广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9588号原告（反诉被告）：广州市尚上房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区**********，统一社会信用代码914***********340D。法定代表人：谭某1。被告（反诉原告）：佛山融晖房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********之五，统一社会信用代码91440604MA4WG4BA3N。法定代表人：李某1。被告：李某1，男，1974年3月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************732。被告：潘柳冲，女，1978年11月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************969。三被告共同委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：陈晓霞，广东海际明律师事务所律师。原告广州市尚上房地产中介有限公司诉被告佛山融晖房地产代理有限公司（以下简称“融晖公司”）、李某1、潘柳冲商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，被告融晖公司在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以受理，并对本、反诉适用简易程序于2020年6月9日公开开庭合并审理。原告法定代表人与三被告的共同委托诉讼代理人陈晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、三被告向原告支付肇庆市高要区************************、T8幢3005号房、T8幢2903号房、T9幢2905号房、T9幢2803号房、T5幢2805号房六套物业的代理服务费136000元和奖金33600元，合计169600元；二、请求法院通知相关部门暂停被告融晖公司的注销行为；三、被告融晖公司自起诉之日起以每逾期一日按未付费用169600元的万分之五进行赔付滞纳违约金直至结清之日为止；四、本案诉讼费由三被告承担，并将三被告列入失信人员名单；五、三被告向原告赔偿误工费10000元。事实和理由：2017年6月，原告与被告融晖公司对接人陈潮伟签订《联动确认函》，双方达成合同意向，确认代理服务费、奖金的结算条件。原告在成功推介T1幢2806房、T8幢3005房、T8幢2903房、T9幢2905房、T9幢2803房、T5幢2805房六套物业后，代理服务费与奖金已达结算条件，原告一直电话、微信向被告融晖公司、被告李某1追讨代理服务费和奖金，但遭到多次推托。原告在追讨近三年后，发现被告融晖公司、被告李某1在明知有欠款的情况下依然向相关部门申请注销公司。故此，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告融晖公司答辩称：一、涉案六套物业均不满足结佣条件，被告融晖公司无需支付代理服务费与奖金。《联动确认函》第六条约定，被告融晖公司向原告支付成功推介之物业的全部代理服务费需满足以下条件：一次性付款客户签订《商品房买卖合同》；按揭客户签订《商品房买卖合同》、支付首期款、签订《银行按揭合同》，银行成功放款后，被告融晖公司在15个工作日结算全部代理服务费。《联动确信函》第七条约定，被告融晖公司向原告支付成功推介之物业的现金奖需满足以下条件：一次性付款客户签订《商品房买卖合同》；按揭客户签订《商品房买卖合同》、支付首期款、签订《银行按揭合同》，银行成功放款后，被告融晖公司在15个工作日结算全部现金奖。根据原告举证可知，涉案六套物业均未达到结佣和奖金支付条件，故被告融晖公司无需向原告支付代理服务费与奖金。二、根据行业交易习惯，代理出售物业达到结佣条件且被告融晖公司收到上游公司支付的代理服务费和奖金后，被告融晖公司才向原告支付相应的代理服务费和奖金，现被告融晖公司仍未收到涉案六套物业的代理服务费和奖金，且涉案六套物业未达到《联动确认函》约定的支付条件，故被告融晖公司无需向原告支付代理服务费和奖金。三、被告融晖公司先行垫付的代理服务费和奖金，不能视为原告已按《联动确认函》约定完成销售任务应得的代理服务费和奖金，被告融晖公司已提起反诉。被告融晖公司已向法院申请追加开发商肇庆鹏成房地产有限公司和上游中介公司佛山市生活家置业有限公司作为第三人参加诉讼，以确认涉案六套物业是否达到结佣条件。被告李某1、潘柳冲共同答辩称：被告李某1、潘柳冲不是本案适格被告，《联动确认函》系原告与被告融晖公司签订，根据合同相对性原则，相关权利义务不应由被告李某1、潘柳冲承担。