贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初3173号原告：宋邦菊，女，1978年12月28日生，汉族，住贵州省清镇市。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴银，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州省逸坤房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市扁坡村，统一社会信用代码：915201815993806510。法定代表人：焦龙。委托诉讼代理人：马浩钟，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告宋邦菊与被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司（以下简称逸坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋邦菊的委托诉讼代理人陈文元，被告逸坤公司的委托诉讼代理人马浩钟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋邦菊向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中区）14栋14单元1层4号办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、判令被告按照原告购房款总额572670元为基数，按照购房合同第八章第二十二条第三款相关责任约定支付原告从2017年9月21日起至2020年5月6日期间的违约金54804.52元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房不动产登记证（原房产证）之日止；三、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年9月21日，原告与被告在清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品接待中心签订了《商品房买卖合同》，被告向原告出售清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中村区）14栋14单元1层4号房屋，预售房价572670元，预售面积42.42平方米。原告于签订合同之日支付了被告商品房首付款，原告已按合同约定全部履行了买受人义务。按照购房合同第八章房屋登记第二十二条第三款（一）被告承诺应当在2016年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。由于被告的原因，至今未为原告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。综上所述，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同约定，而被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。被告逸坤公司辩称，原告要求支付违约金的理由不能成立，案涉房屋相关产权证正在办理中，未能及时办理是政府及住建部门的原因，属于不可抗力。原告购买的案涉房屋是以按揭方式贷款购买，房开公司是作为本案原告的担保人，对购房贷款承担连带担保责任，在原告贷款尚未还清的情况下，产权证按照原告与建设银行签订的合同及被告与建行签订的合同约定，产权证是要抵押在建行的名下。事实上，本案的原告即使办理了产权证，也无法交付给原告，所以原告的诉请没有依据，请法院驳回。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，宋邦菊（买受人）与逸坤公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定宋邦菊购买逸坤公司修建的逸坤·尚品朱关棚户区（城中村）改造项目14幢14单元1层4号房屋，该商品房建筑面积为42.42平方米，套内建筑面积40.8平方米。商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米14036.03元，总价款572670元。买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款299670元，余款273000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。其中第二十二条第二款对初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款对转移登记约定：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。第四款约定：买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，宋邦菊于2017年9月21日支付购房首期款299670元，于2018年7月31日通过银行贷款支付剩余购房款273000元。宋邦菊于2017年6月15日即已验收入住。宋邦菊所购买房屋于2019年10月21日办理了初始登记。清镇市不动产登记中心出具情况说明称，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案申请表、购房款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、情况说明，被告提交的房屋验收表，不动产权证书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告宋邦菊与被告逸坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告逸坤公司应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。至于交付时间，合同中约定的交付时间2016年6月30日早于双方合同签订之日2017年9月21日，应视为未约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”的规定，被告应于合同签订之日起90日内交付有关文书，现被告未向原告交付有关文书，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，对于原告要求被告将清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中区）14栋14单元1层4号房屋办理商品房转移登记的有关文书交付给原告及支付违约金的诉请予以支持。应由被告提供的有关文书包括不动产权属证书、房屋平面图、宗地图、购房发票等，有关文书如有变动，应以主管部门的要求为准。对于违约金，自2017年9月21日起90日后即2017年12月21日起，以购房款572670元为基数按照双方合同约定的每日万分之一的标准计算至被告交付有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告宋邦菊交付办理清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中区）14栋14单元1层4号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、房屋平面图、宗地图、购房发票等，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；二、被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告宋邦菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（自2017年12月21日起以购房款572670元为基数，按日万分之一的标准计算至向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告宋邦菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由被告贵州省逸坤房地产开发有限责任公司负担。多收取的案件受理费4452元退还原告宋邦菊。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年九月十八日书记员  聂 璇