云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初333号 原告:中国农业银行股份有限公司祥云县支行，统一社会信用代码：91532923218737507B。 负责人：杨志军，系该行负责人。 住所地：祥云县。 委托诉讼代理人：范里，云南欣晨光律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：王龙元，男，1966年11月18日生，汉族，云南省祥云县人，住祥云县，代理权限为特别授权代理。 被告：张正贤，男，1988年7月10日生，汉族，云南省祥云县人，高中文化，农民，住祥云县，未到庭。 被告：临沧市硕新房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530902678709064N。 法定代表人：石云，系该公司董事长。 住所地：临沧市临翔区。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行与被告张正贤、临沧市硕新房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司祥云支行（以下简称“农业银行祥云支行”）的委托诉讼代理人范里、王龙元、被告临沧市硕新房地产开发有限责任公司（以下简称“临沧硕新房地产公司”）的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼，被告张正贤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、请求人民法院依法判令被告张正贤立即归还借款本金人民币258767元，并支付截止到2019年11月1日的利息、罚息、复利人民币5300.86元，两项合计人民币264067.86元。利息、罚息、复利按合同约定的利率计算追偿至全部款项清偿之日止；3、请求人民法院依法判令原告对被告张正贤为以上债务提供抵押担保的抵押物享有优先受偿权；4、请求人民法院依法判令二被告承担本案的律师费7000元；5、请求人民法院依法判令二被告承担本案的全部诉讼费用及保全费用;6、请求人民法院依法判令被告临沧市硕新房地产开发有限责任公司对以上第二项、第四项、第五项承担连带保证责任。事实和理由：被告张正贤因购买房屋所需向原告申请贷款。双方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告提供贷款人民币30万元，借款期限15年，从2016年8月2日至2031年8月1日，合同约定借款利率为浮动利率，按月等额本息还款。逾期还款按本合同约定的利率和结息方式计收罚息和复利，合同还就其他权利义务、违约责任等做了明确约定。被告张正贤自愿将位于祥云县的房产抵押给原告，作为被告贷款的担保。担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保管费、处置费过户费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。被告临沧市硕新房地产开发有限责任公司为以上贷款提供连带保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保管费、处置费过户费等原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。以上合同签订后，原告按约定在借款额度内向被告张正贤发放了贷款，然而，贷款发放后因被告未按照合同约定归还贷款。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至人民法院，恳请依法判准原告的诉讼请求。 被告临沧市硕新房地产开发有限责任公司辩称：一、答辩人在本案中承担的是阶段性保证责任，答辩人的保证责任应当免除。答辩人系房地产开发有限公司，2016年1月30日被告张正贤支付了首付款与答辩人签订了《商品房购销合同》购买了答辩人开发的位于祥云县房屋一套。2016年7月份被告张正贤向原告申请贷款，原告考查了张正贤的各项贷款资料及还款能力后同意其贷款申请，2016年8月1日被告张正贤与原告签订《个人购房担保借款合同》，答辩人作为保证人在该份合同上签章，合同第三十一条明确约定答辩人对被告张正贤的该笔借款承担的是阶段性保证担保。答辩人作为开发商协助被告张正贤办理了房屋的产权证后按于2019年8月6日将张正贤的房屋产权证移交给原告，但原告作为债权人收到不动产产权证后却怠于办理房屋抵押登记，导致该房屋上被查封，原告对办妥抵押权登记手续存在重大过错。事实上答辩人开发的卧龙小区共有十四户业主在原告处办理了个人贷款，答辩人均作为保证人为他们提供阶段性保证，答辩人办理好不动产权证后交给原告，根据贷款合同的约定由原告办理抵押权登记。同时根据《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定办理抵押权登记的主体为抵押人及抵押权人，答辩人无权到相关主管部门办理抵押权登记，本案中原告已取得被告张正贤的办理抵押权登记的授权书，同时三方签订的《个人购房担保借款合同》中也明确约定原告有权办理张正贤房屋的抵押权登记，答辩人也将被告张正贤户的不动产权证提交给了原告，原告怠于办理抵押权登记，错在原告，答辩人的阶段性保证责任应当免除。综上，答辩人承担个人借款担保合同中的阶段性担保责任，原告怠于办理抵押权登记导致抵押权无法实现，错在原、被告的担保责任应当免除，对于原告所诉请的借款本金、利息、罚息、复利、律师费等款项应由被告张正贤承担偿还责任，故此请法庭依法查明案件事实，驳回诉请为谢。 被告张正贤未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。 