被告融晖公司向本院提出反诉请求：一、原告向被告融晖公司退还122300元及利息（以122300元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自本诉立案之日计付至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由原告承担。诉讼中，被告融晖公司明确122300元包括涉案T1幢2806房代理服务费14100元、T8幢3005房代理服务费14100元、T9幢2803房代理服务费和奖金47000元、T5幢2805房代理服务费和奖金47100元，合共122300元。事实与理由：被告融晖公司就“景峰家园”项目委托原告作为项目渠道销售代理人，并就代理服务费和奖金结算条件进行约定。根据《联动确认函》的约定及行业交易习惯，出售物业达到结佣条件且被告融晖公司收到代理服务费和奖金后，被告融晖公司再向原告支付相应的代理服务费和奖金。为了方便原告开展工作，在原告的多次要求下，被告融晖公司已预先垫付122300元，之后若代理出售物业达到结佣条件，再由被告融晖公司与原告结算并予以抵扣。但至本案起诉之日，涉案六套物业尚未达到结算条件，故被告融晖公司要求原告退还垫付的122300元及利息。原告答辩称：被告融晖公司确实向原告支付了122300元，但该款项系原告应得的代理服务费与奖金，原告无需退还。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照复印件，被告融晖公司的企业信息查询结果、内档信息，被告李某1、潘柳冲的身份证复印件。拟证明原告与三被告的主体适格。2、《联动确认函》。拟证明原告与被告融晖公司签订合法有效的房产代理销售合同。3、景峰家园转帐记录截图凭证（即借记卡账户历史明细清单）。拟证明原告收取部分代理服务费。4、原告前法人刘伟与被告李某1的微信聊天记录。拟证明原告一直在向被告李某1追讨涉案代理服务费与奖金。5、T1幢2806房：房号确认单、尚上地产联动客户确认表、认购书、购房发票、客户秦祥芬的身份证复印件、定金收据、银行刷卡POS单。拟证明原告在合同约定的有效代理期间合作成交的事实依据。6、T5幢2805房：房号确认单、客户到访登记表、客户黄跃红、夏丽芳的身份证复印件、认购书、商品房买卖合同（现售）（节选）、购房发票、定金收据及银行刷卡POS单。拟证明原告在合作代理期内有效成交景峰家园的事实证据。7、T8幢2903房：房号确认单、认购书、购房发票、客户吴立贤的身份证复印件、定金收据。拟证明原告在合作代理期内有效成交景峰家园的事实证据。8、T8幢3005房：房号确认单、联动客户确认表、认购书、商品房买卖合同（预售）（节选）、购房发票、首期收据、首期款银行刷卡POS单、定金收据及银行刷卡POS单、客户张合英、张红涛的身份证复印件。拟证明原告在合作代理期内有效成交景峰家园的事实证据。9、T9幢2803房：房号确认单、联动客户确认表、认购书、购房发票、客户郭柏森、林敏莹的身份证复印件、定金收据及银行刷卡POS单。拟证明原告在合作代理期内有效成交景峰家园的事实证据。10、T9幢2905房：房号确认单、认购书、商品房买卖合同（预售）（节选）、收款、银行刷卡POS单、客户黄带娣身份证复印件、银行刷卡POS单。拟证明原告在合作代理期内有效成交景峰家园的事实证据。11、景峰家园项目结算表（T8幢2905房、T5幢2805房、T9幢2803房、T8幢3005房、T1幢2806房五套物业前佣）。拟证明原告向被告融晖公司收取的代理服务费明细。12、景峰家园项目结算表（T5幢2805房后佣）。拟证明原告已向被告融晖公司收取的代理服务费明细。13、景峰家园应收未收明细。拟证明被告融晖公司应支付的代理服务费与奖金金额、被告融晖公司实际支付的代理服务费和奖金金额，就此确认被告融晖公司尚欠的代理服务费及奖金金额。T6幢2901房的代理服务费原告已收齐，但还有奖金未收齐，由于时隔太长，原告无法提交成交资料。14、收佣记录。拟证明被告融晖公司向原告支付部分代理服务费与奖金的事实。诉讼中，三被告共同提交以下证据：收款收据。拟证明被告融晖公司在原告未满足代理服务费和奖金的支付条件下，为了缓解原告的资金压力，在原告的多次要求下向其预先垫款共计136400元，扣除T8幢2905房的14100元，原告还需向被告融晖公司返还款项122300元（包括T1幢2806房14100元、T8幢3005房14100元、T9幢2803房47000元、T5幢2805房47100元）。微信聊天记录截图。拟证明被告融晖公司积极为原告追佣。诉讼中，本院向肇庆市自然资源局高要分局发送《调查函》，该局向本院出具六份《不动产登记资料查询结果证明》。经质证，本院认证如下：原告提交的证据2、3，三被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据4，被告李某1作为微信聊天的当事人对真实性无异议，本院确认其真实性；证据5、6、8-12，三被告无异议，本院予以采信；证据13，各方对涉案六套物业在满足结算条件下的，被告融晖公司应向原告支付的物业代理费与奖金总金额无异议，本院对证据13中的“共计佣金+奖金”部分予以采信，对于明细表中的欠费金额，涉及原告诉请应否支持，以及如支持应支持多少的问题，本院将在本院认为部分详细论述；证据1、14，本院经审查确认其真实性；证据7显示的认购方（吴立贤与张志连）与本院调取的T8幢2903房《不动产登记资料查询结果证明》的权利人（吴立贤与张志连）相同，本院对证据7予以采信。