西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13998号原告（反诉被告）：左益瑄，女，汉族，1991年9月20日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：左六一，男，汉族，1962年6月1日出生，住西安市碑林区，系原告之父。原告（反诉被告）：左六一，男，汉族，1962年6月1日出生，住西安市碑林区。被告（反诉原告）：陕西新城市房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江区钻石王朝。法定代表人：崔建温，该公司总经理。委托诉讼代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洁，陕西锦园律师事务所实习律师。原告左益瑄、左六一与被告陕西新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）房屋买卖合同纠纷一案，被告新城市公司提起反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告左六一同时作为左益瑄的委托诉讼代理人、被告新城市公司的委托诉讼代理人张朝兵、孙洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左益瑄、左六一诉称，2007年7月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积232.41平方米，房屋总价款1239907元，由原告于2008年4月20日一次性支付款项。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告未按照合同约定时间向原告交付房屋。2008年8月18日，被告通知原告收房，却被告知房屋面积增加了12平方米，需要补交超合同面积12平方米的房屋款项，原告要求被告提供《房屋测绘报告》，被告未能提供。被告要求原告必须付清超出面积房屋款项后方某某向原告交房，原告不接受被告关于交房的无理条件，被告拒绝交房导致收房未果。截止原告起诉之日，原仍未收房，为维护原告合法权益诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告交付符合合同约定的房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金100978.5元；3、被告向原告支付未交付房屋期间的损失804000元；4、被告恢复原楼宇结构，对未经原告同意而擅自开设的“入户门”予以封闭，恢复原状；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告左益瑄、左六一变更原诉讼请求第3项为:要求被告新城市公司按每月6000元的标准赔付自合同约定交房日起至房屋达到交付标准值日止的损失。被告新城市公司辩称，一、原告未按合同约定缴付契税、专项维修基金，无权要求被告支付房屋。但如果原告按照合同约定缴付契税、专项维修基金，被告同意原告收房；二、逾期交房违约金应自2008年3月31日起计算至新城市公司通知原告收房之日2008年8月18日止，原告至今未缴付契税和专项维修基金，也未向被告提交已缴费凭证，被告不应对2008年8月18日之后的逾期收房承担违约责任，故逾期交房违约金金额3227.8元，原告主张支付逾期交房违约金100978.5元缺乏法律依据；三、原告主张被告向其支付未交房屋期间的损失，缺乏法律依据，原告至今未能收房是因原告未履行收房的先合同义务所致，被告不应承担2008年8月18日通知收房之后的损失，且双方签订的《商品房买卖合同》对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，原告参照该区域同等面积房屋11年平均租金标准计算损失没有法律依据；四、被告并未改变楼宇结构，原告对面邻居的“入户门”是该业主收房后自行开设的，被告作为房屋的开发单位，在将房屋交付给买受人后对房屋既没有所有权也没有管理权，没有义务也没有权利恢复原状，原告的该项诉讼请求缺乏法律依据。反诉原告新城市公司诉称，2007年7月9日，左益瑄、左六一与新城市公司签订《商品房买卖合同》，左益瑄、左六一购买新城市公司开发的位于西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，约定交房时间为2008年3月30日。