苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1689号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场****。法定代表人：周陈香，董事长。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。被告：苏州宇佑养生度假酒店有限公司，住所，住所地苏州市吴中区胥口镇230省道**乐汇商业广场**div>法定代表人：陶玲。原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告苏州宇佑养生度假酒店有限公司（以下简称宇佑公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司委托诉讼代理人吕义然到庭参加诉讼。被告宇佑公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认其与被告之间的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2019年6月12日解除；2、判令被告搬离放置于案涉租赁场所的所有物品并将其恢复原状（至毛坯状态）；3、判令被告立即支付租金及综合管理费合计679593.33元（自2017年7月23日至2019年6月12日）；4、判令被告立即支付场地使用费（暂计239980元，自2019年6月13日暂计算至2020年2月12日，应计算至被告实际搬离涉案房屋之日止）；5、判令被告支付违约金104183.1元。事实与理由：2017年5月，其与被告签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，约定被告承租其经营管理的苏州市吴中区港龙乐汇城商场第2幢1-2层1003-1007、2002-2007号共10间商铺，用于经营餐饮。同时，合同约定了租赁期限、租金及综合管理费等。后，其按约履行了全部合同义务，但被告仅支付部分租金及综合管理费，并经书面催告仍未支付，故其于2019年6月5日书面通知于当月12日解除合同。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告宇佑公司未作答辩。经审理查明，2015年至2016年间，沈仰伟、周文娣等（甲方，委托方）与乐汇城公司（乙方，受托方）签订《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》，载明：甲方将位于乐汇商业广场的2幢1003号至1007号，2002号至2007号商铺在委托期限内（10年）的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件；授权委托内容包括在授权委托期内由乙方全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该房屋进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该房屋的租金收益和按合同约定与甲方进行分配；由乙方全权负责代甲方签订租赁合同及代开租赁发票等相关事宜。后，乐汇城公司与宇佑公司签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，记载出租方（甲方）为沈仰伟、周文娣等业主，承租方（乙方）为宇佑公司，管理方（丙方）为乐汇城公司。主要内容为：商铺所有权人甲方将位于苏州市吴中区铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金，并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。租赁标的及租赁用途：丙方将位于苏州市吴中区间）出租给乙方，建筑面积共计744.5平方米（一层197平方米，二层547.5平方米）；乙方承诺租赁场所仅作为经营餐饮业态，宇佑养生度假基地品牌之用途。租赁期限：乙丙双方约定的租赁期限为8个租赁年度；本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系自合同期内的自然月，若首月或末月不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天×当月实际租赁天数）。租赁起始日为2017年5月23日；丙方同意给予乙方135天的设计、装修期（2017年5月23日至2017年10月8日，装修期内免收租金和综合管理服务费），该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业之日前一日的期间。租金及支付方式：租赁起始日为租金起计日。按固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付租金。乙方应于每月（或每季度末月）25日之前向丙方支付或结算次月（或下季度）的固定租金或上月（上季度）的提成租金超过固定租金的差额，其中第1-2年的固定租金为26997.75元/月（1层为9751.5元/月，2层为17246.25元/月），第3-4年的固定租金为28347.65元（1层为10239.08元，2层为18108.57元），第5-6年的固定租金为29766.7元（1层为10751.47元，2层为19015.23元），第7-8年的固定租金为31254.92元（1层为11288.69元，2层为19966.23元）【第3.1.2条】。乙丙双方经协商同意若本条款约定的内容与前述约定不一致的，则以本条款约定的内容为准：第一个租赁年度的租金支付不适用前述约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起315天届满后按前述约定的租金标准向丙方支付；第二个租赁年度的租金支付不适用前述约定，乙方在第二个租赁年度的租金自第6个租赁月度届满后按前述约定的租金标准向乙方支付；第三、四个租赁年度的租金支付不适用前述约定，乙方在第三、四个租赁年度的租金自第／个租赁月度届满后按前述约定的租金标准向乙方支付【第3.1.3条】。