河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3274号 上诉人（原审原告、反诉被告）：廊坊市安次区交通宾馆，住所地河北省廊坊市光明西道**。 法定代表人：王召才，任该宾馆经理。 委托诉讼代理人：朱志勇，河北律仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张德祥，男，1955年3月17日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：王绍忠，河北红杉律师事务所律师。 上诉人廊坊市安次区交通宾馆（以下简称交通宾馆）因与上诉人张德祥租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交通宾馆上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1420号民事判决书中第一、第二、第四项判决，并予以改判；2、本案一审反诉费用和二审上诉费用由张德祥负担。事实和理由：1、一审法院判决认定双方解除《租赁合同》的时间错误。交通宾馆与张德祥之间所签订的《租赁合同》及补充协议应该以交通宾馆与张德祥共同确认一致的时间为准。2、一审法院认定房屋租金截止日期及计算租金数额错误。双方当事人在一审法院主持下签订《交接笔录》，该笔录中明确约定：张德祥于2019年9月1日将涉案租赁房屋腾退，租金计算至2019年9月1日，交通宾馆与张德祥在9月9日前对租赁房屋内物品进行清点、腾退并交付给交通宾馆，一审法院判决租金截止日期错误，使交通宾馆无理由损失三个月的房屋租金。3、一审法院认定交通宾馆退还张德祥699760.44元租金，没有事实及法律依据。2013年10月6日至2015年3月3日期间，是因为张德祥单方原因导致其无法正常经营，与交通宾馆无关，更与交通宾馆提供的“现有房屋及附属设施”无关。 张德祥答辩称，1、一审判决认定双方解除租赁合同关系的时间是正确的，本案合同中没有约定解除合同的时间，双方也没有确认合同解除的时间，根据合同法第96条规定，通知到达视为解除时间是依法有据的。2、既然原审确认了解除合同的时间，按解除时间计算租金是正确的。3、涉案合同应当为无效合同，交通宾馆根本违约，一审判决交通宾馆退款正确，但是应该退全款，就此张德祥已经提起上诉，请求二审法院支持张德祥的一审反诉请求。4、实际消防未通过验收，是因所有权人的房屋及邻居的房屋消防通道过窄，以及出租房屋时作为宾馆使用应有100吨的蓄水池，否则不能以宾馆用途来对外出租，而合同上写的租赁房屋的用途是宾馆，这是双方明知的，也是订立合同的目的。我方一审时提交的证据已经证明装修、验收、消防是符合规定的，只是因为甲方的房屋的缺陷而造成消防验收不过，导致无法经营。综上，请二审法院依法查明事实，驳回上诉人交通宾馆的诉请。 张德祥上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1420号民事判决书第四项（反诉被告交通宾馆退还反诉原告张德祥租金699760.28元），依法改判交通宾馆退还张德祥租金1399520.55元或将案件发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用全部由交通宾馆负担。事实和理由：1、张德祥已经尽到合理审查义务。张德祥承租涉案房屋后进行室内装修，在全部内部装修完全符合要求的情况下，向消防部门进行报验但依然未能验收合格，消防不合格的原因在于涉案房屋本身存在问题，这也是导致张德祥承租后未能进行实际经营的直接原因及根本原因。2、自2013年10月6日起至2015年1月1日止，因房屋本身消防问题，张德祥并未实际经营，并未真正享有使用收益权，在此期间已经缴纳的租金1399520.55元应全部退还。3、交通宾馆是本案的根本违约方。本案是因为交通宾馆提供的租赁标的物不符合消防的规定，因此导致合同不能履行。交通宾馆有意隐瞒房屋的真实情况，也是根本的违约行为。4、本案的租赁合同及协议，违反国家法律强制性规定，应为无效合同。 交通宾馆答辩称，1、租赁合同中明确约定交通宾馆所出租的是现有状态下的房屋，该房屋交付承租人以后，承租人因经营需要对房屋进行了大面积的装修，在2015年1月1日以后，因承租人无法办理经营手续，与出租人签订了补充协议，要求借用出租人原有的宾馆经营手续，也包括消防、特行等手续，在同等条件下，承租人借用出租人手续后，同样也可以从事正常的经营，即在承租人装修以后，自行经营期间，却无法办理经营手续，可以看出承租人无法办理手续并不是因为出租人提供房屋的原因所造成的。