河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初4810号原告：孙智勇，男，1964年4月1日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：李丽，女，1988年8月22日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：金晔辉，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆剑威，河南元慧律师事务所实习律师。原告孙智勇与被告李丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙智勇，被告李丽及其委托诉讼代理人金晔辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙智勇向本院提出并变更诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《房屋出租合同》并要求被告将租赁物恢复使用功能返还给原告；2.被告向原告支付租金5.5万元（截至起诉之日）和租赁期间的物业费水电费；并判令被告支付起诉之日至实际返还上述租赁物之日的租金（每日按500元计算）；3.被告向原告支付违约金9万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月16日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告将位于郑州市中原区万达广场对面中原西路办事处综合楼一楼原酒店大厅（包括原大厅、会议室、厨房及餐厅）出租给被告，作为被告进行婚纱、婚庆摄影经营使用，同时该合同对租金数额、违约责任等事项作出约定。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，但被告自2020年2月起就不再支付租金，原告催要无果。李丽辩称，原告主体不适格，不是房屋的所有人，无权出租房屋；房屋于2020年2月8日起存在自动开门质量问题，导致被告店里外来人员可以随意进出，物品丢失，不符合房屋租赁的安全条件，无法使用，且原告不履行修门的主要义务，违约在先；因疫情及房屋自动开门的质量问题、民警调解的三个原因2020年4月16日原告已经和被告协商同意，免除被告2020年2-4月份房租，且原告不是房屋所有人，其是否向房屋所有人缴纳2020年2-4月份房租、是否有转租的权利，原告一直不提供房屋房产证及购房合同，不能证明其有出租房屋的权利；原告请求的违约金过高，且原告没有任何损失，没有返还被告押金，对于返还被告房屋押金的权利会另行主张；因原告不能提供房屋房产证及购房合同导致被告租赁房屋的用途无法实现，不能办理工商营业执照，达不到被告签订该合同的主要目的，被告享有法定解除权，不应当支付租金。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，约定原告将位于郑州市中原区中原西路街道办事处综合楼一楼原酒店大厅（包括原大厅、会议室、厨房及餐厅）出租给被告，租赁期3年，自2019年8月15日至2022年8月14日，房屋租金为税后租金，每月15000元，第一年按季度支付，第二年后按年支付，第一年后租金年递增百分之五，合同周期内提前15天付租金，另付押金20000元。房屋租赁合同终止，原告验收无误后，将押金退还被告，不计利息。被告向原告承诺,租赁该房屋仅作为婚纱、婚庆摄影使用。租赁期满,原告有权收回出租房屋,被告应如期交还。如要求续租,则必须在租赁期满前三个月内通知原告,经原告同意后,重新签订租赁合同。在租赁期内,原告应保证出租房屋的使用安全，被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如被告因使用不当造成房屋及设施损坏的,被告应负责修复或给予经济赔偿。被告因使用需要,在不影响房屋结构的前提下,可以对房屋进行装修装饰,但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得原告的同意后方可施工。租赁期满后,依附于房屋的装修归原告所有。对被告的装修装饰部分原告不负有修缮的义务。在租赁期内,被告有“(1)未经原告书面同意,擅自将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经原告同意,擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋,且经原告通知,在规定期限内仍未纠正并修复的；(3)擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;(4)拖欠房租累计一个月以上的”行为之一的,原告有权终止合同,收回房屋,被告应向原告支付合同年租金百分之五十的违约金,若支付的违约金不足弥补原告损失的,被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同期间终止本合同的,违约方应向守约方支付年租金百分之五十的违约金，租赁期间水电、物业费由已方承担。被告承租案涉房屋后，向原告支付房租、物业费至2020年2月15日，物业费由被告支付给原告，每月600元。2020年4月16日，原、被告在租赁合同履行中产生纠纷，原告报警。2020年8月25日，就当时报警及出警处理情况，郑州市公安局建设路分局治安管理服务大队出具《报案材料》一份，内容为：“李丽，女……于2020年4月16日11时48分报警，称租房纠纷，民警到达现场了解到报警人租用中原万达一号门对面万仕达一楼的房子，因和房东未协商好房租问题，房东把电停了，因属经济纠纷，我们民警告知双方先自行协商解决，协商不成到法院起诉。”诉讼中，被告称因受疫情影响，双方协商后，原告已减免2020年2月15日至2020年4月15日的租金和物业费，原告不认可减免事实，被告未提交证据证明减免事实；被告主张案涉房屋的电动门出现故障，原告不予认可，被告提交的证据不足以证明其主张的事实；原告不能提供房屋产权证、建筑工程规划许可证等合法、有效证据证明案涉房屋的产权归属、产权性质、用途，不能证明案涉房屋系合法的商用房屋，即原告并未举证证明其向被告交付的房屋符合约定用途；原告未举证证明被告未支付使用房屋期间产生的具体水电费金额。本院认为，因原、被告约定在被告“拖欠房租累计一个月以上的”，原告可以终止合同，收回房屋，故在被告拖欠2020年2月15日至2020年4月15日房租时，原告于2020年4月16日对案涉房租停电，即可视为终止合同，被告在原告停电、无法使用房屋后即搬离房屋，原、被告之间的房屋租赁合同已终止，故原告要求本院判决解除房屋租赁合同，无事实依据，本院不予支持。原告对房屋停电后，应及时与被告查验、收回房屋，避免损失进一步扩大，否则，应自行承担相应损失，原告称其对被告搬离房屋的事实以及房屋现状不知情不符常理，本院不予采信，且原告不能明确“恢复使用功能”的诉讼请求具体指向，故本院对原告要求被告将租赁物恢复使用功能返还给原告的诉讼请求，本院不予支持。在合同终止后，原告未提交有效证据证明被告仍然占有、使用房屋，故本院对原告要求被告支付2020年4月16日之后的房租无事实依据，本院不予支持。被告使用房屋，按照约定，应支付2020年2月15日至2020年4月15日房租共计3万元，但该期间处于郑州市疫情全面管控期间，停工停产，案涉房屋虽能正常使用，但经营收益明显减少、损失较大，该期间按照合同约定的租金标准计算对被告明显不公平，疫情风险应当合理分担，被告提出减免租金、物业费、水电费，本院酌情对被告减免三分之一，按照约定，该期间按照约定被告应支付房租3万元、物业费1200元，故减免后，被告应向原告支付房租2万元、物业费800元；因原告并未举证证明该期间的水电费金额，本院原告关于水电费的主张不予支持。因原告尚占有被告的租房押金2万元，可用以抵消房租，故原告要求被告向其支付房租的诉讼请求，本院不予支持。因被告迟延支付房租，原告要求被告承担违约责任，但原告并未向被告交付符合约定用途的房屋，亦属违约，应当减免被告的违约责任，故对原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李丽于本判决生效之日起十日内向原告孙智勇支付物业费800元；二、驳回原告孙智勇的其他诉讼请求。如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（已减半收取），原告孙智勇负担1575元，被告李丽负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  乔婉婷二〇二〇年九月三日书记员  荆晓芳