湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初825号 原告：李满春，女，1971年6月18日生，汉族，湖南省攸县人，居民。 被告：郴州鸿泰房地产开发有限责任公司，住所地：安仁县永乐江镇五一北路。 法定代表人：周四清，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴，郴州市北湖区正和法律服务所律师，特别授权。 原告李满春与被告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告李满春于2020年7月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日、2020年9月14日在安仁县人民法院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告李满春、被告鸿泰房地产公司的委托诉讼代理人李兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李满春向本院提出诉讼请求：依法判令鸿泰房地产公司赔偿因逾期办理不动产权证的违约金38000元。在诉讼过程中，李满春变更诉讼请求为：1、判令鸿泰房地产公司为李满春办理所购房屋的不动产权证；2、判令鸿泰房地产公司赔偿因逾期办理不动产权证的违约金38000元；3、本案诉讼费由鸿泰房地产公司承担。事实与理由：李满春与鸿泰房地产公司于2015年5月1日签订《商品房预售合同》，李满春购买了鸿泰房地产公司开发的同仁和商厦小区xxx栋房，面积92.63㎡，总价款266775元，合同签订后，李满春支付了房屋全部价款，鸿泰房地产公司于2016年6月23日将房屋交付给李满春，之后李满春多次要求办理房屋产权证，但鸿泰房地产公司至今尚未办理，鸿泰房地产公司的行为已构成严重违约，应承担违约及赔偿责任，特诉至法院，请求依法判如所请。 鸿泰房地产公司辩称：李满春的诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回李满春的诉请，具体答辩理由如下：1、根据2020年5月21日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第一项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，鸿泰房地产公司已经于2020年6月24日为李满春办理了涉案商品房的房屋所有权转移登记手续，鸿泰房地产公司没有违约；2、2020年5月21日原、被告双方在《商品房买卖合同》第十七条第一项中约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记”，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“除当事人有特殊约定外”的情形，出卖人按约定及时为买受人李满春办好了所购房屋的不动产权证的行为证明，出卖人鸿泰房地产公司没有逾期办理不动产权证，不需要承担违约责任。 李满春为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据： 1、身份证、结婚证复印件、声明书，拟证明李满春与曾新发系夫妻关系，涉案房屋共有人曾新发的相关权利、义务均由李满春行使； 2、《商品房预售合同》，拟证明原、被告双方于2015年4月16日签订《商品房预售合同》，约定了相关的权力义务； 购房发票、契税证明、维修基金票据，拟证明原告依约履行了合同义务； 4、安仁县国土资源局关于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的催办通知，拟证明鸿泰房地产公司未到不动产登记中心及相关部门办理房屋产权证； 5、安仁县中医院诊断证明及医药费票据，拟证明由于鸿泰房地产公司未办理证，李满春找鸿泰房地产公司协商办证时，被鸿泰房地产公司殴打受伤的事实； 6、房管局关于违建的处理建议，拟证明鸿泰房地产公司开发的同仁和商厦为违规建筑，未办理房屋产权证的责任在被告方； 7、《商品房买卖合同》，拟证明鸿泰房地产公司提供的是其单方面任意填补的，该合同补充的内容不能作为法院定案依据； 8、同仁和商住楼认购书，拟证明手续办完之后正式成交，如果没有房产证、国土证，开发商可以赔偿买方同等房款的资金； 9、不动产信息查询证明，拟证明李满春涉案房屋登记日期为2020年6月23日； 10、调解协议书，拟证明涉案房屋交付时间及交付后发现厨房、卫生间没有窗户，一直协商不成，在有关人员的调解下，于2016年6月23日协商解决。 鸿泰房地产公司为支持其答辩主张，向法庭提供了如下证据： 1、《商品房买卖合同》，拟证明2020年5月21日原、被告双方签订《商品房买卖合同》； 不动产权登记证（湘20**安仁县不动产权第XXXXXXX号），拟证明2020年6月24日鸿泰房地产公司已为李满春办理了不动产权证； 3、不动产登记证明，拟证明涉案房屋是按揭抵押的，权力人是中国工商银行安仁县支行，义务人是李满春及曾新发，以上证明已为李满春办理好证，没有违约。 经质证，鸿泰房地产公司对李满春提供的证据1、2、3、8、9没有异议，本院予以确认。鸿泰房地产公司对李满春提供的证据4、5、6提出异议，认为与本案无关联；本院认为，证据4、6拟证明涉案房屋未办理不动产权证的违约责任在鸿泰房地产公司，本院对该事实予以确认。证据5系另一法律关系，与本案无关，本院不予确认。鸿泰房地产公司对李满春提供的证据7三性提出异议，认为李满春提供的空白的《商品房买卖合同》不是原被告双方签定的，没有被告签名，也无法证实是哪宗地开发项目，是虚假的，不能作证据使用。本院认为该证据不具备有效证据的形式要件，不予采信。鸿泰房地产公司对李满春提供的证据10提出异议，认为不是事实，与本案无关联。