江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初1247号原告：李德亮，男，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。被告：孙孝兵，男，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：董青、孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。被告：无锡达美物业管理有限公司，住所地无锡市广益街道丁村施巷**，统一社会信用代码91320202692551099A。法定代表人：潘荣伟，该公司经理。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。原告李德亮与被告孙孝兵、无锡达美物业管理有限公司（以下简称达美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序,于2020年4月30日、2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告李德亮及其委托诉讼代理人伏智慧，被告孙孝兵及其委托诉讼代理人孙颖星，被告达美公司的委托诉讼代理人许大椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德亮向本院提出诉讼请求：孙孝兵、达美公司立即退还预付的房屋使用费4.2万元（自2018年8月15日至2019年1月14日），并负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月，其与孙孝兵签订《无锡市中山路388号租赁合同》（以下简称租赁合同），租期为2016年1月15日至2017年1月14日，租金为7.3万元/年，其承租房屋后进行装修经营餐饮企业。租赁合同期满后，双方并未继续签订书面合同。2018年6月至8月，其陆续支付了66750元，其中包含预交半年的房屋使用费4.75万元、预交一年的仓库使用费1.5万元，以及电费等其他费用。然而自2018年8月起，因为承租的房屋涉及执行案件，才得知孙孝兵及达美公司均无权对外出租，后被迫中断经营。孙孝兵系受达美公司委托处理房租租赁事宜，要求孙孝兵与达美公司共同承担返还房屋使用费的责任。孙孝兵辩称，1、李德亮起诉的主体有误，其受达美公司委托对外签订租赁合同，租赁合同主体应为达美公司。2、租赁合同履行过程中，李德亮预付房屋使用费至2019年1月14日，在到期之日前，李德亮并未提出解除租赁合同，且实际占有房屋，目前仍未上交钥匙，应视为合同已经履行完毕，故不需要返还房屋使用费。达美公司辩称，1、对李德亮主张的4.2万元房屋使用费不清楚，达美公司并未收取上述费用。2、租赁合同系李德亮与孙孝兵之间的关系，李德亮无权向达美公司主张返还。3、李德亮已实际使用租赁房屋，孙孝兵与达美公司无需返还租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市中山路388号房产（以下简称案涉房屋）系无锡市公用房产管理处管理的直管公房，长期由无锡市公安局崇安分局（以下简称崇安分局，后变更为无锡市公安局梁溪分局，以下简称梁溪分局）承租使用，无锡市公用房产管理处现授权梁溪分局处理由该房产租赁引起的纠纷并向责任人主张权利。2014年9月5日，崇安分局与民园公司签订《无锡市中山路388号旧办公大楼暂借协议》1份，约定案涉房屋由民园公司暂借使用，使用期限自2014年10月1日至2015年9月30日止，暂借期间，民园公司不得擅自将大楼以出租、出借等形式交付第三方管理使用。另潘荣伟作为民园公司代表在该协议上签字。2015年5月25日，崇安分局与民园公司签订《无锡市公安局崇安分局办公大楼物业管理合同》，约定崇安分局将业务大楼（广瑞路6号）的物业管理内容交给民园公司管理，合同有效期自2015年6月1日起至2016年5月31日止。2015年5月26日，崇安分局又与民园公司签订《物管补充协议》，约定将案涉房屋出租给民园公司，未约定租赁期限。2014年3月27日、2015年5月15日，民园公司与潘荣伟分别签订《企业内部项目承包协议》各1份，约定民园公司委托潘荣伟实施崇安分局业务大楼（广瑞路6号）物业管理服务项目的管理和处理与之有关的一切事务，承包时间分别自2014年6月1日起至2015年5月31日止、自2015年6月1日起至2017年5月31日止，潘荣伟每年上缴民园公司2万元项目承包费等内容。2014年10月1日，达美公司与孙孝兵签订《企业内部项目承包协议》，达美公司公章由潘荣伟加盖，约定达美公司委托孙孝兵实施案涉房屋物业管理服务项目的管理和处理与之有关的一切事务，承包时间自2014年10月1日至2015年9月31日。孙孝兵每年上缴达美公司20万元项目承包费。2017年11月29日，梁溪分局诉至本院，要求解除与民园公司签订的《物管补充协议》，民园公司立即将案涉房屋恢复成空屋状态并归还。2018年1月29日，本院作出（2017）苏0213民初10566号民事判决书，判决支持梁溪分局诉讼请求。2018年7月7日，本院作出（2018）苏0213执847号执行裁定书，执行中查明，达美公司与民园公司对于案涉房屋的管理签订了内部承包协议，现承包协议已到期，该房屋未经梁溪分局同意，由达美公司交给孙孝兵出租，其与租户之间的租赁关系依法不得对抗申请执行人，裁定：解除达美公司、孙孝兵对案涉房屋的占有，民园公司、达美公司、孙孝兵于2018年7月30日前搬离案涉房屋，清空、搬离所有物品，逾期不搬离的，依法强制执行。