湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7593号原告：姜科，男，1985年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告姜科与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称被告橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜科委托诉讼代理人陈雷，被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姜科请求本院判令：一、判令被告橘郡公司以每日121.6元为标准，向原告姜科支付自2015年6月30日起至2017年11月6日止的逾期交房违约金104576元；二、判令被告橘郡公司为原告姜科办理橘郡住宅小区C9栋603号房屋的房屋产权分户登记手续；三、判令被告橘郡公司以每日121.6元为标准，向原告姜科支付自2017年1月1日起至为原告办理完橘郡住宅小区C9栋603号房屋的房屋产权分户登记手续止的违约金（截止2019年9月30日止为121843.2元）；四、判令本案诉讼费用由被告承担。被告橘郡公司辩称，根据商品房买卖合同第十八条的约定，从标的房屋交付使用后365日内，橘郡公司向房产主管部门申请初始产权登记，自办妥房屋初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记，即橘郡公司开始办理房屋产权登记需房屋“交付使用”后，现涉案房屋于2017年11月8日交付，合同约定的办理房屋产权证书的时间应为2018年5月7日。被告橘郡公司在2012年就已经根据相关法律法规办理了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，现因为橘郡礼顿山项目C2区北部为绿心禁止开发区域，长株潭城市群生态绿心地区总体规划也暂未确定，现长沙县自然资源局已暂缓办理竣工验收、备案等手续，且暂缓办理时间具体有多长也未能明确。涉案房屋早已竣工且达到验收标准，但因城市绿心问题致使被告橘郡公司至今迟迟无法办理涉案房屋权属证书，造成房屋至今未能办理权属证书并非被告橘郡公司不作为，而是市政规划改变等原因。因上述原因，若人民法院认定被告橘郡公司存在逾期办证行为，但造成房屋至今未能办证并非被告橘郡公司不作为，而是市政规划改变等原因，且相关政府部门何时能办理竣工验收、备案等手续时间尚未明确。故逾期办证应暂截止至2018年4月23日，待长沙县自然资源局等政府部门能够办理涉案房屋竣工验收、备案手续后再行起算。且原告姜科要求被告橘郡公司按全部已付款万分之一每日的标准支付逾期办证高额违约金，脱离了合同约定，对被告橘郡公司不公平，也是不合理的，请求人民法院予以降低。经审理查明，2014年9月8日，被告橘郡公司（出卖人），原告姜科（买受人），签订了一份合同编号为20130143603的《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告姜科购买被告橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C9幢6层603房，房屋建筑面积220.19平方米，房屋总价1216000元。出卖人应当在2015年6月30日前，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已交付。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90个工作日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365个工作日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始产权登记后365个工作日内，买受人办理好房屋产权分户登记，自房屋产权分户登记办妥之后365个工作日内，买受人与出卖人共同配合到土地主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人房产证）。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一支付违约金。原告姜科（买受人）与被告橘郡公司（出卖人）就上述《长沙市商品买卖合同》签订《补充协议》，约定出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。签订合同后，原告姜科向被告橘郡公司支付购房款1216000元。2016年12月30日，涉案C2区C9栋经五方验收合格。被告橘郡公司提交的EMS邮寄单显示，其于2016年12月27日向原告姜科邮寄一份邮件。被告橘郡公司提交的《业主基本情况登记表》、《业主资料移交单》、《交付手续书》显示原告姜科于2017年11月8日在涉案房屋交付确认处签名。另查明，一、2011年8月8日，湖南省人民政府向省长株潭“两型社会”建设改革试验区领导协调委员会办公室（以下简称改革协调办公室）出具湘政函[2011]195号《关于《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的批复》，主要内容：改革协调办公室《关于批准《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的请示（湘两型[2011]9号），经研究，同意《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》，请有关地方和部门认真组织实施。