天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初4339号原告（反诉被告）：罗淑芝，女，1944年9月9日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：金高强，男，1983年8月1日出生，汉族，现住上海市嘉定区。第三人：天津市修竹房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇天阳公寓底商2-3-102。法定代表人：孟丹，经理。委托诉讼代理人：阎禹，男。原告（反诉被告）罗淑芝与被告（反诉原告）金高强、第三人天津市修竹房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗淑芝、被告（反诉原告）金高强、第三人天津市修竹房地产经纪有限公司的法定代表人孟丹及委托诉讼代理人阎禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗淑芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告因延迟交付房屋超过5日应向原告支付违约金1400元、自2019年12月18日至2020年1月2日的房屋租金747元、劳务费1025元、伙食补助费320元、租赁物维修费50元、宽带初装费100元；2.自2019年12月11日至2020年5月17日被告违约应向原告支付违约金1400元、赔偿金5882元；3.自2020年5月18日至已交房租截止日2020年7月12日被告违约应向原告支付赔偿金540元；4.被告收回房屋未提前三十日通知原告应向原告支付一个月租金的违约金1400元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年12月9日在天津市修竹房地产经纪有限公司引河南里店员工阎禹的带领下看了天津市北辰区天辰公寓2-3-221号房屋。于2019年12月11日签订了房屋租赁合同，于2019年12月12日交了租金。原告租赁房屋的目的是使用房屋及附属设施，因被告未按法律规定及合同的约定将房屋及其附属设施交付原告使用，致使原告自2019年12月11日至2020年5月17日期间未能居住，给原告造成最大的损失主要是房租。2020年5月17日被告用中国移动客服电话报装了宽带，2020年6月9日原告居住，但是数字电视仍然没有报装，空调、电热水器、洗衣机等仍没有检修，特别是燃气灶原告不敢用，怕发生火灾。2020年6月21日被告及第三人在收房租的时候只按合同收取房租，丝毫不考虑实际情况，故呈诉。金高强辩称，2019年12月9日签订房屋租赁合同，当日将案涉房屋钥匙交给罗淑芝，不存在违约行为。维修费50元需要提供票据，宽带初装费100元认可，前提是罗淑芝需支付每月40元的网络费。WIFI在签订协议时没有特意告知，租房市场没有免费提供WIFI的情况，即使房屋无WIFI也不导致房屋无法居住；尽到了出租方的义务，不存在违约，当时罗淑芝发现设施有问题时没有第一时间通知。截至2020年6月11日原合同履约完毕，2020年7月12日短信通知罗淑芝退租事宜，没有违约。第三人述称，2019年12月8日房主委托第三人租房，钥匙就在店里，2019年12月9日签订合同，约定计租时间是2019年12月11日至2020年6月10日，签完合同后房主就走了，工作人员带罗淑芝去案涉房屋，罗淑芝看后说房屋需要做卫生，应让房主做卫生，并让第三人将钥匙拿回去，后房主转了300元让雇保洁做卫生，保洁做完卫生，2019年12月10日至12月11日之间第三人电话通知罗淑芝看房，罗淑芝当时看完房不满意，后罗淑芝自己收拾。2019年12月12日或13日罗淑芝从第三人处拿走房屋钥匙。第三人当时通知罗淑芝早些日子过来，她没有来。关于房屋内的设施双方签署了物业交接单，合同中约定的宽带指的是该房屋具备安装宽带的条件。2019年12月30日签订物业交接单，是罗淑芝认为该时间点满意了房屋的卫生才签订，当时是房主委托第三人跟罗淑芝签订的物业交接单。房屋内的设施是符合合同约定的，电视机是可以打开的，但是因为没有缴纳钱，就没有信号。采暖费合同中明确载明是需要交给第三方的。金高强向本院提起反诉：1.判令解除双方租赁关系，要求罗淑芝于2020年7月31日办理退租手续；2.判令罗淑芝给付自2020年7月11日至实际退房日为止的房屋租金（每月按照2500元暂计算至2020年7月30日的房租及违约金共计3690元）；3.2020年3月11日至2020年6月11日因罗淑芝违约给付租金，应给付违约金1400元；4.判令罗淑芝交付物业管理费（7个半月）240元、网络费（2个半月）100元、欠付的暖气费及滞纳金941元（2019年11月15日至2020年3月15日原告居住期间的采暖费912元/4个月*3个月=684元，滞纳金257元）；5.反诉费由反诉被告负担。罗淑芝辩称，同意第一项诉请，2020年7月8日金高强短信通知我，要求我退租及撤回本案诉讼，如我撤诉仍然按照1400元每月继续租，如我不撤诉就让我腾房。短信通知我前，金高强电话通知我将2020年7月12日至2020年8月12日的房租1400元缴纳到第三人处。关于2500元每月的租金标准双方没有达成一致，我不同意给付。2020年3月11日至2020年6月11日的租金费用我们在2020年4月份电话沟通，沟通时说将房屋宽带安装后，我到了天津后就将房租给付金高强，金高强同意了，我2020年6月21日缴纳的该期间的租金。