山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初3700号 原告（反诉被告）：邱燕。 被告（反诉原告）：威海隆业实业发展有限公司，住所地威海市世昌大道**706，统一社会信用代码：91371000576643885N。 法定代表人：刘培宁，执行董事及经理。 委托诉讼代理人：邢晓雨，山东时中律师事务所律师。 原告（反诉被告）邱燕与被告（反诉原告）威海隆业实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱燕，被告威海隆业实业发展有限公司之委托诉讼代理人邢晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱燕向本院提出诉讼请求：1、解除邱燕和威海隆业实业发展有限公司在2019年9月1日签订的租赁合同；2、威海隆业实业发展有限公司退还邱燕保证金共计25000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：邱燕于2019年9月1日承租了威海隆业实业发展有限公司的统一路57号商铺，上下两层247平方，由于商铺面积大，投入装修费用30余万，商品订货投入100多万，2019年10月份开始营业，刚刚开始营业三个多月，遭遇突如其来的疫情，导致门店关门不能正常营业，店铺不能正常运转，资金无法回笼，导致资金链断裂，无法继续经营，且前已负债80余万，完全不能维持下去，导致不能继续履行租赁合同。此次疫情属不可抗力，致使合同不能履行的，不属于违约的情形，解除租赁合同的同时，应当退还保证金及押金，故起诉。 威海隆业实业发展有限公司（以下简称隆业实业）辩称，根据最高人民法院的相关意见，当事人以疫情或疫情防控措施导致合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。邱燕经营的高档服装行业，本身具有较高的风险，其销售业绩不佳与承租涉案房产并无直接因果关系，仅仅以疫情为由要求解除租赁合同对出租人不公平，也是对国家相关疫情政策的曲解。隆业实业已经按照相关政策通知邱燕免除其2020年1月至3月的租金，以及对2020年4月至6月的租金进行减半收取，双方的租赁合同完全可以继续履行，邱燕却选择解除合同，这种行为不仅不符合国家减免政策的目的和扶持范围，也违反了合同的公平、诚信原则，扩大了出租人的损失。邱燕擅自提前解除合同构成违约，但是基于邱燕已经搬离的事实，隆业实业同意解除租赁合同，但邱燕应当承担违约责任。并向本院提出反诉请求：要求邱燕支付违约金326250元。事实和理由：根据双方签订的租赁合同的约定，邱燕单方提出解除租赁合同的要求，构成违约，根据合同第10条，承租人在租赁期限届满之前要求终止本合同的，除履约保证金不予退还外，装修、改扩建工程无偿归出租人所有，承租人另需向出租人支付剩余租赁期限租金总额30%的违约金。 邱燕针对隆业实业的反诉请求辩称，根据双方签订的房屋租赁合同中第11条约定，因不可抗力致使合同不能履行不属违约，新冠肺炎疫情发生以来，对房屋租赁合同的履行形成了影响，导致承租方无法正常使用租赁房屋，属于不可抗力，继续履行合同，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，可以解除合同。邱燕在5月22日递交了租赁合同解约申请函，从5月22日到6月30日积极张贴出租的广告，积极寻找承租人。6月30日，其与隆业实业交接店面搬离时，也保持良好的出租环境，方便更快地把门面出租出去，尽量减轻双方的损失。因此，邱燕不存在违约的情形，请求驳回隆业实业的反诉请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月19日，邱燕（乙方）与隆业实业（甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于威海市统一路57号中户一至二层房产出租给乙方用于服饰经营，建筑面积约为247平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月31日止，五年总租金为人民币1305000元，年租金261000元，交费方式：第一次于本合同签订后5日内缴纳87000元，第二次于2020年1月1日前缴纳130500元，第三次于2020年7月1日前缴纳130500元……；履约保证金为20000元人民币，乙方于本合同签订后5日内向甲方一次性缴纳，乙方搬离前交清应交租金及有关费用，经甲方验收确认乙方无违约行为，甲方应于30日内将履约保证金退还乙方，否则保证金不予退还；安全生产保证金5000元，乙方于本合同签订后5日内一次性缴纳，租赁期内乙方对租赁屋内水、电等设施加强管理，确保不发生安全事故；租赁期内，乙方对租赁物进行装修，装修工程和改扩建工程，在租赁期满后无偿归甲方所有；在租赁期限届满之前，乙方要求终止本合同的，除履约保证金不予退还外，装修、改扩建工程无偿归甲方所有，乙方另需向甲方支付剩余租赁期限租金总金额30%的违约金；因不可抗力、如自然灾害、战争等致使合同不能履行，不属违约，由此给双方造成的损失各自承担。 合同签订后，隆业实业于2020年8月初将房屋交付邱燕，由邱燕进行了装修，邱燕共计支付了租金217500元以及履行保证金20000元、安全生产保证金5000元，2020年7月1日后的租金再未交纳。 2020年5月22日，邱燕向隆业实业发出《租赁合同解约申请书》，称因疫情导致其在租赁房屋经营的商铺不能正常运转，资金无法回笼，无法继续经营，导致不能继续履行租赁合同，邱燕认为疫情属于不可抗力，故要求解除合同，退还租金和押金。 