陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初298号 原告：刘莲莲，女，汉族，延安市村民，现住宝塔区，公民身份号码：61260XXXX211142845。委托代理人：马奇，延安市宝塔区凤凰法律服务所法律工作者。被告：延安圣大房地产开发有限公司。住所地：宝塔区。统一社会信用代码：91610600776955744C。（以下简称：圣大公司）法定代表人：姜涛，该公司经理. 委托代理人：杜倩，陕西嘉岭律师事务所律师。被告：陕西省延安市宝塔区万花山乡毗圪崂村村民委员会。住所地：陕西省延安市宝塔区。统一社会信用代码：5461060205475166XU。(以下简称：毗圪崂村委会）法定代表人：李星，该村民委员会主任。原告刘莲莲诉被告延安圣大房地产开发有限公司、陕西省延安市宝塔区万花山乡毗圪崂村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案及被告延安圣大房地产开发有限公司反诉原告刘莲莲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案本院受理后，于2019年6月5日作出（2017）宝民初字第4814号民事判决书，宣判后，被告圣大公司不服，提出上诉，延安市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）陕06民终1692号民事裁定书，裁定撤销我院（2017）宝民初字第4814号民事判决，发回我院重新审理。本院据此公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告圣大公司委托代理人到庭参加了诉讼，被告毗圪崂村经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘莲莲向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告向原告返还位置在延安市宝塔区XX小区XX层XX间门面房（2055至2058号）；2、请求判令二被告向原告补足第二层4间门面房不足面积（面积应当为204.6平方米，实际是165.9平方米）38.7平方米的差价208980元（5400元1平方米*38.7平方米）；3、请求判令二被告向原告补足第一层4间门面房不足面积（面积应当为204.6平方米，实际是194.57平方米）10.03平方米的差价54162元（5400元1平方米*10.03平方米）；4、请求判令二被告向原告支付超期返还房屋的安置补偿费从2014年4月2日至2014年7月2日每月是12083元，3个月计36250元，从2014年7月3日起每月为48333.3元（290000元为底数，按4倍进行赔偿），至2017年5月份计34个月计1643332.2元。5.请求判令由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月1日，原告与二被告签订了《拆迁补偿安置合同》。合同签订后，二被告依约给原告支付了290000元的安置补偿费。原告依约搬离了拆迁房屋。根据该合同，二被告就地新建一层和二层门面房内按照原有房产证相邻位置对原告进行返还,返还的面积为一层204.6平方米，二层204.6平方米。同时约定，二被告的建设工期为24个月，从2012年4月1日至2014年4月1日。否则，超出返还期限在三个月内的，按照超出的具体时间兑现安置补偿费；超过三个月以上的，按照超出的具体时间兑现原有补助标准四倍的安置补偿费。然而，直到2017年5月份，二被告才通知原告收房。在原告收房的过程中，原告首先发现一层的面积只有176.1平方米，与约定返还的204.6平方米差了28.5平方米；二被告应当给原告的二层(面积为204.6平方米)，要求原告支付27万元的房款才予返还。原告多次与二被告协商要求按《拆迁补偿安置合同》约定的内容履行，二被告拒不同意。综上，二被告拒不按《拆迁补偿安置合同》约定的内容给原告返还一层、二层房屋，同时逾期交房，已经严重侵害了原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》、《合同法》等法律法规的相关规定，依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告刘莲莲为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提交以下证据：证据一：1.