河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初898号 原告（反诉被告）：刘文才，男，1966年1月23日出生，汉族，住保定市清苑区。 被告（反诉原告）：刘恒，男，1988年3月10日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：高会争，河北冀清律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘文才与被告（反诉原告）刘恒合伙协议纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文才、被告（反诉原告）刘恒及其委托诉讼代理人高会争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文才（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告订立的商场合作经营协议书。2、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金7.5万元。3、要求被告赔偿自签订合同之日起到解除合同之日止的承包费。4、要求被告把拆除的房屋恢复原貌。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年3月25日，原、被告订立商场合作经营协议书，约定原告将其承包的原清苑第一百货商场的二楼转租给被告使用，协议约定租赁期限自2020年5月15日至2025年5月15日共5年，每年租金25万元，租金于每年4月15日前一次性给付，并约定被告中途退出视为违约，被告应赔偿原告租金30%的违约金。被告租赁原告房屋后，将原告房屋原装修拆除，后因故又明确表示不再租赁，应付租赁费也不给付原告，后经原告多次与被告协商未果。为此，原告特诉至法院。 刘恒（反诉原告）辩称，1、请求法院依法核实本案原告的诉讼主体是否适格，根据原告诉状事实及理由部分可以看出原告是将清苑第一百货公司商场二楼转租给被告，本案涉案房屋的所有权人应系清苑第一百货公司，原告是否有权利用涉案房屋对外进行合作或者转租，原告对此应提供证据予以证实。因原告主体是否适格的问题关系到双方签订的商场合作经营协议书是否有效，故法院首先应依法查清原告主体是否适格。2、原告针对其诉求依据的是原告与被告双方签订的商场合作经营协议书，但诉状中又称原、被告为房屋租赁关系，原告将涉案房屋转租给被告，并收取租金，请原告明确本案的具体案由。3、原、被告双方签订的商场合作经营协议书无效，原告请求被告支付承包费和违约金等无事实及法律依据，应予以驳回。4、其他意见详见庭审意见。 刘恒（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人返还反诉人保证金、变压器增容费等共计25000元。2、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：2020年3月25日，反诉人与被反诉人签订商场合作经营协议书，按照双方协议约定，被反诉人将原第一百货公司商场二楼转租给反诉人，租赁期限自2020年5月15日至2025年5月15日，共5年，租金为每年250000元。为签订该协议，反诉人已支付被反诉人保证金5000元，并按照被反诉人要求向其支付变压器增容费20000元，以上共计25000元。反诉人认为被反诉人无权将原第一百货公司商场二楼进行转租，双方签订的合作经营协议书应属无效，被反诉人依法应返还反诉人所支付的款项。为此，反诉人特向法院提出反诉请求。 刘文才（反诉被告）辩称，增容费是被告（反诉原告）刘恒自愿出钱改建的，对反诉内容不认可。 本院经审理认定事实如下：2017年5月2日，经全体职工同意及区政府批准，原告（反诉被告）刘文才与保定市清苑区商务局签订了承包经营合同并对该合同进行了公证。2020年3月25日，原、被告之间签订了商场合作经营协议书。2020年3月20日，被告刘恒给付原告刘文才定金5000元，2020年3月26日，被告刘恒给付原告刘文才变压器增容费20000元。2020年4月20日，被告刘恒告知原告刘文才不再租赁原清苑县第一百货公司商场二楼。为此，原告刘文才特诉至法院。根据被告（反诉原告）刘恒申请，本院依法调取了原告刘文才与保定市清苑区商务局签订的承包经营合同。