湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1291号上诉人（一审被告）：兴业银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**武当国际广场。负责人：袁飞，该分行行长。委托诉讼代理人：谈国知，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玮玮，湖北乾行律师事务所律师。上诉人（一审被告）：十堰星火新能源设备工程有限公司。。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳南路**法定代表人：刘忠章，该公司总经理。委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。上诉人（一审被告）：刘忠章，男，1969年4月17日出生，汉族，住山东省济南市长清区。委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。上诉人（一审被告）：张乐华，女，1971年7月2日出生，汉族，住山东省济南市长清区。委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王文聪，男，1974年9月11日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。委托诉讼代理人：赵泽章，男，汉族，1858年8月16日出生，住湖北省十堰市茅箭区。一审被告：十堰紫星吉房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市张湾区广东路田沟巷****1-1/div>法定代表人：胡继业。该公司执行董事长兼总经理。一审被告：胡继业，男，1983年11月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。一审被告：牛蕾，女，1984年6月23日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。一审被告：胡国新，男，1953年8月10日出生，汉族，住福建省惠安县。一审被告：廖丽珍，女，1957年7月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人兴业银行股份有限公司十堰分行（以下简称兴业银行十堰分行）、十堰星火新能源设备工程有限公司（以下简称星火能源公司）、刘忠章、张乐华因与被上诉人王文聪、一审被告十堰紫星吉房地产开发有限公司（以下简称紫星吉房产公司）、胡继业、牛蕾、胡国新、廖丽珍案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鄂0302民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴业银行十堰分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王文聪的诉讼请求。2.本案诉讼费用由王文聪负担。事实和理由：1.一审判决认定王文聪合法占有案涉房屋无事实依据。王文聪提交的《认购协议书》不无法证明双方存在房屋买卖关系；《认购协议书》约定的房屋价款为260000元，但王文聪支付的款项无银行流水佐证，无法证明已付清方款；王文聪提交的银行流水支付对象并不明确，甚至部分银行流水明确备注为借款，因此王文聪与紫星吉房产公司之间不存在实际的房屋买卖关系。案涉房屋于2015年9月16日办理了预告登记，预告登记人是星火能源公司；2015年9月24日办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人是兴业银行十堰分行。根据《物权法》的规定，王文聪与紫星吉房产公司签订的案涉房屋认购书是在星火能源公司预告登记后，预告登记具有公示效力，王文聪与紫星吉房产公司签订的案涉房屋认购协议不发生物权效力。一审判决认定王文聪在查封之前已合法占有案涉房屋无事实和法律依据。2.一审判决适用法律错误。兴业银行十堰分行对案涉房屋享有优先受偿权的基础是星火能源公司与紫星吉房产公司的房屋买卖关系及抵押担保合同，星火能源公司为支付购房款，向兴业银行十堰分行贷款支付房款，星火能源公司基于紫星吉房产公司属于买受人身份，且已实际全部购房款，其权益应当予以保障。一审判决认可了对购房存在过错的王文聪的买受人身份，却忽略了有有效合同保障的星火能源公司的买受人身份，适用法律不公。星火能源公司、刘忠章、张乐华上诉请求：1.撤销一审法院（2019）鄂0302民初2924号民事判决；改判驳回王文聪的诉讼请求，准许对位于十堰市××区车城街办××号房屋的强制执行。2、本案一、二审诉讼费用由王文聪负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。⑴一审判决认定王文聪向紫星吉房产公司支付购房款260000元无证据证明。王文聪提交的银行交易帐目的资金去向不明，收款人不明，不能证明紫星吉房产公司收到了购房款。⑵王文聪与紫星吉房产公司之间实质是民间借贷关系转为以房抵债的法律关系，不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的案涉房屋《认购协议书》是无效的，不应当受到法律保护。