广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1303民初1350号原告：彭丽晶，女，1985年6月1日出生，汉族，住址：深圳市宝安区**********，身份证号码：441************046。委托诉讼代理人：王偕林，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖国杰，广东瀛尊律师事务所实习律师。被告：广东中胜置业有限公司，住所：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******，统一社会信用代码：9144130366651004XE。法定代表人：颜春。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所实习律师。原告彭丽晶诉被告广东中胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王偕林、廖国杰，被告的委托诉讼代理人陈振、赖梓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告向原告返还已付购房款人民币520000元及办证费用人民币4838元，共计人民币524838元；3、被告向原告支付资金占用利息人民币54540.15元（以人民币524838元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2017年11月29日起至2019年8月19日期间的资金占用利息人民币43557.91元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息--暂计至2020年2月21日为人民币10982.24元，以被告实际还清之日为准）；前述诉求金额共计人民币579378.15元；4、被告承担原告因本案支出的案件诉讼费、保全费、保全责任保险费。事实与理由：原告于2017年11月29日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称：“《买卖合同》”）及《商铺补充协议》向被告购买坐落于惠州市惠阳区****************房屋。《买卖合同》约定，涉案物业规划用途为商业，总价款人民币86万元，付款方式为原告于2017年11月29日前支付首期房价款人民币52万元，余款人民币34万元向银行申请贷款支付，房屋交付日期为2021年10月1日。同时，《买卖合同》约定被告未能在合同签订之日起30日内办理《买卖合同》登记备案手续的，原告有权解除合同。《买卖合同》签订后原告已于2017年11月29日完成了首期房价款人民币52万元的支付，并于同日向被告支付了办证费用人民币4838元。剩余购房款须等被告通知到其认可的按揭银行申请按揭贷款支付，但被告却迟迟没有通知原告去办理，一直以等通知、集体去办理为由拖延办理时间。至今，原告一直未曾接到被告要求办理银行贷款的通知，更未曾接到被告办理《买卖合同》登记备案情况的通知。原告提交如下证据材料：1、《商品房买卖合同（预售）》；2、《商铺补充协议》；3、招商银行定金转账凭证；4、定金《收据》；5、浦发银行首期款转账凭证；6、首期房价款《收据》；7浦发银行办证费转账凭证；8、办证费《收据》；9、以律师调查令向惠阳区自然资源局调取的涉案房产不动产登记信息。被告辩称，一、根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十二条以及《商铺补充协议》第五条的约定，买受人（原告）解除合同的前提条件是：买受人付清全部购房款及各类费用后，出卖人（被告）在未发生不可抗力因素的情况下，未按照第十一条约定的时间交付房产且超过180天。而本案原告显然不具有解除权，理由如下：1、《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间是2021年10月1日，距离本案开庭尚有近一年半的时间。2、原告未按合同约定付清全部购房款（或办妥按揭贷款手续将按揭款付至被告的银行账户）。二、被告已将案涉合同所述的房产网签至原告名下，已采取适当方式对原告购买案涉房产予以公示，该公示方式足以保障原告在交清购房款后可以取得房产所有权，这足以证明被告完全有能力按合同履行交付义务。三、被告的主要合同义务就是转移房屋所有权，而备案并非主要合同义务，原告以被告没有办理备案构成违约为由，要求解除合同，是没有任何依据的。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003)7号】第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，买房人的主要合同义务是按期交纳房款，开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权，而备案并非开发商的主要合同义务。2、商品房预售备案制度设立的目的是避免开发商一房二卖，是最终交房的保障之一，而被告己将案涉房产网签至原告名下，足以保障原告在交清购房款后可以取得房产所有权。显然原告以被告没有办理备案构成违约为由，要求解除合同，是没有任何依据的。四、原告以被告未通知按揭、拖延办理时间为由要求解除合同，无事实和法律依据。