贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0181民初3069号 原告：胡勇，男，1988年5月24日生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：王家帅，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201910145126。 被告：清镇市和盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520181080675699E，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街阳光领地**。 法定代表人：吴腾，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201911084592。 第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行，统一社会信用代码915200009144128375，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**div> 负责人：李松峻，行长。 委托诉讼代理人：王超（，男，1989年10月8日生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：刘彦（，男，1975年11月8日生，住贵州省贵阳市云岩区。 原告胡勇与被告清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开公司）、中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行（以下简称农行黔灵支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告胡勇及委托诉讼代理人王家帅、被告和盛房开公司委托诉讼代理人郭婷婷、农行黔灵支行委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与和盛房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.解除原告与农行黔灵支行签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》；3.判令和盛房开公司退还原告已付购房首付款98,052元及房屋维修基金9761元；4.判令和盛房开公司支付全部已付款的1%违约金4880.52元；5.判令和盛房开公司返还原告已归还的贷款本息61,250.84元（截止2020年8月4日）；6.判令被告向农行黔灵支行偿还原告自解除购房担保借款合同剩余的借款本金、利息及补偿金（以贷款合同约定计算）；7.本案诉讼费由和盛房开公司承担。 和盛房开公司辩称，1.原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告在工程建设过程中出现了楼盘地基地质等问题，被告销售中心第一时间将其楼盘地基地质等情况告知原告，并强调在建工程将逾期竣工导致被告逾期交房，原告当即同意可以逾期交房，原告起诉解除《商品房买卖合同》的条件并不成就；2.如果人民法院判决支持解除《商品房买卖合同》，退还首付款98,052元无异议，但是维修基金并未交付给被告，而交付给住房主管部门，被告仅代为收取，不存在直接退还原告，被告可配合原告到主管部门退取；3.合同解除后，被告仅需按合同约定支付4880.52元违约金，原告要求归还贷款利息没有依据，该利息并非被告的原因导致，而是原告向银行借款产生，并不属于本案中的损失；4.若法院认定双方《商品房买卖合同》应予解除，应一并解除担保合同，解除对房屋的抵押，合同解除的违约责任应按合同约定履行，原告也应当配合被告办理合同备案以及预告登记的撤销手续。 第三人农行黔灵支行述称，如果法院判令解除《商品房买卖合同》，依据个人担保借款合同第十三条，由原被告双方共同偿还尚欠的贷款。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月29日，和盛房开公司（出卖人）与胡勇（买受人）签订《商品房买卖合同》（该合同已在主管部门备案登记，备案号Y18013668），约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元24层3号预售商品房（合同约定建筑面积85.71平方米、套内建筑面积66.29平方米）[该房屋于2018年3月26日在主管部门办理预告登记，预告登记号黔（2018）清镇市不动产证明第0004391号]；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价7362.38元/平方米，总价款488,052元；买受人以银行按揭付款的，于合同签订之日交付首期房款98,052元，余款390,000元以银行按揭支付。双方合同约定出卖人应于2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》同时附有补充协议。同日，和盛房开公司出具《收款收据》，确认收到胡勇支付的首付款98,052元和维修基金9761元。 为购买上述住房，2018年3月26日，胡勇（借款人、抵押人）和农行黔灵支行（贷款人、抵押权人）以及和盛房开公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额390,000元，期限360个月，自2018年3月26日至2048年3月25日，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币借款基准利率上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式为按月等额本息还款。双方合同第十三条约定“借款人与售房人的商品房买卖合同被解除的，贷款人有权根据情况单方面解除借款合同。借款合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用直接划至贷款人指定账户。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担借款合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担借款合同项下的全部债务。”该借款合同由和盛房开公司提供保证担保，以上述清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元24层3号预售商品房提供抵押担保，并办理抵押预告登记，证号黔（2018）清镇市不动产证明第0004938号。2018年4月4日，该39万元贷款放款至原告胡勇银行账户后支付与和盛房开公司。自2018年5月起，胡勇每月4日偿还第三人农行黔灵支行贷款本息2187.53元，至2020年8月4日，已累计偿还本息61,250.84元。 2020年3月3日，胡勇向和盛房开公司递交退房申请，以和盛房开公司未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过150天为由，要求和盛房开公司办理退房手续。之后和盛房开公司未为胡勇办理退房退款，胡勇遂诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。 合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约定时间交房，已构成违约，按照双方合同约定，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，依法应予以支持。被告辩称原告同意逾期交房，未提供相应的证据证明该主张，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人农行黔灵支行签订的购房担保借款合同于法有据，本院予以支持。 按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告。原告因履行商品房买卖合同向第三人贷款后偿还与第三人的贷款本息，系原告遭受的损失，被告应当予以赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开公司应负责向农行黔灵支行归还尚未归还的贷款。合同解除后，胡勇负有协助和盛房开公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记和预售商品房买卖预告登记的义务。被告偿还剩余贷款后，原告和第三人应协助被告办理案涉商品房的抵押登记注销手续。 住房维修基金系由被告代收后转交国家有关主管部门，该款项具有特定性，上交后不能退出，现本院判令解除合同，该维修基金应作为原告的损失，由被告赔偿与原告。被告赔偿该部分损失后，如被告需向有关主管部门办理该维修基金退还手续，原告应予以协助，若将来被告另行出卖该房屋向他人收取维修基金，被告可自行充抵。 按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应当按照总房款的1%向原告承担退房违约责任，原告主张被告支付违约金4880.52元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡勇与被告清镇市和盛房地产开发有限公司2018年1月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、解除原告胡勇与清镇市和被告盛房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行2018年3月26日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告胡勇购房首付款98,052元； 四、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告胡勇维修基金损失9761元； 五、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告胡勇退房违约金4880.52元； 六、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿胡勇自2018年5月4日起至本判决生效之日止胡勇已向中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行偿还的贷款本息（具体金额以中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 七、原告胡勇于本判决生效后三十日内协助被告清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元24层3号商品房的预售合同备案（备案号Y18013668）和预售商品房买卖预告登记（预告登记号黔（2018）清镇市不动产证明第0004391号）注销手续，注销费用由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担； 八、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行偿还原告胡勇自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款，自被告清镇市和盛房地产开发有限公司清偿完毕该贷款之日起七日内，原告胡勇、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元24层3号房屋上黔（2018）清镇市不动产证明第0004938号抵押登记的涤除手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4310元（原告胡勇已预交1824元），由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  杨孝元 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 萍