关于物业管理费240元没有和我说、网络费100元当时是说了每月40元，但是现在宽带是免费的，取暖费是金高强说免除的。第三人述称，对金高强的诉请均无异议。罗淑芝确实逾期支付房租了。采暖费在合同第3条第四、五项有约定，应由罗淑芝负担。物业费240元是小区物业了解到的无异议，网费第三人不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即罗淑芝提交的《房屋租赁合同》、收条3张、宽带初装费票据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：罗淑芝提交的物业交接单，金高强、第三人认可真实性，对其真实性本院予以确认，其证明目的本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合论述；其他维修费票据，金高强认可实际发生了维修费用并同意承担一半，对上述维修事实本院予以确认。金高强提交的《房屋租赁合同》、收条2张，第三人无异议，罗淑芝对其真实性无异议，上述证据真实性本院予以确认，证明目的将在本院认为部分结合全案事实予以综合论述；采暖费收据、物业费收据、中国移动宽带套餐消费记录，罗淑芝对采暖费收据真实性无异议，但不同意负担该费用，其余证据不认可，对采暖费收据真实性本院予以确认，物业费未提交原件，无法核实真实性，本院不予确认，中国移动宽带套餐消费记录所载项目并非仅限于网络宽带消费，亦无法核算具体网络费用，本院不予确认，第三人经本院合法传唤未到庭对上述证据进行质证，本院依法进行认证。第三人提交的电脑系统内关于案涉房屋租赁事项记录截图，罗淑芝不予认可，因上述证据系第三人单方制作，无其他证据佐证，本院不予确认。上述证据均为复印件。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月9日，金高强作为甲方（出租方）与乙方（承租方）罗淑芝、丙方天津市修竹房地产经纪有限公司引河南里店签订合同编号为ＴＪＪＹ0022398《房屋租赁合同》，主要约定：甲方与乙方在丙方的居间下，就房屋租赁的有关事宜达成一致协议，房屋坐落于北辰区××公寓××，房屋权属性质私产，所有权人金高强，房屋附属设施有暖气、煤气、一户一表、数字电视、宽带；房屋租赁期限自2019年12月11日至2020年6月11日，租赁用途系居住；租金标准为1400元／月，季度支付，首次租金于2019年12月11日支付3个月租金，之后租金于每年度／半年度／季度结束前提前10天支付下年度／半年度／季度租金；保证金1400元／月，租赁期满，乙方如无违约行为，无欠费，甲方应将保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方承担物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线／数字电视费及其他应当向第三方支付的费用，双方另有约定的除外；因租赁该房屋产生的税费由乙方承担；对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，影响乙方正常使用的，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后及时进行维修，拒绝维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应按照约定支付违约金：1.延迟交付房屋超过五日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应按照约定支付违约金：1.不按照约定支付房租超过五日…甲方有上述违约情形之一的，应向乙方支付相当于一个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方可另行追偿，乙方有上述违约情形之一的，应向甲方支付相当于一个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方可另行追偿；租赁期内，甲方如果提前收回所出租房屋的，应提前三十日通知乙方，按照实际租期收取租金，并向乙方支付相当于一个月租金的违约金，乙方需提前退租的，应提前三十日通知甲方，按照实际租期交纳租金，并向甲方支付相当于一个月租金的违约金；合同另约定其他条款。2019年12月12日，罗淑芝向金高强给付租金4200元及押金1400元，共计5600元，金高强出具了收条。2020年6月21日，罗淑芝向金高强给付2020年3月11日至2020年6月11日的租金4200元，以及6月12日至7月12日的租金1400元，金高强分别出具了收条。2019年12月30日，金高强与罗淑芝就案涉房屋签订物业交接单。另查，金高强于2020年8月5日缴纳了案涉房屋2019年至2020年供热费912元，滞纳金268元，共计1180元。再查，罗淑芝、金高强均确认，罗淑芝已于2020年8月8日搬离案涉房屋，双方就水、电、煤气费结算完毕，房屋钥匙已交付第三人，罗淑芝未交付案涉房屋自2020年7月13日至2020年8月8日期间的占有使用费，金高强尚持有1400元租房押金。本院认为，本案的争议焦点：一、罗淑芝与金高强之间签订的房屋租赁合同何时解除；二、双方在本案中是否存在违约行为及责任承担。对此，本院分析如下：一、租赁合同解除问题双方于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。租赁期满后，双方未续签合同，罗淑芝仍占有并使用案涉房屋，双方成立不定期租赁关系。