淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民再5号 原审原告：赵俊鸣，男，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陆军，淮安市清江浦区淮海法律服务所法律工作者。 原审被告：淮安市龙华房地产开发有限公司。 法定代表人：孙慧荣，职务经理。 委托诉讼代理人：谢涛，系单位员工。 委托诉讼代理人：沈健，系单位员工。 原审原告赵俊鸣与原审被告淮安市龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年1月17日作出的（2012）浦商初字第0160号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月20日作出（2019）苏0812民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告赵俊鸣的委托诉讼代理人陆军，原审被告龙华公司的委托诉讼代理人谢涛、沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵俊鸣称：2009年6月起，龙华公司陆续向赵俊鸣借款6笔，共计14402812元。龙华公司以其开发建设54套房屋为上述借款提供担保，双方签订了商品房买卖合同，合同总价与借款数额一致。原审调解书涉及的欧洲城小区39号楼304室房屋商品房买卖合同对应的借款本金为21.5万元。因龙华公司不能如约还款，且将上述304室房屋出售给案外他人，故请求法院判决龙华公司返还借款本金21.5万元，并自2012年8月20日起至实际给付之日按年利率24%计算利息，龙华公司承担诉讼费用。 龙华公司辩称：赵俊鸣与龙华公司之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间的法律关系应属民间借贷，签订商品房买卖合同实为借款提供担保，由龙华公司按照调解书确认的商品房买卖合同约定的价格付款，赵俊鸣退还担保房屋给龙华公司。以304室房屋作为抵押的21.5万元借款包含在2009年12月25日龙华公司向赵俊鸣借款300万元之中，共计用15套房屋为该借款设定抵押，双方未约定借款利息。本案按照民间借贷审理，则不能如原审分割借款数额独立处理，至少应按300万元借款本金总额审理，已偿还款项若超过规定利息，应当冲抵本金。另外，赵俊鸣并未按照收条载明的金额向龙华公司交付借款，存在虚高本金的情形，且自2009年至2012年期间，赵俊鸣多次向社会不特定的人员发放贷款，严重扰乱金融市场秩序，系职业放贷人，其违法放贷行为构成非法经营罪。故双方之间借款合同应属无效。根据法律规定，本案应当驳回赵俊鸣起诉，并将相关材料移送公安机关处理。 2012年1月17日，赵俊鸣向本院提出诉讼请求：判令龙华公司立即交付欧洲城39幢304室房屋，若不能交付上述房屋，则解除赵俊鸣与龙华公司签订的商品房买卖合同，返还赵俊鸣购房款21.5万元，赔偿赵俊鸣因解除合同产生的房屋差价损失，并承担诉讼费。龙华公司对赵俊鸣的诉讼请求无异议，双方要求协商解决。案件审理过程中，经本院主持调解，双方于当日自愿达成如下协议：1、如果龙华公司于2012年8月20日前向赵俊鸣返还购房款21.5万元并赔偿损失（损失至2011年12月31日为26931元，自2012年1月1日起至实际给付之日止，按日0.0012459标准计算），则双方之间的1023870001405号商品房买卖合同解除，赵俊鸣应当于款项全部到位后（以赵俊鸣出具的收款收条中确认款项全部到位为依据）、且收到龙华公司要求共同办理解除手续的函件后的3日内协助龙华公司到相关部门办理买卖合同的解除手续，如赵俊鸣未按上述约定履行协助解除义务，则龙华公司可以向人民法院申请强制执行，要求赵俊鸣履行协助解除义务，且赵俊鸣向龙华公司承担其购房款6%的违约金。2、如果龙华公司未能于2012年8月20日前向赵俊鸣返还购房款并赔偿损失，则应当同年8月23日前向赵俊鸣交付房屋并协助办理产权登记手续（实际费用按法律规定各自承担），否则赵俊鸣可以向人民法院申请强制执行，并要求龙华公司承担购房款6%的违约金及因本案所支付的律师费。案件受理费4929元，减半收取2464.5元，由龙华公司负担。本院于当日作出（2012）浦商初字第0160号民事调解书，对上述协议内容予以确认。 本院再审认定案件事实如下：2009年6月至2010年2月期间，龙华公司委托杨维刚、杨富强等人向赵俊鸣借款6笔，龙华公司出具6张收条总金额为1440.2812万元，赵俊鸣向龙华公司转款8次总金额为1094.0260万元，具体分别为： 款项一，2009年6月22日的300万元借款。