福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1044号 上诉人（原审被告）：厦门夏商百货集团南平有限公司，住所地南平市延平区滨江中路**四鹤广场****。 法定代表人：余英然，董事长。 委托诉讼代理人：许军霞，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南平博基房地产开发有限公司，住所地南平，住所地南平市延平区滨江南路**海关大厦**> 法定代表人：周学龙，董事长。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者。 上诉人厦门夏商百货集团南平有限公司（以下简称夏商公司）因与被上诉人南平博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏商公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回博基公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。夏商公司没有违约，一审判决解除合同及返还租赁房屋是错误的。1.一审认定从2016年3月15日起算免租期错误。双方合同约定，免租期六个月，自商业房屋交付日起算。博基公司交付商业房屋时保证该房屋达到交付时消防部门要求的一次验收标准，若因博基公司原因造成商业房屋无法按前述标准交付的，房屋交付日期相应顺延。但在交接时，双方签署的《租赁房屋验收交接单》只是双方对租赁房屋现状的交接，博基公司没有交接消防合格证照及相关材料，博基公司提供的南平平安置业管理有限公司的《证明》不能作为本案定案依据。根据交接单显示，仅防火卷帘门验收正常，其他消防设施没有交接。根据《嘉联百货一至三层一次消防整改施工项目汇总确认表》双方对消防整改费用的确认、分摊可以证明博基公司在出租房屋时存在消防不合格的情形。2.双方对于免租期存在争议的情况下，不应认定夏商公司违约。3.根据合同约定，夏商公司支付租金的前提是“和博基公司对商品销售收入对账，根据双方对账的结果开具房屋租赁发票。”博基公司至今没有对2016年9月15日至2017年3月31日租金对账也未开具租赁发票，博基公司要求支付租金条件未成就，不能认定夏商公司逾期支付租金。二、一审判决夏商公司支付2016年9月15日至2017年3月31日期间的租金202,488.95元、2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金112757.95元及支付房屋占用费，包括：2018年12月13日至2019年10月28日期间的占用费为946,122.28元；2019年10月29日起至判决第二项租赁房屋返还之日止的占用费，以占用面积15503平方米为基数，按每月每平方米30元标准计算，没有事实和法律依据。博基公司未对账确认并开具房屋租赁发票，支付租金的条件未成就。博基公司无权解除合同，所谓占用费及计算标准不能成立。 博基公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 博基公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认博基公司与夏商公司于2015年10月16日签订的《商业房屋租赁合同》已于2018年12月12日解除，夏商公司向博基公司返还南平市延平区36号（延府豪庭）1-4层面积为15503平方米商业用房及配套设施；2.夏商公司按实际交付面积15503平方米每月每平方米30元标准向博基公司支付2018年12月13日至租赁房屋返还之日的占用费；3.夏商公司按每月平均9万元租金标准向博基公司支付2016年9月5日至2017年4月15日、2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金765000元。 一审法院认定事实：博基公司为南平市延平区36号（延府豪庭）一层商场（建筑面积3411.27平方米）、二层商场（建筑面积为4306.05平方米）、三层商场（建筑面积为4770.89平方米）、四层商场（建筑面积为4779.86平方米）的房屋所有权人，产权登记时间为2011年3月7日。2009年12月30日，南平市公安消防支队向博基公司出具南公消验［2009］第0040号《关于南平文化中心广场商场、大剧院商场工程消防验收复验合格的意见》，对南平文化中心广场商场部分、南平大剧院商场工程消防验收意见为：一、综合评定该工程消防验收基本合格。