广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8706号原告：李汝斌，男，1964年12月28日出生，汉族，住址：广州市越秀区。被告：广州海角红楼旅游度假酒店有限公司，住所地广州市荔湾区红楼路**。法定代表人：赵秋虎，职务：执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马川，男，1988年6月27日出生，汉族，系公司的员工，联系地址。被告：广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社，住所，住所地广州市荔湾区坦尾西路**div>法定代表人：卢明华，职务：理事长。委托诉讼代理人：徐芳、朱晨星，均系广东道里律师事务所律师。原告李汝斌诉被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司（以下简称“海角红楼公司”）、广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社（以下简称“坦尾联合社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李汝斌，被告海角红楼公司的委托诉讼代理人马川，被告坦尾联合社的委托诉讼代理人朱晨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李汝斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令海角红楼公司积极履行合同续租义务，保障原告的承租权利；2、请求法院判令坦尾联合社排除对原告的经营妨碍，消除影响；3、请求法院判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年1月16日与海角红楼公司签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于广州市荔湾区大坦沙红楼路6-65号，红楼公司自编四号楼202房和三楼《房屋租赁合同》19间房。合同期限暂定为2018年1月16日起至2020年3月19日止。同时约定了仅在该园区在升级改造的总体规划通过报建审批后才可不再续租。基于海角红楼公司的承诺和保障，原告为此投入了大量的人力物力对原承租房屋进行了升级改造，前后投入了280多万元，目的是考虑以后长租经营使用。2019年12月15日，原告按照协议约定提前三个月向海角红楼公司提出续租申请，双方多次协商未能达成一致。直到今年5月12日，原告突然收到坦尾联合社张贴的“关于限期腾退占用物业的通知”以及“关于限期搬离停车位上车辆的通知”，同时坦尾联合社也罔顾原告的承租利益，对所有园区的大门、通道进行封锁、堆堵。原告就此事询问了海角红楼公司，海角红楼公司反馈与坦尾联合社仍在谈判过程中，双方暂未取得一致意见，请耐心等待。原告的经营原本就已受疫情严重影响，坦尾联合社的此番行为无疑是让原告及其他承租户的经营更加雪上加霜。坦尾联合社的行为从法律和道义上来说，不仅严重的侵犯了原告的合法利益，也是与现阶段政策和广州市政府积极支持复工复产的文件精神相背离。原告认为海角红楼公司和坦尾联合社联手损害了原告的权益，应对原告赔礼道歉、排除妨碍、消除影响，保障原告的优先承租权，恢复原告的经营权。综上，为了保障原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其有关法律规定，特诉至贵院，谨请依法受理，判决支持原告的诉讼请求。被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司辩称：我方与坦尾联合社的租赁合同到期前向坦尾联合社发出《合同期满场地移交事宜的报告》，告知坦尾联合社有租户想续租，也告知坦尾村我司人员在合同到期前已经全部撤出场地。由于我方与承租户所签合同期限与我方与坦尾联合社所签租赁合同是同一天到期，部分承租户已经撤出了场地。有部分承租户愿意继续按照与我方的租赁合同内的同等条件享有续租权利，至于该权利是否有效，由法院判定。坦尾联合社与我方的租赁合同已到期，是否能履行与原告的续租义务，我方现在也不清楚。若我方竞标成功，我方愿意继续履行与原告的续租义务。被告广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、坦尾联合社与海角红楼公司之间的租赁合同关系已于2020年3月19日因租期届满而终止，海角红楼公司与原告的次承租合同按其约定也已经终止。在租期届满前后，坦尾联合社均已向海角红楼公司送达了不再续租并且要求腾退交回房屋的通知，原告对此是知情的。在海角红楼公司不能与坦尾联合社续租的前提下，原告要求海角红楼公司与其续签次承租合同，丧失客观的前提条件，没有法律依据。2、合同应当是基于双方的合意，经协议一致签订的，是否续租是民事主体意思自治的范畴，并不属于原合同义务或原合同的附随义务，更不是司法审判处理的范畴，续租是新的合同关系，应当由双方协商一致达成。原告要求司法介入判令海角红楼公司与其续租，且不论海角红楼公司是否有权续租，该项诉求违反了契约自由的原则，没有法律依据。