河北省乐亭县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0225民初210号原告：崔颖慧，女，1987年6月12日出生，汉族，现住唐山市路**。委托代理人：席长明，河北安唐律师事务所律师。委托代理人：史秀芹，女，1963年12月4日出生，汉族，居民，现住唐山市路**。被告：魏彤，男，1986年11月18日出生，汉族，现住乐亭县。委托代理人：王志义，河北春潮律师事务所律师。第三人：梅子杰，男，1958年1月23日出生，汉族，现住唐山市路**。委托代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。第三人：李桂莲，女，1961年12月21日出生，汉族，现住唐山市路**。第三人：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路**龙泽北路**。法定代表人：董庆喜，执行董事。原告崔颖慧与被告魏彤、第三人李桂莲、梅子杰、唐山凤辉房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告崔颖慧的委托代理人席长明、史秀芹，被告魏彤的委托代理人王志义，第三人梅子杰的委托代理人蔡勇到庭参加诉讼。第三人李桂莲、第三人唐山凤辉房地产开发有限公司经本院依法公告送达起诉状及开庭传票等法律文书，公告期满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔颖慧向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告申请执行第三人唐山凤辉房地产开发有限公司处的红梅公寓21-5号房产的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年4月2日，原告与第三人唐山凤辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定购买红梅公寓21-5号房产（土地证号：冀唐国用（2003）第55**），房款总价为3150000元，付款方式为一次性付款。合同签订后原告于2011年3月25日支付购房款2350000元及交易契税、维修基金等其他相关费用，并于2011年4月2日支付剩余房款800000元，此后对该房产使用至今。2014年4月21日，唐山市中级人民法院对原告魏彤与被告唐山凤辉房地产开发有限公司、梅子杰、李桂莲民间借贷纠纷一案作出（2014）唐民初字第247号民事调解书：被告唐山凤辉房地产开发有限公司于2014年6月14日前一次性给付原告魏彤欠款本息、违约金、经济损失及其他一切费用共计人民币38326400元；被告梅子杰、李桂莲对被告唐山凤辉房地产开发有限公司上述金钱给付义务承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，唐山市中级人民法院先后作出（2014）唐执字第167-10号、（2014）唐执字第167-19号、（2014）唐执字第167号之二十四执行裁定书，裁定查封第三人唐山凤辉房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区角土地使用权及地上建筑物，土土地证号为冀唐国用（2003）第55**2019年9月17日，原告对执行标的提起书面执行异议。2020年1月7日，原告收到乐亭县人民法院（2019）冀0225执异26号执行裁定书，裁定驳回原告提出的异议请求。综上，原告认为法院驳回原告的执行异议损害了原告对上述财产的所有权，被告对属于原告的财产申请执行是错误的，故为了维护自身的合法权益，特诉至贵院。请求法院依法公正判决。被告魏彤辩称，原告诉请缺乏事实根据和法律依据，请法院查明事实后依法驳回。第三人梅子杰述称，梅子杰是凤辉公司股东及实际控制人，是原告购房时的法定代表人。原告所诉的购房情况均是事实，其签约缴款及使用等情况均是客观真实的，确系凤辉的原因造成房产手续至今未能办理完毕，因此第三人梅子杰认可该房产归原告所有。魏彤与凤辉公司及第三人执行一案，魏彤方已经从国内及加拿大已经执行数额早以超出借款本息数额，因此不应再查封包括本案涉及房产在内的其他财产。第三人李桂莲未提交书面答辩状。第三人唐山凤辉房地产开发有限公司未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：魏彤与唐山凤辉房地产开发有限公司、梅子杰、李桂莲民间借贷纠纷一案，河北省唐山市中级人民法院于2014年4月21日作出（2014）唐民初字第247号民事调解书，唐山凤辉房地产开发有限公司于2014年6月14日前一次性给付魏彤欠款本息、违约金、经济损失及其他一切费用共计人民币38326400元；唐山凤辉房地产开发有限公司如果未按上述指定期间履行给付金钱义务，应以未履行部分金额为计算基数按日千分之二向魏彤支付迟延履行期间的违约金；梅子杰、李桂莲对唐山凤辉房地产开发有限公司上述金钱给付义务承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，2016年7月1日，河北省唐山市中级人民法院作出（2014）唐执字第167-10号执行裁定书，裁定查封被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区角土地使用权及地上建筑物，土地土地证号（2003）冀唐国用字第55**018年5月23日，河北省唐山市中级人民法院作出（2014）唐执字第167-19号执行裁定书，裁定解除本院于2016年7月5日对上述房地产查封之前，已经在唐山房管部门备案的房产及其所占土地使用权的查封。2019年6月24日，河北省唐山市中级人民法院作出（2014）唐执字第167号之二十四执行裁定书，裁定:“续封被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下位于唐山市房产（详见查封清单），土地证土地证号：（2003）冀唐国用字第55**：2016年7月5日（含7月5日当天）之前在唐山市房管交易中心做过房屋备案登记的不在续封范围内。”