广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1507号上诉人（原审原告）：鲁东勇，男，1953年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区***************。委托诉讼代理人：廖驰，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖进胜，广东敏胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市***********。法定代表人：郑伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。上诉人鲁东勇因与被上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鲁东勇上诉请求：撤销一审判决，改判荣基公司于判决生效之日起七日内向鲁东勇支付逾期办证违约金（以1380000元为基数，按日万分之一，从2016年7月18日起计算至荣基公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）。事实和理由：首先，荣基公司邮寄给鲁东勇的快递单内件品名明确是“通知A1-11P3-104”，但荣基公司提交的《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》并无上述编号，无法证明荣基公司于2019年1月18日邮寄的“通知A1-11P3-104”就是荣基公司提交的《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》。其次，双方签订的《中山市商品房买卖合同》中鲁东勇的联系电话是“136*****944、189*****679”，而荣基公司提交的快递单上的收件人电话/手机是“139*****800、134*****592（鲁静）”，由此可知荣基公司虽按双方约定地址邮寄“通知A1-11P3-104”，但并没有提供正确的联系方式，致使鲁东勇无法收到该邮件。且物流查询信息虽写“本人签收”，但签收人是李满堂，明显与收件人信息不符。鲁东勇并没有收到该邮件。另外荣基公司提交的《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》中未明确是要求业主补充和完善办证房产证各项手续的明细及具体证件。一审起诉后鲁东勇与同期购买房产的业主沟通，得知2019年1月21日其他业主只是在荣基公司处签订了《业主同意书》，而不是向荣基公司提交办理房地产权属证书所需提交的相关资料。再次，一审中荣基公司称“逾期办理涉案房屋的权属证书主要原因为骏豪名居工程涉及18宗土地证，根据相关规定，按照不动产登记历史遗留问题的解决措施，将多宗土地办理土地合并审批手续，明确合并后的土地使用年限，再行办理不动产登记手续”，上述办理土地合并审批手续是荣基公司的责任，不能强加于鲁东勇。荣基公司辩称，鲁东勇的上诉请求以及事实、理由均不存在任何法律依据。根据《中山市商品房买卖合同》附件6补充协议1第12条的规定，买受人的通讯地址和联系地电话已记载在合同中，出卖人或代理人根据该通讯地址所寄出的函件自发出之日起视为通知完毕。结合荣基公司一审提交的证据，该办理房产所需的手续已通过邮寄的方式邮寄至合同约定的地址，且已显示投递完毕。依据《中山市商品房买卖合同》第14条第4款的约定，买受人按出卖人通知的时间提交办理房地产权属证书所需的材料因逾期提供办证资料等买受人原因导致不能如期取得权属证书的，出卖人不承担任何责任，因此，从上述内容可以印证一审判决审查事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。鲁东勇于2019年7月17日向一审法院起诉请求：荣基公司向鲁东勇立即支付逾期办理房地产权属证书违约金407100元（以1380000元为基数，按日万分之一从2011年5月16日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2019年6月13日）。一审法院认定事实如下：2001年7月17日，鲁静签订《檀香山别墅物业交接表》。鲁东勇对该份交接表的真实性和合法性没有异议。2009年6月28日，出售方荣基公司与认购方鲁东勇签订《檀香山别墅区认购书》，约定：认购方向出售方认购位于中山市************楼；建筑面积203平方米；房屋总价为1380000元。认购书还约定了其他事项。出售方落款处盖荣基公司章，认购方落款处签鲁东勇并捺印。2009年7月8日，出卖人荣基公司与买受人鲁东勇签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买商品房位于三乡镇骏豪名居****房；建筑面积203平方米；总金额为1380000元；买受人按一次性付款方式按期付款；2009年7月8日现金付款1380000元；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：l.该商品房经验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约金；买受人须按出卖人通知的时间提办理房地产权属证书所需的资料，因逾期提供办证资料等买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处签鲁东勇名并捺印。同日，出卖人荣基公司与买受人鲁东勇签订《合同补充协议一》，约定：买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人或其代理人，按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，自发出之日起（以邮局的邮戳为准）视为通知。协议还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处签鲁东勇名并捺印。2009年6月28日，荣基公司出具《收据》，载明：今收到鲁东勇交来骏豪名居****房定金20000元。收据上盖荣基公司财务专用章。2009年7月6日，荣基公司出具《收据》，载明：今收到鲁东勇交来购买骏豪名居****房款1360000元。收据上盖荣基公司财务专用章。2009年7月20日，中山市房地产交易登记管理所就涉案房产出具《中山市商品房销售登记备案表》。2010年1月14日，《收据》载明：今收到****房鲁东勇维修基金8160元。2019年1月17日，荣基公司出具《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》，载明：现在由于政府对我们办理房产证提出了新要求，因此请收到本通知的业主阁下，请在7天内亲临我司销售中心（位于中山市***********君豪名居）补充和完善办理房产证的各项手续。通知还载明了其他事项。通知人处盖荣基公司章。2019年1月18日，荣基公司通过EMS单号为1058104320629的全球邮政特快专递向鲁东勇地址为深圳市罗湖区*************房邮寄《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》。该邮件盖广东中山三乡EMS邮戳，时间为2019年1月18日。