拆迁补偿安置合同、2.承诺。证明对象：1.原告与二被告于2012年4月1日签订了《拆迁补偿安置合同》，合同约定被告延安圣大房地产开发有限公司给原告返还一层204.6平方米，二层204.6平方米临街门面房，返还面积标准为每一间15.5米*3.3米，也就是每一间的面积是51.15平方米，51.15平方米*4间房=204.6平方米，上下两层8间是409.2平方米的事实。2.《拆迁补偿安置合同》约定返还期限最晚至2014年4月1日，超期返还的，超期在3个月以内的，按照超出的具体时间兑现安置补偿费，超过3个月的，按照超出的具体时间兑现原有补助标准4倍的安置补偿费的事实。3.被告延安圣大房地产开发有限公司于2012年4月5日给原告出具承诺书一份，被告延安圣大房地产开发有限公司承诺1.给原告办理房产证由被告延安圣大房地产开发有限公司办理；2.在两年内必须把房子交给原告，否则按4倍安置费进行赔偿（290000元为底数）的事实。证明目的：1.被告延安圣大房地产开发有限公司依法应当按合同约定给原告返还一层204.6平方米，二层204.6平方米临街门面房，返还面积标准为每一间15.5米*3.3米，也就是每一间的面积是51.15平方米，51.15平方米*4间房=204.6平方米，上下二层8间是409.2平方米。 2.被告延安圣大房地产开发有限公司没有按照合同约定在合同约定时间里给原告返还房屋，直到2017年5月份才给原告返还了一层的4间门面房（原告在2017年5月份以后对该一层4间门面房进行了装修并且实际使用），二层的4间门面房也在2017年5月份原告占有，但被告延安圣大房地产开发有限公司至今不让原告装修。二被告应当承担超期返还房屋的违约责任，按照合同约定和承诺给原告按照超出的具体时间兑现原有补助标准4倍的安置补偿费，即给原告补偿2014年4月至2014年6月的补偿36250元，2014年7月至2017年5月份4倍的补偿是1643333.30元。该承诺书是被告圣大公司给原告直接出具的，所以被告圣大公司应该承担延期支付房屋的责任。证据二：房产测绘成果报告、宝塔区人民法院（2014）宝民初字第01997号民事判决书。证明1、原告与二被告于2012年4月1日签订了《拆迁补偿安置合同》，合同约定被告延安圣大房地产开发有限公司给原告返还一层204.6平方米，二层204.6平方米临街门面房，返还面积标准为每一间15.5米*3.3米，也就是每一间的面积是51.15平方米，51.15平方米*4间房=204.6平方米，上下两层8间是409.2平方米。而被告给原告返还的房屋实际达不到合同约定的面积，经法院委托房地产评估公司对该8间房屋进行评估，结果一层返还房屋和合同约定面积不符，一层4间门面房面积是194.57平方米，和合同约定面积相差10.03平方米，二层4间房屋面积是165.90平方米，和合同约定面积相差38.7平方米。2、和本案同一被告，同一地点，同一事实，都是拆迁安置纠纷，都是返还房屋面积不够，宝塔区人民法院就返还房屋面积应该以多少赔偿标准进行赔偿作出了认定，该判决根据事实和地理位置等情况认为该地段的门面房应该以每平方米5400元进行赔偿。该判决已经生效，并且已经履行完毕。故二被告应当给原告按照每平方米5400元的标准进行赔偿，一层4间房屋相差10.03平方米*5400元=54162元；二层间房屋相差38.7平方米*5400元=208980元。且一审法院已经在生效判决书中认定延迟交付房屋应该由二被告共同赔偿，故原告的诉请也是要求二被告共同赔偿。证据三：录像资料、相片（U盘）。证明被告应当停止侵权行为，返还合同约定给原告的二层4间门面房。被告圣大公司辩称，一、被告公司并不是本案原告诉请的要求支付安置补偿费的责任主体，故被告公司不应当向原告支付超期返还房屋的安置补偿费。2012年4月1日原告作为乙方（被拆迁人）与甲方即本案另一被告毗圪崂村委会签订了《拆迁补偿安置合同》，而被告公司仅是作为第三方的承建方在该份合同上签字、盖章。原告与被告毗圪崂村委会签订的该份安置合同第五条第2款明确约定：“本协议签订后，甲乙双方必须认真履行，不得违约。……否则，因超出返还期限在叁个月内的，按照超出的具体时间兑现安置补偿费；因超出返还期限在叁个月以上的，按照超出的具体时间兑现原有补助标准四倍的安置补助费。”