黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初1682号原告:马霞，女，1976年2月20日生，回族，药店职工，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：王铁，绥化市北林区爱路法律服务所法律工作者。被告:黑龙江申腾房地产开发有限公司,住所地绥化市北林区曙光街2委。法定代表人:张宝臣，职务:董事长。委托诉讼代理人：徐晓波，该单位员工。委托诉讼代理人：徐二龙，该单位员工。第三人:李凤玲，女，1973年7月20日生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：孙海（与李凤玲系夫妻关系），男，1979年2月1日生，汉族，现住绥化市北林区。原告马霞与被告黑龙江申腾房地产开发有限公司（以下简称申腾公司）、第三人李凤玲所有权确认纠纷一案，原告于2020年6月23日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告马霞及其委托诉讼代理人王铁、被告申腾公司的委托诉讼代理人徐晓波、徐二龙、第三人李凤玲委托诉讼代理人孙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于绥化市××林区福××家园北××路西侧××号归原告所有；2、请求依法确认被告与第三人签订的福润家园北二东路西侧商服20号商品房买卖合同无效；3、要求被告协助原告办理绥化市××林区福××家园北××路西侧××号不动产权证；4、案件受理费被告承担。事实及理由：一、2011年6月份原告与被告达成购买房屋协议，原告购买被告开发的位于福润家园北二路西侧商服20号，该房屋建筑面积为117.82平方米，单层均价人民币（下同）5,000.00元/㎡，共计589,100.00元整，后原告支付300,000.00元房款，被告向原告交付了房屋，居住至今，余款289，100.00元被告于2016年2月3日在北林区法院提起诉讼要求原告履行合同，给付剩余的购房款共计289,100.00元，经法院审理作出(2016)黑1202民初735号民事判决书。原告从2011年起占有，使用福润家园北二西侧商服20号至今，并给付了全部购房款，该商服应确认归原告所有。二、被告明知福润家园北二路西侧商服20号2011年已出卖给原告并交付该商服，原告从2011年起居住使用至今情况下，2014年被告又与第三人签订该商品房买卖合同，2015年9月办理预购商品房预告登记。2016年被告又向法院提起诉讼向原告主张福润家园北二路西侧商服20号剩余购房款(原告将该房款已全部付清)。被告一房二卖的行为严重违反法律规定，损害原告合法权益。虽然被告与第三人签订了房屋买卖合同，双方名为房屋买卖，实为房屋抵押，被告与第三人之间不存在真实的房屋买卖关系，被告与第三人签订的商品房合同无效。三、2019年12月份被告黑龙江申腾房地产开发有限公司在福润家园小区张贴福润家园第六批办理产权名单，原告购买的福润家园北二东路西侧商服20号在第六批办理产权名单内，后又接到被告通知要求办理该商品房不动产权证书，准备身份证等手续和登记费550元。2019年12月9日原告将身份证等手续、登记费550元交给被告。2019年12月24日通知原告到绥化市北林区税务局大有税务分局缴纳福润家园北二东路西侧商服20号的印花税，房屋买卖契税共计金额:25709.60元。原告手续齐全已缴纳了办理不动产权证相关费用，被告应协助原告办理福润家园北二路西侧商服20号不动产权证。为此，原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，要求支持其诉讼请求。被告申腾公司辩称，被告对原告的诉讼请求无异议，同意涉案房屋归原告所有并同意为原告办理不动产登记证书，要求法院判决解除被告与第三人李凤玲在房产部门办理的商品房买卖预告登记。原告马霞在2011年6月13日、14日、15日分三次向被告预交了被告在绥化市开发的福润家园北二东路西侧20号商服定金300,000.00元，并以装修为由在没有办理正式入住手续的情况下入住。后被告多次向原告催要剩余欠款，原告以各种理由拒不交齐购房余款。