上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8668号原告：上海欣语房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：周建，经理。委托诉讼代理人：王丽，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹淑娟，上海新松律师事务所律师。被告：李晓亮，男，1986年3月9日生，汉族，住安徽省。原告上海欣语房地产经纪事务所与被告李晓亮居间合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行审理。原告的投资人周建及委托诉讼代理人王丽，被告李晓亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付居间服务费77,600元；2.判令被告支付滞纳金，以77,600元为基数，自2019年10月28日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算。审理中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年10月9日，被告在原告的居间介绍下以3,880,000元的总价购买案外人李1名下的位于本区文翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定七日内被告与案外人李1就系争房屋签订房地产买卖合同示范文本。次日，原、被告签订《佣金协议书》，约定被告应于上海市房地产买卖合同示范文本签订当日支付原告佣金77,600元。但被告以资金紧张为由，拒绝与案外人李1签订上海市房地产买卖合同示范文本。经原告多次沟通及书面催告，均无果。嗣后，原告得知被告已于2020年5月完成了与案外人李1就系争房屋的交易。原告认为，原告已为被告提供房源信息、带看房屋、价格磋商、协议签订等居间服务，但被告私下交易的行为损害了原告利益，故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：首先，原告并未促成被告与案外人李1之间房屋买卖合同的成立，依法不能收取佣金。三方签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》均不是正式的房屋买卖合同，仅为买卖意向的确定；其次，《房地产买卖居间协议》中关于居间报酬的约定，因违反国家强制性法律相违背，属于无效条款。原告通过欺诈的方式诱导被告签订《佣金协议书》，并非双方协商一致的结果，原告无权据此主张佣金；再次，原告未完成房地产合同约定的服务事项，在被告遇到资金困难时，原告态度恶劣，不作为，服务未达到合同约定的标准。原告尚未完成协助网签、办理过户等合同义务，无权收取全额佣金；最后，同一房源在多家中介挂牌的，被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，被告另行选择中介公司完成交易不属于违约。经本院审理查明认定事实如下：系争房屋于2007年10月26日登记在案外人李1名下。2019年10月9日，原告作为居间方(丙方)，被告作为买受方(乙方)，案外人李1作为出卖方(甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金计20,000元，系争房屋总价款为3,880,000元。协议第四条约定，在丙方收到意向金后七个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金(为本协议第三条所述总房价款的2%)。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金；协议第五条约定，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。待甲方签订本协议后1日内，乙方应补足定金至100,000元，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；协议第六条约定，《房地产买卖协议》(附件1)成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；协议第七条约定，甲、乙双方应当于买卖合同成立之日按照丙方与甲、乙双方分别签订的《佣金协议书》(附件3)约定的金额支付丙方佣金；协议第九条约定，三方一致确认：甲、乙双方应按照与丙方签订的《佣金协议书》(附件3)约定的金额支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的报酬；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将资源自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为本协议第三条所述总房价款的2%。本条款独立发生法律效力。协议另对其他相关事项进行了约定。2019年10月10日，被告与案外人李1签订《房地产买卖协议》一份作为上述《房地产买卖居间协议》的附件，约定房屋总价为3,880,000元，双方同意于本协议签署后7日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款为500,000元(包括已付定金和尾款20,000元由丙方代为保管)，乙方于签署买卖合同示范文本当日支付，甲方在签署买卖合同示范文本后7个工作日内前往该房屋贷款银行办理提前还贷手续。