贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初3474号原告：贵州省清镇市森伟房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市清州大道四季贵州双创旅游文化特色小镇营销体验中心，统一社会信用代码91520181MA6H2BJ483。法定代表人：吴昊。委托诉讼代理人：秦英羽、孙玉，国浩律师（贵院）事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：李芷萱，女，1978年4月30日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贾啟美，女，1987年1月15日生，汉族，住贵州省修文县。原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司（以下简称森伟房开公司）与被告贾啟美、李芷萱商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告森伟房开公司的委托诉讼代理人秦英羽、孙玉，被告李芷萱、贾啟美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森伟房开公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告贾啟美于2019年9月4日签订的编号为ＳＪＧＺ26-2-1-1的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令两被告协助原告办理注销位于清镇市花社区鲤鱼村境内）四季贵州双创旅游文化特色小镇第26栋2单元1层1号商品房的预告登记及商品房预售合同备案登记，办理注销费用由两被告承担；三、判令两被告向原告支付违约金98533.8元；四、判令两被告承担原告律师费损失4000元；五、本案的案件受理费、保全费、送达邮寄费、公告费、诉讼财产保全责任投保费用等由两被告负担。事实及理由：2019年8日11月，原告与被告李芷萱签订编号为0015804《房屋认购书》，后因被告李芷萱征信问题，无法办理银行按揭，便以被告贾啟美的名义与原告于2019年9月4日签订编号为ＳＪＧＺ26-2-1-1的《商品房买卖合同》及相关《补充协议》，合同约定由被告贾啟美购买原告开发建设的位于清镇市花社区鲤鱼村境内）四季贵州双创旅游文化特色小镇第26栋2单元1层1号房，总价款为985338元。合同第八条第3款约定付款方式为按揭付款，签订合同之日交付首期房款205338元，余款780000元以银行按揭支付。补充协议第一条第（二）款第2项约定买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行贷款申请手续、签订抵押贷款合同，并提供银行所需的全部真实资料，若逾期办理或提供相关材料超20天视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为违约金。补充协议第十一条还约定，出卖人按照约定或法律规定解除合同的，买受人除按合同约定承担违约金外，还应当偿付出卖人因此遭受的全部损失，包括但不限于贷款本息、违约金、诉讼费、保全费、律师费等，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除上述费用。合同签订后，原告已履行合同约定义务，且已依约办理了商品房预售合同登记备案及预告登记，但两被告仅支付了首付款及维修基金，并未按合同约定办理银行按揭手续。在经原告多次催告后，至今仍未办理银行按揭手续亦未向原告支付剩余房款。原告认为，原告与被告贾啟美所签合同系双方真实意思表示，被告贾啟美应当按照合同约定按时提交材料并办理银行按揭手续或向原告支付剩余房款，原告曾多次催促两被告提交材料及办理银行按揭或支付剩余房款，但两被告均以各种理由拒绝。为此，原告特依据相关法律规定，请求贵院依法支持原告的全部诉请。贾啟美辩称，同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》；第二项诉请无意见；第三项诉请全部同意扣，同意从首付款中扣；律师费也从首付款里扣。李芷萱辩称，1、案涉房屋的所有费用都是李芷萱出的；2、造成今天所有的违约责任李芷萱都是被动的，贾啟美是主责，在承担责任方面也应该是贾啟美来承担。同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》；第二项诉请无意见；违约金有异议，李芷萱是被动的，李芷萱是受害者，是因为贾啟美一直拒绝，责任不在于李芷萱，首付款都是李芷萱支付的，李芷萱不同意从首付款中扣，违约金李芷萱能承受的是2万，并且应该由贾啟美承担；律师费也由贾啟美来支付，李芷萱全程也非常配合。事实部分无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述及提供的证据，本院查明事实如下：2019年8月11日，李芷萱与森伟房开公司签订编号0015804的《房屋认购协议书》，同日，李芷萱向森伟房开公司交纳定金2000元，后因李芷萱的《个人信用报告》不符合银行的贷款条件，森伟房开公司退还了李芷萱的定金2000元。2019年9月3日，李芷萱、贾啟美向森伟房开公司递交《四季贵州.椿棠府增／减／更名申请表》，更名理由为：本人因征信逾期，银行拒贷，现申请以朋友的名义购买此房。2019年9月4日，李芷萱将购房首付款、维修基金存入贾啟美的银行账户。同日，森伟房开公司（出卖人）与贾啟美（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定合同主要约定“第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于清镇市花社区鲤鱼村境内）四季贵州双创旅游文化特色小镇，……。第二条、销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为清商房预字第××号。第三条、基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第26栋2单元1层1号房,房号为（26）2-1-1，建筑面积111.37平方米，套内建筑面积87.68平方米。