贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2415号 上诉人（本诉原告，反诉被告）：贵州南龙旅游投资开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道三林路，统一社会信用代码91522730MA6DM8PHXW。 法定代表人：洪晨腾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘荣凤，贵州博腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董丹，贵州博腾律师事务所实习律师。 被上诉人（本诉被告，反诉原告）：章军林，男，1970年9月27日生，汉族，住浙江省新昌县。 被上诉人（本诉被告，反诉原告）：贵州和荣农业综合发展有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇余下村油画大草原旅游区商业街**楼****，统一社会信用代码91522730MA6H6D3197。 法定代表人：邓义鑫。 被上诉人（本诉被告，反诉原告）：贵州火荼旅游文化有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县龙山镇余下村油画大草原旅游区商业街**楼****门面，统一社会信用代码91522730MA6HRGU3X8。 法定代表人：王家秋。 上诉人贵州南龙旅游投资开发有限公司(以下简称南龙公司）因与被上诉人章军林、贵州和荣农业综合发展有限公司（以下简称和荣公司）、贵州火荼旅游文化有限公司（以下简称火荼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州南龙旅游投资开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项、第五项判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人存在拖欠租金、改变门面的租赁用途及业态、变相转租、违规经营等诸多违约行为的情况下，没有依法依约判决被上诉人承担违约责任是错误的，对上诉人明显不公平。第一，双方在合同中约定了滞纳金以及主张权利产生的费用由被上诉人承担。第二，从合同约定来看，门面租赁三年免租一年，而被上诉人在免租期届满后没有支付任何租金，且在经营过程中存在诸多违约行为，一审法院对于上诉人依法依约主张的被上诉人的违约责任不予以支持，同时还让被上诉人免费使用一年明显对上诉人极为不公平。二、上诉人在一审庭审中已经明确，请求和荣公司以及火荼公司向工商部门申请变更在上诉人门面的注册地址，而申请行为属于民事行为，非经被上诉人的申请，工商行政管理局也不可能自行变更注册地址，因此一审法院不支持被上诉人变更该两公司的注册地址是错误的。三、一审判决上诉人退还被上诉人租房保证金是违反合同约定的错误判决。合同约定了租房合同保证金退还的条件，且租房保证金是用于扣减拖欠的租金、水费、电费、气费等费用的。而被上诉人不仅违反约定不支付租金，至今还没有缴纳水电费等，且由于被上诉人没有归还上诉人案涉门面，水电费等还在继续发生。另根据该合同第六条约定，被上诉人章军林存在变相转租的情况租房保证金不予退还。不论是从租房保证金的用途来看，还是被上诉人的诸多违约行为来看，租房保证金都不应当退还。综上，恳请二审改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人章军林、和荣公司、火荼公司二审未作答辩。 南龙公司向一审法院起诉请求：一、判决解除被告章军林与原告于2018年1月12日签订的《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》并立即返还原告位于龙里县龙里油画大草原旅游区房屋；二、判决确认被告章军林违反与原告签订的上述《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》构成违约；三、判决被告章军林向原告支付所欠租金（按合同约定每月5775元计算，从2019年5月1日起至返还房屋之日止，至起诉之日2019年7月26日计16170元）；四、判决被告章军林向原告支付滞纳金（按合同约定每日385元计算，从2019年4月1日起至租金全部支付完毕之日止，至起诉之日2019年7月26日计43505元）；五、判决被告和荣公司迁出位于贵州省龙里县龙山镇余下村油画大草原旅游区商业街1号楼1层2号地址的工商登记并搬离上述房屋；六、判决被告火荼公司立即迁出位于贵州省黔南州龙里县龙山镇余下村油画大草原旅游区商业街1号楼1层2号门面地址的工商登记并搬离上述房屋，迁出的意思即由被告向工商部门申请变更注册地址；七、判决三被告共同向原告支付律师代理费20000元：八、本案诉讼费由三被告承担。 章军林、和荣公司、火荼公司向一审法院提出如下反诉请求：一、判令反诉被告退还租房保证金46200元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告投资损失300000元。 一审法院认定事实：2018年1月12日，原告（反诉被告）南龙公司与被告（反诉原告）章军林签订了一份《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》，合同约定：甲方为南龙公司，乙方为章军林。