北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初31582号原告（反诉被告）：北京鼎富星空文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区花园路小关街**业务楼**15-9。法定代表人：安宇宁，执行董事。委托诉讼代理人：臧丹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京山水智地商业管理有限公司，住，住所地北京市海淀区花园路小关街**业务楼**A002-1/div>法定代表人：肖润民，董事长。委托诉讼代理人：赵红梅，女，该公司经理。委托诉讼代理人：雒鸿政，北京市京都律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鼎富星空文化传媒有限公司（以下简称鼎富公司）与被告（反诉原告）北京山水智地商业管理有限公司（以下简称山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎富公司委托诉讼代理人臧丹、张金海、被告（反诉原告）山水公司委托诉讼代理人赵红梅、雒鸿政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎富公司向本院提出诉讼请求：1．确认我公司与山水公司于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；2．判令山水公司向我公司返还租金39万元、房屋租赁保证金13万元。事实和理由：2018年4月27日，山水公司与北京鼎富时代文化传媒有限公司（以下简称鼎富时代公司）签订《房屋租赁合同》，约定鼎富时代公司承租山水公司位于海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）作为艺术培训用途；租赁期限为2018年5月25日起至2021年5月25日止，租金为每月65000元，半年支付一次，房屋租赁保证金13万元。山水公司将上述房产在工商局备案手续完成并被批准可以注册后，向鼎富时代公司提供办理证照所需的相关产权文件及注册地址，合同还对其他违约条款及争议解决作出约定。合同签订后，鼎富时代公司依约支付了租金39万元和房屋租赁保证金13万元，并经山水公司同意于2018年6月至7月花费30万元进行了装修。2018年9月10日，我公司依法成立。因鼎富时代公司内部原因，欲将涉案房屋转租给我公司，我公司便与山水公司及鼎富时代公司协商于2018年11月14日签订《退租变更协议》，商定山水公司同意将涉案房屋转租我公司，用途为艺术培训，所交付保证金13万元转为我公司与山水公司所签《房屋租赁合同》的保证金，房租款项结算自2018年11月25日起(鼎富时代公司已将使用租金付清)。转让生效时间为我公司与山水公司新签订的落款日期。约定后我公司与山水公司于2018年11月14日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年11月25日起至2021年5月24日，同时对其他权利义务进行了约定。合同签订后，我公司向山水公司支付租金39万元，山水公司将房屋钥匙交给我公司，我公司于2018年11月27日去办理艺术培训类营业执照，经审核被工商局和教育局均告知山水公司提供的地下涉案房屋不符合法律规定，不能办理营业执照。我公司立即将该情况告知山水公司，并与对方协商解决办法：一是对方为我公司提供符合政府规定的房屋办理执照。二是解除双方房屋租赁合同，避免双方更大损失，但是对方一拖再拖就是不解决，造成我公司合同目的无法实现，无法经营。我公司与对方多次努力协商未果，于2018年12月25日向对方送达退租申请，通知其解除合同，自2018年11月25日至现在我公司对涉案房屋一直未用，损失惨重,另对方出租的涉案房屋也是其租赁而来，并非是产权人。故诉至法院，望判如所请。山水公司辩称，一、双方在签订合同时，鼎富公司提出房屋的使用用途是艺术培训，声称只针对合作单位的成人进行艺术素质提升，并强调不搞招生类型的培训机构，更没有青少儿培训。