云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初2511号原告：李存勇，男，1962年10月1日生，汉族，居民，大专文化，户籍地泸西县，现住泸西县。原告：宋小芬，女，1967年2月28日生，汉族，农民，初中文化，户籍地泸西县，现住泸西县。二原告共同委托诉讼代理人：张永龙，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：泸西县洪剑房地产开发有限责任公司。住所地：泸西县中枢镇迎宾路中段。法定代表人：卢艺文，该公司董事长。原告李存勇、宋小芬与被告泸西县洪剑房地产开发有限责任公司（以下简称洪剑公司）商品房预售合同（立案案由为商品房销售合同）纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告宋小芬及二原告的共同委托诉讼代理人张永龙、被告洪剑公司的法定代表人卢艺文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李存勇、宋小芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行《商品房购销合同》所约定的义务，在本判决生效后三十日内将符合办理不动产初始登记条件的全部材料及费用交至不动产登记中心为原告办理位于泸西县房屋的不动产权登记证书；2.请求判令被告向原告支付逾期办理国有土地使用证、房屋所有权证的违约金40377元（该违约金暂计算至2020年5月31日止，之后的违约金计算至原告领到国有土地使用证、房屋所有权证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月23日，原告向被告交纳了购房定金2万元，之后于2011年4月1日和被告签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买了其开发的洪剑财富中心1幢第12层1201号房屋，房屋总价332326元，建筑面积135.36平方米，套内建筑面积为105.225平方米。合同签订后，原告向被告支付了购房款、维修基金、国有土地使用证办证费、房屋所有权证办证费、契税、印花税、配套费、垃圾处理费、物管费、水电表开户费等相关费用。被告于2011年4月8日到泸西县房地产交易中心办理了备案登记手续，于2012年7月30日与原告办理了房屋交接手续。双方在《商品房购销合同》中约定，原告在支付购房款和相关的费用后，由被告为原告办理产权证，但由于被告未能按时交纳超标部分的土地出让金及房屋维修基金等其他原因，至今一直未为原告办理相关产权证书。综上所述，原告认为被告应该按照《商品房购销合同》的约定为原告办理不动产登记证书。据此，原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，依据《合同法》《民事诉讼法》《城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定提起诉讼，望判决支持原告的全部诉讼请求。洪剑公司辩称，土地使用权证、房屋产权证未能发放到住户手中，是我公司的失职行为，但是有被动原因，是因相关行政部门工作交接不到位，导致我公司尚未领取到相关权证。对于原告方起诉的违约金有异议，违约金在合同中有约定，原告方尚欠我公司物业费，应该相互扣减，我公司暂不应支付违约金，双方方可自行协商解决。本院经审理认定事实如下：洪剑公司成立于2009年5月21日，经营范围为房地产开发经营。后洪剑公司依法取得了位于泸西县的宗地土地使用权，并用于开发建设“泸西县洪剑财富中心”商品房。2011年4月1日，洪剑公司（甲方）与李存勇、宋小芬（乙方）签订《商品房购销合同》，明确：洪剑公司以出让方式取得位于泸西县地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号：泸国用（2010）第××号、泸国用（2010）第××号。经批准，洪剑公司进行开发建设商品房，项目名称：泸西县洪剑财富中心，建设工程规划许可证号：建字**，商品房预售许可证号：预许红字（201108）号：预许红字（201108）号西县。该房屋建筑面积为135.36㎡（房屋的参考套内建筑面积为105.225㎡），销售单价2455.13元，总价款为332326元。同时，合同第十二条关于产权登记的约定为：1.甲方自房屋交接手续办理完成后300个工作日内，向房产产权登记机关报送申办产权登记相关手续。2.乙方可选择委托甲方代办产权登记手续，但乙方应满足以下条件：①乙方已支付全部款项（房款、维修基金、配套费、税费、办理房屋产权证的费用，如契税、测绘费、工本费等，由乙方缴纳并由甲方代收）；②乙方须向甲方出具委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文书；③乙方提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的材料；3.如乙方原因不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理向房产产权登记机关报送申报产权登记的相关手续。同日，双方还签订《合同补充协议》，对有关问题作出了约定。