江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初1073号原告：仪征市枣林湾农业农村服务中心，住所地在仪征枣林湾旅游度假区原铜山办事处院内。法定代表人：李成平，主任。委托诉讼代理人：遇宝勤，仪征市方圆法律服务所法律工作者。被告：刘惠明，男，1951年3月10日出生，汉族，住仪征枣林湾旅游度假区。被告：田凤珍，女，1953年7月12日出生，汉族，住仪征枣林湾旅游度假区。两被告共同委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。原告仪征市枣林湾农业农村服务中心（以下简称枣林湾农服中心）与被告刘惠明、田凤珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人遇宝勤、两被告共同委托诉讼代理人宣继璇两次到庭参加诉讼，原告负责人李成平到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告枣林湾农服中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告腾空让出非法占有的位于农机站门市房（面积约42.32㎡）并交付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：上个世纪九十年代，农机站与原铜山电灌站属于一个机构、两块牌子。被告刘惠明作为原铜山电灌站职工，从农机站处租赁了两间门市房作为经营使用。由于乡镇机构撤并及年代久远等原因，租赁协议下落不明。两被告非法占有属于农机站所有的位于的两间门市房至今，租金也未缴纳。此后，乡镇机构撤并，农机站被撤销，其职能并到枣林湾农服中心。2017年8月16日，原告通知被告因铜山特色小镇建设需要对该门市房进行搬迁，要求被告限期搬离，被告提出多种理由，拒不搬出。原告多次与被告协商未果，现具状至法院，请求判如所请。原告向本院提供的证据有：1、原告的事业单位法人证书。2、原告向仪征市自然资源和规划局调取的农机站办理包括涉案房屋在内房产的档案材料和查询记载表（法定代表人身份证明书、仪征市村镇房产分户平面图、仪征市村镇公有房产所有权登记申请书、铜山乡农机站位于房产登记查询表）。3、2017年7月，原铜山办事处综合服务中心向综合服务中心（农机站）房产承租户、刘惠明发出房屋腾空通知及与包括刘惠明在内的相关房屋承租户协商腾空让房的照片、张贴房屋腾空通知的照片。4、马集镇财政所出具的刘惠明缴纳涉案房屋房租的收费凭证两张。5、2008年3月8日市长办公会议纪要第6期-关于铜山办事处区域内原马集、青山两镇集体建设用地、资产划拨问题的专题会议纪要及附件。6、仪征市机构编制委员会仪编字（2007）第42号-关于同意成立仪征市铜山办事处综合服务中心的批复、仪征市机构编制委员会仪编字（2008）第39号-关于调整市铜山办事处、马集镇、青山镇综合服务中心编制的通知、仪征市机构编制委员会仪编〔2018〕17号-关于明确市枣林湾旅游度假区管理办公室有关机构编制事项的通知。7、2015年7-12月铜山乡电灌站退养及买断人员待遇发放表、2015年红光山南电灌站人员工资及费用报销表、2018年乡办电灌站退养及买断人员待遇发放表（农口遗留）。8、原告向两被告发送解除租赁合同的书面通知的照片及邮寄该书面通知的交寄单。9、农机站员工李子桃当庭陈述的证人证言。被告辩称，我方不同意原告诉讼请求，原告不具有提起本案诉讼的主体资格，同时本案也不属于人民法院民事案件受理的范围。原告对于其诉讼请求仍未明确，对于要求被告腾让房屋的座落及面积未进行明确。原告未提交涉诉房屋的产权登记证明。根据原告提交的证据，涉诉房屋的权利人显然是仪征市铜山乡农机站，虽然原告主张农机站已经不存在，相应的职能已经归属原告，但是原告并没有提供任何证据予以证明，并且农机站的上级主管部门是仪征市农机局。