广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9449号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道****，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王冉、蔡远琴，均为该公司职员。被告：曾智，男，1982年11月18日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告曾智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，后因双方争议较大，本案依法转为简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司的委托诉讼代理人王冉、被告曾智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁物业公司向本院提出诉讼请求:1.曾智支付锦尚名苑9栋XXX房自2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费2209.9元，违约金336.7元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；2.曾智支付自2019年1月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为71.3、21.6元，水费833.8元，自2019年1月1日至2019年11月30日的垃圾处理费44元；3.曾智承担本案诉讼费。事实与理由：万宁物业公司是一家具有一级资质的物业管理企业，自2013年起入驻锦尚名苑小区并与广州市花都区锦尚名苑业主委员会（以下简称锦尚名苑业委会）签订了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，签订合同后，万宁物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。曾智购买该房后享受万宁物业公司提供的服务，但曾智从2019年1月起便拖欠万宁物业公司的物业管理服务费，经多次催缴仍不缴纳物业管理费。根据上述委托合同的规定，曾智购买的房屋属于住宅（不带电梯），物业服务费为1.65元/月/平方米，走廊等公共区域所用水电费按户分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电分摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，曾智应向万宁物业公司支付2019年1月至2019年11月期间的管理费、公摊水电费、公摊水费及违约金等费用共3517.3元。为了维护万宁物业公司的合法利益，特诉至法院。曾智辩称，不同意万宁物业公司的全部诉讼请求，万宁物业公司与我方之间并不存在物业服务合同关系。一、双方之间原有的合同关系已经到期。本案中万宁物业公司起诉主张的物业费是从2019年1月1日开始，并不在原有服务合同期限内，因此万宁物业公司主张该笔费用没有法律依据。二、2018年年底至2019年1月7日，我方与万宁物业公司已经就召开业主大会投票了聘请第三方的物业公司，万宁物业公司对此是知悉的，并且根据双方之间所签订的物业合同第二十三条第二款的规定，万宁物业公司应该每半年做一次书面的质量调查，若业主不满意，万宁物业公司应该无条件解除合同。因此，在2019年1月7日投票后，依据该解聘协议以及投票结果，万宁物业公司应主动撤场。三、万宁物业公司主张的公摊费用没有依据，若是万宁物业公司代缴，其应提交相关证据证明，但是万宁物业公司并没有提交相关证据，其应承担举证不能的法律后果。四、根据物业合同第十九条第一点的第十二小点，万宁物业公司应当支付小区业主委员会每个月3000元的费用，但万宁物业公司迄今为止并未支付任何费用，从签订合同至结束有5年时间，加起来的费用有高达18万元，该费用我方作为小区业主之一理应享有权益，可以以此费用抵扣相关费用，何况我方没有支付费用的义务。五、万宁物业公司在合同到期后不撤场并不等同于有服务，也请求法庭予以调查查明。综上，万宁物业公司的诉请没有法律依据以及合同依据，不应得到支持。基于上述原因，我方不知道万宁物业公司提供了什么服务，也不知道应该向何方支付物业费以及相关公摊水电费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华镇兰花路3号锦尚名苑9栋XXX房，建筑面积为121.78平方米，当事人双方确认该物业业主为曾智并由其使用。2013年12月17日，锦尚名苑业委会向万宁物业公司发出《中标通知书》，通知万宁物业公司为广州市花都区锦尚名苑小区物业管理服务项目的中标人。2013年12月17日，万宁物业公司（乙方、受托方）与锦尚名苑业委会（甲方、委托方）签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方选聘并委托乙方为锦尚名苑小区提供物业服务，第二条，物业名称：广州市花都区锦尚名苑小区；第十五条，委托服务期限：合同签订之日起五年（即自2013年12月17日起至2018年12月16日止）；第十九条第一款第一项，本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，本合同前三年的物业服务费标准如下：住宅（不带电梯）：1.65元/月?平方米；第十九条第二款，业主或物业使用人应自乙方提供物业服务之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务；第十九条第四款，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用总额的千分之一交纳违约金；第二十七条，本合同期届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将结果书面告知乙方；乙方决定不再延续本物业服务合同的，应当在本合同期限届满前三个月内书面告知甲方。业主大会决定续聘的，甲方应当在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。同等条件下，乙方享有优先权。合同第十九条第（四）款第二项第（12）点记载，甲方的办公经费3000元，主要用于工作经费，小区设备设施增置或其他合理费用。合同还对其他事项进行了约定。2014年1月24日，万宁物业公司向广州市花都区国土资源和房屋管理局申请物业服务项目备案，该局予以备案并出具回执，备案内容如下：资质等级为一级，承接项目名称为锦尚名苑，选聘单位为锦尚名苑业委会，物业服务合同期限为2013年12月17日起至2018年12月16日。