上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10715号原告(反诉被告)：上海虹卓贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴振俊，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海显尚家具有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘泽桂，总经理。委托诉讼代理人：刘金平，北京市隆安(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铁根，男。原告上海虹卓贸易有限公司(以下简称“虹卓公司”)诉被告上海显尚家具有限公司(以下简称“显尚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告显尚公司提出反诉，本院依法受理。本案于2020年6月15日公开开庭进行审理，原告虹卓公司的委托诉讼代理人陈伟峰、被告显尚公司的委托诉讼代理人刘金平、刘铁根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虹卓公司向本院提出诉讼请求：1、判令显尚公司支付虹卓公司2017年7月16日至2019年4月15日租金人民币(以下币种均同)1,000,018.80元(2017年4月16日至2018年4月15日的租金是558,982元，此后每年递增3.9%)；2、判令显尚公司支付虹卓公司占有使用费352,002.42元，自2019年4月16日计算至2019年11月12日实际腾退之日止。事实和理由：2016年3月19日，虹卓公司与显尚公司签订《租赁合同》，约定显尚公司承租虹卓公司位于上海市青浦区金泽镇岑卜路XXX号办公室、食堂、空地等，租赁面积3,730.23平方米；租赁期间内厂房只能用于生产、仓库和堆场，生活区只做办公，不得开办具有三废、污染的企业或违法经营，如有违反国家及地方法律法规所造成的后果均由显尚公司承担；租赁合同期为2016年4月16日至2019年4月15日，年租金538,000元，按季结算，每季度前十五日支付给虹卓公司，租金每年在原有的基础上递增3.9%；显尚公司在自组场所内搞好卫生、消防、治安、保卫等工作，负责安全生产，合法经营。合同签订初始，双方按约履行合同，然自2016年7月16日起显尚公司拖欠租金，经多次催讨仍未付，因此虹卓公司起诉要求判如所请。显尚公司辩称，不同意全部诉请。双方之间的合同无效，虹卓公司对系争厂房无权出租，2019沪02民终1783号民事判决书明确系争房屋系案外人李某某租给案外人上海晨卓实业有限公司(以下简称“晨卓公司”)，产权人为上海正雅实业有限公司(以下简称“正雅公司”)，均不是虹卓公司。显尚公司已于2017年6月提前搬离厂房，不存在后续的租金以及占用费，虹卓公司所述2019年11月法院强制执行腾退与显尚公司无关，系争厂房有多家承租户。2017年5月底系争厂房停止供应工业用电，显尚公司被迫提前搬离，为此支付搬迁费15万元，此后多次向虹卓公司要求退还押金及未使用时期的租金，但虹卓公司一直未给。因此显尚公司反诉要求：1、判令虹卓公司退还显尚公司房屋租赁押金50,000元；2、判令虹卓公司退还显尚公司因提前搬迁厂房的租金损失69,872元(538,000元/年*1.039÷12个月*1.5个月，每年递增0.039，2017年6月1日至2017年7月15日因为停电无法使用厂房，但是租金已经支付)；3、判令虹卓公司支付显尚公司提前搬迁产生的搬迁费15万元；4、判令虹卓公司支付显尚公司停产停业损失15万元。虹卓公司针对反诉辩称，不同意全部反诉诉请。收到押金50,000元，但显尚公司拒付租金的违约行为在先，且有欠付的水电费，故押金无需退还。即使法院认为需要退还，应该冲抵房屋租金及占有使用费。水电费不作为诉请提出。对于租金损失、搬迁费、停产停业损失，显尚公司没有证据证明，也没有事实及法律依据。2017年5月底停电是因为显尚公司没有办理环评手续，是其自身原因导致，不是拒付租金的理由。依据合同法规定，合同目的无法实现，显尚公司应该发函解除合同，但是显尚公司从未提出解除，且一直占有使用系争房屋。