浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6513号 原告：上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道新未庄，统一社会信用代码91330621594365233N。 负责人：熊潮军，总经理。 委托诉讼代理人：岳崇礼、汪琼，公司员工。 被告：孙国军，男，1978年11月11日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 原告上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称“景瑞公司”）诉被告孙国军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告景瑞公司的委托诉讼代理人岳崇礼，被告孙国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2016年5月至2020年6月的物业管理费20339.86元（151.79平方米×2.68元/月·平方米×50个月）；2.判令被告缴纳2016年5月至2020年6月滞纳金21967.2元（4881.57元/年×0.003×30天×50个月），上述两项费用合计42307.06元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2013年10月30日购买位于景瑞望府春和园5幢302室房屋，2015年1月被告房屋交付使用。2016年5月开始，被告需按约定规定向原告缴纳物业服务费。2016年5月至2020年6月，物业服务费共计20339.86元，2016年5月至2020年6月滞纳金共计21967.2元，以上两项费用合计42307.06元。经原告多次沟通催缴，至今未缴纳。原告与被告为物业服务和被服务关系，为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。 被告孙国军辩称，1、原告服务期间，根据《前期物业服务合同》附件之物业管理服务标准，未能按照项目（一）基本要求之第10点“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80以上”开展调查并落实整改。同时也未能按照项目（五）保洁服务之第3点“小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次”开展服务。被告所有的停车位多次被建筑垃圾占用，物业公司未能做到每日清扫两次。根据物业服务质量与收费相对等的公平原则，要求2016年5月-2020年6月物业管理费核减20%，调减至16271.89元。同时被告拟反诉原告装修管理违规行为，未能履行装修管理，致使被告装修延期，未能正常发挥房屋居住的使用价值，要求赔偿损失50359.5元；2、前期物业合同系格式合同，缺乏权利义务的平等性。合同文本中违规设立滞纳金。因滞纳金属于行政强制执行的一种形式，个人和其他团体都无权私自设立。同时原告存在过错，致使被告无法正常开展装修，未缴纳2016年5月至2020年6月的物业费系被告被动采取的正常反制措施，故要求贵院不予采纳原告的滞纳金诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的《景瑞望府前期物业服务合同》、《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、催缴单等证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的违法（规）行为整改通知书照片件，原告未能提交原件，被告提出异议，且与本院缺乏关联性，本院不作有效证据予以认定。对被告提交的已方停车位照片两份，用以证明物业未能按照保洁服务标准开展物业工作，原告对照片内容未提出异议，本院对该照片反映的情况予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2013年10月30日,被告从绍兴景瑞置业有限公司购买了位于景瑞望府C21地块5幢302室房屋，建筑面积151.81平方米。同日，原告（前身为上海景瑞物业管理有限公司绍兴县分公司，2016年5月13日更名）与被告签订《景瑞望府前期物业服务合同》一份，约定：原告为被告所购房屋景瑞望府春和园5幢302室房屋，建筑面积198.91平方米，提供物业服务。该房屋系叠加别墅，前期物业服务费收费标准为2.68元/月·平方米；物业服务费按年预交纳，业主应在每年度首月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，原告可以逾期之日起每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。合同还对其他事项作了约定。被告迄今未缴纳2016年5月至2020年6月的物业管理费合计20339.86元。原告经催缴未果，遂成讼。 本院认为，业主及物业公司的合法权益，依法受法律保护。原、被告签订的《景瑞望府前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应当认定有效，并对业主有约束力。依照该合同约定，被告2016年5月至2020年6月的物业服务费为20339.86元（151.79平方米×2.68元/月·平方米×50个月）。现被告尚欠原告物业服务费用合计20339.86元的事实清楚，本院应予认定。被告辩称原告物业服务不到位，并详细提出了小区内存在的问题，如未能按照基本要求之第10点“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80以上”开展调查并落实整改，未能按照项目（五）保洁服务之第3点“小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2此”开展服务等，同时认为征询业主意见并不是抽样调查，且停车位被建筑垃圾占用，被告未能及时清扫。被告认为，在每年至少1次征询业主的意见中，征求了已入住业主中的10%业主进行抽样调查，并设立了400投诉热线，因被告没有实际入住而没有征求被告的意见。本院认为，原告作为物业服务公司，应对小区提供良好的物业服务。根据查明的事实，原告在履行物业服务合同义务时，尚存在一定瑕疵。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2016年5月至2020年6月的物业服务费，具体减少比例，本院酌情确定为15%。据此，本案中被告应向原告支付物业服务费17288.88元。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对其主张的滞纳金不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告孙国军应于本判决生效后十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司自2016年5月起至2020年6月止的物业服务费17288.88元； 二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费858元，减半收取429元，由原告上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司负担313元，由被告孙国军负担116元，被告孙国军应负担部分限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年九月二十五日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。