3、坦尾联合社与原告没有合同关系，也未对原告有任何承诺，原告与海角红楼公司的合同对坦尾联合社没有约束力。4、针对诉请二，坦尾联合社在租期届满后，要求海角红楼公司及原告腾退房屋是正当的权利主张，对原告不产生任何权利上，特别是经营上的损害或妨碍，因租期已经届满，原告已经丧失将次承租房屋作为经营使用房的条件，该丧失是合同期满原因造成的，对此，原告是明知的。坦尾联合社并无相关责任，原告应当另行选取经营场所进行经营，而不应不顾坦尾联合社的意愿，强迫我方继续提供房屋供其经营使用。并将此逼迫行为颠倒为排除其经营妨碍。恰恰相反，原告无法律合同依据，占用坦尾联合社所有的物业及土地，已构成侵权，其经营行为本身是在侵害我方权利的基础上进行的，非法行为不应受法律保护。原告作为侵权人，应当立即停止侵权行为。就此坦尾联合社已另行向法院提起诉讼，要求原告交还场地，案号为（2020）粤0103民初10279号。经审理查明：坦尾联合社是案涉物业所在地块的土地所有权人，持有穗集有（2012）第06000305号《集体土地所有证》。2016年4月5日，坦尾联合社、广州市荔湾区桥中街坦尾第二股份合作经济社（出租方、甲方）共同与海角红楼公司、广州海角红楼投资发展有限公司（承租方、乙方）签订《荔湾区坦尾经济联社物业租赁补充合同》，约定：根据《大坦沙海角红楼酒店区域升级改造开发合作协议》相关条款约定，将原租赁合同的租赁期延期至2020年3月19日。若合作协议终止，地块及，地块及物业租赁合同同时终止位于红楼路6-65号的自有三间物业及其附属设施使用权出租给乙方，该三间物业占地面积5148.32平方米、1299.45平方米、4507.47平方米，三间物业占地面积合计10955.24平方米；三间物业建筑面积15096.52平方米、3327.18平方米、12941.18平方米，三间物业建筑面积合计31364.88平方米。承租期限自2016年4月1日至2020年3月19日止。合同届满，乙方于2020年3月19日（合同期届满之日）将该物业及其附属设施以良好运行状态全部完好交付给甲方。如乙方经甲方同意进行转租或分租，乙方须遵守下列条款：1、本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因转租或分租而改变；2、负责转租或分租期间的管理工作；3、转租或分租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；4、转租或分租的用途不得超出本合同规定的用途；5、转租或分租合同应列明“若本合同期满终止或解除的，乙方与转租或分租户的转租或分租合同同时终止或解除”；6、要求转租或分租户签署保证书，保证其同意接受及履行乙方与甲方合同中有关转租或分租的规定，接受本合同中乙方的义务性条款并受其约束，并承诺与乙方就本同的履行对甲方承担连带责任。在本合同期满终止或解除时，转租或分租合同同时终止或解除，转租或分租户无条件迁离租赁物业及其附属物。乙方应将转租或分租户签署的保证书原件，及转租（或分租）协议原件一份、及次承租人或分租人等的营业执照身份证复印件等，在转租或分租合同签订后的5日内交甲方存档备案。7、负责因转租行为产生的一切纠纷及所造成的经济损失。8、负责因转租而产生的税、费。合同期届满，本合同终止，甲方无偿收回该物业及其附属设施、固定设施（包括水电设施等）。乙方如意向续租，须在合同期满前3个月向甲方提交意向续租申请书，并重新参与投标，在同等条件下，乙方享有优先权。等等。2017年3月1日海角红楼公司（出租人、甲方）与李汝斌（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市荔湾区大坦沙红楼路6-65号（自编四号楼）海角红楼休闲会所的第二层（原棋牌、沐足的部分860平方米）单元出租给乙方经营使用。租期叁年即2017年3月1日至2020年2月28日；租赁期间第一年该租赁单元租金按每月16000元∕月计收。租赁期满，乙方若有意续租，应提前三个月向甲方书面提出续约请求。是否续约，由甲方书面确认。若甲方同意续约，租金和其他租赁条件以双方另行签订的合同为准，在同等条件下乙方有优先续租权，但如果在本合同期限届满之日30天前，双方仍未能就续约事宜达成协议，则视为乙方放弃续租。租赁期满，乙方必须在租赁期满后10天内搬出该租赁单元场所。该租赁单元原物业设施、一切添附或镶嵌在该租赁单元场所不可拆移的附属设施由甲方无偿收回。乙方逾期不搬出的，视作乙方放弃该租赁场所内一切设备、财物，乙方所付一切款项不予退还且甲方有权要求乙方补交延期搬出所产生的租金。等等。2018年1月3日，海角红楼公司（出租人、甲方）与李汝斌（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市荔湾区大坦沙红楼路6-65号，甲方自编四号楼三层北面（原休闲会所的三层客房区）的十九间房屋出租给乙方使用（贸易办公），房屋现状乙方知悉并无异议；租期二年叁个月即2018年1月16日至2020年3月19日；在该时段临租期内，每月租金10000元，每月管理费1800元，直到合同期满；合同期满或如双方协定需提前终止本合同的，乙方必须在本合同终止日后5天内搬出该租赁单元场所。