涉案房屋于2008年竣工验收合格，满某某交付条件。2008年8月18日，新城市公司通知左益瑄、左六一收房，但因左益瑄、左六一拒绝缴付契税、住宅专项维修资金等收房费用导致未能收房。《商品房买卖合同》第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：书面通知交房期限，顺延10日内仍未交房及验收的，视同商品房交接完成，延期届满后的物业管理费由买受人承担。据此，左益瑄、左六一需承担2008年8月28日之后的物业管理费。但左益瑄、左六一拖欠不交，截止2019年9月18日，欠付物业费36981.98元、电梯费6163.22元、垃圾清运费798元、暖气费48383.28元。2019年10月14日，在法院的协调下，双方办理了收房手续，但按照物业公司的正常收房流程需要先结清欠交的物业费。《“钻石半岛”前期物业管理服务协议》第七条第2项约定：逾期交纳物业管理服务相关费用的，甲方某某以从逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。经与物业公司协商，左益瑄欠缴的物业费用的滞纳金确定为131364.23元，欠缴暖气费的滞纳金126127.15元。上述费用在房屋符合收房条件后本应由左益瑄向物业公司缴纳，但为配合左益瑄完成收房，上述费用由新城市公司向物业公司代缴。故诉请判令：1、被告左益瑄向原告新城市公司支付垫付的物业费用43943.2元（包括物业费36981.98元、电梯费6163.22元、垃圾清运费798元）及欠缴物业费用的滞纳金131364.23元、暖气费48383.28元及欠缴暖气费的滞纳金126127.15元，合计349817.86元；2、反诉费由被告承担。反诉被告左益瑄、左六一辩称，一、新城市公司诉称的“涉案房屋约定交房时间为2008年3月30日，该房于2008年竣工验收合格，满某某交房条件”不符合事实。新城市公司提供的《建设工程竣工验收备案表》没有备案管理部门签署的意见及公章，是一份无效证据，且曲江政府给予的咨询回复为钻石半岛2栋房屋竣工验收备案表信息不存在，西安市国土局、曲江新区管委会官方回复中明确告知钻石半岛小区项目尚未取得建设主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》，暂不具备首次登记的法定条件，也未向市国土局申请办理不动产首次登记；二、新城市公司称“2008年8月18日，新城市公司通知左益瑄、左六一收房，但因左益瑄、左六一拒绝缴付契税、住宅专项维修资金等收房费用导致未能收房”不符合事实，其所依据的《“钻石半岛”前期物业管理服务协议》系伪造文件。2008年8月18日，新城市公司在未取得相关部门对钻石半岛项目竣工验收的情况下通知左益瑄、左六一收房，且不能提供《房屋测绘报告》就要求签订《补充协议》补交12平方米的面积补差款，左益瑄、左六一因此收房未果。另外，新城市公司依据的《“钻石半岛”前期物业管理服务协议》是一份伪造文件，业主签名及指纹纯属假冒。左益瑄、左六一围绕诉讼请求提交以下证据：1、《通知》一份、《钻石半岛交房通知书》一份，证明新城市公司通知收房，虚构西安房地局已完成面积测量工作，要求补交房款。《通知》载明:西安市房地局已完成“钻石半岛”房屋面积测量工作，通知各业主在2008年8月22日前到公司补交房款,落款未加盖被告新城市公司公章;《钻石半岛交房通知书》载明:钻石半岛一期已竣工，并定于2008年8月31日起向业主交房，2#楼交房时间自2008年9月5日至2008年9月25日，需缴纳的费用第一项列明未交清全额房款的业主须补足余款。2、《致业主的一封公开信》一份，证明新城市公司要求左益瑄、左六一签署补充协议。公开信载明：新城市公司将严格执行双方签订的合同和房地局签发的实际面积，多退少补，交房时双方签订补充协议，先按目前测定面积向各位业主预收差价款。3、《商品房买卖合同》补充协议样本一份，证明新城市公司要求业主签订补充协议的事实。补充协议为其他业主同新城市公司所签，协议载明：根据双方合同约定及相关规定，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。双方一致同意以房产部门测量确认的产权登记面积为准，据实结算房款，多退少补。