山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1327民初2361号 原告：殷学海，男，1985年7月30日出生，汉族，居民，住莒南县。 原告：许传芝，女，1986年1月20日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：王上礼，山东广春律师事务所律师。 被告：文永好，男，1990年5月4日出生，汉族，居民，住莒南县。 委托诉讼代理人：胡继矰，莒南大店法律服务所法律工作者。 第三人：张悦，女，1989年11月1日出生，汉族，居民，住莒南县。 委托诉讼代理人：曹玉萍，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘帅，山东隆泰律师事务所实习律师。 第三人：临沂益佳佳不动产经纪服务有限公司，住所地：莒南县城天桥路**。 法定代表人：聂鑫，总经理。 委托诉讼代理人：杜芳，山东方远律师事务所律师。 原告殷学海、许传芝与被告文永好，第三人张悦、临沂益佳佳不动产经纪服务有限公司（以下简称益佳佳公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷学海、许传芝向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2．依法判决或调解被告返还定金56000元并承担违约责任（按照定金罚则56000元违约金，要求被告及第三人承担共计112000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2019年11月9日，二原告通过益佳佳公司与被告文永好签订房屋买卖合同，合同约定将莒南县十泉路华恒香榭里9号楼1单元803室买与二原告，被告文永好在卖方处签字“张悦”捺印，后又在代理人处签字“文永好”并捺印。原告根据合同约定向被告文永好交付定金56000元，由第三人益佳佳公司代为保管，并按合同约定准备过户资料。后原告要求办理过户手续，但第三人张悦拒绝追认该合同。被告文永好的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼以实现诉讼请求。 文永好辩称，该房屋买卖合同合法有效，我的代理行为也是有效的，案涉房屋由我实际出资购买，我具有共同所有权，应驳回原告诉求。定金56000元由益佳佳公司收取，我方不承担返还责任。 第三人张悦述称，涉案房产系第三人张悦所有，被告文永好系无权代理，原告与被告签订的房屋买卖合同并未得到第三人张悦的授权，张悦并不知情，现在拒绝追认。 第三人益佳佳公司述称，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，涉案房产实际由文永好出资购买，签订购房合同时张悦因故未能到场，未签署书面代理合同，该情况原、被告均知情。根据购房合同第二条第一项第十款之规定，因张悦与文永好因夫妻关系出现裂痕对涉案房产存在产权争议，考虑到文永好无法保障张悦在房屋买卖合同上签字，双方在合同第十二条作出特别约定，如房屋出现产权问题不能正常过户，合同自动解约。另外，合同约定无论合同是否成立和履行，益佳佳公司有权预先扣除居间费用8400元，请法院支持我方主张的居间费用。 本院经审理认定事实如下：2019年11月9日，被告文永好以第三人张悦代理人的名义与二原告签订房屋买卖合同一份，约定将登记于第三人张悦（甲方）名下的位于莒南县××路××号楼××单元××室××原告（乙方），合同第二条第十款约定，如甲方系房屋所有人的委托诉讼代理人，应确保其已获得房屋所有人的委托代理权限，如甲方系房屋所有人的继承人、受赠人、受让人，应确保其已经获得房屋的实际所有权，如甲方系房屋隐名实际持有人，应确保已经获得房屋登记所有人的同意。房屋总借款为560000元，二原告预付购房定金56000元，并将该定金交于益佳佳公司（丙方）保管，该定金优先用于支付益佳佳公司的居间服务费，剩余款项可作为物业交割押金，待双方物业交割无异议后，抵作房款或者退回，买方违约不履行本合同，无权要求返还定金，甲方违约不履行本合同，应当双倍返还定金。中介服务费为8400元，由乙方二原告承担。双方在合同的第十一条特别约定，银行贷款不批准的话不追究其违约责任，如因甲方产权问题不能正常过户，合同自动解约，甲乙双方无权追究其违约责任。被告文永好作为甲方张悦的代理人在合同上签字捺印，并代理张悦在合同上以甲方名义签字捺印，原告许传芝、殷学海亦签字捺印确认。合同签订后，二原告按照合同约定将购房定金56000元交至益佳佳公司处代为保管。 另查明，文永好与张悦系恋爱关系，双方已举办婚礼，但未办理结婚登记。涉案房产登记在第三人张悦名下，文永好作为代理人与二原告签订购房合同时没有向益佳佳公司出具张悦签署的书面代理授权文书。后双方因对涉案房产发生产权争议，文永好于2020年4月20日诉至本院要求张悦返还其购房款等费用，双方达成调解协议，张悦于2020年8月16日欠返还文永好购房款、礼金等150000元，文永好于2020年7月23日前从涉案楼房搬出，即涉案楼房产权仍归张悦所享有。 根据当事人的举证、质证及陈述，本案争议焦点有以下三项：一是被告文永好是否构成无权代理，该购房合同是否有效。二是原告所诉二倍返还定金是否应予支持。三是第三人益佳佳公司所主张的中介服务费如何支付。 对于争议焦点一，被告文永好辩称其在征得第三人张悦的同意、授权后与二原告签订的房屋买卖合同，第三人益佳佳公司主张文永好系楼房的实际出资人，因购房贷款问题将房产登记于张悦名下，张悦起初同意文永好出卖楼房并同意配合过户，后因感情不和不予追认。二原告对上述辩解不予认可，主张文永好系无权代理。文永好提交的短信及通话录音中，张悦均未明确表示授权或同意文永好代理买卖其楼房，文永好亦未取得书面的代理授权。第三人益佳佳公司的主张亦无证据予以证实，第三人张悦在庭审中明确表示拒绝追认文永好的代理行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。