根据该合同约定可知，本合同所指的甲、乙双方为原告与被告毗圪崂村委会，并非被告公司，而上述关于双方权利义务的具体约定则明确针对的是原告与被告毗圪崂村委会。另，2012年4月5日由甲方即被告毗圪崂村委会向原告出具《承诺》一份，该份承诺也相当于是补偿安置合同的附件，被告公司同样只是作为第三人的承建方进行了签字、盖章。因此，根据补偿安置合同的具体约定，并结合补偿安置合同的附件《承诺》的相关约定，本案应当向原告支付超期返还房屋产生的安置补偿费的主体是被告毗圪崂村委会，而非被告公司。二、本案中，被告公司现实际仅负有向原告支付所返还的门面房面积不足部分的差价义务。首先，根据三方签订的《拆迁补偿安置合同》第四条的约定，作为本案新农村建设项目承建方的被告公司，仅需要负责在就地新建的一层、二层进行返还门面房；其次，原告诉请向其返还位置在延安市宝塔区XX小区XX层XX间门面房，而该4间门面房被告公司早已实际返还，并且据被告公司了解现在也实际由原告占有、使用，因此安置补偿合同约定的被告公司返还门面房的义务，被告公司已经实际履行完毕，原告的这一诉求应当依法驳回；最后，关于被告公司返还的门面房面积不足部分的差价计算，2007年11月28日被告公司与被告毗圪崂村委会，就被告公司承建被告毗圪崂村委会的新农村建设项目签订《联合开发合同》，该合同的第五条门面房返还办法明确约定，新修两层门面房中，返还面积按1460元／平方米进行补足。虽然原告并非该份合同的签订主体，但是该份合同约定的面积补足所针对的就是本案涉案门面房，加之，原告与被告及被告公司三方签订的《拆迁补偿安置合同》中并没有对面积不足差价补偿的具体标准进行约定，所以在同一建设项目当中，如果个体的小合同对具体细节没有约定的，完全可以参照该项目的大合同中的约定进行计算。此外，本次建设项目中其他的被拆迁人门面房的面积不足差价均是按照大合同约定的1460元／平方米进行补偿的。因此，被告公司认为，对于原告门面房面积不足部分的差价也应当按照1460元／平方米进行计算，原告诉求的按照5400元／平方米无事实及法律依据。三、关于原告诉请的安置补偿费的计算。本案三方签订的《拆迁补偿安置合同》及《承诺》中约定，被告毗圪崂村委会超出门面房返还期限应当向原告支付原有补助标准四倍的安置补偿费，虽然两份合同中均约定被告毗圪崂村委会应当向原告支付的为安置补偿费，但是，结合两份合同的具体约定，我们可以明确的是此处的安置补偿费并非为拆迁时给被拆迁人的补助，也就是过渡费，更不是安置补偿费，而是对违反合同约定的违约方的一种惩罚，也就是当合同的甲方（即被告毗圪崂村委会）违约后应当支付的违约金。根据《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，在门面房修建的两年期间，原告的八间房共得到29万元的过渡补助费，可见原告每月每间房得到的补助应当约为1510.42元（290000元÷24个月÷8间），那么如原告所说其中四间房为2014年6月底交付，实际违约3个月，所以此时因违约给原告造成的三个月的实际损失应当约为18125.04元（1510.42元×3个月×4间）；另外四间方的交付时间为2017年5月份，实际违约37个月，原告产生损失约为223542.16元（1510.42元×37个月×4间），因此因延期交房原告实际共产生损失241667.2元。本案三方签订的两份合同中约定迟延交房超期三个月以上的，违约金按照29万元的过渡补助费的4倍支付。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》(下称《解释(二)》)第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。故，综合本案原告的实际损失，依据法律的明确规定，三方签订的两份合同中约定的支付违约金的标准严重过高，完全超出了原告的实际损失。根据上述法律规定，原告诉求的安置补偿费即违约金应当以其实际损失241667.2元的30%计算，也就是仅应当支持72500.16元。而对于72500.16元违约金的支付，应当由被告毗圪崂村委会支付，被告公司没有支付义务。被告圣大公司为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提交以下证据：证据一：《拆迁补偿安置合同》、《承诺》复印件各一份。