广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3980号原告：广州市博皇物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街朱村大道**。法定代表人：石耀林。委托诉讼代理人：张海铭、梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。被告：周龙，男，1987年8月30日出生，汉族，住江西省南康市。委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。原告广州市博皇物业管理有限公司诉被告周龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市博皇物业管理有限公司的委托诉讼代理人张海铭，被告周龙及其委托诉讼代理人谢浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市博皇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:一、解除双方于2016年5月15日签订的《专柜经营合同书》；二、被告立即向原告支付自2017年12月至2020年4月期间的经营管理费（租金）及综合管理费共180104元以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；三、被告立即向原告返还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居二楼B区07号、面积为191.6平方米经营场地），并按每月9580元的标准支付从2020年5月1日起至实际返还期间的场地占用费；四、被告向原告支付2018年12月至2020年2月的电费1137.2元、刷机维护费90元、其他费用14537元（活动基础费用、活动考勤、活动卡费、PK金等）；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方在2016年5月15日就被告使用原告位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居二楼B区07号、面积为191.6平方米经营场地的事宜，双方签订了一份《专柜经营合同书》，约定了双方各项权利义务以及违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告交付经营场地，而被告却存在违约不支付费用的行为，经原告多次催收，被告拒不支付。为此，诉至法院，望判如所请。被告周龙答辩称：一、被告认为2016年5月15日签订的《专柜经营合同书》已于2018年12月22日解除，根据微信聊天记录“我把你店封了，就是直接给封掉了，等于说这个店，就是空铺了”，当时钱程的意思就是无需清理场地，同意直接退场；二、被告认为拖欠租金应计算至2018年12月22日为止（即49816元-2018年12月刷卡10000元-履约保证金10000元-押金10000元=19816元），同时滞纳金日0.5%的标准过分高于原告造成的利息损失，请求法院下调至按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜；三、被告认为场地已于2018年12月22日由原告通过直接围蔽的方式收回，而且原告招商经理于2018年12月26日在微信中也表明了封店处理的意思表示；四、被告认为仅须支付2018年12月22日前产生的电费158元。关于刷机维护费及其他费用因被告于2018年12月22日已退场，未享受相关服务，不应当承担该项费用。经审理查明：2016年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《专柜经营合同书》，约定甲方自2016年10月1日起将位于二楼B区07号经营场地，建筑面积191.6平方米交予乙方，乙方设立AO·史密斯专柜。经营期限自2016年10月1日至2020年4月30日止。在合同签订时，乙方须缴纳履约经营保证金10000元和履约质量保证金10000元。在合同有效期届满，乙方没有违约行为，并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续15天后，甲方将履约经营保证金退还乙方。合同解除满壹年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方。若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金充抵。甲方按提供场地的面积向乙方收取经营管理费每平方米每月25元，每月4790元，综合管理费每平方米每月25元，每月4790元。并且乙方应负担专柜所产生的水电费，水电费由甲方代收代缴，电费1.2元/度。乙方须于每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约，甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。违约责任约定为，合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月人民币5000元的违约金。乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用标准补齐；甲方提前解除合同的，应退还履约保证金。合同后附《铺位协议说明附表》，载明给予AO史密斯以下优惠：一、交租面积为191.6方；二、根据集团规定建材馆租金水平为租金25元，管理费25元，同时在内购期间为签一年送一年，2016年10月1日开业额外再送半年，即签一年送一年半优惠，赠送期间租金、管理费全免，每月电费需要支付（按照1.2元/度）；三、内购期间可以选择第一年按照50元缴费，后面一年半不交，或者选择两年半内每月20元（内购后将只内选择第一年交齐）；四、合同集团要求3年一签，申请同意贵品牌最多4年（即2016年10月1日前为装修期，2016年10月1日至2019年4月30日为20元/平方，2019年5月1日至2020年4月30日50元），此协议作为保密协议，禁止对外公开，如有违约，优惠取消等内容。2016年5月15日，原告出具《收款收据》载明收到被告的质量保证金10000元、经营保证金10000元。审理中，一、原告另提供如下证据：1、《不动产权证书》，载明位于增城区朱村街××大道东××（Ａ1仓库）的产权人为广州市增城山田家私厂。2、《情况说明》，广州市增城山田家私厂同意将位于增城区朱村街××大道东××（Ａ1仓库）交予原告出租和使用。二、被告提供如下证据：被告与钱程的微信聊天记录，其中2018年12月21日，被告“这个LOGO这几个字还有拆掉呀，然后这个样机要拆掉拉走一部分呀”。2018年12月22日，钱程“我到时做完活动，不然就帮你围起来吧，下个月你看怎么整”。2018年12月26日，被告“我博皇那边公司在逼拍闭店流程，那样机全部要拉的，这样公司业务过去拍不了照，这样公司打电话过来问是不是假闭店。”钱程“我今天就安排帮你把店给围起来算了”，“我把你店封了，就是直接给封掉了，等于说这个店，就是空铺了，中午我用布直接封死了，人是进不去的，外面是看不到任何东西都是看不到的。”