广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1697号上诉人（原审被告、申请执行人）：蔡水平，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。委托诉讼代理人：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌焕，广东诚挚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：江锦波，男，1990年6月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区******************、1302房。委托诉讼代理人：张洪杰，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。原审第三人：黄某玲，女，1976年10月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。原审第三人：张志杰，男，2001年8月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。原审第三人：张某杰，男，2006年10月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。原审第三人：黄某稀，男，2007年12月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。原审第三人：张某瑜，女，2010年1月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。原审第三人：张某宁，女，2012年11月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******。上述原审第三人张某杰、黄某稀、张某瑜、张某宁的共同法定代理人：黄某玲，住广东省茂名市茂南区*******。原审第三人：茂名市正大建设工程有限公司，住所地广东省茂名市双山四路**大院****。法定代表人：江军志。上诉人蔡水平因与被上诉人江锦波以及原审第三人黄某玲、张志杰、张某杰、黄某稀、张某瑜、张某宁（以下简称黄某玲方）、茂名市正大建设工程有限公司（以下简称正大公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡水平上诉请求：一、依法撤销一审民事判决；二、驳回江锦波的全部诉讼请求并对茂名市茂南区******************、1302房（以下简称案涉房产）继续采取强制执行措施；三、本案一、二审诉讼费用由江锦波承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，法律适用不当，江锦波对案涉房产不享有足以排除强制执行的物权期待权，依法应当撤销一审判决，驳回江锦波全部诉讼请求并对案涉房产继续采取强制执行措施。一、江锦波在蔡水平申请法院查封案涉房产前并未就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同。（一）一审判决认定“2011年9月21日，江锦波与张某芬、黄某玲签订《楼房买卖合同》”属认定事实错误。该合同的甲方落款为“黄某玲代张某芬”，且“代张某芬”笔迹颜色与“黄某玲”签署笔迹颜色不一致，该合同不具有真实性、合法性。案涉房产所在楼盘“官山茗苑”于2011年下半年才取得商品房预售许可证，且预售许可证中显示建设单位为“正大公司”。2019年8月3日发生法律效力的一审法院(2016)粤0902民初3275号民事判决认定“被告张某芬挂靠被告正大公司开发案涉工程项目官山茗苑，张某芬是该项目的实际权利人”。因此，2011年9月21日，黄某玲在没有取得开发商正大公司任何授权，且张某芬尚未取得案涉房产合法处分权的情况下，根本无权对外签署案涉房产买卖合同。案涉房产于2013年4月18日才竣工验收，即使“张某芬是该项目的实际权利人”，案涉房产在2011年9月21日尚未建成，张某芬也不具有商品房开发资质，案涉房产尚未取得权属证书，不能作为合法转让的标的物。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该合同应认定为无效合同。（二）一审判决认定“黄某玲作为张某芬的配偶对夫妻双方共同所有权的财产有平等的处理权”属认定事实错误。如前所述，2011年9月21日，法院尚未确认张某芬对案涉房产享有权利，则案涉房产不能认定是张某芬有权处分的财产，更不能认定属张某芬夫妻共同财产。一审法院作出的(2016)粤0902民初3275号民事判决于2019年8月3日才发生法律效力，认定“张某芬是该项目的实际权利人”，而张某芬于2018年3月10日病故，黄某玲即使对案涉房产享有权利，也只能是2019年8月3日才取得对张某芬财产的继承权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《楼房买卖合同》应属无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。