广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1942号 原告：仇继宝，男，1978年11月26日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：何显科，广西铭德律师事务所律师。 被告：谢祥永，男，1972年7月17日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：张湘东，广西三振律师事务律师。 原告仇继宝与被告谢祥永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告仇继宝及其委托诉讼代理人何显科、被告谢祥永的委托诉讼代理人张湘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇继宝向本院提出请求：1、判令被告支付原告购房款892500元及利息（利息以892500元为基数，按年利率6%从2017年1月7日起计至还清之日）；2、本案诉讼费、保全费、鉴定费等一切费用由被告承担。事实和理由：原被告系多年朋友关系。2017年1月6日，原告为了偿还欠银行及私人（包括被告）借款，将原告本人所有的位于南宁市××路4号铺面转让给被告，双方约定4号铺面价格为892500元，并签订了《存量房买卖合同》。但当时被告为了少交契税，隐瞒实际交易价格，私自将报备给南宁市不动产登记中心的《存量房买卖合同》中的交易价格写为5800元，其实4号铺面真正交易价格为892500元。在4号铺面变更登记到被告名下后，被告就一直以各种理由拒绝支付购房款。因为被告的耍赖、欺诈行为，致使原告未能归还银行及私人借款，而被债权人起诉至法院，进而被限制高消费，列入失信被执行人名单，严重破坏了原告的声誉，影响了原告及家人的日常生活。今年4月，被告又以原告向其借款未还而诉至法院，该案已审结。原告转让铺面的目的是以所得价款还清欠银行及他人借款，包括欠被告的借款，若当时被告能及时依约支付购房款，定然不会使原告债务缠身，也不会被法院列入老赖名单。2017年7月18日，被告找到原告，要求原告出具尚欠80万元的借条，尽管原告辩驳说其尚欠购房款未支付，两者相抵，应该是由被告向原告支付欠款，但被告说：“借钱归借钱，买房归买房，两件事情得分开算，不能混在一起。我们买卖铺面，签订了房屋买卖合同，那你向我借钱，就得写借条给我”。虽然借款和房屋买卖确属不同法律关系，但若被告从合理解纷等方面考虑，应该如实在购房款中扣减尚欠借款后将剩余款项付给原告，但被告却单方面要求原告归还之前的借款，实质是要颠倒是非黑白，要昧着良心侵吞原告合法财产，完全不顾朋友情谊，不顾诚实善良风俗，实为人之不耻。关于利息问题，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”因为房屋变更登记完毕后，就应当依法同时支付购房款项，被告未在该时间内支付购房款，属于违约，应自此开始支付资金占用费用，按年利率6%计算。 被告谢祥永辩称，一、原告主张3号商铺1264425元、4号商铺892500元的诉讼请求是没有事实和法律依据的。1、涉案3号、4号商铺为阴阳合同，其中3号商铺价格977822元、4号商铺价格690200元是不动产登记局备案合同约定的价格，根据法律规定，不动产登记局备案合同应系合法有效合同。2、涉案3号、4号商铺的所有权年限为40年（1992年12月28日至2032年12月28日），在1992年交易单价约1000元/平方米，至2017年1月6日，3号、4号商铺已经过了25年，剩余15年产权年限，且是在小区内部的铺面，位置处于偏僻角落，是断头路，人流稀少，铺面很少人租赁，所以双方约定单价5800元/平方米符合交易商铺的使用年限和价值的客观事实。因此，3号、4号商铺价款为1668022元。3、被告以物抵债的方式向原告支付了所有的购房款，履行了《存量房买卖合同》的义务。被告在2014年-2015年期间向原告合计出借了145万元，约定月利率为2%，在2017年1月6日交易商铺时，原告个人进行核算，其中（1）250000元借款尚欠30个月利息，计得利息150000元；（2）850000元借款尚欠20个月利息，计得利息340000元；（3）房产交易税为310000元已由被告垫付，约定每人各负担一半即155000元；（4）借款本金145万元，四项共计2095000元。 综上，原被告之间3号、4号商铺交易是一种以房抵债的交易方式。抵债之后，双方2017年7月18日结算，在伍尚的债权转让和见证下，原告确认尚欠被告本金80万元，并出具借据给被告。因此，被告已全部履行《存量房买卖合同》约定的付款义务。 二、本案已经超过诉讼时效。原被告2017年1月6日签订交易3号、4号商铺的《存量房买卖合同》，2017年2月14日完成过户登记，至原告起诉时已经超过了三年诉讼时效。 三、被告保留向原告追究多付房款和垫付交易税金的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年1月6日，原告就其坐落于南宁市××路3号、4号铺面（以下称为“3号铺面”“4号铺面”）出售事宜，与被告签订了《存量房买卖合同》。涉及3号铺面、4号铺面的合同均有两份，一份由原被告双方持有（以下称为“存量房合同”），另一份递交给不动产登记部门保存（以下称为“备案合同”）。存量房合同与备案合同的差别之处只在于成交价格不同，其余条款是相同的。3号、4号铺面存量房合同约定的成交价格分别为人民币1264425元、892500元（合计2156925元），备案合同约定的成交价格均为5800元。上述合同对付款方式及时限、违约责任未作具体约定。 在交易中，原告书写了一张字据（以下称为“无名字据”），该字据现由被告持有。字据内容为：（1）250000元、欠30个月利息，共150000元；（2）850000元、尚欠20个月利息，共340000元；（3）交房产税共310000元，每人155000元；（4）本金145万元。（四项）总共2095000元。（5）房屋交易总价2152500元。 