广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2819号原告：温碧艳，女，1970年8月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************，公民身份号码：441************826。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省清远市***************。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼景宏，广东明典律师事务所律师实习律师。被告：阳江市江城区军上置业有限公司，住所地：广东省阳江市江城区*********，统一社会信用代码：914***********302R。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：贺文明，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司阳江市分行，住所地：广东省阳江市江城区*******，统一社会信用代码：914************365。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区***************。负责人：马武平，该行行长。委托诉讼代理人：韦晓君，广东众达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。原告温碧艳与被告阳江市江城区军上置业有限公司（以下简称军上置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建行阳江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温碧艳的委托诉讼代理人叶俊伟、冼景宏，被告军上置业公司的委托诉讼代理人贺文明，第三人建行阳江分行的委托诉讼代理人韦晓君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温碧艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令解除原告与第三人于2018年4月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求判令被告返还原告已支付的首期款106331元并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年4.75%的标准，自2018年1月30日计算至全部清偿之日止，暂计至2020年5月22日为11665.09元）；4、请求判令被告向原告返还原告已向第三人支付的按揭贷款本金及利息损失56760.78元（按《个人购房担保借款合同》约定的每月偿还本息2467.86元，自2018年6月15日起计至2020年5月22日，共23个月）；5、请求判令被告向原告支付违约金354.33元；6、请求判令被告向原告赔偿已收取的委托服务费400元、代收产权费520元、物业维修基金5817元退费手续；7、请求判令被告向原告返还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金219912.60元并赔偿利息损失（参照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算，自2020年5月23日计算至全部清偿之日）；8、请求判令被告及第三人协助原告办理位于阳江市江城区*******3房的注销商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续、预售商品房抵押权预告登记；9、请求判令被告承担本案的诉讼及保全费用；10、请求判令被告向原告赔偿提前还本违约金219.91元。事实和理由：原告与被告于2018年2月26日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），约定原告向被告购买位于阳江市江城区*******3房的商品房，总价款354331元。在此之前的2018年1月30日，原告已向被告支付了首期款106331元、服务费400元、代收产权费520元、物业维修基金5817元。购房合同第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”，但被告至今仍未履行交房义务，构成逾期交付。购房合同第十二条逾期交付责任第（2）款约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”、“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款”、“自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息”、“同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。”截止至2020年5月22日，被告已逾期交楼262天，原告有权解除合同，并请求被告退还全部已付首期款106331元与利息损失1165.09元（自付款日至2020年5月22日暂843天）、已付按揭贷款本金及利息56760.78元（共144期银行贷款，每期应偿还本息2467.86元，截止至2020年5月22日，已还款23期）、支付违约金354.33元，被告亦应配合办理相应的注销商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续。购房合同因被告的过错而解除，因此被告应向原告赔偿其已收取的涉案房屋服务费、代收产权费及物业维修基金。根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第24条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，购房合同因被告逾期交楼而解除，原告与第三人于2018年4月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》因不能实现合同目的也应解除。根据《解释》第25条第2款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，被告除应向原告返还已收取的首期款及购房贷款本金并支付利息外，还应向第三人返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款。