湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终381号上诉人（原审原告）：饶贞林，男，汉族，1972年4月27日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：宋石磊，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏扬州建工建设集团有限公司。住所地：江苏省扬州市江都区浦江路**。法定代表人：张慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张茂宏，该公司员工。委托诉讼代理人：李海宏，湖北三丰律师事务所律师。原审第三人：十堰市瑞昌房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市朝阳北路**法定代表人：王瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚力，湖北嘉略律师事务所律师。上诉人饶贞林因与被上诉人江苏扬州建工建设集团有限公司（以下简称扬州建工公司）及原审第三人十堰市瑞昌房地产开发有限公司（以下简称瑞昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。饶贞林上诉请求：1、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初299号民事判决；2、改判不得执行位于湖北省十堰市张湾区公园路91号瑞昌东风广场l#商住楼1907号房屋；3、判令扬州建工公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定《瑞昌认购书》的合同实质是以购房款抵偿金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权错误。瑞昌公司因欠饶贞林酒款无法偿还，故由瑞昌公司与饶贞林指定的买受人李顺宝签订《瑞昌认购书》。双方之间的债务及抵房是真实合法有效的。以金钱债权抵偿购房款，是受法律保护的支付购房款的合法方式之一，不能因此认定饶贞林不符合消费者的特征，进而认定饶贞林不享有不动产期待权。2、原审法院认定饶贞林也未提供证据证明其在原审法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋，系未准确适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。（1）原审法院认为买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对此，饶贞林没有异议。（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件中并没有要求买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产的内容。是否在查封之前占有房屋系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件之一，原审法院以饶贞林未提供证据证明符合该条件为由驳回饶贞林的诉讼请求明显错误。另外，原审法院同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，为饶贞林增加了严苛的条件，使得饶贞林无论如何都不符合排除强制执行的条件，与“生存利益优先、维护弱者权益”的立法精神相悖。（3）饶贞林在法院查封涉案房屋前已与瑞昌公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并通过欠款抵房的方式全额支付了房屋的总价款，而且涉案房屋系饶贞林居住使用，瑞昌公司也予以认可。此外，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定支持扬州建工公司建设工程价款优先受偿权，同样系适用法律不准确。饶贞林作为买受人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，可以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。综上，请求二审法院依法改判。扬州建工公司辩称，1、饶贞林主张权利的基础关系为普通借贷买卖关系，以房屋抵债签订房屋买卖合同只是履行清偿债务的方式，基础法律关系为借贷关系。现行法律并没有赋予抵债房屋享有物权期待权，没有赋予其优先受偿的权利。而扬州建工公司主张的债权享有建设工程款优先权，该权利是为保障农民工生存利益而设定，扬州建工公司的权利优于饶贞林的普通债权权利，饶贞林主张的权利不能阻却扬州建工公司的执行。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护对象是消费者，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务，而本案饶贞林接受房屋的目的是为了清偿债务，故饶贞林不是消费者，不能使用上述法条。而且庭审提交的证据显示饶贞林在房屋被查封之前并没有占用该诉争房屋，故其没有排除执行的合法理由，更不能对抗享有优先权债权的执行。3、庭审提交的证据显示饶贞林并未与瑞昌公司签订正式合法有效的买卖合同，在保全之前没有占有使用，2016年该项目未完工，饶贞林也无法占有，其上诉请求没有事实基础。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞昌公司述称，1、本案中饶贞林的实际情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其享有的权利可以排除执行，人民法院应当支持。2、扬州建工公司和瑞昌公司的债权，根据实际执行情况，现在剩余未执行的大概在1200万元-1300万元之间。扬州建工公司还保全了瑞昌公司的车位及商业门面，大概价值2000余万元，已经足以清偿扬州建工公司的债权和利息，无需对涉案房屋评估拍卖。3、所涉执行房屋购房者均已实际入住，现在扬州建工公司的行为导致购房人大量上访，造成严重的社会影响。为此，十堰市张湾区人民政府多次找到瑞昌公司要求妥善解决此事。综上，希望二审法院可以综合考虑，公正裁判。饶贞林向一审法院起诉请求：１、判令不得对位于湖北省十堰市张湾区公园路91号瑞昌东风广场l#商住楼1907号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2、判令扬州建工公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：湖北省十堰市中级人民法院在审理扬州建工公司与瑞昌公司、十堰东风神龙宾馆有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年11月9日以(2015)鄂十堰中民一初字第00038-1号民事裁定，查封了瑞昌公司位于湖北省十堰市张湾区公园路91号瑞昌东风广场l#商住楼(包含涉案房屋在内)。湖北省高级人民法院作出(2017)鄂民终298号民事判决：1、瑞昌公司支付扬州建工公司工程款34461842.54元及利息；2、瑞昌公司返还扬州建工公司保证金420万元并赔偿停工损失1073908.70元；3、扬州建工公司在34461842.54元范围内对涉案瑞昌东风广场1#商住楼工程享有建设工程价款优先受偿权等内容。因瑞昌公司未履行该判决确认的义务，扬州建工公司向湖北省十堰市中级人民法院申请执行，该院于2018年5月23日发出公告，拟对上述被查封的房产进行处置变现，饶贞林认为侵犯了其民事权益而提出执行异议，湖北省十堰市中级人民法院作出(2019)鄂03执异72号执行裁定驳回其异议请求，饶贞林不服，遂在法定的期限内提起本案诉讼。