太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初512号原告（反诉被告）：五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司，住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县隆兴昌镇兴原南路东侧景观花苑**楼间附属1-2-02门市。法定代表人：高楷彪。委托代理人：杨鹏，山西启德律师事务所律师。委托代理人：贾旭玫，山西启德律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原瑞胜达物业管理有限公司，住所，住所地：太原市尖草坪区迎新南三巷（凤凰小区）**div>法定代表人：杨建忠，总经理。委托代理人：王东斌，山西国晋律师事务所律师。被告：太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄，住所地，住所地：太原市iv>经营者：郭晋萍。委托代理人：王慧霞，山西泽润律师事务所律师。委托代理人：赵泰荣，山西泽润律师事务所实习律师。原告（反诉被告）五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司与被告（反诉原告）太原瑞胜达物业管理有限公司、被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司的委托代理人杨鹏、贾旭玫，被告（反诉原告）太原瑞胜达物业管理有限公司的委托代理人王东斌，被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄的委托代理人王慧霞、赵泰荣到庭参加了诉讼，本案经依法审理，现已审理终结。原告（反诉被告）五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告返还原告财物（附表《财物清单》）或者折价人民币358837.35元；2、二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年6月1日承租了位于太原市新城南大街的凤凰城小区底商1-1001号商铺用于经营饭店（名称:赵聚财铜锅涮）。该商铺的出租人为贺清凤，但因其常年在国外生活，故委托被告太原瑞胜达物业管理有限公司（即凤凰城小区物业公司）对该商铺进行统一管理及实施各项经营活动。2018年月，因太原市新城南大街道路施工改造，导致该饭店无法正常经营，一直处于关门歇业状态。直到2019年2月19日，该条道路仍未完工，但可供行人通过，原告开始尝试营业。同年3月，被告太原瑞胜达物业管理有限公司突然将原告承租的商铺大门封锁，并通知原告禁止营业。同年7月29日，原告发现该商铺已由被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄经营使用，并将名称变更为晋鼎轩大盆骨饭店。但经原告查看，变更后的饭店店铺装修及店内物品均没有改动，其使用的空调、排风扇、厨房用具及餐具等，都属原告所有。原告遂与被告太原瑞胜达物业管理有限公司进行交涉。交涉过程中了解到，原属原告所经营饭店的财物，除部分由被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄经营饭店继续占有使用外，其余部分已由被告太原瑞胜达物业管理有限公司转移存放他处。事后，原告多次与二被告协商归还财物问题，均被予以拒绝。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规，依法诉至法院，望予以支持。被告（反诉原告）太原瑞胜达物业管理有限公司辩称，一、原告在起诉状中所诉与事实不符。双方签订的《商铺租赁合同》第四条约定“租期自2016年6月1日至2021年9月30日，下年租金应提前叁个月支付甲方”。也就是说原告应当在2018年3月1日前支付租金，其至今未支付，构成违约。原告称2018年5月，因太原市新城……直到2019年2月19日，原告开始营业与事实不符，从其2017-2019年购电明细可以看出，2018年6月2日购电4836元，7月2日购电312元，2019年购电数量来看，原告所称的关门和开始营业的时间均与事实不符。事实上原告只有在2018年7月至2018年11月受修路影响没有营业，从2018年12月至2019年4月都一直在经营，从购电明细中可以得到印证，但原告却没有履行交纳房租的义务。