广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30478号上诉人（原审被告）蔡应泉，男，1969年11月2日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：周娉婷，广东伟华律师事务所律师。上诉人（原审原告）深圳市孔雀健康文化管理有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道景田北三街景蜜村6-105，统一社会信用代码91440300MA5EGBNL4X。法定代表人：何敏，总经理。委托诉讼代理人：赖世蛟，广东墨林律师事务所律师。上诉人蔡应泉与上诉人深圳市孔雀健康文化管理有限公司（以下简称孔雀健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡应泉上诉请求：撤销一审判决书,改判为:1.《房屋租赁合同》部分无效;2、驳回孔雀健康公司全部诉讼请求。事实及理由：第一、案涉租赁合同为部分无效合同。涉案房屋的租赁面积共为966平方米,包括一层106平方米的及二层加建部分的860平方米。一层租赁面积有相关的房屋产权登记证明。第二、房屋租赁保证金36万元无需退还。合同虽然部分无效，但孔雀健康公司仍应支付占有使用费。租赁保证金应作为租金及房屋的占有使用费予以抵扣。第三、原审判决认定损失赔偿标准过高,应当酌情予以降低。孔雀健康公司没有提交答辩意见。孔雀健康公司上诉请求：1.维持一审判决的第一、二项；2.变更一审判决第三项为:蔡应泉向孔雀健康公司赔偿各项损失累计818723元；3.判令蔡应泉退还孔雀健康公司已交的租金18万元。事实与理由:导致合同无效的责任完全在蔡应泉一方。合同无效后,蔡应泉应该赔偿孔雀健康公司各项损失共818723元及已交的租金18万元。蔡应泉没有提交答辩意见。孔雀健康公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令蔡应泉退还孔雀健康公司租赁保证金36万元；3.判令蔡应泉退还孔雀健康公司已交租金18万元；4.判令蔡应泉支付孔雀健康公司违约金20万元；5.判令蔡应泉赔偿孔雀健康公司各项损失共计818723元；6.判令蔡应泉负担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年4月1日，孔雀健康公司（承租方、乙方）与蔡应泉（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：蔡应泉将位于深圳市南山区的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给孔雀健康公司，建筑面积为966平方米，月租金12万元；乙方应于2017年4月1日前交付首期租金120000元，每月5日前向甲方交付租金；租赁期限自2017年4月1日起至2026年8月31日止；租赁合同签订当天，甲方可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即36万元；及其他内容。同日，双方签订《补充协议（1）》，约定：涉案房屋面积966平方米，一楼106平方米，二楼860平方米，实用率75%，第一年租金为12万元/月，从第二年开始在上一年度租金的基础上递增5%，从第6年开始每年递增8%，租期为9年5个月，2017年4月1日至2017年5月31日为免租装修期；物业管理费为5元/平方米，即每月应交物业管理费4830元；物业管理费、水电费在每月5日前与租金同时交纳给甲方；签订合同后，乙方向甲方交纳水电/煤气押金5万元；乙方若需注册备案时，可按一楼占用面积（编号101B-C）另签备注合同并领取租赁凭证；及其他内容。双方另签订《补充协议（2）战略合作协议》。蔡应泉提交了新豪方中心整栋的建设工程规划许可证和其租赁南山区深南大道10188号新豪方大厦一楼西侧101B的《房屋租赁凭证》，该凭证上记载出租人为张卫红，承租人为蔡应泉，租赁面积631平方米。同时，张卫红于2016年9月1日出具的《意见函》中载明蔡应泉转租的涉案房屋面积为106平方米。2017年4月18日，孔雀健康公司向蔡应泉支付场地合作租赁押金360000元，以上有《收款收据》可作证明。双方提交了微信聊天记录，其中2017年8月22日，微信名“蔡应泉新美众”向“何敏Mary”称：“鉴于贵司（何敏）因中印关系紧张导致设计建设时间滞后及最新建设开业计划，也考虑我方今年铺的财务成本，经股东商量与争取，对2017年8月18日至11月18日三个月租金给予一次性减半交纳优惠。2017年11月19日开始按合同规定交纳租金。请8月24日前交纳减半后的3个月租金18万元，逾期未交视为自动放弃减半租金优惠。”同时，孔雀健康公司提交的微信聊天记录中载明免租期至2017年8月18日，蔡应泉称孔雀健康公司提交的聊天记录不完整，其给予四个月的免租期是有前提条件。孔雀健康公司于2017年8月28日、2017年9月19日、2017年10月19日向蔡应泉共转账18万元。2017年9月29日，孔雀健康公司与陈建江签订《拆除合同》，约定拆除费用为90元/平方米，拆除进场后，孔雀健康公司先支付2万元预付款，余款在拆除后7天内支付给陈建江。2017年10月16日，孔雀健康公司向陈建江转账4万元，备注“拆除费及物业押金”，孔雀健康公司称物业押金为2万元，由陈建江代付给物业公司；之后孔雀健康公司于2017年10月24日向陈建江转账4万元、2017年10月26日转账3万元、2017年10月27日转账1万元、2017年11月11日转账8万元、2017年12月22日转账63000元。孔雀健康公司提交了其与壹玖捌柒（香港）设计公司签订的《室内商业空间设计协议》，协议约定设计费161150元，孔雀健康公司分别于2017年10月21日、10月22日向雷礼娟分别转账5万元、30585元。