德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初297号 原告：祖兆强，男，1976年1月28日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 原告：刘静静，女，1976年8月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 两原告共同委托诉讼代理人：王文才，山东德衡（德州）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李敏，山东德衡（德州）律师事务所律师。 被告：德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会，住所地德州经济技术开发区长河街道办事处岳庄新村院内办公楼。 法定代表人：郑松山，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：韩红艳，北京市京师（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘淑文，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告：山东省通衢广告有限公司，住所地山东省德州市德城区新华街道办事处新河路万达公寓****。 法定代表人：张芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：桂杰，山东阳光桥律师事务所律师。 原告祖兆强、刘静静与被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会（以下简称“岳庄居委会”）、山东省通衢广告有限公司（以下简称“通衢公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日第一次公开开庭审理，原告祖兆强、刘静静及其委托诉讼代理人王文才、李敏、被告岳庄居委会委托诉讼代理人刘淑文、被告通衢公司委托诉讼代理人桂杰到庭参加诉讼；于2020年8月18日第二次公开开庭审理，原告祖兆强、刘静静及其委托诉讼代理人李敏、被告岳庄居委会委托诉讼代理人刘淑文、被告通衢公司委托诉讼代理人桂杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祖兆强、刘静静向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将岳庄新村1号楼2单元601室房屋（以下简称涉案房产）交付给原告，并判令被告具备过户条件时，两被告协助原告办理过户手续（房产价值84万元）；2.请求法院判令被告支付原告自2019年4月10日至交房期间的租赁费用，每月1500元；3.本案的诉讼费等其他费用由被告承担。诉讼过程中，祖兆强、刘静静变更上述第一项、第二项诉讼请求为：1.依法判令解除原、被告之间的《房屋认购协议书》，判令被告返还84万元购房款及利息（以84万元为基数，自2019年3月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率结算），并赔偿原告装修所支付的费用；2.每月房租1200元（自2019年4月10日至合同解除）。事实和理由：2018年11月6日，岳庄居委会委托通衢公司全权代理出售涉案房产。2018年11月20日，通衢公司作为岳庄居委会的代理人以通衢公司名义与祖兆强、刘静静签订《房屋认购协议书》。《房屋认购协议书》约定：岳庄居委会将涉案房产以价格84万元卖给祖兆强、刘静静。祖兆强、刘静静已经将房款全部支付给通衢公司，已履行付款义务。现合同无法继续履行，要求岳庄居委会、通衢公司返还祖兆强、刘静静购房款及利息。祖兆强、刘静静为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 岳庄居委会辩称，本案岳庄居委会为被告不适格，请驳回对岳庄居委会的诉讼请求。岳庄居委会委托通衢公司出售岳庄新村1号楼2单元601室楼房，授权期限半个月，通衢公司没有按其承诺半个月之内将两套楼房出售并交齐全款，岳庄居委会授权委托书作废；通衢公司将涉案房产出卖给祖兆强、刘静静，祖兆强、刘静静支付给通衢公司房款，岳庄居委会全然不知，岳庄居委会事后发现有装修工人在其房屋装修，得知通衢公司将岳庄居委会的房屋出卖给祖兆强、刘静静，通衢公司无权对岳庄居委会的房产进行处置，祖兆强、刘静静更没向岳庄居委会支付房款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故祖兆强、刘静静向岳庄居委会主张权利无事实及法律依据，请求法院驳回祖兆强、刘静静对岳庄居委会的诉讼请求。 通衢公司辩称，通衢公司同意解除《房屋认购协议书》，但祖兆强、刘静静要求返还房款84万元、装修费用和房租费并无事实和法律依据。通衢公司是受岳庄居委会委托，代为转让岳庄新村1号楼2单元601室房屋。