天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7480号原告:马抱抱,男,1993年4月7日出生,汉族,中国人民武装警察部队后勤学院军队文职人员,户籍地安徽省蚌埠市固镇县。被告:天津悦府房地产开发有限公司,住所地天津市津**咸水沽镇聚兴道****楼529-163，统一社会信用代码:91120112MA05L9KE2G法定代表人:张强，总经理。委托诉讼代理人：吴頔，女，该公司职员。原告马抱抱与被告天津悦府房地产开发有限公司（以下简称悦府公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马抱抱，悦府公司的委托诉讼代理人吴頔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马抱抱向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖关系,悦府公司十日内退还购房款868256元(含定金20000元)和契税19104.45元,公共维修基金13882元,共计901242.4元;2.悦府公司赔偿占用马抱抱支付的资金损失费,资金损失费以901242.45元为基数自2020年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至所付资金清偿之日止;3.认定悦府公司销售行为违法,在售楼处入口处张贴一米乘两米的判决书三个月；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年7月,马抱抱在天津恒大悦府踩盘时看到天津恒大悦府盘施工围挡上写着“无理由退房”,同时在网上也看到恒大集团作出的“无理由退房”承诺,基于对恒大悦府这一要约邀请的信任。8月8日,马抱抱作为乙方与甲方悦府公司签订编号为2007113的《天津恒大悦府商品房认购书》,该认购书约定:“乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大悦府楼盘44幢3303单元,该商品房的规划用途为住宅,该商品房建筑面积共110.03平方米,其中,套内建筑面积77.89平方米,总金额为人民币壹佰叁拾捌万捌仟贰佰伍拾陆元整(即1388256元)。一、乙方同意签署本认购书时,支付20000元作为定金(定金在签订商品房买卖合同时转入房款,甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。按揭付款(商业贷款):乙方须于2020年8月12日前支付首期房款98256元(不含定金),同时签署《商品房买卖合同》;余款(即970000元)由银行提供按揭贷款,乙方需在2020年8月17日前(最长不超过缴纳首期款后5天内)办理完毕银行按揭贷款申请手续,实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准,若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额,该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首付款及签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方放弃认购该房屋,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋。”为了推销这套顶楼房源,置业顾问告知马抱抱,44号楼只剩下顶楼西边户和东边户两套,其他房源皆已售罄。经查证,44号楼仍有其他房源在售,销售存在重大隐瞒,“属于发布新建商品房虚假已售、待售信息”。签订认购书之前,置业顾问第一次报价为1418256元,马抱抱提出想等日后用公积金贷款更为划算。置业顾问崔美佳计算商业贷款25年还款额和公积金贷款25年还款额后告诉马抱抱,这两种贷款方式还款额仅相差几万元,为了弥补马抱抱不能使用公积金贷款的损失,可以在房价上作出相应优惠,于是在房款上减去三万元,第二次报价为1388256元。事实上，25年期贷款97万的情况下,使用商业贷款的利息要比使用公积金贷款多支付利息27.46万。置业顾问故意模糊了这一巨大差额,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,谎称3万的房价优惠可以弥补不使用公积金贷款的损失,使马抱抱在签署认购书前对还款方式和还款总额产生了重大误解。在付完定金后,置业顾问拿出多份格式合同催促马抱抱赶快签完,没有采取合理的方式提请马抱抱注意免除或者限制其责任的条款,导致马抱抱在没有完全知晓所签合同内容的情况下,匆匆签下多份合同,其中就包含认购书。事后确认,该认购书也确实存在一些加重购房者责任的条款,如“九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款,并同意完全按该样板条款签署上述各合同,不再变更、增加或减少任何条款。”事实上,马抱抱在8月22日之前从未见到《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款,置业顾问在让马抱抱签署认购书之前并未出示这些合同或协议。售楼处公示的各项文件、证书、重要提示也是摆放在隐蔽的角落,置业顾问并未单独解释或声明有这些公示的各项文件、证书、重要提示的存在。因此,悦府公司不得以此主张马抱抱放弃合同磋商权。8月8日,认购书签订当日,马抱抱交付定金20000元。悦府公司给马抱抱的是一份《天津恒大悦府商品房认购书》,并未开出收据。8月9日,马抱抱付款431242.45元。悦府公司亦出具《收款收据》2张。8月12日,马抱抱再次付款450000元,悦府公司出具《收款收据》1张。同日,马抱抱与农行和平支行工作人员在恒大悦府进行贷款手续审核,办理完毕银行按揭贷款申请手续。至此,马抱抱已履行完毕认购书中所有义务条款。悦府公司不仅从未出示购房合同,而且也未就签署购房合同事项与马抱抱磋商,未履行认购书中相关义务。8月22日,置业顾问向马抱抱出示购房合同(编号为2020008634)及补充协议。马抱抱现场提出几条修改意见,但被拒绝,悦府公司工作人员声称:“这是房管局规定的,完全是模板,不能做任何改动。”有意将合同示范文本与可以协商的相关条款混淆,试图使购房者完全接受其提供的购房合同及补充协议,试图使购房者将不能修改合同的责任归于政府主管部门。悦府公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况,此种情况属于缔约过程中的欺诈行为。