贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4631号上诉人（原审原告）：李龙，男，1988年06月02日出生，汉族，住贵州省正安县。被上诉人（原审被告）：重庆坛顺房地产开发有限责任公司，住重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**，统一社会信用代码9150022556561865XW。法定代表人：刘邦泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗信念，贵州山一（正安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张波，贵州山一（正安）律师事务所律师。上诉人李龙因与被上诉人重庆坛顺房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李龙上诉请求：1.撤销贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初784号民事判决；2.支持上诉人一审诉讼诉求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决关于上诉人承担逾期办理房屋产权证的违约责任不适用《商品房买卖合同》第八章第二十二条第一、二、三款，而适用《补充协议》第二条第3项，用赔偿金替代违约金，无法律依据，原审判决事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（一）项约定：“出卖人承诺于2016年7月30前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，而被上诉人于2019年11月19日才取得合同约定的商品房屋的产权证，故被上诉人违约，一审法院对此也予以确认。同时，《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项明确约定了具体的承担违约责任方式，（一）、（二）项约定属同一条款，双方合同约定明确，上诉人认为并无争议，被上诉人依法应当承担违约责任。关于违约责任合同条款的采用，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，上诉人认为，《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，两者同日同时签订，在一个合同蓝本之内，是《商品房买卖合同》的一个部分，补充协议条款与合同内其他条款具有同等法律效力。当补充协议条款与合同内其他条款相冲突或矛盾时，应当依照上述法律规定，适用有利于买受人一方的合同条款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，提供格式条款的被上诉人在合同附件中（附件十二《补充协议》第二条）关于延迟办理房地产权属证书应承担赔偿金标准和金额，与合同第八章第二十二条关于延迟交付商品房转移登记文书的违约责任相比悬殊极大。《补充协议》的约定明显减轻了上诉人的违约责任，违背公平原则。被上诉人违约责任的承担应当采用《商品房买卖合同》第八章第二十二条的约定，原审判决适用法律错误。违约金是一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或法律的规定，支付给另一方一定数量的货币。赔偿金是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成经济损失的，应给予一定数量的货币进行赔偿。本案中，《商品房买卖合同》第八章第二十二条关于延迟交付商品房转移登记文书违约责任的约定，是被上诉人按规定支付违约金，而附件十二《补充协议》第二条关于延迟办理房地产权属证书应承担责任是赔偿金，两者不是同一法律责任。原审判决用赔偿金代替违约金，认定事实不清。综上，请求二审法院对本案依法改判。重庆坛顺房地产开发有限责任公司辩称:1.2015年6月8日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。《商品房买卖合同》成立在前，《补充协议》成立在后，应以时间在后的约定条款为准执行。《商品房买卖合同》只约定了对被告逾期转移登记责任进行了约定，但并未对逾期转移登记产生的原因及责任免除进行约定，该条款系不完善的，经过双方协商后，签订了《补充协议》，实际上是对《商品房买卖合同》的原约定的补充和完善，两者之间并不冲突；2.一审以《补充协议》的条款判定案件，符合法律规定。实际上，上诉人与被上诉人已经就违约责任进行了变更，对因被上诉人原因逾期办证的损失赔偿数额重新进行了约定；3.即便被上诉人承担违约责任，也应当在2019年10月29日之后开始计算90天的期限即2020年1月8日后，被上诉人逾期转移登记才承担违约责任，上诉人所主张的违约金起止时间计算错误，且所主张的违约金根据公平和诚实信用原则过高，应当予以调减。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，请求二审驳回上诉人的上诉请求。李龙向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付迟延交付房屋产权证的违约金30,867.40元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：正安县凤仪街道正安印象小区楼盘系被告开发建设。2015年06月08日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以255949元价款（支付首付款51949元、按揭贷款204000元）向被告购买正安县建筑面积为115.63㎡的13—6号房，合同第八章第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2016年07月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1.2项处理：（1）、买受人有权退房……（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。合同附件十二“补充协议”部分，第二条约定补充第八章第二十二条第一、二、三款（关于合同登记和产权登记的约定）:1.本条约定的办证起始期，为本协议约定的取得《竣工验收备案登记证》后正式交付商品房的期限为起始期；2.若买受人未按预售合同或相关规定交清房款及有关税费、办理并完清相关手续、提供有关资料等非出卖人原因而导致合同备案或产权登记未规定期限内完成的，视为买受人违约，乙方（原告）须向甲方（被告）支付已付房款0.5%，甲方无须承担任何责任。