福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4776号 上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路**“亿力大厦”17A、17B1、17D1室。 法定代表人：张光强，总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵玉林，男，1951年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称旧城保开公司）因与被上诉人赵玉林房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旧城保开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持旧城保开公司诉讼请求。事实和理由：一、讼争房屋所在地段位于中山路繁华路段，评估价系厦门市国土局与财政局共同认定作出，有合理依据。讼争房屋位于中山路繁华路段，人流量大，周边房屋租金标准与讼争房屋评估价持平。赵玉林与厦门市公房管理中心（现为厦门市房屋事务中心）2007年签订的《店宅租赁合同》体现讼争房屋2007年的市场评估租金达1008元，赵玉林认可该租金并缴交数月租金。讼争房屋十余年内租金标准上涨是正常现象，租金涨幅未超过正常范围。根据《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，讼争房屋市场评估租金2019年1月1日起为每月3955元，一审判决酌定租金每月1008元过低。二、讼争房屋经营管理单位多年来持续与赵玉林联系沟通，要求其支付拖欠费用。厦门市房屋事务中心在赵玉林拖欠租金后多次与其沟通，旧城保开公司2015年9月1日起全面承接厦门市思明区包括讼争房屋在内的市直管公房的经营权后，通过电话催租、上门贴单等多种方式要求赵玉林支付拖欠费用，但赵玉林不予理会。故旧城保开公司主张的讼争房屋租金未超过诉讼时效。 赵玉林辩称，认可一审判决，旧城保开公司的上诉缺乏依据。 旧城保开公司向一审法院起诉请求：1.判令赵玉林向旧城保开公司支付自2006年7月至2006年12月租金2592元（按每月432元为标准计算)及2007年1月至2007年4月租金4032元（按每月1008元为标准计算)；2.判令赵玉林向旧城保开公司支付租金(自2010年1月起以每月3065元为标准计至2018年12月为331020元；自2019年1月起以每月3955元为标准计至返还房屋之日止）；3.判令赵玉林向旧城保开公司支付逾期违约金（2006年7月的违约金计算方式为:以当月租金432元为基数，按日3‰的标准自次月1日即2006年8月1日计至当月租金实际还清之日止；2006年8月的违约金计算方式为：以当月租金432元为基数，按日3‰的标准自次月1日即2006年9月1日计至当月租金实际还清之日止；以此类推计算每月违约金)。 一审法院认定事实：案涉的厦门市中山路169号系赵玉林向公房管理部门承租的公房。2005年9月15日，赵玉林（乙方）与思明房屋管理所（甲方）签订一份《店宅租赁合同》，约定由乙方向甲方承租中山路169号房屋，总建筑面积37.14平方米，住宅建筑面积33.54平方米，住宅使用面积25.8平方米，住宅月租金72.4元，非住宅建筑面积3.6平方米，非住宅月租金432元；租赁期限2005年10月1日至2006年9月30日；住宅月租金额由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，非住宅月租金额由甲方根据《厦门市直管非住宅用房租金标准》核定；逾期未交者甲方将按有关规定每日加收应交房租千分之三的滞纳金；逾期六个月未交付房租的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并追收所欠的款项。 2007年5月9日，赵玉林（甲方）与出租人厦门市公房管理中心签订一份《店宅租赁合同》，约定由赵玉林承租中山路169号房屋，住宅月租金72.4元，非住宅月租金1008元。租赁期限为2007年1月1日至2009年12月31日止。有关承租房屋及面积、租金缴纳时间及逾期支付租金违约责任的约定均同前述与思明房屋管理所签订的《店宅租赁合同》。上述租赁合同期限届满后，赵玉林未再与公房管理部门签订书面租赁合同。赵玉林继续居住使用中山路169号房屋住宅部分并按照《店宅租赁合同》约定的住宅部分租金标准支付住宅部分的租金至2019年12月31日。 另查明，根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号），我市思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理。