河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0702民初3047号原告：新乡商联实业有限公司，住所地：新乡市金穗大道**商会大厦。法定代表人：徐全堂，董事长。委托诉讼代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。被告：河南瑞源律师事务所，住，住所地：新乡市商会大厦****/div>负责人：刘瑞华，主任。委托诉讼代理人：浮淑萍，河南瑞源律师事务所工作人员。被告：刘瑞华，女，汉族，1964年8月25日出生，住新乡市。被告：于嘉炜（追加），男，汉族，1988年12月14日出生，住新乡市。被告：赵长秀（追加），男，汉族，1964年5月8日出生，住新乡市。被告：赵久天（追加），女，汉族，1990年12月20日出生，住新乡市。原告新乡商联实业有限公司（下称商联公司）诉被告河南瑞源律师事务所、刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天物业服务合同纠纷一案，该案于2017年4月11日立案，经审理后本院作出（2017）豫0702民初1669号民事判决书，原告不服提起上诉，新乡市中级人民法院经审理作出（2017）豫07民终5040号民事判决书。判决生效后被告河南瑞源律师事务所向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院经审理作出（2018）豫民申8903号民事裁定书，裁定新乡市中级人民法院再审此案，新乡市中级人民法院经审理做出（2019）豫07民再67号民事裁定书将本案发回本院审理。本院立案受理后，依法追加了于嘉炜、赵长秀、赵久天作为本案共同被告参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告商联公司的委托代理人王秀艺，被告刘瑞华并作为被告河南瑞源律师事务所的负责人、被告河南瑞源律师事务所的委托代理人浮淑萍到庭参加诉讼，被告于嘉炜、赵长秀、赵久天经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商联公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付原告2012年7月1日-2017年6月30日期间物业服务费158428元及逾期支付滞纳金409234元（2012年7月21日至2017年2月28日，之后计算到实际付清之日止）；2、判令二被告立即停止盗用原告水电的行为，支付（2012年7月1日-2017年2月28日期间）盗用原告的水费8803元、电费146709元及相应滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中,原告变更诉讼请求，要求于嘉炜、赵长秀、赵久天作为被告一并承担上述费用，其他诉讼请求不变。事实与理由：新乡商联实业有限公司诉称，2009年4月，新乡市工商业联合会经新乡市人民政府批准成立新乡商联实业有限公司商会大厦筹备处，负责新乡商会大厦项目建设。原告是依照2011年8月15日新乡市工商联十一届主席（会议）第十二次扩大会议决议，由新乡商会大厦筹备建设理事会会员企业理事共同出资依法组建，主要负责物业管理等大厦的正常运行。根据2012年3月16日新乡商会大厦筹备建设理事会第六次全体理事会议所通过的《新乡商会大厦入驻人房屋产权证件办理发放工作方案》，和2012年4月5日新乡商会大厦筹备建设理事会第七次全体会议通过的《关于部分规定的修订建议以及有关问题的说明》等规定，所有签订合同选位分割商会大厦房产的工商联会员企业，均应于2012年4月18日前一次性全部交清购房款和专项维修资金及2012年4月-6月物业服务管理费，尔后按照相关规定办理大厦入驻手续。其他人员均按要求履行，唯有被告拒不按照其与新乡市工商联签订的合同以及上述规定缴纳购房欠款本金174253.6元、房屋专项维修资金101576.1元（另案起诉），拒不办理大厦入驻手续，反而于2012年7月17日砸毁楼层门锁，强行入驻大厦B28层，并且屡次破坏水电供给设施，盗用水电等能源，破坏大厦电梯和楼层监控等设备设施，威胁阻挠物业管理人员入其楼层履行职责，等等。虽然大厦筹备处与原告对被告多次口头劝告或者书面通知，要求被告交清上述款项并按规定办理大厦入驻手续，但被告始终拒不办理，甚至拒绝接受书面通知或者把工作人员拒之门外。显而易见，被告的种种违法违规行为与其职业身份是格格不入的。原告有必要指出，新乡商会大厦在市委、市政府支持指导下，由原告的会员企业共同出资筹备建设，是为全市工商联会员企业打造活动阵地的公益性工程项目。然而，2012年年中以来，被告屡屡违犯大厦筹备建设和运行管理的决议、决定，以及《工作方案》和大厦运行管理的各项规章制度，拒不履行双方正式签订的合同等规定和约定的义务和事项，巨额欠账，不办手续，强行占有大厦楼层，毁坏公共设备设施，长期盗用大厦的水电等能源，直接影响了大厦筹建财物的收支平衡，严重干扰了大厦的正常运行管理，肆意损害了原告及其他入驻人的经济利益。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告河南瑞源律师事务所辩称，案涉房产已经办理了产权证书，答辩人不是案涉房产的所有权人，且答辩人亦未与原告签订物业合同，故答辩人不应承担本案物业费用。被告刘瑞华辩称，1、法院追加被告程序不合法；2、原告不具有物业管理资质，没有资格向答辩人收取物业费；3、根据联建合同，物业公司需要公开招标确认，原告没有经过招标，即开始对商会大厦进行物业管理，不符合合同约定；4、原告并未向答辩人提供最基本的物业服务，且原告不能提供水电确切的数字，亦未给答辩人供过水电，答辩人不是原告处业主，不应承担物业费用。被告于嘉炜、赵长秀、赵久天经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩意见。