广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5436号原告（反诉被告）：广州越伟房产发展有限公司，住所地广州市越秀区XX路**XXXX大厦。法定代表人：李晋扬。委托诉讼代理人：麦宇明，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李久禄，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市庆德保安服务有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区XX路广州XXXX大厦****途）。法定代表人：陆常磊。委托诉讼代理人：林颖敏，女，该司员工，通讯地址。第三人：广州市庆德物业管理有限公司，住所地广州市越秀区海珠北路书同巷****3，住所地广州市越秀区海珠北路书同巷******E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：连汉才。委托诉讼代理人：陈浩成，男，该公司员工，通讯地址。原告广州越伟房产发展有限公司诉被告广州市庆德保安服务有限公司（以下简称庆德保安公司），第三人广州市庆德物业管理有限公司（以下简称庆德物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦宇明，被告的委托诉讼代理人林颖敏，第三人的委托诉讼代理人陈浩成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《写字楼租赁合同》于2019年8月5日终止；2、判令被告向原告支付拖欠2019年6月1日-2019年8月5日期间的租金29570.05元（从2019年6月1日-2019年6月30日按照每月13430.76元，2019年7月1日-2019年8月5日按每月13833.68元计算）、管理费13316.94元（按每月614.68元计算）、2019年6月1日-2019年7月19日的电费143.2元及利息（以上述欠费总额为基数，自2019年6月5日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率利息计算，从2019年8月20日起至被告实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告向原告支付违约金89717.46元（违约金按2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金总额179434.92元的50%计算）；4、判令被告将广州市越秀区XX路185、187、189号广州XXXX大厦8楼08-11租赁建筑物返还原告；5、判令被告向原告支付2019年8月6日至实际交还租赁物期间的占用费（占用费按照每月27667.36元计算）。事实和理由：原被告于2019年6月29日签订《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告广州XXXX大厦8楼08-11室作为办公用途使用，租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，合同约定2018年7月1日至2019年6月30日期间租赁场地每月租金为13430.76元，2019年7月1日至2020年6月30日期间租赁场地每月租金为13833.68元，物业管理费总额为每月6146.28元。合同同时约定被告应在每月5日前向原告一次性支付租金，并须在每月缴纳租金的同时,缴纳该月物业管理费、中央空调费、水、电费及相应税款等；如被告未按本合同的规定期限缴纳押金租金、物业管理费、电话费、水电费和其他费用及滞纳金，或未按本合同规定期限补交押金逾期5日仍不缴纳的，原告有权解除或终止本合同并提前收回租赁建筑物，同时原告所收取的租赁保证金及物业管理费押金不予退还，由此造成原告或第三方损失的，由被告负责赔偿或补偿；如被告中途提前退租，应提前30日以书面形式通知原告，双方签订书面协议，原告已收取的押金不予退回，被告还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补原告损失的，原告有权向被告追偿，被告按上述约定向原告支付违约金后，可提前终止本合同；租赁期届满后、合同提前解除或终止时，被告需在届满之日前向原告缴清一切费用，并将租赁物业清理返还至原告，如被告逾期占用租赁物业不归，自逾期之日起，被告应按合同期满、解除或终止时月租金的2倍向原告支付该建筑物占用使用费至实际交还日。