广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4395号原告（反诉被告）：广州市一建房地产咨询有限公司。住所地广州市海珠区新港西路****。法定代表人：贺新伟，该司经理。被告（反诉原告）：广东中原地产代理有限公司。住所地。住所地广东省广州市天河区珠江东路****1房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，该司华南总裁。委托诉讼代理人：陈宇平，男，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：关怡钧，男，该司职员，联系地址。原告（反诉被告）广州市一建房地产咨询有限公司（以下简称一建公司）与被告（反诉原告）广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。一建公司法定代表人贺新伟、被告中原公司委托诉讼代理人陈宇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年9-12月租金的120932元；2.判令被告支付租金的滞纳金，从2016年9月10日开始计算至被告实际支付之日止，以每月租金32033元为基数，按照每日万分之三的标准计算；3.判令被告支付2016年8-12月的水电费，按每月657元的标准，合计5个月共3285元；4.判令被告支付水电费的滞纳金，从2016年9月10日开始计算至实际交付之日止，以每月657元为基数，按照每日万分之三计算；5.判令原告没收被告的租赁保证金86379元。2020年5月7日，本案进行了公开开庭审理。2020年5月13日，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告支付2016年10-12月的租金，每月30233元，合计90699元；2.判令被告支付租金的滞纳金，以当月所欠租金为基数，按照每日万分之三的标准，从每月的6日开始直至付清之日止；3.判令被告支付2015年7-12月、2016年1-6、8-12月的水电费，每月按657元计算，合计17个月，共计11169元；4.判令被告支付水电费滞纳金，按每日万分之三的标准，以当月所欠的水电费657元为基数，从每月6日开始计算直至付清之日止；5.判令原告没收被告保证金86379元；6.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告向原告承租的房屋于2017年1月1日停业，被告未支付2016年10月、11月、12月的租金，未支付2015年7-12月、2016年1-6、8-12月的水电费，原告多次催促被告均未果，请求法院支付原告的诉讼请求。针对一建公司的起诉，中原公司答辩称，不同意原告的诉讼主张，请求法院予以驳回。事实和理由：1.在整个租赁合同履行期间及接到法院送达的起诉书之前，原告均未向中原公司提出过其所主张诉讼请求的履行请求通知，根据民法总则及最高院关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题解释的规定，原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，应不予支持。2.在租赁合同履行期间，我方无任何违约及逾期履行行为。2016年9月，我方收到产权方城市学院的律师函，要求我方撤出诉争物业。我方对原告是否有权出租、收取租金，存在很大质疑。我方经过多次通知原告未果，后我方发函通知原告，告知原告我方暂缓交租金，希望原告与我方协商租金缴纳及按金处理的问题，我方并不存在逾期交租或拒绝交租的违约行为及主观恶意，故原告主张我方支付租金的滞纳金无依据。关于我方搬离的时间，2016年11月2日，我方收到城市职业学院起诉包含我方在内的18个被告的起诉材料[（2016）粤0105民初7989号]，此时我方已从诉争物业撤场。该事实在城市学院起诉18个被告的一审笔录中经城市学院确认，所以城市学院当庭撤回对我方的起诉。3.我方已经缴纳了所有水电费，原告主张的水电费也远超过法律规定的诉讼时效；原告认为被告一直常年不交水电费，为何2016年还与被告续约，故我方认为原告主张的水电费明显不符合逻辑及租赁合同履行的交易习惯。中原公司提出反诉请求：1.被告退回租赁保证金86379元；2.被告承担本诉及反诉的全部诉讼费。事实和理由：双方签订租赁合同后，在租赁期间由于物业产权方通知并提起诉讼，导致中原公司无法正常承租物业，中原公司曾多次通过各种方式联系被告处理无法正常承租的问题，一建公司一直不予理会。我方并不存在逾期交租或拒绝交租的违约行为及主观恶意，要求原告退回租赁保证金。一建公司针对中原公司的反诉请求答辩称：我方不同意中原公司的反诉请求。1.我方一直向中原公司催收租金及水电费，并多次提示其必须承担违约责任：在7989号案中当庭有向中原地产索取租金和水电费。我方也通过电话、微信、纸质催收单、短信连续催缴租金和水电费。涉案商铺是临街商铺，城市学院的起诉对中原公司的经营没有任何影响。