文书内容江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1135号原告（反诉被告）：江西省深农汇农产品发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区火车站前大道松山安置小区上饶高铁经济试验区管委会**，统一社会信用代码91361100MA35JFF745。法定代表人：方勇军，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱鹣，江西壹点律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何青，江西壹点律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：沈淑英，女，1968年11月19日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：章新传，江西贤和律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）江西省深农汇农产品发展有限公司（以下简称深农汇公司）与被告（反诉原告）沈淑英商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深农汇公司委托诉讼代理人邱鹣、被告沈淑英及委托诉讼代理人章新传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）深农汇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的全部商铺买卖合同(包括《商铺购买预选协议》、《诚意书》、《承诺书》、《诚意书补充条款》以及相关变更合同等文件)；2、判令原告无需返还被告已交付的定金60万元；3、判令被告向原告支付商铺租金18664元(自2019年6月28日起截止2020年2月28日)；如被告继续租赁，自2020年2月29日至2021年6月28日，被告需按每月租金2333元的标准继续向原告支付租金；自2021年6月29日至2022年6月28日，被告需按每月租金3499.50元的标准继续向原告支付租金；之后租金按市场价格随行就市；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告沈淑英系原赣东北水果批发市场经营水果批发的商户，在该市场原有三间商铺。原告深农汇公司系“江天农博城”农产品批发市场开发商。原告为市场招商需要，经与被告充分磋商，2017年11月15日，原告与被告签订6份《商铺购买预选协议》，约定被告在原告开发的“江天农博城”预选6个商铺，团购优惠价为4300元/平方米。为此，被告每个预选商铺向原告缴纳1万元预购诚意金，6个商铺合计缴纳预购诚意金6万元。2018年3月13日，被告与原告签订两份《诚意书》及一份《承诺书》，约定被告以4079元/平方米的优惠价格向原告购买“江天农博城”期A区1幢123、124号两间商铺，以4279元/平方米的优惠价格向原告购买“江天农博城”一期A区1幢125、126、127、128号四间商铺，共计购买商铺六间，并交纳六间商铺定金共计60万元。2018年3月15日，原被告双方又签订一份《诚意书补充条款》，将上述商铺销售价格由原来约定的4079元/平方米、4279元/平方米又分别调低至3900元/平方米、4100元/平方米。上述《诚意书》并约定被告须在接到原通知后按期签订《商品房买卖合同》并交纳购房款，否则，视同被告违约，原告有权解除合同且定金不予返还。上述合同签署后，原告分别于2018年12月11日、2018年12月28日、2019年5月13日等多次通知被告签订《商品房买卖合同》并缴纳购房款，但被告均不予理会。鉴于被告的严重违约行为，2019年7月16日，原告以江西省江天市场运营管理有限公司名义书面通知被告，变更原双方合同约定，决定按原告统一制定的“一比一优惠购铺”招商政策以4100元/平方米的价格向被告出售其中的三间商铺(126、127、128号)，并限期交款。接函后，被告于2019年7月16日书面回函，对原告的上述决定提出异议。经双方多次交涉后，2019年9月25日，原告再次书面函告被告，在维持原决定的三间商铺(126、127、128号)以4100元/平方米的招商优惠价格出售给被告外，其余三间商铺(123、124、125号)按市场价9800元/平方米的8.5折向被告出售(后又降为8折)，并要求其限期交款，逾期视为自动放弃购买商铺。被告接函后，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未交纳购房款。鉴于被告的行为已严重违反双方签订的《诚意书》及双方签署的其他购买商铺合同文件的约定，导致原告合同目的不能实现。依据双方合同约定，原告具备解除合同的条件，并不予返还被告已交60万元定金。