吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初64号原告：延边华兴房地产开发有限公司。法定代表人：朴某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：齐某，吉林金达莱律师事务所律师。被告：朴某2。被告：裴某，自由职业者，住吉林省延吉市。被告：刘某，住吉林省延吉市。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司龙井市支行。负责人：塔某。委托诉讼代理人：金某1，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：崔某，吉林延大律师事务所律师。被告：延吉市丰茂餐饮有限公司。法定代表人：尹某，该公司董事长。委托诉讼代理人：金某2，吉林孝信律师事务所律师。原告延边华兴房地产开发有限公司（以下简称“华兴公司”）诉被告朴某2、裴某、刘某、中国邮政储蓄银行股份有限公司龙井市支行（以下简称“龙井市邮政支行”）、延吉市丰茂餐饮有限公司（以下简称“丰茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华兴公司委托诉讼代理人齐某、姜某，被告裴某、龙井市邮政支行委托诉讼代理人金某1、崔某、丰茂公司委托诉讼代理人金某2等到庭参加诉讼。被告朴某2、刘某经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审判。本案现已审理终结。华兴公司向本院提出诉讼请求：一、要求判令朴某2、裴某支付剩余房款7500000元及利息，并承担违约金共计10000000元（暂定数额）；二、本案的诉讼费由朴某2、裴某承担。事实与理由：2017年3月，朴某2经人介绍与我公司开始商谈购买延吉市阿里郎美食街门市房。但因其本人并没有足够的经济实力，不能一次性付清总房款13000000元，几次与我公司商讨最终于2017年3月21日与我公司签订了《房屋买卖合同书》。在合同中明确约定，朴某2在2017年3月20日前交付3000000元房款后，我公司先行办理房屋转移登记到朴某2名下，朴某2再用其名下涉案房产进行抵押贷款，三十天内将贷款8000000元转入本公司账户，在2017年7月30日之前将剩余的2000000元付清。签订合同后，朴某2在2017年3月20日支付了3000000元，同年5月17日支付了2000000元，2017年9月15日在我公司的多次催促下支付了500000元，共计5500000元，尚欠房款7500000元。2018年1月4日，我公司查出朴某2与裴某在2017年6月23日就已经将其名下的涉案门市房进行了不动产抵押登记，并在个人和银行两处分别抵押贷出了6000000元和5000000元。朴某2在支付房款期限早已届满的情况下，未将剩余房款支付给公司，构成违约，经我公司多次向被告催要未果，故诉至贵院请求判令二被告支付剩余房款及利息、违约金，并承担诉讼费用。在诉讼过程中，华兴公司申请追加刘某、龙井市邮政支行、丰茂公司为被告，变更诉讼请求为：1.请求依法撤销华兴公司与朴某2于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》，并判令朴某2、裴某共同向华兴公司返还位于延吉市××区、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014八套房屋，协助华兴公司办理不动产产权变更登记；2.请求确认刘某对位于延吉市××区、1011、1013、1014四套房屋设立的抵押权不构成善意取得，并判令朴某2、裴某、刘某立即注销上述房屋的抵押权登记；3.请求确认龙井市邮政支行对位于延吉市××区、1009、1010、1012四套房屋设立的抵押权不构成善意取得，并判令朴某2、裴某、龙井市邮政支行立即注销上述房屋的抵押权登记；4.请求依法判令丰茂公司立即腾出位于延吉市××区、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014八套房屋；5.诉讼费用由五被告共同承担。事实与理由：华兴公司诉朴某2、裴某商品房买卖合同纠纷一案，贵院依法受理后，因朴某2涉嫌合同诈骗被刑事审查，本案中止审理。2019年8月26日，贵院作出（2019）吉24刑终124号刑事裁定，对朴某2作出有罪判决现已发生法律效力。另有案涉八套房屋刘某、龙井市邮政支行的抵押权登记，房屋由丰茂公司占有使用。其他理由与原诉讼请求理由一致。朴某2未答辩。裴某辩称，一切事情都是朴某2办理的，我既没有出钱也没有参与买卖事宜，只是在办理房屋登记时去签字而已。刘某辩称，一、我与朴某2、裴某的民间借贷合同合法有效，我与朴某2和裴某基于民间借贷合同设定的不动产抵押担保物权合法有效。延边仲裁委员会(2019)延仲字第1261号裁决书早已生效，确认了我与朴某2、裴某之间的民间借贷以及不动产抵押关系的合法有效,并裁决我对抵押物享有优先受偿权。目前该案已经进入执行阶段；二、我基于不动产担保的物权关系,对抵押物权享有完整的抵押权，抵押人对设定抵押的不动产担保物具有完整的物权登记,所有权关系清晰。抵押人朴某2夫妻以享有所有权的不动产设定抵押,完全合法有效。我依据不动产登记凭证接受抵押,完全符合《物权法》的相关规定,没有任何瑕疵；三、原告华兴公司对我诉称的事实和理由完全不能成立。