黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1274号上诉人（原审原告）：裴克芝，女，1941年9月19日出生，满族，依兰县第五小学校退休教师，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：苗春雷，黑龙江誉严律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小淞，黑龙江誉严律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张晓君，男，1980年8月3日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：李威，黑龙江桃源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文成，男，1951年10月4日出生，汉族，七台河市桃山区桃山法律服务所法律工作者，住黑龙江省七台河市桃山区。被上诉人（原审被告）：徐艳，女，1968年7月11日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：王法军，男，1969年1月24日出生，汉族，依兰县达连河第三中学校退休教师，住黑龙江省依兰县。上诉人裴克芝因与被上诉人张晓君、徐艳确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。裴克芝上诉请求：撤销一审判决，改判确认徐艳与张晓君于2013年11月25日签订的房屋买卖合同无效或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效”。纵观整个案件，第三人徐艳已经被生效判决确认无处分权，而实际权利人裴克芝从未对其出卖房屋予以追认，也没有证据显示徐艳取得了处分权。二、既然无处分权的人处分了他人的财产，那么就不能适用《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。它们之间是矛盾的。三、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。一审判决枉顾了一个法律事实，即该行为有明确的法律禁止性规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。因此，案涉买卖合同违反该法律规定，应属无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，张晓君获得诉争房屋并不具备上述条件。1.张晓君是从事职业高利贷的放贷人，属此次“扫黑除恶”重点打击对象。其以合法的借贷形式来掩盖其获取高额利润的行为，其行为并非善意；2.2012年11月19日徐艳女儿向张晓君借款13万元，而2015年7月15日该房屋经过法院评估确认价格为43.36万元，双方借款与案涉房屋的实际价格存在巨大差异，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，应将举证责任分配给张晓君以确认当时的13万元借款能否与案涉房屋价格一致。在不存在该合理证据的情况下，一审认定转让价格合理，无事实依据，故该判决适用法律严重错误，认定事实不清。《最高人民法院关于审理买卖合同案件纠纷适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。其中的当事人特指为买卖合同签订的双方而没有包括案外人或真正享有权利的第三人，本案并非是合同缔约方要求确认合同无效，而是实际房屋所有人裴克芝主张合同无效，因此，一审适用法律错误。3.如果按照一审认定的事实来分析，一审判决也存在着严重的错误。一审认定2012年11月19日徐艳女儿在张晓君处借款13万元，后于2013年11月25日双方签订了房屋买卖合同，该合同约定：一个月不能还款，房屋所有权归张晓君。按此约定，2013年12月25日是还款的最后期限，张晓君与徐艳办理房产转籍过户手续亦应当在2013年12月25日以后。而本案中，在债务没有到期时双方即于2013年的12月6日办理了转籍过户手续，直至2015年3月11日缴纳契税后转籍过户正式办理完毕，其中的申请行为及缴税行为均存在着不合理之处，明显虚假。事实情况是：徐艳向张晓君借款10万元，先行的3万元为1毛钱的利息（直接打到欠据里）。在借款期间，张晓君按月收取利息，一直到2015年3月在徐艳已无力偿付高额利息的情况下，与依兰房产处的工作人员勾结，办理了房屋转籍手续。同时，该案没有查清的一个事实是：张晓君陈述徐艳的女儿、女婿在其处借款18万元及10万元，没有提供任何付款的有效证据。