二、一审判决错误认定江锦波支付了全部的购房款。（一）江锦波主张“与李浩良、柯裕进、吴宇鹏、张翼由于是在同一公司上班且同一家族，一起向张某芬购房并合并在一起支付购房款”与房屋买卖交易习惯不符。江锦波所主张的付款时间为2010年2月至11月期间，而《楼房买卖合同》是2011年9月21日才签订，因此该情形属于江锦波所主张先付款后补签合同的情形。然而《楼房买卖合同》第四条“付款方式”中，明确约定了支付“定金、首期房款、验收后结清房款，甚至按揭买房的办理”，并在第十条“违约责任”中约定“逾期付款”的违约责任。可见，江锦波所主张2010年付清房款后签署购房合同，显然违背客观事实；相反上述客观事实却证明江锦波所提供的银行转账明细属于付款人“张镇铭”“张翼发”与“张某芬”的资金往来，而并非案涉房产的购房款。（二）江锦波所提供的银行转账明细均不是江锦波直接付款的银行转账明细，该明细也不能反映收款方的信息，无法确认银行账户的资金流转情况、相关资金的实际用途。李浩良、柯裕进、江锦波三人并没有亲属关系，江锦波主张与上述人员一同购房并且合并支付购房款的行为不符合支付购房款的通常交易习惯，甚至在付款中根本无法确定各个购房人的房款支付份额，也没有上述人员相互间出具相应的委托付款的证据。江锦波所主张的“3408732元”属于“张镇铭”“张翼发”与“张某芬”其他资金往来，不能认定江锦波已支付全部购房款。（三）江锦波所提交的2010年11月17日“张某芬收款明细”与2011年12月10日“黄某玲收据”内容自相矛盾。张某芬出具的收款明细中，并没有确认2010年11月17日、2010年7月2日、2010年8月15日、2010年2月6日、2010年11月17日所收到的房款、定金属于江锦波所支付；且记载2010年7月2日、2010年2月6日收到定金60000元以及200000元，与“黄某玲收据”记载2011年12月10日收到定金30000元，房款690094元相互矛盾。因此，江锦波所提供的证据无法证实其支付案涉房产房款的真实性。综上，江锦波的举证不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”和第二十九条第三款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，无法证实江锦波已支付案涉房产的全部房款。三、一审判决以“2015年间江锦波等人曾向茂名市公安局经侦支队一大队报称张某芬、黄某玲以官山茗苑为名涉嫌合同诈骗罪”，认定“江锦波2014年3月起一直占有使用涉案房产”，属认定事实错误。2019年12月11日茂名市公安局经侦支队一大队的《复函》，仅仅说明江锦波向公安机关报案的经过，“已交楼入住”属于江锦波单方陈述，并非公安机关认定。该《复函》不能作为江锦波合法占用使用案涉房产的依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，江锦波应承担举证不能的不利后果。四、江锦波自身存在过错导致未办理过户登记。江锦波在明知黄某玲并非是案涉房产所有权人或者实际控制人情况下还与黄某玲签订房屋买卖合同，且案涉房产产权登记人是正大公司，江锦波从未向正大公司要求办理过户登记，怠于行使权利，江锦波自身存在过错才导致未办理过户登记，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，江锦波不享有足以排除强制执行的物权期待权，依法应当撤销一审判决，对案涉房产继续采取强制执行措施。江锦波辩称：一、江锦波与张某芬、黄某玲在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同分为预售和现售两种。本案江锦波与张某芬、黄某玲签订《〈官山名苑〉楼房买卖合同》时，房屋尚在建设当中，该合同属于预售商品房买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条虽规定了商品房预售的条件，但对于商品房预售，法律并无强制性规定要求须在签订商品房买卖合同时已经取得交易房屋的房地产权证书。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房产所在小区“官山名苑”于2011年下半年即远在本案起诉之前就已经取得商品房预售许可证，因此江锦波与张某芬、黄某玲签订的《〈官山名苑〉楼房买卖合同》合法有效。（三）“官山名苑”楼盘属于黄某玲与张某芬之间的夫妻共同财产。2011年9月21日，黄某玲代张某芬签订《〈官山名苑〉楼房买卖合同》是在黄某玲与张某芬婚姻关系存续期间，黄某玲有平等的处分权。