广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1806号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东硕基集团公司有限公司，住所地广东省湛江市霞山区******。法定代表人：陈玉文，董事长。委托诉讼代理人：钟东，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴传龙，广东宏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司，住所地广东省湛江市霞山区****************12-18号。法定代表人：莫庆，总经理。委托诉讼代理人：江秋霞，广东敏翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫朗，男，1984年11月18日出生，汉族，公民身份证号码440************019，住广东省廉江市***************。原审第三人：吴小玲，女，1962年2月8日出生，汉族，公民身份证号码440************320，住广东省湛江市霞山区**************。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。原审第三人：李仲豪，男，1962年12月10日出生，汉族，公民身份证号码440************313，住广东省湛江市霞山区********。上诉人广东硕基集团有限公司（以下简称“硕基集团公司”）因与被上诉人湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司（以下简称“泰邦隆业公司”）、原审第三人吴小玲、李仲豪租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人硕基集团公司的委托诉讼代理人钟东、吴传龙，被上诉人泰邦隆业公司的委托诉讼代理人江秋霞、莫朗，原审第三人吴小玲的委托诉讼代理人钟佩娟到庭参加诉讼。原审第三人李仲豪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人硕基集团公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0803民初416号民事判决，将本案发回一审法院重审或依法改判。2.本案的一、二审全部诉讼费用由泰邦隆业公司负担。事实与理由：一、一审判决认定“泰邦隆业公司通过员工关安新于2014年3月22日向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款400000元，于同年3月24日向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款250000元，泰邦隆业公司通过员工杨文强向硕基集团公司指定的财会人员李仲豪名下中国农业银行账户6622*************873汇款200000元”，系认定事实错误。首先，一审判决认定关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，不符合交易习惯。据泰邦隆业公司提交的《湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司向广东硕基集团公司有限公司支付租赁费用情况汇总表》、《中国农业银行银行流水凭证》显示：泰邦隆业公司均是通过其股东兼原法定代表人莫朗名下账号为622*************475的农业银行账户直接向硕基集团公司名下账号为440016886380********的公司账户转账承租涉案物业的租金。除此之外，硕基集团公司不曾向泰邦隆业公司指定任何其它个人账户作为其收取租金的账户。现一审判决认定硕基集团公司指定吴小玲、李仲豪的个人账户作为其收取租金的账户，认定关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，这明显与泰邦隆业公司、硕基集团公司一贯的租金支付方式不一致，有违双方之间的交易习惯。其次，一审判决认定吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，与泰邦隆业公司承认的事实相违背。一审判决认定泰邦隆业公司实际多支付租金1150100元，若扣除关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元，按照判决认定泰邦隆业公司已多支付1150100元的事实，计算得出的结果仍旧超出300100元。但据硕基集团公司2018年1月5日向泰邦隆业公司发送的《关于解除的函》、泰邦隆业公司2018年1月26日复函《广东硕基集团公司有限公司》显示：硕基集团公司向泰邦隆业公司追讨其拖欠的两个月租金，泰邦隆业公司2018年1月26日明确表示“如贵司可与我司续租后，我司愿意及时补缴齐所欠租金”。这证明，截止2018年1月26日，泰邦隆业公司确实是拖欠硕基集团公司租金的，泰邦隆业公司对此予以明确承认。故一审判决认定关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司支付的租金，明显与泰邦隆业公司承认的事实不符。该85万元不是租金，而是关安新、杨文强与吴小玲、李仲豪或泰邦隆业公司、莫朗与吴小玲、李仲豪之间的其它经济往来，与本案无关。另，证人关安新与莫朗系合作关系，存在利害关系，其出具的证明不可采信。据湛江市嘉阳贸易有限公司（以下简称“嘉阳贸易公司”）与尹业、莫朗、关安新、陈平、许文胜2013年11月27日签订的《租赁合同》显示：证人关安新与莫朗曾合作，从涉案物业的前一手承租人嘉阳贸易公司处转租涉案物业的第二层及第一层部分房屋，用于经营超市、日用百货、货物批发。这证明关安新与莫朗二人是合作关系，关安新与案件的处理结果存在利害关系，不排除关安新为己方利益，故作不客观证言的可能。且关安新称其系泰邦隆业公司的员工，但并未提交社保清单或工资卡予以证明，故关安新出具的《证明》依法不应采信，不得作为认定定案依据。又，证人杨文强出具的《证明》不符合客观事实。杨文强出具的《证明》显示：2014年3月22日，杨文强、莫朗、关安新三人一起去农行湛江分行存钱给硕基集团公司指定的李仲豪账号，该20万元资金是从莫朗的账户取得的，以农业银行的银行卡取款、存款凭证为证。但杨文强及泰邦隆业公司并未提供莫朗曾从农业银行取款现金20万元的取款凭证，如果莫朗当时要向李仲豪支付20万元，莫朗完全可自行从其名下账户直接转账至李仲豪的个人账户，完全没必要先取20万元现金再交杨文强存款给李仲豪，这不符合大额资金的常规交易方式。故杨文强出具的《证明》不符合客观事实，不排除杨文强为其他利益，而故作不客观的证言。再，吴小玲与硕基集团公司存在利害关系，吴小玲的陈述不具客观性。据《不起诉决定书》显示：吴小玲曾因涉嫌在硕基集团公司挪用资金、职务侵占，被硕基集团公司控告，后被湛江市公安机关刑事拘留,吴小玲与硕基集团公司有利害关系，不排除吴小玲为掩饰其个人与关安新、泰邦隆业公司或其股东兼法定代表人莫朗之间的其它经济利益，甚至为损害硕基集团公司的利益，而故作不客观的陈述，故吴小玲的陈述依法不应采信，不得作为定案依据。以上事实足以证明，一审判决认定关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪账户的85万元，系代泰邦隆业公司向硕基集团公司支付租金，系认定事实错误。二、一审判决将莫朗2014年7月10日转账至硕基集团公司的488010元认定为泰邦隆业公司支付的租期内租金，系认定事实错误。据2011年3月30日的《租赁合同》、《附属设备设施清单》、《硕基新城商场交接清单》、2011年3月31日的《补充协议》、2011年8月23日的《补充协议》、2013年11月27日的《租赁合同》、2014年6月10日的《中止租赁通知书》及一审判决查明事实显示:硕基集团公司先是于2011年3月30日将涉案物业出租给莫健颖，莫健颖经硕基集团公司同意于2011年8月23日将涉案物业项下的权利义务转让给嘉阳贸易公司，嘉阳贸易公司于2013年11月27日再次将涉案物业的二层共4200㎡的房屋及第一层部分房屋，转租给尹业、莫朗、关安新、陈平、许文胜五人共同经营。后因嘉阳贸易公司拖欠硕基集团公司的租金，硕基集团公司欲解除租赁合同并收回物业。泰邦隆业公司的股东莫朗及关安新等人为避免硕基集团公司收回物业，影响其超市经营，便直接与涉案物业的出租人硕基集团公司协商，同意向硕基集团公司直接支付嘉阳贸易公司拖欠的488010元租金，并要求由其公司直接承租下全部物业。硕基集团公司经与泰邦隆业公司协商一致后，于2014年6月10日解除与嘉阳贸易公司的《租赁合同》。同年7月10日，莫朗向硕基集团公司支付了嘉阳贸易公司拖欠的488010元租金，该笔付款与嘉阳贸易公司当时拖欠的租金一致，证明了488010元并不是支付自2014年7月1日起至2021年6月30日泰邦隆业公司租赁期间的租金。再者，如莫朗不同意支付嘉阳贸易公司的488010元租金，硕基集团公司也不会同意将涉案物业出租给其，这也符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”之规定。因此，该488010元系支付嘉阳贸易公司拖欠的租金，一审判决将莫朗2014年7月10日转账至硕基集团公司的488010元认定为泰邦隆业公司支付其租期内的租金，明显系认定事实错误。三、一审判决采信《评估报告书》，认定2014年7月1日至2018年2月期间隆业超市地下仓库和商场装修、添加物损失、待销售存货商品现时价值及2018年2月至2021年期间预期经营损失评估金额总计为3160589元，系认定基本事实不清，适用法律错误。泰邦隆业公司提交评估的资料存在大量人为添加的虚假材料，评估材料不真实。据2011年3月30日的《租赁合同》、《附属设备设施清单》、《硕基新城商场交接清单》、2011年3月31日的《补充协议》、201l年8月23日的《补充协议》、2014年6月10日的《中止租赁通知书》、2014年7月15日的《租赁合同》显示：2011年8月23日至2014年6月10日期间，涉案物业一直由嘉阳贸易公司承租，泰邦隆业公司系2014年7月1日才承租涉案物业。