陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书   （2020）陕0902民初500号   原告：陈春宇，男，汉族，1996年1月20日出生，住海南省海口市琼山区，现住安康市石泉县，公民身份号码：61242XXXX601206318。   委托代理人：来宝胜，陕西腾浩律师事务所律师。   被告：江甲强，男，汉族，1971年7月26日出生，住陕西省安康市汉滨区，公民身份号码：61242XXXX107262432。   委托代理人：胡朝东，陕西持衡律师事务所律师。   原告陈春宇与被告江甲强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人来宝胜、被告江甲强及其委托代理人胡朝东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告陈春宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租赁费74万元，此后租赁费按照合同的约定每年37万元支付至合同解除之日；2、被告承担本案诉讼费。   事实与理由:2016年12月30日，安康市汉滨区同康药业有限责任公司（以下简称同康公司）与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定同康公司将位于安康市汉滨区XX路XX号营业用房自东向西5、6、7间租赁给被告使用，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月30日，年租赁费9万元，自签订合同之日起一次性交清。2017年9月18日，原告与同康公司签订《房屋买卖合同》，合同约定同康公司将汉滨区XX路XX号房屋作价1200万元出售给原告，同康公司在合同第四条陈述和告知条款载明：江甲强租赁的10、11及二层、三层、四层租赁合同于2023年12月14日到期，房租费暂付至2017年底，自2017年12月15日后，所有房租由买受人收取，并将合同履行至2023年合同期满。2017年12月4日，同康公司书面通知被告：自2018年1月1日起，所有房租向陈春宇交付。2019年8月30日，不动产登记机关向原告颁发了不动产权证书。被告将房租支付至2018年底，原告要求被告支付2019年房屋租金遭被告拒绝，故起诉至法院请求依法裁判。   被告江甲强辩称,答辩人与安康市汉滨区同康药业有限责任公司(以下简称同康公司)于2013年9月15日签订房屋租赁合同，约定“答辩人租用同康公司位于安康市XX路XX号(靠西2间、2至4楼33间)，共计35间房屋及家属院靠西停车场。租期10年:自2013年9月15日至2023年12月14日，租金每年28万元”。(合同一)答辩人又于2017年1月1日与同康公司签订租赁合同，约定“答辩人租用同康公司位于安康市XX路XX号营业用房(自东向西第5、6、7含后一间)，租期7年，自2017年1月1日至2023年12月31日，每年租金为人民币9万元”。(合同二)租赁合同签订后，答辩人按(合同一)和(合同二)的约定按期向房屋所有权人“同康公司”缴纳了房屋租金。   答辩人是与同康公司签订的房屋租赁合司，并已按合同约定将租金交付同康公司。分别于2018年1月12日一次性缴纳了(合同一)XX路XX号共计35间房屋自2017年12月31日至2019年12月31日两年房屋租金56万元。于2018年6月27日缴纳了(合同二)XX路XX号(5、6、7含后面一间)三间房屋自2019年1月1日至2022年12月31日4年房屋租金共计36万元。故陈春宇要求答辩人向他交付房屋租金的主张无法律依据。2、虽然原告陈春宇主张其与同康公司签订房屋买卖合同，并由同康公司于2017年12月4日告知答辩人自2018年1月1日起所有房租向陈春宇交付。但2017年12月中旬，同康公司又因售卖房屋合同，未经同康公司董事会或股东大会授权，出让该房屋，使房屋并未过户、产权尚未转移。陈春宇从未告知或者催告答辩人房屋租金转交事宜，对答辩人将房屋租金缴纳至同康公司并未提出任何异议。直至2019年8月30日所谓的“房屋过户”后才主张2019年的房屋租金，这亦可证实其认可2019年以前的房屋租金缴纳给同康公司的事实，故答辩人与同康公司的房屋租赁合同的权利和义务并没有发生转移，按约定向同康公司缴纳房租是合理合法的，答辩人不可能租一处房屋，缴纳两次房租金。就原告所称答辩人将房租支付至2018年底一事，答辩人自始至终从未向原告支付过任何费用。3、同康公司涉及多案，包括该房屋出售，未经董事会或股东大会授权出让，取得的陕(2019)安康市不动产权第0008015号是否合法?现同康公司已濒临破产，区XX组协调处理同康公司相关问题，陈春宇主张缴纳房租应统一纳入清算。2019年9月23日同康公司临时召开全体股东大会，会议一致通过并经公司支部同意形成决议：由同康公司工会暂时衔接公司原房屋产权、房屋出租、门面房租金缴纳等事宜;会议要求工会建立临时账户，并做好账务明细开支情况的公开、公正透明工作;收取的门面房租金必须首先用于维持股东的生活费发放和离退休人员的生老病死慰问。