福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4856号 原告:南安中禧房地产开发有限公司,住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡铮坤，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 被告：杨志明，男，1973年5月16日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路。 负责人：林新宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭建幸，男，该支行员工。 原告南安中禧房地产开发有限公司（以下简称“中禧房地产公司”）与被告杨志明，第三人中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中禧房地产公司的诉讼代理人刘鹏、蔡铮坤，第三人建设银行南安支行的诉讼代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告杨志明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中禧房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除中禧房地产公司与杨志明于2016年10月28日签订的合同编号为的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令杨志明配合中禧房地产公司到原合同登记机关办理位于南安市水暖新都城（滨江新城）号楼室房产的《商品房买卖合同》及附件的网签注销、合同预售备案登记注销，预购商品房预告登记注销，并与建设银行南安支行共同配合中禧房地产公司办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续；3.判令杨志明支付违约金53219.2元；4.判令杨志明支付代偿还的按揭贷款本金及利息、罚息、复利42100元（计算至2020年9月21日，合计42100元）；5.判令杨志明支付为实现债权支出的律师费5000元。诉讼过程中，中禧房地产公司撤回上述第2项中的部分诉讼请求，即现第2项诉讼请求为：判令杨志明配合中禧房地产公司到原合同登记机关办理位于南安市水暖新都城（滨江新城） 号楼 室房产的《商品房买卖合同》及附件的合同预售备案登记注销，预购商品房预告登记注销。事实和理由：2016年10月28日，中禧房地产公司与杨志明签订编号为的《商品房买卖合同》一份，合同约定：杨志明向中禧房地产公司购买位于南安市水暖新都城（滨江新城） 号楼 室的商品房，房屋总价532192元，付款方式为首付款142192元，其余房款39万元，由杨志明向银行申请贷款支付。同时，合同附件四第二条第11款约定，若因杨志明连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在中禧房地产公司履行担保责任后，中禧房地产公司有权向杨志明追偿所欠代偿款项并有权单方解除合同，并要求杨志明支付合同总价10%的违约金。上述违约金可在杨志明已交纳的房款中直接扣除……2016年11月8日，中禧房地产公司、杨志明与建设银行南安支行共同签订《个人住房借款合同》一份，约定杨志明向建设银行南安支行借款39万元，用于支付涉案商品房项下的购房款，中禧房地产公司为该借款提供连带责任保证担保。之后，杨志明累计六期未按期偿还银行按揭贷款，为此，中禧房地产公司代杨志明偿还按揭贷款本息共42100元。故提起本案诉讼。 杨志明未作答辩。 建设银行南安支行述称，中禧房地产公司确实代杨志明垫付42100元。截止到2020年9月24日，杨志明尚欠银行本金290333.18元，利息326.78元，合计290659.96元。他们要求借款人还款，中禧房地产公司承担连带责任后方可解除购房合同。但他们在本案中不提出独立诉请。 中禧房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因杨志明未到庭，未对中禧房地产公司提供的证据进行质证。对中禧房地产公司提供的证据，本院认定如下：中禧房地产公司提供的《商品房买卖合同（预售）》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《个人住房借款合同》、特种转账借方凭证及客户专用回单共6张、中国建设银行个人贷款对账单、《委托代理协议》、《厦门增值税普通发票》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《不动产登记证明》等证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营、物业管理的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2016年10月28日，中禧房地产公司与杨志明签订合同编号为的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容。本案合同约定，杨志明向中禧房地产公司购买址在南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）号楼室房，预测建筑面积82.51平方米，单价为6450.03元，总金额为532192元，买受人应当于2016年10月28日前支付首期款142192元，余款39万元向中国建设银行南安支行申请贷款支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第11款约定，杨志明应按与按揭银行签订的借款合同约定及时偿还按揭款，如杨志明未及时还款造成中禧房地产公司承担担保责任或中禧房地产公司存款被按揭银行扣划，杨志明除应偿还中禧房地产公司为其代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用后，还应向中禧房地产公司支付代偿总额20%的违约金，并承担中禧房地产公司为追偿而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。