同时,在准备签订购房合同及补充协议之前,悦府公司未按照规定向马抱抱明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》等文件,侵犯了马抱抱的合法权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,悦府公司应当履行无理由退房承诺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，《天津恒大悦府商品房认购书》已经具备了法律规定的商品房买卖合同构成要件,故应认定《天津恒大悦府商品房认购书》性质系商品房买卖合同,并解除预订房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，悦府公司应赔偿占用马抱抱的资金损失费。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条规定，悦府公司在销售过程中存在欺诈行为、缔约过程中的欺诈行为、怠于履行与买受人签订购房合同的义务、违反诚信原则拒绝就购房合同平等磋商。悦府公司违反《商品房销售管理办法》第二十三条规定，销售行为违法违规。马抱抱呈讼。悦府公司辩称，马抱抱拒绝按照《天津恒大悦府商品房认购书》中约定的时间与悦府公司签订商品房买卖合同，构成违约。涉案的恒大悦府项目不参与无理由退房的范畴，也没有对外宣传无理由退房。《天津恒大悦府商品房认购书》载明买受人同意按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款签署合同。作为完全民事行为能力人，马抱抱如对上述条款有异议，就不应当签署认购书。如马抱抱以其行为表示不履行合同约定义务，解除相应的合同关系，应当向悦府公司赔偿违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见如下：1.马抱抱提交的44号楼销控照片以证明展示牌中显示44号楼仍有未销售的房屋。该证据与本案不具有关联性，故对该证据不予确认；2.马抱抱提交录音欲证明悦府公司的销售人员称44号楼房源售罄。因该录音不能体现出对话双方当事人的身份，且该证据与本案不具有关联性，故对该证据不予确认；3.马抱抱提交视频和录音以证明悦府公司在与其签订《天津恒大悦府商品房认购书》时，并未出示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本等材料。因上述证据均不完整，且与本案不具有关联性，故对证据不予确认；4.马抱抱提交微信聊天记录证明悦府公司的销售人员未向其出示商品房买卖合同的示范性文本。该证据与本案不具有关联性。5.悦府公司提交照片，证明其在售房现场提示涉案项目不参与无理由退房。该证据与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2020年8月8日，马抱抱作为乙方与悦府公司（甲方）签订《天津恒大悦府商品房认购书》，约定马抱抱认购悦府公司开发的天津恒大悦府楼盘44幢3303单元，总房款1388256元，定金20000元（签订《商品房买卖合同》时转入房款）。马抱抱在2020年8月12日前支付首付款398256元，同时双方签署《商品房买卖合同》，余款以按揭方式支付，马抱抱应在2020年8月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。其中第九条约定：乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款,并同意完全按该样板条款签署上述各合同,不再变更、增加或减少任何条款。马抱抱已经按照《天津恒大悦府商品房认购书》约定交纳了税费19104.45元、维修基金13882元，上述款项由悦府公司代收且保管。马抱抱已支付房款868256元（含定金20000元）。由于马抱抱工作的学校放假，其至今未向银行提交办理贷款所需要的收入证明及户口页。马抱抱对《商品房买卖合同》中部分条款及《商品房买卖合同补充协议》中全部条款，均有不同意见，其与悦府公司无法就条款内容的修改方式达成一致意见。本院认为，马抱抱与悦府公司签订的《天津恒大悦府商品房认购书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效。但，该协议第九条内容属于格式条款，且排除对方协商合同条款的主要权利，又未做相应的提示和说明，应属无效条款。依据《天津恒大悦府商品房认购书》约定，双方应于马抱抱支付首付款后即签订《商品房买卖合同》，但双方就部分合同条款的内容未能协商一致，无法就合同内容达成合意，马抱抱未按约定时间提交办理贷款的手续，以行为表示拒绝履行购房义务，《天津恒大悦府商品房认购书》无法继续履行，双方的买卖关系，即双方签订的认购书应予解除。悦府公司以签订《天津恒大悦府商品房认购书》收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，现因马抱抱以行为表示其无意购房，导致商品房买卖合同无法订立，定金20000元不再返还。马抱抱要求返还购房款848256元、契税19104.45元、公共维修基金13882元的诉讼请求，本院予以支持。因双方未能签订《商品房买卖合同》的责任不在悦府公司，故马抱抱要求悦府公司赔偿资金占用利息的诉讼请求，无事实依据。至于悦府公司销售行为是否违法，与本案不属于同一法律关系，双方应另行解决，本案不予涉及。综上，马抱抱要求解除房屋买卖关系，悦府公司返还购房款848256元、契税19104.45元、公共维修基金13882元的诉讼请求，本院予以支持。马抱抱要求赔偿的诉讼请求，无事实及法律依据，且证据不足，本院不予支持。马抱抱提出的悦府公司销售违法的问题，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、立即解除原告马抱抱与被告天津悦府房地产开发有限公司签订的《天津恒大悦府商品房认购书》；二、被告天津悦府房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告马抱抱购房款848256元、契税19104.45元、公共维修基金13882元，合计881242.45元；三、驳回原告马抱抱的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12812元，减半收取计6406元，由原告马抱抱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 好二〇二〇年九月十八日书记员 白亚鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。