证明1、2012年4月1日原告作为乙方（被拆迁人）与甲方被告毗圪崂村委会签订《拆迁补偿安置合同》，同年4月5日被告毗圪崂村委会向原告出具《承诺》一份，被告圣大公司均作为第三人承建方在安置合同及承诺上签字、盖章，所以圣大公司并不是该份合同的甲方，一直都是第三人承建方；2、根据补偿安置合同第五条约定，承担超出期限交房违约责任的主体为被告毗圪崂村委会，因此原告诉请支付超期返还房屋的安置补偿费应当由被告毗圪崂村委会支付，被告圣大公司无支付义务；3、根据补偿安置合同第四条约定，被告圣大公司仅负责在就地新建的一层、二层进行返还门面房，而事实是截止2017年5月份原告已将实际返还的八间门面房占有、使用，因此原告要求被告返还门面房的诉求应当驳回。证据二：《联合开发合同》复印件一份、《联合开发补充协议》复印件各一份。证明2007年11月28日被告圣大公司与被告毗圪崂村委会签订《联合开发合同》，该合同的第五条门面房返还办法明确约定，新修两层门面房中，返还面积按1460元／平方米进行补足。虽然原告并非该份合同的签订主体，但是该份合同约定的面积补足所针对的就是本案涉案门面房。同时，因原告与二被告三方签订的《拆迁补偿安置合同》中并没有对面积不足差价补偿的具体标准进行约定，所以在同一建设项目当中，如果个体的小合同对具体细节没有约定的，应当参照该项目的大合同即《联合开发合同》中的约定进行计算。门面房的不足并非针对原告方本人，而是针对所有门面房，门面房的面积不足也是由于客观原因造成。此外，本次其他的被拆迁人门面房的面积不足差价均是按照《联合开发合同》约定的1460元／平方米进行补偿的。因此，原告门面房面积不足部分的差价也应当按照1460元／平方米进行计算。被告毗圪崂村委会未到庭，亦未答辩、举证质证。本院经审理认定事实如下：2012年4月1日，原告刘莲莲与被告毗圪崂村委会、圣大公司签订了《拆迁补偿安置合同》。合同约定，拆迁协议签订后，刘莲莲应在15日内即2012年4月15日前空出拆迁房屋，并在该协议签订之日起，毗圪崂村委会将总补偿费用一次性支付给刘莲莲。由圣大公司、昌泰经贸有限责任公司就地新建一层和二层门面房内按照原有房产证相应位置进行返还，返还面积为一层204.6平方米、二层204.6平方米。返还面积标准为间15.5米×3.3米。包括安装水电、天然气和门窗，XX层XX房XX路，上二楼要有楼梯和走道。本协议签订后，双方必须认真履行，不得违约。工期为24个月，从2012年4月1日至2014年4月1日。否则，因超出返还期限三个月内的，按照超出的具体时间兑现安置补偿费，因超出返还期限在三个月以上的，按照超出的具体时间兑现原告补助标准四倍的安置补偿费。2012年4月5日，被告圣大公司向原告出具承诺一份，承诺：1、刘莲莲的房产证由圣大房地产开发公司办理。2、在两年内必须把房子交给刘莲莲，否则按四倍安置费进行赔偿（贰拾玖万元为底数）。合同签订后，二被告依约给原告支付了两年的安置补偿费290000元，原告也按期搬离了拆迁房屋。2014年2月28日，被告圣大公司向被告毗圪崂村委会发出交房通知，通知内容为：我公司和你村共同合作开发的昌泰盛世花城的临街门面已经修成，具备交付条件，请你村接到通知后尽快办理接房手续，并通知相关门面房被拆迁户，做好返还工作。安置补助费计算至2014年3月底。事实上，应向原告刘莲莲返还的其中四间房屋（一楼二间、二楼两间）是2014年6月建成的，该四间房屋建成后，因原、被告就返还房屋一事一直未达成一致意见，故原告拒绝接收该四间房屋。到2017年5月8日，原告刘莲莲对该八间房屋予以占有、使用。另查明，2018年10月，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司作出《房产测绘成果报告》，鉴定结论为原告占用的一楼四间房屋的建筑面积为194.57平方米，二楼四间房屋的建筑面积为165.90平方米。本院认为：依法成立的合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务，一方当事人不履行义务，或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告间签订的《拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定履行了合同义务，搬离了拆迁房屋，二被告未按约定的时间向原告返还房屋，也未按约定向原告返足门面房的面积，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。