广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初3467号原告：余竹昌，女，汉族，1972年3月29日生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李毅，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾璐，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告：谭灿，男，汉族，1971年10月25日生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：卢捷龙，广东兆天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志丹，广东华商律师事务所律师。第三人：大荣人造丝花（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道山厦社区山厦路****，统一社会信用代码91440300582700540N。法定代表人：叶向明。上列原告诉被告、第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理立案，案号（2015）深龙法民三初字第1186号，本院于2017年7月11日作出民事判决，原、被告不服该判决，均上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）粤03民终15526号民事判决，对（2015）深龙法民三初字第1186号民事判决予以部分改判。原、被告对（2017）粤03民终15526号民事判决不服，申请再审。2019年12月13日深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民再251民事裁定书，撤销（2017）粤03民终15526号及（2015）深龙法民三初字第1186号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月4日立案,案号为（2020）粤0307民初3467号。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余竹昌及其委托诉讼代理人李毅、曾璐、被告谭灿及其委托诉讼代理人卢捷龙、黄志丹到庭参加了诉讼。第三人大荣人造丝花（深圳）有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原告与被告、第三人签订的房屋租赁合同无效；二、被告返还原告租赁合同保证金100000元（人民币，下同）、装修补偿款50000元；三、被告赔偿原告装修损失2121626元；四、被告赔偿原告设备及各项费用损失917965元；五、被告赔偿原告上述损失金额的利息223271.37元（按年利率6%计算，自2014年5月8日起暂计至2015年7月8日，并继续计算至本案款项本息还清之日止）；六、被告承担本案的诉讼费、评估费、保全费等诉讼费用；七、第三人对被告的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2014年4月28日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，将第三人拥有的位于平湖街道山××社区犁头××号的房屋租给被告用于开办幼儿园，并承诺该房屋符合开办幼儿园的条件。2014年4月29日，被告与原告签订另外一份《房屋租赁合同》，把第三人与被告于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》作为附件。由于被告对租赁房屋进行了简单的装修，在被告与原告签订《房屋租赁合同》后，原告便向被告支付了租赁合同保证金100000元、装修补偿款50000元。由于第三人与被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定了用途为开办幼儿园，被告与第三人亦承诺该租赁房屋可以用作开办幼儿园，基于相信被告及第三人对房屋用途的承诺，原告便开始进驻租赁房屋，并聘请装修公司对租赁房屋进行装修，原告同时购置了开办幼儿园所需要的各种硬件设施并对外招聘幼儿园老师。至此，原告为筹建幼儿园已投入3189591元的资金。因开办幼儿园需要办理相关证件，原告在村委股份公司的协助下就租赁房屋改变功能事宜向各个政府部门进行申报。但令人意外的是，城市更新中心以“该栋建筑物已列入片区整体拆迁改造计划”为由，不通过原告的申报申请。因此，原告至今无法获得开办幼儿园的相关证照，无法开办幼儿园,无法实现《房屋租赁合同》约定的房屋用途、功能。