文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初14824号原告：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处经理。委托诉讼代理人：周毅,重庆谦浩律师事务所律师。被告：陈万长，男，1979年1月2日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处与被告陈万长物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的委托代理人周毅，被告陈万长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈万长支付拖欠的2016年1月1日至2020年7月31日物业管理费4616.76元；2、判令被告陈万长以每期欠付的物管费为基数，按每日万分之六点五的标准，从每期欠费产生的次月1日起支付违约金至付清全部欠费之日止；3、判令被告陈万长支付从2016年1月1日至2020年7月31日拖欠的水电公摊550元；4、本案诉讼费由被告陈万长负担。事实和理由：原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处诉称，原告是重庆市沙坪坝区宝嘉江枫美岸小区的物业服务企业，被告是该小区***号房屋的业主。2007年9月3日，重庆大学滨江园建设发展有限公司与重庆天穹物业管理有限责任公司，签订了《前期物业服务合同》，约定了重庆天穹物业管理有限责任公司对宝嘉江枫美岸小区进行物业服务及物业服务费的收费标准和交费时间以及违约金的标准。原告按照约定为该小区提供了服务，但被告从2016年1月1日起未交纳物业服务费，至2020年7月31日，共计欠原告物业服务费4616.76元和该期间的水电公摊费550元。原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告陈万长支付原告自2016年1月1日起至2020年7月31日的物业服务费4616.76元和自2016年1月1日起至2020年7月31日的水电公摊费550元，并以每期应缴纳的物业服务费为基数，从每期欠费产生的次月1日起支付违约金至付清全部欠费之日止，按每日万分之六点五的标准支付违约金。被告陈万长辩称，被告是宝嘉江枫美岸小区***号房屋的业主，该套房屋建筑面积为76.31㎡，未支付2016年1月1日起至2020年7月31日（原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处撤离小区的前最后一天）止的物业服务费4616.76元和2016年1月1日至2020年7月31日的水电公摊费550元。被告不缴纳物业费的原因是自己家的可视电话出现故障、自己家的墙壁出现裂缝、自己在小区车库停放的机动车被刮伤，向物业反映后物业派人前来查看但并未解决问题，同时小区环卫、绿化、消防、安保等管理混乱。经审理查明，被告陈万长系重庆市沙坪坝区房屋的业主，该套房屋建筑面积为76.31㎡。2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区宝嘉·江枫美岸小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元/月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量，据实向业主分摊计收；业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方与业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定执行，物业使用人不按照约定交纳的，由甲方或业主负连带交纳责任并及时交完各项欠费。甲方与业主或物业使用人之间产生的缴费约定，甲方应当在约定之日将其已签字的约定文书印给乙方备案并按本合同约定交费日交清，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。签订上述合同后，重庆天穹物业管理有限责任公司设立了分支机构即原告，并授权其为宝嘉·江枫美岸小区提供物业服务以及处理与该小区业主之间的物业诉讼纠纷。另查明，重庆天穹物业管理有限责任公司于2011年4月18日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支2016年1月1日起至2020年7月31日的物业服务费及水电公摊费，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳，现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，双方当事人意见分歧较大，调解未成。原告围绕诉讼请求依法提交了原告提交的重庆天穹物业管理有限责任公司出具的说明、《前期物业服务合同》、社区证明、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、会议纪要、收据存根、水电公摊费明细表及发票、物管用房水电缴费卡及缴费发票、催收单等作为证据，被告依法提交了照片打印件，业主投诉材料，微信聊天打印件，业主委员会出具的关于物业公司擅自更换小区各楼栋入户大门的公告打印件及业主委员会出具的其他材料打印件等作为证据。上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。对被告举示的照片打印件，微信聊天打印件，业主委员会出具的关于物业公司擅自更换小区各楼栋入户大门的公告打印件及业主委员会出具的其他材料打印件，因系复制件，被告未能提供当庭出示原件，故本院对其真实性不予认可。对被告举示的业主投诉材料，被告未能举证证明其真实性，故本院不予采信。本院认为，重庆天穹物业管理有限责任公司与重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，前述《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系重庆天穹物业管理有限责任公司设立的分支机构，并被授权为被告所在的宝嘉·江枫美岸小区提供物业服务以及处理与该小区业主的物业诉讼纠纷，前述《前期物业服务合同》签订后，原告实际提供了相应的物业服务，因此，被告应当向原告给付物业服务费及违约金。对被告以其家的可视电话出现故障、自己家的墙壁出现裂缝、自己在小区车库停放的机动车被刮伤，向物业反映后物业派人前来查看但并未解决问题，本院认为，从被告举示的证据材料来看，因其举示的照片系复制件，被告未能提供当庭出示原件，故本院对其真实性不予认可。对于被告抗辩小区环卫、绿化、消防、安保等管理混乱，因被告未能充分举示证据证明原告存在违反物业服务合同约定，未对小区环卫、绿化、安保等提供物业服务，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，被告应当向原告支2016年1月1日起至2020年7月31日的物业服务费4616.76元和2015年11月1日至2020年7月31日的水电公摊费550元。被告迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。交纳物业服务费的时间以原、被告签订的《前期物业服务合同》约定的时间为准。合同约定从逾期支付物业服务费之日起，被告按每日应交物业服务费的千分之五给付滞纳金即违约金，现原告要求按每日万分之六点五的标准支付违约金，低于千分之五的标准，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈万长在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处自2016年1月1日起至2020年7月31日的物业服务费4616.76元和2016年1月1日至2020年7月31日的水电公摊费550元；二、被告陈万长在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2016年1月1日起至2020年7月31日期间每月应交物业服务费为基数，按照按每日万分之六点五的标准从每期欠费的次月1日起计算至物业服务费付清时为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告陈万长负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年九月二十五日法官助理 任培锋书 记 员 王庆红