广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复804号 复议申请人（申请执行人）：东莞市君旭进出口贸易有限公司。住所地：广东省东莞市万江区新城社区盛世华**楼**铺。统一社会信用代码：91441900584747174Q。 法定代表人：李学和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向金波、杨春杰，均系广东广信君达律师事务所律师。 异议人：广东振河实业投资有限公司。。住所地：广东省东莞市大岭山镇计岭工业路****楼**统一社会信用代码：91441900315083824C。 法定代表人：霍克奇。 委托诉讼代理人：彭映妹，广东闻彰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹某，男，汉族，19XX年8月9日出生，居民身份证住址为郑州市金水区，该公司员工。 被执行人：东莞市三元实业投资有限公司。住所。住所地：广东省东莞市南城区三元里三元商业大厦**社会信用代码：91441900198068245G。 法定代表人：胡桂容，该公司总经理。 东莞市君旭进出口贸易有限公司（以下简称君旭公司）不服东莞市中级人民法院（以下简称东莞中院）作出的（2020）粤19执异36号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 在东莞中院执行东莞市君旭进出口贸易有限公司（以下简称君旭公司）与东莞市三元实业投资有限公司（以下简称三元公司）借款合同纠纷一案中，异议人广东振河实业投资有限公司（以下简称振河公司）对东莞中院于淘宝司法拍卖平台、竞买号H2449的“东莞市常平镇岗梓村的1块土地使用权”的司法拍卖不服，向东莞中院提出书面异议称：振河公司于2019年12月31日竞得东莞中院于淘宝司法拍卖平台的“东莞市常平镇岗子村的1块土地使用权”（竞买号H2449），拍卖成交价格为94262800元，截止至2020年5月27日，振河公司已支付完上述拍卖成交款，该地块的建筑容积率仅为0.63，而非法院竞买公告中委托评估报告设定的2.0的容积率，二者之间存在重大差异，导致振河公司对该交易存在重大误解，特申请撤销该司法拍卖，具体理由和依据为：一、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条的规定，容积率作为影响土地价格的关键因素，是法院在竞买公告中应当披露的关键信息，也是法院能够通过司法或行政手段查明的重要信息，然法院在本次竞买公告中并没有查明、披露该地块真实的容积率信息，在信息告知上存在重大缺漏，严重损害了振河公司的利益。容积率由当地的规划部门审批确定，相较于振河公司缺乏信息获取渠道，作为司法部门本能够通过发函或调查令的形式向规划主管部门核实该地块的容积率，然法院在此前竞买公告中却通过设置“本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白，评估报告设定的容积率仅供参考，容积率、使用性质等土地使用条件应按照行政主管部门的审批为准，法院对此不作任何保证和承诺，竞买人需自行承担相关法律风险”等瑕疵免责条款规避查明和告知义务，违反了拍卖程序，严重损害了振河公司的权益。退一步讲，即便按照法院在竞买公告所述“本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白”，据振河公司所知，本次拍卖土地的出让合同的附件上是有载明“建筑容积率（建筑面积密度）≤0.63”，法院在竞买公告中并没有就出让合同的附件载明的容积率进行告知提示，且法院没有将容积率记载空白的出让合同提交给东莞市正和土地房地产资产评估有限公司进行评估。二、东莞市正和土地房地产资产评估有限公司没有履行相应的勤勉、谨慎义务，在没有核实该地块实际容积率的情况下，而是轻率以“委托人没有提供”为由随意设置该地块的容积率为2.0，导致其所出具的《土地报告书》的评估价格严重偏离该地块真实的土地价值，评估价格严重失实，作为起拍价的依据没有任何意义，导致振河公司存在重大误解。三、在该地块真实的容积率为0.63的情况下，振河公司的直接损失高达64570000元，且由于容积率所限振河公司根本无法实现该地块的商业住宅开发目的，应依法撤销此次司法拍卖。1.在该地块真实的容积率为0.63的情况下，按照东莞市正和土地房地产资产评估有限公司在《土地报告书》上的计算方法，该地块评估价格应为29690000元，而非本次竞拍起拍价以及竞拍成交价94262800元，故振河公司产生的直接损失约为64570000元，另外在此种情况下振河公司根本就无法实现按照2.0的容积率进行商业住宅建设开发的目的。2.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，由于竞买公告以及评估报告存在重大缺漏以及严重失实的情况，导致振河公司产生重大误解，购买目的无法实现，振河公司提出异议请求撤销此次司法拍卖的，法院应予以支持。综上，此次《竞买公告》内容存在重大缺漏，且评估报告严重不实，严重误导了振河公司对拍卖标的的价值判断，评估价格明显与市场价格差异巨大，导致振河公司产生重大损失且无法实现购买目的，应依法予以撤销。 君旭公司称：本案拍卖程序已终结，振河公司请求撤销拍卖的请求不能成立；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的；应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外，此条款是对当事人、利害关系人提出异议的期限的规定；本案中，拍卖款已全部支付完毕，上述执行标的的拍卖程序已经终结，振河公司要求撤销拍卖及退回拍卖成交款的请求，已超出上述规定的期限，不符合执行异议的受理条件。二、振河公司以拍卖地块的容积率为0.63为由申请撤销拍卖，但经君旭公司查询得知本案拍卖地块的实际容积率为2.0,振河公司提出撤销申请理由不成立。1.振河公司仅提供了一份附件列明容积率为0.63，但附件中列明的建筑物性质为：保税区职工宿舍及配套，总建筑面积为35650平方米，振河公司未提供主合同文本也未说明附件来源，无法证实附件中列明的土地即为案涉拍卖地块。2.