湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2017号原告：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：罗郴，北京中伦(武汉)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨曦，北京中伦(武汉)律师事务所律师。被告：湖北正禾建设有限公司,住所地武汉市青山区青山镇武汉国际钢铁物流服务中心第****办公**房。法定代表人：方达生，该公司董事长。委托诉讼代理人:方志强，男，1977年12月12日出生，该公司职工。被告：新八建设集团有限公司，，住所地武汉市江岸区解放大道**聚龙大厦**工商登记注册地武汉市新洲区辛冲东城湾）。法定代表人：刘先成，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪月发，男，1968年5月25日，该公司职工。原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称：中新房武汉公司）与被告湖北正禾建设有限公司（以下简称：湖北正禾公司）、新八建设集团有限公司（以下简称：新八建公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房武汉公司的委托诉讼代理人徐晨曦，被告湖北正禾公司的委托诉讼代理人方志强，被告新八建公司的委托诉讼代理人汪月发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房武汉公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退、返还占用的位于武汉市青山区工人村××号的房屋；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理中新房武汉公司重整一案，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定中新房武汉公司管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房武汉公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房武汉公司财产。武汉市青山区工人村路99号“武汉国际钢铁物流服务中心”（以下简称：钢谷园区）系由原告开发建设，原告对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括青山区工人村××号房屋。被告新八建公司对原告享有建设工程相关债权，原告于2015年8月21日、2015年11月15日与新八建公司签订债权清偿相关协议，前述协议包含以房抵债条款（以房抵债范围就包括青山区工人村××号房屋在内），其后新八建公司债权金额经武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初2386号民事判决书确认，该判决同时认定原告与新八建公司于2015年11月15日签订的协议中有关以房抵债的内容未生效，该判决已发生法律效力。综上，新八建公司对青山区工人村××号房屋不享有任何权利，新八建公司或其关联方均无权占用原告所有的前述房屋，这一事实已由生效判决确认。被告湖北正禾公司未经原告许可，私自占用原告所有的青山区工人村××号房屋，其并非涉案房屋所有权人，且至今尚未向原告出示任何相关租赁合同或租金支付凭证。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁、承租或占用中新房武汉公司房产。经实地调查，湖北正禾公司目前仍占用案涉房屋。截至本案起诉之日，被告继续占用原告房屋已严重损害原告及原告债权人合法权益，原告作为涉案房屋所有权人，有权要求被告腾退并返还武汉市青山区工人村××号房屋。原告保留向被告主张其他合法权益的权利，原告保留另行向其他相关方主张合法权益的权利。被告湖北正禾公司辩称：我方2015年11月12日缴纳了装修押金和物业费等费用进入了诉争房屋办公，我们是通过被告新八建公司进场的，我方至今不清楚涉案房屋的所有权人是谁。被告新八建公司辩称：我方是2014年签订购房协议购买的涉案房屋，房屋出售方是原告，也有相关负责人签字认可，我方是购房债权，是以工程款抵物。我要继续履行购房协议或者原告将所有款项及利息退还给我。涉案房屋是2015年我方租给被告湖北正禾公司使用。经审理查明：武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心（一期）2号楼系原告开发建设。2015年6月5日，武汉市青山区城乡建设局对该栋房屋办理了竣工验收备案。武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心2栋6层601号房屋的权利人为原告，房屋建筑面积856.87平方米。