山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7492号上诉人（原审被告）：王起开，男，1945年8月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王雪峰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛付志，男，1971年4月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：武硕，山东博翰源律师事务所律师。上诉人王起开因与被上诉人盛付志房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王起开上诉请求：1.请求撤销(2019)鲁0102民初6008号民事判决书，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实认定不清，判决结果严重违背公平原则。(一)一审判决没有考虑上诉人与被上诉人对于案涉房屋的付款情况，导致判决结果严重违背公平原则。根据上诉人与被上诉签订的《购房资格买卖合同》第二条、第四条的约定，被上诉人需在签订该合时一次性支付购房资格转让费15万元和甲方(即上诉人)前期购房垫付款30万，乙方(即被上诉人)选房后，后续购房款以及所产生的一切费用均由乙方承担。上诉人认为，在被上诉人支付了全部购房款的前提下，其才有权主张房屋过户或者全部的房屋增值损失。在被上诉人仅支付部分房款的情况下，其仅有权主张赔偿已付房款和全部房款比例对应的房屋增值损失。本案中，被上诉人在支付15万购房转让费后，除了支付30万的前期购房垫付款外，被上诉人并没有按照约定支付剩余房款1340316元。本案一审中，被上诉人要求提存上述剩余房款，亦说明其对于应支付剩余房款没有异议。一审判决仅依据《购房资格转让合同》因无法履行这一因素确认60%和40%的过错划分，而没有考虑上诉人与被上诉人之间的付款义务约定和实际付款情况，判令上诉人承担60%的房屋增值损失。一审判决导致拥有购房资格并支付了1340316元(付款比例81.71%)房款的上诉人承担60%的房屋增值损失，而没有购房资格且仅支付30万(付款比例18.29%)购房款的被上诉人却获得了60%的房屋增值。试问这样的判决，公平合理吗?按照一审判决的裁判逻辑，被上诉人如果不支付一分钱房款，也照样可以享受60%的房屋增值!上诉人认为，本案中在确定导致合同无法履行的各自过错责任大小的同时，还应依据上诉人与被上诉人对案涉房屋的实际房款付款比例来确认房屋增值损失最终的承担比例。即上诉人承担房屋增值损失的比例应为50%(上诉人认为，对于合同无法履行的结果，上诉人与被上诉人具有同等过错责任，责任划分比例为50%和50%)乘以18.29%。(二)15万元的购房资格转让费不应判决返还。本案中，上诉人以15万元的价格将购房资格转让给被上诉人。支付购房资格转让费是被上诉人获得购房资格、后续进行选房以及后续获得房屋增值收益的前提。同样只有在被上诉人支付购房转让费的情况下，其才有主张房屋增值损失的资格。本案中在《购房资格买卖合同》被撤销后，在被上诉人主张赔偿案涉房屋增值损失的情况下，被上诉人仅负有返还被上诉人已支付30万房款的义务，没有返还购房资格转让费的义务。同时《购房资格买卖合同》第四条约定：“本合同一经签订，即视为双方交易完成，无论乙方宣布选房、选房结果如何都与甲方无关，15万元购房资格转让款一概不退”，根据上述合同约定，可知无论被上诉人购房结果如何，15万购房资格转让费都是不予退款的。(三)判令上诉人承担6万元律师费没有依据，裁判结果自相矛盾。第一，《购房资格买卖合同》第七条违约责任第2项关于律师费的约定是适用于上诉人和被上诉人存在违约情形的违约责任。本案中案涉房屋因市委、市政府于2019年2月20日下发的整改要求而无法完成，这不属于上诉人的违约责任。一审判决一方面认定“解除合同不是违约行为导致”(判决书的第7页第5行)，另一方面却要求上诉人承担因违约行为造成的被上诉人6万元的律师费，实属自相矛盾的错误判决。第二，本案中被上诉人6万元律师费的证据未经质证。一审庭审过程中，合议庭要求被上诉人庭后补充提交律师费的相关证据材料。上述律师费证据材料，在第二次开庭时并未组织质证。(四)认定房屋增值损失1787870.4元与客观事实不符，存在明显错误。第一，案涉房屋总价为1640316元，上诉人一次性付款后享受3万元的购房优惠没有扣除。根据《认购协议》第二条、第四条的约定，案涉房屋总价1640316元，在指定时间内完成付款签约，可享受房款优惠人民币3万元。因此，1610316元是因上诉人一次性付款享受3万元优惠的实际付款数额，而不是案涉房屋的初始房屋价格，一审判决以459.01万元的评估价格直接减去实际付款数1610316元计算得1787870.4元认定为房屋增值损失，显然与客观事实不符，且损害了上诉人的合法利益。