贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3055号上诉人（原审原告）：袁开飞，男，1982年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：谢金花，女，1983年12月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人（特别授权）：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地：凯里市经济开发区春晖大道高铁站内。法定代表人：彭志军，执行董事。被上诉人（原审被告）：贵州青俊联行房地产顾问有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾号花果园项目**第******5。法定代表人：张素华，总经理。上诉人袁开飞、谢金花因与被上诉人贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉置业公司）、贵州青俊联行房地产顾问有限公司（以下简称青俊联行公司）商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁开飞、谢金花上诉请求：1、请求判决撤销（2020）黔2601民初421号《民事判决书》的裁决内容，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于上诉人主张的逾期交房、逾期办证违约金的问题。本案约定的交房时间是2016年12月30日前，双方签订商品房买卖合同时间是2017年8月2日，实际交房时间则是2019年12月9日。上诉人主张逾期861天计算的违约金正确。出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。2019年12月9日办理交接房屋时，被上诉人曾辉公司只将不动产证、住宅质量保证书、住宅使用说明书及土地面积分割说明交给上诉人，没有开具购房税务发票。导致上诉人至今无法办理产权转移登记，即，上诉人办证呈持续的待定状态。故其主张的逾期办证违约金非一次性赔偿。一审裁决以2019年2月9日为截止时间计算违约金，无事实法律依据。上诉人主张逾期办证的违约金事实清楚、证据充分。二、关于团购费应否返还的问题。一审认定该费用系被上诉人青俊联行公司的劳务费，且上诉人已经在购房时享受到相应的优惠。并认为上诉人未提供证据证实双方签订的《团购协议书》无效。上诉人认为该认定事实不清。理由如下：《团购协议书》虽然系双方签订的，但其实质内容涉及到所售房屋的价格及是否享受到应有的优惠。上诉人依法调取提交给法院的《关于贵州省凯里经济开发区一价登记情况的说明》，足以证实涉案房屋的销售价格未依法备案，无政府主管部门监管，存在随意定价之瑕疵。被上诉人青俊联行公司庭审中，自认其与客户计算的价格是房开商制定的价格。被上诉人采取抬高单价，通过一定比例计算出在总房款的基础上优惠10万元的假象。根据相关法规，房屋销售中介只能收取佣金，而不能收取购房人的其他费用。庭审中，青俊联行公司也认可与开发商签订有销售承包合同，约定由开发商支付相应的佣金作为报酬。退一步来讲，如果该团购费用系青俊联行公司的劳务费的理由成立，那么也不影响被上诉人曾辉置业公司自选承担返还的义务。一审判决未对团购协议书的实质焦点及上诉人提供的证据进行评判，认为系青俊联行公司合法的劳务费。存在事实不清、证据不足。故，上诉人并没有享受到合法的房价优惠。二被上诉人串通损害了第三人的合法利益，对由此取得的不法收益应予以返还。被上诉人贵州青俊联行房地产顾问有限公司答辩称：关于团购费应否返还的问题。根据上诉人提供的《关于贵州省凯里经济开发区一价登记情况的说明》，上诉人主张的“涉案房屋的销售价格未依法备案，无政府主管部门监管，存在随定价之瑕疵”，国家对房价的宏观调控政策针对的是商品房买卖合同关系，并非是本案的服务合同关系，两者显属不同法律关系，相关系列文件既非是法律法规，也非是规章，结合合同法第五十二条的规定，政策性文件不能作为认定合同无效的依据。其次，上诉人与曾辉公司系房屋买卖合同关系，与青俊联行公司系服务合同关系，即使上述政策性文件涉及合同效力认定，调整的对象亦是商品房买卖合同法律关系，不能否定服务合同的效力。《团购协议书》是有效的合同，《团购协议书》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，各方均应遵照履行。协议约定的内容为青俊联行公司为上诉人提供购房优惠服务，因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，而且青俊联行公司已经向上诉人提供了购房指引以及购房优惠等服务，上诉人就应当支付相应的服务费。认购价系上诉人与曾辉公司对购买涉案商铺的合意价格，后上诉人与曾辉公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠10万元，故青俊联行公司已按约提供居间服务及优惠服务，两上诉人再诉请返还服务费毫无道理。上诉人提出曾辉公司与青俊联行公司“抬高单价，通过一定比例计算出在总房款的基础上优惠10万元的假象”，“串通损害了第三人的合法利益，对由此取得的不法收益应予以返还。”这个指控毫无证据可言，完全是两上诉人的想象。《团购协议书》和商品房买卖合同是两上诉人自愿签订的，青俊联行公司也已按优惠约定促使上诉人与曾辉公司签订商品房买卖合同，上诉人按优惠价购买，现上诉人要求青俊联行公司返还服务费5万元，毫无事实根据和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司未答辩。袁开飞、谢金花向一审法院起诉请求：1、判令被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司支付逾期交房违约金21525.00元（以合同签订至实际交接房屋期间计算，即2017年8月2日至2019年12月9日，逾期时间为861天，违约金21525.00元（500000.00元×861天×0.00005）；2、判令被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司支付逾期办理产权转移登记相关文书直至能开具购房税发票之日止期间的违约金，现暂计违约金为7100元（以合同约定的时间至部分资料移交的时间计算，即2017年12月30日至2019年12月9日，暂计逾期时间为710天，违约金500000.00元×710天×0.00002）；3、确认原告与被告贵州青俊联行房地产顾问有限公司签订的高铁南站商业广场《团购协议书》无效（合同标的额50000.00元）；4、判令二被告连带返还5万元团购费；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定：贵州省凯里经济开发区高铁南站商业广场（以下简称凯里高铁南站商业广场）是被告曾辉置业公司开发的商业性项目。