广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8480号原告（反诉被告）：吴锐斌，男，1989年5月24日出生，汉族，住广东省龙门县，委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所律师。被告（反诉原告）：王四元，男，1965年5月12日出生，汉族，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）吴锐斌与被告（反诉原告，以下统称被告）王四元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告吴锐斌及其委托诉讼代理人姜晓华、被告王四元及其委托诉讼代理人陈卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锐斌向本院提出诉讼请求：1.依法判决王四元向吴锐斌退还保证金102600元；2.依法判令王四元承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年2月18日，吴锐斌与王四元订立《厂房租赁合同》，合同约定王四元将广州市狮岭镇xx号一楼厂房、办公室、二楼宿舍租给吴锐斌使用。双方约定吴锐斌租用该厂房期限为9年，即自2019年2月18日至2028年2月17日止，租金每个月为34500元，吴锐斌向王四元支付保证金102600元。双方约定，王四元为吴锐斌提供用电用水。水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行。供电变压器由王四元提供，供电量为160千伏安（kva），高压线路拉至乙方配电箱为止。同时合同第十二条约定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。合同履行期间，吴锐斌发现王四元提供的供电变压器供电量仅有80千伏安（kva）,远远低于合同中约定的160千伏安（kva）。靠供电变压器远远不能满足生产所需，吴锐斌要求王四元履行合同约定，将供电变压器更换为160千伏安（kva）,王四元提出更换供电变压器需要大约60万元增容费，并要求吴锐斌负担该费用。后来吴锐斌询问隔壁厂房供电变压器供电量为125千伏安（kva），远远多于该厂所需，为了不延误生产，经过隔壁厂房同意，吴锐斌与王四元协商，从隔壁厂房拉电至吴锐斌的厂房以满足生产需求。2020年3月，隔壁厂房出租给新租客，新租客不同意继续让吴锐斌拉电，因此仅靠吴锐斌租赁的厂房的供电变压器远远不能满足生产所需。但是王四元一直不肯解决该问题。因此吴锐斌于2020年5月初搬离该厂房，并于2020年5月8日正式发出通知：从2020年5月9日起，不再继续租赁厂房，解除租赁合同关系。并要求王四元退还押金。王四元接受双方解除租赁合同关系这一事实，但是不同意退还保证金。吴锐斌认为：吴锐斌与王四元在合同中约定王四元应当向吴锐斌提供160千伏安（kva）的供电变压器，王四元未能按照合同约定履行义务，王四元违反了《厂房租赁合同》第十二条约定：“本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿”；根据《合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，王四元仅仅提供了80千伏安（kva）的供电变压器，致使吴锐斌的生产目的不能实现，王四元的行为系根本违约。基于以上两点理由，吴锐斌要求解除租赁合同有法定和约定的理由，因王四元的违约行为导致该租赁合同解除，王四元应当承担违约责任，并向吴锐斌退还保证金。为维护吴锐斌的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持吴锐斌的诉讼请求。王四元辩称，本案是吴锐斌中途退租违约在先。一、吴锐斌所称的用电不足与事实不符，在履行过程中，王四元也积极配合协助吴锐斌向附近的厂房接电，拉电线和拉电线的人工费用全部都由王四元承担，吴锐斌在承租后也使用了一年多，其退租真正的原因是因为吴锐斌未过环评。二、由于吴锐斌的中途退租，造成135833.35元的直接损失，间接损失王四元每月少收租5200元，十年少收租就是748800元，租赁合同第四条已经约定了在合同期满，吴锐斌需将所有租金费用缴清后，王四元才将保证金全额退还吴锐斌，合同未到期，我方有权不予退还该保证金。吴锐斌称被借用电方不允许吴锐斌继续借电，该情况与事实不符，吴锐斌有违诚信原则，请求法庭查明事实，依法驳回吴锐斌的诉讼请求。被告王四元向本院提出反诉请求：1.请求吴锐斌支付自2019年2月20日至2019年3月18日期间免租期租金22800元给王四元；2.请求吴锐斌支付自2020年5月1日至2020年5月9日期间租金10260元给王四元；3.