终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6910号原告（反诉被告）：戚均良，男，1970年5月29日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁雯，广东三良律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市义群福珠宝有限公司，住所地：广州市荔湾区下九路****铺。法定代表人：贺荣志，总经理。委托诉讼代理人：黄婵容，女，系该司财务。戚均良与广州市义群福珠宝有限公司（以下简称义群福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。戚均良委托诉讼代理人梁桃波，义群福公司委托诉讼代理人黄婵容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚均良向本院起诉请求：1.判令义群福公司立即支付2020年2月至2020年6月的租金21264.9元及违约金2126.49元（按月息2%计算，自2020年2月1日起计至义群福公司付清租金之日止，暂计至2020年6月1日，违约金为2126.49元）给戚均良；2.本案的诉讼费用全部由义群福公司承担。事实和理由：戚均良与义群福公司于2017年12月1日签订了《广州市房产租赁合同》，该合同约定由戚均良出租位于广州市荔湾区下九路63号名汇大厦二楼2011号铺的房产（房地产权证号Ｃ2××**）给义群福公司使用，铺位面积为25.2129平方米，租赁期限为6年，即自2017年12月1日起至2023年11月30日止；租金金额：第一年150元/平方米，第二年至第六年租金在前一年租金的基础上递增6%。并约定了相关违约责任：义群福公司在收到书面催款通知后，15天内仍不支付，属义群福公司违约，本合同自动失效，……戚均良有权无条件收回铺位，保证金不予退还，义群福公司除应缴清所欠租金及相关费用外，还应承担相关违约赔偿责任；租赁期间，义群福公司拖欠戚均良租金等应付费用均视为违约，逾期每天按照拖欠金额的3%计算违约金支付给戚均良。上述合同签订后，义群福公司支付了2个月租金作为保证金给戚均良，戚均良亦将上述铺位交付给义群福公司使用。但是，义群福公司自2020年2月份开始没有缴交租金给戚均良，为此，戚均良于2020年4月20日委托律师发出《律师函》给义群福公司催缴租金，但义群福公司至今仍未缴交。另外，戚均良出租的上述铺位由义群福公司一直在经营和使用，没有停业。根据合同的约定，2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金为168.54元/平方米，故每月租金为4249.38元，拖欠2020年2-6月份租金共21246.9元。因双方约定的违约金过高，故戚均良现调整为按每月2%计算违约金。义群福公司答辩：根据租赁合同第八条第4款规定，在收到戚均良催款通知后，我方在15天内没有支付租金的话，合同自动失效。我方在4月24日清空店铺当天通知戚均良收铺，戚均良表示不同意收铺，说需要我方支付完毕租金后才可以解除合同。我方同意支付2月至4月的租金，但是因为疫情，戚均良应当给我方减免一半的租金。我方不愿意支付逾期支付租金的违约金；如果法院支持戚均良的逾期租金违约金，该违约金过高，应当按照银行间同业拆借利率标准计算。义群福公司反诉：1.请求法院确认义群福公司与戚均良之间的租赁合同已经解除；2.请求法院判令戚均良承担该案诉讼费。事实和理由：义群福公司与戚均良之间在2017年12月1日签订一份《广州市房产租赁合同》，该合同约定由戚均良出租位于广州市荔湾区下九路63号名汇大厦二楼2011号铺的房产给义群福公司使用。但戚均良后续发函向义群福公司催缴，义群福公司未交款。2020年5月5日，双方默示合同解除。一、戚均良一直未向义群福公司提供租金发票，使得义群福公司管理混乱，影响经营。根据《广州市房屋租赁管理办法》第三十三条，出租人按照合同约定向承租人收取租金。出租人收取租金时，应按规定向承租人开具发票或收据。否则，承租人可以拒付租金。从2019年起，戚均良就一直未向义群福公司开具租金发票，虽然不违反合同约定，但违反了相关法规，使得遵纪守法的义群福公司非常为难。二、双方已经达成合同约定解除的情形。根据《租赁合同》第八条第4款规定，“乙方在收到催款通知后，15天内仍不支付，属乙方违约，本合同自动失效，甲方有权无条件收回铺位。保证金不予退还。乙方除应缴清所交租金及相关费用外，还应承担相关违约责任。”