广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初26477号原告：陈广琴，男，1984年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县。委托代理人肖洪林，广东君言律师事务所律师。被告：刘柱，男，1989年11月2日出生，汉族，身份证住址安徽省阜南县。被告：周勤力，男，1973年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：吴连芳，女，1975年2月2日出生，汉族，身份证住址安徽省淮北市烈山区。被告：深圳市天禹文化发展有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DAAKE15。法定代表人唐祁阳。被告：深圳市柏霖控股有限公司，住，住所地深圳市福田区莲花街道海田路民生金融大厦**一社会信用代码9144030034288415X9。法定代表人赖柏霖。委托代理人陈惠莉，系公司员工。原告陈广琴与被告刘柱、周勤力、吴连芳、深圳市天禹文化发展有限公司（以下简称天禹公司）、深圳市柏霖控股有限公司（以下简称柏霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖洪林到庭参加了诉讼及庭后补充调查、被告柏霖公司的委托代理人陈惠莉参加了庭后补充调查。被告刘柱、周勤力、吴连芳、天禹公司、柏霖公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与五被告之间的租赁关系；2、五被告连带双倍返还租赁押金200,000元；3、五被告向原告赔偿装修损失164,285元、转让费损失71,428元、收入损失112,635元；4、五被告承担本案的全部诉讼费用。本案基本情况2018年3月27日，原告（乙方）与被告刘柱（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市宝安区房出租给原告，共计160平方米，月租金50000元，乙方应于2018年3月27日前交付首期租金，租赁期限自2018年3月27日起至2022年4月28日止。租赁房屋权利人刘柱。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月押金，1个月租金（不得超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币150000元。出现下列情形之一，乙方可就因此造成损失：1、向甲方请求损坏赔偿；2、请求甲方双倍退还租赁保证金；3、甲方支付违约金100000元；（上述三种方式由双方协商选取，但第2、3项不能同时选取）……甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同）。附加协议2019年3月份开始递增10%，2018年3月27日至2019年3月26日50000元（每月租金）……每月租金转入招商银行，账户户名陈稳华。另，《房屋租赁合同》第九条下方有手写内容“注：2018.3.27至5.5免租期；转让费余款三万元5月27日前交付全款”。原告陈广琴、被告刘柱分别在合同尾页乙方、甲方处签名，深圳康养之家健康管理有限公司加盖了骑缝章。2019年4月2日，原告收到一份《收款账号变更通知函》，函称：“因公司关联需要，现特发此函通知贵公司，即以后凡是贵公司对我公司的汇款转账，我公司收款账号为：户名吴连芳、开户行中国平安银行深圳龙岗支行、账号62×××85”，落款单位处加盖被告“天禹公司”及案外人“深圳康养之家健康管理有限公司”的公章。原告主张上述函件系刘柱及被告天禹公司发给原告，且刘柱将原告与其签订的《房屋租赁合同》原件收走，并要求原告与天禹公司签订《房屋租赁合同》。经查，深圳康养之家健康管理有限公司的法定代表人系刘柱，且刘柱持有该公司95%股份、周勤力持有该公司5%股份，该公司于2019年7月22日已注销。2019年4月4日，原告（乙方）与天禹公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定:甲方将位于深圳市宝安区房屋出租给乙方使用，共计160平方米。月租金50000元，租赁期限自2018年3月27日起至2022年4月28日止。租赁房屋权利人天禹公司。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月押金，1个月租金（不得超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币100000元。出现下列情形之一，乙方可就因此造成损失：1、向甲方请求损坏赔偿；2、请求甲方双倍退还租赁保证金；3、甲方支付违约金元；（上述三种方式由双方协商选取，但第2、3项不能同时选取）……甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同）。上述合同签订后，天禹公司于2019年4月30日向原告出具一份《收款收据》，收据上手写内容载明：西城雅筑丝琪理发店租赁保证金（原康养之家押金收据退回），金额10万元。原告主张刘柱告知将租赁关系转给了天禹公司。2019年5月27日，柏霖公司向刘柱发送一份《租金催告函》，函称“经其司多次催告，截止今日阁下尚未支付2019年5月租金295,067元，请于2019年5月27日前支付上述所欠费用，否则将于2019年5月28日上午11点按双方合同约定采取停水停电措施……”。原告主张其店铺于2019年5月28日被停水停电，并提交店铺被上锁照片予以证明。另查，柏霖公司系涉案商铺的产权人。