2009年5月25日，赵俊鸣与龙华公司分别就欧洲城小区商铺A1、A3、A4、A5、A7、A8、A9、A10、B7签订商品房买卖合同9份，分别约定房价为460581元、223528元、326302元、516509元、164655元、388959元、329981元、191355元、401175元，共计3003045元。2009年5月26日，龙华公司分别向赵俊鸣、吴庆梅（赵俊鸣妻子）出具授权委托书，内容反映龙华公司委托杨维刚代为收取赵俊鸣购房款147.3080万元，收取吴庆梅152.6920万元，委托书上注明杨维刚银行账号。同日，龙华公司出具收条，载明：“今收到赵俊鸣、吴庆梅购房款人民币（大写）叁佰万元整。”赵俊鸣亦于当日向龙华公司指定的杨维刚账户汇款136万元，吴庆梅向杨维刚账户汇款14万元。次日，赵俊鸣再次向杨维刚账户汇款140.7万元，共计汇款290.7万元。双方一致称2009年6月22日系龙华公司入账时间，交付的款项系借款，签订的商品房买卖合同系为该借款提供担保。赵俊鸣称以300万元为基数，按照月息3分计算，至2009年6月26日龙华公司入账期间产生的利息为9.3万元，其预扣了当月的利息，实际汇款金额为290.7万元。龙华公司认可收到款额290.7万元，不认可赵俊鸣关于预扣利息的主张。龙华公司按照房屋买卖合同约定的价款向赵俊鸣结付借款，其中涉及商铺A3、A4、A7、A9、A10的借款已经结清。其余四套商铺A1、A5、A8、B7，龙华公司与赵俊鸣于2012年1月17日在本院达成调解协议，本院作出（2012）浦商初字第0168、0167、0154、0139号民事调解书对上述协议予以确认。 款项二：2009年6月22日的310.2812万元借款。2009年6月16日、6月17日，赵俊鸣与龙华公司分别就商铺B2、B3签订商品房买卖合同各一份，约定房屋价款为496352元、471321元。同月18日，双方再次就商铺B4、B5、B6、B8、B9、B10签订商品房买卖合同6份，约定房屋价款分别为626132元、340296元、332156元、316292元、318186元、202077元。上述8套商铺合计总价为3102812元。2009年6月18日，龙华公司向赵俊鸣出具收条，载明收到赵俊鸣购房款3102812元。3102812万元借款涉及的8套商铺中，B2、B3、B10已经由龙华公司按照商品房买卖合同约定的价款向赵俊鸣清偿。剩余的5套商铺B4、B5、B6、B8、B9，双方于2012年1月17日在本院达成调解协议。本院作出（2012）浦商初字第0156、0157、0138、0140、0141号民事调解书对双方达成的协议予以确认。 款项三：2009年7月6日的200万元借款。2009年7月1日，赵俊鸣与龙华公司就17幢2室、17幢3室，18幢2室、E幢104室、A幢2室、A幢6室、B幢11室、B幢12室共计8套房屋签订商品房买卖合同，房屋单价分别为257154元、228629元、210770元、142280元、361048元、174840元、259852元、3733812元，合计2008384元。2009年7月2日，龙华公司向金运河典当公司出具授权委托书，委托杨富强全权办理坐落于欧洲城购房款收取事宜。同日，赵俊鸣向龙华公司账户汇款200万元，龙华公司向赵俊鸣出具收到200万元购房款的收条。除商铺A幢2室、B幢11室外的6套房屋，龙华公司按照商品房买卖合同约定的价款向赵俊鸣清偿后，双方之间签订的商品房买卖合同解除。2012年1月17日，赵俊鸣诉来本院，双方就商铺A幢2室、B幢11室分别达成调解协议，本院作出（2012）浦商初字第0129号、0135号民事调解书对该协议予以确认。 款项四：2009年9月28日的借款180万元。2009年9月28日，赵俊鸣与龙华公司就28幢104室、29幢206室、30幢204室、30幢306室、37幢306室、40幢404室、商铺9-13室、商铺17-9室、商铺E-106室房屋签订商品房买卖合同9份，合同约定房价分别为18万元、19万元、18万元、17万元、16万元、18万元、31万元、30万元、13万元，共计180万元。同日，龙华公司授权委托杨维刚代为收取赵俊鸣的购房款180万元，并要求该款直接汇入杨维刚中国工商银行尾号6289的银行账户中。次日，赵俊鸣向杨维刚尾号6289的银行账户汇款1533260元。龙华公司向赵俊鸣出具收条，反映收到赵俊鸣9套房屋购房款现金180万元。龙华公司已经按照商品房买卖合同约定的价款向赵俊鸣结付涉及28幢104室、30幢204室、30幢306室、40幢404室、商铺9-13室、商铺E-106室的款项。 2012年1月17日，赵俊鸣诉来本院。同日，赵俊鸣与龙华公司就29幢206室、37幢306室、商铺17幢9室在本院达成协议，本院制作（2012）浦商初字第0132、0133、0153号民事调解书对上述协议予以确认。