4、《告业主书》一份，证明新城市公司承诺2014年底或2015年初发放房产证，但至今未办理房产证。5、《左益瑄欠费计算表》一份，证明该证据来源由陕西钻石物业管理有限公司提供，新城市公司要求左益瑄、左六一交纳物业费才能收房。计算表显示：业主左益瑄欠费时期2008年4月1日起至2019年3月30日止欠交物业费用、暖气费共计91996.96元，滞纳金、利息496391.57元。6、《“钻石半岛”前期物业管理服务协议》一份，证明新城市公司伪造虚假文件，协议中左益瑄签字、盖章均系伪造。《“钻石半岛”前期物业管理服务协议》甲方处有陕西钻石物业管理有限公司盖章，乙方处为“左益瑄”签字。协议约定物业服务费用住宅1.2元/月/平方米、电梯使用费2-3层0.2元/月/平方米，垃圾清运费按市政相关文件规定的标准收取，逾期交纳物业管理服务相关费用的，甲方某某以从逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。7、《钻石半岛收房手续书》一份，证明该文件是新城市公司伪造业主签字、手印的假文件。《钻石半岛收房手续书》业主处有“左益瑄”签字，落款时间为2010年1月30日。8、《承诺书》一份，证明该文件是新城市公司伪造业主签字、手印的假文件。《承诺书》载明，承诺人：“左益瑄”，遵守钻石半岛《业主临时公约》，同意接受新城市公司(甲方)委托的陕西钻石物业管理有限公司（乙方）对本物业区域实施的前期物业管理，认可并同意遵守甲方与乙方签订的《钻石半岛前期物业服务合同》，遵守《钻石半岛前期物业管理服务协议》和小区物业相关的管理制度。9、《房屋租赁三方合同》一份，证明房屋租金7800元/月。左益瑄作为出租方同第三人签订《房屋租赁三方合同》，约定租赁期限自2017年9月20日至2020年9月19日，租金标准月租7000元。10、告知函、解除协议说明书、《交易详情》各一份，证明因新城市公司无法提供房屋，导致左益瑄、左六一向租户赔偿；交易详情显示向房屋承租人转款46500元。11、《照片》、西安商业银行利息计算清单一份，证明涉案房屋内破损玻璃幕墙给左益瑄、左六一造成的损失。12、《委托代理合同》一份，证明左益瑄、左六一同陕西永嘉信律师事务所建立委托代理关系。13、《律师函》一份，证明左益瑄、左六一向新城市公司发送律师函。函件内容：请新城市公司自收到本律师函之日起10日内（最迟不超过2019年5月15日）联系当事人，向当事人交付符合合同约定的房屋；若新城市公司不能按前款约定向当事人交付房屋，也请说明不能交付房屋的理由。14、《公告》一份，证明西安市城市管理综合行政执法局曲江分局拆除钻石半岛小区内违法建设，新城市公司的房屋达不到交房条件，无法办理房产证。公告显示，根据《西安市XX乡规划条例》及《西安市四改两拆三年攻坚行动实施方案》规定，按照西安市规划局曲江新区分局关于钻石半岛小区内违法建设的认定处理意见，我局定于2019年6月17日起，依法对钻石半岛小区内违法建设进行拆除，落款处有西安市城市管理综合行政执法局曲江分局盖章，时间为2019年6月16日。15、《曲江管委会“关于妥善办理钻石半岛项目有关问题”的函》一份，证明曲江管委会要求钻石半岛项目委托有资质的鉴定机构对工程质量进行检测，出具房屋安全检测鉴定合格报告书。16、录音资料一份，证明截止2019年3月，新城市公司一直拒绝向左益瑄、左六一交房，要求左益瑄、左六一先签署补充协议。17、《商品房买卖合同》一份，证明双方成立房屋买卖关系。18、政府信息公开告知书一份，证明钻石半岛2幢房屋竣工验收备案表信息不存在。政府信息公开告知书【2019】第272号显示：您所申请公开的钻石半岛2幢房屋竣工验收备案表信息不存在，落款人西安曲江新区XX小组，日期为2019年10月18日。19、人民网-陕西频道关于“曲江钻石半岛购房11年无房产证”的新闻报道截图一份，证明钻石半岛项目未取得建设主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》，暂不具备首次登记法定条件，也未向市国土局申请办理不动产首次登记。报道中载明，经官方调查核实，由于该项目缺少办证前的规划验收、竣工验收等手续，无法办理房产证。20、《竣工验收备案表》一份，证明提交的表格为正常审批表样本内容，钻石半岛《竣工验收备案表》无备案机关意见公章。21、设计变更及签订补充协议的催告通知，证明新城市公司以毫无依据的设计变更强迫业主签订不合规的补充协议。