湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1124民初1511号原告（反诉被告）：郑建军，男，汉族，1971年1月9日出生，湖北省英山县人，英山县电力公司职工，原住英山县温泉镇莲二塘**，现住英山县，委托诉讼代理人：付炜，湖北耿信律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司，住所地：英山县温泉镇白石坳村，统一社会信用代码：91421124790559553J。负责人：吴正中。委托诉讼代理人：刘良民，湖北超强律师事务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告郑建军与被告黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司(以下简称“富和房地产开发英山分公司”)合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑建军及其委托诉讼代理人付炜、富和房地产开发英山分公司富和房地产开发英山分公司的负责人吴正中及其委托诉讼代理人刘良民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑建军向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2016年元月28日签订的协议书合法有效；2、依法判决富和房地产开发英山分公司按照协议第二条第（1）的约定将位于郑建军围墙内的77平方米（7米×11米）土地使用权无偿划拨给郑建军，并协助郑建军办理土地过户手续；3、依法判决富和房地产开发英山分公司按照协议第二条（2）的约定补偿给郑建军长5.5米，宽3.5米的车库交付给郑建军，并协助其办理产权登记；4、依法判决富和房地产开发英山分公司按照协议约定履行其他相关义务；5、依法判决富和房地产开发英山分公司因违约应支付给郑建军违约金30万元；6、富和房地产开发英山分公司应承担本案诉讼费用。事实和理由:郑建军于1999年在温泉镇××路自建楼房一栋,靠南向有一院子,该院子左边靠王飞楼房自本人厨房外端起向南有9米长，右边靠张绪林楼房自本人平厨房外墙起向南有11米长,整个院子宽11米。该院子系温泉镇白石坳村原责任地承包人杨斌与郑建军在1999年7月18日签订相关协议后作价转让给本人使用和管理,本人使用至今已有二十年之久。富和房地产开发英山分公司为了建设富和花园二期工程，将建筑密度增大，违规调增容积率(2014年6月22日容积率由原1.79违规调增为2.8,2016年5月9日、2016年9月12日分别又再次违规调整为2.65和2.04)，改变原规划设计方案。英山县国土资源局将不能作为实际建设利用的田边地角、以及与周边相邻住户有纠纷的土地面积拍卖给了富和房地产开发英山分公司。英山县城乡规划局对富和花园小区二期建设规划方案先后进行了多次公示，由最初规划的7层(21米),改为2014年12月26日公示的22层(66米),2015年4月9日公示的23层(69米),2016年5月9日公示的21层(63米),直至2016年9月12日公示的16层(48米)。但是,英山县城乡规划局在2016年9月12日最后一次公示制订的富和花园11号楼建设规划方案时,仍然完全没有充分考虑到规划方案中拟建的高层楼房对五号路40多户200名常住人口及有200名儿童学习生活的幼儿园正南方向的通风采光,严重损害了他们的学习、居住环境、生活空间、通风采光、视觉卫生等合法权益(见《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》部分内容)。富和房地产开发英山分公司为开发富和小区二期工程11号楼，根据土地现状及富和小区整体规划需要占用郑建军院子的部分土地,即于2016年1月28日达成一份协议(见郑建军与富和房地产开发英山分公司关于争议土地的协议书)。该协议是富和房地产开发英山分公司公司的李其军与方焱金一起于2016年1月28日到郑建军单位,从上午一直到晚上八、九点钟强行要求郑建军与富和房地产开发英山分公司达成的一份相邻关系协议。富和花园小区二期工程完成验收后，郑建军要求富和房地产开发英山分公司完成协议内容约定。