北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初10010号原告：北京嘉义典当有限责任公司，住所地北京市东城区工人体育场北路**地下****。法定代表人：申艳彬，董事长。委托诉讼代理人：党春雨，北京市科华律师事务所律师。被告：杨晓晨，男，1981年2月7日出生，汉族，住北京市东城区。原告北京嘉义典当有限责任公司与被告杨晓晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告北京嘉义典当有限责任公司委托诉讼代理人党春雨，被告杨晓晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京嘉义典当有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就北京市东城区东花市南里一区x号楼x单元101号房屋形成的房屋租赁合同关系；2、判令被告将座落于北京市东城区东花市南里一区x号楼x单元101号房屋腾退并交还原告；3、判令被告按照月租金33000元的标准向原告支付自2019年9月10日至合同解除之日止的房屋租金；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，被告与案外人王亚斌（原产权人）就座落于北京市东城区东花市南里一区x号楼x单元101号房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年3月8日至2028年3月7日，月租金为33000元，按月支付。2019年8月30日，原告通过东城法院执行程序依法取得涉案房屋所有权（权证号码：京(20**)东不动产权第x号），并于2019年9月10日办理完毕涉案房屋产权变更登记。原告在取得涉案房屋产权后，多次向被告催缴欠付租金，被告均以各种理由无故拒绝支付租金。原告认为原告系涉案房屋的合法所有权人，在取得涉案房屋产权后，承继与被告存在房屋租赁关系，现被告长时间、多次拒绝向原告支付租金，已构成根本性违约，原告所承继租赁合同的目的己经无法实现。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告杨晓晨辩称：2018年3月8日，被告与王亚斌就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，被告承租涉案房屋用于足疗等商业经营，租金按月支付，因原产权人未向被告提供产权证，故被告未能办理营业执照。自2018年4月起因为无营业执照，一直无法正常经营，2020年1月受疫情影响，至今尚未营业。被告租金已支付至2019年8月7日。2019年10月初，东城区人民法院执行法官联系被告腾房时，被告才得知原告通过执行程序取得了涉案房屋的所有权。当时原告曾与被告协商欲解除涉案合同，双方一起卖房，卖房款的一部分用于向被告支付解约违约金，故被告一直积极配合原告看房，帮助原告出售涉案房屋。但受疫情影响，涉案房屋未能出售。不同意解除原、被告之间的房屋租赁关系，不同意腾退涉案房屋。同意在继续履行合同的情况下，按照租金标准支付租金，否则要求减免疫情期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月8日，王亚斌（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租北京市东城区东花市南里一区x号楼1层x单元101号建筑面积217.76平方米的房屋。房屋租赁期自2018年3月8日至2028年3月7日，共计10年。租金标准为33000元/月，按月支付，每月8日前支付下一月度租金。押金12万元，押金在租赁期满或合同解除后，应如数返还乙方。乙方欠付租金，且经甲方书面催告后90日内仍未支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2019年3月18日，原告因与王亚斌、杨岳公正债权文书纠纷一案向本院申请执行，要求被执行人王亚斌、杨岳给付人民币800万元及利息，本院作出（2019）京0101执3169号之一执行裁定书，裁定：一、解除本院对王亚斌名下位于北京市东城区东花市南里一区X号楼-1至1层1单元101房产一套的查封。二、解除被执行人王亚斌名下位于北京市东城区东花市南里一区X号楼-1至1层1单元101房产抵押权人为北京嘉义典当有限责任公司的抵押登记（京（2018）东不动产证明第X号）。三、原登记在王亚斌名下的北京市东城区东花市南里一区X号楼-1至1层1单元101房产所有权归申请执行人北京嘉义典当有限责任公司所有，用以抵偿被执行人王亚斌、杨岳对申请执行人北京嘉义典当有限责任公司的债务人民币八百万元。该房产所有产权自本裁定送达申请执行人北京嘉义典当有限责任公司时起转移。2019年9月10日，原告取得了涉案房屋不动产权证书。2019年11月8日，原告向被告发送了《催缴租金通知书》，载明：贵方租赁使用的位于北京市东城区东花市南里一区X号楼-1至1层1单元101房屋的产权人已变更为北京嘉义典当有限责任公司，自2019年08月30日起，贵方应将租赁使用的房屋租金支付给我公司。截止此函发出日，贵方已逾期超过65日未支付租金。请贵方于2019年11月13日前将应付未付的租金款项足额支付至我司账户，如逾期仍不向我司支付，自2019年11月14日起，我方有权单方解除合同。2019年12月26日，原告向被告发送律师函，再次催缴租金。被告认可收到了上述文件。庭审中，被告表示涉案房屋租金支付至2019年8月7日，押金交纳了12万元。原告认可被告交纳押金情况，同意抵扣其欠付租金。关于被告所称其无法办理营业执照一节，原告表示被告曾要求原告协助办理营业执照，原告告知被告可以协助办理，但被告应支付租金，此后被告并未要求原告协助办理营业执照，亦未交纳租金。关于被告所述与原告协商卖房一节，原告表示被告曾提出考虑原告公司性质，建议双方一起将涉案房屋卖出，如果售价高，原告收回成本后可以给予被告适当补偿，但涉案房屋并未卖出。被告认可原告所述属实。本院认为:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，王亚斌与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告通过执行程序取得涉案房屋所有权后，继受房屋租赁合同中出租人的权利义务，原、被告应当作为涉案合同的相对方继续履行原租赁合同。依据合同约定，被告欠付租金，经原告书面催告后90日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋，鉴于被告认可自原告取得涉案房屋产权后并未向其交纳过租金，且原告于2019年11月8日即向被告发出解约函，故原告要求解除原、被告的房屋租赁关系的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除前，被告实际使用期间的租金应予交付，故原告要求被告支付自2019年9月10日至合同解除之日的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另鉴于被告自原告取得涉案房屋产权并多次催缴租金后，从未支付过租金，且被告欠付租金时尚未发生疫情，被告违约在先，故被告要求减免租金的意见，依据不足，本院不予采信。合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋，缺乏依据，故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告北京嘉义典当有限责任公司被告杨晓晨就北京市东城区东花市南里一区X号楼1单元101号房屋形成的房屋租赁合同关系；二、被告杨晓晨于本判决生效后十五日内将北京市东城区东花市南里一区X号楼1单元101号房屋腾退并交还原告北京嘉义典当有限责任公司；三、被告杨晓晨按照月租金33000元的标准向原告北京嘉义典当有限责任公司支付自2019年9月10日至合同解除之日止的房屋租金（被告杨晓晨已支付押金12万元应予抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16024元，由被告杨晓晨负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