北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2406号原告：李某，女，2004年11月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：魏某（李某之母），1980年11月6日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：刘晓东，北京隽永律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。被告：李晓华，男，1980年6月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：沈文玲，女，1967年5月28日出生，汉族，户籍地北京市房山区，住北京市房山区，公民身份号码×××。被告沈文玲委托诉讼代理人：李菁，男，1982年7月11日出生，汉族，住北京市门头沟区。原告李某、魏某与被告李晓华、沈文玲确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员谢彩凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼李某的法定代理人魏某、二原告之共同委托诉讼代理人刘晓东、张敬辉，被告李晓华，被告沈文玲之委托诉讼代理人李菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、魏某向本院提出诉讼请求：1、确认被告李晓华与被告沈文玲房屋买卖合同无效；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告魏某与被告李晓华于2002年8月26日办理婚姻登记，为合法夫妻，双方于2004年11月29日,婚后育有一女为:李某。2005年，原告魏某与被告李晓华居住的后沙峪镇吉祥庄村拆迁，二原告与被告李晓华作为拆迁房屋内的落户人员，均享有房屋拆迁后的补偿（购买房屋面积、补偿价款）。2009年8月28日，被告李晓华购买拆迁安置房屋；并与出卖人“北京空港天恒房地产开发有限公司”签署了编号为“Y852668”的《商品房预售合同》,该房屋为原告与被告李晓华共同共有之房屋。2019年7月，被告李晓华声称:将该家庭唯一房屋对外高价出租后，即使再承租其他房屋还可以剩余3000余元，且向原告提供了一份虚假的租赁合同。2019年11月，原告魏某，无意发现由新业主书写且署名的“户口协议”,此时，原告才明白：被告李晓华，在未经原告魏某、李某同意的情形下，在2019年7月25日擅自对外出售该房屋，且实际获得的卖房款仅为290万左右，而涉案房屋所在小区的二手房价格单价多在:每平米5万元以上，也就是说:涉案房屋出售给被告沈文玲时，竟然低价出售少卖了近200万元,该交易实属以不合理的低价成交，严重损害了二原告的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”,可知:在未经二原告同意的情况下,被告李晓华擅自将涉案房屋低价出售给被告沈文玲,二被告就该涉案房屋的买卖行为无效。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,特诉至法院。庭审中，原告补充理由：原告查看了被告李晓华的银行流水，发现本案涉嫌套路贷，李晓华已经报案，公安机关说先等等，暂时没有立案。被告李晓华答辩称：没有意见发表。被告沈文玲辩称：不同意原告诉讼请求，我认为原告和被告李晓华相互串通，卖完房又反悔。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：原告魏某与李晓华系夫妻关系，二人于2002年8月26日登记结婚，婚后于2004年11月29日育有一女李某。2005年11月4日，李印宗（乙方）与北京天竺空港工业开发公司（甲方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，载明乙方家庭人口共6人，分别是户主：王惠琴，之夫李印宗、之弟李印会，之二子李晓华，之二子媳魏某，之孙女李某。2009年8月28日，李晓华作为买受人与北京空港天恒房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，商品用途为普通住宅，预测建筑面积109．