贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2947号上诉人（一审原告）：穆雪，女，苗族，1991年4月9日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：万鹤、马敏娥，贵州正辩律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城******。法定代表人：何金云，执行董事。委托诉讼代理人：兰银龙、韦会琴，贵州维律律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。上诉人穆雪因与被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人穆雪上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，查清事实改判，支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实，导致判决错误，判决结果明显地显失公平。一审判决认为“该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并不影响双方买卖目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。双方所约定的日万分之一的违约金明显过高，被告提出减少违约金的主张，本院予以支持。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及当地房地产市场的实际情况，将违约金的比例调减为日万分之零点五”认定事实错误，判决结果显失公平。上诉人与被上诉人签订的《商品买卖合同》在双方平等、自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的禁止性规定，双方应当按合同约定履行自己的义务，上诉人按约定支付购房款，被上诉人却违反合同约定取得商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，必将使上诉人不能在逾期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，上诉人的权利受损是不争的事实，被上诉人应按约定承担违约责任，按日万分之一向上诉人支付违约金。被上诉人主张违约金过高，根据《合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少，违约方对于违约金约定过高的的主张承担举证责任，本案中，上诉人与被上诉人约定的违约金为购房款的日万分之一，被上诉人提出违约金的抗辩应当承担举证责任，证明合同约定的违约金过高造成的损失，被上诉人未提供任何证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，被上诉人提出逾期办证有其他第三人的原因，但提出的证据不能证明其主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被上诉人请求减少违约金，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，被上诉人未提供任何证据证明实际损失的具体金额，而双方约定的为日万分之一，为年利率3.65%，远远低于银行同期同类贷款利率，一审判决减少万分之零点五，没有事实及法律依据。请求二审人民法院查清事实，依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。二、一审判决适用法律错误。一审判决基于认定事实错误，适用《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定作出判决，明显地适用法律错误。被上诉人没有举证证明其具体损失金额，应当由被上诉人承担举证不能的不利后果，一审明显地适用法律错误，举证责任分配错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人贵州丰球房地产开发有限公司辩称，一、本案逾期交付商品房初始登记证书不是答辩人原因所致，属不可抗力及第三人原因造成，答辩人并无延迟办证的主观恶意，依法应当减轻或免除答辩人的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和所签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定，只有基于“由于出卖人原因”导致逾期办证的答辩人才承担违约责任，而因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。本案中，“丰球黔城二期”目前未能办理商品房初始登记的原因是竣工规划尚未完成验收，未验收的原因是原规划已被相关单位调整。故此，导致本案逾期交付商品房初始登记证书不是答辩人原因所致，属不可抗力及第三人原因造成，答辩人并无延迟办证的主观恶意，依法应当减轻或免除答辩人的违约责任。二、因不可抗力及第三人原因导致答辩人迟延交付商品房初始登记证书，不影响双方签订的《商品房买卖合同》的目的的实现。答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》为房产部门提供的格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，答辩人对不能办理产权证的原因无主观恶意。且双方签订买卖合同的主要交易目的是答辩人向被答辩人交付房屋，被答辩人能够使用该房屋。本案中，涉案商品房答辩人早已交付给被答辩人入住使用，答辩人因不可抗力及第三人原因导致答辩人迟延交付商品房初始登记证书，不影响双方签订的《商品房买卖合同》的目的的实现。三、违约金的支付，应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，迟延交付商品房初始登记证书，未给被答辩人造成任何损失，一审法院对违约金进行调整，并无不当。在一审审理过程中，答辩人依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，以及本案中，涉案商品房早已交付给被答辩人，且被答辩人早已入住使用，逾期办证行为并未对被答辩人房屋使用造成影响，现凯里市商品房价格整体上涨，被答辩人不但未遭受任何损失且还有收益的实际情况，请求一审法院对违约金予以减少，一审法院根据实际情况及该规定对违约金进行调整，并无不当。穆雪向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2017年7月1日起至2020年3月30日止违约金41531.72元，2020年3月30日后按原告已付购房款的日万分之一计算至发证为止；2、判令被告将商品房登记的有关文书移交原告；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：一、合同效力：有效，依据为：合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定。二、签订买卖合同的时间：2015年12月11日。三、合同约定买卖标的物：丰球黔城二期4号楼1单元4层1-4-2号房屋。四、合同价款：413949元。五、合同价款的实际支付情况：原告已支付414075元。六、合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2017年6月30日前。七、合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院认为，1、被告未能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为构成违约。该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。双方所约定日万分之一的违约金明显过高，被告提出减少违约金的主张，该院予以支持。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及当地房地产市场的实际情况，将违约金计算比例调减为日万分之零点五。2、关于原告主张被告将商品房登记的有关文书移交原告的诉请，因被告办理商品房所有权初始登记的条件未成就，至今未能办理，且办理时间亦未能确定，故原告的该项诉请该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起四个月内支付原告穆雪2017年7月1日至2020年3月30日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金20766元，2020年3月31日至被告交付转移登记文书之日止期间的违约金以414075元为基数，按日万分之零点五计算。二、驳回原告穆雪的其他诉讼请求。案件受理费419元（已减半收取），由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担209.5元，由原告穆雪负担209.5元。二审期间各方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院将逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金由合同约定的日万分之一调整为日万分之零点五是否妥当。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。因此，从前述法律及其司法解释条文的规定来看，违约金是以补偿性为主兼具惩罚性为原则，也即违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致。本案中，一审法院综合考虑我黔东南州房地产市场的实际情况，以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并将违约金计算标准进行适当调减为日万分之零点五，并无不妥。综上所述，上诉人穆雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，由上诉人穆雪负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月二十八日法官助理罗维书记员杨正英