黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终267号上诉人（原审原告）：哈尔滨金东升物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区大新街333号法定代表人：呼茹彬，总经理。委托诉讼代理人：王丽娜，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团黑龙江有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区进乡街**。法定代表人：索世儒，经理。委托诉讼代理人：郑殿英，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人哈尔滨金东升物业管理有限责任公司（以下简称金东升物业）因与被上诉人中国移动通信集团黑龙江有限公司哈尔滨分公司（以下简称中国移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。金东升物业上诉请求：撤销一审判决，支持金东升物业一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.一审对于东升江畔小区基站租赁合同的约定及义务的履行未查清。根据双方合同约定，中国移动公司租金支付的形式为：按年支付，首次支付自本合同签订之日起30日内付款，之后每年10月支付租金。根据一审查明的事实，中国移动公司违反合同约定，2016年10月、2017年10月、2018年10月应支付的三笔租金全部逾期至2019年5月才支付，中国移动公司逾期付款行为应按照合同约定支付违约金，一审对此违约行为未认定。一审对于金东升物业未开具发票是否是中国移动公司拒付款项的理由未审查，中国移动公司未举示任何证据证明其有权拒付租金。2.一审根据租赁合同书4.2.3的约定而认定金东升物业一直没给中国移动公司开具相应收款票据系其拒付租金的理由系适用法律错误。根据《中华人民共和国税收征收管理办法》和国务院发布的《中华人民共和国发票管理办法》的规定，企业负有开具发票的法定义务，是否履行开具发票义务的，由主管税务机关处理，并不是民事法律关系中租赁方拒付租金的理由。从租赁合同的主要目的来看，主合同义务是出租人交付基站，承租人支付租赁费，开具发票是从合同义务，是否开具发票不影响合同目的的实现，不能对抗主合同义务。3.金东升物业在一审庭审后有新的证据录音一份，可以证实中国移动公司是此次违约行为产生的主要原因。从2015年第一次付款开始就是因中国移动公司要求金东升物业与第三方签合同，通过第三方付款给金东升物业。中国移动公司逾期付款时，金东升物业多次索要，中国移动公司先是拒绝付款，后要求金东升物业自行开具发票，金东升物业可以开具发票后又以财务不认可、必须通过第三方付款为由要求金东升物业与第三方签合同，签了合同又约定90日后付款，90日后仍不付款，中国移动公司反复违约、失信，故不开具发票并不是金东升物业的原因，中国移动公司拖延付款给金东升物业造成了大量经济损失。中国移动公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中国移动公司已经按照合同约定支付了3年的租金，故不存在未支付租金的情况。根据合同第4.2.3约定，出租方应在租赁方付款前开具相当于合同总价或当次付款金额的税务机关认可的正规发票，若出租方开具不合法、不合格的发票给租赁方造成一切后果和损失，出租方应承担全部的责任。本案中，中国移动公司未及时付款的原因是因为金东升物业没有及时开具发票，因此中国移动公司不存在违约责任。金东升物业向一审法院起诉请求：1.判令中国移动公司支付逾期付款违约金154,710元（按逾期付款之日自2016年11月1日起按每日千分之三计算至实际给付之日止）；2.判令中国移动公司支付因其违约导致金东升物业支付的律师费12,000元。一审法院认定事实：2015年10月8日，中国移动公司与金东升物业签订基站租赁合同一份，约定中国移动公司租赁金东升物业哈尔滨道外区大新街333号东升江畔小区地下负一层车库C栋设备间，租赁期间自2015年10月10日起至2020年10月9日至，年租金3万元。2015年11月4日中国移动公司支付金东升物业2015年10月至2016年10月租金3万元；2019年5月23日，中国移动公司支付金东升物业2016年10月10日至2019年10月9日租金。一审法院认为，本案争议焦点为金东升物业要求中国移动公司支付违约金等损失是否合理。对于该争议焦点法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据2015年10月8日中国移动公司与金东升物业签订基站租赁合同书4.2.3约定：出租方（金东升物业）应在租赁方付款前开具相当于合同总价或当次付款金额的税务机关认可的正规发票。