对于短缺的面积，原、被告提供《折迁安置补偿合同》中明确返还面积一层为204.6平方米、二层为204.6平方米，实际一层返还194.57平方米、二层返还165.90平方米，即短缺面积应为48.73平方米。另外，由于双方当事人在合同中并没有相关返还房屋面积减少情形下如何处理的约定，故本院对原告请求对房屋短缺面积按每平方米5400元计算的诉讼请求依法予以支持。原告还主张被告承担迟延返还房屋的安置补助费，由于二被告逾期返还房屋的事实客观存在，故其应当按照合同约定承担违约责任。对于返还房屋的时间，原告认为其中四间的返还时间为2017年5月8日，另外四间至今未返还，被告对此有异议，认为其中四间的返还时间为2014年3月底，另外两间的返还时间为2016年年底。经审查本院认为，其中四间房屋（一楼二间二楼二间），被告圣大公司已于2014年6月建成，且具备交付条件，但原告拒绝接收，故该四间房屋的交付时间应认定为2014年6月。对于剩余四间房屋的交付时间，因在庭审中被告认可该房屋系2016年年底建成，2017年春节后打算向原告交付，但原告刘莲莲在未经其公司同意的情况下，擅自占为已有，进行装修，经营使用，由此可以看出原告实际占有、使用该四间房屋的时间为2017年春节后。因原告认可的交房时间为2017年5月8日，被告未提供确凿证据证实原告实际占用房屋的具体时间，故本院认为将该四间房屋的交付时间认定为2017年5月8日较为适宜。原告认为被告仅向其交付房屋四间，二楼四间至今未交付，经审查，原告认可二楼的四间房屋内放置其购置的装修材料等，故本院认为该房屋已由原告实际占有和使用，故应视为该四间房屋已经给原告刘莲莲交付，故本院对原告请求判令被告向其返还二楼四间房屋的诉讼请求依法不予支持。对于原告要求被告支付超期返还房屋安置补偿费的诉讼请求，因被告圣大公司承诺：1、刘莲莲的房产证由圣大房地产开发公司办理。2、在两年内必须把房子交给刘莲莲，否则按四倍安置费进行赔偿（贰拾玖万元为底数），故被告圣大公司应按照约定向原告刘莲莲支付超期返还房屋的安置补偿费。关于安置补助费的标准，由于原、被告均认可向原告共计支付29万元拆迁补偿费用，而按照原告主张的29万元为基数计算，可以作为确定原告主张安置补助费的依据。对于原告要求被告支付超期返还房屋安置补偿费的诉讼请求，因被告圣大公司、毗圪崂村委会承诺：1、刘莲莲的房产证由圣大房地产开发公司办理。2、在两年内必须把房子交给刘莲莲，否则按四倍安置费进行赔偿（贰拾玖万元为底数），故被告圣大公司、毗圪崂村委会应按照约定向原告刘莲莲支付超期返还房屋的安置补偿费。被告圣安公司辩称，原告诉请支付迟交房四倍的房屋安置费过高，应当予以调整。依据本院的生效法律文书，本院酌情认定被告向原告支付迟交房两倍的房屋安置费。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告延安圣大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘莲莲赔偿房屋短缺面积补偿费263142元（5400元/平方米×48.73平方米）；二、被告延安圣大房地产开发有限公司、陕西省延安市宝塔区万花山乡毗圪崂村村民委员会于本判决生效后十日内向原告刘莲莲支付迟延交付房屋的安置补助费447083元（其中四间房屋的安置补助费从2014年4月计算至2014年6月底为36250元(290000÷24×3＝36250)，另外四间房屋的安置补助费从2014年7月计算至2017年5月8日为410833元(290000÷24÷2×34×4＝410833元 )；三、驳回原告刘莲莲其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23466元，原告已预交，实际由原告刘莲莲承担14783.6元，由被告延安圣大房地产开发有限公司承担8682.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长   李 小 莉审  判  员   李    梅人民陪审员   刘 桂 梅  二０二0年八月三十一日  书  记  员   蔡    苑