湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初1108号原告：杨木珍，女，1967年6月25日出生，汉族，住广东省东莞市。原告：周芷颖，女，2001年1月6日出生，汉族，住广东省东莞市。原告：徐钰潮，女，1992年7月21日出生，汉族，住广东省东莞市。三原告的委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被告：赵书信，男，1970年1月28日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：肖业生，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。第三人：开平恒威房地产开发有限公司，住址：开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝锦标。第三人：开平市龙发建筑工程有限公司，住址，住址：开平市水口镇龙德北路**之一div>法定代表人：冯永发。原告杨木珍、周芷颖、徐钰潮与被告赵书信、第三人开平恒威房地产开发有限公司(以下简称“开平恒威房地产公司”)、开平市龙发建筑工程有限公司(以下简称“开平龙发建筑公司”)执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告杨木珍、周芷颖、徐钰潮的委托诉讼代理人钟柳，被告赵书信及其委托诉讼代理人肖业生到庭参加诉讼。第三人开平恒威房地产开发有限公司、开平市龙发建筑工程有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨木珍、周芷颖、徐钰潮向本院提出诉讼请求：判决不得执行开平市××镇××路××号××幢××房屋。事实与理由：开平市水口镇民福路29号绿苑山庄是第三人开平恒威公司开发建设的房地产项目。2017年12月1日，原告杨木珍与何方平签订一份《房屋、商铺买卖合同书》，约定何方平将开平市××镇××路××号××幢××房屋以1250000元价格转让给原告杨木珍。签订合同后，原告杨木珍使用配偶徐世明的账户转账支付了1250000元房价款。由于开平市××镇××路××号××幢××房屋是开平恒威公司预售的房屋，何方平未办产权证。故在2018年1月，三原告与开平恒威公司签订《商品房买卖合同》，开平恒威公司确认将开平市××镇××路××号××幢××房屋以1250000元预售给原告，并出具收据确认收到原告的全部房价款。2018年8月31日，开平恒威公司将开平市××镇××路××号××幢××房屋交付给原告使用。由于开平市水口镇民福路29号绿苑山庄建设项目的人防配套工程未完工，该建设项目至今还没有通过综合验收，故预售的房屋也一直未能办理过户手续。2019年12月，执行法院在执行（2019）湘0421执831号案中（申请执行人赵书信与被执行人开平恒威公司、开平市龙发建筑工程有限公司租赁合同纠纷案），查封了登记于开平恒威公司名下的涉案房屋，并驳回原告提出的执行异议。原告认为：在执行法院查封涉案房屋之前，原告与开平恒威公司已签订了合法有效的书面买卖合同；原告支付了全部价款且合法占有涉案房屋；未能办理过户登记原因在于开平恒威公司开发的建设项目未通过综合验收，原告对此并没有任何过错。因此，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行。为了维护原告的合法权益，特提出执行异议之诉，请依法裁判。原告杨木珍、周芷颖、徐钰潮为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据1、衡阳县人民法院（2020）湘0421执异19号裁定书，拟证明执行法院驳回了原告的执行异议；证据2、商品房买卖合同、认购书，拟证明原告与开平恒威房地产开发有限公司签订涉案房屋的买卖合同；证据3、收据,拟证明原告支付了全部房屋价款；证据4、收楼流程确认表、房屋出租合同、物业管理费,拟证明原告合法占有涉案房屋；证据5、房屋商铺买卖合同书、收据、转账单、借记卡账户历史明细清单、东莞银行交易明细、结婚证，拟证明原告与何方平先签订房屋买卖合同并支付房屋价款，后才与开平恒威房地产公司补签涉案房屋的买卖合同；证据6、广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2223号民事判决书，拟证明原告向开平恒威房地产公司购买房屋，双方签订了合同，房屋已交付，没有过户的原因是因开平恒威房地产公司过错造成。证据7、案件生效证明，拟证明原告与开平恒威房地产公司之间商品房预售合同纠纷（2020）粤0783民初2223号民事判决书已生效；证据8、电费发票、微信缴费证明，拟证明原告支付涉案房屋的电费，实际占有涉案房屋。被告赵书信辩称：1、原告与开平恒威房地产公司签订的认购书及商品房买卖合同应属于无效合同：开平恒威房地产公司未取得商品房预售许可证与原告签订房屋买卖合同，同时未将合同移交给房地产部门备案、网签，因此违反了《城市商品房预售管理办法》第五条、第二十五条之规定，买卖合同存在违法行为，应属无效合同；2、原告诉称买卖合同的房屋至今未办理综合验收合格证属实，但反而证实房屋没有交付的事实；3、原告诉称房屋买卖合同至今未办理产权过户手续属实，足以证实合同签订的房屋所有权属于开平恒威房地产公司所有，而不属于原告，所以衡阳县人民法院依法对该房屋的查封、执行合法；4、本案原告存在严重过错行为：原告在开平恒威房地产公司未取得商品房预售许可证与之签订合同，且原告未按合同约定进行网签也没有将房屋买卖合同递交不动产登记中心备案。