安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6749号 上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村。 法定代表人：潘春艳，总经理。 委托诉讼代理人：王红超,男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 上诉人（原审原告）:胡向芳,女,1971年3月10日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）因与被上诉人胡向芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕隆公司上诉请求：撤销原判第一、三项，改判裕隆公司不支付占有使用费，不承担恢复原状的义务。 事实和理由：1.胡向芳于2009年、2013年两次将涉案房屋出租给裕隆公司使用，并已收取租金。胡向芳通过签订《补充协议》（返租协议）、《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（以下简称《商铺返租合同》）的方式对涉案房屋行使占有、使用和收益的权利，胡向芳将涉案房屋出租的行为表明其已经占有涉案房产，故胡向芳在2008年购买涉案房屋后，裕隆公司已经交付了房屋。原判以胡向芳购买涉案房屋后，裕隆公司没有交付为由，判决裕隆公司将承租的房屋恢复到《商品房买卖合同》附件三平面图标准，明显无事实和法律依据。2.胡向芳已经实际控制并占有涉案房屋，同时已取得租金收益，说明涉案房屋在签订《商品房买卖合同》后已交付。根据一审判决认定的事实，涉案《商铺返还合同》期满前后，裕隆公司已通知胡向芳办理房屋交接，但胡向芳拒不履行交接义务。在签订《商品房买卖合同》后，在房屋已经交付的情况下，一审判决以房屋与图纸不符为由，判决裕隆公司承担胡向芳拒收房屋后的占用费，明显没有事实和法律依据。3.本案是房屋租赁合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。即使胡向芳主张恢复原状，也只能恢复到2013年租赁时的状态，原判决也未对2013年房屋租赁时的房屋状况进行查明。尽管涉案房屋的开发商和承租方为同一主体，但胡向芳作为出租人已经实际控制并占有涉案房屋，同时已取得租金收益，涉案商品房裕隆公司已经交付。在此情况下，一审判决要求作为承租方的裕隆公司将涉案房屋恢复至《商品房买卖合同》附件三平面图标准，明显无事实和法律依据。4.胡向芳出租的房屋隔墙自始未建，原判决要求恢复明显错误。根据一审裕隆公司提交的合肥裕隆市场工程结算报告（中磊基字2011第9066号）、合肥裕隆公司原股东合肥供水集团有限公司的函件等证据材料，涉案房屋隔墙在建设施工时经建设单位、监理单位及施工单位等部门同意已经取消，即自始未建。原判决要求恢复自始没有建的隔墙，明显错误。即使需要补建，胡向芳也只能以《商品房买卖合同》为由主张权利。5.裕隆公司100%股权已转让，新老股东各自承担转让前后的债务。根据一审裕隆公司提交的审计报告等证据材料，2013裕隆公司的全部股权已由原股东合肥供水集团有限公司通过公开招标的形式转让给安徽层峰置业投资有限公司，新老股东对转让前后的债务各自承担责任。 胡向芳辩称，关于裕隆公司提出的楼梯及隔墙的问题，本案所涉房屋的出卖人及承租人均为裕隆公司，其一直未将案涉房屋交付胡向芳，现租赁合同到期，裕隆公司应该履行《商品房买卖合同》及《商铺返租合同》约定的合同义务。一审时，裕隆公司一直表示案涉房屋没有隔墙及楼梯，二审中又提出个别房屋中有隔墙、楼梯，其陈述自相矛盾，不能表明案涉房屋的客观情况，故裕隆公司应当按照一审判决确定的内容将案涉房屋恢复后返还给胡向芳。关于股权转让的问题，双方的《商铺返租合同》均是裕隆公司与胡向芳签订的，裕隆公司股东之间的股权转让与本案纠纷没有关联性，承担责任的主体应为裕隆公司。 胡向芳向一审法院起诉请求：1.裕隆公司向胡向芳支付租金0.7元;2.裕隆公司向胡向芳支付房屋占用费用8505.24元(自2018年8月23日按照7.2元/㎡/月计算至实际返还房屋之日止,暂计算至2019年12月20日为8505.24元);3.裕隆公司向胡向芳支付逾期给付租金违约金15205.33元(按照年利率24%,暂计算至2019年12月20日,实际计算至全部款项清偿之日)；4.裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及竣工图为准）;5.裕隆公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：胡向芳于2008年5月18日与裕隆公司签订《商品房买卖合同》，购买裕隆公司位于肥东县商铺，2010年2月5日取得房地产权证（房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.22㎡）。《商品房买卖合同》附件三载明，胡向芳购买的合肥裕隆农机•工程机械大市场Ａ1-1幢119号商铺有外墙、内墙、顶棚、地面、门窗及卫生间，外墙构造：保温砂浆上面贴砖，下面贴蘑菇石。内墙构造：混合砂浆为底，白水泥腻子批平。地面构造：水泥砂浆拉毛面层。门窗构造为：（1）进户门：无框地弹玻璃门；（2）外窗：塑钢中空玻璃门窗。卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机•工程机械大市场Ａ1-1幢119号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。 2013年8月23日，胡向芳与裕隆公司签订《合肥裕隆农机•工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080076），返租合同约定将裕隆农机•工程机械大市场内A1-1幢119号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年8月23日至2018年8月22日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.6元/㎡、第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月22日后五个工作日内向胡向芳支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。