朴某2和裴某欠付华兴公司的房款,属于该双方基于物权关系变动而产生的债权关系,依法不能对抗不动产物权变动的合法效力。更何况我也不可能知道华兴公司诉称的与朴某2、裴某之间的经济往来关系。所以，华兴公司对我与朴某2、裴某之间的不动产抵押关系提出的异议,完全没有事实与法律依据。综上,请人民法院依法查明事实,依法驳回原告华兴公司对我的诉讼请求。龙井市邮政支行辩称，龙井市邮政支行已经善意取得对延吉市长白金达莱小区11号楼1008、1009、1010、1012号等四套房屋的抵押权。朴某2抵押涉案延吉市长白金达莱小区11号楼1008、1009、1010、1012号等四套房屋时,龙井市邮政支行已经确认了该四套房屋确实登记在朴某2名下,而且贷款时龙井市邮政支行已经办理了他项权证。依据我国《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定,该涉案四套房屋的不动产权利人就是朴某2。龙井市邮政支行已经善意取得抵押权,华兴公司无权主张注销该涉案四套房屋的抵押权登记。龙井市邮政支行办理贷款时严格按照法律法规的规定程序办理,且从登记机关公示的登记事项中可以看出该涉案四套房屋的不动产权利人就是朴某2,办理抵押权时龙井市邮政支行时是善意的,而且已经向借款人发放了贷款,并办理了抵押权登记,符合我国《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”的善意取得的规定。从（2019）吉24刑终124号《刑事裁定书》中认定的事实可以看出,华兴公司和朴某2签订的《房屋买卖合同》中约定:朴某2支付首付款3000000元后将上述8套门市房变更至朴某2名下,再由朴某2自行办理抵押贷款。按照此约定朴某2已经支付了3000000元首付款,之后按照约定华兴公司也把房屋过户到了朴某2名下。基于此事实可以看出,作为卖方的华兴公司在没有收到全部房款的情况下,对朴某2的贷款行为没有采取任何有效的监督措施,说明华兴公司明知存在朴某2有可能不支付剩余房款的风险,而自愿承担该风险所带来的损失。龙井市邮政支行不是本案的适格被告，华兴公司主张属于法定可撤销合同的行为,被告应该是合同的相对人,本案龙井市邮政支行不是涉案《房屋买卖合同》相对人,因此,不是本案的适格被告。可撤销的行为(《民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。)适用一年的除斥期间(《民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权),因此,华兴公司的主张已经超过一年的期限,华兴公司无权主张撤销房屋买卖合同。2018年1月4日华兴公司已经知道朴某2与裴某贷款的事实,而在2018年2月5日立案时主张认可房屋买卖合同,要求判令朴某2与裴某支付剩余房款7500000元及利息并承担违约金((2018)吉24民初64号《民事裁定书》)。从以上事实可以看出,华兴公司主张撤销房屋买卖合同的行为已经超过一年的除斥期间（《民法总则》第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间,除法律另有规定外,自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算,不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满,撤销权、解除权等权利消灭。)即存续期间已届满，撤销权消灭。朴某2已经受到刑事处罚且《刑事裁定书》中已经明确裁定应该退赔的是7500000元损失，因此,华兴公司无权主张撤销涉案《房屋买卖合同》根据(2018)吉24民初64号《民事裁定书》和(2019)吉24刑终124号《刑事裁定书》已经确认朴某2的行为不属于民事纠纷,而且依据(2019)吉24刑终124号《刑事裁定书》已经确认朴某2的行为构成合同诈骗罪，而不属于民事范畴的合同纠纷,责令被告朴某2退赔华兴公司的损失7500000元人民币不是退还房子。因此，华兴公司的主张没有法律依据。关于朴某2与刘某的借贷纠纷案件已经由延边州仲裁委员会作出裁决,刘某的抵押权有效,实现抵押权优先受偿,龙井市邮政支行的情况也与刘某的情况一样,抵押权有效,而且龙井市邮政支行也已经起诉到龙井法院。丰茂公司辩称，原告诉我公司为被告主体不适格，理由是签订合同的当事人是延吉市凯悦海鲜自助火锅店（个体工商户）与我公司没有关系；2.我公司与被告朴某2签订的租赁合同，租赁协议当事人是上述2个店与被告朴某2签订的，租期为2017年8月15日至2022年8月14日止的整5年的租赁合同；3.朴某2与上述2个主体之间签订的租赁合同是有效的。签订租赁合同当时涉案房屋所有权登记在朴某2的名下，上述2个主体相信房产管理部门出具的房屋所有权登记证签订租赁合同是有效的；4.