北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6637号原告：李瑾，男，1965年6月17日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘娟，北京市乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿曼·依力夏提，男，1994年11月1日出生，哈萨克族，北京市乾坤律师事务所实习律师。被告：李光敏，女，1982年7月29日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：贺捷，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区**天柱路****楼**，统一社会信用代码911101136892418822。法定代表人：宣宁，总经理。委托诉讼代理人：白永娜，女，1988年7月18日出生，回族，北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司行政总监，住北京市顺义区。原告李瑾与被告李光敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑾及其委托诉讼代理人刘娟，被告李光敏的委托诉讼代理人贺捷，第三人北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司（以下简称“房地产公司”）的委托诉讼代理人白永娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑾向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告支付违法解除合同的违约金19000元；3、判令被告赔偿原告佣金损失28500元；4、判令被告赔偿给原告造成的房屋空置期损失，自2020年4月1日起按每月19000元标准，计算至房屋再次出租之日止；5、被告承担房屋内暖气漏水给原告造成的装修损失费10000元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月19日，原、被告及第三人签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市顺义区×房屋用于居住，租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日，租金为每月19000元，合同9.1条对违约责任进行了约定，10.2条约定佣金由违约一方承担。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，并向第三人支付了28500元佣金。但被告在未经原告同意的情况下，单方强行解约，对于原告要求其继续履行合同的诉求置之不理，无奈之下，原告为友好妥善解决此事，委托律师与被告联系，但被告电话不接、短信不回，更为恶劣的是，被告在未与原告办理房屋返还手续的情况下，自行搬离租赁房屋，使房屋处于无人看管的状态。因被告拒绝办理房屋交接手续，2020年3月26日，原告与第三人共同到租赁房屋进行查验，发现房屋内暖气漏水而无人发现，给原告的装修造成了损失。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，违背诚实信用原则，给原告造成极大损失，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告李光敏辩称：一、关于原告第一个诉讼请求，《房屋租赁合同》（下称“合同”）解除日应确认为2020年4月1日。被告提前3个月通知原告提前退租，原告于2020年3月23日收到被告主张合同4月1日起解除合同的函件之后，主动于3月26日收房，证明原告认可被告的解约要求，合同于2020年4月1日已经解除。二、关于原告第二个诉讼请求，要求驳回。被告支付的押金19000元已经抵扣了违约金，因此不应该再承担违约金。（1）2020年1月3日我们就已经通过第三人告知被告，我们将于2月底搬走，提前退租；被告同意，并要求第三人带新租客看房，赶紧把房子租出去；这些第三人都可以证明。（2）2020年1月7日我们将钥匙一把交给中介，方便中介代客户看房；2020年1月6日、11日和15日都已经有客户来看过房，其中有的是第三人带的，有的是原告委托其他外中介带人过来看的，这说明原告完全知晓并且同意我们提前退租，并且原告已经将房子挂到除了第三人以外的其他中介平台，另行寻找租户。第三人可以证明。（3）我们在合同签订之初按照合同约定向原告支付了押金19000元，我们提出提前退租的时候，已经说清楚用押金抵扣违约金。