本院认为，对于李满春主张的涉案房屋交房时间为2016年6月23日，已得到鸿泰房地产公司的认可，故本院对交房时间予以确认。 李满春对鸿泰房地产公司提供的证据1、2、3提出异议，认可商品房买卖合同上的签名是李满春签的，但认为到目前为止李满春并没有收到鸿泰房地产公司的通知，是否办好不动产权证需要核实。本院认为，证据1有李满春签名，符合有效证据形式要件，本院予以确认；证据2、3系安仁县不支产中心出具的涉案房屋相关信息，对涉案房屋已办理不动产权证的事实予以确认。 根据当事人提供的证据，结合庭审调查，本院认定事实如下： 2015年4月16日，李满春、曾新发与鸿泰房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定：李满春、曾新发向鸿泰房地产公司购买其开发的位于安仁县凤岗路同仁和商厦1栋3层3A1号住宅房，建筑面积为92.63㎡，分摊面积为11.08㎡，房屋总价款为266775元。付款方式为买受人于2015年4月16日签订合同之日起付清总房款的30%计人民币86775元，其余总房款的70%计人民币180000元采用银行按揭方式付款。合同第六条约定，甲方须于2015年5月1日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同签订后，李满春、曾新发于2015年6月30日前支付首期房价款即总房款的30%计85651元，剩余房款计180000元采用银行按揭方式付款。 2020年5月21日，买受人李满春、曾新发与出卖人鸿泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》；2016年6月23日，鸿泰房地产公司将涉案房屋交付给李满春、曾新发使用；2020年5月27日涉案房屋办理了首次登记；6月23日涉案房屋办理了不动产登记手续，不动产权证号为湘（2020）安仁县不动产权第XXXXXXX号。李满春以鸿泰房地产公司未履行合同约定义务为由，向本院提起诉讼，要求鸿泰房地产公司为李满春按合同办理不动产证，并支付逾期办证违约金。 另查明，曾新发与李满春系夫妻关系，曾新发作出声明涉案纠纷的相关权利义务均由李满春行使。2019年8月20日前中国人民银行一年期贷款基准年利率为4.35%，2019年8月20日以后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期年利息为3.85%。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案李满春与鸿泰房地产公司签订的《商品房预售合同》是在鸿泰房地产公司就涉案项目的商品房已取得商品房预售许可证明的情况下签定的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争执焦点是：一、鸿泰房地产公司是否应承担逾期办证的违约责任；二、逾期办证违约金起止时间及违约金计算标准。 关于争执焦点一，本案李满春已依约履行合同约定的义务，鸿泰房地产公司应当依法依规向李满春交付房屋并提供资料报产权登记机关备案。涉案合同未就办证事宜进行约定。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。涉案商品房交房时间为2016年6月23日，按上述规定推定鸿泰房地产公司为李满春办理房屋所有权登记的时间为2016年9月23日前，而涉案商品房的不动产权证首次登记时间为2020年5月27日,故可认定鸿泰房地产公司于2020年5月27日才履行完毕案涉合同约定的办证义务。鸿泰房地产公司于2020年5月27日履行前述义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。 关于争执焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从上述规定可以看出，涉案房屋的违约金应自房屋交付使用之日2016年6月23日后延90日即2016年9月23日开始计算，即违约金损失为53781元【266775×（4.35%+4.35%×30%）×（2年+327/365）+266775×（3.85%+3.85%×30%）×276/365】。本院在综合李满春总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，违约金核减为16134.3元（53781×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 被告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告李满春违约金16134.3元； 二、驳回原告李满春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，减半收取375元，由原告李满春承担215元，被告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司承担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  伍文清 二〇二〇年九月二十日 书记员  唐 为 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。· 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： 案由、诉讼请求、争议的事实和理由； 判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； 判决结果和诉讼费用的负担； 上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。