二、该商场内尚未完工项目（防烟楼梯、总配电房气体灭火系统、扶梯处喷淋等）的安装施工应与商场二次装修同步进行，并纳入其所在部分的商场装修工程验收范围，同步进行竣工验收。 2015年10月16日，博基公司将前述商场出租给夏商公司经营，并签订一份《商业房屋租赁合同》（即北区租赁合同）。合同主要约定：第一条商业房屋的租赁概况。一、甲方（即博基公司）将坐落于南平市府前路（延府豪庭）36号的商业用房及配套设施租赁给乙方（即夏商公司）经营。二、该商业房屋建筑面积约15909.94平方米，以产权证确认面积为准。三、甲方确认该商业房屋现状具备租赁物的安全要求，具备商业使用功能。第二条租期、免租期、租金和支付方式。一、租赁期限截止日与南区一致即至2031年4月20日。二、免租期：免租期六个月，自商业房屋交付日起算（甲方交付商业房屋时应保证该房屋达到交付时消防部门要求的一次验收标准，确保乙方能持续合法有效地使用该房屋进行经营；若因甲方原因造成商业房屋无法按前述标准按时交付，房屋交付日期应顺延，按双方书面确认的商业房屋交付之日起算免租期）。三、租金计算：1.乙方自营部分租金计算，前两年为经营培育期按乙方商品销售收入（不含税）的4%计算租金；第三年起按乙方商品销售收入（不含税）的5%计算租金。两年经营培育期届满，经双方协商一致亦可选择收取租金的方式即参照南区合同租金标准。2.乙方转租部分租金计算，按乙方转租取得租金收入除以15%的毛利率折算为商品销售收入再按上述（第二条.三.1）方法计算租金。3.甲方承担该房屋租赁所产生的房产税、营业税、土地使用税等相关税费及当地有关部门规定收取涉及该租赁房屋的相关费用等均由甲方承担。四、支付方式：租金按月支付，乙方凭甲方开具的房屋租赁发票于每月10日前支付前月租金至甲方下列账户：略。第四条甲方权利和义务……四、甲方提供综合一次消防验收合格证，并配合整体物业的商场二次装修消防验收、整改。若因消防规范要求提高且与租赁房屋主体结构相关的（如增加消防疏散楼梯、强排烟、中庭水泡等）由甲方及时整改到位并承担相关费用，若因甲方未及时完成前述整改而影响乙方开业，造成乙方损失的，由甲方赔偿乙方。第五条乙方权利和义务……三、乙方经营期间所涉及的公共水、电、中央空调、消防管理等物业管理，由甲方协助乙方与物业管理公司签订物业管理合同。若公共水、电、中央空调、消防系统相关的设备设施损坏或无法正常使用，由物业管理公司及时修复，物业管理公司未及时修复的，由甲方负责督促其修复。……五、乙方自行承担该商业房屋的装修费用及商业房屋交付后因经营需要而产生的工程、设备设施保养、维修等费用。若因主体结构非乙方管理造成的维修或修复费用由甲方承担。第六条违约及责任承担……二、有下列违约行为经通知仍继续违约，守约方可单方行使合同解除权：1.违法经营经书面通知不改的；2.连续超过三个月租金未交的（因甲方违约除外）；3.不履行合同约定经书面通知仍不改正的。合同附件一记载建筑面积15909.94平方米的租赁房屋具体组成为：一层建筑面积2333平方米，二层建筑面积4306.05平方米，三层建筑面积4770.89平方米，四层建筑面积4500平方米。 2016年3月15日，博基公司的授权交付人陈崇辉、郑城与夏商公司的授权接收人余清利（夏商公司北区经理），在物业公司平安居公司副经理王瑕龄的见证下，对《商业房屋租赁合同》约定的商业用房及配套设施进行了交接，并填写了一份《租赁房屋验收交接单》。该交接单记载如下：序号1的交接项目为一层至四层的门锁、钥匙，验收结论为遥控钥4把、其他锁若干；序号2的交接项目为外围广场、公共通道、顶棚、屋顶等，验收结论为无；序号3的交接项目为水电表、供水供电系统、水电费前期结算凭证、排水系统，验收结论为电表、水表详见附件；序号4的交接项目为内部交通工具（电梯、手扶梯、货梯），验收结论为电梯、手扶梯正常，货梯不能用；序号5的交接项目为消防合格证照及相关材料、消防设施，验收结论为防火卷帘验收正常。序号6的交接项目环保、质检等合格证照及相关材料，序号7的交接项目为中央空调系统的验收结论均为空白。交接单还记载：出租方博基公司与承租方夏商公司一致确认，以全部项目双方交接完成之日作为双方2015年10月16日签署的《商业房屋租赁合同》商业房屋交付之日，自该日起算免租期。博基公司向夏商公司交付了15503平方米的租赁房屋，未向夏商公司交付北区二层东侧约406.94平方米（15909.94平方米-15503平方）的租赁房屋。 夏商公司接收租赁房屋后，对租赁房屋进行消防装修改造。2016年6月22日，博基公司与夏商公司在消防设计师张华的专业裁定下，对消防改造费用进行分摊，并形成一份《嘉联百货一至三层一次消防验整改施工项目汇总确认表》。