广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初213号原告：深圳市凯德丰投资有限公司，地址：广东省深圳市南山区粤海街道科苑路**科兴科学园**l001，统一社会信用代码：914403005670911859。法定代表人：曾永恒，董事长。原告：深圳市沙井坣岗股份合作公司，地址，地址：广东省深圳市宝安区沙井坣岗大道**社会信用代码：9144030019247404X4。法定代表人：陈桂洪，董事长。两原告共同的委托诉讼代理人：文宗宏，广东普罗米修律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：佟一哲，广东普罗米修律师事务所律师。被告：贾国平，男，汉族，ｌ978年5月10日出生，住址：广东省深圳市**。委托诉讼代理人：庞瑾鲁，广东卓建（龙岗）律师事务所。上述原告深圳市凯德丰投资有限公司（以下简称凯德丰公司）、深圳市沙井坣岗股份合作公司（以下简称沙井坣岗公司）与被告贾国平商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人文宗宏、佟一哲，被告及其委托诉讼代理人庞瑾鲁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、解除两原告与被告于2018年8月23日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字［2018］第XXXXX号）；2、被告协助配合两原告办理上述合同的注销备案手续并承担合同注销备案手续的费用；3、被告按购房总价款的20％向两原告支付违约金人民币908820元（被告已支付首期款2274100元，两原告在扣除判决确定的违约金数额后将余款无息退还给被告）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月23日，两原告凯德丰公司、沙井坣岗公司作为出卖人（凯德丰公司系沙井坣岗公司的委托代理人）与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深【宝】网预买字［2018］第XXXXX号）并于次日办理了不动产预售备案手续。合同约定被告购买两原告开发的位于深圳市宝安区。该房地产用途为住宅，建筑面积为98.44平方米，购房总价款为人民币4544100元。购房款的支付方式约定为按揭付款，在签订合同之日支付首期购房总价款的50％即人民币2274100元，在签订合同之日起30日内被告自行办理银行按揭贷款并向两原告支付剩余价款即人民币2270000元。在签订上述预售合同前，被告已通过签订前期认购书等方式累计支付了首期购房总价款的50％（含定金）人民币2274100元，但被告却未按合同约定的期限在2018年9月23日前以银行按揭贷款的方式付清剩余房款227万元，被告逾期付款的行为已构成违约。在2018年12月28日，拾悦里雅居的整体开发项目经初始登记后由期房变为现房。同时，被告在2019年4月15日获得中国银行深圳福永支行审批同意贷款227万元后仍怠于办理银行按揭贷款及现房抵押登记手续。为此，凯德丰公司于2019年4月22日委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到函件7日内以现金方式全额付清剩余房款，或者在函告期限内配合凯德丰公司共同向深圳市不动产登记中心办理不动产权证书，并按时缴纳税费以及全面配合批贷银行办理抵押登记和发放贷款等手续，否则，凯德丰公司有权解除房地产买卖合同并要求被告按总房款的20％支付违约金。被告收到律师函后，于2019年5月31日配合凯德丰公司向深圳市不动产登记中心申请办理涉案房屋的所有权转移登记，但因被告未在办理期限内提交缴纳契税等完税凭证材料，于7月30日被不动产登记中心驳回了登记申请，致使原告至今未能以按揭贷款的方式收回剩余房款227万元，两原告因被告的根本违约行为已无法实现合同目的。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、被告在履行合同过程中并没有过错，反而是原告有过错。被告付款50%以后，原告对于噪音超过90分贝不采取措施，小区业主维权，严重影响居住环境，无法达到居住的要求，被告有权行使不安抗辩权，待开发商采取措施后再交付尾款，后原告因为房价上涨拒绝履行合同。二、被告并未违约，原告因房价上涨，并没有实际损失，其主张的违约金金额过高，没有法律和合同依据。被告为交付房款，损失购房款利息十几万，且卖掉了仅有的一套房产，损失100多万元的市场利益。三、原告存在以下的过错。在预售合同过程当中，原告没有给其合作银行足够的担保额度，以致银行无法放款。原告在银行不能放款的时候，没有及时通知被告更换银行。在银行有了放款承诺函的时候，也没有及时通知被告，让被告采取银行放款的方式付款。四、原告的预售合同为格式条款，显失公平，增加自己的利益减轻自己的责任、加重对方的责任，原告没有尽到显著的提示义务，该条款无效，尤其是在被告无法用银行贷款付剩余房款的时候，只给被告预留了7天交款期限，显失公平。