广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2145号上诉人（原审被告）：周日兰，女，汉族，1988年5月26日出生，户籍地广东省遂溪县********，现住珠海市香洲区***************，公民身份号码：440************622。委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宝兰，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张吉海，男，汉族，1992年8月17日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：622************814。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。上诉人周日兰与被上诉人张吉海房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周日兰上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三、四项，并依法改判；二、本案诉讼费用由张吉海承担。事实和理由：一、周日兰不同意解除《房屋买卖及中介服务合同书》。周日兰从案涉房屋的前手购买案涉房屋的面积是106.54平方米。周日兰2015年10月9日与之前的房屋所有权人雷巧婷签订的《房地产买卖合同》第一条买卖房地产情况、粤房地权证珠字第**00307612号、粤房地权证珠字第**00322160号房屋产权证房屋建筑面积、税收完税证明中的房屋面积等大量证据中，均明确记载案涉房屋的建筑面积为106.54平方米。双方签订的《房屋买卖及中介服务合同书》第一条第一款明确约定：“建筑面积约106.54平方米，具体以房地产证或政府测量机构所确认的面积为准。”案涉房屋粤房地权证珠字第**00322160号房屋产权证明确记载房屋建筑面积为106.54平方米。《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”原审法院仅依据不动产登记中心的回函便认定案涉房屋面积存在产权登记瑕疵，面积差为7.42平方米，明显与物权法规定的不动产物权的内容以不动产登记薄为准的理念相违背。原审判决认为该案涉房屋属于权属登记的重大瑕疵，那么作为产权权属登记的主体珠海市*******作为本案事实认定的利害主体，理应参与本案的审理，以便于查清本案的事实。一审中，周日兰曾向原审法院书面申请追加珠海市*******为共同被告参加本案诉讼，原审法院以周日兰申请不符合法律规定为由，拒绝追加珠海市*******参与本案审理。周日兰不存在张吉海所述的“重大欺骗故意，隐瞒案涉房屋的真实面积”的情形，也不属于法律规定的可撤销的民事法律行为。二、周日兰在合同履行中无过错，并非由于周日兰的原因致使张吉海未能取得房屋权属证书，因此周日兰并不构成违约，不应承担补偿性的违约责任。如出卖人故意不告知瑕疵时，买受人可以请求债务不履行的损害赔偿。周日兰在合同履行中无过错，一直在积极地促使双方交易的达成，并未违反与张吉海签订的《房屋买卖及中介服务合同书》，原审法院也认定周日兰在签署合同时并不知晓案涉物权登记面积存在瑕疵，主观并无违约的故意。在合同履行过程中，周日兰一直依照合同约定积极履行义务。其后，据称由于珠海市*******在最初进行房屋建筑面积登记时出现登记错误，发生了不可归责与周日兰的事由，张吉海拒绝前往珠海市*******办理相关说明手续，导致新的房屋产权证至今未能办理，周日兰也迟迟未收到卖房的尾款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条明确规定，由于出卖人的原因，买受人在期限内未能取得房屋产权证书的，出卖人应该承当违约责任，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，周日兰在合同履行中无过错，张吉海未取得房屋产权证书的缘由并非由于周日兰的原因。周日兰一直积极地促使双方交易的达成，即使出现了未能过户的事由，周日兰也一直在与张吉海进行沟通，积极履行合同义务。因此周日兰并无过错，不构成违约，不应承担补偿性的违约责任，无需赔偿张吉海已付的中介费、评估费和律师费，原审法院的该项判决无事实和法律依据，应当予以驳回。