上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3815号原告：马乾，男，1957年5月21日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。被告：颜政常，男，1977年9月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：徐传富，上海金钻律师事务所律师。原告马乾与被告颜政常房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常玉梅、被告委托诉讼代理人徐传富参加了第一次庭审；原告委托诉讼代理人常玉梅、被告颜政常及其委托诉讼代理人徐传富参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告返还原告房屋租金人民币(以下币种同)540,224元；2．被告返还原告履约保证金47,000元。事实与理由：2017年5月22日，原、被告签订1份《仓库租赁合同》，约定被告将上海市嘉定区江桥镇XXXXXXXXXXX仓库(以下简称“系争510平方米仓库”)租赁给原告使用，计租面积510平方米，租赁期限为2年，自2017年6月8日至2019年6月7日止；第一年每日每平方米计租面积租金为1.5元，年租金合计279,225元；第二年每日每平方米计租面积租金为1.575元，年租金合计293,186元；租金每3个月一付，先付后用；首期租金及履约保证金47,000元应于合同签订当日支付，履约保证金待租赁期满双方结清所有款项后，被告无息归还原告；租赁期间，使用仓库产生的水、通讯费、物业管理费等由原告承担。上述合同签订后，原告依约向被告支付了租金及履约保证金，对系争510平方米仓库进行了装修并投入使用，依约支付了水费、电费、物业管理费以及垃圾清运费。2018年6月13日，原告委托案外人王某某与被告重新签订了《仓库租赁合同》，双方同意被告于上述地址另行建造面积为852平方米的仓库给原告租赁使用，租赁期限为1年，自2018年6月8日起至2019年6月7日止，年租金合计470,000元，以一年一付的方式结算，先付后用，履约保证金变更为80,000元。后原告陆续向被告支付了上述470,000元年租金，但被告迟迟未向原告交付相应面积的仓库，原告仍继续使用系争510平方米仓库。合同到期前，原告欲继续承租系争510平方米仓库，故于合同到期后向被告预付下一年度租金350,000元。但合同到期后，原告经营行为因政策调整被强制停止，被告拒绝返还原告剩余租金，故原告涉诉。庭审中，原告明确诉讼请求1的计算方式：2017年5月至2019年7月期间，原告共计向被告支付1,502,900元，扣除合同履行期间原告应当支付的租金、物业费、垃圾费和电费共计915,676元及履约保证金47,000元，故被告应当返还原告租金540,224元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．双方租赁合同并未解除，原告并未将852平方米场地及宿舍返还被告，852平方米场地及宿舍目前仍在原告使用中。2．原告使用系争510平方米仓库存在违法违规行为，被政府部门强制停产停业，被告有权利按照合同约定追究原告的违约责任。系争510平方米仓库已于2019年8月20日由原告返还被告，并非原告诉状中所述的2019年7月31日，就系争510平方米仓库签订的租赁合同已经实际解除，但合同解除的原因系原告违反国家规定而被政府部门强制关停。原告目前仍在使用852平方米场地及宿舍。原告向被告支付的金额是1,199,008.6元，并非原告所述的1,502,900元。同时，原告应当向被告支付的费用并非是915,176元。本院经审理认定事实如下：1．上海市嘉定区封浜镇XXXXXXXX(翔黄公路XXX号)登记在中铁XXX局集团有限公司名下。2014年12月23日，上海XX经济发展有限责任公司(甲方)与上海XX企业管理咨询有限公司(乙方，法定代表人颜政常)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲乙双方本着平等互利的原则，现就甲方所属南翔货场租赁给乙方使用，乙方租赁使用场所为嘉定区封浜镇XXXXXXXX(南翔货场，面积13710平方米)，包含货场专用线、站台货物仓库及场地、货场办公楼及西侧场地；租赁期为十五年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止；合同另约定了其他内容。