广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2882号 上诉人(原审原告、反诉被告)：桂林东梓物业有限公司，住所桂林市普陀路**大学生公寓城。统一社会信用代码：914503007188390834（1-1）。 法定代表人：苏树旺，董事长。 委托诉讼代理人：郭峻，广西瑞伯伦律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：桂林彰泰实业集团有限公司，，住所桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******统一社会信用代码：91450300619384212M（1-1）。 法定代表人：刘文萍，董事长。 委托诉讼代理人：苏力俭，广西君美律师事务所律师。 上诉人(原审原告、反诉被告)桂林东梓物业有限公司（以下简称东梓公司）与上诉人(原审被告、反诉原告)桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）因合同纠纷一案，不服桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。东梓公司的委托诉讼代理人郭俊、彰泰公司的委托诉讼代理人苏力俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东梓公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审以东梓公司未提供证据证明彰泰公司拆迁安置补偿标准不符合相关规定，而判决东梓公司支付彰泰公司垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费等7573831.84元错误。一、彰泰公司有拆迁补偿费用真实发生并且符合相关拆迁安置政策法则的举证责任，而不应由东梓公司对此承担举证责任。1、彰泰公司反诉请求东梓公司支付其己代垫的拆迁补偿、土地出让金、契税、印花税等相关费用1000万元，根据民事诉讼法及证据规则规定，举证责任在彰泰公司，其应提交其支出的拆迁补偿系真实、合法的全部证据；2、东梓公司向彰泰公司支付其垫付的费用有两个前提条件，一是费用已真实支付，二是该费用的的发生是符合拆迁安置有关政策法规的；3、彰泰公司仅提供了拆迁补偿合同及支付凭证等，不能证明其拆迁程序及拆迁补偿费用的合法性；4、拆迁安置是由彰泰公司进行的，其要按规定对拆迁建筑物进行权属认定、价值评估，并按政策规定的补偿标准进行拆迁补偿，方为合法；5、如彰泰公司不能提供其发生的拆迁补偿费用的合法性证据，应承担举证不能的后果，相关费用由其自行承担。二、东梓公司在一审中对彰泰公司支出的拆迁补偿费用的合法性提出质疑并提供了相应的证据。1、东梓公司已与桂林市东江苗圃签订协议书约定补偿费用并支付了部分补偿费，彰泰公司向其支付200万元土地转让费用（土地价款）没有政策法律依据；2、东梓公司于2004年12月9日取得了《房屋拆迁许可证》，桂林市东江园林幼儿园、桂林市东江园林建设开发有限公司在2006年才在9.42亩土地上修建建筑物，属非法建筑应不予补偿。彰泰公司向其支付拆迁补偿款没有政策法律依据，费用应由其自行承担。彰泰公司没有提交其向桂林市东江园林建设开发有限公司实际支付1321621元补偿款的凭证和收据，不能证明其已实际支出了该款项；3、桂林市七星景区管理处东环路宿舍区960平方米房屋为超过批准期限的临时建筑，应不予补偿。彰泰公司违反规定进行补偿，应由其自行承担。七星景区管理处并不是9.42亩土地使用权人，彰泰公司向其支付520万元拆迁补偿费用（含土地补偿费）没有法律依据。付给31户租住户的拆迁补偿金与搬迁奖励金也没有法律依据。综上，请二审依法改判。 彰泰公司辩称，一、彰泰公司已经就本案土地拆迁提供了相关证据，而且证据充分确凿，足以证实在双方发生争议的涉案地块上，彰泰公司履行了相关拆迁补偿义务。二、彰泰公司已经发生的拆迁补偿费用，属于合理支付范畴。1、双方有约在先，已经预测了涉案地块的拆迁补偿将超过1000万元，所以合同中约定了1000万元以内的部分由东梓公司承担，超出部分由彰泰公司承担。这一约定表明双方对于拆迁补偿所需花费是有预判；2、彰泰公司没有乱支付的理由，因为拆迁补偿花费过高将会增加开发成本，作为任何一个正常的以营利为目的的开发企业来说，是不会乱支付的；3、要求双方共同签字或者进行互相通报，在合同当中没有设置这样的机制，也正如东梓公司起诉所言，拆迁义务本应由东梓公司实施，由于他们实施不下去，才由彰泰公司接力完成的，所以从这个角度上来说，要求共同签字也不合适。三、对违法建筑或者临时建筑进行补偿是开发当中的实际，东梓公司在上诉状中多次强调有一些建筑是没有取得规划许可手续，或者是超过了批准的期限，因此彰泰公司进行拆迁补偿与相关的拆迁规定不符。彰泰公司认为，在工作实际当中，即使是政府的征拆，也会对此类建筑进行补偿，以方便工作的开展和推进，如果仅以这个规定僵化执行，势必导致拆迂补偿工作无法开展，开发用地无法取得。