-1-            广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4258号 原告：覃志贤，男，1992年7月14日生，壮族，广西融安县人，无固定职业，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：戴慧珍，女，1993年7月29日生，汉族，广西鹿寨县人，无固定职业，住广西柳州市，系原告覃志贤的妻子。 原告：戴慧珍，女，1993年7月29日生，汉族，广西鹿寨县人，无固定职业，住广西柳州市。 被告：柳州耀世恒大房地产开发有限公司，住所：广西柳州市古亭大道**恒大城综合楼1-1，统一社会信用代码：91450200MA5KBOPF6A。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：董志华，该公司法务部员工。 原告覃志贤、戴慧珍与被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告覃志贤的委托诉讼代理人戴慧珍，原告戴慧珍，被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃志贤、戴慧珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付二原告逾期交房（逾期取得房屋建筑工程竣工验收备案证明）违约金7905元（按总房款868731元的每日万分之一，从合同约定的交房期 -2- 限2018年11月1日起计至房屋竣工验收备案之日2019年1月30日止，共计91天）；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年12月13日，原、被告签署《商品房买卖合同》，二原告购买被告出售的柳州市古亭大道南二号恒大域房屋，建筑面积122.16平方米，套内建筑面积96.05平方米，单价为每平方米7111.42元，购房价款为868731元。合同约定，被告应当在2018年10月31日前将符合条件的商品房交付给二原告，被告如未按合同约定的期限将商品房交付给二原告使用，违约期间每日向二原告支付已付房款每日万分之一的违约金，合同继续履行。二原告在签订合同后按约定将房款支付给被告。被告于2018年11月5日通知二原告交房，先交物业费再领取钥匙。但二原告经向政府主管部门查询，知晓商品房取得房屋建筑工程竣工验收备案是2019年1月30日，被告交付商品房时为了避免承担逾期交房违约责任隐瞒了该事实，将不符合国家法律、法规规定的商品房交付给二原告。 二原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，应属合法、有效，被告交付的商品房未具备法定交付条件，已构成违约，应当向二原告支付违约金。 被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司辩称，1.被告所销售的商品房在合同约定的交付时间前已达到国家规定的交付标准，并已通知二原告收房，二原告也已领取房屋钥匙，双方完成了房屋交付，因此二原告在已经收房入住且没有发现涉案商品房有任何质量问题的情况下，又以被告交付房屋时未办理好验收备案登记而请求被告支付逾期交房违约金，既不符合公平原则，也无事实和法律依据；2.根据合同第九条的约定，逾期交房违约金的起算时间是约定的交房时间第二日，即使被告违约，也应该从2018年11月1日起算逾期交房违约金；3.从柳州市住房和城乡建设委员会柳东建设局调取的恒大城三期20#、21#、23#、24#楼及地下室《建设工程质量竣工验收意见书》所载明的竣工验收时间不是真实的，是为了配合办理竣工验收备案申请而提供的，真正的五方单位验收合格时间是2018年10月31日；4.涉案房屋只是涉及延迟办理竣工验收备案，对二原告的居住使用未造成任何实质影响，不应当适用逾期交房的合同条款；5.根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条规定，被告延迟办理竣工验收备案并未对二原告造成损失，如果按照《商品房买卖合同》第八条约定承担违约金，属于违约金过分高于实际损失，应当予以适当减少。 -3- 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋坐落：柳州市古亭大道南二号恒大城24栋29-2号。 二、购房总价款：868731元，二原告已付清给被告。 三、被告通知交房日期：2018年10月31日。 四、二原告办理收房日期：2018年11月5日。 五、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格日期：2019年1月30日。 六、工程竣工验收备案日期：2019年2月1日。 七、《商品房买卖合同》第八条关于交付的约定：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 八、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。 九、二原告已向金碧物业有限公司柳州分公司支付了2018年11月1日至2019年10月31日期间的相关物业费用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否构成逾期交房？2.逾期交房违约金如何计算？ 关于争议焦点1,本院认为,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四 -4- ）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，虽然被告已通知二原告于2018年10月31日交房，二原告也于2018年11月5日办理了收房手续，但涉案房屋于2019年1月30日才取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位工程竣工验收合格证明，故被告在未达法定交房条件之前的交付不构成有效交付，本院认定涉案房屋的有效交付时间为2019年1月30日。被告未能在《商品房买卖合同》第八条约定的2018年10月31日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房。被告辩称涉案楼盘真正五方验收合格的时间是2018年10月31日，与事实不符，本院不予采信。 关于争议焦点2，本院认为，依据《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的约定，逾期交房违约金应当自2018年11月1日起计算至2019年1月30日止。经计算，被告应支付原告逾期交房违约金7905元（868731元×每日万分之一×91天）。被告辩称违约金应适当减少，因缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告覃志贤、戴慧珍支付逾期交房违约金7905元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告覃志贤、戴慧珍已向本院预交），减半收取25元，由被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 -5- 审判员  潘风雪 二〇二〇年九月十四日 书记员  王 雪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 -6- 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。