广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9466号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳天源汇盛置业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新桥街道黄埔路**天源汇盛广场**办公室，统一社会信用代码914403000857200730。法定代表人：李博煌，总经理。委托诉讼代理人：肖洋，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘堂水，广东法方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市上屋股份合作公司，住，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道办事处上屋办公楼公场所），统一社会信用代码9144030019248909X5。法定代表人：赵育星，董事长。委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。上诉人深圳天源汇盛置业有限公司因与被上诉人深圳市上屋股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初20852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。深圳天源汇盛置业有限公司上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤民初20852号民事判决，依法发回重审；2.请求法院依法判令深圳市上屋股份合作公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、深圳市上屋股份合作公司理应赔偿深圳天源汇盛置业有限公司因合同无效受到的损失，但一审法院却违反法律规定，对该项损失不予审查不予支持。如深圳天源汇盛置业有限公司与深圳市上屋股份合作公司《房屋租赁合同》约定和一审庭审反诉所述，深圳市上屋股份合作公司应当承担办理主体消防手续和消防验收合格意见书的义务。由于深圳市上屋股份合作公司通知深圳天源汇盛置业有限公司称会很快完成主体消防手续，深圳天源汇盛置业有限公司为此抓紧时间进场设计、装修，并加急加快装饰装修工程，以确保免租期届满时立即能开业经营。然而截至今日，涉案租赁物的消防手续仍未办理，涉案租赁物根本无法正常投入使用：其上已装修好的电影院早已对外进行营业宣传，但因消防未办理从未开业经营过；其他商铺店内的设备仪器闲置无法回收成本，深圳天源汇盛置业有限公司为此己投入大量的人员成本和已支付的巨额装修成本根本无法回收。深圳市上屋股份合作公司的违约行为已造成深圳天源汇盛置业有限公司巨额经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从本案实际情况看，深圳市上屋股份合作公司一直承诺可以办理消防验收手续,致使深圳天源汇盛置业有限公司也一直相信本案合同双方均可以依约履行，由于深圳市上屋股份合作公司的诱导，深圳天源汇盛置业有限公司才会做出大量的设计装修及宣传。一审深圳市上屋股份合作公司提交的《物业管理合同》及缴费单据足以证明，深圳天源汇盛置业有限公司为经营涉案租赁物，已聘请了物业管理公司并实际支付了物业管理费，最终也是因为没有齐备的消防验收手续，无法继续管理。据此，结合法律规定和双方的合同约定，深圳市上屋股份合作公司依法应赔偿深圳天源汇盛置业有限公司因此受到的损失，除了装修损失外，深圳天源汇盛置业有限公司为设计宣传和管理的人工开支损失，一审法院本应依法进行查清核实并酌情处理。一审法院未根据深圳天源汇盛置业有限公司的申请到现场实地勘察，仅因深圳天源汇盛置业有限公司未提供足够的证据不予支持，实属未查清事实，对深圳天源汇盛置业有限公司显失公平。二、判决书第二项判令“深圳天源汇盛置业有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向深圳市上屋股份合作公司返还占有使用房屋。”严重损害了深圳天源汇盛置业有限公司的合法权益，无视深圳天源汇盛置业有限公司的损失，对深圳天源汇盛置业有限公司显失公平。如前所述，由于深圳天源汇盛置业有限公司相信深圳市上屋股份合作公司会依约履行房屋租赁合同，已对涉案租赁物进行了全部范围整体的装饰装修。由于受理法院将涉案同一租赁物的租赁纠纷分成四个案件两个法院处理，致使租赁物上的装饰装修损失深圳天源汇盛置业有限公司只能整体另行主张赔偿。如判决书中记载“关于装修损失的问题。深圳天源汇盛置业有限公司当庭撤回要求支付装修损失的反诉请求，明确表示不在本案中主张，不违反法律规定，本院予以准许。