广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15494号上诉人（原审被告）：杨水兴，男，汉族，1946年9月21日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李琼丽，广东宝源律师事务所律师。被上诉人：杜晓欢，女，汉族，1985年5月10日出生，身份证住址四川省南部县。委托诉讼代理人：李小飞，北京大成（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：邓杰，该公司员工。上诉人杨水兴因与被上诉人杜晓欢、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初36691号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人李丽琼、被上诉人委托诉讼代理人李小飞、原审第三人委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨水兴上诉请求：一、依法改判杨水兴无需支付杜晓欢违约金41.25万元；二、判令由杜晓欢承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、杨水兴并非故意违约。杨水兴当时已达73岁高龄，常年居住在河源，且期间一直处于生病状态，意识模糊。中原地产作为专业机构，明知此情况下应当要求杨水兴家人陪同签订合同，但仍然要求杨水兴独自外出签订合同且未给付杨水兴合同原件，也未向杨水兴解释合同条款，导致杨水兴在不清楚合同履行程序的情况下发生的违约。后杜晓欢通知杨水兴办理手续，因杨水兴有严重的心脏病，不敢一个人去深圳，才将买房一事告知家人。二、杜晓欢作为房屋购买方，未尽缔约之审慎义务。按照常理，作为房屋购买方，应当核实房屋性质、权属人以及权属人的意愿，并与房屋权属人面谈签订合同。而在签订合同前，杜晓欢一直未要求面见杨水兴，也未向杨水兴发出看房邀请，甚至在明知杨水兴如此高龄的情况下，也未要求杨水兴家人陪同签订合同，未核实该房屋为夫妻共同财产以及杨水兴是否有权处分，就签订合同。杜晓欢行为有悖常理，且杜晓欢未尽缔约之审慎义务。三、杜晓欢存在违反二手房买卖合同的行为。杨水兴有权行使后履行抗辩权，一审认定事实错误。根据二手房买卖合同的约定，杜晓欢应在合同生效之日起2日内向杨水兴支付15万元定金。而在合同实际履行过程中，杜晓欢仅支付了9.5万元作为定金。余下的5.5万元作为托管款项支付至案外人的账户，但该案外人的账户并非资金托管协议确定的可被卖房信赖的托管账户或者独立第三方账户。据此，杨水兴认为，杜晓欢未足额支付定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。杨水兴无需或可减少承担相关违约责任。四、不排除中原地产与杜晓欢恶意串通，损害杨水兴的合法权益。中原地产作为专业机构以及杜晓欢明知道杨水兴年事已高，且明知道或应当知道涉案房屋价值远超合同约定价格（275万元），仍然选择快速与杨水兴单独签订合同，不排除杜晓欢与中原地产利用杨水兴年事已高、不懂深圳房价，而恶意串通，欺骗杨水兴，以严重低于市场价格购买杨水兴房屋，损害杨水兴合法权益。五、杜晓欢损失不大，违约金约定过高，一审判决适用法律错误。涉案合同仅履行到支付定金（15万元）阶段，尚未办理首期款资金监管及银行按揭等手续，另外杨水兴与杜晓欢于2019年9月2日签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称二手房买卖合同），约定2019年9月12日前向按揭银行提供资料，杜晓欢在一审庭审中也认可2019年9月17日就已经明确知悉杨水兴不能履行义务。所以杜晓欢在本案事件中资金投入低，短时间内（仅15天）己经知悉杨水兴不能履行合同，在该段时间内，深圳市二手房交易价格也比较平稳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条杜晓欢在知道杨水兴违约后，应当采取措施防治损失的扩大，所以在该段期间杜晓欢的损失不大。根据《最高人民法院关于适用杜晓欢答辩称：一、杨水兴从将涉案房产的不动产权证书交给中原地产代为保管，到配合中原地产看房，再到收取杜晓欢购房定金，最终签署二手房买卖合同，这一系列连贯且明确的行为已经充分表明杨水兴对于买卖房屋的事实及房屋的价格都是明知认可且积极推进的。涉案合同的三方当事人都系真实意思，合同也没有违反国家强制性法律规定，系真实合法有效的。杨水兴以年纪大以及家人反对为由拒绝履行合同，不仅在逻辑上无法自洽，在事实上也无法成立，更无法为法律所认可。二、杜晓欢选择有合法资质并且在业界在一定知名度的中原地产来购买房屋，并且通过中原地产查验杨水兴的不动产权证书，确认该房产系杨水兴一人名下。至此，杜晓欢已经完全尽到买房人所能尽到的所有义务。反观杨水兴自己，其系完全民事行为能力人，且系涉案房产的唯一权利人，签约而不履约，严重违背了契约精神，无视诚实信用原则。三、关于上诉意见中称不排除被杜晓欢与中原地产恶意串通损害杨水兴的合法权益，这个说法我方表示不能接受，因为在没有任何事实依据的前提下，仅凭主观臆测是非常不负责任的言论，我方也保留采取下一步法律措施的权利。