广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8426号上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区********，统一社会信用代码914************699。法定代表人：刘建。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小莉，广东邦南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：许秀娟，女，汉族，1989年9月29日出生，住广东省佛山市南海区*******，公民身份号码441************060。委托诉讼代理人：邱楚湘，广东卓领律师事务所律师。上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人许秀娟物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。中奥公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项；2.改判许秀娟向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费1402.19元，并以每月实际拖欠的物业费为基数，按照日0.3%的标准从当月实际拖欠之日起计至实际全部清偿之日止的逾期违约金；3.改判许秀娟向中奥公司支付一审律师费5000元；4.本案一、二审诉讼费由许秀娟承担。事实和理由：一、一审法院对部分案件事实认定不清。1.一审法院认为****业委会未在三方自愿达成的《关于佛山****豪园项目物业管理交接协议》（以下简称交接协议）中作出协助中奥公司向业主收取2018年6月30日之后的物业管理费的意思表示。但根据《交接协议》首文及第二条第一款、第二条第三款的约定可知，该协议的主要内容之一就是业委会、**物业公司配合中奥公司收缴物业费的问题。****业委会也确认了从2014年6月1日到2018年12月5日，甲方的物业费（包括物业服务费、公共水电公摊费等）共计397.54万元，在核算上述费用时，****业委会已确认包括2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费。****业委会及**物业公司也同意中奥公司在指定位置（****小区2座2楼商铺）办理收退费，且提供必要协助。在签署交接协议的协调会上，协议各方就中奥公司继续在****小区收缴2018年12月5日以前的物业费，业委会和**物业公司有协助义务等达成一致。事实上，中奥公司在签署《交接协议》后，租赁商铺专门办理收取物业费事宜，****业委会及**物业公司也予以协助。因此，中奥公司有权收取****2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费，且****业委会及**物业公司有协助的义务。2.根据《物业管理条例》第十五条、《广东省物业管理条例》第二十四条的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其有权代表业主和业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。****业委会根据2017年5月22日第二次业主大会决议，获得授权代表全体业主办理执行选聘物业公司具体事务。而三方的《交接协议》相当于将聘用**物业公司的服务期限作了变更，属于选聘物业公司具体事务，因此全体业主包括许秀娟都应受《交接协议》的约束，履行协议，向中奥公司缴纳2018年7月1日到2018年12月5日的物业服务费。二、中奥公司与许秀娟之间的具体权利义务应继续适用前期物业服务协议。1.根据《交接协议》的约定，****业委会确认中奥公司有权收取2018年7月1日至2018年12月5日的物业费，也相对于延长了中奥公司与许秀娟2013年10月20日签订的《****豪园前期物业管理服务协议》中约定的期限，中奥公司提供物业服务的标准、收取物业费的计费标准，双方的权利义务、违约责任等都应依照前期物业服务协议来认定。2.根据前期物业服务协议第四条第四款第（六）项A的约定，许秀娟逾期缴纳物业服务费的，中奥公司将向其收取应缴款每日千分之三的违约金。根据前期物业服务协议第四条第四款第（六）项B的约定，中奥公司采取法律途径追缴物业服务费及违约金所产生的诉讼费、律师费、鉴定费等费用由许秀娟承担。因此，许秀娟应向中奥公司支付违约金并承担一审律师费。三、一审判决不公将引发一系列不安定结果。1.**物业公司为****小区提供实际的物业管理服务是从2018年12月6日开始，在此之前，中奥公司一直为****小区全体业主提供物业管理服务，已花费巨额费用，因业主欠费及垫付管理费用，已造成巨大损失。2.2018年7月1日至2018年12月5日，**物业公司并未实际为****小区提供服务，其无权收取物业服务费。现一审判决认定中奥公司不能收取上述期间的物业服务费，则欠费的业主享受了中奥公司的免费物业服务，构成不当得利。另根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条、第八条的规定“物业服务企业与业主委员会或业主虽未签订书面服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。业主拖欠物业费的，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”，中奥公司有权收取许秀娟2018年7月1日至2018年12月5日期间的物业服务费用。许秀娟辩称，一、许秀娟与中奥公司自2018年4月27日起已经不存在物业服务合同关系。二、中奥公司主张许秀娟承担物业服务费违约金及律师费没有法律依据，且违约金过高，已远超本金。最多按同期银行贷款利率从2019年1月27日起计算。