上诉人认为房屋增值损失中应扣除上述3万元的优惠数额。第二，房屋增值应由房屋价格的增加值扣除房屋增加值兑现过程中的必要成本即相关税费费用。上诉人认为，本案中1757870.4元只是案涉房屋评估价格减去房屋初始价格的增加值而不是房屋增值，计算房屋增值应扣除案涉房屋初始登记和二次过户所必须缴纳的相关税费成本。在根据《购房资格买卖合同》第五条约定，后续房款以及由此所产生的一切费用均由乙方(即被上诉人承担)。一审判决将1757870.4元认定为房屋增值，没有扣除应由被上诉人承担的相关税费成本，损害了上诉人的合法权益。(五)案件受理费71512元的负担结果裁判有误。本案中被上诉人各项诉讼请求主张的赔偿数额分别为：违约金500万元、经济损失即房屋增值损失2979784元、购房资格转让费及购房款45万元、律师费6万元、鉴定费2.3万元、保全费及保全保险费6600元，费用合计851.9384万元，对应的案件受理费71512元。上诉人认为，被上诉人已经主张房屋增值损失2979784元的同时，又恶意主张500万违约金，在一审判决没有支持被上诉人该项诉讼请求的情况下，却径行要求上诉人承担71512元案件受理费的60%，实际上是让上诉人承担了被上诉人因其不合理的诉讼行为所产生的诉讼费用，损害了上诉人的合法权益。(六)诉讼费包括案件受理费和保全费，不包括保全保险费。在被上诉人没有主张保全保险费的情况下，一审判决要求被上诉人承担1600元的保全保险费没有事实依据。该保全保险费的证据在一审中也未经质证。二、一审判决程序违法，影响到了本案的依法公正裁判。本案的受理时间为2019年6月11日，开庭时间是2019年8月22日。法庭辩论结束前，被上诉人没有提出变更、增加诉讼请求的申请。一直到2020年1月8号左右，在没有收到被上诉人变更、增加诉讼请求的情况下，一审法院却通知上诉人要委托司法鉴定。在2020年1月15日司法鉴定现场勘查之前上诉人才收到落款时间为2019年12月19日的变更诉讼请求申请书。上诉人认为，一审法院的上述审理程序违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，以及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定。一审法院允许被上诉人在法庭辩论结束后，甚至是一审结案期限即2020年12月10日后仍然可以变更、增加诉讼，违反了上述法律规定，影响到了本案审理结果的客观、公正。综上所述，本案一审判决事实认定不清，严重违背公平原则；一审程序违反法律规定，影响到了案件审理结果的客观公正。请求贵院查明事实后依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人盛付志辩称，一审法院认定事实清楚充分，符合相关法律法规及公平公正原则。双方签订的《购房资格买卖合同》最终不能继续履行下去的原因有两点，一是因为《购房资格买卖合同》中明确载明了上诉人转让的是市直机关公务员购房资格以及涉案房产《买卖合同》中载明在取得房屋所有权证之前不得对涉案房产进行转让，所以该房屋是无法正常办理转让手续的，但上诉人在明知合同无法正常履行的情况下却依然与被上诉人签订合同，应当承担主要责任。但更重要的一点是因为上诉人在签订《购房资格买卖合同》后发现涉案房产的价值快速上涨，远远超过了卖给被上诉人的价格，如果将涉案房产的购买权转让给被上诉人，上诉人将会遭受巨大的经济损失，所以才一直拒绝跟被上诉人见面，拒绝被上诉人向其支付剩余房款。上诉人在一审中多次主张其是在接到政府相关文件后才知道涉案房屋不能够转让，不继续履行合同是履行政府规定，是守法公民应当做的行为，这只是其违反合同约定谋求更大利益的借口。因为有书面材料明确的约定，上诉人不可能不知道涉案房产是不允许转让的，而且在双方的通话记录及短信中上诉人已经明确表示了因为房价上涨，自己不可能轻易放弃这么大的经济利益所以才拒绝继续履行合同。综合以上两点导致合同无法继续履行下去的原因是由上诉人造成的，其应当承担主要甚至是全部法律责任，一审法院判决上诉人承担60%的责任是符合事实及法律规定的。上诉人主张应当依据被上诉人支付的房款的比例判定其承担的责任，更不应得到支持，首先被上诉人曾多次联系上诉人要求向其支付剩余房款，但上诉人均不予回应或明确表示不需要了。在第三段电话录音中记载：“盛：不是马上要交钱了吗？王：钱已经准备好了。盛：我再给你打过一块去吧。王：不用不用，你打了我也不敢收，这个话咱就别说了。盛：行行，有时间请你吃个饭吧。王：吃饭只是一种协调手段，但是现在还不具备这个条件。”可见被上诉人一直积极想要支付剩余房款，但是上诉人明确拒绝的情况下才无法支付的。