但据《评估报告书》中的“隆业超市地下仓库和商场装修损失价值评估汇总表”、“隆业超市地下仓库和商场添加物损失价值评估汇总表”显示：泰邦隆业公司提交作为评估依据的大量材料及费用发生于2013年及2014年初，此时泰邦隆业公司尚未从硕基集团公司承租涉案物业。其中，“隆业超市地下仓库和商场装修损失价值评估汇总表”有40项、“隆业超市地下仓库和商场添加物损失价值评估汇总表”有39项，均不是泰邦隆业公司向硕基集团公司承租涉案物业期间的发生的费用。故根据虚假材料作出的《评估报告书》不得作为定案依据。另，《评估报告书》中计算的折旧率不符合法律规定，导致评估结果不正确。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，其装饰装修物的使用价值仅及于租赁期间，租赁期满其装饰装修物的价值即消灭。所以，对于泰邦隆业公司名下隆业超市地下仓库和商场装修及添加物损失的计算，应当按照泰邦隆业公司承租涉案物业的租赁期限与使用涉案物业的租赁期限计算折旧率及价值损失。具体到本案，依《租赁合同》第2.1款约定，泰邦隆业公司承租涉案物业的租赁期限为2014年7月1日至2021年6月30日84个月。截止至2018年2月13日，硕基集团公司关闭涉案物业部分入口时，泰邦隆业公司已使用涉案物业43.5个月，剩余租赁期限仅有40.5个月，此时，隆业超市地下仓库和商场装修及添加物的折旧率应为51.79%，残余价值仅有48.21%。因此，《评估报告书》认定“隆业超市地下仓库和商场装修的折旧率为35%、残余价值为65%；以及隆业超市地下仓库和商场添加物的折旧率为30%、残余价值为70%”的结果严重偏离涉案装修及添加物的客观残余价值，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定。又，确定因提前终止《租赁合同》引发泰邦隆业公司遭受的可预见经营损失的收益年限为3.5年（2018年2月至2021年）与剩余租赁期限为40.5个月不符，评估结果不正确。以上事实证明，《评估报告书》的评估依据不足，一审判决采信《评估报告书》认定泰邦隆业公司的损失为3160589元，系认定事实不清。四、一审判决认定“硕基集团公司应当赔偿泰邦隆业公司装饰装修、添加物损失人民币561981元”系适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，泰邦隆业公司经硕基集团公司同意，在涉案物业装饰装修的添加物未形成附合。现《租赁合同》已经双方在诉讼中一致同意解除，因此，泰邦隆业公司依法应拆除其未形成附合的添加物。因此，一审法院判决硕基集团公司向泰邦隆业公司赔偿未形成附合添加物的残余价值损失系适用法律错误。综上所述，一审判决认定基本事实不清，部分事实认定错误，且适用法律错误，请求二审法院依法支持硕基集团公司的上诉请求。被上诉人泰邦隆业公司答辩称：第一，关于硕基集团公司的上诉主张“一审判决认定泰邦隆业公司通过员工关安新于2014年3月22日向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款400000元，于同年3月24日向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款250000元，泰邦隆业公司通过员工杨文强向硕基集团公司指定的财会人员李仲豪名下中国农业银行账户622*************873汇款200000元，系认定事实错误”的问题。硕基集团公司对该主张的上诉事实和理由之一是“一审判决认定关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，不符合交易习惯”。首先，本案应从硕基集团公司与被泰邦隆业公司发生租赁关系的起因分析，该租赁关系发生的起因是如硕基集团公司在民事上诉状中陈述：“硕基集团公司先是于2011年3月30日将涉案物业出租给莫健颖，莫健颖于2011年8月23日经硕基集团公司同意，……”，这说明了在2011年8月23日，涉案租赁物曾出租给嘉阳贸易公司，嘉阳贸易公司是承租人；从2013年11月27日起，嘉阳贸易公司转租给泰邦隆业公司，泰邦隆业公司是次承租人，硕基集团公司对该事实无异议。该事实除了泰邦隆业公司不认可是向硕基集团公司支付嘉阳贸易公司拖欠的租金以外，其他部分可以作为认定事实的根据。其次，嘉阳贸易公司基于其向硕基集团公司订立合同，约定其有权将租赁物对外出租，即硕基集团公司知道或者应当知道嘉阳贸易公司的上述转租行为，但在六个月内未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释(2009)11号]第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，泰邦隆业公司对案涉租赁物享有合法的承租权，并因硕基集团公司欲解除其与嘉阳贸易公司的租赁合同、收回物业的行为势必严重影响到自己已投入大笔资金取得案涉租赁物使用、收益的合法权益，而多次与泰邦隆业公司协商，要求与泰邦隆业公司订立新的租赁合同。硕基集团公司表示同意与泰邦隆业公司订立新的租赁合同，但以其与嘉阳贸易公司尚未处理好租赁合同相关问题，未能确定租赁期限要求泰邦隆业公司先行预付租金，确定愿意继续租赁案涉租赁物的真实意思，以及因泰邦隆业公司尚未与硕基集团公司订立正式的书面租赁合同，不能直接将款项转入硕基集团公司的公户，只能安排股东或员工将款项临时转入硕基集团公司指定的私人账户，这属于正常交易习惯行为，也是硕基集团公司与泰邦隆业公司发生租赁关系并提前支付85万元租金的前因后果。再者，根据硕基集团公司与泰邦隆业公司订立的《租赁合同》的4.1点“除租赁费之外，乙方不再向甲方支付任何形式的其他费（政府部门依法征收的及本租赁合同另有规定的除外）”，以及第六条6.8点第二款“鉴于此合同签订之前，原租赁方（即嘉阳贸易公司）与甲方租期限没满，乙方与原租赁方在此期间曾有经营权转让行为，双方特此声明，在本合同签订之前的乙方于湛江市**************第二、第三层的所有经营活动和经济纠纷与甲方无关，乙方因经营所有的债权债务与甲方无关”可见，泰邦隆业公司安排股东或员工临时转入硕基集团公司指定的私人账户的上述85万元款项是预付租金，没有其他用途。因此，一审判决认定关安新、杨文强转账至吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，完全符合交易习惯。硕基集团公司对该主张的上诉事实和理由之二是“一审判决认定吴小玲、李仲豪两人账户上的85万元系泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，这与泰邦隆业公司承认的事实相违背。”泰邦隆业公司主张硕基集团公司多收租金人民币1150100元，一审判决认定硕基集团公司多收泰邦隆业公司租金人民币1150100元。硕基集团公司在民事上诉状中以泰邦隆业公司复函《广东硕基集团公司有限公司》条款内容显示：硕基集团公司向泰邦隆业公司追讨其拖欠的两个月租金，泰邦隆业公司2018年1月26日明确表示“如贵司可与我司续租后，我司愿意及时补缴齐所欠租金”为由，抗辩自己没有多收租金。即该条款涉及当事人双方的《租赁合同》履约事实以及双方存在对复函《广东硕基集团公司有限公司》条款的理解问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”因《租赁合同》已明确约定泰邦隆业公司需于每月10日前向硕基集团公司缴纳当月租赁费，硕基集团公司在收到后5个工作日内按支付的金额向泰邦隆业公司出具符合税法规定的发票，硕基集团公司如延迟出具发票，泰邦隆业公司有权相应顺延下期租赁费用的支付。而硕基集团公司出具发票是时间发生在一审诉讼期间，即硕基集团公司出具发票前未曾与泰邦隆业公司进行租金结算。并且，复函不具有双方债权债务确认的性质,该复函不是泰邦隆业公司的真实意思表示。泰邦隆业公司在面临硕基集团公司要求其盖章否则要立即关闭其经营场所的紧急情况下，才在硕基集团公司事前书写好的《广东硕基集团公司有限公司》上盖的章。这并不表示双方存在租金结算或确认硕基集团公司不存在多收泰邦隆业公司租金或泰邦隆业公司仍欠硕基集团公司2个月租金的事实。另外，泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的租金，有双方订立的《租赁合同》约定的缴付租金条款以及银行转款凭证证实：泰邦隆业公司从2014年7月1日起至2018年1月31日止，按约定应当向硕基集团公司支付租赁费用人民币7303110元，而泰邦隆业公司在2014年7月10日起至2018年2月5日止，实际通过银行转账直接向硕基集团公司支付租赁费用共人民币7374210元。再包括上述预付租金85万元，以及泰邦隆业公司法定代表人莫朗分别于2014年1月29日、3月4日实际通过银行转账直接向硕基集团公司支付租赁费用人民币200000元、29000元，结合泰邦隆业公司已提交的中国农业银行出具的银行转账交易明细表能够予以证明。据此，能够认定硕基集团公司实际多收了泰邦隆业公司租赁费用人民币1150100元，泰邦隆业公司主张其退回租赁费用人民币1150100元，有事实根据。所以，一审判决中查明“1、关于硕基集团公司是否应当向泰邦隆业公司退还多支付的租赁费用1150100元的问题。泰邦隆业公司自2014年3月22日起至2018年2月5日止，共计向硕基集团公司支付租金8453210元，按照合同约定，泰邦隆业公司应当向硕基集团公司支付租金7303110元（162670元/月×33个月+193500元/月×10个月），泰邦隆业公司实际多支付租金1150100元（8453210元－7303110元），故硕基集团公司应当向泰邦隆业公司返还多支付的租金1150100元”，仅仅存在瑕疵，二审人民法院只须将“泰邦隆业公司自2014年3月22日起至2018年2月5日止，共计向硕基集团公司支付租金8453210元”直接纠正为“泰邦隆业公司自2014年1月29日起至2018年2月5日止，共计向硕基集团公司支付租金8453210元”即可。故一审判决硕基集团公司应当向泰邦隆业公司退还多支付的租赁费用1150100元，不存在计算结果仍超出300100元的问题。