上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16454号原告：上海华瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：赵紫日，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。被告：上海尚奇川餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈爱根，公司总经理。被告：陈爱根，男，1978年1月16日生，汉族，住上海市嘉定区。上述两被告共同委托诉讼代理人：沈枕，上海问学律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：唐榕斌，上海问学律师事务所律师。原告上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)与被告上海尚奇川餐饮管理有限公司(以下简称尚奇川公司)、陈爱根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁滨凤独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告华瞻公司委托诉讼代理人赵紫日、被告尚奇川公司及陈爱根共同委托诉讼代理人沈枕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华瞻公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告尚奇川公司支付2016年10月1日至2017年11月25日综合物业服务费(以下简称物业费)人民币(以下币种同)334,629.3元(按24,190.1元/月计算)；2、判令被告支付逾期付款违约金81,206.15元(按日1%暂计至2019年12月31日，实际计至物业费付清之日止)；3、判令被告陈爱根对被告尚奇川公司的付款义务承担连带责任。事实与理由：原告受上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)委托为嘉定宝龙城市广场提供物业管理服务。被告承租了嘉定宝龙城市广场1号楼第1、2层编号为M1-2F-212/213/215/216/217/286/S1-1F-272-1/272-2商铺，租赁面积为439.82平方米。但被告一直未支付2016年10月1日至2017年11月25日的物业费，原告及宝龙公司多次催款未果，故诉至法院。被告尚奇川公司及陈爱根共同答辩，不同意原告的诉讼请求，宝龙公司和华瞻公司主体混同，被告自2016年10月以后没有支付综合物业服务费是事实，在商铺租赁期间因宝龙公司和华瞻公司有违约行为，在合同履行中，宝龙公司已经免除了被告2016年10月1日至2017年4月30日的物业费，现原告再次主张该段期间的费用无依据；被告于2017年8月已经停业，不再使用该商铺，即使原告主张综合物业服务费，也不应该按正常使用标准主张；因原告违约在先，被告不存在违约行为，故不同意支付违约金，也不同意陈爱根承担连带责任。针对被告的答辩，原告华瞻公司认为，原告与宝龙公司均是独立的法人，不存在主体混同，原告提供物业管理服务不存在违约行为，被告主张免除2016年10月1日至2017年4月30日的物业费系宝龙公司与被告签订的合同，原告虽然知道此事，但并未盖章确认，且宝龙公司已对该案提出申请再审，所以对免除2017年4月30日之前物业费的辩称意见不认可；被告虽2017年8月停业，不再使用商铺，但并不影响原告提供物业服务，不同意被告打折支付物业费请求；宝龙公司与被告签订的《租赁合同主体变更协议》明确被告二对被告一之付款承担连带责任，故坚持诉请。经审理查明，2016年8月7日，被告陈爱根(乙方)与宝龙公司(甲方)签订了一份《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁嘉定宝龙城市广场1号楼第1、2层编号为M1-2F-212/213/215/216/217/286/S1-1F-272-1/272-2商铺，租赁面积为439.82平方米。具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准(实际交付面积为425.27平方米)。合同第2条约定，该广场由原告华瞻公司进行统一的物业管理服务，华瞻公司有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方(被告)主张权利；合同第4.2条约定，承租方应按计租面积每平方米55元/月的标准支付综合服务费；合同4.5条规定，综合服务费应按自然月度为一期支付，如应付的首期或末期为非完整自然月度的，则按当期实际月数的月标准综合服务费及按未满月的实际使用天数的日物业服务费支付。日综合服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。合同4.7条规定，如乙方(被告)逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合服务费或其他应向出租方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应按应缴费用的千分之五支付违约金。