然而，在合同约定的租赁期间内，被告于2019年6月3日向原告发出《解除租赁合同通知》，单方提出自2019年5月31日解除原被告签订的《写字楼租赁合同》，却并未按照合同约定向原告支付违约金并与原告签订书面协议，同时在合同仍未终止的情况下，拖欠6月1日-8月5日期间的租金、管理费等费用，在原告多次催促下仍未支付，原告无奈，遂依据合同约定于2019年8月5日通知被告终止合同并要求被告支付拖欠的租金、管理费等费用、单方提前退租的违约金并将租赁物内物品清理后交还租赁物，但被告不仅不配合清理租赁物场内物品，更向原告来函告知不得清理租赁物内物品，实际上仍占用租赁场地。原告认为，签订《写字楼租赁合同》是原被告的真实意思表示，对原被告均有约束力，被告无故单方提前退租、拖欠租金、管理费等费用的行为己构成违约，应当根据合同的约定向原告支付拖欠的租金等费用并承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告辩称，针对第一项诉请，租赁合同的日期，我方于2019年5月22日向原告发出搬离XX大厦808-811单元的函，以明示的方式提出解除双方租赁合同，另外，原告要求我方另外交了支付保证金1万元，6月3日向原告再次发出解除租赁合同通知，上述两个函件原告均已收悉，我方于2019年5月31日实际搬离涉案场地，以默示的方式向原告解除双方租赁关系，我方单方解除合同的形式和条件为形成权即单方意思表示即可，双方已经成立的民事法律关系发生变化，无需双方达成一致意见，我方认为5月31日双方租赁合同正式解除。针对第二项诉请，我方于5月31日正式搬离涉诉单元，不同意合同解除后租金，我方要求原告退还租金保证金，管理费，涉诉单元的物业管理公司为中粮地产深圳物业管理有限公司广州分公司，本案原告并非物业管理服务单位，即使我方存在欠付物业管理费的情形，也应由物业管理单位向我方追收，不同意原告向我方追收，但基于本案原告收取了物业管理费押金，我司要求原告退还；针对电费部分，我司自搬离后，未使用涉诉单元，不可能产生电费，即使我司欠电费，也应由供电部门向我司催缴，原告未提供证明为我司垫付电费，不同意向原告支付电费及利息，并要求原告向我司退还电费押金；关于违约金的问题，原告主张违约金从6月1日起算，也就代表原告确认双方于2019年5月31日解除合同，原告未举证证明其受到的损失，我司认为其提到的租金50%高于损失的30%，我司请求法院予以调整，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及利益利息等综合因素。根据定金制度，我司缴纳的租金保证金是具有定金性质的条款，原告不能既主张违约金又没收保证金，违约金是在于利益的补偿。关于返还租赁建筑的问题，我司搬离涉诉单元后，原告提出对涉诉单元内物品行使留置权，为保证双方不能擅自处理留置物，双方有两把门锁加锁，双方各持一把，我司并未实际占用涉诉单元，我司于2019年6月17日、6月28日、7月3日向原告发出函件要求验收涉诉单元，原告以各种原因拖延，无奈我司于8月29日将我司持有的钥匙邮寄给原告，即默示原告自行处置留置物，原告回函收到钥匙。关于占用费的问题，双方在2019年5月上旬以实际开始协商解除租赁合同事宜，原告非常清楚我司于5月31日搬离，所以原告要求我司另外缴纳1万元保证金，行使留置权，原告承诺该1万元保证金与租金保证金、电费押金等一并退还，基于2019年8月25日对留置物未能达成一致，原告也拒绝我司处置留置物，双方租赁合同合法有效，不存在被撤销或认定无效的情形，原告以涉案单元存放行使留置权的物品并非我司实际占用、使用，原告要求我司支付房屋占用费依法不合理，退一步说，合同中以租金两倍计算违约金，明显与合同法第一百三十一条规定相悖，超过了订立合同时当事人可预见或应当预见的损失。第三人述称，我司的意见与被告的答辩意见一致。