湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4026号原告（反诉被告）：文化园三期8、9、10栋业主委员会，住所地株洲市芦淞区文化园**8、9、10栋内。负责人：宣忠国，系该业主委员会主任。特别授权委托代理人：李谋琪，系湖南法达律师事务所律师。被告（反诉原告）：株洲市鼎源物业管理有限公司，住所地株洲市荷塘区宋家桥革命村**。法定代表人：汤国建，系该公司执行董事。特别授权委托代理人：余忠，系株洲市芦淞区建宁法律服务所的法律工作者。原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会与被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理。依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）文化园三期8、9、10栋业主委员会负责人宣忠国及其委托代理人李谋琪，被告（反诉原告，以下简称被告）株洲市鼎源物业管理有限公司的法定代表人汤国建及其委托代理人余忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文化园三期8、9、10栋业主委员会提出的诉讼请求：1、请求判令被告株洲市鼎源物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料（物业的服务区域范围是在文化园三期8、9、10栋，物业用房在9-10栋之间的一楼、相关设施为消防设施和水电等公共设备设施及平面图、规划图、消防图等）；2、本案的诉讼由被告承担。事实和理由:文化园三期8、9、l0栋由被告株洲市鼎源物业管理有限公司(以下简称“被告鼎源物业公司”)提供前期物业服务，前期物业合同到期后，2019年4月1日，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会决定启动物业更换招标并予以公告，原告以《物业民意调查表》的方式通知了全体业主并征得全体业主过半数同意，2019年4月29日，通过招投标程序，决定选聘第三人株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业，因被告鼎源物业公司不同意撤出并移交资料，导致新选聘的物业公司迟迟不能入驻，2019午5月l7日，贺家土街道办事处物业管理办召开协调会，确认原告更换物业程序合法有效，要求被告鼎源物业公司撤出管理，并向原告移交相应资料，但被告仍拒绝撤出并移交相关资料，2019年6月4日，原告再次向被告鼎源物业公司发函，限期5日内退出文化园三期8、9、10栋小区，并在6月11日之前将物业资料移交原告保管，否则，一切后果由被告鼎源物业公司承担，但被告鼎源物业公司直至今日仍未退出小区管理，也不移交物业资料给原告。被告鼎源物业公司的行为严重侵害了原告及全体业主的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，希判如所请。被告株洲市鼎源物业管理有限公司答辩称：1、本案起诉的理由与事实不符，本案原告物业管理合同并未终止，原告在本案中有明显过错，首先，原告在本案中阐述前期物业合同到期，其实本案的被告前期物业还有两年，并未到期，在本案中，在原告对外实行招标之前，利用手中权力对现有的前期物业管理有限公司负责人承诺并要求其将原告办公室全新装修，以及办公用品配套设施全部配齐，并且要求前期物业公司给付一定的原告的筹备资金，并承诺装修完毕后马上与其签订物业管理服务合同并告知其可以不通过招标选聘物业公司，然而就因原告的虚假承诺，而造成株洲市鼎源物业管理有限公司重大的经济损失。其次，因被告未能达到原告所提出的无理要求，才导致重新选聘物业管理公司的，而在选聘的过程中，原告具有明显的做假行为，根据物业管理条例和有关规定，前期物业的终止是由业主委员会或业主与物业管理机构签订服务合同同时生效才致使前期物业合同终止，在此被告从未接到原告与新物业公司所签订的物业合同，也就说明前期物业合同并未终止，原告的行为属于违背法律规定的行为，综上，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会在行使其职能权利当中存在欺骗以及不作为、乱作为的行为，其行为给被告造成重大的经济损失，应于赔偿，对于其提出的前期物业搬出的理由并不能代表业主的利益，仅仅只能代表某些为了一己私利而导致的结果，恳请法庭依法核实，做出公正的判决。被告株洲市鼎源物业管理有限公司向本院提出的反诉请求:1、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人为其装修造成的损失93463元。2、请求法院依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2019年3月文化园三期8、9、10栋业主委员会主任宣忠国以原告名义找到反诉人，告知其业主委员会马上就要成立了，他被当选为主任只要按他意思办，这次选聘物业就不用招标，直接由反诉人继续管理，被反诉人要求反诉人把业主委员会办公室重新装修一遍，并把所需的办公设施配齐，还要反诉人支付1500元业主委员会筹备金。就这样，反诉人按照被反诉人的要求，共计花费93463元将原告办公室焕然一新，可是反诉人按被反诉人的要求完成后，被反诉人又要求反诉人再支付一部分资金的无礼要求，遭到反诉人的拒绝，被反诉人在无礼要求遭到拒绝后，对前面的承诺不了了之。20I9年4月被反诉人突然告知反诉人要重新招标选聘物业管理公司，对前所说的一概不提，这时，反诉人感到上了被反诉人的当，反诉人立刻找到被反诉人的负责人，要求给个说法，可被反诉人一直避而不见，更可气的是被反诉人在招投标过程中，未按物业管理条例的规定履行职责，而是弄虚作假，并且还在其微信群里煽动业主拒交物业费。综上，被反诉人的欺骗行为严重违背了成立业主委员会的宗旨，同时也违背了《物业管理条例》的有关规定，被反诉人的行为给反诉人造成重大损失，同时导致至今尚有物业费约70万元无法收回。在此，恳请法庭依法查明事实，做出公正判决。原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会对反诉答辩称：1、原告认为被告的反诉不能与本案合并审理，反诉人针对的是装修的损失应另行起诉。2、反诉人反诉的事实是不属实的，被反诉人要求反诉人支付1500元的筹备金没有事实依据。3、关于花费了93463的装修费用也是没有事实和法律依据的。