福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0702民初2094号 原告：南平市武夷尚善物业管理有限公司，住福建省南平市。 法定代表人：杨媛花，董事长。 委托诉讼代理人：陈坤，男。 被告：林谋会，男，1965年12月7日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：林威，系林谋会儿子，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：林吓权，系林谋会儿子，住福建省南平市延平区。 被告：林吓权，男，1988年7月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：林雅英，女，1985年9月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：林威，系林雅英弟弟，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：林吓权，系林雅英弟弟，住福建省南平市延平区。 原告福南平市武夷尚善物业管理有限公司（以下简称尚善物业公司）与被告林谋会、林吓权、林雅英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚善物业公司的委托诉讼代理人陈坤，被告林雅英及被告林谋会、林吓权、林雅英共同的委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚善物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林谋会、林吓权、林雅英支付尚善物业公司自2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费45777.60元（1.8元/平方米/月×902.36平方米×28个月）；2.判令林谋会、林吓权、林雅英承担本案案件受理费。事实和理由：2018年1月1日，尚善物业公司与南平市冠福大厦A幢业主委员会（以下简称冠福大厦A幢业委会）签订《物业管理服务合同》，合同约定，尚善物业公司于2018年1月1日起进驻冠福大厦A幢。2019年1月1日，尚善物业公司又与冠福大厦A幢业委会续签合同至2021年12月31日止。在此期间，尚善物业公司按合同约定向冠福大厦A幢提供了以下物业管理服务：1.对房屋建筑共有共用部位的维护和管理；2.对共有共用设施设备的维护和保养管理，包括共有共用的上下水管道（管滤、管网）、共用照明、高压水泵房、配电房、活动中心、水箱、小区智能系统、电梯、楼内消防设施设备等；3.对市政公共设施的维护保养和管理，化粪池、沟渠等；公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；4.对公共环境卫生清扫、保洁、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；5.对道路交通与车辆停放秩序，做好安全防范工作，管理与物业相关的小区区域的档案资料，包括：工程图纸、竣工验收资料和业主档案资料等；6.配合社区委员会和冠福大厦组织开展社区文化娱乐活动。物业共用部位是指物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅为主共用的部位。林谋会、林吓权、林雅英系福建省南平市延平区滨江路**冠福大厦****房屋所有权人，该房产的下水道、化粪池、照明、落水管、消防供水系统等均于该幢大厦的其他业主共有。尚善物业公司根据与冠福大厦业委会签订的《物业管理服务合同》，自2018年1月1日起进驻该大楼，对该大厦的所有业主提供物业管理服务。尚善物业公司针对案涉房产从事餐饮营业的特点，特别加强了水道、化粪池、落水管等设施设备的管理和维护。尚善物业公司要求林谋会、林吓权、林雅英支付物业费有法有据。终上，尚善物业公司按合同约定对冠福大厦A幢（包括林谋会、林吓权、林雅英名下案涉房产）提供了物业服务，其却拒绝履行自己的缴费义务，经多次催缴，未果。尚善物业公司为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 林谋会、林吓权、林雅英共同辩称,1.尚善物业公司没有提供物业服务。尚善物业公司一直以来未针对林谋会、林吓权、林雅英名下的案涉房产提供相应的物业服务，包括楼内消防设施设备的维护管理、化粪池清理、场所外公共环境卫生的保洁工作、垃圾的收集和清运、安全保卫工作；2.尚善物业公司未与林谋会、林吓权、林雅英签订物业管理服务合同。尚善物业公司提供的《物业管理服务合同》中的收费对象没有包含案涉房产，且尚善物业公司主张按1.8元/平方米来收取物业服务费，没有根据，故尚善物业公司完全没有理由向案涉房产收取物业服务费。3.尚善物业公司不作为。案涉房产于2018年初重新装修，在进行消防申报时，需要将案涉房产的消防设施设备系统连入本栋大楼的消防控制室中心。但本栋大楼的消防控制中心多年没有维护，处于瘫痪状态以致无法接入。本场所主动向尚善物业公司提出愿意主动联合1至3楼的业主一起公摊出资修复大楼消控中心，但尚善物业公司一直无动于衷，导致案涉房产在店内花费十几万元设置独立的消控室。尚善物业公司的不作为使得本场所损失巨大。4.尚善物业公司提供的整改前后照片系伪造。尚善物业公司提供的整改前后图片中为本场所的后门通道，该通道堆放东西的照片是本场所在筹备期间临时堆放的，之后本场所工作人员清理打扫的，期间，尚善物业公司的工作人员并未参与清理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1.尚善物业公司提交的服务照片，林谋会、林吓权、林雅英对照片的真实性有异议，但认可照片是在冠福大楼拍摄，本院认为，照片可以体现了工作人员在提供相应的服务，且系服务地点在案涉小区，故对该组照片予以采信；2.