云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1109号上诉人（原审被告、反诉原告）：李世能，男，1970年10月5日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张绍益，云南云上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘楠林，国浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。住所地：云南省德宏州盈江县平原镇勐腊路水文站旁。统一社会信用代码：91533123550107072U。法定代表人：徐宝林，公司执行董事。委托诉讼代理人：杨荣新，云南圣锦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨炯，云南圣锦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李世能因与被上诉人盈江阿诗玛文化产业开发有限公司（以下简称阿诗玛公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2019）云31民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李世能及其委托诉讼代理人张绍益、刘楠林，被上诉人阿诗玛公司的委托诉讼代理人杨荣新、杨炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世能上诉请求：1.撤销一审判决，第一、三、四项；2.改判驳回阿诗玛公司一审全部诉讼请求；3.改判阿诗玛公司继续履行合同，立即完善位于云南省盈江县平原镇勐腊路“盈江·国际翡翠城”201号房未完工事项，完善消防工程并经主管部门验收合格，安装约定电梯，安装约定水电、电话、宽带、有线电视管网和门窗等，进行竣工验收并取得《建筑工程竣工备案表》后，将房屋交付给上诉人；4.改判阿诗玛公司承担以李世能已付购房款15,907,321元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金；5.改判阿诗玛公司承担《补充协议》约定的违约金2,700,000元；6.改判阿诗玛公司返还李世能垫付办理房产证的税款689,277.67元；7.改判阿诗玛公司承担本案一、二审的诉讼费、保全费。事实与理由：1.一审认定事实错误。双方于2010年10月1日只签订了一份《商品房购销合同》，于2014年6月25日（备案日期为2015年2月5日）补签了五份《商品房购销合同》。根据《商品房购销合同》补充条款第十一条，应按产权登记证面积中的建筑面积计算总房款为9616.71㎡×2350=22,599,268.5元，已支付15,907,321元，剩余尾款为6,691,947.5元。2.一审错误将“单体验收”等同于“竣工验收”，“初验”等同于“验收合格”。2015年2月2日市李世能给盈江县住建局、国土资源局出具《承诺书》的时间，是为办理产权证而出具的。一审将承诺书认定为交付证明与客观事实相悖，违反了相对性原则。双方之间至今没有办理过任何交接手续，阿诗玛公司至今无法出具《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》等文件，未经消防验收，盈江县住建局复函件亦明确案涉房屋不具备交房条件。李世能给案涉房屋办理房产证的行为只产生了目前登记效力，不能与交付划等号。李世能将部分房屋进行了抵押贷款，只是实现了部分担保，古实现全部物权有区别。3.阿诗玛公司没有按《补充协议》约定时限拆除“房屋前的钉子户”，已满足了双方约定不予支付购房尾款的约定条件，李世能无需再支付购房尾款。阿诗玛公司违反了《商品房购销合同》关于交房时限的约定，给李世能造成了巨大经济损失，应承担违约责任。《补充协议》第2条约定属于附条件生效条款，阿诗玛公司没有在2014年8月30日将符合约定条件的房屋交付，仍需按约承担逾期交房违约责任。4.一审在事实、证据认定上偏向于阿诗玛公司，而且判决结果显示公平。案涉房屋不具备法定交房条件，不符合约定交房条件，一审仅凭李世能向住建局国土局出具的承诺书认定交付错误。仅凭现场照片、视频所显示案涉房屋曾经安装过部分水电、电话、宽带和有线电视管网就认定上述设施已安装完成错误。按照双方约定的付款条件，实际剩余尾款仅为6,691,974.5元，而不是尚欠购房尾款900万元。阿诗玛公司答辩称，1.