被告、第三人提供的租赁房屋超越红线，为未按照建设工程规划许可规定建设的房屋，根据法律规定，本案的两份《房屋租赁合同》均为无效合同。被告将无法满足约定用途的房屋租赁给原告，存在明显恶意及重大过错，依法应赔偿原告因此造成的一切损失。第三人是租赁房屋的所有权人，租赁房屋有无办理租赁备案，能否用于开办幼儿园、租赁房屋的性质和用途等内容，第三人是十分清楚的，但是，第三人却在明知租赁房屋存在违法违规情况、无法满足开办幼儿园条件的前提下，仍将房屋出租给他人用作开办幼儿园，存在明显恶意及重大过错。而且，被告与第三人签订《房屋租赁合同》后的第二天便将不符合约定用途的房屋租赁给原告，被告及第三人之间存在恶意串通的嫌疑。被告及第三人依法应连带赔偿原告因此遭受的一切损失。经本院在（2015）深龙法民三初字第1186号行使释明权，原告变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的房屋租赁合同。本案庭审时原告称，第四项诉请中的设备损失基本上在评估报告中有体现，而费用损失包括老师招聘培训工资、管理人员的日常的工资等及原告承担房屋检测费用50000元（房屋检测费用80000元，其中原告已支付50000元，被告支付30000元）、路牌指示牌、消防工程的100000元。被告在本案中辩称，一、被告有权不予返还原告租赁合同保证金100000元。原被告于2014年4月29日签订的《房屋租赁合同》第二条第三款已约定：“欠租超过30天，被告有权收回该房屋，押金（合同保证金）不退，并且不作任何补偿原告”。自2014年5月1日被告向原告交付租赁房屋之日起，原告无合法正当理由，拒不支付房屋租金，拖欠至今,已远超约定的30天期限。故对于原告支付的租赁合同保证金100000元，被告有权进行没收，不予返还。二、被告无须向原告赔偿装修损失2121626元；被告无须向原告赔偿设备及各项费用损失917965元；被告无须向原告上列损失金额的利息款。(1)原告在幼儿园装修完毕后，即开始无证开办幼儿园至2015年7月，一直在使用涉案房屋内的装修、设备及物品，而装修、设备、物品等在使用过程中是会产生价值减损和消耗的；(2)原告在未明确能否取得开办幼儿园审批的情况下，就大量进行须在取得开办幼儿园许可之后才能使用的设备等投入，这些完全不应该也不必要在未明确能否取得开办幼儿园许可之前进行投入，故该部分属于原告自身的过错投入，与被告无关；(3)原告在2014年9月份知悉不能取得开办幼儿园审批的情况下，仍然进行大量的关于开办幼儿园的设备等投入，系无证经营的违法行为，亦属于故意扩大损失，系原告自身的过错投入与违法经营，与被告无关，原告要求被告为原告的违法行为承担赔偿责任更无法律依据；(4)根据实际发生情况及再审、指定再审法院查明事实，涉案租赁房屋于2014年5月5日被列入整体拆迁改造计划，属于不可抗的第三方客观因素，依据原被告双方于2014年4月29日签订的《房屋租赁合同》第五条第三款约定的：“因国家征用土地或城镇农村规划的要求致本合同无法继续，被告无需承担经济和法律责任”，以及第九条第一款约定的：“在租赁期内，如遇不可抗力或政府行为（包括国家征用土地、城市农村土地规划要求、政府部门不认可本合同约定的房屋使用方式等），致使合同无法履行时，全部免除双方责任”，原被告之间的房屋租赁合同系因遇到政府征收拆迁致合同无法履行，属于不可抗力，被告对此不存在过错，故无需承担任何赔偿责任。三、被告无须向原告返还装修补偿款5万元。原被告于2014年4月29日签订《房屋租赁合同》之时，原告基于对被告前期已投入装修使用的需要，为减轻其装修负担，自愿补偿被告装修款5万元，该补偿款实质是原告自行装修费用的投入，属于原告整体装修中的一部分，原告在已诉讼主张整体装修损失人民币2121626元的情况下，再次单列要求被告赔偿装修款人民币5万元，属于重复诉求，重复主张，故原告该主张无事实与法律依据。四、原告应向被告按每月35000元租金向被告支付自2014年5月1日起至2016年7月26日上止期间的租金（占用费），总计875000元；原告应按每月6000元向被告支付2016年7月27日起至实际搬清堆放设备等物品之日止的占用费。(1)被告自2014年5月1日租赁物业起，从未向被告支付任何租金（占用费），且在2015年7月19日被告向原告发出《通知》后仍拒不向被告交还物业，直到2016年7月26日，在一审龙岗区人民法院主持下，被告才将占用租赁物业的设备物品搬离至租赁房屋一楼场地后，被告才收回租赁主要物业；(2)在2016年7月26日之前，案涉物业均系在被告占用之下，因为物业的占用包括人员的占用，也包括设备物品的占用，故租金应计至2016年7月26日被告停止占用租赁物业之时；(3)原告至今仍有设备、物品占用于涉案房屋场地之内，占用三个房间及一楼空地部分空间，约占用300平方米，在原一审2016年12月22日第二次开庭时，审判法官有当庭要求原告三日内将涉案物品搬走，被告也多次向原审法院提出申请并与原告沟通，要求其搬走物品，减少各方损失，但其至今仍未将涉案物品搬走，已属恶意。