甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2020）甘12民终912号上诉人（原审原告）：王某，住徽县。被上诉人（原审被告）：吕某，住徽县。上诉人王某因与被上诉人吕某房屋买卖合同纠纷一案，不服徽县人民法院(2020)甘1227民初435号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王某的上诉请求：1、撤销徽县人民法院(2020)甘1227民初435号民事判决书，予以改判或发回终审。2、本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明事实，认定事实不清。被上诉人吕某违反《房地产管理法》第三十八条（五）土地权属争议的；(六)未依法领取房地产权属证书的，房地产不能转让的规定。2006年到2010年的五年中，吕某没有办理土地使用权证和房产证。其原因如北邻史芳霞说：“吕某坏的很！他和周围邻居打过架，骂过仗，居民社区和公安派出所处理了好几回，自己住不下去了，才把房住外卖”。国土局办理土地使用权证，必须依四邻名表办证。吕某深知自己和四邻之间的关系不好，四邻给他不签名，他到国土局办不了证，在无赖之下往出违法卖房。火神巷30号是县委家属院，县委副书记黄凡宗搬走后，副县长吕兴才住进去，吕某是吕兴才的侄子，吕兴才搬走时，吕某趁机住机会，县委通知吕某搬走，吕某耍赖不走，县委把该房分配给县委办公室冯主任，东西都搬进来了吕某以死威胁冯主任。就这样赖着住下去了。吕某是乡办工厂的工人，他有什么资格住县委家属院。2013年3月13日徽县法院审判史芳霞等人抢占公房事件，法官说：“火神巷30号没有土地使用证，我们没法判决，这还是公房，建议去打行政官司”。二、国家自然资源部第63号令：第二十四条，不动产的首次登记，是不动产权利的第一次登记，首次登记是不交纳土地权属出让金的。吕某没有登记，王某登记是该房的首次登记。王某不存在土地出让的事项，法律规定谁出让谁交纳土地权属出让金。根据《土地增值税》第二条，转让公有土地使用权，地上的建筑物，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的义务纳税人。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减去本条例第六条扣除项目后的余额，为增值额。吕某用三万二千元购买的财政公房，以十二万六千元违法卖出去，盈利九万四千元，吕某是法定的义务纳税人。三、驳被答辩人吕某的答辩：一]原告应当自行办理土地使用权登记的责任。驳：我想自己承担土地使用证登记的责任，但国土局的政策不允许。（二）原告办证未果，存在各种因素答辩人不负有责任。驳：原告办证未果，是吕某违法造成的。政府部门不承认吕某的售房合同和补充协议。政府部门不是吕某开的私人机构，吕某说了不算数！国土局要求吕某亲自来国土局为自己办证。他们的理由是：吕某还活着，就在徽县县城内居住，整天闲着无事干。国土局副局长叶尔泽讲：“我只认吕某，其他人我不接见，包括他的女婿在内”。国土局副局长李亚军打电话，叫吕某到国土局为他自己办证，吕某不但不来，还大发睥气，恶语伤人!驳补上诉人吕某的补充意见：其一，由王某自行办理土地使用证，直接把土地证办在王某名下，王答应后双方产生的《售房合同》和《补充协议》。驳：这样重要的决定，吕某为什么不写进合同中十年以后由你吕某造谣!政府部门又不是由你吕某指挥的，你说咋办就咋办。其二，王某为了省事省力，便提出房钱全部付清。驳：我把房钱一次付清，是把吕某当人看待，早知吕某这样缺德!我可以一点一点的把房钱给吕某支付，社会上通行的是欠钱的是爷要钱的是孙了，我可以长期让吕某向我要饯，让吕某长期给我当孙子。我一次付清房款，对谁省事省力吕某这个缺德小人，还猪八戒倒打一耙。其三，在房屋买卖之前我和邻居之问并无矛盾。驳：北邻史芳霞一针见血的揭穿吕某和邻居之间的矛盾，等了五年邻居都给吕某不签名办证，充分证明吕某和邻居关系好的没法提了。