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。本院调取的证据，依法予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年6月4日，原告与被告融晖公司签订《联动确认函》：“致尚上地产：我司为‘景峰家园’项目之开发商/代理商，现委托贵司为该项目渠道销售代理人，经双方协商，达成如下协议：一、代理期限：2017年6月1日起至2017年12月31日止。二、代理服务费：代理服务费及奖金：1、按以下第（2）种计费标准计算：……（2）按面积区间计费：面积（套）代理服务费100平方以下40000元/套（免票）100至120平方45000元/套（免票）120至140平方50000元/套（免票）140平方以下60000元/套（免票）3、现金奖：为激励贵司推介积极性，我司同意对成功推介我司物业的贵司奖励每套外加7000元/套的奖金。该奖金为税后金额，无需贵司开具发票。此项奖金我司将统一结算并汇至贵司账户，再由贵司向相应销售人员下发奖金。三、客户确认：客户到售楼现场后，双方对接人应在《客户联动确认单》上签字确认客户的有效性，该确认表一式两份，双方各持一份。客户保护期：15天（带客户上门当天开始算）。四、成交确认：我司对接人应在贵司客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认贵司工作。本表一式两份，双方各持一份。经我司对接人签字确认的客户成交确认表作为贵司结算代理服务费的凭证。五、代理服务费支付：我司按以下第3方式向贵司支付代理服务费……（3）贵司客户满足结佣条件时，我司向贵司支付代理服务费。六、结佣条件：我司同意达到4种条件时向贵司支付成功推介之物业的全额代理服务费。（1）客户签订《认购书》；（2）客户签订《商品房买卖合同》，我司将在15个工作日结算佣金30%；（3）签订《银行按揭合同》，银行成功放款后，我司将在15个工作日结算佣金70%；（4）一次性付款客户签订《商品房买卖合同》；按揭客户签订《商品房买卖合同》、支付首期款、签订《银行按揭合同》，银行成功放款后，我司将在15个工作日结算佣金100%。七、现金奖结算条件：我司同意达到3种条件时向贵司支付成功推介之物业的现金奖。（1）客户签订《商品房买卖合同》，我司将在15个工作日结算现金奖30%；（2）签订《银行按揭合同》，银行成功放款后，我司将在15个工作日结算现金奖70%。（3）一次性付款客户签订《商品房买卖合同》；按揭客户签订《商品房买卖合同》、支付首期款、签订《银行按揭合同》，银行成功放款后，我司将在15个工作日结算现金奖100%。八、我司指定的对接人：陈潮伟，代表本司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜。”2020年6月12日，本院向肇庆市自然资源局高要分局作出《调查函》：“……向贵司查询：高要市**********************、T1幢2806号房、T8幢2903号房、T9幢2803号房、T9幢2905号房、T8幢3005号房共六套房的不动产查询信息。”后肇庆市自然资源局高要分局向本院出具六份《不动产登记资料查询结果证明》，显示：1、T1幢2806号房的权利人为马唱生、秦祥芬，登记时间为2018年10月23日；2、T9幢2803号房的权利人为郭柏森、林敏莹，登记时间为2019年10月9日；3、T9幢2905号房的权利人为黄带娣，登记时间为2019年10月10日；4、T8幢3005号房的权利人为张红涛、张合英，登记时间为2019年11月15日；5、T8幢2903号房的权利人为吴立贤、张志连，登记原因为预售商品房买卖预告登记、已确权、抵押权人系中国银行股份有限公司肇庆高要支行；6、T5幢2805号房的权利人为夏丽芳、黄跃红，登记时间2018年10月23日。诉讼中，三被告向本院申请追加佛山市生活家置业有限公司、肇庆鹏成房地产有限公司作为第三人参加诉讼，本院经审查认为，该两公司与本案处理并无关联，故对三被告追加第三人申请不予准许。另查明：被告融晖公司系有限责任公司（自然人投资或控股），至本案判决之日仍为在营状态。原告与被告融晖公司均确认：在代理服务费与奖金的结算条件成就的情况下，涉案六套物业的代理服务费与奖金的合计为287000元，具体为：房号代理服务费奖金T1幢2806号房40000元7000元T8幢3005号房40000元7000元T8幢2903号房40000元7000元T9幢2905号房40000元7000元T9幢2803号房40000元7000元T5幢2805号房45000元7000元被告融晖公司已经支付122300元，具体为：房号代理服务费奖金T1幢2806号房14100元0元T8幢3005号房14100元0元T5幢2805号房40100元7000元T9幢2803号房40000元7000元原告在诉讼中称：被告融晖公司尚欠涉案六套物业的代理服务费与奖金差额为164700元（287000元-122300元）。