安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终2406号 上诉人（原审原告）：余文骏，男，1989年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：薛才纬，安徽天道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何云龙，安徽天道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：来安裕泰房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市来安县汊河经济开发区高新路**，统一社会信用代码91341122MA2R83X0U。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨微薇，该公司员工。 上诉人余文骏与被上诉人来安裕泰房地产开发有限公司（以下简称裕泰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余文骏上诉请求：1、请求依法撤销来安县人民法院（2020）皖1122民初1517号民事判决；2、请求将本案依法发回重审；或依法改判支持余文骏在一审中提出的全部诉讼请求，即：请求判决解除余文骏、裕泰房产公司所签订的关于购买“新江北孔雀城珑玺印象”的房屋买卖合同；请求判决裕泰房产公司退还余文骏所交的购房款（含定金）人民币870581元并赔偿损失。3、请求判令裕泰房产公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：余文骏与裕泰房产公司商品房预售合同纠纷一案，不服来安县人民法院做出的（2020）皖1122民初1517号民事判决，余文骏认为该判决认定事实错误，枉顾余文骏提供的证据，完全是主观臆断。故请求二审法院秉公审理，依法纠错，理由具体如下：一、原判决不支持余文骏一审诉讼请求的理由是“余文骏已于2019年09月份收到了裕泰房产公司寄发的网签备案合同，其不履行签字义务，致使合同不能备案，其责任不能归责于裕泰房产公司”该说理完全枉顾了客观事实，未考虑余文骏在庭审过程中一再强调的未签字的客观原因是裕泰房产公司无故要求余文骏在备案合同外签署裕泰房产公司单方制作的附加协议（余文骏已将裕泰房产公司要求签署的“附加协议”作为证据提供，一审证据六），而该附加协议的内容完全侵害余文骏的合法权益，属于“霸王条款”、不平等条约，余文骏有正当理由拒绝签订。余文骏在一审庭审中提交的证据七“微信聊天记录”完全能够反映出这一事实。其中，余文骏在2019年12月21日与裕泰房产公司工作人员殷志强微信聊天记录直接反映出这一事实。余文骏非但没有拒绝签署备案合同的意思，还一直与裕泰房产公司积极协调，以期尽快完成相应备案手续。实际上，自余文骏与裕泰房产公司达成购房合意以来，裕泰房产公司即一直以各种理由拖沓办理备案手续，先是以行政主管部门管控为由（裕泰房产公司在庭审过程中也陈述此理由，但未提供任何书面文件，仅仅回复是口头告知），后又强制要求余文骏签署不在政府提供的备案合同之列的附加协议。裕泰房产公司作为大型房地产开发企业，相对于余文骏本身即处于优势地位，在余文骏按约全款交付房款后，却拖沓办理备案手续，严重侵害了余文骏的合法权益。一审法院不尊重客观事实，直接将未能备案的责任强加于余文骏身上，既是对事实的枉顾，也助长了裕泰房产公司进一步侵害余文骏权益的气焰。结果就是导致余文骏想完成备案，必须附加签署裕泰房产公司提供的附加协议，因为已经有法律为裕泰房产公司撑腰！这样的判决完全违背了公平、公正原则。二、由于裕泰房产公司不及时为余文骏办理备案手续，导致余文骏背负了不可预估的风险，合同目的难以实现，余文骏要求解除合同有法律依据。余文骏全款买房（其中五万元按裕泰房产公司要求汇入第三方广告公司，裕泰房产公司至今未给正当理由）就是为了省事、安心。但裕泰房产公司一直不给余文骏办理备案手续，导致余文骏购买的房屋悬而未定。商品房登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同进行严格管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性地进行一一审查，这样就可以很好的保护购房者的合法权益，进而防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规均对商品房预售备案进行了明确约定，要求房地产开发企业预售商品房时到主管部门备案，而备案合同也以主管部门统一制定的为准。裕泰房产公司拖沓办理备案手续，到底是其在售房时并未完全取得合法的售房手续，还是为了将房屋另售他人，又或是其他原因余文骏不得而知。之后又强制要求余文骏签署各种“霸王条款”，这是否从侧面反映裕泰房产公司所售房屋并非如其宣传一般，而是存在众多问题?现强制要求余文骏签订“霸王条款”，后在问题出现时拿出此类“证据”反说余文骏系自愿?综上，原审判决认定的事实错误，导致该判决结果错误。余文骏特此上诉，请求二审法院依法支持余文骏的上诉请求。补充：根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，裕泰房产公司作为房地产开发企业，应在商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的主管部门办理网签备案登记手续，本案双方于2019年8月16日签订了《来安县商品房预售合同》，但裕泰房产公司至今未履行上述义务，且再次强制要求余文骏签署不在合同之列的其他附加文件。