不顾开发过程中的实际，片面强调法律的规定，是与本案实际情况不符的。 彰泰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判彰泰公司支付东梓公司承包金5830980元，东梓公司支付彰泰公司垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费1000万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、东梓公司未能履行合同的主要义务，没有按照合同约定的条件提供合作开发的建设用地，因此主张全额支付承包金不符合合同约定的条件，应当结合合同实际履行情况酌情按照50%的比例确定承包金为5830980元。彰泰公司东梓公司合作“大学生公寓城”项目签订了系列合同，合作范围包括东梓公司已经取得土地使用权证的115.45亩土地和纳入规划但尚处于拆迁阶段、未取得土地使用权证的土地，本案讼争的土地即东江苗圃9.42亩土地即属于后者范围，对此双方形成了如下计价的约定：“桂林市东江苗圃及桂林市金城房地产公司共约11.55亩土地办成70年商住用地的全部费用（包括征地费、拆迁费、拆迁补偿费、土地出让金、过户费办证费等），甲方（东梓公司）承担1000万元以内的部分，乙方（彰泰公司）承担超出1000万元以外的部分”；“尚未征用并办理完土地使用权证的在广西柑桔研究所和桂林市东江苗圃名下的，约63.05亩土地，在甲方办理为甲方名下的出让土地并提供乙方实施项目开发建设，按照评估价123.08万元／亩计算，价值共计为7805.59万元作为乙方应付承包金”。即该9.42亩建设用地按照评估计价的前提条件有两个，一是完成征用和地上建筑拆迁，二是取得土地使用权证。东梓公司未履行征用和地上建筑拆迁的合同义务，也未取得本案讼争土地的土地使用权证，不应按照约定的价格全额获得承包金。因合同没有约定此等情形下应该如何处理承包金，人民法院完全可以行使自由裁量权予以调整，目安照50%计价为宜，即承包金为5830980元(11667960元×50%）。二、彰泰公司垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费等1000万元应当予以全额支持，东梓公司已经发生的征拆支出242万余元不应在1000万元中扣除，根据合同约定应由东梓公司自行负担。1、东梓公司收取承包金是按照完整权利土地计的，已经获得了土地溢价收益，自然应当负担土地的成本；2、242万元大部分发生在双方合作协议签订之前，合作协议关于1000万元的用地成本负担应当指向合作协议签订之后的开支；3、根据系列合作协议约定，242万元不属彰泰公司垫付，即非该1000万元当中的费用。因此，原审判决将该242万元认定为11.55亩用地成本的一部分并扣除了彰泰公司的垫付费用，显属不当，应予纠正。 东梓公司辩称，一、彰泰公司要求改判其支付东梓公司承包金5830980元没有事实与法律依据。1、本案11.55亩土地已纳入合作开发范围，土地使用权已过户到彰泰公司名下并完成开发建设，彰泰公司应按合同约定的123.8万元／亩向东梓公司支付承包金；2、即使在约定期限内没有完成11.55亩拆迁补偿也不影响合作项目的进行，也不会损害彰泰公司的利益；3、彰泰公司为其自身利益最大化，未与东梓公司协商，即独自接手以自己的名义完成了拆迁补偿工作，其自身损益与东梓公司无关；4、在11.55亩土地办理过户到彰泰公司名下后，彰泰公司即向东梓公司提出该11.55亩土地不纳入双方合作范围，并直到一审庭审中其代理人之间还有不同意见，可以说彰泰公司直到最后才认可11.55亩是纳入双方合作范围的，现在又提出请法院酌情按照50%的比例确定承包金，意图损害东梓公司合法利益，没有任何事实与法律依据。二、《补充合同三》第六约定“甲方（东梓公司）承担1000万元以内的部分，乙方（彰泰公司）承担超出1000万元以外的部分”明确是从征地开始的全部费用，故答辩人在11.55亩土地的征用过程中，已支出的土地补偿款、手续费、测绘费、拆迁费、房屋整修费、土地出让金、土地契税等共计2426168.16元应计入1000万元费用之内。相反，彰泰公司支出的部分拆迁补偿费用没有政策与法律依据，不应计入1000万元之内，应由其自行承担。彰泰公司的上诉请求没有事实与法律依据，请依法驳回其上诉请求，支持东梓公司的上诉请求。 原审原告、反诉被告东梓公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付承包金11661960元。 原审被告、反诉原告彰泰公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付反诉原告代垫的拆迁补偿费、土地出让金、契税、印花税等相关费用1000万元；2、反诉被告支付反诉原告为11.55亩土地拆迁过程中所产生的额外费用70万元。 