河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民初129号 原告：香河中商房地产开发有限公司，住所地廊坊市香河县开发区中国（香河）国际农产品交易中心一期。 法定代表人：王婧暄，经理。 委托诉讼代理人：冉彬、谭笑，北京市子悦律师事务所律师。 被告：香河恒沐房地产开发有限责任公司，住所地廊坊市香河县安平镇京津公路西侧。 法定代表人：叶恒木，经理。 原告香河中商房地产开发有限公司（以下简称中商公司）与被告香河恒沐房地产开发有限责任公司（以下简称恒沐公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告香河中商房地产开发有限公司委托诉讼代理人冉彬、谭笑、被告香河恒沐房地产开发有限责任公司法定代表人叶恒木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 香河中商房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2014年8月9日所签订的《合作投资开发协议书》及其《补充协议》；二、被告立即返还原告3500万元的补偿款并支付原告资金占用期间的利息（按年息6%计算）。事实和理由：原、被告于2014年8月9日签订《合作投资开发协议书》，合作开发河北省香河经济技术开发区环保大厦住宅小区项目。此后原、被告签订了《补充协议》。上述协议签订后，原告依约向被告支付了补偿款3500万元。但被告一直未履行合同约定的义务，且容积率也未达到合同的约定，就连合同约定的被告合作开发的资质也不符合法律规定，本案原被告合作开发的土地的使用权及资质都在被告名下，这是本案合作开发协议的主要前提条件，现由于恒沐公司的原因，中商公司已不能实现合同目的。被告没有按照合同约定将土地质押到原告名下，也未有协助办理相关登记手续、相关备案手续，而本案的合作项目是以被告的名义开发建设的，因恒沐公司不能按约履行合同并提供合法资质的行为供合作开发使用，致使到目前为止涉案项目仍无法开工建设，对中商公司构成根本违约，且现今政府政策已有重大变化，政策的变化包括但不限于，国家政策的京津冀一体化的调整变化，河北省的北三县与北京通州一体化的规划，致使香河县相关一些地产项目在手续不齐全的情况下，均不做新的批准建设，包括本案项目。受到这一不可抗力的影响，该份《合作投资开发协议书》已丧失履行可能。 香河恒沐房地产开发有限责任公司辩称，一、容积率未达到合同约定。《合作投资开发协议书》第二条约定：建筑容积率不大于9.86，计算容积率的建筑面积不得低于50000平方米。但是在《补充协议》中第二条已明确表明：经政府相关部门确认，计算容积率面积为42477.6平米，没有达到协议约定的50000平米，加上地下部分6617.07平米，总面积才达到49094.67平米，经协商，总面积减少部分，按甲方30%，乙方70%，经过变更后，甲方除得3500万元补偿款外，分的地上面积5900平米，地下面积800平米，乙方分的地上面积36500平米，地下面积5800平米。《补充协议》第三条，甲乙双方按照政府相关部门确定的容积率计算建筑面积，如超过50000平米，甲乙双方费用、面积分配参照本补充协议第二条执行。从以上补充协议的内容看，原告对计算容积率面积未达到原协议约定的50000平米是知情的，且涉案项目至今未施工建设，最终容积率并未确定，故“容积率未达到合同约定”并不是事实。二、合作开发资质不符合法律规定。我方在2013年11月7日就取得了房地产开发企业暂定资质证书，有效期至2016年12月9日。原告在这期间，没有做任何实质性的工作，甚至到了资质证书应该办理升级，需要提供全部法律文件原件，原告都拒不配合（因原件均在原告手中《证据三》），致使资质证过期，完全是原告的过错。所以，合作开发资质不符合法律规定纯属无稽之谈。原告在2018年3月，就以上两个问题对我方进行了诉讼，法院于2019年3月作出了判决，对原告的诉讼理由均不认定（详见河北省廊坊市中级人民法院民事判决书（2018）翼10民初98号第七页）。三、现今政府政策已有重大变化，受这一不可抗力的影响，该份《合作开发投资协议书》已丧失履行可能。按照约定，原告应该马上进行项目开发，所有项目开发投资都是原告投入，开工手续也是原告办理。但至今已近六年，原告没有进行任何实质性的工作，已严重违约。签约至今，如果原告按合同约定开工建设，根本不会涉及政策问题。至于现今政策变化，我方没有收到任何有关通知。