河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初116号 原告：芦刚，男，1978年10月7日出生，汉族，住张家口市。 委托诉讼代理人：李建英，系芦刚妻子。 委托诉讼代理人：罗满沧，河北金源律师事务所律师。 被告：张家口农村商业银行股份有限公司宣化支行，住所地，张家口市宣化区钟楼大街**。 法定代表人：崔杰，该支行行长。 委托诉讼代理人：王兴龙，该单位职工。 委托诉讼代理人：宇巍，该单位职工。 第三人：张家口市宣哲房地产开发有限公司，，住所地，张家口市宣化区地道桥**院**楼**底商 法定代表人：高玉明，董事长。 原告芦刚与被告张家口农村商业银行股份有限公司宣化支行（以下简称农商行宣化支行），第三人张家口市宣哲房地产开发有限公司（以下简称宣哲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告芦刚委托诉讼代理人李建英、罗满沧，被告农商行宣化支行委托诉讼代理人王金龙，宇巍到庭参加诉讼。第三人宣哲房地产公司经本院公告送达，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芦刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认张家口市的产权归原告所有；2、请求法院判令停止对位于张家口市的强制执行，并解除查封；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月11日，原告与第三人达成口头协议，原告以80万元的总价款购买了第三人开发的上述楼房。原告分九笔交给第三人房款55万元。2014年3月第三人将上述楼房的钥匙交给了原告，原告一直占有至今。期间，原告曾多次找第三人办理房屋产权手续，但第三人以各种理由推脱，至今未办理。经了解，被告曾借款给第三人，因第三人无力还款，被告便将第三人诉至你院，你院作出的（2017）冀0705民初1454民事判决书。你院在执行该判决书时将涉案房产查封并欲拍卖，原告提出执行异议申请，你院于2019年12月26日作出（2019）冀0705执异118号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与第三人的房屋买卖合同已经成立，且原告将大部分购房款交给第三人，第三人也将房屋交付原告，虽未办理过户手续，并不影响原告为该房屋实际所有权人，被告申请对该房屋强制执行侵害了原告的合法权益，因此原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 第一组证据：1、第三人法定代表人高玉明分别于2013年3月11日、2014年3月6日、2014年3月28日出具的收据3张，金额共计300000元，收据上加盖张家口市宣哲房地产开发有限公司公章；杨军于2014年10月2日出具的收据一张，金额为40000元，收据加盖张家口市宣哲房地产开发有限公司财务专用章； 2、高玉明于2015年12月5日向芦刚出具的收条一张，金额为5000元； 3、芦刚于2014年3月12日向高玉明银行账户转款120000元，提交中国农业银行银行卡交易明细清单； 4、2015年12月28日芦刚向高玉明账户打款30000元，提交存款回单一份； 5、2015年12月30日芦刚向杨军中国农业银行账户转账20000元，提交银行转账明细； 6、中国农业银行回单一份（单子看不清楚日期），是芦刚向高玉明账户存款5000元的回单； 以上证据证明1、原告已经交付第三人房款共计55万元，是总房款的大部分；2、第三人于2013年3月11日将房屋卖给原告并出具收条。 第二组证据：自来水入网费收据，证明原告一直在占有该房屋，并且一直在缴纳相关费用。 第三组证据：张塞房他证字第××号他项权利证书及房地产抵押物清单，张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初1464号民事判决书，证明原告未办理产权过户的手续的过错不在原告。 第四组证据：张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705执异118号执行裁定书，证明法院查封该房产的时间为2019年7月31日，法院查封时间晚于原告买房时间。 被告农商行宣化支行辩称，原告是在2013年3月11日与被告达成口头协议，第三人与我公司的贷款是在2013年2月5日，第三人用其名下位于塞北管理区榆树房屋提供抵押担保并于当日进行了他项权利登记，贷款放款日期是在2013年2月8日。答辩人认为原告对抵押房屋所享有的权利不足以阻却我公司的执行。 被告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、宣哲房地产公司借款借据一份；2、2013年2月5日宣哲房地产公司与宣化县农村信用合作联社东土关分社签订的企业借款合同一份；3、2013年2月5日宣哲房地产公司与宣化县农村信用合作联社东土关分社签订的抵押合同一份；4、宣哲房地产公司出具的同意抵押意见书一份、同意抵押承诺书一份、董事（股东）会决议及企业主要人员名单及签字样本一份；5、房地产抵押清单一份；6、案涉房产他项权利证书一份；7、宣哲房地产公司与宣化县农村信用合作联社东土关分社签订的借款展期协议一份；8、张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初1464号民事判决书；9、张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705执异118号执行裁定书。 经质证，被告对原告提交的证据未发表质证意见；原告对被告提交的1-7号证据的真实性没有异议，对8号和9号证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证如下：原告提交的第一组证据中1-5号证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。第一组证据中6号证据不符合证据规则，本院对其不予认定。原告提交的第二组、第三组、第四组证据符合证据形式，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；原告对被告提交的8-9号证据没有异议，本院对8-9号证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对1-7号证据的真实性没有异议，1-7号证据符合证据形式，来源合法，内容与本案具有关联性，本院对1-7号证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 本院经审理查明，2013年3月11日，原告与第三人宣哲房地产公司法定代表人高玉明达成口头协议，原告以800000元总价款购买第三人开发的位于张家口市，口头协议达成后，原告向第三人支付了部分房款，第三人在2014年将上述房产钥匙交与原告。直至现在，原告与第三人宣哲房地产公司未签订书面合同，亦未办理过户手续，该房屋目前仍登记在宣哲房地产公司名下。 另查明，宣哲房地产公司于2013年2月5日向宣化县农村信用合作联社（现更名为张家口市宣化农村信用合作联社）东土关分社借款1500000元，宣哲房地产公司用其塞北管理区榆树沟管理处塞北商业楼1号楼1-101号、塞北管理区榆树沟管理处塞北商业楼1号楼2-101号商业楼提供抵押担保并于2013年2月5日办理了房屋他项权证二份。2017年4月18日，张家口市宣化农村信用合作联社起诉第三人要求归还借款本息。本院依法作出的（2017）冀0705民初1464号民事判决生效后，原告向本院申请强制执行。本院于2019年7月31日对登记在宣哲房地产公司名下的位于张家口市房屋采取查封措施，芦刚提出书面异议，本院于2019年12月26日作出（2019）冀0705执异118号执行裁定书，驳回了芦刚的异议请求。芦刚不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人对诉争标的享有的实体权益是否足以阻却执行措施。芦刚与第三人法定代表人达成口头购房协议时，该房已在原告处抵押且登记。芦刚虽已支付部分购房款，但该房屋一直登记在宣哲房地产公司名下，宣哲房地产公司系执行房屋的所有权人，芦刚要求确认争议房屋系其所有无证据证实，本院不予支持。芦刚与宣哲房地产公司达成购买房屋口头协议后，并未签订书面合同，因此，其对诉争标所享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，因此芦刚请求判令停止对位于张家口市的强制执行，并解除查封的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回芦刚的全部诉讼请求。 案件受理费11800元，公告费700元,合计12500元，由芦刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  杨 溯 人民陪审员  魏淑贞 人民陪审员  靳秀博 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  张素洁 附相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理 （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持； （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。