辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初2049号原告:营口市鸿信物业服务有限公司，住所地营口市老边区太和北街**门市，统一社会信用代码91210811081103465P。法定代表人：王余春,该公司经理。委托诉讼代理人：李秋影，女，年9月5日出生，回族，该公司员工，现住辽宁省营口市站**。被告:杨广友，男，1964年5月26日出生，汉族，现住营口市站**。被告:杜丽敏，女，1963年12月13日出生，汉族，现住营口市站**。二被告委托诉讼代理人：吕行，辽宁久和律师事务所律师。原告营口市鸿信物业服务有限公司与被告杨广友、杜丽敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王余春以及委托诉讼代理人李秋影、被告杨广友、杜丽敏以及二被告的委托诉讼代理人吕行均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市鸿信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法请求法院判令二被告立即支付所欠原告的两年物业费共计人民币二万一千四百六十四元及滞纳金，滞纳金数额以实际交付日为准（按每日全额的千分之三计算，计算到支付之日）。2、诉讼费用，代理费、车费由被告承担。事实和理由：原告是服务于营口市老边区阳光人家小区的物业公司，二被告是原告的业主。二被告共同在该小区购买三套门市房，经营使用，分别是阳光人家小区D7#楼甲24号门市房、甲25号门市房、甲26号门市房，房屋面积分别为298.78平方米、294.86平方米、300.74平方米。2014年2月10日同时办理的入住。原告作为乙方，二被告作为甲方签订了南湖阳光人家《物业管理服务合同》，共计三份，合同是格式合同，该合同第七条约定物业费收费标准为1元/平方米，每年物业费按统一入住时间一次性交齐，一年后将逐年续交下年度物业费；该条第三款约定逾期交付物业费的，按每日全额的千分之三计算交滞纳金；第55条约定违约方承担对方因追究违约行为责任付出的各项费用；第66条约定“合同期限到再次签订《物业管理服务合同》为止”；第67条约定“争议通过诉讼解决”。双方签字，合同生效。除合同外，还有一些相关的房屋办理入住的手续，由原告统一填写，被告签字，是物业合同的附件，其中有《业主情况登记表》，该表有业主和房屋情况。依据《合同》每套门市房被告应年交年度物业费为3585元、3538元、3608元，被告交付了当年度的物业费。按照合同约定原告履行了服务义务，从2018年2月10日至今，被告连续2个年度没有交物业服务，两年三套门市房总计欠物业费为21464元。物业员工多次催要无果，无奈只有诉至法院，恳请法院依据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定及合同约定，依法判令被告立即支付所欠的物业费，维护当事人的合法权益。被告杨广友、杜丽敏共同辩称，1、被告房屋是商业网点，故被告的收费应该适用市场合理价，但是原告在诉状中自认，原被告签订合同为格式条款说明原告就门市房物业收费标准没有与被告充分协商。同时在合同中双方对商业用房物业服务收费标准没有做出约定，而且被告房屋在原告物业服务管理之外，在事实上原告也没有向被告提供与合同相关的物业服务。所有在合同签订以后双方并没有实际履行合同，因此被告无需向原告缴纳费用。2、在原告向法庭提及的物业合同中第7条除车库以外的标准计量均为每年，其列举每平方米收费标准为空白。虽然确定非住宅每平方米收费1元，但是该条款不适用被告的房屋。该条款来源于原告单方提供的格式条款对被告的房屋如果原告认为是非住宅，被告认为是商业网点在双方对格式合同条款理解发生争议时应该按照通常的理解。也就是门市房属于商业网点，如果有两种以上皆是则应该做出不利于提供格式合同一方的解释。故原告主张物业费没有依据。3、原告主张的滞纳金、车费、代理费没有提供具体的合同依据及证据，所以被告建议法庭对原告此项诉请不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系服务于营口市南湖阳光人家小区的物业服务企业，被告系阳光人家小区D7#楼甲-24、甲-25、甲-26三处外门市业主，房屋面积分别为298.78平方米、294.86平方米、300.74平方米。依照原告与营口翰成房地产开发有限公司签订的《南湖阳光新城前期物业服务合同》，原告向南湖阳光新城以及南湖阳光人家小区提供物业服务，主要包括物业共用部分的维修养护和管理清洁；公用设施的运行维护和管理清洁；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护等，服务期限从签订之日起至业主大会成立后，选定物业公司后，本协议自动终止。同时约定了收费标准为住宅每月1元每平方米，车库、门市房为每月0.5元每平方米。2013年9月26日原告（受托方）与营口市老边区城市建设综合开发办公室（委托方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定甲方将“阳光人家”委托给乙方实行物业管理，合同期限为一年，约定门市物业费标准为1元/每平方米/每月，原告于2014年2月10日与被告签订上述三处物业的《物业管理服务合同》，服务期限从2013年10月27日起计算，上述《物业管理服务合同》均约定被告的物业费标准为每平方米1元，被告入住后缴纳了物业费，从2018年2月10日至至2020年2月10日期间，被告未再缴纳物业费。另查明，营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会联合下发的营发改收费[2011]74号文件中《营口市物业服务收费管理办法》第九条规定，非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价。本院认为，2014年2月，原被告之间签订的《物业管理服务合同》合法有效，合同约定缴费方式为逐年续交下年度物业费。该合同不违反法律规定，合法有效，合同中对主要服务内容以及物业服务费标准即被告的物业费标准为每平方米1元收取进行了约定。并约定滞纳金按逾期金额日千分之三计算，原告依约为阳光人家小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告物业位于阳光人家小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，故被告应承担给付原告从2018年2月10日至2020年2月9日物业服务费21464元（298.78平方米*1元/月/平方米*24个月+294.86平方米*1元/月/平方米*24个月+300.74平方米*1元/月/平方米*24个月）的责任。关于二被告提出的物业服务费应减半收取（0.5元/月/平方米）的抗辩理由，因营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会联合下发的营发改收费[2011]74号文件中《营口市物业服务收费管理办法》已明确规定非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价，而原、被告签订的《物业管理服务合同》明确约定物业服务费标准为1元/平方米/月，所以被告的抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告提出的原告没有提供合同约定的物业服务的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，业主应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益，同时，物业公司也应在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合，唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故二被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因约定标准较高，本院予以适当调整，调整为自原告起诉之日起至二被告给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告杨广友、杜丽敏给付原告营口市鸿信物业服务有限公司从2018年2月10日至2020年2月9日的物业服务费21464元及滞纳金，滞纳金以21464元为基数，自2020年5月26日起至二被告实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费337元，减半收取168.5元，由二被告承担。原告已预交本院，由二被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李品二〇二〇年九月二十八日法官助理胡彦彬书记员王珊珊