返租合同第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1、验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。胡向芳如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2、裕隆公司交还胡向芳房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，胡向芳有权处置。合同第十三条约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：……2、合同有效期届满。 返租合同签订后，裕隆公司分别于2017年12月15日向胡向芳支付返租款4349元、2019年2月2日向胡向芳支付5000元、于2019年3月29日向胡向芳支付18591元、于2020年6月18日向胡向芳支付0.7元返租款。合同到期后，双方因案涉房屋及设施发生争议致诉。 一审法院认为，胡向芳与裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点如下：一、欠付租金的支付问题；二、裕隆公司是否应该支付胡向芳房屋占有使用费；三、裕隆公司是否应该支付违约金；四、裕隆公司是否应承担恢复原状义务。 第一，关于欠付租金的支付。经该院查明，裕隆公司在胡向芳起诉后，已通过电子银行向其支付下欠的租金，故对胡向芳提出的裕隆公司需向胡向芳支付租金0.7元的诉请，予以认可。 第二，关于房屋占有使用费的支付问题。双方签订的返租合同于2018年8月22日有效期届满，届满后双方未再签订续租合同，却因交接产生分歧致讼。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，承租人仍然继续使用该房屋的，出租人没有异议的，构成不定期租赁合同，故本案不构成不定期租赁合同关系，应根据裕隆公司对涉案房产的实际占用情况支付占用使用费。裕隆公司辩称，胡向芳拒不接收房屋，存在故意，该院认为，租赁合同到期解除后，裕隆公司虽已通知胡向芳在房屋租赁期限届满后办理房屋交接，但鉴于双方当事人因案涉房屋的设施变更产生争议，胡向芳因房屋与图纸不符不愿接收涉案房产，而裕隆公司仍然实际继续占有案涉房屋，致胡向芳未能及时接收房屋获取收益，故裕隆公司应当支付房屋占有使用费。胡向芳请求参照返租合同中第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金符合法律规定，故对此请求予以支持。 第三、关于违约金的支付问题。经该院查明，根据双方签订的返租合同约定，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月15日后五个工作日内向胡向芳支付上一年度的租金，即裕隆公司应分别于2014年8月30日、2015年8月29日、2016年8月30日、2017年8月30日、2018年8月30日之前向胡向芳支付第一年度至第五年度的租金。现裕隆公司未按照返租合同约定，按时足额支付租金，存在违约行为，故胡向芳要求裕隆公司支付违约金的请求符合合同约定和法律规定。裕隆公司辩称，逾期支付租金是由胡向芳造成的，且现在租金已经支付完毕，裕隆公司不应该承担违约责任。胡向芳主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使裕隆公司真的违约，违约金数额也应当予以减少；该院认为，合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，逾期支付租金的损失，一般指利息损失，本案酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，依据具体欠付的时间，按照同期同类银行贷款利率，计算得出裕隆公司应支付违约金3057.80元（详见附件：胡向芳违约金计算明细表）。 第三、关于恢复原状的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且案涉房屋有隔断墙与其他商铺隔开。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。裕隆公司称涉案房屋租赁时已取消隔墙楼梯等，但该改变房屋结构的行为未取得业主即胡向芳方同意，不能免除裕隆公司对胡向芳按照合同约定应承担的义务。裕隆公司辩称裕隆公司是系从他人处购买的，系裕隆公司与他人的关系，与本案无关。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，胡向芳主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了胡向芳，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故该院对胡向芳的主张予以采信，即推定于2013年8月23日将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况一致。现双方签订的《商铺返租合同》已于2018年8月22日解除，涉案房屋不符合《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图和返租合同要求，胡向芳提出裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为准）的诉讼请求，有事实与法律依据，该院予以支持。