湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4539号原告周诚谦，男，1989年12月25日生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告张某，女，2013年1月21日生，汉族，住湖南省长沙县。法定代理人杨某（张某之母），女，1980年10月22日生，汉族，住湖南省长沙县。两原告共同委托代理人任旭峰，湖南坚铮律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为签署、提交、领取与本案相关的法律文书，调查取证，参与谈判，进行和解，提起诉讼，上诉，参加庭审，申请回避，承认、变更、放弃诉讼请求，申请查封、解封、强制执行，申请财产保全、先予执行，交纳有关费用，办理退费手续等）。被告罗怀忠，男，1968年7月3日生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告周诚谦、张某诉被告罗怀忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告周诚谦、张某的委托代理人任旭峰、被告罗怀忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周诚谦、张某向本院提出诉讼请求：1.判决确认两原告与被告之间的房屋租赁关系解除；2.判决被告立即腾退其占用的芦淞区芦淞路183号1栋103房给两原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于1985年5月进入原株洲市电碳厂（现株洲新方圆电碳有限公司）参加工作，一直住在电碳厂单身宿舍，1995年4月，因结婚无房，在被告父子的多次请求下，株洲新方圆电碳有限公司按以其交纳的1113元租房款利息代替月租金的方式将当时的职工宿舍一楼的103号房（约24.75㎡）租赁给被告居住，因被告自己并未居住该房，而是用于对外出租获利，在经株洲新方圆电碳有限公司催缴房租后，被告一直不交房租，于是株洲新方圆电碳有限公司于2017年9月13日和2018年12月18日分别向被告发出催交租金及解除租赁关系的两份《通知》。两原告在了解以上事实后，于2018年12月从株洲新方圆电碳有限公司处将房产买下，并于2019年元月过户。因此两原告与被告之间的关系最多为租赁关系，此事实已经芦淞区人民法院的（2019）湘0203民初4383号民事判决书和株洲市中级人民法院的（2020）湘020民终513号民事判决书确认。又不论是原方圆电碳厂还是改制后的株洲新方圆电碳有限公司，甚至两原告始终未与被告签订书面租赁合同，更未约定租赁期限。两原告在原要求被告腾房的诉讼过程中再次以书面的形式向被告发出《再次通知解除租赁合同关系的函》，要求解除双方的租赁关系，本次起诉前两原告再次于2020年6月24日向被告发出《解除租赁关系的通知》，于2020年7月6日上门张贴《解除租赁关系的通知》。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，根据物权法和诉讼法的相关规定，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告罗怀忠辩称：答辩人父亲1985年在电碳厂因工伤退休，电碳厂没有给予相应的经济补偿，1995年答辩人结婚，由父亲出面向电碳厂要房，由于当时无房，电碳厂将芦淞区芦淞路183号1栋103号房（以下简称“103号房”）给答辩人做新房，并根据电碳厂工会的依据按每平方45元的价格交纳了购房款，共计1113.75元（不包括答辩人父亲的工伤补偿），由于该房是整体房产证，不能分割，电碳厂当时承诺不影响答辩人的拥有和使用的权利，并开具了收款收据，至今答辩人一家三口仍居住在此，所以本案所涉房屋是答辩人的合法财产，根据《物权法》第三十九条规定，不存在租赁关系，更不用说腾房。电碳厂2001年改制，2007年由周治河、张高清出资收购控股，改为新方圆电碳有限公司，2018年周治河、张高清在明知答辩人购买了此房的情况下，以15090元的价格卖给了原告（两人的子女）企图合谋侵占答辩人一家三口唯一的栖身之所，违反了《房地产管理条例》第三十八条第四、五款的规定，原告先后五次起诉答辩人，致使答辩人在工作、生活经济中承受巨大的压力，身心疲惫，此事都是新方圆电碳有限公司造成，新方圆电碳有限公司应承担答辩人为此付出的误工费、诉讼费、律师费、精神损失费共计5万元，另按15090元的价格或同等价值的房屋一套给答辩人，以终结这无休止的诉讼，请法庭主持公道。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：被告罗怀忠系原株洲市电碳厂职工。1995年4月，因被告罗怀忠结婚，原株洲市电碳厂将其职工宿舍一楼103号房（位于株洲市芦淞区安排给被告罗怀忠居住。1995年5月10日，被告罗怀忠向原株洲市电碳厂交纳103号房房款1113.75元，原株洲市电碳厂向其出具《株洲市统一收款收据》（ＮＯ.455640），载明：根据厂工会提供的依据45元／㎡计算，103号房（面积24.75㎡）房款1113.75元。