江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1103民初3187号 原告：江西金都置业有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区永丰大道**，统一社会信用代码：913611227758500193。 法定代表人：陈炜东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐贵锋，江西惟矩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张程冠，江西惟矩律师事务所律师。 被告：杨爱芳，女，1985年6月28日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：郑云清，江西洪胜律师事务所律师。 原告江西金都置业有限公司与被告杨爱芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告江西金都置业有限公司的法定代表人陈炜东、原告江西金都置业有限公司的委托诉讼代理人徐贵锋、张程冠，被告杨爱芳及其委托诉讼代理人郑云清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江西金都置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告尚欠的租金人民币597808.5元，并支付按月利率2%计算从2020年1月15日起至款项付清之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于广丰区租给被告使用。合同约定“租赁期限从2016年1月15日起至2021年1月14日止”；“年租金为人民币172000元...从第二年开始租金每年递增5%，第二年租金实际应交租金为180600元，以此类推...”；“乙方超过1个月未付约定的租金，乙方按应付租金的每日仟分之一支付违约金...”。合同签订后，被告未能依约履行义务，至今尚有租金597808.5元未支付，原告多次催讨无果。为维护自身合法权益，原告诉至本院。 被告杨爱芳辩称：1、原告不是适格的诉讼主体。2016年1月15日，被告系与陈炜东签订《房屋租赁合同》，陈炜东并未告知其系代表原告公司签订合同，被告有理由认为该合同的甲方为陈炜东个人，合同具有相对性，被告只与陈炜东构成租赁合同法律关系，即使陈炜东系原告的法定代表人，不能当然认为其所签订的所有合同（包括本案合同）均系原告公司行为；从出租人与收租人应当一致的角度看，本案有权收取租金的只能为陈炜东，没有陈炜东授权代收，原告诉请要求被告向其支付租金并承担违约责任等，被告不予认可；租赁过程中，陈炜东要求被告将租金汇入其指定的陈瑜嫣（陈炜东女儿）账户，而非汇入公司账户，2016年支付全年租金17.2万元，2017年支付全年租金14.6万元，2018年支付部分租金2万元，在（2019）赣1103民初2768号与（2019）赣11民终1483号民事案件中已经陈瑜嫣确认；2、原告恶意制造诉讼，增加被告诉累，导致被告经济损失，被告要求原告赔偿被告为应诉支出的律师费、交通费、误工费等损失，并向被告赔礼道歉；3、被告与合同相对方陈炜东签订租赁合同后，因三个情况发生改变，导致本案租赁合同解除。2017年双方同意变更租赁合同的年租金，按照年租金14.6万元计算，且被告履行完毕；2017年6月前后，因梅雨季节，降水量大，涉案租赁场所因下水管道破损等原因，造成大量进水，被告家具被淹没，造成损失至少三十余万元；因洪水造成被告巨大经济损失，被告多次向陈炜东提出解除本案合同，陈炜东安排被告找其指定的出租方代表王总，2018年11月15日，被告去铅山告知了出租方解除本案合同。2018年按年租金14.6万元计，被告尚欠租金10.16万元，因陈炜东疏于管理导致洪水淹没被告家具，该损失与被告应交租金相抵，双方无债权债务关系。如果陈炜东授权原告与被告结算租金，被告也无需再支付陈炜东租金。 