孔雀健康公司另提交了《猎头服务协议》、《合伙协议》、深圳往返广州的火车票、《专项法律服务协议》及相关发票，以证明其向猎头公司支付了48576元、向印度合伙方支付了2万美元、差旅费108997元、律师费10万元。其中发票记载的多为餐费、租车费，蔡应泉对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。2018年2月12日，蔡应泉向孔雀健康公司邮寄《催交租金通知书》，要求孔雀健康公司于2018年2月28日前缴清所欠费用，逾期未缴清将收回出租物业。2018年2月26日，孔雀健康公司向蔡应泉邮寄《违约告知书》，要求蔡应泉在收到告知书后3日内与孔雀健康公司沟通解除合同。蔡应泉对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2018年4月24日，蔡应泉向孔雀健康公司邮寄《律师函》，内容包括解除《房屋租赁合同》、《补充协议1》、《补充协议2》，并要求孔雀健康公司付清租金、清理现场及办好腾房手续。蔡应泉提交了《建设工程消防设计审核申请受理凭证》[深公南消审凭字（2017）第0430号]，内容载明孔雀健康公司于2017年12月4日申请的“深圳市孔雀健康文化管理有限公司室内装修”建设工程消防设计审核，申请符合规定，予以受理，审核意见将自受理之日起十六个工作日内出具。蔡应泉另提交了消防安全检查合格证，以证明涉案房屋现已通过消防验收并正常经营使用。孔雀健康公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。本案中，蔡应泉仅提交了新豪方中心整栋的建筑规划许可证，对于涉案房屋搭建的二层，蔡应泉并未提交证据证明其已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，孔雀健康公司、蔡应泉签订的租赁合同依法归于无效。合同无效后应当恢复原状，故孔雀健康公司已交纳的租赁保证金36万元，蔡应泉应予以返还；孔雀健康公司请求蔡应泉支付违约金20万元，因合同无效，一审法院不予支持。虽然合同被认定无效，但是蔡应泉仍应参照合同约定的租金标准向孔雀健康公司收取房屋占有使用费，故孔雀健康公司请求退还已付租金18万元，一审法院不予支持。关于孔雀健康公司赔偿损失的诉求。一审法院认为，蔡应泉作为出租人，其提供的租赁房屋存在违法搭建，其对合同无效存在过错；孔雀健康公司作为承租人，在签订合同时亦应谨慎审查租赁物的合法性，租赁合同约定“若需注册备案时，可按一楼占用面积（编号101B-C）另签备注合同并领取租赁凭证”，故孔雀健康公司应知晓涉案房屋存在违法搭建的事实，孔雀健康公司对合同无效亦存在过错。因此，一审法院确定双方按照各50%的比例对造成的损失承担责任。孔雀健康公司主张已花费了人员招聘费用48576元，支付印度合作方2万美元，支出差旅费108997元，支付律师顾问费10万元，并为此提交了《猎头服务协议》、《合伙协议》、《专项法律服务协议》，但上述证据关联性存在瑕疵，并不能据此认定合同无效将必然造成上述损失，其中孔雀健康公司提交的深圳往返广州的火车票及其他餐饮、租车发票，也难以认定与本案有关；关于室内设计费161150元，孔雀健康公司仅提交了设计合同及向雷礼娟转账80585元的凭证，并未提交设计图纸，而收款人雷礼娟也非设计合同的相对方，相关证据的证明力不足；关于拆除费263000元。首先，孔雀健康公司支付的拆除费中包括2万元物业押金，该押金不属于拆除费用；对于剩余拆除费用，孔雀健康公司仅提交了银行转账明细，未提交相应工程款发票，而蔡应泉对此亦不予认可，故上述证据不足以证明实际发生的工程价款。综上，一审法院结合上述实际情况，根据公平及诚实信用原则，酌情确定孔雀健康公司因合同无效而遭受的损失为30万元，并认定蔡应泉应按50%的比例向孔雀健康公司赔偿损失15万元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认孔雀健康公司与蔡应泉签订的《房屋租赁合同》无效；二、蔡应泉应于本判决生效之日起十日内向孔雀健康公司返还租赁保证金36万元；三、蔡应泉应于本判决生效之日起十日内向孔雀健康公司赔偿损失15万元；四、驳回孔雀健康公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9414.25元，孔雀健康公司已预交，由孔雀健康公司负担6333.99元，蔡应泉负担3080.26元。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，在我国民事行为应依法进行。据一审法院查明的案情及双方的诉讼意见，本案的争议焦点为就合同无效的结果，何方须承担责任及应承担多大的责任。根据我国民事诉讼法第六十四条的规定，当事人应就己方的诉讼主张提交证据予以证实，否则须承担举证不力的法律后果。据本案案情显示，双方对案涉租赁物业存在违建是知悉的，故对案涉租赁合同被判定无效均负有责任。因此，孔雀健康公司就己方的损失所举证据欠缺的情形下，一审法院酌定其损失并无不当，其上诉理由不成立，其主张没有事实依据，应予驳回。蔡应泉上诉认为其无须退还租赁保证金的观点没有法律依据，本院不予支持；其还上诉认为一审法院酌定的孔雀健康公司的损失季畸高，但并未有证据支撑其主张，本院难予采纳，应予驳回。综上，孔雀健康公司和蔡应泉的上诉请求和主张均无事实和法律依据，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19387.23元（蔡应泉已预交8900元，深圳市孔雀健康文化管理有限公司已预交10487.23元），由上诉人蔡应泉负担8900元，深圳市孔雀健康文化管理有限公司负担10487.23元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年九月十八日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。