湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初1637号 原告（反诉被告）：陈超良，男，1964年10月12日出生，汉族，居民，住华容县。 委托诉讼代理人：陈文（系陈超良之女），女，1989年3月17日出生，汉族，居民，住湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：周建新，男，1954年5月24日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 被告（反诉原告）：彭建斌，男，1966年7月14日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：谢飞，华容县秉道法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）陈超良与被告（反诉原告）彭建斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈超良的委托诉讼代理人陈文、周建新、被告彭建斌及其委托诉讼代理人谢飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈超良向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付承诺的赔偿款153000元。事实和理由：2019年7月24日，原被告签订了一份门面租赁合同，原告转租被告承租的县桥东菜场门面自西向东1-3间经营家具销售生意，租期暂定十年，租赁合同则一年一签。如业主单位因特殊原因收回门面，应补偿乙方的装修损失及退还所交门面、仓库未租完的租金，合同同时对租金缴纳、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告即交付56000元租金给被告，还向谭四清交纳了2000元水电押金。然后，原告与广东省佛山市洁馨家具有限公司签订品牌加盟的合同并交纳了30000元的诚意金。洁馨公司来华容进行品牌店装修，原告支付装修费45000元。原告接着对仓库进行装修改造，又用去56487元。为此，原告共耗资194487元。2019年8月27日，业主单位华容县商务粮食局通知原告门面要收回做农贸市场，不能装修做家具生意，已装修的必须马上拆除。2019年9月7日，原告找被告协商，被告同意双方解除合同，并赔偿原告门面租金、装修费和违约金153000元，并出具承诺书。2019年9月24日，华容县城管局派人将原告的装修予以拆除，原、被告所签租赁合同的合同目的已无法实现。被告应当按照承诺赔偿原告153000元，但被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。 被告（反诉原告）彭建斌辩称，对于房屋租赁合同不能继续履行深感抱歉，但对于不能履行合同而产生的财产返还和相关赔偿应当依据客观事实以及法律规定进行，违反法律规定的要求应当不予支持。被告在本合同中也是受害者，被告主观上并不是恶意的。原告已经是第二次起诉了，两次起诉关于装修的表述是不真实的，请求法院查明。被告对租金适当返还以及装修损失的合理补偿都是情理之中的事，但涉及到原告的其他损失及违约金，被告认为这是因为租赁合同和承诺书本身就有瑕疵，应不予支持。 被告（反诉原告）彭建斌向法院提出反诉：1、请求撤销2019年9月7日反诉人出具的《承诺书》；2、反诉费用双方均担。事实与理由：反诉人与被反诉人因租赁合同一事，因主管部门政策调整而不能继续履行，反诉人当时因为多种身不由己的原因给被反诉人出具了一份《承诺书》，该承诺书对门面租金、装修损失、违约金均做了具体给付金额。但事后经反诉人调查了解，该承诺数额均高于本身金额，对反诉人显失公平，且当时的情况导致了反诉人的重大误解。若按承诺书履行有违公平。首先，被反诉人实际到现在未交付涉案房屋，该占用期间的房屋租金应当予以支持作抵部分返还数额。其次，被反诉人现有证据不能证明其装修损失，且反诉人及其他单位实地考察时，涉案房屋仅仅只是做了简易装修。反诉人通过聘请第三方权威机构鉴定，其装修价值仅4917元，而反诉人出具承诺书时因听信被反诉人一面之词，承诺了5.5万元的天价补偿，属于重大误解。第三、本案房屋租赁不能继续履行，是因为主管部门政策调整所致，反诉人并未违约。且根据合同法的相关规定，在解除合同时，损失与违约金只能选择其一，不能并存。本案反诉人承诺补偿装修损失就不应当再继续赔偿违约金。违约金的约定也超过了损失的30%。综上，承诺书的内容明显违反了法律规定。综上，反诉人认为该承诺书应予撤销。 原告（反诉被告）陈超良辩称，反诉原告申请撤销承诺书没有任何法律依据，承诺书是双方真实意思表示，没有违反法律规定。反诉原告称业主收回门面对其亦造成了损失，但该理由不能对抗善意第三人。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）围绕诉讼请求向本院提交了证据。对于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院认定如下：彭建斌对陈超良提交的双方之间的租赁合同真实性无异议，但认为该份合同应属无效合同，本院对该份合同的真实性予以确认。彭建斌对陈超良提交的承诺书真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。彭建斌对陈超良提交的特许经营销售合同、工程施工合同、收据单三张三性均有异议，认为工程施工合同的合同编号体现的时间与最终签订时间有矛盾，且骑缝章无法对齐，签订时间也有改动痕迹，三张收据所显示的时间与施工合同约定的付款时冲突，本院认为该组证据相互印证，本院予以确认。彭建斌对陈超良提交的营业执照真实性有异议，经庭审查明，本院认可该组证据的真实性，但认为达不到陈超良的证明目的。陈超良对彭建斌提交的县市场建设管理中心门店租赁合同、彭建斌与谭四清的租赁合同真实性及证明目的均有异议，经庭审查明，对该两份合同的真实性本院予以确认。