为支持自己的诉讼主张，原告向本院提交下列证据：A1、营业执照复印件1份、负责人身份证明原件一份、身份证复印件一份、通知复印件一份，欲证明原告依法取得经营金融存贷业务资格和诉讼主体资格。A2、借款人身份证复印件一份、户口册复印件一份、婚姻状况声明书复印件一份，营业执照复印件一份；收入证明复印件、借款申请复印件、个人信贷业务申请表复印件、面谈笔录复印件、资金划转授权书复印件、贷款用途声明书复印件、保证担保承诺书复印件、同意房产抵押承诺书复印件、推荐书复印件、授权委托书复印件、承诺书复印件、诚信保证书复印件各一份；《个人购房担保借款合同》复印件一份；借款凭证复印件一份；欲证明被告的身份情况及借款的经过。A3、抵押清单复印件一份、房屋他项权证复印件一份、不动产证复印件一份；欲证明被告自愿提供抵押担保。A4、本息清单复印件一份、律师费协议原件一份；欲证明原告律师费的支付情况。A5、合作协议原件一份；欲证明担保抵押的情况。 为支持自己的答辩主张，被告临沧硕新房地产公司向本院提交以下证据材料：B1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明复印件一份、身份证复印件一份，欲证明被告临沧硕新房地产公司身份情况及诉讼主体资格，及被告临沧硕新房地产公司法定代表人为石云；B2、卧龙小区不动产证移交清单复印件一份，欲证明2019年8月6日，被告临沧硕新房地产公司将被告张正贤的房产证交给了原告公司员工张丽琼；B3、卧龙小区不动产证移交清单复印件一份，欲证明被告临沧硕新房地产公司开发的祥云县卧龙小区部分业主向原告办理贷款，被告临沧硕新房地产公司为其提供阶段性保证，临沧硕新房地产公司为业主办理不动产权证后将产权证转交给原告，由原告办理抵押权登记。 经质证，被告临沧硕新房地产公司对A1组证据无异议，对A2组证据中的借款人身份证复印件一份、户口册复印件一份、婚姻状况声明书复印件一份，营业执照复印件一份；收入证明复印件、借款申请复印件、个人信贷业务申请表复印件、面谈笔录复印件、资金划转授权书复印件、贷款用途声明书复印件、保证担保承诺书复印件、同意房产抵押承诺书复印件、推荐书复印件、授权委托书复印件、承诺书复印件、诚信保证书复印件各一份证据无异议。对《个人购房担保借款合同》的三性无异议，认为达不到原告的举证目的。对A3组证据三性及证明目的均无异议，认为被告张正贤的该房屋已经办理抵押预登记，同时该房屋不动产权证已经转交原告。对A4组证据真实性无异议，但原告未提交律师费发票，对该份证据证明目的不予认可。对A5组证据真实性无异议，关联性不予认可。原告对被告临沧硕新房地产公司提交的B1组证据三性及证明目的均无异议。B2、B3组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不予认可。 本院审查认为，上述证据对A1、A2、A3、A4中的本息清单复印件一份、A5、B1组证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以确认。对A4组证据中的律师协议达不到原告的举证目的，本院不予确认。对B2、B3组证据认为达不到被告临沧硕新房地产公司的举证目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和上述确认的证据，本院确认如下法律事实：原告成立于2003年3月25日，系股份有限公司分公司（上市、国有控股），经营范围为吸收公众存款，发放短期、中期和长期贷款等。2016年8月1日，原告与被告张正贤签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同编号为：ＡＢＣ（2016）5006-1，被告在借款人处、抵押人处签字及捺印。被告临沧硕新房地产公司在保证人处盖章，法定代表人蒋树先在保证人处盖章。二被告在借款人处、抵押人处签字、捺印。约定原告向被告提供金额为30万元用于购房；约定借款期限为15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率按采用基准利率方式执行，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告临沧硕新房地产公司的账户中。本合同的还款方式为等额本金还款方式。还款周期为壹个月，还款日为每期未月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性担保＋抵押。由阶段性保证人被告临沧硕新房地产公司按9.1和9.3约定提供担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。约定保证方式为连带责任保证，还对保证范围、保证期间等进行约定。还约定了阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人应协助配合贷款人按照自本合同签订之日起办妥抵押预告登记，本合同方签订之日起办妥抵押登记。合同中还约定了违约责任等。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对未付利息，贷款人依照中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，价款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2016年7月26日，被告临沧硕新房地产公司签订《保证担保承诺书》一份，约定：当借款人出现《个人购房担保借款合同》第十二条第12.3、12.6、12.8款的任何一种情况时，由被告临沧硕新房地产公司负责回购并清除所有贷款本息。