文书内容河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初2348号原告：刘建波，男，1991年6月29日出生，汉族，户籍地灵宝市，住灵宝市。确认送达地址为灵宝市。原告：段欢欢，女，1993年6月14日生，汉族，户籍地灵宝市，住灵宝市。确认送达地址为灵宝市。被告：灵宝市天虹房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：914112826728995146。住所地：灵宝市尹溪路中段。法定代表人：袁天国，公司经理。委托诉讼代理人：宋卫革，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘建波、段欢欢与被告灵宝市天虹房地产开发有限责任公司（以下简称天虹地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告刘建波、段欢欢，被告天虹地产公司的委托诉讼代理人宋卫革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建波、段欢欢向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告购房合同违约金及利息共计5200元；2、判令被告偿还原告从2017年12月至2019年12月两年租金10,000元；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年7月份，原告购买被告开发的单元房1套，从2017年12月至2019年12月才签订合同，仍没有履行合同如期交房，一直到2020年5月29日才交房，致使原告一直在外租房，两年租金达10,000元。按照购房合同第七款，被告应付原告万分之一违约金5200元（总房款333,917元*1/10,000*5个月）。请求判如所请。被告天虹地产公司辩称，1、我公司延期交房并非因为自身原因，而是由于诸多不可抵抗的客观因素造成，依法应免责。（1）我公司开发的房地产项目属于棚户区改造项目，施工内容根据棚改办和涧西区的要求而变更。该项目安置房部分原来没有设计供暖，2019年中要求增加供暖设施。由于工作量增加，影响了整个项目的进展，工期延长；（2）2019年国家机构改革，将原来由消防部门负责的建设工程验收职能划转至住建部门。由于灵宝市住建局质监站对该项职能在交接和人员培训等方面推进缓慢，导致我公司在2019年10月份即已提出申请的消防验收工作被一拖再拖，直至2020年元月也未能开展；（3）、2020年春节后由于突发疫情，全国上下以阻击防疫工作为重点，直到3月16日才允许复工复产。我公司在复工复产后即积极与住建部门沟通，消防验收工作直到2020年5月份才启动，6月9日全部完成验收备案手续。根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能克服的客观情况”之规定，因为主管部门造成的消防验收拖延而致我公司不能按期交房，应免除责任。2、原告主张我公司赔偿的经济损失，依据不足。（1）根据双方《商品房买卖合同》约定，逾期交付的违约责任是按“买受人已交房价款日万分之一”计算违约金，合同签订时原告已交的房款是133,917元，其余是按揭房款未支付。故即使计算违约金也只能以133,917元为基数；（2）原告于2020年4月25日强行砸锁进入房屋装修，已实际控制和占有房屋。根据最高法院《审理商品房买卖合同案件司法解释》的相关规定，应视为房屋已交付原告；（3）即使按照合同约定，我公司的交房时间是2019年12月30日，原告要求我公司从2017年12月就承担其租房损失没有事实和法律依据。请求人民法院对本案依法公正予以裁处。原告刘建波、段欢欢向本院提交的证据材料有：原被告于2019年10月2日签订的《商品房买卖合同》，证明原被告签订合同及合同约定，被告没有按期交房，应承担延期交房违约责任。被告天虹地产公司向本院提交的证据材料有：1、建设用地规划许可证复印件1份、商品房预售许可证复印件1份，证明被告天虹地产公司开发的房地产项目属于棚户区改造项目，具备合法销售资格；2、灵棚改办（2019）04号文件复印件1份、灵宝市涧西区管委会情况说明（原件）、微信截图两份、灵宝市新冠肺炎防控指挥部复工复产有关事项的通知1份、工程竣工验收备案表复印件1份，证明工程竣工前后，由于政府施工内容的增加、消防职能部门的交接拖延、新冠疫情影响等客观因素，导致被告交房时间延后；3、微信视频截图打印件4份，证明原告刘建波于2020年4月25日强行砸锁占有房屋，并破坏房屋承重结构开始装修，应视为房屋已经交付。经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性和关联性无异议，但认为合同显示原告交付的首付款为133,917元。原告对被告提交的被告证据1、2无异议，对证据3有异议，认为原告在被告6月2日交房后才进房装修。本院确认原告提交的证据和被告提交的证据1、2客观真实，与案件事实有关联，可以作为本案的定案依据。关于被告提交的证据3，结合案情综合分析判断。本院根据上述有效证据及双方当事人的陈述，认定事实如下：原告刘建波、段欢欢是夫妻。