广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3382号 原告：柳州柳东安泰物业服务有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区新柳大道**柳东新区企业总部大楼商务写字楼******，统一社会信用代码：914502007759673721。 法定代表人：欧阳学文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林品希，广西众维律师事务所律师。 被告：广西银钻电气股份有限公司，住所，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园**标准厂房****东半层社会信用代码：91450200682143518U。 法定代表人：方国才，该公司董事长 委托诉讼代理人：许晔，广西都乐律师事务所律师。 原告柳州柳东安泰物业服务有限公司与被告广西银钻电气股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭审理了本案，原告柳州柳东安泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人林品希，被告广西银钻电气股份有限公司的法定代表人方国才及其委托诉讼代理人许晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州柳东安泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求： -2- 1.判令被告支付原告从2019年1月1日至2019年12月17日期间综合物业服务费57068.90元；2.判令被告支付原告化粪池清污费3108元；3.判令被告支付原告违约金12602.96元（以实际欠付金额为基数，按每日0.06%从2019年1月1日暂计至2020年5月15日，往后的违约金继续计算至实际清偿之日止）；4.判令被告承担本案律师费人民币5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：因被告承租了柳州市东城投资开发集团有限公司位于广西柳州市水湾路2号柳东标准厂房Ａ区，故2018年1月1日原被告双方签订了一份《综合服务合同》，合同约定2018年1月1日至2018年12月31日期间，原告向被告提供综合物业管理服务，被告应向原告支付相应的服务费、水电费、生活垃圾清理费、化粪池清污费等费用，如被告未按照合同约定支付相关费用的，按每日未交数额的0.06%计算违约金。时至今日，《综合服务合同》约定的服务期限早已届满，被告却于2019年12月17日才搬出租赁物，在此之前被告仍一直继续享受原告提供的综合物业管理服务。截止被告搬出租赁物之日，被告仍欠付原告综合物业服务费57068.90元及化粪池清污费3108元。原告通过电话、发催费通知单以及律师函等各种方式催收欠费，被告都屡屡以诸多借口进行推诿，迟迟不予支付，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。 被告广西银钻电气股份有限公司辩称，1.原告诉请清污费，没有证据证实实际发生，且根据合同约定，被告已预交清污费3108元，现被告搬走了，这项费用应充抵物业服务费。2.被告已经搬 -3- 离A区，合同约定被告预交的综合服务保证金13986元及用电保证金3000元，应用于抵扣物业服务费。3.原告主张的违约金过高，计算方式不明确。4.因遭遇疫情、政府强制搬迁等原因，被告生产经营非常困难，所以请求法院酌情减免物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告（甲方）与广西银钻电气有限公司（乙方）签订《综合服务合同》一份，约定：甲方负责对柳东新区B区标准厂房园园区及配套公用设施实行统一管理、综合服务的物业管理服务；综合服务合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日（以乙方与广西柳州市东城投资开发集团有限公司签订的厂房租赁合同中的租赁期限为准）；综合服务费按乙方承租的租赁物面积计算，每平方米米单价（不含税）为1.5元/月，乙方承租的租赁面积为3108.1㎡，乙方每月综合服务费（含税）4941.72元；乙方在本合同签订后五个工作日内向甲方一次性支付综合服务保证金13986元，租赁期限届满、合同解除或终止后，待乙方缴清所有综合服务费、水费、电费、违约金，并按约定向甲方归还租赁物后，甲方在十五个工作日内向乙方一次性退还；乙方需向甲方交纳用电保证金3000元，租赁期限届满、合同解除或终止后，待乙方缴清所欠水电费，按约定向甲方交还租赁物后结清一切费用，在十五个工作日内向乙方一次性退还水电保证金，未经甲方书面同意，水电保证金不能充抵水电费；化粪池清污费按实际发生费用进行计算，乙方在合同生效的五个工作日内预缴化粪池清污费3108元，实际发生的化粪池清污费先从预缴化粪池清污费中充抵，不足部分费用需在收到收费通知单五 -4- 个工作日内补缴；乙方迟延缴纳本合同约定的综合服务费、生活垃圾清理费、清污费、综合服务保证金等费用的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.06%的比例向甲方支付违约金，等等。合同到期后，双方未续签服务合同，被告继续租赁场地，原告继续为被告提供物业管理服务。 