广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10445号原告：黄肖琼，女，1963年5月22日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所实习律师。（委托期限自2020年6月20日至2020年8月26日止）委托诉讼代理人：曾碧莹，广东古谷律师事务所律师。（委托期限自2020年8月26日起）被告：陈敏怡，女，1996年6月5日出生，汉族，住广东省封开县，原告黄肖琼诉被告陈敏怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日收件，于2020年7月3日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告黄肖琼的委托诉讼代理人曾碧莹、被告陈敏怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄肖琼向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《房地产租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金共计45120元，并以该金额为本金，自起诉之日起按每月2%计算违约金，直至被告清偿之日止；3、被告向原告支付涉案商铺的占有使用费（按照每月7560元的标准计算），直至被告交还商铺之日，同时每月以当月占用费为本金，从该月15日起按每月2%计算违约金，直至被告清偿之日止；4、原告没收租赁押金21000元；5、被告向原告支付水电费、管理费，计算至被告交还商铺之日止，暂计为3868元；6、本案诉讼费由被告承担。原告于2020年8月28日开庭时，撤回第3项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠2019年12月15日至2020年7月14日的租金共计45120元，并以该金额为本金，自起诉之日起按每月2%计算违约金，直至被告清偿之日止，又变更了第5项诉讼请求为：被告向原告支付2019年12月1日至2020年1月31日电费864.42元、垃圾费22.64元、物业管理费2716.98元，其中垃圾费和物业管理费均自2020年1月1日至2020年6月30日计算。事实和理由：2019年4月15日原、被告订立《房地产租赁合同》，约定原告将自己名下的广州市花都区百合路35号xx商铺租赁给被告使用，时间从2019年4月16日至2021年5月5日。2019年12月以来，被告没有按照合同的约定缴纳租金、水电费和管理费。原告多次催告无果，只能具状起诉，请求法庭依法判决。被告陈敏怡辩称：我于2019年4月16日搬进商铺进行装修，免租期从2019年4月16日至2019年5月5日共20天，于每月15日缴纳从上月起租的15日开始到下个月15日的租金，因合同是2019年4月15日签订，每月租金7000元，因为未超过租期1年要递增8%的租金的第16条约定。我于2019年4月15日支付了3个月的押金21000元和首月租金即5月5日至15日2333元，之后的租金我缴纳至2019年11月15日，每月均为7000元。我于2019年12月31日搬离涉案商铺，尚欠2019年12月15日至2019年12月31日的租金共3500元。根据按照合同第八条第3款约定，我已经提前于2019年11月23日告知原告不再承租其商铺，原告回复按照合同处理。之后我多次找原告协商，原告均不予理睬，打原告在合同上的电话号码也打不通。后我将商铺钥匙交由原、被告都认识的洗衣店老板持有，并通过微信告知了原告，在我搬离之前已经将商铺卫生清理完毕。2020年1月10几号我有其他租客说要承租，我通过微信告知原告此事，他们之间有见面的，后我因此事致电原告，打原告在合同上的电话号码，原告接通了，但原告并没有提出要交接商铺手续。但之后原告像没有看过我以上所有告知原告不承租等的微信一样，仍于2020年2月要求我缴租，双方无法协商。押金因是我提前解约，所以我不主张原告退还，但我仅同意在本案中支付给原告3500元及12月的电费、垃圾费，对超出2019年12月31日之后的费用不同意支付。原告黄肖琼对被告陈敏怡答辩的回应：1、原告至起诉之日未收到被告所称的商铺钥匙，2020年7月2日涉案商铺仍然在被告的使用管理中，商铺的大锁都是被告锁上的，钥匙也由被告持有；2、被告确实曾告知过原告其经营困难想退租，而原告也回应被告需要办理交接手续，现场清理完毕之后双方再办理解除合同手续，被告一直没有联系原告办理，原告于2020年3月收到物业管理处欠费通知单才知道被告被告没有缴纳费用，原告已经垫付了物业费用及电费、垃圾费等，每月垃圾费3.77元。后联系被告，但被告没有回应，只是说押金我不要了，其他由原告自行处理，但由于原告一直没有拿到钥匙，商铺中还有被告的装璜，故未办理交接手续时，原告无法正常合法接管商铺。直到被告拖欠租金时间太长，为了双方损失减低，2020年7月2日，原告到涉案商铺拍照，拟证明被告仍在商铺中有挂牌营业。尽管如此，原告无法联系被告，为了止损，原告于7月15日收回商铺，因原告认为被告存在违约行为，原告也已经提起诉讼解除合同，起诉状副本送达被告之日起视为原告向被告发出解除合同，故原告将商铺大门锁撬开，当时有物业管理处人员陪同。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街百合路35号xx商铺，权属人为黄肖琼。2019年4月15日，原告黄肖琼作为出租方与被告陈敏怡作为承租方签订一份《房地产租赁合同》，约定被告承租涉案房屋。保证金21000元。租赁期限2年，自2019年4月16日至2021年5月5日止，免租期自2019年4月16日至2019年5月5日。租金按月结算，先支付后使用，自2019年5月5日至2019年5月14日的首月租金为2333元，自2019年5月15日起，每月租金7000元，于每月15日前支付。合同第七条在租赁期内，承租方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的10%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。