文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初831号原告：唐云美，女，1959年11月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：衡阳市赐鑫置业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区小塘村**。法定代表人：丁祺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢丹，湖南业达律师事务所律师。原告唐云美与被告衡阳市赐鑫置业有限公司（以下简称赐鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭审理。原告唐云美，被告衡阳市赐鑫置业有限公司委托诉讼代理人谢丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐云美向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2万元房屋租金；2、被告向原告支付违约金8万元；3、被告向原告支付一切诉讼发生费用，以实现发生费用为准。事实与理由：被告租用原告房屋，未按合同要求支付房租，并恶意拖欠租金，原告多次催收未果，故诉诸法院，望判如所请。被告衡阳市赐鑫置业有限公司辩称：租赁合同系岑瑞永、张凝蝶个人行为，其二人系该房屋实际使用人，公司不知情，不承担支付租金义务；原告未能举证该房屋是否取得建设工程规划许可证，该租赁合同无效，且该合同系岑瑞永、张凝蝶二人与原告恶意串通损害公司利益行为，应当依法认定无效；原告主张违约金过高，请法院依法予以核减，因疫情原因导致不可抗力，请求法院减免一半房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院确认如下事实：2015年7月1日，唐云美（甲方）与衡阳市赐鑫置业有限公司-双园美境项目部（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于衡阳市雁峰区房屋出租给乙方使用，租期60个月，从2015年7月1日起至2020年6月30日止，租金每套1万元，先付租金后使用；2015年7月1日至2017年6月30日期间免租金使用，由装修费用冲抵，乙方负责按甲方的设计要求施工，铝合金窗双方各付一半。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告于2015年7月1日支付了第一笔租金2万元，2016年7月15日，原告与被告签订补充协议，约定2018年7月1日至2019年6月30日的租金于2016年7月30日前支付（支付金额2万元），2019年7月1日至2020年6月30日整年的租金于2019年12月30日前支付（支付金额2万元），合同租赁期间的租金全结清。该补充协议签订当天，被告支付了第二笔租金2万元。截至2016年7月，被告共支付了租金4万元，后未再支付任何房租。另查明，赐鑫公司与案外人岑瑞永合资合作共同开发“双园美境”项目，赐鑫公司成立双园美境项目部，刻制项目部印章，并出具授权委托书，授权岑瑞永负责“双园美境”商住小区开发的全面工作。张凝蝶系岑瑞永在赐鑫公司的名义股东，代表岑瑞永行使股东权利。原告唐云美与被告赐鑫公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系张凝蝶、岑瑞永代表赐鑫公司所签订，并加盖赐鑫公司双园美境项目部印章，其房屋租金亦是二人所支付。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应按照合同内容履行义务。对被告赐鑫公司辩称该合同系岑瑞永、张凝蝶二人的个人行为，公司不承担租金义务，本院认为《房屋租赁合同》加盖赐鑫公司双园美境项目部章，该项目部由赐鑫公司设立,并刻制项目部章，授权岑瑞永负责“双园美境”项目开发的全面工作，对项目部印章及授权委托书真实性，被告赐鑫公司庭审中表示无异议，故该合同对赐鑫公司具有法律约束力。赐鑫公司上述辩称无事实依据,本院不予采纳；对被告赐鑫公司辩称出租房屋原告未能举证证明房屋是否取得建设工程规划许可证，经衡阳市雁峰区黄茶岭街道高兴村村委会盖章确认，案涉出租房系衡阳市雁峰区湘江乡高兴村二组安置房，该房权利人为唐云美，唐云美对涉案房屋有出租并取得收益的权利，对被告赐鑫公司的上述辩称本院不予采纳；对被告赐鑫公司辩称原告与岑瑞永、张凝蝶二人恶意串通损害公司利益，因赐鑫公司未提供证据予以证明，本院不予采信；对被告辩称因疫情影响，应对租金予以减免的意见，本院认为疫情系不可抗力，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，依据公平原则，对租期内的租金，本院作适当变更，可减免租金五千元；对被告主张违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，确认违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为基础，结合合同履行情况，并根据公平原则及诚实信用原则作出处理。经审查，案涉租赁合同中约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的2%以天数计算向甲方支付违约金……”。原告主张按合同约定以租金2%每日支付逾期付款的违约金，该违约金约定过高，被告请求予以调整，本院予以支持。本案双方当事人均未提供证据证明拖欠租金给原告造成的实际损失是多少。本院综合衡量本案的实际情况认为，承租人逾期支付租金，原告的主要损失系租金损失，实际上相当于超期占用了原告的房屋，本院酌情以双方合同约定的租金为标准，计算自2019年12月31日至租金实际清偿之日止的房屋使用费。因原告主张违约金计算至起诉之日止，即2020年7月19日，系当事人自由处分其权利，本院予以支持，故被告赐鑫公司应支付原告唐云美违约金11111元（20000元÷12月×6?月＝11111元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告衡阳市赐鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐云美房屋租金15000元及违约金11111元，合计26111元；二、驳回原告唐云美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，减半收取1158元，由被告衡阳市赐鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  黄 鑫二〇二〇年九月二日法官助理李劲代理书记员  陈巧玲            校对人：李  劲      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。