抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1636号原告：张旭东，男，1968年12月31日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺经济开发区。原告：李琴，女，1969年3月16日出生，汉族，户籍所在地及现住均。被告：辽宁东旭置业有限公司（原抚顺大商房地产置业投资有限公司），住所地辽宁省沈抚新区滨河路**楼西地块。法定代表人：李忠强，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨涛，系辽宁湘辉律师事务所律师。原告张旭东、李琴与被告辽宁东旭置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张旭东、李琴及被告委托诉讼代理人杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭东、李琴向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿违约金18486.6元（房款总额的5%）；2、房屋出现质量问题后，造成损失8490.5元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买的坐落于抚顺经济开发区，建筑面积为112.04平方米，每平方米3300元，总购房款金额369732元的商品房住宅。一、按照与被告签订的商品房买卖合同中《大商顺景C地块住户交房标准》第五条：窗“客厅居室为飘窗”而实际不是飘窗。二、按照与被告签订的商品房买卖合同中《大商顺景C地块住户交房标准》第十一条第一款，消防系统，燃气报警系统个户厨房设置入住至今未安装、未按合同履行。三、关于四楼大平台应该建设的“空中花园”，在购房前期销售广告宣传中（彩页）单、图片、沙盘模型等宣传促销活动中承诺的“空中花园”已经构成要约。之后，被告在《大商中心城业主诉求处理意见》中明确承诺的“现屋顶的设备，我公司予以拆除，建设空中花园保证于2014年6月30日前交付使用”，但是，直到现在与当初被告承诺的空中花园与原设计方案相差甚远，只是处理了地面部分，也没有绿化设施，大型排风设备根本没有拆除，只是简单用木板围起来，试想如果这些大型排风设备投入运行使用后所产生的噪音、废气污染给广大业主带来的后果及伤害是可想而知的。四、通往四楼大平台的门至今没有安装“门禁卡”设备，各个单元及外来人员可以相互随意出入，给我们每个单元住户带来安全隐患。鉴于被告私自改变空中花园的建设使用性质，存在着极大安全隐患等诸多违约问题，应按照《中华人民共和国合同法和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关条款，请求人民法院判令被告给予限期整改并且赔偿原告经济损失。五、关于我家入住以后发生的房屋出现大面积裂缝及窗户漏雨漏风等质量问题，造成经济损失8490.5元整，存在问题有照片证据证明，多次与开发商沟通都没有结果。给我家造成不小的经济损失和精神上的极大伤害，因此，恳请人民法院判令被告赔偿原告诉请的各项损失并承担诉讼费用。被告辽宁东旭置业有限公司辩称，我公司是在2020年7月通过股权收购的方式接收了原抚顺大商房地产置业投资有限公司，并于2020年7月2日更名为辽宁东旭置业有限公司。通过接收公司后对原告公司已售房屋的买卖合同进行相关审查，对于原告提出的客厅飘窗问题以及燃气报警器问题，我方认为确实与原合同不符，对于空中花园问题原合同的约定是“出售时沙盘宣传单并不代表出卖人最终承诺，应该以实际交付为准”，因此关于空中花园部分原告的诉讼请求，我方并无违约之处。关于门禁卡问题，原合同附件3中约定是单元门安装门禁卡，但原告诉称的是四楼平台门，并不是单元门。对于房屋质量是否合格问题，我公司接手原抚顺大商房地产置业投资有限公司后，对相关房屋验收档案进行了查询，该房屋均是合格的符合入住条件的房屋，因此不存在被告所称的房屋质量问题。对于前两项与合同约定不符的地方，我方认为原告早在2013年11月份就已经入住，入住时其未提出相关的诉求代表其对现状是认可的，因此不能据此提出违约责任。即便原告在入住时对此不予认可，那么距今已经七年之久，也超过了法定的诉讼时效，不应该得到支持。另外，关于原告提出的违约金的诉求，通过查询原来的合同，对相应的违约之处并没有约定违约金的计算标准，原告提出按照总价款5%进行违约金赔偿，没有约定的依据和法律依据，不应该得到支持。