广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1582号上诉人（原审原告）：湛江市冠龙物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区***********，统一社会信用代码914***********214J。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦观婵，女，1962年4月21日出生，汉族，住湛江市霞山区滨海居住区*******观69号，身份证号码440************826。上诉人湛江市冠龙物业服务有限公司（以下简称“冠龙公司”）因与被上诉人麦观婵物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冠龙公司的委托诉讼代理人周莉莉，被上诉人麦观婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冠龙公司上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0803民初2126号民事判决，改判支持冠龙公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由麦观婵负担。事实和理由：本案有充分证据证明涉案小区由冠龙公司提供物业服务。1.涉案小区的开发公司湛江土地总公司出具的《关于成立冠龙物业服务有限公司的批复》，证明冠龙公司由湛江土地总公司设立，接管滨海海昌、海景、海宁、一期、二期别墅区的物业服务。2.冠龙公司向湛江市******及湛江市霞山区****办事处报送函件，函告海昌、海景、海宁小区、一期、二期别墅物业服务自2015年2月1日起由冠龙公司接管，湛江市******及湛江市霞山区****办事处在函件上盖章予以确认。3.包含麦观婵在内，冠龙公司本次共起诉15户业主追索拖欠的物业服务费，已有10户业主在收到法院的诉讼文书后主动向冠龙公司补缴物业服务费，并与冠龙公司签订书面的《和解协议》，认可接受冠龙公司物业服务的事实。并且，其中有一户业主凌婉华出庭应诉时，亦当庭认可接受冠龙公司物业服务的事实。4.虽然冠龙公司与麦观婵之间没有签订书面的物业服务合同，但麦观婵所购买的涉案房屋（即一期别墅32幢观69号）在冠龙公司管理的滨海一期别墅区范围内，一直以来接受冠龙公司的服务，双方形成事实上的合同关系。一审法院仅以双方没有签订书面合同就否定双方存在物业服务合同关系，属于认定事实错误。5.虽然冠龙公司与麦观婵没有签订物业服务合同，但涉案房屋所在区域已成立业主委员会，业主委员会于2015年1月18日与冠龙公司签订了《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理涉案房屋所在小区，合同约定的期限是2015年2月1日起至2020年1月31日止，并且在合同中明确约定物业服务收费的标准为0.55元/月/每平方米。6.冠龙公司自2015年2月1日起管理涉案小区的物业服务，已经在行业协会和所在街道办进行备案登记，冠龙公司提供的补充证据可以证明上述事实。因此，麦观婵接受了冠龙公司的物业管理服务，该部分事实清楚，麦观婵应向冠龙公司缴纳物业管理服务费。综上，请求二审依法支持冠龙公司的上诉请求。被上诉人麦观婵答辩称：麦观婵从来没有见过小区的物业，也没有看到相关的物业服务合同，小区内没有保安和保洁等物业服务。冠龙公司起诉请求：一、判决麦观婵向冠龙公司支付物业服务费18842.16元和滞纳金4619元；二、本案诉讼费由麦观婵负担。一审法院查明事实：1992年3月16日，麦观婵与湛江市土地开发总公司（以下简称“土地总公司”）签订《商品房（别墅）购销合同》（编号湛土总合字[1992]第001号），约定麦观婵向土地总公司购买涉案别墅，别墅总建筑面积为354.31平方米，总售价为719728元。2005年8月13日，土地总公司作出《关于成立滨海物业管理有限公司的批复》，载明：“经总公司领导班子研究，同意成立湛江市滨海物业管理有限公司（以下简称滨海公司），并由其接管原土地总物业公司管辖区内物业。”2015年1月13日，土地总公司作出《关于成立冠龙物业服务有限公司的批复，载明“经总公司领导班子研究，同意成立冠龙公司，并由其接管滨海居住区海昌小区、海景小区、海宁小区、一期、二期别墅内物业。”2015年1月20日及21日，冠龙公司分别向湛江市******及湛江市霞山区****办事处报送函件，该函件载明：“经市土地总公司批准，同意原市滨海物业管理有限公司管理的海昌、海景、海宁小区，一期、二期别墅物业服务从2015年2月1日起由我司接管，特此函告。”2015年1月30日，滨海公司与冠龙公司进行物业服务设施设备移交，并制作《物业服务设施设备移交表》。2019年7月8日，湛江市土地开发总公司物业公司（以下简称土地总物业公司）、滨海公司联合作出《说明》，载明“现有我土地总物业公司的下属公司滨海公司于2005年8月份接管我司辖区内物业，2015年1月份则由冠龙公司接管。冠龙公司接管前业主拖欠的所有费用均由冠龙公司去追讨，并归冠龙公司所有。”2019年8月15日，冠龙公司向一审法院提起诉讼。另查明，2016年12月26日，广东电网有限责任公司湛江供电局向冠龙公司开具《广东增值税专用发票》（NO.42553824），载明电力销售价税合计95699.58元。