福建省三明市梅列区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0402执异83号 案外人（异议人）：冯志强，男，1962年8月23日出生，汉族，三明市。 申请执行人：张莉，女，1963年12月19日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：林双平，男，1967年8月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：林苗琴，女，1968年5月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 在本院执行张莉与林双平、林苗琴追偿权纠纷一案中，案外人冯志强于2020年9月24日对本院查封位于三明市梅列区××村××幢××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）冯志强请求：请求法院终止、解除对被执行人林双平、林苗琴名下位于三明市梅列区××村××幢××室房产的查封、冻结、拍卖等执行措施。三明市梅列区××村××幢××室房产应属于异议人冯志强所有。事实和理由：贵院在（2020）闽0402执966号执行案件中，查封林双平、林苗琴名下位于三明市梅列区××村××幢××室房产，该房产已属于异议人冯志强所有，现提出书面异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请予以支持异议人冯志强的请求，终止、解除对三明市梅列区××村××幢××室房产的执行措施。理由如下：一、在人民法院查封之前，异议人冯志强与被执行人林双平、林苗琴已经达成合法有效的书面买卖协议（以物抵债）。2013年度，因林双平办理贷款需要担保，其兄林进平出面请求异议人冯志强为林双平贷款提供担保，为保护异议人冯志强利益，达成协议安排由林进平向异议人冯志强出具借条80万元的方式为上述银行贷款担保提供反担保。贷款到期后，林双平未能还款，2017年5月31日前，异议人冯志强代林双平陆续偿还兴业银行贷款债务合计1017940元（其中本金80万元，利息217940元），该代偿事实在本案执行依据（2020）闽04民终582号民事判决书也予以查明。事后，异议人冯志强、林进平、被执行人冯志强林双平、林苗琴三方于2017年12月28日为上述担保代偿、反担保的事宜达成协议，林双平、林苗琴以其购买梅列区××村××幢××室房产抵偿债务，房屋交付异议人冯志强所有，房屋剩余贷款按揭由异议人冯志强偿还，上述债务就此结清。二、在人民法院查封前，异议人冯志强实际占有使用梅列区××村××幢××室房产，已向林双平、林苗琴支付全部房款。2017年12月28日，被执行人冯志强与林双平、林苗琴抵债房产的相关材料一并交给异议人冯志强，基于开发商永星国际原因无法过户办证，遂作了相应公证文书，就该房产的今后所有法律办理手续（签订房产合同、贷款缴纳、办理抵押登记等相关事宜）都他委托授权冯志强。异议人冯志强合法实际占有、使用三明市梅列区××村××幢××室。异议人冯志强从2018年1月1日抵债至今，偿还房屋的按揭贷款30期，2020年6月后林进平银行卡1873××××8799的贷款账户被贵院冻结，无法办理业务。三、三明市梅列区××村××幢××室因开发商永星国际负债等原因，至今不能办证过户至异议人冯志强名下。综上所述，林双平、林苗琴名下三明市梅列区××村××幢××室房产已属于异议人冯志强所有，双方已签订书面买卖协议以物抵债，林双平、林苗琴将房屋所有材料都交付异议人冯志强，所有该房屋法律手续都授权异议人冯志强，异议人冯志强已支付全部房款，实际占有使用该房屋，因开发商永星国际负债等原因，暂不能办理办证过户至异议人冯志强名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，特向贵院提出异议，请求支持异议人冯志强的异议请求。 本院查明： 一、2013年1月31日，林双平、林苗琴作为买受人与三明市永星房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定由林双平、林苗琴购买三明市永星房地产开发有限公司开发的坐落于三明市梅列区××村××幢××室房屋，单价为每平方米为10500元，总价款为854385元，采用按揭贷款的方式支付购房款（其中首付款264385元，银行贷款590000元）。三明市永星房地产开发有限公司于2013年3月1日开具《销售不动产统一发票（自开）》给冯志强。 二、2014年5月4日，兴业银行三明分行与林双平、林苗琴签订了兴银明181408033401000号的《零售经营类借款合同》，同时和张莉签订了兴银明181305939903003号的《个人借款最高额抵押合同》；和冯志强、陈秀凤签订了兴银明181305939903002号的《个人借款最高额抵押合同》；和林进平、李淑珠签订了兴银明1813053939904001号《个人借款最高额保证合同》；同时三明市闽宏机械制造有限公司还出具了《担保声明书》和股东会决议。约定林双平、林苗琴向兴业银行三明分行借款贰佰伍拾万元，期限2014年5月4日至2015年5月4日。 三、2014年5月4日，兴业银行三明分行依约向林双平发放借款贰佰伍拾万元整，同日张莉、冯志强、陈秀凤、林进平、李淑珠出具《个人担保声明书》，为上述借款提供连带责任担保。嗣后，林双平未能如约履行还款，兴业银行三明分行遂于2016年10月21日向三明市梅列区人民法院起诉，并将闽宏机械公司，张莉、冯志强、陈秀凤、林进平、李淑珠作为共同被告诉至本院。该案经审理，兴业银行三明分行以双方达成庭外和解申请撤诉，三明市梅列区人民法院下达了（2016）闽0402民初3446号《民事裁定书》。张莉、冯志强、陈秀凤于2016年6月6日已结清林双平个人经营贷款，兴业银行三明分行开具了个人贷款贷清证明。其中张莉代偿了担保债务800000元及相关利息213661.4元，冯志强、陈秀凤代偿了担保债务（借款本金及利息1017940元）； 四、2017年12月18日，冯志强作为甲方，林进平作为乙方，林双平、林苗琴作为丙方共同签订一份《协议书》，主要内容如下：甲乙丙三方经协商，甲方同意丙方以其购买的（目前尚欠银行按揭贷款）坐落于三明市梅列区××村××幢××室房屋冲抵乙方尚欠甲方的80万元借款本金，并自协议生效后下一个月起丙方尚欠银行的按揭贷款由甲方负责偿还，本房屋相关材料一并移交给甲方，至此，甲乙双方之间的债权债务就此了结。嗣后，林双平、林苗琴依《协议书》将案涉房屋的《房屋买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）交付给冯志强，冯志强也实际占有该房屋。2018年1月9日，冯志强将案涉房屋出租给案外人许华玲，双方签订一份《店面租赁合同》。 五、2019年4月28日，本院受理原告张莉与被告林双平、林苗琴、三明市闽宏机械制造有限公司、林进平、李淑珠追偿权纠纷一案，并根据张莉的诉讼保全申请，依法作出（2019）闽0402执保121号《民事裁定书》，于2019年5月5日查封坐落于三明市梅列区××村××幢××室房屋。 本院认为，冯志强在本院查封之前虽然与林双平、林苗琴，林进平签订有关案涉房产的《协议书》，但该《协议书》并非合法有效的书面买卖合同。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，冯志强对执行标的即三明市梅列区××村××幢××室不享有排除强制执行的权益，其提出的执行异议理由不成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 驳回冯志强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 傳   炳   林 审判员 陈昌审判员项宇辉 二〇二〇年九月二十八日 书记员 邓      乐 附法律条文： 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。 （一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。