内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民初87号原告:杨某，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李某1，内蒙古永晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古永晟律师事务所律师。被告：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司，所在地鄂尔多斯市东胜区鄂托克西街维邦金融广场**。法定代表人：高某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：董某，系内蒙古义盟律师事务所律师。第三人：鄂尔多斯市吉旭房地产公司开发有限责任公司。法定代表人：吉某。第三人：吉某，现住鄂尔多斯市。第三人共同委托诉讼代理人：李某2。杨某诉鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂尔多斯农商行）、第三人鄂尔多斯市吉旭房地产公司开发有限责任公司（以下简称吉旭房地产公司）、吉某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人李某1、王某，被告鄂尔多斯农商行委托诉讼代理人董某，第三人吉旭房地产公司、吉某的共同委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：中止执行本院作出的（2018）内06恢执10号之二执行裁定书，解除对鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区6-1-701号房产（以下简称6-1-701号房产）的查封；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：鄂尔多斯农商行与吉旭房地产公司、吉某、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇借款合同纠纷一案,鄂尔多斯市中级人民法院作出的(2013)鄂中法民三初字第8号民事判决书已发生法律效力。2018年6月7日,鄂尔多斯中院作出（2018)内06执恢10号之二号执行裁定书,查封了鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区6-1-601（以下简称6-1-601号房产）、6-1-701号房产。而早在2014年12月30日,原告即与吉旭房地产公司签订了奥腾花苑售楼协议书,且原告已全款购买该房产并实际入住。在被执行人吉旭房地产公司为业主办理房屋不动产权登记进行相应的资料备案过程中,鄂尔多斯中院查封了上述土地及房产,导致被执行人吉旭房地产公司无法办理相关不动产权登记,损害了原告以及被执行人吉旭房地产公司的合法利益,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,请求依法解除对原告购买的6-1-701号房产的查封,以便原告顺利办理不动产权登记。被告鄂尔多斯农商行辩称，不认可原告的诉讼请求及事实和理由，应当依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由如下：1、被告查封涉案房屋符合法律规定。鄂尔多斯农商行诉吉旭房地产公司公司、吉日格乐图（本案中的吉某，下同）、旭仁其木格、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅借款合同纠纷一案，2014年4月8日鄂尔多斯市中级人民法院作出了（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决书，判决发生法律效力后，吉旭房地产公司等被告拒不履行生效判决确定的内容，鄂尔多斯农商行申请了强制执行，根据上述判决书及被告查询到登记在吉旭房地产公司名下的土地及房产信息，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年6月7日作出了（2018）内06执恢10号之一、（2018）内06执恢10号之二号民事裁定书，对登记在吉旭房地产公司名下的土地及房产进行了查封，其中包括原告提出异议的6-1-601及6-1-701号房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，所以查封涉案房产符合法律规定。2、原告提出的异议事由不足以排除执行。案涉房产登记在吉旭房地产公司名下，吉旭房地产公司属于房地产开发企业，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的同时也适用该规定第二十九条，原告提出异议事由不符合以上法律规定，不足以排除执行。