广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终15449号上诉人（原审原告、反诉被告）：李亦璇，女，1991年12月9日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐海燕，女，1955年1月14日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：林丽珠，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。上诉人李亦璇因与被上诉人徐海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初7229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李亦璇上诉请求:1、请求二审法院依法撤销深圳市南山区人民法院（2019）粵0305民初7229号判决第一至五项。2、判令确认李亦璇与徐海燕签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月14日解除。3、判令徐海燕向李亦璇双倍返还租赁保证金共计人民币38,400元。4、判令徐海燕向李亦璇返还中介佣金4,800元。5、判令徐海燕承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由是：原审法院事实认定不清，适用法律错误，具体理甶为：一、原审法院在原审判决中，对部分案件相关证据及争议的事实未作认定，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，严重损害了李亦璇的合法权益。根据原审判决第7页第6行，“......本院认定事实如下：......”，可见以下均应当为原审法院事实认定内容，但自第9页第14行开始至第13页倒数第四行“原审认为......”以前的全部内容，均为双方举证及质证内容，原审法院并未对该部分证据以及所涉及的争议事实作出认定，尤其关于李亦璇提交2019年1月22日三方沟通录音及录音文字稿，原审法院在其后的认定部分对其只字不提。原审法院事实认定严重不清，原审判决应当予以撤销。二、李亦璇早已在2019年1月22日及以前多次明确表示解除合同，原审判决认定李亦璇与徐海燕的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除没有任何事实及法律依据，徐海燕请求支付2月份租金及物业管理费应当予以驳回。《房屋租赁合同》解除的时间为2019年1月14日，最晚亦不晚于2019年1月22日，具体如下：根据李亦璇提交的本诉证据3第10页及证据6第16页均可证明，李亦璇已于2019年1月14日以微信方式告知徐海燕解除合同，又于2019年1月22日明确表示解除合同，并当面拒收了徐海燕送达的交房通知函。另外，根据李亦璇提供的新证据，徐海燕在2019年1月22日确认：“我当面送达交房通知函予你，被你拒收，你并提出解约及一天之内返还你的押金和租金。”说明徐海燕在2019年1月22日明确知悉李亦璇要求解除合同。在一审庭审结束后，原审法官询问徐海燕是否于交房日，2019年1月6日向李亦璇交付过涉案房屋的钥匙，徐海燕明确回答至今从未交付过，具体未记入笔录，但可以法庭录像为证。综上可知，李亦璇早已于2019年1月22日前多次明确表示解除合同，或以拒绝入住的行为明确表示不再继续履行合同，李亦璇与徐海燕签订的《房屋租赁合同》的解除时间远早于2019年2月24日，原审判决认定是没有任何事实及法律依据的。此外，原审判决判令李亦璇支付2月份租金及物业管理费的依据为《房屋租赁合同》的解除时间系2019年2月24日。但如前所述，李亦璇早于1月份即已明确表示解除合同，又以行为明确表示不再继续履行合同，并于2019年1月29日发手机短信至徐海燕，明确表示“合同在1月12日您方仍旧没有给出确切答复的时候已经无法继续，1月13日您方已经可以自行出租，以防止损失进一步扩大”。无论《房屋租赁合同》是约定解除还是法定解除，均未超过2019年2月6日。因此，李亦璇在2019年2月份已不再是涉案房屋的承租人，涉案房屋的2月份租金及物业管理费均不应当甶李亦璇承担。另，从徐海燕提供的证据显示，2019年2月涉案房屋出现了水费及排污费，徐海燕极有可能已经将涉案房屋另外出租给他人，如李亦璇被迫向徐海燕支付2月份租金及物业管理费，徐海燕极有可能重复获利，因此，原审判决应当予以撤销，徐海燕该二项主张应当予以驳回。三、徐海燕未按照合同约定交房，已构成严重违约，应当予以承担违约责任。