原告向被告发出《催费通知单》，向被告催收租金、水电费、清污费、水电费等共计1166202.54元。 2019年12月17日，被告与柳州柳东安泰物业服务有限公司签署《交接函》，载明，被告于2019年12月17日将A区厂房的设备及物品全部搬离，厂房钥匙应柳州市东城投资开发集团有限公司要求于12月17日交到贵公司保管。原告因本案诉讼委托律师支出律师代理费5000元。 庭审中，原、被告均认可自2009年起形成物业服务合同关系，服务合同为一年一签，自2019年1月1日至2019年12月17日期间，双方未签订书面服务合同、根据被告提供的《收款收据》，2013年7月10日被告向原告交纳水电保证金6165元。 另查明，广西西能电气变压器有限公司于2017年1月6日经工商登记变更为广西银钻电气有限公司，2018年12月21日，广西银钻电气有限公司经工商登记变更为被告。 本院认为，原被告于2018年1月1日签订《综合服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违反公序良俗，属于合法有效的合同。原告场地出租人选聘的物业服务企业，虽然在上述服务合同到期后未与被告续签合同，但原 -5- 告继续为被告提供物业管理服务，被告在使用承租场地期间（2019年1月1日至2019年12月17日）实际享受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，故被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月17日期间的物业服务费57159.23元（4941.72元/月×11个月＋4941.72元/月÷30天×17天）。原告主张57068.90元，系其自行处分权利，本院予以准许。被告主张以综合服务保证金、水电保证金冲抵物业服务费，因被告未能提供证据证实其已交纳综合服务保证金，合同并未约定水电保证金可以冲抵物业服务费，且原告亦不同意冲抵，故对被告该项主张，本院不予采纳。 关于化粪池清污费。根据合同约定，被告应先预缴化粪池清污费，实际发生的化粪池清污费应先从预缴费用中冲抵。本案中，被告并无证据证明其已预缴化粪池清污费，原告亦无证据证明实际发生的化粪池清污费，双方签订的《综合服务合同》期限于2018年12月31日届满，被告至2019年12月17日起已不在使用承租场地，双方物业服务合同关系终止，现原告起诉要求被告缴纳合同约定预缴的化粪池清污费，没有依据，本院不予支持。 关于违约金。合同约定，被告迟延交纳综合服务费、生活垃圾清理费、清污费、综合服务保证金等费用的，每延迟一天，按未交数额0.06%的比例计付违约金，被告主张该违约金标准过高，请求法院予以减免。对此本院认为，综合服务保证金、预缴化粪池清污费、水电保证金等系预缴费用，现双方签订的《综合服务合同》已履行完毕，原、被告的物业服务合同关系亦于2019年12月17日终止，故对上述预缴费用的违约金本院不予支持。但被告 -6- 拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应违约责任，考虑到本案实际情况，原告因被告拖欠物业服务费的损失主要是利息损失，如以前述标准计算违约金则明显高于原告的实际损失，本院根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，对违约金依法酌情予以调整，确定被告应以尚欠物业服务费57068.90元为基数，按年利率6%，自2019年12月18日向原告支付违约金直至至上述物业服务费付清时止。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于律师费。根据《综合服务合同》第八条约定，因解决本合同争议产生的案件受理费、诉讼费（仲裁费）、执行费、差旅费、律师费等费用由败诉方承担，故原告要求被告支付律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西银钻电气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告柳州柳东安泰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月17日期间的物业服务费57068.90元及违约金（违约金的计算，以尚欠物业服务费57068.90元为基数，自2019年12月18日起按年利率6%计至物业服务费付清时止）； 二、被告广西银钻电气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告柳州柳东安泰物业服务有限公司支付律师费5000元； 三、驳回原告柳州柳东安泰物业服务有限公司的其他诉讼请 -7- 求。 上述义务，义务人应按本判决规定的期间履行。如果未按本判决指定的期间履行义务。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1745元（原告已预交），减半收取872.5元，由原告柳州柳东安泰物业服务有限公司负担641元，被告广西银钻电气股份有限公司负担231.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年九月九日 书记员  袁 铭 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 -8- 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。