山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鲁1091行初21号原告：威海火炬高技术产业开发区宏福广场业主委员会，住所地威海市世昌大道**宏福广场。负责人：梁丽萍，主任。委托代理人：郭楠楠，北京速执律师事务所律师。委托代理人：孙家宇，北京速执律师事务所实习律师被告：威海市自然资源和规划局，住，住所地威海市文化中路**一社会信用代码113710000043590455。法定代表人：李大伟，局长。委托代理人：李攀峰，威海市自然资源和规划局高区分局规划科科长。委托代理人：鲁嘉慧，山东时中律师事务所律师。第三人：威海东新置业有限公司，住所，住所地威海市世昌大道**div>法定代表人：都玉蓉，经理。原告威海火炬高技术产业开发区宏福广场业主委员会（以下简称“宏福广场业委会”）诉被告威海市自然资源和规划局、第三人威海东新置业有限公司许可类行政纠纷一案，原告于2020年8月21日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法进行了审理，现已审理终结。原告威海火炬高技术产业开发区宏福广场业主委员会提出如下诉讼请求：1、撤销对（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证58864.56平方米专有建筑面积中3044.96平方米的确权，确认其为违法建筑，予以没收。2、撤销对（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证一层编号（1001至1291、1334至1352）规划用途服务（商业）（建筑面积6488.31平方米，不计算容积率）的确权，请求确认为配套公共设施。3、撤销对（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证地下一层U101规划用途为商业服务（商业、超市库房、超市办公，建筑面积22186.55平方米，不计算容积率）的确权，请求确认为配套公共设施。4、撤销对（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证地下二层U201规划用途为构筑物的确权（其他-车库，建筑面积2817.42平方米，不计算容积率）的确权，请求确认为配套公共设施。事实与理由：2008年12月15日，威海新东方实业有限公司与威海市国土资源局签署编号威海-01-2008-0057《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得世昌大道北、古寨路东国有土地使用权。2012年4月27日，第三人威海东新置业有限公司与威海市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将出让宗地位于古寨东路东、世昌大道北侧，宗地面积为27910平方米，用途由商住用地变更为商业用地，出让期限至2048年7月2日，容积率为2，该变更协议作为威海-01-2008-0057《国有建设用地使用权出让合同》的附件，与原合同具有同等的法律效力。2012年11月5日，威海市规划局向第三人颁发建字第3710012012A0226号《建设工程规划许可证》。2014年11月21日，威海市规划局向第三人颁发《建设工程竣工规划核实合格证》。2017年3月22日，被告向第三人颁发(2017)威海市不动产权第0009378号不动产权证书。共用宗地面积27910平方米，房屋建筑面积90224.99平方米，专有建筑面积58864.56平方米，房屋用途为：一层至五层为商业服务(商业)建筑面积为65005平方米，其中，一层编号(1001至1291、1334至1352)规划用途服务(商业)，建筑面积6488.31平方米不计算容积率；地下一层；地下**U101规划用途为商业服务市库房、超市办公)，建筑面积22186.55平方米，不计算容积率；地下二层；地下**U201规划用途为构筑物库)，建筑面积2817.42平方米，不计算容积率。《建设工程规划许可证》、《威海市政府片区控制性详细规划》对世昌大道北、古寨路东宗地规划要求为商业用地，用地面积2.77，容积率2.0，地下空间，地下空间利用为地下停车623个。《国有建设用地使用权出让合同》中对该世昌大道北、古寨东路出让宗地规划条件：出让土地面积27910平方米，最大容积率2.0，建筑总面积最大55820平方米，必配公用设施公厕60M，变电站100M2，垃圾站100M2，地下及半，地下及半地下室作为车库套设施用房不计算容积率，作为商场等经营性用房计算容积率。在(2017)威海市不动产权第0009378号不动产权证书中，被告对超出容积率规划的3044.96平方米进行确权，并对不计算容积率应归属全体业主共有的一层编号(1001至1291、1334至1352)建筑面积6488.31平方米商业、地下一层、地下**U101建筑面积22186米的商业、超市库房、超市办公，地下二层，地下**U201建筑面积2817米的构筑物(其他-车库)等配套公共设施进行了确权。根据《不动产登记暂行条例》第十八条规定、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十六条规定，在对本案涉案房屋进行初始登记时，被告应对“(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致”进行查验，对建设工程符合规划的材料、测绘报告等进行审查，应当对依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。