二、2012年3月19日，长沙县城乡规划局开具编号为长建201203004号《建设工程规划许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，建设位置长沙县暮云镇芙蓉南路以东，建设项目名称橘郡住宅小区C2区C9-C12、12a、12b、15-19、18b、19、20a、20b、21、幼儿园、商业门面及地下室，设计单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，开工及完工时间2012年3月19日至2014年3月30日。三、2012年11月27日，长沙县住房和城乡建设局开具编号为430108201211270101《建筑工程施工许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，工程名称长沙橘郡小区C2区C9-C12、C12a、C12b、C15-17及地下室，建设地址长沙县暮云镇，建设规模73650平方米，合同价格89560000元，建设单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，施工单位湖南南托建筑股份有限公司，监理单位湖南中湘建设工程监理咨询有限公司，合同开工日期为2012年11月30日，合同竣工日期为2015年2月15日。四、2012年11月30日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《条例》），于2013年3月1日起实行。本条例所称长株潭城市群生态绿心地区（以下简称生态绿心地区），是指长沙、株洲、湘潭三市之间的城际生态隔离、保护区域。具体范围由《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》确定。五、2013年7月9日，长沙县房屋产权管理局出具编号为长县房售许字2013字第0147号芙蓉南路四段59号橘郡礼顿小区C16栋商品房预售许可证。六、2018年4月23日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向天心区人民政府、市绿化联合执法队出具长两型交办[2018]1号《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》，主要内容：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位迅速组织人员前往实地核查，及时叫停并查处违法违规用地行为，并将相关处理意见在7日反馈至我办。七、2018年4月24日，长沙市林业局向市国土资源局、市规划局出具长林函[2018]12号《关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》，主要内容：市两型办于2018年4月23日来函交办天心区芙蓉路与万家丽路交汇处橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，要求查处。八、2018年4月27日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，主要内容为：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位立即停止施工。九、2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局出具《关于支持办理橘郡礼顿山项目Ｃ2区竣工验收手续的函》，主要内容：由橘郡公司开发建设的橘郡礼顿山项目位于暮云街道芙蓉路与高云路交汇处东北角，其中项目Ｃ2区（Ｃ9-19＃及1＃地下室）总建筑面积77606平方米，共11栋，现已经全部建成。该项目Ｃ2区于2012年在原长沙县城乡规划建设局办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2013年3月至2014年6月在原长沙县××商品房预售许可证。按照项目手续办理相关流程，橘郡礼顿山项目Ｃ2区需继续在长沙县相关职能部门办理竣工验收手续。目前，橘郡礼顿山项目Ｃ2区所有住宅已达到竣工验收标准，并全部售罄。但是因项目Ｃ2区北边为绿心禁止开发区域，长株潭城市生态绿心总体规划也暂未确定，现长沙县自然资源局已暂缓办理竣工验收手续，交房逾期。请长沙县自然资源局支持办理橘郡礼顿山Ｃ2区规划验收等手续，以确保橘郡礼顿山Ｃ2区尽快交付使用。请长沙县住房和城乡建设局支持办理橘郡礼顿山项目Ｃ2区竣工验收备案等手续，以确保橘郡礼顿山Ｃ2区尽快交付使用。十、2019年7月18日，长沙县住房和城乡建设局向长沙市天心区人民政府办公室出具《关于《支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函》，主要内容为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第五条第三款规定：建设单位办理竣工验收备案应提交由规划部门出具认可文件或准许使用文件。目前，橘郡礼顿山项目C2区北部为绿心禁止开发区域，长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续，而规划验收认可文件是办理项目竣工验收备案的必备资料，故长沙县住房和城乡建设局暂无法办理项目竣工验收备案手续。待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，长沙县住房和城乡建设局将依规及时办理竣工验收备案手续。