广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5474号原告：郑育丰，男，1974年9月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何冁煊，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健霖，广东恒益律师事务所实习人员。被告：广东华标创业集团有限公司，住所地广州市天河区天河北路**华标广场**。法定代表人：蔡如青，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡全齐，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邝晓欣，女，该公司员工。原告郑育丰与被告广东华标创业集团有限公司（以下简称“华标公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑育丰的委托诉讼代理人何冁煊、被告华标公司的委托诉讼代理人蔡全齐、邝晓欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑育丰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还不当得利80000元及资金占用利息（利息以80000元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，利息暂计算至2020年4月16日为1735.11元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告签订《商品房认购书》（认购书编号G0001786)。该认购书约定，原告通过按揭贷款方式认购由被告开发的位于广州市黄埔区御临街12号自编××房，房屋总价款为人民币2241150元，首期款为681150元。2019年10月11日，原告要求被告办理涉案房屋网签手续，被告却向原告索要80000元更名费用，并明确表示少于80000元则不予办理相关手续。原告在被告的要求下向一个私人账户转账支付了80000元更名费用，并同时通过银行转账方式向被告公司账户支付涉案房屋首期款。2019年10月18日，原告与被告签订《商品房（一手现房买卖合同）》（合同编号：201910180420)，购房合同约定原告通过按揭贷款方式购买涉案房屋，房屋总价款为人民币2241150元，首期款为681150元。购房合同中对更名费用并没有提及。原告认为，原告与被告之间并无任何关于更名费用的约定，且被告在房屋销售过程中从未就更名费用进行公开公示，被告无权要求原告支付更名费用，被告没有收取更名费用的合同依据和法律根据。此外，被告要求原告将所谓更名费用转入私人账户，并未转入公司账户，显而易见被告收取原告更名费用的行为属于违规收费，正是因为担心该笔费用转入公司账户引发监管核查，才要求原告将其转入私人账户。根据住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知第10条规定，被告的做法违反国家法律法规的规定，被告没有收取房屋更名费用的依据，强制收取该笔费用属于不当得利，依法应返还。还需强调，被告收取更名费达到80000元，但其并无办理房屋更名的实际支出，收费没有合理性。被告收取更名费要求原告支付至被告工作人员的私人账户而非商品房预售资金监管账户，被告存在违规收费且有意规避税费的违法行为。综上，被告向原告收取的80000元更名费用，无合同依据和法律根据，已严重损害原告合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，被告应当向原告返还该不当得利80000元。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告华标公司辩称，一、涉案房屋存在两次更名，原告非认购房屋的第一手，其实际认购房屋的时间是2019年10月11日。2016年12月18日田浩认购涉案房屋并签订认购书，依据认购书的约定，田浩足额支付购房款。2019年4月24日，田浩向被告申请将涉案房屋更名至王**、刘政军名下，被告同意田浩的申请，并于2019年9月15日为田浩办理认购手续，同日，被告与案外人就涉案房屋签订认购书，依据认购书约定案外人足额支付购房款。2019年9月29日，案外人向被告申请更名至原告名下，被告同意案外人的申请，并于2019年10月11日为案外人办理认购书解除手续，同日，被告与原告签订认购书，一周后双方按约定签订商品房买卖合同。从各认购人的实际付款时间可认定其实际认购时间及转名事实。被告收取更名费不属于不当得利，也不存在违规收费的情形。案外人在认购涉案房屋后与原告协商一致将涉案房屋更名至原告名下，被告告知案外人及原告需支付更名费，案外人也在转名申请中要求被告减免更名费，在原告、被告、案外人办理更名手续的过程中，原告直接代案外人向被告支付了更名费，且案外人并未表示异议，应视为原告与案外人就更名费由原告支付的事实达成一致意见，可见原告以此实际支付更名费的行为确认双方的约定，并且双方自愿进行。