北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10188号原告：季冉，女，1994年11月30日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。被告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路****楼****。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告季冉与被告北京京西景荣置业有限公司（以下简称景荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告季冉之委托诉讼代理人韩浪，被告景荣公司之委托诉讼代理人王丽媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季冉向本院提出诉讼请求：1.判令景荣公司向季冉赔偿因房屋无法正常使用而造成的实际损失113209.2元（自2017年6月10日至2019年7月16日，按1元/平方米/天计算）；2.判令景荣公司向季冉赔偿因房屋无法正常使用而支出的物业费、供暖费、供冷费等相关费用60255元；3.案件受理费由景荣公司承担。事实与理由：2016年11月27日，季冉与景荣公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定季冉购买景荣公司开发建设的石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地2号楼8层810（现核准楼号为5号楼），房屋性质及用途为办公，房屋建筑面积为147.6平方米，房款总价5083788元。合同签订后，季冉依约支付了全部房款，景荣公司于2017年6月2日书面通知季冉于2017年6月9日收房，季冉按《入住通知书》的规定按期办理了房屋交接手续。房屋交付后，景荣公司却未能完成房屋大产权登记手续的办理，该房屋无法办理工商登记，房屋的办公用途无法实现，导致季冉无法使用该房屋。直至2019年7月17日，季冉购买房屋所在楼栋才办理房屋大产权登记手续。2017年6月10日至2019年7月16日期间，因未办理房屋大产权登记手续导致房屋无法正常使用进而给季冉带来的损失，应当由景荣公司进行赔偿。此外，自2017年6月10日至2020年1月3日产生的供暖费、供冷费、物业费共计73688.03元，季冉已经支付。故自收房后至2019年7月16日期间因房屋无法正常使用而实际产生的物业费、供暖费、供冷费共计60255元，亦应该由景荣公司承担。为维护季冉的合法权益，故诉至法院。被告景荣公司辩称，不同意季冉的全部诉讼请求。按照双方签订的《预售合同》约定，景荣公司已于合同约定的交房时间2017年6月30日将房屋实际交付季冉使用。因此，季冉主张因房屋无法使用造成的实际损失不存在，且季冉没有提交实际损失的证据，因此，不同意支付造成的损失。且季冉主张是因为景荣公司在2019年7月17日才办理房屋大产权手续，而导致的损失，但是按照双方签订的合同，没有约定何时办理大产权证手续，而双方签订的合同中约定在房屋交付之日起730天之内未能办理房屋权利转移应支付违约金的实际支付标准，最高不超过已付房款的0.1%。此外，由于景荣公司已经按照合同如约交付了房屋，之后产生的费用如物业费、供暖费、供冷费应当由季冉自行承担。本院经审理认定事实如下：2016年11月27日，买受人季冉与出卖人景荣公司签订《北京市商品房预售合同（以下简称《预售合同》），约定：房屋坐落为石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地2#楼8层810，现楼栋地址为古城南街9号院5号楼，商品房用途办公，预测建筑面积147.6平方米，套内建筑面积100.72平方米，单价50474.46元每平方米，套内建筑面积房屋总价5083788元；合同约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。关于产权登记，合同未约定初始登记的办理时间。关于房屋权利转移登记，合同约定买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。继续履行合同的，出卖人支付的违约金最高不超过买受人已付房款的0.1%。同日，双方签订《预售合同》的附件八《补充协议》中关于房屋交付问题，约定具体的房屋交付期限以出卖人向买受人发送的入住通知中规定的交房期限为准，入住通知中的交房期限可早于《预售合同》第十二条约定的房屋交付期限。买受人应于入住通知规定的交房期限至通知地点办理入住手续，逾期未办理入住手续的，自入住通知中规定的交房之日起视为房屋已交付，因房屋交付所产生的一切风险以及物业费、取暖费等相关费用均由买受人承担。上述合同签订后，季冉依约支付全部房款。