江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初7544号 原告：戴春节，男，1991年2月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李钊，江苏怀容律师事务所律师。 被告：沭阳大唐房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322570312591M，住所地沭阳县大唐世家**。 法定代表人：卓樑，该公司总经理。 原告戴春节与被告沭阳大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告戴春节及其委托诉讼代理人李钊到庭参加诉讼，被告大唐房地产公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴春节向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告大唐房地产公司向原告支付逾期交房违约金250000元（以535040元为基数，自2016年12月30日起按日万分之十标准计算至2019年12月30日止）。事实和理由：2015年2月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的大唐世家小区第8幢2单元1001号房，总价款为535040元。合同第八条约定，被告应于2016年12月30日将符合合同约定的房屋交付原告使用；合同第九条约定了逾期交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十违约金。合同第十一条约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但被告至今未通知原告交付房屋。原告多次到被告处要求交付房屋，被告总提出各种要求拒绝交付。案涉8号楼80%的业主已经入住。 被告大唐房地产公司未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2015年2月10日，戴春节（买受人）与大唐房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定戴春节购买大唐房地产公司开发的位于沭阳县北侧的大唐世家第8幢第2-1001号房，房屋总价款为535040元，首付款265040元，贷款270000元。买受人逾期付款的自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。…5、该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：由买受人应缴纳所拖欠期间的物业管理费。该商品房买卖合同补充协议约定，买受人同意在交房前，与出卖人选聘的宿迁联众物业管理有限公司签订前期物业管理公约并在交付前付清物管费用。合同签订后，原告按照约定向被告交纳首付款并办理银行按揭贷款手续，已经付清全部购房款。案涉房屋已经具备交付条件。 上述事实，由原告陈述，商品房销售合同、收款收据、贷款合同等证据予以证实。 本院认为，原告戴春节与被告大唐房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告已经按照合同约定支付了涉案房屋首付款并办理了按揭贷款，履行了支付全部购房款的义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并按照约定转移房屋所有权。 原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定的交付条件及时间系单体验收合格且原告按约定付清应付款并缴清相关税费后被告在2016年12月30日前交付房屋。对于税费的交纳，根据合同第十一条约定应当是在被告通知原告办理交房手续后交纳，且对于税费具体系何种费用在合同中未明确约定。被告未举证证明其曾书面通知原告交付房屋因原告原因导致房屋未能按期交付。现因被告在2016年12月30日前未能向原告交付房屋，构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，本院依法予以支持。案涉房屋至今未交付原告，原告主张逾期交房违约金暂计算至2019年12月30日，本院予以支持。根据商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的计算方式，自2016年12月31日至2019年12月30日共计1095天，合同约定违约金按照已付房价款的日万分之十计算，该违约金的标准明显过高，参照同地段同类房屋租金标准，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，本院调整为按照已付房价款的日万分之三计算，为175760元。原告要求被告支付该期间的逾期交房违约金250000元，本院予以调整。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沭阳大唐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照合同约定书面通知原告戴春节办理沭阳县大唐世家第8幢第2-1001号房屋交付手续； 二、被告沭阳大唐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告戴春节逾期交房违约金175760元（以535040元为基数，自2016年12月31日起按日万分之三标准计算至2019年12月30日）； 三、驳回原告戴春节的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告戴春节负担617元，由被告沭阳大唐房地产开发有限公司负担1908元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5050元。 审判员 周 妮 二〇二〇年九月二十九日 书记员 程 跃 书记员 张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××68（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。