贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初6340号 原告：张某，女，汉族，1968年12月13日生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：李海英、邹小艳（实习），贵州慧歆律师事务所律师。 被告：陈某，男，汉族，1997年3月1日生，现住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师。 原告张某诉被告陈某房租租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张某的委托诉讼代理人李海英、邹小艳及被告陈某的委托诉讼代理人袁劲松到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告张某向本院提出以下诉请：1、判令解除原被告双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年5月1日起至2020年6月30日所欠租金98314.4元；3、判令被告向原告支付违约金27662.88元；4、判令被告自2020年7月1日起以原合同租金标准向原告支付租金至本案法律文书生效时止，后续占用费继续计算至被告实际按照合同约定移交租用房屋时止；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2019年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于贵阳市南明区，建筑面积为164.66平方米的房屋用于“园林景观”经营使用，租赁期限自2019年5月5日至2022年6月30日，租金按70元／平方米／月计算。合同约定租金支付方式为：2019年10月1日前支付2019年5月1日---2019年12月31日的租金69157.2元，2020年3月1日前支付2020年1月1日—2020年6月30日的租金69187.2元，合同约定若被告不按照约定支付租金达10日，原告有权解除合同，收回房屋，并有权利以年租金的20%向被告主张违约责任。自合同签订至今，被告一直称资金周转困难未如期支付相应租金给原告，原告顾及其特殊情况也一度对其理解，给其一定的延期，但被告总是以各种借口一拖再拖，毫无履行合同及承诺的诚信和诚意。现被告尚欠原告应付租金98314.4元，经原告多次催告，被告一直找各种借口拖延，拒不支付租金。 被告陈某辩称：同意解除双方房屋租赁合同，对于被告欠付的租金，到2019年12月30日的租金是欠29157.2元，但原告尚有被告签订合同支付给原告的押金2万元没有退还，应从租金里扣除，2020年元月份以后，由于疫情的原因，被告无法实际使用涉案门面，在不可抗的情况下，被告不应该租金，在被告回到贵阳之前，就与原告协商好协议解除，只是因为双方对租金无法达成协议，而被告在2020年4月7日才从老家回到贵阳，4月10日将房屋腾空，并通知原告代理人，原告代理人拒绝接受，同时要求被告支付租金，请法庭计算前后租金，对疫情期间的租金予以扣减，按照国家相关规定，驳回原告相关违约金的请求。 经审理查明：案外人陈某1与被告陈某系父子关系，二人共同作经营，2016年10月28日陈某1作为（乙方、承租方）与原告张某（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》双方约定了房屋位置、租赁期限、租金标准、租金支付方式等，并约定陈某1向原告张某交纳20000元作为租赁房屋的保证金，陈某1于2017年4月21日向原告张某交纳了该保证金，原告张某向陈某1出具的收据。在上述房屋租赁期间，原告张某（甲方，出租方）与被告陈某（乙方，承租方）于2019年9月1日签订了《房屋租赁合同》，载明：“房屋坐落于贵阳市南明区通银汽配城X栋X号，建筑面积164.66平方米。租赁用途园林景观，租赁期限自2019年5月5日至2022年6月30日，共计3年零二个月。租金支付方式，70元／平方米（不含税费），第一次付款时间及金额：2019年10月1日前支付2019年5月1日-2019年12月31日租金，其中优惠两个月，租金为70ｘ164.66ｘ6＝69157.2元，第二次支付时间为：2020年3月1日前支付2020年1月1月-2020年6月30日租金70ｘ164.66ｘ6＝69157.2元……甲方向乙方交付房租时，一次性收取乙方租赁押金10000元，作为乙方依照本合同约定使用房屋，维护房屋本身以及房屋内设施、资产的安全，完整性，履行合同约定各项责任的保证金。本合同终止或解除时，甲方将该押金归还给乙方。乙方在有效合同期内如擅自终止合同，甲方不退还租金。合同解除：甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：……3、不按照约定支付租金达10日的……。甲乙双方中如果一方具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付年租金的20%的违约金。原合同作废……”，以上合同有原告张某的代理人师予华、被告陈某的签字。被告陈某于2019年10月31日向张某支付租金40000元至今未支付租金，原告遂诉至本院，诉请如前。 另，被告于2020年4月10日腾空房屋，2020年5月8日原告代理人到被告处，被告向其交还房屋钥匙，因双方对房屋前期租金和违约金的金额未达成一致意见，原告代理人拒绝收回房屋钥匙。 上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、收据、银行转账凭证、监控视频、证人朱某、李某的证言等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。承租人应当按照约定的期限足额支付租金。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，应受法律保护，被告陈某在租赁期间多次未足额缴纳租金，已侵犯了原告的合法权益，被告于2020年4月10日开始腾空了房屋并于同年5月8日向原告交还房屋钥匙，系用实际行动向原告表示不再履行合同义务，原告方当天虽未收回钥匙，但遂后不久，于同年同月19日向我院提起诉讼，并请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，系已明知被告不再履行该合同义务，双方对解除《房屋租赁合同》达成了合意，故原告现请求解除与被告2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》，于事实和法律有据，本院予以支持；但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故双方解除合同的时间应认定为2020年5月19日，被告称在其回到贵阳之前即与原告协商好解除双方签订的房屋租赁合同，但提交的证据不足以证实该主张，本院不予采信。本案中，原、被告约定房屋租赁期限自2019年5月5日起至2022年6月30日止，共计3年2个月（其中原告优惠了2个月，实际为3年即36个月），租金按70元/平方米计算，每月租金为11526.2元，被告自2019年5月1日承租房屋，2020年5月19日原告起诉，扣减原告优惠的2个月，共计11个月零19天，共计应缴纳租金134088.13元，但自2020年2月开始因新冠疫情大面积漫延和加强疫情防控措施导致被告没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，被告请求减免在此期间的租金，本院依法予以准许，另原告与被告签订合同时，原告为被告优惠2个月租金系基于与被告签订长期租约，被告的违约致使该合同目的不能实现，故根据公平原则，只应对被告在2020年2月至3月期间的租金减免，即应按原合同租金标准承担一半，即5763.1元/月x2=11526.2元，被告实际应向原告缴纳租金122561.93元。被告在此期间支付了租金和保证金共计60000元，当在被告未足额缴纳租金时，保证金应首先充抵欠付的租金，故被告尚欠原告房屋租金62561.93元，原告请求被告支付欠付的租金，于事实和法律有据，但请求金额有误，本院予以支持部分，即被告应向原告支付欠付的租金62561.93元；被告在双方合同约定2019年10月1日第一次缴纳租金时就未按时足额缴纳租金，故原告请求被告支付违约金27662.88元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；原告请求被告支付自2020年7月1日起以原合同租金标准向原告支付租金至本案法律文书生效时止，后续占用费继续计算至被告实际按照合同约定移交租用房屋时止，于事实和法律无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张某与被告陈某于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告陈某于本判决生效之日起五日内向原告张某支付2019年5月5日至2020年5月18日欠付的租金62561.93元； 三、被告陈某于本判决生效之日起五日内向原告张某支付违约金27662.88元； 四、驳回原告张某的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2818元，减半收取1409元，由原告张某承担380元，被告陈某负担1029元（该款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  任玉媛 二〇二〇年九月十一日 书记员  罗 元