安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0828民初2035号 原告：储晓琴，女，1960年1月21日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 被告：徐亚林，女，1961年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区, 委托诉讼代理人：汪忠流，安徽中辉律师事务所律师。 被告：陈志奇，男，1962年9月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区,系徐亚林丈夫。 原告储晓琴与被告徐亚林、陈志奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。储晓琴及其委托诉讼代理人彭德琨到庭参加诉讼，徐亚林及其委托诉讼代理人汪忠流到庭参加诉讼，陈志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 储晓琴向本院提出诉讼请求：二被告立即协助储晓琴办理产权过户手续。事实与理由：2000年度储晓琴与二被告口头达成协议，二被告将其位于岳西县天堂镇环城路××号的房产（简称“××号房产”)以4万元价格出售给储晓琴。其后，储晓琴付清了房款（其中，37000元于2000年3月26日直接支付给徐亚林,由徐亚林出具收条；余款3000元按徐亚林授意，通过为陈志奇垫付保险费方式于2005年4月18日付清，由陈志奇以徐亚林名义出具收条），二被告于2000年3月26日将××号房产及其所属房产证、土地证原件交付给了储晓琴。储晓琴多次要求二被告协助办理房产过户手续，但二被告未予协助配合，致使该房产至今未办理过户登记。 徐亚林辩称：1、储晓琴曾与徐亚林就购买××号房产进行过口头协商，徐亚林也确实收取了储晓琴的37000元。但是，由于当时徐亚林要价5万元，而储晓琴仅同意出价4万元，双方就房屋价格未协商一致，因此买卖协议并没有达成。2、鉴于储晓琴当时没有房子居住，双方便口头约定将××号房产租给储晓琴居住，房租按1200元/年标准从已收取的37000元中扣付。3、××号房产的产权证书徐亚林在收取37000元时交给了储晓琴属实，原因是当时虽然房屋买卖协议没有达成，但双方口头约定，储晓琴已交付的37000元具有定金性质，徐亚林在三年内不将××号房产出售给其他人，之后只要谁愿出5万元价款就卖给谁，但储晓琴享有优先购买权，且在房屋出卖之前储晓琴享有承租权。徐亚林将产权证书交给储晓琴，其目的仅在于保证三年内不将××号房产出售给其他人。只是到了2003年3月后，储晓琴一直没有补齐余下13000元，徐亚林要求储晓琴返还产权证书遭到拒绝。后徐亚林看房价一直在上涨，所以也没有将××号房产出售给别人，房屋就一直由储晓琴租用至今。4、自2003年3月至2020年7月间，储晓琴从没有向徐亚林提出过房产过户要求。5、储晓琴所说的徐亚林授意储晓琴为陈志奇垫付保险费3000元不实，因为此时徐亚林与陈志奇已离婚，不存在为陈志奇购买保险。6、储晓琴申请并居住使用政府廉租房本身，以及储晓琴的廉租房申请书中“租房子住”、“无钱购买房子”等声明内容，均表明储晓琴并没有购买徐亚林的××号房产。 陈志奇辩称：1、××号房产系徐亚林个人财产，储晓琴请求为房产办理过户手续，与陈志奇没有关系。2、储晓琴曾为陈志奇垫付2003、2004、2005三年的保费属实，2005年4月18日陈志奇与储晓琴进行结算，储晓琴共为陈志奇垫付保费2790元。当时储晓琴又给付陈志奇210元现金，并授意陈志奇以徐亚林名义出具了3000元购房款的收条。此时徐亚林与陈志奇已离婚，对这件事并不知情，陈志奇也从未将此事告知徐亚林。3、在陈志奇与徐亚林复婚后直至2020年7月初期间，储晓琴从未向徐亚林或陈志奇提出过办理房屋产权过户的事。 案经审理，本院认定事实如下：对于双方无争议事实予以确认。以下为双方存在争议或需进一步明确的事实问题： 一、徐亚林与陈志奇婚姻关系情况。诉讼中，徐亚林提供相关婚姻登记档案资料，证明徐亚林与陈志奇于1984年9月10日登记结婚，1996年8月12日登记离婚，2007年4月6日登记复婚。 储晓琴对上述事实未提出异议，本院予以认定。 二、××号房产产权状况。1、依产权证书记载：××号房产位于一幢四层楼房的第四层，建筑面积73.33㎡。其《房屋所有权证》填发时间为1996年元月24日，所有权人登记为“徐亚林”；《国有土地使用证》填发时间为1996年6月，土地使用者登记为“徐亚林”。