四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1071号 上诉人（原审被告）：陆鹏宇，男，1991年7月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：余巧义，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司，住所地四川省遂宁市船山区滨江路********，统一社会信用代码915109030807402780。 负责人：雷刚，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：粟小明，男。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐强，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 上诉人陆鹏宇因与被上诉人四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司（以下简称汇德遂宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆鹏宇上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初1531号民事判决，改判上诉人按月0.8元每平方米的标准向被上诉人支付物业服务费；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任，一审中上诉人辩称被上诉人未履行物业服务合同义务，一审法院未查明该情况。2.一审判决事实认定错误，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，物业服务企业应当在业主委员会督促后再起诉，而上诉人未收到过业主委员会的督促通知，一审法院直接认定上诉人违约，属于认定事实错误。被上诉人据以主张的物业服务合同没有经上诉人同意，且该合同的产生不符合物业管理法的程序规定，对上诉人不具约束力。3.一审判决法律适用错误，上诉人在物业服务企业未按照合同约定履行物业服务业务的情况下，拒绝履行缴费义务，是在行使自己的抗辩权，一审判决直接认定上诉人违约，是适用法律错误。 汇德遂宁分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：被上诉人已经按照物业合同约定为上诉人提供了物业服务，该物业合同系被上诉人与业主委员会签订，真实合法有效，上诉人拒不缴纳，构成违约。 汇德遂宁分公司向一审法院提出起诉请求：1.判令陆鹏宇立即向汇德遂宁分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费7858.8元；2.判令陆鹏宇支付违约金25816元；3.本案诉讼费由陆鹏宇承担。 一审法院认定事实：汇德遂宁分公司于2015年10月25日与遂宁市金港名都业主委员会签订了《金港名都（南区）物业服务合同》，约定由汇德遂宁分公司对金港名都南区提供物业服务，高层电梯住宅（不含高层电梯住宅1-3楼）计费标准为1.4元/月/㎡，缴费方式按月交纳，业主应在每个自然月的10天前履行缴费义务（缴纳当月物业服务费），亦可提前预交当年度的全额物业服务费用。逾期缴纳物业费从逾期之日起每天按应缴纳费用的0.3%交纳违约金。合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。合同签订后，汇德遂宁分公司对约定的小区提供了物业服务。陆鹏宇系遂宁市船山区滨江北路317号金港名都南区春江阁13层A号的业主，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为155.9㎡。陆鹏宇未交纳自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。汇德遂宁分公司与金港名都业主委员会签订的《物业服务合同》对汇德遂宁分公司及陆鹏宇均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。汇德遂宁分公司为陆鹏宇提供了物业服务，陆鹏宇应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务，陆鹏宇拒不缴纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故对汇德遂宁分公司要求陆鹏宇按照1.4元/㎡的标准支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的诉讼请求，予以支持，计算方式为1.4元/月/㎡×155.9㎡×36月=7857.36元。陆鹏宇对其提出的辩称主张未提供任何证据予以证明，一审法院不予采纳。对汇德遂宁分公司主张的违约金，合同中约定从逾期之日起每日按应缴纳费用的0.3%收取，但违约金的功能以填补损失为主，惩罚为辅，汇德遂宁分公司并未举证证明其实际损失，其损失主要体现为资金利息损失，故案涉违约金的约定显著过高，依据诚实信用原则和公平原则，对违约金酌定为700元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：陆鹏宇于本判决生效后十日内向四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司支付2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费7857.36元；陆鹏宇于判决生效后十日内向四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司支付未及时缴纳物业服务费的违约金700元；驳回四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计321元，由陆鹏宇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供2018年9月26日发的催费公告照片一张，拟证明向上诉人催收过物业费。经上诉人质证认为，真实性无异议，关联性有异议，在欠缴费用的时候应当是业委会催收，而不是物业公司，达不到被上诉人的证明目的。本院经审查认为，该公告照片能够证明被上诉人履行了告知义务并给予上诉人合理的履行期限，尽到了合同责任，本院予以采信。 二审经审理查明，2018年9月26日汇德物业遂宁分公司发出《关于汇德物业退出金港名都南区项目物业服务的公告》，告知金港名都南区业主委员会及全体业主，公司将于2018年12月31日24:00正式退出金港名都南区项目物业服务，请未缴清物业服务费的业主，及时到金港名都物业服务中心缴纳。二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合二审中诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、该物业合同是否合法有效，是否对上诉人具有约束力；二、上诉人的行为是否构成违约。 一、关于物业合同是否合法有效，是否对上诉人具有约束力的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，陆鹏宇未提供案涉《物业服务合同》有违反《解释》第二条规定的情形，其主张的该合同的产生不符合物业管理法的程序规定不影响该物业服务合同的效力，故该合同不属于无效合同。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“……以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，可见，业主委员会签订的物业服务合同对业主具有约束力。因此，上诉人称该物业服务合同没有经上诉人同意，对其不具有约束力，应当依据2016年前执行的合同约定的物业服务费收费标准处理，没有法律依据，本院不予支持。 二、关于上诉人的行为是否构成违约的问题 《物业服务合同》约定：“物业服务费用按月交纳，业主应在每个自然月的10日履行缴费义务，也可提前预交当年度的全额物业服务费用。”汇德遂宁分公司根据与金港名都业委会签订的《物业服务合同》，对陆鹏宇居住的小区提供了物业管理服务，陆鹏宇理应按照合同约定的标准履行交纳物业服务费的义务。因此，上诉人未按照物业服务合同约定按时缴纳2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费用，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，上诉人辩称被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担赔偿责任，但是上诉人未能提供任何证据予以证明，原审法院对上诉人陆鹏宇提出的被上诉人未履行相关物业服务义务而拒绝缴纳物业费的抗辩不予支持并无不当。《物业服务合同》第十四条第五款规定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成，可向遂宁市人民法院提起诉讼解决”，该条规定属于双方真实意思表示，不违反法律规定，约定合法有效。汇德遂宁分公司依据该约定向人民法院起诉，符合双方约定。国务院《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”该条规定的主要目的是对业主委员会的课以履职尽责的义务，但业委会的催收并非物业服务企业提起起诉的前置程序，业委会是否履职尽责也不影响对业主违约行为以及违约责任的认定。物业服务企业作为《物业服务合同》的守约方，依法向人民法院起诉提起诉讼，向违约方主张权利，符合法律规定。因此，上诉人称未因收到业主委员会的催收通知而不构成违约，该主张于法无据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费642元，由陆鹏宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年九月十日 书记员  李安