广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21590号原告（反诉被告）：邹颖斯，女，汉族，1983年1月4日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：孙骁刚，广东理奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓男，广东理奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶翠仙，女，汉族，1978年7月19日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。第三人：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************之二，统一社会信用代码914**********843XL。法定代表人：潘某1。原告邹颖斯与被告叶翠仙、第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，适用简易程序审理。被告叶翠仙于诉讼中提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原、被告及各自的诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。邹颖斯提出如下诉讼请求:1.判令解除邹颖斯与叶翠仙签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.判令叶翠仙返还邹颖斯支付的定金20000元；3.判令叶翠仙向邹颖斯支付违约金220000元；4.判令叶翠仙向邹颖斯赔偿居间服务费18000元及贷款手续费4100元；5.判令叶翠仙承担邹颖斯为此支付的律师费22000元及担保费700元；6.判令叶翠仙承担本案保全费、诉讼费。事实和理由：2019年10月19日，邹颖斯与叶翠仙在第三人的促成下签订了《二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》《交易节点确认书》，约定邹颖斯以1100000元购买叶翠仙位于佛山市禅城区*************的房屋所有权，邹颖斯于当日向第三人支付中介费18000元，通过第三人向叶翠仙支付20000元定金。随后，邹颖斯向中国工商银行佛山分行魁奇支行申请贷款，但由于该行资金紧张无法放贷。因此，邹颖斯另行向浙商银行股份有限公司广州分行申请贷款，2019年12月13日，该行向邹颖斯出具《同意贷款通知书》，时效为6个月，第三人亦于第一时间将此情况告知叶翠仙，但叶翠仙至今仍未完成赎楼及注销抵押登记导致房屋买卖一直无法继续进行下去。根据《交易节点确认书》卖方赎楼准备：“卖方确定该房产的赎契方式为B……B、卖方委托赎楼公司赎契：卖方须于签订原合同之日起10个工作日内与赎楼公司签订服务合同……”卖方赎楼、注销抵押登记：“B、卖方委托赎楼公司赎楼：卖方在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作曰内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续”《二手房买卖及居间服务合同》第十条：“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”。邹颖斯认为，叶翠仙在签订合同之日起10个工作日内并未与赎楼公司签订服务合同，且在邹颖斯取得《同意贷款通知书》后的45个工作日内亦未完成注销抵押登记的手续，从而导致合同无法继续履行下去，因此，叶翠仙存在明显的违约行为。其次，在此过程中叶翠仙一直存在欺瞒、推脱责任的情形，从而也致使邹颖斯认为与叶翠仙继续履行合同将存在极大风险。最后，在签订合同至今，涉案房屋同地段的房价均己出现小幅度涨升，叶翠仙的违约行为将导致邹颖斯此后在同地段购买房屋将承担此差额。综上所述，叶翠仙的违约行为对邹颖斯造成了严重损失。邹颖斯为此起诉。叶翠仙辩称，2019年10月19日，叶翠仙和邹颖斯双方就位于佛山市禅城区*************的房屋达成编号为NO.50304012238的《二手房买卖及居间服务合同》。由于新冠疫情影响房屋交易进程，疫情结束后叶翠仙因银行同贷书原因未能完成交易，双方也未能就是否解除合同达成一致意见。2020年6月14日，为保障双方的共同权益，叶翠仙要求邹颖斯继续履行合同，并向邹颖斯发出继续履约通知，但邹颖斯没有任何回应。截止2020年7月6日，邹颖斯未能在合同约定的天数内履行合同义务，也不给予叶翠仙任何回应和解释。2020年7月6日，叶翠仙再次向邹颖斯发出《邹颖斯违约和要求继续履约催告书》，要求邹颖斯按合同约定的总价款为基数支付每日万分之五违约金，同时要求邹颖斯继续履行合同购买房屋，但邹颖斯依然不予理睬。