广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4963号原告：白徐健，男，1970年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东联建律师事务所律师。被告：深圳市嘉兴业地产咨询有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽街道石鼓路留仙居****101-01商铺，统一社会信用代码914403005977866153。法定代表人：刘新毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：范丽霞，广东国晖律师事务所律师。原告白徐健与被告深圳市嘉兴业地产咨询有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法由审判员适用普通程序公开开庭独任审理。原告委托诉讼代理人杨倩倩，被告委托诉讼代理人范丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失38万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和案外人黄某梅经被告的员工黄某提供居间服务，使用被告提供的合同文本签订了《房地产买卖合同》，约定原告从黄某梅处购买深圳市南山区XXX号房屋。原告依约向黄某梅支付定金38万元整后，被告、黄某梅才告知原告涉案房屋在合同签订前几个月就已经被法院查封。该笔交易终因涉案房屋被查封之故而未完成。原告向黄某梅主张损失，因其丧失偿债能力而未果。原告认为，被告系房地产买卖经纪商，接受原告委托为其提供居间服务，待交易完成后按双方约定获得佣金。依据《房地产经纪管理办法》，被告应当在提供居间服务之前查明房屋权属状况并告知交易流程和风险。被告为原告提供有偿的居间（委托）服务，应当就有关订立合同的事项向原告如实报告，审慎完成受托事务。但被告既未依法定义务查明房屋已被查封的事实，又未在《房地产买卖合同》签订时释明其提供的合同文本中约定将定金迳付卖方对原告而言的风险，最终给原告造成直接损失38万元。被告因自身过错给原告造成损失，应当对原告承担赔偿责任。被告辩称：1、原告作为《房地产买卖合同》的签订方，自身对合同履行具有审慎义务。原告在转定金时就已明确知晓该定金是直接支付给卖家黄某梅的，且定金实际也是直接转入黄某梅的银行账户，且备注为购房定金。2、原告和黄某梅在2018年4月5日就签订了一份《房地产买卖合同》，而涉案房屋是于2018年5月3日才被核准登记至黄某梅名下。被告曾当场多次询问黄某梅该房屋的产权状态，黄某梅承诺产权没有问题，只是还没有办理房产证。而且，黄某梅还承诺签完合同后自己去查档并将查档证明交给原告，原告表示同意并支付了5万元定金给黄某梅。原告于2018年4月10日通过银行转账方式又向黄某梅支付了13万元定金。该期间，双方就定金问题又进行了协商，并于2018年4月21日又签订了一份《房地产买卖合同》。2018年4月22日，原告又向黄某梅支付了20万元定金。通过定金支付记录可以证明，双方在签订第一份购房合同时，原告是同意黄某梅在签订合同后再去查档，否则，原告不会继续支付购房定金。3、2018年5月，黄某梅去办理房产证时被告知涉案房屋已被法院查封，之后其才将该事实告知被告和原告。而且，被告在第一时间通知了原告。在知道涉案房屋被查封后，双方在2018年5月先后找过几家担保公司办理赎楼，但因各种原因没有成功。后来，黄某梅承诺自己找朋友办理赎楼，原告同意并于2018年9月4日去银行办理了尾款962万元的资金委托监管业务。原告在知晓涉案房屋被查封后仍选择继续履行合同，说明在签订合同时其是否知晓查封信息并不会影响合同的履行。4、由于涉案房屋买卖交易最终没有成功，原告没有向被告支付居间服务费。5、原告与黄某梅之间的房屋买卖合同纠纷已经法院审理并判决。法院已判令黄某梅承担原告因房屋买卖而遭受的损失，原告无权再要求被告承担，否则会有失公平、公正。