依据法律规定，民事主体资格丧失后应当经过清算并且相应的产权应当进行明确，原告所陈述机构职能的变化不能证明其对诉争房屋拥有合法的权利。被告对于涉诉房屋是基于被告刘惠明所在单位（农机站）福利分房取得，不存在原告所主张的非法占用，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，原告也没有提交证据证明该房屋被纳入拆迁或征收的范围，即便纳入拆迁、征收的范围，被告作为房屋的实际使用人依据福利分房政策，对于该房屋依法有权获得拆迁补偿安置。原告也就安置补偿问题与被告进行过协商，但未达成一致。依据最高人民法院法释【2005】9号文件内容，同样本案也不属于人民法院民事案件受理范围。综上，被告要求法院驳回原告的起诉。被告未向本院提供的证据。本院依职权调取的证据有：1、仪委办【2001】第72号-转发《仪征市乡镇事业单位综合改革实施意见》的通知。2、仪委发【2007】34号-关于成立仪征市铜山办事处的通知。3、马集镇人民政府文件马政发（2001）第35号-关于李成平等同志任职的通知。4、仪征市人民政府文件仪征发〔2000〕38号-市政府关于调整乡镇行政区划的通知。经审理查明，刘惠明、田凤珍系夫妻关系。上个世纪九十年代，刘惠明系原仪征市铜山乡农机站（铜山乡电灌站）职工，原仪征市铜山乡农机站将涉案两间门市房出租给刘惠明从事经营。此后，由于乡镇机构撤并及历史年代久远等原因，租赁协议丢失，关于涉案房屋租赁的约定如租赁期限、租金支付等信息未能查明。2000年4月9日，、马集乡撤销，将这两个乡的原辖区域合并，设立马集镇。农机站因此并到马集镇农机站。2001年7月31日，中共仪征市委办公室发布仪委【2001】第72号-转发《仪征市乡镇事业单位综合改革实施意见》的通知，每个乡镇农技站、农机站、多种经营综合站合并成立农业综合服务中心。2001年9月1日，马集镇人民政府聘任李成平为马集镇农业综合服务中心主任。2007年4月30日，从马集镇分立，成立了仪征市铜山办事处，正科级建制，为市委、市政府派出机构，委托原仪征市枣林湾生态园管理。2007年11月15日，仪征市机构编制委员会向原铜山办事处发出同意成立仪征市铜山办事处综合服务中心的批复，属于差额拨款事业单位，核定编制5名。2008年3月8日，根据仪征市市长办公会议纪要第6期内容，原铜山办事处范围内各类买断工龄人员由铜山办事处接收，办事处应按照确定的安置办法落实好这批人员的待遇问题；农服中心人员关系由马集镇移交铜山办事处，这部分人员的生活待遇按现行解决办法执行，由铜山办事处做好衔接。2008年12月12日，仪征市机构编制委员会向原铜山办事处等发出关于调整市铜山办事处等综合服务中心编制的通知，增加铜山办事处综合服务中心差额拨款事业编制19名，调整后，铜山办事处综合服务中心差额拨款事业编制为24名。2018年3月7日，仪征市机构编制委员会向仪征枣林湾旅游度假区管理办公室发出关于明确市枣林湾旅游度假区管理办公室有关机构编制事项的通知，原铜山办事处综合服务中心更名为枣林湾农服中心，即本案原告单位。由于乡镇机构改革及撤并，通过档案查询，涉案房屋登记在农机站名下，后归并到枣林湾农服中心名下。由于涉案房屋早在上个世纪九十年代出租给刘惠明经营使用，涉案房屋的维护、修缮等实际由刘惠明负责。刘惠明在承租涉案房屋期间，对涉案房屋进行了扩建和搭建，但未办理申请手续。此外，刘惠明作为涉案房屋的承租人也缴纳了部分年份的租金。2017年7月、8月，原铜山办事处综合服务中心（农机站）两次向包括刘惠明在内的农机站房屋承租户发出房屋腾空通知，内容：由于铜山特色小镇建设需要，包括刘惠明在内的农机站房屋承租户所承租的农机站位于的房屋将整体搬迁，原铜山办事处综合服务中心已于2017年2月11日、7月6日、8月5日分别作出腾空让房通知，在此期间也多次上门商谈腾空让房事宜，现再次通知承租户自收到此通知3天内将承租房屋内的物品搬出腾空让房，如未在期限内腾空让房的将视为放弃承租屋内的所有财产，我单位将组织房屋拆除。