河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8497号 上诉人（原审原告）：刘某辰，男，1972年7月29日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人：铃析永、刘纪宏，北京嘉润（石家庄）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某磊，男，1984年4月26日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原审第三人：康某忠，男，1968年11月5日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人：张艺，河北鼎岳律师事务所律师。 原审第三人：康某，男，1993年11月11日生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人刘某辰因与被上诉人张某磊案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初10003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 刘某辰上诉请求：一、请求依法撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初10003号民事判决书。并依法改判。二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与第三人存在真实的民间借贷法律关系。2014年9月13日第三人康某忠向上诉人借款150万元，借款期限5个月，自2014年9月13日至2015年2月13日。上诉人依约支付了借款。上诉人提供了借条、转账记录，证实借款关系真是存在。二、借款到期后，第三人未按期归还借款，经上诉人与第三人协商，第三人同意以房产抵顶上诉人债务三方于2016年12月19日签订了抵债《协议书》，并且上诉人在2017年初亲自与第三人康某去地产公司办理交房手续。并对房屋简单装修，实际入住。上诉人与第三人的以房抵债协议已经实际履行，合法占有房产，且时间上早于被上诉人的债权。三、根据上诉人与第三人签订的《协议书》上诉人享有请求办理产权过户权利，属于物权请求权，而被上诉人对第三人的仅仅是债权请求权，上诉人的物权请求权优于被上诉人。四、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议。抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着，重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形、避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况。且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。依据该规定，法律对以物抵债协议的效力是支持的，又基于前述事实上诉人的请求权优于被上诉人的请求权，具有排除执行的权利，其诉求应当被支持。综上所述，上诉人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对讼争房产的执行为此特提起诉讼，请求依法判决。 张某磊答辩称，对一审判决无异议。 刘某辰向一审法院起诉请求：一、停止对石家庄市长安区产的执行，对该房产予以解封；二、确认上述房产为原告的合法财产。 一审法院认定事实：本院在执行申请执行人张某磊与被执行人康某忠、康某民间借贷纠纷一案过程中，原告即异议人刘某辰向本院提出执行异议。本院作出（2019）冀0105执异214号执行裁定书，裁定驳回异议人刘某辰的执行异议。第三人康某忠辩称，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。原告刘某辰与被告张某磊均认可（2019）冀0105执异214号执行裁定书中本院查明以下事实一、二、三、四。具体内容为：“一、申请执行人张某磊与被执行人康某忠、康某民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2018）冀0105民初815号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以下协议：一、1.被告康某忠于2018年12月21日至2018年2月20日已付利息8000元；2.被告康某忠于2018年4月20日偿还借款本金50000元，200000元借款本金自2018年2月21日至2018年4月20日的利息8000元；3.被告康某忠于2018年5月20日偿还借款本金50000元，150000元借款本金自2018年4月21日至2018年5月20日的利息3000元；4.被告康某忠于2018年6月20日偿还借款本金50000元，100000元借款本金自2018年5月21日至2018年6月20日的利息2000元；5.被告康某忠于2018年7月20日偿还借款本金50000元，50000元借款本金自2018年6月21日至2018年7月20日的利息1000元。如被告康某忠、康某提前偿还欠款。利息根据实际偿还时间按月利率2%相应予以扣减。二、被告康某对第一款中的款项承担清偿连带担保责任；如被告康某忠、康某未按上述约定期限及数额履行付款义务，原告张某磊有权自被告康某忠、康某逾期次日起对第一款中的剩余款项申请强制执行。三、其他各节互不追究。案件受理费2150元，被告康某忠自愿负担。