安徽省合肥市庐阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖0103执异24号 异议人（案外人）：燕红，女，1983年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 异议人（案外人）：吴闻凤，女，1982年9月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上述两位异议人（案外人）共同委托代理人：朱金猴，安徽皖大律师事务所律师。 上述两位异议人（案外人）共同委托代理人：邵延春，安徽皖大律师事务所实习律师。 申请执行人：刘啊顺，男，1989年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被执行人：李瑞芳，女，1974年1月20日出生，汉族，合肥中邮瑞发文化传播有限公司法定代表人，户籍地安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：合肥中邮瑞发文化传播有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天元路**尚城大陆****，组织机构代码91340100348814347D。 法定代表人：李瑞芳，总经理。 被执行人：贺涛，男，1970年12月9日出生，汉族， 户籍地安徽省合肥市蜀山区。 本院在执行申请执行人刘啊顺与被执行人李瑞芳、合肥中邮瑞发文化传播有限公司（以下简称中邮公司）、贺涛民间借贷纠纷一案过程中，异议人（案外人）燕红、吴闻凤提出执行异议申请，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）燕红、吴闻凤称：异议人（案外人）吴闻凤与中邮公司法定代表人李瑞芳系朋友关系，2016年2月27日案外人吴闻凤通过其母亲章金花的账户向李瑞芳个人账户转账49855.85元、50000元、50000元，同年2月29日，李瑞芳使用燕红中国银行信用卡刷走39980元，并且在2016年3月7日李瑞芳出具收条：“今收到吴闻凤、燕红购买的高新区长宁家园14号1102房总价189855.85元（壹拾捌万玖千捌佰伍拾伍元捌角伍分整）”并加盖中邮公司公章。双方在2016年11月8日签订了《购房合同协议书》约定：“……以合肥中邮瑞发文化传播有限公司名义购买，时间年限五年，五年到期以后甲方（合肥中邮瑞发文化传播有限公司）应该在一个月内把房产证的名称过户给个人业主燕红、吴闻凤名下……”上述房屋维修基金和房产税，吴闻凤在2016年10月8日一并转给了李瑞芳个人共计10534.91元。吴闻凤和燕红是高新区长宁家园****房产的实际所有人，并且持有管理至今。综上所述，吴闻凤和燕红是上述财产的所有人，特依《民事诉讼法》二百二十七条的规定，提出异议，要求立即终止对高新区长宁家园14号1102房执行，并返还异议人的财产。 异议人（案外人）燕红、吴闻凤针对其异议请求向本院提交企业信息查询单、两异议人（案外人）身份证复印件、189855.85元信用卡刷卡记录及银行流水记录、收条、《购房合同协议书》、微信聊天记录、3511.64元银行电子回单、10535元银行流水记录、物业费收据（均为复印件）。 申请执行人刘啊顺称：一、异议人（案外人）所提购房合同属于无效合同。1、异议人（案外人）所提供购房合同证明中所述“乙方以合肥中邮瑞发文化传播有限公司名义购买”此句表明该合同并非购房合同。2、该房产属于合肥市政策优惠房地产，是政府针对高新区优质企业，为提高企业竞争力而提供的一批政策优惠房地产，此批房地产以远低于市场价出售，是企业的一种福利，并非是让购房人买房挣差价的，故不动产权证上有明确记载：第一条，出售对象为“经过高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”，而燕红、吴闻凤为个人，不属于该类人群，第二条，“企业购买必须按单位整层购买，并且在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人”转让行为仍与政策相悖。国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，房屋不得随意转让。3、根据异议人（案外人）自己所提供购房合同中所述，将其代持房屋期限为五年，五年到期以后一个月内过户，此与不动产权登记上对于过户要求相同，说明异议人（案外人）是在明知房屋未办理房产证且房屋产权当时不能转让，房屋所有权在五年内属于合肥中邮瑞发文化传播有限公司，其不属于善意相对人。4、根据《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（2）损害社会公共利益；（3）违反法律、行政法规的强制性规定。异议人明知该房地产为政策性房地产，且明知其有强制性规定，仍然无视法律法规规章制度，损害公共利益。并且参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法院的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”综上，此名为购房合同实则为代持房地产的合同属于无效合同且异议人有明显过错；二、异议人（案外人）所称房屋归属并未经过任何法律途径证实，而申请执行人对房屋抵押设有抵押登记，并经法院确认。该房地产所有权不属于异议人（案外人）。而其所书购房合同格式并不符合房地产买卖合同格式，违反了2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》十六条的相关规定，不仅未写明房屋的单价和总价格，也并未进行网签和备案。执行异议申请书和收条上显示收款189855.85元,但是异议人（案外人）提交的转账记录仅有189835.85元，不仅金额对应不上，还不符合常理，异议人主张的房屋是以远低于市场价的价格代为购买，并不是在市场上流通，具有参考价格的房屋，双方协商的房价，在没有单价的情况下，不可能精确到小数点后两位。