祖兆强、刘静静提供的《房屋认购协议书》并不是与通衢公司签订，是通过房屋中介人员联系的，协议书中并没有通衢公司签字或盖章。祖兆强、刘静静交付部分房款后，并未通过通衢公司及岳庄居委会同意，私自将涉案房产房屋门破坏强行进行装修，至今祖兆强、刘静静也没交付84万元房款。在此期间，通衢公司也多次与岳庄居委会及祖兆强、刘静静沟通，祖兆强、刘静静未交清剩余房款，亦不恢复房屋原状。根据《物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。祖兆强、刘静静擅自装修破坏房屋，侵犯岳庄居委会物权权利。所以，祖兆强、刘静静要求通衢公司和岳庄居委会赔偿房屋装修费及房屋租赁费无事实和法律依据，而且，祖兆强、刘静静并没有交付84万元房款，通衢公司不应承担返还84万元房款的责任,祖兆强、刘静静应赔偿岳庄居委会房屋所有损失。 本院根据庭审及当事人的举证、质证，认定案件事实如下：2018年11月6日，岳庄居委会向通衢公司出具《授权委托书》，载明：“我单位授权委托通衢公司为我社区楼房**楼****和**楼****出售全权代理人，特此委托”，最后盖有岳庄居委会公章。同日，通衢公司法定代表人张芳向岳庄居委会出具《承诺书》，载明：“我叫张芳（女，身份证号码3714211982××××××××），是通衢公司负责人。岳庄居委会委托我公司代理出售楼房两套（即岳庄新村1号楼2单元601室和2号楼2单元601室），我保证在即日起半月之内将两套楼房售出并交齐全款，逾期岳庄居委会出具的授权委托书作废。特此承诺”，最后承诺人处盖有通衢公司公章，代表人处有张芳的签字。 通衢公司向祖兆强、刘静静出示上述《授权委托书》（复印件），写有“与原件一致”字样，并盖有通衢公司公章。2018年11月20日，通衢公司作为甲方（出卖方）与祖兆强、刘静静作为乙方（认购方）签订《房屋认购协议书》，部分内容为：“一、乙方认购甲方楼宇坐落于本市，认购建筑面积122.3平方米。二、甲、乙双方约定上述房产的销售价格为人民币840000元，（大写）捌拾肆万元整，乙方在签订本认购协议的同时向甲方支付购房定金为人民币50000元，（大写）伍万元整，双方约定此定金在签订《商品房买卖合同》时计入购房款中。三、乙方付款方式：三个月付款。2、三个月付款方式，自本协议书签订之日起10日内，即2018年12月5日前支付首付款即人民币370000元，（大写）叁拾柒万元整，并同时签订《商品房买卖合同》。剩余尾款在2019年1月30日前支付。四、甲乙双方声明共同遵守如下约定：1、如乙方未按本认购协议中的第三大条中的其中一小条所约定的方式付款及签订《商品房买卖合同》，甲方不予退还定金，并有权无需征得乙方同意，将该房产另行处置，乙方无权提出异议。五、办证费用：房屋公共维修基金、契税、买卖手续费及办理房屋所有权证、银行按揭等费用全部由乙方承担。甲方销售所收取的房价中不包括上述公共事业费用。六、本认购书一式两份，甲方一份，乙方一份，经甲乙双方签署后即生效，凭此签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自动解除。”该《房屋认购协议》最后，甲方（出卖方）处盖有通衢公司公章，乙方（买受人）处有祖兆强、刘静静的签字捺印。同日，通衢公司作为甲方（出卖方）与祖兆强、刘静静作为乙方（认购方）签订《附加协议》，载明：“因乙方需要在春节前把1号楼2单元601装修，需提前驻场进行房屋装修，乙方先交付定金50000元，大写伍万元整，乙方把房屋首付款50%交付给甲方后，甲方把钥匙交付给乙方，先期进场进行房屋装修，在2019年1月30日内乙方把剩余房款交付甲方，逾期甲方有权收回房屋，定金不退，并承担房屋总价值的25%的违约金，乙方在房屋内的装修甲方不予承担，并且乙方无权要求赔偿任何损失。此附加协议同乙方签署的《房屋认购协议书》具有同等法律效力。”该《附加协议》最后，甲方处盖有通衢公司公章，乙方处有祖兆强、刘静静的签字捺印。 另查明，祖兆强、刘静静在签订上述《房屋认购协议书》当日，向通衢公司交纳购买涉案房屋定金50000元，于2018年11月30日、2018年12月1日分别向通衢公司交纳购买涉案房屋房款270000元、100000元；于2019年1月16日、2019年1月18日、2019年1月22日、2019年2月14日、2019年2月15日、2019年2月23日、2019年2月28日、2019年3月15日、2019年3月20日、2019年3月24日分别向通衢公司交纳购买涉案房屋房款50000元、20000元、50000元、20000元、30000元、50000元、50000元、120000元、10000元、20000元。祖兆强、刘静静向通衢公司共计支付购买涉案房屋房款840000元，通衢公司对祖兆强、刘静静交纳的上述款项均出具了收据，并盖有通衢公司财务专用章。祖兆强、刘静静对涉案房屋未签订《商品房买卖合同》。 又查明，祖兆强、刘静静对涉案房屋已进行装修，2019年4月10日，岳庄居委会将涉案房屋收回，并贴上封条。诉讼过程中，祖兆强、刘静静向本院申请对涉案房屋截止到2020年1月2日的房屋装修价值进行鉴定。