湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0726民初294号原告：覃业范，男，1955年9月22日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：舒立新，湖南前进律师事务所律师。被告：程申军，男，1967年2月28日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：肖道成，湖南楚江律师事务所律师。第三人：汪彩香，女，1963年2月16日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：胡祖湘，湖南龙马律师事务所律师。第三人：李新元，男，1974年7月21日出生，土家族，住湖南省石门县。第三人：杨万平，男，1974年9月28日出生，汉族，住湖南省临澧县。第三人：丁美，女，1981年1月24日出生，土家族，住湖南省石门县。原告覃业范与被告程申军、第三人汪彩香、李新元、杨万平、丁美确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。覃业范及其委托诉讼代理人舒立新、程申军及其委托诉讼代理人肖道成、第三人汪彩香、杨万平到庭参加诉讼，第三人李新元、丁美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。覃业范向本院提出诉讼请求：1.确认覃业范与汪彩香于2009年9月4日签订的《土地、房屋转让协议》无效。2.判令程申军立即搬出并返还至今非法占有的位于石门县××镇××社区曹家垱的属于覃业范和汪彩香的房屋。3.判令程申军赔偿因从2009年9月起非法占有覃业范和汪彩香房屋给覃业范造成的损失126万元。4.程申军承担诉讼费用。事实与理由：2008年8月2日，覃业范因涉嫌诈骗罪被石门县公安局刑事拘留，程申军以自己被骗为由，多次纠集社会闲杂人员对汪彩香及家人、亲属进行威胁、骚扰，要求汪彩香以覃业范名义将属于与覃业范共有的房屋抵给程申军，作为程申军被骗的钱财赔偿。2009年9月4日，在未征得覃业范同意的情况下，在陈明宪店子里，程申军与汪彩香签订了《土地、房屋转让协议》，约定将投资180万元房屋折价120万元转让给程申军，程申军出于人道主义给汪彩香和女儿生活费及学费7万元，程申军不再向覃业范家人及亲属提出任何经济赔偿要求，不得干扰其正常生活，覃业范应将所办土地、房屋的相关证件及购买土地、青苗补偿、办证、修建房屋等相关费用票据一并交给程申军。该协议转让方为覃业范，受让方为程申军，协议签订时转让方签字处为汪彩香、陈小平，受让方签字处为程申军。协议签订后，程申军将汪彩香及女儿强行赶出屋。覃业范在石门县看守所得知这一消息后，因无法与家人取得联系，于2009年9月23日向石门县公安局和陈明宪写出书面意见，对程申军与汪彩香签订的协议不予认可。2010年5月7日，石门县人民法院对覃业范涉嫌诈骗案件第三次开庭，审理法官对程申军与汪彩香签订的《土地、房屋转让协议》对覃业范和程申军进行询问征求意见，程申军回答是：“通过他老婆把房屋转让给我，协议是写了，但是没办法转让过来。”覃业范的回答是：“我不同意房屋被转让，这是强迫的。”2010年5月26日，石门县人民法院以覃业范犯诈骗罪和合同诈骗罪合并执行有期徒刑17年，责令退赔违法所得663800元。覃业范不服提起上诉，常德市中级人民法院改判合并执行有期徒刑13年。事后覃业范与汪彩香均不愿意履行协议，程申军也未向汪彩香给付7万元补偿款，是以自己的行为表示不履行协议。程申军强行占有房屋至今。2017年9月1日，覃业范出狱，多次向有关部门反映程申军非法强占房屋事实无果。程申军与汪彩香之间的《土地、房屋转让协议》损害了覃业范合法权益，属于无效合同，程申军因无效合同占有的房屋应予以返还。另，程申军多年来将房屋出租给别人，每年房租12万元，汪彩香和女儿无房居住，每年支付房租6000元，均应由程申军赔偿。程申军辩称，程申军与汪彩香签订的《土地、房屋转让协议》不存在合同法第52条规定的合同无效情形，覃业范诉请确认无效无事实和法律依据。