黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终156号 上诉人（一审原告）壹江南小区业主大会委员会，住所地哈尔滨市道里区友谊路**。 法定代表人杨建滨，主任。 委托代理人王兴杨，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。 委托代理人冯云，壹江南小区业主大会委员会成员。 被上诉人（一审被告）哈尔滨市道里区工程街道办事处，住，住所地哈尔滨市经纬街**/div> 法定代表人张秀伟，主任。 委托代理人郭玲玲，黑龙江新时达律师事务所律师。 委托代理人刘康智，黑龙江新时达律师事务所律师。 上诉人壹江南小区业主大会委员会（以下简称壹江南业委会）因撤销业主大会决定及备案一案，不服道里区人民法院（2019）黑0102行初142号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人壹江南业委会委托代理人王兴杨、冯云，被上诉人哈尔滨市道里区工程街道办事处（以下简称工程街道办）法定代表人张秀伟、委托代理人郭玲玲、刘康智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审判决认定，2016年8月25日，壹江南小区成立业主大会。2016年11月，壹江南业委会提交了业主委员会成立备案表。2016年11月23日经哈尔滨市道里区物业办公室同意后备案壹江南业委会成立。2018年5月21日，工程街道办在壹江南小区粘贴公告，内容为“撤销壹江南业主大会决定，并撤销业主委员会备案”。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：壹江南业委会是否具有诉讼主体资格；壹江南业委会的成立是否符合法定条件；工程街道办是否有权撤销壹江南业委会的备案；在壹江南业委会成立过程中工程街道办是否具有监督指导职责。 关于壹江南业委会是否具有诉讼主体资格的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款规定，业主委员会对行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。故业主委员会具有行政诉讼主体资格。 关于壹江南业委会的成立是否符合法定条件的问题。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，选举业主委员会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定：“（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。本案中，根据哈尔滨宏洋测绘有限公司出具的《房屋面积测算报告》，壹江南小区AB座住宅154套专有部分面积总和为30959.77平方米、33-35层住宅4套专有部分面积总和为2085.7平方米、非住宅1套专有部分面积3552.5平方米，建筑物总面积为36597.97平方米。原告提交的材料显示，参会业主面积为17950平方米，占建筑物总面积49%未达半数。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，“（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算”。本案中，销售房屋共计160套，其中金迈投资拥有3套、邵媛媛拥有2套、吕红艳拥有2套、袁勃拥有3套、孙浩博拥有2套、于维涛拥有2套、徐宏涛拥有2套、李昱录拥有2套，故业主总人数为150人。壹江南业委会提交的材料显示，参会业主人数为81人，占业主总人数54%达半数。综上，因参会业主专有部分面积未超过建筑物总面积一半，壹江南业委会的成立不符合法定条件。 关于工程街道办是否有权撤销壹江南业委会的备案问题。根据《物业管理条例》第十六条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案”。《物业管理条例》第十九条第二款规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主”。街道办事处对业主大会作出的决定有审查及监督的权力。本案中，壹江南小区业主大会决定建立业主委员会，工程街道办经审查认为该决定违反法律规定，有权予以撤销，并有权将备案一并撤销。 关于在壹江南业委会成立过程中工程街道办是否具有监督指导职责的问题。根据《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”业主委员会的选举产生应当受到街道办事处的监督。本案中，工程街道办工作人员作为筹备组成员，参加业主大会，未起到有效的指导作用，存在过错。但业主委员会成立后，积极审查，发现违反法律，及时发出撤销业主大会的决定，并无不当。 根据《物业管理条例》第十九条第二款规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主”的规定，工程街道办有权撤销壹江南小区业主大会的决定及业主委员会的备案。工程街道办作出的行政行为，认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。壹江南业委会的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回壹江南业委会的诉讼请求。 壹江南业委会不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决事实不清，适用法律错误。一审判决认定案涉小区建筑物总面积为36597.97平方米错误。案涉小区33-35层为违章建筑，至今仍未取得规划审批手续，不应计入专有面积。工程街道办不具有撤销业主大会决议及业主委员会备案的法定职权。黑龙江朗程物业管理有限公司作为案涉小区的服务企业无权对小区业委会成立进行投诉举报。小区业主大会、业委会的召开均是在社区、街道办事处指导、参与、监督下进行的，根据信赖利益保护原则结合小区的实际情况，应认定案涉小区业委会成立有效。请求撤销一审判决；撤销工程街道办于2018年5月21日作出的公告。 被上诉人工程街道办答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。工程街道办在一审中提交的小区测绘报告可认实案涉小区的建筑面积为36597.97平方米，壹江南业委会主张案涉小区33-35系违章建筑没有事实及法律依据。工程街道办具有撤销业主委会员备案及决定的法定职权；壹江南小区业主大会召开程序违法、决议内容违法，工程街道办撤销其业委会备案及业主大会决定符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，关于工程街道办的法定职责问题。《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案”。第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。”可见，街道办事处具有指导小区成立业主大会、选举业主委员会，对选举出的业主委员会进行备案及纠正业主大会、业主委员会错误决定的法定职责。本案中，工程街道办具有上述法定职权。 关于壹江南业委会的成立是否符合法定条件的问题。《物业管理条例》第十一条“选举业主委员会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案争议焦点为案涉小区2号楼33-35层4套住宅是否能够作为专有部分面积计入建筑物总面积。经查，哈尔滨市城市管理行政执法局于2012年5月21日作出处罚决定，对壹江南小区2号楼33-35层的超面积建设行为进行处罚，并责令按规划要求补办手续。故一审判决依据两份《房屋面积测算报告》认定案涉小区建筑物总面积为36597.97平方米符合法律法规规定。本案中，壹江南小区选举业主委员会的参会业主专有部分面积为17950平方米，占建筑物总面积49%，未超过半数，故该小区业主委员会成立不符合法定条件。工程街道办在履职过程中发现壹江南业委会成立不符合法定条件而予以撤销，符合法律规定。一审法院判决驳回壹江南业委会的诉讼请求并无不当，依法应予维持。综上，壹江南业委会的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人壹江南小区业主大会委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  仲治 审判员  赵扬 审判员  齐旭 二〇二〇年九月二十九日 法官助理庞博 书记员姜心雨