经质证，原、被告对此均无异议。 庭审中，关于诉讼主体是否适格，被告（反诉原告）刘恒称原告诉状中陈述的是双方是房屋租赁合同关系，但依据的是商场合作经营协议书，协议书表明双方是合作关系，要求原告明确原、被告双方具体是何关系，具体本案案由。原告（反诉被告）刘文才称我认为租赁合同和商场合作经营协议书是一样的，之前商场对外签订的都是商场合作经营协议书，我认为是对外承包租赁合同。关于刘文才要求解除原、被告订立的商场合作经营协议书以及要求刘恒赔偿违约金75000元、承包费以及恢复商场原貌，原告（反诉被告）刘文才称2020年4月15日被告通过微信告诉我因个人原因不承包原清苑县第一百货公司了，所以我要求解除合同。被告承包之前，房屋是经过装修的，被告承包之后，被告把之前的房屋装修拆除了，要求被告恢复商场原貌。承包费是每年250000元，被告刘恒没有交过承包费，我就收过刘恒交付的5000元保证金，我要求被告给付自2020年3月25日起至合同解除之日止的承包费。根据商场合作经营协议书第六条第6项的约定，我要求被告刘恒偿还违约金75000元（250000元×30%）。被告（反诉原告）刘恒称，原、被告双方于2020年3月25日签订商场合作经营协议书，协议书约定原告与被告双方合作经营，原告向被告提供第一百货公司商场二楼，合作期限自2020年5月15日至2025年5月15日，原告每年的分成金是250000元，要求被告每年4月15日前将分成金给付原告，并且协议的第五条约定原告应协助被告办理经营所需的有关手续。根据原告诉状以及庭审陈述，原、被告之间应为房屋租赁合同关系，原告将涉案房屋转租给被告，但是原告并没有涉案房屋的合法转租权，根据《合同法》第二百二十四条第一款规定转租房屋必须经过出租人的同意，而原告并没有证据证明本案涉案房屋的出租人同意其将涉案房屋进行转租，原告没有转租权，擅自将房屋转租给被告，其行为明显违背了诚实信用的基本原则，存在缔约过失，因其过错致使双方签订的商场合作经营协议书根本无法履行，故依法应认定协议无效。协议无效后，原告无权要求被告支付租金（承包费）、违约金。根据原告的陈述，协议签订后被告于2020年4月15日也就是2020年5月15日承包起始期开始之前就已告知原告不再租赁涉案房屋，被告既没有占有和使用涉案房屋也没有对涉案房屋进行过任何装修，故原告要求被告恢复房屋原貌没有事实依据。被告（反诉原告）刘恒称1、原、被告双方之间签订的商场合作经营协议书无效，若法院依法认定协议书有效，被告同意解除该协议，但被告在履行协议过程中不存在任何违约行为。被告使用原告提供的房屋是用来经营美食城，不管双方是合作关系还是租赁关系，根据协议及双方的约定，原告的义务是向被告提供能合法占有并使用的房屋并且保证房屋用途能够实现，但实际情况是原告对涉案房屋不具有对外合作或者转租权，其已无法保证被告能合法占有和使用涉案房屋，合同目的无法实现。2、双方签订了商场合作经营协议书后，被告开始办理相关经营手续。根据《消防法》第十五条规定，未经消防检查或者经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条，本案涉案房屋依法均应向消防部门进行消防安全检查。被告在办理消防安全许可过程中，被告知因本案涉案房屋建造年代已久，房屋老旧无消防安全窗口，不符合办理消防安全证书的条件，所以被告无法办理消防安全许可证书，导致被告也无法办理营业执照等相关手续，原告向被告提供的房屋根本无法正常使用。根据《消防法》第二十八条规定，原告向被告提供的涉案房屋窗户均已经被广告牌堵死，原告提供的房屋是不合法的，原告违反了双方的约定，没有向被告履行提供能保证实现房屋用途的义务，致使双方合同目的无法实现，故即使协议有效，因原告存在上述违约行为，致使双方合同无法履行，被告同意解除协议。根据双方协议约定，房屋租赁的起始日期自2020年5月15日，而被告在租赁期之前就已经明确告知原告不再继续租赁涉案房屋，原告当庭认可收到了被告的通知，被告告知原告时已经解除。被告对本案涉案房屋在租赁期开始前没有占有和使用，也没有进行过装修，不存在违约行为，协议无法履行以至于解除，是由于原告违约所致，原告要求支付承包费、违约金、恢复房屋原貌，没有事实和法律依据，应予以驳回。因受新冠肺炎疫情的影响，被告使用原告提供的房屋来经营美食城的目的已经无法实现，属于不可抗力，继续履行协议对于被告不公平，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定，即使双方签订的协议有效，被告同意解除该协议但原告要求支付违约金的诉求不应得到支持。