陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1811号 上诉人（原审原告）：陕西宝沣诚驾驶服务有限公司，住所地陕西省西咸新区转盘东200米。 法定代表人：柳小东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张康，陕西善爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文星，陕西秦直道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张荣全，男，1967年4月15日生，汉族，住陕西省泾阳县。 委托诉讼代理人：魏政选，陕西秦隆律师事务所律师。 上诉人陕西宝沣诚驾驶服务有限公司（以下简称宝沣诚公司）因与被上诉人张荣全土地租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院(2019)陕0423民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月19日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。上诉人宝沣诚公司、被上诉人张荣全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝沣诚公司上诉请求：1、撤销原判第三项，依法改判由被上诉人张荣成返还上诉人租金390000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确约定了租赁用途和土地性质，被上诉人应当提供适宜开设驾驶员训练考试的建设用地给上诉人宝沣诚公司，但是合同签订后，上诉人于2018年3月13日即收到相关部门责令停工的通知，被上诉人张荣成向上诉人承诺可办理相关手续后上诉人方继续施工，后上诉人又于2019年1月26日收到相关部门责令拆除违法建筑的通知。被上诉人未依约提供适格的土地造成上诉人自签订合同后一直无法正常使用承租的土地，并因此承受了租金、建设投资等巨额损失，原审判决却判令被上诉人无任何责任，有悖公平原则，上诉人故提起上诉。 张荣全辩称，上诉人所述不实，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所述被上诉人欺骗其签订合同不实，在合同签订前，被上诉人已告知上诉人涉案土地相关情况，上诉人曾书面申请三渠镇政府就涉案土地性质进行了确认，被上诉人不存在隐瞒、欺骗行为。上诉人在接到第一次停工通知后，被上诉人曾表示可以解除合同，上诉人坚持施工与被上诉人无关。上诉人的各项诉请不当，其要求解除合同应付清拖欠的租金、承担提前解除合同给原告造成的损失、恢复土地原状，至于其要求被上诉人返还租金、赔偿损失的请求无事实依据，应予驳回，本案诉讼费应由上诉人自行承担。 宝沣诚公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年1月21日签订的《土地租赁合同》；2、判令被告返还原告租金390000元，并支付赔偿金暂计500000元（以评估结果为准）；3、本案诉讼费由被告承担。后，宝沣诚公司自愿撤回要求张荣成承担赔偿金的诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年1月21日，原告宝沣诚公司（以下简称“乙方”）与被告张荣全（以下简称“甲方”）签订了《土地租赁合同》，该合同约定：“一、租赁范围、用途和性质：甲方将位于咸阳市泾阳县XX镇XX村、张荣全所拥有的原雪河中学旧址和部队通信站旧址出租给乙方作为驾驶员训练考试使用。土地范围：西至围墙、北至陵园、南至公路（以下简称“该地”）。甲方提供土地管理部门出具的土地性质为建设用地相关证明材料；二、租赁期限、租赁金额、支付方式及其他：1、租赁期限为12年，从2018年1月1日至2029年12月31日；2、租用该地的面积、金额：该土地面积为21亩；壹年的租金总额为人民币贰拾万元整；3、付款方式：租金的交纳采取按年支付的方式（乙方第一次付款预交两年租金，甲方优惠价为叁拾玖万元整），以后由乙方每年1月5日前将当年租金交纳给甲方；4、租金六年内不变动，满六年后按每三年涨幅不能超过本合同价的10％；三、权利义务：1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金；2