江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2756号上诉人(原审原告、反诉被告）：苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司。法定代表人：凌云芳，董事长。委托诉讼代理人：王晓萍。委托诉讼代理人：王松青，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈灶福。委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹璟誉，江苏久顺律师事务所实习律师。上诉人苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司(以下简称农业示范园公司)因与被上诉人陈灶福土地租赁合同纠纷一案不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农业示范园公司上诉请求：1.依法将一审判决第一项改判为:判令陈灶福于判决生效后六十日内腾空、迁让承租土地上的财物（绿化苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等），逾期不迁让的财物归农业示范园公司所有。2.对一审判决第四项确定的金额进行降低。事实和理由：一、原审法院对事实已经查明，但没有依照法律作出判决。首先，2012年3月8日农业示范园公司与陈灶福签订的《土地租赁合同》的第五条第五款明文约定：“，须在租期限终止日前自行搬迁所有属于乙方的树木、财物，逾期未迁让的所有地面财物均归甲方所有，甲方不作任何赔偿，……”。该《土地租赁合同》的约定是双方真实意思的表示，符合国家《合同法》规定，不存在法律规定的无效情形，该《土地租赁合同》依法有效，当事人应当按约履行，应当得到法律的保护和法院的支持。其次，陈灶福怠于履行合同义务，理应得到法律的制裁。陈灶福承租土地后，由于存在拖欠支付租金、合同即将到期等情形，农业示范园公司已经六次发函给陈灶福要求其支付租金及提前做好迁让准备，陈灶福既不按约履行腾空并返还土地的义务，又不支付土地实际使用费，赖着占有土地，严重侵害土地权利人的利益，应当受到法律的严惩，不应得到法院的庇护。最后，一审法院以“，且涉案土地上的资产较多、价值较大，陈灶福未在合同期限内返还土地的情形下，不宜直接确认租赁土地上的财产均归农业示范园区公司所有，对农业示范园区公司要求确认租赁土地上的财物(绿花苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等)均归其所有的诉讼请求，一审法院不予持。”一审法院这种用行政的、主观的方式否定了当事人双方的意思自治，系适用法律错误。法院应当根据双方的约定、根据《合同法》第四条、第二百五十规定，依法进行判决。陈灶福在承租土地上的财物，理应在双方约定的时间内搬迁，逾期不搬迁的应当归属农业示范园公司，这是陈灶福的商业风险。二、原审法院认定农业示范园公司应当“补偿”性返还陈灶福30万元，明显不当。陈灶福在承租土地上的不动产是由其通过法院执行案拍卖中而取得(当时价值：不动产评估价：145277元，拍卖成交价：495万元/766.3万*145277元=93843元)。陈灶福承租土地后在原不动产的基础上添置了部份不动产。原审中陈灶福对所涉的所有不动产进行评估。经评估建筑物价值为302414元；道路113628元，合计416042元。这不动产确实被上诉人不能搬迁，自然留在上诉人的土地上，农业示范园公司理应适当补偿。而补偿款应当根据双方的过错程度来分摊。陈灶福明知拍卖成交时所获得的不动产的性质(无产权建筑)，后在自行扩设建筑物时没有告知农业示范园公司，故陈灶福理应承担主要过错责任，而原审法院自由裁量，判令农业示范园公司补偿主要过错方300000元(占72.1%)的款项，明显不公正，要求减额调整。陈灶福辩称，第一，《土地租赁合同》第六条第二款明显是不公平的，不能够直接以该条文的内容作为依据，从而认定地上物归属上诉人。第二，《土地租赁合同》第五条第5款是不公平的，有失公允的。该条文的适用的前提是农业示范园公司需要提前六个月通知陈灶福。从现有证据来看，农业示范园公司没有提前六个月通知陈灶福。2018年6月5日的函件，由于陈灶福实际居住地为石湖天玺5幢2002室，而邮寄地址是户籍地，因此该邮件陈灶福没有收到，且实际签收人也不是陈灶福。2018年11月5日的函件，邮寄地址是仍然户籍地，由于陈灶福实际居住地为石湖天玺5幢2002室，该份邮件陈灶福没有收到。