被告向本院提起反诉请求：1、原告退还租金保证金26861.52元、电费押金6000元、搬离办公物资保证金10000元、物业管理费保证金12292.60元，合计：55154.12元。2、原告返还涉案单元留置物。事实和理由：第三人于2015年5月承租XX大厦808-811室，向原告支付租金保证金25040.4元，2016年由被告续租涉案单元，向原告补交租金保证金910.56元，2018年向原告补交租金保证金910.56元，合计26861.52元。另，第三人承租时向原告支付了电费押金6000元、物业管理费保证金12292.6元，2016年由被告续租后，电费押金和物业管理费保证金亦相应转由新租赁合同承继，原告于2016年、2018年的续租应缴费用单上未要求补交电费押金、物业管理费保证金。我司于2019年5月22日向原告发出《关于搬离XXXX大厦808-811单元的函》，告知原告提前解除租赁合同，我司应原告要求另外交纳保证金10000元，原告口头承诺该保证金与租金保证金、电费押金、物业管理费保证金一并退还，我司多次发函要求原告退回，原告均不予理会。被告搬离涉案单元，原告为实现其要求被告承担违约金的要求，除要求被告另外交纳保证金10000元，还对涉案单元内物品行使留置权，双方曾于2019年8月15日针对留置物处理方式进行协商，原告要求对涉案单元留置物作价并优先受偿，留置物作价金额用于抵偿部分违约金，鉴于双方对作价金额未能达成一致，原告要求继续行使留置权。原告对被告的反诉请求辩称，不同意被告所提出的全部反诉请求及其事实理由，原因：1、被告所主张的租金保证金、电费押金、物业管理费保证金等缴纳主体并非被告，其中电费押金和物业管理费保证金的收款主体也非原告；2、依据原被告签订写字楼合同，被告已存在中途退租、拖欠租金、物管费、电费等违约行为，依据合同约定，租金保证金、管理费押金、电费押金等均应不予退还。关于反诉请求二，关于写字楼租赁合同，由于被告仍拖欠租金、管理费、电费等费用，依据合同11.3款，涉案单元的物品应当予以清理或变卖，并以清理或变卖所得清偿欠款及甲方的费用。经审理查明：2018年6月29日，原告（为甲方、出租方）与被告（为乙方、承租方）、中粮地产集团深圳物业管理有限公司广州分公司（为丙方、物业管理方，以下简称中粮公司）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区XX路185、187、189号广州XXXX大厦8楼08-11室总出租建筑面积227.64平方米出租给乙方作办公用途使用。租期自2018年7月1日至2020年6月30日，租金按月计收，每12个月递增一次，递增幅度为3%，第一次递增时间为2019年7月1日。其中2018年7月1日至2019年6月30日的月租金（含税款）为13430.76元，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金（含税款）为13833.68元。乙方应在每月5日前将当月租金及税款一次性汇入甲方指定的银行账户，或者以现金形式交付。3.4租赁期间不足一个月的，则按实际租赁天数比例计算支付（每月以30天计算）。3.5若乙方未按约定时间支付租金（含税），则应每逾期一天加收5‰的违约金，同时甲方有权采取停电措施，乙方承诺对此无任何争议。若欠租超过三十天，甲方有权单方解除合同且不予退还已收取的租赁保证金，并保留向乙方追偿经济损失的权利。4.1乙方应在本合同签订时向甲方交付一个月租金和相当于二个月租金数额的租赁保证金，租赁保证金为26861.52元，租赁保证金不计利息。4.2租赁期满，或甲乙双方一致同意租赁合同提前终止，乙方应于3日内将承租单位完好交予甲方，并向甲方缴清一切费用（包括但不仅限于租金、中央空调费、管理费及补偿甲方的所有损失等）后，甲方在30日内将所余租赁保证金不计利息退还给乙方。4.3租赁关系存续期间，因乙方原因提前终止合同或存在违约、侵权行分(包括但不限于破坏租赁物业及配套设施、故意拒交租金、管理费等费用，或未经甲方同意私自撤场等)，租赁保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方还应按照本合同11.1款的规定予以赔偿。若租赁保证金不足以补偿甲方损失，甲方拥有继续追偿损失的权利。