硕基集团公司对该主张的上诉事实和理由之三是“关安新与泰邦隆业公司的股东兼法定代表人莫朗系合作关系，存在利害关系，其出具的证明不可采信”。2015年5月2日，尹业、陈平、关安新等人与莫庆经协商约定，尹业、陈平、关安新股东将泰邦隆业公司整个商场转让给莫庆，一切债务及盈亏等事务均与尹业、陈平、关安新无关，即尹业、陈平、关安新已不是泰邦隆业公司股东。而在本案中，证人关安新经一审法院准许以书面证言作证后，提供书面证言的时间是2018年5月8日，此时莫朗已不是泰邦隆业公司的法定代表人，其与泰邦隆业公司的股东兼法定代表人莫庆、自然人莫朗均不具有合作关系，不存在利害关系，硕基集团公司和泰邦隆业公司对此没有提出异议。并且结合关安新提交的书面证言中明确载述其本人“明白证人有关作证的权利义务和法律责任，我保证自己证明的上述情况属实，如有虚假陈述愿意承担法律责任”和吴小玲对其名下招商银行账户621**********665收到关安新的上述款项予以确认，认可该银行账户系硕基集团公司使用，以及硕基集团公司在民事上诉状中自认“嘉阳贸易公司于2013年11月27日再次将涉案物业的二层共4200㎡的房屋及第一层部分房屋，转租给尹业、莫朗、关安新、陈平、许文胜五人共同经营”即关安新确曾是泰邦隆业公司的股东的事实。因此，泰邦隆业公司虽没有提供关安新的社保清单或工资卡，也不影响认定关安新的确曾是泰邦隆业公司的工作人员的身份或本案的实体权利处理。硕基集团公司对该主张的上诉事实和理由之四是“杨文强出具的《证明》不符合客观事实”。硕基集团公司该主张的具体理由：一是“证人杨文强及泰邦隆业公司并未提供莫朗曾从农业银行取款现金20万元的取款凭证”。但是，莫朗能够提供中国农业银行股份有限公司湛江分行营业部2014年3月22日出具的3份银行卡取款凭条（其中：序号：sd100030、户名莫朗；序号：sd100031、户名李仲豪；卡号：622*************873），可以证明泰邦隆业公司确于2014年3月22日通过转账取款交易类型从莫朗农业银行的账户（卡号：622*************475）取款20万元，并由杨文强经手签名作为预付租金，转入硕基集团公司指定的李仲豪的个人账户。二是“莫朗完全可自行从其名下账户直接转账至李仲豪的个人账户，完全没必要先取现金20万元，再交杨文强存款给李仲豪，这也不符合大额资金的常规交易方式”。由于泰邦隆业公司的陈述与杨文强的证言“因湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司法定代表人莫朗未带身份证，而由我出示身份证代办理，湛江市霞山区泰邦隆业有限公司向广东硕基集团公司有限公司指定的李仲豪账户622*************873支付租赁费用人民币20万元。该笔款项资金是从湛江市泰邦隆业有限公司法定代表人莫朗的账户取得的，以农业银行的银行卡取款存款凭条为证”一致，且硕基集团公司不能提交反驳证据，再结合泰邦隆业公司的经济能力、财产变动情况，能够认定泰邦隆业公司陈述的事实与客观事实相符。硕基集团公司对该主张的上诉事实和理由之五是“吴小玲与硕基集团公司存在利害关系，吴小玲的陈述不具有客观性”。虽然吴小玲与硕基集团公司存在利害关系，但并没有证据证明吴小玲具有报复硕基集团公司的意图和实际能力，而且吴小玲与泰邦隆业公司不存在利害关系。结合《不起诉决定书》，可以证实经司法机关认定吴小玲没有犯罪事实以及吴小玲在《答辩状》中明确表示“泰邦隆业公司所汇入吴小玲621**********665账户的40万元和25万元系硕基集团公司的财产。与吴小玲无关。吴小玲于2015年6月向硕基集团公司辞职，并已将账户621**********665等其他其在职期间掌管的资料（包含账册、银行卡等）一一进行了交接，各项内容双方均签有《交接清单》，且所有账目已经审计清楚”可见，吴小玲陈述的泰邦隆业公司所汇入吴小玲621**********665账户的40万元和25万元确实属于硕基集团公司的财产，完全具有客观性，能够作为认定本案事实的根据。二、关于硕基集团公司上诉主张“一审判决将2014年7月10日转账至硕基集团公司的488010元认定为泰邦隆业公司支付的租期内租金，系认定事实错误”的问题。2018年1月8日，硕基集团公司向泰邦隆业公司发出的关于解除《租赁合同》的函，载明“根据本合同第四条4.1的约定，贵司应于每月的10日前向我司交纳当月租赁费，从2016年开始，贵司长期不按时缴纳租金及拖欠租金，现贵司已拖欠我司应收租金两个月，据此，我司决定根据本合同第七条7.5的约定终止租赁、回收商铺”。泰邦隆业公司不确认自己欠硕基集团公司两个月租金，但在该函中硕基集团公司已经自认2016年前，泰邦隆业公司没有欠硕基集团公司租金，即2014年7月10日泰邦隆业公司转账至硕基集团公司的488010元，为泰邦隆业公司支付的租期内租金。同时，硕基集团公司不能提供泰邦隆业公司请求代嘉阳贸易公司支付欠付硕基集团公司租金488010元的证据，且硕基集团公司在2014年6月10日已经解除与嘉阳贸易公司的《租赁合同》，泰邦隆业公司更无必要代嘉阳贸易公司支付欠付硕基集团公司租金488010元以抗辩出租人硕基集团公司的合同解除权。并且，泰邦隆业公司与嘉阳贸易公司没有核对过嘉阳贸易公司实际所欠硕基集团公司租金的数额，如果随硕基集团公司的意思任意代嘉阳贸易公司支付拖欠租金，根本不符从事商事交易的常理。另外，泰邦隆业公司完全否认代嘉阳贸易公司支付欠付硕基集团公司租金488010元。综上，泰邦隆业公司于2014年7月10日转账至硕基集团公司的488010元，不具有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）11号]第十七条规定的情形。因此，硕基集团公司的该上诉主张理由不能成立。三、关于硕基集团公司上诉主张“一审判决采信《评估报告书》，认定2014年7月1日至2018年2月期间隆业超市地下仓库和商场装修、添加物损失、待销售存货商品现时价值及2018年2月至2021年期间预期经营损失评估金额总计为3160589元，系认定基本事实不清，适用法律错误”的问题。硕基集团公司对该主张的上诉事实和理由之一是“自2011年8月23日起，至2014年6月10日期间，涉案物业一直由嘉阳贸易公司承租，泰邦隆业公司系于2014年7月1日才承租涉案物业的”、“泰邦隆业公司提交作为评估依据的大量材料及费用发生于2013年及2014年初，此时泰邦隆业公司尚未从硕基集团公司承租涉案物业，其中‘隆业超市地下仓库和商场装修损失价值评估汇总表’有40项、‘隆业超市地下仓库和商场添加物损失价值评估汇总表’有39项，均不是泰邦隆业公司向硕基集团公司承租涉案物期间的发生的费用”。一审法院已经查明：泰邦隆业公司提交的作为评估依据的大量材料及费用发生于2013年及2014年初是客观真实的，其中“隆业超市地下仓库和商场装修损失价值评估汇总表”有40项、“隆业超市地下仓库和商场添加物损失价值评估汇总表”有39项，均是泰邦隆业公司向硕基集团公司承租涉案物期间的发生的费用，不存在虚假材料，能够作为案件评估财产损失的根据。由此可见，本案所涉及的法律关系的当事人主体、产生该法律关系的基本事实、泰邦隆业公司提出的诉讼请求所依据的基本事实已经查清。关于是否存在《评估报告书》中计算的折旧率和可预见经营损失的收益年限，不符合法律规定，导致评估结果不正确的问题。硕基集团公司在《民事上诉状》中，再次自认“泰邦隆业公司承租涉案物业的期限为2014年7月1日至2021年6月30日共7年（即84个月），截止2018年2月13日，硕基集团公司关闭涉案物业部分入口时，……”，即合同期限尚未届满，硕基集团公司就关闭涉案物业部分入口，明显构成违约。本案是因硕基集团公司违约导致泰邦隆业公司在事实不能继续履行合同及合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十一条“……因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，《评估报告书》中计算的折旧率和可预见经营损失的收益年限，符合法律规定，一审判决认定“硕基集团公司应当赔偿泰邦隆业公司装饰、添加物损失人民币561981元（802830元×70%）”，虽然对泰邦隆业公司有所不利，但泰邦隆业公司没有异议。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十条、第十二条的规定是针对租赁期间届满或不存在违约事实的合同解除情形，但由于本案不具有因租赁期间届满的情形，且存在硕基集团公司一方违约事实，明显不应适用上述规定。另外，一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司对2014年7月1日至2018年2月期间隆业超市地下仓库和商场装修、添加物损失、待销售存货商品现时价值及2018年2月至2021年期间预期经营损失评估，评估公司于2018年11月7日赴实地勘查，有双方当事人现场清点，并制作物品清单，有双方当事人签名确认。《评估报告书》作出后，一审法院已依法向双方当事人送达《评估报告书》，硕基集团公司对《评估报告书》有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条“当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见”的规定，硕基集团公司可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见，但其一直没有明确表示对《评估报告书》有异议，也没有申请人民法院通知有专门知识的人出庭，且本案不具有申请重新评估的条件和法律依据。因此，一审法院对《评估报告书》予以采信，合理合法。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回硕基集团公司的上诉请求，维持原判。原审第三人吴小玲陈述称：一、坚持一审的陈述意见；二、硕基集团公司和泰邦隆业公司的租赁合同纠纷与吴小玲是没有任何关系；二、吴小玲在招商银行开设的尾数为1665的银行账户，是根据硕基集团公司的指示开设给硕基集团公司使用的，并不是吴小玲个人使用。上述银行账户在2014年3月20日收到的40万和2014年3月24日收到的25万，都属于硕基集团公司的收款，并不是吴小玲的个人收款。吴小玲在离职的时候已经将上述银行账户移交给硕基集团公司的会计，办理了移交手续。