原告江西金都置业有限公司围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、原告营业执照复印件，证明原告的主体资格；2、原告法人代表证明，证明陈炜东系公司法人代表；3、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁法律关系；4、原告房产证复印件，证明该房屋租赁合同中的房屋系原告合法所有；5、原告的情况说明，证明陈炜东与被告签订房屋租赁合同系履行职务行为；6、企业信息和章程，证明陈炜东在签订合同时系原告的法定代表人，也是最大的股东。 经被告杨爱芳质证：对证据1、2关联性有异议，本案租赁合同没有原告盖章或原告授权，不能证明原、被告之间存在租赁合同关系；对证据3关联性有异议，出租方不是原告，合同存在权利义务分配不一致的情形，属于格式条款，合同履行中，双方就租金另行约定且实际履行，合同已经变更，不能完全按本租赁合同履行；证据4不符合法律规定的证据形式，应提供原件或有相关部门提供与原件一致的证明，不排除房屋所有权人是陈炜东或其他情形；证据5系原告单方面制作的说明，与合同相对方陈炜东对其行为的定性可能存在不一致，不能作为原告适格主体的证据；对证据6关联性有异议，合同系陈炜东个人名义与被告签订，无原告授权，租金支付的账户都是陈炜东指定的自然人账户而非公司账户。 被告杨爱芳围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据： 1、房屋租赁合同，证明出租方系陈炜东个人并非为原告，签订合同过程中或合同中未向被告释明其代表原告公司，原告诉讼主体不适格； 2、短信聊天记录打印件四张，证明2018年11月15日被告到铅山联系陈炜东指定的代表王总，未见到面，通过电话、短信告知其已解除合同，另被告于2018年10月18日付给陈炜东女儿20,000元租金的情况； 3、两份证明，证明2017年6月前后，涉案租赁场所因房东未及时修缮排水等设施导致排水管爆裂，积水淹没被告大批家具，造成巨大经济损失以及业主委员会成员证明2018年11月15日被告已搬离地下室的情况； 4、照片七张，证明被告家具被淹、租赁场所水管爆裂的情况； 5、上饶市中级人民法院（2019）赣11民终1483号民事裁定书、广丰区人民法院（2019）赣1103民初2768号开庭笔录与民事裁定书，证明2016年、2017年合同租金被告已支付，2018年已支付20,000元，2017年6月前后地下室被淹被告产生经济损失及2018年11月15日被告已向出租方告知解除租赁合同的情况； 6、转账凭证，证明2018年被告已向陈炜东女儿支付20,000元租金； 7、录音二份，证明曾于2017年度同原告方交谈过2017年度租金下调为146,000元的事实，另2018年11月14日被告电话联系陈炜东，告知陈炜东解除合同的情况，陈炜东要求被告找其代理人； 8、收条，证明因原告未及时维修房屋导致被告损失，2017年洪水淹没被告家具，被告支付给搬运工10,000元搬运费的情况； 9、被告家具损失清单，证明2017年因原告没有及时维修租赁房屋导致被告损失140,400元； 10、证人袁某出庭证言，证明2017年夏天被告在租赁场所经营家具店的很多家具被淹，被告于2018年11月15日前搬离租赁场所的情况； 11、证人余某出庭证言，证明2018年11月15日被告与其到铅山找王总谈解除合同，王总未露面的情况； 12、证人周某出庭证言，证明2017年六七月份被告地下室店里进水，让其去搬运家具的情况。 经原告江西金都置业有限公司质证： 对证据1关联性有异议，陈炜东签订该合同的行为系职务行为； 对证据2三性均有异议，该证据系被告单方面制作，聊天对象无法确定，从双方聊天内容看未达成一致，与原告无关； 对证据3三性均有异议，2020年7月13日的证明无法核实系由证明人出具和被告家具被淹造成巨大经济损失情况，与原告无关，即使漏水，也不能证明为原告导致；2020年7月14日的证明难以证明被告是否搬走、是否为袁某出具该证明以及袁某是否为业主委员会成员，该证明为被告单方面提供，与原告无关； 对证据4三性均有异议，拍摄时间和造成漏水的原因均无法确定； 对证据5合法性有异议，因当时原告主体不适格，法院驳回了当时原告的起诉，对实体问题未进行认可，当时原告作的陈述不能代表本案原告的行为，与本案原告无关； 对证据6未发表质证意见； 对证据7关联性有异议，陈炜东让被告与公司的王总谈，最后没有结果和一致意见，不能成为双方意思表示； 