若杨志明连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在中禧房地产公司履行担保责任后，中禧房地产公司有权向杨志明追偿所欠代偿款项并有权单方解除合同，并要求杨志明支付合同总价款10%的违约金。上述违约金可由中禧房地产公司在杨志明已交纳的房款中直接扣除。在杨志明履行完一切终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续、注销合同及其他与购买房屋有关的文件等）后，中禧房地产公司应将剩余房款（扣除杨志明所欠款项、违约金及解除合同所产生的相关费用）退还给杨志明。如杨志明已支付的房款不足偿还欠中禧房地产公司款项，中禧房地产公司有权继续追索。2016年11月3日，经南安市房屋交易管理中心审核，准予本案商品房买卖合同办理备案登记，该商品房也于2016年12月21日办理了预告登记。合同签订后，杨志明向中禧房地产公司支付购房款142192元，余款39万元由杨志明向建设银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。之后，杨志明未依约按时足额偿还贷款。中禧房地产公司分别于2019年6月24日代偿还3500元；于2019年9月23日代偿还3500元；于2019年12月17日代偿还7000元；于2020年3月25日代偿还9100元，于2020年6月26日代偿还10000元；于2020年9月21日代偿还9000元；截至本案庭审之日止，中禧房地产公司共代杨志明偿还按揭贷款本息42100元。杨志明至今未将中禧房地产公司代为偿还的贷款本息支付给中禧房地产公司。本案商品房也尚未交付杨志明使用。中禧房地产公司与北京德恒（厦门）律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定中禧房地产公司因与杨志明、建设银行南安支行商品房预售合同纠纷一案委托北京德恒（厦门）律师事务所的律师作为代理人，该所指派刘鹏、蔡铮坤律师担任代理人，应支付律师代理费5000元等内容。2020年7月15日，中禧房地产公司向北京德恒（厦门）律师事务所支付了律师代理费5000元，并由北京德恒（厦门）律师事务所出具了一张发票。现银行按揭贷款本息尚未还清。 本院认为，中禧房地产公司与杨志明签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，杨志明向建设银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，但杨志明未依约向建设银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，截至本案庭审之日止，中禧房地产公司共代杨志明偿还按揭贷款本息42100元。依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第11款中“杨志明应按与按揭银行签订的借款合同约定及时偿还按揭款，如杨志明未及时还款造成中禧房地产公司承担担保责任或中禧房地产公司存款被按揭银行扣划，杨志明除应偿还中禧房地产公司为其代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用后，还应向中禧房地产公司支付代偿总额20%的违约金，并承担中禧房地产公司为追偿而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。若杨志明连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在中禧房地产公司履行担保责任后，中禧房地产公司有权向杨志明追偿所欠代偿款项并有权单方解除合同，并要求杨志明支付合同总价款10%的违约金”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，杨志明累计超过六期未按时偿付银行按揭贷款本息，致中禧房地产公司履行了担保责任，现中禧房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，要求杨志明支付代偿的贷款本息42100元及总房款532192元10%的违约金53219.2元，符合法律规定及双方合同约定，予以准许。本案合同已办理备案及预告登记手续，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，中禧房地产公司请求杨志明配合办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，符合法律规定，予以支持。依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第11款的约定，杨志明还应承担中禧房地产公司因本案诉讼而支付的律师代理费，故对中禧房地产公司请求支付律师代理费5000元，予以支持。至于中禧房地产公司应返还给杨志明的购房款，因杨志明未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，中禧房地产公司应退还给杨志明的购房款，则应提交给有关司法机关。杨志明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对中禧房地产公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安中禧房地产开发有限公司与杨志明于2016年10月28日签订的编号为201607369的《商品房买卖合同（预售）》及其附件； 二、杨志明应于本判决生效后三十日内协助南安中禧房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》备案及预告登记的注销手续； 三、杨志明应于本判决生效后三十日内支付南安中禧房地产开发有限公司违约金53219.2元； 四、杨志明应于本判决生效后三十日内支付南安中禧房地产开发有限公司代其缴纳的按揭贷款本息42100元； 五、杨志明应于本判决生效后三十日内支付南安中禧房地产开发有限公司律师代理费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9122元，减半收取计4561元，由杨志明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇二〇年九月三十日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。