北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13921号原告：韩德才，男，1966年12月27日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。被告：韩德宝，男，1962年12月25日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：蒋旭，男，1957年5月10日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：李本强，男，1960年9月26日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：肖军，男，1957年8月6日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告韩德才与被告韩德宝，第三人蒋旭、李本强、肖军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩德才的委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩德才向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间在2002年4月1日签订的《房屋转让协议》有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年4月1日，原告与被告签订房屋转让协议，约定被告将位于昌平区××村××号的房屋出售给原告，房屋总价款为三万五千元。协议签订当日，原告向被告支付房款三万五千元。现被告突然反悔，想解除本《房屋转让协议》。另，242号房屋系被告从肖春华手中购得，现肖春华去世，第三人肖军系肖春华儿子，肖春华从第三人蒋旭手中购得，蒋旭从李本强手中购得。现242号房屋所属的宅基地仍登记在第三人李本强名下。原告认为，原告系农业户口，且为××村集体组织成员，具有购买本村房屋及院落的资格，且原被告签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，应当合法有效。故诉至法院，请求判如所请。被告韩德宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但庭前和庭后接受了法庭询问，在庭前法庭询问中称其觉得当时有效，现在觉得价格太低。庭后接受法庭询问称没有意见，并表示对韩德才提交的证据都认可。第三人蒋旭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但庭后接受了法庭询问，在法庭询问中蒋旭称其认为跟他们没关系，房子就是自己的，自己根本不知道肖春华把房子卖给韩德宝了，自己没把房子卖给肖春华，没跟他签协议也没有收他的钱，肖春华临时租住自己的房。蒋旭称韩德才所持有的自己与李本强签的买卖房产契约系被肖春华骗走，肖春华想看看其和李本强的买卖房产契约，看完没有还，并称2001年肖春华去世后房屋就一直搁置，其对韩德才建房的事不清楚，其未就该房屋的事情找过肖春华家人以及韩德宝、韩德才。第三人李本强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人肖军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，对本案的事实，本院认定如下：2002年4月1日，韩德宝（卖方）与韩德才（买方）签订《房屋转让协议》，约定：现因韩德才没有房屋，韩德宝愿将坐落于东街路北房屋一处转让给韩德才，宅基地使用号为0181号，门牌号为242号，其中三间北屋及附属设施一并转让，转让费为三万五千元整，买房款双方签字时一笔付清。协议签订后，韩德宝将涉案房屋交付韩德才，韩德才支付了购房款。韩德才称其购买房屋后，将原有北房等拆除，建了二层楼房。1998年10月11日，李本强（卖方）与蒋旭（买方）签订《买卖房产契约》，约定：××村民李本强原有房宅一处，坐落于东街路北，宅基地使用证为**，院内现有北房三间。此房因无人居住，原房主李本强愿将该房产（包括附属建筑）作价人民币一万五千元，卖予本村村民蒋旭为业。买卖双方自愿，他人无权干涉。买房款笔下交清，宅基证也已当面移交，双方签字后生效，并经村委会作证。本契约为一份，由买方蒋旭惠存为凭（宅院长宽尺寸及四至以宅基证所标为准）。尾部签有李本强（卖方）、蒋旭（买方），王建国、李树泉（村委会负责人），朱之生（代笔人）的名字，并盖有昌平县××村民委员会的公章。2001年11月5日，肖春华（卖方）与韩德宝（买方）签订《买卖房产契约》，约定：北京市民肖春华在昌平区××村东街路北原有房产一处，门牌242号，宅基地使用证181号，内有北房三间及附属建筑。此房产因无人居住，原房主肖春华愿将其作价人民币三万五千元卖予该村村民韩德宝为业。本房宅院长宽尺寸及周围四至以宅基地使用证上所标明的为准。买卖双方自愿并经本人及村委会作证，签字生效。房款笔下交清，有关的房产证明材料业已当面转交。本契约为一份，由买方韩德宝惠存为凭。尾部签有肖春华（卖方）、韩德宝（买方）、张孟增（来人）、李树泉（村委会负责人）、朱之生（代笔人）的名字，并盖有北京市昌平区××村民委员会的公章。韩德才提交盖有北京市昌平区××村民委员会公章的证明一份，内容为：我××村韩德才因家中住房紧张，买本村村民李本强住宅，门牌号242号，宅基地号01-1**。韩德才与哥哥分户，请给证明门牌号与宅基号确定情况。尾部落款××村委会，落款时间2004年1月18日。韩德才提交昌平县村镇宅基地登记审批表一份，编号14-01-0181，户主李本强，标准面积266．70平方米，房屋间数正房3间，建筑面积52．55平方米，上盖有昌平县××村民委员会、昌平县××乡人民政府、昌平县土地管理局、昌平县人民政府公章。韩德才提交的北京市公安局厂桥派出所出具的证明信和常住人口信息查询打印表显示，肖春华原户籍地为北京市西城区××号，死亡日期2001年2月2日，肖春华与第三人肖军系父子关系。对于肖春华与韩德宝签订买卖房产契约的时间晚于肖春华死亡时间，韩德才和韩德宝均称买卖房产契约系第三人肖军代签。另查，原告韩德才的户籍地为北京市昌平区××村**，被告韩德宝户籍户籍地为北京市昌平区××村**，人蒋旭的户籍地为户籍地为北京市昌平区××村**，本强的户籍地为北户籍地为北京市昌平区××82甲。>上述事实，有《房屋转让协议》、《买卖房产契约》、证明、村镇宅基地登记审批表、户口簿、证明信、常住人口信息查询打印表及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为,依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋先后经历了多次买卖，除肖春华外均为涉案房屋所在的××村集体经济组织成员，肖春华虽非该村集体经济组织成员，但其取得涉案房屋后又与韩德宝签订《买卖房产契约》，因韩德宝为该村集体经济组织成员，故涉案房屋未转至××村集体经济组织成员以外的人。韩德宝取得涉案房屋后，将其转让给韩德才，双方签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，韩德才与韩德宝均为××村集体经济组织成员，故双方的房屋转让协议并不违反法律的强制性规定，韩德才按照协议约定向韩德宝支付了购房款并占有使用涉案房屋，韩德宝予以认可。关于第三人蒋旭称涉案房屋是自己的，其未将房屋卖给肖春华，也不知道肖春华把房屋卖给韩德宝，涉案房屋自2001年肖春华死后经几次转让，后由韩德才取得，韩德才取得涉案房屋后将原有房屋拆除并建了二层楼房，蒋旭虽称其未将房屋卖给肖春华，但在肖春华死亡后至今长达接近二十年间其未向肖军及韩德宝、韩德才主张过任何权利，对于其与李本强所签买卖房产契约现由韩德才持有，蒋旭亦未作出充分合理的解释。此外，本案的焦点为韩德才与韩德宝签订的房屋转让协议的效力问题，现并无证据显示存在导致双方协议无效的其他情形，故韩德才要求确认其与韩德宝签订的房屋转让协议有效，本院对此不持异议。第三人李本强、肖军经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认韩德才与韩德宝于2002年4月1日签订的《房屋转让协议》有效。案件受理费675元及公告费，由韩德才负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 谢 肖人民陪审员 张 峰人民陪审员 艾秋军二〇二〇年九月八日书 记 员 张秋菊