广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2449号上诉人（原审被告）：江门宝华实业有限公司。住所地：广东省江门市高新技术开发区******。法定代表人：李富祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岑狮，男，1952年11月10日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。上诉人江门宝华实业有限公司（以下简称“宝华公司”）因与被上诉人岑狮租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判为在扣减宝华公司已经缴纳的担保款、履约保证金共119900元后，宝华公司无须再赔偿任何款项给岑狮，驳回岑狮的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由岑狮承担。事实和理由：一、对一审判决查明的事实以及关于宝华公司应当向岑狮支付恢复隔离墙费用及律师费115723.16元，宝华公司无异议；二、一审判决认定宝华公司缴纳的担保款、履约保证金119900元归岑狮所有，适用法律错误。宝华公司与岑狮签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》中关于没收担保款、履约保证金的约定均具有违约金的性质。违约金主要具有填补损失的作用。在本案中，岑狮并没有举证证明存在除恢复隔离墙、律师费之外的其它实际损失，且宝华公司已在2019年5月10日将涉案房屋退回给岑狮，并在庭审中请求法庭调整减少违约金。在此基础上，一审判决判令没收宝华公司的担保款、履约保证金明显过高；三、因岑狮应返还给宝华公司的担保款、履约保证金119900元已经超过宝华公司应当赔偿的恢复隔离墙费用及律师费用115723.16元，因此宝华公司无须再赔偿款项给岑狮。岑狮辩称：一、宝华公司的上诉理由不能成立。宝华公司既然称其对一审判决判令其支付恢复隔离墙费用及律师费用115723.16元无异议，又要求驳回岑狮的诉讼请求，明显不能成立；二、岑狮有权没收宝华公司已经支付的担保款、履约保证金119900元。根据双方在合同中的约定，宝华公司约定在《房屋租赁合同》期限届满或者解除时的十五日内，无条件恢复隔离墙，否则岑狮有权直接没收担保款及《房屋租赁合同》项下的所有履约保证金。宝华公司明确表示不恢复隔离墙，应当依约承担责任；三、宝华公司对涉案房屋造成的损害，经岑狮委托第三方测算恢复原状所需费用合计人民币227914.42元，远远超过一审判决认定的恢复隔离墙的费用115723.16元，而且导致岑狮长期无法继续将房屋出租，给岑狮带来巨大的损失。岑狮向一审法院起诉请求：一、判令宝华公司支付岑狮恢复租赁物原状所需费用227914.42元；二、确认岑狮有权没收担保款20000元和履约保证金99900元；三、判令宝华公司承担岑狮已支付的律师代理费12800元；四、判令宝华公司承担本案全部诉讼费用。一审判决认定事实：2019年3月16日，岑狮与宝华公司签订《房屋租赁合同》，约定宝华公司承租岑狮位于江门市江海区*********厂房二层自编02房屋以及1幢二层办公自编A室B室房屋；租赁期自2019年3月16日至2025年3月15日；宝华公司应当向岑狮支付履约保证金99900元；二层厂房2021年3月16日前每月租金为28000元(2019年5月16日前为免租期)，二层办公室2021年3月16日前每月租金为5300元(2019年4月16日前为免租期)；若岑狮根据本合同向宝华公司主张权益（例如追索租金、违约金等）时，岑狮因此所支付或垫付的所有费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费）均由宝华公司承担等内容。2019年4月4日，双方对《房屋租赁合同》达成《补充协议》，内容如下：一、拆除隔离墙及装修。岑狮同意宝华公司在履行《房屋租赁合同》期间将1幢二层办公自编A室B室之间的隔离墙（以下简称隔离墙）拆除并按宝华公司图纸方案进行装修，所需费用由宝华公司承担；二、恢复隔离墙及装修。除岑狮书面同意宝华公司保留所有装修的设施外，宝华公司应在《房屋租赁合同》期限届满时或《房屋租赁合同》解除时自岑狮通知之日起十五日内，宝华公司无条件恢复隔离墙，且恢复至岑狮将《房屋租赁合同》项下租赁标的物交付给宝华公司时的状况。恢复所需费用和安全责任均由宝华公司负责；三、恢复隔离墙担保。宝华公司向岑狮支付20000元作为恢复隔离墙的担保，若宝华公司拒绝或迟延恢复隔离墙的，岑狮有权直接没收前述所有担保款项以及《房屋租赁合同》项下的所有履约保证金，并有权就恢复隔离墙所需费用向宝华公司追索；四、本协议是《房屋租赁合同》的重要组成部分，与该合同具有同等法律地位，本协议未尽事宜以《房屋租赁合同》为准等内容。