根据三元公司与东莞市土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用权条件》列明“严格按建设规划部门的要求使用”，而非振河公司陈述的本次拍卖土地的出让合同的附件载明建筑容积率不足0.63，后经君旭公司查询，拍卖地块编号为A-2-04，用地性质为R2，容积率为2.0；3.拍卖地块拍卖是的实际容积率与评估报告中设定容积率一致，并不存在任何不符合的情况，振河公司提出的撤销拍卖申请毫无依据，应依法予以驳回。三、振河公司提出异议申请并不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的情形，不符合撤销网络拍卖的法定情形，法院拍卖过程中不存在任何违法情况也未损害异议人的任何权益。法院拍卖公告中已明确将拍卖地块容积率情况进行如实陈述，拍卖公告中写明“本次拍卖财产存在以下瑕疵：本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白，评估报告中设定的容积率仅供参考，容积率、使用性质等土地使用条件应按行政主管部门的审批为准，法院对此不做任何保证和承诺，竞买人需自行承担相关责任。”四、振河公司长期拖欠拍卖款，存在恶意竞拍，并恶意提起诉讼拖欠执行进程的行为。振河公司不可能在对于地块的容积率完全不做任何了解的情况下花近一个亿的价格购买拍卖地块。依据拍卖公告，振河公司应当在拍卖成交后10日内支付拍卖余款；但振河公司长期拖延付款时间，一直到2020年5月27日才付清全部拍卖款项，振河公司长期拖延付款时间，又在付款后通过执行异议阻碍执行进度，严重侵犯了君旭公司合法权益，君旭公司保留追究振河公司法律责任的权利。综上，拍卖公告中对于案涉拍卖地块列明的设定容积率为2.0，拍卖地块的实际容积率也是2.0，法院也在拍卖公告中对于拍卖财产的瑕疵等均进行了如实陈述，并不存在说明失实的情况，本案也不存在任何违反拍卖程序的情况。五、振河公司提出此次撤销网络拍卖的其中原因是案涉土地容积率问题，君旭公司认为振河公司所认为案涉土地容积率为0.63不符合事实，振河公司提出0.63容积率的主张是根据拍卖土地原权利人东莞市莞海实业公司与国土局签订的土地出让合同中写明的容积率为0.63，但君旭公司要指出原权利人为莞海实业公司时，案涉土地用途为宿舍及配套，后权利人变更为三元公司后，根据三元公司提交的土地使用权出让合同，土地使用条件写明案涉土地建筑容积率应严格按建设规划部门的要求使用，经君旭公司与东莞市自然资源管理局网站公开查询的东莞市控制性详细规划成果查询可以看出，拍卖地块的用地性质为R2，容积率为2.0。六、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，请求撤销网络司法拍卖，必须符合该条明示的六种情况，而本案中法院在拍卖公告中对于拍卖地块的瑕疵已经进行如实陈述，东莞中院在拍卖公告中对于拍卖土地的出让合同关于容积率记载空白、并且关于拍卖土地存在土地所在村委会就补偿问题存在利益诉求等情况均进行如实说明，并且本案的拍卖程序也不存在振河公司提出的违反法律程序的情况，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条，人民法院在议价询价评估结果有效期内发布拍卖公告或直接进入变卖程序，拍卖变卖时未超过六个月的无需重新定参考价，所以，本案的评估报告于2018年出具，在拍卖变卖时也未超过有效期六个月，不存在异议人提出的程序问题。综上，请求法院驳回振河公司的撤销网络司法拍卖的申请。 三元公司称：一、振河公司以拍卖地块的容积率为0.63为由申请撤销拍卖没有事实依据，驳回振河公司的异议申请。1.案涉地块的容积率为2.0，与东莞市正和土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告设定的2.0容积率是一致的。三元公司与东莞市土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用权条件》列明：案涉拍卖地块的土地规划为建设商住项目，建筑容积率为空白，以及“严格按建设规划部门的要求使用”，现在自然资源局网站查询，拍卖地块编号为A-2-04，用地性质为R2，容积率为2，与东莞市正和土地房地产资产评估报告有限公司出具的评估报告设定的2.0容积率是一致的。2.振河公司声称的拍卖地块的实际容积率仅为0.63无证据证明。其提供的《土地使用条件》中的描述与实际地块不符，该文件未提供其正式来源，无法证实附件中列明的土地即为案涉拍卖地块。二、法院拍卖过程合法，程序公正，尽到了最大信息披露义务及风险提示，东莞市正和土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告是规范客观的，根据不存在可导致振河公司产生“重大误解”的情形。三、振河公司延迟支付拍卖款，现在又以执行异议的方式滥用诉讼权利，恶意拖延时间，导致三元公司无法尽快偿还债务并导致应付利息的增加。今后三元公司将通过诉讼的方式要求振河公司赔偿所增加的利息负担。四、同意君旭公司的答辩意见。 东莞中院根据各方当事人提交的证据以及查阅（2010）东中法执字第258号、（2019）粤19执恢135号的卷宗，查明以下事实： 1.君旭公司通过继受东莞市凯旋门实业投资有限公司与三元公司借款合同纠纷一案债权，成为该案申请执行人。 2.君旭公司依据（2009）粤高法民二终字第171号、（2008）东中法民二初字第4号民事判决书向东莞中院申请执行，后与被执行人达成执行和解，因履行期限较长，东莞中院于2017年11月17日作出（2010）东中法执字第258号之四执行裁定，终结执行程序。因三元公司未履行执行和解协议，君旭公司向东莞中院申请恢复执行，东莞中院于2019年11月12日立案恢复执行，执行案号为（2019）粤19执恢135号。 3.（2010）东中法执字第258号卷宗中，常平镇岗梓村第二、三、四、五股份经济合作社向东莞中院提交了案涉土地行政诉讼相关材料的复印件，其中，（2010）东中法执字第258号正卷第三册第44页至52页中为广东省东莞市国土局与东莞市莞海实业公司的国有土地使用权出让合同及附件，该合同有东莞市国土局的印章，该合同附件土地使用条件显示建筑容积率≤0.63。 4.正估字[2018]第120号土地报告书第8页载明“关于建筑容积率的设定：由于委托方未提供估价对象相关规划数据，根据东莞市常平镇商住用地平均容积率标准，本次评估设定估价对象容积率为2.0，其实际容积率应以规划部门出具的数据为准，如有差异评估结果应作相应调整”。 