二、涉案房屋在原被告正式网签前有两次转名，双方的网签时间为2019年底，交易价格是田浩认购时2016年的员工内部价格，考虑到涉案房屋前两手认购人的多次申请转名，被告最终在仅收取更名费的情况下同意原告按2016年员工内部价格成交，事实上被告完全可待原认购书解除后将涉案房屋另售他人，也毫无必要以更名费为名从中获利。被告认为2016年19000元每平方米的员工价格和2019年约34000元每平方米价格之间的房屋涨幅价格全由原告获得，被告收取更名费的行为相关法律法规未禁止，也未有显失公平的地方，是被告在出售同一房屋过程中额外办理的认购、解除认购、收款、退款等手续的基本人力物资成本，被告具有收取更名费的正当理由，并无从中获利，更非不当得利，原告才是更名的最大受益者。三、被告账户收到原告支付的80000元更名费，具体支付过程由被告财务人员现场操作，被告以现场等额收据出具给原告，原告支付更名费后款项属于被告收入，如支付方需发票可当月内提出，被告可出具，不存在税务规避情形。四、原告庭上陈述的建设部相关规定，被告认为本案争议应适用合同法。五、被告在2016年出售涉案房屋至原告2019年正式网签期间，被告损失了本应从第一份认购书起算的利息。综上，原告才是最大不当得利的一方。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，华标公司（甲方）与田浩（乙方）签订《商品房认购书》，约定：乙方认购的预售物业为广州市黄埔区御临街12号××栋××房（以下简称“涉案房屋”）；该物业的使用性质为住宅，建筑面积为118.1377平方米，套内面积为99.2769平方米，公摊面积为18.8608平方米，最终含增值税总成交价为2249062元；付款方式为商业按揭付款，定金50000元乙方须于签署本认购书时付清，首期楼款成交价的30%即679062元须于2016年12月28日前付清（含定金），楼价余款成交价的70%即1570000元须于2016年12月28日前办理完成银行按揭的所有手续、提供资料齐全并签署《按揭贷款合同》；认购条款第5条约定，乙方签订本认购书后，非经甲方书面同意，不得更改付款方式，不得转让本认购书之权益，亦不得增加或删减认购者，乙方签订本认购书之日起10日内（逾期不予办理）且未签《广州市商品房买卖合同》前，经乙方书面申请并经甲方书面同意后只允许更名一次[包括加名、减名、改名（改名须是乙方直系近亲属）]（乙方应支付甲方30000元手续费），乙方在签署《广州市商品房买卖合同》时，填写的业主姓名必须与《认购书》中乙方的姓名一致，否则，甲方有权解除本认购书并不予返还认购定金。上述认购书签订后，华标公司分别于2016年12月18日、2017年1月3日、2017年1月11日、2017年6月27日向田浩出具了涉案房屋定金30000元、定金20000元、房款629062元、房款1570000元的收据。2019年4月24日，田浩向华标公司提交《转名/加减名申请表》，申请事项载明：“本人是公司员工，现已满两年，现申请更名给刘政军、王**（本人一次性付款），希望公司领导批准，多谢！”该申请表另载明认购单位即为K2-2202房，原客户与新客户的成交价均为2249062元。上述申请表提交后，华标公司（甲方）与刘政军、王**（乙方）就涉案房屋签订《商品房认购书》，其中认购条款第5条与前述《商品房认购书》一致。此后华标公司分别于2019年5月15日、2019年5月21日向刘政军、王**出具了涉案房屋定金50000元、房款2199061元的收据。2019年5月20日，华标公司通过银行转账向田浩退回涉案房屋房款2249062元。2019年9月29日，刘政军、王**向华标公司提交《转名/加减名申请表》，申请事项载明：“本人王**、刘政军是K2-2202房业主，现申请更名给郑育丰，关于更名手续费请华标领导给予减免，非常感谢！另外申请新业主能够按揭贷款，银行放款后退原业主房款”。该申请表亦载明原客户和新客户的成交价均为2249062元。2019年10月11日，王**、刘政军向华标公司出具《确认书》，确认已申请将涉案房屋转名给郑育丰，同意华标公司收到新业主支付的全部房价款（含银行按揭款）后再退回其已支付的全部房款共计2249062元。2019年10月11日，华标公司（甲方）与郑育丰（乙方）倒签落款时间为2016年12月18日的《商品房认购书》，约定：乙方认购的现房为涉案房屋；该物业的使用性质为住宅，建筑面积为118.1003平方米，套内面积为98.9277平方米，公摊面积为19.1726平方米，按套内建筑面积计价，最终含增值税总成交价为2241150元；定金50000元乙方须于签署本认购书时付清，首期楼款成交价的30%即681150元须于2016年12月28日前付清（含定金），楼价余款成交价的70%即1560000元须于2016年12月28日前办理完成银行按揭的所有手续、提供资料齐全并签署《按揭贷款合同》；认购条款第5条与前述《商品房认购书》一致。