终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7134号原告：广州如铭贸易有限公司，住所地：广州市海珠区纺织路草芳横一巷**之六自编**。法定代表人：池铭，职务：总经理。委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：周镜文，广东科德律师事务所律师。被告：邓小坤，男，1971年2月26日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。原告广州如铭贸易有限公司与被告邓小坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周镜文、被告邓小坤及其委托诉讼代理人林泽斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州如铭贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年10月1日至2020年5月31日拖欠的广州市荔湾区德星路9号A420、A426-427铺位租金346850元（2019年10月欠租28889元，2019年11月欠租62344元，2019年12月欠租62344元，2020年1月欠租62344元，2020年2月免租，2020年3月按七折计算欠租43640.8元，2020年4月按七折计算欠租43640.8元，2020年5月按七折计算欠租43640.8元）及迟延支付违约金51785.584元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一比例，其中28898元租金自2019年10月5日起算，其中62344元租金自2019年11月5日起算，其中62344元租金自2019年12月5日起算，其中62344元租金自2020年1月5日起算，其中43640元租金自2020年3月5日起算，其中43640元租金自2020年4月5日起算，其中43640元租金自2020年5月5日起算，暂计算至2020年5月31日，实际计算至清偿之日止）；2、判令被告立即向原告支付2019年11月1日至2020年5月31日拖欠的广州市荔湾区德星路9号A420、A426-427铺位拖欠的管理费33945元（管理费6656元/月，2020年2月免租，2020年3月之后按七折计算，管理费4659.2元/月）及迟延支付违约金4368.99元（迟延支付违约金以应付额为基数，按照每天千分之一比例，其中6656元管理费自2019年11月5日起算，其中6656元管理费自2019年12月5日起算，其中6656元管理费自2020年1月5日起算，其中4659.2元管理费自2020年3月5日起算，其中4659.2元管理费自2020年4月5日起算，其中4659.2元管理费自2020年5月5日起算，暂计算至2020年5月31日，实际计算至清偿之日止）；3、判令被告就2020年6月1日至2020年9月31日期间应付的每月租金于每月5日前向原告支付43640元，逾期支付按照每天千分之一支付违约金；4、判令被告就2020年6月1日至2020年9月31日期间应付的每月管理费于每月5日前向原告支付4659.2元，逾期支付按照每天千分之一支付违约金；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《广州市房地产租赁合同》，约定，原告将其名下位于荔湾区德星路9号A420、和A426-427铺位的房地产出租给被告用于经营，出租面积461平方米，租赁合同期限为2018年1月11日至2022年12月31日，其中2018年1月11日至2018年12月31日期间的租金为63530元，2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金为68613元，2021年1月1日至2022年12月31日铺位租金为74102元，租金按月支付，被告应在每月5日以现金或支票形式支付给原告；且被告需向原告缴纳保证金148204元；被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，须按照当月租金额的3%向甲方支付违约金。当日，原告与被告签署《补充条款》，约定管理费及管理费按金的收取按照广州市荔湾广场管理有限公司要求的标准(现行标准为32元/平方米)，被告铺内自用水电费由管理公司负责抄表，上述费用由原告收取后转交管理公司，被告须于每月5日前缴交管理费，每逾期一天，原告有权按照每日1%收取滞纳金，(水费每日5‰，电费每日1‰)。租金每年递增8%，补充条款与租赁合同冲突的，以补充条款为准。合同签订后，原告依据合同约定向被告交付了房屋；2019年11月之前，被告提出要求将A426-427退回给原告；在双方同意将A420铺每月租金调整为62344元的前提下，原告于2019年11月收回A426-427商铺。同时，双方同意，在被告结清所有费用后另行签署新的租赁合同；因被告一直未缴清所有款项，而且拖欠巨额租金，该合同一直未签署。