签订上述合同及协议后，宝华公司向岑狮支付担保款20000元、履约保证金99900元、二层厂房的租金28000元、二层办公室的租金5300元、水电押金20000元并拆除隔离墙以及涉案房屋的门、天花、墙柜、地砖等。2019年5月10日，宝华公司向岑狮发出《退租申请书》，明确宝华公司自2019年5月10日起不再租赁涉案租赁物。2019年5月23日，岑狮委托广东巨信律师事务所向宝华公司发出律师信，认为宝华公司于2019年5月10日向岑狮发出退租申请书并明确自2019年5月10日起不再租赁涉案房屋的行为已构成违约，要求宝华公司在2019年6月1日前履行以下义务：1、清偿《房屋租赁合同》履行期间的欠款；2、经委托第三方测算，恢复隔离墙所需费用为151936.58元，宝华公司应立即恢复墙体并承担恢复墙体所需费用。2019年8月10日，岑狮因本次诉讼与广东巨信律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定广东巨信律师事务所就本案纠纷为岑狮提供律师服务，律师费以按件收取方式收取，金额为12800元。一审法院认为，岑狮为香港特别行政区居民，本案应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案属房屋租赁合同纠纷，本案中没有证据证明双方当事人选择合同适用的法律，宝华公司的住所地、涉案租赁物的所在地均在内地，因此，本案应适用内地法律。本案的争议焦点是：一、宝华公司向岑狮支付恢复租赁物原状所需费用的金额认定问题；二、宝华公司交付的担保款和履约保证金是否归岑狮所有；三、水电押金、租金是否应该抵扣的问题；四、宝华公司是否应向岑狮支付律师费及金额认定问题。关于争议焦点一：岑狮认为，由于修复隔离墙的费用上涨以及宝华公司还拆了涉案房屋的门、天花等装修，因此律师信上主张的151936.58元不是实际损失。宝华公司认为赔偿金额应为151936.58元，其他拆除的装修物是经岑狮同意无需承担恢复责任，律师信的内容可以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，一审法院认为，宝华公司确认其拆除隔离墙以及其他装修物后于2019年5月10日离场。2019年5月23日，岑狮发出的律师信也明确岑狮已知悉宝华公司自2019年5月10日起不再租赁涉案房屋，此时岑狮发出的律师信是要求宝华公司承担相应的违约以及赔偿责任。律师信是经专业法律人员所为，理应已经充分咨询涉案纠纷的相关权利义务，但律师信仅要求宝华公司承担恢复隔离墙的责任，并没有要求宝华公司承担其他装修物的赔偿责任。因此，宝华公司主张拆除其他装修物是经岑狮同意并无需承担恢复责任的抗辩理由，一审法院予以采纳。退一步说，即使双方对恢复其他装修物费用没有约定，根据律师信的内容以及出具时间，岑狮主张的151936.58元是恢复租赁物原状的全部费用，故对岑狮主张修复费用超出151936.58元部分，一审法院不予支持。关于修复费用上涨的问题。一审法院认为，物价是一个上下浮动的动态过程，如以此为由不断变更权利主张，于理不合，价格的确定应有基准日。现宝华公司对岑狮在律师信中主张的修复费用151936.58元没有异议，一审法院予以确认。岑狮要求对恢复原状的价格进行评估没有必要性，一审法院不予准许。关于争议焦点二：根据岑狮与宝华公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，宝华公司向岑狮支付99900元履约保证金以及20000元恢复隔离墙的担保款。宝华公司应在《房屋租赁合同》期限届满时或《房屋租赁合同》解除时自岑狮通知之日起十五日内，宝华公司无条件恢复隔离墙；若宝华公司拒绝或迟延恢复隔离墙的，岑狮有权直接没收前述所有担保款项以及《房屋租赁合同》项下的所有履约保证金。宝华公司在收到岑狮要求恢复隔离墙的律师信后，未在期限内恢复。庭审中，宝华公司也明确表示不恢复隔离墙，仅同意支付赔偿费用。现岑狮要求没收担保款、履约保证金的请求，合理合法，一审法院予以支持。关于没收担保款、履约保证金金额是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑宝华公司拆除墙体的范围、程度以及岑狮为恢复墙体与宝华公司协商沟通、重建墙体、寻找新租户等所花必要、合理的时间、宝华公司的过错程度等因素，再参照合同约定的每月租金33300元（28000元+5300元），岑狮主张宝华公司交付的担保款20000元、履约保证金99900元，合共119900元归其所有的诉求，没有超出合理范围，一审法院予以支持。对宝华公司主张违约金过高的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于争议焦点三：双方对租赁期间（2019年3月以及4月）产生的水电费共46.58元，没有异议，一审法院予以确认。