湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘02民初131号 原告：施德政，男，1982年7月14日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：龚信平，男，汉族，1955年5月5日出生，住江西省上饶市弋阳县。 委托诉讼代理人：王忠民，男，与原告系舅子关系，住江西省上饶市弋阳县，代理权限为特别授权。 被告：湖南东能投资集团有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区东牌楼街**东港名苑**，统一社会信用代码：91430100782889974N。 法定代表人：罗山东。 被告：罗山东，男，汉族，1973年6月4日出生，住长沙市雨花区。 第三人：惠州大亚湾东港实业有限公司，住所地：，住所地：惠州大亚湾**龙海二路**阳光圣菲营销中心**信用代码：91441300797717630R。 原告施德政与被告龚信平、湖南东能投资集团有限公司（以下简称东能公司）、罗山东及第三人惠州大亚湾东港实业有限公司（以下简称东港公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告谭君蒲委托诉讼代理人郑创杰与被告龚信平委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼。被告东能公司、罗山东以及第三人东港公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施德政向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与第三人签订《商品房买卖合同》合法有效，确认案涉房屋（阳光圣菲苑5栋105号商铺）的所有权归原告所有；2．裁判终止对案涉房产的强制执行措施（阳光圣菲苑5栋105号商铺，价值:1270000元）；3．本案的诉讼费由三被告及第三人承担。事实与理由：原告与第三人于2013年7月15日正式签订两份《商品房买卖合同》，约定原告一次性支付购房款1270000元购买位于惠州大亚湾西区龙海××路××号××栋××号商铺××，一次性支付购房款430000元购买位于惠州大亚湾西区龙海××路××号××栋××号××，原告于当天立即转账支付全额的购房款、维修基金、契税等合计人民币1766830元，原告于2015年9月23日领取到第三人出具的购房款发票，原告于2014年4月11日开始就将案涉商铺出租给他人使用，按月收取商铺租金，承租方还使用案涉商铺进行工商登记。截止至起诉之日原告一直占有使用案涉房产，相关物业费、公摊费用等也悉数缴清，相关的办证材料也已经递交给第三人并签署相关法律文书，因为第三人的工作人员工作疏忽、人员变动导致只办理××栋××号房屋的备案和产权过户，没有及时到不动产登记中心办理案涉商铺的备案、过户登记等手续。株洲中院在龚信平与东能公司、罗山东股权转让纠纷一案执行中，于2019年5月依据（2019）湘02执40号执行裁定书以及协助执行通知书，查封尚登记在第三人（案涉房屋登记所有人）名下位于惠州大亚湾西区龙海××路××号××栋××单元××号商铺××。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉的房屋已经被原告于2013年7月15日以合理价格买下并实际占有使用，房款、契税等费用也已经全部支付到位，只是因为第三人的工作疏忽导致未办理过户手续。根据上述法律规定，原告对案涉房产享有合法权利，并且足以排除被告龚信平对该财产的执行。 被告龚信平辩称，1.原告谭君蒲提供的证据不足以证明其购买行为的完成及产权的确立，产权的确定应以国家规定的以备案登记为准。当时法院查封是在案涉房屋没有备案登记的情况下进行的，也是依据产权以备案登记办理相应证件为准。2.东港公司提供的《房屋情况说明》不足以说明产权的有效性、合法性。 被告东能公司、罗山东未答辩。 第三人东港公司向法院邮寄《阳光圣菲苑被查封房屋情况说明》，认可案涉房屋总价1270000元，由施德政一次性付款购买，房屋已交付多年，且业主已装修入住，但由于未办理房产证，现被查封。 原告施德政为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、原告身份信息，拟证明：原告主体资格。 证据二、被告方、第三人主体信息，拟证明：被告方、第三人主体资格。 证据三、5栋105号商铺的认购协议书、商品房买卖合同、签购单、收款收据、发票、银行流水，拟证明：原告早于2013年6月15日与惠州大亚湾东港实业有限公司签订涉案房产的正式的商品房买卖合同并已经支付全额房款，另外陆续缴纳了管理费、维修基金、办证杂费等费用的事实，涉案房屋也已经正式交付原告。 