文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初2480号原告：穆新军，女，回族，1964年12月11日出生。委托诉讼代理人：董璘琳，京衡律师集团上海事务所律师。被告：孟静静，女，汉族，1986年2月24日出生。原告穆新军与被告孟静静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆新军的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告孟静静经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆新军向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《万达商铺租赁合同》于2019年9月2日解除；2.判令被告支付欠付原告的租金156655元；3.判令被告支付违约金31465元（暂计至2020年3月1日，要求按照0.05%/日计至付清之日）明确为要求被告支付至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算（计算方式详见违约金计算表）；4.判令被告赔偿原告损失40000元；5.判令本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告系济南市高新区万达华府二期底商G7-3-108号商铺（以下称“涉案房屋”）的所有权人。2017年2月26日，原告与被告签订《万达商铺租赁合同》（以下称“旧合同”），约定租赁期限五年，从2017年3月1日至2022年2月28日，年租金分别为205900元、226500元、259500元、272500元、286100元，上述合同签订后原告向被告交付涉案房屋，被告如约支付租金至2018年12月。2019年3月，被告以支付困难为由，请求原告降低租金，双方于2019年3月17日另行签订《万达商铺租赁合同》（以下称“新合同”）变更旧合同剩余三年的年租金分别为220000元、231000元、242000元。新合同签订后，被告于2019年3月29日以张梦琦的银行账户支付10000元房租，此后原告多次催告，被告一直以各种理由推脱，直至无法联系。2019年4月，被告将涉案房屋转租给案外人国颂，收取了6个月租金，但未支付给原告。2019年8月28日，原告为了减少损失，与案外人国颂协商于2019年9月2日实际收回涉案房屋，并支付国颂补偿金4万元。2018年12月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2019年9月2日期间，原告欠付被告租金共计156655元；根据原被告双方签订的《万达商铺租赁合同》约定，被告自动降低违约金比例，按日万分之五向原告支付违约金，付至实际履行之日。孟静静未予答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：涉案房产系穆新军单独所有，坐落于历下区颖秀路778号万达华府一区2号楼康虹路482号，建筑面积为169.24平方米，用途为商铺。2017年2月26日，出租方（甲方）穆新军与承租方（乙方）孟静静签订《万达商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方出租的物业地址：济南市高新区万达华府二期底商G7-3-108号商铺，给乙方做商业使用。租赁期限为2017年3月1日至2020年2月28日，共计租期为5年：2017年3月1日至2018年2月28日，租金为205900元；2018年3月1日至2019年2月28日，租金226500元；2019年3月1日至2020年2月29日，租金259500元；2020年3月1日至2021年2月28日，租金272500元；2021年3月1日至2022年2月28日，租金286100元。甲方的权利义务：2017年3月1日，依约将该物业交付乙方使用，2017年3月1日之前该物业产生的所有费用及经济纠纷都由甲方负责，与乙方无关。第三条约定：乙方在签订本合同时，向甲方缴纳承租保证金20600元及首次租金102950元，租金按每6个月结算一次。2019年3月17日，出租方（甲方）穆新军与承租方（乙方）孟静静重新签订《万达商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方出租的物业地址：济南市高新区万达华府二期底商G7-3-108号商铺，给乙方做商业使用。租赁期限为2019年3月1日至2022年2月28日，共计租期为3年：2019年3月1日至2020年2月29日，租金220000元；2020年3月1日至2021年2月28日，租金231000元；2021年3月1日至2022年2月28日，租金242000元。甲方的权利义务：2019年3月1日，依约将该物业交付乙方使用，2019年3月1日之前该物业产生的所有费用及经济纠纷都由甲方负责，与乙方无关。第三条约定：乙方在签订本合同时，向甲方缴纳承租保证金18300元及首次租金55000元。租金2019年3月1日至2020年2月29日按每3个月结算一次；2020年3月1日至2022年2月28日按每6个月结算一次。乙方必须按照约定期提前7日支付给甲方下期房屋租金（如遇节假日顺延支付），按时支付物业管理费、水电费、燃气费、宽带费及承租该物业后租期内的一切所产生的费用。乙方逾期交租一日按租金每日万分之五滞纳金交付给甲方；逾期三十天以上，甲方有权终止合同，并收回该物业，租赁合同保证金不予退还。乙方租赁期未满时自行迁出且不再租该铺或者拒交房租时作为乙方违约，甲方不予退还保证金。