包头市昆都仑区人民法院   民事判决书   （2020）内0203民初3184号   原告：刘建成，男，1979年3月10日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：郭淑芬，北京冠领律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑凌云，北京冠领律师事务所律师。   被告：胡丽敏，女，1960年2月20日出生，住包头市。   被告：刘璐，女，1996年5月6日出生，住包头市。   二被告委托诉讼代理人：孙悦，内蒙古恩泰律师事务所律师。   原告刘建成与被告胡丽敏、刘璐租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建成及其委托诉讼代理人郭淑芬、郑凌云、被告胡丽敏、刘璐的委托诉讼代理人孙悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘建成向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告停产停业损失暂计310000元（待调取涉案房屋评估价值后再计）；2.判令被告支付原告搬迁费9000元；3.判令被告支付原告转让费（包含装饰装修费）损失共计174000元；4.判令被告退还原告租房押金10000元；5.判令被告退还原告四个月的房租25333.2元；6.判令被告支付原告逾期支付上述五项费用的利息（自2016年11月14日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算），至2020年5月13日暂计为88292.58元；7.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项、第2项诉讼请求撤回，并将第6项诉讼请求的金额减少为35627.25元。事实和理由：2013年3月9日，原告从张XX处转让租赁位于北沙梁南排三队刘XX（已故）的底店，从事餐饮，转让价格为220000元。2015年8月31日原告与刘XX继续签订租赁合同，约定年租金76000元，合同履行期限至2017年8月31日。同年，原告向被告支付底店保证金10000元、租金53000元，剩余租金23000元由刘福祥所欠餐费抵扣。2016年刘XX向原告借款32000元，后折抵原告的租金。2016年包头市昆都仑区人民政府启动昆河地区棚户区搬迁改造征收项目，由于原告所租底店在征收范围内，原告多次与被告及改造项目征迁工作指挥办公室商谈补偿事宜，未果。2016年10月31日，被告签订了征收补偿协议，领取了包括停产停业损失、搬迁费等在内的补偿金。2016年11月14日，原告所租底店断水断电，导致原告无法正常经营。2017年4月，包头市昆都仑区人民政府发布《关于昆区2017年昆河地区棚户区搬迁改造项目征迁决定的公告》，并附《棚户区搬迁改造项目征迁的决定》和《补偿方案》。由于原告没有拿到应当属于原告的停产停业损失等补偿款，故原告一直居住在所租底店中。为了达到交房目的，被告一家人分别于2016年11月24日和2017年11月2日到店内暴力破坏，逼迫原告搬走，导致店内装饰装修损失重大。原告报警后，2018年5月，西水泉派出所组织双方调解，未果。2019年城管执法大队强制将原告搬出底店。原告认为，其与被告的租赁协议因案涉房屋被征收而无法继续履行，属于不可抗力，而非双方违约。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》等法律法规规定，原告作为承租人（实际生产经营人）依法有权取得相应的房屋装饰装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失、屋内物品损失等。本案中，被告隐瞒原告与第三人签订房屋征收补偿协议，即由被告取得了应属于原告的上述财产权益，故被告应在其获得的拆迁补偿范围内对原告的上述损失予以补偿。