中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终977号 上诉人（原审原告）：烟台泰盛置业有限公司，住所地山东省海阳市海阳经济开发区鲁古埠村。 法定代表人：龚耀星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟益民，该公司董事。 委托诉讼代理人：宋宏来，山东昊舜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海阳市自然资源和规划局，住所地山东省海阳市济南路**。 法定代表人：梁勇，该局局长。 委托诉讼代理人：孙茂奎，该局干部。 委托诉讼代理人：杨福海，山东息相通律师事务所律师。 原审第三人：海阳经济开发区鲁古埠社区居民委员会，，住所地山东省烟台市海阳市海鑫中路** 法定代表人：刘新荣，该委员会主任。 委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。 上诉人烟台泰盛置业有限公司（简称泰盛公司）因与被上诉人海阳市自然资源和规划局（原海阳市国土资源局，简称自然资源和规划局）、原审第三人海阳经济开发区鲁古埠社区居民委员会（简称鲁古埠居委会）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2017）鲁民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。泰盛公司的委托诉讼代理人宋宏来、钟益民，自然资源和规划局的委托诉讼代理人孙茂奎、杨福海，鲁古埠居委会的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判；2.一审、二审诉讼费由自然资源和规划局承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.1300万元的性质是宗地竞买保证金，而非合同定金。泰盛公司于招投标阶段分别交纳了三笔宗地竞买保证金，共计1300万元。自然资源和规划局于2010年12月24日、31日向泰盛公司开具三份收据，将该1300万元转作土地款。而案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》于2011年1月5日签订，说明1300万元不具有合同定金性质。2.案涉合同未约定定金数额、交付定金的期限，更未发生给付定金的事实，合同第九条不是对定金的约定，而是对宗地竞买保证金抵作土地转让款事实的进一步确认。合同自双方签字之日起生效，不具有定金合同生效的法律要件。3.案涉合同既约定了违约金，又约定了定金，并没有合同继续履行情形下才能适用违约金条款、合同解除情况下适用定金条款的约定。合同第三十条与三十七条是双方违约责任的平等对应条款，双方均享有选择适用违约金条款的平等权利。4.泰盛公司遭受的实际损失金额为8751111元，包括办证、市场调研、楼盘定位，设计方案、工资、差旅、租金、日常办公等费用。一审判决仅支持泰盛公司2336804元的实际损失，与事实不符。且按照海阳市房地产行情，如本案合同正常履行，该项目获利可达5亿元以上，一审判决对预期可得利益不予认定，是错误的。5.案涉土地的出让价格已由当初每亩约40万元升至目前180万元，一审判决不但没有让违约者受到违约惩罚，反而获利近3亿元。（二）一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，泰盛公司可选择适用违约金条款。2.将本案合同认定为定金合同，违反《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同应从实际交付定金之日起生效”的规定。3.一审判决关于合同解除只能适用定金罚则的认定，违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定。因此，一审法院作出返还51632740元土地款和2600万元定金的判决，于法无据。假设案涉合同的定金条款成立，正确的土地款和定金返还数额应当是64632740元和1300万元，一审判决减少了泰盛公司土地款法定孳息的计付基数。