2019年10月2日，原被告签订商品房买卖合同1份，二原告购买被告开发的位于灵宝市号房，建筑面积共108.15平方米，每平方米3087.50元，总金额333,917元，首付房款133,917元，申请贷款200,000元；……，被告应在2019年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，（2）买受人未缴纳政府相关部门规定的代收代缴费用及物业费等等的费用的，（3）买受人在房屋交付使用前未付清所有房款的。……原被告在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。被告开发的小区部分房屋（包含原告所购房屋楼栋）纳入灵宝市棚改安置房项目，建设前期，由于灵宝市老城区集中供热、集中供气管网配套不到位，项目设计没有集中供热、集中供气设施。项目建设期间，全市集中供热、集中供气管网设施在老城区进一步配套完善，按照全市棚改项目安置房建设标准，灵宝市涧西区管委会要求项目开发建设单位安置房项目一次性建成集中供热、集中供气设施。由于增加新的项目，相应工期明显延长，项目整体竣工验收交付使用相应顺延。2019年度国家机构改革，将原来由消防部门负责的建设工程验收职能划转至住建部门。在被告2019年11月份左右，被告催促对金城华府小区竣工验收过程中，相关部门负责人在2019年12月份表示暂不具备条件，需等待住建部门年底出台相关文件。后全国疫情爆发，疫情防控，灵宝市全市工业企业、服务业企业和建筑工程安全复工复产有关事项通告显示：房地产等建设工程于2020年3月6日复工。被告积极推进金城华府小区竣工验收工作，在灵宝市涧西区管委会的协调督促下，于2020年5月28日取得该小区竣工验收合格备案登记，次日即2020年5月29日向原告等购房户交付房屋。原告因被告未能按期交付房屋起诉来院，要求被告承担违约责任，支付违约金及利息。审理中另查明，2020年初以来，购房户、安置户群众多次到灵宝市涧西区管委会反映被告延期交房问题，涧西区管委会高度重视，安排专人协调督促加快办理竣工验收手续，尽快移交房屋。截止2020年6月中上旬2号-6号楼已经完成竣工验收，并已陆续办理房屋移交手续。原告刘建波、段欢欢于2019年11月份完成按揭贷款手续，开始偿还贷款本息。原告于2020年5月29日接收房屋，于2020年6月2日缴纳代收天然气入户费、物业费等费用。经本院庭后与原被告沟通调解，虽然由于不可抗力延期交付房屋违约责任可以免除，但鉴于客观上逾期交房的事实，鼓励公民的合约意识，被告自愿补偿每户经济损失1500元，但原告坚持其诉讼请求，本案调解未能达成一致意见。本院认为，被告开发的小区部分房屋（包含原告所购房屋）属于棚改项目，接受灵宝市涧西区管委会要求增加建成集中供热、集中供气设施内容，造成工期延长。后因竣工验收部分职能部门之间的职能转换和2020年初紧接着的全国疫情，导致被告开发的金城小区竣工验收登记备案于2020年5月28日完成，被告于2020年5月29日及时向原告等购房户交付房屋。事实清楚，证据充分。对于上述造成逾期交房的客观因素，具有不可预见性，属于不可抗力；且结合原被告签订的商品房买卖合同关于被告交房期限的但书条款约定，被告逾期交付房屋的违约责任应当免除。原告要求被告承担起2017年至2019年租房经济损失10,000元，没有事实和法律依据。故原告要求被告承担违约金5200元及利息，并要求被告承担租金损失10,000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于本案特殊情形和与原告同类型群体众多，鼓励民事主体合约意识和诚信意识，经本院做调解工作，被告同意每户补偿经济损失1500元，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告灵宝市天虹房地产开发有限责任公司补偿原告刘建波、段欢欢经济损失1500元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告刘建波、段欢欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（已减半收取），由原告刘建波、段欢欢负担。本判决为终审判决。审判员  杜秋平二〇二〇年九月十六日书记员  邓帅尉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。以下为被告履行义务的账户：            的账户信息原告一ⅩⅩⅩ              接收银行账号              （银行账号必须是当事人或法定代理人的银行账号）                  开户行权称                                开户名              刘建波                  的账户信息原告二ⅩⅩⅩ              接收银行账号                    （银行账号必须是当事人或法定代理人的银行账号）                  开户行权称                                开户名                     注：在原告未申请执行的情况下，如义务人依据生效的文书将向原告履行的款项私自汇至法院账户，法院则视为该案不属于自动履行，应当执行立案，并收取法定的执行费。