黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1690号上诉人（原审被告、反诉原告）：张迁，男，1977年6月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：韩利新，黑龙江宇恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁希君，女，1980年3月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：韩利新，黑龙江宇恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宇，男，1984年11月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：冯涛，内蒙古兴杨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏敬秋，女，1979年9月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：冯涛，内蒙古兴杨律师事务所律师。上诉人张迁、梁希君因与被上诉人刘宇、夏敬秋房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2020）黑0204民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张迁、梁希君上诉请求：1.依法撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院作出的（2020）黑0204民初68号民事判决书，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，并且超诉请裁判，依据《民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”的相关规定，应依法改判或发回重审。一、一审法院超出诉讼请求裁判合同无效。上诉人认为在一审中被上诉人当庭变更诉讼请求为解除合同，上诉人也在反诉中诉请解除合同，双方对于合同解除形成了一致的诉讼请求，一审法院明确表示认可，故一审法院应在合同解除的诉请范围内进行审理裁判，若双方解除合同的诉请不能得到支持，应判决驳回上诉人与被上诉人的该项诉请，而不应径行判决合同无效，若要判决合同无效，一审法院也应在庭审中进行释明，但一审法院根本没有向双方释明合同无效，上诉人认为在双方对于转让合同的效力一致表示认可情况下，一审法院超出双方诉请判决合同无效没有事实依据，也不符合法律规定，属于超范围裁判，应依法予以撤销。二、关于房屋存在抵押登记及法院查封是否影响《房屋买卖项目转让合同》的效力问题，上诉人认为一审法院对于该部分案件事实认定不清、证据不足、适用法律错误，具体理由如下：首先，关于房屋在抵押期间是否能够签订转让合同的问题，上诉人认为依据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的相关规定，法律并不禁止抵押人在抵押期间对于抵押物的处分行为，处分行为在保护且有利于抵押权人利益的前提下应认定为合法有效。本案中双方当事人均明确知道房屋存在抵押的事实，并在转让合同中约定了办理贷款、解除抵押等事宜，上述事实一方面能够证明双方对于房屋抵押事实的认可，另一方面也证明被上诉人愿意承担抵押人的债务消灭抵押权，实际上是保护且有利于尽快实现抵押权人的抵押权，所以，本案中房屋存在抵押登记并不影响转让合同的效力。其次，对于房屋被法院查封是否影响合同效力的问题，上诉人认为双方在签订转让合同时房屋并没有被查封，在合同签订后才收到房屋被查封的裁定书，并且梁希君和刘宇在2018年2月3日签订的《房屋买卖订金合同》可以证明上诉人早在房屋被查封前就与被上诉人对于房屋的转让有初步约定，《房屋买卖项目转让合同》也是在查封裁定收到之前成立的；即使房屋被案外人申请查封保全，但其申请保全的债权仅为40万元，相对于房屋的整体价值而言是很小的一部分，若被上诉人在合同预定的期限内成功办理贷款审批手续并解押，上诉人完全可以通过偿还案外人的借款解除法院的查封措施，根本不会影响转让合同的履行。依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的相关规定，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖项目转让合同》、《房屋买卖订金合同》时，上诉人对于房屋拥有所有权，转让合同成立即生效，故一审法院认为存在法院查封而判决合同无效属于适用法律错误。综上，上诉人认为案涉房屋存在抵押登记和法院查封并不影响转让合同的效力，也不会损害抵押权人和案外人的利益，此外，转让合同不存在《合同法》第五十二条中合同无效的法定情形，故上诉人认为一审法院作出合同无效的裁判属于案件事实认定不清、证据不足、适用法律错误，应依法予以撤销。