江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执异28号异议人（利害关系人）：淮安市银丰融资担保有限公司，统一社会信用代码9132080075392454XK，住所地淮安市清江浦区承德北路丹桂苑****。法定代表人：王步喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵正阁，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。申请执行人：淮安亿宁企业资产管理有限公司，统一社会信用代码91320811MA1MCRXQ0M，住，住所地淮安市清江浦区枚乘路**/div>法定代表人：龚晓宁，该公司总经理。被执行人：淮安市华丰物资有限公司，统一社会信用代码9132080079742394X7，住，住所地淮安市深圳东路**/div>法定代表人：解维怀，该公司董事长。被执行人：淮安市华钢房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320804782076180Y，住，住所地淮安市淮阴区北京东路**/div>法定代表人：张少华，该公司董事长。被执行人：张少华，男，1956年3月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：姜玉芬，女，1958年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：张彦，男，1983年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：周梦蝶，女，1989年5月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。本院在执行淮安亿宁企业资产管理有限公司（以下简称亿宁公司）与淮安市华丰物资有限公司（以下简称华丰公司）、淮安市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同纠纷一案中，利害关系人淮安市银丰融资担保有限公司（以下简称银丰公司）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。利害关系人银丰公司提出异议称：请求撤销淮安中院（2016）苏08执355号之六执行裁定书，即撤销将坐落于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室房地产作价1500万元抵给亿宁公司的执行行为。事实及理由：贵院裁定将128室房地产抵债1500万元无事实及法律依据，应予撤销。理由如下：1.贵院在淘宝网发布的淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室、128室等17套房屋，拍卖公告上明确载明整体拍卖，起拍价为4140万元。法院公告载明整体拍卖，并未就128室房地产的价格单独确定，法院现自行将128室房地产作价1500万元用以抵（2014）淮中商初字第0029号民事判决书确定华钢公司的债务无事实及法律依据。2.异议人、申请执行人、被执行人各方当事人未就128室房地产抵押物流拍后以房抵债的金额进行协商。各方当事人曾仅就拍卖的一楼、二楼拍卖整体议价为5000万元，确定一拍价格为3500万元[其中有龚晓宁、亿宁公司债权计2660万元，江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）500万元，银丰公司340万元]，而淮安中院所挂的网拍价格为4140万元，各方并未对128室房地产流拍后抵债金额协商一致，法院自行决定128室房地产抵债金额1500万元，无事实及法律依据。3.本案拍卖整体的17套房屋中，抵押权人分别为龚晓宁、亿宁公司、淮安农商行，普通债权人为银丰公司，其中涉案的142室房地产在此次拍卖过程中淮安市淮阴区营东菜场（以下简称营东菜场）提出执行异议，该案至今仍在审理中。142室房地产作为此次拍卖的17套房产之一，法院决定一、二楼17套房屋整体拍卖，就应当整体处置，在142室房地产争议未能审结的情况下，法院直接将128室房地产裁定抵债，程序违法，亦无合法有效的裁决依据，故应予撤销。4.在涉华钢公司一系列执行案件中[即：(2014)淮中商初字第0027号、(2013)淮中商初字第0221-2号、(2014)淮中商初字第0029号、(2013)淮中商初字第0243号、(2014)淮中商初字第0047号、(2014)淮中商初字第0198号民事判决书]，异议人在法官的主持下参加案件的整体执行。历经数年，在2018年至2020年期间组织所有债权人进行了十余次谈话，异议人表示：不管是华钢公司抵押的房屋拍卖成功还是抵账，不论何种形式实现债权，均应由龚晓宁、亿宁公司支付异议人340万元，实现异议人的部分债权。但在本次裁定中，贵院仅对龚晓宁、亿宁公司的债权进行了处理，并未就异议人的债权给予保障，损害了异议人的合法权益，应当撤销以房抵债裁定。5.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第八条规定，拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。在本案处理中，贵院未征询双方当事人及利害关系人关于保留价的金额，拍卖程序违法，抵债程序亦违法，抵债裁定应予撤销。