湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初1925号原告：蒋海军，女，1978年12月27日出生，瑶族，湖南省东安县人，居民，现住东安县。原告：漆明富，男，1976年12月18日出生，汉族，湖南省东安县人，务工，现住东安县。委托诉讼代理人：蒋海军（系原告漆明富之妻），现住东安县。被告：东安县大诚置业有限公司，住所地东安县舜皇大道**。法定代表人：陈建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师。原告蒋海军、漆明富与被告东安县大诚置业有限公司（以下简称大诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋海军，被告大诚公司的委托诉讼代理人桑劲松均到庭参加诉讼。原告漆明富，原告大诚公司的法定代表人陈建荣因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海军、漆明富向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告履行合同，支付原告违约金23,747.328元，329,824元×0.0006×120天=23,747.328元（自2018年7月30日起至2018年11月30日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系，原告于2017年10月18日与被告签署了《商铺买卖合同》，原告购买被告开发的田园都市9栋B13号商铺，原告依约履行了付款义务，并支付了购房款329,824元。合同第七条约定被告应于2018年7月30日前将该房屋交付给原告，直至2018年11月30日才将房屋交付于原告，被告逾期交房的行为已违约，依照合同约定被告应当支付逾期交房违约金。为此，原告特具诉状，请求法院支持原告的诉讼请求。被告大诚公司辩称，原告所述与事实不符，其诉请不能成立，依法应予以驳回。原告诉称：“原告于2017年10月18日与被告签署了《商品房商铺买卖合同》，原告购买被告开发的田园都市9栋B13号商铺”属实。合同成立后，双方都依约履行了合同内容。房屋建成后，被告即通知原告前来交付，但原告未按被告的通知前来交付，而不是被告不依约交房。事实上，被告已经如约交付房屋，交付后双方对交付事宜的认可。因此，原告现提起的诉讼是没有事实和法律依据的。本院经审理确认如下事实：2017年10月18日，原告蒋海军、漆明富与被告东安县大诚置业有限公司签订了《商铺买卖合同》，购买了被告大诚公司位于东安县××镇工业园××路××栋××号商铺，商铺总价为329824元。合同第五条约定付款方式为：买受人在签订合同当天首付即总房款的69%，即229824元，余款100000元由买受人向银行办理按揭贷款，买受人应在签订本合同7日内，按照银行要求提供按揭贷款资料，办理银行按揭贷款所需的相关费用由买受人承担。合同第七条约定：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商铺交付买受人使用，但遇不可抗力（如风、雨、水灾及政府干涉行为），且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人，出卖人可据实与已延期。合同第八条约定：（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日60日内退还买受人全部已付房款，并按买受人累计已付房款的同期银行利率计息支付违约金。买受人要求履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之陆的违约金，合同继续履行。合同第十条规定：商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。因买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．视为出卖人通知买受人的交房时间完成交接；2．如买受人有欠款未付清，按本合同第六条的有关规定处理。买受人应在接到出卖人通知之日内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期视为出卖人已将商铺交付买受人，由此所发生的一切责任及费用由买受人承担。合同签订后，原告于2017年10月19日给付了被告总房款的69%，即229824元，余款100000元在中国建设银行股份有限公司永州市分行办理按揭贷款，还款期限自2017年10月20日至2022年10月20日。原告于2017年10月19日、2017年10月20日缴纳了水电入户办证费、房屋买卖契税、房屋维修基金。被告大诚公司于2017年10月20日向原告出具了金额为329824的不动产增值税发票。2018年11月30日被告致电通知原告前来交付商铺。同日，被告将商铺交付原告使用，原告向被告缴纳了门面装修押金1000元、物业费与垃圾清理费1065元。2018年12月4日，商铺所在的东安县田园都市9＃栋竣工验收合格。本院认为，原告蒋海军、漆明富与被告大诚公司签订的《商铺买卖合同》，系原、被告双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面实际地履行合同确定的义务。本案中，原告在合同签订后支付了首付总房款69%的房款，余款100,000元在中国建设银行股份有限公司永州市分行办理按揭贷款。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同第七条的约定于2018年7月30日前将验收合格并符合本合同约定的商铺交付原告使用。事实上，被告直到2018年11月30日才将商铺交付给原告，2018年12月4日，商铺所在的田园都市9#栋才验收合格。对于被告提出的“被告于商铺建成后便电话通知原告前来交付，但原告未按被告的通知前来交付，而不是被告不依约交房”的抗辩意见。根据《商铺买卖合同》第十条约定：“商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续”，被告应当提交有关书面或者短信交付通知的证据。即便被告在约定期限内电话通知原告，也应当提交相关证据。由于庭审中被告无法提供任何充分有效的证据予以证实，也无法准确说出电话通知原告的时间。现根据原告陈述以及其提供的缴纳物业费、预交水费、垃圾清理费、门面装修押金等收据上记载的缴费时间，能够充分证实被告交付商铺的时间实为2018年11月30日，故对于被告该项抗辩意见，本院不予支持。被告逾期交付商铺的行为已构成违约，理应承担违约责任。故对于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于本案合同约定的违约金标准。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金”。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，本案双方约定的每日万分之陆违约金已明显大于原告所造成的损失，故被告逾期交房的违约金应调整为每日按已交房款万分之一为标准，以原告主张天数120天计算，即3,958元（329,824×0.0001×120）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告东安县大诚置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒋海军、漆明富违约金3,958元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，减半收取计196元，由原告蒋海军、漆明富负担146元，由被告东安县大诚置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐述贵二〇二〇年九月二十三日法官助理黄晓阳书记员唐卓薇附法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。