广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17500号原告（第三人之诉被告）：陈嘉敏，女，1988年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺渊，广东卓盈律师事务所实习律师。被告（第三人之诉被告）：广东新怡内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914************874。法定代表人：黄爱群。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩雄，男，是被告的员工。第三人（第三人之诉原告）：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码914************383。法定代表人：李宜心。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。原告陈嘉敏与被告广东新怡内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定，管辖权异议期间依法不计入审理期限。后本院依法追加广东南海农村商业银行股份有限公司为有独立请求权第三人参加诉讼，第三人向本院提起独立诉讼请求。本案于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁斯颖，被告的委托诉讼代理人林铭壮，第三人的委托诉讼代理人何毅鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.被告归还原告购房款331273元；3.被告向原告支付违约金3312.73元；4.被告向原告支付暂计至2019年7月7日止利息35903.08元(以实际付款日起计至2019年7月7日),此后以331273元为本金计算至实际清偿日止按照年利率4.35%计算的利息；5.被告支付住宅专项维修资金3312.73元、契税9464.94元、印花税165.6元、房贷利息15049.56元（共计28个月，银行贷款利息应计算至贷款合同实际解除日）、办理购房律师见证费600元；6.被告赔偿房屋差价86940元；7.被告支付原告律师费15000元；8.本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月15日签订了《商品房买卖合同(预售)》合同编号为201********802，约定原告购买被告开发的位于佛山市南海区*********************商品房，建筑面积28.98平方米，套内面积18.87平方米，房屋总价款为331273元，交付时间为2018年9月30日前，并对交付条件及供电、供水、燃气、通讯、网络等交付设施设备作出明确约定，若供电、供水、燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告按照逾期交付房屋承担违约责任。上述《商品房买卖合同(预售)》签订后，原告积极履行合同义务，按约定按时足额向被告支付购房款，但被告在履行合同过程中存在以下行为：一、未按合同约定交付时间2018年9月30日前交付商品房，且逾期交付超过90天；二、实际交付时并无燃气管道的铺设和管网连接，无法实现燃气供应；三、室内所有装修标准及合同约定与实际交付不一致，房屋存在大量质量瑕疵包括但不限于：交楼单元布局与销售图纸不符，卫生间内的水管井尺寸比图纸尺寸大，影响卫生间正常使用，浴室地面水平排水坡度不足，阴角与阳角不顺直，油烟管及柜顶未封，电箱内没有漏电保护开关，公共区域未完成装修等问题，施工质量严重不过关，使用材料不符合消防规范要求。四、被告存在虚假宣传行为。首先，合同约定原告所购物业为办公用房，但被告在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，承诺该楼盘的水电费按住宅标准收取，造成原告误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，原告在签订讼争合同时存在重大误解。被告承诺01单元可使用门口的一块区域，交付时安装好门扇，并宣传楼盘距离地铁500米，交通方便；但实际交付时，涉案商品房水电费用按商业写字楼标准收取，门口一块区域也没有安装门扇，且楼盘附近并无地铁。其次，原告以接近同时期、同地段普通商品房价格购买该物业，而其后在被告的公示中，明确原告所购物业为公寓式办公，不得作住宅用途，因此，原告以每平方米10000多元购买该物业，对原告而言，明显不公平。综上，经原告多次与被告协商要求退还房屋款项未果，被告也不按照合同约定将房屋质量问题修复、整改至达到交付标准，故涉案合同目的不能实现，无法继续履行；原告将款项用于购房但未达到原有购房目的，且案涉房屋的周边同期房屋也已升值，因此原告要求被告赔偿因房屋均价升值造成的差价损失。被告虚假宣传、虚假承诺的行为已构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，原、被告签订的合同为双方真实意思表示，约定交付时间为2018年9月30日，如被告逾期超过90日的原告有权解除合同。