贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔民申3130号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。法定代表人：彭冬华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，贵州本芳律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：唐春，男，汉族，1971年3月28日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：胡静，女，汉族，1970年5月22日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。再审申请人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房开公司）因与被申请人唐春、胡静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民终1169号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。鑫城房开公司申请再审称，(一)有新证据足以推翻原判决。双方当事人根据新的《不动产登记暂行条例》于2019年6月2日签订了《办证资料移交约定》，该证据证明了申请人的违约责任已经双方有了新的约定而予以免除。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，只有因出卖人原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。本案由于政府未按照约定及时进行土地征收，导致申请人开发建设的楼盘不能按照原计划修建，进而导致消防设施的建设以及政府部门验收的滞后，加上业主修建违章建筑、政府机构合并等原因，申请人才无法按期办理房产证。申请人在庭审中提交毕节市七星关区三板桥街道办出具的《证明》及七星关区城乡规划局出具的《说明》，已经证明上述事实，因此出卖人不承担违约责任。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（以下简称北京市会议纪要）的规定，逾期办证无法避免行政原因的影响，将行政原因导致的逾期办证期间予以扣除再计算违约金比较公正。原审认为违约金约定不存在过高情形属于认定事实错误。（三）原判决适用法律确有错误。申请人早已经将案涉房屋交付给被申请人使用，被申请人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。且被申请人无法举证证明其损失及具体计算方法，应承担不利后果。据此，鑫城房开公司《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。”之规定，本院围绕申请人提出的申请事由进行了审查。关于是否有新证据足以推翻原判决的问题。经查，本案再审审查中，鑫城房开公司提交了双方当事人于2019年6月2日签订的《办证补充协议》，拟证明申请人的违约责任因新的约定予以免除的事实。但该《办证补充协议》是双方在本案二审后签订，根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》载明，出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人，但申请人未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，申请人已构成违约。同时，《不动产登记暂行条例》于2019年3月24日实施，鑫城房开公司此时已经逾期近五年的时间，另，该证据约定将本应由鑫城房开公司履行的义务（提交申请登记表、产权登记说明等）转而由被申请人承担履行义务，改变了主合同对违约责任的承担，完全免除了鑫城房开公司已经违约的责任。综上该证据是在二审判决书作出后形成，不能作为推翻原审判决的再审理由。故鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的事由提出的再审申请理由，本院不予以支持。关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。第一，本案是否属于出卖人的原因导致逾期办证。本案民事法律关系是商品房预售合同，根据房地产管理相关规定，商品房预售应在取得开发用地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入建设资金达到25%以上、并已确定施工进度和竣工交付日期后方可取得预售资格。鑫城房开公司在符合预售条件后进行房屋预售，其对房屋交付、办证程序等因素，应当预见经营风险，预留合理时间应对，政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为均系第三人原因，应当在鑫城房开公司的风险预测范围内。且按照双方当事人约定，鑫城房开公司应于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被申请人。本案中，鑫城房开公司没有举证证明，在约定期限内其已将办理房产证的相关资料收齐并提交办证部门办理。2018年5月9日，在鑫城房开公司已取得涉案房屋《毕节市商品房屋备案证明书》，已符合办理转移登记条件情形下，其也未通知被申请人提交办证的个人资料，直到本案庭审中，才于同年11月8日通知被申请人提交有关资料。鑫城房开公司怠于履行合同义务，此与政府相关部门合并导致逾期办证，没有必然关联。本案系出卖人的原因导致逾期办证，鑫城房开公司的该条申请理由不能成立。第二，本案约定的逾期办证违约金是否过高的问题。本案中，双方当事人已明确约定逾期办证按已付购房总价的日万分之二支付违约金。该违约金额相当于7.3%的年利率，是双方自愿达成，没有明显超过相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，鑫城房开公司主张该约定金额过高，应当举证证明该约定高于造成损失的30%。因鑫城房开公司不能举证，原判按照合同自治原则，判令鑫城房开公司按约定承担违约责任并无不当。鑫城房开公司主张按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，对逾期办证无法避免行政原因的影响，将行政原因导致的逾期办证期间予以扣除再计算违约金比较公正的理由，因鑫城房开公司未举证证明其在约定期限内已向相关部门提交办证资料，而办证部门因其自身原因未办理的证据，故本案并无可扣除因行政原因耽误的办证时间，故鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的事由提出的再审申请，本院不予以支持。关于法律适用是否错误的问题。申请人认为逾期办证是因政府的原因导致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条之规定，因行政部门的原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任，逾期办证是因政府的原因，故可以减轻或免除申请人逾期办证的违约责任。经审查，政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为均系第三人原因，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，申请人应当向守约方的被申请人承担违约责任。且申请人作为专业的房地产开发企业，对于涉案项目开发所涉及的征收问题本就属于其经营决策的重要考虑因素，并不属于不可抗力事件，故申请人关于逾期办证系因政府原因导致，属行政不可抗力，其不应再承担违约责任的申请理由不能成立，应不予支持。同时，经审查，二审判决并不存在《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的”规定的适用法律确有错误的情形。故鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的事由提出的再审申请，本院不予以支持。综上，鑫城房开公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回毕节市鑫城房地产开发有限公司的再审申请。审判长  刘珊涌审判员  刘 晖审判员  周 方二〇二〇年九月二十五日法官助理罗艳芳书记员罗文琴