广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初13645号原告惠州瑞亨企业集团有限公司，统一社会信用代码：914************056，住所地：惠州市惠沙堤**瑞亨大厦**。法定代表人：谢某1。委托代理人姚纪宁，广东伟伦律师事务所律师。被告丁建坤，男，汉族，1969年9月18日出生，公民身份号码：441************37X，住址：惠州市惠城区********。原告惠州瑞亨企业集团有限公司与被告丁建坤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州瑞亨企业集团有限公司的委托代理人姚纪宁到庭参加诉讼。被告丁建坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州瑞亨企业集团有限公司起诉称，2018年3月1日，原告委托授权徐南俊代为签订位于惠州市*********（南段一区）三层商铺的租赁合同，并且委托授权其代为收取商铺的租金等费用以及代缴纳相关费用。2018年5月17日，徐南俊与被告经过友好协商、达成一致意见，签订了《场地使用合同（NO.2139）》。合同签订后，原告依约按时向被告交付了场地，被告也已经入场经营。《场地使用合同（NO.2139）》第四条第一项约定，“2018年6月1日至2019年2月28日月场地使用费玖万陆千元（￥96000）和月场地管理费贰万肆仟元（￥24000）；2019年3月1日至2020年2月28日月场地使用费壹拾万元整（￥100000）和月场地管理费贰万伍仟元（￥25000）；2020年3月1日至2021年2月28日月场地使用费壹拾万零四千元（￥104000）和月场地管理费贰万陆千元（￥26000）。”被告应于每月五日前向原告支付月场地使用费（即租金）和月场地管理费（原告收取月场地管理费后交给惠州市瑞涛物业管理有限公司）。根据《场地使用合同（NO.2139）》第六条约定，被告应当自行负责日常经营所发生的一切费用，除有关费用由有关部门直接收取的除外。其余费用由原告收取，被告应于每月收到费用通知后五天内交纳。场地租赁期间，被告因自身经营问题，于2018年10月9日向原告和惠州市瑞涛物业管理有限公司提出减租申请，要求减免2018年9月1日至2019年8月31日的场地使用费，原告准予减免租金。且鉴于被告自身经营情况，原告于2019年1月再次对被告的租金进行减免。2020年因受疫情影响，原告也积极响应了国家号召，于2020年2月开始再次对被告的租金进行减免。但自2019年1月开始，被告开始拖欠租金、管理费、水费、电费，惠州市瑞涛物业管理公司一直催促被告交纳水费、电费、管理费，但被告均置之不理。后迫于无奈，原告只能委托徐南俊替被告向惠州市瑞涛物业管理有限公司垫付2019年1月至2020年6月拖欠的管理费暂计人民币283360元，以及电费暂计人民币158406元。后原告多次向被告追缴，也只收到部分欠款，截至目前被告仍有903514元欠款未向原告支付。《场地使用合同（NO.2139）》第十四条第一项约定，“乙方拖欠应缴费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠日乘以月场地使用费的5‰。”2019年1月开始，被告已经开始拖欠应交费用，按照合同约定，应向原告按拖欠日乘以月场地使用费的5‰的标准支付违约金。按照《场地使用合同（NO.2139）》第四条第一项约定的月场地使用费已经被告拖欠应交费用的时间，截止至目前，被告应向支付违约金2592000元（自2019年1月5日起算，暂计至2020年6月5日，上述拖欠日乘以月场地使用费即96000元的5‰）。但原告考虑到被告自身经营困难，酌情予以删减违约金，仅要求被告向其支付与拖欠费用等额的违约金，即903514元。《场地使用合同（NO.2139）》是双方经过充分协商、且基于真实的意思表示而签署的，双方均应按照合同约定履行义务。原告已经依约向被告交付场地，并且替被告向惠州市瑞涛物业管理有限公司垫付了管理费，基于诚实信用原则，在被告经营困难时多次减少其场地租金。原告也曾多次向被告追缴，但被告态度极其冷漠，原告基于无奈，才一纸诉状诉之法庭。综上所述，被告的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益，给原告经营造成严重困扰。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上维护原告合法权益，支持原告的全部诉讼请求。1、请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的租金、管理费、水电费903514元（2019年1月至2020年6月，实际拖欠费用计算至生效判决作出当月）；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金903514元；3、判令本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。庭审中，原告惠州瑞亨企业集团有限公司将诉讼请求变更为：撤销第一项诉讼请求的最后一句，将第二项诉讼请求变更为请求法院依法判决按被告所欠金、管理费、水电费的数额以每日5‰的标准支付违约金（2019年1月至2020年6月所产生的违约金），金额为903514元。被告丁建坤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，原告系惠州市*********（南段一区）三层商铺的房地产权属人（证号：粤房地权证惠州字第**）。2018年3月1日，原告委托授权徐南俊代为签订上述案涉商铺的租赁合同，并且委托授权其代为收取商铺的租金等费用以及代缴纳相关费用。2018年5月17日，徐南俊（甲方）与被告（乙方）经过友好协商、达成一致意见，签订了《场地使用合同（NO.2139）》，场地使用期限自2018年6月1日至2022年2月28日。