福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3319号 原告（反诉被告）：宁德市泰格动力机械有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区国宝路**，统一社会信用代码91350901749056495A。 法定代表人：黄**堂，董事长。 委托诉讼代理人：郭光榕、陈垚，福建熠辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁德昌鸿汽车销售有限公司，，住所地宁德市东侨经济开发区高新技术园国宝路**统一社会信用代码91350901MA32U57Y4C。 法定代表人：张明华。 委托诉讼代理人：张昌忠、王露，福建福民律师事务所律师。 原告（反诉被告）宁德市泰格动力机械有限公司与被告（反诉原告）宁德昌鸿汽车销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法由审判员戴志雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郭光榕、陈垚，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张昌忠、王露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德市泰格动力机械有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令1.解除原告宁德市泰格动力机械有限公司与被告宁德昌鸿汽车销售有限公司于2017年4月24日签订的《租赁合同》，并判令被告在2020年9月30日前腾空租赁标的物返还原告；2.被告宁德昌鸿汽车销售有限公司支付原告宁德市泰格动力机械有限公司代垫电费30338.14元；3.被告宁德昌鸿汽车销售有限公司向原告宁德市泰格动力机械有限公司支付2020年7月1日至2020年9月30日的租赁物占用费（按占用面积5719平方米，每平方米12.24元／月计算）。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于宁德市××路××号××房的西侧部分，该厂房北临支提路、西朝福宁南路，其中主体厂房面积4054平方米，主体厂房的西、南、北三面临时搭建的厂房面积1665平方米，合计5719平方米。租赁期限共计12年，自2018年1月1日起至2029年12月31日止。租金每半年支付一次，被告应于每年的1月5日、7月5日前，将6个月的租金一次性以对公转账方式转入原告指定的账号。2018年1月1日起至2020年12月31日止，每平方月租金按12.24元计算，每半年的租金为人民币42万元，3年租金合计252万元；2021年1月1日起至2023年12月31日止，每平方月租金按13.11元计算，每半年的租金为人民币45万元，3年租金合计270万元；2024年1月1日起至2026年12月31日止，每平方月租金按14.28元计算，每半年的租金为人民币49万元，3年租金合计294万元；2027年1月1日起至2029年12月31日止，每平方月租金按15.16元计算，每半年的租金为人民币52万元，3年租金合计312万元。被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未支付租金的千分之一向原告支付违约金。双方特别约定：租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，被告应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还原告，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。被告投入建设、改造和装修部分的赔偿金归被告所有，由被告自行向政府征用部门协调解决。双方还对租赁相关其他事宜做了明确约定。《租赁合同》签订后，原告即依照合同约定，将租赁标的物交付给被告使用至今。2019年11月25日，宁德市蕉城区人民政府发布宁区政（2019）13号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收决定（塔南片区改造项目）》，因塔南片区改造项目建设需要，决定征收该项目用地范围内国有土地上的厂房。征收范围为：塔南片区改造项目用地范围内所有房屋（具体范围以规划红线图为准），房屋征收部门为宁德市蕉城区住房和城乡建设局。2019年11月26日，宁德市蕉城区人民政府发布宁区政（2019）14号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收公告（塔南片区改造项目）》，将塔南片区改造项目征收事宜进行了公告。原告出租给被告的位于宁德市××路××号××房，亦在上述征收范围以内。依据宁德市蕉城区人民政府宁区政（2019）13号、宁区政（2019）14号文的要求，原告与宁德市蕉城区住房和城乡建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》。2020年6月1日，原告向被告发出《提前解除租赁合同通知函》，特通知被告：请被告于2020年6月5日前，前往原告处签订解除租赁合同协议书，并于2020年6月30日前，停止一切生产经营活动，完成机器设备等生产资料的搬迁工作，结清2020年6月30日前租金及其他所有费用，将租赁标的物退还原告，双方互不承担违约责任。被告收到上述通知函之后，未在通知时限内，与原告签订解除租赁合同协议，亦未在通知的时限内，将租赁标的物退还原告。综上，原告认为因租赁标的物被政府征用，致使原、被告双方于2017年4月24日签订的《租赁合同》已无法继续履行。