原告商联公司向本院提交的证据有：1、缴纳水、电费和热力费发票（6本凭证）；2、2017年1月至2018年4月份保安员值班表一份；3、2017年1月至2018年4月份监控室值班表一份；4、2017年1月至2018年4月份水电设备值班表一份；5、2017年6月份电工值班记录一份；6、2017年10月份安保巡楼表一份；7、建筑消防设施故障处理记录一份；8、2018年1月巡楼签到表一份；9、2017年6月和2018年3月员工工资表一份；10、消防控制室值班记录一份；11、2017年9月消防安全每日巡查记录一份；12、2018年4月消防安全每日巡查记录一份；13、2017年6月和2018年3月电梯运行巡查记录表一份；14、2017年6月和2018年3月电梯运行故障率记录表一份；15、2017年6月和2018年4月配电间巡查记录表；16、2018年3月热力站日巡查记录表一份；17、2017年6月和2018年4月水箱间巡查记录表；18、二次供水设备巡行情况巡查记录一份；19、2018年4月制冷机房巡查记录表一份；20、房产证两份；21、（2014）红民一初字第2423号民事判决书一份；22、原一审、二审中提交的证据（详见一审、二审判决书）。以上证据证明原告诉讼请求。被告河南瑞源律师事务所、刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天均未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定案件事实如下：2009年12月19日，新乡市工商业联合会与河南瑞源律师事务所负责人刘瑞华签订了《新乡商会大厦集资联建合同》，合同约定：河南瑞源律师事务所出资3278473.8元，选位分割商会大厦单体楼层1层，具体位置为B座28层，地下，地下车位两个为****面积共1377.51平方米，建设成本为每平方米2380元。大厦建成交付使用时，按房屋管理部门实际测量的建筑面积和公摊面积计算确认最终造价，相应调整合同总价款。合同还约定了物业管理单位由公开招标选定等条款。新乡商会大厦于2012年4月竣工交付。之后，河南瑞源律师事务所选定的B座28层房产分别登记在刘瑞华、赵长秀夫妻名下725.04平方米，登记在刘瑞华、赵长秀的女儿、女婿赵久天、于嘉炜名下608.68平方米。河南瑞源律师事务所系普通合伙，刘瑞华系该所负责人，该所自2012年7月入住B座28层，入驻后对外出租了该层部分房屋，一直使用至今。河南瑞源律师事务所未与该层产权人刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天签订租赁协议。2011年8月16日新乡市工商业联合会下发新联【2011】39号关于组建商联公司有关问题的决议的文件，决定组建商联公司。2011年12月商联公司在工商部门登记成立，经营范围为：物业管理、国内广告设计、制作、发布等。商联公司成立后，除刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天之外，商联公司与其他66位业主均办理了入驻手续，并签署了入驻公约，其中约定物业费1.9元/平方米/月。刘瑞华及河南瑞源律师事务所作为B座28层的业主和使用人未交纳物业费，经商联公司多次催收，其以物业公司未经公开招标、且未与其签订物业合同为由拒绝交纳物业费。为此，双方发生纠纷，商联公司诉至本院，要求解决。因新乡商会大厦B座28层的产权中725.04平方米由刘瑞华、赵长秀夫妻共有，下余608.68平方米由赵久天、于嘉炜夫妻共有，诉讼中，本院依法追加于嘉炜、赵长秀、赵久天作为本案的被告参加诉讼。商联公司庭审中变更诉讼请求要求上述被告共同支付物业费及水电费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告商联公司作为新乡商会大厦的物业服务企业，与多数业主签订了物业服务合同，新乡商会大厦的业主并未对物业服务协议进行解聘，应当视为对商联公司作为物业单位进行服务的认可，B座28层业主及使用人虽然未与商联公司签订物业服务合同，但上述业主及使用人，一直共同享受着商联公司提供的物业服务，接受着商联公司的管理，应当视为双方已经形成了事实上的物业服务关系。故对于原告商联公司要求被告河南瑞源律师事务所、刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天按1.9元/平方米/月支付2012年7月1日-2017年6月30日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，该部分数额应为152044.08元，商联公司超出该数额的请求及支付滞纳金的请求于法无据，本院不予支持。关于商联公司要求被告支付水电费的诉讼请求，因其不能提供证据证明被告实际用量，亦不能证明被告存在盗用水电的行为，且庭审中，被告刘瑞华亦对此项费用予以否认，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告刘瑞华提出法院追加被告程序不合法，原告商联公司不具有物业管理资质，没有资格向答辩人收取物业费，根据联建合同，物业公司需要公开招标确认，原告商联公司没有经过招标，即开始对新乡商会大厦进行物业管理，不符合合同约定及原告并未向其提供最基本的物业服务，不应支付物业费的辩称，无事实法律依据，本院不予支持；被告河南瑞源律师事务所提出涉案房产已经办理了产权证书，其不是案涉房产的所有权人，且其亦未与原告签订物业合同，故其不应承担本案物业费用的辩称于法无据，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：一、被告河南瑞源律师事务所、刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天于本判决生效后十日内连带支付原告新乡商联实业有限公司2012年7月1日-2017年6月30日期间物业费152044.08元；二、驳回原告新乡商联实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11032，由原告新乡商联实业有限公司负担5500元，下余案件受理费5532元，公告费260元，均由被告河南瑞源律师事务所、刘瑞华、于嘉炜、赵长秀、赵久天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  郭德方审判员  王国明审判员  吴行州二〇二〇年九月三日书记员  孟庆开