广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4212号原告：曾繁鑫，男，1988年1月16日出生，汉族，住江西省赣州市寻乌县*************，公民身份号码360************719。被告：肖永红，男，1972年4月3日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县***********，公民身份号码362************914。委托诉讼代理人：秦佾兰，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，广东众淼律师事务所实习律师。原告曾繁鑫诉被告肖永红租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭审理。原告与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退还半年按金25800元、装修转让费30000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2015年8月1日起租赁被告位于佛山市禅城区**************屋，租期3年。由于被告与房屋产权人的合同于2016年5月31日到期未续约，导致被告未能履行完毕与原告的合同，构成违约。被告答辩称：一、2016年5月31日后，被告仍有权对租赁房屋进行处分，被告未构成违约。被告与房屋产权人李国雄签订的《租赁合同》合法有效，该合同已于2016年5月31日届满。被告与李国雄自2004年6月起建立租赁关系，被告承租涉案房屋己达十余年。2016年6月6日，被告根据十余年来的交易习惯向李国雄缴纳半年租金（缴纳至2016年9月30日），并继续使用租赁物，李国雄照常收取租金，也未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《租赁合同》期限届满后，被告继续使用房屋并交租，李国雄收取租金且未提出异议，故被告与李国雄于2016年5月31日至9月30日期间构成不定期租赁关系，原、被告转租合同存在履行基础，被告并无违约。二、涉案租赁合同约定“先交租后使用原则，乙方应在每半年1号前向甲方缴交每半年租。超过15天未交租，甲方有权处罚乙方壹万罚款并没收按金；超一个月未交租甲方有权处罚乙方贰万元罚款并没收按金；如此类推。同时甲方有权收回铺租另租他人使用……乙方如违反《铺位租赁合同》管理规定，甲方将视情节轻重给予警告、扣除押金、单方解除合同的处理。如导致甲方单方解除合同，乙方应承担全部违约责任。”被告已依约将涉案房屋交付给原告，但原告于2016年7月31日后便未再交租金，故根据合同约定，被告有权没收按金。三、涉案租赁合同约定“装饰转让费为人民币3万元，签订合同后一次性支付。”被告在承租涉案房屋时共花费装修费10万多元，原告在签订合同时已实地查看并于2015年7月15日支付该款项，原告在经营过程中也实际使用涉案房屋装修，如今已过5年，原告主张返还装修费无事实与法律依据。原告于2016年7月31日后拒付租金，至今已有3年9个月，其诉请超过诉讼时效。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件。拟证明原告主体资格。2、《租赁合同》。拟证明被告在李国雄不知情的情况下将房屋转租给原告，李国雄于2016年8月1日与原告妻子严新燕签订租赁合同。3、《铺位租赁合同》。拟证明原、被告于2015年7月15日建立租赁关系，约定了租金、按金及装饰转让费。4、收据4张、佛山农商银行凭证及结算业务委托书。拟证明原告向被告支付了按金、装饰转让费、三角地租金、铺位租金。产权证。拟证明涉案房屋归李国雄所有。《租赁合同》、收据。拟证明2016年6月21日，李国雄与原告妻子严新燕签订租赁合同，约定租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日，并向李国雄支付押金15000元。（2017）粤0604民初15285号案起诉书、传票、应诉通知书、佛山市陶名广告有限公司（以下简称“陶名公司”）的营业执照复印件。拟证明陶名公司起诉李国雄、李伟安返还涉案房屋的租金16200元、按金12000元，后陶名公司以达成调解为由，申请撤诉处理。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告身份证复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。2、转账交易回单、收据。拟证明被告于2016年6月6日向李国雄支付2016年4月1日至9月30日的租金16200元，故被告与李国雄的租赁关系至2016年9月30日止。被告与李雄国的租金支付并未严格按照合同约定的每季度交一次，也存在一次支付两个季度的情况。3、《租赁协议》一份、《租赁合同》两份。拟证明陶名公司自2004年6月15日起承租涉案房屋，至纠纷发生之日止已维持12年，且均向同一账户支付租金。转账交易回单用途处注明“李国雄东村226号二楼半年租金2016.4.1-2016.9.30”，李国雄对此确认并知情。为查明案件事实，本院向李国雄进行询问，并制作询问笔录。本院认证认为，原告提交的证据1-5，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据6有原件核对，且李国雄确认与被告终止租赁关系后，将房屋租予原告，故对证据6的真实性予以确认；证据7，本院经审查予以确认。被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，本院确认其真实性。李国雄的证言，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年9月15日，李国雄（出租方、甲方）与陶名公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广东省佛山市禅城区**************租予乙方使用，租期自2014年6月1日至2016年5月31日。被告系陶名公司的法定代表人。2015年7月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《铺位租赁合同》，主要约定：“第一条、租赁地点。租赁地点：广东省佛山市禅城区*************。第二条、租赁期限。租赁期限为叁年，即从2015年8月1日起至2018年7月31日止。