吴闻凤既然与李瑞芳是朋友关系，为什么不将房款直接转给中邮公司，燕红和章金花什么关系，为什么通过章金花付款，几个人为了凑这个不准确的房款金额，煞费苦心。相关税费还没有转账记录予以对应。结合（2018）皖0103民初3884号案件中李瑞芳提交的转账记录，申请执行人有理由相信，燕红、吴闻凤、章金花、李瑞芳等人之间存在本案之外的经济往来，以经济往来的银行流水，充当本案的购房款转账。即使合同有效，房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，未经登记这一生效要件，不能直接产生物权变动的法律效力，借名人只有在房屋完成变更登记后方可取得房屋的所有权，成为真正的所有权人，且案涉房屋至今不具备过户条件，李瑞芳在办理他项权登记是并未将签订《购房合同协议书》的相关情况告知刘啊顺，根据物权的公示、公信原则，刘啊顺善意信赖不动产登记显示的所有权人而实施法律行为，真实权利人不能对抗抵押权，何况，异议人（案外人）并非真实权利人，异议人（案外人）与中邮公司之间仅仅为普通债权关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该条款所规定的“不动产登记簿记载的权利状态”为物权状态，“真实的权利状态”亦只能是与之对应的物权状态。本案中，案涉房产权属证书登记人为中邮公司，即使异议人（案外人）主张的借名买房理由成立，在案涉房屋过户登记至其名下之前，异议人（案外人）对案涉房屋享有的仍是债权，而非物权，异议人（案外人）并不能依据借名买房的约定直接取得房屋所有权，仅能要求中邮公司继续履行合同或者解除合同。据此，异议人（案外人）的主张不能成立。综上，申请执行人享有优先受偿权，并经法院查明予以确认。不动产权的公示方式是不动产登记，不动产权的设立、变更、转让与消灭，应当依照法律规定登记。法院在执行期间对登记在被执行人中邮公司名下的房产予以查封完全正确。在执行过程中仅需对执行标的外观表征进行审查，异议人（案外人）未提供享有足以排除强制执行的相关证据，其要求停止对案涉房屋的执行的理由不足，请求法院不予支持。 被执行人李瑞芳、被执行人合肥中邮瑞发文化传播有限公司、被执行人贺涛在收到本院送达的执行异议通知书及证据材料副本后，在规定的期限内未提交意见和做相关陈述。 本院查明，本院于2018年5月24日立案受理原告刘啊顺与被告李瑞芳、中邮公司、贺涛民间借贷纠纷一案，并作出（2018）皖0103民初3884号判决，判决如下：一、被告李瑞芳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告刘啊顺借款本金4058159.96元及利息180490.88元（利息自2016年11月18日起按年利率24%，暂计算至2018年2月27日，之后利息按年利率24%付至款清时止）；二、若被告李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，原告刘啊顺有权在上述第一项债权额范围内（不超过432万元），以李瑞芳抵押的位于合肥市潜山××区××室房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；三、若被告李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，原告刘啊顺有权在被告李瑞芳欠原告刘啊顺282万元及利息（利息自2018年5月17日起按月利率1.5%付至款清时止）范围内，以合肥中邮瑞发文化传播有限公司抵押的位于合肥市××新区××大道××家园××、××、××、××套房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；四、被告贺涛、合肥中邮瑞发文化传播有限公司对被告李瑞芳在本判决第一项的给付义务承担连带担保责任；五、驳回原告刘啊顺的其他诉讼请求。 在诉讼过程中，本院于2018年8月27日裁定查封合肥市高新区长宁大道801号长宁家园14幢340104、482005、ＧＢ00004、Ｆ00040017房产，房地产权信息登记显示340104、482005、ＧＢ00004、Ｆ00040017为不动产单元号，房屋坐落含合肥市高新区××路与××大道交口××家园××室房屋。该房屋由中邮公司从合肥高新建设投资集团公司购买，登记时间2018年3月9日，且备注显示：出售对象为“经高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”，企业购买时必须按单元整层购买，并在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人名下。同年5月21日，上述房产办理抵押登记。抵押权人为刘啊顺。 2019年1月24日，刘啊顺向本院申请执行，本院作出（2019）皖0103执816号裁定拍卖上述判项中所涉房产。 本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记具有对外公示效力，案涉房产在办理抵押登记时，所有权登记在被执行人名下，在被执行人不能履行约定的合同义务情况下，抵押权人要求处置抵押物并无不当。案外人燕红、吴闻凤虽然提交房屋交易的相关材料，但其中《购房合同协议书》在房屋单价及总价处均为空白及39880元的刷卡记录不能体现与购房的关联性，其无充分证据证明已支付房屋全部价款。因此，案外人燕红、吴闻凤的异议理由，不足以排除执行，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人燕红、吴闻凤的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼。 审判长  吴卫红 审判员  阮 兵 审判员  王 鹏 二〇二〇年九月十一日 书记员  缪浩南 附本裁定适用的相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。