并且，张某芬、黄某玲两人共同于2016年12月出具了《承诺书》，确认于2010年2月-2010年11月期间共收到柯裕进、李浩良、吴宇鹏、张翼及江锦波交来的官山名苑1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1501、1502共10套房的购房款共3408732元，此10套房的房款已全部付清，但至今未办理网签以及未办理房产证，其二人承诺在与茂名市二建公司（蔡水平）纠纷结束，施工方交竣工验收合格证之日起1个月内办理网签及房产证手续。可见，张某芬对黄某玲代签《〈官山名苑〉楼房买卖合同》的行为完全认可，不仅确认收到江锦波的全部房款，还承诺为江锦波办理网签及房产证手续。二、一审判决认定江锦波支付了全部的购房款，事实清楚，应予以维持。（一）江锦波与柯裕进、李浩良、吴宇鹏、张翼是在同一公司上班且是同一家族的亲戚，五人一起向张某芬、黄某玲购房并且合并在一起支付购房款，江锦波一审时提交的证据6有具体的付款明细：1.2010年11月16日，江锦波等五人通过张翼父亲张镇铭622********00042177账户向张某芬转账支付购房款2118732元，张某芬于2010年11月17日收到。该付款记录与张某芬出具的收款明细一致。2.2010年7月2日，江锦波等五人现金支付购房款60000元。该付款记录与张某芬出具的收款明细一致。3.2010年8月15日，江锦波等五人通过张翼（张翼发）622*************582账户向张某芬账户转账支付购房款1010000元,该付款记录与张某芬出具的收款明细一致。4.2010年2月6日，江锦波等五人通过张翼（张翼发）622*************582账户向张某芬账户转账支付购房款200000元，该付款记录与张某芬出具的收款明细一致。5.2010年11月17日，李浩良的母亲柯进娣代李浩良向张某芬购买2个摩托车位，共20000元，并在当天通过张翼（张翼发）622*************582账户向张某芬转账支付该20000元。上述五笔款项合计3408732元，与张某芬于2010年11月17日出具的收款明细完全一致，并且张某芬、黄某玲于2016年12月出具的《承诺书》也再次确认共收到江锦波等五人的购房款共3408732元。上述证据足以证实江锦波与柯裕进、李浩良、吴宇鹏、张翼巳经向张某芬付清所有购房款。（二）江锦波在向张某芬、黄某玲购买案涉房产时，张某芬、黄某玲要求江锦波先付款后签订商品房买卖合同。在江锦波付款后，张某芬、黄某玲于2011年9月21日才与江锦波签订了《〈官山名苑〉楼房买卖合同》。（三）《〈官山名苑〉楼房买卖合同》是张某芬、黄某玲提供的格式范本，是不允许买受人更改的。合同中第四条付款方式的约定也是格式文本，是不允许江锦波更改的，这在实践当中也是司空见惯的。（四）张某芬、黄某玲与江锦波签订《〈官山名苑〉楼房买卖合同》后，黄某玲于2011年12月10日向江锦波出具了收据，确认收到江锦波购房定金30000元以及房款690094元。黄某玲出具的收据是对江锦波已付清购房款的确认，与张某芬出具的收款明细并不矛盾。三、一审判决认定江锦波自2014年3月起一直占有涉案房产，事实清楚，应予以维持。江锦波一审时提供的燃气缴费记录、电费缴费凭证以及2015年江锦波等人曾向茂名市公安局经侦支队一大队报案称张某芬、黄某玲以“官山名苑”为名涉嫌合同诈骗罪以及江锦波与正大公司签订的《协议书》等大量证据都可以证实江锦波自2014年3月起一直占有案涉房产。四、案涉房产未办理过户登记，不是江锦波自身存在的过错导致的。（一）江锦波一直催告张某芬、黄某玲办理过户手续。张某芬、黄某玲也在2016年12月出具《承诺书》，承诺在与蔡水平的纠纷结束，施工方交竣工验收合格证之日起1个月内办理网签及房产证手续。（二）江锦波在与张某芬、黄某玲协商办证未果后，又以张某芬、黄某玲、正大公司为嫌疑人，向茂名市公安局经侦支队一大队报案。（三）刑事立案未果后，江锦波又向人民法院起诉商品房买卖合同纠纷，案号为（2019）粵0902民初614号。（四）“官山名苑”楼盘现在所有的住户都没有办理过户登记，可见未办理过户登记根本不是住户的原因导致，相反是蔡水平与张某芬建设工程施工合同纠纷，蔡水平拒不移交竣工验收手续导致的。综上，江锦波对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决判令不得执行案涉房产，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；蔡水平的上诉事实与理由不能成立，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。黄某玲方、正大公司经传票传唤不到庭参加诉讼也未提交书面陈述意见。江锦波向一审法院起诉请求：一、不得执行位于茂名市茂南区******************、1302房的房产；二、本案诉讼费用由蔡水平承担。一审法院认定事实：蔡水平与正大公司、张某芬建设工程施工合同纠纷一案，蔡水平申请诉前保全，一审法院于2016年10月13日作出(2016)粤0902财保82号民事裁定书，裁定：查封张某芬所有的、挂靠在正大公司开发建设的位于茂名市******************、11号502房，13号1601房、15号1001房、15号1002房、15号1101房、15号1301、15号1302房及11、13、15号首层01至07房、10至21房的房产。