福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终818号 上诉人（原审原告）：林贵珠，女，1977年6月26日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林端，女，1962年5月3日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人:刘淑贝，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：林星明，男，1980年3月25日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被上诉人（原审被告）：陈绍盛，男，1987年10月10日出生，汉族，住福建省古田县。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。 原审第三人：周妙丹，女，1977年1月12日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上诉人林贵珠因与被上诉人林端、林星明、陈绍盛、原审第三人周妙丹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人林贵珠及其委托诉讼代理人叶建洪、被上诉人林端及其委托诉讼代理人刘淑贝、被上诉人林星明、陈绍盛委托诉讼代理人李林锦到庭参加诉讼、原审第三人周妙丹经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 林贵珠上诉请求：撤销一审法院（2019）闽0902民初4476号民事判决，改判支持林贵珠的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、林贵珠与林星明、陈绍盛签订的《店铺转让协议书》合法有效。2017年11月1日，林端将位于宁德市蕉城区××路××号宁德××广场××幢××号店面（以下称案涉店铺）租赁给林星明和陈绍盛，租赁期限3年，自2017年11月1日起至2020年11月1日止，店铺每月租金6300元。2018年9月25日，林星明、陈绍盛将案涉店铺转租给林贵珠，双方签订了《店铺转让协议书》。2019年3月16日，林端请求林贵珠添加其微信，2019年4月28日林端要求林贵珠直接将店铺租金转入其银行账户。上述事实证明在2019年3月16日之前，林端就已知道林星明、陈绍盛将店铺转租给林贵珠的事实，且林端追认林星明、陈绍盛转租行为，应视为林端同意将店铺转租给林贵珠。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，《店铺转让协议书》合法有效。2、林端为提高租金将案涉店铺另行出租的行为构成违约，林星明、陈绍盛没有按照合同约定履行义务，也构成违约，均应承担违约责任。从2019年6月开始，林端多次向林贵珠提出提高店租和重新签订合同，林贵珠是在林端无理提高店租的情形下才不得以退出，因此应认定林端未全面履行合同义务。根据《店铺转让协议书》约定，林星明、陈绍盛在合同期限即2020年11月1日前未能履行确保林贵珠正常使用租赁店铺的义务，构成违约。3、林端、林星明、陈绍盛应共同向林贵珠返还押金6300元。一审法院认定林星明转租存在违约，主张违约金和押金抵消，林端无需向林贵珠返还押金系事实认定错误。2019年6月开始，林端无故提高租金，导致林贵珠无法正常行使权利，被迫退出租赁店铺，该事实从第三人周妙丹每月向林端支付1万元租金的事实亦可得到证实。自转租合同履行开始，租金均由林贵珠直接支付给林端，而林贵珠支付给林星明、陈绍盛的款项总金额为10.63万元，其中包括押金6300元，一审认定该6300元是10月份租金系认定事实错误。如前所述，林星明、陈绍盛对提前解除合同不构成违约，同时林贵珠从未提出请求林星明、陈绍盛承担违约责任和主张押金与违约金抵销的诉讼请求，故一审法院判决将押金作为违约金抵销违反法律规定。4、林端、林星明、陈绍盛应共同赔偿林贵珠店铺转让费10万元。一审法院认为林贵珠收取第三人周妙丹2万元的转让费是处分内的所有财产系认定事实错误，从汇友音乐餐吧财产清单可得知，转让的财产是林贵珠转盘后自行添置的财产，并不包括林星明、陈绍盛装修和财产，一审法院将林贵珠自己添置的财产认为是处置所有财产错误。根据《店铺转让协议书》约定，甲方保证乙方在原租赁合同期限内能继续使用，否则造成的损失由甲方承担。由于林星明、陈绍盛不能保证林贵珠在租赁期限内使用租赁店铺，10万元应认定为损失，由林端、林星明、陈绍盛共同赔偿。