综上，请求法院驳回原告诉请。第三人开平恒威房地产公司未到庭应诉，其书面述称：1、开平恒威房地产公司对原告提供的证据的三性不持异议；2、开平水口民福路29号绿苑山庄是开平恒威房地产公司开发建设的项目。开平恒威房地产公司取得建设行政主管部门颁发的商品房预售许可证后，将涉案房屋预售给何方平，何方平再转售给原告。故在取消了开平恒威房地产公司与何方平的合同后，由开平恒威房地产公司与原告直接签订合同。开平恒威房地产公司并在何方平和原告付清购房款后，在合同约定的时间交付房屋给原告使用。由于开平恒威房地产公司欠税，所以未能及时开具发票，但出具了收据；3、由于开平水口民福路29号绿苑山庄是分期建设的，因施工队至今没有完成人防工程，绿苑山庄建设项目尚未通过综合验收。因此房屋交付使用后，还没有办理初始登记的确权手续，致涉案房屋至今未能办理原告名下产权证。未能办理产权证是施工原因造成，并不是开平恒威房地产公司的过错造成的。综上所述，涉案房屋已由原告支付全部价款，且交付给原告使用，实属原告所有。请法院依法处理。第三人开平恒威房地产公司未向本院提交证据。第三人开平市龙发建筑公司未到庭应诉，亦未向本院提交证据。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据质证意见为：证据1无异议；对证2“三性”均有异议，应提供原件，认购书应视为无效，违反了法律规定，原、被告签订合同无日期，无法确定是何时签订；对证3“三性”均有异议，原告应提供原件，收据不是发票，同时应提供转账支付依据，该收据违反了商品房资金交付的原则，银行监管条例明确规定出售商品房的资金要直接支付银行再出具税务发票，所以开平恒威房地产开发有限公司不能直接收取房款、直接出具收据，收据与常理不符，结算单在后，收据在前，应提供结算材料货款单，不排除开平恒威房地产开发有限公司与原告有串通行为；对证据4“三性”均有异议，该确认表是原告与开发商签订，双方随时可以签订，同时涉案房屋不具备交房的条件，商品房交付必须具备三书、一证、一表，原告未提供使用水、电等的发票，证明原告与开平恒威房地产开发有限公司相互串通；证据5物业管理费收据应提供原件及支付依据，部分收据没有日期，对该证据“三性”均有异议，无法达到证明目的应向法院提供付款依据，应提供完整的物业管理费票据；对证据6“三性”均有异议，本案被告于2019年12月23日申请执行，法院查封案涉房屋时间系2020年4月9日，衡阳县人民法院作出执行裁定书在前，而原告在这两组证据对自己不利的情况下才起诉至广东省开平市人民法院，该案2020年5月28日公开开庭审理，同日下达了民事判决书，衡阳县人民法院审理同一系列案件，原告委托诉讼代理人在庭审中已经自认原告提供的证据6开庭中隐瞒了衡阳县人民法院对该房屋查封执行的事实，认为应提供该民事判决书是否生效的依据；广东省开平市人民法院未查实双方合同是否有效，不排除原告与开平恒威房地产开发有限公司合伙串通在被告赵书信申请执行该房产后，再起诉来逃避执行。对证据7的生效证明有异议，应当提供原件，该判决书只能证实双方存在违约责任，不能证实对该房屋的占有及取得所有权，与本案是两个不同的法律关系，该份证据与本案无关；对证据8电费交费有异议，不能证实是本案原告所缴纳的电费，没有原告本人的名字，该证据与本案无关。本院对证据分析认定如下：被告对原告提供的证据1无异议，本院予以确认；证据2经本院核对，复制件与原件无异，证据具有真实性、合法性，与本案案件事实有关联，本院予以采信；证据6系人民法院生效的裁判文书，应予采信；证据6已认定原告与开平恒威房地产开发有限公司签订商品房买卖合同、认购书及原告已付清购房款1250000元及开平恒威房地产开发有限公司将涉案商品房交付给原告使用的事实，证据3、4、5能够与证据6认定的事实相印证，故本院对原告提交的证据3、4、5予以确认；证据7系人民法院对裁判文书是否生效出具的证明，应予采信；证据8系原告通过微信转账缴费的电子数据记载，应予采信。根据当事人的庭审陈述，结合本院采信的证据，本院认定本案案件事实如下：赵书信与开平市龙发建筑公司、开平恒威房地产公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日作出（2018）湘0421民初2120号民事判决书，判决：一、被告开平市龙发建筑工程有限公司应给付所欠原告赵书信租赁款5397714元；二、被告开平市龙发建筑工程有限公司应支付原告赵书信逾期付款利息2349804元（从2016年11月28日起按月利率2%计算至2018年9月12日止，后段利息按月利率2%另计至清偿之日止）；以上款项7747518元，限被告开平市龙发建筑工程有限公司在本判决书生效之日起十五日内履行完毕；三、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带清偿责任。开平恒威房地产开发有限公司对该判决不服，向衡阳市中级人民法院提起上诉。