湖北省武汉市汉阳区人民法院行 政 判 决 书(2020)鄂0105行初53号原告杨岸明，男，1968年3月16日生，汉族，身份证住址武汉市洪山区。委托代理人林斌，男，1975年7月11日生，土家族，身份证住址武汉市硚口区，系由武汉市洪山区张家湾街道胜利社区居民委员会推荐。特别授权代理。被告武汉市自然资源和规划局，住所地武汉市江岸区三阳路**。法定代表人盛洪涛，该局局长。委托代理人江跃，湖北泓峰律师事务所律师。一般授权代理。第三人绿地地产集团武汉置业有限公司，，住所地武汉市汉阳区江城大道**法定代表人任虎，该公司董事兼总经理。委托代理人官民君、李俊，湖北正信律师事务所律师。一般授权代理。原告杨岸明不服被告武汉市自然资源和规划局（以下简称市规划局）作出的武房初证阳字第××号《武汉市房屋初始登记证明》，向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月22日立案后，分别向被告市规划局和第三人绿地地产集团武汉置业有限公司（以下简称绿地武汉公司）送达起诉状副本及应诉（参诉）通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人林斌，被告市规划局的行政首长陈涛（系武汉市自然资源和规划局汉阳分局副局长）及委托代理人江跃，第三人绿地武汉公司的委托代理人官民君、李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告市规划局于2016年6月3日向第三人颁发武房初证阳字第××号《武汉市房屋初始登记证明》。原告杨岸明诉称：上述初始登记证明中房屋地下室（-1层）并非独立空间，明显不具备构造上和利用上的独立性，不符合专有建筑面积的特性，其建筑面积不应当登记至上述初始登记证明中，且原告亦未见被告出具该地下建筑面积可办理产权证明的相关合法材料。被告将涉案房屋的地下室建筑面积登记在上述初始登记证明的建筑面积中，未尽到合理的审查义务，明显属于登记错误。为此，诉请判决撤销武房初证阳字第××号《武汉市房屋初始登记证明》。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：1.武汉市商品房买卖合同（合同编号阳130332539）、湖北增值税普通发票（两张），证明原告购买涉案房屋并付清房款；2.(2018)鄂0105行初137号行政判决书、(2019)鄂01行终492号行政判决书，证明原告诉武汉市不动产登记局撤销行政登记一案，经汉阳法院一审审理撤销其出具的(2017)武汉市汉阳不动产权第0052760号不动产权证书，认定将地下室面积登记为房屋建筑面积的行为不合法，经武汉市中级人民法院审理支持一审法院认定的事实，认可将地下室面积登记为房屋建筑面积的行为不合法；3.不动产登记申请书；4.身份证、结婚证、婚姻承诺书；5.询问笔录；6.××号《武汉房屋初始登记证明》，证明由被告登记错误；7.武汉市房屋交易告知书及宗地图、房产分户图；8.不动产登记收费单、发票；9.鄂(2017)武汉市汉阳不动产权第0052760号不动产权证书；10.《关于反映汉阳绿地中央广场地下设备层信访件回复》；11.(2018)鄂0105行初138号行政判决书、(2019)鄂01行终491号行政判决书；12.地下面积53.76平方米的测绘报告；13.本案涉诉小区D地块的总平面布局图，证明同样的情况，有的划入面积，有的没有划入面积。被告市规划局辩称：一、原告购买诉争房屋的时间在被告作出颁证的行为之后，该行政行为的相对人和利害关系人是第三人，与原告没有法律上的利害关系和诉的利益；原告购房时是知晓并认可初始登记证明的，而且，原告与第三人签订的商品房买卖合同中对地下建筑与地上建筑均计算面积予以出售也是明确表述的。因此，原告不是本案行政行为的相对人，不具有提起本案诉讼的主体资格，且此时提起行政诉讼，也不符合行政诉讼法关于行政诉讼时效期间的规定。二、被告是在法律规定的职权范围内，严格依据合法程序向第三人颁发《房屋初始登记证明》，依法不应撤销。被告向本院提交了以下证据、依据：1.《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相关条款，以证明涉案不动产登记属被告职责范围，及不动产登记的具体程序和审查范围；2.