第三人吉旭房地产公司、吉某述称，该项目实际投资人是奥腾其其格，挂靠吉旭房地产公司资质，所以案涉房屋与吉旭房地产公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一：商品房买卖合同、购房款收据、承诺书、收据，拟证明2014年11月21日杨某通过抵账的方式购买了乌审旗奥腾花苑小区三套房6-1-601、6-1-701号和2-1-501号房产，原告同时与吉旭房地产公司签订了三份奥腾花苑售楼协议，吉旭房地产公司还让杨某给其出具了一份承诺，承诺该房屋抵顶拖欠政府税款。同时拟证明杨某与吉旭房地产公司就乌审旗奥腾花苑6-1-701号房屋签订的协议，不能办理房屋产权证，原告为了要回劳务费，无条件的同意了吉旭房地产公司的合同内容，证明原告无过错，原告对执行标的物享有物权期待权，其权利足以排除鄂尔多斯农商行的强制执行。该房屋目前已经口头抵顶给杨某的债权人贾建华，房屋手续尚未办理，现由杨某的债权人居住使用中。被告鄂尔多斯农商行质证意见为：对商品房买卖合同真实性与证明问题均不认可，商品房买卖合同约定用工程款抵顶房款，属于以物抵债，不享有物权期待权，不具有债权优先性，乌审旗奥腾花苑6-1-701号房屋售楼附加条款中约定该套房屋无产权，对外没有约束力，也证明了原告因自身原因不能办理登记，目前该房屋登记在吉旭房地产公司名下，被告查封是正确的，原告应当承担不能办理过户的后果。被告对原告提供收据真实性与证明问题均不认可，收据都是记账联，记账联应该由吉旭房地产公司入账使用，不应该由原告持有，而且收据是手工填写，完全可以后补。收据上全部写明工程款抵债，以物抵债不具有物权期待权，存在原告与第三人恶意串通逃避执行的嫌疑。第三人吉旭房地产公司、吉某质证称对该组证据的真实性与证明目的认可。证据二：奥腾花苑小区费用明细、水电费收据、供暖费收据、争议房产现状照片，拟证明：1、2014年11月21日，杨某通过抵账的方式购买案涉房屋后，吉旭房地产公司将案涉房屋交付杨某居住使用至今；2、根据《最高人民法院执行异议与复议》的规定，买受人所购买的房屋系用于居住且转移占有；3、原告对执行标的物享有物权期待权，其权利足以排除鄂尔多斯农商行的强制执行。原告以抵账的形式取得案涉房屋的物权期待权。被告鄂尔多斯农商行质证意见为：对小区费用明细真实性与证明目的均不认可，日期是后期填写，而且是吉旭房地产公司提供，没有实际缴纳费用履行的凭证；对供热收据真实性认可，证明问题不认可，因为缴纳日期均是发生在查封之后，而且没有履行凭证，鄂尔多斯农商行查封日期是2018年6月7日。对图片证明目的不认可，图片显示不出来是案涉争议的6-1-701号房屋。第三人吉旭房地产公司、吉某质证称对该组证据的真实性与证明问题均认可。证据三：2018内06执异159号执行裁定书，2019内06民初8号民事判决书，2019内06民终550号民事判决书，拟证明被执行标的物实际开发人是奥腾其其格，奥腾其其格是挂靠被执行人吉旭房地产公司进行开发的，2018年同样的小区其他查封了几十套并进行执行，实际购买人提出执行异议后，被执行的标的房屋已经经过一、二审判决，依据《最高人民法院执行异议与复议规定》第28条、29条的规定中止了对标的房屋的执行。被告鄂尔多斯农商行的质证意见为：对执行裁定书与两份判决书的真实性认可，对证明目的不认可，挂靠行为本身属于违法行为，土地与房屋均登记在吉旭房地产公司名下，被告查封是正确的。高院虽然认定挂靠事实，但是并不是依据挂靠行为驳回上诉请求。第三人吉旭房地产公司认可该组证据的真实性与证明目的。证据四：时间分别为2016年9月2日和2016年12月1日的水务公司收据两张和销货清单四份。被告鄂尔多斯农商行质证意见为：对收据的真实性及证明问题均不认可。销货清单没有显示涉案房屋的地址，无法确认装修的是案涉房屋，且为手工填写，有一张没有收货人姓名。两张水务公司收据为手工填写，有造假可能，没有履行凭证，交款人处没有人签字。被告鄂尔多斯农商行提供证据一：鄂尔多斯市中级人民法院（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决书一份。拟证明：鄂尔多斯农商行诉吉旭房地产公司、吉日格乐图（本案中的吉某）、旭仁其木格、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅借款合同纠纷一案，经鄂尔多斯市中级人民法院审理，判令吉日格乐图、旭仁其木格于判决生效十日内偿还鄂尔多斯农商行借款5000万元及相应利息，吉旭房地产公司、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅承担连带担保责任，判决发生法律效力后，吉旭房地产公司等拒不履行生效判决，现该案已进入执行阶段。原告对被告提供的民事判决书真实性认可，对证明目的不认可，该判决书中被执行人并不是本案被执行房屋实体权利人，杨某是被执行房屋的实体权利人。证据二：土地登记信息表、商品房信息表。