6、上述房屋买卖合同纠纷的判决生效后，原告向法院申请了强制执行，在执行过程中，法院已轮候查封了黄某梅名下的财产，并将其列入失信被执行人名单，对其作出限制高消费的措施。这些措施为后续执行提供了保障。虽然本次执行已终结，但原告仍可依法申请恢复强制执行，直至判决执行完毕。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，黄某梅向深圳市万科云城房地产开发有限公司购买了深圳市南山区XXX号房屋。双方签订合同后办理了预售合同备案，备案权利人为黄某梅。2018年1月29日，上述房屋被深圳市罗湖区人民法院查封。此后，该房屋又被深圳市福田区人民法院、深圳市罗湖区人民法院及本院轮候查封。2018年4月4日晚，被告的工作人员黄某向原告介绍了上述房屋出售的信息。2018年4月5日晚，原告在黄某的带领下实地查看了该房屋，并与黄某梅签订了一份编号为0XXX7的《房地产买卖合同》。合同主要约定：原告向黄某梅购买深圳市南山区XXX号房屋，成交价为1016.8万元；定金18万元，作为第一部分购房款，原告在签署该合同时向黄某梅支付定金5万元，在签署该合同之日起五日内再向黄某梅支付定金15万元；定金由第三方进行监管，原告将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为黄某梅收讫定金，黄某梅应向原告出具定金收据；第二部分购房款998.8万元以银行按揭方式付款。当日，原告（乙方）、被告（丙方）及黄某梅（甲方）共同签订了一份编号为0XXX4的《资金托管协议》。该协议第一条内容为：“甲乙双方协商同意：1、定金人民币/元整（小写/）交由丙方托管。解除托管时，丙方按协议规定金额放款，不包含利息。2、交楼押金人民币壹万元整（小写10000.00）交由丙方托管，甲乙双方如约定交楼押金从其他款项中预留或扣除，可从以下选项中选择（如缴纳现金则不需选择）。（√）从定金中预留或扣除。（/）从/款中预留或扣除。”同日，黄某梅出具《收据》，载明其收到原告交来用于购买涉案房屋的定金18万元，支付方式为签约当日支付5万元，剩余13万元于2018年4月13日前转账至黄某梅名下的兴业银行账户。原告实际于2018年4月5日和2018年4月10日向黄某梅分别支付了5万元和13万元。2018年4月21日，案外人白某作为原告的代理人以原告名义与黄某梅签订了一份编号为0000029的《房地产买卖合同》。该合同仍然是就原告与黄某梅之间买卖涉案房屋的事宜作出的约定。与前份合同的不同之处主要在于，该份合同约定的定金为38万元，第二部分购房款978.8万元以银行按揭方式付款。该份合同还特别载明：“买卖双方约定2018年4月5日签约合同编号：XXX作废，以本合同为准。”当日，黄某梅出具《收据》，载明其收到原告购买涉案房屋的定金20万元，支付方式为2018年4月23日前转账至黄某梅名下的兴业银行账户。原告实际于2018年4月22日向黄某梅支付了20万元。2018年5月3日，涉案房屋被核准登记至黄某梅名下。2018年5月10日，黄某通知原告，黄某梅的房产证已经办好，接下来可去办理资金监管及贷款申请手续。2018年9月3日，黄某梅签署《委托书》，委托白某为其代理人，代为办理资金监管手续。次日，原告与黄某梅（由白某代理）、中国银行股份有限公司深圳西丽支行（以下简称“中行西丽支行”）签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将涉案房屋的购房款962万元委托中行西丽支行进行监管。同日，原告向中行西丽支行付款962万元，该行出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。另查，原告与黄某梅还签订了一份编号为0XXX0的《房地产买卖合同》，落款日期为2018年4月21日。与上述两份合同的不同之处主要在于，该份合同约定涉案房屋成交价为1000万元，定金为38万元，原告在签署该合同时向黄某梅支付5万元，在签署该合同之日起二十五日内再向黄某梅支付33万元；第二部分购房款962万元一次性付款，原告须在该合同签署之日起五十个工作日内全部付清。