广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1656号原告：冯文华，男，汉族，1972年9月13日出生，住广东省恩平市******飞马花园和景楼206房。身份证号码：440************074。原告：侯妙宜，女，汉族，1977年9月13日出生，住广东省恩平市******飞马花园和景楼206房。身份证号码：440************361。以上二原告的共同委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。被告：恩平市华基灯具照明厂，住所地：广东省恩平市沙湖镇蒲桥蓢**。统一社会信用代码：91440785MA5250JW81。投资人：张水平，总经理。被告：张水平，男，汉族，1969年9月24日出生，住湖北省春县漕河镇吴庄社区**。身份证号码：422************212。以上二被告的共同委托诉讼代理人：常衍祥，湖北王府律师事务所律师。原告冯文华、侯妙宜与被告恩平市华基灯具照明厂（以下简称华基厂）、张水平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告冯文华、侯妙宜的委托诉讼代理人郑一鸣、被告华基照明厂、张水平的委托诉讼代理人常衍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯文华、侯妙宜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年9月29日签订的《厂房租赁合同》：合同剩余标的为4428000元；2、判令被告立即返还租赁厂房及场地给原告；3、判令二被告支付拖欠的租赁费（租赁费应自2019年7月1日起计算至合同解除之日止，暂计至2020年6月30日的租赁费2006400元）、逾期付款违约金及占有使用费（逾期付款违约金应自2017年7月11日起，以实际欠缴费用为基数按照年利率6%计算，暂计至2020年6月15日为54932.7元、占有使用费应自合同解除之日起计算至被告实际返还租赁场地之日止）给原告；4、确认被告交付的押金500000元归原告；5、确认原告对被告滞留在租赁场地的设备设施及其他财物（以实际清点为准）享有留置权，对上述设备设施及财物变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年9月29日，原告冯文华作为两原告的代表，与被告华基厂签订《厂房租赁合同》约定原告将位于恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号土地以及上盖车间厂房、办公、宿舍租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2018年10月1日开始计算租赁期限。租金每月164000元，自2018年12月1日开始计收。另外，约定被告华基厂应在每月的10日前先付租金及部分费用后使用，如果被告华基厂逾期支付租金及其他应缴费用的，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖天数乘以欠款总费用的3%，并且原告有权停止供应水、电，被告因此而产生的任何损失与原告无关，超出3个月不支付租金和其他费用视为被告违约，被告要立即撤场，但保证金不作退回。《厂房租赁合同》签订后，被告华基厂支付了500000元押金给原告。并在租赁场地内修建了生产所需的设备设施（详见《恩平市华基灯具照明厂滞留在恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号场地物品清单》）。但2019年1月份开始，被告长期拖欠租金，原告冯文华遂于2019年7月向恩平市人民法院起诉，同年9月，恩平市人民法院作出（2019）粤0785民初1653号民事判决书，判令被告华基厂偿还拖欠的2019年1月至2019年6月租金704000元及相应逾期付款违约金给原告冯文华。该民事判决生效后，被告华基厂仍拒不履行支付义务。对2019年7月份开始新产生的租金至今亦没有支付。2019年1月份开始，被告华基厂便停止生产经营，将上述修建在租赁场地内的设备设施滞留在租赁场地。原告认为：原、被告双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，当事人各方均应依照合同约定履行合同义务。但被告华基厂自2019年1月开始拖欠租金，在经人民法院判令支付租金的情况下仍拒不支付拖欠租金，对2019年7月份以后产生的租金亦拒不支付，其行为已表明被告明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的单方解除合同的条件，依法应确认涉案《厂房租赁合同》在原告作出单方解除合同意思表示并通知给被告时即解除。被告恩平市华基灯具照明厂是个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，被告张水平作为被告华基厂的投资人，依法应对企业债务承担无限责任。因被告至今尚未腾退租赁场地给原告，因此，合同解除之前的所发生的租赁费，两被告应予清偿；合同依法解除之后的占有使用费，被告亦应按照合同约定的租金标准支付给原告。另外，合同第四条约定被告华基厂超过3个月不支付租金视为违约保证金不予退回。因此，原告有权对该500000元不予退回。此外，本案被告华基厂在停止生产后，放弃对修建在租赁场地的设备设施以及其他动产的控制和管理，事实上已经将上述物品交由原告保管。