故，本案不对装修损失进行处理”可见，一审法院也是明知深圳天源汇盛置业有限公司会另行主张装饰装修损失，且现在涉案租赁物根本不具备返还深圳市上屋股份合作公司的条件，因为双方还有装饰装修损失尚未处理。根据租赁案件应当全面处理原则，一审法院做出与其准许事项完全相反的判决要求深圳天源汇盛置业有限公司返还租赁物，该判决与其认定不仅自相矛盾，更是偏袒深圳市上屋股份合作公司，有违公平公正，请求二审法院查清核实、依法撤销。三、一审法院应追加次承租人作为第三人参加诉讼。一审法院应当追加而未追加，只为偏袒深圳市上屋股份合作公司尽快结案，明细违反法律程序，对深圳天源汇盛置业有限公司显失公平。综上，一审法院不审查造成合同无效的过错方和造成深圳天源汇盛置业有限公司的实际损失，随意判决深圳天源汇盛置业有限公司返还租赁物，未依法追加第三人。一审判决明显违反法理，偏袒一方。现恳请二审法院查明事实，依法撤销，发回重审。深圳市上屋股份合作公司口头答辩如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，深圳天源汇盛置业有限公司的上诉请求无事实及法律依据，请贵院依法予以维持。深圳市上屋股份合作公司一审起诉请求判令：1.解除深圳市上屋股份合作公司、深圳天源汇盛置业有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.深圳天源汇盛置业有限公司向深圳市上屋股份合作公司支付租金910314.7元；3.深圳天源汇盛置业有限公司向深圳市上屋股份合作公司支付占有使用费28848元（占有使用费从2019年5月14日起算，暂时计算至2019年5月24日止，实际计算至深圳天源汇盛置业有限公司实际返还出租房屋之日止）；4.深圳天源汇盛置业有限公司返还出租房屋；5.由深圳天源汇盛置业有限公司承担全部诉讼费用。深圳市上屋股份合作公司当庭变更第1项诉讼请求为确认深圳市上屋股份合作公司、深圳天源汇盛置业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；合并第2项、第3项诉讼请求为判令深圳天源汇盛置业有限公司参照租金标准96160元/月支付占有使用费961600元（自2018年7月25日起算至深圳天源汇盛置业有限公司实际返还租赁房屋之日止，暂时计算至2019年5月24日，共10个月）。深圳天源汇盛置业有限公司一审反诉请求判令：1.深圳市上屋股份合作公司双倍返还租赁保证金共计60元；2.深圳市上屋股份合作公司赔偿深圳天源汇盛置业有限公司涉案房屋装修损失800万元（最终金额以实际评估价值为准）；3.深圳市上屋股份合作公司赔偿深圳天源汇盛置业有限公司人工损失费30万元；4.深圳市上屋股份合作公司承担本案的全部诉讼费用及评估费用。深圳天源汇盛置业有限公司一审当庭撤回第2项反诉请求。一审法院认定的事实：2017年9月25日，深圳市上屋股份合作公司作为出租方（甲方）、深圳天源汇盛置业有限公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区石岩街道上屋办公楼一至三层商业用房（自有建筑）出租给乙方作商业使用。租赁期限为十年，自2017年10月1日至2027年9月30日止。租赁房屋建筑面积共3005平方米，月租金为96160元；自合同签订之日起第6年开始，月租金为105776元。租金交纳时间为每月10日前。甲方同意自交付房屋办理移交手续之日起计算，给予乙方10个月免租期。租赁保证金30万元，乙方应于合同签订之日起7个工作日内向甲方交纳。合同第七条第（二）项约定，甲方负责办理主体消防手续并承担相关费用；第七条第（六）项约定，甲方负责向乙方提供建筑物的结构图、水电图、消防验收合格意见书和竣工验收报告等。合同第十条第（二）项约定，乙方未按合同约定交清租金、水电费，按拖欠金额缴纳日千分之三违约金；乙方连续拖欠三个月以上，甲方有权解除合同并收回房屋。深圳市上屋股份合作公司、深圳天源汇盛置业有限公司均确认，涉案房屋未办理建设工程规划许可证；深圳天源汇盛置业有限公司于2018年4月12日向深圳市上屋股份合作公司支付了租赁保证金30万元；深圳天源汇盛置业有限公司已占有使用涉案房屋，进行了装饰装修施工，但双方未形成书面交付清单，涉案房屋至一审庭审时仍由深圳天源汇盛置业有限公司占有使用；深圳天源汇盛置业有限公司至庭审时，实际未向深圳市上屋股份合作公司支付过房屋租金；深圳市上屋股份合作公司曾于2019年4月向深圳天源汇盛置业有限公司催缴过欠付租金。一审另查，1.双方对房屋交付时间有争议。深圳市上屋股份合作公司主张，涉案房屋在签订租赁合同前已由深圳天源汇盛置业有限公司占有使用，因此，交付时间为签订合同之日。深圳天源汇盛置业有限公司主张，深圳天源汇盛置业有限公司在租期开始后进场装修，双方至庭审时尚未办理交付手续。2.双方对深圳天源汇盛置业有限公司签订租赁合同时是否知晓涉案房屋未办理建筑工程规划许可证有争议。深圳天源汇盛置业有限公司主张，签订合同时不知晓涉案房屋性质，在无法取得消防验收合格证明时才得知。