安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初2214号 原告：夏迎春，男，1965年12月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。 委托诉讼代理人：李士心，上海木诚木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。 被告：徐火才，男，1972年9月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：王遗宝，宣城市宣州区向阳法律服务所法律工作者。 原告夏迎春与被告徐火才合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏迎春及其委托诉讼代理人李志群、被告徐火才及其委托诉讼代理人王遗宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏迎春向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的转让协议；2.被告返还原告转让费25万元；3.被告返还原告商铺押金1万元；4.被告返还原告自2019年4月15日至2019年6月19日的商铺租金3万元；5.被告赔偿原告店铺装修费10万元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月2日，原告与被告约定，由被告将其合法租赁的位于上海市徐汇区的商铺转租给原告使用。同日，原告向被告支付转让预付款5万元。2019年4月8日，原告向被告支付转让预付款10万元。2019年4月12日，原告向被告支付转让预付款2万元。2019年4月15日，原告与被告签订转让协议书，协议约定由被告将其合法租赁的位于上海市徐汇区的商铺转租给原告使用，转让费25万元。同日，原告向被告支付转让费尾款、商铺租赁押金及自2019年4月15日至2019年6月19日的租金，共计12万元。2019年4月15日，原告口头与包工队约定装修费共计10万元。2019年4月16日，原告转账给包工队装修费5万元。2019年11月21日，该商铺业主上海新宏峰酒家有限公司要求原告停止营业，称被告系擅自转租，并要求原告于2019年12月20日前搬离该商铺。自2019年11月22日起，原告多次与被告联系，要求解除协议、返还转让费并赔偿原告损失，但被告拒绝。因被告擅自转租致使原告在本合同中的根本目的无法实现，故原告要求解除该协议、返还款项并赔偿原告损失。 徐火才辩称，1.原告诉称原、被告关于店面转让之事没有得到业主即上海新宏峰酒家有限公司同意不属实。不仅在原、被告转让之初是明知的，而且对转让事实也是默认的。在原告接手该店面之后，一直由原告向该业主交纳房屋租金，原告与业主转租期配合默契没有任何异议。2.被告在拿到原告的起诉状后立即和业主负责人沈茂兴取得联系，沈茂兴告知被告，业主向原告发出通知后，实际并未要求原告搬出店面，而是因原告与业主关系没有处理好，原告正常经营到2020年4月将店面转让给他人。3.2020年4月13日业主向被告出具证明一份，证明店主并没有叫原告腾让店面，把房屋腾让转交给房主，而是因为他们之间有些纠纷没有处理好，再加上疫情的情况，他们后来也并没有叫原告搬走。另，早在2014年4月20日，被告从承租该店面的张志明手中转租该店面后，继续从事修鞋行业。店主看到被告是开修鞋店的，就默认了被告与张志明之间的转租行为，由被告向店主缴纳房租。2019年4月初，原告作为被告的老乡，看到被告的店面及周边生意都很红火，要求被告把该店面转让给原告经营，被告考虑到原告与被告从事的转租的行业经营项目不一样，所以被告就没有打算转租给原告。但是原告多次来到被告处，渴望被告把店面转让给他，然后又帮助被告在案涉店面的对面帮助被告另外找了一个店面，要求被告将其承租的店面转让给原告经营。被告同意原告的要求将该店面转让给原告。被告搬到对面的店面后，交了进场费2万元、半年的租金6.6万元、装潢费15万元、押金2.2万元，所以案涉店面的转租费用25万元，是原告与被告充分商量的结果，也是原告认可、接受的。并且原告分期支付了上述转租费。综上，原、被告之间的转让得到店主的认可，且店主在发出通知后，既没有催原告腾让房屋，也没有不准许原告从事经营。原告因疫情原因直到2020年4月才将房屋转租给他人经营，店名叫粗粮馒头店。被告在履行合同、转让合同的前后并不存在任何过错，也没有导致原告因转租行为而导致其停业，或者是无法经营，请求驳回原告的诉讼请求。 