福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初1966号 原告：泉州世茂三远物业服务有限公司（以下简称三远物业公司），统一社会信用代码91350503751368594K，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段**燃气大厦****1808。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：林承昌，男，汉族，原告员工，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：童红梅，女，汉族，原告员工，住福建省武平县。 被告：何国新，男，1973年5月12日出生，汉族，职工，住福建省武平县。 原告三远物业公司与被告何国新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三远物业公司的委托诉讼代理人童红梅、被告何国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三远物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告何国新支付自2017年6月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费11,696.19元、违约金4,293.5元，公摊电费14.5元，合计16,004.19元。事实和理由：被告何国新系武平县宏祥华都D地块小区D1栋B-90-91-92-93-94号商铺（以下简称案涉商铺）业主，其拥有的物业包括D1B-90面积55.32㎡、D1B-91面积63.97㎡、D1B-92面积60.84㎡、D1B-93面积60.59㎡、D1B-94面积73.68㎡店铺。2017年5月26日，武平县宏祥华都D地块小区业主委员会与原告泉州市三远物业管理有限公司（泉州市三远物业管理有限公司于2019年10月16日更名为泉州世茂三远物业服务有限公司）签订《物业服务合同》一份，约定：宏祥华都D地块小区的物业服务由原告负责，期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；物业服务收费标准为：商铺每月按1.2元/㎡计算，均应当月交清，如未按时足额支付，应按每日1‰的标准支付违约金。合同签订后，原告派员进驻宏祥华都D地块小区，按约提供物业服务。但被告何国新不遵守《物业服务合同》约定，自2017年6月1日起至2019年12月31日止，共拖欠原告物业服务费11,696.19元、违约金4,293.5元，公摊电费14.5元，合计16,004.19元。此款经原告多次催收，被告一直拒不支付。被告的行为，损害了原告的合法权益。 何国新辩称，首先，开发商自交房后，前期物业就没有管过答辩人小区时，其去向前期物业反映墙壁公共交界处及走廊做防水处理，物业说，临街二楼商铺可以不要和小区内部一起管理，可以自行管理，有问题你们自己去处理。其问原因，有人说依据《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。事实上其确实也没有必要进小区内部，或者停放车辆什么的，更别说享受绿化和保洁等服务了。所以商铺的保洁等只能是自己去雇请了：1、保洁人员，被告现在还在雇请，分两部分，一部分是二楼店内的，一部分是一条很长的公共走廊及一个很宽的公共楼梯，有照片为证，也有卫生阿姨领取工资的签字；2、外面公共走廊和公共楼梯的照明电费也是其自己交的，交过房后，无论是前期物业和现在的物业一分钱没有交过，前期物业说他们不管这些，说公共用电开发商己安装好一个表，叫其自己去交，有电力公司的交费单据为证，原告诉状所述公摊电费14．5元不知从何而来，长走廊及大楼梯的所有照明按最少的照明灯来算至少也有200W，因楼道较暗，一天用最少的照明8小时来算，那么一天就是1600W，按电费0.5元/Kw来算，则一天是0.8元；一个月则是24元；就按三远物业公司时间来算36个月，则36×24=864元才对。故公摊电费三年14.5元根本不成立，同理，物业服务费也不成立；3、临街店铺面向公路的露天公共区域，有部分地方渗水漏水也是自己去处理的，有照片和做防水的工人收据为证；4、关于合同问题，首先，此合同的合法性有瑕疵，因为即使有过半的小区内部业主选聘三远公司为物业服务企业，但这只是小区内部的部分业主参与了，临街的业主几乎没有人被通知到参加业主大会，如果临街店铺的业主加上去的话，根本就没有超过半数的业主选聘三远物业公司，而且业主委员会和三远物业公司签订合同必须接受业主大会的授权才能订立合同，所以这个合同是无效合同。