贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初7862号原告：姚炜，女，1970年09月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：谢侃（系姚炜丈夫），男，1970年01月11日出生，汉族，住浙江省诸暨市，特别代理。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：欧阳腾平，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910099976，一般代理。原告姚炜诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚炜委托诉讼代理人谢侃，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人戴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚炜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金51386.4元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将花溪区在建房屋出卖给原告。合同签订后，原告严格按照合同约定全面履行了付款义务，并于2016年7月27日收取了本案所涉房屋，原告于2018年3月22日才取得产权证，被告已构成了逾期办理产权证违约，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，第一，原被告已在商品房买卖合同及补充协议中对办证事宜进行了明确约定，只有在《委托办理权属登记协议书》第三项约定的条件具备后，被告才在270日内将办理权属登记资料送至不动产登记中心，即使被告存在逾期，对原告主张的起算时间也不予认可；第二，补充协议第四条对逾期违约金作了约定，即按每日50元的标准计算，原告主张的计算标准过高，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：2014年1月2日，原告（即买受人）与被告（即出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＨＸ-ＱＳ-10Ｈ-02ＤＹ-1803。双方约定原告向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积为133.62平方米，套内建筑面积为100.51平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米6221.59元，总价款为625332元。该《商品房买卖合同》第八条约定，买受人采用银行按揭方式付款。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2016年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、／项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，……”。需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。原、被告双方于2014年1月2日还签订《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另外，原告还向被告出具了相应的《委托书》一份。原告提交花溪碧桂园销售不动产统一发票等证据，证实原告已依约支付房屋价款共计625332元。税收完税证明证实原告已于2017年10月26日支付契税9379.98元。原告提交了物业费发票及物业移交资料证实被告于2016年7月27日向原告交付房屋。2018年3月22日，姚炜已取得案涉房屋的不动产登记证书（编号：黔（2018）花溪区不动产权第0002066号）。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、委托书、不动产统一发票、税收完税证明、物业费发票、物业移交资料、碧桂园集团通用机打收据、花溪碧桂园收据、不动产登记证书等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。经本院释明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金与按照委托办理权属登记协议书的约定主张的逾期提交权属登记资料的违约金系同一性质，当事人可以自主选择，但不得同时主张。原告表示按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金。虽然按照双方签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。即被告应当在条件具备之日起270日内履行递交资料义务，否则应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式系格式条款，加强买受人的义务，减轻出卖人的责任，逃避法定的合同义务，损害了买受人的合法权益，因此《委托办理权属登记协议书》相关内容应属无效，对于原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。另一方面，原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合碧桂园物业费发票、碧桂园集团通用机打收据、不动产统一发票等证据，可以合理地推断，在2016年7月27日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，被告应当履行相应的办证义务。在本案中，本案所涉的房屋已实际交付，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应于2016年10月25日前取得房屋权属证书，因此，被告已经构成违约，应当按照前述规定承担逾期办证违约金。第二，被告辩称违约金过高应当调减的问题。认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告应对违约金是否过高承担举证责任。在本案中，被告提交的证据不足以证实原告的实际损失，也不足以证实合同约定的违约金存在过高的情况。因此，被告应当承担相应的举证责任，对于其要求调低违约金的意见，本院不予采信。关于本案所涉逾期办证违约金的本院酌情支持如下，在2016年10月26日至2018年3月22日期间以已付购房款625332元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚炜支付在2016年10月26日至2018年3月22日期间以已付购房款625332元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算的逾期办证违约金。二、驳回原告姚炜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元（已减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇二〇年九月二十九日法官助理刘安伟书记员吴**贤