天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初2327号原告（反诉被告）：文得存，男，1996年2月7日出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：孙春年，男，1978年1月30日出生，汉族，住天津市河**。被告（反诉被告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。原告（反诉被告）文得存与被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司（以下直称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙春年，被告的法定代表人何立鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文得存向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告126788元（六个月商铺租金77500元，保证金20000元，指定装修公司产生装修费用8888元，延期开业三个月造成储备员工工资20400元），赔偿原告27800元品牌加盟费，灯箱广告费8000元，水电费余额1000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告单方面原因，导致违反合同约定整整延期3个月入驻进场，产生重大经济损失；被告推广、运营失职，错失最佳推广周期仓促开业，导致商户承受直接经济损失；被告无视商家利益、管理混乱，逃避责任制造矛盾；签约时被告承诺可以入住外卖平台无法兑现，严重影响正常经营。故原告诉至贵院，望判如所请。方街公司辩称，延期交付铺位、开业时间多次修改的原因不是由被告造成的，原告因此产生的损失与被告无关，被告无需承担责任。原告称被告推广运营失职，错失最佳推广周期仓促开业，导致商户承受直接经济损失，与事实不符。原告称被告无视商家利益、管理混乱、逃避责任、制造矛盾，在2019年10月1日开业时仍有商铺为待招商状态，且有商户主动撤场，严重影响商户的正常经营与发展。被告没有做好排他性品类管理及运营，导致同类化商户严重，与事实不符。原告称签约时被告承诺可以入驻外卖平台无法兑现，严重影响正常经营与事实不符。原告要求被告退还其租金、保证金、装修费、员工工资、原告撤场被告不得收取任何费用，因没有相关依据，所以上述费用不予退还，且原告撤场需按合同于额定执行。原告搬离时间应为2020年4月16日，有确认书为证。水电表余额没有1000元，确认表上有确认电表余额为673.02元，水表余额有60.3元。被告根据合同11.2.1条约定于2020年4月10日向原告送达了解除通知书，理由是原告拖欠租金，违约在先。至于加盟费与灯箱费用系原告自行经营产生，与被告无关，被告无需承担。综上，原告陈述与事实不符，原告要求退还的各项费用没有依据，所以被告无需退还原告人和费用。方街公司向本院提出反诉请求：1.判令原告支付延期支付2020年4月至9月租金的违约金28459元；2.判令原告支付2019年11月、12月、2020年1月至4月的保安保洁费欠款2400元；3.判令原告支付2019年10月-12月，2020年1月-4月的垃圾清运费欠款1470元；4.判令原告支付解除合同的违约金7750元；5.判令原告支付逾期退还商铺占用使用费58800元；6.判令原告尽快注销工商营业执照及摊贩备案证明；7.诉讼费用由原告承担。事实和理由：双方于2019年9月2日签署租赁合同。合同约定，原告每个交租期限为6个月，应交租金为77502元，原告应付的保底租金为每天每平方米30.8元，原告应在每个交租期最后一个月的10日前，向被告一次性足额支付下个交租期租金。合同签订后，原告未按合同约定时间支付租金构成违约，原告长期拖欠租金、保安保洁费与垃圾清运费、破坏扰乱威胁街区经营管理秩序、原告因违约导致合同解除且长期占用涉案商铺的行为，已经给被告造成了严重的经济损失。因此原告应支付所欠租金违约金、保安保洁费与垃圾清运费、解除合同的违约金及涉案商铺占用使用费。被告只能通过法律途径维护自身的合法权益，望判如所请。文得存对方街公司的反诉辩称，原告不欠被告租金，因为延期开业，故原告的租金应缴纳至了2020年3月底，且当时属于疫情阶段，被告4月10日给我下达了解除通知，故原告不欠付被告租金。合同4.1.1条及4.2条明确约定了租金包含物业费。合同7.2.1约定了物业费的标准，故反诉诉请的二、三项原告不同意支付，因为已经支付。解除合同是被告向原告下达的，原告不存在欠租，原告不存在违约，不应支付违约金。合同没有到期，原、被告存在纠纷。我方于2020年4月16日搬离，甲方麦购的老总2020年4月12日到街区协调，想先保留住商户，所以当时没有立即搬走。被告当时认可，但转天告知原告要求撤场且停水停电。因原告需要找地方搬离，所以隔了几天才搬走的，于2020年4月16日搬离的，故不存在占用问题。如果纠纷解决完毕，原告同意办理注销手续。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。2019年9月2日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁天津市和平区滨江道麦购休闲广场负一层FUNBOX食巷B1-41号铺位房屋用于经营陕小二，使用面积为14平方米，建筑面积为25.9平方米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2019年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日期暂定2019年7月1日。