一审法院向茂名市不动产登记局送达了该民事裁定书和协助执行通知书，查封了上述房产(其中11、13、15号首层10房、11房、12房，2011年已备案给他人，无法办理查封)。2016年11月14日，蔡水平以其为原告，以正大公司、张某芬为被告，以茂名建筑集团第二有限公司、程小兵为第三人，向一审法院提起建设工程施工合同纠纷诉讼[案号(2016)粤0902民初3275号]。2018年1月8日，一审法院作出(2016)粤0902民初3275号民事判决，判决：一、张某芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款5000000元给蔡水平；二、张某芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款5000000元的逾期利息(该利息按年利率7%计息，从2015年9月6日起计至还清工程款之日止)给蔡水平；三、驳回蔡水平的其他诉讼请求。蔡水平、张某芬均不服一审判决，均向广东省茂名市中级人民法院提出上诉。2019年3月12日，广东省茂名市中级人民法院作出(2018)粤09民终1885号民事裁定，裁定：一、准许上诉人蔡水平撤回上诉；二、本案上诉人张某芬上诉部分按其撤回上诉处理。该裁定于2019年8月3日发生法律效力。因张某芬不履行生效判决确定的义务，蔡水平于2019年9月4日向一审法院申请强制执行[案号(2019)粤0902执1763号]。2019年9月25日，一审法院作出(2019)粤0902执1763号执行裁定、协助执行通知书继续查封了一审法院(2016)粤0902财保82号民事裁定查封的房产。2019年7月2日，江锦波向一审法院书面提出执行异议[案号(2019)粤0902执异68号]，请求：撤销(2016)粵0902财保82号民事裁定，解除对案涉房产的查封。2019年10月9日，一审法院作出(2019)粤0902执异68号执行裁定，认为江锦波提供的《楼房买卖合同》《收据》出卖方的签名均不是张某芬本人签名，而是黄某玲代签，江锦波并没有提供证据证明张某芬已授权黄某玲代其签订任何法律文书，由此不足以证实江锦波与黄某玲所签的《楼房买卖合同》是在一审法院查封案涉房产之前所签，江锦波未提供足够证据证实所购案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；裁定驳回江锦波的异议请求。江锦波于2019年10月17日收到该裁定，于2019年10月25日向一审法院提起执行异议之诉。另查明，2008年11月5日，张某芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山名苑”。2011年9月21日，江锦波与黄某玲签订《楼房买卖合同》1份，该合同主要内容为：甲方张某芬，乙方江锦波；甲方通过出让方式取得位于茂名市官山三路石鳌塘小区的住宅用地一宗[土地证地号为：020********0000，土地证号为：茂国用(2009)字第020000**]，在该宗土地上建造“官山茗苑”住宅楼；乙方向甲方认购“官山茗苑”住宅楼房两套：3号梯13层1301、1302房，总房款720094元；支付30000元给甲方作为定金，在签定本合同之日起7天内，乙方支付该套转让楼房房款690094元给甲方；从甲、乙双方签定本合同之日起560工作天内楼房交付乙方使用；合同最后落款“甲方(卖方)签章”栏所签名字为“黄某玲代张某芬”，“乙方(买方)签章”栏所签名字为“江锦波”。2011年12月10日，黄某玲出具收据给江锦波，确认收到江锦波购房定金30000元、房款690094元。2016年12月，张某芬、黄某玲出具承诺书给江锦波，该承诺书的内容如下：我张某芬及黄某玲于2010年2月-2010年11月期间共收到柯裕进、李浩良、吴宇鹏、江锦波、张翼发交来购买我与正大公司承建的位于本市官山三路“官山茗苑”北一巷15号梯1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1501、1502共10套房的购房款，共3408732元，此10套房的房款已全部付清。但至今未为上述房屋办理网签及未办理房产证。现因“官山茗苑”工程款及交工交接问题，施工方茂名市二建公司(蔡水平)与我张某芬纠纷已起诉至茂南区人民法院，在此，我郑重承诺：在该纠纷结束，施工方交工验收合格证之日起1个月内为上述房屋办理网签及房产证手续。否则，由此产生的一切后果由我及妻子全部承担。又查明，张某芬与黄某玲系夫妻关系，张某芬于2018年3月10日病故。江锦波在2015年2月至2019年2月向茂名中燃城市燃气发展有限公司缴纳在茂名市*************15-13楼燃气费用，提供有《燃气缴费凭证》为据。江锦波在2016年8月至2019年9月期间为案涉房产缴纳电费，提供有《电费缴费凭证》为据。本案在审理过程中，江锦波申请一审法院向茂名市公安局经济犯罪侦查支队一大队调取2015年期间江锦波等人报案张某芬、黄某玲涉嫌合同诈骗罪的相关情况。