河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9944号原告（反诉被告）：王建民，男，汉族，1960年2月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵飞、张丽，河南博云天律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州华侨友谊房地产开发有限公司，住所地：郑州市**德化街******，统一社会信用代码：91410100614704192T法定代表人：何海平，系公司董事长。委托诉讼代理人：亢银忠、黄亚东，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告王建民诉被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告王建民及其委托诉讼代理人赵飞、张丽，被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人亢银忠、黄亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王建民向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告购买的位于二七区××门面房××房屋××套办理不动产登记及不动产权利证书；2.本案全部诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.判令被告协助原告办理《商品房购销合同》（编号9704148）项下房产的不动产权登记；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2017年9月26日起至2020年9月25日为137523.51元，此后的违约金以951857元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际办证之日止）。事实与理由:原告购买被告开发的测绘号为：二七区××门面房××房屋××套（房管局登记位置为：二七区××门面房××房屋××套），并签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同签订后原告依约支付了房款，但被告收款后不为原告办理不动产登记，原告年年催告，但被告至今仍拖延不办。故此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司辩称，第一，根据《补充协议》约定，原告并未履行付款义务，先行违约，原告请求办理房屋不动产登记及不动产权利证书是没有事实和法律依据的。原告和被告签订《商品房购销合同》约定的房屋建筑面积为29.13平米，购房款为841857元。此房款原告已经支付。后原被告签订《补充协议》就商品房门面施工、房屋增加面积、价款支付及违约责任等进行了约定，但原告后仅支付10万元，在被告多次催促下并未支付剩余房款。根据《补充协议》的约定，“工程完成后，乙方在二日内须一次性付清余款（金额按现场实测面积重新核算）。否则，甲方有权收回该商铺，损失由乙方承担”。按照原被告协议的约定，被告有权收回该商铺。第二，逾期办证违约金不应支持，因原告未缴纳剩余房款，没有履行房屋买卖合同中买方的法律义务，所以说被告方不应当承担逾期办证的违约责任。且补充协议约定原告应按测绘的面积补交房屋差价，如测绘后2日内未补交房款，被告有权收回房屋。第三，被告是否租赁该房屋与办证及逾期办证的违约没有必然的联系。被告（反诉原告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告1997年12月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号）及1999年签订的《补充协议》；2.请求判令反诉被告协助反诉原告注销《商品房购销合同》（合同编号9704148）在房地产管理部门的合同信息备案登记手续；3.本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：1997年12月19日，反诉被告和反诉原告签订《商品房购销合同》（合同编号9704148），约定：反诉被告购买位于二七区××门面房××房屋××套一间，建筑面积为29.13平米，购房款为人民币841857元，此款现反诉被告已付。1999年6月反诉被告与反诉原告对门面施工、房屋增加面积价款的支付及违约责任等签订了《补充协议》，约定：1、反诉原告需在1999年6月29日之前完成郑州国际友谊广场10号门面房有关施工。2、增加面积的单价按10号门面房屋原合同价格执行，计为每平米28900元整。3、工程完工后，反诉被告需在2日内一次性付清余款（金额按现场实测面积重新核算），否则反诉原告有权收回该商铺，损失由反诉被告承担。《补充协议》签订后，反诉被告仅在1999年7月12日向反诉原告补交房款10万元，其余未在约定的时间内一次性补缴全部房款。2014年10月份，郑州市房管局对郑州国际友谊广场进行房屋测绘，最终确定了反诉被告所购的房产权面积为55.64平方米，该面积比最初购买门面房（合同约定建筑面积为29.13平米）大出了26.51平方米。按照《补充协议》的约定，反诉被告应当一次性补缴增加面积购房款，反诉原告一直催促反诉被告缴纳房款，反诉被告对于超出合同面积这部分始终没有补缴剩余购房款。根据以上事实，反诉被告仅支付了购房款的一部分，反诉原告请求根据双方签订的《补充协议》约定，要求解除双方的《商品房购销合同》及《补充协议》，并要求反诉被告协助反诉原告办理注销在房地产管理部门信息备案登记手续，将该房屋登记在反诉原告名下，反诉原告自愿把反诉被告已交的房款退回。综上，反诉原告为维护其合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）王建民针对被告的反诉辩称，一、王建民无违约行为，华侨友谊公司无权解除。（一）华侨公司作为出卖方未将房产实测面积及应补交的具体金额告知王建民，房款至今未交齐的责任在于华侨公司，而非王建民，华侨友谊公司无权据此解除合同。补充协议签订后，按照华侨友谊公司的要求，王建民交了11万元，余下款项待面积核定后交付。但之后华侨友谊公司一直未告知核定后的面积及后续应付款。