9、租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。10、租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方。第八条违约责任：3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前壹个月以书面通知另一方。如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴纳租金。4、因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。5、如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交情上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止。合同第九条：租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家俱杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。合同签订后，原告于2019年4月16日将房屋交付给被告使用。被告于2019年4月15日分别支付了三个月的按金21000元和自2019年5月5日至2019年5月14日的首月租金2333元。租金及垃圾费、物业管理费、水费均支付至2019年12月15日止。被告于2019年12月31日搬离并锁门，原、被告没有办理房屋及钥匙的书面清点交接。被告陈述：因无法联系上原告，故无法向其送达钥匙，后我将商铺钥匙交由原、被告都认识的洗衣店老板持有，并通过微信告知了原告，但原告没有回应。原告提交三张由广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司于2020年3月5日、2020年6月4日开具的发票，内容分别为：1、2020年3月5日的发票为2020年1至4月的物业管理费1811.32元（税108.68元）、2020年1至4月的垃圾处理费15.09元（税0.91元）、2019年12月至2020年1月31日的商业电费864.42元（税112.38元）；2、2020年6月4日的发票为2020年4月的物业管理费452.83元（税27.17元）、垃圾处理费3.77元（税0.23元）；3、2020年6月4日的发票为2020年5至6月的物业管理费905.66元（税54.34元）、垃圾处理费7.55元（税0.45元）、滞纳金0.94元（税0.06元）。原告提交上述发票拟证实原告于2020年3月收到物业管理处的欠费通知单才知道被告没有缴纳物业管理费、垃圾费及水、电费，以上费用原告已先行垫付，由广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司代开发票。被告陈述，开票日期为2020年6月4日的其中一张发票，物业费金额为456.6元，已包括在2020年3月5日其交的2690.83元的发票金额中，被告已支付12月的物业费，水电费已经支付到2019年12月15日前，其虽于2019年12月31日搬离涉案房屋，但于当月15日开始已经没有用电，所以不应支付2019年12月15日之后的电费。原告陈述：被告已缴纳12月的物业管理费和水费，未缴纳12月的电费。被告提交其与微信名“房东黄小姐”的微信聊天记录截图若干张，拟证明双方就解约、钥匙交接及拖欠租金等事宜进行沟通。2019年11月23日，被告通过微信向原告提出：“黄小姐，能和您商量一下吗？店我现在租不下去了，股东又退股了，然后门口后天开始动工了，动工一个月…我就想着，我能不能下个月23号前搬走，然后您退我一个月的压金就行了”“唉，真的没办法了”“生意又不好，没人流”“我都不知道能不能熬到动完工”。原告回复“不行的，按合同去做吧”。被告：“要不这样吧，您给我一点时间转，如果下个月23号前转不出去，我就直接走了”。原告回复：“不可以，你先交这个月租金先，你已推迟了交租，你说今个月23号一定交店铺租金，到现在都还没有交。”被告：“那你可不可以宽我一定时间，我搬走”“我现在就算搬”“我也要时间的”“压了3个月压金，我一分不要了”“我就是想给我点时间”“我搬东西而已”。原告：“先交这个月租金吧”。2019年12月5日下午4：15原告向被告发出微信“陈小姐：您好！如果你不继续经营，麻烦你将商铺琐匙交回给我噢。”被告回复“好的好的”“我可以做到1月1号之前俾翻琐匙你吗”“间铺转不出我也无办法了，可能系门口又拖工的原因，到时候我卖左滴野，我就俾翻间铺你，咁样得吾得”。原告：“陈小姐；要交租金了，已经27号了”。被告：“黄小姐，我交吾起房租了，我1号前就搬了”“我到时候补翻半个月俾你”。2019年12月31日上午8：58被告向原告发出微信“黄小姐，给我两三天时间，我搬紧东西了，到时候琐匙给回你”“黄小姐，您好，我已经收拾好了”。原告回复：“你几时交租金？”2020年1月6日下午3：21被告向原告发出微信：“我真的交不起了”“我现在已经搬了”“三个月的压金我都不要了”“我知道是我不对，但是我真的没办法了”“琐匙我给了洗衣店老板，因为有个阿姨在清理纸皮搞卫生”。原告回复：“那你违约了。如果你不交租金，我就按合同去做，到时我连递纳金一齐算了，那我只有通过法律程序去做了。”被告：“我只是有半个月无俾你”。原告：“你开玩笑，2019年12月都还没有交租金”。被告：“就是12月15号到1月1号的没有给”“就是半个月”“都是先交租后用的啊，11月15号我交了7000给您的”。原告：“你看清楚的租赁日期，本应是每月1号交租的，但你说要在15号才有钱，所以可以比时间你，无错，先交租后使用，你11月份交我的是11月份租金，12月份你没有交付租金”。被告：“是15号的黄小姐”“每个月15号交租的”。原告：“错。是月中签合同，你当时说给你时间装修，所以就从1号计起，我说当月5号前交租，先交租后使用，你说可能无咁快收到钱，给你时间可以允许15号前交租”。