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。   胡丽敏、刘璐辩称，第一，原告本次诉讼已经超过法定诉讼时效，其全部诉讼请求应予以驳回。原告承租的案涉底店租赁期限已于2015年8月30日到期，到期后由于原告听说棚户区拆迁改造项目的消息，即告知被告不予续签合同。2016年4月15日政府发布拆迁公告，2016年10月31日被告与政府签订《征拆补偿协议》，故自2016年10月31日之前原告就应当知道拆迁补偿事宜，且原告在诉状中已经认可。此外，原告因拆迁事宜拒绝搬离，霸占案涉房屋三年之久，期间只缴纳4个月房租，拖欠房租71500元。原告应于知道拆迁事宜时计算诉讼时效，现已超过三年，且原告交纳4个月房租后再未向被告索要过押金，因此原告主张房屋押金的时效也一并超过。第二，双方的租赁合同早已在拆迁通知发出之前解除，涉案房屋拆迁商补金额与原告无关，原告关于索要拆迁补偿的所有诉讼请求应予驳回。第三，政府给予的原告所称的营业损失补偿是针对被告胡丽敏之夫刘XX所有并经营的蒙南浴池整体的租金损失的商业补助，与原告没有任何关系。综上，原告的诉讼请求无事实法律依据，请求予以驳回。   原告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：证据1.2020年5月17日张XX向原告出具的证明1份，证明2013年3月9日原告从张XX处转让租赁的被告底店，支付底店装饰装修款及租金共计220000元；证据2.2013年3月9日保证金收条1张，证明刘XX收取原告交付的底店租赁保证金10000元，原告早已不再租赁被告底店，被告应向原告退还该笔保证金；证据3.2015年8月31日原告和刘XX签订的租赁合同1份、收条3张（金额分别是40000元、13000元、7000元）、饭菜单19张（金额共计3112元），证明原告与刘XX签订租赁合同，约定租期从2015年9月1日至2017年8月31日，年租金76000元，原告已向刘XX支付租金60000元，剩余的16000元是刘XX及其家人在原告饭店就餐的餐费抵顶的，此外刘XX儿子结婚在原告饭店宴请，产生金额约16000元-17000元，但票据因房屋拆迁找不到了，且原告未实际租赁至2017年3月31日，被告应向原告退还原告多支付的4个月房屋租金；证据4.《昆都仑区人民政府关于昆区2017年昆河地区棚户区搬迁改造项目征拆的决定》1份，证明2017年原告租赁的底店在征收项目范围之内，原告作为承租人，应当获得对租赁底店的停产停业损失等补偿款；证据5.（2019）内02行初94号民事裁定书1份和谈话笔录摘抄件1份，证明案涉底店的停产停业损失及搬迁费等补偿款已由被告胡丽敏领取，被告已于2016年与第三方签订征收补偿协议，拿到了原告租赁底店的停产停业损失及搬迁费等补偿费用；证据6.紫晶饭馆营业执照1份，证明案涉底店是由原告租赁用于经营紫晶饭馆；证据7，餐饮服务许可证1份，证明案涉的北沙梁南排三队蒙南1-3号底店是由原告经营紫晶饭馆，原告从2013年12月6日取得营业执照后，持续经营；证据8.原告自制案涉底店内设备设施清单1份，证明当时被告将原告强制搬离时，店内存在的财产，由于当时被告伙同他人强制原告搬离，导致原告无法将屋内的物品搬走，后被拆迁部门强制搬离。   对于上述证据，被告不认可证据1的真实性，不知道是不是张XX本人出具的，但证明内容可以证明使用的是蒙南酒店，说明整体的拆迁补偿款都是用蒙南浴池的营业执照领取的，与原告的营业执照没有任何关系；认可证据2，确实收到了原告10000元保证金，但主体是刘XX，并非被告胡丽敏、刘璐所收，刘XX的继承人很多；不认可证据3中的就餐单据，都是原告手写，认可3张收条，但收取的是2014年至2015年8月31日的房租，不认可租赁合同，与被告举证的刘XX与原告签订的合同不符，原告举证的该份合同是当时因原告办理营业执照而签订，该合同只有原告持有一份，与此前签订的两份合同进行对比不符，没有刘XX手写的备注部分，2015年8月31日租期届满后，双方再没有续签合同；认可证据4，但案涉房屋的拆迁公告是2016