保全费1520元，被告康某忠自愿负担。本院于2018年5月4日出具了生效确认书。申请执行人于2018年5月4日向本院申请强制执行，本院受理后，依法立案，执行案号为（2018）冀0105执1886号。二、本院于2018年2月28日向石家庄市房产交易中心送达了（2018）冀0105执保127-1号协助执行通知书，请协助执行以下事项：一、查封康某名下位于长安区房产。二、查封期限为三年，从2018年2月28日起至2021年2月27日止。三、本院于2018年7月23日作出（2018）冀0105执1886-1号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人康某名下位于石家庄市长安区房产。四、本院于2019年10月12日作出（2018）冀0105执1866号《公告》内容：申请执行人张某磊于被执行人康某、康某忠民间借贷纠纷一案，新华区人民法院作出的（2018）冀0105民初815号民事调解书已发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，在执行过程中，我院将依法拍卖查封被执行人康某名下位于石家庄市长安区的房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条并参照《河北省高级人民法院关于进一步规范执行评估、拍卖工作的指导意见》的通知之规定，现责令被执行人康某于2019年12月10日前，从位于石家庄市长安区的房屋中搬出。如到期仍不履行的，我院将依法强制腾空，被执行人康某必须到场配合接收强制搬出的物品，如拒绝到场配合，我院将邀请基础组织到场见证并配合执法记录仪拍摄，强制搬出的物品到达指定地点后三日内领取，如未按期限领取，造成的物品损坏、丢失则由被执行人康某承担，强制执行的所有费用将从被执行人财产处置中扣除。本院执行人员将该公告张贴在小区的门口上”。本案原告提交证据：商品房合同网签备案信息查询结果复印件、2014年9月13日《借条》、中国农业银行分户账及取款业务回单、《协议书》、缴费凭证（水、电、暖、物业；电费凭证为复印件）。商品房合同网签备案信息查询结果复印件，显示：经查询“数字房产系统”：长安区高营大街30号御景半岛花园x号地xx号住宅楼xx单元xxx备案在康某（身份证号：5108021993××××××××）名下，建筑面积241.12平方米，总价款2109643元，合同签约日期为2014.5.28，合同约定付款方式为“按揭付款：买受人于2014年5月28日前支付首期房款￥639643元整，余款￥147万元整办理银行按揭，贷款年限30年”，出卖人为石家庄地益嘉房地产开发有限公司，合同编号2014052811165218857，查封单位为石家庄市新华区人民法院（2018冀01**执保127-1号），查封期限为2018-2-28至2021-2-27，轮候查封单位为石家庄市长安区人民法院（2019冀01**执保108号）、石家庄市长安区人民法院（2019冀01**执保254号）。2014年9月13日《借条》，内容：今借（款）刘某辰现金150万元。（壹佰伍拾万元整）借款期现五个月，自2014年9月13号至2015年2月13日，月息3分5，每月月底前付息到期本金返还。注（每月十三号前付息），借款人康某忠、担保人宋六顺。中国农业银行取款业务回单，显示刘某辰于2014年9月12日通过银行卡向康某忠账户转款300000元；于2014年9月13日转款900000元；于2014年9月20日转款300000元，以上三笔转账共计1500000元。《协议书》显示：刘某辰（甲方）、康某忠（乙方）及康某（丙方），签订时间2016年12月19日；甲乙丙三方就债权债务转让及以房产抵债一事，经充分协商一致，达成本协议如下，三方自愿共同遵守执行。一、截止到2016年12月19日乙方欠甲方借款人民币241万元（以下简称上述欠款）二、乙方将上述241万元债务转让给丙方，丙方同意接受上述241万元债务并承担偿还责任，甲方同意上述债务转让，乙方同时承担连带偿还责任。三、丙方自愿以自有房产抵偿上述241万元债务，乙方也同意以该房产抵偿上述债务。四、丙方提供下列房屋（以下简称上述房屋）以抵偿241万元的债务，房屋具体情况如下：房屋坐落于长安区，建筑面积241.12平方米，房屋所有人为康某、康某忠；上述房屋于2014年7月31日在中信银行石家庄分行办理了按揭贷款，贷款金额为：1470000元，期限为三百六十个月。上述房产作价人民币241万元。五、乙方、丙方应于本协议签订之日将上述房产的《商品房买卖合同》、购房票据、交款收据等原件交付给甲方，由甲方保管。六、乙方、丙方保证上述房产拥有完整的所有权，房屋产权无争议，房产权利不受其他限制，也不存在法律上的其他限制。七、乙方、丙方附有义务为甲方办理房屋产权过户手续，房屋过户所需费用由双方按照法律法规承担。如需要在开发商处办理合同更名手续，丙方也有义务配合甲方办理。八、在上述房屋的产权登记证书登记在甲方名下之日或更名手续办理至甲方名下之日起，甲乙丙三方的241万元的债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。九、本协议未尽事宜双方协商后进行书面修改或补充，补充协议与本协议具有同等效力。十、本协议自三方签字之日成立。十一、甲乙丙三方同时约定：本协议为附生效条件的协议。如丙方或乙方在2017年5月15日之前将上述欠款偿还，则本协议不产生法律效力，如丙方或乙方未在2017年5月15日之前偿还上述欠款，则本协议生效，上述房产的所有权自本协议生效之日起归甲方所有。十二、在2017年5月15日之前乙方丙方对上述房屋享有居住权。十三、本协议一式三份，各执一份。