同日，本院向孙孝兵告知相关情况。2018年8月30日，本院张贴公告，责令案涉房屋的租赁户、实际占有人在2018年9月15日前迁出案涉房屋，到期仍不履行的，将依法强制执行。2019年12月10日，案件执行完毕。另查明，2019年8月7日，赵群英诉至本院，要求达美公司、孙孝兵返还案涉房屋租金3.5万元、押金500元，合计3.55万元，其提供的租赁合同上有孙孝兵的签字的达美公司的公章。2019年10月18日，本院作出（2019）苏0213民初8814号民事判决书，认定案涉房屋系达美公司交给孙孝兵出租，孙孝兵签订租赁合同、收取租金的行为构成表见代理，其行为后果应由达美公司承受，即达美公司与赵群英之间构成房屋租赁合同关系。赵群英起诉要求解除合同，符合法律规定，应于解除合同的通知到达对方即起诉状副本送达之日即2019年8月19日租赁合同解除。赵群英主张退还的租金为2018年5月1日至2019年5月1日应付租金，在此期间内房屋一直由赵群英占有，客观上排除了达美公司或者梁溪分局对房屋的占有、使用权。虽然赵群英表示梁溪分局此后对案涉房屋进行了断水断电、房屋无法使用，但赵群英承认本院执行案件中并未对案涉房屋采取封门等强制措施，且其目前仍有部分物品存放在案涉房屋内，故赵群英要求退还全部租金的诉请，本院不予支持。故判决房屋租赁关系于2019年8月19日解除，赵群英返还房屋，达美公司退还押金500元，并驳回赵群英的其他诉讼请求。又查明：2016年1月14日，李德亮与孙孝兵签订租赁合同，约定：1、合同期限自2016年1月15日至2017年1月14日，每年租金7.3万元，年付，提前一个月付清，无押金；2、李德亮在租赁期间须按时缴纳计量电费、水费、环保等相关费用；3、因政府规划等不可抗拒原因而终止合同，双方不承担违约责任；4、合同期满，根据经营需要可提前30天提出续约要求等。期间，孙孝兵向李德亮出示加盖达美公司公章的委托书，载明：现委托孙孝兵全权代办中山路388号办公大楼一切事宜。后李德亮办理营业执照进行经营。期满后双方未续签租赁合同，自2018年起，孙孝兵上涨房屋使用费为9.5万元/年。2018年6月至8月，李德亮数次向孙孝兵转账支付，金额共计67750元。对于房屋使用费，李德亮认为双方口头约定门面房使用费9.5万元加上仓库使用费1.5万元，每年房屋使用费实际11万元，但孙孝兵认为门面房加上仓库使用费每年总计9.5万元。对于李德亮支付的67750元，李德亮称其中含半年的房屋使用费47500元、一年的仓库使用费1.5万元、电费和其他费用；孙孝兵称其中含半年房屋使用费47500元，其他费用不记得了。诉讼中，李德亮确认法院张贴公告后，其于2018年8月底将大部分物品搬离，现仅余少量不需要的物品留在案涉房屋内，因无人联系协商，至今仍保管房屋钥匙。2018年8月，因停水停电导致其无法使用房屋，事实上已解除了房屋租赁关系。对于租赁合同，孙孝兵陈述开始与租户签订租赁合同时，达美公司向其提供数份盖有达美公司公章的空白文本，后来用完了，再向达美公司要求提供时，潘荣伟说已经出具委托书，后面的合同不需要另行盖章了。上述事实，有租赁合同、转账记录、（2017）苏0213民初10566号民事判决书、（2018）苏0213执847号执行裁定书、执行通知书、公告、情况说明、执行笔录、（2019）苏0213民初8814号民事判决书、（2018）苏0213民初9444号民事判决书、（2020）苏02民终1990号民事判决书、委托书及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。生效法律文书已经认定，案涉房屋系达美公司交给孙孝兵出租，孙孝兵签订租赁合同、收取租金的行为构成表见代理。李德亮与孙孝兵签订租赁合同，并据此办理了营业执照，李德亮有理由相信孙孝兵有权代表达美公司处理案涉房屋的一切事宜。因此，租赁合同对达美公司产生法律效力。达美公司作为案涉房屋实际使用人，理应知晓案涉房屋的使用情况。孙孝兵明知案涉房屋系梁溪分局使用的直管公房，在达美公司没有转租权的情况下，即接受达美公司的委托对外将案涉房屋分别出租给李德亮、陈定、赵群英等人，存在过错，应与达美公司承担连带责任。李德亮与孙孝兵在租赁合同到期后，又达成口头租赁协议，延长租期，李德亮预交房屋使用费至2019年1月14日，但梁溪分局已于2018年申请强制执行要求收回房屋，此时，李德亮有权以其与达美公司之间的租赁合同无法继续履行为由要求解除合同。但李德亮在对此明知的情况下，未在2019年1月14日前及时行使解除权以解除合同，依然保有房屋钥匙、未退还房屋，故案涉房屋在2019年1月14日之前实际仍为李德亮占有状态，在此期间，客观上排除了达美公司或者梁溪分局对房屋的占有、使用权。虽然李德亮表示2018年8月起因断水断电房屋无法使用，但李德亮承认本院执行案件中并未对租赁房屋采取封门等强制措施，且其目前仍有部分物品存放在租赁房屋内，故李德亮要求退还房屋使用费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第二百一十五条之规定，判决如下：驳回李德亮的诉讼请求。案件受理费361元减半收取为180.5元（李德亮已预交），由李德亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  莫 燕二〇二〇年九月二十五日法官助理  汤勇虎书 记 员  钱丽佳附录：本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。