福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4933号 原告（反诉被告）：翁碧云，女，汉族，1963年4月6日出生，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：周林，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璇，福建新世通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王宗炜，男，汉族，1992年10月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。 原告（反诉被告）翁碧云与被告（反诉原告）王宗炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁碧云委托诉讼代理人张璇，被告（反诉原告）王宗炜及其委托诉讼代理人谭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁碧云向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除翁碧云与王宗炜于2015年6月8日签订的《商场租赁合同》；2.依法判令王宗炜于2015年6月8日交纳的履约保证金86000元归翁碧云所有并另行向翁碧云支付违约金149334元；3.依法判令王宗炜向翁碧云支付拖欠的2020年2月8日至起诉之日2020年5月14日的租金共计160948.87元及违约金149334元；4.依法判令王宗炜立即腾空、搬离其承租的位于福州市鼓楼区商场使用面积约410平方，06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号商场，承担因腾空房屋而产生的拆除费3000元、垃圾清运费3000元，并配合翁碧云办理场地交接手续；5.判令王宗炜向翁碧云支付自起诉之日2020年5月15日起至实际搬离腾空租赁场地之日止的房屋占用费（以月99556元的标准、按实际占用天数计付）；6.判令王宗炜向翁碧云支付为其垫付的2020年1月份至2020年4月份的物业费和水电费共计18160.5元；7.依法判令王宗炜承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：2015年6月8日，翁碧云（出租人、甲方）与王宗炜（承租人、乙方）签订《商场租赁合同》，合同第一条约定“甲方将其所属的位于福州市鼓楼区商场使用面积约410平方，06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号商场出租给乙方作为营业用房，乙方同意承租”；第二条约定“租赁期限共计五年（60个月），自2015年6月8日至2020年6月7日，装修期50天（2015年6月8日至2015年7月27日）内免租金”，第三条约定“2019年6月8日-2020年6月7日每月租金为49778元（该租金不包括物业管理费、水电费等其他所有因乙方使用而产生的费用），租金应于每月8日前支付”；第八条第一款约定“除出现合同约定的可提前终止情形外，乙方擅自提前解除合同的，除已交的租金和保证金不予返还外，还应再行支付3个月（按当年度月租金标准计）的租金作为违约金，乙方已投入的装修不得进行拆除、搬离”，第二款约定“乙方逾期支付租金的，逾期超过10日，违约金按1000元／日计付；逾期超过30日（含30日）的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方赔付3个月（按当年度月租金标准计）的租金作为违约金”；第九条第一款约定“合同终止或者解除时，履约期满双方没有续约的，乙方应于租赁期满后即与甲方办理场地交接手续，结清租期内的有关费用，并于期满后2日内撤出该场地；……乙方撤出时应负责拆除清场，否则应支付甲方拆除费、垃圾清运费”，第二款约定“乙方未按上述期限办理场地交接等手续的，逾期在十日内的，日租金按当月月租金标准贰倍计付租金”。合同签订后，王宗炜于2015年6月8日支付了履约保证金86000元，后支付月租金直至2020年1月，2020年1月17日，王宗炜向翁碧云支付了2020年1月8日至2020年2月7日的租金后便再未支付任何费用；租赁期内，王宗炜即多次延迟支付房租，后翁碧云多次联系王宗炜要求其支付拖欠的租金，但王宗炜均不予理会，拒不支付。