黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1329号上诉人(原审被告)：倪大为，男，1990年12月22日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：倪志文（系倪大为父亲），男，1952年10月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：孙轲，黑龙江法点律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）王文超，男，1989年4月6日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省五常市委托诉讼代理人：洪梅，女，1982年5月15日出生，汉族,五常市馨阳法律服务所法律工作者，住黑龙江省五常市。上诉人倪大为因与被上诉人王文超房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行进行了审理。本案现已审理终结。倪大为上诉请求：撤销黑龙江省五常市人民法院(2019)黑0184民初872号民事判决书，依法改判解除双方签订的房屋买卖合同，双倍返还定金80万元，支付违约金10万元，赔偿装修损失20万元。事实和理由：一、在本案中，从购房合同、收据及相关事实证据来看，案涉房屋系案外人哈尔滨时速特种设备有限公司的财产，合同主体是哈尔滨时速特种设备有限公司与倪大为之间的行为，王文超对案涉房屋不具有所有权和处分权，不具备诉讼主体资格。《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十五条：出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，王文超不是所诉房屋产权所有人，也没有拿到房产证等相关产权手续，不具备出售房屋的主体资格，在客观上不能取得房屋产权，不能办理正常更名过户交易手续，不能发生物权转让效力，案涉房屋买卖合同无效，对此倪大为请求解除无效合同，并请求承担退房、双倍返还定金及赔偿损失有法可依。《合同法》第67条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。王文超应先履行其具有房屋所有权处分权的资格义务，及协助办理过户手续的义务，但其没有履行及履约存在瑕疵，对此倪大为有权拒绝履行后续给付义务，原审法院判决倪大为先履行支付违法售房尾款错误。二、原审法院对除本案王文超上述履约瑕疵外，还有以下违约事实。1.王文超未按合同约定期限履行交付房屋，即超期合同约定3个月零7天，系违反合同约定的违约行为。2.王文超交付房屋存在瑕疵，燃气、网络及电等没有安装；同时交付的房屋有三十三处裂痕，其存在严重质量问题，影响正常使用。3.王文超交付的房屋经验收实有面积131平方米，但是与《购房协议》合同约定139.78平方米不符(同时房屋产权的面积以不动产增值税发票为准，但不动产增值税发票至今没有提供给倪大为)，其属于未按合同约定的面积履行。4.王文超于2018年10月30日交付房屋前发生的费用1475元，催要多次，无奈倪大为已于2018年12月30日晚16时给付王文超壹万元，已签收条为证，根据合同相对性原理，二手房进行买卖时在转移房屋之前的费用应由出卖人结清，王文超违反约定，不按买卖约定履行义务，应该将不该收取的壹万元退还给倪大为。三、合同法第60条、民诉法第64条第一款、最高法关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第24条第4款和本案的事实没有关联性，原审法院适用法律不当。四、倪大为在一审反诉状中提出了双倍返还定金的诉讼请求，要求双倍返还定金不属于二审增加的诉讼请求。王文超辩称，双方在签订买卖合同时，王文超就已向倪大为说明此房为开发商顶账，没有产权证，但是房权没有争议，王文超有权出售该房，倪大为提出主体不适格没有事实及法律依据。该房将来开发商会出具发票，倪大为完全知情，也从未对合同的效力提出过异议，现在已经接受该房产并装修入住一年多才提出合同无效，没有法律依据。其主张王文超违约，亦说明对主体没异议。二、王文超不存在未按期限交房的事实，该房系二手房买卖，倪大为本人多次看房，对房屋的质量认可，并入住装修，房屋是按套出售，倪大为主张案涉房屋存在质量瑕疵、面积不符等与事实不符。三、双方对合同内容、签订时间、价款、坐落均没有异议，现倪大为提出2018年6月4日、6月6日合同效力问题毫无意义。四、关于交房前向开发商和物业交费问题，王文超服从一审判决，不再主张。另外，王文超不同意倪大为二审新增加的诉讼请求。综上，请求驳回倪大为的上诉请求。王文超向一审法院起诉请求：1.判令倪大为立即给付王文超第二笔购房款人民币263，000元及2018年10月27日以后的逾期利息5260元；2.