广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初1629号 原告（反诉被告）：罗柳清，女，1981年10月5日出生，壮族住贵港市港**。 被告（反诉原告）：罗雪梅，女，1983年6月1日出生，汉族，住贵港市港**。 原告（反诉被告）罗柳清与被告（反诉原告）罗雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，2019年5月21日，罗雪梅向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗柳清、被告罗雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗柳清向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还房屋租赁押金8250元；2.判决被告赔付给原告单方提前解除合同一个月租金2750元;3.请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失16294.8元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：罗柳清与罗雪梅于2019年7月11日签订了《房屋租赁合同》，合同明确约定双方租赁房屋相关权利义务。房屋交付给罗柳清后，罗柳清装修后用于经营午托使用，并按罗 2 雪梅要求交付租金。因受疫情影响，原告午托经营未能正常营业无任何经济收入。2020年3月11日前罗柳清多次与罗雪梅协商适当减免租金和推迟交付租金事宜，罗雪梅坚决不同意。协商未果后，2020年3月28日罗雪梅以罗柳清推迟交付租金为由突然告知罗柳清终止合同，要求罗柳清一周内搬出涉案房屋。罗柳清在收到罗雪梅单方告知终止合同和要求腾空涉案房屋后，便在其要求的一周时间内迁出，并按罗雪梅要求将涉案房屋钥匙还回物业处。罗雪梅在没有任何催告、商量的情形下擅自单方终止合同，违反诚实信用原则，属于严重违约行为，罗雪梅应退还房屋押金给原告。另，由于被告提前单方终止合同行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六款：“房屋租赁期为两年，2019年7月11日至2021年7月11日。在此期间，甲乙双方任何一方提前终止合同需赔付对方一个月租金”约定，罗雪梅单方提前终止涉案合同，应赔付罗柳清一个月租金2750元。同时，罗雪梅在未进行任何催告或者协商便擅自单方终止合同，属于严重违约行为，给罗柳清造成剩余租期午托经营投资的重大经济损失，罗柳清经营剩余租期预期收入：按已预定32个生员计算，午托管理费每人550元，一个月收入17600元，扣除聘请老师的月工资1300元和房屋租金、物业水电费3088元，罗柳清每月经营净利润13212元。由于罗雪梅擅自终止合同，合同尚有16个月未履行，导致罗柳清预期利润损失达21392元（每月净利润×16个月）。根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，罗雪梅应赔偿罗柳清该项经济损失。基于双方前面友好合作关系及疫情影响，午托经营于2020年5月18日政府方告知可以恢复营业，罗柳清酌情主张被告赔偿经济损失16294.80元（以月净利润13212元为基数，自2020年5月18日至开庭日6月24日共37 3 日经济损失）。 罗雪梅辩称，原告无故拖欠房租，根据约定，原告无故拖欠租金超过15天，被告有权终止合同，收回房屋，没收押金，因此造成的损失，由原告赔偿。原告拖欠2020年3月11日至2020年3月31日共20天的房租构成违约。按照合同约定，被告于2020年3月28日微信告知原告终止房屋租赁合同，没收押金，给予一个星期的合理时间搬离。被告之前已经多次催告，给予机会，决定终止合同后也给予一个星期的时间搬离，已经尽到合理义务。原告拖延交付租金且不配合按时搬离已是不讲诚信，其向法院诉求退回押金更是没有依据，请法院依法驳回原告的诉求。 罗雪梅向本院提出反诉请求：1.判令罗雪梅不需退回房屋押金8250元给罗柳清；2.判令罗柳清向罗雪梅支付租金1774元和滞纳金550元；3.判令罗柳清向罗雪梅赔偿租赁期间的物品损害经济损失5900元；4.本案全部诉讼费用由罗柳清承担。事实与理由：2019年7月11日，罗雪梅与罗柳清签订《房屋租赁合同》，合同对租金，租赁期间的权利义务，押金，租赁期等作出明确约定。