6.在异议人、申请执行人、被执行人数次谈话中，申请执行人龚晓宁、亿宁公司均表示涉案房屋不管是拍卖或抵债后，申请执行人与所有被执行人的债权债务完结，抵偿的是所有债务人的责任，但裁定书中表述为“华钢公司应承担的债务责任”，故执行裁定书抵偿的债务人责任错误，不符合各方约定，应予撤销。7.128室房地产面积1826.8平方米，为临街商业用房，若按市场价评估，价值在3000万元以上，申请执行人为逃避税收，以各种理由要求被执行人同意其远远低于市场价的议价方案，议价的金额完全与市场价背离，法院抵债的金额不足市场价的一半，其真实目的是为逃避国家的税收规定，以合法形式掩盖其非法目的，严重扰乱了国家税收规定，损害了国家利益，应予以撤销。综上，请求贵院依法撤销淮安中院（2016）苏08执355号之六执行裁定。申请执行人亿宁公司答辩称:异议人要求撤销以房抵债行为,应拿出具体法律依据。银丰公司所述并不是具体事实，亿宁公司没有承诺过要给银丰公司340万元。关于该案有多次谈话笔录为证，并没有提到这个事情。答辩人认为银丰公司异议理由不成立，无事实依据。被执行人华钢公司答辩称：一、答辩人同意异议人的主张，亦认为执行裁定对营东菜场综合楼128室房地产作价1500万元没有依据。1.营东菜场综合楼128室房地产的价格没有经过评估，裁定作价违反法律程序，缺乏事实依据。拍卖公告中所谓的议价5000万元，是在2019年8月8日谈话中，各方协商妥协形成的。其前提是：(1)营东菜场综合楼一、二楼所有房屋整体拍卖或处置；(2)一次性清偿华钢公司在淮安中院执行的所有案件(涉及龚晓宁、亿宁公司、淮安农商行、银丰公司)所涉全部债务，债权人不再向华钢公司及涉案的所有其他债务人追究；(3)拍卖款或处置款在涉案四债权人中进行分配。而执行裁定没有将整体议价范围内的房屋整体处置，也没有以整体议价范围内的所有房屋清偿华钢公司所涉案件应付四债权人的所有债务。5000万元的整体议价就丧失了适用的基本前提，不能以此议价为依据对标的物进行处置，而应当依法定程序对标的物进行估价，以评估价作为拍卖和处置的依据。2.2019年8月8日谈话中并没有对各房屋的单独价值或单独拍卖处置进行议价。执行裁定将整体拍卖的房地产拆散处置，擅自将其中128室房地产作价1500万元毫无依据。128室房地产的面积为1826.8平方米，为临街门面房，市场价值远高于1500万元。执行裁定将128室房地产擅自作价1500万元处置，明显不公平，严重损害了答辩人和其他债权人的合法权益。二、执行裁定在整体拍卖不成的情况下，将128室房地产单独处置抵偿给亿宁公司，亦无法律依据。拍卖公告将包括128室房地产在内的17套房地产整体拍卖，执行依据涉龚晓宁、亿宁公司、淮安农商行、银丰公司等债权人，拍卖款或处置款应在四债权人中进行分配。根据法律规定，抵押权人仅对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，并无对抵押物本身享有优先取得权。故即使整体拍卖不成，128室房地产也不必然归亿宁公司，而应由涉案债权人对包括128室房地产在内的17套房地产整体平等享有处置权，执行裁定直接将128室房地产单独处置给亿宁公司，缺乏法律依据，损害了其他债权人的合法权益。三、执行裁定未审查亿宁公司享有的债权范围，裁定将标的物抵偿给亿宁公司亦缺乏依据。根据(2014)淮中商初字第0029号民事判决，江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）是原债权人。江苏银行淮安分行将债权转让给中国信达资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称信达江苏分公司），信达江苏分公司向淮安中院申请强制执行。据执行法官称，信达江苏分公司又将债权打包转让给亿宁公司，但执行法官没有对亿宁公司受让金融资产包的合法性、合理性进行公开审查，对亿宁公司应当获取的债权金额没有依法进行确认，其直接裁定将标的物抵偿给亿宁公司明显缺乏依据。四、对执行异议申请书所述及的其他主张和理由答辩人均不表异议。综上，答辩人认为，异议人所提出的异议请求有事实和法律依据，应当予以支持。被执行人张少华答辩称：1.本答辩人同意银丰公司在其执行异议申请书中所提出的主张和理由。2.本答辩人具体答辩意见与华钢公司提交的书面答辩意见相同。本院查明，江苏银行淮安分行与华丰公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同纠纷一案，诉讼中，本院查封华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室、北501室、北401室房地产。2014年6月2日，本院作出（2014）淮中商初字第0029号民事判决：一、华丰公司于本判决生效后十日内偿还江苏银行淮安分行本金25982459.77元及相应利息（以本金25982459.77元作为基数，按照年利率7.8%上浮50%作为利率计算标准，从2013年9月24日计算至本判决确定给付之日）；二、江苏银行淮安分行对华钢公司抵押的房产及国有土地使用权[房权证淮房字第2008016**及对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第2007号，房房权证淮房字第200816**对应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第2005号、房权房权证淮房字第2008010**应的国有土地使用权证为淮Y国用（2008出）第0509号]的折价、拍卖、变卖价款有权在上述第一项欠款本息范围内优先受偿；三、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶对华丰公司上述第一项欠款本息承担连带清偿责任。