云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终208号上诉人（原审原告）：张骁彬，男，1994年4月10日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王启文，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨丽明，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县环湖东路**。法定代表人：刘林，总经理。委托诉讼代理人：朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周楠，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。张骁彬与云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司（以下简称老鹰地公司）商品房预售合同纠纷一案，云南省澄江县人民法院于2018年5月17日立案，审理后作出（2018）云0422民初491号民事判决，张骁彬不服该判决，提起上诉，本院以（2019）云04民终35号民事裁定将本案发回重审。云南省澄江县人民法院审理后作出（2019）云0422民初945号民事判决，张骁彬与老鹰地公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，依法报请延长审限，本案现已审理终结。张骁彬上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。理由为：1.一审认定房屋交付就已实现交易目的错误。房屋交付包括实物交付与协助办理产权转移登记手续，其虽占有使用房屋，但因房屋权属证书未办理，缺少所有权中最根本的一项权利即处分权，不能认定实现了交易目的；2.一审法院酌情将违约金标准调整为每日十万分之五没有法律依据。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》四关于房地产纠纷案件的审理第（四）项关于违约责任问题部分规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理；3.发回重审不是当事人的原因导致，一审法院再次收取案件受理费没有依据，请求二审予以纠正。老鹰地公司答辩请求驳回张骁彬的上诉请求，并提出上诉请求：撤销原判，改判驳回张骁彬的诉讼请求。理由为：1.违约金请求权属于普通债权，张骁彬主张从2016年5月3日开始计算违约金，诉讼时效应从此时计算，至2018年5月17日起诉时已超过两年的诉讼时效；2.案涉房屋无法办理不动产权证是因为法律法规发生变更、以及国土部门与规划部门对项目指标的审批存在冲突所致，根据双方签订的《合同补充协议》第二十二条约定，属于情势变更，公司不存在违约行为，不应承担违约责任。另，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，原办证部门不再接件，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行，《云南省不动产权证书和登记证明管理暂行规定》于2016年11月1日施行，之后我省才开始办理不动产权证。以上说明，未能按照合同约定的时间办理产权证的原因是多方面的，均不可归于公司；3.张骁彬未提交任何证据证实因逾期办证导致其有损失及损失数额的大小，其主张违约赔偿没有法律依据。张骁彬答辩请求驳回老鹰地公司的上诉请求。张骁彬向一审法院提出诉讼请求：1.判决老鹰地公司承担因房屋权属证书未办理而产生的违约责任，自2016年5月3日起至老鹰地公司完成合同约定的协助办证义务之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，暂计算至起诉之日为534208.28元；2.诉讼费由老鹰地公司承担。一审法院认定事实：2013年4月23日，老鹰地公司（甲方）与张骁彬（乙方）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定的主要内容为：“甲方以出让方式取得位于澄江县右所镇老鹰地编号532423104-07-01-Ｇ-Ｄ-18的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地。土地使用权证号：澄国用（2011）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房。乙方购买甲方第5-20幢第1-2层彩云20-Ｂ号房，属钢混结构。该幢商品房建筑层数为地上2层，，地下**双方约定按幢计价，该商品房套内建筑面积为208.42平方米，总价款为3961500元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕本合同约定的全部房价款及合同补充协议约定的相关款项，如税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务协议的签订和物业服务费的支付等；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书等；甲方向产权登记机关报送法律、法规所规定的甲方需提交的相关资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权登记的义务。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。”《合同补充协议》主要是对《商品房购销合同》第一条、第二条的相关事宜补充如下：“《商品房购销合同》签订前，甲方已向乙方明示本房地产项目涉及的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等法律、法规规定的相关证明文件。乙方已知晓本条所载文件载明的内容及其权利义务。乙方所购房屋登记用途为住宅，该房屋的《国有土地使用证》待乙方取得《房屋所有权证》后，由乙方自行向土地主管部门申请办理，相关费用由乙方自行承担。其国有土地使用权年限以该房屋《国有土地使用证》的记载为准。”合同签订后，张骁彬分别于2013年4月23日、9月10日支付购房款共计3961500元。2016年1月16日，张骁彬向老鹰地公司支付代收契税、专项维修基金、产权证工本费及印花税共计130793.88元。2016年2月2日，双方进行房屋验收交接。