广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6329号上诉人（原审被告）：陈增敏，女，汉族，1977年5月23日出生，居民身份证住址为广东省东莞市**************************，公民身份号码为330************822。委托诉讼代理人：张建华，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何福坤，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市领富房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市*****************期多层公寓A6-Al1栋商铺53b。统一社会信用代码：914***********232M。法定代表人：谭乔尹，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段。统一社会信用代码：91441********61792。法定代表人：王燕凤，该公司总经理。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周家慧，东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈雅丽，东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。上诉人陈增敏因与被上诉人东莞市领富房地产开发有限公司（以下简称领富公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈增敏向一审法院起诉请求：1.领富公司支付逾期交房违约金[以4600000元为本金，按日万分之一点六四四（即年利率6%）计算，从2017年10月7日起计算至实际交房之日止]；2.富盈公司对领富公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由领富公司、富盈公司负担。一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈增敏的全部诉讼请求。本案一案件受理费4453元，由陈增敏负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2291号民事判决。陈增敏不服一审判决，向本院提起上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判：1.领富公司向陈增敏支付逾期交房违约金510600元[逾期交房违约金以460万元为本金，按日万分之一点六四四（即年利率6%）计算，从2017年10月7日起计算至实际交房之日止，暂计至2019年8月13日为510600元]；2.富盈公司应对领富公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案一、二审诉讼费由领富公司、富盈公司负担。事实和理由：（一）领富公司的行为已实际构成逾期交房。商品房属于特殊的商品，领富公司作为销售者，向购买者即陈增敏交付该特殊商品时，除了满足双方约定的交楼条件外，还应当使房屋具备最基本的使用条件及符合合同目的。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，案涉商品房属于样板房，商品房位于东莞市********************，商品房单价为21307.15元/平方米，合同签订时间为2017年4月19日，而根据对东莞及全国历史楼价的普遍认识可知，在2017年7、8月以前，东莞及全国商品房的价格普遍还是很平稳的，还没发生房价陡增的情况，东莞茶山片区的房价基本在1万元左右及以下。而案涉商品房的交易价格为2万多，就是因为案涉的商品房是样板房，陈增敏认为该样板房当时附带高档装修，因此愿意以远高于同地段商品房房价购买案涉商品房。对于该商品房的交付条件，也是有别于一般的商品房即毛坯房的交付条件的。根据一审庭审及现场勘查可知，案涉商品房漏水且破旧不堪，其现状连毛坯房都不如，既达不到能满足正常居住的质量要求，更与陈增敏当时购买时所看到以及所预期的交付时应当附带高档装修的合同目的不符。参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，应认定案涉房屋在2017年10月6日时尚未达到可以交付使用以及符合合同目的的条件，且至今仍未达到样板房的要求，领富公司的行为已实际构成逾期交房。（二）领富公司逾期交房构成违约，应以年利率6%的标准计算逾期交房违约金。领富公司关于违约责任的条款均系格式条款，违约金按照合同附件中补充条款的日万分之零点五计算，明显偏低，无法弥补陈增敏的损失，且与合同约束陈增敏日万分之一的违约金计算标准严重不对等，有失公平。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，以年利率6%，折算成日利率为日万分之一点六四四更为合适。此外，领富公司以补充条款形式免除其逾期交房90天内的违约责任，亦违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定为无效。（三）领富公司为一人有限责任公司，富盈公司为其股东，富盈公司应对领富公司的案涉债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，因此，富盈公司应对领富公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上，一审法院认定的事实及适用法律错误，陈增敏请求依法改判。领富公司、富盈公司共同辩称，首先，案涉别墅有别于一般的商品房，因此陈增敏提交的关于商品房一般住宅的市价不具有参考性。且案涉合同对价款的约定是双方的合议。合同交付标准是经过验收合格，并且经过实际交付。双方并没有就房屋的交付标准进行过其他的或者更高标准的约定。领富公司已经在合同约定的交房期限内，通知陈增敏前来收楼。该事实一审法院已经认定，领富公司不存在逾期交房的违约行为。因此，请求法院维持原判。二审期间，陈增敏向本院提交了2017年茶山房价走势图、茶山历史房价走势图拟证明其上诉主张。领富公司、富盈公司质证认为，首先，该截图为网上打印件，对证据的真实性不予认可；其次，对于关联性也不予认可，因为房价针对的对象无法体现是一手房还是二手房，无法体现是否带装修，也无法体现是普通住宅还是别墅，因此数据不具有参考性。该两份证据显示的市价也不是官方出具的数据，不具有客观性。对上述两份材料的真实性、关联性、合法性均不予以确认。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明，陈增敏在二审的法庭调查中陈述，其未更改过案涉合同约定的收件地址。领富公司、富盈公司主张在双方签订商品房买卖合同之前，案涉房屋就作为样板房对外展示，陈增敏看到了样板房就决定购买样板房。陈增敏在一审期间陈述其在2017年3月底去看过样板房。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人陈增敏上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:领富公司是否存在逾期交房行为。首先，关于领富公司是否已书面通知陈增敏办理房屋交付手续的问题，一审判决对此论述详尽，说理充分，本院不再赘述并予以确认。其次，案涉房屋为样板房，有别于一般的期房，陈增敏在签订案买卖合同前已经看过案涉房屋，应该对房屋的状况有一定的了解。陈增敏在收到交楼通知后，并未在合理期限内向领富公司提出质量异议，应视为认可案涉房屋符合交付标准。此后，陈增敏再向领富公司提出的质量问题，领富公司亦对房屋的部分设施进行了维修，该行为属于对案涉房屋履行保修义务。再次，陈增敏主张案涉房屋的交房标准高于一般的住房，但是其一审、二审提交的证据不足以证明其该项主张，对此，其应承担举证不力的法律后果。综上，陈增敏主张领富公司逾期交房，缺乏事实依据，本院不予采信。至于陈增敏提及的其他上诉理由，在领富公司不存在逾期交房的情形下，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈增敏的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8906元，由陈增敏负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年九月三十日书记员  胡运科附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。