东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0503民初306号原告：张某某，男，1971年3月11日出生，汉族，现住东营市河口区。被告：青岛恒基置业有限公司，住所地：青岛市崂山区海尔路南端凯旋商务中心**。统一社会信用代码91370200713720630R。法定代表人：金立昆，总经理。委托诉讼代理人：巩彦龙，山东復泰律师事务所律师。被告：青岛恒基置业有限公司东营河口分公司，住，住所地：东营市河口区朝阳街****楼一社会信用代码：913705037433880343。负责人：施维德，总经理。委托诉讼代理人：郭忠新，青岛恒基置业有限公司东营河口分公司职工。委托诉讼代理人：巩彦龙，山东復泰律师事务所律师。原告张某某与被告青岛恒基置业有限公司（以下简称青岛恒基公司）、青岛恒基置业有限公司东营河口分公司（以下简称青岛恒基河口分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理。原告张某某，被告青岛恒基公司的委托诉讼代理人巩彦龙，被告青岛恒基河口分公司的委托诉讼代理人郭忠新、巩彦龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1．判令青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司赔偿张某某商品房合同违约赔偿金187253元（计算方式：以购房款179711元为本金，自2005年4月1日起至2020年4月1日止，按照中国人民银行贷款的基准利率及年度罚息利率，即贷款利率得出的利息除以二等于罚息，年度利率加罚息合计一年的损失计算）；2．诉讼费由青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司负担。事实和理由：2003年张某某购买青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司所售商品房，直到2020年青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司仍然无法为张某某办理不动产证书，严重侵犯了消费者张某某的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并结合人民银行历年贷款利息及本息复利、罚息等客观因素，请求判如所请。青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司辩称，张某某至今未办理房产证的原因不在其公司，其公司于2004年就通知过张某某办证，但张某某不予配合，反以此为由向公司非法索要所谓的违约金。办理房产证需要张某某与公司共同配合，公司已经完成了办理房产证所需的手续，但张某某至今未交纳房屋契税，导致无法办理。故其公司不存在违约行为，张某某计算的违约金没有事实和法律依据，应予以驳回。本案审理过程中，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：张某某提交的关于中国人民银行逾期贷款利率及罚息标准计算表系单方形成，青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司不予认可，本院不予采信。青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司提交其在（2005）利民初字第383号案中提交的通知两份，拟证明其已经通知小区业主办理房产证，张某某未予配合，关于该证据的待证事实已由生效判决书作出认定；提交赵远忠的房产证及土地使用权证复印件，张某某对其真实性和关联性提出异议，因上述证据为复印件，本院对其真实性不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月29日，张某某与青岛恒基河口分公司签订《商品房买卖合同》，约定：张某某购买青岛恒基河口分公司开发的恒基花园第2幢3单元402室商品房，建筑面积123.09平方米，房屋总价款为179711元；付款方式为首付总房款的30%，剩余70%办理银行按揭（以收据为准）；青岛恒基河口分公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因青岛恒基河口分公司的责任，张某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张某某不退房，青岛恒基河口分公司按已付房款的1%支付违约金；由于政府职能部门的原因，造成买受人在规定期限内不能取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，张某某依约交纳全部购房款179711元（其中自中国建设银行东营市河口区支行借款120000元）。2004年4月29日，张某某与青岛恒基河口分公司办理了房屋交接。因房屋面积不足，青岛恒基河口分公司退还张某某房款3766元，其为张某某开具了金额为175944.2元的房款发票。2005年，张某某起诉青岛恒基公司和青岛恒基河口分公司要求赔偿经济损失及税费共计392192元，理由是公司在商品房买卖过程中存在欺诈和多种违约行为，使其受到巨大经济损失，包括发布虚假广告，销售行为违法，交房后未办理房屋权属证书，房屋存在严重质量问题等。