广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复726号 复议申请人（异议人、利害关系人）：黎奕明，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。 申请执行人：何浩波，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生。 委托诉讼代理人：吴育辉，广东颂业律师事务所律师。 被执行人：惠州市惠阳区医药总公司（原名惠阳市医药总公司），住所地斜下中新惠城区外贸局工业区厂房内**。 黎奕明不服惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13执异39号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭公开开庭听证审查，复议申请人黎奕明、申请执行人何浩波的委托诉讼代理人吴育辉到庭参加听证，本案现已审查终结。 惠州市中级人民法院在执行申请执行人何浩波与被执行人惠州市惠阳区医药总公司借款合同纠纷执行一案中，异议人黎奕明向执行法院提出书面异议称：一、请求执行法院中止对惠州市**区***开发区第*栋*、*层房产（产权证号粤房字第**号、建筑面积741.8平方米，以下简称涉案房产）的执行；二、请求执行法院对涉案房产的查封予以解除。事实和理由如下：2017年8月1日，异议人与被执行人惠阳市医药总公司签订《租赁合同》，约定被执行人惠阳市医药总公司将其坐落于惠州市**区***开发区第*幢*、*层门市及仓库租赁给乙方，承租期为5年（自2018年1月1日起至2022年12月31日止）。自异议人承租涉案房产以来，异议人一直依约支付租金并使用涉案房产至今。异议人在与被执行人惠阳市医药总公司签订《租赁合同》时，被执行人惠阳市医药总公司并未告知异议人租赁房产存在查封、抵押或质押的情况，异议人完全有理由相信该租赁房产的权属完整，并已为使用租赁房产投入了大量装修费用。异议人对涉案房产被法院查封一事毫不知情，直至近日执行法院张贴（2019）粤13执恢62号《公告》，异议人才得知涉案房产被查封。异议人作为善意承租人，法律应当保护异议人的合法权益，现涉案房产仍在租赁期限内，执行法院此时查封处置涉案房产的行为对异议人的合法权益造成了严重损害。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，请求执行法院中止对涉案房产的执行并解除对涉案房产查封。 就涉案的房产，异议人黎奕明向执行法院提交了以下证据：1、《租赁合同》，合同约定由甲方（惠阳区医药总公司）将坐落于惠州市**区***开发区第*幢第*、*层门市及仓库租赁给乙方（黎奕明），承租期为2018年1月1日起至2022年12月31日止，合同签订日期为2017年8月1日；2、支付租金凭证；3、（2019）粤13执恢62号《公告》；4、装修施工合同书、工程预算单；5、收款收据。 执行法院查明，申请执行人何浩波与被执行人惠州市惠阳区医药总公司借款合同纠纷一案，执行依据为执行法院（2003）惠中法民二初字第41号民事判决书。在执行过程中，执行法院于2019年5月14日轮候查封了被执行人惠阳市医药总公司名下位于惠州市***开发区***、***房产（产权证书号C1***748），因处于轮候查封未能对上述涉案房产进行处置，执行法院发函至首轮查封法院惠州市惠阳区人民法院商请移送上述涉案房产的处置权，该院已于2020年3月18日向执行法院复函，同意将上述涉案房产移送执行法院执行。2020年3月31日，执行法院在上述涉案房产处张贴《公告》，告知相关权利人执行法院拟对该涉案房产进行拍卖处置等事宜。另，根据不动产查询登记结果显示，被执行人惠阳市医药总公司名下位于惠州市***开发区***、***房产（产权证书号C1***748）由惠州市惠阳区人民法院以（2010）惠阳法执字第378号案首轮查封，查封日期为2014年5月19日，此后该院一直以上述案号对该涉案房产予以续封。 执行法院认为，本案的争议焦点是利害关系人黎奕明对于涉案房产是否享有足以排除执行法院执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，惠州市惠阳区人民法院已于2014年5月19日对被执行人惠州市惠阳区医药总公司名下位于惠州市***开发区***、***房产（产权证书号C1***748）予以查封，现有关上述涉案房产的处置权已由该院移送执行法院，执行法院对被执行人惠州市惠阳区医药总公司名下的上述涉案房产予以评估拍卖，程序合法。异议人黎奕明以其与被执行人惠州市惠阳区医药总公司之间签订的租赁合同真实合法有效为由，请求执行法院停止对上述涉案房产的执行并解除查封，但异议人黎奕明与被执行人惠州市惠阳区医药总公司之间的《租赁合同》签订时间为上述涉案房产被法院查封之后，该租赁关系无论真实与否、合法与否均不能阻却执行，异议人黎奕明主张的租赁权并不能对抗申请执行人。