5.2019年12月30日，东莞中院在淘宝网司法拍卖平台上拍卖三元公司名下位于东莞市××××一块土地【土地使用权证号为东府国用（1993）字第特537号】。2020年6月13日，东莞中院向东莞市自然资源局发函调查案涉土地使用性质和容积率，东莞市自然资源局于2020年6月19日《关于东莞市中级人民法院（2019）粤19执恢135号的复函》【东自然咨询〔2020〕393号】答复“关于土地容积率，该宗地原权利人为东莞市莞海实业公司，土地用途为宿舍及配套，容积率为0.63，其后权利人变更为东莞市三元工贸实业总公司，土地用途变更为商住，没有重新约定容积率，故该宗地容积率仍为0.63”。 东莞中院认为，异议人就东莞中院的司法拍卖行为提出异议，属于执行行为异议。本案争议焦点为：案涉司法拍卖是否应被撤销。 《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行查明拍卖财产现状、权利负担等内容并予以说明的职责，应当在拍卖公告发布当日对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示。 根据东莞中院查明事实，东莞中院在拍卖阶段，已知晓案涉土地的实际容积率可能为0.63，与案涉土地报告书设定的2.0容积率存在明显差距。在此情况下，应对案涉土地容积率的相关情况进行核实。东莞中院在拍卖阶段未经核实径直以2.0容积率进行拍卖，不符合上述规定。该拍卖行为导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现，且违反拍卖程序。振河公司请求撤销案涉司法拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项及《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，东莞中院予以支持。 综上所述，异议人振河公司的异议理由成立，东莞中院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，东莞中院作出（2020）粤19执异36号执行裁定，裁定撤销东莞中院于2019年12月30日10时至31日10时对东莞市常平镇岗梓村土地【土地使用权证号为东府国用（1993）字第特537号】的拍卖。 复议申请人君旭公司不服东莞中院（2020）粤19执异36号执行裁定，向本院申请复议，请求：1、撤销东莞中院(2020)粤19执异36号执行裁定书；2、驳回异议人振河公司的执行异议。事实与理由：在本次执行异议中，异议人振河公司以本次拍卖存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项规定的“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”情形，以及第(六)规定的“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，请求撤销本次拍卖。针对异议人振河公司提出的上述异议，执行法院经审查，裁定撤销本次拍卖，主要理由为“《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十四条规定，实施网络司法拍卖的，查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明的职责，应当在拍卖发布当日对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示”，而“根据本院查明事实，本院在拍卖阶段，已知案涉土地的实际容积率可能为0.63，与案涉土地报告设定的2.0容积率存在明显差距。在此情况下，应对案涉土地容积率的相关情况进行核实。本院在拍卖阶段未经核实径直以2.0容积率进行拍卖，不符合上述规定。该拍卖行为导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现，且违反拍卖程序”。对此，申请人认为，执行法院的上述认定违反了相关法律的规定，且与事实不符，其裁定撤销本次拍卖违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，是完全错误的。具体理由如下：一、本次司法拍卖不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项规定的“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”情形。本次执行异议争议的焦点是拍卖地块的容积率问题。对此问题，执行法院履行了《网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定的查明拍卖财产现状、权利负担等内容并予以说明的职责，执行法院有关“拍卖财产的文字说明”以及“瑕疵说明”不存在严重事实，致使买受人产生重大误解的情形。具体如下：1、针对拍卖地块的容积率问题，执行法院查明了被执行人取得地块所依据的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用条件》的相关内容，并在拍卖文件中作出了说明及提示，不存在严重失实的情形：1.1被执行人取得地块的依据为其与东莞市国土资源局于1998年8月5日签订的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用条件》。经核实，《国有土地使用权出让合同》中没有容积率的记载；《土地使用条件》中有关“主体建筑物的性质”、“建筑容积率”等内容均为空白，只加盖有“严格按建筑规划部门的要求使用”字样。对此情况，执行法院在拍卖文件中，针对拍卖地块容积率的瑕疵，作出了“本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白，评估报告设定的容积率仅供参考，容积率、使用性质等土地使用条件应按照行政主管部门的审批为准”的说明。由此可见，针对拍卖地块的现状、权利负担等内容，执行法院履行了查明和说明的职责。针对容积率等瑕疵的说明，执行法院在拍卖文件中的说明如实反映了拍卖地块的现状，不存在《网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“严重失实”的情形。