湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初5074号原告：胡桂红，女，1971年5月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：涂忠，男，1992年11月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张红彪，男，1991年6月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：岳阳市飞扬置业有限公司，住岳阳市岳阳楼区炮台山路美丽家园**顶楼，社会统一信用代码：914306005595130770。法定代表人：邓修筑，该公司董事长。委托诉讼代理人：李爱军，男，1968年10月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，（系公司法务）。原告胡桂红与被告岳阳市飞扬置业有限公司（以下简称“飞扬置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人涂忠、张红彪，被告飞扬置业的委托诉讼代理人李爱军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告从2019年7月1日起至2020年2月29日按照总房价日万分之一的标准支付逾期交房违约金共计5624元；2、被告支付从2020年3月1日起至正式交房之日止的违约金，按照23.05元/天计算；3、被告2017年11月19日由被告公司员工王敏违规收取的20000元认筹金；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年11月30日与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于洛王小区（开发商称为武警小区）002幢07层702房，交房的时间为2019年6月30日。原告按约支付了房款，被告至今未按约定交房。被告辩称：一、武警小区造成逾期交房的原因是由于武警小区110户团购户价格偏低、因各种材料价格上涨、财务成本增加等诸多因素，造成被告严重亏损导致破产而至。2018年公司严重亏损无法运作的情况下，被告于2018年12月17日向岳阳市中级人民法院申请破产清算，该院于2018年12月20日受理被告破产清算申请，2019年1月3日湖南天地人律师事务所作为破产管理人接管被告公司，对公司帐目进行清算审查，经审查被告公司亏损37033962元。当时武警小区团购户看到被告公司面临破产，就组织相关人员到市政府信访，市政府及政法委领导接访后，对此事高度重视，多次与被告公司负责人进行协调。市政府及政法委的意见是：“1、飞扬公司不能走向破产，一旦破产，所有预购合同的债权人就丧失了物权请求权，预购人面临更大的损失。2、飞扬公司要想尽一切办法与社会债权人达成和解，尽最大努力完成房屋的交付，确保武警小区不能变成烂尾楼。”对此，政法委相关领导和破产管理人协助被告与相关债权人做工作，债权人免收借款利息800多万元，110户团购户也愿意每平方米调价200元来减轻被告负担，力争将武警小区完美的交到业主手中，最终该破产案与债权人达成破产和解。二、本案因破产和解及今年疫情原因所担误的时间不能列入逾期交房时间，且本案违约金约定过高应当依法适用减少。从2018年12月17日被告申请破产清算至2019年4月30日破产和解终结时，这4个多月的时间里，被告公司一直处于瘫痪状态，公司的所有资料、帐目和公章都被破产管理人管控。加之今年的新冠疫情又担误了二个多月时间，被告认为被被告计算逾期时间从2019年7日1日至交房之日止，实为不妥，应当减去被告公司破产和解及疫情所担误的时间（应当减去6个月），此乃属于无法抗拒的行为。再则，根据《合同法》第一百一十四条之规定“约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。就本案而言，目前并未给被被告造成一定的损失，违约金应当属于适当减少的情形。综上所述，由于多种原因造成武警小区逾期交房，但这些原因被告也是无法对抗。该小区231套房屋已全部签订了预购合同，目前已入住了30多户，部分业主房屋上的小问题，我公司会尽快整改，直到业主满意为止。鉴于被告公司现已被岳阳市中级人民法院裁定为破产企业，公司名下又无任何资产和现金，即使本案法院判决被告承担一定的违约金，就此，属于破产企业新增加的债务，被告也无能力履行。被告认为本案力争协调解决为妥，不要浪费诉讼资源，更不要强逼被告再次走向破产清算程序。查明的事实一、2017年11月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：1、原告以230509元购买被告开发的“武警小区”002幢07层702房屋一套；2、定于2019年6月30日前交付房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告,该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付房屋的，按照下列方式处理：（1）、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告现已支付全部房款。二、2018年12月17日，飞扬置业以明显资不抵债为由向岳阳市中级人民法院申请破产清算，经审查，岳阳市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）湘06破申16号民事裁定书，裁定受理岳阳市飞扬置业有限公司破产清算申请。2019年4月4日，飞扬置业以与全体债权人自行达成了和解协议为由，请求岳阳市中级人民法院裁定认可《岳阳市飞扬置业有限公司破产和解协议》，岳阳市中级人民法院经审查，与2019年4月4日作出（2019）湘06破2号民事裁定书，裁定：1、认可《岳阳市飞扬置业有限公司破产和解协议》；2、终结岳阳市飞扬置业有限公司的破产程序。上述破产和解程序耗时109天。三、截至目前，武警小区的主体工程已建设完工，尚未进行竣工验收备案，且消防通道尚在建设中。被告认可逾期交房的事实。判决的理由与结果本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效,双方应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定时间交房，应向原告承担违约责任。鉴于被告公司于2018年12月17日以资不抵债为由向岳阳市中级人民法院申请破产清算，公司正常运转受限，本院酌情扣除被告破产和解的期间109天，交房之日顺延至2019年10月17日。另外，被告以约定的违约金过高为由,请求法院予以减少,因其未对违约金过高进行举证,故对被告的辩称理由本院不予采纳，本院按照合同约定的总房款的日万分之一的标准确定违约金。按照原告的主张，被告应支付原告2019年10月17日起至2020年2月29日止的逾期交房违约金3135元（23.0509元/天×136天）。原告在诉讼请求中主张的后段违约金计算标准均未超过合同的约定，系其权利处分，本院予以尊重。另外，对于原告主张被告退还20000元认筹金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳阳市飞扬置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡桂红支付2019年10月17日起至2020年2月29日逾期交房违约金3135元，后段逾期交房违约金按23.05元/天自2020年3月1日计算至房屋交付之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告岳阳市飞扬置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  刘耀华二〇二〇年九月二十九日书记员  卿 乐