河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初972号原告：赵会峰，男，1979年1月29日生，汉族，住河南省郏县。原告：郏县鼎峰商贸有限公司，住所地河南省郏县东坡大道东段。统一社会信用代码9141042532691980X1。法定代表人：赵会峰，经理。赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司的委托诉讼代理人：马丽娟，北京市京师律师事务所律师。赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司的委托诉讼代理人：叶巧娟，北京市京师律师事务所实习律师。被告：姜遂玉，男，1939年1月17日生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：周绍军，郏县法律援助中心律师。第三人：郏县人民政府，住所地河南省郏县龙山街道西大街**。统一社会信用代码11410425005491945K。法定代表人：王景育，县长。委托诉讼代理人：刘进军，男，郏县人民政府工作人员。第三人：郏县东城街道办事处，，住所地河南省郏县行政路中段统一社会信用代码11410425223161832B。法定代表人：李红伟，郏县东城街道办事处主任。原告赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司（以下简称鼎峰商贸公司）与被告姜遂玉、第三人郏县人民政府、第三人郏县东城街道办事处租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告赵会峰及赵会峰、鼎峰商贸公司的委托诉讼代理人马丽娟、叶巧娟，被告姜遂玉的委托诉讼代理人周绍军，第三人郏县人民政府的委托诉讼代理人刘进军到庭参加诉讼，第三人郏县东城街道办事处经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵会峰、鼎峰商贸公司向本院提出诉讼请求：1．判令姜遂玉退还赵会峰、鼎峰商贸公司租赁费28753.43元；2．判令姜遂玉向赵会峰、鼎峰商贸公司支付装修损失407708元（以582440元为成本，折旧率为70％计算）；3．判令姜遂玉向赵会峰、鼎峰商贸公司支付补偿款（包括停产停业损失补偿、安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等）710929.42元。事实和理由：姜遂玉为位于郏县东坡大道金山加油站东150米处房产（包括仓库、展厅及院子，面积约1600平方米）的所有人。赵会峰系鼎峰商贸公司的法定代表人，自2015年起向姜遂玉租赁上述房屋用于公司经营。赵会峰及鼎峰商贸公司作为承租人以上述房屋为经营场所办理了鼎峰商贸公司的营业执照，并在该房屋内实际经营。赵会峰、鼎峰商贸公司未签订书面的房屋租赁合同，但姜遂玉就赵会峰、鼎峰商贸公司支付的租金出具有收据。赵会峰、鼎峰商贸公司在承租期间对所租赁的房屋进行了装修，姜遂玉未曾提出异议。2020年初，政府相关部门将上述房屋纳入征收范围，并与姜遂玉签署了拆迁补偿协议。2020年2月1日起，政府部门在姜遂玉未对赵会峰、鼎峰商贸公司进行赔偿的情况下，对上述房屋进行强制拆除。2020年2月29日，姜遂玉向赵会峰发布了通知书，告知赵会峰在5日内腾空房屋，但未进行任何补偿。姜遂玉辩称，鼎峰商贸公司不是本案的适格原告，因为姜遂玉将房子租赁给了赵会峰，房租款是赵会峰所支付，与鼎峰商贸没有任何关联性；赵会峰请求姜遂玉退还剩余租金的数额不正确，应以赵会峰实际使用时间计算剩余租金，剩余部分姜遂玉愿意退还，另外房屋拆迁时针对宽带一条、固定电话一座、空调拆迁的补偿88元、88元、300元也同意退款，其他诉讼请求均无事实和法律依据，应予驳回。郏县人民政府述称，赵会峰、鼎峰商贸公司起诉郏县人民政府没有法律依据，因郏县人民政府不是租赁合同当事方；赵会峰、鼎峰商贸公司称郏县人民政府对涉案房屋进行强制拆除缺乏事实根据，属于主观臆测，郏县人民政府并未对本案涉案房屋进行强制拆除。郏县东城街道办事处未作陈述。赵会峰、鼎峰商贸公司围绕诉讼请求提交如下证据：证据1．诉讼标的额分项数额清单一份，拟证明赵会峰、鼎峰商贸公司诉讼标的额的计算依据；证据2．