关于肥东县住建局城建档案信息管理中心提供的图纸，实为施工图，只能证明案涉商铺于2007年设计出图时的状态，与胡向芳主张的2013年出租时案涉房屋的建筑状态没有时间上的连续性，无法证明涉案房屋最后工程验收的状况，故对胡向芳要求以此图的标准恢复原状的诉请，不予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第二百五十三条之规定，判决：一、合肥裕隆市场建设投资有限公司自2018年8月23日起每月支付胡向芳房屋占用期间的使用费527.18元（73.22㎡×7.2元／㎡／月）直至房屋返还时止；三、合肥裕隆市场建设投资有限公司支付胡向芳逾期交付租金的违约金3057.80元（详见附件：胡向芳违约金计算明细表）；上述一、二项限判决生效后十日内付清。三、合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后三十日内将胡向芳购买的位于肥东县商铺恢复原状（以胡向芳与裕隆公司签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为标准）;四、驳回胡向芳的其他诉讼请求。本案案件受理费474元，减半收取237元，由胡向芳负担113元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担124元。 二审中，裕隆公司提交其与胡向芳签订的《补充协议》一份，证明胡向芳于2009年3月28日将案涉房屋出租给裕隆公司，租期三年，自2009年3月28日至2012年3月27日，胡向芳已经收取了全部租金。胡向芳已通过签订《补充协议》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为基础。胡向芳出租案涉房屋的行为表明其已占有涉案房产，故胡向芳所购房屋已交付。 胡向芳质证认为，该协议并非是二审新证据，协议内容也达不到证明目的。通过该协议内容可以反映裕隆公司系直接返租，未将案涉房屋交付胡向芳，也未按照《商品房买卖合同》履行交付义务。 胡向芳提交安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终4856号民事判决书、安徽省高级人民法院（2020）皖民申2526号民事裁定书各一份，证明该案当事人李向东的情况与案涉房屋的出租人情况一样，其将房屋返租给裕隆公司。该生效判决已经支持了李向东的诉讼请求，裕隆公司对该生效判决的再审申请，也被安徽省高级人民法院予以驳回，本案应同案同判。 裕隆公司质证认为，关联性和证明目的有异议，对该判决的事实及法律适用也有异议，裕隆公司已经提出了抗诉申请，且已被受理处于审查状态。该判决书认定涉案房屋出租人两次将房屋出租给裕隆公司并收取租金，通过出租的方式，对涉案房屋行使占有使用和收益的权利，涉案房屋已交付。涉案房屋隔墙自始未建，原判要求恢复自始未建的隔墙明显错误。 本院认证意见：胡向芳对裕隆公司所举《补充协议》真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，证明目的不予确认。对胡向芳所举的民事判决书及民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明效力本院将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且有隔断墙与其他商铺隔开。同时，双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，胡向芳主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，对此裕隆公司也未举证其在《商品房买卖合同》签订后将案涉房屋直接交付给了胡向芳，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时实际也未对房屋状况提出异议，故本院对胡向芳的主张予以采信，即推定胡向芳将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图载明的房屋状况一致。根据胡向芳在本案审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在上述隔断墙。裕隆公司上诉称案涉房屋自始未建楼梯，但其提交的证据不能体现案涉房屋竣工验收时的状态，本院不予采信。裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，其也未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。现双方签订的《商铺返租合同》已于2018年8月22日解除，依据该合同约定，裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态，胡向芳据此主张裕隆公司将承租的房屋恢复原状后交付，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于房屋占用期间的使用费。裕隆公司虽已通知胡向芳在房屋租赁期限届满后办理房屋交接，但鉴于双方当事人因案涉房屋及设施发生了变更产生争议，导致胡向芳未能及时接收房屋获取收益，一审判令裕隆公司自2018年8月23日起每月支付胡向芳房屋占用期间的使用费至房屋返还时止，并无不当。 法人与其股东在财产、责任、人格上均各自独立，法人以其全部财产对外独立承担民事责任。裕隆公司主张的合肥供水集团有限公司与安徽层峰置业投资有限公司的股权转让及债务负担约定，仅对合同相对方具有约束力，对外不产生约束力，裕隆公司的债权债务仍由裕隆公司享有和承担。故对于裕隆公司基于股权变更主张其在本案中不承担责任的意见，不予采信。 综上，裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 余海兰 二〇二〇年九月二十二日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。