广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初776号原告：佛山市李某1房地产营销策划有限公司，住所：佛山市高明区*****************，统一社会信用代码：91440608MA4UX6868B。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：梁满开，男，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟开，男，广东共明律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，经理。委托诉讼代理人：陈新淼，男，广东千法律师事务所律师。第三人：何西，男，汉族，1986年10月12日出生，住址四川省大英县*********社24号。公民身份号码：510************012。原告佛山市李某1房地产营销策划有限公司（以下简称佛山李某1营销公司）与被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）、第三人何西商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佛山李某1营销公司的法定代表人李某1及其委托诉讼代理人梁满开、梁伟开，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人陈新淼以及第三人何西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛山李某1营销公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即向原告支付销售代理费552968.38元及利息48521.28元，合共601489.66元(具体见附件一：销售代理费计算明细)；二、由被告承担本案受理费及财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订《佰隆山河销售委托合同》，约定由被告将其开发的位于封开县******的“佰隆山河”商住小区项目委托原告销售管理。该合同对销售委托有效期、双方的权利、义务和责任、销售委托费的计算和支付方式、违约处理等均有明确的约定。原、被告经协商，于2018年4月26日针对上述合同就有关商铺销售价格及溢价部分分配比例签订《补充协议》。2018年4月26日，原、被告签订了《抵账协议》并于2019年11月13日签订了《(抵账协议)补充协议》，约定由被告将“佰隆山河”xx幢xx号、xx幢xx号、xx幢xx号共3个商铺总房款1955400元抵付应支付给原告销售代理费1955400元，并由被告与李某1、罗友凤签订上述xx幢xx号、xx幢xx号，由被告与苏碧珍签订上述xx幢xx号的《商品房买卖合同》。其后，因被告拒绝协助李某1、罗友凤、苏碧珍办理上述商铺的房屋所有权转移登记；李某1、罗友凤、苏碧珍遂向封开县人民法院提起诉讼，案号分别为：(2020)粤1225民初47号、(2020)粤1225民初46号。两案件均判决被告履行协助办理上述商铺的房屋所有权转移登记。一审判决作出后，原、被告均无提出上诉。(具体见《佰隆山河销售委托合同》、《补充协议》、《抵账协议》、《(抵账协议)补充协议》、《xx幢xx号商铺房款支付协议书》《xx幢xx号商铺房款支付协议书》、《xx幢xx号商铺房款支付协议书》、《(2020)粤1225民初47号民事判决书》、《(2020)粤1225民初46号民事判决书》)。2018年10月28日，原、被告签订《合同终止确认书》，同意提前终止《佰隆山河销售委托合同》及《补充协议》。双方经结算确认，被告实际还应支付原告4080000元销售代理费。其后，同年11月12日，原告为被告成功售出xx幢xx房，但被告至今未向原告支付该房屋的销售代理费34005.38元。(具体见《合同终止确认书》、《佰隆山河商品房认购书》xxx)。2019年7月31日，原告与被告、第三人共同签订《关于xx栋xx房的处理意见》，约定由被告将应支付给原告的销售代理费抵顶“佰隆山河”xx栋xx房的购房款356156元，但须由原告与第三人商议后再决定过户到谁的名下。2020年5月21日，被告未经原告同意，擅自与第三人何西签订“佰隆山河”xx栋xx房的购房合同，并向其出具了购房全额发票。原告已足额向被告开具了销售代理费发票(具体见附件二：开具发票情况明细)。被告一直拖欠原告销售代理费共552968.38元未付。经原告多次催促未果。2020年7月22日，原告遂委托代理律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到该函后5日内速与原告联系，并将所拖欠的销售代理费552968.38元一次性支付给原告。但被告在收到该函后，仍拒绝履行付款义务。原告无奈，唯有诉诸法院。(具体见《“佰隆山河”已开具发票情况表》、《佰隆山河文件往来签收表》、EMS快递单、EMS快件投递查询、《律师函》快递单)原告提供鉴于以上事实，被告未经原告同意，擅自与第三人何西签订佰隆山河”xx栋xx房的购房合同，并向其出具了购房全额发票，严重违背了《关于15栋802房的处理意见》的约定，因此，原约定的抵顶“佰隆山河”xx栋xx房的购房款的356156元销售代理费，被告应向原告清偿。被告一直拒绝支付拖欠原告的销售代理费552968.38元，严重影响原告的日常经营运作，严重损害原告的合法权益，原告有权依法请求法院判令被告立即向原告支付销售代理费3552968.38元及利息48521.28元，合共601489.66元，并由被告承担本案诉讼费用。被告晨辉隆公司答辩称，我司认为原告起诉我司尚欠其的销售代理费金额虚高。