福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初3175号 原告：张秀风，女，1985年3月21日出生，汉族，住南平市延平区。 原告：吴盛进，男，1982年1月29日出生，汉族，住南平市延平区。 共同委托诉讼代理人：叶芳芳，福建九越律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：邓长春，福建九越律师事务所律师。 被告：福建环达房地产开发有限公司，住所地福建省南平市东山路**（顺发商住楼）**。 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢娟娟，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 原告张秀风、吴盛进与被告福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀风、吴盛进的共同委托诉讼代理人叶芳芳、邓长春，被告环达公司的委托诉讼代理人王新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀风、吴盛进向本院提出诉讼请求：1.要求环达公司支付因逾期取得产权证的违约金20821.10元；2.案件受理费由环达公司承担。事实和理由：2016年2月23日，张秀风、吴盛进与环达公司签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的商品房楼盘江南水岸1幢10层1003室（第三条）；环达公司交房时间为2016年9月15日；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理产权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按照买受人已付房款的0.005%向买受人支付违约金。张秀风、吴盛进共支付房款606146元。2016年9月15日为约定交房日，但张秀风、吴盛进于2018年11月1日取得房屋不动产权证，逾期交付房产证长达777天，环达公司应支付给张秀风、吴盛进逾期取得房产证违约金20821.10元[（777-90）×606146×0.00005=20821.10元]。为维护自身合法权益，张秀风、吴盛进特提起诉讼。 环达公司辩称，张秀风、吴盛进要求环达公司支付逾期办证违约金的诉求与本案客观事实不符，亦与双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的不符，依法依约均不能成立。1、案涉商品房买卖合同第十八条规定：张秀风、吴盛进应当在2016年9月15日前缴纳住房专项公共维修资金。该合同和条款系主管行政机关制定的监管合同，张秀风、吴盛进应当严格遵守；同时，双方签订的合同补充协议（即附件六）第四条第四款也约定：买受人（张秀风、吴盛进）在办理房屋交付前，应持身份证、主合同与购房发票到南平市建设局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业与专项维修资金的开户及缴存手续，因买受人未按照主合同第十八条约定的时间完成专项维修资金的缴纳，导致房屋交付未能在主合同约定的时间内完成的，出卖人（环达公司）无需承担违约责任。附件六第六条第五款约定：…买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金，否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。而张秀风、吴盛进是2016年12月7日才缴纳了专项公共维修资金，这足以说明是张秀风、吴盛进未能先行履行缴纳义务。因此，我们认为按照上述规定和约定可以得知：买受人未缴交专项维修资金的，出卖人可以延期交房，而办证的期限是交房后的90日，如果买受人未交专项维修资金，办证期限是买受人交了专项维修资金后的90日。张秀风、吴盛进在2016年12月7日才缴纳了专项公共维修资金，说明是张秀风、吴盛进未能先行履行缴纳义务，故环达公司依约无需承担本案责任。2、因张秀风、吴盛进采取的是首付款加按揭贷款方式向环达公司支付案涉房屋购房款，故双方在附件六第六条第一款约定：…90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续；附件六第六条第七款约定：选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买的房屋权属证书的取得时间以南平房产交易中心即相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。3、《物业管理条例》第七条第一款规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金。《福建省物业管理条例》第六十二条规定：专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法，由省人民政府物业管理主管部门会同财政部门制定，报省人民政府批准后执行。南平市延平区住房保证和城乡建设局“延建办{2015}10号”文件第一条第二项规定“…督促业主依标准及时全额缴存专项维修资金，并在业主办理入住手续前，查验其缴存凭证”。根据上述规定可以得知：业主只有在缴纳了专项公共维修资金后，方可办理入住手续和办理产权证。故无论是双方的约定还是法律法规的规定，均属于张秀风、吴盛进自行违约，故张秀风、吴盛进要求环达公司支付777天逾期办证违约金的诉求与本案客观事实不符，亦与法律法规的规定不符，应当予以驳回。4、事实上，张秀风、吴盛进在2016年12月7日缴纳完专项公共维修资金后，环达公司将房屋交付给张秀风、吴盛进，后环达公司在2018年3月30日就在小区电梯、公告栏、业主微信群等公众之处均有粘贴、发布告知包括张秀风、吴盛进在内的全体业主办理产权证事宜，张秀风、吴盛进得知后，于2018年8月14日与环达公司签署了补充协议，将购房款差额补足给环达公司，并与环达公司重新约定办理产权证事宜，即由环达公司代办产权证，不再约定办证的期限以及环达公司逾期办证的违约责任。故环达公司无需承担本案责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 环达公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区地块，编号为04／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。