甲方同意乙方通过向银行贷款申请2,520,000元的购房贷款作为第二期房价款。在贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户后七日内，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将系争房屋交付乙方。同时，乙方应自行支付或丙方代为转付给甲方房价尾款20,000元。其他房价款860,000元，乙方于2019年2月9日内支付给甲方。根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。三方另在《家具、家电移交清单(买卖)》中签字、盖章确认。同日，被告在《佣金协议书》中签字，该《佣金协议书》载明被告为购买系争房屋应支付的佣金金额为77,600元，支付日期为签署《上海市房地产买卖合同》示范文本当日。截至该日，被告向案外人李1支付购房定金合计100,000元。2019年10月16日，原告的投资人周建向被告发送微信，确定被告应于次日签约。2019年10月17日，周建向被告发送微信要求被告现打款400,000元，对此，被告回复表示“有点麻烦了，这个月的货款到现在都还没到”，“这个能不能和房东谈一下，先签合同，后付款呢”，“下个月的15号到账”。2019年10月18日，周建与被告微信联系，让被告自己考虑。2019年10月21日，原告向被告发《履约催告函》，催告被告于2019年10月27日之前与案外人李1就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，否则要求被告承担违约责任。2019年10月21日、2019年10月25日，原告的投资人周建向被告发送微信，询问被告考虑得怎么了。因被告拒绝故未果。2019年11月，被告向案外人李1发送微信，要求换一个中介。被告称，案外人李1坚持要求原告继续完成居间服务，但被告要求换一个中介。被告遂找到案外人上海友善房地产经纪有限公司的叶晓飞协助完成系争房屋的交易流程。2020年1月10日，系争房屋产权转移登记在被告名下。审理中，被告称因原告无法协助被告与案外人李1进行沟通，故其不打算再购买系争房屋，已支付给案外人李1的定金100,000元亦不打算要回来。2019年11月份，被告筹得房款后，继续看房，其通过案外人上海友善房地产经纪有限公司的居间介绍，与案外人李1就系争房屋重新达成房屋买卖协议后进行交易，并支付案外人上海友善房地产经纪有限公司佣金68,000元。对此，被告提供其与案外人之间的转账凭证48,000元，其与叶晓飞之间的微信转账记录20,000元。被告又称，其微信转账给叶晓飞的20,000元系因催促银行办理贷款产生的费用。以上事实，由《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议》、《佣金协议书》、产权证、上海市房地产登记簿、微信聊天记录。催告函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在原告的居间促成下，被告已与案外人李1就系争房屋签订《房地产买卖协议》，该协议已具备了房屋买卖合同的主要条款，双方之间的房屋买卖合同成立。虽然双方未能按约签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，但网签版合同仅系为了交易备案所需，并不影响此前房屋买卖合同的成立。故本院认定原告确实已居间促成被告与案外人李1之间建立了房屋买卖合同关系。然，被告因自身原因导致其与案外人李1未能在约定的期限内签订《上海市房地产买卖合同》，并不能归责于原告，被告据此抗辩称原告未履行居间义务，于法无据，本院不予采信。根据被告提供的手机微信聊天记录可以看出，被告主动联系案外人李1要求更换中介，并找到案外人叶晓飞要求协助办理手续完成交易。被告辩称案外人李1的房屋在多家中介挂牌，其有权选择中介公司，但被告已在原告的居间下与案外人李1建立房屋买卖合同关系，其已经选择了原告完成居间服务，却又跳开原告再选择其他中介，显然属于“跳中介”的违约行为。被告辩称，其已向案外人上海友善房地产经纪有限公司支付了中介费68,000元，但其提供的转账凭证48,000元收款主体并非案外人上海友善房地产经纪有限公司，其与叶晓飞之间的微信转账20,000元也并非中介费，故对于被告该项辩称意见，本院不予采信。综上，原告确已促成被告与案外人就系争房屋成立了房屋买卖合同，被告应当支付相应居间费用。鉴于原告确实未提供相关的后续服务，故基于公平原则，结合被告的过错程度，本院酌情确定被告应支付的佣金数额为55,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告李晓亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣语房地产经纪事务所居间服务费55,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,740元，减半收取870元，由原告上海欣语房地产经纪事务所负担280元(已付)，由被告李晓亮负担590元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇二〇年九月二十八日书记员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……