2018年9月30日，澄江县国土资源局出具情况说明，主要内容为：涉张骁彬等户的房屋未取得国有建设用地使用证及房屋所有权证，是因老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准规划指标不相符，暂不符合受理条件，故暂未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，张骁彬与老鹰地公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。经审查，双方已于2016年2月2日办理了房屋交接手续，张骁彬支付了全部购房款、税款、住宅专项维修资金，履行了合同的主要义务，但至今尚未取得土地使用证及房屋所有权证。导致未能办证的原因是老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准规划指标不相符，且尚未办理首次登记，目前还不具备办理转移登记的条件，老鹰地公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。老鹰地公司认为应根据《合同补充协议》第二十二条“甲、乙双方任何一方如遭遇政府行为、不可抗力或不可归责于双方的事由而延迟履行合同义务时，将免除延迟履行合同的责任”的约定认定其不承担违约责任的抗辩理由不成立，不予采信。故对张骁彬主张逾期办证违约金的诉讼请求中的合理部分予以支持，违约时间从房屋交接后90个工作日的次日即2016年6月8日开始计算。因涉诉房屋已实际交付使用，实现了交易目的，故酌情以房屋总价3961500元为基数，按每日0.05‰的标准计算违约金至老鹰地公司代为向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止。老鹰地公司提出本案已超诉讼时效，因目前还不具备办理涉诉房屋的转移登记手续，违约行为一直持续，故张骁彬的请求未超诉讼时效。判决：“一、由被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司于本判决生效后十日内支付原告张骁彬逾期办证违约金（以交易房屋总价3961500元为基数按每日0.05‰为标准，自2016年6月8日起开始计算至被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司代原告张骁彬向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）。二、驳回原告张骁彬的其他诉讼请求。”二审中，老鹰地公司提交以下证据：《国有建设用地使用权出让合同》、建设工程规划许可证、澄江县建设工程规划验收合格证、老鹰地旅游度假村二期修建性详细规划、云南省人民政府云政复（2010）17号文件、澄江县人民政府澄政复字（2010）69号文件、澄政复（2016）31号文件，欲证明案涉房屋不能及时办理产权证的原因，主要是土地出让合同约定的容积率与规划审批的容积率存在冲突所致，属政策原因，其公司未违约，不应承担违约责任。经质证，张骁彬认为，老鹰地公司在一审中未提交以上证据，二审才提交，不属于新证据；该组证据没有原件，土地出让合同与商品房购销合同中的地块不对应，反映不出无法办证是政策原因导致，对证据的三性均不予认可。本院经审查认为，老鹰地公司提交的证据客观真实，能够证明案涉房屋未能办证的原因，但老鹰地公司是否违约，系本案争议焦点，在说理部分评析。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院依法确认。另查明，2011年7月15日，澄江县国土资源局与老鹰地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建筑容积率为：不高于1.15，不低于1.15。案涉项目于2012年5月9日取得《建设工程规划许可证》，于2014年8月4日通过规划验收，澄江县住房和城乡建设局颁发的《澄江县建设工程规划验收合格证》载明：容积率批准要求为：0.4145，执行情况为0.4138，符合规划要求，同意验收。张骁彬与老鹰地公司于2013年4月23日签订的《合同补充协议》第二十二条约定：“甲、乙双方任何一方如遭遇政府行为、不可抗力或者不可归责于双方的事由而延迟履行合同义务时，将免除延迟履行合同的责任。……”本院认为，张骁彬与老鹰地公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，张骁彬上诉主张老鹰地公司未按约定协助其办证的行为构成违约，要求承担违约责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金；老鹰地公司上诉提出本案已超诉讼时效，并抗辩未能办证是政策原因导致，不可归责于公司，公司不应承担违约责任。故本案二审争议焦点为：老鹰地公司是否构成违约？本案是否超过诉讼时效？经审查，澄江县国土资源局与老鹰地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建筑容积率为：不高于1.15，不低于1.15。老鹰地公司按照当地政策呈报相关材料后，规划部门审批后颁发了《建设工程规划许可证》，项目竣工时通过了规划验收，并取得《澄江县建设工程规划验收合格证》，现案涉项目未能办理不动产权证的原因是：老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准的规划指标不相符，是由于政策因素导致，不应归责于老鹰地公司，故对老鹰地公司二审提交证据的证明目的予以采信。根据双方《合同补充协议》第二十二条约定，案涉项目目前不能办证是因不可归责于双方的事由导致，对张骁彬要求老鹰地公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。基于以上分析，对老鹰地公司提出的诉讼时效问题不再评析。至于张骁彬提到一审法院再次收取案件受理费的问题，因本案第一次是以简易程序审理，案件受理费减半收取，发回重审后依法组成合议庭，适用普通程序审理，故一审法院补充收取另外一半案件受理费符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2019）云0422民初945号民事判决；二、驳回张骁彬的诉讼请求。一审案件受理费9142元，由张骁彬负担；二审案件受理费9142元，由张骁彬负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年九月十一日书记员  邹 欣