广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22616号原告（反诉被告）：深圳市思迈尔达电子科技有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道金源路******，统一社会信用代码91440300772706417K。法定代表人：邹德香，系该公司总经理。委托代理人：华光，广东茂亨律师事务所律师。委托代理人：王高明，广东茂亨律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市金来顺电子有限公司，住，住所地深圳市龙岗区横岗街道坳一路****102一社会信用代码914403005627583747。法定代表人：包美蓉，系该公司总经理。委托代理人：李国平，广东百盈律师事务所律师。委托代理人：蔡惜勤，广东百盈律师事务所实习律师。原告深圳市思迈尔达电子科技有限公司与被告深圳市金来顺电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告深圳市金来顺电子有限公司提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告深圳市思迈尔达电子科技有限公司委托代理人华光、王高明、被告深圳市金来顺电子有限公司法定代表人包美蓉、委托代理人李国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市思迈尔达电子科技有限公司诉求：1.判令确认原告与被告于2017年6月1日签订的《厂房宿舍租赁合同》（合同编号：思（租）字第（B2B2、20170601))自2019年9月12日起解除；2.判令被告立即搬离位于深圳市龙岗区横岗街道金源路23号的B栋厂房和B栋宿舍楼；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年6月1日签订了《厂房宿舍租赁合同》，由被告向原告承租位于深圳市龙岗区横岗街道荷坳金源路23号B栋厂房第2层及B栋宿舍楼第2层5间宿舍，租赁期限为3年，自2017年6月1日起自2020年5月31日止；厂房、宿舍的租赁费每月50200元。《厂房宿舍租赁合同》约定被告必须在每月5至10日前向原告支付当月的租赁费及其他费用，如被告拖欠承租费一个月或者一个月以上的，原告有权依法解除本合同，并没收被告的租赁保证金。现如今，被告无故拖欠原告2019年8月份的租赁费、电梯使用费、卫生费、工业边料专用库房费、7月的水电费、7月份的开票税金等费用共计62349.25元，虽经原告多次催促付款，但时至起诉之日，原告仍未收到被告支付的前述被拖欠款项。被告已拖欠原告承租费一个月，根据《厂房宿舍租赁合同》第十八条的约定，原告有权解除本合同。原告于2019年9月12日向被告发出《解除合同的告知函》，要求自2019年9月12日起解除原、被告双方签订的《厂房宿舍租赁合同》。被告深圳市金来顺电子有限公司答辩称：1.原告解除房屋租赁合同的理由不符合法律规定及合同约定，系单方终止合同，属于原告违约。原告向被告送达《解除合同告知函》中明确其解除合同的理由是被告拖欠承租费一个月，事实上原告无权依据该理由及第十八条的规定解除合同。首先，双方签订的《房屋租赁合同》第十八条第(一)款明确了原告享有解除权的除外约定,即“但因甲方(即原告)原因造成的除外”。其次,被告拖欠8月承租费是因为原告的原因造成的,因为原告根本违约在先，原告超过其承租期限出租房屋给被告、隐瞒厂房要被拆迁的事实、甚至为了让被告提前搬走,在2019年7月份拆除厂房配电房、水管,对厂房断电、断水,又在8月份对厂房、宿舍停水、停电,导致被告无法正常生产经营、生活。被告多次与原告交涉未果,涉案租赁的房屋已无法正常使用、收益,被告的合同目的无法实现,原告构成根本违约。所以被告不交8月承租费是因为原告的原因造成的,也是行使不安抗辩权维护权益的无奈之举。2.原告单方面解除合同,拒不赔偿被告损失及返还被告租赁押金,无权要求被告搬离。《厂房租赁合同》第二十二条约定:在合作期限内甲方无本合同或法律依据单方提出终止合同,则双倍保证金赔偿乙方,并赔偿乙方由此产生的全部损失。如前所述,因原告解除合同无合同或法律依据,应当赔偿被告的所有损失。另外,根据双方签订的《厂房租赁合同》第十七第(三)款的约定,因涉案房屋已被列入拆迁补偿范围,被告承租的厂房内部装修及搬迁费用也应得到合理的补偿。但因原告拒不赔偿被告的损失返还租赁押金,被告为维护合法权益,有权不予搬离。