四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终867号 上诉人（原审被告）：马秀英（曾用名马从花），女，1976年12月8日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杜中德，四川诸葛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林，四川诸葛律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：徐琴岚，女，1987年3月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 上诉人马秀英因与被上诉人徐琴岚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马秀英上诉请求：1.撤销四川省大英县人民法院（2020）川0923民初21号民事判决，发回重审或驳回徐琴岚的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由徐琴岚承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.房屋失去控制权不等于房屋出售产权应变更，上诉人是否对房屋失控行使救济权与他人无关，徐琴岚之母聂岚是否持有案涉房屋的产权证并无证据证实，上诉人出售房屋和聂岚购买房屋是两个不同的事实，即便上诉人签订了买卖合同亦并不等于向聂岚交付了房屋，且大英县征收办制作的以聂岚为被征收人的相关文件资料不具有合法性，不应作为认定双方当事人买卖合同关系成立的依据；2.一审法院对案涉《买卖房屋文约》的真实性、合法性以及对上诉人与聂岚签订的合同是否成立的认定是通过一系列推理形成并无并事实和法律依据，其判决结果错误；3.案涉房屋的房产证在上诉人马秀英处,办理抵押贷款是上诉人马秀英的权利，即便其与聂岚签订的协议有效,上诉人马秀英亦不应履行过户义务,因聂岚根本就未支付34000元购房款。4.一审法院在马秀英指出被上诉人徐琴岚举示的《买卖房屋文约》系其伪造时，对该待证事实需要进行鉴定，但一审法院并未向当事人进行释明，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条之规定，程序违法。 徐琴岚辩称，1.《买卖房屋文约》是马秀英本人与被上诉人之母聂岚在1999年亲自签订，双方约定一手交房款一手交房产证，但随后马秀英远走他乡，拒不配合办理过户手续，但案涉房屋一直由聂岚一家占有居住。2.2014年，大英县房屋征收办公室在棚户区改造项目中对《买卖房屋文约》原件等相关材料进行查验并实地走访调查，能够证明聂岚真实购买案涉房屋。3.上诉人谎称原房产证丢失从而进行补办，并以案涉房屋抵押在大英农村商业银行股份有限公司办理抵押登记骗取贷款120000元。2019年，因上诉人马秀英为办理续贷，银行需进入房屋拍照，徐琴岚才首次经承租人告知了解真相。经双方谈判，马秀英承诺续贷三年期到期后自行结算贷款，并配合徐琴岚办理过户手续，但拒绝拟定书面协议。4.二审法院在维持一审判决的基础上，应同时判决上诉人马秀英在贷款到期后自行偿还银行贷款，解除案涉房屋的抵押登记并协助被上诉人徐琴岚办理过户，上诉人马秀英还应承担相应赔偿责任。 徐琴岚向一审法院起诉请求：1、请求法院确认马秀英与徐琴岚的母亲聂岚所签订的《买卖房屋文约》合法有效，并判令马秀英将该房的产权证变更登记为徐琴岚；2、本案诉讼费由马秀英承担。 一审法院认定事实如下：1998年11月，马秀英向房地产登记部门申请对自己所有并居住的位于大英县××镇××街的房屋办理房屋所有权证。1999年10月10日后，马秀英离开该房屋，徐琴岚的母亲聂岚入住该房屋并对外宣称其已经以34000元价格购买了该房屋。聂岚在该房屋居住并开茶馆至2016年1月。2014年，大英县蓬莱镇准备对玉河街所在的区域进行棚户区改造，大英县房屋征收办公室对该房屋进行了调查摸底，居住于此的聂岚向工作人员出具了从马秀英处购买房屋的合同和未过户的房屋产权证及土地使用权证原件，经工作人员核实后，于2014年12月30日签订了《大英县棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》，该协议书约定的“征收人”为大英县房屋征收办公室，“被征收人”为聂岚，该协议加盖了“大英县房屋征收办公室”印章，聂岚签名。同日，制定了《大英县棚户区改造房屋征收补偿安置资金预（结）算表》和《大英县棚户区改造房屋征收建筑面积调查摸底表》，大英县房屋征收办公室的工作人员廖建萍、彭名英、王兴容等签字，聂岚在被征收人栏签字。2016年1月11日因病在西藏昌都民安医院病逝，2016年1月14日，该院出具《居民死亡医学证明书》载明聂岚出生日期1968年5月25日，死亡时间2016年1月11日，身份证号码510921196805××××，户口所在地四川省大英县××镇××街××号。