天津市滨海新区人民法院民 事 裁 定 书（2020）津0116民初14730号原告：天津天保置业有限公司,住所地天津自贸试验区(空港经济区)综合保税区远航路****。法定代表人:凌海君,执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李克东，北京隆安（天津）律师事务所律师。被告：天津天保百恒投资有限公司,住所,住所地天津港保税区京门大道****8206div>法定代表人:刘玉和，执行董事。委托诉讼代理人：刘佩明，该公司员工。原告天津天保置业有限公司（以下简称天保置业公司）与被告天津天保百恒投资有限公司（以下简称天保百恒公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法进行了审理。原告天保置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于天津空港经济区××路××号××号楼××号房屋,并提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙；2.判令被告立即办理房屋权属转移至原告名下的登记手续,将涉案房屋转移至原告名下；3.判令被告立即支付原告自逾期交房之次日起至实际交房之日止的利息及违约金；4.本案的诉讼费由被告承担。后原告申请撤回了上述第二项诉讼请求。事实理由：2019年5月24日,原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》,原告购买了被告开发建设的坐落于天津空港经济区××路××号××号楼××号房屋，建筑面积为147.73平方米,房屋价款为1481000元。合同约定,该商品房应于2019年8月31日前交付于原告,在商品房交付时,被告应书面通知原告办理商品房交接手续,提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。合同第十二条约定,订立本合同时,房屋尚未建成的,自房屋交付使用之日起90日;订立合同时,房屋已竣工的,自合同订立之日起90日,办结房屋权属转移登记。合同第五条约定,除遇不可抗力外,被告未按约定日期交付商品房,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算;如超过上述约定期限的,原告有权向被告追究已付款利息的同时,还有权追究被告的违约责任,要求被告继续履行合同,此外,被告还应每日按商品房价款的万分之0.3向原告支付违约金。本案中,原告与被告订立合同时,商品房尚未建成,买卖合同签订后,原告依约付清了购房款,但被告至今却以各种理由拒绝向原告交付房屋,且不配合办理过户手续。原告认为,原告依约支付了购房款,履行了合同义务,被告不予交付房屋、不配合办理权属转移登记手续的行为已严重构成违约,故原告依法要求被告立即交付房屋并过户,同时承担违约责任,支付原告逾期交房的利息及违约金。综上,原告为了维护自身权益，诉至贵院，请求判如所请。被告天保百恒公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求中无法交付钥匙问题，因双方虽有涉案房屋的买卖手续，但依照协议约定原告可回购涉案房屋，由被告偿还使用的原告资金、支付相关税金及利息，即在所谓房屋购房款的基础上，另付7.425%的利息。双方开会口头确定资金使用协议今年4月份到期，协议到期后，原告提交了书面延期申请，被告口头答复同意资金协议延期三个月。期间，被告多次找原告协商，要求原告给出回购金额，原告尚未给出回购金额，原因是原告需向空港经济区管委会请示。资金使用协议原涉及29套房，因为当时约定以两套小房屋置换一套大的房屋，所以最后涉及28套房。所以，被告要求原告给出具体的回购金额，由被告回购房屋，不交付钥匙。同时，原告的真实目的并不是要涉案房屋，而是为了收回当时为解决被告开发涉案小区的烂尾问题其借给被告的工程款，故被告没交付涉案房屋钥匙的必要。对于原告的后两项诉讼请求也不认可，因为原协议约定的是2020年4月份到期，被告已向原告提交书面延期申请，延期了三个月，虽延期时间刚到期，但被告早已与原告协商回购事宜，但因原告自身原因至今尚与被告办理该手续，所以被告不存在违约情况，不应交付违约金及购房款利息。经审理查明：2019年1月11日，原告天保置业公司（甲方）与被告天保百恒公司（乙方）签订了《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》，鉴于乙方开发建设的天津百恒空港住宅小区项目（锦润华庭），因建设资金短缺，导致工程停工长达两年，对区域民生、保障等造成恶劣影响，双方约定如下：经甲乙方确认涉案项目各项收尾工程对应费用总价6367万元，需求资金合计为6164.82万元，但甲方向乙方提供的资金总需求不超过6360万元，乙方承诺就甲方支付的需求资金，仅用于锦润华庭收尾工程建设，不得用于精装修及工程前期欠款。