云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终929号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1988年11月30日生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人陈艳商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一、三项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行。被上诉人2019年10月10日才接房，但这是其无故拒绝接收所致，不应由上诉人承担责任。本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，一审仅以上诉人未在约定时间内按约定条件交付涉案房屋，就认定上诉人违约并承担违约责任不当。三、上诉人已于2019年3月20日取得涉案房屋的竣工验收备案证明，而被上诉人却一直拒不接房，被上诉人怠于履行义务导致损失扩大，上诉人不应承担自2019年3月20日后的逾期交房责任。一审判决上诉人按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算逾期交房违约金无事实及法律依据。四、上诉人无须承担将房屋顶板、墙面按双飞粉工艺施工、更换入户门和双层中空玻璃的责任。根据双方合同附件的约定，顶板、墙面为双飞粉仅是针对楼梯部分，而案涉商品房为高层住宅，并无独立楼梯。上诉人已举证证明入户门为思达品牌的防盗门，具备防火、防盗的功能。被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解。陈艳答辩称，同意驳回上诉，维持原判。陈艳向一审法院起诉请求：一、判令怡道公司赔偿其逾期交房违约金35334.12元（自2019年1月1日起至2019年10月9日，共计282天，计算方法759538.00元×6%÷365天×282天=35209.27)；二、判令怡道公司继续全面履行双方的合同，将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子，将该商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工，将防火门更换为品牌防盗门，将墙面多处空鼓且有裂缝之处进行整改，并符合相关要求；三、判令怡道公司赔偿其未按照合同交付标准交付房屋的违约金4280.00元（每天20元的违约金，自2019年10月9日至实际违约行为结束之日，暂计算至起诉之日2020年5月9日，合计214天×20元/天）；以上金额合计：39489.27元；四、诉讼费用全部由怡道公司承担。一审法院认定事实：怡道公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月18日，陈艳作为商品房买受人与怡道公司作为商品房出卖人签订了合同编号为201802100021的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：陈艳向怡道公司购买位于玉溪市江川区；该房屋套内建筑面积为140.43平方米，分摊共有建筑面积为36.12平方米，合计建筑面积为176.55平方米，单价为每平方米4302.11元，该房屋的总价款为759538元；陈艳应于2018年1月18日前向怡道公司支付首期购房总价款的40%计309538元，余款450000元则由陈艳向江川县农村信用合作联社营业部申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；怡道公司应当自2018年12月31日前向陈艳交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，怡道公司应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达陈艳；陈艳逾期接房的，逾期未超过90日的，按每天10元向怡道公司支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向怡道公司支付违约金；怡道公司如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向陈艳支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向陈艳支付违约金，合同继续履行；该合同附件六“怡道·云福山居一期高层交房标准”第5项约定：顶板、墙面为双飞粉，第7项约定：窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14项约定：入户门为品牌防盗门。合同签订后，2018年2月10日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道·云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第20170619002号，施工许可证号为玉江建许字编号5304212017080201010110，商品房预售许可证号为预许江政字（035）号。陈艳按约向怡道公司支付了全部购房款。2018年12月22日，“怡道·云福山居”项目一期工程经五方单位验收合格，2019年3月20日，怡道公司取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年10月10日，经结算，陈艳已按合同约定向怡道公司支付了全部购房款，怡道公司同意向陈艳交房，陈艳于当日在《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）》予以签名确认。后陈艳认为怡道公司违反合同约定，以及房屋存在窗子未按约定安装中空玻璃、入户门未安装品牌防盗门，房屋顶板、墙面未以双飞粉施工，房屋墙体多处出现空鼓和裂纹等原因向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，怡道公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给陈艳，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，予以确认。关于怡道公司是否存在逾期交房的违约行为及合同约定的违约金是否应予以增加的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，怡道公司应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付陈艳使用，而怡道公司于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，后怡道公司于2019年10月10日将房屋交付陈艳，公司已违反合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应向陈艳承担支付违约金的民事责任。对于逾期交房违约金的计算，双方在合同中虽已约定了相应的计算标准，但陈艳作为房屋买受人，已按照合同约定的方式支付了怡道公司所售房屋全款，公司作为房屋售卖人，未按合同约定的时间交付房屋给陈艳使用，给陈艳造成了已付房款资金占用上的损失，且与银行贷款利息相比，合同约定的违约金明显过低，应予适当增加。结合本案实际，一审法院酌定以房屋售卖款总额为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%自2019年1月1日起计算至怡道公司实际交房前一日（即2019年10月9日）止。故陈艳要求以购房款总额759538元为基数，按年利率6%计付自2019年1月1日起至2019年10月9日止的诉讼请求，予以部分支持。