江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3961号原告：穆家军，男，1984年8月29日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：成昌霞，女，1985年3月12日出生，汉族，住连云港市海州区。共同委托诉讼代理人：成钇桦，江苏中瀛律师事务所律师。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军，总经理。委托诉讼代理人：王良海、仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。原告穆家军、成昌霞与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法由本院审判员于华天适用简易程序公开开庭进行了审理。原告穆家军、成昌霞的委托诉讼代理人成钇桦，被告滨河公司的委托诉讼代理人仲崇昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆家军、成昌霞向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付违约金115000元（619692元×2÷10000×740天+320000元×2÷10000×365天）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月19日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的樱花社区商品房两套，被告在2017年9月30日前交付房屋，逾期交房则按每日万分之二支付违约金。原告于2017年7月16日付16号楼2单元2-301室首付款149095元，2018年10月11日32万元贷款审批后付清购房款。2017年9月8日，原告付清16号楼1单元201室购房款470301元，但被告直至2019年10月10日才交付房屋。原告向被告索要违约金未果，现提起诉讼，请求判如所请。被告滨河公司辩称：1.两套房屋的违约金应该分开计算，其中16号楼1单元201室付全款应该从2017年10月1日起计算至2019年10月9日。16号楼2单元301室应从2018年10月12日起（付清全部购房款次日）计算至2019年10月9日。2.原告主张的违约金过高，违约金应当以被告逾期交房给原告造成的实际损失为准，请求依法对原告主张的违约金标准调低。如原告未产生实际损失，对其违约金主张不应予以支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月19日，原告穆家军、成昌霞与被告滨河公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第16号楼2单元2-301室房屋出卖给原告，价款为469095元。付款方式为按揭贷款，首付款149095元自签订合同之日支付；贷款320000元自接到通知7日内办理。合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日的买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。此外，原、被告还于2017年9月11日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买16号1单元1-201室，总价470301元，除付款方式为一次性付款外，其他条款同第一份合同。合同签订后，原告按约支付16号楼2单元2-301室首付款149095元，2018年10月11日支付按揭贷款320000元，于2017年9月8日支付了16号1单元1-201室的全款470301元。2019年10月10日，被告向原告交付上述两套房屋，原告收房后交纳了相应的维修基金。因被告未支付逾期交房违约金，故原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现原告已付清两套房屋的全部购房款，被告却未能按约交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。关于违约金标准，根据《商品房买卖合同》第九条，逾期交房而买受人选择不解除合同的，出卖人应按已付款的日万分之二计算违约金。被告抗辩合同约定的违约金比例过高，并要求人民法院予以调整。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，违约金是否过高应参照违约造成的损失30％予以确定，被告逾期交房对原告而言主要体现为租金损失，本院综合考虑被告的违约程度、违约行为给原告造成的损失范围、同类案件生效判决对违约金的调整情况等因素，酌情调整违约金计算标准为日万分之一。关于违约金数额。根据合同第八条、第九条，被告应在2017年9月30日前交房，但如原告未付清全部购房款，则不受该期限限制。即原告主张逾期交房违约金应以其付清全部购房款为前提。对于16号1单元1-201室，原告已按约一次性支付全部购房款470301元，被告逾期交房740天（2017年10月1日至2019年10月10日），应给付违约金34082.27元（470301÷10000×740）；对于16号楼2单元2-301室，原告仅在合同签订之时支付首付款149095元，剩余房款320000元直至2018年10月11日才支付完成，根据合同约定，被告有权在付清全部款项前拒绝交房，故本院对此期间的逾期交房违约金主张不予支持。但因被告在付清全款后仍未能交房，故被告应承担此后（2018年10月11日至2019年10月10日）的违约金17121.97元（469095÷10000×365）。综上，被告应给付原告逾期交房违约金共计51204.24元。对原告诉请超过该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告穆家军、成昌霞逾期交房违约金51204.24元；二、驳回原告穆家军、成昌霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2600元（原告已预交），由原告负担1300元，被告负担1300元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  于华天二〇二〇年九月二十一日书记员  孙凤娟法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。【二】《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。法信超链：案例4篇裁判5708篇期刊2篇×第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。法信超链：地方法规2篇案例4篇裁判2463篇期刊2篇×第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。【三】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。