一审法院认定事实：原告与被告于2009年3月30日至2011年6月10日间，先后签订了《合作合同书》、《补充合同》、《大学生公寓城盘活资产招商引资合作改造项目合同书》、《补充合同(三)》、《补充合同(四)》等七份合同及补充合同，约定合作开发“大学生公寓城盘活资产招商引资合作改造项目”，由被告以内部承包方式运营合作项目。《补充合同(三)》第一条约定:“甲（原告）乙（被告）双方同意将大学生公寓城全部规划范围内的约178亩土地全部列入合作改造项目范围(含原告已办理完成土地证的土地115.45亩;待征的东江苗圃约9.42亩、金城房地产公司约2.13亩;广西柑桔研究所约51.5亩土地)，最终以合作期内实际取得的土地证总面积为准。如不能在本补充合同签订之日起两年内完成待征土地的征用，未征得的土地不再征用，该项目合作范围则为原合同约定的115.45亩土地的合作范围，双方继续履行已生效的合同，也不影响原合同115.45亩土地的合作继续履行。”第七条约定：“桂林市东江苗圃及桂林市金城房地产公司共约11.55亩土地办成70年商住用地的全部费用(包括征地费、拆迁费、拆迁补偿费、土地出让金、过户费、办证费等)，甲方承担1000万元以内的部分，乙方承担超出1000万元以外的部分。”第十一条约定：“尚未征用并办理完土地使用权证的在广西柑桔研究所和桂林市东江苗圃名下的约63.05亩土地，在甲方办理为甲方名下的出让土地并提供乙方实施项目开发建设的，按照评估价123.8万元/亩计算，价值共计约为7805.59万元作为乙方应付承包金”等。双方2009年12月8日签订的《合作合同书》第五条约定：甲方负责牵头开展未取得土地使用权证的项目用地约11.55亩（即东江苗圃土地）的征用、拆迁工作并承担1000万元以内（含本数）的所有费用（包括但不限于土地出让金、拆迁费、安置补偿费、过户费等），超出部分由乙方承担，但甲方所需的费用先由乙方垫付；乙方配合甲方完成东江苗圃土地征用及地上建筑的拆迁工作等。 2011年12月27日，桂林市规划局下发了《关于桂林彰泰实业集团有限公司新建彰泰睿城商住小区建设用地规划定点的批复》，同意新建彰泰睿城商住小区。2011年12月29日，桂林市国土资源局下发了《关于桂林东梓物业有限公司使用的国有土地使用权变更给桂林彰泰实业集团有限公司使用的批复》，同意将原出让给原告的大学生公寓城土地使用权变更到被告名下。2012年3月29日，原告将已征用完成的桂林市金城房地产开发公司2.13亩土地移交给被告，被告已依约按123.8万元每亩计付承包金2636940元给原告。 但原告在桂林市亩土地的拆迁安置工作进展不顺利，因此被告接手独自完成了对桂林市亩的地上建筑物的拆迁补偿安置工作。2013年7月，桂林市亩土地、桂林市金城房地产开发公司2.13亩土地已办理过户到被告名下。原告要求被告支付桂林市亩承包金11661960元时，双方发生争议。被告认为，原告并未依约完成东江苗圃9.42亩土地的拆迁办证工作，不应全额主张承包金；且被告在完成上述工作过程中支付的10869521元（包括拆迁补偿费9492121元、土地出让金、税费及评估费分摊1377400元），原告应依约承担其中1000万元。原告则认为，被告未就拆迁补偿的内容、费用等情况与原告协商，补偿标准也不符合相关规定，原告不予认可；原告在11.55亩土地的征用过程中已支出的土地补偿款、拆迁费、土地出让金等共计2426168.16元应从1000万元中予以扣除。被告认为上述费用中有两项（桂林市七星公园苗木补偿费2000元、七星塑料厂土地平整补偿费39048.12元）发生在合同签订之前，与双方合作项目无关。双方为上述争议多次协商未果，均诉来法院。 一审法院认为，原告与被告签订的《合作合同书》、《补充合同》等七份合同及补充合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于本诉：双方本为合作关系，原告在原桂林市亩土地的拆迁安置工作进展不顺时，被告接手完成上述工作，这是合作开发项目题中应有之义，并不违反双方合同中关于“原告牵头，被告配合”的约定。该宗土地已办理过户到被告名下，被告认为不应全额支付原告承包金，并无合同依据及法律依据，故对原告关于被告应支付其承包金11661960元的诉讼请求，该院予以支持。 关于反诉：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。反诉被告辩称反诉原告的拆迁安置补偿标准不符合相关规定，但未提供相应证据（如违法建筑的具体情况等）证实，该院不予采信；同理，反诉原告主张反诉被告应支付其为11.55亩土地拆迁额外支出的人工、机械、仓储等费用70万元，因未提供相应证据证实，该院亦不予支持。反诉原告在完成讼争11.55亩土地拆迁安置补偿的过程中支出10869521元是事实，反诉被告又未提供反诉原告的拆迁安置补偿标准不符合相关规定的证据，则反诉被告应当依约承担其中的1000万元，但其已支出的2426168.16元应从中予以扣除。