北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11323号原告（反诉被告）：北京奥星之路体育文化有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：林淼，执行董事。委托诉讼代理人：李丹凤，北京永勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：捍能国际文化（北京）有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：胡守庆，总经理。委托诉讼代理人：张伟，河北询诺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京奥星之路体育文化有限公司（以下简称：奥星公司）与被告（反诉原告）捍能国际文化（北京）有限公司（以下简称：捍能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥星公司的委托诉讼代理人李丹凤，被告（反诉原告）捍能公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）奥星公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方在2017年12月10日签订的《战略合作协议》于2020年3月31日解除；2、判令捍能公司返还押金234943.2元；3、本案诉讼费由捍能公司承担。事实及理由：2017年12月10日，奥星公司和捍能公司签订了《战略合作协议》（以下称合作协议），捍能公司将坐落于北京市大兴区金星路18号x幢x捍能国际青少年运动城室内综合馆及综合馆南侧二楼场地租赁给奥星公司使用。双方在合作协议中约定，租赁期限自2017年12月10日至2022年12月31日，共计5年，免租期2017年12月10日至2017年12月31日，计21天。租金自2018年1月1日开始计算，租金每三个月支付一次，每次提前10天支付（第一次除外）。第一、第二年租金为1409659.2元，第三、第四年租金为1472310.72元，第五年租金为1560022.84元，押金234943.2元。双方在合作协议中还对其他事宜进行了约定。合作协议签订后，奥星公司按合同约定履行了支付租金、押金等义务，捍能公司也按协议中的约定履行了交付场地等义务，双方合作较为愉快。但自2020年2月份以来，因受“新冠肺炎”疫情的影响承租的场地无法正常使用，给奥星公司造成了重大损失。2020年4月8日奥星公司向捍能公司发函要求合作协议于2020年3月31日解除。2020年4月10日捍能公司回函同意合作协议于2020年3月31日提前解除,但捍能公司未退还押金234943.2元及未配合奥星公司进行交接，奥星公司无法将租赁场地内的设备搬离。为使纠纷得到解决，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，维护奥星公司的合法权益。捍能公司（反诉奥星公司）捍能公司辩称：对于奥星公司提出的2020年3月31日解除合同我方予以认可，但是奥星公司方违约造成的结果，奥星公司方承担违约责任，对于押金不同意退还，我方已经提起反诉；双方场地及设施交接完毕，交接完毕时间为2020年5月28日，诉讼费不同意支付。捍能公司向本院提出反诉请求：1、要求判令奥星公司支付捍能公司实际占用涉案商业房期间的租金256980.51元（自2020年4月1日起计算至2020年5月28日）；2、要求判令捍能公司不予退还奥星公司押金23493.2元；3、判令奥星公司支付捍能公司违约金319522.75元；4、本诉和反诉案的诉讼费由奥星公司承担。事实与理由：2017年12月10日，双方签订《战略合作协议》约定合作期限为五年，租赁期5年，租金第一年为1409659.2元，第二年为1534962.24元，第三年、第四年为1597613.76元，第五年租金为1685325.88元，押金234943.2元。2019年12月17日，奥星公司因自身经营不善问题向捍能公司发《终止场地租用通知函》，要求2020年1月20日正式关店。但奥星公司因年末办卡的会员较多，又于2019年12月24日向捍能公司发《终止场地租用补充通知函》，要求将租用场地时间延长至2020年3月31日。但是，截至捍能公司向法院提起诉讼（2020年5月2日），奥星公司仍未腾退房屋。奥星公司违反《战略合作协议》发函要求提前解除合同，在《终止场地租用补充通知函》发出后，又强行占有使用涉案商业房，不交付租金，违反了合同约定，应该承担违约责任，同时侵犯了捍能公司对涉案商业房的使用权，导致捍能公司损失惨重。特向贵院提起诉讼，望判如所请。