广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1484号上诉人（原审原告）：冯丽贞，女，1989年8月8日出生，汉族，住广州市番禺区***********。上诉人（原审原告）：叶科良，男，1989年8月25日出生，汉族，住广州市番禺区****************。上述俩上诉人共同委托诉讼代理人：张树鸽，广东广格律师事务所律师。上述俩上诉人共同委托诉讼代理人：周颖，广东广格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市东基团星投资开发有限公司，住所地：四会市***********。法定代表人：刘木林，董事长。委托诉讼代理人：吴志鹏，男，该公司的法务经理。委托诉讼代理人：林诗婉，女，该公司法务主管。上诉人冯丽贞、叶科良因与被上诉人肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称东基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人冯丽贞、叶科良的委托诉讼代理人张树鸽、被上诉人东基公司的委托诉讼代理人吴志鹏、林诗婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯丽贞、叶科良上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令东基公司恢复四会市*********第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏作为补救措施以承担违约责任；3.判令禁止东基公司在四会市*********第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位；4.判令东基公司向冯丽贞、叶科良支付赔偿金362859.20元。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法改判。（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“该局经审查，初步同意东基公司的调整方案后，在该项目现场、该局大堂公示栏与该局网站进行批前公示......”错误。这是该案中双方存在争议的内容，四会市自然资源局主张其依法进行了批前公示，但并未尽到举证责任，而冯丽贞、叶科良等别墅区业主是通过申请政府信息公开才获悉该公示文书。一审法院未作审查，在没有证据支持的情况下，认定该事实有误。2.一审判决认定“从本案现有证据证明的事实看，四季金谷(南区)是分别墅区和高层区进行开发建设的，别墅区建设在前，高层区建设在后，东基公司调整的是高层区的规划”与事实相违背。别墅区和高层区是一个整体，同属一个项目，东基公司申请变更包含别墅区在内的四季金谷(南区)项目规划。四季金谷(南区)受同一个修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图约束，变更该建设项目所在区域的任一部分规划，都是对建设项目规划的变更。东基公司将别墅区道路和绿化带改为地面机动车停车位的规划变更不是仅调整高层区的规划。（二）本案系合同纠纷，一审判决将行政违法责任与民事违约责任、违约责任与侵权责任混为一谈、偷换概念。一审判决将东基公司承担违约责任的前提设定为规划变更违法错误。规划变更是否合法，均不影响东基公司对于冯丽贞、叶科良构成违约的事实，不能免除其违约责任。一审判决认为冯丽贞、叶科良购买的是别墅区房屋，东基公司已依合同约定按原规划的设计交付给冯丽贞、叶科良使用，因此，东基公司高层区规划的调整增加容积率是否构成对冯丽贞、叶科良利益的损害而构成根本违约，应通过有资质的部门作出相应评价或冯丽贞、叶科良提供充分证据加以证明错误。一审判决将合同纠纷当成侵权纠纷来审理。（三）一审判决依据补充协议第二条内容认定售楼广告、小区平面图所做允诺不能视为合同内容错误。东基公司未援引合同补充协议第二条作为抗辩理由，一审判决却主动引用该条款来驳回冯丽贞、叶科良的第一、第二个诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，根据销售广告、宣传资料能确定的有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的允诺内容，即便未写入合同，亦应视为合同内容，产生约束力。本案中，冯丽贞、叶科良并没有主张将广告彩页和小区平面图视为合同附件、构成合同组成部分，而是将广告彩页和小区平面图所体现的别墅区为封闭独立区域及别墅区北侧、东侧道路无规划机动车停车位的内容视为合同内容。