成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6496号 原告：郑博，男，汉族，1989年1月10日出生，住成都市成华区。 原告：廖利蓉，女，汉族，1959年6月27日出生，住四川省遂宁市船山区。 被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地成都市武侯区红牌楼二街**。 法定代表人：王银行，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李若兰，系公司员工，特别授权。 原告郑博、廖利蓉与被告四川满城房地产经济有限责任公司（以下简称满城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑博、廖利蓉与被告满城公司的委托诉讼代理人李若兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑博、廖利蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间签订的《物业管理委托合同》。被告结清房屋租赁期限内包括水费27.27元、气费15.4元、物管费80元、拆除隔断费用800元、清洁费300元、丢失家具费用1150元，合计2372.67元；2、被告偿还原告2月份一半房租和4月份12天房租，合计2245元；3、根据《物业委托管理合同》第五条第二点，要求被告向原告支付合同期内（2020年3月-2020年12月）剩余房租双倍违约金51000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告郑博委托其母亲廖利蓉与被告四川满城房地产经纪有限责任公司于2016年3月1日签订了《物业委托管理合同》，原告将位于成都市成华区××栋××单元××号的房屋交给被告管理出租，并且被告按季度支付原告租金，被告从2019年底擅自将租金支付方式变更为月付，且2020年2月到4月拒绝向原告支付租金，原告在两个月多的时间内，多次与被告协商房租事宜无果，原告终无法忍受被告方的一系列违约行为，于2020年3月23日从遂宁赶到成都市成华区天祥街57号满城之家，在被告方一再推脱的情况下，又赶到成都市青羊区通惠门路3号锦都1期20楼青客公寓管理公司，找到满城公司成都区总监唐涛，经双方协商仍然没有结果，其后双方纠缠至成华区桃溪路派出所，经双方协商于晚上9时许签订了调解协议，但被告方仍然无视《物业委托管理合同》、《人民调解口头协议登记表》，拒绝向原告支付房租，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决。 被告满城公司辩称，1、答辩人现不欠被答辩人房租。2020年2月公司春节放假尚未复工，3月复工后又因新冠疫情影响公司经营困难，直到3月23日，被答辩人与答辩人在成华区桃溪路派出所，签署了调解协议即《打款说明》，协议明确了“2月租金减免一半，剩余一半在2020年6月至2021年2月逐月补回，3月为免租期”，4月的租金，公司于4月8日己支付给了被答辩人，而被答辩人已于4月9日主动收回了案涉房屋。所以，答辩人不欠答辩人的租金。2、被答辩人主动要求收回房屋，违约金不应让答辩人支付。2020年2月新冠疫情爆发，对公司经营影响严重因此迟延支付了程金，在调解协议中被答辩人明确同意房屋租金以月付的方式支付，所以并不是违约行为。公司迟延支付租金的行为，并未让被答辩人有任何的实际损失，被答辩人在收到4月租金后仍收回了案涉房屋，却要答辩人支付违约金，与《物业委托管理合园》第五条第2款约定“甲方若有特殊情况要收回房屋，则作违约论……应支付合同剩余期房租的两倍作为违约金”不相符。所以违约金不应由答辩人支付。综上，房屋租金已按照调解协议按月支付给被答辩人，因疫情影响迟延支付租金也未让被答辩人有任何损失。按照合同约定被答辩人主动收回房屋后，答辩人也没有支付违约金的责任。 经审理查明，2016年2月24日，原告廖利蓉代原告郑博（甲方）与被告满城公司（乙方）签订《物业管理委托合同》（合同编号：0023415），约定原告郑博将其位于成都市××幢××单元××号房屋委托被告满城公司管理。管理期自2016年3月1日至2021年2月28日止。每月房屋租金2400元。第五条甲方的权利及义务规定：1、在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。2、甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期两个月剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。……5、甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间。……；第六条乙方的权利义务规定乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金。《合同附表》中载明了合同期内的租金支付时间、金额，其中根据租金收取金额计算，每年3月原告少收取一个月的租金。合同签订后，原告郑博将案涉房屋交给被告满城公司管理，被告满城公司将房屋对外出租。 2020年3月23日，原、被告因租金支付产生争议，遂至成都市成华区××路派出所，经人民调解委员会调解，双方达成调解协议，并签订《人民调解协议口头协议登记表》、《打款说明》。《人民调解协议口头协议登记表》载明：“经调解，自愿达成如下协议：郑博为公司免2月份租金中一半租金，剩余一半于2020年6月1日—2021年2月28日按月补回，付款明细如下：2020年2月1日、3月1日付款0元。2020年4月1日、5月1日各支付2550元。2020年6月1日—2021年2月租金为2680元／月。