原告称2019年3月，我方将商铺大门封锁，但原告在4月17日是怎么进入店内搬物品的，事实上是原告欠付我方各种费用，想在我方不知情的情况下，偷偷搬走，有派出所出具的情况说明佐证。二、原告未按合同约定支付我方房租，我方对其财物享有留置权。原告未按约定支付房租和其它费用，我方多次催要未果的情况下，原告私自搬走该房内的物品，我方知道后阻止并索要房租和相关费用，在原告拒绝支付的情况下对其财物留置合法合理。并且在当天，原告还打过报警电话，民警也到达现场。民警处理结果是在原告支付相关费用后，我方同意返还。三、原告提交的财物清单与我方留置的物品清单不符，不认可其提交的清单。我方安置租赁房屋内物品时，有多人在场清点，其中包括物业工作人员、执法队张彪，但清点的物品与原告提交的清单不符。被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄辩称，我方与原告无任何法律上的关系，从未与原告处取得任何财产和物品。我方于2019年6月22日与出租方贺清凤签订了租赁协议，承租了涉案1-1001房屋商铺，从出租方取得租赁合同和设施，见我方租赁合同附件，合同签订后我方按合同约定支付了租赁费及空调使用费，故我方对原告无任何返还义务，如法院强行判决我方返还原告财产，将损害我方财产利益，请法院查明事实，保护我方合法利益。反诉原告（被告）太原瑞胜达物业管理有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求被反诉人支付反诉人包括租金、物业费、电费、煤气费、水费，共计180453元；2、反诉诉讼费用、律师费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年6月1日签订商铺租赁合同，租期自2016年6月1日至2021年9月30日止。合同中明确约定，“下年租金应提前三个月支付”，然而被反诉人从租期的第二年就出现拖欠租金的情况，第三年租金本应在2018年3月1日就支付，但被反诉人直到反诉人提起反诉之日时仍未支付，期间反诉人曾多次向其催要。2019年4月17日，被反诉人在拖欠180453元的情况下，私自要将该租赁商铺内的财物偷偷拉走，反诉人对其阻止，要求其支付上述欠款，为此被反诉人向当地公安机关报案，出警民警过来了解情况后，也对被反诉人进行教育，认为其应先支付欠款，经民警调解后反诉人允许其将生鲜类拉走，并且在2019年4月25日向被反诉人出具书面催款通知，告知被反诉人于2019年5月日前交清租金160000元、物业费6553元、电费5900元、煤气费6900元、水费1100元，合计共180453元欠款，且双方合同自动解除，反诉人将该商铺另行出租。但被反诉人视若无睹，对反诉人提出的正当要求置之不理。2019年5月2日反诉人再次向被反诉人出具催款通知，明确告知被反诉人因其未交清上述欠款，我方决定清空商铺内所有物品，另行出租。后由于被反诉人一直未支付上述欠款，反诉人将其在商铺内可挪动的物品搬至一仓库存放，将该商铺转租他人。反诉人在此事件中完全依据合同约定办事，反观被反诉人至今上述欠款仍未支付，存在重大违约。综上，反诉人请求贵院查明事实，判决支持反诉人的请求。反诉被告（原告）五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司辩称，一、关于160000元房租的诉讼请求，反诉人并没有提起该诉讼请求的主体资格。《商铺租赁合同（一）》是由出租人贺清凤与被反诉人五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司所签订的，凤凰小区物业只是受贺清凤委托对该小区商业实施统一管理和宣传推广。即便需要追讨房租也只有房东贺清凤有行使该权力的主体资格，物业公司并没有提供任何贺清凤委托其代为追收房租，处理相关事宜的授权委托书。其次，即使有该授权，此诉讼请求也无权在本反诉中提出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。而房东贺清凤并非本诉当事人，无权提出反诉。二、2018年5月开始物业公司并未提供物业服务，被反诉人有正当理由不缴纳物业费。被反诉人已在2017年11月将物业费交至2018年9月30日，而2018年5月开始，所经营饭店门前道路改造，实施封闭，行人和车辆均无法通行，饭店被迫歇业。从此时起，物业公司并未提供也无法提供相关物业服务。此情况符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第六条，属于拒绝缴纳物业费的正当理由。因此，被反诉人并不存在拖欠物业费的事实。三、关于欠付的水费、电费、天然气费具体数额，反诉人并未提供有效证据。