本案的购房合同及补充协议皆为东基公司提供的格式合同和格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，补充协议第二条应属于无效条款。房屋所处地段、区域、周边环境、小区居住环境等这些因素对于购房人作出购房决定以及接受房屋价格有着至关重要的影响。房屋买卖合同中载明的“建设依据”所指向的整个项目的建设性详细规划、建设工程设计方案总平面图，构成了案涉房屋买卖合同内容的一部分。这也是主管部门格式合同第十条对开发商变更项目规划程序和权利做出限制的原因，因为开发商擅自变更项目的建设性详细规划、建设工程设计方案总平面图已经动摇了订立合同的根基。（四）东基公司存在以下根本性违约的行为。1.东基公司拆除栅栏，破坏别墅区独立封闭区域状态，在别墅区道路规划增设机动车停车位构成违约。东基公司在售楼广告彩页中所附平面图里，别墅区以四面以同样的红色线段围绕标示，除在南侧集中标示“会所入口”、“会所车入口”、“小区主入口”、“小区次入口”出入口外，别墅区整个外围区域再无任何开口标示，销售广告词存在“独有风情园林”、“别墅生活最恣意”、“尊贵专属”的说明内容，冯丽贞、叶科良在现场查看时，别墅区四周栅栏围闭的封闭独立现状也与宣传彩页所示一致，足以让冯丽贞、叶科良确信别墅区为独立封闭区域。因此，东基公司的售楼广告彩页已经对别墅区为独立封闭区域作出了具体确定的说明和允诺，同时该广告彩页及平面图里，别墅区道路上并无机动车停车位，上述内容对于冯丽贞、叶科良决定接受该房屋售价、与东基公司签订购房合同有至关重要的影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该说明和允诺行为应视为合同内容。东基公司拆除栅栏，将别墅区与高层区贯通的行为，以及在别墅区道路上增设机动车停车位的行为，构成严重违约，应当承担违约责任。2.东基公司未取得冯丽贞、叶科良书面同意即擅自变更项目规划，违反案涉合同第十条的约定，构成根本性违约。案涉合同第十条约定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确实变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可以书面终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付购房款及利息”该房屋进入预售许可证记载的范围并开始预售之日，该房屋所在项目的规划变更就应当适用合同第十条。案涉房屋为预售房，东基公司在变更项目规划时，未履行征得冯丽贞、叶科良书面同意的合同义务，刻意隐瞒，和规划部门一起私下对四季金谷南区项目修建性详规和建设工程设计方案总平面图进行了变更，在变更后的修建性详规和建设工程设计方案总平面图上核发了高层区的建设工程规划许可证。导致冯丽贞、叶科良等别墅区业主直到2018年11月27日才通过申请政府信息公开的方式获悉修建性详规和建设工程设计方案总平面图已经变更及变更后的内容，而此时，高层区已经建成并出售。开发商遵循项目建设依据的规划不变，是开发商的主要合同义务之一，开发商变更规划时取得购房者的书面同意，是合同内容协议变更的一种形式，否则就是违反主要合同义务的行为，即根本违约行为。（五）冯丽贞、叶科良有权选择要求赔偿的方式让东基公司承担违约责任。东基公司的违约行为破坏了别墅区的独立封闭，变更规划导致别墅区所在项目的所有重要技术、经济指标发生大幅变化，还增加了别墅区道路建设机动车停车位的规划内容，东基公司一审庭审中表示后续将继续建设停车位。对于冯丽贞、叶科良房屋造成重大负面影响。东基公司存在上述两种违约行为，但合同中对两种违约行为均未约定违约责任。冯丽贞、叶科良在东基公司出现两种根本性违约行为时，有权要求东基公司以赔偿的方式承担违约责任，同时，也有权要求东基公司停止侵害或采取补救措施(禁止设立停车位、恢复围栏)，东基公司完全可以备齐手续再建设围栏。（六）冯丽贞、叶科良主张按购房总价的20%赔偿有充分的理由和依据。1.根据公平、对等原则和诚实信用原则对于守约方单方可以解除合同的违约行为，可视为达到根本违约的法定解除的损害程度，并根据公平对等原则，双方应承担大体相当的违约责任。补充协议第四条第2、3、4、6、7款、第五条，关于开发商单方解除合同时，购买人需要支付总房款20%违约金的内容，出现了6次，可见开发商设定达到单方解除合同程度的违约行为，需要承担总房款20%的违约金方能弥补违约损害后果。在业主因开发商违约享有单方解除权的情况下，也有权要求开发商支付房屋总价款20%的违约金。这才符合合同法的公平、平等、诚实信用、权利义务对等的原则和理念。2.根据容积率减少比例对等计算。容积率对于房屋价格、业主选择意向有极大影响。冯丽贞、叶科良买的是容积率为1.07的房，但是现在因为东基公司变更规划成了容积率为1.37的房屋。