因涉案物品存放在涉案房屋内，影响房屋无法出租，即使出租，也会影响租客对房屋的使用。故原告应立即搬清堆放设备等物品，并向被告按6000元每月支付2016年7月27日起至实际搬清堆放设备等物品之日止的租金（占用费）。五、原告应向被告返还房屋结构质检证费用3万元。原告自2014年5月1日起拖欠被告租金，拒不支付，且已远超30天，属严重违约，故原告应赔偿被告造成的房屋结构质检证费损失30000元。六、本案原审涉及的全部诉讼费用，包括本诉反诉受理费、评估费、保全费等均应由原告承担。被告在（2015）深龙法民三初字第1186号中辩称，原告的诉讼请求没有事实法律依据，主要体现在：一、双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，被告提交的相应证据包括建设工程竣工验收证书和村镇住宅建筑许可证等可以证明原告出租的房屋是合法的。二、原告对所租赁的房屋的真实情况是明知的，对租赁用途为开办幼儿园原告是具有丰富经验，同时原告也知晓该建筑物的真实情况，物业列入城市更新项目与否并非幼儿园审批的条件，同时，双方签订的房屋租赁合同第十条针对由于第三方的原因比如政府及开发商整体拆迁等原因造成合同无法履行的情况，有明确的约定双方的权利义务。三、原告作为完全民事行为能力人，同时也作为具有丰富开办幼儿园经验的社会人，对城市更新项目的公示、公告及房屋的整体规划，整个片区的规划理应知道并且知悉。四、双方签订的房屋租赁合同及2015年签订的补充协议均表明原告负责办理幼儿园的审批手续，被告仅仅是基于协助。综上，我方认为双方签订的房屋租赁合同无法有效，原告以城市更新项目为由无法办理幼儿园的证件并非被告过错所造成的，合同无法履行理应参照双方签订的第十条约定予以处理。第三人在本案未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。第三人在（2015）深龙法民三初字第1186号中辩称，一、原告将其列为第三人主体不适格，本案属于合同纠纷，其与原告之间并没有合同关系，不对原告的诉讼请求承担任何责任。请法庭驳回原告对第三人的起诉。二、第三人将涉案房屋出租给被告，涉案房屋在当时环境下具备相关报批报建手续，只是没有办出房地产证，不影响原告与被告的合同关系。三、即便涉案房屋存在产权瑕疵，原告本人对于房屋的权属情况和历史原因都是知悉的，这一点从原告要求村委及街道的相关部门办理住宅用途变更手续可以看出，涉案房屋本身不是商业，原告是非常清楚的，才会向相关部门办理功能变更手续，但原告在手续没有办妥之前私自办学，并且有实际违法经营，原告为了这种违法经营的目的在功能报批未经街道办允许的情况下擅自装修装饰，即便本案合同存在瑕疵，也是原告本身造成的，第三人无须对原告所谓装修、设备损失承担任何赔偿责任。四、原告的诉讼请求缺乏事实和证据支持，完全是原告自行编造的。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同，原告立即将租赁房屋内的物品搬走，将该房屋返还给被告；二、原告支付租金（房屋占有使用费）537833元，计算时间从2014年5月1日至归还该物业之日止，此处暂计至2015年8月11日及逾期利息（按银行同期存款利率计算），从拖欠之日计算至款项付清之日止；三、原告承担违约责任，由被告没收保证金100000元；四、原告返还由被告垫付的房屋结构质检证费用30000元；5、原告承担全部反诉费用。事实和理由：原、被告于2014年4月29日签订房屋租赁合同，约定将位于平湖街道山××社区犁头××号的房屋租赁给原告，合同签订后，被告按照合同约定于2014年5月1日起将上述房屋交由原告使用，原告一直未支付租金。租赁合同中2、3条约定：“前三年租金每月为35000元，每月5日前一定交清租金，水电及其他费用由丙方自行负责缴交相关部门，欠租超过30天，乙方有权收回该房屋，押金（合同保证金）不退，并且不做任何补偿给丙方。”原告不支付房屋占有使用费已构成严重违约，因此，原告应当支付从2014年5月1日起至归还该物业之日止的房屋占有使用费，及由被告没收保证金100000元。同时房屋结构质检证费用30000元由被告垫付后，原告一直未归还。按照租赁合同第2.3条约定：丙方欠租30天，乙方有权收回该房屋。被告2015年7月19日出具《通知》，正式通知原告搬离上述房屋，但原告至今未搬离上述房屋。综上所述，原告无偿占有使用被告房屋的行为已严重侵犯了被告的合法权益。针对被告的反诉原告辩称，一、原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告存在欺诈行为。