云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4700号原告：马坤，男，1987年5月26日出生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨丽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人:白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:潘婷蕊，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告马坤与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：正林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案，于2020年6月17日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨丽，被告正林公司的委托诉讼代理人白宛灵、潘婷蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，6个月内完成商品房交接手续；2、判令被告支付2016年4月1日起至2018年7月31日止的违约金236779元；3、判令被告支付2018年8月1日起至实际交房之日止按合同总价日万分之四计算的违约金（暂计至2020年3月20日止的违约金为62253元）；4、诉讼费、保全费、担保费等全部由被告承担。原告表示第4项诉讼请求中实际产生了案件受理费。事实和理由：2013年3月5日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的山海城邦XXX号房屋，合同总金额676668元，被告承诺于2014年12月31日前将建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。合同签订后，原告通过一次性付款的方式足额向被告支付了合同总价款，但被告至今没有履行交房义务。根据2016年1月10日原告与被告签订的补充协议、被告出具的《关于延期交房问题的公示（一）》及协议、公示，被告应当按每日万分之四计算的违约金赔偿原告至实际交房之日止。综上，被告迟延交房的事实，给原告带来了金钱和时间上的多重损失和困扰。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告正林公司辩称，1、原告要求被告六个月内交付房屋，超出人民法院审理范畴，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款法律规定，建设工程能否完成交付及何时完成交付，并非建设单位可以自行控制，工程验收由住建部门监督管理，因此原告要求被告交付房屋超出了人民法院审理范畴。此外，被告于2018年8月向原告寄送了入伙通知书，但原告并未到物业办理接房手续，是原告自身原因未办理接房，并不是被告原因。2、《商品房购销合同》及其补充协议中约定的违约金明显过高，应当予以调减。在原告并没有举证因被告逾期交房造成其另行租房损失的情形下，其实际损失仅为购房款的资金占用费，应当以购房款产生的同期存款利息认定原告的实际损失及违约金。3、违约金应当扣除因中高考期间停工、新冠肺炎疫情影响等不可抗力导致停工的期限。4、根据同案同判精神，违约金应调整为按日万分之二计算。5、因被告已通知原告交房，故通知之后的违约金应予以扣除。6、保全费、担保费没有实际产生，且无合同或法律约定，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对《商品房购销合同》、收款收据、补充协议、《关于延期交房问题的公示（一）》、协议、《马街摩尔城业主协议书》、《逾期交房违约金结算单》真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的2份公示，系复印件，被告不予认可，真实性无法确定，本院不予确认。2、被告提交的快递单，原告认可收到了该邮件，本院对该证据予以确认。3、被告提交的租金截图，系打印件，真实性无法确定，且仅凭该截图不能证明案涉房屋周围小区租金情况，本院对该截图不予采信。4、被告提交的应扣除违约金计算期限，系被告单方制作，对该证据本院不予确认，至于是否应扣除中高考及疫情期间本院随后予以评判。5、被告提交的昆明市环境噪音污染防治管理办法复印件，内容不完整，本院不予确认。6、被告提交的《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击新冠肺炎疫情若干措施的通告》、昆明市住房和城乡建设局关于印发《新冠病毒防疫期间昆明市建筑工程开（复）工工作方案》的通知，《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击新冠肺炎疫情若干措施的通告》中载明“房屋建筑、市政工程项目顺延工期自2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应起至解除之日止……”，因本案《商品房购销合同》约定被告应交付房屋时间为2014年12月31日，被告主张疫情不可抗力事实发生于合同约定交房期限之后，故不存在工期顺延的事实基础，被告提交的前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院确认下列事实：2014年3月5日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买山海城邦XXX号房屋，房屋总价款676668元，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；逾期交房的违约责任，若被告自合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，宽展期内，被告无需向原告承担任何违约或赔偿责任。