因此，一审判决将其认定为善意取得缺乏事实依据。张晓君所开办的小额贷款公司已经被群众举报，现有关机关正在侦办过程中，因此，将其确定为善意购买人是严重的违反法律规定、枉顾事实的错误行为。根据最高人民法院法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》，套路贷是“对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务”。据此规定，本案张晓君恰恰是该法律规定所打击的对象，其非法行为及非法利益不应受到法律保护。一审将职业高利贷放贷人与正常的民间借贷债权人混为一谈，错误地保护了违法者的非法利益。综上，请求支持裴克芝的上诉请求。张晓君辩称：一、依兰县房产局现并归为依兰县国土资源局，该单位颁发给张晓君的房照是真实合法的。裴克芝上诉状中引用合同法第51条规定，认为徐艳无权处分案涉财产，又未经权利人追认，故该合同无效。而本案一审判决以及行政诉讼的一、二审判决早已查明案件的来龙去脉，案涉房屋产权归徐艳拥有，目前任何一级法院都没有作出撤销和变更的行政判决或民事判决，即在法律层面没有撼动徐艳拥有案涉房屋的合法房照，这本是一起行政登记和撤销的行政纠纷案件，而裴克芝却提起确认合同效力之诉，一审结合本案的客观事实和案件的相关证据，作出驳回诉讼请求的判决，这是实体上对该案公正的裁判结果。裴克芝在二审没有新证据推翻原始证据情况下，其上诉无疑是徒劳的，应自担诉讼风险责任。二、裴克芝上诉状中第二、三项上诉理由无事实依据，无证据支持，应予以驳回。一审法院归纳本案争议焦点为：1.此房是否是名为购买实为抵押；2.徐艳对涉案楼房有无处分权；3.张晓君是否为善意取得该楼产权；4.张晓君与徐艳的买卖合同是否有效。首先，一审法院认为：张晓君对该楼产权的来源并不知情，其贷款要求借贷人提供房照抵押并无不当，抵押行为系双方真实意思表示。张晓君反复强调借款的实际金额是28万元而非13万元，徐艳未能如期还款，后双方于2013年6月25日订立房屋买卖合同，实质应为以房抵债，并附一个月期限。如此，一审法院才认定抵押关系终止，买卖关系成立。因此，一审法院认定双方的买卖合同是徐艳在借款到期后为偿还借贷所作出的财产处分行为，是权利人和物权人有权作出的，一审法院就此认定并不是名为买卖、实为抵押的行为。张晓君在整个借贷抵押过程中对徐艳如何取得涉案房产并不知情，后办理了房产所有权转移手续，交纳了契税，依法取得了该房屋所有权证书。该案是张晓君善意取得，不存在裴克芝合同效力之诉的确认和追认，该案涉案房屋所有权已通过房产局审核的具体行政行为进行颁发房证，物权合法转移。裴克芝如认为存在侵权行为，可以向所谓的无处分权人徐艳另行主张赔偿。而裴克芝是否起诉徐艳赔偿与本案无关，张晓君作为善意第三人没有任何过错，依兰县国土资源局在办理房屋转移过户中也没有行政违法行为，这是不争的事实，本案总不能让张晓君钱财两空吧！三、裴克芝的起诉、上诉属于民事权利滥用，二审法院不应支持。民法总则第132条规定，民事主体不得滥用民事权利，不得损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。裴克芝没有任何有效合法的证据，其滥用诉权，浪费国家有限的司法诉讼资源，其诉讼主体资格、诉权即使成立，也应直接起诉徐艳。一审法院再次向裴克芝释明了诉讼赔偿案件的方向，而不是行政诉讼张晓君。该案无论行政纠纷还是民事确权，都与善意第三人张晓君无关。至于裴克芝在上诉状中称张晓君民间放贷不合法、又是职业放贷人以及有关“套路贷”等刑事问题，裴克芝可以向公安扫黑部门举报，与本案无关。综上，希望二审法院依法核实本案事实和关键证据，驳回上诉，维持原判。徐艳辩称：徐艳对裴克芝陈述的事实没有异议。案件的起始发生原因是：由于徐艳的女儿徐安格和女婿史鹏飞向张晓君的贷款公司借款10万元，约定的利息是1毛钱，还款日期是3个月。借款到期后，史鹏飞和徐安格无力偿还，而张晓君催贷还款，在情况极为不利的情况下，徐艳被迫将非法占有裴克芝的房屋予以抵押。因为原借款本金为10万元，3个月后借款本息合计13万元，因此以涉案房屋作为抵押物，为13万元借款本息进行担保，徐艳在迫不得已的情况下与张晓君签订了房屋买卖合同。约定一个月内还款13万元，如不还款房屋归张晓君所有。同时，徐艳原以为是到房产部门办理房屋抵押登记，但是房产部门为徐艳办理的却是房屋转籍登记。从徐艳签订抵押合同到张晓君房屋转籍过户之日，一共经历了15个月，这15个月又产生了15万元的利息，这就是张晓君所述28万元的由来。张晓君将房屋过户后去徐艳家收房，并不是张晓君本人去的，去的两个年轻人非常强横，还损坏了一些物品。此外，张晓君在取得涉案房屋房产证后并没有将抵押合同及史鹏飞和徐安格为张晓君出具的欠据返还。