为维护自身的合法权益，现依法向贵院起诉，望支持原告的诉讼请求。被告军上置业公司辩称，原告与被告签订的商品房预售合同为无效合同：一、涉案房屋的实际购买者为何文勇，温碧艳系被借名买房人。何文勇是广州市番禺区**************迅展地产的工作人员，购买涉案房产系炒房行为。何文勇2017年9月17日首次购买涉案房屋使用的购房人是郑家欣，因郑家欣征信原因不能办理住房贷款，2018年1月30日，何文勇安排郑家欣申请将购房者变更为温碧艳，重新签订了认购书。2018年2月26日，签订了商品房预售合同。2019年6月14日何文勇微信询问被告的工作人员收房是否要温碧艳本人过来，工作人员答复说可以邮寄，何文勇要求将收房通知邮寄到他的工作单位广州市番禺区**************迅展地产。2019年6月22日，被告向何文勇邮寄了《商品房交付使用通知书》，何文勇和温碧艳均未在确定的时间内办理收楼事宜。何文勇使用的手机150*****和相应的微信号码均已停止使用。二、认购书、商品房预售合同、起诉状上的“温碧艳”不是同一人，认购书、商品房预售合同上“温碧艳”的签名疑似冒充，原告不是涉案房屋的真实购买者。三、原告起诉前，曾与被告交涉，表示何文勇发生特殊情况，不能继续偿还银行贷款，原告本人没有还款能力，希望能解除合同。被告认为，何文勇是房地产中介人员，利用自身的职业便利，借用温碧艳的名义购买涉案房屋，以规避国家的房地产调控政策和银行信贷政策，达到降低首付款比例和享受利率优惠的目的，和根据《合同法》第五十二条之（二）“以合法形式掩盖非法目的”合同无效的规定，被告与原告签订的商品房预售合同，应属无效。因此，本案应按《合同法》第五十八条的规定处理，被告愿意返还原告的购房款，原告所产生的损失，应由原告自己承担。原告与第三人签订的借款合同一并无效，相关责任由原告和第三人自行处理。第三人建行阳江分行辩称，个人住房商业用房借款合同由原告温碧艳与被告军上置业公司自愿签订的，该借款合同与商品房合同是完全独立的合同关系，原告与被告不能因逾期交楼而损害第三人的利益，因此，原告与被告在解除商品房合同后应一次性偿还第三人的所有借款本金、违约金、律师费、诉讼费等一切费用。第三人建行阳江分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除建行阳江分行与温碧艳于2018年4月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号:440*******555051）；2、请求判令温碧艳立即偿还所欠建行阳江分行的贷款本金221206.23元及利息430.55元、违约金221.21元，合计221857.99元（暂计至2020年4月26日，从2020年4月27日起至温碧艳全部清偿建行阳江分行贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）；3、请求判令温碧艳支付本案建行阳江分行支出的律师费8649元给建行阳江分行；4、请求判令军上置业公司对上述第二、三项请求的金额承担连带清偿责任；5、请求判令建行阳江分行对上述第二、三项请求的金额就借款抵押物阳江市江城区*******3房的房地产折价或拍卖的价款优先受偿；6、本案诉讼费用由温碧艳和军上置业公司共同承担。事实与理由：温碧艳因购房需要，于2018年4月23日向建行阳江分行借款24.8万元，期限为144个月，初始年利率为6.37%，采用按月等额本息还款法,双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440758643-201*******555051）。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第三十三条的约定，2018年6月15日，建行阳江分行划入24.8万元给温碧艳指定的军上置业公司账户，温碧艳收到该24.8万元借款。该笔借款由温碧艳自愿用坐落于阳江市江城区*******3房的房屋作抵押，建筑面积为72.49平方米，办理贷款时价值为354331元，并办理了房地产预告登记，不动产登记证明号为：粤（2018）阳江市不动产证明第00号。军上置业公司作为保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440*******555051）上签名盖章，为该笔借款提供连带责任保证。借款后，温碧艳只按合同约定偿还部分贷款本金26793.77元及部分利息，已偿还期数为22期，2020年3月23日，温碧艳提起诉讼，请求与军上置业公司解除商品房买卖合同，并与建行阳江分行解除《个人住房（商业用房）借款合同》。截止2020年4月26日，温碧艳尚欠建行阳江分行的贷款本金221206.23元及利息430.55元，违约金221.21元。根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收购的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此温碧艳和军上置业公司应当将购房贷款尚欠的本金及利息返还建行阳江分行。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第二点“（八）担保未生效、无效、被撤销、被解除…贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的；”第十七条第一点“……可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……11、行使担保权利；”之约定，建行阳江分行有权要求温碧艳立即清偿所欠建行阳江分行的全部借款本息及相关费用，并行使抵押权利，建行阳江分行对上述贷款本息在抵押物阳江市江城区*******3房的房地产折价或拍卖的价款中优先受偿。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第一点“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证”、第三十六条“关于保证期间的约定为以下第贰种：贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”之约定，温碧艳没有按照合同约定偿还贷款本息，尚未到最后一期债务履行期限届满之日，也尚未办妥抵押登记和抵押财产的他项权利证书等手续，军上置业公司应当承担连带保证责任，对温碧艳所欠建行阳江分行的贷款本金221206.23元及利息430.55元、违约金221.21元，合计221857.99元（暂计至2020年4月26日，从2020年4月27日起至温碧艳全部清偿建行阳江分行贷款本息之日止的利息，罚息按合同约定的利率计算）承担连带清偿责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条第一点“1、本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。