广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9350号上诉人（原审原告）：康业梅，女，1979年10月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：曹浩财，男，1976年9月4日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：邓敏娇，广东理奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:佛山市智联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。原审第三人：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。被上诉人、原审第三人的共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上诉人康业梅、曹浩财因与被上诉人佛山市智联房地产开发有限公司（以下简称智联公司）、原审第三人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年6月5日判决：“驳回原告康业梅、曹浩财的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1150元（两原告已预交），由两原告负担。”康业梅、曹浩财不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由如下:一、康业梅、曹浩财没有与欣盛公司签订《物业授权委托书》，仅签订了《委托经营管理合同》，一审判决认定康业梅、曹浩财委托欣盛公司代为接收案涉物业的事实存在错误，康业梅、曹浩财对智联公司委托欣盛公司收楼的行为一直是持反对态度。委托经营管理并不等同于委托收楼，即康业梅、曹浩财从未授权欣盛公司代为接收案涉物业，欣盛公司未经康业梅、曹浩财同意擅自接收案涉物业的行为是无效的。同时，按照《商品房买卖合同（预售)》的约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，欣盛公司于2018年12月31日接收案涉物业，然而2019年2月22日才取得测绘报告，欣盛公司在未取得测绘报告的前提下，擅自接收案涉物业，也是不符合合同约定的，因此也表明该接收案涉物业的行为是无效的。在此期间，康业梅、曹浩财一直通过12345政府热线电话进行投诉欣盛公司代为接收案涉物业的行为。关于租金收益问题，也是康业梅、曹浩财多次通过12345政府热线投诉，提出异议，要求智联公司及时办理交楼手续，欣盛公司才迟延支付了租金收益。一审判决据此作出“两原告对此未提出异议，应视为两原告同意由第三人代为接收涉案物业”的推断是不符合逻辑的。二、智联公司与欣盛公司同属一个法定代表人管理，他们之间物业及相关资料的移交属于内部暗箱操作，存在恶意串通损害康业梅、曹浩财权益的可能性，应当属于无效。首先，欣盛公司（甲方）与智联公司（乙方）签订《物业及资料移交书》，约定甲方受康业梅、曹浩财委托，全权代为办理与案涉物业接收交付有关手续。然后，康业梅、曹浩财从未向欣盛公司出具《物业授权委托书》，欣盛公司与智联公司在未经康业梅、曹浩财同意的情况下，擅自处分了案涉物业的权益，《物业及资料移交书》是没有权利基础的，属于无权处分，应当无效。其次，欣盛公司于2018年12月31日擅自接收案涉物业，当时房屋并未达到交付的条件。然而欣盛公司单方在《物业及资料移交书》中确认案涉物业已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，符合约定交付标准，擅自同意接收该物业，并确认了收到物业钥匙2条，但是当时案涉物业并未安装门，按理不会有钥匙。这明显属于虚假的交楼手续，所以该接收案涉物业的行为应当无效。三、智联公司未按约定的标准装修并交付商品房，应按合同约定的标准承担违约责任及履行交付义务。根据双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，关于案涉房屋的装饰装修及相关设备标准的交付约定，应以补充协议的附件一为标准。同时，买房时，智联公司口头承诺装修标准会按样板房的标准执行。然而，到目前为止，房屋仍未达到约定的交付条件。智联公司未按约定的期限和标准向康业梅、曹浩财交付商品房，已构成违约，应按合同约定的标准承担违约责任及履行交付义务。综上所述，康业梅、曹浩财从未授权欣盛公司代为接收案涉物业，欣盛公司与智联公司进行虚假的物业及资料移交手续，恶意串通损害康业梅、曹浩财的收楼权益，该接收案涉物业的行为应当无效。智联公司未按约定的期限和标准向康业梅、曹浩财交付商品房，已构成违约，应按合同约定的标准承担违约责任及履行交付义务。原审法院驳回康业梅、曹浩财的诉讼请求，属于采信证据错误，认定事实错误，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求二审法院支持康业梅、曹浩财的上诉请求。上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持康业梅、曹浩财的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由智联公司承担。智联公司、欣盛公司共同答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。