甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终888号上诉人(原审被告)：邓宪平，男，1970年8月19日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省白银市白银区。被上诉人(原审原告):李福春，男，1978年5月20日出生，汉族,无固定职业，住甘肃省白银市白银区。被上诉人(原审被告)：赵贵林，男，1950年8月15日出生，汉族，住甘肃省白银市。原审被告：李早晨，男，1963年10月19日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。上诉人邓宪平因与被上诉人李福春、赵贵林、原审被告李早晨房屋租赁合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2019）甘0402民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓宪平上诉请求，撤销白银区人民法院（2019）甘0402民初5172号民事判决，依法改判上诉人不予返还案涉房屋；依法改判上诉人不支付李福春房屋使用费；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定房屋使用费每月1000元错误，上诉人自2003年承租案涉房屋，租金从每年1000多元增至每年8000元，每月667元，一审认定月租金1000元无事实依据。上诉人提起的确认合同效力的诉讼，2020年4月24日作出终审判决，上诉人支付房屋使用费的时间应从该时间起算。二被上诉人私下买卖案涉房屋，侵犯上诉人优先购买权，现要求上诉人立即腾房属认定不公。上诉人所租房屋一楼面积很小，主要经营场所在二楼，为二楼经营故在一楼安装了天然气，该部分损失应由二被上诉人承担。另装修费8万元应支付给上诉人。赵贵林辩称，案涉房屋原属我所有，我租给了邓宪平夫妻，后来我将房屋卖与李福春。交房租到2019年10月20日，2019年房租为9000元。一楼不是我的，天然气安装在一楼与我无关。我的房屋原来装修好的，上诉人重新装修没有通知我，我也不知道，装修费我不付。李福春辩称，他们之间的事情我不清楚，赵贵林在2019年8月将案涉房屋卖给我，并办理了过户登记，现在他们还在占有，去年我和赵贵林商议，从2019年10月20日起占有使用费应该给我，并把房屋给我。李福春向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即返还非法占有原告的位于白银区中心街68（10）号1幢2-201房屋；2、判令三被告对该房屋的承重墙破坏立即恢复原状；3、判令三被告支付非法占有期间产生的租金费用至腾房为止（月租金1200元，自2019年10月20日起至返还之日止）;4、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：原告李福春于2019年8月10日购得赵贵林位于白银区中心街68号（10）1幢2-201的房屋，并于2019年8月12日在白银市不动产登记事务中心办理了房屋过户手续。该房此前至今一直由白银区金平小四川快餐店（以下简称小四川快餐店）作为经营用房，该快餐店登记经营者为李早晨，实际经营者为邓宪平，系从赵贵林处承租。在2014年10月赵贵林曾向邓宪平出具收条一份，载明“今收到2014.10-2015.10房费捌仟元整。赵贵林2014.102014年10月20日-2015年10月20日止”。此外，原告在2019年10月承租涉诉房屋相邻面积相当的房屋，年租金11000元。邓宪平在2019年6月在该快餐店一楼（一楼房屋系李早晨所有）加装了天然气。另，小四川快餐店于2019年12月3日将赵贵林、白银区新二品香快餐店、李福春诉至本院，要求确认李福春与赵贵林关于白银区中心街68号（10）1幢2-201的房屋买卖合同无效，该案经本院审理后于2019年12月17日作出（2019）甘0402民初5294号民事判决，认为合同有效，判决驳回小四川快餐店的诉讼请求。小四川快餐店对此不服上诉至白银市中级人民法院，该院审理后于2020年4月24日作出（2020）甘04民终300号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，首先，邓宪平系从赵贵林处租用本案涉诉房屋，在2014年10月向赵支付过1年房租8000元，此后也一直使用，但双方未订立书面合同，对租期没有约定，根据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故对该房屋，出租人可以随时解除合同，要求腾退房屋。其次，该房所有权已于2019年8月12日合法转移至原告，根据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故此时原告取代赵贵林，成为该房出租人，其可以随时解除合同，李早晨及邓宪平应在原告要求腾房时及时腾退。原告要求返还房屋符合法律规定，予以支持。第三，对承重墙的移除系此前赵贵林出租时所为，赵贵林对此默许，现原告要求恢复原状无法律依据，不予支持。第四，涉诉房屋在2019年10月20日后仍由邓宪平（李早晨）使用经营小四川快餐店，但未支付费用，现原告要求支付予以支持，对比原告租用其他相邻房屋租金，以每月1000元为宜。另外，邓宪平所称天然气装在一楼（李早晨所有的房屋），与原告无关，故对此不予处理。第五，赵贵林并未占有使用涉诉房屋，故不承担返还义务，原告对赵贵林的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李早晨、邓宪平向李福春返还白银区中心街68号（10）1幢2-201房屋，此义务于本判决生效后10日内履行；二、李早晨、邓宪平以每月1000元标准向李福春支付2019年10月20日至实际交房之日的房屋使用费；三、驳回李福春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由李早晨、邓宪平负担。本案二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，邓宪平与赵贵林双方均认可房租支付到2019年10月20日，2018年10月20日到2019年10月20日租金为9000元。邓宪平从2019年10月20日起再未支付租金，故一审判决从2019年10月20日起支付房屋使用费并无不当。由于2018年10月20日到2019年10月20日租金为9000元，月租金为750元，故占用期间的房屋使用费继续认定为750元为宜，邓宪平该上诉理由成立，本院予以支持。小四川快餐店于2019年12月3日将赵贵林、白银区新二品香快餐店、李福春诉至白银区法院，要求确认李福春与赵贵林关于白银区中心街68号（10）1幢2-201的房屋买卖合同无效，该案经过一审、二审，均确认双方签订的合同有效，判决驳回小四川快餐店的诉讼请求。故邓宪平主张优先购买权无事实及法律依据。邓宪平为自己经营需要在一楼安装了天然气，但案涉房屋属二楼，故要求被上诉人承担装修天然气损失无事实及法律依据。关于装修费问题，邓宪平与赵贵林房屋租赁时并未明确约定，且赵贵林陈述，其出租时房屋已经装修，邓宪平装修时也未向其告知，故邓宪平主张装修费无事实及法律依据。综上所述，邓宪平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持白银区人民法院（2019）甘0402民初5172号民事判决第一项，即：李早晨、邓宪平向李福春返还白银区中心街68号（10）1幢2-201房屋，此义务于本判决生效后10日内履行；二、撤销白银区人民法院（2019）甘0402民初5172号民事判决第三项，即：驳回李福春其他诉讼请求；三、变更白银区人民法院（2019）甘0402民初5172号民事判决第二项为李早晨、邓宪平以每月750元标准向李福春支付2019年10月20日至实际交房之日的房屋使用费；四、驳回李福春其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由李早晨、邓宪平负担；二审案件受理70元由由李早晨、邓宪平负担。本判决为终审判决。审判长  王承林审判员  刘红雅审判员  魏 茹二〇二〇年九月二十四日书记员  苗 津