安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初1469号 原告：黄凯。 委托诉讼代理人：刘志强，安徽铜池律师事务所律师。 被告：合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司。 负责人：张建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪洁，女,该公司员工。 委托诉讼代理人：刘健，安徽青华律师事务所律师。 原告黄凯与被告合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司（简称杭晟青阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄凯及其委托诉讼代理人刘志强、被告杭晟青阳分公司的委托诉讼代理人汪洁、刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄凯向本院提出诉讼请求：1、依法确认2020年5月26日杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除合同通知书》无效；2、依法确认双方签订的《商铺租赁合同》无效。 事实与理由：2020年5月5日，黄凯、杭晟青阳分公司双方签订了《商铺租赁合同》,约定杭晟青阳分公司将坐落于青阳县亿达广场商业项目4幢一层房号为173、175、176、177、178、179、180共计七间门面房出租给黄凯,当日杭晟青阳分公司将房子交付黄凯装修。5月12日,杭晟青阳分公司告知黄凯其出租的七间房屋其中的179、180两间房屋他们无权出租,要求黄凯与两个房东直接联系,并重新计算房租。2020年5月26日杭晟青阳分公司向黄凯送达了解除《商铺租赁合同》通知书,黄凯询问杭晟青阳分公司情况,杭晟青阳分公司告知系亿达广场破产管理人和县政府祝县长不同意出租,并将亿达广场破产管理人和县政府祝县长联系方式告知黄凯,要黄凯与他们联系。后经黄凯了解，出租的房屋未办理竣工验收和综合验收及消防验收，因杭晟青阳分公司将无权出租的房屋出租，且出租的房屋未经过消防及其他综合验收，故双方签订的《商铺租赁合同》无效。根据合同约定，黄凯拖欠房租30日，杭晟青阳分公司可以解除合同。但杭晟青阳分公司向黄凯送达《解除商铺合同通知书》时，拖欠房租时间没有达到一个月，不符合合同约定的解除条件。黄凯没有交纳租金系杭晟青阳分公司过错引起，杭晟青阳分公司主动提出变更租金，但双方未达成一致，黄凯无法交纳。黄凯交纳的定金和履约保证金依据合同约定应该折抵房租。杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除商铺合同通知书》不符合法律规定，也不符合合同约定，解除通知无效。 杭晟青阳分公司辩称：1、双方签署的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，杭晟青阳分公司在合同签订后依约将房屋交付给黄凯，已完成合同义务。黄凯应当在合同签订当日交付房租108660.5元，然而黄凯在签订合同当日并未履行上述义务，同时，在杭晟青阳分公司多次催缴后仍未缴纳，已构成根本违约。2、本案中杭晟青阳分公司向黄凯发出的解除涉案合同通知书，无论是从合同约定的角度，还是从法定的角度来看，均为有效，具体理由：从合同约定内容来看，双方合同约定了黄凯交付租金的日期为合同签订当日即2020年5月5日，逾期杭晟青阳分公司即享有单方合同解除权。从法定的角度来看，合同法第九十四条规定，一方因迟延履行主要债务致使合同目的不能实现，另一方当事人享有解除合同的权利，本案中杭晟青阳分公司作为房屋的出租人，是以收取房屋租金为目的，黄凯在合同约定履行期限内未交纳租金行为,致使杭晟青阳分公司合同目的不能实现，为此，杭晟青阳分公司基于法定条件也可单方解除涉案合同。故涉案的解除合同通知书应为有效。3、即便如黄凯诉状中诉称的事实与理由一样，黄凯的诉讼请求也不能成立，杭晟青阳分公司即使对亿达广场商业项目4幢一层179、180两间房屋无处分权限，黄凯也不能据此拒付房租，无权处分行为在未经权利人否认之前都是有效，换句话说，如果黄凯交付了房租后，而不能使用179、180两间房屋，那么黄凯可以据此来追究杭晟青阳分公司的责任。4、即使亿达商业广场未经消防及综合验收，根据城市房屋出租管理办法，那么涉案的房屋租赁合同也不是无效的，而是可以解除。综上，请求法院依法驳回黄凯的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。（一）对黄凯提供的六组证据［一、《商铺租赁合同》；二、5月12日和5月27日杭晟青阳分公司负责人发给黄凯的短信截屏打印件；三、《通告》复印件一份，微信聊天记录打印件（黄凯和杭晟青阳分公司所称的179、180号房东的聊天记录）两份；四、《解除合同通知书》复印件；五、收据复印件四张；六、收据复印件两份］，本院认证如下：对证据一、四，因杭晟青阳分公司对其三性均无异议，对该两组证据的三性予以确认。对证据六及证据三中的《通告》，杭晟青阳分公司对其真实性无异议，证明目的有异议。本院认为，证据六及证据三中的《通告》达不到黄凯的证明目的，故对其真实性予以认定，证明目的不予认定。对证据二，杭晟青阳分公司对其三性均有异议，认为不能反映双方对租金支付方式另行达成协议。本院认为，该份证据能够证明黄凯未交房租，杭晟青阳分公司向其催要的事实，但不能证明双方对房租的支付方式另行达成了协议。故对该证据的真实性予以认定，证明目的不予认定。对证据三中的微信聊天记录打印件，杭晟青阳分公司对其三性及证明目的均有异议，认为即使本案存在179、180两间房屋无权处分的情况，黄凯也不能据此就不按合同约定支付房租。本院认为，该组证据不能证明杭晟青阳分公司对涉案房屋无处分权，不予认定。对证据五，杭晟青阳分公司对其三性及证明目的均有异议，认为收据中装修的工程款是指哪个工程不清楚。本院认为，该证据与本案无关联，故不作认定。