判令倪大为支付违约金100,000元；3、判令倪大为支付王文超垫付相应费用11,475元。倪大为一审反诉请求：判令王文超赔偿倪大为违约金163,448元。一审法院认定事实：2018年10月20日，王文超将其所有的商服一套与倪大为签订了购房协议，购房协议书写的签订日期为2018年6月6日。购房协议约定：一、王文超将坐落在王文超所有的五常市泓霖湾小区第一期1号楼14门商服一、二层（自东向西数14门商服）总面积139.78平方米商服一套出卖给倪大为；二、此商服为泓霖开发商抵账给王文超转卖给倪大为名下，哈尔滨泓霖开发商售楼承诺的条款由王文超负责兑现，如收热力入网费和燃气入网费都由王文超负责。在签协议时（2018年6月3日）在售楼处和王文超当场承诺一个半月交钥匙（即7月20日），催交多次未交，宽限至今；三、王文超、倪大为双方购楼协议之日起，倪大为向王文超已交付购楼定金肆拾万元整，交付定金同时王文超到泓霖售楼处把正规发票改为倪大为名下，正规发票现在王文超手里保存，余款383,000元，在完工售楼后由王文超交钥匙交楼后交付263,000元。余款120,000元待交不动产增值税售楼发票和倪大为与哈尔滨泓霖房地产开发有限公司的售房买卖合同后缴清；四、房屋产权的面积以不动产增值税发票为准；五、以上协议双方自愿达成，签字之日生效，违约方须赔付另一方人民币壹拾万元整；六、此合同生效，以前合同作废。2018年6月4日，倪大为向王文超交付了第一笔购房款400,000元，2018年10月27日，王文超交付了入网费、物业费、灯费、清运费、预收电费、装修保证金、取暖费共计18,464元，除去入网费，其它费用合计11,475元，并将房屋交付给倪大为。一审法院认为，王文超与倪大为之间签订的购房协议均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。王文超已按约履行了交付房屋及钥匙，倪大为未按协议约定交付第二笔购房款，因此王文超请求判令倪大为给付第二笔购房款263,000元的请求予以支持。根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款的规定，王文超主张的逾期利息原审法院予以支持。王文超主张的100,000元违约金是作为整个购房协议的违约金，而非其中一个款项的违约金，因此此项请求不予支持。本案倪大为是从王文超手里购买的房屋，并非是从开发商处买到的房屋，因此属于二手房。根据合同相对性原理，二手房进行买卖时在转移房屋之前的费用应由出卖人结清，王文超应支付从开发商处取房时应交付的相关费用，因此，王文超请求倪大为支付王文超垫付的相应费用的请求不予支持。倪大为反诉王文超请求赔偿违约金163,448元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：1.倪大为于判决生效之日起十日内给付王文超268,260元（第二笔购房款人民币263,000元、逾期付款违约金5260元）；2.驳回王文超的其他诉讼请求；3.驳回倪大为的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，倪大为关于王文超对案涉房屋不具有所有权和处分权，不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”案涉房屋系抵账房屋，王文超尚未取得房屋所有权，双方均明知并基于案涉房屋的实际情况在合同中对履行顺序进行了约定，王文超已经按合同约定交付了房屋，倪大为即应按约定支付263,000元房款，按合同约定的履行顺序，倪大为未按约定支付房款，无权要求王文超提前出具增值税发票。双方合同第四条约定：“房屋产权的面积以不动产增值税发票为准”，因倪大为未按约定支付房款，尚未开具增值税发票，故倪大为关于案涉房屋面积不符的上诉理由，本院不予支持。倪大为上诉主张王文超未按期交付房屋及房屋存在质量问题，但其并未提交足以证明上述事实成立的证据予以证明，本院不予支持。倪大为一审反诉请求王文超给付违约金163,448元，二审庭审中又请求撤销黑龙江省五常市人民法院2019黑01**民初872号民事判决，依法改判解除双方签订的房屋买卖合同，双倍返还定金80万元，支付违约金10万元，赔偿装修损失20万元。倪大为未按合同约定履行顺序支付案涉购房款违约在先，其关于王文超违约应双倍返还定金并支付违约金的上诉请求，本院不予支持。对于其二审中增加的赔偿装修损失20万元的诉讼请求，王文超不同意由第二审人民法院一并审理，亦不能达成调解，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条规定，本院不予审理。综上所述，倪大为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5323.9元，由倪大为负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年九月十一日法官助理咸雅芳书记员于文娟