山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3924号上诉人（原审被告）：许延柱，男，1953年5月6日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：刘增江，山东苏润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临邑县邢侗街道办事处，住所地临邑县开元大街**。负责人：许磊，主任委托诉讼代理人：徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，山东众成清泰（德州）律师事务所实习律师。上诉人许延柱因与被上诉人临邑县邢侗街道办事处（以下简称邢侗街道办）租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许延柱上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邢侗街道办的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、邢侗街道办不享有案涉租赁物的所有权、使用权和受益权，无权对外出租。本案租赁合同中6.1亩土地属于西教场村集体所有，其中还包括许延柱的承包地约3亩，既不属于原临邑镇人民政府，也不属于现临邑县邢侗街道办。临邑县西教场预制场虽未经工商登记，但其系西教场村村办集体企业，案涉12间西屋系西教场村集体出资于1981年代建成，其所有权应当属于西教场村集体所有，使用面积仅有3亩地左右。西教场村预制厂投产之初原本有淄博人承包经营，后因经营不善，由许延柱接管、承包，为晾晒、存放预制板，许延柱将自己的3亩承包地与预制厂的地邻许世亮进行了互换，使得西教场村预制厂占地面积达到6.1亩。1995年3月份，许延柱担任西教场村支书。因西教场村个别村民遗留有多年未交的提留款，原临邑镇人民政府为完成提留任务。当时的镇领导提议将西教场村预制厂由许延柱买断经营，买断款用于缴纳拖欠的提留款，这也就是为什么租赁合同中将租赁费91500元由西教场村村主任徐本泉代收的原因。否则的话原临邑镇人民政府作为出租方为何不收取租赁费。出租方不收取租赁费显然不符合常理。因当时的政策规定集体土地和房产不允许买卖，为规避政策，故才将原本为买断经营合同写成租赁合同，加之许延柱系当时的村支书，也不能代表西教场村村委会与自己签订租赁合同，故才商定由临邑镇人民政府出面作为出租方与许延柱签订租赁合同。上述事实由证人西教场村原村主任许某1、村民许某2予以证实。原审庭审中，邢侗街道办没有提供对案涉土地、房屋享有所有权和使用权的任何证据，仅凭租赁合同的甲方不能证明其对案涉土地、房屋享有所有权、使用权和受益权。原审法院未能证明邢侗街道办对案涉土地、房屋是否享有所有权、使用权和受益权，是否有权利对外出租，明显属于认定事实错误。二、即使案涉租赁合同无效，许延柱也不能返还土地6.1亩，更无法返还12间房屋。根据前述，原临邑镇人民政府与许延柱签订租赁合同的行为属于无效。合同被认定无效后，双方应当返还从对方取得的财产。因为案涉6.1亩土地中包含许延柱的承包耕地3亩左右，因此即便返还案涉土地，也只能是返还3亩土地，不能是6.1亩土地。另，因临邑县人民政府实施明德片区改造，案涉12间西屋已经被邢侗街道办于2017年拆除，许延柱无法返还，现原审法院仍然判决许延柱返还12件房屋也属于认定事实错误，应予纠正。邢侗街道办辩称，应当以原来的上诉状为准，包括事实和理由。租赁合同合法有效，当时的签订主体是临邑镇人民政府和许延柱，对此双方没有任何争议。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。邢侗街道办向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间签订的租赁合同；2.判决被告返还所占用的原告的租赁物6.1亩地和房屋；3.涉及本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1995年12月16日,临邑镇人民政府作为甲方，临邑镇西教场予制厂作为乙方签订租赁合同，内容为：“今有临邑镇（原城关公社）在西教场村东头，利禹公路西侧，于一九八一年修建西屋十二间房子。占用土地6.1亩，南北长108米，东西横南头27米，北头49米……，双方达成协议特立合同如下：一、甲方租赁乙方为使用权柒拾年，由一九九五年十一月十三日至二〇六五年十一月十三日。二、乙方将租赁费一次付清，租赁费91500元，由西教场村村主任徐本泉代收”。三、乙方在租赁期间一切投资修建，经营费用全部由乙方承担，甲方不投资不干涉……。”2005年1月13日，山东省人民政府下发鲁政函民字【2005】6号文件，将合同甲方辖区的东教场、西教场划归原告临邑县邢侗街道办事处管辖。合同乙方临邑镇西教场予制厂没有工商登记，被告许延柱在合同乙方加盖签名章，合同签订后，涉案租赁物：6.1亩土地与地上房屋12间，一直由被告占有使用。一审法院认为，1995年12月16日签订合同时，涉案租赁物6.1亩土地与地上房屋12间属临邑镇人民政府管辖，2005年1月13日经山东省政府批准，涉案租赁物划归原告管辖，原告对涉案租赁物有权向被告主张权利。临邑镇西教场予制厂在工商登记机关没有登记，其合同后果由被告承受。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时的法律没有规定的，可以适用合同法的有关规定”。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起实施，涉案租赁合同成立时《中华人民共和国合同法》尚未实施，当时的法律并没有关于租赁期限的规定，故本案纠纷应当适用合同法的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。