中原公司实际完整地履行了整个合同期限，完整足期使用了场地。2.根据（2017）粤0105民初10558号民事调解书显示，与本案同样情况的同湘会餐饮公司主动调解，并补足了租金和水电，我方没有没收他的保证金。（2019）粤0105民初26512、26513号案，类似的商户都给我方补交了租金和水电费，唯独中原公司屡催不交，属于恶意拖欠。3.中原公司提起的反诉超过了诉讼时效，另外反诉的理由完全不符合事实。经审理查明，广州城市职业学院（下称城市学院）起诉广东花城工商技工学校（原名：广东中为工商技工学校）、贺新伟、一建公司租赁合同纠纷一案[案号为：（2018）粤01民终16889号]查明了以下事实：2009年12月30日，城市学院与案外人广东中为工商技工学校签订（下称中为学校）签订《房屋租赁合同》，约定中为学校承租城市学院位于广州市海珠区新港西路181号程控楼五层（面积约4875.36平方米），租期自2010年1月1日至2014年12月31日。之后，双方又签订《补充合同（一）》将租期延至2015年9月14日。2014年10月7日，中为学院及一建公司向城市学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，告知其由于中为学校即将转让，根据《广州城市职业学院同意广东中为工商技工学校分租（即转租）的证明》，该学校现将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到一建公司直至2015年9月14日合同期满，租赁期内由一建公司向城市学院支付租金，期间发生的一切法律和经济纠纷，都由一建公司承担等内容。2014年11月1日，中为学校向各分租户发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电费变更缴费银行账户的函》，要求各分租户自2014年11月1日起，将租金及水电费交纳至一建公司名下，合同到期后，由一建公司负责清退保证金等内容。出租人（甲方）一建公司与承租人（乙方）中原公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港西路181号程控楼自编西向东2号铺（房地产证号码粤房地证号第C1554066号）出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积共44平方米。租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为30233元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳86379元2个月保证金及一个月租金，甲方应在租赁期满或解除合同之后的15天内将保证金不计利息退回乙方。乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金和水电费的，每逾期一日，乙方须按照当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，甲方可终止合同并收回房屋，押金不予退还：…（3）拖欠租金达15天。……诉讼中，当事人均确认双方的租赁关系开始于2016年之前，但具体的起租时间双方均不记得了，上述的《房屋租赁合同》是续租签订的。中原公司诉讼中提交了与一建公司签订的租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日的《房屋租赁合同》，一建公司对该合同无异议。2015年9月16日，一建公司向中原公司出具《收据》，确认收到了中原公司保证金86379元。（2018）粤01民终16889号案还查明：2016年9月，城市学院分别向包括中原公司在内的多家商户发出《律师函》，认为中为学校违法占用城市学院场地，各分租户与城市学院不存在租赁合同关系，要求各租户在收到该函件后30天内搬离使用场地并归还场地给城市学院；等。2016年12月14日，城市学院发出《关于广州城市职业学院海珠校区程控楼全面停电停水升级改造的告知函》，其中反映城市学院将于2016年底整体收回海珠校区程控楼（海珠区新港西路181号），城市学院决定自2017年1月1日起对海珠校区程控阁楼电力系统、供水系统等设备设施进行整体维修、升级改造工作；届时将不再向海珠校区程控楼提供水电等后勤服务，直至整修改造供水全面完成为止。在（2018）粤01民终16889号案诉讼中，城市学院确认及提交了《各分租户搬离时间表》，该表反映中原公司于2017年1月初自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续。在该案诉讼中，中原公司确认其已撤场。2016年11月24日（落款日期），中原公司向一建公司/贺新伟发出《通知函》，主要内容为中原公司收到了产权方城市学院的起诉状，称中原公司及其他租客对物业构成非法占用，并表示一建公司无权转租分租物业，要求中原公司搬离上述物业。经中原公司多次电话联系无果，现书面发函敦促一建公司尽快出面与产权方协商解决问题，履行租赁合同中一建公司作为出租方应履行的义务，以便中原公司能够正常使用上述物业。