5、林端、林星明、陈绍盛应共同赔偿林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月1日期间的经济损失78100元。林端将案涉店铺以每月1万元的租金出租给第三人周妙丹，根据溢价部分的租金计算，林端因违约每月多获利3700元。由于林贵珠不能继续使用案涉店铺，对林端多获利部分因当认定为林贵珠的损失，故林端、林星明、陈绍盛应对林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月1日期间的经济损失78100元承担赔偿责任。 林端辩称，1、2018年9月25日，林贵珠与林星明、陈绍盛签订《店铺转让协议书》时，双方共同向林端隐瞒了店铺转租的事实，根据2019年7月4日下午17：31林端与林贵珠之间的微信通话可以证实这一点。林贵珠在签订转租协议后，从2018年11月开始，租金都是由林贵珠直接通过银行转账给林端，林端以为陈绍盛是通过林贵珠向她支付租金，且在2019年4月28日之前，林端都是通过微信直接向陈绍盛催缴租金或水电费。2、根据微信截图，2019年4月28日起，林端与林贵珠开始微信联系，2019年5月28日，林端获得了林贵珠与陈绍盛、林星明之间签订的《店铺转让协议书》，6月20日林端即向林贵珠要求重新签订租赁合同，并要求提高租金。以上说明林端在确切得知店铺被私下转让的事实后提出异议，要求与林贵珠直接签订租赁协议。即便按林贵珠的说法，林端是在2019年3月16日即要求林贵珠添加微信之日，但距6月20日林端要求林贵珠重新签订协议，也未超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的6个月异议期。林端在2019年4月28日要求林贵珠支付租金并不等于认可林贵珠与陈绍盛、林星明之间的转租行为。3、林端与林贵珠之间已就店铺转租纠纷如何处理达成了一致意见，即林端同意林贵珠继续使用店铺至2019年11月，给林贵珠寻求店铺转盘的机会，林贵珠同意，并在2019年8月支付了一季度的租金给林端。双方这一约定出于自愿，不存在林端强迫林贵珠并造成林贵珠损失的问题。2019年9月15日，林贵珠自愿将店铺以2万元转盘给周妙丹，林端后将剩余的租金退还林贵珠。周妙丹知道林端是房东后，直接向林端租赁店铺。如果林贵珠认为其以10.63万元受让店铺，后以2万元转盘受到损失，不应向林端主张，林贵珠向林端主张损失赔偿，没有事实和法律依据。4、林贵珠所主张的6300元押金是支付给陈绍盛、林星明，与林端无关。陈绍盛、林星明擅自转租店铺，属于违约行为，陈绍盛、林星明应支付赔偿金6300元，林端有权将押金抵作赔偿金。林贵珠将其6300元押金损失向林端主张没有依据。5、关于林贵珠转让费损失10万元的问题，该10万元是林贵珠支付给陈绍盛、林星明的店铺转盘费，林端并不知情。林贵珠是与陈绍盛、林星明签订店铺转让协议未能得到履行而损失转让费10万元，但林端并非该协议的当事一方，林贵珠向林端主张该项损失没有依据。6、关于林贵珠78100元损失的问题，林端是在林贵珠自愿将店铺转盘给周妙丹后，以月租金10000元将店铺租给了周妙丹。林贵珠以林端收回店铺租给周妙丹产生的溢价作为计算其可得利益的损失不成立。同时，因林端并非转让协议的当事人，如果林贵珠认为其与陈绍盛、林星明签订的转让店铺协议若得到完全履行可产生可得利益78100元也不应向林端主张。综上，一审判决驳回林贵珠对林端的诉讼请求正确，请求二审驳回林贵珠的上诉请求，维持原判。 林星明、陈绍盛辩称，1、林贵珠于2018年9月25日支付的66300元中的6300元是林贵珠支付案涉店铺2018年10月份的租金，并非押金。林星明、陈绍盛与林端签订的《租赁合同》第三条约定“乙方必须提前3天向甲方缴纳后季度的租金”，根据该约定，案涉店铺2018年8月至10月的租金已由陈绍盛、林星明缴纳，而店铺转让协议是于2018年9月25日签订，林贵珠于2018年11月起向林端支付租金，故6300元是10月份的租金，林贵珠要求林星明、陈绍盛返还押金没有依据。2、林贵珠要求林星明、陈绍盛赔偿林贵珠店铺转让损失费10万元没有依据。根据《店铺转让协议书》第三条约定“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方”可知，林贵珠支付的10万元转让费系用于受让店铺经营权和转让时的装修、装饰及营业设备等财产，林贵珠受让店铺后，将案涉店铺转让给第三人，系林贵珠的自由处分行为，因此林贵珠在经营店铺及使用设备等财产一年并作出处分后，再要求陈绍盛、林星明赔偿店铺转让费损失10万元没有依据。