四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2021民初1958号 原告(反诉被告)：易朝辉，男，1969年10月1日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告（反诉被告）：廖小英，女，1972年6月4日出生，汉族，住四川省安岳县。 易朝辉、廖小英委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省安岳县。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李谢慧子，四川融众律师事务所专职律师。 被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：金侨，总经理。 委托诉讼代理人：赖刚，四川长啸律师事务所专职律师。 第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 田荣亮、伍秀利委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所专职律师。 田荣亮、伍秀利委托诉讼代理人：杜明明，四川八和律师事务所专职律师。 第三人：伍连敏，男，1977年2月27日出生，汉族，住浙江省杭州市。 委托诉讼代理人：郑博，四川治坛律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）易朝辉、廖小英与被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司（以下简称“奥鑫公司”）、本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称“博化公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，奥鑫公司申请追加田荣亮、伍秀利作为本诉被告参与诉讼，本院依法审查后，追加田荣亮、伍秀利作为无独立请求权第三人参与诉讼。又因案情需要，本院依职权追加涉案房产登记所有权人伍连敏作为第三人参与诉讼。诉讼中，奥鑫公司提起反诉，本院依法受理后决定合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易朝辉、廖小英的委托诉讼代理人王宗军、被告（反诉原告）奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人张冲，第三人田荣亮、伍秀利共同的委托诉讼代理人杨杰、第三人伍连敏的委托诉讼代理人郑博到庭参加诉讼。本诉被告博化公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院决定对其缺席审理。本案现已审理终结。 易朝辉、廖小英向本院提出诉讼请求：1.判令解除易朝辉、廖小英与奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令奥鑫公司返还易朝辉、廖小英已付房款295306元及利息(利息以已付房款295306元为基数，从2018年12月21日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至返还全部购房款之日止)，并由博化公司承担连带给付责任；3.判令博化公司返还服务费40000元，并由奥鑫公司承担连带给付责任；4.案件受理费由奥鑫公司和博化公司承担。事实及理由：易朝辉与廖小英系夫妻关系。2018年12月7日易朝辉在奥鑫公司购买商铺一个，2018年12月21日廖小英在奥鑫公司购买商铺一个，易朝辉、廖小英共计交纳购房款295306元（含定金）。博化公司分别于2018年12月7日、2018年12月21日各收取服务费20000元，博化公司共计收取易朝辉、廖小英服务费40000元。易朝辉、廖小英分别于2018年12月7日和2018年12月21日与奥鑫公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定“易朝辉、廖小英以按揭贷款方式购买奥鑫公司开发的位于资阳市安岳县商铺两个；建筑面积分别为：32.76㎡、39.65㎡；合同单价：7945.11元/㎡；商铺成交总价575306元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。”易朝辉、廖小英按合同约定交付购房款后，一直要求奥鑫公司对《商品房买卖合同》进行备案并协助办理银行按揭贷款，奥鑫公司一直拖延未办理。究其缘由是发现奥鑫公司在将该商铺销售给原告之前已经出售给他人，致使原告的目的无法实现。奥鑫公司与博化公司恶意串通，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，严重损害了原告的合法权益，已构成根本违约，奥鑫公司与博化公司应相互对原告的损失承担连带给付责任。原告特起诉到法院，请求法院判如所请。 奥鑫公司辩称，1.奥鑫公司不是案涉房屋产权人，未与原告签订合同，未委托任何人售卖该房屋，未收取购房款，原告与奥鑫公司之间不存在合同关系，奥鑫公司不是本案适格主体；2.原告交纳的购房款由第三人田荣亮、伍秀利实际收取，并进入第三人田荣亮、伍秀利实际占有控制的项目专户，田荣亮、伍秀利系与原告签订商品房买卖合同的合同相对人（实际出售人）；3.奥鑫公司早就将修建案涉商品房的土地使用权转让给了田荣亮、伍秀利，案涉商品房的实际开发、经营者是田荣亮、伍秀利；4.田荣亮、伍秀利委托博化公司与易朝辉、廖小英签订合同，奥鑫公司与博化公司不存在恶意串通。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 博化公司书面辩称，1.博化公司不应对奥鑫公司应当返还的已付购房款及利息承担连带责任，博化公司与奥鑫公司之间不存在恶意串通；2.博化公司与易朝辉、廖小英、奥鑫公司之间实际是一种居间关系，博化公司负责促成易朝辉、廖小英与奥鑫公司达成《商品房买卖合同》，博化公司居间已完成，易朝辉、廖小英无权要求博化公司返还居间服务费。 