广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4017号上诉人（原审被告）：喻志强，男，1967年12月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区********************。委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王济民，广东品政律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊C15卡之四，统一社会信用代码914***********215G。负责人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹玲，女，该公司物业助理。上诉人喻志强因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐凯茵新城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。喻志强上诉请求：一审判决认定的部分事实错误，请求依法改判。事实与理由：一、一审判决认定“喻志强于2015年9月8日办理了入住手续”系认定事实错误。喻志强于2015年9月8日仅办理了收楼手续，验收时发现房屋存在严重的质量问题导致无法正常入住。最后经过与雅居乐凯茵新城分公司协商，实际入住时间为2017年5月18日。二、一审判决认定“喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司缴纳物业管理费”系认定事实错误。喻志强认为雅居乐凯茵新城分公司赔偿物业管理费的起算时间从喻志强的实际入住之日即2017年5月18日开始起算，而且双方签订《关于伯爵山花园别墅T1-11-104工程问题时间处理》赔偿方案的日期也是2017年5月18日。即雅居乐凯茵新城分公司向喻志强赔偿物业管理费的期间为2017年5月18日至2020年11月17日，喻志强从2020年11月18日开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司缴纳物业管理费。雅居乐凯茵新城分公司答辩称，雅居乐凯茵新城分公司有到喻志强家中进行勘察，也签订了相关协议。但喻志强对协议中物业费免除的计算期限有异议，喻志强认为是签订协议当日为收楼日期，但雅居乐凯茵新城分公司认为喻志强收楼时间为2015年9月8日。雅居乐凯茵新城分公司于2019年8月23日向一审法院起诉请求：喻志强向雅居乐凯茵新城分公司支付2016年1月至2019年3月期间共39个月的物业管理费23361元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费599元为基数，分别从欠费当月/次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止,暂计至2019年3月31日为8750.18元）。一审法院认定事实：2014年12月25日，喻志强与中山市雅创房地产开发有限公司（以下简称雅创公司）签订《中山市商品房买卖合同》，约定喻志强购买中山市火炬开发区*********区X栋X房（以下简称案涉商品房），建筑层数地上3层，地，地下**筑面积为213.91平方米。喻志强于2015年9月8日在业主文件/钥匙签收表和入住合约上签名，办理了入住手续。雅创公司与雅居乐凯茵新城分公司签订的《前期物业管理服务合同》，主要约定：雅居乐凯茵新城分公司为伯爵山花园住宅小区提供物业服务，案涉不动产竣工验收交付使用后，雅居乐凯茵新城分公司按合同约定的内容要求提供服务，别墅按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。合同还约定了其他内容。喻志强提交的《关于XX花园别墅T1-11-104工程问题事件处理》（以下简称案涉协议）显示：事件分析：XX花园别墅T1-11-104到期收楼时间为2015年9月8日。该别墅是样板房，验收时发现单位，首层厨房热水管开裂漏水；二楼阳台去水口堵塞，导致二楼整层水浸，背立面二三层通窗顶部窗边渗水，三楼外墙开裂，天面排水管堵塞不能排水，由于以上工程问题造成室内地毯严重受损，影响业主正常入住，现业主要求赔偿三年半的物业管理费共25158元。协商结果为现物业、房地产工程部与施工单位协商赔三年半的物业管理费25158元。此费用反签证后转做物业管理费，费用由施工单位承担。业主同意该赔偿方案。喻志强在业主处签名确认，黄志森在房地产开发商处签名确认，梁锐营在客服中心处签名确认，李巨华在物业工程部处签名确认，雅居乐凯茵新城分公司的工作人员在物业负责人处签名确认。雅居乐凯茵新城分公司确认该协议的真实性，称系其公司起草的，但称其只是该协议的协调方，只能约束雅创公司，且该文件只是内部文件，不是正规协议。喻志强提交的照片显示案涉物业存在多处较为严重的问题，内容与案涉协议的时间及分析情况基本一致，雅居乐凯茵新城分公司确认该照片的真实性。2019年1月18日，雅居乐凯茵新城分公司委托广东正日律师事务所向喻志强发出律师函（催缴物业管理费通知20366元，逾期滞纳金8750.18元未付，二项合计29116.18元，该欠费经管理公司多次催告，仍未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。喻志强确认收到该律师函。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。喻志强与房地产开发商、雅居乐凯茵新城分公司客服中心、物业工程部及物业负责人签订的案涉协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行。