2005年11月1日，利津县人民法院经审理作出（2005）利民初字第383号民事判决，驳回张某某的诉讼请求。张某某不服一审判决，向东营市中级人民法院（以下简称东营中院）提起上诉。2006年3月24日，东营中院作出（2006）东民四终字第13号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。2006年8月18日，利津县人民法院经重新审理作出（2006）利民重字第4号民事判决，驳回张某某的诉讼请求。张某某不服重审判决，向东营中院提起上诉。2006年12月8日，东营中院作出（2006）东民四终字第151号民事判决，认为张某某的上诉主张不符合合同解除的条件，被上诉人应承担修复责任，对修复期间的损失，上诉人未提供证据，对上诉人要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求，不予支持，故判决驳回上诉，维持原判。张某某不服终审判决，向检察机关申诉。2008年1月21日，山东省人民检察院以鲁检民抗（2008）第58号民事抗诉书提出抗诉。2008年7月14日，东营中院作出（2008）东民再终字第9号民事判决，认为张某某无论是在一、二审，还是在再审过程中，均未提供相关证据证实青岛恒基河口分公司不予为其办理房产证的事实，判决维持东营中院（2006）东民四终字第151号民事判决。2004年1月17日，中国建设银行股份有限公司东营河口支行（乙方，以下简称建行河口支行）与张某某（甲方）、青岛恒基河口分公司（丙方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），约定张某某因购买住房在建行河口支行借款120000元，借款期限自2004年1月18日起至2019年1月18日，贷款利率为月利率4.2‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。2004年4月26日，建行河口支行（乙方）与张某某（甲方）、青岛恒基置业有限公司河口分公司（丙方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），约定张某某向建行河口支行借款118652元，借款期限自2004年4月30日起至2019年4月30日止，贷款利率为月利率5.04‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。因张某某自2006年不再偿还贷款，建行河口支行向本院提起诉讼，本院于2016年8月2日作出民事判决，判决张某某偿还借款本金及本金罚息、利息及利息罚息、复利。2017年1月18日，建行河口支行申请强制执行。截止2017年9月11日，张某某缴纳执行案款240008元，本院于2017年9月12日出具书面执结报告。2018年10月22日，张某某以青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司未给其办理不动产权证为由向本院提起诉讼，本院经审理于2018年12月7日作出（2018）鲁0503民初2003号民事判决，判决青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司于判决生效之日起三十日内为张某某办理恒基花园第2幢3单元402室商品房不动产登记证书。青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司不服一审判决提起上诉，东营中院于2019年3月8日作出（2019）鲁05民终202号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年4月2日，本院受理张某某提出的强制执行申请。2019年9月24日，本院作出（2019）鲁0503执427号之一执行裁定书，载明：青岛中院、济南中院分别查封了位于河口区房屋及相应的土地使用权，在房屋解除查封前，本案无法进行。2020年3月29日，本院作出（2019）鲁0503执427号之二执行裁定书，载明：本案执行标的系将涉案不动产过户登记到申请执行人张某某名下，因涉案房屋查封措施未解除不能办理产权变更登记。待查封措施解除后，可恢复执行办理产权变更登记手续。另查，因涉案房产被查封，青岛恒基公司委派其代理人代理张某某向青岛中院和济南中院提出执行异议。济南中院于2019年12月10日就案外人张某某对申请执行人山东鑫融投资有限公司、被执行人青岛恒基公司（2015）济中法执字第646号案提出的执行异议，作出（2019）鲁01执异1147号执行裁定书。该裁定中查明：一、中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城公司）与青岛长江计算机有限公司、青岛恒基公司借款合同纠纷一案，该院于2013年5月24日作出（2012）济商初字第151号民事判决，判决青岛长江计算机有限公司还款，青岛恒基公司承担连带清偿责任。该案进入执行阶段后，济南中院于2015年10月30日作出（2015）济中法执字第646号、646-1号民事裁定书，轮候查封青岛恒基公司名下位于东营市河口区，土地证号为东河国用（2004）字第0**，面积为4096.14平方米的土地使用权；房产证号为东营市房权证东河股字第**2幢1-401、2-202、3-302,4幢2-102、5幢一、二层网点面积3976.77平方米房产。