1.2执行异议裁定有关“本院在拍卖阶段，已知案涉土地的实际容积率可能为0.63”的认定，是没有法律依据的。执行异议裁定之所以作出此种认定，是基于东莞市国土资源局与东莞市莞海实业有限公司于1993年4月8日签订的《土地使用权出让合同书》及附件《土地使用条件》的记载。对此，申请执行人认为，在本执行案中，不能根据东莞市国土资源局与东莞市莞海实业有限公司签订的《土地使用权出让合同书》及附件《土地使用条件》，确定案涉土地的容积率。理由是：根据合同相对性原则，被执行人取得案涉地块的依据为被执行人与东莞市国土资源局于1998年8月5日签订的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用条件》；而非东莞市莞海实业有限公司与东莞市国土局于1993年4月8日签订的《土地使用权出让合同书》及附件《土地使用条件》。在此情况下，执行法院根据被执行人于1998年8月5日与东莞市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用条件》的内容，对案涉拍卖地块情况包括容积率进行说明，符合法律的规定，是完全正确的。1.3东莞市城乡规划局于2015年1月23日针对东莞市中级人民法院提出的信息公开申请的答复内容显示：东莞市三元实业投资有限公司名下的用地（东府国用1993特537号）规划容积率不大于2.0；根据东莞市控制性详细规划显示：拍卖地块所处的位置的规划容积率为2.0；由此可见，东莞市自然资源局2020年6月19日答复称“没有重新约定容积率，故该宗地容积率仍为0.63”，与上述2015年1月23日的答复以及发布的详规信息是相互冲突的，不能作为执行法院认定拍卖地块容积率的依据。在此情况下，执行异议裁定认定“本院在拍卖阶段，已知案涉土地的实际容积率可能为0.63”，且认定执行法院没有履行查明拍卖财产现状、权利负担的职责是错误的。2、执行法院有关拍卖公告中关于容积率的说明，不存在“致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形。在本次异议中，异议人振河公司声称其是受评估报告设定的容积率为2.0的误导，致使其产生重大误解。对此，异议裁定认定本次拍卖为“本院在拍卖阶段未经核实径直以2.0容积率进行拍卖”。复议申请人君旭公司认为，振河公司的主张以及异议裁定的认定，均是错误的，理由如下：2.1针对容积率的瑕疵问题，评估报告进行了明确的说明及提示。本次拍卖的一个基本事实是，针对拍卖地块容积率的问题，评估报告在其第8页明确载明“关于建筑容积率的设定：由于委托方未提供估价报告对象相关规划数据，根据东莞市常平镇商住用地平均容积率标准，本次评估设定估价对象容积率为2.0，其实际容积率应以规划部门出具的数据为准，如有差异评估结果应作相应调整”。由此可见，评估报告就其设定拍卖地块的容积率以及存在的瑕疵，进行了明确的说明，不存在可能导致买受人产生重大误解的情形。2.2执行法院在拍卖公中针对评估报告设定的容积率，再次明确说明“评估报告设定的容积率仅供参考，容积率、使用性质等土地使用条件应按照行政主管部门的审批为准”。本次拍卖另一个基本事实是，执行法院在查明拍卖地块所涉出让合同中有关容积率的记载为空白的情况下，针对评估报告中设定的容积率，在拍卖公告中明确说明“本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白，评估报告设定的容积率仅供参考，容积率、适用性质等土地使用条件应按照行政主管部门的审批为准”。此外，执行法院还特别说明“法院对此不做任何保证和承诺，竞买人需自行承担相关法律风险”。由此可见，执行法院在拍卖公告中关于容积率瑕疵的说明是明确的，风险提示是充分的，竞买人不可能因此“产生重大误解”。2.3异议人振河公司作为专业房地产开发企业，在明知拍卖地块容积率存在瑕疵的情况下参与竞买，表明其自愿承担相应的风险，根本不存在所谓重大误解的问题。如上所述，异议人振河公司在参加拍卖时，是明知拍卖地块容积率存在瑕疵，评估报告设定的容积率仅供参考这一情况的，且在拍卖公告明确“法院对此不做任何保证和承诺，竞买人需自行承担相关法律风险”的情况下，参加拍卖，表明其自愿承担相应的商业风险。其次，根据异议人振河公司在异议听证中的陈述和自认，其在参加拍卖之前，针对拍卖地块容积率的问题，先后多次向相关国土、规划行政主管部门进行了咨询、调查。再次，依据拍卖公告，异议人须在拍卖成交后10日内支付拍卖余款。但异议人长期拖欠付款，直到2020年5月27日才付清全部拍卖款项。在此过程中，异议人多次通过书面方式向中院保证不会悔拍，只是因为拍卖地块涉及村集体利益，异议人将面临不可预期的巨大经营风险，并以此为由多次要求拖延支付拍卖成交款，从未提出有关容积率问题。由上述事实可知，异议人对拍卖地块的容积率存在瑕疵这一事实是明知，根本不存在所谓重大误解的问题。二、本次拍卖不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(六)规定的“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。在本次异议中，异议人振河公司主张本次拍卖还存在评估报告出具的主体、评估报告超过有效期等其他违反网络拍卖程序且损害当事人或竟买人利益的情形。对此，复议申请人认为也是没有任何依据的，理由如下：1、确定以2018年的评估报告中的评估价格作为拍卖起拍价是各方一致同意的，符合相关规定。本执行案于2010年通过摇珠方式选定东莞市正和土地房地产评估有限公司对拍卖地块进行第一次评估；因拍卖地块一直无法拍卖成功，后多次重新评估。在启动本次拍卖时，执行法院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条有关“人民法院确定财产处置参考价的，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式确定”的规定，询问申请执行人、被申请执行人及利害关系人的意见，各方均同意并确定以2018年的评估报告中的评估价格作为拍卖起拍价。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第八条的规定，评估报告的估价结果的作用在于辅助执行法院第一次拍卖时确定拍卖保留价，对此后拍卖以及变卖价格的确定，没有关系。对此，广东省高院在《关于执行程序法律适用若干问题的参考意见》中也有明确规定。