河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4369号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：张领娣，女，1956年6月13日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：张贵芳，女，1981年5月27日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：王永富，河北海岳（任丘）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张立丹，女，1982年3月25日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：张明明，河北金胜律师事务所律师。 上诉人张领娣因与被上诉人张贵芳、张立丹确认合同效力纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张领娣上诉请求：一、撤销原判决，依法改判驳回被上诉人张贵芳的一审诉讼请求，改判支持上诉人一审的反诉请求，即返还案涉房产并给付房产占用费。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房产的买卖合同内容不真实。（一）买卖合同的订立缺乏洽商过程。被上诉人张贵芳诉称的合同买卖缺乏发现房源的过程。被上诉人张立丹一审表示同意张贵芳的起诉内容，但同样缺乏诸如合同价款洽商的过程。（二）买卖合同的履行缺乏购房款项流动的凭证。被上诉人张贵芳一审提交的收款收据存在巨大瑕疵，且未能提供巨额购房款项流动的第三方凭证予以认证。二、案涉房产的买卖合同不成立。合同成立的前提是意思表示一致，但是：（一）案涉房产所谓的出售前，上诉人只有出租房产的意思表示，没有出售房产的意思表示，同一天同一套房屋同时被同一人张立丹出租和出售给不同的人，出租合同、租金付款凭证的存在已经充分证实上诉人没有出售房产的意思表示。（二）案涉房产所谓的出售中，售价低于市场价格但不存在降价出售的事由。（三）案涉房产所谓的出售后，被上诉人张贵芳在起诉状中陈述上诉人在发现房屋被出售后，立即强烈地表达了房产从来没有被出售的意思表示。所以，案涉房产所谓的售前、售中、售后均一致体现了上诉人没有出售案涉房产的意思表示。三、一审判决认定《棚户区房屋征收补偿安置协议》明确被征收人为张领娣而没有涉及其他继承人，严重违背基本事实。《棚户区房屋征收补偿安置协议》被征收人一栏明确记载：被征收人张领娣（尹长福已故），此内容已经明确显示权利人非张领娣一人，因另一权利人尹长福去世发生的继承导致其子女尹红艳、尹坤华为共有人。一审判决对客观存在的“（尹长福已故）”这五个字未予提及，显失公正。四、一审判决遗漏必要共同诉讼当事人，审理程序不当。民法典尚未生效，全国人大关于民法总则的说明倒数第三段明确了“民法总则草案通过后暂不废止民法通则”。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百七十七条规定：“遗产未分割的，即为共同共有”。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意”。故共同共有人尹红艳、尹坤华为必要共同诉讼当事人，一审程序中上诉人已经陈述该二人为共有人，开庭笔录、判决书等均有记载，一审判决却未依法追加，显属不当。综上所述，被上诉人张贵芳取得案涉房产缺乏事实依据及法律依据，理应返还案涉房产并支付占用费。 张贵芳答辩称，一、案涉房产的买卖合同内容真实。上诉人称买卖合同的订立缺乏洽商过程，买卖合同的履行缺乏购房款项流动的凭证，并据此称买卖合同内容不真实。上诉人的该上诉理由令人匪夷所思，不知所云。1、被上诉人与一审第三人张立丹签订了购房合同，如果没有看房，没有协商购房价款，如何能形成房屋买卖合同？形成购房合同的过程理所当然就有一个洽商过程，难道还要买卖双方把每一次的协商、看房都要录音录像不成？法律并无此类规定。2、被上诉人张贵芳依据合同约定支付了全部购房款，并在一审开庭时提交了转账凭据和张立丹的收条。张利丹也明确表示收到了合同约定的全部购房款。上诉人所称的购房款项流动的凭证指的是什么呢？二、案涉房产的买卖合同已经成立，并已得到完全的履行，被上诉人张贵芳支付了全部购房款，上诉人代理人张立丹也已经将房屋交给被上诉人张贵芳，买卖合同成立并已实际履行。买卖合同和委托书上的上诉人签字，一审法院委托鉴定机构鉴定后，确认是上诉人本人所签。至于购房价格，每平方米7000元的价格是公允的，丽升家园小区住房的价格就是每平方米7000元左右。至于上诉人称其没有出售房产的意思表示，与在房屋买卖合同、授权委托书上的签字行为不符，书证的效力要远远高于上诉人的随便一说。三、一审判决认定《棚户区房屋征收补偿安置协议》能够认定被补偿人为张领娣。该协议被征收人只有张领娣一个人，签字的也只有张领娣一个人，一审判决认定并无不当。四、一审判决并未遗漏共同诉讼当事人。本案系确认合同效力之诉，只涉及到本案的原、被告和第三人，不涉及其他人。尹红艳、尹坤华并非本案适格主体。综上，一审认定事实和适用法律不存在错误，判决公正，上诉人的上诉理由不能成立。故被上诉人请求驳回上诉，维持原判。 张立丹答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张立丹受上诉人委托出售房屋并办理房屋相关事宜，经过任丘市人民法院委托有鉴定资质的机构进行鉴定后可知，房屋买卖合同及委托书中的“张领娣”签字及手印均系其本人所为，买卖合同第2页中除了有张领娣签字外，还有其儿子尹坤华签字，由此可以说明售卖房屋是经过商议且一致同意的，张立丹是受委托办理相关事宜，因此上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉。 