二、鼎富公司提交给我公司的营业执照经营范围里也没有培训及教育培训相关的经营项目，鼎富公司私自到教委申请儿童培训教育的相关资质，改变双方签署的《房屋租赁合同》中的房屋用途，我公司并未同意，也不知晓。三、鼎富公司并未提出让我公司为其提供符合政府规定的房屋办理执照，而是于2018年12月25日通过微信向我公司径行提交了《退租申请》《北京市民办教育培训机构办学标准（暂行）》，提出了退还租金的申请，并未同时提出解除合同。我公司收到《退租申请》后，结合鼎富公司提前毁约的违约责任及给我公司造成的严重损失，及时提出了解决办法，即让鼎富公司依约定承担13万元违约金、免租期租金65000元并需赔偿我公司5万元中介费损失，合计24．5万元后，可退鼎富公司租金21万元，后又调整为退鼎富公司三个半月房租。双方协商期间，对方一直占有涉案房屋，故其主张我公司应当返还截止2019年5月24日前的39万元租金，因对应租期己消耗完毕，不能成立，其主张的13万元保证金也因其违约，依约不能退还。四、鼎富公司在协商退还租金期间，一直占用涉案房屋，并持续经营，后我公司迫于无奈，于2019年5月24日收回房屋，并于6月21日出租给第三人，7月16日起才重新计算房租，期间租金损失按与鼎富公司签署租房合同的租金标准计算为111123．3元。鼎富公司欠付的电费也一直未支付给我公司。故我公司的损失应由鼎富公司全部承担。五、鼎富公司承租我公司上述房屋时，连同鼎富时代公司，两者作为承租人，均明知我公司出租的是半地下室，不好办理证、照，故在两次签订《房屋租赁合同》时，在第六条要求作为出租方的我公司为其提供楼上一个注册地址，作为鼎富时代公司或鼎富公司办理证、照所需的注册地址。且第7．4条均特别约定：乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其活动的合法性，并独立承担经营责任及债权债务。为此，我公司给鼎富公司已经提供了楼上一个地址办理了营业执照。鼎富公司作为专业的教育培训机构的开办者，应当对该领域内的相关国家、地方及、地方及部门出具法律规定尽到合理的注意和知悉义务。双方签订《退租变更协议》《房屋租赁合同》的日期虽在2018年11月30日《北京市民办教育培训机构办学标准（暂行）》之前，但早在2007年9月1日生效的《北京市民办非学历教育培训机构设置管理规定》第二章设置条件第（四）项就有“不得使用地下室作为办学场所”的规定，故我公司有理由相信鼎富公司对2007年9月1日已经生效的《北京市民办非学历教育机构设置管理规定》已明知或应当知道。鼎富公司以市教委新规出台为由主张退还租金甚至解除合同的理由不能成立，于法无据。且鼎富公司承租房屋时就明知案涉房屋为半地下室，并专门通过中介机构寻找地下室作为培训场所，本身就是故意、明知，且为了解约成本而来，故鼎富公司以半地下室不符合法律规定，不能办理营业执照为由主张退还租金、解除合同，不能成立。鼎富公司以我公司非房屋产权人为由主张权利，于法无据。六、房屋所有权人既未向我公司就转租行为提出异议，也未就我公司向鼎富公司转租涉案房屋向鼎富公司主张任何权利，故鼎富公司以此为由主张权利，无事实和法律依据。山水公司向本院提出反诉请求：1．确认我公司与鼎富公司2018年11月14日签订《房屋租赁合同》于2019年5月25日解除；2．判令鼎富公司向我公司赔偿违约金13万元；3．判令鼎富公司向我公司赔偿免租期内租金损失6．5万元；4．判令鼎富公司向我公司赔偿中介费损失5万元；5．判令鼎富公司向我公司赔偿涉案房屋的空置损失111123．3元；6．判令鼎富公司向我公司支付电费4854元；7．判令鼎富公司将公司注册地从北京市海淀区花园路小关街120号业务楼1层15-9地址迁出。事实和理由：同答辩意见。鼎富公司对山水公司的反诉辩称，一、我公司在签订《房屋租赁合同》时并不了解涉案房屋不能办理证、照，山水公司没有以任何方式明确告知我公司这一事实。二、我公司向山水公司发出退租申请后就陆续将物品搬离租赁房屋，至2019年1月30日已经腾空，并告知了山水公司。