云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2072号上诉人（原审原告）：姜锐，男，1976年7月4日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。上诉人（原审原告）：吴道飞，女，1975年12月20日出生，汉族，云南省彝良县人，城镇居民，住永善县。二上诉人委托诉讼代理人：孙羽雨、马继鑫（实习律师）。上诉人（原审被告）：肖天喜，男，1984年9月24日出生，汉族，云南省永善县人，农民，住永善县。委托诉讼代理人：黄仲才，云南大韬律师事务所律师。原审第三人：陈星竣，男,1991年2月6日出生,汉族,浙江省青田县人,城镇居民,住浙江省青田县。上诉人姜锐、吴道飞、肖天喜与原审第三人陈星竣因买卖合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2019）云0625民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，也未提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜锐、吴道飞上诉请求:依法撤销永善县人民法院2020年4月27日作出的（2019）云0625民初1535号民事判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实部分错误。1、原审法院对“原告姜锐、吴道飞要求被告肖天喜赔偿经济损失470,908.18元，二原告未提供证据证实因被告肖天喜的违约行为给其所造成的实际经济损失为470,908.18元”这一事实认定错误，姜锐、吴道飞提交的第4、5、6、7、8组证据能够予以证明。2、原审法院断章取义，在判决中改变被上诉人的诉讼请求，加重了上诉人的举证责任；二、原审法院逻辑混乱，前后矛盾，违反契约精神，漏判被上诉人应当承担上诉人主张的或合同未定的违约责任，严重损害了上诉人的合法权益；三、原审法院理解适用法律错误的选择不利于上诉人的条款，致使本案漏判判决严重损害上诉人合法权益。肖天喜上诉请求：1、依法撤销永善县人民法院（2019）云0625民初1535号民事判决书，改判双方继续履行合同；2、依法改判由上诉人向被上诉人支付购房尾款191463.79元及其迟延支付该款的利息；3、依法驳回被上诉人的其他诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。本案实质上属于金融借款合同纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷。《合同法》第八十四条的规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。根据“民事行为不得违反法律法规”的原则，被上诉人的行为因为违反了《合同法》第八十四条,—审判决上诉人应当承担“经农信社多次向原告吴道飞催收，原告姜锐于2019年9月偿还了下欠的按揭贷款本金416,873.96元、利息128,908.18元，本息合计545,782.14元。”缺乏事实依据和法定依据；二、上诉人只有“迟延支付房屋尾款191463.79元的行为和事实”，而不存在《合同法》第九十四条规定的任何一种情形，更不存在“不履行、迟延履行”主要债务情形。相反，上诉人恰恰已经履行了主要债务!一审判决解除双方合同缺乏事实和法定依据！三、一审判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议书》不具有事实依据和法定依据，一审判决认定被上诉人的财产损失114万元不具有合法性、真实性、关联性，并将其与上诉人的财产损失相折抵的做法，属于违反《合同法》第99条规定的不法行为；四、被上诉人利用职务影响套取金融机构资金变相转贷牟利的行为应当依法予以制裁。一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，严重违反公平原则。原审第三人陈星竣未在法定期限内作出答辩。原审法院经审理确认的法律事实：2009年9月16日，原告吴道飞以1,200,000.00元的价款购买了昭通南泰房地产开发经营有限公司开发的永善县溪洛渡镇溪洛渡商业城A7栋1号房屋，双方签订了《商品房购销合同》。2009年9月27日，原告姜锐、吴道飞共同向永善县农村信用合作联社申请住房按揭贷款1,200,000.00元，并向永善县农村信用合作联社提交了夫妻共同还款承诺书。2009年9月29日，永善县农村信用合作联社向原告姜锐、吴道飞提供了住房按揭贷款1,200,000.00元。2010年12月1日，原告姜锐、吴道飞与被告肖天喜签订了《房屋买卖协议书》。双方约定：“一、甲方愿将坐落于溪洛渡商业城A7栋1号（店面名为新吧客咖啡美食会所），建筑面积为330平方米自有楼房，出售给乙方。二、上列房屋包括附属设施，双方议定房屋价款为人民币1,680,000.00元（其中支付现金600,000.00元，代甲方归还其贷款1,080,000.00元），大写：壹佰陆拾捌万元整。三、双方约定，本协议签订之日，乙方首付200,000.00元人民币作为该房屋买卖定金（大写贰拾万元整），定金抵扣部分房款后甲方方可交钥匙给乙方正式使用，另外400,000.00元乙方必须在2012年12月以前一次性付清。四、剩余1,080,000.00元是甲方以该房屋作抵押在信用联社贷款取得（原贷款1,200,000.00元，现已归还本金120,000.00元，支付利息80,000.00元，借款期限10年属按揭贷款），该贷款由乙方负责按甲方在信用社所签订的合同期限内按时归还。如乙方在规定时间内逾两期以上没有按期归还贷款，甲方有权收回房屋使用权。……七、本协议签订后，双方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款的20%违约金。