江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7028号上诉人（原审被告）：张威威。委托诉讼代理人：万德龙，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：余申圣，江苏瑞生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伟。委托诉讼代理人：朱海玲，江苏昆亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**军。原审第三人：昆山伟业物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇超华商贸城******。法定代表人：张亚娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王慧，该公司员工。原审第三人：廖长华。上诉人张威威因与被上诉人李伟、王**军及原审第三人昆山伟业物业服务有限公司（以下简称伟业公司）、廖长华合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张威威上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需承担责任。事实和理由：张威威已经根据《店面转让合同书》退出李伟与王**军之间的租赁关系，李伟与王**军之间的纠纷不应涉及张威威。张威威收取的李伟12万元转让费符合市场行情及双方约定，且合同已履行完毕。李伟即使退还商铺也是应当向张威威退还，而不是向王**军退还，从而使王**军获得13万元转让款，王**军系非合同相对方，但是受益者。李伟占有使用房屋21天，承担房租4235元，却由没有占有使用商铺的张威威承担13915元，缺乏依据。2019年1月6日李伟将涉案商铺交给王**军，王**军于2019年2月24日将商铺租给了案外人崔恒。张威威没有占有也没有使用涉案商铺却需要承担这期间的租金，一审判决不当。李伟辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张威威上诉请求，维持原判。第一、李伟与王**军之间的系租赁转让关系。案涉店铺系张威威及王**军人共同转让，租赁给李伟。因张威威与王**军均无权转租涉案店铺，故其二人的转让行为无效，应当返还李伟支付的转让费租金及押金。第二，李伟在合同履行及导致合同无效上不存在过错。张威威与王**军应当返还李伟交付的转让费租金及押金。第三、张威威退还李伟转让费和租金后产生的损失，张威威可另行向王**军主张，不影响本案的判决。李伟2019年1月1日就将案涉店铺返还，就在张威威与王**军租赁合同期间内，王**军在未通知李伟的前提下，擅自将案涉店铺转租给了案外第三人崔恒，并获取了13万元的租金及转让费，张威威可以向王**军主张其相关损失。王**军辩称：李伟将房屋租赁后又将房屋退还，应当赔偿违约金；合同不存在无效的情形，李伟是因为资金短缺才退房。李伟向一审法院起诉请求：1.判令解除李伟与张威威、王**军签订的《店面转让合同书》；2.判令解除李伟与王**军签订的《印象花园(印象欧洲)沿街商业租赁合同书》；3.判令张威威、王**军共同返还李伟店面转让费、租房保证金，两项合计154200元(包含转让费120000元，2018年12月-2019年3月租金24200元，租房保证金10000元)及利息(以154200元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按年利息的6%计算)；4.判令张威威、王**军赔偿李伟为履行该合同的产生损失2000元；5.本案诉讼费由张威威、王**军承担；6.要求王**军支付违约金18250元（月租金的3倍）。一审法院认定事实：2015年3月31日，王**军与伟业公司签订《印象花园（印象欧洲）沿街商业租赁合同》，约定，伟业公司将涉案商铺在内的三套商铺出租给王**军，租期自2015年4月1日至2020年3月31日，并对租金支付时间及标准、双方各自的权利义务及违约责任进行了约定，其中8.4约定，在租赁期限内，王**军将该房屋转租给他人必须事先经过甲方书面同意，并且保证转租后的承租人与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。又查明：2018年11月28日，王**军授权张威威，在承租期内有权对涉案商铺转租、转让。2018年11月27日，李伟与张威威签订《转让订金》协议，约定，位于晨丰西路印象欧洲**店面**鑫龙门窗橱柜转让李伟，今交付订金10000元，剩余110000元于签订房东正式转让合同付清（不包括原租户房租和货物），如签订合同1000元原租户付，未签订，原租户退付9000元订金。2018年12月1日，李伟（乙方）、张威威（甲方）、王**军（丙方）签订《店面转让合同书》，约定，1.甲方于2018年12月1日前将位于192号店铺转让给乙方使用。2.丙方与甲方签订了租赁合同，合同自2018年12月1日，转让后原合同作废，乙方与丙方重新签订租房协议。3.店铺转让协议金包括店面空房，甲方赠与乙方的除外。2015年5月1日，张威威（乙方）与王**军（甲方）签订《印象花园（印象欧洲）沿街商业租赁合同书》，约定，1.甲方出租给乙方的房屋坐落于昆山市，建筑面积123平方米。3.1双方约定，甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，共5年，装修免租期为2015年4月1日至2015年5月31日。4.1第一年租金60000元、第二年租金60000元、第三年租金66000元、第四年租金72600元、第五年租金79860元。5.1甲乙双方约定，甲方交付房租时，乙方应向甲方支付租赁保证金5000元。