广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2264号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李康寿，男，汉族，1959年9月12日出生，公民身份号码440************112，住广东省吴川市*********。委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人李康寿商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人李康寿的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李康寿的诉讼请求，案件诉讼费由李康寿负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据约定优先原则，应当认定东和公司于2014年12月30日交付房屋给李康寿，故依法应予以驳回李康寿的诉讼请求。根据双方签订的合同《商品房买卖合同》第十一条的约定：“出卖人可按本合同中所确定的通讯地址以电话、挂号信或也特快专递其中一种形式发出“收楼通知书”，在发出“收楼通知书”之日起第三十日买受人仍未办理收楼手续的，视为出卖人实际已将该房交付买受人使用，从出卖人发出“收楼通知书”第三十日起视为买受人已实际收楼，须按本合同第六条付款方式和期限交付房款并按规定缴交物业管理费。”《商品房买卖补充合同》的第五条第1款约定：“届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点”。因此，根据《商品房买卖补充合同》的第五条第1款的约定，应认定东和公司将涉案房屋交付给李康寿的时间为2014年12月30日。根据约定优先原则，东和公司并未逾期交房，依法应予以驳回李康寿的诉讼请求。二、若不认可上述时间为交房时间，但东和公司提供的证据证明李康寿在2014年5月安装涉案房屋的大门，其行为视为收房，涉案房屋己在李康寿的控制中，房屋损毁和灭失的风险也同时转移给李康寿，故李康寿无权要求东和公司承担逾期交房的违约责任。同时，李康寿无法提供证据推翻东和公司提供证据所证明的上述事实，其应当承担举证不能的不利后果。综上，一审认定东和公司提供的证据有瑕疵是不合理的，请求二审法院认定东和公司所提供的证据，驳回李康寿的诉讼请求。李康寿答辩称：首先，东和公司没有证据证明其在2014年12月30日实际交房，也没有证据证明其履行通知交付义务，更没有证据证明李康寿在2014年12月30日同意接收房屋，故无法证明东和公司按时将涉案房屋交予李康寿。并且安装大门不等于交付房屋。其次，《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人交房时应该签署房屋交接单，东和公司作为专业的开发商，若已交付房屋给李康寿使用，不可能不让李康寿签署交接单，由此可知2014年东和公司并没有交付房屋给李康寿。况且东和公司在2014年还未取得竣工验收备案表，即使移交房屋也不符合合同约定，不能认为已经履行交付义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。李康寿向一审法院起诉请求：1、判令东和公司向李康寿支付CXXX房的逾期交房违约金116722.67元。（逾期交房违约金：以已付房价款395402元为基数，每日按万分之二计算，自2015年1月1日起暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为李康寿办理到CXXX房的房地产权属证书之日止）；2、判令东和公司向李康寿退还多收取的办证费用11781.97元。以上1、2项合计128504.64元；3、判令东和公司为李康寿办理位于吴川市********财富名门商住楼CXXX房的房地产权属证书；4、本案诉讼费用由东和公司承担。一审法院认定事实：李康寿与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：CXXX号），约定李康寿向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼CXXX房，建筑面积为103.25㎡，价款395402元。合同签订后，李康寿已按照约定向东和公司支付房价款。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的。通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，李康寿在该业主名单内。一审法院认为：李康寿与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据李康寿的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、东和公司实际交房时间的认定；二、李康寿请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题；四、李康寿请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司陈述于2014年2月11日通知了李康寿办理收房手续，李康寿亦于2014年5月份在涉案商品房安装了大门，故其并未逾期交房以及李康寿该诉讼请求已超过了诉讼时效。李康寿则不予认可，认为东和公司没有尽到通知交付的义务，涉案商品房当时并没有经竣工验收合格，不符合法律及合同约定的交付条件，且东和公司未能提供充分的证据证明涉案商品房的大门于何时安装。因此，东和公司应当承担相应的责任直至交付合格的商品房为止。为此，一审法院分析如下：1、东和公司主张于2014年2月11日将收楼通知书交付给李康寿，但未能提供相关证据予以佐证；2、东和公司虽然陈述李康寿于2014年5月份在涉案商品房安装了大门，并提供了相关的照片予以佐证，但该证据在形式上存在瑕疵，不足以证明其拟主张的事实，且李康寿不予认可；3、庭审中，李康寿承认在涉案商品房安装了大门，但陈述是为了避免外人进入房屋，并未对房屋进行任何装修，不能证明李康寿已实际收房，并未提供相关证据证明安装大门的时间。可见，李康寿在双方未办理相关收房手续便擅自安装了大门，在实际上已占有使用该涉案商品房，应视为涉案商品房已实际交付。由于双方均未能举证证明涉案商品房的大门安装时间，根据双方签订的买卖合同约定以及公平的原则，可酌定涉案商品房取得竣工验收登记之日（即2017年5月5日）为涉案商品房交付之日。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于李康寿未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为李康寿起诉之日（2019年2月22日）起往前计算三年（即2016年2月23日后产生的违约金），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2016年2月23日前产生的违约金），不予支持。关于焦点三。逾期交房起算日期应从2016年2月23日起开始计算至2017年5月4日（竣工验收登记之日的前一天），逾期天数为436天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为34479.05元（395402元×436天×2‱）。关于焦点四。李康寿主张东和公司退还多收取的办证费用11781.97元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，李康寿请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知李康寿提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故李康寿该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向李康寿支付逾期交房违约金34479.05元。二、驳回李康寿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2870.09元，由李康寿负担2208.12元，吴川市东和房地产开发有限公司负担661.97元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和李康寿的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于涉案房屋的交付时间应如何认定的问题。东和公司上诉主张应以东和公司发出收楼通知书第三十日作为涉案房屋的交付时间，故涉案房屋交付时间应认定为2014年12月30日。但是，涉案房屋于2017年5月5日才完成竣工验收备案，此前涉案房屋尚不符合法定的交付条件，李康寿有权拒绝受领，故在无证据证明李康寿明确同意收房的情况下，不能当然视为李康寿已经接收涉案房屋。至于李康寿在涉案房屋安装了大门，因本案证据不能明确大门的具体安装时间，东和公司作为涉案房屋的管理人、李康寿作为安装大门的行为人，对此都应承担相应举证责任，一审法院酌定交房时间为2017年5月5日，符合民事诉讼的证据规则和双方当事人的利益平衡，并无不当，本院不予调整。综上，东和公司关于不存在逾期交房违约行为及不应承担违约责任的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费661.97元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担（已预交2870.09元）。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月十六日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。