3、林贵珠要求林星明、陈绍盛赔偿其自2019年9月至2020年11月止的经济损失78100元没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本案林贵珠所列的损失为尚未发生的损失，也不是案涉合同履行至期限届满后可获得的预期利益，因此林贵珠要求赔偿该项损失没有依据。综上，请求二审驳回林贵珠的上诉请求，维持原判。 周妙丹未作陈述。 林贵珠向一审法院起诉请求：1、判令林端、林星明、陈绍盛共同向林贵珠返还坐落于宁德市蕉城区××路××号宁德××广场××幢××号店铺押金6300元；2、判令林端、林星明、陈绍盛共同赔偿林贵珠店铺转让费损失10万元；3、判令林端、林星明、陈绍盛共同赔偿林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月1日期间的经济损失78100元。 一审法院认定事实：1、2017年11月1日，林端与林星明签订《租赁合同》，约定：林端将位于宁德市蕉城区××路××号宁德××广场××幢××号店面租给林星明经营，租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年11月1日止；店铺每月租金6300元，按季度付租金，起租月押一付三（付三个月租金，另外押一个月租金），林星明必须提前3天向林端缴纳后季度租金；店铺租期期满后，将押金退回林星明，不计利息；林星明擅自将店铺转租、转让转借、拖欠租金的，林端可以终止合同，收回店铺；租赁承租期未满时，林星明提前解除合约或者没有按合约经营的，应赔偿林端违约金6300元。林端确认已收取案涉店铺押金6300元。2、2018年9月25日，林贵珠与林星明、陈绍盛签订《店铺转让协议书》，约定：林星明、陈绍盛同意将自己位于宁德市蕉城区××路××号万达华城23-2幢130、131号店转让给林贵珠使用，并保证林贵珠同等享有林星明、陈绍盛在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给林贵珠后，林贵珠同意代替林星明、陈绍盛履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；转让后，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归林贵珠；林贵珠在2018年9月25日缴纳转让费6万元，剩余转让费4万元于2018年10月3日之前付清；如果由于林星明、陈绍盛原因导致转让中止，林星明、陈绍盛同样承担违约责任，并向林贵珠支付转让费的10%作为违约金。3、2018年9月25日，林贵珠向林星明、陈绍盛支付66300元；同年10月2日，林贵珠向林星明、陈绍盛支付4万元。另外，林贵珠于2018年11月1日、2019年2月2日、2019年5月1日、2019年8月2日分别向林端转账18900元；林端于2019年9月向林贵珠退还10500元。4、2019年9月15日，林贵珠将案涉店铺转让给周妙丹，收取转让费用2万元。周妙丹另行向林端承租案涉店铺。案涉《租赁合同》已实际解除。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；提供的证据不足以证明其主张的，应承担不利的后果。林贵珠提交的证据不足以证明其提出的关于林端、林星明、陈绍盛应共同向其返还店铺押金6300元、赔偿店铺转让费损失10万元及经济损失78100元的主张，故对林贵珠提出的诉讼请求，不予支持。另外，一审法院注意到林贵珠与林星明、陈绍盛在《店铺转让协议书》中约定了违约金，但鉴于林贵珠未根据违约金条款提出相应主张，故一审法院在此对《店铺转让协议书》中的违约金条款不作评定和处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回原告林贵珠的诉讼请求。案件受理费3988元，由林贵珠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的问题，本院认定如下：（一）关于林端、林星明、陈绍盛是否应共同向林贵珠返还案涉店铺押金6300元的问题。本院认为，本案林贵珠与林星明、陈绍盛于2018年9月25日签订《店铺转让协议书》，林贵珠从2018年11月开始向林端交纳租金，根据林端与林星明签订《租赁合同》中“乙方必须提前3天向甲方缴纳后季度租金”的约定，案涉店铺2018年8月至10月的租金应由林星明、陈绍盛于8月前交纳，林贵珠在2018年10月已受让案涉店铺但林贵珠未提交证据证明其已向林端交纳该月对应的租金，同时林贵珠提交的证据亦不足以证明其向林星明、陈绍盛支付了案涉店铺押金。