终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7133号原告：广州如铭贸易有限公司，住所地：广州市海珠区纺织路草芳横一巷**之六自编**。法定代表人：池铭，职务：总经理。委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：周镜文，广东科德律师事务所律师。被告：许泽长，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：崔勇刚，广东燊尧律师事务所律师。原告广州如铭贸易有限公司与被告许泽长房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周镜文、被告委托诉讼代理人崔勇刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州如铭贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付广州市荔湾区德星路9号B412铺位2020年1月1日至2020年4月31日所拖欠的租金52360元（2020年1月欠租21346元，2020年2月免租，2020年3月按七折计算欠租15507元，2020年4月按七折计算欠租15507元）及迟延支付违约金4622.32元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一标准计算，其中21346元租金自2020年1月14日起算，其中15507元租金自2020年3月14日起算，其中15507元租金自2020年4月14日起算，暂计算至2020年5月25日，最终计算至实际清偿之日止）；2、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月31日所拖欠的物业管理费4051.6元（2020年2月免管理费，2020年3月之后按七折计算，管理费2025.8元/月）及迟延支付违约金232.96元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一计算，其中2025.8元管理费自2020年3月14日起算，其中2025.8元管理费自2020年4月14日起算，暂计算至2020年5月25日，最终计算至实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《广州市房地产租赁合同》，约定，原告将其名下位于荔××××号铺位的房地产出租给被告用于经营，出租面积90.44平方米，租赁合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日，每年租金递增8%，其中2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为22153元，2019年1月1日至2019年12月31日铺位租金为23925元，2020年1月1日至2020年12月31日租金为25839元，租金按月支付，被告应在每月14日以现金或支票形式支付给原告；且被告需向原告缴纳保证金51678元；租赁期限内，被告需要提前解除合同，必须提前征得原告同意，同时，被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，须按照当月租金额的3%向甲方支付违约金。当日，原告与被告签署《补充条款》，约定管理费及管理费按金的收取按照广州市荔湾广场管理有限公司要求的标准(现行标准为32元/平方米)，被告铺内自用水电费由管理公司负责抄表，上述费用由原告收取后转交管理公司，被告须于每月14日前缴交管理费，每逾期一天，原告有权按照每日1%收取滞纳金，(水费每日5‰，电费每日1‰)。在租赁期限内，如被告未经原告同意单方面提前终止合同，则被告所缴纳的租金及押金等费用，原告不予退回。补充条款与租赁合同冲突的，以补充条款为准。合同签订后，原告依据合同约定，每年租金递增8%；因市场原因，原告同意2019年1月1日起，将租金调整为22153元，但被告多次拖欠租金，未按时足额交纳租金。2020年1月24日，因新冠疫情广东省政府启动一级响应；2020年2月24日，广东省政府调整为二级响应；2020年4月8日，广东省政府将疫情调整为三级响应。同时为了缓解租户租金支付压力，原告将商铺的租金管理费调整为2月份免予缴纳，3月至9月按照合同标准7折收取，2020年度租金暂不递增。但被告于2020年4月30日单方向原告提出解除合同，并擅自将商铺钥匙退回给原告。原告多次告知被告属于单方违约，押金已经没收，需另行向原告支付2020年4月30日之前的租金及管理费，但被告拒不缴纳。为了维护原告的合法权益，原告诉至贵院。被告许泽长答辩称：一、原告要求答辩人支付2019年的拖欠租金，没有任何事实证据。答辩人和原告于2016年1月签订了房屋租赁合同租赁B412铺位，当时约定房租每年递增，但在2017年之后，各方（包括全场所有的租客）均与原告达成一致意见，2018年及2019年同样按照2017年的20512元的标准支付租金，并不按照合同约定履行。双方约定的每年均是按照20512元的标准支付租金，原告在2018-2019年从没有向答辩人要求按照合同约定的标准支付租金，也从没有发出过任何书面或口头的改变租金数额的通知，原告要求答辩人按照合同约定来支付租金是不符合事实的。2019年的租金同样在没有任何书面要求和得到双方协商一致的前提下，只能按照20512元的标准进行交付。二、原告称答辩人单方提出解除合同也不是事实。首先，由于疫情的原因，原告多次根据政府的要求推迟了商铺开业的时间，在此期间答辩人并没有任何的营业，就算在复工后，原告也限制了只能商铺租赁人员进入场地，客户无法进入场地，也就是说，即使原告开门，也没有任何客户进入商铺，导致答辩人没有任何收益。其次，由于无法开展任何业务，答辩人没有任何的收入，答辩人多次和原告进行协商，原告同意答辩人退租离场，双方多次的谈话和协商过程，原告均有录音，可以证明该事实，不是答辩人单方违约，而是双方协商一致达成的意见。双方不但约定了于4月30日当日交回商铺，同时也约定了答辩人的租金押金来抵扣2020年未交租金的费用，双方经该协议已互不相欠。再次，2020年4月30日双方达成一致意见解除合同，原告退场将商铺于当日交还给原告，原告也于当日对外进行出租，并且与他人签订了出租协议。双方自2020年4月30日起，租赁合同已经解除。原告故意隐瞒将该商铺已出租给他人的事实，妄图追究答辩人的法律责任是不恰当的，故请法院驳回原告的所有诉请。经审理查明，广州市荔湾区德星路9号4楼B区为原告之房产，规划用途为商业。