若因政府有关管理部门等情势变迁原因，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书，免除甲方的违约责任；3.因甲方的责任致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方向乙方支付已付房价款0.5%的赔偿金。被告于2019年11月19日在正安印象Ｃ区门口张贴公告，通知正安印象Ｃ区各业主持相关手续到原告处办理不动产证书，原告于2019年11月19日取得涉案房屋产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和附件十二《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示、合法有效，应受法律保护。原、被告应按上述合同内容的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。本案的争议焦点为一、被告是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为，如果存在，违约金如何计算，二、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，同时签订了附件十二《补充协议》。关于合同登记和产权登记问题，《补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第八章第二十二条第一、二、三款进行了补充与变更。换而言之，当《商品房买卖合同》中关于合同登记和产权登记问题的约定与《补充协议》第二条的约定不符时，应以《补充协议》第二条为准。双方签订的《补充协议》第二条第1项虽然对办证起始期进行了补充约定，但并未对办证具体时间进行另行约定，故该条约定并未对《商品房买卖合同》中约定的办证时间进行变更，对被告抗辩办证时间已在《补充协议》中进行变更的意见不予采纳。《补充协议》第二条第3项约定，因甲方的责任致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方应向乙方支付已付房价款0.5%的赔偿金，由于该条约定对《商品房买卖合同》第二十二条约定的违约责任计算方式进行了变更，当被告存在逾期办证的违约行为时，被告违约责任的计算方式应适用《补充协议》的约定。庭审中，被告对原告在2019年11月19日才取得房屋产权证的事实予以认可，但辩称其不能在规定期限内办理房屋产权证的原因是因为政府部门对规划进行了调整，认为该情形属于双方在《补充协议》中约定的免责事由，由于被告提交的证据不能充分证明其主张，对被告的该抗辩意见不予采纳。被告未按时履行办证义务，其行为违反了双方合同约定，已构成违约，依法应承担违约责任。根据原、被告在《补充协议》中约定的违约责任计算方式，被告应承担的违约金为1,280元（255,949.00元×0.5%）。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，被告逾期办证的行为持续至2019年11月19日，原告现在向被告主张违约金并未超过诉讼时效，对被告关于原告的诉请超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李龙支付违约金1,280.00元。二、驳回原告李龙的其余诉讼请求。案件受理费570.00元，减半收取285.00元，由被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。首先，李龙与重庆坛顺房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。该合同第二十二条第三项明确约定，出卖人应于2016年7月30日前向李龙交付办理商品房转移登记的有关文书。重庆坛顺房地产开发有限责任公司于2019年11月19日向李龙交付不动产权属证书，违反合同约定，应承担违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《商品房买卖合同》的格式条款系重庆坛顺房地产开发有限责任公司提供，该合同附件十二《补充协议》第二条约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例0.5%计算，重庆坛顺房地产开发有限责任公司免除、限制自己责任，未采取合理的方式提请李龙注意，属无效格式条款。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，结合合同履行情况、违约方的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，重庆坛顺房地产开发有限责任公司提出李龙主张的按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金过高，请求调减的理由成立，本院予以支持，本院酌情调整到日万分之零点五。最后，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方约定的办证期限为2016年7月30日，李龙主张逾期办证违约金，应当自合同约定的办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。李龙于2020年3月9日提起诉讼，其中2017年3月9日之前即2016年7月31日至2017年3月8日产生的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院不予保护。综上，重庆坛顺房地产开发有限责任公司应支付李龙2017年3月9日至2019年11月18日期间逾期办证违约金12605.49元（255949元×0.005%/日×985日）。综上所述，李龙的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初784号民事判决；二、重庆坛顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付李龙违约金12605.49元；三、驳回原告李龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费570.00元，减半收取285.00元，由重庆坛顺房地产开发有限责任公司负担100元，李龙负担185元；二审案件受理费570元，由重庆坛顺房地产开发有限责任公司负担270元，李龙负担300元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年九月二十九日法官助理周晓易书记员王艳莉