该汇总表载明：一层自动报警系统、二层自动报警系统、三层自动消防系统、一层防火门系统、二层防火门系统、三层防火门系统、一层应急照明系统、二层应急照明系统、三层照明系统、规费、装修及消防设计等施工项目，由夏商公司承担100%费用；卷帘门系统（该系统用于新增2个疏散通道）、一层机械排烟系统（包括档烟垂壁）、二层机械排烟系统（包括档烟垂壁）、三层机械排烟系统（包括档烟垂壁）、金刚龙骨、碳酸钙板、反梁、反柱、砌夹气砖、打实体墙及清运、拆板、逃生窗、疏散楼梯增设等施工项目，由博基公司承担100%费用；一层水系统（包括消防栓、灭火器）、二层水系统（包括消防栓、灭火器）、三层水系统（包括消防栓、灭火器）等施工项目，由夏商公司承担90%费用，由博基公司承担10%费用；税金，由夏商公司承担61%费用，由博基公司承担39%。该汇总表还载明：消防设计师张华根据涉案《商业房屋租赁合同》第四条第四款约定，对一次消防、二次消防标准进行裁定，确定由博基公司承担消防改造费用316797.50元，由夏商公司承担消防改造费用414991.72元。博基公司与夏商公司在汇总表中还确认：博基公司应当承担的消防改造费用316797.50元，由夏商公司垫付，从夏商公司应付给博基公司的租金中抵扣。该笔消防改造费用316797.50元，已在夏商公司应当支付给博基公司的2016年6月4日至2016年8月3日期间的南区租金中予以抵扣完毕。 2016年10月19日，夏商公司向博基公司发出《关于要求解决嘉联购物中心事项的函》，提出：“二、百货区原消防设施无法正常使用。嘉联店百货区一至三层消防整改项目，在消防支队验收过程中发现所有封闭式楼梯内的正压送风系统的相关设备，部分存在故障、缺失及不达标等情况，无法实现正压送风功能。不解决上述存在的问题，消防就无法验收通过。此项消防配套设施（正压送风系统）是原主体项目必须具有的。由消防整改施工方（国宏消防工程集团有限公司南平分公司）制定了整改方案，要解决所有楼梯（4把）的消防问题，需要整改费用约8万元左右，此费用依据双方的租赁合同相关条款约定应由贵司承担。若未及时解决，随时有被消防闭店的风险。”2016年11月30日，南平市公安消防支队向夏商公司出具一份南公消验字﹝2016﹞第0071号《建设工程消防验收意见书》，载明：南平市公安消防支队对夏商百货嘉联店北区一至三层装修工程［工程位于南平市延平区（延府豪庭）36号南平文化中心广场（商场部分）一至三层，装修面积为10231平方米，装修层数3层，使用功能为百货商场、仓库及办公，装修工程所在建筑属一类高层民用建筑］进行验收，综合评定本工程消防验收合格。2016年12月22日，夏商公司向博基公司发出《关于恢复嘉联广场夏商百货四楼消防功能的函》，提出：“自我司接收至今，嘉联广场北区夏商百货四楼的原有消防设施设备始终处于瘫痪状态，无法正常使用。现根据南平市消防主管部门的要求，需要立即修复该楼层的原有消防功能。请贵司收到此函三日内回复并提出解决方案，若贵司未回复，我司为保证经营招商等业务的正常进行，将先行修复其原有消防功能，由此产生的费用由贵司承担。”2017年1月5日，夏商公司对其经营的涉案房屋一层、二层建筑面积6532平方米的百货商场，取得由南平市公安消防支队颁发的南公消安检字﹝2017﹞第0001号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年1月5日，夏商公司向博基公司发出《关于要求解决嘉联广场夏商百货各类问题的函》，要求修复北区四楼的原有消防设施、承担北区中庭转换层钢化玻璃更换费用、恢复夏商百货货梯、解决消防水塔无水问题等问题。2017年3月28日，博基公司与夏商公司签订一份《嘉联百货原设施修复费用补充确认表》，载明施工项目为嘉联百货外围楼梯内正压送风系统及楼梯内相关设施设备恢复、嘉联百货中庭采光天井的天顶玻璃部分更换修复、嘉联百货四楼原消防功能恢复（含防火卷帘门恢复），修复费用合计138382元，该修复费用由博基公司承担，由夏商公司从应付给博基公司的租金中扣除。该笔修复费用138382元，已在夏商公司应当支付给博基公司的2016年6月4日至2016年9月3日期间的南区租金中予以抵扣完毕。 自2016年11月起，夏商公司将部分涉案房屋进行转租。其中，夏商公司于2018年5月与案外人曾雪花签订《租赁合同》，将涉案房屋三层D-2区域、建筑面积为55平方米的房屋出租给曾雪花，租金为每月3,000元，即月租金为54.55元/平方米。夏商公司于2018年9月26日与案外人李竞签订《租赁合同》，将涉案房屋二层C-3区域、建筑面积为44平方米的房屋出租给李竞，租金为1,980元，即月租金为45元/平方米。 