柏霖公司因与刘柱房屋租赁合同纠纷诉至本院，案号为（2019）粤0306民初35235号，本院于2020年6月17日作出（2019）粤0306民初35235号民事判决书，该案查明柏霖公司与刘柱于2018年1月1日签订《深圳市房屋租赁合同书及补充合同》，约定刘柱租赁柏霖公司位于深圳市宝安区，并认定因刘柱自2019年5月1日开始拖欠租金，确认柏霖公司与刘柱之间的房屋租赁合同于2019年6月26日解除。又查，柏霖公司在补充调查中主张其公司不允许刘柱分租或转租，并提交了其公司与刘柱签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同予以证明，该合同第十条约定“在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转租或分租给他人，否则，转租合同无效，且甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失或承担违约责任”。原告辩称柏霖公司系以刘柱未缴纳租金而不是以转租、分租的原因解除与刘柱的合同关系，且在涉案物业的装修过程中，原告经过业主方及管理处同意后才实施装修，当时柏霖公司是同意分租的。原告主张其存在装修损失、转让费、及营业损失，并提交了下列证据证明：1、《店铺装修合同》，系原告与案外公司深圳市中洋隆建筑装饰工程有限公司于2018年3月27日签订，证明合同约定的装修合同总价为230,000元，合同上加盖公司公章及施工负责人谢嘉鸿签名。2、收款收据，证明深圳市中洋隆建筑装饰工程有限公司分别于2018年3月28日、4月23日、4月28日、5月7日、5月10日向原告开具收据，确认收到原告75,000元、80,000元、25,000元、30,000元、20,000元，合计230,000元。3、平安银行个人账户交易明细清单。银行流水显示，2018年3月26日，原告向案外人陈稳华转账支付250,000元，原告主张该笔费用中包含转让费100,000元及押金100,000元,一个月租金50,000元。原告分别于2018年3月28日、4月23日、4月28日、5月7日、5月10日向案外人谢嘉鸿转账支付75,000元、80,000元、25,000元、30,000元、20,000元，合计230,000元。裁决结果本院认为，被告刘柱、周勤力、吴连芳、天禹公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。首先，根据刘柱与产权人柏霖公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同第十条的约定：“在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转租或分租给他人，否则，转租合同无效”，原告及刘柱、周勤力、吴连芳、天禹公司均未能提交充分有效的证据证明刘柱及天禹公司获得柏霖公司对于涉案商铺的转租或分租的同意及柏霖公司知道或者应当知道刘柱、天禹公司将涉案商铺转租或分租而未提出异议，原告及刘柱、周勤力、吴连芳、天禹公司均应承担举证不能的法律后果，刘柱、天禹公司因无转租或分租的处分权，故刘柱、天禹公司与原告签订的《房屋租赁合同》均应被认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在签订房屋租赁合同时未尽到谨慎审查的义务，亦存在过错，鉴于刘柱、天禹公司作为出租方的主导地位，酌定各方的过错比例为原告20%、被告刘柱、天禹公司80%。其次，关于原告主张的租赁保证金100,000元。被告刘柱已将其开具给原告的租赁保证金收据原件收回且由天禹公司重新开具了租赁保证金原件予原告，故可视为原告、刘柱、天禹公司协商一致将原告支付的租赁保证金转让给了天禹公司，故被告天禹公司应返还原告租赁保证金100,000元。第三，关于原告主张的转让费用100,000元。本院认为，被告刘柱未到庭对于原告主张的免租期、转让费用提出抗辩意见及提交相反证据予以反驳，应承担由此产生的不利后果，根据原告已使用商铺的年限，转让费的折旧损失为71,428元，根据原告、被告刘柱的过错比例，被告刘柱应承担转让费损失56,998元。未有证据证明天禹公司收取了转让费，故原告诉求天禹公司承担转让费本院不予支持。第四，关于原告主张的装修损失。原告提交的《店铺装修合同》、收款收据、平安银行转账流水可以相互印证，足以证明原告因装修涉案商铺共投入230,000元，根据原告已使用涉案商铺的时间及合同期限予以计算，涉案装修的折旧现值为164,285元【230,000元×（35个月÷49个月）】，根据原告与被告刘柱、天禹公司的过错比例，应由被告刘柱、天禹公司承担原告的装修损失为131,428元。原告诉求的营业损失没有事实和法律依据，本院不予支持。原告诉求被告周勤力、吴连芳、柏霖公司承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘柱应于本判决生效之日起三日内支付原告陈广琴转让费损失56,998元；二、被告深圳市天禹文化发展有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告陈广琴租赁保证金100,000元；三、被告深圳市天禹文化发展有限公司、刘柱应于本判决生效之日起三日内赔偿原告陈广琴装修损失131,428元；四、驳回原告陈广琴的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。案件受理费9,284元，由原告承担4,401元，由被告刘柱、被告深圳市天禹文化发展有限公司共同承担3918元，由被告深圳市天禹文化发展有限公司承担965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 韩  超  宇人民陪审员 张  兰  英人民陪审员 蒲  晓  兰二〇二〇年九月九日书 记 员 张晶晶(兼)书 记 员 蓝  蔓  舒