湖南省攸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0223民初980号 原告：攸县市场建设有限公司（历史名称：攸县宝悦市场建设有限公司），住所地湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场。 法定代表人：黄建辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：攸县辉煌二手车交易行谭桥店，住所地湖南省株洲市攸县谭桥街道谭桥社区湘东汽贸城二手车交易区**。 经营者：刘金辉。 委托诉讼代理人：丁利民，湖南地博律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告攸县市场建设有限公司与被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月21日、8月24日公开开庭进行了审理。原告攸县市场建设有限公司的委托诉讼代理人李阳顺、被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店的经营者刘金辉及其委托诉讼代理人丁利民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告攸县市场建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《湘东汽贸城二手车交易区铺位租赁合同》；2、判令被告将租赁的位于攸县湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位腾空并返还给原告；3、判令被告向原告支付下差2019年度租金34171元、2019年度物业费6834元，合计金额41005元，并按133元/天的标准自2020年1月10日起向原告支付铺位占有使用费至实际搬离日止；4、被告交纳的合同履约保证金3万元归原告所有；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月15日签订《湘东汽贸城二手车交易区铺位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：原告将位于攸县湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位租赁给被告，商铺承租面积约284.76平方米，租期2016年1月10日至2021年1月9日，合同期第一、二年免租，后三年的租金分别为20502.72元、34171.2元、41005.44元；合同保证金三万元，同时被告负担自身花费的水、电等费用；物业管理费按2元/每月/平方米进行计算。租金提前30日支付，逾期交租，合同保证金不予退还等合同内容。 合同签订后，被告拖欠2019年度租金34171元、2019年度物业费6834元，合计金额41005元。后原告多次向被告催收未果，故诉至法院。 原告攸县市场建设有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、原告营业执照及法定代表人身份证明、被告工商登记资料、攸办发【2019】53号中共攸县县委办公室文件、攸市场发【2014】23号攸县市场服务中心文件各1份，拟证明原、被告的主体资格； 2、不动产信息复印件1份，拟证明本案被告租赁的不动产的所有权属于原告的事实； 3、湘东汽贸城二手车交易区租赁合同1份，拟证明被告承租原告场地的事实，且就相关的租赁事宜双方进行了详细约定的事实； 4、催收凭证复印件4份，拟证明原告多次向被告催收交租的事实，且被告未予缴纳的事实。 被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店辩称，原告按2元/每月/每平方向被告收取物业管理费，根据二手车交易区的情况，原告应在该区安装监控系统，加强安全措施与防控，但原告收取物业管理费之后未履行安全责任，造成被告摆放在承租区的湘Ａ×××××越野车被盗，事后原告未提供任何被盗线索，致使公安机关无法追查，最后公安机关以没有犯罪事实撤销了此案，该车辆被盗造成被告的损失达到73.2256万元，被告多次向原告主张权利，原告同意被告缓交2019年及之后的租金与物业管理费，但原告一直借故拖延处理车辆被盗事件，被告的损失至今没有得到赔偿，被告未缴纳2019年的租金与物业管理费，有正当理由，原告违约造成被告的损失应依法赔偿。原告的诉请没有事实与法律依据，应依法驳回。就原告违约给被告造成的损失，被告提出反诉，反诉请求法院判令原告赔偿被告的损失73.2256万元，并返还被告的合同保证金3万元。 