安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初3433号 原告：朱伟兵，男，1979年8月5日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：秦祥伟，安徽九华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪佳佳，安徽九华律师事务所实习律师。 被告：汪飞，男，1986年5月26日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：束扣生，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨槐，安徽始信律师事务所律师。 原告朱伟兵与被告汪飞买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告朱伟兵及其委托代理人秦祥伟、汪佳佳，被告汪飞及其委托代理人束扣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告名下位于清溪绿城B15#904室（面积107.82平方米）房屋归原告所有，且被告立即将上述房屋交付给原告；2、判令自上述房屋能办理过户登记之日起，被告协助原告办理过户登记手续；3、判令被告自起诉之日起按每日1509.48元给付原告违约金至上述房屋实际交付之日止；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2018年1月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同》。合同约定被告将其所有的位于池州市贵池区清溪绿城小区的拆迁安置房以每平方米2800元的价格出售给原告，出售的房屋面积不低于100平方米，被告在收到总房价的50%房款后交付房屋，如乙方未按期交付房屋，则每逾期一天，须赔付给乙方房屋成交额千分之五的违约金。因合同签订时，被告尚未取得房屋，双方遂约定在可以申办该房的产权证、土地证之日起积极办理房屋变更过户登记手续。经查，被告已于2020年1月20日完成回迁结算，已达到合同约定的交付房屋条件，但被告迟迟不向原告交付房屋，且经原告催告后，仍拒不履行合同。 朱伟兵为证明其主张，向本院递交了如下证据：身份证复印件、房屋买卖合同、收条、微信转账记录。 汪飞辩称：案涉合同本身不成立，本案是基于拆迁所签订的买卖合同，合同标的不具有唯一性和排他性，合同上只是写着出售的是清溪绿城安置房，但对具体的没有明确，案涉房屋最终获得的拆迁房屋有两栋，所以我们认为本身签订的协议不具有唯一性，标的是不具体的、不确定的，合同本身不成立；2、我们认为即使认为合同具备成立要件，但合同不是生效的或者无效的，该份房屋买卖合同购买的是农村集体经济安置产生的房屋，原告不是集体经济组织成员，无权购买，同时位于被告名下的拆迁产生的房屋不是被告个人所有，被告的父亲及母亲均是该房屋的所有权人，被告是没有权利单独进行处分的，所以我们认为合同效力有问题；3、就该份房屋买卖合同如果法院认为该合同是有效的话，那么根据合同第七条违约责任第三款合同签订后如甲方违约不卖或乙方不买承担违约金，该条款赋予双方合同解除权利，如果一方不卖在合同有效情况下可以支付违约金的，同时百分之五十违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将依据全案予以综合分析认定。 根据当事人的陈述、举证、质证及本院的认证情况，可以确认本案如下事实：2018年1月13日，原告朱伟兵与被告汪飞签订一份《房屋买卖合同》，合同第一条约定：甲方出售给乙方的房屋位于池州市贵池区清溪绿城安置房，具体楼栋号、面积、楼层由甲方根据拆迁办选房程序决定，甲方承诺出售给乙方的房屋建筑面积不低于100平方米。原、被告均在合同落款处签字，被告汪飞的父亲汪明胜在合同落款处签字并注明：以上内容我看过，同意出售。2018年2月13日，被告汪飞向原告朱伟兵出具一份收条，言明收到朱伟兵房屋购买资金15万元。2020年1月20日，被告汪飞完成回迁结算，被安置在清溪绿城小区B15#904室（面积：107.82㎡），B16#601室（面积：119.45㎡），原、被告就房屋的交付问题未达成一直意见，故原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为：关于合同效力问题，依法成立的合同，自成立时生效。经查，清溪绿城所在地块系国有划拨土地，因此，朱伟兵虽不是汪飞所在集体经济组织成员，仍可以购买汪飞名下的安置房屋。朱伟兵与汪飞签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，自双方签字后即告成立，依法有效，对当事人具有法律约束力。关于合同标的的唯一性及确定性问题，朱伟兵与汪飞签订的《房屋买卖合同》第一条约定：甲方出售给乙方的房屋位于池州市贵池区清溪绿城安置房，具体楼栋号、面积、楼层由甲方根据拆迁办选房程序决定，甲方承诺出售给乙方的房屋建筑面积不低于100平方米。从该条款可知，合同签订时合同的标的是不确定的，但2020年1月20日被告汪飞已经完成回迁结算，被安置在清溪绿城小区B15#904室（面积：107.82㎡），B16#601室（面积：107.82㎡），此时，案涉合同的标的已经固定，该两套房屋面积均不低于100㎡，原告主张被告名下位于清溪绿城B15#904室（面积107.82平方米）房屋归原告所有，综合考虑原告诉请、该套房屋面积接近于合同约定的建筑面积以及该区域房价上涨情况等因素，基于公平原则，本院确定被告汪飞应当交付的房屋为清溪绿城B15#904室。被告汪飞辩称案涉房屋不是其个人所有，但未提供证据证明案涉房屋有其他权利人，且经本院查明，案涉两套房屋的户主均为被告汪飞。即便涉案房屋可能存在其他权利人，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，也不影响《房屋买卖合同》的效力。另，被告辩称案涉合同第七条第三款约定：合同签订后，如甲方违约不卖或乙方违约不卖，违约方须赔付给乙方房屋成交额百分之五十的违约金，被告主张该条款系约定了原、被告双方均享有合同解除权。合同的解除有法定解除和约定解除，对照《合同法》第九十四条的五种情形，被告不享有法定解除权。约定解除是指当事人在合同中约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同，案涉合同并未约定解除合同的条件，合同中的“合同签订后，如甲方违约不卖或乙方违约不卖，违约方须赔付给乙方房屋成交额百分之五十的违约金”应理解为：甲方违约不卖并取得乙方同意后可以解除合同但须支付违约金，同理，乙方违约不卖并取得甲方同意可以解除合同但须支付违约金，本案中，被告汪飞违约不愿出卖房屋并未取得原告朱伟兵同意，因此，汪飞不享有合同解除权。关于合同约定违约金是否过高问题，案涉合同第七条第而款约定：甲方如未按期交房，则每逾期一天，须赔付给乙方房屋成交额千分之五的违约金。《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当一实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，被告汪飞违反诚实信用原则，违约不履行合同义务，应当赔偿原告朱伟兵的实际损失，合同约定按日千分之五支付违约金数额过高，应当予以调整，综合考虑原告朱伟兵的实际损失，按照日万分之五的标准支付违约金足以弥补原告的损失。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告朱伟兵与被告汪飞继续履行双方于2018年1月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告汪飞于本判决生效之日起十日内将清溪绿城B15#904室交付给原告朱伟兵，朱伟兵于交付之日补齐相应房款75948元； 三、如被告汪飞未能履行上述合同义务，应从被告汪飞应交付房屋之次日起以原告朱伟兵已交房款为基数按照日万分之五支付违约金至上述房屋实际交付之日止； 四、驳回原告朱伟兵的其他诉讼请求。 案件受理费3519元，减半收取1759.5元，由被告汪飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费3519元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66），如在上诉期满起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 曹 锋 二〇二〇年九月十七日 书记员 葛树荣