2018年10月22日，本案原告以黄某梅为被告、本案被告为第三人向本院提起诉讼，案由为房屋买卖合同纠纷。本案原告在该案中请求解除其与黄某梅签订的编号为0XXX0的《房地产买卖合同》，并请求黄某梅支付违约金200万元。该案庭审中，黄某梅陈述：其于2018年5月左右得知涉案房屋被查封，立即通知了本案原、被告；后其与本案原告经协商，找到赎楼公司进行赎楼，并约定以现金1000万元买卖涉案房屋，但双方办理资金监管手续后，赎楼公司表示该笔业务做不了。本案被告陈述，其在2018年5月从黄某梅处得知涉案房屋被查封后就立即通知了原告。本案原告先主张其是在2018年9月办理资金监管手续后才得知涉案房屋被查封，后其又当庭表示不记得何时被告知查封之事。本院经审理，就该案作出（2018）粤0305民初21617号民事判决：1、确认本案原告与黄某梅于2018年4月21日签订的《房地产买卖合同》（编号为0XXX0）于2019年1月12日解除；2、黄某梅应于该判决生效之日起十日内向本案原告支付违约金150万元；3、驳回本案原告的其他诉讼请求。该案各方当事人均未上诉，该判决已生效。本案原告已依据上述判决向本院申请强制执行，案号为（2019）粤0305执4967号。执行过程中，本院轮候查封了黄某梅名下的其他财产，因暂未发现其他可供执行的财产，而裁定终结该案的本次执行程序，并告知本案原告如发现黄某梅有可供执行的财产，可以再次申请执行。此外，本院已依法将黄某梅纳入失信被执行人名单，并对其作出限制高消费措施。再查，本案庭审中，原告主张：其系商人，第一次在深圳购房，不知道房屋在被查封后无法办理过户手续；买卖合同系其在未与黄某梅进行协商的情况下双方“背靠背”签署的；被告告知其交易习惯是将定金直接支付给卖方；其未与黄某梅签订过2018年4月5日的买卖合同，因房源紧俏，其为了尽快购得涉案房屋，故在2018年4月5日就先行支付了部分定金以示诚意；其在起诉黄某梅时认为其请求的违约金200万元与实际损失大致相当，故未在该案中请求黄某梅返还定金，但法院仅判决黄某梅支付150万元违约金，不足以弥补其全部经济损失。以上事实，有双方提交并已经质证的证据材料及庭审笔录在卷佐证，足资认定。本院认为，原告与黄某梅通过被告提供的居间服务达成了房屋买卖的合意，并签订了书面买卖合同，原、被告之间因此成立了居间合同关系。原告与黄某梅之间先后签订了三份《房地产买卖合同》，从交易过程、合同编号以及关联案件的审理情况来看，编号为0XXX0的《房地产买卖合同》系原告与黄某梅最终达成的合意，该合同的落款日期虽为2018年4月21日，但实际签署于此日期之后。原告在本案庭审中主张其未与黄某梅签署2018年4月5日的《房地产买卖合同》，与证据所反映的事实有出入，本院不予采信。原告在进行涉案交易时系年近五十岁的有完全民事行为能力的成年人，且系商人，其应当有足够的生活经验和风险防范意识。原告在购买涉案房屋时即已知晓黄某梅当时尚未取得房产证，其签署的《房地产买卖合同》和《资金托管协议》中有定金托管的选项，说明其当时也知晓可将定金托管于被告处以避免交易风险，但其仍然选择在未完全了解涉案房屋产权状态的情况下将定金直接支付给黄某梅，应自行承担相应的风险和损失。（2018）粤0305民初21617号案件中，法院已判决黄某梅向原告支付150万元违约金，该数额远远高于原告在本案中所主张的损失38万元。即使（2018）粤0305民初21617号案件的判决目前暂时未能得到全部履行，判决所确定的原告对黄某梅的权利在今后也仍有可能通过执行程序得以实现，即原告的损失仍能得到弥补。因此，原告在本案中请求被告赔偿其损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告白徐健的全部诉讼请求。案件受理费7000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本四份，上诉于深圳市中级人民法院审判员 魏 葳二〇二〇年九月十五日书记员 杨文华