福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初4380号 原告：纪剑辉，男，1982年8月14日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所专职律师，特别代理。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区**楼**，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 原告纪剑辉与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告纪剑辉的委托诉讼代理人林丽香到庭参加诉讼，被告正鼎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 纪剑辉向本院提出诉讼请求：1．判令正鼎公司继续履行《商品房买卖合同》，立即将正鼎澜天11号2308室房屋交付给纪剑辉，并为纪剑辉办理该套房屋不动产权证；2．判令正鼎公司按照合同约定从2017年7月1日起计至实际交付之日止，向纪剑辉支付逾期交房违约金。事实和理由：2014年6月27日，纪剑辉与正鼎公司签订商品房买卖合同（合同编号201402003），纪剑辉向正鼎公司购买位于正鼎澜天楼盘11号楼2308室商品房一套，建筑面积134.64平方米，总价共计777071元。合同约定：正鼎公司应在2017年6月30日前交付符合合同约定条件的房屋。如逾期超过90天，纪剑辉有权解除合同，若纪剑辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，正鼎公司应按日向纪剑辉支付已付款万分之四的违约金。合同签订当日，纪剑辉按约定支付购房款777071元，并支付专项维修基金10098元。合同约定交付日期届满，正鼎公司未能按照合同约定交付房屋。按照合同约定，正鼎公司应向纪剑辉支付违约金。纪剑辉依照合同法等相关规定，诉至本院，请求处理。 正鼎公司辩称：1．由于客观原因，涉案房产的楼盘尚未竣工验收，无法如期交房，待客观原因消除后，涉案楼盘符合交付条件时其会在第一时间通知业主办理交房手续。由于涉案房产尚未交付，纪剑辉此时主张办理不动产权证没有事实依据，请不予支持。2．虽然约定的交房时间是2017年6月30日前，但纪剑辉2017年11月16日才付清全部购房款，按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第1项之约定，涉案房产交房时间应顺延至纪剑辉实际付清款项之日，故纪剑辉主张的违约金起算时间应是2017年11月17日，而不是2017年7月1日。3．纪剑辉主张违约金计算标准按日0.04%明显偏高，每月违约金高达9325元，比涉案房地产所在地房屋租金水平高出许多，过分高于因违约给纪剑辉造成的实际损失。且类似案件在莆田司法实践中违约金比例调整为按日0.01%计算。故正鼎公司请求逾期交房的违约金比例应调整为按日0.01%计算。 经审理查明，2014年6月27日，纪剑辉（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201402003），合同与本案有关的约定如下：纪剑辉向正鼎公司购买位于仙游县××街道××村××号××号楼××室商品房，购房款总价777071元。正鼎公司应当在2017年6月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付纪剑辉使用。如逾期交房超过90日的，纪剑辉要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。并约定纪剑辉在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款237071元，余款54万元由买受人到出卖人指定银行（公积金）申请按揭贷款。出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是如在本补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……，合同还约定其他事宜。之后，纪剑辉缴交购房款237071元，并经按揭贷款，于2017年11月16日付清余款539999元。因涉案房屋逾期交付，纪剑辉遂于2020年7月2日诉至本院请求判准上述诉讼请求。 以上事实，有当事人的陈述，纪剑辉提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票一份，正鼎公司提供的商品房买卖合同附件复印件、仙游县农村信用合作联社出具的通存贷方凭证复印件一份等证据在卷佐证，经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，具有证明力，本院予以确认。 本院认为，纪剑辉与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当按约完成房屋交付义务，纪剑辉于2017年11月16日才付清全部购房款，正鼎公司主张交房时间以实际付清款项的时间为准有理，本院予以采纳；因正鼎公司未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，且违约状态持续至今，纪剑辉请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金于法有据，予以支持。违约金起算时间应自交房时间届满的次日即2017年11月17日起算。合同约定按房屋总价款777071元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，并对照房屋所在地的房屋租金水平和本地区对商品房预售合同纠纷类似诉讼案件的处理情况，本院根据正鼎公司的请求，酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日0.01%计算。合同约定正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，而目前案涉房屋未交付，故纪剑辉请求办理房产证等相关证件，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，纪剑辉合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院予以驳回。正鼎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在符合《商品房买卖合同》约定交房条件之日起三十日内将坐落于仙游县××街道××村××号楼××室房屋交付给纪剑辉使用； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给纪剑辉逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房款777071元为基数，自2017年11月17日起按日万分之一计至实际交付房屋之日止； 三、驳回纪剑辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6265元，减半后收取3132.5元，由纪剑辉负担2333元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担799.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 斌 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  林立伟 书 记 员  林 琳 附相关主要法条、申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。