四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初4255号 原告：江油市润航物业服务有限公司，住所地四川省江油市中坝镇大河坝街红鹰小区******，统一社会信用代码91510781080725334E。 法定代表人：陈贞鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：喻向东，四川独树律师事务所律师。 被告：王清玉，女，汉族，生于1976年12月17日，户籍地址四川省江油市，现住江油市城区。 被告：刘先全，男，汉族，生于1970年12月18日，户籍地址四川省江油市，现住江油市城区。 原告江油市润航物业服务有限公司（以下简称“润航物业公司”）与被告刘先全、王清玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润航物业公司的委托诉讼代理人喻向东、被告刘先全到庭参加了诉讼，被告王清玉经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告润航物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3344.04元、垃圾清运费210元、违约金100.32元（自2017年9月1日起至2020年7月31日止），合计金额3654.36元；2.判令被告向原告支付因原告实现债权而支付的律师代理费730.87元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告润航物业公司与被告刘先全于2016年8月23日签订了《前期物业服务协议》，由原告向被告所居住的江油市公园一号小区房屋提供物业服务，双方对物业服务费及收费标准进行了约定，协议同时约定了因拖欠物业服务费按每天1‰支付违约金。被告购买的位于江油市××号小区××幢××单元××楼××号房屋，房屋建筑面积79.62㎡，根据双方签订的《前期物业服务协议》，双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式和违约责任等，原告按照协议的约定履行了包括日常维修、维护、秩序维护、小区专有部分设备设施维护管理、清洁卫生服务、绿化养护等方面义务。被告享受了物业服务，但未依约向原告支付物业服务费，被告自2017年9月1日至今未交纳物业服务费，其中包括物业服务费3344.04元、垃圾清运费210元、违约金100.32元（自2017年9月1日起至2020年7月31日止共计欠35个月，1.2元／㎡计算），合计金额3654.36元。根据《前期物业服务协议》第七条第7.5项约定“因被告逾期不交纳物业服务费及相关费用的，每拖欠一天，原告有权按照拖欠费用1‰的标准向被告收取违约金，如发生诉讼，由被告承担原告为实现债权而支付的律师费、交通费等其它费用。”原告多次催收未果后，向法院提起诉讼，并因此支付律师服务费730.87元，此费用应当由被告承担。 被告刘先全辩称：被告货车停在楼下时，柴油被盗，原告一直未予赔偿；被告家防护栏下雨棚长期存在各种垃圾，原告未及时清理；被告家中屋顶抹灰层脱落，房屋出现裂缝，向原告反映后，无人修复；电梯按键面板存在损坏无人修复；小区保安未按时巡逻。原告未向被告催收，就提起诉讼，因原告未解决被告反映的问题，被告才未缴纳物业费，待问题处理后才应缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原告润航物业公司（甲方）与被告刘先全（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：房号：5幢3单元4楼2号；建筑面积79.62㎡；物业服务费包括物业服务成本、法定税费及合理利润；甲方按照1.2元/月/㎡向乙方收取物业服务费；甲方向乙方收取生活垃圾外运及处理费6元/月；费用交纳：日常交费时间为每季度第一个月1号至15号；乙方或物业使用人逾期不交纳物业服务费及相关费用的，每拖欠一天，按照拖欠费用1‰的标准向乙方收取违约金，如发生诉讼，乙方应承担甲方为实现债权支付的律师费、交通费等。 同日，被告刘先全交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业费。 被告刘先全、王清玉系江油市城区业主，其房屋建筑面积79.62㎡，自2017年9月1日起至2020年7月31日止期间产生的物业服务费3344.04元（79.62㎡×1.2元／月×35个月＝3344.04元）、垃圾清运费210元（6元／月×35个月＝210元），共计3554.04元，原告多次向被告催收，被告均以原告未解决其反映问题拒交。 2020年7月19日，原告润航物业公司与四川独树律师事务所签订《委托代理合同》一份，原告将其与业主物业服务合同纠纷委托四川独树律师事务所的喻向东律师进行处理，为全风险代理，签订合同时暂不支付代理费，按最终收到的物业服务费20%比例向四川独树律师事务所支付。 认定上述事实有原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《前期物业服务协议》、物业费专用收据、《委托代理合同》及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告为案涉小区提供了物业服务，被告刘先全、王清玉未按《前期物业服务协议》约定履行支付物业服务费的义务，属于违约。被告以原告未及时有效处理其反映的问题为由拒交物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如被告认为原告提供的物业服务不符合约定，被告可以另行向原告主张权利，被告以此为由不支付物业服务费缺乏法律依据。故对原告主张被告刘先全、王清玉交纳物业服务费、垃圾清运费的诉请本院予以支持。 原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，应主动与业主多沟通，多听取和采纳业主的合理意见，尽可能提高物业服务质量，为小区创造安全、优美的环境,因此本院考虑到整个小区和谐，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 对于原告主张的律师代理费，从原告举证提供的《委托代理合同》看，原告将其与业主的物业服务合同纠纷委托四川独树律师事务所喻向东律师处理，且为风险代理，代理费按原告最终收到的物业服务费20%的比例计算，故目前无法确定具体金额，本院酌情认定200元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告刘先全、王清玉于本判决生效后十日内支付原告江油市润航物业服务有限公司物业服务费和垃圾清运费共计3,554.04元（自2017年9月1日起至2020年7月31日止）； 二、被告刘先全、王清玉于本判决生效后十日内支付原告江油市润航物业服务有限公司律师代理费200元； 三、驳回原告江油市润航物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由被告刘先全、王清玉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐海军 二〇二〇年九月二十一日 书记员  罗 雯 附：法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。