文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0235民初5054号原告(反诉被告）：重庆逸合物业服务有限公司，住所地：重庆市南岸区。法定代表人：赵军，公司经理。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：黄文科，男，汉族，1978年6月21日出生，住重庆市云阳县。原告(反诉被告）重庆逸合物业服务有限公司（以下简称逸合物业公司）与被告（反诉原告）黄文科物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告逸合物业公司的委托诉讼代理人林雄、邓丽,被告黄文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸合物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付下欠物业服务费（不含公共耗能）共计2904.44元（暂时从2019年2月1日计算至2020年6月30日止），并按月利率百分之二支付违约金（暂计算至2020年6月30日约1277.95元）；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆结美亚有限公司开发了逸合两江未来城物业，小区建设完工并验收后，结美亚置业有限公司与原告签订了《逸合两江未来城前期物业服务合同》，并在云阳县国土资源和房屋管理局进行备案登记。之后，原告进驻小区进行物业服务相关工作。被告向结美亚置业有限公司购买了位于重庆市云阳县双江街道创业大道558号10幢1单元18层5号高层房屋一套，建筑面积88.01平方米。之后，原告与被告签订了《逸合两江未来城前期物业服务合同》，合同约定：被告接受原告的物业服务，并按照房屋建筑面积计算物业服务费（不含公共能耗），洋房按建筑面积每月1.50元/平方米等。之后，原告履行了物业服务的各项义务，被告也按约向原告交付物业服务费用，但从2018年9月1日起至起诉之日止，被告一直拖欠物管费，原告向被告发出了《催告函》，被告仍拒绝缴纳。原告合法权益无法得到维护，特依据民诉法规定提起诉讼。被告黄文科辩称，对于下欠物管费金额及我所购买的房屋无异议，未支付物管费的原因是原告违反物业合同约定，乱搭乱建，公共设施设备是坏的，环境卫生脏乱差，绿化没有，交通秩序不佳，乱停乱放，安全门禁形同虚设，消防通道不安全，楼梯间电线设备裸露。被告未尽到服务管理责任，其主张给付物业服务费的理由不成立。反诉原告黄文科向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还已交的物业管理费；2、反诉被告逸合物业公司赔偿精神损失费10元。事实和理由：物业服务公司要保证物业设施设备良好运行。本案原告没有达到其要求的水平，小区的设施设备经常是坏的，小区安全也有问题，小区大门形同虚设，任何人可以进出。对于共有绿地的管理不善，9号10号观光电梯下的公共绿地也被告物业公司私自占用，并且对于消防通道等的安全问题管理不善，物业专项维修资金的使用情况不明等都明显没达到标准，且部分已经存在安全隐患。消防安全演练等也没有开展。反诉被告的行为已经违反前期物业服务合同的相关规定。反诉被告逸合物业公司辩称，1、反诉原告的反诉事实不成立，反诉原告就物业服务中涉及到的绿化、消防、保洁、保安等提出了意见，这一个内容是作为物业服务合同中业主的意见和建议范围，且所诉的事实即使属实，作为反诉被告物业公司已经严格按照合同约定进行了维护维修、养护、运行和管理，对违反物业管理的行为也进行制止，向相关部门申报并协助相关部门处理。物业管理部门服务部门，对相关业主违反合同的行为没有行政处置权，因此，反诉原告诉称的事实不成立，即使有依据也不构成合同的违约行为；2、反诉原告的请求无合同依据及法律依据，按照合同第8条的约定，该约定对双方都有约定，即使行为属实，业主也没有向物业公司提出书面请示，且没有物业公司不予以整改的证据，反诉原告要求退还物业管理费、赔偿精神损失10元，理由是对其心理造成损害，在合同违约中主张精神损失没有相关法律规定的。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，重庆逸合物业服务有限公司（乙方，简称逸合物业公司）与案外人重庆结美亚置业有限公司（甲方，以下简称结美亚公司）签订《逸合两江未来城前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对逸合两江未来城实施前期物业管理服务的事宜。