在《建设工程规划许可证》超出《威海市政府片区控制性详细规划》、《国有建设用地使用权出让合同》规划要求，《房屋测绘报告》测绘面积超出《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》中规划面积，未将属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有的情况下，被告未尽到审查义务，违法做出与规划不一致的确权。2019年10月15日，原告发现被告颁发的(2017)威海市不动产权第0009378号不动产权证书对超出容积率规划的3044.96平方米进行确权，并对不计算容积率应归属全体业主共有的一层编号(1001至1291、1334至1352)建筑面积6488.31平方米商业、地下一层、地下**U101建筑面积22186米的商业、超市库房、超市办公，地下二层，地下**U201建筑面积2817米的构筑物(其他-车库)等配套公共设施进行了确权，导致整个商场容积率大幅增加，致使正常商业部分业主的商铺商业价值降低，原为共用部分被确权私有，严重侵犯了宏福广场广大业主的权益。根据宏福广场业主大会对原告的授权，原告于2019年10月15日，向威海市人民政府提起行政复议申请。威海市人民政府受理后，于2020年5月6日作出威政复决字[2019]第107号行政复议决定书驳回原告行政复议申请。现依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十六条、第四十八条、《不动产登记暂行条例》第十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，提起行政诉讼，望判如所请。被告威海市自然资源和规划局答辩称，一、原告的部分诉讼请求不属于行政诉讼的受案范围。原告的诉讼标的为答辩人作出的不动产登记行为，而其又提出要求确认违法建筑，予以没收，以及确认相应不计产权面积为配套公共设施的诉讼请求，该部分诉讼请求属于相应行政机关的职权范畴，而不应由人民法院以司法权代替行政区作出处理，不属于行政诉讼的受案范围。二、原告提出的诉讼标的已被生效的复议决定书所羁束，原告再行提起行政诉讼属于重复起诉。根据行政法的规定，在法律、法规并没有规定复议前置的情况下，公民、法人或者其他组织可以先向行政机关申请复议，对复议决定不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以不经复议直接向人民法院提起诉讼。但是因复议和诉讼这两种救济机制不能同时进行。公民、法人或者其他组织既提起诉讼又申请行政复议的，由先立案的机关管辖。公民、法人或者其他组织已经申请行政复议，在法定复议期间内又向人民法院提起诉讼的，人民法院裁定不予立案。本案中，原告要求撤销的（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证，即为答辩人对世昌大道100号宏福广场所做的确权登记，而原告早于2019年就该登记行为违反容积率规定、超出容积率进行确权、超出规划规模面积进行确权、超出规划许可证上规定的计容面积进行确权等事由向威海市人民政府提起4个行政复议，威海市人民政府经审理分别作出威政复决字［2019］第33、34、36、107号《行政复议决定书》，驳回了原告的复议申请，原告未在法定期限内向法院就该复议决定提起诉讼，该复议决定已生效，且原告本次诉讼的诉讼标的和事由完全被上述行政复议所涵盖。相关行政行为已由生效的复议决定书所羁束，原告再行提起行政行为属于重复起诉，依法应予以驳回。三、原告不具有提起本案行政诉讼的主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，当事人提起行政诉讼其本身须是具体行政行为的相对人或者与具体行政行为有利害关系的当事人。本案中，原告不是被诉行政许可和行政确权行为的相对人，也未提供证据证实其与涉案行政行为存在利害关系，不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格。1、原告未经过专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意，无权代表业主提起诉讼。原告在诉状中称因答辩人的确权行为侵害了宏福广场业主的利益，原告经第二次宏福广场业主大会表决通过由其代表业主提起诉讼。而原告曾于2019年就世昌大道100号房屋超出《建设工程规划许可证》上规定的计容面积进行确权的行政行为提出过复议，威海市政府于2020年5月作出威政复决字[2019]第107号《行政复议决定书》，认定根据《物权法》第67条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，有关共有和共有管理权的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意，原告提交的宏福广场第二次业主大会会议记录及第四次业主大会会议记录的统计结果，同意委托原告代业主行使集体诉讼权利的业主持有的总面积远不到建筑物总面积的一半，更遑论法律规定的专有部分面积占建筑物总面积的过半数。2、原告与涉诉行政行为不具有行政法上的利害关系。行政法中的利害关系，是指行政相对方所诉求的合法权益与被诉行政行为之间具有法律上的因果关系。具体来说，如果行政许可行为对间接涉及人的合法权益可能造成现实的、直接的损害或不利影响，则行政许可的间接涉及人可以提起行政诉讼；反之，则不具有行政法上的利害关系，不能就行政许可行为进行行政救济。具体到本案，答辩人颁发规划许可或对涉案房产进行确权登记的行为，根据第三人的申请并在第三人提交了相应基础资料后作出的，该行政行为的相对人是第三人。被申请人核发规划许可证及不动产登记权证时，仅需要考虑第三人提交的资料是否符合法律规定，而法律规范并不要求答辩人考虑许可或登记行为对通过第三人出售房产行为而取得所有权的业主利益侵犯的现实可能性。