乙方应于本合同生效之日前向丙方预付26997.75元租金，该预付租金的金额可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金直至全部抵减完毕；如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。综合管理费及支付方式：租赁起始日即为综合管理服务费起计日。按固定综合管理服务费与提成综合管理服务费两者中的较高者为标准支付月综合管理服务费。乙方应于每月（或每季度末月）25日之前向丙方支付或结算次月（或下季度）的固定租金或上月（上季度）的提成综合管理服务费超过固定综合管理服务费的差额，其中第1-2年的固定综合管理服务费为2999.75元/月（1层为1083.5元/月，2层为1916.25元/月），第3-4年的固定综合管理服务费为3149.73元（1层为1137.67元，2层为2012.06元），第5-6年的固定综合管理服务费为3307.4元（1层为1194.6元，2层为2112.8元），第7-8年的固定综合管理服务费为3472.77元（1层为1254.3元，2层为2218.47元）【第4.1.2条】。乙丙双方经协商同意若本条款约定的内容与前述约定不一致的，则以本条款约定的内容为准：第一个租赁年度的综合管理服务费支付不适用前述约定，乙方在第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起315天届满后按前述约定的综合管理服务费标准向丙方支付；第二个租赁年度的综合管理服务费支付不适用前述约定，乙方在第二个租赁年度的综合管理服务费自第6个租赁月度届满后按前述约定的综合管理服务费标准向乙方支付；第三、四个租赁年度的综合管理服务费支付不适用前述约定，乙方在第三、四个租赁年度的综合管理服务费自第／个租赁月度届满后按前述约定的综合管理服务费标准向乙方支付【第4.1.3条】。乙方应于本合同生效之日前向丙方预付2999.75元综合管理服务费，该预付综合管理服务费的金额可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费直至全部抵减完毕；如乙方逾期支付综合管理服务费或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。履约保证金：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付38566.3元作为履约保证金；履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息；在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项；本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）并退还租赁场所，办理完以租赁场所为注册地址的所有执照、批准、许可证及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。返还租赁场所及清铺：本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起7日内（退还期）迁出租赁场地，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁物所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同解除前的正常状态交还丙方；乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置。自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动；若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且经丙方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同续期；乙方应按照合同终止时日固定租金及日固定综合管理服务费的两倍标准及实际天数支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。合同解除及违约责任承担：除本合同另有约定外，如发生下列情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔；丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期是否届满）等款项均不予退还，且本合同第3.1.3条和第4.1.3条不予履行，乙方应按照第3.1.2条和4.1.2条的约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后30日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1、发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2、乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；等等。如有前述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同约定退还租赁场所且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合服务费。另，该合同还约定租赁期限届满或因乙方原因导致合同解除时，乙方应承担租赁场所恢复原状义务。同时，双方还签署《租赁场所交付确认书》，明确双方在2017年5月23日对租赁场所进行了交接验收。2018年12月11日，乐汇城公司及苏州鸿福祥物业管理有限公司吴中分公司向宇佑公司发出《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，要求宇佑公司于2018年12月14日前缴清2018年3月至12月的物业费共计85688元，2018年5月、10月、11月、12月的租金及综合管理服务费共计97250元。