贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3033号上诉人（一审被告）：吴大流，男，1972年12月25日出生，苗族，住黎平县。被上诉人（一审原告）：黎平县黎泰物业管理有限责任公司。住所地：黎平县德凤镇西门桥东异豪庭****门面。法定代表人：杨正光，男，系该公司经理。上诉人吴大流与被上诉人黎平县黎泰物业管理有限责任公司（以下简称“黎泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴大流上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黎泰物业公司的诉讼请求。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《物业管理条例》第二十一条、《贵州省物业管理条例》第四十九条、《工商企业名称登记管理规定》第三条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定可知，首先，东昇豪庭项目部负责人戴甲贵与杨正光签订的《东昇豪庭小区物管协议》双方主体资格不适格，因杨正光涉嫌冒用公司名义、私刻公章属于诈骗等违法行为，其签订的物管协议是2019年2月26日，而黎泰物业公司成立时间是2019年3月5日。故一审法院以“黎泰物业公司进行了实质性管理，可以作为原告的主体资格”错误。其次，黎泰物业公司一审诉请上诉人支付停车费3600元，法院支持该请求的依据系《车辆出入电子杆电子数据》照片打印件。一审庭审质证时，上诉人认为该证据系复印件，需原件核对，不认可其真实性、合法性，而黎泰物业公司未能提供该数据原件。一审却以其作为认定案件事实的依据，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条：“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。”的规定，属于违法、错误。退一万步说，该电子数据也只能证明上诉人车辆出入小区情况，并不能证明上诉人车辆出入期间停放于“地下停车场内停车位”，更不能证明“上诉人于2019年3月1日至2019年12月29日共计在该小区停车位停车292天”的事实。黎泰物业公司收取的只应当是停放于“地下停车场内停车位”期间的车辆费用，而该小区外围有很多露天可以停车的地上位置，上诉人车辆进入小区后，知道“地下停车场”存在争议，所以基本都停在露天可以停的地上位置。符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，一审认定上诉人在该小区停车位停车292天事实不清，证据不足，判决上诉人应付停车费1920元无法律依据。为此，请求二审法院改判并判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人黎泰物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，被答辩人在答辩人所管理的范围内停车是事实，被答辩人既然在享受了被答辩人的服务，那就得支付报酬。被答辩人在答辩人管理的范围内停车不止是292天，而是几年了。被答辩人在说车位存在产权质疑，但被答辩人却举不出产权归业主的证据，而东昇豪庭公司有图纸明确公摊的面积能佐证被答辩人停车的车位属于东昇公司所有，东昇公司交由答辩人管理收费是不违反法律规定的。综上，被答辩人使用车位、享受答辩人的服务是事实，未支付答辩人的服务也是事实。因此，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求。黎泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付停车费3600元（从2019年1月1日暂计至2019年12月30日）；2、本案受理费用由被告承担。一审法院认定事实：被告吴大流系黎平东升豪庭小区业主。2019年2月26日原告（乙方）与贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东升豪庭小区物管协议》贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部将东升豪庭小区的物业及停车场承包给原告管理。合同第二条约定：“乙方收取物管费标准：宿舍用房每月每平方1元，商业用房每月每平方1.2元，车位已出让的每天每车收1元管理费，未出让的每天每车收10元。根据原告提供的车辆出入电子杆电子数据，被告于2019年3月1日至2019年12月29日共计在该小区停车位停车292天。期间，经原告在该小区两层停车处张贴书面催收停车费公告，被告仍未向原告缴纳停车费。另查明：在原告管理期间，对缴费一年的业主每车每年收费2400元。