（三）鲁古埠居委会向泰盛公司借取的1000万元款项，应由自然资源和规划局偿还，自然资源和规划局是实际借款人。鲁古埠居委会仅起到居间作用，按照自然资源和规划局指示将该笔款项用于其他项目建设，案涉宗地未得到拆迁安置。合同解除后，该1000万元构成了泰盛公司的实际损失。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，本案不应适用定金罚则而应适用违约金条款，请求二审法院依法改判。 自然资源和规划局辩称：（一）自然资源和规划局不应承担违约责任及赔偿损失。泰盛公司与鲁古埠居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》是自然资源和规划局与泰盛公司签订土地出让合同的前提。泰盛公司承担拆迁补偿费，说明自然资源和规划局按照土地现状交付即可，否则泰盛公司不可能申请办理土地使用权证，更不可能缴纳部分土地税费。自然资源和规划局不存在延期交付土地的违约事实，案涉土地上的建筑物之所以没有拆迁完毕，是泰盛公司未按约支付9000万元拆迁补偿费，及2250.43万元土地使用款差价造成的。（二）泰盛公司关于解除合同的诉请，与其支付延期交付土地违约金的诉请相矛盾。合同约定逾期交地在60日内按土地出让金的日千分之一给付违约金，超过60日土地受让人有权解除合同。泰盛公司在60日后没有行使合同解除权前，违约金不应当无期限计算。（三）泰盛公司没有取得建设工程规划许可证及施工许可证，其请求的部分损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回泰盛公司的上诉请求。 鲁古埠居委会辩称：泰盛公司与自然资源和规划局基于三份《国有建设用地使用权出让合同》形成的土地使用权出让合同关系，与泰盛公司和鲁古埠居委会基于《合作开发协议》及《补充协议》形成的民事法律关系不属于同一法律关系。请求驳回泰盛公司对鲁古埠居委会的诉讼请求。 泰盛公司向一审法院起诉请求：1.解除泰盛公司与自然资源和规划局于2011年1月5日签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》；2.自然资源和规划局向泰盛公司返还已交的土地款64,632,740元并支付法定孳息（自每笔土地款实际支付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2017年5月6日）24,834,952元；3.自然资源和规划局向泰盛公司支付违约金144,454,174元（按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，自然资源和规划局逾期交地一日，须按泰盛公司已支付土地出让金的1‰向泰盛公司给付违约金计算，暂计算至2017年5月15日）；4.增加自然资源和规划局违约金62,320,006元（因自然资源和规划局违约给泰盛公司造成的超出合同约定违约金的部分损失，包括实际运营费用8,751,111元、税金及开发费用2,336,804元、可得利益554,963,724元中的一部分，暂计算至2017年5月15日）；5.自然资源和规划局及鲁古埠居委会返还泰盛公司1000万元本案宗地净化的借款及法定孳息（自实际支付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2017年5月15日）4,403,190.00元；6.自然资源和规划局承担本案全部诉讼费用。上述诉讼标的共计：310,645,062.93元（不含诉讼费用）。 一审法院认定事实： 一、关于泰盛公司与鲁古埠居委会之间的合同关系 2010年5月27日，泰盛公司与鲁古埠居委会签订《合作开发协议》。主要内容：一、合作内容。1、鲁古埠居委会以本村计划整体拆迁安置后剩余的商品房开发用地600亩按鲁古埠居委会的预计出让评估价30万元/亩分期分批地由政府出让给泰盛公司，鲁古埠居委会用政府归还的土地出让金作为建设资金自行建设拆迁安置楼，泰盛公司所得出让土地自行开发商品楼。2、泰盛公司负责支付给鲁古埠居委会9000万元人民币用于村民的拆迁补偿费用、安置房装修费用、附着物及临时建筑拆迁费、以及安置后的生活用水、采暖补偿费用等。3、泰盛公司整体建设结束后，由双方协商成立物业公司或外聘物业公司，物业公司由鲁古埠居委会进行管理，用以安置村民就业。