湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3196号原告：常德市人民政府防空工程管理处，住所地湖南省常德市武陵广场。法定代表人：陈良星，该单位主任。委托诉讼代理人：唐铭键，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕文若，湖南德有常律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：姚桂华，女，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：崔贵舫，系姚桂华的丈夫，男，住湖南省常德市鼎城区，一般授权代理。第三人：黄大志，男，住湖南省常德市鼎城区。原告常德市人民政府防空工程管理处（以下简称人防管理处）与被告姚桂华、第三人黄大志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人防管理处的委托诉讼代理人唐铭键，被告姚桂华及其委托诉讼代理人崔贵舫到庭参加诉讼。第三人黄大志经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人防管理处向本院提出诉讼请求：1.确认人防管理处与姚桂华于2014年3月8日签订的《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》已于2020年7月6日解除；2.判令姚桂华、黄大志限期按现状连同附合的装饰装修物腾空并返还位于常德市武陵区××道××商场××号门面（面积7.3㎡）给人防管理处；3.判令姚桂华、黄大志支付所欠不定期租赁期间租金（占有使用费）2700元（系自2020年1月1日暂计至2020年6月30日期间的欠付租金，此后按5400元／年的标准计算至实际腾房返还之日止）；4.由姚桂华、黄大志负担本案全部诉讼费用。姚桂华辩称：1.姚桂华与人防管理处之间属于长期稳定、合法有效的租赁合同关系，人防管理处没有通知解除双方的合同关系，该合同并未被解除，仍然有效，人防管理处要求确认合同已经解除没有事实和法律依据；2.姚桂华与人防管理处之间的租金支付应当按照约定俗成的方式支付，人防管理处现在要求支付自2020年1月1日至6月30日的租金，缺乏依据；3.人防管理处任意解除租赁合同，给姚桂华造成重大损失，人防管理处应予以赔偿；4.人防管理处解除合同，剥夺了姚桂华的优先承租权；5.人防管理处提交的合同是伪造的假合同。黄大志未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经审理查明，本院确认以下事实：1995年6月，经常德市人民防空办公室请示，湖南省人民防空办公室批准，常德市“8501”人防工程平时功能调整为舞厅、地下商场兼行人过街道，之后常德市人民防空办公室组织施工单位进行了相应改造。自2001年起，姚桂华承租人防管理处位于常德市武陵区××道××商场××号门面用于经营。2014年3月8日，人防管理处（资产出租方、甲方）、姚桂华（资产承租方、乙方）签订了《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》，合同载明丙方为常德市财政局，约定：人防管理处将位于武陵大道地下商场的房屋（场地）出租给姚桂华；租赁期限自2014年3月8日起至2018年3月8日止；租赁期满后，甲、丙方有权收回全部出租门面，乙方应如期腾还。甲、丙方如继续出租，乙方则在同等条件下享有优先承租权，但必须在租赁期满前的2个月，向甲、丙方提出书面申请；三方可根据本合同约定情形，结合市场因素等实际情况重新协商后，签订新的租赁合同；年租金为5400元，按先交费后使用原则，乙方当年的租金在3月8日前一次性向甲方交清全年租金。如租期在二年以上的，则下年度租金在第二年一季度前交清全年租金，以后以此类推；租赁期满后，乙方在腾还租赁房屋时，除可移动的设施设备外，其依附于房屋的装饰装修归甲方所有，乙方不得损坏，甲、丙双方不给予任何补偿。该合同落款处有甲、乙双方签章，常德市财政局作为丙方未进行签字或盖章。上述租赁合同期满后，人防管理处与姚桂华未签订新的租赁合同，由姚桂华继续使用案涉租赁门面，租金按每年5400元的标准结付至2019年12月31日。2020年7月5日，湖南德有常律师事务所向姚桂华／黄大志邮寄“解除不定期租赁关系、腾退门面”的《律师函》，次日该邮件投递状态显示“已签收，他人代收”。在庭审过程中，姚桂华表示未收到该律师函。为维护自身合法权益，人防管理处遂诉至本院，提出前列诉讼请求。另查明，自2019年5月1日起，姚桂华将案涉门面转租给黄大志用于经营服装店。根据现场图片显示，案涉5号门面现处于经营状态。以上事实，有《关于常德市“8501”人防工程规模、平战功能用途调整报告的批复》、《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》、租金收据、邮寄快递单及投递状态信息表、案涉5号门面现状照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，人防管理处与姚桂华于2014年3月8日签订的《常德市市直行政事业单位国有资产房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，姚桂华在租赁期间届满后继续使用案涉门面，原租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，人防管理处有权解除租赁合同，但因人防管理处未实际履行通知义务，本院认定其与姚桂华就常德市武陵区武陵大道武陵阁地下商场5号门面的不定期租赁合同关系于起诉状副本送达之日即2020年8月21日解除。因案涉门面已由姚桂华转租给黄大志，租赁合同解除后，案涉门面的实际占有人黄大志应协助姚桂华将房屋腾空并连同附合的装饰装修物返还给人防管理处。依据法律规定，人防管理处解除合同应给予承租人合理期限，并考虑疫情影响，本院酌定姚桂华、黄大志应自本判决生效之日起六个月内将案涉门面腾空并连同附合的装饰装修物返还给人防管理处。经查，姚桂华尚未支付2020年的租金，考虑到疫情影响，本院酌定减免姚桂华三个月租金，即姚桂华应按每月450元（5400元÷12个月）的标准向人防管理处支付自2020年4月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占有使用费）。对姚桂华提出人防管理处应赔偿其经济损失的辩解意见，因姚桂华未提出反诉，本院不予处理，姚桂华可另行主张。黄大志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、常德市人民政府防空工程管理处与姚桂华就常德市武陵区武陵大道武陵阁地下商场5号门面的不定期租赁合同关系于2020年8月21日解除；二、姚桂华、黄大志于本判决生效之日起六个月内将位于常德市武陵区××道××商场××号门面腾空并连同附合的装饰装修物返还给常德市××防空工程管理处；三、姚桂华于本判决生效之日起十日内按照每月450元的标准向常德市人民政府防空工程管理处支付自2020年4月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占有使用费）；四、驳回常德市人民政府防空工程管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由姚桂华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  覃爱惠二〇二〇年九月三十日法官助理崔丹书记员陈虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。