北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11744号原告：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地：北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，统一社会信用代码：91110113776379193Q。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：洪虹，女，1977年8月3日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工，公民身份号码×××。被告：陈霞，女，1968年3月9日出生，汉族，户籍地:山西省太原市杏花岭区，现住：北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业）与被告陈霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威德物业之委托诉讼代理人洪虹，被告陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威德物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈霞立即支付2013年7月1日至2020年6月30日的房屋物业管理费247375.52元；2.请求判令被告陈霞承担诉讼费用。事实和理由：首先，被告应当支付自2013年7月1日至2020年6月30日的房屋物业服务费，共计人民币247375.52元。被告与北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称“百顺达公司”）于2009年10月31日签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”）。根据合同第三条规定：“...该商品房为第一条规定项目中的×××号。...出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市顺义区建设委员会测绘所，其预测建筑面积共455.81平方米，其中，套内建筑面积455.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米。...”合同第二十四条的规定:“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称“威德物业”），资质证号为：（京物企字资三【2006】0178号)。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28元/月·平方米（地上建筑面积）。...”被告的房屋地上面积为355.67平方米，根据上述约定，被告应当支付的物业管理费为2944.95元/月，但被告自2013年7月1日起未支付相应的物业管理费，原告多次催缴，但被告仍不缴纳。原告作为被告所有房屋的合法物业服务企业，有权提请司法程序向被告索要拖欠的自2013年7月1日至2020年6月30日的房屋物业服务费，共计人民币247375.52元。其次，被告应当支付本案诉讼费。根据公约第二十九条第五款的规定:“...物业管理企业为此催讨行为付出的额外工作酬金和相关费用（包括但不限于司法费用、律师费、公证费、取证费用等）均由该业主承担，物业管理企业可跟进情况对该产权人提起民事诉讼等合法方式进行催讨。”被告应当支付本案诉讼费。原告认为被告的违约行为严重影响了原告的经营，故将被告诉至法院，请求法院依法裁判，保护原告的合法权益。被告陈霞辩称：房子登记在我的名下，房屋面积正确，未交纳物业费的年度没有问题，数额计算正确。我没有交纳物业费的原因主要包括以下几个方面：第一、开发商2010年底交付被告的房屋有渗漏问题，开发商委托了物业作为中间人做中间沟通的桥梁，而被告从2012年开始要求对房屋的渗漏问题、下沉问题、裂缝问题进行维修的事情,物业公司没有起到他们和开发商之间约定的沟通作用，致使被告的房屋在2015年才得到维修，给被告造成了巨大的经济和财产损失。2015年开发商修理房屋以后，渗漏的问题依然存在，新的渗水痕迹出现，墙皮鼓包和脱落，被告连续好几年一直多次联系开发商和物业，但能联系的只有开发商的一位客服经理张夏，除此就是物业公司，开发商客户经理张夏一直不接我的电话，不答复我的短信，物业公司说他们也没有办法和开发商的其他人联系。无奈,被告只能一次次按照原来的途径多次敦促物业管家及经理，要求他们和开发商协调，但物业的答复总是“开发商没有给他们答复”。被告认为原告在管理上存在严重缺陷，既然接受开发商的委托做桥梁，但没有负起责任，没有采取任何积极的协调措施让被告和开发商能够有沟通的机会，严重失责。被告的房屋从12年以来一直得不到妥善维修，不得不将开发商和物业一起起诉到顺义法院。由于物业和开发商的不负责任，使得原告房屋多年得不到修缮，一层的房间和地下室至今没有得到妥善维修，房屋无法装修和实现其经济价值，按照最低每个月的房屋租金2万元计算，损失一共是240万元，物业费损失为每月2944.95元，从2010年12月至今，共计338668.89元，物业公司对被告的这两项损失负有一定的责任，应承担被告一定的经济损失。物业公司没有履行责任和服务，物业费应该扣减。第二、业主临时公约第六章第一条写明：物业费的构成如下:1.