租金收据15张，拟证明赵会峰、鼎峰商贸公司与姜遂玉之间存在房屋租赁关系，自2015年租赁至2020年，赵会峰、鼎峰商贸公司已经支付2019年至2020年的租金的事实；证据3．房屋拆除前外貌照片、房屋定位图、营业执照一组，拟证明涉案房屋的外貌、占地面积及赵会峰、鼎峰商贸公司在涉案房屋内实际经营鼎峰商贸公司的事实；证据4．房屋被拆除的照片及视频、姜遂玉发放的《通知单》一组，拟证明涉案房屋被纳入政府征收范围，后被强制拆除及姜遂玉通知赵会峰、鼎峰商贸公司搬出房屋的事实；证据5．装饰装修款收据一组，拟证明赵会峰、鼎峰商贸公司为房屋进行装饰装修所支出的实际成本；证据6．鼎峰商贸公司近3年营业额及利润表一份，拟证明鼎峰商贸公司2020年2月份的利润及停产停业损失的数额；证据7．郏县人民政府土地征收启动公告［2020］1号，拟证明涉案房屋被纳入政府征收范围的事实。姜遂玉提供的证据有：证据1．姜遂玉出具的收款收据4份，拟证明姜遂玉收到赵会峰房屋租金的时间和金额，因双方没有签订租赁合同，应视为不定期租赁，房租系赵会峰支付，鼎峰商贸公司不是适格原告；证据2．照片4张，拟证明2020年2月13日姜遂玉工厂的大门被拆除完毕，2020年3月27、28日每年租金为50000元和11000元的房屋被拆除，该两部分租金应计算至2020年3月28日，2020年3月24日每年租金为37000元的房屋被拆除，该部分租金应计算至2020年3月24日；证据3．租户王彩玲出具的收到条一份，拟证明在2020年2月20日前，除赵会峰外其他租户均已腾空房屋，姜遂玉均已将剩余房租退还。赵会峰、鼎峰商贸公司与姜遂玉对租赁房屋共包括四部分，每年的租金分别为50000元、11000元、37000元、23000元，其中租金为50000元部分的2019年7月14日至2020年7月13日的租金、11000元部分2019年4月1日至2020年3月31日的租金、37000元部分2019年6月1日至2020年5月31日的租金均已经支付，23000元部分2019年11月18日后的租金未支付的事实均无异议；关于双方租赁合同已经实际无法继续履行的日期，姜遂玉主张应为2020年3月24日、28日租赁的房屋被拆除时的时间，并提供了证据3照片4张予以佐证，赵会峰、鼎峰商贸公司对该4张照片真实性有异议，并主张租赁合同实际无法履行的日期应为2020年2月13日所租赁的房屋停电，无法继续使用起开始计算，姜遂玉称其在2019年11月就已经通知赵会峰房屋将被拆迁，要求赵会峰搬离，并在2020年2月29日书面告知了赵会峰，赵会峰认可姜遂玉在2020年2月29日告知，其提供的第4组证据中的《通知单》也印证了该事实，姜遂玉称2020年2月13日并未停电，系其他租户已经搬离，电压太高赵会峰不愿使用；关于赵会峰、鼎峰商贸公司请求的装饰装修损失，赵会峰、鼎峰商贸公司提供了证据5收据一组，对于该证据姜遂玉对其真实性有异议，赵会峰、鼎峰商贸公司也自认该组证据系后来补写的，且并未购买装修物品的发票、支付装修款发票、付款凭证等证据佐证，故对该证据本院不予采信；关于赵会峰、鼎峰商贸公司请求的停产停业损失，赵会峰、鼎峰商贸公司提供了证据6鼎峰商贸公司的近3年营业额及利润表，对于该组证据姜遂玉主张与本案无关联性，该证据系鼎峰商贸公司制作，且无经会计师事务所审计的财务会计报告、纳税证明等证据印证，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经质证并审查确认的证据，本院认定事实如下：自2015年起，赵会峰租赁姜遂玉的房屋经营鼎峰商贸公司，鼎峰商贸公司系赵会峰独资的一人有限责任公司。赵会峰所租赁姜遂玉的房屋共包括四部分，每年的租金分别为50000元、11000元、37000元、23000元，其中50000元、11000元、37000元的2019年至2020年的租金已经支付，姜遂玉出具有收款数据，注明为“赵会峰租房款”，并写明有租赁期限，分别为2019年7月14日至2020年7月13日、2019年4月1日至2020年3月31日、2019年6月1日至2020年5月31日。2019年11月，赵会峰所租金的姜遂玉的房屋被纳入拆迁范围。