拟证明：1、2018年6月5日，鄂尔多斯农商行在乌审旗不动产登记中心查到了登记在吉旭房地产公司名下的乌政国用（2010）401－5－1213号土地，该土地属于吉旭房地产公司所有。2、2018年6月5日，鄂尔多斯农商行在乌审旗保障性住房和房产交易管理中心查到了吉旭房地产公司在乌政国用（2010）401－5－1213号土地上建设开发的奥腾花苑项目，经查询，该项目的50套房产全部登记在吉旭房地产公司名下，属于吉旭房地产公司所有，包括原告提出异议的6-1-701号房产。原告对被告提供的证据2的真实性、关联性、证明目的均不认可。证据三：（2018）内06执恢10号之一号执行裁定书、（2018）内06执恢10号之二号执行裁定书。拟证明：根据上述已经发生法律效力的民事判决书及查询到的土地及房产信息，2018年6月7日鄂尔多斯市中级人民法院同时依法查封了登记在吉旭房地产公司名下的乌政国用（2010）401－5－1213号土地及位于乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑项目的50套房产，包括原告提出异议的6-1-701号房产。原告对执行裁定书真实性认可，对证明目的不认可，土地是因为奥腾其其格挂靠吉旭房地产公司，所以将土地产权办理在吉旭房地产公司名下，但是房屋实际投资人已经根据相关法律规定进行出售房屋，杨某根据抵顶的方式已经取得案涉房屋的债权期待权。证据四：（2019）内06执异199号执行裁定书。拟证明：1、原告就案涉6-1-701号房屋的查封向鄂尔多斯市中级人民法院提出异议，经法院审理查明，2014年11月21日，吉旭房地产公司与原告签订《奥腾花苑售楼协议书》购买的是第6幢1单元6层601号房产，原告未提供6-1-701号房屋的房屋买卖合同，且吉旭房地产公司在2011年已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，五证齐全，说明2011年涉案房产就已经具备办理网签登记的条件，所以对于6-1-701号房屋，原告根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第一项与第二项及第29条的规定，不足以排除执行。原告对该证据的真实性认可，鄂尔多斯农商行继续执行案涉房屋会侵犯杨某的合法权益。第三人吉旭房地公司对被告提供的四组证据的真实性认可，证明目的不认可，案涉房屋实际投资人是奥腾其其格，案涉房屋因为容积率超标，2018年底缴纳了土地出让金与罚款，目前房屋均由被告申请查封，所以案涉房屋一直没有办理相关产权手续。第三人吉旭房地产公司提供证据：挂靠合同、调解申请书、挂靠费打款凭证（挂靠费用是30万元）、两供基金交款凭证、国有土地使用权证、调整容积率的批复、税票，拟证明奥腾花苑小区是挂靠吉旭房地产公司开发的，实际开发人是奥腾其其格。原告杨某质证称对第三人提供证据的三性均无异议。被告鄂尔多斯农商行对证据的真实性与证明目的均不认可，挂靠属于奥腾其其格与第三人的内部违法行为，内蒙古高院认定奥腾其其格存在挂靠行为但是与本案无关，也不是驳回被告上述请求的事由，所以与本案无关。两供基金交款人是吉旭房地产公司，说明房屋登记在吉旭房地产公司名下，属于其所有。土地出让金批复与本案无关，只能说明土地是吉旭房地产公司的，吉旭房地产公司缴纳了土地出让金，说明查封正确。不动产证权利人是吉旭房地产公司，土地使用权在吉旭房地产公司名下，房屋是吉旭房地产公司所有，查封正确。文件只能说明房屋结构安全，无重大缺陷，不能证明未能办理房产证的原因，且原（2019）内06执异199号执行裁定书已经明确房屋五证齐全，可以办理房产证。情况说明，只能说明工程资料归档问题与能否办理房产证无关。经审查，原告提供的证据一形成了证据链，可以证明顶账的事实，本院予以采信。对证据二，水电费收据、供暖费收据部分在本院于2018年6月7日做出（2018）内06执恢10号之二民事裁定书并查封案涉两套争议房产之后所发生的，故本院对该部分不予采信。小区费用明细和争议房产现状照片结合证据四中的两张2016年9月2日和2016年12月1日的水务公司收据，可以证明杨某在案涉房屋被查封前已经实际占有。对证据三的真实性本院予以确认。对于被告提供的证据，均为人民法院出具的裁判文书和权利登记证书，本院对其真实性予以确认。对第三人吉旭房地产公司提供的证据，虽为复印件，但结合案涉房屋被查封的事实，说明案涉房屋具备查封条件，虽在建设过程中存在问题，但不能因此被认定为违法建筑。