福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初4079号 原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市八七路**建行大厦，统一社会信用代码91350581858223475Y。 负责人：潘汉彬，该分行行长。 委托诉讼代理人：高树宙，男，该分行员工。 委托诉讼代理人：蔡舒婧，女，该分行员工。 被告：胡正华，男，1975年1月15日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。 被告：饶礼花，女，1981年8月26日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。 被告：石狮市曙辉房地产开发有限公司，住所，住所地福建省石狮市灵秀镇西灵路**鼎盛大厦**社会信用代码913505817356898229。 法定代表人：蔡荣镖，该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告胡正华、饶礼花、石狮市曙辉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的委托诉讼代理人蔡舒婧到庭参加诉讼，被告胡正华、饶礼花、石狮市曙辉房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行向本院提出诉讼请求：1.被告胡正华、饶礼花一次性偿还尚欠原告的借款本金720564.38元(截止到2020年6月28日)，及从2020年6月23日起至实际还款日止相应的利息、罚息及复利(按合同约定规则计算)；2.被告胡正华、饶礼花立即配合办理位于鼎盛上城6号楼1503单元的房屋权属证书及抵押登记手续，抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行；3.上述所涉房产抵押登记手续办妥后，判令原告有权对上述所涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.被告石狮市曙辉房地产开发有限公司对上述第1项债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及由此发生的费用由三被告承担。庭审中，原告变更上述第1项诉讼请求为：被告胡正华、饶礼花一次性偿还尚欠原告的借款本金717317.58元(截止到2020年8月28日)，及从2020年8月29日起至实际还款日止相应的利息、罚息及复利(按《个人住房借款合同》约定规则计算)。 事实和理由：2018年9月13日，被告胡正华、饶礼花向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人住房借款合同》(编号为350658102-2012-20182427847号)约定：被告胡正华、饶礼花向原告借款75万元正；借款期限22年；还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息(包括全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；被告石狮市曙辉房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费等)。如贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内承担连带保证责任。无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在合同项下的保证责任不因此减免，贷款人均可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。对于担保人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人。合同签订后，原、被告双方就被告胡正华、饶礼花提供抵押的房产于2018年9月20日到石狮市国土规划和房产管理局办理按揭登记证明，原告并于2018年11月23日依约向被告胡正华、饶礼花发放贷款75万元。借款后，被告胡正华、饶礼花于2020年2月未依约按期足额履行还款义务，原告依据合同约定于2020年6月24日从被告石狮市曙辉房地产开发有限公司账户中扣划人民币24558.54元，另分别于2020年7月27日、2020年8月28日扣划4861.81元、4860.68元，截止2020年8月28日尚欠原告借款本金717317.58元，构成违约事实。庭审中，原告自认被告胡正华、饶礼花自2020年2月23日起结欠利息、罚息、复利。 被告胡正华、饶礼花、石狮市曙辉房地产开发有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡正华、饶礼花、石狮市曙辉房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。另查，《个人住房借款合同》系由原告作为贷款人，被告胡正华、饶礼花作为共同借款人、抵押人，与被告石狮市曙辉房地产开发有限公司作为保证人共同签订。2018年9月20日，原告与被告胡正华、饶礼花就被告胡正华、饶礼花提供抵押的址于石狮市横二路南侧港塘段鼎盛上城6号楼1503单元房产到石狮市国土规划和房产管理局办理预告登记证明。 本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告胡正华、饶礼花在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告胡正华、饶礼花应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告胡正华、饶礼花怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告胡正华、饶礼花负有协助办理抵押登记的义务，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告胡正华、饶礼花应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告胡正华、饶礼花若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告胡正华、饶礼花拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告胡正华、饶礼花提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司的保证期间延续。保证人被告石狮市曙辉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡正华、饶礼花追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告石狮市曙辉房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告胡正华、饶礼花。被告胡正华、饶礼花、石狮市曙辉房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡正华、饶礼花应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金717317.58元及自2020年2月23日起至实际还款之日止按《个人住房借款合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告胡正华、饶礼花自2020年2月23日起已支付的利息、罚息、复利）； 二、被告石狮市曙辉房地产开发有限公司应对被告胡正华、饶礼花的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告胡正华、饶礼花应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司石狮分行办理石狮市横二路南侧港塘段鼎盛上城6号楼1503单元房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行；被告石狮市曙辉房地产开发有限公司应督促被告胡正华、饶礼花配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮市曙辉房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告中国建设银行股份有限公司石狮分行对上述房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市曙辉房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告胡正华、饶礼花； 六、被告石狮市曙辉房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告胡正华、饶礼花追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10973元，因适用简易程序减半收取计5486.5元，由被告胡正华、饶礼花、石狮市曙辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年九月九日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。