汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0702民初3165号 原告汉中市三合房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700MA6YN2ML1H法定代表人谭小鹃，系该公司经理。委托代理人卢飞，陕西锐博律师事务所律师。被告马靖，（曾用名马冀铭），男，生于1995年11月11日（公民身份号码：61230XXXX511110519），汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。委托代理人李莉，女，系被告马靖之母。第三人马继红，男，生于1968年9月3日（公民身份号码：61230XXXX809030016），汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。委托代理人李莉，女，系第三人马继红之妻。第三人李莉，女，生于1970年12月4日（公民身份号码：61230XXXX012040422），汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区XX巷XX号XX单元XX室。原告汉中三合房地产开发有限公司诉被告马靖、第三人马继红、第三人李莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法由审判员熊栋超适用简易程序独任审判,于同年8月11日公开开庭进行了审理，原告汉中三合房地产开发有限公司委托代理人卢飞与被告马靖、第三人马继红的共同委托代理人李莉、第三人李莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉中市三合房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2019年10月18日签订的编号为YS0158844的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、责令被告配合原告办理山河原著项目一期666号9号楼6层1-0601室商品房买卖合同注销、解除手续；3、判令被告向原告支付违约金990元；4、判令被告按照房屋总价5%的标准向原告支付赔偿金70750元；5、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年10月18日，被告因购买原告开发的位于汉中市汉台区XX路XX号XX号楼XX层XX室房屋，与原告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号YS0158844；房屋代码538555）及《补充协议》（附件十一）【第三人李莉代被告签字】。《商品房买卖合同》已于2019年11月11日完成合同备案手续。该《商品房买卖合同》对合同当事人、商品房基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理以及其他事项进行了约定。其中付款方式及期限明确为：以贷款方式付款，被告应当于2019年10月18日前支付首期房价款425000元，余款990000元向贷款机构申请贷款支付。若被告未按约定时间付款逾期超过60日的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。《补充协议》对《商品房买卖合同》作了补充约定。其中第四条第（一）.1项明确：被告应在合同及补充协议签订之日起十五日内向按揭银行提交个人按揭贷款所需的全部真实材料，并经银行审定签订借款合同。若到期不能完成相关材料的提交、确认和签名借款合同，则构成违约。被告接到原告催促通知后仍延迟办理按揭手续，时间累计超过10日，则视为被告自动放弃所购房屋权益，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应无条件配合原告办理该商品房备案、注销、解除手续，原告有权另行出售该房屋并要求被告支付违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订前，被告按约向原告支付了首期房价款425000元。但《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，因被告个人原因，被告至今（买卖合同及补充协议签订至今已超过八个月）未能与银行签订借款合同，无法实现以贷款方式向原告支付余款990000元的目的。此前，原告分别于2020年4月7日、2020年4月11日以及2020年5月19日多次函告催促被告履行合同义务，但被告一直置之不理，同时，被告于2020年5月7日委托第三人李莉向原告提交退房申请后，至今未配合原告办理该商品房合同注销、解除手续。2020年6月4日，原告委托陕西锐博律师事务所向被告发出《律师函》，再次催告被告尽快配合原告办理该商品房合同注销、解除手续，同时办理已付购房款的退还手续。但被告仍然不予回应，致使诉争事宜至今未能解决。综上，原告认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等系双方真实意义表示，合法、有效，对双方均具有约束力，依法应受法律保护。被告在向原告支付了首期房价款425000元后，因个人原因至今未能与银行签订借款合同，无法实现以贷款方式向原告支付余款990000元的事实清楚，该行为已构成违约。原告有权依约解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金，被告也有义务配合原告办理该商品房合同注销、解除手续。现被告不配合原告办理该商品房合同注销、解除手续的消极行为，致使原告不能及时完成再次销售，给原告造成了一定的负面影响和经济损失，侵害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所诉。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告及第三人身份证复印件；2、商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议复印件；3、付款凭条2张、首付款发票复印件；4、贷款申请资料复印件（含借款申请表、婚姻状态申明、个人信用信息查询及报送授权书3份、家庭住房实有套数诚信保证书、贷款尽职面谈记录）及情况说明复印件；5、微信截屏2张及通知函2份、退房申请及委托书、短信截屏2张及告知函1份、律师函及邮寄信息3张；6、原告5次电话联系被告马靖，被告马靖不接电话的电话记录。被告马靖辩称，原告提出的诉讼请求理由部分符合事实，但是有部分是主观臆断，一直是我跟房地产公司签订的购房合同和首付款，因为个人原因暂时没有把剩余的按揭贷款办理下来，事实上造成了所谓购房合同的违约，但是并非是联系马靖置之不理，我们也在积极处理这个事情，但因为疫情原因，贷款一直也没有下来，就在这个时候售楼部逼我们退房，说我们违约了，但售楼部也没有给我发退房合同，跟售楼部商量我去代马靖退房了，字也签了，然后售楼部又说必须马靖本人来，事实上是没有及时把尾款交清，原告通过信息要挟我们要赔付十几万违约金。