北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6797号原告（反诉被告）：戴兵，男，1966年10月6日出生，X族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卢永强，北京龙乡律师事务所律师。被告（反诉原告）：马晓琼，女，1976年7月8日出生，X族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：张勇旗，北京市银奥律师事务所律师。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-CXXXX。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，1981年12月30日出生，X族，该公司法务经理。原告（反诉被告）戴兵与被告（反诉原告）马晓琼、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。戴兵的委托诉讼代理人卢永强、马晓琼的委托诉讼代理人张勇旗、第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人张恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告双方于2019年10月10日签订的关于北京市房山区XX东路X号院X号楼X层X单元XXX号房屋的《房屋买卖合同》《补充协议》及2019年12月3日签订的《补充协议》；2.被告返还原告已付定金100000元及房屋价款500000元；3.被告支付原告房屋总价款20%的违约金400000元（按照约定房屋价款200万元的百分之二十）；4.被告承担第三人居间代理费68900元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，原被告双方在北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间下，签订了关于北京市房山区XX东路X号院XX号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称房屋）的《房屋买卖合同》，约定：房屋价格为人民币2000000元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币3300000元；双方约定，原告向被告支付定金10万元，剩余价款交付方式另行签订补充协议；合同第六条第（一）项约定房屋交付方式为：被告收到原告第二笔首付款当日将房屋交付给原告。双方签订的《补充协议》约定，房屋及家具、家电等物品交易总价款为5300000元，约定签约当日双方交付第一笔定金10万元；被告应于2019年10月30日向银行申请一次性偿还贷款，并最迟于2019年11月13（30）日前办理完成解除抵押登记手续；还约定价款交付方式为：第一笔原告于产权证解押后三日内将第二笔价款人民币1650000元划转方式支付给被告；原告于不动产转移登记前24小时内（2021年4月20日前）将第三笔价款人民币30万元划转方式支付给被告；双方约定在缴税成功后三日内双方共同办理房屋不动产转移登记手续。被告收到原告第二笔价款当日，自行办理物业交割手续。双方在该《补充协议》第四条第2项第5小项中约定了违约责任，即被告拒绝将房屋出售给原告或擅自提高房屋交易价格的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。2019年10月11日，原告向被告支付了定金10万元。2019年12月3日，原被告双方就支付合同价款事宜再次签订了《补充协议》重新约定了第一笔房价款的支付方式：原告于2019年12月15日向被告支付人民币30万元；于2019年12月30日前向被告支付人民币20万元；于被告银行预约还款前一天将人民币275万元支付给被告。原告于2019年12月15日，给被告30万元；于2019年12月31日给被告20万元，共计60万元。原告应付第三人本案居间代理费为68900元。2020年5月22日，被告通过中介公司向原告发来《二手房买卖合同解除通知》，称自2020年5月21日起解除双方签订的房屋买卖合同，理由是原告逾期支付房价款超过15日，其有权单方解除合同。原告认为，被告单方提出解除合同的行为已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定及双方第一份《补充协议》的约定，原告有权行使合同解除权并要求被告承担违约责任。故提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。马晓琼辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主张毫无道理，作为出卖方，我们严格按照合同约定履行义务，而原告迟迟未按照合同约定付款，本案房屋买卖合同约定的是原告全款530万元，定金10万元，2019年10月30日，由原告支付解押款325万元。2019年12月3日双方对于钱数作了改动，但是不影响原告向被告支付解押款的义务，在被告通过代理人多次主张钱款，原告在微信里也承认自己在筹钱，原告根本就没有履行合同的能力，造成了被告要交纳不必要的利息及各项损失。在此种情况下，被告向原告发出解除合同的通知，但原告并未同意，经被告慎重考虑，被告也同意继续履行合同但是要求原告承担相应的违约责任。第三人汇鑫公司陈述意见称，原告的第一、二、三项诉讼请求不涉及第三人，我们不发表意见。第四项诉讼请求，原告主张的要求被告承担的代理费68900元，在居间合同第二条中约定的是116600元。