广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2968号上诉人（原审原告）：李妍冰，女，1973年9月24日出生，汉族，公民身份号码440************328，住吴川市************。委托诉讼代理人：庞杰英，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。上诉人李妍冰与上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李妍冰的的委托诉讼代理人庞杰英，上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李妍冰上诉请求：一、撤销一审判决关于逾期办证违约金的判项内容，改判东和公司向李妍冰支付xx、xxx房的逾期办证违约金人民币72509.55元。（逾期办证违约金：以已付房价款547950元为基数，年利率6%计算，自2017年3月6日计至2019年5月20日（东和公司为李妍冰办理房产证之日，共805天）；二、本案一、二审诉讼费用由东和公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，错误把东和公司通知李妍冰于2018年9月8日交资料的时间当作东和公司履行办证义务的时间，从而导致判决错误。东和公司虽然通知李妍冰携带相关资料前往涉案商品房楼盘由吴川市房管局于不动产登记中心派员办理，但该通知不能证明东和公司已经将需由李妍冰提交的全部资料报送登记机关进行备案，东和公司应提供其向有关机关进行备案并附相关机关盖章确认的证明材料，若无法举证，逾期办证违约金应计至东和公司实际为李妍冰办理房产证之日（2019年5月20日）之日止。东和公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回李妍冰的诉讼请求；三、判决案件诉讼费由李妍冰负担。事实与理由：一、东和公司与李妍冰的合同中已经约定不计算违约金。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。李妍冰作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于逾期办证赔偿的起算期计算错误，赔偿的起算日应为2018年3月31日。吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决书依法认定东和公司开发的财富名门商住楼未取得竣工验收登记备案表则尚不具备交付条件，故请求东和公司办理房地产证条件不成就。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。结合上述176号民事判决书认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需东和公司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。东和公司认为应按下列方法进行计算:“首先从东和公司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起300日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”，因此，逾期办证赔偿的起算日应为2018年3月31日。三、湛江市中级人民法院（2019）粤08民终2891号民事判决书已经认定东和公司在2018年9月8日将相关资料报送不动产登记机关、履行了办证义务，故一审法院认定2018年9月8日为计算逾期办证违约金的截止日期正确。东和公司针对李妍冰的上诉答辩称：东和公司的答辩意见同东和公司的上诉意见。李妍冰针对东和公司的上诉答辩称：李妍冰的答辩意见同李妍冰的上诉意见。李妍冰向一审法院起诉请求：1.判令东和公司向李妍冰支付xx、xxx房的逾期办证违约金100,000.88元（逾期办证违约金：以已付房价款547,950元为基数，按年利率6%计算，自2016年9月5日起暂计至2019年9月5日，顺延至东和公司为李妍冰办理到xx、xxx房的房地产权属证书之日止）；2.判令东和公司为李妍冰办理位于吴川市********财富名门商住楼xx、xxx房的房地产权属证书；3.本案诉讼费用由东和公司承担。一审法院查明事实：2013年6月8日，李妍冰与东和公司签订商品房买卖合同(合同编号分别为xx、xxx号)、商品房买卖补充合同各两份，约定李妍冰向东和公司购买由东和公司开发的坐落于吴川市********财富名门商住楼xx、xxx房，建筑面积分别为75.09㎡和77.16㎡，价款分别为270,250元和277,700元。合同签订后，李妍冰按照约定向东和公司支付房产价款。商品房买卖合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。”2015年11月9日，东和公司将涉案的商品房实际交付给李妍冰使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心派员于2018年9月8日到小区为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，李妍冰在名单内。2020年3月6日，李妍冰在广东法院诉讼服务网进行立案登记，向一审法院提起本诉讼。另查明，本案审理过程中，李妍冰已可在相关网页查询到涉案房产的信息。一审法院认为，李妍冰与东和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：1.李妍冰请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算。2.东和公司是否履行了为李妍冰办理涉案房产权属证书的义务。关于焦点一，李妍冰请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算的问题。涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在李妍冰。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，东和公司与李妍冰签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。