广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初15618号原告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区天河北路**中信广场右侧裙楼首层**及写字楼**，统一社会信用代码91440000890350562K。负责人：金喜年，行长。委托代理人：姚军、王琰，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：梁舒亚，男，1982年11月6日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：刘敏，女，1983年8月15日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区珠江新城华夏路**富力中心**用代码91440101190548279L。法定代表人：李思廉，董事长。委托代理人：张凯诚，系该司员工。原告中信银行股份有限公司广州分行与被告梁舒亚、刘敏、广州富力地产股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司广州分行的委托代理人王琰，被告广州富力地产股份有限公司的委托代理人张凯诚到庭参加了诉讼。被告梁舒亚、刘敏经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司广州分行向本院提出诉讼请求：1、被告梁舒亚、刘敏向原告偿还剩余贷款本金239980.91元及自2019年10月20日起计至2020年8月27日的利息9578.61元、罚息673.19元、复利292.72元，及自2020年8月28日起至付清之日止，罚息以全部剩余贷款本金239980.91元为基数，复利以所欠息金额为基数，均按合同约定的罚息利率计算）；2、被告梁舒亚、刘敏支付原告为追收债权而支付的律师费5000元；3、被告广州富力地产股份有限公司对上述1-2项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任；4、原告对处理被告梁舒亚、刘敏已抵押财产位于广州市花都区富力金港××金港××（××）201房的房产的拍卖、变卖所得享有优先受偿权；5、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告梁舒亚、刘敏签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定原告向被告梁舒亚、刘敏发放贷款400000元。被告梁舒亚、刘敏以其名下位于广州市花都区富力金港××金港××（××）201房房产作为抵押。原告与被告广州富力地产股份有限公司签订《楼宇按揭业务合作合同》，被告广州富力地产股份有限公司同意为上述按揭贷款在过渡期内向原告提供连带责任保证担保。借款后，被告梁舒亚、刘敏未能依约还本付息。被告广州富力地产股份有限公司辩称：1、原告主张由被告梁舒亚、刘敏对逾期利息承担复利没有事实和法律依据，也有违公平；2、原告提供的证据不能证明原告为追收债权而支付律师费5000元；3、原告主张的利息、罚息总额超过剩余贷款本金年利率24%的部分应予以调减；4、如最终判决被告广州富力地产股份有限公司承担连带保证责任，请在判决中明确被告广州富力地产股份有限公司在承担保证责任后有权向被告梁舒亚、刘敏追偿；5、根据《物权法》对于既有物的担保，又有保证担保的法律规定在涉案情况下原告对涉案房产享有优先受偿权，对其债权应先就该房产拍卖、变卖或折价的价值优先受偿，不足部分再向被告广州富力地产股份有限公司主张保证责任。被告梁舒亚、刘敏均未答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2012年3月16日，原告（贷款人、抵押权人）与被告梁舒亚、刘敏（借款人、抵押人）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：贷款金额为400000元，贷款期限为180个月，自2012年3月16日起至2027年3月16日止，用途为购买花都区富力金港××金港××（××）201房；贷款利率为浮动利率，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率；还款方式为按月等额本息还款法；被告梁舒亚、刘敏违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押物为被告梁舒亚、刘敏名下位于花都区富力金港××金港××（××）201房房产，对被告梁舒亚、刘敏取得该房屋的所有权证并办妥原告为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有被告梁舒亚、刘敏应付款项，被告广州富力地产股份有限公司提供阶段性连带责任保证，担保范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）；鉴于被告广州富力地产股份有限公司已与原告签订编号为2009穗银协字第0516号的《楼宇按揭业务合作合同》，被告广州富力地产股份有限公司作为保证人不再在本合同签字盖章。被告梁舒亚、刘敏逾期或未按约定的金额归还贷款本息构成违约，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告梁舒亚、刘敏立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，原告因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），均由被告梁舒亚、刘敏承担。2009年10月20日，原告（甲方）与被告广州富力地产股份有限公司（乙方）签订《楼宇按揭业务合作合同》（编号：2009穗银协字第0516号），约定：乙方同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与甲方签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以甲方为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由甲方持有之日止）向甲方提供连带责任保证担保；担保范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）；乙方同意，甲方可以任意选择以先要求乙方承担担保责任或是先处分抵质押物的方式实现债权。2012年9月3日，原告与被告梁舒亚、刘敏办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登穗字第××号），房屋座落富力金港新城F7-F10栋F10栋2层201房，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告梁舒亚、刘敏，他项权利范围为全部，债权数额为400000元。2012年3月26日，原告依约向被告梁舒亚、刘敏发放了贷款400000元，并出具《个人借款凭证（借据）》，该凭证显示放款日期为2012年3月26日，到期日期为2027年3月26日，年利率为7.05%。原告提供的《个人贷款逾期欠款说明》显示，截至到2020年8月27日，被告梁舒亚、刘敏尚欠原告贷款本金239980.91元，利息9578.61元，罚息673.19元，复利292.72元。另查明，原告为处理本案纠纷支出律师费5000元，并取得律师费发票。另自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。本院认为：原告与被告梁舒亚、刘敏签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。原告提供的《个人贷款逾期欠款说明》证明被告梁舒亚、刘敏截止至2020年8月27日的欠款事实，被告梁舒亚、刘敏经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院对上述证据予以采信。被告梁舒亚、刘敏借款后未能依约偿还借款本息，其行为构成违约，应承担违约责任，原告要求被告梁舒亚、刘敏偿还尚欠的贷款本金及其利息、罚息、复利和律师费符合合同约定，本院依法予以支持。关于原告要求被告广州富力地产股份有限公司承担连带清偿责任的问题。根据合同约定，被告广州富力地产股份有限公司作为保证人，其保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息（含复利）、罚息、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等），故被告广州富力地产股份有限公司对被告梁舒亚、刘敏的上述债务承担连带清偿责任。其承担责任后，有权向被告梁舒亚、刘敏追偿。涉案的富力金港新城F7-F10栋F10栋2层201房虽然办理了预告登记手续，但仍不具备物权登记要件，不能视为抵押权登记成立，故原告请求对处置该房产所得的价款享有优先受偿权无理，本院不予支持。被告梁舒亚、刘敏经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁舒亚、刘敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行清偿借款本金239980.91元及利息、罚息、复利（截止至2020年8月27日的利息9578.61元、罚息673.19元，复利292.72元；自2020年8月28日起至借款实际清偿之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮150%计付，逾期罚息不得计收复利）；二、被告梁舒亚、刘敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行支付律师费5000元；三、被告广州富力地产股份有限公司对被告梁舒亚、刘敏上述判项一、判项二确定的债务向原告中信银行股份有限公司广州分行承担连带清偿责任，其承责后有权向被告梁舒亚、刘敏追偿；四、驳回原告中信银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5064元，由被告梁舒亚、刘敏、广州富力地产股份有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄超兰二〇二〇年九月十五日书记员  吴俊贤