鉴于邹颖斯以行为明显表明不再履行合约，已经构成违约，合同目的已经落空，履行已无必要。叶翠仙遂解除了合同。在本案中，叶翠仙是在6月14日起诉，由于是疫情期间发生的纠纷，按照法院规定有一个月调解期，于是叶翠仙在7月14日才能立案，由此邹颖斯才先立案，证据表明邹颖斯在可以回避双方纠纷，疫情影响的情况下企图借此讹诈叶翠仙违约金。叶翠仙提出如下反诉请求（变更后）：1.判决解除叶翠仙与邹颖斯于2019年10月19日签署的编号为NO.50304012238《二手房买卖及居间服务合同》；2.判决邹颖斯按合同总价款20%支付违约金220000元；3.判决邹颖斯赔偿公证送达费用等损失2436元；4.判决邹颖斯承担本案的保全费、诉讼费。事由和理由：2019年10月19日，叶翠仙和邹颖斯双方就位于佛山市禅城区*************的房屋达成编号为50304012238的《二手房买卖及居间服务合同》。由于新冠疫情影响房屋交易进程，疫情结束后邹颖斯因银行同贷书原因未能完成交易，双方也未能就是否解除合同达成一致意见。2020年6月14日，为保障双方的共同权益，叶翠仙要求邹颖斯继续履行合同，并向邹颖斯发出继续履约通知，但邹颖斯没有任何回应。截止2020年7月6日，邹颖斯未能在合同约定的天数内履行合同义务，也不给予叶翠仙任何回应和解释。2020年7月6日，叶翠仙再次向邹颖斯发出《邹颖斯违约和要求继续履约催告书》，要求邹颖斯按合同约定的总价款为基数支付每日万分之五违约金，同时要求邹颖斯继续履行合同购买房屋，但邹颖斯依然不予理睬。鉴于邹颖斯以行为明显表明不再履行合约，已经构成违约，合同目的己经落空，履行已无必要。邹颖斯辩称，与起诉意见一致。第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司未到庭陈述意见。本院经审理认定如下事实：2019年10月19日，邹颖斯作为买方、叶翠仙作为卖方、第三人作为居间方，三方签订了《二手房买卖及居间服务合同》（编号50304012238）、《交易节点确认书》《信息告知书》，约定买方向卖方购买位于佛山市禅城区*************的房屋（以下简称涉案房屋），转让总价款为110万元；按以下方式支付：买方于合同签订时向卖方支付定金2万元、于办理产权过户手续当天支付首期款（不含定金）24万元，剩余房款由买方通过按揭付款的方式支付；卖方选择委托赎楼公司赎契，卖方于签订合同之日起10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。卖方在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作日内配合赎契还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有赎楼公司提供担保但仍不能获得赎契贷款的，卖方应在25个工作日内自行筹集资金赎契，增加的费用应由卖方承担。卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内，将《不动产权证书》（《房地产权证》和《国有土地证》）原件交给第三方办理过户；买卖居间佣金18000元，由买方向居间方支付。等等。《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定：“违约责任。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双方返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。……若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。……”。在上述合同文件签订前，邹颖斯向第三人支付了20000元的购房诚意金，上述合同签订后，第三人将该款转付给叶翠仙作为合同约定的购房定金。2019年12月13日，邹颖斯取得浙商银行股份有限公司广州分行出具的《同意贷款通知书》，该银行核定给邹颖斯的住房按揭贷款额度为88万元。叶翠仙举证的其与第三人的员工的微信对话记录显示，从2019年12月10日至2020年2月24日期间，第三人的员工多次通知、催促叶翠仙完成涉案房屋的赎契手续，叶翠仙均未完成。至2020年2月24日，叶翠仙告知第三人的员工称其因疫情被困湖北省未能办理赎契手续。2019年3月19日，叶翠仙告知邹颖斯其昨晚回到广州。2019年5月13日，邹颖斯以叶翠仙违约为由，微信通知叶翠仙解除房屋买卖合同。之后，双方经协商，邹颖斯于2020年5月17日同意继续履行合同。期间叶翠仙曾提出过要求邹颖斯提供身份证复印件协助其垫资的要求。