综上，徐艳仅是10万元借款的担保人，实际没有取得13万元借款；与张晓君的房屋买卖合同是在被迫的情况下签订的，否则其女儿女婿身体安全可能会受到威胁。徐艳与张晓君所签订的房屋买卖合同是在抵押担保的状态下形成的，双方并没有房屋买卖的真实意思表示。裴克芝向一审法院起诉请求：确认徐艳与张晓君于2013年11月25日签订的房屋买卖合同书无效。一审法院认定事实：裴克芝与熊万金于1995年离婚，离婚协议约定男方净身出户，一切财产全归女方，其中包括位于依兰镇××委，建筑面积为260平方米的住宅，房权证号为：2001依字第**，该房屋初始登记的权利人是裴克芝，登记日期2002年1月15日，但该房产一直在熊万金处管理；后熊万金与徐艳再婚，并居住生活在该房产中。熊万金于2017年6月去世。2005年11月21日，在熊万金与徐艳婚姻关系存续期间，徐艳将该房产中的120平方米过户到自己名下，并经依兰县人民政府为徐艳颁发了依房房权证2005字第**房所有权证书。2012年11月19日，徐艳与张晓君签订抵押贷款合同书，双方约定：用依兰镇××委房房房权证2005字第**做抵押，抵押物评估价为14万元，甲方贷款总额13万元，贷款期限1个月（从2012年11月19日起至2012年12月19日），贷款利率按月利3分计息，逾期后徐艳未偿还债务。2013年11月25日，徐艳与张晓君签订买卖合同书，双方约定，一、乙方将坐落在依兰镇××委，依房房权证第**，积120平方米卖给甲方；二、此房屋售价为人民币13万元，甲方一次性先付乙方订金13万元；三、此协议于2013年11月25日当日生效，乙方在此期间只有使用权30天，如果乙方在2013年12月25日前把订金退回给甲方，此协议作废；四、在甲、乙双方约定期间，乙方未能按时退回甲方订金13万元，该房屋所有权归甲方所有。逾期后，徐艳并未履行给付13万元的借款义务，双方遂于2013年12月6日到依兰房产登记部门办理登记申请手续，但未缴纳契税等费用；2015年3月11日，张晓君交纳相关费用，取得坐落于依兰镇××025626，建筑面积120平方米涉案房屋产权证，证号为依字第15××70号。另查明，2015年5月5日，裴克芝以依兰县人民政府为徐艳颁发的依房权房权房权证2005字第**证变更登记的具体行政行为违法，并要求赔偿房屋损失而诉至方正县人民法院；审理过程中，由裴克芝申请经哈尔滨市中级人民法院摇号后委托国威房地产估价有限责任公司出具司法鉴定意见书，评估确定涉案房屋现行市价为433,600元（基准日为2015年7月15日）。方正县人民法院于2015年10月9日作出（2015）方行初字第11号一审判决，第一项确认依兰县人民政府为第三人徐艳颁发的依房权房权证房权证2005字第**的具体行政行为违法。后依兰县人民政府上诉至哈尔滨市中级人民法院，经审理，哈尔滨市中级人民法院于2017年5月3日作出（2016）黑01行终140号终审判决，第一项维持方正县人民法院（2015）方行初字第11号行政判决书第一项。裴克芝于2017年以依兰县人民政府为被告、徐艳及张晓君为第三人诉至哈尔滨市中级人民法院，要求撤销依兰县人民政府为张晓君颁发的依字第15××70号房权证，经审查，哈尔滨市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）黑01行初143号行政裁定书，以依兰县人民政府不是本案的适格被告，驳回了裴克芝的起诉。2018年9月25日，裴克芝以张晓君、徐艳为被告，诉至依兰县人民法院请求确认徐艳与张晓君签订的房屋买卖合同无效，审理过程中依兰县法院提出回避申请，后经哈尔滨市中级人民法院指定方正县人民法院审理此案。一审法院认为，裴克芝与本案具有利害关系，其认为张晓君、徐艳签订的房屋买卖合同侵犯其权益，有权起诉主张权利，其为适格主体。张晓君关于裴克芝不是合同一方当事人、无权起诉、主体不适格的抗辩主张缺少法律依据，一审法院对其抗辩意见不予采纳；关于本案是否超过诉讼时效问题。一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷，诉讼时效期间应自知道或者应当知道权利被侵害时起算；张晓君于2015年3月11日取得涉案房屋所有权，裴克芝于2015年5月5日即诉至法院主张权利至今，可认定本案没有超过诉讼时效。张晓君辩称裴克芝与徐艳有利害关系，涉案房屋所有权的变动情况裴克芝早就知道，此案件已过诉讼时效，但张晓君对此主张没有相关证据予以证明，一审法院对此辩驳意见不予采纳。关于裴克芝是否重复诉讼问题。一审法院认为裴克芝两次起诉的被告主体不同，其诉讼标的及诉请均不同，因此，裴克芝的起诉不符合法律规定的重复起诉构成要件，不构成重复起诉。张晓君主张裴克芝的起诉违反“一事不再理原则”的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予支持。