4、泰盛公司沿街开发的商业网点房，若鲁古埠居委会实际需要参考本区域的销售价格按销售价格的80%出售给鲁古埠居委会，用以解决村民就业。二、双方的责任。（一）鲁古埠居委会责任。1、鲁古埠居委会负责按照拆迁的进度，把本村计划整体拆迁安置后剩余的开发用地分期分批地办理到泰盛公司的名下，直到泰盛公司取得该商品房开发用地《国有土地使用证》为止，费用由泰盛公司负责；并且鲁古埠居委会要在签订合同之日起二至三个月内把首批土地80亩左右办到泰盛公司名下，其余的商品房用地必须在2013年以前分期分批办理到泰盛公司名下。2、鲁古埠居委会负责做好村民的拆迁安置工作，确保建设用地范围内的房屋及附着物（如坟地、树木、青苗、禽兽等）的迁移、清理和拆除工作如期完成。3、泰盛公司在建设施工过程中，如果出现非法干扰泰盛公司正常施工的各种行为，由鲁古埠居委会负责协调，做好疏导和解决工作。4、鲁古埠居委会负责泰盛公司应享受到海阳市人民政府最新文件规定的各项新农村建设的优惠政策。5、鲁古埠居委会不得与任何第三方签订本协议相类似的协议或合同，且均属无效。6、鲁古埠居委会协助泰盛公司对原规划方案进行调整，调整后的方案经当地规划部门认可方能实施。（二）泰盛公司责任。1、泰盛公司首先提供给鲁古埠居委会前期用于建设拆迁安置楼的启动资金500万元人民币，合同签订之日，在一星期内转入鲁古埠居委会账户，在以后泰盛公司交纳给政府的土地出让金中扣除。2、根据拆迁安置的进度，土地出让金、拆迁安置费用、拆迁安置机动资金等泰盛公司应付的资金必须按照土地出让的时间、数量足额到位，如因资金不到位造成的经济损失由泰盛公司负责。 2010年5月28日，泰盛公司与鲁古埠居委会签订《补充协议》。主要内容：一、鲁古埠居委会以本村计划整体拆迁安置后剩余的商品房用地不少于600亩和确定交政府土地出让金45万元/亩土地出让金不随时间延长单价不变。若政府确定的土地出让金小于45万元/亩，则鲁古埠居委会开具差额部分税务发票，并且泰盛公司在交纳政府土地出让金的同日把差额部分款项转入鲁古埠居委会账户；若政府确定的土地出让金大于45万元/亩，由泰盛公司垫付，待政府把本项目土地补偿款返还给鲁古埠居委会时，鲁古埠居委会当日即把泰盛公司垫付超过45万元/亩部分支付给泰盛公司。二、鲁古埠居委会执行完2010年5月27日签订的《合作开发协议》条款后，泰盛公司愿意奖励给鲁古埠居委会900万元人民币。三、前期启动资金不足，双方协商处理。四、本补充协议与2010年5月27日签订的《合作开发协议》具有同等的法律效力。 2010年6月1日和2010年12月27日，泰盛公司分别向鲁古埠居委会支付两笔各500万元借款，合计1000万元，用途为鲁古埠居委会拆迁安置楼的启动资金。 二、关于泰盛公司、自然资源和规划局之间国有土使用权出让的相关事实 2010年11月22日，自然资源和规划局发布包括案涉三宗地在内的六宗国有土地使用权的挂牌出让公告。2010年12月17日，泰盛公司支付1300万元投标保证金，后由自然资源和规划局转为土地出让金并出据收据。 2010年12月23日，泰盛公司、自然资源和规划局签订案涉三宗土地使用权的成交确认书。其中[2010-97]地块]地块单价为每亩31；[2010-98]地块]地块单价为每亩34元；[2010-99]地块]地块单价为每亩34元。 2011年1月5日，泰盛公司、自然资源和规划局分别签订编号为海阳-01-2011-0002、海阳-01-2011-0003、海阳-01-2011-0004的三份《国有建设用地使用权出让合同》。其中[2010-97]号宗地面积57780.87平方米，出让价款为27561475元，每平方米477元，定金500万元抵作土地出让价款。[2010-98]号宗地面积为34148.22平方米，出让价款为17671704元，每平方米517.50元，定金350万元抵作土地出让价款。[2010-99]号宗地面积37163.91平方米，出让价款19399561元，每平方米522元，定金400万元抵作土地出让价款。土地用途均为商住用地，出让年期为商服40年，住宅70年。三份《国有建设用地使用权出让合同》其他格式条款内容一致，其中第六条约定：出让人同意在2011年3月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到/；周围基础设施达到/；（二）现状土地条件/。