四、对委托人意见的答复：(一)原告负有为自己办理房地产权过户的义务。答：国土局不承认我们的售房合同，拒绝我尽过户的义务，请求委托人指示国土局执行你的意见。(二)承担办证责任。答：我帮吕某办证跑了十年都没办成，国土局不让我承担为吕某办证的责仟，我的证要依吕某的汪为依据过户到我名下。(三)原告应当按照约定承担办证责任。答：你把十年前的约定拿出求都不行，售房合同是违法的，十年后你编造的约定有什么用五、对一审法院的判决意见：(1)对原告要求将土地使用权证过户到其名下的诉求，不予支持。答：徽国土发(2016)72号文件指出：“经我局研究，同意吕某、王某共同申请变更登记，将上地使用权证直接办到王玺会名下”。一审法院应该判决徽国土发(2016)72号文件的决定作废，再判决对原告要求将土地使用权过户到其名下的诉求不予支持，为什么一审法院要违反法律程序呢(2)吕某是否应当承担赔偿责仟举证不能的后果作出不予支持。答：我在诉状中最后要求赔偿问题另立诉状，一审法院没看见还是有意乱用职权一审法院未查明事实，认定事实不清，避重就轻，上诉人诉求上地权属出让金依法应该由被上诉人吕某交纳，法院为什么不审不判对吕违法售房，法院审理模糊不清，没有明确的判决答案。上诉人认为一审法院违反了《法官法》第七条(二)审判案件必须以事实为根据，以法律为准绳，秉公办案，不得徇私枉法。第三十二条(七)滥用职权，侵犯自然人、法人合法权益。(八)玩忽职守，造成错案或者给当事人造成严重损失。在二审期间，被上诉人吕某答辩称：一、上诉人负有为自己办理产权过户登记的合同义务。其一、根据答辩人与上诉人签订的《售房合同》以及《补充协议》，答辩人向上诉人即时移交了房屋。并同时交付该房屋产权登记所需手续(即：徽县政府直辖公有旧房出售办公室文件(徽政售房办字(2006)02号)及(2006)徽公证内字第345号《徽县公有旧房出售合同》公证书)。答辩人已经全面履行了合同义务。住《补允协议》中载明：“原双方房屋买卖合同永久有效，并由乙方(上诉人)全权自行办理所有房产手续(即土地使用证，房产证)。甲方不得对原合同反悔。”需要强调的足：本案补充协议是在上诉人再三要求下达成的。“甲方(答辩人)不得对原合同反悔”是上诉人强调的内容。时过境迁，如今上诉人不仅要对合同反悔，并要撕毁合同。这于情、于法均难以成立。显而易见：根据双方达成的协议约定，上诉人应当全权自行办理房产所有手续(房产证、土地使用权证)，并应当自行承担为自己办土地使用证应当缴纳的土地出让金。本案中，上诉人的一审诉求是：“要求被告履行售房的法律责任，将土地使用权证过户到原告名下”。其理由依法不成立。根据合同法规定：依法订立的合同，双方当事人应当全面履行，任何一方均不得反悔。所以，答辩人不具有为原告办证登记的合同义务。其二．鉴于双方合同已经实际履行。上诉人只能在要求撤销原合同情况下，将办理过户登记手续的责任，推诿给答辩人承担。但是根据合同法规定，可撤销的协议，当事人应当在知道或者应当知道可撤销事由出现的一年内提出。所以，上诉人于本案已经丧失了对合同的撤销权。本案一旦确认合同无效，上诉人更无法实现将产权过户登记住上诉人名下的结果。这种情况下，因答辩人同徽县建设局之间签订的合同有效。产权应当判归答辩人所有。上诉人应当向答辩人返还原房屋以及购房时向其交付的办证材料。根据公平原则，答辩人将有权按照房屋租赁的市场平均价格，扣除上诉人居住期间的租金后，剩余购房款退还给上诉人。最终，答辩人只能将产权登记在自己名下。所以，该情况当然不是上诉人希望的结果。其实，上诉人并没有对双方房屋买卖行为反悔。而只是要求将协议中本应由上诉人全权白行办理登记的约定，改变由答辩人承担。鉴于双方合同关系成立时，该房屋尚未没有办理产权登记手续。上诉人是知情的，并愿意在受让后，自行承担为其办证登记的责任。可是上诉人接收房屋后又拖了多年，直到办证遇困难后，才提起诉讼。上诉人对此当然应承担过错责任。答辩人于2010年就交付给上诉人全部办证资料，如今己过10年后，在本案中才要求转嫁办证责任，已经为时已晚。