即使政策有变化，也要双方协商解决，共同承担风险，而不是单方面解除合同。综上所述，原告方的诉讼理由均不成立，且原告方严重违约。所以我方要求法院主持公正，驳回原告的诉讼请求，维持合同的合法性。 原告提交了以下证据：证据一、《河北省香河经济技术开发区环保大厦住宅小区项目合作投资开发协议书》、证据二、《河北省香河经济技术开发区环保大厦住宅小区项目合作投资开发协议书》补充协议，证明：1、针对涉案项目的合作开发，原被告双方签订《协议书》及《补充协议》，协议对双方合作模式、合作项目建设指标，原被告双方的职责、项目投资的担保、违约责任等均进行了明确约定的基本事实；2、同时证明被告未履行合同约定的义务，致使到目前为止涉案项目仍无法开工建设，被告已根本违约，原告已无法实现合同目的。 证据三，1、收据（1200万元）；2、付款指令函；3、河北农村信用社农村商业（合作）银行电汇凭正回单（800万元）；4、河北农村信用社农村商业（合作）银行电汇凭正回单（400万元）；证据四，1、收条（2300万元）；2、河北农村信用社农村商业（合作）银行电汇凭正回单（2265万元）；3、工商银行业务回单（付款）35万元；证明：原告已依约向被告支付了补偿款3500万元的基本事实。 证据五、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书（副本），证明：被告没有严格履行合同义务，其所提供资质为暂定资质，且已经过期，其未能依法申请延续办理正式资质，使得项目开发无法进行，原告已无法实现合同目的。 被告质证意见：1.我方对证据一至证据五，认可。2.我方对证据三、证据四的证明内容，认可。3.我方对证据一、证据二、证据五的证明内容，不认可。 被告没有提供证据。陈述意见如下：一、根据原告起诉的容积率问题，因为在上一次起诉的一审及二审已经证实原告的说法是错误的，证据事实都很清楚。二、原告提出的房地产开发资质不合格的问题，同样在第一次起诉过程中在法官调查过程中已将证明我方无过错。三、原告提出的政府规划有变化没有证据。即使现在政策有变化，也应共同商议承担由于政策变化所带来的损失和利益，所以原告提出的第三条我方不认为是问题。 本院认定如下事实：2014年8月9日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《河北省香河经济技术开发区环保大厦住宅小区项目合作投资开发协议书》（以下简称协议书），该协议书项目背景部分第（三）项内容为，根据恒沐公司提供的材料，项目已经取得：1、2007年10月31日河北省香河经济技术开发区管委会文件：香开﹝2007﹞49号《关于新建生态环保节能产品展示中心（即环保大厦）项目立项申请的批复》；2、2007年12月10日河北省香河经济技术开发区管委会规划建设局文件：廊规用地﹝2007﹞第117号『建设用地规划许可证』；3、2013年1月11日香河县人民政府、香河县国土资源局向甲方核发香国用﹝2013﹞第008号国有土地使用证。该协议书第一项合作模式第1条约定：甲方以政府已经批准的“环保大厦住宅小区项目”国有用地7.135亩、配套绿地12.16亩作为本项目合作条件；根据政府相关部门批示文件的内容，甲方开发建设的“环保大厦住宅小区项目”项目立项的法律主体为：恒沐公司，法人代表叶恒沐先生，该项目全部产权归甲方所有，不存在其他股东或债权人；第2条约定：甲、乙双方一致同意，乙方以人民币叁千伍佰万元和商品住宅楼7000平方米支付（交付）给甲方作为合作条件。由乙方继续完成的项目的投资、建设、销售、运营及缴纳项目所需相关税费，甲方不承担规划、开工及建设费用。该协议书第二条合作项目建设指标约定：总用地面积：4756.73平方米（约合7.135亩）；配套绿地：（约12.16亩以实测面积数额为准）。建筑容积率：不大于9.86，计算容积率的建筑面积不得低于50000平方米，其中商业建设面积超过3536平方米；地下建筑面积5800平方米。该协议书第三项甲方的职责第1条约定，甲方负责将该项目前期各项政府审批法律文件、证件全部交付乙方，配合乙方做好项目交接工作；第2条约定，甲方配合乙方办理项目分公司；第3条约定，本项目建设完成后，小区物业管理的团队建设及管理等事宜由乙方负责，物业管理的相关收益等均归乙方所有。该协议书第四项乙方的职责第1条约定，甲乙方在签署本协议当天将项目资料复印件提供给乙方，乙方三日内向甲方支付1200万元项目前期开发补偿费。