马晓琼向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人支付解押款275万元及后续的购房款；2.被反诉人承担违约金556500元（截止2020年6月30日，以总价款530万元为基数按照日万分之五的违约金，逾期7个月）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日反诉人与被反诉人在汇鑫公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定总价款为530万元（全款支付），合同约定反诉人2019年10月30日向银行申请一次性偿还贷款，并最迟于2019年11月30日前办理完成解除抵押登记手续；还约定被反诉人承担解押款项（325万元）。反诉人按约定向银行预约还款，但被反诉人总借口应付款项不能到位，经反诉人向被反诉人多次索要，被反诉人始终未能履行合同，反诉人向被反诉人发出《二手房买卖合同解除通知》要求解除买卖合同，但是被反诉人回函不同意解除合同，后反诉人与被反诉人继续商谈履约事宜，被反诉人回函强调“我方还是本着友好协商方式积极筹措资金想办法履行合同”，反诉人认为被反诉人有继续履行合同的意愿，我方也愿意继续履行合同，该合同不存在解除合同的法定事由，因此反诉人要求被反诉人继续履行合同。被反诉人的违约行为给反诉人造成了巨大经济损失，因为涉诉房屋还有贷款，反诉人要承担贷款的债务以及处理相关事务的经济损失。根据合同关于违约责任的约定，违约方逾期支付，每逾期一日承担总价款万分之五的违约金（截止2020年6月30日逾期达7个月），所以被反诉人的违约金应为530万*30*7*0.0005=556500元。因此，反诉人向贵院提出诉求，请依法支持反诉人的诉讼请求。戴兵辩称，不同意反诉请求，请法院依法驳回。理由：1、反诉人违约在前，在2020年5月18日发了解除合同通知书，已经表达了不履行合同，要解除合同的意思表示，而这个反诉状与前面的民事行为相互矛盾，我们认为反诉人要求单方解除合同已经构成根本违约，应该承担本案的违约责任。反诉人提出反诉要求继续履行没有法律依据和事实根据。2、本案的焦点问题就是双方在2019年12月3日签订的补充协议，戴兵已按照补充协议履行了自己的义务，马晓琼在我们立案前并没有履行自己的义务向银行预约还款，因为马晓琼的违约，戴兵支付解押款的条件一直没有成就，所以不存在被反诉人违约的问题，因而违约方是反诉人，而不是被反诉人。马晓琼要求支付违约金没有事实根据，不应该得到法律支持。3、违约金的计算也是错误的，因为合同中约定房屋价款是200万元，330万元是家具装修等款项，所以说以530万元为总金额计算违约金是错误的。4、在反诉状中反诉人承认不存在解除合同的法定事由，既然不存在解除合同的法定事由，那么为什么反诉人在5月18日给我们发通知要求解除合同，是卖方严重的违约行为，导致本案起诉的重要原因。5、关于反诉人称的在履行合同中被反诉人应支付款项不能到位，双方签订的第二份补充协议对给付房款有了新的约定，被反诉人如约履行了协议，违约方是反诉人。综上请求驳回反诉人的反诉请求。第三人汇鑫公司发表意见称，因为没有涉及第三人的请求，所以我们不发表意见。2019年12月3日，双方达成了《补充协议》，后续的履行过程，我们不太了解，所以对于反诉请求没有太多的意见。在庭审过程中，戴兵提交如下证据：1.2019年10月10日签订的房屋买卖合同、补充协议及2019年12月3日签订的补充协议；2.定金收条、微信及银行卡转账记录、银行支付记录；3.居间代理费欠条；4.二手房买卖合同解除通知书、回函。马晓琼、汇鑫公司对证据1、2、4的真实性予以认可，本院对此不持异议。马晓琼对证据3的关联性不予认可，汇鑫公司对证据3的真实性予以认可，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，居间代理费的欠条与本案不具有关联性，本院对原告的质证意见予以采纳。马晓琼提交如下证据：1.房产证；2.房屋买卖合同；3.补充协议；4.回函；5.抵押借款合同及贷款还款明细；6.微信聊天记录截图；7.涉案房屋附近房价情况。戴兵、汇鑫公司对证据1-6的真实性予以认可，本院对此不持异议。戴兵、汇鑫公司对证据7不予认可，本院认为，该证据未载明小区名称、房屋情况及消息来源等相关信息，对该证据本院不予采纳。马晓琼提交证人杨某出庭作证申请，用以证明本案主要事实。庭审中，杨某提交渤海银行信贷审批表并作证称马晓琼于2019年10月8日，委托其处理房屋买卖事宜，经原、被告双方协商，戴兵全款购买涉案房屋。因涉案房屋有抵押，约定2019年10月30日前一天预约还款。2019年10月30日我们约了银行，银行告知说资金到位后再走后面的程序。中介公司工作人员刘素伟说去催促这个事情，但对方直到12月的时候仍未支付。戴兵以钱不到位为借口，说先支付首付款，后续在按照合同继续履行。到2020年3月又说钱不到位，微信群都说了。2020年5月，戴兵仍未支付剩余房款，所以马晓琼觉得戴兵还是没有钱，不能买，被迫无奈发了解除通知，对方也回函说不同意。5月27日，我们又一次约了银行，到5月26日的时候我们让刘素伟转述给买方。最后一次预约银行的时候，我还以文字的形式发给了刘素伟。戴兵不认可证人证言，称杨某系涉案房屋实际所有人，其不具备证人资格，对渤海银行信贷审批表亦不予认可，称没有银行公章，没有预约时间，且马晓琼明确表示在2020年5月22日解除合同，其2020年5月27日申请预约还款，对戴兵不发生任何法律效力。马晓琼对证人证言及渤海银行信贷审批表的真实性予以认可，可以证明马晓琼一直在积极为合同履行做准备，戴兵没有支付的能力，这也是戴兵违约的原因。第三人称这是买卖双方达成补充协议之后的自行行为，不发表意见。本院认为，涉案房屋产权证载明所有权人为马晓琼，戴兵现有证据不足以证明杨某系房屋的所有人，其未对马晓琼主体资格提出异议，故对于其主张的杨某不具备证人资格应对其进行处罚的建议，本院不予采纳。