广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初212号原告:卢颖仪，女，1991年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************628。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳锦辉，广东金舵律师事务所律师。被告：李晓星，女，1987年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********************，公民身份号码420************448。委托诉讼代理人：李江龙，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。第三人：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道北38号4区******，统一社会信用代码91440604MA4UKYC851。法定代表人：赵秋凉，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓杨，广东信步律师事务所律师。原告卢颖仪与被告李晓星、第三人佛山市鸿光房地产中介有限公司（以下简称鸿光中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告卢颖仪的委托诉讼代理人欧阳锦辉、被告李晓星的委托诉讼代理人李江龙、第三人鸿光中介公司的委托诉讼代理人李智就、霍晓杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢颖仪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金436000元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年8月9日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下位于佛山市三水区******1*山水龙盘花园海棠语岸十三座的房产，不动产权证号为0410075951，建筑面积为295.57平方米，转让价为4360000元。合同签订当天，被告交付定金100000元。另合同约定，被告应于2019年8月30日前办理按揭贷款手续，并于双方前往房管部门受理双方交易递件时支付房屋首付款1300000元。但在被告交付定金后，至今未按合同约定履行办理贷款义务、过户手续及交付首付款。原告多次催促被告及要求第三人协助交易进行，至2019年11月左右，被告明确表示拒绝继续履行涉案合同。按照合同约定违约方应按总成交价的10%支付违约金。原告认为被告违反了双方之间的约定并单方表示解除合同，严重损害了原告的合法利益。被告李晓星辩称：被告李晓星同意解除讼争《房屋买卖合同》，但对于违约金的承担被告李晓星不予认可。具体理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》的有关规定以及我国对违约金适用的一般规则，违约金的赔付以“填补损失为原则，惩罚为例外”。故而，在适用双方约定的违约金条款时，应对此予以区分。二、原告选择适用的违约金条款属于“填补损失”性质的违约责任条款。讼争合同第六条约定：“签订本合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：其一是解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或赔偿损失；其二是继续履行合同，守约方有权要求违约方按照每日总成交价1‰支付违约金。”根据该条款中“除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或赔偿损失”的约定可知，本条有关定金责任或按总成交价的10%支付违约金的违约条款应属“填补损失”性质的违约责任条款。原告选择适用定金责任或按比例支付违约金责任均是与原告的实际损失相关联，即在原告主张的违约金足以弥补其损失时，又无其他证据证明原告损失超过该违约金责任的，那么被告李晓星的违约责任则承担完毕。三、定金责任足以填补原告损失，若按照原告主张的按照总成交价的10%支付违约金，则明显过高，对于被告李晓星来说将显失公平。被告李晓星已经举证证明讼争房产近期市场价值：1.根据广东明科资产评估土地房地产估值有限公司于2019年9月27日作出的《房地产估价答复书》的估价结果，讼争房产于2019年9月27日的评估净值为443.33万元（高于合同成交价436万元）；2.讼争房产所在小区别墅当前价格情况：根据安居客APP查询显示，讼争房产所在小区在售别墅均价为14557元/平方米。而其中第三人代理的在售同一小区建筑面积299平方米（讼争房产建筑面积为290.57平方米）的别墅单价17392元/平方米，总价520万元；3.另根据链家官方网站页面查询信息，目前讼争房产周边（畔山林涧小区）建筑面积为296平方米左右的别墅价格在每平方米16892元，总价500万元；其他邻近小区别墅，如祈福南湾半岛别墅均价每平方米19049元等等。故而原告因讼争合同不能履行所造成的损失不能确认与其主张的违约金金额43.6万元大体相当，甚至被告李晓星认为原告并未因讼争合同不能履行而产生损失。四、根据“谁主张谁举证”的举证规则，原告应当对其选择适用“按照总成交价的10%支付违约金”进行举证，需由原告提供证据加以印证其因讼争合同不能履行所造成的损失与被告李晓星须承担的违约金责任大体相当，否则应当承担举证不能的不利后果。最后，被告李晓星并非故意违约。被告李晓星认为其虽有违约行为，但本案第三人在讼争房产交易过程中，误导、引诱被告李晓星配合办理假离婚证用于骗取按揭银行贷款资格及较低的贷款还款利率，被告李晓星出于自身法律风险的考虑而终止合同履行，非恶意违约。