三、我公司在申请办理证、照过程中，山水公司无法提供出租的房屋的消防验收手续。四、我公司对山水公司反诉请求的意见：1、我公司同意山水公司第一项请求中关于解除《房屋租赁合同》的诉求，但不认可其合同解除的时间及理由。2018年12月25日，我公司己明确提出退租申请，并起诉至法院要求解除合同。在此情况下，山水公司还要行使单方合同解除权是挑战法院的审判权，属于恶意行使权利。2、我公司不同意山水公司第二、三项诉讼请求。当合同目的无法实现时，一方当事人可以解除合同。因此，我公司以诉讼方式要求解除合同的行为，不构成违约。3、我公司不同意山水公司第四、五项诉讼请求。这两项支付是山水公司自行决定的经营行为，也是其应承担的经营成本，要求我公司承担没有法律依据。4、我公司对山水公司第六项请求的意见是：同意按实际使用电量承担支付电费的责任。5、我公司不同意山水公司第七项诉讼请求。首先，该项请求涉及到国家机关对公司管理登记的权利，不是民事案件审理范围。其次，该项请求不符合反诉条件。双方就公司注册问题另行签订有房屋租赁协议，该协议不在本诉审理范围。还有，山水公司就公司注册问题另行收取了我公司钱款，不仅仅是迁址问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：山水公司提交《万盛商务会馆商务楼租赁协议》、房屋所有权证复印件，证明其自2013年11月12日至2018年12月27日、2018年12月28日至2023年12月27日与涉案房屋所有权人李杰峰签订房屋租赁协议，房屋来源合法，且李杰峰并未对其转租行为提出异议。经质证，鼎富公司对上述证据真实性无异议，但认为山水公司系违法转租，上述租赁协议中的租赁物不包括涉案房屋，约定用途为商业经营及办公，没有艺术培训，未约定对方有转租权，对方违法转租威胁其承租权益，故其有权解除合同。本院认为，鼎富公司对上述证据真实性无异议，本院不持异议。对于上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，山水公司（甲方）代理人赵红梅与鼎富时代公司（乙方）代理人安宇宁签订《房屋租赁合同》，有关约定如下：甲方为涉案房屋的合法使用者，甲方同意将涉案房屋出租给乙方，承租区域只可作为艺术培训用途。租赁期限为自2018年5月25日起至2021年5月25日止，第1-2年月租金为65000元，按半年支付，房屋租赁保证金13万元；三．免租期（含装修期）：免租期为自2018年4月25日起至2018年5月24日止。6．2甲方将上述房产在工商备案手续完成并被批准可以注册后，甲方向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件及注册地址（实体或者楼上一个注册地址）。7．4乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务。签约后，鼎富时代公司向山水公司支付了租金39万元和房屋租赁保证金13万元，并进行了装修用于经营包括舞蹈在内的儿童艺术类培训。山水公司为此向北京四合春秋房地产经纪有限公司支付居间服务费5万元。2018年9月4日，鼎富时代公司员工荣德飞向山水公司员工赵红梅发送微信信息称公司更新了名字，希望以新公司的名义重新签一份租赁合同；赵红梅称等所有手续都办完了再写申请证明。荣德飞回复同意。2018年9月10日，鼎富公司成立。2018年9月12日，荣德飞向赵红梅发送微信信息称新公司注册完毕，如何写申请证明。经沟通，荣德飞于2018年9月14日通过微信向赵红梅发送《主体变更补充协议》，其上载明鼎富公司为鼎富时代公司分公司，经三方协商，同意自2018年9月14日起合同主体由鼎富时代公司变更为鼎富星空公司。2018年9月20日，荣德飞向赵红梅发送涉案房屋电表截图，显示电表读数为4031。2018年10月30日，安宇宁向山水公司支付电费6911元。鼎富公司称该电费系其通过安宇宁支付的，山水公司称该电费是安宇宁代鼎富时代公司支付的2018年4月27日至9月20日期间的电费，此后电费至今未付。