湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初4874号原告彭娉（反诉被告），女，汉族，1987年5月22日出生，住湖南省开福区。被告赵志伟（反诉原告），男，汉族，1981年1年12日出生，住北京市海淀区。被告周硕文，男，汉族，1988年2月3日出生，住长沙市开福区。原告彭娉诉被告赵志伟、周硕文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告赵志伟提起了反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了合并审理。原告彭娉、被告赵志伟、周硕文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭娉向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令依照原告与被告周硕文签订的合同第一条之约定，因被告周硕文超时未交纳租金，合同于2020年1月15日自行失效中止，被告周硕文应主动将房屋归还原告，原告依合同不返还被告周硕文保证金1800元。2、判令被告赵志伟与被告周硕文签订的《房屋租赁合同》无效。3、判令被告赵志伟立即腾退房屋，屋内设施、家具、家电等依房屋附件清单恢复原样并归还给原告。4、判令被告赵志伟支付自2020年1月16日至归还房产之日实际占用房屋的占有使用费1800元／月，到2020年7月15日已累计5个月10800元。5、判令被告赵志伟按照合同约定，支付原告垫付的2019年11月1日起至2020年7月31日9个月物业费1194.21元，及实际归还房产之日的物业费，物业费按1.5元／平方米＊88.46平方米每月收取。6、判令诉讼费用由两被告承担。事实与理由:2019年10月15日，原告与被告周硕文及其公司员工姜麒签订《房屋租赁合同》，约定以周硕文名义，为两人自住承租原告所有的位于开福区房屋，建筑面积88.46平方米，租赁期共12个月，自2019年10月16日起至2020年10月15日止。月租金为1800元，年租金总共21600元整。甲方向乙方收取房屋保证金1800元。合同约定:甲方按季向乙方收取租金，超时未交纳时，视同乙方违约合同自行失效，甲方不退还保证金，乙方自行退还房屋。第四条、乙方租用期间，自行承担每月使用的水、电费、燃气费、电话、有线电视费及物业管理费。第五条、房屋租赁期间，未经甲方同意乙方不得将房屋私自转租。原告自2019年10月15日收到第一笔租金及保证金，到期后周硕文再未支付任何费用，现已逾期四个多月。2020年1月15日左右，被告赵志伟与原告电话联系，说他是房子的租客，房子的燃气表因故障产生了维修费300元，要求原告承担费用。经过与被告赵志伟核对，原告发现房子未经授权被恶意转租。原告依据与被告周硕文签订的《房屋租赁合同》第一条约定，合同失效，原告于2020年1月18日尝试联系被告周硕文要求收回房屋。但联系不上其本人，只联系到其员工姜麒，对方称他们已经离开长沙，可以返还房屋，但不能配合腾房，要求原告自己去收房。同时，原告告知被告赵志伟，他与被告周硕文签订的《房屋租赁合同》未经授权，且被告周硕文是以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，如果不与原告直接签订合法的租赁合同，原告将行使权力收回房屋。当时，被告赵志伟表示，愿意与原告重新签订合法的租赁合同，但人在北京，回长沙后联系原告，补签合同。后因发生疫情，此事被拖延了一个多月。2020年3月8日，原告再次联系被告赵志伟，被告赵志伟改原来的态度，拒绝与原告签订合同，理由是与原告签订合同后他将无法挽回损失。原告多次尝试上门沟通，并经社区、街道、派出所调解无效，被告赵志伟及屋内人员仍拒绝原告进门查看房屋情况，且拒不支付房租，强行占有房屋，时至今日，被告赵志伟仍拒将房产交还原告，并未支付任何费用。2020年3月23日至24日，在开福区公安分局洪山桥派出所警察同志的帮助下，原告才发现，被告周硕文在未经原告授权的情况下与被告赵志伟签订了《房屋租赁合同》，将原告所有的房屋非法出租，据清水塘派出所介绍，目前已有多位房主和租客报警，湖南志诚优家公寓管理有限公司（以下简称志诚优家公司）采用类似手段，涉嫌欺诈房东和租客。