上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初28073号原告：吴剑骏，男，1978年2月20日出生，汉族，住上海市。原告：施云筠，女，1974年10月24日出生，汉族，住上海市。原告：周慧君，女，1949年8月6日出生，汉族，住同原告施云筠。原告共同委托诉讼代理人：崔华，上海市华荣律师事务所律师。被告：陈晔(CHAN，女，1973年3月8日出生。委托诉讼代理人：苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。第三人：澳大利亚和新西兰银行(中国)有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路**未来资产大厦****。负责人：吴洵，职务行长。第三人：星展银行(中国)有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由，住所地中国家嘴环路**星展银行大厦1302、1303、1304、1305、1307、1308，**，**，**，**。负责人：华鹰，职务行长。委托诉讼代理人：王雯珏、刁星尹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人：彭茵，女，1975年7月3日出生，汉族，户籍地上海市徐泾镇沪青平公路******。原告吴剑骏、施云筠、周慧君与被告陈晔，第三人澳大利亚和新西兰银行(中国)有限公司上海分行(以下称“澳新银行”)、星展银行(中国)有限公司上海分行(以下称“星展银行”)、彭茵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日以(2017)沪0107民初28910号案件立案受理后，于2018年08月15日作出一审判决。原告吴剑骏、施云筠、周慧君不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年8月2日作出(2018)沪02民终10126号民事裁定，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴剑骏、施云筠、周慧君及其共同委托代理人崔华，被告陈晔的委托代理人苏仲琦，第三人星展银行、澳新银行、彭茵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴剑骏、施云筠、周慧君向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2013年10月12日就上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的上海市房地产买卖合同，并涤除涉案房屋上第三人彭茵设定的抵押，被告协助原告办理产权过户手续，将涉案房屋变更至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金(2015年12月31日前违约金总额被告承诺40万元；2016年1月1日起，以360万元为基数，按每日万分之五计算至实际履行之日止)；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年10月12日原被告就涉案房屋签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，房价款定为590万，合同还对过户手续的办理、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告分别于2013年10月12日、11月30日向被告支付了360万元，并办理了审税等相关手续，但被告却未按约定将原告支付的房款用于偿还银行的抵押贷款，导致设定于房屋上的抵押未涤除而无法完成产权过户手续。2014年3月7日，双方经协商后又订立《房屋过户日期确认书》，确认产权不能过户的责任在于被告，其同意以5万元的房价款对原告进行补偿，过户时间则变更为2014年4月7日前，逾期则由其按房价款的20%承担违约赔偿金，当日双方还完成了房屋的实体交接。之后，因被告之故，双方又分别于2014年4月2日、2014年6月9日签订了《房屋过户日期确认书》不断推迟过户日期。2015年5月22日，双方签订《关于过户时间顺延补充约定》，被告承诺于2015年7月20日前涤除设定于房屋之上的个人抵押、于11月30日前涤除设定于房屋之上的银行抵押、于12月31日前协助原告办理产权过户，否则向原告支付40万元作为补偿并在过户当日直接抵扣房价款。2016年5月23日，上海市长宁区人民法院作出(2016)沪0105民初8337号民事调解书，将系争房屋的拍卖、变卖、优先受偿等权利赋予案外人唐某某，原告遂于该案的执行过程中提起撤销之诉并得到法院的支持。但目前为止，被告仍未按约定涤除抵押，导致原告无法取得房屋产权，原告认为，被告的行为已构成严重违约，而原告签订买卖合同后已实际入住房屋且同意支付剩余房款用于涤除抵押。原告还于2019年4月15日代被告归还了银行的抵押XXXXXXX.71元，超过原告应付剩余房款286万元。故向法院提起诉讼，要求支持诉讼请求。被告陈晔辩称：目前涉案房屋有彭茵查封，无法过户。针对原告诉请1，被告愿意继续履行合同，但原告还未支付剩余房款286万元；对诉请2,40万元违约金双方确有约定，被告同意在剩余房款中扣除。但被告认为违约金金额过高，虽然原告仅支付了部分房款，但2014年3月被告就主动交付房屋，原告使用至今。涉案房屋虽然登记在被告名下，但房屋名下的抵押及挂牌出售均由被告哥哥一手操办，被告只是出面签字，被告主观上一直积极配合原告，在房屋价格大涨的情况下也愿意继续履行合同，原告在交易前明确知晓涉案房屋存在两处抵押，也存在过错，请求法院综合考量。第三人澳新银行于庭外述称，根据本行与星展银行的协议，原属于本行的、包括涉案贷款在内的业务已向星展银行转让，故系争房屋的实际抵押权人已变更为星展银行并由其对贷款进行管理。此外，星展银行于2019年7月底通知我们，该项贷款已全部还清且与该项贷款有关的抵押登记已经撤销。第三人星展银行述称，根据星展银行调取的材料，星展银行对本案被告陈晔的抵押贷款债务已经消灭，对涉案房屋的抵押权已经注销，本案原告与被告的房屋买卖合同纠纷与其无关。第三人彭茵未作答辩。经审理查明：2013年10月12日，以原告作为买受方、被告作为出售方签订《上海市房地产买卖合同》一份，主要约定的内容为：房价款为590万，2014年2月15日前完成房屋交接，之后，被告出具收条三张确认收到原告支付的房款共计360万元。2014年至2015年期间，原被告多次签订确认书对房屋过户日期及违约责任进行了补充约定，其中2014年3月还通过签署房屋交接书的方式对房屋进行了验收交接，但始终未完成房屋产权的过户。另查明，2019年4月25日，吴剑骏作为代偿人归还了全部贷款，星展银行于2019年5月10日向登记部门申请注销系争房屋的抵押权并提交了相应材料。再查明，据不动产登记信息载明，系争房屋权利人为陈晔，抵押权人彭茵，债务履行期限为2011年11月14日到2012年11月13日。本院于2019年3月20日对房屋采取了司法限制措施，限制方式为查封，限制文件编号为(2018)沪0107民初29014号；上海市长宁区人民法院于2019年7月12日对房屋采取了司法限制措施，限制方式为轮候查封，限制文件编号为(2016)沪0105执2634号。本院认为：根据本案查明事实，系争房屋已被司法查封，依法尚不能办理产权变更登记手续。经向原告释明相关诉讼风险后，原告仍坚持主张要求继续履行合同并主张相应的违约金，故本院难以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：对原告吴剑骏、施云筠、周慧君的诉讼请求均不予支持本案受理费人民币35120元，由原告吴剑骏、施云筠、周慧君负担人民币17560元，被告陈晔负担人民币17560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏人民陪审员  蒋国伟人民陪审员  赵龙伟二〇二〇年九月三十日书 记 员  高 越附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。