三、周日兰为使交易顺利完成，已向政府部门缴纳税费且已结清房屋个人贷款。如终止交易，将对周日兰造成巨大的经济损失。周日兰为了促使双方交易的顺利完成，已于2019年4月24日向建设银行结清了案涉房屋的所有贷款金额，并于2019年5月9日按照房屋权属转移面积106.54平方米，向珠海市香洲区税务局吉大税务分局缴纳了财产转让所得的个人所得税。如终止本次交易，将会对周日兰造成巨大的经济损失。张吉海答辩称：一、关于周日兰不同意解除双方签订《房屋买卖及中介服务合同书》的问题。周日兰明知涉案房屋存在因面积登记不符无法办理过户的情况，其亦多次要求张吉海前往不动产登记中心就面积不一致进行相关说明。现在却坚持认为不能依据不动产登记中心的复函及登记材料认定涉案房屋存在面积差，房屋的面积应当以不动产登记簿为准。周日兰对于面积误差是否存在的说法完全自相矛盾，也与实际相违背的。因涉案房屋的面积差达7.42平方米，周日兰无法依约将106.54平方米的涉案房屋过户至张吉海名下，故张吉海有权解除涉案房屋买卖合同。二、关于周日兰认为其在合同履行过程中并无过错，不应承担补偿性违约责任的问题。本案交易从周日兰被不动产登记中心告知房产证面积与实际面积不符后，依然恶意强迫张吉海按照原面积支付房款起，就已严重违反公平与等价有偿原则。周日兰作为出卖人应当对自己出售的标的物负有瑕疵担保义务，而合同交易未能完成的原因正是房屋的面积问题，周日兰理应承担其瑕疵担保责任及违约责任，无论周日兰主观有无过错均不能免除其责任的承担。三、关于周日兰认为终止本案交易会为其产生巨大经济损失的问题。事实上，造成周日兰经济损失扩大化的原因在于其自身。周日兰在原审庭审中陈述其在涉案情况发生后从未主动向不动产登记中心核实面积误差情况，在发生本案纠纷后也未能积极地通过合理有效的手段去寻求救济，直接导致了时至今日本案交易仍待处理，交易双方的损失不断扩大。周日兰由始至终都只是为了实现自己的利益，将自己应尽的责任与义务均转嫁给张吉海，周日兰这种排除自己义务，加重对方责任的行为，已经严重损害了张吉海的合法权益。张吉海向原审法院起诉请求：1.解除张吉海与周日兰签订的《房屋买卖及中介服务合同书》；2.周日兰退还张吉海已支付的购房款74万元；3.周日兰向张吉海支付10万元的违约金（适用定金罚则）；4.周日兰向张吉海支付因购买房屋而支出的实际损失39450元（包括张吉海向中介支付的居间服务费3万元、评估费8450元以及律师费1000元）；5.周日兰承担张吉海的经济损失24164.5元（以74万元为本金，按照同期银行贷款利率4.35%，从2019年3月2日计算至实际清偿之日，从2019年3月2日暂计至2019年11月30日为24164.5元）；6.本案的诉讼费用由周日兰承担。原审法院认定事实：粤房地权证珠字第**00322160号房地产权证显示，位于珠海市香洲区***************登记产权人为周日兰，建筑面积为106.54平方米,产权来源为2015年向雷巧婷购买。2019年3月2日，张吉海（买方）、周日兰（卖方）、珠海海皇城房地产投资顾问有限公司（经纪方，以下简称海皇城公司）签订《房屋买卖及中介服务合同书》，约定买卖双方自愿通过中介方购入及出售位于珠海市香洲区***************；建筑面积约106.54平方米（注：以房地产权证或政府测量机构所确认的面积为准）；转让价格为169万元；如卖方在收取定金后未能履行合同条款以至交易不能顺利完成，则卖方须返双倍定金并按本合同第五条相关条款支付中介方佣金后本合同终止；在签署合同当日或之前，卖方须向中介方支付佣金30000元。2019年3月2日，张吉海向周日兰支付50000元；2019年3月4日，张吉海向周日兰支付50000元；2019年4月19日，张吉海向周日兰支付55万元；2019年4月24日，张吉海向周日兰支付9万元。2019年4月1日，中国农业银行股份有限公司珠海分行南湾支行向张吉海出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意发放购买案涉房屋商业贷款71万元。2019年4月24日，周日兰结清案涉房屋尚欠银行贷款。2019年5月16日，张吉海、周日兰共同向珠海市*******申请房地产权转移登记。不动产登记中心在审核过程中发现房地产权证登记的建筑面积106.54平方米与计算面积成果表中登记的建筑面积99.12平方米不一致，未能成功过户。