双方在2010年10月1日共签订六份《商品房购销合同》，2014年6月19日签订《补充协议》，均系双方的真实意思表示，房价总款为24,907,321元。李世能在一审提起反诉，但并未对案涉房屋价款提出异议并提出减少201号购房款的诉讼请求，二审提出此项上诉请求属于增加诉讼请求，二审法院应不予审理。2.阿诗玛公司交付的201栋房屋符合双方签订的商品房购销合同交房条件，一审根据案涉房屋已实际交付李世能占有、使用，并已由李世能向金融机构进行抵押贷款（第4、5层）及将第1层部分房屋出租他人使用并收取租金等客观实际，认定案涉房屋至迟于2015年2月2日已经交付给李世能，与事实相符。3.阿诗玛公司在一审提交的《拆迁搬离证明》《房屋征收与补偿协议书》等证据均能证明阿诗玛公司在《补充协议》约定的期限内，完成了对相关钉子户的搬迁工作。李世能认为阿诗玛公司存在履行补充协议违约无事实依据，其违约主张不能成立。4.《补充协议》明确约定，李世能放弃《商品房购销合同》中阿诗玛公司逾期交房的违约责任。《商品房购销合同》部分内容已被《补充协议》所变更、取代，李世能要求阿诗玛公司承担逾期交房违约责任的上诉请求不能成立。5.李世能明知案涉201栋房屋，不具备法定交付条件，自愿接受该商品房，其又以该商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，其主张违背诚实信用原则，依法应不予支持。阿诗玛公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李世能立即向阿诗玛公司支付购房款900万元；2.判令李世能以900万元为基数，自2018年6月18日起至实际付清之日止按照银行同类同期贷款利率支付阿诗玛公司资金占用利息；3.判令李世能支付阿诗玛公司违约金270万元；4.本案诉讼费、保全费由李世能承担。李世能向一审法院提出反诉请求：1.判令阿诗玛公司继续履行合同，立即完善位于云南省盈江县房未完工事项（即：完善消防工程并经主管部门验收合格；安装约定电梯；安装约定水电、电话、宽带和有线电视管网），进行竣工验收并取得《建筑工程竣工备案表》后将房屋交付给李世能。2.判令阿诗玛公司立即拆除位于云南省盈江县房屋前的拆迁户，贯通、修建房屋前道路并将居住在房屋内的施工单位人员清理出房屋。3.判令阿诗玛公司承担以李世能已付购房款15907321元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金。4.判令阿诗玛公司返还李世能所垫付的办证税金850000元。5.判令阿诗玛公司承担《补充协议》约定的违约金270万元。6.判令阿诗玛公司承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费等维权所支出的费用。一审经审理认定本案事实如下：2010年10月1日，阿诗玛公司与李世能签订了五份《商品房购销合同》，李世能向阿诗玛公司购买盈江·国际翡翠城201栋房产，合同约定该房产共有五层，总价款24907321元，交房时间，付款方式，违约责任及补充条款等主要内容。合同签订后，李世能支付了14453660元购房款，余款10453661元未支付，五份合同于2015年2月5日在盈江县住房和城乡建设局备案。2014年6月19日双方达成一份《补充协议》，约定：“1.房款总额为人民币：24907321元，李世能已经交付14453660元，双方协商，李世能在2014年6月26日之前需支付房款1453661元，剩余900万元房款于2018年6月18日之前付清。2.李世能主动放弃阿诗玛公司逾期交房的违约责任及违约金，鉴于此，阿诗玛公司同意李世能所欠的购房尾款在2018年6月18日前付清并且放弃利息。3.阿诗玛公司应当在2014年8月30日前将房屋交付给李世能，李世能应当在2014年6月30日之前将办理产权登记所需的材料交至阿诗玛公司，阿诗玛公司应当在2014年7月30日之前将相关资料交至产权登记部门办理产权登记并且将登记部门的回执复印件交给李世能，4.阿诗玛公司尽量协助政府对李世能购买的房屋门前的钉子户实施搬迁，若在本协议签订之日起四年后无法搬迁的，则李世能不再支付购房尾款。5.任何一方违反本协议任何一条义务的，违约方须向守约方支付违约金2700000元。”双方签订补充协议后，李世能按照协议约定在2014年6月26日前支付购房款1453661元，剩余900万元购房款至今未付。2014年9月29日，两当事人签署《情况说明》一份，说明“盈江·国际翡翠城项目的商住201栋，购房业主为李世能先生。该商住楼内的电梯安装工程在土建工程验收前暂不安装，具体安装时间经购房业主李世能先生与阿诗玛公司协商后定于在二次装修时再安装完成。特此说明”。