户外游 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9354号原告：陕西南湾房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：叶志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。被告：侯松，男，汉族，1990年8月3日出生，住陕西省安康市汉滨区。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行。营业场所：陕西省西安市高新区。负责人：张瑞林，该分行行长。委托诉讼代理人：赵曼花，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告陕西南湾房地产开发有限责任公司与被告侯松、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西南湾房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄鑫、被告侯松、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行的委托诉讼代理人赵曼花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西南湾房地产开发有限责任公司诉称， 2017年2月7日，候松与南湾地产签订《商品房买卖合同》（备案号Y17010986），购买南湾地产开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价1977359元，首付997359元，余款980000元以银行按揭贷款支付。2017年2月20日，候松与上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦发西安分行）签订《个人购房借款合同》，向浦发西安分行借款980000元整，用于购买锦业时代小区商品房。南湾地产作为开发商对上述借款合同承担阶段性连带责任保证。因候松多次逾期归还银行借款，浦发西安分行向南湾地产发出告知函，要求南湾地产承担保证责任。2018年7月31日南湾地产代候松向浦发西安分行偿还了欠款本金、逾期利息、罚息共计704484.78元。依据《商品房买卖合同》附件4第三条第3项的约定:买受人不按时向银行交纳按揭款，导致出卖人承担了担保责任，出卖人有权解除合同收回房屋，同时买受人应按总房款5％向出卖人支付违约金。因候松未按约定偿还浦发西安分行的借款，导致南湾地产承担了担保责任，其行为已构成违约。另，南湾地产已代候松向浦发西安分行偿还了欠款本金、逾期利息、罚息。故原告诉至法院，请求判令：1、被告偿还原告代其承担的704484.78元债务及延期还款违约金48962元（2018年8月1日至2020年6月30日）；2、被告继续以704484.78元为基数，按日万分之一标准，支付2020年7月1日至欠款还清之日的违约金；3、被告承担本案诉讼费及保全费。被告侯松辩称，此案涉及刑事案件，涉案房屋在2020年9月7日进行司法拍卖，被告不是涉案房屋的真正所有人，被告与林某某是签订了代持协议，被告没有权利解决房屋产权问题。涉案房屋的真实所有权人是林洋，林洋已经被判刑。对原告的诉请被告愿意配合，在法院处理时被告希望尽量给原告争取一些赔偿。第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行辩称，2018年7月31日原告已经向第三人结清31604号房屋的所有贷款本息704484.78元。经审理查明，2016年11月1日，案外人张某某向原告支付首付款997359元，2017年1月12日，张某某（原客户）、侯松（新客户）签订锦业时代购房更名（换房）申请书，张某某承诺自愿将与陕西南湾房地产开发有限责任公司签署的编号为0000691、0000692的《认购协议》的全部购房权利及义务转移至侯松（身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX）名下，并同意将已付购房款项2064166元整转入新客户侯松名下作为购房款。2017年2月7日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y17010986），约定，被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路XX号的锦业时代第4幢3单元16层31604号房屋一套，房屋建筑面积为212.13平方米，房屋总价款为1977359元。被告以按揭的方式购买，应于2017年1月17日前支付首期房价款997359元，余款980000元向第三人办理按揭贷款。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定的第三条第二款约定，若买受人拖欠银行的贷款的本息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，视为买受人逾期付款，买受人应在30日之内向出卖人付清出卖人代还款和利息，并自本合同规定的期限之第二天起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另向出卖人支付总房款5%的违约金，并承担给出卖人造成的一切损失。合同签订初期，被告能按合同约定履行自己的义务，但自2018年6月起被告未能按期足额向贷款银行即第三人偿还借款，2018年7月31日，原告代被告向第三人偿还借款本金695703.24元、逾期利息8647.37元、罚息134.17元，共计704484.78元。另查，2017年2月20日， 被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（编号：72172017100165130301），被告向第三人贷款980000元，后第三人将被告的购房贷款980000元转入原告公司账户。庭审中，原告称保全费未实际发生，故对该费用不再要求。上述事实，有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、逾期贷款催收通知书、宣布贷款本息全部提前到期通知书、上海浦东发展银行授信业务凭证、购房更名（换房）申请单、收款收据、转账凭证等证据及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2017年2月7日签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y17010986）系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。原、被告双方均应依据该合同的约定享有权利、承担义务。第三人已依约将房屋按揭贷款980000元发放给被告，原告也依约为被告的贷款提供阶段性保证担保并已对商品房办理了备案登记，但被告自2018年6月份开始未能按约向第三人偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致原告代被告于2018年7月31日向第三人偿还剩余贷款本息共计704484.78元，故原告要求被告偿还其代偿的贷款本息704484.78元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。因被告未及时向第三人偿还贷款导致原告代其向第三人偿还贷款本息，被告已构成违约，故原告要求被告按照日万分之一的标准向其支付违约金的诉请，未超过法律规定，但应自2018年8月31日起算，故对该诉请，本院部分予以支持。关于被告辩称的其不是涉案房屋的真正所有人，被告与林某某是签订了代持协议一节，因案外人张某某与被告侯松签订了购房更名（换房）申请书，将张某某名下的合同权利及购房款全部转至被告名下，后又由被告与原告签订《商品房买卖合同》、与第三人签订《个人购房担保借款合同》，涉案房屋亦登记在被告名下，故对被告该辩称，本院不予采纳。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告侯松于本判决生效之日起十日内向原告陕西南湾房地产开发有限责任公司支付代偿款704484.78元及违约金（违约金以704484.78元为基数，按照日万分之一，自2018年8月31日起计算至实际给付之日）；二、驳回原告陕西南湾房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11356元，由被告侯松承担，因原告已预交，故被告侯松应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                 审  判  长    卢      帆                 人民陪审员    张  效  军                人民陪审员    汪  忠  民 二〇二〇年 九 月二十六日                  书  记  员    王  雪  冰打印：相丽华       校对：王婉柔       2020年  月  日送达1