福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3819号 原告：中国建设银行股份有限公司福州晋安支行，住所地福建省福州市五四路**天福大厦**，统一社会信用代码：9135010085443075XP。 负责人：陈莉，行长。 委托诉讼代理人：李金萍、蔡啊宽，福建至理律师事务所律师。 被告：林志坚，男，1954年9月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：韩一民,女，1954年9月19日出生，香港特别行政区居民。 被告：凯裕（福建）房地产开发有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区屏西路**办公楼**一社会信用代码：91350100611333648H。 法定代表人：石鸿，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行与被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，福州市鼓楼区人民法院于2020年6月23日作出（2020）闽0102民初6442号民事裁定书，裁定本案移送本院处理。本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡啊宽到庭参加诉讼，被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林志坚、韩一民共同向原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行偿还借款本金人民币（币种下同）422772.53元及利息（利息含罚息、复利，依合同约定计至款项实际付清之日止）；2.判令原告有权以被告林志坚名下位于福州市鼓楼区××街道××路××号（原铜盘路2号）五环新村6＃楼101复式单元房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿本案全部债权；3.判令被告凯裕（福建）房地产开发有限公司对被告林志坚、韩一民在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4.判令三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）及原告律师费用。事实和理由：2007年1月25日，三被告与原告签订了一份《个人住房借款合同》（编号：2007年建闽北晋商贷房借字22号），约定被告林志坚、韩一民向原告借款1850000元，用于购置位于福州市鼓楼区××街道××路××号（原铜盘路2号）五环新村6＃楼101复式单元房产，借款期限为180个月，自2007年1月25日起至2022年1月25日止，本合同项下的商业性贷款利率是在基准利率水平上下调15%，还款方式为等额本息还款方法按月归还本息。被告林志坚、韩一民并以上述所购房产作为抵押物担保还款。合同第二十九条第二款约定，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮27.5%。合同第十五条均约定，借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约。合同第十六条约定，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同第三十五条、三十六条约定，被告凯裕公司对被告林志坚、韩一民的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间从本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同第四十一条约定，合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。福州市房地产交易管理部门对上述位于福州市鼓楼区××街道××路××号（原铜盘路2号）五环新村6＃楼101复式单元房产进行了商品房抵押权登记。合同签订后，原告依约为被告发放了1850000元贷款。然而，被告林志坚、韩一民却未依约履行按月还本付息义务，被告凯裕公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。为此，原告诉至本院。 被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房借款合同》、《房屋登记簿》、《核定贷款额通知》、《贷款账户基本信息》、《个人类贷款诉讼/仲裁案件委托代理协议》等证据，被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年1月25日，原告（贷款人）与林志坚（借款人、抵押人）、韩一民（借款人、抵押人）、凯裕（福建）房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房借款合同》（编号：2007年建闽北晋商贷房借字22号），合同约定被告林志坚、韩一民向原告借款1850000元，用于购置位于福州市鼓楼区××街道××路××号（原铜盘路2号）五环新村6＃楼101复式单元房产，借款期限为180个月，自2007年1月25日起至2022年1月25日止。本合同项下的商业性贷款利率是在基准利率水平上下调15%，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮27.5%。还款方式为等额本息还款方法按月归还本息。被告林志坚、韩一民同意以上述房产作为抵押物担保还款,抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同第十五条约定，借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约。合同第十六条约定，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。被告凯裕（福建）房地产开发有限公司对案涉借款承担阶段性连带保证责任，保证范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止，如借款人将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误的，则保证责任自贷款人收到权利证书之日解除。 合同签订后，案涉抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。该房产已完成房屋产权初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件。但被告林志坚、韩一民至今未办理上述房产的抵押登记手续。 2017年1月30日，原告依约向被告林志坚、韩一民发放贷款1850000元。但被告林志坚、韩一民未按期足额偿还贷款本息。经原告核算，截至2020年9月2日，被告林志坚、韩一民尚欠原告借款本金422722.53元，利息（包含复利和罚息）46839.21元。 另查明，原告为本案诉讼与福建至理律师事务所签订《个人类贷款诉讼/仲裁案件委托代理协议》，约定律师费15070元，该款原告尚未实际支付。 本院认为，本案是涉港民商事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，本案应适用内地法律为准据法。 原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行与被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》，系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。原告按约向被告林志坚、韩一民发放贷款的义务，然被告林志坚、韩一民未按约还款，已构成违约。原告主张被告林志坚、韩一民偿还借款本金及利息（包含复利和罚息），符合法律规定及合同约定，林志坚、韩一民应偿还借款本金422722.53元及利息（利息含罚息、复利，依《个人住房借款合同》约定计至款项实际付清之日止）。 关于原告主张对被告林志坚、韩一民提供的抵押物享有优先受偿权的问题。