黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2968号原告：大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司，住所地大庆市让胡路区中央大街**。统一社会信用代码91230604MA1B0M0923。法定代表人：王志彬，总经理。委托诉讼代理人：白莹，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告：徐瑶，女，1983年8月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯向阳区。委托诉讼代理人：张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。原告大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司（以下简称万达公司）与被告徐瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告万达公司委托诉讼代理人白莹、被告徐瑶委托诉讼代理人张玉玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠的物业费186883元，给付自2020年4月1日至实际给付之日的逾期付款违约金暂计至起诉之日为3474元，以上共计190357元；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月3日，原告将位于大庆市××广场商业广场××层次××号商铺出租给被告，双方签订《商铺租赁合同》和《物业服务合同》，约定由原告为被告承租商铺提供物业管理服务，物业服务费第一至八个租约年按16元/平方米/月计付，租赁面积为2446.52平方米,被告自计租日开始承担物业服务费39144.32元/月，日租金=月租金/30日。首期物业费应于合同签订后5个工作日内支付，其他交费期物业服务费均按每1个自然月为一个交租期交纳。被告应于每月20日前向原告支付下个交费期物业服务费。若被告迟延交纳物业服务费用或应付款项的，每延迟一日，被告应向原告支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。现被告迟迟未付4-8月份物业费，故原告诉至法院。被告徐瑶辩称，不同意原告诉讼请求。理由是原告与被告签订的房屋租赁合同，本案的被告并未签字，合同中的各项约定对被告不产生法律效力，原告主体不适格，因为原告是商业管理公司，按照原告和被告原开业前所签订的租赁合同，以及本案原告提供的商铺租赁合同，约定物业服务费是由专业的物业服务公司收取，原告没有物业服务资质，无权收取物业服务费；因为原告起诉的是新冠病毒疫情期间费用，作为教育培训行业是人员集中的行业，不允许经营，该期间被告根本没有使用房屋，原告也没有提供服务，不同意承担任何物业费用。本案经审理认定事实如下：原告于2019年5月2日将大庆市××广场商业广场××层次××号房屋交付被告进场装修，又将拟好的原告万达公司将拟好的《商铺租赁合同》（合同编号DQRHL20190521000552）文本与《物业服务合同》文本交付被告徐瑶，被告徐瑶查看合同内容后，将载有“徐瑶”签字及加按手印的合同文本交付原告万达公司，其未对合同内容提出异议，原告于2019年7月3日在合同上签字盖章。《物业服务合同》约定，原告为被告承租的位于大庆市××广场商业广场××层次××号商铺提供物业管理服务，物业服务费第一至八个租约年按16元/平方米/月计付，租赁面积为2446.52平方米,被告自计租日开始承担物业服务费39144.32元/月，日租金=月租金/30日。首期物业费应于合同签订后5个工作日内支付，其他交费期物业服务费均按每1个自然月为一个交租期交纳。被告应于每月20日前向原告支付下个交费期物业服务费。若被告迟延交纳物业服务费用或应付款项的，每延迟一日，被告应向原告支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金，延迟超过30日的，原告有权解除合同。《物业服务合同》与《商铺租赁合同》终止时同时终止。合同签订后，被告于2019年7月16日支付原告首期物业服务费56106.86元、履约保证金39144.32元，被告于2020年7月19日开业经营使用案涉商铺。至2020年2月29日期间，被告均按合同约定向原告交纳案涉商铺物业服务费。2020年3月1日至2020年4月7日，因受新冠××疫情影响，原告对场内商铺给予免收物业服务费36日的扶持。被告未按约于2020年3月20日前向原告支付自2020年4月8日起的当期物业服务费。原告于2020年4月13日通过电话微信方式向被告发送缴费通知，被告仍未付租金。故原告于2020年8月3日诉至法院。另查，原告认可于2020年9月25日自被告处收回案涉商铺。本院认为，被告徐瑶已于2019年5月2日占有案涉商铺对其进行装修，此后，被告徐瑶（乙方）接收到原告万达公司（甲方）交付的《商铺租赁合同》与《物业服务合同》文本后未对合同内容提出异议，并将载有“徐瑶”签字及加按手印的合同文本返至原告万达公司，原告万达公司在合同文本上签字或盖章后，合同即具备成立的形式要件。被告方抗辩称，案涉合同中“徐瑶”签字并非本人签署，故该合同未成立，对被告不具有约束力。对被告的该项抗辩理由，本院认为，被告已实际占有、使用案涉商铺，接受原告提供的物业服务，并多次向原告交付多期物业服务费，双方已实际履行合同义务大半年时间，由此可见，签订案涉《物业服务合同》并未违背双方当事人内心真实意愿，系双方真实意思表示。若“徐瑶”签字及加按的手印均非其本人签字与手印，则其在订立合同过程中存在过错，其以自己的过错对抗不知情的原告，其行为有悖常理、违反了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。综上所述，案涉《物业服务合同》成立并生效，对双方均具约束力，双方均应按合同约定履行己方合同义务，否则构成违约，应承担违约责任。被告另抗辩称，原告方主体不适格，其无物业资质，无权收取物业服务费。对此，本院认为，原告万达公司营业执照载明经营范围:企业管理服务、物业服务等内容，故对被告徐瑶的该项抗辩理由，本院不予支持。被告另主张因为原告起诉的是新冠病毒疫情期间费用，作为教育培训行业是人员集中的行业，不允许经营，该期间被告根本没有使用房屋，原告也没有提供服务，不同意承担任何物业费用。对此，本院认为，我国在2020年1月末爆发新型冠状病毒疫情，我市因疫情原因自2020年2月5日至2020年3月11日起实施了人员管控等措施（大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告[第1号]、大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告[第27号]），原告万达公司根据这一情况对承租方减免36日租金，租期起算点顺延至2020年4月8日，故对被告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告给付原告拖欠的物业费186883元，给付自2020年4月1日至实际给付之日的逾期付款违约金暂计至起诉之日为3474元，以上共计190357元。被告徐瑶未能按约给付自2020年4月8日之后的物业服务费，对原告否则构成违约，应按39144.32元/月标准给付原告的物业服务费与逾期付款违约金，自2020年4月8日至2020年9月7日，物业服务费为195721.60元（5个月*39144.32元/月=195721.60元）；自2020年9月8日至2020年9月25日，物业服务费为10438元，物业服务费累计已达206160元，原告诉讼请求的总金额低于实际产生的物业服务费数额，故对原告的诉讼请求总金额190357元，本院予以支持；对于2020年8月4日后产生的逾期付款违约金，本院按双方合同约定以186883元为基数按日万分之三标准计算自2020年7月29日至实际给付之日的数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐瑶于本判决生效之日起十日内支付原告大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司物业服务费与诉前逾期付款违约金合计190357元；另支付以186883.00为基数按日利率万分之三计算自2020年7月29日起至实际给付之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054.00元，由被告徐瑶负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李海文二〇二〇年九月二十八日书记员  徐旭敏附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。