广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2796号 上诉人（原审被告）：徐莹波，男，1980年8月24日出生，汉族，住。 上诉人（原审被告）：刘义秋，女，1954年7月15日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县八里街开发区****，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 上诉人徐莹波、刘义秋因与被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐莹波、刘义秋上诉请求：1、撤销叠彩区人民法院(2020)桂0303民初701号民事判决；2、被上诉人赔偿徐莹波、刘义秋直接财产损失4520元，赔偿间接损失4000元，共计8520元；3、本案诉讼费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、刘义秋系徐莹波的母亲，天龙居12栋1-6、7-4号房为两人及家人共同居住，且委托徐莹波全权代为应诉。开庭前，徐莹波曾就此事咨询一审法官唐晓莹，并表示可提前提交授权委托书，但唐晓莹法官称如刘义秋没空，徐莹波一人上庭即可。庭审时，徐莹波带了授权委托书，并向唐晓莹法官说明相关情况，但唐晓莹法官未要求徐莹波提交该委托书。庭审期间，徐莹波依照唐晓莹法官要求展示了相关证据，但唐晓莹法官在判决书中却称“刘义秋未出庭，亦未在举证期限内提供证据”，严重违反事实。二、富鑫公司的服务质量并不是存在一定的瑕疵，而是存在严重问题。该公司严重违反了《物业服务委托合同》中约定的第三条“物业服务质量标准”的相关规定。1、造成小区设备损坏后长期无人修理。2、公共区域环境卫生质量差，影响了居民生活，并影响了桂林创建全国文明城市。3、小区绿化破坏严重。4、交通秩序混乱，车辆乱停放，多次有车辆堵在徐莹波的车位前，影响正常出行。5、保安未做到24小时治安协防，上班时间睡觉，导致徐莹波丢失黑色本铃电动车一辆，市场价3500元左右；徐莹波的妻子王文敏的本铃电动车（车牌号32325）部分配件丢失，价值595元；徐莹波的父亲徐金水的小飞哥电动车2个后视镜被盗，价值25元；徐莹波家大门门锁两次被撬坏，两次修锁共计100元，更换门锁约300元，共400元。6、间接损失，共计4000元。徐莹波一家大门门锁第一次被撬后，由于担心小偷再次光顾，于是在大门里新装了一扇门，花费1000元左右。同时，又对未安装防盗网的三个阳台及部分窗户全部安装铝合金防盗网，花费3000元左右。7、严重影响了徐莹波、刘义秋一家人的正常生活。徐莹波拥有的012号车位经常被其他业主侵占用于停车，严重影响出行，多次向富鑫公司管理人员反映，每次该公司管理人员均表示会提醒相关业主注意，但实际上却没有采取任何措施。三、一审判决认为，由于富鑫公司未履行《物业服务委托合同》，严重影响包括徐莹波一家在内的众多业主合法利益，因此新业主委员会才将其驱逐。根据富鑫公司与天龙居小区原业委会签订的《物业服务委托合同》第十七条规定，“乙方未按照合同约定履行定期巡逻，做好出入登记等义务，发生业主财物失窃的情况，应承担相应赔偿责任。”由于富鑫公司工作严重失职，且违反合同约定，才造成了徐莹波一家的直接财产损失和间接损失，以及生活受到影响。在徐莹波一家与富鑫公司多次沟通无效后，徐莹波只能以拒交物业费的方式挽回损失。四、富鑫公司在起诉状中将徐莹波和刘义秋的身份信息弄错。五、富鑫公司总经理李仁彬在庭审期间拿出手机玩耍并公开听耳机，唐晓莹法官开始并未理睬。在徐莹波提出质疑后，唐晓莹法官才口头制止，但未给予进一步处理。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2015年2月25日至2017年1月20日物业费人民币2680.24元，公用水电费114.35元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为4308元(滞纳金2019年8月1日起按本金2794.59元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计7102.59元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元／月／㎡、电梯楼住宅物业费0.8元／月／㎡、商铺及住宅办公物业费1元／月／㎡；多层楼住宅公用水电费5元／月／户、电梯公摊电费200元／户／年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元／月／个；公共停车场停车位：100元／个／月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。天龙居12栋1-6、7-4号房屋登记的产权人为二被告，建筑面积为234.38平方米。现因被告未向原告交纳2015年2月25日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路**东方大厦**变更为高新技术开发区**小区****。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，一审法院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。2018年4月9日，原告向一审法院起诉二被告要求给付物业费等费用，后原告于2018年6月22日撤回起诉。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、本案是否已过诉讼时效；2、原告在履行合同过程中是否存在违约；3、原告要求被告给付物业费、水电费、滞纳金有无事实和法律依据。 