根据《房屋租赁合同》第十三条，罗柳清无故拖欠租金超过15天，罗雪梅有权终止合同，收回房屋，没收押金，因此造成的损失，由罗柳清赔偿。由于罗柳清拖欠房屋租金超过15天，罗雪梅于2020年3月28日微信告知罗柳清终止房屋租赁合同，没收租金，给予一个星期的合理时间搬离。罗柳清在搬离房屋后，造成了如下物品损坏：门锁一个，马可波罗马桶坐便器一只，奥克斯空调遥控器一只，奥克斯空调一台（因不见遥控器不能得知空调运行情况），木地板及地脚线损坏多处。合计损失5900元。罗雪梅认为，罗柳清拖欠房屋租金构成违约，侵害了罗雪梅的合法权益，罗雪梅不需退回房屋押金8250元，且有权要求罗柳清支付2020年3月11日至2020年3月31日共20天的房屋租金1774元，按照日百分之一支付滞纳金550元及赔偿租赁期间的物品损害经济损失5900元。为维护自身的合法权益，罗雪梅依法向法院 4 提起反诉，恳请法院依法支持诉求。 罗柳清针对罗雪梅的反诉辩称，1、就罗雪梅主张不需退回房租押金诉请，罗柳清认为罗雪梅擅自单方终止合同构成违约，应退还房屋押金给罗雪梅，另罗柳清也不存在《房屋租赁合同》第十三条约定情形，罗雪梅无权扣留房屋押金。罗雪梅在没有任何催告、商量的情形下擅自单方终止合同，严重违反诚实信用原则，应退还房屋押金给罗雪梅。同时，罗雪梅在本案中也并不存在《房屋租赁合同》第十三条约定的拖欠租金超过15天没收押金情形的行为：第一，在合同中并未约定交付租金的具体日期，即使罗雪梅在2020年3月11日至2020年3月28日未支付租金，但在合同中并未明确约定交付租金的日期，也就不存在罗雪梅拖欠租金超过15天的行为；第二，在不符合约定解除权情况下，罗柳清以罗雪梅拖欠房租费为由未经任何催告单方告知终止合同属于违约行为。根据《合同法》第94条第3款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，罗雪梅即使以罗柳清“超过15天未支付租金”主张涉案合同第十三条权利，也应是经催告给予合理期限后的合理期限截止最后一天起算15天。但在本案中，罗雪梅并未进行任何催告行为也未给予任何合理期限，故罗柳清并不存在拖欠租金超过15天行为。因此罗雪梅应按合同约定退还押金给罗雪梅。2、罗柳清无需另外支付房屋租金1774元和550元滞纳金给罗雪梅。本案中，《房屋租赁合同》并未约定交付租金的具体日期，合同中约定的滞纳金以逾期缴纳租金为依据，在合同并未约定交付租金期限的情形下，并不存在滞纳金计算，罗雪梅主张滞纳金并无依据。另，在合同无明确约定交付租金期限的前提下，罗雪梅更是没有任何催告和商量的情形下单方告知终止合同，违反诚实信用原则，属于先违约行为，罗雪梅无 5 权主张该租金。且，罗雪梅在2020年3月28日己告知罗柳清终止合同并要求搬出房屋，罗雪梅主张支付至2020年3月31日并无依据。3、对于物品损害赔偿，罗雪梅并未提供相关证据己实际产生5900元经济损失，该请求亦无事实法律依据。其中，门锁并未存在损坏事实，门锁费用产生实际是由于罗雪梅单方换锁行为产生的，与罗柳清无关。奥克斯空调遥控器并未损坏，由于罗雪梅突然要求罗柳清腾空房屋，罗柳清仓促搬迁而落在罗柳清物品处，罗柳清在罗雪梅提起反诉后己告知罗雪梅便将其放回物业处通知其领回（罗柳清愿意按罗雪梅请求返回该遥控器）。罗雪梅请求赔偿奥克斯空调一台并无事实和法律依据。而木地板及地脚线损坏与罗柳清无关，罗柳清也曾多次向罗雪梅反馈地板损坏事实涉及午托小朋友安全，罗雪梅也回复无关要紧。另外，按《房屋租赁合同》第八条“乙方需配合甲方清点套房内的家具家电有误损坏……甲方确认后方可搬离”的约定，罗柳清按罗雪梅要求迁出房屋和返还钥匙至物业处，罗雪梅并未临场确认，现罗雪梅要求该项损坏赔偿并无依据。 本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告罗柳清（承租方，乙方）与被告罗雪梅（出租方，甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租位于贵港市普罗旺斯77栋3单元305号房给乙方使用（包含家电：挂式空调、镶入式消毒柜、抽油烟机各一台）；2、月租金为2750元，按2个月结算（2019年和2020年的7月份和8月份租金为2000元）。承租方必须按期缴纳租金，逾期不能超过3天，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠缴金额的百分之一支付滞纳金；3、乙方向甲方交付8250元押金，合同终止时乙方需先结清所欠物业水电等一切费用，待甲方确认无误后方可退还押金；4、房屋租赁期限从2019年7月11日至2021年7月11日，此期间，甲乙双方任何一方提前终止合同需赔付对方一个月租金。