2014年10月30日，涉案房屋单体竣工验收合格。2015年2月2日，李世能向盈江县住建局、国土资源局出具一份《承诺书》，承诺“我是盈江·国际翡翠城商住201栋的购房业主李世能，身份证号码为：5301111970********，我现自愿接受本项目目前的交房条件（包括小区的规划、停车位、绿化面积等指标）。如建筑物有质量问题，由购房户和开发公司共同协商处理。特此承诺！”涉案的盈江·国际翡翠城商住201栋五层楼已经办理了产权证书：（1）权利人：李世能，李世能于2015年3月11日在盈江县住房和城乡建设办理房屋所有权登记，房屋所有权证号为盈房权证平原字第**，坐落于盈江县平原镇孟腊璐国际翡翠城**，房屋状况：总层数**，所在层数**，建筑面积1727.58㎡，房屋用途为商业用房，房屋所有权证于2017年12月21日变更为不动产证，不动产单元号：533123101201ＧＢ00040Ｆ00010001，不动产权证书号：（2017）盈江县不动产权第0001722号，2019年11月4日因商品房销售合同纠纷由阿诗玛公司申请，被德宏州中级人民法院查封。（2）权利人：李世能，李世能于2015年3月10日在盈江县住房和城乡建设办理房屋所有权登记，房屋所有权证号为盈房房权证平原字第**，，坐落于盈江县国际翡翠城**，房屋状况：总层数**，所在层数**筑面积1905.57㎡，房屋用途为商业用房，房屋所有权证于2017年12月21日变更为不动产证，不动产单元号：533123101201ＧＢ00040Ｆ00010002，不动产权证书号：（2017）盈江县不动产权第0001726号，2019年11月4日因商品房销售合同纠纷由阿诗玛公司申请，被德宏州中级人民法院查封。（3）权利人：李世能，李世能于2015年3月10日在盈江县住房和城乡建设办理房屋所有权登记，房屋所有权证号为盈房权房权证平原字第**，于，坐落于盈江县国际翡翠城**，房屋状况：总层数**，所在层数**积1994.52㎡，房屋用途为商业用房，房屋所有权证于2017年1月1日变更为不动产证，不动产单元号：533123101201ＧＢ00040Ｆ00010003，不动产权证书号：（2017）盈江县不动产权第0000091号，该房产于2019年10月7日在昆明官渡农村合作银行阿拉支行抵押，2019年11月4日因商品房销售合同纠纷由阿诗玛公司申请，被德宏州中级人民法院查封。（4）权利人：李世能，李世能于2015年3月11日在盈江县住房和城乡建设局办理房屋所有权登记，房屋所有权证号为盈房权证房权证平原字第**，盈江，坐落于盈江县国际翡翠城**，房屋状况：总层数**，所在层数**994.52㎡，房屋用途为商业用房，该房产2015年4月20日在富滇银行保山腾冲支行抵押，2017年5月4日由富滇银行保山腾冲支行申请，被保山市中级人民法院查封，2019年11月4日因商品房销售合同纠纷由阿诗玛公司申请，被德宏州中级人民法院查封。（5）权利人：李世能，李世能于2015年3月11日在盈江县住房和城乡建设局办理房屋所有权登记，房屋所有权证号为盈房权证平房权证平原字第**，江县国，坐落于盈江县国际翡翠城**，房屋状况：总层数**，所在层数**4.52㎡，房屋用途为商业用房。该房产2015年4月20日在富滇银行保山腾冲支行抵押，2017年5月4日由富滇银行保山腾冲支行申请，被保山市中级人民法院查封，2019年11月4日因商品房销售合同纠纷由阿诗玛公司申请，被德宏州中级人民法院查封。涉案房屋1楼的铺面部分已经出租，李世能自2018年底收取出租铺面的租金。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：本诉部分：1.2010年10月1日，双方当事人签订的五份《商品房购销合同》及2014年6月19日签订的《补充协议》是否合法有效，李世能应否支付阿诗玛公司购房款900万元及该款自2018年6月18日起至付清之日止按中国银行同类同期贷款利率计算的资金占用利息；2.李世能是否存在违约应否支付阿诗玛公司违约金270万元。反诉部分：1.双方当事人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》应否继续履行，阿诗玛公司应否立即完善涉案房屋的消防工程并经主管部门验收合格；安装约定电梯；安装约定水电、电话、宽带和有线电视管网，竣工验收并取得《建筑工程竣工备案表》后将房屋交付给李世能；2.阿诗玛公司应否立即拆除“盈江·国际翡翠城”201栋房屋前的拆迁户，贯通、修建房屋前道路并将居住在房屋内的施工单位人员清理出房屋；3.