山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8082号上诉人（原审原告）：宗楠，女，1973年11月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈兆，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：济南中铁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘序勇，董事长。委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：丁锐，男，该公司工作人员。上诉人宗楠因与被上诉人济南中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）、济南中住地产经纪有限公司（以下简称中住地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。宗楠上诉请求：1.依法撤销一审判决，在查清本案事实的基础上依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费等相关费用由中铁置业承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。中铁置业宣传资料允诺“带燃气、燃气入户”，而现实中没有兑现其承诺，无法实现合同之目的，即构成违约，应依法解除房屋买卖合同。中铁置业自2017年公开宣传：济南中铁置业.银座尚筑项目公寓产品是奢装公寓，它是由中铁置业奥体26方公寓迭代升级的产品，集客厅、卧室、独立卫生间、厨房、书房等复合功能于一身。配备洗衣机、冰箱、热水器、空调、油烟机等全套家电，真正实现拎包入住。公开发布的涉案公寓项目共三座，1-3号楼全部为精装修交付，价格一致，可改民水民电。在其宣传单页和微信公众号进行宣传时，使用标题明示“带燃气、燃气入户”。内容如下：1.中铁置业?银座尚筑宣传单页“安家银座尚筑，三代同邻养老。奥体东银座上建筑约40-60㎡现房燃气公寓”。2.济南中铁置业逸都国际的微信公众号“封闭式厨房带观景窗、天然气入户”、“中铁置业银座尚筑为建筑面积月40-60㎡带燃气精装公寓；全装修交付，带家具家电；配置洗衣机、热水器、封闭厨房，双气入户。”以上两组证据均可证明其允诺“天燃气入户”，但现实中，涉案房屋至今没有燃气入户。根据《山东省商品房销售条例》第二十一条：“房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。”中铁置业在前期宣传中存在的欺骗及误导购房者，隐瞒涉案房屋的真实用途，利用信息不对等及合同中突然又隐蔽的“公寓变更商务办公”，诱导宗楠与其签订了《购房合同》，进行欺诈销售。在宗楠发现合同猫腻后，不仅不按《条例》规定承担违约责任，还恐吓宗楠无权解除合同。显然，中铁置业宣传资料允诺“带燃气、燃气入户”，而现实中没有兑现其承诺，无法实现合同之目的，即构成违约。原审法院认定事实不清，作出了错误判决。二、原审法院对于中铁置业在前期宣传中存在的虚假宣传性质未予认定及追责，造成事实上的偏袒，作出了错误判决。原审法院认定“2017年6月6日，中铁置业取得《商品房预售许可证》，载明批准预售面积42167.87平方米，其中：商务办公42167.87平方米800套。自2017年开始，中铁置业在其宣传材料、《涨价通知》、交房通知书、团购优惠通知等均宣称其出售的是公寓”。显然，原审法院已经认定：中铁置业在前期宣传及后期发布的通知中，均宣称销售的是商务公寓。庭审中，中铁置业也没有举证证明已履行告知义务并且得到宗楠的认可，并承认“前期销售宣传有瑕疵”。基于本诉状第一条中关于房屋配套设施及用途的具体表述，宗楠于2017年8月22日与中住地产签订《团购推荐单》后支付3万元团购费，并于当日向中铁置业一次性支付了购房款￥608384元。缴费之后近1个月的时间，中铁置业都未对其前期的宣传做过否定或声明。在合同未出具的情况下，宗楠凭中铁置业的宣传承诺而签署《团购推荐单》并缴纳的高额团购费及房款，可视为对中铁置业承诺提供商品房的预定。支付团购费及房款前，宗楠有知悉所购房屋是“商务公寓”还是“商务办公”用房的权利，中铁置业亦有在未出具合同的情况下，对其宣传、允诺的“商务公寓”承担法律责任的义务。但中铁置业在宗楠付款前、中、后一个月内，都未曾告知它所宣传的“商务公寓”实为“商务办公”这一重大差异，而选择隐藏真相。如果中铁置业在宗楠未交款时便告知房屋没燃气，是写字间，不是公寓，宗楠不会购买，由此可见中铁置业在前期宣传中采取欺骗误导的用意。