第三人可以证明。（4）按照合同约定，我们在2019年12月31日向原告支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金共计57000元，如果我们正常2月底退房的，按照合同9.6条约定，被告应当退还我们一个月的剩余租金。（5）我们退房的原因是为了靠近孩子即将入学的幼儿园租房，并且当时因为已经跟原告谈好2月底搬走，新租房的租金已经从2月底开始支付。（6）但是，2020年1月23日武汉封城，疫情全面爆发，案涉房屋小区被封锁，由于情势变更导致我们无法在2月底正常搬家，通过中介与原告沟通后，推迟一个月搬家，我们在2月20日、2月27日通过第三人都通知了被告我们将最迟于3月31日之前搬离，租金计算至3月31日。在此期间3月16日原告还在请中介带新租户看房，第三人可以证明。（7）被告3月22日退房，按照合同4.3条，结清水电燃气费用，办理完毕物业交接手续，将腾房视频发给第三人，经确认符合退房要求，并且我们将房屋钥匙和声明搬离的函件邮寄给了被告，被告于3月23日签收。综上，我们于2020年1月3日、2020年2月20日和2020年2月27日多次告知原告退租日期，于2020年3月23日完成房屋交接手续。因此，我们提前3个月告知原告提前退租，并用押金抵扣违约金，同时在此期间完全配合新租户看房，完全符合合同第9.6条要求提前30日通知并且承担19000元违约金的要求。三、关于原告第三个诉讼请求我们要求驳回。按照合同第9.1条、9.6条、10.1条、10.2条的规定，违约金19000元已经完全覆盖原告因为被告提前退租导致的佣金损失，我们承担违约金后不应承担佣金损失。（1）原告佣金损失不是28500元，而是7125元。我们从2020年1月1日至2020年3月31日一直在租赁房屋。合同10.2条规定“如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。”此处“该笔损失”指的是因违约方原因导致的佣金损失。按照合同10.1条，且根据原告提供的佣金发票显示，2018年12月29日原告支付第一年佣金19000元，被告第一年完整租赁房屋，原告佣金没有损失；2020年1月6日原告支付第二年佣金9500元，被告租赁其中3个月，也即原告佣金损失为9500/12+（12-3）=7125元。这个算法也是第三人的中介行业的普遍算法。（2）我们不应承担7125元的佣金损失：合同9.1条约定违约方的违约金是19000元，同时约定“若违约金不足以弥补守约方之损失，则违约方还应另行支付守约方实际损失与违约金的差额”。实际情况是，我们承担的19000大于佣金损失，已经足够弥补守约方之损失，所以无须额外承担佣金损失。四、原告第四个诉讼请求我们要求驳回。房屋空置非我方过错，不应由我们承担。（1）原告恶意抬高另行出租的价格，定为21000元，导致房屋无法出租。其他导致房屋空置有很多原因，比如房况不满足客户需求，比如原告对租户的要求高，比如疫情原因等。房屋从1月份到现在9月份房屋仍然租不出去，这说明房屋本身有很大的问题。（2）被告提前3个月配合看房，房屋空置跟被告提前解约之间不存在任何因果关系，我们也不具有任何主观过错，因此房屋空置损失不应由我们承担。（3）再者，我们也因为疫情导致无法按照原计划在2月底腾房，还导致多承担了一个月的房租损失。实际上，被告自己在该小区也有房屋，该房屋在疫情发生之后被提前退租了，被告没有要违约方的违约金。并且，被告又接着在一个月内将房屋租出去了。五、原告第五个诉讼请求我们要求驳回。（1）合同7.1条约定“如因设施设备本身存在的质量问题或老化发生的故障及损坏，应由甲方负责修缮和恢复原状，所发生的一切费用由甲方独自承担”，因此，房屋内的暖气片漏水本身就是原告房东需要解决的问题，导致的损失也应该由原告自行承担。正常租房行为中，如果因为原告暖气片漏水导致我方损失的，原告方还需要承担我方的损失。（2）实际从2019年1月开始租房起直至2019年10月开始新一轮供暖，原告案涉房屋的暖气片就一直有问题，都是原告自己请师傅维修的，暖气片问题跟被告无关。（3）暖气漏水的事实我们不予认可。2020年3月22日我们房屋交接视频和相关照片显示，暖气并没有发生漏水，我们也让物业关闭了暖气阀门；房屋交接之后，风险已经转移，房屋的问题跟我们无关。被告的视频只是显示地板上有水，无法证明水是哪里来的。（4）暖气漏水导致装修损失1万元我们不予认可。我们3月22日交接的时候房屋没有漏水，就算原告3月26日交接的时候发现漏水，也不可能导致1万元的装修损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月19日，出租方（甲方）李瑾与承租方（乙方）李光敏在第三人房地产公司（丙方）居间下，签订《房屋租赁合同》，约定李光敏租赁北京市顺义区×全部（以下简称“涉案房屋”），建筑面积155平方米，租赁期限3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。