文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初8023号原告：龙帝庄，男，1986年5月18日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：杨柳，重庆渝万律师事务所律师。被告：中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司，住所地重庆市万州区江南大道**，统一社会信用代码9150010190792616X2。负责人：王宏,总经理。委托诉讼代理人：谢泽仁，重庆君之合律师事务所律师。第三人：重庆市万州区房屋征收中心，住，住所地重庆市万州区白岩三支路**一社会信用代码12500101451746960H。法定代表人：胡荣冰，主任。委托诉讼代理人：谭宁，重庆益安律师事务所律师（特别授权）。原告龙帝庄与被告中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司（以下简称邮政万州分公司）、第三人重庆市万州区房屋征收中心（以下简称万州房屋征收中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙帝庄及其委托诉讼代理人杨柳，被告邮政万州分公司的委托诉讼代理人谢泽仁，第三人万州房屋征收中心的委托诉讼代理人谭宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙帝庄向本院提出诉讼请求：1.判令被告邮政万州分公司向原告龙帝庄支付两年的租金485395.20元（33.708元/㎡〮月×600㎡×24个月），并向原告龙帝庄支付自2019年8月25日起以485395.20元为基数，按年利率24%的标准计算资金占用损失至付清之日止；2.本案的诉讼费用由被告邮政万州分公司承担。事实和理由：2015年11月10日，原、被告双方签订《物业出租合同》，约定被告将其位于万州区的门面及工棚出租给原告使用。2017年5月24日，被告与第三人签订《国有土地上房屋收购置换协议书(产权调换)》，协议书载明因万州区长江三桥北岸综合交通体系改造项目建设的需要，第三人对被告位于沙龙路部分商业用房(产权证号×××房地证××××字第××××号)、位于邮区中心食堂的修理厂及观景廊道(×××房地证××××字第××××号)进行收购置换。协议书第二条第(一)款约定，经被告、第三人以及三峡平湖公司三方协商，第三人以沙龙路××中心还土地面积不低于1600平方米，在此土地上修建还房建筑面积2100平方米，房屋(以下简称“置换房屋”)面积最终以测绘结果为准。协议书第二条第(二)款约定，被告被征收的房屋附属物补偿金额确定为3134293.00元，其中被征收房屋的承租方即原告房屋附属物补偿金额为2725193.60元。协议书第二条第(四)款约定，原告的临时安置费为174806.40元。协议书第七条约定，协议签订之日起24个月内，第三人向被告交付协议书第二条约定的置换房屋。2017年6月1日，原、被告双方签订《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩门面的一次性的拆迁补偿协议》，协议对2015年11月10日的《物业出租合同》中原告租用的观音岩邮政门面及工棚进行拆除后被告一次性进行补偿的事项进行了约定。协议第一条约定，被告补偿的范围为原告实际租用的沙龙路三段观音岩邮区中心(汽修间、门面)以及原、被告双方交叉投资使用部分。协议第二条第(一)款约定，被告在收到观音岩邮区中心局征收置换房屋之日起三个月内，将置换房屋中一楼建筑面积不超过600平方米的房屋租赁给原告作汽车修理用房，租赁期为六年，前两年免租，第三年房屋租金单价按33.708元/㎡·月计算，租赁房屋的其他事宜由原、被告双方另行签订书面租赁合同确定。除协议第二条第(一)款、第七条之外，协议其他内容原、被告双方已依约履行完毕。根据2017年5月24日被告与第三人签订的《国有土地上房屋收购置换协议书(产权调换)》的约定，第三人应在2019年5月24日之前将置换房屋交付给被告。被告应于2019年8月24日之前将置换房屋的中不超过600平方米的面积租赁给原告，并且免租两年。但是，第三人至今未向被告交付置换房屋。同时，第三人原计划修建置换房屋所在的土地已规划并修建为绿化带。原、被告双方签订的《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》第二条第(一)款、第七条已无法履行。综上，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定，特向提起诉讼，愿判如所请。被告邮政万州分公司辩称，1.