由此可见，在本次拍卖中，通过各方当事人一致确认拍卖起拍价的方式并不存在违反网络拍卖程序的情形。三、异议人振河公司提出异议已超过了法律规定的期限，人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”该条款是对当事人、利害关系人提出执行行为异议的期限规定。本案中，执行标的拍卖成交已经生效。也就是说，对于上述执行标的拍卖程序已经终结。在此情况下，振河公司对拍卖行为提出执行异议，已超过上述司法解释规定的期限，不符合执行异议的受理条件，人民法院应依法驳回其异议申请。基于上述事实和理由，复议申请人认为东莞中院(2020)粤19执异36号执行裁定撤销本次拍卖没有法律依据，是完全错误的。为此，复议申请人特向贵院提出复议申请，恳请贵院依法进行审查，支持复议申请人的复议请求。君旭公司就《复议申请书》中的“事实与理由”部分补充如下意见。一、原审法院在审查本次执行异议的过程中存在程序严重违法的情形。(一)东莞中院故意遗漏和不予查明、认定如下客观事实及法律事实：1、2019年12月30日，原审法院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖涉案土地使用权；被执行人与东莞市国土资源局于1998年8月5日签订的《国有土地使用权出让合同》及《土地使用条件》中关于土地的规划用途为“建设商住项目”；关于“主体建筑物的性质”、“建筑容积率”等内容均为空白，并特别注明：“严格按建筑规划部门的要求使用”。对此，东莞中院在发布的拍卖公告第四条第2项中明确载明：“本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白，评估报告设定的容积率仅供参考，容积率、使用性质等土地使用条件应按照行政主管部门的审批为准”。2、2019年12月31日，振河公司竞得涉案土地使用权，签署《网络竞价成交确认书》；3、2020年1月16日，振河公司在执行法院制作《执行问话笔录》，明确其认可本次拍卖，表示不悔拍；4、自2020年3月12日至2020年5月27日，振河公司陆续支付拍卖价款94262800元(含2Q19年12月30日1000万元保证金)5、2020年6月2日(《执行裁定书》错误地载明时间：2020年6月13日)，东莞中院向东莞市自然资源局发函调查案涉土地使用权性质和容积率，东莞市自然资源局于2020年6月19日出具复函。6、2020年6月24日，原审法院立案受理振河公司的执行异议；7、2020年7月17日，原审法院依据东莞市自然资源局的复函意见，支持振河公司的执行异议，裁定撤销本次拍卖。由上述事实可知，原审法院在拍卖成交后半年之久，在没有受理振河公司的执行异议的情况下(甚至在振河公司没有提出异议的情况下)，居然在受理立案前22天主动向东莞市自然资源局发函调查案涉土地使用权性质和容积率，而后即受理振河公司提出的异议。这明显违反了有关执行异议审查的程序性规定。其行为没有任何事实依据及法律依据。(二)此外，在提起复议申请后，君旭公司的代理人在查阅原审的案卷中，发现原审法院在2020年7月10日向东莞市自然资源局发出《调查函》，要求核实“东莞市城乡规划局于2015年1月23日在《关于政府信息公开申请的答复》中显示：东莞市三元实业投资有限公司名下的用地(东府国用1993特537号)，在常平镇北部片区控制性详细规划中为居住用地，规划容积率不大于2.0”与东莞市自然资源局2020年6月19日答复称“没有重新约定容积率，故该宗地容积率仍为0.63”明显存在矛盾。原审法院在没有得到东莞市自然资源局的回复，没有查明案涉土地的真实容积率的情况下，即于2020年7月17日作出执行裁定。由此可见，原审法院在审查本案所涉执行异议的过程中，存在程序严重违法的情形。二、东莞中院的《拍卖公告》系法律事实。在执行法院已就可能的瑕疵及风险进行了充分提示的情况下，原审法院轻率地撤销本次拍卖，没有事实及法律依据，并导致执行申请人、被执行人以及拍得人之间的利益严重失衡，且风险分配明显违反了法律规定的严重法律后果关于容积率的问题，根据住房和城乡建设部关于印发的《建设用地容积率管理痧法》第三条以及《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第六条的规定，容积率是由当地人民政府规划主管部门制定，具有随政策变化不断调整的特点。案涉土地的基本情况是，该土地至今并未取得规划许可证，包括容积率在内的规划指标并未最终确定。在此情况下，如按原审裁定撤销本次拍卖，将可能产生以下极不公平的后果：1、如果以容积率为0.63重新拍卖，则拍卖极有可能流拍或成交价格暴跌，在此情况下，执行人、被执行人将遭受巨额经济损失如上所述，案涉土地的容积率具有不确定性。在此情况下，如果以容积率为0.63重新拍卖，则拍卖价格必将暴跌。但不能排除拍卖完成后，最终确定的容积率发生变化，竞得人随后因此享有巨额的土地增值!因为根据公示的信息，该地块的规划容积率不低于2.0(从土地集约利用的基本原则来看，这是极有可能的。因为案涉地块的用途为住宅用地，最终的容积率不可能只有0.63，只有建别墅才有可能，而国家早已明令禁止建造别墅)。这样的后果就是，被执行人将因此遭受巨额的经济损失，而竟得人将取得巨额不当利益。一旦出现这种情况，被执行人届时可能要求撤销拍卖，或申请国家赔偿，理由同样是拍卖时提示的容积率与最终确定的容积率不符。2、原审法院撤销本次拍卖，明显违反了法律规定的风险分配机制，有违公平原则如上所述，在执行法院已就案涉土地的容积率可能存在的瑕疵和风险进行了充分提示，以及振河公司明知的情况下，仍然支持振河公司有关撤销拍卖的异议请求，无异于将拍卖产生的所有风险均转嫁给被执行人和执行人。这明显违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第(五)项规定的“竞买人参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”的风险分配原则，对执行人、被执行人都是极不公平的! 针对君旭公司的复议申请，振河公司答辩如下：一、执行法院在该撤销拍卖裁定书中关于“该拍卖行为导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现，且违法拍卖程序。