山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1526民初1802号原告:郭立祥，男，汉族，1963年3月29日出生，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：李含聪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴晓波，山东舜天律师事务所律师。被告:高唐赛石置业有限公司，住所地:山东省高唐县。法定代表人:郭柏峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢稳，山东普新（高唐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德功，男，高唐赛石置业有限公司主管，住山东省高唐县。原告郭立祥与被告高唐赛石置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭立祥向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告自2019年10月1日起至2020年5月10日的逾期办理房产证违约金49766元及自2020年5月10日至本判决生效之日止的违约金。庭审中明确违约金的计算方式为：以总购房款1258545元为基数，按照一年期以下贷款基准利率4.35%的1.5倍计算。事实和理由：2017年12月25日，原被告双方签订《山东省新建商品房商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的赛石·公园壹号的房屋和储藏室各一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款。2019年7月1日，原被告双方办理了涉案房屋和储藏室的交付手续。根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付逾期交付涉案房屋、储藏室的违约金及逾期办理涉案房产证的违约金。高唐赛石置业有限公司辩称：合同约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。××自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，××应当协助××办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，由此可见，办理房产证应是原告的义务，答辩人仅为协助义务。本案中未能办理房产证系原告的过错导致，并不能将责任归责于答辩人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应由双方各自承担相应的违约责任，答辩人认为应由原告承担全部责任。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“原告（××）购买被告（××）承建的17#楼4单元3-4层302室，该商品房及附属房屋总房款合计为1258545元，首付款758545元，余款500000元办理银行按揭贷款。合同第二十条：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。××自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，××应当协助××办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因××的原因，××未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理。即双方协商处理”。合同签订后，原告交纳首付款758545元，剩余500000元办理了按揭贷款。被告向原告出具了发票，载明总房款为1258545元。被告于2019年6月19日向原告发出交房通知书，原告于2019年7月1日接受涉案房屋。另查明：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”。经本院在高唐县不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：1、不动产登记申请审批表、询问表；2、申请人身份证明材料；3、土地权属来源材料：不动产权属证书；4、建设工程符合规划的材料：建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证；5、房屋已竣工的材料：施工许可证、竣工备案证书；6、权籍调查资料；7、其他必要资料：现场查看调查表及实地查看影响资料等。被告至今未办理完成上述首次登记所需的全部材料。本院认为：原被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、关于本案中未按照约定期限办理房产证的原因问题。根据双方合同第二十条约定及《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。根据上述已查明的事实,办理房产证应是原告的义务，被告仅为协助义务。原告未提交证据证明其已经向不动产登记机构申请登记。另根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十七条之规定，被告办理完初始登记后，原告尚能办理房屋所有权转移登记，被告至今未办理完涉案房屋的初始登记，其迟延申请办理房屋初始登记的行为，也导致原告不能在规定期限内办理房屋所有权转移登记手续。本案中，原告及被告均未在约定期限内向不动产登记机构提出申请，应认定未在合同约定的期限内办理房产证的原因是双方未共同提出申请致使损失不断扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应由双方各自承担相应的违约责任，本院酌定为原被告分别按照50%的比例分担。2、关于逾期违约金的计算数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于××原因，××在下列期限未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同约定的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任为协商处理，但双方未能协商一致，因此本院参照上述规定计算违约金数额。本案中，涉案房屋于2019年7月1日交付原告，根据合同约定，最迟应于2019年9月29日办理房屋所有权证书，自2019年9月30日至本案法庭辩论终结前已逾期近8个月，原告主张2019年10月1日起计算违约金，应予支持。因我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，违约金可参照全国银行间同业拆借中心2019年10月1日贷款市场报价利率一年期（4.2%）的1.5倍即年利率6.3%计算。3、关于逾期天数的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，按照不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。被告主张扣除由于重污染天气政府要求停工的天数，于法无据，本院不予采纳，被告主张扣除新冠疫情的爆发造成办证迟延的天数，因疫情发生在被告迟延办证期间，被告要求扣除也无法律依据，本院亦不予采信。因案涉房屋何时能够取得办证条件、原告何时申请办证及本判决生效之日均不确定，本院将逾期交房违约金暂计至一审法庭辩论终结之日（2020年8月13日）,自2019年10月1日至2020年8月13日逾期天数为318天，其违约金以原告已付房款1258545元为基数，按年利率6.3%计算318天，违约金为1258545元×0.063÷365天/年×318天=69078.6元，被告承担其中的50%，即69078.6元×50%=34539.3元。一审辩论终结后至被告取得首次登记符合办证条件期间的逾期违约金，也依据此方法计算。对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郭立祥自2019年10月1日至2020年8月13日止的逾期办理房屋产权证书违约金34539.3元。二、被告高唐赛石置业有限公司于办理完首次登记日起十日内支付原告郭立祥自2020年8月14日起至被告办理完首次登记日止的逾期办理房屋产权证书违约金（以原告已付房款1258545元为基数，按年利率6.3%计算）。三、驳回原告郭立祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1589元，减半收取计795元，原告郭立祥负担463元，被告高唐赛石置业有限公司负担332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 陈 洁二〇二〇年九月二十九日书记员 周梦娇