广东省英德市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤1881执异168号 异议人（案外人）：黎灶金,女,1950年11月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 委托代理人：何桂声，广东正肯律师事务所律师。 委托代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师。 申请执行人：莫雷，男，1971年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 被执行人：清远市金岸置业发展有限公司，住所地：清远市清城区。 法定代表人：温展涛。 被执行人：温伙金，男，1963年10月30日出生，汉族，住清新县。 本院在执行申请执行人莫雷与被执行人清远市金岸置业发展有限公司、温伙金借款合同纠纷一案中，异议人黎灶金向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭并公开听证进行审查。异议人黎灶金及其委托代理人何桂声、刘鉴洪、申请执行人莫雷到庭参加听证。现已审查终结。 异议人黎灶金称，在申请××人××与被××人××市金岸置业发展有限公司，贵院就(2014)清英法民二初字第300号民事判决予以执行，执行案号(2015)清英法执第100号。贵院误将异议人的财产即位于英德市大站镇××、××、××号商铺予以查封及执行。异议人依法提出执行异议。异议人与被执行人清远市金岸置业发展有限公司于2008年12月17日签订《商品房屋买卖合同》约定异议人购买金岸置业公司位于英德市大站镇××、××、××号商铺，建筑面积210.67平方米，价值共842680元，双方经结算后付清购房款，金岸置业公司并开具购房款收据给异议人收执，并将该商铺交付给异议人，异议人亦将商铺出租使用至今。2008年12月17日，为保障异议人合法权益，购房合同经由英德市住房和城乡建设局进行鉴证。2014年9月9日，清远市仲裁委员会作出(2014)清仲字第134号《裁决书》确认异议人与金岸置业公司之间的商品房买卖合间有效，裁决已发生法律效力。异议人认为，贵院查封并执行涉案房屋不当，依法应停止对涉案房屋的执行。首先，异议人取得涉案房屋所有权，异议人与金岸置业公司之间的《商品房买卖合同》合同有效，且经清远市仲裁委员会作出的裁决确定异议人购房行为的合法性。其次，异议人与金岸置业公司签订的《商品房买卖合同》在贵院对涉案房屋查封执行前已经英德市住房和城乡建设局进行鉴定，确定了异议人是涉案房屋唯一权属人的法律性质，经鉴定后的房屋具有对抗第三人的法律效果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，贵院对涉案房屋予以查封并执行不当。综上所述，异议人是涉案房屋所有人，凡物在查封执行前已经过鉴证，贵院将该房屋与意义查封及执行明显错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提出异议，请求立即停止对涉案房屋的查封。请求事项:立即停止对位于英德市大站镇天佑南路金景苑A幢首层19号、20号、21号商铺的执行，并解除查封扣押。听证过程中，异议人增加异议请求：确认异议人享有英德市大站镇天佑南XXX幢首层XXX商铺房屋所有权。 申请执行人莫雷提交书面答辩意见称，一、法律依据与事实:第一，不动产物权一般应以登记为生效要件。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。案涉英德市大站镇XXX花园XXXX商铺所有权人是第三人清远市金岸置业发展有限公司，并未登记于黎灶金名下，黎灶金请求确认该房屋归其所有无事实和法律依据。第二，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件必须同时满足，才能够排除执行，本案中，虽然黎灶金陈述在人民法院查封前已经将案涉房屋出租并签订买卖合同，但是对此没有提供合法证据佐证，故不能得出黎灶金对案涉房屋已经实际占有和买卖合同有效的结论，其请求排除执行不能得到支持。由于对案涉商铺黎灶金不享有物权期待权，仅享有普通债权，基于债权的平等性原则，其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。因此，即便其签订买卖合同在先，亦不能排除执行。 二、对申请人提供证据的质证依据与查明事实。（一）申请人与第三人没有买卖房屋的真实意思表示，《商品房买卖合同》未实际履行。1、申请人与第三人签订的《商品房买卖合同》，不具备商品房买卖合同的主要内容。合同的英德住建局商品房鉴证备案是恶意取得的。