昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异92号申请人(案外人):昆明盛世桃源实业有限公司，住所地安宁市太平镇红星农场。法定代表人:熊定卫。统一社会信用代码:91530100216576797R。被申请人(申请执行人):中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地昆明市北市区金江路**。统一社会信用代码:91530000725289200K。法定代表人:高存宏。被执行人:晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司，住所地云南省嵩明县小街镇本纳克村委会本纳克村。法定代表人:杨艳龙。社会信用代码:91530127688579371G。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司与晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司等借款合同纠纷一案中，异议人昆明盛世桃源实业有限公司对执行标的有异议，并向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。申请人昆明盛世桃源实业有限公司异议称：1、请求人民法院终止（2020）云0114执975号案件中,对昆明市嵩明县小街镇本纳克村委会本纳克村（昆明农博园）42套房产的执行。（房产证号分别为:昆明市房权证嵩明县字第**、昆明市房房权证嵩明县字第**、明市房权房权证嵩明县字第**、市房权证房权证嵩明县字第**、房权证嵩房权证嵩明县字第**、权证嵩明房权证嵩明县字第**、证嵩明县房权证嵩明县字第**、嵩明县字房权证嵩明县字第**、明县字第房权证嵩明县字第**、县字第×房权证嵩明县字第**、字第××房权证嵩明县字第**、第××号房权证嵩明县字第**、××号、房权证嵩明县字第**、×号、昆房权证嵩明县字第**、号、昆明房权证嵩明县字第**、、昆明市房权证嵩明县字第**、昆明市房房权证嵩明县字第**、明市房权房权证嵩明县字第**、市房权证房权证嵩明县字第**、房权证嵩房权证嵩明县字第**、杈证嵩明房权证嵩明县字第**、证嵩明县字第××号、昆明市房权证嵩明县房权证嵩明县字第**、嵩明县字房权证嵩明县字第**、明县字第房权证嵩明县字第**、县字第×房权证嵩明县字第**、字第××房权证嵩明县字第**、第××号房权证嵩明县字第**、××号、房权证嵩明县字第**、×号、昆房权证嵩明县字第**、号、昆明房权证嵩明县字第**、、昆明市房权证嵩明县字第**、昆明市房房权证嵩明县字第**、明市房杈房权证嵩明县字第**、市房权证房权证嵩明县字第**、房权证嵩明县字第**、昆明市房权证嵩房权证嵩明县字第**、权证嵩明房权证嵩明县字第**、证嵩明县房权证嵩明县字第**、蒿明县字房权证嵩明县字第**、上述42房权证嵩明县字第**、：你院依房权证蒿明县字第**）017）云01民初1891号民事判决书,对被执行人名下昆明市嵩明县小街镇本纳克村委会本纳克村（昆明农博园）42套房产进行查封,并拟进行拍卖。申请人认为申请人作为本案所涉查封房屋的购买人,完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封,扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,足以排除呈贡区人民法院的查封执行。一、申请人在呈贡区人民法院查封以前已经签订合法有效的书面买卖合同。2016年6月16日,根据昆明市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）《关于昆明农业发展投资有限公司收购昆明恒兴农产品经营有限公司嵩明冷库物业资产及其附属设施没备有关事宜的批复》（昆国资复【2016】346号）,市国资委同意申请人按经中介机构评估及市国资委备案的金额18524.81万元作为价款,收购昆明恒兴农产品经营有限公司位于嵩明县嵩待高速公路收费站东侧的冷库物业资产及其附属设施设备。2016年6月17日,申请人、被执行人以及被执行人的出资人昆明晨农绿色产品有限公司签订《资产收购协议》,申请人收购被执行人转让的冷库物业,具体以沃克森（北京）国际资产评估有限公司出具的评估报告确定的资产范围为准,转价款为18524.81万元,该协议对转让价款的支付,过渡期间损益归属、资产交割、三方的义务和责任、违约责任等作出了相关约定。