甘肃省永昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0321民初2468号 原告：张某，男，1985年3月22日出生，汉族，甘肃省兰州市人，中国石油天然气集团公司永昌支公司员工，住永昌县。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃可庆律师事务所律师。 被告：严某，男，1970年5月18日出生，汉族，永昌县村民，住永昌县城关镇御山城市。 原告张某与被告严某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人刘某、被告严某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某向本院提出诉讼请求：要求解除与严某签订的房屋租赁合同。事实和理由：张某、严某于2017年3月28日签订了房屋租赁合同，合同约定：严某将其所有的赵家庄五社2号的房屋租赁给张某经营农家乐餐馆，租期为5年，自2017年3月28日起至2022年3月28日止，每年租金36000元。张某租赁房屋后投入300000余元对房屋进行了装饰装修，并依约交清了2020年3月28日之前的房租。由于2020年发生疫情，对餐饮业影响巨大，给张某造成重大损失。张某多次找到严某协商减免租金及解除租赁合同事宜，严某均不同意，但张某实在无力经营，于是在2020年3月26日书面通知严某解除合同，并腾空租赁房屋向严某交付。 严某辩称，严某与张某曾经协商过解除房屋租赁合同，但没有协商成功，且张某租赁房屋期间，对严某的房屋造成了损害，主要损失是将开关、灯和下水管道损坏了，还有好多水龙头都被张某卸走了。张某在租赁严某的房屋时将租赁房屋转租给他人使用。张某在租赁房屋期间拖欠严某的房屋租费，后张某与严某达成协议，张某给付了严某的房屋租金36000元，并支付了违约金9000元。2020年3月26日，张某书面通知严某要求解除房屋租赁合同，在之前，张某起诉要求解除合同，但张某当庭撤诉了。当时严某提出过，在签订合同时严某减免了半年租费，现在合同没有到期，张某解除合同违约，严某要求张某承担减免的半年的房租费用，并且对未到期的房屋租赁费每人各承担一半。将严某的房屋内损坏的设施维修好，但双方没有协商成功。后来张某将房屋内的东西搬空了，张某没有给严某交付房屋钥匙。直到2020年6月份，张某给严某开了门，严某才看到了房屋内的情况。 张某围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同1份，证明双方存在房屋租赁关系；2.通知书复印件1份，证明在2020年3月26日，张某向严某通知在2020年3月29日要求严某收回房屋，并与严某解除房屋租赁合同，办理解除租赁合同后的相关事宜，防止双方损失扩大；3.收条1份，证明2019年时张某已无力经营，拖欠严某房租，2019年8月26日在严某要求下，张某承担2019年3月28日至2020年3月28日房屋租赁费36000元，并承担年租费20%的违约金9000元。经质证，严某对房屋租赁合同真实性及证明目的无异议，对2020年3月26日解除租赁合同的通知书有异议，认为2020年3月26日拿的不是现在法庭上提交的通知书，当时张某提出过解除租赁合同，经过协商没有协商成功；对收条的真实性及证明目的无异议。对张某提交的上述证据，经本院审查，该证据来源合法，内容真实，与本案待证事实有关联性，本院予以采信。严某向本院提供照片11张，证明张某租赁房屋期间，将租赁房屋内的设施损坏的事实。经质证，张某对严某提供的照片真实性无异议，对证明目的有异议，对严某提供的顶棚的2张照片，换气扇卸走，并没有损坏房屋结构；对严某提供的墙角裂缝的照片，是漏雨造成的，不是张某的义务；对严某提供的照片中墙纸卷起的问题，是因为受潮造成；卸走马桶和水龙头并没有对房屋造成损失；锅炉房房顶裂开是雨水造成，并不是拆卸设施造成的，并没有给张某房屋造成损失。经本院审查，严某提交的照片11张，能够证明严某租赁房屋基本现状，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，张某与严某签订了房屋租赁合同，约定严某将其所有的的位××县的房屋租赁给张某，租赁期为五年，自2017年3月28日至2022年3月28日，约定房屋租费每年为36000元，同时还约定减免装修期间房租半年，双方对逾期交纳房屋租费的违约责任及出租方解除合同作出约定，但对承租方解除合同未作约定，亦未约定承租方以承担违约责任的方式而享有合同解除权。张某在租赁房屋期间交纳了2020年3月28日之前的租费。2020年3月26日，张某在房屋租赁合同未到期的情况下，向严某通知要求解除房屋租赁合同，但严某不同意解除合同，严某并未收回已出租的房屋。 本院认为，张某与严某签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，应属有效。但合同未约定承租人可以以承担违约责任的方式而享有合同解除权，其实质是出租人不允许承租方提前解除合同，确属加重承租人责任之情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定。本案中，作为承租人的张某于2020年3月26日向出租人严某通知要求解除房屋租赁合同，严某不同意解除，但张某实际已经搬离承租房屋，考虑到承租人张某不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，将导致承租房屋长时间闲置，张某在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，租赁合同目的已无法实现，由此说明张某向出租人严某通知要求解除房屋租赁合同，并搬离承租房屋，双方合同已实际解除。但张某以上述行为解除合同属违约解除，应承担违约责任。 对于违约解除承租房屋租金的损失承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，张某与严某签订的房屋租赁期为五年，约定减免装修期间房租半年，其目的是为了全面履行合同。但张某在约定的租赁期未满的情况下，违约解除合同，致使严某租赁房屋的目的未能实现，减免房屋租金的可得利益受损，张某应当对减免租金18000元承担给付责任；对于违约解除承租房屋的责任承担问题，因张某在租赁期未满时违约解除合同，没有给严某准备再出租房屋的合理期限，致使严某签订合同的期待利益受损，张某仍应对提前解除合同给严某造成的损失承担赔偿责任，其赔偿数额应当以张某向严某通知要求解除合同之后三个月为限，期间的房屋租金应由张某承担。从2020年6月27日之后的房屋租金，因张某搬离承租房屋后，严某对承租房屋完全具有掌控度，但严某未进一步采取积极措施办理房屋交接，未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。 综上所述，张某要求解除房屋租赁合同的请求，有事实依据，本院予以支持，但应当承担违约解除合同的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条规定，判决如下： 一、解除张某与严某签订的房屋租赁合同； 二、张某给付严某房租金18000元，限于本判决生效后30日内履行； 三、张某赔偿因解除房屋租赁合同给严某造成的损失9000元，限于本判决生效后30日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由张某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员 张泽喜二〇二〇年九月二十二日 书记员 赵      金      萍