江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初471号原告：吴思仁，男，1966年6月9日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：韩凯、徐蔚春（受吴思仁特别授权委托），均系江苏中智律师事务所律师。被告：百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司，住所地无锡市人民西路**。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴斌、周叶弢（受百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司特别授权委托），均系江苏崇宁律师事务所律师。原告吴思仁与被告百脑汇（无锡）电子技术开发有限公司（以下简称百脑汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴思仁及其委托代理人韩凯、徐蔚春，被告百脑汇公司的委托代理人吴斌、周叶弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴思仁向本院提出诉讼请求：确认吴思仁与百脑汇公司于2008年7月22日签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》为无效协议。事实与理由：其系百脑汇大厦业主。2008年7月22日，其与百脑汇公司签订房屋买卖合同，向百脑汇公司购买百脑汇大厦1幢25单元1014号房屋。该合同的附件四《合同补充协议》约定：一、商品房外墙面及屋面屋顶及公共活动场地（包括建筑及裙楼前面的广场、、地上地下停车场等的使用权、收益权和广告发布权专属出卖人或裙楼业主所有。买受人不享有由此产生的任何权益，不承担由此产生的义务。二、、地下停车场系出卖人自有的产权。地下人防工程系出卖人独自投资未进入整体大楼销售成本计算出卖人依据相关法律规定使用并享有全部的收益。三、裙楼一楼与塔楼门厅连接处走廊的墙面使用权和收益权由出卖人或裙楼业主享有。四、主合同第十八条有关公共部位和设施，本协议有特别约定的部分不再适用。主合同的约定与本协议不一致的，以本协议为准。因业主对专有部分以外的共有部分享有共有权、收益权和管理权，公共场所、共用设施等属于全体业主共有，而屋顶、墙面、走廊等是业主共有部分，百脑汇公司排除买受人的权利拟定的相关合同条款无效。又因人防工程“谁投资、谁收益”，在百脑汇公司没有证明人防工程未进入开发成本的情况下，约定人防收益归其所有，是无效条款。此外，附件四是开发商拟定的格式条款，排除了买受人对公共部位的共有权利，但保留了对公共部位的义务。其有义务而无权利，开发商有权利而无义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其购买的房屋包含了专有部位和共有部位，排除了共有权利属于排除主要权利，而开发商独享共有权利而让业主分摊义务，是在免除自己的责任。同时，从物权法定原则角度来看，附件四的约定实际上把业主对公共部分的使用权、收益权与所有权相剥离，变更了所有权的内容，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第五条、第七十条、第七十二条和七十六条的规定。因此，根据《合同法》第四十条、第五十二条第（五）项之规定，该格式条款应是无效的。故诉至法院，望判如所请。被告百脑汇公司辩称：1.双方在签订房屋买卖合同时，同时签订了补充协议，补充协议系双方自愿签订，且不违反法律规定。2.百脑汇大厦的地下停车场包括地下人防工程，由百脑汇公司投资，成本未计入商品房销售成本。根据法律规定，收益应由百脑汇公司享有，故商品房销售合同的附件四的约定有效。3.附件四是双方商定的条款，而主合同第18条才是格式条款，这是住建局推荐的文本。附件四关于共有部分的使用权、收益权和广告发布权由其统一使用和行使，而非众多权利人的分散行使，符合整体建筑物商业用途的性质和法律规定的精神，有利于建筑物整体公共利益和价值的实现。综上，应驳回吴思仁的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吴思仁与百脑汇公司于2008年7月22日签订《商品房买卖合同》，约定吴思仁购买由百脑汇公司开发的人民西路百脑汇科技大厦1幢25单元1014室商业办公房屋，建筑面积114.21平方米，售价为每平方米8807元。合同同时约定了付款、交房、违约等其他权利义务条款。合同第十八条载明：买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。该合同同时签署附件，附件四《合同补充协议》载明：双方就《商品房买卖合同》（即主合同）第二十条的约定达成以下协议：一、商品房外墙面及屋面屋顶及公共活动场地（包括建筑及裙楼前面的广场、、地上地下停车场等的使用权、收益权和广告发布权专属出卖人或裙楼业主所有。买受人不享受由此产生的任何权益，不承担由此产生的义务。二、、地下停车场系出卖人自有的产权。地下人防工程系出卖人独自投资未进入整体大楼销售成本计算出卖人依据相关法律规定使用并享有全部的收益。三、裙楼一楼与塔楼门厅连接处走廊的墙面使用权和收益权由出卖人或裙楼业主享有。四、主合同第十八条有关公共部位和设施，本协议有特别约定的部分不再适用。主合同的约定与本协议不一致的，以本协议为准。该合同及附件由房产管理部门予以备案登记。另查明：涉案百脑汇大厦的裙楼并未对外销售，仍是百脑汇公司自有产权。除本案纠纷外，另有三户业主管云峰、陈晓峰、娄亚威也已起诉百脑汇公司确认《合同补充协议》无效。