四、关于违约金的额度，按照涉案合同房产转让成交价20%约定违约金，这个既没有违反法律法规的强制性规定，同时也符合深圳市二手房交易市场的普遍交易规律，理应受到法律保护。对于一审违约金的判赔结果，杜晓欢是持保留意见的，认为判得偏低，只是出于尽快结案，尽快拿回定金及赔偿才没有提起上诉。而从深圳市房地产近期的发展来看，也印证了我方的观点，今年以来二手房交易价格大幅上涨，甚至领跑全国。据我方了解，杨水兴已于前段时间向一审法院缴纳了保证金申请解封涉案房产，并已将该房产出售，出售的价格比当初涉案合同约定的价格高出25%，多卖了70万元，甚至远远高出当初约定的违约金20%，就等于说作为毁约违约的一方因其违约行为获得的利益远大于其违约成本，这不仅严重背离了诚实信用原则和公平原则，同样对社会民众心理起到不良的引导和示范作用。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回杨水兴的上诉请求。中原地产答辩称：一、我方作为居间方，促成买卖双方就涉案房产达成交易合意，并签署二手房买卖合同及其他附属文件，在整个交易过程中积极履行了通知协助、审慎审查的义务，不存在任何过错。二、对于杨水兴在上诉意见中提到的支付给我方的5.5万元定金是支付至案外人自然人帐户的问题。首先，我方确认支付至该自然人龚某林是我方员工，也是此次交易合同的对接人，我司确认该金额已转入我司对公账户托管。根据买卖双方签署的资金托管协议第一条的约定，这5.5万元是合理的，双方约定托管在我司的金额，属于定金的一部分。三、杨水兴认为杜晓欢与我司恶意串通欺诈损害上诉人利益的行为，我司不予认可，没有任何证据证明存在这样的行为。同时，杨水兴认为中原地产与业主沟通交流是完全没有事实依据的，我司从未有过此类违规行为，签署的买卖合同以及资金托管协议等都是杨水兴亲自签名按手印，且相关合同文件我司有给到杨水兴。四、房屋的价值受到区位、年限、层高、朝向、学位、交通、政策以及附加权益等许多因素影响，涉案房产的交易价格是买卖双方真实意思表示且协商一致达成，并不存在欺诈，且该房屋买方有实际看房，相关事实在一审庭审笔录中有记载并确认。杜晓欢向原审法院起诉请求：1.判令解除二手房买卖合同；2.判令杨水兴向杜晓欢返还支付款项15万元；3.判令杨水兴向杜晓欢支付违约金55万元；4.杨水兴承担本案的诉讼费用。原审法院查明：2019年9月1日，杨水兴向杜晓欢出具《收款收据》，载明：收到杜晓欢交来购买X区第X栋商住楼X单位定金15万元。2019年9月1日，杜晓欢向中原地产工作人员龚某林分两次合计转账55000元。庭审中中原地产确认该55000元现在中原地产账户，愿意依据法院判决处理。2019年9月1日，杜晓欢向杨水兴账户分两次分别转账50000元和45000元，合计95000元。2019年9月2日，杜晓欢作为买方，杨水兴作为卖方，中原地产作为居间方，三方签订二手房买卖合同，约定：1.买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区，建筑面积为81.06平方米，房地产证号为50××45，房地产性质为住宅；2.卖方自愿将物业转让给买方，转让成交价为人民币275万元，买方同意在本合同生效之日起2日内向卖方支付定金15万元；3.买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2019年9月12日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2019年9月12日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4.卖方应于收到全额楼款3日内将该物业交付与买方；买卖双方协商同意在定金或首期款中预留55000元作为交楼押金，交由第三方监管；5.如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；6.如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2019年9月2日，杜晓欢、杨水兴签订《价格变更确认书》，确认涉案房屋的成交价为275万。2019年9月2日，杜晓欢作为乙方，杨水兴作为甲方，中原地产作为丙方，三方签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金15万元，交楼押金55000元交由丙方进行托管。杜晓欢主张其与中原地产约杨水兴于2019年9月12日到按揭银行办理按揭手续，当日，杜晓欢、中原地产工作人员依约到场，但杨水兴未到场。随后杜晓欢发催告函和短信再次通知杨水兴配合办理房屋买卖按揭手续，杨水兴仍未配合办理。杨水兴的行为构成违约。杨水兴主张其由于生病需要筹集医药费用故到中原地产处去询价，随后签订了二手房买卖合同，并将涉案房产的不动产权证书原件交给中原地产保管，杨水兴仅收取定金95000元，杨水兴确实收到了中原地产要求办理资金监管手续的通知，但家人均不同意杨水兴出售涉案房产，故未配合杜晓欢办理后续的手续。