终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4504号原告：李晶，女，1978年1月1日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市御和租赁服务有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路**首层**。法定代表人：刘映丰，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈华键、江晓琳，均系广东连越律师事务所律师。第三人：广州市天昽物业管理有限公司，住所，住所地广州市荔湾区宝华路**div>法定代表人：臧华伟，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢辉、郭旭，均系广东德培律师事务所律师。原告李晶诉被告广州市御和租赁服务有限公司（简称御和公司）、第三人广州市天昽物业管理有限公司（简称天昽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晶、被告广州市御和租赁服务有限公司委托诉讼代理人陈华键、江晓琳及第三人广州市天昽物业管理有限公司委托诉讼代理人谢辉、郭旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告御和公司退回双倍的店铺押金135000元；2、判决被告御和公司赔偿店铺进场费及装修费20000元；3、判决被告承担诉讼费。事实与理由：2019年12月23日原告与被告签署了租赁合同，原告承租上下九美食城C02铺（广州市荔湾区宝华路90号一楼C02号铺）做经营小吃店。原告在2020年1月5日前缴纳67500元店铺押金、20000元进场费和1月份店铺租金15000元，以上共计102500元。店铺经营1个月后于2020年4月，原告收到广州市天昽物业管理有限公司通知，指出原告与业主的租赁期满，需收回场地。有鉴于此被告已经无法履行双方签署的合同。被告辩称：一、案涉协议履行过程中，原告长期拖欠涉案商铺的租金及水电费等费用，严重违约在先，无权要求被告返还保证金及入场装修费等费用。二、天昽公司并非涉案商铺的所有权人，且其向涉案商铺出租方承租涉案商铺的期限早已经届满，无权干涉被告对涉案商铺的使用。三、从第三人提供的租赁合同和合作协议可以看出协议中的租赁标的并未注明其中的部分房产包括本案原告承租的涉案商铺，是由陈兆樑、卢杰强、杨智慧出租给第三人天昽公司的房产，因此被告从该两份协议无从知晓涉案美食广场的房屋的业主方并不全是荔湾区房管局。四、第三人天昽公司提及刘映丰、刘振奇存在违约行为，但并未提供证据证明。五、基于上述的第三点理由，在被告并不知情第三人天昽公司将除荔湾区房管局之外的其他方出租给天昽公司的房产转租给被告的情况下，才导致被告当然的认为可以按照与第三人签订的《补充协议》将涉案商铺转租给原告。六、从天昽公司提供的其与荔湾区房管局的合同可以看出，该合同第七条约定，天昽公司不得将从荔湾区房管局承租的公房转租、分租给他人使用。因此天昽公司将涉案美食广场的房产转租给被告却又未充分履行协议的规定才导致目前的局面，实际上是天昽公司隐瞒相关事实及违约在先。第三人天昽公司陈述：一、2013年11月22日，我方与业主广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（简称荔湾区房管局）签订两份《广州市直管房租赁合同》，承租广州市荔湾区宝华路90号大厦，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日，期限届满后，我方仍按照租赁合同约定的条件继续使用房屋，荔湾区房管局对此予以认可，我方与荔湾区房管局之间的法律关系属于不定期租赁合同。二、2019年12月28日，我方与业主陈兆樑签订《补充租赁合同》承租荔湾区宝华路90号101的首层房屋，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。2020年3月29日，我方与业主卢杰强、杨智慧签订《租赁合同》，承租广州市宝华路92号之2部分的房地产，租赁期限为2020年4月1日至2025年3月31日。原告李晶承租的涉案房屋，属于业主卢杰强、杨智慧的物业的一部分。三、我方将上述承租的宝华路90号大厦全部、宝华路90号101房一部分、宝华路92号之2的一部分，整体转租给刘映丰、刘振奇，并于2013年11月2日与刘映丰、刘振奇签订《租赁合同》，租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止。2014年11月28日，我方与刘映丰、刘振奇签订《合作协议》及《补充协议》，《合作协议》与上述《租赁合同》的内容完全一致，主要区别在于将《租赁合同》中的租金，改为《场地合作协议》的“固定合作利润”,双方法律关系仍属于租赁合同关系。四、我方与刘映丰、刘振奇之间租赁期限届满后，刘映丰、刘振奇仍按照原约定的租金标准继续使用场地，因此，2019年5月1日之后，双方的法律关系属于不定期租赁合同关系，我方有权随时解除该合同。刘映丰、刘振奇最后一次支付租金的时间是2020年1月。五、2020年4月4日，我方通过在宝华路90号物业大门显著位置张贴等方式，向刘映丰、刘振奇发出《解除合同通知书》，要求解除合同收回场地；2020年4月28日，刘映丰、刘振奇向我方发出《关于宝华路90号场地合作事宜的函》，这说明，刘映丰、刘振奇已经收到上述《解除合同通知书》，且双方对“《解除合同通知书》要求解除的合同指向《场地合作协议》”这一事实，是没有分歧的。但刘映丰、刘振奇至今仍占用涉案场地，拒不返还场地，也拒绝缴纳场地使用费。为维护自身权益，我方已经向越秀区人民法院提起诉讼，案号为（2020）粤0104民初19865号。我方与本案原告李晶、被告御和公司之间均没有合同关系。根据合同相对性的原则，原告李晶的诉讼请求与第三人无关，御和公司的行为也与第三人无关。