福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3162号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#连接体地下0.1层04商业用房，统一社会信用代码：913501006113378414。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所执业律师。 被告：祝多多，女，1988年9月19日出生，汉族，现住福建省福州市台江区。 原告福州融侨物业管理有限公司与被告祝多多物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）的委托诉讼代理人商毅到庭参加诉讼、被告祝多多经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令祝多多向其支付福建省闽侯县住宅2017年1月至2020年3月期间物业管理费6559.8元、公摊电费1125元、公摊水费36.4元，并自2017年1月11日起至祝多多实际全部付款日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金，至起诉日止暂计为1968元，以上总计9689.2元；2.判令祝多多负担本案所有诉讼费用。 事实与理由：福州融侨物业管理有限公司系专业物业管理服务公司，拥有相应物业服务资质。2015年11月19日融侨物业公司与原房屋所有人游丽英签订《前期物业管理服务协议》，受托对福建省闽侯县住宅（面积84.08平方米）进行物业管理，合同约定：委托期为3年，自2015年11月19日至2018年11月18日。在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业费月2元／ｍ²，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10日前交清当月的物业服务费，逾期按日万分之五标准支付违约金；如有纠纷，提交有管辖权法院诉讼。合同订立后，融侨物业公司按约履行合同义务，服务至今，但原房屋所有人游丽英自2017年1月开始拖欠物业管理费及公摊水电费，至今未付。 后该房产因全建伟与游丽英、游晓滨借款合同纠纷一案，在执行过程中被福建省松溪县人民法院于2018年1月28日10时至29日10时在淘宝网上公开拍卖。同年2月5日，买受人祝多多以1258032元的最高价竞得，2月6日福建省松溪县人民法院作出（2017）闽0724执243号之一裁定书，确定祝多多取得上述房产的所有权，可持裁定书前往登记机构办理有关房产过户手续。在拍卖过程中法院发布在淘宝网阿里拍卖-拍品详情页面中的《拍品公告》第七条明确说明标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业、水、电费等欠费均由买受人承担。前述拍卖公告，依据《中华人民共和国合同法》第十五条之规定，属于要约邀请，拍卖公告旨在使竞买人向法院发出要约，祝多多在拍卖开始后的出价行为系要约行为，拍卖时点届满时，祝多多以最高价竞得，法院亦予以确认（即承诺）。综上，祝多多在要约中属自愿接受上述“拍卖公告第七条”内容的约束。故：2018年2月6日（该日福建省松溪县人民法院作出（2017）闽0724执243号之一裁定书，确定祝多多取得上述房产的所有权）前原房屋所有人游丽英所欠的物业管理费、公摊电费、公摊水费及逾期付款违约金依法应由祝多多承担。2018年2月6日后的物业管理费、公摊电费、公摊水费及逾期付款违约金，应由该房屋所有人祝多多承担。融侨物业公司曾多次催款，但都无果，故只能提起诉讼，以维护自身合法权益。 祝多多未作答辩。 福州融侨物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，1.业主基本情况表、接楼通知书、房屋交付流程确认书、房屋交接验收表、公证书，拟证明原业主身份事项及交房时间；2.《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》，拟证明物业费收费标准、违约金标准、管辖约定及房屋面积；3.催款通知书、相片、律师函、邮寄凭证、公示材料，拟证明融侨物业公司催讨物业费情况；4.淘宝网阿里拍卖-拍品详情、执行裁定书，拟证明福建省松溪县人民法院于2018年1月28日10时至29日10时在淘宝网上公开拍卖被执行人游丽英位于福州市闽侯县旗山文城三期5＃块地3号楼3303单元房产（即：闽侯县南屿镇旗山路3号融侨宜家2.0小区3＃3303单元住宅）。同年2月5日，买受人祝多多以1258032元的最高价竞得，2月6日福建省松溪县人民法院作出（2017）闽0724执243号之一裁定书，确定祝多多取得上述房产的所有权，可持裁定书前往登记机构办理有关房产过户手续。在拍卖过程中法院发布在淘宝网阿里拍卖-拍品详情页面中的拍品公告第七条明确说明标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业、水、电费等欠费均由买受人承担。 祝多多未提交证据。 本院认为，上述证据来源、形式合法、内容真实，与本案事实相关联，且各项证据之间可以互相印证，而祝多多未到庭质证，视为其对融侨物业公司的证据无异议，故本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，游丽英与闽侯融侨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于福建省闽侯县住宅，面积84.08㎡（以下简称案涉房产）。