租赁商铺位于龙里县龙里油画大草原旅游区域，编号为1-1-2，建筑面积为384.79平方米。交付现状及设施、设备情况见合同附件，合同附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该物业时的验收依据。租赁物业的用电容量按相关部门规划要求为0.1千瓦／㎡设计安装，若乙方因业态需求需要增加电容量的，须向甲方提交申请，并且按2000元／千瓦计算缴纳用电增容费给甲方。如乙方未申请私自增容经甲方发现给予10000元／次处罚。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁商铺仅作为“水果饮吧、精品果蔬”经营使用，且投入金额不得低于30000元，乙方须在营业执照核准的范围内从事合法的经营活动。若乙方未经甲方许可，单方面变更经营的业态、品牌、品类的，则乙方租金双倍支付甲方，且甲方有权收回该物业，所收取的租金及租房保证金不予退还。租赁期限3年（自2018年5月1日起至2021年4月30日止）。交付时间：甲方于2017年12月30日前将租赁商铺交付乙方，乙方须在2018年3月31日前完成“水果饮吧、精品果蔬”室内装修和开业前的各项筹备工作。租金标准按15元／㎡／月计算每年69300元，第一年（自2018年5月1日至2019年4月30日）免租金69300元，第二年（自2019年5月1日至2020年4月30日）租金计人民币69300元，第三年（自2020年5月1日至2021年4月30日）租金计人民币69300元。租金支付：在第一年租赁期届满前三十日，乙方支付给甲方第二租赁年度（全年）的租金；在第二年租赁期届满前三十日，乙方支付给甲方第三租赁年度（全年）的租金。合同保证金按10元／㎡／月标准计人民币46200元，按年度缴纳，乙方于签定合同时一次性向甲方交纳。装修押金按10元／㎡／月标准计算计人民币11500元，装修期按3个月计算，乙方于签定合同时一次性向甲方交纳。合同期内，如保证金因乙方违反本合同约定事项被甲方扣除的，乙方须在15日内补齐，如未及时补齐，甲方有权单方面终止合同并追究因违约造成的一切损失。如租赁期满，合同自然终止的，甲方自同期满次日算起30个工作日内无息全额退还乙方履约保证金。租房保证金及装修押金作用为：防止合同执行过程中违反合同规定或违约并弥补一方经济损失、防止乙方改变房屋结构、破坏房屋设施设备，改变用途、拖欠租金、水费、电费、气费等费用、装修垃圾、日常垃圾清运及其他违约行为和待处理质量投诉造成的损失担保。租房合同保证金退还条件：如乙方按照合同条款解除或终止合同，且未改变房屋结构、未破坏房屋设施设备，在缴清水电气等费用，且无违约行为和待处理质量15投诉造成损失的方给予退还。若有以上情形，则甲方有权扣减保证金，保证金不足以扣取的，乙方应在交清费用承担损失后合同才能终止，否则甲方将追究乙方的相关责任。装修押金退还条件：如乙方完成装修施工后，且未改变房屋结构、未破坏房屋设施设备、未造成其他公共区域设备的污染与破坏、已清运垃圾（或支付垃圾清运费）的，甲方在装修验收之日起30个工作日则无息全额退还乙方装修押金；若有以上情形，则甲方有权扣减装修押金，装修押金不足以扣取的，乙方需交清费用和承担损失，否则甲方将追究乙方的相关责任。开业时间：乙方须于2018年5月1日开业（可以提前），否则甲方有权收回该物业，所收取的租金及租房保证金不予退还，乙方装修和设施不予赔偿。甲方保证租赁商铺的租赁权合法有效，甲方应提供租赁商铺必要的依据复印给乙方。租赁商铺保修期（壹年）内，甲方向乙方提供的租赁商铺的设施、设备因质量问题，由甲方负责提供日常维修、维护服务。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供正常维修服务，乙方应积极协助配合甲方维修。租赁商铺质保期一年内，甲方在正常时间内未及时处理乙方的书面合理要求，怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，经甲方确认维修金额后由甲方承担该笔费用，且乙方应提供有效维修凭证。质保期后由乙方负责维修。若乙方商铺内安装的水电或设施设备坏损，甲方可协助乙方维修处理，所发生的人工、材料等费用由乙方负担；因此造成自身或第三方损失的，由乙方承担。对乙方室外广告、招牌、宣传等，甲方有权要求乙方更换和修改。乙方应提供包括但不限于身份证明文件、16营业执照、税务登记征、组织机构代码证、卫生许可证等证照的原件和复印件，甲方验证原件后用复印件存档。乙方排烟、排污设计规划及净化设备必须满足国家相应的环保标准。乙方应合法经营并承担相应责任义务，乙方应当按时向甲方支付租金及其它一切相关费用。乙方所使用的商铺的装修及布置必须符合消防、安全管理规范等规定并通过消防等相关部门及甲方验收合格。乙方在租赁期间严格遵守《中华人民共和国消防法》以及相关法律法规规定，根据生产工艺，按照有关规定配置消防设施设备，严禁将室内消防设施拆除或用作其他用途，一切消防安全责任及损失由乙方承担。乙方必须履行安全生产主体责任，遵守法律法规规定，严格执行当地相关部门关于安全生产要求，租赁期间发生的安全生产事故，由乙方自行承担。