后龙华公司未如约履行，赵俊鸣申请强制执行。2018年2月11日，宋心时、陈燕、李志强向本院提出执行异议，本院作出（2018）苏0812执异9、13、11号民事裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。现上述房屋均已登记到宋心时、陈燕、李志强名下。 款项五：2009年12月25日借款300万元。2009年12月25日，赵俊鸣与龙华公司就13幢403室、14幢502室、14幢304室、28幢401室、28幢402室、38幢101室、38幢401室、38幢502室、38幢404室、38幢504室、39幢101室、39幢402室、39幢104室、39幢304室、39幢504室房屋签订商品房买卖合同，合同约定房屋价款分别为18万、17万元、18万、17.5万、18万、16万、26.5万、19万、26万、17万、20万、22万、21.5万、26万，上述房屋价款共计300万元。2009年12月26日，龙华公司向赵俊鸣出具授权委托书，委托杨维刚代为收取下列房屋购房款300万元，房屋分别为成交价300万元。龙华公司均就上述房屋与赵俊鸣签订《商品房买卖合同》。同日赵俊鸣向授权委托书指定的杨维刚账户汇款300万元。龙华公司向赵俊鸣出具收条，反映收到赵俊鸣上述房屋购房款300万元。除14幢502室、14幢304室、38幢401室、38幢504室、39幢402室、39幢504室房屋外，龙华公司已将其他房屋涉及的借款按照商品房买卖合同约定的价款清偿，双方签订的商品房买卖合同解除。上述6套房屋分别被出售给案外人孙琴、封必钊、荆定法、徐敬培、曹凯、侯昊天，并向案外人交付。2012年1月17日，龙华公司与赵俊鸣又就上述房屋达成协议，本院作出的（2012）浦商初字第0134、0136、0166、0137、0158、0160号民事调解书对上述协议予以确认。2018年2月11日，封必钊、荆定法、徐敬培、侯昊天向本院提出执行异议，审查后作出（2018）苏0812执异8、4、7、29号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。后赵俊鸣提起执行异议之诉，后撤回起诉。 款项六：2010年2月28日借款150万元。2010年2月11日，赵俊鸣与龙华公司签订商品房买卖合同5份，约定赵俊鸣向龙华公司购买欧洲城小区35幢502室、35幢503室、35幢504室、35幢505室、35幢506室房屋，约定房屋价款分别为31万、31万、31万、31万、26万。2010年2月11日，龙华公司出具授权委托书，委托杨维刚办理收取赵俊鸣以下房屋购房款事宜，房屋分别为35幢502室、35幢503室、35幢504室、35幢505室、35幢506室。同日，赵俊鸣向杨维刚指定账户转账150万元。龙华公司向赵俊鸣出具收条，反映收到上述房屋购房款150万元。现该笔款项已按照商品房买卖合同约定的价款全部清偿。 综上，龙华公司共计向赵俊鸣借款6笔，出具总额为14402812元的6张收条，赵俊鸣向龙华公司转账汇款10940260元。双方共签订54份商品房买卖合同，赵俊鸣、龙华公司一致称签订商品房买卖合同系为借款提供担保。龙华公司按照商品房买卖合同约定的折价款向赵俊鸣结付31套房屋涉及的借款，并与赵俊鸣解除涉及的31份商品房买卖合同。2012年1月17日，赵俊鸣就未清偿的23套房屋相应的折价款向本院提起诉讼，并在本院与龙华公司达成协议，协议内容除数额外，其余与原审调解书一致。调解后，龙华公司按照协议内容向赵俊鸣支付3套房屋款项，并与赵俊鸣解除相应的商品房买卖合同。剩余的未履行的20套房屋，赵俊鸣向本院申请强制执行。后其中14名案外人向本院提出执行异议，本院作出裁定中止执行。赵俊鸣提起执行异议之诉，后均撤回起诉。现上述14套房屋产权已经全部登记到案外人名下。其他6套房屋，其中有3套房屋已经变更登记为赵俊鸣所有，尚有产权未变更房屋3套，案外人顺达电气公司已向本院申请再审。2009年9月30日至2012年1月17日期间，龙华公司向赵俊鸣还款55笔，计13301660元，2012年1月17日至2012年8月8日期间，龙华公司还款7笔，计1528523元，合计偿还款项14830183元。 本案再审过程中，龙华公司在证据交换阶段先认可原审（2012）浦商初字第0160号案件对应39幢304室房屋，质押价款为21.5万元，该21.5万元系2009年12月25日借款300万元的组成部分。房屋质押的价格和借款本金是对应的，21.5万元是借款本金。后龙华公司又对304室房屋质押价格为16万元系借款本金有异议，认为其未足额收到赵俊鸣交付的款项。 