甲方将项目建设已有政府批准文件、证件全部交付乙方，待甲方协助乙方办理完成《建筑工程施工许可证》后，三日内向甲方支付人民币2300万元项目前期开发补偿费。第2条约定，乙方负责项目的投资、规划、设计、建设、销售等阶段的组织、实施、经营管理等一切工作。第3条约定，乙方在项目竣工后交付甲方商品住宅楼7000平米。该协议书第五项项目投资的担保第2条约定，本协议签署后7日内，甲方应将其依据香国用﹝2013﹞第008号国有土地使用证所享有之国有土地使用权抵押给乙方并到土地登记部门办理抵押登记手续，且甲方股东应将其持有之甲方股权质押给乙方并配合乙方到工商登记部门办理股权质押的登记手续，待本协议履行完毕7日后，双方办理解押手续；上述抵押及质押作为甲方履行本合同项下义务之担保。该协议书第六项项目实施操作程序第1条约定，双方签署本协议当天甲方应将各项手续复印件交予乙方，乙方在三日内支付甲方人民币壹仟贰佰万元项目前期开发补偿费。第2条约定，甲方将项目政府批文及证件交给乙方，等甲方协助乙方办理完成《建筑工程施工许可证》后三日内，乙方支付甲方项目前期开发补偿费人民币贰仟叁佰万元。该协议书第七项违约责任第1条约定，甲方如违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益或甲方提供的法律文件、证件存在瑕疵，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应经济损失；第2条约定，乙方应按时足额支付项目前期研发补偿费，如不能按时支付，按每日万分之五计息，十五日内仍不能支付，甲方有权解除合同。第3条约定，任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切心要的补偿措施以减少损失。 2015年1月15日，原被告就原协议书中未尽事宜签订《河北省香河经济技术开发区环保大厦住宅小区项目合作投资开发协议书》补充协议（以下简称补充协议），该补充协议第2条约定“…经政府相关部门确认，计算容积率面积42477.6平米，没有达到协议约定的50000平米，加上地下部分6617.07平米，总面积才达到49094.67平米，经协商，地下部分6617.07平米，按甲方800平米，乙方5817平米。总面积减少部分905.33平米，按甲方30%，即271.599平米，乙方70%即633.731平米。经过变更后，甲方除得3500万补偿款外，分的地上面积5900平米，地下面积800平米，乙方分的地上面积36500平米，地下面积5800平米。该补充协议第3条约定，甲乙双方按照政府相关部门确定的容积率计算建筑面积，如超过50000平米，甲乙双方费用、面积分配参照本补充协议第二条执行。上述协议书和补充协议签订后，原告分别于2014年8月12日通过银行向被告转款400万元，于2014年8月13日向被告转款800万元，于2015年1月16向被告转款35万元，于2015年1月19日向被告转款2265万元，以上合计原告共向被告付款3500万元。被告于2013年11月7日取得证号为冀建房开廊字第××号的房地产开发企业暂定资质证书，该证书上载明本证有效期至2016年12月9日。 本院认为，原告要求解除与被告于2014年8月9日签订的协议书及于2015年1月15日签订的补充协议，其理由一是容积率未达到合同的约定，二是被告合作开发的资质不符合法律规定。关于容积率是否达到合同约定的问题，从补充协议的内容看，原被告双方对于计算容积率面积未达到原协议约定的50000平米，是知情的，基于这一事实，双方以补充协议的形式对双方的权利义务及相应的利益分配重新进行了约定。且涉案项目尚未开工建设，最终容积率并未确定，故不能认定容积率未达合同约定。关于被告合作开发的资质是否符合法律规定的问题，没有证据证明房地产企业资质证书未升级的原因是由于被告违约。综上，原告主张被告在履行双方就涉案合作项目签订的协议书及补充协议中构成违约证据不足。原告主张因政府政策、规划问题导致合同无法履行，也证据不足。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告香河中商房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费216,800.0元、保全费5000元，均由原告香河中商房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘建刚 审判员  崔玉水 审判员  李绍辉 二〇二〇年九月十八日 书记员  张海钰