安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初2316号原告：闵军祥，男，1966年4月7日出生，汉族，工人，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：王明森，天长市天长街道法律服务所法律工作者。被告：天长市天建建筑工程有限责任公司，住所地天长市天康路建设大厦，统一社会信用代码9134118170497011XA。法定代表人：王祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈红丽，安徽天申律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐士坤，安徽天申律师事务所律师。被告：天长市广厦房地产开发有限责任公司，住所地天长市新河南路，统一社会信用代码9134118170497038XW。法定代表人：宋振国，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶孝诚，安徽天道律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶妍，安徽天道律师事务所实习律师。原告闵军祥与被告天长市天建建筑工程有限责任公司、天长市广厦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵军祥的委托诉讼代理人王明森、被告天长市天建建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人陈红丽及被告天长市广厦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人叶孝诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵军祥向本院提出诉讼请求：1、判令天长市天建建筑工程有限责任公司和天长市广厦房地产开发有限责任公司在一个月内办理好原告所购买的天长市万福园一号楼一单元306室商品房房产证(建筑面积为120.03平方米,购房价款为206250元)。二、两被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由:2006年天长市广厦房地产开发有限责任公司(下简称广厦公司)将万福园房地产开发项目工程承包给天长市天建建筑工程有限责任公司(下简称天建公司)施工建设,在工程承包合同中约定:广厦公司以三间门面和十五套商品房折价冲抵天建公司建筑工程款,广厦公司负责办理房产证。2008年12月17日，原告与天建公司负责广厦公司万福园施工工程的项目部签订万福园一号楼一单元306室商品房房产买卖合同,合同中约定:交易的商品房面积为120.03平方米;交易价款为206250元;商品房交付前原告必须付清全部房款,方可领取钥匙;万福园项目部负责办理产权登记。原告按预定合同交付了全部房款,在万福园项目竣工后拿到了商品房的钥匙,并且对房屋进行装修,随即也使用了该房屋,现已使用多年。但嗣后原告多次找天建公司与广厦公司要求他们为原告办理房产证事宜,他们均相互推诿、拖延不办。而天建公司与广厦公司因建筑工程合同中的工程款纠纷进行多次诉讼,在2013年的一次诉讼中,天建公司要求广厦公司办理折价冲抵工程款的含原告购买一套商品房在内的万福园三间门面房、十五套商品房办理产权证,广厦公司答辩应由现在房屋的所有人到其公司请求办理产权证,天长法院采纳了广厦公司这一答辩意见。此后原告找到广厦公司,广厦公司仍以原告房款没有直接交付其公司为由拒不办理。在万般无奈的情形下,原告等十八名购房户通过多次信访维权,天长市住房和城乡建设局在督促广厦公司和多次协调无果的情形下,建议原告通过司法途径维权。依据上述事实,并参照相关法律规定,原告向法院提起诉讼,请求依法判决。被告天建公司辩称，我公司不承担原告关于房屋产权证办理的责任，应由本案被告广厦公司承担房屋产权办理责任；原告的购房款虽然是由我公司项目部收取，但我公司是依据与被告广厦公司之间工程款冲抵的协议而收取的，我公司也将冲抵工程款的房屋名单给了被告广厦公司，在我公司与被告广厦公司工程款结算的诉讼过程中，我公司曾经明确向法院主张要求被告广厦公司为冲抵工程款的房屋办理产权证，被告广厦公司向法庭提出冲抵工程款的房屋已经被我公司对外销售，那么应由房屋实际的所有人向被告广厦公司主张产权证办理，正因为被告广厦公司的这点答辩，法院驳回了我公司当时要求被告广厦公司为冲抵工程款的房屋办理房产证的主张。综上，经由我公司销售的广厦公司冲抵工程款的房屋，产权证办理手续应由被告广厦公司办理，请求驳回原告对被告天建公司的诉讼请求。被告广厦公司辩称，1、原告将广厦公司列为被告属于主体不适格，其可以作为有独立请求权的第三人来参与本案诉讼；2、广厦公司无法定义务办理涉案房屋的房产证；3、广厦公司为涉案房产代垫的税款21488.44元，原告应及时给付广厦公司；4、原告应向广厦公司承担上述代交税款截止到目前的民间融资利息46415.52元；5、广厦公司仍愿意附条件的协助原告办理涉案房产的房产证；6、诉讼费用广厦公司不承担。