2020年4月8日，王宗炜发函给翁碧云擅自要求自2020年4月8日起解除双方租赁合同，但仍占用该租赁场所；翁碧云就此事多次与其沟通，但王宗炜均不予理会，之后便杳无音讯。综上，王宗炜拖欠租金和擅自提前解除合同的行为均已构成违约，为维护翁碧云的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉至法院，望判如所请。 王宗炜辩称，一、因新型冠状病毒暴发，应政府要求王宗炜自2020年1月底一直停业。双方就租金减免无法达成共识，为减少经济损失，王宗炜已于2020年4月8日搬离涉案房屋并发函告知因不可抗力导致合同目的无法实现，通知2020年4月8日起解除合同。翁碧云主张合同尚未解除要求法院判决解除合同不能成立。二、根据双方签订的租赁合同第九、十条约定，不可抗力导致合同无法履行的，双方均可解除合同，互不承担责任。翁碧云应当根据租赁合同约定退还履约保证金86000元，逾期不退还按日万分之五承担滞纳金。翁碧云主张要求王宗炜另行支付违约金149334元没有事实和法律依据。三、王宗炜租金已付至2020年2月8日，但自2020年1月24日起，全国新型冠状病毒暴发导致王宗炜停业，因双方就免租事宜无法达成一致导致合同目的无法实现，王宗炜已于2020年4月8日腾空租赁房屋，翁碧云要求支付2020年2月8日至2020年5月14日期间的租金没有法律依据。王宗炜认为突如其来的疫情应当认定为不可抗力，王宗炜经营的是人员密集的网吧行业，直到搬离租赁房屋之时政府都不允许营业，王宗炜有权不支付疫情期间的租金。为平衡各方利益，王宗炜已经放弃主张退还2020年1月24日至2020年2月8日期间已缴纳的租金，该部分租金可视为因王宗炜为翁碧云承担部分损失。至于翁碧云主张的违约金149334元属于重复主张，没有任何依据且过高，依法不予被法院支持。四、王宗炜已于2020年4月8日腾空搬离租赁房产，翁碧云重复主张腾空及搬离没有依据。关于固定装修拆除费及垃圾清运费过高且没有依据。五、王宗炜已于2020年4月8日腾空搬离租赁房产，翁碧云无权主张房屋占用费，且按翁碧云的主张需由法院判决解除租赁合同，若法院认定租赁合同尚未解除，王宗炜只需要按租赁合同支付租金，不存在按翁碧云主张的99556元/月的标准支付占用费。六、因新型冠状病毒暴发，王宗炜一直未被允许营业，翁碧云无权要求王宗炜支付物业费、水电费。事实上，物业公司是翁碧云作为实际控制人，翁碧云为获取额外利息，编造垫付物业费的事实再向王宗炜主张，翁碧云应当提供金融机构出具的支付物业费的流水。 王宗炜向本院提出反诉请求：1.判令翁碧云立即返还王宗炜履约保证金86000元及滞纳金（自2020年4月12日起，按日万分之五计至付清款项之日止）；2.判令翁碧云立即向王宗炜开具商场租赁发票。事实与理由：2015年6月8日，王宗炜与翁碧云签订《商场租赁合同》约定，反诉被告将福州市鼓楼区商场06、07、08、09、10、11、12号商场出租给王宗炜经营网吧。该合同第四条约定，翁碧云应当向王宗炜支付履约保证金86000元，待合同期满双方办妥移交手续后3个工作日内退还，迟延退还的按日万分之五支付滞纳金；第九条、第十条约定，不可抗力致使合同无法履行的，双方均可解除合同，互不承担责任。2020年1月24日起，全国新型冠状病毒暴发导致王宗炜不能正常经营。期间，王宗炜一直与翁碧云的现场管理人员沟通减免租金事宜，但遗憾的是翁碧云与股东协商后不同意减免。2020年3月，开门营业，但政府多次强调王宗炜经营的网吧属于人员密集型行业不得营业。王宗炜认为新型冠状病毒蔓延属于不可抗力且在其他行业都已逐步恢复营业的情况下，政府一直不允许网吧、KTV等人员密集型行业复工复产导致王宗炜的合同目的无法实现。王宗炜考虑到合同即将到期，一直占用租赁商场又无力支付租金，不如提前解除合同由翁碧云提前招租可以减少翁碧云的损失。王宗炜自承租商场以来，翁碧云一直未给王宗炜开具租金的发票。开具发票是翁碧云税法上的义务，无论合同是否明确约定，翁碧云都应当向王宗炜开具租赁发票。综上，因新型冠状病毒导致的无法经营属于不可抗力，王宗炜有权解除合同，要求退还履约保证金并且要求开具租赁发票，请求判如所请。 翁碧云辩称，一、因王宗炜违约擅自提前解除合同，其缴纳的租房保证金86000元应归翁碧云所有。