吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终999号上诉人（原审原告）：刘某，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：赵某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司。法定代表人：尤某。委托诉讼代理人：扈某，吉林诚途律师事务所律师。原审第三人：孟某，住吉林省延吉市。上诉人刘某因与被上诉人延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司（以下简称“温馨港湾宾馆”）、原审第三人孟某房屋租赁合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2018）吉2401民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人赵某，被上诉人温馨港湾宾馆委托诉讼代理人扈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，并改判被上诉人立即向上诉人支付2014年8月1日起至2017年7月30日止房屋租金1724328元，2017年8月1日起至2018年7月30日止房屋租金638304元，租金总计2362632元，并支付鉴定费23600元。其中房屋租金2362632元按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、请求判令由被上诉人负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律均属错误，应予撤销并改判。2014年3月20日上诉人与尤某签订的房屋租赁合同中关于年租金200000元的条款,并不是双方当事人真实的意思表示,只是为了注册成立宾馆需要有营业场所和少交税,不是真正的租金数额，真正的租金数额当时未确定,通过以下事实足以证明:1.为了开宾馆一直是由上诉人与第三人孟某进行的协商,由于孟某系国家公务人员,不便亲自署名而由其亲属尤某代持股,在诉讼之前上诉人根本不认识尤某,而后期关于真正的租金如何确定也是上诉人与孟某协商,就足以证明真正的租金未确定；2.被上诉人一直坚称年租金为200000元,那么从2014年至今分文租金未付，明显违背常理，也能证明当时的租金未确定,200000元不是真正的租金数额。一审法院居然对上诉人的利息主张不予支持的理由是合同中没有明确约定租金支付时间,实际上是变相的为被上诉人坚称的年租金200000找理由；3.被上诉人称因当时房屋的现状不好，需要装修，所以才年租金200000元,也明显不符合常理，事实上该房屋之前就是已经装修过的宾馆,只是停业,被上诉人需要宾馆新的形象才重新装修。另外承租房屋进行经营性活动，几乎都是承租人装修，有些房屋还是毛坯房，是出租人根据需要进行装修，都是不影响租金,与租金无关；4.上诉人在一审中申请人民法院委托鉴定机构对房屋租金进行了鉴定，鉴定的年租金为600000余元,是200000元/年租金的三倍，也足以说明年租金200000元不是双方真正的租金数额。综上所述,请求二审法院作出公正判决。温馨港湾宾馆辩称：原审判决是正确的，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。本案的争议焦点是2014年3月20日的租赁合同是否有效，是否是真实意思表示。首先，从该合同的形成时间是尤某开始实施投入之前，而非是2014年5月7日公司工商注册之日。从内容上看，合同第三条重点描述了房屋的当时现状及尤某需要大量投资来提升房屋价值，确定了租金标准。如果合同只是为了注册之用，当事人根本没有必要对租金标准来源进行详尽的描述，合同第七条甚至对租赁后要求对财产进行投保进行约定，因此从内容上也不能否认双方的真实意思表示。其次，该合同的形成过程双方均认可，上诉人和尤某并非同时在场签订，如果说仅用办理注册，没有必要双方在不同地点双方本人签字，孟某完全可以代劳，所以说这一事实说明合同是真实的。再次，不能仅凭没有支付租金来否定该合同真实性，原因是双方存在着合伙投资，基于上诉人合伙投资未到位产生争议，以及合同条款并没有约定租金交付时间及上诉人提起诉讼、退伙等原因，没有支付租金具有合理性，更何况在财务账上，已经按照租赁合同就拖欠的租金挂账处理。