合同13.7条规定，自本合同解除或终止之日起，若乙方(被告)未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，还应向经营管理公司支付占用期间的综合服务费。2016年9月1日，宝龙公司与被告陈爱根及尚奇川公司签订了一份《租赁合同主体变更协议》，约定承租主体由陈爱根变更为尚奇川公司。陈爱根确认并同意对租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。签约后，原告即对商铺进行了装修并对外营业。2017年5月15日，宝龙公司与两被告签订一份《补充协议》，双方约定了租金的支付时间，并就租赁场所漏水致使原告遭受损失事宜，经友好协商，在尚奇川公司放弃向宝龙公司追偿损失前提下，宝龙公司同意免除两被告2017年2月1日至2017年4月30日的租金和2016年10月1日至2017年4月30日的物业管理费169,330.70元。尚奇川公司承诺今后按时足额支付租金、物业管理费等各项费用，否则宝龙公司有权取消给予尚奇川公司的费用减免。2018年2月尚奇川公司以租赁的房屋存在漏水、环评未通过、老上海风情街未开街等理由向嘉定区人民法院提起诉讼，请求确认解除与宝龙公司间的租赁合同并赔偿经济损失；宝龙公司以两被告拖欠租金和物业费等理由提出反诉，请求确认解除其与两被告间的租赁合同并承担相应违约责任。法院经审理，作出(2018)沪0114民初3121号民事判决，判决书确定：1、宝龙公司与两被告均存在违约行为；2、根据双方于2017年5月15日签订的《补充协议》，被告租赁的商铺确实存在漏水问题，但该问题已经双方协商，以免除被告至2017年4月30日的租金和物业管理费的方式予以解决；3、确认双方于2016年8月7日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年11月25日解除(即收回商铺的时间)；4、陈爱根对尚奇川公司应承担之付款义务承担连带责任。宝龙公司对一审判决不服，提出上诉，二中院作出(2019)沪02民终6920号判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原告依据宝龙公司与被告签订的租赁合同对被告承租的商铺提供综合管理服务，且合同约定原告有权直接向被告主张权利，故原告要求被告支付拖欠的综合服务费的诉请，依法有据，本院应予支持。至于被告应从何时开始支付综合服务费，即宝龙公司与两被告于2017年5月15日签订的《补充协议》是否有效。我院认为虽宝龙公司与华瞻公司并非同一诉讼主体，但宝龙公司明确由华瞻公司对商铺提供统一的物业管理服务，说明双方系关联公司；因承租期间商铺存在漏水，给被告造成了经济损失，经协商明确在被告放弃追偿损失的前提下，双方签订了《补充协议》，以免除两被告2017年2月1日至2017年4月30日的租金和2016年10月1日至2017年4月30日的物业管理费169,330.70元的方式对其损失进行补偿；原告在知晓该补充协议后也未向被告和宝龙公司提出质疑，说明原告对该协议的内容是认可的，该协议真实、合法有效。现原告再次主张该时段的物业费缺乏依据，本院不予支持。被告应支付自2017年5月1日起至2017年11月25日收回商铺时止的综合服务费，被告以2017年8月已经停业，不再使用该商铺，主张不应按正常使用标准支付综合服务费的辩称意见没有依据，本院不予采纳；关于违约金，租赁合同中对综合服务费的支付及违约均作了约定，被告至今仍未支付显属违约，现原告主张违约金，依法有据，本院应予支持，违约金本院酌定为16,000元；根据宝龙公司与被告陈爱根及尚奇川公司签订的《租赁合同主体变更协议》，陈爱根确认并同意对租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，故原告主张陈爱根对被告尚奇川应付款项承担连带责任依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海尚奇川餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司2017年5月1日至2017年11月25日综合物业服务费人民币159,830.6元；二、被告上海尚奇川餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华瞻商业经营管理有限公司违约金人民币16,000元；三、被告陈爱根对被告上海尚奇川餐饮管理有限公司上述应付之款承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,537元，减半收取3,768.5元，原告上海华瞻商业经营管理有限公司负担2,185.73元，被告上海尚奇川餐饮管理有限公司与陈爱根负担1,582.77元，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梁滨凤二〇二〇年九月二十八日书记员  朱炜锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……