本案中，原告并未在2018年12月30日前明确向被告提出解除合同的申请，已过合同解除权的除斥期间，原告不具有解除权。被告并无逾期交付房屋的情况，房屋已于2018年12月29日竣工验收备案，符合合同所约定的交付条件，故原告无权解除合同，法院应驳回原告全部诉讼请求。第三人向本院提出独立诉讼请求如下：1.陈嘉敏立即向第三人清偿计至2020年7月11日止的贷款本金117095.11元及按合同约定的利息、罚息等；2.被告广东新怡内衣集团有限公司承担责任连带清偿责任；3.诉讼费由原、被告承担。事实与理由：2017年3月3日，第三人与原、被告及案外人陈伟健签订《购房借款及担保合同》，第三人同意向陈嘉敏发放160000元贷款用于其购买佛山市南海区**********************，贷款期限从2017年3月3日至2022年3月3日。现原告起诉要求被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，导致原告无法再继续用所购买的房屋为第三人借款办理抵押登记，《购房借款及担保合同》也无法按约定履行，原、被告借款提前到期，双方应按合同约定提前向第三人清偿借款本息及相关费用。第三人在本案中放弃向保证人欧传飞主张权利。原告主张第三人之诉由法院处理，被告主张第三人之诉除罚息不应由被告承担外，其余由法院处理。诉讼中，当事人为证明自己的主张及诉讼请求依法提供证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证，经审查，本院确认当事人提交的全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：2016年12月15日，原告陈嘉敏（买受人）与被告广东新怡内衣集团有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同(预售)》合同编号为201********802，约定：出卖人将其建设的广东省佛山市南海区*********************商品房出售给买受人，预售许可证号为南房预字第*******号，规划用途为办公，总价款331273元，预售合同网上签订之日起1日内支付171273元，剩余房款160000元于2016年12月15日前申请办理银行按揭贷款手续；逾期付款在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；商品房交付应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付涉讼商品房。合同第十条【商品房相关设施设备交付条件】约定：燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。如果在约定期限内基础设施设备中的燃气未达到交付使用条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十二条【逾期交付责任】约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同已在佛山市南海区房产交易所办理合同登记备案。同日，原告支付了签订合同律师见证费600元。同日，原告陈嘉敏（买受人）与被告广东新怡内衣集团有限公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：双方同意商品房交付条件为商品房经竣工验收合格或商品房已办理竣工验收备案；若按商品房经竣工验收合格为交楼标准，交楼时间为2018年9月30日，若按商品房已办理竣工验收备案为交楼标准，交楼时间变更为2018年12月31日。按合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。原告于2016年12月5日支付定金20000元予被告，于2016年12月15日支付151273元。原告缴纳了专项维修资金3312.73元、契税9464.94元和印花税165.6元。2017年3月3日，第三人（贷款人）与原告（借款人及抵押人）、被告和欧传飞（保证人）签订《购房借款及担保合同》（编号：南农商个房借字[2017]第****号），第三人向原告发放160000元贷款，期限从2017年3月3日至2022年3月3日，原告以御秀大厦1栋1105号作为贷款抵押，抵押权不能有效设立的贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款；等等。2017年3月3日，第三人发放了上述贷款。2018年12月29日，御秀大厦1栋办理了竣工验收备案手续。2019年1月11日，涉讼商品房所在楼盘取得测绘报告书。2019年3月8日，被告发出《御秀大厦调解方案》，提出如业主继续履行买卖合同，向业主支付总价日万分之一补偿金，向每位业主补偿燃气工程费2000元，等等。2019年4月16日，原告提交房屋质量问题反馈表，对房屋提出多项质量问题反映。2019年7月25日，原告提起诉讼。诉讼中，被告确认涉讼商品房及所在楼宇内未铺设燃气管道。本院认为，原、被告于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《补充协议》关于商品房交付条件的变更约定，免除了被告提供测绘报告的条件，将房屋交付条件变更至低于原合同约定标准，免除了被告的责任，排除原告主要权利。