71平方米。补充协议记载：14-3-603号房屋的实测建筑面积109．72平方米。2010年11月29日，该房屋登记取得房屋所有权证，载明的房屋所有权人是李晓华单独所有，建筑面积109．72平方米。2019年11月18日，李晓华（出卖人）与沈文玲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李晓华将房屋出售给沈文玲，约定房屋成交价格为350万元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交款。付款方式为一次性付款，总金额350万元，买受人应当于2019年7月25日前向出卖人支付。关于买卖双方承担税费的具体约定见附件七。其中出卖人处为李晓华本人签字，沈文玲由王鑫代理签字。原告提交王鑫出具的户口协议，载明，自2019年7月25日起三个月内将房屋内所有人的户口全部迁走，迁走后1个工作日内退还户口押金30万元整。新业主：王鑫；2019年7月25日。被告沈文玲提交了魏某签字的配偶同意出售证明，魏某不予认可，称这不是魏某的签名，当天在海南出差，不可能签字同意，并提交了机票订单以佐证。机票订单显示，旅客姓名魏某，第一航段2019年7月25日北京至海口，第二航段海口至北京。原告魏某陈述：涉案房屋是回迁房，魏某、李某都是被拆迁人员，购买涉案房屋用了他们的优惠购房指标。李晓华欺骗她说把此房出租出去另外租房赚房租差价，搬出去后无意中发现了“户口协议”，才得知房屋被卖。2018年7月25日签订卖房协议的当天，魏某乘坐飞机去往海口，因此当天不可能签字。李晓华在庭审中陈述：这是套路贷。我做鱼池，赔钱了，通过放贷的庞红认识了任某（不知道具体姓名，没有任某的电话），从任某处借了200万元，后来还不上钱了，侯国文说认识收二手房的，给我介绍。侯国文是我在后沙峪建筑公司当司机时的公司副经理。收房的中介带过不同的人去家中看房，一共有四波看房的人，在现场没有见过沈文玲和她的代理人李菁，我说想卖400万元，中介跟我谈的是320万元，户口押金30万元（等我和家人把户口迁走后再支付这30万）。中介说之所以房屋买卖合同写成350万元，是为了走账，我就同意了，没有人强迫我。房屋买卖合同上李晓华的签名是本人所签，签买卖合同时不是买卖双方都在场，一个胖的男中介开着一辆黑色大吉普给我拿过来签字，还给我录像了，没有和王鑫同时签字，也没有和王鑫说过话。第一天收到210万元，又收到了65万元，过户时还从我的银行卡里交了5万元的税钱，票在一个女的手里，去建委过户时，我户口本都没有拿出来，不知道他们怎么过的户，收房的人让我上顺义绿港工商支行取现金64万元，我就取了64万元，回到小区西门给了收房的人和三个中介，一个女的拿走7万，另外两人各拿走5万，我又给侯国文转了15万元，之所以把钱给他是因为他说钱放在我手里会花没的，这钱是户口押金。李晓华陈述其在收到210万元后就把钱转给了任某。李晓华承认，他借钱和卖房一事原告魏某不知道，不想让她知道欠钱。李晓华的银行卡历史明细清单显示，2019年7月25日，收入210万元，汇款人为沈文玲；然后李晓华分三次给尾号为3732的任*志转账100万元、10万元和92．4万元，7月25日还通过pos刷卡消费52502．5元，7月25日又通过卡取方式取出65万元，随后收到沈文玲账户转入的64万元，随后李晓华又转给侯*文（应为李晓华所述的侯国文）24万。被告沈文玲代理人李菁陈述：这个房子是李菁想要购买，沈文玲是她妻子张翠燕的妹妹张萌的婆婆，买这个房子是因为张萌的孩子可能回顺义上国际学校，沈文玲买房的钱都是李菁出的，但是打款给沈文玲的人是案外人顾益。李菁陈述，其与案外人顾益合作经营餐厅北京东方喜临餐饮管理有限公司，2018年多次给顾益转账，用于公司的日常经营，购买涉案房屋的资金是李菁要求顾益处转账的，就此李菁、顾益向本院出具了联合声明。李菁提交的银行交易明细显示，2018年6月11日李菁转给顾益310万元、2018年7月25日转账205万元、2019年3月18日转账100万元整。2019年7月18日，顾益给沈文玲转账10万元、2019年7月25日09:48分顾益转账给沈文玲200万元、2019年7月25日12：08分转给沈文玲65万元、7月25日13:48分转给沈文玲64万元、7月30日转给沈文玲5000元，以上顾益共转给沈文玲339．