广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8300号原告：广州市天主教爱国会，住所地广州市一德路旧部**石室。法定代表人：甘俊邱，职务：主席。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告：李庆仪，女，1937年11月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴小明，男，1963年9月23日出生，汉族，与被告李庆仪系母子关系，联系地址。委托诉讼代理人：吴小燕，女，1961年6月24日出生，汉族，与被告李庆仪系母女关系，联系地址。原告广州市天主教爱国会诉被告李庆仪租赁合同纠纷一案，本案于2020年8月5立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市天主教爱国会的委托代理人郭斐、被告李庆仪及其委托诉讼代理人吴小明、吴小燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州天主教爱国会向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告之间的不定期租赁关系在2019年5月9日解除；2、依法判决被告(含同住人员)搬出广州市荔湾区沙面大街38号后座206部位房屋，将该房屋腾空交还给原告；3、依法判决被告向原告支付自2017年7月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费(该占用费按照每月608元计算，暂计至立案当月该占用费为21888元)；4、依法判决本案受理费由被告承担。事实与理由：原告是案涉租赁房屋的所有权人，原告下设天主教广州教区房产管理委员会作为原告内部职能部门，负责原告名下不动产物业的管理、出租、收益。天主教广州教区房产管理委员会与被告于2015年6月25日签订《房地产租赁合同》，将位于广州市荔湾区沙面大街38号后座206部位房屋出租给被告使用，面积为44.33平米，租金标准为每月608元，租赁期限于2017年6月30日届满。租期届满之后，双方未续签合同，但被告仍继续使用案涉房屋。2019年5月9日，天主教广州教区房产管理委员会向被告发出《解除合同通知书》，告知原告自2019年5月9日起解除双方租赁合同到期之后形成的不定期租赁关系，并要求被告交还案涉房屋。但是被告至今仍在使用案涉房屋没有交还。原告认为，2017年6月30日之后双方存自不定期租赁关系，根据《合同法》第232条规定，原告有权随时解除不定期租赁关系。2019年5月9日天主教广州教区房产管理委员会向被告发出解除通知之后，原被告之间的不定期房屋租赁关系即已经解除。鉴于被告在解除之后拒不交还案涉房屋，也没有向原告支付占用费用，故此原告特依法诉至贵院。被告李庆仪答辩称：1、不同意解除租赁合同，不同意搬出案涉房屋。被告本人一直居住在宝仁里7号后座，宝仁里7号后座原来是房管局的公房，我方是向房管局交租。在2015年时，原告以宝仁里7号后座为危房，要求我方搬迁至案涉房屋内居住，并签订了新的租赁合同。2、我方入住案涉房屋后，刚开始是向原告交租，一年后是向广州市聚益物业管理有限公司交租到2017年6月30日。聚益公司要求我方与其办理续签手续，并且升租至1200元/月，我方就不同意该租金标准，我方要求与原告续签，并不是与聚益公司续签合同。若与聚益公司签署租赁合同，我方从公房搬迁到案涉房屋的历史就没有了。3、同意按照608元/月交纳占用费。但认为原告的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，超过诉讼时效的部分我方不需要交纳占用费。4、我方入住案涉房屋时花费大量资金进行重新装修了，做了防水，我方与原告的租赁期届满后就升租到1200元，这是不合理的，我花费大量资金仅居住了2年。经审理查明：据广州市房地产管理局在1991年5月6日填发1991年4月15日核准的穗房地证字第**《房屋所有权证》，显示广州市荔湾区复兴路沙面大街36、38号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，房屋所有权性质为宗教。2015年6月25日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与李庆仪（乙方）签订《房屋搬迁移交协议》，约定：乙方须于2015年6月30日前迁出宝仁里7号后座，结清水、电等费用，并将房屋腾空交还给甲方，乙方按期迁出上述房屋后，甲方免除乙方2015年6月30日前的全部房屋使用费；乙方自愿服从甲方安排，搬迁至沙面大街××后××房，具体租赁条款按双方签订的《房屋租赁合同》执行；乙方自愿同意在承租期内自行自费对承租房屋进行维修、装修，甲方同意免除2015年7月1日至2016年6月30日的租金作为抵扣维修费用。乙方同意双方解除租赁关系后，不再向甲方追讨维修、装修的相关费用。乙方施工前，须向甲方提交有关维修、装修的相关资料，经甲方同意后方可施工；等等。2015年6月25日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方、出租人）与被告李庆仪（乙方，承租人）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区沙面大街38号后座206部位的房地产出租给乙方作住宅使用，实测使用面积44.33平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止，月租金为608元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付；乙方向甲方交纳1216元保证金，至本合同租赁期满或解除合同之日，在乙方没有违规违约的前提下，甲方将保证金1216元退回乙方或抵偿租金；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如乙方需继续租用房屋，应提前3个月与甲方协商，经甲方同意后，双方另订立合同；租赁期届满，若不续签新租赁合同，则视甲乙双方为不定期租赁关系，期间任何一方都可随时终止合同关系，无须征求对方同意。甲乙双方仍须按规定缴纳租金及有关税费；等等。合同附件二《乙方家属名单》记载有同住人员4个，分别是吴小明、李庆仪、张小英和吴楚旋。合同签订后，李庆仪租赁使用房屋至今。李庆仪陈述现案涉房屋由其一人居住使用，没有转租、分租情况。2016年10月24日，原告出具《证明》，称天主教广州教区房产管理委员会是社会团体单位组织，是广州市天主教爱国会内部的一个专门管理房产的部门，没有进行社团登记。