反诉原告认为其中桂林市七星公园苗木补偿费、七星塑料厂土地平整补偿费发生在双方签订合同之前，不应计入上述反诉被告支出的费用，但该两项费用确系反诉被告为讼争11.55亩土地拆迁安置项目支出，且合同中并未约定反诉被告在双方合同签订之前支出的费用由其自行承担，故应计入反诉被告上述支出费用。因此，反诉被告应支付反诉原告垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费等7573831.84元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司支付原告桂林东梓物业有限公司承包金11661960元；二、反诉被告桂林东梓物业有限公司支付反诉原告桂林彰泰实业集团有限公司垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费等7573831.84元；三、驳回反诉原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费91772元（原告已预付），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担；反诉案件受理费40900元（被告已预付），由原告桂林东梓物业有限公司负担29039元，被告桂林彰泰实业集团有限公司负担11861元。上述各项款项相抵，被告桂林彰泰实业集团有限公司应付原告桂林东梓物业有限公司4150861.16元，应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实,本院予以确认。 本案争议的焦点为：1、彰泰公司应当支付东梓公司的承包金数额如何计算；2、东梓公司应当支付彰泰公司垫付的拆迁补偿费用等如何计算。 本院认为，一、关于承包金计算问题。彰泰公司与东梓公司约定合作开发的土地范围包括已办理土地证的115.45亩及待征的11.55亩土地（含东江苗圃9.42亩、桂林市金城房地产公司2.13亩），并约定待征土地费用的负担和待征的土地办理至东梓公司名下及提供彰泰公司开发建设后，由彰泰公司按照123.8万元/亩计算承包金支付给东梓公司。后彰泰公司独自完成了9.42亩土地的征地补偿并已用于合作开发。该9.42亩土地虽然未将土地使用权证办至东梓公司名下，但并未影响双方合作开发目的的实现，也未损害彰泰公司利益，故彰泰公司主张按50%计算承包金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审法院判决彰泰公司支付东梓公司承包金11661960元正确，本院予以维持。 二、关于东梓公司应当支付彰泰公司垫付的拆迁补偿等费用问题。彰泰公司与东梓公司约定合作开发的土地范围包括已办理土地证的115.45亩及待征的11.55亩土地（含东江苗圃9.42亩、桂林市金城房地产公司2.13亩），并约定由东梓公司负责牵头开展11.55亩土地的征用、拆迁工作及承担1000万元以内（含本数）的所有费用（包括但不限于土地出让金、拆迁费、安置补偿费、过户费等），超出部分由彰泰公司承担。协议并未约定东梓公司应承担的费用从该协议签订之日后发生起计，故当然应当包括东梓公司为征用11.55亩土地所支付的前期费用2426168.16元。彰泰公司主张不予扣除显然与合同约定不符，本院不予支持。 对于东梓公司是否应当支付彰泰公司垫付的扣除以上2426168.16元余款的问题，东梓公司认为系彰泰公司违反拆迁补偿政策规定，擅自扩大损失，应当自行承担。对此，本院认为，双方约定由东梓公司负责牵头开展11.55亩土地的征用、拆迁工作及承担1000万元以内的所有费用，超出部分由彰泰公司承担。可见，双方对待征土地征地补偿费的支出数额可能在1000万左右（包括对违章建筑、临时建筑的补偿）是存在预判并接受的。双方合同约定由东梓公司牵头开展待征土地的征地工作，后东梓公司因9.42亩土地拆迁安置补偿不顺利，才由彰泰公司接手独自完成了该土地征用手续。拆迁安置工作进展缓慢，必然会扩大开发成本，彰泰公司完成9.42亩土地的征用工作，支出了10869521元，与双方预期支出费用相当，且彰泰公司作为房地产开发企业断无扩大开发成本的理由，故东梓公司主张彰泰公司违规补偿扩大损失本院不予采纳。一审判决东梓公司支付彰泰公司垫付余款7573831.84元正确。 综上所述，东梓公司、彰泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人桂林市东梓物业有限公司已预交反诉二审案件受理费91772元（实际应收32408元），由其负担32408元，退回其59364元。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司已预交本诉二审案件受理费91772元、反诉二审案件受理费40900元，由其自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁春弟 审 判 员 李文练 审 判 员 张 鹏 二〇二〇年九月三十日 法官助理 毛雪梅 书 记 员 王 珍