广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8574号上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小莉，广东邦南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周加龙，男，汉族，住重庆市合川市。上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人周加龙物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初5843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中奥公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判周加龙向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费1438.42元，并以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按照每日0.3%的标准从当月实际拖欠之日起计至实际全部清偿之日止的逾期违约金；3.改判周加龙向中奥公司支付一审律师费5000元；4.一、二审诉讼费由周加龙承担。事实和理由：一、一审法院对部分案件事实认定不清。（一）一审法院认为东海银湾业委会未在三方自愿达成的《关于佛山东XX湾豪园项目物业管理交接协议》中作出协助中奥公司向业主收取2018年6月30日之后的物业管理费的意思表示。1.但根据该交接协议的首文“……并经甲（中奥公司）乙（东海银湾业委会）丙（佛山市万科物业服务有限公司，以下简称万科物业公司）三方友好协商，现就有关甲方在管理期间产生的业主欠缴物业服务费等债权……达成以下协议”，即交接协议的主要内容之一就是业委会、新物业公司配合中奥公司收缴物业费的问题。2.根据交接协议第二条第1款，东海银湾业委会也确认了从2014年6月1日到2018年12月5日，甲方的物业服务费（包括物业服务费、公共水电公摊费等）共计3975400元。在核算上述费用时，东海银湾业委会已确认包括了2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费。3.根据交接协议第二条第3款，东海银湾业委会及万科物业公司也同意中奥公司在指定位置（东海银湾小区2座2楼商铺）进行办理收退费，且其应进行必要的协助。在签署交接协议的协调会上，协议各方就中奥公司继续在东海银湾小区收缴2018年12月5日以前的物业费，业委会和新物业公司有协助义务，并对此达成了一致意见。事实上，中奥公司在交接协议签署后就租赁了2座2楼一间商铺，专门办理收取物业费事宜，东海银湾业委会及万科物业公司也给予了协助。因此，从交接协议可以看出，东海银湾业委会均确认了中奥公司有权收取东海银湾2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费，且东海银湾业委会和万科物业公司有协助的义务。（二）根据《物业管理条例》第十五条、《广东省物业管理条例》第二十四条的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其有权代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。东海银湾业委会根据2017年5月22日的第二次业主大会决议，获得授权代表全体业主办理执行选聘物业公司具体事务。而《交接协议》相当于将聘用万科物业公司的服务期限作了变更，属于选聘物业公司具体事务，因此全体业主包括周加龙都应受交接协议的约束，履行交接协议及向中奥公司缴纳2018年7月1日到2018年12月5日的物业服务费的义务。二、中奥公司与周加龙之间的具体权利义务应继续适用前期物业服务协议。（一）根据交接协议，东海银湾业委会确认了中奥公司有权收取2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费用，相当于延长了中奥公司与周加龙2015年2月10日签订的《东XX湾豪园前期物业管理服务协议》的协议期限，物业服务标准、物业服务费计费标准及其他权利义务、违约责任等，都应依据该前期物业服务协议来认定。（二）根据该前期物业服务协议第四条第四款第（六）项A的约定，周加龙逾期缴纳物业服务费的，中奥公司将向其收取应缴款每日千分之三的违约金。根据该前期物业服务协议第四条第四款第（六）项B的约定，中奥公司采取法律途径追缴物业服务费及违约金所产生的诉讼费、律师费、鉴定费等费用由周加龙承担。因此周加龙应向中奥公司支付违约金，并承担中奥公司一审案件支付的律师费。三、一审不公判决将引发一系列不安定结果。（一）万科物业公司为东海银湾小区提供实际物业管理服务是从2018年12月6日开始，在此之前中奥公司一直为东海银湾小区全体业主提供物业管理服务，例如对停车场智能化系统、电梯维保、弱电维保、化肥池清掏、生活垃圾清运等签订了专项委托外包合同，垫付公共设施大修、改造费用，为业主代缴水费、电费、燃气费等等，中奥公司已为此花费巨额费用。（二）2018年7月1日至2018年12月5日，万科物业公司并未实际为东海银湾小区提供服务，其就无权收取物业费。一审判决中奥公司不能收取上述期间的物业服务费，则欠费的业主将享受了中奥公司的免费物业服务，因拒交物业费而构成不当得利，中奥公司不得不通过以不当得利案由再次维权，浪费司法资源，助长其他业主利用选聘新物业公司的机会，新旧物业公司交接期间，逃避业主应缴纳物业费的义务，可能造成更多的物业公司付出无回报。