内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民初108号 原告（案外人）：樊亚峰，男，1974年10月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：毛庆茹、白晓东，内蒙古大来律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘兰荣，男，1957年12月21日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：尹超、韩艳玲，内蒙古伊敏律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区达拉特南路**。 法定代表人：张时平，公司董事长。 委托诉讼代理人：康荣，公司员工。 第三人（被执行人）：张时平，男，1954年2月23日出生，汉族，时达房地产公司法定代表人，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥东街**街坊时达小区。 原告樊亚峰与被告刘兰荣、第三人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司（以下简称时达公司）、张时平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊亚峰的委托诉讼代理人毛庆茹、白晓东，被告刘兰荣的委托诉讼代理人尹超、韩艳玲，第三人时达公司的委托诉讼代理人康荣到庭参加诉讼。被告张时平经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 樊亚峰向本院提出诉讼请求：1、判令停止执行时达天和俪苑小区C座11层1101号房屋（价值890489元）并依法解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月20日，原告与第三人时达公司签订“时达天和俪苑认购书”一份。原告向第三人购买时达天和俪苑项目写字楼C座11层1101室，该房屋总价890489元。合同签订当日，原告随即占有使用该房屋至今，且先后分三次向第三人交清了全部购房款。2016年，第三人的债权人，即被告刘兰荣申请财产保全，法院于2016年11月7日作出（2016）内06民初245号民事裁定，将该房屋予以查封。原告提出执行异议申请，法院于2019年12月12日作出（2019）内06执异192号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告所提异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，现提出执行异议之诉，请求判如所诉。 刘兰荣辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告的陈述有多处疑点。2014年3月20日原告与时达房地产公司签订认购书购买写字楼，89万多元房款只交了不到一半就给原告使用了涉案房屋，而自2014年至今，水、电费全部由时达公司缴纳，不符合常理。2、时达公司出具的收到房款收据上原告的签名并非原告本人签名，该签名与诉状上的签名完全不一致，且只有收据，没有正规发票，没有银行流水打印凭证，不能证明原告已付清房款。3、时达公司出具的《证明》称原告的水、电费都是由原告缴纳，但没有缴费凭证，以上原告所述均无法证明其已占有使用涉案房屋。4、原告诉状中引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条系引用法律错误，现本案争议房屋在时达房地产公司名下，所有应该引用该规定的第29条。原告在法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，只有认购书，原告所购房屋是商业用房，不是居住房屋，原告对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故其请求排除执行不应支持，应驳回其诉讼请求。 时达公司述称，同意原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一“时达天和俪苑”认购书有原件予以核对，与本案具有关联性，予以采信。《证明》系被执行人出具，与案件审理有直接利害关系，且无其他相关证据佐证其证明事项，不予采信。证据二有原件予以核对，与本案具有关联性，予以采信。根据证据交换及案件审理情况，本院认定事实如下： 1、刘兰荣与时达公司、张时平民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）内06民初245号民事裁定，裁定查封包括案涉房屋时达天和俪苑小区C座11层1101室在内的时达公司拥有的多套房屋。 2、2014年3月20日，樊亚峰（乙方）与时达公司（甲方）签订《天和俪苑认购书》，约定樊亚峰认购时达天和俪苑项目写字楼西单元1101号房屋，房屋价款890489元。付款方式为银行按揭贷款，首付363271.2元，同时递交银行按揭贷款所需资料复印件等。双方约定条款：3、乙方应当按照甲方通知的时间到甲方售楼处签订《商品房买卖合同》；8、本《认购书》所列销售面积、总价款及付款方式，双方同意以《商品房买卖合同》中的签订为准。《商品房买卖合同》生效后，如与本认购书所约定内容有不一致之处，以《商品房买卖合同》为准。10、本《认购书》仅为确认双方将来之交易行为的预约形式契约，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》而完成双方的交易等。合同签订当日，时达公司为樊亚峰开具金额为363271.2元的房款收据，2014年10月13日及2017年3月23日，时达公司分别为樊亚峰开具金额为257934元及269283.8元的收据。 3、2010年6月29日，时达公司与鄂尔多斯市蒙瑞亚楼宇设备有限公司（以下简称蒙瑞亚公司）签订《合约书》，约定蒙瑞亚公司承揽时达公司位于东胜区天骄北路的中央空调系统，工程名称时达财富大厦，空调面积30000平米，工程内容中央空调系统（包括主机、机房设备、末端设备的安装及调试），安装工期为六十天保证配合时达公司按时交工，合同总价350万元，合同还对付款方法、售后服务等事项进行了约定。2011年8月1日，时达公司与蒙瑞亚公司签订《中央空调安装合同》，约定蒙瑞亚公司承揽时达公司位于东胜区伊煤北路中央空调系统，工程名称时达天和俪苑综合楼，空调面积37000平米，工程内容中央空调系统（包括主机、机房设备、风机盘管设备的安装及调试，不含控制及新风系统与排风系统），安装工期为八十天保证配合时达公司按时交工，合同总价390万元，合同还对付款方法、售后服务等事项进行了约定。 本院认为，本案争议焦点为樊亚峰是否对时达天和俪苑小区C座11层1101号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条之规定：案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经审查，刘兰荣与时达公司、张时平民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）内06民初245号民事裁定，查封了涉案房屋。樊亚峰如欲排除人民法院对涉案房屋的执行，需举证证明：1、其在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身过错未办理过户登记。本案中，其一，樊亚峰虽与时达公司于2014年3月20日签订了“时达天和俪苑”认购书，然该认购书并未对房屋交付时间、交付条件等实质条款作出约定，该认购书仅为预约形式契约，双方截止目前并未签订书面的《商品房买卖合同》；其二，樊亚峰主张案涉房屋系其为时达公司提供中央空调系统等承揽业务下欠款项所进行的抵顶，实质系以物抵债，然在案证据仅为双方所签《中央空调安装合同》，并无结算等相关资料佐证，是否进行结算、是否存在欠款及欠款金额为多少、是否为真实的以物抵债等，在案证据均无法直接反映；其三，涉案房屋在查封前并未取得竣工验收备案手续，并不具备法律意义上的交付条件，樊亚峰亦未提供其在涉案房屋查封前已合法占有使用涉案房屋的有效证据。 综上所述，樊亚峰所提交的证据并不能够证明其对涉案房屋形成了足以排除强制执行的民事权益，其请求排除强制执行并解除查封，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回樊亚峰的诉讼请求。 案件受理费12704.89元，由樊亚峰负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 审判长  何艳春 审判员  高宇柔 审判员  刘银福 二〇二〇年九月三十日 书记员  尹 雪