经审理查明：2013年11月22日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与广州市天昽地产顾问有限公司（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方同意将坐落在荔湾区宝华路90号首层部分、夹层（产别：经租产）出租给乙方，作商业用途，建筑面积2299.4184平米，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日等内容。该合同于2014年1月27日经租赁登记备案机关登记备案。2019年12月28日，案外人陈兆樑（甲方）与广州市天昽物业管理有限公司（乙方）签订《补充租赁合同》，约定甲方将荔湾区宝华路90号101首层房屋出租给乙方作商业使用，租赁期限从2020年1月1日至2022年12月31日止等内容。2020年3月29日，案外人卢杰强、杨智慧（出租人、甲方）与广州市天昽物业管理有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将广州市宝华路92号之2部分的房地产出租给乙方作商铺使用，建筑面积40.46平米，租赁期限从2020年4月1日起至2025年3月31日止等内容。2014年11月28日，广州市天昽地产顾问有限公司（甲方、场地方）与刘映丰、刘振奇（乙方、管理方）签订《合作协议》，约定甲方同意将广州市宝华路90号首层至六楼与乙方合作作为商业使用，甲方负责提供经营场地，乙方进行经营管理。甲方不参与乙方的经营管理及收益分红，只按月收取合作费用。合作期限从2014年11月1日起至2019年4月30日止。由于甲方不参与本协议内提及的实际经营活动，乙方同意每月固定向甲方交付合作利润分成，450000元/月，不论乙方的经营情况如何都须于每月的30日前缴交次月1日至次月31日的合作利润分成。乙方应在签订本合同时支付甲方首月利润分成。2014年11月1日至2019年4月30日，月利润分成为450000元/月。该协议第二十三条约定：未经甲方书面同意，乙方不得将商铺全部或部分直接间接、变相转租（转包）、分租（分包）、赠与、合作或舍弃交予他人。第三十三条第二点约定：乙方擅自将合作场地的使用权全部或部分直接或间接转租（转包）、分租（分包）、赠与、合作或舍弃交予他人使用，甲方有权解除本合同，没收合作保证金等。2019年12月23日，御和公司（甲方）与李晶（乙方）签订《合作协议》，约定甲方同意将坐落在广州市荔湾区宝华路90号一楼C02号的商铺交予乙方作为经营小吃，该商铺建筑面积约14.5平米（实用面积约7.26平米），合作期限从2019年12月23日至2022年12月22日止，2019年12月23日至2021年12月22日月租金为22500元/月，2021年12月23日至2022年12月22日月租金为23175元/月。乙方在签订本合同的同时，必须向甲方交付该商铺三个月的租金作为保证金67500元，乙方以转账向甲方支付各项费用，并按规定时间向甲方财务部缴交。乙方有权利合法依约正常使用商铺，自负盈亏、自主经营。甲方不得在乙方无违约行为的情况下单方面终止合同，否则将向乙方退还双倍的合作保证金。签订《合作协议》后，原告通过电子银行转账方式分别于2019年12月24日支付了10000元定金、2019年12月25日支付了20000元定金、2019年12月26日支付了37500元定金、于2020年1月6日支付了35000元（入场费20000元、1月租金15000元）。被告于2019年12月23日出具了收据，收到广州市荔湾区宝华路90号C02铺李晶合作保证金67500元，并在庭审中确认收取了原告支付的1月份租金15000元和20000元的入场装修费。2020年4月17日第三人告知各商户“本公司（出租人）与刘映丰（承租人）之间关于本大厦首层至六楼的租赁合同已于2020年4月4日解除……”，2020年4月18日第三人向刘映丰、刘振奇发出通知书“租赁期限届满后，双方对于续租事宜未能达成一致意见。我司已经在2020年4月4日通知阁下解除租赁合同、收回场地……”。原告与被告办理退铺交接，原告于2020年5月7日迁出宝华路90号上下九美食城C02铺，并于2020年5月10日交回店铺钥匙壹条给被告。另查明，被告于2014年12月11日成立，法定代表人为刘映丰。广州市天昽地产顾问有限公司是本案第三人的曾用名称。本院认为：原、被告之间的《合作协议》约定由被告提供铺位给原告经营，被告收取租金，故双方的法律关系名为合作实为租赁关系。涉案场地是由被告的法定代表人刘映丰及案外人刘振奇向本案第三人承租，根据其签订的《合作协议》，合作期限至2019年4月30日止，期满后双方没有续签合同应属于不定期租赁关系，不定期租赁关系至2020年4月4日第三人发出《解除通知》之日终止。被告在明知道刘映丰、刘振奇与第三人的《合作协议》约定履行期限届满已转为不定期租赁合同，且未经第三人同意的情况下仍然将涉案铺位转租给原告至2022年12月22日，导致原、被告签订的《合作协议》因第三人与被告的租赁合同关系于2020年4月4日解除而终止，原、被告在《合作协议》约定的租赁期限从2020年4月5日起无效。因原、被告签订的《合作协议》部分无效，原、被告对此均有过错，被告应当向原告返还保证金67500元，故原告要求被告双倍返还保证金的请求没有法律依据，本院对此不予支持。关于原告主张的进场费20000元。因原告在2020年5月7日向被告交还案涉商铺，故综合考虑双方约定的租赁期限和原告实际使用情况，本院根据公平原则，酌定被告予以退还12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市御和租赁服务有限公司向原告李晶返还保证金67500元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市御和租赁服务有限公司向原告李晶返还入场费12000元。三、驳回原告李晶的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1700元，由原告李晶负担806元，被告广州市御和租赁服务有限公司负担894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓 彪二〇二〇年九月二十日书记员 左晶晶陈宇婷