重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终4388号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢定敏，女，满族，1991年1月17日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘洪权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王小红，男，汉族，1972年10月7日出生，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：张华，重庆盈兴律师事务所律师。原审第三人：重庆星隐商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路******，统一社会信用代码91500108MA5U7DBT4F。法定代表人：李诗媛。上诉人谢定敏因与被上诉人王小红及原审第三人重庆星隐商业管理有限公司（以下简称星隐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初12314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢定敏上诉请求：依法判决维持原判第一项房屋买卖合同解除的判决，撤销原判第二、三项，改判由被上诉人向上诉人支付违约金516000元，并双倍返还订金100000元，另承担本案两审诉讼费。事实与理由：本案是因上诉人通过第三人向被上诉人买房，签约后，被上诉人严重违约，应向上诉人支付违约金516000元及律师费，并应双倍返还订金100000元，上诉人起诉、被上诉人反诉后，原审法院在正确判决房屋买卖合同解除的同时，相反判由上诉人向被上诉人支付违约金466000元和律师费26000元。原判的错误，是反理解合同的重要内容，颠倒违约方，将被上诉人无证据的谎言和第三人空口无凭、偏向的虚假陈述作为事实，对买卖之房因已由被上诉人抵押而无法交易，上诉人先书面提出解除合同，要求被上诉人承担违约责任后，被上诉人才到银行缴款解押这一最重要的事实，不评述违约责任，反而认为被上诉人有理等等，上诉人上诉请求改判。被上诉人王小红辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人没有违约行为，上诉人的上诉理由不成立。1、案涉房屋按揭贷款银行是抵押权人这一事实是在双方签订的房屋买卖合同中明确载明的，第三人在一审中也很清楚陈述他们也是明确告知了上诉人，因此不存在被上诉人故意隐瞒案涉房屋有按揭抵押贷款这一事实；2、上诉人所称因为存在按揭不能交易的情况，我们认为与二手房交易流程也是不吻合的，不影响双方交易，按照二手房交易流程，应该是上诉人的按揭银行面签首先要通过，之后才是被上诉人解押，因此上诉人的理由不成立，并且一审第三人也陈述了上诉人面签没有通过的原因是其自身的原因，导致房屋买卖交易不能继续。关于上诉人所称的重复解除的问题，我们认为被上诉人没有重复解除，我们首先是2019年5月17日发函要求对方继续履行合同，上诉人还是没有按照函件的时间履行合同，因此2019年6月11日我们才再次致函给上诉人通知上诉人解除合同，因此也不存在上诉人所称的重复解除的问题。关于2019年1月23日，我们和第三人在一审都确认去银行提交了按揭贷款的手续。银行当时是接收了，是没有通过贷款申请，要求上诉人一方补交资料。合同中明确约定4月30日之前如果贷款没有办理下来，上诉人只能在5月30日全款购买房屋。原审第三人星隐公司未到庭，未作答辩。谢定敏向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》；2.被告向原告支付违约金516000元，并且双倍返还定金100000元；3.被告承担本案诉讼费。王小红向一审法院提起反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖（转让）合同》于2019年6月11日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金516000元；3.反诉原告为本案支付的律师费26000元由反诉被告承担；4.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年1月9日，王小红（卖方）与谢定敏（买方）通过第三人星隐公司（经济方）居间服务，签订了《房屋买卖（转让）合同》。买卖双方通过上述合同约定主要内容如下：1.卖方自愿将坐落于重庆市南岸区号房屋出售给买方。房屋基本情况为：建筑面积313.77平方米，套内面积301.72平方米，房地产权证号渝20**南岸区不动产权第号，所有权人王小红，该房屋设有抵押，抵押权人招商银行。2.若买方需要办理按揭贷款，卖方或卖方委托代理人、买方或买方代理人须在2019年1月23日之前提供相关材料，经纪方核实完原件后需留下复印件作为办理按揭贷款及过之用。买方的按揭贷款金额、利率、贷款年限及贷款发放时间均以银行审批为准。3.该房屋按套转让，成交价格2580000元。4.买方须于签订本合同当日支付定金50000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。5.买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款；买方须于银行贷款审批通过办理过户之日支付330000元予卖方，作为支付卖方的购房款；买卖双方需在2019年1月23日之前完成按揭贷款的面签事宜，买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款2200000元用于支付卖方房款，卖方配合买方办理贷款申请，贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方。买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。6.若该房屋尚处于银行抵押状态中，卖方自行还贷解押：卖方须于2019年3月15日之前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知经纪方。7.买方通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，则买卖双方需到经纪方指定地点与贷款银行签订按揭贷款相关文件并提交齐全贷款所需相关资料、交纳相关费用。