最后，不能仅凭孟某与上诉人短信内容来否认该租赁合同的真实性，短信形成之前双方已经产生争议，上诉人已经明确提出退伙，重新协商租金，短信内容是在退出合伙的前提下作出的。在2016年3月26日的短信就明确提出了解除合作后，重新签房租合同，用了重新俩字，该内容进一步说明2014年3月20日的房屋租赁合同是客观存在的，是真实的。因此，原审判决没有采纳鉴定标准，而依据签订书面合同标准判决租金是完全正确的。孟某未陈述意见。刘某向一审法院起诉请求：1.请求判令温馨港湾宾馆立即支付2014年8月至2018年7月租金2362632元、鉴定费23600元，共计2386232元及利息（以574776元为基数，自2014年8月1日始至实际给付之日止；以574776元为基数，自2015年8月1日始至实际给付之日止；以574776元为基数，自2016年8月1日始至实际给付之日止；以638304元为基数，自2017年8月1日始至实际给付之日止；按中国人民银行同期贷款利率支付利息）；2.诉讼费由温馨港湾宾馆负担。事实与理由：刘某将拥有产权的房屋在2014年出租给温馨港湾宾馆使用,该房屋为延房权证字第XXXX号,为商业用途,建筑面积为5035.98元,租赁面积为3000m2，现因温馨港湾宾馆至今未交纳租金。一审法院认定事实：2011年11月29日，刘某取得位于延吉市××路商业用房房屋所有权证，建筑面积为5035.98平方米。2013年，刘某与孟某经协商，决定利用刘某所有的以上门市房屋合伙开办如家连锁酒店，之后，孟某组织人员对以上门市房屋进行拆除并重新装修，装修期间，双方各有投资，其中刘某投资现金150万元及部分装修材料款。2014年3月20日，刘某与尤某签订房屋租赁合同，主要内容为：“刘某将其所有的位于延吉市××路商业用房房屋3000平方米出租给尤某（包括附属通道、楼梯、楼顶平台、停车位等）；租赁期为10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止；双方约定，由于刘某房屋已空置3年，尤某租赁后需对房屋内包括电器、水暖、上下水、门窗及外部形象等基础设施进行全部更换，投资较大，且对该房屋有很大升值作用，因此自起租日起尤某租用范围内（含房屋、院落、设施设备等）之租金为20万/年，刘某同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，尤某无需支付本合同租金以外的其他任何费用”。2014年8月1日，双方开办的如家连锁酒店开业。2014年10月30日，双方向延吉市工商行政管理局提交2014年3月20日的房屋租赁合同，2014年5月7日注册成立温馨港湾宾馆，法定代表人登记为尤某，股东登记为尤某和柴清江。期间，双方对前期装修投入及后期营业收入的账目问题产生纠纷。2015年4月，刘某向孟某提出退出合伙经营，并要求孟某向其支付租金，分割利润。孟某分别在2016年1月21日、2016年3月22日、2016年3月24日、2016年3月25日通过给刘某发送短信方式对装修投入、房租及利润分割问题进行协商，双方基本达成退伙意向，即一次性退还刘某投资款2226750元并以每年70万元的价格向其支付房屋租金，合伙经营期间的纯利润双方各一半的前提下，同意刘某退出合伙经营，但后因折旧费用问题未最终达成合意，刘某至今未退出合伙经营。本案审理中，刘某的申请对租赁房屋2014年8月1日至2018年7月30日期间租金进行鉴定，经原审法院释明鉴定风险，刘某仍坚持申请鉴定，并同意承担鉴定风险。依据刘某的申请，原审法院委托延边诚信价格评估事务有限公司作出鉴定意见：2014年8月至2017年7月期间月租金47898元，2017年8月至2018年7月期间月租金53192元。刘某因此支付鉴定费23600元。另查明，温馨港湾宾馆的登记股东柴清江、尤某，柴清江系代刘某持有温馨港湾宾馆股权，刘某为温馨港湾宾馆的实际投资人之一。审理中，刘某与温馨港湾宾馆认可双方存在房屋租赁关系，但租金一直未予支付。一审法院认为，关于租赁合同效力问题。