2016年8月，马秀英以该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证丢失为由，向大英县不动产登记中心申请办理不动产登记，并将原房屋的土地使用权划拨性质进行了改变，转变为出让土地使用权，缴纳了国有土地使用权出让金后，大英县不动产登记中心办理了该房的不动产权证，权证号为：川（2016）大英县不动产权第0××7号，不动产坐落：蓬莱镇玉河街67号，共有宗地面积87.84㎡，房屋面积68.08，房屋状态：现房，用途：城镇住房用地／住宅，权利性质：国有土地／动迁房，权利人：马秀英。办理不动产权证后，马秀英并没有回到讼争房屋居住，而是到四川大英农村商业银行股份有限公司用该房抵押贷款120000元。2018年11月23日，徐琴岚将该房出租给肖涛，租赁期限一年，租期从2019年1月1日至2020年1月1日，租金为3500元。2019年10月，该笔贷款期限到期，因马秀英未归还该笔贷款，需要续贷。根据续贷需要，需到抵押房屋内拍照，马秀英便与当时该房的承租人肖涛联系，要求到房内照相，该承租人联系徐琴岚，徐琴岚才得知该房被抵押贷款事实。便要求马秀英将贷款还清后将房屋产权过户到徐琴岚名下，或者由马秀英承诺还款期限和办理产权过户期限等事宜，方可同意马秀英到房屋内照相办理贷款续贷手续。双方未能达成一致意见。2019年10月22日，马秀英和蒲吉伍作为共同借款人与四川大英农村商业银行股份有限公司隆盛支行签订了编号为3894022019001238号的《个人借款合同》，办理有限期限自2019年10月22日至2022年10月21日的借款120000元，并由马秀英和四川大英农村商业银行股份有限公司隆盛支行签订了编号为389420190000898号的《抵押合同》，用该讼争房产为120000元贷款进行抵押担保。2020年1月6日，徐琴岚起诉至一审法院。 另查明，徐琴岚系其母亲聂岚和父亲徐兴石的独生女，其父母1991年离婚，离婚后双方均未再婚。徐兴石于2013年1月21日去世，聂岚于2016年1月11日去世。聂岚的父亲聂明于2010年12月去世，2010年12月30日注销户籍，母亲徐英兰于2015年在大英县××镇××村去世。 一审法院认为，公民的合法财产受国家法律保护，任何组织、机构和个人无权对他人的财产进行侵害。本案的争议焦点是：第一，该讼争房屋是否出售给了徐琴岚的母亲聂岚；第二，徐琴岚是否有权继承该房屋；第三，该房屋是否能过户到徐琴岚名下。关于争议焦点一，通过本案双方提交的证据和法庭查明的事实，可以认定，该房屋已经在1999年10月10日出售给了聂岚。理由是：1.从房屋产权证载明的房屋所有权人来看，登记的所有权人为马秀英。而马秀英在第二次庭审中明确表示，其是该房屋的所有权人，自从房屋修建后，她在该房屋中居住了两三年，1999年离开该房屋，其离开该房屋后，是将该房屋锁上，空置。而在第一次庭审中，其表示，她离开后，该房屋由其母亲在处理，但当被问及母亲如何处理的，母亲在哪里时均提出不知道，而实际上，她的母亲就在大英县城。按照马秀英的说法，其在大英县城的该处住房，离开20多年，不过问，不居住，也不管理，更不知道该房屋的现状，显然与常理不符。在2019年10月，马秀英贷款到期需要续贷，其需要进入房屋照相，仍需要经过徐琴岚的同意，因未征得徐琴岚同意，所以未能进入房间。这一切，说明一个问题，就是马秀英失去了该房屋的控制权。2.马秀英失去该房屋的控制权并未向相关部门申报，也没有行使其他救济权利，说明该房屋的控制权失去是因合法事由失去的。3.聂岚在购买该房屋后，在该房屋内居住，对外进行了宣传，左邻右舍均知晓该房屋系聂岚购买，且有买卖契约和原该房屋的房屋所有权证和土地使用权证。聂岚行使该房屋所有权，自己居住，做生意，出租等。4.大英县房屋征收办公室在进行房屋征收过程中对房屋状况进行调查，核实了房屋买卖合同和房屋所有权证，确认了聂岚的被征收人地位，也是对聂岚房主的认可。5.马秀英在2016年为该房屋办理不动产权证时，并没有该房屋的所有权证，而是以丢失为由补办的，这与该房产证在聂岚处相吻合。6.2019年10月，马秀英与徐琴岚的通话中可以明确，马秀英清楚的知道该房屋已经出售，而她用已经出售的房屋，利用房屋还没有过户这个漏洞，在购买人不知情的情况下，采用虚构事实办理了所有权人仍然为马秀英的不动产权证并用该权证进行抵押贷款是有过错的，需要承诺将贷款还清后把房屋所有权过户到徐琴岚名下。上述事实和证据，能够充分证明，马秀英已经将该房屋出售给聂岚，收取了房款并将房屋交付给聂岚的事实。因为双方的房屋买卖合同，没有违反法律和行政法规的强制性规范，买卖合同合法有效。关于争议焦点二，根据查明的事实，聂岚在购买该房屋时已经与徐兴石离婚，其所购房屋的所有权由其一人享有。聂岚只有一个子女，就是徐琴岚，聂岚的父母均早于她死亡，因此，在聂岚2016年1月11日死亡时，其继承人只有一个，就是徐琴岚。因此，聂岚死亡后，该房屋应当由徐琴岚一人继承。关于争议焦点三，由于马秀英未经徐琴岚同意，以该房屋作抵押，为马秀英和蒲吉伍的120000元贷款进行了担保，该房屋设立了权利负担，在贷款没有归还，抵押权没有涤出的情况下，权利负担无法解除。