深圳市上屋股份合作公司主张，深圳天源汇盛置业有限公司在签订合同时明知涉案房屋性质，涉案房屋所在位置原有深圳天源汇盛置业有限公司负责人卢王林经营的商铺，在原建筑拆除重建前曾与卢王林达成协议，因此，2013年涉案置业广场投入使用后履行同卢王林协议时即发生过因系违建被投诉而终止合同的情况；深圳市上屋股份合作公司在签订合同前已将消防纳管通知书出示给深圳天源汇盛置业有限公司。3.双方对涉案物业是否满足使用条件有争议。深圳天源汇盛置业有限公司主张，深圳市上屋股份合作公司移交的房屋未完成主体消防手续，未提供约定的建筑物相关资料，不满足使用条件；已入驻的电影院等部分商家因消防无法验收不能正常经营。深圳市上屋股份合作公司主张，涉案房屋已于2016年8月10日纳入深圳市公安局石岩派出所日常监管，满足使用条件；深圳市上屋股份合作公司签订租赁合同时对入驻哪些商户不知情。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中深圳市上屋股份合作公司、深圳天源汇盛置业有限公司双方均未提交任何产权资料，且均确认出租的房屋未办理建设工程规划许可证，故深圳市上屋股份合作公司、深圳天源汇盛置业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。关于返还房屋及押金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故深圳天源汇盛置业有限公司应当返还涉案房屋；深圳市上屋股份合作公司应当返还收取的租赁保证金。深圳市上屋股份合作公司、深圳天源汇盛置业有限公司在庭审中均未主张存在尚未缴纳的水电费等费用，因此，深圳市上屋股份合作公司应当返还已收取的全部租赁保证金30万元。深圳天源汇盛置业有限公司反诉要求双倍返还租赁保证金，没有法律依据，法院不予支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案合同参照租金标准支付占有使用费，签订时间是2017年9月25日，租赁期限自2017年10月1日至2027年9月30日止，月租金为96160元，免租期10个月。深圳市上屋股份合作公司主张自合同签订之日起计算免租期，但未举证证明已于约定租期前交付涉案房屋，该主张法院不予支持，免租期应当自租赁期限开始起算，即2017年10月1日至2018年7月31日。因此，2018年8月1日至2019年11月30日占有使用费为1538560元（96160元/月×16个月）。2019年12月1日后的占有使用费，参照合同约定支付至返还之日止（其中2019年12月1日至2022年9月24日，占有使用费为每月96160元；2022年9月25日起，占有使用费为每月105776元）。关于装修损失的问题。深圳天源汇盛置业有限公司一审当庭撤回要求支付装修损失的反诉请求，明确表示不在本案中主张，不违反法律规定，法院予以准许。故，本案不对装修损失进行处理。关于合同无效的损失。深圳天源汇盛置业有限公司反诉请求深圳市上屋股份合作公司赔偿人工损失，深圳天源汇盛置业有限公司对该损失存在负有举证责任，但并未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果。深圳天源汇盛置业有限公司该项反诉主张，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认深圳市上屋股份合作公司与深圳天源汇盛置业有限公司于2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、深圳天源汇盛置业有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向深圳市上屋股份合作公司返还占有使用的房屋；三、深圳天源汇盛置业有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向深圳市上屋股份合作公司支付2018年8月1日至2019年11月30日期间占有使用费人民币1538560元，并自2019年12月1日起支付至返还房屋之日止（其中，2019年12月1日至2022年9月24日期间，占有使用费为每月96160元；2022年9月25日起，占有使用费为每月105776元）；四、深圳市上屋股份合作公司于判决生效之日起七日内向深圳天源汇盛置业有限公司返还租赁保证金人民币30万元；五、驳回深圳市上屋股份合作公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳天源汇盛置业有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6596元，由深圳天源汇盛置业有限公司负担；反诉受理费6400元，由深圳市上屋股份合作公司负担2133元、深圳天源汇盛置业有限公司负担4267元。