付款日期5个工作日未付款，郑博有权提前解除合同，收回房屋。公司还应该承担相应的违约责任。履行方式、时限：按月支付、每月1日支付”。《打款说明》载明：“甲方（郑博）委托乙方（满城公司）代为管理出租位于玛塞城10-1-2606室，因新冠肺炎疫情影响房子出租收益，二月份房租减免一半，剩下一半于2020年6月1日—2020年2月28日逐月补回。因3月份为合同约定免租期。后续付款明细如下：……”，后续付款时间、金额以及关于付款期限5个工作日未付款的合同解除权与违约责任承担与前述《人民调解协议口头协议登记表》内容基本一致。 此后，被告于2020年4月9日向原告支付租金2,550元。另，被告向原告出具《还房保证》，载明：“今有四川满城房地产经纪有限责任公司，保证于2020年4月9日晚将玛塞城10栋1单元2606号房屋内租客清退，并保证于2020年4月11日之前将此房恢复原状，特此保证！卫生打扫干净，郑博将于2020年4月12日验收”。原告于4月12日自行收回房屋，被告未安排员工参与。被告在使用案涉房屋期间，在房屋内装修增加了隔断，原告收回房屋后因拆除隔断产生费用800元。另，原告请保洁人员对房屋进行了打扫，产生清洁费300元。 庭审中，被告对原告主张的水费27.27元、气费15.4元、物管费80元无异议，认可向原告支付。另，原、被告均认为《物业管理委托合同》已经解除，但原告主张合同于2020年4月12日解除，被告主张于2020年4月9日解除。被告还认为原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。 以上事实，除当事人陈述外还有以下证据予以证实：1、原、被告身份信息；2、《物业管理委托合同》；3、《人民调解协议口头协议登记表》、《打款说明》；4、转账凭证；5、《还房保证》；6、收据2份等。 本院认为，原告郑博与被告满城公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方因租金问题产生争议后，经人民调解委员会调解达成新的付款时间约定并同时约定了逾期付款的责任承担方式，被告至迟应于2020年4月7日向原告支付租金，但被告实际于2020年4月9日支付租金，已逾期付款，构成违约，原告主张解除原被告双方之间签订的《物业管理委托合同》符合双方在《人民调解协议口头协议登记表》、《打款说明》中的约定，同时原、被告在庭审中均对解除合同不持异议，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付水费27.27元、气费15.4元、物管费80元的诉讼请求，被告在庭审中认可，本院予以支持。关于原告主张被告支付拆除隔断费用800元、清洁费300元的诉讼请求，被告对案涉房屋进行了装修，在房屋内增加了隔断，在向原告归还房屋时应当恢复房屋原状，对隔断予以拆除，并保证房屋清洁，被告在向原告出具的《还房保证》中也对房屋恢复原状、卫生打扫等内容进行了承诺，但被告实际并未履行该承诺，故原告自行请人拆除隔断产生的费用800元、对房屋进行打扫产生的费用300元，被告应当支付，对原告该诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付家具丢失费用1,150元的诉讼请求，原告并未提供有效证据证明家具丢失情况及损失金额组成，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能责任，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付欠付租金的诉讼请求，双方在《人民调解协议口头协议登记表》、《打款说明》中约定因新冠肺炎疫情原因2月的租金减免一半，剩余租金此后逐月支付，现因被告违约行为，双方合同已解除，故被告向原告支付2月半个月的租金1,275元。虽然双方约定3月为免租期，但对免租期的确定包含了双方对合同正常履行的考虑，现案涉合同因被告违约行为予以解除，本院结合合同履行情况酌情将3月原告应收取的租金认定为956元。被告承诺于2020年4月12日向原告归还房屋，但未实际履行承诺，原告于当日自行收回房屋，2020年4月1日至2020年4月12日期间的租金1,020元，被告应当向原告支付。被告于2020年4月9日向原告支付了租金2,550元，品迭前述应付租金后，被告还应向原告支付701元。 关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，《物业管理委托合同》中第五条第2款约定，“甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，被告逾期付款导致合同解除，被告应当承担违约责任。庭审中，被告申请本院对违约金进行调减，结合当事人的过错程度，合同履行情况本院酌情将违约金调减为一个月租金2,550元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郑博与被告四川满城房地产经纪有限责任公司于2016年2月24日签订的《物业管理委托合同》(合同编号：0023415）； 二、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告郑博支付水费27.27元、气费15.4元、物管费80元、拆除隔断费用800元、清洁费300元、租金701元、违约金2,550元，合计4,473.67元； 三、驳回原告郑博、廖利蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费424元，减半收取计212元，由被告四川满城房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 聂 珺 二〇二〇年九月十五日 书记员 蒋海霞