庭审中，一、被告申请证人黄某出庭作证，黄某陈述如下内容：1、涉案店铺在2018年12月底已经被围蔽起来了，截至庭审之日都是围蔽状态，不清楚是谁进行的围蔽；2、黄某是原告的其中一个商户，至今仍在营业；3、每个铺位都有单独的电表，电费是每月读数后交给原告。二、原、被告双方确认如下事实：1、双方实际是按照《铺位协议说明附表》第四点履行的，2016年10月1日至2019年4月30日按照20元/平方计算，2019年5月1日至2020年4月30日按照50元/平方计算。2、被告从2017年12月就没有交经营管理费和综合管理费了。三、原告陈述以下内容：1、关于原告第四项诉讼请求中的电费是从2018年12月开始的；刷机维护费是每月10元，每个商户都要缴纳的；其他费用是每个进驻的店铺都要交的费用。2、钱程曾经在原告公司任职，但并非负责人，且未与被告协商过撤场事宜。3、原告未对涉案场地进行围蔽。4、2018年12月被告交纳的10000元是补交2017年12月之前的费用。对于被告主张履约保证金及押金抵扣租金，原告不同意，被告违约，该两笔费用是要没收的。5、原告是通过电话催收之后的费用。四、被告陈述如下内容：1、被告撤场后是不会产生电费的，刷机维护费是原告提供了刷卡服务才会产生，其他费用的活动被告均没有参与，与被告无关。2、被告于2018年12月提出要解除合同，是口头向原告的负责人钱程提出的，钱程也是口头答应的。在2018年12月21日被告要搬离物品，由于当时商场在做活动，涉案商铺LOGO已经拆除，影响商场形象，并说活动做完后再搬离。但是活动何时结束，原告也没有通知被告。钱程也通过微信发送了拆除LOGO的照片以及告知被告将店围蔽。当时所欠的租金加水电费是53000元，2018年12月刷卡交了10000元，但收据找不到了。钱程答应缓两个月付清，但之后钱程调走了，再没有人催过被告缴纳租金。被告也没有再交纳剩余的43000元。3、活动结束后原告不让被告搬离，需要原告开具放行条，样机一直在现场。但是围蔽后，被告就没有再经营了。本院认为，本案所涉《专柜经营合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，被告负有按照合同约定交付所约定费用的义务。现双方均确认被告从2017年12月就没有交纳经营管理费和综合管理费，被告的上述行为已经构成违约。现《专柜经营合同书》已于2020年4月30日期限届满，故原告要求解除合同并无实际意义，故对其该诉讼请求不予支持。对于原告主张要求返还场地问题，被告抗辩其已于2018年12月22日提出解约，涉案场地已被原告通过围蔽的方式收回。结合被告提供的证据及双方当事人的陈述，在2018年12月22日之前，被告已经对其部分货物进行搬离并告知原告的员工，之后被告已经未在涉案场地经营，且根据被告提交的微信通话记录，原告对于被告不再经营是明知的，而且采用了围蔽方式处理涉案商铺，在2018年12月26日表示围蔽相当于是空铺了，因此，被告未能搬离的结果不能完全归责于被告。但庭审中，被告并未表态放弃对商铺内产品的权利，原告也没有表示执行清空。故被告仍然负有搬空涉案商铺的义务。故被告仍需将上述商铺内的物品予以清空并将涉案场地返还给原告。对于原告主张的经营管理费、综合管理费及滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告于2017年12月已经开始拖欠上述费用，故被告应当予以支付。但根据上文中关于返还涉案场地的论述，即在原告采用围蔽方式处理涉案商铺且当做空铺的表示，同时被告明确表示不再经营的情况下，原告作为守约方，其应当善意及时减损，但原告并未提交相应的证据证明其采取适当措施，最后在合同即将届满时才向被告主张上述费用。因此，本院对于原告主张的上述费用，不宜全额支持，故本院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定被告向原告支付上述费用至2019年2月较为适宜。对于原告主张2019年2月之后的经营管理费、综合管理费以及场地占用费，本院不予支持。关于经营管理费、综合管理费的标准，原告主张2019年4月30日前按照20元/平方计算，为原告对其自身权利的处理，本院予以准许。关于被告辩称已经交纳了10000元，但原告主张该费用为补交2017年12月之前的费用，现被告并无证据证明该10000元是交纳何期间的费用，本院对于被告上述辩称不予采信。经核算，被告应向原告支付经营管理费、综合管理费57480元（20元/平方×191.6平方×15个月）。对于原告主张的滞纳金问题，根据合同约定，被告应于每月10日前支付经营管理费、综合管理费等费用，被告逾期支付款项，应承担违约金责任。原告主张要求自欠费当月11日开始，以每月所欠经营管理费、综合管理费为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日，本院予以支持，但总额应以当月所欠经营管理费、综合管理费本金为限。至于被告认为违约金过高的问题，即上文所论述的滞纳金，根据合同约定，应是双方中任何一方不履行合同义务时所应承担的惩罚性后果，其应为违约金之性质。根据合同约定，双方对违约金已经做出明确约定，同时，违约金作为被告未能按期支付款项的惩罚措施，且本院已经对违约金总额加以限制以本金为限，故本院对被告认为违约金过高的抗辩不予采纳。至于被告要求履约保证金10000元和押金10000元应用来抵扣拖欠费用的抗辩。根据合同约定，被告要求押金抵扣拖欠费用，理据不足，本院不予支持。根据合同约定，履约质量保证金10000元原告应予退还，为避免当事人诉累，被告要求与拖欠费用进行抵扣，本院予以支持。对于原告要求被告支付电费，原告提供的证据无法证明被告的实际用电情况，故对原告要求被告支付电费，依据不足，本院不予支持。至于原告主张要求被告支付刷机维护费及其他费用，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周龙在本判决发生法律效力之日起十日内，将《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居二楼B区07号、面积为191.6平方米经营场地）清空并返还给原告广州市博皇物业管理有限公司；二、被告周龙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市博皇物业管理有限公司支付经营管理费、综合管理费47480元及违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠经营管理费、综合管理费数额为本金，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止，但违约金总额应以所欠经营管理费、综合管理费本金为限）；三、驳回原告广州市博皇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4329元，由原告广州市博皇物业管理有限公司负担3315元，被告周龙负担1014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年九月十五日书记员  赖蓝婷