5.1乙方同意甲方选用中粮地产集团深圳物业管理有限公司广州分公司（丙方）提供物业管理服务。物业管理费以出租建筑面积按月计收，以人民币计价，由乙方向丙方支付，增值税款由乙方承担。5.3乙方签订租赁合同时，应先交付一个月物业管理费和相当于二个月物业管理费数额的管理费押金及电费押金；管理费押金为12292.60元，电费押金6000.00元。管理费押金、电费押金均不计利息。8.1租赁期届满后、合同提前解除或终止时，乙方须在届满之日前向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失），并将租赁物业清理返还至甲方（其中乙方的添附物按本合同7.4条之约定处理）；届满日之后，租赁物内仍有余物，视为乙方放弃所有余物的所有权，甲方有权自行或委托第三方清理处分，相关清理费用由乙方负责，甲方有权从租赁保证金中扣除。如乙方逾期占用租赁物业不归，甲方还有权单方采取停水停电措施，因此造成乙方或相关第三方的任何损失甲方不予赔偿或补偿，且自逾期之日起，乙方应按合同期满、解除或终止时月租金的2倍向甲方支付该建筑物占用使用费至实际交还日。8.2乙方返还该租赁建筑物应当经甲方验收认可，并由双方签署交接验收单。11.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除或终止本合同并提前收回租赁建筑物，同时甲方所收取的租赁保证金及物业管理费押金不予退还。由此造成甲方或笫三方损失的，由乙方负责赔偿或补偿。11.1.2乙方未按本合同的规定期限交纳押金、租金、物业管理费、电话费、水电费和其他费用及滞纳金，或未按本合同规定期限补交押金逾期5日仍不缴纳。11.3甲方在行使合同终止权时，有权禁止乙方使用该承租单元继续营业。在甲方封闭该承租单元5日后，乙方仍未结清所欠款项，甲方有权清理该单元内全部物品，并将单元腾空招租。清理的物品种类、数量及价格由清理现场的双方代表确认。如乙方在规定期限内不派人参与清理，以甲方清理记录为准。甲方对乙方物品留置2个月后乙方仍未结清欠款，甲方有权以任何形式予以清理或变卖，清理或变卖所得清偿欠款及甲方的保管费用。清理、变卖所发生费用，由乙方承担，在变卖款中抵扣。若乙方提出经评估后出售，乙方可在留置期限内委托评估作价，并由乙方自行支付评估费用，若变卖所得不足抵扣费用和清偿甲方欠款，甲方可向乙方继续追偿。11.5如乙方中途提前退租，应提前30日以书面形式通知甲方，双方签署书面协议，甲方已收取的押金不予退回，乙方还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方按上述约定向甲方支付违约金后，可提前终止本合同。12.1甲方有权在乙方未支付有关费用时中断该等服务而不必承担任何责任，但甲方应在采取中断措施前书面通知乙方。由此而引起的费用（包括但不限于重新接驳电力、电话等）全部由乙方承担。2019年5月22日，被告向原告发出《关于搬离XXXX大厦808-811单元的函》，内容为：因工作需要，我司现XXXX大厦808-811单元内部分办公物资需搬回总部，具体安排如下：1、物品搬离时间：2019年5月24-25日；2、我司愿交纳10000元作为搬离该单元内家具和办公资料、用品、设备的担保金。该款项与租赁保证金、管理费及电费押金一起退还。本次搬离该单位的物品包含：功夫茶具一套、展示柜一个、办公设备（电脑、投影仪、打印机）一批、办公文件及奖杯奖牌。3、部分物品搬离后我司将按租赁合同执行。次日，被告向原告交纳10000元押金。原告于2019年5月29日开具10000元押金收据。2019年5月28日，原告向被告发出《付款通知单》，载明808-811单元应缴2019年6月租金为13430.76元。同日，中粮公司向被告发出《付款通知单》，载明808-811单元应缴2019年6月管理费和公摊电费、2019年5月的电费。被告于同日签收上述材料。2019年6月3日，被告向原告发出《解除租赁合同通知》，内容为：因我司发展经营需要，现通知贵司解除双方2018年6月29日签订的位于广州市越秀区XX路187号XXXX大厦808房写字楼租赁合同,我司于2019年5月31日起解除租赁合同并退还房屋。请贵司安排收房并办理相应手续。租金根据实际租用房屋时间结算，押金退还及其它事宜双方可另行协商。