福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初957号 原告：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安工业开发区。 法定代表人：苏碧山，董事长。 委托诉讼代理人：陈鸿纬，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴燕芯，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师。 被告：于子东，男，1970年8月27日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。 被告：丁琴，女，1988年5月16日出生，回族，住福建省平潭县。 原告泉州东华百希达发展有限公司（以下简称百希达公司）与被告于子东、丁琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百希达公司的委托诉讼代理人陈鸿纬、吴燕芯到庭参加诉讼，被告于子东、丁琴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百希达公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认百希达公司与于子东、丁琴于2014年7月12日签订的合同编号为201407120034的《商品房买卖合同》于2019年9月29日解除，并判决于子东、丁琴配合办理《商品房买卖合同》项下的房屋备案登记、预告登记撤销手续；2．判令于子东、丁琴向百希达公司支付违约金134143元（以商品房总价款894283元为基数×15%）；3．判令于子东、丁琴承担本案律师代理费5000元；4．判令于子东、丁琴承担本案的所有诉讼费用。在诉讼过程中，百希达公司变更第1项诉讼请求为：判决确认百希达公司与于子东、丁琴于2014年7月12日签订的合同编号为201407120034的《商品房买卖合同》于2019年9月29日解除，于子东、丁琴立即腾空、交还址在泉州市洛江区并配合办理《商品房买卖合同》项下的房屋备案登记、预告登记撤销手续。事实和理由：2014年7月12日，百希达公司与于子东、丁琴签订编号为201407120034的《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：于子东、丁琴向百希达公司购买位于泉州市洛江区，合同总价为894283元。根据合同附件六合同补充协议第二条第3款约定：在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息超过30日后，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同。合同自出卖人按买受人书面提供确定的通知地址，发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六合同补充协议第十一条约定：买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、地址、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法到达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的通知及告知是指书面登报或快递通知。出卖人采用书面挂号信通知的，以挂号信发出后（以发出落地邮戳为准）三日内视为通知送达；采用登报通知的，以登报后的三日视为通知送达；采用快递通知的，以快递发出后三日内视为通知送达。本案于子东、丁琴为购买涉案房屋，向招商银行股份有限公司泉州分行办理贷款。因于子东、丁琴逾期归还按揭贷款本息，且经催告仍不履行，百希达公司根据合同约定按于子东、丁琴提供的联系地址，于2019年9月17日向于子东、丁琴邮寄《催告函》，催告于子东、丁琴立即清偿按揭贷款本息。该邮件经过邮局于2019年9月19日投递，未妥投，于子东、丁琴亦未履行付款义务。为维护自身合法权益，百希达公司于2019年9月27日向于子东、丁琴邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知于子东、丁琴解除涉案合同，协助办理合同注销手续。该邮件经过邮局于2019年9月29日、2019年10月1日、2019年10月2日投递，均未妥投。依合同约定，因买受人地址变动未及时通知对方而造成相关通知书无法送达的情形，视为已经送达。故涉案《商品房买卖合同》已于2019年9月29日解除，于子东、丁琴依约应支付违约金134143元并配合百希达公司办理涉案房屋备案登记、预告登记撤销手续。为维护百希达公司合法权益，特依法提起本案诉讼，望法院依法判如所请。 于子东、丁琴未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年7月12日，于子东、丁琴与百希达公司签订合同编号为201407120034号的《商品房买卖合同》，约定由于子东、丁琴购买百希达公司开发的址在泉州市洛江区万荣街以南、吉源南街以北汇龙·大江盛世B区4号楼206室商品房，成交金额为894283元。