田荣亮、伍秀利述称，与原告签订买卖合同的是奥鑫公司，根据合同相对性，伍秀利、田荣亮不是本案的合同相对方，不是适格当事人。伍秀利、田荣亮系实际投资人属实，但与奥鑫公司系投资关系，与本案无关联性，伍秀利、田荣亮不应当承担相应法律责任，请求依法判决。 伍连敏述称，伍连敏不是合同当事方，与本案无关联，不应承担相应责任。伍连敏系涉案房产的登记所有权人属实，但不是涉案商品房买卖合同的当事人，对于房产销售过程不知情，伍连敏不应当承担法律责任。为了取得银行贷款缓解奥鑫A区项目资金紧张，涉案房屋产权从奥鑫公司变更登记到第三人伍连敏名下，办理产权过户登记时第三人伍连敏没有支付相应的对价。伍连敏同意将房屋产权过户给易朝辉、廖小英。综上，请人民法院依法裁判。 奥鑫公司向本院提出反诉请求：1.请求判令撤销反诉奥鑫公司与易朝辉、廖小英告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令易朝辉、廖小英对奥鑫公司的诉讼请求由第三人田荣亮、伍秀利、伍连敏承担责任。事实及理由：奥鑫公司与案外人伍先云（已故）、田荣亮于2008年9月22日签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，约定由伍先云、田荣亮（以下简称“实际投资人”）实际投资开发奥鑫锦城黄桷坡段（即案涉房屋所在的奥鑫锦城A区）项目，由伍先云、田荣亮实际投资修建、销售奥鑫锦城A区，自负盈亏。案涉房屋所在项目取得销售许可后，实际投资人向反诉原告出具《委托书》委托田贵军在销售案涉房屋合同中签字，由奥鑫公司盖章；并再次于2016年1月22日向奥鑫公司出具《承诺书》承诺在案涉房屋所在项目的开发、销售等过程中，奥鑫公司所签章的法律责任均由实际投资人承担，奥鑫公司不承担法律责任。2014年案涉房屋已应实际投资人的要求被登记在实际投资人或第三人名下。实际投资人隐瞒上述情况，实际投资人委托的工作人员分别于2019年11月6日、2019年11月8日要求奥鑫公司的工作人员在两份销售合同上盖章，奥鑫公司工作人员在不知情的情况下应实际投资人工作人员的要求在案涉房屋销售合同中盖章。奥鑫公司在发现上述情况后，及时停止为实际投资人盖章并要求实际投资人妥善解决上述事宜且已经及时向公安机关报案。综上所述，奥鑫公司认为案涉房屋所在项目实际投资人故意隐瞒房屋权利归属的事实，哄骗奥鑫公司不知情的工作人员在其销售合同中盖章，该行为给奥鑫公司及购房人易朝辉、廖小英均造成了巨大损失，严重侵害的奥鑫公司和易朝辉、廖小英的合法权益，原告现依法诉至法院，请求法院判如所请。 易朝辉、廖小英对奥鑫公司的反诉辩称，1.虽然反诉人的反诉主张与易朝辉、廖小英主张目的一致，但反诉原告主张的事实和理由不能成立。依据合同的相对性原则，是反诉原告与易朝辉、廖小英形成商品房买卖合同关系，如果易朝辉、廖小英采取欺诈的方式与反诉原告签订商品房买卖合同，则反诉成立。事实上易朝辉、廖小英未采取欺诈的方式与反诉原告签订商品房买卖合同，反而是奥鑫公司采取欺诈的方式与易朝辉、廖小英签订商品房买卖合同，故反诉的事实和理由不成立。2.奥鑫公司在反诉状中陈述系第三人隐瞒事实，奥鑫公司在不知情情况下在合同上盖章的观点依法不能成立。在反诉案中要针对合同的相对方即易朝辉、廖小英是否隐瞒了事实，第三人隐瞒事实不符合提起反诉的条件，因此，人民法院应驳回反诉原告的反诉。3.反诉原告忽略了是自己同意第三人挂靠从事房地产开发，同意并授权第三人以反诉原告的名义进行开发、经营、销售本案诉争商铺。第三人系履行职务行为。最重要的是反诉原告与易朝辉、廖小英签订商品房买卖合同，反诉原告收取了易朝辉、廖小英支付的商铺款，反诉原告应当承担不能履行合同的违约责任。 博化公司未答辩。 伍秀利与田荣亮对奥鑫公司的反诉述称，反诉原告奥鑫公司提出的反诉不符合法律规定的反诉构成要件，其反诉请求不应得到支持；奥鑫公司提出的所谓“反诉”与事实相悖，其反诉请求不应得到支持。 伍连敏述称，反诉原告奥鑫公司提出的反诉不符合法律规定的反诉构成要件，其反诉请求不应得到支持；奥鑫公司提出的所谓“反诉”与事实相悖，其反诉请求不应得到支持。 当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据予以确认，并在卷予以佐证；对当事人有争议的证据本院认定如下：1.易朝辉、廖小英所举专用收据、《商品房买卖合同》、产权情况记载，拟证明易朝辉、廖小英与奥鑫公司签订《商品房买卖合同》，易朝辉、廖小英以按揭的方式在奥鑫公司（安岳岳阳第三售房部）定购商铺两个，建筑面积分别为：32.76㎡、39.65㎡，合同单价为7945.11元/㎡，商铺成交总价575306元。易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付购房款295306元、向博化公司支付服务费40000元，涉案房屋已被抵押等事实。本院认为，上述证据真实、合法、与本案具有关联性，故本院对该证据的证明效力予以确认；2.奥鑫公司所举奥鑫锦城开发承包协议、承包补充协议、委托书、承诺书、POS机申请申请书，拟证明涉案房屋实际投资人系伍先云、田荣亮，并由伍先云、田荣亮进行销售、网签、收取购房款，奥鑫公司只是协助实际投资人对销售房屋加盖印章，不存在本案房屋的销售行为等事实。本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；3.奥鑫公司提供的印章移交明细表、用印登记表、黄丽华身份证复印件、商品房买卖合同，拟证明：在奥鑫公司用印管理人员不知情的情况下实际投资人在涉案商品房买卖合同上加盖了奥鑫公司的公章，实际投资人委派到奥鑫公司的用印对接人黄丽华使用假名“黄双”签署用印登记属于欺骗行为；实际投资人田贵军在《商品房买卖合同》上签字，证明商品房买卖合同的相对方是田贵军而非奥鑫公司。本院认为，奥鑫公司提交的印章移交明细表、用印登记表复印件无法核实其真实性，本院不予采信；4.奥鑫公司提供的四川七星管理服务有限公司企业登记信息，拟证明伍秀利等人系四川七星管理服务有限公司的股东，伍秀利委托博化公司销售登记在第三人名下的房产，又与本诉原告以委托经营的方式返租涉案房屋，表明伍秀利等人以此掩盖其与博化公司欺骗原告的目的，并利用奥鑫公司工作人员不知情欺骗奥鑫公司对商品房买卖合同签章。