福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2998号 上诉人（原审被告）：张加展，男，1964年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘芳，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晶，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李素萍，女，1970年3月1日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：魏卿庶，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王福金，福建君州律师事务所律师。 原审被告：张伟煌，男，1990年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人张加展因与被上诉人李素萍、原审被告张伟煌房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张加展上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判张加展无需赔偿李素萍150万元。事实和理由：一审判决忽视李素萍自身的严重过错及合同的履行情况等，判决张加展赔偿李素萍违约金1500000元，系认定事实不清、适用法律不当，判决不公。一、李素萍签订买卖合同及履行过程中存在严重过错，原审法院却直接予以回避，未判决李素萍承担相应的责任，显然错误。1、李素萍在购房之前已经明知案涉拆迁安置房屋非张加展一人所有、非夫妻共同财产、涉及多个物权主体、且包括了未成年人的份额。2、原审中张加展明确陈述当时是以为自己是一家之主，可以代表全家人出售家人共有的房屋，而且李素萍庭审中也称她以为按照闽南的风俗或中国人的传统观念，作为一家之主的张加展可以自己代表全家来卖房子。事后李素萍从来没有联系其余共有人，更没有征询其他共有人的同意或要求其他共有人进行追认，反而是多次与张加展单方进行通话来确认张加展是否有告知家人或者家人是否有同意。以上客观事实能证明李素萍对房屋买卖合同履行过程中可能存在因其余共有人不予追认导致合同无法交易过户的履行风险是明知的，同时也能证明李素萍对张加展的“无权处分”行为并未采取任何积极、有效的补救措施。3.其他共有人不存在无法联系、拒绝联系等影响李素萍对“无权处分”行为采取补救措施的客观情况。合同签订后一个月左右，李素萍亲自到张加展家中，仅仅找李素萍之子张伟煌在见证人处补签字，却始终未要求张伟煌及其余共有人对张加展的卖房行为予以追认。此后，在长达两三年期间李素萍在时间充分且有条件联系的情况下，却始终未联系过其他共有人要求追认，也未要求张加展补充其余共有人的书面授权手续，仅仅与张加展单方确认其余人是否知情等。综上可见，李素萍在合同签订和履行中未尽到审慎的注意义务，其对合同不能继续履行亦具有明显过错，亦应承担相应的责任。根据《合同法》第114条第2款和《合同法司法解释（二）》第29条的规定，即使存在相应损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。而原审法院在已经查明双方均具有过错的情况下，仅要求张加展承担全部损失，对李素萍自身的严重过错导致合同无法履行的法律后果却不予置评，显然属于适用法律不当，亦与公平原则严重不符。 二、原审法院对李素萍损失的认定不符合客观事实，亦缺乏依据。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。1、本案中，房价涨跌在签订合同时是无法预料，近年来，我国整体房价涨势迅猛，早已出乎民众和政府的意料之外。案涉房屋总价仅为110万，合同约定的违约金150万元不仅远远超过房屋总价，而且远远超过李素萍的实际损失。《房屋购买合同》违约条款中也并未就装修费、房屋差价损失作出约定，李素萍主张的损失完全超过了张加展签订合同时所能预见到的，差价损失及装修费不应计入损失范围内。2、《房地产估价报告》采用了比较法及收益法。比较法中，可比实例的选择，直接影响了评估结果。案涉房产建筑面积为116.71平方米，但估价报告所选的三个可比实例建筑面积分别为89.24平方米，89.23平方米，84.74平方米。可见从建筑面积上看，案涉房产户型为通常之3房格局，三个可比实例户型为通常之二房格局，通常同等条件下，面积较小二房户型单价远高于三房户型之单价，但估价报告在建筑面积上仅对三个可比实例做了1%的修正，与实际相差甚远，从而使最终评估的房产市场价值倚高，因此其结果不能直接作为本案的定案依据。影响鉴定结论公允性。故房屋价值鉴定结论不能作为认定价差损失的直接证据。3、在未征得其余共有人同意或追认，合同履行尚存在巨大风险的情况下，李素萍对案涉房屋进行装修，因此所产生的损失属于李素萍自身原因导致的，不属于张加展违约造成的损失范畴。且李素萍提交的签订房屋购买合同当日的对话录音中，明确称“装修真的没什么钱”“我再说一遍，我买这套房子是养老的”“以后养老自己住就会好好装修”。故关于李素萍事后投入装修及装修损失201343.69元显然属于张加展不能预见的范围，不能计入李素萍的损失范围。