文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初3364号原告：王君玺，男，1979年6月25日生，汉族，居民，住临沂市河东区。委托诉讼代理人:耿学胜，临沂高新区直法律服务所法律工作者。被告：张洪亮，男，1980年8月9日生，汉族，居民，住临沂市河东区。委托诉讼代理人:许永强，山东有泰律师事务所律师。被告：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034（以下简称鲁盟地产）。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人:傅小磊,该公司职工。原告王君玺与被告张洪亮、鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿学胜、被告张洪亮及委托诉讼代理人许永强、被告鲁盟地产的委托诉讼代理人傅小磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法调解或判令原、被告双方继续履行所签订的房屋买卖合同；2、请求法院依法判令两被告因违约应承担合同约定的各项违约金130万元；3、诉讼费用由被告承担。开庭当日原告将第2项诉讼请求变更为请求法院依法判令两被告因违约应承担合同约定的各项违约金160万元。事实与理由：2019年4月6日原、被告在中介方第二被告鲁盟地产签订房屋买卖合同一份，合同载明被告同意将其座落在临沂市河东区的房产一套约127平方出售给原告，双方约定交易价格100万元，合同签订后原告支付给被告部分定金及首付款50万元，原告履行了合同。当时被告说孩子小,双方口头约定暂时不搬离，原告把购买的此房屋免费提供给被告暂住半年至2019年10月6日。在超过半年后的2019年10月8日原告到被告处说明已到暂住期，双方协商被告租住此房屋半年，于是在第二被告的见证下签订了房屋租赁合同，约定租金每月1100元6个月共计6600元,租期半年，自2019年10月18日至2020年4月17日止。租赁合同签订后，被告用微信转款6个月的租金至原告微信。在租赁到期及符合办理房产证的情况下，被告未履行房屋买卖合同中的义务及继续居住于该已出售的房屋，被告单方违约，应承担合同约定的各项违约金130万元，双方多次协商未果，原告认为两被告应共同承担违约责任。被告张洪亮辩称，一、原告构成根本违约，答辩人未违约。2019年4月10日，答辩人作为卖方、原告作为买方在居间方见证下，三方共同签署《鲁盟地产房屋买卖合同》。合同第五条约定：甲方（卖方）应在具备办理房权证条件时20个工作日内办理完毕。2020年5月21日，原告打电话给答辩人，称可以办证了。此时答辩人才知道具备办证条件。2020年6月3日原告在未告知答辩人的情况下，直接申请法院采取财产保全措施，查封了涉案房屋。答辩人认为，根据合同第五条约定，答辩人在2020年6月10日前办理完毕产权证即可，而原告在2020年6月3日对涉案房屋采取保全措施，明显违反合同约定，属于严重违约。二、涉案房屋买卖合同实际已经无法继续履行。因原告单方违约，查封涉案房屋，导致答辩人无法继续办理产权证，后续合同履行事宜均无法按约进行。根据合同第六条约定，乙方（买方）违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方（卖方）和丙方损失。因此造成合同不能履行的原因在于原告，应由原告承担一切后果。三、原告诉请的违约金数额过高且无事实和法律依据。涉案房产交易总价格为100万元，首付只有50万元。原告诉请主张的违约金高达130万元，属于严重违反法律规定。同时造成合同不能履行的根本原因在于原告，原告违约、过错在先，其无权主张违约金。被告鲁盟地产答辩称，我们只是居间方，我们提供了居间服务并已完成，作为本案被告不适格，应为本案的第三人，我们不存在违约，不承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格。2、鲁盟地产房屋买卖合同，证明鲁盟地产作为中介方，三方签订房屋买卖合同一份，证实房屋买卖合同的真实性。3、银行流水一份，证实原告向被告转购房款50万元。4、原、被告双方签订的房屋租赁合同两张，证实原告购房后被告返租，租金缴纳至2020年4月17日止，原告到被告处让其继续缴纳租金及办理房产证转移手续遭被告拒绝，被告明确说明此房不卖了，不予协助办理房产证及过户事宜。5、山东省新建商品房买卖合同一份，证明此房屋原购买人是被告。6、中介方鲁盟地产的收款单一份，证实中介方收中介费及购房定金2万元。被告张洪亮质证认为：证据1没有异议；证据2无异议，但被告按照合同约定履行了义务，原告违反本合同约定致使合同不能继续履行构成违约；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但是该合同与原告的诉求无关，同时双方在合同租赁期满后因涉案房屋并不具备产权登记条件，被告此时并未办理产权证，原告也未要求被告办理产权证，两份租赁合同不能证实原告的证明目的，原告并未到被告家，未通知续交房租，也未尽到到期后的善意提醒义务，被告也并未告知原告房子不卖，自2020年4月17日至2020年5月21日原告并未与被告联系；证据5是复印件；证据6我方并未收到购房定金。原告提交的六份证据不能证实被告违约，原告对被告违约未尽到举证义务，对原告的诉求不予认可。被告鲁盟公司质证认为，原告提交的证据4是原被告双方签订，本案买卖关系与租赁合同无关，证据6中的定金已经由中介公司的经纪人支取。