2014年8月26日，武汉市中胜泓润物流有限责任公司（甲方，以下简称：中胜公司）与新八建公司（乙方，协议抬头署名汪月发）签订《购房协议》，约定乙方所购商品房为钢谷项目中的第2号楼1-9层物业，1-2层销售均价为13000元/㎡，3-9层销售均价为5200元/㎡，4-9层西边未售面积5150.4平方米；乙方承诺以甲方应付却未支付的工程款支付此房款，乙方同意甲方将2#楼1-2层由甲方进行统一运营，有关已销售部分由甲方组织协调置换，乙方予以配合；由于2#楼6-9属甲方自持物业，后期予以办理产权过户手续，由甲方公司直接转让，其产生的相关税费按国家相关政策法规，各自按比例支付；乙方在办理两证前，不得向第三方透露本协议中房屋销售价格，否则甲方有权按照市场价与乙方签订本协议；双方约定以上款项结清60日内将两证交付乙方；乙方未经甲方同意，不得向第三方转售该物业，甲方拥有优先回购权；双方相互监督遵守协议执行，若有违背则需向对方支付相应赔偿损失，若因不可抗力及其他不可预见和不可避免因素致使本协议不能履行时，双方协商同意后终止本协议，双方均不承担法律责任。2015年8月21日，中胜公司（甲方）与新八建公司（乙方，协议抬头署名汪月发）签订一份《协议书》，约定鉴于乙方为甲方建设的武汉钢谷项目的土建承包商之一，承建面积4.65万平方米，总工程造价10304万元。截至2015年7月底，甲方已支付7055.4万元，已抵房款190.95万元，甲方代垫水电费76.33万元，甲方代垫其他费用9万元，现余欠工程款2972.32万元（此金额为暂定数，在网签时，双方进一步核实余欠工程款金额，其差额部分本着多退少补原则调整）。现经双方协商，甲方以钢谷项目的二号楼部分房屋抵付乙方余欠的工程款，并达成如下条款：一、抵款房屋面积：7460.28平方米（以实际办证面积为准），其中1-2层1490.77平方米，3-9层5969.51平方米。房号及每套的面积见附表。二、房屋抵款的价格：1-2层16000元／平方米，3-9层5200元／平方米。三、抵款总价：5489.38万元。四、在5489.38万元的总价款中，2972.32万元用于抵付乙方的工程款，余款2517.06万元，由乙方直接代甲方归还华融资产管理公司湖北省分公司贷款，用于解除上述7460.28平方米房屋的抵押。五、特别约定：1、乙方在直接代甲方将其余的2517.06万元归还到华融资产管理公司湖北省分公司后，甲方及时配合华融公司办解押手续，将上述7460.28平方米房屋同时网签到乙方或乙方指定人的名下，并在三个月内办理房屋的“两证”。2、甲方办理抵款房屋网签前，乙方必须结清所欠甲方关联企业武汉市青山区明泉小额贷款有限公司本息。3、双方约定在办理网签购房合同时，合同单价为1-2层10000元／平方米，3-9层3800元／平方米。六、本协议签订后，甲方不再向乙方支付工程款，本协议履行完毕后，双方的工程款结清。2015年11月15日，中胜公司作为协议甲方与作为协议乙方的新八建公司（汪月发）签订一份《协议》。该协议中双方除对工程总造价、支付工程款的数额、已实际交付房屋所抵扣工程款的金额，以及中胜公司所代垫的费用进行了再次阐述外，还约定：一、甲方承诺在2016年5月底前，以现金支付工程尾款。二、如到期不能支付，甲方以武汉钢谷二号楼的房产抵付。具体抵付房款的面积、办理产权登记等事项，届时双方协商解决，价格按双方2015年8月21日签订的协议执行。上述两份协议均经签约双方分别签章确认。汪月发系涉案工程项目负责人。2015年11月，被告新八建公司与被告湖北正禾公司达成口头协议，被告新八建公司将武汉国际钢铁物流服务中心2栋6层601号房屋租赁给被告湖北正禾公司，租金为每年110000元，租期为5年，被告湖北正禾公司负责缴纳物业费、水电费等。2015年11月12日，被告湖北正禾公司向物业公司缴纳了装修押金、水电费等费用，并开始装修。装修完毕后，被告湖北正禾公司在案涉房屋内办公，但未向被告新八建公司支付租金。2016年2月29日，中胜公司更名为中新房武汉公司。2016年5月18日，原告新八建公司向武汉市中级人民法院提起诉讼，请求中新房武汉公司偿还所欠工程款及利息。中新房武汉公司提出抗辩称双方曾于2015年8月21日就工程款的支付方式签订《协议书》约定以房抵款，并于同年11月15日达成补充协议，故在新八建公司已实际占有以房抵债的房产后，中新房武汉公司不应再支付工程款。2016年9月1日，武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民初2386号民事判决，判决中新房武汉公司给付新八建公司工程款29726120.66元。此外，该判决本院认为部分载明：“鉴于承建双方就工程款的支付时间及方式达成2015年5月23日《工程款支付协议书》后，又于2015年8月21日和同年11月15日再次签署协议，除明确涉案工程造价及中新房武汉公司已支付的款项和代垫的费用外，还变更2015年5月23日《工程款支付协议书》中关于工程款支付时间及方式的约定，以2016年5月底为现金支付工程款的最终期限，确立以房抵债原则和抵偿金额。