而根据（2020）云0114执975号《执行裁定书》,贵院采取查封措施的时间为2020年7月15日。显然,在呈贡区人民法院查封之前,申请人与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同。二、申请人已经按照《资产收购协议》的约定,支付完毕全部转让款。根据申请人提供的《进账单》,申请人于2016年7月19日向被执行人支付转让款122853800元,并根据《资产收购协议》第四条第五款“昆明晨农绿色产品有限公司应开立专户,用于接收申请人所支付的转让价款。昆明晨农绿色产品有限公司需调配转让价款并保证专项用于偿付已在标的资产上设置抵押权的银行债务（对应呈贡农信社洛羊信用社的7900万元借款）以解除标的资产上的抵押权,剩余部分可归昆明晨农绿色产品有限公司自行使用”的约定向昆明晨农绿色产品有限公司支付转让款62394300元。三、申请人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2016年12月8日,市国资委作出《关于对昆明盛世桃源实业有限公司安宁及嵩明两处冷库资产公开招租事宜的批复》（昆国资复【2016】811号）,同意昆明农业发展投资有限公司代管的申请人位于昆明市嵩明县年租赁期限,以不低于886.8万元／年的价格进人昆明泛亚联合产权交易所有限公司进行公开挂牌租赁。2017年1月6日,申请人向被执行人的唯一股东昆明盛世晨农农业发展股份有限公司发送《关于支付安宁、嵩明冷库及其附属设施设备使用费用的函》,函件内容显示:2016年10月20日,资产交付过渡期完结。自2016年10月21日起,昆明盛世晨农农业发展股份有限公司不得再无偿使用安宁、嵩明冷库资产及其附属设施设备。为保障国有资产有效利用,实现资产收益,昆明盛世晨农农业发展股份有限公司按照租赁评估价格支付自2016年10月21日起的冷库使用费,并承诺待我公司征集到意向承租方将及时搬离安宁、嵩明两处冷库。2017年1月9日,昆明盛世晨农农业发展股份有限公司发送《回函》,函件内容显示:因其业务实际需要,需继续使用申请人已收购的位于安宁、嵩明的冷库及其附属设施设备。并承诺待申请人征集到承租方及时搬离安宁、嵩明两处冷库。从上述证据可以显示,在申请人按照《资产收购协议》的约定支付完毕转让价款后,该42套房屋实际为申请人控制,申请人有权对该42套房屋使用、收益、处分,申请人事实上已对该42套房产占有。四、非因申请人原因未办理过户登记手续。《资产收购协议》第七条第一款约定:“本协议生效后的第90个工作日为资产交割的最后期限,被执行人应保证在该期限之前完成标的资产抵押权的解除及资产交付、权属变更登记事宜。除非因申请人单方客观原因,无法完成标的资产的交付和变更登记,此种情形下,标的资产交割的最后期限由双方另行约定;”,第二款:“被执行人同意,自本协议生效之日起,申请人即为标的资产的实际所有人,申请人在不影响被执行人运营的情况下享有对标的资产的完全处置权利,被执行人应全力配合申请人完成标的资产交付及产权登记过户手续,”现《资产收购协议》已于2016年6月17日生效,双方约定的资产交割的期限已届满。结合昆明盛世晨农农业发展股份有限公司向申请人发送的《回函》等证据,足以证明该42套房屋未过户的原因并非为申请人,而为被申请人。综上,申请人严格按照相关法律规定以及双方的约定,通过支付转让款的形式取得了42套房屋的所有权,虽未办理过户登记手续但并非申请人原因导致,申请人自身无过错。你院对该42套房屋进行查封、拍卖的行为,损害了申请人的合法权益,请求你院依法审查后,解除对42套房屋的查封、拍卖等执行措施。昆明盛世桃源实业有限公司辩称：一、答辩人与晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司（以下简称“被执行人”）债权成立在先，且经昆明市中级人民法院依法作出生效判决，对答辩人与被执行人之间的债权债务关系进行了确认，答辩人申请强制执行符合客观事实，于法有据。2015年1月30日，被执行人、答辩人与昆明晨农集团有限公司（以下简称“晨农集团”）签订了云南Y24140105-1号《债权转让协议》，依法收购了晨农集团对被执行人（债务人）享有的债权1.011亿元。同日为了保障被执行人顺利履行还款义务，其他案外人与答辩人签订多份《保证合同》、《质押合同》及《抵押合同》。