山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0982民初3806号 原告：武学虎，男，1939年10月18日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：王学前，新泰果都法律服务所法律工作者。 被告：武光合，男，1958年12月28日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：袁庆涛，新泰平阳法律服务所法律工作者。 原告武学虎与被告武光合财产损害赔偿纠纷一案，本院受理立案后依法适用简易程序，于2020年6月9日、6月12日公开开庭进行了审理，原告武学虎及其委托诉讼代理人王学前，被告武光合及其委托诉讼代理人袁庆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武学虎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告武光合赔偿其私拆原告房屋所造成的经济损失116400元及评估费6000元；2、依法判令被告武光合归还其非法占有的原告名下土地及房屋；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于1988年8月6号与天宝镇天宝六村村民委员会签定《土地租赁合同》，并取得该土地的长期使用权，双方并约定原告对此地基长期使用，除国家征用外，原告只有使用权，不准买卖，转让。此后原告于1989年10月9日依法取得了新泰市土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，随后原告在该地块上建造了50余间房屋。2020年5月3日被告在未告知原告，且在原告不知情的情况下私自雇人将原告名下的18间房屋拆除，原告在劝阻无效后报警，在公安部门的劝阻下，被告才停止拆除，后经山东金信价格事务所有限公司评估，被告私自拆除原告房屋，给原告造成直接经济损失为116400元。在与被告多次协商未果后，为了维护原告的合法权益不受侵害，特依法诉至贵院，请依法查明案件事实，作出公正判决。 武光合辩称：1、原告所诉与事实严重不符，2005年8月2日案外人武某、左某从武文恒手中购得该房产，同年8月8日两人将该房产出售给被告，被告支付购房款后就一直居住使用该住房，至今已有15年之久；2、诉争房产原来归武文恒所有，原告对该房产不具有所有权和支配权，因此原告不具有适格的主体资格；3、被告常年居住在该诉争房产内，因年久失修，部分顶棚已漏雨，被告为了居住安全，才动工修复该处房产，被告方维修属于自己的房产原告无权干涉，原告所主张的请求无任何事实和法律依据，综上，恳请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 原告武学虎提交证据如下：1、原告与天宝镇天宝六村签订的土地租赁合同，证实该诉争土地长期使用权归原告所有；2、新泰市人民法院、泰安市中级人民法院民事判决书原件及复印件各一份，两级法院都确认了原告对该诉争土地的长期使用权，证实被告损坏的房屋就是原告在该地块上修建的房屋；3、房屋所有权证一份，证实被告所损坏的房屋所有权人是原告。房产证原件在案外人武某、左某手里；4、评估报告原件一份，证实被告损坏原告房屋，造成损失是116400元；5、评估费收款收据及增值税发票原件，证实原告支出评估费6000元；6、2005年8月2日承租房屋协议及承租合同各一份，合同的发租方均为武文恒，承租方均为武某、左某，证实房屋出租和买卖都是在原告不知情的情况下签订的，是非法和无效的。 被告武光合质证意见：对证据1真实性无异议，但是对证明目的有异议，合同上没有约定使用期限，而且诉争房产是否在该土地上不确切；对证据2真实性无异议，但是该两份判决书只是证实了一个土地使用权的问题，与诉争房屋没有关联性，与本案也没有关联性；对证据3真实性无异议，房屋产权证原件在被告手中，被告购买房屋时取得了该房屋所有权证，虽然房屋登记的所有人是原告，但后来原告方又将该房屋分家分给了原告大儿子武文恒，因此武文恒才是该房屋原所有人；对证据4真实性有异议，该诉争房产现归被告所有，原告方无权对被告所有的房产进行价格评估，其报告所载明的房屋面积与房产证登记的面积也是不一样的，是相互矛盾的；对证据5无异议，因该房屋现已归被告所有，原告无权对该房屋进行鉴定，应当自行承担；对证据6证明目的有异议，从协议内容可以看出武文恒对该涉案房屋享有所有权，武文恒不管是出租还是买卖都说的是甲方有一套房屋，从武文恒本人陈述也能看出分家事实存在，武文恒享有合法的所有权。