2017年10月24日，广东电网有限责任公司湛江供电局向冠龙公司开具《广东增值税专用发票》（NO.32673549），载明电力销售的价税合计179175.24元。2018年12月19日，广东电网有限责任公司湛江供电局向冠龙公司开具《广东增值税专用发票》（NO.17088639），载明电力销售的价税合计35103.42元。2019年6月15日，广东电网有限责任公司湛江供电局向冠龙公司开具《广东增值税专用发票》（NO.21859310），载明电力销售价税合计39303.35元。再查明，2015年6月2日，湛江市物价局向冠龙公司核发广东省经营服务性收费许可证【编号GAD06（15价格）】，许可证载明批准收费文号为湛价[2011]172号、湛价[2011]1732号，多层住宅（不设电梯）的收费标准为每月每平方0.55元，浮动幅度±20%，并备注“（海昌、海景、海宁小区），三级A等，1、具体收费标准由经营者与业主合同（协议）约定。2、有关住宅物业服务收费政府指导价各等级参考标准、要求详见湛价函[2011]172号、湛价函[2011]1732号”。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。冠龙公司主张其自成立后接管滨海公司的物业服务及受让滨海公司的物业服务债权，与麦观婵之间成立事实的物业服务合同，并主张2010年12月至2019年3月的物业服务费。冠龙公司成立于2015年1月13日，根据土地总物业公司与滨海公司联合作出的《说明》“……2015年1月份则由冠龙公司接管。冠龙公司接管前业主拖欠的所有费用均由冠龙公司去追讨，并归冠龙公司所有。”说明冠龙公司主张的2010年12月至2015年1月12日的物业服务费，是从滨海公司受让而来的债权。依照《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。冠龙公司主张其从滨海公司受让对麦观婵2010年12月至2015年1月12日的物业服务费债权，但未能提供证据证明滨海公司已向麦观婵通知上述债权的转让，且滨海公司与麦观婵在2010年12月至2015年1月12日是否存在物业服务合同关系及物业服务收费标准如何约定，亦未能提供证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对冠龙公司主张麦观婵按每月每平方米0.55元的标准支付2010年12月至2015年1月12日期间的物业服务费，一审法院不予支持。关于冠龙公司与麦观婵之间是否存在物业服务合同关系的问题。涉案别墅所在区域至今没有成立业主委员会，冠龙公司与麦观婵没有签订书面物业服务合同，冠龙公司亦未能提供证据证明麦观婵曾向其交纳物业服务费。冠龙公司提供的用电清单、电费发票仅证明冠龙公司向广东电网有限责任公司湛江供电局支付2016年12月、2017年10月、2018年12月、2019年6月的电费，不能证明涉案别墅在冠龙公司的物业服务范围及麦观婵已实际接受冠龙公司提供的物业服务。所以，根据本案现有证据，冠龙公司主张其与麦观婵存在物业服务合同关系，缺乏依据，一审法院难以认定。综上，一审法院对冠龙公司主张麦观婵支付2015年1月13日至2019年3月期间的物业服务费18842.16和滞纳金4619元不予支持。麦观婵经一审法院公告送达开庭传票不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及参照《物业管理条例》第二条之规定，判决：驳回湛江市冠龙物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费386.52元，由湛江市冠龙物业服务有限公司负担。二审期间，冠龙公司向本院提交以下证据：一、《物业管理服务委托合同书》《证明》《关于成立湛江市海宁小区业主管理委员会的批复》，用以证明涉案房屋所在区域已成立业主委员会，业主委员会于2015年1月18日与冠龙公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理海宁小区（含别墅区），双方约定合同期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，并约定物业服务收费标准为0.55元/月/平方米。麦观婵接受冠龙公司的物业管理服务，依约应向冠龙公司缴纳物业服务费。二、湛江市物业管理行业协会出具的《证明》、湛江市霞山区****办出具的《证明》，用以证明冠龙物业自2015年2月1日起管理涉案房屋所在区域的物业服务，并已在行业协会和街道办进行备案。三、土地开发总公司出具的《证明》，用以证明涉案房屋所在区域由于历史原因，大部分房屋尚未取得不动产权登记证书。四、《和解协议》《民事裁定书》，用以证明因业主拖欠物业服务费，冠龙物业起诉至法院，部分业主经与冠龙协商，已达成和解并缴纳了物业服务费。五、麦观婵之前缴纳物业服务费的发票，用以证明麦观婵已向滨海公司缴纳2009年9月之前的物业服务费。麦观婵质证认为：一、麦观婵不清楚小区是否成立了业委会；二、麦观婵亲自办理了房屋产权证明，并没有由任何公司经办；三、麦观婵不清楚其他业主是否缴费；四、对证据五的真实性没有异议，但是麦观婵没有交过物业费给冠龙公司。麦观婵未向本院提供证据。