《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房买卖合同应当明确以下十三项主要内容，而申请人提供的合同，1、没有付款方式、付款时间:2、没有装饰、设备标准承诺:3、没有供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任:4、没有公共配套建筑的产权归属:5、没有违约责任约定:6、没有合同编号:根本不具备商品房买卖合同的形式要件，从合同条款不完备，可证明合同是虚假的。另外，这样的一份不合格虚假合同能取得英德市房产交易所2008年12月17日商品房鉴证备案完成是利用工作人员法律素养低、工作责任心差或不当手段取得的，应视为非法证明。2、申请人与第三人签订的《商品房买卖合同》未实际履行。(1)、申请人只提供支付购房款的收据，没有提供购房正式发票，购房款额数较大，但没有银行取款或转账凭证，也没有税务部门开具的发票完税证明，不能证明申请人已实际支付了购房款。申请人在答辩人查封涉案房屋后，于2014年8月5日补交完税证明，违反常理，恰恰证明其交易行为没有完成，更进一步证明申请人与第三人恶意串通转移财产逃避债务的事实和证明上诉人怠于行使用其合同约定权利存在明显过错。(2)、具备办证条件迟迟不要求办证违反常理。假设申请人签订的《商品房买卖合同》及2008年12月17日签订合同时付清购房款是真实的，那么申请人为什么在这么长时间(合同第十五条约定商品房交付使用后480日内办理产权证)不要求第三人办理房地产权证呢？相反在2012年4月11日第三人将涉案房屋的产权登记在其名下呢？2013年11月29日，第三人将涉案的粤房地权证英德字第××号《房地产权证》交付答辩人作借款担保，这些事实只能证明第三人没有将涉案房屋出卖给申请人的意见表示，即使申请人提供的《商品房买卖合同》的合同真实，2008年12月17日办理了备案登记手续至2014年5月被上诉人申请查封的6年多时间里(合同第十五条约定商品房交付使用后480日内办理产权证)，上诉人完全有条件催促或通过法律途径诉讼要求第三人办理产权登记手续但上诉人没有行使其权利，同时对第三人将该商铺产权登记办理在自己名下没有提出异议或采取要求将该商铺产权证进行共管的有效措施维护权益（导致第三人凭产权证原件抵押给被上诉人的借款事实），上诉人存在明显的怠于行使合同权利的过错，由此上诉人的诉求不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。(3)、申请人没有实际占有、使用涉案房屋。申请人提供的租赁收据是“英德市大站天佑宾馆”印制的收据，而英德市大站天佑宾馆的法定代表人是温展涛，与第三人清远市金岸置业发展有限公司的法定代表人温展涛同是一人，所以说涉案商铺的实际控制人是第三人，黎灶金是受温展涛指派的工作人员，申请人的行为是公司职员行为与其实际占有无关。申请人提供的银行账号转账依据，不能证明是租金收入，更不能证明申请人实际占有使用涉案房屋的事实。目前，该商铺的电表、水表户名为温晓女(此人是清远金岸置业公司财务，法人代表胞妹)，由此从各方面证明该商铺申请人并未实际占有。目前申请人提供的租赁合同、收据等都是涉案商铺查封后状态的延续仅是为第三人清远市金岸置业发展有限公司行为代理人的结果，不能视为申请人实际占有的依据。3、申请人黎灶金与第三人的法定代表人温展涛是亲属关系，存在亲属之间串通一气规避债务的问题，申请人黎灶金与温展鸣是母子关系，温展鸣与温展涛是堂兄弟关系，申请人与第三人的法定代表人是亲属关系，双方存在补签合同逃避债务的显示可能性。第三人在英德法院的多次诉讼中均拒不到庭，已被英德法院列入失信黑名单，公司也人去楼空，而第三人的实际控制人温伙金(温展涛的父亲)已涉嫌合同诈骗罪被英德市公安立案侦查，上诉事实证明第三人有恶意逃避债务的实际行为。 三、申请人未取得涉案房屋的物权。1、未经产权登记不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者只能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即使申请人提供的《商品房买卖合同》已办理了合同鉴证，但登记机构的备案行为已超过三个月，已经失效。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”申请人没有办理不动产物权的变更登记手续，没有取得涉案房屋的物权，而且2012年4月11日涉案房屋已登记在第三人的名下，至今涉案房屋的所有权人是第三人清远市金岸置业发展有限公司。假使申请人提供的合同有效，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定申请人亦不能仅凭合同取得该商铺的产权，仅是申请人与第三人合同纠纷，不能由此认定该商铺物权属申请人，申请人的合同纠纷应另行起诉与该商铺产权归属无关。