河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20101号原告（反诉被告）：郑州市正岩房地产开发有限公司，住河南省郑州市郑东新区商都路南、心怡路西正岩大厦**。统一社会信用代码：91410100268047053C法定代表人：王章兴，董事长委托诉讼代理人：陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛高雅，河南仟铄律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾彦娟，女，1985年4月12日出生，汉族，住郑，住郑州市div>委托诉讼代理人：蒋飞，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：项修成，河南天新律师事务所律师。原告郑州市正岩房地产开发有限公司诉被告贾彦娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告郑州市正岩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈晓伟、盛高雅，被告贾彦娟及其委托诉讼代理人蒋飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告协助办理位于郑东新区心怡路356号14层1401-1413号房屋的合同信息备案撤销手续，赔偿违约金30万元、律师费107574元，共计407574元；3、判决被告将上述房屋恢复原状后交付原告；4、确认100万元保证金不予退还；5、判决被告支付房屋占用费4626439.2元至实际搬离之日(自2015年7月10日起暂计至2020年4月9日按照1.5元/天/平方标准计算)；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告在2015年9月签订《商品房买卖合同》共计13份，约定被告购买原告位于郑东新区心怡路356号14层1401-1413号13间房屋。后被告未能按照合同约定支付购房款，在2018年5月24日被告向原告出具承诺书：承诺在2018年10月30日前向原告支付上述房屋首付款共计7307411元，如不能按期支付自愿解除合同、退还13间房屋并配合办理退房手续，但至今原告未收到承诺款项。现被告承诺的期限已经届满，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判诉所求。被告辩称：1.本案的基本事实：2015年6月24日，贾彦娟与正岩公司签订《正岩·铂兹中心意向协议书》一份，约定：贾彦娟购买正岩公司开发的位于郑东新区心怡路356号正岩大厦14层1401-1413号房产(现房)(以下简称“涉案房产”)，首付款采用首付分期方式支付。同日，贾彦娟向正岩公司缴纳购房意向金10万元；2015年7月10日，贾彦娟再次向正岩公司缴纳购房款90万元；合计交款100万元。2015年9月18日，正岩公司与贾彦娟就涉案房产签订十三份《商品房买卖合同》；约定：贾彦娟通过“首付款+银行商业贷款”模式向正岩公司支付购房款。贾彦娟因无力支付全部购房首付款，依照前述《意向协议书》的约定，正岩公司以借款形式代贾彦娟垫付剩余首付款8538640元。2015年10月9日，正岩公司开具的《销售不动产统一发票（自开）办证联》十三份，足额开具涉案房产首付款发票，金额为9538640元。2015年10月12日，前述十三份《商品房买卖合同》由郑州市住房保障和房地产管理局直属分局作出合同信息备案。涉案房产应付的首付款已支付完毕。贾彦娟亦向兴业银行股份有限公司郑州分行申请商业贷款。贾彦娟申请的商业贷款获批后，兴业银行股份有限公司郑州分行于2015年12月22日发放涉案房产中的1401、1403-1408号房产的商业贷款，于2016年8月16日发放涉案房产中的1402、1409-1413号房产的商业贷款；于2015年12月24日对涉案房产中的的1401、1403-1408号房产进行预售商品房抵押权预告登记；于2016年4月21日对涉案房产中的1402、1409-1413号房产进行预售商品房抵押权预告登记。兴业银行股份有限公司郑州分行就涉案房产发放商业贷款后，贾彦娟作为涉案房产的买受人已完全履行了付款义务。正岩公司于2015年7月10日将涉案房产交付给贾彦娟使用至今；但正岩公司至今尚未依约为贾彦娟办理涉案房产的不动产权属登记手续。截至2019年8月19日（正岩公司提起本次诉讼之前)，贾彦娟已将正岩公司垫付剩余首付款8538640元全部偿还完毕。2.本案案由不是商品房买卖合同纠纷，而应为民间借贷纠纷；正岩公司诉请解除与贾彦娟就涉案房产签订的《商品房买卖合同》、协助办理涉案房屋的合同备案撤销手续、将涉案房屋恢复原状后交付给正岩公司等全部诉讼请求应依法予以驳回。本案根源于正岩公司在出售涉案房产过程中采用的“首付分期”。根据《国务院办公厅关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案》(国办发【2016】21号)、《中国银监会关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》(银监发【2017】4号)、住房和城乡建设部等七部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房【2018】58号）等行政法规、部门规章的规定，均已将“首付贷”、“首付分期”认定为违法、违规的行为。