广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2552号上诉人（原审被告二）：张某1，男，汉族，1988年5月4日出生，身份证住址：河南省舞钢市*********，公民身份号码：410************017。委托诉讼代理人：黄川，广东丰立律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢熙伟，广东丰立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱国华，男，汉族，1979年1月23日出生，身份证住址：广东省博罗县*****************，公民身份号码：440************832。委托诉讼代理人：钟丽萍，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁颖茵，广东砝码律师事务所实习律师。原审被告一：徐新正，男，汉族，1968年9月21日出生，身份证住址：河南省舞钢市**************，公民身份号码：410************018。原审第三人：惠州市盛鼎机械有限公司，住所地：博罗县******冯屋小组大埔尾。统一社会信用代码：91441322MA4UT4L8X2。法定代表人：张某1。上诉人张某1与被上诉人朱国华、原审被告一徐新正、原审第三人惠州市盛鼎机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2089号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人谢熙伟、被上诉人的委托诉讼代理人钟丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉认为：一、原审认定上诉人向被上诉人出具《租金支付保证书》即表示上诉人自愿为被上诉人与原审被告徐新正之间的债权债务提供保证。此一认定与事实不符。该《租金支付保证书》虽名为保证，但从其具体内容来看实为上诉人与被上诉人之间就厂房租赁问题达成新的协议，而非单纯是由上诉人对原审被告徐新正所欠被上诉人的租金作出保证。二、原审既然认定被上诉人与原审被告之间的租赁合同无效，那么上诉人是否应当向被上诉人支付租金就应当视上诉人是否有实际使用被上诉人的厂房来定，而事实上自2019年1月起被上诉人就已经将厂房停水停电，上诉人从2019年1月起就不能正常使用厂房。现被上诉人已经将厂房大门封闭，上诉人存放于被上诉人厂房内的机器设备已被被上诉人强行扣留。三、原审被告与被上诉人签订厂房租赁合同后于被上诉人之厂房内安装了大型吊车，此等设备无法拆除搬走，原审判决既然认定双方签订的租赁合同无效就应当考虑将此等设备折价抵偿租金。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人辩称，一、租金支付保证书系被答辩人自愿作出，保证内容主要针对已发生未支付的租金以及日后可能继续发生的租金作保证。据答辩人了解，被答辩人之所以愿意做保证，系基于其与原审被告徐新正存在合作经营关系，被答辩人自己也向答辩人承认过该事实。故，答辩人每次催收租金，均是向两人同时发出催收通知，不存在就厂房租赁问题达成新协议这一说法。二、被答辩人抗辩答辩人在2019年1月起已经将厂房停水停电，且强行扣留其设备纯属捏造，无事实依据。答辩人在2019年5月15日仍在发短信通知被答辩人尽快办理搬离厂房（详见证据一），否则将采取停电停水的措施，被答辩人表示在他回来之前如果停电会追究答辩人损失，证实了答辩人并没有在2019年1月份开始停水停电，而事实上，在发出停电通知之后，答辩人多次到厂房想要采取停电措施时均被被答辩人的员工阻拦在外，被答辩人仍然在进行生产经营，更不存在强行扣留设备一说法。被答辩人直到2019年8月才停止生产经营，且截至2019年9月份厂房仍然被被答辩人霸占，被答辩人让其父亲长期在厂房驻守（详见证据二），不让答辩人收回厂房，且被答辩人已搬走了大部分机器设备，只剩下大型吊臂未拆除。被答辩人的恶意霸占的行为导致答辩人长期无法使用厂房，造成重大损失。三、答辩人从2018年年底便通知被答辩人进行搬迁，且给予了其足够长的搬迁时间，但被答辩人至今仍未搬走该大型吊臂，影响了答辩人正常使用厂房。且被答辩人也认为法院应当考虑将此设备抵偿租金，说明被答辩人承认了拖欠答辩人租金的事实。综上，答辩人认为，原审判决事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉行为纯粹是拖延时间，浪费诉讼资源，恳请法院依法维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：一、判令原告与被告一的租赁合同关系解除。二、判令两被告立即搬离并归还租赁物。三、判令被告一立即向原告支付拖欠的租金144000元，逾期付款利息974.40元（按中国人民银行同期贷款利率计算），被告二对拖欠的租金及利息承担连带清偿责任。