起诉意见书和不起诉理由可以证明，经过多次审计，均没有证据证明吴小玲有用到公司一分钱；三、关于吴小玲与硕基集团公司有利害关系的问题，吴小玲与硕基集团公司确实有利害关系，因为硕基集团公司法定代表人陈玉文的姐姐就是吴小玲的弟媳妇，他们是亲戚关系。由于硕基集团公司这一系列的行为已经给吴小玲造成了很大的伤害，希望法院裁定吴小玲退出本案的诉讼。泰邦隆业公司起诉请求：1.确认硕基集团公司解除其与泰邦隆业公司于2014年7月15日订立的《租赁合同》的行为无效；2.判令硕基集团公司向泰邦隆业公司退回租赁费用1150110元；3.判令硕基集团公司向泰邦隆业公司双倍返还租赁保证金600000元；4.判令硕基集团公司向泰邦隆业公司赔偿损失6300000元（暂未包括其他商户向泰邦隆业公司索赔的损失）；5.本案立案受理费、财产保全费由硕基集团公司承担。硕基集团公司反诉请求：1.判令泰邦隆业公司交纳所欠租金（即2017年12月份和2018年1月份）387000元及滞纳金（按每天0.3%计算直至泰邦隆业公司结清所欠租金之日止）;2.判令泰邦隆业公司承担合同解除后拒不返还租赁物给硕基集团公司造成的损失，具体金额按原《租赁合同》约定，每月193500元计算，且按每天0.3%计算滞纳金（从2018年2月份起算至泰邦隆业公司返还物业之日止）;3.本案全部诉讼费用由泰邦隆业公司承担。一审法院查明事实：因案外人嘉阳贸易公司承租硕基集团公司位于硕基新城5号楼第二、三层共7645平方米的房屋、第一层部分房屋、附属设备设施和附属场地时多次拖欠租金，硕基集团公司于2014年6月10日发出《中止租赁通知书》，通知嘉阳贸易公司解除双方于2011年3月30日签订的《租赁合同》并要求嘉阳贸易公司支付拖欠的租金488010元及滞纳金8898878元，共计1377888元。在案外人嘉阳贸易公司拖欠硕基集团公司租赁费用期间，泰邦隆业公司经与硕基集团公司协商，同意预付租赁费用并承租硕基新城5号楼第一层125平方米房屋、第二、三层共7645平方米的房屋及附属设备设施和附属场地（以下简称涉案场地）。泰邦隆业公司通过员工关安新于2014年3月22日，向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款400000元，于同年3月24日，向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款250000元，泰邦隆业公司通过员工杨文强向硕基集团公司指定的财会人员李仲豪名下中国农业银行账户622*************873汇款200000元。泰邦隆业公司主张上述三笔合计850000元汇款是预付租赁涉案场地的租金。并提供证人关安新、杨文强的证言佐证，一审法院依法通知证人关安新、杨文强到庭接受质询，证人杨文强对泰邦隆业公司陈述上述款项是用于预付涉案场地的租金予以确认，吴小玲对泰邦隆业公司的陈述亦予以确认。证人关安新出具书面证言，确认泰邦隆业公司通过其账户向硕基集团公司转账的400000元系预付租金，吴小玲对其名下招商银行账户621**********665收到关安新的上述款项予以确认，认可该银行账户实际系硕基集团公司使用。庭审中，硕基集团公司否认上述三笔汇款与本案租赁纠纷有关，但未提交证据证实各方之间存在其他经济往来，对收取泰邦隆业公司支付的850000元款项也未作出合理说明。2014年7月15日，泰邦隆业公司[乙方，法定代表人（或委托授权人）：莫朗]与硕基集团公司[甲方，法定代表人（或委托授权人）：陈玉文]订立了一份《租赁合同》（合同编号：20140715）（以下简称合同），合同约定硕基集团公司将位于湛江市霞山区**************第一层部分场地125平方米及第二、三层7645平方米的房屋、附属设备设施和附属场地交付泰邦隆业公司使用、收益，泰邦隆业公司支付租赁费用，以及双方其他权利义务。合同与本案诉争相关的条款内容：第一条租赁物1.1本合同租赁物位于广东省湛江市霞山区**************第一层部分场地125平方米及第二、三层7645平方米的房屋、附属设备设施和附属场地。1.2本合同租赁物中的附属设备设施包括:中央空调系统1套，自动消防系统1套，2台扶梯，1台货梯，电房高低压柜，变压器等。第二条租赁期限2.1租赁期限为柒年，自2014年7月1日起至2021年6月30日止。2.3撤离期。合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后15日内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物撤出租赁房屋，但租赁物内的土建、固定装修、用电系统（包括动力、照明电路系统）消防系统等不得破坏和拆除。乙方须将双方确认的附属设备设施清单中所列的设备设施保持完好且能正常使用，无偿交付甲方所有。在撤离期间，甲方不收取租赁费用。第四条租赁费用、押金及其支付4.1租赁费用。本条所定义的租赁费用，包括租赁房屋、租赁区内所有设备设施，附属设备设施等费用（本条另有约定的费用除外）。除租赁费外，乙方不再向甲方支付任何形式的其他费用（政府部门依法征收的及本租赁合同另有规定的除外）。乙方于每月10日前向甲方缴纳当月租赁费，甲方在收到后5个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具符合税法规定的发票。甲方如迟延出具发票，乙方有权相应顺延下期租赁费用的支付。4.2租赁费用递增:（1）第一层部分场地租赁费用递增:从2014年7月起至2017年3月止，按月租赁费用单价人民币17元/每平方米计算，月总租赁费用人民币2125元，从2017年4月起至2021年6月止，按月租赁费用单价人民币19元/每平方米计算，月总租赁费用人民币2375元。（2）第二、三层租赁费用递增:从2014年7月起至2017年3月止，按月租赁费用单价人民币21元/每平方米计算，月总租赁费用人民币160545元;从2017年4月起至2021年6月止，按月租赁费用单价人民币25元/每平方米计算，月总租赁费用人民币191125元。4.3水电费甲方为乙方租赁部分单独安装水电表。乙方按用量向供水供电部门直接交纳水电费。4.5甲乙双方约定租赁保证金为人民币参拾万元整（￥300000.00），合同签订后三个工作日内乙方按甲方指定账户支付上述保证金合同终止或解除后，乙方没有违约事项，甲方在十五天内退还（不计息）。第五条甲方权利和义务5.2甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，保证不因租赁物发生的产权纠纷、产权变动以及出租方与他人的各种纠纷影响乙方对租赁物的正常经营使用。甲方应严格履行本合同约定的义务，不得作出有碍乙方营业的行为。否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。第六条乙方权利和义务6.1乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能缴纳，每天按未缴交部分的千分之三向甲方支付滞纳金，直到乙方缴足全部费用为止。逾期超过15天的，甲方有权采取停水、停电等措施，由此给乙方造成的损失甲方概不负责。逾期超过30天的，视为乙方违约，乙方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。6.2租赁期间，乙方在不改变租赁物内部结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对商场柜台布置、经营格局等作合理调整，并进行内部装修与改造。乙方如确需对房屋结构进行改造的，其改造方案必须提交甲方书面确认后方可开工，乙方的改造方案不得影响建筑结构安全及房屋的正常使用。租赁期间，乙方可根据经营需要自行添置其他设备设施或其它物品，费用由乙方承担，产权归乙方所有。双方的租赁关系结束后，由乙方对自行安装的设备设施进行拆除搬走（本合同约定不得拆除的除外）。6.3承租期内，乙方有权将承租的租赁物分租给第三方，乙方有权将商场的专柜等租赁给厂家使用，但:①分租合同的终止日期不得超过本合同约定的租赁期限;②本合同发生终止时，分租合同也相应终止。乙方保证作为承租人继续履行本合同项下的义务，并保证甲方不因该分租行为而使本合同项下的利益受到影响，否则视为乙方违约，乙方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。6.5乙方有权自行根据实际情况制定营业时间，甲方应积极配合，不得以任何理由干扰、阻止，乙方正常营业时间受甲方干涉影响经营的，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。干涉时间超过30天的视为严重违约，甲方应按照合同第七条相关规定承担违约责任。第七条违约责任7.1甲方违反本合同第1.4款，迟延交付租赁物，违反本合同第6.5款的，视为甲方违约，甲方应按每日2000元向乙方支付违约金，并赔偿乙方的相应损失，超过30日的，乙方有权解除本合同，甲方需双倍返还乙方租赁保证金。7.3甲方违反本合同第5.2款，每日按月租赁费的千分之三支付违约金，违反本合同第3.1.2款、若造成乙方或第三方经济损失的，甲方应给予赔偿。违约超过30天的，乙方有权解除本合同，甲方双倍退还乙方保证金。7.5乙方违反本合同6.1款，逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方保证金不予退还。第十条合同终止和解除甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当提前壹个月书面通知对方。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。第十一条特别条款11.1甲方承诺在硕基新城范围内不再招租或自营与乙方相同/相近业态的大卖场/超级广场/超级市场等项目，否则视为甲方违约，甲方按合同剩余期限租赁费用总额的30%向乙方支付违约金，并双倍返还乙方保证金。合同签订当天，泰邦隆业公司、硕基集团公司双方对涉案租赁物进行了交接，并签订了《硕基新城商场交接清单》，载明；一、租赁物：湛江市霞山区**************第一层部分场地及第二、三层商场和附属场地。