租赁期间，夏商公司按租赁合同约定的标准向博基公司支付了2017年4月1日至2018年10月31日期间的租金1301559.48元。2018年6月14日，夏商公司向博基公司发出《回函》，要求博基公司从北区二楼东侧的租赁房屋腾退。2018年7月6日，夏商公司向博基公司发出《对账函》，明确夏商公司从2017年4月开始计提应付租金，并向博基公司发出了2017年4月至2018年5月期间的应付租金数额及统计表。2018年11月16日，夏商公司向博基公司发出一份《回函》，再次明确起租时间从2017年4月开始计算，并要求博基公司从北区二楼东侧的租赁房屋腾退。2018年11月21日，博基公司向夏商公司发出一份《函告》，主要载明：贵公司至今未支付2016年9月15日至2017年4月15日期间的租金。虽经我司口头、书面通知，贵公司仍不支付，已构成根本违约。望贵公司收到本函告之日起五个工作日支付拖欠的租金，逾期我司可单方行使合同解除权。夏商公司于2018年11月22日签收该函告。2018年12月12日，博基公司向夏商公司发出一份《解除通知书》，主要载明：贵公司在收到函至今已超过5个工作日，至今置之不理，我公司决定即日解除与贵公司签订的《商业房屋租赁合同》，并收回该合同的商业用房及配套设施。夏商公司于2018年12月13日签收该通知书。2018年12月14日，夏商公司向博基公司发出一份《函》，载明：我司与贵司签订《商业房屋租赁合同》以来，不存在任何违反合同约定的行为，不构成根本违约。夏商公司于2018年12月25日、2019年6月13日、2019年8月13日、2019年11月8日向博基公司发出《对账函》，要求对2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金进行对账。根据夏商公司作出的《南平夏商百货应付博基（北区）明细表（三）》以及《对账函》记载，2016年9月1日至2017年3月31日的月租金分别为9,030.85元、28295.85元、37520.30元、36559.90元、49025.14元、24540.79元、22031.54元，2018年11月1日至2019年10月31日的应付月租金分别为81216.76元、81481.41元、89819.82元、84656.71元、81420.95元、100576.01元、102442.87元、105252.61元、87731.69元、84020.81元、85731.98元、82514.05元。博基公司以其已单方解除合同为由，拒绝接收夏商公司的租金，并向一审法院提起诉讼。 另查明，2015年10月16日，博基公司与夏商公司还签订了一份《商业房屋租赁合同》（即南区租赁合同）。该合同主要约定：博基公司将南平市延平区滨江路317号（文化中心广场）的商业用房及配套设施租赁给夏商公司经营。该房屋建筑面积约9247.39平方米。租赁期限15年，2016年4月21日至2031年4月20日。月租金40万元（含税），第四年起每三年递增6%。 同时查明，平安居公司于2020年5月7日向一审法院出具一份《证明》，载明：本公司系南平市延平区延府豪庭小区选聘的物业企业（2012年至今）。博基公司商业物业属本公司物业服务范围，其商业物业及配套措施（中央空调、消防控制室、消防设施及电梯）从2012年至今均由我公司负责管理维护，不需要向任何承租人移交。 一审法院认为，博基公司与夏商公司签订的《商业房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方已建立房屋租赁合同关系。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、涉案租赁房屋的交付时间；二、博基公司单方解除合同是否合法；三、欠付租金数额；四、占用费的计算标准及数额。 关于第一个争议焦点。博基公司的授权交付人陈崇辉、郑城与夏商公司的授权接收人北区经理余清利，在物业公司平安居公司副经理王瑕龄的见证下，于2016年3月15日对《商业房屋租赁合同》约定的商业用房及配套设施进行了交接，并填写了一份《租赁房屋验收交接单》。双方对《租赁房屋验收交接单》所列明的七项交接项目中的“一层至四层的门锁、钥匙”、“外围广场、公共通道、顶棚、屋顶等”、“水电表、供水供电系统、水电费前期结算凭证、排水系统”、“内部交通工具（电梯、手扶梯、货梯）”、“消防合格证照及相关材料、消防设施”等五项交接项目已完成交接。