2016年5月7日，上海XX经济发展有限责任公司、上海XX企业管理咨询有限公司及中铁XXX局集团上海房地产开发有限公司签订1份《租赁合同主体变更补充协议》，约定将上述《租赁合同》的甲方变更为中铁XXX局集团上海房地产开发有限公司。中铁XXX局集团有限公司系中铁XXX局集团上海房地产开发有限公司唯一股东。2．2017年5月22日，颜政常(出租方、甲方)与马乾(承租方、乙方)签订1份《仓库租赁合同》，合同约定：甲方将系争510平方米仓库租赁给乙方，计租面积510平方米；乙方向甲方承诺，租赁该仓库作为仓储使用，其范围以乙方营业执照申请为准，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，租赁期限2年，自2017年6月8日至2019年6月7日止；租赁期满，甲方有权收回仓库，乙方应如期返还，乙方如需要继续租赁该仓库，则应于租赁期满前三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订合同；该仓库计租面积为510平方米，第一年仓库每日每平方米计租面积租金为1.5元，年租金合计279,225元，第二年仓库每日每平方米计租面积租金为1.575元，年租金合计293,186元，总计572,411元；该仓库租金以3个月一付的方式结算，先付后用，每满3个月应提前10天支付下期租金，首期租金应于签订本合同当日支付；履约保证金为47,000元，乙方应于合同签署当日支付，甲方收到履约保证金后本合同开始生效，租赁期满双方结清所有款项后甲方无息退还；租赁期间，使用该仓库所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由乙方承担；甲乙双方约定，前款通讯由乙方向电信部门申请开户，并直接向电信部门缴纳初装费、月租费等费用，前款水费按6.3元每吨，电费按1.4元每度，基本电费40KV，42元/KV/月，物业管理费按1,200元/月收取，垃圾清运费按300元/月，乙方应在接到甲方通知后5日内支付；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，颜政常即将系争510平方米仓库交付马乾使用。3．2018年6月13日，案外人王某某代马乾(承租方、乙方)与颜政常(出租方、甲方)另行签订1份《仓库租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于上海市嘉定区江桥镇XXXXXXXXXXX仓库租赁给乙方，计租面积852平方米；甲乙双方约定，租赁期限1年，自2018年6月8日至2019年6月7日止；仓库每日每平方米计租面积租金为1.5元，年租金合计470,000元；该仓库租金以一年一付的方式结算，先付后用，每满一年应提前10天支付下期租金，首期租金应于签订本合同当日支付；履约保证金为80,000元，乙方应于合同签署当日支付；租赁期间，使用该仓库所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由乙方承担；甲乙双方约定，前款水费按6.3元每吨，电费按1.40元每度，基本电费60KV，42元/KV/月，物业管理费1,200元/月收取，垃圾清运费按300元/月，乙方应在接到甲方通知后5日内支付；合同另约定了其他内容。4．案外人王某某代马乾进行日常管理，相关费用亦由王某某代马乾与颜政常直接结算。双方租金及相关费用的结算方式为颜政常开具收据，王某某代马乾按照颜政常开具的收据付款。颜政常于2017年9月3日、同年12月1日、2018年3月8日各向马乾开具了1张收据，于2018年9月25日向马乾开具了2张收据。马乾确认已收到上述5张收据。2019年9月19日，颜政常对马乾的应付费用(2019年6月7日至2019年8月20日)手书对账单，并以照片形式将对账单通过微信发送给王某某，后王某某至颜政常处进行对账，但双方未能达成一致。对于租金、其他费用的金额以及马乾的实际付款情况，双方提交了证据，并进行了陈述，本院认定如下：1．