程申军占有案涉房屋系基于案涉《土地、房屋转让协议》合法占有，不存在返还原物的问题。争议房屋已转让给他人，返还已无法实现。覃业范主张的房租损失没有事实和法律依据。汪彩香述称，同意覃业范的诉讼请求。程申军以覃业范诈骗为由，采取威胁、强迫等手段让汪彩香与程申军于2009年9月4日签订了《土地、房屋转让协议》，不是汪彩香真实意思表示。汪彩香与覃业范系夫妻关系，争议房屋系汪彩香与覃业范共同所有，汪彩香无处分权。因覃业范被羁押在石门看守所，签字前和签字时覃业范没有授权给汪彩香，程申军打印好《土地、房屋转让协议》后，让汪彩香和陈小平在协议上本应由覃业范签字处签上汪彩香和陈小平的名字，覃业范不知情。案涉房屋投资300万元，以汪彩香名义办理了相关审批、征地手续，没有办理房屋产权证和国有土地使用权证，汪彩香个人无义务以房屋偿还覃业范债务，程申军强迫作价120万元显失公平。程申军一直占有案涉房屋至今，汪彩香和女儿一直租房居住，年租金6000元，应由程申军向汪彩香赔偿损失。程申军将房屋租给他人居住，年租金12万元，此非法收入应属于覃业范和汪彩香，应由程申军向覃业范和汪彩香赔偿。杨万平述称，杨万平已通过向李新元购买合法取得案涉房屋，不能将房屋返还覃业范。且在李新元向杨万平交付房屋时，案涉房屋还未修建竣工，不符合出租条件，杨万平购买后在原房屋基础上修建完成并装修。故覃业范主张的年租金12万元的损失没有依据。丁美、李新元未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：覃业范与汪彩香于1989年3月1日登记结婚。2008年6月8日，汪彩香向石门县国土资源局申请建房用地审批，经石门县××镇××社区居委会、石门县建设局、石门县楚江镇人民政府、石门县楚江镇企业城建管理局审批同意。2008年6月25日，石门县建设局向汪彩香发给建设用地规划许可证，准予就石门县××镇××社区144平方米土地的私人住宅用地项目办理征用划拨土地手续。此后，汪彩香、覃业范缴纳部分费用后，在该宗土地上开始修建房屋。2009年8月2日，覃业范因涉嫌合同诈骗罪，被石门县公安局刑事拘留，同年9月4日被逮捕。2009年9月4日，汪彩香、陈小平与程申军以覃业范为转让方（甲方）、程申军为受让方（乙方），签订了《土地、房屋转让协议》，约定：覃业范将总投资约180万元的位于石门县××镇××社区的土地、房屋（含水电设施、围墙、挡土墙、沉井、鱼池及地上柑橘等附着物）折价120万元转让给程申军，用于覃业范对程申军进行合同诈骗的经济赔偿；程申军同意给汪彩香及孩子学费7万元，自签字之日起30日内一次性付给汪彩香；本协议经双方签字后，程申军表示对覃业范的诈骗行为予以谅解，司法机关可以对覃业范从轻或者免除处罚；程申军所得经济赔偿属于一次性按120万元“打包”赔偿，程申军不得再向覃业范及家人、陈小平、张德宏等其他人提出任何经济赔偿要求，不得干扰其正常生活。汪彩香、陈小平在该协议尾部甲方签字处签名捺印，程申军在乙方签字处签名捺印。2010年5月7日，在“覃业范合同诈骗、诈骗，丁国辉合同诈骗”一案第三次庭审中，审判人员询问覃业范，对该《土地、房屋转让协议》有什么意见。覃业范回答：“我不同意房屋被转让，这是强迫的。”程申军参加了此次庭审。2010年5月26日，本院作出（2010）石刑初字第45号刑事判决书，确认“作案期间，被告人覃业范同时正在石门县××镇××社区曹家档处修建一栋房屋。案发后，2009年9月4日，被告人覃业范之妻汪彩香与被害人程申军达成协议，将该在建房屋作价转让给程申军，作为对程申军的赔偿。签约后被告人覃业范翻悔。”覃业范不服该判决，向常德市中级人民法院提起上诉。2010年9月3日，常德市中级人民法院作出（2010）常刑二终字第36号刑事判决书，对（2010）石刑初字第45号刑事判决书认定的事实予以确认。2014年6月21日，程申军与李新元签订《土地、房屋转让协议》，将案涉房屋折现金90万元卖给李新元。2014年6月17日，李新元、王**与丁美签订《土地、房屋转让协议》，将案涉房屋折现金70万元卖给丁美。丁美与杨万平系夫妻关系。2014年6月12日，李新元出具收据，载明收到杨万平购房款70万元。