安保费；2.保洁费；6.公共设施和设备，共用部位及共用区域的修理及保养费；7.共用区域园艺绿化，水系的维护费。从交房到2019年在钥匙托管期间，被告的车库门、地下室的门和窗户多次被院子里的工人和外来人员撬开弄坏，有的睡在被告家，有的把被告存放的东西随意打开和挪动，有的在家里放的东西以及外面的垃圾乱扔（见照片）物业没有起到管理和安保的作用。2019年物业把钥匙退给被告，被告才在外面找人把家里的门窗和车库门修好。更有甚者，物业公司的保洁人员也把塑料瓶子和能卖钱的垃圾堆放在被告的院子里，使被告的院子里堆满了乱七八糟的垃圾。因此，物业公司的管理严重失职，远达不到收2.5元每平米的物业公司。另外，被告院墙和小区马路共用区域隔离用的松柏树也有多棵枯死，物业从2011年至今一直都没有更换。属于物业维修范围的墙砖和地砖有许多脱落，物业至今也一直没有维修。第三、除了以上原告失责给被告造成的损失，以及原告在安全管控和卫生绿化等管理方面的失职以外，小区自从小区建成业主收房以后，还存在以下公共问题：1.南区的部分业主在2014年12月对物业的服务质量做了评估，评估报告写明消防安全，绿化养护，环境卫生，公共秩序维护等都不符合物业服务合同内容。评估物业的收费标准评估为6.87元/平米，南区和北区是一个物业公司一班人马，服务水准一样，而且北区和南区的软件和硬件服务至今没有任何改善。2.南区和北区是同一个物业公司、同一班人马管理和服务，物业公司招投标是南北两区视同一个项目招投标的，但开发商把小区分成南北两区，按照两个小区测算物业管理费，核算了两遍的人力成本，2017年北区业主王欣的法官认为南区和北区是两个独立的小区，但北区并没有专门的管理和服务人员，也没有物业的办公地点。物业对北区的收费是不合理的。3.合同附件八：金碧湖畔（御墅）项目建设方案第二条写明，小区计划建设时间为2010年9月至2012年12月，但北区至今都在大面积施工，我们的房屋就像在工地里散落的住宅，作为业主支付的是和开发商约定的条件下的物业费，但小区完全没有达到合同约定，不应该支付高额的物业费却住在正在施工的工地里。4.购买房产时开发商在合同上的临时业主公约里第六章第二十九条写明“本物业为高档住宅建设，物业管理标准为8.28元”，并写明是金钥匙服务，也就是星级酒店的服务水平核算成本和向广大业主收费，但小区的实际管理水平与高档住宅的管理以及承诺的金钥匙服务严重不符，开发商和物业属于欺诈行为。本人陈述的第二条里面,被告的家门钥匙在托管期间，被告的房门和窗户多次被院子里的工人和外来人员撬开,有的睡在被告家,有的把被告存放的东西随意打开和挪动，有的在家里放的东西以及外面的垃圾乱扔，物业没有起到管理和安保的作用。车库门也多次被撬开和弄坏，后来被告才在外面找人把家里的门窗和车库门修好。这些都与金管家，金钥匙严重不符。本院经审理认定事实如下：陈霞系坐落于北京市顺义区×××号房屋业主，该房屋套内建筑面积为455.81平方米，地上面积为355.67平方米，物业服务收费价格为8.28元/月·平方米（地上建筑面积）。2005年7月，百顺达公司制定《金碧湖畔花园业主临时公约》，对物业的使用、物业的维修和养护、业主的公共利益、物业服务费用的交纳等做出规定，其中物业服务费的交纳中约定物业服务收费采取酬金制形式，业主应按照本临时公约的约定按时足额交纳物业服务费用，物业管理费标准为8.28元/平方米/月。该公约同时约定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发企业委托威德物业公司对本小区进行全权管理。陈霞未交纳2013年7月1日至2020年6月30日的物业服务费共计247375.52元。另查，在(2019)京0113民初1097号民事判决书中，北京市顺义区人民法院判决北京百顺达房地产开发有限公司赔偿陈霞损失十五万元，该案北京百顺达房地产开发有限公司已提起上诉。上述事实，有本院庭审笔录、《商品房预售合同》、(2019)京0113民初1097号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：原告威德物业为涉诉小区提供物业服务，被告陈霞作为该服务的受益人理应及时履行向原告威德物业交纳物业费的义务。被告陈霞称房屋地下室漏水，因该问题已另案处理，故本院对此问题不作为减免物业费的依据。根据被告陈霞提供的涉诉小区照片可知，原告威德物业在提供诉请期间物业服务过程中确实存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就威德物业已经提供的服务，本院根据其服务质量依法酌减陈霞应当交纳的物业服务费数额，具体数额由本院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈霞于本判决生效之日起七日内给付原告北京威德酒店物业管理有限公司二○一三年七月一日至二○二○年六月三十日期间的物业费二十四万二千四百二十八元；二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告陈霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百零五元，由原告北京威德酒店物业管理有限公司负担三十七元（已交纳）；由被告陈霞负担二千四百六十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 娇二〇二〇年九月十日法官助理  倪永坤书 记 员  王皎焯