因此，违约金150万元的约定属于过分高于造成的损失，原审法院未予以调整，有失偏颇。 李素萍答辩称，一、李素萍不存在任何过错。案涉合同签订地为张加展家中，无论是从交易的过程，还是从当日交付后到实际使用，张加展均多次明确告知李素萍其有权对房屋进行处分。且李素萍入住房屋长达多年期间，案涉房屋其他共有产权人亦未提出不同意交易。案涉房屋是张加展确认其他共有产权人同意出售的情况下签订的，因张加展无法取得其他共有产权人同意、合同无法履行的过错责任亦在张加展。二、李素萍实际损失已明显超过合同约定违约金金额。因张加展原因导致合同无法继续履行，已造成李素萍严重的经济损失，远超过合同约定的150万元，如房屋价款损失111.98万元、装修损失20.13万元、资金利息损失等(按同期贷款利率也有20多万)。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，一审判决张加展支付150万元违约金不存在过高问题。纵观本案，张加展系因房价上涨，以“其他共有产权人不同意”为由要求李素萍进行“补偿”。张加展不诚信的行为已严重损害李素萍合法权益，也严重破坏了市场交易秩序，因而张加展应承担相应的违约责任。 张伟煌未到庭，亦未提交书面意见。 李素萍向一审法院提起诉讼，请求判令：1.李素萍与张加展、张伟煌于2015年9月19日签订的《房屋购买合同》于2019年1月11日起解除；2.判令张加展、张伟煌向李素萍返还购房款1030500元及利息（按月利率1%计算，从李素萍支付购房款之日起计至实际返还之日止）；3.判令张加展、张伟煌向李素萍支付违约金1500000元；4.判令张加展、张伟煌向李素萍赔偿装修费用500000元；5.判令李素萍有权无偿使用“集安广场”安置房同集路334之1号804房，直至张加展、张伟煌支付完购房款及利息、违约金和装修补偿费用之日止；6.本案所有诉讼费、鉴定费等由张加展、张伟煌承担。 一审法院认定事实：2015年，厦门市集美区人民政府侨英街道办事处（甲方）与张加展、陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇（乙方）签订了《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》，约定甲方需拆除乙方房屋一栋，总建筑面积107.92平方米……应安置人口5人，户主张加展、妻子陈少娜、子张伟煌、儿媳林婷婷、孙子张昊宇。实行产权调换的建筑面积为203.75平方米……安置房地点、幢号、房号、面积为集安广场××路××号之××号××室面积113.78㎡、××之××号××室面积116.71㎡。张加展于2015年4月11日在乙方处签名。 2015年9月19日，张加展（甲方）与李素萍（乙方）签订《房屋购买合同》，约定：甲方出售位于集美区“集安广场××房××路××号××室，建筑面积为116.70㎡；双方约定房屋面积转让总价为1100000元，按以下方式支付：1.乙方自合同签订之日起10日内支付给甲方600000元。2.乙方在2016年1月30日前再支付给甲方100000元购房款。3.乙方于2016年1月31日至2016年12月31日内向甲方再支付300000元（2016年1月31日至6月31日内乙方应向甲方支付200000元），在此期间内，300000元购房款乙方按照1%的利率向甲方支付利息，乙方在经济条件允许的情况下，可以随时支付剩余款项。4.在办理安置房产权过户手续完毕之日起8日内乙方向甲方支付余下100000元购房款；在安置房产权办理完后，甲方须10日内积极协助乙方办理安置房过户手续，并提供相关证件协助乙方顺利办理产权过户手续，并不得向乙方索取任何费用；甲乙双方签订本房屋买卖合同后必须自觉履行各自义务不得违约，如甲方违约退回乙方支付给甲方的购房款并赔偿1500000元，如乙方违约必须赔偿甲方1500000元，违约赔偿后合同自动失效。张加展和李素萍分别在甲方和乙方处签名捺印，张伟煌、张武才分别在见证人处签名捺印。 合同签订后，张加展即将讼争房屋交付给李素萍。李素萍于2015年9月19日、2015年9月20日、2015年9月28日、2016年1月29日、2016年5月31日、2016年6月30日、2016年11月29日、2016年12月30日、2017年5月16日分别支付款项210000元、300000元、90000元、100000元、155500元、52500元、60500元、50000元、12000元。除2017年5月16日支付的款项，张加展就其他款项分别出具收条。其中2016年5月31日款项中注明利息5500元；2016年6月30日款项中注明利息2500元；2016年11月29日款项中注明利息10500元。讼争房产于2018年4月18日办理不动产权登记手续，权属情况为张加展、陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇、张柏林按份共有，各占1/6份额。 另查明，李素萍于2018年11月1日向本院提起诉讼，诉请张加展、陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇、张柏林配合办理房屋产权转移登记手续，该案于2018年12月11日开庭审理，庭审中陈少娜、张伟煌、林婷婷、张昊宇、张柏林明确表示不同意办理房屋产权转移登记手续。 