北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10958号原告：北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，住所地:北京市顺义区仁和镇沙坨村东路****，统一社会信用代码91110113306667393R。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，男，1988年4月5日出生，汉族，北京嘉纳律师事务所实习律师，公民身份号码×××。被告：杨海霞，女，1985年10月9日出生，汉族，户籍地:北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建物业梅兰嘉园公司）与被告杨海霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司之委托诉讼代理人李欣，被告杨海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建物业梅兰嘉园公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年5月26日至2020年12月31日的物业服务费10262.14元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元；2.判令被告向原告支付逾期给付物业费违约金2745.2元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为×××室的所有人，该房屋建筑面积为81.55平方米。原告与被告签订《中建·梅兰家园前期物业服务协议》（以下简称合同），约定由原告为被告所有的房屋所在的×××小区提供物业服务，被告对此予以认可。合同第三章第九条约定物业服务费标准为2.28元/月/平方米；第十条约定物业服务费用自《商品房买卖合同》中约定的房屋交付之日，采取预收的方式，业主应一次性预交一年的物业服务费。以后按年预付的方式进行交纳，于每年的首月预交全年的物业服务费和其他费用。被告未交纳2016年5月26日至2020年12月31日期间的物业服务费及此期间的垃圾清运费、消纳费。原告认为被告作为梅兰家园小区房屋的所有人与原告建立了物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务，享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。被告在享受了原告提供的物业服务后应按照合同约定内容交纳物业费和其他费用。原告多次向被告催缴拖欠的物业服务费和其他费用无果，遂起诉至贵院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告杨海霞辩称：对原告诉状中事实理由部分所陈述的房屋门牌号、建筑面积予以认可，对于垃圾清运费、消纳费、物业费的单价亦予以认可，但是不认可物业费欠缴年度。因为原告中建物业梅兰嘉园公司之前曾在小区和电梯内公示了物业费起算时间为2017年6月1日。此外，对于物业费欠缴年度的截止时间也不认可，因为现在还没有到2020年12月31日。我方之所以未交物业费是因为小区物业服务不到位、环境差、设施不到位、存在安全隐患，而且单元门门禁损坏。本院经审理认定事实如下：被告杨海霞系×××室的业主，该房屋建筑面积81.55平方米。原告中建物业梅兰嘉园公司与被告杨海霞于2014年8月22日签订了《中建·梅兰家园前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅2.28元/月·平方米；商业4.16元/月·平方米。合同第十条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。被告可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金……第三十六条约定本协议期限自双方签订之日起生效，自北京慧眼置业有限公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年。协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。原告中建物业梅兰嘉园公司提供物业服务期间，被告杨海霞未支付×××小区2016年5月26日至2020年12月31日期间物业服务费10262.14元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元。诉讼中，被告杨海霞提交一组照片，用于证明原告中建物业梅兰嘉园公司物业服务不到位，环境差、绿化差、道路损坏、安全门故障、设施不到位、安全存在隐患等。原告中建物业梅兰嘉园公司称，涉诉小区系先交付后验收，一些业主因为地下车库未验收所以占用绿地停车，但之后进行了相应的改善。此外，保安骚扰女性业主的问题自始至终也未得到定性，而且为了安全起见，小区物业已经解雇了该保安。总之，原告中建物业梅兰嘉园公司已经尽到了相应物业服务的义务。诉讼中，原告中建物业梅兰嘉园公司提交（2020）京0113民初9433号判决书，证明已有生效判决载明了涉诉小区物业费自2016年5月26日开始计算。上述事实，有《中建·梅兰家园前期物业服务协议》、（2020）京0113民初9433号判决书、照片、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。原告与被告签订书面的《中建·梅兰家园前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应依约履行。原告在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。因物业服务是一个动态且持续不断的过程，本院对被告主张的物业服务不到位的辩解意见不予采信。根据已有的生效判决确认涉诉小区物业费自2016年5月26日开始计算，故本院对被告主张物业费应自2017年6月1日开始收取的辩解意见不予采纳。因双方在《中建·梅兰家园前期物业服务协议》中约定了交纳物业费的时间，故原告中建物业梅兰嘉园公司要求被告杨海霞交纳截止至2020年12月31日的物业费，本院不持异议。综上，被告应及时、足额的向原告支付物业费、垃圾清运费及消纳费，本院对原告要求被告支付物业费、消纳费、垃圾清运费的诉讼请求予以支持。因被告并非恶意拖欠物业费，故本院对中建物业要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议原告应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得更多业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告杨海霞支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司2016年5月26日至2020年12月31日期间物业服务费10262.14元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元，均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司的其他诉讼请求。如果被告杨海霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司负担6元（已交纳），由被告杨海霞负担26元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  杨 娇二〇二〇年九月十一日法官助理  倪永坤书 记 员  王皎焯