综上，被告李晓星恳请法院结合本案具体情况，驳回原告全部诉讼请求，并酌情处理被告李晓星违约责任、予以调整。第三人鸿光中介公司述称：一、原告与被告于2019年8月9日签订《房地产买卖合同》，合法有效，合同各方应严格履行合同义务。经第三人成功促成，原告与被告于2019年8月9日签订《房地产买卖合同》，约定涉案房屋成交价为436万元。原、被告均作为完全民事行为能力人，合同能真实反映双方的意思表示，且合同不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此合同成立且有效，合同各方应严格履行合同义务。二、第三人已履行居间义务，在提供居间服务以及房屋交易的过程中不存在任何过错。第三人作为中介方，为买卖双方提供咨询和买卖代理服务，严守诚实、信誉、高效的服务原则，最终成功促成原告与被告成功签订合同。而合同签订后，第三人严格按照合同约定，多次催促被告履行合同约定，但被告一直怠于履行合同。直至2019年9月，被告认为购买房屋价格过高，因此曾向第三人表示放弃购买涉案房屋，且被告在未经第三人、原告沟通的情况下，直接以第三人诱导其通过办理假离婚证办理银行贷款为由，向原告明确表示不再购买涉案房屋。而事实上，第三人从未诱导被告通过办理假离婚证的方式办理银行贷款，而是被告方主动咨询第三人的员工如何办理按揭贷款，第三人的员工在咨询贷款按揭公司后，根据贷款按揭公司的回复，表示因冯亮明名下有贷款记录，贷款金额有可能办不下太多，但如被告已经离婚的，可通过前配偶进行贷款。在买卖交易的过程中，第三人并没有主动向被告提出或误导、引导被告办理或处理“假离婚证”的问题，第三人一直建议通过正常的渠道办理离婚后，再通过被告的名义贷款。后续关于办理离婚手续的问题，系由被告与贷款按揭公司直接沟通，具体过程第三人并不知情。且根据原、被告双方的约定，办理银行贷款并非是被告支付购房款的唯一方式，且双方约定贷款不成功的，合同将继续履行。因此被告以贷款方面的原因而单方解除合同，是明显的违约行为，而第三人在该过程中并不存在任何过错。三、被告解除合同的真实原因是其认为涉案房屋估价较低，购买涉案房屋的成交价高了，其行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告与第三人沟通主要是由其配偶冯亮明负责沟通及传递信息的，根据冯亮明与第三人员工的微信聊天记录，其中2019年9月6日上午，冯亮明发现涉案房屋按揭贷款评估价值只有370元，其认为评估价值很低，已经萌生不想购买涉案房屋的念头。在微信聊天记录2019年9月25日下午，冯亮明更向第三人的员工表示“买亏了”，并在2019年9月29日晚向第三人的员工表示不想购买涉案房产了，希望业主退回部分定金。经2019年10月10日第三人员工在微信上向被告配偶冯亮明再次确认，冯亮明再次确认不要涉案房屋。显然，被告不继续购买涉案房屋的根本原因是其认为签订合同时涉案房屋的成交价高于现在的市场价值，并非因第三人或者原告卢颖仪的原因导致合同无法继续履行。其明确表示放弃购买涉案房屋的行为属于违约行为，根据《房地产买卖合同》第六条的约定，被告应按合同约定承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据：1.原告身份证、第三人企业信用信息公示报告各一份，证明原被告的诉讼主体资格。2.微信聊天记录截图二页，证明被告明确表示不再履行合同，构为违约。3.房屋买卖合同、收款证明各一份，证明原被告之间于2019年8月9日签订购房合同，被告已支付了购房定金，合同第六条对违约责任有明确的约定。4.不动产权证一份，证明原告是涉案房屋的所有权人。5.3月楼价查询信息一份，证明现在楼价大幅度下降，被告违约行为对原告造成损失。6.律师函、快递单各一份，证明原告对被告的违约行为已发出律师函要求其承担违约责任。二、被告提交的证据：1.房屋买卖合同一份，证明双方存在买卖合同关系，双方于2019年8月9日签订该合同。2.《房地产估价答复书》一份、安居客APP截屏打印件五页，证明涉案房屋于2019年9月27日的估值为443万元左右，高于涉案合同成交总价436万元；截至本案答辩日2020年2月，涉案物业周边同类别墅在二手房网站的转让价格均高于涉案合同成交价。3.收款证明一份，证明被告于2019年8月9日向原告支付定金10万余元。三、第三人提交的证据：1.冯亮明与第三人的工作人员（邓锦桉）微信聊天记录光盘一只、笔录一份，证明2019年9月被告认为购买房屋价格过高，因此曾向第三人表示放弃购买涉案房屋，被告认为不继续购买涉案房屋的根本原因是其认为签订合同时涉案房屋的成交价高于现在的市场价值，并非因第三人或者原告卢颖仪的原因导致合同无法继续履行。2.收据和微信支付记录一组，证明按揭服务费用为贷款按揭公司广州汇和按揭代理有限公司向被告收取，第三人员工邓锦聪只是接受广州汇和按揭代理有限公司的委托，代收该笔按揭服务费；2019年8月19日，邓锦聪在被告向其汇入按揭贷款服务费18360元后，已于当天转回广州汇和按揭代理有限公司的工作人员刘慧玲处。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据，被告对证据1、2、3、4无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性持有异议，认为不能证明涉案房屋现时真实价值；对证据6不予确认，认为其没有收到该催收函。第三人对原告提交的证据1、3、4无异议，对证据5的真实性不予确认，对证据2、6的真实性认为由法院审核。被告提交的证据，原告对证据1、3无异议，对证据2中的答复书真实性不予确认，认为是由被告自行委托评估，对证据2中其他证据的关联性不予确认。第三人对被告提交的证据1、3无异议，对证据2的真实性不予确认。第三人提交的证据，原告对证据2的真实性没有异议，对证据1认为由法院审查其真实性。