答辩人认为，本案中上诉人要追究答辩人为其办理过户登记责任，需要具备两个条件：一是答辩人负有责任；二是答辩人能够为上诉人办妥土地使用权证。显而易见，答辩人已经尽到了协助上诉人办证的作用，但是并不负有责任。答辩人无能为力为其办理。故上诉人通过本案诉讼，将无法实现其诉讼请求。二、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法维持。其实，徽县自然资源局并没有拒绝为上诉人办理土地使用证过户登记手续，正如一审调查证实那样，国土资源局曾多次邀请有关单位参与处理，进行地籍调查、调解南北地邻争议等。在全面调查后，国土资源局答应办理该房屋土地使用证时，无需四邻再行签字手续。为此，资源局曾作出徽国土发(2016)72号文件：“同意吕某和王某共同申请变更登记，将土地使用证直接办理在王某名下”。答辩人为了协助上诉人尽快办理登记，及时向自然资源局递交了申请书和身份证复印件等资料。由于上诉人节外生枝，一再坚持疆界争议处理结果，把房檐滴水以内的面积确认在本宗宅基地内，办证工作人员解释：将滴水处的面积作为两家共用面积，谁都不能占用。该宗宅基地面积仍然和原始登记面积一致。可是，偏执己见的上诉人听不进工作人员的劝说，坚持上访、起诉。针对上诉人的这种特殊情况，徽县自然资源局于2019年3月21日又作出(2019)11号涵文件：同意由王某提出申请，签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金47004元。而上诉人认为应由答辩人承担该笔费用，随提起本案诉讼。答辩人认为：在国土资源局已经答应为上诉人直接办理登记情况下，上诉人又提起奉案诉讼，就属于滥用诉权。至于土地出让金的缴纳问题，应当根据双方约定，在约定不叫情况下，应当依据法律规定。根据双方合同约定，上诉人应当全权自行办理房产所有手续(房产证、土地使用权证)，就应当自行承担办证应当缴纳的各项规费。《城市房地产管理法》第八条规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据现住的规定，土地使用者从签订土地使用权出让合同之同起计算，土地使用权的年限为70年。上诉人要求将土地使用证办理在自己名下，他就是土地使用权人，就应当应当承担土地出让金。而徽县自然资源局作出的(2019)11号文件，也已经向上诉人明确了其应当缴纳的数额。总之，一审根据事实及法律规定，依法驳回上诉人于一审中的诉讼请求，不仅事实清楚、证据充分，适用法律正确。同时也是维护了，上诉人的根本利益。因为上诉人为其办理土地使用证的大门并没有被关闭。只要上诉人按照登记机关规定程序和手续资料，缴纳土地出让金，就能够取得办证登记。正如一审判决所述：在徽县自然资源局已经作出(2019)11涵文件，同意将土地使用证直接过户到上诉人名下，现在上诉人要求答辩人将土地使用证过户到其名下的诉讼请求，为履行不能。三、上诉人公然侵害答辩人名誉权，背离诉讼主题的上诉请求，应当依法驳回。诉人如果只是单纯地不服一审判决，提起上诉，尚在情理之中。然而，上诉人竟然借题发挥，颠倒是非，恶意攻击答辩人人身，侵害答辩人名誉权的行为，实难以容忍。其上诉称，北邻史某说吕某坏的很，和周围邻居打过架、骂过仗，社区和派出所处理好几同。自己住不下去了，才出卖房屋。这种拨弄是非的离间行为，不仅与本案无关，只能证明上诉人已经丧失了作为公民起码的道德素养。本案中，答辩人与徽县建设局之间签订的《公有旧房售房合同书》，是证明答辩人依法享有房屋所有权的唯一原始凭证。至于上诉人提及的该房屋曾是县上领导居住过，答辩人是工人身份，没有资格住。趁机搬进去居住，耍赖不走等诋毁之词，同样属于无中生有，并与本案诉讼主题毫无关联性。按照上诉人的谬论逻辑，徽县建设局将无权将房屋出售给答辩人；上诉人作为退休职工，也将无资格购买该房屋。关于答辩人是否系土地增值税义务纳税人问题，依据现行的税务政策规定，公民个人之间转让普通旧有房屋的，未列入土地增值税纳税范围。而答辩人应否缴纳土地增值税，不影响上诉人作为土地使用者，应当依法承担的土地出让金。