原告提交证据：一、收条、转让协议书、协议书复印件各1份，证明被告将店铺转让给原告； 二、微信转账凭证（原告微信向被告微信转账）、银行流水复印件各1份，证明原告按照合同约定向被告支付店铺转让费25万元、押金1万元、租金3万元，共计29万元； 三、2019年11月21日上海新宏峰酒家有限公司向原告出具的通知复印件1份，证明被告的违法转让行为导致业主要求原告停业并搬离店面； 四、2020年7月13日上海新宏峰酒家有限公司向原告出具的证明、沈茂兴身份证复印件各1份，证明案涉店铺不准许转租，原告承租的店面于2019年11月21日要求搬离，沈茂兴是上海新宏峰酒家有限公司的负责人即经理，不是法定代表人。 五、2020年7月13日上海新宏峰酒家有限公司出具的证明1份，证明业主配合原告及证人办理营业执照变更经营内容是基于被告的虚假陈述，新宏峰酒家有限公司在一开始并不知道违法转租的事实，原告并未将涉案店面转让给粗粮馒头店。 被告质证意见为：对原告证据一的真实性无异议，转让协议书中徐火才签名后面的“（房主）”不是徐火才写的； 对证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，其中1万元押金是被告在收到原告押金后转交给业主，转让费25万元无异议，被告交给业主一个季度（2019年3月份-6月份）的租金4万元，当时被告转租给原告时，截止2019年4月15日前被告已经使用涉案店面期间的租金1万元，还有3万元的租金期间没有用完，所以原告支付给被告该期间的费用3万元； 对证据四中的身份证无异议，对证据三通知和证据四中的证明的合法性、关联性有异议，该公司在本案中先后三次向原、被告出具了三份截然不同的证明书，且证明的内容前后矛盾，同时也证明原、被告在转让租赁案涉房屋经营期间并未受到外界及被告的影响，业主出具的证明没有客观公正的反映事实，导致原、被告之间产生误会，且业主也没有事实和法律程序上要求原告腾让房屋，因此原、被告履行合同没有受到其他因素的干涉，转让是原、被告双方的合意。 证据五，是原告当庭提交，已经超出举证期限，对“三性”均有异议，且不能达到证明目的，因为该公司在本案中前后出具四份证明，且对本案的事实部分没有客观公正的陈述事实，而是很不负责任的提供一些虚假陈述，干涉法院对案件的审理，混淆了原、被告之间事实关系。 被告提交证据：一、2014年4月20日章某与被告签订的转让协议复印件1份，证明章某将案涉店面转让给被告继续开鞋店，业主认可且被告支付章某转让费21万元； 二、2020年4月13日上海新宏峰酒家有限公司向被告出具的证明复印件1份，证明因为原告与业主关系没有处理好，之前虽然发出通知给原告但并未让原告腾让房屋，且业主同意原告将案涉店面转让给他人经营。 被告申请证人章某出庭作证，被告对证人证言的真实性无异议，客观公正地反映：1、案涉店面由证人转租给被告，被告支付21万元转让费，对转让的事实业主也认可；2、被告将案涉房产转租给原告经营粤饺皇，由证人、原告和业主三人共同到辖区的工商所办理了营业执照、经营变更项目，对被告将案涉房产转让给原告，业主认可。 原告质证意见为： 对被告证据一的“三性”不予认可，1）该证据名为转让协议，但实际上属于单方承认，不符合协议双方签订的形式；2）即使该协议真实存在，发生于被告与案外人章某之间，原告无法核实其真实性，也无法确认该转让事实的存在；3）该证据仅在末尾部分写了21万元，并没有提供21万元的转账凭证，无法证明其转让金额的真实性；4）被告想要证明业主同意转让，而该份证据里没有业主的签字确认，无法达到其证明目的；5）转让时间是2014年-2016年，即使真实存在，与2019年原、被告发生的转让没有关系。 对证据二的真实性无异议，关联性和合法性不予认可，1）该证据并未提到原告与业主发生纠纷导致要求原告停业；2）不能证明被告将店面转让给原告的时候，业主是同意的；3）证明第二段可以看出，2019年12月要求搬走的通告，是业主发出的；4）转让给粗粮馒头店不真实，实际上是在原告搬走后，业主与粗粮馒头店之间签订的租赁合同。 证人证言证明证人与被告之间的转让行为，与原告和被告之间的违法转租行为没有关系，证人证言中从未提到业主认可并同意转租的事实，虽然业主配合办理了营业执照的变更，原因是被告虚假陈述被告要跟亲戚一起将修鞋店转为粤饺皇，然后业主才配合变更，但业主并不知道转让事实。 本院对原、被告证据认证如下： 原告证据一、二，被告对真实性无异议，本院予以认定，其证明效力由本院结合其他证据予以认定。原告证据三、四、五与被告证据二中不一致的内容，本院不予认定，与其他证据具有关联性，且内容一致的内容，本院予以认定。