湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初1038号 原告（反诉被告）：罗忠，男，1978年6月19日出生，汉族，湖南省新田县人。 原告（反诉被告）：罗丽群，女，1982年12月16日出生，汉族，湖南省新田县人。 二原告共同委托诉讼代理人：黄玲，湖南火龙联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）:永州帝豪房地产开发有限公司长。 委托诉讼代理人（特别授权）：沈国军，湖南火龙联合律师事务所律师。 原告罗忠、罗丽群与被告永州帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中帝豪房产公司向本院提起反诉，本院进行合并审理。原告罗忠及两原告的委托诉讼代理人黄玲、被告永州帝豪房产公司的委托诉讼代理人沈国军到庭参加了本案的庭审，本案现已审理终结。 原告罗忠、罗丽群向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的定房协议，要求被告双倍返还原告定金20万元及利息；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年9月24日签订了一份《福海家园定房协议》，约定：原告以单价16,814元/平方米订购“福海家园”22栋101、102号商铺及其他权利义务。原告按协议要求共支付了10万元定金，但未看到被告出示关于该项目的“五证”等合格的证件原件，2019年12月30日被告向原告一份加盖公章的文件，承诺在原告见到该项目的“五证”后七天内再签订商铺买卖合同，但被告直到2020年4月初都未出示“五证”原件给原告核实，后来也只出示“四证”，且国有土地使用权证的规划图与原告订购商铺位置根本不符，被告无法作出合理解释。原告在新田县不动产登记中心查询得知，原告订购的22栋101、102号商铺已于2019年12月9日进行了抵押登记，这已构成了预期违约，损害了原告的合法权益，双方协商未果，原告特具文起诉。 被告帝豪房产公司辩称：一、被答辩人所诉事实和理由与客观不符。1、答辩人的售房人员提供了相关文件供被答辩人查阅。2、被答辩人称见到的购房合同是由住建部门审定的格式合同，何来霸王条款。3、22栋房被法院查封的部分与被答辩人定购的商铺无关，22栋房产系在建工程只要被答辩人按约定将首付款汇入公司，公司可以到银行输退出抵押手续，对被答辩人没有任何影响，且在签订定房协议时已释明。二、被答辩人请求无法律依据，不符合定金退还的法律要件和情形。1、给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；2、在履行定房协议过程中，被答辩人严重违约，不存在任何不可归责双方的原因，导致合同无法履行。 被告（反诉原告）帝豪房产公司提出如下反诉请求：1、解除双方于2019年9月24日签订的《福海家园定房协议》；2、没收被反诉人依协议音乐会的购房定金款10万元；3、判令被反诉人赔偿反诉人因迁移铁塔和信号箱损失18.6万元；4、本诉及反讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人自愿签订了《福海家园定房协议》，约定：由被反诉人在协议签订之日交定金5万元，信号箱和移动铁塔搬迁另处与相关部门签订协议时再交定金5万元，被反诉人应在协议签订后7日内与反诉人签订正式《商品房购销合同》，并付清购房相关款项。协议签订后，反诉人依约履行了义务，并由此支付了迁移费18.6万元，但被反诉人至今未履行主要义务，给反诉人造成了严重损失。 反诉被告罗忠对反诉请求答辩如下：答辩人与反诉人签订的定房协议手写条款中自愿明确约定：反诉人计划在2020年1月1日前将门面门口的信号箱和移动铁塔迁到别处后，答辩人再补充5万元订金。反诉人履行了上述义务后，答辩人也如约交付了5万订金，双方权利义务已履行完毕，不存在答辩人违约情形，答辩人也不需向反诉人承担任何损失。答辩人与反诉人约定必须在答辩人看到其购买的商铺的五证原件后7日内再签订商铺买卖合同，但因反诉人未将五证拿给答辩人看才造成双方未签订商品房买卖合同，这是不可归责于答辩人的原因。因此答辩人未违反协议约定的义务，不存在严重违约的情形。反诉人在明知答辩人已定购了商铺还设定抵押，先违反了义务，导致双方不能签订正式的房屋买卖合同。请求驳回反诉人第2、3、4项请求。 经审理，本院查明如下法律事实： 2019年9月24日，帝豪房产公司（甲方）与罗忠（乙方）签订了《福海家园定房协议》（以下简称《协议》），约定：乙方自愿支付5万整，定购福海22栋101、102号房，建筑面积为147.3平方米，单价为16,814元/平方米，乙方承诺在签订协议后7日内到“福海家园”售楼中心签订正式《商品房购销合同》并付清购房相关款项，如乙方未按时签订《商品房购销合同》或未及时缴付上述应付款项，视作乙方自动放弃所定购的物业，定金不退，甲方有权将该物业另行处置或出售，甲方计划在2020年1月1日前将门面门口的信号箱和移动铁塔迁到别处，如计划时间内不能完成搬迁，甲方原数退还乙方所交订金，甲方与相关部门签订搬迁协议时，乙方需补交5万元订金。当日，罗忠及妻子罗丽群向帝豪房产公司交付定金5万元。 