如果这个合同对临街商铺有效的话，那么此服务公司早就先违约了。其次，作为一个物业服务单位，前期物业把外面一楼商铺和二楼商铺区别对待，小区内部有专门的保安和保洁，享受园林绿化服务等，虽然其没有享受到，物业也没有叫其交纳所谓服务费；但是现在来了个无理的无法无天的三远物业公司，想方设法榨取武平业主的辛苦钱，同属武平的博士源小区，也是这个物业，采取把原来住户自来水公司水表换成物业公司自己的水表，然后用智能卡控制住户供水，是不是你们物业公司有些人想钱想疯了?最后，再问下三远物业公司，你这公司究竟是服务公司呢还是收钱公司?学学临街店铺对面东南大厦的物业，他们只收小区内部享受了保洁、绿化、安保等服务住户的钱，对外面街道商铺没有去收钱。为保障当事人的诉权，请求法院采取一般简易程序或者普通程序进行审理。综上，原告提出的论点和论据无法可依、无理可循，答辩人将依法维护自己的权益，并请求贵院驳回原告的无理要求。 三远物业公司围绕诉讼请求提交如下证据：１、《缴费通知书》及《快递投递单》（客户存根）各一份，证明有催交物业费的事实。何国新质证意见：缴费通知书有收到但物业费根本不存在。首先合同不存在，无法形成物业费，其次没有提供物业服务也无法形成物业服务费。２、《宏祥华都物业服务合同》一份，证明双方的合同条款及法律规定。何国新质证意见：对该合同合法性有异议，首先，物业服务合同没有业主委员会的人签字，主要是没有业主委员会，即使有人签字，也没有按规定进行；其次，合同没有经过业主大会表决授权签订；最后，从来就没有召开过业主大会，因此，依据《物权法》和《物业服务管理条例》，此合同无效。案涉店铺的楼梯是临街的，无需经过小区大门。３、《宏祥华都公摊公示表》一组（2018年上半年、下半年，2019年上半年、下半年、已营业业主名单、电费结算单），证明原告每个月有做公摊计算，并且每半年有进行公示，有尽到公示的义务。何国新质证意见：商铺公摊电费0.1元有异议。首先是临街商铺，不需要用到电梯，所以没有0.1元商铺公共电费。其次，临街商铺，每家都有自己的电表，自己交自己的，外面路灯是道路公共照明，不需要物业服务公司交电费；最后，在临街商铺找不到供照明用的对应电能表号，并有业主证明。 何国新提交如下证据：1、甲方林某1与乙方林某2签订的《保洁员工合同》一份。2、历年公共楼梯通道及长通道《历月电费明细》（注：是公共楼道及公共通道电费）一份。3、钟锦福出具的公共通道楼顶天沟和Ｄ1、Ｄ2处交界墙做防水《收据》二份。4、《工资册》（注：是卫生保洁阿姨公共部分工资）一份，5、照片5张及维护公共部分的光盘，证明2017年至今，案涉店铺公共通道及公共楼梯的保洁工作是其雇请人员做的；公共通道没有做防水，有些地方现在还在漏水。6、部分店主人员名单，证明没有举行过业主大会，与三远物业公司签订的合同程序不合法；案中0．1元电费不是临街店面的。原告质证意见：对证据1《保洁员工合同》甲方的身份有异议，被告没有提供证据证明甲方与被告的关系；对证据2《历月电费明细》的真实性有异议，该通道电费清单户名不确定是被告，且没有有关单位的盖章；对证据3二张《收据》的真实性有异议，被告没有提供钟锦福的身份证明，钟锦福没有在收据上按指纹；对证据4《工资册》真实性有异议，该《工资册》只有林某2签字，没有盖章且没有落款时间；对证据5照片真实性有异议，没有落款及时间；对证据6无异议。 证人林某1证言：本案何国新与其是夫妻关系，其也是案涉商铺的房东，2012年交房的，从交房至今，物业都没有做任何帮助过临街商铺的事，连开店需经消防验收都是自己想办法解决的。 证人林某2证言：其从2017年2月份左右在被告案涉商铺处从事卫生保洁工作，被告商铺经营的是网吧生意。工作内容，外面是从左边南门大桥水果店隔壁至右边饭店隔壁一楼门坪，再从一楼楼梯至二楼过道至过道后门，大概经过五扇门，有50米左右，还包括网吧内的卫生及网管工作。2017年时，有2个保洁阿姨，那时其上夜班（从晚6点至凌晨1点左右），每月工资大概是2400元左右，现在一人做，工资大概2800元至3000元左右。 证人李某证言：其是2012年入住宏祥华都Ｄ地块小区，是小区业主，也是沿街商铺的业主。2018年小区成立了业主委员会。关于三远物业公司进驻问题，当时业主委员会的领导意见不一，同意与不同意该公司进驻，意见各占一半。由于有些业主不同意三远物业公司进驻，所以没有召开业主代表大会。前任物业公司收的物业费是每平方米1元，现在收取物业服务费是1．1元每平米，而且沿街店铺没有后门，不能进入小区，无需物业服务，每天的卫生都有环卫工人做，当时三远物业公司说是试用三个月；因为整个小区没有办房产证，物业费无法收取。 