二、中央空调系统一套（包括设备、管道、线路等）其中，设备有：日立空调水冷机组3台，约克水冰冷柜机4台，冷却泵2台，冷却塔1个。三、自动喷淋消防系统一套（包括设备、管道、控制中心等）。四、自动扶梯2台，货梯1台。五、电房设备，包括∶高压开关柜（5台）、抵押配电柜（11台）、千式变压器（SGB10-315/10和SGB10-500/10个1台）。六、发电机1台。七、用电计量表1个，购电簿1本，磁卡1把。上述合同及交接清单泰邦隆业公司方的负责人均为莫朗，加盖泰邦隆业公司印章。根据泰邦隆业公司提交的银行转账记录显示，合同签订前，泰邦隆业公司通过法定代表人莫朗（全国企业信息公示系统显示，法定代表人于2018年2月5日变更为莫庆）的账户于2014年1月29日向硕基集团公司转账200000元，于2014年3月4日向硕基集团公司转账29000元，于2014年7月10日向硕基集团公司支付租金和保证金共计488010元，上述4笔汇款硕基集团公司均未向泰邦隆业公司开立发票及收据。合同签订当天，泰邦隆业公司向硕基集团公司支付租赁保证金300000元。合同签订后，泰邦隆业公司通过莫朗的账户于2014年8月25日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2014年9月29日），于2014年10月10日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2014年10月27日），于2014年11月10日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2014年12月1日），于2014年12月9日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2014年12月29日），于2015年1月4日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年1月19日），于2015年1月30日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年2月16日），于2015年2月15日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年3月13日），于2015年3月12日向硕基集团公司支付租金132670元（硕基集团公司开具发票日期2015年4月16日），于2015年4月21日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年5月31日），于2015年5月19日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年5月31日），于2015年6月23日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司未开具发票），于2015年7月21日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年7月15日），于2015年8月31日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年7月29日），于2015年9月25日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年8月31日），于2015年10月26日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年11月30日），于2015年11月30日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年10月27日），于2015年12月30日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2015年12月30日），于2016年1月29日向硕基集团公司支付租金100000元（硕基集团公司开具发票日期2016年1月31日），于2016年2月26日向硕基集团公司支付租金62670元（硕基集团公司开具发票日期2016年2月27日），于2016年3月2日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2016年3月28日），于2016年3月23日向硕基集团公司支付租金162670元（硕基集团公司开具发票日期2016年3月28日），于2016年5月5日向硕基集团公司支付租金162700元，于2016年5月31日向硕基集团公司支付租金162700元，于2016年7月2日向硕基集团公司支付租金162700元，于2016年7月31日向硕基集团公司支付租金162670元，于2016年8月31日向硕基集团公司支付租金162670元，于2016年10月6日向硕基集团公司支付租金162670元，于2016年11月3日向硕基集团公司支付租金162670元，于2016年12月3日向硕基集团公司支付租金162670元，于2017年1月4日向硕基集团公司支付租金162670元，于2017年2月1日向硕基集团公司支付租金162670元，于2017年2月28日向硕基集团公司支付租金162670元，于2017年4月5日向硕基集团公司支付租金162670元，于2017年5月3日向硕基集团公司支付租金100000元，于2017年5月15日向硕基集团公司支付租金62670元，于2017年6月12日向硕基集团公司支付租金100000元，于2017年6月26日向硕基集团公司支付租金93500元，于2017年7月10日向硕基集团公司支付租金100000元，于2017年7月20日向硕基集团公司支付租金93500元，于2017年8月7日向硕基集团公司支付租金100000元，于2017年8月24日向硕基集团公司支付租金93500元，于2017年9月15日向硕基集团公司支付租金150000元，于2017年10月6日向硕基集团公司支付租金43500元，于2017年10月18日向硕基集团公司支付租金150000元，于2017年10月31日向硕基集团公司支付租金43500元，于2017年11月15日向硕基集团公司支付租金100000元，于2017年12月4日向硕基集团公司支付租金93500元，于2017年12月26日向硕基集团公司支付租金193500元，于2018年2月5日向硕基集团公司支付租金193500元。根据硕基集团公司提交的证据显示，2016年4月1日至4月30日的租金162670元的发票开具时间为2016年7月21日，2016年5月1日至5月30日的租金162670元的发票开具时间为2016年7月29日,2016年4月1日至4月30日的租金162670元的发票开具时间为2016年7月21日，2016年7月1日至7月31日的租金162670元的发票开具时间为2016年9月30日，2016年8月1日至8月31日的租金162670元的发票开具时间为2016年10月31日，2016年9月1日至9月30日的租金162670元的发票开具时间为2016年12月2日，2016年10月1日至10月30日的租金162670元的发票开具时间为2016年12月30日，2016年11月1日至11月30日的租金162670元的发票开具时间为2017年1月26日，2016年12月1日至12月31日的租金162670元的发票开具时间为2017年1月26日，2017年1月1日至1月31日的租金162670元的发票开具时间为2017年2月27日，2017年2月1日至2月28日的租金162670元的发票开具时间为2017年3月29日，2017年3月1日至3月31日的租金162670元的发票开具时间为2017年4月28日，2017年4月1日至4月30日的租金162670元的发票开具时间为2017年5月27日，2017年5月1日至5月31日的租金193500元的发票开具时间为2017年6月29日，2017年6月1日至6月30日的租金193500元的发票开具时间为2017年7月31日，2017年7月1日至4月30日的租金193500元的发票开具时间为2017年8月31日，2017年8月1日至8月31日的租金193500元的发票开具时间为2017年9月25日，2017年9月1日至9月30日的租金193500元的发票开具时间为2017年10月24日，2017年10月1日至10月31日的租金193500元的发票开具时间为2017年11月23日，2017年11月1日至11月30日的租金193500元的发票开具时间为2017年12月20日，2017年12月1日至12月31日的租金193500元的发票开具时间为2018年1月27日，2018年2月5日的193500元租金，硕基集团公司未开具发票。庭审中，证人全振凤出庭证实，自2016年5月5日起至2018年2月5日止，硕基集团公司—直没有按照泰邦隆业公司支付的租金金额开具发票。另查明，2018年1月5日，硕基集团公司向泰邦隆业公司发出一份《关于解除租赁合同的函》，载明：“……根据本合同第四条4.1的约定，贵司应于每月的10日前向我司交纳当月租赁费、从2016年开始，贵司长期不按时缴纳租金及拖欠租金，现贵司已拖欠我司应收租金两个月，据此，我司决定根据本合同第七条7.5的约定中止租赁，回收商铺。请贵司收到本函后三天内派员与我司商讨退场事宜。”同年1月26日，泰邦隆业公司向硕基集团公司发出一份关于如何处理双方租赁纠纷的意见，载明：“我公司于2018年1月5日收到贵公司发来的通知，文中称由于我司末按合同支付租金超过两个月，根据合同约定，终止与我司签订的租赁合同（编号：20140715）。经我司与贵司相关负责人多次沟通，我司也积极配合商讨退场事宜。但由于我司前期投入较大，运营时间短，尚未能回收成本，经我方股东商议，特向贵司提出以下几点诉求，请贵司考虑到长期合作的情况及我司实际困难，给予我司大力支持。1、我公司现分包出去的商铺，请贵司接收并延续合同，避免因我司过失造成他人经营受影响。2、由于现阶段为农历新年，场内商户已经采购大量年货，如退场时间太仓促，会造成巨大损失，我司请求贵司同意退场期限宽限至2018年3月31日。3、我司请求贵公司给予两个月的免租期，以便我司处理相关退场问题。4、商场内的超市为我司经营，贵司在终止原合同后，重新签订10年合同租给我司使用。