江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1223号原告：徐淑珍，女，1977年5月20日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。被告：江西德鑫资产管理有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县东山镇东山大道**，统一社会信用代码：91360724096621388D。法定代表人：万洪平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀明，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文娟，江西腾龙律师事务所实习律师。原告徐淑珍与被告江西德鑫资产管理有限公司（以下简称江西德鑫公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐淑珍，被告江西德鑫公司的委托诉讼代理人李秀明、尹文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐淑珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同支付拖欠原告的租金2344元（暂计2020年2月至2020年5月，合计4个月，实计至被告依法履行完毕之日止）。2.判令被告补发未按房屋实际面积计算的差额部分租金267.6元（即补发2015年2月开始至2020年5月计64个月）;3、将《正和广场商铺委托经营管理合同》约定的面积修改为房屋实际面积并支付租金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年10月6日签订《正和广场商铺委托经营管理合同》。合同约定，被告依约支付原告正和广场第2层A1区39号铺租金，按29元/平方米计算，于每月15日打入原告指定账户。但被告从2020年2月起未支付租金，至2020年5月31日共拖欠租金2344元。原、被告签订合同时，合同载明的面积为20.18平方米，而原告的实际产权面积为20.33平方米。被告已在租金中扣除了原告购买差额部分面积的房款。但被告从支付租金开始一直未将差额面积的租金付给原告，现具状诉至法院，请求判如所请。被告江西德鑫公司辩称，1.原、被双方是委托合同关系，被告与商户之间是租赁合同关系。2.被告作为受托人，如果未能将原告的商铺出租，则不需向原告支付租金。但现在被告对未出租的商铺也支付了租金。3.受疫情影响，被告免除了商户3个月的租金，应由原告承担。4.被告受正和广场全体业主委托，对正和广场商铺进行经营管理，原告不能仅仅以其商铺用于超市经营，影响相对小于餐饮、电影院为由就要求被告不能免除租金。本院经审理认定事实如下：2014年10月，原告徐淑珍（甲方）与被告江西德鑫公司（乙方）签订一份《正和广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的“上犹县正和广场”项目2层A1区39号商铺（产权面积20.18平方米）委托乙方经营及管理，期限至2030年1月31日止15年，经营管理期间，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。租金计算方式均为：自2015年2月1日起至2018年1月31日按建筑面积每月每平方米27元（每月租金545元），自2018年2月1日起至2021年1月31日按建筑面积每月每平方米29元（每月租金586元），自2021年2月1日起至2024年1月31日按建筑面积每月每平方米31元（每月租金626元），自2024年2月1日起至2027年1月31日按建筑面积每月每平方米33元（每月租金666元），自2027年2月1日起至2030年1月31日按建筑面积每月每平方米35元（每月租金707元）；租金支付方式为：2015年2月1日至2017年1月31日的租金乙方一次性预付给甲方；2017年2月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方在每月15日前向甲方支付上个月的租金。合同还约定，乙方有权以自己的名义直接与承租人签订有关甲方物业的租赁合同获取收益。合同签订后，被告江西德鑫公司将原告徐淑珍的商铺转租给“好又多”超市经营，被告江西德鑫公司按约定向原告徐淑珍支付租金至2020年1月。另查明，2015年7月6日，案涉“上犹县正和广场”项目2层Ａ1区39号商铺进行了不动产登记，房权证号：上房权证上房字第**，证载建筑面积均为23.33平方米。又查明，因新型冠状病毒感染的××疫情，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，上犹县针对本地情况采取了相应的暂停全县公共场所开放营业、暂缓全县餐饮行业营业、暂停全县所有公共交通运输、取消集市集会、对城镇住宅小区、企业、农村自然村采取临时管控措施、要求人员居家防控等一系列疫情防控措施。2020年3月12日将重大突发公共卫生事件应急级别降为二级响应。2020年3月20日将重大突发公共卫生事件应急级别降为三级响应。应“好又多”超市的要求，被告江西德鑫公司根据疫情影响相应免除了“好又多”超市2020年2月至4月份共计3个月的租金。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将其所有的商铺交由被告经营管理，经营管理期间的收益归被告所有，被告按约定向原告支付租金。因此，原、被告之间的法律关系不符合委托合同的特征，而属于租赁合同关系。本案案由应定为租赁合同纠纷。原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效，合同双方均应当全面履行合同义务。但是新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年3月20日调整为三级应急响应期间，上犹县采取了一系列严格的疫情防控措施。受疫情影响，“上犹县正和广场”部分商户因疫情防控需要而停止营业，未停止营业的商户客观上也因客流量大幅减少而导致营业收入明显降低，被告江西德鑫公司在减免了“好又多”超市部分租金的同时，也因疫情影响造成了实际损失。被告江西德鑫公司因不可抗力造成的损失，应根据公平原则，分担损失。因原告徐淑珍所出租的房屋并非国有房屋，被告江西德鑫公司要求免除三个月租金，原告徐淑珍不同意免除三个月租金，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，免除三个月租金会导致原告徐淑珍分担损失过重，会导致利益失去均衡，因此被告江西德鑫公司要求免三个月租金的抗辩理由，本院不予采纳。原告徐淑珍要求被告江西德鑫公司全额支付租金的诉讼请求，因存在不可抗力的因素，本院对原告徐淑珍的诉讼请求予以部分支持。结合疫情影响的程度和期间，本院酌情将被告江西德鑫公司应付原告徐淑珍2020年2月1日至4月30日期间的租金核减为按50%标准支付。对于商铺面积的计算问题，原告徐淑珍在2015年7月份办理案涉商铺产权登记时就已知晓该商铺的实际面积，而被告江西德鑫公司按合同载明的面积向原告徐淑珍支付租金至2020年1月，原告徐淑珍在接受租金时并未对商铺面积的计算问题提出异议，故本院认定原告徐淑珍已认可被告江西德鑫公司此前按合同载明的面积支付租金的行为，双方自合同签订起至2020年1月期间的合同义务已按合同履行完毕。现原告徐淑珍要求被告江西德鑫公司按房屋实际面积补交自合同签订起至2020年1月期间差额面积的租金，本院不予支持。2020年2月1日起，被告江西德鑫公司未履行支付租金的义务，原、被告因此产生争议，原告徐淑珍要求被告江西德鑫公司按照承租房屋的实际面积计算租金，符合法律规定，本院予以支持，故被告江西德鑫公司应以涉案商铺的实际面积23.33平方米按合同约定的租金标准自2020年1月起向原告徐淑珍支付租金。综上，被告江西德鑫公司应向原告徐淑珍支付2020年2月1日至4月30日期间的租金884.36元（29元/平方米×20.33平方米×3个月×50%）、2020年5月的租金589.57元（29元/平方米×20.33平方米×1个月），合计1473.93元，并按承租商铺的实际面积20.33平方米自2020年6月1日起继续按合同约定的租金单价向原告徐淑珍支付租赁关系存续期间的租金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西德鑫资产管理有限公司于判决生效后三十日内向原告徐淑珍支付2020年2月至6月期间的租金1473.93元；二、被告江西德鑫资产管理有限公司按承租商铺的实际面积20.33平方米自2020年6月1日起继续按合同约定的租金单价和支付方式向原告徐淑珍支付租赁关系存续期间的租金；三、驳回原告徐淑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告江西德鑫资产管理有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  罗荣标二〇二〇年九月十日代理书记员  钟 旺