2019年6月1日，乐汇城公司及苏州鸿福祥物业管理有限公司吴中分公司向宇佑公司邮寄《催款通知函》，要求宇佑公司于2019年6月4日前缴清拖欠的物业费合计131959.5元（含滞纳金11996.3元），拖欠租金及综合管理服务费190284元（含滞纳金17298.5元），拖欠违约金合计69455.3元。该《催款通知函》于次日由单位收发章签收。2019年6月6日，乐汇城公司向宇佑公司邮寄《解除的通知书》，记载：因宇佑公司从2018年5月起拖欠租金及综合管理服务费合计172985.5元、滞纳金合计17298.5元、违约金合计69455.3元，且其已多次通知限期支付，但宇佑公司仍未按时缴清费用，故其现通知提前解除《商铺租赁合同》；宇佑公司已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，也不再享有免租装修期、营运免租期，原免租装修期及营运免租期按相关标准补交租金及综合管理服务费；此外，宇佑公司还应支付合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金；以及于2019年6月20日前结清应付未付的各项费用并搬走租赁场所内的物品等，将租赁场所回复原状交还。该通知书于次日由单位收发章签收。审理中，乐汇城公司称，宇佑公司于2017年5月15日预付租金及综合管理服务费29997.5元，于2019年5月22日支付租金及综合管理服务费30347.47元。另，宇佑公司还支付履约保证金38566.3元。同时，乐汇城公司还称，根据合同中有关免租期的约定，第一年的租金及综合管理服务费计费期间为2018年4月4日至5月22日；第二年的租金及综合管理服务费的计费期间为2018年11月23日至2019年5月22日。但因宇佑公司违约，故根据合同约定不再享受该免租期且履约保证金也无需返还。另，乐汇城公司还明确其诉请的租金及综合管理服务费，场地使用费均按合同中约定的第1-2年的租金及综合管理服务费标准计算；违约金按最后一年的租金及综合管理服务费标准计算。以上事实，有乐汇城公司提供的租赁合同、限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书、催款通知函、解除《商铺租赁合同》的通知书及邮寄凭证、委托经营管理合同以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。本院认为，乐汇城公司与宇佑公司签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，合法有效，应由双方按约履行。审理中，乐汇城公司称宇佑公司仅预付租金及综合管理服务费29997.5元，支付租金及综合管理服务费30347.47元以及履行保证金38566.3元，也即未按约支付租金及综合管理服务费，并经催告后仍未支付。后，乐汇城公司于2019年6月6日向宇佑公司邮寄通知书，解除双方之间的案涉租赁合同。该通知书于次日由单位收发章签收，故乐汇城公司要求确认双方之间的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》解除，合法有据，应予认定。但解除时间应为《解除的通知书》送达之日即2019年6月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同已于2019年6月7日解除，故宇佑公司理应搬离案涉房屋并将房屋恢复至毛坯状态。另，关于租金及综合管理服务费。根据合同约定，截至2019年6月7日的租金及综合管理服务费应为244979.59元。因乐汇城公司确认宇佑公司已支付租金及综合管理服务费30347.47元并有可与应付租金及综合管理服务费相抵的预付租金及综合管理服务费29997.5元，故宇佑公司还应支付乐汇城公司租金及综合服务管理费184634.62元。此外，宇佑公司还应支付自2019年6月15日（扣除7日退还期）至实际搬离房屋之日止的占有使用费，标准参照合同约定的租金及综合管理服务费即29997.5元/月。关于违约责任。案涉租赁合同中有关宇佑公司违约就应支付免租期的租金与违约后履约保证金不退还以及合同解除违约金均系对因宇佑公司违约而应承担的违约责任的约定，应一并处理。本案中，乐汇城公司所主张的违约金已明显高于后续所可能产生的空置及未及时租赁收益的损失，故本院酌情确定宇佑公司应支付乐汇城公司违约金94492.14元。扣除宇佑公司已支付的履约保证金38566.3元，宇佑公司还应支付乐汇城公司违约金55925.84元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告苏州宇佑养生度假酒店有限公司签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2019年6月7日解除。二、被告苏州宇佑养生度假酒店有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于苏州市吴中区港龙乐汇城商场第2幢1003号至1007号、2002号至2007号商铺并将房屋恢复至毛坯状态。三、被告苏州宇佑养生度假酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金及综合管理服务费184634.62元及自2019年6月15日起按29997.5元/月标准计算至实际搬离房屋之日止的占有使用费。四、被告苏州宇佑养生度假酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司违约金55925.84元。五、驳回原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币7007元、公告费600元，合计人民币7607元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担3644元，被告苏州宇佑养生度假酒店有限公司负担3963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 江 伟二〇二〇年九月十四日书记员 钟晓婷