第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年6月30日之前开工，在2013年6月30日之前竣工。第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。 2010年12月17日至2011年3月3日，泰盛公司陆续向自然资源和规划局付清了上述三宗地块出让金64632740元。2011年3月11日，泰盛公司缴纳契税1938982.20元。2011年1月10日和4月15日，泰盛公司缴纳印花税32332元。2011年3月11日至4月15日，泰盛公司缴纳土地交易公证费20490元。2011年3月2日，泰盛公司缴纳宗地环评服务费15000元。2010年10月27日，泰盛公司缴纳宗地评估费80000元、测绘费50000元。2014年10月24日，泰盛公司缴纳土地使用税200000元。2011年3月7日，泰盛公司取得三宗地块的《建设用地规划许可证》。2011年4月2日，泰盛公司取得三宗地块的《国有土地使用证》。 三、关于本案争议的发生及相关往来函件情况 （一）经质证，自然资源和规划局对真实性予以确认的函件材料 2011年3月18日，泰盛公司制作《关于鲁古埠村房屋拆迁延期的报告》，自然资源和规划局和鲁古埠居委会以及海阳经济开发区管理委员会（简称开发区管委）均在报送单位处盖章。报告称：三地块全是鲁古埠村民居住区，根据目前情况还没有拆迁计划，什么时间拆迁不得而知，请相关单位按土地出让合同中所述条款给予现况证明，并及早将地块交给泰盛公司。并要求自然资源和规划局对于上述三地块交付给受让人的事项给予认可。请税务局调查核实。 2011年12月2日，鲁古埠居委会向开发区管委提出《关于免缴土地使用税的申请》。申请称：因北京路在我村内通过，需要拆迁安置180户村民，因安置拆迁无资金，市领导和开发区领导及我村要求泰盛公司出资金协助北京路拆迁，在此情况下，泰盛公司为配合政府工作欣然接受，提前受让三宗土地193.64亩，全部为我村村民居住地，土地款和契税税款泰盛公司全部缴清，按《国有土地使用权出让合同》约定于2011年3月31日前把净地交给泰盛公司，若违约，国土局则按日向泰盛公司缴纳千分之一的违约金（即每日6.4万元）。事实，至今拆迁一户也未进行，土地一寸也未倒出，可是泰盛公司已投入6800万元，损失严重。根据税法规定泰盛公司应在2011年4月1日开始缴纳土地使用税，但是泰盛公司的土地使用权没有实际取得，泰盛公司目前不是该宗土地使用税的纳税人。特申请自2011年4月1日起至泰盛公司实际取得土地使用权之日止的期间，免于缴纳土地使用税。 2011年3月11日，鲁古埠居委会再次向开发区管委提交《关于泰盛置业要求免缴土地使用税的说明》。 2016年3月18日、4月1日、5月10日，泰盛公司委托律师分别向自然资源和规划局、开发区管委、海阳市人民政府发律师函，提出如下解决方案：第一，泰盛公司将合同项下的土地退回自然资源和规划局，自然资源和规划局及时退回土地款，并依据《土地出让合同》约定的违约条款赔偿泰盛公司；第二，置换一块位置、面积相当的净地，并对泰盛公司造成的损失酌情给予补偿。 2016年4月1日，自然资源和规划局方杨福海律师向泰盛公司方律师复函：律师函已收悉。关于三宗国有土地使用权出让合同要求解决的相关事宜答复如下：鲁古埠居委会为加快新农村建设，与泰盛公司签订了《合作开发协议》，对拆迁及拆迁所需资金双方均有约定，责任明确。自然资源和规划局出让的三宗土地是在泰盛公司的合作伙伴鲁古埠居委会未完成拆迁的情况下，由鲁古埠居委会申请挂牌出让的，其责任在鲁古埠居委会。目前鲁古埠村已纳入我市棚户改造村庄，即政府牵头对该村庄进行棚户区改造。根据上述情况，结合泰盛公司与鲁古埠居委会签订的协议，我们建议泰盛公司主要负责人可预约时间来海阳同海阳市政府、属地政府、鲁古埠居委会和自然资源和规划局一起协商处理。你提出的两个方案可以考虑，也可以考虑其他方案解决以上问题。 2017年5月8日，自然资源和规划局向泰盛公司做出《闲置土地调查通知书》三份，提出《国有建设用地使用权出让合同》约定的动工日期为2011年6月30日。根据《闲置土地处置办法》第二条的规定，上述宗地存在未按时间开发建设的情况，涉嫌构成闲置土地。