山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初8265号原告：中国人民财产保险股份有限公司聊城市分公司，住所地：聊城市柳园南路**。负责人：赵培东，总经理。委托诉讼代理人：桑洪梅，山东尚耕律师事务所律师。被告：聊城市重阳房地产开发有限公司，，住所地：聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物广场法定代表人：徐洪章，执行董事兼总经理。被告：聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司，，住所地：山东省聊城市东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东国际学术交流中心幢****法定代表人：钤玉光，董事长。委托诉讼代理人：侯纪兴，山东荣法律师事务所。原告中国人民财产保险股份有限公司聊城市分公司（以下简称人保聊城分公司）与被告聊城市重阳房地产开发有限公司（以下简称重阳公司）、被告聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源泰公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人桑洪梅，被告鑫源泰公司委托诉讼代理人侯纪兴到庭参加了诉讼，被告重阳公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告人保聊城分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1#B1区-11-1、1#B1区-11-2办公楼的产权归原告所有；2、请求法院依法确认二被告转移上述房屋产权的行为无效；3、请求法院依法确认被告聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司在上述房产上设立抵押的行为无效；4、诉讼费等由被告承担。庭审时，原告撤回第1、3项诉讼请求。事实与理由：2003年10月16日，原告与被告聊城市重阳房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿回迁安置协议》，协议约定：被告重阳公司将原告位于东昌府区办公楼进行拆迁，同时对原告方进行补偿回迁安置；被告重阳公司在铁塔商场南区米安置原告，安置楼为一、二、三层，面积为432平方米，结构为框架结构，水电暖齐全，内设楼梯，三层分设卫生间；办公楼交验时间为2005年3月31日，住宅楼交付时间为2003年11月30日。双方约定如被告重阳公司不能按约定交楼，将承担原告不能如期使用楼房造成的实际损失。办公、住宅楼交工一年内由拆迁人负责把土地、房产证办齐，如逾期两证办理不齐，按照有关法律依据处理。2006年4月13日，原告以被告重阳公司未予交付办公楼及住宅楼，也未予办理土地、房产证为由，诉至东昌府区人民法院。2006年10月14日，东昌府区人民法院作出(2006)聊东民一初字第705号判决书，判令被告重阳公司于判决生效之日起十五日内按双方签订的《房屋拆迁补偿回迁安置协议》的标准向原告交付办公楼，并在交付之日起一年内为原告办齐土地使用权证和房屋所有权证。判决生效后，被告重阳公司向原告交付聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1#B1区-11-1、1#B1区-11-2办公楼，但却一直未予协助办理上述办公楼的土地使用权证和房屋所有权证，并将本案上述房产转移至被告鑫源泰公司名下，鑫源泰公司在交通银行股份有限公司聊城分行办理了抵押。二被告无视东昌府区人民法院作出的生效判决及房屋交付的事实，在明知原告系本案房产的实际产权人的情况下，仍恶意串通，私自交易，并进行产权过户、抵押，严重侵犯了原告的合法权益。被告鑫源泰公司辩称：首先原告诉状诉求中两套房屋编号与我公司办理的房屋所有权证中的房屋编号不一致，我公司不确定原告诉求的两套房屋，是否包含在内。即使包含在内，重阳公司于2011年将其名下的88套房屋出售给我公司，我公司支付了对价，办理了房屋所有权证，根据物权法的规定，我公司系善意取得，不存在恶意串通情形，也不存在其他应当认定为无效的情形。因此，请求驳回原告诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月16日，人保聊城分公司与重阳公司签订《拆迁补偿回迁安置协议》，约定重阳公司将人保聊城分公司位于东昌府区办公楼及住宅进行拆迁，并对回迁安置问题约定：重阳公司在铁塔商场南区米安置人保聊城分公司，安置楼为一、二、三层，面积为432平方米，结构为框架结构，水电暖齐全，内设楼梯，三层分设卫生间；办公楼交验时间为2005年3月31日，住宅楼交付时间为2003年11月30日。办公、住宅楼交工一年内由重阳公司负责把土地、房产证办齐，如逾期两证办理不齐，按照有关法律依据处理。