9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面向另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍（支付违约金或在守约的一方认为已给守约的一方造成损失，而支付的违约金不足以抵付其损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分）：1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；2）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的或用于任何非法目的；4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；7）甲方在本合同内向乙方所作陈述有误(如对房地产权证合法有效性的陈述)，且未在合理时间内纠正的。后由李伟代替张威威履行前述合同约定的义务，另行签订了《印象花园（印象欧洲）沿街商业租赁合同书》，落款时间、租赁期限、租金标准、违约责任等条款均未发生变化，仅保证金由5000元变更为10000元。2018年12月1日，李伟向王**军支付了租房押金10000元、同日向张威威支付了134200元。李伟向伟业公司、廖长华均索要过房屋产权信息，廖长华告知房屋已委托伟业公司出租，伟业公司陈述因为李伟非合同相对方，产权信息未提供。因李伟无法办理营业执照，2019年1月6日，李伟将涉案房屋退还给了王**军，2019年2月24日王**军又转租给了崔恒，转让费130000元（125000元为租金，5000元为转让费），2019年5月28日，崔恒已登记注册了个体工商户，经营场所为昆山市。2018年1月9日，昆山市玉山镇方正经典货架销售中心出具《情况说明》一份，载明李伟向其订购超市货架，但由于不能办理开设超市的营业执照，因销售中心已经产生运输、安装及人工损失，经协商由李伟支付公司因运输、安装、拆卸产生的损失费用2000元，退还李伟部分定金3000元。以上事实由转让订金协议书、店面转让合同书、印象花园（印象欧洲）沿街商铺租赁合同书、交易明细、POS签购单、工商查询信息、货架收款收据、支付宝转账记录、情况说明、录音、不动产登记查询、转让授权书、与物业公司签订的租赁合同书、转让合同及补充协议（与崔恒）、营业执照、委托租赁经营合同书、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，伟业公司经过产权人廖长华的授权对涉案商铺对外出租，故伟业公司与王**军签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守，该份合同约定，王**军若转租，需要经过出租人书面同意并且保证转租后的承租人与伟业公司签订租赁主体变更合同并继续履行与伟业公司的合同，伟业公司对涉案商铺的转租行为并不知情，并且陈述房租一直都有王**军缴纳。根据前述合同约定，李伟与王**军签订的《印象花园（印象欧洲）沿街商铺租赁合同书》因未取得出租人的许可，属于无权转租，其收取的押金及租金应予以退还，故李伟从张威威处转让涉案商铺的行为，亦应认定无效。故李伟主张《店面转让合同》、《印象花园（印象欧洲）沿街商铺租赁合同书》解除，于法无据，一审法院不予支持。张威威收取的李伟支付的转让费120000元及租金24200元应予以退还。其中6050元，张威威已退还李伟，实际支付租金18150元。通过庭审调查，李伟实际使用涉案商铺时间截止到2019年1月6日，李伟陈述2018年12月中旬拿到涉案商铺，占有涉案房屋时间为21天，占有使用费需支付4235元。该笔费用应从退还的费用中予以扣除。关于李伟主张的为履行合同产生的损失2000元，因合同被认定无效，李伟在签订合同时并未尽到谨慎的注意义务，由此造成的损失其应当自担。关于李伟主张的违约金，无依据，一审法院不予支持。综上，张威威应返还李伟转让费120000元及租金13915元（18150元-4235元），王**军应返还李伟押金10000元。至于张威威、王**军的损失其可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张威威于判决生效后十日内返还李伟133915元。二、王**军于判决生效后十日内返还李伟押金10000元。三、驳回李伟的其他诉讼请求。案件受理费3424元由张威威负担1142元、王**军负担1142元，李伟负担1140元。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，王**军与伟业公司签订租赁合同中明确约定，若王**军转租需经出租人伟业公司书面同意。由于王**军与张威威、李伟签订的租赁合同均未经伟业公司同意，因此一审法院认定转租行为无效，并无不当。张威威将店铺转让给李伟的行为亦无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。王**军、张威威收取的押金、租金及转让费均应予以退还。一审法院根据李伟实际占用房屋的时间计算李伟应承担的占有使用费，再扣除张威威已退还的部分租金，判决张威威向李伟返还转让费120000元及租金13915元并无不当；判决王**军返还收取的10000元押金也无不当。由于转租合同及转让合同无效，本案就李伟与张威威之间的转让费及租金进行了处理，涉及张威威与王**军的权利义务关系，双方可另行主张。综上，张威威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3434元，由上诉人张威威负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十三日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。