云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终209号上诉人（原审原告）：杨丽珠，女，1964年1月4日生，汉族，住云南省昆明市呈贡县。委托诉讼代理人：蒋斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县环湖东路**。法定代表人：刘林，总经理。委托诉讼代理人：朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周楠，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨丽珠与上诉人云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司（以下简称老鹰地公司）商品房预售合同纠纷一案，云南省澄江县人民法院作出（2018）云0422民初278号民事判决，双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，依法报请延长审限，本案现已审理终结。杨丽珠上诉请求：1.撤销原判，改判由老鹰地公司支付其逾期办证的违约损失（以交易房屋总价4606000元为基数，按每日0.19%的标准，自2016年7月1日起计算至老鹰地公司代其向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）；2.判令老鹰地公司给予其“休闲运动公园”会员资格，并免费享受会员权利；3.一、二审案件受理费由老鹰地公司承担。理由为：1.关于逾期办证的违约损失的起算点问题。根据双方签订的《商品房购销合同》第七条约定，老鹰地公司应当在2014年3月30日前，将验收合格的商品房交付给其，但房屋完工后，由于存在漏水、墙漆脱落等诸多问题，老鹰地公司一直在检修，直到2016年6月才将房屋实际交付给其，延期交房已构成明显违约。合同约定交房起90个工作日内向产权登记机关报送产权登记材料，交房时间应认定为2014年3月30日，违约时间应从2014年7月1日开始计算。2.关于违约损失的计算标准问题。房屋交付包括实物交付与协助办理产权转移登记手续两项内容，其全款购买房屋，购房款来自于向亲朋借款及银行贷款，因房屋权属证书未办理，房屋无法转让，也无法办理贷款抵押，不能实现对房屋的正常使用，给其造成严重的经济损失。合同虽未对逾期办证的违约损失作明确约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故应按每日0.19%的标准计算，也可按借贷年利率6%计算。一审法院采用的标准远低于贷款利率，显失公平，请求二审改判。老鹰地公司答辩请求驳回杨丽珠的上诉请求，并提出上诉请求：撤销原判，改判驳回杨丽珠的诉讼请求。理由为：1.因杨丽珠未按双方约定履行相关缴费及提交办证材料的义务，是公司无法协助办证的原因之一；2.无法办证的另外一个原因是法律法规发生变更、以及国土部门与规划部门对项目指标的审批存在冲突所致，根据双方签订的《合同补充协议》第二十二条约定，属于情势变更，公司不存在违约行为，不应承担违约责任。另，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，原办证部门不再接件，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行，《云南省不动产权证书和登记证明管理暂行规定》于2016年11月1日施行，之后我省才开始办理不动产权证。以上说明，未能按照合同约定的时间办理产权证的原因是多方面的，均不可归于公司；3.杨丽珠未提交任何证据证实因逾期办证导致其有损失及损失数额的大小，其主张违约赔偿没有法律依据。杨丽珠答辩请求驳回老鹰地公司的上诉请求。杨丽珠向一审法院提出诉讼请求：1.判令老鹰地公司为其办理位于云南省玉溪市澄江县的房屋产权证书；2．判令老鹰地公司支付其逾期办证的违约损失601658元（自2016年7月1日起至2018年3月31日止，按已付购房款总额4606000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.判令老鹰地公司支付其自2018年3月31日起至房屋产权证书办理完毕之日止的逾期办证损失，每日以899元计算（即按已付购房款总额4606000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）；4.判令老鹰地公司给予其“休闲运动公园”会员资格，并免费享受会员权利；5.诉讼费由老鹰地公司承担。一审法院认定事实：2012年9月15日，老鹰地公司（甲方）与杨丽珠（乙方）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定的主要内容为：“甲方以出让方式取得位于澄江县右所镇老鹰地编号532423104-07-01-Ｇ-Ｄ-20的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地。土地使用权证号：澄国用（2011）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房。