另外，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发[2011]49号】第7、8条规定：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”。中奥公司有权收取周加龙2018年7月1日至2018年12月5日期间的物业服务费用。周加龙未提出答辩意见。中奥公司向一审法院提出诉讼请求：1.周加龙向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月5日的物业服务费1438.42元（=2.30元/㎡/月×125.08㎡×5个月）；2.周加龙向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月1日的公摊电费174.10元；3.周加龙向中奥公司支付以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按每日3‰的标准，从当月实际拖欠之日起计至实际全部清偿之日止的逾期违约金；4.周加龙向中奥公司支付律师费5000元；5.周加龙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：根据佛山市不动产登记信息查询结果显示，周加龙为佛山市禅城区某房权利人，单独所有，于2015年3月购买取得，于2016年2月19日登记。中奥公司与案外人佛山市宏益房地产有限公司（以下简称宏益公司）签订《东XX湾豪园前期物业服务合同》，约定由宏益公司选聘中奥公司对东XX湾豪园项目提供前期物业服务，合同期限自2013年10月11日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。2018年4月27日，东海银湾业委会与万科物业公司签订《物业管理委托合同》，委托万科物业公司对涉案小区进行物业管理服务。2018年6月4日，东海银湾业委会向中奥公司发出《关于要求中奥物业退出东海银湾项目的告知函》，要求中奥公司于2018年6月20日前向周加龙移交相关资料，且最迟应于2018年6月30日前撤场。2018年6月10日，东海银湾业委会再次向中奥公司发出《关于东海银湾小区物业管理交接工作的催告函》，明确具体交接事宜沟通时间。一审法院于2018年6月27日立案受理中奥公司起诉东海银湾业委会物业服务合同纠纷一案[（2018）粤0604民初14895号]，中奥公司诉请要求继续履行《东XX湾豪园前期物业服务合同》。一审法院于2018年10月8日作出（2018）粤0604民初14895号民事判决书，判决驳回中奥公司的诉讼请求。中奥公司不服，上诉至佛山市中级人民法院[（2018）粤06民终12332号]。2018年12月14日，佛山市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。其中查明以下事实：2018年11月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具《关于责令限期退出通知书》一份，认为中奥物业公司未能在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，责令其收到该通知之日起十五日内退出涉案物业管理区域，并向业主委员会移交相关资料和财物，配合万科物业公司做好交接工作。其中认为：东海银湾业委会经佛山市禅城区国土城建和水务局备案后，于2018年4月27日与万科物业公司签订《物业管理委托合同》，以及发出通知要求中奥物业公司退场及办理交接手续，均属于依法履行业主大会决议的职责范围，东海银湾业委会实施上述行为不构成侵权；东海银湾业委会的物业管理经营权现已由万科物业公司取得，涉案《东XX湾豪园前期物业服务合同》依其约定已届满终止。2019年1月27日，中奥公司（甲方）与东海银湾业委会（乙方）、万科物业公司（丙方）三方签订《关于佛山东XX湾豪园项目物业管理交接协议》，其中约定：基于甲、乙、丙三方就“佛山东XX湾豪园小区”物业管理服务整体移交事宜已于2019年1月22日在佛山禅城区祖庙街道办事处A901会议室召开了协调会议，并经过甲乙丙三方友好协商，现就有关甲方在管期间产生的业主欠缴物业服务费等债权、公共设施设备投入改造款、竞聘保证金等相关事项达成以下协议：第一条关于物业服务中心移交及物资清点甲方最迟于2019年1月28日将物业服务中心移交给乙方……第二条物业服务费等应收款1.甲方自2014年6月1日起至2018年12月5日止，一直为东海银湾小区提供物业服务。在此期间的物业服务费用（包括物业服务费、公共水电公摊费等）共计3975400元；2.甲方将退回业主预交或划扣2018年12月5日后的物业服务费，也将退回已收取的装修保证金……第六条交接工作3.2018年12月1日前，水、电、燃气费等费用由甲方代收代缴的，则之前产生的费用由甲方负责与业主结清……。根据中奥公司提供的发票及用电结算对账明细显示，中奥公司分别于2018年8月13日支付公摊电费167208.86元，2018年10月10日支付公摊电费161992.45元，2018年12月7日支付了公摊电费157907.31元。并由广东电网有限责任公司佛山供电局出具发票。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。