若出租方开具不合法、不合格的发票给租赁方造成的一切后果和损失，出租方应承担全部责任。根据双方庭审陈述，金东升物业承认在2019年5月23日中国移动公司给付金东升物业租赁费前，一直没有给中国移动公司出具相应收款票据。金东升物业虽在庭审中表示未给中国移动公司出具发票系由中国移动公司导致，但并未举示相关证据予以证实，故根据合同约定，在金东升物业未向中国移动公司出具正规收款发票时，中国移动公司有权拒绝给付租金，故中国移动公司在本案中并不存在违约行为，金东升物业诉请要求中国移动公司承担违约责任的诉请于理无据，不予支持。判决：驳回金东升物业诉讼请求。二审中，金东升物业举示了录音一份。拟证明：金东升物业与中国移动公司之间的合同纠纷是中国移动公司违约，迟延交付场地租金。金东升物业经理辛华与中国移动公司王总、朱主任沟通过程中，中国移动公司确认是因其内部流程繁琐导致合同款项在约定时间内未能付款。在合同约定期限内，金东升物业向中国移动公司索要租金，中国移动公司答复开出发票即可付款，但金东升物业开具好发票后，中国移动公司财务不认可，坚持要求金东升物业与第三方签订协议，向第三方开具发票才能付款，此要求违法且无理，与双方之间签订的合同约定不一致。中国移动公司延期支付合同款项是事实，且截止到二审开庭之前，中国移动公司尚未支付全部合同款项，2016年至2019年租金共计9万元，而中国移动公司仅支付了76,231元。金东升物业因索要租金而实际发生律师费12,000元。在双方协商过程中，中国移动公司对违约行为已经表示认可，同意支付违约金。中国移动公司质证认为，对录音的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。该证据是2019年5月24日录的，一审立案时间是2019年5月5日，一审开庭时间是2019年7月26日，该证据在一审开庭之前已经存在，不属于新证据。该证据属于起诉后双方在庭前的和解，根据法律规定，和解时所作的让步或者承诺，不具有法律效力，不应在开庭时作为认定事实的依据。该录音比较嘈杂，基本上通篇都是金东升物业一方在说话，听不出来中国移动公司承认存在违约同意支付违约金的意思。本院认证意见：因中国移动公司对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认，对其拟证明问题将结合相关案件事实进行综合评判。二审对一审查明的事实予以确认。另查明，中国移动公司与金东升物业于2015年10月8日签订的基站租赁合同中载明：……四、租金、费用及支付方式。4.1场地年租金为人民币叁万元整。场地租金总价共计人民币壹拾伍万元整。……4.1.2租赁期内，乙方不得以任何理由调整租金。租金税金由乙方承担。4.2支付方式。4.2.1租金支付方式为电汇；4.2.2租金支付形式为按年支付，首次支付自本合同签订之日起30日内付款，之后每年10月支付租金；4.2.3出租方应在租赁方付款前开具相当于合同总价或当次付款金额的税务机关认可的正规发票。若出租方开具不合法、不合格的发票给租赁方造成的一切后果和损失，出租方应承担全部责任（包括商业责任和法律责任）。……十、违约责任。……10.3甲方逾期交付租金，每逾期一天，则应按合同总价的日千分之三向乙方支付违约金。10.4乙方未按本合同约定的时间交付该场地供甲方使用的，每逾期一天，乙方应按合同总价的千分之三向甲方支付违约金。……10.6本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益及合理的调查费、律师费等相关法律费用。本院认为，本案的争议焦点为违约责任认定问题。金东升物业与中国移动公司签订的《东升江畔小区基站租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”案涉租赁合同中明确约定金东升物业在中国移动公司支付租金前应承担开具相当于合同总价或当次付款金额的税务机关认可的正规发票的义务，双方对此进行的特别约定并不违反法律规定，应尊重双方意思自治。金东升物业主张其曾向中国移动公司开具发票，因中国移动公司财务不认可而拒绝付款，但中国移动公司对此事实并不认可，金东升物业举示的录音证据不能证实其主张，其亦未提交其他证据予以佐证，故其主张本案系中国移动公司违约的依据不足，一审依据前述合同约定而认定金东升物业违约并无不当。综上所述，金东升物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2575.5元，由上诉人哈尔滨金东升物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员赵晟审判员张禹珩二〇二〇年九月七日书记员 周      小      倩