2018年11月15日的函件陈灶福收到的，但是上诉人提起诉讼的时间是2019年1月6日，并没有提前六个月通知被上诉人，因此该条文不能适用。该条文适用的另外一个前提是，陈灶福收到通知后，须在租期终止日前自行搬迁所有属于乙方的树木。虽然合同约定是租赁期限是2012年1月1日至2018年12月30日，但是2019年7月24日，陈灶福支付2016年至2019年5月的租金以及使用费741192元。按照法律规定，合同到期后，陈灶福支付使用费，农业示范园公司已经收取的，则视为双方之间的租赁合同的性质变为不定期租赁合同。因此也就不存在租期终止这个时间节点。另外，由于双方的租赁合同变更为不定期租赁合同，双方以实际行为变更了双方对于合同期满后关于附着物的约定，所以该条文不能适用。第三，陈灶福不存在违约情形。陈灶福虽然没有严格按照合同约定的时间支付租金，但是变更支付时间是农业示范园公司允许的。由于双方当事人于2016年达成的口头协议，农业示范园公司应按租赁土地附着物资产的评估价值予以收购。对此，2016年6月共同委托第三方评估机构就涉案土地上的苗木进行评估，并且共同支付评估费这两个客观事实，完全可以印证双方是达成口头协议的事实。陈灶福自2016年开始没有支付租金，农业示范园公司也没有催讨，没有解除合同，也能再次反映出双方当事人之间达成了口头约定，由农业示范园公司按照评估价收购地上附着物。直接判令归属上诉人则，有违公平正义，并且一审法院已经判令陈灶福承担10万元违约金，足以弥补农业示范园公司的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。农业示范园公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陈灶福于2019年3月31日前清理地上物、腾空所承租的位于吴中区亩土地，将土地归还其，逾期未迁让，则陈灶福的287.422亩土地上的财物(绿化苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等)均归其所有。2.请求判令陈灶福支付违约金100000元。3.判令陈灶福支付自2019年6月1日起至实际迁让之日止的土地实际使用费(按照287.422亩土地、每亩847元的标准计算为每天667元)。陈灶福反诉请求：1.判令农业示范园公司折价补偿其苗木款18802138元；2.判令农业示范园公司折价补偿其房屋建筑物、构筑物、辅助设施、道路建造款共计416042元；3.判令农业示范园公司赔偿其可期待利益损失100000元。一审法院认定事实：陈灶福（承租方、乙方）与农业示范园公司（出租方、甲方）于2012年3月8日签订《土地租赁合同》一份，约定2011年9月5日，乙方以受拍方式取得了原“苏州旺山花木园艺有限公司”的树木，因乙方对所有树木一时无法搬迁，且该树木的坐落土地使用权系甲方所有，故乙方要求承租甲方的土地，经甲、乙双方友好协商，达成土地租赁合同，乙方自愿承租甲方坐落于吴中区亩土地，从事花木种植等农业生产经营，租赁期限为2012年1月1日至2018年12月30日止；租赁价格为2012年至2014年每亩700元，2015年至2017年每亩770元，2018年每亩847元，支付方式为“先付后租”，2012年1月30日前的租赁费于本协议签订时支付完毕，以后每年的租赁费于当年度1月30日前支付完毕；在租赁期内，乙方未经甲方同意，不得改变土地使用性质，不得转租，乙方的生产经营活动中如需进行设施（包括基建、房屋）建设，需自行向主管部门申请申报，并向甲方备案，所有申请需取得审批部门许可后方可实施，否则一切后果由乙方自行承担；租赁期满后，如甲方继续对外出租，乙方在同等条件下有优先续租权，如甲方不再出租土地，则甲方应于本合同到期前六个月通知乙方，乙方收到通知后，须在租期终止日前自行搬迁所有属于乙方的树木、财物，逾期未迁让的所有地面财物均归甲方所有，甲方不作任何赔偿；如甲方违约，经乙方催告后仍未纠正的，甲方应退回已收乙方当年的租金，并承担十万元违约金，且如果合同仍无法继续履行的，则甲方还应赔偿乙方相应经济损失，甲方最高可按地面物经双方认可的中介机构评估后的价值金额收购；如乙方违约，经甲方催告后仍未纠正的，乙方已支付给甲方的当年租金余额不予退回，并承担十万元违约金，且本协议作自动终止处理，给甲方造成经济损失的，乙方应予以赔偿，甲方有权通知乙方在三个月内无条件迁让，逾期不迁让则所有地上物归甲方所有，且甲方有权将该土地出租给第三人。