容积率提高了28.04%。若按该比例计算房屋价值受损，冯丽贞、叶科良主张的赔偿金为362859.20元，完全合理。3.根据不能让违法违约者获利原则。开发商提高容积率，经核算，东基公司因规划变更新增利润达6645101.61元，这些利润是东基公司通过变更规划侵害别墅区业主利益而得来的。将上述利润均摊至别墅区房屋，约为1644.11元/平方米，冯丽贞、叶科良主张的赔偿金为362859.20元，完全合理。4.东基公司未经冯丽贞、叶科良书面同意修改规划对冯丽贞、叶科良利益损害的程度及结果，并非东基公司承担违约责任的前提条件，也并非冯丽贞、叶科良应尽的举证责任。东基公司辩称,坚持一审答辩意见，东基公司不存在冯丽贞、叶科良所主张的未经书面同意而调整规划的行为，冯丽贞、叶科良基于此所主张的违约责任缺乏事实与法律依据，其上诉请求不合理，请二审予以驳回。（一）东基公司无法定义务应以书面形式征得冯丽贞、叶科良同意。双方签订房屋买卖合同前，案涉项目的规划变更已获四会市自然资源局的批准，在双方未建立合同关系的前提下，就案涉项目规划变更的事宜东基公司无法定义务应以书面形式征得冯丽贞、叶科良同意，但东基公司在销售时已向冯丽贞、叶科良告知新规划的内容，并且主管部门与东基公司已经就案涉房屋所在项目的规划调整方案通过不同形式予以公开公示，别墅区的原有居住环境与居住条件并无实质改动，冯丽贞、叶科良在知晓并同意的前提下，才与东基公司签订合同并于办理收楼手续居住至今。退一步来说，即便冯丽贞、叶科良认为东基公司未向冯丽贞、叶科良告知新规划的内容，冯丽贞、叶科良作为买受人在交易时应负有审慎和注意义务，其完全可以通过公开的途径查询核实案涉项目的规划情况后，才决定是否购买案涉房屋，因此，冯丽贞、叶科良称东基公司隐瞒实情导致其在违背真实意愿的情形下订立合同显然不合常理。东基公司不存在冯丽贞、叶科良所主张的违约调整规划行为，不应承担冯丽贞、叶科良所主张的违约责任。（二）根据合同第10条约定,若冯丽贞、叶科良不同意变更项目的规划、设计，仅有权要求解除合同，其无权要求承担赔偿的违约责任。即使东基公司在规划调整上存在程序上的瑕疵，冯丽贞、叶科良主张的四个上诉请求也没有任何的合同或法律依据。理由如下:1.冯丽贞、叶科良要求东基公司保留案涉围栏作为补救措施没有任何的事实和法律依据。东基公司在案涉房屋的销售广告彩页中未作任何形式的说明与允诺，东基公司无恢复围栏的合同义务。高层区规划调整后的容积率以及绿化面积等变化，但别墅区实质上并未改变，且增设或保留围栏属于对项目公共部位的重大调整，应通过案涉项目全体业主表决，经别墅区业主与高层区业主在内的全体业主三分之二以上通过，才能向主管部门申请调整规划并报建，并非别墅区业主可以单方决定的事项。另外，增设的围栏已被相关的主管部门认定为违法建筑，已依法予以拆除。2.冯丽贞、叶科良主张禁止东基公司在案涉区域增设停车位的请求没有任何的事实和法律依据，也没有实际可行性。是否增设地面停车位的问题为物权纠纷，不应在本案中处理。现主管部门已经同意相应规划调整方案并核发规划许可证，竣工验收已经完成，冯丽贞、叶科良的诉求不具备可行性。通过增设地面停车位事实上方便了别墅区与高层区业主或访客停放车辆，减少车辆乱停乱放，排除小区道路的消防安全隐患，改善了别墅区的整体小区环境，并没有损害冯丽贞、叶科良等利益，没有对别墅区的商品房的结构形式和户型、空间尺寸、朝向变更，也未出现其他影响商品房质量或使用功能的情形。按照增加地面停车位，减少地下停车位的方案变更规划，东基公司并未因此获益反而减少获利。3.冯丽贞、叶科良主张按照合同总价款20%的标准赔偿无任何的事实和法律依据。第一，冯丽贞、叶科良认为东基公司构成违反合同第10条的行为，但在合同第10条中已经明确约定违反本条约定情形下的相应违约责任，退一万步讲，即使冯丽贞、叶科良主张东基公司存在违反合同第10条约定的行为成立，但是冯丽贞、叶科良却始终没有行使相应的合同约定的解除合同的权利，不存在东基公司需承担赔偿的违约责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任的设置应与违约行为所产生的损失相当，在合同及补充协议中所设置的违约责任，均根据违约责任所对应违约行为的损害程度确定，绝不应任意扩大解释而随意套用合同条款。第三，冯丽贞、叶科良主张房屋的价值不止取决于房屋坐落的地段及环境，但周边环境均是变化的，冯丽贞、叶科良单方面把高层区的容积率及建筑面积增加与房屋贬值直接同比挂钩而要求承担违约责任，违背常理也没有合同或法律依据。第四，冯丽贞、叶科良与东基公司签订商品房买卖合同的根本目的，系冯丽贞、叶科良以支付对价为条件，取得所购房屋的所有权，行使占有、使用、处分、收益之权能。虽现规划设计有所调整，但并未导致房屋不能正常使用。故双方订立商品房买卖合同的根本目的已经实现。