福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3449号 原告：福州苏宁易站贸易有限公司，住福建省福州市台江区工业路**福州苏宁广场B14地块层，统一社会信用代码：91350103MA2YR9PB2G。 法定代表人：秦亚北，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李秀玲，福建志昂律师事务所执业律师。 被告：林幼玉，女，1960年12月23日出生，汉族，住，住福建省福州市台江区住福州市仓山区。 原告福州苏宁易站贸易有限公司（以下简称“苏宁公司”）与被告林幼玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司委托诉讼代理人李秀玲、被告林幼玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苏宁公司向本院提出诉讼请求：判令1.林幼玉向苏宁公司返还其多付的租金共计38365.08元；2.林幼玉承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2018年8月21日，苏宁公司、林幼玉双方就位于福州市闽侯县复式商业的房产签订了《租赁合同》。约定租金半年付。《租赁合同》第十四条约定:“乙方（苏宁公司）可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方（林幼玉），以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。”、第十五条约定:“租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费”。 因新型××疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会，门店客流急剧下降，导致该门店出现严重亏损无法正常经营。故苏宁公司决定提前解除租赁合同，并于3月24日向林幼玉返还了租赁房屋。 2020年3月11日，苏宁公司通过国内特快专递(EMS)向林幼玉邮寄了《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁物租赁合同的通知函》，书面通知林幼玉将于2020年4月12日解除双方的租赁合同，该邮件于2020年3月13日妥投。 因疫情导致苏宁公司无法营业损失惨重，鉴于此疫情属于不可抗力，根据相关法律规定，请林幼玉对于苏宁公司疫情期间（2020年1月22日至2020年4月12日）的租金予以免除。 且苏宁公司、林幼玉之间的租赁合同已于2020年4月12日被解除，故林幼玉还应向苏宁公司退还2020年4月13日至2020年6月30日的租金。 因此林幼玉应向苏宁公司退还2020年1月22日至2020年6月30日的租金共计38365.08元(2020年1月1日-2020年6月30日租金43369.22元/总天数182天*剩余天数161天=38365.08元)。 但截止至2020年6月，林幼玉经多次催告，仍未退还苏宁公司多付的租金。苏宁公司为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定提起诉讼，望法院判如所请。 林幼玉辩称，其与苏宁公司签订的租赁合同中系约定租赁期为6年，合同系苏宁公司提供的格式条款。对于苏宁公司主张免除租金的主张，疫情系不可抗力的原因，林幼玉也受到了很大的影响。当时约定，若苏宁公司能够按照合同租6年，林幼玉可以为苏宁公司免租4个月，但现苏宁公司只租了一年半，只能享受27天的免租期，故苏宁公司要求免除租金4个月不合理。林幼玉年纪大了，苏宁公司三番两次的给其发函，要求修改合同，林幼玉也无法确认苏宁公司要表达什么。且苏宁公司搬离店面也没有通知林幼玉。 林幼玉系西海岸广场S3117店面业主，店面出租给苏宁公司开店，签订租期是六年，免租三个月而苏宁公司从签订租赁合同期都没有按合同协议办事，而是不断篡改合同协议，租期一年多，篡改租金多次，还以强硬手段要求再免一个月租金，一次又一次大降租，租金已经支付，苏宁公司就应该好好开店。其不知道，苏宁公司后来不开这家店了，苏宁公司将店面弄得乱七八糟，将预留空调线剪走，直至现在，店面还是关门状态，无法出租。店门锁至今尚未归还给林幼玉，其多次通过电话联系苏宁公司都未接通，及时接通亦说不知道。双方签订合同时，之所以没有收押金系因为和苏宁公司约定房租为半年一付，付半年租金就会开半年店。 由于苏宁公司没有遵守租赁协议完成六年时间，违约方应赔偿守约方全部损失，之前苏宁公司要求只要单层，而涉案店面系复式商业店面，必须要撤楼梯，倒水泥坂，撤公墙，这些资金都系林幼玉支出，合计13500元。 完成六年租赁协议方能享受四个月免租，由于苏宁公司没有按约租满六年，仅租一年半，只能享受27天，苏宁公司应将已免租的余3个月租金退还给林幼玉。 林幼玉现60多岁，身体不太好，经不起精神挫伤，造成身心健康，其要求苏宁公司向其赔偿精神损失和身心健康费。 苏宁公司未将齐全的租赁材料向法庭提交，原因理亏，协议第六条，每个租赁年度租金标准在上一个租赁年度的基础上递增3%，苏宁公司未遵守第十六条，必须批评和赔偿。装修、撤墙砖块运费1264.4元。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提供的证据和庭审调查情况，本院可以确认如下事实：2018年8月21日，林幼玉与苏宁易站签订《租赁合同》，约定林幼玉将位于福州市闽侯县复式商业店面出租给苏宁易站，租赁期限为6年又3个月，自2018年9月1日至2024年11月30日，首个租赁年度为2018年9月1日至2019年11月30日，此后每12个月为一个租赁年度。租金为首个租赁年度10.428万元，自第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的基础上递增3%。租金采取“先付后租”的方式按半年提前15日支付，首期租金5.214万元。