答辩人与被答辩人之间的债务关系成立时间为2015年1月30，但被答辩人提交的《资产收购协议》所载明的签订时间为2016年6月17日，即答辩人与被执行人之间的债务关系成立在前、被答辩人与被执行人债务关系成立在后。由于债务人未能按约定履行还款义务，答辩人于2017年8月28日将包含被执行人在内的8主体诉至昆明市中级人民法院，对答辩人与被执行人之间的债权债务关系进行认定，判决生效后答辩人依据生效法律文书申请强制执行，于法有据。二、物权以登记为生效要件，未登记不发生物权效力。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。换言之，“不动产以登记为物权生效要件”。答辩人依法申请查封的被执行人名下的42处不动产，无论是在申请查封或是申请评估拍卖之时，均在被执行人名下。简言之，时至今日所有权人仍为被执行人，答辩人申请你院依法查封被执行人名下42处不动产，并无任何不妥。退一万步讲，即便是被答辩人与被执行人签订过《资产收购协议》，由于至今未办理任何物权变更登记，因而在答辩人与被执行人之间仅产生成立“债权债务关系”的法律后果。被答辩人仅依据该份《资产收购协议》或未经确认的“债权债务关系”阻却答辩人推进42处不动产的查封、评估、拍卖，于法无据。三、被答辩人提交的《资产收购协议》等文件系被答辩人与被执行人之间的内部文件，对第三人不产生约束力。被答辩人提交的《资产收购协议》等文件真实性暂且不论，其仅系被答辩人与被执行人之间发生的文件往来，答辩人作为第三人不知道亦不可能知道被执行人与被答辩人之间建立了何种法律关系，且未经答辩人书面确认，因此，对答辩人不产生任何约束力。综上所述，答辩人作为金融机构对被执行人享有的债权，依法成立于被答辩人之前，且经司法机关依法进行认定，答辩人申请查封、评估、拍卖被执行人名下资产用于清收债权符合法律规定。反观被答辩人提出“解除查封”的观点没有任何法律依据，为了维护答辩人的合法权益，保障国有资产不受流失，特恳请你院依法驳回被答辩人提出的执行异议申请。本院查明：关于申请执行人中国华融资产管理股份有限公司云南分公司与被执行人晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司、昆明晨农绿色产品有限公司、昆明晨农房地产开发有限公司、昆明晨农集团有限公司、李丽萍、李云锁、李云华借款合同纠纷一案，诉讼中昆明市中级人民法院于2018年2月7日对昆明市嵩明县小街镇本纳克村委会本纳克村（昆明农博园）42套房产（房产证号分别为昆明市房房权证嵩明县字第××号—**进行了查封，查封期限三年，自2018年2月7日至房权房权证嵩明县字第***）中级人民法院于2019年6月25日做出的（2017）云01民初1891号民事判决书已经发生法律效力，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国华融资产管理股份有限公司云南分公司向昆明市中级人民法院申请执行，执行案号（2019）云01执1918号，为整合执行资源，昆明市中级人民法院裁定将该执行案件指定昆明市呈贡区人民法院执行，执行案号为（2020）云0114执975号。执行中，本院于2020年7月15日在案涉房屋上粘贴了腾房公告，要求晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司及其权利人于2020年7月31日前将案涉房屋腾空移交本院处理。另查明，2016年6月16日,根据昆明市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）《关于昆明农业发展投资有限公司收购昆明恒兴农产品经营有限公司嵩明冷库物业资产及其附属设施没备有关事宜的批复》（昆国资复【2016】346号）,市国资委同意申请人按经中介机构评估及市国资委备案的金额18524.81万元作为价款,收购昆明恒兴农产品经营有限公司位于嵩明县嵩待高速公路收费站东侧的冷库物业资产及其附属设施设备。2016年6月17日申请人（甲方、资产收购方）、被执行人晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司（乙方、资产出售方）以及被执行人的出资人（丙方）昆明晨农绿色产品有限公司签订《资产收购协议》,申请人收购被执行人转让的冷库物业,根据【沃克森（北京）国际资产评估有限公司】出具的评估报告确定的资产范围为准,转价款为18524.81万元,该协议对转让价款的支付,过渡期间损益归属、资产交割、三方的义务和责任、违约责任等作出了相关约定。