2018年11月14日，山水公司（甲方）与鼎富时代公司（乙方）、鼎富公司（丙方）签订《退租变更协议》，约定由于乙方内部业务调整，涉案房屋使用权的相关权利、义务及与甲方所签署的一切文件一同自行转接为丙方，并同意将租赁保证金13万元转为丙方与甲方所签《房屋租赁合同》（以下简称诉争合同）的保证金，房租款项结算自2018年11月25日起；甲方同意配合由《房屋租赁合同》中的乙方变更为丙方，转接生效时间为甲丙重新签定的诉争合同的落款日期；丙方向甲方缴纳注册押金2万元后，配合丙方办理注册公司的迁址事项。后山水公司与鼎富公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将海淀区×房屋出租给乙方用于注册地址的迁址，租期为自2018年11月1日起至2020年6月30日，月租金6600元，租赁保证金6600元。山水公司向鼎富公司提供用于迁址的住所证明，其上产权人证明栏的产权人盖章处有北京市西城区房屋土地经营管理中心盖章，内容为同意将上述地址提供给该公司使用。同日，山水公司（甲方）代理人赵红梅与鼎富公司（乙方）代理人李健壮签订诉争合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，承租区域只可作为艺术培训用途，租赁期为自2018年11月25日起至2021年5月24日止。免租期（含装修期）承接调整前合同；自2018年11月25日起至2020年5月24日止，月租金65000元；5．1自本租约签订当日乙方应向甲方缴付租金为39万元，租赁保证金13万元（转收据手续）；5．2租金按半年支付，以后乙方应提前10日支付下一次房租；5．3在乙方全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所有应付的一切费用后（包括水、电及电话等费用），并在合理规定期限内将甲方在提供上述地址所办理的营业执照等相关手续全部撤销或者迁移办理完毕后，甲方凭乙方出示其所持有的委托办理书及甲方所开具的保证金收据，将于乙方结清所有应付费用后5个工作日内退还乙方租赁保证金13万元（不计利息）；6．2甲方将上述房产在工商备案手续完成并被批准可以注册后，甲方向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件及注册地址（实体或者楼上一个注册地址）；7．4乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及债权债务。八．违约责任：8．1甲乙双方自租约签订之日起，在本租约有效期内，如租约双方任何一方违反本租约中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正；如租约双方任何一方提出解约（不可抗力因素除外），违约方应向守约方支付13万元作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失；8．2乙方有下列情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除《租约》，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退还，乙方需在得到甲方通知三日内将乙方物品清空，否则甲方视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理该物品并更换门锁乙方无异议。8．2．5乙方违反约定逾期五天未支付房屋租金的；8．2．7租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方返还剩余租金，并双倍返还乙方缴纳的保证金：1．甲方逾期5日未向乙方交付租赁房屋的。签约后，鼎富公司向山水公司支付了2018年11月25日至2019年5月24日的租金39万元。2018年12月25日，鼎富公司向山水公司送达退租申请，称因《北京市民办教育培训机构办学标准》通知第三章第十三条（一）（二）规定，“不得使用居民住宅、地下室、地下室作为办学场所”“消防卫生、食品经营、安全、疏散等条件符合相关规定”等不可抗力因素，导致我方无法办理教育培训资质，故不能继续承租，特申请退租。