北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14855号原告：朱建立，男，1958年2月6日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告：朱兴，男，1984年11月10日出生，汉族，香堂村委会工作人员，住北京市昌平区。二原告共同委托诉讼代理人：张智聪，北京培宁律师事务所律师。被告：王全胜，男，1968年5月13日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告：李玫，女，1968年8月2日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：罗彬，北京市中政律师事务所律师。被告：彭江江，女，1974年10月23日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：孙秉刚，男，1966年3月30日出生，汉族，北京新月联合汽车有限公司司机，住北京市东城区。被告：孙秉茹，女，1964年7月29日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告朱建立、朱兴与被告王全胜、李玫、彭江江、孙秉刚、孙秉茹农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告朱建立、朱兴及二原告共同委托诉讼代理人张智聪，被告李玫的委托诉讼代理人罗彬，被告彭江江、孙秉刚、孙秉茹到庭参加了诉讼，被告王全胜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱建立、朱兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与五被告于2014年11月16日签订的《果园租赁合同》；2.判令五被告将坐落于北京市昌平区崔村镇香堂村第二观光园内的绿兴种植园归还二原告；3.判令五被告共同向二原告支付果园使用费，自2019年7月1日起，每月按照12500元标准支付至实际归还果园之日止；4.判令五被告共同向二原告支付违约金300000元；5.五被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月16日，二原告与五被告签订了《果园租赁合同》，合同约定五被告租赁二原告的果园，果园坐落于北京市昌平区崔村镇香堂村第二观光园内，当时果园的名字叫绿兴种植园。合同约定，由五被告向二原告支付租金，第一、二年均为145000元，第三年开始租金递增3%，租赁期限自2015年1月1日起至2027年12月31日止。首年租金应于2015年1月1日支付，以后每个年度租金应于当年的10月31日支付。如逾期未交租金，视为违约，逾期一个月以上，二原告有权取消合同，收回果园。合同签订后，五被告基本能够遵照合同履行义务，但在2018年11月23日，经二原告多次催促后，被告仅支付了75000元租金，剩余租金至今未付。不仅如此，自2018年冬季开始，五被告对果园疏于管理，不按时修剪枝条、除草等，还任由水管冻裂、水管漏水。二原告认为，五被告的行为已构成根本违约，二原告有权解除合同、收回果园，并有权要求五被告支付违约金及剩余租金。故二原告起诉至法院。被告王全胜未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告李玫答辩称，不同意原告的诉讼请求，合同最初订立的情况属实。原告主张的2019年度租金欠付7.5万元不属实。2018年11月5日被告分别以李玫的名义支付原告7.5万元，彭江江支付原告7.5万元，不存在欠付的情况。对于果园疏于管理与事实不符，在彭江江与李玫经营过程中果园处于正常的经营管理状态下，原告的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。被告彭江江答辩称，到去年该交下一年房租的时候，李玫、王全胜找了三十多个黑社会把我从果园扔了出去，监控被派出所收走了，他们不准我再进入果园，我的东西、财产都在里面，到现在我也进不去。李玫负责管账，由李玫统一交房租，我把房租交给了李玫。对原告要求解除合同的诉讼请求因为我进不去果园，我也不知道该怎么办。被告孙秉刚、孙秉茹答辩称，二答辩人不同意原告的诉请，请法庭驳回原告对二答辩人的诉求。二答辩人不是合同的实际履行主体，不应列为被告，更不应承担责任。具体理由如下：1、原告起诉的包括答辩人在内的五被告虽于2014年11月16日与原告签订了果园租赁合同，但在合同开始履行初始，因为被告王全胜、李玫、彭江江三人违背合作约定欲拆建果园内房舍，二答辩人即于2014年12月20日与其三人协商退股，并对债权债务问题达成协议。退股后答辩人多次找原告告知其退股事宜并与其协商修改原承包合同，将自己在合同上的信息除去，但每次原告都称知晓此事，产生纠纷决不会找答辩人负责。2、答辩人从未给原告支付过承包费，未实际履行合同。原告提供的对账单中交付承包费的是王全胜、李玫、彭江江。