除不可抗力外，租赁期内提前止约解除合同属违约行为。每月租金19000元，租金按季度支付。第一期租金57000元，于2018年12月27日以前付清，以后应在本期租金到期日前提前7日支付下一期租金，先付后用。关于第五条押金约定：5.1甲乙双方商定租赁押金为19000元，乙方应于2018年12月19日前将上述租赁押金支付给甲方，甲方在收到押金后需向乙方出具书面押金收据，合同期内押金所产生的利息归甲方所有。5.2租赁期内如乙方违反本合同之约定，致使甲方未能如期收取租金或发生其他乙方应付费用乙方未能及时支付的，甲方有权扣除部分或全部押金抵付租金及其他相关应由乙方支付的费用。若押金抵付后导致押金金额低于本合同规定的押金金额，乙方需在接到甲方付款通知书后十日内补足押金。5.3本合同期满，乙方如不再续租，甲方应在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金如数退还乙方（不计利息）。5.4本合同因甲方违约提前终止的，甲方应在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金如数退还乙方（不计利息）。5.5本合同因乙方违约提前终止的，甲方应在乙方按照本合同的规定全额支付相关违约金，并在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金如数退还乙方（不计利息）。5.6本合同因任何原因终止，如发生应由乙方支付的相关违约金及其他费用乙方拒不支付的，甲方均有权使用押金抵扣，抵扣上述相关费用后押金仍有结余的，甲方应在乙方退房并乙方结清所有乙方应付费用后五个工作日内将押金抵扣上述费用后的剩余部分如数退还乙方（不计利息）。5.7本合同因任何原因终止，如发生应由乙方支付的相关违约金及其他费用乙方拒不支付的，甲方均有权使用押金抵扣，押金不足以抵扣上述费用的，乙方应在接到甲方付款通知之日起三日内将不足部分支付给甲方。第七条关于双方责任约定：7.1租赁期内，乙方如（因非正常使用及使用不当）对该房屋及其设施（故意或过失损毁）造成人为损坏，应由乙方负责修和恢复原状，发生的费用全部由乙方独自承担，如因不能修缮和恢复原状而造成的一切经济损失由乙方独自承担或赔偿。如房屋及设备正常使用状况下因设施设备本身存在的质量原因或老化发生的故障及损坏，应由甲方负责修缮和恢复原状，所发生的一切费用由甲方独自承担（房屋内的灯泡除外）。7.2租赁期内，未经甲方书而同意，乙方不得擅自改变房屋结构、装修和房屋用途。7.3租赁期内，乙方不得在该房屋内储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物，不得在该房屋内从事任何非法活动，不得将该房屋用于任何非法之用途，由此造成的一切损失均由乙方独自承担。7.4租赁期内，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的十日内安排维修。甲方逾期不维修的，乙方有权代为维修，并将相关维修费用的合法票据提交甲方，相关费用由甲方承担，甲方应在维修完成并收到乙方相关维修票据之日起三个工作日内将上述费用如数支付乙方。如甲方逾期支付，乙方有权从下一期租金中将上述费用扣除。7.5租赁期内，如房屋发生影响房屋居住安全需要紧急维修的隐患或事项，乙方需及时通知甲方，由甲方安排紧急维修。如甲方不能安排紧急维修或因甲方原因乙方不能及时联络甲方的，乙方有权自行安排及时维修，发生的相关维修费用由双方按照本合同的规定确定责任方，由责任方支付。7.6租赁期内，如非乙方原因房屋结构存在影响居住安全的问题或主要设备损坏需要维修的，维修期超过30日的，乙方有权单方面终止本合同，并不承担违约责任。7.7租赁期内，如非乙方原因房屋结构存在影响居住安全或主要设备损坏导致房屋不符合基本居住条件的，乙方有权临时搬出直至甲方修缮为止，乙方不承担搬出期间的租金。第八条提前止约解除合同约定：8.1因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不构成违约。8.2甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同：8.2.1甲方迟延交付该房屋达二十日的。8.2.2甲方交付的该房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。8.2.3甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的。