现房屋使用一个月时间，可从租金之中扣除一个月费用65000元，剩余租金325000元与两月押金130000元，共计455000元申请退款。后李健壮与赵红梅多次沟通退租事宜，期间李健壮称可以放弃押金，只要退还剩余房租。赵红梅称只能退3个月房租。2019年1月30日，李健壮向赵红梅发送微信语音称当日将其他贵重东西拉走，准备走法律程序。2月18日，赵红梅向李健壮发送微信信息“方便的话那就明天上午10:00点？”李健壮回复“可以”。2月19日，赵红梅向李健壮发送微信信息“小李，到了联系我即可”李健壮回复“我已经到了”。3月4日，赵红梅与李健壮通话，询问当日中午对方员工荣德飞从涉案房屋拉走家具之事，李健壮称当日上午荣德飞刚给其打电话说从涉案房屋拿一些自己的东西，没想到当日就去了。同日，荣德飞与赵红梅通话，称有朋友想整租涉案房屋，询问与鼎富公司就退租怎么协商的；赵红梅称鼎富公司要走法律程序，尚未交房。2019年5月14日，山水公司在涉案房屋门口张贴通知函并向鼎富公司快递通知函，要求鼎富公司于5月15日交付房租39万元，如在5月20日前逾期仍未支付，视为对方违约，将于5月21日视为对方认可放弃室内物品所有权，其有权自行处理物品并更换门锁，收回涉案房屋。2019年5月15日，赵红梅与李健壮通话提醒交下期房租，李健壮称已经起诉，不会交租。赵红梅称如果对方还不交租，构成违约，5月21日就要收房，房间内的东西视为对方放弃所有权；李健壮称需要询问诉讼进程，实在不行，先把里面的东西拉回来，该收房就收房。2019年5月24日，赵红梅进入涉案房屋并拍摄屋内视频，视频显示赵红梅宣读门前张贴的通知函，自称于当日来收房，通过李健壮留给其应急的门禁卡进入房屋，屋内有桌椅板凳、鞋凳、练舞用的压腿杆、小音响等遗留物品，涉案房屋电表读数为7267。2019年6月21日，山水公司与北京金财正商管理咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租该公司，免租期为2019年6月21日至7月15日，租赁期自2019年7月16日起至2021年7月15日止，租金每月61000元。2019年7月10日庭审中，鼎富公司称其于2018年11月25日已将全部物品搬离，交还房屋，装修时其换了密码锁，搬走时将密码告知山水公司，对方换了密码，其无法再进入，屋内没有遗留物品。山水公司称其于2019年5月24日收回涉案房屋，当日屋内还有对方遗留物品，直至6月24日新租户入住将屋内物品全部搬出，里面遗留柜子、桌子、椅子、跳舞杆等物品，有当日拍摄的屋内状况视频为证。2020年9月7日庭审中，双方确认涉案房屋无法办理艺术培训类营业执照，不能用于艺术培训类的办事场所。鼎富公司称其于2019年1月30日将涉案房屋物品搬空并通知对方，故2018年9月20日至2019年1月30日的电费同意负担，此后的电费无支付义务，同意按对方主张的总度数和期间均摊算出每月电费，再乘以其认可的上述期间算出电费；涉案房屋只是新的业务经营地，其在租赁涉案房屋前后一直在朝阳区×层办公；在租赁涉案房屋前对房屋进行过考察，签约前不知道涉案房屋无法用于经营，没有提前核实的原因是其承继鼎富时代公司，该公司签约在先，以为可以达到合同目的；山水公司称其不知道涉案房屋无法办理教育经营执照，鼎富时代公司没有提过办理执照；2019年1月30日的电表读数不清楚，因为没交接；其主张的电费4854元系将2019年5月24日收房时电表读数7267度减去2018年9月20日的电表读数4031度再乘以每度1．5元得出；其2019年5月15日向对方要求交房，对方承诺将东西拉走，因为此时还在租期内，其不能擅自收房。鼎富公司后又称在2019年1月30日后在涉案房屋内有价值比较低的不要的遗弃物，其于2019年1月30日微信告知对方贵重物品已拉走，所以其他物品就是不要了。山水公司称只是告知贵重物品拉走，并未说其他物品不要，里面还有音响、练舞蹈用的压腿杆、桌椅板凳、消费卡等物品。