直到2017年9月15日，签订《济南市商品房买卖合同》时，中铁置业未给予宗楠合理的时间及环境去认真阅读合同，更没有派人向宗楠提示及解释合同中关于房屋用途的重大变更，没有尽到解释的义务和责任，违背诚实信用原则。《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”事实情况是，中铁置业利用其前期宣传的误导，诱使宗楠作出错误意思表示，与之签订《济南市商品房买卖合同》，购买了位于济南市高新区大汉峪居委会凤凰路东侧中铁置业银座尚筑1号楼702室建面48.78平方米的房产一套。甚至在2019年12月16日中铁置业向宗楠发送的《交房通知书》中，还明示中铁置业银座尚筑项目房屋系公寓。纵观看房、买房、签合同、收房这一链条，中铁置业在每个环节都存在着欲盖弥彰的误导、欺骗的行为及用意。《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。欺诈认定必须构成三个要件：欺诈的故意、虚假宣传；隐埋真相的行为；以向对方作出错误意思表示的后果。虚假宣传是指中铁置业通过广告宣传的商务公寓的房屋性质、配套设施等与实际情况不符。隐埋真相是指对宗楠应当告知的情况（商务办公）不予告知，引起宗楠的错误意思表示，使其在违背真实意思表示的情况下订立的《济南市商品房买卖合同》。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”《反不正当竞争法》第八条规定：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。”而在一审中，中铁置业当庭承认“前期宣传有瑕疵”的情况下，原审法院却对中铁置业的虚假宣传只字不提，不予认定，更不加追责。如此偏袒，实难服众，违背了人民法庭依法公正的办案原则。三、原审法院适用法律错误。对于涉案的商品房买卖合同纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，适用《合同法》相关条文审理本案，实属适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是特别法，专用于解决商品房买卖的合同纠纷。法律上有特别规定的应首先适用特别规定，没有特别规定的，再适用一般规定。照此原则，原审法院理应套用司法解释进行审理，可原审法院选用《合同法》条文来审理本案。2020年6月3日，原审法院以《合同法》第九十四规定驳回宗楠的诉讼请求，实属适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。四、原审法院将中铁置业的广告和宣传资料认定为“要约邀请”，不作为“要约”是错误的，中铁置业违反“商务公寓所作的说明和允诺”，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《山东省商品房销售条例》第二十三条：房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。在原审庭审中，宗楠当庭提交了中铁置业的销售广告、宣传资料，证据充分详实：1、中铁置业?逸都国际的宣传单页，写明奥体东银座上面积约40-60㎡现房燃气公寓，一室一厅一厨一卫，建筑面积约43平㎡，一室一厅一厨一卫、建筑面积约58㎡，打破市场传统，纯南户型设计，3米层高，通透采光舒适度升级；全装修交付、带家具家电，封闭式厨房、燃气入户。2、中铁置业?银座尚筑的宣传页：懒房东，养成记，封闭厨房带天然气；3、中铁置业?银座尚筑的宣传牌：其中A户型57㎡精奢公寓、B户型47㎡精奢公寓中，客厅、厨房、卫生间、卧室的各种所需物品的型号规格都一一列明。4、中铁置业?银座尚筑宣传资料：现房特惠最后20席12302元/㎡起、现在买、现在用、全精装送家电、一惠到底、一口价房源表（无任何额外费用），其中房号、面积、朝向、价格以表格的形式一一列明。5、中铁置业?银座尚筑1号楼标准层平面图：证明1号楼的房屋户型、面积具体明确。6、中铁置业?银座尚筑“尚筑快报”：封闭式厨房带观景窗，天然气入户，满汉全席都能做，证明中铁置业承诺燃气入户；7、济南中铁置业逸都国际的微信公众号截图：证明中铁置业一直在其公众号中宣传是40-60㎡的奢装公寓，带家具家电，燃气入户，拎包入住。以上七组宣传材料充分证明：中铁置业在前期宣传时，对房屋的相关设施所做的说明具体、明确，允诺带家具家电，燃气入户，拎包入住，并且对其规格都进行了详细列表。由此可见，中铁置业对于“公寓”和“燃气入户”的公开宣传和承诺是具体的、明确的，基于其势必影响到写字间与公寓的核价标准所产生的影响，理应属于要约。