被告：“黄小姐，当时系4月16号免租到5月5号，所以当时首月给了你10天的租金，然后就从每个月15号计起”……2020年1月17日上午11：06被告向原告发出微信：“黄小姐，我朋友要租你间铺，麻见到复一下”。原告：“佢做什么生意，佢意思怎样？”2020年1月19日下午17：06被告向原告发出微信：“黄小姐，听日下午两点有无时间，我朋友约听日下午两点铺头等”……2020年1月21日上午11：14被告：“他昨天说加了你”。原告：“无”。……2020年2月23日下午12：14原告：“陈小姐，您好！请交2019年12月至2020年1月、2月的商铺租金。你已超过应交付租金时间了。再不交就按合同规定收递纳金。”被告：“我1月1号已经同您讲吾租了，而且我1月已经搬清所有野”“当时压那3个月”“也已经说不要了”“为什么现在你又叫我交租？”原告：“我一直都讲按合同办事。你若不租无问题，但要跟我搬清所有手续，和约才可以终止。”……2020年2月27日下午6：14原告：“同押金无关系。你要交情所有的租金，物业管理非，水费，电费及商铺的场地清理，通知我双方到现场验收合格，然后交回锁匙、合同才可终止。但在合同未终止前商铺的租金，物业管理非等费用均由你方负责。若不清楚你可咨询律师。”被告陈述：至被告搬离及被告介绍其朋友和原告到涉案店铺现场洽谈出租事宜期间，原告均未提出要验收涉案房屋才能解除合同，后其朋友与原告没有签约成功，被告于2020年1月回老家肇庆市封开县，2020年3月才解除疫情管制。原告对上述证据不予确认。原告提交两张照片，拟证实2020年7月2日被告仍在商铺中挂牌营业。被告对该证据不予确认，称营业牌是被告搬走后遗弃在商铺边上的，原告为了取证才挂上进行拍照，且原告已经将涉案商铺另行出租给他人正常营业，涉案商铺现状被告不清楚。诉讼中，原告陈述：被告经营宠物店，我方考虑到被告可能收到疫情的影响尚未回来等原因，所以至今才止损。原告确认已于2020年7月3日收回涉案房屋，并于2020年7月15日另行出租。原告于2020年8月28日作出《情况说明》，称：经本人黄肖琼确认，涉案商铺在2020年2月1日至6月30日没有产生水电费。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据《房地产租赁合同》第八条约定，被告因自身经营问题向原告单方提出解除合同，已构成违约，原告主张解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于解除时间，被告于2019年11月23日通过微信通知原告不再承租涉案商铺，原告已在2019年12月5日回复被告“如果你不继续经营，麻烦你将商铺琐匙交回给我噢”，被告于2020年1月6日通知原告其已将钥匙交给案外人，涉案场地正在清理。可以看出，至此，原告确实已知悉被告不再继续租赁及将钥匙交给案外人的事宜，但被告也确实未将钥匙归还原告本人。直到2020年1月21日，被告介绍其他人与原告见面沟通涉案商铺出租事宜，原告并未明确拒绝，因此，在2020年1月21日之后，原告理应对涉案商铺的现状知悉，并负有及时止损义务。解除原、被告于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》的时间应为2020年1月21日。被告应向原告支付自2019年12月15日至2020年1月21日的租金，共计8581元（7000元/月+7000÷31天×7天）。原告主张被告支付欠付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据合同第七条第1款的约定，原告主动调整为按每月2%的标准系其自行处分自己的诉讼权利，本院予以支持。欠付租金的违约金标准为：以8581元为基数，自2020年7月3日，按每月171.62元计至被告实际付清欠款之日止。因被告确实存在违约行为，因此原告主张没收租赁押金21000元的诉讼请求，本院予以支持。《房地产租赁合同》已于2020年1月21日解除，根据合同第七条约定，被告应支付2019年12月、2020年1月产生的物业管理费、水电费、垃圾费。被告已支付2019年12月的物业管理费、垃圾费，应支付2020年1月的物业管理费480元、垃圾费4元。根据广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司于2020年3月5日出具的发票显示，被告应支付2019年12月1日至2020年1月31日的商业电费为976.8元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄肖琼与被告陈敏怡于2019年4月15日签订的《房地产租赁合同》于2020年1月21日解除；二、被告陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄肖琼支付欠付的自2019年12月15日至2020年1月21日的租金8581元；三、被告陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄肖琼支付欠付的自2019年12月15日至2020年1月21日的租金的违约金，违约金的计算标准为：以8581元为基数，自2020年7月3日，按每月171.62元计至被告实际付清欠款之日止；四、原告黄肖琼有权没收被告陈敏怡支付的租赁押金21000元；五、被告陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄肖琼支付欠付的自2020年1月的物业管理费480元、生活垃圾处理费4元；六、被告陈敏怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄肖琼支付欠付的自2019年12月1日至2020年1月31日的电费976.8元；七、驳回原告黄肖琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由被告陈敏怡负担1562元，由原告黄肖琼负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年九月十一日书记员 方琢华黄瑜彭小容