2、一审中张德祥只提供了向消防部门备案的凭证，但是消防部门对验收没有出具任何权威性的结果。张德祥以此认定不能办理消防手续是因为交通宾馆提供的房屋的原因理据不足。3、2014年底，交通宾馆与张德祥所签订的补充协议的背景是因为张德祥长期占用宾馆的房屋投入了大量的装修费用，而无法进行正常经营，为了避免损失，无奈之下主动找交通宾馆要求借用原有的宾馆手续，能够做到既进行经营，又能继续补办相关手续，以减少损失。在正常经营以后，张德祥又在2016年8月16日主动找到交通宾馆，将房屋租赁期限再次延长10年，从情理上来讲，如果张德祥对租赁房屋的状况持有不能使用的情况，不会再继续延长租期。4、本案并不适用商品房租赁管理办法的相关规定，涉案房屋不属于商品房的范围，退一步讲，即使张德祥与交通宾馆所签订的租赁合同被认定为无效合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，也应该参照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费。 交通宾馆向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原被告之间2013年6月30日签订的《交通宾馆租赁合同》、2014年12月30日签订的《宾馆房屋出租的补充协定》和2016年8月16日签订的《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》，并将位于廊坊市光明西道31号的楼房及附属用房返还给原告；2、请求依法判令被告给付自2017年12月至《交通宾馆租赁合同》解除之日止的租金（自2017年12月至2019年4月期间拖欠的租金计算总额964375元）并支付违约金；3、请求依法判令被告给付拖欠的水费124972.44元（截止至2018年12月）；4、本案诉讼费用由被告承担。 张德祥反诉请求:1、依法判令解除反诉原告与反诉被告之间的《交通宾馆租赁合同》、《宾馆房屋出租的补充协定》及《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》；2、依法判令反诉被告返还反诉原告2013年10月6日至2015年3月3日的租金共计1575000元整，并支付相应利息；4、依法判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失共计3100000元；5、全部诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月30日原被告签订《交通宾馆租赁合同》，合同约定：原告将现有状态下的交通宾馆的楼房及附属用房出租给被告，作为宾馆用途。租赁期限自2013年7月5日起至2023年7月5日止,共10年。2013年7月5日至2013年10月5日为被告装修期，在此期间租金免收，但该期限不影响租金上浮的期限；租赁期满，原告有权收回该出租房屋，被告应如期交还，并不得拆除装修。房屋租金为每月87500元，且租金每36个月上浮5%。具体房租明细：2013年7月5日至2016年7月5日，租金为每年1050000元，2016年7月5日至2019年7月5日，租金为每年1102500万元…租金每半年为一支付周期，交纳租金的时间为每年的2月5日和8月5日。如逾期未付，经原告书面通知仍不支付，须支付月租金千分之三点六/天的滞纳金，超过15天被告经原告催缴拒不支付，原告有权终止本合同，并按本合同7.2条款规定办理。该合同7.1约定，被告应按上述约定缴纳租金、押金和各项费用，如有拖欠则视为违约。该合同7.2约定，租赁期内，如被告中途退租，需提前两个月向原告提出并支付1000000元违约金。经原告书面同意，双方签订终止本合同的协议，被告结清包括租金在内的全部费用。该合同7.5约定，被告对房屋进行装修，其装修方案应经原告书面同意，且在原告指派的监督人员监督下进行装修，被告装修不应对房屋的主体结构进行变更及破坏。因装修对楼体造成的损坏，由被告承担全部赔偿责任。该合同8.2约定，租赁期满后，被告应在届满当日内将承租的房屋及附属设施交还原告，如有留置的任何物品，均视为被告放弃，原告有权处置。被告自愿担负广阳区交通局的现有状态日常水费。合同签订后，2013年7月5日，原告向被告交付房屋及包括热水器、空调等资产，双方签署了廊坊市安次区交通宾馆固定资产存放清单。后被告对原告房屋进行了装修，并安装电梯一部。2014年1月7日，被告向廊坊市公安消防支队申报“爱恋时尚酒店内部装修改造设计工程建设工程的消防设计备案”，并提供相应材料，廊坊市公安消防支队经审查认为备案材料齐全，当日，廊坊市公安消防支队为被告出具了建设工程消防设计备案凭证。