如前所述，正岩公司就涉案房产已向贾彦娟开具购房款(首付款)发票：涉案房产已在兴业银行股份有限公司郑州分行办理商业贷款，并办理预售商品房抵押权预告登记，贾彦娟亦按期偿还按揭贷款。在此情形下，贾彦娟与正岩公司之间的《商品房买卖合同》法律关系中，作为买受人的贾彦娟已履行了全部合同义务。正是由于正岩公司在出售涉案房产过程中采用的“首付分期”，正岩公司为贾彦娟垫付购房首付款8538640元；但截至正岩公司提起本次诉讼前，贾彦娟已将正岩公司垫付的购房首付款全部偿还完毕。而正岩公司所依据的落款日期为2018年5月24日《承诺书》则是贾彦娟针对正岩公司的“首付分期”所出具的对违法、违规的行为所作出的承诺，自然是不具有法律效力的。故正岩公司诉请的解除与贾彦娟就涉案房产签订的《商品房买卖合同》、协助办理涉案房屋的合同备案撤销手续、将涉案房屋恢复原状后交付给正岩公司等全部诉讼请求应依法予以驳回。3.正岩公司诉请的107574元律师费亦无事实和法律依据。正岩公司诉请的107574元律师费亦是来源于依据落款日期为2018年5月24日的《承诺书》。除前述理由外，正岩公司提交的《委托代理合同》的落款日期为2016年6月15日，而正岩公司本次起诉的日期为2019年9月11日，两者相距已超过三年有余，这明显不合常理。其次，该份《委托代理合同》系正岩公司与河南有道律师事务所签订的，而本次诉讼，正岩公司委托的代理人并非河南有道律师事务所所指派的律师。最后，正岩公司亦未提供其支付该笔律师费的转账凭证，该笔律师费尚未实际发生。综上，贾彦娟恳请法院在查明案件事实的基础上，依法驳回正岩公司的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令被反诉人郑州市正岩房地产开发有限公司协助反诉人贾彦娟办理位于郑东新区心怡路356号正岩大厦14层1401-1413号房产的不动产权属登记手续；2.本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年9月18日，贾彦娟因购买郑州正岩公司开发的位于郑东新区心怡路356号正岩大厦14层1401-1413号房产(现房)与其签订13份《商品房买卖合同》。依《商品房买卖合同》之约定，郑州正岩公司应当在涉案房产交付使用后60日内为贾彦娟办理房地产权属登记手续。贾彦娟购买的房产已交付使用；但郑州正岩公司至今未按约定办理房地产权属登记手续。据此，贾彦娟认为，郑州正岩公司的行为已经严重损害了自身合法权益。故贾彦娟依法向贵院提起反诉，请求贵院依法支持贾彦娟的反诉请求。原告针对反诉辩称：请求驳回被告的反诉，拖欠房款符合解除合同的情形，且被告多次违背承诺，应解除房屋买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据有效证据认定事实如下：2015年6月24日，原、被告签订《正岩·铂兹中心意向协议书》，约定：被告购买原告开发的位于郑东新区心怡路356号正岩大厦14层1401-1413号房产，首付分期一年半交付。同日，被告向原告缴纳购房意向金10万元。2015年7月10日，原告向被告交付涉案13套房产，被告向原告缴纳定金90万元。2015年9月11日，原、被告签定《首付分期协议》，双方对拖欠首付款的交纳约定：被告于2015年11月底之前还30万元整、2016年6月底之前交332万元整、2016年12月底之前交5918640元此次还清欠款总金额，如逾期超过7日未付款，原告可解除合同，被告按日支付逾期应付款千分之4违约金，当日被告缴纳房款20万元。2015年9月18日，原、被告就涉案13套房产签订13份《商品房买卖合同》，约定：被告购买房产总面积1803.68平方，单价10500元/平方，总房款18938640元，贷款940万元，自付款953.8640万元。2015年10月9日，原告开具13份涉案房产的《销售不动产统一发票》金额为9538640元。2015年10月12日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局对13份《商品房买卖合同》进行合同信息备案。2015年12月22日，兴业银行股份有限公司郑州分行发放涉案房产中的1401、1403-1408号房产的商业贷款，2015年12月24日进行上述房产预售商品房抵押权预告登记；2016年8月16日发放涉案房产中的1402、1409-1413号房产的商业贷款；2016年4月21日对上述房产进行预售商品房抵押权预告登记。2016年7月11日，被告出具《还款计划书》认可至2016年7月6日，拖欠首付款9538640元，承诺：2016年7月31日前支付200万元、12月15日前支付300万元、2017年4月1日前支付353.864万元；如不能按时回款，本人自愿承担首付款中353.864万元自2017年1月1日至2017年4月1日期间的利息损失141213元，另行于2017年4月1日支付于原告；未按上述期限付款的，自愿按当期未付房款总额的月息2分支付利息；本人逾期15日仍未全额当期付款，自愿解除《商品房买卖合同》主动返还13间房屋，该房可由原告另行处分，本人自愿配合办理退房手续；因本人原因解除合同的，本人所支付的100万元定金不再要求退还以赔偿原告自2015年9月18日至今的经济损失；另行承担原告支付实现债权的费用。