戚均良作为格式条款的提供方甲方，约定了合同失效的条件，义群福公司作为格式条款的接收方乙方，虽然面对的条款规定苛刻，但乙方同意该条款的约定内容。基于先前与戚均良有种种合作的不愉快，加上新冠疫情的发生，使得义群福公司店铺无法经营下去，因此，在戚均良发函催告款项时，双方因先前协商未果，义群福公司未在15日内交租。双方租赁合同关系已经于戚均良发催告函15日之后，也就是5月5日时终止。且义群福公司5月还委托律师发函告知双方已经解除了租赁关系，双方之间再无房屋租赁关系。针对义群福公司的反诉，戚均良答辩：请求法院驳回义群福公司的反诉请求。一、我方不同意解除合同，该合同是合法有效的，我方不存在任何违约的情形，承租人无权单方提前解除合同。二、我方发出的律师函是追收租金通知，是合法有效的，是我方行使权利的依据，该律师函不属于解除合同的条件。三、涉案场地是统一管理的物业，义群福公司是涉案商铺所在楼层的整个商场的承租方，由其统一管理的，目前其仍然对商场进行整体的承租和转租。从客观上讲，涉案合同不可能解除，否则对我方是不公平的，所以该合同必须要继续履行。经审理查明，广州市荔湾区下九路63号2011号铺（以下简称涉案商铺）建筑面积25.2129平方米，为非居住用房，登记产权人为戚均良。2017年12月1日，戚均良（出租人、甲方）与义群福公司（承租人、乙方）签订《广州市房产租赁同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作整体经营商务使用，铺位面积25.2129平方米。租赁期限为6年，自2017年12月1日至2023年11月30日止。租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付给甲方；租金金额，第一年150元/平方米·月，第二年至第六年，在前一年租金的基础上递增6%。签订本合同时乙方向甲方支付保证金（二月租金金额），甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，乙方结清所有费用和所有交接事项后5日内，甲方将保证金退回乙方。乙方按合同约定正常使用商铺，负担商铺使用过程中产生的所有税收及相关费用，含物业管理费、营业税、租赁税、房屋税、个人所得税、水电费等一切铺位经营所产生的名义上由甲方负责缴交的税费项目，上述税费不包含在租金内。甲乙双方在合同有效期内，任何一方提出解除合同，属违约行为，守约方有权坚持执行合同到期满，如果守约方愿意考虑对方的要求，可在得到违约方支付赔偿金（6个月租金金额）的前提下解除合同，所有事宜结清后，乙方可以取回出资增建在2楼的相关设备。乙方出现拖欠甲方铺位租金、水电费、管理费、公摊电费、税费等应付费用时，甲方以有法律效力的形式通知乙方后，乙方在收到通知5天内仍未支付，属乙方违约，甲方有权委托物业管理处对商铺进行暂时停电处理，待费用付清再恢复。乙方在收到书面催款通知后，15天内仍不支付，属乙方违约，本合同自动失效，乙方与第三方的租赁协议也一起同时自动失效，甲方有权无条件收回铺位；保证金不予退还，乙方除应缴清所欠租金及相关费用外，还应承担相关违约赔偿责任。租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费、公摊电费等应付费用均视为违约，逾期每天按照拖欠金额的3%计算违约金支付给甲方。在租赁期内，如遇战争、天灾、政府行为等不可抗力情况，致使合同无法履行时，责任不在甲乙双方，双方应及时协商处理等。合同签订后，双方当事人按合同约定履行，戚均良将涉案商铺交付给义群福公司使用，义群福公司依约向戚均良支付租金。自2020年2月开始，义群福公司未向戚均良支付涉案商铺租金。2020年4月20日，戚均良委托广东三良律师事务所向义群福公司发出《律师函》，内容包括：截至2020年4月20日止，义群福公司尚欠戚均良2020年2-4月的租金合计为12748.1466元；义群福公司于2020年4月25日前，支付前述拖欠租金，否则戚均良将依法追究义群福公司逾期付款违约责任。义群福公司于次日收取该《律师函》。2020年5月25日，义群福公司委托广东木棉律师事务所向戚均良发出《律师函》，内容包括：2020年3月，在疫情期间义群福公司被居委会通知停业抗疫，经营陷入恶化；义群福公司向戚均良请求减免部分租金，但戚均良始终置若罔闻。为此，义群福公司为勉强经营，只得解除租赁关系。义群福公司已将商铺腾退空置，交付给戚均良，但戚均良至今未将保证金退还给义群福公司。义群福公司通知戚均良：1.自该函发出之日起，解除双方的租赁关系；2.