该协议第七条约定：“1、本协议生效后的第90个工作日为资产交割的最后期限，乙方应保证在该期限之前完成标的资产抵押权的解除及资产交付、权属变更登记事宜。除非因甲方单方客观原因，无法完成标的资产的交付和产权变更登记，此种情形下，标的资产交割的最后期限由双方另行约定。3、自标的资产完成交割之日，即双方完成标的资产交付及产权权属登记过户手续后，标的资产的所有权、使用权、管理权、收益权及营运管理及其相关权益转归甲方所有。2016年6月17日、2016年7月19日申请人分别向昆明晨农绿色产品有限公司支付了62394300元、122853800元。2016年12月8日,市国资委作出《关于对昆明盛世桃源实业有限公司安宁及嵩明两处冷库资产公开招租事宜的批复》（昆国资复【2016】811号）,同意昆明农业发展投资有限公司代管的申请人位于昆明市嵩明县年租赁期限,以不低于886.8万元／年的价格进人昆明泛亚联合产权交易所有限公司进行公开挂牌租赁。2017年1月6日,申请人向被执行人的唯一股东昆明盛世晨农农业发展股份有限公司发送《关于支付安宁、嵩明冷库及其附属设施设备使用费用的函》,函件内容显示:2016年10月20日,资产交付过渡期完结。自2016年10月21日起,昆明盛世晨农农业发展股份有限公司不得再无偿使用安宁、嵩明冷库资产及其附属设施设备。为保障国有资产有效利用,实现资产收益,昆明盛世晨农农业发展股份有限公司按照租赁评估价格支付自2016年10月21日起的冷库使用费,并承诺待我公司征集到意向承租方将及时搬离安宁、嵩明两处冷库。2017年1月9日,昆明盛世晨农农业发展股份有限公司发送《回函》,函件内容显示:因其业务实际需要,需继续使用申请人已收购的位于安宁、嵩明的冷库及其附属设施设备。并承诺待申请人征集到承租方及时搬离安宁、嵩明两处冷库。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，昆明市中级人民法院将该案指定我院执行后，昆明市中级人民法院在诉讼和执行中采取的查封等强制措施按照法律规定视为我院采取的强制措施，因此本院查封案涉资产的时间为2018年2月7日。根据本院查明的事实，申请人与被执行人签订资产收购协议的时间为2016年6月17日，据此申请人的异议符合在法院查封前已经签订了合法有效的资产收购协议。其次，申请人虽提交了《关于对昆明盛世桃源实业有限公司安宁及嵩明两处冷库资产公开招租事宜的批复》(昆国资复【2016】811号)以及《关于支付安宁、嵩明冷库及其附属设施设备使用费用的函》两份证据证明其已经对案涉房屋进行了合法占有，但申请人提交的证据仅能证明其对案涉房屋进行了管理，且从上述批复和函可以明确看出，案涉房屋的占有使用人并非申请人，而是被执行人的股东昆明盛世晨农农业发展股份有限公司，此外，异议人亦未提交证据证明资产转让双方对约定的资产进行了实际的交割，因此，申请人的证据无法证明其对案涉房屋进行了合法占有。最后，从申请人于2017年1月6日向被执行人的唯一股东昆明盛世晨农农业发展股份有限公司发送的《关于支付安宁、嵩明冷库及其附属设施设备使用费用的函》,可以看出，资产转让双方约定的资产交割的最后期限为:2016年10月20日，按照资产收购协议的约定，资产出让方即本案的被执行人晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司应保证在该期限之前完成标的资产抵押权的解除及资产交付、权属变更登记事宜，但时至异议之日，申请人与被执行人均未按照资产收购协议的约定进行权属变更登记，并且申请人亦未提交证据证明自己在权属变更登记期限届满前、届满时或之后曾以积极的态度要求晨农集团昆明恒兴农产品经营有限公司办理产权过户手续。因此，异议人提供的证据无法证明案涉房屋至今未办理过户登记的原因系非自身原因造成的。综上，异议人提出的执行异议请求并不符合上述法律规定，故异议人提出的异议无法排除本院的执行。至于申请人提出的解封请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，异议人提出的异议请求并不符合上述法律规定，故异议人提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回申请人(案外人)昆明盛世桃源实业有限公司提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李兴辉审判员  司马衍审判员  李世民二〇二〇年九月二十三日书记员  段学升