贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5983号 原告：黔西南州宸塬房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山新区富兴东路南侧。 法定代表人：黄绍华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师。 被告：刘天福，男，1967年7月5日出生，汉族，住贵州省。 委托诉讼代理人：白沙、王伦锐，贵州纬图律师事务所律师。 第三人：兴义市瑞峰小额贷款有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市桔山大道**祥瑞大厦**。 法定代表人：刘应生，系该公司执行董事兼总经理。 原告黔西南州宸塬房地产开发有限公司（以下简宸塬公司）与被告刘天福、第三人兴义市瑞峰小额贷款有限公司（以下简称瑞峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宸塬公司的委托诉讼代理人杨出波、被告刘天福的委托诉讼代理人白沙、王伦锐、第三人瑞峰公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宸塬公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的55份《商品房买卖合同》并配合原告办理解除网签备案登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月23日，原告与被告网签了《商品房买卖合同》(合同编号见附件一)，约定原告出售55套×××××商品房(详见附件)给被告，双方约定商品房价款为每套壹拾捌万壹仟捌佰壹拾捌元整(小写:181818元)，房价款共计9999990元，于2014年10月23日前支付全部房价款。网签合同后，被告未按约定支付房价款。原告多次催促被告，被告至今未按合同履约。在被告未付款的情况下，原告要求被告配合解除网签合同，被告也以各种理由拒绝配合解除网签合同。因被告至今未按合同之约定支付购房款，也未配合原告到住建部门办理解除网签手续。被告的行为不仅构成根本违约，也给原告造成巨大的经济损失。为此，特诉至人民法院，望人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。 刘天福辩称，1.被答辩人无权要求解除案涉55套《商品房买卖合同》，其解除权已经消灭。答辩人于2014年10月23日与被答辩人签订了55套《商品房买卖合同》，案涉合同均约定：“买受人应当在2014年10月23日前支付全部房价款；买受人未按照约定时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。”据此，在答辩人未向被答辩人支付购房款的情况下，被答辩人于2014年11月23日即享有案涉55套《商品房买卖合同》的合同解除权，但被答辩人在合同解除事由发生之日起长达数年的时间仍未行使合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”再根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条之规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”因此，结合本案实际情况，被答辩人开始享有案涉合同的合同解除权的时间为2014年11月23日，该解除权的行使期限为一年，故前述存续期间应于2015年11月23日届满。因解除权的行使期间为除斥期间，不因任何事由发生中止、中断、延长的法律后果，故截止至今被答辩人享有的合同解除权因过行使期限而消灭，其诉请理应被驳回。2.案涉房产至今仍未交付答辩人占用、使用，答辩人依法享有不安抗辩权。根据双方合同约定，被答辩人“须于2015年9月30日前向买受人交付该商品房”，合同签订后，案涉商品房所处的房开项目因自身债务问题，便一直处于暂停施工的状态。被答辩人经营状况严重恶化，具有丧失商业信誉的可能。据此，答辩人依据《中华人民共和国合同法》第六十八条，依法享有不安抗辩权，故而双方对合同履行方式进行了调整，答辩人进行了展缓付款。但截止至今，被答辩人仍未向答辩人交付案涉房产，也未将案涉房产变更登记至答辩人名下，且被答辩人对外尚负有巨额债务，答辩人享有的不安抗辩权仍未被解除。综上，被答辩人不享有案涉合同的合同解除权，且被答辩人应当在履行将案涉房产向答辩人进行交付使用的义务后，消除被答辩人的不安抗辩权，被答辩人才有权要求答辩人向其支付合同价款。 瑞峰公司述称，我公司与本案没有任何关系，我公司原法定代表人是刘天福。 本院经审理认定事实如下：宸塬公司制作了55份《商品房买卖合同》，均以宸塬公司作为出卖人，刘天福作为买受人，2014年10月23日，宸塬公司在该55份合同上签字盖章。该55份合同约定刘天福购买宸塬公司开发的位于兴义市×××××55套房屋，经查，上述55份《商品房买卖合同》除合同第三条“基本情况”、合同第七条中的“商品房单价”有差异外，其余条款均一致。