安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终2499号 上诉人(原审原告):安徽力能电子科技有限公司，住所地天长市石梁镇工业集中区，统一社会信用代码91341181MA2MWQE21L。 法定代表人：郑兰香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何芹，安徽诚天律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：天长市展鹏电子科技有限公司，住所地：天长市石梁镇工业集中区，统一社会信用代码：91341181322722655D。 法定代表人：吴正鹏，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：王河龙，男，1977年10月2日出生，汉族，经商，住安徽省天长市； 上述两被上诉人共同托诉讼代理人：陈俊梅，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 上述两被上诉人共同托诉讼代理人：王自然，安徽知秋（天长）律师事务所律师。 原审第三人：天长市石梁镇人民政府，住所地天长市石梁镇长青路**，统—社会信用代码：11341181003213677G。 法定代表人：陈国林，职务：镇长。 委托诉讼代理人：祝发平，安徽扬天律师事务所律师。 上诉人安徽力能电子科技有限公司（以下简称力能公司）与被上诉人天长市展鹏电子科技有限公司（以下简称展鹏公司）、王河龙、原审第三人天长市石梁镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2020）皖1181民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 力能公司上诉请求:撤销一审判决,改判支持力能公司一审诉讼请求。事实与理由:力能公司与王河龙之间的租赁合同期限2017年10月1日到2021年9月30日,租金已经支付到2020年9月30日。王河龙和展鹏电子均未向力能公司告知案涉房地产出让的任何事宜。在力能公司租赁期间,案涉房地产没有办理权属登记手续,但是房地产已经存在、使用。王河龙出租的房地产在天长市石梁镇人民政府已经办理了相关手续。力能公司支付租金是交付天长市石梁镇人民政府指定账户用于清偿王河龙拖欠的工人工资。王河龙已经是用地多年,如果王河龙用地不合法,那么土地上的建筑物也不合法,天长市自然资源和规划局应在拆除违章建筑的情况下才能对土地挂牌出让,王河龙的建筑物未拆除,程序不合法,力能公司即使知道,对不合法的挂牌行为也必须参与?展鹏公司不能取得案涉土地和土地上的建筑物。没有“房随地走”这一法律术语,招拍挂之前是不合法,土地经过招拍挂就合法无依据。“力能公司配合竞买单位实地察看招拍挂的标的物”无依据,黄志军当庭陈述,吴正鹏到过现场,但未表示案涉土地房产出让竞卖事宜,谈的是租赁事宜。天长市石梁镇人民政府明知力能公司承租王河龙案涉房地产,却将案涉房地产由王河龙出卖给展鹏公司。展鹏公司不是善意第三人，展鹏公司、王河龙与天长市石梁镇人民政府恶意串通,损害力能公司利益,招拍挂行为无效。王河龙建造案涉房地产在天长市石梁镇人民政府管辖范围内,天长市石梁镇人民政府收取力能公司租金为王河龙发放工人工资,天长市石梁镇人民政府认可了案涉房地产为王河龙所有,也认可了力能公司承租合法。案涉房地产就是王河龙的房地产,应当为王河龙补办相关房地产手续,不应当进行招拍挂程序。力能公司与王河龙签订的租赁协议根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第2、3条，该租赁协议为有效协议，王河龙出卖租赁物时，力能公司有对案涉房地产的优先购买权，展鹏公司、王河龙转让协议书签订于2019年1月25日，招拍卖时间是2019年5月8日，明显损害上诉人对租赁房屋的优先购买权。力能公司不仅对房屋享有优先购买权，对房屋所在土地也享有优先购买权，招拍挂之前合理期限内应通知力能公司。力能公司的主张符合《合同法》第二百三十条规定。综上,一审法院认定事实错误,案涉土地变更手续不合法,力能公司对案涉房地产优先购买权有法律规定,力能公司未放弃优先购买权。力能公司不仅对房屋享有优先购买权，对房屋所在土地也享有优先购买权，招拍挂之前合理期限内应通知力能公司。王河龙没有证据证明力能公司知晓该房产土地即将转让的事实并明确口头表示放弃竞买。请求二审法院依法支持力能公司诉讼请求。 王河龙、展鹏公司共同辩称，一、展鹏公司合法取得案涉房产土地使用权。王河龙所有的房产在转让给展鹏公司之前，没有取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证，没有取得国有土地使用权之前，案涉房产范围内的建设用地使用权人为天长市人民政府，因为土地和房产分属不同的所有人。天长市人民政府作为案涉土地的所有权人，依据《中华人民共和国土地管理法》第54、55条，展鹏公司合法竞得案涉土地使用权并缴足土地出让金后取得土地使用权。依据《物权法》第146条规定，王河龙、展鹏公司才签订案涉土地房产的转让协议，展鹏公司取得土地范围内房产所有权。一审中展鹏公司提交的《挂牌公告》及参加竞买的证据充分证明上述事实。二、力能公司自动放弃优先购买权。因案涉房产占用的建设用地属于人民政府所有，力能公司和王河龙作为地上建筑物的出租人和承租人，在挂牌竞买中积极配合竞买人现场查看房屋土地现状，王河龙出让房产必须要上诉人腾退房屋，根据交易惯例王河龙也会告知力能公司转让事实。力能公司明知政府公开挂牌拍卖却不参与竞买，是力能公司自动放弃优先购买权。根据《物权法》第146条规定，王河龙不具有案涉房产受让人的选择权，将展鹏公司列为被告系错列主体。