⑶一审判决认定由于紫星吉房产公司的原因一直未能为王文聪办理产权证书是错误的，不能办理产权证书的真实原因是案涉房屋已经出卖给了星火能源公司并办理预告登记和向兴业银行十堰分行办理抵押预告登记。⑷案涉房屋在2015年9月16日，星火能源公司、兴业银行十堰分行和紫星吉房产公司，加上湖北天阳房地产评估有限公司工作人员，四方人员一起对案涉房屋进行了实地查勘和记录，所有案涉房屋当时全部是空着的，全部没有居住，更未在房屋登记机关为王文聪办理房屋销售网签登记手续、房屋销售预告登记手续、房屋预告登记手续。一审判决认定王文聪在查封之前已合法占有案涉房屋是错误的。2.一审判决适用法律错误。⑴王文聪不是购房消费者，不适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二项。⑵王文聪与紫星吉房产公司是基于以房抵债协议拟受让案涉房屋，同时双方亦未签订《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，更未能案涉房屋办理预告登记和产权登记。不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条设定的条件。王文聪口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果。请求驳回上诉，维持原判。星火能源公司、刘忠章、张乐华辩称，同意兴业银行十堰分行的上诉意见。兴业银行十堰分行辩称，同意星火能源公司的上诉意见。紫星吉房产公司、胡继业、朱蕾、廖丽珍、胡国新未提出答辩意见。王文聪向一审院提出诉讼请求：1.停止对湖北省十堰市××区车城街办××号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行；2.诉讼费由兴业银行十堰分行、星火能源公司、刘忠章、张乐华、紫星吉房产公司、胡继业、牛蕾、胡国新、廖丽珍承担。一审法院认定事实：兴业银行十堰分行与星火能源公司、刘忠章、张乐华、胡继业、牛蕾、胡国新、廖丽珍、紫星吉房产公司金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2018）鄂0302民初160号民事调解书，调解内容为：一、各方当事人确认：截止2018年11月14日，被告星火能源公司尚欠兴业银行十堰分行借款本金8000000元，利息、罚息及复利1215886.84元；星火能源公司应于2018年11月20日前向兴业银行十堰分行清偿全部借款本息（自2018年11月15日起，利息、罚息及复利合计按年利率10.44%计付至实际清偿之日止）；二、星火能源公司应于2018年11月20日前支付给兴业银行十堰分行律师代理费90000元及已垫付的诉讼费、保全费63900元；三、刘忠章、张乐华、胡继业、牛蕾、胡国新、廖丽珍、紫星吉房产公司对星火能源公司的上述债务承担连带清偿责任；四、如星火能源公司未按本调解协议履行还款义务的，兴业银行十堰分行有权向人民法院申请强制执行。兴业银行十堰分行优先向人民法院申请拍卖星火能源公司抵押给兴业银行十堰分行并办理了抵押预告登记的十堰市张湾区车城街办田沟巷10号（房产证号：十堰房权证张湾区字第**；土地证号：十堰市国用（2012）第00042**）的房地产，以拍卖该抵押物所得价款清偿星火能源公司在兴业银行十堰分行所负担的债务。在全部贷款清偿完毕之前，兴业银行十堰分行已经申请人民法院查封的财产，星火能源公司、刘忠章、张乐华、胡继业、牛蕾、胡国新、廖丽珍、紫星吉房产公司同意不申请解除查封。贷款清偿完毕后，兴业银行十堰分行应当向人民法院申请解除对保全财产的查封；五、若上述抵押物经人民法院拍卖后流拍的，或者人民法院在执行过程中因抵押物存在执行障碍导致无法继续执行的，兴业银行十堰分行有权申请人民法院处置星火能源公司、刘忠章、张乐华、胡继业、牛蕾、胡国新、廖丽珍、紫星吉房产公司的财产（非抵押物）用于清偿星火能源公司的债务。诉讼过程中，一审法院作出（2018）鄂0302民初160号民事裁定书，于2018年6月7日查封星火能源公司位于张湾区车城街办××房产。调解书生效后，兴业银行十堰分行向一审法院申请执行。一审法院于2019年4月17日作出（2019）鄂0302执485号公告，责令星火能源公司及占有、使用居住在涉案房产的相关人员在2019年5月20日前迁出房屋。另查明，2016年3月26日，王文聪与紫星吉房产公司签订《博雅园认购协议书》，约定王文聪购买“博雅园”二期涉案房屋，总价为260000元。协议约定在签订认购书时，王文聪交纳260000作为认购该房屋的定金。协议签订当日，王文聪向紫星吉房产公司交纳260000元购房款。后紫星吉房产公司向王文聪交付了涉案房屋，王文聪入住使用至今。涉案房产于2015年9月16日办理预告登记，预告登记权利人为星火能源公司；2015年9月24日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为兴业银行十堰分行。王文聪认为对涉案房产享有权利，请求不执行该房产，向一审法院提起执行异议。一审法院2019年6月4日作出（2019）鄂0302执异154号执行裁定书，驳回王文聪的执行异议。