后又提出贷款来补齐房款，在原告提交的贷款材料中，银行审计不具备贷款条件，但原告一直拒不交付剩余房款。2014年9月，被告开发的绥棱项目施工承包人张恩慧提出，能帮助被告索要原告购买的一处房屋和王艳来购买的二处房屋共计三处房屋的剩余欠款，但要求支付20%的劳务费。被告同意了张恩慧的意见后，张恩慧找到孙海，孙海提供了其妻子李凤玲的身份证，按照张恩慧的要求，被告于2014年9月12日与李凤玲签订了三份作为清欠这三户房款使用的虚构的商品房买卖合同，目的是为了清缴原告和王艳来所欠的房款，但没有效果。2015年1月6日，张恩慧又找公伟帮助清欠，但仍然无效果。2015年9月18日，张恩慧让被告为李凤玲开具上述房屋的购房发票，但李凤玲没有交一分购房款，并在房管部门办理了商品房预告登记，后张恩慧卖出了其中的一套，李凤玲帮互助解除了预告登记，但卖房款张恩慧一直未交给被告。2016年7月，张恩慧委托王明丽律师对原告马霞提起诉讼，法院判决原告马霞交付购房款，原告交付的购房款被张恩慧收走，被告正在索要。第三人李凤玲辩称，被告为李凤玲所开具的购房合同及发票系工程款抵账的方式抵付给李凤玲的，并非向原告及被告所说的虚构的，是真实有效的，并在房产部门进行了登记，故不同意解除。原、被告及第三人为支持自己的诉讼主张，向法庭提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证、认证。原告提交的证据有：1、2011年6月13日、2011年6月14日、2011年6月15日、2014年11月3日、2016年9月5日交款票据复印件5张（原件经核对无异后已返还原告），证实原告分五次交付购房款共计510，900.00元，证明涉案房款已全部付清。被告及第三人没有异议，本院予以确认。2、2013年9月11日原告交纳的福润家园小区车库西商服20号交纳的住宅专项维修租金复印件一张（原件经核对无异后已返还原告），数额为2，945.00元，证明原告对该房屋进行了实际占有使用并交纳了住房维修基金。被告及第三人没有异议，本院予以确认。3、收据复印件4份（原件经核对无异后已返还原告），分别为2011年10月15日、2018年9月3日、2019年12月27日、2018年12月28日，证实原告在2011年入住后交纳了该商服的供暖费、二次供水费并且交纳大热改造费的事实，说明原告在2011年6月份后对该房屋实际占有使用。被告及第三人对该组证据均无异议，本院对该组证据予以确认。4、2012年-2013年期间电费明细表、2015年-2020年期间水费明细表原件各一份，证实原告自2012年后对该房屋实际占有使用。被告及第三人对该组证据均无异议，本院对该组证据予以确认。5、绥化市远大物业管理有限公司证明原件一份，证明福润家园西侧商服20号业主马霞2011年入住该商服至今，期间交纳物业费、供热费、二次供水费。被告及第三人对该组证据均无异议，故本院对该组证据予以确认。6、福润家园第六批办理产权名单一份，日期为2019年12月17日，被告申腾公司公示可以为原告办理产权证的名单，证实原告取得房屋合法，已经实际占有。被告及第三人对该组证据均无异议，故本院对该组证据予以确认。7、2019年12月19日原告交纳涉案房屋登记费550元及该商服的税收完税证明原件各一份，金额为25709.60元整，证明被告在配合原告办理不动产权证书。被告及第三人对该证据均无异议，本院该证据予以确认。8、（2016）黑1202民初735号民事判决书及起诉状、和解笔录、收据各二份，证明原告与被告于2011年6月签订了商品房买卖协议，该房屋交付原告，原告使用至今。另外证明法院判决生效后，原告交付了剩余的购房款，原告代理律师王明丽出具了收据一份，后来2016年9月5日被告公司又给原告出具了加盖公章的收据一份，款额210,000.00元。证明原告已经交齐全部购房款。被告及第三人对该证据均无异议，故本院对该证据予以确认。9、商品房买卖合同一份，证明原告交付全部购房款后补签了一份购房合同。被告无异议，第三人李凤玲称其对该证据不知情，本院对其真实性予以确认。10、申请法院调取的房屋查档证明一份，证明涉案房屋预告登记权利人为李凤玲，是2015年9月23日登记的。被告及第三人对该证据均无异议，故本庭对该证据予以确认。