2015年11月19日，案涉房产办理了交房手续，游丽英与融侨物业公司签订《前期物业管理服务协议》，委托融侨物业公司对案涉房产进行物业管理，合同约定：委托期为3年，自2015年11月19日至2018年11月18日。在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业费月2元／ｍ²，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10日前交清当月的物业服务费，逾期按日万分之五标准支付违约金；如有纠纷，提交有管辖权法院诉讼等。合同订立后，融侨物业公司按约提供物业管理服务。因游丽英拖欠物业服务费，融侨物业公司分别于2017年11月26日、2018年5月30日向游丽英发出物业催款通知书，另委托福建博世律师事务所童建炫律师于2018年5月31日向游丽英邮寄了律师函，并于2020年4月7日将包含游丽英在内的欠缴物业费业主名单在小区公告栏予以张贴公示。 另查明，案涉房产因全建伟与游丽英、游晓滨存在借款合同纠纷于2018年1月28日被福建省松溪县人民法院在淘宝网上公开拍卖。淘宝网阿里拍卖-拍品详情页面中发布的拍品介绍第三条费用负担情况中明确说明：“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用由买受人承担；存在的水、电欠费等相关费用也均由买受人承担，具体项目及标准由买受人自行向相关部门查询”。《拍卖公告》第七条注明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业、水、电费等欠费均由买受人承担”。《竞买/拍卖须知》第十三条注明“买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决”。同年2月5日，祝多多以1258032元的最高价竞得案涉房产，次日福建省松溪县人民法院作出（2017）闽0724执243号之一裁定书，确定祝多多取得上述房产的所有权，可持裁定书前往登记机构办理有关房产过户手续。祝多多在缴纳相关税费办理房屋过户手续后，于2018年5月4日向福建省松溪县人民法院书面提出异议，要求法院从拍卖款中提取款项偿还其代垫的税款，福建省松溪县人民法院于2018年5月17日裁定驳回其异议请求。 本院认为，融侨物业公司与游丽英签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定的内容履行各自的义务。融侨物业公司已经按约提供了物业管理义务,祝多多虽是通过拍卖取得案涉房产所有权,但福建省松溪县人民法院在拍卖案涉房产前发布在淘宝网阿里拍卖-拍品详情页面中的拍品介绍第三条费用负担情况中以及拍卖公告中第七条、竞买/拍卖须知第十三条都明确说明，涉及该拍卖标的物的水、电欠费等相关费用均由买受人承担。作为一个有完全民事行为能力的成年人,祝多多是在充分知悉并接受上述竞买条款的情况下拍下了案涉房产,视为自愿接受竞买条款的约束,理应按照拍卖公告书所规定的竞买须知的规定承担责任。故案涉房产2017年1月份至2018年11月18日期间的物业服务费应由祝多多向融侨物业公司支付。2018年11月19日之后，虽然祝多多未与融侨物业公司重新签订物业服务合同，但其也未明确要求融侨物业公司终止物业服务并实际享受了融侨物业公司提供的物业服务，故双方已构成事实物业服务合同关系。祝多多未提供证据证明物业服务费缴纳标准发生变更，有义务按照原合同标准支付物业服务费，故对融侨物业公司要求其支付自2018年11月19日至2020年3月期间的物业管理费，本院予以支持。关于公摊水电费，因融侨物业公司未提供水、电费票据证明其公摊水电的具体支出金额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。祝多多未按时缴纳物业管理费已构成违约，理应支付违约金，但本案物业服务合同约定的违约金标准明显偏高,本院酌定2017年1月11日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率标准支付；2019年8月20日至2020年3月份期间的违约金则按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付。关于祝多多在回避申请书中提到的融侨物业公司服务存在重大过错等问题,本院认为,其提供的证据尚不足以证明其主张，如祝多多认为物业公司损害了其合法权益,可另行向物业公司主张,上述理由不能成为其拒缴物业服务费的理由。祝多多经依法传唤，既未到庭参加诉讼，又未提出书面答辩及提交证据，应视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下： 一、判令祝多多在本判决生效之日起七日内向福州融侨物业管理有限公司支付福建省闽侯县住宅2017年1月份至2020年3月期间的物业管理费6559.8元并支付违约金（以未付物业费为基数，从2017年1月11日计至欠款实际付清之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率标准计算；2019年8月20日之后则按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 二、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费291元，减半收取计145.5元由祝多多负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 宋剑津 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 吴凌燕 书 记 员 周 燕 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。