中铁置业只要所作的说明和允诺行为同时具备两个条件的，就构成违约。所以，原审法院将中铁置业对外销售奢装公寓广告和宣传资料认定为要约邀请，不作为要约，是错误的，违反合同法相关规定，应依法改判。五、原审法院没有认真审查中住地产收取团购费的行为，属于漏项。原审法院认为“由于合同未解除，宗楠要求退还购房款及利息、团购费、委托代理费的诉讼请求，本院亦不予认可。”2017年8月22日，宗楠与中住地产签订的《团购推荐单》中写道：本次团购活动组织方仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。2019年12月5日，济南市住房和城乡建设局发布《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》济建房字（2019）11号文件，第四条规定：“承销机构代理销售新建商品房时，应在销售现场明示商品房销售委托书和批准商品房销售的证明。承销机构不得变相收取购房人佣金，不得通过第三方价外加价，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等除预订款、预付款以外的任何形式的费用，承销机构所收取的全部费用应纳入购房人的总房款，且购房人所支付的用于购房的总价款应与购房合同中约定的总房款一致。”济南市住建部门领导接受电台访问时，对此作出了更详尽的解释：自2016年始，中介机构与开发商之间的团购费用，不允许转嫁到普通购房者身上，此费用应由开发商承担。本案中，中住地产收取的团购费，以及该团购费未计入总房款，是不符合住建局文件规定的。对此，原审法院也未认真审查。综上所述，中铁置业在前期宣传中向宗楠允诺的“燃气入户精奢公寓”，存在虚假宣传；漠视法纪、违背诚实信用原则，私改写字间为公寓，并将违建写字间包装成公寓出售，已构成违约；前期虚假宣传，后期合同障眼，涉嫌欺诈。原审法院对中铁置业的虚假宣传不予认定及追责，有失公允；应以《解释》而非《合同法》判决，实属适用法律不当；认定中铁置业的要约构成为“要约邀请”，而不是“要约”，属于错判；未认真审查中住地产违规收取团购费的违规行为，属于漏项。请求二审法院在查清本案事实的基础上依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。中铁置业辩称，一、中铁置业向宗楠交付的房屋符合合同约定，不存在宗楠所称无法实现合同目的、构成违约，进而应解除房屋买卖合同的情形。（一）案涉双方签订的《济南市商品房买卖合同》第三条约定“房屋用途商务办公”、第十四条第3项约定“无燃气及相关配套”、第十八条载明“买受人的房屋仅作商务办公使用”、附件三第6项约定的电器设备包含“油烟机、电磁炉”。由此可知：1.宗楠对其所购房屋的性质为“商务办公”而非“公寓”明知。案涉双方签订的房屋买卖合同中多次出现房屋用途为“商务办公”的内容，由此，应当认定作为买受人的宗楠对其所购买的房屋性质为“商务办公用房”而非“公寓”这一事实明知，且对于该合同内容双方在理解上不会产生任何歧义。2.中铁置业所售卖房屋无燃气及相关配套符合合同约定。由上述合同内容可知，中铁置业交付的房屋不配备燃气及相关配套设施，且中铁置业为此向宗楠提供“油烟机、电磁炉”。中铁置业已交付的房屋完全符合合同约定，不存在任何违约等情形。（二）中铁置业的广告和宣传资料为要约邀请，即便内容与实际交付标的物不一致，亦不构成欺诈或合同的组成部分。1.中铁置业的广告和宣传资料料仅为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由该司法解释的规定可知，广告和宣传资料一般情况下应径行认定为要约邀请，只有当出卖人就房屋及相关设施的说明和允诺为具体确定且对合同的签订及房屋价格的确定具有重大影响时，方可被视为要约。由此可知，广告和宣传资料即便载明“公寓”等内容，但因其性质仅为要约邀请，故对双方均不具有约束力。2.中铁置业的广告和宣传资料对案涉合同的签订与否及房屋的价格并不存在重大影响。宗楠作为完全民事行为能力人，在购买对其具有重大影响且需为此支付巨额对价的房屋时，必然不会仅仅关注广告宣传内容，而更应关注中铁置业在房屋买卖合同内载明的房屋性质、质量、价款等，即真正能够促使其签订买卖合同的原因在于合同本身的约定。3.退一步讲，即便二审法院认定广告宣传可以被认定为要约，但由于广告宣传在先，双方签订合同行为在后，即便二者内容不一致，根据后行为覆盖先行为的原则，亦应认定签订在后的《商品房买卖合同》中的内容方为双方的真实意思表示，对双方具有约束力。二、原审判决适用法律适当。1.合同法作为调整平等主体之间财产关系的法律规范，当然适用于案涉双方因履行商品房买卖合同而产生纠纷的解决。