广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初22486号原告：邓绮霞，女，1940年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁浩儒、刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路****自编之二。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金友，广东广大律师事务所实习律师。原告邓绮霞与被告广州嘉强投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判。原告的委托诉讼代理人梁浩儒、刘雪燕，被告的委托诉讼代理人潘杏甜、李金友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在广州市越秀区大新路386号、388号、390号回迁楼第A十三层（即十四层），与经（95）穗荔证内字第8036号公证书公证的房屋拆迁安置协议中确定的回迁套间住房相连的位置，安置建筑面积36平方米的房屋（即XXXX房）给原告回迁；2.判令被告向原告付清自2017年1月21日起至回迁之日止欠付的临迁补助费、延期补助费（其中应付临迁补助费按720元/月计算，应付延期补助费按360元/月计算，扣除已付的35640元）。事实和理由：原告是原广州市大新路XXX号三楼(下称“该房屋”)的使用人。1996年11月12日，广州市广协房地产开发公司、广州天佳房地产有限公司(拆迁人、甲方、以下简称广协公司、天佳公司)与原告(被拆迁人、乙方)签订《房屋拆迁安置协议》(下称“安置协议”)，约定：甲方经广州市房地产管理局(93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除该房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积36平方米；甲方应于1998年10月30日前，在大新路回迁楼第A十三层安置建筑面积36平方米给乙方回迁居住；36平方米的建筑面积，要与乙方原签订广州市房屋拆迁安置协议公证书(95)穗荔证内字第8036号的套间住房相连在一起；回迁后，房均有外向窗中间无柱、无粪管、污水管通过居住部位；等等。从2000年1月起，原拆迁人没有提供临迁房给原告居住，按720元/月的标准向原告支付临迁补助费。由于拆迁人并未履行合同义务，未按时支付临迁费和安排被拆迁人回迁，导致该拆迁地块被列入广州市在册“烂尾地”项目。原告曾根据“烂尾地”政策指引，起诉过原拆迁人，案号为(2006)越法民三初字第2862号。该判决查明，1996年3月13日，广协公司(甲方)与广州市百货公司(乙方、以下简称百货公司)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：“乙方同意甲方拆除座落广州市越秀区大新路XXX号房屋，建筑面积711.28平方米；甲方将自有的大新路回迁楼第A十三、十七层，建筑面积756.28平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按实分摊)用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿)”。1999年12月30日，广州市国土局房管局向广州市百货公司发出改字第4479号《房改房确权备案通知书》，同意涉案房屋办理确权备案手续；2000年1月10日，百货公司制作涉案房屋的《预收房改房款明细表》，同日，广州市住房制度改革办公室在该表加盖了财务专用章。原告于2000年1月14日向百货公司交纳了涉案房屋的房改预收款18000元。据此，该判决认定“原告通过房改的方式购买了上述原被拆房屋的所有权，广州市国土局房管局亦发出《房改房确权备案通知书》，故上述被拆迁房的权利义务应由原告承继”。2010年12月16日，被告通过拍卖取得涉案地块土地使用权及在建工程项目。根据拍卖条件，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费。贵院于2017年2月22日作出(2017)粤0104民初622号民事调解书，按该调解书，被告应按720元/月、360元/月的标准，向原告支付临迁补助费及延期补助费至2017年1月20日止，被告履行上述义务，并于后续不定期不定额以“拆迁款”“工资”的名义，分9次向原告共支付过33480元。另据原告了解，涉案项目于2020年4月7日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，已符合交楼条件，被告也安排了部分拆迁户回迁，但被告至今未按排原告回迁。因此，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、原告对回迁房屋只是使用人，该回迁的房屋产权在百货公司的名下，由于百货公司回迁面积大，邓绮霞应与百货公司沟通达成一致意见，我方已经多次与邓绮霞沟通回迁问题，但我方一直未收到邓绮霞与百货公司达成一致的回迁意见，故未能重新签订《补偿安置协议》。百货公司持有位于广州大新路XXX号（除305、405)外建筑面积为711.281平方米的房屋，性质为住宅，当时百货公司把该住宅分割成多间宿舍，给职工居住。邓绮霞是该公司职工，拆迁前居住在此，邓绮霞居住的房屋为建筑面积为36平方米(包括在711.281平方米里面）。根据《广州市不动产登记查册表》显示，房屋地址广州大新路XXX号（除305、405)外的房屋产权人仍然是在百货公司，邓绮霞并未与百货公司办理过户转移登记手续。因此，目前邓绮霞只是其中一个使用人，并非产权人。目前，邓绮霞需要与百货公司迖成一致的回迁意见，故目前暂时未与邓绮霞重新签订《补偿安置协议》。二、原告主张回迁楼第A十三层，与经（95)荔证内字第8036号公证书的房屋拆迁安置协议中确定的回迁套间住房相连的位置，安置面积36平方米的房屋要求不合理。该项目是一个超过20多年的烂尾楼项目，充满了复杂的历史遗留问题，我方于2010年12月16日竞得后，但因用地规划、场地移交的客观问题直到2012年4月20日才接收施工现场，之后通过补交各项费用，设计条件申办等手续于2013年12月才取得国有土地使用权证。