贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3669号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化南路**，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，女，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李天梅，女，苗族，1964年6月27日出生，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产有限责任公司（以下简称伟业房地产公司）因与被上诉人李天梅商品房预售合同纠纷一案，贵州中建伟业房地产有限责任公司不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初5193号，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。贵州中建伟业房地产有限责任公司上诉称：①原审认定《确认书》为格式条款及对《确认书》约定免除违约责任的内容无效，是原审认定事实错误。《确认书》非格式条款，应为合法有效。②原判违背公平正义原则。上诉人已于2018年11月27日前就向住房行政管理部门申请办理不动产登记资料，由于行政管理部门的原因，办理的不动产登记资料一直未取得。李天梅二审答辩称：上诉人在已经违约的情况下要求被上诉人签订确认书时，未提示确认书是上诉人已违约之后签订的，条款也是上诉人事先拟定的，存在欺诈且重复使用，属于格式条款。被上诉人未接到上诉人要求收房的通知，应以被上诉人实际收到房屋为准。上诉人主张的违约比例并未超过法律规定，上诉人违约造成被上诉人不能办理房产证不能行使房屋的处置权，故被上诉人主张的违约金应当得到支持。李天梅向一审法院诉请：一、判令被告向原告移交不动产权证书时；让原告在《协议书》签署“双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、判令被告支付逾期交房违约金4401元（453734元X97天X0.0001）；三、判令被告支付逾期交付房屋权属转移登记有关文书的违约金元28857.48元（453734元X636天X0.0001）；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2015年3月17日，原、被告（原黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定的主要内容：原告以缴纳首付款203734元，银行按揭25万元的方式，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”2栋17层1号商品房（建筑面积124.36㎡）；交房时间为2016年6月28日前，合同第13条：若被告逾期交房，原告要求继续履行，被告应自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；移交办理产权登记有关文书的时间为2017年3月31日前，合同第22条：若被告逾期，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2016年10月3日，被告向原告收取水、电开户费，向原告交付商品房。2018年12月28日，原告李天梅（乙方）与被告中建伟业公司（甲方）签订《协议书》，内容：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017612的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行”。同时查明，在履行《商品房买卖合同》过程中，“黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司”更名为“贵州中建伟业房地产开发有限责任公司”（即本案被告）。一审法院认为，原、被告依法签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，自签订之日起，合同成立并生效。一、关于《协议书》是否合法有效的问题。被告在与原告签订《协议书》前，被告存在逾期交房和逾期交付办理产权转移登记有关文书，两个违约行为，被告提交的证据未能证明原告存在违约行为并应负违约责任。被告将事先拟定的协议，对同一小区的业主重复使用，要求原告签署，该协议的内容明显存在被告免除其责任、排除原告主要权利的情形，被告提供的证据未能证明，协议书经双方平等协商达成一致意见而签订且被告对免责条款进行了充分说明和合理提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，故《协议书》中关于免除违约责任的内容无效。二、关于被告是否应该负逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”结合本案，2018年12月28日，原、被告签署《协议书》，虽然，被告以此免除其逾期交房违约责任的内容无效，但是，依据该法条，该情形能发生诉讼时效的中断。为此，原告诉请被告支付逾期交房违约金，未超过诉讼时效。生效的商品房买卖合同，对原、被告具有约束力，双方均应全面履行自己的义务。被告未按合同履行交付房屋的义务，构成违约，应向原告承担违约责任。从双方约定的交房时间2016年6月28日之次日起至被告实际交房时间2016年10月3日止，逾期天数为96天，依照双方签订的合同第13条，被告应向原告负违约金责任，计算公式为：453734元X96天X0.0001=4355.85元。三、生效的商品房买卖合同，对原、被告具有约束力，双方均应全面履行自己的义务。被告未按合同履行交付办理产权转移登记有关文书的义务，构成违约，应向原告承担违约责任。从双方约定的交付办理产权转移登记有关文书时间2017年3月31日之次日起至被告实际交付时间2018年12月28日止，逾期天数为636天，依照双方签订的合同第22条约定，被告应向原告负违约金责任，计算公式为：453734元X636天X0.0001=28857.48元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第十条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决如下：一、原告李天梅与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2018年12月28日签订的《协议书》中“在甲方向乙方交付前述产权登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李天梅逾期交付房屋违约金4355.85元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李天梅逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金28857.48元。案件受理费减半收取319元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担319元。本院二审期间，贵州中建伟业房地产开发有限责任公司提交了以下证据：①伟业房地产公司与宇慧物业服务公司签订的《协议书》、《证明》，拟证明上诉人委托宇慧物业公司与被上诉人协商，在自愿基础上签订的《确认书》、《协议书》；②《关于“中兴廊桥水岸”办理首次登记时间的说明》，拟证明上诉人已于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记；③《中兴“廊桥水岸”商品房交房通知》、《企信通交房通知、《黔东南州聚联科技服务有限公司》、《白盛公司销售代理合同》，拟证明上诉人委托黔东南州聚联科技服务有限公司、黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司通知收房，被上诉人欧阳光进等7户收到通知后逾期收房；被上诉人对以上证据的质证意见：证据①与被上诉人无关，且协议书与确认书均是格式条款，都无效；证据②的初始登记不等于将不动产登记的有关文书交付给被上诉人；证据③与本案无关，被上诉人没有收到任何信息及书面通知或者收到办理不动产登记的通知。本院认为，以上证据经庭审质证，本院对其证明目的均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院将围绕上诉人的上诉请求进行审理。其一，上诉人违约行为在先，与被上诉人签订《确认书》在后，且内容明显免除上诉人责任、排除被上诉人权利，也未对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定确认《确认书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效正确。其二，上诉人提出已于2018年11月27日前就向住房行政管理部门申请办理不动产登记资料。但其未能提供证据证实，也不能证明其未办理不动产登记的原因应当归责于住房行政管理部门。因此，上诉人提出的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州中建伟业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639.00元，由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月二十五日书记员  杨正英