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年8月23日，原告凯德丰公司、沙井坣岗公司共同作为出卖人，凯德丰公司同时作为沙井坣岗公司的委托代理机构，与作为买受人贾国平签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，主要约定如下：1、被告向原告购买位于深圳市XX区，用途为住宅，建筑面积98.44平方米；2、购房总金额为4544100元。买方于签订合同之日支付购房总价款的50%，即2274100元；签订合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2270000元；不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，买卖双方同意继续履行商品房买卖合同的，双方一致同意采取一次性付款方式；2、合同第七条及附件五约定：（1）买受人逾期付款在30日之内（含30日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权要求买受人限期支付全部购房总价款或者解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的全部购房价款余款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人向出卖人支付迟延履行违约金，违约金计算自出卖人指定的付款期限届满之日起，买受人每迟延一日向出卖人支付逾期应付款总额万分之五的违约金，总违约金计算至实际付款之日止。3、出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。被告于2018年4月29日支付定金50000元，2018年5月6日支付定金409000元，2018年6月6日支付首期款1815100元。被告确认收到上述房款共计2274100元。2018年12月25日，涉案的宝安区沙井街道拾悦里雅居1栋办理了房地产初始登记。2019年4月15日，银行出具按揭确认单，对贾国平为购买涉案房产申请的贷款227万元予以确认。2019年4月23日，凯德丰公司委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到函件七日内向凯德丰公司付清剩余房款227万元；或者在确认房贷申请已获得银行足额批准且经凯德丰公司同意以按揭方式付清剩余房款的，请在上述函告的期限内前往十月里雅居营销中心签署及提交办理不动产权证的文件资料，并按时向深圳市不动产登记中心宝安登记点缴纳办证所需的税费及全面配合批贷银行办理抵押登记手续。2019年5月30日，被告向原告提交了办理房产证所需资料，双方于2019年5月31日向深圳市不动产登记中心提交国有建设用地使用权登记及房屋所有权（转移登记）（拾悦里雅居1栋C座二单元1401）申请，受理编号为：9C—0519046553。2019年7月30日，深圳市不动产登记中心向凯德丰公司、贾国平作出《驳回登记申请决定书》，因凯德丰公司、贾国平未在办理时限内提交纳税证明材料，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条的规定，决定驳回上述登记申请。原告提交了其公司工作人员朱慧与被告的微信聊天记录，以证明其曾多次催促被告办理缴纳税款、办理房产证的手续。上述记录显示，朱慧于2019年4月9日询问被告办证的税金准备得如何，要求被告尽快办理，被告回复称“看能否给我们缓缓”、“往后给我们缓缓”；2019年7月4日、2019年7月8日均发信息与被告确认交税办证的时间，但被告未作回复；2019年7月21日，朱慧通知被告于2019年7月26日10点前往宝安不动产登记中心交税取证，被告回复称“收到”，但被告当天未按时前往，朱慧于7月26日下午14时许告知被告，“你今天没去产权办手续，现在产权已经退文了，刚刚开发商这边也有最新通知了，说按合同来处理了，下周开发商这边要寄出律师函了”，被告回复称其刚回到深圳。原、被告均确认被告于2018年6月6日即提交了贷款申请资料，原告主张在2018年8月13日银行已经预审批通过了被告的贷款申请，2018年12月25日涉案房地产项目已经成为现楼，因此被告需要配合办理不动产权证书，再配合银行办理现楼抵押登记后才能发放贷款。当时因年底银行没有足够的放款额度，所以银行在2019年4月15日再次发出按揭确认单，因被告没有及时向不动产登记中心缴纳税费导致办不了不动产证书，最终银行不能放款，被告也以自己的行为表明他不会配合原告办理相关的付款手续。被告称在预售期内询问过银行何时放款，银行表示没有额度，又称由于原告没有提供足额的担保，导致银行没有在房屋预售期内及时放款，银行至2019年4月在房产转为现房后同意贷款，导致被告须缴纳13万元的抵押登记费用，给被告增加了负担。被告主张其在2019年5月份21日询问放款时间，银行回复称抵押后就可以放，但是其没有看到过贷款承诺函。被告主张由于小区的噪声超标，在原告通知其缴税取证期间发生了业主维权事件，故其未缴税取证，小区业主代表在8月份和开发商进行协调会，后来发现开发商确实采取了一定的积极措施，故在不知道有贷款承诺的情况下，于2019年10月29日前往被告处要求一次性支付剩余购房款但遭拒绝。