原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押权登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的准物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开放商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获得商品房溢价的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林志坚、韩一民怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人林志坚、韩一民负有协助办理抵押登记的义务，凯裕（福建）房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定林志坚、韩一民应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 林志坚、韩一民若逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，林志坚、韩一民虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于林志坚、韩一民的财产，客观上应作为林志坚、韩一民责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理抵押登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国建设银行股份有限公司福州晋安支行有权处分购房人林志坚、韩一民于商品房买卖合同项下的合同权利，而林志坚、韩一民取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国建设银行股份有限公司福州晋安支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”的规定，本院依法确认债权人中国建设银行股份有限公司福州晋安支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于保证人凯裕（福建）房地产开发有限公司的保证责任问题。根据案涉借款合同的约定，凯裕（福建）房地产开发有限公司对案涉借款承担阶段性连带保证责任，保证期间为至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止，如借款人将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误的，则保证责任自贷款人收到权利证书之日解除。故在抵押登记未办妥时，凯裕（福建）房地产开发有限公司仍应承担保证责任。凯裕（福建）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向林志坚、韩一民追偿。自抵押登记手续办妥之日，或者购房人林志坚、韩一民逾期仍未办理，但中国建设银行股份有限公司福州晋安支行根据本判决对案涉抵押房产享有优先受偿权之日起，凯裕（福建）房地产开发有限公司的保证责任免除。此外，若债权人中国建设银行股份有限公司福州晋安支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还凯裕（福建）房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林志坚、韩一民。 关于律师费的问题，案涉律师费原告尚未实际支付，该损失并未实际发生，是否发生亦存在不确定性，对于原告关于律师费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原告可在该费用实际产生后另案主张权利。 被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林志坚、韩一民应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行偿还借款本金人民币（币种下同）422772.53及利息（利息含罚息、复利，依《个人住房借款合同》约定计至款项实际付清之日止）； 二、被告凯裕（福建）房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并可在实际承担保证责任后向被告林志坚、韩一民追偿； 三、被告林志坚、韩一民应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行办理位于福建省福州市鼓楼区××街道××路××号（原铜盘路2号）五环新村6＃楼101复式单元房产的抵押登记手续，被告凯裕（福建）房地产开发有限公司应督促被告林志坚、韩一民并配合其办理抵押登记； 四、福建省福州市鼓楼区××街道××路××号（原铜盘路2号）五环新村6＃楼101复式单元房产抵押登记办妥后，或被告林志坚、韩一民逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿，原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行优先受偿后尚有余款的，应用于清偿被告凯裕（福建）房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（自垫付之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款项还清之日止）；再有余款的退还被告林志坚、韩一民；在上述房产抵押登记手续办妥之日，或因被告林志坚、韩一民原因未办理抵押登记但原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行实现对上述房产行使优先受偿权之日，被告凯裕（福建）房地产开发有限公司保证责任终止。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8242元，由被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司共同负担。被告林志坚、韩一民、凯裕（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将予以强制执行。 如不服本判决，原告中国建设银行股份有限公司福州晋安支行、被告林志坚、凯裕（福建）房地产开发有限可以在判决书送达之日起十五日，被告韩一民可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄 山 人民陪审员  刘信灼 人民陪审员  赖剑平 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理  刘海燕 书 记 员  林润泽 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十九条：涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。 3.《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 4.《中华人民共和国担保法》 第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条:本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条:抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条:债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 5.《中华人民共和国物权法》 第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条：人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 7.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。