北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5350号原告：马晓腾，男，1967年9月7日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：马宇光，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明琦，北京市中洲律师事务所实习律师。被告：北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇罗各庄村委会北左堤路**，现下落不明，统一社会信用代码91110113327139645G。法定代表人：杜列，职务不详。原告马晓腾与被告北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司（以下简称罗马大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马晓腾之委托诉讼代理人马宇光、任明琦到庭参加诉讼。被告罗马大道公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马晓腾向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方于2016年9月24日签订的《罗马湖艺术园区租赁合同》无效；2．请求判令被告返还原告剩余租金1275000元；3．被告赔偿原告装修及附属物工程款596223元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年9月24日，原告与被告签订《罗马湖艺术园区租赁合同》。约定由原告承租被告开发建造的北京市顺义区×××镇×××艺术园区B区5号楼，房屋建筑面积207平方米，共2层;用途为办公居住。约定租赁年限自2016年10月1日至2036年10月1日,共计20年，租金总额为150万元。合同签订后，原告按照双方合同约定于2017年6月9日付清全部20年租金人民币150万元，并由被告出具收条确认付清款项事宜。被告在合同签订后也按约定交付了租赁合同标的物，随后原告购置设备、对所租房屋进行设计、装饰、装修。2017年4月26日，顺义区×××镇政府发出自行拆除违法建设通知书，并要求包括原告的租户搬离园区。2019年6月13日，×××镇政府发出强制拆除公告。原告所承租房屋于2019年8月被×××镇政府全部强制拆除。在×××镇政府对原告所租房屋拆除前，原告委托专业评估机构对房屋装修及设备费用进行评估，评估损失为596223元。原告认为，被告所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，该房屋已被×××镇政府拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告所签订的《罗马湖艺术园区租赁合同》应为无效合同，被告除了返还剩余租金外，应赔偿原告装修及设备费用。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请人民法院公正审理,支持原告的诉讼请求。被告罗马大道公司既未参加本院庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，出租方（甲方）罗马大道公司与承租方（乙方）马晓腾签订《罗马湖艺术园区租赁合同》，租赁地址及面积北京市顺义区×××镇×××艺术园区B区5号楼，房屋总建筑面积207平方米，共2层。承租房屋用途为办公居住。租赁年限2016年10月1日至2036年10月1日，共计20年。毛坯房、水电入户，该房屋20年租金共计150万元，乙方应在2016年10月30日前一次性支付定金10万元，定金转为房租，2016年12月30日前付80万，2017年6月之前付全款80万。办理入住手续后，乙方完全享有对该房屋合同期内的使用权，如遇政府占地和相关部门进行开发，甲乙双方共同与占地一方进行拆迁谈判，获得的房屋补偿款冲抵乙方所交的剩余租金及装修费，乙方的营业损失补偿款归乙方所有，其他公共附属建筑补偿款全额归甲方所有。甲、乙双方约定甲方于2016年10月1日前将坐落于×××艺术园区B区5号楼交付乙方使用。乙方如对经营场地主体改造、室内装饰装修、室外绿化及庭院改造或其他相应设施的安装，在动工前必须向甲方提出书面申请和提交设计方案，并经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担，如未经甲方书面同意乙方擅自进行上述行为的，甲方有权解除合同并扣除乙方已付的部分租金作为违约金。合同还约定了其他权利义务。甲方处有罗马大道公司盖章杜列签字，乙方处有马晓腾签字。附手写内容：“装修费用20万元由乙方支付，空调安装费由乙方支付”。2016年12月1日马晓腾交租金110万元，2017年6月9日，马晓腾交租金60万元。马晓腾表示涉诉房屋之前有初步装修价值20万元，故其共支付了租金150万元及装修款20万元。房屋已经在约定日期交付给马晓腾使用。原告提交照片两张用以证实涉诉房屋属违法建设，该照片内容为：标题×××武警用地违法建设，2014年×××镇土地巡查部门巡查发现，该宗土地内严重改变土地性质建设2万余平方米的砖混结构房屋，多次到现场核实未能进入。期间，武警部队分别于2014年7月19日、7月20日、11月21日、2015年2月8日证明该建筑为部队营房用于军事项目，因地方政府协调部队方面较为困难，故我镇对此施工建房行为没有更深一步了解与制止。当年被国土2014年二季度、年度及规划卫片监测到地籍变更。2015年1月8日，武警交通第三总队后勤部向我镇政府发函告知该宗地内建筑并非武警部队所为，因承租期内武警部队将该宗地的使用权转租给北京上策科技有限公司与农副业科技服务站，建房行为属于该公司单方面自主行为与武警部队无关。2015年2月8日武装警察部队交通第三总队向北京市国土资源局致函证明在该宗地内建设部分营房用于其内部人员住宿。经与部队方面了解，92年武警部队与×××村委会签订土地承包协议后，主要以农业种植经营多年，后与北京上策科技有限公司与农副业科技服务站签订20余亩土地使用权转让协议，之后上述单位又将使用权转给北京中投建信投资担保有限公司与雷国建，投资建设砖混房屋50套，建筑面积2万余平方米，2015年5月建设完成，目前已出租48套。