但是该租赁协议并没有实际履行，像证人所述只是为了欺骗村委。武文恒与武某、左某实际履行的是房屋买卖协议。 被告武光合提交证据如下：1、2020年5月8日录音记录光盘及整理资料各一份，该录音记录证实原告方向天宝派出所出警民警宋警官也陈述了该诉争房产分给了老大，而且老大对该房产进行了相关的处分。农村分家是分的所有权问题，而不是居住问题；2、2004年5月23日由武文恒与时贞坤签订的房屋租赁协议原件与复印件各一份，该证据能证实该房屋归武文恒所有，如武文恒没有所有权不会与其他人签订相关的租赁协议与买卖协议；3、1998年正月初八原告分家证明原件及复印件各一份，经办人是武某、武学宽，该证据能够证实分家事实存在；4、2005年8月2日武文恒与左某签订的房屋买卖协议、2005年8月8日保证书原件及复印件各一份、2005年8月2日证明两份，担保人是武文功，武文功是原告的二儿子；上述证实诉争房屋所有人武文恒已将房屋出卖给左某、武某，并将房屋所有权证交付给二人；5、新泰市天宝镇天宝六村证明原件及复印件各一份，证实2005年8月8日被告从武某、左某手里购买了该房屋，购买该房屋后被告全家入住至今，期间多次对房屋进行了维护及修建，还在该处修建了三间房屋；6、收到条原件及复印件各两份，证实武某、左某收到被告购房款现金10万元，同时说明，当时约定购房款106000元，因当时该房屋已经出租给时贞坤，时贞坤未到期房租近6000元也是由被告支付的，租赁合同解除，时贞坤要求退还未到期的租金；7、涉案房屋照片六张，证实该房屋因年久失修，屋顶出现腐烂、漏雨，被告方对该房屋进行修缮；8、证人武某当庭陈述，武某与武学宽主持武学虎和两个儿子的分家事宜，北边房子分给长子武文恒，后武文恒将房子卖给了武某，武某又卖给了武光合，武光合自2005年在该房屋居住，房屋买卖协议书、房屋承租协议、房屋租赁合同、保证书、两份证明是真实的，武某曾用名武文鑫、武文新；9、证人左某当庭陈述，房屋买卖协议书、房屋承租协议、房屋租赁合同、保证书、两份证明是真实的，左某与武某买了武文恒的房子又卖给了武光合，武光合自2005年在该房屋居住至今。 原告武学虎质证意见:对证据1真实性、合法性有异议，被告提供证据应当提供原始载体，该证据也无法证实原告将其所有的房屋的所有权进行了转移，房产转移应该经有关部门确认登记并发放相应的证件，因此该证据不能作为本案定案的依据；对证据2真实性有异议，该证据与本案没有任何关系，不能作为本案定案依据。对被告取得该份证据的合法性也有异议；对证据3真实性有异议，该证据不能证实原告与其子分家的事实，因证人武某是该案关系利害人，不排除证人与被告恶意串通的嫌疑；对证据4买卖协议合法性、有效性有异议，因该诉争房产所有人是原告，在所有权人不知情的情况下所订立的协议都是无效的，也不能作为本案对被告免责的证据，从被告提供的证据内容来看，这只是一份使用权协议，不是像被告所说的所有权协议，本案被告与该协议没有任何关系，不能作为定案的依据。被告提供的其他证据，因签订人都不是本案的当事人，因此该份证据与原告所诉求的事实没有任何关系；对证据5真实性有异议，该证据无法证实被告对其所损坏的房屋有所有权，因被告叙述是2005年所谓购买的房屋，当时村委是否在场值得怀疑，不排除造假和恶意串通的嫌疑；对证据6真实性有异议，因该房产所有人是原告，案外人武某、左某无权处分原告的财产，与被告所签订的协议也是非法和无效的，因此该证据不能作为定案的依据；对证据7真实性无异议，对证明目的有异议，被告既不是房屋所有权人，也从某与原告签订任何租赁协议，因此被告无权私自处分原告的合法财产。即使该房产需要修缮，也必须在合理合法的前提下经原告同意才有权处分；对证人证言真实性有异议，两证人是本案的利害关系人，不排除与被告串通的可能，两证人从某与该房屋的合法所有权人签订过任何租赁或买卖协议，对于两证人与案外人武文恒以及与被告签订的房屋买卖和租赁协议都是不合法和无效的，证人证言不能作为本案定案的依据 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1988年8月6日，原告与天宝六村村民委员会签订土地租赁合同，合同签订后原告在租赁土地上建造房屋，于1989年6月10日取得房屋所有权证。1998年原告与两个儿子（长子武文恒、次子武文功）分家，长子武文恒分得涉案房屋。