陈超良对彭建斌提交的鉴定意见书三性均有异议、对湖南明达房地产土地评估有限公司企业信息真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，本院对企业信息的真实性予以认定，对鉴定书，该鉴定书上并未附有鉴定人员的资质，对该鉴定书本院不予采信。陈超良对彭建斌提交的民事起诉状、民事裁定书真实性无异议，但对证明目的有异议，对该组证据的真实性本院予以确认。陈超良对谭四清出具的收条真实性无异议，但对关联性有异议，本院认可该组证据的真实性。陈超良对彭建斌提交的照片一组真实性无异议，但认为达不到其证明目的，本院认可该组证据的真实性。陈超良对本院依职权对华容县市场建设管理中心工作人员张县良的调查笔录真实性有异议，认为其陈述与事实不符，经庭审查明，本院对该份笔录予以采信。 根据本院采信的证据，结合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述，可以确认如下案件事实：2019年7月24日，陈超良与彭建斌签订一份门面租赁合同，合同约定：1、彭建斌将县桥东菜场门面自西向东1、2、3间，共3间租赁给陈超良经营家具销售生意。租赁期限从2019年7月24日至2019年8月30日止为陈超良门面、仓库的装修期。租期从2019年9月1日起至2020年8月30日止，租期为一年。门面原则上一年一租，租金一年一出，租期暂定10年。租金为每年38000元。陈超良同时租赁门面后的仓库，面积约为800平方米，价格为每年18000元。如商务粮食局因特殊原因收回该3个门面及仓库，彭建斌应补偿陈超良的专修损失及退还所交门面、仓库未租完的租金。2019年8月13日，陈超良与佛山市顺德区洁馨家具有限公司签订专卖店特许经营合同书。2019年8月25日，就陈超良的专卖店装饰工程，佛山市洁馨家具有限公司与佛山市金御装饰设计有限公司签订工程施工合同。根据该合同的约定工程总价款为70180元，施工时间自2019年8月26日开工，至2019年9月16日竣工。2019年8月5日，8月13日，8月19日，陈超良分三次向佛山市顺德区洁馨家具有限公司支付装修款共计45000元。2019年8月17日，门面所有人华容县市场建设管理中心通知陈超良搬出案涉门面。2019年9月7日，彭建斌向陈超良出具一份承诺书，该承诺书约定：1、彭建斌租赁给陈超良的门面（华容县桥东路农贸市场360-6-7-8号门面）租金金额为人民币叁万捌仟元整。2、所租门面装修费用为人民币五万五千元整。3、门面于2019年10月1日开张营业，如未能开张逾期一天，则处违约金人民币2000元整，逾期超过一个月到2019年11月1日则赔偿违约金人民币60000元整。双方解除合同，则彭建斌赔偿陈超良人民币153000元。2019年9月24日，陈超良在案涉门面的装修被华容县市场建设管理中心拆除。 另查明，案涉门面的所有权人为华容县市场建设管理中心。2018年1月18日，华容县市场建设管理中心将该三间门面出租给张芳军，租期三年，约定租赁期间门店不得转租。2018年2月26日，谭四清将该三间门面转租给彭建斌和徐云，约定租期三年，租金每年1万。该门面华容县市场建设管理中心至今并未收回，陈超良的家具至今仍陈放在内，但自2020年2月起一直未能营业。陈超良与彭建斌之间的租赁合同未得到华容县市场管理中心的追认。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于：1、陈超良与彭建斌签订的租赁合同是否应该解除？2、彭建斌出具的承诺书是否应该撤销？3、陈超良的损失如何计算？首先，租赁合同是否应该解除的问题，彭建斌并非该案涉门面的所有人，现有证据显示陈超良与彭建斌之间的租赁合同并未得到门面所有人华容县市场建设管理中心的追认，故该合同应无效，无效的合同自始无效，不存在解除的问题。其次承诺书是否应该撤销，彭建斌是否应该赔偿陈超良153000元的问题?该承诺书是对陈超良与彭建斌之间租赁合同的补充，承诺书确认了门面租金为38000元，陈超良的门面装修费为55000元，对该两点本院予以认可。但关于要求彭建斌赔偿违约损失60000元的部分，对于违约损失原告并未提交相应证据，且根据庭审查明，案涉门面所有人早在2019年8月就告知陈超良退出该门面，据此可知早在2019年8月就清楚门面已无法经营，在此种情况下仍要彭建斌赔偿违约损失60000元显然对被告是不公平的。故对承诺书中关于解除合同，彭建斌赔偿陈超良153000元的规定是显失公平的，应予撤销。3、陈超良的损失如何计算的问题？无效的合同自始无效，因无效合同所得到的财产应该予以返还。陈超良已向彭建斌交付租金38000元，但根据陈超良的陈述及本院查明的事实，陈超良直至2020年1月底均实际占有该三间门面，2020年2月起，门面所有人华容县市场建设管理中心虽未强制收回门面，但陈超良已无法正常经营，合同目的已无法实现，故从2020年2月起至2020年8月30日的租金，彭建斌应予返还。一年租金38000元，7个月的租金为22166.7元，故彭建斌应返还陈超良门面租金22166.7元。陈超良门面装修损失的问题，对于这部分损失陈超良提供了相应的证据，彭建斌在承诺书中亦予认可，并不存在显失公平之处，对彭建斌关于该部分的辩称意见本院不予采纳，故对陈超良请求彭建斌赔偿装修损失55000元的诉讼请求予以支持。 综上所述，本院对原告（反诉被告）陈超良的诉讼请求予以部分支持。对被告（反诉原告）彭建斌的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）彭建斌于本判决生效后十日内偿还原告（反诉被告）陈超良人民币77166.7元。 二、驳回原告（反诉被告）陈超良其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告彭建斌的其他诉讼请求。 案件受理费3560元减半收取1780元，由被告彭建斌负担1000元，陈超良负担780元；反诉费1680元由被告彭建斌负担865元，陈超良负担815元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 周 家 二〇二〇年九月四日 书记员 胡义超