湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初612号原告：张芳煌，男，汉族，1990年2月20日出生，住江西省九江市都昌县，委托诉讼代理人：邹英子，湖北中品律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州恒大房地产开发有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城**。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：余芬，该公司员工，代理权限为一般授权。被告：中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行，住所，住所地：湖北省鄂州市文星大道**div>负责人：魏国华，该支行行长。原告张芳煌与被告鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称“鄂州恒大公司”）、被告中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行（以下简称“农行鄂州国贸支行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张芳煌及其委托代理人邹英子，被告鄂州恒大公司委托代理人余芬到庭参加诉讼。被告农行鄂州国贸支行经本院传票传唤未到庭。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.解除原告与被告一签订的编号201907010151号《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，并立即协助原告办理涉案房屋撤销备案登记手续；2.解除原告与被告二于2019年7月22日签订的《个人购房担保借款合同》和2019年8月7日签订的编号为[2018]5001号《个人担保借款合同》（装修贷款）；3.判令被告一立即向原告返还已交购房款285995元、装修款60909元，共计346904元；4.判令被告一立即向原告支付已向被告二偿还的贷款本金和利息共计74328.96元（暂计算至2020年7月20日），该金额以合同解除前实际发生的借款本、息总金额为准；5.判令被告一立即向被告二结清《个人购房担保借款合同》借款本金余额及相应借款利息（以银行实际结算明细为准）；6.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年7月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的位于××区××高层××单元××号房屋；房屋总价款925995元，房屋首付款285995元，余款640000元向被告二办理银行按揭贷款；交房时间为2021年12月31日。当日，原、被告还签订了《室内房屋装修委托合同》，约定：房屋由被告一装修，被告一总包干价190909元，于2019年7月9日前缴纳装修首付60909元，余款13万元向被告二办理贷款。原告于2019年7月1日一次性交纳首付款285995元、装修首付款60909元，共计346904元。并于2019年7月22日就房贷和装修在被告二处签订了《借款合同》，办理了贷款。在购买之前的洽谈过程中，被告一向原告展示了其位于售楼中心“无理由退房”宣传标语，且在签订商品房预售合同时，被告向原告提供了盖有“恒大地产集团”印章的《无理由退房承诺书》和盖有“鄂州恒大房地产开发有限公司”印章的《无理由退房协议书》，原告基于上述情况才与被告一签订《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》，并于签订购房合同当天签订了《无理由退房协议》。签订合同后不久，原告发现被告二宣传的房屋品质和装修标准与实际不一致，遂向被告一要求退房。被告一告知原告，需要原告自己去银行提前结清贷款后才能提出退房申请，且退房日期无法保障。经过双方多次协商仍然无果。在此期间，原告为了避免因贷款逾期造成个人信用不良，仍然被迫继续还贷。现由于疫情原告，原告现在生计成问题。特根据双方无理由退房协议，要求退房，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件和俩被告工商信息。拟证明原、被告主体适格。证据二、原告与被告一于2019年7月2日签订的《商品房买卖合同》。拟证明原告与被告一签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告一开发的位于鄂州市××区恒大金碧天下2期高层283（幢）独单元1-1004号房屋；房屋总价款925995元；房屋首付款285995元，余款640000元向被告二办理银行按揭贷款等内容。证据三、原告与被告一于2019年7月2日签订的《室内装修委托合同》。拟证明原告与被告一签订了《商品房买卖合同》，约定上述房屋由被告一进行装修，包干价为190909元，装修首付60909元，余款13万元向被告二办理贷款等内容。证据四、被告一出具的发票三张。拟证明原告已经按照合同约定支付了上述房屋首付款285995元和装修首付款60909元。证据五、无理由退房承诺书及原告和被告一销售人员的聊天记录（出示原始存储介质手机）和销售人员的名片。拟证明2019年7月2日签订《商品房买卖合同》当天签订了无理由退房承诺书，原告多次向被告一要求退房未果。证据六、律师函及快递凭证。拟证明原告无违约行为，以律师函的形式要求退房未果。证据七、中国农业银行个人借款合同。拟证明原告为购买涉案房屋向被告二办理了银行贷款及房屋装修款，《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》均是《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除，从合同当然应当解除。证据八、原告的还款记录。拟证明原告已偿还的贷款本金和利息74328.96元，被告一应当向原告偿还。被告辩称：请求法院驳回原告的全部诉请。被告农行鄂州国贸支行在答辩期和举证期内未提供书面答辩状和证据，也未到庭参加诉讼。被告鄂州恒大公司为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、银行流水、佣金登记凭证。拟证明该套房屋是经过推荐成交，被告鄂州恒大已向第三人就该套房屋支付了14169元的佣金，如果原告要行使无理由退房权利，被告鄂州恒大有权扣除上述已支付的佣金。经庭审举证质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三，对其真实性因被告鄂州恒大公司无异议本院予以确认，其证明内容也是《室内装修委托合同》约定的内容，本院予以确认；原告提交的证据五，无理由退房承诺书虽然是复印件，但无理由退房承诺是被告恒大集团包括鄂州恒大公司对外作出的要约邀请，是对所有购房者的承诺，根据被告鄂州恒大公司的辩称，购买其商品房时都要签订《无理由退房承诺书》，原告持有该承诺书，证实原告曾经与被告鄂州恒大公司签订了《无理由退房承诺书》，原告购买了其开发的商品房就应当享受“无理由”退房，聊天记录内容并未涉及退房事宜，本院不予确认；原告提交的证据六，快递单证实原告于2020年5月13日向被告鄂州恒大公司主张无理由退房的事实，本院予以确认；原告提交的证据七，对其真实性本院予以确认，借款合同和室内装修合同是商品房买卖合同的从合同，如果商品房买卖合同解除，从合同应当一并解除；原告提交的证据八，该贷款的受益者是被告，原告己经偿还的本金，被告应当返还原告，自原告提出解除合同之日后原告偿还的利息，也应当由被告偿还，但原告应当承担解除贷款合同的违约责任；被告鄂州恒大公司提交的证据一，银行流水、佣金登记凭证，不能证实是佣金支付记录，不能证实己支付了佣金。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2019年7月2日，原告与被告鄂州恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告鄂州恒大公司开发的位于××区××高层××单元××号房屋；预测面积143.45平方米，单价6455.18元，总价款925995元；买受人应当于2019年7月1日前支付首期购房款285995元，余款640000元向银行办理按揭贷款；出卖人应于2021年12月31日向买受人交付经验收合格的房屋。