第五，冯丽贞、叶科良主张根据不能让违法违约者获利的原则，其单纯从增加提高容积率、增加建筑面积上断定东基公司获利的说法，显然并无合同依据，也无事实和法律依据。4.本案为合同纠纷，冯丽贞、叶科良在认为东基公司存在违约的情况下，主张东基公司承担停止侵害及采取补救措施，同时主张东基公司承担赔偿的违约责任，实际将合同违约责任与侵权责任混为一谈。冯丽贞、叶科良向一审法院起诉请求：1.判令东基公司保留四会市*********第1-24栋建筑区域北侧道路以北现有围栏作为补救措施以承担违约责任；2.判令禁止东基公司在四会市*********第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位；3.判令东基公司向冯丽贞、叶科良支付赔偿金362859.20元。一审法院认定事实：2017年8月2日，冯丽贞、叶科良(买受人)与东基公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号：2017080321)，合同约定，冯丽贞、叶科良向东基公司购买四会市***********2栋07房(现房)，建筑面积170.34平方米，套内建筑面积162.32平方米，总价款1814296元；合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。合同附件四：合同补充协议第二条约定：双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力。2017年10月23日，冯丽贞、叶科良取得案涉房屋的不动产权证[粤(2017)四会市不动产权第0014042号]。冯丽贞、叶科良所购房屋所在的四会市***********小区原规划内容为：计算容积率建筑面积70857.15平方米，地下建筑面积9000平方米，架空建筑面积350平方米，地面机动车停车位272个、地下225个，户数为446户，居住人数1427，绿地率54.5%，容积率为1.07，最高建筑层数23层。2017年初，东基公司向四会市住房和城乡规划建设局递交上述小区规划调整申请。该局经审查，初步同意东基公司的调整方案后，将方案在项目现场、四会市住房和城乡规划建设局大堂公示栏以及该局的官网上进行了批前公示(公示文号：四城规公示字[2017]第10号)，批前公示内容为：计算容积率建筑面积90323.08平方米，地下建筑面积6800平方米，架空建筑面积230平方米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。公示征询期自2017年2月23日至2017年3月4日。2017年5月8日，四会市住房和城乡规划建设局为东基公司核发了四城规建字第II-(2017)040号《建设工程规划许可证》。另查明，2019年7月1日，四会市自然资源局向东基公司发出《责令改正违法行为通知书》，认为东基公司未取得《建设工程规划许可证》的情况下，在东城街道上元塘四季金谷项目南区擅自兴建建筑物、构筑物(铁栏杆)违法，责令东基公司于2019年12月30日前将上述违法兴建的建筑物、构筑物自行拆除，并恢复原貌。一审庭审中，冯丽贞、叶科良、东基公司双方确认上述建筑物、构筑物[即冯丽贞、叶科良诉讼主张的位于四会市********第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏]东基公司已拆除，现围栏位置为绿化带，靠近高层区一边设置有停车位。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，冯丽贞、叶科良、东基公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，应认定合法有效，受法律保护，冯丽贞、叶科良、东基公司双方应当按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是：1.东基公司拆除四会市*********第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏是否违反合同约定，冯丽贞、叶科良要求保留(恢复)该围栏是否有合同依据；2.冯丽贞、叶科良要求禁止东基公司在四会市*********第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据；3.冯丽贞、叶科良要求东基公司支付赔偿金362859.20元是否有合同依据。一、关于东基公司拆除四会市*********第1-24栋建筑区域北侧道路以北(即1-24栋与25-28栋之间)围栏是否违反合同约定的问题。