北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初15398号原告：邵小琴，女，1973年11月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：常玉虎，北京晏清律师事务所律师。被告：刘跃亮，男，1985年7月15日出生，汉族，住山东省寿光市。委托诉讼代理人：童中礼，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭瑾，北京市一法律师事务所律师。原告邵小琴诉被告刘跃亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵小琴及其委托诉讼代理人常玉虎，被告刘跃亮之委托诉讼代理人彭瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵小琴向本院提出诉讼请求：1、判决原被告双方2018年4月6日的租赁合同于2020年3月17日解除；2、被告支付原告拖欠的租赁费234837元（或房屋闲置费，已扣除押金）；3、被告支付原告代为支付装修拆装工程款、保险费32875元；4、被告支付原告代为支付物业费、垃圾清运费、施工管理费30132.8元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾于2014年5月28日购置位于海淀区中关村大街x号楼x层办公x号写字楼，并办理产权变更登记。原业主与被告就该涉案房屋的租赁关系转移至原、被告双方，双方于2014年5月28日重新签订租赁合同。至起诉日止，期间由于市场行情及各项费用上浮，原、被告主要针对原租金进行了两次调整，分别于2016年5月5日、2018年4月6日签署并变更了原合同。至此，三份合同中除租期及租金有调整变动之外，其他原、被告权利义务基本一致。然而租赁期间，被告未经原告书面同意私下联系案外人北京市新中关摩尔商业管理有限公司擅自改装涉案房屋，装修并打造室内隔断、实墙，完全改变了房屋内部结构，对房屋质量造成了实质损害，原告多次找被告，被告均敷衍了事，直至2019年9月15日被告由于经营原因提出退租，原告坚称解除合同的前提是按照合同约定把涉案房屋恢复原状再交付方可，直至2019年10月10日被告坚持撤场并约原告及物业到现场初验，原告到现场才发现根本没有按照原状恢复，就此情形根本无法对外出租，故只同意被告撤场并不同意合同解除，同时也拒不同意在合同附件的退房确认签字，也未接受被告的房屋钥匙。直至2019年11月1日，原告多番联系被告无果，无奈联系北京世纪泰华装饰设计有限公司第三方拆装公司对原告在出租房屋进行拆装，对包括石膏板隔断、石膏顶面、地面地板、实墙、门头、上下水管等在内的室内改造装修拆除。尽管原告同意被告撤场，但是由于被告不符合合同约定的房屋交付条件，并且原告、被告未在合同中的退房单上签字，原、被告双方租赁合同应继续有效，被告拖延支付租金、物业费等违约行为一直延续直至疫情发生，鉴于疫情期间被告也未实际使用房屋，目前仍是闲置状态，本着公平公正的法律基本原则，原告方减半收取该期间房屋租金。刘跃亮辩称，1、我方不是适格被告，我方与原告签订合同是职务行为;2、双方合同已于2019年9月10日解除。2019年9月15日原告已将房屋收回,2019年10月10日双方在物业公司的主持下进行了交接;3、涉案房屋的装修在原告购买房屋之前就已经存在了。其他诉讼请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年5月28日，邵小琴取得位于海淀区中关村大街x号x层办公x号房屋（以下简称涉案房屋）所有权，出租人（甲方）邵小琴与承租人（乙方）刘跃亮、北京东方米兰美容美发有限公司于2014年5月28日就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2014年5月29日至2019年3月10日。2016年5月5日，双方协商一致提高房租价格，故邵小琴与刘跃亮于2016年5月5日重新签订《房屋租赁合同》，租期自2016年5月11日至2019年5月10日。合同期内，双方再次变更房租，故于2018年4月6日签订第三份租赁合同，内容为：房屋坐落于海淀区中关村大街x号x层办公x之写字楼，房屋名称为新中关大厦x号。房屋租赁期自2018年5月11日至2021年5月10日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。本合同自签订之日起，甲乙方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方一个月房租作为违约金。