内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终609号上诉人（原审被告）：张伟，男，1979年3月26日出生，汉族，身份号码×××，教师，现住赤峰市。委托诉讼代理人：孙玉峰，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王子玉，男，1955年10月28日出生，汉族，身份号码×××，无职业，现租住赤峰市。委托诉讼代理人：徐照明，内蒙古方赫律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人王子玉合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张伟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先，涉案房屋并非是王子玉购买，而是其女儿购买，所以被上诉人并不知道首付款的具体数额，其也没有缴纳首付款的相关手续或者支取款凭证，而原审法院用这种倒推的方式来推定其缴纳了120000元的首付款，是没有任何事实和法律依据。其次，上诉人与被上诉人的女儿系朋友关系，被上诉人的女儿因故在上诉人处借款达130万元，被上诉人与其女儿一居生活，并明知其女儿向被上诉人借款的事实，后其女儿因诈骗被处以刑罚，对借款无法偿还，故被上诉人与上诉人达成协议用该房屋偿还其女儿的借款，并实际搬出了该房屋，让上诉人变卖房屋，上诉人在取得房屋所有权后并没有立即变卖而是出租，收取的租金用以维持生活。故房屋实际所有权人是上诉人。综上，上诉人与被上诉人的关系并非共有人分割共有财产的法律关系，而是被上诉人用涉案房屋抵顶被上诉人女儿在上诉人处借款，双方达成了口头的抵顶协议，这在录音中均有体现，虽然没有签订书面的合同，但该口头协议并不违反法律强制性规定，并且双方已按协议约定的履行了抵顶的协议，涉案房屋的全部价值包括屋内的装修等都无法抵顶被上诉人女儿在上诉人处的全部借款，故涉案房屋现有的价值包括内部装修均应归上诉人所有，而不是再进行分割，原审法院的分割行为没有事实和法律依据。补充意见:一、上诉人认为上诉人与被上诉人之间不具有合同关系，被上诉人请求上诉人依照合同给付价款没有事实依据。本案中，已经查明的事实是，被上诉人的女儿王静以上诉人张伟的名义办理按揭贷款购买房屋，可以明确的是“借名买房”的合同主体是被上诉人的女儿王静以及上诉人张伟，这一点是非常重要的，只有明确合同主体，才能确定权利义务主体，至于房款缴纳方式、由谁居住并不确定合同的主体。由此，被上诉人并不是借名买房的合同主体，故其诉讼请求不具有主体资格。二、上诉人认为一审判决针对案件的重要事实没有查明，属于枉法裁判。在涉案房屋的买卖过程中，有一个重要的案件事实一审判决没有查明，事实上，涉案房屋是王静在第三人关某处购买的，并且除了缴纳4万元后，王静向关某支付了房屋价款，并到房屋开发商处办理了房屋更名手续，以公积金贷款的方式办理了产权登记，公积金发放后，由王静出资偿还，这一系列的购房买房均是上诉人与王静一起共同完成的，期间，被上诉人一直没有参与，并且，被上诉人对整个过程并不知情，故被上诉人要求上诉人承担借名买房的合同责任没有事实根据。尤为重要的是，一审判决不能确定首付款是被上诉人直接支付的，对此上诉人请求法院出具调查令对涉案房屋的房款缴纳进行调查以查明案件事实。三、即使是被上诉人实际支付了房屋首付款以及偿还了贷款，那么也是被上诉人代其女儿王静履行合同义务，故被上诉人应当向实际的债务人也就是王静主张权利，而不是上诉人，因为上诉人与王静互负债务，在王静未履行债务之前，上诉人有权拒绝向王静履行债务。四、既然是借名买房合同，根据《物权法》规定，不动产应当以实际登记为准，借名买房合同属于债权债务合同，不属于物权合同，故一审判决要求上诉人承担房屋增值价值没有法律依据，应当按照债权债务承担利息损失责任。被上诉人王子玉答辩服判。上诉人王子玉向一审法院起诉请求：请求判令被告返还原告为赤峰市松山区新城龙熙园3号楼17楼东户房屋交付的首付款126200元（含购房中介费）、已还贷款（含补交公积金）147400元，装修款（含增加室内家电等设备）57907.76元，财物损失22142.45元，房屋增值部分285226.67元，共计638876.88元。一审法院认定事实，2011年5月4日，原告王子玉女儿王静在第三方赤峰房源世家房地产经纪有限公司（以下简称房源世家经纪公司）的居间下与案外人关某签订买卖居间合同，合同约定位于赤峰市××区阁楼涉案楼房房屋价款为420000元，居间服务费6200元。原告支付定金、居间服务费、首付款12.62万元。2011年5月16日，上述楼房办理了产权登记，权利人为被告张伟。