湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终225号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘元海，男，1963年2月10日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：方松林，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴汉珍，女，1951年10月16日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。原审被告（被执行人）：武汉银鹤置业有限公司，住所地武汉市江汉区惠济路**附**。法定代表人:黄介西，该公司总经理。上诉人刘元海因与被上诉人吴汉珍、原审被告武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2019）鄂02民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘元海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、案涉房产系和生物资调剂商行购买，购房人不能认定为被上诉人吴汉珍。首先，案涉房产系和生物资调剂商行购买，被上诉人所提供商品房买卖合同亦是由和生物资调剂商行和银鹤置业公司所签，前案和生物资调剂商行已承认该商品房买卖合同系由其签订购买，针对同一事实前后表述矛盾，有违诚信原则。其次，即使被上诉人提供的收据是真实的，但收据上注明收款人为和生物资调剂商行，也与被上诉人无关。再次，被上诉人所主张的购房款未打入银鹤置业公司账户，亦无相关证据证明收款人刘坚、田俊的个人账户为银鹤置业公司所指定，不能等同于支付案涉房产的购房款。二、原审认定吴汉珍已支付价款不超过合同约定总价50%错误，与事实不符。被上诉人所主张的已支付购房款数额没有事实依据。首先，被上诉人所主张的银鹤置业公司2011年7月9日400万元收据中包括其60万元的首付款及2万元保证金，但前案（2019）鄂民终8号判决中法院已查明该收据与相应的转账凭证金额明显不一致；即使按该收据认定，其中归属于被上诉人的部分也应为60万元，被上诉人主张所谓2万元定金也包含在内的说明不仅没有事实依据，也与法院查明的事实及被上诉人之前的陈述相悖。其次，被上诉人主张2014年11月14日其委托邹定芳代支付10万元至银鹤置业公司所谓法定代表人刘坚个人账户，但庭审中被上诉人提供的证据显示2014年11月14日银鹤置业公司向和生物资调剂商行出具的70万元收款收据，注明系案涉3-1601、3-1701号购房款，而这两套房产均系案外人邹定芳主张购买。此外，在其他案涉房屋款项均收据标明房号的前提下，唯独该所谓的代付的10万元没有任何记录，与生活经验与常识相背。综上，一审判决认定事实错误，请求支持上诉请求。被上诉人吴汉珍、原审被告银鹤置业公司未提交答辩意见。吴汉珍一审诉讼请求：判决撤销黄石市中级人民法院（2019）鄂02执异9号执行裁定书，并中止对武汉市江汉区新华下路183号A栋3单元2001号房屋的拍卖。一审认定事实：一审法院在执行申请执行人刘元海与被执行人银鹤置业公司借款合同纠纷一案中，查封了案涉房屋，吴汉珍以其是该房屋的所有权人为由，提出执行异议。一审法院审查后，于2019年6月3日作出（2019）鄂02执异9号执行裁定：驳回吴汉珍的执行异议。另查明，2011年5月，和生物资调剂商行与银鹤置业公司签订《商品房团购协议》一份，银鹤置业公司承诺其公司所销售房屋未设置抵押、担保及债权债务纠纷，并以折扣价出售，保证一个月内网签备案登记、半年后交房、五证齐全，和生物资调剂商行作为职工代表负责合同签订、房源选购分配、房屋交付和办证、协同实际购房者与银鹤置业公司签订更名合同、负责督促职工购房款到位等。2011年6月，吴汉珍等六人由和生物资调剂商行牵头，委托团购银鹤置业公司开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元2001号等7套房屋。2011年6月3日，吴汉珍与银鹤置业公司签订商品房认购书一份，认购涉案房屋，约定签订认购书时支付2万元定金，还约定签订《武汉市商品房买卖合同》当天向银鹤置业公司支付总房款等。2011年6月8日，吴汉珍向银鹤置业公司工作人员田俊账户支付60万元。2011年7月9日,吴汉珍以和生物资调剂商行名义与第三人银鹤置业公司签订商品房买卖合同，约定银鹤置业公司将其开发建设的位于武汉市新华下路183号银鹤花园2001号房屋以122.83万元的价格出售。2014年11月14日，案外人邹定芳代吴汉珍支付银鹤置业公司法定代表人刘坚账户10万元。吴汉珍于2018年9月4日办理案涉房屋天燃气开户手续，入住该涉案房屋。又查明，银鹤置业公司于2011年7月9日向和生物资调剂商行出具400万元收款收据一张，载明系付案涉楼盘A栋3单元1601号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、2001号房屋购房款。2014年4月7日，银鹤置业公司向和生物资调剂商行送达《支付购房尾款通知》，确认已付案涉A栋3单元1601号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、2001号7套商品房房款400万元，并要求其商行收到该通知3日内到武汉国粹香舍小区四栋2单元403室付清购房尾款395.141万元，其将尽快为和生物资调剂商行办理交房和备案登记手续，否则其将解除商品房买卖合同并收回房屋。还查明，2008年1月28日，银鹤置业公司将案涉房屋备案登记至案外人陈吉名下。2015年2月5日，黄石中院根据刘元海申请查封案涉房屋。一审认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，吴汉珍对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。案涉房屋虽备案登记在案外人陈吉名下，但原始所有权属并未发生转移，现仍属于银鹤置业公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依照该规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，吴汉珍已于2011年7月9日与银鹤置业公司签订合法有效的书面买卖合同，且所购房屋系用于居住，并提供相关证据证明其在本辖区名下无其他用于居住的房屋。同时，吴汉珍与银鹤置业公司合同约定的房屋总价款为1228300元，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，吴汉珍的主张具备上述法律规定的条件，其诉讼请求应予支持。综上所述，吴汉珍对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决中止对武汉市江汉区新华下路183号A栋3单元2001号房屋的拍卖。案件受理费100元，由刘元海、银鹤置业公司共同负担。二审期间，当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2011年6月吴汉珍与银鹤置业公司就案涉房产签有商品房认购书，该认购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，可以认定吴汉珍与银鹤置业公司已签订合法有效的书面买卖合同，签约时点也在人民法院查封之前。同时，2011年7月9日吴汉珍也以和生物资调剂商行名义与银鹤置业公司签订了书面买卖合同。吴汉珍所购案涉房屋3-2001系用于居住，并提供相关证据证明其在本辖区名下无其他用于居住的房屋。关于吴汉珍支付3-2001房产房款的事实，吴汉珍于2011年7月9日前支付60万元，相关转账凭证和银鹤置业公司开具400万元收据可以佐证；此后案外人邹定芳代其向银鹤置业公司时任法定代表人刘坚账户支付10万元购房款，相关转账凭证也可以证明。因此，吴汉珍共计支付3-2001房屋购房款70万元，占合同约定总价款的57%。综上，一审认定吴汉珍的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，据此认为吴汉珍对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。刘元海的上诉理由不能成立，其请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘元海负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年九月十五日法官助理万冬冬书记员虢锡