签订上述合同时，陈灶福已自农业示范园公司取得了案涉土地的使用权，2016年之前的租金已支付完毕，其中2012年至2015年的租金分别于当年度的12月、12月、12月、10月支付，自2016年开始的租金在农业示范园公司起诉时陈灶福仍未支付。农业示范园公司认为，经其催讨后，陈灶福于2018年3月30日现金支付租金3万元，陈灶福对此未予认可。2015年7月15日，陈灶福（承租方、乙方）与农业示范园公司（出租方、甲方）签订《土地租赁补充合同》一份，约定因苏州金满庭现代农业发展有限责任公司道路建设需要，涉及乙方租赁地0.824亩土地，自2015年7月1日起，甲方向乙方收取土地租赁费面积调整为287.422亩，其他约定按原合同执行。2017年9月26日，农业示范园公司向陈灶福出具《租金催款函》一份，要求陈灶福于2017年10月15日前支付截止2017年9月的租金426310元，该催款函由陈灶龙签收。2017年11月6日，农业示范园公司向陈灶福出具《租金催款函》一份，要求陈灶福于2017年11月底前支付截止2017年10月的租金426310元，该催款函由陈灶龙签收。陈灶福表示，上述函件没有交到陈灶龙手中，陈灶龙也未交付其，陈灶龙系其哥哥，在苗木上工作。2018年6月5日，农业示范园公司向陈灶福的户籍所在地邮寄函件一份，表示陈灶福未按约履行合同，土地租赁合同到期后不再对外出租，请陈灶福提前作好迁让准备，收到本函十日内支付截止2018年5月31日的租金497746元。该邮件查询记录反映投递结果为他人收。陈灶福表示，其实际居住地址为石湖天玺5幢2002室，其未收到该邮件。2018年11月5日，农业示范园公司向陈灶福的户籍所在地邮寄函件一份，表示陈灶福未按约履行合同，土地租赁合同到期后不再对外出租，请陈灶福提前作好迁让准备，收到本函十日内支付截止2018年11月5日前的租金497746元。陈灶福表示未收到该邮件。2018年11月15日，农业示范园公司委托苏州市吴中区西山法律服务所向陈灶福的户籍所在地邮寄函件一份，表示土地租赁合同到期后不再对外出租，请陈灶福提前作好迁让准备，收到本函十日内支付截止2018年10月31日的土地租金599182元，2018年11月1日至2018年12月31日间的租金40574元在2018年12月31日前支付完毕，如不履行上述义务，将提起诉讼。陈灶福表示该邮件已收到。一审另查明，案涉土地系苏州市吴中区金庭镇蒋东村、元山村、庭山村的集体土地，由苏州市吴中区金庭镇蒋东村、元山村、庭山村经济合作社委托农业示范园公司对外出租，土地性质为园地。一审再查明，陈灶福与农业示范园公司于2016年共同委托万隆公司对陈灶福苗木基地的所有资产进行评估，评估基准日为2016年6月30日，评估目的为“为太湖西山生态旅游综合体项目建设，进行前期所涉陈灶福苗木基地资产价值摸底”，评估费7万元，由陈灶福与农业示范园公司各半承担。万隆评估公司于2016年11月3日出具《评估资产报告》一份，评估结论为截至评估基准日2016年6月30日，陈灶福苗木基地的资产评估值为29855500元，其中房屋建筑物评估值347400元、构筑物及其他辅助设施评估值610000元、机器设备的评估值82900元、苗木评估值28815200元。一审审理中，陈灶福于2019年7月24日支付农业示范园公司2016年至2019年5月的租金及使用费741192元，陈灶福与农业示范园区均认可陈灶福已付清截至2019年5月的租金及使用费。一审审理中，一审法院依陈灶福申请，委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司（以下简称名典公司）对案涉租赁土地附着物（包括土地上的苗木、房屋、道路）的市场价值进行评估，陈灶福预付评估费90600元。名典公司于2019年11月5日出具《资产评估报告》，评估结果为19218180元，其中房屋建筑物为302414元（彩钢板房17673元、厕所12428元、主楼174880元、彩钢瓦棚36229元、简易木板房8873元、简易棚23831元、六角亭和桥28500元）、道路为113628元、苗木为18802138元。针对上述报告，农业示范园公司称，真实性认可，但对于价值不认可。陈灶福称，真实性认可，但评估金额过低，考虑双方能更好调解，其认可评估报告的评估金额。一审审理中，农业示范园公司称，其不要求利用案涉土地上的房屋、苗木、道路，且房屋、道路未经过规划许可，涉嫌违章建筑，其没有利用的合法性；合同到期后，其需要自己使用案涉土地种植新型农产品；陈灶福于2011年以拍卖方式取得了案涉租赁土地上的资产，该资产中包括了道路和不动产房屋，系经其同意建造的，陈灶福承租后没有搭建不动产设施。