案涉协议有业主、房地产开发商、客服中心、物业工程部、物业负责人的签字确认，且协商结果写明“现物业、房地产工程部与施工单位协商赔三年半的物业管理费25158元”，雅居乐凯茵新城分公司作为参与协商的其中一方，理应遵循该处理意见，雅居乐凯茵新城分公司主张其是该协议的协调方，该协议只能约束雅创公司，且案涉协议只是内部文件而并非正规协议，明显不符合常理,亦有违诚信。且，即使该协议同时约定费用由施工单位承担，根据诉讼经济原则，为避免诉累，一审法院对雅居乐凯茵新城分公司的主张亦不予采纳，结合喻志强提交的照片反映的情况，一审法院采纳喻志强的抗辩意见。喻志强于2015年9月8日办理了收楼手续，雅居乐凯茵新城分公司明确物业管理费是从2016年1月开始收取的，因该协议约定赔偿喻志强三年半的物业管理费25158元，故喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司缴纳物业管理费。雅居乐凯茵新城分公司要求喻志强向其支付2016年1月至2019年3月期间共39个月的物业管理费及违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回雅居乐凯茵新城分公司的诉讼请求。案件受理费603元，减半收取为301元（雅居乐凯茵新城分公司已预交），由雅居乐凯茵新城分公司负担。二审期间，雅居乐凯茵新城分公司向本院提交以下证据：前期物业管理服务协议，拟证明雅居乐凯茵新城分公司与喻志强在收楼时签订的该协议，应当以该协议的落款时间作为收楼日期，以此时间开始收取物业管理费。喻志强对此质证称，对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。该协议签署时间是2014年，这是签订商品房买卖合同的时间，但是签订商品房买卖合同不代表要马上支付物业管理费。另，喻志强二审期间未向本院提交新的证据。二审查明以下事实：1.喻志强（乙方）与雅居乐凯茵新城分公司（甲方）于2014年12月25日签订前期物业管理服务协议第三条物业管理服务费用第1点约定乙方在开发商向乙方发出收楼通知书的规定期限内收楼，物业管理费按商品房买卖合同约定交付日期次日起计算……如业主逾期未收楼，物业管理费则由开发商向购房者发出收楼通知书的规定期限最后一日的次日起开始计算。协议还约定的其他内容。2.一审庭审期间，喻志强及雅居乐凯茵新城分公司均确认商品房买卖合同中约定的交楼时间为2015年9月30日。雅居乐凯茵新城分公司主张案涉商品房的物业管理费从2016年1月份开始计收。3.二审期间，喻志强称因案涉商品房存在严重质量问题，影响其居住使用，故其已经起诉案涉商品房的开发商雅创公司，要求雅创公司赔偿质量问题导致的损失200多万元。除上述二审查明的事实以外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。喻志强上诉主张案涉协议约定三年半物业管理费的起算时间应为签订协议当日即2017年5月18日。雅居乐凯茵新城分公司则认为起算时间应为喻志强办理收楼手续之日即2015年9月8日。故本案二审争议的焦点为：案涉协议约定的赔偿三年半物业管理费25158元的起算时间问题。对此，本院具体分析如下：双方对喻志强于2015年9月8日办理了收楼手续，喻志强签收了案涉商品房钥匙的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，喻志强签收钥匙、办理收楼手续的行为表明其从2015年9月8日起即有权对案涉商品房实行占有使用，故一审认定喻志强于2015年9月8日办理了入住手续，并无不妥。喻志强与雅居乐凯茵新城分公司签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。喻志强主张其虽然于2015年9月8日办理收楼手续，但因为案涉商品房存在质量问题，其实际于2017年5月18日才入住，故其交纳物业管理费的起算时间应为2017年5月18日。本院认为，对于案涉商品房的质量问题，各方于2017年5月18日经协商一致达成协议，由相关责任主体赔偿喻志强三年半的物业管理费。该协议上并没有明确免除喻志强自办理收楼手续之次日即2015年9月9日至2017年5月18日期间的物业管理费，亦没有明确记载喻志强从2017年5月18日开始才需要交纳物业管理费，在此日期之前的物业管理费免交。在双方对此存在争议的情况下，本院认为应结合双方签订的上述前期物业管理服务协议的内容予以理解。前期物业管理服务协议第三条约定，物业管理费应当从商品房买卖合同约定交付日期次日起计算。本院前述已经认定案涉商品房已于2015年9月8日交付喻志强占有使用，故喻志强应当从2015年9月9日起向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费。雅居乐凯茵新城分公司于一审期间主张喻志强交纳物业管理费的起算时间为2016年1月，这是雅居乐凯茵新城分公司对其权利的自由处分，一审法院予以照准并无不妥。案涉协议确认因案涉商品房质量问题约定赔偿喻志强三年半的物业管理费，一审据此认定喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费，该处理并无不妥，本院予以维持。喻志强主张应以2017年5月18日作为计算赔偿三年半物业管理费的起算时间，即其主张应从2020年11月18日才需向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人喻志强的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元（喻志强已预交），由上诉人喻志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年九月八日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