呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1993号原告：董军，女，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区石羊桥西路流研所宿舍楼207号。委托诉讼代理人：杨海棠，内蒙古誉蒙律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦**。法定代表人：周渭岐，该公司总经理。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告董军与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董军的委托诉讼代理人杨海棠、被告富恒公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董军向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告支付的房款828671元；3、判令被告支付违约金8.29万元，以上合计91.1571万元4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月28日原被告双方签订编号为大盛魁商业街0000023号商品房买卖合同。合同约定，被告将其位于席力图召东街、大东街以南，暂定名为大盛魁商业街第F区018号，层高为6.6米，建筑层数地上二层，地，地下**面积为24.41平方米的商品房售于原告，该商品房单价为每平方米33948.01元，总金额为828671元，签订合同当日，原告已将全部房款付清。房屋交付期限是2014年12月31日，且约定该房屋必须经综合验收合格。但到目前为止，被告一直未交付房屋。2017年3月31日，被告与原告协商签订租赁合同，合同约定将该房屋由原告返租给被告，租赁期限是五年，租赁费是前三年每年租金两万元，第四年和第五年是每年两万两千元，被告支付两年租赁费后再未支付租赁费，2019年，原告发现被告售与自己的商铺已被被告改造成为通往地下一层的通道，房屋主体结构被改造，已无法使用。根据合同约定“出卖人逾期交房的违约责任是逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交互期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律或者事实上不能履行……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，被告擅自将房屋的主体结构改造成地下通道，且无法恢复到原始状态，事实上已无法继续履行该合同，因此，被告应当赔偿原告的各项损失。综上，由于被告违约已严重侵犯了原告的合法利益，特依据我国法律相关规定，向贵院提起诉讼，请依法判处。富恒公司辩称，被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但被告并未违约，原告请求被告支付违约金的诉请无任何事实及法律依据而不能成立。具体理由如下：一、原告要求被告支付8.29万元的违约金无任何合同依据。二、被告并非未交付房屋。2017年3月31日，被告与原告就案涉房屋签订了《商铺租赁合同》。合同约定由被告承租原告的案涉商铺，租期自2017年3月1日至2022年3月1日，被告按年向原告支付租金，并且已部分履行。故，原被告双方已通过《商铺租赁合同》的签订及履行，视为被告已向原告交付了房屋，后原告又委托给被告租赁使用。三、双方签订的《商铺租赁合同》已生效并实际履行，在《商铺租赁合同》并未解除或终止的情况下，租期内，被告有权对房屋进行占有和使用。被告对房屋结构进行了改造是为了统一使用，但在租期结束或租赁合同解除后向原告返还房屋时，被告会将房屋恢复原貌，故被告的行为并不构成违约，亦不会致使合同目的无法实现。四、退一步讲，即便认为被告未向原告交付房屋，原告依据合同约定行使解除权能够要求被告支付违约金的比例为总房款的1%，而非10%；且原告行使解除合同的权利已过法定期限而归于消灭，原告已无权解除该合同。故，原告基于此要求被告承担违约金已无事实及法律依据。根据《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，该解除权的行使期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，权利即消灭。结合本案来看，原被告签订的《商品房买卖合同》第六条及补充协议约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付原告；合同第七条约定，若被告逾期交付房屋，逾期超过90日，原告有权解除合同。根据合同约定，原告于2015年4月1日起享有合同解除权；于2016年3月31日解除权的行使期限届满。但是，原告于2020年6月3日才诉请解除合同，已经超过行使解除权的法定期限。因此原告已无权解除合同，关于此观点，就相同案件事实，贵院及呼和浩特市中级人民法院均已经做出过生效判决，驳回了该等诉请。故原告基于此行使约定解除权从而要求被告支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据而不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：2014年10月28日，出卖人富恒公司与买受人董军签订了《商品房买卖合同》，约定董军购买富恒公司开发的位于席力图召东侧、大东街以南的大盛魁商业街第F区018号商业用房，房屋初测面积为24.41平方米，单价为33948.01元，总价为828671元整，合同采取一次性付款的方式进行，约定好在签订本合同当日即付清全部房款，共计828671元，约定房屋的交付期限为2014年12月31日。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。后2014年12月31日，在合同补充协议中约定交房之前（2014.12.31）通上下水。后签订合同当日，富恒公司出具收据证实收到购房款828671元，并注明此房源为代理销售顶账房。目前该房屋屋内结构处于改变状态。2017年3月31日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺建筑面积24.41平方米，租赁期限为自2017年3月1日至2022年3月1日止，前三年每年租金为人民币2万元整，第四年的租金按前三年当年租金的10%增长，即第四年的租金为22000元。第五年租金按前三年单年租金的10%增长，即第五年租金共计人民币22000元。合同期内租金共计人民币104000元，在租赁期内富恒公司的装修及修缮，董军概不负责，其经营情况也与甲方无关，租赁期限届满后或协商解除解除后，乙方需将房屋恢复原貌，包括水电，上水、下水等。后富恒公司向董军交付了2017年、2018年的租金。以上事实有《商品房买卖合同》及收据、租赁合同及发票、照片、视频资料、房屋平面图、部分判决书等证据予以证实。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，应该按照合同约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”董军诉请解除合同，富恒公司在庭审中明确表示对于该项诉讼请求予以表示认可，同意解除《商品房买卖合同》，本院对此予以认可，本院依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》已于庭审之日2020年8月12日解除。其次，依据法律规定合同解除后，依据合同的履行状态应及时返还购房款，故富恒公司应返还董军的购房款828671元。关于董军主张违约金的8.29万元的诉讼请求，因该合同中明确约定逾期超过90日的，买受人可以主张解除合同，按照已付购房款的1%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，按日以已付购房款万分之一支付违约金，本案中在2014年12月31日未按照约定交付房屋，董军可以在2016年3月31日前行使解除权，但是董军在解除权行使期间内未行使，解除权已消灭，而是于2017年3月31日与富恒公司签订《商铺租赁合同》，认定为继续履行了《商品房买卖合同》，后依据《商铺租赁合同》富恒公司依约向其支付了相应的租金，视为通过租赁的方式完成了交付房屋，故富恒公司应支付董军的系2015年1月1日至2017年3月30日期间的逾期交房违约金，该部分违约金按照约定系以已付购房款的日万分之一计算，但是依据在庭审中询问可知，董军诉请的违约金系按照合同总价款的1%予以计算，本院认为该项计算标准虽约定较低，但是董军的该项计算标准并不违反法律约定，故本院予以支持，富恒公司应支付董军违约金8286.71元。综上所述，原告董军和被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的《商品房买卖合同》已经解除。故依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告董军和被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于2014年10月28日签订的《商品房买卖合同》已于2020年8月12日解除。二、判令被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告董军返还购房款828671元及支付违约金8286.71元。三、驳回原告董军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6458元，由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担5929元，由原告董军负担529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王琳二〇二〇年九月二十四日书记员 苏钰附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。