本院认证认为：冠龙公司二审提交的证据与本案有关联性，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：湛江市霞山区海宁小区（含建菉苑、海菉苑、新居菉苑、一期别墅、二期别墅）于2000年3月经湛江市建设委员会审核批复同意成立湛江市霞山区海宁小区业主委员会。2015年1月18日，湛江市霞山区海宁小区业主委员会与冠龙公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理海宁小区（含建菉苑、海菉苑、新居菉苑、一期别墅、二期别墅），合同期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，并约定物业服务收费标准为0.55元/月/平方米。再查明：麦观婵已向滨海公司缴纳了2009年9月之前的物业服务费。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对冠龙公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人冠龙公司的上诉请求和理由及被上诉人麦观婵的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于冠龙公司与麦观婵之间是否存在物业服务合同关系的问题。虽然冠龙公司与麦观婵并未签订书面的物业服务合同，但因涉案房屋所在的湛江市霞山区海宁小区（含建菉苑、海菉苑、新居菉苑、一期别墅、二期别墅）于2000年3月经湛江市建设委员会审核批复同意成立了湛江市霞山区海宁小区业主委员会，湛江市霞山区海宁小区业主委员会于2015年1月18日与冠龙公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托冠龙公司管理海宁小区，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《物业管理服务委托合同书》对包括麦观婵在内的湛江市霞山区海宁小区所有业主均有约束力。因此，冠龙公司与麦观婵之间存在物业服务合同关系。一审判决以涉案房屋所在小区至今没有成立业主委员会、冠龙公司与麦观婵没有签订书面物业服务合同、麦观婵未曾向冠龙公司缴纳过物业服务费为由，不予认定冠龙公司与麦观婵之间存在物业服务合同关系不当，本院予以纠正。二、关于麦观婵应支付多少物业服务费，及应否支付滞纳金（逾期缴费违约金）的问题。1.关于2010年12月至2015年1月12日的物业服务费。冠龙公司以其从滨海公司受让对麦观婵享有的2010年12月至2015年1月12日物业服务费债权为由，请求麦观婵支付2010年12月至2015年1月12日的物业服务费。因冠龙公司并未提供证据证明滨海公司在转让上述债权时已通知麦观婵，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务不发生效力”的规定，上述债权转让对麦观婵不发生法律效力。故冠龙公司请求麦观婵支付2010年12月至2015年1月12日的物业服务费，本院不予支持。2.关于2015年2月1日至2019年3月31日的物业服务费。如前所述，湛江市霞山区海宁小区业主委员会于2015年1月18日与冠龙公司签订的《物业管理服务委托合同书》对湛江市霞山区海宁小区的所有业主均有约束力，故在冠龙公司已按合同约定为涉案房屋所在小区提供物业管理服务的情况下，麦观婵亦应按合同约定从2015年2月1日开始支付物业服务费（0.55元/月/平方米×354.31平方米=194.87元/月）。但麦观婵从未向冠龙公司支付过物业服务费，故冠龙公司请求麦观婵支付2015年2月1日至2019年3月31日的物业服务费9743.5元（194.87元/月×50个月），有事实和法律依据，本院予以支持。3.关于滞纳金（逾期缴费违约金）。虽然麦观婵确实存在长期拖欠物业服务费的问题，但根据湛江市霞山区海宁小区业主委员会与冠龙公司签订《物业管理服务委托合同书》，双方仅约定物业服务费按0.55元/月/平方米的标准收取，并没有明确约定物业服务费应何时支付，也没有约定逾期支付物业服务费应支付违约金，故冠龙公司关于麦观婵应支付4619元滞纳金（逾期缴费违约金）的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，冠龙公司的上诉请求部分成立，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初2126号民事判决；二、限麦观婵于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年2月1日至2019年3月31日的物业服务费9743.5元给湛江市冠龙物业服务有限公司；三、驳回湛江市冠龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理386.52元，由湛江市冠龙物业服务有限公司负担336.52元，麦观婵负担50元；二审案件受理386.52元，由湛江市冠龙物业服务有限公司负担336.52元，麦观婵负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月十六日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务不发生效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。