福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3448号 原告：福州苏宁易站贸易有限公司，住福建省福州市台江区工业路**福州苏宁广场B14地块层，统一社会信用代码：91350103MA2YR9PB2G。 法定代表人：秦亚北，职务总经理。 委托诉讼代理人：李秀玲，福建志昂律师事务所执业律师。 被告：程东英，女，1958年10月10日出生，汉族，住，住福建省闽侯县/div> 原告福州苏宁易站贸易有限公司（以下简称“苏宁公司”）与被告程东英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告苏宁公司委托诉讼代理人李秀玲、被告程东英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苏宁公司向本院提出诉讼请求：判令1.程东英向苏宁公司支付苏宁公司多付的租赁费用共计32527.76元；2.程东英承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2018年8月21日，苏宁公司与程东英就位于福州市闽侯县复式商业的房产签订了《租赁合同》。约定租赁费用半年付。《租赁合同》第十四条约定:“乙方（原告）可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方（程东英），以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。”、第十五条约定:“租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用”。 因新型肺炎疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会，门店客流急剧下降，导致该门店出现严重亏损无法正常经营。故苏宁公司决定提前解除租赁合同，并于3月24日向程东英返还了租赁房屋。 2020年3月11日，苏宁公司通过国内特快专递(EMS)向程东英邮寄了《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁物租赁合同的通知函》，书面通知程东英将于2020年4月11日解除苏宁公司与程东英的租赁合同，该邮件于2020年3月12日妥投。 因疫情导致苏宁公司无法营业损失惨重，鉴于此疫情属于不可抗力，根据相关法律规定，请程东英对于苏宁公司疫情期间（1月22日至4月11日）的租赁费用予以免除。 且苏宁公司与程东英之间的租赁合同已于2020年4月11日被解除，故程东英还应向苏宁公司退还2020年4月12日至2020年6月30日的租赁费用。 因此程东英应向苏宁公司退还2020年1月22日至2020年6月30日的租赁费用共计32527.76元(2020年1月1日-2020年6月30日租赁费用36770.51元/总天数182天*剩余天数161天=32527.76元)。 但截止至2020年6月，程东英经多次催告，仍未退还苏宁公司多付的租赁费用。苏宁公司为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。 程东英辩称，苏宁公司声称疫情期间要免租金，合同中或补充协议中没有条款说明：“不可预见自然灾害要免租金”，故免租金不能成立。另说明在疫情期间便利店不受影响并且销量更好。苏宁公司管理不善，程东英多次至苏宁公司看到服务员离开岗位，不务正业；程东英多次向苏宁公司反映并亲自与服务人员交涉，服务员称：“苏宁不重视店铺销售，是作为形象店展示的”。程东英买涉案店面系为了养老，现在生活费、贷款利息等均靠涉案店面，故疫情期间银行贷款和利息无法减免。 苏宁公司声称已付的租金要退还，强调合同中第十五条（租赁期届满）苏宁公司没有租满六年，租赁期仅22个月，在这期间苏宁不断以准备长期租赁程东英的店面为由，一次又一次的逼迫程东英要求免租后降租金，在逼迫下最终合计给苏宁5个月的免租，其次合同中并未注明苏宁公司已付的租金如果遇到中途退租的情况要予以退还，苏宁中途退租，违反约定，应向程东英支付免租的5个月租金。 苏宁公司声称多次催程东英退回已付的租金，实际情况是程东英从未收到苏宁公司的催告，苏宁公司撤店拆除的消息是当地物业的工作人员电话告知程东英的，当程东英到达店里时，店里已经被拆的乱七八糟，苏宁公司的工作人员要程东英签字交回店面门锁，由于没有事先告知，且程东英年龄大了，并未多想，就签字了。自从那天后就没有音讯了，隔四个月后将程东英告上法庭。 苏宁公司声称：“三月十一日函书面通知程东英将四月十一日解除双方租赁合同”。苏宁公司用邮政签字回单作为证据系无效的，挂号信先签字才能看信的内容，事实证明苏宁公司总是欺骗程东英。 苏宁公司口头声称，店面租满6年免租3个月，9个月付租金6个月（体现在第一次协议中2018年9月1日至2019年5月31日）。协议签订后，苏宁公司又多次逼迫程东英再次给苏宁公司免租，结果7个月的租金只给6个月（体现在第二次协议中2019年6月1日至2019年12月30日）。后苏宁公司再次要求减租（体现在第三次协议中被迫降租7331.48元）。且苏宁公司拆共墙时与程东英口头协议6年租期满后会恢复共墙。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及本院对证据的认定情况，本院可认定事实如下：2018年8月21日，程东英与苏宁易站签订《租赁合同》，约定程东英将位于福州市闽侯县商业店面出租给苏宁公司，租赁期限为6年又3个月，自2018年9月1日至2024年11月30日，首个租赁年度为2018年9月1日至2019年11月30日，此后每12个月为一个租赁年度。租金为首个租赁年度8.844万元，自第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的基础上递增3%。租金采取“先付后租”的方式按半年提前15日支付，首期租金4.422万元。苏宁公司可以提前30日以书面的形式通知程东英解除合同。 