原告可以从银行查阅与自己资金往来的账户查明实际汇款人，答辩人早在合同履行初始就已退出，从未与原告产生过资金往来之事。五被告属于合同一方的五个股东，在该五个股东间因履行合同问题发生分歧，二答辩人已经退股，答辩人数次告知原告情况并与其协商修改合同，已经履行了告知、协商的义务，答辩人与原告构成事实上的解除合同。综上，依据合同的相对性原则，请法庭驳回原告对答辩人的诉讼请求。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2014年11月16日，原告朱建立、朱兴（甲方、出租方）与被告彭江江、孙秉刚、李玫、王全胜、孙秉茹（乙方、承租方）签订《果园租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于北京市昌平区崔村镇香堂村第二观光园果园出租给乙方，果园名称为北京市昌平区崔村镇绿兴种植园，自2015年1月1日起至2027年12月31日，租期共13年。乙方每年向甲方交租金145000元，每三年租金递增年租金的3%，乙方在2015年1月1日支付甲方首年租金145000元，首年后的自然年，乙方在每年的10月31日（公历）支付甲方次年租金。如逾期未交，自缴费截止日期起，每日乙方须向甲方缴纳违约金，违约金为年租金的0.3%。自缴费截止日期起，逾期一个月未缴纳，视为乙方违约，甲方有权取消本合同，收回果园经营权。在租赁期内，双方任何一方无故终止合同，应向对方赔偿违约责任金300000元，及相关违约经济责任。合同签订后，原告将果园交付给被告使用，2015年至2018年租金均已支付。2018年11月23日，王全胜向朱兴转账支付了7.5万元，用于支付2019年度的租金。此外，朱兴就2019年的租金未再收到任何款项。彭江江称其曾经向朱兴支付过7.5万元现金，但因为与李玫就果园的经营发生矛盾，王全胜不让彭江江进入果园，故其找朱兴要回了已支付的款项。朱兴亦陈述，彭江江给过其7.5万元，但后来因为与李玫的纠纷，彭江江找到朱兴要求退款，朱兴退回了彭江江所交款项。2019年7月11日二原告在本院提起诉讼，彭江江于2019年9月24日收到本院送达的起诉书等材料，李玫、王全胜于2019年9月25日收到本院送达的起诉书等材料。另查，庭审中李玫、彭江江均认可已经与孙秉刚、孙秉茹协商解除了合伙关系，并告知二原告。二原告陈述知晓孙秉刚、孙秉茹退出租赁一事，但双方没有更改合同。上述事实，有果园租赁合同、银行转账记录及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，二原告与五被告签订的《果园租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行各自的权利义务。合同履行过程中，双方当事人经协商一致可以变更合同。李玫、彭江江的陈述可以证明，五被告就孙秉刚、孙秉茹退出果园租赁合同一事已经达成一致意见，且就该事项告知二原告，二原告并未作出拒绝的意思表示，应视为双方就合同主体的变更达成一致意见，故孙秉刚、孙秉茹对二原告不应再承担责任。王全胜、李玫、彭江江共同租赁果园，三人均负有支付租金的义务。因其内部发生矛盾，彭江江将已支付的租金收回，二原告实际未收到全部租金，依照合同约定，二原告有权要求解除合同，二原告没有证据表明在起诉前向被告发出解除合同的通知，故本院以各被告收到起诉书的最后时间确认合同解除时间。合同解除后，被告应当返还果园并支付费用。本院对二原告要求被告返还果园并支付至返还之日止租金的诉讼请求予以支持。关于租金支付标准，双方均认可2019年度的年租金为150000元，原告依据该标准主张被告按每月12500的标准支付租金并无不当，本院予以支持。原告要求被告依据合同约定支付违约金，但合同中所约定的违约金为无故终止合同而支付的款项，被告虽延迟支付租金，但并不属于终止合同的行为，故对原告主张的该项违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认朱建立、朱兴与王全胜、李玫、彭江江签订的《果园租赁合同》于二○一九年九月二十五日解除；二、王全胜、李玫、彭江江于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区崔村镇香堂村第二观光园内的绿兴种植园返还给朱建立、朱兴；三、王全胜、李玫、彭江江向朱建立、朱兴支付果园使用费，自二〇一九年七月一日起支付至实际付清之日止，按每月12500元的标准计算至实际归还果园之日止；四、驳回朱建立、朱兴的其他诉讼请求。如果王全胜、李玫、彭江江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由朱建立、朱兴负担2900元（已交纳），由王全胜、李玫、彭江江负担2900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李红霞人民陪审员  李桂云人民陪审员  许艳玲二〇二〇年九月十四日法官 助理  朱志磊书 记 员  王 欣