广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3028号 上诉人（原审原告）：蒋明辉，男，1975年9月25日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林骏达运输股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山南路**，统一社会信用代码：91450300708616775L。 法定代表人：马铁桥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐斌，广西翔阳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司，，住所地广西壮族自治区桂林市中山南路**统一社会信用代码：91450300735145489P。 负责人：莫家福，该分公司经理。 委托诉讼代理人：唐斌，广西翔阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛荣彬，该分公司经营科科长。 上诉人蒋明辉因与被上诉人桂林骏达运输股份有限公司、桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋明辉的委托诉讼代理人蒋荣和，被上诉人桂林骏达运输股份有限公司的委托诉讼代理人唐斌、被上诉人桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司的共同委托诉讼代理人唐斌、毛荣彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蒋明辉上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销第三项；2.改判二被上诉人退还给上诉人水电押金、履约保证金24000元;3.改判二被上诉人共同向上诉人赔偿：装修、维修损失77932.3元、上诉人支付给案外人的定金损失80000元与可得利益损失204966.67元（共计440831.27元）；4.由二被上诉人承担案件的诉讼费用。事实和理由：一、原判决对于上诉人在2019年2月份以前，在法律上、事实上不能使用《门面承包协议》项下的“场地”的事实，没有认定。象山城管局的《通知》发出后，多次到现场驱赶从上诉人手里转租而利用“场地”做早餐、晚市等行业的经营者和顾客，导致“场地”无法使用，上诉人与二被上诉人都没有合法的理由提出异议。二、原判决书对于《门面承包协议》里，关于“场地”部分的出租行为，是无效的事实没有认定。由于二被上诉人对自己出租给上诉人的“场地”（桂林市象山区建设钢架房架棚），拿不出行政管理机关的审批手续，被上诉人桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司与上诉人签订的《门面承包协议》项下的“场地”上的建筑物的性质就是“未经批准的临时建筑物”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，二被上诉人将“场地”（未经批准的临时建筑物）出租给上诉人的行为是无效的。三、上诉人不缴2019年2月份的“场地”租金、只缴一半的物业费，有正当的理由。《门面承包协议》第三条约定“场地”的租金是每月9000元，物业费总额是每月9000元。上诉人将在法律上、事实上已经不能使用的《门面承包协议》项下“场地”的情况，及时向二被上诉人做了通报，在向二被上诉人请求免除“场地”租金的交涉未果的情况下，收到二被上诉人向其发出的《催缴通知书》的第2天，即2019年3月2日，就向二被上诉人缴纳了16650元的门面部分的租金与物业费，上诉人对能够利用的门面，严格按照合同的约定缴纳了租金与物业费；然后，再按照“合同法”第227条的规定，不缴已经不能利用的“场地”租金（9000元）与物业费（4500元），理由是正当的。四、应当承担违约责任的是二被上诉人。二被上诉人置上诉人不缴2019年2月份以后的“场地”租金及相应物业管理费的行为，有法律上的正当的理由的事实于不顾，在2019年3月11日向上诉人发出终止《门面承包协议》的函件，在第2天就采取暴力手段将《门面承包协议》项下的门面收回，并且立即转包给他人，其行为既没有法律依据，又没有合同依据，是违约行为。因此，其应当向上诉人承担下列各项责任。1、退还履约保证金、水电押金74500元。对2019年2月份的“场地”的租金9000元、物业费4500元与垃圾清运费300元，共13800元，上诉人无需再支付给二上诉人。2019年3月份里10天的门面租金，也只需要缴纳16500的1／3,即5500元；上诉人已经缴纳的水电押金、履约保证金80000元，在扣减3月份10天的门面租金5500元后，二被上诉人应当向上诉人退还74500元，而不止是原判决第一项判决的退还50500元（增加24000元）。2、承担装修、维修费用107932.3元。