江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1002民初3664号原告：龚迎兵，男，汉族，1982年3月24日出生，南昌市南昌县人，住南昌市南昌县小蓝经济开发区。委托诉讼代理人：贺小洪，男，汉族，1958年4月8日出生，南昌市青云谱区人，住南昌市青云谱区，代理权限：特别授权代理。被告：李勇平，男，汉族，1988年5月25日出生，宜春市宜丰县人，住宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：冯贤滨，广东卓建律师事务所律师，委托权限：特别授权代理。原告龚迎兵诉被告李勇平租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚迎兵的委托诉讼代理人贺小洪及被告李勇平的委托诉讼代理人冯贤滨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龚迎兵向本院提出诉讼请求：1、判令原告立即支付4个月店面租金费用276666元（从2019年9月25日至2020年1月25日止）；2、由于被告严重违约，判决被告无权向原告要求返还保证金；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项：1、判令原告立即支付4个月店面租金费用176666元（从2019年9月25日至2020年1月25日止），并且增加诉讼请求，判令原、被告租赁合同关系于2020年元月26日解除；其他诉请不变。事实与理由：原告系南昌犇焱实业有限公司业务经理，因工作原因，原告代为管理着由公司承租下来的位于抚州赣东大道263号玉茗堂大厦一楼（贵人鸟店）店面南面二间店铺。后经介绍，原告与被告相识，相识后被告向原告表示，愿意将由原告代为管理的上述两间店面租赁下来。后经双方协商，原告与被告于2019年3月13日达成了上述两店铺的租赁协议。合同的第二条“联营期限为36个月，自2019年3月25日起至2022年3月24日止，甲方（原告）于2019年3月25日上午10点将店面交付给乙方使用……，乙方合同签订日须交纳定金10万元，乙方每年向甲方交纳联营费用（租赁费用）合计830000元整，按每三个月为一个交付期一次性付清，三个月税后联营费用合计207500元整，乙方在签订本合同当日一次性付清三个月的联营费用，以后每三个月费用均在下一个交款15天前一次性付清。甲方银行帐号：……户名：余丽……”。根据上述条款约定，被告于3月25日已支付了第一个季度的租金207500元，在第二个季度里，即在2019年6月25日至9月25日止的三个月里，被告也向原告指定的余丽帐户分两次，每次103750元，两次共支付207500元。合同履行到了第三个季度和第四个季度，即在2019年9月25日始至2019年12月25日止的第三个季度和2019年12月26日始至2020年3月25日止的第四个季度，被告应按约定于9月25日前的15天及2019年12月25日前15天分别支付，然而，到本案诉讼时止，被告并没有将该第三季度的207500元租金和第四季度207500元租金予以支付。而事实是，被告不仅不支付上述租金，被告还在2020年的1月底接到原告起诉的传票后突然撤店，且撤店前没有跟原告打任何招呼。因此，被告的行为显然构成根本性违约。根据双方合同第六条规定，对其严重违约行为，原告有权不予返还保证金。但对于其第三季度207500元租金及第四季的第一个月69166元租金则被告理应予以支付。对上述欠款，经原告多次催收无效后，特向贵院提起诉讼，请求贵院对原告的诉求予以支持。被告李勇平辩称：1、原告并非本案适格原告,根据原告在诉状中自认的事实,案涉店铺是由原告代南昌犇焱实业有限公司管理,在案涉店铺对外法律关系中,原告实为南昌犇焱实业有限公司委托代理人,而非案涉两间店铺的真正出租方,因此,即便双方因案涉两间店铺存在租赁纠纷,也应当由南昌犇焱实业有限公司作为原告,而非龚迎兵。2、被告向原告主张租金费用没有事实和法律依据,被告实际从案涉店铺场时间为2020年1月3日,撤场当日也有南昌犇焱实业有限公司人员在现场与被告方的人员进行沟通,被告所主张的租金费用计算至2020年1月25日,不符合客观情况,双方之间签署的房产联营合同视为无效的房屋租赁合同,原告要求没收被告保证金的主张没有合同依据,原因如下:原告无法提供证据，证明案涉两间店铺是具有房产证或者是经过合法报建的合法建筑，此情形下，原告应当承担举证不能的法律后果，案涉两间店铺为违法店铺，则双方之间联营合同应为无效合同,根据原告与梁小平之间的另一份房产联营合同第6条约定原告在与梁小平房屋租赁合同中无权转租等,原告也无法提供证据证明其与被告签订联营合同得到梁小平认可。综上：原告对双方租赁关系的终上也具有明显过错,其要求原告支付费用及没收保证金主张没有任何依据，请法院予以驳回。我们的合同是无效合同，租赁费用应该计算至我们实际撤场之日2020年1月3日。经审理查明，2017年3月13日原告龚迎宾与案外人梁小平签订《房产联营合同》，梁小平将位于抚州市赣东大道236号玉茗堂大厦一楼店面南面二间店面租给原告龚迎宾，作为服装、鞋子经营使用，联营期限42个月，自2017年4月1日起至2020年9月30日止。