黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1578号上诉人（原审原告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**恒大剧场****。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：高强，男，1989年5月4日出生，汉族，该公司职工，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：彭瑶，女，1989年7月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：宋立海，男，1974年1月18日出生，汉族，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）因与被上诉人彭瑶商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。恒大伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除恒大伟业公司与彭瑶签订的《商品房买卖合同》，撤销案涉商品房买卖合同的联机备案，按房屋总价款10%向恒大伟业公司支付违约金，彭瑶迁出所购房屋并将房屋恢复原状。事实和理由：一、彭瑶存在违约行为，双方签订的房屋买卖合同约定解除条件已成就，恒大伟业公司享有合同解除权。本案买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，而解约条款是合同的组成条款，并不存在无效、可撤销等致使条款不发生法律效力的情形，所以，对合同当事人应当具有约束力。一审判决已认定彭瑶未按约定期限偿还贷款，导致恒大伟业公司承担了保证责任，彭瑶对本案纠纷应负违约责任；根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第3条第5款第1项约定，恒大伟业公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回该商品房。本案情况完全符合合同法第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”这一法律规定，所以，恒大伟业公司的诉讼请求理应得到支持，一审判决要求继续履行合同有失公平且无法律依据。二、继续履行合同违背了合同自由原则、诚实信用原则、依合同履行义务原则，不利于交易秩序的安全稳定。一审判决在确认彭瑶违约且达到解除条件的情况下，依然判令双方继续履行的理论依据系其认为继续履行合同有利于营造良好的市场环境，且预售登记显示该房屋已登记在彭瑶名下。但恒大伟业公司认为此种违背合同自由、诚实信用、依约履行义务原则的判决，不仅牺牲了恒大伟业公司时间价值利益，更是在放任、纵容未按合同约定履行义务的行为。在信息化传播如此迅速的时代，如果此判决被广泛流传，购房者纷纷效仿，故意违约，最后以微不足道的违约金来平息，则会严重影响房地产企业发展，更会助长不诚信、不守约的不正之风，完全不利于房地产销售市场及二手房交易市场的稳定发展。所以，为了维护良好的市场环境，更应当依约办事、依法办事、有法可依、有法必依。一审判决未按照法律规定作出正确判决，违背合同法的立法目的，系明显错判，二审应当予以纠正。综上，请求支持恒大伟业公司的上诉请求。彭瑶辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。签订合同时，恒大伟业公司的工作人员并没有对合同内容详细讲解和提示，几分钟就签字完毕。本案中，彭瑶购买房屋时，是以该房屋作为抵押从银行贷款，彭瑶认为该宗抵押形式完全能够保证银行收贷顺利，从不知晓恒大伟业公司在承担还款责任后有权解除房屋买卖合同。该条款属于制式条款，未向彭瑶提示，所以该条款不应当被采信。从双方合同看，恒大伟业公司应当在交付房屋后60日内给予办理产权登记，但恒大伟业公司迟迟未履行该约定，属于恒大伟业公司违约在先，侵害了彭瑶的合法权益。购买房屋的首付款也是从恒大伟业公司的物业公司借款，在恒大伟业公司承担了担保责任之后，恒大伟业公司工作人员仍然给彭瑶打电话，要求对首付款的借款进行偿还，并且出具了收款凭证，这完全可以视为双方对合同的改变，恒大伟业公司也没有要求解除买卖合同。彭瑶一家5口、祖孙三代只有这一套房屋，家里人都没有正式职业。当时为了买这套房屋，把承包的土地都出卖了，又从恒大伟业公司借的首付款、从银行贷的款才买了该套房屋。两个老人患有疾病，孩子只有几个月大，但为了偿还恒大伟业公司的贷款，现彭瑶已经从亲朋好友处筹措资金，将购房尾款及违约金总计55余万元存入到了法院账户，彭瑶这种诚信行为和实际处境应当得到支持，而且对恒大伟业公司没有造成任何损害。恒大伟业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，彭瑶向恒大伟业公司支付违约金70,238元；2.彭瑶配合恒大伟业公司撤销商品房买卖合同备案；3.彭瑶迁出所购房屋并将房屋恢复原状。一审法院认定事实：2012年6月28日，恒大伟业公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订《房产抵押贷款合作协议书》，合同约定：兴业银行股份有限公司哈尔滨分行对恒大伟业公司开发的恒大绿洲项目购房人提供贷款，恒大伟业公司为购房者取得的房产抵押贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任至购房者办妥所购房产所有权证、土地使用证和以兴业银行股份有限公司哈尔滨分行为抵押权人的房产抵押登记手续，且将他项权利证交由兴业银行股份有限公司哈尔滨分行为止。恒大伟业在兴业银行股份有限公司哈尔滨分行指定账户上存入保证金。2012年11月28日，恒大伟业公司与彭瑶签订商品房买卖合同，约定彭瑶购买恒大伟业公司开发建设的位哈尔滨市××区区恒大绿洲8号楼（合同记载第41、42座）1单元2703号房屋，房屋总价款702,388元，由彭瑶以现金付款方式支付购房款212,388元，剩余购房款49万元由彭瑶通过商业贷款方式支付。双方合同补充协议第3条第5款第1项约定：在“房地产权证”办理完毕前，彭瑶未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，彭瑶所交全部款项不予退还，彭瑶须在恒大伟业公司履行保证责任后30日内，协同恒大伟业公司到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，彭瑶交纳首期购房款，并与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，贷款49万元。后因彭瑶未能如期还款，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行扣划了恒大伟业公司保证金469,936.25元用于偿还并结清该贷款。2019年12月4日，彭瑶向一审法院账户存入调解保证金551,700.25元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。彭瑶未按约定期限偿还贷款，导致恒大伟业公司承担了保证责任，彭瑶应负违约责任，彭瑶应给付恒大伟业公司70,238元。彭瑶于2019年12月4日向一审法院账户存入调解保证金，能够体现其具有继续履行合同的能力，该逾期偿还贷款的违约行为不足以导致合同目的无法实现，且商品房预售登记显示该房产已登记在彭瑶名下，为营造良好市场环境，本案商品房买卖合同不宜解除。彭瑶主张继续履行合同，愿意承担恒大伟业公司因其逾期还款所承担的保证责任，不违反法律规定，一审法院予以支持。即彭瑶应给付恒大伟业公司贷款保证金469,936.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、彭瑶于判决生效之日起十日内给付恒大伟业公司违约金70,238元；二、彭瑶于判决生效之日起十日内给付恒大伟业公司贷款保证金469,936.25元；三、驳回恒大伟业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，诚实信用原则是民商法的基本原则，贯穿于整个民事交易的始终。人民法院在解释合同条款、确定履行内容、决定合同应否解除时，均应考虑诚实信用原则。根据诚实信用原则，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，亦不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据违约方的过错程度、违约行为形态以及违约行为后果等因素综合考量判定。对此，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条予以明确，该条规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。本案中，彭瑶与恒大伟业公司签订的商品房买卖合同有效，彭瑶未按约定期限偿还贷款，导致恒大伟业公司承担了保证责任，彭瑶构成违约，一审判定彭瑶承担违约责任并无不当。但鉴于彭瑶于2019年12月4日向一审法院账户存入调解保证金，愿意以此承担恒大伟业公司因其逾期还款所承担的保证责任，因此，守约方恒大伟业公司的合同目的能够实现，一审未支持其解除合同及相关诉请亦无不当。综上所述，恒大伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,824元，由上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年九月九日书记员  周小倩