在一审庭审时被上诉人还申请将剩余房款由法院提存，但仍被拒绝。所以未能支付剩余房款是因为上诉人原因造成的，不能以此作为承担责任的依据，其次，判决上诉人承担60%的赔偿责任是因为其在导致合同无法继续履行中占有主要责任，这与支付房价比例没有任何关系。二、15万资格转让款应当返还被上诉人。《购房资格买卖合同》因无法履行而被解除，合同中关于转让款不退的约定自然也被解除，不具有法律效力。上诉人已无法完成合同约定的转让购房资格的义务，没有收取转让款的权利。根据《合同法》97条规定：“合同解除后已经履行，根据履行情况合同性质，可以要求恢复原状。”所以上诉人应当全数返还15万资格转让款。三、上诉人应当承担被上诉人因提起诉讼而产生的全部经济支出。首先是因为上诉人拒绝继续履行合同，才导致被上诉人被迫无奈提起诉讼，而支付了必要的律师费用、保全保险费等，最终因合同无法履行而申请解除了合同，但是导致合同无法继续履行而解除的主要原因是上诉人导致的，所以上诉人应当承担被上诉人支付的全部费用。上诉人在购买涉案房产时承担的相关税费应由其自己承担。首先合同已解除，所以合同中约定由被上诉人承担相关税费的条款也不在具有法律效力。另外，合同解除后上诉人成为涉案房产的买受人，应当由其承担房产购买的全部费用，如果要求由被上诉人承担上诉人自己买房的相关费用于法于理不合。被上诉人主张解除合同的依据是认为上诉人存在违约的行为，所以提出解除合同，依据合同中：“每逾期一日，违约方应向向对方支付总房价3%的违约金”的约定，主张上诉人支付500万元违约金。但最终法院依据的是合同无法继续履行而判定解除合同，所以被上诉人主张违约金是根据合同的约定，而且上诉人主张的违约金额已远远低于合同约定的数额，所以被上诉人并没有恶意主张过高的违约金。法院判定案件受理费负担情况符合法律规定。三、一审法院审判符合法律规定，不存在严重违反法定程序的情形。因为本案案情比较复杂又涉及到公务员小区等问题，一审法院审理秉持小心谨慎态度，所以接受被上诉人变更诉讼请求及委托司法鉴定的申请，而且在收到评估报告后又再次组织开庭，上诉人对证据进行了质证双方并进行了辩论，一审审判程序充分尊重了上诉人的诉讼权利，判决结果客观、公正。《民事诉讼法》第一百七十条第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，才应当裁定撤销原判决，发回重审。以及《民事诉讼法》司法解释，第325条，下列情形，可以认定为严重违反法定程序1、审判组织的组成不合法的；2、应当回避的审判人员未回避的；3、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；4、违法剥夺当事人辩论权利的。一审法院审判程序并没有违反上述法律的规定。综上，一审法院对事实认定清楚明确，证据充分，适用法律正确，审判程序符合法定程序，未侵犯上诉人的诉讼权利，判决公平、公正，不应当改判或发回重审，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。盛付志向一审法院起诉请求：1.继续履行双方签订的《购房资格买卖合同》，向盛付志交付涉案房产；2.本案的律师费、诉讼费由王起开承担。变更后诉讼请求：1.解除双方签订的《购房资格买卖合同》；2.判令王起开向盛付志支付违约金500万元；3.判令王起开向盛付志赔付其违约行为造成的经济损失2979784元；4.判令王起开返还盛付志支付的资格转让费15万元、购房款30万元及利息(以45万元为基数，自2015年12月25日计算至实际给付之日)；5.诉讼费、律师费、鉴定费由王起开承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，盛付志(买受人、乙方)与王起开(出卖人、甲方)签订《购房资格买卖合同》，载明：甲方自愿出售市直机关部门公务员购房资格给乙方，甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述选房及房子信息；乙方对甲方上述情况及购房情况已做充分了解，自愿购买甲方上述购房资格。甲、乙双方经协商一致，由乙方向甲方支付购房资格转让费15万元，以及甲方前期购房垫付款30万元，合计45万元。乙方在签订本合同时向甲方一次性支付45万元。本合同一经签订，即视为双方交易完成，无论乙方选不选房，选房结果如何，都与甲方无关，15万元购房资格转让款一概不退。乙方选房后，后续购房款以及此房产所产生的一切费用均由乙方承担，包括两次过户产生的所有税费等。甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关的义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失(包括律师费、诉讼费用、交通费等)。