内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民再206号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朝鲁门，男，1978年5月1日出生，蒙古族，陈巴尔虎旗巴彦哈达苏木畜牧综合站职工，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：保华，内蒙古适宜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司。法定代表人：小风，该公司经理。委托诉讼代理人：周世伟，内蒙古百邦律师事务所律师。一审第三人：张凤桐，男，1958年5月11日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。一审第三人：段国维，男，1952年12月14日出生，汉族，呼伦贝尔市边防局退休职工，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。再审申请人朝鲁门因与被申请人呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司（以下简称富田公司）、一审第三人张凤桐、段国维商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终505号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）内民申2052号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人朝鲁门的委托诉讼代理人保华，被申请人富田公司的委托诉讼代理人周世伟到庭参加诉讼。一审第三人张凤桐、段国维经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朝鲁门申请再审称，二审判决认定事实不清，适用法律错误，本案应支持朝鲁门的诉讼请求。事实和理由：一、二审法院认定事实不清，朝鲁门与富田公司是商品房买卖合同关系，不是债权债务转移法律关系。2014年7月10日朝鲁门与富田公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，同日富田公司给朝鲁门出具了购房收据。双方签订购房合同约定富田公司交房日期为2015年10月30日。朝鲁门支付的购房款资金来源是因富田公司拖欠第三人张凤桐的工程款，又因张凤桐拖欠段国维的材料款与借款合计100余万元。2014年7月10日张凤桐、段国维与富田公司达成债务转让协议，由富田公司支付段国维欠款本息。经富田公司与段国维协商，富田公司欠段国维的欠款直接作为朝鲁门的购房款，朝鲁门与富田公司形成新的法律关系即商品房买卖合同关系。二、二审法院认定与富田公司所主张的债务转让合同为附条件的合同没有任何证据支持。三、朝鲁门与富田公司之间的《商品房买卖合同》关系是合法有效单独成立的，富田公司应当承担返还购房款731304元及利息并支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿金731304元的法律责任。根据一、二审法院查明，富田公司已经将上述房产全部出售给案外人。富田公司的行为导致朝鲁门购买房屋的目的无法实现，富田公司的行为属于根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，富田公司应当承担惩罚性赔偿的法律责任。富田公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回朝鲁门的再审请求。事实和理由：一、朝鲁门与富田公司签订的三份《商品房买卖合同》是附生效条件的合同，因生效条件不能成就已经解除。张凤桐是富田公司开发的百吉纳小区3、4、5号楼的实际施工人，在该三栋楼水暖安装工程进行之前，富田公司将涉案三套房屋及车库作价731304元，作为预付张凤桐3、4、5号楼的水暖安装工程的工程款。按照张凤桐的指示，富田公司将三处房产签到朝鲁门名下，但合同生效的条件是以张凤桐完成涉案工程水暖安装工程为前提。二、内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2017）内0725民初355号判决证明涉案工程的水暖工程由富田公司完成，该工程款1450247.22元不属于张凤桐。该判决证明张凤桐承认2014年12月25日退房协议书是其本人签字，抵顶没有实现，以及张凤桐未对水暖工程实际施工，取消以房抵款的事实。朝鲁门向一审法院起诉请求：1.要求解除与富田公司签订的三份《商品房买卖合同》；2.要求富田公司返还购房款731304元及利息（按银行同期贷款利率支付利息自交款之日至全部此款全部付清止）；3.要求富田公司支付购房款一倍的惩罚性赔偿金731304元；4.富田公司承担全部诉讼费用。一审法院审理查明，张凤桐自2010年起至2011年间陆续向段国维开设的建材商店赊购部分水暖管件等建设材料及向段国维借款共计83.4万元。2014年7月10日张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成债务转让协议。由富田公司代张凤桐履行还款义务。将富田公司所有的的位××旗车库，8号楼123号车库，8号楼3单元401室，转让给段国维。三处房产合计价款为731304元。段国维又将该房产赠与给了其女婿朝鲁门。