据生效裁判文书认定，东海银湾业委会于2018年4月27日与万科物业公司签订《物业管理委托合同》，并于2018年6月4日、10日发出通知要求中奥公司退场及办理交接手续，均属于依法履行业主大会决议的职责范围，东海银湾小区的物业管理经营权已由万科物业公司取得，《东XX湾豪园前期物业服务合同》依约已届满终止。根据上述认定，中奥公司应按照东海银湾业委会的通知在2018年6月30日前退场及办理交接手续。中奥公司未按照通知及时离场，此后再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2018年6月30日之后的物业服务费以及违约金于法无据，一审法院不予支持。关于中奥公司认为其与东海银湾业委会、万科物业公司签订的《关于佛山东XX湾豪园项目物业管理交接协议》确认中奥公司在2018年12月5日前有为涉案小区提供物业服务，故周加龙应当支付2018年12月5日前的物业管理费的问题。纵观上述交接协议，仅确认中奥公司在2014年6月1日至2018年12月5日期间中奥公司存在为涉案小区提供物业服务的事实，但未约定上述期间的物业管理费应当全数由中奥公司收取，即东海银湾业委会未在上述协议中作出协助中奥公司向业主收取2018年6月30日之后的物业管理费的意思表示，故仅依据上述协议，无法直接确认中奥公司所诉请的物业管理费应当由周加龙承担。关于中奥公司主张因东海银湾业委会选聘万科物业公司违法导致中奥公司暂缓离场，中奥公司通过司法程序维权，在诉讼案件未有定论前才未退场。第一，无证据证明东海银湾业委会与万科物业公司签订《物业管理委托合同》存在无效或应予撤销的情形；第二，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”。东海银湾业委会已于2018年4月27日与万科物业公司签订《物业管理委托合同》，且于2018年6月4日、10日通知中奥公司在2018年6月30日前退场及办理交接手续，结合上述规定，东海银湾业委会给予中奥公司离场的时间合理；第三，2019年1月27日签订的《物业管理交接协议》中关于中奥公司最迟于2019年1月28日移交物业服务中心的约定，为对实际交接情况的确认，并未否认东海银湾业委会于2018年6月4日、10日向中奥公司发出退场通知，要求办理交接通知的效力。综上，中奥公司以前案未有定论不予退场的行为于法无据，一审法院不予采纳。关于中奥公司诉请的公摊费用。中奥公司已提供相应票据证明代垫付2018年7月1日至2018年12月1日期间的公摊费用，并说明公摊费用的计算方式，周加龙未举证证明费用的计算以及金额存在不合理之处，故对中奥公司诉请上述期间的公摊费用174.10元予以支持。关于中奥公司诉请的律师费。如前所述，《东XX湾豪园前期物业服务合同》依约已届满终止，故中奥公司对该项诉请无合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、周加龙于判决发生法律效力之日起十日内，向中奥公司支付佛山市禅城区**************自2018年7月1日至2018年12月1日期间的公摊电费174.10元；二、驳回中奥公司的其他诉讼请求。如周加龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由中奥公司负担24元，周加龙负担1元。二审期间，中奥公司、周加龙未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、周加龙应否向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月5日期间的物业服务费、逾期违约金；二、周加龙应否向中奥公司支付诉请的律师费。对此，本院分析如下：一、周加龙应否向中奥公司支付2018年7月1日至2018年12月5日期间的物业服务费、逾期违约金其一，《东XX湾豪园前期物业服务合同》约定，合同期限自2013年10月11日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止，东海银湾业委会于2018年4月27日与万科物业公司签订《物业管理委托合同》，故《东XX湾豪园前期物业服务合同》于2018年4月27日终止。东海银湾业委会通知要求中奥公司于2018年6月30日前撤场，故中奥公司为涉案小区提供物业服务的期限自2018年6月30日已届满终止。其二，中奥公司与东海银湾业委会、万科物业公司签订的《关于佛山东XX湾豪园项目物业管理交接协议》确认其在2014年6月1日至2018年12月5日期间为涉案小区提供了物业服务，产生了物业使用费3975400元，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，虽然2018年7月1日起至同年12月1日中奥公司提供事实上的物业服务，因业主方并不存在接受中奥公司提供物业服务的合意，故中奥公司诉请周加龙支付该期间的物业服务费及逾期违约金于法无据。一审法院对此认定正确，本院予以维持。二、周加龙应否向中奥公司支付诉请的律师费如前所述，《东XX湾豪园前期物业服务合同》于2018年4月27日终止，故中奥公司基于该合同主张周加龙未交纳2018年7月1日至2018年12月5日期间的物业服务费而支付的律师费缺乏合同依据，本院不予支持。综上，中奥公司上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东中奥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月二十三日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力