被告张洪亮提交的证据包括：1、中国联通公司出具的通话记录一份4张，证实原告2020年5月21日与被告通电话，告知被告涉案房产可以办理产权登记，也就是办理产权登记的时间为2020年5月21日，办理期限为2020年5月21日至2020年6月10日，所以我方在2020年6月10日之前办理产权登记就可以。原告质证认为：被告提供的证据无语音证实，只可说明原、被告通过电话，其中原告要求被告腾出房屋继续履行合同，但被告的措辞前后矛盾。被告鲁盟地产在法定期限内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原、被告所提交证据的真实性应予以认定，并依据以上书面证据，认定事实如下：2019年4月10日原告王君玺与被告张洪亮签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，其中约定“…甲方同意将其座落在临沂市河东区颐兴园小区A9号楼2-103的房产出售…甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1000000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币20000元整，作为购房定金交由丙方保管…在合同签订5个工作日内，乙方支付首付款人民币500000元整给甲方…若需要办理到甲方名下再过户到乙方名下，甲方应在具备办理房权证条件时20个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担，甲方应于产权办理后20个工作日内协助乙方办理过户…甲、乙双方协商并认同，此房甲方保证在2019年10月17日前（阳历）将房产腾房交付乙方，并交房当日之前物业水电等相关费用甲方结清…”。合同签订后，原告向被告鲁盟地产支付“定金”20000元。被告鲁盟公司认可该款已经由经纪人支取。2019年4月16日原告将50万元房款以转账的方式交付被告张洪亮。2019年10月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁涉案房屋，租金为每月1100元，租赁期限自2019年10月18日至2020年4月17日。合同第六条约定：“乙方如果不按时向甲方交付房租或租期满后，不及时将房产交还甲方，不辞而别，甲方有权收回房屋，并将乙方所留室内物品抵做租金或搬出室外”。租赁合同到期后，被告张洪亮并未搬离涉案房屋。根据被告张洪亮提交的通话记录，可证实在2020年5月21日及5月24日，原、被告有两次通话记录，但是仅凭通话记录无法证实双方的谈话内容。本院认为，根据原、被告签订的鲁盟地产房屋买卖合同和房屋租赁合同可以看出，在买卖合同关系中，双方约定2019年10月17日前交付涉案房屋，2019年10月18日房屋并没有按照买卖合同的约定交付，而是双方签订了新的租赁合同，该租赁合同中对于房屋的交付做出了新的约定。故本院认为，原、被告签订的买卖合同及租赁合同是相对独立但又相互关联的合同。在合同约定的租赁期限届满后，被告并没有腾退房屋，原告作为购买方，在无法实现合同约定的交付条件下，有权向被告主张权利。在原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》中，对于办证和过户的约定是“在具备办理房权证条件时20个工作日内办理完毕”，庭审中原、被告双方对此约定的理解不尽相同。被告张洪亮提交的通话记录也无法证实谈话内容是否涉及产权登记。涉案房产由被告与开发商签订商品房买卖合同，办理产权登记所涉及的主体为被告及开发商而非原告，且被告一直居住在涉案房产，无论是开发商还是业主委员或物业公司或其他主体通知办理产权登记，都应依合同的相对性通知被告而非原告。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人方能实现产权登记的办理。故办理产权登记的时间无法确认为被告主张的2020年5月21日。即使能够实现产权登记的时间为2020年5月21日，对于被告抗辩“因原告的查封导致合同履行不能，构成违约”的问题，本院认为，查封行为是否构成违约，应当确认该查封行为是否达到合同无法履行的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，不能履行分为法律上不能履行和事实上的不能履行，事实上的不能履行是指标的物客观不能履行或者永久不能履行。在本案中因查封行为的确会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但是该障碍是暂时性的，并不因查封行为导致产权登记办理的永久不能办理或变更。本案原告的查封行为不属于导致合同无法履行的约定情形，亦不属于法定的违约情形。故被告主张的因查封导致合同无法继续履行而要求解除合同的主张不能成立，合同应当继续履行，被告主张原告违约的抗辩本院不予采纳。对原告主张的违约金问题，根据庭审中查证的事实，被告张洪亮仅逾期腾退房屋，对原告主张依照《鲁盟地产房屋买卖合同》要求被告张洪亮承担130万元违约金的诉求，无法律依据。庭审中原告并未主张逾期腾房的违约金，故原告未主张的部分，不属于本案的审理范围。另外在原告变更诉讼请求后，并没有在法定期限内补缴相应的诉讼费，对增加的违约金部分视为权利放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条之规定,判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8250元，保全费2020元，由被告张洪亮承担2120元，由原告王君玺承担8150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月十五日书记员 张腾飞