乙方购买甲方第1-10幢第-1-2层青云10-Ｂ号房，属钢混结构。该幢商品房建筑层数为地上2层，，地下**双方约定按套计价，该商品房总价为4606000元，房屋的参考建筑面积为273.91平方米。以担保贷款方式付款，乙方应于2012年9月15日前向甲方支付商品房价款的30.09%作为首付款，即1386000元，剩余69.91%即3220000元，乙方应于2012年9月30日前办理完毕担保贷款手续，并将该款项足额汇至甲方的指定账户。甲方应于2014年3月30日前，将房屋组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕本合同的全部房价款及合同补充协议约定的相关款项，如税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务协议的签订和物业服务费的支付等；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书等；甲方向产权登记机关报送法律、法规所规定的甲方需提交的相关资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权登记的义务。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。”《合同补充协议》主要是对《商品房购销合同》第一条、第二条的相关事宜补充如下：“《商品房购销合同》签订前，甲方已向乙方明示本房地产项目涉及的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等法律、法规规定的相关证明文件。乙方已知晓本条所载文件载明的内容及其权利义务。乙方所购房屋登记用途为住宅，该房屋的《国有土地使用证》待乙方取得《房屋所有权证》后，由乙方自行向土地主管部门申请办理，相关费用由乙方自行承担。其国有土地使用权年限以该房屋《国有土地使用证》的记载为准。”合同签订后，杨丽珠分别于2012年9月12日，2013年3月20日先后支付购房款共计4606000元。后杨丽珠向老鹰地公司支付代收契税、专项维修基金、产权证工本费及印花税共计153057.33元。2016年7月13日，双方进行房屋验收交接。另查明，老鹰地公司作为甲方，杨丽珠作为乙方，于2012年9月15日签订《会员资格协议书》一份，就乙方获得“休闲运动公园”运动会员资格的相关事宜达成如下协议：“第一条，乙方确认‘休闲运动公园’为甲方投资建设，公园的相关权利及权益归甲方所有。第二条，甲方同意，在以下条件均成就后，乙方可获得‘休闲运动公园’运动会员资格壹个，资格为观湖会籍卡；（一）乙方取得老鹰地旅游度假村二期（2）1－10幢青云10－B号房屋的《房屋所有权证》。（二）‘休闲运动公园’正式运营……第五条，若因不可抗力、行政许可以及不可归责于双方的原因导致‘体育休闲运动公园’无法正常运营的，双方互不承担违约责任……。”2018年9月30日，澄江县国土资源局出具情况说明，主要内容为：涉杨丽珠等户的房屋未取得国有建设用地使用证及房屋所有权证，是因老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准规划指标不相符，暂不符合受理条件，故暂未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，杨丽珠与老鹰地公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。经审查，双方已于2016年7月13日办理了房屋交接手续，杨丽珠支付了全部购房款、税款、住宅专项维修资金，老鹰地公司辩称杨丽珠未在约定时间内接房、未交清物业管理费、未向公司提交相应的委托办证材料，由于相关法律法规及政策的变更，属于情势变更，导致公司不能协助办理产权登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；……”房地产开发企业开发房地产后，需先办理首次登记，才可办理转移登记。本案中，杨丽珠要求为其办理房屋产权证书，实质是要求协助办理其所购房屋的转移登记手续，虽合同约定老鹰地公司有协助办理产权登记的义务，但首次登记涉及行政机关的行政行为，本案现还不具备办理转移登记的条件，对杨丽珠的该项请求本案不作处理。双方对产权登记的约定为：1、支付完毕本合同的全部房价款及合同补充协议约定的相关款项，如税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务协议的签订和物业服务费的支付等；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书等。老鹰地公司作为房地产开发企业，在不动产登记中心明确房地产开发项目申请房地产登记一般不针对业主（个人）的情况下，其有提醒或要求业主提供相关资料的义务，但其未向业主提醒或提出要求。故，双方于2016年7月13日办理相关手续后，可视为杨丽珠履行了合同义务，老鹰地公司已接受委托，根据合同约定，老鹰地公司自2016年7月13日起90个工作日内即2016年11月21日前应向产权登记机关报送产权登记材料，办理产权转移登记的相关手续，但至今仍未办理。