按协议内容2.1条，将郑建军围墙内的土地面积（7米×11米）完成土地过户手续移交郑建军；按协议2.2条，移交净空5.5米*3.5米的车库给郑建军，并办理相关手续。此外，富和房地产开发英山分公司行为违反了协议第3条，未按照富和花园二期工程11#楼规划方案建设，超高违建两层，对郑建军原有居住环境、生活空间、通风采光、视觉卫生等既有权益造成损害，请求责令予以拆除违建楼层；富和房地产开发英山分公司违反协议2.5条，造成郑建军院内经常遭受水灾，要求予以赔偿经济损失，并按规划做好泄水处理及配套设施。鉴于富和房地产开发英山分公司存在以上违约行为，郑建军为维护自己合法权益，故依法提起诉讼。富和房地产开发英山分公司反诉及辩称，1、请求人民法院依法确认反诉人与被反诉人于2016年元月28日签订的《协议书》无效；2、请求人民法院依法判令因被反诉人违约给反诉人造成的经济损失350000元；3、被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月19日，富和房地产开发英山分公司通过竞拍依法取得（2012）04号及（2013）05号地块的国有土地使用权，并交纳了各项规费，依法取得了相关手续。英山县城乡建设规划委员会于2014年12月9日作出项目行政许可通知书，其中第二条要求富和房地产开发英山分公司“重点协调并处理好与周边住户关系，并签订协议后，按程序办理相关手续”，富和房地产开发英山分公司根据县规划委员会要求于2015年7月21日成立协调专班，由李其军任组长，分别与相邻户签订了协议。2014年4月30日，县城乡规划局依照相关法律法规，对富和房地产开发英山分公司开发的富和花园小区二期建设用地规划条件拟调整说明，将该地块容积率由原来的1.79拟调为2.8。2015年2月28日，富和房地产开发英山分公司依据城市控规的相关规定，向黄冈昊天规划咨询有限公司申请对周边相邻户做日照分析，分析报告对郑建军房屋没有影响，冬至日满足日照条件3小时以上，符合法律规定。2014年12月26日，英山县城乡规划局对富和花园二期工程规划为26层，并依照相关规定公示。但由于郑建军带动所有相邻户到县规划局、县政府及信访局等相关部门上访，阻止工程建设，导致工程迟迟不能动工，英山县规划局为此将容积率调整为2.00，层高23层，并公示。为做好周边相邻户协调工作，促使工程尽快完工。2016年元月28日，富和房地产开发英山分公司与郑建军签订了协议书，协议第四条第二款明确约定“协议签订后，乙方不得以任何形式干预甲方施工，并不得唆使家人、教唆他人阻挠施工，真正做到积极支持，配合甲方的开发建设，否则视为违约。”但郑建军违反了协议约定，长期纠集相邻户上访，其妻子和父亲也参与其中，规划局多次召开听证会，富和房地产开发英山分公司开发的建筑容积率及层高多次调整，建筑层高从最开始的26层调整为21层，最后降至16层，致使富和房地产开发英山分公司工程几年不能开工，蒙受巨大经济损失。综上所述，郑建军行为严重违反了协议约定，给富和房地产开发英山分公司造成了巨大的经济损失，故请求确认双方之间签订的协议无效，由郑建军赔偿富和房地产开发英山分公司的损失，并依法驳回郑建军的诉讼请求。郑建军针对富和房地产开发英山分公司反诉辩称：一、双方于2016年元月28日签订的协议内容系真实意思表示，不违反法律强制性规定，具有法律效力，应受法律保护；二、富和房地产开发英山分公司建设的房屋应以建设部门许可建设的规划为准，许可建设的房屋层数与郑建军无关；三、协议中约定将富和房地产开发英山分公司取得的土地使用权划拨给郑建军，是富和房地产开发英山分公司对自己土地使用权进行处分的行为，是对郑建军的补偿；四、富和房地产开发英山分公司应按协议约定继续履行未履行的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告（反诉被告）提交的证据二、郑建军的土地使用权证及其父亲郑庆福和杨斌签订的土地转让书一份，拟证明：郑建军住宅用地的土地来源合法；郑建军所建的房屋与富和房地产开发英山分公司富和房地产开发英山分公司的开发建设的楼盘的相邻性。富和房地产开发英山分公司对土地使用权证的真实性没有异议，对证明目的有异议。