当日，原告与被告鄂州恒大公司签订了《室内房屋装修委托合同》，约定：原告自愿委托被告鄂州恒大公司对该房屋进行统一装修，委托服务总包干价190909元，原告应于2019年7月9日前交纳装修首期款60909元，余款130000元于2019年9月30日前支付。当日，被告鄂州恒大公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，约定：若您履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年7月1日，原告向被告鄂州恒大公司交纳首期购房款285995元、首期装修款60909元，共计346904元。2019年7月22日，原告、被告鄂州恒大公司与农行鄂州国贸支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额640000元，借款期限240月，提前还款的贷款人有权要求借款人按提前还款金额的1%或不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。2019年8月1日，原告与农行鄂州国贸支行签订《个人担保借款合同》，约定：借款金额130000元，借款用途：房屋装修，借款期限：96个月，提前还款的贷款人有权要求借款人按提前还款金额的1%或不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。现原告认为被告鄂州恒大公司宣传的房屋品质和装修标准与实际不一致，遂于2020年5月13日向被告鄂州恒大公司主张行使无理由退房权利。本案争议焦点：原告与被告鄂州恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原告、被告鄂州恒大公司与农行鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》、原告与被告农行鄂州国贸支行签订的《个人担保借款合同》是否应当解除？原告的诉讼请求能否支持？本院认为，原告与被告鄂州恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原告、被告鄂州恒大公司与农行鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》、原告与被告农行鄂州国贸支行签订的《个人担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告与被告鄂州恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》以及原告、被告鄂州恒大公司与农行鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》、原告与被告农行鄂州国贸支行签订的《个人担保借款合同》是否应当解除问题。本院认为，原告与被告鄂州恒大公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，被告向原告出具了《无理由退房承诺书》，承诺：“若您己履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。被告向原告出具的《无理由退房承诺书》，是向特定人（即原告）作出，属于一种要约，原告向被告提出退房要求，应视为向被告作出了承诺，双方之间形成了无理由解除合同关系。根据现有证据证实，原告并没有违约行为，被告要求原告履行的义务并非协议约定的义务。因此，原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》符合《无理由退房承诺书》的条件，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时又签订了《室内装修委托合同》。之后原告、被告鄂州恒大公司与农行鄂州国贸支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告因装修需要与农行鄂州国贸支行签定了《个人担保借款合同》。《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》《个人担保借款合同》均是以《商品房买卖合同（预售）》为基础签订的，处于从合同地位，主合同解除，从合同当然应当解除。关于原告诉讼请求能否支持问题。本院认为，该商品房并未向原告交付，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当退还原告己交纳的购房款。按照《室内装修委托合同》的约定，原告实际是购买被告己装修的商品房，装修款可视为购房款的一部分。《室内装修委托合同》解除后，被告应当退还原告己交纳的装修款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，《个人购房担保借款合同》和《个人担保借款合同》解除后，被告应当支付原告己偿还的贷款本金，还应当向原告支付自提出无理由退房要求后己偿还的贷款利息。依据鄂州市中级人民法院己生效的同类案件判决，提出无理由退房前原告己支付的贷款利息应当由原告自行承担。依照《个人购房担保借款合同》和《个人担保借款合同》的约定，提前还款，贷款人有权按提前还款金额加收一个月借款利息的违约金，该违约金应当由原告承担支付责任。上述合同解除后，被告还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告协助办理。被告认为应当从退还的购房款中扣除涉案房屋的佣金，但被告所提供的证据不能证实被告己实际支付了涉案房屋的佣金。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告的辩称意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张芳煌与被告鄂州恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201907010151号）和《室内装修委托合同》。二、解除原告张芳煌、被告鄂州恒大房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：ABC（2018）5006-1）以及原告张芳煌与中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行签订的《个人担保借款合同》（合同编号：ABC（2018）5001）。三、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张芳煌己交购房款285995元、装修款60909元，共计346904元。四、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张芳煌支付己偿还的购房贷款本金19753.72元、利息15940.09元以及己偿还的装修贷款本金14113.05元、利息3042.64元（购房贷款本金自2019年8月20日计算至2020年9月20日，利息自2020年5月20日计算至2020年9月20日；装修贷款本金自2020年9月20日计算至2020年9月20日，利息自2020年5月20日计算至2020年9月20日）；如果自2020年9月20日之后原告继续偿还了贷款本息，被告鄂州恒大房地产开发有限公司继续向原告张芳煌支付己偿还的贷款本息（以贷款银行明细为准）。五、原告张芳煌于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行依照购房贷款和装修贷款合同约定按提前还款金额各支付一个月借款利息的违约金。六、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行结清购房贷款本金余额及相应贷款利息（以贷款银行实际结算明细为准）。七、被告鄂州恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内到商品房买卖合同备案机关撤销备案，原告张芳煌协助办理。八、驳回原告张芳煌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取3915元，由被告鄂州恒大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年九月二十七日书记员  姜 颖