鼎富公司称2019年1月对方将房屋密码锁密码更换，山水公司否认，称2019年2月18日赵红梅与李健壮沟通因为涉及安全检查，无法进门，让李健壮于次日来开了门。鼎富公司称1月30日搬离时告知了对方密码，门禁卡忘记返还，2月19日对方告知有人想看房，但忘记密码，与其联系，其于是过去将门禁卡返还对方。山水公司称门禁卡返还时间忘了，应该是2019年2月1日之后，李健壮给了赵红梅一张门禁卡，3月4日荣德飞搬东西时手里还有门禁卡，没有返还。另查明，2007年9月1日施行的《北京市民办非学历教育机构设置管理规定》第五条规定，举办民办非学历教育机构应具备下列条件：．．．．．．（四）．．．．．．房屋产权清楚，租用期或使用期限不低于3年，适合办学，无安全隐患。不得使用居民住宅，地下室，地下室作为办学场所办公室应设在一处。第二十一条规定，民办非学历教育培训机构应于每一年度结束后，向审批机关报告年度办学基本情况。报告内容包括：．．．．．．（四）房产或房屋租赁证明的原件和复印件及卫生、消防、公安部门的证明文件。2018年11月9日实施的《北京市民办教育培训机构办学标准（暂行）》第三章第十三条规定，（场所）民办教育培训机构应当具有与办学项目和办学规模相适应的办学场所，并符合下列条件：（一）．．．．．．不得使用居民住宅、地下室、地下室作为办学场所．．．。（二）．．．．．．消防、环保、卫生、食品经营、安全、疏散等条件符合相关规定。本院认为，鼎富公司与山水公司签订的诉争合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。鼎富公司主张山水公司违法转租涉案房屋威胁其承租权益，故其有权解除合同，但其并未以此为由提出退租，且亦未提交证据证明房屋所有权人对其使用涉案房屋提出过异议，山水公司亦就此提交了相应证据予以反驳，故本院对于鼎富公司的该项主张不予采纳。山水公司主张鼎富公司的退租申请只是申请退还租金，未同时提出解除合同，本院认为，退租申请中虽未明确载明解除合同，但从其内容上看，可以认定鼎富公司系要求解除合同，退还租金，故对山水公司的该项主张不予采纳。本案中，双方确认涉案房屋无法办理艺术培训类营业执照，不能用于艺术培训类的办学场所，故鼎富公司承租涉案房屋的合同目的无法实现。鼎富公司在退租申请中以《北京市民办教育培训机构办学标准》的相关规定系不可抗力为由，要求解约退租，本院认为，鼎富公司系承继与其关联的鼎富时代公司的权利义务从而成为诉争合同项下的承租人。两公司作为民办教育培训机构，应当对该领域内相关法律、法规、政策尽到合理注意义务，两公司与山水公司分别签订的房屋租赁合同第7．4条亦均约定“乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性”。《北京市民办教育培训机构办学标准（暂行）》在诉争合同签订前已发布实施，而2007年9月1日施行的《北京市民办非学历教育机构设置管理规定》中亦有“不得使用地下室作为办学场所”的相关规定，鼎富公司在签订诉争合同时应当知道涉案房屋存在上述行政管理限制，对于涉案房屋无法办理艺术培训类营业执照，不能用于艺术培训类的办学场所应有预见性，故《北京市民办教育培训机构办学标准（暂行）》的相关规定不构成不可抗力。鼎富公司以《北京市民办教育培训机构办学标准（暂行）》的相关规定构成不可抗力为由，主张解约退租，缺乏依据，但考虑到涉案房屋在使用上确实存在上述行政管理限制，致使诉争合同不能继续履行，故应当允许鼎富公司解除合同，因此本院确认诉争合同于2018年12月25日解除。依照诉争合同8．1条“如租约双方任何一方提出解约（不可抗力因素除外），违约方应向守约方支付13万元作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失”的规定，鼎富公司应向山水公司支付13万元作为违约金，并赔偿相应的合理损失。山水公司作为涉案房屋出租人，对于涉案房屋能否实现合同目的亦应负有一定的注意义务，对于诉争合同不能继续履行产生的法律后果亦应负有次要责任，本院根据公平原则，认定鼎富公司对山水公司因合同解除导致的合理损失承担80%的赔偿责任。