本诉受理费深圳市上屋股份合作公司已预交6596元，其中4463元由法院予以退回；反诉受理费深圳天源汇盛置业有限公司已预交37050元，其中26187元由法院予以退回。二审期间，深圳天源汇盛置业有限公司提交了下列证据：证据1、2018年6月15日催告函，证据2、2019年3月15日催告函。证据1、证据2均是由小商户出具的，该两份证据证明涉案物业因消防验收未通过，消防问题长期未解决，商户多次发函要求管理人、次承租人深圳市金通源泰投资管理有限公司解决。证据3、2019年5月28日关于尽快解决消防验收问题的催告通知函，该份是次承租人深圳市金通源泰投资管理有限公司向惠好公司发出，证明因为消防验收问题，次承租人深圳市金通源泰投资管理有限公司向承租人之一的惠好公司（该惠好公司是深圳市上屋股份合作公司提供四份租赁合同的承租人之一，涉案物业转租合同，由该承租人惠好公司签订）发催告函，要求催告完成消防工程验收。（当庭提交上述证据并交由深圳市上屋股份合作公司阅看）深圳市上屋股份合作公司发表质证意见如下：对于证据一、证据二：该两份函的内容形成时间为2018年6月15日、2019年3月15日，早于一审，故不属于新证据。其次，深圳天源汇盛置业有限公司并未提供证据证明该函的发出者为租户的证据（例如房屋租赁合同）。再次，深圳天源汇盛置业有限公司并未提交证据证明该文件有发送给深圳市金通源泰投资管理有限公司，即没有提供送达的证据。故真实性、合法性、关联性均不予认可，该催告函应为深圳天源汇盛置业有限公司单方制作。对于证据三：首先，形成时间为2019年5月28日，为一审前，不属于新证据。其次，深圳天源汇盛置业有限公司并未提交证据证明该文件由深圳市金通源泰投资管理有限公司送达给了深圳市惠好资产管理有限公司，即没有送达证据，对真实性、合法性、关联性不予认可。另外，该份证据也表明深圳天源汇盛置业有限公司认可期间涉案房屋已经转租给了深圳市金通源泰投资管理有限公司，并非其主张的并未使用。一审查明其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：深圳天源汇盛置业有限公司上诉主张应对其损失一并处理、并应追加次承租人参与诉讼是否成立。深圳市上屋股份合作公司2017年9月25日与深圳天源汇盛置业有限公司签订《房屋租赁合同》，将其位于深圳市宝安区石岩街道上屋办公楼一至三层商业用房（自有建筑）出租给深圳天源汇盛置业有限公司作商业使用。深圳天源汇盛置业有限公司承租后即整体转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司，深圳市金通源泰投资管理有限公司再进行分租。涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，也无相关产权证明，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定深圳市上屋股份合作公司与深圳天源汇盛置业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效并无不当。深圳天源汇盛置业有限公司一审反诉请求判令深圳市上屋股份合作公司赔偿深圳天源汇盛置业有限公司涉案房屋装修损失800万元，但一审已当庭撤回该项反诉请求，故该项请求应另循途径解决。深圳天源汇盛置业有限公司承租涉案房屋后即整体转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司，由深圳市金通源泰投资管理有限公司再进行分租。深圳天源汇盛置业有限公司主张最后的承租人有的并未实际使用，但并未提交证据证明最后的承租人有向分租人主张相关损失并得到支持的相关证据。因涉案《房屋租赁合同》无效，一审认定深圳天源汇盛置业有限公司应退回房屋及支付占有使用费、深圳市上屋股份合作公司应退回保证金并无不当。深圳天源汇盛置业有限公司以最后的承租人有的并未实际使用及深圳天源汇盛置业有限公司存在房屋装修损失为由主张一审判决不公理由不成立。深圳天源汇盛置业有限公司主张其曾进行相关宣传和管理，有人工开支损失30万元，但并未提供证据证实，一审不予采信并无不当。深圳天源汇盛置业有限公司将涉案房屋整体转租给深圳市金通源泰投资管理有限公司属另一法律关系，与本案并非不可分之诉，应另循途径解决。深圳天源汇盛置业有限公司以一审未追加次承租人参与诉讼违反法定程序、显失公平为由上诉主张应发回重审本院不予采纳。综上所述，深圳天源汇盛置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币21347.04元（深圳天源汇盛置业有限公司已预交），由深圳天源汇盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年九月九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。