当天，郑育丰通过向账户名为“刘洁雯”的个人账户转账，向华标公司支付了更名费80000元，此外另向华标公司的银行账户转账支付了首期房款681150元，华标公司向郑育丰出具了收据和发票。2019年10月18日，华标公司（甲方）与郑育丰（乙方）签订网签合同《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方所购商品房为涉案房屋，该商品房的用途为住宅，产权登记建筑面积共118.1003平方米，其中套内建筑面积98.9277平方米，共有分摊面积为19.1726平方米；该商品房按总价交易，总金额为2241150元；乙方按按揭贷款方式付款，首期款自网签之日起0日内(不超过5日），支付全部房价款的30.39%，金额681150元，除首期款外，剩余房款金额1560000元须于2019年10月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；附件八第四条第1款约定，本合同第六条所称的房价款仅为房价，购房税费、专项维修基金、预告登记费、法律服务费、办证费以及其他一切因购买该商品房产生的有关费用，乙方须按约定付清；双方在合同中还约定了其他事项，但未约定更名费。此后，华标公司分别于2020年3月3日、3月5日收到涉案房屋按揭贷款600000元、960000元，并于2020年3月12日通过银行转账向王**退回涉案房屋房款2249062元。双方当事人就更名费80000元的收取问题发生争议。庭审时，郑育丰确认其时其向华标公司支付80000元时知悉该笔费用是更名费，但表示华标公司当时强调如不支付该笔费用，就不予办理房屋购买手续，由于其已支付部分购房款给刘政军、王**，若不能办妥房屋更名手续，其将承担违约责任，无法收回前期已支付的购房款，故其被迫向华标公司支付了更名费。华标公司则主张更名费系郑育丰自愿支付的，该费用的用途为人工费、手续费，考虑到业主长期没有支付房款给其造成利息损失，且从认购到更名期间房价大幅上涨，而利益归郑育丰所有，故其认为收取更名费是合理的，至于更名费具体由谁支付，由原认购人及更名后的认购人商议决定。另经法庭询问，华标公司确认田浩向刘政军、王**转名时不需要支付更名费，原因是田浩系其司员工。上述事实有《商品房认购书》《转名/加减名申请表》《确认书》《委托书》《商品房（一手现房）买卖合同》、收款收据、发票、银行转账记录、当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案中，郑育丰向华标公司支付更名费80000元系基于商品房买卖合同关系，双方存在基础法律关系，故本案案由为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于华标公司向郑育丰收取更名费80000元是否符合双方约定。对此本院分析如下：首先，尽管郑育丰与华标公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》并未对更名费项目进行约定，但从涉案房屋的交易过程上看，华标公司与各认购人签订的《商品房认购书》均明确约定：认购人不得随意转让认购书之权益，更名须经华标公司同意且须缴纳更名费。实际上，刘政军、王**以及郑育丰作为二手、三手认购人均知悉上述约定，清楚更名事宜须向华标公司申请并且可能支付更名费。现郑丰育为促成华标公司同意更名，根据华标公司的要求支付了更名费，在双方签署了商品房买卖合同后现又要求华标公司全款退还该笔费用，有违诚实信用原则，本院不予认可。但是，考虑到前述《商品房认购书》认购条款第5条均约定更名费标准为30000元，尽管本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同，但更名本身并未导致华标公司实际产生其他具体支出或损失，华标公司也未能举证更名费的实际用途，故华标公司向郑育丰主张更名费80000元确实高于郑育丰签订《商品房认购书》时的合理预期，郑育丰主张其被迫向华标公司支付更名费80000元具有一定的合理性。综上，本院根据《商品房认购书》约定的标准认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元。华标公司已收取郑育丰更名费80000元，超出部分50000元应予以返还。至于资金占用利息。由于双方当事人对更名费的退还问题本身存在争议，未退还更名费的原因不能完全归结于华标公司，故郑育丰主张华标公司支付资金占用利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告广东华标创业集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郑育丰返还更名费50000元；二、驳回原告郑育丰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由原告郑育丰负担346元，由被告广东华标创业集团有限公司负担576元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年九月一日书记员  黄宝茵