北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25095号原告：肖天,女,1988年9月7日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王铭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波涛，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京兴存商贸有限公司,住所地北京市朝阳区广顺北大街**院**楼**203。法定代表人：李高超，执行董事。委托诉讼代理人:谢媛,北京新翰律师事务所律师。委托诉讼代理人:闫岩,北京新翰律师事务所实习律师。原告肖天与被告北京兴存商贸有限公司（以下简称：兴存商贸公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖天的委托诉讼代理人王铭，被告兴存商贸公司的委托诉讼代理人谢媛、闫岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖天向本院提出诉讼请求：1、判令兴存商贸公司拆除修建于北京市大兴区三羊南街6号院15号楼-1至3层106与107号楼南面花园上的围墙并恢复原状；2、判令兴存商贸公司拆除北京市大兴区三羊南街6号院15号楼-1至3层107南面花园地面上的硬化物并恢复原状；3、判令兴存商贸公司返还肖天建围墙的款项15305元；4、判令兴存商贸公司承担本案诉讼费。事实与理由：肖天是北京市大兴区三羊南街6号院15号楼-1至3层106业主，兴存商贸公司是北京市大兴区三羊南街**院**楼**107产权人，亦是肖天的邻居。2017年10月，兴存商贸公司时任法定代表人张兴俊就在双方房屋南侧花园中间位置共同修建围墙事宜主动联系肖天，称围墙产权双方按份共有各50%，修建费用各担一半，同时会在围墙样式与高度方面与肖天进行充分沟通，达成一致再施工。后肖天在未核实围墙费用情况下按照兴存商贸公司法定代表人张兴俊的报价向兴存商贸公司支付了15305元围墙修建费用。但在修建过程中，肖天发现兴存商贸公司将规划用于绿化的花园地面进行了硬化，共用围墙明显修建在肖天拥有使用权的花园内，且围墙样式与高度并非经过与肖天充分沟通一致就施工，遂肖天向兴存商贸公司法定代表人张兴俊提出异议，张兴俊先后以不在国内，会安排施工工人进行整改为由搪塞。在围墙修建好之后，更是向肖天提出最南侧围墙柱子，肖天无所有权及使用权。肖天依据与开发商的购房合同，拥有其楼南区域案涉花园的使用权，其合法权益不应侵害。兴存商贸公司擅自将其规划为绿地花园地面硬化，减少了小区绿化面积，侵害了肖天的观景利益，同时也侵害了小区业主共有利益。兴存商贸公司违背承诺，擅自将围墙修建至肖天拥有使用权的花园内，侵害了肖天的合法权益。肖天为维护自身合法权益，特诉至本院。兴存商贸公司辩称，1、围墙修建好之后，经肖天验收才自愿向兴存商贸公司支付了15305元，因此可以表明肖天已经认可了围墙的修建方案、颜色、材质等，也认可了相应费用，故兴存商贸公司无理由向肖天返还款项；2、围墙实际是建设在兴存商贸公司享有使用权的花园范围之内，并未占用肖天所享有使用权的花园范围，没有妨害肖天；3、关于地面硬化，兴存商贸公司仅是硬化了其产权区域内的地面，与肖天无关，未构成对肖天的妨害；4、修建好的围墙目前已经在正常使用，自2018年7月15日完工至今一年多，肖天与兴存商贸公司均在使用围墙，肖天在其自愿支付费用的情况下，我方不应返还。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖天是北京市大兴区三羊南街6号院15号楼-1至3层106房屋（以下简称：106房屋）的业主，兴存商贸公司是北京市大兴区三羊南街6号院15号楼-1至3层107房屋（以下简称：107房屋）的业主。106号房屋坐落于联排别墅中，107号房屋系独栋别墅，两房屋相邻，且相邻墙面并非共用一堵墙，该两处房屋南侧均有底层花园。肖天为证明对106房屋南侧底层花园享有使用权，提交了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同载明：出卖人北京远盛置业有限公司，买受人肖天；房屋坐落为：大兴区三羊南街6号院15号楼-1至3层106，建筑层数为4层，其中地上3层，，地下**该商品房的用途为住宅、设备用房、自行车库；本小区内所有房屋的底层花园，买受人不可撤销地同意，出卖人可将该底层花园进行围合，并指定给相应业主独立管理使用和维护；本款仅适用于购买的房屋附属底层花园的买受人，买受人知悉并同意，对该底层花园仅享有使用权，且使用时必须遵守小区物业管理有关的规定，尊重他人的相邻权利。