智联公司没有逾期交付涉案房屋，涉案房屋于2018年12月20日已经竣工验收备案，智联公司将涉案房屋交付给康业梅、曹浩财的受托人欣盛公司经营管理，欣盛公司已经根据合同约定支付经营管理收益。2.康业梅、曹浩财主张智联公司与欣盛公司存在恶意串通没有依据，欣盛公司接收物业的行为有效，该行为后果应由康业梅、曹浩财承担。《委托经营管理合同》第三条、第四条、第六条均有规定，康业梅、曹浩财收取委托经营收益视为认可欣盛公司的接收物业的行为，均为康业梅、曹浩财同意委托欣盛公司经营管理，有相关文件手续。康业梅、曹浩财接受欣盛公司委托收益的行为视为其认可欣盛公司代为接受涉案房屋。3.欣盛公司在一审提交的证据证明，康业梅、曹浩财于2019年3月1日已经收到第一笔收益，其对欣盛公司接收房屋没有异议。4.康业梅、曹浩财没有证据证明涉案房屋的交付不符合商品房买卖合同的约定。综上，请二审法院驳回康业梅、曹浩财的上诉请求。二审期间，康业梅、曹浩财向本院提交如下新证据：一、12345政府热线的网页链接及截图一份，拟证明康业梅、曹浩财2019年6月6日提出投诉和异议，催促智联公司办理交楼手续和拖欠租金问题；二、12345政府热线的网页链接及截图一份，拟证明康业梅、曹浩财2019年6月25日再次提出投诉和异议，催促智联公司办理交楼手续和举报返租欺骗问题；三、12345政府热线的网页链接及截图一份，拟证明康业梅、曹浩财2019年12月20日多次催促智联公司办理交楼手续问题；四、21302房现场照片及样板房照片对比图、其他楼层（25楼）装修照片、房地产分户平面图、光盘（视频、录音）及录音文字整理各一份，拟证明智联公司未按约定的期限和标准装修并交付案涉商品房。智联公司、欣盛公司共同质证称：证据一至三，均形成于一审阶段之前，不属于二审新证据，不应采纳。对短信的真实性不予确认，与康业梅、曹浩财所称收到收益后立即提出异议的事实不相符。对于证据四的真实性、合法性、关联性不予确认。双方在合同中并未约定按照样板房的装修标准交付。对房地产分户平面图的真实性无异议，但是对证明内容有异议，不能证明康业梅、曹浩财主张的内容。对光盘的真实性、合法性、关联性不予确认，录音的内容不能证明康业梅、曹浩财认为智联公司交付案涉房屋不符合约定的主张。对视频内容的真实性不予确认。智联公司、欣盛公司未提交新的证据材料。经认证，康业梅、曹浩财提交的证据1、2、3只能证明康业梅、曹浩财就智联公司不符合交楼条件的问题向有关部门反映问题，不能推翻欣盛公司已经代康业梅、曹浩财收楼的事实，本院对于该康业梅、曹浩财提交的以上证据不予采信。康业梅、曹浩财提交的证据4只能证明案涉物业的装修现状，因该物业仍处于委托经营管理期内，不能证明智联公司将来实际向康业梅、曹浩财交付的物业不符合装修标准，本院对该证据不予采信。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。归纳各方当事人的观点，本案二审仍存在下列争议焦点:一、关于智联公司是否需向康业梅、曹浩财支付违约金的问题。其一、康业梅、曹浩财与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，授权欣盛公司进行管理、代收案涉的物业，康业梅、曹浩财虽然主张一直反对委托收楼，但是在欣盛公司代其收楼前，并未出具书面文书撤销欣盛公司的委托权限，其也因此获得了收益，按照其与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》，欣盛公司的代收楼行为合法有效，对双方均产生约束力。故欣盛公司的收楼行为所产生的法律后果应由康业梅、曹浩财本人承担。根据已查明的事实，智联公司与欣盛公司于2018年12月31日签订《物业及资料移交书》，确认自2018年12月31日起案涉物业交付其使用。根据《委托经营管理合同》的授权，欣盛公司在明知不符合交楼条件的情形下，仍强制收楼，其法律后果应由康业梅、曹浩财本人承担。故虽然康业梅、曹浩财与智联公司约定的交楼时间为2018年12月31日，至2019年2月22日取得测绘报告书，即便此两日期已较约定之时滞后，但仍不能推翻案涉物业已实际完成交付。其二、康业梅、曹浩财依据与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》，也获得了相关收益，故康业梅、曹浩财也不存在其主张的任何违约损失。综上所述，康业梅、曹浩财上诉请求智联公司支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。二、关于智联公司按《合同补充协议》附件一的装饰装修标准装修房屋，并承担更换、修理的义务的问题。依据《委托经营管理合同》约定，案涉物业委托经营管理的期限为3年，现该物业仍然在委托经营管理期内，如康业梅、曹浩财认为经营管理期满或终止后，其实际接收物业的装修不符合《合同补充协议》约定的标准，可就装修问题另案主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。康业梅、曹浩财上诉缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人康业梅、曹浩财负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇二〇年九月二十一日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