安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初5260号 原告：单运鹜，男，1965年10月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：马晓婷，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周伯俊，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：芜湖市重点工程建设管理处，住所地安徽省芜湖市鸠江区政通路政务文化新区******，统一社会信用代码1234020048512502XN。 法定代表人：吴永生，副主任。 委托诉讼代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王道悦，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：芜湖市建设投资有限公司，，住所地安徽省芜湖市镜湖区鸠江区皖江财富广场**楼**统一社会信用代码91340200711036253N。 法定代表人：夏峰，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。 原告单运鹜与被告芜湖市重点工程建设管理处（以下简称市重点处）、芜湖市建设投资有限公司（以下简称市建投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，2020年4月14日作出驳回单运鹜的起诉的裁定，单运鹜不服该裁定，向芜湖市中级人民法院提起上诉。2020年5月19日，芜湖市中级人民法院经审理指令本院继续审理本案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单运鹜的委托诉讼代理人马晓婷，被告市重点处的委托诉讼代理人杨伟、王道悦，被告市建投公司的委托诉讼代理人钱玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单运鹜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即将芜湖市滨江商务楼18层房屋不动产所有权转移登记至原告名下；2、判令被告按照《拆迁安置补偿协议书》的约定,向原告退还滨江商务楼18层房屋建筑面积减少部分（258.23平方米、按每平方5000元单价计算）的购房款1291150元,并按照同期银行贷款基准利率支付自2012年1月1日起至实际退还该款项之日止的资金占用费（暂计算至2019年12月28日为588364.50元）。事实与理由：2005年，因芜湖滨江公园建设需要，拆迁人芜湖滨江公园建设办公室（现职能已被划入到市重点处）对原告单运鹜位于房屋进行拆迁，拆迁面积共2079.6平方米，土地权属性质为国有。由于当时没有可安置回迁办公用房，原告接受了按照拆迁补偿办法给予货币补偿。直到2009年10月，江岸路6＃6幢的拆迁安置补偿款839231.46元仍未支付。鉴于原告积极配合拆迁工作，芜湖滨江公园建设办公室同意原告以每平方米5000元的价格购买滨江商务楼第18层一层1376.18平方米房屋，并于2009年10月30日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书中约定，拆除原告房屋后，在该拆迁地块建成的商办写字楼中给原告提供产权调换房屋，总建筑面积1376.18平方米，单价5000元／平方米，合计为6880900元，原告江岸路6＃6幢房屋拆迁安置补偿款费用839231.46元相互冲抵后，原告还应向滨江公园建设办公室支付6041668.54元，拆迁人交付使用的安置用房建筑面积与本协议书所签订的安置用房面积不符时，以产权管理部门测定并登记发证面积为准，费用按双方在本协议已确定的单位面积价格（5000／平方米）多退少补，滨江公园建设办公室应在安置房交付使用后三个月内协助原告办理所安置房屋的产权登记手续。协议签订之后，原告按照合同约定于2011年11月24日之前分三次支付了6041668.54元购房款，2011年9月30日芜湖滨江公园建设办公室将滨江公园Ｃ段商办写字楼18层房屋交付给原告，房屋交接通知单中记载，产权人姓名单运鹜，安置面积1376.18平方米，产权来源为产权调换。据原告了解，滨江商务楼由市建投公司投资建设，现整栋楼宇初始登记证均已办至市建投公司名下。自房屋交付之后，原告多次向滨江公园建设办公室、市建投公司以及原芜湖市国土资源局提出办理案涉房产的产权转移登记需求，但市建投公司及原市国土局以土地性质为划拨为由，要求补交土地出让金。直至2019年7月1日，经过两轮地价评估，经市自然资源和规划局（原市国土局）组织、市审计局审核，案涉房产地价评估结果才得以完成。在市审计局作出的复核情况表中，原告得到确认，案涉产权调换房产建筑面积为1117.95平方米，相比拆迁补偿安置协议约定面积1376.18平方米，减少了258.23平方米。