广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11084号上诉人（原审原告）:梁凤娟，女，1959年11月5日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:深圳市百安物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强南路滨河购物中心**B11，统一社会信用代码9144030076348180XK。法定代表人：张颖。被上诉人（原审被告）:深圳市通天地配件城有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强南路滨河购物中心******，统一社会信用代码91440300584065165E。法定代表人：施寿团。上诉人梁凤娟因与被上诉人深圳市百安物业发展有限公司（原名为深圳程顺建设工程有限公司，以下简称“百安公司”）、深圳市通天地配件城有限公司（以下简称“通天地公司”）物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初36466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁凤娟上诉请求：1.撤销深圳市福田区人民法院作出的（2018）粵0304民初36466号判决，并改判支持梁凤娟的诉讼请求或发回重审；2.一审和二审诉讼费用由百安公司、通天地公司连带承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，基本事实不清。原审法院认定2015年1月1日开始由百安公司将梁凤娟商铺出租给通天地配件公司使用至今，但本案中百安公司、通天地公司从2011年9月1日起即已占用梁凤娟的铺位进行经营，具体如下：（一）在先的判例认定的事实可证百安公司、通天地公司于2011年即开始侵占涉案房屋。根据（2013）深中法房终字第667、668号民事判决书，查明如下事实：“原审法院经审理查明：深圳市福田区某购物中心二层系由多个有独立产权的铺面组成的商业购物中心。郑X平系该购物中心二层AXX及BXX号房产的业主，建筑面积分别为46.39、42.82平方米；郑X平系购物中心二层BX及BX号房产的业主，建筑面积分别为51.75、41.27平方米。郑X平、郑X秋于1993年6月23日取得涉案房屋的产权证。2011年6月18日，通天地投资公司（承租方、乙方）与百安物业（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》及《补充合同》，其中《租赁合同》约定，甲方以现状出租位于福田区某购物中心的A/B/C区2996平方米（按双方确认的为准），房产为商业用途；租赁时间自2012年1月1日起至2019年12月30日止；租金为每月59920元；业主在合同期内若（对）物业权属有争议，一切法律和经济责任由甲方负责。2011年10月8日，通天地配件公司（承租方、乙方）与百安物业（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方承租位于福田区某购物中心二楼东边及北边面积3312.48平方米的房产，租赁面积以国土局确定的面积为准，用途为商业；租赁时间自2012年1月1日起至2019年12月31日止；租金为每月每平方米20元；租赁期间，每月所发生的电费、水费、电话费、房屋小修费等由乙方支付，正式租赁合同的租赁税费由甲方支付，房屋主体结构和屋面防水的修缮的费用由甲方负担。业主在合同期内若（对）所租赁的物业权属有争议，一切法律和经济责任由甲方负责，并赔偿乙方的装修费用及造成的其他损失；本合同生效后，之前由通天地投资公司代签的租赁合同自动作废。合同签订后，通天地配件公司依约自2012年1月1日始向百安物业支付租金。另查，通天地配件公司于2011年9月30日经核准取得工商登记，工商登记的地址即福田区某购物中心二层东区、南区。通天地投资公司系通天地配件公司的原股东，持有通天地配件公司70%的股权。