因为我司前期投入成本较大，很多设备和货物清理损失较大，如无法继续经营将会造成重大的损失。无法接受解决问题，如贵司可与我司续租后，我司愿意及时补缴齐所欠租金。以上几点，出于实际情况考虑，为了妥善解决合同终止合作为目的，请贵司给予大力支持为盼。”同年1月29日，硕基集团公司向泰邦隆业公司发出一份《告知函》，载明：“贵公司租赁我公司场地（合同编号：20140715）以来，经常性不按合同约定的时间缴纳应交租金，至今已拖欠三个月，已经构成根本违约，我司多次催缴未果，鉴于此我公司于2018年1月5日发函给贵司，要求贵公司补缴租金并根据合同条款终止合同，回收场地。目前关于合同终止及场地移交事宜正在洽谈中，但在合同终止之前，贵司仍应履行合同，向我司缴纳应缴的3个月拖欠租金，共计580500万元整。否则我司将依合同相关约定采取停水停电，回收商城等一系列强制措施，并根据合同约定没收保证金和追责贵司的法律责任。”泰邦隆业公司的签收人为莫朗，泰邦隆业公司于2018年2月5日向硕基集团公司支付租金193500元。又查明，2018年2月13日，硕基集团公司派人使用铁链、铁焊将隆业超市的卷闸门焊死，致泰邦隆业公司停业。同年2月26日，硕基集团公司发出《关于物业收回公告》，告知承租涉案场地的商户已经单方面解除与泰邦隆业公司于2014年7月15日签订的合同，并要求所有商户尽快办理退场手续。因双方对造成合同提前解除的责任和损失赔偿产生纠纷，遂引起本案诉讼。还查明，泰邦隆业公司在诉讼过程中同意解除合同。为防止损失进一步扩大，一审法院组织双方对泰邦隆业公司撤场事宜进行协商，泰邦隆业公司于2018年11月19日向一审法院提交《申请书》，请求一审法院协助其将涉案场地内与本案无关的物品先行搬离，因硕基集团公司一直未能配合。一审法院于2018年12月13日向泰邦隆业公司、硕基集团公司双方发出《通知书》，要求双方在接到通知之日起7日内对涉案场地进行交接。同年12月18日，泰邦隆业公司向一审法院书面申请延长撤场期限至2019年1月10日。同年12月21日，泰邦隆业公司、硕基集团公司双方签订《移交协议》，双方确认泰邦隆业公司在2019年1月10日前将涉案场地内属于泰邦隆业公司的物品全部搬离，将场地归还硕基集团公司，逾期则由硕基集团公司全权处置。本案在2019年9月17日的庭审中，要求双方对泰邦隆业公司尚未移交租赁物进行确认，截止至2019年9月20日，泰邦隆业公司尚有转租给案外人的“华莱士”商铺、“哈少牛肉饭”共180平方米场地未移交给硕基集团公司管业。本案审理过程中，经泰邦隆业公司申请，一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚公司）对隆业超市的装修、附属设备设施及经营损失进行价格评估。证诚公司于2019年3月26日作出《评估报告书》，一审法院组织双方到庭对《评估报告书》进行了质证，泰邦隆业公司表示放弃对隆业超市因停业导致的货物损失进行复核。《评估报告书》对2014年7月1日至2018年2月期间隆业超市地下仓库和商场装修、添加物损失、待销售存货商品现时价值及2018年2月至2021年期间预期经营损失评估金额总计为3160589元，其中：1、隆业超市自2014年7月1日至2018年2月期间的地下仓库和商场装修、添加物损失评估金额合计802830元;2、隆业超市待销售商品现时价值评估金额合计159435元;3、自2018年2月至2021年期间逾期经营损失评估金额2198324元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。泰邦隆业公司与硕基集团公司于2014年7月15日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务，庭审中，泰邦隆业公司同意解除双方于2014年7月15日签订的《租赁合同》，因泰邦隆业公司已于2019年1月10日将涉案租赁物（除转租“华莱士”、“哈少牛肉饭”商铺共180平方米场地外）移交给硕基集团公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，双方于2014年7月15日签订的合同应自2019年1月10日解除。关于合同解除后，泰邦隆业公司、硕基集团公司对导致《租赁合同》解除应当承担何种责任及责任大小的问题。本案系因泰邦隆业公司、硕基集团公司之间对泰邦隆业公司是否按照合同约定及时足额交纳租金引发的纠纷，判断泰邦隆业公司、硕基集团公司在履行合同过程中哪一方先违约，应结合合同约定、双方之间日常交易习惯等综合考量。关于合同签订前，泰邦隆业公司通过员工关安新和杨文强向硕基集团公司财会人员吴小玲、李仲豪的汇款850000元能否认定为泰邦隆业公司预付租金的问题。庭审中，泰邦隆业公司称与硕基集团公司之间除本案诉争租金纠纷外，并无其他经济往来，上述三笔合计850000元汇款是预付租赁涉案场地的租金，吴小玲、证人关安新、杨立强均确认是受泰邦隆业公司指示向硕基集团公司汇款预付租金，硕基集团公司虽否认上述850000元是预付涉案场地的租金，但未提交双方之间存在其他经济往来的证据，也未作出合理说明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉认请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对硕基集团公司的抗辩主张，不予采信。泰邦隆业公司通过员工关安新和杨文强向硕基集团公司财会人员汇款的850000元应认定为泰邦隆业公司预付涉案场地的租金。同理，泰邦隆业公司在合同签订前于2014年1月29日、3月4日分别向硕基集团公司汇款200000元、29000元，也应认定为泰邦隆业公司预付的租金。根据合同4.1“租赁费用。……乙方于每月10日前向甲方缴纳当月租赁费，甲方在收到后5个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具符合税法规定的发票。甲方如迟延出具发票，乙方有权相应顺延下期租赁费用的支付”的约定，泰邦隆业公司应于每月10日前向硕基集团公司交纳租金，硕基集团公司应在收到租金后5个工作日内按照泰邦隆业公司支付租金金额开具发票，但根据双方提交的证据显示，2014年8月的租金泰邦隆业公司于2014年8月25日交纳，硕基集团公司于2014年9月29日出具发票，此后泰邦隆业公司存在多次超过每月10日交纳租金的情形，硕基集团公司也存在多次迟延开具发票的情形，双方均存在违反合同约定期限交纳租金及开具发票的情形，直至硕基集团公司于2018年1月5日向泰邦隆业公司发出一份《关于解除租赁合同的函》，双方并未因泰邦隆业公司迟延交纳租金或硕基集团公司迟延开具发票而提出解除合同，据此可认定双方对对方的违约行为均持宽容态度，愿意继续履行合同。故，衡量双方的违约行为导致硕基集团公司单方提出解除合同的责任，应从硕基集团公司在2018年1月5日发出的《关于解除租赁合同的函》中称泰邦隆业公司拖欠两个月租金是否属实以及具体拖欠哪两个月租金进行判定。庭审中，硕基集团公司认为《关于解除租赁合同的函》中称泰邦隆业公司拖欠的是2017年11月、12月的租金，根据泰邦隆业公司提交的银行交易凭证显示，泰邦隆业公司于2017年11月15日向硕基集团公司支付租金100000元，于2017年12月4日向硕基集团公司支付租金93500元，于2017年12月26日向硕基集团公司支付租金193500元，结合证人全振凤的证言，硕基集团公司自2016年5月起再未向泰邦隆业公司开具发票，因双方在合同中约定，如硕基集团公司迟延开具发票，则泰邦隆业公司有权顺延支付租金，故泰邦隆业公司迟延支付2017年11月、12月的租金，并未违反合同约定，对硕基集团公司抗辩泰邦隆业公司拖欠2017年11月、12月租金超过30日的主张，不予采信。根据合同“7.5乙方违反本合同6.1款，逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方保证金不予退还”的约定，硕基集团公司单方面强行解除合同并于2018年2月13日将隆业超市围蔽，致使泰邦隆业公司无法进入隆业超市营业，硕基集团公司的行为存在过错，纵观整个合同履行期间，硕基集团公司应对导致合同解除承担主要责任，即70%的责任，泰邦隆业公司在合同履行过程中也存在迟延支付租金的违约行为，对导致合同解除承担次要责任，即30%的责任。1、关于硕基集团公司是否应当向泰邦隆业公司退还多支付的租赁费用1150100元的问题。泰邦隆业公司自2014年3月22日起至2018年2月5日止，共计向硕基集团公司支付租金8453210元，按照合同约定，泰邦隆业公司应当向硕基集团公司支付租金7303110元（162670元/月×33个月＋193500元/月×10个月），泰邦隆业公司实际多支付租金1150100元（8453210元－7303110元），故硕基集团公司应当向泰邦隆业公司返还多支付的租金1150100元。2、关于硕基集团公司是否应当向泰邦隆业公司双倍返还租赁保证金600000元的问题。根据《租赁合同》第4.5、7.1、及7.3的约定，泰邦隆业公司、硕基集团公司双方在履行《租赁合同》期间均存在违约行为，现双方合意解除《租赁合同》，对泰邦隆业公司主张硕基集团公司双倍返还租赁保证金600000元，不予支持，硕基集团公司应当向泰邦隆业公司返还租赁保证金300000元。3、关于硕基集团公司是否应当赔偿泰邦隆业公司损失6300000元的问题。因泰邦隆业公司并未明确要求硕基集团公司赔偿6300000元损失的赔偿项目，根据泰邦隆业公司提交的损失评估申请及双方争议焦点，泰邦隆业公司主张的损失实际为装饰装修损失、商场货品损失以及预期经营损失。关于硕基集团公司是否应赔偿泰邦隆业公司装饰装修损失802830元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，硕基集团公司对《评估报告书》关于装饰、装修、添加物损失评估金额802830元提出异议，但未申请重新评估，因《评估报告书》对涉案场地装饰装修及添加物损失系现场查勘后作出的评估意见，予以采信。故，硕基集团公司应当赔偿泰邦隆业公司装饰装修、添加物损失561981元（802830元×70%）。关于硕基集团公司是否应当赔偿泰邦隆业公司隆业超市待销售存货商品现时价值159435元。