2、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、……公告费、律师费等）均由借款人承担。”、第十二条第二点“保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费……公告费等）。”之约定，建行阳江分行与广东众达成律师事务所签订《委托合同》，委托广东众达成律师事务所处理本案的法律纠纷，因此产生律师费用8649元（基础费用2000元加上标的金额的3%），应当由温碧艳承担，军上置业公司承担连带清偿责任，并在抵押物折价或拍卖的价款中优先受偿。综上所述，根据法律规定，特向法院提出如上诉请，请法院予以支持。原告温碧艳辩称，我方认为第三人起诉的诉讼请求是基于我方假设存在违约的前提下提出的，但是截至到开庭这天，我方并没有任何的违约行为，相关的解除合同请求包括律师费的请求，必须是基于我方存在违约行为方可主张，解除合同的请求也应由我方提请，因此第三人的诉讼请求依法无据，应当予以驳回。被告军上置业公司辩称，原告与第三人签订的借款合同无效，应当按照无效合同处理，相关的违约责任不存在。经审理查明，2017年9月17日，郑家欣签订一份《确认书》，确认以4888元/平方米订购3单元，建筑面积约为72.49平方米。2018年1月3日，郑家欣签订一份《艺展国际更名申请》，因征信原因申请将3号更名为其母亲温碧艳，即本案原告。2018年1月30日，原告温碧艳（乙方）与被告军上置业公司（甲方）签订一份《艺展国际认购书》，以总房价354331元认购3房，并于当天支付了购房定金50000元、首期款56331元、物业维修基金5817元、代收产权费520元及委托服务费400元给被告军上置业公司。2018年2月26日，原告温碧艳（买受人）与被告军上置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：温碧艳，通讯地址：广东省清远市清城区***************，联系电话：186*****148。买受人向出卖人购买位于阳江市江城区*******3房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2018011号，建筑面积共72.49平方米，其中套内建筑面积60.40平方米，分摊共有建筑面积12.09平方米，单价为每平方米5866.41元，房屋总价款为354331元。第七条约定付款方式及期限：买受人签订本合同同时须支付首期购房款106331元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下房款248000元，并承担由此产生的相关费用。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。第二十五条约定送达条件：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30天内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。商品房买卖合同还约定了其他相关条款。原告与被告均在合同上签字盖章予以确认。2018年4月23日，原告温碧艳（借款人、抵押人）、被告军上置业公司（保证人、售房人）与第三人建行阳江分行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440*******555051），合同主要约定：借款金额为248000元；本合同项下的借款用于借款人购买位于阳江市江城区****55*3房的房产。上述房产建筑面积为72.49平方米，套内建筑面积为60.4平方米，成交价354331元；借款人的购房合同编号为2018024427；借款期限为144个月（即2018年4月23日至2030年4月23日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。贷款人将款项一次性划入借款人军上置业公司指定账户；还款方式为委托扣款，借款人指定委托扣款账户名称为温碧艳，账号为621************3763；还款方法为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币2467.86元。合同关于提前还本违约金的约定：借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，且借款人按提前还款本金额和提前还款违约金率计算违约金作为对贷款人补偿的前提下，方可办理。违约金=提前还贷金额×违约金率（违约金率为1‰）。关于费用承担的约定：“1、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担；2、其他费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。”担保方式为抵押加阶段性保证。抵押人同意以阳江市江城区****55*3房为本合同项下借款提供抵押担保。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为本合同项下借款人的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证条款效力独立于合同的其他条款，合同其他条款不生效、无效或者部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。合同还约定若出现违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用、行驶担保权利等。合同还约定了其他相关条款。原告、被告、第三人分别在合同上签名盖章确认。2018年6月8日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记，并领取《不动产登记证明》【粤（2018）阳江市不动产证明00号】，权利人为建行阳江分行，义务人为温碧艳，预告不动产权证明号为粤（2018）阳江市不动产证明第00号，担保债权的数额为24.8万元，债务履行期限从2018年4月23日至2030年4月23日止。2018年6月15日，第三人建行阳江分行将贷款248000元划入原告指定的被告的账户。借款后，原告按合同约定偿还了部分借款本息。