综上所述,请求驳回原告的全部诉讼请求，并反诉请求：1.判决原告赔偿被告损失人民币800万元；2.原告退还被告租赁押金人民币110400元；3.诉讼费用由原告承担。原告当庭明确第一项损失包括装修损失80万元，搬迁损失400万元，营业损失3089600元，保证金一倍的赔偿额110400元。原告对反诉答辩如下：原告是依据合同约定行使解除杈解除合同,无需向被告承担违约责任,并有权没收被告的保证金。依据合同第十八条的约定,承租方拖欠承租费一个月及以上的,出租方既有权解除合同,并没收保证金。本案中,被告一直未向原告支付8月份的房租及7月份的水电等费用,原告已经以函件的方式通知被告解除合同。因此,原告是依据合同约定行使解除权,无需承担违约责任,并有权没收保证金。退一万步讲,即使是原告行使解除权时存在一定的瑕疵,被告在向原告主张损失时也必须具有合理合法性,而不是漫天要价。1.被告要求赔偿其装修费用8O万元没有事实及法律依据。被告提交的装修合同的签约主体是“深圳市金来顺印制电路有限公司”,该公司与被告是两个独立的主体,该公司的装修费用与本案无关,原告无需赔偿。同时,原告仅租赁厂房2楼给被告,不存在四楼办公室的问题。即使被告存在一定装修费用的损失,原告也只应当按照折旧率来合理赔偿损失,原合同期限为3年(36个月),原告在2019年9月份解除合同,原合同的剩余期限为9个月,在对被告的装修价值进行评估后,以评估确定的价值按照折旧率进行合理的赔偿。2、被告要求原告赔偿搬迁费用400万元没有事实及法律依据。被告提交的购买设备的证据,无法证明被告搬迁设备造成的损失有400万元。被告提交的证据中,很多只有设备购买合同,没有送货单,没有付款证据,原告没有参与被告与第三方签订的相关合同,对该合同不知情,要证明被告的设备购买数量,最好的证据是进行现场清点,而不是以一个简单的购买合同就能证明的。即使要赔偿设备搬迁损失,赔偿的数额也必须合理合法。能够搬迁,搬迁后能够继续使用的设备,原告仅赔偿该设备搬迁的合理费用;不能搬迁,搬迁后无法使用的设备,原告按照设备原值的折旧率赔偿。对被告设备的数量应当由法庭组织双方进行现场清点制作清单,确定设备明细,根据该明细确定合理的赔偿数额。3.被告要求原告赔偿32O万的经营损失没有事实及法律依据。原告在2019年5月份就发函告知被告需要拆除,2019年8月31日止即终止合同,被告在收到通知后没有任何搬迁计划。同时,在2019年5月份,被告因经营不善,有过大数量的裁员行为,且其5月份以后的厂房用电量急速下降,在6月份时基本处于停产状态。如果是一个经营正常的公司,在出租人告知厂房必须拆除的事项后,第一反应就是马上搬迁厂房,厂房搬迁后再通过合法途径向出租房主张赔偿。被告在2019年5月份已经营不正常,6月份基本停产,在这种情况下要求原告赔偿经营损失是没有事实依据和法律依据的。综上所述,恳请法庭依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2017年6月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房宿舍租赁合同》，第1条，甲方将深圳市龙岗区横岗街道荷坳金源路23号B栋厂房第2层（1320㎡，月租金单价35元/㎡，共计46200元）及B栋宿舍楼第2层5间宿舍（月租金4000元）出租给乙方使用。第2-4条，租赁费用50200元/月，每月5至10日前交纳本月租赁费、上月排污处理费、水费、电费及其他费用（电梯费500元、卫生费500元、工业边料专用库房费用1000元，合计每月2000元）。第6条，租赁期限为3年，自2017年6月1日至2020年5月30日止，免租期60天，自2017年6月1日至2017年7月30日止，从2017年8月1日开始交纳租金。第7条，合同签订后乙方向甲方交纳履约保证金11.04万元。第17条，双方同意租赁期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除，双方协商处理……（二）该租赁厂房占用范围内的土地使用权被依法提起收回的，甲方需协助乙方向征用方损失赔偿事宜；（三）政府征用厂房所在的土地而需拆迁厂房，在合同期内政府征用厂房、土地，而需要搬迁厂房，乙方的厂房内部装修及搬迁费用由政府专家评估部门进行估算之后，由政府直接赔偿给乙方。