2020年5月30日，叶翠仙微信告知邹颖斯“由于疫情期间我的信用卡逾期多次，加上上个月房贷那里也逾期了，负债太多等原因现在赎楼赎不出来了，借又借不到，现在我这边已经没有办法了，你看你那边有那么多钱帮忙赎出来吗？”邹颖斯回复称也没有办法。之后，双方协商合同解除后的赔偿方案，但未能达成一致意见。第三人向本院提交的《情况说明》称三方于2020年6月10日面谈协商解除合同的方案，叶翠仙同意双倍赔偿定金，邹颖斯则要求叶翠仙赔偿10万元，买卖双方未达成一致意见。2020年6月11日，邹颖斯微信要求叶翠仙按合同约定支付房款总价20%的违约金。2020年7月6日，叶翠仙发出《邹颖斯违约和要求继续履约催告书》，催告邹颖斯继续履行合同。2020年7月14日，叶翠仙向邹颖斯发出《合同解除通知书》，通知解除涉案房屋买卖合同。另查明：（一）邹颖斯于2019年10月19日向第三人支付了居间佣金18000元。（二）邹颖斯于2020年6月11日与广东理奥律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案一审诉讼事务，律师费22000元。邹颖斯支付了该律师费。（三）本案起诉后，邹颖斯向本院申请财产保全，为提供担保，其向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司购买了诉讼财产保全责任保险服务，为此支出保险费用700元。再查明，叶翠仙于本案庭审后向本院提交《贷款结清证明》及房地产登记信息查询结果，拟证明涉案房屋已经于2020年7月22日结清所欠银行贷款，但截止2020年8月28日仍未涂销抵押登记。以上事实，有邹颖斯举证的《二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》《交易节点确认书》《同意借贷通知书》《佛山市乐有家房产经纪有限公司电子收款收据》、邹颖斯与叶翠仙之间的微信对话记录截图、《委托代理合同》及律师费发票和付款凭证、手机支付记录截图、银行业务回单及发票，叶翠仙举证的《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》《信息告知书》、（2020）粤广南沙第20071号公证书、（2020）粤广南沙第20072号公证书、（2020）粤广南沙第21446号公证书、公证服务费及快递费发票、邹颖斯与叶翠仙以及叶翠仙与第三人员工之间的微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。讼争《二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》《交易节点确认书》是合同各方的真实意思表示，不存在法律法规所规定的无效或可撤销的情形，内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案双方的主要争议在于：1.原、被告之间的房屋买卖合同关系解除的原因？2.合同解除的后果。一、关于合同解除邹颖斯、叶翠仙双方均主张解除讼争《二手房买卖及居间服务合同》，但对于合同解除原因却各执一词，均认为系因对方违约所致。邹颖斯主张涉案合同因叶翠仙未按照合同约定履行赎契义务，构成违约而解除；叶翠仙则主张涉案合同是因为邹颖斯存在未按双方微信达成的约定于卖方赎契前支付首期款以及在叶翠仙要求继续履行合同情况下超过15个工作日仍未履行的违约行为而解除。根据查明事实，依照涉案《二手房买卖及居间服务合同》《交易节点确认书》之约定，叶翠仙应于合同签订后10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，在邹颖斯获得同贷书后的45个工作日内完成赎契和注销抵押登记手续，涉案房屋买卖合同签订于2019年10月19日，邹颖斯获得同贷书的时间为2019年12月13日，但叶翠仙直到2020年5月13日仍未完成赎契和注销抵押登记手续，存在违约；在此情况下，邹颖斯同意继续履行，而叶翠仙于2020年5月30日却明确表示无法履行赎契和注销抵押登记的合同义务，其行为已经构成违约，达到了《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的合同解除的法定条件，邹颖斯有权解除讼争房屋买卖合同。关于合同解除的时间，合同自解除通知到达对方时解除。根据邹颖斯、叶翠仙双方于2020年6月10日至11日之间的微信对话记录以及第三人所作《情况说明》可知，买卖双方在2020年6月10日已经就涉案合同解除后的赔偿事宜进行磋商，由此可认定邹颖斯在2020年6月10日或者之前已经向叶翠仙作出解除合同的意思表示，在邹颖斯未举证证明其通知叶翠仙解除合同的确切时间情况下，本院认定涉案房屋买卖合同解除时间为2020年6月10日。