诉讼中，冯丽贞、叶科良主张根据东基公司的售楼广告彩页平面图显示，别墅区为独立封闭区域，该彩页是对别墅区为独立封闭区域作出的具体确定的说明和允诺，该说明和允诺应视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。东基公司对出卖的商品房在销售广告和宣传资料中，就商品房的性质、设施所作的说明、允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有影响，但根据冯丽贞、叶科良、东基公司双方签订的合同附件四：合同补充协议第二条“双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力”的约定。冯丽贞、叶科良、东基公司签订的合同、补充协议内容均为双方自愿约定，不违反法律规定，对双方有约束力。东基公司所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力。且东基公司的售楼广告彩页并未明确表示*季金谷别墅区为独立封闭区域，别墅平面图只是显示别墅区部分的规划图。按规划设计，四季金谷小区由别墅区与高层区共同组成，两者只是设计与功能不同，别墅区并非独立区域。冯丽贞、叶科良主张东基公司的宣传广告彩页和平面图对别墅区为独立封闭区域作出了具体确定的说明和允诺，别墅区为独立小区，证据不充分，一审法院不予认定。*季金谷别墅区部分先行建成并出售。冯丽贞、叶科良确认，原规划是在别墅区与高层区之间设置绿化带，并有一条双向道路，也显示别墅区与高层区并非绝对隔离。别墅区出售时，因当时高层区在建设中，东基公司先在别墅区与高层区之间设置铁丝隔离带，后又改成铁围栏，将两区隔离，但因违反规划设计，被行政主管部门责令拆除，现别墅区与高层区中间区域为绿化带与临时停车位，符合设计规划。因别墅区本身并非独立封闭区域，冯丽贞、叶科良认为在别墅区与高层区之间应有隔离带，以保持别墅区的独立封闭性，而请求保留或恢复围栏，该主张不但与规划事实不符，也没有合同依据及充分的理由，冯丽贞、叶科良的该项诉求的理由不成立，一审法院不予支持。二、对于冯丽贞、叶科良要求禁止东基公司在四会市*********第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据的问题。东基公司根据调整后的规划，在别墅区与高层区之间绿化带后增设部分临时停车位，一方面该规划是经过主管部门批准，规划经过公示等形式，也在冯丽贞、叶科良等购房前作出了规划，二是冯丽贞、叶科良并没有任何证明东基公司在*季金谷(南区)第1-24栋建筑区域(即别墅区范围)内增设机动车停车位的事实和证据，东基公司现只根据规划在别墅区与高层区之间绿化带后增设部分临时停车位，该停车位位置并不在别墅区范围内，而在别墅区域之外原高层区地段，没有侵占别墅区使用范围。停车位设置事实上方便了别墅区与高层区业主或访客停放车辆，没有损害冯丽贞、叶科良等利益，没有对别墅区的生活、交通等造成影响。冯丽贞、叶科良该项请求没有充分的理由及依据，一审法院不予支持。三、关于冯丽贞、叶科良要求东基公司支付赔偿金362859.20元是否有合同依据的问题。冯丽贞、叶科良基于认为东基公司擅自拆除围栏、未取得冯丽贞、叶科良书面同意四季金谷(南区)小区规划进行了变更调整增加了容积率和停车位构成违约，认为东基公司存在违反《商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同”约定的事实，存在在变更规划或签订合同时未将变更规划事实告知冯丽贞、叶科良，损害了冯丽贞、叶科良权利。拆除围栏是否违约前述已作阐明，对于东基公司调整规划是否构成冯丽贞、叶科良主张的根本性违约，从本案现有证据证明的事实看，东基公司的四会市********是分别墅区和高层区进行开发建设，别墅区建设在前，高层区建设在后，东基公司调整的是高层区的规划，该规划的调整东基公司已履行了法定审批程序，而冯丽贞、叶科良购买的是别墅区房屋，该房屋东基公司已依合同约定按原规划的设计交付给冯丽贞、叶科良使用，因此，东基公司高层区规划的调整不当然对冯丽贞、叶科良已购别墅区的房屋构成根本性违约或存在权利损害，从本案冯丽贞、叶科良现有证据尚不能证实东基公司存在根本性违约并因违约给冯丽贞、叶科良造成实际权利损害的事实依据，冯丽贞、叶科良的该项请求证据不充分，理由不成立，一审法院不予支持。一审判决：驳回冯丽贞、叶科良的全部诉讼请求。一审案件受理费3371元(已减半收取)，由冯丽贞、叶科良负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，冯丽贞、叶科良诉讼主张的位于四会市*********第1-24栋建筑区域暂未设置停车位。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，一审法院案由定性不准确，本院予以纠正。