并于2014年7月10日，朝鲁门与富田公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274）。同时富田公司向朝鲁门出具了三份收款收据。并约定以上房屋于2015年10月30日交付。2014年12月25日富田公司经张凤桐签字同意将与朝鲁门签订的上述三份《商品房买卖合同》予以撤销，并出售于案外人乌某。另查明，庭审中富田公司、朝鲁门及张凤桐、段国维均认可在签订该合同时并无转账支付房款。一审法院判决：驳回朝鲁门的诉讼请求。朝鲁门不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院判令解除朝鲁门与富田公司签订的《商品房买卖合同》，并判令富田公司返还购房款731304元及利息（按银行同期贷款利率支付利息自交款之日至此款全部付清时止）；3.判令富田公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿金731304元；4.富田公司承担一、二审诉讼费用。二审法院审理查明，2014年7月10日，张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成债务转让协议。由富田公司代张凤桐履行支付水暖施工费的义务。富田公司将其所有的的位××旗车库，8号楼123号车库，8号楼3单元401室，转让给段国维。三处房产合计价款为731304元。段国维又将该房产赠与给了其女婿朝鲁门。2014年7月10日，朝鲁门与富田公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274），约定以上房屋于2015年10月30日前交付。富田公司给朝鲁门出具了三份收款收据，收款方式为转账。2014年12月25日富田公司与张凤桐签订的《协议书》中约定，“张凤桐承建的3号楼、4号楼、5号楼水暖安装工程。当时协商用8号楼115号车库，8号楼123号车库，8号楼3单元401室，4号楼1单元502室，抵给张凤桐顶工程款，由于水暖工程没有实际安装，经双方协商现退回该房屋，之前所签订的网签合同和财务票据作废”。富田公司依据张凤桐的退房申请及上述协议到陈巴尔虎旗房产交易所取消了上述三份《商品房买卖合同》的备案，并将涉案的三处房产出售于案外人乌某。另查明，庭审中富田公司、朝鲁门及张凤桐、段国维均认可在签订该合同时并无转账支付房款。二审法院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案是履行债务转让合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷；二、朝鲁门要求解除三份《商品房买卖合同》并要求富田公司返还购房款及赔偿一倍购房款的主张是否能得到法律支持。关于争议焦点一，朝鲁门认为其是基于富田公司拖欠张凤桐工程款，张凤桐又拖欠段国维材料款及欠款，富田公司与段国维、张凤桐之间口头达成合意，由富田公司以其开发建设的商品房一套及车库二套代张凤桐向段国维欠还731304元的欠款及利息而签订的《商品房买卖合同》，其有权向富田公司主张权利。而富田公司认为其是因为段国维同意给张凤桐实际施工的百吉纳小区3、4、5号垫资进行水暖安装，而三方达成的以房抵顶施工费的合意后，与段国维指定的朝鲁门签订了三份《商品房买卖合同》，是附条件的债务转让合同，因段国维没有进行实际施工，富田公司就不应履行三份《商品房买卖合同》的义务。对此，二审法院认为朝鲁门和富田公司对于三方曾经协商债务转让的事实无异议，只是对债务的形式，朝鲁门认为转让的是“已经实际产生的债务”，而富田公司认为转让的是“未实际发生的债务”。对于三方债务转让形成过程，朝鲁门提供了三份《商品房买卖合同》及转账收据，张凤桐除本人陈述外，不能提供富田公司在三方达成口头协议时富田公司拖欠其工程款或富田公司同意用上述三套房产冲抵其工程款的证据，故朝鲁门所提供的证据以及段国维、张凤桐的当庭陈述均不足以推翻富田公司提供的张凤桐于2014年12月25日在《协议书》中自认“…抵给张凤桐顶工程款，由于水暖工程没有实际安装，…”的事实，虽张凤桐抗辩该《协议书》系受胁迫才签订的，但没有提供证据予以证实，因此根据证据高度盖然性原则，结合段国维经营水暖建材商店的事实，可认定本案中富田公司、张凤桐、段国维之间的债务转让合同是附条件的，一审认定张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成债务转让协议，由富田公司代张凤桐偿还2010年至2011年欠款义务的事实，缺少证据支持，属于认定错误，予以纠正。因为本案的基础法律关系是债务转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第八十七条“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”的规定，富田公司与朝鲁门所签订的三份《商品房买卖合同》，只是为了办理产权登记，是转移义务的形式要件，而非双方对于买卖商品房达成合意，据此产生了新的法律关系。因此对于朝鲁门认为本案系商品房买卖合同关系的主张不予支持。另外，一审法院依据张凤桐向陈巴尔虎旗房产交易所提交的申请，认定张凤桐已撤销由富田公司与朝鲁门签订的三份《商品房买卖合同》，属于认定错误，二审法院予以纠正。根据合同相对性原则，张凤桐无权撤销由富田公司与朝鲁门签订的三份《商品房买卖合同》。