江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3575号上诉人(原审被告)：江阴盛达土地储备开发中心，住所地江阴市文化西路**。法定代表人：黄仁龙，该中心主任。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐士洪，男，1957年7月22日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王尚虎，北京市盈科（江阴）律师事务所律师。上诉人江阴盛达土地储备开发中心（以下简称盛达中心）因与被上诉人徐士洪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初14907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盛达中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐士洪的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院遗漏当事人，未将江苏华都置业有限公司（以下简称华都置业）列为第三人，而判决要求其直接向徐士洪交付江阴市芙蓉华都17号602室的房屋是不正确的。江阴市芙蓉华都17号602室是由华都置业建造的，现房屋仍登记在华都置业。徐士洪在确定安置房屋后，需与华都置业签订《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》的约定，徐士洪结清购房款后，由华都置业向徐士洪办理交房手续，并由徐士洪与华都置业共同向不动产中心申请办理产权转移登记。二、其在一审中主张徐士洪占有其与另一拆迁户徐林洪的应拆房屋，因此其暂不向徐士洪交付拆迁安置房屋的主张应当得到法院的支持。其根据与徐林洪于2009年8月12日签订的《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，取得了徐林洪所有的建筑面积为135.34平方米的房屋，现该房屋一直被本案徐士洪占有。为此，拆迁安置部门在2015年6月，对徐士洪进行安置时明确，先安置了一套安置房，另一套安置房屋待其交出所占房屋后再行安置，对此，徐士洪是明知的，在此后徐士洪从未向其主张要求另一套房屋的安置。虽然，其要求徐士洪交出占有的房屋与本案徐士洪主张的房屋不在同一份合同上，但其认为两件事应当一并处理。三、一审法院仅判决交付房屋，未判决房款结算问题是错误的。应当进行释明，在判决中一并解决房款结算的内容。四、一审法院按每月800元计算逾期交房损失无依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。法院查询的58同城、江阴510房产网等网站发布的信息，不属于有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，且只是招租的广告，不具有可比性，不能作为租金损失的参照。被上诉人徐士洪辩称，1.华都置业虽然作为涉案房产的开发商，但是华都置业与其既没有法律法规或者按照当时的拆迁政策规定的房屋交接关系，也没有合同关系。2.盛达中心提到的与另一套房屋的有关事项，与本案双方利益纠纷属于不同的法律关系，不应一并处理。3.关于房屋价款结算，因为结算也涉及到多个部门，在具体的交付过程中进行结算，按照当时的标准进行结算，其并不会拒绝，法律也无法就结算进行强制。况且安置房的房款结算与房屋交付之间不是对等关系，其起诉未涉及房款结算，所以一审不予处理并无不当。4.一审判决的逾期交房损失赔偿标准参考了网上查询到的该地段毛坯房租赁信息的最低价，该金额实际上是明显低于市场价的价格，虽然其认为逾期交房损失标准过低了，但是为了早一点拿到房屋所以没有上诉。徐士洪向一审法院起诉请求：1.判令盛达中心交付江阴市芙蓉华都17号602室房屋并协助办理该房屋的不动产转移登记手续；2.盛达中心赔偿逾期交房损失，按每月1500元自2014年11月起计算至房屋实际交付时止。一审法院认定事实：徐士洪是原江阴市房屋的所有权人。2008年10月27日，盛达中心作为甲方（用地单位，甲方委托的拆迁实施单位是江阴市苏龙房屋拆迁有限公司，以下简称苏龙公司），徐士洪作为乙方签订《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定苏龙公司拆除乙方韩顾村60号房屋，甲方向乙方支付房屋补偿款、装饰装修款、附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费、其他补助费等计206137元；甲方置换给乙方安置房地点为西园一村，125平方米和90平方米户型房屋各1套；乙方应于2008年10月31日前搬迁完毕，并自行过渡，房屋交由甲方拆除。苏龙公司、徐士洪分别在甲方和乙方项下加盖印章和签字。同日，《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁产权置换具结书》记载：徐士洪户坐落韩顾村60号房屋被列入拆迁范围，经当事人协商，被拆迁人自愿选择产权置换方式。拆除房屋合法建筑面积195.7平方米，确认的产权置换面积195.7平方米，置换户型90平方米和125平方米各1套。苏龙公司经办人胡勤丰与徐士洪在具结书上签字。协议书签订后，徐士洪按约将韩顾村60号房屋交付盛达中心拆除。2014年9月17日，徐士洪签署拆迁安置房选购确认书2份，选定芙蓉华都45号202室125平方米户型及芙蓉华都17号602室90平方米户型各1套。同日，徐士洪、徐晓林（徐士洪儿子）出具承诺书，明确芙蓉华都45号202室及芙蓉华都17号602室都由徐晓林购买。徐士洪提供的日期为2014年9月18日，购房人为徐晓林的芙蓉华都45号202室房屋的《售房合同通知书》上加盖有苏龙公司、江阴市土地储备中心、江阴市澄江街道房屋征收（拆迁）中心的印章。徐士洪提供了购房人为徐晓林的芙蓉华都45号202室房屋的《房屋价款结算单》，记载了芙蓉华都45号202室房屋的结算情况。2015年1月30日，苏龙公司在徐晓林填写的芙蓉华都45号202室房屋《江阴市契税减免税（不征）申请审批表》上加盖印章。2015年6月23日，徐晓林领取了江阴市芙蓉华都45号202室的房屋所有权证。