合同签订后，原告依约按时向被告交付了场地，被告也已经入场经营。《场地使用合同（NO.2139）》第四条第一项约定，“2018年6月1日至2019年2月28日月场地使用费玖万陆千元（￥96000）和月场地管理费贰万肆仟元（￥24000）；2019年3月1日至2020年2月28日月场地使用费壹拾万元整（￥100000）和月场地管理费贰万伍仟元（￥25000）；2020年3月1日至2021年2月28日月场地使用费壹拾万零四千元（￥104000）和月场地管理费贰万陆千元（￥26000）。”被告应于每月五日前向原告支付月场地使用费（即租金）和月场地管理费（原告收取月场地管理费后交给惠州市瑞涛物业管理有限公司）。《场地使用合同（NO.2139）》第六条约定，被告应当自行负责日常经营所发生的一切费用，除有关费用由有关部门直接收取的除外。其余费用由原告收取，被告应于每月收到费用通知后五天内交纳。《场地使用合同（NO.2139）》第十四条第一项约定，“乙方拖欠应缴费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠日乘以月场地使用费的5‰。”。场地租赁期间，被告因自身经营问题，于2018年10月9日向原告和惠州市瑞涛物业管理有限公司提出减租申请，要求减免2018年9月1日至2019年8月31日的场地使用费，原告准予减免租金。且鉴于被告自身经营情况，原告于2019年1月再次对被告的租金进行减免。2020年因受疫情影响，原告也于2020年2月开始再次对被告的租金进行减免。但自2019年1月开始，被告开始拖欠租金、管理费、水费、电费，惠州市瑞涛物业管理公司一直催促被告交纳水费、电费、管理费，但被告均置之不理。原告只能委托徐南俊替被告向惠州市瑞涛物业管理有限公司垫付2019年1月至2020年6月拖欠的管理费暂计人民币283360元，以及电费暂计人民币158406元。2020年9月22日，原告出具《被告丁建坤拖欠费用情况说明》，载明：自2019年1月至2020年6月，被告丁建坤共拖欠管理费283360元、租金1101600元、电费158406元、水费436元，原告收到费用640288元，被告尚欠费用903514元。期间原告多次催款未果，由此酿成诉讼。《被告丁建坤拖欠费用情况说明》中原告对减免被告租赁期间相关费用情况说明如下：因被告经营不佳，其于2018年10月9日向原告提出降租申请，基于被告经营情况，原告与物业管理公司商讨后，一致同意被告的降租申请，同意将被告在2018年9月1日至2019年8月31日的租金和管理费分别降低至64800元、16200元，每月租金加管理费合计81000元。减租期届满至今，原告不仅没按照《场地使用合同（NO.2139）》中的约定按比例递增收取租金和管理费，仍按降租后的优惠标准（即每月租金加管理费合计81000元）向原告收取租金和管理费，而且还在疫情期间积极响应国家政策，减免了被告一个月的租金、管理费。在2020年2月、3月期间，原告与物业管理公司协商一致，将被告2020年2月、3月的租金和管理费分别降低至32400元、12010元（12150元），即在给予被告租金优惠的基础上，再次减免了被告一个月的租金、管理费。以上事实、有当事人主体资格信息、房地产权证、委托书及徐南俊的身份证、《场地使用合同（NO.2139）》、被告欠费明细表、惠州市瑞涛物业管理有限公司收据、2019年1月至2020年6月电量统计表、应收场地费明细表、通知单签收表、律师函、微信聊天记录、减租申请书、原告出具的《被告丁建坤拖欠费用情况说明》以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告委托徐南俊与被告签订的《场地使用合同（NO.2139）》系双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，履行了出租人应尽的义务。但被告自2019年1月即开始拖欠租金、管理费、水电费等费用，以自己的行为表明不履行承租人的主要义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告作为出租人，要求被告支付拖欠的2019年1月至2020年6月期间租金、物业管理费、水电费903514元及合理违约金的诉诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但违约金《场地使用合同（NO.2139）》第十四条第一项约定为“乙方拖欠应缴费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠日乘以月场地使用费的5‰。”，明显过高，不利于合同的履行，应根据公平原则和诚实信用原则予以调整至被告拖欠原告各项费用总数的30%为宜，即903514元×30%=271054元。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予采纳。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告丁建坤应在本判决生效之日起十日内支付原告惠州瑞亨企业集团有限公司拖欠的2019年1月至2020年6月期间的租金、物业管理费、水电费903514元；二、被告丁建坤应在本判决生效之日起十日内支付原告惠州瑞亨企业集团有限公司违约金271054元；三、驳回原告惠州瑞亨企业集团有限公司的其它诉讼请求。案件受理费21063.25元，（原告已预交），由原告惠州瑞亨企业集团有限公司负担5332.25元，被告丁建坤负担15731元。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 段小林审 判 员 贺晔晖审 判 员 龙伟永二〇二〇年九月二十八日法官助理 杨俊斐书 记 员 张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。