同日，广州市民族宗教事务局在此《证明》上盖章证明。2019年5月9日，天主教广州教区房产管理委员会作出《解除合同通知书》，通知李庆仪租赁期限已届满，属不定期租赁合同关系，天主教广州教区房产管理委员会决定于本日起与李庆仪解除租赁关系，不再续租；由于天主教广州教区房产管理委员会已将沙面大街36、38号房屋整体交由广州市聚益物业管理有限公司管理，请李庆仪三个工作日内到聚益公司管理处协商搬迁或续签的相关手续，逾期不办理，将会依法收回房产。原告在庭审时陈述该通知书张贴在案涉房屋大门。李庆仪表示没有收到该通知书，是通过法院邮寄的证据才知道。庭审中，原告表示李庆仪交纳的保证金1216元可用于抵扣李庆仪应向其交纳的房屋占用费；李庆仪表示若合同解除，要求原告退还保证金1216元或抵扣应交纳的占用费，另陈述其没有购买房改房、解困房并提交《广州居民购买房改房和解困房情况查询表》予以证明。原告对该查询表的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，认为被告不应当将其晚年的居住问题推给与被告无关的原告。另，李庆仪确认于2020年8月14日收到本院邮寄送达的本案起诉状副本及诉讼材料。本院认为：虽然案涉房屋所在的广州市荔湾区沙面大街36、38号房屋的房地产权证上登记的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，但根据原告于2016年10月24日出具的《证明》，天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，没有进行社团登记，且该证明亦得到了广州市民族宗教事务局的盖章确认；因此登记在天主教广州教区房产管理委员会名下的的所有权人是广州市天主教爱国会。广州市天主教爱国会是适格的诉讼主体，有权提起本案诉讼。天主教广州教区房产管理委员会与李庆仪于2015年6月25日签订的《房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定的租赁期限于2017年6月30日届满后，双方未能续签合同，被告继续使用案涉房屋，双方形成不定期的租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方在租赁期限届满后为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时解除合同，但应给予一定的合理期限。原告要求按《解除合同通知书》的时间确定合同解除时间，但原告未提供其他证据佐证李庆仪已收到该通知书，而且李庆仪亦否认收到该通知书，《解除合同通知书》依法并未发生解除合同的效力。故本院确认租赁合同关系在被告李庆仪收到本院送达的起诉状副本时间2020年8月14日起解除，被告李庆仪应将房屋腾空交还给原告。虽然被告李庆仪入住案涉房屋有其历史背景和原因，但案涉房屋自1991年4月15日起便经广州市房管部门核准登记在天主教广州教区房产管理委员会名下；天主教广州教区房产管理委员会与被告签订租赁合同是平等主体之间的民事活动，应当遵循公平自愿原则。原告作为案涉房屋的产权人对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告不同意解除合同和迁出案涉房屋，没有法律依据，本院依法不予采纳。由于被告李庆仪现已将近83周岁又没有证据证明其名下有房屋可供搬迁，考虑到李庆仪的实际困难，本院确定给予其继续居住2年为宜。被告在继续居住期间应积极在现有住房保障体系内寻找救济途径以解决其居住问题，2年期满后，被告及其同住人员应搬迁出该房屋，将该房屋腾空交还给原告。对于原告要求被告支付自2017年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。被告提出诉讼时效的抗辩。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；因原告未能提供证据证明其在本案起诉前曾向李庆仪主张过房屋占用费，故原告依法有权向被告追讨房屋占用费的起算时间为2017年8月5日。对于2017年8月4日前的房屋占用费，因已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持，依法予以驳回。李庆仪应按608元/月的标准向原告支付自2017年8月5日起至腾空交还案涉房屋之日止的房屋占用费。原告同意以李庆仪交纳的保证金1216元抵扣部分房屋占用费，未违反合同约定和法律规定，本院依法予以准许。至于李庆仪提出的其曾对案涉房屋出资装修的抗辩，根据天主教广州教区房产管理委员会与李庆仪签订的《房屋搬迁移交协议》的约定，李庆仪同意在承租期内自行自费对承租房屋进行维修、装修，天主教广州教区房产管理委员会因此免除李庆仪2015年7月1日至2016年6月30日的租金作为抵扣维修费用，李庆仪同意在解除租赁关系后，不向天主教广州教区房产管理委员会追讨维修、装修费用。现李庆仪以出资装修为由不同意解除租赁合同和搬出案涉房屋，依据不足，本院对其抗辩意见不予采纳。综述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市天主教爱国会属下的天主教广州教区房产管理委员会与被告李庆仪在2015年6月25日签订的《房地产租赁合同》在2020年8月14日起解除。二、在本判决发生法律效力之日起2年内，被告李庆仪（含同住人员）搬出广州市荔湾区沙面大街38号后座206部位房屋，将该房屋腾空交还给原告广州市天主教爱国会。三、在本判决发生法律效力之日起十天内，被告李庆仪按608元/月的标准向原告广州市天主教爱国会支付自2017年8月5日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋占用费；从本判决发生法律效力之次日起至上述第二判项确定的搬迁退房日止的房屋占用费，被告李庆仪仍按608元/月的标准支付给原告广州市天主教爱国会（李庆仪交纳的1216元保证金可用于抵扣等额房屋占用费）。四、驳回广州市天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，由原告广州市天主教爱国会负担25元，被告李庆仪负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五天内，向本院递交上诉状，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  邱思陵二〇二〇年九月二十五日书记员  李 婷胡晓琴