8.2.4因非乙方原因房屋结构存在影响居住安全或主要设备损坏导致房屋不符合基本居住条件的需要维修，维修期超过30日的。8.2.5因非乙方原因或本合同规定的条件甲方单方面提前终止本合同的。8.3乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该房屋另行处置，乙方应配合退还该房屋：8.3.1乙方不按照本合同约定的时限支付租金逾期达20日的。8.3.2乙方擅自改变该房屋用途或擅自拆改变动或损坏该房屋主体结构及装修的。8.3.3乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。8.3.4乙方利用该房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。8.3.5乙方擅自将该房屋转租给任何第三者的。8.3.6乙方欠缴各项费用达19000元的。8.3.7因非甲方原因或本合同规定的条件乙方单方面提前终止本合同的。第九条违约处理约定：9.1甲、乙双方中的任何一方有本合同第八条之违约情形的，守约方除有权解除合同外，违约方仍应向守约方支付违约金19000元整。若违约金不足以弥补守约方之损失，则违约方还需另行支付守约方实际损失与违约金的差额金额的赔偿金。9.2甲方未按约定时间交付该房屋但未达到解除合同条件的，甲方每逾期一日按已收该期租金的千分之一向对方支付违约金，且房屋租金自房屋实际交付日起计算。9.3乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还该房屋的，乙方每逾期一日按应付款项的千分之一向对方支付滞纳金。9.4甲方因非乙方原因未按约定时间交付该房屋达到解除合同条件的，乙方不按约定支付租金达到解除合同条件的，违约方均须按本条第一款的规定支付对方违约金。9.5因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。9.6本合同生效之日起，甲方因甲方原因不履行本合同需提前收回该房屋的，视为甲方违约，乙方因乙方原因不履行本合同需提前退租的，视为乙方违约，应提前三十日通知对方，并按本条第一款的规定支付对方违约金，结清全部费用及违约金后五个工作日内，甲方应退还乙方退租日后相应的剩余租金及押金。9.7本合同自签字之日起生效，自本合同生效之日起，乙方因任何非甲方原因拒绝履行本合同不支付押金及首期租金并放弃承租该房屋的、或乙方不按约时限定支付押金及首期租金达到解除合同条件的，属乙方违约行为，乙方须按照本条第一款的规定向甲方支付违约金。9.8因违约行为导致无法继续履行，违约方需在违约行为发生之日起五个工作日内向对方支付违约金。9.9因履行本合同而产生争议的，三方应协商解决。协商不成的，三方中的任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉。第十条佣金约定：10.1基于丙方在促成租赁中所提供之服务，于签署本合同时，甲方同意支付丙方人民币28500元作为丙方佣金，该笔佣金分贰次支付，首次支付的佣金金额为19000元。甲方应于2018年12月27日（即收到乙方押金及首期租金之当日）之前支付给丙方；第二次支付的佣金金额为人民币9500元，甲方应于收到乙方第二年的首期租金之当日支付给丙方。丙方在收到甲方的代理费三日内向甲方出具佣金发票。10.2甲乙双方中，如有一方违约致使合同履行进程受阻，或者租赁双方提前解除、中止、变更租赁关系，甲乙双方向丙方承担的给付佣金的义务仍须履行，并且不得要求丙方退还已付佣金。如佣金尚未支付，由违约方承担丙方全部佣金。如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。10.3如发生不可抗力导致本合同提前终止，则丙方按照不可抗力发生日至本合同期满之期限占整个租赁合同期限的比例对应的佣金比例退还部分佣金给佣金支付方。10.4不按期如数支付佣金属违约行为，每逾期一日，佣金支付方须另外向丙方支付其应付佣金的千分之一的滞纳金。第十一条丙方责任约定：11.1协助租赁双方签订租赁合同、安排乙方支付租赁押金及租金。11.2按照本合同规定协助甲方及乙方办理租赁该房屋的物业交接等手续。11.3如因甲方提供资料不真实而导致的交易不能完成，丙方不承担任何责任。上述合同签订后，李光敏按合同约定交纳了押金19000元、租金，并按约定入住。李瑾按照约定支付了两笔佣金共计28500元。李光敏的租金交至2020年3月31日。2019年12月间，李光敏向房地产公司中介人员微信表示，在昌平碰到一个不错的院子，准备和李瑾终止租房协议，中介人员表示，和李瑾说一下，如果按正常的解约走应该没有问题。李光敏表示定下来麻烦中介和李瑾说一下，肯定按照协议来。中介人员于2020年1月4日微信联系李光敏，昨天和李瑾说了，李瑾说想看一下合同，这两天回复。