北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2975号原告：百纳物业服务（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张刚义，总经理。委托诉讼代理人：张春雷，男，百纳物业服务（北京）有限公司职员。委托诉讼代理人：高慎蓉，女，百纳物业服务（北京）有限公司职员。被告：张亦林含，女，1993年2月3日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张学文（张亦林含之母），女，1967年1月16日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告百纳物业服务（北京）有限公司（以下简称“百纳公司”）与张亦林含物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。百纳公司委托诉讼代理人张春雷、高慎蓉与张亦林含委托诉讼代理人张学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百纳公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令张亦林含立即给付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计8386.63元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金共计1086.17元；2.本案诉讼费由张亦林含承担。事实和理由：2017年8月1日，北京市怀柔区柏泉庄园业主大会与百纳公司签订《物业服务合同》，并自此开始在柏泉庄园小区提供物业服务。张亦林含系柏泉庄园小区×号楼×单元×室产权人，其房屋建筑面积85.23平方米，物业费收费标准2018年12月31日前按照每建筑平方米1.6元收取，自2019年1月1日起按照每建筑平方米1.8元收取。百纳公司为张亦林含居住的柏泉庄园小区提供了物业服务，但其拖欠2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费至今未交，经多次催收未果，故起诉至法院。张亦林含辩称，百纳公司起诉的房屋产权人、建筑面积、欠费年限均属实。没有交纳物业费理由如下：一、百纳公司与小区业主大会签订的《物业服务合同》并非由业主共同决定，张亦林含不受该合同内容约束；二、百纳公司2017年8月1日前及2019年7月31日后未在该小区提供物业服务，其无权主张该期间的物业服务费；三、百纳公司主张的2015年1月1日至2017年5月7日期间的物业服务费已经超过诉讼时效，百纳公司无权主张；四、百纳公司提供的物业服务不到位，存在问题如下：卫生清扫不到位，小区垃圾成堆，小区环境脏、乱、差；小区绿化带内杂草丛生，业主栽种蔬菜无人管理，绿化养护工作都是由泉水头村进行；电梯没有按时进行年检，不能正常运行，消防设施不进行年检，坏了也无人维护；园区内楼房顶部琉璃瓦松动，物业不维修，刮大风时楼顶的琉璃瓦被刮落，每年都有业主车辆被砸坏；楼道内公用照明灯损坏，不及时更换，灯泡都是业主自己更换的；安保服务不到位，门卫上班时间空岗，无人值守，致使张贴小广告人员、骗子、小偷随意进入。综上原因，百纳公司提供的物业服务与其收费标准不符，不同意全额交纳。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，北京市怀柔区柏泉庄园业主大会与百纳公司签订《物业服务合同》，将怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街柏泉庄园小区（A区雁舞园、B区雁鸣园）委托由百纳公司提供物业服务。委托期限自2017年8月1日至2019年7月31日，其中高层住宅物业收费标准为每建筑平方米每月1.8元；同时双方就物业服务事项、标准及相关权利义务等内容进行了具体约定。合同签订后，百纳公司按照合同约定为小区提供物业服务。2019年7月31日合同履行期满，双方又续签物业服务合同一份，约定委托期限自2019年8月1日至2020年7月31日；服务内容及收费标准同原合同。现百纳公司仍在该小区提供物业服务。其物业服务收费标准2018年12月31日前按照每建筑平方米1.6元收取，自2019年1月1日起按照每建筑平方米1.8元收取。张亦林含系柏泉庄园小区雁鸣园×号楼×单元×室产权人，其房屋建筑面积85.23平方米。百纳公司提供物业服务期间，张亦林含未向其交纳物业服务费。2020年5月13日百纳公司持诉称理由起诉来院，称：九源百纳物业服务发展（北京）有限公司（以下简称九源公司）自2015年1月1日至2017年7月31日期间为北京市怀柔区柏泉庄园小区物业服务企业，2018年12月19日该公司与百纳公司签订债权转让协议，其中该协议第一条约定九源公司将柏泉庄园小区欠费业主自2015年1月1日至2017年7月31日的债权全部转让给乙方行使，百纳公司愿意受让此项债权。因张亦林含未交纳2015年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费，故百纳公司有权向张亦林含主张该期限内的物业服务费。同时，自2017年8月1日百纳公司进驻小区提供服务至今，张亦林含亦未交纳物业费，故要求其交纳自2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计8386.63元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金共计1086.17元。庭审中，百纳公司向本院提交了北京市怀柔区柏泉庄园业主大会与百纳公司签订《物业服务合同》二份，证明其服务的合同依据及收费标准；提供债权转让协议一份及公告照片，证明其有权向张亦林含主张2015年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费；提交物业服务的现场照片一组及维修派工单，证明其提供物业服务的事实；提供向北京市怀柔区旅游房地产开发总公司函件三份，证明就小区消防系统主管线漏水，导致消防栓不能正常注水问题上报，证明其就小区内消防栓存在的问题尽到了物业管理义务。张亦林含向本院提交了小区现场照片，证明百纳公司在公共卫生、绿化、公共维修等方面服务不达标的事实。经法庭质证，张亦林含对百纳公司提供《物业服务合同》不认可，称其对该合同内容不知情；对债权转让内容不认可，对现场物业服务的照片真实性及证明目的无异议，但认为不能据此证明百纳公司提供的物业服务与合同约定内容相符。百纳公司对张亦林含提交证据不认可证明目的，认为其中消防设施、电梯属于开发商遗留的问题，还涉及需要动用公共维修基金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，北京市怀柔区柏泉庄园业主大会与百纳公司签定的《物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。张亦林含虽未与百纳公司签订物业服务合同，但其作为柏泉庄园小区业主，已经享受了百纳公司提供的物业服务，其理应向百纳公司交纳物业服务费。百纳公司要求张亦林含交纳2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费之理由正当，本院予以支持；关于百纳公司依据其与案外人九源公司签订的债权转让协议向张亦林含主张2015年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费问题，因该转让协议系百纳公司与案外人九源公司签订，与本案不属同一法律关系，且张亦林含亦不同意交纳该期限内物业服务费，故本案不予处理。另据张亦林含提供证据及本院查明事实，可以认定百纳公司提供的物业服务质量存在瑕疵，故本院对张亦林含应交纳的2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费数额予以酌减，酌减比例为20%。对于百纳公司要求张亦林含给付逾期交纳物业服务费违约金的主张，基于上述理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、张亦林含于本判决生效之日起七日内给付百纳物业服务（北京）有限公司自二〇一七年八月一日起至二〇一九年十二月三十一日期间的物业服务费共计3327.38元；二、驳回百纳物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果张亦林含未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张亦林含负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 高晓岐二〇二〇年九月十九日法官助理 周俊忠书 记 员 马小玲书 记 员 杨 田