华丰公司不服该判决，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提起上诉，该院于2016年7月15日以（2016）苏民终546号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审期间，本院于2016年3月8日对华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室、北501室、北401室房地产进行了续封。判决生效后，各债务人未按上述判决确定的期限履行义务。因江苏银行淮安分行将判决确定的债权依法转让给信达江苏分公司，该公司申请强制执行，本院于2016年8月8日立案，执行案号为（2016）苏08执355号。执行过程中，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司对华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室、北401室、北501室房地产进行评估。该公司于2017年6月23日分别出具苏信房地估[2017]淮安第010020号、010021号房地产评估报告。第010020号评估报告书载明128室单价为每平方米12861元，房地产市场价值为23494474.80元。第010021号评估报告书载明北401室、北501室房地产市场价值为2529.96万元。评估报告送达后，被执行人华钢公司提出异议，以评估价格严重低于市场价格为由要求重新评估。本院于2017年7月28日作出（2017）苏08执异134号执行裁定书：驳回华钢公司异议请求。华钢公司不服该裁定，向江苏高院申请复议，该院于2017年11月29日作出（2017）苏执复177号执行裁定：驳回华钢公司的复议申请，维持本院的异议裁定。另外，申请执行人信达江苏分公司亦向本院提出异议，以评估报告价格过高且程序违法为由亦要求重新评估。本院于2017年8月18日作出（2017）苏08执异146号执行裁定：驳回信达江苏分公司异议请求。信达江苏分公司不服该裁定，向江苏高院申请复议，该院于2018年1月12日作出（2017）苏执复205号执行裁定书：驳回信达江苏分公司的复议申请，维持本院的异议裁定。2018年1月29日，本院作出（2016）苏08执355号执行裁定书，裁定拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室、北401室、北501室房地产。同年3月15日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，定于2018年4月27日10时至4月28日10时拍卖华钢公司位于淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室、北401、北501室房地产，其中128室房地产起拍价为16446150元。利害关系人营东菜场、姜玉福提出异议，要求撤销《拍卖公告》，本院于2018年4月23日作出（2018）苏08执异33号执行裁定书，裁定：一、驳回营东菜场、姜玉福关于《拍卖公告》中营东菜场综合楼1幢128室租赁期限的异议请求；二、营东菜场、姜玉福关于《拍卖公告》中营东菜场综合楼北401室、北501室房产租赁内容的异议理由成立，本院应在《拍卖公告》明确该房屋的承租人为营东菜场，同时明确租赁的截止日期。营东菜场、姜玉福不服该裁定，向江苏高院申请复议，该院于2018年10月12日作出（2018）苏执复107号执行裁定书，裁定驳回营东菜场、姜玉福的复议申请，维持本院的异议裁定。2018年11月1日，本院委托淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司淮安分公司对华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室、北401室、北501室房地产进行评估。该公司于2018年12月24日分别出具奥菲尔房评字（2018）（法）第0036号、第0037号《房地产评估报告》，第0036号评估报告书载明坐落于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室，单价为每平方米15270元，房地产市场价值为2789.52万元。第0037号评估报告书载明坐落淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼北401室、北501室房地产市场价值为2571.13万元。后信达江苏分公司将本案债权转让给上海继加商务咨询有限公司，上海继加商务咨询有限公司又将该债权转让给亿宁公司。根据亿宁公司的申请，本院于2018年11月5日作出（2016）苏08执355号执行裁定：变更亿宁公司为本案申请执行人，该裁定已依法送达亿宁公司。2019年8月8日，本院执行局与亿宁公司法定代表人龚晓宁，华钢公司法定代表人张少华，华钢公司和张少华委托诉讼代理人张敏，银丰公司法定代表人王步喜、淮安农商行委托诉讼代理人陈勇谈话。