鉴于产权方提起的诉讼导致中原公司未能顺利承租上述物业，一建公司暂未能解决上述诉讼纠纷，中原公司暂缓缴交上述租赁物业的租金，请一建公司解决上述物业租赁合同纠纷后与中原公司协商租金及租赁按金事宜。中原公司表示其司将该《通知函》通过全球邮政特快专递（单号为1035492748022）寄出，专递信息显示寄件人吕小姐，电话136××******，单位中原公司，收件人贺新伟、一建公司，地址海珠区新港，地址海珠区新港西路****通知函》及特快专递不予认可，表示其没有收到过。一建公司称中原公司欠付2016年10月、11月、12月的租金，欠付2015年7-12月、2016年1-6月、8-12月的水电费。对于为何在2020年5月7日开庭审理后增加2015年7-9月、2016年1-6月的水电费，一建公司表示“我在仔细核对租金时发现了水电费的欠缴问题，我确实是在第一次开庭前没有准备好，且水表和电表是在涉案房屋内”。中原公司表示：（1）我方在2016年11月已撤场，且撤场时给出租方发了函，通知出租方我方撤场的原因；（2）我方的租金已缴纳至2016年11月，因时间久远，2016年10月、11月的租金无法提供支付凭证，但假如我方这么久没有交租，出租人不收回房屋且过了这么久才主张不符合常理；（3）2015年7月-2016年7月的水电费我方已经缴纳。2016年8月起，涉案商铺处于休眠状态，不应该再产生水电费，如一建公司认为仍产生水电费，应由一建公司提供证据证实。同时，2016年8月之后，我方再也没有收到过一建公司要求我方支付水电费的通知单。为证明其缴纳了2015年7月-2016年7月的水电费，中原公司提交了其司财务做账的会计凭证及水电费缴交的具体来往单据，中原公司陈述涉案商铺的水电费缴费流程为：由广东中为工商技工学校物业管理处发送缴交水电费通知单，后由中原公司物业门店秘书到广东中为工商技工学校物业管理处交现金，由广东中为工商技工学校物业管理处出具原始凭证分割单，同时由广东中为工商技工学校物业管理处复印整栋物业水电费总额的结算票据复印件。因我司财务做账需要票据，但由于该租赁物业的特殊性及管理处的要求，只能向我方出具整栋物业水电费总额的行政事业单位资金往来结算票据及通知单，在我方以现金方式缴交水电费后，再由广东中为工商技工学校物业管理处盖章出具诉争物业水电费的分割单。缴交水电费通知单、结算票据、原始凭证分割单上均盖有广东中为工商技工学校物业管理处的公章，但中原公司表示上述凭证属于已归档的会计凭证资料，根据归档要求无法提供原件予以核对，仅能提供复印件，但中原公司承诺凭证均有原件。一建公司确认水电费通知单由广东中为工商技工学校发出，但表示一建公司代收的水电费都有正式的收据，故不认可一建公司已经缴纳2015年7月-2016年7月水电费的主张。诉讼中，一建公司同时陈述：（1）水电费都是在下个月缴纳，由一建公司抄表后确定金额，后向中原公司发出缴费通知单，通知单上会记载具体金额；（2）一建公司无法提供证据证明向中原公司发送了2015年7-9月、2016年1-6月、8-12月的水电费缴纳通知单；（3）一建公司主张的657元是根据银行流水显示产生水电费最少金额的月份来确定。为证明其向中原公司催收过租金及水电费，一建公司向法庭提交了贺新伟与微信号为“lvyonghao003”的微信聊天记录，二人有以下对话：“判决一建公司和城市学院不定期租赁关系，到2016年12月31日。你公司剩下租金和水电请尽快交，要不我只有起诉了，请转告你律师”（2017年12月23日，贺新伟）；“12月14日已经清理出场了。你跟学院的问题和我们没有关系！还有，你有2个月的按金还没有退回给我们”（2017年12月23日，lvyonghao003）。“我已经没有在中原工作了，你可以联系中原的同事。陈宇平137××××****”（2019年12月28日，lvyonghao003）；“明白，谢谢”（2019年12月28日，贺新伟）。2019年12月28日，贺新伟向137××××****的手机发送了短信，短信内容为本案的起诉状。一建公司表示微信号为“lvyonghao003”是吕永好，是中原公司的员工。中原公司表示吕永好并非其司员工。中原公司同时表示，2016年11月24日其司发出《通知函》的寄件人吕小姐（电话136××******）是吕燕婷。经双方当事人当庭搜索136××××****，该号码对应的微信号即为“lvyonghao003”；经通过中原公司诉讼代理人陈宇平手机拨打136××××****，陈宇平手机里备注的该号码名称为吕永好。本院认为：一建公司、中原公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于一建公司主张中原公司支付2016年10-12月共3个月租金90699元的问题。中原公司抗辩称其已支付2016年10月、11月的租金，但缺乏证据予以证实，本院不予采信。中原公司同时抗辩称其于2016年11月已离场，对此本院认为，落款日期为2016年11月24日，由中原公司向一建公司/贺新伟发出的《通知函》，中原公司仍通知一建公司“解决上述物业租赁合同纠纷后与中原公司协商租金及租赁按金事宜”，《通知函》中并无体现中原公司已经撤场的信息。