租金每月保底12917元（包含物业费），抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金2万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。原告于2019年5月30日向被告交纳了半年租金77500元及保证金20000元，被告向原告开具收据，并在庭审中确认半年租金及保证金的金额。被告自认2019年10月1日开始营业，计租起算日顺延至2019年10月1日。双方发生纠纷后，原告于2020年4月10日向被告发出通知解除合同，被告收到了原告该通知。原告于2020年4月13日向原告发送商家退场通知，确认合同于2020年4月12日解除，并通知原告搬离涉案铺位。原告于2020年4月16日搬离涉案铺位。原告提交微信截图证明其向被告法定代表人何立鹏缴纳基础装修费11800元、电表费1450元、水表费230元、联通穿线调试路由使用费330元、2019年10月份保安保洁费400元、收银机费1740元。原告提交证据证明其制作广告灯箱花费8000元。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为租赁合同因何而解除，双方谁应负违约责任。被告认为原告未依照《房屋（商铺）租赁合同》第4.3条在每个交租期最后一个月的10日前一次性足额支付下个租期租金，构成违约进而解除合同。本院认为，自2020年2月开始即处于新冠疫情期间，双方租赁合同暂时无法履行，原告未交纳下半年租金不应认定为违约，涉案合同应当适当延长租期或适当减免租金。被告在双方未能就此达成一致意见的情况下，即于2020年4月10日向原告提出解除合同、通知原告搬离，其行为构成违约，被告应承担违约责任，应当退还原告押金20000元及赔偿原告相应损失。因双方签订的房屋租赁合同为12个月，原告已经实际使用6个月，故被告应赔偿原告装修费损失4444元，灯箱广告费4000元。关于原告主张被告应赔偿原告品牌加盟费损失27800元，因原告未能提供加盟费所涉合同，无法证明租赁合同的解除对品牌加盟产生具体实际影响，故其诉讼请求本院不予支持。涉案商铺因疫情原因无法经营，本院酌定被告退还原告一个月租金12917元。关于原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，原告要求退还其他月份租金及延期开业三个月造成储备员工工资损失的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张水电费余额，被告确认电表余额为673.02元，水表余额为60.3元，共计733.32元，被告应予退还，至于原告主张余额为1000元，其提交的证据难以证实是其办理铺位时显示的水电费余额，故其主张本院不予采信。对于反诉请求，自2020年2月开始即处于新冠疫情期间，双方租赁合同暂时无法履行，原告未交纳下半年租金不应认定为违约，被告主张逾期交租违约金不能成立。对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与原告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当，但考虑2-3月份因疫情未开业，该期间不存在保安保洁和垃圾清运问题，该期间相关费用不予支持。对于迟到违约金系被告单方意思表示，且双方并非行政管理关系，主张该违约金无事实依据，不予支持。对于解约违约金，因被告解除合同属于违约，故该项诉讼请求本院不予支持。对于逾期腾房使用费，因被告解除合同属于违约，且涉案商铺已于2020年4月16日已经交接完毕，被告已经签字确认，被告再主张房屋使用费无事实依据，本院不予支持。关于被告要求原告办理所涉商铺营业执照及摊位备案证明注销的主张，本案被告解除合同虽系违约，但原告亦已搬离涉案商铺，双方合同关系亦已实际解除，故原告应依照合同约定办理涉及涉案商铺“天津市和平区鑫悦盛快餐店”工商登记注册地点变更及摊位备案证明注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、天津方街商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还文得存一个月租金12917元、保证金20000元、电表余额673.02元、水表余额60.3元；二、天津方街商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿文得存装修费损失4444元，灯箱广告费4000元；三、文得存于本判决生效之日起十日内给付天津方街商业管理有限公司2019年11月至2020年1月保安保洁款1200元、2019年10月至2020年1月垃圾清运费840元；四、文得存于本判决生效之日起十日内办理“天津市和平区鑫悦盛快餐店”工商登记注册地点变更及办理摊位备案证明注销手续，或办理“天津市和平区鑫悦盛快餐店”工商登记注销手续；五、驳回文得存其他诉讼请求；六、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，减半收取计1786元，由文得存负担1336元，由天津方街商业管理有限公司负担450元（于本判决生效之日起十日内直接给付文得存），反诉费1136元，由天津方街商业管理有限公司负担1111元，由文得存负担25元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 堃二〇二〇年九月九日书记员 张中豪附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。