对于“环保、质检等合格证照及相关材料”、“中央空调系统”等二项交接项目，根据平安居公司出具的《证明》证实，博基公司的商业物业属平安居公司物业服务范围，其商业物业及配套措施（中央空调、消防控制室、消防设施及电梯）从2012年至今均由平安居公司负责管理维护，不需要向任何承租人移交。因此，博基公司与夏商公司已经完成《租赁房屋验收交接表》记载的所有项目的交接。博基公司与夏商公司在《租赁房屋验收交接表》中确认，以全部项目双方交接完成之日作为双方2015年10月16日签署的《商业房屋租赁合同》商业房屋交付之日，自该日起算免租期。本案租赁房屋的交付时间和免租期起算日应当为2016年3月15日。《商业房屋租赁合同》第二条第二款约定，免租期六个月，自商业房屋交付日起算，则租金起算日为2016年9月15日。关于夏商公司提出租金起算日应当为2017年4月的抗辩意见。合同第二条第二款约定：“免租期：免租期六个月，自商业房屋交付日起算（甲方交付商业房屋时应保证该房屋达到交付时消防部门要求的一次验收标准，确保乙方能持续合法有效地使用该房屋进行经营；若因甲方原因造成商业房屋无法按前述标准按时交付，房屋交付日期应顺延，按双方书面确认的商业房屋交付之日起算免租期）。”博基公司于2009年12月30日取得南平市公安消防支队出具的《关于南平文化中心广场商场、大剧院商场工程消防验收复验合格的意见》，南平文化中心广场商场工程的消防验收意见为基本合格。博基公司于2011年3月7日取得涉案房屋的权属证书，进一步证明涉案房屋的消防已经验收合格。因此，博基公司交付的商场已达到消防一次验收标准。夏商公司提交的《嘉联百货一至三层一次消防验整改施工项目汇总确认表》，形成于夏商公司在接收租赁房屋后、对租赁房屋进行消防改造时。该表格中对于消防改造费用的分摊是按照《商业房屋租赁合同》第四条第四款“甲方提供综合一次消防验收合格证，并配合整体物业的商场二次装修消防验收、整改。若因消防规范要求提高且与租赁房屋主体结构相关的（如增加消防疏散楼梯、强排烟、中庭水泡等）由甲方及时整改到位并承担相关费用，若因甲方未及时完成前述整改而影响乙方开业，造成乙方损失的，由甲方赔偿乙方”的约定确定。夏商公司提交的《嘉联百货原设施修复费用补充确认表》是对租赁房屋部分消防设施恢复产生的费用进行分摊，不能证明博基公司交付的房屋消防验收不合格。因此，夏商公司以装修工程的验收合格作为租赁房屋的交付时间，缺乏合同依据和事实依据。夏商公司提出租金起算日应当为2017年4月的抗辩意见，依据不足，不予采纳。 关于第二个争议焦点。博基公司依约向夏商公司交付了租赁房屋，已履行出租人交付租赁物的义务。夏商公司应当及时足额向博基公司支付租金。如前述认定，租金起算日为2016年9月15日。夏商公司未向博基公司支付2016年9月15日至2017年3月31日期间的租金，已构成违约。合同第六条第二款约定：“有下列违约行为经通知仍继续违约，守约方可单方行使合同解除权：2.违法经营经书面通知不改的；2.连续超过三个月租金未交的（因甲方违约除外）；3.不履行合同约定经书面通知仍不改正的。”夏商公司欠付租金已超过三个月，且经博基公司催讨后仍拒绝支付，已构成根本违约。博基公司依照前述合同约定，有权单方行使合同解除权。博基公司于2018年12月12日向夏商公司发出《解除通知书》，夏商公司于2018年12月13日签收该通知书，因此，双方《商业房屋租赁合同》的解除时间为2018年12月13日。博基公司主张合同解除时间为2018年12月12日，不予支持。合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物，故对博基公司主张夏商公司返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。 关于第三个争议焦点。1.关于博基公司主张的2016年9月5日至2017年4月15日期间的欠付租金。如前述认定，夏商公司未向博基公司支付2016年9月15日至2017年3月31日期间的租金。博基公司主张该期间的租金标准按每月9万元计算，缺乏合同依据。夏商公司提交的《南平夏商百货应付博基（北区）明细表（三）》记载的该期间的租金数额和计算方法，符合合同约定，予以认定。经计算，该期间的租金为202488.95元（9,030.85元÷2+28295.85元+37520.30元+36559.90元+49025.14元+24540.79元+22031.54元）。故对博基公司主张的该期间租金计算时间和数额未超出前述认定予以支持，对于超出部分不予支持。2.关于博基公司主张的2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金。博基公司主张该期间的租金标准按每月9万元计算，缺乏合同依据。