双方一致确认马乾分别于2017年5月22日、同年5月23日、同年6月2日向颜政常支付5,000元、100,000元、11,300元，用以支付自2017年6月8日至2017年9月7日止的租金及47,000元房屋押金。2．2017年9月3日，颜政常向马乾开具1张《收据》，金额为101,626.25元，收款事由载明“租金9月8日至12月7日69,806.25元，物业费6个月*1,200=7,200元，垃圾费6个月*300=1,800元，基本电费60KV*40元*6个月=15,120元，电费9934扣4434计5500*1.40=7,700元”。双方一致确认本张《收据》载明的物业费、垃圾费、基本电费的发生时间段为2017年6月8日至同年12月7日，电费发生时间段为系争510平方米仓库交付至2017年9月3日。针对该份《收据》，马乾表示除基本电费以外，对其他费用均认可，基本电费根据双方合同约定应按照40KV*42元*6个月计算。而颜政常则表示双方合同约定的计算方式确为40KV*42元/月，但实际使用系争510平方米仓库时，耗电较大，跳闸情况时有发生，双方口头协商对基本电费进行了调整，且王某某于2017年9月7日向颜政常支付101,600元，该金额对应该收据的各项费用。对此，马乾表示对于2017年9月7日向颜政常支付101,600元认可，但当时没有看收据的各项费用，颜政常报多少就支付了多少。因马乾未对支付金额恰为该份《收据》载明的金额作出合理解释，本院采信颜政常的意见，双方对基本电费进行了协商调整，基本电费为每月60KV*40元。本院认定马乾于2017年9月7日付清该《收据》载明的各项款项。3．2017年12月1日，颜政常向马乾开具1张《收据》，金额为143,562.65元，收款事由载明“租金12月8日至3月7日69,806.25元，物业费3,600元，垃圾费900元，基本电费7,560元，电费30824扣9934计20890*1.40=29,246元，水费8*6.30=50.40，宿舍房2间*1,800*9个月=32,400元”。双方一致确认本张《收据》载明的物业费、垃圾费、基本电费的发生时间段为2017年12月8日至2018年3月7日，电费发生时间段为2017年9月3日至同年12月1日，宿舍房时间段为2017年6月8日至2018年3月7日。马乾针对该份收据分别于2017年12月9日及同年12月28日向颜政常支付了100,000元、30,000元。针对该份《收据》，马乾表示双方约定的宿舍房每月租金为1,200元，而非收据载明的1,800元，基本电费的意见同2017年9月3日《收据》的意见。而颜政常则表示马乾付款时以未签订宿舍租赁合同且收据载明的宿舍租金过高为由少支付13,562.65元。对于宿舍房的租金金额的约定，双方均未提交证据予以证明。庭审中，颜政常表示因双方无书面约定，同意马乾少付13,562.65元宿舍费，马乾亦表示认可，本院对基本电费的意见同前，故本院认定马乾已付清该《收据》载明的各项款项。4．2018年3月8日，颜政常向马乾开具1张《收据》，金额为155,720.15元，收款事由载明“租金3月8日至6月7日69,806.25元，物业费3,600元，垃圾费900元，基本电费7,560元，电费新302**+旧45606扣30824计45016*1.40=63,022.40元，水费13扣8计5*6.30=31.50，宿舍2间*1,800*3个月=10,800元”。双方一致确认本张《收据》载明的物业费、垃圾费、基本电费、宿舍房费的发生时间段为2018年3月8日至2018年6月7日，水费、电费发生时间段2017年12月1日至2018年3月8日。马乾针对该份收据于2018年3月10日向颜政常支付了150,000元。针对该份《收据》，马乾表示对基本电费及宿舍费的金额不认可，意见同2017年12月1日《收据》的意见。颜政常则表示马乾付款时以收据载明的宿舍租金过高为由少支付5,720.15元。庭审中，颜政常表示因双方无书面约定，同意马乾少付5,720.15元宿舍费，马乾亦表示认可，本院对基本电费的意见同前，故本院认定马乾已于2018年3月10日付清该《收据》载明的各项款项。5．