江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1167号上诉人（原审原告）：上饶县名江丽景花园小区业主委员会，住所地江西省上饶县名江丽景花园小区。负责人:上官文，该委员会主任。委托诉讼代理人：单森林，江西司达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西名江房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县春江大道**，统一社会信用代码91361121769785652L。法定代表人：林耿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张立群，江西帝经律师事务所律师。上诉人上饶县名江丽景花园小区业主委员会因与被上诉人江西名江房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案,不服江西省上饶市广信区人民法院（2018）赣1121民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上饶县名江丽景花园小区业主委员会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判“1、确认B区11、12、13栋一单元的架空层(储藏间)共356.94平米;C区2、3、4、5、8、9、10、11栋架空层(储藏间)共2,940平米归全体业主共同所有;2、确认小区内A区和B区地下室停车位9,522平米以及C区地下室停车位(含储藏间)面积4780平米归全体业主共同所有”；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、原审判决认定存在事实不清和认定错误的情形。原审判决对建筑物的共有部分认定属片面认定，忽略了最重要的权属认定，即:“不能够登记成为特定业主所有权的客体。”涉案架空层虽被建成了四周合围的储藏间，但该储藏间无法登记权属，其仍属共有部分。上诉人在一审中已经举证竣工验收报告显示，该房屋被验收合格的是架空层，所以被上诉人应交给上诉人架空层。本案中，被上诉人如果认为其将架空层围档，改为储藏间合乎规划，其应举证证实，如不能举证，则应该承担举证不能的责任，所以原审法院认为需要上诉人举证是否经过行政规划许可是错误的，是事实不清的认定。本案中，行政机关规划中没有储藏间，竣工验收报告显示的架空层，已表明储藏间是被上诉人的违建产品，应予否认。即便原审判决认为储藏间无法认定是否违建，但架空层是一栋房屋的基础、承重结构，属基础设施，应属于全体业主共同所有也应予以确认；2、案涉架空层（储藏间）应为全体业主共同所有。B区、C区有架空层这是事实。《工程竣工验收报告》显示C区是有层高在2.2m以下，面积为2,940m2'的架空层的事实。B区11、12、13栋一单元的架空层(储藏间)共356.94平方米是现场核实确认的。被上诉人无法举证该架空层中的储藏间经过了规划。被上诉人提供的《商品房预售许可证》中未表明架空层可售，更未表明架空层中的储藏间可售。架空层属于一栋房子的承重结构和基础结构，根本无需计算建筑面积的问题，不存在业主有没有分摊架空层建筑面积的问题。架空层属于天然共有部分，应由全体业主共有；3、原审法院未查实被上诉人是否有权开发案涉小区A区、B区的地下空间，就认定:“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”是草率的认定，属事实不清；4、小区内A区和B区地下室停车位9522平米以及C区地下室停车位(含储藏间)面积4780平米归全体业主共同所有。被上诉人江西名江房地产开发有限公司辩称，1、涉案的架空层储藏间并不是业主共有。虽然工程验收报告中显示的是2,940平方米的架空层，但被答辩人所称的C区B区架空层已经按照施工图纸建设为一个四面合围的储藏间，不符合架空层定义。一审庭审中，被答辩人承认储藏间未计入容积率和公摊，因此未计入在被答辩人的公摊中，并且该储藏间是被答辩人新建的，虽然未作权属登记，但是建造合法，故该储藏室应该归被答辩人。退一步讲若储藏间是违法建造的，那么该储藏间也不属于全体业主共同共有；2、涉案地下室属于答辩人投资建设，并不属于被答辩人所有。一审中答辩人提供的证据商品房综合验收合格证以及被答辩人提交的证据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，均注明了地下室及地下室的面积，因此说明地下室是经过规划许可的。虽然商品房预售许可证没有表明地下室9,522平方米可售，但是在商品房综合验收合格证上有注明。因为答辩人交了易地建设费，所以根据谁投资谁所有，谁受益谁维护的原则，答辩人对其投资建设的工程有权依法进行转让租赁，该地下室并不属于全体业主共同共有。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。