广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1443号 上诉人（原审原告）：黄丽宁，女，1957年2月15日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人（原审原告）：陈凤来，男，1957年7月2日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 被上诉人（原告被告）：广西禾信投资管理有限公司，住所地广西柳州市跃进路**天元金都********。 法定代表人：黄恒宇，公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦建波，公司员工。 委托诉讼代理人：彭振兴，公司员工。 上诉人黄丽宁、陈凤来因与被上诉人广西禾信投资管理有限公司（以下简称禾信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄丽宁、陈凤来上诉请求：1.请求撤销来宾市兴宾区人民法院(2020)桂1302民初1622号民事判决，依法改判禾信公司赔偿黄丽宁、陈凤来违约金16340元;2.一、二审诉讼费由禾信公司负担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。理由有如下：1.一审判决认定黄丽宁、陈凤来未办理房屋交接手续有过错属认定事实错误，与合同约定不符。按照一审判决认定的事实以及黄丽宁、陈凤来与禾信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，禾信公司于2015年12月8日在《来宾日报》刊登交房通知，黄丽宁、陈凤来在公告期限内未办理收房手续，公告期限届满之日止即2015年12月30日视为禾信公司已向黄丽宁、陈凤来交付了房屋。既然已经视为交付了房屋，黄丽宁、陈凤来未办理收房手续没有过错。且根据双方合同约定，未办理收房手续并不是禾信公司拒绝办理房产证的抗辩理由，亦不是办理房产证的前提条件。同理，目前整个小区都是因为禾信公司建造房屋面积误差的原因导致无法办理房产证，市住建部门也多次督促开发商协助业主办理房产证，但仍无法办证。一审判决把整个小区无法办理房产证的原因归结于黄丽宁、陈凤来未办理收房手续，与事实不符。2.一审判决认定黄丽宁、陈凤来未提交办证相关材料有过错属认定事实错误，与合同约定不符。按照一审判决查明的事实以及黄丽宁、陈凤来与禾信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件六关于产权登记的补充约定第2款约定：买受人在接到出卖人通知办理房产证、个人土地证的，在规定期限内需提交相应的办证资料并交纳相应的费用，如在规定期限内未提交资料及交纳相应费用每逾期一日，出卖人有权要求买受人按该商品房总价款万分之五赔付违约金。一审判决片面认定黄丽宁、陈凤来未提交办证相关材料有过错，但忽视了提交办证相关材料的前提是接到出卖人通知，并在规定期限内提交。黄丽宁、陈凤来至今未收到出卖人任何书面或者口头通知办理房产证、个人土地证，亦未收到任何书函催告在规定期限内提交办证相关材料。一审庭审中禾信公司亦不能提供任何证据证明其已经通过书面或口头方式通知办理房产证并催告在合理期限内提交办理相关材料。事实上，该小区未能办理房产证的过错完全在出卖人一方，并且因为出卖人原因导致整个小区目前都未能办理房产证，也是基于小区尚未符合办证条件，出卖方一直未通知业主办理房产证、个人土地证并并交纳相关材料。小区业主亦因此多次投诉到市长热线以及住建部门请求协调处理。对此，一审判决忽略出卖方的通知义务这个前提条件，片面认定黄丽宁、陈凤来不提供办证材料存在过错与事实不符，与合同约定不符。综上所述，请二审法院判决支持黄丽宁、陈凤来的上诉请求。 被上诉人禾信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 陈凤来、黄丽宁向一审法院起诉请求：1.判令禾信公司赔偿黄丽宁、陈凤来违约金16340元；2.本案诉讼费用由禾信公司负担。 一审法院认定事实：黄丽宁、陈凤来系夫妻关系。2015年2月9日，黄丽宁、陈凤来作为乙方（买受人）与禾信公司作为甲方（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及其附件，约定黄丽宁、陈凤来购买禾信公司开发建设的位于来宾市兴宾区古三路东35号禾信·城市典范4号楼1601房，该房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高2.9米，地上18，地上**，地下**台0个，非封闭式阳台2个，合同约定建筑面积133.15㎡，套内面积110.86㎡，公摊面积22.29㎡，总金额359505元，在签订合同前一次性付清。合同第九条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同验收合格的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2．由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；政府通知停工；交通管制（包括但不限于公共突发事件，高考，中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的）；四小时以上及气象部门气象记录有中雨以上（含中雨）降雨时……买受人未按约定付清房款，交付日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人在接到收房通知或出卖人在《来宾日报》上发布收房通知之日规定期限内，到指定的地点与出卖人办理房屋交接手续；由于买受人自身原因未能在通知指定期限和地点办理完毕房屋交接手续的，视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，并同时开始计算该房屋的质量保修期限。合同第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定……3．双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以将买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；……4．