一审法院认为，2019年2月26日原告（乙方）与贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东升豪庭小区物管协议》是依法成立的有效合同。在此合同履行中，贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部与原告签订《东升豪庭小区物管协议》时“东升豪庭小区”业主委员会尚未成立，这表明建设单位贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部与原告签订的《东升豪庭小区物管协议》属于前期物业合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合原告在此合同签订后也进行实际管理服务，故原告依法为此前期物业管理服务合同的当事人，被告提出原告与被告没有物业服务合同关系、原告与贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部签订的《东升豪庭小区物管协议》对被告没有约束力的辩解理由不能成立，不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该案原告已在该小区张贴书面催收停车费公告，被告仍未向原告缴纳停车费。现原告请求判令被告支付从2019年1月1日至2019年12月30日的停车费用3600元，从原告提供的车辆出入电子杆电子数据，被告于2019年3月1日至2019年12月29日共计在该小区停车位停车292天，予以确认。因原告在物业管理服务期间，对缴费一年的业主每车每年只收费2400元，结合本案被告停车近一年的实际情况，酌情参照此收费标准，被告实际应付停车费为：292天×2400元÷365天＝1920元。综上，依据《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、被告吴大流于本判决书生效后十日内支付原告黎平县黎泰物业管理有限责任公司2019年3月1日至2019年12月29日期间的停车费1920元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴大流负担。二审期间上诉人吴大流提交如下证据材料：1、平面图，拟证明涉案小区进入电子杆的位置仅小区有地上露天停车位的事实。2、照片、视频（光盘一张），拟证明涉案小区有地上露天停车位可以停车的事实及其管理地下停车场的车辆进出档杆设置没有针对性，错误。3、保洁员工资表，拟证明物业未履行服务，小区自行临时聘请保洁员。4、业主委员会工作情况通报02号，拟证明全体业主对前期物业不满，多次与房开商交涉情况。被上诉人黎泰物业公司提交如下证据材料：经由东昇豪庭小区业委会代表、东昇豪庭的房开公司与黎泰物业公司三方于2020年6月17日签订的《东昇豪庭小区问题调解协议书》，拟证明黎泰物业公司对于停车费是与业委会协商过的。二审经组织庭询、质证，审理查明如下事实：一、吴大流系黎平东昇豪庭1-5-8号房业主。2019年2月26日黎泰物业公司与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东昇豪庭小区物管协议》，将东昇豪庭小区的物业及停车场承包给黎泰物业公司管理。承包范围为地下室停车场两层，面积为7400平方米。合同第二条约定：“乙方收取物管费标准：宿舍用房每月每平方1元，商业用房每月每平方1.2元，车位已出让的每天每车收1元管理费，未出让的每天每车收10元。”同日双方签订《东昇豪庭物业规范管理模式》第三条第1款约定“本小区住户停车收费不买车位的每天每车收费10元、包月200元，如购买车位的每天每车收费收1元管理费”。黎泰物业公司未能提供证据证明就签订的《东昇豪庭小区物管协议》《东昇豪庭物业规范管理模式》针对地下停车场实行停车收费标准之时已与小区业主进行过协商。二、黎平东昇豪庭小区在临街的地上出口和入口各设置一台电子杆，其中小区地上空地已经划出相应露天车位和搭设雨棚的车位，可停放车辆。三、为妥善处理本案纠纷，2020年8月25日我院法官专程赶赴黎平组织双方进行调解协商。双方同意在法院给定的庭后十五天时间进行私下协商处理，但截至本院下判之日，双方均称无往来沟通，未进行实质协商。黎泰物业公司法定代表人杨正光在回应本院二审电话询问时称“黎泰物业公司进驻本案的东昇豪庭小区才20来天，就被业委会成员驱逐了。说是不要黎泰物业公司打扫卫生，小区卫生他们请几个人打扫，由小区自治管理。现在黎泰物业公司只负责地下停车场这一项物业服务。地下。地下**是房开商的物业公司是跟房开商租来的”。本院认为，本案的主要争议焦点：一、2019年2月26日黎泰物业公司（乙方）与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东昇豪庭小区物管协议》应否认定为《前期物业服务合同》，并据此对小区业主产生法律拘束。