原告与被告于2014年4月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于平湖街道山××社区犁头××房屋××幢租给原告，由原告用来开办幼儿园，但相关证据显示，被告租给原告的房屋的位置早已列入城市更新拆迁范围，相关部门早已对此进行公示，被告对这一事项显然是知情的，也明知该范围内的建筑物不能再进行装修和变更用途等不当增加补偿费用的行为。根据相关法规，列入拆迁红线建筑物也不可能获得变更功能用来开办幼儿园的审批。因此，被告在与原告签订合同时已经明知合同目的不能实现，仍然恶意与原告签订了合同，存在欺诈行为。二、双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，被告作为过错方，无权依据该合同主张权利。本案中，被告在签订合同时存在欺诈行为，所签订合同应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，约定的双方权利义务也归于无效。因此，被告无权根据该合同向原告提出租金请求，也应当将因该合同取得的100000元保证金返还给原告。另，原告对涉案房屋的占用，是被告的过错造成的，任何人不能从其过错中获利，且被告与本诉第三人签订的《房屋租赁合同》约定被告有两年的免租期，依据相关规定，该房屋也不能继续进行出租。该期间被告未有任何成本和损失，无权要求原告进行补偿。三、被告应当根据其过错向原告赔偿损失。合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，被告隐瞒真相，骗取原告签订租赁合同开办幼儿园，在合同签订后，被告还与原告签订相关施工合同，承包了部分幼儿园装修施工工程，导致原告损失进一步扩大。被告应当赔偿因其欺诈行为给原告带来的开办幼儿园前期准备的工作损失。四、房屋结构质检合格是租赁建筑物作为开办幼儿园场所的必然要求，被告应当证明其出租的房屋能够用来开办幼儿园。被告和原告在《房屋租赁合同》明确约定涉案建筑物用来开办幼儿园，被告应当保证其出租房屋的安全质量符合开办幼儿园的标准，由被告出资进行相关检测是应有之义。双方在合同中约定由被告承担其中的30000元，其余的原告负担，合同到期后该证照归还被告所有。但现在事实证明被告出租的房屋不能开办幼儿园，被告不仅应当承担合同中约定的30000元检测费，还应当退赔原告承担的50000元费用。综上，原告认为，被告的反诉主张没有实施和法律依据，请求法庭依法予以驳回，并支持原告的本诉请求。经审理查明，2014年4月28日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于平湖街道山厦社区大荣人造丝花（深圳）有限公司员工宿舍一幢共四层，地址，地址山厦村犁头寮村**约2000平方米（包括围墙内空地和门卫房等）租给乙方出租或作办幼儿园用途；合同期限为8年，即自2014年7月1日起至2021年6月30日止；前两年为免租期，时间由2014年7月1日起至2016年6月30日，按每月20000元租金来扣除，两年共24个月（共计扣除480000元），两年免租期抵除室内装修工程款，工程款项详细参照工程报价表；签订合同后乙方在2016年6月25日前交付2个月合同保证金50000元给甲方（合同期满后，乙方在同等条件下有优先续租权，乙方不再续租并交清相关所有费用，甲方再退还合同保证金给乙方）；甲方提供3个月装修期给乙方，免租期2年即2016年7月1日开始计租。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将承租房屋土地抵押、转租、转让、分租或出借给他人使用。合同对承租场地交付、合同变更解除等进行了约定。2014年4月29日，原告作为宝昌幼儿园的代表（丙方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：由于本房屋经甲方（业主）同意乙方转租给丙方申办幼儿园，乙、丙方约定由乙方向甲方（大荣人造丝花深圳有限公司）租来房屋一幢，位置平湖街道山××社区犁头××号，共4层，面积约2000平方米（包括围墙内空地和门卫房等）租给丙方办幼儿园用途；合同期限为含2个月装修期共8年，即自2014年7月1日起至2022年6月30日止；签订合同后丙方在2014年5月1日前交付合同保证金100000元给乙方（丙方在同等条件下有优先续租权，如丙方不再续租并交清相关所有费用，乙方再退还合同保证金给丙方）；租金标准为前3年租金每月为35000元（即2014年9月1日至2017年8月31日），后3年交租金为每月38500元；租金按每个月结算，丙方按现金或转帐付款方式缴付租金给乙方，每月5日前一定交清租金