故林星明、陈绍盛关于“林贵珠于2018年9月25日支付的66300元中的6300元并不是押金，而是10月份租金”的陈述具有高度可能性，一审法院予以采纳并无不当。根据林端与林星明签订的《租赁合同》的内容可知，林星明、陈绍盛向林端支付了押金6300元，租赁承租期未满时，林星明提前解除合约或者没有按合约经营的，应赔偿林端违约金6300元。根据当事人陈述和林贵珠提交的证据，不足以认定林星明、陈绍盛转让案涉店铺时经过林端的同意，故根据案涉《租赁合同》的上述约定以及林星明、陈绍盛在承租期内擅自转让案涉店铺的事实，一审法院认定林端与林星明、陈绍盛互负债务，且均已到期，林端在庭审中主张押金与违约金抵销，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵销的规定，故林端无需向林贵珠返还案涉店铺押金6300元。一审法院对林贵珠要求林端、林星明、陈绍盛共同返还案涉店铺押金6300元的诉讼请求不予支持，并无不当。（二）关于林端、林星明、陈绍盛是否应共同赔偿林贵珠案涉店铺转让费损失10万元的问题。本院认为，林贵珠与林星明、陈绍盛签订的《店铺转让协议书》是双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方均有拘束力。该合同约定，林星明、陈绍盛向林贵珠转让其在与林端签订的《租赁合同》中的权利义务及案涉店铺现有的装饰装修、设备等。同时，《店铺转让协议书》中手写部分载明“甲方保证乙方在原租赁合同期限内能继续使用否则造成的损失由甲方承担并协助乙方在租赁合同到期后的续约工作”。据此,林贵珠负有支付转让款项及依约付租义务,林星明、陈绍盛则应向林贵珠交付相应店铺、设备,并确保林贵珠可依约使用案涉店铺。现因林星明、陈绍盛转让租赁合同权利义务未获得出租人林端同意而终止履行,导致林贵珠未能继续使用案涉店铺,属林星明、陈绍盛对《店铺转让协议书》义务的违反,依法应由林星明、陈绍盛承担违约责任。虽林星明、陈绍盛举证证明林贵珠在与其协商转让事宜之时,已告知林星明、陈绍盛与林端签订的《租赁合同》，但保证林贵珠在原租赁合同期限内使用租赁物是林星明、陈绍盛的合同义务。本案案涉店铺转让合同因林星明、陈绍盛违约而无法继续履行,林贵珠有权要求赔偿损失。鉴于林贵珠受让案涉店铺时，其知道案涉店铺的租赁期限仅余两年零一个月，且林贵珠搬离案涉店铺时，其已经营案涉店铺并使用设备等财产近一年，后其将案涉店铺转让给周妙丹，收取了转让费用2万元的事实，故本院按林贵珠使用案涉店铺的时间折抵计算林星明、陈绍盛应返还林贵珠转让费损失41600元。（三）关于林端、林星明、陈绍盛是否应共同赔偿林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月期间的经济损失78100元的问题。本院认为，林贵珠主张的经济损失78100元并非其实际受到的损失，亦非案涉合同履行至期限届满后可以获得的预期利益，林贵珠亦未提供证据证明该主张,故一审未支持该项请求,并无不当,本院予以维持。 本院认为，林贵珠提交的证据不足以证明其提出的关于林端、林星明、陈绍盛应共同向其返还店铺押金6300元及经济损失78100元的主张，故林贵珠提出的该两项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，林星明、陈绍盛在未征得出租人林端同意的情况下,将案涉店铺转租给林贵珠,后出租人林端收回案涉店铺,致使林贵珠支付10万元的转让费用仅承租了案涉店铺近一年,有失公平,故对转让费部分,林星明、陈绍盛应酌情予以返还41600元。 综上所述，林贵珠的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初4476号民事判决； 二、由林星明、陈绍盛于判决生效之日起十日内一次性赔偿林贵珠转让费损失41600元。 三、驳回林贵珠的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3988元，由林贵珠负担3148元，林星明、陈绍盛负担840元。二审案件受理费3988元，由林贵珠负担3148元，林星明、陈绍盛负担840元。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  罗文君 二〇二〇年九月二十九日 书记员  林美娟 附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。