闵军祥向本院提交了以下证据：一、原告身份证。证明原告主体资格适格。二、房产预订合同一份。证明：1、2008年12月17日原告与广厦公司万福园项目部签订万福园一号楼一单元306室商品房买卖合同。2、在协议中约定商品房面积为120.03平方米，价格1650元每平方米，价款为206250元。3、并约定房产预订合同未换正式购买商品房合同之前，与正式合同具有同等法律效力。三、协议书和补充协议书各一份。证明：1、广厦公司与天建公司签订位于天长市永福东路与万寿南路交叉处的万福园小区建筑工程施工合同，在两份协议书中约定用门面三间及包含原告购买一套在内15套商品房冲抵建筑工程款。2、折抵工程款的商品房由天建公司销售，广厦公司负责办理房产证。四、广厦公司万福园项目部负责人高玉明及天建公司出具的函各一份。证明：1、包含原告购买一套商品房在内15套商品房及门面房三间已交清购房款。2、天建公司给广厦公司出具函要求广厦公司给包含原告在内的18户业主办理房产证。五、闵军祥商住房装潢押金、天然气、太阳能及电费缴费票据三份。证明：闵军祥购买的天长市万福园一号楼一单元306室商品房早已使用。六、购买折抵工程款的万福园小区包含原告在内的18户业主上访信件及天长市住房和城乡建设局回复决定书各一份。证明：包含原告在内的18户购买万福园折抵工程款房屋的业主多次信访，最终天长市住房和城乡建设局建议18户业主走司法途径维权。七、裁判文书网上下载的天建公司与广厦公司因万福园小区建筑工程款纠纷的判决书三份。证明：1、天建公司与广厦公司因万福园小区建筑工程款发生纠纷。2、在天建公司起诉、广厦公司提出反诉及上诉的过程中均认可包含原告在内的18户购买万福园折抵工程款房屋事实。3、天建公司也曾在诉讼中要求广厦公司为包含原告在内的18户购买万福园折抵工程款房屋的业主办理房产证，但广厦公司提出应由现在的房屋所有人到广厦公司办理，法院也判决折抵工程款的房屋已销售、由房屋所有权人主张该项权利。八、天长法院（2019）皖1181民初773号及（2019）皖11民终3564号判决书各一份。证明：广厦公司也曾以商住房冲抵项目经理的工程款，项目经理将折抵房屋出卖后，房屋所有人向法院提起诉讼，法院判令项目经理交付房产证、广厦公司办理房产证，广厦公司不服提起上诉，滁州中院作出维持原判的判决。天建公司质证意见：对证据一至四真实性无异议。证据五与本案无关联性。对证据六至八真实性无异议。广厦公司质证意见：对八份证据的真实性均无异议。但对部分证据的证明目的不认可。其中证据二中第八条约定本合同所定房价不包括税费，届时甲方负责提供办理产权登记所需手续，所有税费由乙方承担，根据该条约定，被告广厦公司的答辩意见是有理有据的。证据四只能证明被告广厦公司有协助包括原告在内的18户办理房产证的义务。证据五虽然原告已实际居住，但原告的证明目的与本案无关联性。证据七、八中同样提出被告广厦公司只是协助办理产权登记手续，费用由相关原告承担。综上，原告提供的八份证据不能充分证明其证明目的。天建公司质证未向法庭提供证据。广厦公司提供一下证据：一、出示被告广厦公司企业信息及法定代表人身份证明。证明被告广厦公司的主体适格。二、收据一张，票号为0019823。证明2008年6月6日。原告将涉案房款206250元直接交给了被告天建公司而没有交给被告广厦公司，被告天建公司向原告出具了收据一张，根据合同相对性原则，原告将被告广厦公司列为被告属于主体不适格，但被告广厦公司可以作为第三人参与诉讼。三、房产预定合同一份。证明2008年12月17日，根据原告和广厦公司万福园项目部签订的《房产预定合同》第八条的约定，被告广厦公司无法定义务为原告办理涉案房产证，其只有为原告办理涉案房产的附随义务。四、电子缴税付款凭证一份，票号为1000152352。证明被告广厦公司已代包括原告在内的万福园小区业主缴纳726301.56元的税款。五、被告广厦公司为原告代缴税款清单，及要求原告承担利息的清单。证明被告广厦公司为原告代缴税款21488.44元的事实，同时证明被告广厦公司要求原告承担代缴税款的民间融资利息46415.52元的依据（按照月利率1.5%*税款21488.44元*144个月）。闵军祥质证意见：对上述证据一至五的真实性无异议，但对证据二至五的证明目的不认可。证据二尽管原告将购买房款交付被告天建公司，但是该款被告天建公司收取的依据是与被告广厦公司签订的建筑工程款以三间门面房和15套商品房冲抵的协议。因而被告天建公司收取房款实际是为被告广厦公司收取的房款，故被告广厦公司认为与其无关显然不妥。对证据三第八条被告广厦公司理解所定房价不包含税费，届时甲方负责提供办理产权登记手续，所有税费由乙方承担是错的，其正确理解为房地产开发企业因开发房地产而需向国家缴税的部分当然由房地产开发企业自行缴纳，与购房户无关。此条中所含的税费只能理解为购房户因购房所交的契税，事实上购房户在购房时就是这样缴纳的，因而被告广厦公司的解释明显不当。对证据四缴纳税款的主体为被告广厦公司，因而与原告无关。也不应由原告等18户承担。对证据五的质证意见同证据四。融资利息要求原告承担没有事实和法律依据。天建公司质证意见：对被告广厦公司提交的证据真实性无异议，但是对证据二的证明目的不认可。