广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3425号上诉人（原审原告）：伍玲，女，1985年7月9日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县**********。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴双燕，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人伍玲因与被上诉人中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。伍玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：涉案合同第十四条第二款中“商品房交付使用”是指合同约定的交楼时间，一审法院认为交付时间是指实际交付时间明显错误。一、“商品房交付使用”指合同约定的交楼时间更符合合同文意及双方在签订合同时的预期。涉案合同第八条约定的交楼日期是双方签订合同时的共同预期，是开发商确定的承诺，被上诉人逾期交付是违约行为，不能据此作为办证期限的起点。涉案合同属于格式合同，根据合同法第四十一条规定，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。二、根据合同约定，被上诉人负有按时交房与按时办证的义务，该两项合同义务相互独立，不能相互包含替代。一审判决的直接后果是不论被上诉人逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间起算办证期限，实质上将逾期交房责任替代了逾期办证责任，免除了被上诉人怠于履行逾期办证的长期违约责任，导致上诉人的权益长期处于不确定状态，造成双方权利义务明显不对等。且被上诉人承担逾期交房和逾期办证责任并不会过分加重其责任，反而更好督促其履行合同义务。三、一审判决违背类案同判的司法公正要求。最高人民法院公报案例明确认定商品房买卖合同中“若出卖人逾期交房，办证期限相应顺延”的约定为无效条款，逾期交房责任不能替代逾期办证责任，开发商逾期交房、逾期办证的多项违约责任不可互相免除。广东省高级人民法院、广东省中山市中级人民法院、广东省中山市第一人民法院的生效裁判文书均认定“商品房交付使用”为合同约定的交楼时间。一审法院以房屋未交付为由认定不存在办证违约不符合本案事实，实际上是以逾期交房责任代替逾期办证责任，是明显错误的。棕榈公司辩称，一审法院认定产权登记起算时间为实际交楼之日而非约定交楼之日是正确的。广东省中山市中级人民法院针对同一楼盘此类纠纷作出的（2018）粤20民终256-259号案判决，也是如此认定产权登记起算时间。涉案商品房在一审判决作出时尚未实际交付，故办理产权登记的条件未成就，被上诉人不存在逾期办理产权登记的事实，故上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，应驳回。伍玲于2020年1月7日向一审法院起诉请求：判令棕榈公司向伍玲支付逾期办证违约金（违约金以总购房款437808元为基数，按每日万分之一的标准自2017年8月28日起计至棕榈公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2014年6月6日，伍玲以437808元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期2幢401房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，伍玲和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，伍玲付清了全部房价款。至一审判决作出之日，棕榈公司未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，伍玲也未办理收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。伍玲与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；双方签订的补充协议(二)第3.1条约定，双方一致将原买卖合同第十四条第二款变更为出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”，现涉案房屋尚未实际交付亦不存在可视为交付的情形，无论补充协议（二）第3.1条是否对双方发生法律拘束力，均不影响一审法院认定棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满。因棕榈公司不存在逾期办证的违约行为，伍玲依此诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回伍玲的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费704元，减半收取352元，由伍玲负担（该款伍玲已预交）。本院二审期间，棕榈公司向本院提交皓玥花园一期、二期工程项目的中山市建设工程竣工验收备案登记证复印件，内容反映涉案房屋是2020年5月14日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。伍玲发表质证意见：真实性由法院审查，上诉人认可棕榈公司已取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。伍玲在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。棕榈公司与伍玲在涉案中山市商品房买卖合同及补充协议（二）中约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。上述条款是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方对上述条款中约定的“商品房交付使用”之日存在争议，伍玲主张此处约定的交楼之日应理解为合同约定交楼之日，而棕榈公司对此则主张此处应理解为实际交付之日，并认为因涉案房屋尚未实际交付故逾期办证违约金尚未开始起算。对此本院认为，从条款的文义以及买卖双方签订合同当时的原意，结合商品房预售活动的一般交易习惯分析，上述条款中的“商品房交付使用”之日应理解为商品房的实际交付之日或视为交付之日。在商品房实际交付或视为交付予业主使用之前，业主可以要求开发商承担约定的逾期交房违约责任，或追究因逾期交房造成的损失赔偿责任，而不应主张开发商按约定的交付之日计算办证期限及据此计付逾期办证违约金。因此，在办理商品房接收手续之前，伍玲提起本案诉讼、以上述条款为依据主张棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，一审法院驳回伍玲诉讼请求并无不妥，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人伍玲的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元（伍玲已预交），由伍玲负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年九月十七日书记员  易嘉璇廖博睿