辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7379号原告（执行案外人）：沈阳市沈河区大西街道志新社区委员会，住所地沈阳市沈河区西顺城街**11-23轴。负责人：张颖智，该社区书记。委托诉讼代理人：张颖，辽宁华禹律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所，住所地沈阳市和平区市府大路**div>负责人：许金钟，该行行长。委托诉讼代理人：谯楠，辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师。被告（被执行人）：吴洋，女，1976年12月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（被执行人）：张宁，男，1973年10月23日出生，汉族，住同上。原告沈阳市沈河区大西街道志新社区委员会（以下简称志新社区）与被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下简称哈尔滨银行沈阳分行）、被告吴洋、被告张宁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志新社区委托诉讼代理人张颖与被告哈尔滨银行沈阳分行委托诉讼代理人谯楠到庭参加诉讼。被告吴洋、张宁经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志新社区向本院提出诉讼请求：1.判令撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异754、754-1号执行裁定书；2.判令在2020年8月31日前停止（或不得）对沈阳市沈河区西顺城街80-1号11-23轴（建筑面积413平方米）的房产的执行；3.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告系案涉房屋的承租人，原告对案涉房屋提出书面异议，沈阳市和平区人民法院于2019年12月9日作出（2019）辽0102执异754、754-1号执行裁定，驳回异议请求。该裁定在认定事实及适用法律上均存在错误，应当对讼争房产依法停止执行。原告与被告吴洋于2007年9月1日签署《租房协议书》，原告从2007年9月份开始占有并使用该租赁房屋至今。《租房协议书》约定租赁期限虽为5年，但原告一直续约，应视为对《租房协议书》的延续，不应认定为是在被告哈尔滨银行沈阳分行设立抵押权之后形成的新的租赁协议。案涉房屋是原告租用在先，被告哈尔滨银行沈阳分行设立抵押在后，且被告哈尔滨银行沈阳分行从未告知过原告该房屋已经设立抵押。被告哈尔滨银行沈阳分行是在原告租用的房屋上设立抵押，有告知原告抵押权存在的义务，有告知如果被告吴洋、张宁不能按时偿还借款可能会给原告带来不利法律后果的义务。如果原告知道案涉房屋已经设立抵押，就不会再花钱装修了，被告哈尔滨银行沈阳分行未履行该告知义务存在过错。现原告已交租金至2020年8月31日，如果立即腾房，会给原告造成装修损失。根据相关法律法规的规定，不应判令原告立即腾房。被告哈尔滨银行沈阳分行辩称，1.答辩人于2014年12月11日在涉案房屋设立抵押权，之后原告与被告吴洋签订租赁协议，系在抵押权设立后财产出租，不得对抗已经登记的抵押权，故原告请求不应得到支持；2.原告与被告吴洋、张宁签订的租赁合同于2020年8月31日已经到期，原告现无损失，因此请求法院驳回原告诉讼请求。被告吴洋、张宁未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于被告哈尔滨银行沈阳分行对原告志新社区提交的租赁合同的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告志新社区与被告哈尔滨银行沈阳分行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴洋、张宁因向哈尔滨银行沈阳分行借款500万元，以吴洋名下位于沈阳市沈河区轴，建筑面积43平方米的房产、位于沈阳市沈河区轴，建筑面积50.9平方米的房产、位于沈阳市沈河区西顺城街**11-23轴，建筑面积413平方米的房产、位于、位于沈阳市和平区文安路**442面积128.9平方米的房产为该笔贷款提供了抵押担保，并于2014年12月11日办理抵押登记，他项权利人为哈尔滨银行沈阳分行。又因吴洋、张宁未按借款合同的约定偿还贷款，哈尔滨银行沈阳分行作为原告向本院提起诉讼，本院作出（2017）辽0102民初9978号民事判决，判决主文如下：一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告吴洋、张宁于2014年12月8日签订的《个人房全通贷款借款合同》；二、被告吴洋、张宁于本判决生效后十日内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金4259291.08元，利息、罚息、复利合计125826.02元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2017年6月6日）；并自2017年6月7日起按《个人房全通贷款借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告吴洋、张宁逾期给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告吴洋名下位于沈阳市沈河区轴，建筑面积43平方米的房产、位于沈阳市、位于沈阳市沈河区轴0.9平方米的房产、位于沈阳市、位于沈阳市沈河区西顺城街**11-23轴13平方米的房产、位于沈阳市和平区、位于沈阳市和平区文安路**4429平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿。……该判决生效后，因吴洋、张宁未履行还款义务，哈尔滨银行沈阳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2019）辽0102执4653号执行裁定，于2019年8月6日了轮候查封了被执行人吴洋名下的位于沈阳市沈河区西顺城街80-1号11-23轴、建筑面积413平方米的房产，并发出执行裁定书、拍卖通知书、腾房公告。原告志新社区认为其已经租赁被查封房屋，并对前述查封行为提出案外人异议，本院作出（2019）辽0102执异754号执行裁定，驳回了案外人志新社区的异议请求。原告志新社区对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另，2007年8月15日，被告吴洋（出租方/甲方）与沈阳市沈河区大西街道办事处（租用方/乙方）签订《租房协议书》，约定乙方为了社区办公和居民活动，愿意租用甲方位于沈阳市沈河区西顺城街80-1号11-23轴、面积为413平方米的两层楼房一处，租期5年，自2007年9月1日至2012年8月31日等等。租期届满后，续签4次租赁合同，第4次即最后一次续签日期为2019年7月30日，租期自2019年9月1日至2020年8月31日。庭审中，原告志新社区明确表示其租金交至2020年8月31日，此后未再交租金，但至今仍占有使用该房屋。原告志新社区称其与被告吴洋口头协商至2022年8月31日退房，但未有证据证明。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告吴洋、张宁经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告志新社区提供的证据及其与被告哈尔滨银行沈阳分行的当庭陈述，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，被告吴洋确将涉案房屋出租给沈阳市沈河区大西街道办事处用于社区办公和居民活动，但租期至2020年8月31日已届满，原告志新社区亦交租金至2020年8月31日，且就其与被告吴洋口头协商至2022年8月31日退房事宜未有证据证明，故被告吴洋与沈阳市沈河区大西街道办事处之间的租赁关系至2020年8月31日已终止，原告志新社区继续占有使用涉案房屋已无合法依据。依照前述法律规定，原告志新社区不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告志新社区的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市沈河区大西街道志新社区委员会的诉讼请求。案件受理费1800元，公告费800元（两次），均由原告沈阳市沈河区大西街道办事处志新社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  张全德人民陪审员  冯晓霞二〇二〇年九月十四日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。