三、展鹏公司已经提交《建设用地规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，力能公司与王河龙签订的《房屋租赁合同》无效，力能公司不具有案涉房屋优先购买权。即使有效，根据上述司法解释第二十四条，力能公司也没有优先购买权。综上，请求二审法院依法维持原判、驳回上诉。 天长市石梁镇人民政府辩称，天长市石梁镇人民政府同展鹏公司签订招商协议不损害力能公司的权益，力能公司称天长市石梁镇人民政府将案涉房地产由王何龙出卖给展鹏公司是歪曲事实，案涉房地产在转让前属王河龙，王河龙转让行为与天长市石梁镇人民政府无关，天长市石梁镇人民政府无权将案涉房地产卖给任何人，对案涉土地招拍挂是天长市自然资源与规划局依法作出的行为，其行为效力不是力能公司说无效就无效的。天长市石梁镇人民政府为维稳代王河龙收取租金发放农民工工资的行为并不能得出天长市石梁镇人民政府有义务为王河龙办理房地产手续，这不是天长市石梁镇人民政府的义务或职责。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回力能公司的上诉请求。 力能公司向一审法院起诉请求：1.请求确认展鹏公司与王河龙于2019年1月24日、2019年12月13日签订的《转让协议书》、《补充协议》无效；2、请求确认力能公司对坐落与天长市石梁镇工业园区经十六路东侧厂房办公楼在同等条件下享有优先购买权；3、展鹏公司、王河龙承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月18日力能公司与王河龙签订了房屋租赁协议一份，将属于王河龙的位于天长市东侧厂房办公楼第一层、第二层、第四层西侧楼、第五层租赁给力能公司生产经营。租赁期四年，自2017年10月1日至2021年9月30日，租金为每年100000元。由于王河龙拖欠工人工资，协议约定房屋租金直接汇入石梁镇劳动保障所指定账户，用于发放工人工资，力能公司租金已付至2020年9月30日。2019年5月8日天长市自然资源和规划局发出（2019）02号挂牌出让公告，将力能公司承租的房屋建筑物所占国有建设用地使用权挂牌出让，展鹏公司参与了竞拍并竞得，展鹏公司于2019年9月2日取得该4127平方米的建设用地规划许可证。另，2019年1月24日王河龙与展鹏公司签订转让协议书一份，王河龙将案涉土地上的建筑物及其附属设施，以总价款3800000元转让给展鹏公司，2019年12月13日展鹏公司取得案涉房屋不动产权证；2019年1月25日天长市石梁镇人民政府与展鹏公司签订了项目投资协议书，经营场所为案涉土地和建筑物。展鹏公司在取得土地使用权和购买房屋后，认为力能公司使用租赁的房屋不符合协议约定，要求解除原租赁合同并要求力能公司腾出房屋。力能公司认为王河龙和展鹏公司房屋买卖没有事先向其告知，损害了其优先购买权，引起诉讼。 一审法院认为，房屋出租人在出卖房屋时，应当在出卖前的合理的期限内告知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，即承租人对此应该享有知情权。本案中虽然力能公司承租的房屋属于王河龙，但王河龙没有取得房屋建设用地使用权，天长市自然资源和规划局对该地块挂牌的出让，在一定范围内进行了公示，对此力能公司知道或应当知道。房随地走是不动产的一项基本规则，土地使用权变更后，，地上建筑物所有权也有可能变更而力能公司没有参与土地的使用权竞拍，是对房屋所有权变更采取放任的态度，也是怠于行使优先购买权的行为。庭审中展鹏公司、王河龙称力能公司配合竞拍单位实地察看招拍挂的标的物，力能公司对展鹏公司、王河龙这一主张没有反驳。力能公司也没有举证证明案涉土地和房屋的使用权和所有权变更前其不知情，对展鹏公司、王河龙所举证据，在合理期间没有提出质证意见。综上，一审法院依据《最高人民法院（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）》第二十四条、最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回安徽力能电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由安徽力能电子科技有限公司负担。 二审中，各方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是：1、力能公司请求确认展鹏公司与王河龙签订的《转让协议书》、《补充协议》无效的诉讼请求能否成立。2、力能公司主张优先购买房屋的诉讼请求能否成立。 关于争议焦点1，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”力能公司作为承租人如果认为作为出租人的王河龙出卖案涉租赁房屋未在合理期限内通知力能公司造成力能公司损失，力能公司可以另案起诉请求王河龙承担赔偿责任，但力能公司请求确认王河龙与展鹏公司签订的《转让协议书》、《补充协议》无效的诉讼请求本院不予支持。 关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”力能公司主张展鹏公司不是善意第三人，力能公司认为展鹏公司、王河龙与天长市石梁镇人民政府恶意串通，但力能公司不能举出相应的证据证明展鹏公司、王河龙与天长市石梁镇人民政府存在恶意串通，力能公司也不能证明展鹏公司不是善意第三人。因为展鹏公司购买案涉租赁房屋并已经办理登记手续，所以力能公司主张优先购买房屋的诉讼请求本院不予支持。 综上，力能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人安徽力能电子科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 王 敏 二〇二〇年九月三十日 法官助理魏雅 书记员岳陈陈 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。