广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2281号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎华连，女，1961年3月1日出生，汉族，公民身份号码440************642，住湛江市麻章区*************。委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈杨汉，男，1959年5月22日出生，汉族，公民身份号码440************655，住湛江市麻章区*********。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈静，女，1992年6月4日出生，汉族，公民身份号码440************341，住湛江市麻章区****************，系两上诉人的女儿。被上诉人（原审原告、反诉被告）:杜莲弟，女，1962年1月4日出生，汉族，公民身份号码440************626，住湛江市麻章区*************。委托诉讼代理人：陈静，广东向宁律师事务所律师。上诉人黎华连、陈杨汉因与被上诉人杜莲弟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎华连及其委托诉讼代理人靳琦，上诉人陈杨汉及其与黎华连共同的委托诉讼代理人陈静，被上诉人杜莲弟的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黎华连上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回杜莲弟的诉讼请求，支持黎华连的反诉请求。二、本案一审、二审诉讼费用均由杜莲弟承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，黎华连在知道涉案《合约》的内容之后，立即向杜莲弟提出了异议。1、黎华连确信，陈杨汉与梁杰口头约定租住涉案房屋15年。梁杰在签订《合约》时，也是获取房产证原件之时，不可能不知道房屋权属登记归黎华连单方所有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”转让房屋时，买受人通常认为房地产权证上登记的所有权人就是实际的权利人。因此，要认定梁杰买卖房屋时属于“善意”应是得到权利人即黎华连的认可。而且，如果梁杰是真实买受人，应尽早完成过户，或至少为保障自己的权益要求黎华连补签一份由黎华连亲笔签名并按手印的协议。然而，杜莲弟没有提供任何证据证明黎华连知悉《合约》之事。事实上，梁杰从未要求黎华连补签房屋买卖协议，更未向黎华连提出过过户要求。由此可见，梁杰一直都知道黎华连不同意卖房，更不可能协助其过户。如果不存在梁杰默认以租住方式占有居住涉案房屋15年的事实，出于对不动产权证效力的认同，梁杰不可能放弃过户的要求，然而，在梁杰一家租住涉案房屋的15年期间，双方就涉案房屋从未发生过争议。而黎华连在得知《合约》内容之前，一直以为梁杰一家是租住涉案房屋，故从未使用任何外力因素进行干预。从双方15年来相安无事可知，陈杨汉与梁杰曾口头约定租住涉案房屋15年。2、黎华连在知道涉案《合约》的内容之后，立即向杜莲弟提出了异议(反诉)。二、黎华连、陈杨汉让梁杰保管房产证原件有其合规性和合理性。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条和第十七条的规定，涉案房屋的所有权人在登记变更之前将一直是黎华连。因此，黎华连作为涉案房屋所有权人行使权利，让他人使用房屋，同意将房产证作押管，以应租住人梁杰长期稳定居住的要求，并不为过，亦属常理。梁杰即使长期占有涉案房屋也不等同法定的交付完成，更不产生所有权发生变动的法律效果。因此，黎华连同意梁杰保管房产证等证件原件，不等同黎华连认同房屋已发生买卖、已产生权属变动的法律效果。三、一审认定事实不清，杜莲弟要求继续履行合同，却没有充足的事实依据。杜莲弟提交的《合约》是复印件，没有原件，但是一审判决对该证据予以采信，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。作为买卖关系确立的唯一依据即《合约》对于梁杰来说是至关重要的，然而梁杰却没有妥善保管《合约》的原件。显然，梁杰对于《合约》中没有黎华连的签名，《合约》内容得不到黎华连认可，黎华连不同意卖房是清楚的。