、合同签订后，甲方将该地块交于乙方使用，按乙方要求进行清理、水、电设施到位，达到乙方的生产经营要求；3、乙方按照本协议约定向甲方交纳租金；4、乙方在承租期间拥有该地块的使用权，甲方不得干涉乙方经营策划；四、违约责任：1、乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应按日向甲方支付年租金1‰的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同；2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，否则，乙方有权拒付租金，由此给乙方造成的一切损失由甲方承担赔偿责任。”合同签订后，原告宝沣诚公司按照约定于2018年1月22日向被告张荣全支付租金390000元，被告张荣全亦按照约定将涉案土地交付原告，后原告陆续派人对涉案土地进行平整、预埋下水和考试设备线路、安装候考大厅等。同年3月13日，泾阳县国土资源局云阳国土资源所向原告宝沣诚公司送达了《责令停止土地违法行为通知书》，该通知书载明：“陕西宝沣诚驾驶服务有限公司：你未经依法批准，于2018年3月在XX镇XX村建驾驶证科目二考场。经查阅《泾阳县土地利用现状图》、《三渠镇总体利用规划图》，该宗地现状为耕地、建设用地，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，现责令你单位立即停止上述违法行为，听候处理；你单位主动纠正违法行为、消除违法状态，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”后原告宝沣诚公司继续使用涉案土地，并在该宗土地上继续搞建设。2019年1月26日，泾阳县三渠镇人民政府向闵伟（系原告宝沣诚公司的工作人员）送达了《责令拆除违法建筑通知书》，该通知书载明：“闵伟：你（单位）户未经依法批准在泾阳县XX镇XX村圈建围墙的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，现责令你（单位）户1月28日前拆除违法土地上新建的建筑物，恢复土地原貌，听候处理。逾期仍未按要求拆除，镇人民政府将组织相关部门联合强制拆除。”，原告宝沣诚公司收到此通知后即停止建设，拆除了部分建筑、设备等，并多次与被告张荣全协商此事未果，遂于2019年10月25日诉至本院。另外，原告宝沣诚公司为确认涉案土地性质，于2018年1月2日向泾阳县三渠镇人民政府提交《关于确认科目二考场建设用地的报告》，该报告载明：“三渠镇镇政府：陕西宝沣诚驾驶服务有限公司租用的雪河乡武寨府村原雪河乡雪河中学场地用于机动车驾驶人科目二考场，申请该地块为非农业用地，现请贵镇政府对该块土地建设用地性质给予确认。”同年1月11日，泾阳县三渠镇人民政府在该报告上批示“同意，请上报县国土资源局确认。” 另查明，1991年11月12日，被告张荣全以18000元取得涉案原雪河中学旧址东西长91米、南北宽131米的土地使用权及地上附着物的所有权；2012年7月6日，被告张荣全从李瑛处以80000元取得涉案部队通信站旧址的土地使用权及地上房屋的所有权。 本案在审理过程中，原、被告就涉案租赁土地的原状及原始地面附着物、原告在租赁土地上建设情况说法不一，双方亦未向本院提交相关证据；2020年5月25日，原告变更诉讼请求为：解除原、被告于2018年1月21日签订的《土地租赁合同》，返还土地，判令被告返还租金390000元。 一审法院认为，原、被告于2018年1月21日签订的《土地租赁合同》系当事人的真实意思表示，形式合法，内容真实，属有效合同。原、被告签订《土地租赁合同》后，原告按照约定履行了付款义务，被告亦按约定将涉案土地交付原告，但原告在涉案土地上陆续建设时，泾阳县国土资源局云阳国土资源所2018年3月13日向原告送达《责令停止土地违法行为通知书》，泾阳县三渠镇人民政府2019年1月26日向原告送达《责令拆除违法建筑通知书》，均以原告未经依法批准在泾阳县XX镇XX村涉案土地上建驾驶证科目二考场，且因该宗地现状为耕地、建设用地，责令原告立即停止违法行为，拆除违法土地上新建的建筑物，恢复土地原貌，导致该土地租赁合同的目的无法实现，加之被告同意解除双方签订的《土地租赁合同》，故对原告诉请要求解除该《土地租赁合同》的诉讼请求本院依法予以支持。