云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2224号上诉人（原审被告）昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人李静，系公司董事长兼总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）陈英，女，汉族，1984年7月29日生，云南省镇雄县人，大专文化，居民，住云南省昭通市镇雄县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）因与被上诉人陈英商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行书面审理，本案现已审理终结。宣判后，鸿卓房地产不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原判，对双方违约期限及违约金重新作出认定，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审采信证据错误。被上诉人一审提供的《昭通鸿卓公司公告》复印件，无原件予以核对，仅有一张照片打印件，一审对该证据予以采信。上诉人一审提供的《接房申明》，被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋的有效，但一审却简单以不能证明陈英接房时间为由不予采信。2、一审事实认定错误。一审采信了被上诉人无法提供原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件。这一认定与事实相去甚远，上诉人已经明确说明未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”，并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙；同时与本案一同起诉的50余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当天接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。3、本案双方签订的《商品房购销合同》明确约定“甲方以公告形式通知乙方办理接房手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购房屋”，一审完全忽略该约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。4、本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中，以物管费过高、配套费过高而拒绝缴纳、决绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续，本案交付房屋的时间应以合同约定的公告时间、被上诉人书面《接房声明》确定的2018年9月30日为准。如果被上诉人一直不到上诉人处办理接房手续，那么50元/天的违约金要计算到何时为止。5、一审适用法律错误。按一审的判决忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，忽视双方的合同约定和上诉人已经公告交房的事实，这样的判决违背了公平公正原则。根据合同法的规定，对违约金的规定以补偿性为主，惩罚性仅是有限度的体现。本案上诉人逾期交付房屋的原因涉及政府的管理行为、征地补偿等原因以及资金未及时到位等，上诉人未在逾期交付中获得利益。且一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成巨大的支付压力，也不利于矛盾纠纷的化解。被上诉人陈英未作二审答辩。陈英一审中的诉讼请求：一、判令鸿卓房地产支付陈英延迟交付违约金3512元及面积补差费用5105元，合计：8617元；二、本案诉讼费由鸿卓房地产承担。原审确认如下法律事实：2018年6月23日，陈英与鸿卓房地产签订《商品房购销合同》及《补充协议》，双方约定，鸿卓房地产将位于昭阳区出售给陈英，总价款为812204元。甲方（鸿卓房地产）应于2018年9月30日前交付房屋。若鸿卓房地产逾期交付房屋，逾期期限在90日内，鸿卓房地产需按每天30元向陈英支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，陈英要求继续履行合同的，鸿卓房地产需按每天30元支付陈英迟延交付房屋违约金，但甲方（鸿卓房地产）支付给乙方（陈英）的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。合同约定套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。陈英所购房屋有不超过3%的面积误差。2018年8月28日，该合同在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2018年12月9日，陈英与鸿卓房地产办理手续接房。原、鸿卓房地产订立合同面积与实测面积误差0.95平方米，应当补足面积款是5105元，鸿卓房地产向陈英收取面积补差费用5105元。鸿卓房地产迟延交付房屋期限70天。现陈英诉至本院，请求法院依法判令：一、鸿卓房地产支付陈英延迟交付违约金3512元及面积补差费用5105元，合计：8617元；二、本案诉讼费由鸿卓房地产承担。原审法院认为，陈英与鸿卓房地产之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。陈英已按合同约定支付购房款，鸿卓房地产应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。鸿卓房地产认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，鸿卓房地产以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但鸿卓房地产对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故鸿卓房地产应按照约定向陈英支付违约金70天×30元/天=2100元。鸿卓房地产向陈英收取面积补差费用5105元，符合合同约定，陈英请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司向陈英支付逾期交房违约金2100元，限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回陈英的其他诉讼请求；案件受理费50元，由陈英负担38元，昭通鸿卓房地产开发有限公司负担12元。二审中，上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，对一审交房时间及违约金的认定不服。双方当事人对一审认定的其余事实未提出异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天30元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的30.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为“按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天30元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2018年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合同的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  肖荣蓉二〇二〇年九月十六日书记员  霍晨宇