江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0502民初7467号 原告：廖旦，女，1994年2月22日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 原告：张金勇，男，1988年9月15日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 两原告共同委托诉讼代理人：罗才秀，江西仁实律师事务所律师。 被告：新余市东盛房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市高新区春龙大道梅园小区，统一社会信用代码：91360500775886679A。 法定代表人：邓亦军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁伟豪、陈华英，江西弘杰律师事务所律师。 原告廖旦（下称第一原告）、张金勇（下称第二原告）与被告新余市东盛房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人罗才秀，被告委托诉讼代理人丁伟豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原、被告诉辩内容 一、原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币16621.95元给原告，判令被告支付逾期办证的违约金36529.64元（暂计算至2020年8月15日，应计算至实际完成不动产所有权转移登记之日），两项合计53151.59元；2.本案的诉讼费用由被告承担。 二、被告辩称，被告与第一、二原告于2019年3月10日已经就逾期交房违约金协商赔偿完毕。关于逾期办证违约金，被告与第一、二原告在商品房买卖合同中约定的是按第二种方法处理，即第一、二原告放弃追究被告的违约责任。 本院查明的事实 一、2016年2月19日，第一、二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1602190028），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：原告购买被告位于新余市渝水区商品房，房款总额为386557元，建筑面积111.98平方米，付款方式为商业贷款。第十一条交付时间：出卖人应当在2017年12月31日前交付该商品房。第十二条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记：双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.无。 二、第一、二原告已向被告支付了全部购房款。 三、2019年3月8日，被告向第二原告转账8118元，附言：11栋1单元903房延期交房补偿款。2019年3月10日，第一、二原告出具领条两份，其中一份领条中载明：领到水岸春天11栋1单元903延期交房补偿款捌仟壹佰壹拾捌元整。另一份领条中载明：领到水岸春天11栋1单元903延期交房补偿款抵物业费叁仟肆佰柒拾玖元整（3479）。 四、案涉房屋交付日期为2019年3月11日，截止到2020年8月15日第一、二原告未取得案涉房屋的房屋所有权证书。 裁判理由及结果 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应予遵照履行。第一、二原告已按照合同约定履行了付款义务，但被告未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系被告违约，应向第一、二原告支付逾期交房违约金。被告辩称与第一、二原告于2019年3月10日已经就逾期交房违约金协商赔偿完毕，解决了逾期交房问题。本院认为，虽然第一、二原告出具了领条两份，但领条中并未表明双方就逾期交房问题全部履行完毕，根据《商品房买卖合同》第十二条：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，案涉房屋于2019年3月11日交付，被告应向第一、二原告支付的逾期交房违约金为386557元×每日万分之一×434天（2018年1月1日至2019年3月11日）=16776.57元。因被告已向第一、二原告支付了共计11597元（现金8118元加物业费3479元）的补偿款，被告还需向第一、二原告支付逾期交房违约金为16776.57元-11597元=5179.57元，故对第一、二原告要求被告支付逾期交房违约金7637.21元的诉请，本院予以部分支持。关于逾期办证违约金，第一、二原告主张按每日万分之一计算逾期办证违约金，被告主张根据合同约定第一、二原告应视为放弃追究被告的违约责任，本院认为，购房者与开发商签订的商品房买卖合同系开发商事先拟定的格式合同，部分开发商会在合同中尽可能的减少甚至规避责任，购房者签订合同时通常不会对此类条款非常仔细认真的查看，也无法改变合同条款。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》对于被告的逾期办证违约责任约定为“无”，且被告亦未提供证据证明签订合同时对该条款向第一、二原告作出特别说明和提醒，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故将案涉房屋的逾期办证违约金调整为按每日万分之一计算。案涉房屋的交付日期为2019年3月11日，被告应当在2020年3月5日（2019年3月11日起往后计算360日）前办理案涉房屋的房屋所有权转移登记，故被告应支付的逾期办证违约金为386557元×每日万分之一×162天（2020年3月6日至2020年8月15日）=6262.22元，故对第一、二原告要求被告支付逾期办证违约金36529.64元的诉请，本院予以部分支持。该案涉房屋尚未办理房屋所有权转移登记，故对第一、二原告要求被告支付从2020年8月16日至实际完成房屋所有权转移登记之日止的逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新余市东盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖旦、张金勇支付逾期交房违约金5179.57元，逾期办证违约金6262.22元，共计11441.79元，并自2020年8月16日起以全部购房款386557元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金至完成房屋所有权转移登记之日止； 二、驳回原告廖旦、张金勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1129元，减半收取计565元，由被告新余市东盛房地产开发有限公司负担122元，原告廖旦、张金勇负担443元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  刘素梅 二〇二〇年九月二十九日 法官助理廖洁 书记员黎香兰