2006年4月13日，人保聊城分公司以重阳公司未交付办公楼及住宅楼，未办理土地、房产证为由，诉至本院。2006年10月14日，本院作出(2006)聊东民一初字第705号判决书，判令重阳公司于判决生效之日起十五日内按双方签订的《房屋拆迁补偿回迁安置协议》的标准向人保聊城分公司交付办公楼，并在交付之日起一年内为人保聊城分公司办齐土地使用权证和房屋所有权证。判决生效后，重阳公司向人保聊城分公司交付了聊城市柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1#B1区-11-1、1#B1区-11-2办公楼，但未协助办理上述办公楼的土地使用权证和房屋所有权证。2011年4月18日，鑫源泰公司通过中国工商银行向重阳公司转账20638099.43元。2011年4月19日，重阳公司与鑫源泰公司签订《商品房买卖合同》，合同及附件主要条文均空白未填写，仅在第六条付款方式及期限处选择付款方式为一次性付款并填写“总房款：20638099.43元，贰仟零陆拾叁万捌仟零玖拾元肆角三分”。2011年4月21日，该合同在原聊城市房地产管理局备案登记。2011年9月29日，柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1号B幢被登记在鑫源泰公司名下，其中包括案涉房产，登记号为1号B幢1-11、1号B幢2-7。案涉房产自交付后一直由人保聊城分公司占有使用，鑫源泰公司从未向人保聊城分公司主张过权利。另查明，2009年9月10日至2012年3月28日期间，李庆军是重阳公司法定代表人并持有100%股份。李庆军在2008年8月18日至2017年8月11日期间，是鑫源泰公司的股东。庭审时，鑫源泰公司提交其与重阳公司于2010年1月15日签订的《协议书》一份，该协议约定重阳公司向鑫源泰公司借款20638099元，重阳公司保证于2010年11月30日前偿还所有借款，如不能按时偿还借款，重阳公司同意将包括案涉房屋在内的88套房屋抵偿给鑫源泰公司，重阳公司向鑫源泰公司的借款抵顶购房款。鑫源泰公司拟以此证明其购买重阳公司名下88房屋。可以证明以上事实的证据有(2006)聊东民一初字第705号判决书、房屋租赁合同、协议书、中国工商银行转账凭证、《聊城市商品房买卖合同》、不动产登记证书以及当事人陈述等，以上证据真实、合法，与本案有关联，可证明案件事实，其证明效力应予确认。本院认为，原告人保聊城分公司主张二被告转让涉案房屋产权的行为无效，则本案争议的焦点在于二被告之间是否存在恶意串通侵害他人利益的情形？对于该焦点问题，本院认为，鑫源泰公司与重阳公司关于案涉房屋的买卖存在以下疑点：1、庭审时被告鑫源泰公司提交2010年1月15日与重阳公司签订的《协议书》，据此证明双方达成房屋买卖合意。然而该《协议书》第一条即约定“乙方（重阳公司）向甲方（鑫源泰公司）借款人民币20638099元”，第二条约定“乙方保证于2010年11月30日前付清所有借款，如不能按时偿还借款，乙方同意将位于聊城市利民西路威尼斯购物公园的88套房屋抵偿给甲方。如甲方购买以上88套房屋，乙方向甲方所借的借款抵作购房款。”该协议明显系借款协议而非房屋买卖合同，房屋仅为借款提供担保。虽附有“如甲方购买以上88套房屋，乙方向甲方所借的借款抵作购房款”的约定，但鑫源泰公司向重阳公司转账20638099.43元的时间是2011年4月18日，已超出协议“2010年11月30日前付清所有借款”的约定；2、二被告于转账的次日才签订《聊城市房屋买卖合同》，该合同中的商品房基本情况、房屋每平方米单价、交付方式及期限、产权登记等主要条款均为空白，与一般房屋交易行为不符；3、鑫源泰公司于2011年9月29日即对案涉房屋办理了不动产登记证书，至原告提起诉讼已长达近九年时间，该期间房屋一直由原告占有使用，鑫源泰公司无证据证明其曾向原告主张过权利，明显有悖常理；4.鑫源泰公司是房地产开发公司，在案涉房屋交易期间，其公司股东李庆军同时担任重阳公司法定代表人并100%持有重阳公司股份，鑫源泰公司在交易时应对案涉房屋的权利状况有清晰明确的认知。综上，被告重阳公司与鑫源泰公司在案涉房屋的买卖中存在恶意串通、侵害原告人保聊城分公司利益的情形具有高度盖然性，二被告均了解转移登记案涉房屋的表示与意思不一致，该行为应认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：被告聊城市重阳房地产开发有限公司将柳园办事处利民西路威尼斯购物公园1号B幢1-11、1号B幢2-7房屋转移登记给被告聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司的行为无效。案件受理费50元，由被告聊城市重阳房地产开发有限公司、被告聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司共同承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  费瑞栋二〇二〇年九月二十七日书记员  杜尚林