广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39250号原告：广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路****，统一社会信用代码91440106063308483K。法定代表人：张伟，系该司经理。委托诉讼代理人：莫晓淳、袁晓彬，均系该司员工。被告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，地址广，地址广东省广州市天河区天河路**东塔****单元会信用代码91440101550563625A。负责人：冯文光，系该司董事总经理。委托诉讼代理人：李超华、廖文杰，均系该司员工。原告广州市房掌柜网络技术有限公司（以下简称房掌柜公司）与被告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称高力广州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，后于2019年11月4日裁定本案转为普通程序，并于2020年1月8日公开开庭审理本案。原告房掌柜公司的委托诉讼代理人袁晓彬到庭参加诉讼，被告高力广州分公司经本院合法传唤未到庭参加庭审（此后已参加庭询）。本案现已审理终结。原告房掌柜公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告归还保证金15321.6元、预交水电费7660.8元；2.被告承担本案诉讼受理费。事实和理由：2017年3月10日，原告与广州汇美置业有限公司（以下简称汇美公司）签订《汇美大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：汇美公司租赁给原告使用之物业位于广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第22楼03单元（以下简称案涉房屋）。同日，原、被告签订《汇美大厦前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），约定：选聘被告作为原告租赁物的物业服务公司；由原告一次性支付相当于二个月的物业服务费作为履约保证金（金额为15321.6元）及支付相当于一个月物业服务费的预收水电费（金额为7660.8元）。2019年9月10日，原告解除租赁合同关系并腾空案涉房屋交还给汇美公司，并结清一切费用（包括但不限于：写字楼租金、管理费、水电费、上网费、电信通讯费等一切费用）。同时，原告要求被告归还保证金以及预交水电费合计22982.4元，但遭到被告恶意拒绝，被告称《物业服务协议》约定不用退还保证金和预交水电费。原告认为，第一，《物业服务协议》约定不退还履约保证金和不退预交水电费的条款违反《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通则》的规定，属于显失公平的条款，依法应当撤销或变更；第二，被告恶意侵占保证金，构成侵占的违法行为，上述保证金属于被告不当得利，应当依法予以归还。被告高力广州分公司于庭审前提交书面答辩状辩称：被告认为原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告在起诉状中称“原、被告签订《物业服务协议》，约定：选聘被告作为原告租赁物的物业服务公司”，而事实是汇美大厦的建设单位广州汇美发展有限公司根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，从2011年1月1日起选聘被告作为汇美大厦的物业服务企业至今。根据《物业管理条例》的规定，原告作为汇美大厦的物业承租方无权选聘所租赁物业的物业服务企业。二、不同意原告关于《物业服务协议》存在显失公平条款、依法应当撤销或变更的意见，理由是：原、被告根据《中华人民共和国合同法》的原则，在双方自愿、公平、公正的基础上，经双方充分协商一致签订《物业服务协议》，《物业服务协议》从2017年3月10日签署并实施已超过两年半，双方在整个实施过程中对协议条款均无提出任何异议，所以，可视为双方均遵守协议的所有条款。