原铜山办事处综合服务中心并在涉案房屋门墙上张贴了上述房屋腾空通知。2020年5月25日，枣林湾农服中心向刘惠明、田凤珍发出书面通知并将通知张贴到涉案房屋门墙上，内容为“刘惠明、田凤珍：你们租赁的农机站（现枣林湾农服中心）房屋，根据合同法第二百三十二条的规定，通知你们双方之间的房屋租赁合同解除，请在十日内将租赁的凡物等腾空交还给我单位，否则逾期由你们承担相应的法律后果。枣林湾农服中心二〇二〇年五月二十五日”。根据枣林湾农服中心提供的2015年红光山南电灌站人员工资及费用报销表、2015年7-12月乡电灌站退养及买断人员待遇发放表、2018年乡办电灌站退养及买断人员待遇发放表（农口遗留）等证据，刘惠明（刘惠民）1975年参加工作，退养待遇为380元/月；另2015年机工工资为2000元/年，看房费800元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据涉案房屋的房产登记资料，农机站（铜山电灌站）与刘惠明之间在上个世纪九十年代形成的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。鉴于乡镇机构撤并及年代久远等原因，双方之间的租赁合同文本已丢失，关于租赁期限、租金标准、租金支付等情况无法查明。根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分，鉴于双方之间的房屋租赁合同关系至今已超过20年，对于超过租期20年的房屋租赁合同部分应属无效。此外，双方均未能举证证明已对租赁期限进行协议变更或补充，亦无证据证明当事人对租赁期限有明确约定，故租赁期限无法确定，依法应视为构成不定期租赁。依照法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，枣林湾农服中心（原铜山办事处综合服务中心）庭前多次向刘惠明、田凤珍发出解除房屋租赁合同的书面通知，并将书面通知张贴于涉案房屋门墙上，依法应认定为作为出租人的枣林湾农服中心以在合理期限之前通知了作为承租人的刘惠明，故枣林湾农服中心起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同有事实和法律依据。在双方之间的房屋租赁合同解除的条件下，刘惠明作为承租方及田凤珍作为涉案房屋的实际使用者和实际控制者，应向枣林湾农服中心返还承租的涉案房屋。返还的涉案房屋应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。对于承租人在承租期间对涉案房屋进行的装饰装修及扩建部分，鉴于双方均未能举证证明对此有明确约定，对其中未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承担人应当恢复原状。对其中已形成附合的装饰装修物，鉴于双方亦无明确约定，因铜山特色小镇建设需要对涉案房屋进行整体搬迁，属于不可归责于双方的事由导致了双方之间房屋租赁合同解除的，对该部分装饰装修物的残值损失部分，由双方按照公平原则分担。对于扩建部分，鉴于承租人未明确提出赔偿主张，可以由双方协商解决或另行主张。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、解除仪征市枣林湾农业农村服务中心（农机站）与刘惠明、田凤珍之间位于农机站门市房（面积约42.32㎡）的房屋租赁合同；二、被告刘惠明、田凤珍于本判决生效之日起三十日内将位于农机站门市房（面积约42.32㎡）腾空后归还给原告仪征市枣林湾农业农村服务中心。案件受理费80元，由被告刘惠明、田凤珍负担；此款原告已垫付，由被告刘惠明、田凤珍于本判决生效之日起十日内给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 欣人民陪审员  刘长江人民陪审员  王广兵二〇二〇年九月二十二日书 记 员  包莉莎