河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初267号 原告：孙建军，男，1963年8月12日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：刘长征，北京市铭达律师事务所律师。 被告：黄庭宏，女，1973年2月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：三河市东方夏威夷物业服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区顺通房地产公司用地北侧、中央美院东侧，统一社会信用代码91131082732893756D。 法定代表人：石岩，公司项目经理。 委托诉讼代理人：张鹏，公司员工。 原告孙建军与被告黄庭宏、被告三河市东方夏威夷物业服务有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙建军的委托诉讼代理人刘长征、被告黄庭宏、被告物业公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙建军向本院提出诉讼请求：1.判令二被告对涉案房屋漏水源进行修复；2.判令二被告赔偿原告漏水造成的房屋装修损失2000元及自2019年9月中旬起因房屋漏水无法居住使用的损失；3.判令二被告承担案件受理费、鉴定费及评估费等。庭审中，原告放弃诉讼请求第一项及第二项诉讼请求中的装修损失；明确其诉求为要求被告给付房屋漏水无法居住的三个月租金损失4500元。事实和理由：原告系三河市燕郊开发区顺通房地产公司用地北侧、中央美院东侧尼豪住宅小区**房屋的所有权人，被告黄庭宏系该住宅小区B8系该住宅小区**房屋的所有权人，住宅小区的物业服务公司。2019年9月中旬，燕郊发生较大降雨，涉案房屋露台出现严重渗水情况，导致雨水渗透到屋内屋顶，室内漏水。原告方及时搬离家具并使用水盆等器具接渗漏的雨水，才避免损失进一步扩大。涉案房屋漏水情况发生后，原告多次与二被告协商要求其修复涉案房屋露台的渗水源。二被告均以对方负有维修义务为由相互推诿，导致涉案房屋漏水情况至今未能修缮。原告认为，涉案露台是小区公共区域，被告物业公司对涉案露台负有管理及维修义务，其应继续承担涉案露台渗水的维修义务，并承担对露台未尽到管理及维修义务而造成的损失。被告物业公司许可黄庭宏装修并使用涉案露台，作为露台的使用人对露台渗水也应具有维修义务，并承担对露台未尽到维修义务而造成的损失。 被告黄庭宏辩称，该露台属于房屋建筑公用设施，黄庭宏对该露台无任何不当使用和侵权行为，涉案房屋漏水与黄庭宏无关，被告物业公司作为露台的管理者对该露台负有完全的管理、维修义务。第一，B8-3-1704室房屋屋内屋顶漏雨的责任应由物业公司负全责。首先，该露台系业主公共部位和共用设施，该露台不在黄庭宏购买的房屋范围，不在房屋产权登记范围之内，黄庭宏对该露台无所有权，且该露台是不能登记成为特定业主所有权的客体，房屋买卖合同中也不涉及该露台。该露台的用途是承接楼顶公共雨水管，是该楼完成的落水系统的重要组成部分，因此，虽然通过黄庭宏的房屋可以进入露台，但露台的保护是该楼对应的业主们的整体利益；其次，公共设施设备的维护、养护、运行和管理是物业公司的服务事项。黄庭宏与物业公司签订的《前期物业服务委托协议》中第一项第二条、第一章第一条均有载明。因此，露台漏雨导致B8-3-1704室室内屋顶漏雨的责任都应当由被告物业公司负全责。第二，黄庭宏无任何不当使用和侵权行为，完全尽到了对露台的管理维护义务。首先，该楼顶的雨水通过天沟，雨水管有组织的排到该露台，再由露台的排水口向外排出，因此该露台是落水系统的重要组成部分。正是因其重要性，结合燕郊常有狂风暴雨出现，任何物品对方都可能堵塞排水口，因此黄庭宏从未在露台堆放过任何物品，并随时巡视，购房以来从未发生过堵塞排水口的情况。事发当时，1704租户与物业公司所派人员一起查看露台情况：排水口通畅干净，露台没有一点积水。其次，起诉书中关于黄庭宏装修涉案露台情况与事实不符。黄庭宏于2015年通过申域房产杨金玲介绍购买涉案1804号房屋，2015年7月取得房产证，购买的是已经装修多年的二手房，露台的装修由原房主实施，购买时原房主称露台物业只同意铺地砖，不能封闭露台。