文书内容江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0822民初1763号原告：李玉珠，男，1967年4月2日出生，汉族，住吉水县。原告：周小毛，女，1973年12月28日出生，汉族，住吉水县。两原告共同委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。被告：江西海泉实业有限公司，住所：吉水县城枫树岗，统一社会信用代码：91360822MA35JFQR8T。法定代表人：刘小华，总经理。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。原告李玉珠、周小毛与被告江西海泉实业有限公司（以下简称海泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日与（2020）赣0822民初1765号案公开开庭进行了合并审理。两原告的委托诉讼代理人孙秋萍、被告海泉公司的委托诉讼代理人胡晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉珠、周小毛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金暂定361260元（自2018年9月1日起每日按万分之三计算至符合条件的实际交房之日止，本次暂计至2020年7月1日，逾期669天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原告向被告购买尚峰山水涧小区6幢的别墅，并签订了《商品房买卖合同》，约定别墅共5层，建筑面积264.48平方米，单价为每平方米6805.81元，购房款180万元，被告应于2018年8月31日前交付符合条件的别墅。原告按照合同约定，付清了购房款，但被告至今未交付涉案符合条件的别墅。根据合同第九条的约定，被告应每日按照已付购房款的万分之五向原告支付逾期交房违约金。海泉公司辩称：1、请求驳回被答辩人的诉请，案涉房屋于2018年8月1日验收合格符合交房条件后，答辩人已在约定的交房期限内通知被答辩人收房，被答辩人于2019年8月9日收房，故答辩人不存在逾期交房责任，不应该承担逾期交房违约金；2、假使答辩人需要承担逾期交房违约责任，被答辩人的逾期交房违约金也计算错误，应当计算至实际收房日止。同时，被答辩人诉请的按日万分之三计算，核算为每月16000余元，明显高于同地段的租金，应予降低。本院经审理确认事实如下：一、2017年5月16日，原告李玉珠、周小毛与被告海泉公司签订《商品房买卖合同》（以下统称买卖合同）及补充协议，对权利义务作了详细约定，其中：原告购买的房屋系位于吉水县城尚峰山水涧6幢的一套别墅（以下统称案涉别墅），总房价款180万元，房款支付方式按揭贷款，买受人支付首付款54万元，余款126万元办理银行按揭。其他与本案有关的约定有：（一）交房期限（买卖合同第八条）：出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（二）交付标准（买卖合同补充协议第二条第一点）：房屋质量以建设、勘察、设计、监理、施工五单位出具的工程竣工验收为准。买卖合同第八条约定的房屋交付标准【该商品房经验收合格】：出卖人组织五方主体即勘察、设计、施工、监理及建设单位对工程进行竣工验收，取得《工程竣工验收报告》。（三）逾期交房的违约责任（买卖合同第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（买卖合同补充协议第二条第二点）买受人未付清房款或违约金的，出卖人不予办理交房手续且不承担逾期交房的责任；若因买受人原因导致房屋未在合同约定的期限内交付的，出卖人不承担逾期交房责任。（四）交付形式（买卖合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、买卖合同生效后，原告已支付约定房价款180万元。原告于2019年8月9日接收案涉别墅。三、案涉别墅于2018年8月1日竣工验收，但未完成竣工验收备案登记。本院认为，原告李玉珠、周小毛与被告海泉公司签订的买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。综合原被告的诉辩及本院查明的事实，可将双方的争议焦点概括为：被告应否承担逾期交房违约责任？如需承担，逾期交房违约金的标准如何认定。本院认为根据买卖合同约定，海泉公司应当在2018年8月31日前向原告李玉珠、周小毛交付案涉别墅，且该别墅必须是经验收合格。对于验收合格的标准，买卖合同的补充协议第二条第一点做出了明确约定，海泉公司提交的“工程竣工验收报告”证实案涉别墅已于2018年8月1日按约定经五方竣工验收合格，故案涉别墅符合约定的交付条件。原告要求按《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的规定认定房屋交付条件的意见，鉴于该房地产开发项目早已完成，不宜适用上述指引处理本案当事人之间的纠纷，本院不予采纳。但原告实际于2019年8月9日收房，原告称被告一直未通知收房，直至2019年8月9日其到售楼部询问是否可以收房时，售楼部工作人员告知可以收房后遂进行了收房。被告则称已经在2018年8月31日前电话通知原告收房。双方对于是否通知收房各执一词，亦无直接证据证实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，首先，案涉别墅在2018年8月1日已经具备交付条件；其次，如被告不及时通知收房，根据合同约定，逾期交房超过90天，买受人继续履行合同的，被告需按已付购房款的日万分之五支付违约金，以此计算，从2018年9月1日至2019年8月8日，被告需支付原告的逾期交房违约金达30.69万元（180万元×0.05%/天×341天）；最后，小区的其他大多数业主在交付期限前后收房的事实，表明被告在交付期限前履行了通知的义务。因此，根据日常生活经验，结合案件相关事实，可以确信被告所称的在2018年8月31日前电话通知原告收房的事实具有高度盖然性，本院予以确认。原告称未接到被告通知收房的说法，与事实不符，不予采信。故事实上原告系在接到被告收房通知后，因自身原因，直至2019年8月9日才收房，被告并无逾期交房的行为。原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李玉珠、周小毛的诉讼请求。案件受理费减半收取3359元，由原告李玉珠、周小毛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖晖二〇二〇年九月二十九日法官助理曾强书记员刘军附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。