经开庭审理查明，2016年3月19日，虹卓公司(甲方、出租方)与显尚公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定租赁厂房为青浦区金泽镇岑卜路XXX号，厂房面积3730.23平方米，一楼的4间办公室，生活区员工宿舍一楼后面的食堂、二楼南面的七间、三楼全部及空地范围附件平面图一张。乙方承租厂房用于家具生产及加工。乙方在该厂房场地使用范围内不得开办具有三废、污染的企业或违法经营。如有违法国家及地方法律法规所造成的后果均有乙方承担。在租赁期间内厂房只能用于生产、仓库和堆场，生活区只作办公和宿舍。租赁合同期为三年，即2016年4月16日至2019年4月15日止。年租金538,000元，包括厂房3,730.23平方米，1栋四间办公室，办公生活区、宿舍二楼南面七间及三楼整层一楼主通道。递增方式：租金每年在原有的基础上3.9%。押金5万元，该押金在租赁期结束后乙方将全部租赁物完整归还甲方后无息退还。每月10日前必须结清上月所产生的水电物业费用，如有延误甲方有权停水停电所造成的损失均由乙方自行承担。甲方提供不超过150KW的三相工业用电，水电费按实际使用量结算，由于该水电为一个总表，为此提供收据代凭证交付，不提供发票。虹卓公司在合同上加盖公章并有授权代表张机凤签名、显尚公司在合同上加盖公章并有授权代表刘铁根签名。上述合同签订后，显尚公司支付押金5万元并支付租金至2017年7月15日。另查明，上海市青浦区金泽镇人民政府于2017年5月4日向晨卓公司发送的告知书，载明：你公司未办理环评手续，故要求贵公司在2017年3月31日前自行停产关闭，对此镇政府及村已多次上门告知，但你公司仍在从事生产经营，现根据上级有关会议精神，要求在5月25日前全面完成企业停产关闭工作，故镇政府决定于5月15日起，陆续对涉违企业实施终止供电措施，届时请各企业积极配合，反之，由此造成的一切后果将由企业承担。还查明，包括系争房屋在内的上海市青浦区金泽镇岑卜村XXX号(原青浦县西岑镇岑卜村)房地产登记权利人为案外人正雅公司。2007年正雅公司将包括系争房屋在内的土地和厂房出租给案外人李某某，李某某于2011年将房屋对外出租给晨卓公司，晨卓公司于2012年全部转租给虹卓公司，虹卓公司将系争房屋出租给显尚公司，剩余部分自用，部分出租给其他承租人。2018年，李某某在本院起诉晨卓公司，要求解除双方签订的合同、要求晨卓公司腾退并支付租金、违约金等。本院查明，“晨卓公司在租赁使用房屋过程中，因未办理环评手续致使系争房屋于2017年5月25日被断电……”于2018年11月14日判决支持了李某某的全部诉讼请求。2019年9月18日，李某某向本院申请执行，本院2019年12月25日出具的执行裁定书中载明“2019年11月13日，本院依法强制被执行人(即晨卓公司)腾退了坐落于上海市青浦区金泽镇岑卜村XXX号的土地及房屋”。以上事实，由虹卓公司、显尚公司的陈述、租赁合同、民事判决书、执行裁定书、告知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，虹卓公司表示，2017年5月底工业用电停电，停电原因是显尚公司家具生产需要环评但没有环评，工业用电没有再恢复，原因是显尚公司没有做环评，是政府停的电，但民用电是一直都有的，作为仓库使用无影响。显尚公司未向虹卓公司解除合同，也没有腾退房屋，2017年7月之后还在正常经营，屋内有家具设备，还有简单的生产，类似抛光、油漆等，也产生了电费等。2017年7月之后的租金主要是通过虹卓公司的张昌养电话催讨。为此，虹卓公司提供：1、短信聊天记录，证明2019年3月要求显尚公司支付房租，2019年6月要求腾退。2、微信截图及聊天记录，显尚公司支付了2017年8月至2019年3月的水电费及门卫费，证明显尚公司一直占有使用系争房屋。虹卓公司的物业经理张机凤只负责水电费和物业费等，故未就租金进行催讨，也不是很清楚租金的相关情况，但聊天记录中也提及了租金还是要交的。3、银行流水，2018年8月26日支付15,600元，2019年3月6日支付11,363元，2019年4月11日支付3,194元。该金额与上述聊天记录中张机凤发给刘铁根的2017年8月6日之后的物业水电费明细金额一致。可以看出2017年8月之后显示公司仍使用房屋并产生了电费等。