执行法官问：“亿宁公司、淮安农商行、龚晓宁享有的抵押权范围（包括各自房屋对应的土地价格，但不包括负一楼和141室），现在双方议价是什么价？”龚晓宁、张少华、张敏、王步喜均同意议价总价为5000万元。执行法官又问：“从协商内容看，龚晓宁和亿宁公司是持什么态度？”龚晓宁和亿宁公司答：“龚晓宁和亿宁公司通过抵债或接受拍卖成交款（以流拍价和最终的受偿价款为准）后，亿宁公司和龚晓宁不再向张少华、华钢公司、张彦、周梦蝶、姜玉芬追究（2016）苏08执335号、（2017）苏08执241号两案件中的任何责任。”在执行法官询问银丰公司持什么意见时，王步喜答：“只要从拍卖款中给我340万，同时别墅拍卖款中亿宁公司和龚晓宁所受偿的金额让渡给银丰公司。在（2016）苏08执101号案件中，我不再向张少华、华钢公司、张彦、周梦蝶、姜玉芬主张任何责任。”龚晓宁和亿宁公司表示同意。最后，执行法官表示：“今天所形成的谈话内容，是各权利人权利让渡达成的结果，尤其是一、二楼的问题，由法院来定，我们会把你们的意见上会研究。”2019年12月2日，本院执行局与亿宁公司法定代表人龚晓宁，华钢公司和张少华委托诉讼代理人张敏，银丰公司法定代表人王步喜、淮安农商行委托诉讼代理人陈勇、淮安市银信投资担保有限公司（以下简称银信公司）委托诉讼代理人谭兵谈话。执行法官问：“今天来主要核实一下拍卖财产的范围，根据2019年8月8日的谈话，各方主要同意拍卖一层抵押物和201室，议价是五千万（除141室），现在各方是否有不同意见？”龚晓宁、陈勇、谭兵、王步喜、张敏均表示：没有不同意见。执行法官接着问：“现在法院分为三块处置，负一层和141室分开处置，剩下的一楼抵押物和201室整体处置。各方有无异议？”龚晓宁、陈勇、谭兵、王步喜、张敏均表示：没有异议。谈话中，各方当事人确认一楼抵押物房号为：120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、142室，并一致同意上述16套房地产和201室房地产议价为5000万元，上述17套房地产整体处置起拍价为：5000万元*0.7+590万元（万禧大酒店装修价值）+50万元（老炉台装修价值）=4140万元。另外，龚晓宁、陈勇同意上述不动产一拍流拍后接受抵债，不要求法院二拍。后龚晓宁表示：“我提醒法官，因为201室和128室也是在五千万份额中处置，这两个房屋也同样面临农商行的问题。我的意见是两部分的数额分别为1500万。”执行法官问：“大家对于龚晓宁的意见有无异议？”陈勇、谭兵、王步喜和张敏均表示：没有异议。最后，执行法官提出：“张少华在和润公司破产案中享有一笔待分配金额，卖张少华别墅还余点钱，前者给银信公司拿走，后者给银丰公司拿走，各方有无意见？”龚晓宁、陈勇、谭兵、张敏均表示：没有异议。王步喜表示：“我只要从拍卖款中给我340万。”2019年12月19日，亿宁公司向本院出具《承诺函》，承诺：对于即将拍卖的128室房地产不要淮安中院清场。因本院（2020）苏08执恢5号案件系营东菜场综合楼128室房地产首封案件，本院（2016）苏08执355号案件承办法官于2020年1月17日向首封案件承办法官发出《商请移送处置函》，要求将上述房地产的处置权移送给（2016）苏08执355号案件，在处置中将依法考虑（2020）苏08执恢5号案件的权利人利益。1月19日，（2020）苏08执恢5号案件承办法官作出《商请移送处置回函》，同意将上述房地产及土地使用权的处置权移送给（2016）苏08执355号案件。2月14日，本院作出（2016）苏08执355号之五执行裁定书，裁定拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区营东菜场综合楼128室房地产。由于上述房地产与其他房地产第一次整体拍卖流拍，亿宁公司于2020年3月23日向本院提交《以物抵债申请书》，同意以1500万元接受营东菜场综合楼128室房地产抵偿华丰公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶所负申请执行人的部分债务。4月20日，本院与龚晓宁和银丰公司法定代表人王步喜谈话。龚晓宁表示：“我要求一拍流拍接受201室和128室抵债，不要求进行二拍。同时，对于124室的问题，我现在还是上次的意见，房子裁给我，我给银丰公司20万元，因为当时是他们出的鉴定费。”王步喜表示：“按照2019年8月8日谈话精神，不管拍卖成交还是抵债，谁拿这个房子谁给我340万元。”龚晓宁表示：“请法院依法办理。”后王步喜称：“340万元，不是你龚总同意的？”龚晓宁表示：“现在不谈这个，我从来没有答应过任何人在接受抵债时，向谁支付340万元，如果当时的笔录记载房屋抵债裁定给我，我向银丰公司支付340万元，有我签字，那我认账。现在我只要求法院把房屋抵债给我，我不要求二拍。抵债后，我、亿宁公司与华钢公司等债务人之间的债权债务彻底了结。这个意思，在前几次的谈话中，也有表述，现在我还是这个意思。”王步喜表示：“如果这个340万元没有人支付，那整个一个拍卖，我是不认可，要求重新处置。”