被告申腾公司向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同复印件三份及税务机关开具的房屋购买发票复印件3张，证实被告曾为了能够通过张恩慧向马霞等人催缴购房款故虚开的购房合同及发票，不存在事实交易，出具购房合同目的不是卖房而是为了催缴欠款。原告对该证据的真实性没有异议，但认为买卖房屋不是被告的卖房真实意思表示，而是一种抵押行为；第三人对该证据的真实性没有异议，认为该协议是被告与第三人签订的以房抵债的买卖协议。本院对该证据的真实性予以确认。2、张恩慧出具的收据一张、（2016）黑1202民初735号民事判决书一份，证实2016年9月5日马霞给付的210000元被张恩慧收走了，钱没有交付给被告公司。原告对判决书的真实性无异议，认为收据与原告无关。第三人称不知情。本院对该证据的真实性予以确认。3、原告马霞的购房合同存档一份，证实被告与原告马霞正常履行买卖合同。原告无异议，第三人称不知情，因该证据与原告提供的证据相互印证，本院对该证据予以确认。4、2015年5月6日对公伟做出的授权委托书一份，证实当时为了催缴欠款，出示了虚构的购房手续。原告无异议，第三人称不认识公伟。因该证据与本案没有关联，故本院对该证据的关联性不予确认。第三人李凤玲向本院提交的证据有：1、2014年9月12日被告与第三人签订购房合同一份，证实李凤玲购买了涉案房屋并在房管部门做了预售登记，第三人李凤玲是涉案房屋的实际产权所有人。原告对该证据的真实性有异议，是被告出于催缴原告马霞的欠款所出具的虚假的商品房买卖合同，此份合同应为无效。被告对该证据的真实性无异议，但此份合同是被告公司催缴马霞等人所欠余款，在张恩慧的要求下被告出具的虚假合同，只是为了实现催款目的。本院对该证据的真实性予以确认。2、工程转让协议书两份，证实第三人的丈夫孙海与案外人张恩慧合伙承包被告公司的工程，因被告拖欠第三人丈夫孙海和案外人张恩慧工程款，故与第三人签订了三份房屋买卖合同，其中包括与原告争议的涉案房屋、还有另外两个房屋，都登记在李凤玲名下，用来抵顶了孙海和张恩慧的欠款，证明第三人和申腾之间是有债权债务关系的。原告对该证据有异议，原告对被告发包工程的事不知情，从该证据更能看出被告与第三人签订的房屋买卖合同是不真实的。被告对该证据有异议，合同中的被告方的代理人杨春华已经被判刑，其与张恩慧、孙海之间的债务关系应由其自行解决，与被告无关。被告为第三人出具购房合同就是为了催缴涉案房屋的欠款，不存在以房抵债的事实。本院对该证据的真实性予以认定。根据本院确认的证据及原、被告及第三人的陈述，本院查明法律事实如下：2011年6月份原告马霞与被告申腾公司达成购买房屋协议，原告购买被告开发的位于福润家园北二路西侧商服20号（房管部门登记为：北林区福润家园A栋南侧西商服1至2层105），该房屋建筑面积为117.82平方米，单层均价5,000.00元/㎡，共计人民币589,100.00元整。原告于2011年6月13日交购房款20,000.00元，2011年6月14日交款170,000.00元，2011年6月15日交110,000.00元，共计300,000.00元，该款交付后，被告为原告办理了入住手续，剩余购房款289,100.00元原告在入住前未交付。原告自2011年6月份开始入住并出租使用至今。2012年7月28日，第三人丈夫孙海及案外人张恩慧合伙承包被告开发的绥棱县东方铭苑小区G1、G2号楼及附属商服的施工工程。工程完工后，因被告欠张恩慧、孙海工程款未支付，又因包括涉案房屋在内的三户买房人拒绝交齐剩余购房款，于是被告就与第三人李凤玲于2014年9月12日签订了三份房屋买卖合同，并于2015年9月23日在房管部门办理了预购商品房预告登记。但在签订合同时第三人已经知道该房屋正在出租使用的事实。后被告委托张恩慧等向原告等欠购房户索要剩余购房款未果，2016年3月17日，被告向本院提起诉讼，要求原告马霞给付剩余购房289,100.00元，该案经本院（2016）黑1202民初735号民事判决书判决，原告马霞于该判决书生效后10日内一次性给付被告申腾公司购房款289,100.00元。判决书生效后，经原被告进行协商，原告马霞一次性给付被告购房款210,000.00元，余款被告自愿放弃。