原、被告双方已在《租赁合同》第四条第二款，对发生政府征用情况的解决方案做了明确约定，被告应依约将租赁标的物退还。现原告已经履行了通知义务，被告在收到通知函后，未依约与原告解除《租赁合同》，退还租赁标的物的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院。庭审中，原告陈述截止2020年6月30日原告已垫付被告应当支付的电费合计30338.14元。东侨经济技术开发区土地收购储备中心于2020年5月30日、6月30日先后通知其公司尽快搬迁，要求公司在2020年9月30日前腾空厂房，将被征用土地交付该中心。 宁德昌鸿汽车销售有限公司辩称，1.涉案《租赁合同》应在原、被告双方确定租赁房屋拆迁补偿项目及金额之日解除；2.原告诉请支付占用费没有事实依据；3.原告于发出的《提前解除租赁合同通知函》是单方意见，不产生法定效力，且解除租赁合同后，被告腾空搬迁需最少半年时间。故请依法驳回原告诉讼请求。 宁德昌鸿汽车销售服务有限公司向本院提出反诉请求：1.请求确定宁德市泰格动力机械有限公司因案涉国宝路23号西侧厂房所得的共计3048259元征收赔偿权益（含二次装修补偿853878元、机器设备搬迁（含不可搬迁设备）补偿98660元、构筑物及广告牌补偿413528元、停产停业损失补偿486480元、搬家补助费24324元、腾空奖励1171389元）为宁德昌鸿汽车销售有限公司所有；2.判令宁德市泰格动力机械有限公司赔偿水电装修款800000元、油漆装修款120000元（具体金额以评估结论为准）。事实和理由：2017年4月24日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》一份，约定反诉原告承租反诉被告位于宁德市××路××号××房的西侧部分，厂房面积4054平方米，主体厂房的西、南、北三面临时搭建厂房面积1665平方米，合计5719平方米。双方特别约定：征用赔偿金中属于反诉原告投入建设、改造和装修部分的赔偿金归反诉原告所有，反诉被告应协助反诉原告向征用部门协调解决。2019年11月25日，宁德市蕉城区人民政府发布《宁德市蕉城区人民政府房屋征收决定（塔南片区改造项目）》（宁区政（2019）13号），征收塔南片区的国有土地上的厂房，案涉租赁厂房亦在其中。2019年11月26日，宁德市蕉城区人民政府发布征迁公告，宁德市蕉城区住房和城乡建设局为征收部门。随后，相关部门对案涉租赁厂房的二次装修、机器设备搬迁（含不可搬迁设备）、构筑物及广告牌等多项补偿项目进行评估，其中部分评估价格显著低于反诉原告实际投入，反诉原告亦多次书面要求反诉被告配合向征收部门协调解决，但反诉被告怠于履约。待反诉被告诉至贵院，反诉原告才知道反诉被告早在2020年2月26日即已与征收部门签订了《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》，完全无视租赁合同约定，罔顾反诉原告正当的诉求及合法的权益，反诉被告构成违约。且对于应属于反诉原告所有的停产停业损失补偿、搬家补助费、腾空奖励等相关征迁补偿费用，反诉被告一直避而不谈。 宁德市泰格动力机械有限公司辩称，1.案涉《租赁合同》第四条第二款明确约定：“租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，乙方应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还甲方，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。乙方投入建设、改造和装修部分的赔偿金归乙方所有，甲方应协助乙方向政府征用部门协调解决”。本案诉争双方在签订协议之时，已就遇到政府征收情形进行了明确约定，该约定系诉争双方的真实意思表示，双方应依照合同约定履行，即关于承租人投入建设、改造和装修部分的赔偿金，应由承租人自行向政府征用部门协调解决。其公司多次为租户权益多次向政府征用部门提出异议，且收到政府征用部门评估资料后，即刻将评估资料印发给承租人，其公司已给予了必要的协助，已经履行了自己的合同义务。2.其公司收到的政府征用部门交付的评估资料价格并非最终的征收补偿金额，政府征用部门最终确认的征收补偿金额系依照《塔南片区改造项目房屋征收补偿方案》的规定，区分有证部分、无证部分，并结合综合成新率、重置价等折价予以补偿，故承租人诉求依照评估金额确认其征收赔偿权益的诉求不能成立。3.其公司虽已经于与宁德市蕉城区住房和建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订了《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》，但对于该份补偿协议中的补偿事项及金额尚不认可，已于2020年8月25日就不服与宁德市蕉城区住房和建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订的《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》一事，向福安市人民法院提起行政诉讼，因此，该份补充协议中的补偿金额尚未确定。4.补偿协议签订至今，其公司尚未领取任何征收补偿金。综上，其公司已经依约履行了协助的义务，承租人应自行向政府征用部门协调解决赔偿金事宜，承租人的诉请没有任何事实与法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据经审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 1.坐落宁德市东侨高新技术园国宝路23号泰格动力厂区的土地使用权人和所有权人为宁德市泰格动力机械有限公司。 