陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终1052号 上诉人(原审原告)：陕西省延安市宝塔区桥沟街道柳树店村民委员会（以下简称“柳树店村”），住所地：延安市宝塔区桥沟街道柳树店村民委员会。法定代表人：李长海，该村委会主任。委托诉讼代理人：张海斌、石新月(实习)，陕西卓超律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：延安锦江实业发展有限责任公司（以下简称“锦江公司”），住所地：延安市宝塔区龙昌园5号楼3-1703室。法定代表人：高建莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜军，男，该公司职工。委托诉讼代理人：刘俊杰，陕西德齐律师事务所律师。上诉人柳树店村因与被上诉人锦江公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柳树店村向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初214号民事判决，并发回重审；二、本案一审诉讼费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为一审法院认定本案事实错误。1、一审认定被上诉人仍在积极办理审批手续是错误的；双方于2011年4月29日签订《联合开发合同》，约定工期为6年，而被上诉人锦江公司接收到上诉人交付土地后，并非积极办理审批手续，而是将涉案土地出租给第三人获利，6年期间没有办理任何手续，没有对土地进行任何平整、施工圈堵、施工机械进场、图纸设计、地质勘测等工作，故认为被上诉人本质上不是在开发，而是借着开发目的无偿占有、使用、出租涉案土地进行获利，上诉人告知收回土地时，被上诉人多次请求再给其顺延2年时间保证开工，所以双方于2017年9月4日签订《（联合开发合同）补充协议》，工期顺延2年，延期至2019年9月4日。但是被上诉人在2年期间经上诉人多次催促，没有向上诉人递交一份准备施工的资料或文件，及施工、动工的迹象，仍将涉案土地出租获利，所以一审法院认定被上诉人积极办理审批手续是无事实依据，明显错误。2、一审法院认定被上诉人锦江公司不存在办理审批手续没有丝毫进展，这是错误的；首先被上诉人在6年期间没有履行任何开发建设义务，这是不可争议的事实，在顺延2年内仍在出租涉案土地获利，丝毫没有施工、动工的迹象。直到本案开庭时被上诉人举证在2018年期间向土地部门递交申请收储涉案土地，土地部门给予是否收储的答复函，而并非是土地部门批准同意建设的文件。其次双方联合开发项目是上诉人村委会三产房，并非商品房，三产房土地性质不变，审批手续无需转变土地性质，只需规划建设手续等，但是被上诉人违约行为改变土地性质，进行收储、征收土地的违约行为被认定为合法办理手续实属错误。3、一审法院认定被上诉人没有放弃是错误的。首先该约定本身存在瑕疵和无效，主观意志的约定不是用语言来判断，而是用客观表现行为来判断，被上诉人是否放弃，从客观上表现，其利用上诉人提供无偿土地进行开发的便利条件对外出租获利，这种不劳而获的事情被上诉人当然不会主动放弃的，但是其9年多对涉案土地没有任何施工、动工行为，从客观表现行为明显视为放弃开发。其次被上诉人一年租金近五六十万，时间越久利益越多，九年多已获利五六百万元，即便开发不一定能够获利千余万元，但是上诉人的损失确因开发时间拖的越长越大，故该约定很明显不具有公平性，应当确认无效，否则人民法院会助长被上诉人无限期使用土地获利，造成上诉人损失不可估量，所以一审判决根本不是解决双方纠纷，而是助长一方利益增大，扩大一方损失剧增的不公平判决，二审应当纠正。4、一审法院认定双方合同未解除，占有费不予支付，这完全错误；从双方合同补充协议第3条约定“被上诉人两年到期时向上诉人付每亩3万元的占用土地补偿费”，那么双方约定顺延2年期限于2019年9月4日到期，具备支付占有费条件，而一审法院为偏袒被上诉人却不予支持，并且故意曲解双方未解除合同不予支付占有费的错误认定。二、涉案土地已纳入政府征收范围，双方合同无法继续履行，合同目的无法实现，故应当解除。本案涉案标的已纳入征迁范围，根据延安市办文［2019］3726号延安市人民政府办公室文件，同意延能化字［2019］126号文件关于将城区供热公司2020年新建项目列入财政计划的指示。