广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9493号原告：邝远华，女，1981年2月11日出生，汉族，住广州市花都区。原告：欧阳伟彬，男，1982年1月16日出生，汉族，住广东省连州市。两原告共同委托诉讼代理人：谭国浪、马艳华，广东古谷律师事务所律师。被告：陈玉娴，女，1978年1月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：亢德明，广东富荣律师事务所律师。被告：邝志强，男，1972年3月30日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：喻晨曦，广东道正律师事务所律师。第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区桃园西路****，统一社会信用代码91440101304779666H。法定代表人：王宝玉。委托诉讼代理人：王明琬、张翔宇，系该公司职员。原告邝远华、欧阳伟彬诉被告陈玉娴及第三人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，被告陈玉娴申请追加邝志强为本案共同被告，经原告邝远华、欧阳伟彬同意后，本院依法追加邝志强作为被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年7月30日公开开庭进行审理，原告邝远华、欧阳伟彬的共同委托诉讼代理人马艳华，被告陈玉娴的委托诉讼代理人亢德明，被告邝志强的委托诉讼代理人喻晨曦到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邝远华、欧阳伟彬向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向两原告支付违约金334000元（按转让总价款的20%计算）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告与两被告、第三人于2019年11月21日签订《二手房买卖及居间服务合同》，由两被告认购两原告名下的广州市花都区南石路3号1栋2栋z房，建筑面积111.27平方米，转让价款为167万元。合同签订后，两被告逾期未向两原告支付购房款，鉴于原、被告无法达成一致意见，故提起本案诉讼。两原告是夫妻关系，被告陈玉娴了解到原告有房出售，两被告向两原告告知有购房意向。2019年12月21日，邝远华与陈玉娴签订合同，首期款51万元，陈玉娴支付了定金3万元。价格确认表均有双方签名确认，两被告均以买家的身份与两原告进行合同的协商及签订，陈玉娴也是买方之一。原告并不清楚两被告如何分割房产。2019年12月2日，欧阳伟彬与邝志强重新补充签订交易节点确认书，明确房子购买方是本案两被告，出售方是两原告。因此两被告都应向两原告承担违约责任。被告陈玉娴辩称，一、陈玉娴不是本案的适格被告，也不应在本案中承担责任，请求驳回原告对陈玉娴的诉讼请求。陈玉娴是受托人，实际购房人是邝志强，因履行涉案合同引起的责任应由邝志强承担。2019年邝志强和陈玉娴不存在夫妻关系，只是男女朋友关系。2019年11月，邝志强了解到两原告准备出售涉案房屋，售价在167万元左右，邝志强有意购买。2019年11月21日，邝志强因有事遂口头委托陈玉娴和邝远华、乐有家公司签订了《二手房买卖及居间服务合同》，并委托陈玉娴支付了3万元定金。2019年12月1日，邝志强和两原告签订《价格确认书》，和欧阳伟彬签订《费用估算表》，确认陈玉娴受邝志强委托和邝远华签订的《二手房买卖及居间服务合同》有效，并再次确认邝志强同意以167万元购买涉案房屋。次日即2019年12月2日，邝志强和欧阳伟彬、乐有家公司签订《交易节点确认书》《信息告书》。2019年12月4日，邝志强和邝远华及乐有家公司员工黄某萍在《广州市不动产登记查册表》上签名确认该房屋的查册信息。由此可见，两原告及邝志强均确认：邝志强是委托人，陈玉娴是受托人，购房人是邝志强。2020年1月3日，邝志强向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费12573元、网签费200元。后因受到新冠××疫情影响，邝志强未能筹措到购房首期款，未和两原告办理网签手续，也未继续履行涉案房屋买卖合同。