经审理查明，鄂尔多斯农商行与吉某、旭仁其木格、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅、吉旭房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2014年4月8日作出（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决，判决主要内容：一、吉日格乐图、旭仁其木格于本判决生效之日起十日内偿还鄂尔多斯农商行借款本金5000万元以及相应利息；二、吉日格乐图、旭仁其木格于2011年3月21日支付过鄂尔多斯农商行220.5万元利息，于2011年6月21日支付过鄂尔多斯农商行414万元利息，以上款项以其相对应的日期，按照先偿还利息后偿还本金的方式予以核减，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；三、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅、吉旭房地产公司对以上借款本金以及利息承担连带担保责任，其承担连带担保责任后，可以向吉日格乐图、旭仁其木格追偿。该判决生效后，因吉日格乐图、旭仁其木格等未履行，经鄂尔多斯农商行申请，该案进入强制执行程序。执行过程中，本院于2017年5月23日作出（2015）鄂执字第46号之十八执行裁定，裁定对本案终结本次执行程序。2018年1月9日，鄂尔多斯农商行向本院提出恢复执行申请，本院经审查后对该案恢复执行。2018年6月7日，本院作出（2018）内06执恢10号之一执行裁定，裁定查封被执行人吉旭房地产公司名下位于××旗南、经九南路东、席尼街北（五区）土地证号：乌证国用（2010）401-5-12**土地一宗；同日，本院作出（2018）内06执恢10号之二执行裁定，裁定查封被执行人吉旭房地产公司名下在该土地上奥腾花苑项目的50套房屋，其中包括涉案房屋。后杨某向本院提起执行异议，请求中止对位于××旗、6-1-701号房屋的执行，并解除查封。本院做出（2019）内06执异199号执行异议裁定书，裁定：一、中止对位于××旗房屋的执行；二、驳回案外人杨某对位于××旗房屋的异议。另查明，2014年11月21日，吉旭房地产公司与杨某签订一份《奥腾花苑售楼协议书》，主要约定：杨某以377250元的价格购买该项目中的第6幢1单元6层601号房屋，一次性付清房款。同日,吉旭房地产公司向杨某出具了6-1-601号房屋377250元的购房款收据（公司欠工程款，顶账房）。但在本院审理执行异议过程中杨某未提供乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑小区6-1-701号房屋的售楼协议书，在本次审理中杨某出示了以152380元的价格购买该项目中的第6幢1单元6层701号房屋，一次性付清房款。同日,吉旭房地产公司向杨某出具了6-1-701号房屋152380元的购房款收据及费用明细表。杨某在2016年9月2日开始向当地水务部门交纳水费和2018年11月补交2015年-2019年的供热收据。再查明，2011年7月7日，吉旭房地产公司办理了奥腾花苑住宅小区建设工程规划许可。2011年9月19日，吉旭房地产公司办理了奥腾花苑住宅小区建设工程施工许可。2011年11月10日，吉旭房地产公司办理了奥腾花苑住宅小区252套房屋的商品房预销售许可。现包括涉案房屋在内的50套房产尚未在房屋主管部门办理网签备案。本院认为，本案争议焦点为原告的诉讼请求能否阻却对案涉奥腾花苑小区6-1-701号房屋的执行。案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。杨某与吉旭房地产公司签订的《奥腾花苑售楼协议书》是在案涉房屋被查封之前签订的，该协议书是双方真实意思表示，应属合法有效。杨某与吉旭房地产公司均认可在本院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付杨某，由其占有使用。原告杨某亦能提供交纳水费及补交取暖费等证据，可以证明在本院查封案涉房屋之前，其实际占有使用该房屋。原告杨某提交的购房款收据及费用明细表证明其已经结清房款。案涉房屋因在建设过程中缺乏相关手续，在补办的过程中不能办理产权登记也并非杨某自身原因所致。综上所述，原告杨某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以支持。但是，杨某在执行异议中怠于出示相关证据，因此而产生诉讼费用的应当由其自行负担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：不得执行鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区6-1-701号房产。案件受理费9099.88元（杨某预交），由杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2019）内06执异199号执行异议裁定书第（二）项于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 贞审 判 员  韩伟振审 判 员  余 丽二〇二〇年九月十七日法官助理  田 乐书 记 员  陈彦亭法条链接：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；