自然资源和规划局依法对上述宗地进行调查。 （二）经质证，自然资源和规划局对真实性不予确认的泰盛公司方证据材料 泰盛公司的证据十七：2011年11月22日开发区管委向市政府做出的海开管字[2011]96号《关于协调鲁古埠村出让宗地纳税的请示》。关联内容：合同约定在2011年3月31日前将上述三宗土地交付该公司。但以上三宗地目前现状全是鲁古埠村村民的居住区，需要前期做安置拆迁工作，时至今日还没有进行安置拆迁，何时土地交付不得而知……但事实是该公司没有接收到土地。 2012年3月7日开发区管委向市政府做出海开管字[2012]14号《关于协调烟台泰盛置业有限公司受让宗地免税的请示》。 2012且3月14日开发区管委再次向市政府做出海开管字[2012]20号《关于烟台泰盛置业有限公司免缴土地使用税的请示》。关联内容：因拆迁不到位等原因，泰盛公司至今仍未取得该宗地的土地使用权。……对泰盛公司未拿到地的事实，开发区管委无异议。 2011年3月28日，开发区管委和鲁古埠居委会共同向自然资源和规划局做出《有关鲁古埠旧村改造拆迁责任承诺》（复印件）。承诺称：贵局与泰盛公司于2011年1月5日签订的国有建设用地使用权出让合同中三地块均属鲁古埠村民居住区，村民房屋拆迁补偿工作由开发区管委协助我村来共同完成拆迁补偿，拆迁补偿完成后，把净地交与泰盛公司开发建设，拆迁补偿工作与泰盛公司无关。 2012年12月13日至2017年3月19日期间，泰盛公司多次向自然资源和规划局、开发区管委、海阳市政府及相关领导写信发函，反映情况，要求尽快交付土地，或者进行置换，或者解除出让合同，返还土地款，支付违约金，赔偿损失。 泰盛公司另提交了2016年5月11日自然资源和规划局致海阳市政府的《关于烟台泰盛置业有限公司受让地块开发情况的汇报》、2016年11月24日开发区管委致海阳市政府的《关于泰盛置业有限公司土地问题的情况报告》，该两份文件均为复印件且无印章。 2017年3月27日和6月1日，自然资源和规划局分别向泰盛公司送达海国土网复字[2017]01号和03号《信访事项处理意见书》。相关内容为：“经调查，您公司网上信访反映海阳市国土局于2010年12月挂牌出让给贵公司三块国有土地使用权未达到净地出让的规定，情况不完全属实。为什么没有拆迁完出让给您公司，事出有因您公司是知情的。为妥善处理此事，根据贵公司的要求我局会同海阳市经济开发区管委向市政府反映情况并提出解决办法，同意您公司在鲁古埠村周边另行出让等面积土地进行开发建设，但您公司看好的地块因属于集体土地必须征收后才能出让，这需要一个过程。2017年2月16日至17日，我局工作人员连续数次拨打您的电话，一直处于无法接通状态，工作人员遂于2月17日通过顺丰快递将处理意见书邮寄给您。处理意见书送达后，您于3月3日与我局取得联系，并于3月6日来海与市领导及相关部门见面，提出新的补偿要求，要求给予货币补偿，不再要求土地置换。经协商，双方初步达成一致意见通过货币补偿的方式解决问题。您提出两种补偿方案，一是按照实际投入的21.6%计息，合计1.98亿元;二是按照余期净利润计算，合计3.5亿元。市政府表示将与您公司就货币补偿具体数额问题进行进一步商榷。” 泰盛公司提交《海阳项目实际费用汇总》表，主张泰盛公司在涉案项目中发生开办费、办公费、差旅费、汽车费用、员工工资、业务招待费用、房租、水电费、通讯费、购汽车、电脑、空调、调研、规划、设计等合计8751111.25元。泰盛公司提交《海阳项目预期利润》表，主张可得利益损失554963724元。对此自然资源和规划局认为是泰盛公司单方罗列的数字，不予认可。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、案涉国有建设用地使用权出让合同的效力问题；二、泰盛公司已支付款项数额；三、自然资源和规划局应否承担违约金；四、自然资源和规划局应否赔偿泰盛公司经济损失以及损失数额；五、鲁古埠居委会应否返还泰盛公司借款1000万元。 一、关于案涉国有建设用地使用权出让合同的效力问题 本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷，审理的法律关系是泰盛公司、自然资源和规划局之间基于三份《国有建设用地使用权出让合同》（简称出让合同）形成的土地使用权出让合同关系。