怡道公司辩解其不存在逾期交房的违约行为及逾期交房的违约金应按合同约定执行，应不予增加，与本案查明的事实及法律不符，不予支持。关于怡道公司交付陈艳的商品房是否符合约定及墙面是否存在空鼓的问题。本案中，怡道公司交付给陈艳的商品房顶板、墙面未抹双飞粉，除阳台外的窗子均为铝合金单层玻璃窗，入户门为思达牌钢质隔热防火门，与双方在合同附件六中约定的标准不符，系怡道公司履行合同义务不符合约定的违约行为，公司应承担更换、修理、重作或者赔偿损失等违约责任。对于陈艳提出判令怡道公司将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子，将该商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工，将防火门更换为品牌防盗门的请求，予以支持。对于陈艳提出怡道公司应将墙面多处空鼓且有裂缝之处进行整改的请求，因其所举的相应证据一审法院不予采信，故对该请求不予支持。对于怡道公司提出无需承担陈艳玻璃窗更换、墙及顶板双飞粉工艺施工、防火门更换为品牌防盗门的违约责任的辩解，不予采信。关于陈艳要求判令怡道公司赔偿其未按照合同交付标准交付房屋的违约金4280.00元（每天20元的违约金，自2019年10月9日至实际违约行为结束之日，暂计算至起诉之日2020年5月9日，合计214天×20元/天）的问题，因支付违约金及更换、修理等均属违约责任的承担方式，现陈艳基于同样的事由既要求怡道公司承担更换、修理责任，又要求支付违约金，明显加重了公司的违约责任，且双方在合同中也未就此违约事由约定违约金或违约金的计算标准，另外，一审法院上述已支持了陈艳要求公司将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子，将该商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工，将防火门更换为品牌防盗门的请求，陈艳的该请求系重复主张，不符合本案事实和相关法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：“一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈艳自2019年1月1日起至2019年10月9日止、以购房款总额759538元为基数、按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算的逾期交房违约金25526.72元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内将已交付原告陈艳的“怡道·云福山居”一期D22幢10层D22-1001号房屋顶板、墙面抹双飞粉，入户门更换为品牌防盗门，阳台以外窗子更换为铝合金双层中空玻璃窗；三、驳回原陈艳的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，上诉人怡道公司对一审认定的如下案件事实提出异议：一审摘录合同附件6第5项约定，顶板、墙面抹双飞粉不完整，顶板和墙面应理解为楼梯的顶板、墙面，并非指所有的顶板和墙面都要抹双飞粉。被上诉人陈艳对一审认定事实无异议。经审查，双方所签《商品房买卖合同（预售）》附件六“怡道·云福山居一期高层交房标准”第5项约定：楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。据此，上诉人怡道公司所提异议成立，本院予以确认。本案二审查明的其余案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同（预售）》附件六“怡道·云福山居一期高层交房标准”第2项约定：“起居部分：地面：混凝土结构面。墙面：水泥砂浆抹灰。顶棚：混凝土结构面。”另，二审中，就陈艳收到接房通知的时间，上诉人怡道公司主张，公司于2019年7月2日向陈艳发送了接房通知。陈艳则主张，其收到接房通知的时间是7月15日，是通过邮寄的方式寄过来的，收到通知后其去看房，因房屋有质量问题，其要求开发商整改，但一直没有整改，后来其又去找物业公司，物业公司和开发商要其先接房，接房后再整改。故其2019年10月10日才接房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与陈艳签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给陈艳，但怡道公司至2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，而现有证据表明，2019年7月15日，陈艳才收到怡道公司所发接房催告函，据此，自2019年1月1日起至2019年7月15日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向陈艳支付违约金。对于2019年7月15日后，公司是否应承担违约责任的问题，经审查，此时，陈艳所购买的商品房已具备交房条件，且怡道公司也已履行了通知义务，故公司不应再承担此后的违约责任。对于违约金如何确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”经审查，怡道公司逾期交房给陈艳实际造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋导致的损失（主要为需要在外租房应付的租金或者可将房屋出租所得到的租金），原判结合本案实际情况，对违约金进行适当调整，以房屋总价款759538元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算违约金，基本符合玉溪市江川区相近地段同类型房屋的租金标准，但原判对迟延履行交房的期间认定不当，本院予以纠正，经计算为17988元（2019年1月1日计算至2019年7月15日）。对于交付的房屋窗子和入户门是否符合条件的问题，因双方合同附件中约定，“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，“入户门为品牌防盗门”，上述约定明确、具体，而怡道公司交付的商品房上述争议部位，不符合约定，怡道公司已属违约，原判确定由怡道公司进行更换并无不当，本院予以维持。对于交付的墙面是否符合条件的问题，经审查，本案所涉商品房并无楼梯，故并不适用双方合同附件中楼梯的顶板、墙面为双飞粉的约定，陈艳要求将商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工没有依据，一审支持不当，本院予以纠正。怡道公司上诉主张无需承担墙面、顶板以双飞粉施工的责任，符合本案事实，对该上诉主张，本院予以采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房预售合同纠纷，陈艳一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求更换不符合条件的窗子等也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉请求部分成立，本院支持其合理部分；一审判决认定事实部分不清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初622号民事判决；二、由云南怡道置业有限公司于判决生效后三十日内支付陈艳逾期交房违约金17988元；三、由云南怡道置业有限公司于判决生效后三十日内将已交付陈艳的“怡道·云福山居”一期D22幢10层D22-1001号房屋入户门更换为品牌防盗门，阳台以外窗子更换为铝合金双层中空玻璃窗；四、驳回陈艳的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费394元，二审案件受理费438元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年九月十八日书记员 简昱佳