北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初4100号原告：赵剑锋，男，1979年6月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王杰，北京煕明律师事务所律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，经理。被告：北京汇金物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧**。法定代表人：杨秀芳，董事长。二被告之委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。原告赵剑锋与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、北京汇金物业管理有限公司（以下简称物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵剑锋的委托诉讼代理人王杰，被告开发公司、物业公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵剑锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令开发公司协助原告办理北京市房山区汇丰街xxx号院xxx号楼xx层xx单元xxx号房屋的不动产权证书；2.请求判令开发公司向原告支付逾期办理房产证违约金126330.4元；3.请求判令开发公司、物业公司返还原告契税53529.84元、公共维修基金10374元、产权代办费1000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月12日，原告从开发公司处购买一套房屋，位于北京市房山区汇丰街**院**楼******，房屋建筑面积为103.74平方米，房屋总价款为1784328元。2017年2月10日，原告办理了入住手续，被告要求原告缴纳契税53529.84元、公用维修基金10374元、产权代办费1000元。直至今日，以上费用被告没有为原告向相关部门交纳。《商品房现房买卖合同》（以下简称现房买卖合同）第十八条第三款约定，如因开发公司原因未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，开发公司应当按照原告全部所付房款0.1%向原告支付违约金，该条款约定的违约金明显约定过低。根据《合同法》第一百一十四条及最高院司法解释的规定，原告提起诉讼。被告开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。认可双方存在商品房买卖合同关系，房屋已经在约定时间内交付，但因行政原因房屋产权证还未办理下来，开发公司正在与行政管理部门沟通协调。此外，原告的第一、三项诉求存在矛盾，原告要求退还契税等费用，是无法办理房产证的。第二项诉求应当按照合同约定承担相应违约责任，不同意过高的违约金部分。被告物业公司辩称，物业公司认可开发公司陈述的内容。契税、公共维修资金、产权代办费是物业公司代开发公司收取的，如果需要退还，应当由开发公司退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月12日，原告（买受人）与开发公司（出卖人）签订了现房买卖合同，约定原告购买开发公司开发的位于房山区汇丰街xxx号院xxx号xxx层xx单元xxx号房屋，实测建筑面积共103.74平方米，总价款为1784328元，付款方式为首付款加贷款，开发公司应在原告全款到账后一个月内向原告交付房屋。现房买卖合同第十八条权属转移登记约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人一次性按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。上述“买受人全部已付款”指买受人已交首付款加每月实际已经向银行累计还款额本金部分（买受人采用贷款方式的，不含按揭利息），买受人无异议。该合同第二十五条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该现房买卖合同附件九为该现房买卖合同之补充协议，该补充协议第八条约定：买受人同意按照出卖人制订的《房屋所有权证》办理程序和规定办理房屋产权并缴纳产权办理的相关费用。在房屋交接时，买受人须交纳因房产买卖而发生的契税、公共维修基金、实际测量测绘费、印花税、产权代办费等费用（以上费用由出卖人代收）。买受人在出卖人规定的期限内，提供产权过户手续所需的有关证件、文件及相关费用。出卖人在买受人入住之日起三年内将《房屋所有权证》办理完毕，若因出卖人原因使《房屋所有权证》未能如期办理，出卖人按《主合同》第二十条承担违约责任。若因买受人原因，延迟提交或拒不提交相关资料和相关费用而导致《房屋所有权证》未能如期办理，则免除出卖人延迟办证的违约责任。买受人选择按揭贷款或公积金的，无权自行办理产权证。该现房买卖合同对双方其他权利义务同时进行了约定。上述现房买卖合同签订后，原告按照约定向开发公司给付了1784328元购房款。2017年2月10日，物业公司为原告出具世界名园专用收款收据两张，载明今收到原告契税53529.84元、公共维修基金10374元、产权代办费1000元。同日，汇金公司向原告交付了房屋。2012年10月26日，开发公司取得了原告购买房屋所在楼栋的权属证明。本院认为，原告与开发公司在自愿基础上签订的现房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，双方所签现房买卖合同的主合同第十八条与附件九补充协议第八条关于被告办理房屋权属转移登记的违约起始期限约定不一致。根据该合同第二十五条约定，主合同存在未约定、约定不明或不适用的内容，双方可以签订补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理减轻或免除主合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。从本案主合同与附件对于办理房屋权属转移登记违约起始期限的约定来看，属于补充协议的约定不合理减轻或免除主合同约定应当由出卖人承担的责任的情形，故办理房屋权属转移登记违约起始期限应当以主合同的约定为准。现原告要求开发公司协助办理涉案房屋的不动产权证书，理由正当，本院予以支持。根据合同约定和本案实际情况，开发公司已经逾期办理涉案房屋不动产权证，应当承担违约责任。对于原告主张的违约金过低要求予以调整的请求，本院综合考虑原告因不动产权证书办理迟延遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。双方合同约定买受人选择按揭贷款或公积金贷款的，无权自行办理产权证。因原告系首付款加贷款方式支付房款，根据上述约定，双方不能解除委托办理房产证的法律关系。故原告有关返还契税、公共维修基金、产权代办费的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。二被告抗辩意见的合理部分，本院予以采纳；不合理部分，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助赵剑锋办理房山区汇丰街xxx号院xxx号xx层xx单元xxx号房屋的不动产权证书。二、北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵剑锋支付逾期办理不动产权证书违约金12700元。三、驳回赵剑锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11290元，由赵剑锋负担1020元（已交纳），由北京汇金房地产开发有限公司负担10270元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年九月二十三日书记员  刘 锐