江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初889号原告：彭学生，男，1959年6月23日出生，汉族，退休职工，住吉安市青原区。原告：郑益秀，女，1962年5月30日出生，汉族，无业，住吉安市青原区。两原告委托诉讼代理人：李章伟、李冲，江西智桥律师事务所律师。被告：南昌铁路天集房地产开发有限责任公司，住所地南昌市青云谱区井冈山大道**，统一社会信用代码91360000261791138A。法定代表人：赖学升，董事长。委托诉讼代理人：晏东日、万冬琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。原告彭学生、郑益秀与被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司（以下简称天集房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭学生、郑益秀及其委托诉讼代理人李章伟、李冲，被告天集房地产公司的委托诉讼代理人晏东日、万冬琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭学生、郑益秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金4510.45元；2、判令被告立即为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证的违约金18509.89元（以已付购房款425514.65元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年利率4.35%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以425514.65元价格购买被告开发的房屋。双方签订合同后，被告存在两项违约情形：1、按合同约定被告应在2016年8月30日前交房，被告实际交房时间为2017年3月31日，逾期212天，且交付的商品房至今未验收合格，故原告根据合同约定要求被告支付违约金即425514.65元×0.00005×212天=4510.45元。2、被告实际交房时间为2017年3月31日，按合同约定应在2018年9月22日前为原告办理权属登记，但至今未办理，存在违约。合同虽约定违约金是按已付房款的0.05%计算，但原告认为该约定明显过低，应按中国人民银行公布的同期贷款利率计算违约金即425514.65元×4.35%=18509.89元。综上，望判如所请。被告天集房地产公司辩称，1、被告认为逾期交房的起算时间应从2017年1月30日起计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告交房可据实延期。被告于2014年1月与供电公司签订《新建住宅供配电工程委托建设管理合同》。2017年1月29日通电工程竣工验收。被告于2017年3月底通知了所有业主办理交付手续，并且主动承担了通电工程竣工验收后至通知交房期间逾期交房的违约金。逾期交房的责任在于供电公司未及时将受电工程完工，被告不应承担违约责任。退一步讲，即使被告逾期交房的起算时间在2016年8月30日前，本案逾期交房违约金的诉讼时效起算时间为2016年8月31日，现原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效。至起诉，原告未以任何形式向被告主张过该权利，故应依法驳回其诉请。如原告认可按合同约定，以受电工程竣工验收的时间起算交房时间，被告也已按约定支付了相应的违约金。2、被告逾期办理房产证的违约金，应按合同约定标准计算。首先，案涉房产在2017年5月30日前已经五方验收合格及消防竣工验收备案，但小区规划内的一段配套规划道路因违章建筑及民房无法拆除等客观原因，导致规划道路无法修建，规划验收无法完成。现被告已完成交付房屋的主要义务，房产证的办理属附随义务，对其违约责任的约定是法律规定的范围内。其次，本案案涉房产并非真正意义上由开发商开发对外销售的商品房，而是带有企业福利性质的商品房，该小区的购买者均为被告母公司中国铁路南昌局集团有限公司下属单位的职工，虽双方约定的违约金相对较低，但均是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，应予以保护。3、未履行办证义务不在被告的控制范围之内，被告现已委托吉安市青原区建设局代建，逾期办证事宜不久能得到解决。原告彭学生、郑益秀围绕诉讼请求依法提交了：1、原告的身份证复印件2份，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同1份、天集青原明珠业主入住手续办理通知书1份、收款收据1张，证明原、被告的买卖关系，合同约定被告交房时间为2016年8月30日，在商品房交付使用后540日内应为原告办理权属登记即2018年10月4日前办理，被告实际交房时间为2017年3月31日，被告存在逾期交房、逾期办证的事实；3、照片7张，证明案涉房产违章建筑是被告搭建，与房屋形成一体不可能由原告后来搭建。被告不能为原告办理房产证责任在被告，与原告无关。被告经质证，对证据1三性无异议。证据2的买卖合同三性无异议，对证明目的有异议，合同中第八条第二项因入户水电施工造成工期延长则交房期顺延，本案是2017年1月29日通的电，逾期交房的起算时间应从2017年1月30日起。