该租赁单元原物业设施、一切添附或镶嵌在该租赁单元场所不可拆移的附属设施由甲方无偿收回。乙方逾期不搬出的，视作乙方放弃该租赁单元内一切设备、财物，乙方所付一切款项不予退还且甲方有权要求乙方补交延期搬出所产生的租金，甲方不做任何补偿。等等。2020年3月2日，海角红楼公司向海角红楼物业承租方发出《通知书》，上载：兹有我公司与坦尾村的租赁合同期限即将于2020年3月19日到期。该物业下步将通过公开招标的招租方式获取承租权。我公司现告知各位承租方，如果有继续承租合同标的物业的意向，请尽快递交贵方的续租申请书，由我方转交或承租方自行与坦尾村直接协商续租事宜。2020年3月12日，坦尾联合社向海角红楼公司、广州海角红楼投资发展有限公司发出并送达《合同期满场地移交通知书》，上载：我社与贵司签订的就位于红楼路6-65号物业的《荔湾区坦尾经济联社物业租赁补充合同》将于2020年3月19日合同期满，现通知贵司，请贵司在收到本通知后与我社联系办理相关场地交接手续，并于2020年3月19日（合同期届满之日）将物业腾空后连同附属设施按良好运行状态全部交还我社，租期内物业或附属设施如有损坏的，请先行修复后再返还我社。2020年3月16日，海角红楼公司与广州海角红楼投资发展有限公司共同向坦尾联合社与广州市荔湾区桥中街坦尾第二股份合作经济社提交《合同期满场地移交事宜的报告》，上载：2020年3月12日接贵社通知书后，已按贵社要求开始进行场地腾退移交工作。按照双方签订的物业租赁合同约定了我单位在同等条件下，享有优先租赁权。我司将按贵社公示的承租条件，积极参加后续招标工作，且于2019年9月即已向贵社递交了《承租意向书》；院内还有一些小面积租户希望与我方共同享有优先租赁权，盼贵社能按合同约定，同等条件租给我们；等等。2020年3月20日，坦尾联合社再次向海角红楼公司与广州海角红楼投资发展有限公司发出并送达《场地移交通知书》，载明：请贵司立即将物业腾空后连同附属设施按良好运行状态全部交还我社，逾期超过7天的，我社将依据合同约定直接接管物业，所有违约责任及相关经济纠纷概由贵司承担。2020年5月12日，坦尾联合社与广州市荔湾区桥中街坦尾第二股份合作经济社共同向红楼园区各分租户发出《关于限期腾退占用物业的通知》，上载：鉴于我联社与广州海角红楼旅游度假酒店有限公司、广州海角红楼投资发展有限公司（简称“红楼公司”）的租赁期限已于2020年3月19日届满，双方不再续租，联社已经多次通知红楼公司交还全部承租物业并自行与分租户进行结算。各分租户继续使用联社物业已无合法依据，构成非法侵占，严重损害了联社利益。现通知各分租户在2020年5月22日前，腾空全部占用的物业并交还联社，并自行与红楼公司进行结；逾期不腾退的，视为放弃对物业内财物的所有权及处置权，联社有权自行处理，各分租户承担全部法律责任；等等。庭审中，李汝斌陈述案涉物业目前仍由其使用中，其在与海角红楼公司签订租赁合同时知晓海角红楼公司与坦尾联合社租赁合同的租赁期限。海角红楼公司陈述其有续租意向，愿意在三资平台上进行招投标。坦尾联合社陈述目前由于案涉场地仍被占用，无法交付导致不能进入下一步程序，案涉地块的出租是否在三资平台进行招投标联社要按照政府相关程序进行操作。另查，坦尾联合社于2020年8月27日向本院提起民事诉讼，要求海角红楼公司、广州海角红楼投资发展有限公司交还荔湾区红楼路6-65号全部房屋整体，要求李汝斌等人将前述房屋相应占用部位腾空按现状交还给坦尾联合社；等等。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三条和第四条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，原告与海角红楼公司之间的《物业租赁合同》约定的原告可续租的前提是海角红楼公司同意继续出租上述房屋给原告。但根据本案查明情况，海角红楼公司与坦尾联合社就案涉物业所在场地签订的《荔湾区坦尾经济联社物业租赁补充合同》在2020年3月19日已期满终止，原告与海角红楼公司就案涉物业签订的《物业租赁合同》和《房屋租赁合同》约定的合同期满日期分别为2020年2月28日和2020年3月19日。坦尾联合社与海角红楼公司在租赁期限届满后并未就案涉场地签订新的租赁合同，并已另案提起诉讼要求海角红楼公司及刘华等人交还上述房屋所在的场地；海角红楼公司在庭审中亦表示现阶段不清楚能否履行与原告的续租义务。因此，原告在其与海角红楼公司的《物业租赁合同》和《房屋租赁合同》期满后要求海角红楼公司续租，没有合同根据和法律依据，事实上也无法履行，本院不予支持，依法予以驳回。基于上述理由，由于原告没有合法理由使用案涉物业，原告要求坦尾联合社排除对原告的经营妨碍，消除影响的诉请，没有合法依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李汝斌的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告李汝斌负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年九月二十九日书记员  谢绮雯黄嘉琪