截至2020年5月22日，原告已偿还借款本金28087.40元、利息28673.38元，共款56760.78元，尚欠借款本金219912.60元。2020年1月17日，原告委托广东大观律师事务所向被告邮寄《解除合同通知函》，载明：“因被告已严重逾期交付商品房，超过合同约定交付之时间，特此函告被告：原告与之签订的买卖合同自通知函送达之日即告解除。”被告于2020年1月20日签收。庭审中，原、被告双方确认涉案商品房尚未交付使用。被告确认涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明。原告、被告及第三人均确认涉案商品房已办理预售商品房抵押权预告登记、预售合同登记备案手续及不动产预告登记。因本案纠纷，第三人建行阳江分行委托广东众达成律师事务所律师向本院提起诉讼，并与该律师事务所签订了《委托合同》，约定法律服务费为8649元。2020年4月30日，广东众达成律师事务所出具8649元的法律服务费发票给第三人。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同、贷款银行记录、收款收据、律师函、快递单，被告提供的确认书、艺展国际更名申请、艺展国际认购书，第三人提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、不动产登记证明、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、委托合同、发票等证据予以证实，结合各方当事人的庭审意见，经本院综合分析，予以确认。2020年5月27日，原告温碧艳向本院申请财产保全，请求查封预告登记在原告温碧艳名下位于阳江市江城区*******3房的商品房【产权证号：粤（2018）阳江市不动产证明第00号】。担保人中国太平洋财产保险股份有限公司阳江中心支公司以保函的方式为申请人提供了担保（担保金额人民币478716.6元）。本院于2020年6月1日作出（2020）粤1702民初2819号民事裁定，查封了上述房产，查封期限三年。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及金融借款合同关系，本案应属商品房预售合同纠纷及金融借款合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方真实意思表示,主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方应按合同约定全面履行各自的义务。被告辩称原告是被借名买房人，实际购买者为何文勇，涉案合同为无效合同，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案争议焦点为：一、被告是否构成违约及如何承担违约责任；二、《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》应否一并解除，已支付的购房款及银行按揭款应如何处理、违约责任应如何认定；三、若《个人住房（商业用房）借款合同》解除，第三人对涉案房屋是否拥有优先受偿权。一、关于被告是否构成违约及如何承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告已向被告支付了全部购房款，被告应在2019年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付原告使用，逾期超过90日的，原告有权解除合同。至本案庭审辩论终结之日止，涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明文件，未达到交付使用条件，逾期远远超过90天，被告已构成违约。根据商品房买卖合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，合法合理，本院予以支持。被告辩称其已向何文勇邮寄《房屋交付通知书》，该商品房应视为交付，根据合同第十一条约定，商品房未达到交付使用条件的，买受人有权拒绝交接，故被告辩称该商品房已交付的理据不足，本院不予采纳。鉴于涉案《商品房买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求被告返还已支付的首期款106331元及利息、退还已收取的委托服务费400元、代收产权费520元、物业维修基金5817元给原告，合法合理，本院予以支持。至于首期款106331元利息的计算，原告于2018年1月30日支付首期款106331元给被告，现原告请求利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2018年1月30日计算至全部清偿之日止，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金354.33元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告在履行商品房买卖合同时违约所导致原告的损失，主要是原告已支付的购房款项的利息损失，本案中原告仅请求被告支付首期款的利息损失，而原告仍有已偿还贷款部分和已支付的代收款项的利息损失，故对原告请求被告支付违约金354.33元，本院予以支持。二、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》应否一并解除，已支付的购房款及银行按揭款应如何处理、违约责任应如何认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，现原告及第三人请求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合法合理，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告与第三人签订的借款合同解除后，原告依据上述借款合同已偿还给第三人的借款本息56760.78元（暂计至2020年5月22日，借款本金28087.40元，利息28673.38元，以后发生的还款按原告实际支出为准），应由被告支付给原告。尚未到期的借款本金219912.6元（计至2020年5月22日，其后实际还款的，按照实际未还金额）及利息（利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算），因原告请求被告返还、第三人请求原告偿还，应由收受购房贷款的被告军上置业公司支付给第三人建行阳江分行；同时原告温碧艳作为《个人住房（商业用房）借款合同》的贷款人，是该合同的主债务人，不能因此免除还款责任，仍应按照合同约定对借款合同项下的全部债务承担连带清偿责任。