振河公司请求撤销案涉司法拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项及《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定”的内容，事实认定和法律适用均正确，应依法维持该撤销拍卖的裁定，具体说明如下：1、事实上执行法院在本次司法拍卖前根据已查明的资料即可查明“案涉土地的容积率很大可能≦0.63”。另外，根据执行法院最新依职权调取、东莞市自然资源局最新的复函，案涉土地真实的容积率应为0.63。具体说明：1.1根据东莞市中级人民法院在（2020）粤19执异36号执行裁定书查明的“……3.（2010）东中法执字第258号卷宗中，常平镇岗梓村第二、三、四、五股份经济合作社向本院提交了案涉土地行政诉讼相关材料的复印件，其中，（2010）东中法执字第258号正卷第三册第44页至52页中为广东省东莞市国土局与东莞市莞海实业公司的国有土地使用权出让合同及附件，该合同有东莞市国土局的印章，该合同附件土地使用条件显示建筑容积率≦0.63”，即执行法院在本次司法拍卖前已得知案涉土地在第一次出让给东莞市莞海实业公司的时候已设定的容积率≦0.63。1.2根据向执行法院申请阅卷得知，2019年11月14日下午三点，执行法院向案涉土地的所有权人（即被执行人）三元公司询问“常平地块，你方是否有进行立项、申请调整容积率？”，三元公司回复“没有立项，容积率问题以国土规划等部门的审批结果为准，现为空地未使用”，由此可见，三元公司在本次司法拍卖前就已确认从东莞市莞海实业公司受让该土地的时候并没有立项，没有申请调整过案涉土地容积率。1.3根据《广东省城乡规划条例》以及《建设用地容积率管理办法》第七条关于“国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件"以及《广东省城乡规划条例》关于"以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应该严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率。”之规定，容积率属于国家对土地建设的行政强制性规划管理指标，在容积率已确定的情况下不得提高容积率，容积率的变更需满足特定的条件以及法定的变更手续且不因土地的二次出让而导致容积率条件变化，不能以土地出让合同的受让主体的变更而随意否认既有的容积率指标。但法院在拍卖公告上，并没有就东莞市莞海实业公司已设定有容积率的、国有土地使用权出让合同及附件载明的“土地使用条件显示建筑容积率≦0.63”进行披露，也没有进一步向东莞市自然资源局调查核实，在信息说明存在重大疏漏。1.4虽然东莞市城乡规划局于2015年1月23日针对执行法院提出的信息公开申请的答复内容显示“东莞市三元实业投资有限公司名下的用地（东府国用1993特537号）。规划容积率不大于2.0”。但东莞市自然资源局已于2020年6月19日就执行法院关于案涉土地容积率的调查函进行回复，明确回复“没有重新约定容积率，故该宗地容积率仍为0.63”，该回复是东莞市自然资源局在重新调查核实之后关于案涉土地容积率的最新回复，0.63也在是不大于2.0的范围内且更为明确具体，应以东莞市自然资源局最新的回复认定案涉土地的容积率为0.63。2、客观上，拍卖公告以及案涉评估报告《土地报告书》设置的2.0容积率以及据此得出的评估数额94262800.00元，与案涉土地真实容积率0.63相比，严重失实，导致答辩人重大误解，无法实现拍卖目的，具体说明如下：2.1在司法拍卖中，对拍卖标的物进行评估并将评估报告公布在拍卖平台上，一方面是合理确定标的物价值并作为起拍价的依据，确保拍卖价格不偏离市场价值，以维护申请执行人和被执行人的合法权益；另一方面所有潜在的竞拍者通过评估报告能充分知悉拍卖标的物的市场价值以及利润空间，确保竞拍者在竞拍前得以充分知悉拍卖标的物真实情况，进一步决定是否参与竞拍以及竞拍金额，因此所有的竞拍者对于案涉评估报告《土地报告书》具有合理的信赖利益。2.2在此次拍卖中，东莞市正和土地房地产资产评估有限公司并没有核实该地块真实的容积率信息，而是轻率以“委托人没有提供”为由随意设置该地块的容积率为2.0，导致其评估出来的土地价值为94262800.00元。而在该地块真实的容积率为0.63的情况下，即便按照东莞市正和土地房地产资产评估有限公司在案涉评估报告《土地报告书》上的计算方法，该地块评估价格应约为2969万，二者之间存在重大差额，案涉评估报告严重偏离该地块真实的土地价值，严重失实，作为起拍价的依据没有任何意义，且其设定的2.0的评估容积率也严重误导了答辩人对案涉土地的价值判断。2.3退一步讲，即便是按照2.0的容积率进行评估和交易，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号文）第二条第二款有关“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”之规定，在真实容积率为0.63的情况下，按照答辩人的估算，若要变更为2.0的容积率，答辩人至少应向东莞市自然资源局补交5000万的土地出让金。而在本次司法拍卖公告、案涉评估报告《土地报告书》均没有向竞买人披露按照2.0的容积率而须补交土地出让金的风险，评估过程以及评估出来的土地价格完全没有纳入须补交的土地出让金作为成本，案涉评估报告没有任何的评估参考意义，存在严重的误导性，导致答辩人根本无法实现交易目的。二、因撤销拍卖裁定书上遗漏记载和认定答辩人在2020年7月8日的听证过程中提出的有关“本次司法拍卖存在严重违反司法拍卖程序且损害竞买人利益的行为”的主张和证据。答辩人再次重申，本次司法拍卖存在如下严重违反司法拍卖程序且损害竞买人利益的行为，应予以撤销，具体说明如下：1、根据《广东省高级人民法院关于司法委托评估工作细则》第十一条规定：“司法委托机构需从人民法院的司法委托专业机构名册中选取”，第六条规定：“人民法院司法委托管理部门负责对外委托评估工作；个案评估中评估机构的选定，一律通过摇珠的方式选定”。在本案中评估机构东莞市正和土地房地产资产评估有限公司并非广东省高院的司法委托专业机构名册范围内的评估机构，也并非通过摇珠等随机的方式确定，该评估机构没有司法委托资质却一再为案涉土地进行评估，程序严重违法，不排除存在恶意串通评高土地价格的情形，严重损害竞买人利益以及司法拍卖程序的公正性。