22、声明，证明业主左益瑄签名笔迹。23、出入境记录，证明2010年1月1日至2010年6月19日左益瑄在美国，钻石物业公司伪造业主签字。24、商品房买卖合同样本两份，证明该两份合同约定逾期交房违约金分别为每日万分之二、每日万分之三。25、照片2张，证明涉案房屋门厅违章开设入户门、房屋多处尚未达到收房条款的要求。新城市公司对左益瑄、左六一提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1中2008年8月18日通知不认可，认为没有加盖公司公章，故真实性无法核实，对《钻石半岛交房通知书》真实性认可；对证据2的真实性不予认可；对证据3认为与本案无关；对证据4认为与本案没有关联性；对证据5认为与本诉没有关联，与新城市公司反诉物业费的诉讼请求有关联；对证据6、证据7、证据8真实性均予以认可，证明目的不认可，认为新城市公司并不存在假签字，该公司工作人员签字均是真实的，有些材料是不需要业主签字的。另需说明的是新城市公司刚开始要求左益瑄、左六一补齐房屋面积差价、大修基金、契税等后办理房产证，后来新城市公司妥协，面积补差款可以待实测面积出来后，但需补齐大修基金、契税等再办理房产证。另，业主承诺人左益瑄的签字是左六一签字并按捺印的；对证据9真实性认可，关联性、证明目的不认可，涉案房屋与房屋对外出租没有关系；对证据10解除协议认可，恰恰证明原告已经合法收房；对证据11真实性不认可，无法证明是涉案的房屋，另银行计算明细没有银行盖章，形式要件不认可；对证据12、证据13真实性均不认可，证明目的不认可，律师函要求的是交付房屋，新城市公司同意交付房屋，但左益瑄、左六一需要先交清大修基金等收房费用；对证据14真实性认可，证明目的不认可，无法说明涉案房屋的质量问题；对证据15真实性认可，证明目的不认可，当时房产证没有办理的原因是施工单位没有提交相关材料；对证据16真实性认可，证明目的不认可，录音证据只能证明2019年3月27日至2019年4月8日这个时间段内是由于新城市公司工作人员不了解情况，才告知左益瑄、左六一需要补交面积补差款才能向其交房，并不能证明2008年至2019年3月之前都是因为上述原因不向其交房，新城市公司也会在后续审理中向法庭出具证据，证明是左益瑄、左六一不按照合同约定收房，并不是新城市公司不交房；对证据17真实性认可，证明目的不认可，当时房产证没有办理的原因是施工单位没有提交相关材料；对证据18真实性认可，证明目的不认可，只提到竣工验收备案表信息不存在，但不能证明房屋存在质量问题，涉案工程在2018年已经竣工验收合格，也有质量检测报告，证明房屋质量符合要求；对证据19真实性认可，证明目的不认可，留言内容与本案无关；对证据20真实性认可，证明目的不认可；对证据21真实性和证明目的均不认可，业主姓名被涂盖，不清楚催告通知的对象，无法核实真伪。对证据22真实性认可，证明目的不认可；对证据23真实性认可，证明目的不认可，《业主签约文件》中左益瑄的签名是由左益瑄的父亲左六一代签的，左益瑄的买房事宜经常由左六一代理，左益瑄不在国内不影响《业主签约文件》的签订；对证据24真实性认可，证明目的不认可；对证据25真实性、证明目的均不认可，无法证明是涉案房屋的情况。新城市公司围绕诉讼请求提交以下证据：1、2007年7月9日《商品房买卖合同》、新城市公司购房款专用收据6张，证明双方签订《商品房买卖合同》，双方权利义务应当按照合同履行。《商品房买卖合同》约定：左益瑄、左六一购买新城市公司开发建设的位于西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款1239907元；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；出卖人应当在2008年3月30日前，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期不超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2008年3月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，书面通知交房期限，顺延10日内仍未交房及验收，视同商品房交接完成，延期届满后的物业管理费由买受人承担。