三、关于90万元违约金的诉请问题，上诉人认为本案中《房屋买卖项目转让合同》合法有效，上诉人已经按照合同约定履行了交付房屋及相关证照的义务，并积极配合被上诉人办理贷款事宜，被上诉人并未按照转让合同约定履行在每月20日支付购房款的义务、未按照合同约定办理贷款审批手续导致上诉人无法解押，被上诉人刘宇与上诉人张迁在2019年1月2日的通话中明确表示“房子我不买了”，上述行为可以充分证明被上诉人的违约行为，按照《房屋买卖项目转让合同》第七条的约定“如双方不继续履行合同出现一方违约、反悔，按45万元整双倍赔偿”的规定，被上诉人应承担向上诉人支付90万违约金的违约责任，而一审法院认为双方对合同无效均有过错未支持上诉人的该项主张，属于案件事实认定不清、适用法律错误。四、关于被上诉人主张的因维修设备所造成的经济损失107,237元的请求，一审法院以维修设备所造成的经济损失系经营合理支出应由上诉人补偿，支持了被上诉人的请求。首先，被上诉人在一审中提交的收据等材料无法核实其真实性，也无法充分证明其维修设备产生了上述费用；其次，上诉人认为维修设备是其作为房屋的买受人作出的正常行为，其权利并不同于房屋的承租人；再次，其维修行为既未通知上诉人，也未经上诉人允许，故其维修设备产生的费用不应向上诉人主张，即使主张也不应得到支持，一审法院作出支持该部分请求的判决属于事实认定不清、证据不足，应依法予以撤销。五、关于一审法院酌情认定被上诉人86,923元的经营期间获利，并从损失赔偿额中扣除该部分利益的事实，上诉人认为被上诉人仅在一审中提交了相关账户的流水，且该部分证据系上诉人自行提供，无法证明是案涉房屋在此期间的全部经营所得，况且不同人员的经营能力、经营方式也会产生不同的经营状况，故在无法证明相关流水属于案涉房屋全部经营所得、并酌情认定经营期间获利，就作出扣除的裁判属于事实认定不清、证据不足，应予撤销。六、关于一审法院未支持上诉人主张的房屋占用期间资金损失鉴定问题，上诉人认为本案的实际情况是由于被上诉人违约行为才导致合同无法继续履行，上诉人因收回房屋及房屋被占用期间产生了相应的损失，房屋一直由二被上诉人占有、使用，合同解除后被上诉人应支付上诉人房屋占用期间的资金损失，但资金损失需要通过鉴定进行确定，一审庭审中法院接受了上诉人的鉴定申请表示同意鉴定，但最终以该项诉请无法律依据未支持上诉人的鉴定申请，导致该项请求无法确定的情况下就作出判决，属于事实认定不清、证据不足。原审判决在双方都在辩论解除合同的情形下，未作释明，径行作出合同无效的判决，超出诉请。综上所述，上诉人认为原审法院认定案件事实不清、证据不足，适用法律错误，并超出上诉人与被上诉人的诉请裁判，导致与案件相关的重要事实没有得到查证，作出了错误判决，故恳请二审法院在依法查明案件事实的基础上支持上诉人的上诉请求。刘宇、夏敬秋辩称，一、一审法院在本院认为部分认定涉案房屋在抵押登记及法院查封的情况下所签订的房屋买卖合同无效，并不属于超出诉讼请求范畴。二、依据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第三条的规定，查封的房屋不能买卖，因此双方签订的合同无效。三、案涉房屋已由上诉人收回，因此对于被上诉人已经支付的合理支出，应由上诉人进行补偿，也是符合法律规定的。四、一审法院按照庭审证据依法认定了上诉人的获利数额，并酌情处理，完全符合法律规定。五、鉴于对于买卖房屋当时双方对于房屋有贷款明知，即双方均存在过错，但对于法院查封，被上诉人并不知情，应属于上诉人过错。因此对于签订合同，违约方应属于上诉人。综上答辩意见，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘宇、夏敬秋向一审法院起诉请求：诉请二被告解除双方所签合同、返还购房款1,026,644元及利息、偿还原告因维修设备所造成的经济损失107,237元、支付违约金900,000元并承担诉讼费。张迁、梁希君向一审法院反诉请求：诉请解除双方签订的房屋买卖项目转让协议书；返还税务登记证、卫生许可证等证件、物品；支付违约金90万元；赔偿各项经济损失合计864,686.96元（经营期间占用费600,000元，电费、燃气费51,619.96元，储值卡213,067元），占用期间资金损失待鉴订结果出来后进行变更；反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年6月12日张迁、梁希君将其名下铁锋区和平厂小区2号楼××号房权证齐字第**不动产单元号230204005009GB00015F00100226,办理了一般抵押。2018年2月3日刘宇与梁希君签订《房屋买卖订金合同》约定：梁希君同意将该房卖给刘宇，并负责帮助刘宇贷款；所需费用由刘宇承担，贷款期限两个月。2018年6月28日该房屋被齐齐哈尔市龙沙区人民法院查封。2018年6月29日刘宇、夏敬秋与张迁、梁希君签订了《房屋买卖项目转让合同》。合同签订后刘宇即支付了房款20万元，张迁、梁希君将该房屋交付刘宇、夏敬秋经营洗浴。刘宇、夏敬秋于7月至11月每月20日向张迁、梁希君支付12.5万元，期间支付电费、燃气费、工资等顶房款，并对房屋进行了装修、为顾客办理了会员卡。2018年12月20日刘宇、夏敬秋未向张迁、梁希君支付12.5万元，2019年1月2日张迁、梁希君将该房屋收回。