北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4456号原告（反诉被告）北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路**院**楼****。统一社会信用代码：91110108802010841T法定代表人马东海，董事长。委托诉讼代理人:张为华，北京市六合金证律师事务所律师。委托诉讼代理人:石宏伟，北京市六合金证律师事务所实习律师。被告（反诉原告）林科全，男，1976年3月5日出生，汉族，北京亿达网通科技发展有限责任公司总经理，住北京市海淀区。身份证号：×××北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫物业公司）与林科全物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。万佳鑫物业公司之委托代理人张为华与林科全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万佳鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令林科全支付自2019年1月1日起至2019年11月30日期间的物业管理费差额584.40元及自2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费差额15686.58元；2、判令林科全支付逾期付款违约金16342.31元（按照每日千分之一的标准，暂计算至2019年10月16日）及自2019年10月17日起以16270.98元为基数，按照每日千分之一的标准计算到实际付清之日止的违约金；3、林科全承担本案诉讼费。事实与理由：林科全系北京市海淀区农大南路x号硅谷亮城x号x楼x号房屋业主，房屋面积307.58平方米。林科全与北京万景房地产开发有限责任公司所签《北京市商品房预售合同》约定物业费标准为每月每平米16.8元，按月收取。2014年1月10日，北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，约定物业费上调为每月每建筑平米18.5元。万佳鑫物业已对决议结果及评估报告在园区内进行了公示。2016年12月15日，双方再次签订物业委托管理合同，有效期自2017年2月1日至2022年1月31日，物业费每月每建筑平米18.5元。合同生效后，万佳鑫物业公司提供了物业服务，但林科全仅按照16.8元的标准交纳物业费，已构成违约，另应支付违约金。林科全辩称，商品房预售合同约定了物业费收费标准为16.8元每平米每月，物业服务合同约定物业服务是酬金制，业主大会成立前不得对物业收费标准进行修改，业主大会成立经协商后可修改，因此，现在按照18.5元每平米每月收费是不合理的，违反了物业管理条例。林科全向本院提起反诉，请求：1、判令万佳鑫物业公司公布2018、2019年的物业管理费收支情况，公布2019年度、2020年度的预决算；2、判令万佳鑫物业公司提供所有账册及原始凭证的复印件供林科全查账；3、判令万佳鑫物业公司开具发票。反诉事实理由同答辩意见。万佳鑫物业公司就反诉辩称，同意为林科全开具物业费发票，其在交纳物业费时，我方会及时开具。在日常工作中，我方已公布收支情况，并未对林科全的查阅要求造成障碍，我方的账册及原始凭证，业主个人无权查阅，业委会可依程序进行查阅。本院经审理认定事实如下：林科全系北京市海淀区硅谷亮城x号x楼x号房屋业主，房屋实测建筑面积为307.58平方米。2016年9月，因林科全未支付前述房屋的物业费，万佳鑫物业公司以物业服务合同纠纷为由将林科全诉至本院，要求林科全按照每月每建筑平米18.5元的标准支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业管理费165016.67元及按照每日千分之一的标准支付逾期违约金74684.27元。本院经审理后，于2016年12月31日作出（2016）京0108民初32385号民事判决书，判决林科全向万佳鑫物业公司支付2014年2月1日至2016年6月30日的物业管理费165016.67元、滞纳金74684.27元。林科全不服本院判决，上诉于北京市第一中级人民法院，二审法院经审理后于2017年5月10日作出（2017）京01民终3502号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年12月15日，北京万景房地产开发有限责任公司继续与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，合同期限2017年2月1日至2022年1月31日，2号B楼物业管理费每月每建筑平米18.5元。林科全以北京亿达网通科技发展有限责任公司账户分别于2018年4月20日向万佳鑫物业公司支付物业费31004.06元、62008.13元、15502.03元，于2018年12月5日支付物业费46506.1元，于2019年12月10日支付物业费62008.13元。经核算，扣除前述林科全已支付部分，林科全尚有2019年1月1日至2019年11月30日期间物业费差额584.4元及2016年7月1日至2018年12月31日期间物业费差额15686.58元未支付。本案诉讼过程中，经询，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位北京万景房地产开发有限责任公司与万佳鑫物业公司签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，委托万佳鑫物业公司对硅谷亮城小区进行物业服务，并约定收费方式采取包干制形式、涉案楼座物业费按照每月18.5元/平米的标准收取，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，林科全作为小区业主，应履行建设单位与物业公司签订的物业服务合同，按照合同中约定的物业收费方式和收费标准交纳物业费用。林科全虽抗辩称每月18.5元/平米的物业费标准对其不发生效力，但就同一问题，其与万佳鑫物业公司已进行过诉讼，法院作出的生效裁判文书已就物业服务费标准问题进行过认定，现万佳鑫物业公司与建设单位再次签订物业委托管理合同，合同内容与此前基本一致，在此情况下，林科全的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。同时，在已有生效裁判文书的情况下，林科全对应当交纳的物业费标准予以明知并应有所预见，但其仍未足额交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任，现万佳鑫物业公司主张的违约金计算标准有合同依据，但本院考虑林科全有主动交纳部分物业费的行为，故就违约金数额本院酌情判定。就林科全所提反诉请求，本院认为，现林科全尚未足额交纳物业费，尚不具备开具发票的条件，本案中，万佳鑫物业公司同意待林科全完成交纳物业费后开具发票，本院对此不持异议，同时，万佳鑫物业公司主张已在日常工作中公示物业管理收支情况并同意林科全查阅，故万佳鑫物业公司未对林科全行使业主权利造成障碍。就林科全主张由其查阅万佳鑫物业公司财务账册及会计原始凭证的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、林科全于本判决生效后七日内向北京万佳鑫物业管理有限责任公司支付2019年1月1日至2019年11月30日的物业费差额584.4元及2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费差额15686.58元；二、林科全于本判决生效后七日内向北京万佳鑫物业管理有限责任公司支付物业费逾期违约金，以16270.98元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年12月11日起计算至实际付清之日止；三、驳回北京万佳鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回林科全的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，林科全应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费103元（北京万佳鑫物业管理有限责任公司已预交），由林科全负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元，由林科全自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 梁 珊二〇二〇年九月十一日书记员 刘佩瑶