土地转让书只能证明宅基地是合法的，宅基地土地证以外的土地转让是违法的，无权私自买卖。不能达到证明目的，土地是依法取得的。本院对该组证据的真实性予以采信。对原告（反诉被告）提交的证据三、富和房地产开发英山分公司和郑建军于2016年1月28日签订的协议书及英山县城乡规划局于2015年1月3日发布的规划报告一份，英山县规划局关于富和二期建设条件的规定，英山县对富和二期规划的公示，拟证明：一、富和二期的建设由英山县规划局依法依归规划和公示，二、富和房地产开发英山分公司和郑建军于2016年1月28签订的协议是双方真实意思表示下签订的，三、2016年1月28日签订的协议条款没有违反法律规定，四、郑建军是依据该协议合同中的条款提起的诉讼请求。富和房地产开发英山分公司对第一份协议的真实性无异议，但是协议中提出乙方郑建军同意建26层的基础上签订的，协议上明确约定了乙方郑建军应遵守保密义务，而郑建军长期组织他人上访，影响甲方富和房地产开发英山分公司的施工，让甲方蒙受经济损失，协议第三条也提出来乙方不能阻止甲方的施工，另外本协议也被涂改了，协议中的第二条补偿办法中的“房屋屋基”涂改为“房屋”。第二份建设规划方案进一步说明了2.8的容积率是合法的有效的，依法公示了，但郑建军违法上访，所以规划局改变了容积率2.0，楼层由26层改为16层。第三份关于撤销变更富和花园二期建设用地规划条件的决定，说明了郑建军到规划局上访闹事，违反约定，给富和房地产开发英山分公司造成了巨大损失，即不能达到郑建军的证明目的。本院对该组证据的真实性予以采信。对原告（反诉被告）提交的证据四、（2019）鄂1124民初389号英山县人民法院的判决书一份，拟证明：富和房地产开发英山分公司拒不履行法律义务。富和房地产开发英山分公司认为判决书不能达到证明目的，郑建军还是侵权，土地还要依法返还。本院认为，郑建军不服该判决上诉到黄冈市中级人民法院，黄冈中院作出（2019）鄂11民终2205号民事判决书，驳回郑建军上诉，维持原判。故对该判决本院予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据三、日照分析报告复印件一份，拟证明：富和房地产开发英山分公司建造26层、容积率2.8的11号楼时对郑建军没有任何影响，且满足冬至日日照3小时以上。原告对合法性有异议，不具备合法性，该报告的分析主体不具有资质，没有提供分析主体的负责人签字，内容不真实，是何地何人参加的没有体现，没有邀请郑建军参加，没有证明力。本院认为，该分析报告系富和房地产开发英山分公司单方委托，且该报告中拟建建筑层高为23层，并非26层，不能达到富和房地产开发英山分公司的证明目的，本院不予采信。对被告（反诉原告）提交的证据四、信访局下发的停工通知，拟证明：由于郑建军无理上访，导致富和房地产开发英山分公司停工。对被告（反诉原告）提交的证据五、城乡规划局决定，拟证明：郑建军到规划部门无理撤销26层的用地规划条件。对被告（反诉原告）提交的证据六、听证笔录一份共计15页，拟证明：郑建军多次上访，规划局多次举行听证会。对被告（反诉原告）提交的证据七、听证笔录一份（共计8页），拟证明：由于郑建军长期上访，规划部门改变规划方案后，继续到有关部门闹事，规划局在2016年10月10日下午3点举证了听证会。原告对证据四、五、六、七的合法性和真实性没有异议，但没有关联性，该四份证据不能达到富和房地产开发英山分公司停工通知及规划的改变是郑建军上访造成的，行政机关作出的行为由行政机关决定，不是社会自然人决定的。本院对证据四至证据七的真实性予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据八、图纸七张，拟证明：富和房地产开发英山分公司依法取得土地的界址界点，由于郑建军长期上访，使规划部门将楼层降至16层，造成公司经济损失。郑建军对合法性真实性无异议，但不能证明该图纸的设计情况与郑建军的上访有关系，与双方签订的协议是否有效没有关联性。本院对该组证据的真实性予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据九、放线照片6张，拟证明：规划部门及土地部门放线时，郑建军阻挠施工。郑建军认为该组证据不具有证据的参考性，该照片是2019年8月5日拍摄的，不是2016年放线的现状，不具有合法性，图片的拍摄人、地点在图片中均没有体现，该图片内容不真实。