尚善物业公司提交的《催费通知单》、《欠费告知函》快递回执各一份，林谋会、林吓权、林雅英虽否认收到该催费通知，该顺丰速运的快递回执单虽载明收件方地址系案涉房产所在地，收件人为林谋会，但未载明快递内附何种文件，不能确定系送达《催费通知单》，对该组证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 尚善物业公司系从事物业管理服务的有限责任公司。2018年1月1日，尚善物业公司（合同乙方）与冠福大厦A幢业委会（合同甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将南孚大楼小区委托给乙方实行统一专业化物业管理，乙方提供服务的对象为本物业的业主使用人，本物业的业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项包括房屋建筑共有共用部位的维护和管理，市政公共设施设备的维护和保养管理，化粪池、沟渠等；共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生清扫、保洁、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；道路交通与车辆停放秩序的管理；配合公安部门维护小区的公共秩序，做好安全防范工作；管理与物业相关的小区区域档案资料；配合社区委员会和甲方组织开展社区文化娱乐活动。管理期限自2018年1月1日至2018年12月31日。物业服务费：高层住宅0.6元/平方米/月（注：楼栋以本片区管辖范围12938×0.6=7762.8元），办公：10户×87.4=874元，地下停车费40元/月（28×40=1120元）；摩托车13台，13×25=325元，财产保险2215元；因上述费用不够项目运营，由甲方补贴24638元/年。公共区域水电及设备设施维修维护费以实际使用费用由全体业主公摊。物业进驻后因收费低，由甲方每月以现金方式补贴物业8565元/月。物业管理人员根据小区物业管理实际管理配备专业人员；专员1个（兼项目工程、管理、协调、收费、定岗休息）、停车场出入口1个人（24小时）、门岗2人、保洁1人。2019年6月10日，双方再次签订《物业管理服务合同》，委托管理事项与前份合同一致，物业管理期限为2019年1月1日至2021年12月31日止。关于物业服务费的约定除关于甲方补贴给乙方提高至48638元/年外，其他内容一致。 另查明，南平市冠福大厦A幢业主委员会向南平市中级人民法院出具《情况说明》一份，载明：本业主委员会于2018年1月1日将冠福大厦A幢（江滨中路397号）的整幢大楼的物业管理委托给尚善物业公司管理，包含了东兴证券股份有限公司、江滨朝阳珠宝店、中国建设银行股份有限公司南平分行、我家、我家太子童装店都市丽人、帕菲克餐饮有限公司延平小龙坎老火锅店的物业管理，具体委托事项和《物业管理委托合同》一致。 再查明，位于福建省南平市延平区××路××号××大厦××层××号室房产的产权人为林谋会、林吓权、林雅英三人共同所有，建筑面积为902.36平方米，用途为办公，2017年11月，该房产装修用于经营小龙坎老火锅店，现在经营中。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，尚善物业公司与冠福大厦Ａ幢业委会签订的《物业管理服务合同》对作为业主的林谋会、林吓权、林雅英有约束力，其三人共同所有的福建省南平市延平区××路××号××大厦××层××号房××大厦××幢大楼不可分割的一部分，在尚善物业公司的物业服务区域内。又根据前述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，尚善物业公司依据《物业管理服务合同》对冠福大厦Ａ幢提供物业服务，林谋会、林吓权、林雅英应向其支付物业服务费。然《物业管理服务合同》仅约定住宅楼的物业服务费标准，案涉冠福大厦Ａ幢一至三层的办公性质用房由尚善物业公司与业主单独签订物业服务合同的形式确定物业服务费的标准，并无统一标准，且从庭审查明看，林谋会、林吓权、林雅英所属的案涉房产自行负责垃圾清运，安装独立的消防控制室，尚善物业公司对案涉大厦的环境卫生和相关秩序的安保维护基本集中在住宅小区和已缴费的商住楼，故尚善物业公司主张林谋会、林吓权、林雅英按其与东兴证券股份有限公司之间协议约定的物业服务费标准支付其物业服务费，依据不足，本院不予支持，结合案涉房产的商住性质及尚善物业公司未能举证证明其完整为案涉房产提供物业服务，本院参照案涉冠福大厦Ａ幢现有的住宅楼标准确定林谋会、林吓权、林雅英应支付给尚善物业公司的物业服务费标准，即林谋会、林吓权、林雅英应支付尚善物业公司自2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费为15159.65元（0.6元／平方米／月×902.36平方米×28个月），对尚善物业公司主张超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、林谋会、林吓权、林雅英于本判决生效之日起十日内共同支付南平市武夷尚善物业管理有限公司物业服务费15159.65元； 二、驳回南平市武夷尚善物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费936.90元，减半收取计468.45元，由南平市武夷尚善物业管理有限公司负担312.30元；由林谋会、林吓权、林雅英共同负担由156.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  詹婉秋 二〇二〇年九月十一日 书记员  张莲琪 本判决依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。