安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1823民初1144号原告:安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司,住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭中路**。统一社会信用代码9134182300563445994U。法定代表人:孙宏健，该行董事长。委托诉讼代理人：严剑云，该行员工。委托诉讼代理人：胡国华，安徽胡国华律师事务所律师。被告:宣城市泾县绿城置业有限公司,住,住所地安徽省泾县泾川镇红星路****一社会信用代码91341823580128368D。诉讼代表人：李祎，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：张忠林，安徽明泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。原告安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司(以下简称泾县铜源银行)与被告宣城市泾县绿城置业有限公司(以下简称泾县绿城公司)破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。泾县铜源银行的委托诉讼代理人严剑云、胡国华，被告泾县绿城公司的委托诉讼代理人张忠林、乐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泾县铜源银行向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认泾县铜源银行申报的关于汪国平、赵国华、童冰、赵罚田、汪庭有五人因购买泾县绿城公司出售的商品房向泾县铜源银行借款所产生的债权为有财产担保的债权。2、要求判决泾县绿城公司在汪国平等五人所购房屋具备办理抵押登记条件时,协助泾县铜源银行办理相关商品房的抵押登记手续。3、案件受理费用由泾县绿城公司负担。事实与理由:2013年9月26日、11月20日和2014年1月21日、1月28日、3月19日,泾县铜源银行分别与泾县绿城公司及汪国平、赵国华、汪庭有、赵罚田、童冰五人签订《个人购房担保借款合同》共五份。根据合同约定,汪国平等五人因购买泾县绿城公司开发的位于泾县泾川镇交通路绿城名苑商品房以按揭贷款方式向泾县铜源银行借款。汪国平等五人用所购商品房向泾县铜源银行提供抵押担保。在合同签订之日起至汪国平等五人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交泾县铜源银行收执之日止,由泾县绿城公司提供阶段性的连带责任保证担保。合同签订后,泾县铜源银行依约向汪国平等五人发放了借款。并依照借款人授权,将全部借款直接划入售房人泾县绿城公司的银行账户。2016年4月12日,贵院裁定受理泾县绿城公司提出的破产清算申请,指定安徽明泉律师事务所担任管理人。2016年7月1日,泾县铜源银行向管理人依法申报了泾县绿城公司担保的汪国平等五人向泾县铜源银行借款所产生的债权。2020年5月11日,泾县绿城公司管理人向泾县铜源银行发出(2016)绿城置业破管字第00177号《债权审查告知书》。在管理人审查认为,汪国平、赵国华、童冰、赵罚田、汪庭有五户与泾县绿城公司签订的《商品房买卖合同》实则系泾县绿城公司与上述个人合意为获取银行资金的行为。管理人已依法解除了上述5份《商品房买卖合同》。故,上述5人名下共8套房屋均应返还至泾县绿城公司名下,由管理人依法处置。对于泾县铜源银行向上述5位贷款人所发放的贷款,依法由泾县绿城公司承担。对于泾县铜源银行已申报的债权,管理人依法确认该债权性质为普通债权。泾县铜源银行认为,泾县绿城公司管理人的上述审查意见缺乏法律依据,严重损害了泾县铜源银行合法权益。汪国平等五人均是在泾县绿城公司破产清算前的正常经营过程中,与泾县绿城公司签订的《商品房买卖合同》,合同经过了房地产管理部门备案。上述五人因购房向泾县铜源银行借款,并自愿以所购房屋提供抵押担保。泾县铜源银行在审查上述五人与泾县绿城公司签订的《商品房买卖合同》,并确定上述五人所购房屋可以依法办理预抵押登记的情况下,才与上述五人签订《个人购房担保借款合同》。泾县铜源银行已依约向上述五人发放了购房借款,所涉房屋也依法办理了预抵押登记。上述五人与泾县绿城公司签订的《商品房买卖合同》,以及与泾县铜源银行签订的《个人购房担保借款合同》,均合法有效,应当继续履行。《物权法》第20条第一款明确规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。泾县绿城公司管理人在未经已预告登记的权利人泾县铜源银行同意的情形下,作出的所谓“已依法解除了上述5份《商品房买卖合同》”的行为,不发生物权效力。