后经南平市建设局批准，环达公司取得商品房预售许可证，证号为2014南房预售证第005号。2016年2月23日，环达公司与张秀风、吴盛进签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201600500）。合同约定：张秀风、吴盛进向环达公司购买由环达公司开发的位于南平市延平区；该房屋建筑面积为121.89平方米，单价为每平方米4968元，购房总价款为605550元；买受人于合同签订之日支付该房屋购房款305550元，剩余购房款300000元按合同补充协议要求办理银行按揭。第八条约定交付条件与期限为：出卖人应当在2016年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第六条约定：对《买卖合同》第十四条的补充约定。1.关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续。……5.买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》及《产权证办理通知书》之日起90日内到指定地点办理房屋交付手续的同时，应当签订《委托书》，委托出卖人代为办理“他项权利证书”、“房屋不动产登记”手续及领取房产证，并委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同事，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。因买受人原因未在以上规定时间内提供办理房屋产权证相关资料和费用的，每逾期一日，买受人应按出卖人所保证借款总额万分之贰向出卖人支持违约金。……7.选择按揭贷款及委托代办产权的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部分核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，张秀风、吴盛进向环达公司支付了购房款合计605550元。2016年12月7日，张秀风、吴盛进与环达公司办理了房屋交付手续,同日，张秀风、吴盛进缴纳了包括专项维修金在内的应缴费用。2017年6月22日，讼争房屋所在的江南水岸1＃、2＃、5＃及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2018年3月30日，环达公司在涉案房屋楼前公示栏粘贴《不动产权证办理通知》，载明：“尊敬的各位业主（房主）：感谢您购买江南水岸1＃楼房屋现通知您：请你在收到本通知之日起尽快抓紧时间带齐相关资料到（江南水岸售楼部）办理不动产权证的相关手续。联系电话：0599-61××××7、611×××9。（1）《商品房买卖合同》、《备案信息表》原件1份；（2）业主身份证复印件1份；（3）商品房合同补充协议1份；（4）涉税证明、购房发票原件及相关票据等。特此通知。”2018年8月14日，张秀风、吴盛进与环达公司签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定因实测产权面积比合同约定面积多0.12平方米，乙方（张秀风、吴盛进）需向甲方（环达公司）补缴购房款596元，同日，张秀风、吴盛进补缴购房款596元。2018年11月1日，张秀风、吴盛进取得讼争房屋的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0016322号。张秀风、吴盛进因与环达公司对于逾期办证违约金的支付事宜协商未果，诉至本院。 本院认为，环达公司与张秀风、吴盛进签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张秀风、吴盛进作为房屋买受人，已经依约足额向环达公司支付购房款。环达公司作为出卖人，应当及时向张秀风、吴盛进交付讼争房屋和办理讼争房屋的不动产权证。 本案争议主要焦点系环达公司是否应当向张秀风、吴盛进支付2016年9月15日至2018年11月1日期间的逾期办证违约金20821.10元。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。虽然《商品房买卖合同》合同的附件六《合同补充协议》将90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人，但是本案逾期办理讼争房屋不动产权证的主要原因在于讼争房屋未经消防验收而导致，逾期办理讼争房屋不动产权证的过错在于环达公司，而非张秀风、吴盛进，环达公司以张秀风、吴盛进未依约履行缴纳义务为由，不承担违约责任的抗辩理由不能成立。本案应当按照《商品房买卖合同》第十四条约定计算逾期办证违约金。双方已于2016年11月2日办理房屋交接手续，环达公司未能举证证明张秀风、吴盛进系在知悉房屋现状时自愿接收房屋，应当承担举证不能的不利后果。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，环达公司应自张秀风、吴盛进接收房屋90日起承担逾期办证的违约责任，即本案逾期办证违约金应从2017年1月31日起计算至取得房屋权属证书之日（2018年11月1日）止。环达公司主张其在2018年3月30日张贴关于办理产权证事宜的公告，不能视为已向张秀风、吴盛进履行办理产权证的告知义务，其提出应计算至通知办证之日的抗辩意见不能成立，不予采纳。经计算，环达公司应支付张秀风、吴盛进2017年1月31日至2018年11月1日期间的逾期办证违约金为19366.36元（购房款606146元×0.005%×639天）。故本院对张秀风、吴盛进主张的逾期办证违约金未超出19366.36元的部分予以支持，对于超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张秀风、吴盛进支付逾期办证违约金19366.36元； 二、驳回张秀风、吴盛进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费320.50元，减半收取计160.25元，由张秀风、吴盛进负担11.20元，由福建环达房地产开发有限公司负担149.05元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员 包永生 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 胡 鑫 书 记 员 李玲莉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。