三、《交接协议》对许秀娟不具有约束力。业主对业委会的授权已止于业委会重新选定**物业公司后。四、中奥公司所谓的“事实物业服务”属于违法的强行服务。五、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中奥公司向一审法院提出诉讼请求：1.许秀娟向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费1402.19元（=2.30元/㎡/月×121.93㎡×5个月）；2.许秀娟向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月1日的公摊电费144.84元；3.许秀娟向中奥公司支付以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，从当月实际拖欠之日起计至实际全部清偿之日止的逾期违约金；4.许秀娟向中奥公司支付律师费5000元；5.许秀娟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：根据佛山市不动产登记信息查询结果显示，许秀娟为佛山市禅城区**************权利人，单独所有，于2013年11月购买取得，于2016年4月27日登记。中奥公司与案外人**公司签订《****豪园前期物业服务合同》，约定由**公司选聘中奥公司对****豪园项目提供前期物业服务，合同期限自2013年10月11日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。2018年4月27日，****业委会与**物业公司签订《物业管理委托合同》，委托**物业公司对涉案小区进行物业管理服务。2018年6月4日，****业委会向中奥公司发出《关于要求中奥物业退出****项目的告知函》，要求中奥公司于2018年6月20日前向许秀娟移交相关资料，且最迟应于2018年6月30日前撤场。2018年6月10日，****业委会再次向中奥公司发出《关于****小区物业管理交接工作的催告函》，明确具体交接事宜沟通时间。一审法院于2018年6月27日立案受理中奥公司起诉****业委会物业服务合同纠纷一案[（2018）粤0604民初14895号]，中奥公司诉请要求继续履行《****豪园前期物业服务合同》。一审法院于2018年10月8日作出（2018）粤0604民初14895号民事判决书，判决驳回中奥公司的诉讼请求。中奥公司不服，上诉至佛山市中级人民法院[（2018）粤06民终12332号]。2018年12月14日，佛山市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。其中查明以下事实：2018年11月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具《关于责令限期退出通知书》一份，认为中奥物业公司未能在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，责令其收到该通知之日起十五日内退出涉案物业管理区域，并向业主委员会移交相关资料和财物，配合**物业公司做好交接工作。其中认为：****业委会经佛山市禅城区国土城建和水务局备案后，于2018年4月27日与**物业公司签订《物业管理委托合同》，以及发出通知要求中奥物业公司退场及办理交接手续，均属于依法履行业主大会决议的职责范围，****业委会实施上述行为不构成侵权；****业委会的物业管理经营权现已由**物业公司取得，涉案《****豪园前期物业服务合同》依其约定已届满终止。2019年1月27日，中奥公司（甲方）与****业委会（乙方）、**物业公司（丙方）三方签订《关于佛山****豪园项目物业管理交接协议》，其中约定：基于甲、乙、丙三方就“佛山****豪园小区”物业管理服务整体移交事宜已于2019年1月22日在佛山禅城区祖庙街道办事处A901会议室召开了协调会议，并经过甲乙丙三方友好协商，现就有关甲方在管期间产生的业主欠缴物业服务费等债权、公共设施设备投入改造款、竞聘保证金等相关事项达成以下协议：第一条关于物业服务中心移交及物资清点甲方最迟于2019年1月28日将物业服务中心移交给乙方……第二条物业服务费等应收款1.甲方自2014年6月1日起至2018年12月5日止，一直为****小区提供物业服务。在此期间的物业服务费用（包括物业服务费、公共水电公摊费等）共计397.54万元；2.甲方将退回业主预交或划扣2018年12月5日后的物业服务费，也将退回已收取的装修保证金……第六条交接工作3.2018年12月1日前，水、电、燃气费等费用由甲方代收代缴的，则之前产生的费用由甲方负责与业主结清……。根据中奥公司提供的发票及用电结算对账明细显示，中奥公司分别于2018年8月13日支付公摊电费167208.86元，2018年10月10日支付公摊电费161992.45元，2018年12月7日支付了公摊电费157907.31元。并由广东电网有限责任公司佛山供电局出具发票。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。据生效裁判文书认定，****业委会于2018年4月27日与**物业公司签订《物业管理委托合同》，并于2018年6月4日、10日发出通知要求中奥公司退场及办理交接手续，均属于依法履行业主大会决议的职责范围，****小区的物业管理经营权已由**物业公司取得，《****豪园前期物业服务合同》依约已届满终止。根据上述认定，中奥公司应按照****业委会的通知在2018年6月30日前退场及办理交接手续。中奥公司未按照通知及时离场，此后再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2018年6月30日之后的物业服务费以及违约金于法无据，一审法院不予支持。