5、拖欠租金或相关费用超过十五天的，出租方有权终止本合同，收回房屋，没收押金，并赔偿经济损失。 6 签订合同后，被告向原告交付了房屋，原告用该房屋经营午托中心。2020年3月4日，原告以微信聊天的形式向被告提出因受新冠肺炎疫情影响，希望减免2020年3月、4月租金，但被告不同意减免租金。2020年3月11日，原告向被告支付电费97.74元。2020年3月28日，被告以微信聊天的形式以原告未按时支付租金为由向原告提出终止合同，没收押金，一周内搬空房屋。2020年4月3日，被告通过微信告知原告换了涉案房屋的门锁，钥匙放在物业处。2020年4月4日，原告搬空涉案房屋内的物品，将钥匙放在物业处。现空调遥控器已归还给被告。 以上事实，有身份证复印件，房屋租赁合同，账单详情，微信聊天记录，发票，照片等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告（反诉被告）罗柳清与被告（反诉原告）罗雪梅签订的《房屋租赁合同》，合法有效。被告已向原告交付涉案房屋，原告未按约支付2020年3月的租金，被告虽在2020年3月28日提出终止合同，但此时并不能发生合同解除的效力，原告于2020年4月4日搬空物品，并返还房屋给被告，其以自己的行为表示不继续履行合同，此时双方已合意解除合同。本案的纠纷系发生在新冠肺炎疫情期间，原告所经营的午托中心因新冠肺炎疫情影响未能正常营业，根据《最高人民法院印发的通知》的第六点第二款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，根据原告经营的行业受疫情实际影响情形，结合被告反诉请求原告支付2020年3月11至2020年3月30日的租金1774元，本院酌定支持原告减半支付2020年3月11日至2020年3月30日的租金即887 7 元给被告，超出部分，不予支持。 关于本案押金8250元，原告罗柳清主张退还，被告罗雪梅反诉请求归其所有，合同约定，原告拖欠租金超15天，被告有权终止合同、收回房屋、没收所交的押金等内容。本院认为，原告存在拖欠租金超过15天的违约行为，故押金不予退回，所以，罗雪梅反诉不需退回押金8250元给罗柳清归其所有，理由充分，应予支持。 关于罗雪梅反诉滞纳金550元，该滞纳金实为违约金，根据上述论述押金不需退回，该押金亦属于违约性质，因此，本院对罗雪梅该项反诉请求，不予支持。 关于被告反诉请求原告赔偿物品损害经济损失5900元，原告返还房屋后，被告未及时提出异议，且根据被告提交的证据不足予以证实产生该实际损失的具体金额，因此，对该项反诉请求，于法无据，不予支持。 关于原告以被告提前解除合同为由主张被告赔付一个月租金2750元，根据上述论述，双方系合意解除合同，因此，原告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于原告主张被告赔偿经济损失16294.8元，根据原告提交的证据不足予以证实产生该实际的经济损失，因此，对该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）罗柳清交纳的押金8250元归被告（反诉原告）罗雪梅所有； 二、原告（反诉被告）罗柳清向被告（反诉原告）罗雪梅支付的租金887元； 三、驳回原告（反诉被告）罗柳清的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）罗雪梅的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决 8 指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费432元，减半收取计216元，反诉案件受理费206元，减半收取计103元，合计319元，原告（反诉被告）罗柳清负担241元，被告（反诉原告）罗雪梅负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提交副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费432元或206元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇二〇年九月十五日 9 书记员  温善淇