第三人营业执照、资质证书、房屋登记申请书、授权委托书、代理人身份证明、国有土地使用权证、房屋地址证明、建设工程规划许可证及附件、建设工程规划验收合格证明、建筑工程竣工验收证明材料、房屋测绘报告、房屋实地查看记录表等，证明第三人根据《不动产登记暂行条例》向被告申请办理不动产初始登记，并提交了相应材料，被告按规定予以了审核；3.房屋交易明细查询单，证明第三人进行房屋初始登记时间为2016年6月3日，而原告购房时间为2016年12月，位于房屋初始登记之后。第三人绿地武汉公司述称：一、原告在本案中的诉讼请求已经超过起诉期限，应依法驳回起诉。二、第三人投资建设“绿地新都会”D地块项目已依法取得《建设工程规划许可证》，并经规划行政机关规划验收，涉案房屋地上建筑面积和地下建筑（地下（地下**入总建筑面积中，符合相关规划法律法规规定。三、本案中地下室就是与地上三层建筑物通过专有楼梯连体的独立空间。四、原告在另一案(2018)鄂0105行初137号中，主张撤销涉案房屋转移登记的行政诉讼，经终审法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人提供了以下证据，以证明原告所购房屋的面积是经过合法测绘机构实测而来，原告认可该实测结果：1.武汉市房屋初始登记证明；2.D区别墅办理房产证资料登记表；3.武汉市商品房买卖合同；4.不动产登记申请书、武汉市房屋交易告知书、询问笔录；5.(2018)鄂0105行初137号；6.建设工程规划许可证【建字第武规(阳)建（2013）41号】；7.绿地新都会D地块一期工程55-79#楼地下室工程竣工验收备案证明书【04-15-176（阳）】；8.建设工程竣工验收规划条件核实证明【核字第武规（阳）验（2015）32号】；9.绿地新都会D地块房产面积实测技术报告书；10.武汉兴信测绘有限公司企业信息；11.测绘资质证书；12.房产测绘资质机构清单；13.绿地新都会D地块二期地下一层设备间说明；14.(2019)鄂01行终492号行政判决书。经庭审质证，原告对被告提交的证据：房产面积测算成果表、房屋产权基础信息（测绘成果）审核通知单真实性、合法性、关联性均有异议外，其他证据真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议；第三人对被告的证据无异议。被告对原告提交的证据真实性无异议，证明目的、关联性有异议。第三人对原告证据的质证意见与被告一致。原告对第三人提交的证据真实性、关联性、证明目的均有异议；被告对第三人的证据无异议。本院对上述证据的认证如下：对各方就真实性不持异议的证据，予以认定。经审理查明：坐落于武汉市汉阳区梅子西路与梅子南一街交叉口西南部的绿地新都会D地块**楼（栋）系第三人开发的住宅商品房。2016年2月23日，第三人向武汉市不动产登记局申请办理该栋楼房产权的初始登记，并提交相关材料（详见被告证据2），该局经审查通过后，于同年6月3日向第三人颁发了武房初证阳字第××号《武汉市房屋初始登记证明》，载明所有权人为第三人，房屋坐落汉阳区江城大道××绿地××都××地××室（以下简称涉案房屋），规划用途住宅，总层数4层，建筑面积194.92平方米。2016年12月29日，原告与第三人签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳130332539），约定原告购买上述房屋，合同约定建筑面积194.92平方米，合同附图显示包含地下1层53.76平方米、（地上（地上63.57平方米、二层33.29平方米、三层40.57平方米、分摊面积3.73平方米。按照合同约定，原告向第三人支付了购房款，第三人向原告交付了房屋。另查明，中信建筑设计研究总院有限公司对涉案房屋地下1层作出V1.0版平面图，并经规划部门审批备案，其中，有两处标明“设备间（详见设备间说明）”。因被告及第三人无法说明和举证证明V1.0版平面图中的“详见设备间说明”，本院于2019年3月15日前往中信建筑设计研究总院有限公司调查，该公司向本院提供了V1.3版平面图。V1.3版平面图与V1.0版平面图基本一致，关于两处设备间，在V1.3版平面图中明确标明为污水提升设备间和电表间。而且V1.3版平面图作为V1.0版平面图的更高级别版本，不管是被告还是第三人均未说明弃更高级别版本图纸不用的原因。2015年10月26日，武汉兴信房地产测绘有限公司对涉案房屋进行面积实测后作出武汉市房产测丈表（以下简称测丈表），涉案房屋户建筑面积194.92平方米，其中套内面积191.19平方米，分摊面积3.73平方米。