该宗地位于×××镇×××村东北，东接后古路，紧邻罗马湖。1992年4月8日，顺义县×××乡人民政府、×××镇×××村委会与中国人民武装警察部队交通指挥部农场及中国人民武装警察部队交通指挥部后勤部军需处四方共同签订联营开发土地协议书，协议约确定×××村委会提供给武警交通指挥部村北196亩土地进行联合开发，承租期30年，以种养植为主。2009年7月，×××村委会与中国人民武装警察部队交通指挥部农场在原有协议的基础上签订补充协议，确定龙道河以东共计88亩的土地承包使用权由2009年7月1日起交回×××村委会，龙道河以西的108亩土地承租期由2022年4月8日延长至2032年4月7日。原告还提交了2019年7月29日北京市顺义区×××镇人民政府行政答复意见书。该意见书针对马晓腾等29人对于2019年6月21日反映的问题答复如下：2017年4月19日北京市规划和自然资源管理委员会顺义分局核实，北京中投建信投资担保有限公司（法定代表人林晓东）在×××西北侧建设二层框架结构房屋共11栋，房屋总面积约20877．33平方米，上述建设未依法取得乡村建设规划许可证。北京中投建信投资担保有限公司的上述行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第65条等规定，所建建筑物属于违法建设。2017年4月26日，我镇向北京中投建信投资担保有限公司送达《限期拆除通知书》。后向北京中投建信投资担保有限公司送达《催告通知书》、《拆除决定书》，但北京中投建信投资担保有限公司未在规定时限内自行拆除上述违法建设。经现场检查，上述违法建设仍未自行拆除，且仍有部分租户对园区内房屋进行内部装修装饰，经我镇数次联合执法进行制止，采取查抄施工工具等措施，但部分租户仍进行内部装修装饰。2019年6月13日，我镇对北京中投建信投资担保有限公司张贴了强制拆除公告，并对×××艺术园区的承租人及房屋使用者张贴了告知，告知其于6月22日前搬离，自行清理存放于违法建筑内的物品，逾期未搬离及未清理完毕的，造成的损失自行承担。但经告知，部分租户至今仍未搬离。原告称因涉及到强拆问题，原告曾找到被告，被告称不会拆，并称一直与政府沟通，但被告一直也没有出具具体说明。原告担心关于损失双方发生争议，故委托鉴定机构对房屋装修价值进行了鉴定。几名原告和杜列有一个微信群，原告在微信群中说了需要评估，杜列没有表态也没有反对，鉴定机构系原告自行委托。涉诉房屋自2019年7月底至8月中旬一直在拆除，马晓腾租赁的房屋在7月底拆除完毕。马晓腾委托首信（北京）国际资产评估有限公司对B5房屋装修及附属物工程造价价值进行评估。首信（北京）国际资产评估有限公司2019年8月26日出具《资产评估报告》，鉴定结论是B5房屋装修及附属物工程造价价款为596223元。该报告记载2019年7月14日评估人员到B5房屋处对评估对象进行了勘验、测量、核实、拍照。原告认可附属物损失包括移动物品，但表示可移动物品都没有搬走，因为艺术家思想比较单纯，认为已经和政府反映了问题，所以就没搬。关于签订合同时原告是否清楚涉诉土地及房屋情况一事，原告表示其是艺术家，只是觉得房子好就询问怎么租赁，是杜列和林晓东接进行了接待，告诉他们是武警和北京中投建信投资担保有限公司合作开发的房屋，原告没有详细了解杜列是否有权出租，也没有了解房屋及土地情况。上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《罗马湖艺术园区租赁合同》、照片、收条、资产评估报告、答复意见、评估报告等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告罗马大道公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉诉房屋系未取得规划审批手续的建筑物，双方签订的《罗马湖艺术园区租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。罗马大道公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给马晓腾，对于合同无效的后果负有主要责任，马晓腾在承租涉诉房屋时，未尽到审查义务，对于合同无效负有次要责任。对于马晓腾未使用期间的费用，罗马大道公司应予退还，马晓腾主张退还租金期间为剩余十七年，有事实依据，本院予以支持。对于马晓腾的装修及附属工程损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，应按照双方过错程度分担现值损失。鉴于个别物品未形成附合，属于可移动搬离物品，该部分物品损失不予赔偿。对于已经形成附合的装饰装修及附属物，应考虑剩余租期折旧及被告过错程度按照现值进行赔偿，具体金额本院根据资产评估报告及本案情况酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告马晓腾与被告北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司于二〇一六年九月二十四日签订的《罗马湖艺术园区租赁合同》无效；二、被告北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司退还原告马晓腾租金一百二十七万五千元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司赔偿原告马晓腾装修及附属物损失三十七万元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告马晓腾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零八百二十一元，由原告马晓腾负担一千三百零八元（已交纳），被告北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司负担九千五百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京罗马大道文化艺术传播有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月十日书记员 孙建伟