尤其是，2004年至今，华侨友谊公司一直租用案涉房产并按合同面积29.13㎡缴纳租金。华侨友谊公司反诉所谓的，2014年10月份案涉房产的面积才最终确定，但公司却从未告知王建民。可见，不是王建民违反合同约定拒不交款，而是华侨友谊公司未告知应交款金额，导致王建民无法付款，因此，房款至今未交齐的责任在于华侨公司，而非王建民，华侨友谊公司无权据此解除合同。（二）华侨友谊公司的合同解除权早已消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，解除权的行使期限为一年，且为除斥期间，不存在中止中断。华侨友谊公司认为2014年最终确定了案涉房屋的面积，王建民没有交款构成违约，但是，华侨友谊公司却迟至2020年才提出解除合同，显然，已经超过一年的行使期限，其解除权早已消灭。二、合同所确定的主要义务已履行完毕，且华侨友谊公司常年租用案涉房产，双方合同目的基本实现，本案不具备合同解除的条件。双方所签订的《商品房购销合同》第八条约定王建民应于1997年12月20日之前支付全部购房款的100%，计人民币捌拾肆万壹仟捌伍拾柒元；第十一条约定，华侨友谊公司须于1998年10月30日前，将案涉房屋交付王建民使用。1997年12月9日，王建民向华侨友谊公司支付了全部房款即841857元，1999年华侨友谊公司向王建民交房，因此双方对《商品房购销合同》所确定的主要合同义务已履行完毕，本案不具备合同解除的条件。况且，华侨友谊公司一直租用案涉房产并支付租金，显然公司是认可案涉《商品房购销合同》基本履行完毕，王建民不存在违约行为的，否则华侨友谊公司完全可以直接收回房产，至少可以用房租抵扣房屋的差价款。三、华侨友谊公司要求解除合同，违反诚实信用原则。《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。《民事诉讼法》第十三条第一款规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”。华侨友谊公司作为出卖人，在房价大涨的背景下，一直不按合同约定的单价通知王建民付款，其意图路人皆知；而该公司在租用房产期间，一直按合同面积29.13㎡支付租金，期间，王建民多次要求办理产权证书，公司以消防等各种理由推脱，直到王建民起诉，公司才主动称2014年就确定了房产面积是55.64平米，并要求解除合同。可见，华侨友谊公司解除合同的诉求，罔顾客观事实，其诉讼动机不良，严重违背诚实信用原则，属于滥用诉权，其诉请不应得到支持。综上，华侨友谊公司无权解除合同，请人民依法驳回其反诉请求，支持王建民的诉讼请求。经审理查明，1.原、被告于1997年12月19日签订编号为：9704148的《商品房购销合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于二七区××门面房××房屋××套，建筑面积共29.13平方米，原告应于1997年12月20日前支付全部房价款841857元。合同签订后，原告于同日向被告支付购房款841857元。原告于1999年6月18日向被告支付购房款1万元，于1999年7月12日向被告支付购房款10万元。后原告作为乙方与被告作为甲方签订《补充协议》一份，约定甲方须在99年6月29日之前完成郑州国际友谊广场10号门面房的有关施工（施工方案双方协商），增加面积的单价按10号门面房屋原合同价格执行，计为每平方28900元。工程完成后，乙方在二日内须一次性付清余款（全额按现场实测面积重新核算），否则甲方有权收回该商铺，损失由乙方承担。现该郑州国际友谊广场10号门面房已变更为二七区××门面房××房屋××套2.原告作为乙方分别于2003年9月20日与郑州友谊商业（集团）总公司作为甲方签订《租赁协议》，于2006年6月8日、2008年9月1日与郑州新友谊有限责任公司作为甲方签订《租赁协议》，于2013年1月1日、2018年1月1日与被告作为甲方签订《租赁协议》，均约定原告同意将其所有的位于二七区××门面房××房屋××套的使用权交由甲方经营管理。2018年1月1日的《租赁协议》中载明，乙方同意将郑州国际友谊广场拥有的一楼10号门面，面积29.13㎡使用权交由甲方经营管理。租赁期限自2018年1月1日至2018年3月31日。甲方经营期间，每月甲方支付乙方租金2万元，期满后如无重大变化，租赁自动延续。原告提交的银行流水显示，该协议签订后，被告如约向原告按月支付2万元租金至2020年4月份。3.根据被告提交的出具于2014年10月11日的郑州市房产分层分户图显示，涉案房产实测面积为55.64㎡。原告以要求被告办理涉案房产的不动产权利证书未果为由，诉至本院。诉求被告协助其办理《商品房购销合同》（编号9704148）项下房产的不动产权登记并支付逾期办证违约金，被告反诉要求解除与原告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，原、被告签订的《商品房购销合同》（合同编号9704148）及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除。现被告反诉称原告未按照补充协议的约定一次性付清余款，故要求解除合同及补充协议并要求原告履行附随义务，但自2014年10月11日出具涉案房产的实测分户图以来，被告对于涉案房产仍按照原面积29.13㎡与原告签订《租赁协议》并向原告支付租金，且未提供证据证明已向原告送达或告知了该测绘面积并催收房屋余款，故不能证明原告存在违约，被告以此为由要求解除合同显然缺乏事实与法律依据，本院对其反诉请求均不予以支持。原告诉求被告协助原告办理《商品房购销合同》（编号9704148）项下房产的不动产权登记并支付逾期办证违约金，但因原告尚未就实测增加后的房产面积向被告交纳房款，且就应缴纳的数额在本案中与被告无法协商一致，故在原告未履行交款义务之前，本院无法支持被告协助其办理涉案房屋的不动产权证书，故对其本诉请求，本院暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王建民的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取7302元，由原告王建民负担；反诉案件受理费6109元，由被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二〇年九月二十七日书记员  李 ?