江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异178号异议人(案外人)：石信富，男，汉族，1966年11月24日生，住浙江省象山县。申请执行人：杨欢，女，1968年6月23日生，汉族，住昆山市。被执行人：熊开富，男，1972年10月9日生，汉族，住昆山市。被执行人：昆山市圣光新能源科技有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇登云路**。法定代表人：熊开富。本院在执行申请执行人杨欢与被执行人熊开富、昆山市圣光新能源科技有限公司民间借贷纠纷即(2019）苏0583执8289号执行一案中，案外人石信富向本院提出书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人石信富称：对贵院查封和执行位于江苏省昆山市玉山镇××号楼××室(以下简称被涉案房屋)有异议，请求对涉案房屋解除查封和停止执行。事实与理由：被执行人熊开富于2015年6月30日购买涉案房屋，房屋产权证号为昆房权证玉山字第**；2018年4月18日，被执行人熊开富与异议人在昆山房产咨询有限公司白马泾店的见证下，签署《房屋买卖合同》，被执行人熊开富以260万元的价格将涉案房屋出卖给异议人，异议人已按合同约定支付170万元房款并实际入住，但是由于客观原因没有办理房屋过户手续。异议人目前刚得知，贵院于2019年5月8日对被涉案房屋进行了查封并预备执行。异议人认为，贵院应解除对涉案房屋的查封并停止执行，理由如下：一、涉案房屋在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与被执行人熊开富于2018年4月18日就涉案房屋签订书面的房屋买卖合同，该合同有中介公司作见证，有被执行人公司做担保，是客观真实的；贵院于2019年5月8日对其进行查封，由此可见，涉案房屋在贵院查封前一年就已经签署了书面的买卖合同。二、异议人在贵院查封之前已合法占有涉案房屋。根据合同约定，在异议人支付170万元购房款后一周内，被执行人熊开富应将涉案房屋现状交付给异议人，异议人于2018年5月21日支付完毕170万元房款，被执行人熊开富于2018年5月底已交付涉案房屋，异议人在贵院查封房屋之前一年即已合法占有涉案房屋。三、异议人已按照合同约定支付部分价款，且愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。根据合同约定，异议人于2018年4月18日支付80000元定金，4月20日支付房款520000，5月14日支付房款150000，5月21日支付房款950000元，剩余房款900000元于过户时支付。异议人已按约支付房款共计1700000元。剩余房款愿意根据法院的要求和指示，交付执行。四、非因买受人即异议人自身原因未办理过户登记。涉案房屋到目前为止尚有六七十万元银行按揭贷款，而该贷款根据合同约定应由被异议人熊开富偿还，在贷款还清之前无法办理过户手续；另涉案房屋属于人才优惠房，在5年内无法办理过户手续。故涉案房屋没有办理过户登记的原因不是由异议人的原因造成的。综上，异议人的理由完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够被排除执行的，人民法院应予以支持”之规定，涉案房屋的被查封和执行措施应予以解除和停止。综上所述，异议人认为，涉案房屋虽然登记在被执行人名下，但早已出卖给异议人，符合法律规定的可排除执行的规定，贵院应解除对被涉案房屋的查封和停止执行。为维护异议人的合法权益，特此提起异议，请求依法公正裁决。申请执行人辩称：一、异议人石信富不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。异议人知道因政策原因受到限制流通转让，涉案房屋无法办理过户登记，石信富对于无法办理过户登记具有过错。二、异议人提供的现有证据不足以排除执行。异议人提供的证据不足以证实其实际占有等事实，不足以排除执行。