甲方预定乙方车位339个，单价为5万元，合计1695万元，甲方预定乙方涉案项目1#-15#地下一层、地下二层、地下**地下储藏室7600平方米000元/平方米，合计1520万元；甲方预定乙方房屋29套，房屋建筑面积2947.58平方米，拟购商品房平均单价为12298.22元每平方米，29套房屋购买价格合计3625万元。双方约定于2019年1月11日签署《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》，自该预定协议签署之日至2019年2月28日期间甲乙双方分阶段分批次签署完成《天津市商品房买卖合同》并由甲方支付对应的购买价款。如自地下车位、地下储藏、地下储藏室使用权品房所有权转移至甲方之日起，至乙方取得项目《新建住宅商品房准许交付使用证》之日起六个月内，乙方还清甲方向乙方提供的需求资金、甲方发生的实际费用、税费及前述三项按7.425%/年计算的利息，甲乙双方可协商解除《地下车位使用权转让协议》、《地下储藏室使用权转让协议》及29套商品房《天津市商品房买卖合同》。甲乙双方于当日签订《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》，约定：甲方预定涉案项目商品房29套，建筑面积2947.58平方米，平均单价为每平方米12298.22元，29套商品房购买价款合计3625万元；在下列条件同时成立时，甲乙双方可协商解除本协议及29套商品房的《天津市商品房买卖合同》，甲方将29套商品房退还乙方，届时甲方已缴纳但无法退回的税费由乙方全额承担：1.自29套商品房所有权转移至甲方之日起，至乙方取得项目《新建住宅商品房准予交付使用证》之日起六个月内；2.乙方在前述期限内将主合同约定的乙方还款金额向甲方全额清偿。乙方确定于2019年7月31日前取得甲方所购商品房的《天津市建筑工程竣工验收备案书》，乙方确定于2019年8月31日前取得甲方所购商品房的《新建住宅商品房准予交付使用证》，并将29套商品房交付甲方。2019年5月24日，被告天保百恒公司（出卖人，甲方）与原告天保置业公司（买受人，乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于天津市滨海新区××路××号××号楼××室房屋，房屋面积为147.73平方米，每平米价格为10025.05元，价款为1481000元；甲方于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付乙方使用；乙方应于2019年8月31日前一次性支付购房款1481000元。2019年8月16日，涉案项目15号楼竣工验收合格，并于2019年10月17日进行了竣工验收备案，于次日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。天保置业公司以拨付天保百恒公司前述需求资金的方式，支付了涉案房屋购房款。2020年7月28日，原告天保置业公司取得了涉案房屋的天津市不动产权证。另查，被告已将案涉房屋出售于案外人瑀桐，房屋单价为18000元。再查，被告称，涉案项目原定于2016年竣工交房，因被告资金链断裂，导致涉案项目进展迟缓，小区业主200余人多次向滨海新区政府、天津市人民政府信访。保税区管委会为化解信访问题，解决涉案项目烂尾事宜，安排原告对被告进行帮扶。为保障需求资金6360万元，原告提出被告进行质押，因被告法务审核手续不完毕，无法走质押手续，遂准备走买卖手续，但鉴于约定房屋单价为10000余元，远低于市场价格，故双方签订了回赎协议。本院认为，结合原被告双方签订涉案《天津市商品房买卖合同》的背景、合同约定的商品房单价与市场价格明显背离、双方约定的涉案合同的解除条件等情况，可以认定原被告双方签订的涉案《天津市商品房买卖合同》系为保证原告方民间借贷利益实现,故原告与被告之间系民间借贷关系,而非房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，本案签订的《天津市商品房买卖合同》属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。原告在本院释明后拒绝变更诉讼请求,应当裁定驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告天津天保置业有限公司的起诉。本案诉讼受理费25元，本院予以退还（原告已预交本院）。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  韩俊森二〇二〇年九月十日书记员  程 涛