郑X平、郑X秋于2011年12月发现涉案房产被他人使用，遂于2011年12月13日向通天地通讯公司发送律师函，要求通天地通讯公司在接函后七日内停止侵害，将涉案房产返还郑X平、郑X秋并赔偿损失。郑X平、郑X秋未获答复，遂诉至原审法院。再查，在庭审过程中，通天地配件公司及百安物业表示，2011年6月18日《租赁合同》与2011年10月8日《租赁合同》中约定的租赁面积产生差异是因双方重新测量所致，通天地配件公司及百安物业并确认了租赁面积3312.48平方米在某购物中心二层铺位平面图中所属区域。按通天地配件公司及百安物业确认的租赁区域，郑X平、郑X秋的AXX及BXX号、BX及BX号房产在通天地配件公司承租面积范围内。百安物业表示，在签订《租赁合同》后，其于2011年6月将大部份承租面积交付通天地配件公司装修，于2011年9月初完成全部交付，其出租郑X平、郑X秋的房产未获得郑X平、郑X秋书面授权，百安物业也未从郑X平、郑X秋处承租涉案房产，其收取通天地配件公司的租金未交付给郑X平、郑X秋。”上述判决的内容足以清晰的说明，已查清的事实对于《租赁合同》签订的时间、租期、区域等均予以了认定，梁凤娟的B1X在通天地配件公司承租面积范围内，自2011年开始上述百安公司、通天地公司就已经存在侵害的行为。（二）深圳市明星旺旅馆的国家企业信用信息公示。此证据可证实深圳市明星旺旅馆所在铺位D16、B25、B26、B29、B19、A39,该旅馆于2009年05月21日时就已成立。。注册地址为深圳市福田区X购物中心**D16、B25、B26、B29、B19、A392007年就办理了《卫生许可证》《特种行业许可证》，2009年就办理了《消防安全检查意见书》《建设项目环境影响审查批复》。（三）深圳市通天地配件城有限公司的国家企业信用信息公示。深圳市通天地配件城有限公司位于深圳市福田区X购物中心二层东区、南区，该公司于2011年09月30日成立。(四）深圳程顺建设工程有限公司（现名深圳市百安物业发展有限公司）的国家企业信用信息公示深圳程顺建设工程有限公司于2006年04月21日变更注册地址到深圳市福田区X购物中心二层A39,于2011年03月15日变更注册地址到深圳市X购物中心二层B11。综上所述，原审判决认定事实错误、导致裁判错误，梁凤娟依法提起上诉，并依法撤销原审判决并依法改判或发回重审。百安公司辩称，一、百安公司不具备构成侵权的四要件，不应承担侵权责任。没有加害行为，没有损害的事实，主观上没有任何过错。二、一审法院漏用法律条款，导致第二项判决错误。百安公司构成善意的无权占有，物权法第二百四十二条、第二百四十三条及第二百四十四条有明确规定。百安公司为了绝大多数业主的利益及社会利益的无权占有行为当属善意。百安公司认为，公司有义务返还不动产给所有权人，并且将实际收入的租金返还给所有权人，所有权人也应当支付给百安公司为维护所有权人的不动产所支出的必要费用。梁凤娟收益计算：其铺面是67.21平方米2015年1月1日起租，每平方米每月24元，每月租金为1613元，2016年1月至2018年12月，每平米每月26元，月租为1747元，收益合计为82250元。百安公司发生的必要费用：以计收管理费为标准，从2005年接受物业管理到2014年底正式出租，梁凤娟共欠120个月的管理费，现按商业物业最低管理费标准每平米每月6元计算，梁凤娟应向百安公司支付48390元。物权法第二百四十二条、第二百四十四条之间既存在交叉又相互补充，明确规定了善意无权占有人无论有无过错都应在其获得的（由占有物损毁、灭失转化而来的）保险金、赔偿金或补偿金的范围内承担赔偿责任，以免发生不当得利。三、现行房地产租赁指导价旨在以房产租赁管理的资源为平台发挥房产租赁管理部门征税的有事，规范房屋租赁市场，防止恶意串通，压低价格，偷逃纳税。具有这样意义的和作用的指导价格作为赔偿的标准，不免过于牵强。一个没有进行租赁备案登记，没有消防验收合格证，本身就没有出租资格又不能独立使用的烂尾铺面，并且没有与百安公司建立租赁关系，怎能在租赁指导价出租？百安公司认为，应以事实为依据，尊重信任企业间的合同，收益多少赔多少。百安公司上诉请求：1.改判（2018）粤0304民初36466号民事判决第一判项;2.