对此显尚公司质证称：1、真实性无异议，早就搬离了厂房，只是对三个月租金及押金有争议，虹卓公司应退还但没有退还。2、真实性无异议。聊天记录中显尚公司也在强调没有电无法生产，可以看出停电是事实。2018年7月31日张机凤也提及显示公司回老家发展了。3、涉及的三笔交费是真实的，15,600元是结算之前的水电费，其他两笔是什么记不清楚了，也没有核实，就是按照虹卓公司的要求付款。显尚公司表示，停电是因为其他企业的原因，与显尚公司无关。整个厂房没有单独的户表，即使环评通过也不能单独给显尚公司供电，所以就停止了申请环评手续。2017年5月停电后陆续搬离生产设备及家具，2017年7月全部搬完，遗留部分废弃物，且告知原告搬离完毕。恢复工业供电是偷偷供应的，且没有达到三相的工业供电。没有三相用电，只能作为仓库的租金最多是原租金的20%-30%。系争厂区执行腾退的时候有人打过电话，问几台机器怎么办，回答说不要了，但执行时没去搬过东西，也没有到过现场。为此，显尚公司提供：1、照片，证明2017年5月至7月的搬离情况。2、短信聊天记录，证明厂房已搬迁，向虹卓公司要求退还租金和押金。3、案外人的某某，证明2017年5月至7月将物品自系争房屋搬至湖南，支出了搬迁费。4、员工工资表，证明停产停业损失的计算标准。对此，虹卓公司质证称：1、不认可，无法看出是整体搬迁，也可能是因经营需要搬运家具。2、从虹卓公司提供的同样的聊天记录看，该证据有删减，系争房屋主要用于仓储，2017年5月至7月仅工业用电停电，不影响使用。3、不认可，证人应出庭接收询问。即使真实，也只能证明运输的事实，是显尚公司的自主经营，与本案无关。4、不认可，是显尚公司自己制作的。根据庭审查明的事实，本院认为，虹卓公司与显尚公司的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。显尚公司称已经搬离，但一方面未能提供全部搬离并交还厂房的证据，又自认2019年11月系争厂区执行腾退时尚有物品遗留在厂区内；另一方面，虹卓公司提供了聊天记录证明其催讨2017年8月之后的电费等费用，显尚公司随后支付的金额也与虹卓公司列明的期间的电费金额一致，显尚公司未能对为何支付该钱款及钱款的性质作出解释，因此，对于显尚公司的该项意见，本院不予采纳。虹卓公司主张执行搬离日之前的未付租金及占有使用费，于法无悖，本院予以支持，占有使用费参照合同约定的租金标准。因未办理环评手续，政府对系争厂区停止工业供电，显尚公司称是因其他企业的原因被停电，即使其通过环评工业用电亦无法恢复，但其自身未通过环评是客观事实，因此显尚公司以无工业用电为由要求减少租金的意见，本院不予采纳。现双方租赁关系结束，系争房屋亦经执行腾退完毕，按照合同约定，虹卓公司应返还租赁押金给显尚公司。显尚公司反诉要求返还2017年6月1日至2017年7月15日的租金及搬迁费、停产停业损失的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海显尚家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹卓贸易有限公司2017年7月16日至2019年4月15日的租金1,000,018.80元；二、被告上海显尚家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹卓贸易有限公司自2019年4月16日起至2019年11月12日止的占有使用费335,740元；三、反诉被告上海虹卓贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海显尚家具有限公司租赁押金50,000元；四、反诉原告上海显尚家具有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16,968.19元，减半收取计8,484.09元，由原告负担73.18元，由被告负担8,410.91元；反诉受理费3,799.04元，由反诉原告负担3,274.04元，反诉被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年九月十四日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。