北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36740号原告：赵立平，女，1969年12月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：沈大能（赵立平之夫），1954年3月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告：沈菁菁，女，1988年8月14日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：沈大能（沈菁菁之父），1954年3月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：房崇安，总经理。委托诉讼代理人：李传慧，男，该公司职员。原告赵立平、沈菁菁诉被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告赵立平、沈菁菁共同委托诉讼代理人沈大能，被告珠江公司委托诉讼代理人李传慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵立平、沈菁菁向本院提出诉讼请求：1、解除珠江公司与第三方签订的土地使用权抵押合同，赔偿损失10万元；2、珠江公司赔偿漏水导致更换壁纸费用5500元、卫生间防水补瓷砖费用7800元、窗户拆堵安装费用840元，退还两个窗户购房款12万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告购买珠江四季悦城9-2-708号的商住楼并全额支付了全部购房款，并支付了珠江公司37万精装修费。2016年11月原告收房后，发现装修质量太差，材料均为假冒伪劣产品，与合同约定的质价不符，被告珠江公司承诺维修，但未实施，由于房屋质量太差，原告有意卖房，却发现被告珠江公司早已将房屋抵押了，根本无法买卖，被告珠江公司违反国家相关法律法规，涉嫌欺诈侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告于2016年11月收房后发现房屋装修质量很差(附证据照片)立即登记了需维修的项目，原告入住一个月后，房屋上下都在漏水，很多地方都被水浸泡，原告的财产遭到不同程度损坏，后与珠江公司代理人北京康景物业签订了壁纸损坏赔偿单5500元，至今未赔偿。原告多次找到珠江公司要求履行维修义务，被告每次都答应立即维修，并承诺更换地板(原购房合同中为实木复合地板，而实际使用的是塑料地板)并由北京康景物业负责维修，康景物业也承诺维修，但一直不予施工。原告于2017年3月、2018年4月、10月、2019年5月以书面形式给被告二公司提出并附照片，但被告与康景物业互相推诿，唱双簧，一直问题得不到解决。珠江公司在售房时存在着欺诈行为，原告在购房时，购买的是边户四扇窗，每窗为6万元，比非边户多花了24万元，销售认购图纸也是上下二层共4扇窗，但在收房时却只有2个窗户，因为商住楼，原设计只能有2扇窗，珠江公司为了多卖钱，违法违规卖给业主4扇窗，为了通过有关部门验收，实际交付原告只有2个窗户。2017年9月，九号楼全体边户业主，自己花钱请施工单位开窗，自己安装窗户。有全部边户业主、开窗收据、照片、录相为证。原告请求法院调取“住建委”珠江公司报批项目图纸求证，原告认为珠江公司违法违规违建的行为，存在着巨大隐患，使广大边户业主，面临着法律风险。综上，请珠江投资开发公司信守承诺，尽快维修房屋，赔偿相应的损失，否则“退房”承担一切法律后果。珠江公司辩称，关于抵押问题，在双方签订的商品房现房买卖合同附件中我公司告知原告该项目的房屋占用范围内的在建工程设立抵押，该房屋办理产权转移登记时候，出卖人取得解除房屋抵押证明，原告对此签字并确认知悉上述情况。在2018年11月16日之前原告也已经办理了房屋产权转移登记，该抵押按合同约定解除，我方不存在违约。原告已经办理房屋产权证，未经过原告同意，被告不可能将其房本项下使用权进行抵押，对于其损失没有任何依据。原告并未提供证据证明漏水是因工程质量导致，不认可更换壁纸、防水补瓷砖等费用。合同约定房屋价款按照套内建筑面积计算，从未约定按照窗户数计算房款，不存在所谓每个窗户6万元，销售没有约定有四个窗户，原告主张没有任何事实依据。本院经审查认定事实如下：2016年3月18日，赵立平、沈菁菁与珠江公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，赵立平、沈菁菁购买珠江公司通州区兴贸三街18号院9号楼7层2单元708号房屋。