被告在诉讼中称：涉案六套物业中，被告仅对T8幢2903号房的代理服务费和奖金是否达到《联动确认函》约定的结算条件存疑，因为该房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示为预告登记，不能确认是否完成交易；其他五套的房屋交易已成功，但被告融晖公司尚未收到上游公司支付的代理服务费与奖金，故涉案六套房屋均未达到结算条件，这亦是行业习惯。被告融晖公司垫付的代理服务费和奖金，原告应予退还。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告融晖公司签订的《联动确认函》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照《联动确认函》的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告主张的代理服务费与奖金。原告在诉讼中明确被告融晖公司拖欠涉案六套物业的代理服务费与奖金差额为164700元。被告融晖公司对T1幢2806号房、T8幢3005号房、T9幢2905号房、T9幢2803号房、T5幢2805号房由原告成功推介、房屋交易成功无异议，其异议在于，一是对T8幢2903号房是否成功推介、房屋交易是否成功存疑，二是被告融晖公司尚未收到其上游公司支付的代理服务费与奖金，根据该行业习惯，涉案六套物业均未达到结佣条件。结合本案证据与各方陈述，本院分析认为：第一，原告举证及本院调取的证据相结合，足以证明T8幢2903号房在原告的推介下，买受人与开发商签订认购书，买受人向开发商支付定金及首期款、买受人进行预售商品房买卖预告登记以及以该房屋为抵押物向银行申请贷款的事实，由此可知，T8幢2903号房在原告的推介下已成功交易，达到了代理服务费和奖金的结算条件。第二，被告融晖公司抗辩其向原告支付代理服务费与奖金的前提系上游公司向被告融晖公司结算，对此原告不予确认，被告融晖公司亦未提交证据证明双方存在该约定，故被告融晖公司的上述抗辩本院不予采纳。据前所述，原告诉请的六套物业中，T9幢2803号房的代理服务费和奖金（47000元）已结算完毕，被告融晖公司尚欠原告的服务费与奖金情况为：T1幢2806号房32900元、T8幢3005号房32900元、T8幢2903号房47000元、T9幢2905号房47000元、T5幢2805号房4900元，合计164700元。关于原告诉请违约金。《联动确认函》对违约金条款并无约定，被告亦不同意支付违约金，故原告诉请违约金无依据，本院不予支持。关于被告融晖公司反诉退款及利息。被告融晖公司向原告支付的122300元包括T1幢2806号房、T8幢3005号房、T9幢2803号、T9幢2803号的部分代理服务费和奖金，如上所述，上述物业的代理服务费与奖金均达到结算条件，被告融晖公司反诉原告返还上述款项无依据，本院不予支持。关于误工费。原告未提交证据证明因被告融晖公司的拖欠行为造成原告的误工事实以及产生误工费的具体金额，原告诉请无依据，本院不予支持。关于原告诉请被告融晖公司暂停注销公司。被告融晖公司至本案判决之日仍为在业状态，原告并无证据证明被告融晖公司存在注销行为，即便存在注销行为，亦是被告融晖公司对自身权利义务的自由处分，如原告认为该注销行为对其权利造成侵害，其亦可向公司清算人员主张权利，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请将三被告列入失信人员名单。该诉请不属于民事诉讼的受理范畴，本院不予处理。关于责任承担。被告李某1、潘柳冲并非涉案合同相对人，原告亦未提交证据证明该两被告在本案中构成债务加入，故原告该项诉请无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山融晖房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市尚上房地产中介有限公司支付代理服务费与奖金差额合计164700元；二、驳回原告广州市尚上房地产中介有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告佛山融晖房地产代理有限公司的所有反诉请求。如被告佛山融晖房地产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2146元，由原告广州市尚上房地产中介有限公司负担376元，被告佛山融晖房地产代理有限公司负担1770元；反诉受理费1373元，由被告佛山融晖房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年九月十日书记员 冯裕雯