原告承认小区确实曾经发生了由于地铁噪音引起的维权的事件，在2019年6月13日原告发出了涉案房产的入伙公告之后，在短时间内发生过业主要求改善地铁噪音的问题，但是被告从来没有参与这些维权业主的活动，也没有以地铁噪音的维权问题向原告申请过缓交尾款或者暂缓贷款，被告向原告提出暂不办理贷款的理由是不想过早地供楼，原告亦未收到被告要求一次性支付剩余购房款的申请。另查，被告在答辩期内提起反诉，本院已另行制作民事裁定书予以处理。本院认为，原告与被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，原、被告均应全面履行合同约定的义务。关于合同履行。上述合同签订后，被告已支付了购房款2274100元，并向银行申请按揭贷款以支付剩余购房款。被告主张系因原告提供的担保额度不够导致银行未能在限购期内发放贷款；原告则主张系因银行在2018年底的贷款额度不够，而延至2019年4月放款，但此后因被告未配合办理不动产证书及现楼抵押手续导致无法放款。根据合同约定，被告应当在签订合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2270000元，逾期付款超过30日的，原告有权要求被告限期支付全部购房总价款或者解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的全部购房价款余款。经查，原、被告于2018年8月23日签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，被告已于2018年6月6日向银行提交按揭贷款申请材料，原、被告均陈述银行未在房产预售期内发放贷款是因为没有放款额度，原告主张银行直至2019年4月才同意放款，但需要被告办理不动产权证及现楼抵押手续，原告亦提交了银行于2019年4月15日出具的按揭确认单予以证明；被告亦确认银行经理于2019年5月21日回复其抵押后就可以放款，原告的工作人员朱慧也曾在2019年5月之后提醒其交资料、办理房产证。综合原、被告的上述陈述可知，在涉案房地产项目完成初始登记之后，被告已明确知晓银行发放贷款需以其办理不动产权证及现楼抵押手续为前提，配合办理相关手续以支付全部房款系其作为买受人的主要合同义务。但从原告的工作人员与被告的微信聊天记录来看，原告已多次催促被告办理缴税办证手续，但被告一直未予办理，亦未提出小区噪音超标的问题，仅向原告提出暂缓的要求，直至原告最后通知被告于2019年7月26日办理相关手续，被告虽收到通知仍未按时到场，其系以实际行动表明拒绝依约履行合同，被告的行为已构成违约。且被告自称于2019年5月21日知晓贷款放款需以办理抵押手续为前提之日起已逾期超过30日，原告有权依照合同约定要求解除合同，并要求被告支付违约金。被告于2019年10月提出的支付剩余购房款系其在违约后提出的继续履行合同要求，原告作为守约一方有权拒绝。合同解除后，被告应向原告返还已付购房款2274100元，被告应当配合原告办理《深圳市房地产买卖合同（预售）》的注销备案手续，由此产生的相应费用由被告承担。关于违约金。根据合同约定，出卖人选择解除合同的，买受人应按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的全部购房价款余款。本案中，鉴于原告未提交证据证明其实际产生的损失数额，且被告未能按期支付房款最初系因银行放款额度限制所致，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金标准过高，酌情判令被告向原告支付房产转让价款10%即人民币454410元的违约金。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市凯德丰投资有限公司、深圳市沙井坣岗股份合作公司与被告贾国平签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》[合同编号：深(宝)网预买字(2018)第22412号]已解除；二、被告贾国平于本判决生效之日起五日内配合原告深圳市凯德丰投资有限公司、深圳市沙井坣岗股份合作公司办理《深圳市房地产买卖合同(预售)》[合同编号：深(宝)网预买字(2018)第22412号]的注销备案手续，相应办理费用由被告承担；三、原告深圳市凯德丰投资有限公司、深圳市沙井坣岗股份合作公司于完成上述注销备案手续后十日内向被告贾国平返还已收取的购房款人民币2274100元；四、被告贾国平于本判决生效之日起十日内向原告深圳市凯德丰投资有限公司、深圳市沙井坣岗股份合作公司支付违约金人民币454410元；五、驳回原告深圳市凯德丰投资有限公司、深圳市沙井坣岗股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12888元，由原告负担人民币6444元，被告负担人民币6444元，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年九月三日书记员  席俊奇书记员  庞 帅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。