根据拆迁安置补偿协议，对于房屋差额面积，应按照5000元每平方米的标准退回购房款1291150元，对于该部分购房款，原告多次与市重点处、市建投公司协商退还，至今无果。此外，拆迁人负有及时将安置调换的房屋所有权转移登记至被拆迁人名下的义务，两被告分别作为原拆迁人的职责和资产的继受人,应当负责将该安置调换的房屋产权转移登记为原告所有，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告市重点处辩称：1、市重点处不是本案适格主体。原告基于芜湖滨江公园建设办公室签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的履行争议提起诉讼，市重点处并非该合同的当事方。原告在诉状中称芜湖滨江公园建设办公室的职能已经划入到市重点处，但是从在案证据来看，并没有反映滨江公园建设办公室职能承接转移的政府文件决定，市重点处也查找了很多部门设立撤销职能设置文件，但是没有找到有关芜湖滨江公园建设办公室的职能划转文件。根据芜湖市人民政府办公室的文件，滨江景观公园建设指挥部由芜湖市政府设立，下设滨江景观公园建设办公室，在该法人没有被明确撤销的前提下原告应继续向该法人主张权利，即使该主体现在已经不存在了，也应该向原设立机关主张权利，因此市重点处不应成为本案的被告。2、即便不考虑市重点处在该案中主体是否适格的问题，原告诉请市重点处立即将案涉房产所有权转移登记至其名下也有违法律规定。对市重点处来说不能办理也无法办理，根本不具有可操作性，对此市重点处从以下几点事实予以说明：事实一、案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条第三项第五点中明确约定甲方即滨江公园建设办公室应在安置房交付使用后三个月内协助乙方即原告办理所安置房屋的产权登记领证手续，领证所需的费用按产权登记部门有关规定缴纳。因此滨江公园建设办公室的义务仅仅为协助义务，一般仅为配合签字、产证移交等程序性事项。事实二、根据芜湖市土地管理委员会2018年第二次会议纪要关于滨江商务楼产权证办理问题的决定，同意原告等四户补办划转划拨转出让手续，并补交土地出让金。此决定表明是政府主管部门对原告要求办理产证的请求已经附条件的同意。事实三、根据原告提交的办理产权证报告和关于对滨江商务楼原告户安置房办证补交土地出让金报告的反馈，可以知道原告对应当补交土地出让金并无异议，本案产生原因在于原告对补交的土地出让金的数额不认可。2017年由安徽红叶和安徽华业评估公司评估的结论是需要补交18.85万出让金，而根据市土委会于2019年6月再次评估需要补交的出让金数额为196.07万元，前后两次补交数额相差悬殊，市重点处认为在原告对补交土地使用出让金这一事实没有异议的情况下，如果对土地评估的标准结论不服，应当提请重新评估。如果对市土委会决定评估并补交土地出让金的决定不服，应当向市土委会提起行政诉讼。但是无论如何，在原告所取得的滨江商务楼土地使用权为划拨前提下，如果原告未能按照上述法律规定和政府决定补交土地出让金，无论是滨江公园建设办公室，还是本案两被告都无法履行协助办理产权过户的义务。3、市重点处不同意退还差额的房款1291150元，且原告关于按贷款利率标准计算上述差额房款的利息的主张，因为合同中没有关于该项利息的相关约定，于法无据。即便能够主张利息的话，我们认为起算点也应自原告起诉之日起算。 被告市建投公司辩称：原告的陈述与客观事实不符，应当驳回原告的全部诉请。1、市建投公司不是本案的适格被告。原告与芜湖滨江景观公园建设办公室达成的拆迁补偿安置协议书，从性质上来说属于平等主体之间的民事合同，从协议来看市建投公司既不是拆迁主体，也不是拆迁安置补偿协议的合同相对方，因此市建投公司没有协助原告办理产权转移登记的义务。原有的拆迁条例已经废止，现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。而原告诉请的协助办理产权转移登记系补偿工作的范围，由于市建投公司是国有企业，而非政府单位，不具有开展补偿工作的权力来源，原告诉请市建投公司履行产权转移登记的义务没有事实和法律依据。2、原告通过先弃产再换产的方式，获得安置房屋，但由于这其中涉及土地性质变性问题，应当补交土地出让金。首先，原告享有的被拆迁房屋土地性质为国有划拨土地，安置取得房屋土地性质为国有出让土地，根据产权调换即拆一还一的原则，进行安置的房屋，如果是划拨土地则无需补足土地出让金，但涉案房屋土地性质为国有出让，原告不能突破这一原则，无任何依据获得因土地变性而产生的增值利益。其次，如果涉案的房屋仍为划拨土地，原告是不能办理产权转移登记手续的，被告以所属市建投部分房产按当年办证时点缴纳了土地出让金，但原告却希望通过诉讼达到拒绝缴纳土地出让金的目的，如果法院支持其诉请，从大的方面说则会造成国有资产流失，从小的方面说无依据获得土地增值利益而构成不当得利。最后，原告系因审计部门确定的土地出让金数额超出其承受范围而提起本次诉讼。 本院经审理认定事实如下：位于芜湖市房屋的房地产权利人为原告单运鹜，土地权属性质为国有。