针对捍能公司的反诉请求，奥星公司辩称：1、对于占用房屋租金不同意全部承担，我方认为2020年4月13日视为交付日期，对于4月13日之前的占地费同意承担，此日期之后的对方自行承担；2、对于押金不返还我方不同意，对于违约责任受疫情影响，我方为体育项目，自2020年2月开始至2020年3月31日北京疫情为一级响应，疫情防控要求我方营业场所执行停业措施，并且捍能公司物业对涉案房屋进行了关停；3、我方不同意支付违约金，因为合同解除属于不可抗力，其不退还押金及要违约金不能同时主张，我方认为对方应该返还我方押金，现合同已经解除，实际腾退已经完成。我方认为不拖欠对方任何费用，房屋结构没有损害，应该退还押金，因为疫情期间，对方没有按照国家政策给予我方租金减免及延期，现还克扣押金，不符合相关政策要求。对于诉讼费及反诉费不同意承担。本院经审理查明认定事实如下：2017年12月10日，捍能公司（甲方）与奥星公司（乙方）签订《战略合作协议》，协议约定甲方将位于北京市大兴区金星路18号x幢x捍能国际青少年运动城室内综合馆及综合馆南侧二楼场地租赁给乙方做蹦床项目，双方合作期限为五年，自2018年1月1日开始计算租期，服务费第一年为1409659.2元，免物业费；第二年1409659.2元，第三、第四年1472310.72元，第五年租金为1560022.84元，押金234943.2元……若乙方违反本合同约定导致合同终止，则押金不予退还，押金不能充抵乙方所欠的服务费及其他费用。第八章“违约责任”中约定任何一方违约构成了合同解除条件的，守约方在解除合同的同时有权要求违约方赔偿损失并向守约方支付当年租金20%的违约金。合同终止后乙方逾期不向甲方交还房屋或者交还房屋不符合本合同约定的，每逾期一日，乙方应按每日合作协议的两倍向甲方支付违约金，逾期超过十日的，乙方应按每日合作协议的三倍向甲方支付违约金。合同期限内，若乙方中途退租，应提前30日通知甲方，乙方交纳的房屋服务费及押金甲方不再退还。奥星公司如约交纳了押金和截至2020年第一季度的服务费。2019年12月17日，奥星公司向捍能公司发出《终止场地租用通知函》，称“蹦床场馆因几方股东无暇顾及，无法亲自管理导致出现亏损。我方计划于2020年1月20日正式关店，不再经营，同时按照协议约定与贵司协商解除我方与贵司的场地租赁合同，以及后续撤场相关事宜。”2019年12月24日，奥星公司向捍能公司发出《终止场地租用补充通知函》称“经我方股东再三商量讨论，最终决定将租用场地延长至2020年第一季度结束（即2020年3月31日），特发此补充通知。2020年1月26日，大兴区体育局发放紧急通知，要求各经营单位停止对外开放，暂时取消聚集性健身活动，何时开业另行通知。2020年3月10日，奥星公司向捍能公司发出《协商告知函》，认为双方本协商奥星公司继续经营至2020年3月31日，并在2020年3月底前寻找新的承租方或者合作方承租场地，捍能公司退还押金设备撤出。但因受新冠疫情影响，奥星公司自2020年1月至今无法使用承租场地，出现了严重的亏损情况，联系的承租方及合作方终止合作，无法推进场地转租的相关事宜，故主张疫情爆发属于不可抗力，希望双方就租金费用及转租事宜协商，协商请求为：1、免除2020年2月至政府予以公共场所开放经营之日止承租场地的租金，或将已交纳的房租顺延至2020年5月31日；2、同意奥星公司2020年5月31日前寻找承租方或合作方将场地转租，双方解除《战略合作协议》，捍能公司退还押金；3、同意奥星公司自2020年3月31日起不再支付房租，如奥星公司2020年5月31日前无法完成转租，将提前终止《战略合作协议》，设备拆除离场，放弃押金。庭审中捍能公司称未收到该协商告知函。2020年4月8日，奥星公司向捍能公司发出《通告函》，称其已于2020年3月13日发出《协商告知函》，未得到捍能公司的正式回复，现再次出具通告函如下：1、因协商无果，为避免损失的进一步扩大，决定解除《战略合作协议》；2、因“新冠肺炎”属于不可抗力，根据公平原则，奥星公司解除合同不属于违约；3、捍能公司应考虑不可抗力因素同意解除合作关系，并退还押金；4、奥星公司拟定于2020年4月13日开始交接，将全部设备搬离，请捍能公司于2020年4月10日之前回复。2020年4月10日，捍能公司向奥星公司发出《违约通知函》，认为奥星公司早在2019年12月份疫情爆发前就因自身经营问题要求2019年12月31日中途退租，已属于根本违约，应承担违约责任。另奥星公司应根据相关政府文件精神积极安排复工复产。此次“新冠肺炎”不属于不可抗力解除条款，是商业活动中的商业风险，应由奥星公司自担风险。故认为奥星公司系违约行为，应向捍能公司赔偿损失并支付违约金。2020年5月13日，捍能公司向奥星公司发出《告知函》告知：1、确认双方合同解除，但奥星公司承担违约责任；2、押金不予退还；3、奥星公司需按实际占用房屋的天数支付占用使用费，并在2020年5月16日前腾房搬离恢复原状。