北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28662号原告：王长革，男，1967年11月27日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：柯妮，女，1979年11月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王福银，北京灿鸿律师事务所律师。被告：郭亚凤，女，1972年5月23日出生，汉族，住北京市房山区。被告兼被告郭亚凤的委托诉讼代理人：邱炬（郭亚凤之夫），1970年12月31日出生，汉族，住北京市房山区。原告王长革与被告柯妮、郭亚凤、邱炬物权保护纠纷一案，本院于2019年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王长革、被告柯妮的委托诉讼代理人王福银、被告兼被告郭亚凤的委托诉讼代理人邱炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王长革向本院提出诉讼请求：1．判令柯妮与邱炬、郭亚凤签订的关于房山区X村X小区X号楼X单元X层X号房屋的房屋买卖合同无效（暂定50万元）；2．判令柯妮将位于房山区X村X小区X号楼X单元X层X号房屋腾退给原告；3．判令柯妮向原告支付自2015年7月30日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费（每日70元，暂定5万元）。事实和理由：原告需要买房为子成婚，通过朋友介绍与郭亚凤、邱炬相识。经协商，原告与郭亚凤、邱炬于2014年6月5日签订安置房房屋买卖合同，约定原告以50万元购买位于房山区X村X小区X号楼X单元X层X号的房屋（简称“涉案房屋”）。原告当天支付现金20万元，其他购房款在办理过户手续之后支付。2014年8月涉案房屋交房，原告收房。2015年5月，邱炬称需要资金还账，希望原告先期支付剩余购房款，原告同意并于当月21日向郭亚凤转账16万元，其余房款14万元过户后支付。2015年5月28日，原告发现房屋门锁被换，后得知柯妮占有了涉案房屋。原告只能报警，但出警民警找不到邱、郭二人核实情况，希望原告与柯妮、郭亚凤诉讼解决纠纷。2015年7月，原告诉至法院要求确认与邱、郭二人签订的买卖合同有效，经法院调解达成协议并出具（2015）房民初字第10658号民事调解书确认：邱炬、郭亚凤在2015年8月23日之前退还原告购房款36万元，双方合同解除，如不按期支付，房屋归原告所有，原告具有居住权利。后邱炬、郭亚凤拒不还款，也不将涉案房屋腾退给原告，柯妮亦以涉案房屋系其购买为由拒不腾退。后柯妮提起第三人撤销之诉，要求撤销上述调解书，主张柯妮与邱炬、郭亚凤签订的合同有效。庭审中，柯妮承认与邱炬、郭亚凤曾签订过关于40万元的借款公证书及借款协议，涉及涉案房屋的租赁协议及房屋买卖合同，后不知柯妮因何撤诉。原告起诉要求柯妮腾退房屋并获得一审法院支持，二审法院认为应在柯妮与邱炬、郭亚凤之间的房屋买卖合同确定是否有效之后才能主张是否腾退涉案房屋，故撤销了一审判决。原告认为，柯妮占有涉案房屋没有事实和法律依据，给原告造成了重大经济损失，故诉至法院。柯妮辩称：邱炬和原告有一个2017年的刑事判决，关于诈骗的，诈骗就是这个房子的事，认定的是邱炬用假回迁协议骗取了王长革的钱。调解书也是建立在假合同基础上的，邱炬当时也没有说实话，拿着假合同跑法院作了一个调解书。在跟王长革签订假合同时房子已经卖给柯妮了，柯妮前后给了邱炬654000元，柯妮已经付清了款项。柯妮在王长革和邱炬发生诈骗这件事之前已经住在房子内了。同样的事，因为调解书，王长革也来过法院，因为没有出具刑事诈骗案，所以判我们腾退房屋，但经过二审法院审理后，撤销了一审判决，最后把邱炬和王长革之间的事与刑事案件解决了，邱炬退回了144000元。既然刑事案件已经结束了，民事案件是在虚假合同中发生的，所以不存在。