因被告未能取得相关宾馆经营手续，2014年12月30日，原被告就被告因单方原因使用原告经营许可证、消防、特行等相关执照，签订了《宾馆房屋出租的补充协定》；2016年8月16日，原告根据被告的申请，原被告签订延长租赁期限的《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》，将原租期延长至2033年9月24日止。《宾馆房屋出租的补充协定》及《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》约定该两份协定均系《交通宾馆租赁合同》组成部分。 被告承租原告宾馆，一楼门面房转租，二楼以上用于宾馆经营。被告向原告支付租金至2017年11月，在2017年12月停止向原告缴纳租金。截止到2019年4月，被告共拖欠租金964375元，截止到5月29日，共拖欠租金1057267元,拖欠2017年至2018年期间的水费124972.44元。 庭审中，被告称，因交通宾馆房屋不符合《建筑设计防火规范》中关于建筑物防火间距的规定，且涉案宾馆未能按照《消防给水及消防火栓系统技术规范》规定配有100吨的蓄水池，导致二次消防报验不能通过。在此情况下，与原告签订了《宾馆房屋出租的补充协定》，在2015年3月3日开始营业。被告虽然已使用原告的资质，但消防问题一直没有得到解决，因无法正常经营，在2017年12月停止向原告缴纳租金。 2019年9月4日，原被告达成交接协议，该协议就宾馆内物品交接、赔偿、证照、门脸房及租金交接、水电费等问题达成一致，约定在2019年9月9日前，被告腾退房屋，并将上述事项与原告交接完毕，在本案审理过程中，被告张德祥提出对交通宾馆室内装修及物品的鉴定，后申请撤回。 一审法院另查明，原告提交的税务机关的系统查询明细表明，被告自2015年1月开始纳税，2019年1月1日仍有纳税记录。 一审法院认为，原被告签订的《交通宾馆租赁合同》、《宾馆房屋出租的补充协定》和《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》系原被告真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告主张与被告解除《交通宾馆租赁合同》、《宾馆房屋出租的补充协定》和《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》,被告反诉解除上述合同，双方解除合同的意思表示一致，上述三份合同，予以解除。原告主张的截止到2019年4月未缴纳的租金计算总额964375元及截止至2018年12月未缴纳水费124972.44元，被告对数额没有异议，原被告双方确认涉案宾馆及附属用房已返还给原告，该院均予以确认。 该案争议的焦点为：一、原被告在合同履行中的违约问题；二、被告是否应该向原告支付租金、水费及违约金；三、被告自2013年10月6日起至2015年3月3日的租金共计1575000元，原告是否应予返还并支付相应利息；四、原被告解除合同后，被告的损失原告是否应予赔偿。 一、原被告在合同履行中的违约问题。 因被告以“爱恋时尚酒店”名义未能取得相关证照，原被告双方于2014年12月30日又签订了《宾馆房屋出租的补充协定》，解决了被告经营活动中需要的证照问题。被告自2015年1月1日起开始缴纳税费，被告亦自认在2015年3月3日开始营业，2019年1月1日仍有纳税记录。被告2017年12月停止向原告缴纳租金，主张停止缴纳租金的原因系宾馆消防问题一直没有得到解决，无法正常营业，但未提交任何证据，故被告未按双方合同约定缴纳租金，已构成违约。 二、被告是否应该向原告支付租金、水费及违约金。 原被告签订的《交通宾馆租赁合同》、《宾馆房屋出租的补充协定》和《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》合法、有效，对原被告均有约束力，被告以消防问题无法解决，不能正常经营为由，拒缴租金，未提供相应证据，故被告应按照约定支付租金及水费。原告主张被告支付截止到2018年期间的水费124972.44元的诉讼请求，予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该案中，被告拒付租金的行为，已构成根本违约，原告提起要求解除合同等诉讼请求的诉讼，被告接到诉状之日，即接到了原告解除合同的意思表示，故该日为通知解除合同的到达日，诉状送达日为2019年5月29日，依据上述规定，原被告签订的合同在2019年5月29日解除，原告主张被告支付自2017年12月至解除之日止即2019年5月29日的租金1057267元予以支持。