四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1330号 上诉人（原审被告、反诉原告）：冷和敏，女，1979年4月4日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国礼,男,1954年4月2日出生,汉族,住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：李会明，古蔺县德耀法律服务所法律工作者。 被上诉人：陈相朝，男，1980年10月20日出生，汉族，住四川省古蔺县。 上诉人冷和敏因与被上诉人张国礼、陈相朝租赁合同纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2020）川0525民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开审理，上诉人冷和敏，被上诉人张国礼及其委托诉讼代理人李会明到庭参加诉讼。被上诉人陈相朝经本院依法传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冷和敏的上诉请求：依法撤销一审法院判决第四项，改判被上诉人张国礼赔偿上诉人冷和敏停业损失和装修、设备损失各10000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。被上诉人张国礼隐瞒了出租给上诉人的房屋有部分系违章建筑，有被政府责令拆除的风险。这一情况导致了被上诉人在租赁该房屋后经营餐饮业被停业，违章建筑中的装修、设备被拆除产生了经济损失。被上诉人应就其隐瞒房屋中有违章建筑的情况给被上诉人造成的经济损失进行赔偿。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张国礼辩称：被上诉人张国礼出租给上诉人冷和敏和被上诉人陈相朝的房屋是拥有合法产权的建筑物。本案中所谓的违章建筑屋并非出租房屋范围，原本是堆放杂物所用。冷和敏与陈相朝将该违章建筑用做经营餐饮的厨房系其个人行为，与出租人无关。在政府将该建筑定性为违章建筑后，厨房里面的设备、家电在拆除之后仍然存放于出租房内，不存在装修、设备损失。另外，上诉人的营业损失是因疫情和其自身经营不善造成的，与出租人无关。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 张国礼向一审法院起诉请求：1.判令解除与冷和敏、陈相朝的房屋租赁合同；2.判令冷和敏、陈相朝支付2020年3月21日起至腾退房屋止的房屋租赁费；3.由冷和敏、陈相朝付违约金10000元；4.诉讼费用由冷和敏、陈相朝承担。 冷和敏向一审法院提出反诉请求：1.判决确认张国礼与其于2019年3月20日签订的房屋合同无效。2.由张国礼支付冷和敏停业损失10000元。3.由张国支付冷和敏装修损失、厨房设备共10000元。4.反诉诉讼费用由张国礼承担。 一审法院认定事实：坐落于古蔺县，建筑面积为82.27平方米，设计用途为住宅的房屋系张国礼个人所有。早前，张国礼在紧邻房屋的边上占用部分公共用地搭建了一间屋子作为厨房使用，将套内原有厨房改做房间使用。后，张国礼将此套房屋租于案外人陈永杰用于开餐馆使用。2019年3月16日，陈永杰房屋租期届满时，陈永杰与陈相朝签订协议，将餐馆转让与陈相朝进行经营，并约定陈永杰将厨房排风系统、鱼缸留下供陈相朝使用。2019年3月20日，张国礼与陈相朝、冷和敏签订房屋租赁合同，将以上房屋出租给陈相朝、冷和敏用于合伙开办餐馆，约定租期为3年，租金一年4万元，先付后用，于每年3月20日一次性付清。合同签订后，陈相朝、冷和敏支付了2019年3月20日至2020年3月19日的租金。张国礼向陈相朝、冷和敏提供了房屋产权证以及平面图复印件用于办理餐馆营业许可证。2019年9月，陈相朝退出与冷和敏的合伙，餐馆由冷和敏个人经营。2020年2月28日，违法搭建的厨房被依法拆除。后，冷和敏未再营业。2020年3月30日，张国礼向冷和敏发送手机短信，内容为：我与你签订的房屋租赁合同约定的支付年租金的时间在2020年的3月20日是最后的期限，经电话通知你多次至今未交付租金给我方，我再次通知你，请你方于2020年4月3日之前履行合同交付租金，如到期不交付租金，我方将解除与你的租赁合同，一切后果由你方负担。冷和敏回复短信内容为：你把厨房给我恢复成原来的样子我就把租金给你，厨房用品搬了已经耽误我一个月的买卖了。2020年4月19日，冷和敏又短信询问厨房是否恢复。2020年4月20日，张国礼向本院提起诉讼；5月18日，冷和敏提出反诉。 一审法院认为，案件争议的焦点有：一、双方于2019年3月20日签订的房屋租赁合同是否有效？冷和敏是否应支付违约金？二、冷和敏、陈相朝是否应当支付租金？三、张国礼是否应当赔偿损失？综合本案的事实，法院对以上焦点进行评述。一、关于合同效力的问题。2019年3月20日，双方签订房屋租赁合同时，虽然合同第一条即载明房屋拥有产权，但结合张国礼提供的房屋平面图以及张国礼当庭的陈述，可以确认，房屋的现有厨房属于违法搭建，并未取得规划许可。本案冷和敏、陈相朝租用此房屋系用于经营餐馆，餐馆必不可少的部分就是厨房，而租赁房屋除违建的厨房外，整套房屋并无其他厨房，原设计为厨房的位置已被张国礼改做他用，现整套房屋与违建厨房系一个整体，故应当认定冷和敏、陈相朝租赁的房屋应包括搭建的厨房和有产权部分。《最高人民法院》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定力的租赁合同无效。…”，本案租赁合同所约定的房屋部分为违建，而整个房屋不可分割，故本案双方签订的房屋租赁合同无效。关于张国礼辩称的厨房系无偿提供给冷和敏、陈相朝使用的意见，双方在合同上未进行此特别约定，冷和敏、陈相朝亦未提供其他证据予以佐证，此辩解意见法院不予采纳。合同确认为无效，张国礼请求解除合同及要求陈相朝、冷和敏支付违约金的诉求，法院不予支持。二、关于冷和敏、陈相朝是否应当支付租金问题。根据最高人民法院》第五条的规定，冷和敏应当支付房屋占有使用费，本案冷和敏、陈相朝已经支付租金至2020年3月19日。自2020年3月20日起，冷和敏并未营业，且导致其未营业的原因系张国礼出租的违建厨房被依法拆除，此后果的产生双方均存在过错，故张国礼要求支付2020年3月20日起的房屋租赁费的诉求，法院不予支持。三、关于拆除厨房导致冷和敏的停业、装修以及设备损失，张国礼是否应当承担的问题。因庭审中，冷和敏并未向法庭提交关于损坏财物的证据，故关于冷和敏的装修以及设备损失的主张，法院不予支持。关于停业损失，因违建厨房被拆除，双方当事人均存在过错，且冷和敏亦未提供证据证明损失的存在，故冷和敏的此诉求，法院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张国礼与陈相朝，冷和敏于2019年3月20日签订的房屋租赁合同无效；二、陈相朝、冷和敏于判决生效后十日内将张国礼所有的坐落于古蔺镇农场小区1幢1楼、建筑面积为82.27平方米的房屋腾交张国礼；三、驳回张国礼的其他诉讼请求；四、驳回冷和敏的其他诉讼请求。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由张国礼负担。反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由冷和敏负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致,本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人冷和敏要求被上诉人张国礼赔偿营业损失10000元及厨房装修、设备损失10000元的诉求是否应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人冷和敏应就自己的营业损失和装修设备损失承担举证责任。现上诉人冷和敏不能举证证明自己因承租房屋原因产生营业损失和装修、设备损失的具体金额，故而对其被上诉人张国礼承担相应的经济损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人冷和敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡艳 审判员  马黎 审判员  刘静 二〇二〇年九月二十三日 书记员  银宇