甲方不履行办证、交房义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担《购房资格买卖合同》违约责任条款第2项的责任外，守约方有权在履行义务期限届满后的30日后解除合同。同日，盛付志委托王琴通过建设银行向王起开之女王萍支付45万元。2014年11月27日，王起开向济南市城市建设投资有限公司转账30万元。2016年1月7日，王起开(买受人、乙方)与济南市城市建设投资集团有限公司(出卖人、甲方，以下简称济南城投集团公司)签订《认购协议》，载明：乙方认购甲方XXXX室。该房屋建筑面积177.14平方米，单价9260元/m?，房屋总价1640316元。储藏室与房屋绑定销售，储藏室单价4627元/m?。预定车位，价格10万元。认购定金2万元。2017年7月22日，王起开、张道菊向济南城投集团公司支付XXXX室房款1610316元、车位款10万元,XXXX储藏室款107994元。2017年12月14日，王起开、张道菊(买受人)与济南城投集团公司(出卖人)签订了编号为XXXX号的《商品房买卖合同》，载明：买受人购买出卖人开发的XXXX室房屋，建筑面积共177.14平方米，其中，套内建筑面积152.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.71平方米。该商品房单价为每平方米9090.64元，总价款1610316元。附件五(合同补充协议)第七条约定买受人在取得房屋所有权证之前不得对其房屋进行转让。同日，双方签订XXXX号《商品房买卖合同》，载明：王起开、张道菊(买受人)购买济南城投集团公司(出卖人)开发的XXXX储藏室，建筑面积共23.34平方米，其中，套内建筑面积13.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.12平方米。该商品房单价为每平方米4627元，总价款107994元。诉讼过程中，经盛付志申请，一审法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，并于2020年3月11日出具了房地产估价报告。评估结果为：房地产总价459.01万元。盛付志为此支付了评估费23000元。另查明，盛付志因本案支付律师费6万元。一审法院认为，《购房资格买卖合同》中明确载明所购房屋系市直机关部门公务员购房，商品房团购中对购房人员的资格有限制。王起开将享有的购房资格转让给盛付志，盛付志不符合购买资格，且《商品房买卖合同》也明确载明在取得房屋所有权证之前不得对涉案房屋进行转让。双方签订的合同事实上不能履行，故盛付志要求解除与王起开签订《购房资格买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于近年来房价大幅上涨，而涉案合同不能继续履行，双方签订的《购房资格买卖合同》解除后，盛付志因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同履行的利益，因涉案房屋增值产生的损失，应根据过错责任大小由双方共同分担。关于过错责任认定及房屋增值损失分担，王起开作为出卖方，明知涉案房屋系为解决济南市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工交通、住房困难组织的团购房，开发商对购房人的资格有严格限制仍转卖涉案房屋，对合同不能履行负有主要责任。盛付志明知存在以上事实，仍与王起开签订《购房资格买卖合同》，也负有一定的责任。在涉案房屋总价为459.01万元的基础上，综合认定，王起开承担涉案房屋增值损失60%的赔偿责任，即王起开应向盛付志支付该房屋增值损失1787870.4元[(459.01万元-1610316元)x60%]。因《购房资格买卖合同》解除，王起开收取的资格转让费15万元及购房款30万元，应返还给盛付志。因合同并未约定利息，故盛付志要求王起开承担利息的诉求，一审法院不予支持。盛付志与王起开签订的《购房资格买卖合同》中，约定了违约责任，如任一方未按本合同的约定履行相关的义务，每逾期一日，违约方应向本合同的相对方支付本合同总房价款3%的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失(包括律师费、诉讼费用、交通费等)。《购房资格买卖合同》虽约定了违约金，但解除合同不是违约行为导致，故对盛付志主张王起开承担违约金的诉求，一审法院不予支持；盛付志提交了委托代理协议、律师费发票，予以佐证，故盛付志要求王起开承担律师费的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、解除原告盛付志与被告王起开于2015年12月25日签订的《购房资格买卖合同》；二、被告王起开于判决生效之日起十日内支付原告盛付志房屋差价损失1787870.4元；三、被告王起开于判决生效之日起十日内返还原告盛付志45万元；四、被告王起开于判决生效之日起十日内支付原告盛付志律师费6万元；五、驳回原告盛付志的其他诉讼请求。