关于合同约定内容的证言，与双方庭审中提交的证据能相互印证，本院予以采纳。关于马晓琼是否预约还款，渤海银行信贷审批表系渤海银行提交的制式材料，上面仅有马晓琼的签字，马晓琼提交的现有证据及证人提交的渤海银行信贷审批表，均不足以证明其履行了预约还款的行为，对该部分证言，本院不予采纳。庭审后，戴兵补充提交微信聊天记录，用以证明实际卖房人是杨某，且起诉前原告一直在为促成交易而努力，没有违约情形。马晓琼认为戴兵在庭审后提交的材料不能认定为证据，只能作为答辩意见，且认为虽然双方在履行中有一些商讨，但并没有重新达成新的协议，应按照原约定履行，戴兵的行为是严重的违约行为。汇鑫公司对该证据予以认可。本院认为，戴兵在证人杨某出庭作证后，提交相关证据对其证人证言予以反驳，并不存在逾期提交证据的主观过错，对马晓琼关于该材料不能作为证据予以认定的质证意见，本院不予采纳。该证据与马晓琼提交的微信聊天记录能相互印证，汇鑫公司对微信群中的聊天记录及戴兵与第三人工作人员的聊天记录予以认可，本院对该证据的真实性予以认可。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月10日，戴兵（买受人）、马晓琼（出卖人）在汇鑫公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定戴兵购买马晓琼名下位于北京市房山区XX东路X号院XX号楼X层X单元XXX号房屋，建筑面积133.78平方米，房屋价格为人民币200万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币330万元；买受人向出卖人支付定金10万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。合同第六条第（一）项约定房屋交付方式为：甲方收到乙方第二笔首付款当日将该房屋交付给买受人。合同第七条违约责任第（二）项约定如下：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款项之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当于第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日起，按照日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十四条合同生效及特别约定第（四）项约定，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，双方在360日内分别提交购房资格审核资料及房屋核验资料，逾期不提交导致买卖合同最终无法履行的，视为违约方，承担一切违约责任，买卖双方都不提供资料的视为双方违约，须对居间方承担违约责任，各自向居间方承担约定居间代理费用总额的50%。2019年10月10日，戴兵（乙方、买受方）和马晓琼（甲方、出卖方）与汇鑫公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》。协议第一条约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为530万元，此价格为甲方净得价，不含税。协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2019年10月10日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。2.还款解押。交易房屋有抵押的，甲方应于2019年10月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。3…….。4.首付款。（1）乙方于甲方银行预约还款前一天将第一笔首付款人民币325万元（不包含前期支付全部定金）以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于产权证解押后三日内将第二笔首付款人民币165万元以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于不动产转移登记前24小时内（2021年4月20日前）将第三笔首付款人民币30万元以自行划转的方式支付甲方。上述以建委监管支付方式支付的首付款，甲乙双方协商一致，通过银行办理。协议第四条违约责任约定，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……；（2）……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）……；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。甲乙双方补充约定：①2021年4月20日契税票满两年过户，如有一方不同意，不同意的一方承担增值税；②……；③……。2019年10月10日，戴兵向汇鑫公司出具欠条，载明因资金不足未能交纳中介居间服务费68900元。现本人承诺自今日起五个工作日内向汇鑫公司交纳此笔居间服务费，若逾期未交按成交价全额的服务费收取每日千分之三的违约金。2019年10月11日，戴兵向马晓琼支付定金10万元。2019年12月3日，戴兵（乙方）、马晓琼（甲方）签订《补充协议》，甲乙双方协商一致，补充协议中的第二大条中的第4条首付款中的第一小条更改为：乙方于2019年12月15日向甲方支付人民币30万元；于2019年12月30日前向甲方支付人民币20万元；乙方于甲方银行预约还款前一天将人民币275万元支付给甲方。其余条款不变。杨某作为马晓琼的委托代理人在房屋买卖合同及两份补充协议上签字。