杜莲弟现请求继续履行《合约》，却只出示了一份复印件，在该复印件内容的真实性、合法性、关联性没有被确认之前，一审判决继续履行《合约》没有事实依据。四、一审适用法律错误，黎华连的反诉请求并不是确认《合约》无效，而是确认《合约》对黎华连没有约束力。确认合同无效与确认合同对当事人无约束力是不同的法律概念，即使合同对当事人无约束力，合同也并不当然无效。涉案《合约》中有陈杨汉和梁杰的签名，也有陈杨汉代签的“黎华连”，但陈杨汉代签“黎华连”的名字并未经黎华连确认和追认，参照广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知“八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力”，《合约》对黎华连无约束力，但对陈杨汉和梁杰可能有约束力，一审将两个法律概念故意混淆，明显是错误的。五、一审适用法律错误，一审判决黎华连继续履行协助杜莲弟办理产权过户手续没有法律依据。1、一审判决的依据主要是广东省高级人民法院的指引，但该指引并不是法律法规或者最高人民法院的司法解释，不应作为判决依据。2、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，杜莲弟没有提供任何证据证明出卖涉案房屋经过黎华连的同意，因此杜莲弟的诉求不应得到支持。根据《合同法》第一百一十条的规定，因房屋买卖属于家庭重大财产处理，按照相关法规，未取得共有人一致同意的，法律上或者事实上都是不能履行的。由于梁杰、杜莲弟在长达十五年的时间内都没有要求黎华连履行产权过户的手续，因此，一审判决黎华连继续履行产权过户手续没有法律依据。六、黎华连的反诉请求依法应得到支持。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，梁杰在买卖房屋时不是善意的，也没有以合理价格转让，更没有依法登记，因此黎华连有权追回涉案房屋的所有权，包括占用使用权。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条和第三十九条的规定，涉案房屋的物权没有发生变动，黎华连至今仍然是涉案房屋的合法所有权人，所有权人可以行使权利追回房屋，而杜莲弟继续使用涉案房屋没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持黎华连的上诉请求。上诉人陈杨汉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回杜莲弟的诉讼请求，支持陈杨汉的反诉请求。二、本案一审、二审诉讼费用均由杜莲弟承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，陈杨汉与梁杰存在租赁涉案房屋15年的口头约定。2003年下半年，陈杨汉未经妻子黎华连的同意，将涉案房屋私下卖给了梁杰，且已收取了梁杰50000元房款，直到2003年年底，陈杨汉才将卖房一事告诉黎华连，黎华连当即提出反对，要求陈杨汉立即退钱给梁杰。陈杨汉找到梁杰，告诉他黎华连不同意卖房，要把房款退还梁杰。但梁杰拒绝收回房款，称其一家租住的房屋要拆迁建路了，短时间无法找到合适的房屋，要求入住涉案房屋。陈杨汉犹豫不决，回家后告诉黎华连梁杰不同意退款，因原住房被拆迁，梁杰一家只能住在涉案房屋，已和梁杰商量好，让梁杰一家租住15年，收的钱就抵作房屋租金，黎华连也只好勉强同意这样处理。2004年1月2日，在梁杰的要求下，陈杨汉与梁杰签了卖房《合约》，并擅自签下了妻子黎华连的名字，交付了房产证。之后，陈杨汉多次找到梁杰，告知梁杰黎华连不同意卖房，不如租15年，算下来也挺划算，梁杰也默认了。因此，陈杨汉与梁杰存在租赁涉案房屋15年的口头约定。二、一审认定事实不清，陈杨汉将房产证等原件交给梁杰，并不代表陈杨汉与梁杰之间的口头租赁协议不成立。陈杨汉在得知黎华连不同意卖房之后，已将此事告诉梁杰，并与梁杰达成租房15年的口头协议。由于15年的租期很长，为了保障租房的稳定和安全，梁杰要求保管房产证原件。陈杨汉将梁杰的意思告诉黎华连，黎华连认为梁杰保管房产证可以，但提出租期到期后一定要交回房产证。由于15年租期很长，梁杰要求保管房产证原件亦属情理之中，并不代表陈杨汉与梁杰之间的口头租赁协议不成立。从涉案房屋使用15年来两家一直相安无事可见，陈杨汉与梁杰之间存在事实上的租赁关系。三、陈杨汉的反诉请求依法应得到支持。