即使邱炬和王长革之间还有其他的借款是另外一回事，与本案没有关系。物权保护纠纷，房子现在还不是王长革的，王长革以此为理由请求物权保护，法院应驳回他的诉讼请求。邱炬、郭亚凤辩称：2015年5月19号、20号左右，我从原告处借了16万元，该款打入了郭亚凤账户，我们取了16000元现金给了原告，等于向原告借了144000元。之后，原告让我打了一张白条，让我和郭亚凤签字，当时签字时是一张白纸，没有写20万，后来看条子上写的是20万。16万元的利息是每月16000元，由于后来还不上钱了，又写了2014年6月5日的房屋买卖合同，让我写的日期是2014年6月5日，日期写到柯妮的前边。20万元从来没有过，我也没有把房子卖给原告的意思，我们之间就是民间借贷。房子价值160、170万左右，我不可能50万就卖给他。综上，我们不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．邱炬与郭亚凤是夫妻关系，二人因拆迁获得了位于北京市房山区X街道办事处X村X房（X号楼X单元X层X号）一套（简称“涉案房屋”）；2．邱炬于2015年5月21日持伪造的回迁房认购书做担保，骗取王长革14．4万元，本院于2017年12月25日作出刑事判决：一、被告人邱炬犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币六千元；二、在案案款十四万四千元，发还被害人王长革；3．邱炬、郭亚凤与王长革之间存在一个落款日期为2014年6月5日的《房屋买卖合同》，内容为王长革以五十万元的价格购买涉案房屋，首付款二十万元，剩余三十万元在办理过户时支付；4．王长革于2015年以房屋买卖合同纠纷为由起诉邱炬、郭亚凤，称于签订合同当天支付现金20万元，2015年5月21日又付款16万元，双方在法院达成如下协议：郭亚凤、邱炬于2015年8月23日前退还王长革房款36万元，双方于2014年6月5日所签房屋买卖合同解除；如郭亚凤、邱炬不能如期退款，则上述合同继续履行，涉案房屋使用权归王长革，待涉案房屋能够办理产权过户手续时由郭亚凤、邱炬协助王长革办理过户手续；5．邱炬、郭亚凤不认可于2014年6月5日收到王长革支付的现金20万元，并称同日的《房屋买卖合同》与《收条》都是2015年5月21日签名后由王长革填写具体内容；6．王长革于2015年5月21日的付款，是向郭亚凤转账16万元，同日郭亚凤取款1．6万元交还王长革，剩余的14．4万元即为本院刑事判决认定的案款。本院认为:物权保护之前提，在于提出请求的人已经合法取得相应的物权。本案中，王长革称与邱炬、郭亚凤之间存在关于涉案房屋的买卖合同关系，并经法院调解书确认其享有使用权，然而，上述调解书只是确认双方的合同不予解除的情况下继续履行合同，并不能以此认定王长革取得了涉案房屋的使用权；根据双方的陈述及现有证据，并不能确认邱炬、郭亚凤继续履行了合同并向王长革交付了涉案房屋，从而发生王长革取得房屋使用权的法律后果；在此情况下，即使柯妮占有使用涉案房屋，王长革仍然不能对之行使物权请求权，而应向邱炬、郭亚凤主张合同请求权；对房屋买卖合同中付款义务之履行，现王长革与邱炬、郭亚凤之间存在重大争议，且与生效刑事判决认定的事实直接相关，故王长革应先解决房屋买卖合同的争议并取得物权后，再行寻求法律保护；王长革要求柯妮支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；柯妮与郭亚凤、邱炬之间的房屋买卖合同，与王长革没有直接关系，王长革要求确认其无效没有法律依据，且其合同效力问题，与本案不是同一法律关系，不应在本案中一并处理。综上所述，对王长革的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回王长革的全部诉讼请求。案件受理费4650元，由王长革负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇二〇年九月十八日书记员  孙震颐