十一、2019年7月22日，湖南省发展和改革委员会湖南省自然资源厅发出《《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会的公告》，主要内容是：为深入推荐“两型社会”建设、强化绿心地区生态环境保护，根据《湖南省行政程序法》和《条例》等相关规定，拟于2019年8月初在长沙市举行《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会，广泛征求社会各界及有关方面的意见。现将有关事项公告如下：一、听证会时间：2019年8月6日（星期二），二、听证会地点：具体地点另行通知，三、听证会事项：绿心总规划方案。上述事实，有双方身份信息、《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、EMS邮寄单、《业主基本情况登记表》、《业主资料移交单》、《交付手续书》、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，一、《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告姜科依约支付购房款、税费等相应款项后，被告橘郡公司应依约交付房屋并办理相应不动产权属登记。被告橘郡公司应依约在2015年6月30日前交付房屋。被告橘郡公司主张其已经于2017年11月8日实际交房，有《业主基本情况登记表》、《业主资料移交单》、《交付手续书》为证，本院予以采信。被告橘郡公司未依约在2015年6月30日前交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，本院酌情支持以已付房款（1216000元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。被告橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从本院收到原告姜科起诉材料之日倒推三年（2016年9月22日）计算诉讼时效。原告姜科未提出证据证明其直接向被告橘郡公司进行了主张。本院认定原告姜科未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，故诉讼时效未中断，应从2016年9月22日计算时效。综上，被告橘郡公司应向原告姜科支付逾期交房违约金24928元（以已付购房款1216000元为基数、按万分之零点五每日标准，自2016年9月22日计算至2017年11月6日止）。关于逾期办证的违约金计算的相关问题。从标的房屋交付使用后365日内，被告橘郡公司向房屋主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房产证）办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管机关办理买受人个人的国有土地使用证。其中，办理房屋产权证、国有土地使用证系最核心的办证义务。根据《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。对办证义务，被告橘郡公司应依法依约为原告姜科向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。被告橘郡公司办证义务应从房屋“实际交付”后产生，《长沙县商品房买卖合同》第九条“买受人逾期未办理交接手续，视为房屋已经交付”，该约定系是为买受人设定的义务，目的是防止因买受人怠于收房的违约行为而给出卖人造成损失。故被告橘郡公司的办证义务应从房屋“实际交付”后产生。实际交房时间为2017年11月8日。被告橘郡公司应于545日（365日＋180日）内即2019年5月7日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄。被告橘郡公司辩称不能办理不动产权证原因系因政府对长株潭绿心规划进行调整所致，故违约金应暂时截止至被告橘郡公司被相关部门停止施工之日即2018年4月27日。对此本院认为，被告橘郡公司因规划原因被相关部门要求停止施工发生在合同约定的交房期限届满之后，相关部门亦未要求被告橘郡公司停止办理不动产权证，被告橘郡公司以此为由抗辩没有法律依据。故被告橘郡公司应继续履行办理××小区××栋××号房屋的不动产登记手续。合同约定办证逾期违约金按已付房款的万分之一支付违约金。本院酌情支持由被告橘郡公司向原告姜科支付逾期办理不动产权证违约金7052.8元（以已付购房款总额1216000元为基数、按万分之零点四每日的标准，暂自2019年5月8日计算至2019年9月30日，违约金实际计算至办理上述房屋不动产登记手续止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告姜科支付逾期交房违约金24928元（以已付购房款1216000元为基数、按万分之零点五每日标准从2016年9月22日计算至2017年11月6日止）；二、被告湖南橘郡城镇置业有限公司继续为原告姜科履行办理长沙市天心区××小区××栋××号房屋的不动产登记手续；三、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告姜科支付逾期办理不动产权证的违约金7052.8元（以已付购房款总额1216000元为基数、按万分之零点四每日的标准，暂自2019年5月8日计算至2019年9月30日，违约金实际计算至办理上述房屋不动产登记手续止）；四、驳回原告姜科其他诉讼请求。案件受理费4696元，减半收取2348元，由原告姜科负担1644元，被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年九月二十三日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。