根据夏商公司提交的《南平夏商百货应付博基（北区）明细表（三）》以及《对账函》记载的该期间的租金数额和计算方法，符合合同约定，予以认定。经计算，该期间的欠付租金为112757.95元（81216.76元+81481.41元×12天÷31天）。故对博基公司主张的该期间租金计算时间和数额未超出前述认定予以支持，对于超出部分不予支持。 关于第四个争议焦点。夏商公司在收到解除合同通知书后，未向博基公司返还租赁房屋，仍继续占有使用，则应当向博基公司支付占用费。双方在租赁合同中未对占用费的标准进行约定。本案诉前，夏商公司有向博基公司发出租金《对账函》，博基公司已知悉该期间的租金数额，但未及时提起诉讼。基于此，可认定2018年12月13日至2019年10月28日期间的占用费标准可按照夏商公司提交的《南平夏商百货应付博基（北区）明细表（三）》以及《对账函》予以认定。经计算，该期间的占用费数额为946122.28元（81481.41元×19天÷31天+89819.82元+84656.71元+81420.95元+100576.01元+102442.87元+105252.61元+87731.69元+84020.81元+85731.98元+82514.05元×28天÷31天）。博基公司主张该期间的占用费按每月每平方米30元标准计算，不予支持。关于2019年10月29日起至租赁房屋返还之日止的占用费。博基公司主张按交付面积15503元并每月每平方米30元标准计算。该标准未超出夏商公司与案外人曾雪花、李竞签订的《租赁合同》的转租标准，亦未超过博基公司与夏商公司南区《商业房屋租赁合同》约定的租金标准，符合租赁商场租金实际，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、南平博基房地产开发有限公司与厦门夏商百货集团南平有限公司于2015年10月16日签订的《商业房屋租赁合同》已于2018年12月13日解除。二、厦门夏商百货集团南平有限公司于判决生效之日起六十日内将南平市延平区36号（延府豪庭）1-4层面积为15503平方米的商业用房及配套设施返还给南平博基房地产开发有限公司。三、厦门夏商百货集团南平有限公司于判决生效之日起十五日内向南平博基房地产开发有限公司支付2016年9月15日至2017年3月31日期间的租金202488.95元。四、厦门夏商百货集团南平有限公司于判决生效之日起十五日内向南平博基房地产开发有限公司支付2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金112757.95元。五、厦门夏商百货集团南平有限公司于判决生效之日起十五日内向南平博基房地产开发有限公司支付占用费（其中，2018年12月13日至2019年10月28日期间的占用费为946122.28元；2019年10月29日起至判决第二项租赁房屋返还之日止的占用费，以占用面积15503平方米为基数，按每月每平方米30元标准计算）。六、驳回南平博基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，夏商公司提交书面证据二组：证据一：嘉联百货租户合同明细（24份合同）。拟证明涉案房产夏商公司承租后已转租24户商户，如强制解除合同，会影响24户次承租人利益，影响营商环境，造成社会不稳定。证据二：消防设计防火规范新旧对比材料。拟证明因为消防标准提高，博基公司交付的场地不符合消防标准。所以交付场地的时间应相应顺延。博基公司质证认为，对于证据一，根据法律规定，次承租人可以行使代位权，租赁合同依然有效。对于证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。新的消防规范针对的是新建、扩建和改建的建筑物，涉案房屋不属于此类情况，且双方签订的包括南区和北区两份租赁合同，对于消防验收是双方达成共识的，南区部分从未提出过消防问题，而且博基公司已经履行了消防整改过程中约定应承担的相关费用，对于夏商公司违约行为有权行使单方解除权。本院认为，证据一无法证明本案租赁合同是否符合解除条件,不予采信；证据二针对的是新建、扩建和改建的建筑物，涉案房产不存在新建、扩建和改建的情况，不适用以上规范，亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案商业房屋交付日及租金起算时间如何确定；二、夏商公司未支付租金是否构成违约，博基公司行使单方合同解除权能否成立；三、博基公司未对账确认并开具房屋租赁发票，夏商公司支付租金的条件是否成就；四、2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金、2018年12月13日至2019年10月28日期间的占用费及2019年10月29日起至租赁房屋返还之日止的占用费计算标准能否成立。 