四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1402号 上诉人（原审原告）：龙素兰，女，汉族，1974年3月8日出生，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：四川重向房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山镇枣南街**。 破产管理人：四川瀛络律师事务所。 委托诉讼代理人：张元元，四川瀛络律师事务所律师。 上诉人龙素兰因与被上诉人四川重向房地产开发有限公司（以下简称重向公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2019）川16民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，通过询问调查方式进行了审理。本案现已审理终结。 龙素兰上诉请求：撤销原判决，判令重向公司将龙素兰购买的重向•枣山国际一期B区1幢1楼11号商品房交付给龙素兰，涉诉一、二审费用全部由重向公司承担。事实与理由：龙素兰已支付绝大部分房款，龙素兰要求重向公司履行协议，龙素兰一次性补齐尾款5万元，由重向公司向龙素兰交付该商品房。龙素兰2018年全额举债购买该房是生活刚需，是因严重的健康困难问题导致的。龙素兰视力严重残疾不能下楼梯，龙素兰故母2018年以来患帕金森肢体日渐僵硬，因此购买底楼是龙素兰为生活消费需要。 重向公司辩称：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人未在重向公司破产后通知龙素兰继续履行合同，则视为《商品房认购协议书》已经解除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，龙素兰购买的是商业用房，并且龙素兰在本地已经拥有了两套住房，其不属于法律规定的消费性购房。原判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回龙素兰的上诉请求。 龙素兰向一审法院起诉请求：判令重向公司履行《商品房认购协议书》，将重向•枣山国际一期B区1幢1楼11号商品房交付给龙素兰。 一审法院认定事实如下：2018年11月14日，龙素兰与重向公司签订《商品房认购协议书》，约定龙素兰购买重向公司开发的位于广安市广安区××路××号“重向•枣山国际一期”1幢1楼11号商铺，房屋建筑面积19.22平方米，总价款为258000元。龙素兰向重向公司支付共计208000元，2018年11月25日重向公司向龙素兰出具《专用收据》，载明：收到龙素兰购买上述商铺定金208000元。双方未签订正式的房屋买卖合同。另查明，龙素兰在该地区有两套房屋。 后因重向公司经营不善，其开发的“重向•枣山国际一期”楼盘无法支付到期工程款，无后续建设资金，导致无法按照约定向1000余名购房户交房，重向公司遂向一审法院申请破产清算。2019年5月21日，一审法院裁定受理了重向公司的破产清算申请，并指定四川瀛络律师事务所为重向公司破产管理人，包括龙素兰在内的债权人依法向管理人申报了债权。2019年9月18日，管理人作出（2019）瀛络管字1-3-S005-1号《债权审查结果告知书》，确认龙素兰为重向公司的债权人，债权审查结果为确认普通债权总金额214517.33元，包括退还支付购买重向•枣山国际一期1-1-11号商铺房价款208000元和已付房款的资金占用利息6517.33元。并告知若对债权表记载的债权有异议的，应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。重向公司第二次债权人会议核查了龙素兰的债权，债权人会议须知中载明异议人应于2019年10月10日前向一审法院提起债权确认之诉。龙素兰对管理人审查的债权有异议，于2019年10月10日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点是：龙素兰是否为消费性购房者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定精神，所谓消费性购房者，是指交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，该消费者的权利能够对抗包括工程价款优先权在内的其他优先权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费性购房是指为生存性居住购房。但本案龙素兰所购商品房为商业用房，并非住房，并且龙素兰在本地区另有两套住房，其居住能够得到保障，故其并不符合最高人民法院关于消费性购房的司法解释规定。同时，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。一审法院于2019年5月21日裁定受理重向公司的破产清算申请，管理人未在2019年7月20日前通知龙素兰继续履行合同，就应视为案涉房屋买卖认购协议解除。故管理人依法作出债权确认，退还龙素兰购房款及利息并无不当。 综上，龙素兰的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十七条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下：驳回龙素兰的诉讼请求。案件受理费4518元，由龙素兰负担。 二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 二审中，龙素兰提交了以下新的证据：自己和家人的病历、四川好人证，朋友吕某某购买同小区住房的商品房买卖合同（预售），自己和丈夫购买同小区19楼住房的商品房买卖合同（预售），拟证明其是为生活居住所需购买案涉商铺。 重向公司质证认为，真实性无异议，但与本案无关。 对上述证据的真实性本院予以确认，对关联性、证明力结合全案事实综合评述。 本院认为，关于重向公司是否应向龙素兰交付案涉房屋的问题。龙素兰请求交付房屋，实质是请求继续履行合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案《商品房认购协议书》未约定交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等甲方主要义务的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。故龙素兰依据《商品房认购协议书》主张交付缺乏事实依据。 二审中龙素兰虽然举出自己和家人的病历、四川好人证，朋友吕某某购买同小区住房的商品房买卖合同，自己和丈夫购买同小区19楼住房的商品房买卖合同，拟证明其是为生活居住所需购买案涉商铺，但即便是龙素兰存在身体上的特殊原因，但在有两套住房的情形下，以门面作刚需住房仍与社会公众普遍认知不符，本院难以界定为其系是为生活居住所需购买**门面。相反，其所举的自己和丈夫同时期购买同小区19楼住房的合同反而证明其有能力以其他方式来解决其身体特殊原因造成的生活困难。故其主张系为生活消费居住需要购买一楼门面房的上诉理由不能成立。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项关于有法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同的规定以及《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，一审法院于2019年5月21日裁定受理重向公司的破产清算申请，管理人未在2019年7月20日前通知龙素兰继续履行合同，就应视为案涉《商品房认购协议书》解除。重向公司向龙素兰发送《债权审查结果告知书》，告知其确认为普通债权包括退还购房款及其资金占用利息的审查结果，事实上告知了龙素兰解除合同的后果，符合前述法律规定。 综上，龙素兰诉请交付房屋没有事实和法律依据。如龙素兰认为重向公司解除合同给其造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，可另循途径解决。 综上，龙素兰的上诉请求均不成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4518元，由龙素兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡源原 审判员  刘小玫 审判员  张梓欣 二〇二〇年九月二十八日 书记员  崔 秋