陈灶福称，其承租案涉租赁土地后搭建了彩钢板棚，改造过道路，搭建和改造时并未告知农业示范园公司。上述事实由农业示范园公司提供的土地租赁合同、土地租赁补充合同、苗木补偿款协议书、租金催款函、函件、EMS快递单、查询记录、土地租赁协议书、情况说明、土地性质图，陈灶福提供的发票、评估业务约定书、评估咨询报告书、个人结算业务申请书、资产评估报告，以及一审法院开庭笔录、勘查笔录在卷佐证。一审法院认为，陈灶福与农业示范园公司签订的土地租赁合同及补充合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。因租赁合同约定租赁期限至2018年12月30日届满，农业示范园公司已按合同约定于合同到期前告知陈灶福租期终止后不再续签，故双方签订的土地租赁合同应于2018年12月30日到期终止。合同终止后，陈灶福理应返还农业示范园公司租赁土地，故一审法院对农业示范园公司要求陈灶福腾空后返还其位于吴中区金庭镇蒋东村俞东六组287.422亩土地的诉讼请求予以支持。鉴于双方对于合同到期后的财产处理存在争议，且案涉土地上的资产较多、价值较大，陈灶福未在合同期限内返还租赁土地的情形下，不宜直接确认租赁土地上的财产均归农业示范园公司所有，对农业示范园公司要求确认租赁土地上的财物(绿化苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等)均归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于陈灶福至今仍未返还案涉租赁土地，陈灶福应支付农业示范园公司自2019年6月1日至实际返还租赁土地之日按每年243446.43元标准计算的使用费。鉴于陈灶福违反合同约定逾期支付租金，经农业示范园公司在本案诉讼前催告后亦未履行，现农业示范园公司依据合同约定要求陈灶福承担违约金10万元与法不悖，一审法院对此予以支持，陈灶福认为该违约金约定过高，但并未对此提供证据予以证明，故对陈灶福该项答辩意见一审法院不予采信。反诉部分，陈灶福认为其与农业示范园公司于2016年达成口头协议，农业示范园公司应按案涉租赁土地上资产的评估价值补偿其，农业示范园公司对此未予认可，陈灶福亦未提供双方就资产补偿达成一致意见的相关证据，故陈灶福要求农业示范园公司折价补偿其苗木款以及补偿其辅助设施、构筑物款，赔偿其可期待利益损失的诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。根据陈灶福与农业示范园公司的陈述，案涉租赁土地上的房屋及道路系经农业示范园公司同意后建设，而上述建设并未取得合法的建设手续，一审法院综合考量上述建设的不动产属性以及可继续利用的特征、上述资产的评估金额以及双方对该建设存在的过错情节，酌情确认农业示范园公司补偿陈灶福300000元，上述资产应和案涉土地一并返还农业示范园公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、陈灶福于判决生效之日起六十日内腾空并返还苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司位于苏州市吴中区亩土地。二、陈灶福于判决生效之日起十日内支付苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司自2019年6月1日至实际返还租赁土地之日按每年243446.43元标准计算的土地使用费。三、陈灶福于判决生效之日起十日内支付苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司违约金100000元。四、苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司于判决生效之日起十日内支付陈灶福人民币300000元。五、驳回苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回陈灶福的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币11198元，由陈灶福负担。反诉案件受理费减半收取人民币68855元，鉴定费90600元，合计人民币159455元，由陈灶福负担156979元，苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司负担2476元。