同时，我方按现在的规定变更规划，原拆迁协议中约定的回迁时间，回迁楼层、方位等回迁条件已不可行。因此，原告的主张并不符合现实的状况。四、原告主张的临迁费、延期补助费数据有误，请予以调整。原告的起诉状的费用少计了2019年12月4日我司已支付的2个月2019/8/21-10/20的费用共2160元。除此以外，我方于2019年10月16日已满足了回迁条件，多次与原告沟通回迁问题，但双方一直未能达成一致意见，故，我方认为未能与原告重新签订《补偿安置协议》并非我方一方造成的，因此临迁费、延期补助费计算至2019年10月20日。综上，请法院结合本项目的实际情况，结合原被告双方的意见，根据公平合理的原则作出判决。经审理查明：原告是原广州市大新路****房屋的使用人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1996年11月12日，广协公司、天佳公司（甲方、拆迁人）与原告（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积36平方米，有正式户口的实际居住人口1人；甲方应于1998年10月30日前，在大新路回迁楼第A13层，产权属于公有的套间（建筑面积36平方米）安置给乙方回迁居住；36平方米的建筑面积要与乙方原签订广州市房屋拆迁安置协议公证书（95）穗荔证内字第8036号的套间住房相连在一起；附回迁住房厅、房十三楼A层平面图；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定向乙方承担违约责任等。2006年，原告与广协公司及天佳公司因拆迁纠纷诉至本院，本院于2006年11月23日作出了（2006）越法民三初字2862号民事判决：一、于本判决发生法律效力之日起，变更原告邓绮霞与被告广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司于1996年11月12日签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的回迁安置方式为货币补偿方式；被告广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将货币补偿款（按建筑面积36平方米×4924元/平方米计）支付给原告邓绮霞；二、被告广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将从2000年1月起至本判决发生法律效力之日止的临时搬迁补助费(按每月720元计）支付给原告邓绮霞，其中应扣除被告已付的临时搬迁补助费3600元。该案的“本院认为”部分其中内容为：……被告广协公司与广州市百货公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，原告通过房改的方式购买了上述原被拆房屋的所有权，广州市国土局房管局亦发出《房改房确权备案通知书》，故上述被拆迁房的权利义务应由原告承继……。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，本院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函本院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。2017年1月4日，原告向本院提起诉讼请求：1.被告（即本案被告）支付原告自2010年12月17日至2012年4月19日的临迁补助费（按720元/月计算）。2.被告支付原告自2014年12月17日至2017年1月20日止的延期补助费（按每月720元×50%计算）。经本院调解双方于2017年2月22日以（2017）粤0104民初622号民事调解书达成如下协议：一、被告广州嘉强投资有限公司于2017年4月15日前向原告邓绮霞支付2010年12月17日至2011年9月17日的临迁补助费（按720元/月计)，于2017年6月15日前向原告邓绮霞支付2011年9月18日至2012年4月19日的临迁补助费（按720元/月计)，于2017年8月15日前向原告邓绮霞支付2014年12月17日至2017年1月20日止的延期补助费（按每月720元×50%计)。2017年1月20日后的延期补助费按照每月720元×50%与临迁费用一并发放。本案诉讼过程中，原告提供《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（复印件），证明涉案回迁大楼已经验收备案。被告对其真实性没有异议。原告提供A十三（即十四层）的平面图（复印件），记载XXXX房的建筑面积为39.0814平方米。被告同意安置XXXX房给原告回迁。被告确认拖欠原告的临迁补助费、延期补助费，但我方已经在2019年10月20日通知原告回迁，但原告未与我方协商一致，并非由我方造成，故有关费用只同意支付至2019年10月20日。本院认为：原告与广协公司、天佳公司签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：被告支付给原告的临迁补助费、延期补助费应至何时。（2006）越法民三初字2862号民事判决书已经确认原告通过房改的方式购买了上述原被拆房屋的所有权，但被告一直认为原告只是使用人，并非所有权人，故一直没有对原告进行回迁安置，因此，被告应支付给原告的临迁补助费、延期补助费应至安置原告回迁之日止，被告要求计算至2019年10月20日本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区大新路386号、388号、390号第A十三层（即十四层）XXXX房交给原告邓绮霞回迁；二、被告广州嘉强投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邓绮霞支付自2017年1月21日起至回迁之日止的临迁补助费（按720元/月计算）、延期补助费（按360元/月计算），扣除被告广州嘉强投资有限公司已付的35640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年九月二十五日书记员  何 婧