原告诉请的408万**包含了不是由原告代理销售的房屋，也包含了签订认购书之后没有成交，后又退房的情形，还包括了第三人何西未付购房款356156元。解除代理合同后原告方介绍客户销售的xx号房，这个行为发生在双方解除委托代理合同后，代理方式也没有重新约定，我司认为不应支付原告代理费。经我司核对我司尚欠原告销售代理费应为63471.8元。第三人何西述称，我对原告方的起诉没有意见。xx幢xx房是我向晨辉隆公司购买的，我支付了10万元的首付，余下购房款我还没有付清，也没有办理按揭或贷款。余下的购房款是已经抵扣了原告的销售代理费，我应向原告支付余下的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、2017年9月1日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司签订《佰隆·山河销售委托合同》，约定甲方就开发的封开县佰隆·山河商住小区项目委托乙方销售管理,销售委托有效期：2017年9月1日至2018年12月31日。二、2018年4月26日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司签订《补充协议》，协议根据上述（第一项）的销售委托合同，就商铺销售价格及溢价部分分配比例达成协议。委托销售期限自2018年5月1日至2018年12月31日止。以上合同签订后，佛山李某1营销公司依约对佰隆·山河商住小区进行销售。三、2018年10月28日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司签订《合同终止确认书》，双方一致同意提前终止《佰隆·山河销售委托合同》及2018年4月26日签订的《补充协议》，并对2018年10月27日前的代理费用进行了结算。经结算，晨辉隆公司应支付佛山李某1营销公司4080000元销售佣金（代理费）。至2019年8月15日已现金支付了1605637元销售佣金。以上事实，有原告提供的《佰隆·山河销售委托合同》《补充协议》、《合同终止确认书》等以及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。四、2018年4月26日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司签订《抵账协议》，后又于2019年11月13日签订《补充协议》，约定甲方用位于封开县********“佰隆·山河”项目一期，商铺编号为“佰隆·山河”xx幢xx号、xx幢xx号、xx幢xx号共3个商铺的总房款（总房款1955400元），等额抵付应付乙方销售佣金1955400元，并指定李某1、罗友凤与晨辉隆公司就xx幢xx号、xx幢xx号商铺签订《商品房买卖合同》，苏碧珍与晨辉隆公司xx幢xx号商铺签订《商品房买卖合同》。因晨辉隆公司拒绝协助办理上述商铺的过户手续，遂向本院提起诉讼。经查明，原被告及李某1、罗友凤、苏碧珍之间的抵账行为已履行完毕，本院依法判决晨辉隆公司协助办理上述商铺的房屋所有权转移登记。上述事实，有本院作出（2020）粤1225民初46、47号民事判决书为证，本院予以认定。判决生效后，上述商铺的过户登记手续已办理完毕，即1955400元购房款已等额抵扣应付的销售佣金。另，2018年10月21日，罗友凤与被告晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》认购xx幢xx卡商铺，并支付给被告定金10万元。后查明，罗友凤及佛山李某1营销公司已一次性支付完毕xx幢xx号商铺的房款，原被告及罗友凤之间的抵账行为已履行完毕。罗友凤支付的10万元定金属多支付的房款。本院遂作出（2020）粤1225民初80号民事判决书判决被告晨辉隆公司退还罗友凤10万元定金。上述事实，有本院作出（2020）粤1225民初80号民事判决书为证，本院予以认定。五、被告提供了三份商品房买卖合同（现售）以及四份《佰隆·山河商品房认购书》拟证明xx幢xx卡、xx卡、xx卡、xx卡的商铺虽经原告代理销售签订了认购书，后来出现退房的情况，最终并没有签订正式商品房买卖合同，故上述四间商铺的代理费合共84692.7元（其中xx卡占22351.08元、xx卡占22154.46元、xx卡和xx卡占40187.16元）应从408万中扣除。其中：1、2018年5月2日，麦江池与晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》认购xx幢xx卡商铺。于2020年6月18日，何鹏与晨辉隆公司签订了xx幢xx卡商铺的商品房买卖合同；2、2018年5月14日，莫言与晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》认购xx幢xx卡商铺，后莫言并未与晨辉隆公司签订正式的商品房买卖合同；3、2018年5月21日，梁起跃与晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》认购xx幢xx、xx卡商铺，认购书签订后，梁起跃支付定金20万元。后晨辉隆公司退回定金给梁起跃，并于2020年7月7日与黄杰兰分别签订了xx幢xx、xx卡商铺的商品房买卖合同。对此，原告则主张被告提供的上述证据不能证明业主在签订认购书后退房，商品房买卖合同纯属是业主之间的协议更名，并不能否认其的销售行为，但原告方并未提供证据证明其主张。六、2018年11月12日，经原告佛山李某1营销公司介绍，吴绍雄与晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》,约定吴绍雄认购被告开发的【佰隆·山河】xx幢xx房，面积125.25平方，总价款495990元。