崔颖慧主张权利的红梅公寓21-5号房产在此执行裁定书续封范围之内。崔颖慧对上述执行裁定书不服，提出排除执行的主张。2019年11月7日，本院作出（2019）冀02执异971号执行异议裁定书，裁定驳回崔颖慧的执行异议。另，2011年3月25日，原告与第三人唐山凤辉房地产开发有限公司签订《房屋买卖既欠款协议》，约定原告购买红梅公寓21-5号房产，房款总价3150000元，原告当日向唐山凤辉房地产开发有限公司支付房款2350000元。2011年4月2日，原告将剩余80万元房款交付唐山凤辉房地产开发有限公司，双方签订正式商品房买卖合同并交付房屋给原告，合同约定开发商唐山凤辉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由凤辉地产提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由开发商即唐山凤辉房地产开发有限公司到产权登记机关办理房屋所有权证，自合同签订之日起30天内，由唐山凤辉房地产开发有限公司向唐山市房产管理局、房产交易中心申请登记备案。案涉不动产交付后，原告一直实际占有并对外出租经营收取租金。另经查，2016年11月24日，唐山凤辉房地产开发有限公司法定代表人由梅子杰变更为董庆柱，2017年8月23日变更为祁剑英，2017年9月7日变更为董庆喜。以上事实经查证属实，有书证及当事人陈述可证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告崔颖慧主张其与第三人唐山凤辉房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同而形成的债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；魏彤认为案涉房屋未办理物权登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，崔颖慧所交证据无法排除执行行为。在本案中，双方关于法律适用方面的争议在于本案纠纷应如何适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中第二十八条系关于无过错买受人物权期待权保护的规定，第二十九条系关于房屋消费者物权期待权保护的规定，该条系对于弱者的特殊保护条款，目的是为了优先保障公民的生存权，该规则不适用于所有房产类不动产执行异议。本案中，虽然崔颖慧并非用于居住类房屋消费者，但如果符合第二十八条的全部条件，其作为无过错买受人的物权期待权亦应予以保护。本案中，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，崔颖慧能否排除执行行为，应根据崔颖慧在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与唐山凤辉房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等因素予以认定。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2011年4月2日，崔颖慧与唐山凤辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定崔颖慧购买红梅公寓21-5号房产，总价款315万元。还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。唐山凤辉房地产开发有限公司与崔颖慧签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，应认定双方签订的书面买卖合同是真实有效的。（二）关于案涉房屋的价款是否已全部支付的问题。案涉商铺买卖合同中约定总价款为315万元，崔颖慧于2011年3月25日支付了购房款235万元，2011年4月2日支付剩余80万元，并提交了银行交易记录。梅子杰作为唐山凤辉房地产开发有限公司时任法定代表人对此予以认可。根据崔颖慧与唐山凤辉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及购买商铺的缴款凭证，结合合同的后续履行情况看，崔颖慧应为实际权利人，崔颖慧已按照商品房买卖合同的约定向唐山凤辉房地产开发有限公司支付了全部房屋价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。从崔颖慧提交的《商品房买卖合同》和交款凭证，崔颖慧提交的《房屋租赁合同》及本案的(2014)唐执字第167-10号执行裁定书来看，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于崔颖慧的实际控制之下，崔颖慧已基于房屋买卖对案涉房屋合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。梅子杰陈述未办理房屋产权证的原因系唐山凤辉房地产开发有限公司资金管理问题，拖欠税务局税款，无法开具发票亦无法办理登记手续。故未办理过户登记是因唐山凤辉房地产开发有限公司而非崔颖慧自身原因，崔颖慧对此没有过错。因此，应当认定崔颖慧对执行标的享有排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民诉法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于唐山市房产，红梅公寓21-5号房产为原告崔颖慧所有。案件受理费32000元,由被告魏彤负担，于判决生效五日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  张克家人民陪审员  冯 磊人民陪审员  马青海二〇二〇年九月二十五日法官 助理  厉 婕书 记 员  郝亚男