湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初10248号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司浏阳分公司（原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司），住所地：浏阳市庆泰中路**浏阳碧桂园物业综合办公室。负责人：朱新星。委托诉讼代理人：李振东，湖南鼎忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚，湖南鼎忠律师事务所律师。被告：彭海群，女，1983年8月1日出生，土家族，住湖南省浏阳市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）与被告彭海群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务公司的委托诉讼代理人李振东，被告彭海群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5356.61元以及违约金（违约金从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰标准计算，暂计至2020年5月31日为6009.68元）；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告碧桂园生活服务公司向本院明确其第一项诉求的物业费计算区间为自2018年3月1日起至2020年5月31日止。被告彭海群辩称，欠交物业费属实，被告系与广东碧桂园物业公司签订的合同，原告没有权利主张物业费，另外物业存在以下问题：小区内环境不好，杂草丛生，到处是垃圾；物业私自在道路上设置障碍，形成车道，不安全；；地下车库的排污井积水物业服务态度不好，对高层和别墅的住户区别对待；电梯内的广告费没有公开；公共设施瓷砖掉落，没有维修；摩托车随意出入小区，造成安全隐患；他人将垃圾丢弃在被告屋门口，被告向物业反映，但物业没有处理；没有收到物业公司的催费信息。被告在收房时发现房屋有裂缝、大门有问题，物业和开发商相互推诿。被告应当交纳的物业费与享受到的物业服务不相符，仅愿意支付2500元物业费。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司系一家经批准从事物业服务的公司。彭海群系浏阳市碧桂园岭誉高层1栋1105号房业主。2014年11月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与彭海群作为业主（甲方）签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》1份，该协议对物业服务内容、服务费用、违约责任等作了详细约定。根据协议约定：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业房屋建筑面积为120.21平方米，花园面积为0平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按216.38元/月向乙方交纳物业服务费；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。协议还对其他事项进行了约定。另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司于2019年6月26日经工商登记变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司，2020年9月2日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司浏阳分公司；庭审中，碧桂园生活服务公司认可彭海群房屋在2018年3月1日至2018年10月31日期间系空置房，同意此期间的物业费按七折交纳。彭海群因拖欠碧桂园生活服务公司2018年3月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费5323元（120.21㎡×1.8元/月/㎡×8个月×70%=1212元，120.21㎡×1.8元/月/㎡×19个月=4111元），经碧桂园生活服务公司催缴后仍未交纳，碧桂园生活服务公司遂诉至本院。庭审中，彭海群向法庭提交照片及收楼记录表，用以证明小区游乐设施路面损坏没有维修；物业公司在小区路面私自安装水泥墩，影响业主出行；在消防通道设置路障，占用消防通道；房屋公共楼梯过道窗户不牢固，曾发生过小孩从窗户摔落死亡的事故，业主反映后，物业公司仅用一根铁丝拴住，十分不安全；被告收房时房屋即存在问题。碧桂园生活服务公司对此质证称物业公司设置分隔桩是用以分隔车辆与行人各行其道；物业公司对损坏的游乐设施橡胶路面多次进行修复，物品的损耗是正常的；物业公司已经履行了窗户加固的义务；被告房屋的问题系开发商的遗留问题，不应当由物业公司承担责任。以上事实，有当事人陈述、浏阳碧桂园前期物业服务协议物业资料移交表、收楼费用确认表、收楼通知书、入住登记表、催费通知、照片等证据证实，并经庭审审查核实，可以认定。本院认为，碧桂园生活服务公司与彭海群签订的《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。碧桂园生活服务公司履行了物业服务义务，彭海群应当交纳物业服务费，费用的收取标准在《浏阳碧桂园前期物业服务协议》中进行了明确约定，故对碧桂园生活服务公司要求彭海群支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。彭海群的房屋在2018年3月1日至2018年10月30日系空置房，碧桂园生活服务公司自愿要求彭海群对此期间的物业费按七折交纳，即1212元，系对其民事权利的处分，本院予以支持。关于彭海群提出的碧桂园生活服务公司服务不到位的意见，本院认为，碧桂园生活服务公司在物业服务过程中确实存在违约行为，鉴于碧桂园生活服务公司依照物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的原则，碧桂园生活服务公司提供的服务既存在部分瑕疵，故根据合同法相关规定，碧桂园生活服务公司向彭海群收取的2018年11月1日至2020年5月31日期间的物业费应予酌减。为此，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则，酌定彭海群向碧桂园生活服务公司支付2018年11月1日至2020年5月31日物业服务费为3700元。综上，彭海群共应向碧桂花生活服务公司支付自2018年3月1日起至2020年5月31日止的物业费共计4912元。碧桂园生活服务公司主张彭海群支付违约金，因碧桂园生活服务公司存在物业服务标准不到位的情形，故对碧桂园生活服务公司的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、彭海群于本判决生效之日起七日内支付碧桂园生活服务集团股份有限公司浏阳分公司自2018年3月1日起至2020年5月31日期间产生的物业管理服务费4912元。二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84元，减半收取42元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司浏阳分公司负担25元，由彭海群负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年九月二十日法官助理王亮书记员王亮(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。