2020年3月23日，本院就管云峰诉百脑汇公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0213民初457号民事判决，驳回管云峰的诉讼请求。后因管云峰不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院。2020年8月12日，无锡市中级人民法院作出（2020）苏02民终2236号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，吴思仁作如下表示：1、所购房屋其作为自用商业办公用房，但需向该物业服务管理单位交纳物业服务费。2、由于近期物业服务管理单位擅自提高物业服务费用，其与其他业主与物业服务管理单位及百脑汇公司予以交涉，但均遭拒绝。3、物业服务管理单位名为由百脑汇公司聘请的前期物业，但实质为利益共同体的一家。而每年由百脑汇公司、物业服务管理单位收取的物业公共部位使用收益、广告收益，本应包含业主权益的相应部分，但因补充协议而被百脑汇公司及物业服务管理单位全部侵占，损害了业主的合法权益。4、该补充协议内容与法律规定相悖，属无效条款。5、由于百脑汇公司占有该建筑的权属额较大，单个业主要求成立业主委员会的主张难以实现，也无法更换物业服务管理单位。百脑汇公司作如下表示：1、其作为房屋开发销售单位，为日后房屋的整体销售及有利于商业运作与管理，故在合同中特别约定了补充协议所载条款，该协议内容系双方自愿签订，并不违反法律规定，属有效协议。2、该房屋的物业服务管理单位虽系其聘请的前期物业，但属独立法人组织。3、其对房屋公共部位享有权利，也同时履行了相应义务。4、吴思仁提起本案诉讼的本意，即以此为由达到减少履行物业义务之目的。双方围绕以上事实，提供了商品房买卖合同、合同附件、商品房预（销）售许可证、（2019）苏0213民初457号民事判决书、（2020）苏02民终2236号民事判决书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院依法组织了证据交换和质证，予以确认。本院认为，根据已查明的事实、无争议证据材料、双方当事人对本案纷争的陈述意见、结合本案案情，本院判定吴思仁的诉请主张不成立，应予驳回。理由如下：1.本案中，吴思仁主张案涉附件四补充协议违反了《物权法》第五条、第七十条、第七十二条和第七十六条的规定，故依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定应认定无效。但经审查，《物权法》的上述条款中并未限制房屋买卖合同中双方当事人通过协议约定方式对不动产所有权中的使用权、收益权等部分权能进行处分。物权的种类和内容系由法律规定，但本案中双方在补充协议中有关外墙面及屋面屋顶、公共活动场地及走廊墙面的使用权、收益权和广告发布权的约定仅是对所有权中的收益、使用等部分权能行使的约定的，并非创设新的物权，故吴思仁主张补充协议的约定违反物权法定原则，本院不予采信。2.关于协议中有关地下停车场产权的约定，因《物权法》第七十四条第二款已明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可见就停车场产权的归属，法律亦明确允许通过约定确定。在法律已明确车库、车位归属属于当事人约定范围的情形下，本案双方当事人在补充协议中对此予以约定，符合法律规定。吴思仁在本案审理中申请法院调查案涉百脑汇科技大厦的《核价报告》及附件《商品房开发成本明细表》，以查明地下车库的建造成本是否已纳入地面房屋的成本之中，并认为该事实对认定业主是否对地下车库享有权利有决定性作用。鉴于本案双方当事人实际已对地下车库的权属存在约定，吴思仁要求调查的事实对本案的认定并无实质影响，故本院对该调查申请不予准许。关于地下人防工程，《中华人民共和国防空法》第五条第二款明确规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故本案中双方在补充协议中的有关约定亦不违反法律规定。3.《物权法》第七十六条虽规定有关共有和共同管理权利的重大事项需要由业主共同决定，但该共有权的行使也是根据专有部分的面积及业主人数来决定，故吴思仁与百脑汇开发公司在补充协议中有关业主共有部分作出的约定应视为其作为涉案房屋业主对建筑区划内事项所作出的表决。即使部分业主对共有部分的收益权、使用权的处置属于无权处分，基于债权行为与物权行为相区分的原则，也不影响涉案合同约定条款的效力。4.吴思仁另主张该补充协议属于格式条款，根据《合同法》第四十条应认定无效。本院认为，即使该补充协议属于格式条款，亦只有在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，该格式条款才应被认定无效。从本案附件四补充协议中的约定来看，并不存在免除百脑汇开发公司责任，加重吴思仁责任的情形。至于是否“排除对方主要权利”，结合商品房买卖合同的性质来看，买受人的主要权利系取得符合合同约定的房屋，本案中相应合同条款的约定尚不构成排除吴思仁的主要权利。综上，案涉合同附件四中的相应条款并不存在法律规定的无效的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回吴思仁的本案诉讼请求。案件受理费80元，由吴思仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周 溧人民陪审员  顾少毅人民陪审员  林红金二〇二〇年九月一日书 记 员  葛 伟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。