至于叶翠仙主张的邹颖斯所存在的违约情形，经审查，不能认定，理由是：第一，无证据显示双方协商一致变更了首期款的支付时间为叶翠仙赎契之前，叶翠仙所主张的第一项违约情况不能认定；第二，如上所述，涉案房屋买卖合同已于2020年6月10日解除，叶翠仙于2020年7月份发出的继续履行通知仅系其于合同权利义务终止后另行作出的要约行为，未经邹颖斯承诺，对邹颖斯不发生法律约束力。二、合同解除的法律后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就双方的其他诉讼请求，本院分析评述如下：（一）邹颖斯的诉求：1.关于定金。叶翠仙违约致《二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》《交易节点确认书》解除，已经丧失继续保有定金的依据，根据上述法律规定，邹颖斯要求叶翠仙返还定金2万元，理据充分，应予支持。2.关于居间服务费。讼争《二手房买卖及居间服务合同》约定居间服务费（佣金）18000元由邹颖斯支付，在叶翠仙违约的情况下由邹颖斯向叶翠仙追偿，故邹颖斯要求叶翠仙赔偿该居间服务费，符合合同约定，应予支持。3.关于贷款手续费。邹颖斯主张其为申请贷款支付了贷款手续费4100元，并举证了手机转账截图拟予证明。经审查该证据，邹颖斯转账的对象并非拟向其提供贷款服务的浙商银行，收款人身份不明，也无其他证据佐证该笔费用支付的合理性和必要性，故邹颖斯该项主张证据不足，本院不予支持。4.关于律师费和担保费。讼争《二手房买卖及居间服务合同》约定因卖方违约解除合同的，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。邹颖斯要求叶翠仙支付律师费22000元及担保费700元，符合合同约定，且有证据证实，本院予以支持。5.关于违约金。一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。讼争《二手房买卖及居间服务合同》约定因一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付总成交价20%的违约金。现本案房屋买卖合同关系因叶翠仙违约而解除，邹颖斯要求叶翠仙按照该标准支付违约金，符合合同约定。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金低于或过分高于所造成的损失的，当事人有权要求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。本案叶翠仙抗辩主张违约金过高，要求调整。对此，邹颖斯作为房屋买受人，除了上述邹颖斯主张且本院已经作出认定的损失以外，其因叶翠仙的违约行为可能导致的损失主要为已付购房款（定金）被占用期间的资金利息损失以及涉案房屋溢价的可得利益损失或者重置替代物所产生的费用增加损失，但目前尚无证据显示该期间涉案房屋的价格发生相应波动，邹颖斯也尚未因购买其他替代房屋而产生费用增加损失，鉴于我国法律所设定的违约金以补偿为主、惩罚为辅的特性，综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度等，本院酌定调整叶翠仙应付违约金数额以人民币11万元为宜。邹颖斯主张的违约金超出该数额的部分，本院不予支持。（二）叶翠仙的诉求：如前所述，叶翠仙所主张的邹颖斯存在的违约情形不成立，其要求邹颖斯支付违约金、赔偿送达费用损失等诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告邹颖斯与被告叶翠仙基于2019年10月19日所签订的《二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》《交易节点确认书》而成立的房屋买卖合同关系于2020年6月10日解除；二、被告叶翠仙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹颖斯返还购房定金20000元；三、被告叶翠仙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹颖斯赔偿居间服务费18000元、律师费22000元、担保费700元；四、被告叶翠仙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹颖斯支付违约金110000元；五、驳回原告邹颖斯的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告叶翠仙的全部诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7350元、财产保全费1941元，合计9291元（原告已预交），由原告邹颖斯负担3722元，被告叶翠仙负担5569元；反诉受理费2318元，由反诉原告叶翠仙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年九月三日书记员 蔡漪琳