2015年6月8日，翁碧云（出租人、甲方）与王宗炜（承租人、乙方）签订《商场租赁合同》，合同第二条约定“租赁期限共计五年（60个月），自2015年6月8日至2020年6月7日”，第八条第一款约定“除出现合同约定的可提前终止情形外，乙方擅自提前解除合同的，除已交的租金和保证金不予返还外，还应再行支付3个月（按当年度月租金标准计）的租金作为违约金”，2020年4月8日，王宗炜发函给翁碧云擅自要求自2020年4月8日起解除双方签订的租赁合同，但此后仍占用该租赁场所，且未办理房屋交接手续，根据租赁合同第八条约定，因王宗炜擅自提前解除合同，其缴纳的86000元保证金应归翁碧云所有。翁碧云、王宗炜签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应按合同约定履行义务。王宗炜承租房屋是为长期经营，而非为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，新冠疫情虽导致其营业收入减少，但属于其应承担的商业风险，本案不存在任何因不可抗力导致不能实现合同目的情形，王宗炜意预提前解除合同不存在法律及事实依据，应当按照合同约定承担违约责任；且2020年2月4日福州市人民政府印发《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》、2020年5月7日国务院发布《新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》，均对中小企业复工复产提供相应的帮扶，王宗炜不积极了解相关政策申领补贴，属于对自己权利的放弃，不应免除或减轻其违约责任。二、双方签订租赁合同时已约定不开具房租发票，王宗炜要求翁碧云开具发票无事实依据。2015年6月8日，翁碧云与王宗炜签订《房屋租赁合同》时，双方约定不开具发票，房租相应为不含税价格；该约定符合自然人间房屋租赁交易习惯，且在后续长达近五年的履行中，王宗炜从未要求翁碧云为其开具房租发票，以实际履行行为印证了双方签订合同时既已达成不开发票的合意；且其在本案中提出开具房租发票的请求已过诉讼时效，不应再得到支持。综上，王宗炜的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回其反诉请求，维护翁碧云的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月8日，翁碧云（甲方）与王宗炜（乙方）签订《商场租赁合同》，约定：甲方将位于福州市鼓楼区，租赁期限自2015年6月8日至2020年6月7日止，甲方同意给乙方免租装修期2015年6月8日至2015年7月27日，2019年6月8日至2020年6月7日的租金为49778元／月（租金不包括物业管理费、水电费等其他所有因乙方使用而产生的费用）；乙方向甲方支付86000元为履约保证金，甲方开具等额收据，租赁期满，双方办妥相关交接手续确认无遗留问题后，甲方于3个工作日内予以一次性退还，甲方迟延退还保证金的，应按日万分之五的标准支付滞纳金；乙方逾期支付租金的，逾期超过10日，违约金按1000元／日计付，逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方赔付3个月的租金作为违约金，乙方擅自提前解除合同的，保证金不予返还，还应支付3个月的租金作为违约金；不可抗力致使合同无法履行的，甲乙双方可以解除合同；合同解除情形出现时，双方应及时书面通知对方办理场地交接手续并确定撤出时间，可移动、可拆除的财产所有权归乙方所有，其他添附在房屋上的装修及有关固定设备应由乙方负责拆除清场，否则应支付甲方拆除费及垃圾清运费。合同签订后，王宗炜于2015年6月8日支付了履约保证金86000元，并支付月租金至2020年2月7日。2020年4月8日，王宗炜向翁碧云寄送《律师函》，内容为：鉴于全国新型冠状病毒爆发导致无法营业，王宗炜现通知自2020年4月8日起解除双方租赁合同且王宗炜已腾空并搬离租赁商场，请翁碧云收到函件之日起7日内全额退还履约保证金86000元，并尽快开展招租工作。翁碧云代为缴纳租赁场所2019年12月至2020年4月8日的水电费10944.5元及以1804元／月的标准计付的2020年1月份至4月份的物业费7216元。