2011年5月31日，被告张伟以自己的名义为上述房屋办理抵押登记并申请办理了住房公积金贷款，金额为300000元，贷款期限15年。原告自2011年5月18日起居住于上述房屋至2018年3月1日，并代为偿还公积金贷款合计88914元。另查明，一审法院依原告申请委托赤峰悦诚房地产价格评估有限责任公司对涉案房屋市场价值进行评估，结论为：涉案房屋现市场价值为868000元，原告支付鉴定费5200元。委托赤峰大信资产评估有限公司对涉案房屋装修物市场价值进行评定，结论为该装修物价值为40828元，原告支付鉴定费3000元。一审法院认为，原告王子玉的女儿王静以被告张伟名义办理按揭贷款购买涉案房屋，并由原告王子玉居住并交纳首付、偿还贷款的事实清楚，现涉案房屋已由被告王伟占有并使用，故应将原告交付的首付款、代偿还贷款予以返还，并支付涉案房屋装修款及房屋增值部分款项。关于涉案房屋前期支付款项数额的认定，根据被告张伟在公安询问笔录中陈述、其与王子玉的通话录音，结合庭审中被告认可除公积金贷款支付部分房款外未另行支付房款的事实，能够认定涉案房屋首付款为120000元，其余6200元为居间服务费，不属于房屋购房款,对原告主张被告返还首付款126200元的诉讼请求予以部分支持；关于原告主张被告返还代为偿还147400元贷款的主张，因原告所举证据32枚存款凭条合计金额为88914元，被告张伟对存款人有异议，但没有提出相反证据证明系其本人或他人缴纳，且在公安询问时认可原告交纳贷款至2015年4月份计45个月，故应以原告提交的88914元作为原告交纳贷款的数额，对原告主张被告返还代为偿还贷款147400元的诉讼请求予以部分支持；对原告所诉的财产损失，因未提交有效证据予以证明，一审法院不予支持；对于装修款87688元的主张，因有关部门已经作出40828元的评估，原、被告均无证据反驳，故一审法院依据评估结论予以认定；关于房屋增值部分，应当以原告对涉案房屋所支付资金占房屋实际价格的出资比例计算其占房屋现增值部分的比例数额，原告应获得的增值部分为222841元【（120000元+88914）÷420000元】×（868000元-420000元）。对被告辩称涉案房屋存在出租并由原告获取租金15000元事实，原告认可12000元，余款3000元为出租押金并提交租赁合同予以佐证，故应在总款项中扣除12000元；对被告辩称王静欠其款项100余万元的意见，因与本案并非同一法律关系，其可另案向王静主张权利，一审法院对其抗辩意见不予采纳。综上，原告的诉讼请求部分成立，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，一审判决：一、位于赤峰市××区**4-3-1阁楼（产权证号：201800120**）归被告张伟所有；二、被告张伟于本判决生效后十日内给付原告王子玉房屋首付款120000元，贷款88914元，装修款40828元、房屋增值价值222841元，以上总计472583元，扣除被告支付的12000元房屋租金，被告张伟合计应给付原告王子玉460583元。三、驳回原告王子玉其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，被上诉人王子玉的女儿王静以上诉人张伟名义办理按揭贷款购买涉案房屋，由被上诉人王子玉居住并交纳首付、偿还贷款的事实清楚，现王子玉已经搬离涉案房屋，由张伟占有使用，故一审法院判令张伟返还王子玉支付的首付款、代偿还贷款，及向王子玉支付房屋装修款、房屋增值部分款项并无不当，本院予以支持。张伟上诉主张涉案房屋并非王子玉购买，而是其女儿王静购买，王子玉不具有主体资格，且一审认定首付款为120000元没有依据，但是张伟在公安机关的询问笔录中自述“首付款是王子玉付的，用我的公积金贷款30万……当时我和王子玉有约定，用我的公积金贷款，王子玉来偿还贷款，如果以后王子玉贷款还不上了，这个房子就是我的了”，另外，根据王静与案外人关某签订的合同可以认定涉案房屋交易价格为420000元，由此可见，张伟认可是王子玉支付了首付款，也是由王子玉偿还贷款，故一审认定首付款为120000元并无不当，张伟称王子玉不具有主体资格无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人张伟称因王子玉的女儿王静向其借款，而王静无力偿还，王子玉与张伟达成协议用涉案房屋抵顶王静的欠款，王子玉实际搬离房屋，张伟取得房屋所有权，但对此主张张伟在一、二审均未提交相关证据予以证明，故该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9264元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审判长   张欢欢审判员 王旭文审判员 孙晓东 二○二○年九月二十八日法官助理 冯 玲书记员 史慧敏