撤销（2018）粤0304民初36466号民事判决第二判项;3.撤销（2018）粤0304民初36466号民事判决第三判项。事实与理由：一、根据物权法第二百四十三条：无权占有人的返还义务及善意占有人的必要费用返还请求权，百安公司不能接受一审法院的判决，即“在判决书生效后的30天内返还被上诉人的1X号商铺”。缴纳管理费是每个业主的义务，梁凤娟在1993年入伙后从未交过管理费，从1993年1月1日始至2014年12月30日止累计拖欠22年管理费共计177434元。因此请求判决梁凤娟还清前所欠物业改造、修缮、管理等费用及梁凤娟违反物权法第八十四条、第八十五条之规定给百安公司造成的直接损失247465.68元偿还完毕之后再行返还。二、一审判决书第二项要求百安公司向梁凤娟赔偿自2015年1月1日至2018年11月29日止的商铺租金损失174880.42元既没有法律依据也没有事实依据。一审法院认为，梁凤娟作为涉案商铺的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，百安公司未经梁凤娟授权而自行将涉案商铺出租他人，事后亦未经追认，构成对梁凤娟的侵害，应当承担侵权责任。百安公司对涉案物业没有造成任何损害，而是百安公司突破阻碍千方百计把烂尾20年的商铺靠贷款和自己的力量盘活了，为80多位业主在过去的六七年的时间里收回投资近千万，业主无比感谢百安公司。一个巴掌状的物业，因采光通风等需求及唇齿相依的关系必须统一使用，这是全体业主的共识。百安公司接手6000平米整层商铺时，只有七零八落的一点点玻璃隔断墙，大多都被三无人员偷光卖钱了。为了绝大多数业主的利益，百安公司与使用者一同对物业进行了更新及装修，其投资完全是自筹解决的。涉案商铺的收益为梁凤娟缴纳了拖欠的管理费。显然易见，百安公司对涉案物业完全是善意占有，依据物权法第二百四十二条，对于善意占有的百安公司对梁凤娟不承担任何赔偿责任。三、一审判决通天地公司、百安公司对梁凤娟的赔偿承担连带责任。百安公司与通天地公司的租赁合同中明确规定：“在租赁期内业主与租赁的物业权属有争议，一切法律和经济责任由深圳程顺建设工程有限公司负责，并赔偿深圳市通天地配件城有限公司的装修费用及造成的其他损失”，这一条规定是在双方自愿的条件下形成的，具有法律效力，所以深圳市通天地配件城有限公司不应该承担连带责任。综上所述，一审法院在百安公司行为的性质认定上出现根本错误，导致适用法律错误，请求二审法院正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决。梁凤娟辩称，原审法院去了涉案的房产，百安公司自认有实施侵害行为的事实，根据法律规定应当依法向梁凤娟支付占有使用期间的相关费用。另外，有相关判例可以证实，百安公司自2011年就已开始实施了侵害梁凤娟合法房屋的行为，所以原审起算时间以百安公司提交的合同时间明显有误，应当予以更正。梁凤娟向一审法院起诉请求：1.通天地公司、百安公司停止侵权，将物业恢复原状交还梁凤娟；2.通天地公司、百安公司支付占有使用费338738.4元（商铺租金损失自2011年9月1日暂计至2018年9月1日为338738.4元，每月每平方米60元按建筑面积计算至通天地公司、百安公司将商铺恢复原状并返还梁凤娟之日止；3.通天地公司、百安公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：深圳市福田区X购物中心二层系由多个有独立产权的铺面组成的商业购物中心。梁凤娟于2007年11月16日取得X购物中心二层B1X号铺位的房地产权证书，证书中载明建筑面积为67.21平方米。2014年11月30日，通天地公司（承租方、乙方）与百安公司（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，《租赁合同》约定，甲方以现状出租位于X购物中心的B区、D区部分1139平方米，房产为商业仓储用途；租赁时间自2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金为每平方米租金为24元，月租为27336元；业主在合同期内若（对）物业权属有争议，一切法律和经济责任由甲方负责。