《补充协议》中约定：因买受人未缴付契税、专项维修基金或未及时向出卖人提交已缴费凭证，导致延期取得房产证或延期交房，出卖人不承担责任。新城市公司购房款专用收据6张载明，原告左益瑄于2007年6月28日交纳购房款50000元、2007年7月9日交纳购房款100000元、2007年7月23日交纳购房款229907元、2007年10月29日交纳购房款20000元、2007年11月20日交纳购房款230000元、2008年4月20日一次性付清房屋尾款610000元。2、《钻石半岛住宅小区2号楼检测报告》、《西安市建设工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋在2008年竣工验收合格，满某某交付条件，具体为2007年4月13日案涉房屋所在的钻石半岛住宅小区2号楼主体结构施工质量符合规范及设计要求；2008年8月25日案涉房屋所在的钻石半岛2号楼住宅工程报送竣工验收备案。《钻石半岛住宅小区2号楼检测报告》载明，检测时间2007年4月5日至2007年4月13日，检测单位：陕西省建设工程质量监督检验测试中心，检测结论:钻石半岛住宅小区2号楼主体结构施工质量符合规范及设计要求；《西安市建设工程竣工验收备案表》载明：工程名称：钻石半岛2#住宅楼，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位分别签署同意交付使用意见，报送备案时间2008年8月25日，备案意见、本案管理部门意见处空白。3、钻石半岛收房手续8份、收房费用结算表7份、住宅专项维修资金收据8份、业主签约文件8份、钻石半岛房屋验收单7份、业主入住登记表8份、业主身份证复印件7份，证明涉案房屋同单元其他业主在缴付住宅专项维修资金等收房费用后，办理完成收房手续。4、钻石半岛交房通知书、钻石半岛收房手续书、业主签约文件、业主入住登记表、西安市商品住宅使用说明＆西安市商品住宅质量保证书、照片3张，证明新城市公司逾期交房违约金应计算到2008年8月18日，金额为3227.8元；案涉房屋的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书于2008年8月25日备案，再次证明案涉房屋于2008年满某某交付条件；2010年1月30日，新城市公司再次敦促左益瑄、左六一收房，并为左益瑄、左六一办理了部分收房手续，但因左益瑄、左六一未缴付契税及住宅专项维修资金，导致未能完成全部收房手续。左益瑄、左六一对新城市公司提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1《商品房买卖合同》真实性、证明目的均予以认可；对证据2《钻石半岛住宅小区2号楼检测报告》无异议，对《西安市建设工程竣工验收备案表》不予认可，备案意见栏没有公章，没有具体意见，也没有备案管理负责人签字，无日期，是一份无效的备案表；对证据3钻石半岛收房手续8份、收房费用结算表7份、住宅专项维修资金收据8份、业主签约文件8份、钻石半岛房屋验收单7份、业主入住登记表8份、业主身份证复印件7份，真实性、证明目的予以认可；对证据4《钻石半岛收房手续书》中业主“左益瑄”签字、《业主签约文件》中承诺书上承诺人“左益瑄”签字及捺印、《钻石半岛前期物业管理服务协议》乙方落款处“左益瑄”签字均不是左益瑄本人签字及捺印；反诉原告新城市公司（本案被告）围绕反诉请求提交以下证据：1、2007年7月9日《商品房买卖合同》，证明双方签订《商品房买卖合同》，双方权利义务应当按照合同履行。2、《钻石半岛住宅小区2号楼检测报告》、《西安市建设工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋满某某交付条件。3、钻石半岛交房通知书、业主签约文件、左益瑄物业欠费统计表、左益瑄物业费用滞纳金统计表、左益瑄暖气费滞纳金统计表、收款收据2张，证明因左益瑄、左六一的原因导致没有收房，应当承担由此产生的相关物业费用。反诉被告左益瑄、左六一（本案原告）对反诉原告新城市公司（本案被告）提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1《商品房买卖合同》真实性、证明目的予以认可；对证据2《钻石半岛住宅小区2号楼检测报告》真实性无异议，对《西安市建设工程竣工验收备案表》不予认可，无竣工验收日期，无验证结论，备案意见栏空白，备案管理部门意见空白；对证据3《钻石半岛交房通知书》无落款日期，真实性不认可，《业主签约文件》系伪造文件，其他证据真实性、证明目的均不予认可。