二审中农业示范园公司提供以下证据：1.其自行制作的陈灶福支付租金的时间表，证明陈灶福在履行案涉租赁合同过程中存在违约行为。2.苏州市吴中区人民法院2011吴执字第545-2号民事裁定书、苏州市旺山花木艺术有限公司部分资产评估报告书5-1-1构建柱及在建工程清查评估明细表。证明案涉土地上的地上物由陈灶福通过司法拍卖获得，地上建筑物评估价格为145277元，陈灶福实际出资92634元。陈灶福租赁案涉土地时地上物已经存在，其应当知晓其中的商业风险。陈灶福租赁土地后擅自搭建彩钢板棚，改造道路，但未告知农业示范园公司。农业示范园公司无理由为陈灶福自身过错承担责任。3.告知书，EMS面单以及跟踪记录。证明农业示范园公司于2020年2月28日向陈灶福出具告知函，告知其应当利用春季移栽时期早日将财产迁出土地。4.土地现状的相关照片。证明陈灶福至今未履行迁让义务。陈灶福发表质证意见如下：1.支付租金明细表，真实性认可，但是关联性不予认可，不能达到举证目的。2016年2月份以前陈灶福均按时支付租金。2016年6月中旬，双方达成口头协议由农业示范园公司收购陈灶福涉案土地的地上附着物。同时明确2016年以后的租金不再交纳。故其才没有交纳租金。2016年、2017年、2018年农业示范园公司也没有向其催交租金，从侧面印证上双方确实在2016年上半年达成不用支付租金的口头约定。2.苏州市吴中区人民法院(2011)吴执字第545-2号民事裁定书以及报告书真实性予以认可，但是关联性有异议，该证据仅能证明陈灶福依法取得涉案土地上的地上附着物。3.告知书、EMS面单，真实性没有异议，其已经收到。其也在积极找寻地方准备搬迁，只是暂时没有找到适宜的土地。4.土地现状照片何时拍摄的时间无法确认。陈灶福没有搬迁是事实。原因有两点：第一，该案尚未终审判决。二，由于疫情原因，暂没有找到合适土地。且搬迁需要大量的人工和必要的设备，陈灶福为此一直在积极联系。二审中双方当事人一致确认，名典公司于2019年11月5日出具《资产评估报告》中《土地附着物-房屋建筑物评估明细表》内列明的第一项“彩钢板房”、第二项“厕所”、第三项“主楼（管理用房）”、第五项“园内简易木板房”、第六项“园内简易棚”、第七项“园内彩钢板房”，在陈灶福租赁案涉土地时已经存在；第四项“主楼间彩钢瓦棚”、第八项“六角亭+桥”是陈灶福租赁案涉土地后自行建造的。此外陈灶福认为案涉土地上的道路是其新建，农业示范园公司则认为道路原本存在，陈灶福租赁后可能进行了翻建。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于：第一，如陈灶福未能按判决确定的时间腾空并返还案涉土地，土地上的财物（绿化苗木、房屋、机械设备、办公家电及家具等）是否直接归农业示范园公司所有。第二，一审判决确定的农业示范园向陈灶福支付的补偿款30万元是否过高。关于争议焦点一，双方签署的《土地租赁合同》中虽约定如陈灶福未能在租赁合同终止日前自行搬迁树木、财物，逾期未迁让的所有地面财物均归农业示范园公司所有，农业示范园公司不作任何赔偿，但根据一审中名典公司出具的《资产评估报告》，案涉土地上的苗木评估价为18802138元，价值巨大。合同约定陈灶福逾期不迁让，地面所有财物均为农业示范园公司所有，显失公平，故对农业示范园公司要求确认陈灶福逾期不迁让的财物归其所有的诉请，本院不予支持。关于争议焦点二，双方当事人均确认，名典公司出具的《资产评估报告》中《土地附着物-房屋建筑物评估明细表》中列明的第一、二、三、五、六、七项建筑物是陈灶福租赁案涉土地时就存在的，其中房屋建筑物评估净值合计为237685元，案涉土地上的道路评估净值为113628元，以上合计351313元。上述房屋建筑物陈灶福通过司法拍卖获取，已经支付了对价；道路也具有可继续利用的特性，农业示范园公司亦表示愿意就此进行适当补偿，本院经综合考量，认为一审判决农业示范园公司向陈灶福补偿人民币300000元并无不当，本院予以维持。综上，一审判决就案涉土地租赁合同终止后的占有使用费认定有误，本院予以更正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139327元(其中本诉部分136427元，反诉部分减半计2900元)，由上诉人苏州西山国家现代农业示范园区有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年九月十八日书记员  陈闵悦