年4月15日发布的，而原告举证的公告是2017年的，底店的所有权人刘XX已去世，二被告是帮刘XX领取了一部分补偿金，具体的分配不清楚，因为刘XX的继承人很多；认可证据5中的裁定书，不认可谈话笔录，且与本案无关；认可证据6；证据7结合原告提供的证据3，能够印证原告的餐饮营业期限即将到期，2015年8月31日原告与刘XX签订租赁合同的目的就是要办理餐饮营业许可，具体办理什么当时刘XX不清楚，只知道是原告为了续营业执照用，才与其签订了与之前版本完全不同的租赁合同；不认可证据8的真实性及证明目的，该清单无法还原当时搬迁时案涉底店内的全部设施，与本案没有关联性，且不是被告将原告强行搬离，是昆河镇政府联合昆区司法所、派出所等多个部门将原告强行搬离，并将原告屋内所有设施放置另外一个屋子内，由原告搬走。   二被告为证明其抗辩意见，向法庭提交以下证据：证据1.刘XX与张XX、刘建成签订的《租赁合同》1份，证明刘XX将案涉底店出租给张XX，张XX又非法转租给原告，刘XX知道后又将原告的名字添加在合同乙方处，同意与原告签订合同，并明确合同起止时间为2012年9月8日至2015年9月7日；证据2.刘XX与原告补签的《租赁合同》1份，证明因张XX非法转租，后刘XX与原告补签合同，并约定租赁期限为2013年9月1日至2015年8月30日。证据1和证据2均证明原告与刘XX的租赁合同早在2015年8月底解除，原告主张商业补偿金没有任何事实和法律依据，合同中约定遇有不可抗力时被告不予任何补偿，结合原告诉状中自认的用房时间及租金交纳情况，可知原告尚欠被告11个月房租共计71500元；证据3.昆都仑区南排村委会出具的证明1份，证明原告承租的案涉底店系蒙南浴池的一部分，有营业执照，拆迁的所有底店政府均要求凭借该营业执照获取补偿款，而该部分补偿款并未使用原告的营业执照领取，与原告无关；证据4.昆都仑区昆河镇南排村一期棚户区（城中村）地上房屋征拆验收认定单2份、《集体土地上房屋征拆补偿协议》2份、《昆都仑区昆河镇南排村棚户区（城中村）集体土地上房屋征拆补偿结算表》2份、《关于昆区南排蒙南浴池征拆补偿分户的情况说明》2份，证明只有被告胡丽敏获得的拆迁补偿款涉及原告承租的紫晶饭店，涉及该饭店经营方面的补偿项目只有商补金额，并非原告诉请中所列项目，被告获取补偿款与原告无关，二被告并未实际拥有拆迁补偿款，刘XX继承人之多，原告诉讼主体设列有误；证据5.昆河地区2017年棚户区（城中村）搬迁改造项目工作手册1份、行政裁定书1份、昆河镇人民政府出具的证明1份，证明拆迁公告于2016年4月15日发布，原告自此应当知道拆迁补偿事宜，原告起诉超过法定诉讼时效，且包头市中级人民法院作出的行政裁定书认定，拆迁补偿中被告获得的商补仅是政府给予房屋所有权人的商业租金损失，与原告无关；证据6.昆区昆河镇南排村第三村小组出具的证明1份，证明刘XX的继承人情况，本案二被告只是刘XX继承人中的两位，原告诉讼主体设列有误；证据7.包头市昆都仑区昆河镇人民政府出具的公证书1份、谈话笔录3页，证明在当时紫晶饭店搬迁时，饭店内存有的各类设施已由政府部门搬至另一个房间内，后由原告全部搬走，原告诉请的装修装饰损失并不合理；证据8.被告胡丽敏与紫晶饭店最初承租者张XX的电话录音1份，证明当时张XX承租紫晶饭店时，刘XX免收四个月的房租作为装修补偿，原告主张的装修损失并不存在，其所称的转让费是原告与张军锁之间的，与被告没有关联，且转让金额并不属实。   针对上述证据原告发表质证意见如下：认可证据1的真实性，不认可证明目的，该协议是2013年刘建成从张XX处转租案涉底店时一起去找刘XX，三方在张XX与刘XX签订的租赁合同基础上加签的合同，因此签订合同的时间是2012年9月8日。原告2013年起就在案涉店铺经营饭店，合同是刘XX的真实意思表示，原告从张XX处转租案涉底店刘XX是同意的，不存在原告非法转租的情形；不认可证据2，该份合同系伪造，原告从未与刘XX签订过该份合同；认可证据3形式的真实性，对内容的真实性及证明目的不认可，案涉底店系独立的且原告办理了营业执照，刘XX及被告没有案涉底店的营业执照，也不是案涉底店的经营者。