我公司虽然是收取房款，但是该房款已从被告广厦公司应付的工程款中核减，且在我公司与被告广厦公司之间的工程款纠纷中，被告广厦公司对冲抵工程款的房屋事实没有异议，因此被告广厦公司提供的证据不能证明其对原告的购房的事实予以否定，同时被告广厦公司作为万福园小区的房地产开发商，应对其开发的所有房产提供产权登记义务。对其他证据的质证意见同原告。本院经审理认定事实如下：2006年1月13日，被告天长市广厦房地产开发有限责任公司(下简称广厦公司)与被告天长市天建建筑工程有限责任公司(下简称天建公司)签订协议书一份，协议约定广厦公司将万福园房地产开发项目工程承包给天建公司施工建设,广厦公司付给天建公司的工程款用该工程的商品房冲抵。2007年11月22日、12月8日，双方签订补充协议两份，协议约定广厦公司以三间门面和十五套商品房折价冲抵天建公司建筑工程款495万元，并对三间门面和十五套商品房的具体位置进行了明确（其中含有原告闵军祥购买的一套）。协议还约定广厦公司负责办理房产证的相关合法手续。2008年6月6日，原告闵军祥原告将房款206250万元交给了被告天建公司，被告天建公司向原告出具了收据。2008年12月17日，原告闵军祥与广厦公司万福园项目部签订了房产预定合同一份，原告闵军祥预定了天长市万福园一号楼一单元306室商品房,面积为120.03平方米;价格为每平方米1650元，合计房款为206250元，合同签订之日闵军祥一次性付给广厦公司万福园项目部。万福园项目部负责提供办理产权登记所需手续，所有税费由原告承担。在万福园项目竣工后广厦公司也向天建公司实际交付了三间门面和十五套商品房，原告闵军祥也拿到了商品房的钥匙,并且对房屋进行装修,随即也使用了该房屋,现已使用多年。但嗣后原告多次找天建公司与广厦公司要求他们为原告办理房产证事宜均未果。而天建公司与广厦公司因建设工程施工合同的工程款纠纷进行多次诉讼,在2013年的一次诉讼中,天建公司要求广厦公司办理折价冲抵工程款的含原告购买一套商品房在内的万福园三间门面房、十五套商品房办理产权证,广厦公司答辩应由现在房屋的所有人到其公司请求办理产权证,法院采纳了广厦公司这一答辩意见。此后原告找到广厦公司,要求其公司协助办理产权证但仍未果。后原告等十八名购房户通过多次信访维权,天长市住房和城乡建设局在督促广厦公司和多次协调无果的情形下,于2020年1月17日向信访人作出行政程序处理决定书，建议原告等信访人通过法律途径维权。现原告向法院提起诉讼,请求依法判决。本院认为，2006年1月13日，被告广厦公司与被告天建公司签订协议书一份，协议约定广厦公司将万福园房地产开发项目工程承包给天建公司施工建设,广厦公司付给天建公司的工程款用该工程的商品房冲抵。2007年11月22日、12月8日，广厦公司与天建公司又签订补充协议两份，协议约定广厦公司以三间门面和十五套商品房折价冲抵天建公司建筑工程款495万元，由天建公司对外销售。并对三间门面和十五套商品房的具体位置进行了明确（其中含有原告闵军祥购买的一套）。2008年6月6日，原告闵军祥将房款206250元交给了被告天建公司，被告天建公司向原告出具了收据。2008年12月17日，原告闵军祥与广厦公司万福园项目部签订了房产预定合同一份，原告闵军祥预定了天长市万福园一号楼一单元306室商品房,面积为120.03平方米;价格为每平方米1650元，合计房款为206250元。从以上事实可以认定广厦公司同意天建公司代为收取房款，对外销售涉案房屋，被告天建公司收取原告闵军祥的购房款也符合双方的约定，原告闵军祥作为涉案房产的购买人已经支付了全部购房款并已经实际入住，其要求被告天建公司、广厦公司协助办理涉案房产的产权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。被告天建公司辩称其仅是房屋的销售人，不承担办理房产证的义务，对此，本院不予采纳。被告广厦公司辩称其没有直接收取原告的购房款，故其不是本案适格被告，不符合事实和双方的约定，故对广厦公司的辩解依法不予采纳。被告天建公司、广厦公司应恪守诚信原则，履行合同约定的义务，协助原告闵军祥办理涉案房产的产权登记手续。关于被告广厦公司要求原告给付为涉案房产代垫的税款21488.44元及承担上述代交税款截止到目前的民间融资利息46415.52元的主张，因均不符合法律规定，依法不应采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条之规定，判决如下：被告天长市天建建筑工程有限责任公司、被告天长市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起一个月内协助原告闵军祥办理天长市万福园一号楼一单元306室商品房房产证，办理登记的费用由原告闵军祥承担。案件受理费4394元，减半收取2197元，由被告天长市广厦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇二〇年九月三日书记员  张云云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。