该出让合同与泰盛公司和鲁古埠居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》没有关联，合同主体也不相同。因此，泰盛公司与鲁古埠居委会之间基于《合作开发协议》及《补充协议》形成的民事法律关系与本案争议的土地使用权出让合同关系不属于同一法律关系，对此本案不予处理。对于《合作开发协议》及《补充协议》的性质、效力以及相关权利义务，本案均不予评价，相关当事人如有纠纷，可另案处理。 案涉的三份出让合同，自然资源和规划局依法公开挂牌出让，泰盛公司依法参加竞买成交，出让程序并无违法之处，意思表示真实有效。如前所述，泰盛公司与鲁古埠居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》与案涉出让合同主体不同，也不存在法律上的关联，因此自然资源和规划局主张出让合同是以《合作开发协议》为前提，《合作开发协议》无效而导致出让合同无效，既无事实依据，也无法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院认为案涉三份出让合同合法有效。 泰盛公司诉请解除三份出让合同，自然资源和规划局表示同意，一审法院予以确认。 二、关于泰盛公司基于出让合同已支出的款项问题 经审理查明，2010年12月17日泰盛公司支付保证金后转为出让金1300万元；2010年1月6日支付出让金19632740元；2011年3月3日支付出让金3200万元。以上合计，泰盛公司向自然资源和规划局付清了上述三宗地块的出让金64632740元。 2011年3月11日，泰盛公司缴纳契税1938982.20元。2011年1月10日和4月15日，泰盛公司缴纳印花税32332元。2011年3月11日至4月15日，泰盛公司缴纳土地交易公证费20490元。2011年3月2日，泰盛公司缴纳宗地环评服务费15000元。2010年10月27日，泰盛公司缴纳宗地评估费80000元、测绘费50000元。2014年10月24日，泰盛公司缴纳土地使用税200000元。上述泰盛公司向第三方缴纳的税费等合计2336804.20元。 三、关于自然资源和规划局应否承担违约责任问题 （一）关于本案出让合同解除的责任主体 案涉出让合同第六条约定：“出让人同意在2011年3月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到/；周围基础设施达到/；（二）现状土地条件/。”该合同条款明确约定了宗地交付时间；对于交付的土地条件，该条款并未选择第（二）项“现状土地条件”，而是选择了第（一）项，只是对场地平整和周围基础设施需要达到的具体标准没有明确。显然自然资源和规划局答辩称双方的真实意思是按土地现状交付的说法没有事实依据。案涉土地原为鲁古埠居委会村民居住区，至今没有完成拆迁是不争的事实。因此，自然资源和规划局关于泰盛公司已经取得了国有土地使用证即证明土地已交付给泰盛公司的说法显然与事实不符，一审法院依法不予支持。自然资源和规划局未能按出让合同约定的期限向泰盛公司交付土地，至本案起诉之前已达六年多，自然资源和规划局已构成根本违约，致使出让合同目的无法实现，泰盛公司依据出让合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，有权解除合同。综上，本案合同解除的责任完全在于自然资源和规划局。 （二）出让合同解除的法律后果 合同解除后，泰盛公司、自然资源和规划局双方权利义务终止，尚未履行的，终止履行。另外，本案出让合同第三十七条约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”从该条款内容来看，双方订立合同时已经注意到存在土地迟延交付和无法交付的两种可能，在出让人延期交付土地导致受让人解除合同的情况下，出让人应当承担的法律后果是：双倍返还定金、退还出让金的其余部分、赔偿损失。泰盛公司所主张的土地出让金每日1‰的违约金，是针对出让合同继续履行的情形，与本案情况不符。该条款中约定了受让人在出让人延期交付土地超过60日后即有解除合同的权力，泰盛公司在约定的延期交付土地期限届满后，何时行使解除权，是泰盛公司对自身权益的处置，故对泰盛公司诉讼请求中没有合同依据的部分，一审法院依法不予支持。