经过双方举证、质证，本院现认定事实如下：2007年7月9日，左益瑄、左六一同新城市公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定：左益瑄、左六一购买新城市公司开发建设的位于西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款1239907元；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；出卖人应当在2008年3月30日前，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期不超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2008年3月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，书面通知交房期限，顺延10日内仍未交房及验收，视同商品房交接完成，延期届满后的物业管理费由买受人承担。补充协议中约定：因买受人未缴付契税、专项维修基金或未及时向出卖人提交已缴费凭证，导致延期取得房产证或延期交房，出卖人不承担责任。后左益瑄、左六一缴纳了全部购房款1239907元。新城市公司于2008年8月18日首次通知左益瑄、左六一收房，随后左益瑄、左六一安排装修材料放入涉案房屋。关于涉案房屋一直未能交付的原因，双方各持己见。左益瑄、左六一称新城市公司在未取得相关部门对钻石半岛项目竣工验收的情况下，于2008年8月18日通知其收房，且新城市公司不能提供《房屋测绘报告》就要求其签订《补充协议》补交12平方米的面积补差款，因此收房未果。新城市公司则称，2008年8月18日通知左益瑄、左六一收房后，因左益瑄、左六一拒绝缴付契税、住宅专项维修资金等收房费用才导致收房未果。左益瑄、左六一称一直要求新城市公司交付符合合同约定的房屋未果，遂向本院提起本案诉讼。本案在审理过程中经本院调解，2019年10月14日，新城市公司向左益瑄、左六一交付了涉案房屋，但新城市公司称因左益瑄、左六一拖欠物业费，交付房屋需先交清该费用，故其代左益瑄、左六一向陕西钻石物业管理有限公司交纳了截止2019年1月15日的物业费43943.2元、物业费滞纳金131364.23元、暖气费48383.28元、暖气费滞纳金126127.15元，合计349817.86元。新城市公司认为左益瑄、左六一应当承担上述代交费用，遂向本院提起反诉，但左益瑄、左六一对此不予认可。2020年5月18日，本院工作人员对涉案房屋进行现场勘察，左益瑄、左六一已经安排人员进场装修，涉案房屋为二楼西户，入户门对面为另一业主入户门。左益瑄、左六一称其在购房时，新城市公司承诺涉案房屋为一梯一户，现实际情况为一梯两户，故其要求将另一“入户门”予以封闭，恢复原楼宇结构。新城市公司则称其并未改变楼宇结构，涉案房屋对面的“入户门”是业主收房后自行开设的，其作为房屋的开发单位，在将房屋交付给买受人后对房屋既没有所有权也没有管理权，没有义务也没有权利恢复原状，左益瑄、左六一的该项诉讼请求缺乏法律依据。本院认为,左益瑄、左六一同新城市公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，左益瑄、左六一已交纳全部购房款，新城市公司应当按照合同约定在2008年3月30日前向左益瑄、左六一交付符合合同约定及法律规定的房屋。本案争议焦点问题一：新城市公司是否存在逾期交房违约行为。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2008年3月30日前，双方均认可新城市公司第一次通知左益瑄、左六一收房的日期为2008年8月18日，新城市公司逾期交房已构成违约。根据双方合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，书面通知交房期限顺延10日内仍未交房及验收，视同商品房交接完成，延期届满后的物业管理费由买受人承担。左益瑄、左六一的实际收房时间，应当以新城市公司首次通知收房日期2008年8月18日顺延10日，即2008年8月28日为左益瑄、左六一收房日期。