2019年12月11日，茂名市公安局经济犯罪侦查支队一大队向一审法院出具复函，答复如下：经查，2015年间柯裕进、李浩良、江锦波、张翼、吴宇鹏等人曾向市公安局经侦支队一大队反映其分别向“官山名苑”住宅小区开发商张某芬、黄某玲购买了房产，已付房款，交楼入住，但开发商迟迟不向房管部门办理网签或登记，从而涉嫌合同诈骗的问题，经侦支队一大队认为属于明显的民事纠纷，不作受理、立案。一审法院认为：本案的争议焦点为江锦波对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，案外人在案涉房产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：(一)与被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同，(二)买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务，(三)案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，如实际占有，(四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，张某芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山名苑”，黄某玲作为张某芬的配偶对夫妻双方共同所有的财产有平等的处理权，黄某玲以张某芬的名义与江锦波签订了《楼房买卖合同》，江锦波按约支付了全部购房款，张某芬、黄某玲也予以确认。从江锦波提供燃气缴费记录、电费缴费凭证以及2015年间江锦波等人曾向茂名市公安局经侦支队一大队报称张某芬、黄某玲以“官山名苑”为名涉嫌合同诈骗罪的情况，可以证实江锦波自2014年3月起一直占有使用案涉房产，应当认定江锦波与张某芬、黄某玲在人民法院查封案涉房产前就签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部的购房款，并实际占有使用。因此，案涉房产满足上述法律规定的物权期待权保护的必要条件，江锦波对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位于茂名市茂南区******************、1302房的房产。案件受理费11001元，由蔡水平负担，限其于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳，逾期不交纳的，依法强制执行。江锦波已预付11001元，一审法院予以退还。本院二审期间，江锦波庭后补充提交了一份茂名市茂南区公馆镇大山岭村民委员会于2020年8月6日出具的《证明》，证明内容为：柯彩进（张镇铭是其夫，张翼、张翼发是其子）、柯彩清（江锦波是其子）、柯进娣（李浩良是其子）、柯土娣（吴宇鹏是其子）、柯裕进是该村委会车瑞桥的子女。因本院二审询问中，到庭的各方当事人均确认对询问后提交的证据适用书面质证方式，故本院通过法院特快专递将该证据送达给蔡水平及正大公司、张某杰、黄某玲方，由上述各方进行书面质证。蔡水平书面质证称，一、江锦波未在法定举证期限内提交《证明》；二、《证明》的真实性、合法性由法院核定，该证明载明柯彩进等五人是车瑞桥的子女，但上述五人与车瑞桥为不同姓氏，无法确认亲属关系；三、对《证明》的关联性有异议，即使上述五人存在亲属关系，但涉案相关资金往来均发生在房屋买卖合同签署之前，且大笔资金交易中完全没有备注该资金属于购房款，房屋买卖合同中仍就购房款定金支付、购房款分期付款以及购房款逾期支付的违约责任进行详细的约定，不符合一般购房交易习惯，因此涉案资金往来不能作为购房款项支付的凭证。正大公司及黄某玲方均未在本院指定期限内就该证据提交书面质证意见，视为均放弃质证。本院经审查认为，茂名市茂南区公馆镇大山岭村民委员会对其村委会的村民车瑞桥的子女亲属情况较为了解，出具的《证明》中载明内容可信度较高，且与本案待证事实有关联，故本院对《证明》予以采信并认定江锦波与李浩良、吴宇鹏、柯土娣、张镇铭、张翼、张翼发等人属同一家族成员。本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2008年11月25日，正大公司作为甲方与张某芬作为乙方签署的《土地挂靠开发房地产合同》第十二条约定：“该宗土地乙方挂靠到甲方名下，甲方保证该宗土地使用权属全部归属乙方所有，该宗土地建造开发的楼房经营权归乙方自主经营、自负盈亏。甲方不得将该宗土地及该宗土地开发建设的楼房擅自抵押、转卖及它用……”2019年8月3日生效的一审法院（2016）粤0982民初3275号民事判决认定：“被告张某芬挂靠被告正大公司开发案涉工程项目官山茗苑，张某芬是该项目的实际权利人。”张某芬与黄某玲于1996年10月30日结婚，案涉房产的所在楼盘的开发建造及案涉房产的出售均在张某芬与黄某玲的婚姻关系存续期间。