买受人负责对该底层花园进行维护，因维护不及时造成出卖人或第三方损失的，买受人应予赔偿。兴存商贸公司认可该合同真实性，且表示对107房屋南侧底层花园亦享有使用权。2017年10月21日，兴存商贸公司时任法定代表人张兴俊向肖天发送微信称：“我家也在装修，如果在正门进入的话是左边。想与您商量一下前院共用围墙，我想选用这个样，我给您发两张图”肖天回复：“好吧”。后张兴俊问：“您有什么想法吗？您还想做那种吗？”，肖天回复：“你选好吧，我看看就好啦，我家还早着呢”。随后，张兴俊向肖天发送了两张围墙图样。后肖天向张兴俊微信转账围墙修建费用15305元。2019年5月28日，张兴俊给肖天发送微信：“我让助理打出一份电子版的协议，我们签署一下。避免我们在有任何不明分歧”。肖天回复称：“别整那些没用的，围墙钱给你了我就正常使用，我也不动那围墙，就是把木围墙固定在那，你同意就收钱，不同意就拉倒”，并称：“我都给钱了，我还能把墙拆了啊。”对此，兴存商贸公司称上述聊天记录说明肖天对围墙修建的样式、质量等认可。肖天称上述微信聊天记录不能完整表达双方关于修建围墙协商的过程，且不能表明其对修建围墙的认可。经询，兴存商贸公司称围墙是在2017年10月30日开始施工，2018年7月15日竣工，期间以微信的形式向肖天发送过照片告知肖天的施工进度。并且，兴存商贸公司称修建围墙共花费了34115.16元，没有相关的票据，因为屋内屋外是一并施工的，无法具体核算。对此，肖天称施工过程中兴存商贸公司给拍过照片，但其选择的角度比较刁钻，照片上感觉墙体很窄，但竣工后发现实际情况与照片的差异比较大。就双方诉争围墙（以下简称：涉案围墙）的建设情况，本院函问北京市规划和自然资源委员会大兴分局，该局于2019年12月18日复函本院：“经核查，位于北京市大兴区三羊南街**院**楼-106南面花园与北京市大兴区三羊南街**院**楼-107南面花园接壤处的围墙未依法取得建设工程规划许可证，属于违法建设。”另查，兴存商贸公司对107房屋南侧花园地面进行了硬化处理。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”本案中，《北京市商品房现房买卖合同》中明确约定，106、107南侧底层花园分别由肖天、兴存商贸公司独立管理和使用，故双方均对各自花园享有个人专有使用权，他人不能再予利用。肖天主张涉案围墙建设不符合约定，侵入其南侧花园，对其使用造成妨害，但经审理查明，涉案围墙建设系肖天与兴存商贸公司达成的合意，且未取得建设工程规划许可证，系违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”因此，涉案围墙处理问题属于政府行政主管部门的管理权限，应由政府行政主管部门进行处理。故对于肖天提出的拆除涉案围墙并恢复原状的主张，本院不作处理，肖天可就此问题向相关行政主管部门申请予以处理。关于107房屋南侧花园地面硬化问题，因兴存商贸公司对107南侧花园享有专有使用权，其对地面进行硬化属行使专有使用权，并未侵害小区业主共有权利，亦未对肖天造成侵害，故肖天主张拆除107房屋南侧花园地面硬化及恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于肖天请求返还的涉案围墙建设费用15305元，因涉案围墙系肖天与兴存商贸公司合意建设，施工周期长达近十个月，兴存商贸公司曾就围墙样式通过微信向肖天发送照片，肖天回复“你就选吧，图片我看看就好啦”，肖天亦认可建设过程中收到过兴存商贸公司发送的施工照片，但在此期间未提出异议，并在建设完成后支付了上述款项，应视为认可涉案围墙建设结果。且现已查明，涉案围墙系违法建筑，本院不予处理，故肖天请求兴存商贸公司返还15305元费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国城市规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回肖天的全部诉讼请求。案件受理费92元，由肖天负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇二〇年九月二十七日书记员  舒 畅