本院认为，该份工商登记信息表不足以证明伍秀利等人存在欺诈的行为，故对其证明目的不予采信；5.博化公司与奥鑫公司安岳岳阳第三售楼部签订的《销售代理合同》及客户统计（含本诉原告购买的号）虽系复印件，但双方当事人及第三人均认可其真实性、合法性及关联性，本院予以采信。 经上述由本院审查确认的证据，并结合当事人的一致陈述，查明本案事实如下： 奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍现云（系第三人伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1.甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2.乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3.乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2011年6月16日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍先云、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《黄桷坡开发补充协议》，合同涉案主要内容：1.乙方将甲方缴纳的项目承包费为税后净收入2180万元，2011年7月31日前，乙方应将所欠项目承包费一次性付给甲方，否则视为违约；2.乙方承包项目必须服从甲方统一指挥和管理。并以甲方名义开展各项工作。合法经营，按照办事；3.乙方应按双方合作的真实情况向税务部门申报纳税。做到统一打造，分期报建；4.由于承包地块犬牙交错，乙方享有经双方确认界限范围内的经营权。乙方应按承包协议约定的四至界线开发建设，实行独立核算，自负盈亏。开发管理费甲方按建筑面积12元/㎡收取承包地块内土地承包图与规划图剩余土地使用权归乙方所有；5.乙方承包项目的配套费和一切税费按行政主管部门和相关政策规定标准由乙方负责承担，并以甲方名义缴纳；6.乙方承包范围内工程建设施工队伍由乙方安排，甲方指派一名工程师监管，工程竣工备案资料交甲方存档。其中：16号楼对面小高层1幢由大业公司承建（单价按本区域同等价格）；7.本协议签订之日起甲方配合乙方完善开发报建手续，工程竣工备案后办理产权及相关手续，并出具必要的委托书。2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1.现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2.刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫实业有限公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1.凡是由奥鑫实业有限公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫实业有限公司不承担责任；2.凡由奥鑫实业有限公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归四川奥鑫实业有限公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3.奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 “奥鑫锦城黄桷坡段”项目即“奥鑫锦城”A区，于2013年7月25日开工，2016年11月24日竣工，总建筑面积为99090.62㎡。其中17幢、18幢、19幢为住宅，合计436套；负一层、负二层、负三层为商铺，负一层有商铺378个，负二层有商铺365个，负三层有商铺320个；负四层、负五层为车位，共550个。 易朝辉、廖小英系夫妻关系。2018年12月7日易朝辉在奥鑫公司购买商铺一个，2018年12月21日廖小英在奥鑫公司购买商铺一个，易朝辉、廖小英共计交纳购房款295306元（含定金）。博化公司分别于2018年12月7日、2018年12月21日各收取服务费20000元，博化公司共计收取易朝辉、廖小英服务费40000元。易朝辉、廖小英分别于2018年12月7日和2018年12月21日与奥鑫公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定部分内容如下：1.买受人购买商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权；2.该商品房为奥鑫锦城A区（一期），用途为商业服务，建筑面积共32.76平方米，套内建筑面积20.62平方米，建筑面积共39.65平方米，套内建筑面积24.96平方米；3.该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；4.商品房单价为每平方米人民币7945.11元，总价款人民币260280元，商品房单价为每平方米人民币7945.11元，总价款人民币315024元；5.付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%以上；6.出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人同意在接房同时将税费（包括办理银行按揭贷款费用）交给出卖人；7.出卖人应当在2021年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。2018年12月1日，易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付商铺定金20000元。2018年12月7日，易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付商铺购房款110282元。