《商品房购销合同》办理了备案登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款676668元。2015年4月12日，被告正林公司发出《关于延期交房问题的公示（一）》，载明：“一、被告正林公司将严格执行合同关于延期交房的违约责任，按合同约定的已付款项每日万分之二之标准承担违约金，违约金自2015年4月1日起计算，并在此之后每三个月向所涉及延期交房业主以现金方式支付违约金，直至交房。二、上述物业根据工程计划拟于2015年年底交房，如届时仍不具备交房条件，业主可以选择退房或继续执行违约责任条款；之后新产生的违约金将按每日万分之四计算，并支付给业主……”。2016年1月10日，原告与被告签订《商品房购销合同》补充协议，约定原告马坤购买的山海城邦XXX号房屋，总价为676668元，已付清全部购房款，商品房不能在2014年12月31日交房，被告同意在逾期交房满一年后，新产生的违约金按照已付款项每日万分之四的标准计算，被告同意于2016年12月31日交房，若届时仍不具备交房条件的，将继续执行每日万分之四的标准支付违约金，违约金按季度支付，支付时间为当期违约金结算周期的下一个月的1至10日（如2016年第一季度的违约金在2016年4月1-10日之间支付）以此类推，直至公告交房。2016年7月19日，原告与被告签订《马街摩尔城业主协议书》，载明被告不能如期交房，依约需支付原告自2016年4月1日至2017年6月30日止违约金共计123424元，原告同意被告将以上违约金按加计5%小计6171元，合计为129595元，折成记名式债权凭证，该债权凭证的使用等同于现金，可用于马街摩尔城一期商品的购买（住宅、车位、商铺、写字楼）或租赁使用（商铺），至交房止如尚未使用该债权凭证者，可于交房时现金结算或由被告扣除交房时原告应缴之所有相关费用后现金结算，多退少补。原告与被告分别于2017年9月26日、2018年3月17日、2019年1月21日签订《逾期交房违约金结算单》，明确被告需向原告支付逾期交房违约金、奖励金额，其中：2017年7月1日至2018年2月28日违约金32886元、奖励金额32886元；2018年3月1日至2018年5月31日违约金12451元、奖励金额12451元；2018年6月1日至2018年7月31日违约金8255元、奖励金额8255元。另查明，被告已向原告支付了2015年4月1日至2016年3月31日期间逾期交房违约金。被告于2018年通知原告接房，原告没有接房。庭审中，被告陈述，案涉房屋没有竣工验收，被告无法明确竣工验收时间。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告有权要求被告继续履行《商品房购销合同》。原告已依约向被告支付了购房款，被告应按《商品房购销合同》约定的交房时间，即2014年12月31日前交房。虽然被告于2018年通知原告接房，但截至庭审案涉房屋尚未完成竣工验收，也没有达到合同约定的交房条件，被告没有完成交房义务，构成违约，应承担违约责任。关于违约金的标准。《商品房购销合同》约定被告逾期交房违约金按日万分之二计算，之后补充协议约定逾期交房满一年后按每日万分之四计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，约定每日万分之四违约金即为年利率14.6%，该违约金标准过高，本院酌情将本案逾期交房违约金调整为按原告已付购房款日万分之二计算。关于被告提出应扣除中高考及2020年新冠肺炎疫情停工期间违约金的主张。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。每年中高考时间系被告所能获悉的信息，不属于不能预见的情形，不构成不可抗力。被告作为专门从事房地产开发的公司，应当对项目施工情况进行充分预估评判，合理安排施工进度。被告认为中高考构成不可抗力应免除违约金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，《商品房购销合同》约定被告交房时间为2014年12月31日前，新冠肺炎疫情发生于合同履行期限届满之后，该疫情与被告不能在约定期限交付房屋不存在因果关系。同时，案涉房屋项目未完成竣工验收，被告也未提交证据证明因疫情对其竣工验收造成的影响程度及两者之间存在因果关系，故被告提出扣除疫情停工期间违约金的主张，本院不予支持。《商品房购销合同》约定被告应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。目前被告未交付房屋，原告有权向被告主张2016年4月1日至2020年6月17日庭审之日逾期交房违约金208278元（676668元×0.2‰×1539天）。因2020年6月17日庭审之后《商品房购销合同》履行情况尚有不确定因素，对庭审之后的违约金在本案中本院不予支持，如确实产生，原告可另行主张权利。本案没有产生保全费及担保费，原告对该两项费用的主张，本院不予支持。《商品房购销合同》中约定被告应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告，目前案涉房屋尚未完成竣工验收，客观上不具备交房条件，且被告无法明确竣工验收时间，故原告要求被告6个月内交付房屋的诉讼请求本院无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告马坤与被告云南正林实业集团有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行；二、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马坤2016年4月1日至2020年6月17日期间逾期交房违约金208278元；三、驳回原告马坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5786元（原告已预交），由原告马坤承担1757元，被告云南正林实业集团有限公司承担4029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年九月一日书记员 刘俊毅