李亦璇与徐海燕签订的《房屋租赁合同》明显为格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定："对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。"因第2.2条为格式条款，第2.1条为非格式条款，应当采用非格式条款，即第2.1条租赁期限的约定，起租时间应当为2019年1月6日，即徐海燕应当于2019年1月6日或以前将房屋交付给李亦璇。但根据李亦璇提交的录音及聊天记录均表明，徐海燕一直未能于2019年1月6日或以前将房屋交付给李亦璇，且态度模糊，称"再考虑一下是否租"。徐海燕的行为已经构成了对合同的严重违约，应当予以承担违约责任，向李亦璇双倍返还租赁保证金（即人民币38,400元）及返还中介佣金（即人民币4,800元）。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律错误，李亦璇特向贵院提起上诉，请求支持李亦璇的全部上诉请求！徐海燕答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回李亦璇全部上诉请求。1、李亦璇于2019年1月19日支付拖欠的首月租金且备注“首月租金”，又在转账后告知徐海燕合同未解除，系继续履行合同。李亦璇就其支付的首月租金向南山区法院另案起诉，该院已于2019年7月31日作出（2019）粤0305民初15368号生效判决，认定李亦璇于2019年1月19日作出继续履行合同的意思表示，双方应依约继续履行合同。并且，李亦璇按约不享有单方解除权，截至2019年2月24日本案房屋租赁合同估在履行。2、徐海燕已按约交楼。徐海燕于2019年1月22日通知李亦璇及中介方于2019年1月23日交楼，根据合同第二条2.2款“甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用”的约定，徐海燕已按约交楼。3、李亦璇拖欠租金长达15天以上，徐海燕按约解除合同。李亦璇拖欠2019年2月租金长达15天以上，徐海燕按约享有单方解除权并于2019年2月23日以特快专递向李亦璇发出解除合同通知，同时徐海燕与本案中介均于2019年2月24日以微信方式通知李亦璇合同解除。因此，本案合同已于2019年2月24日正式解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回其全部上诉请求，以保护徐海燕的合法权益。李亦璇一审诉讼请求：1、确认李亦璇与徐海燕、第三人签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月14日解除；2、请求徐海燕向李亦璇双倍返还租赁保证金共计38400元；3、请求徐海燕向李亦璇返还中介佣金4800元；4、请求判令徐海燕承担本案诉讼费用。徐海燕反诉请求：1.判令确认徐海燕与李亦璇、第三人签订的《房屋租赁合同》于2019年2月23日正式解除；2.李亦璇向徐海燕支付2019年2月租金9600元；3.判令李亦璇向徐海燕支付中介佣金4800元；4.判令李亦璇向徐海燕支付物业管理费492.98元；以上共计14892.98元；5.判令租赁保证金19200元不予退还；6.判令本案的诉讼费由李亦璇承担。原审认定，2018年12月23日，李亦璇（承租方、乙方）、徐海燕（出租方、甲方）及第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于深圳市南山区物业（涉案房产），将房屋及其设备在现有状态下（以甲乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方作为住宅使用；租赁期限自2019年1月6日至2022年1月5日；甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用，甲方交楼时应结清所有欠款并办理有关移交手续，如在此之前有水电费、物业管理费、电话费等欠款，甲方未能及时支付而由乙方垫付的，乙方有权在租金中扣除；甲方迟于前款时间交付该物业，须经乙方同意，且乙方可要求将本合约有效期顺延，否则视为甲方违约；租金每月为9600元，乙方应于每月6日前支付租金，乙方应于2019年1月7日前交付首期租金，金额为9600元；租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付；乙方须于2018年12月23日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金，即19200元，甲方应向乙方开具收据；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如甲方存在未结算费用，甲方有权在该保证金内扣除）；甲方要求提前退租或甲方违反本合同其他约定，使乙方无法实现承租的目的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同。