被告证据一，系章某向徐火才出具的，与本案无关联性，本院不予认定；被告申请的证人章某证言，与本案无关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：此前，上海市徐汇区的商铺先后由章某、徐火才经营使用。2019年4月2日，夏迎春经与徐火才协商，由徐火才将其租赁使用的该商铺转让给夏迎春使用。 2019年4月2日、2019年4月8日，夏迎春通过银行转账方式向徐火才分别支付5万元、10万元。2019年4月8日，徐火才向夏迎春出具《收条》一张，内容为：今收到夏迎春房子转让费（总共25万元），分2批给我，还欠10万元，现收到15万元，房租和1万押金，到房子交给夏老板时再算…… 2019年4月12日，夏迎春通过微信转账方式向徐火才支付2万元。2019年4月15日，夏迎春通过银行转账方式向徐火才支付12万元。2019年4月15日，徐火才、夏迎春签订《转让协议书》，协议约定：徐火才将田林东路411弄13号修鞋店转让给夏迎春经营包生饺子店，从2019年4月15日开始到以后怎么经营都与徐火才无关，转让费25万元一次付清等。当日，徐火才将该房屋交付给夏迎春使用。因徐火才已向上海新宏峰酒家有限公司支付了2019年3月22日至2019年6月21日的租金4万元，夏迎春于当日向徐火才支付的款项中包括夏迎春支付给徐火才的自2019年4月15日至2019年6月19日的商铺租金3万元。 2019年8月16日，夏迎春、章某、徐火才三方签订《协议书》，约定章某办理的营业执照和食品卫生许可证借给夏迎春使用期限到2021年6月20日止（注：夏迎春和徐火才的租房合同日期为准，此后自动失效）。 2019年11月21日，上海新宏峰酒家有限公司向夏迎春发出《通知》一份，通知内容为：“粤饺皇（原雅卓修鞋店）有关违法转让一事，因本公司旗下所有店面不可转让。请在2019年12月21日前搬走收回。特此通知单位：上海新宏峰酒家通知人：沈茂兴”。该通知上的“上海新宏峰酒家”上加盖“上海新宏峰酒家有限公司”公章。 2020年4月13日，上海新宏峰酒家有限公司向徐火才出具《证明》一份，证明内容为：兹于雅卓修鞋店关于转让给粤饺皇饺子店，经本公司领导具体了解有关情况后（因雅卓修鞋店也于2014年4月20日转让接手的）同意转让给粤饺皇经营，以后也可转让他人。注：2019年12月21日前搬走收回的通知，我公司经讨论后并没有要求粤饺皇搬走收回。后因田林街道整体装修，新冠××等，也同意粤饺皇转让给粗粮馒头店经营。特此证明！单位：上海新宏峰酒家证明人：沈茂兴”。该证明上的“上海新宏峰酒家”上加盖“上海新宏峰酒家有限公司”公章。 2020年7月13日，上海新宏峰酒家有限公司向夏迎春出具《证明》一份，证明内容为：“本人没有给徐火才盖过章，签过字，本人给王正龙盖过章、签过字（用办理卫生许可证）。徐火才找了我，也通过别人找过我，叫我给他在证明上盖章、签字，我都没有给他签字、盖过章。雅卓修鞋店和粤饺皇饺子店以亲戚关系一起开店，本人不知实情，更不知道有私自转让行为。我公司旗下店铺不得有转让行为。我和粤饺皇饺子店没有合同，只是听从徐火才自行操作。粤饺皇饺子店没有转让给粗粮馒头，粗粮馒头店合同在我本人手上直接办理。特此证明单位：上海新宏峰酒家有限公司证明人：沈茂兴”。该证明上的“上海新宏峰酒家有限公司”上加盖“上海新宏峰酒家有限公司”公章。 2020年7月13日，上海新宏峰酒家有限公司向夏迎春出具《证明》一份，证明内容为：“1、上海新宏峰酒家有限公司从未允许雅卓修鞋店将店面转让给粤饺皇水饺店，本公司旗下店面不允许进行转让和转租。2、雅卓修鞋店隐瞒事实，向我公司说粤饺皇水饺店是徐火才与其亲戚一起经营的，我公司不了解实情。2019年12月经与实际经营者夏迎春核实，才了解实际情况，遂于2019年12月21日向粤饺皇店发出《通知》，要求其限期搬离。3、我公司及本人从未向任何人出具日期是2020年4月13日的《证明》文件，徐火才提供的盖有我司签章及本人签字的《证明》是虚假的。另外我公司的名称是“上海新宏峰酒家有限公司”，而非“上海新宏峰酒家”。 夏迎春自认其分别于2019年6月、2019年10月支付给上海新宏峰酒家有限公司房租各4万元，合计8万元，其中2019年6月支付的是2019年7月份至2019年9月份的房租、2019年9月份支付的是2019年10月至2019年12月的房租。自认其于2019年12月21日将钥匙交给房东，因其尚有物品在房内，于2019年12月22日向上海新宏峰酒家有限公司支付2020年1月至2020年3月期间的房租4万元。 