云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0602民初266号原告：龙玉航，男，1988年4月29日出生，汉族，云南省昭通市镇雄县人，中专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被告：龙某，男，2010年6月12日出生，汉族，云南省昭通市镇雄县人，居民，住址同上（系原告龙玉航之子）。委托代理人：杨发令，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：杨成儒，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。被告：昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码：91530600579808075L），住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路**。法定代表人：马维明，该公司董事长。委托代理人：钟俊，云南俊泰律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：邹楠，云南俊泰律师事务所律师（特别授权）。原告龙玉航、龙某与被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司（以下简称“被告泰鸿盛世公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告龙玉航、龙某的委托代理人杨成儒，被告泰鸿盛世公司的委托代理人钟俊、邹楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龙玉航、龙某向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金21033元（共计逾期468天，其中前90天为90天×30元／天＝2700元，剩余378天按总价款378天×485000元×0.01%＝18333元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告龙玉航与案外人吴东梅购买了被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司所开发的位于昭阳区房屋。原告与吴东梅于2017年8月30日向被告支付了185000元首付款，并签订了《商品房购销合同》，购房总价款为485000元，除去首付款后，余款300000元由吴东梅向昭阳区农村商业银行股份有限公司凤霞支行贷款，该款已于2017年9月1日支付给了被告。同时，合同约定了交房时间为2018年1月31日前，若逾期交房，逾期交房违约金的计算方式为交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后被告按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2018年1月8日，原告与吴东梅到昭阳区民政局协议离婚，约定昭通雅苑1幢15层1501号房屋由二原告共同所有。时至2019年5月15日，被告才以张贴公告的形式通知所有业主接房，即便如此，但被告的相关交房手续仍然不齐备。因被告长时间延迟交房，原告以及该小区业主多次找有关部门协商解决，均未得到解决，为此特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告泰鸿盛世公司辩称，第二原告龙某不具备主体资格，该案是按购销合同来起诉的，合同的相对方龙玉航与吴东梅，在案件卷宗中我们看到了法院对吴东梅的电话调查笔录，我们认为该笔录是非法无效的。本案依法适用房屋买卖合同，我们看不到吴东梅将权利转让给龙某的相关依据，所以我方认为诉讼主体是不合法的。关于延迟要交房的时候，因为政府规划，要求将房屋整体拆除，被告多次向政府沟通，但是到目前为止政府没有下放正式的拆除文件，所以我们认为延迟交房是不可抗力的原因导致的。请求法庭驳回原告方的诉讼请求。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.龙某是否是本案适格的原告？2.二原告的诉讼请求是否符合法律规定？原告龙玉航、龙某针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》复印件1份、《户口簿》《离婚协议书》原件各1份，证明原告的诉讼主体资格及身份信息。二、《商品房购销合同》原件1份，证明原、被告双方于2017年8月30日签订了《商品房购销合同》，并约定被告应于2018年1月31日前将房屋交付原告使用，如合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后被告按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行的事实。三、《收款收据》《云南省农村信用社借款借据》《农村信用合作社进账单（回单）》原件各1份，证明原告已按照合同约定履行了付款义务。四、《昭通雅苑项目尾期工程作业计划表》《昭通雅苑交房情况回复》复印件各1份，证明房屋在2019年5月15日都未完工，以及被告向昭阳区住房和城乡建设局明确答复于2019年5月15日交房的事实。经质证，被告泰鸿盛世公司对二原告提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组、第二组、第三组证据真实性、合法性无异议，但是我方认为合同的购买方是龙玉航和吴东梅，且备案登记表载明的吴东梅是本房屋的共同共有人，原告变更房屋所有人的行为并没有取得被告的认可，也没有对备案登记表进行变更，而且协议书中约定长子成年后房屋过户到长子名下，是一个期待权的行为，所以龙某不是本案适格的主体，吴东梅才是合法的主体，所以我们认为原告要么撤诉，要么法院依法驳回其诉讼请求；对第四组证据不认可。被告泰鸿盛世公司针对其答辩意见及本案争议焦点向本院提交了下列证据材料：《图片》3张（凤凰山小镇旅游规划图、凤凰山小镇拆除重建规划图），证明房屋修建后因政府的规划问题，将房屋列为拆除的范围，从而导致房屋无法验收，房屋无法交房是不可抗力因素导致的。