2019年6月17日，被告向原告发出《关于催告验收XX大厦808房的通知》，内容为：要求原告于2019年6月21日前安排人员与被告验收房屋，解除租赁合同事宜双方可另行协商解决。2019年7月1日，原告向被告发出《关于808-811室解除租赁合同通知回函》，内容为：我司在2019年6月5日收到贵司【解除租赁合同通知】，通知我司解除双方2018年6月29日签订写字楼租赁合同（合同编号：越伟-租售-2015-005-1-（续3）），并在2019年6月19日收到贵司【关于催告验收XX大厦808房的通知】。根据2019年5月22日贵司给我司至函（《关于搬离XXXX大厦808-811单元的函》（见附件），贵司明确表示：“因工作需要将室内部分物资搬回总部”；并且“在部分物品搬离后将继续按租赁合同执行。”因此，请贵司按租赁合同相关条款约定支付合同违约金及赔偿金并签订书面协议后，合同方可解除。在还没正式解除写字楼租赁合同前，请贵司按合同约定于2019年7月5日前清缴2019年6月租金13430.76元、6月管理费6146.28元、5月电费392.35元，共19969.39元。以及7月租金13833.68元，7月管理费6146.28元、6月电费139.54元。另外因贵司一直没交6月份租金、管理费，6月产生的滞纳金共2995.40元。2019年7月3日，被告向原告发出《关于办理XX大厦808房退租手续的函》，内容为：要求原告于2019年7月5日安排人员与被告验收房屋并办理退租手续。同日，原告向被告邮寄载明2019年7月应缴租金、管理费、公摊电费及2019年6月电费的《付款通知单》。邮件于次日妥投，由前台签收。2019年7月5日，原告向被告发出《关于追缴808-811室欠租的函》，内容为：再次声明被告必须按租赁合同相关条款约定支付合同违约金及赔偿金并签订书面协议后，合同方可解除，在合同没正式解除前，要求被告清缴2019年6、7月租金及管理费、6月费用的滞纳金和5、6月电费。该函件于当日以快递方式寄送给被告，于次日前台签收。2019年8月5日，原告向被告发出《关于终止808-811写字楼租赁合同告知函》，内容为：被告至今未清缴2019年6月1日至8月5日的租金、管理费、电费等，原告告知如下：1、自2019年8月5日起，终止双方于2018年7月1日签订写字楼租赁合同。2、请被告于2019年8月10日前向原告支付前欠2019年6月1日至8月5日租金、管理费、电费等各项费用共43030.19元。3、请被告于2019年8月10日前向原告支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，计74932.44元。4、请被告于2019年8月10日前搬离室内物品，若逾期不处理，原告将自行清理。该函件于2019年8月7日以快递方式寄送给被告，于当天前台签收。2019年8月13日，原告向被告发出《关于清理808-811室内物品通知函》，内容为：要求被告于2019年8月15日前安排人清理室内物品，若逾期不处理，原告将自行清理。2019年8月16日，被告向原告发出《关于清理XX大厦808-811室物品事宜的回函》，内容为：基于双方已就解除XX大厦808-811室租赁合同达成一致，来函要求被告2019年8月15日清理XX大厦808-811室物品，被告8月15日当日按原告要求前往清理物品遭原告无理拒绝，现被告申明，请原告在8月23日前交出被告在该单元内的财产，包括重要印章、荣誉证书和文件材料，未经被告同意或未达法定可行使处分权期限，原告无权清理或变卖该单元内一切物品，否则被告将保留追究原告责任的权利等。2019年8月19日，原告向被告发出《关于808-811室物品清理一事的复函》，载明：1、欢迎被告在8月23日前的任何时候前来取回室内财产，并将承租物业清理交还原告；2、前来取回财产前，请被告清缴截至8月5日的前欠租金、管理费及合同违约金等共118354.98元；3、从被告交还物业至清理完室内物品前，即被告仍实际占用承租物业期间，请被告遵守合同约定，按月租金的2倍向原告支付该建筑物占用使用费；等。该函件于2019年8月19日以快递方式寄送给被告，于次日前台签收。另查明，第三人于2015年5月15日向原告交纳租金押金25040.40元。