重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初905号原告：曾代清，女，1964年1月6日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师。被告：巫溪县利民城市建设发展有限责任公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇宁河街**，统一社会信用代码91500238686229159P。法定代表人：曾宇宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冉龙柱，重庆峡郡律师事务所律师。原告曾代清与被告巫溪县利民城市建设发展有限责任公司(以下简称利民公司)合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，于2020年7月2日转为普通程序公开开庭进行了审理。原告曾代清及其委托诉讼代理人邹运军、被告利民公司的委托诉讼代理人冉龙柱均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾代清向本院提出诉讼请求：1、判令被告利民公司将位于巫溪县南门农贸市场地下停车库的车位一个交付原告曾代清，并将车位产权证书一并交付原告；2、判令被告赔偿原告逾期未能交付车位的违约损失28875元（2017年2月13日至2020年4月13日止，按每天25元进行计算），并从2020年4月13日起按25元每天赔偿损失直至实际交付为止；3、律师费5000元和本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告承担原告已缴纳的大修基金费用2225.40元；2、判决被告赔偿原告逾期交付车位的损失从2017年2月13日至2020年8月20日按照每天25元的标准进行计算；3、律师费5000元由被告承担；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年2月12日，原告曾代清与被告利民公司签订《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》，双方约定，被告依据原告在宁河农贸市场的房屋建筑面积进行补偿，协议已载明具体补偿方案、履行时间、违约责任等。同时合同约定被告交付车位时将产权证交付原告，费用由被告承担。2017年2月12日系被告交付车位的期限，原告多次要求被告履行合同义务，被告均要求原告支付大修基金等费用刁难原告，至今未能实际履行车位交付问题。原告认为，原、被告签订的《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》系双方真实意思表示，应受到法律的保护。被告已违约，故原告提起诉讼。被告巫溪县利民城市建设发展有限责任公司辩称，1、大修基金应当由原告承担。因为原、被告之间争议的车位问题属买卖合同关系，在协议内容的第五条有约定。大修基金的性质法律有明确规定，协议中对大修基金由谁承担没有约定，就案涉大修基金的承担问题，应按照《住宅专项维修资金管理办理》第二章第六条、第九条、第十七条的规定予以认定，从该规定可以看出，大修基金不属于办证前应缴纳的费用，且被告向巫溪县规划和自然资源局发律师询证函求证，巫溪县规划和自然资源局复函结果是物业专项维修资金未列入不动产登记的前置要件资料，故在不动产转移登记时，不动产登记机构不负责查验物业专项维修资金缴纳情况。2、关于逾期损失，合同约定的交付车位时间是2017年2月13日，但被告自2017年11月10日第一次通知原告选择车位，2018年2月2日第二次通知原告选择车位，2018年2月14日原告授权代表与案涉停车位的开发商巫溪县禄川房地产开发有限公司签订《南门湾综合改造项目(印象南门))地下车库管理合同》自此原告的车辆可以停入案涉停车库内，被告向开发商缴纳物业管理费至2019年11月31日。后被告再数次通知原告，与开发商签订买卖合同，缴纳尾款办理产权证，但原告一直不予置否。被告认为被告有延期交付停车位的事实，但是时间应截止2017年11月10日，2017年2月13日至2017年11月10日的损失应按照年租金的标准予以支付。2017年11月10日至2019年11月31日原告的停车位是不会产生损失，因为被告能够为原告提供停车的地方，原告停车不会产生费用。2019年12月1日以后，若原告有停车损失，应当由其自行承担，理由是原告一直不与开发商签订买卖合同、不缴纳尾款导致产权证无法办理，对其扩大的损失被告无过错，不应当承担。3、原告支付的律师费按答复群众意见书的内容为准。请求法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：为改善南门农贸市场片区人居环境，缓解老城区停车难问题，巫溪县人民政府决定对南门湾片区实施综合改造，并指定利民公司负责改造。2014年2月12日利民公司(甲方)与曾代清（乙方）签订了《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》。其中第四条约定，甲方按乙方在宁河农贸市场上的房屋建筑面积进行补偿，补偿标准为每平方米120元（120元/㎡×88.01㎡=10561元），补偿时间为合同签订之日。协议第五条约定，甲方必须将南门农贸市场改造成停车场的车位对乙方进行销售，购买车位交款方式：分期付款，两次付清，第一次为甲方对乙方补偿款项以定金方式转甲方，第二次结清余下款项。交款时间：第一次为合同签订之日，第二次为车位交接之日。协议第六条约定，甲方负责为乙方办理车位产权证（费用由甲方负责），在车位交付时一并交付于乙方。协议第七条约定违约责任：（一）合同签订之日起满三年交付车位，逾期未能交付的将由乙方按照相关法律法规进行赔偿。（二）如甲方不能履行向乙方交付车位，宁河农贸市场“一改二”改造增加的楼层（第二层900多平方米），按乙方证载土地分摊面积无条件归乙方所有。