签署本合同后，乙方不按约定支付租赁保证金的，乙方须支付甲方9600元作为违约金；乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间，乙方如拖欠租金达15天，或欠交管理费、水电费等金额达到5000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；6.1条约定自本合同生效之日起，甲乙双方就该租赁房地产之租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签署本合同同时，甲方同意支付经纪方4800元作为佣金，乙方同意支付经纪方4800元作为佣金；6.2条约定自本合同生效之日起，甲乙双方任何一方违反本合同不租赁该租赁房地产的，则违约方除向经纪方支付前款约定佣金外，还须代替守约方直接支付前款约定的守约方应付经纪方之佣金，若甲乙双方无法证明对方违约，则仍需按6.1条约定支付佣金；6.3条约定租赁双方一方违约不租时，经纪方有权选择根据6.1条约定向租赁双方各收取佣金，或选择根据6.2条约定向违约方收取租赁双方应付佣金，唯经纪方选择前者时，守约方向经纪方支付佣金后，有权向违约方追偿；以及其他条款。同日，双方签订《中原地产代理房屋租赁合同之补充协议》，对其他事项做了约定。2018年12月23日，李亦璇、徐海燕各向第三人中原地产代理（深圳）有限公司支付经纪佣金4800元。2018年12月24日李亦璇向徐海燕支付租赁保证金19200元。2019年1月19日，李亦璇向徐海燕支付首期租金9600元。李亦璇提交其于2019年1月13日与陈某某签订的《居住房屋租赁合同》一份，拟证明因徐海燕的严重违约行为，李亦璇被迫于2019年1月13日另行租赁房屋居住，造成了严重损失；徐海燕辩称李亦璇违约行为导致自己财产损失，与徐海燕无关。李亦璇提交2019年1月22日三方沟通录音及录音文字稿，录音5分6秒拟证明徐海燕明确要求解除合同，没有继续履行合同的意思表示；录音11分58秒、28分27秒、29分38秒、29分50秒、37分06秒拟证明：交房的日期为2019年1月6日；交房前，徐海燕应当让李亦璇验房，但是徐海燕没有按照约定让李亦璇验房；交房前，徐海燕表示要考虑租金。不确定是否把涉案房屋租给李亦璇。徐海燕不认可该证据的三性；1、合同没有约定交房还要验房；2、双方签订房屋租赁合同后李亦璇支付首期租金前，徐海燕收取的是租赁合同保证金并非定金，徐海燕签订合同的行为及收取保证金的行为均是作出出租屋的真实意思表示，直至2019年2月23日，徐海燕从未提出或提前解除合同。李亦璇提交其与第三人微信聊天记录，拟证明在2019年1月5日（合同约定交房日期的前一日），徐海燕仍拒绝沟通，没有交房的意愿。徐海燕不予认可上述证据，辩称李亦璇与第三人之间的谈话，不能证明徐海燕任何意思表示。李亦璇提交微信聊天记录，拟证明李亦璇已于2019年1月14日通过微信方式通知徐海燕解除合同，徐海燕同意，合同已在2019年1月14日解除。该聊天记录载明：2019年1月14日，李亦璇发微信给徐海燕称“徐阿姨，我们承租方这边时间已经无法再拖下去，所以我们的合同也已经无法再继续，我们这边需要找中介退还中介费，您这边是否可以将押金退还我？”，徐海燕回复称“一、同意解约；二、根据合同界定责任；三、界定退还押金是责任返还还是宽容谅解。”徐海燕对该证据的真实性、合法性无异议，不认可证据的关联性，辩称该证据不能证明双方于1月14日解除合同，反而证明徐海燕提出条件，双方应根据合同界定责任，界定退还押金是责任返还还是宽容谅解，证明双方没有达成解除合同的合意，李亦璇单方提出解除合同，既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件。李亦璇提交深圳市南山区人民法院先行调解通知书“（2019）粤0305诉前调6744号”、案件受理通知书“（2019）粤0305民初15368号”、手机短信，拟证明李亦璇在2019年1月19日再次明确要求解除合同，没有继续履行合同的意思表示，李亦璇之所以支付首月租金，系误以为合同尚未正式解除，李亦璇已就支付首月租金事宜另案起诉。徐海燕认可先行调解通知书“（2019）粤0305诉前调6744号”、“（2019）粤0305民初15368号”的三性，不予认可手机短信的关联性。