本合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得对承租物业擅自转上，转租、转借或改变使用用途；若经甲方书面同意的，受让方须继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。在合同有效期内，租赁商铺所发生的水费、电费（含电损）、气费、税费等均由乙方自行承担，若是因拖欠或推迟交费而引起的后果均与甲方无关。乙方的内部变更及内部矛盾不影响本租赁关系，乙方在其合同发生的所有债权债务均由乙方承担法律和经济责任。乙方在所承租的物业内进行经营活动时需遵从甲方制定相关物业管理规定及商业管理规定。乙方不得随意损坏商铺内部设施，如改变商铺的内部结构、装修或设置，需征得甲方书面同意，所需费用由乙方负责。如租赁期满乙方不再续租该物业，甲方不补偿乙方任何装修费用。所有装修的不可移动物质不得拆除，不得损坏。乙方拟对租赁商铺进行装修，装修方案需经甲方书面同意，若变更装修方案，也应取得甲方书面同意。为达到双赢，乙方应服从甲方管理并同意甲方使用乙方的商品、商标，同时将ＬＯＧＯ和企业形象宣传资料无偿提供给甲方用于本项目宣传。甲方对租赁商铺整体规划有所调整时，乙方有义务服从甲方的整体规划调整要求，但乙方由此受到的损失由甲方承担。乙方若需要使用户外空间用于经营，需提前向甲方提出申请，在甲方规定的范围内从事经营活动，并签定《户外空间使用补充协议》，同时遵守甲方对于户外空间的相关规定并向甲方缴纳20元／平米／月的服务费。乙方应对自身贵重物品、商品等商铺内所有物品做好必要的保护措施，如发生损失、损坏或被盗，由乙方承担责任，与甲方无关。双方可以协商变更或终止本合同。甲方不能提供租赁商铺或所提供租赁商铺不符合国家法律法规规定条件，严重影响使用的，乙方有权解除合同。合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺并有权扣除租房保证金：1.未经甲方书面同意，乙方转让、转租、转借承租商铺，或以合作、合伙经营或联营等方式变相转租商铺的（甲方对乙方以合作、合伙经营或联营等行为是否构成变相转租物业享有最终的认定权）甲方有权收回出租商铺，乙方所缴纳的租金及租房保证金不予退还；2.未经甲方书面同意，拆改变动租赁商铺结构；3.损坏承租商铺，在甲方提出的期限内仍未修复的；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的物业租赁用途；5.利用承租物业存放危险物品或进行违法活动；6.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；7.拖欠租金或费用累计壹个月以上（含壹个月）；8.违反国家法律法规进行违法经营活动；9.乙方擅自停止营业达15日以上的；10.乙方未按规定时间进场装修以及未按规定时间完成装修的；11.未经双方书面协商一致，乙方擅自变更本合同及其附件所确定经营的业态、品牌、品类的；12.其他可能给甲方造成损失的违约行为；13.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。双方违约责任：1．违反本合同的约定则视为违约，违约方应向守约方承担赔偿责任。甲方不但可以单方解除本合同，且不向乙方支付任何赔偿，同时甲方还可以根据乙方的违约行为给甲方造成的损失，向乙方要求赔偿。2．甲方非法出租商铺而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。3.乙方如逾期支付租金及其他相关费用的，每逾期一日，则乙方须按日发生租金及其他费用的两倍向甲方支付滞纳金。4.如乙方不能履行本合同规定，不能按时入场装修、按期开业经营，甲方有权单方解除本合同，租房保证金不予退还，乙方还应承担由此给甲方带来的损失。5.若乙方违约，甲方向乙方主张权利所产生的费用（含交通费、鉴定、评估费、代理费、诉讼费、公告费）均由乙方承担。原告南龙公司与被告章军林签订上述合同后，南龙公司按约定将案涉商铺交付章军林使用，邓义鑫按章军林与南龙公司签订《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》约定向南龙公司交纳租房保证金计人民币46200元。2018年3月9日，南龙公司同意章军林申请变更主要经营范围为绿色食品、无烟小吃、台港特色小吃，引进福鼎白茶、推广茶文化，引进贵州非物质文化遗产“平坡农民画”，提19升景区文化底蕴。庭审过程中，章军林、和荣公司法定代表人邓义鑫、火荼公司法定代表人王家秋3人自认系合作伙伴，亦自认共同承租案涉商铺经营活动。章军林、和荣公司、火荼公司在共同租赁案涉商铺进行经营活动过程中，南龙公司以章军林租赁商铺擅自使用燃气灶制作主食，制作有烟食品，改变租赁用途及业态，存在违规经营行为，通知章军林亲自出面协商解决，章军林除回复南龙公司找其合伙人王家秋解决外，一直不予出面，双方因此引发矛盾纠纷。2019年7月26日，南龙公司向贵州博腾律师事务所支付民事诉讼理费计人民币20000元。本案审理过程中，王家秋在承租案涉商铺内假设灵堂，并在该景区门前地面摆放示威图片进行宣传，影响南龙公司经营管理。 