沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初7087号原告陈曦，女，汉族，1987年2月21日出生，住址沈阳市铁**。委托代理人关波，女，汉族，1963年4月16日出生，住址沈阳市铁**。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市法定代表人赵钰琛，系公司董事长职务。委托代理人王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托代理人赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告陈曦诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年6月签订商品房买卖合同，小区名称：景星花园，地址是：沈阳市铁西区景星北街18甲9号1单元楼1门,建筑面积124.19平方米，每平方米单价5200元，总计645788元（陆拾肆万伍仟柒佰捌拾捌元)，原告已按时付清房款，房屋已完成备案。本房屋实际交付时间是2013年6月6日交付使用后第360个工作日即为2014年6月5日，由于被告出卖人的责任一直无法出示竣工验收合格备案证明造成直至今日原告仍不能取得房产权属证书，被告对此不做出任何有效明确答复并以各种理由拖延推委由于不能取得产权证书造成房屋不能买卖不能变现、不能抵押贷款、不方便落户入学,已经严重的影响了原告的生活给原告造成很大的利益损失及经济投资损失和精神压力伤害。且合同法规定当事人应该公平订立合，同格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效，而且受损害方可以向人民法院请求按照公平原则变更增加未明确约定的违约责任条款。另最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1、要求被告(即出卖人)从商品房交付后360个工作日由于被告原因逾期办理产权登记，造成的延期违约应按照已购房款总额，参照银行同期逾期贷款利率赔偿原告所有经济损失239264元人民币（违约期间自2017年6月6日起至2020年6月6日止）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原商品房买卖合同约定的违约责任承担方式为继续履行，如原告现变更违约责任的履行方式则诉讼时效应从行为开始之日起计算，根据合同约定被告应于交付后的360个工作日大约为475个自然日，根据当时行之有效的民法通则规定，民事诉讼时效为2年，显然已经超过原告已经丧失诉讼权，因为本案不存在持续违约，本案违约造成的原因是铁西区人民政府违反招商协议的约定拒不出具备案文书，对被告而言属于不可抗力。2、案涉合同虽为格式合同，但格式合同并非无效，格式合同属于法律所允许的书面合同，格式合同是由当事人一方事先拟定，但在双方当事人签字确认后就成为双方当事人一致的意思表示，合同即成立，双方当时如果对格式合同条款的理解有争议，则按照通常的理解与解释如果解释有两种以上应当采取不利于提供格式条款的理解解释，故格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时才能宣告无效，原被告之间商品房买卖合同第15条约定违约责任清晰明确，不存在任何争议，仅是原告单独的不想适用该条，且该条属于合同第107条规定的三种违约责任承担方式之一，合法有效，另外本合同第15条是双方当事人意思自治的结果，明确了被告的违约责任，不构成显失公平且根据合同法第55条第一款规定，行驶撤销权的除斥期间为1年已经届满。3、原告以商品房买卖合同解释的第18条为依据要求被告支付违约金，显然适用法律错误。第18条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人特殊约定外出卖人应当承担违约责任。这是适用第18条前期，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细约定，即当事人双方有约定的按约定履行，没有约定的或损失数额难以确定的则以本条规定确定，原被告双方的买卖合同第15条，显然已经对违约责任作出约定，不应适用该条。4、现在已经完成初始登记，并且原告已经办理的证件按现有房产的市场价已经发生明显增至，约市场价11000元-12000元左右，虽然被告存在违约行为，不仅持续在按照约定的违约责任予以承担，且原告并未因该违约行为的持续而遭受损失，而是因时间持续房屋房产的价值增值，也证明了被告的履约行为是客观存在的，在此前发生的案件中作出了对我方不利的判决，原因是被告向法院做出了承诺，在2019年年末之前完成初始登记，因未完成而被法院判决承担责任，其根本的指导思想在于我方无法完成涉案房屋的初始登记的备案工作，故此被判决承担了不利的后果，而现在初始登记已经完成，说明我方义务已经履行完毕，不是不能办理产权登记，因此请求法庭按照本案的独立的事实来判决被告不承担原告的主张债权，而不应该参考之前的案件判决结果。贵院在另案判决中均是以立案之日起向前推三年计算诉讼时效，原告的起诉状中可见原告是于2020年7月7日起诉，即使该日就是立案日，向前推三年，原告的诉讼时效也应于2017年7月7日起算，且被告已于2020年6月4日取得房屋初始登记，不应承担此日之后违约责任，故此，即使法院判决被告承担违约责任，也应由2017年7月7日至2020年6月4日。原告诉请要求的违约金给付时间为2017年6月6日到2020年6月6日，法院判决不应超出原告的诉讼请求，即使判决被告承担违约责任仅应承担该时间段的违约责任。另外，自2019年8月21日起，应以LPR代替同期贷款利率，逾期贷款利率上浮30%-50%规定，不应使用于LPR，故被告应自2017年7月7日至2019年8月19日以逾期贷款利率计算违约金，2019年8月20日至2020年6月4日以LPR计算违约金。经审理查明，2013年6月5日原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告出售的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积124.19平方米，总价645788元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告付清全部购房款。被告下发准住通知单，原告于2013年6月6日办理入住。现案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、准住通知单等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告向原告交付商品房的时间为2013年6月6日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付2017年6月6日到2020年6月6日的违约金，本院认为，时效应自原告起诉之日起向前追溯3年，故违约金自2017年6月15日起算，至2020年6月4日初始登记批复办理时止，违约行为结束。被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任，违约行为至2020年6月4日终止。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，关于违约金，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年6月15日起至2019年8月19日，以原告已付购房款645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以原告已付购房款645788元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈曦逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年6月15日起至2019年8月19日，以645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以645788元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2444元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  鲁连涛二〇二〇年九月二十九日书记员  齐霖霖本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。