二、邝志强和两原告签订《价格确认书》《费用估算表》《交易节点确认书》《信息告书》等合同文件后积极履行合同，邝志强的银行贷款未获得通过，并因受到“新冠××”疫情等客观因素的影响，未能筹措到购房首期款，造成不能履行合同，不是恶意违约。而两原告却未依约申请提前还贷，办理涂销抵押，双方也未办理网签手续。由此可见，邝志强的违约行为未给两原告造成实际损失。2020年2月23日，邝志强委托我方告知中介公司：因无法取得贷款，不再履行诉争合同。因此，原告此时可以将该房出售给他人。据此，邝志强的违约行为，未给原告造成实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，我方请求将违约金调整为83500元（按购房款167万元的5%计算）。被告邝志强辩称，一、陈玉娴受邝志强口头委托，和邝远华、乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，支付了3万元定金。后邝志强和两原告重新签订《价格确认书》《费用估算表》《交易节点确认书》《信息告书》等合同文件，并支付按揭代理费12573元、网签费200元。因此，两原告及邝志强均确认：邝志强是委托人，陈玉娴是受托人，购房人是邝志强，因履行本诉争商品房买卖合同引起的责任应由邝志强承担，陈玉娴作为受托人不应承担责任。关于合同履行过程，与陈玉娴所述一致。二、2020年2月23日，邝志强委托陈玉娴告知中介：因无法取得贷款，不再履行诉争合同。因此，两原告此时可以将该房出售给他人。据此，邝志强的违约行为，未给两原告造成实际损失。请求将违约金调整为83500元（按购房款167万元的5%计），减去邝志强已付的3万元定金，邝志强在本案中应给付53500元给两原告。第三人乐家公司未到庭参加诉讼，但于庭前提交书面情况说明，述称，2019年11月21日，在其居间服务下，原、被告签署《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件，约定由原告出售涉案房屋给被告。当日，被告同意向原告支付定金3万元并实际托管在乐有家公司处，该笔款项目前在乐有家公司处托管，乐家公司愿意根据法院裁判操作托管定金的支付问题。合同签署后，乐有家公司积极协助双方进行房屋交易，真实地向交易双方传递交易信息。后被告的银行按揭未能审批通过，合同履行受阻，被告遂表示不愿意继续购买。乐家公司已第一时间联系双方协商解决，无奈双方始终无法达成一致意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为广州市花都区南石西路3号1栋2梯z房，原权属人为邝远华、欧阳伟彬。2019年11月21日，邝远华、欧阳伟彬作为卖方，陈玉娴作为买方，乐有家公司作为居间方，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，卖方将涉案房屋出售给买方，该房产转让总价款为167万元；买方同意在本合同签订时向卖方支付定金3万元，买卖双方同意将定金3万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后即视为卖方本人已收讫。买卖双方协商一致，约定买方按按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。第十条违约责任：2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数，支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。同日，邝远华、欧阳伟彬作为卖方，陈玉娴作为买方，乐有家公司作为居间方，签订《交易节点确认书》，买卖双方同意按照如下流程进行交易：买方支付定金、居间方收取佣金→买卖双方签署网签合同（于2020年3月15日前签署《广州市存量房买卖合同》）→卖方赎楼准备（卖方最迟应于买方取得银行同贷书后5个工作日内与赎楼公司签订服务合同）→买方支付首期款（买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款[不含定金]51万元……）→买方申请按揭贷款（买方须于2020年1月20日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，申请贷款金额为116万元）→银行出具同贷书→卖方赎楼、注销抵押登记→买卖双方办理递件过户缴税手续……。