湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终226号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘元海，男，1963年2月10日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：方松林，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：邹定芳，女，1955年5月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。原审被告（被执行人）：武汉银鹤置业有限公司，住所地武汉市江汉区惠济路**附**。法定代表人:黄介西，该公司总经理。上诉人刘元海因与被上诉人邹定芳、原审被告武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2019）鄂02民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘元海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹定芳的诉讼请求，并判令邹定芳承担本案诉讼费用。事实与理由：一、案涉房产系和生物资调剂商行购买，购房人不能认定为被上诉人邹定芳。首先，案涉房产系和生物资调剂商行购买，被上诉人所提供商品房买卖合同亦是由和生物资调剂商行和银鹤置业公司所签，邹定芳作为前案与和生物资调剂商行的委托代理人在庭审中也已承认上述事实，针对同一事实前后表述矛盾，有违诚信原则。其次，即使被上诉人提供的收据是真实的，但收据上注明收款人为和生物资调剂商行，与被上诉人无关。再次，被上诉人所主张的已支付购房款未打入银鹤置业公司账户，亦无相关证据证明收款人刘坚、田俊的个人账户为银鹤置业公司所指定，不能等同于支付案涉房产的购房款。二、原审认定邹定芳所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，与事实不符。首先，庭审中被上诉人已表明其主张的1601、1701号房系其成年子女邹弘义、程芳菲所购，并非用于自身居住。邹定芳所主张的购房款中部分由其前夫程正应所转出的事实也能予以佐证。其次，程芳菲亦主张其为案涉1701号房的实际购买人，若属实则邹定芳无权就该房屋主张权利。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的法益是购房人居住生存权利，仅有执行该房屋会导致购房人无处居住的极端情况下，其才得以对抗已生效判决的执行。而被上诉人主张的两套房产为一次性购入，且均不以自身居住为目的，无论案涉房屋是否归于其子女名下，被上诉人都不符合所谓“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。综上，一审判决认定事实错误，请求支持上诉请求。被上诉人邹定芳辩称，一审认定事实清楚，实体处理正确，刘元海上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘元海为职业放贷人，其请求不应得到法院支持。邹定芳有证据证明已支付购房款，且愿意补交购房余款。原审被告银鹤置业公司未提交答辩意见。邹定芳一审诉讼请求：判决撤销黄石市中级人民法院（2019）鄂02执异10号执行裁定，并中止对武汉市江汉区新华下路183号A栋3单元1601号房屋的拍卖。一审认定事实：一审法院在执行申请执行人刘元海与被执行人银鹤置业公司借款合同纠纷一案中，查封了案涉房屋，邹定芳以其是该房屋的所有权人为由提出执行异议。一审法院审查后，于2019年6月3日作出（2019）鄂02执异10号执行裁定，驳回邹定芳的执行异议。另查明，2011年5月，和生物资调剂商行与银鹤置业公司签订《商品房团购协议》一份，银鹤置业公司承诺其所销售房屋未设置抵押、担保及债权债务纠纷，并以折扣价出售，保证一个月内网签备案登记、半年后交房、五证齐全，和生物资调剂商行作为职工代表负责合同签订、房源选购分配、房屋交付和办证、协同实际购房者与银鹤置业公司签订更名合同、负责督促职工购房款到位等。2011年6月，邹定芳等六人由和生物资调剂商行牵头，委托团购银鹤置业公司开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元1601号等7套房屋。2011年6月3日，邹定芳与银鹤置业公司签订商品房认购书一份，认购涉案房屋，约定签订认购书时支付2万元定金，还约定签订《武汉市商品房买卖合同》当天向银鹤置业公司支付总房款等。黄石中院（2018）鄂02民初31号民事判决中，根据邹定芳主张并举证认定支付武汉市新华下路183号A栋3单元1601号、1701号房屋的购房款事实如下，程正应分别于2011年6月9日、6月29日向田俊转款100万元和48万元，邹定芳（系程正应之前妻）分别于2014年4月22日、11月13日向刘坚转款20万元、30万元，于2014年6月16日向依学成转款20万元，合计218万元。2011年7月9日,邹定芳以和生物资调剂商行名义与银鹤置业公司签订商品房买卖合同，约定银鹤置业公司将其开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元1601号房屋以122.83万元的价格出售。同日，程芳菲（系邹定芳之女，另案原告）亦以和生物资调剂商行名义与银鹤置业公司签订商品房买卖合同，约定银鹤置业公司将其开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元1701号房屋以122.83万元的价格出售。邹定芳于2019年3月入住该涉案房屋。又查明，银鹤置业公司于2011年7月9日向和生物资调剂商行出具400万元收款收据一张，载明系付案涉楼盘A栋3单元1601号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、2001号房屋购房款。2014年4月7日，银鹤置业公司向和生物资调剂商行送达《支付购房尾款通知》，确认已付案涉A栋3单元1601号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、2001号7套商品房房款400万元，并要求其商行收到该通知3日内到武汉国粹香舍小区四栋2单元403室付清购房尾款395.141万元，其将尽快为和生物资调剂商行办理交房和备案登记手续，否则其将解除商品房买卖合同并收回房屋。还查明，2008年1月28日，银鹤置业公司将案涉房屋备案登记至案外人陈吉名下。2015年2月5日，黄石中院根据刘元海申请查封案涉房屋。一审认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，邹定芳对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。案涉房屋虽备案登记在案外人陈吉名下，但原始所有权属并未发生转移，现仍属于银鹤置业公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依照该规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，邹定芳已于2011年7月9日与银鹤置业公司签订合法有效的书面买卖合同，且所购房屋系用于居住，并提供相关证据证明其在本辖区名下无其他用于居住的房屋。同时，邹定芳与银鹤置业公司合同约定的房屋总价款为1228300元，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，邹定芳的主张具备上述法律规定的条件，其诉讼请求应予支持。综上所述，邹定芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决中止对武汉市江汉区新华下路183号A栋3单元1601号房屋的拍卖。案件受理费100元，由刘元海、银鹤置业公司共同负担。二审期间，当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2011年6月邹定芳与银鹤置业公司就案涉房产签订商品房认购书，该认购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，可以认定邹定芳与银鹤置业公司已签订合法有效的书面买卖合同，签约时点在人民法院查封案涉房产之前。同时，2011年7月9日邹定芳也以和生物资调剂商行名义与银鹤置业公司签订了书面买卖合同。邹定芳所购案涉房屋3-1601系用于居住，并提供相关证据证明其在本辖区名下无其他用于居住的房屋。至于3-1701房产系邹定芳之女程芳玮购买，邹定芳不存在同时购买两套房屋的情形。关于邹定芳支付3-1601房产房款的事实，需要结合3-1701房屋一并查明。邹定芳于2011年7月9日前支付3-1601、3-1701房屋购房款共148万元，相关转账凭证和银鹤置业公司开具400万元收据可以佐证；其后又分三次支付70万元购房款，相关转账凭证可以证明，银鹤置业公司也开具了收据，该收据也明确了系3-1601、3-1701房款。因此，邹定芳共计支付3-1601、3-1701房屋购房款218万元。由于所支付的购房款不可区分，而本案只涉及到3-1601房屋，考虑到扣除3-1701房产合同约定的总价款1228300元后，支付案涉3-1601房产的价款至少为951700元，占到案涉3-1601房屋合同约定总价款的比例至少为77.48%。综上，一审认定邹定芳的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，据此认为邹定芳对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。刘元海的上诉理由不能成立，其请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘元海负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年九月十五日法官助理万冬冬书记员虢锡