三、不同意原告关于要求被告归还履约保证金15321.6元的诉讼请求，理由是：《物业服务协议》第九章第二条约定：“乙方违反租赁合同的约定，在发展商、业主或业主代理人解除《商品房租赁合同》的同时解除本协议”，第十章第三条约定：“如乙方单方面终止《商品房租赁合同》及本协议，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本协议解除时，甲方不予退还乙方支付物业服务费履约保证金，并有权追讨其余所欠的费用”。出租方（业主）汇美公司向被告发出的《关于汇美大厦2203房解除租赁合同相关事宜通知书》称，因原告自2019年9月10起拖欠出租方租金，出租方行使《租赁合同》约定的权利，于2019年10月9日派人接管案涉房屋。因原告违约导致出租方单方面终止《租赁合同》，《物业服务协议》亦相应同时终止，被告按《物业服务协议》的相关条款的约定不退还原告已支付的物业服务费履约保证金，符合《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定和《物业服务协议》的约定。四、不同意原告关于要求被告归还预收水电费7660.8元的诉讼请求，理由是：原告在出租方收回案涉房屋前仍欠被告相关费用共8829.82元，具体详见被告作出的《汇美大厦2019年10月收费通知单》。被告要求原告必须全部支付上述费用后，并在收到预收水电费收据原件的条件下，才按退款流程退还预收原告的水电费。综上，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2017年3月10日，作为出租方/甲方的汇美公司与作为承租方/乙方的房掌柜公司签订《租赁合同》，约定：一、物业名称、地址、面积及用途：1.甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第22楼03单元（即案涉房屋），实测建筑面积为510.72平方米；……2.该物业的规划使用用途为办公……二、租赁期限：1.物业租赁期限为叁年，自2017年3月10日起至2020年3月9日止；……七、租赁期间的物业管理费及其它费用的收费标准：1.物业管理费及物业管理费保证金：（1）甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件，选聘具有相应资质的高力广州分公司，对汇美大厦商业办公物业进行前期物业管理服务；（2）该物业的管理费收费标准为每月15元/平方米，按实测建筑面积计算乙方每月应缴纳的管理费总额为7660.8元/月；乙方应于接收该物业的同时，向甲方指定的大厦管理处交纳首月按实际天数计算的管理费；以后月份的管理费，乙方应于每月的首日前缴付给甲方指定的大厦管理处；逾期缴纳的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的千分之一支付滞纳金；（3）乙方应于接收该物业的同时向甲方指定的大厦管理处交纳相当于两个月管理费总额的管理费保证金即15321.6元；管理费保证金于合同期满，乙方撤场并如约清理场地交还甲方，同时缴清租赁期间的相关费用后7个工作日内，由大厦管理处全额无息退还乙方；2.水电费及其它费用：租赁期间，甲方为乙方在租赁场地提供独立电表和水表；乙方接收租赁场地时，甲乙双方应检查核对相关读表，接收之后发生的电费、水费及其按相应比例计算出来的公共损耗由乙方负责交付；水电的费用按照本区域供水供电部门颁布的单价标准和实际用水电及相应的损耗用量计算；在供电、供水部门实施直接向用户收取费用之前，由甲方或其指定的大厦管理处代收代支相关费用；乙方应于接收租赁场地时，向甲方或其指定的大厦管理处按15元/平方米建筑面积支付水电费，保证金即7660.8元作为乙方如期交付代收代支水电费的保证和周转；该水电费保证金在合同期满，乙方撤场并如约清理场地交还甲方，同时缴清租赁期间的相关费用后7个工作日内，由甲方或其指定的大厦管理处全额无息退还乙方等条款。