湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1262号原告：黄石馥康商业管理有限公司，住所地黄石市黄石大道**，统一社会信用代码91420200178513452Q。法定代表人：曹华，董事长。委托诉讼代理人：高国全，办公室主任。被告：刘寒冰，男，1979年8月16日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。原告黄石馥康商业管理有限公司与被告刘寒冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石馥康商业管理有限公司的法定代表人曹华及其委托诉讼代理人高国全到庭参加了诉讼，被告刘寒冰经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付根据双方于2018年12月31日所签订的房屋租赁协议被告所欠的2019年12月份房租4620元及双方于2019年12月31日所签订的房屋租赁协议被告所欠的2020年1月至2020年4月15日房租4×4620元=16170元，共计20790元；2、判令被告向原告给按租房协议第七条第三款延迟支付房租滞纳金：4620×186×1.5%+4620×156×1.5%+4620×126×1.5%+4620×96×1.5%+4620×66×1.5%=43659元；3、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加诉讼请求：判决解除原、被告2020年4月17日签署的《具结书》。事实与理由：原、被告签订的租房协议约定，被告必须于每月1日一次性现金给付当月的房租，自2019年12月1日起至今，原告方物业管理专员盛建国多次上门，打电话催收，被告均以生意不好为由，至今未能给付房租，累计拖欠房租20790元。故原告诉至法院，请求判如所请。原告为证明其所主张的事实，在开庭审理中出示了以下证据：证据一、《房屋租赁协议》两份；证明原、被告形成房屋租赁合同关系，双方对各自的权利义务进行了约定。证据二、2020年3月31日，原告向被告发出的《通知》。证明被告拖欠房租的事实。证据三、2020年4月16日，被告出具的条据。证明被告拖欠房租16190元。证据五、具结书。证明原、被告双方协商解除合同事宜，并附条件被告需一次性支付拖欠房租4550元且腾退房屋交还钥匙。被告既未书面答辩，也未到庭应诉，放弃了答辩、举证的权利，亦放弃了对原告提交的证据进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：房屋坐落于黄石市黄石港区黄石大道126号，建筑面积85.38平方米，租期一年即2019年1月1日起至2019年12月31日止；月租金4600元，按月交纳，被告需于当月5号前付清当月房屋租金；押金7000元，本协议签字当日支付，押金不计利息，期满视合同履行情况三个月内返还；租赁期间水费电费自理；租赁期间，被告不得拖欠原告租金，滞后约定的交款日10日自动解除租赁合同，押金不退，室内外所有装修转归原告所有，由此造成的一切经济损失由被告自行承担，如因特殊情况经原告同意延迟支付，逾期每日按应缴季祖金的1.5%收取滞纳金。同日，被告依约向原告支付押金7000元，原告将上述房屋交付被告使用。2019年12月31日，原、被告双方又签订一份《房屋租赁协议》，除租期约定一年即2020年1月1日起至2020年12月31日止，其他条款与2018年12月31日签订的《房屋租赁协议》一致。原告未退还被告支付的押金7000元，将其作为2019年12月31日签订的《房屋租赁协议》的押金。被告实际每月按4620元（租金4600元+被告代收卫生费20元）支付租金至2019年11月30日止，原告于2020年3月31日向被告发出一份《通知》，要求被告七日内交清所欠房屋租金，否则原告强制清退。2020年4月16日，被告向原告出具一份条据，确认欠房租16190元。2020年4月17日，原告的办公室主任高国全与被告签订一份《具结书》，内容为：“经双方协商一致同意自即日起终止此前双方所签租赁协议，前提是承租方一次性交清至2020年4月15日止所欠出租方房租（4620元/月*4.5个月=20790元-抵押金7000元及-两个月房租9240元）计4550元，于本协议签订的今日补交房租4550元，且出租方必须自今日计起七日内清退所租房屋，将该房屋钥匙交给承租方，至此双方原协议终止，出租方手中持有的押金收据作废。”2020年4月25日，被告腾退房屋。因被告至今未支付拖欠的租金，双方故而成讼。庭审中，原告认可双方的《房屋租赁合同》已解除。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高外，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。原、被告双方均应按约履行各自的义务，但被告未依约交纳租金，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付租金以及违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方签订的《具结书》系附生效条件合同，被告并未按约于签订协议当日支付租金4550元，该《具结书》依法成立但并未生效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，被告以自己行为表明不履行合同义务，原告有权解除合同。原告于2020年7月27日向本院申请解除合同，本院于2020年7月30日将该申请送达被告，可视为该日已将原告解除合同的主张通知了被告，故《具结书》于2020年7月30日解除，被告应按原《房屋租赁合同》的约定履行支付租金及违约金的义务。被告虽于2020年4月25日腾退房屋，但原告仅主张截至2020年4月15日的租金，系对自己民事权利的自由处分行为，本院予以确认。故被告拖欠的租金为20790元（4620元/月×4个月+4620元/月÷30日×15日）。押金是保证被告依约履行合同义务的一种金钱担保，不能成为违约行为的惩罚方式，押金应当抵扣被告的租金欠款，故被告应支付租金13790元（租金20790元-押金7000元），原告请求的超出部分，本院不予支持。关于违约金。被告逾期支付租金使原告遭受的损失主要为逾期支付租金的可得利益，故其损失可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于造成的损失。故原告主张的违约金本院酌情调整为以欠付租金金额为基数，从2019年12月6日起至租金支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的130%计付。对原告诉请的金额中，不超过上述标准的部分予以支持，对超过上述标准的部分则不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄石馥康商业管理有限公司与被告刘寒冰于2020年4月17日签订的《具结书》。二、被告刘寒冰于本判决生效后五日内向原告黄石馥康商业管理有限公司支付租金13790元及违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的130%计付，具体分段如下：以租金4620元为基数，从2019年12月6日起计算至2020年1月5日止；以租金9240元为基数，从2020年1月6日起计算至2020年2月5日止；以租金13860元为基数，从2020年2月6日起计算至2020年3月5日止；以租金18480元为基数，从2020年3月6日起计算至2020年4月5日止；以租金20790元为基数，从2020年4月6日起计算至2020年4月15日止；以租金13790元为基数，从2020年4月16日起计算至租金实际清偿之日止。违约金以43659元为上限）。三、驳回原告黄石馥康商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元（已减半收取），由被告刘寒冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  刘青青二〇二〇年九月十九日书记员  余安娜