不存在“上述5人名下共8套房屋均应返还至泾县绿城公司名下,由管理人依法处置”。汪国平等五人因购房向泾县铜源银行借款,以所购商品房向泾县铜源银行提供抵押担保。房屋已预抵押登记在泾县铜源银行名下,泾县铜源银行对相应房屋所享有的抵押登记请求权,受法律保护。泾县绿城公司管理人在泾县绿城公司破产清算期间,负有代泾县绿城公司履行相关合同义务的法定职责。管理人应当采取措施尽快将赵国华等五人所购商品房建设完工,并在所涉商品房具备办理抵押登记条件时,积极配合泾县铜源银行办理上述房屋的正式抵押登记手续。综上所述,泾县绿城公司管理人关于泾县铜源银行申报由泾县绿城公司担保的汪国平等五人向泾县铜源银行借款所产生的债权审查意见,不符合法律规定。为此,泾县铜源银行依据《民事诉讼法》第119条和《企业破产法》第58条的规定向法院提起诉讼。泾县绿城公司辩称，泾县铜源银行的诉讼请求没有法律和事实依据，一、案涉的五户所谓购房户，实际上均系泾县绿城公司为获取泾县铜源银行的资金与上述五户购房户合意签订的《商品房买卖合同》，上述《商品房买卖合同》虽然已经订立，但是目的并不是为了出售房屋。管理人已经通过谈话笔录及发送告知函的形式与上述五户购房户解除了《商品房买卖合同》。二、虽然案涉8套房屋均在相关部门设立了“预购商品房抵押权预告登记”，但是该预告登记与抵押设立登记具有不同的法律性质和法律系效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。即泾县铜源银行对案涉8套房屋所享有的也并非是现实的抵押权，而是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对上述房屋的处分。截止2016年4月12日（即法院裁定受理泾县绿城公司破产之日），上述房屋并未具备抵押登记条件，故泾县铜源银行对上述房屋无权行使抵押权，即对上述房屋也无抵押优先受偿权。三、在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海二中院的二审判例中，认为预告登记并未使得银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。该案例作为公报案例，具有指导意义。所以，请法院依法驳回泾县铜源银行的诉讼请求。泾县铜源银行为证明其主张，向本院提交了下列证据及泾县绿城公司的质证意见：1、泾县铜源银行营业执照复印件、泾县绿城公司社会信用信息查询单各一份，证明泾县铜源银行、泾县绿城公司诉讼主体资格和身份信息情况。泾县绿城公司对证据的三性没有异议。2、《个人购房担保借款合同》和《预购商品房抵押预告登记证书》各五份，证明泾县铜源银行分别于2013年9月26日、11月20日和2014年1月21日、1月28日、3月19日,与泾县绿城公司及汪国平、赵国华、汪庭有、赵罚田、童冰签订《个人购房担保借款合同》,根据合同约定,汪国平、赵国华、汪庭有、赵罚田、童冰五人用其所购买的商品房向泾县铜源银行提供抵押担保,并依法办理了相关商品房的抵押权预告登记手续等事实。泾县绿城公司对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是认为不能达到泾县铜源银行的证明目的，因为泾县铜源银行所设立的是房屋预抵押登记，而非抵押登记。预抵押登记无法能够达到泾县铜源银行对房屋实现抵押优先受偿权的目的。3、《债权审查告知书》和《异议回复函》各一份，证明泾县绿城公司管理人对泾县铜源银行申报的债权审查认为,汪国平等5户与泾县绿城公司签订的《商品房买卖合同》实则系泾县绿城公司与上述5人合意为获取银行资金的行为。泾县绿城公司管理人已解除了上述5份《商品房买卖合同》。故,上述5人名下共8套房屋均应返还至泾县绿城公司名下,由泾县绿城公司管理人处置。对于泾县铜源银行向上述5位贷款人所发放的贷款,由泾县绿城公司承担。对于泾县铜源银行已申报的债权,泾县绿城公司管理人确认该债权性质为普通债权的事实。泾县绿城公司对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。泾县绿城公司为反驳泾县铜源银行的主张，向本院提交了下列证据及泾县铜源银行的质证意见：1、泾县人民法院民事裁定书、决定书各1份，证明泾县绿城公司已于2016年4月12日被泾县人民法院裁定受理破产，并指定安徽明泉律师事务所为管理人。泾县铜源银行对证据的三性没有异议。2、泾县绿城公司管理人分别于2020年3月9日与黄金明的谈话笔录1份；2017年1月19日、2020年4月16日汪国平的谈话笔录2份；2016年11月8日、2017年1月19日赵罚田的谈话笔录2份；2020年4月15日赵国华谈话笔录1份；2017年4月14日汪庭有的谈话笔录1份及泾县公安局2015年12月28日的询问笔录复印件1份；2017年3月30日管理人向童冰发送到（2016）绿城置业破管字第00052-7号《告知函》一份、圆通快递发件联（快递单号：500426829215）及签收信息各1份、童冰在泾县人民法院的2018年5月3日的《执行笔录》1份。