2020年3月10日延安圣地蓝热力（集团）城区供热有限公司向延安市政府上报请示拟将涉案土地11.6亩纳入征收范围用于公共建设，并征得市政府同意。本案土地已被纳入征迁范围之内，据此双方联合开发的合同根本目的不能实现，合同无法继续履行，应当依法解除。三、被上诉人明显以合法形式掩盖非法目的，借双方联合开发的形式掩盖其非法占有、使用、出租上诉人土地进行牟利为目的，其真正目的根本不是在开发建设项目。农村集体土地是农民赖以生存的依靠，是农民主要的经济来源，被上诉人占用上诉人村土地已九年之久，项目没有任何进展，土地被其无偿占用进行出租获利，其根本目的不是在开发建设，是借助合同约定空隙大次敛财目的，真实目的是显而易见的，其造成农民收入损失持续放大。但原审法院仍助长被上诉人非法行为及目的，不断侵害到上诉人的合法权益。四、被上诉人不积极履行合同义务，荒废上诉人村土地已有九年之久，依法应当收回土地，达到法定解除条件。2011年4月29日，上诉人与被上诉人签订了《联合开发合同》，开发期限6年，被上诉人在6年期限内未有任何进展，未对土地进行任何施工和动工迹象，依据《土地管理法》第三十八条规定，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。故被上诉人的行为很显然违反法律强制性规定，六年内未启动建设用地。2017年9月4日上诉人与被上诉人再次签订了《补充协议》，约定顺延2年期限，但是被上诉人仍然未启动涉案土地建设，再次违反法律强制性规定。故本案涉案合同早已具备法定解除条件，但是一审法院认为“2017年9月4日后，被上诉人仍在积极办理审批手续，不存在办理审批手续没有丝毫进展，且没有放弃”，这是错误的，且违反法律强制性规定。锦江公司辩称：一、上诉人关于一审法院认定事实错误的理由不能成立。1、上诉人关于答辩人没有积极办理审批手续、办理手续没有丝毫进展的理由不能成立。2011年4月29日，答辩人与上诉人签订了《联合开发合同》，双方约定联合开发本案所涉地块。合同签订后，为了履行双方之间的约定，答辩人投资了150万元收购了案涉土地上原有的马路砖厂，接着开始着手办理相关的用地手续。由于时遇延安新城“中疏外扩、上山建城”项目的开展，所有老城区的土地审批暂时搁置，故合同6年期限到期后，双方并没有终止合作，而是共同推动项目的进展，进一步协商签订了《联合开发合同补充协议》。该协议中明确确认“甲乙双方自2011年4月29日签订《联合开发合同》后，乙方(即答辩人)积极筹备办理相关审批手续，现建设规划方案正在审批，土地征收已经启动，各项工作明显进展顺利”，为此双方约定办理手续的时间顺延两年。签订上述补充协议后，答辩人积极推动办理各项审批手续。2018年1月30日，延安市城改办致函延安市土地收购储备中心（延市城改办函[2018]23号文件），同意将桥沟镇柳树店村办马路砖厂改造项目纳入2018年度土地收储项目计划。2018年2月1日，延安市土地收购储备中心向延安市国土资源局呈报了《关于收储柳树店村部分集体土地实施方案的请示》（延市土储发[2018]2号文件），就柳树店村办马路砖厂改造项目要求延安市国土资源局按程序组织用地报批工作。2018年4月23日，延安市国土资源局向延安市政府呈报了《关于收储柳树店村部分集体土地实施方案的请示》（延市国土资字[2018]45号文件），就本案所涉项目请求延安市政府审批。2018年7月31日，案涉土地收储方案经延安市政府秘书长李某某审阅，同意收储。2018年8月2日，经主管市长刘某某审阅，同意收储。2018年8月16日，延安市土地收购储备中心向延安市国土资源局呈报了《摇号申请》（延市土储函[2018]64号文件），就案涉土地申请摇号，以确定勘测定界机构。2018年8月30日，延安市国土资源局致函市土地收购储备中心（延市国土资用测函[2018]13号文件），告知经摇号确定陕西华鼎测绘工程有限公司为案涉项目勘测定界机构。2018年11月1日，延安市土地收购储备中心致函延安市规划局（延市土储函[2018]118号文件），申请办理案涉项目的规划选址范围。综上所述，在答辩人的积极推动下，双方的合作明显进展顺利，上诉人主张答辩人没有积极办理审批手续、合作的项目没有丝毫进展，没有事实依据。2、上诉人诉称答辩人将土地出租给第三人获利五、六百万元，不符合客观事实。