关于争议焦点一，涉案商业房屋交付日及租金起算时间的问题。本院认为，双方签订的《商业房屋租赁合同》第二条第二项约定：“免租期六个月，自商业房屋交付日起算”。对于交付约定的标准为博基公司应保证房屋达到交付时消防部门要求的一次验收标准。经查，2016年3月15日，双方在南平市平安居置业管理有限公司工作人员的见证下完成了涉案房产商业物业及配套设施租赁物的移交，交接时夏商公司并未提出存在消防不合格的情形。此后，在整体物业的商场二次装修中，因消防规范要求的提高，商场消防部分进行整改需涉及一次消防施工部分。《商业房屋租赁合同》第四条第四项约定：若因消防规范要求提高且与租赁房屋主体结构相关的，由博基公司及时整改到位并承担相关费用，若因博基公司未及时完成前述整改而影响夏商公司开业，造成损失的，由博基公司赔偿。据此约定，博基公司承担了相关整改费用，且夏商公司不能证明博基公司存在违约而影响其开业，故该消防整改并不直接导致房屋交付日期相应顺延的法律后果。且合同约定：“若因甲方原因造成商业房屋无法按前述标准按时交付，房屋交付日期应顺延，按双方书面确认的商业房屋交付之日起算免租期”，夏商公司亦未举证证明此后双方经过书面确认，存在新的商业房屋交付日，故交付日应以此前双方书面确认日期即2016年3月15日为准。夏商公司认为消防整改包括消防部门要求的一次消防不符合标准部分，故应相应顺延房屋交付日的理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定房屋租金自2016年3月15日交付之日起免租期六个月后，自2016年9月15日起算并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二，夏商公司未支付租金是否构成违约，博基公司行使单方合同解除权能否成立的问题。如前所述，租金应依据合同约定自2016年9月15日起计算。夏商公司未依约支付租金，已构成违约。《商业房屋租赁合同》第六条约定，连续超过三个月未交租金，博基公司有权行使单方解除权。夏商公司在博基公司催缴租金后仍拒绝支付，博基公司于2018年12月12日送达解除合同通知书，依法产生合同解除的法律后果。一审法院确认双方租赁合同已于2018年12月13日解除正确。夏商公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，夏商公司认为博基公司未对账确认并开具房屋租赁发票，故支付租金条件未成就，合同不符合解除条件的上诉理由。经查，2017年4月之后的租金，夏商公司均通过对账单的方式由博基公司核实后支付，本案解除合同系因夏商公司拒绝支付2016年9月15日至2017年4月期间的租金，博基公司行使合同单方解除权而解除。博基公司是否开具租赁费发票并不影响本案合同解除条件的成就。夏商公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点四，夏商公司上诉认为2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金、2018年12月13日至2019年10月28日期间的占用费及2019年10月29日起至租赁房屋返还之日止的占用费计算标准能否成立的问题。经查，2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金、2018年12月13日至2019年10月28日期间的占用费，一审法院均以夏商公司提交的实际租金明细及《对账函》为据作出认定，符合双方租赁合同的约定，处理并无不当。对于2019年10月29日起至租赁房屋返还之日止的占用费，因租赁合同约定的系浮动租金，无租金对比参照，一审法院支持博基公司主张的每月每平方米30元系结合夏商公司与案外人签订的《租赁合同》标准及夏商公司南区《商业房屋租赁合同》约定的租金标准作出认定，在合理范围内亦于法有据，本院予以支持。 综上所述，夏商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16152元，由上诉人厦门夏商百货集团南平有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年九月十六日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。