2019年1月19日，该邮件显示已投递并由李满堂签收。一审法院认为，本案系商品预售合同纠纷。荣基公司与鲁东勇签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期办证的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期办证违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，鲁东勇于2019年7月17日向一审法院起诉，请求荣基公司支付从2011年5月16日起计算逾期办证违约金，显然，2016年7月17日之前的违约金已超过诉讼时效，鲁东勇已丧失胜诉权。故鲁东勇请求荣基公司支付逾期办证违约金的时间应从2016年7月18日起计算。根据双方签订的《补充协议》约定，荣基公司按照合同中载明的通讯地址和联系电话向鲁东勇所邮寄的函件，自发出之日起（以邮寄单位的邮戳或回执为准）视为送达。荣基公司于2019年1月18日通过邮寄的方式，通知鲁东勇于收到通知后7天内到销售中心补充和完善办理房产证的各项手续，该邮件已于2019年1月19日投递并签收，可视为有效送达。可以认定为荣基公司已通知鲁东勇提交办理权属证书需由荣基公司提供资料的义务，但鲁东勇未提交证据证实已向荣基公司提交了办理房地产权属证书所需提交的相关资料，责任在于鲁东勇，计算逾期提交资料的违约金截止时间为2019年1月18日往后推算7天，即2019年1月24日。故逾期办证违约金应以1380000元为基数，按日万分之一，从2016年7月18日计算至2019年1月24日止。关于荣基公司述称是因鲁东勇未缴纳专项维修基金、物业管理费等费用，荣基公司有权拒绝办理房产证且不支付逾期办证违约金，一审法院认为，鲁东勇已向一审法院提交了缴纳专项维修基金的收据，故对荣基公司该辩称，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、荣基公司应于一审判决生效之日起七日内向鲁东勇支付逾期办证违约金（以1380000元为基数，按日万分之一，从2016年7月18日起计算至2019年1月24日止）；二、驳回鲁东勇的其他诉讼请求。如果荣基公司未按一审判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7406元，减半收取为3703元（该款鲁东勇已预交），由鲁东勇负担1250元，荣基公司负担2453元（荣基公司负担部分应于一审判决生效之日起七日内迳付鲁东勇）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审期间，鲁东勇及荣基公司确认：1.鲁静在《檀香山别墅物业交接表》上签名的时间应为2011年，而并非2001年，双方确认鲁东勇于2011年7月17日收楼；鲁东勇至今未到荣基公司处补充和完善办理房产证的各项手续。鲁东勇二审称鲁静系鲁东勇妹妹。关于递件问题，荣基公司二审称：“之前递件过一次但退回来了，具体时间不记得了，应该是合同约定的办证时间，退回来的原因是该土地涉及多块土地证，需要并证之后才能办理确权手续。退回来之后现在也没有第二次递件。”鲁东勇则称荣基公司一直没有通知其去办理办证相关手续。除上述事实外，一审查明认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。荣基公司与鲁东勇于2009年7月8日签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，荣基公司应当在2009年12月31日前将符合合同约定的商品房交付鲁东勇使用，并应当在商品房交付使用后500日内持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。经查，荣基公司已于2011年7月17日将涉案商品房交付鲁东勇使用，故按上述约定荣基公司应在自商品房交付使用之次日起500日内即2012年11月29日前持办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。但荣基公司二审确认至今仍未履行上述约定递件手续，其行为明显已构成违约。故根据涉案合同约定，鲁东勇有权要求荣基公司按已付房价款每日万分之一的标准支付逾期办证违约金至该公司持办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案之日止。对于违约金截止日期问题。虽然荣基公司提交《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》，并辩称其公司已通知鲁东勇在限期内提交办理房地产权属证书所需材料，鲁东勇未在上述通知期限内提交材料材料的行为导致该业主不能如期取得涉案商品房权属证书。但本院经查，根据荣基公司一、二审陈述反映，涉案商品房至今未能办理权属证书的主要原因系房屋所在工程项目涉及多宗土地证，根据相关规定需先将所涉多宗土地办理土地合并审批手续，明确合并后土地使用年限，之后才能办理不动产登记手续。荣基公司在本案中至今尚未提交证据证实上述多宗土地已办妥土地合并审批手续且涉案商品房已具备基本确权条件，包括已取得房屋所在建设工程项目的竣工验收备案证等，故该公司应承担举证不能的法律后果。也就是说，即使荣基公司确曾通知鲁东勇在一定期限内向其公司提交办证所需相关材料，但在前述办证阻碍原因至今尚未消除的情况下，荣基公司的通知行为也不能视为该公司已履行完毕合同中约定的持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案的义务。故鲁东勇要求荣基公司支付逾期办证违约金至合同约定的递件之日，符合合同约定，合理有据，本院予以支持。一审对逾期办证违约金计算截止日期认定有误，本院予以纠正。对双方当事人均未提起上诉部分，本院不作审查。综上所述，上诉人鲁东勇的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18650号民事判决；二、中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向鲁东勇支付逾期办证违约金（违约金计算方法：以1380000元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年7月18日起计至中山市荣基房地产有限公司持办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案之日止）；三、驳回鲁东勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7406元，减半收取为3703元，（鲁东勇已向一审法院预交），由鲁东勇负担2851元，由中山市荣基房地产有限公司负担852元（中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付鲁东勇）；二审案件受理费1250元（鲁东勇已向本院预交），由中山市荣基房地产有限公司负担（中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付鲁东勇）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年九月十七日书记员  易嘉璇