答辩人并非主动将案涉土地出租给第三人获利，而是答辩人收购该土地上马路砖厂时，原本的经营者与租赁户的租期未到。因此，答辩人接收土地时，租赁户继续经营，答辩人也开始着手办理相关的用地审批手续。后来，由于政府大力支持新区的建设，所有老城区的土地审批暂时搁置，因此租赁户租期的顺延，也是因客观原因造成，并非答辩人故意不办理审批手续。再者，答辩人刚接收马路砖厂时，租赁户每年的租金仅为几千元，近两年租金才上涨到一万二左右，上诉人诉称的答辩人获利有五、六百万元是与客观事实严重不符的。3、上诉人关于答辩人应当支付占用土地补偿费的理由不能成立。答辩人与上诉人签订的《联合开发合同补充协议》第三条约定，“有以下两种情形之一的双方签订书面文书解除合同：①若乙方（即答辩人）办理手续没有丝毫进展；②若乙方放弃。则乙方需在两年到期时向甲方支付每亩三万元的占用土地补偿费”。同时在第五条约定，“双方商定若手续正在办理中或已办好了或项目已启动，则不交土地补偿费”。通过上述约定可知，答辩人支付土地补偿费的前提是答辩人办理手续没有丝毫进展或者答辩人放弃该项目的开发。如上文所述，答辩人积极办理审批手续，土地收储方案经主管市长刘某某审批，同意收储，因此不存在没有丝毫进展的情况；同时，答辩人并无明示或默示的放弃项目开发的意思表示。上诉人在上诉状中只截取了上述约定中的半句话，是对双方合同约定的片面理解，因此，上诉人主张答辩人支付占用土地补偿费的理由不能成立。二、上诉人关于涉案土地已纳入政府征收范围，双方合同无法继续履行应当解除的理由不能成立。首先，截至目前为止没有任何关于案涉土地征收的通知、立项审批文件或者征收公告。上诉人主张的案涉土地已纳入政府征收范围，没有事实依据，也无任何证据能够证明。再者，即使案涉土地纳入政府征收范围，双方也已在《联合开发合同》中约定了解决方案。即《联合开发合同》第五条第八项约定，“如政府全部征用本地块，地面建筑物及附属物的赔偿归乙方，土地的赔偿款归甲方，本合同终止废除，双方互不承担责任。”答辩人认为，依法成立的合同受法律保护，答辩人与上诉人在合同中约定了遇到政府征收时的解决方案，双方对此约定应当严格遵守，依约履行。现上诉人主张案涉土地已纳入政府征收范围，却不按照合同约定履行，而是起诉要求答辩人恢复土地原状、限期搬离。上诉人的行为恰恰能够证明违反合同约定的是上诉人而并非答辩人。因此，上诉人依据上述理由主张解除合同，是不能成立的。三、上诉人关于答辩人签订合同以合法形式掩盖非法目的的理由不能成立。上诉人主张答辩人利用土地牟利、大肆敛财、根本目的不是开发建设项目，上诉人以上种种说法完全是不符合客观事实的。真实的情况是，答辩人为了开发建设项目花费了150万元收购了案涉土地上的马路砖厂，积极推动办理了上文所述的各项审批手续，委托陕西省建筑设计研究院对案涉项目做了规划设计平面图及效果图，答辩人一直都在积极的履行合同，真正不按约定履行合同的是上诉人。在本案合同的履行过程中，上诉人村委会进行了换届选举，新的领导班子对于答辩人需要协助的工作经常推托、拒不配合。2019年12月8日，上诉人单方面制作终止合同的通知，要求答辩人限期搬离。答辩人认为，答辩人与上诉人在平等、自愿的基础上签订《联合开发合同》以及《联合开发合同补充协议》，双方应当共同遵守合同约定，现上诉人换届选举，新的领导班子单方面肆意解除合同，该行为严重违背合同法的契约精神，也严重损害了答辩人的合法权益。柳树店村向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告和被告于2011年4月29日签订的《联合开发合同》及2017年9月4日签订的《补充协议》；2、依法判令被告恢复土地原状、并限期搬离；3、依法判令被告支付原告从2011年4月29日起至2017年9月4日止土地租赁费95252元，从2017年9月4日起至实际交付土地之日止，以每年每亩3万元共计11.7亩土地的占用费(截至诉讼时土地占用费为81.9万元)，以上共计914252元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月29日柳树店村委会与锦江公司签订《联合开发合同》，该合同约定了关于地界及权属，合作内容，甲方的权利、责任、义务，乙方的权利、责任、义务，其它约定条款、违约责任、争议的解决等内容，该合同约定，柳树店村委会将东临预备役二团、南临刘万家沟地界、西临污水厂、北临长青路的11.7亩地块交由锦江公司开发，建成后锦江公司给柳树店村委会返还框架商业建筑面积2200元，该合同第三条第四项约定，“同意并积极支持乙方以柳树店村三产的名义立项、报规划、后经土地部门出让后土地变更到乙方名下”，该合同第五条第一项约定，“乙方在陆年内办理手续要有明显进展，若有进展合同继续有效，合同时间顺延。