贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10655号 原告：顾尚菊，女，汉族，1990年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴发琴、王丽（实习），均系贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙、付甜（实习律师）。 原告顾尚菊与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴发琴、被告的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金24282.68元（以购房款383916元为基数按每日万分之0.5从2015年1月1日计算至2018年6月18日），并以该金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2018年6月25日至违约金支付完毕之日期间的利息；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计8868.45元（违约金以总房款383916元为基数从2019年6月13日起，按日万分之一的标准计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止）；3、诉讼费由被告负担。事实及理由：2013年1月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款383916元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第2幢1单元13层1号商品房。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。但被告未办理产权证书，也逾期交付房屋，构成违约，原告诉至人民法院。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于逾期交房违约金问题，1、虽然合同约定答辩人应于2014年12月31日交房，但因被答辩人自身未履行收房义务，被答辩人实际于2018年5月18日入住，其主张的该项违约金已部分超过诉讼时效，不应支持。2、应参照贵州省高级人民法院（2018）黔民申2749/2121号案件标准支持按每日万分之0.25支付逾期交房违约金。3、逾期交房违约责任在于原告。二、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、合同签订于两证合一之前，约定是为原告办理房屋所有权证，二证合一之后的不动产权证办理要求和程序都有变化，如按原合同期限履行义务对被告不公平。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,是合法有效的。合同第二十二条关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式,办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。根据补充协议8.3条规定,逾期办证违约起算时间应当是被答辩人委托答辩人办证之日起360日以后开始计算。所有买房人均委托答辩人办证,办证期限为360日,答辩人已在2019年9月24日、2020年1月3日、2020年1月13日多次短信通知原告办理不动产权证书。超过诉讼时效部分不予支持。被答辩人于2018年5月18日入住，按约定应于交房后360日办理产权过户手续，违约金应从2019年5月13日计算至答辩人通知之日2019年9月24日。被答辩人主张办证违约金需以实际损失为基础,而合同及补充约定的办证违约金过高,若法院支持办证违约金,则请求将办证违约金下调至10%处理。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款383916元。交房方面约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”。转移登记有关事项约定如下：补充协议。”合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”当日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告支付购房款383179元。但被告并未按约定办理涉案房屋产权证书，2018年5月18日，被告向原告交付房屋。 另查明，2019年10月30日，原被告签署委托书，原告委托被告办理不动产权证，2020年1月13日，涉案商品房所在楼栋获得初始登记，办理转移登记的条件成就。2020年1月21日，被告向原告发送短信，通知原告提交资料办理不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于逾期交房违约金。合同在交房方面约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；……出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”。因此逾期交房违约金应以购房款383179元为基数，从2015年1月1日计算至实际交房之日2018年5月18日为：383179元×万分之0.5×1233天=23623元。合同约定该项违约金应于交房后7日内即2018年5月25日前支付，原告于2020年6月18日诉至本院，其诉求未超过法定三年的诉讼时效期间，被告关于该项诉求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于逾期办理转移登记违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，且涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，由此可知，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2018年5月18日）起360日内（即2019年5月13日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至2020年1月13日办理涉案房屋初始登记，并于2020年1月21日履行通知原告提交办理转移登记资料的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。被告违约期限自2019年5月13日（原告主张违约金从2019年6月13日）起，至2020年1月21日履行完毕通知义务。原被告虽于2019年10月30日签订委托书，但当时办理转移登记的条件不成就，不能截止被告的违约责任。 综上所述，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款383179元为基数，按日万分之一的标准从2019年6月13日计算至2020年1月21日止，总额为：38元/日×222天≈8436元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾尚菊逾期办理涉案房屋产权证书的违约金8436元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾尚菊逾期交房违约金23623元； 三、驳回原告顾尚菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费324元，由原告顾尚菊负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担299元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年九月十三日 书记员  周 猷