因2015年8月21日《协议书》中所约定的以房抵债原则，系以新八建公司代偿中新房武汉公司所欠华融资产管理公司湖北省分公司和武汉市青山区明泉小额贷款有限公司的贷款本息，以便解除抵债房屋抵押状态为基础。故，依《中华人民共和国合同法》第八十四条‘债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意’之规定，在中新房武汉公司未有实质证据证实原债权人就其转移债务至新八建公司予以明示认同的情形下，该协议中关于以房抵债的条款未予生效，并不产生法律上的约束力。且嗣后双方以签署2015年11月15日《协议》，明确载明对抵债房产面积等事项需重新协商，抵债价款依2015年8月21日《协议书》执行，实质系对以房抵债《协议书》相关内容的变更，并赋予该抵债内容之生效条件。据此，依《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款‘当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效’之规定，因双方未能就抵债房屋的相关事项形成合意，且在涉案工程项目均存在抵押事实的前提下，基于物权和债权之间不同的法律属性，2015年8月21日《协议书》和2015年11月15日《协议》，除约定的以房抵债之内容未能生效外，其余内容应均为有效。”中新房武汉公司对该判决不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。因中新房武汉公司在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用，湖北省高级人民法院于2017年3月16日作出（2017）鄂民终338号民事裁定，裁定本案按上诉人中新房武汉公司自动撤回上诉处理。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房武汉公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。2019年，新八建公司将中新房武汉公司起诉至法院，请求判令：继续履行双方于2015年11月15日签订的《协议》。武汉市青山区人民法院经审理认为，新八建公司提起本次诉讼实质系欲否定前诉的裁判结果，属于重复起诉，故作出（2019）鄂0107民初3230号民事裁定，驳回新八建公司的起诉。新八建公司不服提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）鄂01民终13102号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，有青山区人民法院民事裁定书、决定书、张贴公告情况一、工程竣工验收备案证明、不动产权属证明、武汉市房产测丈表、2015年8月21日协议、2015年11月15日协议、武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初2386号民事判决书、（2019）鄂01民终13102号民事裁定书、张贴公告情况二、房屋占用照片、武汉鑫翰海物业管理有限公司出具的收据、2014年8月26日协议及开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：两被告是否是合法占有涉案房屋及是否需要腾退、返还占用的房屋。第一，虽然被告新八建公司与原告签订了以房抵债协议，原告将涉案房屋交付给了被告新八建公司，但原告与被告新八建公司签订的相关以房抵债的条款未能生效，因此，被告新八建公司占有房屋无法律及合同依据；第二，被告湖北正禾公司是依据其与被告新八建公司的口头约定占有使用案涉房屋，现被告新八建公司占有使用案涉房屋没有法律及合同依据，被告湖北正禾公司与原告之间未签订任何协议，被告湖北正禾公司占有使用案涉房屋已无法律依据；第三，由于两被告占用使用案涉房屋无法律及合同依据，原告作为案涉房屋的所有权人，享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利，两被告应向原告腾退、返还案涉的房屋。故原告要求两被告腾退、返还案涉房屋的诉请，本院予以支持。被告辩称其是合法占有案涉房屋，不应腾退的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:被告湖北正禾建设有限公司、新八建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市青山区工人村路钢谷2栋6层601号的房屋，并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司。本案减半收取的案件受理费6900元，由被告湖北正禾建设有限公司、新八建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘均二〇二〇年九月二十九日书记员  龚晗