2020年6月30日，邱燕（乙方）与隆业实业（甲方）签署了《交接书》，载明双方对于履行保证金和违约问题意见不一致，目前乙方已采取诉讼方式解决，上述问题根据法院判决处理；乙方交接时已结清使用期间的水电费；乙方交给甲方钥匙2把……。 2020年8月6日，邱燕与隆业实业签署一份《备忘录》，内容为：接上级关于应对新冠疫情减免租金有关政策，经出租方威海隆业实业发展有限公司和承租方邱燕协商同意，2020年8月13日前隆业实业向邱燕支付疫情期间（今年1-6月份）统一路57号中户一二层房产减免租金97875元。备忘录签署后，隆业实业支付了邱燕97875元。 另查，2020年5月8日，威海市人民政府国有资产监督管理委员会发出威国资发【2020】11号文件，要求对承租房屋所有权属于国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同，而是通过第三方签订租赁合同的租户免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。2020年6月11日，威海市人民政府国有资产监督管理委员会发出威国资发【2020】18号文件，再将减半征收房租期延长至2020年12月31日。 庭审中，邱燕为证实其主张向本院提交以下证据：房屋装修前和装修后的图片二张，拟证实其对房屋进行了装修，投入了31万元。隆业实业对证据的真实性无异议，但照片具体拍摄时间无法确认，也不能证明邱燕装修的费用，且根据租赁合同约定，如果邱燕在租赁期限届满之前终止本合同，装修以及改进扩建工程无偿归隆业实业所有。 本院认为，邱燕与隆业实业签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。尽管租赁合同约定，双方租赁期限至2024年8月31日止，但根据双方签署的《交接书》记载，双方于2020年6月30日对房屋进行了交接，故本院确认双方租赁合同关系已于2020年6月30日实际解除。 关于邱燕要求返还履约保证金及安全生产保证金的诉讼请求，根据合同约定“乙方搬离前交清应交租金及有关费用，经甲方验收确认乙方无违约行为，甲方应于30日内将履约保证金退还乙方”；但合同也约定了在租赁期限届满之前，乙方要求终止本合同的，履约保证金不予退还。本案争议的焦点在于，邱燕要求提前解除租赁合同是否构成违约。根据合同约定“因不可抗力、如自然灾害、战争等致使合同不能履行，不属违约，由此给双方造成的损失各自承担”。今年年初的新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。新冠肺炎疫情防控措施对本案租赁合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，由于双方合同租赁期限为5年，自2019年起至2024年结束，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，且根据涉案租赁房屋的性质邱燕可享受2020年1至6月份的租金减免的政策，故邱燕无权以不可抗力为由要求解除合同，其提前解除租赁合同的行为构成违约，按照合同约定履行保证金20000元不予退还，且租赁房屋内的装修等归隆业实业所有，故邱燕要求隆业实业退还保证金20000元的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。对于安全生产保证金5000元，由于隆业实业并未证实邱燕在租赁房屋期间存在危害生产安全的行为，故该部分保证金，隆业实业理应退还。 关于隆业实业主张的违约金326250元的反诉请求，根据租赁合同约定，“在租赁期限届满之前，乙方要求终止本合同的，除履约保证金不予退还外，装修、改扩建工程无偿归甲方所有，乙方另需向甲方支付剩余租赁期限租金总金额30%的违约金”，如前所述，邱燕要求提前解除合同的行为构成违约，但考虑到其系因疫情影响所致，并非恶意违约，且20000元的履约保证金不予返还以及邱燕对租赁房屋实施的装修、扩建工程无偿归隆业实业所有已经足以弥补其损失，在邱燕对违约金提出抗辩的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为邱燕无需再向隆业实业另行支付违约金，故隆业实业要求邱燕支付违约金326250元的反诉请求，理由不当，本院不予支持。 综上，邱燕诉讼请求的合理部分，本院予以支持。隆业实业的反诉请求，理由不当，本院不予支持。依照《合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邱燕与被告（反诉原告）隆业实业签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、被告（反诉原告）隆业实业退还原告邱燕安全生产保证金5000元； 三、驳回原告（反诉被告）邱燕其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）隆业实业的全部反诉请求。 本判决于生效后十日内履行完毕。 如被告隆业实业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费212.5元，反诉案件受理费3097元，由原告负担187.5元，由被告负担3122元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年九月十六日 书记员 张瑛（代）