江锦波提供的银行转账明细中载明的2010年2月16日转账支付20000元、2010年8月15日转账支付1010000元、2010年11月16日转账支付2118732元、2010年11月17日转账支付20000元与张某芬于2010年11月17日出具的“收款明细”中载明的部分确认收款日期和收款数额的内容一致，上述银行转账明细与“收款明细”中载明的内容也与张某芬、黄某玲于2016年12月共同出具的《承诺书》中载明的共收到包括案涉房产在内的10套房屋购房款3408732元相印证。另，黄某玲于2011年12月10日出具《收据》确认已收到江锦波全部购房款。茂名中燃城市燃气发展有限公司出具的收燃气费的相关表格载明江锦波与该公司于2013年12月26日就案涉房产签订客户安装燃气的协议并自2014年3月起就案涉房产交纳燃气费。案涉房产属张某芬挂靠正大公司开发建设的“官山茗苑”楼盘，该楼盘由蔡水平挂靠茂名建筑集团第二有限公司承建，建成至今尚未办理楼盘出售房屋的产权过户登记手续。2019年11月14日，正大公司与江锦波达成的《协议书》确认，正大公司确认江锦波系案涉房产的买受人，并同意在条件具备时协助江锦波办理过户手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案二审的争议焦点是江锦波对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院对如下四个方面作出审查：一、江锦波与张某芬是否在案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、江锦波是否已支付案涉房产全部价款；三、江锦波在案涉房产被查封前是否已合法占有该房产及案涉房产是否因江锦波自身原因未办理过户登记。关于江锦波与张某芬是否在案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，案涉房产所在的“官山茗苑”楼盘为张某芬挂靠正大公司开发建设，双方在《土地挂靠开发房地产合同》第十二条中已对开发建设的该楼盘的归属作出该楼盘楼房经营权归张某芬的约定，已生效的一审法院(2016)粤0902民初3275号民事判决亦作出张某芬是“官山茗苑”楼盘实际权利人的认定。因此，张某芬有权将案涉房产出售给江锦波。虽然双方签订《楼房买卖合同》时，该楼盘尚未建成及取得相关权属证书，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，但该规定并未明确违反的后果是合同无效，且该规定旨在加强对城市房地产的管理和维护房地产市场秩序，因此，上述法律规定认定为管理性规定较为适宜，蔡水平主张《楼房买卖合同》的签订违反上述规定因而无效依据不足。《楼房买卖合同》虽然由黄某玲代张某芬签订，但黄某玲与张某芬是夫妻关系，签订该合同的时间在两人夫妻关系存续期间，且张某芬其后也以出具“收款明细”与《承诺书》的行为对江锦波购买房屋的行为表示确认，因此，蔡水平主张黄某玲签订该合同的行为未得到张某芬的授权依据不足。综上，本院确认江锦波与张某芬在案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。关于江锦波是否已支付案涉房产全部价款的问题。江锦波为证明其与张翼、李浩良等一起已支付案涉房产全部价款给张某芬提交了银行转账明细、张某芬出具的“收款明细”、黄某玲出具的《收据》、张某芬与黄某玲共同出具的《承诺书》及茂名市茂南区公馆镇大山岭村民委员会出具的关于亲属关系的《证明》等，根据本案查明事实，上述证据能相互印证且本案亦没有证据证实江锦波与张镇铭、张翼存在其他经济往来及没有证据证实张镇铭、张翼与张某芬、黄某玲存在其他经济往来。因此，江锦波主张的其与张翼、李浩良等一起已支付案涉房产全部价款给张某芬的事实存在高度可能性，本院对此予以确认。关于江锦波在案涉房产被查封前是否已合法占有该房产及案涉房产是否因江锦波自身原因未办理过户登记的问题。经查，江锦波提供的燃气交费证明已证实其自2014年3月起在案涉房产居住生活，江锦波提交的张某芬与黄某玲共同出具的《承诺书》证实江锦波有催促张某芬办理案涉房产过户登记手续的行为且本案并无证据证实案涉房产未办理过户登记手续的过错在江锦波处，因此，本院对江锦波在案涉房产被查封前已合法占有该房产及案涉房产非因江锦波自身原因未办理过户登记的事实均予以确认。综上，江锦波的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张的权益足以阻碍案涉房产的执行，蔡水平上诉一审判决认定江锦波的情形符合上述法律规定是认定事实不清依据不足，本院不予支持。综上所述，蔡水平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11001元，由蔡水平负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 邹辉球审 判 员 徐金信审 判 员 江剑兵二〇二〇年九月三十日法官助理 王舟宇书 记 员 冯月华