4、物业管理公司的权利，反诉人也参与了招标，他也是知情的。5、关于导致物业费70万的损失，他可以另行向业主起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及有异议的证据，本院结合全案予以综合认证。经审理查明，文化园三期8、9、l0栋系株洲汇桥房地产开发有限公司开发。2015年1月22日，株洲汇桥房地产开发有限公司与被告株洲市鼎源物业管理有限公司签订了《汇桥.文化园三期B3地块8、9、10栋项目前期物业服务合同》约订合同期限从签定合同起至业主大会召开，业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止，2019年4月1日，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会决定启动物业更换招标并予以公告，2019年4月29日，通过招投标程序，决定选聘第三人株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业，因被告鼎源物业公司不同意撤出并移交资料，导致新选聘的物业公司迟迟不能入驻，2019午5月l7日，贺家土街道办事处物业管理办召开协调会，确认原告更换物业程序合法有效，要求被告鼎源物业公司撤出管理，并向原告移交相应资料，但被告仍拒绝撤出并移交相关资料，2019年6月4日，原告再次向被告鼎源物业公司发函，限期5日内退出文化园三期8、9、10栋小区，并在6月11日之前将物业资料移交原告保管，否则，一切后果由被告鼎源物业公司承担。2019年10月10日，株洲市芦淞区贺家土街道办事处物业管理办公室发出了《告居民书》，其内容为：“各位居民：文化园三期8、9、10栋物业服务企业（鼎源物业公司）在该区域服务合同已于2019年4月29日过期。经市、区我办多次约谈、协调，结果要求该公司撤出小区。由于鼎源物业公司至今未执行，故告知所有小区业主，该公司在贵小区的一切行为不符合《省物管条例》之规定，不予支持，请各位业主谨慎待之”。但被告鼎源物业公司直至今日仍未退出小区管理，也没有移交物业资料给原告。另在文化园三期8、9、10栋业主委员会成立期间，被告对原告办公室进行了装修，被告主张共计花费了装修费93463元，其中有收据和发票的费用为32663元，无收据无发票的费用为9300元，另还有消防维修费用50000元，此外被告还支付了1500元业主委员会筹备金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是原告的诉讼请求及反诉原告的反诉请求是否能够得到支持的问题。现分析如下：一、关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。另《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。及第十条规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，2019年4月29日，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会通过招投标程序，决定选聘第三人株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业，2019年5月17日，贺家土街道办事处物业管理办召开协调会，确认原告更换物业程序合法有效，要求被告鼎源物业公司撤出管理，并向原告移交相应资料，但被告仍拒绝撤出并移交相关资料，2019年6月4日，原告再次向被告鼎源物业公司发函，限期5日内退出文化园三期8、9、10栋小区，并在6月11日之前将物业资料移交原告保管。综上，原、被告之间的物业服务合同已经解除，双方之间的物业服务合同的权利义务已终止。因此原告要求被告株洲市鼎源物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的诉讼请求，本院依法应予以支持。即被告退出文化园三期8、9、10栋的物业服务区域，退还9-10栋之间一楼的物业用房、消防设施和水电等公共设备设施。但原告主张要求被告退还的平面图、规划图、消防图等，因被告辩称在开发商处，原告也没有提交证据证明平面图、规划图、消防图在被告处，故本院依法不予支持。二、关于反诉原告的反诉请求能否得到支持的问题。被告为原告的办公室进行了装修，原、被告之间构成了一个委托装修合同关系，被告花费的装修费用，原告依法应支付给被告。现装修的费用中有收据和发票的费用为32663元，无收据无发票的费用为9300元，共计41963元，因本案的标的额不高，且原、被告均没有对该装修工程的造价申请司法鉴定，为了减少当事人的诉讼累，本院综合本案的实际情况，酌情认定装修费用为38500元，关于业主委员会筹备金1500元，依法不应予退还。关于消防维修费50000元，是原、被告物业服务合同关系期间发生的，且被告没有提交证据证明，原告应该退还该费用，故本院对被告要求原告消防维修费50000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出文化园三期8、9、10栋的物业服务区域，并向原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会移交9-10栋之间一楼的物业用房、消防设施和水电等公共设备设施；二、原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司装修费38500元、业主委员会筹备金1500元，合计40000元；三、驳回原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，减半收取100元，反诉费2136元，减半收取1068元，合计1168元，由原告（反诉被告）文化园三期8、9、10栋业主委员会承担400元，被告（反诉原告）株洲市鼎源物业管理有限公司承担768元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘让武二〇二〇年九月十七日法官助理黄辉书记员游紫云附判决书引用法律条文全文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举原告或者更换原告成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向原告提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。