如丝毫未动甲方有权终止合同，合同终止后甲方不承担赔偿责任，若甲方与第三方合作由第三方赔偿乙方”，该合同第五条第四项约定，“若乙方未能开发此项目，双方终止合同时乙方按每年壹万伍仟元整补交租赁费。若项目办成则不交租赁费”。2017年9月4日柳树店村委会与锦江公司签订了《补充协议》，该合同第1条约定，“甲乙双方自2011年4月29日签订《联合开发合同》后，乙方积极筹备办理相关的审批手续，现建设规划方案正在审批，土地征收已经启动，各项工作明显进展顺利”，该合同第3条约定，“双方本次商定办理手续的时间顺延两年。从2017年9月4日起两年内，因甲方的原因造成审批等拖延除外，乙方办理该项目审批工作有明显的进展。否则解决办法有二：1)如果乙方仍在积极办理审批手续，则《联合开发合同》及《补充协议》继续有效，时间顺延。2）有以下两种情形之一的双方签订书面文书解除合同：①若乙方办理手续没有丝毫进展；②若乙方放弃。则乙方需在两年到期时向甲方支付每亩叁万元的占用土地补偿费，面积以院内实际丈量的面积为准。相关事宜双方合法合情合理的协商解决”，该合同第5条约定，“双方商定若手续正在办理中或已办好了或项目已启动，则不交土地补偿费”。一审法院认为，关于《联合开发合同》及《补充协议》是否有效。本案中，柳树店村委会并非直接以集体土地出资，故双方签订的合同不违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。案涉合同的履行，依据我国法律、行政法规的规定，首先应当依法办理用地审批手续，而案涉合同已经约定此项义务由锦江公司履行，该约定不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉《联合开发合同》及《补充协议》合法有效。关于解除《联合开发合同》及《补充协议》的条件是否成就。2017年9月4日之后，第一，锦江公司仍在积极办理审批手续，第二，不存在锦江公司就办理审批手续没有丝毫进展，第三，锦江公司没有放弃，有鉴于此，就合同意思自治而言，案涉《联合开发合同》及《补充协议》处于继续有效、时间顺延的状态，柳树店村委会主张解除《联合开发合同》及《补充协议》的条件不成就，故柳树店村委会诉请解除《联合开发合同》及《补充协议》，以及诉请恢复土地原状、并限期搬离，本院不予支持。关于柳树店村委会诉请锦江公司支付土地租赁费的争议。案涉《联合开发合同》第五条第四项约定，“若乙方未能开发此项目，双方终止合同时乙方按每年壹万伍仟元整补交租赁费。若项目办成则不交租赁费”，经分析可知，锦江公司支付柳树店村委会土地租赁费的条件是，“若锦江公司未能开发此项目，双方终止合同时”，从本案审理情况看，目前该前提条件并不满足，故柳树店村委会诉请锦江公司支付土地租赁费，本院不予支持。关于柳树店村委会诉请锦江公司支付土地占用费的争议。锦江公司支付柳树店村委会占用土地补偿费的条件是，“若乙方放弃”，从本案审理情况看，目前锦江公司并无明示或默示放弃之意思表示，故柳树店村委会诉请锦江公司支付土地占用费，本院不予支持。综上所述，柳树店村委会全部诉讼请求，均应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告陕西省延安市宝塔区桥沟街道柳树店村村民委员会的诉讼请求。案件受理费13043元，原告陕西省延安市宝塔区桥沟街道柳树店村村民委员会已预交，实际由原告负担。本院二审期间，柳树店村委支持其主张向本院提交三组证据。第一组：照片7张。证明：一、被上诉人占用上诉人村土地已九年之久，项目却没有任何进展，并且土地被其无偿占用进行出租获利。被上诉人真正目的根本不是在开发建设项目，而是借双方联合开发的形式掩盖其非法占有、使用、出租上诉人土地进行牟利。故请求法院依法支持上诉人的上诉请求。二、依据《土地管理法》第三十八条规定，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。