2019年6月4日，衡阳市中级人民法院作出（2019）湘04民终875号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年8月5日，赵书信向本院申请强制执行本院（2018）湘0421民初2120号民事判决书，2019年12月25日，本院以（2019）湘0421执831号执行裁定书及（2019）湘0421执831号协助执行通知书查封了开平市××镇××路××号××幢××房。2020年3月3日，杨木珍、周芷颖、徐钰潮不服该执行行为，以该房产属于其所有为由向本院提出书面异议，本院听证审查后于2020年4月9日作出（2020）湘0421执异19号执行裁定书，裁定驳回异议人杨木珍、周芷颖、徐钰潮的异议请求。杨木珍、周芷颖、徐钰潮在法律规定的期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，坐落于开平市××镇××路××号［国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号］土地的使用权人系开平恒威房地产公司，土地使用面积为114195平方米，开平恒威房地产公司于2013年在该土地上开发建设商品房，2013年9月3日取得商品房预售许可证，许可证期限为2013年9月3日至2014年9月3日。2017年12月1日，原告杨木珍与何方平签订一份《房屋、商铺买卖合同书》，约定何方平将开平市××镇××路××号××幢××房屋以1250000元价格转让给原告杨木珍。签订合同后，原告杨木珍使用徐世明的账户转账支付了1250000元房价款。由于开平市××镇××路××号××幢××房屋是开平恒威公司预售的房屋，何方平未办产权证。杨木珍、周芷颖、徐钰潮与开平恒威房地产公司于2017年12月1日签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》，认购开平恒威房地产公司所开发的位于开平市××镇××路××号××幢××房屋。同日，双方签订《商品房买卖合同》，约定杨木珍购买第三人开平恒威房地产公司开发的开平市××镇××路××号××幢××室，该房屋建筑面积275.01平方米，总价款1250000元，开平恒威房地产公司于2018年3月27日开具收款收据，内容为：“今收到杨木珍10幢101房款1250000元整，身份证440902196706××××”，该收据加盖了开平恒威房地产开发有限公司财务专用章。杨木珍、周芷颖、徐钰潮收房后于2018年11月24日委托杨木珍之妹杨建娣将房屋出租给他人使用一年，并已交纳了案涉房屋的物业管理费。案涉房屋至本案诉讼时尚未办理商品房初始登记手续。还查明，原告杨木珍、周芷颖、徐钰潮于2020年5月14日向广东省开平市人民法院起诉开平恒威房地产公司，要求判决开平恒威房地产公司支付逾期办理房地产不动产权证的违约金25000元。广东省开平市人民法院于2020年5月28日作出（2020）粤0783民初2223号民事判决书，判决开平恒威房地产公司应在判决生效之日起10日内支付逾期办证违约金25000元给杨木珍、周芷颖、徐钰潮，广东省开平市人民法院于2020年6月30日出具案件生效证明书，证明该判决已于2020年6月23日生效。本院认为，本案系一宗案外人提起的执行异议之诉。民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行而遭受不可逆的损害，在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，本案判断杨木珍、周芷颖、徐钰潮就案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利的内容、权利的性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析，从查明的事实看，原告已于2014年7月26日与开平恒威房地产开发有限公司签订《绿苑山庄二期紫薇御墅认购书》和《商品房买卖合同》，已支付案涉房屋的价款，已合法占有案涉房屋，未办理产权登记非因原告原因造成，广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2223号民事判决书对上述事实已确认，该民事判决书已发生法律效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，故杨木珍、周芷颖、徐钰潮请求判决不得执行开平市××镇××路××号××幢××房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人开平恒威房地产公司、开平市龙发建筑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于开平市××镇××路××号××幢××室房屋。本案受理费500元，由原告杨木珍、周芷颖、徐钰潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。本院（2020）湘0421执异19号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  王振华审判员  邓 骥审判员  曾建良二〇二〇年九月二日书记员  汪 瑶附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。