对入住手续办理通知书三性均无异议，对证明目的有异议，我公司是在2017年3月31日前通知业主收房，原告实际收房时间是2017年3月31日，该案涉房产已交付原告使用，应视为验收合格。对收款收据三性均无异议，案涉房产目前无法办理权证责任在于原告。被告支付的违约金均是按合同标准计算自2017年1月30日至2017年3月31日共计59天。证据3三性均不认可，照片为原告单方提供，不能证明其目的，照片是否进行加工处理不得而知，即便墙体的色彩相同，该组照片也不能证明是由开发商建造的违章建筑。本院经审查，对证据1、2、3予以确认。被告天集房地产公司围绕其辩解依法提交了：1、《商品房买卖合同》1份，证明该合同明确约定遇政府政策变动、入户水电施工造成工期延长等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可据实予以延期；2、受电工程竣工验收结果通知单、天集青原明珠业主入住手续办理通知单各1份，证明案涉房产的通电竣工时间为2017年1月29日，逾期交房的起算时间应从次日起计算，原告办理收房手续的时间为2017年3月31日，被告在2017年3月31日前就已经通知所有业主办理房屋交付手续；3、原告身份证及银行卡复印件、中国工商银行进账单（回单）各1份，证明原、被告已就逾期交房一事达成赔偿协议，被告已将逾期交房的违约金支付给原告；4、吉安市城市规划管理处吉市规业字【2019】48号《责令整改通知书》、《吉安市自然资源局行政处罚决定书》、江西省政府非税收入票据、中国工商银行交易凭证、《通知》、《律师函》各1份，证明因案外人吴清发的违章搭建行为，2019年10月22日吉安市城市规划管理处向被告下达责令整改通知书，被告于2019年8月27日通知另案原告吴清发进行整改。2019年10月向吴清发邮寄律师函，通知其对违章建筑予以拆除，吴清发均未履行，导致案涉项目无法通过规划验收，直接导致无法办理房产证，且国土资源局没收违法收入并处罚款，合计67.27308万元；5、《关于天集青原明珠小区二期产权证逾期办理情况说明》、《工程质量监督报告》、《吉安市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案结果通知单》各1份，证明案涉项目在2017年5月30日前已经勘查、设计、施工、监理、建设五方责任单位验收合格以及消防竣工验收备案，被告一直在积极推进房产证办理事宜，因规划内有一段配建规划道路因违章建筑及民房无法拆除这一客观原因，导致规划道路无法修建，规划验收无法完成。现被告已委托青原区建设局代建，并于2020年5月6日已经将设计图初稿和概算递交青原区建设局审核。6、《建住宅供配电工程委托建设管理合同》1份，证明2014年1月被告与国网江西吉安供电公司就天集青原明珠小区达成新建住宅供配电工程委托建设管理合同，因国网江西吉安供电公司施工造成的逾期交房的原因，被告无过错，不应承担违约责任；7、房屋规划设计图纸、施工图纸、竣工图纸各1份，证明案涉房屋从设计、施工、到竣工验收，被告均是按照图纸进行，没有进行违章搭建；8、青原区住建局出具的证明1份，证明案涉小区的规划配建道路已经由青原区代建。原告经质证，对证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议，尽管合同约定了因水电入户施工原因可以延期，但被告应提供水电施工合同来证明水电施工工期是在合同约定的工期内，若因被告自身原因，导致施工工期延长，那水电施工原因延长的约定不能在本案中适用；证据2真实性、合法性无异议，但关联性有异议，通知单上完成时间是2017年1月29日，并不能证明通电工程工期延长是由第三方造成的，不能适用商品房合同中由于水电施工造成延期交房的；对入住通知书真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该通知书明确表示办理收房时间自2017年3月31日起自2017年4月30日止，被告所谓的原告办理收房时间为2017年3月29日明显与入住通知不符；证据3真实性、合法性无异议，但关联性有异议，原告认可被告支付的金额，但未就逾期交房达成赔偿协议，原告同意在其应支付的违约金中予以核减；证据4，（1）吉安市城市规划管理处吉市规业字〔2019〕48号《责令整改通知书》、《吉安市自然资源局行政处罚决定书》、江西省政府非税收入票据、中国工商银行交易凭证真实性、合法性无异议，但处罚违章搭建行为，不是原告行为，原告买房时是根据抽签结果来购房而不是自己选择，被告在交房时该违章建筑就已经存在，且原告针对该违章建筑还支付了20000元对价，原告不知道该建筑是违章建筑，该违章建筑与原告无关联性，且罚款也是由被告缴付。（2）对《通知》、《律师函》三性均有异议，系被告单方书写，其内容与事实不符；证据5真实性、合法性无异议，但关联性有异议，尽管案涉项目在2017年5月30日完成了五方责任单位验收合格及消防竣工验收合格，但验收合格并不代表被告交付的房屋符合交付条件，不符合办理产权证的条件。事实上，被告至今未给原告办理产权登记，对被告提到规划内违章建筑及民房无法拆除的客观原因，是被告自身原因，原告并未进行任何违章搭建行为。证明目的与事实不符。证据6三性均有异议，该份合同并没有国网江西吉安供电公司的盖章。即便该合同是真实的，那么该份合同也不能作为被告逾期交房的抗辩理由，该合同仅对合同的双方产生约束力，不能直接在原、被告间产生免责效力；该份合同没有载明供电安装的工期，不能达到证明被告所谓的因国网供电公司工期延误造成的逾期交房的证明目的。