安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6989号 上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村。 法定代表人：潘春艳，董事。 委托诉讼代理人：王红超,男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:徐先友,男,1954年7月8日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）因与被上诉人徐先友房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕隆公司上诉请求：撤销原判第四项，改判裕隆公司不承担恢复原状的义务。事实和理由：1.徐先友于2009年、2013年两次将涉案房屋出租给裕隆公司使用，并已收取租金。徐先友通过签订《补充协议》（返租协议）、《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（以下简称《商铺返租合同》）的方式对涉案房屋行使占有、使用和收益的权利，徐先友将涉案房屋出租的行为表明其已经占有涉案房产，故徐先友在2008年购买涉案房屋后，裕隆公司已经交付了房屋。原判以徐先友购买涉案房屋后，裕隆公司没有交付为由，判决裕隆公司将承租的房屋恢复到《商品房买卖合同》附件三平面图标准，明显无事实和法律依据。2.本案是房屋租赁合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。即使徐先友主张恢复原状，也只能恢复到2013年租赁时的状态，原判决也未对2013年房屋租赁时的房屋状况进行查明。尽管涉案房屋的开发商和承租方为同一主体，但徐先友作为出租人已经实际控制并占有涉案房屋，同时已取得租金收益，涉案商品房裕隆公司已经交付。在此情况下，一审判决要求作为承租方的裕隆公司将涉案房屋恢复至《商品房买卖合同》附件三平面图标准，明显无事实和法律依据。3.徐先友出租的房屋隔墙自始未建，原判决要求恢复明显错误。根据一审裕隆公司提交的合肥裕隆市场工程结算报告（中磊基字2011第9066号）、合肥裕隆公司原股东合肥供水集团有限公司的函件等证据材料，涉案房屋隔墙在建设施工时经建设单位、监理单位及施工单位等部门同意已经取消，即自始未建。原判决要求恢复自始没有建的隔墙，明显错误。即使需要补建，徐先友也只能以《商品房买卖合同》为由主张权利。4.裕隆公司100%股权已转让，新老股东各自承担转让前后的债务。根据一审裕隆公司提交的审计报告等证据材料，2013裕隆公司的全部股权已由原股东合肥供水集团有限公司通过公开招标的形式转让给安徽层峰置业投资有限公司，新老股东对转让前后的债务各自承担责任。 徐先友辩称，关于裕隆公司提出的楼梯及隔墙的问题，本案所涉房屋的出卖人及承租人均为裕隆公司，其一直未将案涉房屋交付徐先友，现租赁合同到期，裕隆公司应该履行《商品房买卖合同》及《商铺返租合同》约定的合同义务。一审时，裕隆公司一直表示案涉房屋没有隔墙及楼梯，二审中又提出个别房屋中有隔墙、楼梯，其陈述自相矛盾，不能表明案涉房屋的客观情况，故裕隆公司应当按照一审判决确定的内容将案涉房屋恢复后返还给徐先友。关于股权转让的问题，双方的《商铺返租合同》均是裕隆公司与徐先友签订的，裕隆公司股东之间的股权转让与本案纠纷没有关联性，承担责任的主体应为裕隆公司。 徐先友向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商铺租赁合同》;2.裕隆公司向徐先友支付租金11466.25元(其中2018年8月7日至2019年8月6日租金为7907.76元;2019年8月6日之后按照10.8元/㎡/月计算至实际返还房屋之日止,暂计算至2019年12月20日为3558.49元);3.裕隆公司向徐先友支付逾期给付租金违约金10925.23元(按照年利率24%,暂计算至2019年12月20日,实际计算至全部款项清偿之日);4.裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及竣工图为准）;5.裕隆公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：徐先友于2008年5月15日与裕隆公司签订《商品房买卖合同》，徐先友购买裕隆公司位于肥东县商铺，2010年2月4日取得房地产权证（房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.22㎡）。《商品房买卖合同》附件三载明，徐先友购买的合肥裕隆农机•工程机械大市场Ａ1-2幢113号商铺有外墙、内墙、顶棚、地面、门窗及卫生间，外墙构造：保温沙砂浆上面贴砖，下面贴蘑菇石。内墙构造：混合砂浆为底，白水泥腻子批平。地面构造：水泥砂浆拉毛面层。门窗构造为：（1）进户门：无框地弹玻璃门；（2）外窗：塑钢中空玻璃门窗。卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机•工程机械大市场Ａ1-2幢113号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。 2013年8月7日，徐先友与裕隆公司签订《合肥裕隆农机•工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080003），返租合同约定将裕隆农机•工程机械大市场内A1-2幢113号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年8月7日至2021年8月6日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.7元/㎡、第五年按照7.6元/㎡的价格计算租金、第六年按照9元/㎡的价格计算租金、第七年按照10.8元/㎡的价格计算租金、第八年按照13.5元/㎡的价格计算租金，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月6日后五个工作日内向徐先友支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。