王文聪对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：王文聪与紫星吉房产公司签订的《博雅园认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权，已交纳大部分购房款的商品房买受人的权利要优于建筑工程承包人的优先受偿权，故已交纳大部分购房款的商品房买受人的权利要优于抵押权。王文聪作为商品房买受人在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，在查封之前已合法占有涉案房产，且支付全部购房款，非王文聪的原因未办理过户登记，其作为买受人的权益优先于兴业银行十堰分行的抵押权，故王文聪具备足以排除强制执行的民事权益，对其请求予以支持。据此作出（2019）鄂0302民初2924号民事判决，判决：不得执行位于湖北省十堰市××区车城街办××号房屋。案件受理费80元，由紫星吉房产公司负担。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交了相应的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王文聪是否属于案涉房屋商品房消费者。王文聪提交十堰市不动产登记中心出据的“十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果”，显示王文聪在十堰市城区范围内无不动产登记信息。本院认为，“十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果”的真实性双方无异议，本院予以确认。但对该证据能否证明王文聪系案涉房屋的商品房消费者，将结合本案其他证据予以综合认定。2.王文聪与紫星吉房产公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王文聪向一审法院提交与紫吉星房产公司2016年3月26日签订的《博雅园认购协议书》，拟证明与紫星吉房产公司就案涉房屋在人民法院查封之前签订有合法有效的书面买卖合同。兴业银行十堰分行、星火能源公司质证认为：《博雅园认购协议书》载明的内容不全，不是正式的《商品房买卖合同》。本院认为，《博雅园认购协议书》载明有：当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款等内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，能够认定王文聪与紫星吉房产公司签订的《博雅园认购协议书》为商品房买卖合同。3.王文聪是否向紫星吉房产公司支付相应的购房款。王文聪提交了紫星吉房产公司出具的购房款《收据》，拟证明向紫星吉房产公司支付了案涉房屋购房款。兴业银行十堰分行、星火能源公司质证认为，王文聪提交收据不能证明向紫星吉房产公司支付了购房款。本院认为，王文聪提交的《收据》在无相反证据否定的情况下，能够证明紫星吉房产公司收取了王文聪案涉房屋的购房款。本院查明的案件其他事实与一审法院判决认定的事实一致。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点：王文聪对案涉房屋(湖北省十堰市××区车城街办××号)是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，一审法院（2018）鄂0302民初160号民事调解第四项确认“兴业银行十堰分行对星火能源公司抵押的紫星吉房产公司房产﹝十堰市张湾区车城街办田沟巷10号（不动产证明号：十堰市房预张湾区字第××号，土土地证号：十堰市国用（2012）第00042**）、案涉房屋﹞，以拍卖该抵押物所提价款优先受偿”。据此已经生效的法律文书，能够认定兴业银行十堰分行对案涉房屋享有抵押优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中对商品房消费者应根据“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定，应理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。王文聪提交十堰市不动产登记中心出具的“十堰市不动产登记和网签备案信息查询结果”，显示其在十堰市城区范围内无不动产登记信息。因此，王文聪购买案涉房屋属于商品房消费者。其提交的《博雅园认购协议书》、收据等证据符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，足以证明王文聪对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。兴业银行十堰分行、星火能源公司、刘忠章、张乐华的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，兴业银行十堰分行、星火能源公司、刘忠章、张乐华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由兴业银行股份有限公司十堰分行负担40元，十堰星火新能源设备工程有限公司、刘忠章、张乐华负担40元。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇二〇年九月十六日书记员 江 澜