原、被告均在认购书上盖章。七、2019年7月31日，晨辉隆公司（甲方）、佛山李某1营销公司（乙方）与何西（丙方）三方签订《关于xx栋xx房的处理意见》，意见如下：xx栋xx房总价456156元，现何西己交首付10万元，余下未付款356156元。乙方同意在本次与甲方结算销售代理费，甲方直接扣除356156元予以结算。此款356156等于支付乙方相同金额的销售代理费。……原被告、第三人亦在庭审中确认，第三人已支付10万元首付，未付的购房款为356156元。以上事实，有原告提供的《佰隆·山河商品房认购书》、《关于15栋802房的处理意见》及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷，争议的焦点主要有：（一）案涉合同的效力问题。晨辉隆公司与佛山李某1营销公司签订的《佰隆·山河销售委托合同》、《抵账协议》、以及晨辉隆公司、佛山李某1营销公司与何西三方达成的《关于xx栋xx房的处理意见》均是合同各方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，是合法有效的合同。（二）关于尚欠代理费数额的问题。1、xx幢xx号商铺应否计算代理费的问题。根据上述事实认定的第四点，原被告双方约定将xx幢xx号商铺的购房款抵扣代理费，且该抵账行为已履行完毕，晨辉隆公司亦已退回罗友凤支付的10万元购房定金，因此xx幢xx号商铺实质是通过抵账的形式出售而非由原告代理销售的，故本院对被告主张对xx号商铺的代理费19642.5元予以扣减的理由予以采纳。2、关于是否应扣减xx幢xx卡、xx卡、xx卡、xx卡的商铺的代理费的问题。根据被告晨辉隆公司提交的证据可见（事实认定的第五点），xx幢xx卡、xx卡、xx卡商铺认购书上的业主姓名与正式商品房买卖合同上的姓名不一致（xx幢xx卡商铺至今仍未售出），虽然该四卡商铺的代理费已列入结算范围，但实际上原告对该四卡商铺并未完成其代理行为。而原告主张该商铺已售出，只是业主间的更名行为，却未能提供相应证据证实，应承担举证不能的后果。故本院认定被告不应支付该商铺的代理费，上述商铺的代理费84692.7元应予以扣减。3、关于xx栋xx房未付房款是否应抵扣代理费的问题。根据三方签订《关于xx栋xx房的处理意见》约定原告同意以356156元购房款直接抵扣相同金额的销售代理费以及第三人何西亦确认剩余购房款由其直接支付给原告以抵扣代理费，因该抵扣协议系三方当事人的合意且不违反法律规定，应依协议履行。故356156元购房款应从代理费中扣减。4、关于被告晨辉隆公司是否应支付原告xx幢xx房的代理费的问题。商事合同当事人对经营活动是有偿还是无偿没有约定的，一般应推定为有偿。就本案而言，原告在2018年11月12日代理出售了xx幢xx房，该代理行为是发生在原被告的销售委托合同解除后。但原告在合同解除后实际履行了代理的行为，被告晨辉隆公司亦在认购书上盖章确认认可原告的代理行为，且被告亦从中获得了利益，根据权利、义务相互统一的原则，应当依照先前的销售委托合同支付原告代理费。现原告主张xx幢xx房系其代理销售的，应收取相应代理费34005.38元【2.5%×3500元/平方米×125.25平方米+(3960元/平方米-3500元/平方米)×125.25平方米×0.4】，符合一般商事活动的交易常规，也符合公平、诚实信用的基本原则，本院予以支持。故本院对被告晨辉隆公司则以原告的上述代理行为发生在双方解除委托代理关系后，双方没有合同的法律基础为由，认为其不应支付相应代理费的理由不予采纳。综上，以及根据事实认定的第三、四点，尚欠销售代理费为92477.18元（4080000元-1605637元-1955400元-19642.5元-84692.7元-356156元+34005.38元）。（三）责任承担问题。虽原被告提前解除了委托合同，但原告在合同解除前依约履行了代理义务，现被告未支付相应代理费，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原告要求被告支付尚欠的代理费是合理合法的，故本院对原告该项的诉讼请求予以支持。至于原告要求被告支付利息应如何处理的问题。原告请求被告支付利息，即资金占用期间的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告逾期支付代理费的行为其实是变相地占用了原告的资金，对原告所造成的损失，即合同履行后可以获得的利益，应该按照相当于银行利息予以赔偿，即按银行同期同类贷款利率计算。据此，被告应支付逾期付款的利息给原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条的规定，判决如下：被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内给原告佛山市李某1房地产营销策划有限公司支付代理费92477.18元及利息（利息计算方法：①以58471.8元为基数，自2018年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以34005.38元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9814.90元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担2431元，原告佛山市李某1房地产营销策划有限公司负担7383.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫湛慈人民陪审员  易 滨人民陪审员  刘清梅二〇二〇年九月二十八日法官 助理  黎 英书 记 员  张 莉