5万元。沈文玲的光大银行账户交易记录显示，2019年7月25日先后转给李晓华210万元、65万元、64万元，2019年7月30日转给李晓华5000元，以上合计339．5万元。沈文玲代理人李菁陈述：之所以给的是339．5万元，是因为合同约定的价款是350万元，扣了10万元的户口押金后，还应该给340万元，但又留了1万元的物业保证金，过户时发现李晓华有没有交清的费用，自行结清后就扣了5000元的物业保证金，所以最后一次只给了5000元，因为李晓华一家的户口仍然在涉案房屋内，所以没有给剩余的10万户口押金。为何王鑫写的户口押金条是30万，她也不清楚，需要与王鑫核实。李菁称，王鑫是她朋友、同事，签约当天中介说沈文玲不用去，李菁也在河北，就让王鑫去了。庭后，本院与王鑫核实，王鑫称是李菁让她帮忙跑腿，前后跑了三次，第一次是去建委问过户的手续事情，第二次是签约和过户当天，第三次是物业登记转移。庭审中，李晓华称不认识沈文玲、李菁，之前没有见过他们，李晓华陈述，虽然卡内收到了339．5万元，但64万元是在收到后就立即取出来给了中介，不知道中介的名字和联系方式。原告提交同期同小区同户型房屋的二手房成交记录，拟证明涉案房屋的实际成交价远远低于市场成交价，二被告恶意串通，以及被告沈文玲买房后立即在网上挂牌450万元出售，是为了套现，违反了真实买卖房屋的目的。另：本案立案前，二原告向本院申请提起诉前财产保全，要求保全被申请人沈文玲名下涉案房产，提交了保险公司保函作为担保，本院裁定予以准许。二原告为此交纳保全费5000元。上述事实，有原告提交的结婚证、户口本、照片、拆迁货币补偿协议书、商品房预售合同及补充协议、存量房屋买卖合同及标注、机票行程记录、李晓华的银行卡账户历史明细清单、房屋产权证、房屋租赁合同、户口协议、二手房网上成交、买卖截图、户口押金条，被告沈文玲提交的银行卡交易明细、声明、配偶同意出售证明，以及本院庭审笔录、工作记录等在案佐证。本院经审理认为：本案的争议焦点是李晓华、沈文玲签订的合同是否无效，原告主张无效依据的理由是：1、二原告是共同所有权人，出售时并不知情，李晓华属于无权处分；2、李晓华、沈文玲恶意串通；3、房屋成交价远远低于市场价，显失公平；4、本案是套路贷，涉嫌犯罪。关于无权处分问题。《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定确立了物权效力与债权效力区分对待的原则，因此，对于标的物是否有所有权或者处分权，并不影响买卖标的物的合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，应当不予支持。综上，原告以涉案房屋二原告是共同所有权人，对出卖事实不知情，被告李晓华不具有处分权为由主张被告李晓华与沈文玲之间的房屋买卖合同无效，不予支持。关于二被告李晓华、沈文玲恶意串通一节。李晓华庭审中明确并不认识沈文玲或者李菁，中介带来前往看房的人一共有四波，李菁也陈述不认识李晓华，综合全案证据，无法确认二被告存在恶意串通的事实。关于成交价明显低于市场价，显示公平一节。显失公平并不是导致合同无效的法定事由，因此，原告以显失公平主张合同无效，本院不予支持。关于涉嫌套路贷一节。首先，原告陈述，李晓华已经报警，但暂时没有立案，公安机关说先等等，因此，公安机关并未将案件定性为刑事犯罪。其次，李晓华陈述，其是因为做鱼池赔了钱通过他人找任某借了200万元，还不上钱了才想卖房，卖房是其自愿行为，也是通过他人找的收房中介。综上，现有证据无法证明买受人沈文玲或者李菁、顾益等人与出借人之间存在利益勾连形成共谋或者其他违法犯罪行为，故本院目前无法认定本案涉嫌刑事犯罪。如果原告或者被告李晓华坚持认为案件涉嫌犯罪，可自行向公安机关报案申请保护。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某、魏某的诉讼请求。案件受理费70元、保全费5000元，由原告李某、魏某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年九月十一日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