2019年12月15日，戴兵向马晓琼支付30万元；2019年12月31日，戴兵向马晓琼支付20万元。后，双方就合同履行一直协商未果。2020年5月18日，马晓琼（甲方、出卖方）向戴兵（乙方、买受方）、汇鑫公司（丙方、居间方）发出《二手房买卖合同解除通知》，载明，合同约定乙方应于2019年10月30日前一天以自行划转方式支付甲方用于还银行解押款。由于乙方自身原因直至2020年5月18日未能履行约定合同（合同约定期间甲方一直积极与乙方协商未果）。根据合同第七条违约责任（二）逾期付款责任中的第2条，逾期超过15日后，甲方有权解除合同并按照合同约定追究乙方违约责任。此通知自2020年5月21日生效。2020年5月22日，戴兵向马晓琼发出《关于的回函》，载明：《二手房买卖合同解除通知》已经收到，我方不同意解除合同。双方虽对合同履行产生分歧，但我方还在积极筹措资金想办法履行合同。现双方正在协商过程中，您单方提出解除合同的要求，违法《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定和2019年10月10日签订的《补充协议》第四条第2项第5小项的约定，已构成根本违约，应当承担违约责任和赔偿责任。2020年5月28日，戴兵以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院；2020年6月13日，马晓琼提起反诉。本院认为：依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。一、关于马晓琼发出的《二手房买卖合同解除通知》的效力。（一）该通知是否发生合同解除的效力。本案中，戴兵和马晓琼于2019年10月10日签订的房屋买卖合同及补充协议中约定了第一笔首付款325万元支付的时间及逾期支付的违约责任，戴兵逾期未支付上述款项。依据上述约定，马晓琼享有合同解除权，但双方在2019年12月3日签订的补充协议中，将上述款项的履行方式和履行时间予以变更，马晓琼亦接受了戴兵依据新补充协议的履行行为。马晓琼主张补充协议仅是对履行方式和履行时间的约定，其他条款不变。但2019年12月3日的补充协议系对2019年10月10日补充协议第一笔首付款的实质变更，原补充协议中第一笔首付款的履行时间已不能实现，新补充协议应视为双方对第一笔首付款的履行期限的实质变更，只是未明确履行期限。双方签订了新的补充协议及马晓琼接受戴兵履行行为的事实，应视为马晓琼已放弃行使合同解除权，其不得在此后以同一事实和理由要求解除合同。故马晓琼向戴兵发出的《二手房买卖合同解除通知》不发生解除合同的效果。（二）该通知是否构成根本性违约。戴兵主张马晓琼发出《二手房买卖合同解除通知》的行为构成根本违约，结合本院查明事实，马晓琼发送通知系因为戴兵一直未能支付剩余第一笔首付款作出的意识表示，缺乏拒绝履行合同的主观故意，并不构成根本违约，戴兵不能据此主张合同解除。二、关于合同是否能继续履行？本案中，马晓琼于2020年5月18日因戴兵无法支付第一笔首付款要求解除合同，戴兵于2020年5月22日回函称要求继续履行，后于2020年5月28日诉至本院，要求解除合同，马晓琼反诉要求戴兵继续履行并诉请其支付275万元房款。可以看出，双方当事人对于是否应当继续履行合同存在争议，无法达成一致意见，双方的合同目的均无法实现，且通过双方提交的证据也可以看出，双方多次协商亦未能达成协议。根据本院查明的事实，戴兵继续履行合同存在困难，双方亦缺乏相互信任的基础，从合同履行程度、维护诚信和公平原则、降低交易成本等因素考虑，本院判决解除双方签订的房屋买卖合同及协议。对马晓琼要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。三、关于双方的违约责任划分当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方违约大小，本院根据合同义务分配情况、合同履行情况等综合考虑。戴兵未按照双方约定支付剩余第一笔首付款，导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。马晓琼在不享有合同解除权的前提下要求解除合同，亦应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，关于戴兵主张马晓琼返还其已付定金10万元及房价款50万元的诉讼请求，本院予以支持；其关于违约金的诉讼请求，本院不予支持；其关于居间代理费的诉讼请求，尚未实际发生，本院不予支持。经本院释明，如法院判决解除合同，马晓琼要求戴兵按照房屋总价款的20%支付违约金，戴兵请本院对违约金予以酌减，本院根据违约责任大小、合同履行情况等酌情考虑，酌定戴兵支付马晓琼违约金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十七条、第一百二十条、第一百二十四条规定，判决如下：一、判决解除戴兵与马晓琼于2019年10月10日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及2019年12月3日签订的《补充协议》；二、马晓琼于本判决生效之日起三十日内退还戴兵定金10万元、房款50万元；三、戴兵于本判决生效之日起十日内支付马晓琼违约金10万元；四、驳回戴兵的其他诉讼请求；五、驳回马晓琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7211元，由原告戴兵负担（已交纳），反诉费4683元,由戴兵负担842元（于本判决生效之日起七日内交纳），由马晓琼负担3841元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘宁二〇二〇年九月十四日法官助理 肖贺书 记 员 于淼