北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38789号原告：王某，男，2001年3月15日出生，汉族，住河北省邢台市广宗县。委托诉讼代理人：尹富强，北京市隆安律师事务所律师。被告：安小燕，女，1978年8月21日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：仲伟涛，男，1976年5月9日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市。原告王某（以下称姓名）与被告安小燕、被告仲伟涛（以下各称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人尹富强，仲伟涛到庭参加诉讼。安小燕经本院合法传唤未按时出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认安小燕与仲伟涛签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）无效。事实和理由：2016年12月，我15周岁，系未成年人。安小燕系我的母亲。2016年12月5日，安小燕与仲伟涛签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），将我和安小燕共同所有的房屋（面积为121.23平方米）以466万的价格出售给仲伟涛。2020年，受新冠肺炎疫情的影响，我在家学习期间，向安小燕询问为啥物业费总不交纳而被物业总催缴时，安小燕才告知我房屋已经出售，我才得知我父亲去世时给我留下的房屋已经被安小燕出售。之后，我情绪一直低迷，安小燕可能是担心我发生意外等考虑，最后以信件的方式把房屋出售的情况告知了我，以获得我的理解和原谅，我才得以获知房屋出售的情况。我基于继承父亲的遗产而获得涉案房屋50%的产权，安小燕仅为自身利益考虑而不顾我尚为未成年人的利益，仲伟涛在明知自身不具有购买能力及支付能力且知道安小燕并非是为未成年的利益而出售该房屋的情况下，仍然以明显低于市场价的价格购买，在签署合同时，安小燕和仲伟涛严重侵犯了我作为未成年人的利益。安小燕作为我的母亲，本应最大程度的维护自己尚未成年的子女利益，但却为了偿还公司欠客户的钱而售卖属于我的涉案房屋，该房屋是我父亲去世后作为遗产留给我的唯一财产，对我来说不仅具有财产属性，还是我父亲留给我的精神寄托，对于我来讲具有不同的意义。仲伟涛明知该房屋的50%所有权属于我，且明知自己不具有付款能力且明知安小燕售卖该房屋并非为我的利益考虑，依然与安小燕以与市场价相差悬殊的价格签署该房屋买卖合同，也严重侵犯我作为未成年人的利益。基于此，我认为涉案房屋买卖合同无效，故诉至法院。安小燕曾到庭辩称，我挺对不起王某的，希望得到王某的谅解，我处置房产确实没有跟王某说，私自把房子卖了，我为了还债把这个房子处置了。仲伟涛辩称，我当时跟安小燕签订的是《房屋买卖合同》，不是《存量房屋买卖合同》。当初签订合同时，约定的房屋价格是600万元。《存量房屋买卖合同》上面不是我的本人签字，这里面疑问比较多。我认为合同是有效的，燕郊法庭开过庭，并作出了判决，判决认定合同是有效的。安小燕起诉我要求我支付剩余的购房款，案由是保证合同纠纷，判决支持了安小燕的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人没有争议的事实有：安小燕系王某的母亲，系王某的监护人。2016年7月11日，北京市朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元XXX房屋（以下简称涉案房屋）登记至安小燕和王某名下，安小燕和王某分别享有50%所有权。安小燕曾起诉仲伟涛和案外人张某保证合同纠纷，河北省三河市人民法院于2018年1月23日立案，于2019年1月20日作出（2018）冀1082民初1312号民事判决书，认定事实如下：2016年12月1日，安小燕与仲伟涛签订《房产买卖合同》，约定安小燕将涉案房屋出售给仲伟涛，房屋总价款为500万元，仲伟涛于2016年12月30日前一次性付清全部房款。自2016年12月30日至2017年2月14日，仲伟涛分十次通过张某及其名下的银行卡，以银行转账的方式向安小燕支付购房款80万元，以现金方式支付38万元，共计118万元。在上述银行转款中，张某于2016年12月30日向安小燕转款30万元，2017年1月3日，安小燕又向张某转回20万元。2017年4月7日，安小燕与仲伟涛签订《房产买卖合同补充协议》，双方约定将涉案房屋总价款增加至600万元，对剩余房款500万元，仲伟涛分次以每月50万元支付。签订《房产买卖合同补充协议》后，仲伟涛未向安小燕支付任何款项。2018年1月15日，张某作为保证人为安小燕出具《还款担保书》，承诺就仲伟涛应付安小燕的房屋转让价款余款482万元、利息、违约金承担连带偿还责任，并同意承担安小燕为实现债权而支付的费用。河北省三河市人民法院认为，安小燕与仲伟涛基于《房产买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》形成债权、债务关系。判决仲伟涛于该判决生效后十日内支付安小燕购房款482万元，并以482万元为本金，按照年利率6%向安小燕支付自2017年4月7日起至实际付清之日止的利息；张某对仲伟涛的上述债务承担连带偿还责任。该判决书已发生法律效力。各方一致确认涉案房屋目前已登记至仲伟涛名下，由安小燕居住使用。双方当事人有争议的事实有：王某提交《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），约定：出卖人安小燕，出卖人共有人王某，买受人仲伟涛；出卖人所售房屋坐落于朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元XXX；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为466万元，付款方式为自行交割。出卖人处有安小燕、王某签名，其中王某签名后加括号写明“安小燕代”，买受人处有仲伟涛签名，签订日期为2016年12月5日。王某主张《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）无效的理由如下：一是涉案房屋交易时同等房屋价格在900万元左右，涉案房屋的交易价格明显低于市场正常价格，属于明显不合理的价格，安小燕出售房屋时，王某为未成年人，安小燕并非为未成年人利益处分财产；二是合同其他条款均为空白，不符合正常交易习惯；三是买卖双方均为与房地产中介机构签订居间协议或支付居间费用，该约定与事实不符；四是仲伟涛明知王某对涉案房屋享有50%所有权，仍以不合理低价购买房屋，不具有善意。安小燕对王某的主张予以认可。仲伟涛对此不予认可，并称王某虽为未成年人，但安小燕作为监护人，在出售房屋时具有正常行为能力；售房款金额是买卖双方自愿确定的。仲伟涛还称涉案房屋的实际购房人是张某，仲伟涛没有购买涉案房屋的能力，只是借名关系，不确认《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）中签字是否为本人所签。经询，庭审中安小燕和仲伟涛均表示涉案房屋实际价格为600万元；《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）系网签合同，安小燕和仲伟涛依据《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）在房屋管理部门办理了所有权转移登记手续。本院认为：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。本案中，涉案房屋买卖时，安小燕作为王某的监护人，有权代理王某实施民事法律行为。本案争议的焦点为《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）是否存在无效的法定情形。首先，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。监护人在侵害被监护人合法权益的情况下，应当对被监护人承担法律责任，但不必然导致监护人代理被监护人实施的民事法律行为无效。本案中，安小燕是否侵害王某的合法权益与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理。王某以安小燕侵害其合法权益为由主张合同无效，本院不予支持。其次，我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。该条款所规定的“第三人”应指协议人以外的第三人。本案的《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）系网签合同，王某是协议的一方当事人，不属于协议人以外的第三人。王某虽称安小燕与仲伟涛在《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）中约定的房屋交易价格466万元，但安小燕与仲伟涛签订的《房产买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》已被生效法律文书认定有效，且安小燕与仲伟涛均认可实际房屋交易价格为600万元，据此，王某以涉案房屋交易价格低于市场价格损害王某利益为由主张网签合同无效，本院不予支持。综上，王某主张《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX）无效的理由均不成立，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：驳回原告王某的全部诉讼请求。案件受理费150元，由原告王某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年九月二十二日书记员  毕晓宇