2019年10月22日，永州帝豪房产公司与中国铁塔股份有限公司永州分公司就福海家园小区开发楼盘旁边基站、铁塔配套设施进行改建搬迁事宜签订了《新田汽车新站基站搬迁协议》，2019年10月23日罗忠及妻子罗丽群向中国铁塔股份有限公司永州分公司交款5万元，帝豪房产公司向罗忠罗丽群出具《收款收据》，收据载明“购商铺定金（22栋101、102号）”。 2019年12月3日，帝豪房产公司用包括福海家园22栋101、102号商铺等建筑面积为918.3平方米的在建工程作抵押向湖南新田农村商业银行股份有限公司营业部贷款840万元。 2019年12月30日，帝豪房产公司向罗忠出具了加盖公司印章的文书，内容为“因公司管证人员休假，同意罗忠购买的商铺，在他本人见到开发房地产的五证后七天内必须与福海家园开发商签订商铺房买卖合同”。 此后，本案的双方当事人一直未签订福海家园22栋101、102号商铺的《商品房购销合同》。 另查明，本案双方当事人所签订的《福海家园定房协议》中所涉“五证”，是指：《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。《福海家园定房协议》中标的商铺是福海家园三期开发项目。帝豪房产公司福海家园项目中：土地使用权证证号为新国用2010第000**4号，取得的时间为2010年11月10日；建设用地规划许可证证号为新规建（2010）公地字第02*号，取得时间为2010年12月8日；三期工程建设工程规划许可证号为新规建（2011）公房建字第03*号，取得时间为2011年12月31日；三期工程建设工程施工许可证编号为431128201709110101，取得时间为2017年9月11日；商品房预售许可证证号为新房售许字（2019）第0007号，取得时间为2019年1月8日。 上述事实，有《福海家园定房协议》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《收款收据》、《新田汽车新站基站搬迁协议》、《抵押权登记信息》及原、被告的质证意见及当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案双方当事人所签订的《协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，是有效合同。该《协议》是为签订《商品房购销合同》合同而签订的合同，故《协议》签订当日交纳的5万元定金是成约定金。而《协议》中约定对信号箱和移动铁塔搬迁而签订协议时需交纳的5万元，明确的表述为“订金”，虽在《收款收据》上写为“定金”，但该款未以书面形式约定，故其本质上仍不是定金。《协议》签订后罗忠、罗丽群按约定交纳定金5万元，帝豪房产公司根据《协议》中的计划将信号箱和铁塔移至别处，罗忠、罗丽群依《协议》在帝豪房产公司签订搬迁协议时补交了5万元订金。双方当事人均在履行各自的合同义务。双方当事人签订《协议》时五证已经齐备，至此时，双方当事人应签订正式的《商品房销售合同》，但双方一直未能签订。2019年12月3日，帝豪房产公司用包括福海家园22栋101、102号商铺等在建工程作抵押向湖南新田农村商业银行股份有限公司营业部贷款840万元。至2019年12月30日帝豪房产公司向罗忠、罗丽群出具“见五证后七天内签订合同”的文书时，双方已经不具备再签订《商品房销售合同》的法律基础。本院认为，当事人双方对不能签订《商品房销售合同》均有一定的责任，现双方均要求解除《协议》，符合法律规定，本院予以支持。基于双方均有责任，本院对罗忠、罗丽群要求双倍返还定金，帝豪公司要求没收定金的请求，均不予支持。帝豪房产公司基于《协议》，主动将信号箱和铁塔移至别处花费了较多的费用，虽该行为让福海家园项目临街房屋整体受益，但现在《协议》解除，罗忠、罗丽群也应承担部分费用。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司于2019年9月24日签订的《福海家园定房协议》； 由被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司向原告（反诉被告）罗忠、罗丽群返还交纳的款项100,000元； 由原告（反诉被告）罗忠、罗丽群支付被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司损失25,000元； 第二、三项判决内容相抵后，由被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司向原告（反诉被告）罗忠、罗丽群返还75,000元，此款限永州帝豪房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还。 四、驳回原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取计2150元,由原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司各负担1075元。案件反诉费2795元（已减半收取）,由原告（反诉被告）罗忠、罗丽群与被告（反诉原告）永州帝豪房地产开发有限公司各负担1397.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  彭 飞 二〇二〇年九月三日 法官 助理  李金星 代理书记员  李金星 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。