原、被告对上述证人的证言无异议。 对原、被告提交的证据认证如下： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证。生效的（2020）闽08终426号判决维持了（2019）闽0824民初2972号泉州世茂三远物业服务有限公司与武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决，上述两份判决均已认定本案原告提交的证据2《宏祥华都物业服务合同》为有效合同，依照诉讼法律规定，原告提交的证据2《宏祥华都物业服务合同》应认定为有效合同。原告提交的证据1和证据3均是围绕《宏祥华都物业服务合同》对被告尚欠物业费进行的公示和催收，本院对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性和关联性予以认定并在卷佐证。 被告提交的书面证据原告均提出了异议，但对证人林某1、林某2、李某的证言原告无异议，本院对三位证人所述事实予以认定，本院结合证人林某1、林某2的证言对被告的书面证据进行认证。被告提交的证据1《保洁员工合同》和证据4《工资册》及证据5照片、光盘，能够证明被告与林某1是夫妻关系，过道的两边为被告案涉商铺，案涉商铺被告经营网吧生意，被告雇请林某2为网吧管理员兼网吧保洁员，林某2从事被告网吧管理和保洁工作，每月从被告处领取工资的事实。证据2《历月电费明细》和证据3《收据》为孤证，没有其他证据佐证。证据6与本院已确认的原告提交的证据2相矛盾，故被告提交的上述6份证据均不能证明其主张，本院对被告提交的上述证据的关联性不予认定并在卷存查。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定：何国新系武平县宏祥华都D地块小区D1栋B-90-91-92-93-94号商铺业主，其拥有的物业包括D1B-90面积55．32㎡、D1B-91面积63．97㎡、D1B-92面积60．84㎡、D1B-93面积60．59㎡、D1B-94面积73．68㎡店铺，合计面积314．4㎡。2017年5月26日，武平县宏祥华都D地块小区业主委员会与三远物业公司签订《宏祥华都物业服务合同》一份，约定：宏祥华都D地块小区的物业服务由原告负责服务，期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；物业服务收费标准为：商铺每月按1．2元/㎡计算，均应当月交清，如未按时足额支付，应按每日1‰的标准支付违约金。合同签订后，原告派员进驻宏祥华都D地块小区，按约提供物业服务。何国新未按上述合同约定向三远物业公司缴纳物业服务费，至2019年12月31日，尚欠物业服务费11,695.68元（314．4㎡×31月×1．2元/㎡·月）。被告于2020年3月29日收到原告通过顺丰速运寄送的《缴费通知单》，原告进行书面催缴，要求被告于2020年3月31日交清物业费用。 另查，原告泉州市三远物业管理有限公司于2019年10月16日将名称变更为泉州世茂三远物业服务有限公司。 本院认为，本案争议焦点是：1、案涉《宏祥华都物业服务合同》是否有效?2、被告是否应当交纳物业服务费用?3、物业服务费用的标准如何确定? 关于案涉《宏祥华都物业服务合同》效力的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由建设单位、业主委员会出面签订的物业服务合同，属于为所有业主订立的合同，合同依法成立后，对所有业主均具有约束力，业主基于该合同既享有权利，享受物业服务企业提供的物业服务，又受该合同约束，应当履行交纳物业服务费用。本案中，三远物业公司系由业主委员会聘请，双方签订《宏祥华都物业服务合同》，武平县住房和城乡规划建设局、武平县城市管理行政执法局、武平县平川街道办事处（原武平县平川镇人民政府）等单位见证，生效的（2020）闽08终426号判决维持了（2019）闽0824民初2972号泉州世茂三远物业服务有限公司与武平县天安城市建设投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决，上述两份判决均也认定《宏祥华都物业服务合同》为有效合同。故《宏祥华都物业服务合同》为有效合同，具有法律效力，该合同对宏祥华都D地块小区业主具有法律约束力。 