，水、电费及其它费用由丙方自行负责缴交相关部门，欠租超过30天，乙方有权收回该房屋，押金（合同保证金不退），并且丙方不作任何补偿给丙方；乙方提供4个月装修期给丙方，2014年9月1日开始计租金；丙方另补偿乙方签订合同之前乙方对该房屋装修的工程款50000元（即乙方免费帮丙方装修好四楼，如铺地板砖、刷好内墙腻子灰、装好门窗、包含二三楼后面阳台铝窗安装好，空地泥面部分捣水泥地面），余下工程由丙方出资装修；乙方负责出资30000元作为办房屋结构质检证费用，余下所有费用由丙方负责；租赁期满或提前解除合同之日，双方须共同检查和交接房屋，丙方有其它应付费用尚未支付的，乙方有权要求丙方及时支付；丙方须于期满或解除之日起5日内腾退房屋给甲方，建筑物上的设施、设备能拆走的由乙方自行拆走，但是所有入墙装修不可拆走；逾期不腾退房屋的，丙方应按占用时间以原租赁合同租金标准的200％向乙方支付房屋土地占用费；逾期达一个月的，甲方有权采取其认为必要的一切措施收回该房屋。合同签订后，原告向被告支付了合同保证金100000元及装修补偿款50000元。2014年5月1日，被告将涉案房屋交付原告。原告在使用期间以经营幼儿园为用途对涉案房屋进行了装修改造，并在2014年9月至2015年7月期间开办了宝昌幼儿园（未经批准）。2014年6月18日，原告以深圳市山厦实业股份有限公司的名义就涉案房屋向有关部门提交《平湖街道既有建筑改变功能呈批表》，但最终未获批准。因相关办园手续未办妥，原告亦未向被告支付租金，双方遂起纠纷，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。被告提出上列反诉请求。原告为证明其已为经营幼儿园进行了办学许可的准备工作，提交了《平湖街道既有建筑改变功能呈批表》，该表中城市更新中心意见记载：2014年5月5日该栋建筑物已列入片区整体拆迁改造计划，落款时间为2015年8月19日。原告主张因涉案房屋占用城市更新红线范围故上述审批无法通过。原告认可其于2014年9月得知无法办理幼儿园营业证照。2013年11月25日，深圳市规划和国土资源委员会就《龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元拆除重建范围》的公示进行了公告，公示时间为2013年11月25日至2013年12月4日止。庭审中，双方认可涉案房屋第四层在租赁前即已由被告自行装修，由原告补偿被告装修款50000元。原告主张其委托被告从2014年4月30日开始对涉案房屋进行装修，2014年9月份装修完毕。被告认可其接受原告委托完成了部分装修。在（2015）深龙法民三初字第1186号诉讼中，依原告申请，本院通过摇珠方式依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋装修及幼儿园设备价值进行评估，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司于2016年7月29日作出评估报告，评估基准日为2016年7月4日即第一次现场勘验的时间，评估结论为：装修评估值931100元，设备评估值110800元，合计1041900元。原告认为评估基准日应为2014年8月21日装修完成日。原告主张其自2015年7月份开始未再使用涉案房屋。2016年7月26日，本院主持双方对涉案房屋进行交接，原告经本院传唤无正当理由未到场，在本院主持下被告收回涉案房屋。但原告未将留在涉案房屋内的设备等动产搬走，该设备等动产被归置在涉案房屋四楼一处房间（约100平方米）及操场。经本院主持，原、被告办理了交接手续，原告于2020年8月1日将设备动产搬离了涉案房屋，自此原告将占用的场地全部腾空交还给被告。另查，涉案房屋于1993年6月20日取得《村镇住宅建筑许可证》，于1994年6月30日取得《建设工程竣工验收证书》，至今未取得房地产证。《村镇住宅建筑许可证》显示户主姓名为平湖山厦丝花厂，工程项目为宿舍，1栋4层，建筑面积2180平方米。被告向本院提交一份平湖镇城市建筑办于2015年9月1日出具的《情况说明》证明涉案房屋的建设办理了相关报建手续，该情况说明的内容为：平湖山厦丝花厂新建本工程时，根据当时的相关规定办理了相关图纸核准和报建审批手续，于1993年6月20日取得了深圳市龙岗区平湖镇村镇建设办公室颁发的《村镇住宅建筑许可证》，该证作为建设工程的规划许可，与建设工程规划许可证性质相同，由于1993年该建筑所在地并没有进行城市化，仍属于农村土地，根据当时的相关政策，农村建房是统一颁发《村镇住宅建筑许可证》作为建筑规划的报建许可。另查，涉案房屋被告收回后已出租给给案外人。庭审时，原告称设备损失基本上在评估报告中有体现，而费用损失包括老师招聘培训工资、管理人员的日常的工资等、房屋检测费用50000元（80000元，其中原告已支付50000元，被告支付30000元）、路标指示牌4000元、消防工程的100000元。