自2018年6月起，马乾未按约一次性付款，王某某代马乾陆续向颜政常支付自2018年6月8日起的租金及其他费用，现双方一致确认的付款情况如下：2018年6月15日支付200,000元，同年8月22日支付50,000元，同年10月2日支付100,000元，同年11月1日支付20,000元，同年11月12日支付80,000元，2019年2月2日支付100,000元，同年3月9日支付30,000元，同年6月19日支付100,000元，同年6月25日支付50,000元，同年7月19日支付200,000元。上述金额共计930,000元。除上述双方均认可的付款外，马乾另提交了1张《银行承兑汇票》以证明其于2018年11月12日向颜政常支付了80,000元，该《银行承兑汇票》的出票金额为80,000元，并盖有“已承兑登记”字样印章。颜政常在第一次庭审中认可收到了上述《银行承兑汇票》，但后又表示未收到该承兑汇票，根据禁反言原则，本院采信其第一次陈述，马乾已向颜政常支付了该80,000元。综上，本院认定自2018年6月15日起，马乾向颜政常支付的租金及其他费用合计1,010,000元。2018年9月25日，颜政常向马乾开具2张《收据》，金额分别为470,000元、213,881元，金额为470,000元的《收据》收款事由载明“租金6月8日至2019年6月7日470,000元”，金额为213,881元的《收据》收款事由载明“物业费1,200元*12个月=14,400元，垃圾费300*12个月=3,600元，基本电费60KV*42*12个月=30,240元，电费老99999+新65**=106525*1.40=149,135元，原电费57396扣45606计11790*1.40=16,506元”。双方一致确认上述《收据》载明的物业费、垃圾费、基本电费发生时间段为2018年6月8日至2019年6月7日，电费发生时间段2018年3月8日至2018年9月25日。马乾表示对213,881元的《收据》金额予以认可，但对470,000元租金的《收据》金额不予认可。马乾表示颜政常并未向其交付852平方米仓库，双方于2018年6月13日签订的《仓库租赁合同》并未履行，马乾承租的仍是系争510平米仓库，故年租金应为293,186元。而颜政常则表示852平方米系场地加员工宿舍，因沿用了第一份合同，故没有更改“仓库”的说法，第二份租赁合同签订后，马乾仍然使用系争510平米仓库，852平方米的场地加宿舍也由马乾用来充当员工宿舍、堆放泡沫以及三轮车停放，但双方约定租金按照第二份租赁合同计付。对此，本院认为，2018年6月13日，双方签订了852平米仓库租赁合同，合同签订后，马乾自2018年6月15日起陆续向颜政常支付租金，支付金额已远远超出系争510平方米仓库约定的租金标准。庭审中，马乾表示双方约定852平方米仓库由颜政常于合同签订后半月内建造完毕，半月后马乾发现852平方米仓库并未动工，但其在发现该情况后，仍陆续向颜政常支付租金，且其无法提供证据证明其将852平方米仓库未动工的情况向颜政常提出异议。同时，颜政常于2018年9月25日向马乾开具了470,000元租金收据，马乾未能提供证据证明其在收到该收据时向颜政常提出过异议，反而仍然陆续向颜政常支付租金，租金支付标准已远超过系争510平方米仓库约定的租金标准。对此，马乾解释称其从事的行业不容易找另外的场地，且其仍在使用系争510平方米仓库，同时不愿影响与颜政常的关系，故其支付的租金金额超出了系争510平方米仓库约定的租金标准。本院对马乾的上述解释难以采信。结合马乾认可的双方结算方式为颜政常开具收据后，王某某代马乾按照颜政常开具的收据付款的情况，本院认定双方约定自2018年6月8日起，马乾按照470,000元/年的标准向颜政常支付租金。综上，就颜政常于2018年9月25日向马乾开具2张《收据》，马乾应向颜政常支付租金及其他费用共计683,881元。2019年9月19日，颜政常通过微信向王某某发送对账单，对账单载明“截止房租8.20，2个月*39,166=78,332，13天*1,305=16,965；物业费3个月*1,200=3,600；垃圾费3个月*300=900；基本电费3个月*60KV*42=7,560；电费64548+100000扣6226*1.40=221,230.80，57866扣57396*1.4=658；水费52*6.30=327.60；宿舍电表1358*1.40=1,901.20，3733*1.40=5,226.20”。