2017年6月7日，被告出具《还款计划书》，认可至2017年6月7日，欠原告首付款653.864万元，再次申请延长支付首付款期限，具体方案如下：2017年10月15日前支付100万元、2017年11月15日前支付70万元、2017年12月1日前支付100万元、2017年12月31日前支付383.864万元，如不能按上述期限还款，本人自愿按2016年7月11日本人出具的《还款计划书》约定期限还款。2017年12月29日，被告出具《还款计划》认可欠原告首付款6138640元，承诺：2018年6月30日前欠款本金6138640元，同意以每平方米溢价1500元（折合房价12000元）的价格购买原告公司房产585平方米，溢价款为877500元；以上金额分两次还，3月30日还款2208640元、6月30日还款4807500元，如本人不能按期还款，自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》。2018年5月24日，被告出具《承诺书》认可至2018年4月1日，欠原告首付款5902140元，承诺：自愿于2018年10月30日前按13000元/平方米的价格支付剩余562平方米的房屋首付款7307411元（溢价金为1405271元），本人如不能在上述期限支付7307411元房款，自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》，自愿退还13间房屋、同意该房由原告另行处分，自愿配合办理退房手续，向原告交纳的100万元购房定金做为对该房退房的经济补偿，不再要求退还，本人同意以双方约定原价10500元/平方米计算原告的退款金额，另行向原告支付赔偿金30万元，并承担原告因此支付的实现债权的费用。按照被告提交的付款凭证计算，2018年5月24日至2019年8月19日，被告向原告合计交房款588.214万元。另查明，原告于2016年6月15日与河南有道律师事务所签订《委托代理合同》该所指派陈晓伟、盛高雅律师为原告与被告合同纠纷的代理人。2016年6月22日原告向河南有道律师事务所支付律师费107574元，该所于2016年6月20日向被告出具（2016）豫有非代字第051号《律师函》。本院认为：原、被告双方《商品房买卖合同》及被告出具的多份《还款计划书》、《承诺书》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2018年5月24日至2019年8月19日期间被告向原告合计支付房款588.214万元，按照被告本人于2018年5月24日出具的《承诺书》约定，被告应于2018年10月30日前支付730.7411万元，其未按照约定期限支付房款已构成违约，应当承担违约责任。原告可以行使合同解除权，要求被告退还13间涉案房产并配合办理退房手续。原告要求确认100万元不再退还，并要求被告赔偿原告30万元赔偿金及律师费107574元，系被告自愿做出的承诺，且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告提出的判决被告支付房屋占用费4626439.2元至实际搬离之日的诉讼请求，因原被告双方系房屋买卖合同关系，该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对被告称本案系民间借贷关系、已足额支付房屋首付款的意见及被告提出的反诉请求，本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案原被告双方系因房屋买卖而产生的纠纷，双方不存在民间借贷关系，被告没有证据证明双方之间的基础法律关系系民间借贷关系，本院对此抗辩理由不予采信。被告称已足额支付房款与事实不符。鉴于被告多次违背承诺，原告要求行使合同解除权，故被告要求原告协助办理不动产权属登记手续的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑州市正岩房地产开发有限公司与被告贾彦娟于2015年9月18日签订的郑东新区心怡路356号1401—1413号共计13份《商品房买卖合同》;二、被告贾彦娟于本判决生效之日起十日内协助原告郑州市正岩房地产开发有限公司办理郑东新区心怡路356号1401—1413号，商品房合同备案号：D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500212****、D1500213****、D1500213****、D1500213****、D1500213****房产的备案登记、预告登记；三、被告贾彦娟于本判决生效十日内向原告郑州市正岩房地产开发有限公司返还郑东新区心怡路356号1401—1413号共计13套房产；四、被告贾彦娟于本判决生效十日内向原告郑州市正岩房地产开发有限公司支付赔偿金30万元；五、被告贾彦娟于本判决生效十日内向原告郑州正岩房地产开发有限公司支付律师费107574元；六、被告贾彦娟交纳的100万元购房定金不再退还；七、驳回原告郑州正岩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65805元，反诉费100元，全部由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二〇年九月二十五日书记员  张 丽