上述证据证明：案涉包括汪国平、赵罚田、赵国华、汪庭有、童冰在内的5户购房户均系泾县绿城公司以上述5人名义在泾县铜源银行按揭贷款，泾县绿城公司管理人已依法解除了上述5户共8套房屋的《商品房买卖合同》。泾县铜源银行对证据的三性均有异议，认为本案所涉的5户购房户与泾县绿城公司合意取得银行资金事实是否存在，不是泾县绿城公司管理人通过调查、谈话的方式可以确定，如果5户购房户与泾县绿城公司存在合意骗取银行资金，已经涉嫌犯罪，应该由公安侦查、法院作出判决才可以确定。泾县绿城公司管理人与所涉5户以该理由协议解除商品房买卖合同的行为不发生物权效力与本案也不具有关联性。3、光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思琦保证合同纠纷案的案件信息及判决内容。证明：在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海二中院的二审判例中，认为预告登记并未使得银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。该案例对本案的审判具有指导意义。泾县铜源银行对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案例并不类似与本案，没有参照意义，本案泾县铜源银行主张的是相关房屋已经预抵押登记在泾县铜源银行名下，泾县铜源银行享有抵押登记请求权并不是主张直接行使抵押权。经庭审举证、质证，各方当事人对对方当事人所举证据无异议的部分，本院依法予以确认为认定本案的有效证据；泾县铜源银行对于泾县绿城公司所举证据2的“三性”有异议，本院经审查认为，上述证据是泾县绿城公司管理人经法院指定作为泾县绿城公司破产清算管理人，在进行破产清算过程中，依法调查及对相关债权债务进行处置所形成的材料，符合证据的“三性”，本院依法予以确认为认定本案的有效证据；泾县铜源银行对于泾县绿城公司所举证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本院认为该案例不属于认定本案事实的证据，泾县铜源银行的异议成立，本院不予确认为认定本案事实的有效证据。根据上述认定的有效证据并结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：泾县铜源银行于2013年9月26日、11月20日、2014年1月21日、1月28日、3月19日分别与泾县绿城公司及汪国平、赵国华、汪庭有、赵罚田、童冰签订《个人购房担保借款合同》，根据合同约定,汪国平等五人因购买泾县绿城公司开发的位于泾县泾川镇交通路绿城名苑商品房以按揭贷款方式向泾县铜源银行借款,借款金额分别为700000元、1260000元、3000000元、560000元和4900000元。汪国平等五人用所购商品房向泾县铜源银行提供抵押担保,在合同签订之日起至汪国平等五人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交泾县铜源银行收执之日止,由泾县绿城公司提供阶段性的连带责任保证担保。上述用于抵押的房屋分别在泾县房地产管理局办理了预售房地产抵押权预告登记。合同签订后,泾县铜源银行按合同约定向汪国平等五人发放了借款，并依照合同约定将全部借款直接划入售房人泾县绿城公司的银行账户。借款本金发放后，泾县铜源银行每月从上述五人设在泾县铜源银行的账户中扣划资金用于偿还按贷款本息。2016年4月12日，本院裁定受理泾县绿城公司破产清算案，同时指定安徽明泉律师事务所为破产管理人。泾县铜源银行于2016年7月1日向管理人申报了含上述五位借款人在内的债权，管理人对泾县铜源银行申报的债权在审核后向其送达了债权审查告知书，其中对泾县铜源银行向上述五位借款人所申报的债权，管理人认为：鉴于汪国平、赵国华、童冰、赵罚田、汪庭有5户与泾县绿城公司签订的《商品房买卖合同》实则系泾县绿城公司与上述个人合意为获取银行资金的行为。管理人已依法解除了上述5份《商品房买卖合同》。故,上述5人名下的共8套房屋均应返还至泾县绿城公司名下,由管理人依法处置，并认为上述8套房屋均在相关部门设立了“预购商品房抵押权预告登记”,但是该项登记与抵押设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,泾县铜源银行作为上述房产的抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,泾县铜源银行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分,但并非对上述房屋享有现实抵押权。