因此，执行法院对异议人黎奕明提出的异议请求不予支持，至于异议人黎奕明提及其已支付了大笔装修费用、租金费用等问题应另寻法律途径解决。2020年5月13日，执行法院作出（2020）粤13执异39号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人黎奕明的异议请求。 黎奕明不服向本院申请复议，请求：依法撤销惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13执异39号执行裁定书，并依法裁定中止对惠州市**区***开发区第*栋*、*层房产的执行，解除涉案房产的全部查封。本案听证时，复议申请人黎奕明变更“中止涉案房产执行、解除涉案房产查封”的复议请求为“带租拍卖涉案房产，由其继续租赁涉案房产”，其主要理由是：1.原审法院认定事实不清，未查明租赁关系起始时间，租赁关系至今均未终止，涉案房产仍在租赁期限内，原审法院处置涉案房产的执行行为严重侵犯了复议申请人的合法权益。原审法院不曾于前述公告中言明涉案房产的首轮查封时间，以致误导复议申请人依据案件的需要提供了部分租赁材料。事实上，复议申请人是自2002年开始承租涉案房产，用于办公经营，一直依约缴纳租金至今。即便依照证据来看，目前复议申请人保存完整的租赁材料亦至少可体现涉案租赁关系的起始时间至少为2010年，复议申请人与被执行人租赁关系成立时间远远早于涉案房产首轮查封的2014年5月19日的时间。因涉案房产属国有资产，出租方为保证国有资产出租价格合理，使国有资产的出租收益最大化，每隔几年即与复议申请人以重新签署租赁合同的方式重新协商价格，因此复议申请人于2017年8月1日与被执行人签署的租赁合同实际是原租赁合同的补充，租赁关系至今均未终止，涉案房产仍在租赁期限内。原审法院在合法租赁期限内处置涉案房产将使复议申请人的承租权利受到严重损害，应当依法中止执行。2.法院查封涉案房产的行为违法，其对涉案房产的查封无效，法院应当依法解除涉案房产的全部查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”但复议申请人使用涉案房产期间，未曾收到过法院的任何查封通知，亦未曾见法院对涉案房产加贴封条或者张贴查封公告，查封法院并未履行法律规定的查封手续，其查封行为违法，申请人认为该查封是无效查封。复议申请人作为善意承租人，法院应当保护复议申请人的合法权益，并纠正原查封法院的违法查封行为，解除涉案房产的全部查封。 黎奕明在复议期间向本院提交以下新的证据：1.2009年12月31日被执行人与陈永真签订的租赁合同，载明租期从2010年1月1日至2011年12月31日，租金每月3300元。2.陈永真2020年5月24日出具的《确认书》，主要内容是：陈永真受黎奕明委托签订了前述合同，实际承租人为黎奕明。3.2011年8月1日被执行人与黎奕明签订的租赁合同，载明租期从2011年10月1日至2016年9月30日。4.2014年11月5日被执行人与黎奕明签订的租赁合同，载明租期从2015年1月1日至2019年12月31日。5.上述租期内被执行人出具的租金收据。申请执行人一方对上述证据三性不予认可。 本院组织听证时，经询问黎奕明陈述，其在2014年11月5日与被执行人签订租赁合同时，未向被执行人询问房产被限制情况，也未到房产登记管理部门查询前述情况。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是，涉案房产在查封前签订的租赁合同已经到期，在查封后续签合同确定的租赁期限能否对抗执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”涉案房产在执行中查封的具体时间，是2014年5月19日惠州市惠阳区人民法院在（2011）惠阳法执字第378号案件中查封。黎奕明虽提供租赁合同证明在查封前已承租涉案房产，但租赁合同载明至2016年9月30日租赁到期，即该租赁合同已经履行完毕，双方合同约定的权利义务关系亦已完结。在此之后黎奕明虽然又与被执行人重新签订的两份租赁合同，但合同签订日、租赁起始日均在法院查封之后。被执行人在涉案房产查封之后重新设定的租赁权负担，依照上述司法解释的规定，仍然不能对抗本案执行。故黎奕明本案的复议请求，无论是带租拍卖涉案房产或是中止执行并解封涉案房产，理由均不能成立，本院不予支持。执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回黎奕明的复议申请，维持广东省惠州市中级人民法院（2020）粤13执异39号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年九月十日 书记员  刘少娟