因罗淑芝提起本次诉讼，双方曾就租赁关系存续进行协商，但未达成一致意见，后金高强在2020年7月30日庭审中当庭提起反诉主张解除租赁关系，罗淑芝表示同意，故，本院确认双方租赁关系于2020年7月30日解除。经双方确认，罗淑芝已于2020年8月8日搬离案涉房屋，且房屋租金支付至2020年7月12日，故罗淑芝应向金高强支付自2020年7月13日至2020年7月30日的租金，及2020年7月31日至2020年8月8日期间的房屋使用费，因合同期满后双方成立不定期租赁，租金标准仍按原合同执行，上述费用共计1213元（1400元/月÷30天×26天）。金高强主张按每月2500元租金标准计算并主张相关违约金，无事实依据，本院不予支持。二、金高强是否存在违约行为的问题1.罗淑芝主张金高强延期交付房屋不能成立。根据当事人陈述，罗淑芝与金高强于2019年12月9日签订租赁合同后，案涉房屋钥匙一直在第三人处，罗淑芝随时可取，后因卫生问题，双方于2019年12月30日签订书面交接单。本院认为，双方对案涉房屋卫生问题未做特别约定，罗淑芝未提供证据证实案涉房屋卫生达到足以影响正常居住的程度，故其主张按物业交接单签订时间确认金高强实际交付房屋，本院不予支持，现有证据不足以证实金高强存在延期交付房屋的行为。罗淑芝据此主张延期交付房屋的违约金及返还该期间内的租金，本院不予支持；罗淑芝主张做卫生的劳务费、伙食补助费，双方就此未做约定，本院不予支持。2.罗淑芝主张案涉房屋设施设备不符合约定不能成立。庭审中，罗淑芝主张案涉房屋电视未在出租前办理缴费、网络宽带无WIFI、燃气灶打开后火太大且周边有油等，不符合合同约定，对此，本院认为，双方合同中未就由出租方负责电视、网络缴费进行约定，上述理由不能成立，就燃气灶问题等，罗淑芝亦未提供证据证实不能正常使用，故该项主张，本院不予支持。3.金高强于合同期满后主张收回房屋未构成违约。如前述，合同期满后，双方未续签合同，成立不定期租赁关系，按法律规定，双方均有单方解除权，罗淑芝主张应按合同约定，出租方单方解除合同，应提前三十日通知承租人且支付一个月租金作为违约金。本院认为，不定期租赁情形下，租赁双方主体享有的单方解除权系法定解除权，上述合同约定系租赁期内一方提前解除合同适用的情形，二者适用条件不同，且双方就上述退租事宜并未实际履行，罗淑芝仍就实际占有、使用案涉房屋。故，罗淑芝上述主张不能成立，其据此主张的各项诉讼请求，本院不予支持。4.金高强应给付罗淑芝维修费50元及宽带初装费100元，共计150元。金高强对上述费用发生的事实均无异议，但只同意承担维修费的一半，按合同约定，应由出租方负责案涉房屋的维修事宜，故相关维修费用应由金高强负担，此外，金高强对宽带初装费并无异议，本院予以确认。三、罗淑芝是否存在违约行为的问题1.罗淑芝逾期给付2020年3月11日至2020年6月11日租金存在客观障碍，不宜认定违约。根据查明事实，罗淑芝虽未按合同约定时间节点给付上述期间租金，但根据当事人陈述，该期间罗淑芝居住在北京，因新冠肺炎疫情未能到津，且其系以现金方式交付租金，其未能按时交付租金存在客观障碍，另金高强收取该期间租金时亦未提异议，亦未举证证明因此遭受实际损失，故，金高强主张罗淑芝给付该期间延期给付租金的违约金，本院不予支持。2.金高强主张的物业费、网费、采暖费及滞纳金部分。金高强未提供物业费收据原件，无法核实欠缴数额，本院不予支持，该项费用，双方可另行据实结算。网络费部分，金高强提供证据系其手机号码中国移动套餐消费项目，其内容不足以证实罗淑芝就上述套餐项目进行实际消费，以及罗淑芝实际使用网络对应的费用，故该项主张，本院不予支持。采暖费部分，合同约定由承租方负担，金高强主张罗淑芝给付2019年至2020年供热费684元（912元/4个月×3个月），本院予以支持，因罗淑芝未及时缴纳供热费，产生滞纳金268元，罗淑芝应负担201元（684元/912元×268元），综上，罗淑芝应给付金高强供热费及滞纳金共计885元。另经双方确认，罗淑芝已于2020年8月8日从案涉房屋搬离，故金高强相关腾房主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗淑芝与被告（反诉原告）金高强之间的租赁关系于2020年7月30日解除；二、被告（反诉原告）金高强于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告（反诉被告）罗淑芝宽带初装费100元、维修费50元，共计150元；三、原告（反诉被告）罗淑芝于本判决发生法律效力之日起三日内给付被告（反诉原告）金高强自2020年7月13日至2020年8月8日期间的租金及房屋使用费1213元、供热费及滞纳金885元，共计2098元；四、驳回原告（反诉被告）罗淑芝的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）金高强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费61元，由原告（反诉被告）罗淑芝负担60元，被告（反诉原告）金高强负担1元（此款由金高强于本判决发生法律效力之日起三日内一并给付罗淑芝）；案件反诉费25元，由被告（反诉原告）金高强负担17元，原告（反诉被告）罗淑芝负担8元（此款由罗淑芝于本判决发生法律效力之日起三日内一并给付金高强）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟伟二〇二〇年九月十日书记员  魏鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。