该房屋无法过户到买受人或者其继承人名下。因此，徐琴岚要求将该房屋过户到其名下的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，徐琴岚的诉讼请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国继承法》第一条、第二条、第九条、第十条规定，判决：一、马秀英与聂岚签订的关于大英县××镇××街67号房屋［不动产权证号：川（2016）大英县不动产权第0××7号］的买卖合同有效；二、驳回徐琴岚的其他诉讼请求。案件受理费500元，由马秀英负担。 本院二审期间，因被上诉人徐琴岚提交调取证据申请，本院依职权在大英县人民政府盐井街道办事处调取了的案涉房屋原产权证和国有土地使用权证（两证中均备注有“聂岚”）2份，拟证明2014年原大英县征收办入户调查时，聂岚向大英县征收办出示了原房屋权属证书，同时也证实了聂岚付清了购房款项，上诉人马秀英才将原房屋权属证书交给聂岚，聂岚及家人占有并使用房屋至今。上诉人马秀英质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到被上诉人主张的一手交钱一手交付房屋的证明目的。上诉人马秀英提交了在裁判文书网下载的4份裁判文书，拟证明与案涉房屋同期登记的房屋均载明了权属证号，但案涉房屋没有。经被上诉人徐琴岚质证认为，该组证据与本案无联，不能达到其证明目的。本院经审查认为，对依被上诉人徐琴岚申请，本院依职权调取了的案涉房屋原产权证和国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据能够达到被上诉人徐琴岚的证明目的，本院予以采信。对上诉人马秀英提交的从裁判文书网下载的4份裁判文书的真实性、合法性予以确认，但是与待证事实并无联性，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为上诉人马秀英与被上诉人徐琴岚之母聂岚签订的《买卖房屋文约》是否有效的问题。首先，根据一审查明的事实可知，上诉人马秀英于1999年10月10日与被上诉人之母聂岚签订《买卖房屋文约》之后，被上诉人徐琴岚一家对案涉房屋实际占有、使用长达20年之久，上诉人马秀琴在此期间从未提出任何异议。结合2014年12月30日大英县房屋征收办公室制作的《大英县棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》《大英县棚户区改造屋征收补偿安置资金预（结）算表》以及《大英县棚户区改造房屋征收建筑面积调查摸底表》中在被征收人一栏均有“聂岚”本人签名以及原房屋产权证书复印件存档于大英县大英县人民政府盐井街道办事处这一客观事实，反之被上诉人徐琴岚述称的一手交房款一手交房产证的抗辩理由成立，故上诉人马秀英与被上诉人徐琴岚之母聂岚签订的《买卖房屋文约》合法有效,双方应恪守诚信全面履行自己的义务。现虽因上诉人马秀英将案涉房屋设置权利障碍至双方不能办理房屋过户登记手续但这并不影响房屋买卖合同的法律效力。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据证明力和证明力大小进行判断，并公开理由和结果。”以及第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”依上述司法解释可知，人民法院审查判断证据，可以“运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据证明力和证明力大小进行判断”，且民事诉讼的证明标准是高度概然性，而非刑事诉讼的事实清楚，证据确实、充分。具体到本案中，一审法院运用逻辑推理、日常生活经验法则并结合双方当事人提交的证据进行综合评判分析作出判决并无不当，上诉人马秀琴上诉主张一审法院作出案涉《买卖房屋文约》合法有效所依据的定案依据均系承办人的个人推理形成导致一审判决结果错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，上诉人马秀英虽在一审主张案涉的《买卖房屋文约》系伪造，但并未提交确实充分的证据证明该份文约系伪造，其应承担举证不能的后果，且马秀英在一审、二审过程中均未向人民法院递交书面鉴定申请，应视为对其自身诉讼权利的处分。最后，经查阅一审卷宗可知，本案一审的立案时间是2020年1月6日，系在新民事诉讼证据的若干规定实施前，上诉人马秀琴现以2020年5月1日正式实施《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定主张一审法院未尽到释明义务，认为一审法院程序违法的理由依据不足，本院不予支持。 综上所述，马秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人马秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 梁 燕 审判员 郑 艳 二〇二〇年九月十六日 书记员 李诗璐