北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11017号原告：戴冬艳，女，1983年11月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。被告：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，北京金色凯盛投资管理有限公司法务人员。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。原告戴冬艳与被告北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴冬艳的委托诉讼代理人朱富忠、被告金色凯盛公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴冬艳向本院提出诉讼请求：1、请求判决戴冬艳与北京金色凯盛投资管理有限公司于2017年4月8日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2、请求依法判令金色凯盛公司返还戴冬艳1094472元并支付利息（以1094472元为基数，自2017年4月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求金色凯盛公司赔偿戴冬艳损失300,000元；4、诉讼费由金色凯盛公司承担。事实和理由：2017年3月26日，金色凯盛公司销售人员的电话邀请，戴冬艳前往金色凯盛公司世界之花假日广场看盘，在与金色凯盛公司销售人员的沟通中，金色凯盛公司的销售人员明确告知，该项目之后能办产权证。基于对金色凯盛公司的信任，戴冬艳与金色凯盛公司于2017年4月8日签订了《房屋经营使用权转让协议书》（以下简称：《协议》），约定金色凯盛公司将位于世界之花假日广场x座x层1111号房屋，建筑面积为46.57平方米经营使用权转让给戴冬艳，转让单价为23501.65元/平方米，总价款为1094472元。《协议》第九条特别说明第二条明确规定“在房屋具备将产权证能够办理至乙方名下的条件时，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定交纳，甲方不承担任何费用”。在合同签订前戴冬艳于2017年3月26日交付了认购金5万，于合同签订当日交付86万，18.4572万，以上共计109.4472万元。另按照金色凯盛公司的要求，戴冬艳一次性支付了团购服务费13.9710万元，为此戴冬艳购买本案涉案房屋共计支付123.4182万元。戴冬艳于2017年4月22日与金色凯盛公司办理了房屋的交接手续，后戴冬艳对该房屋予以装饰装修。后戴冬艳多次致电金色凯盛公司处，询问何时能办理产权证，但金色凯盛公司均不正面回答。戴冬艳认为《协议》名为转让协议，因其含有办理产权证及缴纳相关税费的规定，故该《协议》实为房屋买卖合同。金色凯盛公司截止到目前为止，仍未取得国有上地证、无建设施工许可证，无对外销售许可证，金色凯盛公司不具有对外销售涉案房屋的权利，金色凯盛公司的行为违反了法律强制性规定，故《协议》应属于无效合同。金色凯盛公司的欺骗行为，给戴冬艳造成了巨大的经济损失，无奈之下，只能诉至贵院，请求贵院判如所请。金色凯盛公司辩称，1.金色凯盛公司认为《协议》有效，不同意无效；2.同意返还戴冬艳转让款1094472元，但不同意支付利息；3.不同意赔偿损失30万元。理由如下：1.金色凯盛公司对于之前一审二审的判例确认合同无效，是持有异议的，双方的法律关系是一般合同关系，并不能因为合同中第九条第二款的一句话确认双方关系是房屋买卖关系，案由是错误的。双方并不存在房屋买卖关系，金色凯盛公司并不是将房屋出售给戴冬艳，而是转让给戴冬艳。金色凯盛公司相关手续合法合规；2.戴冬艳主张的利息计算标准没有法律依据；3.戴冬艳主张的损失金色凯盛公司不认可，戴冬艳不存在订约机会损失，该损失没有事实及法律依据，针对戴冬艳所述房屋升值损失，戴冬艳不应以商品房买卖作为依据来主张其损失。本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与戴冬艳（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成如下协议：一、房屋所在项目基本情况。1.项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2.项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3.商业所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订转让、招商等一切与经营有关的民事合同；4.房屋所在项目占地13万平方米，地上13，地上**，地下**施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1.甲方向乙方转让位于世界之花假日广场x座x层1111号房屋的经营权。2.房屋实测建筑面积为46.57平方米。三、转让年限和价款。1.该房屋经营使用权转让年限自乙方办理房屋交付手续起至2056年12月31日止。2.按实测建筑面积计算，合同房屋经营使用权转让单价为23501.65元/平米，房屋经营使用权转让总价款为：1094472元。四、付款方式。乙方采用以下第1种方式向甲方支付本协议第三条约定的转让总价款。1、本协议签订时一次性支付协议同第三条约定的转让总价款。五、房屋交付……六、甲方责任。1.甲方按照协议第五条约定时间积极履行房屋交付义务。甲方如未按本协议规定的时间交付房屋，按下列方式处理……七、乙方的责任……九、特别说明。2.在房屋具备将产权证能够办理至乙方名下的条件时，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定交纳，甲方不承担任何费用……戴冬艳主张其30万的损失包括三部分，第一部分是当时购房支付的团购服务费13.971万元；第二部分是装修的损失3万余元，戴冬艳提交装修照片予以证明，金色凯盛公司不认可该照片的真实性；第三部分是信赖利益的损失。金色凯盛公司认可收取戴冬艳合同价款1094472元并同意返还该价款。金色凯盛公司未提交涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物的建造审批及竣工验收备案手续。本院认为，根据相关法律规定，违反法律规定、行政法规强制性规定签订的合同无效。本案中，戴冬艳与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议》，名为《房屋经营使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，该合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。戴冬艳与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议》属无效合同，金色凯盛公司应返还戴冬艳交纳的“经营使用权转让款”1094472元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担，对于戴冬艳主张的团购费，本院经审查认为该费用并非为合同无效而造成的戴冬艳损失，故不予支持。装修损失及信赖利益损失，法院酌定为100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认戴冬艳与北京金色凯盛投资管理有限公司于2017年4月8日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内返还戴冬艳合同价款1094472元并支付利息（以1094472元为基数，自2017年4月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿戴冬艳损失100000元；四、驳回戴冬艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8675元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担（于本判决生效后7日内缴纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年九月十日法官助理  孙学博法官助理  曾晨威书 记 员  郑少杰