原告（反诉被告）刘文才称被告租赁房屋之前没有告知我要开美食城，被告告知我要经营美食城后，我告知被告该房屋无法经营美食城，被告说自己去办理相关手续。被告（反诉原告）刘恒称我告诉过原告我要经营美食城，原告提交的微信聊天记录有显示。关于（反诉原告）刘恒要求（反诉被告）刘文才返还保证金、变压器增容费等共计25000元，被告（反诉原告）刘恒称事实及理由同反诉状，原告对涉案房屋无权进行对外合作和转租，双方签订的商场经营合作协议书应属无效。根据《合同法》第五十八条规定，被告未签订商场合作经营协议书便于2020年3月20日向原告支付了定金5000元，后应原告的要求被告又于2020年3月26日向原告支付变压器增容费20000元，因双方签订的协议无效，原告应返还被告支付的25000元。即使协议有效因原告提供的房屋不合法，无法实现房屋用途，其存在违约行为，致使双方协议无法履行，而且原告作为提供房屋的一方，应保证提供的房屋水电等设备齐全，能够保证作为承租人的被告能正常使用房屋，所以原告无权要求被告支付变压器增容费用，被告同意解除协议，原告应依法返还被告所支付的定金及变压器增容费用25000元。原告（反诉被告）刘文才称被告在2020年3月20日通过微信转账给付我5000元定金，被告在2020年3月26日通过微信转账给付我20000元，共收被告25000元。我不同意返还被告25000元，被告把我的房屋的装修拆除后改造电路，被告联系我，我拿出10000元，被告拿出20000元（是被告2020年3月26日通过微信转账给我的）均给了电力局，电力局没有给我票据。被告（反诉原告）刘恒称被告向原告支付的变压器增容费用，原告无权要求支付该项费用，原告没有证据证明其已经向电力局缴纳了该笔费用，即使缴纳了，受益方是原告，原告无权占有该笔款项，应返还被告。 原告（反诉被告）刘文才向法院提交如下证据： 1、公证书复印件一份，用于证明原清苑县第一百货公司由刘文才承包并经过中华人民共和国河北省保定市清苑公证处公证。 2、保定市清苑区商务局和刘文才签订的承包经营合同复印件一份，用于证明原清苑县第一百货公司被刘文才承包，刘文才有自主经营权，具有诉讼主体资格，可以参加诉讼。 3、商场合作经营协议书一份，用于证明刘恒文才承包了原清苑县第一百货公司二楼。 4、照片一张，用于证明刘恒拆除了原来房屋的装修。 5、微信聊天记录两张，用于证明刘恒没有给付租金并提出不再承包原清苑县第一百货公司的要求。 经被告（反诉原告）刘恒质证，称对证据1、2的真实性、合法性无异议，对原告的证明目的不认可。根据承包经营合同，原告只是拥有对涉案房屋的合法经营权，本案中原告是将涉案房屋转租给被告，合同中并未明确原告拥有合法的转租权。对证据3的真实性无异议，对协议的合法性和证明目的不认可。根据双方签订的协议，原告系涉案房屋的承包人，而且根据原告诉状陈述系将房屋转租给被告，原告没有合法的转租权和对外合作的权利，其签订的商场合作经营协议书应属无效。对证据4、5认为举证期限到2020年7月15日，原告在法定期限内并未提交任何证据，应视为对举证权利的放弃。原告当庭举证，属于逾期举证，其提交的证据不具有证据效力，并且法院应对逾期举证行为依法予以训诫或罚款。对原告提交的照片、微信聊天记录的证明目的不认可。原告提交的照片无法证明是被告进行了装修致其房屋损坏，与本案无关联性。关于房屋拆除，是上一个租户已经拆除了，我只是打扫卫生，清理建筑垃圾。对原告提交的微信聊天记录予以认可，被告是在2020年5月15日租赁房屋之前，将不再租赁房屋的意愿告知原告。 经原告（反诉被告）刘文才质证，称对证据4、5认为，我和刘恒没有签订转租协议，签订的是商场合作经营协议书，我认为房屋涉及到的承包费是合理的。经营协议中，甲方协助乙方办理经营所需的有关手续，但是费用由乙方负担。提交的证据是证明我追加的诉求。 被告（反诉原告）刘恒向法院提交如下证据： 1、?房屋外观照片三张，其中两张照片用于证明刘文才向刘恒出租的房屋的门窗均已经被广告牌堵死，没有消防安全窗口；还有一张照片用于证明涉案房屋面积是900平米。 2、?微信聊天记录三张，用于证明刘恒在2020年4月20也就是房屋租赁开始前已明确告知刘文才不再租赁房屋，刘文才已收到该通知。同时证明刘恒分别于2020年3月20日向刘文才支付定金5000元，于2020年3月26日向刘文才支付变压器增容费用20000元。 