2017年3月10日，作为甲方的高力广州分公司与作为乙方的房掌柜公司签订《物业服务协议》，约定：第一章总则：……物业地点为案涉房屋所在地址，物业建筑面积为510.72平方米；……第三章服务协议订立关系：……三、乙方同意由甲方作为“汇美大厦”提供管理服务及遵守《“汇美大厦”临时管理规约》，并在期间接受和配合物业管理工作；第四章协议期限：本协议自2017年3月10日起至本物业业主大会成立并与所选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止；第五章收费标准：一、……物业服务费收费标准按照乙方使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月15元/平方米；此费用包括：公共区域电费、水费、中央空调等费用，但不包括物业使用人单元内空调机组能源费及维护费、水、电、煤气、通讯等费用；……二、乙方在签署本服务协议时（或物业交付使用时），应向甲方一次性交付相当于二个月物业服务费总额的物业服务费履约保证金15321.6元及相当于一个月物业服务费总额的预收水电费7660.8元（甲方开出收据）；物业服务费履约保证金及预收水电费在服务协议期满，乙方在缴清应缴付的所有费用前提下无息退还乙方；三、物业服务费以及其他应缴费用按月结算，乙方须于每月12日前以支票、转帐、现金的方式到汇美大厦物业服务中心缴交；如遇国家规定的节假日则顺延；物业服务中心的开户银行及账号如下：账号名称为高力广州分公司，开户银行为招商银行广州金穗支行，银行账号为12×××02；四、乙方应当按照租赁合同约定的该物业交付之日起，开始缴纳物业服务费，甲方收到物业服务费后开具同等金额的发票；第六章公共管理事项：甲方负责下列公共管理事务：……九、提供代收代缴水费、电费等服务；十、负责业主/承租人的信函、报刊、杂志的分发；……第七章权利和义务：一、甲方权利和义务：……二、乙方权利和义务：……2.乙方作为“汇美大厦”的使用人之一，在协议期限内必须承担相应的物业服务费及其他应缴费用；……第九章变更和解除：一、经双方同意，可以变更本协议；二、乙方违反租赁合同的约定，在发展商、业主或业主代理人解除《商品房租赁合同》的同时解除本协议；第十章违约责任及免责条件：一、双方均应履行本协议，任何一方违反本协议和《业户手册》《装修手册》的须承担违约责任；二、双方均应履行本协议，任何一方违约给对方造成损失的，应当赔偿对方的实际损失；三、如乙方单方面终止《商品房租赁合同》及本协议，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本协议解除时，甲方不予退还乙方支付物业服务费履约保证金，并有权追讨其余所欠的费用；四、如乙方延迟物业服务费及其它应缴费用，须向甲方支付违约滞纳金；违约滞纳金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的0.1%，直至缴清所有欠费为止；五、对乙方延迟缴交物业服务费、违约滞纳金、其他应缴费用，或违反本协议和管理规定，不听劝阻而给甲方、业主、其他承租人或顾客造成危害的，甲方有权采取暂服务等措施；……八、甲方给予乙方的通知、请求等，甲方可选择采用邮寄至本合同首部所述的乙方地址或物业购买者、使用者单元，或张贴至该单元，或送达乙方指定的收文人的方式送达，经上述方式及收文人签收的文件均视为已送达乙方；……第十二章其他事项：……三、乙方已认真阅读本协议和《业户手册》《装修手册》，并充分了解明白其内容等条款。2017年3月15日，高力广州分公司开具收到房掌柜公司分别交纳物业服务费履约保证金15321.6元和预收水电费7660.8元的《收款收据》（共2张）。房掌柜公司提供其于2019年9月10日作出的致汇美公司《提前解除告知函》（未能出示原件）及照片[照片显示为顺丰速运客户存根（未能出示拍摄设备或照片中的客户存根原件），上述客户存根显示：寄件方为“房掌柜38891573-020广东省广州市天河区富力盈信2405”，收件方为“上海高力何小姐137××××****”广东省广州市天河区汇美大厦负一楼”，托寄物为文件，收件时间为2019年9月12日等内容]，用于证明其于2019年9月12日邮寄《提前解除告知函》通知汇美公司解除双方租赁合同关系。高力广州分公司确认其收到上述函件，但认为上述函件的发件人与收件人均不是高力广州分公司，上述函件与其无关；其认为房掌柜公司应是错误向其邮寄上述函件，因此，其于2019年9月16日以EMS全球邮政特快专递方式将上述函件寄回给房掌柜公司（注：高力广州分公司已提供邮件详情单复印件及相应的妥投证明复印件证明其上述陈述。