因出卖人过错，导致本条约的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金；(3）×；因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。附件六第六条关于产权登记的补充约定第2款约定：买受人在接到出卖人通知办理房产证、个人土地证的，在规定期限内需提交相应的办证资料并交纳相应的费用，如在规定期限内未按时提交资料及交纳相应费用，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按该商品房总价款万分之五偿付违约金。同时，合同还就其他权利义务进行了约定。 合同签订后，黄丽宁、陈凤来按合同约定向禾信公司支付了全部购房款359505元，禾信公司于2015年3月2日向黄丽宁、陈凤来出具了相应的《销售不动产统一发票》。2015年12月8日，禾信公司在来宾日报刊登交房通知，内容为“我公司开发的‘禾信·城市典范’项目3#、4#楼已于2015年10月28日顺利通过竣工验收，敬请业主在2015年12月30日前到城市典范了解相关交房事宜，根据有关要求办理相关收房手续；逾期不收房的我司将房屋移交物业公司管理，并视同业主于移交之日起已收房”。至今，黄丽宁、陈凤来尚未办理交房手续，也没有向禾信公司提交办证相关的契税发票、公共维修基金发票等材料。因禾信公司建造房屋面积误差等原因，案涉房屋亦未办理产权证书。 另，2017年5月11日，黄丽宁、陈凤来曾向一审法院提起诉讼，要求禾信公司支付逾期交房违约金，经一审法院主持调解，双方当事人达成了调解协议，一审法院并据此制作了（2017）桂1302民初1771号民事调解书，依法送达了双方当事人。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄丽宁、陈凤来与禾信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以将买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金。同时还约定如非出卖人原因导致买受人未能按期取得房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。本案中禾信公司于2015年12月8日在来宾日报刊登交房通知，黄丽宁、陈凤来在公告期限内未办理收房手续，公告期限届满之日止即2015年12月30日视为禾信公司已向黄丽宁、陈凤来交付了房屋。按合同约定，禾信公司应于2017年12月19日前将产权证交付给黄丽宁、陈凤来。因禾信公司建造房屋面积误差等原因，禾信公司至今未能为黄丽宁、陈凤来办妥房屋产权证书，具有过错。同时，根据办证实际需要以及合同附件六中的相关约定，禾信公司办理产权证需要黄丽宁、陈凤来提供必要的协助义务，黄丽宁、陈凤来至今未办理房屋交接手续，亦未提交办证相关材料，亦具有过错。根据双方过错程度对办证的影响，双方各自对自己过错导致无法办证因素承担相应责任。据此，黄丽宁、陈凤来诉请要求禾信公司支付逾期办证违约金，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回黄丽宁、陈凤来的全部诉讼请求。一审案件受理费209元，减半收取计104.5元，由黄丽宁、陈凤来负担。 本院二审期间，黄丽宁、陈凤来向本院提交《入伙通知书》一份，证明禾信公司已经通知黄丽宁、陈凤来交房的事实。对于上述证据，禾信公司予以认可，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以认定。 经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。另查明，2015年12月25日，禾信公司通知黄丽宁、陈凤来于2015年10月31日至2015年11月2日到该项目营销中心办理收房手续。 本院认为，关于禾信公司是否应支付黄丽宁、陈凤来逾期办证违约金的问题。据已查明的案件事实，禾信公司已于2015年12月30日向黄丽宁、陈凤来交付案涉商品房。按照《商品房买卖合同》的约定，禾信公司应在交房后720日内即于2017年12月19日前向房屋登记机构为黄丽宁、陈凤来申请房屋所有权登记。但由于禾信公司面积误差等原因，案涉商品房尚未完成产权初始登记，亦无法为黄丽宁、陈凤来办理房屋产权证书，过错在于禾信公司。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应由禾信公司承担逾期办证的违约责任。禾信公司辩称，黄丽宁、陈凤来至今未向其提交相关的办证材料，黄丽宁、陈凤来亦有过错。本院认为，黄丽宁、陈凤来未向禾信公司提交相关的办证材料，并不影响其办理案涉商品房的产权初始登记。对于禾信公司的上述抗辩理由，本院不予采信。综上所述，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，因禾信公司的过错，导致办证手续延迟办理的，黄丽宁、陈凤来不退房的，禾信公司应按每延迟一日20元计算，向黄丽宁、陈凤来支付违约金。因此，结合黄丽宁、陈凤来诉讼请求，禾信公司应赔偿黄丽宁、陈凤来逾期办证违约金16140元[20元/天×807天（2017年12月31日至2020年3月17日）]。 综上所述，黄丽宁、陈凤来的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实正确，但实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初1622号民事判决； 二、被上诉人广西禾信投资管理有限公司赔偿上诉人黄丽宁、陈凤来逾期办证违约金16140元； 三、驳回上诉人黄丽宁、陈凤来的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费209元，减半收取104.5元；二审案件受理费209元，合计313.5元，由被上诉人广西禾信投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱卢璐 -8- 审判员侯永魁 审判员韦玉娟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理蒙巧玲 书记员韦志梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。