一审中，双方一致确认徐士洪已履行了《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的徐士洪应当履行的义务，盛达中心向徐士洪户支付临时安置过渡费至2014年10月。徐士洪提供的暨阳房产网站房屋出租信息，显示目前芙蓉华都小区90平方米左右的房屋（装修）市场月租金在1500-2500元左右。经法院查询，58同城网、江阴510房产网、安居客发布的江阴市芙蓉华都小区90平方米左右的房屋（装修）市场月租金在1300-2300元左右，房屋（毛坯房）的市场月租金在900元左右。上述事实，有宅基地使用证、江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书、具结书、拆迁安置房选购确认书、承诺书、房屋价款结算单、江阴市契税减免税（不征）申请审批表、售房合同通知书、房屋所有权证、房产信息打印件及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：用地单位或被委托拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置的规定做好房屋拆迁补偿安置工作，并根据相关规定，对被拆迁人给予补偿安置。盛达中心与徐士洪签订的《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。徐士洪选择房屋产权置换方式，其已履行了协议书约定的义务，故盛达中心作为用地单位应当按照约定做好房屋拆迁补偿安置工作。徐士洪选购的拆迁安置房为江阴市芙蓉华都45号202室和17号602室，但盛达中心只向徐士洪交付了其中一套拆迁安置房即江阴市芙蓉华都45号202室，至今没有按约将另一套拆迁安置房即江阴市芙蓉华都17号602室交付给徐士洪，构成违约，应当承担继续履行的义务。盛达中心应当履行的义务包括与相关部门协调出具江阴市芙蓉华都17号602室房屋的相关安置手续，最终将房屋交付给徐士洪，故徐士洪要求盛达中心交付上述房屋的诉讼请求于法有据，法院予以支持。盛达中心辩称徐士洪一直占用另一拆迁户徐林洪的房屋，导致盛达中心无法将该房屋拆除，故拒绝向徐士洪交付案涉房屋的意见，徐士洪对此不予认可，且即使盛达中心的辩称属实，该纠纷也属于另一法律关系，本案不予理涉，盛达中心可另行主张。关于徐士洪主张的逾期交房损失。法院认为，盛达中心没有按约向徐士洪交付案涉房屋，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿徐士洪的损失。经查询，58同城网、江阴510房产网、安居客发布的江阴市芙蓉华都小区90平方米左右的房屋（装修）市场月租金为1300-2300元左右，房屋（毛坯房）的市场月租金为900元左右。鉴于相同性质的拆迁安置房江阴市芙蓉华都45号202室房屋于2015年6月23日办理了房屋所有权证，故法院酌定盛达中心赔偿徐士洪案涉房屋的逾期交房损失自2015年7月1日起，每月按照800元计算至实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，判决：一、盛达中心于判决发生法律效力之日起三个月内将江阴市芙蓉华都17号602室房屋交付给徐士洪；二、盛达中心于判决发生法律效力之日起十日内赔偿徐士洪自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止按每月800元计算的逾期交房损失；三、驳回徐士洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7840元（徐士洪已预交），由徐士洪负担848元，由盛达中心负担6992元（徐士洪同意其预交的案件受理费由盛达中心负担的部分，由盛达中心直接向其支付，法院不再退还，由盛达中心于判决发生法律效力之日起十日内支付给徐士洪）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议焦点：一、一审是否遗漏当事人？二、盛达中心要求在本案中处理案外房屋有无依据？三、涉案房屋交付时是否应当结算相关费用？四、一审判决计算逾期交付违约金有无标准？本院认为：关于争议焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盛达中心作为用地单位委托苏龙公司与徐士洪签订《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，实施拆迁补偿安置工作，盛达中心与徐士洪为该协议的权利义务主体，而华都置业是涉案房屋的建造单位，负责办理涉案房屋的后续结算等工作，并非签订协议的相对方，盛达中心要求追加华都公司作为第三人，于法无据。对其上诉称一审遗漏当事人的意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，盛达中心以徐士洪占有另一拆迁户徐林洪的应拆房屋为由，拒不交付涉案房屋，并要求一审法院合并审理要求徐士洪迁出占用房屋，盛达中心所主张事由因与本案诉讼标的不同，盛达中心可另行主张权利。故本院对盛达中心该上诉意见不予支持。关于争议焦点三，盛达中心一审未对此进行抗辩或提起反诉，一审不予处理并无不当。徐士洪二审同意按拆迁补偿安置程序进行结算并缴纳相关税费，本院予以确认，具体事项由当事人自行处理。关于争议焦点四，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2014年9月17日，徐士洪签署和选定安置房芙蓉华都45号202室和17号602室后，仅接收到一套芙蓉华都45号202室安置房，之后盛达中心于2014年10月停止了向徐士洪户支付临时安置过渡费，盛达中心未在合理期限内交付涉案房屋，应当承担赔偿徐士洪无法及时使用涉案房屋的违约责任，一审法院参照逾期交付涉案房屋期间相关单位和市场网站公布的同地段同类房屋租金标准酌定赔偿金额，合情合理，有据可依。本院对盛达中心上诉称一审计算逾期违约金标准无依据的意见，不予采信。综上所述，盛达中心的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7840元，由上诉人盛达中心负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月二十四日书记员  汪丽敏