阿诗玛公司应否按支付李世能已付购房款1590.7321万元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金；4.阿诗玛公司应否返还李世能所垫付的办证税金689,277.67元及《补充协议》约定的违约金270万元；5.阿诗玛公司应否支付李世能维权所支出的鉴定费。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。一、关于2010年10月1日，双方当事人签订的五份《商品房购销合同》及2014年6月19日签订的《补充协议》是否合法有效，李世能应否支付阿诗玛公司购房款900万元及该款自2018年6月18日起至付清之日止按中国银行同类同期贷款利率计算的资金占用利息的问题。2010年10月1日，双方当事人签订的五份《商品房购销合同》及2014年6月19日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应当按照约定各自履行义务。2014年10月30日，涉案房屋单体竣工验收合格。2015年2月2日，李世能向盈江县住建局、国土资源局出具一份《承诺书》，承诺自愿接受本项目目前的交房条件，并且于2015年3月10日、11日分别办理了涉案房屋五层的五份房屋所有权证书，李世能于2015年4月20日将涉案房屋的第4、5层抵押登记在权利人富滇银行保山腾冲支行名下，上述证据充分证明涉案房屋至迟于2015年2月2日已经交付李世能，并且其已经在行使作为房屋所有人的权利，其具有支付阿诗玛公司购房尾款900万元的义务，因此，阿诗玛公司主张李世能支付其购房尾款900万元，一审法院予以支持。阿诗玛公司主张的自2018年6月18日起至付清之日止按中国银行同类同期贷款利率计算的资金占用利息，双方在《商品房购销合同》及《补充协议》中均无约定，一审法院不予支持。二、关于李世能是否存在违约应否支付阿诗玛公司违约金270万元的问题。依据双方2014年6月19日签订的《补充协议》第三条的约定“3.甲方（阿诗玛公司）应当在2014年8月30日前将房屋交付给乙方（李世能），乙方应当在2014年6月30日之前将办理产权登记所需的材料交至阿诗玛公司，甲方应当在2014年7月30日之前将相关资料交至产权登记部门办理产权登记并且将登记部门的回执复印件交给乙方。”本案中，双方均无证据证实在该条约定的期限内履行了各自的义务，双方均存在违约情形，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，应当各自承担责任，对阿诗玛公司主张李世能逾期付款应当支付阿诗玛公司违约金270万元，一审法院不予支持。三、关于双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》应否继续履行，阿诗玛公司应否立即完善涉案房屋的消防工程并经主管部门验收合格；安装约定电梯；安装约定水电、电话、宽带和有线电视管网，竣工验收并取得《建筑工程竣工备案表》后将房屋交付给李世能的问题。本案中，涉案的房屋虽然已经交付给了李世能，但该商品房并未完全具备法定的交付条件，消防工程未经主管部门验收合格，未竣工验收备案，电梯双方尚未协商约定安装，因此，《商品房购销合同》及《补充协议》应当继续履行，对李世能主张阿诗玛公司应当立即完善涉案房屋消防验收、竣工备案、电梯安装的主张，一审法院予以支持。李世能主张的立即完善安装的约定水电、电话、宽带和有线电视管网，从一审法院保全的证据和双方当事人提交的证据能够证明，上述设施都有安装过，但部分设施脱落在地，因涉案房屋已经交付李世能，李世能应当妥善管理，因其管理不善导致的损失，应当由其自行承担，故对其主张阿诗玛公司立即完善安装的约定水电、电话、宽带和有线电视管网，一审法院不予支持。四、关于阿诗玛公司应否立即拆除盈江·国际翡翠城201栋房屋前的拆迁户，贯通、修建房屋前道路并将居住在房屋内的施工单位人员清理出房屋的问题。首先，关于阿诗玛公司应否立即拆除盈江·国际翡翠城201栋房屋前的拆迁户，贯通、修建房屋前道路的问题。本案庭审中，李世能认可其在反诉中所指向的拆迁户已经拆除，但道路尚未贯通、修建，故对其主张的拆除涉案房屋前拆迁户，但道路未贯通、修建，阿诗玛公司作为开发商，负有道路贯通、修建的义务，应当予以立即修整，对李世能主张的阿诗玛公司立即贯通、修建房屋前道路，一审法院予以支持。其次，关于将居住在房屋内的施工单位人员清理出房屋的问题，涉案房屋已经交付李世能，李世能应当妥善管理，第三人对涉案房屋的侵权行为，与阿诗玛公司不具有关联性，李世能依法应当向侵权人主张，其主张阿诗玛公司将居住在涉案房屋内的施工单位人员清理出涉案房屋的主张，一审法院不予支持，其可向侵权人另行主张。