业主在与第三人签订商品房买卖合同后，若业主对公摊面积有异议，系业主与第三人之间的民事纠纷范围，而业主主张的权益损害与涉案行政行为之间不具有行政法上的直接因果关系，业主不能通过在后取得的民事权利而主张在先的行政行为违法。实际上，原告混淆了哲学意义上的普遍联系观念和公法上的因果关系理论，并期望以事物间的普遍联系来替代法律上的因果关系，但其忽视了法律因果关系的直接性、现实性、具体性和可预见性。故，原告与答辩人许可和确权登记行为之间不具有行政法上的利害关系。四、答辩人作出的规划许可及不动产登记行为合法。2017年3月14日，第三人向被申请人答辩人申请办理国有建设用地上房屋所有权首次登记，提交了不动产登记申请书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、建设工程竣工验收备案证、测绘报告和税费缴纳凭证等材料。经审查，第三人提交的材料符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、《不动产登记操作规苑（试行）》第9.1.3条之规定，答辩人依法将申请登记事项予以登簿，并向申请人核发了证号为鲁（2017）威海市不动产权第0009379号不动产权证书。因此，答辩人作出的登记行为内容合法、结果正确。另依据《房地产测绘管理办法》第十八条规定，住建部门是房产测绘成果的审核主体，答辩人仅以住建部门审核通过的房产测绘成果为依据进行登记，而并不需要审核建筑物容积率等事项，故原告起诉的事由没有事实和法律依据。本院查明事实如下，2019年4月3日，原告宏福广场业委会以本案被告威海市自然资源和规划局为被申请人向威海市人民政府申请行政复议，申请理由为对被申请人威海市自然资源和规划局对世昌大道100号房屋作出不动产登记行为不服。2019年7月2日，威海市人民政府作出威政复决字［2019］第33号《行政复议决定书》，以原告宏福广场业委会不具有行政复议主体资格为由决定驳回宏福广场业委会的行政复议申请。原告未在收到复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼，现该复议决定书已生效。另据2019年4月24日《宏福广场第二次业主大会会议记录》显示，第二次业主大会会议内容为：就宏福广场关于物业问题征集全体业主的意见。会议一共五项议题，其中第五项议题为：是否同意委托业主委员会代为本人行使一切与宏福广场有关的集体诉讼的权利。会议投票人数为492人，投票面积总数为49885.56㎡。宏福广场第二次业主大会投票汇总表显示，参会铺数共计552个，参会人数531个，参会总面积49966.3㎡。其中，港新公司持有面积为25340.78㎡。2019年10月15日，申请人宏福广场业委会以本案被告威海市自然资源和规划局为被申请人向威海市人民政府申请行政复议，申请理由为对被申请人威海市自然资源和规划局对世昌大道100号房屋超出《建设工程规划许可证》上规定的计容面积进行确权的行为不服。该行政复议审理过程中，复议机关威海市人民政府就申请人宏福广场业委会提起的行政复议申请是否符合受理条件的问题向宏福广场业主威海港新房地产开发有限公司（以下简称“港新公司”）进行了调查，港新公司提交书面说明，内容为：港新公司未参与申请人针对被申请人提起的行政复议申请，港新公司对本次行政复议案件毫不知情，也未参与表决程序，更不同意申请人对被申请人提出复议的行为。2020年5月6日，威海市人民政府作出威政复决字［2019］第107号《行政复议决定书》，以申请人宏福广场业委会不具有行政复议主体资格为由决定驳回宏福广场业委会的行政复议申请。原告亦未在收到复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼，现该复议决定书已生效。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》规定，本案原告所提出的诉讼请求属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。在原告提交的证据《第二次业主大会会议记录》中，第二次业主大会参会业主持有的建筑物总面积为49966.3㎡，扣除港新公司持有的25340.78㎡建筑面积后，实际参与表决业主拥有的建筑面积为24625.52㎡，仅占涉案不动产建筑总面积（90224.99㎡）的28.4%，未达到法定的过半标准。宏福广场业委会在未取得法定资格的前提下便以原告身份径行提起行政诉讼，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项之规定。且原告要求撤销的（2017）威海市不动产权第0009378号不动产权证，即被告对涉案世昌大道100号宏福广场所做的确权登记，原告早于2019年就以该登记行为违反容积率规定、超出容积率进行确权、超出规划规模面积进行确权、超出规划许可证上规定的计容面积进行确权等事由向威海市人民政府提起行政复议。威海市人民政府经审理，以原告不具备行政复议申请的主体资格分别作出威政复决字［2019］第33、34、36、107号《行政复议决定书》，驳回了原告的复议申请。原告未在法定期限内向法院就该复议决定提起诉讼，该复议决定已生效。原告本次诉讼的标的和事由完全被上述行政复议所涵盖并由生效的复议决定书所羁束，原告再次提起行政诉讼，理由明显不当，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（九）项、第三款、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，裁定如下：驳回原告威海火炬高技术产业开发区宏福广场业主委员会的起诉。案件受理费50元，不予收取。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审 判 长  王 军人民陪审员  王秀红人民陪审员  郑本利二〇二〇年九月二十九日书 记 员  林丹丹