证据四、管理处证明，拟证明：原告早于2013年就已经付清全款购买案涉商铺并实际占有使用，从2013年至2019年7月的管理费也悉数缴纳给了阳光圣菲管理处的事实。 证据五、租赁合同、惠州大亚湾锦绣装饰有限公司信息、承租人身份证，拟证明：涉案商铺出租给张鹏超实用，张鹏超也基于该租赁关系得以将2014年5月4日成立的惠州大亚湾锦绣装饰有限公司的地址登记在惠州大亚湾西区阳光圣菲5栋105号的事实。 证据六、银行流水、租金收取的手机页面截图，拟证明：承租人张鹏超与原告签订合同后按时转账租金给原告的母亲的事实。 证据七、房产证原件登记确认表、4栋3106房的房产证、不动产登记中心询问笔录、不动产登记申请书，拟证明：原告积极办理4栋3106房的房产证，是开发商遗漏了商铺的办证事宜，原告对于案涉商铺没有备案、没有办理房产证是没有过错的。 证据八、惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心查档材料，拟证明：原告在多次催促开发商办证过程中才得知案涉商铺已经被贵院于2019年5月23日查封的事实。 证据九、执行裁定书、协助执行通知书，拟证明原告已经全款购买的商品房被贵院裁定预查封的事实。 证据十、惠州大亚湾东港实业有限公司证明，拟证明：原告早于2013年7月15日与惠州大亚湾东港实业有限公司签订涉案房产的正式的商品房买卖合同并已经支付全额购房款，另外陆续缴纳了管理费、维修基金、办证杂费、等费用并已经将相关的办证材料递交给第三人并签署相关法律文书的事实，涉案房屋也已经正式交付原告并实际出租他人使用。 证据十一、裁定书、快递单，拟证明：本案已经经过执行异议的程序。 被告龚信平质证称：收到了原告提交的证据，对于原告提交的11组证据的真实性不知情。 另本院审理期间去涉案房屋进行了查看，涉案房屋所在的物业公司向本院出具了《情况说明》，原告对该说明质证认为：对该份证据三性都予以认可，结合执行异议阶段第三人提交的说明，我们也作为证据十提供，可以证明涉案房屋业主即为原告，并原告已于2013年7月15日正式交付原告并实际出租他人使用，情况说明显示原告现欠物业管理费3272.36元，应由原告支付相关费用。案涉房屋5栋105号商铺，该份证据恰好体现案涉房屋已经交付原告使用并由原告出租给承租人做生意。截止2020年5月份，原告存在拖欠管理费以及水电费的事实，可以证明之前的相关费用原告已经缴清。被告龚信平质证认为：产权应当由备案登记的为准。第三人的原因导致的产权不能确认，应当追究第三人的相关责任，不能说明产权能确认，最终的结果也应当根据房屋现有登记的状况进行处理。 第三人大亚湾公司在庭前向本院邮寄了一份《阳光圣菲苑被查封房屋情况说明》，原告质证认为：该份证据与原告的诉请及理由可以相互印证，证明案涉房产的房款已由原告全额支付购买，并于2013年7月15日交付使用，原告也已装修并实际使用。被告龚信平质证认为：这个证据不足以说明产权的有效性。 被告龚信平、东能公司、罗山东以及第三人东港公司均未提交证据。 本院对原告提交的证据及《情况说明》和《阳光圣菲苑被查封房屋情况说明》的三性均予以采信。 本院根据当事人的陈述以及采信的证据，查明以下事实：原告施德政与第三人东港公司于2013年7月15日签订两份《商品房买卖合同》，约定原告一次性支付购房款1270000元购买位于惠州大亚湾西区龙海××路××号××栋××号商铺××，一次性支付购房款430000元购买位于惠州大亚湾西区龙海××路××号××栋××号××，原告于当天转账支付全额的购房款、维修基金、契税等合计人民币1766830元。原告于2015年9月23日领取到第三人出具的购房款发票。原告于2014年4月11日开始就将案涉商铺出租给他人使用，按月收取商铺租金，承租方还使用案涉商铺进行工商登记。截止至起诉之日原告一直占有使用案涉房产，相关物业费、公摊费用等也悉数缴清，相关的办证材料也已经递交给第三人并签署相关法律文书，因为第三人的工作人员工作疏忽、人员变动导致只办理××栋××号房屋的备案和产权过户，没有及时到不动产登记中心办理案涉商铺的备案、过户登记等手续。 另查明，龚信平与东能公司、罗山东股权转让合同纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）湘02民初85号民事判决书，判决：一、东能公司在判决生效之日起十五日内支付所欠龚信平股权转让款1775万元，并自2017年3月8日起按月利率2%支付利息至欠款清偿之日止；二、罗山东对上述欠款及利息承担连带清偿责任；三、驳回龚信平的其他诉讼请求。案件受理费157175元，由东能公司、罗山东共同负担。