双方一致确认本张《对账单》载明的房租系2019年6月8日至同年8月20日期间租金，物业费、垃圾费、基本电费的发生时间段为2019年6月8日起3个月的费用，电费、水费发生时间段2018年9月25日至2019年8月20日，宿舍电表发生时间段为2017年6月7日至2019年8月20日。马乾针对该份对账单表示对按照470,000元/年的租金标准计算房租不认可，物业费、垃圾费、基本电费的计算标准认可，但应当按照2个半月计算，对电费金额不认可，但对于2018年9月25日至2019年8月20日期间实际发生电费的金额并不清楚，对宿舍电费的金额予以认可。本院对租金标准意见同前；2019年6月8日起至2019年8月20日系2个半月，故马乾应向颜政常支付2个半月的物业费、垃圾费、基本电费；对于实际电费，马乾认可2018年9月25日金额为213,881元的《收据》的各项费用，其中2018年3月8日至2018年9月25日期间的实际电费为165,641元，平均每月实际电费金额约为25,000元，而本张《对账单》载明的2018年9月25日至2019年8月20日期间的实际电费为221,888.8元，平均每月实际电费金额约为22,000元，马乾表示系争510平方米仓库在关停前均正常使用，马乾亦未明确实际电费的金额，故本院采纳颜政常的意见，马乾应向颜政常支付2018年9月25日至2019年8月20日期间的实际电费221,888.8元。综上，针对该份对账单，马乾应向颜政常支付租金95,297元、物业费3,000元、垃圾费750元、基本电费6,300元、电费221,888.8元、水费327.60元、宿舍电费7,127.4元，合计334,690.8元。综上，至2019年8月20日，马乾尚欠付颜政常8,571.8元。以上事实，有《仓库租赁合同》(510平方米)、《仓库租赁合同》(852平方米)、收据等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，马乾与颜政常之间的租赁关系合法有效，根据双方合同约定，租赁期限至2019年6月7日届满，现双方租期已经届满，后双方也未签订新的租赁合同，马乾继续使用系争510平方米仓库以及852平方米场地及宿舍，颜政常亦没有提出异议，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。合同约定的租赁期限届满，颜政常应将47,000元押金返还马乾。庭审中，颜政常主张押金应按照合同约定冲抵违约金，同时，合同约定的租赁期限届满后，马乾应当按照合同约定以3倍租金的标准支付占用费，鉴于双方合同约定的租赁期限于2019年6月7日届满，本院对颜政常的上述意见均不予采纳。关于系争510平方米仓库以及852平方米场地及宿舍的返还时间，马乾表示其于2019年7月31日返还系争510平方米仓库，其并未使用852平方米场地及宿舍，但马乾未提供相关证据对返还时间予以证明。颜政常则主张系争510平方米仓库的返还时间为2019年8月20日，而852平方米场地及宿舍至今未返还，但颜政常于2019年7月底即知晓马乾从事泡沫加工制作被环保部门关停，其于2019年9月19日制作的对账单列明的各项费用截止日期为2019年8月20日，故本院认定返还系争510平方米仓库以及852平方米场地及宿舍的时间为2019年8月20日，马乾应向颜政常支付至2019年8月20日止的租金及各项费用。现马乾尚欠颜政常租金及其他费用8,571.8元，该款项与颜政常应返还马乾的47,000元押金相抵扣，颜政常需返还马乾38,428.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告颜政常应于本判决生效之日起十日内返还原告马乾押金38,428.2元；二、原告马乾的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,672.24元，减半收取4,836.12元，由原告马乾负担4,519.62元，由被告颜政常负担316.5元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年九月二十一日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……