2016年8月25日，原告发出《续租应缴付费用》，载明因原合同租金押金25040.40元，管理费按金12292.6元，应补交租金押金差额910.56元。被告于2016年9月8日交纳租金押金差额910.56元。2018年5月14日，原告发出《续租应缴付费用》，载明因原合同租金押金25950.96元，管理费按金12292.6元，应补交租金押金差额910.56元。被告于2018年6月21日交纳租金押金差额910.56元。为证明被告支付了管理费保证金、电费押金，被告提交了对公活期账户交易明细（没有注明收款主体）、支票存根、支付证明单（载明付给凯莱物业管理（广州）有限公司管理费及管理费押金、电费押金合共24438.90元）。原告质证称上述费用的收款主体并非原告，凯莱物业管理（广州）有限公司系以前的物业管理公司。为证明原告在2019年6月拒绝接收涉案单元钥匙，被告提交了被告工作人员与原告工作人员的微信聊天记录，载明：被（2019年6月6日上午11:24）张总，我上来交8楼钥匙给你们，黎小姐等紧你答复。原：我们法务不同意收啊，你们有没有熟悉的人在附近？被（2019年6月11日上午9:59）：张总，早安。请问您今天什么时候方便，我们经理想约您谈下808-811单元的退租问题。原：上午来都可以。原告对该证据真实性予以确认，但认为原告在当时并未同意提前解除租赁合同且被告未按约定支付违约金，租赁合同尚未终止。为证明原告在2019年8月对涉案单元加锁，被告提交了被告工作人员与原告工作人员的微信聊天记录，载明：被（2019年8月15日下午1:10）：我们同事回到8楼了，你们加了把锁，要派人过来开哦。原：你地想依家搬嘢？被：嗯。被（2019年8月15日下午1:33）：未见你同事过来开锁咯？（发送上锁的图片）。原告对该证据予以确认。为证明双方曾共同清点涉案单元的物品，原告提交了2019年8月15日《清点808-811室内物品清单》。被告对该清单无异议，但认为该清单所列物品不完整。为证明原告在2019年8月拒收涉案单元的钥匙，被告提交了视频及文字整理资料。原告对上述材料均不予确认，认为视频并非原件，对话内容不清晰且混乱，且经过编辑，真实性存疑，视频中并没有明确向被告拒绝收取钥匙，在偷录过程中，被告存在欺骗及故意引导套话的行为，文字整理资料中“不收是吧”并未在视频中出现，有歪曲视频对话内容的内容，不能作为证据使用。为证明被告向原告邮寄涉案单元的钥匙，被告提交了EMS邮件详情单（寄出时间为2019年8月16日，编号为1077628111532，载明邮件内件品名为808-811门钥匙）、投递情况清单（载明2019年8月19日签收）。原告确认收到被告邮寄的该邮件，但尚未拆封。本院在庭审中对该邮件拆封，内为钥匙一条。原告质证称被告邮寄钥匙时场地并未达到清空场地的条件，被告将钥匙邮寄给原告的行为不能认定为已将涉案场地交还给原告。庭审中，被告表示：我方在2019年5月31日对物业上锁，当天原告也对物业上锁，2019年8月15日双方到场同时将各自的锁打开，共同清点物品后，双方再次用各自的锁将门锁上，并共同到原告的办公室协商物品作价问题，由于双方未能达成一致，被告要求将钥匙交给原告，但原告拒收，此后被告将钥匙邮寄给原告。原告表示：原告是在2019年8月5日上锁的，不清楚被告的上锁时间；2019年8月15日原、被告将各自的锁打开并清点物品，物品详见《清点808-811室内物品清单》，但由于被告不同意相应的处理方式及折价，所以在清点完物品后拒绝在清单上签名。双方清点后，再次用各自的锁将门锁上；不确认原告曾拒绝被告交还钥匙。诉讼过程中，本院于2020年5月26日组织各方到现场查勘，情况如下：涉案房屋门上锁有两把锁，本院使用开庭时拆封邮件内的钥匙打开了其中一把锁，另一把锁由原告打开。被告称涉案单元内的所有可移动物品均属其所有，可以变卖。双方同意变卖物品所得价款0.1元用于抵偿被告欠款。涉案单元于当日清理完毕，原、被告完成交接，原告对涉案单元进行上锁。本院认为：在原告、被告和中粮公司签订的《租赁合同》中，既有规范原、被告之间租赁关系的条款，也有规范被告与物业管理公司之间关于物业服务关系的条款。鉴于上述买卖合同是三方的真实意思表示，且该合同中规范原、被告之间的租赁关系条款没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同中规范原、被告间租赁关系的条款是有效条款,对租赁关系中的双方均有约束力。