二、长城公司与青岛长江计算机有限公司、青岛恒基公司借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）于2011年8月12日采取诉讼保全措施，向东营市河口区国土局发出（2011）青民四初字第28号协助执行通知书，查封青岛恒基公司名下位于东营市河口区土地，地号为，地号为东河国用（2004）字第**096.14平方米，查封期限为2011年8月12日至2013年8月11日。同日，青岛中院向东营市房产交易中心发出（2011）青民四初字第28号协助执行通知书，查封青岛恒基公司名下位于东营市河口区，证号为：东河股字第329号房产（1栋4-401,2栋1-401、2-202、3-302,4栋2-102、5栋3976.77平方米，6栋面积5038平方米）（包括涉案房产），查封期限为2011年8月12日至2013年8月11日。2012年5月3日，青岛中院作出（2011）青民四商初字第28号民事判决。该案进入执行程序后，青岛中院作出（2013）青执字第293号执行裁定书，裁定继续查封上述财产。2019年1月17日，青岛中院向济南中院出具委托执行函，委托济南中院执行（2013）青执字第293号案件。四、青岛恒基河口分公司于2019年5月21日出具《证明》一份，载明：“兹证明张某某于2003年12月29日购买的我公司开发的位于东营市河口区（商品房买卖合同载明房产）房产，因政府重新规划，房号变更为2号楼1单元401室（现房产登记号）。”该院经审查认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，青岛中院系案涉房产及土地的首查封法院，济南中院系轮候查封法院，因青岛中院将执行案件委托济南中院执行，故案外人张某某对查封案涉房产及土地不服，应由济南中院审查处理，并经审查认为张某某的执行异议成立，中止对东营市河口区2号楼1单元401室房产以及项下土地使用权的执行。就房屋的解封问题，青岛恒基公司表示需庭后核实，但至今未向法庭回复。本院认为，张某某与青岛恒基河口分公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，青岛恒基河口分公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因青岛恒基河口分公司的责任，张某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，青岛恒基河口分公司按已付房款的1%支付违约金。涉案合同文本虽由青岛恒基河口分公司提供，但逾期办证违约金条款中的违约金比例（1%中的“1”）为手写而非打印，应视为经双方协商一致达成，张某某主张为格式合同，违约条款的约定对其没有约束力，本院不予采信。从本案查明的事实看，东营中院在2008年7月14日作出的（2008）东民再终字第9号民事判决书中认为张某某未提供相关证据证实青岛恒基河口分公司存在不予为其办证的事实，故对张某某要求解除房屋买卖合同未予支持。该判决做出后就双方是否相互配合协助办证，张某某和青岛恒基河口分公司各执一词，且均未提供证据证明对方存在不予配合办证的行为。后因青岛恒基公司涉诉，涉案房屋自2011年8月12日起先后被青岛中院和济南中院查封，直至张某某起诉并经本院判决和强制执行至今，仍未能办理相关产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同中明确约定了逾期办证的违约金，张某某于2004年4月29日已经接收房屋并居住使用，其未举证证明因逾期办证造成的损失，故青岛恒基公司河口分公司应向张某某支付购房款1%的违约金1759.44元。张某某主张以全部购房款为本金自2005年起按中国人民银行逾期贷款利率及罚息利率计算利息损失，与上述司法解释的规定不符，本院不予支持。另考虑到本案合同约定的违约金为定额，不因逾期办证时间发生变化，而涉案房屋自2011年被查封至今持续时间较长，故青岛恒基河口分公司除应支付上述违约金外还应支付违约金损失，该损失酌定自2011年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率计算；自2019年8月20日起至张某某主张的2020年4月1日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故青岛恒基公司应与青岛恒基河口分公司共同承担责任。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、青岛恒基置业有限公司、青岛恒基置业有限公司东营河口分公司于本判决生效后次日支付张某某违约金1759.44元及利息损失（计算方式：以1759.44元为本金，自2011年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至2020年4月1日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回张某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4045元，由张某某负担3945元，由青岛恒基公司有限公司、青岛恒基公司有限公司东营河口分公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  刘晓蕊人民陪审员  刘雪莲人民陪审员  巴立芳二〇二〇年九月一日法官助理陈圆圆书记员刘佳