返租合同第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1.验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。徐先友如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2.裕隆公司交还徐先友房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，徐先友有权处置。合同第十三条约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1.因不可抗力导致本合同无法执行时（不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”）；2.合同有效期届满；3.经双方书面同意的其他情况。 返租合同签订后，裕隆公司于2017年1月2日向徐先友支付13047元、2019年3月15日向徐先友支付15331元返租款。合同到期后，双方因案涉房屋租金支付及设施发生争议致诉。 一审法院认为，徐先友与裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点如下：一、返租合同是否解除；二、关于租金支付的问题；三、裕隆公司是否应该支付违约金；四、裕隆公司是否应承担恢复原状的义务。 第一，关于返租合同的解除问题。徐先友提出解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉请；裕隆公司辩称，租赁合同尚未届满，但同意解除双方的合同。该院认为，根据返租合同的约定裕隆公司应分别于2014年8月14日、2015年8月14日、2016年8月13日、2017年8月12日、2018年8月14日、2019年8月14日之前向徐先友支付第一年度至第六年度的租金。现裕隆公司存在无正当理由迟延支付租金及逾期不支付租金的情况，徐先友可以要求解除合同，故对徐先友的该项诉请予以支持。 第二，关于租金的支付问题。徐先友提出裕隆公司向其支付欠付租金的诉请，裕隆公司辩称，租赁期限尚未届满，裕隆公司不存在违约行为。该院认为，双方签订的返租合同合法有效，应受法律规定，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。返租合同明确约定租金的支付标准和支付时间，裕隆公司应当按照合同约定按时足额将A1-2幢113号商铺的租金支付给徐先友，且合同解除后，案涉房屋实际返还之前，案涉房屋一直处于裕隆公司的实际控制之下，导致徐先友未能及时接收房屋获取收益，裕隆公司应根据裕隆公司对涉案房产的实际占用情况支付占用使用费。故对徐先友该项诉请予以支持。 第三、关于违约金的支付问题。经该院查明，根据双方签订的返租合同约定，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月6日后五个工作日内向徐先友支付上一年度的租金。现裕隆公司未按照返租合同约定，按时足额支付租金，存在违约行为，故徐先友要求裕隆公司支付违约金的请求符合合同约定和法律规定。裕隆公司辩称，合同尚未到期，裕隆公司不存在违约行为，徐先友主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使裕隆公司真的违约，违约金数额也应当予以减少。该院认为，合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，逾期支付租金的损失，一般指利息损失，本案酌定2019年8月20日之前按照同期同类银行贷款利息、2019年8月20日起按照按银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，根据具体欠付的时间，截止至2020年6月30日，计算得出裕隆公司应付逾期支付租金的违约金2381.84元（详见附件：徐先友违约金计算明细表）。 第四、关于恢复原状的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且案涉房屋有隔断墙与其他商铺隔开。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。裕隆公司称涉案房屋租赁时已取消隔墙楼梯等，但该改变房屋结构的行为未取得业主即徐先友方同意，不能免除裕隆公司对徐先友按照合同约定应承担的义务。裕隆公司辩称裕隆公司是系从他人处购买的，系裕隆公司与他人的关系，与本案无关。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，徐先友主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了徐先友，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故该院对徐先友的主张予以采信，即推定于2013年8月7日将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况一致。徐先友要求解除与裕隆公司签订的返租合同，且涉案房屋不符合《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图和返租合同要求，徐先友提出裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为准）的诉讼请求，有事实与法律依据，该院予以支持。