关于合同终止的时间，根据合同第8.1条约定，“租赁期届满后、合同提前解除或终止时，乙方须在届满之日前向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失），并将租赁物业清理返还至甲方（其中乙方的添附物按本合同7.4条之约定处理）”；第8.2条约定：“乙方返还该租赁建筑物应当经甲方验收认可，并由双方签署交接验收单”。第11.5条约定：“如乙方中途提前退租，应提前30日以书面形式通知甲方，双方签署书面协议，甲方已收取的押金不予退回，乙方还需另行支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，上述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方按上述约定向甲方支付违约金后，可提前终止本合同。”被告于2019年6月3日向原告发出《解除租赁合同通知》载明基于被告公司发展经营需要而要求解除合同，应适用上述关于被告中途退租、办理交接手续等条款。因此，被告应提前30日以书面形式通知原告，并及时交清费用、清理场地、交还钥匙，在上述合同义务履行完毕前，被告应继续承担交纳租金等费用的义务。从本案查明事实来看，被告在2019年6月3日发出《解除租赁合同通知》后的30天内，既未付清应交费用，亦未对涉案单元物品清理完毕，且原告对被告发出的解除通知持有异议，因此双方的租赁关系并未因被告向原告发出《关于搬离XXXX大厦808-811单元的函》及《解除租赁合同通知》而解除，本院对被告抗辩称双方的租赁关系已于2019年5月31日解除的意见不予接纳。根据合同第11.1.2条约定，被告未按本合同的规定期限交纳租金等费用，原告有权解除或终止本合同并提前收回租赁物并不予退还租赁保证金，经原告多次催告被告清缴费用，被告仍未按时交纳2019年6月起的租金等费用，已构成违约，原告于2019年8月7日发出《关于终止808-811写字楼租赁合同告知函》，要求终止双方的租赁合同，符合合同约定。由于该函送达给被告的时间为2019年8月7日，故双方的租赁合同终止时间应为2019年8月7日，原告要求确认租赁合同的终止日期应予以调整。鉴于原告已于2020年5月26日在本院组织清理物品及办理交接手续之日已实际收回场地，故本院对原告要求被告交还场地的诉讼请求及被告要求原告返还涉案单元留置物的反诉请求不予调处。关于租金和房屋使用费，首先，在2019年8月7日租赁合同终止前，双方尚未办理交接手续且被告未支付2019年6月1日起的租金，故被告应承担自2019年6月1日起至2019年8月7日期间的租金。需要说明的是，原告在庭审中承认其在2019年8月5日对涉案单元上锁，由于原告向被告发出终止合同通知的日期为2019年8月7日，也就是说，原告在上锁时合同尚未终止，原告该上锁行为客观上致使被告无法正常使用涉案单元，故应在被告应付的2019年6月1日至合同终止期间的租金中扣减2019年8月5日至2019年8月7日的租金。其次，从查明事实可见，双方曾于2019年8月15日共同到涉案单元清点物品，当日在没有清理物品的情况下双方继续各自上锁，次日被告发函要求原告在8月23日前交出物品，至2019年8月19日原告复函表示同意被告在2019年8月23日前清理物品，但此后双方因费用结算、留置财产折价等问题协商不成一直未进行物品清理或评估折价及共同办理交接手续，直至双方纠纷引致本案诉讼，才在诉讼过程中（2020年5月26日）由法院组织双方共同到现场开启门锁、清理物品以及由原告收回涉案单元。在此期间，被告曾于2019年8月16日以邮件方式寄出涉案单元钥匙，该邮件于2019年8月19日送达给原告。根据合同约定，被告提前退租的，应“向甲方缴清一切费用（包括补偿甲方的所有损失），并将租赁物业清理返还至甲方”、“乙方返还该租赁建筑物应当经甲方验收认可，并由双方签署交接验收单”，因此，被告向原告邮寄涉案单元钥匙的行为并不能视为被告已向原告交还涉案单元，被告仍应承担自合同终止之日起的房屋使用费。