对证据8、9三性均有异议，真实性无法确认，清单完全为被告自己所写；即使存在损失，根据合同法第221条的规定，承租人可以维修，维修费用凭发票可以要求出租人承担；损失即使发生了也不能确定系因标的物存在缺陷造成，应由相关鉴定机构或行政部门出具意见才能认定； 对证据10证人证言的真实性有异议，证人无法得知对被告造成的巨大损失，漏水可以改善，被告以家具被淹造成巨大损失导致不能实现合同目的而解除合同不能成立； 对证据11证人证言的三性均有异议，证人没有其他证据证明其与被告去过铅山见原告公司的工作人员；即使证言系真实的，只能证明被告与王总未见面，未达成解除合同的意见； 对证据12证人证言的真实性有异议，与证人袁某陈述的时间不一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原被告对证据无异议部分，本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据结合其他证据和双方所陈述的事实作综合性考虑。 本院经审理认定事实如下：陈炜东系江西金都置业有限公司的法定代表人。陈瑜嫣系陈炜东女儿，江西金都置业有限公司的财务人员。2016年1月15日，陈炜东与被告杨爱芳签订《房屋租赁合同》，将江西金都置业有限公司所有的位于广丰区租给被告使用，约定：租赁期限自2016年1月15日至2021年1月14日止，年租金为人民币172000元，第二年开始租金每年递增5%，第二年租金实际应交租金为180600元，以此类推。以后每年租金按上述付款方式付清房租。乙方（承租方）超过1个月未付约定的租金，乙方（承租方）按应付租金的每日仟分之一支付违约金，超过2个月，甲方（出租方）有权单方面终止合同，承租方承担出租方的一切经济损失。合同签订后，应陈炜东要求，房屋租金均由被告向其女儿陈瑜嫣支付。2017年夏季，广丰区降水量大，案涉租赁房屋管道破损漏水导致被告在案涉租赁房屋经营的家具店部分家具被淹。为此，被告多次向陈炜东等人反映，要求维修案涉房屋，并提出调整租金要求，双方也进行过相应磋商,2017年度被告共支付租金146000元,但案涉房屋仍未得到维修，对被告的经营存在较大影响。2018年10月18日，被告再次支付陈瑜嫣租金20000元。2018年11月，被告陆续将经营的家具物品搬离案涉房屋。同月14日，被告电话联系陈炜东，表明要解除租赁合同，陈炜东回复让其联系公司的“王总”。2018年11月15日，被告将经营的家具物品清场后，前往铅山与“王总”联系协商解除合同事宜，但未能见到“王总”。2019年3月18日，陈炜东女儿陈瑜嫣向上饶市广丰区人民法院起诉被告杨爱芳，诉请杨爱芳支付2018年1月15日起拖欠的本案租赁物租金。上饶市广丰区人民法院认为“原告（陈瑜嫣）”的起诉不符合起诉的实质条件，不具有诉讼主体资格，裁定驳回陈瑜嫣的起诉。陈瑜嫣不服该裁定，向上饶市中级人民法院提起上诉，其上诉的事实与理由中陈述“被上诉人（本案被告）也预期向上诉人（陈瑜嫣）支付了二年多的租金”。上饶市中级人民法院经审理后作出（2019）赣11民终1483号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年6月15日，原告诉至本院。 本院认为，陈炜东与被告杨爱芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律行政法规强制性规定。本案的争议焦点有以下几个问题，具体作如下评述： 一、诉讼主体适格问题。本案《房屋租赁合同》系陈炜东与被告杨爱芳签订，但案涉租赁房屋登记的所有权人系原告江西金都置业有限公司，原告作为所有权人，依法享有对案涉房屋的占有、使用、收益及处分权，对陈炜东以个人名义与被告签订的租赁合同，依法享有追认合同效力或申请解除、宣告合同无效等权利。本案原告认可陈炜东对案涉房屋的出租行为，故该签订合同的行为可视为原告江西金都置业有限公司的行为，合同的约定对原、被告双方均具有约束力。故本案江西金都置业有限公司作为原告，诉请被告支付租赁物租金，具有合法性，其诉讼主体适格。 二、合同解除问题。本案租赁合同经过原告江西金都置业有限公司的追认，依法自始有效，当事人双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。