被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店就其答辩意见，向本院提交了如下证据： 1、湖南省株洲市地方税务手写发票复印件1份，拟证明本案原告收取了被告2016年1月10日至2017年1月9日的综合服务费6834元，原告应履行安全保障义务； 2、陈艳卫、汤轲身份证、申请结婚登记声明书、欠条、汤轲机动车行驶证复印件各1份，拟证明陈艳卫、汤轲夫妻向被告借款数10万元的情况并提供了湘Ａ×××××宝马X5越野车1辆作为质押的事实； 3、攸县公安局作出的撤销案件决定书与不予立案通知书复印件各1份，拟证明因原告未尽到安全保障义务，造成汤轲质押在被告处的湘Ａ×××××越野车被盗的事实； 4、截图复印件1份，拟证明因原告违约造成被告的损失高达73.2256万元的事实。 本院在庭审中组织各方当事人对证据进行质证，当事人的质证意见如下： （一）被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店对原告的证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，该租赁合同证明约定原告按2元/每月/平方米的标准，向被告收取物业管理费，同时约定原告对出租物业进行统一管理，原告进行了安全保障义务；对证据4真实性有异议，原告所提供的催收通知书都系复印件，仅加盖了公章，无法核实催收通知单上的周玲签名系其本人所签，2018年11月12日的通知单不是刘金辉所签名，对其证明目的有异议，原告没有向被告催收2019年初的租金及物业管理费，原告同意被告缓交支付2019年及以后的租金与管理费，对律师函被告方不知情，该组证据不能达到原告的证明目的。 （二）原告攸县市场建设有限公司对被告的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，收费系原告按照合同约定收取的正当费用，原告向其收取的费用并非安全保障的义务就全部归于原告；对证据2陈艳卫、汤轲身份证、汤轲机动车行驶证的真实性无异议，对申请结婚登记声明书、欠条三性均有异议，该组证据与本案没有关联性，根据机动车行驶证上登记的车主系汤轲，而非被告，被告与车主汤轲之间按照被告提供过的证据初步判断应该属于民间借贷的法律关系，所谓的抵押仅仅是相关的借条上书写的内容，并没有办理登记手续，系无效抵押，不具有对第三人的对抗效力；对证据3真实性无异议，对其证明目的有异议，通过该组证据以及被告提供的第二组证据中的欠条以及庭前提供的借条（被告没有做证据使用），车主汤轲、陈艳卫是将该车辆向多位债主进行了抵押，并在借条中载明。该车辆并非是被盗走，而是被车主的其他债主开走了，而且事后被告又在湖南岳阳地区找到了该车辆，且把该车辆放在当地的车库中进行保管，但之后该车辆又被其他的债主开走了，对证据3中公安机关认定没有犯罪事实，只是车主与被告及其他债主之间的经济纠纷，被告可以向借款人就民间借贷纠纷另行主张权利；对证据4的三性均有异议，根据车主提供的行驶证登记信息显示，该车辆是在2013年注册登记，车辆在抵押时系2017年，存在贬值的情况，被告认为按新车的标准计算其损失并要求赔偿不当。 本院经审查认为，（一）原告攸县市场建设有限公司的证据1、2、符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，本院予以采信；对证据3的真实性予以认定，对其证明目的结合全案事实予以综合认定；对证据4将结合全案事实予以综合认定；（二）对被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店的证据1、2、3真实性予以认定，但对其证明目的将结合全案事实予以综合认定；对证据4本院将结合案件事实予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月15日，被告攸县辉煌二手车行与原告下辖的攸县宝悦市场建设有限公司湘东汽贸城管理处签订《租赁合同》，约定：“出租方（以下简称甲方）：攸县宝悦市场建设有限公司湘东汽贸城管理处承租方（以下简称乙方）：攸县辉煌二手车行……一、租赁展位位置、面积、用途及经营品牌：铺位位置：湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位租赁面积：总面积284.76m2铺位用途：二手车交易。二、租赁期限：铺位租赁期限自2016年1月10日起至2021年1月9日止。