在（2018）粤01民终16889号案诉讼中，城市学院确认及提交了《各分租户搬离时间表》，该表反映中原公司于2017年1月初自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续。作为承租人的中原公司，未在离场时与一建公司进行交接，也未能提供证据推翻城市学院确认及提交了《各分租户搬离时间表》，故本院支持一建公司主张中原公司支付2016年10月-12月的租金90699元（30233×3）的诉讼请求。关于中原公司抗辩的诉讼时效问题，一建公司法定代表人贺新伟于2017年12月23日向吕永好发出的微信信息，称“剩下租金和水电请尽快交”，根据中原公司发出《通知函》的寄件人吕小姐的信息及中原公司诉讼代理人陈宇平当庭拨打136××××****的情况，本院采信一建公司称吕永好即是中原公司员工的主张，贺新伟向吕永好发出的催费信息视为对中原公司的催告。根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，中原公司抗辩一建公司主张的租金已过诉讼时效，于法不符，本院不予支持。关于一建公司主张中原公司欠付2015年7-12月、2016年1-6月、8-12月水电费的问题。中原公司抗辩其已缴纳了2015年7月-2016年7月的水电费，为此提交了其司财务会计凭证及水电费缴交的来往单据复印件。因中原公司拒绝出示上述材料的原件以供核对，一建公司对上述会计凭证及来往单据的真实性不予认可。对此，本院分析如下：首先，双方当事人的租赁关系始于2016年前，如2015年7-12月的水单费中原公司未缴纳，此情况下双方续约租期，确实有违常理；且在本案诉讼之前，无证据证实一建公司曾向中原公司追缴该时段的水电费。其次，中原公司虽未提交其司支付2015年7月-2016年7月水电费的财务会计凭证、来往单据的原件，但上述材料的内容能够相互印证，故本院对其真实性予以采信。第三，本案诉讼中，一建公司对于中原公司欠付的租金和水电费的月份、金额不明确，在第一次开庭审理后，一建公司撤回了2016年9月份的租金、增加2015年7-12月及2016年1-6月的水电费。本院认为双方的租赁期限终止于2016年12月31日，在2017年12月23日，一建公司也向吕永好发送了催收信息，直至本案第一次开庭审理已过数年时间，一建公司仍未确定诉讼请求。对于一建公司第二次开庭增加的2015年7-12月及2016年1-6月的水电费诉讼请求，一建公司也未能提供充分的证据反驳中原公司提交的水电费缴费财务会计凭证及往来单据，故对一建公司主张中原公司支付2015年7-12月及2016年1-6月的水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于一建公司主张的2016年8-12月的水电费，双方当事人在诉讼中均确认水电费的缴费流程为一建公司抄表确定缴费金额后发出缴费通知单，中原公司依缴费通知单缴费。在中原公司搬离涉案商铺之前，根据生活常理理应会产生水电费。但是一建公司未有证据证实各月实际产生的水电费，一建公司主张按照每月657元计算，缺乏事实依据，本院不予支持。同理，一建公司主张的水电费滞纳金，本院亦不予支持。关于一建公司主张没收租赁保证金86379元，并要求中原公司支付租金滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已查明的事实，城市学院于2016年9月向中原公司发出《律师函》，告知中为学校违法占用城市职业学院场地，各分租户与城市职业学院不存在租赁合同关系，要求各租户在收到该函件后30天内搬离使用场地并归还场地给城市学院。城市学院与一建公司的租赁纠纷，确实会影响中原公司对涉案商铺的使用；中原公司为此也向一建公司发送了《通知函》，故中原公司称其司未支付2016年10月-12月的租金90699元无违约的主观恶意，该抗辩有理，本院予以支持。一建公司要求中原公司支付租金的滞纳金及没收租赁保证金的诉请，本院不予支持。中原公司在本案提起反诉要求一建公司返还租赁保证金86379元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广东中原地产代理有限公司向原告广州市一建房地产咨询有限公司支付2016年10月、11月、12月的租金合计90699元；二、于本判决发生法律效力之日起七日内，原告广州市一建房地产咨询有限公司向被告广东中原地产代理有限公司返还租赁保证金86379元；三、驳回原告广州市一建房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4065元，由原告广州市一建房地产咨询有限公司负担2106元，被告广东中原地产代理有限公司负担1959元；反诉受理费979.74元，由原告广州市一建房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  程君玉人民陪审员  林思红二〇二〇年九月二十八日法官助理刘敏书记员李剑宇