故被上诉人的行为很显然违反法律强制性规定，九年内未启动建设用地，应当将该土地交还给上诉人。第二组：延安市人民政府办公室第25号文件、延安市办文［2019］3726号延安市人民政府办公室文件、延能化字［2019］126号文件、市批字42号文件。证据：涉案土地已纳入政府征收范围，双方合同无法继续履行，合同目的无法实现，故应当解除。第三组证据：关于延安机场搬迁后原占用柳树店村856.3亩土地归还的请求全体村民签字按印名单。证明目的:农村集体土地是农民赖以生存的依靠，是农民主要的经济来源，被上诉人占用上诉人村土地已九年之久，项目没有任何进展，造成农民收入损失持续放大。上诉人请求被上诉人归还土地是上诉人村集体全体村民意志。锦江公司发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，对该组证据的关联性有异议。1、被上诉人在宣读答辩状时，已经罗列了双方在签订合作协议以后，通过被上诉人的积极努力，已经办理了大量的项目建设的审批文件，因此上诉人称项目没有任何进展，显然没有任何依据。2、上诉人所引用《土地法》第三十八条，针对的是耕地，本案的地块并不属于耕地。第二组证据均是复印件，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据不能证明，案涉的地块是相关政府已经作出了征收的决定，我们知道无论土地还是房屋的征收，政府要做出征收决定，在征收决定中，明确征收的范围，上诉人提交的证据并不是政府的决定，而且文件中也不能反映出来案涉的地块，属于征收的范围。如果案涉的土地可能存在以后征收的问题，现在所做的只是前期工作，而不能认为，相关人民政府已经作出了征收的决定。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，从这份签名单来看，大部分的签名笔迹相同，显然是代签，不能证明是村民真实意思的表示，而且在诉讼期间，采用签名的方式的证据，提交给人民法院也是不合适的。经合议庭评议认为，柳树店村提交的三组证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方当事人于2017年9月4日签订的《补充协议》第3条约定了合同解除的条件：“双方本次商定办理手续的时间顺延两年。从2017年9月4日起两年内，因甲方的原因造成审批等拖延除外，乙方办理该项目审批工作有明显的进展。否则解决办法有二：1)如果乙方仍在积极办理审批手续，则《联合开发合同》及《补充协议》继续有效，时间顺延。2）有以下两种情形之一的双方签订书面文书解除合同：①若乙方办理手续没有丝毫进展；②若乙方放弃。则乙方需在两年到期时向甲方支付每亩叁万元的占用土地补偿费，面积以院内实际丈量的面积为准。相关事宜双方合法合情合理的协商解决”。该协议签订后，锦江公司至今未作出放弃的意思表示，且积极推动项目审批工作并取得了一定成效，故合同解除条件未成就，柳树店村据此主张合同解除没有事实依据。该《补充协议》第5条约定：“双方商定若手续正在办理中或已办好了或项目已启动，则不交土地补偿费”，而目前手续正在办理中，故土地补偿费支付条件亦未成就。柳树店村还提出案涉土地已纳入征收范围，合同因根本目的不能实现应予解除，但其提交的证据并不能证明案涉土地已被征收，故该主张本院不予支持。至于柳树店村提出双方签订的合同因违法《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定而应予法定解除的主张，因该法第三十八条的规定适用于“已经办理审批手续的非农业建设占用耕地”，而案涉土地审批手续并未办结，故不能适用该条解除合同。综上所述，柳树店村的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13043元，由上诉人陕西省延安市宝塔区桥沟街道柳树店村民委员会负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程 晓 元审  判  员    贺    洁审  判  员    贾 玉 玉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理   但   勇书 记 员     周 俞 呈 1