江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初6620号 原告：刘文跃，男，1972年10月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：许智，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴新全，江苏德沛律师事务所律师。 被告：殷其扬，男，1960年4月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：殷其叶，男，1963年12月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：张芳芝，女，1969年1月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告刘文跃与被告殷其扬、张芳芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后,依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告刘文跃及其委托诉讼代理人许智，被告殷其扬的委托诉讼代理人殷其叶到庭参加诉讼，被告张芳芝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文跃向本院提出诉讼请求：一、解除原告与二被告签订的沭阳县下）房屋买卖合同；二、二被告退还原告购房款325000元及利息（自2013年5月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；三、二被告赔偿原告因解除合同产生的房屋增值损失及房屋新建添附产生的损失300000元。事实和理由：2013年5月2日，原告和二被告签订房屋买卖协议，约定被告将位于沭阳县下）房屋以325000元的价格卖于原告，后原告一直居住并使用该房屋并对该房适当进行新建添附。 原告在购买房屋后才发现该房屋产权登记人为他人。该房屋于2012年7月23日被沭阳县人民法院查封保全，原告现已无法正常使用，被告在明知该房屋被法院查封保全，未向原告释明，造成原告购买房屋产生损失，应承担赔偿责任。现原、被告签订的房屋买卖协议已无法继续履行，为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告殷其扬辩称：不同意解除房屋买卖合同，原告买被告殷其扬的房子的时，被告殷其扬并不在家，被告母亲在涉案房屋居住，当时殷其叶与原告见面并告知案涉房屋被法院保全，保全时间为2012年7月23日，如果要买应考虑清楚。原告告知殷其叶，他有个亲戚是律师，咨询一下再说，随后，殷其叶便将被告号码告知原告。3、4个月后，原告便与被告殷其扬签订案涉房屋买卖合同，原告在明知案涉房屋被保全的情况下仍购买，应承担相应的责任。被告殷其扬出售的房屋占地面积只有87平方米，至于原告在后面空地后建设的房屋即使被法院拍卖也与被告无关。且案外人吴井来保全的房屋只是被告卖给原告的上下两层，没有原告后建的房屋，现原告要求退房还款的行为是违约的，被告的房屋已被原告占有使用8年时间，原告应向被告支付房租25000/年，并按房款的20%承担违约金。 被告张芳芝未作答辩。 本案经审理查明如下事实：2012年4月28日，殷其叶与殷其扬签订协议书一份，约定殷其叶将其所有的位于沭阳县青伊湖镇长富某楼房二上二下以180000元出卖给殷其扬，同日，殷其扬给付殷其叶购房款180000元。 2013年5月2日，殷其扬、张芳芝与原告刘文跃签订协议书一份，约定殷其扬将上述房屋以325000元出卖给原告刘文跃，同日，殷其扬向原告刘文跃出具金额为325000元的收据一张。 案外人吴井来与徐某保证合同纠纷一案，本院于2012年7月23日作出（2012）沭华诉前调字第0420-2号民事裁定书，裁定对徐某的位于沭阳县门面房二间予以查封。同年8月14日，本院作出（2012）沭华民初字第0719号民事判决书，判决徐某于判决生效后三日内归还吴井来借款140000元及其违约金。判决生效后，因徐某未能履行义务，依据案外人吴井来申请，本院于2014年1月11日立案执行。在执行过程中，本院于2016年1月25日作出（2014）沭执字第445号执行裁定书，裁定查封徐某位于沭阳县门面房（二上二下）。2016年11月12日，原告刘文跃向本院提出执行异议，本院于2016年11月21日作出（2016）苏1322执异163号执行裁定书，驳回原告刘文跃的异议申请。后原告刘文跃不服该裁定，于2016年12月5日向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2017年2月3日作出（2016）苏1322民初18043号民事判决书，判令：驳回原告刘文跃的诉讼请求。 2020年5月7日，博文房地产评估造价集团有限公司对徐某位于沭阳县下房屋及刘文跃在该后扩建的房屋住宅房地产市场价值进行了评估，其中徐某所有的沭阳县下房屋价值266000元，刘文跃在该后扩建的房屋价值399000元，总计665000元。同日，本院作出（2019）苏1322执恢2354号执行裁定书，裁定：一、对被执行人徐某所有的位于沭阳县两上两下房屋及案外人刘文跃在后扩建的房屋予以公开拍卖；二、被执行人及房屋实际占有人于本裁定生效之日起十日内迁出被执行房屋。2020年7月28日，沭阳县两上两下房屋及刘文跃在后扩建的房屋被689500元价格拍卖。现原、被告因案涉房屋产生纠纷，原告诉至本院要求处理。 以上事实，由原告陈述、被告答辩、协议书、收条、（2016）苏1322民初18043号民事判决书、（2019）苏1322执恢2354号执行裁定书、估价报告、司法拍卖网页等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为，本案涉及的房屋于2012年7月23日被本院查封，未经本院许可，任何人均不得对该房屋进行买卖、转移等行为，二被告2013年5月2日将已被查封的涉案房屋卖于原告，现案涉房屋被法院拍卖执行，导致原告的合同目的不能实现，二被告构成根本违约，原告要求解除与二被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告另要求二被告退还购房款325000元的诉讼请求，因沭阳县两上两下房屋评估价为266000元，刘文跃在该后扩建的房屋价值399000元，总计665000元，后被拍卖的价格为689500元，案涉房屋的价格应按拍卖比例计算为278500元，案涉房屋价格减少的原因系原告在使用过程中造成的折损，故本院支持，被告向原告返还购房款278500元。对原告要求二被告向其支付购房款利息损失的诉讼请求，因案涉房屋于2020年7月28日被拍卖成功，故本院支持利息以278500元为基数，自2020年7月29日起至实际给付之日止，按年利率6%计算。 原告同时要求二被告支付房屋增值及房屋新建添附产生的损失300000元的诉讼请求，根据2020年5月7日，博文房地产评估造价集团有限公司作出的估价报告，案涉房屋现市场价值为266000元，相较于原告购买案涉房屋时，房价款实际下降了59000元，故原告要求案涉房屋增值部分的损失不复存在。对于案涉房屋新建添附产生的损失，因庭审中原告自认案涉房屋拍卖后，其可以取得该添附部分的份额，综上，本院对原告要求二被告支付损失的诉讼请求不予支持。 对被告要求原告向其支付房价款20%的违约金的诉讼请求，本院认为，被告明知案涉房屋被查封，仍对外出售，其行为已属违约。其要求原告给付违约金的主张，于法无据。被告同时要求被告向其支付租金损失的诉讼请求，因其未提供证据证明，故本院不予采信。被告张芳芝经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘文跃与被告殷其扬、张芳芝签订的沭阳县楼房（二上二下）房屋买卖合同； 二、被告殷其扬、张芳芝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文跃返还购房款278500元及利息（自2020年7月29日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）； 三、驳回原告刘文跃其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10050元，减半收取5025元，由原告刘文跃负担2412元，被告殷其扬、张芳芝负担2613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10050元。 审判员 徐 品 二〇二〇年九月二十三日 书记员 赵丹丹 书记员 仲 震 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××90（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。