文书内容1广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0108民初2077号原告：黄方晓，男，1986年9月21日出生，壮族，住广西崇左市江州区。委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所律师。被告：黄静，女，1966年9月9日出生，汉族，住广西武宣县。被告：聂权鑫，男，1991年1月23日出生，汉族，住广西武宣县，现住深圳市南山区。第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码91450103094638629F。法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦娜，女，该公司法务经理。2原告黄方晓与被告黄静、聂权鑫、第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄方晓及其委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽，被告黄静、聂权鑫，第三人贵人置业公司的委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄方晓向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄方晓与黄静、聂权鑫、贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号NN0014884）；2.判令贵人置业公司返还黄方晓已付购房定金200000元、首期款320000元、尾期款20000元，合计540000元；3.判令黄静、聂权鑫按照定金罚则向黄方晓支付200000元；4.判令黄静、聂权鑫赔偿黄方晓支出的律师费20000元;5.判令黄静、聂权鑫赔偿黄方晓支出的中介费13000元；6.判令黄静、聂权鑫赔偿黄方晓支出的权证过户费1000元；7.判令黄静、聂权鑫赔偿黄方晓支出的诉讼财产保全责任险费2322元。事实与理由：2018年4月3日，黄方晓与黄静、聂权鑫、贵人置业公司签订《房地产买卖及居间合约》，约定黄静、聂权鑫将位于南宁市西乡塘区科德西6号瀚林雅筑君诚阁6栋1704号房出售给黄方晓，成交价1300000元，其中定金200000元，首期款320000元，尾期款780000元。黄方晓于签订合同当天即2018年4月3日向黄静、聂权鑫支付定金200000元和首期款320000元，于2018年6月1日应黄静、聂权鑫要求提前支付尾期款20000元。由于房屋尚未办理不动产权证，黄方晓在接到开发商提交办理不动产权证资料的通知后，向开发商提交了相应的资料。后办证申请被退回，黄方晓才得知房屋已被法院查封。现由于房屋被查封，买卖合同无法继续履行，为维护自身的合法权益提起诉讼。3黄静、聂权鑫辩称，1.黄静、聂权鑫是真心、诚恳地想将房屋出售给黄方晓，只是由于房屋因另案被西乡塘区法院查封而未能如愿。所以房屋不能过户并不是两被告主观恶意违约导致。2.在《房地产买卖及居间合约》继续履行的前提下，黄方晓要求退还已付款项显然没有依据。3.依据《房地产买卖及居间合约》第五条第1点，黄方晓或经纪方没有向两被告发送催约履行书面通知，两被告也没有收到相关的书面通知，因此，黄方晓要求两被告承担违约责任的条件未成就。且本案主合同不能履行的原因在于西乡塘区法院另案查封，依法可认定为不可抗力或意外事件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第122条的规定，不适用定金罚则。因此，黄方晓无权要求两被告按照定金法则支付200000元及中介费13000元。4.黄方晓要求两被告支付律师费没有事实依据。5.黄方晓要求两被告支付权证过户费1000元没有合同和事实依据。6.黄方晓既要求按照定金法则支付200000元，又要求赔偿律师费、中介费、权证过户费损失不符合法律规定。贵人置业公司述称，对黄方晓的诉讼请求、事实和理由没有异议，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月3日，黄方晓与黄静、聂权鑫、第三人邕邻公司签订《房地产买卖及居间合约》，约定黄方晓向黄静、聂权鑫购买其二人共有的位于南宁市，房屋成交总价款为1300000元，签约当天支付定金200000元，在查档当天支付首付630000元，尾期款780000元在过户出证及抵押登4记手续完成并领取他项权证后由卖方贷款银行直接支付；居间服务佣金13000元；卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利；如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方；如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；因本协议的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系应向本次交易房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼，诉讼所产生的费用最终由违约方承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。黄方晓于2018年4月3日向黄静、聂权鑫支付了定金200000元、首期款320000元，向贵人置业公司支付了佣金13000元、权证过户手续费1000元；于2018年6月1日向黄静、聂权鑫支付了部分尾款20000元。2019年11月5日,黄方晓与广西万益律师事务所签订《委托代理合同》,委托该律师事务所代理本案,约定律师费为20000元。2019年11月11日，黄方晓向广西万益律师事务所支付了律师费20000元，广西万益律师事务所出具了相应面额的发票。涉案房产于2019年4月3日、4月22日、9月16日、10月24日以及2020年5月19日先后六次被南宁市西乡塘区人民法院预查封。黄方晓于2020年1月8日向西乡塘区人民法院提出执行异议，西乡塘区人民法院于2020年3月20日驳回了其异议请求。5本院认为，黄方晓与黄静、聂权鑫、第三人贵人置业公司签订《房地产买卖及居间合约》，系三方真实意思表示,无法律规定合同无效的情形,应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除。合同约定“卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利”，但涉案房屋在合同签订之后被司法查封，至今未能解封，黄静、聂权鑫未能妥善处理其债务问题，导致合同不能履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同目的无法实现，黄方晓要求解除《房地产买卖及居间合约》，于法有据，本院予以支持。关于合同解除后的责任。因合同已解除，黄静、聂权鑫应向黄方晓返还已收取的款项，包括定金200000元和购房款340000元。因合同解除是黄静、聂权鑫的违约行为造成，黄方晓要求黄静、聂权鑫应向双倍返还定金并赔偿律师费20000元、中介费13000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。黄静、聂权鑫抗辩定金罚则与损失赔偿不能同时主张，无法律依据，本院不予采纳。因涉案房屋尚未办理产权转移登记，未产生权证过户费，故黄方晓要求黄静、聂权鑫赔偿1000元的权证过户费，没有事实依据，本院不予支持。因双方未就保全保险费有明确约定，故对黄方晓要求黄静、聂权鑫支付该费用的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十八条之规定，判决如下:一、解除黄方晓与黄静、聂权鑫、邕邻置业公司于2018年4月3日签订的《房地产买卖及居间合约》;二、黄静、聂权鑫于本判决生效之日起七日内向黄方晓双倍返还定金400000元；6三、黄静、聂权鑫于本判决生效之日起七日内向黄方晓返还购房款340000元；四、黄静、聂权鑫于本判决生效之日起七日内向黄方晓赔偿律师费20000元；五、黄静、聂权鑫于本判决生效之日起七日内向黄方晓赔偿中介费13000元；六、驳回黄方晓的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效之日起两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费11540元，财产保全费4390元，共计15930元，由黄静、聂权鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 荣7人民陪审员  农春秋人民陪审员  简秀霞二〇二〇年九月三十日法官 助理  梁思莉书 记 员  谈懿心