原告开发的“江天农博城”已于2019年6月28日建成开业。为不影响被告的经营，在被告未履行购买商铺合同的情况下，原告依然在开业前将被告选定的上述六间商铺交被告经营。鉴于被告未履行购买商铺的合同，且原告主张解除原被告双方购买商铺的合同，被告使用原告的商铺应按照租赁合同关系处理。根据原告制定的《江天农博城关于老水果商户入驻经营优惠政策》第六条的规定，被告租赁的六间(每间116.65平方米)商铺中的一间免租三年，其余五间前两年按4元/平方米/月收取租金，第三年按6元/平方米/月收取租金。经计算，截止2020年2月28日，被告应向原告支付租金18664元。如被告继续租赁，自2020年2月29日至2021年6月28日，被告需按每月租金233元的标准继续向原告支付租金;自2021年6月29日至2022年6月28日，被告需按每月租金34995元的标准继续向原告支付租金:之后租金按市场价格随行就市。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院查清事实，依法支持原告诉讼请求。原告（反诉被告）深农汇公司向本院提交如下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2、《商铺购买预选协议》复印件6份、《诚意书》2份、《承诺书》、《诚意书补充条款》复印件各一份，证明被告以优惠价格预选原告开发的6间店铺；若被告逾期不签订《商品房买卖合同》并缴纳购房款，视同被告违约，原告有权解除合同，定金不予返还；3、《收据》2份，证明被告已支付6万元诚意金及60万元定金的事实；4、2018年12月11日《签约通知书》复印件、2019年5月13日《通知》各1份，证明原告分别于2018年12月11日、2019年5月13日通知被告签约及交款的事实；5、商铺照片打印件及测绘报告、竣工验收备案表（先提交复印件、后提交扫描件、再提交原件）各1份，证明商铺位置、面积以及商铺通过竣工验收合格的时间；6、（2020）赣饶市证内字第795、796号《公证书》、《江天农博城关于老水果商户入驻经营优惠政策》复印件各1份，证明：（1）原告于2018年12月28日通过微信向包括被告在内的全体商户送达《江天农博城关于老水果商户入驻经营优惠政策》，通知签约及交款的事实；(2)后续原告继续向被告催款以及要求签订合同的事实；7、2019年7月16日《通知》（复印件）及2019年9月25日《通知函》各1份、被告2019年9月25日《回复函》1份，证明鉴于被告违约，原告变更合同约定，要求被告签约并交款，被告拒绝。被告（反诉原告）沈淑英辩称，被告已缴诚意金6万元、定金60万元，表达了购买案涉六间店铺的诚意。2017年11月15日被告与原告签订了6份《商铺购买预选协议书》，被告在江天农博城预选6个商铺，团购优惠价为4300元／平方米，缴纳预购诚意金6万元。2018年3月13日被告又与原告签署了两份《诚意书》，约定以单价4379元／平方米、总价1094750元，将江天农博城一期A区1栋123、124两间商铺出售给被告，收取被告定金20万元；以单价4579元／平方米、总价2289500元，将江天农博城一期A区1栋125、126、127、128四间商铺出售给被告，收取被告定金40万元。然而原告屡屡严重违约在先，被告依法有权暂时终止履行支付剩余价款义务，第一，2018年3月13日被告与原告签订了《承诺书》，原告保证在2018年7月1日开业、开业两年内江天农博城所有市场商铺取得产权证，而原告是在2019年6月28日才开业。2018年3月15日被告与原告签订了《诚意书补充条款》，约定“对已在江天诚意购买商铺的商户的价格再次给予优惠，最终销售价为：A类每平方4100元，B类每平方3900元，未办理诚意认购的商户于2018年3月17日或之前办理诚意认购，仍享受以上价格，逾期办理不再享受以上价格”，而被告早在2017年11月15日就办理了案涉六间商铺的诚意认购；第二，原告出尔反尔，原告在其民事诉状上称“原告分别于2018年12月11日、2018年12月28日、2019年5月13日多次通知被告签订商品房买卖合同，缴纳购房款，但被告均不予理会”，事实上，被告根本未收到上述通知；原告存在延期开业、商铺质量不合格、单方擅自提价、减少商铺出让数等一系列严重违约行为。然而原告直至2018年12月3日才取得商品房预售许可证、江天农博城延迟到2019年6月28日才开业，即延迟了一年，导致被告额外向案外人支付了11.2万元租金。2018年12月28日原告单方发布江天农博城《关于老水果商铺入驻经营优惠政策》，该文件第十五条的规定纯属霸王条款。江天农博城一期1栋在2019年12月24日竣工验收，但被告一直没有看到过原告的验收合格证书，且不管案涉房屋是否验收合格，案涉六间店面存在着严重的质量问题，表现在：商铺的基础设施不完备、水电不通、楼梯及楼梯扶手等未建，且漏水严重、墙体、地、地面材质粗劣等法正常使用。被告向原告及有关信访机关投诉，反映上述问题，请求有关职能部门督促原告整改到位，引起原告不满。