接到同康公司按合同收取房租金的通知，答辩人按合同只有和同康公司衔接，原告要想收房租金，必须和同康公司理清关系，再和承租户签订租房合同，才能合理合法收房租。2019年9月28日，同康公司支部、工会领导通知答辩人清算缴纳房租事宜。答辩人在第一时间出示了缴纳房租的收款收据，并承诺将2-4楼房屋的经营户清退，给答辩人造成损失，将房屋交同康公司管理，不再承担2-4楼33间房租;门面房(自东向西5、6、7含后一间)房租金已交到2020年12月31日，同康公司相关人员也进行了记录备案。综上所述，陈春宇诉请的事实及理由不能成立。请求汉滨区人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费用。   经审理查明，2013年9月15日,同康公司与被告江甲强签订《租房合同》（一），约定被告租用同康公司位于安康市XX路XX号（靠西2间、2至4楼33间共计35间）房屋及公司家属院靠西停车场；租期10年：自2013年9月15日至2023年12月14日，租金每年28万元，每年签订合同的对应日，被告一次性交清对当年度的租金。2018年1月12日，被告按照该合同约定向同康公司缴纳了2017年12月31日至2019年12月31日期间的租金56万元。2017年1月1日，同康公司又与被告签订《租房合同》（二），约定被告租用同康公司位于安康市XX路XX号营业用房（自东向西第5、6、7含后一间），租期7年，自2017年1月1日至2023年12月31日止，每年租金9万元。2018年6月27日，按照该合同约定被告向同康公司缴纳了2019年1月1日至2022年12月31日期间的租金36万元。   2017年9月18日，原告陈春宇与同康公司签订《房屋买卖合同》，合同约定同康公司将其位于汉滨区XX路XX号房屋，土地使用面积1310.31㎡，地上附着房屋除房屋产权证书之外还包括加建部分共计17间（1-3层各2间、4层11间及5层活动板房）作价1200万出售给原告。合同中特别说明：因江甲强与甲方（同康公司）签订的租赁合同于2023年12月14日到期，房租暂付至2017年底，自2017年12月15日后，所有房租由买受人收取，并将合同履行至2023年合同期满。2017年12月4日，同康公司向被告江甲强出具《知情告知书》，载明涉诉房屋已出售给陈春宇，自2018年1月1日起，所有房租向陈春宇交付。被告江甲强在知情告知书上签字确认，同康公司加盖公司印章及经办人喻琦签字。2019年8月30日，原告取得涉诉房屋不动产权证书（陕（2019）安康市不动产权第0008015号）。2019年9月28日，同康公司支部委员会和工会委员会向公司各商铺租户出具《通知》，要求2020年商铺租金务必于2019年10月31日缴纳于公司工会，如未按时缴纳，合同到期后我公司收回房屋另行出租，由此产生的后果由租户自行承担。2019年10月7日，原告向被告出具《通知函》告知被告，原告陈春宇已于2019年取得涉诉房屋所有权，除房屋所有权人外，任何人无权向房屋承租人索要房租或提出解除合同。   上列事实有租房合同、房屋买卖合同、不动产权证书、知情告知书、通知、同康公司股东会决议、通知函及当事人当庭陈述等在卷佐证。   本院认为，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，同康公司在与原告签订房屋买卖合同后，向被告出具了知情告知书，载明涉诉房屋已出售给陈春宇，自2018年1月1日起，所有房租向陈春宇交付，被告江甲强在知情告知书上签字确认。且该债权转让未加重被告债务履行的负担，也未损害被告利益，故可认定同康公司已将债权转让的事实告知被告江甲强。原告与同康公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,双方已按照合同约定内容履行完毕。故被告以同康公司出售房屋未经董事会或股东大会同意，同康公司支部委员会和工会委员会出具通知要求其交纳房租，原告未告知其房屋租金转交事宜为由拒绝向原告支付屋租赁费用的辩解理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条之规定，判决如下：   由被告江甲强于本判决生效后十日内向原告陈春宇支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租赁费74万元；此后租赁费按照合同的约定每年37万元支付至合同解除之日。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11200元，由被告江甲强承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。     审 判 长  黄蓁   人民陪审员  黄洪琴   人民陪审员  王当丽   二〇二〇年九月十五日   书 记员  郑明玥            1