房掌柜公司没有对上述证据提出异议）；不能确认汇美公司已收到上述函件。房掌柜公司提供其于2019年9月16日作出的致高力广州分公司的《法务律师警告函》（未能出示原件），其中包括：鉴于：1.高力广州分公司于2019年9月5日，在未经告知和沟通的情况之下，单方将房掌柜公司大门反锁（已固定证据），导致房掌柜公司人员在正常上班时间内不能进门办公，因而产生较大经济损失；2.房掌柜公司在合理的时间内已经通过书面申请并告知房掌柜公司需要撤离物品，受到高力广州分公司以各种各样的理由阻挠，实在有违租赁关系双方的公平、友好关系；3.2019年9月16日房掌柜公司致函《提前解除房屋租赁合同告知函》给高力广州分公司，因房掌柜公司业务调整以及高力广州分公司原因，就提前解除《租赁合同》事宜已经正式函告知高力广州分公司；故此，房掌柜公司与高力广州分公司之间的租赁关系已经终止；现在，房掌柜公司就《租赁合同》退还保证金及管理费问题向高力广州分公司郑重提出以下法律意见：第一，《租赁合同》的免责条款违反《合同法》《民法通则》属于：显失公平条款，依法应当变更或撤销；《合同法》第54条规定……《民通意见》第72条规定……第二，房掌柜公司促请高力广州分公司在收到本函3个工作日内，归还保证金15321.6元，一个月服务费的预收水电费7660.8元；否则：房掌柜公司将会就本纠纷直接向高力广州分公司直接提起民事诉讼等内容。房掌柜公司提供的照片显示为EMS特快专递详情单（未能出示拍摄设备或照片中的详情单原件），上述详情单显示：寄件人为“房掌柜130××××****广东省广州市天河区珠江新城华夏路28号富力盈信大厦2405”，收件人为“何婉婷020-85××××19广东省广州市天河区金穗路3号汇美大厦负一楼物业服务中心”，收寄时间为2019年9月17日等内容。高力广州分公司确认其于2019年9月17日收到上述警告函，并称其于2019年9月20日以EMS全球邮政特快专递方式向房掌柜公司邮寄其于2019年9月19日作出的致房掌柜公司的《关于法务律师警告函回复事宜》，明确其对上述警告函的意见。为此，高力广州分公司提供上述《关于法务律师警告函回复事宜》（其中包括：一、因房掌柜公司拖欠案涉房屋业主租金，案涉房屋业主汇美公司于2019年8月28日向房掌柜公司发出的《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》；二、案涉房屋业主汇美公司于2019年9月4日，致函《关于汇美大厦2203房解除租赁合同相关事宜通知书》高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心，就房掌柜公司拖欠案涉房屋租金事宜，要求服务中心于2019年9月4日协助业主方接管案涉房屋；三、高力广州分公司只负责汇美大厦的物业管理工作，大厦任何的物业租赁事宜均与高力广州分公司无关；因此，高力广州分公司并没有与房掌柜公司签订任何形式的物业租赁合同，至于房掌柜公司在函中提出关于《租赁合同》的所有问题，与高力广州分公司没有任何的法律关系，请房掌柜公司自行与《租赁合同》业主方协商解决；四、根据《物业服务协议》第十章违约责任及免责条件第三条约定……因房掌柜公司违约拖欠租金导致案涉房屋被业主收回，根据《物业服务协议》相关条款约定，高力广州分公司将不予退回物业服务费履约保证金，并有权追讨其余所欠的费用等内容）及邮件详情单复印件和相应的妥投证明复印件证明其上述陈述。房掌柜公司没有对上述证据提出异议。房掌柜公司还提供以下证据：一、照片[共2张。其中1张照片显示为顺丰速运客户存根（未能出示拍摄设备或照片中的客户存根原件），上述存根显示：寄件方为“房掌柜公司020388××××83广东省广州市天河区华夏路28号富力盈信2405-2406”，收件方为“汇美公司王某镰138××××****广东省广州市天河区金穗路3号汇美大厦30楼”，托寄物为汇美大厦2203钥匙，收件时间为2019年9月17日17时29分30秒等内容。