被告申腾公司给原告出具了收款收据，该款被告又交付给了张恩慧抵顶工程款，但被告与第三人之间的就涉案房屋的预购商品房预告登记没有注销。2019年12月27日福润家园的房屋开始办理产权证书，被告在第六批办理产权名单中通知原告马霞办理产权登记手续，原告向税务机关缴纳了涉案房屋的印花税、契税共计25,709.00元。但在不动产管理部门领取不动产权利证书时，发现涉案房屋被被告和第三人办理了预购商品房预告登记，原告诉至法院，要求维护其合法权益，被告对原告的诉请无异议，同意协助原告办理不动产登记，并说明其与第三人签订的预售登记行为完全是为了让张恩慧、孙海等向原告等人索要剩余欠款所做的虚假房屋购房协议。第三人李凤玲坚持其与被告签订的房屋买卖协议时双方的真实意思表示，是以房抵债的一种买卖协议，主张该房屋的所有权归第三人所有。因本案争议大，本院调解未果。本院认为，原告马霞与被告申腾公司于2011年6月达成购房协议，原告购买被告开发建设的位于福润家园北二路西侧商服20号（房管部门登记为：北林区福润家园A栋南侧西商服1至2层105），原告交付300,000.00元购房款后，被告为原告办理了合法入住手续，原告交齐了水、电、物业、供热等费用，该民事行为是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故本院对双方的买卖协议予以确认有效。后因原告拖欠剩余房款，被告诉至法院，经本院（2016）黑1202民初735号民事判决书判决，判决书生效后，双方和解，原告一次性支付给了被告210,000.00元，余款被告自愿放弃。达成协议后，被告给原告出具了收款收据，并补签了商品房买卖合同书一份，且该房屋早已交付给原告使用，故涉案房屋应归原告所有。关于被告与第三人李凤玲于2014年9月12日签订了涉案房屋买卖合同，并于2015年9月23日在房管部门办理了预购商品房预告登记应如何认定的问题。《最高人民法院关于的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在……”。本案中，原被告对第三人提交的商品房买卖合同书及预售商品房的预告登记均有异议，第三人称该协议是以房抵债协议，并提供了被告与孙海、张恩慧签订的施工合同、房屋买卖合同、交税证明进行佐证，但第三人与被告签订的买卖协议是在2014年9月12日，是在涉案房屋已经合法交付给原告以后，原告早已合法入住涉案房屋并进行出租使用。且第三人未提供工程结算证据，无法证明被告欠其工程款的数额，同时第三人与被告未签订以房抵债协议，无法证明以房抵债的事实。第三人在庭审时承认其在签订买卖协议时就知道该房屋已经出租使用的事实，其既未要求被告交付房屋，也未向承租人主张过权利，第三人与被告的买卖行为与日常经验法则及生活习惯不符。且被告通过诉讼，经人民法院判决后，原告交付的剩余购房款，在被告出具收据后，该款被第三人丈夫孙海的合伙人张恩慧支取，被告一直未向张恩慧主张权利，因此本院应当认定被告与第三人签订以房抵债的买卖协议应当是一种担保行为，不是真实的买卖协议关系，涉案房屋的所有权也应归原告所有。综上，无论被告与第三人签订的买卖协议是否是双方的真实意思表示，均不应妨碍原告对该房屋享有所有权。被告申腾公司及第三人应当撤销在房管部门的预收商品房预告登记，排除对原告的妨害，因此买卖协议给第三人造成的损失，第三人可凭证据另行主张赔偿。故依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于的解释》第一百零八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认位于绥化市北林区福润家园北二东路西侧商服20号（房管部门登记为：北林区福润家园A栋南侧西商服1至2层105）归原告马霞所有；二、确认被告与第三人李凤玲签订的福润家园北二东路西侧商服20号商品房买卖合同无效；三、被告协助原告办理绥化市北林区福润家园北二东路西侧商服20号（房管部门登记为：北林区福润家园A栋南侧西商服1至2层105）不动产权利登记证书；案件受理费9,691.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  徐凤举人民陪审员  万千里审 判 员  司 琪二〇二〇年九月三十日书 记 员  石慧珠