冯丽贞、叶科良与东基公司签订的房屋买卖合同、补充协议内容均为双方自愿约定，不违反法律规定，对双方有约束力。结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）冯丽贞、叶科良请求恢复四会市*********第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏应否支持；（二）冯丽贞、叶科良要求禁止东基公司在四会市*********第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位应否支持；（三）东基公司应否向冯丽贞、叶科良支付赔偿金362859.20元（即合同总价款的20%）。一、关于冯丽贞、叶科良请求恢复四会市*********第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏应否支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定明确确认若商品房销售广告和宣传资料所作的说明和允诺具体确定，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，即商品房销售广告和宣传资料有可能构成合同要约条件。冯丽贞、叶科良与东基公司双方签订的合同附件四：合同补充协议第二条“双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力”的约定为格式条款，该格式条款约定的内容与上述司法解释内容相冲突，且该格式条款免除其自身责任而排除对方主要权利，故该格式条款应为无效条款。一审判决认定上述合同附件四第二条条款对双方具有约束力有误，本院予以纠正。另经查实，冯丽贞、叶科良提交东基公司售楼广告彩页平面图并未显示对别墅区为独立封闭区域作出具体确定的说明和允诺，故冯丽贞、叶科良提出的根据东基公司售楼广告彩页平面图显示，别墅区为独立封闭区域的主张事实依据不足，本院不予支持。东基公司亦因在别墅区与高层区之间擅自兴建铁围栏将两区隔离，违反规划设计，被行政主管部门责令拆除并恢复原貌，故冯丽贞、叶科良上诉请求恢复该围栏，不符合规划设计要求，也缺乏合同约定的事实依据，一审法院对冯丽贞、叶科良提出的上述请求不予支持并无不当，本院予以维持。二、关于冯丽贞、叶科良要求禁止东基公司在四会市*********第1-24栋建筑区域(即别墅区范围)内增设机动车停车位应否支持的问题。目前东基公司现只根据调整后的规划，在别墅区与高层区之间绿化带后增设部分临时停车位，该停车位位置并不在别墅区范围内，东基公司尚未实际在*季金谷(南区)第1-24栋建筑区域(即别墅区范围)内增设机动车停车位，冯丽贞、叶科良提出禁止东基公司在别墅区范围内增设机动车停车位的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持恰当，本院予以维持。三、关于东基公司应否向冯丽贞、叶科良支付赔偿金362859.20元（即合同总价款的20%）的问题。冯丽贞、叶科良基认为东基公司擅自拆除围栏、增设停车位，未取得冯丽贞、叶科良书面同意变更小区规划，构成根本性违约，应向其支付赔偿金。关于拆除围栏、增设停车位的问题，前面已作论述，不再重述，冯丽贞、叶科良以此为由提出赔偿请求依据不足。冯丽贞、叶科良认为东基公司违反《商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同”的约定，未取得冯丽贞、叶科良的书面同意，擅自变更了四会市*********规划，东基公司构成根本性违约。本院对此作如下认定，四会市*********分别墅区和高层区进行整体开发建设，别墅区于2013年已经规划开发建设，高层区于2017年变更规划后进行开发建设，东基公司调整高层区规划（2017年5月8日取得规划许可证）在前，冯丽贞、叶科良于2017年9月6日与东基公司签订《商品房买卖合同》购买别墅区房屋在后，东基公司变更规划也有相应的公示行为，冯丽贞、叶科良提出高层区规划的调整致使冯丽贞、叶科良不能实现合同目的，东基公司存在根本性违约，应向其支付合同总价款20%赔偿金362859.20元的上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，冯丽贞、叶科良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6743元（冯丽贞、叶科良已预交），由冯丽贞、叶科良负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年九月九日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