本院认为，徐火才在其与夏迎春签订的《转让协议书》中约定店铺转让费25万元，将其承租的店铺转让给夏迎春；同时徐火才收取夏迎春的押金1万元及2019年4月15日至2019年6月19日的租金3万元，双方之间的店铺经营转让及房屋租赁转租合同关系成立。夏迎春自认其自2019年6月起将房屋租金直接支付给出租人，故自夏迎春将房屋租金直接支付给出租人起，夏迎春即与出租人之间形成事实上的的房屋租赁合同关系，出租人对于徐火才的此前的转租行为未表示异议。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因夏迎春与出租人之间的房屋租赁关系未采用书面形式，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。出租人在2019年11月21日通知夏迎春在一个月之后搬走，夏迎春自认其于2019年12月21日将钥匙交给房东，但同时在2019年12月22日又支付了此后三个月的房租。虽徐火才有出租人向其出具的证明，且证明出租人同意转让给粤饺皇经营及以后也可转让他人及并没有要求粤饺皇搬走收回等内容，但徐火才无相关证据证明夏迎春在2019年11月21日之后知道该内容，且该证明的内容与夏迎春提交的出租人出具的证明的内容相互矛盾。结合夏迎春自认其支付给出租人房租的使用期间，即夏迎春使用涉案商铺的期间应为自2019年4月15日至2020年3月21日期间。 关于夏迎春要求解除其与徐火才签订的转让协议的请求。因夏迎春与徐火才签订的转让协议有店铺经营转让及房屋租赁转让两种法律关系；《转让协议书》约定的是店铺经营转让。徐火才对于解除合同虽有异议，辩称夏迎春将涉案店铺转让给他人经营，但因徐火才提交的证明与夏迎春提交的证明均系由出租人出具，且相互矛盾，徐火才无其他证据予以佐证，本院对该辩称不予采信；因涉案店铺现已由他人经营，夏迎春不能实现合同目的，故本院对夏迎春的该项请求中的关于店铺经营转让合同关系即《转让协议书》的解除予以支持；关于房屋租赁转让的解除，因双方已实际履行完毕，故不予支持。 关于夏迎春要求徐火才返还其转让费25万元的请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《转让协议书》约定徐火才将涉案商铺的经营权转让给夏迎春，及由夏迎春支付徐火才转让费25万元等内容，但该协议中对该25万元转让费具体包括事项没有明确约定；结合夏迎春与徐火才、章某三方达成的《协议书》中约定的章某办理的营业执照和食品卫生许可证借给夏迎春使用期限到2021年6月20日止（注：夏迎春和徐火才的租房合同日期为准，此后自动失效），即表明夏迎春支付给徐火才25万元转让费，夏迎春享有在2019年4月15日至2021年6月20日期间在该涉案店铺经营的权利。结合前述确定的夏迎春使用涉案商铺的期间，本院予以支持徐火才返还部分转让费，即按照夏迎春未实际使用涉案店铺的时间在其应享有的经营期间所占有的比例予以退还，为144230.77元（250000元／26月×15月）；对多出部分，本院不予支持。 关于夏迎春要求徐火才返还其店铺押金1万元的请求。因徐火才收到该押金1万元，徐火才虽辩称其在收到押金后转交给业主，但徐火才无相关证据予以佐证，在夏迎春与出租人之间形成事实上的房屋租赁合同关系后，徐火才应退还夏迎春押金，故对原告的该项请求，本院依法予以支持。 关于夏迎春要求徐火才返还其自2019年4月15日至2019年6月19日的商铺租金3万元的请求。因夏迎春与徐火才之间就该期间的房屋租赁转租合同关系已履行完毕，夏迎春在该期间已实际使用该商铺。本院依法不予支持。 关于夏迎春要求徐火才赔偿其店铺装修费10万元的请求。因夏迎春无相关证据予以佐证，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告夏迎春与被告徐火才于2019年4月15日签订的《转让协议书》； 二、被告徐火才于本判决生效之日起十日内返还原告夏迎春转让费144230.77元、押金10000元，合计154230.77元； 三、驳回原告夏迎春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7315元，由原告夏迎春负担3930元、被告徐火才负担3385元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  王晓红 人民陪审员  徐成虎 人民陪审员  刘顺莲 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  王鑫宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。