第三条、保证金、租金、设施费、管理费等。1、乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳半年按金为人民币25800元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述押金给乙方（不计息）。2、装饰转让费为人民币3万元，签订合同后一次性支付。按金按半年租期，按金25800元，于合同到期后退还给乙方（不计息）。3、铺位每月租金4300元，租金每半年收取一次……4、按先交租后使用原则，乙方应在每半年1号前向甲方缴交每半年租金。超过15天未交租，甲方有权处罚乙方壹万元罚款并没收按金；超过一个月未交租甲方有权处罚乙方贰万元罚款并没收按金……6、三角空地租金每月2000元，每半年支付一次金额为12000元……”。同日，原告向被告支付2015年8月至2016年2月1日的租金25800元、三角地租金12000元，铺位转让费30000元。次日，原告向被告支付按金25800元。2016年6月6日，户名为林春梅的银行账户向户名为李伟安的银行账户汇款16200元，用途注明“李国雄东村226号二楼半年租金2016.4.1-2016.9.30”。2016年6月21日，李国雄（出租方、甲方）与严新燕（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“甲方现有楼房一栋位于佛山市禅城区************，现出租一层（二楼铺位共90平方米），3700元/月，合计44400元/年，该房屋租赁期共12月，由2016年8月1日至2017年7月31日止……”。另查明一：涉案房屋归李国雄所有。另查明二：原告与严新燕系夫妻关系。另查明三：原告陶名公司诉被告李国雄、李伟安房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0604民初15285号，本院于2017年10月26日立案受理，陶名公司起诉被告李国雄、李伟安返还涉案房屋的租金16200元、按金12000元，后陶名公司以与两被告达成庭外和解为由于2017年11月7日撤诉。李国雄陈述：李国雄与陶名公司签订的租赁合同于2016年5月31日到期后，李国雄没有把涉案房屋再出租给陶名公司，而是把房屋租给了原告。被告单方向李国雄转账了2016年4月1日至9月30日的租金16200元，后李国雄将该款项退还被告。双方均确认：《铺位租赁合同》与《租赁合同》上的租赁房屋为同一房屋；原告已足额向被告支付2015年8月1日至2016年7月30日期间的铺位及三角地租金；原告从被告处接手涉案房屋时，被告已对商铺进行装修，故向被告支付装修转让费30000元。原告在诉讼中称：原、被告的租赁关系已于2016年7月30日解除；2016年7月，李国雄称其与陶名公司没有租赁合同关系，房屋不租给被告了，要直接与其妻子签订租赁合同，双方约定的租金标准为3700元/月（不含空地）；被告于2016年7月30日向原告收租，原告要求被告提供涉案商铺的产权证书，但被告无法提供，所以原告未向被告交租。被告在诉讼中称：被告是陶名公司的法定代表人；被告与李国雄的租赁合同到期后未续签租赁合同，但李国雄收取被告的租金至2016年9月30日，双方转为不定期租赁关系；原、被告租赁合同没有正式解除，只是原告自2016年7月30日后未向被告支付租金，被告对原告与李国雄签订合同的事情不知情；原、被告约定的租金标准为4300元/月（不含空地）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《铺位租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请返还押金。原告主张被告未依约履行合同，被告应返还押金。被告辩称陶名公司与李国雄的租赁合同于2016年5月31日到期后，双方自2016年6月1日起至9月30日止建立不定期租赁关系，被告能够向原告提供合同约定的房屋，并未构成违约，原告自2016年7月30日起未向被告支付租金，其行为已构成违约，被告有权没收押金。结合全案证据与双方陈述，本院分析认为，第一，陶名公司与李国雄签订租赁合同，约定自2014年6月1日起至2016年5月31日止建立租赁关系，后被告（陶名公司法定代表人）将涉案房屋转租予原告，约定租期自2015年8月1日至2018年7月31日止，后李国雄与原告妻子于2016年6月21日签订租赁合同，约定自2016年8月1日起至2017年7月31日止建立租赁关系，由此可知，李国雄作为房屋产权人在2016年8月1日已收回房屋，被告自此未能向原告提供合同约定的房屋，本院确认原、被告之间的租赁合同于2016年7月31日解除；第二，关于原、被告之间的租赁合同未能如期履行的原因。原告主张李国雄告知其不再将房屋租予陶名公司，被告亦无法向原告提供房屋产权证明，故此原告妻子与李国雄签订租赁合同。被告辩称陶名公司与李国雄自2016年5月31日至9月30日期间存在不定期租赁关系，被告能向原告提供合同约定的房屋至早至9月30日，原告于2016年8月1日未向其支付租金已构成违约。对此，本院认为，李国雄与陶名公司签订的租赁合同到期后，李国雄作为房屋产权人向原告明确表示不将房屋租予陶名公司，即被告作为承租人已无法向原告（次承租人）提供合同约定的房屋，在李国雄与陶名公司的租赁合同到期且无续签合同的情况下，原告妻子选择与房屋产权人签订租赁合同合乎常理，至于李国雄与陶名公司的不定期租赁关系情况，原告并不知情，在被告未提交证据证明原告与李国雄存在恶意串通损害被告权利的情况下，原告妻子选择与李国雄签订租赁合同的行为并无过错，被告作为出租方未按合同约定向原告提供租赁房屋，其行为已构成违约。故此，原告有权诉请被告返还按金。双方并未明确约定按金的返还日期，被告抗辩原告诉请已过诉讼时效无依据，本院不予采纳。关于原告主张装修转让费。原、被告约定的租期为三年，原告实际使用涉案房屋及其装修装潢已近五年，其诉请返还装修转让费无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖永红应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾繁鑫返还按金25800元；二、驳回原告曾繁鑫的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取598元，由原告曾繁鑫负担322元，被告肖永红负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年九月十六日书记员 余柔敏