宝华公司已支付水电押金20000元，故岑狮应退回水电押金19953.42元（20000元-46.58元）给宝华公司。根据合同约定，二层厂房2019年5月16日前为免租期，二层办公室2019年4月16日前为免租期，宝华公司于2019年5月10日离场，故宝华公司应支付二层办公室租金4240元（5300元÷30天/月×24天），无须支付二层厂房租金。岑狮应退回租金29060元（28000元+5300元-4240元）给宝华公司。岑狮主张宝华公司没有办理交接手续，宝华公司尚未返还租赁物，因此应继续支付租金。一审法院认为，岑狮确认宝华公司已于2019年5月10日离场，且岑狮发出的律师信明确岑狮已知悉宝华公司自2019年5月10日不再租赁涉案房屋。由此可证，自2019年5月10日起，宝华公司没有再占用涉案租赁物，从水电费的用量也可以印证该事实。另外，前文已经判定宝华公司因违约须全额支付违约金（担保款及履约保证金共119900元），该违约金包括预期利益损失，在宝华公司没有占用租赁物的情况下再要求其支付租金，于理不合，故对岑狮该项主张，一审法院不予支持。关于争议焦点四：《补充协议》约定，该协议未尽事宜以《房屋租赁合同》为准。《房屋租赁合同》约定若岑狮根据本合同向宝华公司主张权益（例如追索租金、违约金等）时，岑狮因此所支付或垫付的所有费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费）均由宝华公司承担。根据岑狮提交的《民事案件委托代理合同》、发票等证据，可以证实岑狮因本案诉讼支出律师费12800元，该金额没有超出合理范围，故对岑狮要求宝华公司支付律师费12800元的请求，一审法院予以支持。综上所述，扣除宝华公司多预交的水电费、租金后，宝华公司还应向岑狮支付恢复隔离墙费用以及律师费115723.16元（151936.58元-19953.42元-29060元+12800元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：一、宝华公司交付的担保款、履约保证金合共119900元归岑狮所有；二、宝华公司于判决发生法律效力之日起七日内支付恢复隔离墙费用以及律师费115723.16元给岑狮；三、驳回岑狮的其他诉讼请求。一审案件受理费6709.22元，由岑狮负担1874.88元，由宝华公司负担4834.34元。二审期间，双方没有向本院提交新的证据。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕宝华公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。根据双方当事人在《房屋租赁合同》、《补充协议》约定，宝华公司向岑狮支付99900元履约保证金以及20000元恢复隔离墙的担保款。宝华公司应在《房屋租赁合同》期限届满时或《房屋租赁合同》解除时自岑狮通知之日起十五日内，无条件恢复隔离墙，若宝华公司拒绝或迟延恢复隔离墙的，岑狮有权直接没收前述所有担保款项以及《房屋租赁合同》项下的所有履约保证金。上述约定是双方当事人关于承租人租赁期届满后恢复租赁物隔离墙的相关约定，没有违反法律法规以及其他强制性规定，合法有效，双方均约定遵约履行。现双方当事人均确认，宝华公司在终止与岑狮的租赁关系后，并没有重新恢复隔离墙，将租赁物恢复原状，且在一审庭审中，宝华公司也明确表示不恢复隔离墙，仅同意支付赔偿费用。因此，岑狮要求按照合同约定没收宝华公司支付的担保款、履约保证金的请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于没收担保款、履约保证金金额是否属于违约责任过高的问题。首先，在合同履行过程中，岑狮没有违约行为；其次，双方当事人于2019年3月16日签订《房屋租赁合同》，宝华公司在同年5月10日即向岑狮发出《退租通知书》，在没有将涉案租赁物恢复原状的情况下突然离场，没有给予综合岑狮合理的协商沟通、重建墙体、寻找新租户的时间。一审法院考虑宝华公司拆除墙体的范围、程度以及其过错程度，再参照涉案合同约定的每月租金33300元等因素，认定岑狮的请求没有超出合理范围，对宝华公司主张违约金过高的抗辩理由不予采纳并无不当，本院予以维持。综上所述，宝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元（已预交），由上诉人江门宝华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月十六日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