湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3502号 原告：张军，男，1989年11月2日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人（特别授权）：舒小晖，湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵时运，湖南五溪律师事务所律师。 被告：怀化市金地圆房地产开发有限公司，住所地怀化市。 法定代表人：刘南官。 委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 原告张军与被告怀化市金地圆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人舒小晖、被告委托诉讼代理人肖焰壕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金60145元（自2017年3月30日起，按已付房款的日万分之一暂计算至2020年5月25日，主张至房屋实际交付之日止）；2、诉讼费由被告承担。 被告怀化市金地圆房地产开发有限公司辩称：一、南郡新干线住宅小区9幢于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》。南郡新干线住宅小区9幢于2020年4月10日取得竣工验收，于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》，答辩人并于2020年5月26日向原告邮寄了《入伙通知书》（即交房通知书），于2020年6月3日登报告知南郡新干线8、9、10、11幢业主办理交房手续。原告主张逾期交房违约金计算至实际交房之日没有事实与法律依据。二、合同约定的交房期限为2017年3月30日，原告主张逾期交房违约金已超过3年诉讼时效，对该期限的逾期交房损失应当不予支持。三、因新冠肺炎的影响，致使答辩人取得竣工验收及备案的日期延长，恳请人民法院予以免除相应的逾期交房责任。答辩人一直在积极履行自身义务，积极催促相关单位办理竣工验收及备案，但是因新冠肺炎的影响，湖南省在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月11日才将应急响应级别由一级调整为二级。全怀化市企业在此期间基本处于停工停产状态，房地产行业这一需要密集劳动力的行业尤为如此。答辩人也因新冠肺炎的影响，于2020年4月10日取得竣工验收，2020年5月25日取得《竣工验收备案表》。根据《合同法》第一百一十七条、《民法总则》第一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，被答辩人受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，符合不可抗力的法定要件。因此，恳请人民法院结合实际情况，对2020年1月23日至2020年5月25日期间共计124天的逾期交房责任予以免除。四、因优化调整规划，致使答辩人取得竣工验收及备案的日期延后，恳请人民法院予以免除相应的逾期交房责任。2017年11月18日，答辩人与深圳市华纳国际建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同》，对南郡新干线项目调整规划，答辩人多次给政府单位报告方案，怀化市城乡规划技术审查小组于2018年6月16日才形成会议纪要审查同意优化方案，怀化市规划局于2018年8月6日才同意通过，致使答辩人的项目建设滞后，导致答辩人取得竣工验收及备案的日期延后，这一政府原因是答辩人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，且对南郡新干线项目调整规划，怀化市规划局亦在南郡新干线小区张贴公告，小区业主均未对调整规划提出异议，因此，恳请人民法院结合实际情况，对2017年11月18日至2018年8月6日期间共计203天的逾期交房责任予以免除。五、在签订合同到约定交房期间，怀化中雨以上有10天，造成南郡新干线不能施工，由于天气等不可抗力产生的逾期10天，恳请予以免除相应的逾期交房责任。六、答辩人认为合同约定逾期交房责任约定的逾期违约金过高，请求法院结合实际情况予以调整。综上，基于上述情形，恳请人民法院予以免除相应的逾期交房责任。 本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的“南郡新干线”项目中第9幢8层804号房屋(该栋楼地上18层，地下**)，总购房款523000元；(第十一条)出卖人应当在2017年3月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的可据实予以延期交房；(第十二条)商品房达到交付条件后，买受人在收到出卖人书面交房通知之日起3日内验收交接房屋，出卖人应出示《竣工验收备案表》并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人可拒绝收房，由于被告的原因，未按本合同第十一条约定的期限交付商品房，逾期超过90日，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。