四、判令由两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月9日，原告与被告一签订《租赁合同》，由被告一承租位于博罗县******冯屋小组大埔尾面积约4300平方米的租赁物（含空地、建筑物），租赁期期限：2016年7月11日至2026年7月10日结束，共10年；租赁面积：厂内面积共约4300平方米，包括厂房一栋约3300平方米，空地等约1000平方米；租赁单价及月租金（不含税）：2016年7月11日至2021年7月10日甲方（原告）向乙方（被告一）收取每月人民币叁万陆仟元整的租金（￥36000元），2021年7月11日至2026年7月10日甲方向乙方收取每月人民币肆万壹仟肆佰元整的租金(￥41400元)；签约生效之日乙方要支付押金人民币柒万贰仟元整(￥72000元)，待租期满乙方缴清一切费用后甲方无息付回给乙方。签订合同后，原告将租赁物交付被告一使用，被告一向原告支付押金72000元。2018年6月25日，被告二向原告出具《租金支付保证书》，保证由徐新正向原告支付的租金由张某1代为支付，到期未支付自愿承担责任。被告租金交至2018年12月，从2019年1月起未向原告交纳租金，原告遂向一审法院起诉。另查明，至本案一审辩论终结前，原告未向一审法院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向一审法院提供经主管部门批准建设的相关证据。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，由于原告出租给被告一的厂房没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告一于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求归还案涉租赁物（厂房一栋约3300平方米），于法有据，予以支持。对租金问题，由于合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告请求被告一支付2019年1月至4月的租金（占用费）144000元，于法有据，予以支持。由于原告收取了被告一的押金72000元，原告应予退回，为减少当事人的讼累，在被告一应付的租金中扣减，则被告一仍应支付租金（占用费）72000元。对利息，由于被告一未按时交纳租金（占用费）给原告，造成原告的利息损失，现原告请求该损失，合理合法，予以支持，利息可从各月逾期之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，但由于原告将未取得的建设工程规划许可证的厂房租赁给被告一，存在一定的过错，应对利息损失承担50%的责任。对被告二是否承担连带责任的问题。被告二向原告出具《租金支付保证书》，保证由被告二向原告支付的租金由张某1代为支付，依据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，被告二应对被告一的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告朱国华与被告一徐新正于2016年7月9日签订的《租赁合同》无效。二、被告一徐新正于本判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁物（厂房一栋约3300平方米）给原告朱国华。三、被告一徐新正于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（房屋占用费）人民币72000元及利息（分别以人民币36000元为计算基数分别从2019年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的50%计算至租金付清之日止）给原告朱国华。四、被告二张某1应对被告一徐新正上述第三判项的债务承担连带责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3198元，由原告承担1599元，被告一承担1599元；公告费300元，同由被告一承担。本案二审期间，上诉人提交了一份合同。被上诉人提交了短信记录、微信记录、业务办理受理回执、视频录像。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：1.上诉人主张未实际使用涉案厂房则无需支付占用费是否应予支持；2.涉案《租金支付保证书》的法律性质如何认定。关于焦点1的问题，虽上诉人认为其在2019年1月以后已经未实际使用涉案厂房，且认为被上诉人在该时间段起就对涉案厂房进行了停水停电，导致其无法实际使用涉案厂房，但上诉人并未提供证据证明，故上诉人的该主张，本院不予支持。关于焦点2的问题。首先,上诉人在涉案的《租金支付保证书》上以保证人的身份签署了名字；其次，在被上诉人通过微信向上诉人明确提出上诉人应对原审被告徐新正欠付租金的行为承担连带保证责任的情况下，上诉人并未提出异议。故可以认定上诉人应承担连带责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元由上诉人张绍杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年九月八日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。