被告所称其凭借刘XX名下的营业执照取得补偿款这一事实不存在。案涉底店的补偿款是给案涉底店的经营者停产停业的补偿款，原告持有营业执照且实际经营，该补偿款应属于原告；对证据4中的2份认定书的真实性无法核实，被告提交证据的拆迁面积与案涉底店的拆迁面积不符，不能证明就是案涉底店的征拆验收认定单，对2份协议的真实性无法核实，协议所涉及的房屋示意图中没有看到案涉的1-3号底店，被告胡丽敏签订的征收协议中使用了紫晶酒店的照片，原告推测被告可能以紫晶酒店的招牌领取了案涉店铺的相关补偿；对证据5中裁定书的真实性认可，裁定书可以说明被告胡丽敏领取了案涉底店的停产停业补偿金，且能够证明原告一直在通过诉讼维权，不存在超过诉讼时效的问题，对手册的真实性无法核实，证明目的不认可，原告并没有收到拆迁公告，不能推定原告起诉的诉讼时效已过；认可证据6的真实性，但合法性、关联性及证明目的均不认可，村委会无权出具该份证明，同时该证明中人员的具体信息不明确，案涉房屋的征收、租赁权利义务已经转移到二被告，且二被告也出具了承诺书，对案涉房屋的权利义务予以承接，与他人无关，二被告的主体资格适格；不认可证据7，在公证记录过程中并没有原告的签字，也未在原告在场的情况下进行清点，且事后原告去物品存放地查看时，发现有部分物品丢失，所以该份证据不能证明案涉房屋内的所有可移动的设施设备已搬迁；对证据8录音的真实性认可，合法性及证明目的不认可，对话中存在引诱作证的嫌疑，且在对话中张XX称装修期是四十多天，没有被告所称的那么长；即便被告给了张XX装修期，但原告从张XX处转租时已支付装修费，并得到了刘XX的认可，故原告有权要求被告赔偿原告的装修损失。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：刘XX于2019年9月27日病故，被告胡丽敏系刘XX妻子，被告刘璐系被告胡丽敏与刘XX之女。2012年9月8日，张XX与刘XX签订《租赁合同》，约定张XX租赁刘XX所有位于包头市××区，租期从2012年9月8日至2015年9月7日，租金为92000元，同时约定张XX在经营期间因各种原因需转租给他人，需经刘XX认可。在该合同下方备注：张XX将刘XX房屋结构变更，张XX需付刘XX保证金30000元，从3月至5月付清；2012年9月8日至2013年9月8日房租费付清。2013年3月，原告从张XX处转租上述店面，遂在上述《租赁合同》落款乙方处签名。2013年3月9日，刘XX向原告出具收到房屋还原保证金10000元的收条。2015年8月21日,刘XX向原告刘建成出具收据，载明收到饭店房租费（2015-2016年）13000元；2015年8月28日，刘XX出具收条载明收到刘建成房租费7000元；2015年9月25日，刘XX出具收条载明收到刘建成房租费40000元。原告刘建成使用案涉底店用于经营昆区紫晶餐馆，该餐馆营业执照注册日期为2013年12月6日。案涉底店于2016年11月14日断水断电。原告刘建成于2019年11月2日被强制腾房。   另查明，2016年10月31日，被告胡丽敏与包头市昆都仑区昆河镇南排村征地拆迁工作指挥部办公室签订《昆都仑区昆河镇南排村棚户区（城中村）集体土地上房屋征拆补偿协议》，约定被告胡丽敏同意包头市昆都仑区昆河镇南排村征地拆迁工作指挥部办公室拆除位于××镇居民房屋评估单编号E-270-3的房屋、附属物及种植物，共计补偿943411.4元，该补偿协议后附的序号为E-270-3的《评估结果一览表》中编号4的图片即为本案案涉紫晶酒店。2016年11月4日，包头市昆都仑区昆河镇棚户区征地拆迁工作指挥部办公室出具《关于昆区南排蒙南浴池征拆补偿分户的情况说明》载明：“昆区昆河镇南排村棚户区（城中村）改造项目范围内有一家南排蒙南浴池，经内蒙古继玺房产土地评估有限责任公司评估，营业面积为1891.03平方米。由于支付棚户区改造项目征拆补偿费用的中国银行有付款规定，昆区昆河镇南排村棚户区（城中村）改造签订的征拆补偿协议中，集体土地上房屋征拆补偿面积超过300平方米不予支付。