福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5592号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨锦忠，男，1964年7月4日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市晋安区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人杨锦忠房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判为：1.解除国有房产公司与杨锦忠签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.杨锦忠立即无条件腾退福州市晋安区XX镇XX村XX座XX单元房屋，恢复房屋原状，返还给国有房产公司；3.杨锦忠支付租金（租金按每月80.7元，自2018年9月起，最终计至租赁合同解除之日）；4.杨锦忠支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%缴纳），最终计至杨锦忠付清租金之日止；5.杨锦忠支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费（占有使用费参照租金每月80.7元，自租赁合同解除之日起，最终计至杨锦忠方返还房屋之日止）。事实和理由：一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，判决结果不当，应依法改判。一、杨锦忠自2017年2月起开始拖欠租金，直至国有房产公司提起诉讼，杨锦忠才于2018年8月补缴了2017年2月至2018年8月的租金，2018年9月起又开始拖欠租金，截至一审开庭时仍拖欠超过一年的租金没有支付，至今仍没有支付。根据讼争合同第四条约定、《公共租赁住房管理办法》第二十九条规定、《福州市国有房产管理办法》第十六条规定，杨锦忠仍拖欠租金累计6个月以上的，国有房产公司依法均有权解除租赁合同，并收回房屋。故一审判决认为“不宜简单的以拖欠租金超过6个月以上即解除廉租住房租赁合同”属于适用法律错误。二、因一审判决未支持国有房产公司解除租赁合同的主张存在错误，故一审判决第一项、第二项亦存在错误。 杨锦忠未作答辩。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.解除国有房产公司、杨锦忠于2010年12月22日签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.杨锦忠立即将福州市晋安区XX镇XX村XX座XX单元房屋腾空退还国有房产公司；3.杨锦忠按每月80.7元／月的租金标准向国有房产公司支付自2017年2月起至合同解除之日止的租金（计至2018年7月共拖欠18个月1452.6元）；4.杨锦忠每逾期一月按应付租金的5%向国有房产公司支付逾期支付租金的违约金（计至2018年8月30日为72.63元）；5.杨锦忠未在判决指定期限内退还房屋的，每日应按原租金支付房屋占有使用费，计至杨锦忠实际退还房屋之日止；6.本案诉讼费用由杨锦忠负担。 一审法院认定事实：2010年12月22日，国有房产公司、杨锦忠签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，约定：杨锦忠因用房需要向国有房产公司申请租赁晋安区XX镇XX村XX座XX单元房屋使用面积34.36㎡的廉租住房，租赁期限自2011年1月16日起至2013年1月15日止；每月租金80.7元，按月交纳；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金超过6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨所拖欠的租金。合同订立后，国有房产公司依约向杨锦忠交付了租赁物，杨锦忠亦依约接收房屋并实际入住。2017年9月21日，杨锦忠交纳了自2015年7月起至2017年1月止共19个月的租金计1533.3元（80.7元／月×19月）。 2017年11月，国有房产公司在杨锦忠租住的XX镇XX村XX座XX单元房屋的门上张贴了落款时间为2017年11月15日的催款通知，并于2017年12月4日通过全球邮政特快专递EMS向杨锦忠租住的XX镇XX村XX座XX单元房屋寄送催收租金的律师函。2018年8月，杨锦忠支付了自2017年2月起至2018年8月止的租金。之后杨锦忠未再支付租金。国有房产公司遂诉至一审法院。 一审法院认为，国有房产公司、杨锦忠订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，杨锦忠继续使用租赁物，国有房产公司未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为国有房产公司、杨锦忠的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同履行期间，杨锦忠拖欠2017年2月至2018年8月的租金未支付，拖欠租金累计6个月以上，但行政机关并未因此取消杨锦忠廉租住房的保障资格，表明杨锦忠仍具备继续租住廉租住房的资格和条件，且经国有房产公司催告后，杨锦忠已缴纳了截至2018年8月止拖欠的租金，考虑到廉租住房具有保障城市低收入住房困难家庭基本住房需求的特殊性，不宜简单的以“拖欠租金超过6个月以上”即解除廉租住房租赁合同，故国有房产公司在杨锦忠缴纳了上述拖欠的租金后仍以“拖欠租金超过6个月以上”为由主张解除合同，依据不足，不能支持。 杨锦忠虽已缴纳了截至2018年8月止的租金，但国有房产公司仍有权就杨锦忠此前逾期支付租金的行为请求其承担违约责任，故国有房产公司依合同约定请求杨锦忠每逾期一个月按应收租金80.7元的5%支付自拖欠租金的次月即2017年3月起至2018年8月30日止（共18个月）的逾期违约金72.63元（80.7元／月×5%×18月），一审法院予以支持。国有房产公司请求杨锦忠按原租赁合同约定的租金标准即80.7元/月支付自2018年9月起的租金，符合法律规定及合同约定，应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杨锦忠应于本判决生效之日起15日内按每月80.7元的租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年9月起至本判决生效的当月止的租金；自本判决生效的次月起杨锦忠仍应按合同约定的租金标准按月向国有房产公司支付租金。二、杨锦忠应于本判决生效之日起十日内向国有房产公司福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金72.63元。三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由福州市国有房产经营有限公司负担50元，由杨锦忠负担50元；公告费560元，由杨锦忠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于国有房产公司是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。杨锦忠是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。根据查明的事实，杨锦忠目前未被相关行政部门取消廉租住房保障资格，一审法院认定不宜简单地以拖欠租金超过六个月为由解除讼争租赁合同并无不当。至于违约金，一审判决并无明显不当，对于新产生的违约金，可另行主张。综上所述，福州市国有房产经营有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