台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1002执异49号 案外人:台州市弘善公益协会，住所地台州市椒江区经中路**，统一社会信用代码：51331000MJ9788702P。 法定代表人：林喜麟。 申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司台州分行，，住所地台州市椒江区东环大道**组织机构代码：075314952。 代表人：胡健敏，该分行行长。 被执行人：余拥军，女，1967年10月18日出生，汉族，住台州市椒江区。 被执行人：管海斌，男，1966年11月8日出生，汉族，住台州市椒江区。 本院在执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司台州分行与被执行人余拥军、管海斌申请实现担保物权一案中，于2020年7月8日作出（2020）浙1002执3145号之一执行裁定：拍卖被执行人余拥军、管海斌共同共有坐落于台州市××花园××公寓××幢××室××幢××幢××室××房的不动产。案外人台州市弘善公益协会得知后，向本院提出书面异议，本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人台州市弘善公益协会称，由于获取公益法人证书时间为2017年7月26日，故其法定代表人林喜麟于2017年1月1日以个人名义与余拥军签订了涉案不动产的房屋租赁合同。案外人取得公益法人证书后才以自己名义与余拥军重新签订房屋租赁合同。管海斌、余拥军以该房产为抵押向浙江稠州商业银行股份有限公司台州分行借款的行为系在案外人租赁该房屋的租赁期间，根据买卖不破租赁原则，案外人有权继续租赁该房产。现法院拍卖涉案不动产，损害了案外人的合法权益，故请求：撤销对涉案不动产的拍卖裁定。 申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司台州分行答辩称，首先，申请执行人认为案外人先后提交的两份房屋租赁合同存在逻辑上的瑕疵。其第一次向法院提供的房屋租赁合同落款时间为2018年2月11日，该租赁合同为三方协议，在房屋中介的见证下，双方达成租房意向，而第二次提供的房屋租赁合同虽落款时间为2017年1月1日，早于抵押权设定时间的2017年2月9日，该租赁合同为双方合同。若双方已在2017年1月1日签订了房屋租赁合同并生效，何需在2018年2月11日需要在中介的见证下方达成第二份房屋租赁合同，两份合同存在逻辑上的明显瑕疵；且案外人仅提供了租金的收款收据，未提供其他更为直接的证据证明其实际占有使用，如租赁期间使用产生的水电费、数字电视费及物业费等支付凭证。因此申请执行人对其提供的两份房屋租赁合同的真实性存疑。其次，被执行人在2017年2月9日办理抵押登记时出具过一份承诺书，承诺书上明确表示该房产迄今为止未设定租赁权利，该房产的流通、变现不存在法律或合同上的障碍；抵押权存续期间，未经答辩人方书面同意，保证不在该房产上设定租赁权利；若抵押登记后将该抵押房产出租给第三人的，由此造成的全部损失由被执行人承担；在案外人无法证明其租赁真实性的前提下，不应适用关于买卖不破租赁的原则。因申请执行人实现抵押权造成案外人损失的，案外人应以合同侵权为由另案起诉被执行人。综上，申请执行人对案外人的主张不予认可，请求法院对案外人的执行异议申请裁定不予受理。 被执行人余拥军、管海斌在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，本院依据已生效的（2020）浙1002民特1172号民事裁定书，对申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司台州分行与被执行人余拥军、管海斌实现担保物权一案立案执行。本院另案于2019年10月25日保全查封坐落于台州市××花园××公寓××幢××室××幢××幢××室××房的不动产。本院于2020年7月8日作出（2020）浙1002执3145号之一执行裁定：拍卖被执行人余拥军、管海斌共同共有坐落于台州市××花园××公寓××幢××室××幢××幢××室××房的不动产。本院于2020年7月13日作出（2020）浙1002执3145号腾退公告，责令被执行人余拥军、管海斌在2020年7月28日前迁出上述不动产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 本院另查明，坐落于台州市××花园××公寓××幢××室××幢××幢××室××房的不动产登记的权利人为余拥军、管海斌。2017年2月15日，上述不动产办理了抵押登记，抵押权人为浙江稠州商业银行股份有限公司台州分行。 本院还查明，林喜麟与被执行人余拥军于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定将台州市米兰花园锦苑公寓6幢302室的靠西卧室一间、自行车房一间、轿车库房一间，用于普通住宿、临时放货、办公场所。租房时间暂定20年，自2017年1月1日至2036年12月31日止。房屋租金按每年3200元，每10年一付，先付16000元，等执照批准后再付16000元。2018年2月11日，案外人台州市弘善公益协会与余拥军签订《房屋租赁合同》，约定出租台州市米兰花园锦苑公寓6幢302室靠西边卧室一间、车房、自行车房。租房时间自2018年2月10日至2036年2月9日止。租金每年3200元，房屋租金付款方式玖年一次性付清，后玖年在2027年2月10日前付清。房租合计28800元。案外人提供两张收款收据：一张为2017年1月1日收款16000元，另一张为2018年1月30日收款12800元。 2017年2月9日，被执行人余拥军、管海斌向申请执行人浙江稠州商业银行台州分行出具《承诺书》，承诺一、涉案不动产未设定租赁权利，其流通、变现不存在法律或合同上的障碍；二抵押权存续期间，未经你方书面同意，我方保证不在本房地产上设定租赁权利。若抵押登记后将本房地产出租给第三人，由此给抵押权人造成的损失全部由我方承担。 本院认为，本案的争议焦点为案外人台州市弘善公益协会对涉案不动产是否享有阻止移交占有的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同真实有效；书面租赁合同签订于被执行人房屋查封前；承租人已依据租赁合同占有使用租赁房屋；承租人善意等要件为准。结合本案，首先，案外人（即承租人）台州市弘善公益协会向本院提供了两份书面房屋租赁合同，从落款日期看，以林喜麟名义签订的合同确实签订于涉案不动产抵押及查封之前。结合收款收据的情况看，若双方租赁合同签订于2017年1月1日，则案外人应当在公益法人执照批准后再付16000元，但执照于2017年7月26日即已下发，却于2018年1月30日付款，且收款收据仅有12800元，金额不符，可见案外人未按合同约定按时足额支付。而该金额与第二份签订于2018年2月11日的租赁合同金额相符。且对于公益法人来说，支付款项仅有出租人出具的收款收据，而没有银行转账等付款的其他凭证，似乎有悖于财务要求。其次，若案外人在其公益法人的执照未批下来前已租赁涉案不动产作为办公场所，但在执照上却未将其作为住所，而是登记为其他地址。且双方的租赁合同未经过备案登记等，无法确认租赁合同是否真实。案外人仅提供了部分照片，显示房间内放置了物品，而未提供其他诸如水电费、物业费等支付凭证。仅就照片无法识别其是否一直占有使用。再次，即便是真实有效的租赁关系，也仅是不转移占有，而并不影响涉案不动产的所有权人的变更。最后，被执行人在办理抵押贷款时，即已出具承诺书，承诺涉案不动产上未设定租赁，抵押权存续期间，未经申请执行人书面同意，保证不在本房地产上设定租赁权利。若抵押登记后将本房地产出租给第三人，由此给抵押权人造成的损失全部由其承担。现案外人主张其租赁权早于抵押权，与被执行人的承诺不符。若因此造成其损失，可向被执行人另主张。综上所述，案外人主张租赁权而要求撤销对涉案不动产的拍卖裁定，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人台州市弘善公益协会的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张佳莹 人民陪审员  金 莎 人民陪审员  何春娇 二〇二〇年九月二十四日 代书 记员  蒋林欢