根据原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房〔2015〕478号），2016年1月1日至2018年12月31日期间中山路169号3.6平方米非住宅市场评估租金为每月3065元。根据原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房〔2018〕671号），2019年1月1日至2021年12月31日期间中山路169号3.6平方米非住宅市场评估租金为每月3955元。 审理中，赵玉林及旧城保开公司均确认案涉的××路××号非住宅部分系指××路××号××楼通道部分，赵玉林租住的××路××号××楼，需经由××路××号××楼的通道部分，也即旧城保开公司主张的非住宅部分才能进入××路××号××楼。 赵玉林确认以下事实：1.现××路××号××楼部分除用于赵玉林通行外，由案外人陈永强实际占有使用。租赁期限届满后，其认为公房管理部门就非住宅部分的出租价格不合理，该非住宅部分为××路××号的消防通道，依法不能作为非住宅使用，且该部分面积实际也不足3.6平方米。因此，其未再就该部分面积与公房管理部分签订租赁合同，也未再缴纳租金。2.赵玉林向旧城保开公司承租了讼争的一楼通道，也同意支付相应的租金，但是旧城保开公司要求的租金过高，无法承受。3.旧城保开公司于2018年1月、2月、6月向其催讨非住宅部分的租金。 旧城保开公司认为租赁期限届满后，赵玉林与旧城保开公司虽未签订书面租赁合同，但赵玉林一直按照最后一份租赁合同的约定缴纳住宅部分的租金，双方的租赁关系一直持续存在，双方就非住宅部分也存在租赁合同关系，旧城保开公司有权要求赵玉林支付租金及逾期违约金。 另，赵玉林未能就其已支付2006年7月至2006年12月租金及2007年1月至2007年4月期间的租金提供证据。同时，经一审法院询问，陈永强确认系其实际使用讼争通道部分，且此前均按月租金1008元的标准缴纳租金。 一审法院认为，赵玉林与公房管理部门所签订的《店宅租赁合同》租赁期限已于2009年12月31日届满。鉴于赵玉林自认《店宅租赁合同》所约定的租赁期限届满后，其仍向旧城保开公司承租了讼争的一楼通道即××路××号××楼非住宅部分，亦明确同意缴纳租金，一审法院予以照准，可认定双方成立不定期租赁关系。2016年9月30日之前的租金，旧城保开公司或相关公房管理部门未在法律规定的诉讼时效期间内向赵玉林主张权利，亦未能证明存在诉讼时效中止或中断的情形，其诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效期间，应予驳回。对于2016年10月1日起的租金，双方均未对此进行约定亦未提出鉴定且旧城保开公司未要求赵玉林返还房屋，故一审法院参照此前双方约定酌定为按每月1008元的标准计算至庭审当日即2020年6月29日止，即45326.4元（1008元×44个月+1008元/30日×29日），此后赵玉林如仍未缴纳租金，旧城保开公司可继续主张权利。关于违约金，因双方在原租赁期限届满后未再就此进行约定，旧城保开公司主张该项诉求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：一、赵玉林于判决生效之日起十日内向旧城保开公司支付2016年10月1日至2020年6月29日的租金45326.4元；二、驳回旧城保开公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8028元，由旧城保开公司负担7217元，由赵玉林负担811元。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，旧城保开公司上诉主张厦门市房屋事务中心、旧城保开公司有要求赵玉林支付拖欠的费用，但旧城保开公司一、二审中均未能充分举证证明其主张的非住宅部分租金存在诉讼时效中断或中止的事由，故旧城保开公司的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”赵玉林与厦门市公房管理中心2007年5月9日签订的《店宅租赁合同》租赁期限届满后，赵玉林继续使用非住宅部分，厦门市公房管理中心及此后承接讼争房屋经营管理权的旧城保开公司对赵玉林的使用行为均未提出异议，双方亦未就租金进行重新约定，一审判决参照2007年《店宅租赁合同》约定的非住宅月租金1008元标准酌定赵玉林应支付的租金亦无不当，旧城保开公司请求赵玉林按照2010年1月至2018年12月期间每月3065元、2019年1月起每月3955元的标准支付租金依据不足，本院不予支持。 综上，旧城保开公司的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7349元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年九月二十四日 代书记员 林忻忻 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。