张贵芳向一审法院起诉请求：一、依法判令原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、诉讼费由被告承担。 张领娣向一审法院反诉请求：一、判令被告返还原告任丘市丽升家园小区25号楼2单元1703室房屋；二、判令被告及第三人赔偿原告自2018年5月20日至2020年3月19日期间的房屋占用费17500元（房屋占用费按每月700元标准计算，2020年3月20日之后的房屋占用费支付到被告退还房屋之日）；三、案件诉讼费用由被告及第三人共同承担。 一审法院认定事实：被告张领娣的土地房屋被任丘市人民政府征收，2018年2月22日，任丘市人民政府与被告张领娣签订《棚户区房屋征收补偿安置协议》，被征收人为被告张领娣，被告获得征收补偿安置楼房任丘市丽升家园小区25号楼2单元1703室和17号楼1单元302室。2018年5月20日，原告张贵芳与被告张领娣签订《房屋买卖合同》，约定被告将任丘市丽升家园小区25号楼西单1703室以959420元的价格出售给原告，被告在合同上签字按手印。被告出具《委托书》，内容为：委托张立丹办理丽升25号楼2单元1703室收房款与后期手续相关事情。张领娣（签字手印），2018年2月20日。第三人张立丹出具《收房款收据》，内容为：收房款现金2万元整。张立丹（签字），2018.5.20。被告出具《收款收据》，内容为：今收到房款玖拾贰万玖仟肆佰贰拾929420元整。张领娣（签字手印），2018.5.20。原告先后将购房款支付给第三人张立丹。现涉案房屋由原告占有使用。天津市天鼎物证司法鉴定所对《房屋买卖合同》、《委托书》、《收款收据》中的字迹与被告张领娣的字迹是否为同一人所写进行鉴定，鉴定意见为《房屋买卖合同》、《委托书》中被告张领娣的签字与样本字迹是同一人所写，《收款收据》字迹与样本字迹倾向不是同一人所写。 一审法院认为，原告张贵芳与被告张领娣签订《房屋买卖合同》，经鉴定《房屋买卖合同》、《委托书》中被告张领娣的签字均为被告张领娣书写，被告辩称没有出售给原告房屋的意思也没有委托第三人出售房屋，合同系第三人采用欺骗手段进行伪造的，但其未提供充分证据证实，不能对抗其在《房屋买卖合同》、《委托书》签字的效力，应认定被告签订《房屋买卖合同》、《委托书》系其真实意思表示，原告将购房款给付给第三人，第三人也认可收到原告购房款，且涉案房屋已经交付原告占有使用，双方已经履行各自的主要合同义务，应认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。被告辩称涉案房屋属于尹长福遗产，被告无权处分，任丘市人民政府与被告张领娣签订《棚户区房屋征收补偿安置协议》，明确被征收人为被告张领娣，并未涉及被告所说的其他继承人，原告有理由相信涉案房屋是被告张领娣土地房屋被征收所得安置房，故对被告此辩解意见不予采纳。被告反诉原告返还房屋并赔偿房屋占用费的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、原告（反诉被告）张贵芳与被告（反诉原告）张领娣2018年5月20日签订《房屋买卖合同》有效。二、驳回被告（反诉原告）张领娣的反诉请求。案件受理费80元，反诉费119元，由被告张领娣负担。 本院二审期间，上诉人提交任丘荣大物业公司出具的证明一份。拟证明上诉人是在2019年7月份才发现房屋被私自出售，此点可以在房屋物业公司处证实，正因为对房屋出售不知情，才到物业公司处领取房屋门禁卡。被上诉人张贵芳质证意见：1、证明显然是上诉人打印后让物业公司盖章，第一行日期是打印后填写，如果是物业亲自打印，日期的月和日就不应当是空白，证明的取得不合法。2、物业公司出具该证明不符合法律规定，物业公司并未对业主到物业办事制作表格之类的档案资料，时过一年后在没有任何档案资料下出具该证明没有依据。3、该证明实际是证言，业主到物业是与物业具体人员联系，具体工作人员不能代表物业公司并以物业公司名义出具证明，所以从内容到形式均不能证实证明是真实、合法的。该证明并没有说明是物业哪一个工作人员与上诉人接触，在此情况下以物业名义出具证明，更是不合理不合法，该证明不足采信。被上诉人张立丹质证意见：同意张贵芳质证意见。 二审经审理查明的事实与一审查明相一致。 本院认为，2015年5月20日的《房屋买卖合同》约定上诉人张领娣将任丘市丽升家园小区25号楼西单1703室以959420元价格出售给被上诉人张贵芳，卖方处签有张领娣名字并捺手印。2018年5月20日的《委托书》载明：“委托张立丹办理丽升25号楼2单元1703室收房款与后期手续相关事情。”签有张领娣名字并捺手印。经天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定，上述《房屋买卖合同》、《委托书》中张领娣签字系其本人所签。上诉人主张其没有出售房产的意思表示，房屋买卖合同系被上诉人张立丹采用欺骗手段伪造的，但提供的证据不能对抗其签字行为，上诉人应承担举证的不利后果。故一审确认涉案《房屋买卖合同》有效，并无不当。 《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，签订涉案《房屋买卖合同》时，上诉人张领娣对房屋是否具有处分权并不影响该《房屋买卖合同》的效力。本案系确认房屋买卖合同效力之诉，房屋买卖合同虽然有效，但合同效力只及于上诉人张领娣与被上诉人张贵芳，并不及于合同之外的当事人，不影响张领娣所述其他房屋共有人行使自己的相关权利，故一审未追加上诉人张领娣子女尹坤华、尹红艳参加诉讼，并无不当。综上所述，张领娣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费219元，由上诉人张领娣负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年九月十五日 书记员  姚胜男