第18条，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方单方解除本合同，没收本合同之保证金，同时甲方可采取断水断电措施（如对乙方造成损失，后果由乙方承担）由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，（一）乙方拖欠甲方承租费一个月或一个月以上的，但因甲方原因造成的除外；（二），乙方拖欠甲方承租费、水电费及其他费用含滞纳金，累计达到人民币壹拾万元以上的，但因甲方原因造成的除外；……。2017年6月2日，原告向被告出具《收款收据》，确认收到押金110400元。2019年5月，原告向金源路23号的租户发出《关于租赁合同到期终止不再续签的通知》，告知被告等租户由于租赁场地及合同将于2019年8月31日到期，特通知，1.金源路23号项目的租赁房屋已被纳入城市旧改范围，即将面临拆迁，为减少不必要的损失，特提前通知，双方租赁合同于2019年8月31日到期即终止，不再延期续签；2.租赁合同终止日内结清租金、水电费、卫生费、管理费等费用。2019年9月2日，原告向被告及田小河发出《解除合同的告知函》，告知被告无故拖欠2019年8月份的承租费、7月的水电费、7月份的开票税金，共计62349.25元一个月，根据《厂房宿舍租赁合同书》第十八条的规定，原告决定即日起解除双方签订的前述合同，要求被告2019年9月15日前搬离厂房和诉讼，并将厂房和诉讼恢复原状，逾期搬离的，遗留的物品将被视为遗弃物品，原告将自行处理，未将厂房恢复原状的，原告将自行或聘请第三方恢复、恢复费用将由被告承担，逾期搬离给原告造成损失的，原告保留依法向被告追偿的权利。经本院委托，深圳市国颂资产评估有限公司7月31日出具深圳市龙岗区横岗街道荷坳金源路23号B栋厂房及宿舍第二层房屋二次装修资产评估报告书，评估基准日为2020年7月9日，评估值为136333元。另查明，涉案房屋无产权证及建设工程规划许可证。2016年10月19日，原告与深圳市概念投资有限公司签订《不动产租赁合同》，约定原告承租金源路23号厂房3楼及金源路7号1楼5格与3-4楼、宿舍1-5楼，租赁期限自2016年11月1日至2019年8月30日。上述事实有当事人的当庭陈述、厂房宿舍租赁合同书、缴款通知书、告知函、收款账户确认书、通知、微信聊天记录、评估报告书等证据为证，足以认定。本院认定，截至法庭辩论终结，涉案房屋未能办理房屋产权证，亦无建设工程规划许可证，因此原、被告签订的《厂房宿舍租赁合同》属无效合同。合同自始无效，原告主张解除，本院不予支持。涉案合同无效，被告作为承租人应向原告返还房屋，原告应返还租赁押金110400元，被告另行主张一倍押金的赔偿金，于法无据，本院不予支持。关于装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁合同无效，原告承担主要过错，经鉴定，涉案房屋的二次装修评估值136333元，故原告应承担装修损失95433.1元（136333*70%）。关于搬迁费，租赁合同无效，被告理应搬离，原告在2019年5月已经告知被告合同在2019年8月底终止，被告至今一直没有搬迁，且被告当庭表示目前没有签订搬迁合同，搬迁费用尚未产生，被告主张搬迁费，本院不予支持。关于营业损失，被告没有提交证据证明，本院亦不予支持。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市金来顺电子有限公司（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内搬离龙岗区横岗街道金源路23号B栋厂房和B栋宿舍；二、原告深圳市思迈尔达电子科技有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市金来顺电子有限公司返还押金110400元；三、原告深圳市思迈尔达电子科技有限公司（反诉被告）应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市金来顺电子有限公司赔偿装修损失95433.1元；四、驳回原告深圳市思迈尔达电子科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市金来顺电子有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元（原告已预交），由被告负担；反诉费34286.4元（被告已预交），由被告自行承担33416.4元，由原告承担870元。抵扣后，原告应于本判决生效之日起五日内迳付被告820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王晓蓉人民陪审员  练启燕人民陪审员  肖予云二〇二〇年九月四日书 记 员  刘 安