请求吴锐斌支付自2020年4月1日至2020年5月9日期间水电费6433.35元给王四元；4.请求吴锐斌支付自2020年5月10日至2020年6月30日期间的租金损失58140元给王四元；5.请求吴锐斌支付6200元电线与人工费用给王四元；6.请求吴锐斌支付中介费32000元给王四元；7.本诉、反诉的诉讼费由吴锐斌承担。事实和理由：一、本案王四元已给吴锐斌解决了用电问题，吴锐斌是由于其自身原因（无法通过环保）退租，其行为构成违约。2019年2月18日，王四元与吴锐斌签订了《厂房租赁合同》，王四元将广州市花都区狮岭镇xx号一楼厂房及办公室、二楼宿舍出租给了吴锐斌使用，租赁期限为2019年2月18日至2028年2月17日止，前20天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为：2019年3月10日，涉案房屋有房产证，该《厂房租赁合同》具备法律效力。合同期限内，吴锐斌称电不够用，经双方协商，由吴锐斌自行向厂房后面的一家公司（振兴北路35号）借电使用，由吴锐斌派人拉电线到其厂房内使用，发生的线路费用3706元、拉线人工2500元合计6200元从2019年7月的租金中予以抵扣，吴锐斌顺利用电进行生产。后由于吴锐斌开办的企业：广州市明晟皮革辅料有限公司由于不符合广州市花都区环保局的环评要求，吴锐斌无法经营下去，于2020年5月9日退租，吴锐斌行为构成违约。二、吴锐斌中途退租给王四元造成各项损失，吴锐斌应当予以赔偿。1、《厂房租赁合同》第十二条约定：“本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。”现由于吴锐斌违约，造成了王四元如下损失，吴锐斌应当予以赔偿：①自2019年2月20日至2019年3月18日期间免租期租金22800元损失；②自2020年5月1日至2020年5月9日期间的租金10260元未支付给王四元；③自2020年4月1日至2020年5月9日期间水电费6433.35元未支付给王四元；④自2020年5月9日至2020年6月30日期间的空档租金损失58140元；⑤吴锐斌自行将厂房后面的一家公司（振兴北路35号）借电使用，由吴锐斌派人拉电线到期厂房内使用，发生的线路费用3706元、拉线人工2500元共计6200元从2019年7月的租金中予以抵扣，现该电线全部被吴锐斌拆走。以上共计造成王四元103833.35元的损失，吴锐斌应当予以赔偿给王四元。综上所述，吴锐斌不仅构成违约，还恶意编造不符合事实的理由称王四元违约，其实是吴锐斌不想承租厂房，请求法院查明事实，依法驳回吴锐斌的诉讼请求，支持王四元的全部反诉请求。吴锐斌是通过中介引荐后承租了王四元出租的厂房，支付中介费32000元，由于吴锐斌中途毁约并不再缴纳租金，造成王四元已支付的中介费无法退回，该项损失也应当计入损失中，由吴锐斌予以赔偿，请求法院予以支持。吴锐斌针对反诉辩称，不同意王四元的诉讼请求，理由如下：一、免租期2019年2月18日至2019年3月10日系合同约定，吴锐斌无需支付租金。2019年2月18日，吴锐斌与王四元订立《厂房租赁合同》，合同第二条约定了免租期为2019年2月18日至2019年3月10日。吴锐斌自2019年3月10日开始已经正常给王四元交纳租金，因此王四元主张吴锐斌支付免租期的租金是不合理的。二、因王四元违约在前，吴锐斌已于2020年5月8日正式以书面形式通知王四元解除《厂房租赁合同》。《厂房租赁合同》第七条约定：供电变压器由王四元提供，供电量为160千伏安（kva），高压线路拉至吴锐斌配电箱为止。合同履行期间，吴锐斌发现王四元提供的供电变压器供电量仅有80千伏安（kva）,远远低于合同中约定的160千伏安（kva）。吴锐斌为了不延误生产，与王四元协商，先从隔壁厂房拉电至吴锐斌的厂房以满足生产需求。双方约定，拉电所需6200元的费用由王四元承担，在2019年7月的房租中进行抵扣。以上因拉电产生的额外费用是因为王四元无法按照合同约定提供160千伏安的电量，致使延误吴锐斌的生产，该笔费用理应由王四元承担，因此王四元主张吴锐斌支付6200元电线与工人费用是不合理的。2020年3月，隔壁厂房出租给新租客，新租客不同意继续让吴锐斌拉电，但是王四元一直不肯解决电量不足的问题，致使吴锐斌无法继续生产。基于以上原因，吴锐斌于2020年5月初搬离该厂房，并于2020年5月8日正式发出通知：从2020年5月9日起，不再继续租赁厂房，解除租赁合同关系，并要求王四元退还押金。王四元提出的广州市明晟皮革辅料有限公司，位于广州市花都区狮岭镇振兴村自编扬名新村一巷特**，不是本案的涉案地址。吴锐斌退租的原因是因为王四元无法提供合同约定的160千伏安的电量，吴锐斌因为电量不足的问题使得基本的生产需求得不到满足，开设工厂的根本目的得不到实现。而不是王四元所说的经营公司无法通过环保问题。