证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，按照设计图纸施工，是被告的法定义务，被告是否在施工过程中违反设计图纸施工不得而知，无法证实被告完全按照设计图纸进行施工。从现有房屋现状来看，房屋存在违章建筑，被告作为房屋开发商应当认定其没有按照设计图纸施工，产生的相关责任应由其自行承担，与作为购房者的原告没有任何关系。证据8三性均无异议，但该证明恰恰证明了不能办证的原因是因为被告未按照规划配建道路，被告应当承担相应的违约责任。本院认为被告提供的上述证据能证明其逾期交房、逾期办证的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月4日，原告彭学生、郑益秀（买受人）与被告天集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：一、彭学生、郑益秀购买被告天集房地产公司开发的天集青原XXX房产一套，房屋总价款为人民币425515元。二、房屋交付期限：出卖人应当在2016年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.1.由于政府相关政策变动原因。2.因入户水、电施工造成工期延长，则交房期顺延。3.由于大型市政配套所需导致工程延期。4.因政府部门原因待批或代发竣工验收备案表而延误的时间。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约付清房款。2014年12月1日，江西铁路新龙建筑安装工程有限公司（被告施工方）与国网江西吉安供电公司签订《新建住宅供配电工程委托建设管理合同》，约定由供电公司承建被告的天集青原明珠小区供电工程。2017年1月29日，该项目通电工程竣工验收。2017年3月31日，被告将案涉房产交付原告。案涉房产于2017年5月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2018年3月14日，被告通过银行支付原告违约金1255.27元。另查明，案涉房产至今未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，被告没有为原告办理产权证。现原告以被告逾期交房及逾期办证要求支付违约金为由诉至本院解决。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按约定向被告付清购房款，被告天集房地产公司亦应按约定期限向原告交付房产，但被告于2017年3月31日才将案涉房产交付给原告。诉讼中被告亦认可其逾期交房的事实，故原告主张被告应承担逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持。被告提出逾期交付系因通电工程原因造成的，系双方约定的可据实顺延的条件。经查明，2014年12月1日江西铁路新龙建筑安装工程有限公司（施工方）与国网江西吉安供电公司签订《新建住宅供配电工程委托建设管理合同》。2017年1月29日，国网江西吉安供电公司才完成通电工程的竣工验收。通电施工进度造成的影响，不可归责于被告，属于合同约定被告逾期交房免责的情形。故被告支付逾期交房违约金的时间应从2017年1月30日起每日按已交付房价款万分之0.5的标准计算至2017年3月31日止（共60天）。经核算，被告逾期交房的违约金为1276.55元（425515元×0.005%×60天）。被告辩解原告主张逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效的意见。本院认为，购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。本案被告已于2018年1月向原告支付逾期交房的部分违约金，应视为违约金的请求权的中断，诉讼时效期间重新计算。故被告该辩解意见不予采纳。因案涉房屋至今尚未办理竣工验收备案手续，尚不具备办理房屋产权登记的条件，故原告要求立即办理房屋所有权证的诉请依据不足，本院不予支持。原告可待涉案房产办理竣工验收备案手续后，另行向法院主张权利。但被告应承担逾期办证的违约金。原告主张逾期办证违约金按已付房价款的0.05%的计算标准过低，请求按中国人民银行同期贷款年利率4.35%标准计算，符合法律规定，予以支持。经核算，被告应向原告支付逾期办证的违约金为18509.9元（425515元×4.35%）。综上，被告应向原告支付逾期交房的违约金1276.55元及逾期办证的违约金18509.9元，共计19786.45元，核减被告已支付的1255.27元，被告还应支付原告18531.18元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司应在本判决生效后十日内支付原告彭学生、郑益秀逾期交房及逾期办证的违约金共计18531.18元（已核减被告已支付的1255.27元）；二、驳回原告彭学生、郑益秀的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，由原告彭学生、郑益秀负担60元，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖巍二〇二〇年九月十一日书记员  刘霞附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。