关于山水公司的合理损失，其主张的免租期内租金损失6．5万元和中介费损失5万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。鼎富公司在合同解除后，本应尽快将涉案房屋腾空交还山水公司，但其直至2019年1月30日才搬走其认为的贵重物品，2月下旬才归还门禁卡，直到2019年5月24日山水公司收房时仍遗留部分物品在涉案房屋内，山水公司直至2019年7月16日才重新向新租户收取涉案房屋租金，故鼎富公司对涉案房屋在上述期间的空置损失应承担主要责任。山水公司在鼎富公司向其发送退租申请，并已表示搬走贵重物品后，应当知道诉争合同无法继续履行，本应采取适当措施尽快收回涉案房屋后出租，防止房屋空置损失的扩大，但其以对方对涉案房屋继续承租使用为由，放任涉案房屋处于空置状态，直至2019年5月24日才自行收回，至2019年7月16日才重新向新租户收取涉案房屋租金，故其对涉案房屋在上述期间的空置损失亦应承担部分责任。本院综合考虑双方过错程度，鼎富公司未在房屋内经营等因素，根据公平原则，酌定山水公司的房屋在上述空置期间的合理损失为30万元，故鼎富公司本应向山水公司赔偿空置损失24万元。考虑到山水公司在主张空置损失111123．3元的同时，亦主张了违约金13万元，而违约金具有补偿性，故本院在已支持山水公司主张的13万元违约金同时，认定鼎富公司应向山水公司赔偿空置损失11万元。综上，鼎富公司应向山水公司支付违约金13万元、免租期租金损失5．2万元、中介费损失4万元、房屋空置损失11万元。山水公司主张的电费4854元，并提交了相应证据予以证明，但考虑到其对合同解除及涉案房屋空置亦有过错，故本院酌定鼎富公司需向其支付电费3800元。山水公司要求鼎富公司将公司注册地从北京市海淀区花园路小关街120号业务楼1层15-9地址迁出，但该诉请不属于法院受理民事案件的范围，故本院不予支持。鼎富公司要求山水公司返还租金39万元，房屋租赁保证金13万元，其主张的房屋租赁保证金13万元可直接抵扣其违约金13万元；租金39万元中，2018年11月25日至12月25日期间系正常承租期间，双方在协商时亦认可该1个月租金6．5万元不应返还，故鼎富公司要求返还缺乏依据，本院不予支持；剩余租金32．5万元在扣除鼎富公司应支付的电费和相关损失后的剩余款项，山水公司应向鼎富公司返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认北京鼎富星空文化传媒有限公司与北京山水智地商业管理有限公司于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、北京山水智地商业管理有限公司于本判决生效后七日内向北京鼎富星空文化传媒有限公司退还房屋租赁保证金13万元（抵扣违约金13万元后无需退还）、房屋租金32．5万元（抵扣电费3800元、免租期租金损失5．2万元、中介费损失4万元、房屋空置损失11万元后，仍需退还119200元）；三、北京鼎富星空文化传媒有限公司于本判决生效后七日内向北京山水智地商业管理有限公司支付违约金13万元（抵扣房屋租赁保证金13万元后无需支付）、电费3800元、免租期租金损失5．2万元、中介费损失4万元、房屋空置损失11万元（抵扣房屋租金205800元后无需支付）；四、驳回北京鼎富星空文化传媒有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京山水智地商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9000元，由北京鼎富星空文化传媒有限公司负担3375元，由北京山水智地商业管理有限公司负担5625元。反诉案件受理费3357元，由北京山水智地商业管理有限公司负担234元，由北京鼎富星空文化传媒有限公司负担3123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 胡 光人民陪审员 赵 齐人民陪审员 段福奎二〇二〇年九月三十日书 记 员 崔 丽