被告逾期支付租金，应按约定支付违约金。被告认为原告主张的违约金过分高于实际造成的损失，该院予以调整，按占用资金年利率6%的1.3倍标准支付违约金。原告当庭提交了向被告催收租金的催款通知及邮递回执，但未提交被告收到的证据，被告不认可，原告不能提交其他证据佐证，按合同约定书面催告仍未支付，被告应支付违约金的约定，违约金以接到诉状之日为催告通知之日，即自2019年5月29日计算至付清之日止。 三、被告自2013年10月6日起至2015年3月3日的租金共计1575000元，原告是否应予返还并支付相应利息。 原被告签订《交通宾馆租赁合同》后，原告虽将交通宾馆及附属用房交付被告占有，但被告进行装修后，被告以“爱恋时尚酒店”名义向消防部门提交了消防验收资料，但并未通过验收，导致被告不能如期开业经营，使被告在此期间未能取得收益。关于未能通过消防验收许可，被告认为所租赁房屋楼间距及蓄水池问题是导致不能取得消防许可的原因，原告则认为被告以租赁房屋不符合消防要求将责任推给原告，明显不合理。庭审中，被告提交了“爱恋时尚酒店”内部装修改造设计工程建设工程的消防设计备案的相应证据，具有相应资质的部门对被告装修、电器等方面出具合格检验报告，证明被告酒店装修改造设计合格，原告未提交反驳证据，应认定合格。关于租赁房屋是否符合消防许可，原告系房屋的所有人，应承担房屋自身是否符合消防许可的举证责任，未提交证据应承担举证不能的责任。被告在缔约前未尽审查义务，对未能达到意图用自己的名称进行经营也应承担责任。被告主张原告退还自2013年10月6日起至2015年3月3日的租金共计1575000元，因被告已于2014年12月30日借用原告执照进行经营，在2015年1月1日已有纳税记录，故未经营时间的起止时间应为2013年10月6日至2015年1月1日，合计租金1399520.55元，综合本案案情，原被告各自承担50%的责任，故原告退还被告租金699760.28元。主张利息，于法无据，不予支持。 四、原被告解除合同后，被告的损失原告是否应予赔偿。 被告主张原告支付消防投入200000元，无证据，不予支持。被告主张原告赔偿装修损失共计3100000元，庭审中，原告所提交的票据均不是正规发票，不具有合法性；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。该案中，被告违约拒交租金导致合同解除，故被告主张装修损失，不予支持。 被告在租赁期间安装电梯一部，原被告双方对电梯的存留问题，不能达成一致，双方均可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告廊坊市安次区交通宾馆与被告张德祥2013年6月30日签订的《交通宾馆租赁合同》、2014年12月30日签订的《宾馆房屋出租的补充协定》和2016年8月16日签订的《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》已于2019年5月29日解除；二、被告张德祥向原告廊坊市安次区交通宾馆支付租金1057267元，并以1057267元为基数，按年利率6%的1.3倍标准支付自2019年5月29日起至付清之日止的违约金；三、被告张德祥向原告廊坊市安次区交通宾馆支付水费124972.44元；四、反诉被告廊坊市安次区交通宾馆退还反诉原告张德祥租金699760.28元；以上二、三、四项款项于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告廊坊市安次区交通宾馆其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张德祥其他诉讼请求。一审案件受理费7402元，由被告张德祥负担；反诉费用22900元，反诉原告张德祥负担11450元，反诉被告廊坊市安次区交通宾馆负担11450元。 二审期间，张德祥方提交五份证据，证据一系廊坊市交通局平面图，拟证实张德祥已经尽到考察义务。证据二系发票领用簿，拟证实交通宾馆出租的是宾馆。证据三系交通宾馆特行证的其中一页，拟证实交通宾馆出租的是宾馆，张德祥尽到了考察义务。证据四系个体工商户名称预先核准通知书，拟证实签订合同后交通宾馆不给经营宾馆的手续，张德祥改名为爱恋时尚酒店然后装修。证据五系证人张某出庭证言，拟证实张德祥已经尽到考察义务。交通宾馆发表质证意见称，对证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。证人与张德祥是父子关系，对证言的真实性不予认可。