金碧物业有限公司石家庄分公司收费收据显示：房间编号石家庄恒大御景半岛17栋1单元0801，2016年12月20日收到业主康某代收取暖费（2016、12-2016、12）4476.40元、住宅物业服务费（2016、7-2016、12）2585.4元；2019年8月24日收到业主刘某辰IC卡工本办理费（2019、8-2019、8）50元；2019年8月24日收到业主刘某辰代收路灯公摊电费（2017、10-2019、8）、代收电表损耗及分摊电费（2017、10-2017、10）、住宅物业服务费（2017、1-2019、8）、代收公共区域照明公摊电费（仪表类）（2017、11-2019、8）实收款合计16047.90元。被告质证意见：商品房合同网签备案信息查询结果真实性认可；2014年9月13日借条不知情；转账凭证真实性认可，借条上的日期和转账日期不一致，没有康某忠的流水记录，不排除互相倒流水为了凑借条上的数；协议书不认可，当时和康某忠借款，为什么拿康某的房子做买卖；缴费凭证真实性认可，康某断费一年后才缴的费，我不认可他一直在那里居住。第三人康某忠质证意见：商品房合同网签备案信息查询结果没有原件，不认可；2014年9月13日借条认可真实性；农行的转账记录真实性认可，关联性不认可，显示不出给康某忠转款，与本案没有关系；3张业务回单共150万元，真实性认可；协议书真实性认可，认为以物抵债的约定无效；暖气费、物业费真实性认可，电费是复印件不认可，天然气用户本不认可，没有写业主，也没有盖章，用电服务卡不认可，对以上证据的关联性不认可，房子是私自撬锁进入的，不是我们交付给他的。第三人康某忠提交证据：转账记录（招商银行2张、农业银行1张、河北分行4张，手写的记录1张）、以房抵欠款协议，欲证明其观点。原告质证意见：对向张风芹的转账不认可，对招商银行转账的2笔52500元没有异议，其余的没有银行的盖章，不予认可；对以房抵欠款协议真实性无异议，但是同时协议中表明第三人仍然欠原告1858455元，双方债权债务并未结清。被告质证意见：转账记录不知道；以房抵欠款协议真实性认可，但是数字是如何计算的，利息是多少，国家支持是多少；原告的提交协议书中本金是150万元，最后是241万元，借条上写的是3分5，我不认可，已超出国家的规定。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，案涉房屋石家庄市长安区产备案在康某名下。根据原告与第三人康某忠的陈述及证据可以显示，双方之间存在借贷关系。原告和第三人康某忠于2016年12月19日签订的协议书属于以物抵债协议，该协议不属于书面买卖合同。本院查封第三人康某名下备案案涉房产的时间为2018年2月28日，原告提交的缴费凭证（水、电、暖、物业）中显示原告缴纳费用的时间均在该查封日期之后，不能证实其在本院查封之前已合法占有该不动产。原告按照协议书主张第三人康某忠以物抵债，第三人康某忠表示不认可案涉是原告的合法财产。以物抵债的目的在于消灭债务人对债权人的债权而非单纯的房屋买卖。当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的方式，不必然引起房屋权属的变动。在房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。综上，原告的证据不足以证明其系案涉房屋的所有权人，并具有足以排除强制执行的权利，本院对其诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告刘某辰的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕有关事实进行了证据交换和质证。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受收人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然上诉人与原审第三人签订的不是房屋买卖合同，而是以房抵债协议，但按照民法，如无明确规定，参照相类似规定的法理精神，本案应参照上述司法解释的规定作为本案的法律依据。因此，上诉人、原审第三人的行为只要符合上述司法解释的四个条件，即享有足以排除强制执行本案诉争房产的民事权益。首先上诉人与原审第三人于2016年12月19日签订了抵债《协议书》，原审法院于2018年2月28日对诉争房产进行的查封，协议的签订在法院查封之前。其次，上诉人与原审第三人签订以房抵债《协议书》后，上诉人即入住诉争房产，并提供了由上诉人持有向诉争房产的开发商石家庄地益嘉房地产开发有限公司交纳契税，维修资金48173.29元的原始票据，并提供了从上诉人账户付款的银行流水，以及上诉人缴纳诉争房产的住宅物业服务费、取暖费原始票据，还有上诉人入住后安装电视宽带，购买格力电气等的票据，以上行为均在原审法院查封之前，因此应予认定在法院查封之前上诉人已合法占有诉争房产；第三，上诉人与原审第三人签订以房抵债《协议书》后，上诉人原负的债务即告消灭，同时应视为上诉人对诉争房产支付了相应的对价；第四，诉争房产没有及时过户至上诉人名下的原因是原审第三人在原审法院查封前尚未办理房屋不动产权证书，故诉争房产未办理过户并非上诉人的原因。综上，上诉人的情形符合上述司法解释的四个条件，其权利足以排除执行，人民法院应予支持，上诉人的上诉理由依据充分，其诉讼请求应予支持。原判认定事实欠妥应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初10003号民事判决； 二、停止对位于石家庄市长安区产的执行。 一、二审案件受理费160元，由被上诉人张某磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张 闯