2008年，因芜湖滨江公园建设需要，芜湖滨江公园建设办公室对原告的上述房屋进行拆迁，双方共签订四份《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，确定了用货币补偿的方式进行拆迁。由于有839231.46元拆迁补偿款一直未付，芜湖滨江公园建设办公室（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人、乙方）于2019年10月30日又签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，载明被拆迁房屋所在地点位于，合计建筑面积2079.6平方米，其中江岸路6＃6幢建筑面积592.41㎡仓储用房的拆迁补偿款839231.46元至今未支付；甲方拆除乙方的上述房屋后，按照滨江公园建设的统一规划设计，并根据乙方要求，在该拆迁地块建成的商办写字楼中给乙方提供的产权调换房屋，经双方共同确认，具体楼层位置为新建（18）标准层全部，甲方还建安置给乙方的安置房，框架结构，总建筑面积合计1376.18平方米（以产权登记面积为准），经双方协商一致同意按单价5000元／平方米价格结算，合计为6880900元；甲方应在安置房交付使用后三个月内协助乙方办理所安置房屋的产权登记领证手续，领证所需的费用按产权登记部门有关规定缴纳；付款方式为：（一）在本协议中所涉及到的乙方应向甲方支付的商办写字楼购房款合计为6880900元；（二）乙方江岸路6＃6幢房屋的拆迁补偿款839231.46元至今甲方未支付；（三）甲、乙双方上述款项费用相互冲抵后，乙方还需向甲方支付6041668.54元，乙方在本协议签订后15日内向甲方支付3041668.54元，在房屋交付之日时乙方向甲方支付剩余房款3000000元；甲方交付使用的安置用房建筑面积［含各种公摊面积，详见本协议第二条第（一）款，以产权管理部门登记发证面积为准）］与本协议书所签订的安置用房建筑面积不符时，以产权管理部门测定并登记发证面积为准，费用按双方在本协议中已确定的单位面积价格（5000元／平方米）多退少补。签订协议书后，原告分三次将6041668.54元购房款支付给芜湖滨江公园建设办公室（2009年11月支付1041668.54元、2011年7月14日支付2000000元、2011年11月24日支付3000000元），芜湖滨江公园建设办公室向原告开具了相应的收款收据和结算票据。2011年9月30日，芜湖滨江公园建设办公室将滨江公园Ｃ段商办写字楼18层交付给原告。后包括原告在内的四户征收回迁户在办理调换房屋的房产证时，发现土地性质为划拨，并非出让。鉴于芜湖市不动产权证办理已房地合一，征收回迁户办理不动产权证时，存在土地需有偿使用且征收回迁面积与产权登记面积差异问题。由于滨江商务楼的初始登记证均已办至市建投公司名下（市建投公司已就所属市建投部分房产按当年办证时点缴纳土地出让金，因征收回迁户未缴纳出让金办证，故一直无法分割确权办证），征收回迁户多次向市建投公司和原市国土局申请提出协调办证需求。2017年，市建投公司会同征收回迁户共同协调原市国土局，原市国土局抽签委托了2家评估公司，对拆迁安置房产按评估基准日2010年6月30日（2010年新基准低价公布日）国有出让土地价格进行评估，以2010年6月为时点的评估价格减去安置协议中确定的回购价格（其中原告回购价格为5000元／㎡），安徽华兴房地产土地评估有限责任公司与安徽弘业土地评测绘有限公司出具的四户征收回迁户的评估结果为共需补交出让金91.32万元，其中原告为18.85万元，原告对上述价格表示认可。2018年3月15日，四户征收回迁户共同出具《报告》给市建投公司，同意按2017年市国土局委托的评估公司确定的评估结果补交相关剩余未交款项，同时对于雨棚、设备层等不能办理产权面积的部分，建议在市政府专题会议纪要中明确永久使用。2018年5月，市建投公司按上述评估原则上报芜湖市土地管理委员会研究决定。2018年6月15日，芜湖市土地管理委员会2018年第2次会议纪要对滨江商务楼产权证办理相关问题明确以下几点：1、同意包括原告在内的四户回迁户补办划拨转出让手续并补交土地出让金，土地用途为商业、办公；2、由市国土资源局按规定组织地价评估，因属于历史遗留问题，评估时点为2010年6月30日，评估结果经市国土资源局初审、市审计局审核并报市政府批准后，由四户回迁户足额缴纳土地出让金和安置协议确定的回购款，市不动产登记中心按规定办理不动产权证；3、安置协议中表述的“公摊面积”中，地下停车，地下停车场备层等部分因不符合不动产权证的发证条件，不予发证，但四户回迁户可与业主单位市建投公司协商继续使用。包括原告在内的四户征收回迁户在知晓上述会议纪要内容后，并无异议。于是原市国土资源局按纪要要求，抽取2家评估公司对上述四户的补交出让金金额进行评估，并将评估结果报市审计局审定，审计局认为未依据市场价格计算，评估方法和参数选取不当原因未予通过，原市国土资源局通知评估机构按照审计要求重新评估。