测丈表中，地下，地下**的平面图与V1.0、V1平面图存在明显区别，V1.0和V1.3版平面图中标明的设备间、FM甲1两处墙体，在测丈表中均没有显示。根据2019年1月15日武发[2019]3号《中共武汉市委、武汉市人民政府关于武汉市市级机构改革的实施意见》规定，组建武汉市自然资源和规划局，不再保留不动产登记局等部门直属行政机构。同时根据2019年3月28日印发的武文办[2019]25号《市委办公厅、市政府办公厅关于印发的通知》规定，自然资源确权登记处（市自然资源确权登记局）组织开展自然资源和不动产确权登记、发证工作。故原武汉市不动产登记局的职责转移至武汉市自然资源和规划局，其诉讼主体亦应相应变更。本院认为：根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，被告因机构改革，继续行使武汉市不动产登记局的职权，不仅依法具有本行政区域内不动产的管理职权，系颁发《房屋初始登记证明》的行政主管部门，更显然应作为原武汉市不动产登记局行政行为产生行政诉讼的被告。关于原告资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”其中“与行政行为有利害关系”是指行政行为对公民、法人或者其他组织的权利义务已经或者将会产生实际影响。本案中，虽然被诉行政行为的相对人是第三人，但是原告作为涉案商品房的买受人，现在是房屋的实际所有权人，《武汉市房屋初始登记证明》上载明的各事项直接影响原告办理涉案商品房的所有权转移登记。因此，原告与被诉行政行为有利害关系，具有原告资格。关于原告的起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”、“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”、“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。”因《武汉市房屋初始登记证明》系被告向第三人作出的行政行为，起诉期限不能简单的从作出时间起算，应当从原告知道或者应当知道之日起算。鉴于超过起诉期限的举证责任由被告承担，被告并未举证证明原告知道或者应当知道的时间。原告曾于2018年9月向本院就转移登记提起行政诉讼，该案判决因适用法律错误于2019年10月14日被武汉市中级人民法院判决撤销，应认为原告此时才知晓该《武汉市房屋初始登记证明》具有可诉性，故2020年6月向本院就初始登记提起行政诉讼，并未超过法律规定的起诉期限。关于被诉行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第十八条规定，“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界址、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《不动产暂行条例实施细则》第五条第一款、第三条和第四款规定，“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”上述条款明确了不动产登记的范围，以及不动产登记机关对申请登记的不动产的审查内容，其中不动产界址、空间界址、面积等均属于必须查验的内容。本案中，根据被告提交的证据，被告在作出被诉行政行为时，仅对不动产权属证书、竣工验收备案证明书、房产面积测绘等申请资料进行了形式审查。对于涉案房屋地下1层是否属于封闭且具有独立使用价值的空间、规划部门审批的V1.0版平面图标明的设备间状况，以及规划部门审批的V1.0版平面图与测绘部门实测的丈量表不一致等直接影响房屋空间界址、面积、使用价值等重要登记内容的，被告并未举证证明进行了必要的查验，也无法对上述内容所存在的疑点作出合理的解释说明。因此，被告仅凭第三人的书面申请材料作出被诉行政行为，缺乏事实依据，属于主要证据不足，应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：撤销颁发时间为2016年6月3日的武房初证阳字第××号《武汉市房屋初始登记证明》。本案诉讼费用50元，由被告武汉市自然资源和规划局负担。于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  吴勇胜人民陪审员  陈 敏人民陪审员  李国芬二〇二〇年九月二日书 记 员  张文娟