对于原判决已经认定的，上诉人为了对《门面承包协议》项下的门面等装修、维修，已经支付给蒋钦林的31850元，支付给黄杰孟的75582.3元，共计107932.3元的装修、维修费，应该由二被上诉人全部承担，而不只是原判决的第二项判决的补偿费30000元（增加77932.3元）。3、承担上诉人已经支付给文家玉的80000元定金损失的责任。正因为二被上诉人的违约行为，才导致了上诉人对转租承租人文家玉也违约，上诉人为此支付给了文家玉的80000元的赔偿金，二被上诉人应当支付给上诉人。4、赔偿上诉人可得利益的损失220733.33元。上诉人提出的《门面承包协议》正常履行能获得的利益，是充分考虑了可能支付的代价、打折后得出的。综上，原审判决对案件事实的认定存在着明显的错误,导致其做出了是上诉人违约的错误结论,从而做出了背离案件事实与法律的判决。上诉人为了维护自己的合法权益，特向你院提出上诉，请求予以支持。 被上诉人桂林骏达运输股份有限公司、桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，我们坚持一审的答辩意见。第二，上诉人主张的装修以及维修的费用是上诉人单方申请证人出庭证明的数额，没有任何的支付凭证。一审法院予以采纳并酌情判决三万元，骏达公司认为缺乏事实依据。第三，对于一审查明的事项，我方没有异议，请二审法院依法查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求。 上诉人蒋明辉向一审法院起诉请求：1．判令二被告共同向原告退还水电押金、履约保证金80000元；2．判令二被告共同向原告赔偿可得利益损失220733.33元；3．判令二被告向原告支付因其终止《门面承包协议》，导致原告违约对外赔偿的损失费用80000元；4．判令二被告共同向原告赔偿“门面、场地”的维修、装修费损失107932.3元；5．本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：位于桂林市象山区原汽车总站内房屋及门面系被告骏达公司产权所有。骏达公司委托其下属骏达物业分公司对上述物业进行管理。 2018年8月13日，骏达物业分公司（合同甲方）与原告蒋明辉（合同乙方）签订一份《门面承包协议》，约定：甲方将位于桂林市象山区原汽车总站旅客通道门面、下客区全部门面原46家门面和下客区前面场地出租给乙方经营旅游工艺品、土特产、饮食烧烤和早市；租赁时间：无固定期限；乙方每月向甲方交纳租金12000元，场地费9000元，物业费9000元，合计30000元；门面租金和相关费用于当月10日前交清，逾期甲方按每天收取200元滞纳金；租金从2018年8月30日起算；同时乙方向甲方交纳保证金60000元，水电保证金20000元，每月水电费按实际用数外加10％的管理费计算交给甲方；另每月乙方需向甲方交纳300元垃圾清运费；租赁期间乙方必须遵守国家法律、法规，守法经营，自行办理好工商、税务、卫生、城管和消防等相关部门的手续；因市政建设或物业分公司上级主管部门要对该区域进行开发规划，甲方必须提前一个月通知乙方才能终止协议，除此以外甲方不得以任何理由收回，否则要赔偿乙方的损失；协议终止或解除后，甲方必须在五个工作日内办理退租手续并退还保证金给乙方，逾期按200元／天计算；等内容。2018年8月31日，原告向被告骏达物业分公司交纳门面及水电保证金共计80000元。 上述合同签订后，原告即对租赁门面和场地根据经营需要进行了修缮，包括请蒋钦林进行下客区门面房屋补漏工程，双方结算价款为31850元；以及请黄杰孟对租赁门面、场地进行卷闸门修换、给排水管安装改造、电源线路改造、公厕改造等零星工程，双方结算价款为75582.3元。原告承租上述门面和场地后，陆续又将门面和场地转租给其他商户从事经营活动，并收取相应租金。 2018年9月29日，桂林市象山区城市管理局向被告骏达公司发出一份《通知》，内容为“桂林骏达运输股份有限公司：你在桂林市象山区建设钢架房钢架棚，如未经城乡规划主管部门批准，则涉嫌违法建设……建议你户于2018年11月10日24：00时前向辖区城管部门提交规划建设审批手续或自行拆除所建建筑。”2018年9月30日，被告骏达公司向桂林市象山区城市管理局回函《关于原桂林汽车总站旅客通道钢架棚的情况说明》，称：“桂林市汽车总站旅客通道钢架棚是应市政府及行业的要求为方便旅客通行而建立的一个服务设施。现根据市委市政府的规划，客运站的大部分功能搬迁至桂林汽车南站。原汽车总站的建设、设施还暂时保留的原因如下：1．根据市委市政府的规划，搬迁后，原汽车总站将进行大规模改造，现正进行土地规划、立项等前期工作。所以原总站的建筑，包括旅客通道的钢架棚现暂时未拆。在确保安全的情况下，短期使用。2．汽车总站搬迁南站后，由于南站规模小，所以仍有相当部分职工无法安置，所以为了保障职工的基本生活，稳定职工情绪，只能暂时出租旅客通道给他人经营，补贴职工。3．租赁期间，我公司会加强消防、卫生、秩序等方面的管理，积极配合市、区政府的卫生创城工作。”