五、关于阿诗玛公司应否按支付李世能已付购房款1590.7321万元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金的问题。本案中，双方当事人签订的《补充协议》第二条“2.乙方（李世能）主动放弃甲方（阿诗玛公司）逾期交房的违约责任及违约金，鉴于此，甲方同意乙方所欠的购房尾款在2018年6月18日前付清并且放弃利息。”和第三条“3.甲方（阿诗玛公司）应当在2014年8月30日前将房屋交付给乙方（李世能），乙方应当在2014年6月30日之前将办理产权登记所需的材料交至阿诗玛公司，甲方应当在2014年7月30日之前将相关资料交至产权登记部门办理产权登记并且将登记部门的回执复印件交给乙方。”约定了李世能放弃阿诗玛公司逾期交房的违约责任及违约金，阿诗玛公司同意李世能所欠购房尾款在2018年6月18日前付清并付清利息，并重新约定了阿诗玛公司的交房时间（2014年8月30日前）和李世能提交产权登记所需材料时间（2014年6月30日前），双方在《补充协议》中的约定变更了《商品房购销合同》关于逾期交房和逾期付款的约定，双方应当按照在后签订的《补充协议》履行义务。《补充协议》履行中，双方均无证据证实在该条约定的期限内履行了各自的义务，双方均具有违约情形，依法应当各自承担责任。故李世能主张按已付购房款1590.7321万元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金，一审法院不予支持。六、关于阿诗玛公司应否返还李世能所垫付的办证税金689,277.67元及《补充协议》约定的违约金270万元的问题。本案中，首先，关于李世能办证产生的税金689,277.67元的问题，依据双方签订的《商品房购销合同》补充条款第十二条“关于产权登记的约定：…产权登记所涉及的相关税费由甲、乙双方法律法规规定承担（商品房买受人应当负担的相关税费项目主要包括：1.契税；2.公共维修基金；3.交易手续费等），…。”约定，李世能办理产权证的税金应当由李世能负担，其主张阿诗玛公司返还其办证税金689,277.67元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，关于李世能主张《补充协议》约定的违约金270万元的问题，如前所述，双方均无证据证实其在《补充协议》第三条约定的期限内履行了各自的义务，双方均具有违约情形，依法应当各自承担责任，对李世能主张《补充协议》约定的违约金270万元，一审法院不予支持。七、关于阿诗玛公司应否支付李世能维权所支出的鉴定费的问题。本案中，李世能提出对涉案房屋是否符合法定的竣工验收条件及合同约定的交房条件和涉案房屋自2011年7月1日至2019年12月31日所造成的租金损失进行司法鉴定或者评估。一审法院未予以准许，未产生司法鉴定费用，故对李世能诉请的司法鉴定费由阿诗玛公司负担的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告李世能于本判决生效之日起三十日内支付原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司尚欠的购房款900万元；二、由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司立即完善涉案房屋消防验收、竣工备案、电梯安装、贯通、修建房屋前道路；三、驳回原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告李世能的其他反诉请求。本诉案件受理费95,206.00元，由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担24,754.00元，被告李世能负担70,452.00元。反诉案件受理费65,532.00元，由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担2000.00元，被告李世能负担63,532.00元。”二审中，李世能提交3组证据：第1组是李世能所购房屋的产权证书，欲证明收购房屋总面积为9616.71㎡，房屋总价款应以该面积来计算为22,599,268.5元；第2组2020年5月16日房屋现场照片，以及第3组2020年9月2日房屋现状照片，均欲证明案涉房屋的工程建设尚未完成。经质证，阿诗玛公司认可该3组证据的真实性，但对证明观点不认可；案涉房屋是整栋出售，购销合同和补充协议均确认总房款是24,907万余元，5楼楼顶没有封顶不是事实，电梯安装双方有约定，一楼窗户、消防设施、商铺被他人占据等是房屋交付后上诉人管理不善，导致被他人侵权；房屋未交付不是事实，与其第1组证据矛盾，第1组证据是办理了产权登记的。