根据双方签订的《厂房租赁合同》第五条第1款“甲方有权终止合同，并有权留置乙方租赁车间内的自由财产”的约定以及《中华人民共和国物权法》第二百三十条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”的规定。依法应确认原告对被告滞留在租赁场地的设备设施及其他财物（以清点为准）享有留置权，对上述设备设施及财物变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。原告据此起诉到庭。原告冯文华、侯妙宜为其陈述在举证期间提供如下证据：1、二原告身份证复印件，证明二原告主体资格；2、被告华基厂企业信用信息公示打印件，证明被告华基厂主体资格；3、土地使用权证原件；4、建设工程规划许可证原件，证据3-4证明二原告对位于恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号的涉案租赁物具有处分权；5、厂房租赁合同原件，证明原、被告华基照明厂房屋租赁合同关系；6、民事判决书【（2019）粤0785民初1653号】复印件，证明被告华基厂拒不支付拖欠租金事实；7、华基厂滞留在恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号场地物品清单原件，证明被告华基厂滞留在恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号场地物品明细。被告恩平市华基灯具照明厂、张水平辩称，二被告认为原告方起诉的被告主体有问题，原告对恩平市华基灯具照明厂的业务已实际上由恩平市华基照明有限公司全部接手这一事实是十分清楚的，此前的租金就是由华基照明公司的财务“张海燕”支付的，签订合同时，华基照明公司没有成立，所以由华基厂和张水平签订租赁合同，华基公司成立于2019年3月14日，此后所有经营活动均以华基公司为名；2、代理人认为租赁合同大部分是无效的，因为华基公司所占地的厂并没有报建，原告提供的报建手续是2012年，是综合楼、办公楼对2018至2019年底建设的新厂是没有报建手续的。而被告主要使用的是车间，占租金的主要部分，所以代理人认为该租赁合同部分有效。500000元押金应冲抵占用费，不应当被原告直接没收；3、二被告认为原告对被告租赁场地的设备设施不享有优先受偿权，因为没有进行相关登记；4、被告方认为原告不能擅自解除合同，追究违约金，因众所周知的疫情原因，导致被告方所经营的行业到现在不景气，根据最高人民法院和广东省高级人民法院相关指导意见，原告方不能解除合同；5、原、被告双方的租金价格已经变化，且已经将租金交到2019年9月底。原告起诉的租金数额未能体现诚信诉讼的原则与要求。被告恩平市华基灯具照明厂、张水平为其答辩向本院提交如下证据：华基公司营业执照复印件，证明华基厂已升格为华基公司，相关债权债务应由华基公司承担；2、租赁合同复印件；3、微聊天记录原件，证据2-3证明原告与华基公司重新约定租金价格和交租时间的相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，原告冯文华与被告华基厂签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号的车间厂房及办公宿舍租赁给被告使用，租赁厂房建筑面积约为6000平方米，空地面积3000平方米，以租赁厂房空地给被告使用以使用用面积为准（办公宿舍面积5000平方米）。厂房租赁期限、租赁费用：租赁期限为15年，2018年10月1日起至2021年10月31日止（免租期天）计租时间为2018年12月1日开始计租。第一期租金从2018年10月1日至2019年10月31日每月租金为16元平方米。签约后20日内付清500000元押金，一个月租金。办公楼、宿舍楼租赁费用：现有办公楼、宿舍使用的建筑物、构筑物、空地，每月租赁费用总额为164000元，其中办公宿舍占10元每平方，厂房占16元每平方，空地占6元每平方。并约定被告华基厂应于每月10日前先付租金及部分费用后使用，如果被告华基厂逾期支付租金及其他应缴费用的，应向原告方支付滞纳金，滞纳金金额为拖天数乘以欠缴总费用的3%，并且原告方有权停止供应水、电，被告因此而产生的任何损失与原告方无关，超出3个月不支付租金和其他费用视为被告违约，被告华基厂要立刻撤场，但保证金不作退回。在租赁期限内，若遇被告华基厂欠租金超过一个月，或被告华基厂不按时发放工资而产生劳资纠纷的，原告方有权终止合同，并有权留置被告租赁车间内的自有财产。冯文华在甲方处签名，被告的投资人张水平在乙方处签名。合同签订后，被告华基厂向原告冯文华支付了押金500000元，被告2019年7月1日起拖欠原告租金。另查明，恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号的土地的土地使用权人是冯文华、侯妙宜。被告华基厂为个人独资企业，其投资人为被告张水平。本院于2019年9月17日作出（2019）粤0785民初1653号民事判决书，确认了原冯文华与被告华基厂于2018年9月29日签订的《厂房租赁合同》的效力，本案不再就此进行论述。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、二原告的主体资格问题；二、原告冯文华与被告华基厂签订的《厂房租赁合同》是否解除的问题；三、合同解除后有关租金、占有使用费、逾期付款违约金的计算及押金的归属的问题；四、原告方对被告方滞留在租赁场地的设备是否享有留置权及优先受偿权的问题；五、被告张水平对本案债务是否承担连带责任的问题。关于第一个问题。原告冯文华与被告华基厂签订《厂房租赁合同》，租赁场地的土地使用权人为原告冯文华、侯妙宜，原告侯妙宜作为租赁场地的共有人，其诉讼主体资格是适格的。