之后，被告原汽车总站原告承租范围内的钢架棚并未拆除。 原告自2019年2月起，未按合同约定的期限向被告骏达物业分公司交纳租金及相关费用。原告于2019年2月23日向被告骏达物业分公司提交《申请书》，称其“无法支付昂贵的租金及场地费，因贵单位将另一半场地租给同行，在恶劣竞争及城管的干扰，产生了很多困难，申请骏达物业分公司免去场地租赁费9000元，减去物业费4500元。”同年2月27日，原告向被告骏达物业分公司提交《再次申请书》申请“1．免去每月场地租赁费9000元；2．免去每月物业费9000元；3．补偿申请人的员工（3人）工资5个月每月11000元，合计55000元；4．补偿三个烧烤店，七个门面每月12000元，5个月合计60000元；5．补偿早市53个摊位，每月每个摊位600元，5个月合计159000元。”同年2月28日，被告骏达物业分公司回复原告称：“不同意减免场地费及物业费，如果贵方经营困难，贵方可以按照协议约定，在结清所有费用和办理完相关退租手续后终止协议，将门面及场地退还我分公司。”同年3月1日，被告骏达物业分公司向原告发出《催缴通知书》，通知原告交纳2019年2月欠租金、卫生费30300元，以及逾期十九天所产生的滞纳金3800元（200元/天×19天），并告知原告“如2019年3月10日前没有交清上述款项，我分公司将根据《合同法》终止贵方2018年8月13日与我方签订的原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地承包经营协议，并将门面及场地收回。”同年3月2日，原告只向被告骏达物业分公司付款16650元，拒绝向被告交纳场地费9000元和物业费4500元。 同年3月11日，被告骏达物业分公司向原告发出《关于终止租赁协议的通知函》，表示：由于原告至今未交清2月份的租金及相关费用，已构成违约，故根据合同法规定通知原告：“一、双方2018年8月13日签订的《原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地的门面承包协议》于2019年3月11日起终止。协议终止后我分公司将门面及场地收回，贵方必须在三天内搬清门面和场地内贵方所属物品，否则造成的损失和法律责任一律与我分公司无关，一切后果由贵方自行承担。二、贵方在收到本函之日起15日内付清所欠我分公司的门面租金和相关费用及相应滞纳金，若贵方未在上述期限内支付，我分公司将在贵方所缴的保证金中扣除。”同年3月15日，被告就上述门面及场地与桂林昌兴文化传媒有限公司签订租赁合同，并通知各商户办理交接手续。庭审中被告表示，由于原告一直未到被告处办理解除合同的相关手续及交清欠款，原告所交保证金尚未退还原告。 2019年4月16日，原审法院受理原告文家玉与被告蒋明辉、骏达公司、骏达物业分公司租赁合同纠纷一案，文家玉向原审法院提出的诉讼请求为：1.三被告赔偿原告定金160000元；2.三被告退还原告押金10000元；3．三被告从2019年3月6日起至判决有效期内，每天赔偿原告600元；4．诉讼费由三被告承担。2019年6月24日，原审法院作出（2019）桂0304民初872号《民事判决书》，判决：一、被告蒋明辉应向原告文家玉双倍返还定金160000元；二、被告蒋明辉应向原告文家玉返还水电押金10000元；三、驳回原告其他诉讼请求。 原告在本案中认为，其合同如能正常履行，每月收入约23650元，从2019年3月7日计算至2020年5月6日，计14个月，原告的可得利益为331100元，考虑到一些不确定的支出，故原告的诉讼请求主张三分之二即220733.33元。 一审法院认为，被告骏达公司授权其下属分公司即被告骏达物业分公司对桂林市中山中路65号原汽车总站所属物业进行经营和管理，被告骏达物业分公司与原告蒋明辉就租赁“原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地”签订的《门面承包协议》，意思表示真实，合同内容未违反法律法规效力性禁止性规定，依法有效成立，双方当事人应当依约全面履行合同义务。合同履行过程中，原告蒋明辉以同行竞争、城管部门依法管理导致其经营困难为由，于2019年2月起拒不按时向被告骏达物业分公司交纳的租金、场地费、物业费等合同约定费用，经被告催告后，在双方未协议一致的情况下，又擅自减交场地费9000元和物业费4500元，原告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。由于原告未能在通知的合理期限（2019年3月10日）内向被告交纳所欠费用，被告骏达物业分公司于2019年3月11日向原告作出终止履行原租赁合同的行为合法。由此导致的合同利益损失，应由原告自行承担。原告在租赁期间，对租赁门面、场地进行过卷闸门、水电、补漏、公厕等维修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。由于上述原告装饰装修的附合物在合同解除后，实际由被告利用，被告对原告进行适当补偿，原审法院酌定补偿款为30000元。