本院对李世能提交的第1组产权证书的真实性予以确认，是否能够证明李世能欲证明内容将结合二审争议焦点问题进行评述；李世能提交的第2、3组照片仅能证明房屋现场状况。阿诗玛公司提交2组证据：第1组视频资料一份（光盘），欲证明五楼楼顶建成坡屋顶，净高在2.1米以上应计算全面积，故201栋房屋总面积为五层房屋的建筑面积加坡屋顶面积10,598.86平方米有余，并且已按一审判决第二项要求贯通修建房屋前道路；第2组盈住建验字［2020］第12号《盈江县住房和城乡建设局建设工程消防竣工验收合格通知书》，欲证明案涉201栋房屋已于20204月22日组织消防专项验收合格。经质证，李世能认为第1组光盘播放内容；第2组证据的合法性，关联性认可，但证明目的不认可，因消防验收是2020年4月份，整个楼盘要验收完毕才能竣工，才可以交房。本院认为，仅凭阿诗玛公司第1组光盘，不能证明阿诗玛公司欲证明的内容；对阿诗玛公司提交的第2组的真实性予以确认，但系在一审判决作出之后取得的消防竣工验收合格通知书，不影响一审判决阿诗玛公司承担完善消防验收责任的裁判，且阿诗玛公司对一审判决并未提出上诉。二审中，本院查明：双方当事人提交的五份《商品房购销合同》均一致，且每一份合同均有16页；其中第2至11页系合同内容，在第五条面积误差的处理均手写注明见补充条款第十一条，在第11页落款时间均为2010年10月1日；补充条款单独粘贴在第15页，但无落款时间，在第十一条约定若合同约定的建筑面积大于产权登记面积中建筑面积的商品房总价款按产权登记证面积中的建筑面积计算，合同继续履行；第16页系合同登记备案表，加盖有盈江县住房和城乡建设局相关印章，落款时间均为2015年2月5日。依据案涉五份《商品房购销合同》办理的五份产权登记证面积中的建筑面积总计为9616.71㎡。2020年1月17日，盈江县住房和城乡建设局出具《复函》载明，一、国际翡翠城商住201栋房屋已经过房屋单体竣工验收，但未进行竣工验收备案，不具备交房条件。二、阿诗玛公司和李世能共同办理201栋房屋产权登记情况……。归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点问题是：1.李世能是否应向阿诗玛公司支付尚欠的购房款900万元；2.阿诗玛公司是否应继续履行合同，立即完善位于云南省盈江县平原镇勐腊路“盈江·国际翡翠城”201号房未完工事项，完善消防工程并经主管部门验收合格，安装约定电梯，安装约定水电、电话、宽带、有线电视管网和门窗等，进行竣工验收并取得《建筑工程竣工备案表》后，将房屋交付给上诉人；3.阿诗玛公司是否应承担以李世能已付购房款15,907,321元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金；4.阿诗玛公司是否应承担《补充协议》约定的违约金2,700,000元；5.阿诗玛公司是否应返还李世能垫付办理房产证的税款689,277.67元；（一）李世能是否应向阿诗玛公司支付尚欠的购房款900万元。首先，李世能上诉认为其不应该支付尾款900万元的理由是阿诗玛公司没有按《补充协议》约定时限拆除“房屋前的钉子户”，已满足了双方约定不予支付购房尾款的约定条件。本院认为，双方对约定的“房屋前的钉子户”所指的户主信息、该户房屋坐落位置等均无明确具体的约定。现李世能认可该钉子户已拆除，但认为拆除的时间不是在约定的2018年6月18日之前，而是在一审证据保全时才拆出的；而阿诗玛公司则认为其一审提交的2018年1月30日及2018年2月5日的《拆迁搬离证明》《房屋征收与补偿协议书》等证据均能证明阿诗玛公司在约定的2018年6月18日之前完成了对相关钉子户的搬迁工作。李世能认可上述《拆迁搬离证明》《房屋征收与补偿协议书》的真实性，但认为其中拆迁的位置并不是约定的位置。鉴于此，二审法庭要求双方在一审证据照片中明示钉子户位置，但双方明示的位置各不相同。一审中，李世能经一审法庭询问明确其不能确定约定钉子户的具体信息。故本案中，李世能提出阿诗玛公司没有按《补充协议》约定时限拆除“房屋前的钉子户”的主张，但对于双方约定的钉子户的具体位置却没有提供充分、有效的证据予以证明，由此无从判断拆除的时间，故应由李世能承担举证不能的不利后果，其此项上诉主张不能成立。其次，李世能上诉认为其不应该支付尾款900万元的另一理由是案涉房屋不具备法定交房条件，不符合约定交房条件，一审仅凭李世能向住建局国土局出具的承诺书认定交付错误。本院认为，其一，双方争议的系一幢五层的商品房，即国际翡翠城201栋房屋。