综上，请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，原告张旭东与抚顺大商房地产置业投资有限公司于2013年8月21日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告以每平方米3300元的价格购买被告开发的位于抚顺经济开发区，建筑面积为112.04平方米的房屋，房款总额为369732元；被告在2013年12月31日前将房屋交付原告使用，交付条件为该商品房经验收合格。合同附“大商顺景（C地块）住户交房标准”第5条记载：窗为高级塑钢平开窗，客厅、居室为飘窗；第11条安防系统：（1）燃气报警系统：各户厨房设置；（3）单元门禁系统：每单元设置可视对讲，连接本单元各住户。被告的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。但被告实际交付的房屋并没有在厨房处安装燃气报警系统，原告房屋中的小居室未按合同约定安装“飘窗”，抚顺大商房地产置业投资有限公司未能按照其售楼广告上承诺的建设“屋顶花园”。2013年12月20日，抚顺大商房地产置业投资有限公司向全体业主出具了一份《对大商中心城业主诉求的处理意见》第四条载明：现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用。2013年12月21日，抚顺大商房地产置业投资有限公司发出《大商顺景屋顶花园设计方案公示通知》，表明“屋顶花园”设计方案已经向全体业主公示，将以公示方案为标准，2014年3月施工，2014年6月末交付使用。截至庭审之日案涉屋顶机械设备仍未拆除。另查，原告所有的案涉房屋，房间墙体出现不同程度裂痕，抚顺大商房地产置业投资有限公司就此于2014年5月16日，向原告张旭东出具《维修催告单》，载明：您所购买的大商顺景4#1-16-1（抚顺市临湖街68-4号1-16-1）房间内墙体出现不同程度的裂纹，经我司与施工单位现场勘察，具备维修条件，并已通知您随时可以维修，因未获您的配合，至今无法施工，现敦请您尽快安排好时间配合此次维修工作。又查，抚顺大商房地产置业投资有限公司于2020年7月2日变更名称为辽宁东旭置业有限公司。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经按照合同约定交付了购房款，被告应当按照合同约定的条件向原告交付房屋。关于被告辩称其向原告交付的房屋已经验收合格，符合交房条件，不同意支付违约金一节，因原、被告虽在合同中约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但在合同后又附加了入住条件即在客厅及居室建设飘窗，被告交付原告的房屋虽经验收合格，但却未能达到合同约定的交房标准，故该行为构成违约，被告应当承担相应的违约责任。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案中，被告在其售房广告中明确建立“屋顶花园”，且在2013年11月20日向业主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，但截至庭审之日止，被告仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任。关于原告主张被告赔偿因未按约定建设“空中花园”违约金、未按合同约定建设“飘窗”违约金一节，结合被告履行合同的具体情况，参照原告购房合同的购房款总额369732元，酌定两项违约金为总房款的5%即18486.6元，原告诉讼请求数额不超过此限度，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿房屋质量问题损失一节，案涉房屋各个房间墙体确实存在不同程度裂痕，被告亦曾出具书面材料认可该项事实，原告就维修墙体裂缝支出的合理损失应由被告承担，但具体数额，根据原告就此向本院提供的证据所显示的房屋居住情况、裂痕面积与位置、修补状况及当地装饰装修行业市场现状，本院酌定其损失为1000元，原告主张中超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告辽宁东旭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告张旭东、李琴违约金18486.6元；二、被告辽宁东旭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告张旭东、李琴财产损失1000元；三、驳回原告张旭东、李琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，减半收取237元，由原告张旭东、李琴承担93元，由被告辽宁东旭置业有限公司承担144元，被告承担部分随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  苏庆坤二〇二〇年九月二十四日书记员  单 哲