浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初3301号 原告：平阳县梁江置业有限公司，住所地平阳县鳌江镇下桥小区**楼**。 法定代表人：卓胜。 委托诉讼代理人：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：陈震，男，1976年5月24日出生，汉族，住平阳县。 被告：曹海鹰，女，1979年1月13日出生，汉族，住平阳县。 原告平阳县梁江置业有限公司（以下简称梁江公司）与被告陈震、曹海鹰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序于同年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱诗雨、孙文博，被告陈震到庭参加诉讼，被告曹海鹰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告梁江公司向本院提出诉讼请求：1.解除原与二被告于2019年1月19日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：×××56，合同备案号：温平工商［2019］合备字第1-1-2号）；2.二被告向原告支付违约金120022.40元；3.二被告协助原告至平阳县房屋交易与产权管理中心鳌江分中心办理上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》备案登记的撤销手续，以及协助原告至平阳县不动产登记中心办理房屋预告登记的注销手续；4.二被告赔偿原告因本案支付的律师代理费15000元；5.本案诉讼费用由二被告负担。诉讼中，原告梁江公司明确诉讼请求为：1.解除原与二被告于2019年1月19日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：×××56，合同备案号：温平工商［2019］合备字第1-1-2号）；2.二被告向原告支付违约金120022.40元并赔偿原告因本案支付的律师费15000元，合计135022.40元，该款直接从被告已付购房款180112元中扣除（扣除后原告返还被告45089.60元）；3.二被告协助原告至平阳县房屋交易与产权管理中心鳌江分中心办理上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》备案登记的撤销手续，以及协助原告至平阳县不动产登记中心办理房屋预告登记的注销手续；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2019年1月13日，原告与二被告签署《商品房认购书》，约定二被告认购原告开发的坐落于平阳县鳌江镇新都华庭项目11幢103号房屋。同日，二被告支付定金50000元。2019年1月19日，原告与二被告签订合同编号为×××56的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其附件（以下简称“购房合同”），约定被告以公积金贷款方式向原告购买上述房屋，房屋价款600112元，于2019年1月19日前支付首期房款180112元，剩余房款420000元以申请贷款方式支付，被告应当于2019年1月19日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；若2019年3月15日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，被告应自行筹款一次性向原告付清并承担违约责任；若逾期付款超过90日，原告有权解除合同并在被告已支付的购房款中扣除总房款20%的违约金及原告因此遭受的损失（包括诉讼费、律师费等相关费用）；合同解除后，被告需配合办理撤销购房合同备案及注销房屋预告登记手续等。同日，被告支付首付款180112元，该款包括定金转房款部分。同年3月1日，上述购房合同办理备案登记。同月25日，上述房屋办理预告登记。同年8月15日，上述房屋所在楼幢结顶，满足贷款机构房贷条件。同年10月17日，原告向被告寄送《平阳县新都华庭项目按揭贷款办理通知书》，并于次日送达完成。然被告并未在约定期限内申请贷款，亦未自行筹款。 被告陈震辩称：若继续履行合同，自愿补偿因迟延支付房款给原告造成的损失，若解除合同，不应承担违约责任。理由如下：1.被告在2019年10月18日收到原告办理按揭贷款的通知书即配合办理，然原定办理商业贷款，因其系一个诉讼案件担保人而不符合贷款条件，又因其名下有一套房屋而不符合办理公积金贷款。2.被告夫妻系在卫生系统工作，因抗疫需要不能及时处理贷款事宜，并非主观故意。3.原告寄送的通知书、律师函均未提起解除合同，被告于今年七月份即低价转卖名下房屋，现已符合公积金贷款条件，并已将办理公积金贷款的相关材料提交给原告处。4.涉案房屋原系特价房卖于被告，原告想高价卖于他人才主张解除合同。综上，被告不能及时办理按揭贷款属于客观不能，且已积极配合办理按揭贷款，现亦符合按揭贷款条件，不存在违约行为，不应承担违约责任。 经审理，本院认定的事实如下：被告陈震、曹海鹰系夫妻关系。2019年1月13日，原告梁江公司与被告陈震签订《商品房认购书》，约定被告以652296元价格购买原告开发的坐落于平阳县××镇××幢××室房屋，并于认购书签订之日交付定金50000元。同日，被告向原告支付定金50000元。同年1月19日，原告梁江公司（出卖人）与被告陈震、曹海鹰（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件，载明：第七条计价方式与价款……总价款为600112元。第八条付款方式及期限，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第三种方式付款……3.贷款方式为：公积金贷款。买受人应当于2019年1月19日前支付首期房价款180112元。剩余房款420000元由买受人申请贷款支付……贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：（1）因买受人原因（包括但不限于买受人未向贷款机构申请按揭贷款、买受人不具备贷款资格等）、贷款政策变化以及贷款机构额度不足等原因，导致上述贷款机构不予批准买受人的贷款申请或最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则买受人必须在上述放款截止日起的7日内，自行筹款一次性向出卖人付清差额款项。买受人逾期支付该差额款项的，按照本合同第九条约定承担逾期付款之违约责任。