在本案审理过程中，法院依李素萍的申请委托鉴定机构对讼争房屋的装修造价进行鉴定。厦门兴海湾工程管理有限公司于2019年9月24日出具《工程造价鉴定意见书》，认定装修金额为201343.69元。李素萍因此支出鉴定费用15000元。法院依张加展的申请委托鉴定机构对讼争房屋于2018年12月11日毛坯状态的市场价值进行鉴定。厦门国之策资产与房地产土地评估有限公司于2019年12月10日出具《房地产估价报告》，认定讼争房屋2018年12月11日的市场价值为2219800元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张伟煌作为见证人在《房屋购买合同》中签名，仅可证明其知晓房屋买卖过程，无法认定其为案涉合同的当事人，且愿意接受合同条款的约束，故李素萍主张张伟煌承担相应的违约责任，于法无据，本院不予支持。李素萍与张加展签订的《房屋购买合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。李素萍依约先后支付了购房款1030500元。但因张加展出售案涉房屋未经三分之二以上共有权人同意，无法办理转移登记手续，致合同目的无法实现，故李素萍主张解除《房屋购买合同》，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”李素萍于2019年1月11日诉至本院，本院于2019年1月22日将应诉材料邮寄送达张加展，自此解除合同的意思表示到达张加展，故案涉《房屋购买合同》应于2019年1月22日解除。因合同无法履行，李素萍所支付的1030500元购房款应予返还，故对该诉求本院予以支持。李素萍另主张按月利率1%计算利息，无相应法律依据及合同依据，本院不予支持。 关于违约金。李素萍认为，张加展应支付合同约定的违约金1500000元。张加展认为，合同约定违约金过高，应予调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李素萍的损失主要为房屋差价、装修损失及资金占用期间的利息损失。经鉴定，讼争房屋于2018年12月11日的房屋价值为2219800元，张加展虽对鉴定结论存在异议，但并未提供相反证据予以证明，故本院对该鉴定结论予以确认，因此房屋差价损失为1119800元（2219800元-1100000元）。另装修损失为201343.69元，再加上资金占用期间的利息损失，双方约定的违约金1500000元，并未过分高于因违约所造成的损失，故本院对违约金的数额予以确认。关于李素萍主张的装修损失及利息损失，因已通过违约金得到赔偿，故法院不予支持。关于李素萍主张其继续无偿使用案涉房屋的诉讼请求。因李素萍与张加展签订的《房屋购买合同》已经解除，李素萍继续占用讼争房屋无相关法律依据及合同依据，本院不予支持。关于李素萍主张张加展支付鉴定费15000元，因该损失为确定装修损失所必要支出的费用，故对该项诉求应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李素萍与张加展于2015年9月19日签订的《房屋购买合同》于2019年1月22日解除；二、张加展应于本判决生效之日起十日内返还李素萍购房款1030500元；三、张加展应于本判决生效之日起十日内赔偿李素萍违约金1500000元；四、驳回李素萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费33949元，减半收取计16975元，由李素萍负担4317元（已预缴），张加展负担12658元。张加展应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。鉴定费15000元，由张加展负担，张加展应于本判决生效之日起七日内向李素萍支付。 各方于二审中均未提交新证据。 二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕张加展的上诉请求进行审理。 首先，由于未与讼争房屋的所有权利人签订购房合同，而仅是与其中之一的张加展签订，李素萍承担了其支付了购房款却无法依合同取得讼争房屋的责任。张加展应承担的违约责任，缘于其未经其他权利人同意而私自出售讼争房屋，致使李素萍在履行了合同义务后，张加展无法依合同约定将讼争房屋过户给李素萍。张加展应对其违约行为依合同约定承担相应违约责任。 其次，违约金条款的订立就是为约束双方严格履约，且为免除守约方举证损害以及因果关系的困难而预先约定了损害赔偿计算办法，在违约金条款未违反法律强制性规定的情况下，当事人应诚信履行。更何况本案中，房屋差价损失、房屋装修损失等金额较大，张加展并未举证证明依据合同约定判令张加展承担150万元违约金过高，一审法院未予调整该违约金并无不妥，本院予以维持。 综上，张加展的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由张加展负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 章 毅 审判员 胡林蓉 二〇二〇年九月十六日 书记员 陈 源 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。