2、申请人不能依据仲裁委员会的裁决取得涉案房屋的所有权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条规定:“下列事实，当事人无须举证证明:。(六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实:。第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据上述司法解释精神，仲裁机构的生效裁决，只是证据材料，在有相反证据足以推翻时不能作为认定事实的依据。本案中，申请人黎灶金与第三人的法定代表人温展涛是亲属关系，答辩人向法院起诉第三人并查封涉案房屋之后，第三人拒不到庭，而为了逃避债务，第三人与申请人串通，以虚假的仲裁诉讼，将涉案房屋裁决给申请人，以达到规避法律的目的，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定:“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的是无效民事行为”，第三人企图通过虚假仲裁的合法形式达到逃避债务的非法目的，申请人与第三人的仲裁行为显然是无效的民事行为，这样的仲裁裁决显然不能作为认定事实的依据。 经审查查明，关于申请××人××与被××人××市金岸置业发展有限公司、温伙金借款合同纠纷一案，本院于2014年12月10日作出的（2014）清英法民二初字第300号民事判决书判决：被告清远市金岸置业发展有限公司、被告温伙金应在本判决生效之日起五日内，归还给原告莫雷借款本金130万元及利息。（利息从2014年1月1日起至还清借款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。）本案诉讼费16500元，公告费260元，合计16760元由被告清远市金岸置业发展有限公司、被告温伙金负担。（原告已预交，被告在支付上述欠款时一并支付给原告。判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2015）清英法执字第100号立案执行。在执行过程中，本院于2014年5月5日查封被执行人清远市金岸置业发展有限公司名下的位于英德市大站镇××号商铺（产权证号：02××98），并于2015年3月25日查封被执行人清远市金岸置业发展有限公司名下的位于英德市大站镇××、××号商铺（产权证号：020XXX7、0200XXX6）。 另查明，异议人提供的证据显示，异议人黎灶金与被执行人清远市金岸置业发展有限公司于2008年12月17日签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买位于英德市大站镇××、××、××号商铺，房屋总价款842680元。异议人黎灶金于2008年12月17日向被执行人清远市金岸置业发展有限公司一次性付清首层19号、20号、21号房屋价款，并缴纳了涉案房屋相关税费。2008年12月17日，上述房屋买卖合同在英德市房产交易所办理备案登记。涉案房屋现均出租给案外人使用。 另根据清远仲裁委员会于2014年9月9日作出的（2014）清仲字第134号裁决书裁决：异议人黎灶金与被执行人清远市金岸置业发展有限公司在2008年12月17日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，并裁决被执行人清远市金岸置业发展有限公司为异议人办理涉案房屋的过户手续。上述仲裁裁决书已发生法律效力。 本院认为，异议人黎灶金主张其向被执行人清远市金岸置业发展有限公司购买位于英德市大站镇××、××、××号商铺（产权证号：020XXX7、02××98、02001XXXX6），提供有《广东省商品房买卖合同》、《收据》、《裁决书》等证据证实，应予确认。异议人在本院查封之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同并已支付涉案房屋的全部价款，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对涉案房屋的权利能够排除执行，其异议理由成立，依法应予支持。至于首层XXX号商铺的权属问题，不属于执行异议审查的范围，异议人应通过其他法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止（2015）清英法执字第100号中对位于英德市大站镇天佑南路3XXXX幢首层XXX号商铺（产权证号：020XXXX、02××98、02001XXXX6）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向广东省英德市人民法院提起诉讼。 审判长  陈世兴 审判员  杨伟雄 审判员  赖伟忠 二〇二〇年九月九日 书记员  邝楚怡