贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1826号原告：贵州元和新纪物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**，统一社会信用代码91520000789756509H。法定代表人：鲁琦（原为吴再云，后变更为鲁琦），职务总经理。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师（注：2020年1月20日变更为刘橙、杜瑞勇）。委托诉讼代理人：刘橙，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜瑞勇，贵州恒易律师事务所律师。被告：陈萍，女，蒙古族，1963年6月20日生，住，住所地贵州省大方县/div>原告贵州元和新纪物业管理有限公司（以下简称元和物管公司）与被告陈萍物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告元和物管公司的委托诉讼代理人曾繁荣、被告陈萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告元和物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付金元国际新城X号房物业管理费合计5,615.72元、违约金11,452.84元，共计17,068.56元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为金元新城X号房的业主。原告与被告于2007年4月2日签订了前期物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元，被告建筑面积为106.36㎡，逾期未按时交纳物业费每日按应交纳费用的千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年5月1日起停止交纳物业费，截止于2018年12月31日，欠费月数为44个月，每月金额127.63元，被告欠缴物业费合计5,615.72元。根据《中华人民共和国合同法》相关约定，故违约金请求11,452.84元。综上，各项请求金额合计17,068.56元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告特根据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告陈萍辩称，第一，被告多次要求原告为本人修复、安装可视对讲机、室内红外报警探测器、入户大门门磁报警开关和紧急手动报警按钮，被告未提供服务。被告房屋墙体开裂，多次向原告反映，但其仍然不予解决。有人在小区的消防通道乱搭乱建，原告也视而不见。所以原告并未提供有效服务，故本人有权拒绝交纳物管费用。第二，原告要求2015年5月1日至2016年2月25日期间的物管费用已经超过诉讼时效，答辩人有权拒绝交纳。第三，合同约定的违约金标准过高，法院应参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期未交纳费用的违约金。本院经审理认定事实如下：位于贵州省贵阳市观山湖区金元国际新城小区由案外人贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房开）开发建设，被告陈萍从元龙房开处购得该小区X号房屋（建筑面积106.36㎡），成为该小区的业主，原告元和新纪物管为该小区物业服务单位。2007年4月2日，由元龙房开作为甲方，原告元和新纪物管作为乙方，双方就金元国际新城X期X栋物业服务问题签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定电梯房物业缴费单价为1.2元／㎡／月。该合同第十九条载明“甲方、业主或物业使用人应在每月30日以前到物业管理公司缴纳物业管理费，违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按照应交纳费用的3‰的标准向乙方支付滞纳金。”合同还约定了其他权利义务。被告陈萍入住案涉房屋后，按照前述合同约定的缴纳标准向原告缴纳相关物业管理费至2015年4月30日，之后未再支付任何费用。原告表示从2015年5月1日起，被告陈萍未向原告交纳任何物管费用，截止至2018年12月31日，已欠费44个月，欠费数额为5,615.72元。庭审中，原告向本院提交了清洁外包服务月结算单、来电来访登记表、电梯维护保养合同、安保服务承包合同等证据证实其已经提供了相关物业服务。被告则向本院出示了9张照片，证明其屋内的可视对讲机、报警探测器形同虚设，业主占用楼道堆放杂物、停车场垃圾未清运等问题，并以此为由拒绝支付物管费。此外，原告表示其在2017年11月23日向被告邮寄了催缴通知，经本院查询，原告确于2017年11月23日向被告寄送了快递，但寄送是何物不明，被告是否收到不明。2018年12月25日，元和物管公司在陈萍房屋门上张贴了律师函，要求被告陈萍支付截止至2017年12月31日的物管费4,089.22元，并要求按照约定计算违约金。之后因被告仍未向原告交纳欠缴费用，原告遂以前述事实及理由诉至本院。本院认为，原告与元龙房开签订了《前期物业管理服务合同》，原告在签订合同之后进场为被告购买房屋所在小区提供物业管理服务，在小区业主委员会重新选聘物管公司之前，原告与业主方形成了事实上的物业管理关系，双方应当按此合同履行各自义务。物业管理的内容并不仅限于案涉房屋范围，还包括了公用部位卫生、环境、停车等等服务，原告元和物管公司提供了物业管理服务，原告就应当按照物业管理服务合同约定支付物管费，同时双方也未在合同中约定对于出现案涉情形时可以免除其应交纳的物业管理费，即便原告在提供服务的过程中有不尽如人意之处，被告也可以要求原告履行义务，原告拒不履行的，被告也有权通过司法途径维护自身权益，而不是以拒交物管费的方式进行对抗。故被告以其房屋或小区存在的问题未能如愿解决为由而要求免除其交纳相应物业管理费的责任，无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于诉讼时效的问题，被告的物管费用交至2015年4月30日，原告虽提交了快递底单拟证实其在2017年11月23日向被告进行了催收，但该快递是邮寄的何物以及被告签收与否均无其他证据佐证，故并不能达到其证明目的。从被告提交的证据来看，其声称多次反映问题未能解决，说明其已实际入住，对小区物管状况比较知悉，被告于2018年12月25日在其房门上张贴了律师函，其应当能够知晓被告向其催缴物业费这一事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，原告所主张被告支付欠付物业管理费之诉请确有部分存在超过诉讼时效的情形，被告的辩论意见本院予以采纳，此项诉请，本院对原告向本院提起诉讼前三年这一期间（2016年3月20日至2019年3月21日期间）被告欠付的物业管理费予以支持，现原告仅主张截止2018年12月31日期间的物业管理费，则该项诉请，本院确认为106.49㎡×1.2元/㎡/月×33个月=4,217元。关于违约金之诉请，被告反映的物业所存在的问题，即便原告不能解决，也应当积极与业主进行沟通，做好服务工作，而非听之任之。虽然被告拒不交纳物管费用会给原告的物业服务造成一定的影响，但双方在《前期物业管理服务合同》中将违约金标准约定为每日3‰，该标准换算为年利率已高达108％，严重超过法律规定的相关保护上限标准，鉴于物业服务的特殊性，此项诉请，本院酌情按照应交费用的20%予以调整，即843.4元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告陈萍于本判决生效之日起三日内，向原告贵州元和新纪物业管理有限公司支付截止2018年12月31日的欠付物业管理费4,217元及违约金843.4元，共计5,060.4元；二、驳回原告贵州元和新纪物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元减半收取计113元（原告预交113元），由被告陈萍负担34元，原告贵州元和新纪物业管理有限公司负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇二〇年九月二十四日书记员 杨梦江