2020年5月12日，本院作出(2016)苏08执355号之六执行裁定书，裁定：一、将被执行人华钢公司名下坐落于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室房地产[不动产权证号为200801050，土地使用权证号为淮Y国用（2008出）第0509号]作价1500万元，交付申请执行人亿宁公司抵偿本院（2014）淮中商初字第0029号民事判决书中确定华钢公司应承担的责任；二、淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼128室房地产[不动产权证号为200801050，土地使用权证号为淮Y国用（2008出）第0509号]所有权及土地使用权自本裁定书送达申请执行人亿宁公司时起转移；三、申请执行人亿宁公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，过户中所涉的税费根据法律规定各自承担。该以物抵债裁定书已送达申请执行人亿宁公司。另查明，淮安农商行与张少华、姜玉芬、淮安市清河个体私营经济担保有限公司（以下简称个体私营担保公司）、华钢公司金融借款纠纷一案，本院于2013年12月18日作出（2013）淮中商初字第0243号民事判决：一、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币935万元及利息（以人民币935万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对华钢公司坐落于淮安市淮阴区北京东路58号房产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔935万元借款本息在人民币935万元范围内优先受偿；二、张少华于本判决生效之日起十日内偿还原告淮安农商行借款本金人民币130万元及利息（以人民币130万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对华钢公司坐落于淮安市淮阴区北京东路58号房产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔130万元借款本息在人民币189万元范围内优先受偿；三、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币150万元及利息（以人民币150万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对张少华、姜玉芬坐落于淮安市富豪花园A22号楼3室房地产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔150万元借款本息在人民币226万元范围内优先受偿；四、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币400万元及利息（以人民币400万元为基数自2013年10月21日起按照年利率9.6%计算至本判决确定的给付之日）；个体私营担保公司对上述人民币400万元的借款本金及利息承担连带保证责任；五、张少华于本判决生效后十日内支付给淮安农商行律师费人民币99575元。华钢公司不服上述判决，向江苏高院提起上诉，该院于2014年4月21日作出（2014）苏商终字第0159号民事裁定书，裁定本案按华钢公司自动撤回上诉处理。该判决生效后，因各债务人未按判决确定的期限履行义务，淮安农商行申请强制执行，本院于2014年6月24日立案执行，执行案号为（2014）淮中执字第0224号。2015年8月21日，本院裁定终结该案本次执行程序。2018年12月3日，本院立案恢复执行，执行案号为（2018）苏08执恢78号。同年12月19日，本院向淮安市淮阴区不动产登记中心送达（2014）淮中执字第0224号执行裁定书和协助执行通知书，续查封华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼不动产，所封房屋的不动产权证号分别为200801661、20081662、200801665、200912187号。2019年8月10日，本院委托评估机构对华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼共17套房地产的价格进行评估。2019年9月12日，江苏天元房地产评估造价集团有限公司向本院出具《房地产司法估价报告》，该报告显示委评的17套房地产建筑面积为3335.68平方米，2019年7月5日价值时点的价格为2017.85万元，其中：负101室为701.45万元、141室为464.59万元；120室为125.46万元、121室为55.62万元，122室和123室各为58.73万元，126室为87.53万元、127室为84.21万元，129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室各为46.54万元，142室为9.21万元。2020年2月14日，本院作出（2018）苏08执恢78号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼负101室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室房地产。2月19日，本院以（2018）苏08执恢78号案件在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，定于2020年3月22日10时至3月23日10时拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号下列房地产：1.