2、就本次拍卖所提供的评估报告《土地报告书》来看，该报告书存在已在2019年3月份过期，且评估机构没有经过任何查勘、调查核实的情况随意设定2.0容积率，以及直接套用2010年的国土简易查询结果以及采用2010年的相关技术规程进行评估，没有纳入须补交的巨额的土地出让金等等严重违反评估规程的重大瑕疵情形，该报告书严重失实。3、该报告实则是在2018年3月份另一起、属于不同申请执行人的执行案件所做的委托评估报告，执行法院在东莞市常平镇政府于2019年11月已提示要核实容积率的情况下没有向东莞市自然资源局核实容积率且仍继续使用该评估报告作为确定拍卖起拍价的依据，无论在信息调查、告知上还是在委托评估上均存在重大过错。4、司法拍卖不仅仅是要保障申请执行人以及被执行人的利益，还要通过严格的程序以充分保证所有竞买人的利益。而本次司法拍卖存在众多严重违反法定程序且损害竞买人利益的情形，符合《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项关于“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形”，应依法予以撤销。三、执行法院在持有容积率可能为0.63的相关证据材料的情况下既没有进一步核实容积率，也没有在拍卖公告上核实、披露相关材料，反而通过瑕疵免责条款规避法定的查明和告知义务，该瑕疵免责条款应认定为无效条款，具体说明如下：1、客观上，答辩人在参与本次司法拍卖前无法核实案涉土地真实的容积率情况，具体说明如下：1.1虽然答辩人可以自行在网站上查询案涉土地所在片区的控制性详细规划，但仅仅能查询到的也只是所在片区的平均容积率情况，并没有精确到具体的地块的具体规划，且按照《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》等规定，控制性详细规划编制后，还需要通过作出规划条件、纳入土地出让合同、核发建设用地规划许可证等具体审批和行政许可，才能将具体的规划建设条件落实到具体地块，也就是控制性详细规划仅仅规定的是规划范围，具体地块的规划条件还是要根据规划部门的土地出让合同以及建设用地规划许可证来确定。1.2在本案中，在三元公司受让该土地前，该土地所在区域的控制下详细规划并没有出台，案涉土地属于遗留的历史出让土地，其容积率更为复杂，唯有通过查询案涉土地的所有档案资料来查询确认，答辩人在竞拍前并非案设土地的权利人或利害关系人，根据《物权法》第18条以及《不动产登记暂行条例》第27条、《不动产登记资料查询暂行办法》第4条的规定，只有权利人、利害关系人、有关国家机关才可以依法查询、复制不动产登记资料，答辩人在客观上无法查询到案涉土地真实容积率等重要信息。1.3在答辩人客观上在参与本次司法拍卖前无法核实案涉土地真实的容积率的情况下，答辩人对司法机关发布的拍卖公告以及有特定资质的评估机构的评估数据具有十分合理、合法的信赖利益。2、容积率作为影响土地价格的关键因素，是执行法院应该查明且披露的重要信息，也是在土地出让过程中应当明确的重要指标，执行法院在没有查明、披露容积率的情况下通过瑕疵说明以及免责说明等方式规避自身的尽调义务，将风险完全转接给所有竞拍人，该瑕疵免责条款应认定为无效条款，具体说明如下：2.1建设用地容积率是指在一定的规划建设用地范围内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，反映了建设用地在三维空间上的开发强度，是城市控制性详细规划中的关键性、控制性规划指标，也是核定地价的核心指标，与土地利用的利润和开发者的利益密切相关，也是土地价格评估过程中采用的关键性指标。2.2根据《建设用地容积率管理办法》第四条有关“……未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效”的规定，在出让土地的时候，容积率等规划条件应纳入土地使用权出让合同，否则合同无效。而本次对案涉土地的司法拍卖，本质上也是土地出让，应明确查明案涉土地的容积率并在拍卖公告作为拍卖条件予以公告，否则拍卖无效。2.3根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条以及第十三条有关“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在竞买公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:……（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；……（十一）其他应当公示的信息”之规定，查明拍卖财产现状、权利负担等内容并予以说明是人民法院应当履行的职责，网络司法拍卖属于远程线上拍卖，更应最大限度做到公开透明，程序合法，全面展示拍品信息，以便竞买人作出准确判断。容积率作为影响土地价格的关键因素之一，属于法院在竞买公告中应当查明并披露的重要信息。2.4执行法院通过在拍卖公告中设置“本次拍卖土地的出让合同关于容积率等内容的记载空白，评估报告设定的容积率仅供参考，容积率、使用性质等土地使用条件应按照行政主管部门的审批为准，法院对此不做任何保证和承诺，竞买人需自行承担相关法律风险”等瑕疵免责条款规避执行法院法定的查明和告知义务，也违反了《建设用地容积率管理办法》第四条的强制性规定，相关瑕疵免责条款应属于无效条款。综上，本案撤销拍卖裁定书认定本次拍卖行为导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现，且违法拍卖程序，事实认定和法律适用均正确，且本次司法拍卖存在严重违反司法拍卖程序且损害竞买人利益的行为，也应予以撤销。君旭公司的复议请求没有事实和法律依据，请求依法驳回复议申请人君旭公司的所有复议请求。针对复议申请人声称的“振河公司为专业的房地产开发公司”，振河公司补充答辩如下：1、振河公司的经营范围并没有包括房地产开发，也不具备房地产开发资质，具体如下：（1）振河公司自2014年10月22日成立以来，工商注册的经营范围中并不包括房地产开发业务，且振河公司也并没有实际经营或者投资过任何房地产开发项目，亦并非为案涉土地的开发而设立，不具备任何房地产开发的能力和经验。（2）截止至2020年9月27日，振河公司从未向房地产开发主管部门办理过任何房地产开发的资质手续，不具有任何房地产开发的资质。2、如君旭公司认为振河公司为专业的房地产开发企业的，应承担相应的举证责任，否则应承担举证不利的后果。 