本承诺自借款人及被告临沧硕新房地产公司办理完毕所有担保抵押登记手续后自动撤销，被告临沧硕新房地产公司及该公司的法定代表人蒋树先在承诺人处盖章。上述合同签订后，原告于2016年8月2日根据按《个人购房担保借款合同》的指示，将人民币30万元的借款支付到被告临沧硕新房地产公司账户。2016年8月1日被告到祥云县房地产管理所办理预登记，证号为：祥云县房他证祥字第××号，房屋他项权利人为中国农业银行，房屋所有权人为被告张正贤，债权数额为30万元。被告张正贤于2019年7月30日领取不动产权证，产权证号为云（2019）祥云县不动产权第0001574号，系被告张正贤单独所有，坐落于祥云县。2019年8月6日被告临沧硕新房地产公司将被告张正贤的房产证交给了原告公司员工张丽琼。截止至2019年11月1日，被告张正贤尚欠原告贷款本金258767元，拖欠利息、罚息、复利人民币5300.86元。经原告多次催要，被告至今仍未履行还款义务，原告诉至本院。 本院认为：合法有效的借贷应受法律保护。原告与被张正贤、被告临沧硕新房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，系合同各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。被告张正贤借款后，未按约定的期限向原告偿还贷款本息，已经构成违约，有权依约提前收回贷款及单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告关于要求解除原告与被告《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同签订后，原告依约向被告张正贤发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告张正贤应按约定偿还贷款本息，所以，原告要求判令被告张正贤偿还本案所涉贷款本息及罚息、复利的诉请，本院予以支持。原告要求被告张正贤赔偿因实现债权支出的律师费7000元，符合《个人购房担保借款合同》的约定，但原告没有举证证明支出律师费的收费单据，故本院不予支持赔偿。 关于原告对抵押物是否享有优先受偿权的问题。根据《物权法》第二十二条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，于2016年8月1日，原告、被告张正贤到祥云县房地产管理所办理涉案房屋的预登记，被告张正贤于2019年7月30日取得该涉案房屋的不动产权证书。虽然原告已取得了对涉案房屋的抵押权预告登记，但在被告张正贤取得不动产权证书之日起三个月内未申请抵押登记，则预告登记失效。故原告不能基于抵押权预告登记主张对涉案房屋享有抵押权，进行主张对涉案房屋享有优先受偿权。原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。 关于被告临沧硕新房地产公司是否对原告诉讼请求中的第二承担连带责任的问题。被告临沧硕新房地产公司作为承担连带保证责任的保证人，在被告张正贤未按合同约定履行还本付息义务的情况下，应按照法律规定及合同约定对前述债务及利息、罚息和复利承担连带担保责任。本案中，在《个人购房担保借款合同》第三十五条阶段性保证担保+抵押约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥贷款人为抵押人的抵押手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。而本案所涉的抵押登记手续至裁判时止均未完成，故原告要求被告临沧硕新房地产公司对前述借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿之日的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告临沧硕新房地产公司关于其公司在本案中承担阶段性担保责任，系原告怠于办理抵押权登记导致抵押权无法实现，错在原告，被告临沧硕新房地产公司的担保责任应当免除的答辩意见，与本案的事实及法律规定不符，且无其他反驳证据支持，故本院不予采纳。 被告张正贤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，案经合议庭合议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行与被告张正贤、临沧市硕新房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》; 二、被告张正贤于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行贷款本金人民币258767元以及截止至2019年11月1日的利息、罚息、复利人民币5300.86元; 三、被告张正贤于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行自2019年11月2日起至借款本息还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利; 四、被告临沧市硕新房地产开发有限责任公司对上述二、三项债务承担连带责任。 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司祥云县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5366元、保全费人民币2020元，由被告张正贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨昆良 人民陪审员  蔡兴亮 人民陪审员  刘晓娟 二〇二〇年九月七日 法官 助理  曹 琴 书 记 员  李白雪