签订《租赁合同》后，双方签订《补充协议》一份，双方就案涉店面租金相关事宜作出调整，2018年9月1日至2019年11月30日租赁费用调整至94220.78元，2019年12月1日至2020年11月30日租金调整为95717.83元，2020年12月1日至2021年11月30日租金调整为98450.63元，2021年12月1日至2022年11月30日租金调整为101265.39元，2022年12月1日至2023年11月30日租金调整为104164.63元，2023年12月1日至2024年11月30日租金调整为107150.83元。 2019年6月4日程东英与苏宁公司签订了《补充协议》一份，双方就案涉店面租金相关事宜作出调整，2018年9月1日至2019年5月31日租金调整至47688.47元，2019年6月1日至2019年12月31日调整至43526.99元，2020年1月1日至2020年12月31日调整至89535.84元，2021年1月至2021年12月31日调整至92092.14元，2022年1月1日至2022年12月31日调整至94725.11元，2023年1月1日至2023年12月31日调整至97437.10元，2024年1月1日至2024年12月31日调整至100230.43元。截止至2019年6月4日苏宁公司已按《租赁合同》向程东英支付租金至2019年5月31日。 2019年12月11日程东英与苏宁公司签订了《补充协议》一份，双方就案涉店面租金相关事宜作出调整，2018年9月1日至2019年5月31日租金调整至47688.47元，2019年6月1日至2019年12月31日调整至43526.99元，2020年1月1日至2020年12月31日调整至73541.01元，2021年1月至2021年12月31日调整至75747.24元，2022年1月1日至2022年12月31日调整至78019.66元，2023年1月1日至2023年12月31日调整至80360.25元，2024年1月1日至2024年12月31日调整至82771.06元。截止至2019年12月11日苏宁公司已按《租赁合同》向程东英支付租金至2019年12月31日。 苏宁公司已向程东英支付2020年1月1日至2020年6月30日期间租金为36770.51元。 苏宁公司于2020年3月11日以邮寄的方式向程东英发送《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁合同的通知函》一份，书面通知程东英将于2020年4月12日解除双方的租赁合同，该邮件于2020年3月12日妥投。苏宁公司与程东英于2020年3月24日签订《租赁物退还交接单》一份，确认苏宁公司已搬离涉案店面，并完成交还义务。 本院认为，苏宁公司与程东英于2018年8月21日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。苏宁公司于2020年3月11日向程东英发送《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁合同的通知函》，程东英于2020年3月12日签收该份通知书，且未在30日内提出异议，苏宁公司主张双方签订的《租赁合同》及相关补充协议已于2020年4月12日解除，本院予以确认。 关于苏宁公司诉请要求程东英退还多付的租金32527.76元，苏宁公司主张因新型肺炎疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会，门店客流急剧下降，导致该门店出现严重亏损无法正常经营，属于不可抗力，程东英应向其免除2020年1月22日至2020年4月11日期间的租金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策荆溪调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，程东英并没有当然为苏宁公司减免租金的义务，且苏宁公司在疫情发生后于2020年3月11日就向程东英发送《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁合同的通知函》，双方于2020年3月24日就签订《租赁物退还交接单》，在一定程度上已经避免或者减少了苏宁公司因疫情原因造成的损失，故本院对苏宁公司主张程东英应向其免除2020年1月22日至2020年4月11日期间的租金要求不予支持。庭审中，程东英辩称，双方约定苏宁公司按照合同约定租满6年又3个月，其可以给予5个月免租期，且苏宁公司已享受5个月的免租期，但现苏宁公司未按约租满6年又3个月，应不能享受这5个月的免租期。程东英未向本院提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故本院对其抗辩理由不予采信。但从双方签订的《租赁合同》及三份《补充协议》可以看出，合同系苏宁公司提供的格式合同，约定苏宁公司享有提前通知解除合同的权利，且无需承担违约责任，苏宁公司未向程东英做出必要的解释，故本院认为合同中的该约定显失公平。在合同履行过程中可以看出程东英为了苏宁公司能够按照《租赁合同》的约定租满6年又3个月，作出了多次让步，租金不但没有根据合同约定逐年递增反而在递减，程东英的目的只是希望自己的店面能够实现长租的目的，在疫情发生后苏宁公司提出解除合同，在程东英不存在违约行为的情况下，苏宁公司提出解除合同的行为一方面导致程东英希望店面长租的目的无法实现，另一方面也导致程东英在疫情期间无法尽快将店面出租造成租金损失，在双方签订的《租赁合同》显失公平的情况下，根据公平原则，本院酌定对程东英退还苏宁公司已付的租金5000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、程东英应自判决生效之日起十日内向福州苏宁易站贸易有限公司返还已付租金5000元。 二、驳回福州苏宁易站贸易有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费759元，因适用简易程序，减半收取，实收379.5元，由福州苏宁易站贸易有限公司负担332.5元，由程东英负担47元（该费用程东英应自判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 张 峰 二〇二〇年九月二十一日 书记员 黄思敏 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。