根据《租赁合同》第6.5“乙方有权自行根据实际情况制定营业时间，甲方应积极配合，不得以任何理由干扰、阻止，乙方正常经营期间受甲方干涉影响经营的，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任”和第2.3“合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应当在约定的撤离日后15日内撤出”的约定，硕基集团公司在合同履行期间，单方强行围蔽隆业超市，致使隆业超市停业，又阻止泰邦隆业公司进入隆业超市搬离货品，致使货品过期变质，造成货品价值损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，硕基集团公司应承担由此造成的损失。评估过程中，经泰邦隆业公司、硕基集团公司双方现场清点并签名确认，证诚公司对隆业超市待销售存货商品现时价值评估为159435元，予以采信。故，硕基集团公司应当赔偿泰邦隆业公司待销售商品损失159435元。关于硕基集团公司是否应当赔偿泰邦隆业公司预期营业损失2198324元的问题。依照《中华人民共和合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性，此外，泰邦隆业公司如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入大量资金、人力、物力等成本。泰邦隆业公司要求硕基集团公司赔偿其2018年2月至2021年期间全部利润亏损，将使泰邦隆业公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和双方签订合同时可以预见的损失范围。综上，泰邦隆业公司要求硕基集团公司按照《评估报告书》确定的其承租经营期间的利润亏损数额赔偿其损失2198324元，缺乏事实及法律依据，对此不予支持。4、关于硕基集团公司各项反诉请求是否成立的间题。由于泰邦隆业公司已于2017年12月26日向硕基集团公司交纳租金193500元，于2018年2月5日向硕基集团公司交纳租金193500元，结合双方的交易习惯，故硕基集团公司反诉要求泰邦隆业公司交纳2017年12月和2018年1月的租金387000元及滞纳金没有事实和法律依据，不予支持。对于硕基集团公司要求泰邦隆业公司支付2018年2月以后的租金及滞纳金，因硕基集团公司已于2018年2月13日起实际控制涉案场地，故对该部分租金损失应由硕基集团公司承担。对于泰邦隆业公司未移交的180平方米场地的租金损失及返还问题，因案外人实际经营“华莱士”、“哈少牛肉饭”商铺占用该180平方米涉案场地，考虑到社会效果及避免损失的扩大，硕基集团公司可与泰邦隆业公司及商户进行协商，或另案起诉。李仲豪经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决∶一、确认湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司与广东硕基集团公司有限公司于2014年7月15日签订的《租赁合同》于2019年1月10日解除;二、广东硕基集团公司有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司赔偿因解除《租赁合同》造成的装饰装修损失561981元，待销售存货损失159435元;三、广东硕基集团公司有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司退还租赁押金300000元及退还泰邦隆业公司多支付的租金1150100元;四、驳回湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司的其他诉讼请求;五、广东硕基集团公司有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68150.7元，鉴定费113400元，合计181550.70元，由湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司负担132568.32元，广东硕基集团公司有限公司负担48982.38元;反诉费3552.50元，由广东硕基集团公司有限公司负担。二审期间，硕基集团公司向本院提交以下证据：一、《记账凭证》，用以证明莫朗分别于2014年1月29日、3月4日、7月10日通过建行账户（账号622*************475）向硕基集团公司转账20万元、2.9万元、488010元，均系代嘉阳贸易公司支付租金。二、《银行存款日记账》、《现金日记账》，用以证明杨文强于2014年3月22日向李仲豪名下农行账户（账号622*************873）转账20万元未在硕基集团公司入账；关安新于2014年3月22日、3月24日向吴小玲名下招商银行账户（账号621**********665）转账40万元、25万元未在硕基集团公司入账；上述三笔共计85万元款项不是泰邦隆业公司支付给硕基集团公司其租赁期间的租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于硕基集团公司提交的证据，泰邦隆业公司质证认为：一、记账凭证不是新证据，而且是由硕基集团公司自行制作，是硕基集团公司单方面的意思表示；对其证明的事实有异议，根据不存在泰邦隆业公司代任何公司支付租金的事实。二、证据二不属于新证据，并且对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，该材料是硕基集团公司自行制作，并不能证明其所要证明的事实。在一审审理期间，吴小玲已确认李仲豪和吴小玲名下的银行账户实际是为硕基集团公司收取款项，是硕基集团公司的财产。吴小玲质证认为：一、硕基集团公司提交的两份证据的真实性、合法性和关联性均无法确认，与吴小玲没有任何关系；二、吴小玲名下的招商银行账户实际上是由硕基集团公司使用，关安新所转的两笔款项并不是由吴小玲个人使用。本院认证认为：硕基集团公司在二审期间提交的证据不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决关于“在案外人嘉阳贸易公司拖欠硕基集团公司租赁费用期间，泰邦隆业公司经与硕基集团公司协商，同意预付租赁费用并承租硕基新城5号楼第一层125平方米房屋、第二、三层共7645平方米的房屋及附属设备设施和附属场地（以下简称涉案场地）。泰邦隆业公司通过员工关安新于2014年3月22日，向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款400000元，于同年3月24日，向硕基集团公司指定的财会人员即吴小玲名下招商银行账户621**********665汇款250000元，泰邦隆业公司通过员工杨文强向硕基集团公司指定的财会人员李仲豪名下中国农业银行账户622*************873汇款200000元”及“庭审中，硕基集团公司否认上述三笔汇款与本案租赁纠纷有关，但未提交证据证实各方之间存在其他经济往来，对收取泰邦隆业公司支付的850000元款项也未作出合理说明”的事实认定有误，本院纠正认定为：关安新分别于2014年3月22日、2014年3月24日向吴小玲名下招商银行账户（账号621**********665）汇款40万元、25万元。2014年3月22日，杨文强向李仲豪名下中国农业银行账户（账号622*************873）汇款20万元。泰邦隆业公司主张是其委托关安新、杨文强向硕基集团公司指定的财会人员吴小玲、李仲豪的账户汇款，该款项是其预付的租金。而硕基集团公司则否认上述三笔汇款与本案租赁合同纠纷有关。一审判决查明的其他事实，本院予以确认。另查明：根据证诚公司作出的《评估报告书》，泰邦隆业公司因经营隆业超市所投入的装饰装修费用、添加物费用分别为745599元、454559元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对硕基集团公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人硕基集团公司的上诉请求和理由，被上诉人泰邦隆业公司的答辩意见，及原审第三人吴小玲的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关安新于2014年3月22日、3月24日向吴小玲名下银行账户转账支付的40万元、25万元，及杨文强于2014年3月22日向李仲豪名下银行账户转账支付的20万元，应否认定为泰邦隆业公司向硕基集团公司预付的租金。泰邦隆业公司主张上述三笔共计85万元款项是其委托关安新、杨文强向硕基集团公司指定的财会人员吴小玲、李仲豪预付的租金。而硕基集团公司对此予以否认。根据本案现有证据，上述85万元并不能认定为泰邦隆业公司向硕基集团公司预付的租金，具体理由如下：第一，上述三笔款项的收款人并不是硕基集团公司，而是硕基集团公司的工作人员吴小玲、李仲豪。虽然吴小玲主张收取上述款项的银行账户及账户内的资金实际上是由硕基集团公司使用，但因硕基集团公司曾向公安机关控告吴小玲职务侵占，吴小玲与硕基集团公司之间存在利害关系，故吴小玲的陈述并不能单独作为认定本案事实的依据；第二，证人关安新、杨文强的证言只能证明其是受泰邦隆业公司的委托向吴小玲、李仲豪的账户汇款，不足以证明所汇款项是硕基集团公司预付给泰邦隆业公司的租金；第三，上述款项发生在硕基集团公司与泰邦隆业公司签订《租赁合同》之前，但在硕基集团公司与泰邦隆业公司于2014年7月15日签订的《租赁合同》中，双方并没有提及上述85万元；第四，若上述85万元是泰邦隆业公司预付的租金，那么在《租赁合同》签订之后，必然要抵扣前几个月的租金，但从泰邦隆业公司支付租金的情况来看，在涉案《租赁合同》签订之后，泰邦隆业公司从2014年8月开始就按《租赁合同》约定的租金数额支付租金，并没有用上述85万元抵扣租金；第五，若上述85万元是泰邦隆业公司预付的租金，根据泰邦隆业公司支付租金的情况来看，在硕基集团公司于2018年1月5日向泰邦隆业公司发出《关于解除租赁合同的函》时，泰邦隆业公司不但没有欠缴租金，还多支付了租金，但泰邦隆业公司却在其于2018年1月26日向硕基集团公司发出的书面函件中承认欠租的事实，并要求继续承租涉案租赁物及愿意补缴所欠租金，及于2018年2月5日支付租金193500元。