上述事实有《房屋买卖项目转让合同》、收条、微信记录、财物清单、门票卡机储值卡剩余金额明细等经质证为证及原被告的当庭陈述为凭。一审法院认为，该房屋在抵押登记及法院查封的情况，双方签订的合同无效，且双方对合同无效均有过错。原告诉请返还购房款1,026,644元予以支持；维修设备所造成的经济损失107,237元系经营合理支出应由被告补偿，被告异议不予支持；利息及违约金无法律依据不与支持；刘宇、夏敬秋经营期间获利酌情认定86,923元（8月、12月未提供准确数额，根据4个月的经营情况平均值计算），应从损失赔偿额中扣除该部分利益。综上，原告的合法损失为1,046,958元。反诉原告诉请的返还证照等，因该房屋现由反诉原告管理双方应共同自行办理移交，该诉请不予支持；反诉原告诉请的电费予以支持9847.92元，燃气费予以支持41,719.96元，门票卡和储值卡予以支持87,965元；反诉原告的其他诉请无法律依据不予支持，其鉴定申请不予支持。综上，反诉原告的合法损失为139,532.88元。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，判决：被告张迁、梁希（反诉原告）君于本判决生效之日起十日内给付原告刘宇、夏敬秋（反诉被告）907,425.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,507元由原告刘宇、夏敬秋负担4396元，被告张迁、梁希君负担7111元；反诉案件受理费6894元由反诉原告张迁、梁希君负担3804元，反诉被告刘宇、夏敬秋负担3090元。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，当事人从事民事活动应遵守诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺。合同法律关系是基础法律关系，当事人应当诚信、全面的行使合同权利，履行合同义务。本案中上诉人与被上诉人签订房屋买卖项目转让合同的事实存在。虽然双方原审中未对合同效力未提出异议，但在处理涉合同纠纷案件中，人民法院仍应对合同效力首先作出认定，故原审法院对合同效力作出认定并未超出当事人的诉讼请求范围。但原审法院认定本案房屋买卖项目转让合同无效不当，虽然本案案涉房产存在抵押情形，且《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款对抵押财产转让作出了限制性规定，但该条款并非效力性强制性规定。另《物权法》对物权变动实行的是原因行为与变动结果相区分的原则。既转让抵押财产的合同有效，但不发生物权效力。另本案房产虽因被人民法院查封，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让，但该规定亦非效力性强制规定，且仅规定不得转让，并未规定合同无效。而根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”因此本案中双方签订的房屋买卖项目转让合同有效。因案涉房屋已经于2019年6月28日被法院查封，虽上诉人主张其是于同年6月29日收到的查封裁定，但双方签订的合同时间亦是6月29日，而上诉人虽主张其已经将查封的情况通知被上诉人，但被上诉人予以否认，且上诉人并未提供证据证实其已履行告知义务。另在双方在合同第四条中明确约定“甲方保证房屋权属清楚，交易房屋和经营项目如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任和损失”。因此上诉人作为房屋出售方应当履行诚实信用义务且保证案涉房屋交易行为无障碍。在本案二审审理中上诉人亦表示案涉房屋仍然处于查封状态。因房屋被查封，虽然合同有效，但仍然无法实现物权变动的合同目的，故被上诉人主张解除合同的理由成立。另上诉人已于2019年1月2日接管了案涉房屋及项目，并在原审中亦同意解除合同，故双方事实上已经解除了房屋买卖项目转让合同。因合同目的无法实现，故在双方解除合同后，上诉人在扣除相关费用后应当返还被上诉人已付的购房款。原审判决认定的反返还数额合理，本院亦予认定。关于上诉人二审中提供财务管理系统的相关证据因无法证实与本案存在关联性，且情况说明系上诉人单方制作，缺乏客观性，故本院对上述证据不予采信。关于上诉人要求被上诉人给付90万元违约金的问题，因案涉房屋存在查封情形，故被上诉人不存在违约行为，上诉人主张违约金的理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人给付占用资金损失的问题，因本案系房屋买卖合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，且被上诉人不存在违约行为，另被上诉人的已付房款亦由上诉人占用，因此上诉人主张被上诉人给付占用房屋的损失缺乏事实和法律依据。上诉人的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,013.02元，由上诉人张迁、梁希君负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  刘 岩审判员  马冰莹二〇二〇年九月十八日书记员  韩雪莹