经审查查明：本院作出(2019)苏0583民初9045号民事调解书，内容为：“一、双方一致确认：被告熊开富结欠原告杨欢借款本金434000元及利息（分别以150000元、200000元、84000元为基数按照年利率24%分别从2015年7月19日、2015年9月15日、2016年8月1日起计算，上述利息结算至2019年7月31日为396941元，此后利息以所有未支付本金为基数按照年利率24%，从2019年8月1日起计算到实际还清全部本金之日止）、律师费及保函费18248元，由被告熊开富按照本金、利息、律师费和保函费的顺序进行偿付，本金分期支付如下：2019年7月31日前支付30000元，2019年8月31日前支付30000元，以此类推，至2020年1月1日前于每月月底前支付30000元，最后一笔于2020年1月24日前支付254000元，结清全部借款本金；利息分期支付如下：从2020年3月1日起至2021年1月1日前按月于每月30日前支付30000元，于2021年1月31日前付清所有结欠利息；律师费和保函费由被告熊开富在2021年1月31日前随未结清利息一并支付原告；若被告熊开富有任意一期未按时足额支付，则原告有权就全部未到期借款本息（利息以上述结算至2019年7月31日止的利息及以所有未付本金为基数按照年利率24%从2019年8月1日起计算至实际还清所有本金之日止的全部利息）一并申请强制执行。二、被告昆山市圣光新能源科技有限公司对上述第一项被告熊开富的偿付义务承担连带清偿责任。三、双方本纠纷一次性处理完毕，从此无涉。四、原、被告各方一致同意本调解协议自签字之日起生效。五、案件受理费7810元，减半收取3905元，保全费2690元，合计6595元，由被告熊开富、昆山市圣光新能源科技有限公司共同负担；上述费用原告杨欢已预交，本院不予退还，由两被告在2020年1月24日前偿付第一项最后一笔本金时一并支付原告。”该案审理过程中，本院依该杨欢申请以(2019)苏0583执保1262号保全案号查封了位于江苏省昆山市玉山镇××号楼××室房屋。前述调解书确定的付款义务，熊开富、昆山市圣光新能源科技有限公司未能履行。杨欢遂向本院申请执行，即(2019）苏0583执8289号执行一案。前述房屋审理中查封转为执行查封。另查明，2018年4月18日，石信富与熊开富在居间方的介绍下签署了《房屋买卖合同》，双方约定：1.甲方熊开富将位于位于江苏省昆山市玉山镇××号楼××室房屋出售给乙方石信富，价款为260万元。2.约定在2025年7月30日前办理过户手续。该房屋上尚有50万元贷款，甲方保证在2025年6月30日前还清贷款涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。3.丙方居间方告知乙方该房屋为人才优惠限价房，符合条件可以正常过户。如在十年内政策变动按政策执行。签订合同当日已支付8万元定金，2018年4月21日支付52万元。5月21日支付110万元。剩余90万元在过户当日支付。乙方支付完170万元后一周内，甲方将房屋交付给乙方。丁方昆山市圣光新能源科技有限公司愿意作担保。为甲方履行合同提供连带担保。石信富在2018年4月18日支付了8万元，同年4月20日支付52万元，5月14日支付15万元，5月21日支付了95万元，合计支付了170万元。均支付至熊开富账户。石信富提供的物业费发票显示其以自己名义支付物业费。另查明，位于江苏省昆山市玉山镇××号楼××室房屋登记权利人是熊开富，该房屋交易受到限制，具体为：人才优惠限价商品房。购买不满5年的不得上市交易，满5年、不满10年的，交易时须将按有资质的第三方中介评估机构的评估价与购买价之间差额的50%缴纳给昆山阳澄湖科技园有限公司。人才专墅的交易必须在符合人才条件者之间进行。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋系人才专墅，应在符合政策的人才间转让。且不满5年不得交易。该事项在房产证上有明确记载，且居间方亦明确告知异议人。对于该事实，异议人石信富是明知的。异议人石信富与熊开富为规避政策约定2025年过户。涉案房屋不能及时过户，异议人石信富自身具有过错。不符合前述规定“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之要件，不能排除执行。故本院对石信富要求排除执行的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人石信富异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年九月七日书 记 员  杨云凤