另一方面，被告邮寄钥匙的行为虽属其单方行为，没有双方共同验收和交接的过程，但在明知被告已提出解除合同，原告亦已发出合同终止通知的情况下，原告在收到该邮件后一直未予拆封，对钥匙和门锁的匹配性未能及时查验，亦未依合同约定及时清理或变卖屋内物品以防止损失扩大，据此，本院结合合同中关于“甲方对乙方物品留置2个月后乙方仍未结清欠款，甲方有权以任何形式予以清理或变卖，清理或变卖所得清偿欠款及甲方的保管费用”的约定，对原告主张的合同终止后2个月期限届满之日起的房屋使用费（即2019年11月7日起的房屋使用费）不予支持。关于房屋使用费的标准，虽合同约定原告逾期交还物业需按月租金的两倍支付房屋使用费，但该费用标准明显过高，且原告在本案中同时主张了提前退租的违约金，从公平合理角度，本院将房屋使用费标准调整至每月13833.68元。再有，因双方在勘查现场时一致同意变卖物品所得价款0.1元用于抵偿被告欠款，故应在被告上述应付费用中扣减0.1元。关于租金保证金问题，合同明确约定在被告违约的情况下，租赁保证金不予退还，被告提前解除合同且欠付费用已构成违约，故本院对被告反诉要求退还租金保证金的请求不予支持。关于违约金，合同约定，被告中途提前退租需支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，原告主张违约金符合合同约定，本院予以支持，结合本案对被告应付房屋使用费至2019年11月6日的处理，被告应向原告支付自2019年11月7日起至2020年6月30日的违约金（按每月13833.68元的50%标准计）。关于管理费及利息，根据《租赁合同》约定，物业管理费的收取方为物业管理公司即中粮公司而非原告，且原告未举证证明其已代被告向物业管理公司垫付了物业管理费，故本院对原告要求被告支付管理费及利息的主张不予支持。关于电费押金和物业管理费保证金，被告提交的缴费凭据显示上述费用的收款主体为凯莱物业管理（广州）有限公司而非原告，被告要求原告返还上述费用缺乏依据，本院不予支持。关于搬离办公物资保证金10000元，因该费用的性质为保证办公物资正常搬离的担保费用，合同并未对该费用的收取及退还作出约定，现涉案单元物品已搬离完毕，被告反诉要求原告退还该保证金合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广州越伟房产发展有限公司与被告广州市庆德保安服务有限公司之间关于广州市越秀区XX路185、187、189号广州XXXX大厦8楼08-11室的租赁关系于2019年8月7日终止；二、被告广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越伟房产发展有限公司支付2019年6月1日至2019年8月4日的租金（其中，2019年6月1日至2019年6月30日按每月13430.76元标准计，2019年7月1日至2019年8月4日按每月13833.68元标准计）；三、被告广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越伟房产发展有限公司支付2019年8月8日起至2019年11月6日止的房屋使用费（按每月13833.68元计，并扣减0.1元结算）；四、被告广州市庆德保安服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越伟房产发展有限公司支付违约金（自2019年11月7日起至2020年6月30日止，按每月13833.68元的50%标准计）；五、原告广州越伟房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州市庆德保安服务有限公司返还搬离办公物资保证金10000元；六、驳回原告广州越伟房产发展有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告广州市庆德保安服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4536元，由原告广州越伟房产发展有限公司负担1271元，被告广州市庆德保安服务有限公司负担3265元。反诉受理费589元，由原告广州越伟房产发展有限公司负担50元，被告广州市庆德保安服务有限公司负担539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年九月九日书 记 员  梁菁菁