2018年11月，被告告知了陈炜东解除合同的意向，陈炜东也指示联系“王总”洽谈（未见到面），虽无证据证实双方已就合同解除达成合意，但被告2018年11月15日已搬离案涉租赁房屋系客观事实。双方继续履行合同已无实际意义，租赁合同的目的已不能实现，双方租赁合同于2018年11月15日已事实上解除。 三、租金交纳及违约责任问题。 1、租金计付标准。本案原告主张按合同约定的金额计付，被告则辩称双方于2017年已将该年度租金调整为146,000元，应按此标准上浮5%计付2018年元月起的房屋租金。我们认为，本案租赁合同的成立系陈炜东以其个人名义进行，原告作为涉案租赁房屋的所有权人，其对该合同的效力予以追认的同时，也应对等的对陈炜东在合同履行过程中的相关行为及意思表示承担相应的法律后果。因陈炜东的个人行为给公司带来的损失，其可通过内部追偿方式向陈炜东个人行使。本案中，经陈炜东指示，租金交纳均由其女儿陈瑜嫣经手。被告有充分理由相信陈瑜嫣在此方面的行为及意思表示均代表陈炜东也即公司的意志。本案中被告因家具被淹受损向陈炜东及公司提出过调整租金的请求，陈瑜嫣在起诉催取租金时均记录被告已交纳了2016年1月15日起至2018年1月15日期间的租金，且陈瑜嫣诉讼中也将被告2018年10月18日交纳的20,000元租金在2018年1月15日之后的应交租金中扣减。上述表现，能佐证被告辩称的“2017年度租金已下调为146,000元”的主张，参照合同约定的上浮幅度，对2018年度租金按146,000+146,000*5%=153,300元计。 2、租金交纳期限。被告于2018年11月15日已实际搬离租赁房屋，双方继续履行合同已无实际意义，但承租人拒绝继续履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。被告应当承担其实际使用期间（2018年1月15日至2018年11月15日）的房屋租金，并承担其单方解除合同给原告带来的损失。该方面的损失主要表现为空租期即2018年11月15日之后的租金损失。但出租方（原告）也负有减少损失扩大的义务，出租人知道承租人搬离租赁房屋而任由房屋闲置，未采取任何措施防止损失扩大，就扩大的损失不予赔偿。本案被告于2018年11月告知了原告法定代表人陈炜东解除合同，陈炜东也告知被告与公司“王总”联系，故其对被告解除合同、搬离房屋是明知的，参照双方合同“乙方(承租方)超过1个月未付约定的租金，乙方（承租方）按应付租金的每日仟分之一支付违约金，超过2个月，甲方（出租方）有权单方面终止合同”的约定，酌定由被告承担原告2个月的空租期损失（按租金应付标准）。综上，被告应承担的租金及空租期损失计12个月即153,300元，扣除已付的20,000元，应支付133,300元。 3、违约金问题。当事人可以就迟延履行约定违约金，但约定的违约金不应超过实际损失的30%。本案双方当事人在合同中约定“乙方(承租方)超过1个月未付约定的租金，乙方（承租方）按应付租金的每日仟分之一支付违约金”，该约定的违约金计算比例明显过高。违约金具有惩罚性和弥补性的特征，本案实际损失主要表现为空租期的租金损失，本院已综合实际情况，对原告的空租期损失作出了相应的认定。同时，涉案房屋未得到维修给被告的正常经营造成了一定影响和损失，也是引发被告逾期支付租金的因素之一,故原告要求由被告按2%的月利率支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。 四、被告的损失问题。对于2017年夏季被告在案涉租赁房屋的部分家具因降水和管道破损漏水导致被淹产生的损失，被告虽提交了清单，但无其他证据佐证，被告可通过合法途径另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告杨爱芳应支付原告江西金都置业有限公司房屋租金及空租期损失计人民币133,300元整，限本判决生效后立即履行； 二、驳回原告江西金都置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,778元，减半收取4,889元，由原告江西金都置业有限公司负担3,799元，被告杨爱芳负担1,090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  叶小强 二〇二〇年九月一日 书记员  严怡雯