三、定金、租金、物业管理费及其他费用标准及付款办法：1、合同签订时，乙方须按照每号铺位一万元的标准交纳定金，共计人民币叁万/仟/佰/拾/元/角/分（小写¥：30000），物业交付使用后，定金转为履约保证金，合同到期，乙方完整交回所租物业及相关设施，经原告方验收合格后，结清所有账款，在十日内无息全额退还；2、租金标准及优惠政策……优惠政策：第一年、第二年减免租金。第三年租金共计人民币：贰万零仟伍佰零拾贰元柒角贰分（小写¥：20502.72）；在签订本合同后，乙方应于签订合同当日向甲方缴纳该物业一年度租金；第四年租金共计人民币：叁万肆仟壹佰柒拾壹元贰角零分（小写¥：34171.2）；乙方应提前一个月向甲方缴纳，如逾期支付乙方必须承担相应滞纳金（每日按应缴款的百分之一计算）；第五年租金共计人民币：肆万壹仟零佰零拾伍元肆角肆分（小写¥：41005.44），乙方应提前一个月向甲方缴纳，如逾期支付乙方必须承担相应滞纳金（每日按应缴纳款的百分之一计算）；3、物业管理费标准物业管理费2元/m2/月，按乙方承租该物业284.76m2，应承担物业管理费569.52元/月；物业管理费用按12个月为一期结算，乙方第一年应缴纳物业管理费共计人民币：/万陆仟捌佰叁拾肆元贰角肆分（小写¥：6834.24）；第二年至第五年同上；乙方应提前一个月向甲方缴纳，如逾期支付乙方必须承担相应滞纳金（每日按应缴款的百分之一计算），甲方有权根据该物业管理公约在租赁期间内适当调整物业管理费，乙方应按时缴纳新调整的物业管理费。4、其他费用物业水、电等公用事业的供应由相关公用事业公司提供，乙方租赁该物业需自行承担水、电、电话、网络等费用。因相关公用事业公司原因造成本物业水、电等公用事业无法正常使用的，甲方不承担任何责任。费用按相关部门标准收取，支付时间及方式为收到甲方出示的缴费单之日起5日内缴清上述费用。……六、违约责任……8、被告未按时缴纳租金或物业管理费等费用达30天的，甲方有权单方面终止本合同，收回物业使用权，不退履约保证金和已交租金，追缴乙方实际发生的应缴纳的费用……”。合同签订后，被告依约向原告交纳了3万元履约保证金，原告依约将租赁物，即湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位交付给被告使用。在合同履行过程中，被告向原告缴纳了部分物业管理费，截止2019年1月10日之后被告未向原告缴纳其租金及物业管理费，后原告多次向被告催收租金及物业管理费未果，双方就此发生纠纷，原告遂诉至法院。 被告攸县辉煌二手车交易行的经营者刘金辉在庭审过程中陈述，刘金辉与陈艳卫之间存在借贷关系，陈艳卫与汤轲系夫妻。刘金辉向陈艳卫提供借款后，陈艳卫将其妻子汤轲名下的湘Ａ×××××宝马X5越野车抵押在刘金辉处。刘金辉将该湘Ａ×××××宝马X5越野车在停放在攸县辉煌二手车交易行承租的铺位中，后该车辆被盗，被告攸县辉煌二手车交易行向攸县公安局报案，攸县公安局因没有犯罪事实先后作出了撤销案件决定书、不予立案通知书。被告认为，原告作为湘东汽贸城的物业管理服务方，收取了物业费但未尽到安全保障义务，致使其借款合同的担保车辆在其不知情的情况下被其他债权人通过毁损车锁的方式开走，故被告要求原告赔偿其损失，并免交、缓交租金及物业费等。 另查明，攸县宝悦市场建设有限公司湘东汽贸城管理处系攸县宝悦市场建设有限公司下辖的分支机构，攸县宝悦市场建设有限公司于2017年3月2日更名为攸县市场建设有限公司。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同应否解除以及租赁物如何交付；2、关于原告已交纳的30000元履约保证金应否退还及被告欠付原告的租金及其他费用应如何支付的问题。现分析如下： 一、原、被告之间的租赁合同应否解除。原、被告双方于2015年10月15日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定将租赁物交付给被告使用，被告亦应按照合同约定支付相应的租金、电费，现被告未如约履行支付租金的义务，经原告催告后仍未支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及《租赁合同》第六条第8点的约定，对原告请求解除双方的租赁合同的请求，本院予以支持。 二、关于租赁物应如何交付的问题。原告请求判令被告将位于攸县湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位腾空并返还给原告。案涉《租赁合同》第五条第5点的约定，合同终止（或解除）时，被告须于终止日前交还所租物业，除搬迁属于原告方所有的日用式办公用具外，所有装修均不得拆除或损坏，完整交付给原告，否则应予以赔偿。