2018年12月21日易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付商铺按揭代收费1334元；2018年12月16日，易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付商铺定金10000元。2018年12月21日，易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付商铺购房款155024元。2018年12月21日易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付商铺按揭代收费1370元。易朝辉、廖小英共计向奥鑫公司支付商铺购铺款295306元。奥鑫公司也将案涉房屋向原告进行了交付。 易朝辉、廖小英向奥鑫公司支付购房款后，易朝辉、廖小英与四川七星管理服务有限公司签订了委托经营合同，委托四川七星管理服务有限公司对外出租涉案商铺，并收取了部分租金。 另查明，案涉房屋所在楼栋权属登记原产权证，产权人奥鑫公司；并于2014年7月2日完成转移登记，产权人伍连敏。2018年7月26日，案涉房屋设定抵押登记，终止日期为2021年7月9日，并办理了他项权证，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司悦来支行，债权数额490000元。伍连敏未支付相应对价。 本院认为，根据易朝辉、廖小英的起诉及奥鑫公司、博化公司、第三人的答辩，奥鑫公司的反诉及易朝辉、廖小英、博化公司、第三人的答辩，本案的争议焦点为：第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系；第二、如何认定与易朝辉、廖小英签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、是否应当解除本案商品房买卖合同，被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息、赔偿损失，博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款、支付利息和赔偿损失承担连带责任的问题；第四、如何认定易朝辉、廖小英、奥鑫公司与博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还40000元服务费；第五、第三人伍秀利、田荣亮是否对本案奥鑫公司和博化公司所负债务承担连带责任；第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？针对上述争议焦点，本院分述如下： 第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系？本院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，奥鑫公司同意以奥鑫公司的名义报批、报建、经营等，二者之间成立挂靠关系。 第二、如何认定与易朝辉、廖小英签订商品房买卖合同的合同相对人。本院认为，奥鑫公司是与易朝辉、廖小英成立商品房买卖合同的合同相对人，易朝辉、廖小英与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。理由为：第一、易朝辉、廖小英将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了原告的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第二、被告奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，原告对奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗原告的效力。 第三、是否应当解除本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息、赔偿损失，博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款、支付利息和赔偿损失承担连带责任的问题？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式。易朝辉、廖小英请求解除与奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》，其行使的系合同法定解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，易朝辉、廖小英解除合同的诉讼请求要得到支持的理由必须满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形之一。因本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故解除理由仅限于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四、五款中规定的情形。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形均系因合同当事人一方违约行为引起的当事人可以解除合同的情形。奥鑫公司根据《商品房买卖合同》的约定需履行的主要债务（合同义务）有二，一是按照合同约定的时间交付案涉商品房，二是按照合同约定的时间办理该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）和向易朝辉、廖小英交付案涉房屋的房屋所有权证书（转移登记）。合同约定的案涉商品房的交付时间为2019年12月31日前，权属证明的取得时间为2021年12月31日前，交付案涉房屋的房屋所有权证书应在房屋交付之日起730日内。