因此，出让合同解除后，自然资源和规划局应当立即向泰盛公司返还三份出让合同的定金1300万元的双倍即2600万元；同时，自然资源和规划局应当向泰盛公司返还其余出让金51632740元，并从收款之日起，至实际返还之日止，以占有金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付出让金占用期间的法定孳息。 四、自然资源和规划局应否赔偿泰盛公司经济损失以及损失数额 如上所述，依照出让合同约定，因自然资源和规划局延期交付土地致出让合同解除，泰盛公司并可请求自然资源和规划局赔偿损失。庭审中已确认的泰盛公司基于出让合同以及办理国有土地使用证而支出的税费等合计为2336804.20元。出让合同解除后，该部分款项显然是泰盛公司的实际损失，自然资源和规划局应当予以赔偿。 泰盛公司对于另外所主张的实际运营费用8751111元、可得利益554963724元中的一部分，仅出示了其单方罗列的费用明细，自然资源和规划局明确不予认可后，泰盛公司再未提交有效的原始证据。泰盛公司主张的该部分损失，证据不足，一审法院依法不予认定。 五、鲁古埠居委会应否返还泰盛公司借款1000万元 如前所述，该1000万元借款是基于泰盛公司与鲁古埠居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》而产生，该部分法律关系不在本案审理范围内，本案对此不予处理。而且，本案中鲁古埠居委会为无独立请求权第三人，泰盛公司并未将鲁古埠居委会列为被告承担实体责任，其要求鲁古埠居委会偿还借款不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的程序性规定。自然资源和规划局并非《合作开发协议》及《补充协议》的当事人，该两份协议对自然资源和规划局没有约束力，泰盛公司要求自然资源和规划局偿还1000万元借款没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除泰盛公司与自然资源和规划局于2011年1月5日签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》。二、自然资源和规划局向泰盛公司返还土地使用权出让金51632740元，并按中国人民银行同期贷款利率计付出让金占用期间的利息；从2011年1月6日起，至2011年3月2日止，以19632740元为基数；从2011年3月3日起，至实际返还之日止，以51632740元为基数。三、自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金共计26000000元。四、自然资源和规划局向泰盛公司赔偿实际损失2336804.20元。五、驳回泰盛公司的其他诉讼请求。以上第二、三、四项，于判决生效后十日内履行。自然资源和规划局如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595026元，泰盛公司负担1060396元，自然资源和规划局负担534630元。 本院二审查明，2019年1月10日，中共海阳市委办公室印发《关于海阳市机构改革的实施意见》（海发[2019]3号），将海阳市国土资源局等部门管理职责整合，组建海阳市自然资源和规划局。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案应否适用违约金条款；2.一审判决判令自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金2600万元是否正确；3.一审判决对损失的认定是否正确；4.鲁古埠居委会向泰盛公司借取的1000万元款项应否由自然资源和规划局返还。 一、关于本案应否适用违约金条款的问题 本案自然资源和规划局未能按合同约定交付土地，构成根本违约，应承担相应的违约责任。案涉三份出让合同第三十七条均约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”该条约定了两种不同情形的违约责任承担方式。第一种，针对合同继续履行而承担的违约责任，即延期交付土地，但合同继续履行的，按照出让价款的1‰承担违约金。