关于律师费，原告与第三人在借款合同中约定了贷款人为实现债权发生的律师费由借款人承担，原告委托律师作为诉讼代理人，双方签订有委托代理合同及开具了律师费发票，代理律师也实际出庭参加诉讼等进行了诉讼代理活动，故第三人请求原告支付律师费8649元理据充足，本院予以支持。关于提前还本违约金，借款合同中约定，“借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，且借款人按提前还款本金额和提前还款违约金率计算违约金作为对贷款人补偿的前提下，方可办理。违约金=提前还贷金额×违约金率（违约金率为1‰）。”借款合同的解除是由于原告与被告解除商品房买卖合同，第三人在该借款合同履行过程中没有过错，故第三人请求提前还本违约金，本院予以支持，该违约金应按照提前还贷金额×违约金率1‰计算（计至2020年5月22日，提前还贷违约金为219.91元；其后实际还款的，按照实际未还金额计算）。根据借款合同约定，律师费和提前还本违约金应由借款人（原告）承担，担保人（被告）承担连带担保责任。由于原告应承担的律师费和提前还本违约金是由于被告的违约行为导致，故律师费8649元及提前还本违约金（计至2020年5月22日，提前还贷违约金为219.91元；其后实际还款的，按照提前还贷金额×违约金率1‰计算）应由被告承担。原告温碧艳作为借款合同的借款人，是该合同的主债务人，不能因此免除赔偿责任，仍应对律师费和提前还本违约金承担连带清偿责任。三、若《个人住房（商业用房）借款合同》解除，第三人对涉案房屋是否拥有优先受偿权。涉案房屋现只办理了预售商品房抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记手续。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但不具有物权效力。在原告温碧艳与第三人未办理涉案商品房的物权抵押登记的情况下，第三人对抵押商品房不享有抵押权，故不产生优先受偿权。综上，第三人建行阳江分行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。同时，在上述《商品房买卖合同（预售）》和《个人住房（商业住房）借款合同》解除后，被告及第三人应协助原告办理涉案商品房的注销商品房预售合同登记备案手续、预告登记手续及预售商品房抵押权预告登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、原告温碧艳与被告阳江市江城区军上置业有限公司于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》自本判决发生法律效力之日起解除；二、原告温碧艳、被告阳江市江城区军上置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行于2018年4月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440*******555051）自本判决发生法律效力之日起解除；借款合同解除前，到期的借款本息由原告温碧艳负责偿还给第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行；借款合同解除后，尚未到期的借款本息由被告阳江市江城区军上置业有限公司自借款合同解除之日起十日内支付给第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行（利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；原告温碧艳对被告阳江市江城区军上置业有限公司偿还给第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行的上述债务承担连带清偿责任；三、被告阳江市江城区军上置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告温碧艳已支付的首期款106331元及利息（利息以106331元为本金，自2018年1月30日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告温碧艳；四、被告阳江市江城区军上置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的委托服务费400元、代收产权费520元、物业维修基金5817元合共6737元给原告温碧艳；五、被告阳江市江城区军上置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金354.33元给原告温碧艳；六、被告阳江市江城区军上置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温碧艳返还原告温碧艳已向第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行支付的按揭款项56760.78元（暂计至2020年5月22日，以后发生的还款按温碧艳实际支出为准）；七、被告阳江市江城区军上置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行支付律师费8649元及提前还本违约金（计至2020年5月22日，提前还本违约金为219.91元；其后实际还款的，按照提前还贷金额×违约金率1‰计算）；原告温碧艳对本项债务承担连带清偿责任；八、被告阳江市江城区军上置业有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行应协助原告温碧艳办理阳江市江城区*******3房的注销商品房预售合同登记备案手续、预告登记手续及预售商品房抵押权预告登记手续；九、驳回原告温碧艳及第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9823元和案件保全费2291元，由被告阳江市江城区军上置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 王    洋    子人民陪审员 李开茂人民陪审员余美二〇二〇年九月八日法官 助理 郑    慧    媛书 记 员 李    秋    莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同的约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任的基本形式】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。