广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂14执异25号 案外人：陈永斌，男，1965年9月5日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。 申请执行人：崇左市壶城棚户区建设投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市江州区兰怀山路**。统一社会信用代码914514000790886494。 法定代表人：何炳光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨栋，广西聚同律师事务所律师。 被执行人：南宁长江企业投资集团有限公司，，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路**圣展独立公社大厦统一社会信用代码91450100MA5K9RDF25。 法定代表人：覃万丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方江群，女，1975年3月12日出生，壮族，南宁长江企业投资集团有限公司行政部经理，住广西壮族自治区崇左市江州区。 在本院执行崇左市壶城棚户区建设投资有限公司（以下简称壶城公司）与南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）合同纠纷一案中，案外人陈永斌于2020年7月15日对法院查封长江公司房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈永斌称，其通过房款抵债方式购买了长江公司位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2栋3-2501号房，该房面积113.07平方米，单价为人民币3675.13元，总价为415547元。并于2016年8月9日一次性付清了该套房的房款给长江公司，该公司当日出具了收足该套房款的收款收据，2016年8月26日，其与长江公司签订了《“圣展汇豪城”商品房订购协议书》。由于长江公司的原因（擅自办理抵押贷款）至今没有办理不动产登记手续。后来该公司又擅自将该套房卖给政府做棚户区改造安置房。由于其买房在先，该公司卖给政府做棚户区改造安置房在后，所以严重损害了其本人的合法权益。2020年6月2日，崇左市中级人民法院作出了（2019）桂14民初136号民事裁定书，裁定查封长江公司名下位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2＃、3＃楼的房产共543套。其对该裁定不服，对查封第2栋3-2501号房提出异议，请求法院解除对位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2栋3-2501号房的查封。 申请执行人壶城公司称，其公司不同意解除崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2栋3-2501号房的查封。理由：1.长江公司于2016年5月开始与其公司洽谈，将涉案房屋列入住房的集体改造，并于2016年8月双方签订集中采购协议，同时壶城公司已按约定全部履行支付，因此，涉案房屋应归壶城公司。异议人虽然也与长江公司签订定购协议，但长江公司并未取得涉案房屋的销售资质，因此，长江公司与异议人签订的定购协议是无效的；2.异议人与长江公司的款项往来并非购房款项，而是异议人与长江公司关联企业的债权债务法律关系，异议人与壶城公司和长江公司的争执标的是属不同的两种法律关系，因此，异议人以物抵债的方式申请解封涉案房屋依据不足。 被执行人长江公司称，销售涉案房是取得预售许可证的情况下才进行的，其公司于2016年4月取得预售许可证。2016年8月，其公司与陈永斌签订了合同，2017年与壶城公司签订了一个采购协议，把涉案房销售给壶城公司，同时也把情况跟陈永斌进行说明。陈永斌向其公司出具授权委托书，同意其公司将涉案房进行销售，拿到房款之后再将房款退还于陈永斌，这就是涉案房的情况。至于解封问题，我公司同意案外人陈永斌的异议解封请求。 本院查明，本院在审理原告崇左市壶城棚户区建设投资有限公司诉被告南宁长江企业投资集团有限公司合同纠纷一案中，原告壶城公司申请财产保全，本院于2020年6月2日作出（2019）桂14民初136号民事裁定书，裁定查封南宁长江企业投资集团有限公司名下位于广西××自治区崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2栋、第3栋的543套房屋（具体见附件），价值上限167180600元，期限为从执行查封措施之日起三年。2020年6月4日，本院向崇左市不动产登记中心发出（2020）桂14执保11号协助执行通知书，请协助执行以下事项：查封被保全人南宁长江企业投资集团有限公司名下位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2栋、第3栋的的房产共543套（具体详见附件：圣展汇豪城幸福港第2＃3＃楼543套房源明细表）。 2020年7月15日，案外人陈永斌对本院查封长江公司上述房产提出书面异议。请求法院解除对上述房产中的第2栋3-2501号房的查封。 另查明，2016年8月6日，南宁长江企业投资集团有限公司崇左市分公司向陈永斌出具1份《收据》，载明：兹收到陈永斌交来二期商品房2-3-2501号房房款抵债人民币肆拾壹万伍仟伍佰肆拾柒元（￥415547元）。 2016年8月26日，南宁长江企业投资集团有限公司作为甲方与陈永斌作为乙方签订一份《“圣展汇豪城”商品房订购协议书》，约定：...，二、本商品房为预售方式【预售证号：崇房预字第××号】，为保证正常交易，乙方采取先付定金方式，订购“圣展汇豪城”【2号楼3-2501号房】，建筑面积约为113.07平方米。三、乙方选择以一次性的方式购买该商品房，首付款为总价款的100%，该商品房单价为人民币3675.13元／㎡，总额为人民币肆拾壹万伍仟伍佰肆拾柒元整（￥415547元）。 2016年8月31日，崇左市壶城棚户区建设投资有限公司作为甲方与南宁长江企业投资集团有限公司作为乙方签订1份《棚户区改造安置住房（现房）集中采购协议》，双方就集中采购商品房达成如下协议：一、项目概况：1、位置：商品住房位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港2＃、3＃楼（住宅小区）；2、房源情况：房源为现房，共543套，面积总共约60136.92㎡。二、集中采购的用途：用于安置崇左市棚户区改造的被拆迁户。三、价格及价款：1、购房均价：购房价格为固定价格，单价2780元／㎡;2、购房总价：约16718.06万元。 2020年8月26日，本院对案外人陈永斌的异议举行了听证。长江公司与陈永斌均承认：出具的《收据》和双方签订的《“圣展汇豪城”商品房订购协议书》是真实的，但是，双方并没有真实的商品房买卖交易和资金交付。是因为长江公司的关联公司欠陈永斌一笔债务无法偿还，长江公司以其开发建设的一套涉案房抵偿该笔债务。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，案外人陈永斌与长江公司没有真实的商品房买卖交易和资金交付，其主张以房抵债，但又没有提供证据证实其对长江公司享有的合法债权。因此，案外人陈永斌异议请求法院解除对位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2栋3-2501号房的查封无事实依据，本院不予支持；本院裁定查封长江公司名下位于崇左市××山秀路圣展汇豪城幸福港第2＃、3＃楼的房产共543套正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人陈永斌的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  韦简浩 审判员  曹玲玲 审判员  黄 飞 二〇二〇年九月二十八日 书记员  黄利华 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。