湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2755号 原告：湖南阳泰物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道八字塘居委会园艺小区****。 法定代表人：项隆秀，该公司经理。 委托诉讼代理人：李征艳，女。 被告：何永攀，男，1982年2月21日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告湖南阳泰物业服务有限公司（以下简称阳泰物业公司）与被告何永攀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告阳泰物业公司的委托诉讼代理人李征艳、被告何永攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1663元；2.判令被告向原告支付违约金498.90元（按照所欠物业服务费的30%计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系桂阳县鹿峰街道湘南国际花园小区的物业服务公司，与被告签订了物业服务合同，按照合同约定，被告应当向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1663元，因被告至今未予支付，被告还应当向原告支付违约金498.90元。为此，原告特具状起诉，请求法院依法判决。 被告何永攀辩称，第一，湘南国际花园小区内安保不到位，摩托车丢失，小车的玻璃被人打烂，房屋质量也存在问题。第二，原告是开发商委派的，但是现在房产证还没有办理。另外，原告也没有向被告催讨过物业费。因为这些原因，被告才没有交物业费。原告只要把被告所提出的问题整改到位，被告愿意交物业费。 本院经审理认定事实如下：阳泰物业公司是桂阳县鹿峰街道湘南国际花园小区的物业服务企业。何永攀系湘南国际花园小区*栋*单元***室房屋的业主。2016年6月18日，阳泰物业公司与何永攀签订《湘南国际花园小区物业服务合同》，对湘南国际花园小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等服务内容及质量进行了具体约定；对物业服务费用，约定步梯楼按建筑面积每月每平方米0.6元收取；对违约责任，约定阳泰物业公司违反协议，未达到服务质量约定标准的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，应承担赔偿责任；业主违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。逾期超过30天阳泰物业公司有权向法院提起诉讼，业主不得以服务不到位存在缺陷为由拒绝按时交纳物业服务费。物业服务的期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与（其他）物业服务企业签订的物业服务协议生效时止。何永攀住房建筑面积为115.52平方米，每月应缴纳的物业服务费为69.312元。何永攀房屋装修时交纳的装修押金，已经阳泰物业公司抵扣至2017年12月31日的物业服务费。2018年1月1日至2019年12月31日何永攀应缴纳的物业服务费为1663.488元，经阳泰物业公司催交至今未予交纳。 另查明，阳泰物业公司曾用公司名称为桂阳阳泰物业管理有限公司、桂阳阳泰物业服务有限公司。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原、被告签订的《湘南国际花园小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效，原告依约履行物业服务义务，被告应向原告交付物业服务费。被告从2018年1月1日起未再向原告交纳物业服务费，其行为属违约，应承担违约责任。原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求符合法律规定以及合同约定,本院予以支持。经本院核准被告拖欠原告物业费共计1663.488元。原告诉请1663元物业服务费，本院予以支持。 虽然湘南国际花园小区物业服务存在瑕疵，但根据合同约定，业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者限期改正，造成经济损失的，可向阳泰物业公司主张经济赔偿。何永攀拒缴物业管理服务费缺乏合同和法律依据。同时，物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果何永攀以拒交物业费的方式对抗阳泰物业公司提供的物业服务存在的瑕疵，将导致物业服务难以正常进行，有碍整个小区的正常管理与服务，实际上是对其他正常交费业主的不公平,客观上也损害了其他按时交费业主的利益。故阳泰物业公司请求按合同的约定缴纳2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费1663元，予以支持。 原告要求被告支付违约金的诉讼请求,鉴于双方约定违约金计算标准过高,本院酌情确定被告应向原告支付违约金300元。对原告诉讼请求的过高部分,不予支持。 关于被告辩称房屋质量和房产证办理问题，属于另一法律关系，不属本案审理范畴，被告可通过相关程序另行解决。 应当指出的是,和谐的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业服务企业在履行物业服务合同过程中,应当按照合同约定和物业管理法规的规定履行义务,注重提高服务质量,加强与业主的沟通交流,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决,积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主,应当按约定及时向物业公司交纳物业管理费，协助物业公司进行管理,并通过每个业主自身的行动,与物业公司共同努力,建设和谐、美好的的小区生活环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第五项、第四十一条规定，判决如下： 一、被告何永攀于本判决生效后十日内支付原告湖南阳泰物业服务有限公司物业服务费1663元； 二、被告何永攀于本判决生效后十日内支付原告湖南阳泰物业服务有限公司违约金300元; 三、驳回原告湖南阳泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南阳泰物业服务有限公司负担5元，被告何永攀负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈桂东 二〇二〇年九月二十五日 法官助理黄进东 书记员陈娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出 的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。