2014年10月30日包含有201栋房屋的《建设工程竣工验收申报表》上有施工单位，监理单位，建设单位以及工程质量监督机构的印章。2020年1月17日盈江县住房和城乡建设局出具的《复函》亦载明国际翡翠城商住201栋房屋已经过房屋单体竣工验收。其二，根据李世能于2015年2月2日出具《承诺书》载明的内容，李世能是以案涉201栋的购房业主身份出具的，明确表示自愿接受本项目目前的交房条件。李世能上诉称该意思表达不是向阿诗玛公司作出的，是为办产权证而向相关部门出具的，且明确约定如建筑物有质量问题，由购房户和开发公司共同协商处理。但是，阿诗玛公司在本案中持有该《承诺书》，且作为己方证据提交。并且，根据2020年1月17日盈江县住房和城乡建设局《复函》，该局对一审法院函询的产权登记由阿诗玛公司代办还是李世能申请办理问题，明确回复是双方共同办理。故李世能为办理产权证向相关部门出具的承诺书已由阿诗玛公司知悉，如李世能对房屋质量或交房条件等有异议，应按照其《承诺书》中所言和作为开发公司的阿诗玛公司共同协商处理，但自其于2015年2月2日出具《承诺书》至其于2019年11月20日在本案提出反诉长达4年有余的期间内，均未对案涉房屋不符合约定交房条件或存在质量问题与阿诗玛公司进行过协商或提出异议有悖情理，亦与其作出的承诺不相符。其三，李世能出具《承诺书》后一个月余，分别于2015年3月10日、11日与阿诗玛公司共同办理了案涉201栋房屋五层的五份房屋所有权证登记，并取得相应的房屋所有权证书。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产权设立、变更、转让和消灭的生效要件，故案涉房屋自登记在李世能名下起，其为案涉房屋的所有人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。事实上，李世能于2015年4月20日将案涉房屋的第四、五层抵押登记在富滇银行保山腾冲支行名下，于2019年10月7日将第三层抵押登记在昆明官渡农村合作银行阿拉支行名下，以及将案涉房屋一楼的铺面部分出租并收取租金的行为均体现了李世能对案涉房屋不仅占有，而且行使了相应使用、收益的权利。在李世能行使这些占有、使用和收益的权利过程中，均无证据显示系因阿诗玛公司未交付房屋或房屋存在质量问题而影响到李世能的权利行使。最后，李世能上诉称盈江县住房和城乡建设局《复函》也能证明案涉房屋不具备交房条件。本院认为，从《复函》第一条载明的内容来看，该局已明确201栋房屋已经过房屋单体竣工验收，不具备交房条件的表述仅在但未进行竣工验收备案之后，而一审已支持了李世能关于竣工备案的反诉请求。故仅从《复函》第一条载明的内容不能当然证明还有其他交房条件不具备；并且，同理如上，从李世能于2015年2月2日出具《承诺书》载明的内容来看，其是知道并自愿接受本项目目前的交房条件，在此后其提起本案反诉请求长达4年有余的期间内，无证据显示李世能曾向阿诗玛公司提出过案涉房屋不具备交房条件或存在质量问题。综上，虽然本案中双方当事人均未就案涉房屋的交付提交交接手续，但综合上述证据等的分析可以确定李世能于2015年2月2日出具《承诺书》的意思表达是真实的，故一审以此时间确定为李世能自愿接受案涉房屋，即为阿诗玛公司向李世能交付案涉房屋有事实、法律依据，本院予以维持。关于案涉房屋总价款，阿诗玛公司辩称2010年10月1日除案涉五份《商品房购销合同》外，双方还签订有一份总的《商品房购销合同》，该总合同中约定的总房价与双方2014年6月19日《补充协议》中的总房价一致为由，故不应对总房价进行调整。本院认为，案涉五份《商品房购销合同》均有16页，第16页中均载明于2015年2月5日登记备案；五份《商品房购销合同》除反映双方买卖案涉房屋的真实意思表示外，还附加了房屋行政主管部门对双方合同关系的确认及公示，能够证明在2015年2月5日登记备案时时，双方有关合同第五条面积误差的处理及补充条款第十一条的约定内容真实、有效，双方均应依约履行。现查明，案涉五份《商品房购销合同》相对应的五份产权登记证面积中的建筑面积为9616.71㎡，总房款应为9616.71㎡×2350=22,599,268.5元，扣减双方无争议的已支付15,907,321元，剩余尾款应为6,691,947.5元。李世能上诉称案涉五份《商品房购销合同》的落款时间系倒签，但却没有提供证据予以证明，故本院不予采纳。关于阿诗玛公司辩称李世能二审提出减少案涉购房款的上诉请求属于增加诉讼请求，二审法院应不予审理问题。