2020年7月23日，瑞达工程项目管理有限公司出具瑞达（鉴）审字2020第003号《德州经济技术开发区岳庄新村1号楼2单元601室房屋装修工程鉴定报告》，鉴定结论为：德州市经济技术开发区岳庄新村1号楼2单元601室房屋装修工程，人工费按德建通（2018）210号文执行，采用山东省2016年消耗量定额及相应的价目表计取后，工程总造价为109215.20元。祖兆强、刘静静因鉴定支付了鉴定费8000元。 再查明，涉案房屋于2019年7月19日网签备案至岳庄居委会名下，但未办理不动产登记。 上述事实，有当事人陈述意见、《授权委托书》、《承诺书》、《房屋认购协议书》及《附加协议》、收据、封条照片、鉴定报告、鉴定费发票、德州市房产管理中心出具的涉案房屋信息、德州市不动产中心出具的涉案房屋《不动产登记资料查询结果证明》等在卷佐证。 本院认为，通衢公司作为甲方（出卖方）与祖兆强、刘静静作为乙方（认购方）签订的《房屋认购协议书》及《附加协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实有效，双方均应依照约定履行各自的权利义务。 关于上述《房屋认购协议书》及《附加协议》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，上述《房屋认购协议书》及《附加协议》对于双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、付款时间、交付钥匙装修时间进行了明确的约定，但因双方在签订该认购协议书时作为买卖标的物的涉案房屋未进行不动产登记，亦未进行网签备案，所以双方对涉案房屋的办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该认购协议书中通篇所用的词语表达为“认购”，其第四条第1项及第六条更是明确约定“四、甲乙双方声明共同遵守如下约定：1、如乙方未按本认购协议中的第三大条中的其中一小条所约定的方式付款及签订《商品房买卖合同》，甲方不予退还定金，并有权无需征得乙方同意，将该房产另行处置，乙方无权提出异议”、“六、本认购书一式两份，甲方一份，乙方一份，经甲乙双方签署后即生效，凭此签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自动解除”，说明双方在签订该认购协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的。因此，上述《房屋认购协议书》及《附加协议》是双方以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。 关于通衢公司与祖兆强、刘静静签订的上述《房屋认购协议书》及《附加协议》是否对岳庄居委会发生效力的问题。综合全案来看，岳庄居委会于2018年11月6日向通衢公司出具委托该公司全权代理其出售涉案房屋的《授权委托书》系客观事实，岳庄居委会与通衢公司之间形成委托代理关系；通衢公司在与祖兆强、刘静静签订《房屋认购协议书》及《附加协议》时，向祖兆强、刘静静出示上述《授权委托书》（复印件），写有“与原件一致”字样，并盖有通衢公司公章，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，通衢公司与祖兆强、刘静静签订的上述《房屋认购协议书》及《附加协议》对岳庄居委会发生效力。虽岳庄居委会提出其委托通衢公司出售涉案房屋授权期限为半个月，通衢公司没有按其承诺半个月之内将两套楼房出售并交齐全款，岳庄居委会授权委托书作废的答辩意见，经审查，岳庄居委会于2018年11月6日向通衢公司出具的《授权委托书》未约定代理期限，仅委托通衢公司全权代理出售涉案房屋，且同日通衢公司向岳庄居委会出具的《承诺书》系通衢公司作出的单方承诺，即使《授权委托书》逾期作废，在通衢公司与祖兆强、刘静静签订《房屋认购协议书》及《附加协议》时，祖兆强、刘静静基于通衢公司出示的《授权委托书》（复印件），写有“与原件一致”字样，并盖有通衢公司公章，且《授权委托书》显示的内容仅为岳庄居委会委托通衢公司全权代理出售涉案房屋，及《附加协议》中约定祖兆强、刘静静把涉案房屋首付款50%交付给通衢公司后，通衢公司把钥匙交付给祖兆强、刘静静等理由，足以使祖兆强、刘静静相信通衢公司具有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，通衢公司的行为符合上述规定，构成表见代理，通衢公司与祖兆强、刘静静签订的上述《房屋认购协议书》及《附加协议》对岳庄居委会亦发生效力。 关于祖兆强、刘静静请求解除原、被告之间的《房屋认购协议书》的诉讼请求。