2.2017年4月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于宁德市××路××号××房的西侧部分，该厂房北临支提路、西朝福宁南路，其中主体厂房面积4054平方米，主体厂房的西、南、北三面临时搭建的厂房面积1665平方米，合计5719平方米。租赁期限共计12年，自2018年1月1日起至2029年12月31日止。租金每半年支付一次，被告应于每年的1月5日、7月5日前，将6个月的租金一次性以对公转账方式转入原告指定的账号。2018年1月1日起至2020年12月31日止，每平方月租金按12.24元计算，每半年的租金为人民币42万元，3年租金合计252万元；2021年1月1日起至2023年12月31日止，每平方月租金按13.11元计算，每半年的租金为人民币45万元，3年租金合计270万元；2024年1月1日起至2026年12月31日止，每平方月租金按14.28元计算，每半年的租金为人民币49万元，3年租金合计294万元；2027年1月1日起至2029年12月31日止，每平方月租金按15.16元计算，每半年的租金为人民币52万元，3年租金合计312万元。被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未支付租金的千分之一向原告支付违约金。双方特别约定：租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，被告应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还原告，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。被告投入建设、改造和装修部分的赔偿金归被告所有，原告协助被告向行政征用部门协调解决。双方还对租赁相关其他事宜做了明确约定。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁标的物交付给被告使用至今，被告已依约支付租金到2020年6月30日。 3.2019年11月25日，宁德市蕉城区人民政府发布宁区政（2019）13号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收决定（塔南片区改造项目）》，因塔南片区改造项目建设需要，决定征收该项目用地范围内国有土地上的厂房。征收范围为：塔南片区改造项目用地范围内所有房屋（具体范围以规划红线图为准），房屋征收部门为宁德市蕉城区住房和城乡建设局。2019年11月26日，宁德市蕉城区人民政府发布宁区政（2019）14号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收公告（塔南片区改造项目）》，将塔南片区改造项目征收事宜进行了公告。案涉厂房，亦在上述征收范围以内。依据上述文件要求，原告与宁德市蕉城区住房和城乡建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》。2020年6月1日，原告向被告发出《关于签订解除租赁合同协议书的通知函》，载明：请被告于2020年6月5日前，前往原告处签订解除租赁合同协议书，并于2020年6月30日前，停止一切生产经营活动，完成机器设备等生产资料的搬迁工作，结清2020年6月30日前租金及其他所有费用，将租赁标的物退还原告，双方互不承担违约责任。2020年6月12日，被告向原告发出《回复函》，答复宁德市泰格动力机械有限公司至今未协助宁德昌鸿汽车销售有限公司获得征地补偿款，无法签订解除协议。 4.截止2020年6月30日，原告已垫付被告应支付的电费合计30338.14元。 5.2020年5月30日、6月30日，东侨经济技术开发区土地收购储备中心先后书面通知宁德市泰格动力机械有限公司尽快搬迁，要求于2020年9月30日必须腾空厂房，将被征用土地交付该中心。 6.2020年2月18日，宁德市泰格动力机械有限公司至塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部《关于塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部对我司要求提供厂区征收补偿金额具体计算明细表反馈意见的几点说明》，认为该指挥部就案涉厂区的征收补偿金额存在问题，恳请指挥部提供分解后的租户补偿金额分配表进行核对，待核对后签约。2月27日，宁德市泰格动力机械有限公司将收到的塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部补偿金额表印发各承租户。 7.2020年8月25日，宁德市泰格动力机械有限公司就不服与宁德市蕉城区住房和建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》一事，已向福安市人民法院提起行政诉讼。 本案争议焦点在于：1.宁德市泰格动力机械有限公司是否有权要求宁德昌鸿汽车销售有限公司解除案涉租赁合同，并支付占用费（租金）；2.宁德市泰格动力机械有限公司是否有履行协助向征收部门协调解决赔偿事项的义务，是否怠于履约并构成违约；3.宁德昌鸿汽车销售有限公司是否有权向泰格公司主张享有案涉征收补偿协议中的部分征收赔偿权益，是否有权向泰格公司主张赔偿水电装修款、油漆装修款。 对于宁德市泰格动力机械有限公司是否有权要求宁德昌鸿汽车销售有限公司解除案涉租赁合同，并支付占用费（租金）。本院认为，宁德市蕉城区人民政府因塔南片区改造项目建设需要，于2019年11月25日决定征收该项目用地范围内国有土地上的厂房，案涉租赁物位于改造项目范围内，已被政府征收,案涉租赁合同无法继续履行,合同目的已不可能实现。