签订上述租赁合同后，通天地公司开始对涉案铺位在内的B、D区域进行商业运营。在本案一审审理过程中，梁凤娟向一审法院提出现场查勘申请，一审法院依法前往涉案商铺所在通天地配件城二楼，经现场查勘发现现场已无法确定原来的商铺编号，整二层为名为“通天地配件城”的商场，内部分多个隔间并由商城统一编号，无法确定梁凤娟所有的商铺位置。一审庭审时，百安公司陈述，2011年10月份通天地公司、百安公司协商由百安公司出租给通天地公司的滨河购物中心的面积是4500多平方米，该4500多平方米包括梁凤娟商铺，但由于梁凤娟不同意出租，梁凤娟商铺所在的B区的1000多平方米并没有实际交付，因此通天地公司、百安公司于2012年1月份签订租赁合同，租赁合同约定的租赁面积为3000多平方米，该租赁物业并不包括梁凤娟商铺在内的1000多平方米面积；直至2014年11月份，通天地公司、百安公司才就该1000多平米物业签订了租赁合同，起租日为2015年1月1日；租金为24元/平方米/月。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2015年每月每平方米47元、2016年每月每平方米55元，2017年指导租金价格85元，2018年指导租金价格至今未公布。一审法院认为，本案属物权纠纷，涉案商铺属梁凤娟所有，梁凤娟作为所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，百安公司未经梁凤娟授权而自行将涉案商铺出租他人，事后亦未经追认，构成对梁凤娟财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。通天地公司占有使用梁凤娟的商铺虽是基于其与百安公司签订的租赁合同，但通天地公司在整体承租X购物中心二楼时，应当知晓X购物中心二楼是由多个具有独立产权的商铺组成，通天地公司未审核出租人百安公司是否享有合法的场地使用权，未尽到谨慎的注意义务，即与百安公司签订租赁合同并占有、使用梁凤娟的商铺，其行为与百安公司构成共同侵权，应对百安公司的侵权责任承担连带责任。据此，梁凤娟有权要求通天地公司、百安公司停止侵权，在将商铺恢复原状后予以返还，并有权要求通天地公司、百安公司连带承担损失赔偿责任。关于损失赔偿的计算期间和计算标准。对于损失赔偿的计算期间，虽然梁凤娟主张2011年9月1日起通天地公司、百安公司即已占用梁凤娟的铺位进行经营，但并未就此提交相关的证据予以证实，梁凤娟对此应承担举证不能的法律后果，因此，在无其它证据证明通天地公司、百安公司实际占有使用梁凤娟商铺的具体时间的情况下，一审法院采信通天地公司、百安公司自认的于2015年1月1日开始由百安公司将梁凤娟商铺出租给通天地配件公司使用至今这一事实。据此，百安公司应于2015年1月1日起向梁凤娟承担侵权责任至本案庭审之日即2018年11月29日止，此后通天地公司、百安公司是否向梁凤娟返还商铺属于未查明的不确定事实，梁凤娟可根据具体情况另行主张权利。对于损失的计算标准，损害赔偿额应以商铺所处地段同期同类指导租金价格为准确定租金损失，梁凤娟主张租金价格按照每月每平方米60元计算，2015年-2016年指导租金价格低于60元的标准，一审法院对于梁凤娟上述两年主张租金损失超出部分，不予支持。2017年至今租金指导标准为85元/平方米/月，梁凤娟主张按照60元的标准计算，属于梁凤娟对于自身诉讼权利的主张，没有超过其可主张的范围，一审法院予以照准。即商铺租金损失合计为2015年按每月3158.87元（67.21平方米×每月每平方米47元）、2016年按每月3696.55元（67.21平方米×每月每平方米55元）计算、2017年至2018年11月29日的租金损失按每月4032.6元（67.21平方米×每月每平方米60元）计算，经核算，商铺的租金损失金额共计174880.42元（2015年12个月×3158.87元＋2016年12个月×3696.55元＋2017年-2018年10月共22个月×4032.6元+2018年11月1日至11月29日4032.6元÷30天×29天）。