2016年1月7日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《广州市房地产租赁合同》及补充条款，约定：甲方同意将坐落在荔湾区德星路9号B412铺位的房地产出租给乙方作写字楼/展厅用途使用，出租面积90.44平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金；2016年1月1日至2016年12月31日，月租18992元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租20512元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租22153元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租23925元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租25839元；租金按月结算，由乙方在每月的第14日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳51678元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方(退回乙方、抵偿租金)；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；等等。补充条款约定：乙方应于签订合同当日向甲方缴付贰个月租金金额(最后一年的月租金)的按金及壹个月租金，作为本合同首期款。上述费用同两个月管理费按金及壹个月管理费必须于合同签订当日向甲方支付。否则甲方有权取消合同，并不退还已缴订金及其他费用；管理费：管理费及管理费按金的收取按广州市荔湾广场管理有限公司要求的标准(现行标准为32元/m2)进行收取，乙方铺内自用水电费由管理公司负责抄表，上述费用由甲方收取后转交管理公司，乙方必须于每月14日前缴交管理费，否则每逾期一天，甲方有权按每日1%收取滞纳金；双方约定租金每年递增：8%；在租赁期内，如乙方未经甲方同意单方面提前终止合同，则乙方所缴的租金及押金等费用，甲方不予退回；等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了涉案商铺租赁保证金（按金）51678元、管理费按金5788元，并从2017年1月开始按每月23405元（含管理费2894元，余下为租金）标准支付至2020年1月31日。涉案商铺所处商厦约于2020年1月24日开始放假，因疫情原因于2020年3月1日才启市。2020年4月30日，被告向原告发出《解除租赁合同通知》，表示：一、甲方根据原合同的原件第九条：如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方不承担责任。二、甲方为响应国家的号召，在疫情发生不可抗力的情况下，2月初提出不让乙方开店营业的通知，一直至3月初才通知开侧门上班。乙方是经营外贸生意，3月下旬国家关国门，4月底疫情还未解除，而国外越发严重，乙方从1月15日开始放假至今零收入，现如今已没有能力再继续交租。三、在这不可抗力的情况下，乙方在4月中旬提前向甲方提出解除2015年1月7号甲方与乙方签订的合同，该合同于2020年4月30号终止。并声明将保证金51678元作为所欠甲方的3月和4月租金及2019年递增相抵(3月4月租金17533元/月)，终止所有合同互不相欠。同日，被告已将涉案商铺钥匙交还给原告。庭审中，原告确认2020年4月30日收到被告的《解除租赁合同通知》，但表示原告没有认可过该解除合同通知，认为该通知是被告单方出具，违约解除双方的租赁合同，原告从未同意或授权员工与被告协商解除租赁合同，从未同意将保证金抵扣被告拖欠的租金。相反，该通知第3点提到2019年递增相抵的说法表明被告自认2019年的租金标准是有调整的，并非按照2017年的租金标准20512元支付。被告则表示2020年4月30日出具的解除租赁合同通知是原告要求被告书写及修改的，在双方达成一致的情况下，被告认为原告怎么修改都没有问题。另原被告均确认涉案商场的优惠措施为2020年2月减免租金及管理费，2020年3月-9月租金及管理费按照70%收取。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原被告签订的《广州市房地产租赁合同》及补充条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《广州市房地产租赁合同》及补充条款的解除问题。被告于2020年4月30日以疫情原因，造成经营困难为由，已将涉案商铺交还给原告，故可确认《广州市房地产租赁合同》及补充条款实际于2020年4月30日解除。由于涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，被告在可正常使用涉案商铺的情况下解除合同，属违约解除合同。被告的《解除租赁合同通知》虽声明将保证金51678元作为所欠原告的3月和4月租金及2019年递增相抵，终止所有合同互不相欠。但该通知没有原告的签字确认，在庭审中原告亦不认可，故该通知的条款不能约束原告。租金及管理费的支付问题。如上所述因被告违约，被告应向原告支付至合同解除之日即2020年4月30日的租金及管理费。因被告从2017年1月开始每月按23405元（含租金20512元，余下为管理费）标准支付至2020年1月31日的租金及管理费，合同解除前原告并无向被告提出过对租金标准的异议，故可确认双方履行的租金标准为合同约定的2017年的租金标准即20512元/月，原告主张应按2018年的租金标准即22153元/月计收租金，本院不予认可。被告实际尚欠原告2020年2月1日至2020年4月30日的租金及管理费，因2020年2月的租金及管理费原被告均同意减免，3月、4月的租金及管理费同意按70%计收，本院予以认可。故被告应按租金20512元/月的70%即14358.4元/月、管理费2894元/月的70%即2025.8元/月标准向原告支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金及管理费。至于原告主张的延付租金、管理费的违约金问题。被告拖欠租金、管理费主要是受疫情防控影响，不可全归责于被告，故对于原告要求被告支付延付租金、管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。对被告在答辩中主张租赁保证金51678元已抵扣所欠原告3月、4月租金及管理费问题。如前所述，被告属违约解除合同，但鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定原告需退还的租赁保证金为被告已付保证金总额的50%即25839元。另被告支付的管理费按金5788元应予退还。为减少诉累，该部分租赁保证金、管理费按金可在被告拖欠的租金及管理费中予以扣减。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告许泽长向原告广州如铭贸易有限公司支付从2020年3月1日至2020年4月30日的租金及管理费（租金按每月14358.4元计，管理费按每月2025.8元计，上述租金及管理费应扣减被告已支付的租赁保证金25839元、管理费按金5788元后再付）。二、驳回原告广州如铭贸易有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费666元，原告广州如铭贸易有限公司负担654元，被告许泽长负担12元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年九月二十九日书记员  吴 帆姚晓丹