文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3432号原告：郝学宁，男，1962年9月11日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:宋长兴，山东三禾律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。原告郝学宁与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下至判决主文前简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝学宁的委托诉讼代理人宋长兴，被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆、张峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝学宁向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告按商品房总价款1130091元的年利率6%支付自2015年8月27日起至2019年1月16日原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金230167.03元；2、判令被告按照年利率6%支付自2019年1月17日起至实际付清上述违约金之日止违约金230167.03元的利息；3、由被告负担本案的诉讼费用。法庭辩论终结前，原告将诉讼请求的计算时间予以变更，变更为“1、请求贵院依法判令被告按商品房总价款1130091元的年利率6%支付自2015年8月27日起至2018年11月28日原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金；2、判令被告按照年利率6%支付自2018年11月28日起至实际付清上述违约金之日止违约金230167.03元的利息。3、由被告负担本案的诉讼费用”。事实与理由：2014年3月21日，原、被告签订《商品房预售合同》一份。约定原告以1130091元的总价款购买被告开发的位于临沂市兰山区××新区××街××路××号楼××号房，被告于2015年5月30日前交房给原告。而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定，被告应当于2015年6月28日前使原告取得房地产权属证书。然而合同签订后，尽管原告如约履行付款业务，但由于被告原因原告并未如期取得房屋权属证书。不仅如此，被告无视《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的明确规定，并且以其作为房地产开发商的优势和原告相关法律知识的欠缺致使合同关于办理产权登记期限的约定明显不合法、以及没有约定被告逾期办理产权登记的违约责任等对原告明显显失公平的相关条款为借口，拒不承担违约责任。原告在多方交涉未果的情况下，只得诉诸法律。原告认为：被告因自身原因致使原告未能如期取得房屋权属证书明显属于违约，尽管《商品房预售合同》未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定被告应承担违约责任的事实清楚。另外，被告因未及时支付相关违约金给原告，应赔偿由此给原告造成的利息损失。故此，原告提出上述诉讼请求，恳请贵院依法予以支持。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全。但因小区内业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改。由于上述原因，致使涉案房产迟延登记。2、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第二十条第三款，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按合同约定履行。原告从未与被告协商处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉求不应得到支持。3、原告购买时房屋的价值是113万元，现该小区同户型房源价款已超220万元，房屋升值已超一倍。根据法律规定，承担违约责任基于合同约定或造成的实际损失。本案中，原告未提供证据证实其有实际损失，原告主张的违约金数额过高。4、原告已经办理产权转移登记，在办理产权登记时，自愿签订移交协议书一份，协议约定，针对双方商品房预售合同中确定的权利义务，双方均自愿放弃追究对方违约责任的权利。签订协议时，双方均对协议内容充分理解，并自愿在协议中签字、捺印。可以确认协议是原、被告真实意思表示，双方均已放弃追究对方违约责任的权利。同类案件经一、二审法院审理认定相关事实及证据，原告的诉求应驳回。综上，针对原告的诉求被告认为，1、迟延办理权属证书的原因并不是因被告造成，且未给原告带来任何经济损失；2、双方均已放弃追究对方违约责任的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、商品房预售合同，证实双方存在商品房预售合同关系；合同标的为荣盛香醍荣府48号楼104号，合同总价款1130091元；合同第八条约定的交房时间为2015年5月30日前，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款90日的规定，原告应于2015年6月28日前取得房地产权属证书；合同第十五条对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告赔偿原告的损失。2、《商品房结算移交协议书》，证实涉案商品房交付时确定的建筑面积为57.53平方米、房屋总价值为1132650元。3、《不动产权证书》，证实原告取得房地产权属证书的时间拖延1239天，涉案商品房产权登记面积为57.53平方米。被告质证认为：证据1的真实性无异议，但是根据合同约定开发商在房屋交付后365日内办理商品房备案。证据2真实性无异议，商品房结算移交协议书是双方的真实意思表示，协议书中明确约定双方均不再追究合同约定的其他任何责任包括逾期办证违约金的请求及利息请求。证据3真实性无异议，但是只证明原告取得房屋产权的时间并不能证明被告产权备案时间，被告完成产权备案的时间是2018年11月28日。被告提交的证据包括：1、商品房结算移交协议，证明原、被告双方经协商互不追究合同约定的责任。2、涉案房屋的大产权证，证明被告已于2018年11月28日完成合同约定的产权备案义务。原告质证认为：证据1的真实性无异议，合法性有异议，双方均不再追究合同约定的其他任何责任，该约定表述含糊不清，明显属于被告故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况。对照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见，移交协议属于民事欺诈，不具有法律效力。证据2的真实性无异议，原告起诉的时候并不了解被告办理产权登记的时间，所以第一项诉讼请求的计算时间从2019年1月16日改为2018年11月28日，第二项诉求的时间从2019年1月17日改为2018年11月28日。对上述当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认为：针对原、被告签订的商品房结算移交协议书，应视为原、被告双方的真实意思表示，原告并未举证证明在签订本协议书时存在有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，且原告作为完全民事行为能力人，应对其在协议书上的签名后果及协议书内容具备明确认知能力。故本院对该商品房结算移交协议书予以确认。根据当事人的陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2014年10月13日签订了《商品房预售合同》，合同编号：×××91。约定原告购买由被告开发的荣盛香醍荣府48号楼104室。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。合同签订后，原告郝学宁交付房款。荣盛公司于2018年11月28日取得包括涉案房屋所在的48号楼的大产权不动产登记证书。2018年12月23日，原告郝学宁与被告荣盛公司签订《商品房结算移交协议书》一份，该协议书对于案涉房屋的面积、价款、质量、产权移交等进行了约定，其中第五条约定：“卖方依据双方签署的购房合同继续对该商品房屋质量承担保修责任；买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权进行追偿。除此以外双方不再追究合同约定的其他任何责任”。现因原告认为被告荣盛公司违反合同约定逾期办理产权登记，要求被告承担违约责任。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方均在《商品房结算移交协议书》上签字或盖章，原告主张该协议书无效，但并未举证证明有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形发生，故该合同系有效合同，本院予以确认。另外，原告作为完全民事行为能力人，应当对商品房结算移交等重大事宜审慎对待，且该协议篇幅较短、内容简单，原告在签字时应当明确知悉协议内容。对于《商品房结算移交协议书》，原告享有签字与否的选择权，且该协议不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的违反公平原则，及未与对方协商的问题，亦没有证据证实该协议的签订存在胁迫等情况，故该协议内容不应认定为格式条款。综上，原、被告签订的《商品房结算移交协议书》应视为有效协议，而该协议的第五条中“除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任”的约定，应视为原告、被告双方对自身权利的放弃。该《商品房结算移交协议书》签订时间晚于原、被告签订的《商品房预售合同》，故原告依《商品房预售合同》中约定的条款追究被告的延期办理产权登记的违约责任，违反诚实信用原则，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郝学宁的诉讼请求。案件受理费2376元，由原告郝学宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月十六日书记员 张腾飞