反诉人提交的证据中关于水、电、气费用的票据，均是自行制作，并非由水、电、气主管部门出具的正规票据。且此类表格里的数据并不完整，不是每个月数据均有显示，制表混乱完全体现不出记录的是哪个地方哪户的使用情况，也无法清算出具体金额。反诉人应该承担举证不利的法律后果。综上，被反诉人自始至终并未拖欠房租，也具有正当理由拒绝缴纳物业费。望法院根据上述事实与法律依据，做出公正公平的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，原告五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司（乙方）与案外人贺清凤（甲方）签订了《商铺租赁合同（一）》，主要内容为：甲方将其合法拥有经营使用权的坐落于新城南大街凤凰小区底商房屋产权证编号为1-1001建筑面积为364.07平方米的商业房出租给乙方用于经营；租赁期限自2016年6月1日起至2021年9月30日止（装修让利四个月）；租金及支付方式为，第一年租金160000元，第二年租金160000元，第三年租金160000元，第四年租金168000元，第五年租金为176400元，下年租金应提前三个月支付甲方；甲方委托凤凰小区物业对该小区的所有商业实施统一管理和对外宣传推广确立品牌的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安、消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，该套商铺小区物业享有依法向乙方收取市场综合管理费1.5元/m?/月、促销活动费、广告宣传费等权利；乙方拖欠应缴费用，拖欠逾期达30天的，甲方有权解除合同；如遇修路改造等因素影响营业租期顺延。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，合同双方正常履行合同至2018年5月。原告主张，因太原市新城南大街道路施工改造，从2018年5月开始停止营业，2019年2月恢复营业三、四十天后，因道路仍然不能通行再次停止营业，2019年4月17日，被告太原瑞胜达物业管理有限公司扣留了原告饭店使用的餐饮用品、灶具等物品，至此原告再未营业。被告太原瑞胜达物业管理有限公司主张因道路改造，原告停业时间为2018年7月至11月间，2019年4月17日，因原告欠付租金及相关费用，留置了原告饭店使用的部分物品，之后原告再未营业。原告与被告太原瑞胜达物业管理有限公司在未就2016年6月1日签订的《商铺租赁合同（一）》进行解除，并就该合同履行期间存在的实际租赁期限、应付租金等纠纷予以解决的情况下，2019年6月22日涉案商铺又出租于被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄，被告太原市尖草坪区晋鼎轩大盆骨饭庄在该商铺营业至今。原、被告均认可出租人贺清凤委托被告太原瑞胜达物业管理有限公司对涉案商铺进行全面管理的事实。本院认为，2016年6月1日签订的《商铺租赁合同（一）》正常履行至2018年5月，后因道路改造，原告无法正常经营，原告与被告太原瑞胜达物业管理有限公司就2018年5月之后原告实际租赁期限、应付租金等问题产生矛盾，导致原告经营饭店物品被太原瑞胜达物业管理有限公司放置他处，在租赁合同纠纷未解决的情况下，对被告太原瑞胜达物业管理有限公司该行为是否构成侵权无法确认，本诉原告主张被告太原瑞胜达物业管理有限公司扣留饭店物品系侵权行为的主张不予支持。反诉原告太原瑞胜达物业管理有限公司主张由反诉被告五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司支付其租金、物业费、电费、煤气费、水费共计180453元，租金的追索主体为出租人贺清凤，电费、煤气费、水费的追索主体分别为各管理机构，且租金、物业费、电费、煤气费、水费与本案侵权纠纷非同一法律关系，均应另行起诉，对反诉原告的上述主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、驳回原告五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告太原瑞胜达物业管理有限公司的诉讼请求；本诉案件受理费6682元，由原告五原县赵聚财铜锅涮饮食文化有限公司负担；反诉案件受理费1955元，由反诉原告太原瑞胜达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 荣俏娣人民陪审员 贾建平人民陪审员 李长林 二〇二〇年九月二十一日书 记 员 刘小燕