2020年1月1日，原告向被告发送《关于催缴租金的函》；2020年4月29日再次致函被告，但被告仍未结清所有款项。2020年1月24日，因新冠疫情广东省政府启动一级响应；2020年2月24日，广东省政府调整为二级响应；2020年4月8日，广东省政府将疫情调整为三级响应。同时为了缓解租户租金支付压力，原告将商铺的租金管理费调整为2月份免予缴纳，3月至9月按照合同标准7折收取。但被告一直拒绝缴纳租金。为了维护原告的合法权益，原告诉至贵院。被告邓小坤答辩称：一、截止2020年4月底与被告双方解除租赁合同之日，被告结欠原告的租金及管理费共246308元，原告起诉的租金金额不实，与实际数额存在偏差。二、被告所租的A420铺位已于2020年5月清场退还原告，并已交付钥匙给原告工作人员，双方的租赁合同已于2020年4月底解除。鉴于被告已经停止经营及退还租赁场所，若现阶段仍继续按租赁合同要求被告交付租金，于法于理均无依据，有失公允。三、被告经原告同意，于2018年9月1日将A420-1铺位（A420划分两间，A420-2铺位被告自用）转租另一承租人肖文茂，每月租金为28000元，自2019年7月开始，经三方协商，肖文茂开始直接向原告支付当月租金28000元，至2020年3月份，肖文茂接到原告的通知，通知其立即中止经营及退场，据此，自2020年3月开始，肖文茂不再向原告缴纳租金。四、因疫情的爆发，导致社会上相关的行业无法继续经营，特别是涉及外贸的行业，在无法开工经营的情况下，被告已无力承担相关的租金及管理费用，租赁合同已无法继续履行下去。该方面属不可抗力、情势变更因素，被告具有解除合同的法定理由及合理依据，被告的行为不具有违约性。综上，原告起诉的租金数额有误，请求法庭在查明事实真相的情况下，依法作出裁决。经审理查明，广州市荔湾区德星路9号4楼A区为原告之房产，规划用途为商业。2017年12月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《广州市房地产租赁合同》及补充条款，约定：甲方同意将坐落在荔湾区德星路9号A420和A426-427铺位的房地产出租给乙方作写字楼/展厅用途使用，出租面积461平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金；2018年1月11日至2018年12月31日，月租63530元；2019年1月1日至2020年12月31日，月租68613元；2021年1月1日至2022年12月31日，月租74102元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳148204元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方(退回乙方、抵偿租金)；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意；六、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；3.租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的100%(小于100%)收取违约金；等等。补充条款约定：乙方应于签订合同当日向甲方缴付贰个月租金金额(第三年的月租金)的按金及壹个月租金，作为本合同首期款。上述费用同两个月管理费按金及壹个月管理费必须于合同签订当日向甲方支付。否则甲方有权取消合同，并不退还已缴订金及其他费用；管理费：管理费及管理费按金的收取按广州市荔湾广场管理有限公司要求的标准(现行标准为32元/m2)进行收取，乙方铺内自用水电费由管理公司负责抄表，上述费用由甲方收取后转交管理公司，乙方必须于每月5日前缴交管理费，否则每逾期一天，甲方有权按每日1%收取滞纳金；双方约定租金每年递增：8%；在租赁期内，如乙方未经甲方同意单方面提前终止合同，则乙方所缴的租金及押金等费用，甲方不予退回，并按租赁合同第六条3执行，乙方同时需以等值未到期租金向甲方进行经济赔偿；等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了涉案商铺租赁保证金（按金）148204元、管理费按金29504元。2019年1月14日前，被告按合同约定的标准向原告支付了涉案商铺2018年1月11日至2018年12月31日的租金及管理费。被告从2019年2月至2020年1月期间共向原告支付租金及管理费共804752元。涉案商铺所处商厦约于2020年1月24日开始放假，因疫情原因于2020年3月1日才启市。2020年5月7日，被告已将涉案A420商铺钥匙交还给原告。2020年8月25日庭审中，原告表示2019年11月才收回A426-427商铺，确认2020年5月上旬我方收到被告的A420钥匙。交还钥匙的理由是被告不回涉案商铺了，要我方负责安全的监管义务。