针对复议申请人声称的“先后多次向相关国土、规划行政主管部门进行了咨询和调查”，振河公司补充答辩如：1、即便如君旭公司所述为振河公司“先后多次向相关国土、规划行政主管部门进行了咨询和调查”，但咨询和调查不等于就能调查出精准的容积率0.63，君旭公司更应该举证证明振河公司先后多次向相关国土、规划行政主管部门进行了咨询和调查且获知案涉土地的容积率为0.63，而非故意曲解振河公司在上次听证笔录内容。如君旭公司无法证明振河公司竞拍前获知案涉土地的容积率为0.63，应承担举证不利的后果。2、案涉土地属于东莞市详细性控制规划制定前出让的历史遗留土地，容积率等重要信息要根据原始的土地出让合同等档案资料来查询确认，振河公司在竞拍前并非案设土地的权利人或利害关系人，根据《物权法》第18条以及《不动产登记暂行条例》第27条、《不动产登记资料查询暂行办法》第4条的规定，只有权利人、利害关系人、有关国家机关才可以依法查询、复制不动产登记资料，振河公司在客观上无法查询案涉土地的精确容积率等重要信息。综上，君旭公司的上述两点主张不符合实际情况且也与东莞中院发布的评估报告存在重大缺漏无关。普通的买卖交易尚且遵循公平公证、信息透明正确，在法院主持下的司法拍卖所发布的信息应该准确可靠，程序公正，应该有更高的信赖利益，而非侵犯振河公司在内的所有竞拍参与人的权利！ 本院经审查，对东莞中院查明的事实予以确认。另查明： 1.东莞市正和土地房地产资产评估有限公司就案涉土地出具的正估字[2018]第120号土地估价技术报告第8页载明：“关于建筑容积率的设定：由于委托方未提供估价对象相关规划数据，根据东莞市常平镇商住用地平均容积率标准，本次评估设定估价对象容积率为2.0，实际容积率应以规划部门出具的数据为准，如有差异评估结果应作相应调整。” 2.东莞市自然资源局东自然资询[2020]542号《关于协助调查的复函》载明：“经核查，该宗土地最早于1993年出让，出让合同号为东国土出让字[1993]262号，批准用途为职工宿舍及配套用地，土地面积56545平方米，容积率为0.63，受让人为东莞市莞海实业公司。1998年宗地变更土地使用权人及土地用途（东国土出让合同改[1998]61号合同），土地用途调整为商住，面积调整为53704平方米，没有重新约定容积率。其后拆分为两宗土地并分别办理土地登记，其一为本案的东府国（1993）字第特537号，面积15010平方米。结合前述历史状况，原出让合同东国土出让字[1993]262号中的容积率为本宗土地的原始批准容积率，即0.63，至今没有变更。” 本院认为，本案争议的焦点问题是东莞中院撤销对案涉土地的拍卖是否合法。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。结合异议人振河公司和复议申请人君旭公司提出的异议、复议理由，显然本案并不存在上述规定第（二）（三）（四）（五）项所述情形，现重点审查是否存在“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”及“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情性”，具体分析如下： 首先，是否存在“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形。通常容积率是指宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及利用效益的高低，也反映了地价水平的差异，是微观上影响地价最重要的因素。本案中，东莞中院拍卖公告附件土地估价技术报告中设定的案涉土地容积率为2.0，振河公司正是基于对司法拍卖的充分信任，认为案涉土地的容积率为2.0，从而决定参与竞买案涉土地。但从东莞市自然资源局《关于东莞市中级人民法院（2019）粤19执恢135号的复函》及《关于协助调查的复函》来看，案涉土地的容积率目前为0.63，并未调整为2.0。因此，振河公司竞拍案涉土地的目的无法实现。 其次，执行法院是否存在其他严重违反网络司法拍卖程序的情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；（五）通知当事人和优先购买权人；（六）制作拍卖成交裁定；（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；（八）开设网络司法拍卖专用账户；（九）其他依法由人民法院履行的职责。第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。根据上述规定，“查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”和“在拍卖公告发布当日对拟拍卖的财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示”是执行法院应当履行的职责，是执行法院必须履行的法定程序。本案中，东莞中院在知晓案涉土地的实际容积率可能为0.63的情况下，仍然采用土地评估报告载明的2.0容积率。这充分说明，东莞中院既没有进一步查明案涉土地容积率，也没有在拍卖公告中予以提别提示，故该院严重违反了网络司法拍卖程序。 最后，异议人振河公司提出异议是否超过法定期限的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。该条款对当事人、利害关系人提出执行行为异议的作出了期限规定。本案中，虽然案涉土地的拍卖已成交，振河公司已交付拍卖款，但东莞中院并未作出拍卖成交确认裁定书，更未向不动产登记机关送达成交确认裁定、发出协助过户通知书，该案执行程序尚未终结。振河公司提出的执行异议在法定期限内。 综上，东莞中院拍卖案涉土地的行为导致买受人购买目的无法实现，且严重违反网络司法拍卖程序，损害了竞买人振河公司的合法权益，故东莞中院(2020)粤19执异36号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。复议申请人君旭公司的复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十一条规定，裁定如下： 驳回复议申请人东莞市君旭进出口贸易有限公司的复议申请，维持广东省东莞市中级人民法院（2020）粤19执异36号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年九月二十八日 书记员  温星麟