关于中奥公司认为其与****业委会、**物业公司签订的《关于佛山****豪园项目物业管理交接协议》确认中奥公司在2018年12月5日前有为涉案小区提供物业服务，故许秀娟应当支付2018年12月5日前的物业管理费的问题。纵观上述交接协议，仅确认中奥公司在2014年6月1日至2018年12月5日期间中奥公司存在为涉案小区提供物业服务的事实，但未约定上述期间的物业管理费应当全数由中奥公司收取，即****业委会未在上述协议中作出协助中奥公司向业主收取2018年6月30日之后的物业管理费的意思表示，故仅依据上述协议，无法直接确认中奥公司所诉请的物业管理费应当由许秀娟承担。关于中奥公司主张因****业委会选聘**物业公司违法导致中奥公司暂缓离场，中奥公司通过司法程序维权，在诉讼案件未有定论前才未退场。第一，无证据证明****业委会与**物业公司签订《物业管理委托合同》存在无效或应予撤销的情形；第二，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”。****业委会已于2018年4月27日与**物业公司签订《物业管理委托合同》，且于2018年6月4日、10日通知中奥公司在2018年6月30日前退场及办理交接手续，结合上述规定，****业委会给予中奥公司离场的时间合理；第三，2019年1月27日签订的《物业管理交接协议》中关于中奥公司最迟于2019年1月28日移交物业服务中心的约定，为对实际交接情况的确认，并未否认****业委会于2018年6月4日、10日向中奥公司发出退场通知，要求办理交接通知的效力。综上，中奥公司以前案未有定论不予退场的行为于法无据，一审法院不予采纳。关于中奥公司诉请的公摊费用。中奥公司已提供相应票据证明代垫付2018年7月1日至2018年12月1日期间的公摊费用，并说明公摊费用的计算方式，许秀娟未举证证明费用的计算以及金额存在不合理之处，故对中奥公司诉请上述期间的公摊费用144.84元予以支持。关于中奥公司诉请的律师费。如前所述，《****豪园前期物业服务合同》依约已届满终止，故中奥公司对该项诉请无合同依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、许秀娟于判决发生法律效力之日起十日内，向中奥公司支付佛山市禅城区***********1701房自2018年7月1日至2018年12月1日期间的公摊电费144.84元；二、驳回中奥公司的其他诉讼请求。如许秀娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由中奥公司负担24元，许秀娟负担1元。二审期间，许秀娟未向本院提交新证据，中奥公司向本院提交了如下两份新证据：1：《****经营绩效考核表》；2：《支出事项说明》。上述证据拟证明：中奥公司从2018年7月1日至2018年12月5日，为涉案小区提供全面的物业管理服务，包括小区安保服务，对物业共用部位、共用设施设备的日常维护，对物业区域进行卫生清洁、绿化养护等，中奥公司花费了巨额成本费用，许秀娟应向中奥公司支付物业管理费用。许秀娟质证称，对上述证据的三性不予确认。经审查，以上证据均系中奥公司单方制作，缺乏其它证据佐证，故本院对该证据不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人中奥公司与被上诉人许秀娟的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.中奥公司诉请许秀娟支付2018年7月1日至2018年12月1日期间的物业服务费及逾期违约金是否有事实和法律依据；2.中奥公司主张的律师费应否支持。关于中奥公司诉请许秀娟支付2018年7月1日至2018年12月1日期间的物业服务费及逾期违约金的问题。中奥公司上诉主张其提供2018年7月1日至2018年12月1日期间的物业服务，许秀娟应支付该期间的物业服务费及逾期违约金。本院经核查，根据中奥公司与案外人**公司签订的《****豪园前期物业服务合同》可知，中奥公司提供物业服务的期限自2013年10月11日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。2018年4月27日，****业委会与**物业公司签订《物业管理委托合同》。2018年6月10日，****业委会向中奥公司发函要求其最迟2018年6月30日撤场，故中奥公司与全体业主之间的物业服务合同关系已于2018年6月30日终止，该事实亦经本院（2018）粤06民终12332号生效判决确认。合同终止后，中奥公司应及时退出****豪园并与**物业公司办理交接手续，但经****业委会多次发函催促撤场交接，中奥公司均拒绝退场，直至2019年1月27日才签订《交接协议》。虽然《交接协议》确认中奥公司在2014年6月1日至2018年12月5日期间为****豪园提供物业服务及相应物业服务费用，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，鉴于2018年7月1日起至同年12月1日中奥公司虽提供事实上的物业服务，但业主方并不存在接受中奥公司提供物业服务的合意，至此，中奥公司诉请许秀娟支付该期间的物业服务费及逾期违约金于法无据。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于中奥公司主张的律师费应否支持的问题。中奥公司上诉主张依照前期物业服务合同的约定，该律师费应由许秀娟承担。本院认为，《****豪园前期物业服务合同》依约已届满终止，中奥公司诉请许秀娟支付律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中奥公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东中奥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月二十三日法官助理 黄宗宗书 记 员 卢瑶璇