内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）内06行终122号 上诉人（原审原告）马某1，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托代理人段某，内蒙古伊敏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）鄂尔多斯市自然资源局，所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区国土大厦。 法定代表人李某，局长。 负责人马某2。 委托代理人王某、莫某，内蒙古蒙南律师事务所律师。 原审第三人鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司，所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区杭锦北路**。 法定代表人高某，董事长。 委托代理人赵某，内蒙古义盟律师事务所律师。 原审原告马某1与被告鄂尔多斯市自然资源局、第三人鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司行政登记一案，已由内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院于2020年6月30日作出（2020）内0603行初84号行政裁定。上诉人马某1不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2020年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人马某1的委托代理人段某，被上诉人鄂尔多斯市自然资源局负责人马某2及其委托代理人莫某，原审第三人鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司的委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审审理查明：本案诉争房屋位于××区。2005年5月9日，第三人百胜达房地产公司取得“百胜佳园小区”项目的建设用地规划许可证，2007年4月19日取得建设工程规划许可证，同年4月20日，取得该项目施工许可证。2008年5月，第三人百胜达房地产公司完成“百胜佳园小区”项目的建设，并于2008年6月30日报鄂尔多斯市东胜区建设局竣工验收备案。 2010年6月12日，第三人就含本案诉争房屋在内的房产向原鄂尔多斯市房屋产权市场管理处申请房屋所有权初始登记，并提交了房屋权属登记申请书和房屋所有权初始登记申请书、房屋登记询问笔录、东胜区发展计划局对建设项目的立项批复、东胜区发展计划局和规划局就第三人公司名称变更的通知、建设用地批准书、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证、竣工验收备案表、第三人企业资质等申请材料。被告对申请材料进行审查，于2010年7月12日办理了含案涉房屋在内建筑面积为14111.1平方米房屋的初始登记，房权证号为鄂房权证东胜字第XXXX号。2012年9月17日，第三人百胜达房地产公司就103195号房权证申请变更登记，将103195号房权证变更为含案涉×××房权证（建筑面积：2556.91平方米）在内的数个房权证。 2012年11月29日，第三人取得“百胜佳园小区”项目建设用地的《国有土地使用权证》。2012年9月18日，第三人百胜达房地产公司将×××房权证项下房产作为抵押物抵押给兴业银行股份有限公司呼和浩特分行，并于当日办理了抵押登记。 另查明，2007年9月1日，原告马某1与第三人百胜达房地产公司就百胜佳园8号楼（含本案诉争房屋）签订《商品房买卖合同》，约定：价款为1.68亿元，原告先期给付8800万元，剩余8000万元办理产权抵押贷款。2009年4月12日，百胜佳园8号楼交付原告马某1使用至今。 还查明，2013年5月10日，原告马某1以第三人百胜达房地产公司将百胜佳园8号楼抵押银行贷款，涉嫌合同诈骗罪向鄂尔多斯市公安局报案，鄂尔多斯市公安局受案调查，最后以不起诉结案。 原审法院认为，本案程序方面的争议焦点为：一、原告与被诉行政行为是否具有利害关系；二、本案是否超过起诉期限。利害关系的判断，一般应以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范，是否要求行政机关考虑和保护公民、法人或者其他组织所诉请保护的权利或者法律上的利益为标准。就本案而言，《房屋登记办法》中对于办理初始登记的规定，并无关于房屋登记机关在办理初始登记时必须考虑房屋买受人权利保障的要求。人民法院对房屋初始登记是否合法的审查，亦依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完整、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出。因初始登记行为并不在登记行为与商品房购买者之间设定行政法上的权利义务关系，故商品房购买者与房屋初始登记行为，不具有利害关系，即本案原告不具有诉讼主体资格。对于起诉期限，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》的四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。本案中，2013年5月10日，原告马某1以第三人百胜达房地产公司将百胜佳园8号楼抵押银行贷款，涉嫌合同诈骗罪向鄂尔多斯市公安局报案，在其提供的报案材料附有涉案房屋的抵押权证，表明此时原告马某1应当知道案涉房屋的房权证已经办理的事实，那么从原告知道房权证之日至2020年3月18日向一审法院提起诉讼，已超过法定起诉期限，且原告并未提供因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的相关证据。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款（一）项、（二）项之规定，裁定驳回原告马某1的起诉。 上诉人马某1不服，上诉请求依法撤销鄂尔多斯市康巴什区人民法院（2020）内0603行初84号《行政裁定书》，将本案发回重审或依法改判被上诉人为原审第三人登记的×××房权证违法，并将该房权证依法撤销。事实与理由：一、房屋登记违法。