2019年7月16日江西省江天市场运营管理有限公司向被告发通知、2019年9月25日原告向被告发通知函，原告单方通知以约定的单价出售给被告六间商铺里的3间，另外3间，要求被告加价支付购房款，否则就不予出售；第三，被告依法有权暂缓支付剩余的价款。被告对原告的上述违约行为，分别于2019年7月27日、2019年9月25日向原告发送了《回复函》，向原告提及案涉六间商铺的质量问题，并表示上述问题解决后可以付款，被告也向市政府信访机关进行信访，有关机关给予了书面回复。在原告纠正其上述违约行为之前，被告有权依据合同法第六十七条的规定暂缓支付剩余价款。被告承诺只要原告将上述违约行为整改到位，被告自愿按四间店面按每平方米4100元，另外两间按每平方米3900元，一次性缴纳房款。原告要求给付18660元租金的诉讼请求不能成立，因为原告存在上述种种违约行为，导致被告迟延入场，且不能正常营业，损失惨重。综上被告请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告（反诉原告）沈淑英向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告履行双方所签《商铺购买预选协议》、《诚意书》、《承诺书》、《诚意补充条款》(以上统称“合同”)等所确定的义务，其中主要包括：(一)判令反诉被告依照合同的约定，将江天农博城一期A区1幢123、124号两间商铺以单价3900元/平方米出售给反诉原告，将125、126、127、128号四间商铺以单价4100元/平方米出售给反诉原告；(二)判令反诉被告将上述六间商铺存在的质量问题尽快整改到位；(三)判令反诉被告在反诉原告缴清购房余款后为反诉原告办理房产证；(四)判令反诉被告履行合同所确定的其他义务；2、判令反诉被告给付因其逾期交付上述店铺致使反诉原告额外支出的租赁费计人民币112,000元；3、本案反诉案件受理费及其他有关费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告原系赣东北水果批发市场经营水果批发的商户，而反诉被告系“江天农博城”农产品批发市场开发商。2017年11月15日，反诉原告与反诉被告签订了6份《商铺购买预选协议书》，约定反诉原告在“江天农博城”预选六个商铺，团购优惠价为4300元/平方米。反诉原告依约向反诉被告每个商铺缴纳1万元预购诚意金，六个商铺合计缴纳预购诚意金6万元。2018年3月13日，反诉原告与反诉被告签署了2份《诚意书》，约定反诉被告以单价4379元/平方米、总价1094750元将“江天农博城”一期A区1幢123、124号二间商铺出售给反诉原告，收取反诉原告定金20万元;以单价4579元/平方米、总价2289500元将“江天农博城”一期A区1幢125、126、127、128号四间商铺出售给反诉原告，收取反诉原告定金40万元。2018年3月13日，反诉原告与反诉被告签订了《承诺书》，约定反诉被告将江天农博城125、126、127、128号四间商铺以单价4299元/平方米出售给反诉原告，将江天农博城123、124号二间商铺以4099元/平方米出售给反诉原告;反诉被告保证在2018年7月1日开业营运，两年内江天农博城所有市场商铺取得产权证。2018年3月15日反诉原告与反诉被告签订《诚意书补充条款》约定“对已在江天诚意购铺商户的购买价格再次给予优惠，最终销售价格为:A类4100元/平方米、B类3900元/平方米;未办理诚意认购的商户于2018年3月17日或之前办理诚意认购，仍享受以上价格;逾期办理不在(再)享受以上价格”。而反诉原告早在2017年1月15日就办理了涉案六间商铺的诚意认购。然而，反诉被告直至2018年12月3日才取得《商品房预售许可证》;江天农博城延迟到2019年6月28日才开业，导致反诉原告额外向案外人支付租金112000元；2018年12月28日反诉被告单方发布《江天农博城关于老水果商户入驻经营优惠政策》，该文件第十五条的规定纯属霸王条款。江天农博城A区1幢在2019年12月24日才竣工验收，但反诉原告一直未见过反诉被告的验收合格证书，案涉六间商铺存在着诸多质量问题:商铺的基础配套设施不完备、水电不通、楼梯扶手未建，且存在严重的漏水、材质粗劣等质量问题，无法正常使用。反诉原告向反诉被告及有关信访机关反映上述问题，请求有关职能部门督促反诉被告整改到位，引起反诉被告不满。2019年7月16日江西省江天市场营运管理有限公司向反诉原告发《通知》、2019年9月25日反诉被告向反诉原告发《通知函》，反诉被告单方通知以约定的单价出售给反诉原告涉案六间商铺中的3间，另外3间要求反诉原告加倍支付购房款，否则就不予交付该3间商铺。反诉原告分别于2019年7月27日、2019年9月25日向反诉被告发了《回复函》，对反诉被告通知其3间商铺以约定单价出售，另3间商铺以约定单价的双倍出售和房屋质量问题向反诉被告提出异议并表示上述问题解决后可以付款;反诉原告也向市政府信访机关进行信访，市长谢来发接访后指示并交办，有关信访机关给予了反馈。