第七条、计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11237.89元，总价款985338元。第八条、付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款205338元，余款780000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。第十条、逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过15工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30工作日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”。贾啟美用李芷萱存入其账户的钱向森伟房开公司交纳维修基金11583元、首付款205338元。第二十九条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，卖方森伟房开公司（甲方）与买方贾啟美（乙方）签订《补充协议》，《补充协议》第一条第二款第二项约定，对于银行或公积金按揭付款方式的情形，乙方必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，乙方按日以应付未付款的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方按日以应付未付款的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款的10%作为违约金。甲方无须通知乙方，可另行销售该商品房。第十一条、关于买卖合同解除的约定：甲方按照约定或法律规定解除买卖合同，乙方除按照约定向甲方承担违约金外，还应当偿付甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于贷款本息、罚息、违约金、差旅费、公证费、诉讼费、保全费、律师费等。甲方有权在乙方已付房款中直接扣除上述费用。2019年9月19日，森伟房开公司办理了商品房预售合同备案登记，登记号为Y19076604。2019年10月9日，森伟房开公司为贾啟美办理了清镇市花社区鲤鱼村境内）四季贵州双创旅游文化特色小镇26栋（26）2单元1层1号房屋的不动产登记，登记号为黔（2019）清镇市不动产证明第0017282号。2020年4月17日、4月18日、4月19日，森伟房开公司向贾啟美发送要求贾啟美在收到通知后3个工作日、2个工作日、1个工作日内到森伟房开公司完善银行按揭相关手续。森伟房开公司委托国浩律师（贵阳）事务所办理包括本案在内的两件案件的诉讼事务，支付律师代理费8000元。本院认为，贾啟美与森伟房开公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。贾啟美未按合同约定时间办理银行按揭贷款，在接到森伟房开公司的书面通知后亦未去银行办理，已构成违约。对于原告要求解除与贾啟美签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请予以支持。合同解除后，贾啟美应当配合森伟房开公司办理注销备案登记等相关手续。对于办理注销手续的费用，因尚未实际产生，本院不予支持。对于违约金，根据《商品房买卖合同》第十条约定的违约责任为按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金。贾啟美的逾期应付款应为余款780000元，违约金应为780000元×1%=7800元。贾啟美与森伟房开公司签订的《补充协议》约定贾啟美（乙方）在《认购书》约定日期内办理完毕银行按揭贷款，但贾啟美与森伟房开公司未签订《认购书》，并且，如果按照《补充协议》约定的违约金计算方法所得违约金为98533.8元（商品房总价款985338元的10%），与《商品房买卖合同》约定的违约金7800元相差12.63倍，属于不合理地加重买受人责任。根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，仍以《商品房买卖合同》为准。对于原告要求支付违约金超过7800元的部分不予支持。对于原告的律师费损失根据贾啟美与森伟房开公司的《补充协议》约定，本案案涉房屋系李芷萱借用贾啟美名义购买，故贾啟美依据合同应承担的违约金支付责任应由李芷萱承担。森伟房开公司主张本案的律师代理费4000元，凭票予以支持。贾啟美为名义上的购房人，与森伟房开公司履行《商品房买卖合同》的购房人实际为李芷萱，对森伟房开公司要求贾啟美与李芷萱共同承担违约的诉请不予支持。因购房款系李芷萱交纳，森伟房开公司可在扣除违约金等相关费用后，将剩余款项直接支付给李芷萱。即11583元+205338元-7800元-4000元=205121元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司与被告贾啟美于2019年9月4日签订的《商品房买卖合同》（编号为SJGZ26-2-1-1号）及补充协议；二、限被告贾啟美于本判决生效之日起十日内协助原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号为SJGZ26-2-1-1号）备案登记手续；三、限被告李芷萱于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司违约金7800元；四、限被告李芷萱于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司律师费4000元；五、限原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司在扣除前述三、四项金额后十日内，将剩余款项205121元退还给被告李芷萱；六、驳回原告贵州省清镇市森伟房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1175元，由被告李芷萱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  黄国芬二〇二〇年九月二十五日书记员  孙成娟