且案涉房屋尚未办理首次登记，目前还不具备办理转移登记的条件，老鹰地公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。故对杨丽珠主张逾期办证违约金的诉讼请求中的合理部分予以支持，违约时间从2016年11月21日起开始计算。因涉诉房屋已实际交付使用，实现了交易目的，故酌情以房屋总价4606000元为基数，按每日0.05‰的标准计算违约金至老鹰地公司代为向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止。对于杨丽珠要求老鹰地公司给予其“休闲运动公园”会员资格，并免费享受会员权利的诉讼请求，因双方签订的《会员资格协议书》给予会员资格系附条件成立的约定，即便抛开休闲运动公园是否正式运营不谈，因现尚未取得老鹰地旅游度假村二期青云10幢B号房屋的《房屋所有权证》，所附条件之一亦尚未成立，故对于该项诉请，不予支持。判决：“一、由被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨丽珠逾期办证违约金（以交易房屋总价4606000元为基数按每日0.05‰为标准，自2016年11月21日起开始计算至被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司代原告杨丽珠向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）；二、驳回原告杨丽珠的其他诉讼请求。”二审中，老鹰地公司提交以下证据：《国有建设用地使用权出让合同》、建设工程规划许可证、澄江县建设工程规划验收合格证、老鹰地旅游度假村二期修建性详细规划、云南省人民政府云政复（2010）17号文件、澄江县人民政府澄政复字（2010）69号文件、澄政复（2016）31号文件，欲证明案涉房屋不能及时办理产权证的原因，主要是土地出让合同约定的容积率与规划审批的容积率存在冲突所致，属政策原因，其公司未违约，不应承担违约责任。经质证，杨丽珠认为，该组证据系复印件，没有原件，无法核实真实性，对证据的三性均不予认可。本院经审查认为，老鹰地公司提交的证据客观真实，能够证明案涉房屋未能办证的原因，但老鹰地公司是否违约，系本案争议焦点，在说理部分评析。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院依法确认。另查明，2011年7月15日，澄江县国土资源局与老鹰地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建筑容积率为：不高于1.15，不低于1.15。案涉项目于2012年5月9日取得《建设工程规划许可证》，于2014年8月4日通过规划验收，澄江县住房和城乡建设局颁发的《澄江县建设工程规划验收合格证》载明：容积率批准要求为：0.4145，执行情况为0.4138，符合规划要求，同意验收。杨丽珠与老鹰地公司于2012年9月15日签订的《合同补充协议》第二十二条约定：“甲、乙双方任何一方如遭遇政府行为、不可抗力或者不可归责于双方的事由而延迟履行合同义务时，将免除延迟履行合同的责任。……”本院认为，杨丽珠与老鹰地公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，杨丽珠上诉主张老鹰地公司未按约定协助其办证的行为构成违约，要求承担违约责任；老鹰地公司上诉提出未能办证是政策原因导致，不可归责于公司，公司不应承担违约责任。故本案二审争议焦点为：老鹰地公司是否构成违约？老鹰地公司应否给予杨丽珠“休闲运动公园”会员资格，杨丽珠能否免费享受会员权利？经审查，澄江县国土资源局与老鹰地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建筑容积率为：不高于1.15，不低于1.15。老鹰地公司按照当地政策呈报相关材料后，规划部门审批后颁发了《建设工程规划许可证》，项目竣工时通过了规划验收，并取得《澄江县建设工程规划验收合格证》，现案涉项目未能办理不动产权证的原因是：老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准的规划指标不相符，是由于政策因素导致，不应归责于老鹰地公司，故对老鹰地公司二审提交证据的证明目的予以采信。根据双方《合同补充协议》第二十二条约定，案涉项目目前不能办证是因不可归责于双方的事由导致，对杨丽珠要求老鹰地公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。因杨丽珠尚未取得《房屋所有权证》，不满足享有“休闲运动公园”会员资格的条件，对其要求老鹰地公司给予会员资格并免费享有会员权利的请求，暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2018）云0422民初278号民事判决；二、驳回杨丽珠的诉讼请求。一审案件受理费9816元，由杨丽珠负担；二审案件受理费9816元，由杨丽珠负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年九月十一日书记员  邹 欣