龙华公司称其与赵俊鸣对借款未约定利息，故不存在利息，其已经将所借款项全部清偿。赵俊鸣认为双方存在利息的约定，利率为月息3分。双方对此均未举证。 另查明，2019年11月5日，孙文化（江苏万诚置业有限公司法人）向淮安市公安局清江浦分局报案，控告赵俊鸣等人涉嫌非法经营。淮安市公安局清江浦区分局受案初查后，于2020年1月23日作出清公（经）不立字[2020]8号不予立案通知书，认为不需要追究刑事责任。 以上事实，有授权委托书、收条、汇款凭证等证据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，应予认定。 本院再审认为，在债务清偿期未届满之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，明确在债务清偿后可以回赎，债务人或者第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。龙华公司多次向赵俊鸣借款，并以签订商品房买卖合同的方式用54套房屋为借款提供担保，同时双方约定偿还一套房屋约定的价款金额，解除一套房屋涉及的商品房买卖合同。后因龙华公司不能清偿借款，赵俊鸣诉来法院，与龙华公司达成偿还借款、若逾期偿还借款时，协助履行过户手续的协议，该协议符合让与担保的特征，故原审对该调解书协议予以确认，违反了法律规定，应予纠正。 债务应当清偿。双方对借款期限没有约定或者约定不明的，借款人可以随时要求返还。龙华公司以54套房屋为其向赵俊鸣的借款提供担保，双方未约定还款期限，故赵俊鸣主张龙华公司还款，符合法律规定，应予支持。龙华公司与赵俊鸣就上述54套房屋签订商品房买卖合同为双方借款提供担保，双方将涉及的6笔借款分割成54笔借款，且实际上已经按照分割后的借款数额偿还了部分借款，即按照商品房买卖合同约定的折价款清偿债务，每履行完毕一笔债务，赎回一套房屋，解除一份商品房买卖合同。在原审调解时，龙华公司对赵俊鸣按照商品房买卖合同约定的折价款主张诉讼请求并无异议，双方以此折价款作为本金达成协议，可视为双方对借款本息的结算。且双方在本院达成调解协议后，龙华公司也按照调解协议约定的本息向赵俊鸣支付其中3笔即相应3套房屋折价款，并与赵俊鸣解除相应的商品房买卖合同。现赵俊鸣要求龙华公司按照商品房买卖合同约定的折价款21.5万元偿还本笔借款，于法有据，应予支持。龙华公司在证据交换期间先是认可房屋质押的价格和借款本金是对应的，21.5万元是借款本金，后又辩称其未足额收到赵俊鸣交付的借款，本院不予采信。尤其是2008年6月22日龙华公司向赵俊鸣借款3102812元，龙华公司已按照商品房买卖合同的价格偿还部分借款，赎回3套房屋，其余5套房屋在本院达成调解协议，但现龙华公司却称未收到该借款，其辩解意见显然不足为信。 关于利息。双方既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，赵俊鸣主张龙华公司的借款利息为月息3分，龙华公司予以否认，辩称双方之间不存在利息的约定，但双方对此均无证据证明。通过双方之间打款记录尤其是在本院调解达成的协议中关于本息的结算情况来看，双方借款显然存在利息，但鉴于双方对具体利息的约定既无证据直接证明，双方又均明确表示对于原审调解书中每一笔借款的利息、损失如何计算以及实际支付情况已经说不清了，本院目前通过对账客观上也无法查清每一笔款项具体的利息情况，故应视为双方关于利息约定不明。出借人坚持主张利息的，本院酌情认定龙华公司按照年利率6%向赵俊鸣支付2012年8月20日起至实际给付之日止的利息，对赵俊鸣主张超过部分的利息，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、撤销（2012）浦商初字第0160号民事调解书； 二、淮安市龙华房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内偿还赵俊鸣借款215000元，并自2012年8月20日起按照年利率6%计算利息至实际还清之日止； 三、驳回赵俊鸣其他诉讼请求。 本案案件受理费为4929元，由淮安市龙华房地产开发有限公司负担（赵俊鸣已预交，淮安市龙华房地产开发有限公司偿还上述款项时一并给付赵俊鸣）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长 王炳连 审 判 员 林晓军 审 判 员 周万春 二〇二〇年九月十日 法官助理 邰冬梅 书 记 员 束佳佳 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十五条第二款自然人之间对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。