杨万平、丁美受让案涉房屋时，房屋主体已由覃业范、汪彩香修建至第三层，未竣工。杨万平、丁美受让房屋后，对房屋继续修建完工，并进行装修，此后一直占有该房屋，对房屋进行使用、收益，期间将部分房屋转让或抵偿给第三人。案涉土地及房屋一直未办理土地使用权证及房屋所有权登记。本院认为，案涉房屋系覃业范与汪彩香在婚姻关系存续期间共同修建，虽未办理土地使用权及房屋所有权登记，但依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，及第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，该房屋属于覃业范与汪彩香夫妻共同共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故汪彩香处分案涉房屋应经覃业范同意。但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”覃业范、汪彩香也未提出充分的证据证明程申军与汪彩香签订的《土地、房屋转让协议》具有违反法律、行政法规、违背公序良俗、或恶意串通损害他人合法权益的无效情形，故汪彩香、陈小平与程申军之间签订的案涉《土地、房屋转让协议》在合同签订主体之间并不无效。程申军主张覃业范授权委托汪彩香、陈小平代覃业范签订《土地、房屋转让协议》，但未提交覃业范对汪彩香、陈小平委托处理案涉房屋转让事宜的证据。根据2010年5月7日的“覃业范合同诈骗、诈骗，丁国辉合同诈骗案”第三次庭审笔录及（2010）石刑初字第45号刑事判决书确认的事实来看，覃业范并未同意将案涉房屋转让与程申军。程申军明知案涉房屋属于覃业范、汪彩香夫妻共有，且覃业范不同意转让案涉房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故汪彩香、陈小平与程申军签订的案涉《土地、房屋转让协议》对覃业范不发生效力。程申军与汪彩香、陈小平签订《土地、房屋转让协议》后，将案涉房屋转让与李新元，李新元又转让与杨万平、丁美。虽然程申军与李新元的转让协议签订时间在李新元、王**与丁美签订的转让协议之后，但时间相差不大，且能够确认案涉房屋已由杨万平、丁美实际占有、使用、收益，程申军未占有该房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于程申军已将案涉房屋转让他人，未占有案涉房屋，故无法向覃业范履行返还义务。对于覃业范要求程申军返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。覃业范在本案中未提出赔偿损失的诉讼请求，可另案提起赔偿损失之诉，或针对现行房屋占有人行使物上返还原物请求权。汪彩香、陈小平与程申军签订《土地、房屋转让协议》时，该房屋并未建成竣工，不具备居住条件，覃业范以杨万平、丁美将房屋建成后的出租情况来主张其经济损失没有事实依据。另，汪彩香无论基于无完全处分权的房屋共有人还是未经覃业范授权委托的无代理权行为人，其在与程申军签订《土地、房屋转让协议》的过程中，均有过错，应当对自己的行为承担责任。且汪彩香与程申军签订的《土地、房屋转让协议》对汪彩香并不无效，覃业范亦未提交充分证据证明因汪彩香租住他人房屋给覃业范造成的实际损失。故对于覃业范要求程申军赔偿损失126万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十七条、第一百零三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、汪彩香、陈小平与程申军于2009年9月4日签订的《土地、房屋转让协议》对覃业范不发生效力；二、驳回覃业范其他诉讼请求。本案案件受理费16140元，由程申军负担80元、覃业范负担16060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判长  曾繁星审判员  田恢雄审判员  杨志辉二〇二〇年九月十五日法官助理郭蕾书记员郝培婷附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。