为此提交深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司于2014年6月5日出具的《收款收据》证明房屋检测费80000元；提交深圳市盈邦锋装饰工程有限公司于2014年8月1日出具的《收款收据》证明定做路标指示牌材料人工费4000元；提交《收据》及《银行付款凭证》证明支付消防工程款100000元。原、被告对（2015）深龙法民三初字第1186号查明的事实均无异议。2014年9月3日，就租赁的涉案房屋原告作出《承诺书》，如将来旧改拆迁时积极配合业主及开发商。原告称，当时作出承诺书的背景是在房屋可以实现合同目的的前提下，在合同期内如果出现城市更新愿意配合办理拆迁改造，但不等于原告已知涉案房屋需拆除重建的这个事实。原告陈述，1990年来深圳，从事幼儿园教师工作，2007年底到平湖，后买下平湖村幼儿园，聘请园长管理，平湖村幼儿园离涉案房产约3、4公里。被告称，其自1989年到平湖山厦做建筑装修，2014年就接手涉案房屋。双方确认涉案房产在山厦片区。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告租赁涉案房屋的用途为开办幼儿园，在原告办理各项申请、报批手续时，被告需提供相关资料并协助办理申报手续。该合同在履行过程中，因幼儿园未获得办学许可，合同目的无法实现而解除。本案争议焦点在于合同目的无法实现，导致合同解除的责任承担问题。根据本案查明的事实，幼儿园未获得办学许可的原因是涉案房屋已列入整体拆迁改造计划，导致无法办理建筑物改变功能审批，最终无法获得办学许可证。原告主张被告和第三人明知涉案房屋已列入整体拆迁改造计划，但隐瞒该情况，导致原告租赁涉案房屋却无法开办幼儿园，相关损失应由被告和第三人承担。为此，原告在提交了相关证据，其中《平湖街道既有建筑改变功能呈批表》显示，涉案房屋原使用性质为厂房，申报使用性质为综合楼，深圳市龙岗区平湖街道城市更新中心在该呈批表上的审批意见是2014年5月5日该栋建筑物已列入片区整体拆迁改造计划；《关于龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元于拆除重建范围公示的公告》显示，龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元拟拆除重建用地面积为204724平方米，公示期为2013年11月20日至2013年12月4日；《关于确认龙岗区拆除范围的公告》显示，龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元拆除范围已经市政府批准，拆除重建用地面积为204724平方米，于2014年5月5日予以公告。被告对上述证据的真实性均予以认可。由此可见，在2014年4月29日原告与被告签订涉案房屋租赁合同之前，涉案房屋已列入该片区拟拆除重建范围，且相关信息已予以公示，故本案中，在签订房屋租赁合同签订前，被告、第三人是否已知晓上述城市更新方案却予以隐瞒，以及原告是否知晓涉案房屋已被列入拆除重建范围等情况为认定各方责任的关键点。关于第三人是否知晓涉案房产纳入拆除重建范围。根据城市更新项目流程，申报主体确定-意愿征集-申报城市更新单元计划-批准纳入城市更新单元计划并公告……，第三人作为涉案房产的持有人，在城市更新相关流程中意愿征集环节时也是当事方，因此其应知晓涉案房产可能纳入城市更新项目，在期后深圳市规划和国土资源委员会于2013年11月25日就《龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元拆除重建范围》的公示进行了公告，第三人作为涉案房产的权利主体应是知晓涉案房产纳入拆除重建范围。关于被告是否在签订合同时知晓涉案的房产纳入拆除重建范围。本院认为，被告自1989年就到平湖山厦做建筑装修，被告属山厦片区的老住户，被告于2014年承租了涉案房产后再转租给原告，被告也是俗称的二房东，其对于所住的片区房产状况应是了解的，而对于片区房产涉及城市更新拆除重建非一时之事，系时间较久环节较多的项目，且最后还需在片区进行公示，而本案中，深圳市规划和国土资源委员会于2013年11月25日就《龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元拆除重建范围》的公示进行了公告，公示时间为2013年11月25日至2013年12月4日止，根据被告的职业及在山厦社区居住的时间，被告对涉案房被纳入城市更新拆除重建范围，应是知晓的。关于原告是否知晓涉案的房产列入拆除重建范围。首先，原告系从事幼儿教育，所经营的幼儿园也不在涉案房产的片区。