另1991年3月25日，株洲市电碳厂（甲方）与李智丹、罗新忠（乙方）等职工分别签订了《株洲市住房抵押制合同书》，该合同约定：根据株政发（90）86号《株洲市人民政府关于颁发住房制度改革实施方案和通知》精神和株洲市住房制改革办公室（1991）第200号批文，签订本合同，株洲市电碳厂采取“以息代租”的方式将住房租赁给职工居住，乙方根据住房抵押金标准，按照房屋使用面积每平方米交纳（其中李智丹23.75元、罗新忠31.2元）。住房产权为甲方所有，系甲方固定资产。乙方在向甲方一次性交清住房抵押金后，甲方按规定手续将住房交给乙方使用。乙方只享有住房使用权，无住房所有权。在使用期间，不准将房屋私自出租，出卖或转让他人使用。原株洲市电碳厂于2001年改制为株洲新方圆电碳有限公司。原告周诚谦系株洲新方圆电碳有限公司法定代表人周治河的儿子，原告张某系株洲新方圆电碳有限股东张高清的女儿。2019年1月，原告周诚谦、张某从株洲新方圆电碳有限公司处购买株洲市芦淞区（即原株洲市电碳厂职工宿舍一楼），并办理不动产过户登记（不动产权证号：（2019）株洲市不动产权第××号）。株洲新方圆电碳有限公司于2019年1月27日向两原告出具《承诺书》，承诺最迟于2019年2月15日将103号房腾空交付给两原告。被告罗怀忠在103号房居住至今，未腾退房屋。两原告于2019年3月22日向本院提起侵权责任纠纷诉讼，要求罗怀忠、株洲新方圆电碳有限公司立即腾退非法占有的103号房，并支付自2019年1月至今的租金。本院于2019年6月12日作出（2019）湘0203民初821号民事判决，罗怀忠、株洲新方圆电碳有限公司腾退103号房给周诚谦、张某，驳回了周诚谦、张某的其他诉讼请求。罗怀忠不服，提起上诉，株洲市中级人民法院以事实不清证据不足，发回本院重审。本院于2019年10月22日重新立案进行审理，并于2019年12月20日作出（2019）湘0203民初4383号民事判决，认为株洲市电碳厂与罗怀忠之间是租赁关系，后株洲市电碳厂该制为株洲新方圆电碳有限公司，故株洲新方圆电碳有限公司与被告罗怀忠之间是租赁关系，株洲新方圆电碳有限公司将出租给被告罗怀忠的房屋出售给了两原告，两原告转变成了出租方，被告罗怀忠为承租方，两原告与被告罗怀忠之间是租赁关系，且双方的租赁关系没有解除，所以罗怀忠的占有是合法占有，因此驳回了原告周诚谦、张某的诉讼请求。周诚谦、张某不服，提起上诉，株洲市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）湘02民终513号民事判决，认为103号房系原株洲市电碳厂的改制房，罗怀忠原系该厂职工，自1995年4月起就被该厂安排至103号房居住，并办理相关手续，交纳了房款1113.75元，罗怀忠婚后与配偶、子女一直居住至今，且该套房屋为其家庭唯一住房；原株洲市电碳厂在改制及被收购并成立株洲新方圆电碳有限公司过程中，既未对该套房屋的归属及处置进行妥善处理，亦未与实际居住人罗怀忠有沟通与协商，即在罗怀忠不知情的情况下，周诚谦、张某作为株洲新方圆电碳有限公司法定代表人周治河之子及股东张高清之女，明知涉案房屋的性质及罗怀忠长期居住该房屋之事实，仍与株洲新方圆电碳有限公司办理该房屋过户手续以取得所有权并非善意，侵害了罗怀忠的权益，因此判决驳回上诉，维持原判。2020年1月13日、2020年6月24日，原告向被告分别邮寄了《解除租赁关系的通知》，通知被告解除双方之间的租赁关系。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的是否为租赁关系，被告应否腾退103号房给原告。现评析如下：如上所述，涉案103号房系原株洲市电碳厂的改制房，罗怀忠原系该厂职工，自1995年4月起就被该厂安排至103号房居住，并办理了相关手续，交纳了房款1113.75元。虽然根据原株洲市电碳厂与职工于1991年签订的《株洲市住房抵押制合同书》，单位系将公有住宅采取“以息代租”的方式租赁给职工使用，房租从交纳的住房抵押金储蓄利息中冲销，职工享有房屋使用权，无住房所有权。但根据上述约定及改制房的性质，可理解为罗怀忠交纳房款后即取得103号房的长期使用权，而非纯粹的租赁关系。原株洲市电碳厂在改制及被收购并成立株洲新方圆电碳有限公司过程中，既未对该套房屋的归属及处置进行妥善处理，亦未与实际居住人罗怀忠有沟通与协商，即在罗怀忠不知情的情况下，原告周诚谦、张某作为株洲新方圆电碳有限公司法定代表人周治河之子及股东张高清之女，明知涉案房屋的性质及罗怀忠长期居住该房屋之事实，仍与株洲新方圆电碳有限公司办理该房屋过户手续以取得所有权并非善意，侵害了罗怀忠的权益，且罗怀忠婚后与配偶、子女一直居住至今，该套房屋为其家庭唯一住房。鉴于此，本院对原告周诚谦、张某主张确认解除租赁关系及被告罗怀忠腾退103号房的请求，本院不予支持。至于被告辩称中提出的要求株洲新方圆电碳有限公司赔偿其损失属于另外的法律关系，本案不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周诚谦、张某的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2550元，减半收取1275元，由原告周诚谦、张某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二〇年九月十七日法官助理王秋艳书记员易文峰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。