被告则表示2019年3月提出退A426-427，A426-427钥匙也是2019年3月交还管理处，没有写签收表，2020年5月涉案A420商铺已全部清空。原被告均确认对原告收回A426-427铺之后的租金为62344元，管理费为6656元，合计69000元。在另案中原告确认涉案商场的优惠措施为2020年2月减免租金及管理费，2020年3月至9月租金及管理费按照70%收取。另为避免损失的扩大，经本院释明原告同意当庭收回涉案商铺。本案诉讼期间，依原告申请本院依法对被告的财产采取财产保全措施，原告缴纳保全费3670元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原被告签订的《广州市房地产租赁合同》及补充条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《广州市房地产租赁合同》及补充条款的解除问题。被告于2020年5月7日以疫情原因，造成经营困难为由，已将涉案商铺交还给原告，故可确认《广州市房地产租赁合同》及补充条款实际于2020年5月7日解除。由于涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，被告在可正常使用涉案商铺的情况下解除合同，属违约解除合同。租金及管理费的支付问题。如上所述因被告违约，被告应向原告支付至合同解除之日即2020年5月7日的租金及管理费。被告并无证据证明其于2019年3月将A426-427商铺交回给原告，对原告表示2019年11月才收回A426-427商铺，本院予以认可。被告在2019年11月前仍应按租金每月68613元、管理费每月14752元标准向原告缴纳，2019年11月开始可按租金每月62344元、管理费每月6656元标准向原告缴纳，故被告从2019年1月至2019年10月应向原告缴纳租金及管理费共833650元，扣除被告已付租金及管理费共804752元，被告尚欠2019年10月租金及管理费28898元及2019年11月起的租金及管理费。因2020年2月的租金及管理费原被告均同意减免，3月、4月、5月的租金及管理费同意按70%计收，本院予以认可。故被告应按租金62344元/月的70%即43640.8元/月、管理费6656元/月的70%即4659.2元/月标准向原告支付2020年3月1日至2020年5月7日的租金及管理费。2020年5月7日后的租金及管理费，本院不予支持。至于原告主张的延付2020年3月1日开始的租金、管理费违约金问题。被告拖欠租金、管理费主要是受疫情防控影响，不可全归责于被告，故对于原告要求被告支付该期间的延付租金、管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。对拖欠2019年10月至2020年1月租金、管理费违约金问题。被告应按合同约定向原告支付延期支付租金及管理费的违约金。原告主张的违约金标准虽较合同约定的标准有所调低，但违约金的标准仍然过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限。对被告已交纳的租赁保证金（按金）148204元、管理费按金29504元问题。如前所述，被告属违约解除合同，但鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定原告需退还的租赁保证金为被告已付保证金总额的50%即74102元。被告支付的管理费按金29504元应予退还。为减少诉累，该部分租赁保证金、管理费按金可在被告拖欠的租金及管理费中予以扣减。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓小坤向原告广州如铭贸易有限公司支付2019年10月至2020年1月的租金和管理费（其中2019年10月按28898元计，其余各月按69000元计）及逾期支付租金、管理费的违约金（违约金以每月为一期，以当月欠付租金、管理费为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从每月的5日起计算至清偿当月租金、管理费之日止，违约金以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓小坤向原告广州如铭贸易有限公司支付从2020年3月1日至2020年5月7日的租金及管理费（租金按每月43640.8元计，管理费按每月4659.2元计，上述租金及管理费应扣减被告已支付的租赁保证金74102元、管理费按金29504元后再付）。三、驳回原告广州如铭贸易有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5051元，原告广州如铭贸易有限公司负担3098元，被告邓小坤负担1953元；本案保全费3670元，原告广州如铭贸易有限公司负担2251元，被告邓小坤负担1419元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年九月二十九日书记员  吴 帆姚晓丹