营东菜场综合楼201室；2.营东菜场综合楼120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室；3.营东菜场综合楼负101室。拍卖方式为：淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、142室共计17套房地产，整体拍卖，不做分割；141室和负101室单独拍卖。拍卖价格为：1.营东菜场综合楼201室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、142室，房屋本身议价价格为5000万元，案外人添附装潢价值640万元，合计5640万元，起拍价4140万元，保证金350万元，加价幅度为15万元。2.营东菜场综合楼141室，评估价格为464.59万元，起拍价3252130元，保证金30万元，加价幅度为1万元。3.营东菜场综合楼负101室，评估价格为701.45万元，起拍价4910150元，保证金45万元，加价幅度为2万元。公告特别提醒：（一）拍卖的范围、方式和价格：竞买人须详细阅读本公告的第一条内容，本次拍卖的部分标的物是整体拍卖，部分标的物为单独拍卖，价格也有所不同。在整体拍卖的标的物中，案外人添附装潢价值未打折。（二）拍卖标的物的抵押情形：1.营东菜场综合楼201室，抵押权人为龚晓宁，房屋抵押金额为1490万元，土地抵押金额为160万元。2.营东菜场综合楼120室、121室、122室、123室、126室、127室，抵押权人为淮安农商行，抵押金额均为935万元。3.营东菜场综合楼128室，抵押权人为亿宁公司，房屋抵押金额为1541万元，土地抵押金额为50万元。4.营东菜场综合楼129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室，抵押权人为淮安农商行，抵押金额均为935万元。5.营东菜场综合楼141室房地产，抵押权人为淮安农商行，抵押金额为189万元。6.营东菜场综合楼142室，抵押权人为淮安农商行，抵押金额为935万元。7.营东菜场综合楼负101室，抵押权人为淮安农商行，抵押金额为935万元。后营东菜场向本院提出异议，对营东菜场综合楼142室房屋主张优先购买权，并要求对该房地产单独拍卖。本院于2020年3月25日作出（2020）苏08执异6号执行裁定书，裁定驳回营东菜场的异议请求，营东菜场申请复议，此案江苏高院正在审查之中。上述房地产第一次拍卖流拍。再查明，中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行（以下简称建行淮海支行）与华丰公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，本院于2014年6月11日作出（2014）淮中商初字第0027号民事判决：一、华丰公司于本判决生效之日起十日内归还建行淮海支行贷款本金人民币1750万元及截止2014年1月2日的利息和复利人民币217531.13元；2014年1月3日至2014年5月21日之间的利息及复利按照双方贷款合同约定的年利率及结息日进行计算；2014年5月22日之后的利息和复利从2014年5月22日起以本金人民币1750万元及从2013年6月21日起至2014年5月21日之间产生且华丰公司尚未支付的利息为基数，按照年利率7.32%上浮50%计算至本判决确定的给付之日止；二、建行淮海支行有权对华钢公司及张彦、周梦蝶提供抵押的房屋和土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款分别在各个抵押权设定债权范围及本判决第一项确定的建行淮海支行的债权范围内优先受偿；三、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶对本判决第一项确定的华丰公司的债务承担连带偿还责任。华丰公司不服该判决向江苏高院提起上诉，该院于2015年6月25日作出（2015）苏商终字第00116号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，各债务人未按上述判决确定的期限履行义务。因建行淮海支行更名为中国建设银行股份有限公司生态新城支行（以下简称建行生态新城支行），建行生态新城支行于2017年7月5日申请强制执行，本院于同日立案，执行案号为（2017）苏08执241号。2017年8月17日，本院裁定变更龚晓宁为该案申请执行人。2020年5月12日，本院作出(2017)苏08执241号之五执行裁定书，裁定：一、将被执行人华钢公司名下坐落于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室房地产[不动产权证号为200801658，土地使用权证号为淮Y国用（2008出）第0510号]作价1500万元，交付申请执行人龚晓宁抵偿本院（2014）淮中商初字第0027号民事判决书中确定华钢公司应承担的责任；二、淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室房地产[不动产权证号为200801658，土地使用权证号为淮Y国用（2008出）第0510号]所有权及土地使用权自本裁定书送达申请执行人龚晓宁时起转移；三、申请执行人龚晓宁可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，过户中所涉的税费根据法律规定各自承担。