广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终210号上诉人（原审被告）：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********。诉讼代表人：广东金桥百信律师事务所，肇庆市鼎湖天标投资有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：丁涵璐，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小燕，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨**，男，1981年11月25日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************。被上诉人（原审原告）：黄**，女，1981年11月25日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************。上诉人肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称天标公司）因与被上诉人杨**、黄**商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（下称一审法院）（2019）粤1203民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。在审理过程中，因天标公司进入破产清算程序，本院作出（2020）粤12民终210号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2020年8月3日，一审法院指定广东金桥百信律师事务所为天标公司的管理人，本院遂恢复审理本案。根据天标公司和杨**、黄**的申请，本院不开庭进行审理。本案现已审理终结。天标公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三判项；2.改判天标公司向杨**、黄**退还定金及购房款20万元；3.受理费由天标公司与杨**、黄**按比例承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.天标公司与杨**、黄**签订的《标山水星御【天标•山水城】认购书》（以下简称《认购书》）并没有约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，也就是说，即使至今双方仍未签订《商品房买卖合同》，天标公司也不构成违约。一审判决认为“被告也应按合同约定与原告签订商品房买卖合同……”没有事实依据。2.天标公司与杨**、黄**未能签订《商品房买卖合同》的原因，正如一审判决认为“但因涉案的房屋查封，致使认购书目的无法实现”。可见，双方未能签订《商品房买卖合同》，并非是天标公司主观上迟延履行或不履行之行为所致。故一审判决认为“被告的行为已构成违约，应负违约责任”与事实不符。二、一审判决适用法律错误。如上所述，天标公司既不存在迟延履行的违约行为，也不存在不履行约定的事实，因而不应承担违约责任。一审判决以天标公司不履行约定为由，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决天标公司双倍返还定金，是错误的。综上，一审判决认定事实不清，依据不足，适用法律错误，请求二审法院依法作出公正的判决。杨**、黄**辩称，一审判决正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨**、黄**向一审法院起诉请求：1.判令解除杨**、黄**和天标公司签订的《认购书》；2.判令天标公司双倍返还购房定金40万元；3.判令本案诉讼费由天标公司承担。一审法院认定事实：天标公司以出让方式取得了位于肇庆市鼎湖区新城西二区编号为肇鼎国用（2014）第0080***号的地块的土地使用权。经批准，天标公司在上述地块建设商品房，定名为天标山水星御一期，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字2014***号。2017年5月13日，杨**、黄**购买天标公司上述商品房第*幢第****房，房价款总金额为63万元。双方并于同日签订了《认购书》。该认购书约定，购房原价为674796元，成交价为63万元，定金2万元须于签署本《认购书》时付清，5月14日补定金18万元可以按63万元优惠，否则只能按原房价9.8折优惠。同时认购书第三条6点约定，甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，有关房屋买卖的约定以本《认购书》为准。签订认购书后，杨**、黄**通过肇庆市鼎湖区天宏建筑装饰工程有限公司的银行账号于当日通过银行转账方式向天标公司支付了定金2万元，于次日通过同一银行账号以银行转账方式向天标公司支付了定金8万元，现金支付方式向天标公司支付定金10万元，天标公司出具了收据确认收到杨**、黄**交付购房定金20万元。此后，因涉案房屋被查封，天标公司至今没有与杨**、黄**签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。杨**、黄**和天标公司于2017年5月13日签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，认购书内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。认购书订立后，杨**、黄**依约向天标公司支付涉案商品房的定金，因此，杨**、黄**已依约履行完毕其应履行的义务，天标公司也应按合同约定与杨**、黄**签订商品房买卖合同，进一步明确双方商品房买卖的权利义务。但因涉案的房屋被查封，致使认购书目的无法实现。天标公司的行为已构成违约，应负违约责任。杨**、黄**主张解除与天标公司签订的认购书，理据充分，一审法院予以支持。根据涉案认购书的约定，杨**、黄**依约向天标公司支付购房定金为20万元，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，对杨**、黄**主张天标公司双倍返还购房定金40万元的请求，一审法院认定天标公司应返还杨**、黄**购房总价款63万元20%即126000元的双倍即252000元计付。剩余房款74000元应作为杨**、黄**支付购买涉案房屋的购房款，天标公司应予如数返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认解除杨**、黄**与天标公司之间签订的《认购书》；二、限天标公司在该判决发生法律效力之日起十日内向杨**、黄**双倍返还购房定金252000元；三、限天标公司在该判决发生法律效力之日起十日内向杨**、黄**返还购房款74000元；四、驳回杨**、黄**的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，由天标公司负担2975元，杨**、黄**负担675元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。案涉《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：天标公司是否应当双倍返还购房定金252000元。《认购书》签订后，杨**、黄**依约向天标公司支付案涉商品房的定金20万元，因此，杨**、黄**已依约履行交付定金的义务，天标公司应当按认购书的约定与杨**、黄**签订商品房买卖合同，进一步明确双方的权利义务。但案涉房屋被查封致使认购书的目的无法实现，杨**、黄**主张解除与天标公司签订的认购书，理据充分。因案涉房屋被查封是天标公司有尚未了结的民事诉讼，天标公司对此是明知的且未能采取补救措施，解除案涉房屋的查封，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故一审法院认定天标公司应返还杨**、黄**定金126000元（购房总价款63万元的20%）的双倍即252000元并无不当，本院予以维持。剩余房款74000元作为杨**、黄**支付的购房款，天标公司也应予以返还。综上所述，天标公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇二〇年九月八日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