通天地配件公司对上述款项承担连带赔偿责任。至于百安公司主张梁凤娟存在拖欠管理费等各项费用的情形，如确存在拖欠的情形，百安公司可另寻途径解决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、百安公司、通天地公司应于判决生效之日起30日内将位于X滨河购物中心二层的B1X号商铺恢复原状后返还梁凤娟；二、百安公司应于判决发生法律效力之日起10日内向梁凤娟赔偿自2015年1月1日至2018年11月29日止的商铺租金损失共计174880.42元；三、通天地公司就上述判项二确定的百安公司债务向梁凤娟承担连带赔偿责任；四、驳回梁凤娟的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6381元（已由梁凤娟预交），由梁凤娟负担3312元，通天地公司、百安公司共同负担3069元。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。百安公司在二审审理中表示涉案商铺可以恢复原状。另查，已生效关联案件（2013）深中法房终字第667、668号，（2017）粤03民终15781号、（2018）粤03民终7402号民事判决均判决百安公司恢复原状后返还业主。本院认为，本案争议的焦点为百安公司向梁凤娟赔偿损失的起止期间与损失的计算标准。本案属物权纠纷，涉案商铺属梁凤娟所有，梁凤娟为涉案商铺的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。百安公司未经梁凤娟授权而自行将涉案商铺出租他人，事后亦未经追认，构成对梁凤娟财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。故一审法院判决梁凤娟有权要求百安公司停止侵权，在将商铺恢复原状后予以返还，并有权要求百安公司承担损失赔偿责任正确，本院予以确认。关于损失赔偿的计算期间。对于损失赔偿的计算期间，梁凤娟主张百安公司自2011年6月起占有梁凤娟商铺，并以百安公司已在2011年6月将商铺所在商场的大部分承租面积交付通天地配件公司装修、于2011年9月初全部完成交付这一事实认定。本院认为，上述判决并未对百安公司当时承租面积所包括的具体商铺进行查明和认定，不能据此确定上述承租面积是否包括涉案商铺。而百安公司、通天地公司是否在滨河购物中心注册成立也不能直接证明涉案商铺已于2011年被占用。在没有证据证明百安公司实际占有使用梁凤娟商铺的具体时间的情况下，一审法院采信百安公司自认并提供证据证明的其于2015年1月1日开始将梁凤娟商铺出租给案外人使用至今这一事实，并无不当，本院予以确认。但考虑不增加讼累，本院判决百安公司向梁凤娟承担侵权责任至判决生效之日止。此后百安公司是否向梁凤娟返还商铺属于未查明的不确定事实，梁凤娟可根据具体情况另行主张权利。综上，梁凤娟上诉请求租金支付的时间应从2011年6月起计算，其证据不足，本院不予采信。关于损失的计算。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算损害赔偿额”。因此，一审法院根据上述规定以商铺所处地段同期同类指导租金价格为标准确定租金损失，符合法律规定。百安公司上诉称其为盘活涉案商铺作出了贡献即无需支付租金的理由不成立，本院不予支持。关于百安公司上诉主张梁凤娟应当支付物业管理费，此为另一法律关系，百安公司可另循法律途径解决。关于通天地公司是否应承担连带责任，因通天地公司对原审判决其承担连带责任未提出上诉，本院对此判项予以维持。综上，梁凤娟与深圳市百安物业发展有限公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10179元（其中百安公司预交3798元、梁凤娟预交6381元），由百安公司负担3798元、梁凤娟负担6381元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年九月三十日本件与原本核对无异书记员 吕 周