原审法院认为：杜晓欢、杨水兴、中原地产签订的二手房买卖合同系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于涉案合同不能履行的原因。杜晓欢主张杨水兴不配合办理首期款资金监管手续构成根本违约导致合同无法继续履行，中原地产对杜晓欢的主张予以确认。杨水兴称未配合杜晓欢办理首期款资金监管手续是由于杨水兴年老生病，意识模糊，涉案房产售价低于市场价，家人不同意杨水兴出售涉案房产。根据原审法院查明的事实，杨水兴为筹集医药费用在中原地产处询价意欲出售涉案房产，在配合中原地产看房后与杜晓欢及中原地产签订涉案合同，并收取杜晓欢支付的定金95000元，表明杨水兴对出售涉案房产的事实及涉案房产的售价是明知且认可的，杨水兴在与杜晓欢签订涉案合同后以年老意识模糊且家人不同意出售涉案房产为由，拒不履行配合杜晓欢办理首期款资金监管手续的义务，杨水兴的行为已经构成根本违约，杜晓欢依据合同约定及法律规定可以解除合同，并要求杨水兴支持违约金并返还已收取的定金。在杨水兴违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，杜晓欢有权主张解除合同并要求杨水兴以支付违约金的方式承担违约责任。原审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达杨水兴之2019年12月25日解除。关于违约金，涉案合同约定：如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，故杜晓欢依据合同约定要求杨水兴支付违约金55万元，杨水兴称该金额过高应调低。综合考虑本案案情及深圳市房价涨幅，原审法院酌情调整为杨水兴向杜晓欢支付违约金人民币41.25万元。关于定金返还。原审法院认为，涉案合同解除后，杨水兴收取杜晓欢的定金9.5万元及中原地产托管的55000元，均无合同依据，应予返还。中原地产陈述其托管的55000元按法院判决处理。据此，杨水兴应将收取的9.5万元定金返还给杜晓欢，中原地产应将托管的55000元退还给杜晓欢。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、解除杜晓欢与杨水兴于2019年9月2日签订的二手房买卖合同；二、杨水兴于一审判决生效之日起三日内向杜晓欢返还定金9.5万元；三、杨水兴于一审判决生效之日起三日内向杜晓欢支付违约金41.25万元；四、中原地产于一审判决生效之日起三日内向杜晓欢退还定金55000元；五、驳回杜晓欢的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5400元、由杜晓欢负担1080元，由杨水兴负担4320元，该款杜晓欢已预交，杨水兴迳付杜晓欢。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，杨水兴已经将涉案房产另行出售，杜晓欢主张杨水兴的出售价比其与杨水兴的成交价多70多万元。杨水兴对实际出售价未向本院说明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，针对杨水兴的上诉意见本院评析如下：关于杜晓欢是否违约在先，杨水兴是否有权行使后履行抗辩权的问题。杨水兴主张杜晓欢没有足额支付15万元定金。但依据双方与中原地产签订的《资金托管协议》，甲乙双方同意将定金交由中原地产托管。杜晓欢向杨水兴转账95000元，又向中原地产的工作人员龚某林转账55000元，总计15万元。中原地产确认上述55000元在其账户，并且杨水兴也出具了收款收据，收据载明收到定金15万元。因此，杜晓欢已经按约定向杨水兴支付了15万元定金。杜晓欢没有违约在先，杨水兴主张行使后履行抗辩权的理由不能成立。关于杜晓欢和中原地产是否存在恶意串通行为的问题。杨水兴主张杜晓欢和中原地产恶意串通损害其合法权益并无证据支持，仅系其主观推测。杨水兴作为完全行为能力人有能力独立处理涉案房产的交易，其称中原地产阻挠其与家人沟通交易情况亦无证据证明。杨水兴委托中原地产挂牌价即275万元，其与杜晓欢签订合同的成交价也是275万元，并未低于挂牌价。因此，本院对其主张杜晓欢和中原地产存在恶意串通行为的上诉理由不予采纳。关于违约金是否过高的问题。按合同约定卖方逾期履行合同超过五日，买方可选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。杜晓欢主张转让成交价百分之二十的违约金55万元，一审法院酌定41.25万元已经调低了违约金。考虑到本案杨水兴的违约事实、杨水兴已经将涉案房产另行出售获利和深圳市房地产市场的涨幅，一审酌定的违约金并无过高。综上，杨水兴的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7487元，由上诉人杨水兴负担。本判决为终审判决。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二〇年九月十一日书记员  李静雅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。