涉案租赁合同成立于1995年12月16日，到2015年12月15日满二十年，2015年12月15日之后的部分无效（即使按合同法实施之日：1999年10月1日起算，到庭审之日也已经超过20年）。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案《租赁合同》于2015年12月15日年满20年后，原告未提异议，被告继续占有使用涉案租赁物，原、被告重新建立新的租赁关系，时间超过了六个月，但原、被告未重新签订书面的租赁合同，2015年12月15日之后原、被告形成的租赁关系应为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。本案出租人于2020年7月7日起诉后撤诉并再次起诉，自第一次起诉到庭审之日已有57天的时间，视为已在合理期限通知了承租人。故原告要求解除合同的主张，一审法院依法予以保护。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，故原告要求返还租赁物6.1亩土地和12间房屋的主张，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，一审判决如下：一、依法解除原告临邑县邢侗街道办事处与被告许延柱之间的租赁合同；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告租赁物6.1亩土地和12间房屋。案件受理费50元，由被告负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。上诉人提交证据如下：证据一、照片打印件一份（两张照片），证明案涉的12间房屋已经于2017年被拆除，原审判决返还12间房屋属于认定事实不清；证据二、证人许某1出庭证言，证明西教场村预制厂是许延柱建设的，房子是大队还是镇上建设的，案涉土地是西教场村的，租赁土地上的12间西屋拆了；证据三、证人许某2出庭证言，证明案涉土地是西教场村的，12间西屋不在了，谁拆的不知道。被上诉人质证意见为：1.对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证实系所诉的房产土地，也不能证明上诉人的主张；2.土地的所有权性质不是有证人所能证明的问题。签订合同当时，双方对所有权没有任何争议，且该两位证人证言并非属于新证据，在一审中应当提交。对于二审证据，本院认定如下：1.上诉人提交的两张照片，缺乏拍摄时间、地、地点联性、真实性无法认定，对照片不予采信；2.仅凭两证人证言，不能对案涉土地和房屋的权属性质进行认定，该部分证言不予采信；对于案涉12间西屋被拆除的证言，结合被上诉人自认已拆除的事实，予以采信。二审查明，对于案涉12间西屋是否拆除的问题，上诉人申请了两名证人出庭作证，被上诉人后自认12间西屋确已拆除，本院对租赁合同所涉12间西屋已被拆除的事实予以确认。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人许延柱在法定期限提出了上诉，其补充上诉状未超出原上诉请求，上诉人明确以补充上诉状为准，应予准许。本案当事人争议的焦点问题为：上诉人关于驳回被上诉人诉讼请求的上诉主张是否应予支持。对于上诉人主张的被上诉人无权对外出租的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人对案涉租赁物权属虽然提出异议，但仅凭其二审申请出庭作证的两名证人许某1、许某2的证言显然不能完成对此问题的证明，且本案争议《租赁合同》系上诉人与被上诉人双方之间签订，形成租赁关系的双方系上诉人和被上诉人，租赁合同签订后，上诉人许延柱也依据租赁合同取得了案涉租赁物的使用权，根据合同相对性原则，在合同权利义务终止的情形下，被上诉人邢侗街道办作为出租人在本案有权要求上诉人许延柱返还案涉租赁物，这种要求返还的权利并不受被上诉人是否为案涉租赁物所有权人的限制。因此，上诉人许延柱该部分上诉主张缺乏依据，不应支持。对于案涉土地和12间房屋是否应该返还的问题。土地部分，案涉6.1亩土地是上诉人通过与被上诉人签订租赁合同租赁的，上诉人虽然主张该6.1亩土地中包含其3亩左右的承包地，但该主张缺乏充分有效证据证明，不应支持，依据合同相对性原则，其应当予以返还。房屋部分，上诉人许延柱主张案涉房屋已拆除，二审中，被上诉人邢侗街道办认可租赁合同所涉房屋已拆除，其不再要求上诉人许延柱返还案涉房屋。案涉12间房屋已不存在，不具有返还的现实可能性，且被上诉人不再要求被上诉人返还，因此，上诉人关于12间房屋无法返还的上诉主张成立，本案不应再判决上诉人向被上诉人返还案涉12间房屋。本案诉求之外事项，双方若有争议，可另行主张。综上所述，上诉人王爱红的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决错误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初2498号民事判决第一项，即“依法解除原告临邑县邢侗街道办事处与被告许延柱之间的租赁合同”；二、变更山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初2498号民事判决第二项为：许延柱于本判决生效之日起十日内返还临邑县邢侗街道办事处租赁物6.1亩土地；三、驳回临邑县邢侗街道办事处其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由临邑县邢侗街道办事处负担15元；许延柱负担35元；二审案件受理费100元，由临邑县邢侗街道办事处负担30元，许延柱负担70元。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二〇年九月三十日书记员  陈 艳