关于争议焦点二，因为段国维没有按照其与富田公司、张凤桐之间的债务转让协议进行水暖施工，且百吉纳家园3、4、5楼已施工完毕，三方约定的条件已无法成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”的规定，富田公司、张凤桐与段国维之间的债务转让协议没有生效，故富田公司与朝鲁门之间没有履行三份《商品房买卖合同》的基础，因此对朝鲁门要求解除其与富田公司签订的三份《商品房买卖合同》的主张予以支持。关于朝鲁门要求富田公司返还购房款及赔偿一倍购房款的主张，因没有给付购房款的事实和法律依据，不予支持。综上所述，朝鲁门的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第八十四条、第八十五条、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2016）内0725民初69号民事判决；二、朝鲁门与呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号为：2014-0001186、201-0001178、2014-0001274）于本判决生效之日起解除；三、驳回朝鲁门的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计38852.18元，由朝鲁门负担。本院再审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：朝鲁门要求解除合同并由富田公司返还购房款731304元及利息、一倍赔偿的依据。首先，2014年7月10日张凤桐、段国维与富田公司三方口头达成协议，由富田公司代张凤桐履行还款义务,将富田公司所有的的位××旗、123号车库、3单元401室转让给段国维。三处房产合计价款为731304元。段国维又将该房产赠与朝鲁门。为此，2014年7月10日，朝鲁门与富田公司签订三份《商品房买卖合同》，富田公司向朝鲁门出具了三份收款收据并约定以上房屋于2015年10月30日交付。三方对签订《商品房买卖合同》的事实及抵顶的数额均无异议，应系各方真实意思表示，该合同合法有效。其次，尽管富田公司依据2014年12月25日富田公司与张凤桐所签《协议书》约定“张凤桐承建的3号楼、4号楼、5号楼水暖安装工程。当时协商用8号楼115号车库，8号楼123号车库，8号楼3单元401室，4号楼1单元502室，抵给张凤桐顶工程款，由于水暖工程没有实际安装，经双方协商现退回该房屋，之前所签订的网签合同和财务票据作废”的内容主张该抵顶并非基于张凤桐自2010年起至2011年间陆续向段国维开设的建材商店赊购部分水暖管件等建设材料形成的债务进行的抵顶，而是基于其与段国维口头约定预付由段国维施工水暖工程签订的买卖合同。后因段国维未实际进行施工，所以富田公司依据张凤桐的退房申请及上述协议到陈巴尔虎旗房产交易所取消了上述三份《商品房买卖合同》的备案，并将涉案的三处房产出售于案外人乌某。但张凤桐一审庭审时陈述涉案三套房屋的抵顶系因其欠段国维材料款而发生，涉案工程是由富田公司整体转包给其，并未约定由段国维施工水暖工程。在富田公司没有证据证明案涉房屋买卖合同是给付段国维施工水暖工程预付款的情况下，富田公司的上述主张缺乏事实依据，且不符合常理不能成立。另外，退房申请及《协议书》中均只有张凤桐和富田公司赵永军的签字，没有涉案房屋的权利人朝鲁门或段国维的签字，富田公司到当地房管局撤销与朝鲁门的网签合同时，亦未通知朝鲁门也无朝鲁门的签字显然有悖相关规定。因此，二审法院仅依据《协议书》和退房申请即认定富田公司是以三套房屋作为段国维水暖工程预付款而签订合同的事实，依据不足。故富田公司应依约履行自己的合同义务，而富田公司撤销备案并将房屋转售他人的行为，已构成违约。再次，关于二审法院认定朝鲁门没有真实转账行为，而驳回其诉讼请求的问题。因朝鲁门是接受段国维的赠与并与富田公司签订房屋买卖合同，而段国维取得该房屋的前提又是基于张凤桐及富田公司达成的债权债务抵顶协议，不存在再行支付对价的问题，通过以上行为而形成的朝鲁门与富田公司的买卖合同法律关系合法有效，故双方应当依据合同履行各自的权利和义务。因此，朝鲁门主张解除合同并返还房款及相应利息的请求应予支持。关于富田公司应否给付一倍购房款的赔偿问题，因富田公司的行为已构成违约，富田公司在朝鲁门不知情的情况下撤销网签合同并将房屋转售他人，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，其亦应承担赔偿朝鲁门一倍房款的责任。综上，二审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终505号民事判决和内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2016）内0725民初69号民事判决；二、呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司返还朝鲁门购房款731304元及利息（2014年7月10日到2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司给付朝鲁门一倍购房款的赔偿款731304元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费38852.18元由呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王佐玲审 判 员 王 帅审 判 员 杜 娟 二○二○年九月十七日法官助理 吴 坤书 记 员 郑彩红