由于15年租期已届满，杜莲弟继续占有使用涉案房屋没有事实和法律依据，而黎华连和陈杨汉至今是涉案房屋的所有权人，因此，黎华连和陈杨汉请求杜莲弟搬离涉案房屋，并交回房屋给黎华连和陈杨汉有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持陈杨汉的上诉请求。被上诉人杜莲弟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黎华连、陈杨汉的上诉请求，维持一审判决。杜莲弟起诉请求：1.判令黎华连、陈杨汉继续履行合同义务，协助杜莲弟办理湛江市麻章区**********的产权过户登记手续；2.本案诉讼费由黎华连、陈杨汉承担。黎华连、陈杨汉反诉请求：1.确认梁杰与陈杨汉于2004年1月2日签订的《合约》对黎华连不发生法律效力；2.判令杜莲弟立即将其所占用的房屋腾空后返还给黎华连、陈杨汉；3.本案诉讼费用由杜莲弟承担。一审法院查明事实：黎华连于2002年7月1日与湛江市麻章区二轻蓄电池厂签订《房地产买卖契约》，购买湛江市麻章城区**********，并于2002年8月30日取得该房屋的房地产权证（房地产权证号：粤房地证字第C04972**）。梁杰与陈杨汉于2004年1月2日签订《合约》，约定湛江市麻章城区**********（黎华连住宅，三房二厅），2004年1月卖给梁杰，价钱伍万元正，已交完。该住房从2004年1月起所有由梁杰全部管理。梁杰已于2003年12月2日付清全部购房款50000元给陈杨汉，陈杨汉向其出具收据。而后，黎华连、陈杨汉将涉案房屋交付给梁杰使用，并将与湛江市麻章区二轻蓄电池厂签订的《房地产买卖契约》和房地产权证原件交付给梁杰。另，梁杰与杜莲弟于1989年10月23日登记结婚，婚姻存续期间生育长女杜小培、次女梁小月、长子梁志聪、次子梁志荣共四个子女。梁杰因病于2019年10月7日死亡。梁杰的父亲梁光裔已去世多年，母亲陈芳于2019年4月8日去世。梁杰的继承人为杜莲弟、杜小培、梁小月、梁志聪、梁志荣。黎华连与陈杨汉于1983年9月5日登记结婚。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。一、关于本案《合约》是否有效的问题。涉案《合约》是陈杨汉与梁杰签订的，黎华连与陈杨汉均承认《合约》中“陈杨汉”与“黎华连”的签名为陈杨汉本人所签。黎华连于2002年7月1日购买湛江市麻章城区**********，是在婚姻关系存续期间购买的房产，属于黎华连与陈杨汉的夫妻共同财产。黎华连与陈杨汉均称陈杨汉未与黎华连商量,未经黎华连的同意,将XXX房私下卖给了梁杰，请求确认梁杰与陈杨汉于2004年1月2日签订《合约》对黎华连不发生法律效力，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的……”的规定，不予支持。因此，梁杰与陈杨汉签订的《合约》系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎华连称其丈夫陈杨汉头部早年因车祸曾遭受创伤导致认知能力受到影响而将涉案房屋出售给杜莲弟，并提交病历资料。但据陈杨汉的病历资料显示，陈杨汉仅于1995年12月3日至1996年2月4日在湛江中心人民医院住院治疗，且出院记录载明现病人神清，对答切题，头晕、头痛明显减轻，准其出院。而陈杨汉于2004年1月与梁杰签订《合约》，距出院约8年时间，故对黎华连称其丈夫陈杨汉头部早年因车祸曾遭受创伤,认知能力受到影响的陈述，不予采信。黎华连、陈杨汉抗辩称涉案房屋是出租给梁杰一家居住的，收取的50000元是租赁房屋15年的租金，但黎华连、陈杨汉将涉案房屋交付给梁杰使用后，一并将与湛江市麻章区二轻蓄电池厂签订的《房地产买卖契约》和房地产权证原件交付给梁杰，这与常理不符，且黎华连、陈杨汉也未能提供证据证实涉案房屋是其出租给梁杰一家的，故一审法院对黎华连、陈杨汉的抗辩不予采纳。因此，黎华连、陈杨汉反诉请求判令杜莲弟立即将所占用的房屋腾空后返还给黎华连、陈杨汉，不予支持。二、关于杜莲弟是不是本案适格主体的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，虽然本案合同买受人梁杰已经支付了全部购房款，但由于涉案房屋尚未办理过户登记，所以该房屋的所有权并没有发生转移，梁杰享有的只是合同债权。而梁杰于2019年10月7日去世，其继承人为杜莲弟、杜小培、梁小月、梁志聪、梁志荣。根据《中华人民共和国继承法》第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……（七）公民的其他合法财产”的规定，梁杰享有的涉案合同的债权由其继承人继承。