本案系确认合同效力纠纷，根据各方的诉请、答辩意见，本案的争议焦点为：1.此房屋买卖合同是否是“名为购买实为抵押”的购房合同；2.徐艳对涉案房屋是否有处分权；3.张晓君是否属于善意取得房屋所有权；4.张晓君与徐艳房屋买卖合同是否有效。一审法院认为，徐艳在2005年11月23日取得的涉案房产权证，被一审法院以（2015）方行初字第11号判决和哈尔滨市中级人民法院于2017年5月3日作出（2016）黑01行终140号终审判决，确认依兰县人民政府为徐艳颁发的依房权房权证2房权证2005字第**具体行政行为违法，该房产理应属裴克芝所有，其无权处分。徐艳在违法取得上述房照后，于2012年11月19日将该房产抵押给本案张晓君，用于向张晓君借款13万元，张晓军对房产状况并不知情，抵押行为是双方真实意思表示，抵押合同成立；徐艳逾期未偿还借款后的2013年11月25日，双方签订房屋买卖合同，该合同的约定内容实质应为以房抵债，并附了一个月的还款期限，超过一个月则房屋所有权归张晓君所有，由此可见，该买卖合同是附条件的，任何一个条件成就，双方即可履行相应的权利义务；纵观借款、抵押、买卖等合同的签订过程，可以看出，最后的买卖合同只是徐艳在借款到期后为了偿还借款所做的处分财产行为，并不是名为买卖实为抵押的行为；张晓君在整个过程中，对徐艳如何取得案涉房产并不知情，其对徐艳抵债的房产于2013年12月6日即到依兰房产登记部门办理登记申请手续，但未缴纳契税等费用，直至2015年3月11日方缴纳契税等各项费用，并取得房屋所有权证书；裴克芝在2015年5月5日提起行政诉讼过程中，对涉案房屋价格进行了鉴定，鉴定目的是要求行政机关赔偿，该鉴定基准日为2015年7月15日，与徐艳和张晓军签订涉案房屋买卖合同的2013年11月25日相距一年八个月之久，不能确认交易当时的房产价格，裴克芝、徐艳亦未提交证据证明交易当时的房屋价格，或提供证据证明交易是明显的低价，因此，张晓军应属善意取得，无论权利人裴克芝是否追认，其所有权已经转移；裴克芝（原所有权人）有权向无处分权人徐艳另案请求赔偿。综上所述，无权处分人订立的合同，不因其无处分权而无效；本案中，徐艳与张晓君签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同成立；张晓君符合善意取得的法律规定；裴克芝要求确认徐艳与张晓军签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回裴克芝的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：徐艳在违法取得案涉房屋权属证书后，于2012年11月19日将该房产抵押给张晓君，用于向张晓君借款13万元，徐艳到期未还。之后双方于2013年11月25日签订房屋买卖合同，其中第三条约定“乙方（徐艳）在此期间只有使用权30天，如果乙方在2013年12月25日前把订金退回给甲方（张晓君），此协议作废；”此内容表明双方将13万元还款期限延长至2013年12月25日，同时还表明张晓君签订该合同的目的是为了让徐艳到期还款，一旦还款，此房屋买卖合同作废，因此，取得案涉房屋所有权并非张晓君签约目的，买受案涉房屋亦非其真实意思表示。综上，在还款期限延长后尚未届满时，徐艳与张晓君签订的合同虽然名为房屋买卖合同，但其实质系抵押担保，一审认定为以房抵债显属不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，因徐艳与张晓君签订的案涉房屋买卖合同不是双方买卖房屋的真实意思表示，故应为无效，此为其一；其二，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，徐艳与张晓君签订的案涉房屋买卖合同第四条约定“在甲、乙双方约定期间，乙方未能按时退回甲方订金13万元，该房屋所有权归甲方所有。”如前所述，在案涉借款还款期限延长后尚未届满之时，双方约定徐艳不履行到期债务时所抵押的房屋归债权人张晓君所有，违反了前述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规强制性规定”，徐艳与张晓君签订的案涉房屋买卖合同亦为无效。综上所述，裴克芝的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初187号民事判决；二、徐艳与张晓君于2013年11月25日签订的房屋买卖合同书无效。一、二审案件受理费200元，由张晓君负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年九月十五日书记员  周小倩