福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0824民初1784号 原告:福建新永鑫物业管理有限公司，统一社会信用代码913508247617753617，住所地:福建省武平县平川镇中凯社区B地块**。 法定代表人:刘永兴，执行董事。 委托诉讼代理人：谢想铭，系该公司法务。 被告:龙岩金业房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省武平县平川街道城南社区青云山(武平中凯国际酒店**）会信用代码913508246850627649。 法定代表人:黄联庆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李东方，福建天梁律师事务所律师。 原告福建新永鑫物业管理有限公司与被告龙岩金业房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建新永鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人谢想铭、被告龙岩金业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建新永鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行2012年10月18日签署的、2016年3月25日续签的《福建省前期物业合同》，支付2018年8月之前A区、B区己竣工未出售房屋的空置房物业费用230647元；2、依法判令被告支付以未足额支付物业服务费230647元为本金，自逾期之日2018年7月31日起至款清日止按日千分之五计算的违约金；3、保全费由被告承担。事实和理由：2012年10月18日原、被告签署《福建省前期物业合同》，合同约定了物业项目情况;合同期限;物业服务主要内容;服务标准;双方权利义务;物业服务费的标准和收取办法;违约责任。2016年3月25日原、被告续签《福建省前期物业合同》。按合同约定:被告应当按照省物价局、省住房合城乡建设厅《福建省物业收费管理办法》规定，全额支付己竣工但未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费:物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。如违反约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照从逾期之日按未交费用的千分之五支付违约金。合同订立后原告全面履行合同。合同期满后，双方继续实际履行合同至2018年8月10日。至2016年4月1日，被告己经基本完成A区、B区、C区建设。2018年7月23日，被告作出终止碧水庄园(中凯国际社区)前期物业服务合同通知。2018年8月10日，原、被告签订《关于中凯社区A、B地块前期物业服务合同的终止协议》。合同终止后，按照被告提供的空置房物管费明细表，原告多次与被告协商处理合同约定的2018年8月之前A区、B区己竣工未出售房屋的空置房物业费用事宜，但被告拖延未予处理。2019年7月29日，原告向被告发出《工作联系函》，要求被告于2019年8月10日前支付空置房物业服务费。被告再次拖延未予处理。2019年12月2日，原告向被告发出《工作联系函》,要求被告于2019年12月10日前支付空置房物业服务费。被告仍未予处理。按照《物业管理条例》第41条规定:己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据合同约定:被告应当按照规定全额支付己竣工但未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费，即支付2018年8月之前A区、B区已竣工未出售房屋的空置房物业费用230647元;如违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照从逾期之日按未交费用的千分之五支付违约金。按被告竣工日期后通知业主交房的日期，A区、B区分别于2015年1月1日、2016年4月1日起应当按照规定全额支付己竣工但未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费230647元，至款项清偿日止应当按未足额支付物业服务费230647元日千分之五计算的违约金。计算至2020年5月1日，被告应当支付违约金为169525元。综上所述，原、被告订立的《福建省前期物业合同》，依法应当全面履行。在合同履行中，被告单方作出终止碧水庄园(中凯国际社区)、前期物业服务合同通知。2018年8月10日，原、被告签订《关于中凯社区A、B地块前期物业服务合同的终止协议》。合同终止后，被告依法应当支付2018年8月之前A区、B区己竣工未出售房屋的空置房物业费用230647元。被告未履行合同义务，依法应当承担违约责任，支付以未足额支付物业服务费230647元为本金，自逾期之日2016年4月1日起至款清日止按日千分之五计算的违约金。 龙岩金业房地产开发有限公司辩称，一、原告与答辩人已经签订合同约定不收取空置房的物业费，该约定应当执行；二、原告的部分主张已经超过诉讼时效；三、原告主张的空置房明细表中的物业费有明显错误，大部分缺乏依据，主要表现为：1.计算的起始时间有误；2.计算的终止时间有误；3.租赁物业无需计算；4.已经售出且发出交房通知的套房、店铺的物业费应当向该业主收取；四、原告主张的违约金超出法定标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理对本案证据和主要事实认定如下： 原告提供：1、物业承包合同二份，证明2012年10月18日原被告双方签署《福建省前期物业合同》，合同约定了物业项目情况;合同期限;物业服务主要内容;服务标准;双方权利义务;物业服务费的标准和收取办法:违约责任。2016年3月25日原被告双方续签《福建省前期物业合同》。被告质证认为真实性无异议。2、通知一份、终止协议各一份，证明合同期满后，双方继续实际履行合同至2018年8月10日。