江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初2426号原告：恒大地产鹰潭有限公司，统一社会信用代码91360600568671931C,住所地鹰潭市月湖区林荫东路****。法定代表人：陈荣圣，公司总经理。委托诉讼代理人：易芬，女，汉族，1991年5月23日出生，系原告职工，特别授权代理。被告：毛丽芳，女，1979年11月11日出生，汉族，住鹰潭市余江区。原告恒大地产鹰潭有限公司（以下简称原告）与被告毛丽芳（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易芬到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年12月5日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2012001915)》及《合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理解除合同备案的手续；3、判令被告已经支付的购房款150924元归原告所有，被告以154391.46元为基数，按银行同期贷款利率四倍向原告支付逾期付款违约金（从2020年4月29日起计算至实际还清之日止）；4、判令被告将位于鹰潭恒大绿洲7栋1单元2404室房屋返还给原告；5、判令被告向原告支付代偿贷款利息及罚息8437.19元；6、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实与理由：原、被告于2012年12月5日签订了合同编号为ＹＴ2012001915的《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于信江新区房屋，该商品房总价为480924元，其中首付款为150924元，余330000元办理银行贷款。2012年12月14日原、被告与中国银行股份有限公司鹰潭市分行签订《个人一手住房贷款合同》，被告向中国银行股份有限公司鹰潭市分行贷款330000元用于支付购房款，原告为该笔贷款承担阶段性保证责任，后被告于2019年4月起便未按期偿还银行贷款，至2020年4月29日已连续355天未偿还银行贷款，导致银行要求我司承担保证责任，并于2020年4月29日从我司账户上扣划154391.46元（其中本金145954.27元，利息及罚息8437.19元）用于结清该笔贷款。原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同补充协议》第二条第5点第（1）项约定，在不动产权证书办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退回，同时被告应协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，证据一、《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明被告购买原告开发的位于信江新区房屋，该商品房总价为480924元，其中首付款150924元，余款330000元办理银行贷款支付；证据二、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明被告向中国银行股份有限公司鹰潭市分行贷款330000元用于支付购房款，原告为该笔贷款承担阶段性保证责任；证据三、按揭贷款房产回购处置通知单、个人住房贷款结清通知单、银行扣划明细，证明2020年4月29日银行从我司账户扣划154391.46元（其中本金145954.27元，利息及罚息8437.19元）用于结清该笔贷款；证据四、ＥＭＳ回单，证明原告多次发函催促被告按期偿还银行贷款，被告均未理会。被告未向本院提交证据。被告无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告提交的证据符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年12月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2012001915）。合同约定，被告购买原告开发的位于信江新区房屋一套，该房屋建筑面积90.15平方米，每平方米价格为5334.71元，总价为480924元，买受人于2012年12月5日前支付首付款150924元，其余330000元办理贷款；出卖人于2014年12月31日前交付房屋等内容。《合同补充协议》中还约定买受人必须在2012年12月5日将余款33万元整办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款。在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续等内容。同年12月14日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国银行股份有限公司鹰潭市分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司鹰潭市分行借款330000元用于支付购房款，原告提供阶段性连带责任保证。被告按月等额本息还款，若被告未按期归还贷款本息或未按约定方式支用贷款资金或未按约定用途使用贷款等情形的，银行有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期并终止或解除本合同等内容。被告向原告支付了购房首付款150924元，中国银行股份有限公司鹰潭市分行将该笔贷款33万元汇入被告指定的原告账户。被告从2013年1月1日开始陆续向银行偿还了贷款本金184045.73元。后被告开始出现逾期，未按时向银行偿还借款本息。2020年2月24日，中国银行股份有限公司鹰潭市分行向原告发出《按揭贷款房产回购处置通知单》，要求原告履行保证担保责任，对按揭贷款房产回购处置。中国银行股份有限公司鹰潭市分行于2020年4月29日自原告账户19×××93扣划资金用于结清被告住房按揭贷款本息154391.46元，其中本金145954.27元，利息及罚息8437.19元。2020年2月28日，原告向被告发出通知，要求被告支付按揭贷款并告知相应违约责任。本院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定启动回购条款，要求解除该合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告配合前往房管局办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，本院予以支持。关于原告要求判令被告已支付的购房款150924元归原告所有的请求，《合同补充协议》中约定合同解除后买受人所交的全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后其存在损失达150924元，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了被告责任、排除被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购房首付款150924元应返还被告。被告除支付原告首付款150924元，后期还支付给银行贷款本金184045.73元，在合同解除后，原告取得该房屋，被告偿还银行的贷款本息由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告也应予以返还被告。关于原告要求被告支付其代为支付给银行的利息及罚息等共计8437.19元的诉请，经核算，原告代付的利息及罚息等为8437.19元，故对原告该诉请，本院核准为8437.19元。综上，在合同解除后，原告应退还被告的购房款为326532.54元（150924元+184045.73元-8437.19元）。关于原告要求被告以154391.46元为基数，按银行同期贷款利率四倍，自2020年4月29日起计算至实际还清之日止支付逾期付款违约金的诉请，因原告于2012年12月即取得了购房总价款，原告自2012年12月起即享有了该购房总价款的可得利益，且被告仍有购房款在原告处，该款项亦可产生可得利益，因此原告该项诉请不合理，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原告恒大地产鹰潭有限公司与被告毛丽芳于2012年12月5日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2012001915）及《合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告毛丽芳于本判决生效之日起十五日内配合原告恒大地产鹰潭有限公司办理解除上述合同备案登记手续；三、被告毛丽芳于本判决生效之日起十五日将位于信江新区房屋返还给原告恒大地产鹰潭有限公司；四、驳回原告恒大地产鹰潭有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4407元（已减半，原告已预交），由原告恒大地产鹰潭有限公司负担2992元，由被告毛丽芳负担1415元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇二〇年九月十八日法官助理周有区书记员张韩月附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。