关于被告是否应当交纳物业服务费用问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，物业服务涉及建筑物区分所有权的整体性，共有部分的管理和利用必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业费用的交纳义务对全体业主而言都是均等，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，影响全体共有人的正常居住生活和正常生活权利的合理实现。部分业主以没有实际居住或无需使用公共设施等理由，认为未享受或者无需接受相关物业服务，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。本案中，被告作为宏祥华都小区业主之一，认为其店铺为沿街商铺，具有独立性，未享受到原告的物业服务，无需支付物业费，违反了上述法律规定，本院不予支持。 关于物业服务费用的标准问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案中，原告根据武平县物价局文件收取案涉小区商业店铺的物业服务费1．2元/月/平方米，没有违规收费，符合法律规定，本院予以支持。《宏祥华都物业服务合同》第十六条“业主违反本合同第七、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之一标准向原告支付违约金”的约定，被告于2020年3月29日收到原告通过顺丰速运寄送的《缴费通知单》，原告要求被告于2020年3月31日缴清物业费用，本案被告经原告书面催缴，被告未能按时足额支付物业服务费，被告此后应当支付违约金。因此，本案违约金应于2020年4月1日始计算至物业服务费交清时止。 综上，业主委员会与原告签订的《宏祥华都物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示、内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，该合同对业主具有约束力。何国新是《宏祥华都物业服务合同》项下权利义务的实际享受者和承担者，在三远物业公司提供相关物业服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业管理费的合同义务。其以小区业主委员会无权代表业主个人签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，本院不予支持。其主张小区业主委员会并非全体业主选举产生，与本案无关，应另行依法主张权利。何国新主张三远物业公司服务工作不到位，保洁、电及房屋漏水等设施运转极不正常，没有提供充分证据予以证明，何国新以此为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。何国新对其所有的宏祥华都D地块物业情况无异议，就应当按照《宏祥华都物业服务合同》按时缴纳物业服务费，否则构成违约，应当承担违约责任。三远物业公司主张2017年6月1日至2019年12月31日的物业费11,696．19元，原告计算有误，本院变更为11,695．68元（314．4㎡×31月×1．2元/㎡·月）。其主张的公摊电费14．5元，本院予以支持。 综上所述，对三远物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，判决如下： 一、何国新应于本判决生效后十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司11710.18元（包含2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费11,695.68元、公摊费14.5元）； 二、何国新应于本判决生效后十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司自2020年4月1日起至物业服务费11695.68元交清日止按日千分之一计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200.2元，减半收取计100.1元，由何国新负担，限何国新于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢建华 二〇二〇年九月九日 书记员  方月兰 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 （六）法律、法规规定的其他义务。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。