关于肥东县住建局城建档案信息管理中心提供的图纸，实为施工图，只能证明案涉商铺于2007年设计出图时的状态，与徐先友主张的2013年出租时案涉房屋的建筑状态没有时间上的连续性，无法证明涉案房屋最后工程验收的状况，故对徐先友要求以此图的标准恢复原状的诉请，不予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第二百五十三条之规定，判决：一、解除徐先友与合肥裕隆市场建设投资有限公司于2013年8月7日签订的《合肥裕隆农机•工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080003）；二、合肥裕隆市场建设投资有限公司支付徐先友2013年8月7日至2020年6月30日期间的租金16447.8元，自2020年7月1日起每月支付徐先友房屋占有期间的使用费790.78元（73.22㎡×10.8元／㎡／月）直至房屋返还时止；三、合肥裕隆市场建设投资有限公司向徐先友支付2014年8月14日至2020年6月30日期间的逾期支付租金的违约金2381.84元，自2020年7月1日起，以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，款清息止；（详见附件：徐先友违约金计算明细表）；上述二、三项限判决生效后十日内付清。四、合肥裕隆市场建设投资有限公司于判决生效后三十日内将徐先友购买的位于肥东县商铺恢复原状（以徐先友与裕隆公司签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为标准）；五、驳回徐先友的其他诉讼请求。本案案件受理费360元，减半收取180元，由徐先友负担43元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担137元。 二审中，裕隆公司提交其与徐先友签订的《补充协议》一份，证明徐先友于2009年3月28日将案涉房屋出租给裕隆公司，租期三年，自2009年3月28日至2012年3月27日，徐先友已经收取了全部租金。徐先友已通过签订《补充协议》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为基础。徐先友出租案涉房屋的行为表明其已占有涉案房产，故徐先友所购房屋已交付。 徐先友质证认为，该协议并非是二审新证据，协议内容也达不到证明目的。通过该协议内容可以反映裕隆公司系直接返租，未将案涉房屋交付徐先友，也未按照《商品房买卖合同》履行交付义务。 徐先友提交安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终4856号民事判决书、安徽省高级人民法院（2020）皖民申2526号民事裁定书各一份，证明该案当事人李向东的情况与案涉房屋的出租人情况一样，其将房屋返租给裕隆公司。该生效判决已经支持了李向东的诉讼请求，裕隆公司对该生效判决的再审申请，也被安徽省高级人民法院予以驳回，本案应同案同判。 裕隆公司质证认为，关联性和证明目的有异议，对该判决的事实及法律适用也有异议，裕隆公司已经提出了抗诉申请，且已被受理处于审查状态。该判决书认定涉案房屋出租人两次将房屋出租给裕隆公司并收取租金，通过出租的方式，对涉案房屋行使占有使用和收益的权利，涉案房屋已交付。涉案房屋隔墙自始未建，原判要求恢复自始未建的隔墙明显错误。 本院认证意见：徐先友对裕隆公司所举《补充协议》真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，证明目的不予确认。对徐先友所举的民事判决书及民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明效力本院将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且有隔断墙与其他商铺隔开。同时，双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，徐先友主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，对此裕隆公司也未举证其在《商品房买卖合同》签订后将案涉房屋直接交付给了徐先友，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时实际也未对房屋状况提出异议，故本院对徐先友的主张予以采信，即推定徐先友将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图载明的房屋状况一致。根据徐先友在本案审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在上述隔断墙。裕隆公司上诉称案涉房屋自始未建隔墙，但其提交的证据不能体现案涉房屋竣工验收时的状态，本院不予采信。裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，其也未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。现徐先友及裕隆公司均同意解除双方之间的《商铺返租合同》，依据该合同约定，裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态，徐先友据此主张裕隆公司将承租的房屋恢复原状后交付，有事实与法律依据，本院予以支持。 法人与其股东在财产、责任、人格上均各自独立，法人以其全部财产对外独立承担民事责任。裕隆公司主张的合肥供水集团有限公司与安徽层峰置业投资有限公司的股权转让及债务负担约定，仅对合同相对方具有约束力，对外不产生约束力，裕隆公司的债权债务仍由裕隆公司享有和承担。故对于裕隆公司基于股权变更主张其在本案中不承担责任的意见，不予采信。 综上，裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十二日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。