辩称该证据证明李亦璇于2019年1月19日通知徐海燕至今双方未达成解约事宜，但李亦璇仍旧遵照契约精神在合同尚未正式解除之前将首月租金打至徐海燕银行账户。徐海燕提交2019年1月20日、2019年1月22日、2019年12月23日、2019年12月24日、2019年1月26日、2019年1月28日微信聊天记录的复印件、手机短信，拟证明李亦璇拖延至2019年1月19日支付首期租金，已构成违约；2019年1月19日李亦璇仍在履行房屋租赁合同。2019年1月20日聊天记录显示“徐海燕女士，虽然您未按照合同于1月6日与我方进行租赁移交手续，也未在此日期前让我承租方以及中介验房，甚至在合同租期开始的当日（1月7日）声称还要考虑是按照合同出租给我方，且此问题至今日依然没有任何进展。导致我方无法入住且及时支付首月租金，而至今也未达成解约事宜，但我们仍旧遵照契约精神在合同尚未正式解约之前将首月租金预打至您的银行账户……”“租金收到，根据你的诚意，我同意继续合同”李亦璇不予认可，因为没有原件。徐海燕提交（2019）深南证字第2846号，拟证明徐海燕已按约在李亦璇交付首期租金及租赁保证金后15日内交楼。李亦璇不认可公证书的关联性，辩称房屋租赁合同已经在2019年1月14日解除，徐海燕没有交房的合同依据。徐海燕提交2019年2月23日特快专递、《解除合同的通知函》、《请经纪人转交的函》、2019年2月24日微信聊天记录拟证明李亦璇拖欠2019年2月租金已达15天以上，徐海燕于2019年2月23日以特快专递及微信方式向朱某某发送解除合同通知，房屋租赁合同已于2019年2月23日正式解除，徐海燕按合同第5.5款没收租赁保证金19200元。2019年2月24日徐海燕通过微信分别向李亦璇及韩逸发送《解除合同的通知函》。李亦璇对上述证据真实性、合法性予以认可，但认为租赁合同已于2019年1月14日解除。徐海燕提交2018年12月23日微信转账记录拟证明李亦璇违约欠付2019年2月租金，其按合同第6条佣金6.2条及6.3条应向徐海燕支付佣金4800元，按照第5.5条应向徐海燕支付2019年2月租金9600元，物业管理费492.98元，共计14892.98元。李亦璇不予认可，因无原件核对。徐海燕提交深圳市××公司收款收据，拟证明李亦璇应向其支付2019年1月、2月物业管理费492.98元，李亦璇不予认可，辩称该证据显示涉案房屋水费10.68元，排污费3.24元，而李亦璇从未入住涉案房屋，徐海燕极有可能将涉案房屋出租给他人，该费用不应当由李亦璇承担。原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于涉案合同的解除时间。原审认为，李亦璇主张徐海燕已于2019年1月14日同意解除合同，但是李亦璇于2019年1月19日仍向徐海燕支付首期租金，并发送微信“至今也未达成解约事宜，但我们仍旧遵照契约精神在合同尚未正式解约之前将首月租金预打至您的银行账户”，徐海燕亦回复“租金收到，根据你的诚意，我同意继续合同”，故涉案合同系继续履行状态，李亦璇主张已于2019年1月14日解除没有事实依据。依据合同约定，乙方如拖欠租金达15天，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，因李亦璇未支付2月租金，徐海燕有权依约单方解除合同并没收租赁保证金，故徐海燕要求不予退还李亦璇保证金的反诉请求有事实及合同依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知对方时解除。本案中，徐海燕虽于2019年2月23日系向经纪人朱某某邮寄解除合同通知并要求朱某某转达，但并无证据证明李亦璇于当日收到该通知，由于徐海燕于2019年2月24日通过微信向李亦璇发送该解除合同通知，故涉案合同应于2019年2月24日解除。关于李亦璇要求徐海燕双倍返还租赁保证金的诉讼请求，原审认为，根据合同约定“甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用，乙方应于2019年1月7日前交付首期租金”，在李亦璇未在2019年1月7日前交付首期租金的情况下，李亦璇以徐海燕未在2019年1月6日前完成交房义务为由主张徐海燕违约没有事实依据。涉案合同约定，甲方要求提前退租或甲方违反本合同其他约定使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金，但李亦璇未能提供证据证明徐海燕要求提前退租或违约，故其要求徐海燕双倍退还租赁保证金没有依据，本院不予支持。关于徐海燕要求李亦璇支付2月份租金9600元及物业管理费的诉讼请求。