出人意料的是，反诉被告不但不知错就改，反而向法院提起诉讼。反诉原告已付预购诚意金6万元、定金60万元表达了购买案涉六间商铺的诚意，且原本反诉原告就案涉六间商铺的价款、开业办理产权证事项等达成一致意见，但反诉被告存在着延期开业、商铺质量不合格、单方擅自提价、减少ー半商铺出让数等一系列严重违约行为，丧失商业信誉，反诉原告依据《合同法》第六十七条第一款第(三)项的规定，暂时中止履行支付剩余款项义务，同时，反诉原告依据《合同法》第一百零七条的规定，享有请求反诉被告继续履行合同义务的权利。因此，为维护自身合法权益，反诉原告依据《民事诉讼法》第五十二条的规定，提起反诉，请求全面支持反诉原告的反诉请求。反诉原告沈淑英向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、方勇军身份证复印件、被告身份证各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2、《商铺购买预选协议书》6份、《收据》1份，证明：2017年11月15日的《商铺购买预选协议书》约定，反诉原告在“江天农博城”预选六个商铺，团购优惠价为4300元/平方米，反诉原告依约向深农汇公司每个商铺缴纳1万元预购诚意金，六个商铺合计缴纳预购诚意金6万元；3、《诚意书》2份、《收据》1份，证明：2018年3月13日的《诚意书》约定，深农汇公司以单价4379元/平方米、总价1094750元将“江天农博城”一期A区1幢123、124号二间商铺出售给沈淑英，收取沈淑英定金20万元；以单价4579元/平方米、总价2289500元将“江天农博城”一期A区1幢125、126、127、128号四间商铺出售给沈淑英，收取沈淑英定金40万元；4、《承诺书》1份，证明：（1）深农汇公司将江天农博城125、126、127、128号四间商铺以单价4299元/平方米出售给沈淑英，将江天农博城123、124号二间商铺以4099元/平方米出售给沈淑英；（2）深农汇公司保证在2018年7月1日开业营运，两年内江天农博城所有市场商铺取得产权证；5、《诚意书补充条款》1份，证明：《诚意书补充条款》约定，“对已在江天诚意购铺商户的购买价格再次给予优惠，最终销售价格为:A类4100元/平方米、B类3900元/平方米；未办理诚意认购的商户于2018年3月17日或之前办理诚意认购，仍享受以上价格；逾期办理不在(再)享受以上价格”；6、《商品房预售许可证》复印件1份，证明：深农汇公司直至2018年12月8日才取得涉案房屋的《商品房预售许可证》；7、《关于江天农博城一期市场开业的通知》(2019.6.12)1份、《江天农博城开业奖励公告》(2019.6.26)1份、《通知》(2019.6.30)1份，证明：深农汇公司延至2019年6月28日才开业；8、深农汇公司《江天农博城1号商业楼》招牌照片、深农汇公司《通知书》(2019.3.21)，证明：深农汇公司宣称:江天农博城1号商业楼开工时间为2018年8月20日；竣工时间为2019年12月24日；9、《关于沈淑英信访事项的处理意见》(2019.10.28)、《信访事项处理意见》(2020.3.13)、案涉商铺照片16张、光盘1张，证明：(1)案涉商铺存在质量问题；（2）沈淑英向信访部门反映的案涉商铺的有关问题与要求及信访部门的回复意见；10、深农汇公司《江天农博城关于老水果商户入驻经营优惠政策》(2018.12.28、复印件)；证明：该文件第十五条的规定是霸王条款；11、江西省江天市场营运管理有限公司《通知》(2019.7.16)1份、深农汇公司《通知函》(2019.9.25)1份，证明：深农汇公司单方通知以约定的单价出售给沈淑英涉案六间商铺中的3间，另外3间要求沈淑英加倍支付购房款，否则就不予交付该3间商铺；12、《回复函》(2019.7.27)、《回复函》(2019.9.25)、上饶市信访工作联席会议办公室《关于交办沈淑英信访事项的函》(2019.9.27)、《上饶信访》截屏材料、饶府信查告字[2020]1号《沈淑英同志信访事项复査不予受理告知书》各1份，证明：沈淑英对深农汇公司通知其3间商铺以约定单价出售，另3间商铺以约定单价的双倍出售和房屋质量问题向深农汇公司提出异议，并表示上述问题解决后可以付款；向信访机关反映及市长谢来发接访后指示并交办相关信访机关的反馈意见；13、赣东北农产品批发大市场与林日华、沈淑英签订的《赣东北农产品批发大市场店面租赁合同》4份、《收据》4份，证明：2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日沈淑英租赁赣东北农产品批发大市场A620、A621、A622号三间商铺，租金88000元；2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日沈淑英租赁赣东北农产品批发大市场A-18号、A6-19号店面，租金24000元。