2017年1月18日、2月14日，3号、4号铺面的产权变更登记至被告名下，被告取得了不动产权证（证号为桂（2017）南宁市不动产权第××号、第××号）。此后，被告一直没有向原告支付房屋价款。原告于2020年7月10日就3号铺面、4号铺面分别向本院起诉，本案涉及4号铺面，涉及3号铺面的案号为（2020）桂0703民初1943号。 另查明，1、2014年至2016年间，被告多次转账出借款项给原告，2014年3月24日出借600000元、2014年6月30日出借600000元、2015年3月2日出借250000元、2016年12月19日出借200000元，合计出借1650000元。 2、原告主张其已归还被告上述借款606000元，并提供银行转账凭证佐证，其中2014年7月5日转账还款354000元，2015年3月2日两次转账还款252000元（200000元+52000元），合计606000元。被告对此予以认可。 3、2017年7月18日，原告出具一份借据给被告，借据载明：今借到谢祥永现金人民币800000元，用于生意使用。2020年4月14日，被告依据该借据，以原告及其妻子为被告，向本院提起民间借贷纠纷诉讼，请求原告及其妻子归还借款本金800000元及利息，后变更请求借款本金600000元及利息。本院经审理于2020年6月29日作出（2020）桂0703民初1126号民事判决书，认定“2014年至2015年间，被告仇继宝多次向原告借款。被告借款后陆续偿还部分借款。2017年7月18日，原、被告经结算确认，被告实际尚欠原告借款60万元。”判决：一、仇继宝偿还谢祥永借款60万元并支付利息；二、驳回谢祥永的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 本院认为，被告在提交答辩状期间没有提出管辖权异议，并应诉答辩，说明其已接受了本院的管辖，管辖权已经确定，当事人无权再就管辖权提出异议，故本院对被告在庭审中提出的管辖权异议不予审查。本案涉及房屋价格、诉讼时效及是否“以物抵债”或抵销等争议问题。对此本院评判如下： 关于房屋价格问题。4号铺面存量房合同的价格为892500元，备案合同的价格为5800元。前者价格加上3号铺面存量房合同价格之和为2156925元，与“无名字据”所载房屋交易总价2152500元基本相符，应是双方当事人的真实意思表示，而后者价格与前者价格相差悬殊，并以此提交房地产交易部门办理过户，其目的显然是为了减少完税价格，属于双方的虚伪意思表示，故4号铺面的成交价格应认定为892500元，对被告有关4号铺面价格的辩驳意见，本院不予采纳。 关于“以物抵债”或抵销问题。“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，原被告签订的《存量房买卖合同》明确约定原告将4号铺面出售给被告，并约定了成交价格，整个合同未体现有以物抵债之意思，故双方之间形成的是房屋买卖合同关系，而非以物抵债关系。被告主张3号铺面交易是以房抵债的交易，缺乏事实依据，本院不予采纳。在诉讼中，被告另辩称3号、4号铺面价款已经以原告所欠借款本息及房产税来进行抵销，并提供“无名字据”和2017年7月18日原告出具一份借据来佐证。原告则否认有抵销。对此本院认为，原被告虽互负到期金钱债务，“无名字据”也记载有借款本息和交房产税总共2095000元，以及房屋交易总价2152500元等内容，但无该两项债务相抵销的内容，原告也否认该字据是抵销之意思表示，不能据此认定双方的债务已抵销。另外，被告所举的借据并无债务抵销的内容。因此，对被告所提出的抵销主张，本院不予采纳。本院注意到被告在诉讼中有欲以借款债权抵销房屋价款债务的意愿，但因原告对被告主张的借款债权有异议，本院根据现有证据又未能查清该借款债权数额，难以确定抵销债务的额度，故于本案不进行抵销核减债务。原被告之间的借贷关系可另循合法途径解决。 关于诉讼时效问题。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，存量房合同对房屋价款的履行期限未作约定，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，而且被告又没有证据证明诉讼时效于何时起算，故被告有关已过诉讼时效的主张没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，案涉4号铺面存量房合同是原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告已将4号铺面交付并移转了所有权给被告，被告应按约履行支付房屋价款的义务，故原告请求被告支付房屋价款892500元，有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。关于利息，存量房合同对房屋价款的履行期限未作约定，为此被告可以随时履行，其未于交易日付款不构成违约，故原告请求2017年1月7日起按年利率6%计算利息于法无据，本院不予支持，利息宜自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告主张双方是以物抵债或房屋价款已抵销，以及诉讼时效已过等，均缺乏相应依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条规定，判决如下： 被告谢祥永于本判决生效后十日内向原告仇继宝支付房屋价款892500元及利息（利息自2020年7月10日至还清欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费14532元，减半收取7266元，由原告仇继宝负担1269元，被告谢祥永负担5997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  苏允良 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄俊嘉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。