物业类型为：住宅、商业；占地面积48313平方米；建筑面积：152302.43平方米；东至稻场路，南至世纪星城，西至创业大道，北至创业大道。服务主要内容：物业共用部位的小修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道、化粪池的疏通等；交通与车辆停放秩序的管理等等；物业费用：高层住宅：1.50元/月·平方米，洋房住宅：1.90元/月·平方米，商业物业4.50元/月·平方米，幼儿园：1.60元/月·平方米，住宅改为商业：4.50元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，公共部位共用能耗，按建筑面积向业主、物业使用人据实分摊计收以及违约责任等等。2015年10月21日，逸合物业公司就《逸合两江未来城（依山郡）前期物业服务合同》向云阳县国土资源和房屋管理局办理了备案登记。合同签订后，逸合物业公司开始为逸合两江未来城提供物业服务。2016年4月，被告黄文科购买了结美亚公司位于重庆市云阳县双江街道创业大道558号10幢1单元18层5号高层房屋一套，建筑面积88.01平方米。被告黄文科与原告逸合物业公司签订《逸合两江未来城（依山郡）前期物业服务合同》。合同约定：前期物业管理是指自逸合两江未来城（依山郡）出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。甲方权利义务：在管理范围内的整体公共区域，依据国家建设部及重庆市有关物业管理法规对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务；遵守与结美亚公司签定的《前期物业服务合同》的内容，并承担合同内所提的责任及义务，制止违反物业管理制度的行为并及时向相应行政部门报告，不得擅自占用物业的共用部位、共用设施设备维修资金的使用功能，向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务等；乙方的权利义务：监督甲方物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；遵守物业管理制度和《临时管理规约》，向甲方按时交纳物业管理费用；不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿等。第四条物业管理服务内容：房屋共用部位、共用设施设备的维护、维修；物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；物业管理公共区域内巡视；交通秩序和车辆管理、消防管理等；第五条物业管理服务质量：房屋外观整体美观、无违章搭建公共设施设备运行良好，专人保洁，定期检查，跟踪服务，环境整洁、无污染；绿化养护得当，定期修剪；停车场内道路畅通有序等；第六条物业服务收费：乙方首次交纳须预付一年物业服务费，业主应于每月15日前交纳物业服务费和相关的能源费用等。标准：高层住宅按建筑面积每月1.50元/平方米，洋房按建筑面积每月1.90元/平方米，商业物业按建筑面积每月3.00元/平方米等。第八条违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量目标，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失，甲方承担相应法律责任；擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；如连续半年滞交，甲方除正常催缴外，还采取张榜公布业主名单方式；滞交一年以上的，物业管理公司有权将乙方诉讼至法院。被告入住后缴纳了一年的物业服务费，其每月应缴纳的物业服务费为132.02元（88.01平方米×1.50元/月·平方米）。从2018年9月1日起至2020年6月30日止未向原告缴纳物业服务费，共计欠缴物业服务费2904.33元（1.50元/月·平方米×22个月×88.01平方米）。原告多次催收无果，重庆洲同律师事务所向被告发出《律师函》催收，被告仍未缴纳，原告遂向本院提起诉讼。另查明，截止被告拍摄照片时，小区内有违章搭建、侵占公共绿地、人车混乱现象存在，原告向侵权人发出了整改通知，亦向有关部门进行了反映；对车库入口处人车混乱现象，物业服务企业在车闸起降口处也有警示标志。上述事实,有原告提交的《营业执照》、被告身份信息、与结美亚公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业合同备案登记证明》、与被告签订《前期物业服务合同》、物业服务相关合同及记录、消毒记录表、考勤表、签到表、巡逻表、照片、律师函等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。