按照《前期物业服务委托协议》第二章第十四条第9款的约定可知原房主的铺地砖行为通过了物业公司的检查。再次，黄庭宏购买该二手房后未实施过装修行为。该露台为原房主装修后使用多年，未有露台漏雨记录。黄庭宏购买后每年燕郊都有大暴雨大降雨发生，也未发生漏雨情况，直至2019年9月才出现第一次漏雨。原房主铺地砖的行为如果引起漏雨，应在多年前就发生，而不是七八年后，故原房主的装修行为与此次漏雨没有因果关系。且该露台的使用价值非常有限，因露台有排水口，楼下有住户，不能发生排水口堵塞情况，因此除了打望风景，别的用途都可能成为侵权行为。露台按照燕郊出租房价格计算露台的使用价值折合下来每月不超过30元，黄庭宏看护打扫露台，保证排水口从未发生堵塞，从权利义务公平对等的原则，黄庭宏已经尽到了完全的管理维护义务。 被告物业公司辩称，物业管理条例所称的物业是指已建成并已投入使用的房屋及其附属设施设备，集中排水的漏雨管是有资质的设计院设计的，经规划部门审核批准并非物业公司所为。露台的防水被告黄庭宏陈述是原房主装修所做的，不是原始防水，依据《商品房质量保证书》屋面防水质保期五年，这个防水既超过了防水的质保期也非原施工单位防水。露台是开发商买房赠送的，且只有黄庭宏家中有门可以通往露台，其他住户不能前往，依据物权法，此露台属于黄庭宏专有部位，具有明显排他性，物业公司没有维修养护义务。 本院经审理认定事实如下：原告系案涉小区B8-3-1704室（以下简称1704室）房屋的所有权人；被告黄庭宏系该小区B8-3-1804室（以下简称1804室）房屋的所有权人；被告物业公司系该小区的物业服务公司。2019年9月中旬，本市发生较大降雨，原告的租户发现其卧室房顶漏水。随后，经原、被告一致确认，1704室房屋漏水系因1804室房屋露台排雨通道处防水渗漏所致。经本院现场勘查：1804室的餐厅通向露台，露台西南面系楼房外墙，而承接整栋楼房雨水的落雨管固定在该外墙并连通至露台边沿处，边沿处凹陷形成流水通道，通道尽头相接90度外墙固定另一根落雨管直至楼底；另，1704室西北方小卧室屋顶可见数处斑驳的水渍印。本案庭审过程中，被告物业公司对1704室的屋顶已经进行修复。原告对于其主张的租金损失，未举示相关证据，其提出应当按照每月1500元计算3个月，共4500元。 还查明，被告黄庭宏自购买1804室后未对露台进行任何建设。 本院认为，被告物业公司系案涉小区物业管理公司。按照其公司与小区业主之间物业服务合同的约定，被告物业公司应当对小区房屋建筑共用设施进行维修、养护和管理。本案中，楼房雨水收集、排放系统，属于小区公用设施，应当由被告物业公司负责管理和维护。案涉楼房的落雨管虽然位于1804室的露台上，但属于雨水排放系统的组成部分，物业公司管理、维护雨水排放系统必须经过1804室，确实会造成管理和维护上的不便，但是不能因此就疏于管理和维护，而正是由于被告物业公司怠于职责，才导致长期雨水冲刷下1804室露台凹陷处的防水出现问题，致1704室屋顶漏水，故被告物业公司应当对原告的损失承担赔偿责任。庭审中，被告物业公司辩称1804室的露台使用人为被告黄庭宏，其使用不当导致露台漏水，但被告黄庭宏自购房后未对露台进行任何建设，也没有堆放物品堵塞排水通道，其已经尽到业主应尽的注意义务，且被告物业公司也没有证据证明被告黄庭宏拒绝为其公司管理和维护提供便利，故本院对被告物业公司的抗辩不予采信，被告黄庭宏对1704室的漏水事件无责任。关于原告主张的租金损失，本院认为，1704室漏水时房屋处于出租状态，之后原告与物业公司进行数月协商导致房屋长期空置，物业公司为其修复屋顶时亦无法出租，确实产生租金损失，原告主张的月租金符合本地同小区同时段同户型出租行情，故本院对原告主张的3个月租金损失予以认可。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告三河市东方夏威夷物业服务有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告孙建军损失4500元。 二、驳回原告孙建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告三河市东方夏威夷物业服务有限公司负担（判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  武晓红 二〇二〇年九月十八日 书记员  高起凤