张吉海主张不动产登记中心要求提交说明，说明面积不一致的情况双方均知情，并且要求张吉海要么尊重事实以99.12平方米登记，要么双方书面确认的前提下以106.54平方米登记过户。张吉海认为106.54平方米不是事实，与周日兰协商，能否将面积差价退还给张吉海，但周日兰不同意。周日兰抗辩，是因为办理过户登记时发生了不可归责周日兰的事由，张吉海拒绝前往珠海市*******办理面积不一致的情况双方均知情、并最终确定以哪个面积登记为内容的相关说明，而未能过户登记。2019年7月5日，原审法院依法受理张吉海、周日兰、海皇城公司就案涉房屋的买卖合同纠纷案[案号：（2019）粤0402民初10097号]，该案因张吉海未按期缴纳转普诉讼费而按撤诉处理。在（2019）粤0402民初10097号案件审理中，原审法院依法向珠海市*******发函询问案涉房屋在办理二手房买卖所有权变更过程中，以哪个面积作为房屋产权登记面积，如果双方同意按照106.54平方米进行登记，是否可按照106.54平方米进行登记。珠海市*******于2019年9月26日函复原审法院，内容如下：“珠海市香洲区***************，房地产权证号为**00322160号，现登记在周日兰名下。2019年5月9日张吉海与周日兰提交了二手房买卖转移登记申请，我中心在审核过程中发现，其提交的房地产权证登记的建筑面积106.54平方米与计算面积成果表中登记的建筑面积99.12平方米不一致，产权人可向我中心申请更正登记。”在该案审理中，原审法院依法向珠海市*******调取了周日兰与雷巧婷及雷巧婷向珠海中经有限公司就案涉房屋交易的档案资料。周日兰与雷巧婷交易的档案资料中购房发票、房地产转让税费免征证明、房地产买卖合同，权属人为雷巧婷的房地产权证中载明的面积均为106.54平方米。商品房预购登记证书存根、雷巧婷与开发商签订的商品房购销合同记载的房屋建筑面积为105.64平方米。计算面积成果表、雷巧婷缴纳契税发票中记载案涉房屋的建筑面积为99.12平方米。2019年3月7日，海皇城公司出具收据，确认收到张吉海支付的评估费8450元，律师费1000元。2019年5月9日，海皇城公司出具收据收到张吉海支付的中介费30000元，在（2019）粤0402民初10097号案件中海皇城公司对上述收据表示认可。原审法院认为，张吉海、周日兰与海皇城公司签订的《房屋买卖及中介服务合同书》为有效合同。不动产登记中心作为房屋的产权登记部门，在向原审法院的回函中明确案涉房地产权证登记的建筑面积106.54平方米与计算面积成果表中登记的建筑面积99.12平方米不一致，产权人可申请更正登记，足以认定案涉房屋存在产权登记瑕疵。周日兰主张房屋面积是否存在错误不确定，但未提供充分的反驳证据，且其亦未向珠海市*******对房屋面积是否存在错误进行核实，故其有关房屋面积是否存在错误尚不确定的抗辩，原审法院不予采纳。案涉房产登记至雷巧婷名下时登记的建筑面积即为106.54平方米，周日兰与雷巧婷交易的档案资料中仅雷巧婷向开发商购买房产时所交的契税单记载的房屋建筑面积为99.12平方米，而该契税单并非雷巧婷与周日兰交易过程中应当向周日兰出具的文件，故不能以此推定周日兰知晓房屋登记面积存在瑕疵。张吉海以此为由认为周日兰存在欺诈，理据不足。本案的现有证据不足以证明周日兰在与张吉海交易前知晓房屋的产权登记面积存在瑕疵。出卖人对自己出售的标的物负有瑕疵担保义务，出卖人违反上述义务，无论出卖人对标的物的瑕疵主观上是否存在过错，买受人有权要求其承担瑕疵担保责任。本案中，案涉房产登记的面积需要更正，且该面积差达7.42平方米，属于权属登记的重大瑕疵，周日兰作为房屋的出售人，虽无证据显示其知晓案涉房屋的产权登记面积存在的瑕疵，但其作为出卖人应保证出售房屋及产权登记不存在重大瑕疵，违反或不履行此项担保义务，均应向买受人承担瑕疵担保责任。本案中，在不动产登记中心告知房屋产权登记面积存在重大瑕疵需更正时，买方有权拒绝履行合同或解除合同，故张吉海请求解除合同，事实和法律依据充分，应予支持。周日兰抗辩张吉海没有向不动产登记中心出具说明而导致合同未能继续履行的原因，与不动产登记中心回函原审法院可由产权人进行更正登记的内容不一致，周日兰以此为由认为张吉海违约的抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。合同解除后，周日兰应退还张吉海已收取的购房款74万元。关于周日兰应承担的违约责任，原审法院认为，违约金一般具有补偿性和惩罚性双重属性，但出卖的瑕疵担保责任不同于普通性质的违约责任，当出卖人对标的物的瑕疵主观上不具有过错时，其应承担的违约责任应主要是补偿性，而非惩罚性。