中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2743号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄玉平，男，1961年5月25日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：王冠舜，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振华，北京市京师律师事务所实习律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张萍，女，1964年5月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：王冠舜，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振华，北京市京师律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：云梦县城关镇陈赵社区居民委员会，住所地湖北省云梦县城关镇陈赵社区云天路林语苑。 法定代表人：杨军明，该居委会主任。 委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。 第三人（一审第三人）：湖北盛林房地产开发有限公司，住所地湖北省云梦县城关镇凤栖东路盛林新世界小区****。 法定代表人：肖军望，该公司执行董事。 再审申请人黄玉平、张萍因与被申请人云梦县城关镇陈赵社区居民委员会（以下简称陈赵居委会）、第三人湖北盛林房地产开发有限公司（以下简称盛林公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（2019）鄂民终711号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 黄玉平、张萍申请再审称，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定再审，请求：1.撤销湖北省高级人民法院（2019）鄂民终711号民事判决书；2.发回重审改判或改判维持湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异70号执行裁定，确认湖北省孝感市中级人民法院对湖北省云梦县城关镇凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106室诉讼保全及执行行为无效；3.本案诉讼费用由陈赵居委会负担。事实和理由：（一）二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，属于适用法律错误。陈赵居委会在一、二审程序中均未以拆迁安置名义提出诉讼，二审法院适用拆迁安置相关法律，审理范围超出了上诉的事实和理由。陈赵居委会与盛林公司签订的《补充协议》是门面房的置换协议，是商业合同行为，与拆迁安置法律性质不同，拆迁补偿安置具有民生意义，旨在解决被拆迁人的基本生活问题。同时，《中华人民共和国物权法》是司法解释的上位法，物权发生的争议应当适用《中华人民共和国物权法》而不是司法解释的规定。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第二十条等法律规定判决驳回陈赵居委会的诉讼请求正确。（二）黄玉平、张萍的权利优于陈赵居委会。黄玉平、张萍签订的房屋买卖合同经过网上登记公示，已经付清全部购房款并办理不动产预告登记，并以案涉房屋作为超市经营场所，陈赵居委会对案涉房屋没有做过公示登记也不可能做公示登记。黄玉平、张萍购买的106号和204号商铺上下一体、不可分割，没有106号商铺，204号商铺便无法进入，使用价值会受到严重损害。（三）二审判决查明的商业房面积有误，陈赵居委会即使不扣占106号商铺也能实现还建目的。根据湖北省云梦县自然和规划局委托孝感市宏浩测绘有限公司对案涉“盛林新世界”项目作出的《建设工程面积核实测绘报告》《湖北省建设厅行政处罚事先告知书》，“盛林新世界”小区超建1056.75平方米，其中商业面积超建344.62平方米，因此，门面房建筑面积应为6395.82平方米。黄玉平、张萍购买的106号和204号商铺总面积为1187.2平方米，扣除之后，还剩余5208.62平方米，能够实现还建陈赵居委会5000平方米的目的。（四）陈赵居委会并没有要求从一层还建，二审法院认定“门面房”必须为临街底层房间，还建必须从一层开始逐层向上，没有事实和法律依据。因此，二审判决认定事实和适用法律错误，请求依法纠正。 陈赵居委会提交意见称，（一）黄玉平、张萍在与盛林公司签订房屋买卖合同前，已经明知盛林公司与陈赵居委会之间《补充协议》约定的还建内容，仍然签订买卖合同并办理不动产预告登记，双方存在故意串通，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。（二）案涉《补充协议》合法有效，且被生效判决所确认，盛林公司应当履行还建义务，二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定作出判决，适用法律正确。（三）黄玉平、张萍不具有排除法院强制执行的权益，签订房屋买卖合同的真实目的是配合盛林公司抗拒还建义务。办理不动产预告登记并未取得物权，虽然办理《营业执照》、签订《物业管理服务协议》，但房屋仍旧闲置，并未实际占有。（四）《补充协议》中约定的“正门面房”应当包含106号商铺在内的第一层房屋，204号商铺无法使用的问题是由黄玉平、张萍和盛林公司自己造成的。盛林公司单方委托的测绘不具有合法性，商铺面积仅为6051.2平方米，扣除106号和204号商铺后，不足以为陈赵居委会还建5000平方米。因此，二审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回黄玉平、张萍的再审申请。 本院经审查认为，本案的争议焦点是：诉争房屋是否属于拆迁补偿安置房屋，二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定认定陈赵居委会对诉争房屋具有优先取得权是否正确，黄玉平、张萍对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，2013年6月18日，陈赵居委会与湖北九牧物资贸易有限公司（以下简称九牧公司）签订《协议书》，双方约定陈赵居委会用位于云梦县城关镇凤栖路云梦消防队西侧地8642.1平方米置换5000平方米门面房。2015年7月15日，盛林公司在陈赵居委会与九牧公司订立的《协议书》上签字盖章，表示“同意以上条款”，并于同日与陈赵居委会签订《补充协议》，双方再次明确约定由盛林公司向陈赵居委会还建“5000平方米的正门面房，还置区域按图纸一层、二层累计面积，不足5000平方米面积在三层补齐”。从上述两份协议的内容看，包括拆迁人盛林公司与被拆迁人陈赵居委会就被拆迁土地房屋的补偿方式、补偿金额、安置房屋面积和安置地点等事项达成的合意，属于拆迁补偿安置协议。同时，由于其中不仅包括补偿方式、安置房屋面积等一般内容，还包括安置房屋位置、用途等特别约定，使安置房屋具有了特定性，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”的情形。在此情况下，被拆迁人对安置的特定房屋享有对抗第三人效力的特种债权，即使第三人办理了房屋所有权转移登记，被拆迁人也可优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人。因此，尽管黄玉平、张萍对诉争房屋已经付清全部购房款并办理不动产预告登记，仍不能享有优先于陈赵居委会、足以排除对诉争房屋强制执行的民事权益。二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定认定陈赵居委会优先于黄玉平、张萍取得诉争房屋，适用法律正确。黄玉平、张萍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回黄玉平、张萍的再审申请。 审判长  万会峰 审判员  谢 勇 审判员  沈 佳 二〇二〇年九月二十四日 书记员  陈小小