文永好应举证证实其代理行为有权利人张悦的授意，文永好提交的证据均不能证实其辩解，本院不予采信。被告文永好未得到第三人张悦的代理授权，以张悦的名义将涉案楼房卖于二原告，构成无权代理，本院对该事实予以确认。对于无权代理订立的房屋买卖合同是否有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，不应认定为无效，属有效合同，该房屋所有权人的拒绝追认的意思表示不影响该买卖合同的效力及于无权代理人文永好，合同的实际签署人仍应承担合同义务及违约责任。 对于争议焦点二，二原告主张被告文永好应当按照房屋买卖合同约定的“定金罚则”双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。首先，不动产所有权的归属应当以登记为准，该房屋始终登记在第三人张悦名下。文永好在与张悦在（2020）鲁1327民初1660号婚约财产纠纷案件中并未对案涉楼房主张所有权，即便文永好对涉案楼房进行出资，二人对因购买案涉楼房所产生的债权债务关系已达成协议，并未变更案涉楼房的物权归属。因此，文永好在签订房屋买卖合同时应征得案涉楼房所有权人张悦的同意或书面授权，导致房屋买卖合同不能履行的原因系文永好的无权代理，并非因产权问题，不适用涉案房屋买卖合同第十二条的特别约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。即二原告与文永好所订立的房屋买卖合同在意思表示一致后生效，由于被告文永好未取得房屋所有权人张悦的代理权授权，合同订立之后张悦又拒绝追认，则该合同的效力在二原告与被告文永好之间发生，文永好显然无法履行该购房合同，构成违约。二原告在合同签订后，按照合同约定将定金56000元预付给第三人益佳佳公司保管，属指示交付，益佳佳公司代为收取后，应视为向被告文永好履行定金交付义务。原、被告在房屋买卖合同第三条房屋价款中对因违约导致合同履行不能作出了明确约定，即卖方违约不履行本合同，应双倍返还定金。第九条违约责任亦作出约定，签订本合同后，一方违约，由违约方按照房屋成交总价款20%向守约方支付违约金，守约方可根据实际情况决定是否要求继续履行合同，并可选择适用定金条款或者违约条款追究责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现二原告要求被告承担双倍返还定金的违约责任，于法有据，本院予以支持。 对于争议焦点三，是第三人益佳佳公司所主张的中介服务费如何支付。益佳佳公司为二原告提供订立房屋买卖合同的媒介服务，并要求二原告支付中介服务费，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定，益佳佳提供的中介服务实际上是居间行为。一方面，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。益佳佳公司明知涉案房产登记在第三人张悦名下，对被告文永好无法保障张悦在房屋买卖合同上签字的风险亦存在一定的认知，张悦也未书面授权文永好代理出卖涉案楼房，益佳佳公司对相关的合同风险应如实告知二原告，庭审中，益佳佳公司未提交证据证实其已明确告知二原告以上事项，对涉案房屋买卖合同无法履行存在过错。另一方面，案涉房屋买卖合同虽已成立，事实上因无权代理导致买卖合同已履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的并履行，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。益佳佳公司在提供中介服务中未严格审查代理手续，导致合同无法实际履行，但对其从事居间活动支出的必要费用仍可向相关当事人另行主张，在本案因其为无独立请求权的第三人身份，本院不宜合并处理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋买卖合同系没有代理权限的文永好与二原告签订，被代理人张悦又拒绝追认，则产生的法律效果不及于名义上的被代理人张悦，同时该合同未违反法律的强制性规定，不存在合同无效的情形，该合同产生的法律效果应由无权代理人文永好自行承担。被告文永未经房屋所有权人张悦的同意或授权代理，诉讼中张悦亦未追认，其向二原告签订房屋买卖合同，系无权代理，对因此导致合同无法履行产生的违约责任，由文永好自行承担。定金罚则是法定违约责任形式，一旦双方在合同中选择适用，除非双方明确约定排除其适用，否则其适用优先于其他意定违约责任方式，本案房屋买卖合同第九条关于违约责任的约定并未明确排除定金罚则，则二原告要求被告文永好二倍返还定金共计112000元，事实清楚，于法有据，本院予以支持。第三人益佳佳公司作为居间人，在提供中介服务过程中未尽到谨慎的审查义务，对未能促成涉案房屋买卖合同的成立存在一定过错，其要求按照合同约定在二原告预付的定金中支付其中介服务费的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条之规定，判决如下： 一、被告文永好于本判决生效后五日内向原告殷学海、许传芝支付款项112000元（包含临沂益佳佳不动产经纪服务有限公司代为收取的定金56000元）。 二、第三人临沂益佳佳不动产经纪服务有限公司于五日内协助将暂存于该公司的定金56000元返还给原告殷学海、许传芝。 三、第三人张悦对原告殷学海、许传芝的诉讼请求不承担民事责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，由被告文永好负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王维明 人民陪审员  张秀龙 人民陪审员  寇相省 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  张亚楠 书 记 员  王 敏