本案中，第三人公司提交的《竣工备案表》中，经办人员聂海涛、杨志忠的签字系第三人伪造，《建筑工程竣工报告》中施工单位的公章系第三人伪造。特别是在竣工备案表中，所有人的签名均为同一笔体，仅凭肉眼即能判断出来。而被上诉人怠于履行其审查义务，导致未能发现第三人公司提交的申请资料系伪造。上诉人一审提交的被上诉人单位《特殊问题批办单》中，对第三人申请人办理房权证的“问题说明”栏中，明确记载“无土地证”，但在处理意见栏中，被上诉人单位负责人明确批示为“同意办理房权证”。也即，被上诉人在为第三人公司登记房权证时，是明知申请登记的房屋未取得国有土地使用权证的。据此，被上诉人为第三人出具房权证的行为违反法律规定。二、一审审理程序违法。本案一审庭审中，被上诉人及第三人并未向法庭出示案涉房屋的《国有土地使用权证》，该证据作为本案关键性证据，也未在一审时进行举证质证，却在审理查明部分予以表述确定，不符合法律规定。三、本案诉争房屋在被上诉人申请房权证登记时，已经由上诉人实际占有并使用。且上诉人已支付了第三人公司大部分购房款，加之上诉人自行出资5000余万元进行装修，依据双方购房协议的约定，上诉人已给付完毕诉争房屋的购房款。但由于被上诉人违法为第三人出具了房权证，第三人以上述房屋对外抵押借款，该借款至今尚未偿还，导致债权人对案涉房屋行使抵押权，严重侵害了上诉人对案涉房屋的所有权。四、上诉人的起诉并未超过诉讼期限。对于被上诉人为第三人出具房权证这一具体行政行为，上诉人并非双方当事人之一，被上诉人及第三人从未告知上诉人案涉房屋已办理房权证。即便是上诉人在以第三人涉嫌合同诈骗罪向公安机关报案时，也并非确切知晓案涉房屋已办理了房权证，同时抵押权证真伪也有待确认。直至2019年5月，上诉人委托律师在鄂尔多斯市行政服务大厅调取了该房产权证的信息后，才确切知晓了涉案房屋已经办理了房产权证。 被上诉人鄂尔多斯市自然资源局辩称：一、本案中上诉人未提供证据证明被诉行政行为侵害其合法权益，不存在法律上的利害关系，不具有诉的利益，故上诉人不具有行政诉讼的原告主体资格，原审裁定驳回起诉并无不当；二、上诉人于2013年5月10日以第三人百胜公司涉嫌合同诈骗为由，向鄂尔多斯市公安局报案并提供涉案房产的抵押权，应当知道行政机关作出被诉行政行为的事实，于2020年3月18日向一审法院起诉，已经超过起诉期限；三、本案原审法院驳回起诉的程序性审查诉讼案件并未进入实体审查程序，上诉人主张将本案发回重审或依法改判被诉行政行为违法并依法撤销，无法律依据。实体方面的上诉请求，本案中不应一并审查。 第三人鄂尔多斯市百胜达房地产开发有限责任公司参诉称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋初始登记符合法律规定，没有给上诉人造成损失，提交的土地使用证明不一定是国有土地使用权证，是否有土地证不影响房权证的颁发。上诉人与第三人是民事关系，民事案件正在审理，被上诉人为第三人颁证与上诉人没有利害关系。上诉人报案材料中有抵押的证明，可以明确上诉人清楚涉案房屋办理了产权登记，上诉人超过了法定期限。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于一审原告的主体资格问题。《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一的，申请房屋登记，可以由当事人单方申请：（一）合法建造房屋取得房屋权利”。第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋竣工的证明；（六）对房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后，申请房屋所有权转移登记：（一）买卖”。第三人作为本案涉案房屋合法建造者，有权依法取得所建房屋的初始登记所有权，上诉人在未经房屋初始登记前取得涉案房屋的所有权登记没有法律依据，即使涉案房屋的初始登记被撤销，上诉人在房屋初始登记前仍不能直接取得该房屋的所有权登记，上诉人作为房屋的买受人取得涉案房屋的所有权，第三人作为房屋合法建造者的初始登记为法定必经程序。《房屋登记办法》第三十六条规定：“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后，申请房屋所有权变更登记：（四）同一所有权人分割合并房屋的”，第三人将初始登记又分割变更登记为数件登记证件，但第三人作为所有权人未变更，属于上述同一所有权人分割合并房屋的变更登记行为，仍属于初始登记范围内的变更登记行为，不应视为转移登记。一审认为初始登记行为并不在登记行为与商品房购买者之间设定行政法上的权利义务关系，故商品房购买者与房屋初始登记行为不具有利害关系，本案原告不具有诉讼主体资格的意见并无不妥。故对上诉人认为初始涉案房屋登记行为对其合法权益造成损害的意见不予采纳，上诉人如认为涉案房屋初始登记后的抵押行为对其造成不利影响，可另案主张。 关于起诉期限问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从 公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起，最长不得超过一年”。《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记应当提交下列文件：（三）房屋所有权证书或者房地产权证书”。本案中，2013年5月上诉人以第三人百胜达公司将百胜佳园8号楼抵押银行贷款涉嫌合同诈骗罪为由向鄂尔多斯市公安局报案，提供的报案材料附有涉案房屋的抵押权证，应当知道涉案房屋的房权证已经办理的事实，2020年3月向一审法院起诉，超出法定起诉期限，一审意见正确。 关于一审程序问题及被诉登记行为合法性问题。一审庭审中提及《国有土地使用证》，庭后当事人提供复印件，一审未予质证程序存在瑕疵。因该证据并非本案裁判的关键证据，故不影响一审裁定的效力。本案仅对上诉人的原告主体资格和起诉期限进行审查，上诉人提出的第三人及被上诉人使用虚假材料办理登记等影响被诉行为合法性等实体问题不属本案审查范围，被上诉人此项意见予以采纳。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郝玉林 审 判 员 李少艺 审 判 员 杨瑞华 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 黄晶晶 书 记 员 任 苗 法条链接： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：