如果原告要单方撤销合同，我方根据原租赁合同中剩余租赁期间的损失部分在本庭中提出反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月，朴某2得知华兴公司欲出售位于吉林省延吉市××区、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014号商用门市房，便以先付首付款后把房屋所有权变更到自己名下，然后谎称余款用该房屋向银行抵押贷款的方式支付为由，与华兴公司法定代表人朴某1协商购房，其实际目的是为了骗取房屋所有权后贷款偿还其个人债务，朴某1则信以为真，并于2017年3月21日与朴某2签订《房屋买卖合同书》，约定“华兴公司将位于吉林省延吉市××区、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014号商用门市房出卖给朴某2，房屋价款共计13000000元，支付方式为分期付款，2017年3月20日首付3000000元，华兴公司收到首付款之日起20日内给朴某2办理房照，朴某2拿本合同房照自行办理贷款，30日内将贷款8000000元转入华兴公司账户，剩余2000000元房款于2017年7月30日以前全部交到延边华兴房地产有限公司。”合同签订后，华兴公司分别于2017年3月21日、22日，将上述房屋所有权登记到了朴某2、裴某（系朴某2之妻）名下。朴某2于签约前日向华兴公司支付了房屋首付款3000000元（系在案外人出借款），2017年5月17日支付了2000000元（系在案外人处借款）。2017年6月23日，朴某2用案涉房屋中的1008、1009、1010、1012号门市房为案外人金某3在龙井市邮政支行借款5000000元提供担保，并办理了抵押权登记。同日，朴某2裴某向刘某借款6000000元，并用案涉房屋中的1007、1011、1013、1014号门市房作为抵押担保，并办理了抵押权登记，取得借款款项均挪作他用，2017年9月15日，在华兴公司多次催促的情况下仅支付了500000元，剩余房款7500000元未支付。2017年8月15日，朴某2、裴某与丰茂公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋中的1007、1008、1009、1010、1011号门市房出租给了丰茂公司，租期5年，至2022年8月14日止。同日，朴某2、裴某将案涉房屋中的1012、1013、1014号门市房出租给了延吉市海悦海鲜自助火锅店，租期5年，至2022年8月14日止。2018年5月18日，华兴公司以朴某2涉嫌诈骗为由向延吉市公安局报案，延吉市公安局于同日立案，朴某2于2018年6月21日主动到公安机关投案。2019年6月10日，延吉市人民法院作出（2019）吉2401刑初70号刑事判决书，以朴某2犯合同诈骗罪判处有期徒刑12年。宣判后，朴某2不服提出上诉。2019年8月26日，本院作出（2019）吉24刑终124号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，朴某2采取欺诈的手段，让华兴公司轻易的相信其能够通过贷款履行房款支付义务的情况下，签订房屋买卖合同，并取得了房屋所有权，华兴公司作为受损害的一方，请求撤销与朴某2于2017年3月21日签订的案涉房屋买卖合同的理由符合法律规定，本院应予支持。《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朴某2、裴某取得案涉房屋所有权的基础合同被依法撤销，朴某2、裴某应当将房屋所有权返还给华兴公司，但由于案涉房屋设定抵押权，因此，案涉房屋现无法返还。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”朴某2利用该财产对外抵押应属无权处分，但作为抵押权人龙井市邮政支行及刘某在取得案涉房屋抵押权时，基于对不动产登记证书的公示信任，及在办理抵押登记的过程中不存在其他过错，因此，龙井市邮政支行及刘某取得抵押权构成善意取得。华兴公司以朴某2实际无权处分案涉房屋为由，主张龙井市邮政支行及刘某不能享有抵押权的理由不能成立，本院不予支持。《合同法》二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”朴某2、裴某在取得案涉房屋所有权后，于2017年8月15日分别与丰茂公司、延吉市海悦海鲜自助火锅店签订为期五年的房屋租赁合同，该合同不能因房屋所有权变动而终止履行，华兴公司以所有权变动为由要求丰茂公司、延吉市海悦海鲜自助火锅店返还案涉房屋的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，华兴公司的部分诉讼请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十四条第一百五十条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、撤销延边华兴房地产开发有限公司于2017年3月21日与朴某2签订的位于吉林省延吉市××区、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014号商用门市房买卖合同；二、驳回延边华兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81800元，保全费5000元，合计86800元由被告朴某2负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省高级人民法院。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  池东波二〇二〇年九月二十一日书记员  段崇鹏