在该55份合同中的第七条均约定，房屋总价款为181818元，合同第八条约定付款方式为一次性付款并应当在2014年10月23日前支付全部房价款；合同第十条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；合同第十一条约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付商品房；合同附件十二《补充协议》中第二条约定，买受人同意，若买受人未能付清本合同约定的全部房价款，包括办理《房屋所有证》的税费，包括面积误差结算款项，出卖人有权拒绝根据合同规定向买受人交付该房屋，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任。2014年10月23日，宸塬公司将上述55套商品房网签至刘天福名下。此后，刘天福未向宸塬公司支付房款，宸塬公司至今也未向刘天福交付案涉房屋。 另查明，在黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2017年3月21日作出的（2016）黔23民初第102号生效民事判决书中已查明事实：“2014年10月24日宸塬公司向瑞峰公司出具两份《借款申请书》，申请借款金额共计10000000元，同日双方签订了瑞峰借2014第21号（6000000元）和第22号（4000000元）《借款合同》，上述两份合同共同约定：‘一、借款期限自2014年10月24日至2015年1月23日止......本合同项下借款本息和可能发生的违约金、实现债权的费用由宸塬公司向瑞峰公司提供抵押方式担保，并另行签订瑞峰抵2014第21号和22号《担保合同》’。后双方根据《借款合同》的约定签订了瑞峰抵021号和022号《抵押担保合同》。后宸塬公司未能按约还款，瑞峰公司就此提起诉讼。另从兴义市住房和城乡建设局调取的刘天福购买×××××房屋登记状况显示，登记时间为2014年10月23日” 本院认为，本案的争议焦点一是：宸塬公司是否享有55份《商品房买卖合同》的解除权；争议焦点二是：若宸塬公司享有解除权，解除权的除斥期间是否已过。 关于争议焦点一，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，针对55份《商品房买卖合同》，首先，在（2016）黔23民初第102号民事判决书已确认宸塬公司与刘天福双方商品房买卖行为发生于2014年10月23日的事实；其次，2014年10月23日宸塬公司已为刘天福办理涉案55套房屋网签。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，是为规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，对商品房买卖合同进行管理和服务的一项措施。商品房网签登记使得政府部门通过商品房买卖网络平台对订立了商品房买卖合同的房产信息予以公示，防止了开发商、二手房卖者一房二卖、阻止善意第三人的出现。结合商品房买卖一般流程为在出卖人与买受人达成商品房买卖合意后，根据双方协商拟定的相关条款，由房开公司通过网上签约系统填写房屋价款、付款方式等信息办理房屋网签手续打印经双方确认的《商品房买卖合同》，可以认定，宸塬公司与刘天福在网签时就55套商品房的买卖已达成合意，刘天福应按约支付购房款，宸塬公司亦应履行按约交付房屋等义务。现宸塬公司述称与刘天福签订的55份《商品房买卖合同》上刘天福的签字时间无法确定且签字是庭审后补签的，针对该述称，即便刘天福未在涉案合同上即时签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，结合宸塬公司“宸塬公司将涉案合同先加盖公司公章及法定代表人印章后交由刘天福自行签字”的自认及2014年10月23日宸塬公司将涉案房屋网签至刘天福名下的事实，可见，涉案合同已于2014年10月23日成立并生效。现刘天福至今未支付房款，宸塬公司主张要求解除案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款中“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人”，刘天福至今未向宸塬公司支付房款，解除合同的条件已成就，宸塬公司享有对55份《商品房买卖合同》的解除权。 关于争议焦点二，《商品房买卖合同》约定刘天福应于2014年10月23日前支付购房款，逾期超过三十日后，即2014年11月24日起，宸塬公司享有合同解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即宸塬公司对涉案合同的解除权应当在2015年11月23日前行使，逾期不行使，解除权消灭。宸塬公司述称“刘天福长期持有涉案合同，至今未将涉案合同原件拿给宸塬公司，由于本身未持有涉案合同，故解除合同的时间应当从刘天福将涉案合同原件拿给宸塬公司时起算”，双方已进行网签，网签合同的内容与《商品房买卖合同》内容一致，宸塬公司即使未持有《商品房买卖合同》，亦可通过其他途径查询《商品房买卖合同》内容，再根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条之规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”现宸塬公司主张解除涉案合同，因其解除权已过除斥期间，解除权消灭，故对其要求诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回黔西南州宸塬房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费5500元，减半收取2750元，由黔西南州宸塬房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