上述判决生效后，东能公司、罗山东未履行该判决所确定的义务。2019年1月15日，龚信平向本院申请强制执行。本院于2019年3月21日，作出（2019）湘02执40号执行裁定，裁定：冻结、划扣被执行人东能公司、罗山东银行及其他资金2700余万元或查封处置同等价值的其他财产。2019年5月23日，本院以（2019）湘02执40号协助执行通知书，预查封了东港公司开发的座落于惠州大亚湾西区龙海××路××号××小区××栋××号商铺在内的7套房屋，预查封期限三年。案外人施德政对本院预查封阳光圣菲苑5栋105号商铺提出异议，本院于2019年12月11日作出（2019）湘02执异121号执行异议裁定书，裁定驳回案外人施德政的异议请求。2019年12月23日，施德政向本院提起执行异议之诉。 再查明，原告施德政与第三人东港公司签订《商品房买卖合同》前，阳光圣菲苑项目已取得了商品房预售许可证，案涉房屋现登记在东港公司名下。 还查明，东港公司系东能公司子公司的子公司。 本院认为，本案系执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是：1.施德政请求确认与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效及对案涉房屋确认所有权有否事实和法律依据；2.施德政对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于施德政请求确认与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效及对案涉房屋确认所有权有否事实和法律依据的问题。 1、施德政与东港公司2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。应当认定施德政与东港公司在本院查封前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。 2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照该规定，基于法律行为的不动产物权变动，登记是物权变动生效的要件之一。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到施德政名下，故施德政主张对案涉房屋确认所有权，没有事实和法律依据，不予支持。 二、关于施德政对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，施德政购买案涉房屋有关情况符合该条规定的四个条件，其对案涉房屋的物权期待权能够排除执行，理由如下：1.施德政2014年4月收房后，即将该商铺对外出租并收取租金，应当认定在本院查封前已合法占有案涉房屋。2.根据施德政提交的收款收据、银行流水、购房发票，足以证明施德政已支付案涉房屋全部价款及房屋维修基金等费用1766830元。3.对如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个条件，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。本案，第三人认可施德政已向其公司提交了各项办证资料并签署法律文书，应当认定案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。 据此，作为商品房消费者，施德政排除强制执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故对施德政排除案涉房屋强制执行的主张应予支持。 被告东能公司、罗山东以及第三人东港公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。 综上，原告施德政关于确认《商品房买卖合同》有效及排除强制执行的诉讼请求成立，应予支持；其关于确权的诉讼请求不成立，本案不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行案涉阳光圣菲苑5栋105号商铺； 二、驳回原告施德政的其他诉讼请求。 案件受理费16230元，由原告施德政负担4057元，被告龚信平负担12173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。 本院（2019）湘02执异121号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 易文胜 审 判 员 李少华 审 判 员 张晓玲 二〇二〇年九月九日 法官助理 曾海燕 书 记 员 罗茜琼