福州洪翔物业管理有限公司出具《证明》，内容为：租户王宗炜若需腾空清理案涉房屋，对剩余的物品进行清理将产生拆除费3000元、垃圾清运费3000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，翁碧云与王宗炜签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。然，自2020年1月23日起受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，王宗炜经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力。根据案涉租赁合同第九条第一款的约定，不可抗力致使合同无法履行的，双方可以解除合同，王宗炜因疫情影响无法继续使用租赁物经营，属于因新冠疫情导致合同无法履行的客观情形，其于2020年4月8日发函要求解除案涉租赁合同，符合合同约定，本院予以确认。 关于租金减免问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，此次疫情的影响具有广泛性，出租人和承租人都处在社会资源供应链的上下游，均因此遭受损失。对于不能正常经营所造成的租金损失，应依据公平原则，双方合理分担。对于租金的迟延支付，双方均存在过错。故本院酌定王宗炜向翁碧云支付应付自2020年2月8日起至其搬离之日即2020年4月8日租金的60%，即49778元/月×2个月×60%=59733.60元。 关于占有使用费问题，本院认为，王宗炜于2020年4月8日自行离场并要求解除合同，但未及时与翁碧云办理退还租赁物交接手续及拆除清场，已造成翁碧云的租赁损失的部分扩大。另一方面，在合同已经解除的情况下，翁碧云应及时采取适当措施防止损失扩大。从公平合理原则以及平衡双方当事人的利益考虑，本院酌定翁碧云应于王宗炜明确提出终止履行合同之日起两个月内采取收回出租商场的措施以防止损失扩大，王宗炜应偿付翁碧云两个月租金损失99556元。翁碧云请求以月99556元的标准支付占有使用费显失公平，本院不予支持。 关于2020年1月份至4月份的水电费及物业费，翁碧云已提供相关凭证证明其实际垫付18160.5元，故翁碧云要求王宗炜支付该笔费用合理，本院予以支持。关于拆除费及垃圾清运费，根据案涉合同约定：“合同解除情形出现时，双方应及时书面通知对方办理场地交接手续并确定撤出时间……其他添附在房屋上的装修及有关固定设备应由乙方负责拆除清场，否则应支付甲方拆除费及垃圾清运费”，王宗炜搬离案涉商场时，未拆除清场恢复原状，应依约向翁碧云支付拆迁费及垃圾清运费。现该费用虽未发生，但属必然发生的费用，且所需金额有商场物业提供相应证明，王宗炜对物业公司提出的费用虽持异议，但未提供反驳证据。故，翁碧云要求王宗炜支付拆除费3000元及垃圾清运费3000元合理，本院予以支持。上述应付款项均可在王宗炜已经支付的履约保证金86000元中予以抵扣。 关于王宗炜要求翁碧云向其开具商场租赁发票的诉请，本院认为，开具发票上属于税法上的义务，双方在案涉租赁合同中并未明确约定，王宗炜依据合同要求翁碧云开具发票，缺乏合同依据，王宗炜可依照相关规定另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、翁碧云与王宗炜于2015年6月8日签订的《商场租赁合同》依法解除； 二、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付2020年2月8日起至2020年4月8日的租金59733.60元及占有使用费99556元； 三、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付2020年1月份至2020年4月份的物业费及水电费18160.5元； 四、王宗炜于本判决生效后十日内向翁碧云支付拆除费3000元及垃圾清运费3000元； 五、上述款项在王宗炜已支付的86000元履约保证金中予以扣减； 六、驳回翁碧云的其他诉讼请求； 七、驳回王宗炜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取计4749元（已由翁碧云预交9497元），由王宗炜负担。反诉受理费975元，由翁碧云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。