对于左益瑄、左六一主张的未交付房屋期间的损失一节，其主张参照该区域同等面积房屋11年平均租金标准计算，本院结合双方合同履行情况、新城市公司违约行为给左益瑄、左六一造成的实际损失等情节，对左益瑄、左六一该主张予以部分支持。本院认定，新城市公司应向左益瑄、左六一支付自2008年3月31日起至2008年8月28日止逾期交房期间参照涉案房屋所在区域同等面积房屋平均租金标准6000元计算的损失，共计29400元。本案争议焦点问题二：新城市公司向左益瑄、左六一交付的房屋是否符合法律及合同约定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;……建设工程经验收合格的,方某某交付使用。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2008年3月30日前，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2008年8月25日,涉案建筑取得建设、勘察、设计、施工、工程监理五方验收,故原告在2008年8月28日收取的房屋符合合同约定及法律规定的交付使用条件。关于左益瑄、左六一要求新城市公司恢复原楼宇结构，对未经其同意而擅自开设的“入户门”予以封闭、恢复原状一节，因涉案房屋已于2008年8月28日交付左益瑄、左六一，对房屋交付使用后产生的房屋“楼宇结构”问题，与本案房屋买卖合同法律关系不属于同一法律关系，故本案不予涉及。本案争议的焦点问题三：左益瑄、左六一未能如期收房的责任划分。2008年8月18日，新城市公司首次通知左益瑄、左六一收房，新城市公司称因涉案房屋发生了设计变更导致房屋建筑面积增加12平方米。根据双方《商品房买卖合同》第五条第二款约定，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日未作书面答复，视同接受变更。根据双方合同约定，房屋设计变更应当提请规划部门批准并经设计单位同意，且应于有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，新城市公司未向本院提交涉案房屋经有关部门批准设计变更的相关材料，亦未提交就设计变更向左益瑄、左六一发放书面通知的相关证据，而是在通知交房之日才向左益瑄、左六一告知设计变更一事，并要求签订补充协议对房屋新增面积房价款进行补差。另，新城市公司未向左益瑄、左六一提交房屋测绘部门出具的面积测绘图，对房屋新增面积予以证明，致使左益瑄、左六一长达10年之久收房未果，故新城市公司应当对左益瑄、左六一造成的损失承担责任。本院结合新城市公司的违约行为及左益瑄、左六一遭受的实际损失，酌情认定新城市公司应向左益瑄、左六一赔偿损失100000元。争议焦点问题四：新城市公司反诉请求左益瑄、左六一承担物业费用等一节是否成立。物业服务法律关系双方为陕西钻石物业管理有限公司与业主左益瑄、左六一，左益瑄、左六一并未请求新城市公司代交物业费用，故本院对于新城市公司要求左益瑄、左六一偿付其代交的2008年8月28日起至2019年9月18日止的物业费、暖气费及滞纳金的反诉请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陕西新城市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告左益瑄、左六一赔偿损失129400元。二、驳回原告左益瑄、左六一的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告陕西新城市房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12850元、反诉案件受理费3274元，合计16124元，由被告（反诉原告）陕西新城市房地产开发有限公司承担5100元，原告（反诉被告）左益瑄、左六一承担11024元,冲抵后，被告（反诉原告）陕西新城市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将案件受理费1826元一并支付原告（反诉被告）左益瑄、左六一。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  袁换香人民陪审员  陈文娟人民陪审员  侯永新二〇二〇年九月十四日书 记 员  贺红娟打印：相丽华校对：宁庆芳2020年月日送达1