湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0121民初9051号原告：陈灿，女，1990年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告：苏可，男，1988年12月15日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区芙蓉中路**（新世纪大厦1612）。法定代表人：周铁明。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。原告陈灿、苏可与被告湖南顺安房地产开发有限公司(以下简称顺安公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告陈灿、苏可及被告顺安公司的委托诉讼代理人钟文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈灿、苏可向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金49935.72元（违约金以合同购房总价款日万分之二的标准从2016年9月1日计算至2017年10月18日止）；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金15877.62元（暂计至2020年7月10日）后期以606016元为基数，按万分之一的标准计算至实际办妥之日为止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告顺安公司答辩要点：1、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，被告不再具有给付义务；2、被告已经通过短信、电话、邮寄、公示等方式通知原告在2016年10月31日至2016年11月2日期间内进行收房。涉案楼栋于2016年5月27日竣工验收合格，涉案房屋已满足交付条件。因保证拓展空间、道路施工等才推迟交房，并不影响业主收房装修。逾期交房时间短，影响较小，也未造成实际损失，原告主张的逾期交房违约金过高，应当进行调整。3、逾期办证的系不动产登记制度的改革，即房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证，客观上已无法为买受人单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证，系不可抗力的履行不能。顺安公司已按合同约定履行了交付义务，不动产权证的办理不会对各被答辩人产生任何实质性的不良影响，同时被告认为逾期未办理完不动产权证的时间较短，未造成实际损失，而约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2016年5月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201500382302，包含9个附件），合同约定：原告购买被告开发的位于长沙县××街道××村××街××期××幢××层××号房屋，建筑面积为122.32平方米，单价为每平方米4954.35元，总金额606016元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，原告按照约定通过购房券的方式支付了全部购房款。2、合同第八条约定：被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）已经竣工验收备案；（2）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（3）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定；3、合同第十一条约定：除不可抗力外，被告未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给原告的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，原告有权选择退房或合同继续履行。原告选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向原告支付违约金。4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：被告的交房通知送达后或者《长沙县商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领被告交付的房屋．原告无合法理由拒绝受领的，视为被告按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由原告承担，逾期30日，另向被告缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故被告对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，被告无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，原告应予同意和理解。5、合同第二十条约定：商品房交付后，出卖人应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。6、2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《长沙县商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、中共湖南省委办公厅印发湘办发（2015）43号《中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》，该实施方案第四部分第（二）项第4点规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式实施统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证”。2016年4月19日，长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，规定：“自2016年4月30日起，在全县范围内实施不动产统一登记，县国土资源局负责实施，县不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。新的不动产权属证书启用前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效。在办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产权属证书。2016年4月18日至4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作。”8、截至起诉之日，被告仍未办理涉案3幢2302号房屋的不动产权属证书。9、2016年10月,湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收，有延期到12月交房、作出赔偿延期违约金的承诺。10、2017年10月18日，长沙县公安消防大队作出草莓街区二期1-5栋工程消防验收合格的意见书。判决的理由和结果本院认为：一、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告已经履行了交付房款的义务，被告亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。二、关于涉案房屋交付条件成就的认定。原告认为涉案房屋应通过消防验收才符合交付条件标准；被告认为商品房经由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，即经五方验收后，涉案原房屋已符合交付使用的标准。本院认为，依照《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”2012年7月17日公安部修改的《建设工程消防监督管理规定》第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。……”之规定，本案涉案楼栋为33层，属于应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。涉案《长沙县商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的具体交付时间为2016年8月31日，而涉案房屋符合交付条件的时间为该楼栋消防验收之日即2017年10月18日，被告逾期交房的事实，本院予以确认，逾期交房的时间为2016年9月1日至2017年10月17日。三、关于被告逾期办理不动产权证是否应支付逾期违约金的认定。原告认为被告逾期办证，应当支付逾期办证违约金，被告认为逾期办证的原因为政策变动导致的不可抗力，故无需支付违约金。本院认为，原、被告在《长沙县商品房买卖合同》第二十条明确约定了房屋所有权证的办理期限为商品房交付后365日内，土地使用权证的办理期限为办妥房屋所有权证后365日内。长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》启用新的不动产权属证书，该政策的实施不当然导致合同的变更，现被告交房时间为2017年10月18日，被告应当于2019年10月18日前应当办妥涉案房屋的不动产权属证书，被告尚未办理，应自2019年10月19日起向原告支付逾期办证的违约金。四、关于诉讼时效的问题。被告主张原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。本院认为，2020年8月25日本院通过实名制手机号码向被告的法定代表人送达了本案的诉讼文书副本材料，可视为原告对被告的催要，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，原告未提交充分有效的证据证明曾向被告主张权利，故对于2017年8月25日前的债权，因为已过诉讼时效，本院不予支持，被告需支付原告2017年8月25日至2017年10月17日的交房违约金以及2019年10月19日起的逾期办证的违约金。五、逾期交房的违约金标准，原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条约定,逾期交房的违约金按照全部已付房款的日万分之二计算。因被告未按合同约定的时间及条件向原告交付房屋，亦无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金。但该违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照日万分之一计算，扣除已过诉讼时效的部分，本院确认被告需支付原告逾期交房的违约金为3272.49元（606016元*0.1‰*54天）。六、对于逾期办证违约金标准，因被告确实存在逾期办证的事实，根据《长沙县商品房买卖合同》第二十条第三款第（2）项，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。违约金具有补偿性，兼具惩罚性。违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。原告未提交因被告逾期办证造成其损失的证据，本院酌情调整为按照已付房款购房款606016元的日万分之零点五的标准从2019年10月19日至实际办理之日止计算逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈灿、苏可支付逾期交房的违约金3272.49元;二、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈灿、苏可支付逾期办理不动产权属证书的违约金（按照已付房款购房款606016元的日万分之零点五的标准从2019年10月19日计算至实际办理之日止）;三、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈灿、苏可办妥位于长沙县××街道××村××街××期××幢××层××号房屋的不动产权属证书;四、驳回原告陈灿、苏可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1445元，减半收取722.5元，原告陈灿、苏可负担200元，被告湖南顺安房地产开发有限公司负担522.5元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数递交副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  吴庆文二〇二〇年九月十七日书记员  谭艺钦附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设工程消防监督管理规定》第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。