自该函发出之日起15天内，戚均良将两个月租金保证金7564元归还给义群福公司，否则承担迟延履行利息。本案于2020年8月3日进行开庭审理。为证明已清空商铺，义群福公司向本院提交了2020年4月24日商铺照片，该照片显示商铺拉闸关门。戚均良表示无法辨认照片的商铺是涉案商铺，该商铺是否使用与其无关。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，本院向戚均良释明如果其不同意接收商铺，在法院认定双方当事人解除合同的情况下，其将自行承担不接收涉案商铺的法律后果。戚均良仍表示不同意接收涉案商铺。庭审中，义群福公司陈述涉案商铺所在楼层虽然由其统一经营，但不影响戚均良收铺后自己使用涉案商铺。诉讼中，关于疫情期间涉案商铺所在商场开放经营问题，义群福公司陈述商场复工启市的具体时间，其获取不了明确的文件规定。戚均良表示，涉案商铺所在商场是否停业，义群福公司从未向其反映，在没有相关部门停业证明的情况下，不能认定涉案商铺有停业的情形。本院认为，戚均良与义群福公司之间签订的《广州市房产租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合当事人的主张，确定本案争议焦点为：一、租赁合同是否解除；二、戚均良主张2020年2月至6月的租金及违约金是否成立。本院分析如下：关于租赁合同是否解除问题。虽然义群福公司未在合同约定的期限内向戚均良支付涉案商铺租金，但戚均良并没有就双方解除合同提出主张。义群福公司于5月25日向戚均良发出律师函表示于当日解除双方租赁关系，仅是其单方意思表示，并不符合法律规定或合同约定的解除条件，不能达成合同解除的目的。义群福公司关于疫情等原因导致其无法继续经营，未在15日内交租，合同终止的意见，缺乏依据，本院不予采信。本案中义群福公司提出反诉要求确认合同解除，其以实际行为表示不愿履行合同，结合该情形，合同不宜继续履行，应予解除。本院确定解除时间为本案开庭之日，即2020年8月3日。涉案商铺具有独立间隔，并不存在解除后戚均良无法单独使用商铺的情形。经本院释明后，戚均良仍不同意接收商铺，将由其自行承担合同解除后的损失。关于戚均良主张的租金及违约金问题。支付租金是承租人的合同义务，义群福公司未按合同约定向戚均良支付租金，应承担继续履行支付租金的义务。鉴于疫情对商业经营的影响以及涉案商铺所在商场须受政府疫情管控的实际情况，未按时交纳租金不能完全归责于义群福公司，戚均良主张逾期租金违约金，本院不予支持。基于同样的原因，义群福公司主张予以租金减免，一则疫情发生后政府鼓励租赁行业进行租金减免，二则由于疫情原因经营受到限制，经济遭受损失，在此情形下义群福公司向戚均良提出减免疫情期间的涉案商铺租金，符合情理。政府于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从实际情况看，一级响应期间社会生活和经营均受较大影响，二级响应开始后商业经营开始逐步恢复，三级响应后社会秩序基本正常。因当事人无法证实涉案商铺所在商场疫情期间的开放经营时间，故本院结合前述疫情响应级别的调整，依公平原则对义群福公司前述疫情期间的场地租金减免予以支持并酌定如下：2020年2月1日至2月23日期间的租金，义群福公司按照合同租金标准的30%支付，即1011.06元〔4249.38元×23/29×0.3〕；2020年2月24日至5月8日期间的租金按合同租金标准的70%支付，即7332.31元〔4249.38元×（6/29+2+8/31）×0.7〕；2020年5月9日至6月30日期间的租金按合同约定标准支付，即7404.42元〔4249.38元×（23/31+1）〕。戚均良有关租金的诉讼请求，部分成立，本院相应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、判决原告戚均良与被告广州市义群福珠宝有限公司签订的《广州市房产租赁合同》于2020年8月3日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市义群福珠宝有限公司向原告戚均良支付2020年2月1日至6月30日租金15747.79元；三、驳回原告戚均良的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费192元，由原告戚均良负担63元，被告广州市义群福珠宝有限公司负担129元；反诉受理费50元，由原告戚均良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年九月二十八日书记员  管军军黄辉燕