关于本诉被告黄文科是否应当支付物业服务费、支付金额、是否承担违约责任及反诉原告黄文科反诉理由是否成立的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告逸合物业公司有合法的物业服务管理资格，其与建设单位结美亚公司签订的前期物业合同和与业主签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，对物业公司和业主具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定，业主应于每月15日前交纳物业服务费和相关能源费用。被告黄文科就应当按照合同的约定按月缴纳物业服务费。被告从2018年9月1日起未再支付物业服务费，其行为已经构成违约。其拒交理由为原告未劝阻、制止违章装修搭建行为及擅自侵占公共绿地行为，疏导停车库入口处交通及治理车辆人行混乱的现象等，并提供了照片、视频以证明其主张的事实。本院认为，根据物业管理条例规定，物管有义务对房屋及配套的设施设备和场地维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。被告提交的证据能证明违章搭建、侵占公共绿地、人车混乱、维护不及时的现象存在，但违章搭建、侵占公共绿地系个别业主对建筑物专有部分以外的共有部分的侵占，并非物业服务企业的行为，作为物业服务企业向侵权人发出了整改通知，亦向有关部门进行了反映；对车库入口处人车混乱及乱停乱放现象，物业服务企业在车闸起降口处也有警示标志，车辆乱停、并非物管知情或不作为；物业服务企业履行了相应的管理职责。当然，在物业服务企业服务期间，要求服务企业做到尽善尽美亦不可能，这需要双方相互沟通交流，对物业管理不足之处加以改进，对侵占业主利益的行为采取有效措施进行制止，并杜绝类似事情再发生。物业服务具有及时性和持续性的特点，被告提交的照片和视频虽能看出在拍摄时存在的一定问题，但不能反映物业服务的全部具体情况，不足以证明原告履行合同具有严重瑕疵或者存在根本性违约的情形，且被告认为小区内有部分业主乱搭乱建、侵占公共绿地等行为，业主完全可以通过正当途径进行维权。故被告以此拒交物业服务费并提出反诉要求退还物业费的理由不成立，本院不予支持，被告应当按约定支付物业费。前期物业合同约定：花园洋房公共物业服务费为1.50元每平方米每月，且被告已经缴纳一年的物管费，被告对其住宅系洋房还是高楼，其居住房应缴物业费的单价是明知的，合同第二条亦明确被告购买的系高层房，被告以不知收费标准而拒交的理由不成立。被告未缴纳2018年9月1日至2020年6月30日期间的物业费，被告的行为已经构成违约。因此，被告负有支付下欠物业服务费的责任并承担支付违约金。双方合同约定的违约金是从逾期之日起按每天千分之三交纳，现原告按每月2%标准主张违约金，符合相关规定，本院予以支持。关于反诉原告黄文科主张的赔偿损失10元是否应当支持的问题。反诉原告黄文科认为，反诉被告对违反物业管理的行为不阻止，致使大量绿地被侵占，导致原优美绿化环境被毁坏，降低了反诉原告的生活品质，给反诉原告身心造成极大损害，反诉被告应当承担精神损害赔偿。反诉被告认为，在合同违约中主张精神损失没有相关法律规定。即使事实成立，反诉原告对反诉被告提出精神损失赔偿也是不应支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。物业服务合同的标的为物业管理服务，合同履行过程中，因他人侵害且物业服务企业未有效阻止侵害而对业主造成精神损害的后果，明显不属于订立合同时能预见到或者应当预见的。且其损失是指物质损失，并非精神损失。故反诉原告主张的精神损害赔偿，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、被告黄文科于本判决生效后十日内支付原告重庆逸合物业服务有限公司物业服务费2904.33元以及违约金（违约金以每月应缴金额为基数从逾期之日起按月利率2%计算至付清为止）；二、驳回被告黄文科的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，反诉案件受理费减半收取计25元，均由被告黄文科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 李玉明二〇二〇年九月二十二日法官助理 邓 彬书 记 员 李 双