对原告诉请要求被告返还租金390000元一节，因涉案土地原告从双方签订租赁合同后一直使用至今，且该租金系原告交纳的涉案土地2018年1月21日至2020年1月20日止的租金，故对原告的此节诉讼请求本院不予支持；对被告当庭要求原告支付拖欠租赁费10000元，按照年租赁费200000元标准付清2020年1月22日至实际交还土地之日止的租赁费，承担提前解除合同给其造成的损失50000元，并恢复土地原貌一节，因其未向本院提起反诉，故本案不予论处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西宝沣诚驾驶服务有限公司与被告张荣全于2018年1月21日签订的《土地租赁合同》；二、由原告陕西宝沣诚驾驶服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告张荣全涉案土地；三、驳回原告陕西宝沣诚驾驶服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6350元（已减半），由原告陕西宝沣诚驾驶服务有限公司与被告张荣全各负担3175元。 二审认定的事实与一审基本一致。另查明，涉案土地中原雪河中学旧址中有六亩土地为耕地，该六亩土地与涉案土地在本案中无法进行分割。上诉人自述其于2019年1月26日接到泾阳县三渠镇人民政府《责令拆除违法建筑通知书》后方停止施工建设。 本院认为，本案的焦点在于涉案合同是否有效，上诉人宝沣诚公司已缴纳的租金损失的承担责任如何确认。 对于焦点一，国家保护耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。本案中，涉案土地中有六亩土地为耕地，且无法与整个租赁土地分割使用，该土地未经批准转换为建设用地前不能用于非农业建设，上诉人与被上诉人在签订合同前均明知出租土地的相关情况，仍签订租赁合同的，该合同因违反法律禁止性规定，合同无效。原审判决认定合同有效并判令合同解除不当，应予纠正。 对于焦点二，合同无效，因该合同取得的资产应当予以返还，因此造成的损失，按照双方的过错进行分担。本案中，合同无效，上诉人应当返还涉案土地，原审该项判决并无不当，本院予以维持。对于因该合同造成的土地占用期间的土地占用费，可参照双方合同约定的租金计算，对于该笔土地占用费的承担，应根据双方过错及实际履行情况进行分配。本案中，被上诉人张荣全提供的土地不适格，造成合同无效，应当承担合同无效的法律责任。但是，在合同签订前，上诉人对涉案土地的相关情况即已明知，其就造成合同无效的过错不能因合同约定由出租人保证出租土地适格而免除，故上诉人对合同无效亦应承担相应责任。且上诉人在2018年1月21日签订合同后，于2018年3月13日即接到了相关政府部门的责令停工通知，上诉人早已明知该土地已不能使用仍坚持使用，存在过失，因此造成的土地占用损失应当承担主要责任。故对于涉案土地的相关土地占用损失，应当根据双方当事人的过错承担相应责任，即上诉人承担390000元/年×70%=273000元，被上诉人承担390000元/年×30%=117000元。综上所述，上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同因违反了法律禁止性规定而无效，上诉人应当返还涉案土地，对于占用期间的土地占用费应当根据双方的过错进行分担，原审判决对于合同的性质认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十条第一款、第三十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省泾阳县人民法院(2019)陕0423民初4305号民事判决； 二、陕西宝沣诚驾驶服务有限公司与张荣全于2018年1月21日签订的《土地租赁合同》无效； 三、陕西宝沣诚驾驶服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张荣全涉案土地； 三、张荣全于本判决生效之日起十五日内返还陕西宝沣诚驾驶服务有限公司土地占用费117000元； 四、驳回陕西宝沣诚驾驶服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费6350元（已减半），由陕西宝沣诚驾驶服务有限公司负担4445元，由张荣全负担1905元。二审案件受理费7150元，由陕西宝沣诚驾驶服务有限公司负担5005元，被告张荣全负担2145元。 本判决为终审判决。 审判长 李 彬 审判员 王 磊 审判员 陈军伟 二〇二〇年九月七日 书记员 罗琳娜 1