河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8055号 上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉光，河北党育律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万娜，女，1982年11月6日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被上诉人（原审原告）:万福余，男，1955年11月20日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人委托诉讼代理人：张荣博，河北硕彦律师事务所律师。 上诉人东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）因与被上诉人万娜、万福余商品房销售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东胜房地产开发集团有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判。二、请求被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人不存在违约，不应向被上诉人支付逾期交房违约金。上诉人未能如约交房是不可预见的重污染天气以及按照政府强制停工要求导致，而该情况对上诉人来讲完全是不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，并非上诉人的过错导致。上诉人在极端天气下以及按照政府强制要求停工符合国家整体利益，是为了保障大气环境及全体民众的切身利益，依据公平原则及法律关于不可抗力之规定上诉人不应承担违约责任。建筑工程施工许可证显示开工时间为2013年11月15日，竣工日期为2016年5月31日，上诉人自2013年11月开始施工至2016年5月31日因重度污染天气停止施工186天，因中高考、迎接中央环保组检查、反法西斯纪念日等政府强制要求停止施工59天，共计停工245天。以上停止施工作业均是按照政府的强制要求，并且属于不可抗力。被上诉人主张逾期233天，未超过245天停工时间，因此对被上诉人逾期交房违约金的主张应不予支持。建筑工程施工许可证证明所涉楼盘的整体竣工时间为2016年5月31日，上诉人按照施工许可证于2016年5月31日前交房是符合政府许可的。上诉人不存在违约，不应向被上诉人支付逾期交房违约金。二、即使被上诉人逾期交房违约金的主张成立，其也已部分超过诉讼时效。一审法院认定诉讼时效应从实际交房日起算，属于适用法律错误。三、一审法院认为被上诉人提交的视频产生导致诉讼时效中断的效力属于事实认定错误。四、即使认可该视频的效力，距被上诉人一审立案也已超过3年诉讼时效。 万娜、万福余答辩称，东胜房地产公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 万娜、万福余向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付自2017年12月22日起至2019年12月18日止逾期办理房屋所有权证书违约金116988.58元，本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月2日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）4-05号住宅楼01单元901室房屋一套，建筑面积161.26平方米，单价为每平方米9992.64元，总价款1611413元。2015年8月25日支付定金10000元，9月2日支付房款501413元，11月5日支付房款5万元，11月30日贷款支付房款105万元，共计支付房款1611413元。2016年8月29日，原告向被告缴纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计35559.4元。2016年8月29日被告向原告交付了涉案房屋。2019年12月18日，原告万娜、万福余取得涉案房屋不动产权属证书。对以上事实，原、被告均无异议。 双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。 另查明，被告提交的《入伙通知书》载明：通知万娜女士、万福余先生持本通知于2016年8月29日，前往东胜紫御府4号地7号楼102室底商办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同原件等资料，并缴纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师见证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。 被告提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8:30-下午18:00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。 被告提交的《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》内容显示，业主姓名：万娜、万福余；房号：4#5-1-901；二次公告前提交资料：结婚证、身份证、户口本、房查；二次公告后提交资料：补交不动产查询证明；提交日期：2019.4.28；业主签字确认：万娜、万福余。原告对该表的填写内容及签字均无异议。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、《借款合同》、房款收据、银行支付凭证、契税收据、不动产权利及其他事项登记信息，被告提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》、《不动产权证》等证据予以证实。 一审法院认为，原告、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋不动产权属证书。本案中，原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2016年8月29日，依照上述合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起480日内为原告取得该涉案房屋的不动产权属证书，但原告于2019年12月18日才取得涉案房屋的不动产权属证书，被告未按照合同约定履行自己的义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。原、被告均认可自2017年12月22日起至2019年12月18日的逾期办理不动产权属证书的违约天数为726天（已扣除480日），故原告主张的逾期办理不动产权属证书违约金1611413*0.0001*726=116988.58元的诉讼请求，应予支持。 被告以其提交的《入伙通知书》、《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》反驳未按时办理涉案房屋不动产权属证书的原因是原告未按时提交办理房产证的所需资料所导致，因其提交的《入伙通知书》内容不能证实被告以此已开始通知原告提交办理房产证的资料，《入伙通知书》只是被告通知原告办理涉案房屋入住手续。其所提交的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》、《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》，证实原告在二次公告前已按被告要求向被告提交了身份证、户口本、结婚证、房产查询证明等资料，后原告又按照二次公告的内容于2019年4月28日提交不动产查询证明。原告按照被告的要求履行了自己的义务，故被告主张未在合同约定期限内为原告办理不动产权证系原告未按时提交办证所需资料导致及480日的计算起始日期应从2019年4月28日起计算的反驳理由，没有事实根据，本院不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万娜、万福余支付逾期办理不动产权属证书违约金116988.58元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1320元，已减半收取，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费2640元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本院二审期间，二审查明事实同一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人双方所签订的《石家庄市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案主要的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金。二、被上诉人的主张是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点，上诉人东胜房地产公司在履行合同过程中，因重污染天气、环境检查、中高考等原因被政府禁止施工，停工行为符合国家整体利益及人民群众切身利益。故因无法预见、不能避免、不能克服造成的逾期并非上诉人原因，上诉人对此亦无过错，故应扣除。但对于上诉人与被上诉人合同签订之前的停工天数，因相应的因素在合同签订之前已经实际发生，上诉人对此是明知的，不能成为上诉人逾期交房的免责事由，故一审判决认定“不在双方签订的合同履行期间内，不应扣除”并无不当，对于上诉人不支付逾期违约金的主张本院不予支持。 关于第二个焦点问题。被上诉人提交了业主代表于收房之前向上诉人主张赔偿逾期交房违约金的视频，该视频显示了业主对逾期交房行为的不满，且该光盘记载的内容是小区业主代表对延期交房进行维权的事实，上诉人派人员出面和业主商讨解决的方案，但直至实际交房之日，当事人双方并未达成一致的解决方案，一审法院认定诉讼时效中断，应从实际交房之日计算并无不妥。因该违约行为处于持续状态，是连续的行为，故上诉人主张部分诉讼请求超过诉讼时效的主张，不予支持。 综上所述，东胜房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2640元，由东胜房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周玉杰 审 判 员 聂瑞强 审 判 员 张 楠 二〇二〇年九月三十日 法官助理 任晓刚 书 记 员 冯日欣