反诉被告辩称：第一，原告在本诉中已提出要求解除合同，并陈述了理由，是因为被告违约，不与原告签订商品房买卖合同，不交购房款，在原告变更合同后仍不履行，原告行使解除合同的权利，而反诉原告的诉讼请求与本诉的诉讼请求是完全相反的；就反诉第2项请求，原告在2019年6月28开业以后才向被告收取租金，被告在此前向案外人交付租金，与原告无关。如果说原告收取了被告租金，没有向被告交房，则原告应该承担相应责任，现原告不存在该问题，且到目前为止，被告未交分文租金，故反诉原告的第2项诉讼请求不成立；针对反诉原告的第3项诉讼请求，本案所涉的是原、被告双方签订的、购买六个店面的诚意书的合同纠纷，按照诚意书的约定，反诉原告应该按约定与原告签订商品房买卖合同、交付购房款，现被告既然不购买商品房，何谈房屋质量问题？房屋质量问题是要在购买了商品房后，才涉及质量问题，要求反诉被告承担责任才有基础。况且商品房经过了竣工验收，不存在质量问题。被告曾申请法院委托鉴定，现在也无结果。请求驳回反诉原告的反诉请求。经本院组织质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对原告提交的第2组证据的真实性无异议，但对诚意书中第四条条款的合法性有异议，对关联性有异议，其认为原告未先履行自己的义务，就无权要求被告履行义务；对原告提交的第3组证据无异议；对原告提交的第4组证据有异议，其认为被告未收到该两份通知书；对原告提交的第5组证据，其对案涉商铺所在位置无异议，但认为案涉房屋面积测量时被告未参与核实，故对测量的面积情况不予确认；对竣工备案表复印件，其认为：第一，未填具体的年月日，具体是什么时候竣工验收的不清楚；第二，如果竣工验收合格，应当有竣工验收合格证；后原告提交扫描件后，被告认为前后提交的竣工验收备案表截然不同，前面所提供的竣工验收备案表，每个栏目都没有签字、没有注明时间，而后一份却每个栏目都有签字，而且都有填写时间，故对其真实性有异议，对原告提交的竣工备案表（原件）的真实性无异议；对原告提交的第6组证据中的《江天农博城关于老水果商户入驻经营优惠政策》，其认为：第一，该优惠政策是原告单方制作，不是原告和被告协商一致的结果；第二，该政策第十五条是霸王条款，严重侵害了被告的合法权益；第三，该优惠政策恰恰能够说明原告有违约行为，相关设施不到位（比如说没有建楼梯）；对聊天记录的公证文书，对聊天记录的真实性无异议，但认为原告提供的内容不完整，断章取义，也林永健没有委托授权，也不符合约定的通知方式；对原告提交的第7组证据，对《通知》的真实性无异议，但对合法性有异议，其认为，原告提交的第2组证据是原、被告经协商一致达成的合同，依法成立的合同，一经成立就受法律保护。被告擅自单方变更合同的主要条款不符合合同法的有关规定；对其关联性也有异议，其认为该两份通知不能达到本诉原告的证明目的，恰恰相反，能够证明本诉原告擅自提价的违约行为。另外原告以江西省江天市场运营管理有限公司的名义通知被告，原告与江西省江天市场运营管理有限公司是两个不同的法人单位。对《回复函》的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，其认为反而能够证明原告有违约行为。原告对被告提交的第1、2、3组证据无异议；对被告提交的第4组证据中承诺书的真实性和合法性无异议，其认为市场实际是在2019年6月28日开业的，其要求自开业时起收取被告租金；对被告提交的第5组证据三性无异议；对被告提交的第6组证据真实性、合法性无异议；对被告提交的第7组证据的三性无异议；对被告提交的第8组证据真实性无异议，对关联性其认为该照片上记载的开工日期是施工许可证的颁发时间，而因为该项目是市政府重点工程，故在施工许可证颁发前就已经施工了；对被告提交的第9组证据，其对《信访事项的处理意见书》、《关于沈淑英信访事项的处理意见》的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为只能证明沈淑英向信访部门反映过有关问题，但不能就此证明房屋有质量问题，对涉案商铺照片16张及光盘的三性均有异议，其认为这些照片和录像没有明确的时间，也不能确定证明是涉案的商铺，更不能证明涉案商铺有质量问题；对被告提交的第10组证据的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，其认为第十五条就是依据《诚意书》双方的约定在已经取得了商品房预售许可证的情况下要求被告交款；对被告提交的第11组证据中的两份《通知》的三性无异议，其中三间按原价，另外三间要加价，是对合同的变更，其认为是因为被告违约，原告享有变更合同的权利；对被告提交的第12组证据中两份《回复函》的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为被告拒签合同、拒付购房款理由不能成立。