其次，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告承租涉案房产的目的申办幼儿园，租期8年，根据合同期限可知原告系有长期经营打算，而开办幼儿园需投入的装修资金并非小数目，如原告明知涉案的房产纳入拆除重建范围，仍与被告签订合同并投入大额的资金，这与常理不符。再次，原、被告签订《房屋租赁合同》约定因国家征用土地或城镇农村规划的要求致本合同无法继续被告无需承担经济和法律责任，作为承租方的原告如知晓涉案的房产被纳入拆除重建范围，在合同可能存在不能按约履行，其合同目的不能实现的情况下，且出租方没有补偿或赔偿其损失的情况下，仍与被告签订合同，显然与常理不符。因此，本院确定，原告在签订《房屋租赁合同》时并不知晓涉案的房产纳入拆除重建范围。综上，本院认为被告在明知涉案房产纳入拆除重建范围未告知原告该事实的情况下仍与原告签订《房屋租赁合同》，存在过错，应承担原告相应的损失。关于原告的各项诉讼请求。一、关于涉案合同解除及物品搬走、房屋返还问题。因涉案合同实际已终止履行，原、被告均主张解除涉案合同，故本院予以支持。关于返还房屋，因原告于2020年8月1日已腾空存在留存物品的房屋，并交回给被告，自此，原告将全部的房屋交回给原告，因此原告返还房屋的主张已没有事实依据，本院不予支持。二、关于原告主张被告返还租赁保证金100000元及装修补偿款50000元。因被告的过错导致原告签订合同的目的不能实现，因此原告诉请被告退还租赁保证金100000元，本院予以支持。同理，被告反诉请求不予退还保证金，本院不予支持。关于装修补偿款50000元，因涉案房屋四楼在涉案合同签订之前已由被告装修完毕，双方约定由原告支付50000元装修款，原告也已使用该装修的情况。本院认为，该50000元装修补偿款实质是原告装修费用的投入，属于原告整体装修中的一部分，而原告在主张整体装修损失2121626元的情况下，再要求被告赔偿装修款50000元，属于重复主张，因此，对于原告的该主张，本院不予支持。二、关于被告是否应赔偿原告装修损失及利息的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”《房屋租赁合同》明确原告租赁涉案房屋的目的是开办幼儿园，而开办幼儿园对准入标准有严格的限制且必然涉及办学许可的问题，涉案房屋建设时为宿舍，原告承租涉案房屋开办幼儿园需先申请改变建筑物功能，原告提交《平湖街道既有建筑改变功能呈批表》证明其为办理办学许可做了准备工作，但由于涉案房屋被列入片区整体拆迁改造计划，原告无法取得幼儿园营业证照，原告签订合同的目的不能实现，导致合同解除。被告在明知涉案房产纳入拆除重建范围未告知原告该事实的情况下仍与原告签订《房屋租赁合同》，存在过错。合同签订后，原告对涉案房屋进行了装修。经本院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋装修进行评估，该评估机构及评估人员具备相应的评估资格，评估程序合法，故本院对评估结论予以采信。原告主张以2014年8月21日装修完成日为评估基准日，缺乏依据，本院不予采纳。根据评估结论，装修评估值931100元。根据前述法律规定，被告应赔偿原告装修损失931100元。原告诉请装修损失的利息，于法无据，本院不予支持。四、关于被告是否应赔偿原告设备及其他各项费用损失。原告在庭审时表示设备损失基本上在评估报告中有体现，而费用损失包括房屋检测费用50000元（80000元，其中原告已支付50000元，被告支付30000元）、路标指示牌、消防工程、老师招聘培训工资、管理人员的日常的工资等。关于设备损失，如前所述，因被告未如实告知原告涉案房产纳入拆除重建范围，存在过错，因此，被告应赔偿原告设备损失。经评估，设备评估值110800元，故被告应向原告赔偿设备损失110800元。关于其他各项费用损失。1、检测费，原告提交深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司于2014年6月5日出具的《收款收据》证明房屋检测费80000元，被告已承担30000元，原告已承担50000元；2、提交深圳市盈邦锋装饰工程有限公司于2014年8月1日出具的《收款收据》证明定做路标指示牌材料人工费4000元；3、消防工程，原告提交《收据》、《银行付款凭证》证明其支付消防工程款100000元。4、关于老师招聘培训工资、管理人员的日常的工资，原告虽申办幼儿园未获批准，但其2014年9月至2015年7月其在涉案的房产实际开办了幼儿园，即幼儿园产生了收入，因老师及管理人员应计入运营成本，而不应计作其费用损失。经核算，原告的上述其他费用损失共计154000元（50000元+4000元+100000元）。