二、黎泰物业公司的一审诉讼请求应否支持。关于争议焦点一，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。具有以下特征：合同主体是建设单位和物业服务企业，是过渡性的要式合同，即因涉及的是广大未来业主的利益，为了防止建设单位侵占或者不了解未来业主的利益需求，原建设部2004年9月6日在总结以前物业管理合同示范文本的基础上，重新制定、颁布《前期物业服务合同(示范文本)》，为建设单位选聘物业服务服务企业时所选用。就本案而言，经本院审查，首先，《东昇豪庭小区物管协议》并未以常见的作为《商品房买卖合同》的合同文本形式存在，且无证据证明全体业主在最初以购房人身份签订购房合同时对包括地下两层停车场收费标准在内的物业管理服务相关事项有所知悉。其次，黎泰物业公司虽在《东昇豪庭小区物管协议》约定承包东昇豪庭小区物业管理，但从黎泰物业公司法定代表人杨正光二审自认事实来看，其黎泰物业公司入驻仅20余天即被业主驱逐，并未就物业进行继续管理，小区实行业委会自治管理。黎泰物业公司实际仅涉及对东昇豪庭小区地下两层车库进行承包与收取停车费用，未涉及前期物业服务合同通常所包含的物业公共部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；专项维修基金的缴存、管理、使用及续筹；物业装饰装修管理服务及其他管理服务等内容，同时也与前述原建设部《前期物业服务合同(示范文本)》（建住房[2004]155号）的条款项下内容的约定不符。因此，一审法院认定《东昇豪庭小区物管协议》为前期物业服务合同显属不当，本院二审予以纠正。鉴于本案中《东昇豪庭小区物管协议》不具备前期物业服务合同的实质属性，本院为本案审查需要，经向黎泰物业公司多次反复核实，其均表示无法提交与业主就地下停车场实行停车收费标准进行协商的包括而不限于张贴停车收费公告、在小区业主微信群、QQ群发布相应的停车收费通知等证据。故应认定黎泰物业公司所采取的停车收费标准未与小区业主磋商，缺乏缔约意思表示，涉案《东昇豪庭小区物管协议》《东昇豪庭物业规范管理模式》不对小区业主产生法律拘束力，其称按照黎平县城关当地的停车收费标准收取停车费，显然也不足以成为其自行采取收费标准的抗辩事由。故一审判决仅以参照黎平县城关当地的停车收费标准计算停车费等作为裁判说理，进而认定黎泰物业公司对缴费一年的业主每车每年收费2400元并未过高存有不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，主要涉及黎泰物业公司提供的“车辆出入电子杆电子数据”拟证实吴大流驾驶车辆出入小区的证据采信问题，经二审查明，黎平东昇豪庭小区在临街的地上出口和入口各设置一台电子杆，其中小区地上空地已经划出相应露天车位和搭设雨棚的车位，可停放车辆。而黎泰物业公司仅与黎平东昇豪庭房开商签订书面协议承包地下两层车库作为停车场，现有证据不足以证明上诉人吴大流确属在该地下两层车库中停放车辆。同时，就黎泰物业公司诉请吴大流应当支付停车费的主要证据即电子杆记录的证据形式而言，仅系电子表格式样的流水单，并无相关直接来源于该电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质可以佐证电子杆记录的来源系属真实，也即与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款“当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。”的规定不符。上诉人吴大流在一、二审对此电子杆记录即电子表格式样的流水单亦明确提出异议而不予认可。因此，综合在卷证据，本院对黎泰物业公司提交的电子杆记录的拟证事实不予采信。据此，因黎泰公司诉请吴大流在其承包的地下停车场停车的事实举证不能，且其自行制定停车收费标准不因此构成前期物业服务合同的项下内容而对业主产生法律拘束，本院对其一审诉讼请求依法不予支持。综上所述，上诉人吴大流的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实不清，导致法律适用不当，本院二审予以查清后改判。依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销黎平县人民法院（2020）黔2631民初391号民事判决；二、驳回黎平县黎泰物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由黎平县黎泰物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月二十四日法官助理梁红云书记员杨振宇