第二种，针对合同解除而承担的违约责任，即自然资源和规划局延期交付土地超过60日，泰盛公司有权解除合同，自然资源和规划局应当双倍返还定金、退还土地出让款并赔偿损失。该两种违约责任，不能同时主张。本案中，案涉土地延期交付已远远超过60日，泰盛公司起诉请求解除合同，不能按第一种情形主张违约金，仅能按第二种情形主张，即请求自然资源和规划局双倍返还定金、退还土地出让款并赔偿损失。泰盛公司主张适用违约金条款，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 （二）关于一审判决判令自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金2600万元是否正确的问题 2010年12月17日，泰盛公司支付1300万元投标保证金，后由自然资源和规划局转为土地出让金并出具收据。2011年1月5日，泰盛公司与自然资源和规划局签订三份出让合同，分别约定定金500万元、350万元、400万元，共计1250万元抵作土地出让价款。同时，三份出让合同第三十七条均约定，自然资源和规划局迟延交付土地超过60日，经催交后仍不能交付的，泰盛公司有权解除合同，自然资源和规划局应双倍返还定金、返还土地出让款并赔偿损失。因泰盛公司并未单独交纳上述定金，在合同明确约定定金并抵作土地出让价款的情况下，说明双方认可泰盛公司交付的1300万元投标保证金已转化为出让合同定金的事实。虽然合同约定的定金数额与实际支付数额存在50万元的差距，但定金是实践性合同，在不超过合同总价款20%的情况下，应以泰盛公司实际支付的1300万元作为定金数额。泰盛公司关于该1300万元的性质是宗地竞买保证金，而非合同定金的主张，不能成立。如前所述，在自然资源和规划局根本违约的情况下，案涉出让合同解除后，自然资源和规划局应当承担违约责任的方式是双倍返还定金、退还土地出让价款并赔偿损失。泰盛公司向一审法院起诉虽然未请求自然资源和规划局双倍返还定金，但其请求自然资源和规划局支付违约金，亦属于要求自然资源和规划局承担违约责任，故一审判决自然资源和规划局向泰盛公司双倍返还定金共计2600万元，并无不当。 （三）关于一审判决对损失的认定是否正确的问题 一审期间，经双方确认，泰盛公司基于案涉出让合同及办理国有土地使用权证实际支出税费2336804.20元。该部分税费属于泰盛公司的实际损失，一审法院对该部分损失予以支持，并无不当。泰盛公司主张其遭受的实际损失还包括市场调研、楼盘定位、设计方案、工资、差旅、租金、日常办公等费用，但其对该几项费用，仅提交了《海阳项目实际费用汇总》表，且该表系泰盛公司单方罗列的费用明细，未附有效的单据凭证等予以证明，故一审法院未予支持，亦无不当。关于泰盛公司主张的可得利益损失，一方面，其未提交证据证明，自然资源和规划局亦不予认可；另一方面，即便其主张的可得利益损失客观存在，但其作为专业的房地产开发公司，在土地不能交付、案涉合同约定的解除条件早已具备的情况下，长达六年时间未行使合同解除权，对该损失的造成也存在过错。因此，一审法院对泰盛公司主张的可得利益损失未予认定和支持，并无不妥。本院对其该项上诉请求，亦不予支持。 （五）关于鲁古埠居委会向泰盛公司借取的1000万元应否由自然资源和规划局返还的问题 本案是建设用地使用权出让合同纠纷，审理的是自然资源和规划局与泰盛公司之间的土地使用权出让合同关系。泰盛公司与鲁古埠居委会基于《合作开发协议》及《补充协议》形成的合同关系，不属于本案审理范围。泰盛公司要求返还的1000万元系其出借给鲁谷埠居委会的款项，泰盛公司在本案诉讼中仅将鲁古埠居委会列为第三人，并未将其列为被告，双方之间的借款纠纷可另诉解决。泰盛公司主张自然资源和规划局是实际借款人，但并未提交证据证明，其关于自然资源和规划局返还1000万元借款的上诉请求，本院亦不予支持。 综上，泰盛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1060396元，由烟台泰盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴晓芳 审判员  汪 军 审判员  王 丹 二〇二〇年九月二十二日 法官助理王楠楠 书记员李雪薇