2020年5月14日，奥星公司向捍能公司做出回复：1、同意合同于2020年3月31日解除；2、因不可抗力合同解除不属于违约，不承担违约责任，捍能公司应退还押金；3、2020年5月31日前双方交接，完成搬离。2020年5月15日，捍能公司告知奥星公司必须于2020年5月16日之前腾退，否则按照超期天数收取房租，并将场地内所有设施自行处理。2020年5月18日，奥星公司回复称因疫情影响无法委托专业人员拆卸设备，承诺自5月20日起委托专业人员入场拆卸，并于5月31日前拆除完毕并交付，奥星公司因疫情解除合同，并非违约亦非侵权，也不放弃室内物品的所有权。5月28日，奥星公司在确认所有设备都已办理腾退完毕的确认书上签字。庭审中，双方均同意《战略合作协议》于2020年3月31日解除，并认可奥星公司实际搬离日为5月28日，并就奥星公司向捍能公司支付场地占用费133134.48元达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《战略合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。庭审中，双方均同意《战略合作协议》于2020年3月31日解除，并认可奥星公司实际搬离日为5月28日，并就奥星公司向捍能公司支付场地占用费133134.48元达成一致意见，本院予以确认。双方的争议点在于奥星公司提前解除协议是否因为新冠肺炎疫情的不可抗力，是否构成违约。本院认为，《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”即法律不认可迟延履行后的不可抗力，更不认可根本违约后的不可抗力。本案中，双方在《战略合作协议》约定合作期限为5年，但奥星公司因己方原因分别于2019年12月17日和2019年12月24日向捍能公司提出于2020年3月31日终止合同，构成《合同法》第九十四条规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；已构成单方违约，产生合同解除的效力。即奥星公司违约在前，不可抗力在后，因此奥星公司以“不可抗力”为由不承担违约责任的主张本院不予采信。按照《战略合作协议》的约定，“乙方违反本合同约定导致合同终止，则押金不予退还，押金不能充抵乙方所欠的服务费及其他费用。守约方在解除合同的同时有权要求违约方赔偿损失并向守约方支付当年租金20%的违约金。合同终止后乙方逾期不向甲方交还房屋，还应支付违约金。……合同期限内，若乙方中途退租，应提前30日通知甲方，乙方交纳的房屋服务费及押金甲方不再退还。”因此本案中双方就违约责任进行了明确约定，在约定符合法律规定的范围内双方应按照约定履行后合同义务。因此捍能公司主张奥星公司违约，应承担违约责任的反诉请求中的合理部分本院予以支持。但根据合同法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”对于双方因疫情及防控措施造成的后合同履行过程的困难，本院希望双方可以互让一步、共克时艰。故对于捍能公司要求奥星公司按照协议约定支付违约金的诉请，本院不予支持，仅支持捍能公司不再返还奥星公司押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十六条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认北京奥星之路体育文化有限公司和捍能国际文化（北京）有限公司在2017年12月10日签订的《战略合作协议》于2020年3月31日解除；二、本判决生效后十日内，北京奥星之路体育文化有限公司向捍能国际文化（北京）有限公司给付2020年4月1日至2020年5月28日期间的场地占用费133134.48元；三、捍能国际文化（北京）有限公司不予退还北京奥星之路体育文化有限公司交付的押金234943.2元；四、驳回北京奥星之路体育文化有限公司的其他诉讼请求；五、驳回捍能国际文化（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2412元，由北京奥星之路体育文化有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5957元，由捍能国际文化（北京）有限公司负担3255元（已交纳），由北京奥星之路体育文化有限公司负担2702元（于本判决生效后七日内直接给付捍能国际文化（北京）有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 杰二〇二〇年九月十八日法官助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