对《上饶市信访工作联席会议办公室关于交办沈淑英信访事项的函》、上饶信访截屏信息、《沈淑英同志信访事项复查不予受理告知书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，其认为只能反映被告进行过信访；对被告提交的第13组证据沈淑英与赣东北农贸农产品批发大市场签订的《店面租赁合同》的关联性有异议，认为与本案无关。本院对反诉原告沈淑英提交的证据的真实性予以确认，对原告深农汇公司提交的第4组证据，对该组证据的真实性予以确认，原、被告双方在《诚意书》中约定“乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误。……，甲方可采用电话或挂号信方式通知乙方，电话拨出时间视为送达乙方，挂号信发出3天后视为送达乙方”，第4组证据中的《签约通知书》及《通知》，被告质证称未收到该两份通知，而原告陈述其是直接送到被告店里的，被告对此予否认，因原告未提交相应证据证明其将该两份通知送达给被告，故对原告该组证据的证明目的不予确认。对原告提交的第5组证据中的《竣工验收备案表》，原告提交了三份，一份是复印件、一份是扫描件、一份是原件，本院对原告提交竣工验收备案表原件的真实性予以确认，对在庭审中提交的一份竣工验收备案表复印件、扫描件的真实性不予确认；对原告提交的其他证据的真实性予以确认。原告提交的第6组证据反映出被告工作人员将《关于老水果商户入驻经营优惠政策》于2018年12月28日13时27分在微信群中予以公示，被告沈淑英于当日14时16分将自己拟制的《江天农博城项目合作协议》在群里发布，故本院认定在2018年12月28日，被告收到了原告要求在2018年12月31日前要签订商品房买卖合同及交纳余款的通知。本院经审理认定事实如下：原告深农汇公司系“江天农博城”农产品批发市场开发商。被告沈淑英系原赣东北水果批发市场经营水果批发的商户，在该市场原有3间商铺。原告为市场招商需要，2017年11月15日，原告与被告签订6份《商铺购买预选协议》，约定被告在原告开发的“江天农博城”预选六个商铺，团购优惠价为4300元/平方米。为此，被告为每个预选商铺向原告缴纳1万元预购诚意金，六个商铺合计缴纳预购诚意金6万元。2018年3月13日，原告作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的被告签订了两份《诚意书》，双方在《诚意书》中约定：“……，2、甲方保证在选房诚意书约定的期限内为乙方保留意向房屋的优先购买权；……，4、在接到甲方通知后，在甲方规定的期限内凭本选房诚意书原件及相关资料、有效证件至江天农博城招商中心签订《商品房买卖合同》并抵冲相应金额的首付款款额。……如乙方未按双方约定办理上述手续的，则视乙方违约，甲方可不经催告，约定意向房屋将不予保留且乙方已交定金不予退还。因甲方责任导致乙方未能选购意向房屋的，甲方须双倍返还乙方定金。”在该两份诚意书中，双方约定：被告沈淑英意向购买的商铺为江天农博城一期A区1幢123、124号（单价为4379元／平方米、总价为1,094,750元）及江天农博城一期A区1幢125、126、127、128号（单价为4579元／平方米、总价为2,289,500元）。同日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订了《承诺书》，双方约定：……3、甲方保证在2018年7月1日开业运营，保证市场的规范、公平公正的运营政策……。原告在该《承诺书》的尾部备注：甲方郑重承诺，乙方购买江天农博城125、126、127、128号物业，享受公司开盘优惠政策后，最终成交单价为4299元／平方米；乙方购买江天农博城123、124号物业，享受公司开盘优惠政策后，最终成交单价为4099元／平方米。当日，被告沈淑英向原告缴纳了六间商铺每间10万元的定金共计60万元。2018年3月15日，双方又签订《诚意书补充条款》，约定：一、为了鼓励商户安心经营、用心发展，对已在江天诚意购铺商户的购买价格再次给予优惠，最终销售价格为：A类4100元／平方米、B类3900元／平方米；二、未办理诚意认购的商户于2018年3月17日或之前办理诚意认购，仍享受以上价格；逾期办理不再享受以上价格；三、双方违约责任：双方友好协商同意接受以上条款，并在签署《诚意书补充条款》的同时，保证严格遵守《诚意书》及《诚意书补充条款》的各项条款，如任意一方违约，按《诚意书》约定的定金双倍赔偿对方（即每间赔偿金额为20万元）。2018年12月3日，原告深农汇公司取得对江天农博城1#-10#商业楼的预售许可证。2018年12月28日，江天农博城出台《关于老水果商户入驻经营优惠政策》：……，六、商户租赁第一间店铺免租金三年，自第二间起第1年及第2年按4元／平方米／月的标准收取，第3年按照6元／平方米／月的标准收取。……十五、商户须在2018年12月31日前签订购房合同并缴清店铺购房款（含全款及按揭首付款），才可享受上述优惠政策。该优惠政策于2018年12月28日在“上饶市江天共进退水果协会”微信群里（被告沈淑英也在该群）予以公示。被告沈淑英看到该文件，也知晓要在2018年12月31日前签订购房合同。