上饶县名江丽景花园小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认A、B、C区的所有楼栋的架空层（储藏室）归全体业主共同共有；2、请求确认小区内地下停车位的所有权归全体业主共同所有；3、请求确认小区内全体广告位经营权、使用权、管理权归属全体业主共同共有；4、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认B区11、12、13栋一单元的架空层（储藏间）共356.94平米；C区2、3、4、5、8、9、10、11栋架空层（储藏间）共2,940平米归全体业主共同所有；2、请求确认小区内A区和B区地下室停车位9,522平米以及C区地下室停车位（含储藏间）面积4,780平米归全体业主共同所有；3、请求确认小区内所有建筑物的外墙、绿化带、楼道、道路归全体业主共同共有；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告江西名江房地产开发有限公司以转让方式取得位于上饶市广信区用地面积为80000平方米地块（东至：槠西路边；南至：春江公园南边；西至：商业街建筑；北至：凤凰大道）的土地使用权后，在该地块开发建设名江丽景花园小区。名江丽景花园一期工程Ｃ1-Ｃ11、Ｄ7-Ｄ10（即原告诉请中的Ｃ区）工程于2008年4月19日进行了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，建筑面积为商住51090平方米、地下室4780平方米、2.2米以下架空层2940平方米，结构类型为框架、工程用途为商住。名江丽景花园一期工程施工过程中，被告按照设计施工图纸中的《架空层平面图》将架空层全部建造为储藏室。2008年12月26日，原上饶县房地产管理局出具《商品房综合验收合格证》，载明名江丽景花园一期建筑面积50711.32平方米（其中：住宅35596.68平方米共279套，商业用房14676.94平方米共276间，其他用房即地下室4800平方米），工程竣工验收备案时验收的2.2米以下架空层2940平方米未予定性。2007年4月18日，原上饶县房地产管理向被告颁发（2007）房预售证第008号《商品房预售许可证》，载明预售总面积为55778.76平方米，共571套（间），其中住宅35757.87平方米共287套，商用15220.89平方米共283套，地下室4800平方米。名江丽景花园二期工程Ａ1-Ａ6、Ｂ1-Ｂ10、Ｄ1-Ｄ6及幼儿园（即原告诉请中的Ａ区和Ｂ区）工程于2008年4月18日进行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，建筑面积为125333平方米，其中地下室9522平方米，结构类型为框架、工程用途为商住。名江丽景花园二期工程施工过程中，被告按照设计施工图纸中的《架空层平面图》将原告诉请的Ｂ7、Ｂ8、Ｂ9号（即原告诉请的Ｂ区11、12、13栋）的一单元架空层全部建造为储藏室。2010年12月13日，原上饶县房地产管理局出具《商品房综合验收合格证》，载明名江丽景花园二期建筑面积113671.34平方米（其中：住宅78637.54平方米共620套，商业用房33674.20平方米共316间），原告诉请的Ｂ7、Ｂ8、Ｂ9号楼的一单元架空层（储藏室）未予定性。2009年1月8日，原上饶县房地产管理向被告颁发（2009）房预售证第001号《商品房预售许可证》，载明预售总面积为109738.83平方米，共894套，其中物管用房为1＃178平方米、2＃220平方米、3＃205平方米、4＃210平方米、5＃210平方米、Ｃ-6＃437.7平方米，营业房304间面积为25387.53平方米，商场三层面积为7975.06平方米，住宅**面积为75436.24平方米。2010年12月13日，原上饶县房地产管理向被告颁发（2010）房预售证第018号《商品房预售许可证》，载明预售总面积为3659.73平方米，其中住宅3367.91平方米，商用265平方米共283套，幼儿园126.82平方米。在上述商品房销售过程，原告以签订《名江丽景花园储藏间使用权转让协议书》的方式，将原告诉请的储藏间的使用权有偿转让给部分小区业主，并以签订《名江丽景花园停车位／车库使用权转让协议书》的方式，将小区地下室的停车位的使用权有偿转让给部分小区业主。案涉储藏室和地下室空间均未计入小区规划时的容积率，亦未纳入业主公摊面积。另查明，2016年12月10日，原上饶县旭日街道七六社区居委会出具《关于名江丽景业委会成员调整的通知》，证明名江丽景小区于2016年12月9日采取无记名投票选举的方式产生第二届业主委员会人选。后该业主委员会在房管部门备案登记。庭审中，原告提供有业主签字确认的告各位业主书，证实原告的本次起诉已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认为，一、关于原告的诉讼主体资格，被告抗辩认为，原告未提供证据证明原告系依法定程序产生并具备合法主体资格，因此，不具备原告主体资格。