另1张照片显示两串钥匙共12把，且每一把钥匙上均张贴关于对应门的标签（未能出示拍摄设备）]及顺丰速运单（形式与上述客户存根不完全一致，但内容相同）、截图（显示：上述邮件的编号，“2019年9月18日9时14分21秒”的时间及“苏姨”的手写内容）（房掌柜公司称顺丰快递公司以电子邮件方式向其发送上述顺丰速运单及截图；房掌柜公司已出示手机中的上述电子邮件），用于证明汇美公司已收到房掌柜公司归还的案涉房屋的钥匙，房掌柜公司已经腾空离场。高力广州分公司发表以下质证意见：不能确认汇美公司已收到房掌柜公司归还的钥匙及房掌柜公司已经腾空离场；顺丰速运单显示的收件人王某镰是业主方汇美公司的代表，与高力广州分公司无关；对截图不发表意见。二、微信聊天记录截图[共3份，均未能出示存储设备；房掌柜公司解释称该证据是其已离职的员工提供的。截图显示聊天双方分别为“小婉子……”与“丽花”，“物业-何婉婷”与“丽花”，“汇美大厦王先生”（注：房掌柜公司称该人员是汇美公司的员工王某镰）与“丽花”。其中聊天双方为“小婉子……”与“丽花”的聊天记录截图包括（注：以下微信均只显示发送时间、未显示发送日期）：“小婉子……”发送内容为“我刚将你们公司情况和领导汇报了，帮你们争取到的是：物业费缴纳到今天9月9日，8月份水电费已经使用，所以也必须缴纳”的微信，“丽花”回复内容为“那重新帮忙发个明细单给我，谢谢”的微信，“小婉子……”发送内容为“物业费计算到9月9日金额是：2298.24元。8月份水电费金额是：2587.91元。费用总计是：4886.15元。麻烦尽快安排财务缴纳费用”的微信，“丽花”回复内容为“这个付清后，才能开始搬？”的微信，“小婉子……”回复内容为“是的”“因为财务系统出收费单无法只显示9天费用，所以只可以分开时间段显示”的微信及一条文件名为《2203单元收费单（9月9日更新）……》的PDF文件微信。聊天双方为“物业-何婉婷”与“丽花”的聊天记录包括（注：以下微信部分显示发送时间但均未显示发送日期）：“物业-何婉婷”发送内容为“费用总计是：5022.23元（物业费2298.24元、电费2587.91元、水费136.08元）”等微信，“丽花”回复一条截图微信（截图显示为《广州银行网上银行电子回单》）及内容为“怎么变了金额了，我们财务已经付了”的微信，“物业-何婉婷”回复内容为“财务核对后发现水费136.08元没有打款哦”“收费单上面还有水费一栏”的微信。聊天双方为“汇美大厦王先生”与“丽花”的聊天记录包括（注：以下微信部分显示发送时间但均未显示发送日期）：“丽花”发送内容为“王先生，您可以帮忙催催吗？我们现在是要怎么做，才能放行吗？”“是要先办撤场手续，还是怎么样的呢”等微信，对方回复内容为“放行批了”的微信]及《广州银行网上银行电子回单》截图（共2张；均未能出示原件。截图显示：房掌柜公司于2019年9月9日向高力广州分公司分别支付“房掌柜8月水电+9月9日物业”4886.15元和“房掌柜水费”136.08元等内容），用于证明房掌柜公司经高力广州分公司同意后才撤场，且是按要求在付清所有费用之后方可撤场。高力广州分公司发表以下质证意见：对该组证据的关联性不予确认；微信聊天记录中的“小婉子……”是高力广州分公司的员工何婉婷；房掌柜公司要求高力广州分公司退还履约保证金、预收水电费与房掌柜公司已交纳物业管理费无关；“汇美大厦王先生”是业主方汇美公司的代表王某镰，其发送的内容为“放行批了”的微信不等于同意房掌柜公司撤场；高力广州分公司只是收到房掌柜公司提交的放行条，所以同意房掌柜公司搬离物品，不等于高力广州分公司同意房掌柜公司撤场；房掌柜公司是否撤场不属于《物业服务协议》约定的内容，撤场问题应由《租赁合同》约定；房掌柜公司提交上述电子回单只能证明其交纳了相关费用，不等于高力广州分公司同意退还履约保证金、预收水电费；至于房掌柜公司称其已结清所有款项的问题，从高力广州分公司提交的《汇美大厦2019年10月收费通知单》可见其应交纳2019年10月的物业管理相关费用合计8829.82元，但预收水电费为7660.8元，即房掌柜公司仍欠费1169.02元，故房掌柜公司要求高力广州分公司退还履约保证金、预收水电费没有依据。房掌柜公司未能举证证明其搬离案涉房屋时的水电表读数。高力广州分公司还提供以下证据：一、汇美公司于2019年10月9日作出的致“高力国际汇美大厦物业服务中心”的《关于汇美大厦2203房解除租赁合同相关事宜通知书》（已出示原件。