2013年12月17日至2018年12月16日期间，涉案小区由万宁物业公司提供物业服务，期间，锦尚名苑业委会任期届满后未产生新一届业主委员会，物业服务合同期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2018年11月19日，广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花社区居委会）通知锦尚名苑全体业主于2018年12月10日召开业主大会，对解聘、选聘物业管理公司进行表决投票。2019年2月11日，桂花社区居委会公告选举结果，同意广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）的人数和面积均超过50％。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，万宁物业公司（甲方）与万科物业公司（乙方）、桂花社区居委会（丙方）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定甲方于2019年11月30日正式退出广州锦尚名苑小区物业管理，不再承担物业管理职责，甲方应予收取的物业管理费的时间为入驻管理时始至2019年11月30日。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科物业公司提供物业服务。当事人双方确认：涉案房屋的物业服务费为1.65元/月?平方米，每月物业服务费为200.9元，曾智未支付2019年1月1日至2019年11月30日期间共11个月的物业服务费2209.9元、垃圾处理费44元。万宁物业公司主张其为曾智垫付了2019年1月1日至11月30日期间的水费833.8元、公摊水费21.6元、公摊电费71.3元。曾智确认尚未支付上述期间的物业管理费、垃圾处理费、水费及公摊水电费，万宁物业公司提交了公共电表读数记录表、公共水表读数记录表，曾智对此不予确认，万宁物业公司补充提交了污水处理费统一票据、广州市花都自来水有限公司收费确认单及发票、垃圾代运费和容器占用费发票原件和记账凭证、水费转账凭证复印件，曾智对此不发表质证意见。万宁物业公司主张其于2020年3月4日向曾智发出律师函催收上述费用，曾智对此不予确认。关于万宁物业公司未及时撤场的问题。曾智认为，万宁物业公司在物业服务合同期限届满后即应撤场，且选举结果公示亦已告知万宁物业公司解聘结果。万宁物业公司称其在合同到期后，公示了投票结果，但是由于个别业主对此次投票产生异议，对居委会提起诉讼，万科无法备案无法进场，因此由其事实进行管理，直到2019年11月27日才收到关于撤场的书面通知，住建局建议其在2019年12月1日进行撤场，之后其在2019年12月1日撤场并与新物业公司办理交接手续。关于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务的情况。万宁物业公司主张其提供了清洁、绿化、公共区域的维修维护及保安等服务，除了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定的管理内容之外，后期改造又增加了整个小区的加压泵、监控设备、园区的绿化改造，并提供了显示为锦尚名苑加压泵和管道施工费用、突击绿化整改、国庆节活动、外包清洁、中秋活动、垃圾清运等内容的请款审批截图和电子发票作为证据。曾智对万宁物业公司的主张及所举证据均不予确认，并认为自物业服务合同期满后，其没有接受过万宁物业公司的物业管理服务，且万宁物业公司亦没有按照原有的物业服务合同标准提供物业服务，不应当按原有标准收取物业服务费。本院认为，万宁物业公司与锦尚名苑业委会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科物业公司。现未有证据显示万宁物业公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，万宁物业公司收到广州市花都区住房和城乡建设局于2019年11月22日发出的关于交接的书面通知后，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。曾智作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照原物业服务合同的收费标准计算物业服务费，即每月物业服务费为200.9元（121.79平方米×1.65元/月?平方米），曾智对原合同约定的计算标准无异议，万宁物业公司请求曾智支付2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费2209.9元，合理有据，本院予以支持。曾智抗辩称万宁物业公司未按原物业服务合同的服务标准提供物业服务，但未能提供证据证明，本院对该抗辩不予采纳。关于曾智主张以《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》第十九条第（四）款第二项第（12）点记载的业主委员会工作经费相应抵销其对万宁物业公司所负债务的抗辩，因本案为万宁物业公司与曾智之间的物业服务合同纠纷，万宁物业公司与业主委员会之间关于工作经费的约定与本案无关，且万宁物业公司亦未主张一并处理该约定费用，本院对该抗辩不予采纳。关于水费、公摊水电费、垃圾处理费。万宁物业公司主张其为曾智垫付2019年1月1日至11月30日期间的水费833.8元、公摊水费21.6元、公摊电费71.3元及该期间的垃圾处理费为44元，提交了相应的水表及电表读数记录表和发票为证，且曾智未提交相反证据予以反驳，本院对万宁物业公司主张的金额予以确认。曾智应向万宁物业公司支付水费833.8元、公摊水费21.6元、公摊电费71.3元、垃圾处理费44元。关于违约金。《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》虽约定了物业服务费的支付时间及逾期付款的违约责任条款，但该合同已经过期而失效，不能直接对曾智产生法律约束力，因双方并未就2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任进行约定，万宁物业公司要求曾智支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告曾智于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费2209.9元；二、被告曾智于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的水费833.8元；三、被告曾智于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的公摊水费21.6元、公摊电费71.3元；四、被告曾智于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费44元；五、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年九月十日法官助理高波书记员陈晓敏