吴锐斌支付给王四元的租金应当从2020年5月1日至2020年5月8日，金额为：9120元。因王四元无法提供约定的电量，吴锐斌已经于2020年5月8日解除租赁合同，王四元提出的要求吴锐斌支付2020年5月9日至2020年6月30日的租金损失是不合理的。关于王四元提出的请求吴锐斌支付自2020年4月1日至2020年5月9日期间的水电费，吴锐斌要求王四元提供水电费表，吴锐斌按照水电费表上的金额进行支付。综上所述，吴锐斌请求法院依法驳回王四元的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，王四元（出租方、甲方）与吴锐斌（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将广州市狮岭镇xx号一楼厂房、办公室、二楼宿舍租赁给乙方使用。乙方租用该厂房期限为9年，即自2019年2月18日至2028年2月17日止。前20天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为2019年3月10日。厂房月租金34200元，乙方向甲方支付保证金102600元。合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方。乙方应于每月5日前向甲方交付租金。甲方为乙方提供用电用水。水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行。供电变压器由甲方提供，供电量为160千伏安。本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。合同并对其他权利义务进行了约定。关于涉案租赁物的位置，王四元陈述，涉案租赁物位于广州市花都区狮岭镇xx号，由王四元的合作伙伴罗银中与权属人刘丁永签订了租赁合同取得了处分权，因路址发生了变更，后变更为合同约定的地址。王四元提交广州市花都区狮岭镇建设办公室出具的《证明》，罗银中出具的《委托书》拟证明其上述陈述，《证明》载明，兹有刘丁永持有的房地产权证（编号为粤房地权证（穗花）字第**，登记字号：花房字0341231）的房产登记地址原为：广州市花都区狮岭镇xx号厂房一。后因镇内规范道路街巷命名和门牌号码编排，经核查，该房产现地址为广州市花都区狮岭镇振兴北路39号。吴锐斌对《证明》的真实性、合法性、关联性予以确认，吴锐斌提交粤房房地权证（穗花）字第**房产权证，显示刘丁永对位于广州市花都区狮岭镇xx号厂房一占有二分之一产权份额。合同签订后，吴锐斌向王四元支付了押金102600元。吴锐斌付清了2019年3月10日至2020年4月30日期间的租金，其中2019年7月份的租金由于需要扣除拉线的费用和人工费用6200元，故当月租金交了28000元。吴锐斌付清了2019年2月18日至2020年3月31日期间的水电费。吴锐斌对王四元主张的2020年4月1日至2020年5月9日期间的水电费金额6433.35元予以确认。2020年5月8日，吴锐斌向王四元发出《退租通知书》，载明，由于你出租的厂房的供电量无法正常达到我们签订的租赁合同的供电量160千伏安，导致我方生产和规划受到严重影响，并造成很大损失，无法继续长久生产，故通知你从2020年5月9日凌晨0点开始我方不再续租你方厂房，解除租赁关系。诉讼中，双方关于租赁物的电容问题、合同未能继续履行下去的原因、场地交接情况等各执一词。关于电容问题及合同未能继续履行的原因，吴锐斌认为，双方签订的合同中约定的电容是160千伏安，但王四元仅能提供80千伏安的电量，无法满足吴锐斌的生产需求，王四元提议由吴锐斌去合作客户处借电，于2019年7月份完成了拉电，拉电没有在供电局备案，该笔费用经协商由王四元承担。2020年3、4月份由于借电的厂房租赁给了新的承租人，新的承租人与吴锐斌不相识，不同意继续借电，吴锐斌将此情况与王四元沟通后，王四元未能提出解决方案，也不同意支付增容的费用，导致吴锐斌无法正常生产，故合同未能继续履行下去。王四元陈述，涉案厂区使用的变压器是80千伏安，吴锐斌提出电量不够用，王四元提出借电，费用由王四元承担，用电量的问题在借电之后已经解决，吴锐斌在2020年3月份告知王四元由于过不了环评，想要转租，合同未能继续履行是由于吴锐斌环评不过关，我方也同意吴锐斌转租继续履行合同。关于场地交接，吴锐斌称其于2020年5月6日与王四元当面协商，2020年5月8日将物品全部搬走，车间没有钥匙，宿舍没有关门没有设防可以自由进出，吴锐斌也已经告知王四元。王四元确认吴锐斌于2020年5月8日电话告知其已搬离涉案租赁物，王四元称其在之后的一两天之内去到场地，询问现场保安，保安说吴锐斌没有交还钥匙，电动卷闸门无法打开。2020年5月9日之后厂房之内已经没有吴锐斌的物品了。王四元陈述，合同约定的租赁期是10年，若是10年的期限，其花费的32000元中介费是值得的，但吴锐斌只租赁了一年多，故中介费需要由吴锐斌承担。