2019年5月13日，原告深农汇公司向被告沈淑英发出通知，通知被告在2019年5月16日前将购买商铺的余款交清，并告知可自行选择全款或按揭，余款未交清的按未交款的金额参照人民银行同期贷款的基准利率收取利息。2019年7月16日，原告向被告送达书面通知，该通知载明“按老市场原有商铺一比一的比例购买标准，公司同意以4100元／平方米的价格，出售给您三间商铺。请于本月20日前来公司办理交款手续，并按银行同期贷款利率补齐2019年1月份至交款当日的期间利息。如若20号未缴清余款，公司即视您为自动放弃购买，请您于22日前过来办理退款手续。如需租赁商铺则另行办理租赁手续。”2019年7月17日，被告就2019年7月16日原告发出的通知作了回复，认为原告本承诺在2018年7月1日开业运营，但实际一直到2019年6月底市场才开业，已经存在严重逾期，交付的商铺基础配套设施不完备、水电不通、且存在严重的漏水等质量问题，无法正常经营使用。经向原告反映，但原告置之不理。对原告决定只出售三间商铺且要被告支付利息，被告对此提出异议，并认为原告属严重违约，要求按之前的约定，将六间商铺按A类4100元、B类按3900元的单价全数出售给被告，且必须确保六间商铺的基础配套设施完备、漏水问题彻底修复解决，可以正常经营使用，同时无须支付任何利息，如无法满足上述条件，被告则不再购买任何商铺，同时要求原告在3日内双倍返还定金，并赔偿被告由此遭受的一切损失。2019年9月25日，原告向被告送达书面通知函，该通知函载明“关于您提出要求购买江天农博城水果经营区123、124、125、126、127、128号六间商铺事宜，根据市相关部门的指导意见，我公司经研究同意将其中三间商铺按招商优惠价格（4100元／平方米）向您出售，总价为1434795元。其余三间以市场出售价9800元／平方的8.5折（8330元／平方米）向您出售，总价为2,915,083.50元，六间商铺合计总价为4,349,878.50元，您已缴意向金660,000元，剩余金额3,689,878.50元。请收到本函后于三日内到公司二楼财务处办理余额缴纳，逾期将视为自动放弃。”被告在收到该通知函后，于当日即书面回复原告，认为不能接受原告的决定，要求按原签订合同的规定，按原约定价格出售六间店铺给被告，并尽快办理有关店铺合法交付手续，其也会按约定付清所有购房款项。如原告只同意出售三间，另外三间要加价才能出售，则被告要求原告赔偿违约责任，退回已交付的定金。并于同日到上饶市人民来访接待中心信访，反映“2017年购买了江天农博城六间商铺，今年发现房屋存在质量问题，在向政府有关部门和开发商反映后，开发商便要求其对其中3间商铺加倍支付房款，否则不予交付该3间商铺，请求政府督促开发商按照合同约定交付六间商铺”。市委将信访件交由上饶市住房和城乡建设局处理，上饶市住房和城乡建设局于2019年10月28日作出处理意见，对于履约问题，上饶市住房和城乡建设局在作了协调工作无果的情况下建议其通过司法途径解决；对于要求解决房屋漏水的质量问题，其组织相关职能科室到现场进行勘察，认为是因为楼面排气管道反坎高度不够、排水沟未及时清理造成堵塞。沈淑英向江西信访网提交信访件，反映原告违规预售、商铺没有验收合格证、不具备交房和开业条件、商铺的基础配套高不完备、水电不通、楼梯未建、存在严重的漏水质量问题，要求原告办理好有关竣工验收和工程质量的手续、按合同约定的价格出售商铺，并要求原告对延期交付商铺致使被告在老水果市场租用店面的租金给予适当赔偿。2020年3月13日上饶市住房和城乡建设局作出《信访事项处理意见书》。后沈淑英对该处理意见不服，向上饶市人民政府信访事项复查复核委员会申请复查，2020年4月15日，上饶市人民政府信访事项复查复核委员会作出了《沈淑英同志信访事项复查不予受理告知书》，对被告的申请不予受理。另查明，2019年6月28日，江天农博城一期市场开业。被告沈淑英在该一期市场A区1号楼123、124、125、126、127、128号六间商铺开展经营活动，该六间商铺的面积为116.65平方米×6=699.9平方米。再查明，江天农博城1号商业楼于2018年8月20日开工，于2019年12月24日竣工验收，2020年1月3日办理了竣工验收备案。另，被告沈淑英（作为乙方）于2017年7月1日与上饶市赣东北农产品批发大市场有限公司（作为甲方）签订了《店面租赁合同》，约定甲方同意将水果市场A618#、19#店面从2017年7月1日起交付给沈淑英使用至2018年6月30日，每个月每个店面的租金（含物业管理费、卫生费）为12000元。沈淑英向上饶市赣东北农产品批发大市场有限公司缴纳了2018年下半年及2019年上半年的租金24000元。沈淑英于2018年7月1日与上饶市赣东北农产品批发大市场有限公司签订了《店面租赁合同》，约定甲方同意将水果市场A620#、21#、22#店面从2018年7月1日起交付给沈淑英使用至2019年6月30日，每个月每个店面的租金（含物业管理费、卫生费）为7400元。