苏宁公司可以提前30日以书面的形式通知林幼玉解除合同。 2019年6月4日林幼玉与苏宁公司签订了《补充协议》一份，双方就案涉店面租金相关事宜作出调整，2018年9月1日至2019年5月31日租金调整至56230.86元，2019年6月1日至2019年12月31日调整至47691.98元，2020年1月1日至2020年12月31日调整至105573.63元，2021年1月至2021年12月31日调整至108587.77元，2022年1月1日至2022年12月31日调整至111692.34元，2023年1月1日至2023年12月31日调整至114890.04元，2024年1月1日至2024年12月31日调整至118183.67元。截止至2019年6月4日苏宁公司已按《租赁合同》向林幼玉支付租金至2019年5月31日。 2019年12月11日林幼玉与苏宁公司签订了《补充协议》一份，双方就案涉店面租金相关事宜作出调整，2018年9月1日至2019年5月31日租金调整至56230.86元，2019年6月1日至2019年12月31日调整至47691.98元，2020年1月1日至2020年12月31日调整至86738.43元，2021年1月至2021年12月31日调整至89340.58元，2022年1月1日至2022年12月31日调整至92020.80元，2023年1月1日至2023年12月31日调整至94781.42元，2024年1月1日至2024年12月31日调整至97624.87元。截止至2019年12月11日苏宁公司已按《租赁合同》向林幼玉支付租金至2019年12月31日。 苏宁公司已向林幼玉支付2018年9月1日至2020年6月30日期间租金共计147292.06元，其中2020年1月1日至2020年6月30日期间租金为43369.22元。 苏宁公司于2020年3月11日以邮寄的方式向林幼玉发送《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁合同的通知函》一份，书面通知林幼玉将于2020年4月12日解除双方的租赁合同，该邮件于2020年3月13日妥投。苏宁公司与林幼玉于2020年3月24日签订《租赁物退还交接单》一份，确认苏宁公司已搬离涉案店面，并完成交还义务。 本院认为，苏宁公司与林幼玉于2018年8月21日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。苏宁公司于2020年3月11日向林幼玉发送《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁合同的通知函》，林幼玉于2020年3月13日签收该份通知书，且未在30日内提出异议，苏宁公司主张双方签订的《租赁合同》及相关补充协议已于2020年4月13日解除，本院予以确认。 关于苏宁公司诉请要求林幼玉退还多付的租金38365.08元问题，苏宁公司主张因新型××疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会，门店客流急剧下降，导致该门店出现严重亏损无法正常经营，属于不可抗力，林幼玉应向其免除2020年1月22日至2020年4月12日期间的租金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策荆溪调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，林幼玉并没有当然为苏宁公司减免租金的义务，且苏宁公司在疫情发生后于2020年3月11日就向林幼玉发送《关于疫情防控期间解除苏宁阳光城西海岸店租赁合同的通知函》，双方于2020年3月24日就签订《租赁物退还交接单》，在一定程度上已经避免或者减少了苏宁公司因疫情原因造成的损失，故本院对苏宁公司主张林幼玉应向其免除2020年1月22日至2020年4月12日期间的租金要求不予支持。庭审中，林幼玉辩称，双方约定苏宁公司按照合同约定租满6年又3个月，其可以给予4个月免租期，且苏宁公司已享受4个月的免租期，但现苏宁公司未按约租满6年又3个月，应不能享受这4个月的免租期。林幼玉未向本院提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故本院对其抗辩理由不予采信。但从双方签订的《租赁合同》及两份《补充协议》可以看出，合同系苏宁公司提供的格式合同，约定苏宁公司享有提前通知解除合同的权利，且无需承担违约责任，苏宁公司未向林幼玉做出必要的解释，故本院认为合同中的该约定显失公平。在合同履行过程中可以看出林幼玉为了苏宁公司能够按照《租赁合同》的约定租满6年又3个月，作出了多次让步，租金不但没有根据合同约定逐年递增反而在递减，林幼玉的目的只是希望自己的店面能够实现长租的目的，在疫情发生后苏宁公司提出解除合同，在林幼玉不存在违约行为的情况下，苏宁公司提出解除合同的行为一方面导致林幼玉希望店面长租的目的无法实现，另一方面也导致林幼玉在疫情期间无法尽快将店面出租造成租金损失，在双方签订的《租赁合同》显失公平的情况下，根据公平原则，本院酌定对林幼玉退还苏宁公司已付的租金5000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，判决如下： 一、林幼玉应自判决生效之日起十日内向福州苏宁易站贸易有限公司返还已付租金5000元。 二、驳回福州苏宁易站贸易有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费759元，因适用简易程序审理,减半收取，实收379.5元，由福州苏宁易站贸易有限公司负担330元，由林幼玉负担49.5元（该费用林幼玉应自判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 张 峰 二〇二〇年九月二十一日 书记员 黄思敏 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。