原告将房屋租赁给周硕文时，并不知晓被告周硕文名下有租赁公司的存在，且出租房屋仅允许其自住。综上所述，两被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告赵志伟（反诉原告）答辩并反诉称，一、对原告主体资格存疑。该涉案房屋产权为共同共有，其中另一个共有人是贺斌。依照最高人民法院《关于适用被告周硕文答辩称，合同上的字不是我签的，我与原告也没有见过，我与原告从未签订任何房屋租赁合同，更不清楚涉案房屋在何处。我与本案无关，请法院驳回原告对我的全部诉讼请求。反诉被告彭娉针对反诉答辩称，反诉被告没有签过任何委托书授权志诚优家将房屋出租。2020年3月11日开始对房屋进行断水电，是因为事先通知反诉原告搬离腾房，但反诉原告未腾房且一直实际居住在涉案房屋内，不存在反诉原告所称的经济损失。经审理查明，2019年10月15日，原告彭娉（出租方、甲方）与被告周硕文（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于开福区房屋出租给乙方使用，租期为一年，自2019年10月16日起至2020年10月15日止，月租金1800元，按季度由甲方向乙方收取，超时未交纳，视同乙方违约合同自行失效，甲方不退还保证金，乙方自行退还房屋。本合同签订字并由乙方向甲方支付保证金1800元后生效，保证金不计息，本合同期满，乙方没有涉及甲方损害时，甲方将保证金退还乙方，若乙方在保证金支付后要求终止合同，保证金不退。租赁期间，乙方自行承担水、电、燃气、物业费等费用，房屋租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将房屋私自转租。庭审中，被告周硕文称不认识原告和原告所称的案外人姜麒，也不认可与原告签订过合同，因与志诚优家公司的法人是朋友关系，曾应志诚优家公司法人的要求担任过分公司法人代表，故提供过身份信息，但身份信息仅用于担任分公司法人代表的办理，没有授权合同的签订。原告彭娉认可合同签订时被告周硕文不在场，系案外人姜麒签被告周硕文的名字。因姜麒系原租户介绍，且姜麒称被告周硕文是他哥哥，与他一起租住房屋，姜麒当时拿了被告周硕文的身份证复印件，故当时相信了姜麒并让他签了被告周硕文的名字。该《房屋租赁合同》签订后，姜麒向原告交了3个月房租和一个月押金。之后就没有再支付过租金。2019年10月15日，志诚优家公司（出租方、甲方）与被告赵志伟（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。约定：由志诚优家公司将涉案房屋出租被告赵志伟居住，租期为一年，自2019年10月18日起至2020年10月18日止，月租金1660元，年租金19920元，于2019年10月15日一次性支付。押金1660元在合同签订日支付。租赁期间物业费等费用由乙方承担。合同期满，在乙方无违约行为，不再续租且甲方验收房屋无损坏，财产无丢失时凭押金收据退还，无收据不退还。合同签订后，被告赵志伟向志诚优家公司转账支付押金和租金共计20580元。双方办理物品交割单后被告入住涉案房屋。2020年1月15日左右，被告赵志伟与原告电话联系，称房子的燃气表因故障产生了维修费300元，要求原告承担费用。原告此时才知道了租客已变，即联系被告周硕文和姜麒要求收回房屋未成，后原告又去找被告赵志伟协商收房或另行签订租房屋合同未成。2020年3月8日，原告短信通知被告赵志伟交房，否则将要对房屋进行停水断电，因被告赵志伟仍未搬离房屋，原告于2020年3月11日对房屋进行了停水停电。被告赵志伟称停水断电后已无法居住，于是在2020年3月15日晚上搬离了房屋，另租房居住，但东西还在涉案房屋，偶尔过去看一下，未向原告交付房屋。另查明，2020年1月20日，长沙市公安局开福区分局清水塘派出所受理了被告赵志伟举报志诚优家公司诈骗案。原告垫付了涉案房屋2019年11月1日到2020年7月31日共计1,194.2元的物业管理费。