宗楠在原审中主张行使合同解除权，而合同法第94条规定了合同解除权行使的情形，故原审法院以此条款作为本案的法律适用并无不当。2.至于宗楠提及的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为特别法应优先于一般规定（合同法）的适用，显然是对法律适用原则的错误理解。特别法优于普通法，是基于同一立法机关制定的法律、法规等不一致的，适用特别规定优于一般规定原则。合同法作为全国人民代表大会制定的法律与最高人民法院制定的司法解释（本身不属于特别法）显然既不在同一位阶又并非出自同一立法机关，故本案不存在特别法优于一般规定之适用情形。宗楠的该上诉理由不能成立。综上所述，宗楠的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依据事实和法律，作出公正的裁判，驳回宗楠的上诉。中住地产辩称，宗楠所诉主体不正确，中住地产没有义务返还团购费，应当驳回宗楠的上诉请求。宗楠向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年9月15日《济南市商品房买卖合同》；2.判令被告中铁置业退还原告购房款608384元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3.判令被告中住地产退还原告团购费30000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：中铁置业开发建设位于高新区汉峪片区旅游路以北、凤凰路以东的中铁汉峪建设项目。2017年6月6日，中铁置业取得《商品房预售许可证》，载明批准预售面积42167.87平方米，其中：商务办公42167.87平方米800套。自2017年开始，中铁置业在其宣传资料、《涨价通知》、交房通知书团购优惠通知等均宣称其出售的是公寓。2017年9月15日，宗楠与中铁置业签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201725094487），约定宗楠购买位于济南高新区大汉峪居委会凤凰路东侧中铁银座尚筑1号楼702室房屋，建筑面积48.78平方米，每平方米12472元，总价款608384元。合同第三条约定，买受人购买的商品房为1号楼1单元702室，用途为商务办公，属钢筋混凝土结构，层高为3.0，建筑层数地上为32层。第十八条约定，买受人的房屋仅作商务办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺第三款约定，无燃气及相关配套。2017年8月22日，宗楠向中住地产支付30000元团购费。同日，宗楠向中铁置业支付购房款608384元。2019年11月29日，宗楠向中铁置业支付房屋差价款748元。2019年11月29日，宗楠与中铁置业签订《交房进程确认单》，确认双方签署物业相关文件，并填写了《业主信息登记表》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法已对一方当事人行使单方解除权的情形做了规定，如不符合法律规定，则不能解除合同。本案中，中铁置业开发的中铁汉峪建设项目七已经取得预售许可证，其中性质为商务办公。虽然中铁置业一直对外宣传其出售的是公寓，但商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不作为要约。2017年9月15日，宗楠与中铁置业签订《济南市商品房买卖合同》，合同中对房屋用途明确标明为商务办公。宗楠在合同上签字，表明其对房屋用途认可，现其以合同中约定与宣传不一致为由，要求解除合同，不符合合同法规定的可以解除合同的情形，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。由于合同未解除，宗楠要求退还购房款及利息、团购费、委托代理费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。判决：驳回原告宗楠的诉讼请求。