重新评估后，由于按照市场价格计算而不是参照回购价格，造成两次评估价格差距较大，对此结果，市自然资源和规划局多次与对方沟通协调，达成一致后，于2019年5月13日将新的评估结果报市审计局，市审计局于2019年7月1日审核通过，随后市自然资源和规划局将审计后的结果上报市政府，经市政府批准后，通知四户征收回迁户补交出让金办理划拨补办出让手续，其中原告需补交出让金196.07万元。经与原告沟通，原告对由谁缴纳出让金及补交数额均提出了异议，致使案涉房屋至今仍未办理不动产权证。 另查明：1、2019年10月24日，包括案涉房屋在内的镜湖区观澜路1号滨江商务楼A楼901至1801、2101至2801室房屋的办理了初始登记，登记的房屋所有权人为市建投公司；2、根据案涉房屋分层分户平面图显示，其实际建筑面积为1117.95平方米；3、2005年4月4日，芜湖市人民政府办公室发布《关于成立滨江景观公园建设指挥部的通知》，决定成立滨江景观公园建设指挥部，指挥部下设滨江景观公园建设办公室（建设阶段项目法人）。 上述事实，有身份信息、《关于对滨江商务楼单运鹜户安置房办证补交土地出让金报告的反馈》、房地产权证、《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》、收款收据、结算票据、房屋交接通知单、《芜湖市审计局关于芜湖市自然资源和规划局审核地价评估结果的回函》、芜湖市审计局地价评估结果复核情况表、《关于成立滨江景观公园建设指挥部的通知》、《报告》、《芜湖市土地管理委员会2018年第2次会议纪要》、房地产权登记信息、房屋分层分户平面图及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告与芜湖滨江公园建设办公室签订的《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现芜湖滨江公园建设指挥部的职能已并入市重点处，市重点处对此也不持异议，故原芜湖滨江公园建设指挥部下设的芜湖滨江公园建设办公室签订合同的权利义务应由市重点处承受。原告现主张两被告协助其办理案涉房屋的产权转移登记手续，但案涉房屋的土地性质为划拨，市建投公司在办理案涉房屋所在滨江商务楼初始登记的时候已申请办理了该宗地的划拨转出让手续，因此案涉房屋办证的前提是补交该房屋相应的土地出让金，原告主张该费用不应由其交纳，但案涉《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》对该费用由谁缴纳并未予以明确约定，原告亦无证据证明该费用应由两被告缴纳，因此无论该费用应由谁缴纳，在该费用缴纳之前，案涉房屋并不具备办理产权证的条件，故对原告要求两被告协助其办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告市重点处退还案涉房屋面积减少部分购房款及相应资金占用期间利息的诉讼请求，因案涉《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》约定交付使用的安置用房建筑面积（含各种公摊面积，以产权管理部门登记发证面积为准）与本协议书所签订的安置用房建筑面积不符时，以产权管理部门测定并登记发证面积为准，费用按双方在本协议中已确定的单位面积价格（5000元/平方米）多退少补，现交付的案涉房屋经产权管理部门测定的实际建筑面积为1117.95平方米，比案涉协议中载明的建筑面积1376.18平方米减少了258.23平方米，因此对于原告因面积减少而多缴纳的购房款1291150元（258.23平方米×5000元/平方米），承受芜湖滨江公园建设办公室合同权利义务的市重点处应予返还。关于资金占用期间利息，因多收房款确给原告造成了利息损失，原告在2011年11月24日前已全部付清案涉房屋购房款6041668.54元，现原告主张自2012年1月1日起按银行同期贷款利率标准计算的资金占用期间利息有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告芜湖市重点工程建设管理处于本判决生效之日起十日内返还原告单运鹜购房款1291150元，并以1291150元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2012年1月1日起至2019年8月19日止的资金占用期间利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付自2019年8月20日起至实际返还之日止的资金占用期间利息； 二、驳回原告单运鹜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取36562元，由原告单运鹜负担28718元，被告芜湖市重点工程建设管理处负担7844元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  丁玉婷 二〇二〇年九月一日 法官助理汤伟 书记员胡学明 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。