福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3484号 上诉人（原审原告、执行案外人）：厦门市泽财塑料制品有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪埕路**办公楼。 法定代表人：贺银花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：湖南省第六工程有限公司福建分公司，，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路湖光大厦**** 代表人：郑刚，该公司经理。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：厦门森港建筑工程有限公司，住所，住所地福建省厦门市湖里区护安路**（单）第****div> 法定代表人：陈徳元，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：湖南省第六工程有限公司，住所地湖南省长沙，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路****div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈光乐，该公司董事长。 上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。 上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：邱正校，福建卓法律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：厦门美家乐科技有限公司，住所地福建省厦门市海，住所地福建省厦门市海沧区海沧坪埕路**厂房**v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：苏荣本。 上诉人厦门市泽财塑料制品有限公司因与被上诉人湖南省第六工程有限公司福建分公司、湖南省第六工程有限公司、厦门森港建筑工程有限公司、原审被告厦门美家乐科技有限公司案外人执行异议之诉一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 厦门市泽财塑料制品有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由，首先，厦门市泽财塑料制品有限公司与厦门美家乐科技有限公司之间的租赁合同真实合法有效，且该租约发生在法院采取强制措施之前，现租赁期限未满，案涉房屋仍在租赁使用中。其次，带租约拍卖不影响抵押权的实现，案涉房产价值远超过抵押款项。虽然抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行不同意带租约拍卖案涉房产，但湖南省第六工程有限公司福建分公司、湖南省第六工程有限公司、厦门森港建筑工程有限公司在执行中表示同意，显然带租约拍卖不影响抵押权人及申请执行人的利益。 湖南省第六工程有限公司福建分公司、湖南省第六工程有限公司、厦门森港建筑工程有限公司共同辩称，一、厦门市泽财塑料制品有限公司对案涉房屋的承租权不得对抗抵押权。案涉房屋在出租前已设立抵押权，且抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行明确表明不同意带租约拍卖案涉房产，故厦门市泽财塑料制品有限公司对案涉房产的承租权不得对抗已登记的抵押权，其请求确认对案涉房产的拍卖为带租约拍卖，缺乏依据。二、厦门市泽财塑料制品有限公司关于“带租约拍卖不影响抵押权的实现”的主张缺乏依据。关于案涉房产价值系其主观臆断，并无依据。在抵押权人明确表示不同意带租约拍卖的情况下，主张带租约拍卖依法无据，与房产价值高低无关。并且带租约拍卖，实践中影响拍卖的成交。三、湖南省第六工程有限公司福建分公司、湖南省第六工程有限公司、厦门森港建筑工程有限公司从未同意带租约拍卖。 厦门美家乐科技有限公司未作答辩。 厦门市泽财塑料制品有限公司向一审法院起诉请求：请求确认厦门美家乐科技有限公司所有的位于厦门市海沧区××号××号房屋的拍卖为带租约拍卖。 一审法院认定事实如下： 厦门市海沧区坪埕路17号、19号于2013年9月18日登记，不动产权证号为厦国土房证第01099987号、第01099984号，房屋所有权人（土地使用权人）均为厦门市美家乐卫浴工业有限公司，共有情况100%，规划用途分别为厂房、办公楼。2013年10月16日，厦门市美家乐卫浴工业有限公司就上述17号厂房、19号办公楼（以下简称案涉房产）办理了抵押权设立登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行，被担保主权数额（最高债权数额）为3003.75万元，债务履行期限自2013年10月9日至2018年10月8日。2015年5月14日，厦门市美家乐卫浴工业有限公司更名为厦门美家乐科技有限公司。 一审法院于2015年5月18日因（2015）海民初字第1383号民事裁定书保全查封了厦门美家乐科技有限公司名下的案涉房产,并在（2017）闽0205执278号案件执行过程中于2018年5月9日继续查封。因（2017）闽0205执278号案件系首封案件，厦门市中级人民法院（2016）闽02执875号中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行与被执行人厦门美家乐科技有限公司金融借款纠纷执行一案报一审法院参与分配并要求优先受偿。