（2）若因出卖人在上述约定的期限内未满足贷款机构放贷条件，导致买受人未能在上述期限内完成按揭贷款申请手续的办理，进而导致贷款机构未能在上述放款截止日前发放贷款的，则买受人应在出卖人符合贷款机构放贷条件（即商品房所在楼宇结顶之日，以监理单位出具的证明材料为准），并在出卖人通知办理按揭贷款之日起的7日内向贷款机构提交按揭贷款所需资料并办理完成按揭贷款所需手续。若在买受人收到出卖人办理按揭贷款通知后的30日内，贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的（以款项支付到出卖人账户为准），按照上述第（1）项约定处理……第九条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付房款的20%向出卖人支付违约金。在买受人配合出卖人办理完毕该商品房的退房手续（包括但不限于按照出卖人要求配合办理商品房买卖合同的撤销备案登记手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续（如有）等，且温州市平阳县房产交易信息服务网显示该商品房为可售状态）后60日内，出卖人将买受人已付的全部房款扣除买受人应付的违约金后的房款余款退还买受人。出卖人不解除合同的……附件十三补充协议……第三条关于买受人逾期付款的违约责任（补充主合同第三章第九条）买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，该合同自解除通知书送达买受人预留的地址之日起生效，买受人须配合撤销网上备案或预告登记和注销房屋不动产权证。在该商品房买卖合同解除并办妥该商品房合同备案撤销手续，且温州市平阳县房产交易信息服务网显示该商品房为可售状态后60日内，出卖人直接从买受人已支付房款中扣除总房款20%的违约金以及出卖人因此遭受的损失（包括银行贷款本息、罚息、诉讼费、律师费及垫付款项本息等相关费用），将扣除后的余额返还至买受人支付款项的账户……。同日，被告向原告转账130112元，原告向被告开具关于涉案房屋的首付款增值税发票180112元。同年3月1日，上述购房合同及附件办理备案登记，同年3月25日，涉案商品房办理了以二被告为权利人的预告登记。同年10月18日，被告陈震签收原告寄送的《平阳新都华庭项目按揭贷款办理通知书》，载明：……于通知办理按揭贷款之日起7日内带齐本通知书附件所标注的相关资料，至指定商业银行办理相关按揭贷款手续。如届时银行批准的贷款额度不足以支付您的剩余购房款或您的贷款申请未获银行批准的，请您务必于银行告知您审查结果之日起7日内到平阳都会中心展示中心自行支付剩余购房款。否则，依据《商品房买卖合同》及其附件的约定，您将承担相应的违约责任。同年11月2日，原告向被告寄送《新都华庭项目部办理贷款手续催告函》，快递回执显示拒收。同年12月10日，被告签收原告寄送的律师函。 以上事实，由原告提交的营业执照、身份证复印件、商品房认购书、浙江省商品房买卖合同（预售）及附件、pos单、浙江省增值税普通发票、结顶证明、施工许可证、不动产登记信息查询、通知书、催告函、律师函、快递面单、快递查询信息以及原、被告陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的商品房认购书、商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为购房者，应在约定时间内办理按揭贷款或自筹款项以支付剩余购房款，被告以其系诉讼案件担保人、名下尚有房产等原因主张客观无法办理按揭，不构成违约，于法无据，本院不予采纳。被告主张其与配偶系医务人员，因抗疫需要而无法及时办理按揭，然被告于2019年10月18日即收到原告寄送的办理按揭通知书，于同年12月10日收到原告寄送的律师函，该时期尚未发生疫情，被告该主张依据不足，本院不予采纳。原告主张被告已构成违约并要求解除合同，于法有据，本院予以采纳。 关于违约金的具体数额。本院认为，违约金的调整既要尊重原、被告约定时的意思自治，也要综合考虑原告的损失、被告逾期时间、双方履约情况等因素，为体现对违约方惩戒，保护守约方合法利益，本院结合原、被告的诉辩主张及本案实际情况，对违约金酌情作出适当调整，确定被告向原告支付应付购房款10%的违约金，计42000元，被告仍应承担被调整部分违约金的诉讼费用。原告要求被告支付因本案诉讼产生的律师费，结合本地律师收费标准及案件难易程度，本院酌定为10000元。故被告应支付原告违约金、律师费合计52000元。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施。原告应返还被告交纳的购房款，合同约定原告应将买受人支付的首付款扣除后的余额返还至其支付款项的账户，故扣除违约金等后原告应返还被告购房款128112元。原告要求被告协助其办理涉案《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件备案登记的撤销手续及涉案房屋预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。被告曹海鹰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，按缺席处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告平阳县梁江置业有限公司与被告陈震、曹海鹰于2019年1月19日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：×××56）； 被告陈震、曹海鹰支付原告平阳县梁江置业有限公司违约金42000元以及因本案支出的律师费10000元，原告平阳县梁江置业有限公司应返还被告陈震、曹海鹰购房款180112元，相互抵扣后，原告平阳县梁江置业有限公司应返还被告陈震、曹海鹰剩余购房款128112元，限于本判决生效之日起十日内付清； 限被告陈震、曹海鹰于本判决生效之日起十日内协助原告平阳县梁江置业有限公司办理上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件备案登记的撤销手续以及坐落于平阳县××镇××号楼××室房屋预告登记的注销手续； 驳回原告平阳县梁江置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3000元，减半收取1500元，由平阳县梁江置业有限公司负担50元，陈震、曹海鹰负担1450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 杨 隆 隆 二〇二〇年九月十六日 法官助理 施白德华 代书记员 应 培 雷 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 ?