每月联营税后费用62500元整，保证金187500元，双方还约定乙方对于联营房屋不得以任何形式转租、转让、转贷、抵押或其他有损甲方利益的行为，等其他事项。2019年3月13日，原告龚迎宾（甲方）与被告李勇平签订《房产联营合同》，主要约定：1、原告龚迎宾将其承租的上述二间店面转租给被告李勇平。2、联营期限为36个月，先付费后使用，每年联营费用83万元，按每三个月为一个交付期一次性付清，三个月税后联营费用合计207500元整，自2019年3月25日起至2022年3月24日止，定金10万元，乙方在签订合同当日一次性付清，三个月税后联营费用，以后每三个月费用均在一个交款期15天前一次性付清。甲方银行账号：62×××16，户名：余丽，开户行：招商银行西湖支行。3、乙方交付甲方10万元房屋使用合同保证金。4、联营期间房产遇到不可抗力，导致不能继续联营双方互不承担违约责任。合同签订后，原告将涉诉店面交付给被告经营。被告按约于3月25日支付了第一个季度的租金207500元，在第二个季度里，即在2019年6月25日至9月25日止的三个月里，被告也向原告指定的余丽帐户分两次，每次103750元，两次共支付207500元。后因被告拖欠租金，原告于2020年1月2日诉至本院。因原告增加诉请，经本院催缴后，原告未补缴诉讼费，本院于2020年4月20日裁定按自动撤诉处理。被告得知原告起诉后，于2020年1月3日搬离涉诉店面，并向原告指定账户支付10万元租金，后未再付租金。故原告再次诉至本院。以上事实，有原、被告身份证复印件；房产联营合同原件一份；中国招商银行交易明细两张；租赁物产权单位出具的证明原件一份；原告与原告的上家梁小平租赁合同原件、原告向梁小平账户上支付房租的中国招商银行汇款回单一份；（2020）赣1002民初12号裁定书复印件一份；原告与被告于2020年1月3日聊天记录；平安银行转账电子回单（证明被告在2020年1月3日向原告指定账户支付了10万元）；被告与案涉门店经营人的聊天记录、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房产联营合同》，名为房产联营，实为租赁合同。经查，原告并非涉诉店面的所有权人，其系从案外人梁小平处转租而来，且梁小平与原告签订的《房产联营合同》中明确约定租期为42个月，自2017年4月1日起至2020年9月30日止，且约定不得以任何形式转租。本案原、被告签订的租赁合同期为2019年3月25日起至2022年3月24日止，超过了原告与梁小平之间的剩余承租期限，原告未提供其转租给被告是否取得梁小平同意的证据，违反了租赁合同中不得转租的约定，且在法庭辩论终结前，原告尚未提交涉诉租赁物的建设工程规划许可证，故原、被告之间的租赁合同无效。根据法律规定，合同无效后，没有履行的，不再履行，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告明知其与梁小平的租赁期内不得转租，仍与被告签订转租合同。被告对原告是否具有出租资格，没有尽到审查义务，双方均有过错，各自承担相应的而责任。被告在签订租赁合同时向原告缴纳的10万元保证金，因租赁合同无效，原告应予返还被告。对原告要求判决被告无权向原告要求返还保证金的诉请，依法不予支持。关于被告应否支付原告尚欠租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁合同虽然无效，但原告有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告于2020年1月3日搬离涉诉店面，房屋占有使用费应从其拖欠之日即2019年9月25日计算至实际搬离之日即2020年1月3日止，共计100天，房屋占有使用费合计230555元[207500元÷90天（一个季度）×100天=230555元]，扣除被告于2020年1月3日已支付的10万元，尚欠原告130555元，再扣除原告应予返还被告的10万元保证金，故被告实际还需支付原告房屋占有使用费30555元，对原告诉请被告支付租金176666元，超出的部分，本院依法不予支持。关于原告还要求判令原、被告租赁合同于2020年元月26日解除的诉请。本院认为，因涉案租赁合同无效，根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，无需解除，对原告该诉请，依法予以驳回。关于被告辩称，原告自认案涉店铺是由原告代南昌犇焱实业有限公司管理,而非案涉店铺的真正出租方,因此,应当由南昌犇焱实业有限公司作为原告,而非龚迎兵。本院认为，原告未提供南昌犇焱实业有限公司的授权委托书。根据合同的相对性原则，南昌犇焱实业有限公司非租赁合同相对方，依法不具有诉讼主体资格。故对被告该辩称依法不予彩信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李勇平于本判决生效后十日内支付原告龚迎兵房屋占有使用费人民币30555元；二、驳回原告龚迎兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由原告负担2424元，由被告负担301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定，在二年内向本院申请执行。审判员  帅美琴二〇二〇年九月十七日书记员  毛 青