一审法院另认定，涉案房屋所在的楼宇于2015年7月15日取得商品房预售许可证。瑞昌公司于2014年11月12日出具欠条载明：今欠到饶贞林酒款826700元，顶(抵)购房款。饶贞林称其将涉案房屋转售给李顺宝，2015年5月27日，李顺宝通过杨丹丽转款20万元支付给饶贞林。李顺宝于2015年5月28日另行给饶贞林出具欠购房款319215元欠条。当日，李顺宝与瑞昌公司签订《瑞昌认购书》，该认购书约定：李顺宝确认定购涉案房屋，并于楼房开盘后5日内签订《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据，否则瑞昌公司有权单方将涉案的房屋对外重新出售。诉讼中，当事人确认饶贞林是通过抵欠酒款的方式支付的购房款。饶贞林在诉讼中称，因涉案房屋被查封，李顺宝同意由饶贞林先行解决排除人民法院查封后，才履行其与饶贞林关于涉案房屋的买卖协议。一审法院认为，饶贞林是通过以房抵债的方式将涉案房屋转售给李顺宝，李顺宝与瑞昌公司签订的《瑞昌认购书》，该合同实质是以购房款抵偿金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”系指买受人与不动产出售人因存在不动产买卖交易而签订书面买卖合同，因办理不动产权属登记存在滞后情况，在金钱债权执行中，不动产的买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出执行异议时，在符合第二十八条、第二十九条规定的情形下，人民法院应予支持。具体到本案而言，李顺宝与瑞昌公司虽然签订《瑞昌认购书》，但饶贞林与瑞昌公司并不是因存在真实的商品房买卖关系签订认购书或者商品房买卖合同，而是基于以房抵债的方式消灭双方存在的债权债务关系而协商用房屋抵酒款后，由饶贞林将涉案房屋转卖给李顺宝，由李顺宝签订的认购书，该认购书不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。同时，饶贞林也未举出证据证实其本人或者李顺宝在一审法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋；此外，人民法院已发生法律效力的判决书确认扬州建工公司在34461842.54元范围内对涉案瑞昌东风广场1#商住楼工程享有建设工程价款优先受偿权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，饶贞林提出的排除执行异议的请求，不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，饶贞林就其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，依据饶贞林提交的现有的证据，不足以认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回饶贞林的诉讼请求。案件受理费100元，由饶贞林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。饶贞林向本院提交了两份证据。证据一：十堰市瑞玉物业管理有限公司出具的《证明》。拟证明：证明饶贞林在2019年5月16日办理了涉案房屋入住登记手续，且装修完毕实际使用。证据二：最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书。拟证明：生效判决书载明，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用上存在交叉情形，只要符合其中一条规定，买受人就享有排除执行的民事权益。而且债权抵偿房屋因第三人原因未办理手续并非买受人过错，依法能够排除强制执行。扬州建工公司对饶贞林提交的上述证据质证认为，1、对证据一，瑞昌公司是十堰市瑞玉物业管理有限公司的股东，瑞昌公司实际控制十堰市瑞玉物业管理有限公司，该公司法定代表人和瑞昌公司的法定代表人王瑞华是夫妻关系。涉案房屋已于2015年被法院查封，查封前和查封后的一段时间都处于扬州建工公司控制建设状态。2017年，法院在执行阶段对瑞昌公司核实时，涉案房屋仍然被瑞昌公司控制。饶贞林是否占有的事实无法确定，涉案房屋即使被占有，也是非法占有。2、对证据二，该裁定书不是证据，不清楚其是否为指导案例。而且和本案不一致，没有通过案例总结的法律适用问题和规范，对本案不能适用。瑞昌公司对饶贞林提交的上述证据质证认为，同意饶贞林的意见。扬州建工公司、瑞昌公司均未向本院提交新证据。本院审核认为，1、对于饶贞林提交的证据一，因该证据显示的内容为饶贞林于2019年5月16日办理入住登记，2019年10月装修完成入住涉案房屋，并不能证明饶贞林在一审法院2015年11月9日查封涉案房屋前已合法占有该房屋。故对该证据，本院不予采信。2、对于饶贞林提交的证据二，因该民事裁定书并非针对本案所作的民事裁定书，与本案待证的事实缺乏关联性。故对该证据，本院不予采信。本院二审期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：饶贞林对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的合法民事权益。针对本案二审争议焦点，结合当事人的诉辩观点及案件事实，本院评析如下：本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，饶贞林主张其符合上述规定排除执行的条件，需提供证据证明其同时符合上述规定的三项条件。而根据查明的事实，就涉案房屋与瑞昌公司于2015年5月28日签订《瑞昌认购书》的系李顺宝，并非饶贞林，虽然饶贞林自述将涉案房屋转售给李顺宝，但是并不能由此证明饶贞林与瑞昌公司在人民法院对涉案房屋查封日2015年11月9日前签订了商品房买卖合同。虽然饶贞林交付购房款的方式是通过抵酒款的方式，但是结合本案全部证据来看，饶贞林与瑞昌公司间实质是以房抵债。而且饶贞林将涉案房屋转售给李顺宝的行为，也表明饶贞林并非为居住而接受涉案房屋。饶贞林并不符合上述规定的情形。一审判决在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定同时，还适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故一审判决增加饶贞林未举证证明其在查封前合法占有涉案房屋的理由并无不当。在一审法院认定饶贞林不是上述法条规定的消费者的情形下，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，认定饶贞林享有的民事权益不能优先于扬州建工公司对包含涉案房屋在内的工程享有的建设工程价款优先受偿权并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，饶贞林必须同时符合上述规定的四项条件，才能排除强制执行。而根据查明的事实，涉案房屋于2015年11月9日被查封，而饶贞林二审提交的证据显示其办理入住登记时间为2019年5月16日，在查封之后。故饶贞林亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，饶贞林有关其对涉案房屋享有能排除人民法院强制执行的合法民事权益的上诉理由不能成立。综上所述，饶贞林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由饶贞林负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  兰 飞审判员  王 艳二〇二〇年九月二十二日书记员  虢 锡