重庆市奉节县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0236民初3409号 原告：重庆东先房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安街道少陵路**，统一社会信用代码9150023668894317XD。 法定代表人：曾学均，系总经理。 委托诉讼代理人：吴俊，重庆贞枰律师事务所律师。 被告：马碧君，男，1966年12月16日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人：王万刚，重庆聚焦律师事务所律师。 原告重庆东先房地产开发有限公司与被告马碧君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆东先房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴俊、被告马碧君的委托诉讼代理人王万刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆东先房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除；2、判令被告立即给付原告2018年10月1日至2020年6月1日房屋租金70200元（已扣除因疫情造成影响的两个月房租）；3、给付原告违约金10000元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月6日，被告因经营需要与原告签订《房屋租赁协议》，承租了原告位于奉节县永安街道诗城西路风情水岸小区1号楼负1层07号门市及4号储藏室。根据《房屋租赁协议》约定，租赁期限为3年，即从2017年10月1日至2020年10月1日；租金为第一年30000元，第二年46800元，第三年为46800元，同时约定被告支付租金应提前30日以现金的方式交付原告（即每年9月1日前交纳）。为保证合同的履行，协议还约定被告向原告缴纳履约保证金5000元，如任何一方违反合同约定，违约方以双倍履约保证金作为违约金给付守约方并承担全部经济损失等。合同签订后，原告即按照双方的约定将房屋交付了被告，被告在租赁期间，于2017年9月6日给付了原告租金30000元，2019年3月2日给付了原告租金5000元。2020年6月1日被告在未告知原告的情况下，擅自搬离了其所租赁的房屋并未支付原告租金，为保护原告的利益，请求法院判决。 被告马碧君辩称，原告的楼盘是重庆家桂物业管理有限公司在进行经营管理，被告是与重庆家桂物业管理有限公司商谈房屋租赁事宜。2017年9月6日原被告签订租赁协议，出租方没有盖章，原告缴纳2017年9月6日至2018年9月5日的30000元房租，也支付了5000元的履约保证金。由于被告经营不善，被告与重庆家桂物业管理有限公司协商解除租赁合同事宜，口头达成约定，2019年3月2日补交5000元房租，原来的5000元履约保证金不予退还，抵作房租，并将钥匙交给重庆家桂物业管理有限公司。2019年4月17日，被告将租赁期间所有的物管费结清，被告把部分商品堆放在租赁的门市内，只要物管公司要租房子，被告随时配合搬走该房屋的商品。所以，该租赁合同在2019年3月2日已经解除，不欠原告租金。在物管公司保管钥匙期间，被告门市的商品被盗，并且租赁合同、房租收据等也一并丢失。物管公司租赁房屋给被告这一行为与原告是什么关系，与本案处理结果有重大的利害关系，请法庭查明这一事实，如有必要追加重庆家桂物业管理有限公司作为第三人。被告租赁的房屋属于清水房，装潢等是被告自己出资，被告搬离东西也是在得到原告通知的才去拆除房屋的空调，损害装潢，没有损害原告的合法权益。疫情影响，应定性为4个月左右，即使法庭支持原告的诉讼请求，请求考虑这一实际情况。原告已支付5000元的违约金，请求在判决中抵扣。请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，原告重庆东先房地产开发有限公司与被告马碧君签订了《房屋租赁协议》。原告将其所有的位于奉节县永安街道诗城西路风情水岸小区1号楼负1层07号门市及4号储藏室出租给被告马碧君使用，租赁期限为3年，从2017年10月1日至2020年10月1日；租金为第一年30000元，第二年46800元，第三年为46800元。协议还约定被告向原告缴纳履约保证金5000元，如任何一方违反合同约定，违约方以双倍履约保证金作为违约金给付守约方并承担全部经济损失等。合同签订后，原告按照约定将房屋交付了被告，被告按照约定于2017年9月5日交给履约保证金5000元，于2017年9月6日给付租金30000元，于2019年3月2日给付租金5000元。2020年6月1日被告在原告的催告下将房屋腾空并交还给原告，原告于当日将该房屋租赁给案外人刘世勇。 上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、产权证、房屋租赁协议、收据3张、关于枫情水岸居住小区商业营销主管的任命书、证人徐旭证言，被告提供的相片等证据在卷予以佐证，上列证据经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性，关联性，本院予以采信。被告提交的退场证明、录音光盘不能达到原被告之间的租赁合同于2019年3月2日已经解除的证明目的。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原被告双方就租金的金额及支付方式进行约定，约定被告每年9月1日前付清下一年租金，根据该约定被告应当于2018年9月1日前付清2018年10月1日至2019年9月30日的租金46800元，被告应当于2019年9月1日前付清2019年10月1日至2020年9月30日的租金46800元，然而被告仅于2019年3月2日给付租金5000元。被告已经以自己的行为表明不履行主要债务，根据法律规定原告可以解除合同。根据原告的催告，被告于2020年6月1日将房屋腾空并交还给原告，可以认定原被告双方签订的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除。被告应当支付原告的租金为2018年10月1日至2019年9月30日的租金46800元，2019年10月1日至2020年6月1日租金为（8个月-2个月）×（46800元/年÷12个月）=23400元（扣除新型冠状病毒疫情2个月），被告已支付租金5000元，被告还应当支付租金65200元。双方对违约金的约定为双倍履约保证金，即10000元。扣除被告先予支付的履约保证金5000元，被告还应当支付原告违约金5000元。被告抗辩称被告是与重庆家桂物业管理有限公司商谈房屋租赁事宜，也是与重庆家桂物业管理有限公司解除《房屋租赁协议》，双方的《房屋租赁协议》已于2019年3月2日解除。因被告未提供证据对此加以证实，并且被告也未提供证据证明重庆家桂物业管理有限公司获得原告重庆东先房地产开发有限公司的委托授权，因此被告的抗辩不成立。为了保护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告重庆东先房地产开发有限公司与被告马碧君于2017年9月6日签订的《房屋租赁协议》于2020年6月1日解除； 二、被告马碧君于本判决生效后十日内支付原告重庆东先房地产开发有限公司房屋租金65200元； 三、被告马碧君于本判决生效后十日内支付原告重庆东先房地产开发有限公司违约金5000元； 四、驳回原告重庆东先房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2972元，减半收取1486元（原告已预交），由原告重庆东先房地产开发有限公司负担185元，被告马碧君负担1301元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员  舒 涛 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  杨 勇 书 记 员  向红玲