奥鑫公司在《商品房买卖合同》签订之日便已经将案涉商品房交付给易朝辉、廖小英，而合同约定的办理权属证明的时间亦未到期，交付所有权证书时间也未到期，故奥鑫公司不存在预期违约、迟延履行主要债务、根本违约的情形，易朝辉、廖小英不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形向奥鑫公司主张行使合同的法定解除权。易朝辉、廖小英与奥鑫公司在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋登记在第三人伍连敏名下而非奥鑫公司名下，易朝辉、廖小英依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定要求解除合同，但出卖人奥鑫公司与买受人易朝辉、廖小英约定的商品房所有权转移登记时间并未到期，案涉房屋所有权并不必然导致不能转移至买受人名下，故对易朝辉、廖小英的该项解除合同的理由不予采纳。易朝辉、廖小英依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定要求解除合同,但易朝辉、廖小英与奥鑫公司签订商品房买卖合同后，出卖人奥鑫公司不存在又将涉案房屋出卖给第三人情形，也不存在出卖人奥鑫公司未告知买受人又将涉案房屋抵押给第三人的情形，且案涉房屋已交付易朝辉、廖小英占有、使用，易朝辉、廖小英仅未取得房屋产权证而已，商品房买卖合同目的并非完全不能实现，故对易朝辉、廖小英的该项解除合同的理由也不予采纳。综上，易朝辉、廖小英要求解除与奥鑫公司所签订的《商品房买卖合同》理由不成立，本院对其解除合同的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，即使奥鑫公司隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，但因易朝辉、廖小英要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求未得到支持，故易朝辉、廖小英现也无权请求奥鑫公司返还已付购房款及利息、赔偿损失并由博化公司承担连带支付责任。 第四、如何认定易朝辉、廖小英、奥鑫公司与博化公司之间的法律关系，博化公司是否应当返还40000元服务费，奥鑫公司对返还40000元服务费是否承当连带责任？博化公司与四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部委托博化公司销售涉案房屋，并由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部向博化公司支付服务佣金。易朝辉、廖小英并非销售代理合同当事人，博化公司收取原告服务费于法无据，即使其辩称的居间合同关系成立，依法也应当由委托人支付居间报酬，故本院对本诉易朝辉、廖小英要求博化公司返还服务费40000元的诉讼请求予以支持。易朝辉、廖小英支付的服务费系博化公司收取，易朝辉、廖小英要求奥鑫公司对博化公司向易朝辉、廖小英返还40000元服务费承担连带责任,无事实和法律依据,本院不予支持。 第五、第三人伍秀利、田荣亮是否对奥鑫公司返还购房款、支付利息和博化公司返还服务费的法律责任承担连带责任。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间成立挂靠关系。但奥鑫锦城A区报批、报建、竣工、验收等符合城市房地产开发和工程质量管理的相关规定，易朝辉、廖小英要求第三人伍秀利、田荣亮对奥鑫公司返还购房款和支付利息的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。第三人伍秀利、田荣亮与博化公司之间没有直接法律关系，原告要求其对博化公司返还40000元购房款的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，本案中，奥鑫公司提起反诉，符合民事诉讼法的规定。奥鑫公司反诉要求对案涉《商品房买卖合同》予以撤销，但其所举证据不足以证明合同盖章行为系第三人伍秀利、田荣亮实施的欺诈行为，且易朝辉、廖小英并不认为盖章行为属于欺诈行为。故本院对奥鑫公司反诉要求撤销本案《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。奥鑫公司第二项反诉诉讼请求系对本诉诉讼请求的抗辩，不属于反诉诉讼请求，本院予以驳回。 综上，原告（反诉被告）易朝辉、廖小英要求博化公司返还40000元服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对原告（反诉被告）易朝辉、廖小英的其他诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）奥鑫公司的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。博化公司经本院合法传唤无正当理由不到庭，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应自行承担由此引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、限本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易朝辉、廖小英返还服务费40000元； 二、驳回原告（反诉被告）易朝辉、廖小英的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6330元，由原告（反诉被告）易朝辉、廖小英负担5470（已交），由本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司负担860元；反诉受理费3165元，由被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员  唐彬 人民陪审员  张莉 人民陪审员  郭海 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  陈瑶