截止2016年4月12日(即法院裁定受理泾县绿城公司破产之日),上述房屋并未具备抵押登记条件,故泾县铜源银行对上述房产无权行使抵押权,即对上述房屋也无抵押优先受偿权。最终确认泾县铜源银行所享有的破产债权为本金8971758.79元，利息280213.29元，总债权金额9251972.08元，债权性质为普通债权。泾县铜源银行提出异议，管理人进行回复认为审核确认的债权数额及性质并无不当，决定仍然按照原审核数额及性质确认泾县铜源银行的债权。泾县铜源银行遂诉至本院。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第七条第二款规定：“债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。”本院裁定受理泾县绿城公司破产清算后，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照法律规定的程序行使权利。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”债权人对债权表记载的有关己方债权有异议的，因其作为破产案件最重要的利害关系人，有权向人民法院提起债权确认诉讼。本案中，泾县铜源银行作为债权人对泾县绿城公司破产管理人确认的债权性质有异议，有权作为原告向本院提起破产债权确认之诉。泾县铜源银行向本院提起诉讼，要求确认其向泾县绿城公司申报的上述五位贷款人的债权性质应为是有财产担保的债权，此实际是对案涉财产要求行使抵押权，从而才能确定泾县绿城公司管理人对泾县铜源银行所申报的上述五人的债权性质所作出的认定是否符合法律规定，因此，本案的争议焦点实际上是：一、泾县铜源银行对案涉房产能否行使抵押权；二、泾县绿城公司在本案中是否承担法律责任。一、关于第一个焦点：本院认为,系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,泾县铜源银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,泾县铜源银行对案涉房屋只享有办理抵押权登记的请求权，并不能行使抵押权。二、关于第二个争议焦点:本院认为,根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定,泾县绿城公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同,现案涉主合同经管理人与五位贷款人调查、协商已解除,在泾县绿城公司与泾县铜源银行未在保证合同中另有约定的情况下,保证人泾县绿城公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证,其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定,相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证,亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功,该阶段性保证的任务完成,即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前,根据物权法定原则,泾县铜源银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,即泾县绿城公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非泾县铜源银行造成,而是泾县绿城公司与五位贷款人协商，以商品房买卖为名,行泾县绿城公司融资之实,损害了泾县铜源银行的利益,危及银行贷款安全,五位贷款人与泾县绿城公司具有明显过错。因此,泾县绿城公司应对五位贷款人因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于泾县绿城公司承担连带清偿责任之后与五位贷款人之间的权利义务关系,双方可能另行存在约定,泾县绿城公司可与五位贷款人另行解决,本案中不予处理追偿权问题。综上，泾县绿城公司管理人对泾县铜源银行所申报的上述五人的债权性质所作出的认定符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决如下：驳回原告安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  施国宏人民陪审员  洪昌杰人民陪审员  程翠兰二〇二〇年九月二十五日书 记 员  徐 珊附:相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。