（三）如果甲方不能为乙方提供车位产权证，车位总价款下浮25%。(四)“一改二”改造造成乙方房屋损害和其他安全问题由甲方全权负责赔偿。协议还对其他事宜进行了约定。后利民公司未对南门湾片区实施综合改造，该工程实由巫溪县禄川房地产开发有限公司实施。2017年6月17日，利民公司合并到巫溪县城市建设有限公司，但没有被注销。从2017年11月8日至2019年10月29日，巫溪县城市建设有限公司代被告多次以张贴通知、通告的形式向包括原告曾代清在内的各住户告知选择停车位的相关事项以及逾期未缴纳停车位尾款和大修基金的法律后果。2019年10月11日，巫溪县城市建设有限公司(甲方)与巫溪县禄川房地产开发有限公司（乙方）签订回购合同，其中合同第二条对车位价款及支付方式约定，乙方同意甲方按43750元／个的标准回购车位，甲方代每个车位购买人向乙方支付车位购买款50个车位共计555757元，余下款项1631743元由50个车位购买人于2019年11月30日前自行向乙方缴纳（具体需缴纳金额详见附表）。乙方同车位购买人签订《重庆市商品房买卖合同》后，办理停车位产权证需缴纳的契税、印花税、权证登记费由甲方承担。2019年12月17日，巫溪县城市建设有限公司向巫溪县禄川房地产开发有限公司支付包括原告在内的50户住户从2018年3月1日至2019年11月31日共计21个月的停车位服务管理费52500元。2020年1月7日被告向钟雪莲送达《关于市长信箱(2019)44819号办理情况答复群众意见书》告知各住户应依法向人民法院提起诉讼，住户代表支出的合理的律师服务费由城建公司承担，法院的生效裁判结果及于其他住户。在诉讼过程中，为化解矛盾，经本院协调，由原告与巫溪县禄川房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，先行缴纳尾款及大修基金，以便办理产权证，缴纳的大修基金由哪方负担，由法院裁判。原告遂与巫溪县禄川房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，支付了尾款，并于2020年7月7日向巫溪县房屋管理服务中心缴纳大修基金(即物业专项维修资金)2225.40元。2020年8月20日，巫溪县禄川房地产开发有限公司向巫溪县规划和自然资源局申请不动产登记，原告于同日取得案涉停车位产权证书，编号为渝×号，权利人为×。另查明，案外人黄某在案涉车库租停车位一个，年租金为3600元，其中含物业管理费600元。本院认为，原、被告双方签订的《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》系双方的真实意见表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人亦不持异议，本院予以确认。被告认可原告支付的律师费5000元由其负担，本院予以照准。结合原、被告的诉辩，本院认为本案争议的焦点为：一是车位大修基金即物业专项维修资金负担问题；二是逾期交付车位的损失问题。关于争议焦点一。原、被告签订的《宁河农贸市场“一改二”补偿协议》属补偿性质，并非商品房买卖合同关系。虽然巫溪县城市建设有限公司代被告多次通知原告缴纳尾款、大修基金、并与巫溪县禄川房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但是在未取得原告同意或双方签订补充协议的情形下，未能改变协议的性质。根据合同的约定，被告在交付停车位时，应一并交付车位产权证，所产生的费用由被告负担。双方在协议中未对大修基金的负担作出约定，根据《重庆市物业管理条例》第八十七条第二款规定，缴纳大修基金是办理产权证的前置要件，结合协议的补偿性，大修基金应由被告负担。经本院协调，原告已先行支付大修基金，现被告应补偿给原告。关于争议焦点二。被告认可2017年2月13日至2017年11月10日原告存在损失，并认可按年租金的标准予以支付，本院不再评判。自2018年3月1日至2019年11月31日被告已为原告的车位缴纳管理费，车辆可以停放，车位的基本功能可以实现，对于原告主张的该期间损失，本院不予支持。但不可否认的是，该行为仍然不是协议约定的有效交付。2019年12月1日至车位取得产权证即2020年8月20日止，被告未再给原告的停车位支付管理费，如前所述，被告应对该期间的逾期交付停车位损失承担责任。即被告应对2017年2月13日至2018年3月1日前以及2019年12月1日至2020年8月20日两个期间逾期交付停车位承担违约责任。由于双方没有在协议中明确约定逾期交付停车位损失的违约责任，可以参照印象南门地下停车位年租金标准予以赔偿，本院酌情支持4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告巫溪县利民城市建设发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内补偿原告曾代清为办理车位产权证所缴纳的大修基金(即物业专项维修资金)2225.40元；二、被告巫溪县利民城市建设发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾代清逾期交付停车位损失4000元；三、被告巫溪县利民城市建设发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告曾代清因本案诉讼所支付的律师服务费5000元；四、驳回原告曾代清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323.44元，由被告巫溪县利民城市建设发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  张成木审 判 员  李廷军人民陪审员  范洪瑞二〇二〇年九月二十二日书 记 员  曾钰淋