福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3569号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：陈炳明，男，1954年1月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：陈杨，女，1982年4月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：江南（系陈杨丈夫），住福建省福州市台江区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告陈炳明、陈杨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠与被告陈杨委托诉讼代理人江南到庭参加诉讼，被告陈炳明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈炳明、陈杨立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费9308.01元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费243.91元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为3645.45元；2.陈炳明、陈杨承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。陈炳明、陈杨是“海峡·鑫天地”业主，陈炳明、陈杨于2014年12月7日经验收交房取得“海峡·鑫天地”室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向陈炳明、陈杨提供了物业管理服务，但陈炳明、陈杨自2015年1月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月30日向陈炳明、陈杨邮寄律师函催促缴纳物业费，但陈炳明、陈杨仍不缴纳。实达物业公司认为，陈炳明、陈杨在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向陈炳明、陈杨及小区业主提供物业管理服务，陈炳明、陈杨不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。 陈炳明、陈杨辩称，一、物业费用应由福州海峡置业有限公司缴纳。陈炳明、陈杨与福州海峡置业有限公司签有商业管理委托协议，约定包租期从交房之日起共计3年，包租租金直接抵扣购房款。实达物业作为前期物业服务公司对该法律事实非常清楚，且自交房以来直到2017年3月亦均由福州海峡置业有限公司缴纳，在未收到后期欠款情况下亦是向福州海峡置业有限公司，三方已经形成实际的合同履约关系。二、自2014年12月交房至2017年3月的物业费已经由福州海峡置业有限公司缴纳。讼争标的实为空置房物业，实达物业公司在《关于解除“海峡鑫天地”前期物业服务合同＞的工作联系函》明确2017年4-12月空置房未结，且自此向后至2018年3月5日亦未结清，双方之间最后达成什么样的协议，作为业主并不知情，很可能存在重复收取情况。三、实达物业公司要求按照月利率2％的标准收取违约金明显过分高于实达物业公司方的实际损失。四、正如实达物业公司在《关于解除＜“海峡鑫天地”前期物业服务合同＞的工作联系函》所述，由于项目外市政主干道迟迟未建成通车，商铺一直没办法装修开业，整个项目只有少数业主入住，其余房屋皆空置。就讼争标的涉及物业而言，实达物业公司实际并未提供《前期物业服务合同》第四条的主要服务义务。根据公平正义原则，在一方未提供相应服务情况下，另一方有权要求不支付相应对价。五、即使实达物业公司能够证明其在2015年1月至208年3月有提供物业服务，亦应当按照实际提供服务水平，对相应的物业服务费打折。按照《前期物业服务合同》约定，在项目运营且部分物业空置情况下实达物业公司方收取的费用为标准费用的65％，在全项目未运营的情况下，相应收费标准只应该更少不应该更多。六、按照关于诉讼时效的相关规定，2015年10月1日前的相应物业费用于2017年10月1日超过2年的诉讼时效，实达物业公司方提供材料中亦无诉讼时交中止或重新计算的相应证据，因此对相应金额不予确认。实达物业公司提出的违约金部分不予认可。综上所述，实达物业公司的诉请与陈炳明、陈杨无任何关联，应向福州海峡置业有限公司收取，不应该多头重复收取。鉴于实达物业公司实际未履行物业服务义务，其向陈炳明、陈杨提出主张没有合同和法律的依据。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。陈炳明、陈杨系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商业1#楼201店铺的业主，店铺面积为61.75㎡。陈炳明、陈杨提出物业费应由承租商户承担的抗辩意见，本院认为物业服务企业请求业主承担责任的，符合相关法律规定，故陈炳明、陈杨的抗辩意见，本院不予采纳。陈炳明、陈杨提出实达物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，实达物业公司于2018年9月30日向陈炳明、陈杨的身份证上所记载的住址寄送催缴物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，且根据《福州市物业服务合同》约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费。因此，陈炳明、陈杨应向实达物业公司支付2015年9月30日起至2018年3月5日的物业服务费7122.2元[每月（61.75㎡×3.95元/㎡·月）]。陈炳明、陈杨提出实达物业公司存在重复收取物业费的抗辩意见，但其未提供证据予以证明，故对其抗辩意见本院不予采纳。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故陈炳明、陈杨应向实达物业公司支付物业服务费3561.1元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。陈炳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、陈炳明、陈杨应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费3561.1元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124元，减半收取计62元，由陈炳明、陈杨负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年九月十四日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。