如未能按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71512元，由原告盛付志负担28605元，由被告王起开负担42907元；申请费5000元、保全保险费1600元，由被告王起开负担；鉴定费23000元，由原告盛付志负担9200元，由被告王起开负担13800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，盛付志一审中提交的律师费发票出具时间为2017年8月1日，购买方为山东省建设工程（集团）有限责任公司；6万元律师费系由山东省建设工程（集团）有限责任公司授权个人转账至受委托律师事务所。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，王起开与盛付志于2015年12月25日签订的《购房资格买卖合同》中明确载明甲方（王起开）自愿出售市直机关部门公务员购房资格给乙方（盛付志）。双方对于出售的房屋系市直机关部门公务员购房是明知的，亦明知涉案房屋购房人资格仅限于市直机关部门公务员，盛付志不符合涉案房屋的购买资格。王起开与开发商签订的《商品房买卖合同》中亦明确载明在取得房屋所有权证之前不得对涉案房屋进行转让。综上，双方签订的《购房资格买卖合同》的合同目的已无法实现，一审法院判决确认解除该《购房资格买卖合同》并无不当。关于盛付志主张的损失问题。涉案房屋系为解决济南市直机关、参公事业单位等职工交通、住房困难组织的团购房。王起开作为机关工作人员，系团购房资格享有者，在明知盛付志不具备购房资格的情况下仍与其签订《购房资格买卖合同》，对合同解除负有主要责任。盛付志作为购房人，明知涉案房屋购房人资格仅限于市直机关部门公务员，其不符合涉案房屋的购买资格，故对合同解除负有次要责任。一审法院综合双方的责任，认定王起开应合同解除给盛付志造成的损失的60%的责任，并无不当，应予维持。关于涉案房屋增值部分，经一审司法鉴定，涉案房屋现估计459.01万元，房屋增值2979784元，王起开应向盛付志支付该涉案屋增值损失1787870.4元[(459.01万元-1610316元)x60%]。关于盛付志已付的资格转让款及购房款问题。盛付志为取得购房资格向王起开支付15万元购房资格转让费及购房款30万元，因合同已经无法履行，王起开亦应将该部分款项返还盛付志。关于律师费，王起开主张律师费发票抬头为山东省建设建工（集团）有限责任公司，时间也系2017年8月，故对律师费实际支出真实性不予认可。盛付志主张其为山东省建设建工（集团）有限责任公司员工，对发票内容亦作出解释，并提交银行流水证实律师费的实际支出，盛付志委托诉讼代理人自认个人及博翰源律师事务所与山东省建设建工（集团）有限责任公司并无任何委托代理关系。盛付志虽于2019年6月就本案纠纷提起诉讼，但双方在2017年已就购房履行事宜多次沟通协商。同时，结合博翰源律师事务所亦委派律师作为盛付志代理人参加本案诉讼的实际情况，能够认定盛付志因本次纠纷支付律师费6万元的事实。双方《购房资格买卖合同》中约定，由违约方赔偿对方包括律师费等的损失。盛付志对涉案合同的不能履行亦负有责任。同时，盛付志的诉讼请求并未全部支持。本院根据双方过错程度、盛付志诉求支持比例，认定王起开赔偿盛付志律师费1万元，盛付志自行承担5万元。关于王起开主张的一审程序问题。盛付志在第一次庭审后变更、增加诉讼请求，后一审法院进行第二次庭审质证。一审程序虽存在瑕疵，但并未影响实体审理。综上所述，上诉人王起开的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019)鲁0102民初6008号民事判决第一、二、三、五项；二、变更济南市历下区人民法院（2019)鲁0102民初6008号民事判决第四项为上诉人王起开于本判决生效之日起十日内支付被上诉人盛付志律师费1万元。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71512元，保全申请费5000元，由王起开负担20529元，盛付志负担55983元；保全保险费1600元、鉴定费23000元，由王起开负担6600元，盛付志负担18000元；二审案件受理费22781元，由王起开负担22211元，盛付志负担570元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年九月二十九日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