福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初948号 原告：孙夷慧，女，1970年8月7日出生，汉族，住武夷山市。 原告：洪启琛，男，1968年7月30日出生，汉族，住武夷山市。 孙夷慧、洪启琛共同委托诉讼代理人：孙永生（系孙夷慧父亲，洪启琛岳父），住武夷山市。 孙夷慧、洪启琛共同委托诉讼代理人：严小华，福建夷顺律师事务所律师。 被告：陈文见，男，1958年10月25日出生，汉族，住武夷山市。 被告：姚燕媚，女，1959年12月27日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：陈文见（系姚燕媚丈夫），住武夷山市。 原告孙夷慧、洪启琛与被告陈文见、姚燕媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙夷慧、洪启琛的委托诉讼代理人孙永生、严小华，被告陈文见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙夷慧、洪启琛向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2010年11月15日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.判令被告立即返还原告的购房定金300000元；3.判令被告以30万元为基数支付自2010年11月16日起至款项清偿之日止的利息（按商业银行贷款基准年利率6%计息）。事实与理由：2010年11月初，被告对原告说有一处安置房可卖，房屋坐落武夷山市兴田镇水原垅口，占地面积80平方米，建筑面积206平方米。原告向被告进一步了解了安置房的状况，被告告知该房尚在建设中，土地使用权性质为国有。于是双方进行磋商，于2010年11月15日签订《房屋买卖合同书》，约定总房价565000元，合同签订当日支付定金30万元，余款待房产证、土地证及锁匙交予买方后付清。当日，原告支付被告2万元现金，通过银行转账给被告28万元，共计30万元购房定金。2011年7月，被告通知原告房屋已建好，村里安排给他的是831号房，并通知原告将购房余款带去，以便付清。原告到兴田看了被告所说的831号房，但邻居却说该房不是安置给被告的，而是安置给村民王瑞兴的。原告向被告确认此事，但被告坚称831号房就是他的。原告慎重起见，向兴田村委会有关干部了解情况，确认831号房确实是安置给王瑞兴的，而安置给被告的房屋被告已自住。原告向被告提出要么将其自住的安置房继续卖给原告，要么将30万元定金退还。被告说定金已被其用掉，无法退还，待831号房能以王瑞兴过户给被告后，就将其自住的安置房过户给原告。原告不得已只能等待被告的房屋具备过户条件后再履行房屋买卖合同。而后，原告经常向被告了解讼争房屋的办证情况，但其一直说房屋还不能办证。后原告从兴田镇了解到，讼争房屋的土地性质是集体土地，根本过不了户。于是原告再次向被告提出退款要求，但被告总以没钱为由进行搪塞。原告于2020年5月向兴田镇司法所提出司法调解，但终因被告仍以没钱为由导致调解失败。原告因此诉至法院。 陈文见、姚燕媚辩称：合同是有效的，30万元不同意返还。2010年“6.19”洪灾，把陈文见古田移民队的旧房冲毁，政府很关心，给灾民集中重建，原告特地从城市来农村，通过内部消息得知陈文见有卖房意向，一并叫上兴田镇干部、兴田村村委、中介等人来到其家中说要买房，双方按房屋买卖流程协商房屋总价54万元，中介费2.5万元，当日只收原告定金2万元。后听闻南平地区要搬来兴田，大家都说房价必定上涨，被告就打消了卖房意向并通知原告，原告却说按合同规定被告必须按定金2万元的5倍赔偿违约金。无奈之下，被告只好向黄素松、黄瑞兴买一幢房屋，将继续履行《房屋买卖合同书》义务。后收取原告首付购房款20%（扣除定金），收取二期购房款40%。交房时，原告委托王景玉、陈永礼（中介）一手操办抽勾、选房，选中现44幢3单元被告的房子，房屋可算交付，还欠被告余款226000元整。 需要说明的是，被告提交的书面答辩状中提出具体的诉求：1.判决房屋买卖合同书具有法律效力；2.判令原告立即返还按兴田镇政府统一建房的房屋二期购房款40%（还欠金额39000元），以及余款226000元，合计总欠265000元；3.判令原告违约需赔偿被告39000元的两倍违约金。本院向被告释明，就上述诉求应当提出反诉或另行提起诉讼，并缴纳案件受理费，但被告经释明后未在本案中提起反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。对当事人无异议的下列证据，本院对真实性及载明内容予以确认并在卷佐证：1.房屋买卖合同书；2.银行储蓄取款、存款凭证；3.孙夷慧与洪启琛的结婚证；4.兴田镇兴田村民委员会的通知；5.武夷山市自然资源局出具的关于案涉土地性质的说明（本院调取）。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.被告提供的收条（案外人王景玉出具），真实性无法确认，亦与本案无关，不予确认；2.