并安排客户看房。通过中介人员向李瑾、李光敏传达，双方对给李瑾造成的损失不能协商一致。李光敏于2020年3月5日向李瑾表示，已于2020年1月5日通过中介提出解除合同，并于1月7日将房屋钥匙交给中介以便中介带人看房，中介已多次带人看房，我们决定解除双方签订的《房屋租赁合同》并将于3月31日前腾出6355房屋并原状返还房屋。2020年3月18日，李瑾要求李光敏在3月25日前支付下一季度租金。3月23日，李光敏向李瑾发函表示：鉴于我方已提前30日以上通知您解除贵我双方2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》，现我方已经搬离房屋并恢复原状，且跟物业结算了2019年1月1日至今的水电燃气费用。房屋钥匙一把已于2020年1月7日交给中介人员，另两把钥匙随此函寄来，请查收。现再次告知合同自2020年4月1日起解除。李瑾收到房屋钥匙。3月26日，李瑾的律师向李光敏发出律师函，认为李光敏的行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，要求李光敏支付违约金19000元，佣金28500元，赔偿房屋空租期的实际损失与违约金的差额赔偿金，结清房屋各项费用并按照合同约定返还房屋给李瑾。关于李瑾提出的漏水问题，李光敏认为交房时没有漏水，依照合同约定暖气漏水与其无关。李瑾陈述2010年3月26日与第三人看房发现漏水，目前没有修。上述事实，有李瑾、李光敏的陈述，李瑾提交的《房屋租赁合同》、佣金发票等，李光敏提交的押金收据、转账记录、微信聊天记录等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，李瑾与李光敏签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，由于李光敏自己的原因，导致李光敏决定不再租赁涉案房屋，而按照双方的租赁合同约定，租赁期内提前止约解除合同属于违约行为。按照双方的约定“甲、乙双方中的任何一方有本合同第八条之违约情形的，守约方除有权解除合同外，违约方仍应向守约方支付违约金19000元整。若违约金不足以弥补守约方之损失，则违约方还需另行支付守约方实际损失与违约金的差额金额的赔偿金”，“本合同生效之日起，甲方因甲方原因不履行本合同需提前收回该房屋的，视为甲方违约，乙方因乙方原因不履行本合同需提前退租的，视为乙方违约，应提前三十日通知对方，并按本条第一款的规定支付对方违约金，结清全部费用及违约金后五个工作日内，甲方应退还乙方退租日后相应的剩余租金及押金”。李光敏没有合理理由，提前终止合同，虽然满足了合同约定的应提前三十日通知对方的要求，但应当按照约定支付违约金，对违约金不能弥补守约方损失的，还应支付守约方实际损失与违约金差额金额的赔偿金。考虑李光敏已经于2020年3月22日、23日搬离涉案房屋并将钥匙寄给李瑾，并对2020年4月1日解约一事进行了明确，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除，但李光敏应当承担赔偿损失的违约责任，同时李瑾作为守约方，也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由本院根据合同剩余租期、租赁房屋是否容易再行租赁、出租人另行出租的差价以及承租人的过错程度等因素予以酌定。李瑾主张的佣金损失，双方合同约定：“……如佣金尚未支付，由违约方承担丙方全部佣金。如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。”该笔佣金的金额为28500元，李光敏的辩解意见本院不予采纳。李瑾主张的漏水问题，现有证据显示在李光敏交房时没有漏水现象，李瑾发现漏水，不能证明属于因李光敏非正常使用或使用不当引起，该问题由李瑾自担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李瑾与被告李光敏于二○一八年十二月十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月一日解除；二、被告李光敏于本判决生效后七日内给付原告李瑾违约金一万九千元；三、被告李光敏于本判决生效后七日内赔偿原告李瑾佣金损失二万八千五百元；四、被告李光敏于本判决生效后七日内赔偿原告李瑾房屋空置期损失一万九千元（已扣减李光敏所交押金一万九千元）；五、驳回原告李瑾其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百五十六元，由被告李光敏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 商兴加二〇二〇年九月十五日法官助理 曾庆贺书 记 员 高 翔