案件受理费10184元，减半收取5092元，由原告宗楠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宗楠向本院提交以下证据：证据一、中铁置业宣传资料、公众号文章，证明中铁置业自2017年至今一直宣传位于济南市奥体中心东1500米处的银座尚筑产品系商务公寓，带家具家电，燃气入户，非商务办公用房；证据二、济建房字〔2019〕11号文件，济南市住房和城乡建设局发布规范全市新建商品房委托销售行为的通知，明确承销机构不得变相收取购房人佣金，不得通过第三方价外加价，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等除预订款、预付款以外的任何形式的费用，承销机构所收取的全部费用应纳入购房人的总房款，且购房人所支付的用于购房的总价款应与购房合同中约定的总房款一致，宗楠所缴纳费用：48.78m×12472元=608384元，证明中铁置业收取“团购费”是违法的，并且未将“团购费”计入总房款；证据三、山东省商品房销售条例，根据《山东省商品房销售条例》第二十一条：“房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。”证明中铁置业已违反相关法律法规，内容与实际不符，欺骗了购房者；证据四、录像资料（附光盘），2019年12月13日山东电视台电视帮频道报道，证明中铁尚筑1号楼涉案房屋内卫生间设施无法正常使用，且从事验收工作的专业人员表示包括开发商在内的四方都有责任；证据五、济南市自然资源和规划局信息公开[2020]规-019《关于中铁汉峪建设项目地块七1#楼规划图纸信息公开的答复意见》及图纸15张，证明图纸与涉案房屋建筑构造不同，规划用途为办公性质的用房，按照“商务公寓”进行装修，并设置独立卫生间和上下水管道，公开承诺并诱导消费者购买；证据六、2020年6月3日济南高新区人民法院作出的（2020）鲁0191民初1056号民事判决书。证据七、语音资料一份。中铁置业质证称，证据一宣传资料、公众号文章为打印件，宗楠应说明证据来源，该证据不属于新证据，法庭不应采纳；对证据二济建房字〔2019〕11号文件真实性不认可，系复印件，与本案无关；对证据三山东省商品房销售条例真实性无异议，对证明目的有异议，不存在宗楠其称的违法行为。对证据四录像资料真实性无异议，但不能证明与宗楠有关；对证据五济南市自然资源和规划局信息公开[2020]规-019《关于中铁汉峪建设项目地块七1#楼规划图纸信息公开的答复意见》及图纸15张真实性无异议，但恰恰能证明涉案房屋符合建筑规划，不存在违约行为；对证据六民事判决书真实性无异议，一审判决正确。对证据七，该证据已过举证期限，二审庭审程序已完成，且提交的不属于新证据，中铁置业认为法庭不应接收该证据。宗楠未提交原始载体核对，无法确定对话双方的人员身份，即便身份属实中铁置业开发的涉案房屋已经过相关部门的竣工验收备案，在没有相反证据否定的情况下中铁置业开发的涉案房屋是符合法律规定以及与宗楠签订的合同约定。中铁置业认为法庭不应采信该证据。中住地产质证称，该诉讼与其无关，质证意见同中铁置业的质证意见。对证据七，该证据真实性无法确定，且该案件主体不是中住地产，与中住地产无关。本院查明，宗楠二审中自认涉案30000元团购费交给了山东中住地产经纪有限公司。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、宗楠要求解除涉案房屋买卖合同的主张能否成立；二、宗楠要求中住地产退还团购费30000元的主张能否成立。关于争议焦点问题一，涉案中铁置业与宗楠签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中铁置业亦办理了相关房屋预售许可证，故应认定合法有效。虽然中铁置业前期销售宣传和广告中含有“公寓、带燃气、燃气入户”等内容，但双方签订的《济南市商品房买卖合同》第一条明确载明土地规划用途为“商务金融”，第三条明确载明房屋用途为“商务办公”，第十四条第3项明确载明“无燃气及相关配套”，第十八条明确载明买受人的房屋仅作“商务办公使用”。在前期宣传内容与后期合同约定内容不一致的情况下，应以合同约定内容为准。上述合同内容明确具体，不存在任何歧义，且均以下划线方式予以特别提示。宗楠作为完全民事行为能力人，应当明知上述合同内容的基本含义，亦应对其相关签约行为负责。宗楠与中铁置业签署涉案《济南市商品房买卖合同》的行为表明宗楠对上述合同内容已经予以认可。现宗楠又以涉案房屋与中铁置业宣传内容不一致为由要求解除房屋买卖合同，理由欠当，一审未予支持，并无不当。在合同未予解除的情况下，宗楠要求中铁置业返还购房款及利息，并承担相应赔偿责任，该主张无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点问题二，宗楠自认团购费30000元系缴纳给了案外人，现其起诉要求中住地产返还该团购费，于法无据，本院不予支持。综上所述，宗楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10184元，由上诉人宗楠负担。本判决为终审判决。审判员  黄宏伟二〇二〇年九月十一日书记员  李在利