(第十三条)出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计，确需变更且经相关部门批准的规划设计变更影响到“1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施”，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在收到通知之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，逾期未做书面答复的，视同接受变更;(第十四条)供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，道路、排污、绿化等在房屋交付90天内达到使用条件；(第十五条)出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合(附件三)的标准，达不到该约定标准的，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担合同约定的违约责任，出卖人在30日内完成整改。 (附件三)装饰、设备标准：给水管进户，220V供电电源到户，互联网光缆接入小区，宽带网入户并预留端口，电话管线入户并预留端口，多媒体闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、电子巡更系统、小区背景音乐系统、停车场管理系统，等等。 合同签订后，原告依约交清了全部购房款。本案所涉“南郡新干线”项目中第9幢于2020年4月10日取得竣工验收合格，于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》。被告于2020年5月26日向原告邮寄了《入伙通知书》，于2020年6月3日在怀化日报刊登公告通知“南郡新干线”项目8、9、10、11栋业主在2020年6月4日-2020年6月18日期间办理房屋交接手续。原告于2020年5月28日收到被告的交房通知《入伙通知书》，但至今未去收房。 因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。 2017年11月18日，被告调整小区建筑规划设计，怀化市规划局在小区内予以了方案公示，2018年6月16日《怀化市城乡规划技术审查会议纪要》(2018)第10次，同意“南郡新干线”项目规划设计调整内容为“1、优化7#楼立面设计，并在建筑的北侧增设2台观光电梯，并对前广场及周围景观进行深化设计；2、对1-5号住宅楼户型进行优化；3、取消小区入口大门”，2018年8月17日制订了“南郡新干线”1-7号楼优化方案总平面图，怀化市规划局同意按该图实施。被告没有将批准后的建筑规划变更设计内容告知原告。 本院认为：本案立案时间为2020年7月6日，因此，原告主张2017年7月6日之后的逾期交房违约金没有超过法律规定的“三年”普通诉讼时效，本院予以支持。被告未能依约在2017年3月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，应支付原告逾期交房违约金55176.5元(2017年7月6日至2020年5月26日相差1055天，523000元×1055天×0.0001＝55176.5元)。本案所涉房屋于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》，已具备了合同约定的交房条件，同时，被告于2020年5月26日向原告邮寄了《入伙通知书》，原告于2020年5月28日收到了被告的交房通知《入伙通知书》，但至今未去收房，具有不可归责于被告的原因，因此，原告主张的逾期交房违约金只应计算至2020年5月26日止。 因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但被告本应依约于2017年3月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，本次新冠肺炎疫情重大突发公共卫生事件与被告的逾期交房违约行为之间不具有因果关系之原因力，且被告在已经逾期交房违约的情况下，却不积极采取措施防止损失的扩大，至2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应之时已逾期交房1029天之久，明显存在主观懈怠的过失，其对违约损失扩大有可归责的过错原因力，因此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条第(一)项及《湖南省高级人民法院》第二条问题4的解答，被告以新冠肺炎疫情抗辩免除其相应期间逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。 依照合同约定，被告不得擅自变更小区建筑规划设计，而被告调整小区建筑规划设计时，原告等业主并未入住小区，被告事先没有采取确保原告等业主知晓的切实可行的方法征求原告等业主的意见，也没有事后将规划设计变更结果告知于原告等业主，违反了《商品房买卖合同》第十三条的约定，因此，被告据此抗辩免除其因小区规划设计变更期间的逾期交房违约责任，本院不予支持。 被告提出合同履行期间有10天中雨以上的天气而不能正常施工，属于当事人应予承担的商业风险范畴，被告据此抗辩延期交房没有法律依据，本院不予支持。 原告主张的日万分之一违约金比率比目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且本院及二审法院同类案件亦均如此认定，因此，被告要求调低违约金比率没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《最高人民法院》第十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告怀化市金地圆房地产开发有限公司支付原告张军逾期交房违约金55176.5元，于本判决生效后7日内付清; 二、驳回原告张军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取652元，由被告怀化市金地圆房地产开发有限公司承担590元,原告张军承担62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  粟多海 二〇二〇年九月十一日 代理书记员  黄 莉