其二，答辩人认为，一审围绕上诉人提出的诉讼请求是否成立，进行审理，并根据双方当事人争议的焦点(即：1，答辩人是否应当承担将土地使用权证过户到上诉人名下的义务；2，答辩人是否应当承担赔偿责任)，进行调查和质证，程序合法，适用法律、法规准确。直到庭审结束，上诉人都没有要求对第2条关于赔偿请求的权利表示放弃。一审根据谁主张，谁举证的审理原则，作出驳回原告要求赔偿的诉讼请求，依法成立。上诉人岂能胡说“法院乱用职权”呢答辩人认为，上诉人只能就奉案争议的焦点，对一审判决不服情况下，提出上诉。然而，上诉人却将上诉状作为发泄怨恨、诽谤他人的工具。本案补充协议分明是在上诉人要求之下达成的，在《补充协议》中分明约定：由乙方(王某)全权自行办理房产所有登记手续。在该上诉状中却胡说：“这样重要的决定，吕吕为什么不写进合同中十年以后由你吕某造谣。”答辩人认为：本案书证的证据效力，人于上诉人不切实际、信口开河的证据效力。上诉人笔下的那个倒打一耙的“缺德小人”，难道不这正是他本人吗总之，国土资源局已经向其发出文件涵，同意为其直接办理土地使用证过户登记情况下，依然坚持无理缠讼。其行为，常人均无法理解。根据不告不理的审判原则，法院当然无权利判定“徽国土发(2016)72号文件作废”。上诉人在本案要追究答辩人为其办证的责任的同时，又认为国土局的72号文件作废，属于自相矛盾。上诉人对其胡搅蛮缠，混淆视听的行为，难以自圆其说。上诉人又称：“我帮吕某办证跑了十年都没有跑成，国土局不让我承担为吕某办证的责任…一”，纯属于无理狡辩。上诉人如果以此为由，提起本案诉讼，其诉讼主体依法不适格。该项要求与一审提出的诉讼请求截然相悖。根据两审终审制程序，上诉人不可以在上诉阶段变更其一审提出的诉讼请求。据此，二审法院应当依法驳回上诉人之上诉。综上所述，答辩人认为，本案在国土资源局围绕上诉人为其办理土地使用证问题，作出过两份文件，同意为其办理过户登记情况下，上诉人再提起本案诉讼，要求答辩人承担为上诉人办证的理由依法不成立。一审围绕本案争议焦点进行审理。根据事实及法律规定，作出的判决，事实清楚，证据充分，适用法律正确应当依法维持。建议二审法院依法驳回上诉人之上诉，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告吕某履行售房的法律职责,将土地使用权证过户到原告王某名下；2、请求人民法院依《土地管理法》第七十八条规定判决被告吕某因违犯《房地产管理法》第三十八条(五)和(六)的规定给原告造成严重的损失承担赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告吕某承担。原审法院审理查明：被告吕某原居住于××县，该房产房屋面积47.11平方米，占地总面积117.51平方米，房屋性质为公有旧房。2006年徽县旧城区开发改造建设，将部分公有旧房出售。2006年10月16日，吕某与徽县建设局签订《徽县公有旧房出售合同书》，合同载明：“......三、乙方必须在2006年10月16日前向甲方一次性缴清本次售房成交总金额，由甲方将上述房产全部交付给乙方名下所有，乙方享有该房产百分之百的产权，同时甲方将该建筑范围内（含附属场所）的土地一并转移给乙方。四、乙方将上述购房成交总金额缴清后本合同即生效。双方共同办理房屋所有权证和国有土地使用证，其费用由乙方承担。.....”扣减工龄后吕某以32458.20元购得该处房产。2007年1月26日，徽县国土资源局做出徽国土资发（2007）14号文件，同意将该房产国有土地使用权转让给吕某，土地转让方式划拨，并要求吕某交清有关费用后，办理国有土地使用权变更登记手续，国土资源局核发《国有土地使用证》。吕某未向国土资源局提供变更申请和提交任何资料，也未办理土地使用权确权登记手续。2010年11月11日，吕某将该处房产以126000元出售给原告王某，并于当日签订《售房合同》，合同中未对涉诉房产土地使用权变更登记手续办理及费用做出约定。合同签订后吕某将徽县建设局《徽县公有旧房出售合同书》、徽公证内字（2006）第345号《公证书》、徽政售房办字（2007）02号文件、徽国土资发（2007）14号文件交付王某。