而杜莲弟向一审法院提交杜小培、梁小月、梁志聪、梁志荣出具的《放弃继承权声明书》，则本案合同债权的继承人为杜莲弟，因此杜莲弟是本案适格的原告。故黎华连主张杜莲弟不是本案适格的原告，不予采纳。三、关于黎华连、陈杨汉应否继续履行合同义务，协助杜莲弟办理涉案房屋的产权过户登记手续的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条规定“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：……（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的”的规定，本案买受人梁杰已于2003年12月2日支付全部购房款，已履行其合同义务，并从2003年、2004年起开始占有使用涉案房屋，而黎华连也一直没有向梁杰与杜莲弟提出过异议，故杜莲弟请求黎华连、陈杨汉继续履行合同义务，协助杜莲弟办理湛江市麻章区**********的产权过户登记手续，予以支持。综上所述，对杜莲弟合理的请求，予以支持；对黎华连、陈杨汉不合理的请求，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黎华连、陈杨汉应继续履行合同义务，协助杜莲弟办理湛江市麻章区**********的产权过户登记手续。二、驳回黎华连的反诉请求。三、驳回陈杨汉的反诉请求。本诉案件受理费1650元，反诉费100元，由黎华连、陈杨汉共同负担。二审期间，黎华连、陈杨汉与杜莲弟均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：在梁杰使用涉案房屋期间，涉案房屋的用水缴纳用户户名为杜莲弟，用电缴纳用户户名为梁杰。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对黎华连、陈杨汉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人黎华连、陈杨汉的上诉请求和理由，及被上诉人杜莲弟的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、陈杨汉与梁杰之间是房屋买卖合同关系，还是租赁合同关系。首先，虽然杜莲弟在本案中提交的用以证明买卖合同关系存在的《合约》是复印件，但陈杨汉在本案一、二审庭审中均对其与梁杰签订了该份《合约》无异议，故本院对《合约》所证明的事实予以确认。其次，从本案查明的事实来看，梁杰在向陈杨汉支付完毕涉案房屋转让价款并签订涉案房屋买卖合同之后，其一家已搬入涉案房屋居住至今长达15年，在此期间，黎华连、陈杨汉并未提出任何异议。虽然黎华连主张其之所以对此未提出异议是因为涉案房屋是出租给梁杰的，陈杨汉亦主张其已与梁杰就涉案房屋达成口头租赁协议，但本案中没有任何证据可以证明黎华连、陈杨汉与梁杰已达成将房屋买卖合同转为租赁合同及将50000元购房款转为租金的协议。而且，若涉案房屋是出租给梁杰的，黎华连、陈杨汉却将黎华连与湛江市麻章区二轻蓄电池厂签订的《房地产买卖契约》和涉案房屋的房地产权证原件交付给梁杰持有，涉案房屋的水电用户也登记在杜莲弟与梁杰名下，明显不符合常理和租赁习惯。综上，黎华连、陈杨汉关于其与梁杰之间是租赁合同关系，而不是房屋买卖合同关系的上诉理由明显不能成立，本院不予采纳。二、涉案房屋买卖合同对黎华连是否具有约束力，应否继续履行。首先，涉案《合约》中“卖主签名”一栏有“黎华连”的签名，虽然黎华连称该签名不是其本人的签名，而是陈杨汉代签的，但并未提供充分的证据予以证明。其次，即使涉案《合约》中“黎华连”的名字是由陈杨汉代签的，从陈杨汉在上诉状中的陈述可见，陈杨汉在2004年初就已将涉案房屋出卖给梁杰一事告知了黎华连，但黎华连在长达15年的时间里对此并未提出异议，故一审判决以黎华连在合理期间内没有提出异议为由，认定涉案房屋买卖合同应当继续履行并无不当，本院予以维持。综上所述，黎华连、陈杨汉的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由黎华连负担100元，陈杨汉负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十一日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。