交通宾馆提交2019年9月4日张德祥与交通宾馆经理王召才签订的交接协议，拟证实双方约定于2019年9月1日解除涉案三份协议，自2019年9月1日起交通宾馆不再计收房屋租金。张德祥方发表质证意见称，是张德祥本人签的协议，代理人不作评论。 本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，本案二审的争议焦点有：1、双方解除合同时间及违约情况；2、张德祥应向交通宾馆支付租金、违约金的区间及数额；3、2013年10月6日至2015年1月1日张德祥缴纳的租金应如何承担。 一、双方解除合同时间及违约情况 出租人享有的合同解除权属于形成权，依据《中华人民共和国合同法》的规定，通常应以解除合同的意思表示到达承租人之日为合同解除日。交通宾馆在本案中的诉求含解除合同，张德祥接到诉状之日即为交通宾馆解除合同的意思表示到达承租人之日，一审法院认定诉状送达之日为合同解除日并无不当。 出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人未按时足额支付租金，将致出租人通过让渡财产使用权而获得租金收入的合法权利不能得到保障。张德祥未按照租赁合同约定的时间、金额、方式向交通宾馆支付租金，构成违约。 张德祥在一审中提供了向消防部门备案的凭证，但未提交充分有效的证据证实是交通宾馆提供的房屋的原因致使不能办理消防手续。张德祥主张交通宾馆有意隐瞒房屋的真实情况、具有欺诈行为导致合同不能履行因而构成根本违约及合同无效的理据不足，本院不予支持。 二、张德祥应向交通宾馆支付租金、违约金的区间及数额 因承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为对价的，故承租人应当按照租赁合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金。张德祥以“爱恋时尚酒店”名义未能取得相关证照，其与交通宾馆于2014年12月30日签订《宾馆房屋出租的补充协定》后，解决了张德祥需要的证照问题，张德祥将一楼门面房转租，二楼以上用于宾馆经营。且张德祥与交通宾馆于2016年签订《交通宾馆房屋出租协议修改补充协定》，将租赁期再延长十年。张德祥于2017年12月不再依约缴纳租金，至交通宾馆向一审法院起诉，张德祥一直在占有、使用案涉房屋并获取相应收益。张德祥主张系因宾馆消防问题一直未得到解决致无法正常营业故未缴纳租金，不具有事实及法律依据，交通宾馆主张张德祥支付自2017年12月至解除之日止的租金应予支持。一审法院认定双方解除合同时间系2019年5月29日并无不当，判决张德祥支付2017年12月至2019年5月29日租金1057267元亦无不当。 张德祥未按照租赁合同约定的时间、金额、方式向交通宾馆支付租金，构成违约，按照双方约定，应支付违约金。鉴于交通宾馆未提交充分有效的证据证实张德祥收到交通宾馆的书面催缴通知，一审法院以接到诉状之日为催告通知之日，认定自2019年5月29日至付清之日止按占用资金年利率6%的1.3倍标准支付违约金公平适当，本院予以照准。 三、2013年10月6日至2015年1月1日张德祥缴纳的租金应如何承担 张德祥主张2013年10月6日至2015年1月1日期间因不能办理相关证照无法对案涉房屋进行宾馆经营，双方对张德祥以其名义办理证照未通过消防验收的原因各执一词，但均未提交充分有效的证据证实己方主张。 案涉《交通宾馆租赁合同》约定交通宾馆所出租的是现有状态下的房屋，作为宾馆用途。作为承租人，张德祥在承租本案所涉租赁物前与他人共同经营过宾馆，在案涉合同签订前对于消防问题未履行审慎的注意义务，且张德祥作为完全民事行为能力人，应对所签订合同的内容及条款具有准确的解读和预判。作为出租人，交付的标的物须合于约定的用途，即交付的租赁物能为承租人依约正常使用、收益。一审法院基于双方的权利义务，综合本案案情，认定交通宾馆与张德祥各自承担50%的责任，符合公平原则的本义，一审判决交通宾馆退还张德祥租金699760.28元并无不当。 综上所述，廊坊市安次区交通宾馆、张德祥的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 张德祥预交的二审案件受理费5298元，由张德祥负担。廊坊市安次区交通宾馆预交的二审案件受理费18842元，由廊坊市安次区交通宾馆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄汝端 审 判 员 刘建刚 审 判 员 柴秋芬 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 齐向欣 书 记 员 贾 莹