王某遂持上述材料在相关单位办理《国有土地使用证》，期间吕某一直协助王某出具办证申请书。2014年10月23日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：“原双方房屋买卖合同要永久有效，并由乙方（王某）全权自行办理房屋所有房产手续（土地使用证、房产证）。......”原告在办证过程中，因宗地界址南北两面均与邻居存在争议，土地证未能及时办理，原告遂多次上访。2015年10月8日，徽县国土资源局做出徽国土资发（2015）295号文件，对争议房产界址进行确认。依据《土地登记办法》，宗地申请初始登记应由吕某申请，再由吕某和王某共同申请变更登记，将使用权人变更到王某名下。因王某长期上访，国土资源局研究同意由吕某和王某共同申请变更登记，将土地使用权直接办理到王某名下。现因南、北界限存在争议，国土资源局遂多次邀请县住建局、城关镇政府、东街社区及村、社参与，现场进行调解，均未成功，土地使用权变更登记一直未能办理。以上事实在徽国土资发（2016）72号文件中均有说明。2017年4月，原告将徽县人民政府起诉至定西中级人民法院要求颁发土地使用权证书，并赔偿损失，定西中院判决驳回。2018年原告又上诉至甘肃省高级人民法院，省高院维持原判。鉴于原告一再上访、起诉，徽县自然资源局于2019年3月21日再次做出徽自然资源函（2019）11号，由原告提出申请，签订土地使用权出让合同，缴纳出让金47004元后办理土地使用证。原告认为应由吕某承担该笔费用，遂将吕某诉至法院。原审法院审理认为，本案原、被告双方争议的焦点为：1.吕某是否应承担将土地使用权证过户到原告王某名下的义务？2.吕某是否应承担赔偿责任？本院评述如下：1.吕某是否应承担将土地使用权证过户到原告王某名下的义务？《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十六条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。本案被告吕某并未办理土地使用权变更登记手续，该涉案宗地没有土地使用权证。本案原告因办证事由多次上访、起诉，后依据定西市中级人民法院判决内容，徽县自然资源局做出徽自然资源函（2019）11号文件。决议由原告提出申请，签订土地使用权出让合同，缴纳出让金47004元后办理土地使用证。现原告要求被告将土地使用权证过户到其名下，为履行不能。因此，对原告要求被告将土地使用权证过户到其名下的诉讼请求，不予支持。2.吕某是否应承担赔偿责任？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。因此，按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，及时提供充分有效的证据支持诉讼主张，是当事人的责任。现原告并未提交证据证明其经济损失，是否与被告有因果关系，因承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告王某的诉讼请求。二审期间，上诉人王某未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，二审予以确认。本院认为，根据徽县自然资源局做出徽自然资源函（2019）11号文件决议由王某提出申请，签订土地使用权出让合同，缴纳出让金47004元后可为其办理土地使用证。现王某要求吕某将土地使用权证过户到其名下，为履行不能。且本案争议房产不能讲土地使用证办理到上诉人王某名下的主要原因不是被上诉人吕某不履行合同约定的过户义务，而是涉案房产的国有土地出让金未缴纳的问题。因此，对上诉人要求被上诉人将土地使用权证过户到其名下的诉讼请求，不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 赵江越审判员 王 勇审判员 梁永德二〇二〇年九月二十八日书记员 苟文婷