房屋实测建筑面积共91.28平方米，其中套内建筑面积67.67平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积23.61平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米人民币28460.23元，总价款1925904元。合同附件六关于装饰和设备标准的约定为以房屋现状为准。合同还约定了其他内容。涉诉房屋《商务办公楼质量保证书》载明，屋面防水的保修期限为5年。2016年10月31日，赵立平、沈菁菁接收涉案房屋并填写《四季悦城维（保）修检查记录表》，其中该表第16项载明“一楼卫间漏水、洗衣间没防水”、第17项载明“卫生间与客厅房顶面漏水”。广东康景物业服务有限公司北京分公司珠江四季悦城物业服务中心在该表下方盖章。此后，赵立平、沈菁菁因一楼屋顶漏水导致维修壁纸花费5500元、卫生间做防水及维修门、瓷砖等花费7800元。2019年1月3日，赵立平向广东康景物业服务有限公司北京分公司珠江四季悦城物业服务中心提交《客户需求申请表》，载明一层卫生间漏水导致卫生间门前与客厅墙面壁纸损坏，现要求赔偿人民币伍仟伍佰元。赵立平、沈菁菁称珠江公司出售房屋时称涉诉房屋系四面窗，并以每面窗6万元计收购房款，但实际交房时只有两面窗，故珠江公司应退还购房款12万元，并支付自行开窗产生的费用840元。珠江公司对此不予认可。赵立平、沈菁菁称涉诉房屋所在土地已被珠江公司抵押给第三方，并提供京通国用（2013出）第00173号国有土地使用权证予以佐证，珠江公司对此不予认可。本院依法前往不动产登记管理部门查询上述国有土地使用权证项下土地目前抵押情况。经查，上述国有土地使用权证项下土地目前抵押物清单中并不包含本案所涉房屋。经法庭询问，赵立平、沈菁菁称涉诉房屋已办理产权转移登记，并未办理任何抵押。在本案审理过程中，赵立平、沈菁菁申请追加珠海市珠江永益装饰有限公司为被告参加诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张有责任提供证据。赵立平、沈菁菁与珠江公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。涉诉房屋交付后，珠江公司应依约承担房屋保修责任。但通过现有证据可以认定，赵立平、沈菁菁在收房时即对漏水、洗衣间防水问题进行报修，但直至其自行维修前，珠江公司并未采取有效措施解决上述问题，由此导致赵立平、沈菁菁产生维修费用及财产损失，珠江公司应予赔偿。对于赵立平、沈菁菁主张的退还两面窗户购房款及开窗费用，因双方所签订合同中并未约定涉诉房屋有四面窗，亦未有充分确实的证据证明珠江公司曾作出相关承诺，就现有证据而言，尚无法认定珠江公司对此存在违约行为，故对于赵立平、沈菁菁的该项主张，本院不予支持。关于赵立平、沈菁菁要求解除珠江公司与第三方签订的土地使用权抵押合同，赔偿损失10万元的诉讼请求，依据本院查明的京通国用（2013出）第00173号国有土地使用权证项下土地的抵押情况，并未发现珠江公司就涉诉房屋所涉土地办理产权转移登记后自行设立抵押的情形，故对赵立平、沈菁菁的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于赵立平、沈菁菁要求追加珠海市珠江永益装饰有限公司为被告的申请，因房屋买卖合同与装饰装修合同并非同一法律关系，两者在事实认定、法律适用等方面存在显著差异，故对赵立平、沈菁菁要求追加珠海市珠江永益装饰有限公司为本案被告的申请，本院不予准许。对于赵立平、沈菁菁针对珠海市珠江永益装饰有限公司提出的诉讼请求，本院不再处理，赵立平、沈菁菁可另行提起诉讼。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京珠江投资开发有限公司赔偿原告赵立平、沈菁菁更换壁纸费用5500元、卫生间防水补瓷砖费用7800元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告赵立平、沈菁菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2406元，由原告赵立平、沈菁菁负担2340元（已交纳），由被告北京珠江投资开发有限公司负担66元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇二〇年九月十六日书记员  许松婷