（一）刘某原审提供的2016年4月23日房屋租赁合同，合同双方为刘某与温馨港湾宾馆，根据刘某与孟某2016年1月21日、2016年3月22日、2016年3月24日、2016年3月25日的短信内容，因刘某提出退出合伙经营，双方就其退伙后装修投入、折旧费、租金及利润分割问题进行磋商，直至起诉前最后一次短信记录为2016年4月21日，双方仍未达成一致意见，没有直接证据证明双方对2016年4月23日租赁合同内容达成合意，该合同虽加盖温馨港湾宾馆公章及法定代表人尤某的名章，但没有尤某亲笔签名，且温馨港湾宾馆提出该合同形成期间，公司公章和法人名章由刘某委派的出纳田翠翠和会计进行管理，刘某认可财务人员是其委派，财务人员具体工作是温馨港湾宾馆分配，故在未有其他有效证据证明双方对装修投入、折旧费、租金及利润分割问题达成一致意见的情况下，不能仅凭该合同认定双方达成合意，故2016年4月23日房屋租赁合同不成立。（二）2014年3月20日，刘某与尤某签订的房屋租赁合同，该合同签订时温馨港湾宾馆尚未设立，尤某作为温馨港湾宾馆发起人股东，为设立温馨港湾宾馆租赁经营场地，温馨港湾宾馆成立后，租赁房屋由温馨港湾宾馆经营如家连锁酒店占有、使用至今；刘某主张该合同仅系用作工商登记使用，原审中提供柴青江证人证言（到庭）、本案中提供的双方在相关纠纷中调解时的谈话录音予以证实，根据相关法律规定，利害关系人证言不能单独作为定案依据使用，且在诉讼中当事人为达成调解协议或和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，何况录音证据内容不能直接证明刘某主张，故刘某的该主张，原审法院不予支持；从租赁房屋位置、地段、现状等情况看，每年租金20万，租金约定偏低，但该合同中对此作出了明确说明，原因是“租赁房屋已空置3年，租赁后需对房屋内包括电器、水暖、上下水、门窗及外部形象等基础设施进行全部更换，投资较大，且对该房屋有很大升值作用，刘某同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，尤某无需支付本合同租金以外的其他任何费用”。原审法院认为，双方合伙出资设立公司经营宾馆，存在前期投资装修等前提条件，但这些应属于双方合伙法律关系问题，在此基础上双方认可还存在租赁法律关系，租赁合同签订时租赁房屋尚未进行装修，从该合同内容看，刘某是在对租赁房屋当时的基础环境有充分认识和了解的情况下签订合同，无有效证据证实该合同系基于非租赁目的签订，依法成立的合同自成立之日即具有法律效力，故2014年3月20日房屋租赁合同的效力，原审法院予以认定。关于刘某请求温馨港湾宾馆依据鉴定意见支付租金及利息的主张。（一）根据相关法律规定，股东为设立公司签订的相关合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持，2014年3月20日房屋租赁合同虽系由刘某和尤某签订，但刘某有权选择温馨港湾宾馆承担合同责任，故对于温馨港湾宾馆提出诉讼主体不对、双方没有租赁关系的反言抗辩，无法律依据，有悖诚信原则，原审法院不予支持。（二）温馨港湾宾馆虽至今未支付过租金，但租赁房屋一直由其占有使用，进行经营至今，刘某已履行了出租人交付租赁物的义务，故双方签订的租赁合同已经实际履行。（三）法律应充分尊重当事人的意思自治和契约自由，在双方已签订有效租赁合同的情况下，无法律依据采用鉴定意见计算租金，本案中刘某坚持申请鉴定，鉴定前原审法院已明确释明鉴定风险，故其应自行承担不利后果。综上，租金应按2014年3月20日房屋租赁合同约定支付，即2014年8月1日至2018年7月30日四年，租金共计80万元。对于利息主张，因双方合同中未明确约定租金支付时间，故原审法院支持自2016年6月3日原审起诉之日起的利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条之规定，判决：一、被告温馨港湾宾馆于判决发生法律效力之日立即向刘某支付租金80万元及利息（以80万元为基数，自2016年6月3日始至全部支付之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。二、驳回刘某的其他诉讼请求。案件受理费25890元（原告已预交），由刘某负担14090元，温馨港湾宾馆负担11800元。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》中约定房屋租金200000元/年，是否为当事人真实意思表示。刘某主张该合同只是为了办理宾馆营业执照而签订的，约定的租金是防止税金过高而填写的虚假内容，当时双方对租金并没有具体约定。温馨港湾宾馆则主张该合同真实有效，租金是双方经协商一致后约定的价格。