由于裕泰房产公司的行为导致余文骏购房目的无法完全实现，裕泰房产公司的行为达到了合同法规定的解除条件，请求法庭支持余文骏的上诉请求。 裕泰房产公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。双方签订草签合同是双方真实意思表示，草签合同也不存在无效情形，不违反合同法52条的规定，一方不履行义务的，另一方有权要求继续履行，采取补救措施或赔偿损失。我司有权要求按照草签合同及相关协议要求余文骏承担违约责任。 余文骏向一审法院起诉请求：1．判令解除余文骏、裕泰房产公司签订的关于购买“新江北孔雀城珑玺印象”的房屋买卖合同；2．判令裕泰房产公司退还余文骏所交的购房款（含定金）人民币870581元并赔偿损失；3．本案诉讼费用由裕泰房产公司承担。 一审法院查明：2019年8月16日，余文骏与裕泰房产公司签订《来安县商品房预售合同》，约定：余文骏购买裕泰房产公司开发的位于来安县汊河新区房屋，房屋建筑面积为97．3平方米；房屋总价款为820581元，余文骏应于2019年8月16日支付首付款330581元，于2019年9月15日前支付房款490000元；裕泰房产公司应于2020年11月30日前将该房屋交付给余文骏，如未在约定期限内将该房屋交付，应当支付违约金，违约金按已付房价款日万分之二计算。合同签订后，余文骏按约付清了房款。2019年9月份，余文骏收到裕泰房产公司寄发的网签备案合同。上述事实，有双方当事人当庭陈述及原告提供的《来安县商品房预售合同》、收款、收据，裕泰房产公司提供的《认购协议》、《承诺书》等证据在卷佐证。 一审法院认为：本案的争议焦点为：余文骏与裕泰房产公司签订《来安县商品房预售合同》是否具备解除条件。针对争议焦点，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。余文骏与裕泰房产公司签订的《来安县商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。余文骏已于2019年9月份收到了裕泰房产公司寄发的网签备案合同，其不履行签字义务，致使合同不能备案，其责任不能归责于裕泰房产公司，也不具备解除合同的法定条件或者约定条件，故对余文骏的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告余文骏的全部诉讼请求。案件受理费12506元，由原告余文骏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余文骏提交光盘一张（余文骏与裕泰房产公司销售人员殷志强的现场谈话录音），证明：余文骏没有签署备案预售合同的原因是由于裕泰房产公司强制要求余文骏签署附加协议，该附加协议并不在备案合同内，且内容严重侵害余文骏合法权益，没有签署预售合同的责任在裕泰房产公司，余文骏同意签署预售合同的。裕泰房产公司发表质证意见如下：三性不认可，无法核实，谈话内容讨论的是居间服务费，收费主体不是裕泰房产公司。本院认证意见如下：本院将结合本案中的其他证据予以综合认定。 本院二审期间，裕泰房产公司未提交新证据。 二审查明，双方于2019年8月16日签订的《来安县商品房预售合同》的补充协议第二十二条关于合同解除的约定：“除法定和约定解除事由外，任何一方不得单方解除买卖合同及本协议；若买受人无正当理由单方解除的，须征得出卖人书面同意，并按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。” 二审查明的其他事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：余文骏的上诉请求能否成立。 本院认为，余文骏主张根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”余文骏认为裕泰房产公司未备案的行为违反行政法规的规定，可以向相关行政部门反映，但该理由并不是解除案涉合同的法定事由。双方于2019年8月16日签订的《来安县商品房预售合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行合同。余文骏按约付清了房款，已经履行了合同的主要义务，裕泰房产公司的主要合同义务即交房尚未到履行期限。该合同的补充协议第二十二条关于合同解除的约定：“除法定和约定解除事由外，任何一方不得单方解除买卖合同及本协议；若买受人无正当理由单方解除的，须征得出卖人书面同意，并按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。”现裕泰房产公司不同意解除案涉《来安县商品房预售合同》，双方应当继续履行案涉《来安县商品房预售合同》，故余文骏要求解除案涉合同无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人余文骏的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12506元，由上诉人余文骏负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 王 敏 二〇二〇年九月十五日 法官助理魏雅 书记员岳陈陈 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。