该案于2016年12月1日在厦门市中级人民法院立案执行,执行标的17143677.15元,执行费84543.67元。 厦门市泽财塑料制品有限公司向一审法院提交的厦门美家乐科技有限公司签订《厂房租赁合同书》、《办公楼租赁合同书》及《补充协议（含办公楼、厂房）》，租赁厦门市海沧区海沧街道坪埕路17号1楼北侧厂房及19号办公楼作为办公经营场所，17号1楼北侧厂房租赁期限从2014年5月1日起至2028年4月30日，19号办公楼租赁期限从2014年12月1日起至2029年11月30日。显示签订日期分别为2014年4月10日、2014年6月1日，《补充协议（含办公楼、厂房）》的落款时间显示为2014年8月20日。 2018年9月25日，一审法院作出（2017）闽0205执278号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下所有的位于厦门市海沧区××路××号××路××号房产（不带租约及占有、使用）。案外人厦门市泽财塑料制品有限公司对（2017）闽0205执278号之二执行裁定书提出书面异议，请求撤销（2017）闽0205执278号之二执行裁定书，确认案外人厦门市泽财塑料制品有限公司对被执行人厦门美家乐科技有限公司所有的位于厦门市海沧区××路××号××房××楼××号××楼的承租权。一审法院于2019年3月22日作出（2019）闽0205执异3号执行裁定书，认定如下：“对查封房产的处置，不仅涉及申请执行人债权的实现，也涉及到被执行人及其他利害关系人合法权益的保障，故人民法院需依法对查封房产所涉的租赁、抵押等情况进行全面审查。案涉房产已于2013年10月16日办理抵押权登记，目前案件尚在执行过程中，等待参与本案分配,而租赁合同的签订时间在案涉房产抵押登记之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故案外人提出的执行异议缺乏法律依据，一审法院不予支持。另,案外人请求确认对案涉房产17号厂房1楼北侧及19号办公楼的承租权,不属本案的审查范围”，并裁定“驳回案外人厦门市泽财塑料制品有限公司的异议请求”。厦门市泽财塑料制品有限公司遂提起本案诉讼。 另查明，中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行针对一审法院发函，向一审法院复函表明其对案涉房产设立的抵押权早于厦门市泽财塑料制品有限公司享有的租赁权利，依照法律规定厦门市泽财塑料制品有限公司请求带租约拍卖案涉房产，没有法律依据，应依法涤除案涉房产附着的租赁关系后予以处置。还明确表明不以第三人的名义参加诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据已查明的事实，厦门市泽财塑料制品有限公司虽显示于2014年4月10日、2014年6月1日与厦门美家乐科技有限公司签订租赁合同，但厦门美家乐科技有限公司已于2013年10月16日就该房产办理了抵押权设立登记，签订租赁合同的时间在房产抵押登记之后。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”。案涉房屋在出租前已设立抵押权，且抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行明确表明不同意带租约拍卖案涉房产，故厦门市泽财塑料制品有限公司对案涉房产的承租权不得对抗已登记的抵押权，厦门市泽财塑料制品有限公司请求确认对案涉房产的拍卖为带租约拍卖，缺乏依据。 综上所述，厦门市泽财塑料制品有限公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回厦门市泽财塑料制品有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由厦门市泽财塑料制品有限公司负担。 各方当事人对一审判决查明的事实除厦门市泽财塑料制品有限公司认为遗漏查明执行阶段中申请执行人同意带租约拍卖的事实外均无异议，本院予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。厦门市泽财塑料制品有限公司作为案外人，主张涉案房产应当带租约拍卖，其主要上诉理由系申请执行人在执行阶段中作出同意的意思表示。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，案涉房屋在出租前已设立抵押权，且抵押权人中国工商银行股份有限公司厦门海沧支行明确表明不同意带租约拍卖案涉房产，故厦门市泽财塑料制品有限公司对案涉房产的承租权不得对抗已登记的抵押权。湖南省第六工程有限公司福建分公司、湖南省第六工程有限公司、厦门森港建筑工程有限公司的意思表示，不能作为厦门市泽财塑料制品有限公司请求确认对案涉房产的拍卖为带租约拍卖的合法依据。厦门市泽财塑料制品有限公司主张带租约拍卖不影响抵押权的实现，缺乏事实依据，且该事由并非执行异议成立的法律依据。故厦门市泽财塑料制品有限公司的上诉请求缺乏法律依据。厦门美家乐科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，厦门市泽财塑料制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门市泽财塑料制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年九月二十日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。