8.违约责任：买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定，则逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知。合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。9.本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。10.补充条款：（1）卖方承诺该房屋产权清晰，无任何抵押、查封、冻结或影响交易的情况，如有则视为卖方违约；（2）经买卖双方协商，卖方同意买方指定贷款及上证人为安光均；（3）买方承诺本人及指定贷款人征信良好无任何不良记录；（4）买卖双方约定于2019年4月30日前办理过户，如因卖方贷款审批未通过，买方须于一个月内筹齐支付全款。王小红在签订合同当日收到了谢定敏指定的上证人安光均支付的定金50000元。王小红、安光均及第三人的工作人员于2019年1月23日到厦门银行办理面签手续未果。第三人当庭陈述是因为安光均提交的资料不齐全，且是外地户口，银行拒收材料，此后第三人多次通过打电话和微信的方式催促其补齐资料，但是对方一直未履行自己的义务。谢定敏当庭辩称银行不收材料的原因系案涉房屋存在抵押的情况。2019年5月16日，谢定敏向王小红发出《解除合同并请求承担违约责任的通知》，以王小红隐瞒案涉房屋存在抵押情况为由提出解除合同，并要求王小红承担违约责任。王小红于2019年5月16日向招商银行清偿了按揭贷款本息，解除了案涉房屋抵押。2019年5月17日，王小红通过微信向谢定敏发出《律师函》，要求谢定敏继续履行合同，于2019年5月30日前支付全款。2019年6月11日，王小红通过微信向谢定敏发出解除合同通知函，以谢定敏未按期支付房款为由提出解除案涉合同，并要求谢定敏承担违约责任。王小红因本案与重庆盈兴律师事务所签订了《民事诉讼委托代理合同》，并支付了律师费26000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于违约主体的认定。根据案涉房屋买卖合同的约定，卖方王小红的主要义务是解除案涉房屋原有抵押，配合买方谢定敏办理面签和按揭贷款、按时过户房屋、交付房屋等；买方谢定敏的主要义务是按期向卖方支付房款、按期向银行提交完整、真实的申请贷款的材料、在未通过或全额通过银行按揭贷款审批的情况下向卖方支付全部或差额房款等。第一，谢定敏提出王小红向其隐瞒案涉房屋存在抵押情况，违反案涉合同第十条补充条款的约定，该主张不成立。案涉房屋买卖合同一式三份，买卖双方各持一份，内容和形式完全相同。案涉合同第一条明确载明了该房屋存在抵押情况，第三条明确约定了由卖方自行还贷解押。结合第三人当庭陈述及房屋登记信息查询证明等证据，可以证明买方谢定敏在签订案涉房屋买卖合同时是明知该房屋存在抵押情况的。案涉合同第十条的补充条款，只是对案涉房屋原有按揭抵押情况外的补充。第二，谢定敏提出因案涉房屋存在抵押而不能通过银行面签和办理抵押贷款，原、被告均认可于2019年1月23日向银行提交手续的事实，向银行提交完整真实的按揭贷款申请资料系谢定敏作为买方的义务，其未就银行未审批通过贷款申请的原因举示证据，且当庭提出的理由与二手房交易规则及交易习惯不符，该陈述不能成立。综合全案证据，买方谢定敏未就其未通过银行按揭审批的原因作出合理解释并举示相应证据，且在王小红已为案涉房屋解押，第三人多次通知其完善资料的情况下，提出解除合同，谢定敏已通过其行为明确表示不再履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在谢定敏违约的情况下，王小红于2019年6月11日通过微信向谢定敏发送了解除合同的通知，案涉房屋买卖合同即解除。本案审理过程中，经当庭询问，原、被告双方均表示尊重并坚持合同中对违约金的约定，故违约方应当按照约定向守约方支付违约金516000元（2580000元×20%），扣除谢定敏已向王小红支付的房款50000元，还应向王小红支付违约金466000元。根据合同约定，违约方还应当承担他方追究违约方的违约责任而产生的包含律师费在内的费用，故谢定敏还应当向王小红支付律师费26000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告谢定敏与被告王小红就重庆市南岸区茶园新区玉马路1号1栋65-3号房屋签订的房屋买卖合同关系于2019年6月11日解除；二、反诉被告谢定敏于本判决生效之日起五日内向反诉原告王小红支付违约金466000元和律师费26000元；三、驳回原告谢定敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王小红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取5130元、反诉受理费减半收取2262元，由原告谢定敏负担（本诉受理费谢定敏已全部缴纳，反诉受理费王小红已全部缴纳）。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，《房屋买卖（转让）合同》第一条明确载明涉案房屋设有抵押，并在第三条约定了由卖方自行还贷解押，因此一审法院认定上诉人在签订合同时明知涉案房屋存在抵押情况，本院予以维持。上诉人认为合同第十条的补充条款载明涉案房屋无任何抵押，是对前述条款内容的更正，因涉案房屋设有抵押而无法交易，被上诉人应承担违约责任。经本院审理后认为，合同约定卖方自行还贷解押，补充条款所约定“卖方承诺该房屋产权清晰，无任何抵押、查封、冻结或影响交易的情况”是指不存在影响交易其他情形，因此不存在被上诉人隐瞒涉案房屋存在抵押的情况。上诉人亦未举示证据证明因涉案房屋设有抵押而不能办理银行贷款。结合双方实际履行合同的情况，上诉人以被上诉人隐瞒涉案房屋存在抵押情况为由提出解除合同，被上诉人解除涉案房屋抵押后发函要求上诉人继续履行合同，上诉人仍未按合同约定继续履行，因此上诉人的行为已经构成违约。被上诉人于2019年6月11日向上诉人发送解除合同的通知，合同即解除。一审法院认定上诉人按照合同约定向被上诉人支付违约金及律师费，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10260元，由上诉人谢定敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年九月二十四日法官助理  刘琳妍书 记 员  黄 倩