双方签订的附件六合同补充协议第一条约定：签订合同时买受人于子东、丁琴应向出卖人百希达公司支付首付款269283元，其余房款625000元由买受人办理银行按揭贷款；第二条第3项约定：在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息超过30日后，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同。合同自出卖人按买受人书面提供确定的通知地址，发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失；第十一条约定：买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、地址、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法到达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的通知及告知是指书面登报或快递通知。出卖人采用书面挂号信通知的，以挂号信发出后（以发出落地邮戳为准）三日内视为通知送达；采用登报通知的，以登报后的三日视为通知送达；采用快递通知的，以快递发出后三日内视为通知送达。 合同签订后，于子东、丁琴未按时支付按揭贷款。2019年9月17日，百希达公司向于子东、丁琴邮寄《催告函》，催告于子东、丁琴立即清偿按揭贷款本息。该邮件经过邮局于2019年9月19日投递，未妥投。2019年9月27日，百希达公司向于子东、丁琴邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知于子东、丁琴解除讼争商品房买卖合同，协助办理合同注销手续。该邮件经过邮局于2019年9月29日、2019年10月1日、2019年10月2日投递，均未妥投。2019年10月8日，招商银行股份有限公司泉州分行将于子东、丁琴、百希达公司诉至泉州市丰泽区人民法院，要求于子东、丁琴立即共同偿还尚欠的借款本金及利息、罚息、复息、律师代理费；就讼争房产的折价或拍卖、变卖价款优先受偿；百希达公司对于子东、丁琴的上述全部债务承担连带清偿责任等。百希达公司陈述该金融借款合同纠纷一案已判决并生效，招商银行股份有限公司泉州分公司已申请强制执行，百希达公司未代偿任何款项，讼争房屋已交付给于子东、丁琴。 另查，百希达公司因本案支付律师费5000元。讼争房产分别于2019年9月12日、2020年6月28日被泉州市丰泽区人民法院查封。 上述事实有当事人在庭审上的陈述、营业执照、《商品房买卖合同》及登记备案申请表、泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10297号案件的民事诉状副本和应诉通知书、《催告函》《解除商品房买卖合同通知书》、邮政快递单、EMS全程跟踪查询记录、《委托代理合同》《福建增值税普通发票》《洛江区不动产登记信息查询证明》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，百希达公司与于子东、丁琴签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方的合同约定，于子东、丁琴逾期偿还按揭贷款本息，经催告仍不履行，则百希达公司有权解除购房合同，合同自百希达公司发出书面解除合同的通知送达于子东、丁琴之日起解除。百希达公司于2019年9月27日通过邮政快递的方式将解除合同的意思表示通知给于子东、丁琴。虽该通知未妥投，但根据双方的合同约定，以快递方式发出通知后三日内视为通知送达。现百希达公司请求确认百希达公司与于子东、丁琴于2014年7月12日签订的合同编号为201407120034的《商品房买卖合同》于2019年9月29日解除，于子东、丁琴立即腾空、交还址在泉州市洛江区并配合办理《商品房买卖合同》项下的房屋备案登记、预告登记撤销手续，予以支持。根据双方的约定，因于子东、丁琴的原因解除合同的，于子东、丁琴应按商品房总价款的15%向百希达发展有限公司支付违约金，故百希达公司请求于子东、丁琴支付违约金予以支持，但违约金数额应为134142.45元（即894283元×15%）。根据双方合同约定，于子东、丁琴除承担上述违约金外，还应承担由此引起的相关费用，包括律师费、诉讼费等，故百希达公司请求于子东、丁琴承担本案律师代理费5000元，予以支持。于子东、丁琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、泉州东华百希达发展有限公司与于子东、丁琴于2014年7月12日签订的合同编号为201407120034的《商品房买卖合同》于2019年9月29日解除；于子东、丁琴应立即腾空、交还址在泉州市洛江区并配合办理《商品房买卖合同》项下的房屋备案登记、预告登记撤销手续。 二、于子东、丁琴应于本判决生效之日起十日内支付泉州东华百希达发展有限公司违约金134142.45元。 三、于子东、丁琴应于本判决生效之日起十日内支付泉州东华百希达发展有限公司律师代理费5000元。 四、驳回泉州东华百希达发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12743元，由于子东、丁琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谭海燕 人民陪审员  谢连枝 人民陪审员  黄垫华 二〇二〇年九月十五日 法官 助理  傅莹莹 书 记 员  黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。