一审法院认为，经庭审查明，上饶县名江丽景花园小区业主委员会成立符合有关程序规定，并经主管部门予以备案，是业主大会的执行机构，且原告的本次起诉已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上饶县名江丽景花园小区业主委员会可以作为本案的原告。二、案涉的架空层（储藏间）是否为全体业主共同所有。一审法院认为，建筑物的共用部分在构造、使用上应当具有非独立性，对业主在功能用途上应当具有公共性、非排他使用性。本案双方争议空间在设计施工图纸上名称虽然标注为架空层，但图纸上显示该空间为四周合围。在建设过程中，本案争议空间已按图纸建设成四周合围的储藏间。该空间现已不符合“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”的架空层定义，且已经失去了架空层防潮、通风、降噪的功能，而是变更为具备储藏间功能的储藏室。现原、被告均未提供证据证明被告将案涉争议空间由架空层建设成储藏室是否经过了行政规划许可，相关行政机关在房屋综合验收时也未对该争议空间进行定性，而关于争议空间性质的确定属于国家有关行政机关的职责范围，故本案中暂不处理，待有关行政机关对该部分建筑物的性质进行确定后，原告可以另案主张权利。三、案涉地下室停车位（含储藏间）是否为全体业主共有。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，另根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定表明地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系，故原告要求确认案涉地下室停车位（含储藏间）为全体业主共有的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。三、本案小区内所有建筑物的外墙、绿化带、楼道、道路是否归全体业主共有。被告辩称，小区内所有应当是该栋楼的业主所有。一审法院认为，确定共有部分的主体范围最重要的标准，是业主大会和业主委员会的设置，因为这是业主团体的组成基本单位，以此为标准，既能够体现共有部分的基本范围，保证相应业主的共同利益，同时，也最容易组织，使团体业主能够更好地维护自己的共同权利，承担义务，而案涉小区只设立了一个业主大会和业主委员会，故本案共有部分的主体应当是小区全体业主。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定，判决如下：一、上饶县名江丽景花园小区建筑区划内的道路、绿地、外墙、通道、楼梯属于上饶县名江丽景花园小区全体业主共有，但属于城市公共道路、城市公共绿地以及明示属于个人绿地的除外；二、驳回原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会负担50元，被告江西名江房地产开发有限公司负担50元。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照我国物权法关于建筑物区分所有权规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于小区共有物业中的共有配套设施。小区共有物业形成的客观原因是小区共有物业为住宅的必要配套设施，是业主实现对住宅居住不可缺少的条件，其一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物，与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格。换言之，建筑物的共用部分在构造、使用上应当具有非独立性，对业主在功能用途上应当具有公共性、非排他使用性。案涉架空层（储藏间）在设计施工图纸上名称虽然标注为架空层，但图纸上显示该空间为四周合围。在建设过程中，该争议空间已按图纸建设成四周合围的储藏间。该空间现已不符合“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”的架空层定义，且已经失去了架空层防潮、通风、降噪的功能，而是变更为具备储藏间功能的储藏室。现双方均未提供证据证明被上诉人将案涉争议空间由架空层建设成储藏室是否经过了行政规划许可，相关行政机关在房屋综合验收时也未对该争议空间进行定性；同时，案涉储藏室和地下室空间均未计入小区规划时的容积率，亦未纳入业主公摊面积，故上诉人请求案涉的架空层（储藏间）、地下室停车位为全体业主共同所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,上诉人上饶县名江丽景花园小区业主委员会的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人上饶县名江丽景花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  徐志峰二〇二〇年九月二十八日书记员  曹 颖