况且双方在案涉租赁合同中明确约定，租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，被告应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还原告，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。现原告已在合理的期限前书面通知被告解除租赁关系，故其请求解除案涉租赁合同并要求被告腾退，符合法律规定和合同约定。对于原告要求被告支付租赁物占有费（租金），由于涉案租赁房屋已被政府征收,东侨经济技术开发区土地收购储备中心先后又书面通知宁德市泰格动力机械有限公司尽快搬迁，要求于2020年9月30日必须腾空厂房，将被征用土地交付该中心。现被告仍占有该租赁物，故原告主张占有费（租金）依照案涉《租赁合同》约定的租金支付标准，按每平方米12.24元/月,从2020年7月1日计至9月30日止(即为210002元）,有事实和法律依据，本院予以支持。 对于宁德市泰格动力机械有限公司是否怠于履约并构成违约,宁德昌鸿汽车销售有限公司是否有权向泰格公司主张享有案涉征收补偿协议中的部分征收赔偿权益，是否有权向泰格公司主张赔偿水电装修款、油漆装修款。经查，双方在案涉《租赁合同》中明确约定:“租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，承租方应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还出租方，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。征用赔偿金中属于承租方投入建设、改造和装修部分的赔偿金归承租方所有，出租方应协助承租方向行政征用部门协调解决。”在案涉厂房征收过程中，宁德市泰格动力机械有限公司有及时向塔南片区固有土地上房屋征收工作指挥部书面反映案涉厂区的征收补偿问题，在收到征收部门评估资料后，及时发给承租人，确有履行协助向征收部门协调解决赔偿事项的义务。故宁德昌鸿汽车销售有限公司提出宁德市泰格动力机械有限公司怠于履约并构成违约的意见，依据不足，不能成立。本院认为，本案所涉厂房在租赁期内因政府征收,租赁合同系因不可归责于双方的事由终止,该租赁合同解除后当事人的权利义务有约定的应从约定、无约定按法律规定处理。因双方在案涉《租赁合同》中已经对装修物等的处理有约定，即体现合同解除后，双方互不承担违约责任，征用赔偿金中属于承租方投入建设、改造和装修部分赔偿金归承租方所有，出租方协助承租方向行政征用部门协调解决。基于前述约定,泰格公司对因案涉政府征收行为给承租方造成的损失不负赔偿责任。况且，泰格公司对案涉《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》中的补偿事项及金额不认可，尚未获得征收补偿金。故宁德昌鸿汽车销售有限公司向宁德市泰格动力机械有限公司主张享有案涉征收补偿协议中的部分征收赔偿权益，并向泰格公司主张赔偿水电装修款、油漆装修款，缺乏事实和法律依据。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德市泰格动力机械有限公司与宁德昌鸿汽车销售有限公司于2017年4月24日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同签订后，宁德市泰格动力机械有限公司依约向宁德昌鸿汽车销售有限公司交付租赁房屋。现案涉房屋被政府征收,宁德市泰格动力机械有限公司请求解除案涉租赁合同并要求被告腾退，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。宁德昌鸿汽车销售有限公司提出涉案《租赁合同》应在原、被告双方确定租赁房屋拆迁补偿项目及金额之日解除的意见，依据不足，不予采纳。在案涉场地租赁期间，被告经营产生的电费30338.14元已由原告垫付，原告宁德市泰格动力机械有限公司要求被告支付该费用，依据充分，予以支持。宁德昌鸿汽车销售有限公司要求确定宁德市泰格动力机械有限公司因案涉国宝路23号西侧厂房所得的共计3048259元征收赔偿权益为其所有，并要求赔偿水电、油漆装修款的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宁德昌鸿汽车销售有限公司在庭审中提出对未履行租赁期内的水电装修、油漆装修残值损失进行评估，本院认为该申请没有必要，不予准许。若宁德市泰格动力机械有限公司确有获得案涉征收补偿权益及相应补偿款，宁德昌鸿汽车销售有限公司可以另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除宁德市泰格动力机械有限公司与宁德昌鸿汽车销售有限公司于2017年4月24日签订的《租赁合同》； 二、宁德昌鸿汽车销售有限公司应于本判决生效之日后15日内将租赁场地（即案涉《租赁合同》中约定的租赁物）腾空交还宁德市泰格动力机械有限公司； 三、被告宁德昌鸿汽车销售有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市泰格动力机械有限公司支付代垫电费30338.14元； 四、宁德昌鸿汽车销售有限公司应于本判决生效之日向宁德市泰格动力机械有限公司支付租赁场地占用费210002元； 五、驳回宁德昌鸿汽车销售有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉部分受理费2553元，反诉部分受理费38546元，合计41099元，由宁德昌鸿汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  戴志雄 二〇二〇年九月十一日 书记员  蒋雅英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。