原、被告双方于2017年6月1日签订《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》中，虽然约定被告将收到的置换房屋中不超过600㎡的房屋出租给原告，但该约定仅是一个意向性协议，且该约定是附有条件和前提的，即只有在被告收到第三人交还的置换房屋之日起三个月内和第三人完成置换房屋交房手续三个月内才能与原告商签租赁合同。现该条件并未成就，原、被告未签订正式的租赁协议，故依照合同法第45条的规定，原、被告之间的房屋租赁关系并未成立和生效；2.按照被告与第三人万州房屋征收中心的协议约定，第三人万州房屋征收中心应当在2019年5月24日前将案涉房屋交付给被告，故造成协议不能履行的原因是第三人未能按时交房。并且不能交房的原因是政府出于公共安全需要，对建设规划的进行了调整。被告和第三人在签订合同时均无法预见这种客观情况，故被告无过错，更不能归责于被告；3.原、被告的租赁关系并未成立和生效以及实际履行，被告无任何违约行为，也没有给原告造成任何损失，原告要求支付租金和资金占用损失无事实和法律依据。综上，由于原、被告建立租赁关系的条件和前提并未完成，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。第三人万州房屋征收中心述称，原告要求获得房屋租赁的前提是政府根据拆迁补偿协议将置换房屋交给被告，现由于客观原因无法交付，双方形成租赁关系的前提没有，所以合同租赁部分不产生法律效力，原告基于此提出的请求暂时不能达到约定的目的。置换房屋没有在规定时间内交付，该情况原告在诉状中已经阐明是市政规划调整，属于客观情况，是原、被告及第三人均无法预料的情况。该情况发生后，原、被告双方应当对该合同进行重新约定或者采取其他处理方式。从原、被告签订的合同来看，双方并未对租赁事宜形成最终决定，只是对租赁形成了指向性的、期待性的、附条件性的约定，该条件尚未成就，故在双方未形成新租赁关系的情况，原告以原协议主张不符合法律规定。因此，原告请求租金按照未产生的意向性约定来确定损失额没有法律依据和合同约定，同样按年利率24%主张资金占用损失也没有合同约定，故原告的诉讼请求不成立。本院经审理认定事实如下：2014年11月12日，重庆市邮政公司万州区邮政局（甲方）与龙帝庄（乙方）签订《物业出租合同》，合同约定甲方将万州区观音岩沙龙路×××号汽修厂出租给乙方用于汽车销售服务，房屋建筑面积458.77㎡，工棚427.88㎡，租期自2014年11月13日至2015年11月12日，年租金247310.00元。另外，甲方向乙方承诺，承租期8年，租金每年增幅6％，合同一年一签。2015年4月14日，重庆市邮政公司万州区邮政局更名为“中国邮政集团公司重庆市万州区分公司”。2015年11月10日，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司（甲方）与龙帝庄签订《物业出租合同》，合同约定甲方将万州区观音岩沙龙路×××号汽修厂出租给乙方用于汽车销售服务，房屋建筑面积458.77㎡，工棚427.88㎡，租期自2015年11月13日至2016年11月12日，年租金262149.00元。2017年5月24日，万州房屋征收中心（甲方）与中国邮政集团公司重庆市万州区分公司（乙方）签订《国有土地上房屋收购置换协议书》（产权调换），协议约定如下主要内容：1.甲方因长江三桥北岸综合交通体系改造项目建设需要，依法置换乙方位于万州区沙龙路三段观音岩××中心房屋，其中汽修间、门面的建筑面积（部分商业用房）：364.18平方米，中心食堂建筑面积(修理厂）：288.56平方米，观景廊道：478.28平方米；2.经甲、方、三峡平湖公司三方协商，甲方以观音岩沙龙路××中心原××观景廊道相邻处还土地面积不低于1600平方米（土地使用权类型为划拨，用途为商务金融用地），在此土地上修建还房建筑面积2100平方米；3.乙方被征收的房屋附属物补偿按评估报告确定的金额3134293.00元，其中乙方承租户龙帝庄（现宝泽行）房屋附属物补偿金额为2725193.60元，剩余房屋附属物的评估补偿金额为409099.40元。上述房屋搬家费以产权证书记载的房屋建筑面积652.74平方米计，按30.00元/平方米补偿，补偿金额为19582.20元。临时安置费（过渡费）以乙方上述合计房屋建筑面积1131.02平方米，按20.00元/平方米〮月计算，共计24个月，补偿金额为542889.60元（其中龙帝庄临时安置费为174806.40元，乙方临时安置费为368083.20元），由甲方一次性向乙方支付，以上补偿总金额为3696764.80元。2017年6月1日，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司（甲方）与龙帝庄（乙方）签订《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》，协议约定如要主要内容：1.甲方因厂家三桥北岸综合交通体系改造项目建设需要，对双方于2015年11月10日签订的《物业出租合同》中乙方租用观音岩邮政门面及工棚进行拆除后一次性补偿；2.