2020年2月13日，赵会峰所租赁的房屋供电已不能正常使用，2020年2月29日姜遂玉书面告知赵会峰、鼎峰商贸公司将其租赁的房屋在5日腾空，否则后果自负，后赵会峰、鼎峰商贸公司将房屋腾空，现其所租赁的房屋已经被拆除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中赵会峰共租赁姜遂玉四部分的房屋，其中租金为50000元、11000元、37000元的三个部分的房屋2019年至2020年的租金已经支付，共计98000元，租赁期限分别为2019年7月14日至2020年7月13日、2019年4月1日至2020年3月31日、2019年6月1日至2020年5月31日，该三部分明确约定有租赁期限，双方应按照约定的期限履行双方的义务；其中租金为23000元的部分自2019年11月18日到期后双方并未签订书面协议，但赵会峰仍继续租赁，姜遂玉亦未提出异议，故双方原租赁合同继续有效，但该部分租赁期限应为不定期。关于双方租赁合同已实际无法继续履行的日期，姜遂玉称其在2019年11月就已经告知赵会峰需搬离所租用房屋，并在2020年2月29日书面告知赵会峰、鼎峰商贸公司搬离，姜遂玉亦认可自2020年2月13日起，赵会峰所租赁的房屋供电已无法正常使用，姜遂玉作为出租方有义务协助承租方进行维修，但并未协助，故赵会峰、鼎峰商贸公司自2020年2月13日起已经无法正常使用所租赁的房屋，该后果与姜遂玉要求解除租赁合同的意思表示一致，实际造成自2020年2月13日起双方租赁合同已经实际无法继续履行，该后果亦系姜遂玉的行为所致，故租金应计算至2020年2月13日，现租赁合同所涉房屋已经被拆除，双方租赁合同已无法继续履行，但实际履行期间的租金应支付，超出部分应返还，具体为：其中每年租金为50000元的部分共租赁214天，应支付租金50000元÷365天×214天＝29315元，每年租金为11000元的部分共租赁318天，应支付租金11000元÷365天×318天＝9584元，每年租金为37000元的部分共租赁257天，应支付租金37000元÷365天×257天＝26052元，每年租金为23000元的部分共租赁104天，应支付租金23000元÷365天×104天＝6553元，以上共计71504元，赵会峰已支付租赁共计98000元，故姜遂玉应返还赵会峰租金26496元。关于鼎峰商贸公司是否是适格原告的问题，在双方书面租赁协议中即标注了租赁期限的收据中，仅注明“赵会峰租房款”，虽然赵会峰系鼎峰商贸公司的法定代理人，但收据中并未显示租金系鼎峰商贸公司支付的，赵会峰亦未提供其他证据证明租金系鼎峰商贸公司支付，故租金应返还给赵会峰，而非鼎峰商贸公司；在赵会峰、鼎峰商贸公司请求的姜遂玉支付装饰装修损失、停产停业损失的诉讼请求中，与鼎峰商贸公司有直接的利害关系，且姜遂玉2020年2月29日书面告知中，亦系通知赵会峰、鼎峰商贸公司搬离，关于装饰装修损失、停产停业损失的诉讼请求鼎峰商贸公司系适格原告。对于赵会峰、鼎峰商贸公司关于装饰装修损失的诉讼请求，赵会峰、鼎峰商贸公司提供的证据不足以证明其损失，故本案无法处理。对于赵会峰、鼎峰商贸公司关于停产停业损失补偿、安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等的诉讼请求，赵会峰、鼎峰商贸公司提供的证据不足以证明其停产停业损失，故对于停产停业损失本案无法处理，关于其是否有权获得安置补偿、搬迁补助及各项补助奖励等，不属于法院民事受案范围。第三人郏县人民政府、第三人郏县东城街道办事处并非租赁合同当事方，赵会峰、鼎峰商贸公司亦未请求其承担责任。另外，姜遂玉自愿支付赵会峰房屋拆迁时针对宽带一条、固定电话一座、空调拆迁的补偿款88元、88元、300元，共计476元不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、姜遂玉于本判决生效后十日内返还赵会峰房屋租金26496元，支付赵会峰补偿款476元。二、驳回赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15127元，由姜遂玉负担356元，由赵会峰、郏县鼎峰商贸有限公司负担14771元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张华明审 判 员  刘周信人民陪审员  李少锋二〇二〇年九月十九日书 记 员  曹元佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。