湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1993号 原告：李国利，男，1972年9月23日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：罗学政，湖南瑶洲律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：李佩玲，女，1970年12月30日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：李云华，男，1966年5月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权，系李佩玲配偶。 第三人：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号。 法定代表人：何金昌。 第三人：何金昌，男，1963年6月14日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。 第三人：胡新军，女，1970年11月3日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。 第三人：刘伟，男，1963年12月2日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。 第三人：王初霞，女，1963年9月10日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。 原告李国利与被告李佩玲，第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，由审判员蒋建春担任审判长，与人民陪审员文俊杰、人民陪审员周艳萍依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗学政，被告李佩玲的委托诉讼代理人李云华到庭参加诉讼，第三人德昌公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国利向本院提出诉讼请求：请求撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异52号《执行裁定书》，并终止执行冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》，解除位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第××号金都项目第二幢的14××号商品房的查封。 事实与理由：2020年3月3日，冷水滩区人民法院以（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》裁定查封原告李国利所有的位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第××号金都项目第二幢的14××号商品房。该14××号商品房系原告李国利于2018年2月11日与第三人德昌公司签订《德昌金都商品房认购协议书》，并于当日交纳购房款叁拾肆万玖仟贰佰零捌元（349208元）。2020年2月27日，原告李国利（以业主再借款方式支持第三人德昌公司对德昌金都项目复工复建）从手机银行62×××72账号转借款现金叁万肆仟玖佰贰拾壹元整（34921元）到江**瑶族自治县人民法院德昌公司指定专管账户72×××78。2020年3月4日，冷水滩区人民法院执行局工作人员唐继坤、陈立清前往江**瑶族自治县不动产权登记中心下达（2019）湘1103执恢87号之六《协助执行通知书》，对原告所有的14××号商品房实施查封，为此原告提出异议，冷水滩区人民法院作出（2020）湘1103执异52号《执行裁定书》，裁定驳回原告李国利的异议请求。为维护原告李国利的合法权益，现请求撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异52号《执行裁定书》，并终止执行冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》。 被告李佩玲辩称，1、原告李国利对主张的房屋，没有进行网签，也没有进行预告登记，没有产生物权效力；2、原告李国利与德昌公司没有签订合法有效的商品房买卖合同；3、原告李国利交给德昌公司的款都是借款，而非购房款。 第三人德昌公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞未予答辩，亦未向本院提交任何证据。 根据原、被告双方当庭的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：本院在执行被告李佩玲（申请执行人）与被执行人德昌公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞民间借贷纠纷一案中，于2020年3月3日作出（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》，裁定：查封被执行人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司名下所有位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第××号金都项目第二幢的1202号、1205号、1206号、1302号、1305号、1306号、1402号房屋，查封期限为三年，查封期间不得转让、赠予或设定抵押。2020年3月4日，江**瑶族自治县不动产登记中心协助本院予以查封。2020年4月2日，原告李国利对位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第××号金都项目第二幢的14××号房屋（以下简称14××号房屋）的执行向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年4月13日作出（2020）湘1103执异52号执行裁定书，裁定驳回原告李国利的异议请求。原告李国利不服，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2015年5月16日，原告李国利与第三人何金昌、刘伟签订了《短期投资协议》，约定原告李国利投资45万元用于德昌金都、凤凰城房地产项目，担保单位为第三人德昌公司。2016年5月29日，原告李国利与第三人何金昌、刘伟又签订了一份《短期投资协议》，约定原告李国利投资199124元用于江**德昌房地产项目开发。2018年2月11日，德昌公司与李国利签订了《德昌金都商品房认购协议书》，协议第二条载明：“总价为349208元，签订本认购协议时现金交款（总房款10%）34921元，接到甲方通知7天内签订《商品房买卖合同》时再补交总房价10%现金34920元，剩余总房款80%可抵投资款，抵款金额为279367元。”同日，德昌房地产公司并向李国利出具了金额为314288元的收据，该收据上，备注有“其中：2018.2.6刷卡34921.00元，退投资199124元，麦群红退投资80243元”。 再查明，在2016年1月1日案外人麦群红与第三人何金昌、刘伟签订的《短期投资协议》备注有：“退80243.00用于李国利购金都2栋1402房。胡新华2020.2.27”。2020年2月27日，德昌公司向李国利出具了一份借据，内容为：今借到李国利34921元，用于德昌房地产公司金都广场后期工程建设，月利率8‰，于2021年10月1日前还清本息。同日，原告李国利转账34291元到江**瑶族自治县人民法院账户。 本院认为，本案系执行异议之诉。本案的争议焦点为原告李国利对执行标的即位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第××号金都项目第二幢的14××号商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、原告提供的《德昌金都商品房认购协议书》虽由原告李国利、第三人德昌公司双方当事人签名盖章，系当事人的真实意思表示，但根据协议书所载明的内容以及德昌公司开具的相关收据与借据可知，双方签订的《德昌金都商品房认购协议书》是为了使原告李国利的债权得以实现，双方之间实际上是以房抵债，因以房抵债本质上属于实践性法律行为，在实际履行物权转移前，本案诉争房产的所有权仍属于第三人德昌公司。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产为不动产，必须经依法登记才发生所有权变动效力。本案中，原告李国利提交的相关证据与本案的待证事实即涉案房屋的产权登记状态缺乏关联性，因此其未提供证据证明依法办理了登记手续，故主张涉案房屋归其所有的理由不能成立。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原告没有提供有效证据证实签订了书面买卖合同，没有进行预告登记，不产生物权效力。三、本案中，原告李国利的314288元的收据是德昌公司于2018年2月11日开具的，其中80243元系案外人麦群红转给原告李国利的投资款，但案外人麦群红的《短期投资协议》上备注转给原告李国利用于购买14××号房屋的时间却是2020年2月27日，时间前后矛盾，且收据上备注有34921元系刷卡支付，原告李国利亦未提供转账该款的证明，原告李国利提供的各项证据不能证实其与第三人德昌公司购房的真实意图。综上，本院据此认定原告李国利对涉案房屋不享有排除执行的民事权益，不应当中止对房屋的执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李国利的诉讼请求。 本案受理费300元，由原告李国利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋建春 人民陪审员  文俊杰 人民陪审员  周艳萍 二〇二〇年九月九日 代理书记员  伍叶青