关于第二个问题。《厂房租赁合同》约定被告华基厂拖欠租金超过一个月的情况下，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，被告自2019年7月1日起拖欠租金，本案起诉状副本于2020年7月4日送达被告华基厂，原、被告签订的《厂房租赁合同》已于起诉状副本送达被告之日即2020年7月4日解除，原告现请求解除该合同，本院对此不作调整。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告现请求被告返还租赁厂房及场地，理据充分，本院予以支持。二被告辩称其与原告方就厂房租赁事项达成新的约定，且因新冠肺炎疫情影响导致其所经营的行业不景气，原告不能解除合同。本院认为，原告方与被告方作为理性的民事主体，在合同磋商和订立的行为中，当双方达成一致意思表示时，有签订书面租赁租赁合同的先例。根据被告提供的新合同及当庭出示的微信聊天记录，该合同并没有双方的签字盖章，且双方在相互发送合同文档过程中并没有达成一致的意思表示。被告华基厂自2019年7月1日起出现违约行为，远早于新冠肺炎在我国发现的时间，被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。关于第三个问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，被告自2019年7月1日起拖欠租金，《厂房租赁合同》于2020年7月4日解除，被告华基厂应向原告支付期间拖欠的租金金额为1989867元（164000元/月×12个月+164000元÷30天×4天）。合同解除后，被告华基厂应当向原告返还租赁地，被告华基厂无合法理由占用原告房屋，原告现请求被告支付占有使用费，该费用应属原告房屋被占用对其造成的损失，参照双方签订合同关于租金的约定，被告华基厂应当自2020年7月5日起至实际返还原告房屋之日起每月向原告支付164000元的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，《厂房租赁合同》约定被告逾期支付租金情况下应向原告支付滞纳金（拖欠天数乘以欠缴费用的3%），该滞纳金实为逾期付款违约金，原告现请求以欠缴费用数额为基数按照年利率6%计算，属于对其自身权利的处分，本院确认被告应付逾期付款违约金的计算方式为：自2019年7月1日起至实际清偿日止以拖欠租金1989000元为基数，按照年利率6%计算。至于原告请求确认被告华基厂交付的500000元押金归其所有的问题，根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，原告现请求本案押金归其所有，实为依照定金性质处理该押金，本院认为，原、被告没有明确约定该押金具备定金的功能，对于原告的该项请求，本院不予支持。关于第四个问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十四条“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物”之规定，《厂房租赁合同》虽然约定被告方拖欠租金一个月的情况下，原告有权终止合同并留置被告方在租赁车间内的自有财产，但留置权为法定担保权，其成立基于法律的直接规定，当事人不得任意约定创设留置权，但允许当事人的约定排除留置权的适用。原告现请求对被告方滞留在租赁地的设备享有留置权并对其变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。关于第五个问题。被告华基厂为个人独资企业，其投资人为被告张水平，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”之规定，被告张水平对本案债务承担连带责任。至于二被告辩称华基厂的业务已由华基公司承接，二被告的主体资格不适格的问题，本院认为，《厂房租赁合同》系原告冯文华与被告华基厂签订，根据合同的相对性原则，在被告华基厂违约的情况下，应由被告华基厂承担违约责任，被告的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国担保法》第八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告恩平市华基灯具照明厂应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1989867元、逾期付款违约金（自2019年7月1日起至实际清偿日止以拖欠租金1989867元为基数，按照年利率6%计算）及占有使用费（自2020年7月5日起至实际返还原告房屋之日起每月向原告支付164000元）给原告冯文华、侯妙宜；二、被告张水平对上述债务承担连带清偿责任；三、被告恩平市华基灯具照明厂、张水平应在本判决发生法律效力之日起十五日内腾清恩平市沙湖镇蒲桥蓢19号的房屋并返还给原告冯文华、侯妙宜；四、驳回原告冯文华、侯妙宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21112元（已由原告冯文华、侯妙宜预缴），由原告冯文华、侯妙宜负担2383.92元，由被告恩平市华基灯具照明厂、张水平负担18728.08元。原告冯文华、侯妙宜多预缴的案件受理费18728.08元由本院予以退回，被告恩平市华基灯具照明厂、张水平应向本院补缴案件受理费18728.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 郝登荣二〇二〇年九月二十五日法官助理 陈胜妹书 记 员 吴惠胜