经质证，原告龙玉航、龙某对被告泰鸿盛世公司提交的证据材料发表了如下质证意见：三性均不予认可，首先就该照片的真实性、关联性无法核实，并不能证明合同的履行受不可抗力行为的影响。在本案的审理过程中，本院依法向吴东梅制作了的《电话记录》，吴东梅陈述自己在镇雄，来不了法院，自己不会写的陈述意见，也不参与诉讼，要求法院按照离婚协议办理，由儿子龙某享有一切权利。通过庭审、举证及质证，本院认为，二原告提交的第一、二、三组证据，被告泰鸿盛世公司无异议，能够证明二原告的证明目的，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第四组证据系复印件，无法查证其真实性，不具有证明作用，本院依法不予采信。被告泰鸿盛世公司提交的《图片》系打印件，无法查证其真实性，不具有证明作用，本院依法不予采信。本院向吴东梅制作的《电话记录》，具有真实性、合法性，能够证明吴东梅自愿放弃参加诉讼，本案房屋所涉及权利由龙某享有的事实。根据庭审、举证及质证，本院确认如下法律事实：原告龙玉航与吴东梅于2017年8月30日与被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定龙玉航、吴东梅购买被告泰宏盛世公司开发的位于昭阳区，建筑面积为147.09㎡，单价为3297.3／㎡，房屋总价为485000.00元。同时，约定被告泰鸿盛世公司于2018年1月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给龙玉航、吴东梅，如未按合同约定时间交房，按下列方式处理：一、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天30元向龙玉航、吴东梅支付违约金，合同继续履行；逾期90天后被告按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告龙玉航于2017年8月30日向被告泰宏盛世公司交付了首付款185000.00元，剩余300000元由龙玉航办理了按揭贷款。合同签订后，被告泰宏盛世公司未按约定交房时间向龙玉航、吴东梅交付房屋，直至2019年5月15日，被告泰宏盛世公司才通知业主接房，办理交房手续。双方为此发生争议，故二原告起诉来院，请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金21033元（共计逾期468天，其中前90天为90天×30元／天＝2700元，剩余378天按总价款378天×485000元×0.01%＝18333元）；2.本案诉讼费用由被告承担。另查明，原告龙玉航与吴东梅在购买房屋时系夫妻关系，2018年1月8日，二人办理离婚手续，约定购买的昭通雅苑1幢15层1501号房屋由原告龙玉航和儿子龙某所有，龙某成年后房屋所有权过户至龙某名下。吴东梅自愿放弃对本案诉讼权利的主张，并表示该房屋涉及权利由龙某享有。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告龙玉航与吴东梅与被告签订的《商品房购销合同》，双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。原、被告双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。原告龙玉航按照《商品房购销合同》的约定，向被告泰宏盛世公司支付了首付款和办理了按揭贷款，已经履行了合同约定的与义务；被告泰宏盛世公司则应按《商品房购销合同》约定的时间交付房屋，被告泰宏盛世公司未按合同约定时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。按照《商品房购销合同》约定，泰宏盛世公司应于2018年1月31日前交房，被告泰宏盛世公司逾期至2019年5月15日交房，已逾期468天。因此，按照《商品房购销合同》第九条“……一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元支付违约金，合同继续履行；逾期90天后甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”的约定：违约金应计算为：（30元/天×90天）+[（468-90天）×485000元×0.01%]=21033元。综上所述，对于二原告要求被告泰宏盛世公司支付违约金21033元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告泰宏盛世公司主张原告龙某不具备诉讼主体资格的问题。在购买本案房屋时，龙玉航与吴东梅系夫妻关系，二人共同与被告签订了《商品房购销合同》，龙玉航与吴东梅系合同的当事人；但二人于2018年1月8日办理离婚手续，协议约定本案房屋由龙玉航和龙某共同所有，吴东梅亦表示不参与诉讼，由龙某享有房屋一切权利。根据龙玉航与吴东梅签订的《离婚协议》约定：房屋由原告龙玉航和儿子龙某所有。现该协议双方至今未反悔，该协议具有法律效力，吴东梅已把自己在《商品房购销合同》中对该房屋所享有的权利转让给龙某，故龙某是本案适格的原告。因此对于被告泰宏盛世公司的此部分辩论意见，本院依法不予支持。关于被告泰宏盛世公司主张逾期交房是因为政府规划，要求将房屋整体拆除，经被告泰宏盛世公司多次向政府沟通才未被拆除，属于不可抗力所致，被告泰宏盛世公司不应承担违约责任的辩论意见。本案认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告泰宏盛世公司并未就该此部分辩论意见向本案提交证据材料予以证明，应当承担举证不能的不利后果。因此，对于被告泰宏盛世公司的此部分辩论意见，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：由被告昭通市昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起15日内向原告龙玉航、龙某支付违约金21033元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费326元，由被告昭通市昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长 王 燕人民陪审员 马 丽人民陪审员 李健美二〇二〇年九月二十五日法官助理杨显花书记员李霄