本院认为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第一项规定，李世能要求阿诗玛公司减少价款的目的是对抗阿诗玛公司向李世能提出的价款主张，是一种针对本诉请求的防御方法，目的是为了减少或不付价款，并非是向阿诗玛公司提出实体权利主张，故并非是一种诉。并且，在一审判决第18页已记载了李世能在质证时已提出总价款应为225,992,680元，剩余尾款应为6,691,947.50元的抗辩。故对阿诗玛公司的此项答辩主张，本院不予采纳。（二）阿诗玛公司是否应继续履行合同，立即完善位于云南省盈江县平原镇勐腊路“盈江·国际翡翠城”201号房未完工事项，完善消防工程并经主管部门验收合格，安装约定电梯，安装约定水电、电话、宽带、有线电视管网和门窗等，进行竣工验收并取得《建筑工程竣工备案表》后，将房屋交付给上诉人。本院认为，一审判决第二项已支持了李世能有关立即完善涉案房屋消防验收、竣工备案、电梯安装、贯通修建房屋前道路的反诉请求，且双方对一审判决第二项内容均未上诉，故本案二审中对一审判决第二项予以维持，裁判理由不再赘述。一审未支持李世能有关安装约定水电、电话、宽带和有线电视管网的反诉请求，是因为从一审保全的证据和一审法院的现场查勘，这些设施都有安装过，但部分设施脱落在地，因案涉房屋已经交付李世能，应由其承担管理不善导致的损失。故一审未支持李世能的此项反诉请求有事实、法律依据，本院予以维持。（三）阿诗玛公司是否应承担以李世能已付购房款15,907,321元为基数，自2011年7月1日至实际交付之日止按日利率万分之三计算的逾期交房违约金。本院认为，李世能主张按日利率万分之三计算逾期交房违约金的依据是五份《商品房购销合同》中落款时间均为2010年10月1日的合同第七条、第九条约定。但是，双方于2014年6月19日签订的《补充协议》中第2条明确约定，李世能主动放弃阿诗玛公司逾期交房的违约金责任及违约金，鉴于此，阿诗玛公司同意李世能所欠的购房尾款在2018年6月18日前付清并且放弃利息。故李世能主张逾期交房违约金不符合双方《补充协议》的约定，一审未予以支持有事实依据，本院予以维持。（四）阿诗玛公司是否应承担《补充协议》约定的违约金2,700,000元。本院认为，李世能主张该违约金的理由是阿诗玛公司没有按照《补充协议》第3条约定在规定时间内将房屋交付。该第3条在约定阿诗玛公司应在2014年8月30日前将房屋交付给李世能的同时，也约定李世能应在2014年6月30日之前将办理产权登记所需要的材料交至阿诗玛公司，阿诗玛公司应在2014年7月30日之前将相关资料交至产权登记部门办理产权登记并且将回执复印件交给李世能。现双方均未提交证据证实各自在该条约约定的期限内履行了各自的义务，故一审依照合同法相关规定确认双方各自承担相应责任，对李世能主张的此项违约金270万元未支持亦有事实依据，本院予以维持。（五）阿诗玛公司是否应返还李世能垫付办理房产证的税款689,277.67元。本院认为，在双方签订的五份《商品房购销合同》中第15页的补充条款第十二条已经明确约定李世能作为商品房买受人负担契税，故一审未支持李世能的此项反诉请求并无不当，应予以维持。综上所述，一审判决适用法律正确，但事实认定有误，故二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2019）云31民初130号民事判决第二项、第四项，即“二、由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司立即完善涉案房屋消防验收、竣工备案、电梯安装、贯通、修建房屋前道路；四、驳回被告李世能的其他反诉请求。”二、撤销云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2019）云31民初130号民事判决第一项、第三项。三、李世能于本判决生效之日起三十日内支付盈江阿诗玛文化产业开发有限公司尚欠的购房款6,691,947.50元。四、驳回盈江阿诗玛文化产业开发有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费95206元，由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担40752元，被告李世能负担54454元。反诉案件受理费65532元，由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担2000元，被告李世能负担63532元。二审案件受理费65532元，由原告盈江阿诗玛文化产业开发有限公司负担2000元，被告李世能负担63532元。本判决为终审判决。审判长 龚睿审判员王健审判员赵思远二〇二〇年九月二十四日书记员 袁           卉