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、物业费欠费证明、发票，被告赵志伟提交的《房屋租赁合同》、电子转账记录、照片、报案回执等证据及当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，一、以被告周硕文名义与原告签订的《房屋租赁合同》不是被告周硕文签订，合同签订后租金及押金也不是被告周硕文交纳，原告亦无证据证明该合同的签订和履行得到了被告周硕文授权，故原告依据该合同对被告周硕文提出的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持，原告应当向该合同的实际签订和履行人主张权利。二、被告赵志伟虽与志诚优家公司就涉案房屋签订了一份《房屋租赁合同》，但从原告提供的其出租涉案房屋的《房屋租赁合同》来看，原告并未将涉案房屋出租给志诚优家公司使用，志诚优家公司将原告房屋转租没有合同依据。因原告不认可授权过志诚优家公司出租其房屋，而被告赵志伟提供的《房屋委托合同》系他人委托志诚优家公司出租房屋，不能证明志诚优家公司将涉案房屋出租系基于原告授权，故被告赵志伟主张其使用原告房屋系志诚优家公司经原告同意转租或由原告授权出租均没有事实依据，本院不予采信。鉴于志诚优家公司将涉案房屋出租给被告赵志伟系无权处分行为，志诚优家公司与被告赵志伟签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效，被告赵志伟使用原告房屋没有合法依据，原告诉请被告赵志伟立即腾退返还房屋，本院予以支持。原告要求按被告赵志伟与志诚优家公司所签合同所附物品交割单交付屋内设施及家具家电，应视为对被告赵志伟入住涉案房屋时的屋内设施及家具家电没有异议，被告赵志伟返还房屋时应按前述物品交割单所列内容向原告移交屋内设施及家具家电。同理，因反诉原告赵志伟使用涉案房屋没有合法依据，经反诉被告通知后反诉原告赵志伟理应返还房屋，故本院对反诉原告赵志伟要求反诉被告赔偿因房屋断水、断电而不能正常居住的经济损失的诉请不予支持。由此给被告赵志伟所造成的损失，被告赵志伟可依据合同的相对性向志诚优家公司另行主张。被告赵志伟与原告没有合同关系，原告依据其实际与姜麒所签《房屋租赁合同》的约定向被告赵志伟主张每月1800元的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。该合同至今没有依法解除，原告可依据合同的相对性向该合同的实际签订人和履行人主张。考虑涉案房屋由被告赵志伟实际使用，且根据其与志诚优家公司所签合同的约定，涉案房屋使用期间的物业费应由其承担，现原告已垫付了涉案房屋2019年11月1日到2020年7月31日共计1194.2元的物业费，故原告主张被告赵志伟向其支付，具有事实依据，本院予以支持。2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，如原告已经垫付，由被告赵志伟向原告据实支付。三、被告周硕文与被告赵志伟没有签订过《房屋租赁合同》，故原告诉请被告周硕文与被告赵志伟签订的《房屋租赁合同》无效，与本案事实不符，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告赵志伟在本判决生效后五日内向原告彭娉返还位于长沙市开福区房屋，并按其与湖南志诚优家公寓管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》所附物品交割单所列内容向原告彭娉移交屋内设施及家具家电；二、被告赵志伟在本判决生效后五日内向原告彭娉支付物业费人民币1194.2元，2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，如原告彭娉已经代为交纳，由被告赵志伟按物业费交费发票金额向原告彭娉据实支付；三、驳回原告彭娉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵志伟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（已减半收取），反诉受理费25元（已减半收取），合计50元，由被告（反诉原告）赵志伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年九月二十八日代理书记员  刘倩妮