受曾辉置业公司委托，被告青俊联行公司负责对凯里高铁南站商业广场商铺进行营销。在现场通过曾辉公司提供的ＰＯＳ机分别刷卡支付5万元团购费，约定购买“泸昆铁路客运专线凯里南站站前广场”Ｄ区负1-27号商品房，2017年7月20日、2018年1月24日，原告向曾辉公司支付了25万元首付款和25万元按揭款，认购高铁南站商业广场Ｄ区负1-27号商品房。该商铺总价款500000.00元，享受“凭《团购协议书》可享受总房款减10万元优惠”应付购房款500000.00元。2017年7月20日、2018年1月24日，原告支付首付款250000.00元和按揭款250000.00元给曾辉置业公司，曾辉置业公司向原告出具了500000.00元的收款收据，2017年5月31日支付团购费50000.00元给青俊联行公司，并出具收款收据，2017年8月2日，袁开飞、谢金花与曾辉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017001666），以500000.00元向曾辉置业公司购买凯里高铁南站站前广场Ｄ区。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年12月30前向买受人交付商品房。逾期30内交房的，合同继续履行，出卖人按买受人已交购房款日万分之0.5支付违约金；逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金2019年12月9日签订的物业服务合同，该房屋交付原告使用，2019年2月9日原告办理了2019凯里市不动产权证，2017年11月17日并同时约定买受人不退房，出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，按已付房款的万分之二承担违约金，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告袁开飞、谢金花与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合同效力本院予以确认。合同成立后，曾辉置业公司没有在约定期限内将买卖标的物交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张理由正当，应予支持。原、被告签订合同时间为2017年8月2日，约定交房时间为2016年12月30日前交付，交房时间在前，签订时间在后，虽然不符合常理，应认定为购买时间为签订合同时间较为公平。应从2017年8月2日起至房屋实际交付时间2019年12月9日止，按日万分之零点五计算支付违约金计21475.00元（500000.00×859×0.00005）。逾期办证违约金应合同约定转移登记时间次日，从合同签订时间2017年8月2日起至实际取得不动产权证时间2019年2月9日以购房款按日万分之零点二计算给付，计4050.00元（500000.00元×405×0.00002）。团购费是青俊联行公司为买受人提供购房服务所收取的劳务费用，该费用并不计入购房款之中。原告在认购青俊公司营销的凯里高铁南站站前广场商铺过程中，享受了俊联行公司提供的购房指引及购房优惠等服务，就应当支付相应的服务费，原告未能提供证据证实《团购协议书》无效的事实依据，且该协议实际履行完毕，故该团购费不应当退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决生效之日起三十日内一次性给付原告袁开飞、谢金花逾期交房违约金21475.00元。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决书有效之日计算一次性给付原告袁开飞、谢金花逾期办证违约金4050.00元。三、驳回原告袁开飞、谢金花其余诉讼请求。判决生效后，义务人未按照判决书确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，2017年8月2日双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，被上诉人曾辉置业公司应按《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书须按日向买受人支付已付房款的万分之零点二的违约金的约定，向上诉人支付逾期办证违约金。逾期的起算时间为2017年12月30日，上诉人起诉时请求暂计算至2019年2月9日，逾期时间为405天，逾期办证违约金应为4050元（500000元×4050天×日0.00002）。一审判决认定起算时间为2017年8月2日有误，应为2017年12月30日，本院予以纠正。关于团购费，上诉人认为其并没有享受到合法的房价优惠，系二被上诉人串通损害了第三人的合法利益，团购费应予以返还给上诉人。经查，被上诉人青俊联行公司收取上诉人50000元团购费，系基于双方签订的《团购协议书》的约定而收取，该《团购协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，上诉人称二被上诉人存在恶意串通，但未能举证证明，对其请求返还团购费的诉讼请求，一审判决不予支持是正确的。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果得当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2874元，由上诉人袁开飞、谢金花负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  王山地审判员  陆小平二〇二〇年九月二十八日法官助理杨建书记员邹井程