合同签订后，陈玉娴按约定将定金3万元付给乐家公司进行托管。2019年12月1日，邝远华、欧阳伟彬作为卖方，邝志强、陈玉娴作为买方，双方签订《价格确认书》，确认涉案房屋交易价为167万元等事项。该《价格确认书》抬头显示买方为邝志强，但落款买方处由邝志强、陈玉娴共同签名。同日，欧阳伟彬与邝志强签署《费用估算表》，确认交易过程中可能产生的税费问题。2019年12月2日，卖方欧阳伟彬、买方邝志强、居间方乐家公司签署《信息告知书》，各方对交易过程中所涉及的信息进行确认。同日，欧阳伟彬、邝志强、乐家公司签署《交易节点确认书》，确认交易流程；该确认书抬头显示买方为陈玉娴、邝志强，买方落款为邝志强。2019年12月30日，陈玉娴通过微信向邝远华发送了：“我爸想早日进去；早日进去办点喜事”的信息。2020年1月16日，陈玉娴通过微信向邝远华发送：“你好阿华，你说过年前让我们住进去过年的，是吧”，邝远华回复：“我就是想着你过年前搞掂给了首付，就让你进来住，但是现在搞那么久都没搞掂，那怎么给你住呢”。2020年1月17日，邝远华通过微信告知陈玉娴其已按照约定提前申请赎楼手续，现已申请到2020年1月21日需要办理赎楼手续；过年后可以办理过户手续……2020年1月16日，陈玉娴在涉案房屋交易微信群中告知中介方：“年后再办吧；我首期现金都用散了”等内容。诉讼中，两原告表示其已将涉案房屋出售给他人并已于2020年6月办理过户手续。本院认为：各方当事人均认可邝志强为涉案《二手房买卖及居间服务合同》的相对人，本院对邝志强为本案交易买方的事实予以认可。本案争议焦点为陈玉娴在涉案《二手房买卖及居间服务合同》中的地位。本院经审查认定陈玉娴为涉案交易买方之一，陈玉娴作为合同相对人应履行其合同义务。理由是：一、《二手房买卖及居间服务合同》明确约定买方为陈玉娴，陈玉娴、邝志强抗辩陈玉娴作为邝志强的代理人签订该合同，但未提供证据证明其在签订合同时或之后曾向邝远华、欧阳伟彬一方披露所谓的代理行为。相反，在之后各方签订的《价格确认书》及《交易节点确认书》中，陈玉娴或与邝志强共同作为买方进行签字确认，或与邝志强共同作为买方身份显示在相关协议中。二、陈玉娴向邝远华、欧阳伟彬支付定金3万元（托管给乐有家公司）时也未以邝志强的名义支付，现也没有证据证明邝志强向陈玉娴偿还该款。三、从陈玉娴与邝远华的聊天内容及陈玉娴在微信群中的信息反映，陈玉娴一直是以自己是买家的身份表达希望尽快收房或短期内无力支付首期款的意思。邝远华、欧阳伟彬与陈玉娴、邝志强及乐有家公司签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。陈玉娴、邝志强未按约定期限履行付款义务，根据合同约定，邝远华、欧阳伟彬有权解除合同并要求陈玉娴、邝志强承担违约责任。根据合同约定，因买方原因导致合同无法继续履行的，买方应按照房屋转让总价款20%即334000元承担违约责任。陈玉娴、邝志强认为该违约金过高，请求调整。综合考虑到邝远华、欧阳伟彬现已将涉案房屋出售他人，因陈玉娴、邝志强违约给其造成的损失相对较小，邝远华、欧阳伟彬也未进一步举证证明其因陈玉娴、邝志强的违约行为造成的具体损失，本院酌情将违约金调整为总房价的5%即83500元。因陈玉娴、邝志强已支付购房定金3万元至乐有家公司托管，依合同约定视为卖方已收讫，乐有家公司也表达了根据法院判决结果处理该款的意思，为减轻当事人讼累，该3万元应由乐有家公司直接支付给邝远华、欧阳伟彬；陈玉娴、邝志强应向邝远华、欧阳伟彬支付剩余违约金53500元。第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈玉娴、邝志强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邝远华、欧阳伟彬支付违约金83500元（违约金支付方式：由被告陈玉娴、邝志强向原告邝远华、欧阳伟彬支付53500元，由第三人广州市乐有家房产经纪有限公司向原告邝远华、欧阳伟彬支付托管款项30000元）；二、驳回原告邝远华、欧阳伟彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3155元，由原告邝远华、欧阳伟彬负担2650元，由被告陈玉娴、邝志强负担505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年九月七日书记员  王 呈陈少颖