被告提供的《房屋买卖合同书》（与案外人黄瑞兴、黄素松签订），经向案外人黄素松（系黄瑞兴之子）核实，双方确有签订房屋买卖合同，并按约进行履行，故该合同书的真实性可以确认。3.被告提供举报信，拟证明原告进行合同诈骗，但系被告单方撰写，应归入被告答辩意见；4.被告提供原告在本案中提供的民事起诉状作为证据，拟证明原告敲诈，本院认为，原告提起诉讼系行使正常的民事权利，不能证明原告存在敲诈行为；5.被告提供的照片，拟证明两幢房屋（48幢1单元、44幢3单元）具有真实性，经现场走访及向武夷山市兴田国土资源所调查，可以证明确有存在这两个门牌号的房屋，陈文见现住48幢一单元，44幢三单元目前空置，对这一事实予以确认。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实认定如下：2010年11月15日，陈文见、姚燕媚（甲方）与孙夷慧、洪启琛（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将坐落在武夷山市兴田镇兴田水原垅口（占地面积80平方米建筑面积206平方米）房地产出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款人民币56.5万元，乙方在签订合同时支付定金30万元，乙方按兴田镇政府安置建房实际进度支付购房款，即首付款20%（扣除定金）（2010年9月20日-30日），二期40%（10月20日-30日），余款40%待房产证和土地证以及锁匙交予乙方后付清余款。甲方负责办理房产相关手续并保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，甲方有义务提供过户及时所需的相关材料，但过户的一切费用由乙方承担。合同还对违约责任等进行了约定。上述合同签订前及签订当日，孙夷慧合计向陈文见支付购房款项30万元。2010年11月19日，陈文见与案外人黄瑞兴、黄素松签订《房屋买卖合同书》，由前者向后者购买坐落在武夷山市兴田镇兴田水原垅口的房屋（占地面积80平方米，建筑面积206.84平方米），总价款54万元，陈文见即交首付款50%，余款50%待房产证和土地证以及钥匙交予陈文见后付清余款。现因孙夷慧、洪启琛认为涉案房屋土地性质为集体土地，集体土地上的房屋禁止转让给城镇居民，故而诉至法院。 另查明，兴田镇兴田村水灾安置小区安置户楼层号编号安排情况为，陈文见48号楼一单元，黄瑞兴44号楼三单元，陈文见于2010年11月19日与黄瑞兴、黄素松签订《房屋买卖合同书》，购买黄瑞兴、黄素松位于兴田镇兴田水原垅口的房屋，总价54万元，陈文见即交首付款50%，余款50%待房产证和土地证以及锁匙交予陈文见后付清余款，黄素松称已收到一半的购房款；武夷山市自然资源局2020年8月24日出具的说明载明，武夷山市兴田镇2010年水灾安置地分二幅地块报批，其中103.18亩安置地土地性质属集体性质，另一幅22.254亩安置地（多层住宅）土地性质属国有土地；陈文见现住48幢一单元，44号楼三单元现空置无人居住。 本院认为，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”本案中，孙夷慧、洪启琛系城镇居民，与陈文见、姚燕媚签订《房屋买卖合同书》，购买的房屋所属土地为集体性质，故案涉合同违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉《房屋买卖合同书》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因案涉《房屋买卖合同书》无效，陈文见、姚燕媚应将因该合同取得的30万元款项返还孙夷慧、洪启琛。关于孙夷慧、洪启琛要求陈文见、姚燕媚以30万元为基数支付自2010年11月16日起至款项清偿之日起的利息（按年利率6%计息）的诉讼请求，本院认为，合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在签订案涉合同时，均应知晓城镇居民不得到农村购买房屋，故双方对合同无效都存在过错，依法应各自承担相应的责任。孙夷慧、洪启琛在签订案涉合同前后，共向陈文见支付购房款30万元，合同无效对其造成资金被占用的损失，但同时陈文见为履行合同，向案外人黄瑞兴、黄素松购买44号楼三单元的房屋，并已支付部分购房款，也造成其资金被占用的损失，因此本案原、被告应各自承担相应损失，对孙夷慧、洪启琛要求陈文见、姚燕媚承担利息损失的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、孙夷慧、洪启琛与陈文见、姚燕媚于2010年11月15日签订的《房屋买卖合同书》无效； 二、陈文见、姚燕媚应于本判决生效之日起十五日内向孙夷慧、洪启琛返还购房款300000元； 三、驳回孙夷慧、洪启琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5800元，减半收取计2900元，由陈文见、姚燕媚负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余崇斌 二〇二〇年九月十日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。