被告提出在扣除原告欠缴的租金及相关费用和应支付的滞纳金后，退还其剩余保证金的意见，原审法院予以采纳。根据合同约定及查明事实，原告欠付被告2019年2月份场地费及物业费13500元、垃圾清运费300元；3月份（10天，按三分之一月份计）租金、场地费及物业费10000元、垃圾清运费100元；滞纳金5600元（200元/天＊28天），以上合计29500元。被告应退还原告保证金余款50500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决：一、被告桂林骏达运输股份有限公司、被告桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司退还原告蒋明辉租赁及水电保证金余款人民币50500元；二、被告桂林骏达运输股份有限公司、被告桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司补偿原告蒋明辉装修损失人民币30000元；三、驳回原告蒋明辉其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4315元（原告已预交），由被告桂林骏达运输股份有限公司、桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司承担863元，原告自行承担3452元。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，除上诉人认为一审遗漏查明城管驱赶上诉人的事实以及被上诉人认为一审查明的装修维修费用缺乏支付凭证的事实有异议外，各方当事人对其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。对上述有异议的事实本院认定如下：关于城管驱赶上诉人的事实，只有上诉人陈述，没有其他证据佐证，本院依法不予认定；关于上诉人主张的装修费用，没有相关转账记录及相应发票佐证本院亦无法确认。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：本案是上诉人还是被上诉人存在违约行为，上诉人要求退还水电押金、履约保证金以及赔偿各项损失的诉请是否有事实和法律依据。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。被上诉人桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司与上诉人蒋明辉签订的《门面承包协议》，意思表示真实，合同内容未违反法律法规效力性禁止性规定，依法有效成立，双方当事人应当依约全面履行合同义务。该合同名为承包，实为上诉人租赁原汽车总站旅客通道门面、下客区门面（46间）和下客区前面场地，双方之间为租赁合同关系。上诉人主张被上诉人搭建的钢架房钢架棚违章导致其无法正常经营租赁场地，本院认为，首先，虽然城管部门对被上诉人搭建的钢架房钢架棚涉嫌违章下达过整改通知，但没有任何证据证明因被上诉人搭建的钢架房钢架棚导致城管干涉上诉人致其无法正常经营涉案租赁场地。其次，涉案租赁物是否满足承租人经营需要，承租人在租赁之前应对其所需要的租赁房屋充分了解，出租人作为房屋提供者没有义务对房屋条件是否满足承租人经营活动进行审查。双方在涉案《门面承包协议》第七条明确约定：“租赁期间乙方必须遵守国家法律、法规，守法经营，自行办理好工商、税务、卫生、城管和消防等相关部门的手续。不得超范围经营。经营场地内不允许车辆通行或停车”。且本案上诉人租赁涉案场地进行经营必须服从城管、卫生、工商等部门的管理。经庭审查明，上诉人对涉案租赁场地进行经营并未办理任何手续，城管依法对在涉案租赁场地内的经营人员进行管理并无不妥，由此产生的法律后果应由上诉人承担。故上诉人以同行竞争、城管部门驱赶为由，主张被上诉人存在违约的理由不能成立，其于2019年2月起不按约定时间和数额交纳租金、场地费、物业费等合同约定费用已构成违约。上诉人未能在被上诉人书面通知后的合理期限内交纳所欠费用，被上诉人桂林骏达运输股份有限公司物业服务分公司于2019年3月11日终止履行原租赁合同依据充分，由此导致的合同利益损失及违约责任，依法应由上诉人自行承担。一审判决扣除上诉人欠付费用后退回部分保证金依据充分。关于上诉人主张被上诉人对租赁门面、场地维修装修费用的损失进行赔偿，上述装饰装修的附合物在合同解除后，实际由被上诉人实际利用，故一审判决被上诉人对上诉人适当补偿30000元并无不妥，本院予以认可。 综上所述，上诉人蒋明辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7912元，由上诉人蒋明辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 丁 勇 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