3、?商场合作经营协议书下面收到条复印件一份，用于证明刘文才已收到刘恒支付的20000元变压器增容费（和保证金是同一笔），时间是2020年3月25日，和聊天记录3月26日是一笔钱。 经原告（反诉被告）刘文才质证，称对证据1认为，签订协议前被告就已经看过房了，房屋可以整改，被告并没有整改过。对证据2认为，被告在2020年4月20日告知我不再租赁房屋，我没有同意，对微信聊天记录中被告总共给付我25000元无异议。对证据3无异议。 经被告（反诉原告）刘恒质证，称我告诉过刘文才我要经营美食城，原告刘文才提交的微信聊天记录有显示。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”从法院依法调取的原告刘文才与保定市清苑区商务局签订的承包经营合同可以看出，原告刘文才对原清苑县第一百货公司商场二楼有自主经营权，原、被告于2020年3月25日签订了商场合作经营协议书，根据协议书的内容可知原、被告之间实质上是合伙关系，原、被告之间应为合伙协议纠纷。商场合作经营协议书系当事人之间真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，该协议书对原、被告双方均具有约束力，故原告刘文才系与本案有直接利害关系的公民，其作为本案的原告，主体适格。根据协议书的内容，原、被告的合作期限从2020年5月15日开始，被告刘恒于合作期限开始前就明确告知原告刘文才不再租赁原清苑县第一百货公司商场二楼，有原、被告的开庭陈述以及原、被告提供的微信聊天记录予以证明，且被告当庭同意解除商场合作经营协议书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故原告刘文才要求解除原、被告订立的商场合作经营协议书，本院予以支持。根据《商场合作经营协议书》第六条第6项的约定，合同期内甲乙双方未经双方协商同意，不得中途退出，否则视为违约，违约方应赔付对方（违约金为总额合作金的30%）违约金。被告刘恒未经原告刘文才同意中途退出合作，其行为已经构成违约。因为原、被告的合作期限尚未开始，被告刘恒尚未从涉案房屋中获得利益，若被告刘恒以总额合作金的30%给付原告刘文才违约金，显然有失公平。综合考虑原、被告对涉案房屋的资金投入及使用情况，违约金调整为总额合作金的16%为宜。故被告刘恒应赔偿原告刘文才违约金40000元（250000元×16%）。原、被告的合作期限自2020年5月15日至2025年5月15日，但被告刘恒于2020年5月15日前就明确告知了原告其不再承租涉案房屋，其对该涉案房屋并未实际使用，故原告刘文才要求被告刘恒给付承包费没有事实依据，本院不予支持。原告刘文才称被告刘恒对涉案房屋进行装修而致房屋损坏，并提交房屋装修拆除后的照片一张。但是仅从原告刘文才提交的一张照片中并不能看出房屋是由被告刘恒损坏的，故对原告刘文才提出的要求被告恢复商场原貌的诉讼请求，其证据不足，且被告不认可，故本院不予支持。被告刘恒称2020年3月20日，被告刘恒给付原告刘文才定金5000元，2020年3月26日，被告刘恒给付原告刘文才变压器增容费20000元，有被告刘恒提交的微信聊天记录和商场合作经营协议书下面的收到条复印件予以证明，且原告刘文才对该25000元予以认可。虽然原告刘文才称20000元变压器增容费给了电力局，但并未提供证据证明，故在合同解除以后，被告所交付的定金和变压器增容费应当予以返还，故对被告刘恒主张的要求原告刘文才返还定金、变压器增容费共计25000元的反诉请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、依法解除原告刘文才与被告刘恒于2020年3月25日签订的商场合作经营协议书。 二、被告刘恒于本判决书生效之日起十日内给付原告刘文才违约金40000元。 三、原告刘文才于本判决书生效之日起十日内返还被告刘恒定金及变压器增容费共计25000元。 四、驳回原告刘文才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费878元，反诉费213元，共计1091元，由原告刘文才和被告刘恒各负担545.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘亚群 二〇二〇年九月八日 书记员  马 宁