被告对证据1不予确认，对证据2的真实性不予确认。经审查，原、被告及第三人提交的证据，对方当事人无异议或确认其真实性的，本院予以采信或确认其真实性。原告提交的证据3，因不能证明涉案房屋现时价值，本院不予采信，原告提交的证据6，原告能提交原件予以核对证实确向被告邮寄此函件，本院确认其真实性。被告提交的证据3中的答复书，被告不能说明其出处，未有原件相核对，该证据3不能说明涉案房屋的现时真实价值，不能支持被告所述的证明内容，本院不予采信。第三人提交的证据能与手机上的内容相印证，本院确认其真实性。根据本院认定的证据并结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：原告是位于佛山市三水区********山水龙盘花园海棠语岸十三座别墅的产权人，被告与冯亮明是夫妻关系。2019年8月*日开始，冯亮明委托第三人鸿光中介公司提供符合条件的房源的居间服务。2019年8月9日，在鸿光中介公司的居间服务下，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告购买原告所有案涉别墅（毛坯房），物业成交价为4360000元，首期房款（含定金100000元）1300000元买方于房管部门受理交易递件当天支付，尾款3060000元由买方办理商业贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，买方应于2019年8月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方同意物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。合同备注中特别约定：如买方银行贷款不成功，则买方需在2020年4月30日前一次性付款给卖方。银行通知买方贷款审核不通过，3天内再补定金300000元给卖方。被告于合同签订当天向原告支付了定金100000元。合同签订后，被告又通过第三人的介绍委托广州汇和按揭代理有限公司向银行申请房屋按揭贷款事宜，但因递交的资料未齐全，后未签约，银行退回了所有资料，被告也未进行重新申请。2019年9月29日，冯亮明与第三人员工邓聪桉微信沟通时，表达了不想履行合同的意愿，具体记录如下：冯：“小邓，要是那个别墅不想买了，定金有办法能退一些吗，感觉挺折腾的，银行评估换了几次，又是签什么界线、违建，到时违建出手估计都出不了，要是不买估计定金能退回些吗？你跟业主说一下，让她通融一下，客户说哪里太偏了，也怕后期加建不好出手，看能通融一下嘛，多少退一点。”2019年10月10日，邓聪桉向冯亮明询问时，冯亮明明确表示：“不要，9月底就说不要了。”2019年10月23日，原告向被告发出律师函，敦促被告履行合同并支付逾期履行的违约金。2019年10月30日，冯亮明与原告母亲进行微信沟通，冯亮明表示拒绝继续履行合同，双方在违约金支付方面未能达成一致协议，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实、内容合法，属有效合同。合同履行过程中，被告在支付定金100000元后，因自身原因于2019年10月30日向原告明确表示拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，原告在履行合同中不存在过错，故被告应向原告承担违约责任。按合同约定，在一方违约的前提下，守约方选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，现原告主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，合法有理，本院予以支持。从原、被告的微信聊天记录显示，被告于2019年10月30日告知原告不再继续履行合同，原告作为守约方，解除合同的条件已经成就，且双方已对违约金的数额进行磋商，故合同解除的时间为2019年10月30日。原告主张被告须按约定按总成交价的10%承担违约金，被告抗辩违约金数额过高，本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金是否过高的基础是违约造成的损失，原告主张的损失为房屋现时的贬损价值，但原告提交的证据未能证据这一点，而且被告已于2019年10月30日明确表示不再继续履行合同，此后原告可以采取措施进行止损，房屋现时的贬损价值并不等同于原告因被告违约而产生的损失。本案中，双方约定房款的交付时间，至被告毁约时，原告的损失应控制购房款时的可获得的预期收益（至2019年10月30日止），双方于合同中约定的违约金计算方式明显高于该预期收益，故被告要求对违约金进行调整的抗辩意见，本院予以采纳。本院根据合同履行情况，被告违约过错程度，国家利率的相关规定，酌定被告应支付的违约金为150000元。因被告此前已支付了定金100000元，被告同意抵扣违约金，故该定金原告无需退还，扣减该款后，被告还需向原告支付违约金50000元。原告违约金诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告卢颖仪与被告李晓星于2019年8月9日签订的《房地产买卖合同》于2019年10月30日解除；二、被告李晓星于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢颖仪支付违约金50000元；三、驳回原告卢颖仪的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费45168元（原告已预交），由原告卢颖仪负担2694元，由被告李晓星负担42474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何永添人民陪审员  卢冠欣人民陪审员  何淑文二〇二〇年九月二日书 记 员  李秋云