东和公司以政府未接通市政污水管道作为逾期办证的抗辩理由，不予采纳。商品房买卖合同第十五条对产权登记问题进行了特殊约定：出卖人可免除逾期办证违约责任的承担，该条款属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，东和公司在格式条款中免除自身责任，应认定无效。东和公司以无效条款抗辩责任承担，不予采纳。东和公司逾期办证产生的后果是导致李妍冰未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使李妍冰应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，李妍冰因东和公司的违约受到的损失显而易见。如果不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与李妍冰支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，李妍冰请求东和公司支付违约金应予支持。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2015年11月9日，按照合同约定，东和公司应于商品房交付后的300日内即2017年1月2日前办理相关备案手续，但东和公司直至2018年9月5日才通知李妍冰于2018年9月8日办理，东和公司的行为明显违约，应承担逾期办证违约责任。东和公司超过约定的办证期限较长，但根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，违约金是按日累计计算，应按每日分别计算诉讼时效期间。李妍冰于2020年3月6日在广东法院诉讼服务网完成立案登记即属主张权利，按照三年诉讼时效计算，李妍冰仅可计算自2017年3月6日起的违约金。即本案违约金的计算期限应自2017年3月6日起至2018年9月8日止，共552天。李妍冰主张的2017年3月6日前的违约金已超过诉讼时效，且东和公司在案件审理过程中提出了时效抗辩（不履行义务抗辩），故一审法院对李妍冰主张计算2017年3月6日之前的违约金不予支持。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”规定，本案李妍冰请求以已付购房款547,950元为基数，按年利率6%计算违约金合理，予以支持。依此计算，东和公司应向李妍冰支付逾期办证违约金49,720.83元（547,950元×6%÷365天×552天）。关于焦点二，东和公司是否履行了为李妍冰办理涉案房产权属证书义务的问题。商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。东和公司已于2018年9月5日通知李妍冰于2018年9月8日到指定地点办理涉案房产的权属证书，且本案审理过程中，李妍冰已可在相关网页查询到涉案房产的信息，即涉案的房产已在权属登记机关完成备案登记手续，现处于待发证状态，东和公司已经履行合同约定的办证义务。综上所述，李妍冰诉请东和公司支付逾期办证违约金的计算基数和计算标准合法有理，予以支持，但请求计算的时间超过法律规定范围，予以调整。李妍冰诉请东和公司办理涉案房产的权属证书缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决：一、吴川市东和房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向李妍冰支付逾期办证违约金49,720.83元；二、驳回李妍冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由李妍冰负担628.49元，吴川市东和房地产开发有限公司负担521.51元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据李妍冰和东和公司的上诉理由，本案当事人二审争议以下问题：一、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持李妍冰的诉讼请求；李妍冰认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向李妍冰支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。二、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。涉案商品房于2015年11月9日实际交付给李妍冰占有使用。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然上述2015年11月9日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合李妍冰对接收房屋无异议的情况，一审法院认定2015年11月9日为涉案房屋交付时间，据此及考虑诉讼时效认定逾期办证违约金的起算点，并无不当，本院予以确认。东和公司关于逾期办证违约金起算日期应为2018年3月31日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于东和公司履行办证义务时间应如何认定的问题。东和公司已于2018年9月5日张贴通知，通知李妍冰应于2018年9月8日携带相关资料前往指定地点，并告知李妍冰，现场由房管局于由不动产登记中心派员收件，李妍冰依据上述通知交件时，如果发现并无行政机关相关人员在场收件，应提出异议，但李妍冰当时并未就此提出异议。结合本案证据，应认为一审法院推定东和公司已于2018年9月8日将相关资料报送不动产登记机关、履行了办证义务，符合常理、经验和逻辑，未违背本案的客观事实。李妍冰主张应以东和公司实际为李妍冰办理房产证之日即2019年5月20日为计算逾期办证违约金的截止日期，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李妍冰、东和公司的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1412.74元，由李妍冰负担369.72元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担1043.02元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。