本院认为，该组照片没有拍摄时间、地点，无法达到富和房地产开发英山分公司证明目的，本院不予采信。对被告（反诉原告）提交的证据十、损失评估报告一份，拟证明：郑建军违反协议约定到主管部门无理纠缠，导致规划部门迫于压力作出错误决定，给富和房地产开发英山分公司造成重大经济损失。郑建军认为该证据不具有参考性，该报告不具有合法性，没有原件核对，该报告中没有委托人的盖章签名，内容不真实，报告中的资料、陈述均由富和房地产开发英山分公司提供，没有第三方参与监督，报告与双方签订的协议是否有效没有关联性，因此不能达到证明目的。本院认为，该报告系富和房地产开发英山分公司单方委托，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑庆福（郑建军的父亲）是湖北省浠水县人，因工作生活需要与英山县温泉镇白石坳村的杨斌协商，并于1999年7月18日签订《协议书》，杨斌将在英山县温泉镇五号路征用的一块土地（正屋面积11×12=132平方米、公路面积82.5平方米，共计款20913元）转让变更给郑庆福建房，当年郑庆福一家在此处建成一栋三层楼房；杨斌还将此正屋后余基作价3500元、坡地作价12987元出让郑庆福长期使用。2004年6月1日，郑庆福、郑建军、郑建国（郑建军的弟弟）将所建造的一栋三层楼房在英山县国土资源局（县人民政府）申请办理了英泉国用（2004）第0038662222号土地使用证，使用面积195.8平方米，但郑建军尚未办理房产证。后来，郑建军将正屋后从杨斌手中购买的山坡地掘成100多平方米的后院，但未依法定程序经村、镇和县国土部门审批办理该后院的土地使用证。随着城镇建设，富和房地产开发英山分公司于2014年12月20日在英山县国土资源局及其公共资源交易平台上，依法公开拍卖取得土地共计6495.13平方米（取得英土批字2014第029号《建设用地批准书》），并于2017年11月14日在英山县国土资源局申请办理了鄂（2017）英山县不动产权第0002354号国有建设用地使用权证，国有建设用地使用面积6494.4平方米。富和房地产开发英山分公司在房地产二期开发建设的规划过程中，周围居户向县国土、规划、信访、政府等单位反映富和房地产开发英山分公司建高层房屋影响其日照、通风采光、日常生活。英山县城乡规划局为此多次组织听证并变更富和房地产开发英山分公司的房屋建设规划方案，由23层调整为21层，后又调整为16层，富和花园小区二期11#楼最终实际建成18层。期间，富和房地产开发英山分公司为建二十多层高层楼房，分别与周围居户反复协商并签订协议，其中于2016年1月28日，富和房地产开发英山分公司与郑建军协商签订《协议书》，协议约定富和房地产开发英山分公司将其拍卖征得的土地红线图内位于郑建军围墙内的土地面积（7米×11米）让给郑建军（该70多平方米土地正是郑建军未取得土地使用证的后院部分土地），并在地下停车场补偿郑建军一个长5.5米、宽3.5米（净空）的车库并为郑建军办理相关手续。同时，郑建军在协议签订后，不得以任何形式干预富和房地产开发英山分公司施工，并不得唆使家人、教唆他人阻挠施工，真正做到积极支持，配合富和房地产开发英山分公司的开发建设，否则视为违约。双方还约定如任何一方违约须承担违约金30万元。但该协议签订后，郑建军未及时督促富和房地产开发英山分公司协助办理土地变更权属证书。富和花园小区二期工程完成验收后，郑建军要求富和房地产开发英山分公司按照协议约定履行义务移交相关土地及车库，并办理手续。同时因为富和花园小区二期11#楼未按规划方案建设，对郑建军原有居住环境、生活空间、通风采光等造成损失，富和房地产开发英山分公司行为违反协议约定，应向郑建军支付违约金，遂向法院具状，请求法院依法支持其诉请。富和房地产开发英山分公司认为，协议签订后郑建军及其家人多次到县规划局、县执法局、县政府等单位无理取闹导致的富和房地产开发英山分公司开发的楼房不能按拍卖时的规划设计要求建成二十多层楼房，郑建军的行为已经严重违约，请求确认双方之间签订的协议书无效，并赔偿损失。