2018年7月23日，被告作出终止碧水庄园(中凯国际社区)前期物业服务合同通知。2018年8月10日，原被告双方签订《关于中凯社区A、B地块前期物业服务合同的终止协议》。被告质证认为通知书，涉及E地块与本案无关联。对中止协议，1.签订时间是被告自己写的2018年8月1日，实际签订时间是2018年7月31日。2.第二页中的第三项有约定，物业管理费、保证金以及其他预收的费用交给新的物业公司，有新的物业公司签收。然后跨括号当中有注明如果有欠款的，应当移交欠款业主的名单。3、工作联系函及空置房物管费明细表二份:证明原告多次与被告协商处理合同约定的2018年8月之前A区、B区己竣工未出售房屋的空置房物业费用事宜。被告经原告书面催缴后,仍拖欠未出售空置房物业费用230647元。被告质证认为针对原告空置房计算进行核对，有的计算时间根据被告发给业主的交房时间计算，实际竣工时间是2017年6月2日，在此之前房屋未竣工，即使要支付费用，根据约定应在竣工之后计算。第二，竣工日期已备注，有些项目竣工前的不能计算支付，有些是由下任物业公司在催收，被告举证时会证明有些已催收到。租赁物业不应收取费用的。有部分超出双方签订物业管理终止时间的。4、武平县住建局复印备案回执单一份，证明双方履行的是2015年3月25日至2018年3月24日物业服务合同。该证据与原告方提供的双方签订的终止协议内容一致。被告方他们记录的时间是2018年7月31日终止协议的内容是一样的。被告质证认为第一，证据真实性不清楚。第二，与原告需证明的内容无关联，要证明的是终止时间该证据不能证明终止时间。5、交房通知书、交房程序表、收条、移交物业材料清单、消防大队证明，证明物业移交时间，整个A地块的物业管理期限是从2014年12月30日开始的，在管理期间对开发商移交的物业存在的问题及时向开发商反馈，包括照明灯的损坏情况和亟待解决的漏保开关、水表箱、路面积水等问题及时进行反馈。消防大队出具的证明，证明物业已验收合格，可以与被告提交的超市租赁合同中的消防验收条款相符合。并可证明被告方提交的商品房交付催告函与该组相矛盾，是因为被告的原因逾期交房，造成业主与被告的矛盾。被告提供的王真珍交房通知书内容中两个通知单位，福建鑫谦鑫物业管理有限公司尚未进驻物业，原告是在2018年7月31日与被告协商退出、中止物业，所以被告提供的这组交房通知书不符合客观事实。被告质证认为第一，原告起诉的是空置房的物业费，所以根据物业服务合同约定，空置房的物业费应当从房屋竣工后起算。第二，已交付给业主的房屋应当由业主来支付物业费。第三，该组证据只能证明部分业主交付的情况，而不是原告起诉的所有空置房的交房情况。 被告提供：1、2012年4月12日签订的《前期物业服务合同》，证明第十三条第9项约定原告不收取被告空置房的物业管理费。被告质证认为真实性无异议。但这是C地块的，已履行完毕的合同。整个中凯国际社区分为5个地块，分期进行开发建设，履行的是2012年之前C地块的合同，公司也已经按C地块的内容履行了，今天主张的是A、B地块空置房的，被告方提供的这一份前期物业服务合同不能证明本案讼争事实。原告质证认为真实性无异议。 2、《武平县建设工程竣工验收备案证明书》二份，证明A地块1#、2#、3#、4#、5#、6#、10#楼的竣工时间是2017年6月2日，空置房物业费应当自2017年6月3日后开始计算。原告质证认为真实性无异议，但不能证明竣工时间，这是取得竣工验收备案证明书的时间。3、《交房通知书》、《工作联系函》，证明1.已经交房且拖欠物业费的业主已经由下任物业公司即福建鑫谦鑫物业管理有限公司负责收取。2.三号楼110店面、4号楼505房、5号楼108店铺、5号楼120店面、6号楼109店面、10号楼115店面已经由福建鑫谦鑫物业管理有限公司负责收取，原告再次主张收取该费用属于重复收费。原告质证认为不符合客观事实。我们在2019年7月、12月寄给被告工作联系函两份，对具体拖欠空置房物业费已作充分计算，在终止物业服务合同，交接时，信息都是被告提供给原告方的，空置房的面积等，所以双方的在这种情况下计算出来的空置房的物业服务费才是客观的事实。 对原、被告提供的以上证据的真实性应予认定。 根据原、被告的庭审陈述并结合本案证据进行综合分析，对本案主要事实认定如下： 2012年10月18日原、被告签署《福建省前期物业合同》，合同约定了物业项目情况;合同期限;物业服务主要内容;服务标准;双方权利义务;物业服务费的标准和收取办法;违约责任。2016年3月25日原、被告续签《福建省前期物业合同》。按合同约定:被告应当按照省物价局、省住房合城乡建设厅《福建省物业收费管理办法》规定，全额支付己竣工但未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费:物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。如违反约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照从逾期之日按未交费用的千分之五支付违约金。合同期满后，双方继续实际履行合同。2018年7月23日，被告作出终止碧水庄园(中凯国际社区)前期物业服务合同通知。2018年8月10日，原、被告签订《关于中凯社区A、B地块前期物业服务合同的终止协议》。合同终止时，双方未进行结算。 另查明，福建省武平县佳明物业管理有限公司于2017年5月24日更名为福建新永鑫物业管理有限公司。 综上所述，本院认为，原、被告终止物业服务合同时，双方未进行结算，原告主张被告尚欠原告未出售房屋的空置房物业费230647元，未能提供充分证据证明，不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福建新永鑫物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费5901.4元，减半收取计2950.7元，由福建新永鑫物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  钟锡添 二〇二〇年九月二十日 书记员  王珍莲 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。