综上，因上述85万元的收款人并不是硕基集团公司，故在泰邦隆业公司并不能提供充分证明上述85万元实际是由硕基集团公司收取，且泰邦隆业公司不能对其为何在2018年1月26日向硕基集团公司发出的书面函件中承认欠租事实作出合理解释的情况下，对泰邦隆业公司关于上述85万元是其预付的租金的主张，本院不予采信。一审判决将上述85万元认定为泰邦隆业公司预付的租金不当，本院予以纠正。二、泰邦隆业公司通过莫朗的账户向硕基集团公司支付的717010元，是代嘉阳贸易公司补缴的租金，还是预付的租金。泰邦隆业公司主张其通过法定代表人莫朗的账户向硕基集团公司转账支付的717010元，是泰邦隆业公司向硕基集团公司预付的租金。而硕基集团公司则主张上述款项是泰邦隆业公司代嘉阳贸易公司支付的租金。根据本案现有证据，本院对硕基集团公司的主张予以采信，具体理由如下：第一，莫朗向硕基集团公司支付上述717010元发生在硕基集团公司与泰邦隆业公司签订《租赁合同》之前，但在硕基集团公司与泰邦隆业公司签订的《租赁合同》中，双方并没有提及上述717010元；第二，若上述717010元是泰邦隆业公司预付的租金，那么在《租赁合同》签订之后，必然要抵扣前几个月的租金，但从泰邦隆业公司支付租金的情况来看，在涉案《租赁合同》签订之后，泰邦隆业公司从2014年8月开始就按《租赁合同》约定的租金数额支付租金，并没有用上述717010元抵扣租金；第三，若上述717010元是泰邦隆业公司预付的合同期内的租金，根据泰邦隆业公司支付租金的情况来看，在硕基集团公司于2018年1月5日向泰邦隆业公司发出《关于解除租赁合同的函》时，泰邦隆业公司不但没有欠缴租金，还多支付了租金，但泰邦隆业公司却在其于2018年1月26日向硕基集团公司发出的书面函件中承认欠租的事实，并要求继续承租涉案租赁物及愿意补缴所欠租金，及于2018年2月5日支付租金193500元；第四，根据泰邦隆业公司在一审提交的硕基集团公司向嘉阳贸易公司发出的《中止租赁通知书》，硕基集团公司于2014年6月10日向嘉阳贸易公司发出上述通知时，嘉阳贸易公司拖欠了硕基集团公司2014年4月至6月488010元租金，该数额与泰邦隆业公司于2014年7月10日支付的488010元数额一致。泰邦隆业公司作为次租人在已投入了大量资金进行装修的情况下，为了能继续租赁涉案租赁物，代嘉阳贸易公司向硕基集团公司补缴租金，应属符合常理。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，本院认定泰邦隆业公司通过莫朗的账户向硕基集团公司支付的717010元属于代嘉阳贸易公司补缴的租金。一审判决将上述717010元认定为泰邦隆业公司预付的租金不当，本院予以纠正。三、泰邦隆业公司是否拖欠了硕基集团公司租金，及还应支付多少租金给硕基集团公司。根据泰邦隆业公司提交的支付租金凭证，在涉案《租赁合同》签订后，泰邦隆业公司从2014年8月25日至2018年2月5日共向硕基集团公司支付了6886200元租金，但从2014年7月1日计至2018年1月31日，泰邦隆业公司共计应向硕基集团公司支付租金7303110元（162670元/月×33个月＋193500元/月×10个月），两者相差416910元，已超出了硕基集团公司所主张的387000元，故硕基集团公司请求泰邦隆业公司支付至2018年1月31日止的租金387000元有理，本院予以支持。另外，硕基集团公司还主张泰邦隆业公司应按合同约定的租金标准支付从2018年2月1日至返还租赁物之日的损失。因涉案租赁物返还之日（2019年1月10日）即是涉案《租赁合同》解除之日，故硕基集团公司主张的上述损失实际上是租金。虽然涉案《租赁合同》是于2019年1月10日解除，但硕基集团公司已于2018年2月13日派人使用铁链、铁焊将隆业超市的卷闸门焊死，致使泰邦隆业公司停业，故泰邦隆业公司只应按合同约定的租金标准支付至2018年2月12日的租金，即泰邦隆业公司还应支付2018年2月1日至2018年2月12日的租金82928.57元（193500元/月÷28天×12天）。如前所述，因硕基集团公司已于2018年1月13日强行关闭隆业超市，故隆生超市所占场地从2018年2月13日至合同解除之日的租金损失，应由硕基集团公司自行承担。而对于泰邦隆业公司转租给其他租户的租赁场地从2018年2月13日至2019年1月10日的租金问题，因根据本案现有证据无法确定上述租户是否已直接向硕基集团公司缴交了租金，故本案对此不予处理。若硕基集团公司未收取上述租赁场地从2018年2月13日至2019年1月10日的租金，可另行主张权利。四、泰邦隆业公司向硕基集团公司支付的30万元保证金应如何处理。根据涉案《租赁合同》7.5条的约定，泰邦隆业公司逾期支付租金超过30天的，硕基集团公司有权不予退还保证金。根据本案已查明的事实，硕基集团公司于2018年1月5日向泰邦隆业公司发出《关于解除租赁合同的函》时，泰邦隆业公司拖欠了2017年11月、12月的租金，泰邦隆业公司最后一次支付租金（即2018年2月5日）时，尚拖欠2017年12月、2018年1月的租金，上述拖欠的租金均已超过了合同约定的30天，故硕基集团公司主张根据《租赁合同》第7.5条的约定不予退还保证金，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决判令硕基集团公司退还30万元保证金不当，本院予以纠正。五、泰邦隆业公司应否向硕基集团公司支付所拖欠租金的滞纳金（违约金）。虽然涉案《租赁合同》6.1条约定，若泰邦隆业公司未按合同约定在每月10日前向硕基集团公司支付当月的租金，应当按每日0.1%的标准向硕基集团公司支付违约金，但因该条还约定了逾期支付租金超过30天的，泰邦隆业公司应按合同第七条（即第7.5条）的约定承担违约责任。如前所述，因泰邦隆业公司逾期支付租金已超过30天，泰邦隆业公司已承担了无权要求退还30万元保证金的违约责任，故硕基集团公司再请求泰邦隆业公司按每日0.1%的标准支付所拖欠租金的违约金，本院不予支持。六、硕基集团公司应否赔偿泰邦隆业公司装饰装修、添加物费用损失。根据本案查明的事实，泰邦隆业公司在与硕基集团公司签订《租赁合同》之前，就从原来的承租人嘉阳贸易公司处租赁涉案场地经营隆业超市，故泰邦隆业公司提供的部分票据发生于2013年底及2014年初应属合理。硕基集团公司关于泰邦隆业公司提供的装修装修、添加物单据虚假的上诉理由不能成立，本院不予采信。虽然在泰邦隆业公司逾期支付租金超过30天的情况下，硕基集团公司有权解除合同，但从硕基集团公司于2018年1月29日向泰邦隆业公司发出的《告知函》中“……目前关于合同终止及场地移交事宜正在洽谈中，但在合同终止之前，贵公司仍应履行合同，向我司缴交应缴的3个月拖欠租金……”的内容可见，至2018年1月29日时，硕基集团公司并未真正解除其与泰邦隆业公司签订的《租赁合同》，而在此之后，硕基集团公司并未再根据合同约定向泰邦隆业公司发出解除合同的书面通知，且硕基集团公司对一审判决认定其与泰邦隆业公司于2019年1月10日协议解除涉案《租赁合同》并无异议，故本院对硕基集团公司与泰邦隆业公司于2019年1月10日经协议解除《租赁合同》这一事实予以确认。因泰邦隆业公司进行装修、购置物品的时间不一，无法精确计算其装饰装修、添加物的损失，故本院酌情确定所有装饰装修、添加物的使用期限均从2014年7月1日计至《租赁合同》解除之日即2019年1月10日。硕基集团公司于2018年2月13日派人使用铁链、铁焊将隆业超市的卷闸门焊死，致使泰邦隆业公司停业，故硕基集团公司应当赔偿泰邦隆业公司从2018年2月13日至2019年1月10日的装饰装修、添加物费用损失。根据《评估报告书》，泰邦隆业公司所投入的装饰装修费用为745599元、添加物费用为454559元，合计1200158元，涉案《租赁合同》的实际履行期限是2014年7月1日至2019年1月10日（共计1655天），而泰邦隆业公司从2018年2月13日至2019年1月10日共计332天无法经营隆业超市，故硕基集团公司应赔偿泰邦隆业公司装饰装修、添加物费用损失240756.77元（1200158元÷1655天×332天）。综上所述，硕基集团公司的上诉请求部分成立，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初416号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初416号民事判决第三、四、五项；三、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初416号民事判决第二项为：限广东硕基集团公司有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司赔偿装饰装修、添加物损失240756.77元，待销售存货损失159435元;四、限湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广东硕基集团公司有限公司支付租金469928.57元（387000元+82928.57元）；五、驳回湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广东硕基集团公司有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理案件受理费68150.7元，鉴定费113400元，合计181550.70元，由湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司负担139723.7元，广东硕基集团公司有限公司负担41827元;反诉费3552.50元，由湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司负担；二审案件受理费27724.62元，由湛江市霞山区泰邦隆业贸易有限公司负担25026.62元，广东硕基集团公司有限公司负担2698元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月十一日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。