2、诉讼中，徐亚林提供离婚协议书一份（婚姻登记档案资料），证明1996年徐亚林与陈志奇登记离婚时，××号房产由徐亚林协议分得。 储晓琴对上述事实未提出异议，本院予以认定。 另查，前述离婚协议同时载明，××号房产原系徐亚林与陈志奇“双方购买”。 三、储晓琴向陈志奇支付3000元的法律效果。诉讼中，储晓琴提交标署时间为2005年4月18日，收款人署名为“徐亚林”的3000元《收条》一份，内容为：“今收到储晓琴交剩余房款计人民币3000元整”。储晓琴提交该份条据，用以证明徐亚林已全额收讫储晓琴支付的4万元购房款。 储晓琴、徐亚林、陈志奇一致确认，《收条》为陈志奇所出具。 就该3000元支付的法律效果，徐亚林与陈志奇提出辩驳：由于条据内容系完全根据储晓琴授意所写，同时陈志奇在与徐亚林离婚期间并无代理徐亚林实施行为的权利。因此，陈志奇收取储晓琴3000元并向储晓琴出具《收条》，是储晓琴、陈志奇双方间的事，与徐亚林无关，无法达到储晓琴所主张的证明效果。 针对徐亚林、陈志奇的辩驳，储晓琴反驳称：一直以来，储晓琴只知道徐亚林与陈志奇系夫妻，对于二人曾经的离婚经历并不知情。陈志奇既使非为××号房产所有人以及未得到徐亚林的授权，其代收并以徐亚林名义向储晓琴出具3000元购房尾款条据，也已构成表见代理。 本院认证意见：从现有证据看，尽管储晓琴主张的其向陈志奇支付3000元购房尾款系得到徐亚林的授意，以及陈志奇所主张的其以收受“剩余房款”名义代徐亚林出具《收条》并未得到徐亚林的授权，二者皆尚为不确定事实。但即便如此，综合以下四点，本院认同储晓琴所提出的表见代理观点，认定在该3000元支付中，陈志奇行为已对徐亚林产生有效代理的法律效果。 1、陈志奇作为完全民事行为能力人，对于自己行为及其法律后果，应当具备基本判断能力；陈志奇亦或徐亚林，均未能就陈志奇所收受的3000元，并非《收条》所载明的购房尾款而系其他用途款项，作出合理且具说服力的陈述。因此，陈志奇和徐亚林就《收条》内容中载明的3000元款项性质所作出的否定性辩驳，本身难以成立。 2、除非有离婚证书和离婚协议的出示证明，否则，通常情况下将陈志奇视为××号房产产权共有人或是能够代表徐亚林收受购房款的人，并不悖常理。 3、无证据表明储晓琴知晓徐亚林与陈志奇曾经的离婚经历。 4、徐亚林不仅没有在陈志奇收受3000元后的合理期间就此提出过异议，在徐亚林、陈志奇复婚多年以后，也无证据显示徐亚林曾就此事提出过异议。 四、储晓琴申请并居住使用政府廉租房，以及申请书内容的法律效果。庭审中，储晓琴对于徐亚林所举证证明的储晓琴申请并居住使用政府廉租房以及申请书内容的真实性，未提出异议，但不认可徐亚林所提出“储晓琴未购买××号房产”的证明目的。 本院认证意见：储晓琴申请并居住使用政府廉租房以及申请书相关内容，与储晓琴、徐亚林是否就××号房产达成买卖协议，两项事实之间缺乏法律意义上的关联，并不产生当然的相互排斥存在的法律效果。故对徐亚林就该项事实所主张的证明目的，不予采信。 上述事实，有前述所列全部证据材料以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：徐亚林出具条据，证明已收讫储晓琴全部购房款，同时将房屋及其权属证明交付与储晓琴。该一系列行为表明，储晓琴所主张的其与徐亚林已就××号房产达成口头买卖协议并实际履行，事实依据充分，可予认定。根据法律规定，房屋产权的归属，以实施合法登记为标志。××号房产尽管双方早已达成买卖协议并实际交付，但在未办理产权变更登记的情况下，其法律意义上的产权人依然是徐亚林，以致双方的合同目的并未能真正实现。故此，徐亚林作为出卖人，在已收讫全部房款情况下，协助买受人储晓琴办理产权变更登记是当然义务。储晓琴就此提出相应请求，本院应予支持。陈志奇与徐亚林虽为夫妻，但并非××号房产的产权人，因此陈志奇不是××号房产买卖协议的出卖人。储晓琴主张陈志奇对案涉产权变更登记负有协助义务，缺乏法律依据，所提相应请求，应予驳回。 依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、徐亚林于本判决生效后60日内，负责协助储晓琴将尚登记在徐亚林名下的位于本县天堂镇环城路××号的房屋产权，变更登记至储晓琴名下。 二、驳回储晓琴其他诉讼请求。 案件受理费80元（系减半收取），由徐亚林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  刘俊 二〇二〇年九月八日 书记员  储芳 附本案一审判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。