广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0405执异33号 案外人：唐凤屏，女，1966年5月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 申请执行人：黄燕，女，1965年6月2日出生，汉族，住广西岑溪市。 被执行人：梧州长宏房地产实业开发有限公司。住所：广西梧州市大学路**长宏大厦**。统一社会信用代码：91450400732201027X。 法定代表人：倪汉铭，董事长。 被执行人：倪汉铭，男，1953年1月15日出生，汉族，住广西，住广西梧州市万秀区iv> 被执行人：倪演涛，男，1979年6月21日出生，汉族，住广西，住广西梧州市万秀区iv> 在本院执行黄燕与梧州长宏房地产实业开发有限公司、倪汉铭、倪演涛民间借贷纠纷一案中，案外人唐凤屏于2020年8月28日对执行梧州长宏房地产实业开发有限公司名下的梧州市不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人唐凤屏称，异议人唐凤屏于1997年9月29日与梧州长宏房地产实业开发有限公司签订梧宏发销合字（1997）第68号《商品房买卖合同》，约定：唐凤屏以每平方米1800元的价格向梧州长宏房地产实业开发有限公司购买梧州市万秀区《宏发新苑》二期住宅第八层802房，面积90.36平方米，总房款为162648元。唐凤屏依合同约定于1997年11月15日前交清全部房款，于1997年底进行装修，并装交纳装修保证金1000元。装修完毕通过验收后唐凤屏于1998年2月26号领回装修保证金1000元，随即搬进涉案房屋居住。后因梧州长宏房地产实业开发有限公司自身欠缴政府有关费用，一直没有开具销售不动产发票给唐凤屏，致使唐凤屏一直无法办理产权手续。涉案房屋是唐凤屏及家人用钱购买的，不想一直拖着，无奈之下唐凤屏于2020年7月23号到税局自费代梧州长宏房地产实业开发有限公司纳税，支付了本应由梧州长宏房地产实业开发有限公司缴纳的税款17544.67元，随即取得办理产权过户所需的正规发票，缴纳契税4879.44元，并委托了梧州市同诚房地产测绘有限公司进行房产分户测绘，该公司出具了有效的房产分户图，该分户图说明 唐凤屏所购买的梧州市万秀区《宏发新苑》二期住宅第八层802房实际是和平路18号1单元902房。唐凤屏取得办理产权过户的资料后即到不动产登记中心办理产权过户登记。后经查询，该房已被南宁市青秀区人民法院查封，以致唐凤屏无法办理过户手续。为此，根据上述事实，唐凤屏在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款，且在法院查封之前已装修并且合法居住占有该房，目前未办理该房过户登记非因买受人唐凤屏的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记” 恳请法院支持唐凤屏的异议请求，解除对梧州市万秀区的房产查封，将该房产归还唐凤屏所有，切实维护唐凤屏的合法权益。 本院查明，1997年9月29日，案外人唐凤屏（甲方）与梧州宏发房地产开发有限公司（乙方）签订梧宏发销合字（1997）第68号《商品房买卖合同》，约定：1.楼宇座落于梧州市万秀区《宏发新苑》二期住宅第八层第802号房；2.商品房建筑面积每平方米为1800元，现甲方购买上述商品房，建筑面积共90.36平方米，购房款为162648元（按房产局产权科实际丈量该房建筑面积加分摊公用面积计价，多还小补）；3.甲方需在1997年9月29日前支付房款81324元（含定金），1997年11月15日支付房款81324元；4.甲方所购商品房在1997年10月5日前由乙方交付使用。案外人唐凤屏取得涉案房屋后对房屋进行装修随即入住。2000年9月8日，梧州宏发房地产开发有限公司变更企业名称为梧州长宏房地产实业开发有限公司。 2014年11月5日，本院立案审理黄燕与梧州长宏房地产实业开发有限公司、倪汉铭、倪演涛民间借贷纠纷一案后，于2015年5月4日作出（2014）长民初字第1058号民事判决，判决：一、倪演涛向黄燕偿还借款2343000元及利息（利息的计算，从2012年9月7日起至本院生效判决确定的还款日期止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计付）；二、梧州长宏房地产实业开发有限公司、倪汉铭对上述倪演涛应承担的债务承担连带清偿责任。 判决生效后，申请执行人黄燕于2015年6月1日向本院申请强制执行，执行案号为（2015）长执字第274号。2015年7月1日，本院作出（2015）长执字第274-1号执行裁定书，查封梧州长宏房地产实业开发有限公司所有的梧州市，查封期限为二年。2017年9月4日，因查封期间届满，本院作出（2015）长执字第274号之五执行裁定书，查封梧州长宏房地产实业开发有限公司所有的梧州市，查封期限为二年。2020年5月7日，因查封期间届满，本院作出（2015）长执字第274号之六执行裁定书，查封被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司所有的位于梧州市，查封期限为三年。 2020年7月23日，国家税务总局梧州市万秀区税务局开具广西增值税普通发票，销售不动产价税合计162648元。同年7月27日，案外人就涉案房屋缴纳房屋买卖契税4879.44元。同日，梧州市同诚房地产测绘有限公司就坐落和平路18号1单元902房出具《房屋情况登记表》，附记：附房产图2张。经现场实测，原和平路18号《宏发新苑》二期第八层802房现场确认为××单元××房。 案外人唐凤屏于2020年9月2日在本院对其的询问中称，其与被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司就涉案房屋于1997年9月29日签订《商品房买卖合同》后，分期足额交付了购房款，于1997年对涉案房屋进行装修，于1998年2月装修完毕，于1998年5月入住。因被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司的原因，涉案房屋当时未能办理房产证，后案外人唐凤屏于2007年搬至丰业山庄居住。案外人唐凤屏于2010年得知涉案房屋可以办理房产证，但需自行交纳税费，案外人唐凤屏认为税费应由被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司负责交纳，故其当时没有办理房产证。案外人唐凤屏于2010年搬离丰业山庄后在梧州市居住，后于2017年搬至广东省佛山市南海区常住，偶尔回广西梧州暂住在银××房。广东省佛山市南海区的权利人为案外人唐凤屏。2020年6月，因为涉案房屋附近的房屋开始被征用，房价上升，所以案外人唐凤屏想办理涉案房屋的房产证。在案外人唐凤屏代被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司交纳税款后，发现涉案房屋已被法院查封。另涉案房屋自2010年起由物业公司代为出租至今。 另查明，座落于梧州市的权利人为案外人唐凤屏，共同共有人为罗艺成。座落于梧州市的权利人为案外人唐凤屏。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案外人唐凤屏在本院查封涉案房屋前已和被执行人梧州长宏房地产实业开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按约定支付全部价款，在取得涉案房屋后已对房屋进行装修，未办理过户登记手续亦非案外人唐凤屏的原因，故其请求解除对涉案房产的查封于法有据，异议请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对梧州市的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄柱桓 审判员  于创林 审判员  黄浩华 二〇二〇年九月八日 书记员  陈 锋 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。