该以物抵债裁定书已送达申请执行人龚晓宁。银丰公司不服以房抵债裁定书提出异议，要求撤销该裁定，本院立案审查，案号为（2020）苏08执异29号。还查明，银丰公司诉江苏国强钢铁有限公司（以下简称国强公司）、华钢公司、葛军、李树芹、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶追偿权纠纷一案，本院于2014年7月4日作出（2014）淮中商初字第0047号民事判决：一、国强公司于本判决生效之日起十日内归还银丰公司代偿款500万元及代偿期间的资金占用损失（以500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍，从2013年8月15日计算至本判决确定给付之日）；二、国强公司于本判决生效之日起十日内支付银丰公司律师代理费用7万元；三、华钢公司、葛军、李树芹、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶对上述一、二项相应债务承担连带保证责任；四、驳回银丰公司其他诉讼请求。国强公司不服该判决向江苏高院提起上诉，该院于2015年7月9日作出（2015）苏商终字第00171号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因各债务人未按判决确定的期限履行，银丰公司申请强制执行，本院于2016年3月4日立案，执行案号为（2016）苏08执101号。2016年4月28日，本院作出（2016）苏08执101号民事裁定书，裁定查封华钢公司、张少华价值600万元的财产，并向淮安市淮阴区住建局送达民事裁定书、协助执行通知书，要求协助查封华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号房地产，产权证号为200801050、200801660、200801661、200801662、200801657、200801658、200801665、200912187号房地产。淮安市淮阴区住建局在本院送达回证备注栏注明：轮候查封。2016年11月27日，本院裁定终结该案本次执行程序。本院认为，本案的争议焦点为：异议人银丰公司要求撤销本院(2016)苏08执355号之六执行裁定有无事实和法律依据，即本案裁定以房抵债行为是否违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十六条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平的不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，本院于2020年2月19日在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，决定对被执行人华钢公司所有的位于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、142室共17套房地产整体拍卖，不做分割，并载明房屋本身议价价格为5000万元，案外人添附装潢价值640万元，起拍价为4140万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定精神，第一次拍卖流拍后，如申请执行人亿宁公司同意接受所拍财产抵债的，应按《拍卖公告》要求以4140万元的价格整体接受所拍的17套房地产，并支付多余的标的款；如申请执行人亿宁公司不同意接受所拍全部财产抵债的，本院则应依法进行第二次拍卖。本院在未依法重新公告可以分割拍卖上述17套房地产，并公告相关房地产起拍价的情况下，同意亿宁公司以1500万元的价格接受128室房地产抵债，并作出（2016）苏08执355号之六执行裁定违反法律规定。另外，本院将128室房地产作价1500万元抵给亿宁公司亦损害了相关当事人的利益。2017年6月23日，经江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司评估，128室房地产市场价值为2349.45万元。2018年12月24日，经淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司淮安分公司评估，128室房地产市场价值为2789.52万元。如按上述价格确定一拍起拍价分别为1644.62万元、1952.66万元，该价格均高于本院（2016）苏08执355号之六执行裁定确定的抵债价格。此外，本院《拍卖公告》所称的4140万元起拍价中包括案外人装潢价值640万元，本院（2016）苏08执355号之六执行裁定将128室房地产作价1500万元抵债时，对该1500万元价格中是否包含上述装潢价值并未明确。综上所述，本院在被执行人华钢公司17套房地产整体拍卖流拍后，将其中的128室房地产作价1500万元抵给申请执行人亿宁公司的执行行为违法，应予纠正。异议人银丰公司要求撤销（2016）苏08执355号之六执行裁定的理由成立，本院予以支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：撤销本院（2016）苏08执355号之六执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  黄春丽二〇二〇年九月一日书记员  程 莹