本案中，现有证据不能证明周日兰在签署合同时知晓案涉物权登记面积存在重大瑕疵，即周日兰在主观上并无违约的故意，张吉海请求依照定金罚则支付违约金10万元，原审法院不予支持。但周日兰应赔偿张吉海为履行房屋买卖过程中实际支出的费用及已付房款的利息损失。张吉海请求周日兰支付居间服务费3万元、评估费8450元及律师费1000元，原审法院予以支持。关于利息损失的计算时点及标准，张吉海请求按照同期银行贷款利率标准计算，符合规定，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。张吉海本案中请求的利息，在2019年8月20日前应按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，在2019年8月20日后应按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计算。关于利息的起算时间，应以张吉海向周日兰支付每笔款项的实际支付时间作为该笔款项利息的起算时间，张吉海请求全部从2019年3月2日起计算，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百四十八条之规定，原审法院判决：—、解除张吉海与周日兰于2019年3月2日签订的《房屋买卖及中介服务合同书》；二、周日兰于判决发生法律效力之日起十日内向张吉海返还购房款740000元；三、周日兰于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张吉海已付中介费30000元、评估费8450元、律师费1000元；四、周日兰于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张吉海已付购房款利息损失（计算方式：2019年8月20日前应按照中国人民银行公布的同期贷款利率，在2019年8月20日后应按照全国银行间同业拆借中心公布的利率；其中50000元从2019年3月2日起计算；50000元从2019年3月4日起计算；550000元从2019年4月19日起；90000元从2019年4月24日起，均计算至付清之日）；五、驳回张吉海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21786元，由张吉海负担1154元，周日兰负担20632元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是涉案合同能否解除以及张吉海主张的资金占用利息及交易费用损失是否应由周日兰承担。关于涉案合同能否解除。涉案房屋的房地产权证登记建筑面积为106.54平方米，但不动产登记中心审核发现计算面积成果表登记建筑面积为99.12平方米，两者相差7.42平方米，这是权属登记的重大瑕疵，原审法院认为房屋买卖合同的标的物存在重大瑕疵，并无不当。不动产登记中心向原审法院的回函载明“产权人”可向该中心申请更正登记，可见，在涉案房屋尚未变更权属登记的情况下，能够纠正上述重大瑕疵的是周日兰而非张吉海。在买卖合同关系中，出卖人对标的物负有瑕疵担保义务。涉案房屋权属登记的重大瑕疵，致使买受人不能实现合同目的，买受人可以解除合同。原审判决确认涉案买卖合同解除，适用法律正确，本院予以维持。关于张吉海主张的资金占用利息及交易费用损失是否应由周日兰承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，张吉海已经支付的购房款74万元，理应由周日兰返还，因周日兰占用了张吉海的资金，故应在返还购房款时赔偿利息损失，原审法院判决周日兰按中国人民银行公布的同期贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的利率）计算该利息损失，适用法律正确。张吉海支付的中介费、评估费和律师费系因签订和履行涉案买卖合同而产生，原审法院基于周日兰负有标的物瑕疵担保责任判决由周日兰承担这些交易费用损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20939元，由上诉人周日兰负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年九月二十四日书记员  高培翔