另查明，本案在审理过程中，黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司与郑建军物权保护纠纷一案，本院依法作出（2019）鄂1124民初389号民事判决，郑建军应将四界为东边与王飞相邻、西边与张树林相邻、南边与黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司接壤、北边为郑建军房屋之间占有的英山县城乡规划局勘定红线图内约70平方米土地（《协议书》约定富和房地产开发英山分公司同意无偿划拨给郑建军）返还富和房地产开发英山分公司，郑建军不服向黄冈市中级人民法院提出上诉。2019年10月28日，黄冈中院作出（2019）鄂11民终2205号民事判决书，驳回郑建军上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点如下：一、双方之间于2016年元月28日签订《协议书》是否有效？黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司认为该协议在迫于无奈情况下签订的，且郑建军存在严重违反协议约定的行为，故提出反诉请求确认协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案来说，双方之间签订的协议过程中不存在以上五种情形，且双方签订《协议书》，系双方当事人真实意思表示。故对郑建军请求确认双方签订协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。二、富和房地产开发英山分公司是否应当按照协议约定交付土地及车库，并协助郑建军办理相关手续？富和房地产开发英山分公司当时与郑建军订立协议的实际目的是为了建设高层楼房，为协调好相邻关系，因此才同意将其已经取得土地使用权的土地无偿划拨给郑建军使用和补偿一个车库，双方之间的权利义务并不对等，可以推定为一种赠与。但是双方签订协议书后，车库和土地一直没有办理相关的手续，土地和车库作为赠与财产，必须办理登记手续才能使其财产权利转移。富和房地产开发英山分公司在此之前起诉要求郑建军返还土地，黄冈市中级人民法院维持了英山县人民法院一审判决，要求郑建军将土地返还给富和房地产开发英山分公司。上述行为可以推定其在赠与财产权利转移前行使任意撤销权，其不负给付义务。故对于郑建军要求富和房地产开发英山分公司将位于其围墙内77平方米土地使用权及车库交付并协助办理相关手续的诉讼请求，本院不予支持。三、双方是否存在违约行为，是否需要向对方支付违约金或赔偿损失？郑建军认为，富和房地产开发英山分公司除了没有按照约定交付土地使用权及车库并协助办理相关手续外，也没有按照英山县规划局批准的富和花园二期16层规划方案进行建设，超高违建两层，应按照协议书约定支付违约金；富和房地产开发英山分公司认为协议书签订后，郑建军家人多次到相关部门上访，导致规划部门多次召开听证会，改变规划方案，违反了协议书中不得以任何形式干预甲方施工、不得唆使家人、教唆他人阻挠施工的约定，要求郑建军支付因违约造成的经济损失。鉴于双方都存在违约行为，均应向对方支付违约金，故应相互抵消。富和房地产开发英山分公司要求郑建军支付因违约造成的经济损失，因未能提交充分的证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条、第一百八十五条、第一百八十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑建军与被告（反诉原告）黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司于2016年元月28日签订的《协议书》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）郑建军其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司反诉请求。案件受理费5800元，由郑建军负担；反诉费用3275元，由黄冈市富和房地产开发有限公司英山分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院审 判 长  查五一审 判 员  肖艳娟人民陪审员  黄普生二〇二〇年九月二十五日书 记 员  付 楚