（二）对杭晟青阳分公司提供的四组证据［一、杭晟青阳分公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份；二、《商铺租赁合同》复印件一份；三、《解除合同通知书》、EMS快递面单打印件一份；四、通知书及送达照片、短信通知］，本院认证如下：对证据一，因黄凯对其三性均无异议，对该组证据的三性予以认定。对证据三，黄凯对其真实性无异议，对该证据的真实性予以认定。对证据二，黄凯对其真实性有异议，认为该份证据第4页第三行标点符号的位置与其持有的《商铺租赁合同》存在不一致的情况。经核对，黄凯和杭晟青阳分公司分别持有的两份《商铺租赁合同》第4页确实存在“（按半年度支付，）”和“（按半年度支付），”的区别。且黄凯持有的《商铺租赁合同》第4页少了两行字，内容不完整。但并不影响该合同的真实性，也不影响对“签订租赁合同时交付108660.5元租金”的理解。故对该证据的真实性予以认定。对证据四，黄凯对送达照片的真实性以及短信通知都没有异议，但认为通知书没有送达给黄凯。本院认为，结合照片及短信通知，可以认定该通知书已经送达给黄凯。对该组证据予以认定。 经审理查明：2020年5月5日，杭晟青阳分公司作为出租方（甲方）与黄凯作为承租方（乙方）签订一份《商铺租赁合同》,约定杭晟青阳分公司将坐落于青阳县亿达广场商业项目4幢一层房号为173、175、176、177、178、179、180共计七间门面房出租给黄凯。租赁用途为：经营中式餐饮；租赁期限为3年，自2020年6月6日起，至2023年6月5日止（含装修及免租期在内）。首年租金（2020年6月6日至2021年6月5日），计年租金217321元。并约定：“签订租赁合同时交付108660.5元租金（按半年度支付，）支付下期租金，应提前四十日支付。逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金的1‰作为滞纳金。逾期30日，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的后果由乙方自行承担”。合同第十二条违约金和违约责任约定：1，若乙方拖欠租金或水电等所有相关费用达10日以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方交付的保证金不予退还，还应支付年租金的2倍作为违约金支付给甲方。2、乙方应严格履行各自项下条款，如有违约，除有明确约定责任外均应向对方支付违约金年租金的一倍。履约方有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，黄凯向杭晟青阳分公司交了定金10000元。后又于2020年5月11日交了保证金54330元。杭晟青阳分公司于合同签订后将涉案房屋交付给了黄凯。2020年5月12日，杭晟青阳分公司负责人通过微信向黄凯催要房租，并提出重新算一下整个费用,但未获黄凯回应。2020年5月26日，杭晟青阳分公司以黄凯未支付租金为由，向黄凯送达了《解除合同通知书》。2020年7月23日，黄凯诉至本院，要求依法确认2020年5月26日杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除合同通知书》无效，并依法确认双方签订的《商铺租赁合同》无效。 本院认为：杭晟青阳分公司与黄凯之间签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也不存在导致合同无效的其他情形，故该《商铺租赁合同》合法有效，本院予以确认。杭晟青阳分公司有无涉案房屋的出租权及涉案房屋是否经过消防及其他综合验收，并不影响该租赁合同的效力。故对黄凯关于杭晟青阳分公司将无权出租的房屋出租，且出租的房屋未经过消防及其他综合验收，双方签订的《商铺租赁合同》无效的主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，“签订租赁合同时交付108660.5元租金（按半年度支付，）”，“若乙方拖欠租金或水电等所有相关费用达10日以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，”“乙方应严格履行各自项下条款，如有违约，除有明确约定责任外均应向对方支付违约金年租金的一倍。履约方有权单方解除合同。”杭晟青阳分公司在合同签订后已依约将涉案房屋交付给了黄凯，完成了作为出租方的合同义务，黄凯作为承租方也应当在合同签订当日交付房租108660.5元。但黄凯并未依约交纳房租。在2020年5月12日杭晟青阳分公司负责人通过微信向其催要后，黄凯既未回应，也未交纳房租。至杭晟青阳分公司于2020年5月26日向黄凯送达《解除合同通知书》时，黄凯已逾期20日。黄凯未按期交纳房租的行为，已经构成违约。杭晟青阳分公司有权依据合同约定解除双方签订的《商铺租赁合同》。故杭晟青阳分公司向黄凯送达《解除合同通知书》的行为，符合合同约定和法律规定，合法有效，本院亦予以确认。黄凯关于其拖欠房租时间没有达到一个月，不符合合同约定的解除条件。杭晟青阳分公司主动提出变更租金，但双方未达成一致，黄凯无法交纳。黄凯交纳的定金和履约保证金依据合同约定应该折抵房租等主张，不能成为黄凯拒绝支付房租的理由。故黄凯关于杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除商铺合同通知书》不符合法律规定，也不符合合同约定，解除通知无效的主张，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采纳。综上，黄凯要求依法确认2020年5月26日杭晟青阳分公司送达给黄凯的《解除合同通知书》无效，并依法确认双方签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告黄凯的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由黄凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 员 董晓龙 二〇二〇年九月十六日 书记员代 慕 华 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。