原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对业主具有法律约束力。关于焦点1，物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2017年1月20日撤离小区，本案诉讼时效应从2017年1月21日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，民法总则于2017年10月1日施行，至民法总则施行时本案的诉讼时效尚未届满。因此本案应适用三年的诉讼时效。原告于2018年4月9日向一审法院起诉二被告要求支付物业费等，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”，诉讼时效因原告起诉发生中断，诉讼时效重新计算。原告于2020年4月16日再次起诉，未超过三年的诉讼时效。因此被告徐莹波认为案件已过诉讼时效的辩解，不予采信。关于焦点2，依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。一审法院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。关于焦点3，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为234.38平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元、水电费每月每户5元计算，应当交纳2015年2月25日至2017年1月20日的物业服务费2671.9元、公用水电费114元，故对原告要求被告支付物业费2680.24元、公用水电费114.35元的诉讼请求，部分予以支持。被告徐莹波认为原告存在严重违约和管理失职，被告不应缴纳物业费的辩解理由不成立，不予采信。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求不予支持。被告徐莹波认为因原告物业服务不到位，导致其车辆及财物受损害，因与本案不属于同一法律关系，一审法院在本案中不做审理，被告可另案起诉。关于原告诉状中被告的基本身份信息与事实有差的问题，一审法院在庭审中予以核实和查明，在此不再赘述。最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告徐莹波、刘义秋支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年2月25日至2017年1月20日的物业服务费2671.9元、公用水电费114元，合计2785.9元；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由被告徐莹波、刘义秋负担，一审法院退还原告桂林富鑫物业服务有限公司25元。 二审过程中，双方当事人均未提交新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确定。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决上诉人徐莹波、刘义秋支付被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司2015年2月25日至2017年1月20日的物业服务费及公用水电费合计2785.9元有无依据。涉案房产为天龙居12栋1-6、7-4号，房屋登记的产权人为二上诉人，建筑面积为234.38平方米。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案涉及的《物业服务委托合同》系被上诉人与天龙居南苑小区业主委员会依法签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人作为涉案小区业主，小区业委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》对其具有法律约束力。被上诉人为上诉人居住小区提供物业服务，上诉人应按约定交纳物业费。上诉人主张被上诉人未按照《物业服务委托合同》约定履行管理义务，存在小区公共设施长期无人修理、小区绿化破坏严重、公共区域环境卫生差、小区内车辆乱停放、保安未尽到安保义务等问题，并提交照片佐证，上述证据确实证明被上诉人在物业服务过程中存在瑕疵，但不能证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，构成根本违约，故上诉人以此由主张不交纳物业费，依据不足，一审法院不予支持，本院亦予以维持。鉴于被上诉人物业服务中存在的瑕疵，一审判决酌情对于滞纳金即违约金予以免除，依据充分，本院亦予以维持。关于上诉人主张由于被上诉人安保存在问题导致其财产受到损失，属于财产损害赔偿纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不予处理，上诉人可另案提起诉讼。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体判决正确，本院予以维持；上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐莹波、刘义秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年九月十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