由于原告在涉案房产实际经营幼儿园一学年，而双方的合同期限为八年，因此，原告的上述其他费用损失，本院按实际年限分摊，即被告应支付原告其他费用损失为134750元（154000元-154000元÷8年×1年）。五、关于原告主张被告支付上述损失金额的利息。原告的该主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。六、关于原告诉请大荣人造丝花（深圳）有限公司对被告的上述债务承担连带清偿责任。《房屋租赁合同》系原告与被告签订的，根据合同的相对性，原告的该主张，没有法律依据，本院不予支持。关于被告主张的租金及利息问题。因原告实际使用了涉案房屋，其应向被告支付使用期间的租金。原告主张其自2015年7月份开始未再使用涉案房屋，即使如原告所说，但原告搬离涉案房屋未履行相应的交还手续，而且在本院到现场组织双方进行交接时涉案房屋内仍存有其物品，因此原告的搬离行为不能视为完全履行交还义务。合同约定的租金起算日为2014年9月1日，租金标准为每月35000元，计算至被告实际收回房屋之日即2016年7月26日，故原告应支付租金的数额为805000元。2016年7月26日原告有物品归置在涉案房屋四楼一处房间（约100平方米）及操场一直未搬离，直至2020年8月1日才全部腾空场地交还给被告，因此，原告应支付被告2016年7月26日至2020年8月1日该房间房屋占有使用费。本院根据《房屋租赁合同》约定的租赁面积约2000平方米及每月租金35000元核算该房间的每月占有使用费为1750元（35000元÷2000平方米×100平方米），故原告应按每月1750元标准自2016年7月27日至2020年8月1日期间即4年零6天的租金，经核算为84350元。关于被告诉请租金利息，于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告支付房屋结构质检证费用30000元。被告主张其在合同履行过程中垫付了房屋结构质检证费用30000元，因合同明确约定被告负责出资30000元作房屋结构质检证费用，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于原告庭审后申请对涉案房屋装修幼儿园设备价值进行评估。原告在（2015）深龙法民三初字第1186号申请对上述事项进行评估，本院通过摇珠方式依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋装修及幼儿园设备价值进行评估，该评估机构及评估人员具备相应的评估资格，评估程序合法，故被告的该申请，本院不予准许。关于原告在腾空地场办理房产交接后向本院提出被告赔偿留存物品遗失损失。本院认为，原告的该主张属损害赔偿纠纷，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。关于原告庭审后申请调取涉案房屋土地及房屋报批报建有关情况及档案，以核实被告提供的《村镇住宅建筑许可证》及《建设工程竣工验收证书》真实性，本院认为，因原告在（2015）深龙法民三初字第1186号庭审质证中对《村镇住宅建筑许可证》及《建设工程竣工验收证书》的真实性予以认可，本案中，原告没有任何证据证明该证据真实性存疑，故对原告的该申请，本院不予准许。第三人经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告余竹昌与被告谭灿于2014年4月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告谭灿于本判决生效之日起十日内向原告余竹昌返还租赁保证金100000元；三、被告谭灿于本判决生效之日起十日内向原告余竹昌返还装修款37500元;四、被告谭灿于本判决生效之日起十日内向原告余竹昌赔偿装修损失931100元；五、被告谭灿于本判决生效之日起十日内向原告余竹昌赔偿设备损失110800元；六、被告谭灿于本判决生效之日起十日内向原告余竹昌赔偿房屋检测费用、路标指示牌、消防工程等其他费用损失134750元；七、原告余竹昌于本判决生效之日起十日内向被告谭灿支付2014年9月1日至2016年7月26日期间租金805000元，支付2016年7月27日至2020年8月1日期间租金84350元；八、驳回原告余竹昌的其他诉讼请求；九、驳回被告谭灿的其他反诉请求。本案案件受理费34102元，原告承担20971元，被告承担13131元；评估费12000元，由原告承担7380元，被告承担4620元；反诉费5239元，由原告承担3225元、被告承担2014元；保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄梅兰人民陪审员  刘永华人民陪审员  华湘蓉二〇二〇年九月八日书 记 员  欧艳芳