由于涉案合同已于2019年2月24日解除，李亦璇已支付首期租金，故李亦璇需向徐海燕支付2019年2月6日至2019年2月24日的租金6514.29元（9600元÷28天×19天）。由于李亦璇未支付过物业管理费，故李亦璇需要徐海燕支付1月份物业管理费246.49元及2月份物业管理费167.26元（246.49元÷28天×19天），共413.75元。关于佣金。根据合同约定，自本合同生效之日起，甲乙双方任何一方违反本合同不租赁该租赁房地产的，则违约方除向经纪方支付前款约定佣金外，还须代替守约方直接支付前款约定的守约方应付经纪方之佣金，本案系李亦璇违约在先，故徐海燕依约有权请求李亦璇向其支付佣金，李亦璇无权要求徐海燕向其支付佣金。但是，结合已判令徐海燕没收租赁保证金，该租赁保证金足以弥补徐海燕损失，故双方关于要求对方支付佣金的诉讼请求，均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李亦璇与徐海燕、第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除；二、李亦璇于判决生效之日起十日内向徐海燕支付2月份租金6514.29元；三、李亦璇于判决生效之日起十日内向徐海燕支付物业管理费413.75元；四、徐海燕不予退还李亦璇租赁保证金19200元；五、驳回李亦璇的全部诉讼请求；六、驳回徐海燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费880元，由李亦璇负担；反诉案件受理费326.16元，由李亦璇负担226.60元，徐海燕负担99.56元；保全费452元，由李亦璇负担。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，徐海燕提交如下证据：证据1、房屋委托合同，我方在2019年2月26日将房屋委托中介放租。证明我方一直没有对外放租，直至2019年2月26日才对外放租。李亦璇质证称：我在1月份的时候就和他们说可以自行放租了。我们的合同最早提出解约是2019年1月13日，并且对方回复中同意解约。在我2019年1月29日也明确告知达成了解约共识，对方2月份放租与我没有关系。本院认为，徐海燕提交的证据经组织质证，本院予以认定。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是两个方面的问题，一是房屋租赁合同于何时解除，二是双方当事人是否违约。本案中，双方于2018年12月23日签订了《房屋租赁合同》，形成租赁合同关系，虽然双方通过微信于2019年1月14日协商一致解除了租赁合同，但因李亦璇在2019年1月19日向徐海燕转账9600元时在摘要处明确备注表明该款项为“首月房租”，又在转账后告知徐海燕双方的合同尚未正式解约，无论其是否认识到合同已解除，均可认定其通过上述行为作出了要求履行合同的意思表示，徐海燕亦于2019年1月20日明确表示愿意继续履行合同，故双方于2019年1月20日达成了继续履行合同的合意，双方应依约继续履行合同。2019年1月22日，徐海燕通知李亦璇交房，李亦璇拒绝接收房屋并表示要解除合同。2019年2月24日，徐海燕通知李亦璇，因其拖欠2月份租金已达15天以上，故解除合同。本院认为，李亦璇在2019年1月22日拒绝接收房屋并要求解除合同不符合合同约定，在徐海燕不同意的情况下，李亦璇解除合同的行为不能生效，徐海燕于2019年2月24日通知解除合同，无论其是否符合合同约定，因李亦璇此前亦要求解除合同，即双方当事人均要求解除合同，故可认定合同于2019年2月24日解除。关于第二个问题，本院认为，根据本案查明的事实，房屋租赁合同2.1项约定，租赁期限自2019年1月6日至2022年1月5日；2.2项约定，甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用，甲方交楼时应结清所有欠款并办理有关移交手续，如在此之前有水电费、物业管理费、电话费等欠款，甲方未能及时支付而由乙方垫付的，乙方有权在租金中扣除；甲方迟于前款时间交付该物业，须经乙方同意，且乙方可要求将本合约有效期顺延，否则视为甲方违约；3.1项约定，租金每月为9600元，乙方应于每月6日前支付租金；3.2项约定，乙方应于2019年1月7日前交付首期租金；4.1项约定乙方须于2018年12月23日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金。