2017年6月，景荣公司向季冉发出《入住通知书》，载明：现定于2017年6月9日正式交付使用，我们将于2017年6月9日至2017年6月10日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，我们友情建议您于6月9日来办理入住手续。若因为您的原因未能前来办理入住手续，按照《商品房买卖合同》约定，视同我公司已按期交付，您所购房屋的钥匙将由物业公司代管，房屋相关风险将由您自行承担，同时从您应收房日起计物业费及供暖费等相关费用。庭审中，景荣公司出示了落款日期为2017年12月6日的房屋交接书复印件，载明双方自2017年7月1日起，该房屋已由出卖人正式交付给买受人。景荣公司据此主张交房时间为2017年7月1日，季冉则主张交房时间为2017年6月9日。双方均确认案涉房屋所在楼栋的大产权证登记手续于2019年7月17日办理完毕，季冉据此主张自收房次日至大产权证办理完毕前一日即2017年6月10日至2019年7月16日期间的损失，损失计算标准为1元/平方米/日乘以147.6平方米乘以767天，总额为113209.2元，并提交已经生效的（2019）京0107民初101号民事判决书加以证明。该判决书确认“经查，房屋办理工商登记需预售合同和开发商已办理房屋大产权的手续，现涉案楼栋初始登记时间为2019年7月17日，故自房屋交付后原告主张自2017年6月30日至2018年12月31日涉案房屋无法办理工商登记导致的实际损失，此情况属实，亦必然导致业主对房屋使用产生一定影响，本院对原告要求赔偿损失的请求予以支持，具体损失数额、标准本院结合当地市场价格、楼栋招商经营情况等因素酌情予以确定”。景荣公司对上述判决认定的事实不予认可，并提交了落款日期为2018年10月26日的“经营场所证明”，据此主张即使没有办理大产权证，案涉房屋亦可以进行工商登记，故不同意季冉的第一项诉讼请求。此外，庭审中季冉主张自收房后至2020年1月3日，已累计交纳物业费、供冷费、供暖费73688.03元，折算到2019年7月16日，各项费用为60255元，亦应该由景荣公司赔偿。景荣公司不予认可，认为房屋已经如约交付，之后产生的费用应该由买受人自行承担。上述事实，有季冉提交的《商品房预售合同》及《补充协议》、《入住通知书》及附件、（2019）京0107民初101号民事判决书、转账明细，景荣公司提交的《房屋交接书》、《经营场所证明》及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，季冉与景荣公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按约定履行。关于房屋交付时间及赔偿争议，本院认为合同附件八《补充协议》第四条和景荣公司发送的《入住通知书》中均已约定：房屋交付期限以出卖人向买受人发送的入住通知中规定的交房期限为准，逾期未办理入住手续的，自入住通知中规定的交房之日起视为房屋已交付，现《入住通知书》已明确约定案涉房屋于2017年6月9日正式交付使用，故本案房屋交付时间应为2017年6月9日。关于景荣公司主张应以《房屋交接书》载明的交房时间为准这一抗辩意见，本院认为由于《预售合同》、《入住通知书》均系开发商制定、提供，故应对景荣公司做出不利解释，本院对景荣公司的该项抗辩意见不予采纳。关于季冉主张因景荣公司不能及时办理大产权证而导致房屋不能办理工商登记进而产生实际损失的请求，本院认为结合已经生效判决所确认的事实与裁判标准，季冉主张113209.2元数额合理，本院予以支持。景荣公司提交的《经营场所证明》，并不能证明案涉房屋在没有办理大产权证的前提下凭上述证明可以进行工商登记进而减少买受人的损失，该证明不能推翻已生效判决所认定的事实。关于景荣公司抗辩称违约金最高不能超过已付房款的0.1%这一意见，本院认为该违约金系对逾期办理房屋产权转移登记的约定，不能适用于季冉的第一项诉讼请求。关于季冉主张的第二项诉讼请求，本院认为季冉收房后产生的物业费、供冷费、供暖费本应由其自行负担，与是否办理大产权证无关，且结合《补偿协议》第四条“买受人应于入住通知规定的交房期限至通知地点办理入住手续，逾期未办理入住手续的，自入住通知中规定的交房之日起视为房屋已交付，因房屋交付所产生的一切风险以及物业费、取暖费等相关费用均由买受人承担”这一约定来看，亦明确规定了交房后物业费、取暖费等费用由买受人自行负担。故季冉的第二项诉讼请求，不具有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿季冉因案涉房屋自2017年6月10日至2019年7月16日无法办理工商登记的损失113209.2元；二、驳回原告季冉的其他诉讼请求。如被告北京京西景荣置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1885元（原告季冉已预交），由原告季冉负担655元（已交纳），由被告北京京西景荣置业有限公司负担1230元（于本判决生效后七日内给付原告季冉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  曾 扬二〇二〇年九月十八日法官助理  侯丽雅书 记 员  李 响