北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初19266号原告：北京盛智丰苑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路****。法定代表人：姚长生，经理。委托诉讼代理人：马永华，北京柏舟律师事务所律师。被告：于以俊，女，1968年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾秋利，于以俊之夫，住同于以俊。原告北京盛智丰苑物业管理有限公司（以下简称盛智丰苑物业公司）与被告于以俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛智丰苑物业公司委托诉讼代理人马永华与被告于以俊及其委托诉讼代理人贾秋利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛智丰苑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令于以俊支付拖欠的2016年7月1日至2020年6月30日的物业费14928.88元、滞纳金6811.3元，以上共计21740.18元。2、判令本案诉讼费由于以俊承担。事实和理由：盛智丰苑物业公司负责海淀区永丰路大牛坊社区的物业管理，于以俊为该小区业主，于以俊在办理入住手续时与我公司签署的物业委托协议中约定于以俊应于每年6月30日前向我公司交纳物业费，物业费评估价为每平方米每月2.38元，逾期不交每日收取5‰滞纳金。合同签订后，我公司如约提供物业服务，但于以俊未按约支付物业费，截至目前，于以俊拖欠至2016年7月1日至2020年6月30日的物业费14928.88元，我公司多次催缴但于以俊仍未支付。我公司认为，于以俊拒不支付物业费的行为严重违反合同约定，给我公司正常经营造成严重影响，为维护自身合法权益，特根据相关法律规定诉至法院，望判如所请。于以俊辩称，所住安置房项目未经竣工验收备案，不能交付使用，盛智丰苑物业公司不能向我收取物业费。根据相关法律规定，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用，同时，我有正当理由拒绝缴纳物业费。盛智丰苑物业公司在起诉中主张每平米2.38元的物业服务费是北京金泊顿物业服务评估监理有限公司所做出的评估，而该公司2017年被北京市发改委以涉嫌行业垄断行政处罚58万元，故此，我认为一个无公信度、欺行霸市的评估公司所做出的评估结果不能作为盛智丰苑物业公司收取物业费的依据。盛智丰苑物业公司是大牛坊社区回迁前，由建设单位派驻的社区前期物业服务企业，根据物业服务条例，前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限在前期物业合同中约定期限，届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。依据法律规定，盛智丰苑物业公司与我所签订的没有履行期限的物业服务委托协议可以被认定为首年即2015年7月1日至2016年6月30日的服务合同，在大牛坊社区没有业委会的情况下，盛智丰苑物业公司应在首年届满前3个月争取社区三分之二以上业主与其继续签署物业服务合同，而盛智丰苑物业公司自身为西北旺镇政府直属企业的集体强势，强加给社区业主的被服务行为，剥夺了我及社区全体业主对物业服务企业的选聘权。物业服务应如实公示及时更新上年度物业服务合同履行及物业服务项目的收支情况，本年度物业服务项目预算，而盛智丰苑物业公司自2015年入驻以来从未做过相关公示，其未尽法律责任的行为剥夺了我及全体社区业主的知情权。业主享有监督物业服务人员履行物业服务合同的权利。业主对共用部位、共用设施设备及相关场地的使用有监督、知情、收益权，物业服务人应定期听取业主意见接受监督，改善服务，但盛智丰苑物业公司自入驻以来从未做过符合上述法规条款相关事项，其行为剥夺了我及社区全体业主的话语权，监督权及社区管理参与权。物业服务人利用公共部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有，盛智丰苑物业公司自入驻以来，擅自在小区共享区域内占位租赁经营活动，其收益不明，收益的去向不明，其行为涉嫌侵占了我及全体业主的经济收益权。政府给予的居民冬季采暖补贴费用，需要物业出具业主具体楼门住宅证明，盛智丰苑物业公司逼迫未缴纳物业费的业主缴纳物业费采用了挟权不予，公权私用的手段，致使我及社区未交物业费的业主不能领取补贴款。综上，我不同意盛智丰苑物业公司的诉讼请求，请求驳回盛智丰苑物业公司的诉讼请求。要求盛智丰苑物业公司停止侵权行为，责令盛智丰苑物业公司选聘具有合法资格的审计公司对入驻大牛坊社区以来的经营状况、财务状况进行全面审计并公示。诉讼费由盛智丰苑物业公司承担。本院经审理认定事实如下：2015年7月26日，盛智丰苑物业公司（甲方）与于以俊（乙方）签订物业服务委托协议，约定：乙方委托甲方对西北旺镇大牛坊地块回迁安置房项目进行物业服务，乙方房屋坐落北京市海淀区永丰路大牛坊社区×号，房屋建筑面积130.68平方米,乙方按年交纳物业管理服务费，并于每年7月1日前交纳，物业费经北京金泊顿物业服务评估监理有限公司评估，每平米每月2.38元，乙方无故不按期交纳物业管理服务费，自逾期之日起每天按应交费用的千分之五征收滞纳金，本合同自2015年7月1日起开始执行。上述协议签订后，盛智丰苑物业公司为该社区提供了物业服务，于以俊至今未按协议约定交纳2016年7月1日至2020年6月30日的物业费14928.88元。庭审中，于以俊提交照片打印件4页，证明盛智丰苑物业公司在社区内所做的经济项目收支去向不明，盛智丰苑物业公司对此真实性不确定，认为物业公司所有经营及支出费用都按照规定向业主公示；于以俊提交政府信息不存在告知书及登记回执1页，证明房地产开发项目应符合国家相应规范，但诉争社区没有，盛智丰苑物业公司对此真实性、关联性、证明目的不认可，认为竣工验收备案是与开发商之间的问题，与物业公司无关；于以俊提交北京金泊顿物业服务评估监理有限公司被行政处罚网页截图，证明不认可此公司所做出的评估，盛智丰苑物业公司对此真实性、证明目的不认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，盛智丰苑物业公司与于以俊签订的物业服务委托协议合法有效，双方均应按照协议履行自己的义务，现盛智丰苑物业公司为该社区提供了物业服务，于以俊理应按照协议交纳相关物业费，故盛智丰苑物业公司要求于以俊支付2016年7月1日至2020年6月30日物业费14928.88元的诉讼请求符合协议约定，本院予以支持。关于盛智丰苑物业公司主张的滞纳金，虽然于以俊拖欠物业费的行为构成违约，但其拖欠物业费理由系质疑协议内容及质疑物业服务质量，事出有因，而非主观故意，故本院对于盛智丰苑物业公司滞纳金的诉讼请求不予支持。关于于以俊的几点抗辩，就竣工验收备案问题，与物业服务无关；就收费标准问题，行政处罚不能否认评估公司的评估结果，且物业费未明显过高；就服务期限问题，双方签订的是物业服务委托协议，非前期物业合同，其主张服务期限两年的理由不成立；就物业选择权问题，须由全体业主按照程序共同主张，其个人不能代表全体业主。因此，于以俊的上述抗辩均不能成为拒交物业费的理由。应该指出，盛智丰苑物业公司应不断总结工作经验，加强与业主的沟通交流，及时回应业主的合理要求，切实整改服务中可能存在的不足，提高物业服务水平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、于以俊于本判决生效后七日内给付北京盛智丰苑物业管理有限公司物业费一万四千九百二十八元八角八分；二、驳回北京盛智丰苑物业管理有限公司其他诉讼请求。如果于以俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百七十二元，北京盛智丰苑物业管理有限公司已预交，由于以俊负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇二〇年九月十一日书记员  王 漫