第六条约定：租期满，甲乙双方未续订新协议且甲方要求收回商铺，乙方逾期不交出此商铺的，乙方除应按照逾期天数以当月租金标准补交占用其租金外，还应按占用当月租金总额的30%向甲方缴付违约金。而后，孟静静与国颂签订转让协议，由国颂实际承租该房产。2017年2月26日，孟静静向穆新军支付租金29713元；2017年2月28日，孟静静向穆新军支付租金100000元；2017年9月19日，孟静静通过山东亿聪信息咨询有限公司向穆新军支付租金102950元；2018年3月12日，孟静静通过山东亿聪信息咨询有限公司向穆新军支付租金23250元；2018年4月17日，孟静静通过山东亿聪信息咨询有限公司向穆新军支付租金50000元；2018年4月18日，孟静静通过山东亿聪信息咨询有限公司向穆新军支付租金40000元；2018年11月9日，孟静静通过山东亿聪信息咨询有限公司向穆新军支付租金6625元；2018年11月16日，孟静静通过山东亿聪信息咨询有限公司向穆新军支付租金50000元；2019年3月29日，孟静静通过张梦琦向穆新军支付租金10000元。上述租金共计412538。2019年8月28日，穆新军（甲方）与国颂（乙方）签订《解除房屋租赁协议》：1.甲方与孟静静、乙方与孟静静签订的房屋租赁合同于2019年9月2日解除。甲方、乙方书写书面解除函邮寄至孟静静身份证所载明的地址。2.乙方于2019年9月2日前将个人所有的物品搬离涉案商铺，并确保房屋维持可正常经营的状态。3.为照顾乙方损失，甲方同意支付乙方4万元：本协议签订当天支付4万元，2019年9月2日乙方腾空完毕并向甲方已交钥匙之后支付4万元。2019年8月28日，穆新军的女婿李小龙向国颂支付2万元的补偿金，2019年9月1日再次支付补偿金2万元，国颂向穆新军4万元补偿金的收条一张。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。故，穆新军与孟静静在2019年3月17日签订的《万达商铺租赁合同》，第九条约定：“合同履行时如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时任何一方均可依法向南宁市江南区人民法院起诉，或向江南区仲裁委员会申请仲裁。”的约定无效，本案由本院管辖。因孟静静逾期未缴纳租金超过30日，穆新军单方解除与孟静静之间的租赁合同，次承租人国颂的租赁权因承租人孟静静租赁权的灭失而失去基础，穆新军与次承租人国颂协商于2019年9月2日解除了租赁合同。故，穆新军主张其与孟静静签订的《万达商铺租赁合同》于2019年9月2日接触，符合法律规定，本院予以支持。孟静静在2017年2月26日至2019年3月29日共计支付租金412538元，穆新军主张孟静静支付2018年12月1日至2019年2月28日租金（226500元/12个月*欠付的3个月-2019年3月29日支付的1万元=46655元）与2019年3月1日至2019年9月2日租金（220000元/12个月*6个月=11万元）。经核算，孟静静支付租金412538元，该费用应为2017年2月26日至2019年1月27日期间的租金。孟静静应支付穆新军租金：2019年1月28日至2019年2月28日19857.53元；2019年3月1日至2019年9月2日租金110000元。孟静静应支付穆新军租金129875.53元。穆新军主张孟静静应支付其租金156655元，超出129875.53元的部分无法律依据，本院不予支持。庭审中，穆新军陈述其主张的滞纳金就是违约金，并自愿将违约金调整至逾期交付房租按照0.005%计算：以46625为基数，自2018年12月1日暂计至2020年3月10日，共计465天，46625元*0.005%*465天=10840元；以110000元为基数，自2019年3月1日暂计至2020年3月10日），共计375天，110000元*0.005%*375天=20625元。违约金的总数是31465元。经核算，孟静静应支付穆新军违约金：2019年1月28日至2019年2月28日期间的违约金：以19857.53元为基数，自2019年1月28日至实际支付之日止，按日利率0.005%标准计算；以110000元为基数，自2019年3月1日暂计至实际支付之日止，按日利率0.005%标准计算。因次承租人国颂在租赁该商铺期间，对该商铺进行了装饰装修，因孟静静的违约责任导致其租赁商铺的目的不能实现。穆新军为实现解除合同的目的，收回涉案商铺，向次承租人国颂支付40000元的补偿金，系其合理损失，该费用应由孟静静支付穆新军。本案未产生公告费，本院对穆新军要求孟静静负担公告费不予支持。孟静静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告穆新军与被告孟静静签订的《万达商铺租赁合同》于2019年9月2日解除；二、被告孟静静于本判决生效十日内偿还原告穆新军租金共计129875.53元；三、被告孟静静于本判决生效十日内偿还原告穆新军违约金（以19857.53元为基数，自2019年1月28日至实际支付之日止，按日利率0.005%标准计算；以110000元为基数，自2019年3月1日暂计至实际支付之日止，按日利率0.005%标准计算）；四、被告孟静静于本判决生效十日内偿还原告穆新军损失40000元；五、驳回原告穆新军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4568元，减半收取2284元，由被告孟静静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 马东升二〇二〇年九月八日法官助理 刘卫冬书 记 员 邓成皓