其中包括：案涉房屋的承租人自2019年9月10日起拖欠租金，虽经汇美公司多次催收，仍不履行付款义务；汇美公司于2019年9月25日发函通知该承租人于2019年9月27日前清付拖欠的租金和滞纳金，否则汇美公司即于2019年9月28日解除租赁合同；因承租人未能及时履行付款义务，汇美公司于2019年9月29日发函要求该承租人于2019年10月8日前清付所有拖欠的租金和滞纳金以及物业管理费、水电费等欠费，并撤走自有可移动物品，将案涉房屋按合同约定的标准完好交归还汇美公司；然而该承租人既不履行付款义务也不归还案涉房屋给汇美公司；为避免案涉房屋被长期强行占用，造成汇美大厦的业户混乱，扩大汇美公司的损失，汇美公司决定行使《租赁合同》约定的权利，于2019年10月9日派人接管案涉房屋；特此请贵服务中心于2019年10月9日收回并取消曾发给案涉房屋承租方的所有门禁卡，并于2019年10月9日协助汇美公司接管案涉房屋并对相关设施设备及办公家私进行清点验收，验收由此所产生的法律责任由汇美公司承担等内容），用于证明案涉房屋的业主解除《租赁合同》的原因和时间。房掌柜公司发表以下质证意见：不清楚上述通知书，无法确认该证据的真实性、合法性、关联性。二、高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心于2019年10月9日作出的致房掌柜公司的案涉房屋的《汇美大厦2019年10月收费通知单》（已出示原件。其中包括：2019年9月10日至9月30日的物业服务费为5362.56元，2019年10月1日至10月9日的物业服务费为2224.1元，上述合计7586.66元；2019年7月29日至8月29日的用电损耗为44.33元，2019年8月29日至9月23日的电费及损耗为990.58元，2019年9月23日至10月9日的电费及损耗为52.9元，上述合计1087.81元；2019年8月29日至10月9日的水费合计为53.46元；上期欠款5362.56元在2019年9月21日至10月9日的违约金为101.89元；上述各项应付费用合计8829.82元等内容）及相应的水电表抄表记录，用于证明房掌柜公司仍拖欠高力广州分公司相关费用。房掌柜公司发表以下质证意见：房掌柜公司向汇美公司提出解除租赁合同的时间是2019年9月10日；该份通知单属于2019年10月的收费通知单，房掌柜公司已于2019年9月10日撤场，房掌柜公司在解除合同之前及之后均未收到上述通知单；同意支付物业管理费、水电费至2019年9月10日，之后产生的费用不同意支付。另，本院还受理（2019）粤0106民初39251号原告（反诉被告）房掌柜公司与被告（反诉原告）汇美公司租赁合同纠纷一案（以下简称39251号案）。在39251号案中，房掌柜公司和汇美公司均确认由于房掌柜公司没有依约于2019年8月10日前支付案涉房屋2019年8月10日至9月9日的租金，汇美公司于2019年9月5日对案涉房屋上锁，房掌柜公司于上锁当天支付了上述期间的租金及其滞纳金，汇美公司收款后于当天开锁让房掌柜公司继续使用案涉房屋。房掌柜公司称其经汇美公司同意放行后于2019年9月10日搬离案涉房屋；撤场需要搬离其存放于案涉房屋的全部物品，属于大型行为，高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的安保人员在场跟进其搬离物品的全过程；在其搬离时，高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心需要出具放行条，但放行条在其撤场时已交还给现场的安保人员，这样其才能搬离案涉房屋。汇美公司则称由于房掌柜公司没有向其提出正常的撤场申请，其不清楚房掌柜公司于2019年9月10日搬离案涉房屋；其于2019年9月18日收到房掌柜公司发出的《法务律师警告函》，但房掌柜公司一直没有与其办理交接手续；房掌柜公司于2019年9月5日支付2019年8月10日至9月9日的租金导致其以为房掌柜公司会继续使用案涉房屋，因此，其没有收回案涉房屋；其在房掌柜公司直至2019年10月9日仍没有支付2019年9月10日至10月9日的租金的情况下才判断房掌柜公司不再承租案涉房屋，并于2019年10月9日破锁收回案涉房屋，其当时已通知高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心到场。