案涉《租赁合同》因被告的违约行为提前到期，被告应依照合同约定履行交付租赁物的义务，但被告承租攸县湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位因有被告的商品及被告所有的物品，故被告将其所租赁的铺位里的商品及所有的物品腾空即可视为履行返还租赁物的义务。 三、关于原告已交纳的30000元履约保证金应否退还的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”。案涉《租赁合同》第六条第8点约定“乙方未按时缴纳租金或物业管理费等费用达30天，甲方有权单方面终止本合同，收回物业使用权，不退履约保证金和已交租金，追缴乙方实际发生的应缴费用”。双方上述对履约保证金约定实质是违约金的约定，本案原告现虽未提供证据证明其因被告违约行为而遭受的实际损失情况，但被告未如约履行支付租金及物业管理费义务的行为，实质上造成了原告逾期收款的利息损失，根据本案具体情况结合公平原则，本院酌情认定被告向原告支付2000元的违约利息损失（该款从原告收取被告的30000元履约保证金中扣减）。故对原告主张被告交纳的30000元履约保证金不予退还的诉讼请求，本院予以部分支持。 四、关于被告欠付原告的租金、物业管理费、占用使用费应如何支付的问题。庭审查明，截止至2020年1月9日，被告欠付原告租金34171.2元、物业管理费6834.24元，共计41005.44元，该款应予支付，对原告仅要求被告支付41005元的请求，本院予以认可。关于占用使用费，原告主张应由被告按133元/天的标准自2020年1月10日起向其支付铺位占用使用费至租赁物实际返还之日止。《租赁合同》约定第五年租金41005.44元、物业管理费6834.24元，（41005.44元+6834.24元）÷365天约等于131元/天，即原告主张的占用使用费标准与合同约定基本一致，公平合理，本院予以采用，原告该主张本院予以支持。因被告向原告交纳的30000元履约保证金，本院酌情认定由被告支付原告违约损失2000元，余下28000元应抵扣被告差欠原告的商铺租金，故被告应向原告支付租金及物业管理费13005元（41005元-28000元），并按131元/天的标准自2020年1月10日起向原告支付铺位占用使用费至租赁物实际返还之日止。 对被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店主张原告赔偿其被盗的湘Ａ×××××宝马X5越野车的损失732256元及返还保证金30000元的反诉请求，因被告未缴纳反诉费，故本案中不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告攸县市场建设有限公司与被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店于2015年10月15日签订的《湘东汽贸城二手车交易区租赁合同》； 二、限被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店在本判决生效之日起十五日内腾空其租赁原告攸县市场建设有限公司的湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位并返还给原告攸县市场建设有限公司； 三、限被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店在本判决生效后十五日内向原告攸县市场建设有限公司支付租金及物业管理费13005元，并按131元/天的标准自2020年1月10日起向原告攸县市场建设有限公司支付湘东汽贸城二手车交易区11、12、13号铺位占用使用费至租赁物实际交付之日止； 四、驳回原告攸县市场建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费826元，由被告攸县辉煌二手车交易行谭桥店承担222元，由原告攸县市场建设有限公司承担604元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 长  周南兰 人民陪审员  刘文全 人民陪审员  杨建国 二〇二〇年九月七日 法官 助理  周萍会 书 记 员  阳银兰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合 同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据， 或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。