……”合同签订后，被告肖天喜支付原告姜锐、吴道飞购房款200,000.00元，原告姜锐、吴道飞将溪洛渡商业城A7栋1号房屋交付给被告肖天喜使用。尔后，被告肖天喜支付了原告姜锐、吴道飞购房款350,000.00元。2013年6月1日至2018年5月31日，被告肖天喜以每年120,000.00元的租金将涉案房屋租赁给候仕前，向承租人候仕前收取租金600,000.00元。2018年7月13日，被告肖天喜以每年120,000.00元的租金又将涉案房屋租赁给夏安强，承租人夏安强支付被告肖天喜租金120,000.00元。2019年9月10日，被告肖天喜以每年120,000.00元的租金再将涉案房屋租赁给第三人陈星竣，租赁期限为5年（从2019年10月25日起至2024年10月24日止），第三人陈星竣已经支付给被告肖天喜租金120,000.00元。另查明，截至2016年1月5日，被告肖天喜已代原告吴道飞偿还永善县农村信用合作联社贷款本金663,126.04元、利息225,410.17元，本息合计888,536.21元。尔后，被告肖天喜未再按约偿还永善县农村信用合作联社贷款。因被告肖天喜未按约偿还贷款,2016年6月15日，经永善县农村信用合作联社多次向原告吴道飞催收，原告姜锐于2019年9月偿还了下欠的按揭贷款本金416,873.96元、利息128,908.18元，本息合计545,782.14元。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。在原告将房屋交付给被告后，被告应当按照约定给付购房款及按期偿还原告吴道飞在永善县农村信用合作联社的按揭贷款。由于被告肖天喜未全面履行合同义务，未按照双方的约定按期给付购房款及偿还贷款，经原告催收后，仍未履行还款义务，有违诚实信用原则。被告肖天喜不全面履行合同义务的行为,已经构成违约，应当依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行……”被告肖天喜自2016年1月5日后，未按照双方的约定给付购房款及按期偿还贷款，经原告多次催收,仍未按约履行义务。原告姜锐、吴道飞要求解除与被告肖天喜之间签订的《房屋买卖协议书》，符合法律规定的解除合同的情形，本院依法予以支持。根据涉案合同的履行情况，应当由被告肖天喜返还原告姜锐、吴道飞房屋,原告姜锐、吴道飞应当退还被告肖天喜已支付的购房款550,000.00元、代原告吴道飞偿还的按揭贷款本息888,536.21元,合计1,438,536.21元。被告肖天喜自双方签订合同接收房屋后,至2013年6月1日前属于被告肖天喜自用,按被告肖天喜租赁房屋每年租金均为120,000.00元的实际情况,被告肖天喜自用房屋两年半时间，折算应获取的租金收入为300,000.00元。2013年6月1日以后至今，被告肖天喜已获取房屋租金收入840,000.00元。由于被告肖天喜的违约行为，给原告姜锐、吴道飞造成的实际经济损失应为1,140,000.00元（300,000.00元+840,000.00元），被告肖天喜应当予以赔偿。原告姜锐、吴道飞要求被告肖天喜赔偿经济损失470,908.18元,二原告未提供证据证实因被告肖天喜的违约行为给其所造成的实际经济损失为470,908.18元,应当由其承担举证不能的法律后果。对该诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告姜锐、吴道飞与被告肖天喜2010年12月1日签订的《房屋买卖协议书》；二、由被告肖天喜在2020年10月25日前返还原告姜锐、吴道飞溪洛渡商业城A7栋1号房屋；三、由原告姜锐、吴道飞返还被告肖天喜购房款1,438,536.21元;四、由被告肖天喜赔偿原告姜锐、吴道飞经济损失1,140,000.00元；五、驳回原告姜锐、吴道飞的其他诉讼请求；六、上述三、四项给付款项相互折抵后，由原告姜锐、吴道飞在本判决生效之日给付被告肖天喜298,536.21元。案件受理费8,513.00元，由被告肖天喜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人姜锐、吴道飞与上诉人肖天喜于2010年12月1日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，是合法有效的。协议第四条约定：“剩余108万元是姜锐、吴道飞以该房屋作抵押在信用联社贷款取得（原贷款120万元，现以归还本金12万元，支付利息8万元，借款期限10年属按揭贷款），该贷款由肖天喜负责按姜锐、吴道飞在信用社所签订的合同期限内按时归还，如肖天喜在规定时间内逾期两期以上没有按期归还贷款，姜锐、吴道飞有权收回房屋使用权”。合同签订后上诉人姜锐、吴道飞按合同履行了自己的义务，上诉人肖天喜截止2016的1月5日支付本息合计888，536.21元后，未再按约偿还永善县农村信用用合作联社贷款，该笔贷款至2019年9月29日到期。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，肖天喜已逾期两期以上未归还贷款，根据合同约定，解除合同的条件成就，上诉人姜锐、吴道飞主张解除合同的理由成立，一审法院进行判决并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。的规定，一审法院支持了上诉人姜锐、吴道飞应解除合同所造成的损失并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8513.00元，由上诉人姜锐、吴道飞负担4256.50元，由上诉人肖天喜负担4256.50元。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月二十八日书记员  刘明琼