江西省抚州市临川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1002执异47号异议人（利害关系人）：吴茂仁，男，1971年5月10日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。异议人（利害关系人）：周光辉，男，1984年12月7日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。申请执行人：九江市广安建设工程公司，公司住所地：江西省九江市浔阳区十里大道**。公司统一社会信用代码：。法定代表人：周建钢，总经理。被执行人：江西鸿士杰置业有限公司，，公司住所地：江西省抚州市临川区上顿渡镇临川大道公司统一社会信用代码：。法定代表人：胡长华，总经理。本院在执行九江市广安建设工程公司与江西鸿士杰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院查封了被申请人江西鸿士杰置业有限公司位于抚州市临川区建安大厦1#楼2单元3006室、2#楼1单元1002室、3单元207室房屋三套，并对3单元207室房屋进行了拍卖，现异议人吴茂仁、周光辉不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人提出如下异议请求：1、解除（2018）赣1002民初3613号协助执行通知书中对登记在江西鸿士杰置业有限公司名下的位于抚州市临川区建安大厦1#楼2单元3006室、2#楼1单元1002室、3单元207室房屋三套的查封；2、撤销（2019）赣1002执2750号之二执行裁定书中拍卖2#楼3单元207室房屋的决定。事实及理由：申请执行人九江市广安建设工程公司与被执行人江西鸿士杰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，贵院于2018年7月23日查封了被执行人江西鸿士杰置业有限公司开发的建安大厦尚未办理备案的全部房屋，其中包括1#楼2单元3006室、2#楼1单元1002室、3单元207室房屋三套。事实上，江西鸿士杰置业有限公司于2016年6月30日就该三套房屋出售给了案外人，双方签订了《购房订购单》，案外人付清了全部房款，房屋已交付使用。案外人在法院查封之前就已经完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用，该一事实由贵院（2018）赣1002民初3613号民事判决书可以证实（即江西鸿士杰置业有限公司以该三套房屋冲抵异议人146.5万元工程款）。此外，虽经案外人多次要求，但江西鸿士杰置业有限公司一直怠于履行其办理房屋备案登记手续的义务。现贵院查封了上述房屋，并对2#楼3单元207室的房屋进行拍卖，影响了案外人对该房屋产权证办理权利的行使，应当解除或撤销。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，案外人就上述三套房屋与江西鸿士杰置业有限公司签订了买卖合同，并支付了全部价款，且实际占有了上述房屋，贵院将上述房产予以查封、拍卖错误，应当中止对上述房产的执行，并解除或中止查封、拍卖行为。被申请人九江市广安建设工程公司陈述，上述三套房屋确实在我公司与江西鸿士杰置业有限公司结算中予以扣除，我公司起诉江西鸿士杰置业有限公司的（2018）赣1002民初3613号民事判决书中已经确认。被申请人江西鸿士杰置业有限公司陈述，异议人所申请的事项和理由是事实。经查，异议人周光辉、吴茂仁与案外人胡武飞于2014年11月2日签订《股东合作承包工程协议》，三人承包由九江市广安建设工程公司承建的抚州市临川区建安改造工程的“建安大厦1＃、2＃楼”。异议人周光辉出资135万元，案外人胡武飞于2014年1月3日向周光辉出具了收条。吴茂仁出资160万元，案外人胡武飞于2014年4月21日向吴茂仁出具了收条。2016年6月三合伙人协商，异议人周光辉、吴茂仁退出合伙，案外人胡武飞应返还原告周光辉、吴茂仁投资款146.5万元。因胡武飞无现金支付，即与被执行人江西鸿士杰置业有限公司协商，用上述三套房屋冲抵三合伙人的工程款，异议人以146.5万元冲抵向被执行人江西鸿士杰置业有限公司购房款。为此，胡武飞于2016年6月8日向被执行人江西鸿士杰置业有限公司出具《领款单》两张，载明收到被告工程款74.4万元和72.1万元，合计146.5万元。被执行人江西鸿士杰置业有限公司于2016年6月30日向胡武飞出具收条一份，载明被告收到胡武飞工程款凭据两张，合计金额146.5万元，胡武飞同意此工程款冲抵周光辉购买建安大厦2＃楼1002房及207房和吴茂仁购买建安大厦1＃楼3006房的购房款计142.1664万元。2016年6月30日，被执行人江西鸿士杰置业有限公司与异议人周光辉签订《购房定购单》约定，异议人周光辉认购被告位于临川大道建安大厦2栋3单元207室，面积117.79平方米，总价59.1558万元。认购2栋1单元1002房，面积46.24平方米，总价25.1663万元。被执行人江西鸿士杰置业有限公司与异议人吴茂仁签订《购房定购单》约定，吴茂仁认购被告位于临川大道建安大厦1栋2单元3006室，面积111.06平方米，总价57.844万元。2018年7月，九江市广安建设工程公司就江西鸿士杰置业有限公司未支付工程款诉至本院，本院于2019年9月11日出具了（2018）赣1002民初3613号民事判决书，判决书中确认双方已就上述三套房屋作价146.5万元冲抵了工程款。另查明，异议人吴茂仁、周光辉在签订了《购房定购单》后，被执行人江西鸿士杰置业有限公司将三套房屋交付给了异议人，异议人吴茂仁、周光辉分别对1栋2单元3006室、2栋1单元1002室、2栋3单元207室三套房屋进行装修并居住使用。本院认为，异议人吴茂仁、周光辉在人民法院查封案涉房屋前已经分别与被申请人江西鸿士杰置业有限公司签订的《购房定购单》，且《购房定购单》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，本院予以认定。异议人吴茂仁、周光辉在退出合伙协议时，实际施工人胡武飞应当支付异议人投资款146.5万元。被申请人九江市广安建设工程公司、江西鸿士杰置业有限公司均同意将上述三套房屋给异议人用以冲抵146.5万元工程款，证明案涉三套房屋的购房款已实际支付。异议人在取得案涉房屋后即对房屋进行装修入住，证明异议人已实际占有三套案涉房屋。被申请人江西鸿士杰置业有限公司与异议人吴茂仁、周光辉签订了《购房定购单》后，应当配合其办理产权备案登记手续，由于被执行人涉案，导致案涉三套房屋被法院查封，异议人无法办理产权证，这不是异议人的过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。本案中涉案房屋虽然未办理过户登记手续的，但过错不在异议人，且异议人已经支付全部价款并实际占有。因此，本院对涉案房产进行查封不当，应予以解除。综上，异议人提交的证据足以排除法院的执行，异议人的异议理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、解除（2018）赣1002民初3613号协助执行通知书中对登记在江西鸿士杰置业有限公司名下的位于抚州市临川区建安大厦1#楼2单元3006室、2#楼1单元1002室、3单元207室三套房屋的查封；二、撤销（2019）赣1002执2750号之二执行裁定书拍卖建安大厦2#楼3单元207室房屋的决定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向抚州市临川区人民法院提起诉讼。审判长 周 根 诚审判员 上官笑峰审判员 陈 凤 金二〇二〇年九月二十八日书记员 李  茹