四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1286号 上诉人（原审被告）：邓筱郸，女，1963年4月27日生，汉族，住四川省泸州市。 委托诉讼代理人：刘卫平，四川理光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖淑君，女，1955年8月20日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。 上诉人邓筱郸因与被上诉人廖淑君房屋买卖合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1303号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人邓筱郸上诉请求：一、撤销一审判决第一项，第二项，依法改判驳回廖淑君的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由廖淑君承担。主要事实和理由：邓筱郸与廖淑君是多年的好友，因廖淑君想在成都购房，邓筱郸向廖淑君引荐了房屋出卖人王翠兰，廖淑君与王翠兰就案涉房屋形成了买卖关系，房屋的出卖人是王翠兰、买受人是廖淑君，上诉人邓筱郸是中间人，而且并未从中获得利益，请求驳回廖淑君的全部诉讼请求。 被上诉人廖淑君辩称：邓筱郸从未向其引荐王翠兰，廖淑君也从未就案涉房屋与王翠兰签订房屋买卖合同并向王翠兰支付房款，邓筱郸在本案房屋买卖中每平方米赚取了2600元差价，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 廖淑君向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令邓筱郸返还廖淑君购房款及办证费用532,000.00元，并从2014年12月4日起按银行同期贷款利率计付利息至款清之日止；2．本案诉讼费、保全费由邓筱郸承担。 一审法院认定事实：廖淑君与邓筱郸系相交多年的朋友。2014年，廖淑君听邓筱郸讲在成都可以通过朋友购买集资房，比市场价格优惠，表示有意愿购买一套。邓筱郸遂通过案外人王翠兰确定了位于成都市金牛区××巷××号（锦城世家）4栋1单元13楼1305号房屋一套，并告知廖淑君购买价格为5800元／平方。廖淑君看房后遂通过银行转账共计522000元给邓筱郸，邓筱郸于2014年12月4日向廖淑君开具《收条》一份，载明“收到廖姐（廖淑君）购买锦城世家4-1-1305＃集资房款伍拾贰万贰仟元正（￥522000.00元）（按90平米计算支付）。此据，收款人：邓筱郸，2014年．12.4”。之后，邓筱郸将房屋钥匙、门卡、水电气卡等交与廖淑君进行房屋交接，廖淑君于2015年初入住该房，并以业主身份在该楼盘预交20000元与开发商签订《车位订购协议》。期间，廖淑君一再催促邓筱郸办理房屋产权转移登记，并向邓筱郸转账支付10000元作为办证的相关费用。 2017年6月12日，涉案房屋实际所有人何莉亚持房屋所有权证找到居住在该房屋内的廖淑君，要求廖淑君尽快搬离该房屋。廖淑君确认房屋为案外人何莉亚所有后，遂于2017年6月27日搬离案涉房屋。 经廖淑君与邓筱郸交涉退还购房款522,000元及办证费用10,000元未果，廖淑君于2019年9月15日向泸州市公安局江阳区分局控告邓筱郸涉嫌诈骗。经公安机关审查认为邓筱郸的行为不构成犯罪，决定不予立案，以“泸江分公（刑三）不立字〔2018〕44号”《泸州市公安局江阳区分局不予立案通知书》通知廖淑君。廖淑君认为邓筱郸为谋取非法利益，在实际产权人不知情的情况下处分他人财产，属无效行为，为维护自身合法权益，遂诉至一审法院。 另查明，涉案房屋系案外人王翠兰将其本人在成都沣城房地产经纪公司租赁的多套房屋虚构为低价处理的商品房，以3,200元/平方米的价格出售给邓筱郸，邓筱郸又以5,800元/平方米的价格转售给廖淑君。邓筱郸向王翠兰购买了四套房屋，共计向王翠兰转款90万余元。王翠兰因案发于2017年7月18日经成都市金牛区人民法院以犯合同诈骗罪判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币十万元，王翠兰目前在凉山监狱服刑。 庭审中，邓筱郸确认收到廖淑君购房款522,000元及办证费用10,000元。 一审法院认为：合法的房屋买卖关系受法律保护。（一）廖淑君与邓筱郸虽然未签订书面《房屋买卖合同》，但通过口头约定达成购买房屋的意愿，双方建立了事实上的房屋买卖关系。廖淑君并直接向邓筱郸履行了支付房款等主要合同义务，廖淑君与邓筱郸双方系房屋买卖的合同相对方；廖淑君并未与案外人王翠兰存在买房约定或支付房款等行为，邓筱郸共计向王翠兰购买四套房屋，邓筱郸向一审法院出示的向王翠兰的转款凭证不能证明全部系廖淑君的购房款，故对邓筱郸主张系委托买卖房屋的抗辩理由不能成立。（二）根据一审法院查明的事实，案涉房屋实际所有人为案外人何莉亚，在何莉亚不知情的情况下，王翠兰将房屋出让给本案邓筱郸，邓筱郸又出让给廖淑君，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，邓筱郸无权处分他人财产，且事后未取得权利人何莉亚追认或通过订立合同取得处分权，故与廖淑君的房屋买卖行为无效。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，廖淑君基于信任交往多年且具有房屋买卖专业法律知识的朋友而买房，其主观上并无过错，由于买房目的不能实现，支付房款造成了资金利息损失，故对廖淑君要求邓筱郸退还购房款和办证费用以及承担资金利息的诉讼请求一审法院予以支持，资金利息的承担从邓筱郸收到款项之次日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、邓筱郸于本判决生效之日起十五日内退还廖淑君购房款522,000元、办证费用10,000元，共计532,000元及利息；二、上述款项的利息从2014年12月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项清结为止；案件受理费一审法院减半收取4,560元、保全费3,320元，共计7,880元，由邓筱郸承担。 本院二审期间，邓筱郸向本院提交了报案材料复印件一份，不予立案通知书复印件一份，拟证明邓筱郸不构成犯罪，房屋的出卖人是王翠兰，邓筱郸仅是提供房屋买卖信息。廖淑君质证认为，该证据不是新证据，而且不能证明房屋出卖人是王翠兰。本院对上述两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，廖淑君与邓筱郸之间虽没有签订房屋买卖合同，但从双方的口头约定和履行情况看，已经形成了房屋买卖合同法律关系。在双方的履行过程中，廖淑君支付购房款和办证费均是向邓筱郸支付，邓筱郸再向王翠兰支付。王翠兰向公安机关供述并不认识廖淑君，也没有电话联系过廖淑君，案涉房屋是以3200元/平方米卖给邓筱郸，本案中，邓筱郸向廖淑君披露的购房价格是5800元/平方米，故王翠兰与邓筱郸之间形成房屋买卖关系，邓筱郸与廖淑君之间形成房屋买卖关系。邓筱郸上诉认为仅是帮助廖淑君购房的主张不能成立，本院不予支持。 本案中，邓筱郸在未取得案涉房屋所有权的情况下，将房屋出卖给廖淑君，最终导致合同目的无法实现。一审法院判决邓筱郸退还廖淑君购房款、办证费及利息，并无不当，邓筱郸的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人邓筱郸的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9120元，由上诉人邓筱郸负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  李慧至 二〇二〇年九月十六日 书记员  金 晶