房屋坐落于沙龙路三段观音岩××中心（汽修间、门面），租房屋面积458.77㎡，工棚427.88㎡。本协议含甲乙双方在租用原邮政大修厂过程中，乙方向甲方投资的原食堂外建的彩钢棚面积273平方米计地面整治部分，乙方租用甲方临街门面中政府没有拆迁评估的四个门面及门面后面的一个车间的装修费用，甲方原投资建厂的观音岩邮区中心局原大修厂相邻处建的彩钢棚面积1014平方米。这些交叉部分因政府拆迁评估补偿的或没有评估的，甲乙双方互相抵销，互不再行补偿费用；3.甲方在收到观音岩邮区中心局征收置换房屋之日起三个月内，将置换房屋中一楼建筑面积不超过600平方米的房屋（续租房屋区域原则上应连接、集中，不得是分散区域）租赁给乙方作汽车修理用房，租期六年，前两年免租，第三年房屋租金单价按照33.708元/㎡〮月计算，之后每年递增6％，租用房屋其他事宜由甲乙双方另行签订书面租赁合同确定。甲方受万州房屋征收中心委托向乙方支付征收补偿款人民币290万元。该费用为补偿乙方租用的原×××汽修厂房屋（即现宝泽行）附属物及一次性的过渡费、搬家费、装修费等所有补偿费用。本合同生效后，双方于2015年11月10日签订的《物业出租合同》即解除，基于合同所产生的一切权利义务均已结清，双方不得再向甲方主张任何权利；4.甲方在完成观音岩邮区中心局征收置换房屋交房手续之日起三个月内（具体时间以政府还甲方房屋时间为准）与乙方商签订租赁合同。乙方在收到甲方通知之日起15日与甲方沟通签订租赁合同，乙方收到通知之日起15日内不联系甲方的，视为乙方放弃本合同约定的承租权，甲方有权拒绝将房屋租赁给乙方。随后，万州房屋征收中心将该290万元的补偿款直接转账给龙帝庄。截至龙帝庄向邮政万州公司交付租赁房屋时止，龙帝庄已付清完所有租金。2018年12月19日，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司更名为“中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司”。2020年5月22日，原告龙帝庄向被告邮政万州分公司送达《关于尽快落实拆迁补偿协议的函》，催促邮政万州分公司履行双方于2017年6月1日签订的《中邮万州分公司与龙帝庄租×××门面的一次性的拆迁补偿协议》。另外，重庆市万州区规划和自然资源局的提供日期为2017年12月的《土地利用规划（修改后）》显示：万州房屋征收中心与中国邮政集团公司重庆市万州区分公司于2017年5月24日签订的《国有土地上房屋收购置换协议书》中约定的置换后的位置现为防护绿地。本院认为，从原、被告签订的《中邮万州分公司与龙帝庄租观音岩邮政门面的一次性的拆迁补偿协议》的主要内容上看，被告对原告进行补偿后，双方之前的租赁合同关系即行解除，故该协议实质上是双方在协商解除租赁关系所达成的协议。该协议约定解除租赁合同关系，原告可以获得三方面的补偿，其一是直接货币补偿，即万州房屋征收中心支付的征收补偿款290万元；其二是间接货币补偿，即原告承租置换后的房屋时前两年免收租金；其三是承租权利补偿，即原告可以再承租置换后的房屋六年，面积为不超过600平方米，故该三方面的补偿是对解除租赁合同关系后，对原告的损失进行的一个概括性补偿。由于城市建设规划的修改，拟置换后的位置现已调整为市政绿化用地，第三人已无法按照协议约定履行交付置换后的房屋，从而导致原、被告关于有关有权承租置换后房屋的相关约定无法履行，被告无法履行相关约定。既然被告已无法再将置换后的房屋出租给原告，那么原告关于承租置换后的房屋六年，前两年免租方面的补偿就无法获得，原告该部分的租金损失是客观存在的。因此，结合合同履行情况、导致协议无法履行的客观因素、原告前期的租房用途以及免租两年的相关约定等情况，本院根据公平原则酌情认定被告承担原告的租金损失为339776.64元（33.708元/㎡〮月×600㎡×24个月×70％）。另外，中国邮政集团公司重庆市万州区分公司在协议签订后更名为“中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司”，原协议的权利义务由被告邮政万州分公司承继，故本案中原告的租金损失由被告邮政万州分公司承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告中国邮政集团有限公司重庆市万州片区分公司于本判决生效之日起七日内向原告龙帝庄支付租金损失339776.64元；二、驳回原告龙帝庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9631.00元，减半收取4815.50元，由原告龙帝庄负担1515.50元，被告邮政万州分公司负担3300.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张文勇二〇二〇年九月二十四日法官助理 聂登超书 记 员 冉蕴晗