福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3888号 原告：倪小凤，男，1952年10月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：宋焘，男，1982年9月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被告：张晓辉，男，1983年9月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告倪小凤诉被告宋焘、张晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理。本院于2020年7月6日作出（2020）闽0102民初3888号民事裁定书，裁定本案转为普通程序，由审判员公开开庭进行独任审理。原告倪小凤、被告张晓辉到庭参加诉讼。被告宋焘经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪小凤向本院提出诉讼请求：1．判令宋焘、张晓辉返还2019年6月12日-2019年8月28日所欠二个半月的房租，共5250元；2．判令宋焘、张晓辉返还承租期间物管费1238元；3．判令宋焘、张晓辉支付逾期支付滞纳金724.93元；4．判令宋焘注册的“福建奇玉进出口贸易有限公司”迁出东街59号三山大厦北楼704房；5．判令宋焘、张晓辉承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月，倪小凤将位于鼓楼区××街街道××号××大厦××楼××房出租给倪小凤，双方于2018年9月10日签约“房产租赁合同”，张晓辉为代理人在合同上签字。在合同履行中宋焘于2018年10月17日付2018年10月12日房租，2018年11月26日付2018年11月12日房租，2019年1月3日付4200元，付2018年12月12日与2019年1月12日房租，2019年3月2日付2019年3月12日房租，2019年5月11日付2019年4月12日房租，2019年5月16日付2019年5月12日房租。宋焘自2019年6月12日起欠租，直至2019.8.28由张晓辉送来承租房匙锁，宋焘已欠租两个半月。宋焘自2018年9月12日承租起都未交物管费，倪小凤代为缴纳共1238元。依据合同第九条第四项“被告未及时缴纳租金每日按月租金的千分之五支付滞纳金”，原告就按被告所欠租金及物管费共5250元，按年24%计即5250÷365天×210天＝724.93元。为保证合同的权威性与严肃性，宋焘在签约时付了人民币4200元，以保证合同的顺利执行，由于宋焘违反了合同中第九条第四项的约定（逾期七天交租以违约论处）及第十条第二项“甲、乙任一方需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于月租金数额的违约金作为赔偿金”，由于宋焘违反了以上二项规定，需承担违约责任并承担经济赔偿。由于宋焘承租时将福建奇玉进出口贸易有限公司注册于东街59号三山大厦北楼704房，现由于宋焘违约致合同终止，倪小凤请求法院判令福建奇玉进出口贸易有限公司迁出东街59号三山大厦北楼704房。 张晓辉辩称，张晓辉不是本案适格被告。倪小凤违反合同的相对性原理，张晓辉提供的是居间服务，于2018年9月10日通过居间服务促成倪小凤和宋焘二人签订房屋租赁合同，签约当日宋焘无法到达现场看房，通过视频看房，倪小凤同意由张晓辉代为签字，已告知宋焘，宋焘未到场。租赁合同的乙方为宋焘一人，租赁合同期内都是宋焘在使用和租赁房屋，倪小凤提供的转账记录可以证明。租赁合同及转账记录表明当事人为宋焘和倪小凤，并且租赁合同只有两方当事人就是宋焘和倪小凤。张晓辉不是租赁合同任何一方当事人。合同只能对双方当事人发生法律效力，不能约束合同外的第三方。根据合同法相对性原理，倪小凤要求张晓辉支付违约金和滞纳金没有任何事实和法律依据。综上，本案的关键是合同主体是谁，倪小凤的事实理由缺乏法律依据。恳请依法驳回倪小凤的诉请。 被告宋焘未答辩，亦未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告宋焘经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利。倪小凤提供的有原件核对的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2018年9月10日，甲（出租）方倪小凤、乙（承租）方宋焘、丙（经纪）方福州公元房产经纪服务有限公司签署《房产租赁经纪契约》，约定，甲方将坐落在福州市鼓楼区东街街道59号三山大厦704单元出租给乙方作办公使用，租期自2018年9月13日至2019年9月12日止，月租金2100元，付款时间为每月13日前支付，甲方收取乙方4200元作为有关费用（如水电等）的按金，待本契约期满或终止时，付清一切费用后无息退还。上述契约还约定乙方需按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处（特殊情况下征得甲方同意的例外），按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用。契约约定违约责任：1、甲乙任一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担；2、甲乙任一方需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于月租金数额的违约金作为赔偿金。 庭审中，张晓辉陈述，其作为代理人替宋焘签署上述契约。根据倪小凤提供的中国建设银行账户交易明细及其自述，合同签订时，宋焘支付倪小凤押金4200元。宋焘分别于2018年10月17日、11月26日、2019年1月3日、3月2日、3月21日、5月11日、5月16日汇入倪小凤账户8个月房租16800元。即涉案房租自2019年6月13日起未再缴纳房租。2019年8月28日，倪小凤收到张晓辉送来承租房匙锁。2019年7月28日，倪小凤缴纳涉案房屋2018年11月-2019年7月28日物业费1238元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。倪小凤、宋焘签订的《房产租赁经纪契约》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，宋焘应按时缴纳租金，逾期七天或以上的以违约论处。宋焘直至2019年8月28日才委托张晓辉交还钥匙，至此其已欠缴租金两个半月，已构成违约，应当承担违约责任。故倪小凤主张宋焘支付两个半月租金，本院予以支持。倪小凤主张之物业费，因宋焘实际控制使用房屋期间产生的，应由其承担，故至返还时产生的费用由宋焘承担。倪小凤主张的逾期支付违约金，有合同约定，予以支持。另张晓辉系宋焘的代理人，涉案房屋系由出租方倪小凤交由承租方宋焘使用，宋焘按月支付租金，宋焘、倪小凤之间形成房屋租赁关系，而张晓辉与上述二人未形成担保关系，倪小凤要求张晓辉承担连带责任，没有法律依据，不予支持。倪小凤关于宋焘注册公司应迁出涉案房屋的诉请，涉及工商登记行政管理，并非民事诉讼受案范围，应依法予以驳回。因被告未到庭参加庭审，应承担相应不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、宋焘于本判决生效之日起十日内向倪小凤支付租金5250元； 二、宋焘于本判决生效之日起十日内向倪小凤支付代垫物业费1238元； 三、宋焘于本判决生效之日起十日内向倪小凤支付违约金724.93元； 四、驳回倪小凤其他诉讼请求。 如果宋焘未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由宋焘负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄人堃 二〇二〇年九月七日 书记员  姜洁玫 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。