原告说我们违约，但合同上写的交房时间是4月30日，原告也没有按照时间交付房屋，不是我们单方面的违约。针对原告的诉讼请求，解除合同我们不同意，也不存在配合办理房屋注销手续，我们不同意解除合同也就没有990元的违约金，按照原合同的违约约定写的赔偿金是1%并非5%，条款上写的逾期付款才有赔偿金，我们根本也不存在逾期，诉讼费我们不承担。被告马靖未提交证据。第三人马继红、李莉述称，跟被告马靖的答辩一致。作为被告的父母，想说明的是签合同什么的都是我们代签的，交了首付款，后来银行不给我们贷款，因为疫情的原因一直拖到现在，售楼部就要求我们退房，我们想着孩子不在身边也接受了退房这个事实，后来我代马靖签字办理了退房，售楼部又告知我们代签字不行需要马靖本人出面，我们也在一直跟银行交涉想把款贷下来，但售楼部一直在催我们退房。我们从疫情结束一直接到骚扰和诈骗电话，我们也怀疑原告违约把我们业主信息泄露出去，并且关系到我们自己个人征信的情况。第三人马继红、李莉未提交证据。经审理查明， 第三人李莉为给其子马靖购房，于2019年10月18日与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号为YS0158844，该合同系第三人李莉以被告马靖的名义代签。合同约定原告将其开发的位于汉中市汉台区XX路XX号XX号楼XX层XX室房屋出售给被告马靖，商品房价款1415000元，同时约定了商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理以及其他事项进行了约定。其中付款方式及期限明确为：以贷款方式付款，被告应当于2019年10月18日前支付首期房价款425000元，余款990000元向贷款机构申请贷款支付。若被告未按约定时间付款逾期在60日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。《补充协议》对《商品房买卖合同》作了补充约定。其中第四条第（一）.1项明确：被告应在合同及补充协议签订之日起十五日内向按揭银行提交个人按揭贷款所需的全部真实材料，并经银行审定签订借款合同。若到期不能完成相关材料的提交、确认和签名借款合同，则构成违约。被告接到原告催促通知后仍延迟办理按揭手续，时间累计超过10日，则视为被告自动放弃所购房屋权益，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应无条件配合原告办理该商品房备案、注销、解除手续，原告有权另行出售该房屋并要求被告支付违约金。《补充协议》第四条第（一）.5项约定：由于买受人自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，买受人应当在10日内向出卖人付清剩余房款，否则买受人按合同第八条承担逾期付款的违约责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担给付出卖人不少于合同总价（房款总价）5%的赔偿金，并且买受人需要配合出卖人办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完结后的30个工作日内退还买受人已付款项，不计利息。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，第三人李莉以被告马靖的名义向原告交清了首期房价款425000元，10月21日，原告出具了预售款发票。2019年10月22日,被告及第三人向按揭银行提交了借款申请表及相关按揭贷款所需的全部材料，被告马靖本人也于当日在中国银行股份有限公司汉中分行进行了“房产类贷款尽职面谈”，其后，因被告个人原因，按揭贷款申请未审批通过，导致被告剩余购房款无法支付给原告，2020年4月7日，原告书面通知被告催收剩余购房款，4月10日，原告书面通知被告办理退房手续，2020年5月7日，第三人李莉以委托代理人的身份书面申请退房，申请人马靖的签名系李莉代签。后因办理房屋买卖合同网签备案的注销、解除手续需被告马靖本人办理，第三人李莉以委托代理人身份无法办理，被告马靖在外地工作，以不能回汉为由怠于履行注销、解除义务，原告于2020年5月19日向被告发出告知函，于6月4日向被告发出律师函，督促被告尽快办理注销、解除手续，并告知不尽快办理将向人民法院提起诉讼。但至今，被告仍未办理该房屋买卖合同网签备案的注销、解除手续，原告也无法将该房屋再次出售，原告遂诉于本院。本院认为，第三人李莉在没有出示被告马靖的授权委托书的情况下，以被告马靖的名义与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同签订后又未经被告马靖追认，行为人李莉没有代理权，该《商品房买卖合同》及《补充协议》对被告马靖不发生效力，由行为人李莉承担责任。原告对该《商品房买卖合同》及《补充协议》有撤销的权利，现该《商品房买卖合同》及《补充协议》已无法实际履行，原告主张解除原、被告双方于2019年10月18日签订的编号为YS0158844的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院宜对该合同予以撤销，第三人李莉有义务协助原告办理山河原著项目一期666号9号楼6层1-0601室商品房买卖合同注销、解除手续，在办理完商品房买卖合同注销、解除手续后，原告应退还第三人李莉支付的首期房价款425000元。由于订立该可撤销合同原告和第三人李莉均有过错，由此产生的损失由原告和第三人各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销2019年10月18日第三人李莉以被告马靖的名义与原告汉中市三合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为YS0158844）。二、限第三人李莉在本判决生效后10日内配合原告汉中市三合房地产开发有限公司办理该《商品房买卖合同》及《补充协议》网签备案的注销、解除手续。三、限原告汉中市三合房地产开发有限公司在办理完该《商品房买卖合同》及《补充协议》网签备案的注销、解除手续后10日内退还第三人李莉以被告马靖名义支付的首期房价款425000元。四、驳回原告汉中市三合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。本案案件受理费250元，减半收取125元，由原告汉中市三合房地产开发有限公司负担50元，由第三人李莉负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费250元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                           审  判  员   熊栋超                                       二〇二〇年九月十日                            书 记 员  李  玲