第9.9.2条：乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质。第11条其他约定事项中写明：甲方同意乙方已对该房屋的给水和排水工程改造，乙方已承担所有改造费用，并负责工程安全，合同终止时，乙方负责对该房屋的给水和排水的恢复工程，乙方承担所有费用，并负责工程安全。租金标准为月租金54083元。2019年9月10日，刘跃亮提出解除合同，并同意将其交纳的押金54083元作为违约金。2019年10月10日，双方在涉案房屋物业处办理了场地设备、设施点交手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘跃亮主张其为某公司法人，其签订涉案租赁合同属于职务行为，与邵小琴协商一致，故未在2018年4月6日签订的第三份租赁合同中加盖公司公章。邵小琴对此不予认可，刘跃亮对其该项主张未提供证据证明，本院不予采信；2.刘跃亮提交录音及视频资料，证明自己于2019年9月10日提出解除合同，双方于2019年9月15到房屋内进行房屋交割，房屋钥匙交出。在邵小琴要求下，双方在物业处补办手续，再次进行物业点交。邵小琴不予认可，其主张双方进行物业点交且被告将涉案房屋恢复原状后才属于合同解除，鉴于邵小琴对录音真实性未提出异议，则本院对录音内容予以采信。录音中邵小琴确认双方于2019年10月10日在物业处进行物业点交。同时，根据刘跃亮自行提交的视频显示，2019年9月10日，涉案房屋内尚留有其部分物品。3.刘跃亮提交2014年4月4日的二次装修竣工验收记录表，证明其最初是从北京建苑汇杰设计顾问有限公司承租的涉案房屋，租期内就对涉案房屋进行了装修，邵小琴购买房屋后与其重新签订租赁合同时，房屋就是带装修并非四白落地。邵小琴对该份证据不予认可，但未提交相反证据反驳，则本院对该份证据予以采信。4.邵小琴提交《拆除合同》一份及票据若干，证明就涉案房屋恢复原状支出工程款31875元、保险费1000元、垃圾清运费3556.2元、施工管理费889.05元。刘跃亮对该份证据不予认可，但其认可未对涉案房屋给水、排水进行恢复工程，则本院对该份合同予以采信。根据该份合同显示及邵小琴自认，涉给水、排水恢复工程的金额为9000元；5.邵小琴提交租赁合同一份，证明房屋闲置期自2019年9月10日至2020年6月，刘跃亮对该份证据不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案刘跃亮于2019年9月10日擅自要求解除合同的行为，并不发生合同解除的法律效果，涉案租赁合同并未因此解除，但根据法院采信的录音证据及《场地设备、设施点交单》显示，邵小琴与刘跃亮于2019年10月10日办理了撤场的物业点交，该事实表示双方此日达成解除合同的合意，刘跃亮撤场，故该日应视为双方协商一致解除合同日期，刘跃亮应支付此日之前的租金及物业费。就邵小琴主张的2019年10月10日后的房屋闲置费损失，考虑刘跃亮在不具有法定或约定解除权的情况下提出解除合同，在客观上给邵小琴造成了寻租期间的损失，刘跃亮应对该部分损失承担赔偿责任，故本院在对邵小琴的该部分损失酌情考虑后，同时鉴于刘跃亮将已支付押金作为违约金的事实，本院将对刘跃亮应支付的赔偿数额予以酌定。就邵小琴主张的房屋闲置期间的物业费，无合同及法律依据，本院不予支持。就邵小琴主张的装修拆装工程款、保险费，合同中约定刘跃亮应负责对房屋的给水和排水恢复工程，并承担所有费用，则邵小琴因给水和排水恢复工程而花费的工程款9000元及相应的保险费1000元、垃圾清运费3556.2元、施工管理费889.05元，刘跃亮理应负担，就邵小琴主张的其他费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、之规定，判决如下：一、确定邵小琴与刘跃亮于2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除；二、刘跃亮向邵小琴支付2019年9月10日至2020年10月10日的租金50568元、物业费3911.82元及赔偿金50568元；三、刘跃亮向邵小琴支付恢复工程款9000元、保险费1000元、垃圾清运费3556.2元、施工管理费889.05元；四、驳回邵小琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1345元（原告邵小琴已预交），由被告刘跃亮负担，于本判决生效后七日内向邵小琴支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇二〇年九月二十五日书记员  张立莉