2011年4月8日，该合同经泸西县房地产交易中心登记备案，登记号为：20110222号。合同签订后，李存勇、宋小芬向洪剑公司按约支付了全部购房款，其中2011年2月28日支付定金20000元，2011年4月1日支付首付款81326元，购房余款230000元按约办理了房屋按揭贷款。之后，李存勇、宋小芬向洪剑公司交付了房屋维修基金7295.2元、配套费1400元、垃圾清运费300元、物管费913.44元、水电表开户费600元、契税9969.78元。2012年7月30日，李存勇、宋小芬接收了房屋。但洪剑公司至今未为李存勇、宋小芬办理房屋产权转移登记手续。2020年7月10日，泸西县自然资源局作出（泸自然资函〔2020〕57号）《泸西县自然资源管理局关于洪剑财富中心小区办证情况的回函》：“一、目前，洪剑公司未向我局不动产登记机构提供完毕洪剑财富中心小区办证所需资料。二、经我局调查核实，该小区尚未补缴容积率超标土地出让金844.09万元，土地证尚未发放。因该小区属于不动产统一登记前办理小区，房产证办理情况建议向住建部门进行核实。”上述事实，有双方当事人陈述、商品房购销合同、契税及办证费收据、泸西县自然资源局的回函等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，洪剑公司与李存勇、宋小芬签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。本案涉诉合同约定的洪剑财富中心小区1幢12层1201号预售商品房，洪剑公司已于2012年7月30日交付给李存勇、宋小芬使用。根据《商品房购销合同》，该合同明确约定本案涉诉的商品房系预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷，应依法适用商品房预售合同法律规范进行调整和处理。关于李存勇、宋小芬主张的办理房产权证请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，李存勇、宋小芬于2012年7月30日接收了涉诉房屋，并按约向洪剑公司支付了契税、办证费等费用。洪剑公司作为房地产开发公司，应按照合同约定在房屋交付后300个工作日内向不动产登记中心提交符合办理不动产首次登记的全部资料，依法缴纳相关费用，及时为李存勇、宋小芬办理洪剑财富中心小区1幢12层1201号房屋转移登记手续。但洪剑公司至今未依法提供符合办理不动产首次登记的全部材料及交纳有关费用，导致涉诉房屋至今未能办理房屋转移登记。因不能办理房屋产权转移登记的原因在于洪剑公司，故洪剑公司应依法承担违约责任，并继续履行为李存勇、宋小芬办理房屋转移登记手续的义务。因此，李存勇、宋小芬的该项诉讼请求，理由成立，符合法律规定，本院应予支持。关于李存勇、宋小芬主张的违约金请求问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，洪剑公司未按照合同约定，在房屋交付后300个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，且庭审时仍未向不动产登记部门提供洪剑财富中心小区办证所需材料，为李存勇、宋小芬办理房屋所有权转移登记手续，故洪剑公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中没有对逾期办证违约金作约定，现李存勇、宋小芬主张应自交房日起300个工作日（自然天数425日）为起算日即2013年9月29日，按购房总价款332326以日利率0.05‰计算违约金，洪剑公司对该起算时间未提出抗辩，故该诉求主张理由正当，且符合法律规定，本院应予支持。但该违约金只应计算至洪剑公司将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心时止。本案中，洪剑公司以违约金不应支付、应抵扣物业费为由进行抗辩，但本案洪剑公司并未提供证据证明欠付物业管理费数额等情况。因物业管理费问题系其他的法律关系，并不属于本案的审理范围，且原告未予同意，故该问题双方应依法另案进行处理。因此，本案洪剑公司的抗辩请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，李存勇、宋小芬的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、泸西县洪剑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心，为李存勇、宋小芬办理泸西县房屋转移登记手续。二、泸西县洪剑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，以房款332326元为基数、按日利率0.05‰从2013年9月29向李存勇、宋小芬计付逾期办证违约金至其将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心之日止。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取计405元，由被告泸西县洪剑房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  周江伟二〇二〇年九月二十七日书记员  殷月梅