北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22363号原告(反诉被告)：蒋娜，女，1962年3月20日出生，汉族，住北京市回龙观龙兴园**。委托诉讼代理人：刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：李渊，男，1982年12月25日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）蒋娜与被告（反诉原告）李渊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告蒋娜及其委托诉讼代理人刘晓洪与被告李渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋娜向本院提出诉讼请求：1、判令李渊支付我门脸房（面积60㎡）2017年2月9日至2018年12月26日租金179298.98元；2、判令李渊支付增扩面积40㎡房屋2017年3月8日至2018年12月26日租金116153.35元；3、判令李渊支付60㎡门脸房和40㎡增扩房屋的2017年3月8日至2018年12月26日水费798元、电费6509元、垃圾清运费7200元、暖气费8000元；4、判令李渊支付2018年12月26日至2020年7月30日库房费8400元；5、诉讼费由李渊承担。事实与理由：我与李渊2017年2月9日签订《房屋租赁协议》，将北京市海淀区马连洼一队队北原老城管大院门脸房“抄手燃面”租给李渊，合同期一年，租金一年13万元，先付清半年租金65000元、押金20000元，原有广告牌转让费5000元、排风系统3800元，用营业执照每年使用费2万元。门脸房当时即交给李渊使用，剩余欠款2017年2月16日结清。期间我多次催促其缴纳，其以找合伙人为由多次推迟。2017年2月13日，李渊合伙人说面积小，要求增加面积，经协商双方增加了面积，协商好后李渊2017年3月8日出具欠条，承诺4月30日前付清，装修按照增加扩建后的面积开始，但李渊至今未付租金。合同到期后李渊的餐具等物品占用房屋，一直到2018年10月8日拆迁办强制拆迁仍不腾房，我只好另找库房搬走。我认为双方签订的合同清晰有效，李渊违约事实清楚，请求法院维护我方合法权益。李渊对蒋娜本诉辩称，不同意蒋娜所有诉讼请求。双方签署过租房协议，我没有实际租房，租赁事实没有实际发生。2017年2月9日我支付1万元定金，2月18日支付9万元，共计10万元。2月9日双方商量一周内交房，3月8日双方协商扩租1间，至3月10日我请的装修队进场，3月14日蒋娜告诉我城管队稽查，不能进行装修，我遂停工等蒋娜与村里协商。3月22日扩租房屋因涉嫌拆墙打洞违建被城管拆除，蒋娜承诺2天给答复，但一直没答复。4月18日我已经向蒋娜告知我无法等待，不租房子了，但蒋娜一直拒不退还，认为租了就要把合同履行完，后来蒋娜表示可以退一部分，但我不认可。4月28日东北旺南路街道店铺的门和窗被城管大队用砖头封起来了，没法做生意，综上，我方认为双方没有实际产生租赁。我不知道蒋娜将我的桌椅板凳拉到了库房，我没有接到蒋娜电话商量处理，是蒋娜擅自处分我的财产。租赁事实不存在，故无需支付租金、水电费、垃圾清运费、暖气费、延期租金等。另我方提起反诉，反诉请求：1、判令蒋娜退还我房屋租金（含押金）共计100000元；2、判令蒋娜支付违约金20000元（违约金标准按对等押金，因蒋娜未实际履约）；3、判令蒋娜赔偿我装修损失12900.39元；4、判令蒋娜赔偿我经营损失277498.89元（按同等位置、同等面积餐饮经营同等流水，主张计算11个月）；5、判令蒋娜承担本案的反诉费用。蒋娜对李渊反诉辩称，2017年2月9日我将房屋交付给李渊，不存在房屋无法使用的情况，不存在李渊所述城管大队要求停工并将房屋拆除等情况。城管确实曾经找过李渊，但没有查封房屋，且因为李渊将装修垃圾堆放门面门口导致，与我方无关。因此李渊主张的所有损失都不同意。本院经审理认定事实如下：庭审中，蒋娜（乙方）提交2012年8月2日与北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社（甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落于北京市海淀区西北旺镇马连洼村一队东北旺南路南侧（东北旺东馨园小区9号楼对面原马连洼城管院）房屋出租给乙方使用，房屋租赁面积490平方米，房屋为临时建筑，租赁期自2012年8月1日起至2027年7月31日止。蒋娜主张自2002年即开始承租上述房屋，上述合同系第二期租期，2019年8月2日，马连洼村股份经济合作社第一分社出具情况说明，称同意蒋娜将部分房屋对外出租。2017年2月9日，蒋娜（甲方）与李渊（乙方）签订《租房协议》，内容为：1、甲乙双方协商一致，乙方自愿租甲方燃面门脸，年租金13万元，第一次先付清半年租金6.5万，第二次付款壹年租金，乙方提前壹个月交清下一年租金，先定合同为壹年租期，第二年开始递增15%租金。2、水费每吨10元、电费2元、押金贰万，垃圾清运费每月600元，广告牌子伍仟元，房内排风3800元，用照子贰万元。3、暂收押金壹万，其剩余款到2017年2月16日结清，半年款项117400元。4、暖气每片每年1000元共4组。5、甲方收的定金款，作为确定用房定金，乙方如果不租此房，甲方一分不退定金。6、乙方自行贴墙地砖，用地下排水、上下水电，甲方负责水电上下水到门口、墙内。7、甲方上完顶板、墙砌完交付。双方确认上述房屋建筑面积60平方米。后李渊支付蒋娜10万元。就房屋交付及使用情况，双方主张不一。蒋娜主张2017年2月6日即交付房屋，后李渊进行装修；应李渊要求，2017年3月9日增加提供房屋面积40平方米，对此双方未签订书面协议，约定年租金6万元，李渊营业至2018年7月初；2018年7月底案涉房屋涉及拆迁，其联系不到李渊，同年9月28日其与拆迁单位签订拆迁补偿协议，12月26日房屋被拆除，其将李渊屋内物品搬至他处存放。李渊则主张2017年3月9日蒋娜通知其进场装修，3月14日因城管进行整改，蒋娜通知其清场，其遂离开，后询问蒋娜何时可再次入场，双方协商至同年4月底，期间其明确提出不再履行合同，要求退还押金，蒋娜仅同意退还部分费用；同年4月28日房屋门窗被城管封起，之后其未再进入过案涉场地，未再与蒋娜联系。就案涉房屋是否有建房审批手续及产权证事宜，蒋娜称未见过。就双方所签租房协议效力问题，本院释明因双方未举证证明案涉房屋具备合法规划建设手续，合同可能被认定无效，双方对合同效力系何意见，双方均坚持协议有效。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案，就案涉房屋来源，蒋娜提交与马连洼村股份经济合作社第一分社签订的《房屋租赁合同》，合同载房屋为临时建筑。本案庭审中，蒋娜未举证证明出租给李渊的房屋具备建设工程规划许可证或经有关部门批准建设，双方所签租房协议应为无效。经本院释明，双方坚持合同有效，故本案中蒋娜诉讼请求及李渊反诉请求，本院不予支持，双方可就因合同无效法律后果另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、蒋娜与李渊于二Ｏ一七年二月九日签订的《租房协议》无效；二、驳回蒋娜全部诉讼请求；三、驳回李渊全部反诉请求。本诉案件受理费六千一百九十五元，由蒋娜负担，已交纳。反诉案件受理费三千七百三十元，由李渊负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年九月十四日书 记 员  施 延