本院认为：《物业服务协议》合法有效。关于房掌柜公司主张高力广州分公司退还其已支付的物业服务费履约保证金的问题。从房掌柜公司和汇美公司在39251号案的陈述看，在房掌柜公司于2019年9月5日支付2019年8月10日至9月9日的租金及其滞纳金之后，汇美公司开门让房掌柜公司继续使用案涉房屋，应视为租赁双方当事人同意继续履行《租赁合同》。房掌柜公司此后因其自身原因要求提前解除《租赁合同》，构成违约，应承担相应的违约责任。依据《物业服务协议》第九章“变更和解除”第二条关于“乙方违反租赁合同的约定，在发展商、业主或业主代理人解除《商品房租赁合同》的同时解除本协议”的约定可知，如《租赁合同》解除，则《物业服务协议》同时解除。依据《物业服务协议》第十章“违约责任及免责条件”第三条关于“如乙方单方面终止《商品房租赁合同》及本协议，或乙方违约导致业主单方终止租赁合同及本协议解除时，甲方不予退还乙方支付物业服务费履约保证金，并有权追讨其余所欠的费用”的约定，由于房掌柜公司要求提前解除《租赁合同》构成违约，并导致《物业服务协议》解除，房掌柜公司理应承担相应违约责任，房掌柜公司要求高力广州分公司退还其支付的物业服务费履约保证金15321.6元，与上述约定不符，本院不予支持。关于房掌柜公司要求高力广州分公司退还预收水电费的问题。结合房掌柜公司提供的上述微信聊天记录截图等证据及双方当事人的陈述看，本院认定，承租人搬离汇美大厦须经汇美公司同意后由高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心放行，并采信房掌柜公司关于其经汇美公司同意后已于2019年9月10日搬离案涉房屋的陈述，即房掌柜公司和汇美公司已于2019年9月10日解除《租赁合同》，因此，房掌柜公司与高力广州分公司的《物业服务协议》亦于2019年9月10日同时解除。据此，本院认定房掌柜公司应向高力广州分公司支付截止至2019年9月10日的水电费。房掌柜公司未能举证证明其搬离案涉房屋之日即2019年9月10日的水电表读数，高力广州分公司提供的《汇美大厦2019年10月收费通知单》及相应的水电表抄表记录亦没有显示2019年9月10日的水电表读数，本院从公平原则出发酌情认定房掌柜公司应向高力广州分公司支付截止至2019年9月10日的电费及损耗合计539.62元[即44.33元（即2019年7月29日至8月29日的用电损耗）+495.29元（即2019年8月29日至9月23日的电费及损耗990.58元÷26天×13天）]和水费16.55元（即2019年8月29日至10月9日的水费53.46元÷42天×13天）。至于高力广州分公司抗辩称房掌柜公司还拖欠物业服务费及其违约金的问题，从房掌柜公司提供的前述“小婉子……”与“丽花”的微信聊天记录截图看，“小婉子……”向“丽花”发送内容为“我刚将你们公司情况和领导汇报了，帮你们争取到的是：物业费缴纳到今天9月9日，8月份水电费已经使用，所以也必须缴纳”“物业费计算到9月9日金额是：2298.24元。……”等微信，且高力广州分公司亦称“小婉子……”是其员工何婉婷，因此，本院认定房掌柜公司在撤场前已经与高力广州分公司对物业服务费问题结算完毕，且房掌柜公司也已付清截止至2019年9月9日的物业服务费，因此，本院对高力广州分公司上述抗辩不予采纳。扣除上述应付水电费之后，高力广州分公司应向房掌柜公司退还预收水电费7104.63元（即7660.8元-539.62元-16.55元）。对于房掌柜公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市房掌柜网络技术有限公司退还预收水电费余款7104.63元。二、驳回原告广州市房掌柜网络技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元，由原告广州市房掌柜网络技术有限公司负担330元，被告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年九月三十日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