首先，2014年3月20日双方签订的租赁合同中约定的租金价格为200000元/年，而鉴定机构出具的鉴定报告中该房屋2014年8月至2017年8月租金标准为574775.64元/年，2017年9月至2018年8月租金标准为638298元/年，差额明显过大。温馨港湾宾馆对此解释是由于当时的房屋需要重大投入进行维修方可使用，所以租金标准才低于市场标准。那么，所谓的投入并不是尤某（或孟某）一方的投入，也包括刘某均等的投入，在合伙经营宾馆的事务中，并没有体现刘某降低的租金作为投入的一部分。因此，单纯以房屋需要重大投入为由，降低十年的租金标准，理由不充分；其次，双方从未按照年租金200000元实际履行过支付和接受租金，温馨港湾宾馆称已记载于宾馆财务账册当中，但该记载行为的时间是2018年补录的。如果双方确实约定了租金标准，那么在双方短信交流合伙事宜时均没有提出200000元/年租金的问题，既没有提出未付的租金是否冲抵投资，也没有提出原合同租金如何支付。温馨港湾宾馆对此解释为，由于双方在利用案涉房屋经营宾馆过程中发生分歧意见，提出700000元/年租金的前提条件是刘某退出合伙关系的情况下同意支付的租金，由于双方对退伙事宜没有最终达成一致意见，所以提出的700000元/年租金也没有定下来。那么，无论双方在合伙经营宾馆事宜中发生什么样的争议，均不能抛开原约定的租金问题。综合上述事实可以认定，双方实际上在协商合伙经营宾馆事宜的过程中，对于房屋租金的价格并没有具体的约定。刘某主张双方在订立房屋租赁合同时，对房屋租金没有约定的理由成立。一审法院仅以双方2014年3月20日签订的房屋租赁合同作为双方结算租金的依据证据不足，本院予以纠正。温馨港湾宾馆主张以2014年3月20日租赁合同约定租金200000元计算租金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。由于双方对租金未作出约定，后经双方协商仍不能对此达成一致意见，应当以鉴定机构作出的鉴定价格为准。至于温馨港湾宾馆提出的鉴定价格是以房屋现状进行的评估问题，由于双方对房屋修缮费用的承担未作出约定，且鉴定房屋租金是按照现有房屋的标准确定的，因此，房屋出租人负有提供适租房屋的义务，承租人对租赁房屋进行修缮达到符合正常使用标准的费用，应当由出租人承担，但由于温馨港湾宾馆并未在本案中提出反诉，本院在本案中不予审理，温馨港湾宾馆可以另行主张。综上所述，刘某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持延吉市人民法院（2018）吉2401民初6568号民事判决第二项；二、变更延吉市人民法院（2018）吉2401民初6568号民事判决第一项为：被上诉人延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司于判决发生法律效力之日起三日内，立即向上诉人刘某支付租金2362624.92元及利息（以574775.64元为本金，自2015年8月1日起至2016年7月30日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以1149551.28元为本金，自2016年8月1日起至2017年7月30日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以1724326.92元为本金，自2017年8月1日起至2018年7月30日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以2362624.92元为本金，自2018年8月1日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，此后至实际履行支付义务时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。一审案件受理费25890元，二审案件受理费19076元，鉴定费合计44966元，由被上诉人延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司负担，鉴定费23600元，由上诉人刘某负担11800元，由被上诉人延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司负担11800元。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  林 美二〇二〇年九月十八日书记员  段崇鹏