对此王四元提交收据以及微信聊天记录拟证明其支付了32000元中介费。诉讼中，王四元要求本院向广州市花都区环境保护局调查吴锐斌经营的广州市明晟皮革辅料有限公司在广州市花都区环境保护局所做的环境评价批复文件，拟证明由于广州市明晟皮革辅料有限公司无法通过环评导致吴锐斌退租。另查，广州市明晟皮革辅料有限公司的住所地是广州市花都区狮岭镇振兴村自编扬名新村一巷特**。本院认为，吴锐斌与王四元签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。双方争议的焦点在于合同无法继续履行下去的原因可归责于何方，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，交付符合约定用途的租赁物是王四元作为出租人的基本义务，《厂房租赁合同》明确约定了王四元应当提供的电量是160千伏安，涉案厂房的变压器仅有80千伏安，王四元自认为了满足吴锐斌的用电需求而提出借电的建议，并同意承担借电产生的费用，可知王四元确实未提供符合合同约定的租赁物给吴锐斌使用，且根据《电力供应与使用条例》第三十条规定，用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：（一）擅自改变用电类别；（二）擅自超过合同约定的容量用电；（三）擅自超过计划分配的用电指标的；（四）擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备；（五）擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备；（六）未经供电企业许可，擅自引入，供出电源或者将自备电源擅自并网。擅自拉表拉线的行为显然不被法律所允许。因此，吴锐斌以租赁物不符合合同约定无法满足生产经营为由解除合同，合理有据。至于王四元陈述的吴锐斌无法通过环评，王四元对此并未提交证据，王四元要求本院调查广州市明晟皮革辅料有限公司在环保部门的环境评价批复文件，但广州市明晟皮革辅料有限公司的住所地并非位于涉案租赁物的地址，故王四元的调查取证申请与待证事实无关联，本院不予准许。因此，本院确认吴锐斌享有合同解除权。吴锐斌虽于2020年5月8日告知王四元解除合同事宜并称其已搬空场地，无证据显示吴锐斌与王四元办理了交接场地的事宜，王四元称其于此后的一两天内前往场地，确认2020年5月9日之后场地内已无吴锐斌物品，因此，王四元要求吴锐斌支付2020年5月1日至2020年5月9日期间的租金10260元（34200元÷30天×9天）合理有据，本院予以支持。同理，王四元主张吴锐斌支付2020年4月1日至2020年5月9日期间的水电费6433.35元，本院予以支持。吴锐斌于2020年5月8日行使合同解除权，如上所述，王四元已收到了解除合同的通知并于次日前往租赁场地，发现租赁场地内已无吴锐斌物品，虽王四元不确认吴锐斌陈述的场地可以自行进出的事实，但在此情况下，王四元作为违约方亦应当自行收回场地以避免损失的进一步扩大，故王四元请求吴锐斌支付2020年5月10日至2020年6月30日期间的租金损失，缺乏依据，本院不予支持。同理，吴锐斌享有合同解除权，合同解除，王四元应当将收取的保证金予以返还，故吴锐斌请求王四元返还保证金102600元，理据充分，本院予以支持。关于王四元要求吴锐斌支付免租期内的租金，双方签订的租赁合同明确约定了免租期内不支付租金，但对解除合同后的免租期内的租金损失并未进行约定，在出租方违约的情况下，王四元主张免租期内的租金损失缺乏合同依据和法律依据，本院对此不予支持。关于拉电与人工费用6200元，王四元自认是由于无法满足吴锐斌用电需求而要求吴锐斌拉电所产生的费用，并自认愿意承担该笔费用，现王四元要求返还该笔费用，理据不足，本院不予支持。王四元作为违约方要求吴锐斌承担中介费32000元，无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王四元于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴锐斌返还保证金102600元；二、原告吴锐斌于本判决发生法律效力之日起十日内向被告王四元支付租金10260元、水电费6433.35元；三、驳回被告王四元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1176元，由被告王四元负担。反诉案件受理费1508.50元，由原告吴锐斌负担185元，由被告王四元负担1323.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年九月二十一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