沈淑英向上饶市赣东北农产品批发大市场有限公司缴纳了2018年下半年及2019年上半年的租金、物业管理费、卫生费88800元。从反诉原告沈淑英提交的证据情况来看，案涉商铺存在漏水现象。本院认为，原、被告签订的《商铺购买预选协议》、《诚意书》、《承诺书》、《诚意书补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应根据合同的约定各自履行合同义务。本案存在以下几个焦点问题：一、合同是应当解除还是原告应当将商铺按原约定出售给被告？从原、被告签订的上述合同的内容来看，上述四份合同是原、被告双方为日后订立《商品房买卖合同》进行磋商而将已达成的部分合意形成合同的一种缔约形态，其主要目的在于固定交易机会，约束双方达成最终进行商品房交易的目的，以上四份合同是商品房预约合同。原、被告双方通过《商铺购买预选协议》确定了被告欲选购六间商铺的意向，且被告缴纳了6万元诚意金，也得到了原告的确认；原、被告双方通过《诚意书》及《诚意书补充条款》确定了被告意向的商铺，被告为意向的六间商铺缴纳了60万元的定金，原告有义务在双方约定的期限内为被告保留这六间商铺的优先购买权。在合同的履行过程中，原告未兑现其在《承诺书》“甲方保证在2018年7月1日开业运营”的诺言，即原告先行存在违约行为，后，原告于2018年12月28日通知被告在2018年12月31日前来签订商品房买卖合同，但客观上，被告未在原告通知的期限内与原告签订《商品房买卖合同》，被告违约，现原告向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的上述合同，本院予以支持。而反诉原告要求继续原告按上述合同约定的价款、商铺所在位置将六间商铺出售。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”；被告要求原告将商铺出售给被告，因现在双方《商品房买卖合同》未签订，而缔结合同属于“不适于强制履行”的债务，且该做法违反了《中华人民共和国》第四条关于“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，故本院对反诉原告要求反诉被告出售商铺的该反诉请求不予支持；二、合同解除后，定金是否返还？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原、被告双方均存在违约行为，导致商品房买卖合同未能订立，虽然反诉原告无要求返还定金及诚意金的诉讼请求，但为了避免诉累，原告应当将定金60万元及诚意金6万元予以返还，故对原告要求不返还定金60万元的诉讼请求不予支持。三、商铺占用费的问题。虽原、被告双方未签订租赁合同，但被告实际自2018年6月28日起至今在案涉的六间商铺进行经营活动，故原告要求被告支付商铺占用费，本院予以支持。根据《关于老水果商户入驻经营优惠政策》第六条关于“商户租赁第一间店铺免租金三年，自第二间起第1年及第2年按4元／平方米／月的标准收取，第3年按照6元／平方米／月的标准收取。”的规定（虽然原、被告未就占用费达成一致意见，但对照被告提交的其向上饶市赣东北农产品批发大市场有限公司缴纳的租金情况，本院参照该标准），自2019年6月28日至2020年8月27日止，被告应向原告支付租金为116.65平方米×5间商铺×4元／平方米／月×14个月=32662元，此后的商铺占用费以实际占用使用情况按如上标准进行计算。本案所涉的是商品房预约合同纠纷，反诉原告要求反诉被告给付因其逾期交付上述店铺致使反诉原告额外支出的租赁费计人民币112,000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江西省深农汇农产品发展有限公司与被告（反诉原告）沈淑英签订的《商铺购买预选协议》、《诚意书》、《承诺书》、《诚意书补充条款》；二、原告江西省深农汇农产品发展有限公司在本判决生效后十日内返还被告沈淑英预购诚意金6万元、定金60万元；三、被告沈淑英在本判决生效后十日内给付原告江西省深农汇农产品发展有限公司2019年6月28日至2020年8月27日商铺占用费32662元（2020年8月27日后的商铺占用费以“商户租赁第一间店铺免租金三年，自第二间起第1年及第2年按4元／平方米／月的标准收取，第3年按照6元／平方米／月”的标准据实收取）；四、驳回原告江西省深农汇农产品发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈淑英的反诉诉讼请求。本诉案件受理费14,820元，由原告江西省深农汇农产品发展有限公司负担5020元，由被告沈淑英负担9800元；反诉案件受理费10,400元，由被告沈淑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判长  熊文凯审判员  杨 立审判员  储德水二〇二〇年九月二十二日            本件与原本核对无异      书记员  肖美香