从上述合同约定的内容来看，相关条款存在冲突，既然约定租赁期限自2019年1月6日至2022年1月5日，则隐含出租方应当于2019年1月6日将租赁物交付承租人的内容；而合同又明确约定了租赁保证金应于2018年12月23日支付，首期租金应于2019年1月7日给付，另外，又约定甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用，此处约定既与租赁期限相冲突，又必然带来一个问题，即承租人在2019年1月7日交付首期租金，不违反合同约定，出租人在2019年1月22日前将房屋交付承租人，也不违反合同约定。那么2019年1月6日至1月21日的租金，承租人应否支付？从条文来看，似仍应由承租人支付租金，徐海燕亦持有此种观点。但从常理来看，承租人未违约，又未实际享受权利，显然不应当支付租金。故此，本院认为，本案中的房屋租赁合同存在漏洞，导致双方对合同条文的理解有分歧，也给合同条款的履行带来不便。房屋租赁合同第2.2项“甲方应于乙方支付首期租金及租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用”，如约定为“甲方应于乙方支付租赁保证金后15日内将该物业交予乙方使用”，则可以解决合同中的漏洞。因该房屋租赁合同系原审第三人即中介方中原地产代理（深圳）有限公司提供的格式合同，并非徐海燕或李亦璇提供，故不能归责于徐海燕或者李亦璇。在合同存在漏洞的情况下，双方当事人应当友好协商，以解决问题。遗憾的是，本案双方当事人未能客观理性的看待合同漏洞，而是均从对自己有利的角度考虑问题，导致问题无法解决。本案中，如果徐海燕在租赁期限的首日即2019年1月6日将房屋交付李亦璇，则双方纠纷不会发生。如果李亦璇依照合同约定在2019年1月7日交付首期租金，即使按照合同字面条款，徐海燕最晚也应当在2019年1月22日将房屋交付李亦璇，如徐海燕按期交付房屋，则双方当事人之间仅存在一个争议待解决，即1月6日至交付房屋之前的租金问题；如徐海燕未能按期交付，则属于违约，李亦璇有权解除合同并要求徐海燕承担违约责任。李亦璇未在2019年1月7日支付首期租金，属于违约行为。李亦璇应当承担相应责任。原审法院判决李亦璇承担合同解除前的租金、物业管理费，本院予以维持。如前所述，本案中的房屋租赁合同本身存在漏洞，双方对条文的理解存在合理的争议，且李亦璇于2019年1月19日支付了首期租金，其亦明确表示希望解除合同，在此情形下，如认定李亦璇属于拖欠租金达15天，系严重违约，徐海燕可以没收租赁保证金，则明显对李亦璇不公平。故徐海燕应当退还李亦璇租赁保证金。原审法院对该事项的处理不妥，本院予以改判。原审法院对其他事项的处理意见，本院均予以确认。对李亦璇的其他上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律有不妥之处，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初7229号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初7229号民事判决第五项、第六项；三、变更深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初7229号民事判决第四项为：徐海燕于本判决发生法律效力之日起10日内退还李亦璇租赁保证金19200元；四、驳回李亦璇其他诉讼请求；五、驳回徐海燕其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费880元（李亦璇已预交），由李亦璇承担489元，徐海燕承担391元；保全费452元（李亦璇已预交），由李亦璇承担251元，徐海燕承担201元；反诉案件受理费326.16元（徐海燕已预交），由徐海燕承担226.16元，李亦璇承担100元。上述受理费及保全费，李亦璇多预交的592元，其可向南山区人民法院申请退费；反诉案件受理费，李亦璇还需向南山区人民法院交纳受理费100元，其应当在本判决发生法律效力之日起7日内缴纳，逾期不缴纳的，依法强制执行；徐海燕多预交的反诉案件受理费100元，其可向南山区人民法院申请退费；其另需向南山区人民法院交纳案件受理费及保全费592元，其应当在本判决发生法律效力之日起7日内缴纳，逾期不缴纳的，依法强制执行。二审案件受理费人民币880元（李亦璇已预交），由李亦璇承担489元，徐海燕承担391元。李亦璇多预交的391元，其可向本院申请退费。徐海燕应当在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳案件受理费391元，逾期不缴纳的，依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年九月十六日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……