2005年8月2日，武文恒(甲方)与武某、左某（乙方）签订买卖房屋协议书，该协议书载明：(一)甲方武文恒有靠大街(0九路东)南北房屋柒间，院内有大小房屋拾捌间，总面积588.9平方米院落壹位。甲乙两方共同商定，甲方愿将院落壹位以人民币拾万零陆仟元整卖于乙方（2人）名下使用，使用期40年，为（2005年8月2日-2045年8月2日）；（二）甲方有关以前所与村两委制定的地皮交款手续等事项，一切有甲方承担，并且承担手续里边及事项的法律法规责任。乙方付足房屋现金后，概不承担一切责任，如有后果甲方负全部责任。（三）乙方两人交清甲方房屋现金后，所有关于房屋等手续一次性交接清，如甲方漏掉关于房屋等手续的点滴证明，后果完全由甲方负责任；（四）乙方为甲方出具收到乙方现金（房屋款）收据证明后，乙方房屋使用权立时生效。（再者）期间如有家族及家庭及外来人员阻止或拖延入住房屋使用后，甲方负全部责任，并处罚金壹万元整；（五）甲方与乙方在通过多次商量后决出此协议，总之双方合作愉快；（六）生效期自定为2005年8月2日，在这以后使用期间，如当时甲方有给乙方交待不清等事宜，甲方负完全责任。空口无凭，立字为证……同日，武文恒(作为甲方)与武某、左某（作为乙方）还签订承租房屋协议、承租合同各一份，将涉案房屋及院落租赁给武某、左某，租赁期限40年，并约定若武某、左某转租房屋该协议有效并继续履行。2005年8月8日，武某、左某将涉案土地及房屋转给被告武光合，房屋交付后武光合在房屋内居住至今。 本院认为，本案的焦点问题为1.在涉案房屋所有权人为原告武学虎的情形下，武文恒作为原告之子能否对涉案房地产进行处分，该处分是否发生法律效力；2.武文恒与案外人武某、左某所签订的买卖房屋协议书对涉案房屋进行的处分是买卖还是租赁。对于第一个焦点问题，本院认为，第一，原告为两个儿子分家时，已将涉案房屋及院落分给了长子武文恒，因此武文恒在未办理房屋产权变更手续的情形下，取得了对涉案房地产的使用权，其有权对涉案土地使用权及地上附着房屋进行转包、租赁；第二，被告武光合于2005年取得涉案房地产并使用至今，只是在其对涉案房屋采取拆除房顶等措施时原告才与其发生矛盾冲突，因此可以推断原告对被告武光合取得涉案房地产是知情的，认可的。综上，本院认定，案外人武文恒有权在不改变涉案房屋所有权归属的前提下对涉案土地使用权及地上附着房屋进行转包、租赁等处分。关于第二个焦点问题，本院认为，2005年8月2日，原告长子武文恒与案外人武某、左某签订的买卖房屋协议书名为买卖实为承包、租赁，双方就临街南北房屋柒间、院内房屋拾捌间及院落的使用进行了约定，该房屋买卖协议与同日双方所签订的承租房屋协议、承租合同内容基本一致，应当认定案外人武某、左某实质上是以承包、租赁形式取得了涉案土地的使用权及该土地上所附着房屋的使用权。2005年8月8日，案外人武某、左某将涉案房屋、院落转让给被告武光合，被告武光合因该转让行为取得了对涉案房屋及院落的相关权利，但该权利不应超出案外人武某、左某通过与武文恒签订房屋买卖协议书及房屋租赁协议、承租合同所获得的权利范围，因此，被告武光合对涉案房地产的权利范围亦为对该涉案土地的使用权以及对该土地上所附着房屋的使用权，而且该使用权的期限不应超出2005年8月2日所签订的买卖房屋协议书及承租房屋协议、承租合同的约定期限。 该涉案房屋年久失修经常漏雨（经现场勘验，涉案房屋破败不堪，有些墙体已经倾斜，甚至倒塌，还未拆除的房顶也有漏雨的痕迹。涉案房屋若不及时进行修缮，不仅影响居住的舒适性，而且还有倒塌倾覆危及生命的可能），因此被告武光合采取拆除房顶、更换苇箔、瓦片、更换断裂的檩条等措施，进行修缮不无不当。被告武光合的修缮行为是为实现对房屋的居住目的而采取的必要措施，并非是对涉案房屋的损害行为，合理的修缮行为不会改变房屋的性质，也不会导致租赁物价值减损，因此，本院无法认定被告武光合对涉案房屋的修缮行为系对涉案房产的侵权损害行为。若被告武光合后续的修缮行为确实造成了原告的财产损害，原告可对该损失另行主张权利。综上，被告武光合对涉案房屋采取拆除房顶、更换苇箔、瓦片、更换断裂的檩条等措施系对租赁物的合理修缮，并不属于对租赁物的侵权损害，故原告要求被告承担损害赔偿责任的请求，本院不予支持。对原告所主张的鉴定费用6000元，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条之规定判决如下： 驳回原告武学虎的诉讼请求。 案件受理费减半收取1374元，由原告武学虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 郇 涛 二〇二〇年九月二十一日 书记员 杨永丽