该约定无效，双方应按《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付时间履行。该补充协议中关于买受人解除权行使期限为解除情形发生之日起三十日的约定，属于不对等的格式条款约定，该约定也无效。《商品房买卖合同》约定被告交付涉讼商品房时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十二条约定被告逾期交付超过90日的，原告有权解除合同。至法庭辩论终结时止，被告仍确认涉讼商品房内尚未铺设燃气管道，该房屋实际无法达到涉讼合同约定的交付条件，原告依约有权解除涉讼合同，本院对原告提出解除商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。至于被告辩解原告主张解除权已过除斥期间的问题，被告一直未能按合同约定接通燃气，该违约行为一直持续进行，原告在实际办理收楼手续前，其一直享有解除权，原告解除权除斥期间应从其实际接收房屋时起算，被告该辩解意见本院不予采纳。《商品房买卖合同》因被告根本违约而解除，原告请求被告退还已付全部购房款331273元并支付违约金3312.73元（331273元×1%）符合合同约定，本院依法予以支持。此外，根据合同约定，被告还应向原告支付从付款之日起按年利率4.35%计付利息，即被告应支付以20000元为本金从2016年12月5日起、以151273元为本金从2016年12月15日起、以160000元为本金从2017年3月3日起，均按年利率4.35%计至实际付清款项日止的利息予原告，本院对原告该项诉讼请求予以支持。住宅专项维修资金及契税的收款方并非被告，合同解除后被告可根据行政管理的规定办理退费手续，本院对原告主张被告支付住宅专项维修资金3312.73元、契税9464.94元的诉讼请求不予支持，但被告应配合原告办理相应退款手续。原告主张的印花税165.6元、法律服务费600元属于履行合同成本，没有超出违约金的金额，本院对原告在违约金外另行主张被告赔偿该二项费用的诉讼请求不予支持。原告选择以贷款支付购房款，贷款产生的利息属于其履约成本，在本案已支持原告资金利息的情况下，原告又主张房贷利息依据不足，本院也不予支持。原告在2020年8月7日才正式提出解除《商品房买卖合同》的诉请，该合同也是经本院判决确定解除，原告未举证证明涉讼房屋在原告主张解除时存在升值，原告应承担举证不能法律后果，本院对原告主张被告赔偿房屋差价86940元诉讼请求不予支持。原告未举证证明实际支付了律师费15000元，且商品房买卖合同也未对律师费作出明确约定，本院对原告主张被告支付律师费15000元的诉讼请求也不予支持。《商品房买卖合同》解除后，第三人与原、被告签订的《购房借款及担保合同》项下房屋已实际无法办理抵押，第三人主张提前收回贷款符合合同约定，本院对第三人在本案中提起第三人之诉的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告陈嘉敏与被告广东新怡内衣集团有限公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同(预售)》合同编号为201********802；二、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内代原告陈嘉敏向第三人广东南海农村商业银行股份有限公司清偿《购房借款及担保合同》（编号：南农商个房借字[2017]第****号）项下应付款项；三、被告广东新怡内衣集团有限公司在履行完上述第二项判决确定的义务后十日内将剩余购房款（购房款总金额331273元扣减向银行代偿金额）退还予原告陈嘉敏；四、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3312.73元予原告陈嘉敏；五、被告广东新怡内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以20000元为本金从2016年12月5日起、以151273元为本金从2016年12月15日起、以160000元为本金从2017年3月3日起，均按年利率4.35%计至实际付清款项日止的利息予原告陈嘉敏；六、被告广东新怡内衣集团有限公司应予本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈嘉敏办理住宅专项维修资金3312.73元、契税9464.94元退费手续；七、驳回原告陈嘉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4405.11元（原告已预交），由原告负担880.61元，被告负担3524.5元，被告负担部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。第三人之诉受理费1320.95元（第三人已预交），由被告负担，被告应于上述付款同期迳付予第三人，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十一日书记员  黄晓璇