原告作为购房者，其主要合同义务是按期交纳房款，且根据被告与原告签订的《商铺补充协议》，第3点明确约定如下：“3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件、无论何种原因(含国家调整按揭政策等)导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。”显然，办理按揭、按期交纳房款是原告的义务。原告未如约履行合同，反而以此为由要求解除合同，没有任何事实和法律依据。五、与本案案情相似的案件，惠州市中级人民法院终审认定业主不享有合同解除权，并判决驳回业主的全部诉讼请求。根据类案同判规则，应当驳回原告的全部诉讼请求。六、原告没有按照合同约定交清购房款，应当继续履行付款义务、并按约定承担违约责任。被告提供如下证据材料：1、商品房买卖合同（预售）；2、（2019）粤1303民初1390号、（2019）粤13民终6519号民事判决书；3、（2018）粤13民终1829号民事判决书。经审理查明，2017年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区*****************房，商品房总价款为860000元，贷款方式付款，买受人应当于2017年11月29日前支付首期房价款人民币520000元，余款340000元申请贷款支付。被告在2021年10月1日前向买受人交付该商品房。合同第五条约定，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。双方《商铺补充协议》第四条第二款规定：“乙方选择按揭贷款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款应于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任；第三款乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。原告已支付购房款520000元及办证费用4838元，被告未在合同约定时间内为原告办理涉案房产的网签备案。另查明，原告所购房产所占的惠阳国用（2015）第xxxx号国有土地先后被广州市中级人民法院、惠州市惠阳区人民法院查封。2019年8月8日，广州市中级人民法院出具民事裁定书解除该院就涉案土地的财产保全措施。2019年8月14日，惠州市惠阳区人民法院裁定解除本院就上述土地的财产保全措施。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据原、被告的陈述，本案的争议焦点是原告是否享有合同解除权。对此分析如下：涉案合同能否解除的关键在于认定原告是否享有法定解除权或约定解除权。第一，为了维护交易的稳定性，即使一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但也并不必然导致另一方当事人享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，被告在与原告签署涉案合同时，隐瞒涉案房产所在的土地被查封的事实，导致涉案合同不能在签订之日起30日内进行备案，被告确实构成违约。但是涉案土地现今已被解封，合同可以完成备案，则被告的上述违约行为并不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本性违约；另外，目前本案亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定情形，因为根据《商铺补充协议》第四条第2、3项的约定，办理按揭贷款的义务在于原告，被告仅负有积极创造按揭贷款条件的协助义务，而影响按揭贷款是否办理成功的因素不仅包括担保人的状况，还包括借款人的经济状况、贷款银行业务要求以及相关政策甚至是社会经济形势等多方面因素，原告未能付清尾款未提供证据证明不能贷款完全是因为被告单方面原因所致，且如今导致合同未备案的案涉土地被查封问题已得到解决，被告在此基础上有条件为原告的按揭贷款继续提供协助，故本案目前未达到商品房买卖合同不能继续履行的程度。因此，原告不享有法定解除权。第二，根据涉案《商品房买卖合同》第五条“房屋权利状况承诺，1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”之约定，买受人享有约定解除权的前提是涉案合同不能完成登记备案或房屋所有权无法转移登记，故原告解除权的关键在于“不能完成登记备案”的解除条件是否成就。虽然案涉《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续，但超过约定的30天备案期限仍未备案则可能存在“逾期备案”或者“不能完成登记备案”两种情形，而区分这两种情形的关键在于导致未备案情形产生的阻碍是否能够被消除。如今阻碍备案的土地查封问题已得到解决，合同可以完成登记备案，由此判断被告仅存在逾期备案的违约情节，而并不存在“不能完成登记备案”的情形。况且，依据合同的约定，房屋的交付期限在2021年，交付期限未至，而合同的逾期备案并不必然导致届时房屋交付不能或办证不能的根本违约情形的发生，故原告亦不享有约定解除权。因此，原告诉请解除合同不具有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告彭丽晶的诉讼请求。案件受理费4797元，保全申请费3417元，共计8214元，由原告彭丽晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇二〇年八月二十日书记员  苏庭玮