一审法院认为，原告南龙公司、被告章军林、和荣公司、火荼公司对南龙公司与章军林签订《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》真实性无异议，和荣公司、火荼公司自认与章军林系合作关系，共同承赁案涉商铺进行经营活动，依照诚实守信原则，章军林、和荣公司、火荼公司应当按照约定于2019年3月31日前向南龙公司支付案涉商铺第二年度（2019年5月1日至2020年4月30日）租金计人民币69300元。但章军林、和荣公司、火荼公司自使用案涉商铺至今未按约定支付南龙公司租金，根据《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》约定，章军林、和荣公司、火荼公司已经构成违约，故南龙公司主张解除章军林与其于2018年1月28日签订《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》立即返还南龙公司位于位于龙里县龙里油画大草原旅游区房屋，并按约定（69300元／年÷12个月）即5775元／月支付自2019年5月1日至返还房屋之日租金，事实确凿，于法有据，予以支持。关于违约责任，从《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》所载双方违约责任事项来看，案涉合同约定的违约责任显失公平，故对南龙公司诉请章军林支付有关违约金以及律师代理费的请求不予支持。至于和荣公司、火荼公司是否立即迁出位于贵州省黔南州龙里县门面地址的工商登记，因不属于民事诉讼范畴，本案不宜调整。关于租房保证金是否退还问题，南龙公司认可收到邓义鑫向其交纳租房保证金计人民币46200元，综合案涉合同约定以及本案客观实际，对章军林、和荣公司、火荼公司诉请南龙公司退还案涉商铺租房保证金计人民币46200元的请求予以支持。关于投资损失，章军林、和荣公司、火荼公司主张300000元，综合《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》约定以及章军林、和荣公司、火荼公司提供的证据，均达不到章军林、和荣公司、火荼公司证明目的，理由不成立，于法无据，不予支持。根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，由章军林、和荣公司、火荼公司承担不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告贵州南龙旅游投资开发有限公司与被告章军林于2018年1月12日签订的《龙里油画大草原旅游区商铺租赁合同》；二、被告章军林、贵州和荣农业综合发展有限公司、贵州火荼旅游文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州南龙旅游投资开发有限公司返还位于位于龙里县龙里油画大草原旅游区房屋；三、被告章军林、贵州和荣农业综合发展有限公司、贵州火荼旅游文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州南龙旅游投资开发有限公司支付租金（具体金额自2019年5月1日起至返还房屋之日止按（69300元／年÷12个月）即5775元／月计算）；四、反诉被告贵州南龙旅游投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告章军林、贵州和荣农业综合发展有限公司、贵州火荼旅游文化有限公司租房保证金计人民币46200元；五、驳回原告贵州南龙旅游投资开发有限公司其余诉讼请求；六、驳回反诉原告章军林、贵州和荣农业综合发展有限公司、贵州火荼旅游文化有限公司其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依法减半收取本诉案件受理费896元、反诉案件受理费3246.5元，合计4142.5元，由原告（反诉被告）贵州南龙旅游投资开发有限公司承担874元，被告（反诉原告）章军林承担3268.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是1、双方之间签订的合同中关于违约责任的约定是否对双方产生约束力；2、一审对上诉人要求被上诉人变更公司注册地址的诉请不予审理是否恰当；3、一审判决上诉人退还被上诉人租房保证金是否正确。 针对焦点1，双方签订的合同中对违约责任的约定内容不对等，明显对被上诉人不公平，因此对违约责任部分的约定对双方不产生约束力。针对焦点2，由于公司的注册地址变更与否是工商行政部门的职权范围，不是人民法院民事案件的审理范围，因此在本案中不宜审理，一审不予审理，于法有据，本院予以确认。针对焦点3，由于双方对违约责任的约定内容显失公平而不产生约束力，而不予退还租房保证金的约定属于违约责任的约定，故该约定对双方也不产生约束力，上诉人收取被上诉人的租房保证金将无事实依据应予以退还，至于上诉人所称的被上诉人尚欠租房期间的水费、电费、气费等费用的问题，其可以在上诉人为被上诉人垫付后向被上诉人进行追偿。 综上所述，南龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5038元，由贵州南龙旅游投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  郑 晔 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