为了推动昆区昆河镇南排村棚户区（城中村）改造项目征拆工作，所以将南排蒙南浴池征拆补偿房屋等项目分为8户，分别为：刘XX、胡丽敏、胡XX、张XX、刘璐、刘X、杨XX、胡YY。共同使用‘昆区南排蒙南浴池营业执照’”。2016年11月9日，被告胡丽敏在《昆都仑区昆河镇南排村一期棚户区（城中村）地上房屋征拆验收认定单》上签字捺印，写明拆迁面积248.16平方米，协议签订日期为2016年10月31日。2020年4月10日，包头市中级人民法院就刘建成诉包头市昆都仑区人民政府及第三人胡丽敏、刘璐补偿营业损失一案，作出（2019）内02行初94号行政裁定书，该裁定书审理查明部分认为，征收案涉集体土地应支付的补偿费用不包括房屋承租人的相关补偿费用，刘建成作为集体宅基地上房屋承租人，依法不属于案涉征收补偿人员范围，不具有就相关补偿费用直接提起行政诉讼的原告主体资格。   庭审过程中，原告称其主张转让费（包含装饰装修费）损失174000元的计算依据为：其从张XX处转让案涉店面时支付了转让费220000元，其中包括46000元的房屋租金，扣除租金后，是装饰装修及设备的费用，即174000元（220000元-46000元）；其主张退还的房屋租金起止时间是2016年11月至2017年2月，按照年租金76000元计算，四个月租金为25333.2元。   本院认为，根据2012年9月8日《租赁合同》的内容和该合同甲、乙方落款处签名的情况，结合刘XX收取原告刘建成房屋保证金的时间及原告在案涉底店经营昆区紫晶餐馆营业执照的注册时间，能够证实原告从张XX处转让了案涉店面并开展经营活动的事实，亦能够证明刘XX对张XX与原告刘建成之间的转让行为是认可的，该租赁合同是三方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。现因刘XX名下包括案涉底店在内的房屋被政府征收，且案涉紫晶饭店的相应补偿款项涵盖在被告胡丽敏所签订的征拆补偿协议内，导致原告刘建成转租案涉底店的合同目的无法实现，故被告胡丽敏应退还原告刘建成房屋保证金10000元，并自起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，至款项退还之日止。原告刘建成提供的其向刘XX支付房屋租金的收据、收条及内容、时间、金额，仅能证明原告刘建成支付的是2015年至2016年租金，不能证明原告刘建成已向刘XX支付了2016年11月至2017年2月的租金。同时，原告刘建成称以刘XX及其家人在其饭店用餐产生的餐费、刘XX为其子举办婚礼宴请产生的餐费及刘XX向其借款抵顶房屋租金的意见，因其未提供相关证据，且按照原告所称的年租金76000元计算，原告的上述主张亦不足以证明其已将租金支付至2017年2月，故对原告刘建成主张退还上述四个月房租及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告刘建成主张的转让费（包含装饰装修费）损失174000元及利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告胡丽敏于本判决生效后十日内退还原告刘建成房屋保证金10000元及利息（从2020年6月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至款项退还之日止）；   二、驳回原告刘建成的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6100元，减半收取计3050元（原告已预交4997元，多缴纳的1947元退还原告），由原告刘建成负担3025元，由被告胡丽敏负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审判员 刘 洁     二〇二〇年九月十四日   书记员 马祺深   附：本判决适用法律条文的具体内容   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。