山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0505民初2546号原告：山东胜通房地产开发有限公司，住所地：东营市垦利区新兴路**，统一社会信用代码：91370521779732466Q，电话：19963******。法定代表人：许家明，董事长。委托诉讼代理人：王鑫达，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。被告：高淑芳，女，1985年4月5日出生，汉族，现住山东省垦利区。原告山东胜通房地产开发有限公司（以下简称胜通房开公司）与被告高淑芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜通房开公司的委托诉讼代理人王鑫达到庭参加诉讼，被告高淑芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。胜通房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签署的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0039302)；2、请求法院依法判令被告协助原告办理《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0039302)撤销登记手续；3、请求法院判令被告向原告返还首付款借款167254元及违约金(以首付款167254原为基数，按照年利率24%，自2018年8月9日计算至实际履行之日)；4、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：2018年8月8日，被告与原告签署《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0039302)及补充协议，由被告购买原告开发的尚品悦城20幢1单元402号房及储藏室一间，房屋总价款537254元，合同约定被告2018年8月8日前向原告支付首付款167254元，余款37万元于补充协议签订之日起7日内办理银行按揭贷款手续。同日被告与原告签署《购房首付借款协议》，向原告借款167254元用于支付该套房屋首付款。合同签署后，原告按照合同约定已办理完登记手续，但截止起诉之日被告始终未办理银行按揭贷款手续也未按照借款协议向原告归还首付款。被告的行为已严重违反《商品房买卖合同》，损害了原告的合法权益。基于以上事实，原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判若所请。高淑芳未作答辩。胜通房开公司围绕其诉讼请求依法提交了原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》补充协议一份，《购房首付借款协议》一份，收款收据（复印件）1张。高淑芳未提交证据。经审查，对原告提交的上述证据本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月8日，胜通房开公司（出卖人）与高淑芳（买受人）签订了合同编号为YS0039302的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定：高淑芳购买胜通房开公司开发的位于东营市垦利区开发的尚品悦城20幢1单元402号房及储藏室一间，总价款537254元；付款方式为贷款方式，于2018年8月8日前支付首付款167254元，余款370000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任，逾期不超过90日，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应承担总房款3%的违约金，在扣除违约金后，已付剩余房款在出卖人办理完注销登记后180日内退还买受人；商品房交付条件为买受人必须按期付清全部房款及相关费用等；买受人必须在本合同签订之日起7日内办理银行按揭手续，如买受人未在规定期限内办理银行按揭手续，则买受人应在接到出卖人通知起7日内以现金付清全部购房款，以确保合同的继续履行，在此情况下，出卖方有权不向买受方交付房屋。买受人未在规定期限内付清全部房款的，出卖人有权解除合同，买受人应承担总房款15%的违约金。同日，胜通房开公司（贷款人甲方）与高淑芳（借款人乙方）签订《购房首付借款协议》1份，约定：乙方应向甲方支付的首付金额167254元，由甲方代为支付，即借款金额为167254元，交完首付款后向银行按揭贷款；借款利率为甲方在约定的期限和范围内以无息借款方式借给乙方；偿还时间为在24个月内分4期还清，每六个月还款一次，分别为首付款金额的25%。逾期超过30日的，则甲方有权通知乙方以现金付清全部借款，否则，甲方有权解除合同，乙方应按总房款的15%向甲方支付违约金。上述合同签订后，胜通房开公司履行了合同义务，办理了涉案房屋备案登记手续等合同义务，但高淑芳至今未办理银行按揭贷款手续，也未付清剩余房款。庭审中，胜通房开公司关于违约金的计算方式为：以首付款167254元为基数，按照年利率24%，自2018年8月9日计算至实际履行之日。本院认为，胜通房开公司与高淑芳签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《购房首付借款协议》均系当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认；胜通房开公司依照合同约定办理了涉案房屋的备案登记手续，高淑芳未按合同约定办理首付款之外的房款的银行贷款手续，也未按合同约定向原告返还首付款借款167254元，被告未向胜通房开公司交纳房款的行为是造成本案纠纷的原因，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”，胜通房开公司要求解除与高淑芳签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；合同解除后，高淑芳应协助胜通房开公司办理《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的备案登记解除手续，因涉案房屋并未办理交付手续，故不存在返还的问题；胜通房开公司要求高淑芳返还首付款借款167254元的请求，证据充分，事实清楚，本院予以支持。关于胜通房开公司主张的违约金，双方约定了办理银行按揭贷款的时限，但被告未及时办理该贷款，造成其不能及时付清房款，该行为构成违约，根据双方签订的合同约定“买受人未在规定期限内付清全部房款的，出卖人有权解除合同，买受人应承担总房款15%的违约金”，原告主张以首付款167254元为基数，按照年利率24%，自2018年8月9日计算至实际履行之日，并无不当，但不能超过总房款15%的数额上限约定。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己相应诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条，第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第九条、第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除山东胜通房地产开发有限公司与高淑芳签订的编号为YS0039302的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同（房产位于东营市垦利区开发的尚品悦城20幢1单元402号房及储藏室一间）。二、高淑芳于本判决生效之日起十日内协助山东胜通房地产开发有限公司办理上述《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的备案登记解除手续；三、高淑芳于本判决生效之日起十日内向山东胜通房地产开发有限公司返还首付款借款167254元及违约金（以167254元为基数，按照年利率24%，自2018年8月9日计算至实际履行之日但不能超过总房款537254元的15%）。案件受理费减半收取4586元，由高淑芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  孙建平二〇二〇年九月十八日书记员  李淑月