本案中，祖兆强、刘静静以将来签订《商品房买卖合同》为目的而签订《房屋认购协议书》，而岳庄居委会与祖兆强、刘静静并未签订《商品房买卖合同》，涉案房屋亦未办理不动产登记，祖兆强、刘静静对2018年12月5日以后应给付的房款亦存在逾期给付，存在违约行为，且通过当事人陈述及岳庄居委会在涉案房屋上张贴封条的行为看，岳庄居委会无任何向祖兆强、刘静静出卖涉案房屋的意思表示，据此，双方签订的《房屋认购协议书》的目的已无法实现，对于祖兆强、刘静静要求解除其与岳庄居委会之间的《房屋认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。 关于祖兆强、刘静静请求被告返还84万元购房款及利息并赔偿其装修所支付的费用的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案《房屋认购协议书》约定“自本协议书签订之日起10日内，即2018年12月5日前支付首付款即人民币370000元，（大写）叁拾柒万元整，并同时签订《商品房买卖合同》”，祖兆强、刘静静已按照协议约定履行支付首付款的义务，但双方并未签订《商品房买卖合同》；直至2019年3月24日，祖兆强、刘静静分多次、逾期支付了全部购房款共计840000元，亦对涉案房屋进行装修。此种情况下，祖兆强、刘静静仍支付剩余房款，仍对涉案房屋进行装修，系对损失的进一步扩大持积极态度；且涉案《房屋认购协议书》作为一种标的额相对较大、与协议双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对涉案房屋应尽到一定的审慎义务。综上，祖兆强、刘静静在本案中存在过错，本院酌定双方责任承担比例为：岳庄居委会与祖兆强、刘静静各承担50%。祖兆强、刘静静按照协议已支付的840000元购房款岳庄居委会应当返还。关于祖兆强、刘静静要求被告以840000元为基数，自2019年3月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，与法不悖，结合协议履行情况及双方过错程度，岳庄居委会应向祖兆强、刘静静支付上述利息的50%。诉讼过程中，祖兆强、刘静静向本院申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，鉴定结论为涉案工程总造价为109215.20元，本院予以采信，故岳庄居委会应赔偿祖兆强、刘静静装修损失54607.6元（109215.20元×50%）。 关于祖兆强、刘静静请求被告支付其每月房租1200元（自2019年4月10日至合同解除）的诉讼请求。岳庄居委会提出房屋租赁应提供在房管部门的备案，并且租赁协议与本案无关，祖兆强、刘静静无租住房屋生活需要的质证意见，对该质证意见本院予以采信，对祖兆强、刘静静的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于祖兆强、刘静静请求支付120元换锁费的主张。本院认为，该费用系岳庄居委会、通衢公司对涉案房屋装修价值进行鉴定不予配合所产生的费用，故对祖兆强、刘静静的该项主张，本院予以支持。 关于祖兆强、刘静静请求支付8000元鉴定费的主张。鉴定费是为了确定祖兆强、刘静静因装修所受经济损失的准确数额而支出的、必要的且合理的费用，应由岳庄居委会与祖兆强、刘静静按照责任比例共同承担，即岳庄居委会应向祖兆强、刘静静支付鉴定费4000元（8000元×50%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告祖兆强、刘静静与被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会于2018年11月20日签订的《房屋认购协议书》； 二、被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告祖兆强、刘静静购房款840000元，并支付给原告祖兆强、刘静静利息（利息以840000元为基数，自2019年3月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%； 三、被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告祖兆强、刘静静装修损失54607.6元； 四、被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会于本判决生效之日起十日内支付给原告祖兆强、刘静静换锁费120元； 五、被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会于本判决生效之日起十日内支付给原告祖兆强、刘静静鉴定费4000元； 六、驳回原告祖兆强、刘静静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7580元，由原告祖兆强、刘静静负担1186元，由被告德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区岳庄居民委员会负担6394元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  潘立原 二〇二〇年九月二十三日 书记员  赵衍景