广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初2483号 原告：柳州市长业房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路**。统一社会信用代码：91450200739954398Q。 法定代表人：刘少珺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡超珍，广西和清律师事务所律师。 被告：许恒国，男，1972年7月29日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 第三人：王然娥，女，1964年1月10日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 第三人：黄国峰，男，1991年9月15日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 原告柳州市长业房地产开发有限责任公司（以下简称长业公司）与被告许恒国、第三人王然娥、黄国峰房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长业公司委托诉讼代理人胡超珍、被告许恒国到庭参加诉讼，第三人王然娥、黄国峰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。当事人庭外未能达成和解。本案现已审理终结。 原告长业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告双方在2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付租金109065.00元，支付违约金43616.16元（暂计 2 算至2020年2月29日止，之后的违约金继续以欠缴租金数额为基数按每月2%计算至实际交完时止）；以上合计：152681.16元。三、案件受理费用由被告承担。 原告长业公司的事实和理由：被告因经营汽车美容店所需，承租原告柳州市雅儒路362号天江丽都3-1-3号门面。原告委托其股东王然娥与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定每年具体租金数额，同时对于装修期、保证金以及欠缴租金的违约责任等进行了约定。被告经营一段时间后，自2018年1月之后的租金开始欠缴，至收还房屋时共12个月未交租，经催收未果。故除补足欠缴租金外，被告还应承担违约责任。 被告许恒国辩称：原告的诉请不是事实，第一点诉请不符合的是签订的合同是长业公司，被告交租金不是交给王然娥，也不是交给长业公司，而是交给长业公司委托的黄国峰；第二点诉请诉请不符合事实的是房屋的所有权到底是长业公司的、王然娥的还是黄国峰的，第三点被告被他们强制关门、断水断电，被撵出来的，并不是因为欠缴房租，小区的居民都可以作证。 第三人王然娥书面述称：本人是长业公司股东，涉案房屋所有权人是原告，受原告委托王然娥跟许恒国签订了《房屋租赁合同》，在签订合同时也明确告知许恒国该房屋的所有权人是原告，在许恒国办理营业执照时，王然娥提供了原告的房屋产权证复印件和与原告签订的《房屋租赁合同》办理营业执照，所有许恒国是明知其本人租赁的商铺所有权人是原告。 第三人黄国峰书面述称：本人是长业公司的员工，涉案房屋所有权人是原告，本人的工作职责之一就是每月收取原告对外租赁商铺的租金，所以许恒国每月会把租金交付给我，交付地点就在长业公司的办公室，在许恒国与王然娥签订合同时本人也明确告知其该房屋的所有权人是原告，在许恒国办理营业执照时，本人提供了原告的房屋产权证复印件和与原告签订的《房屋租赁合同》办理营业执照，所有许恒国是明知其本人租赁的商铺所有权人是原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经举证、质证，对当事人无异议的证据，经本院审查，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人 3 有异议的证据，本院综合证据的真实性、合法性与关联性综合予以认定。 经审理查明：原告长业公司作为出租方（甲方），被告许恒国作为承租方（乙方）于2014年9月9日签订有一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为柳州市雅儒路362号天江丽都3-1-3，建筑面积111.33平方米，甲方同意乙方承租该房屋用于汽车美容；租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期内的月租金为8800元，第三年度起月租金在上一年度月租金基础上递增5%，即第一、第二年租金为8800元/月，第三年租金为9240元/月，第四年租金为9702元/月，第五年租金为10187元/月；双方约定装修期3个月，2015年1月1日起计租；合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付定金17000元，承租期内转为履约保证金；该房屋实行先付租金后使用，租金每月支付一次，乙方应于每月提前3天（在当月1日以前）以转账或现金方式向甲方支付，乙方承租期间需向房屋物业管理单位缴纳水电保证金1000元；因乙方原因导致本合同解除的，甲方依约所收保证金不予退还，乙方未按合同约定向甲方支付足额租金和缴纳有关费用的，必须按约定继续支付所欠租金及相关费用的义务；乙方如逾期支付租金，每逾期一日乙方必须按欠付租金总额的3‰向甲方支付违约金；原、被告还就其他事项进行了约定。被告为其经营的柳州市柳北区雷韵汽车用品经营部办理工商登记时将上述合同在柳州市柳北区市场监督管理局进行了备案。此外，第三人王然娥作为甲方，被告许恒国作为乙方还于同日签订了一份同样内容的《房屋租赁合同》。 2018年12月20日，长业公司向被告许恒国发出一份《催款通知书》称被告租赁的商铺已欠10个月租金，月租10187元，应交租金为109065元，应预交10187元，合计应交租金119252元，请于3日内交存。被告许恒国于当日在该催款通知书上书明“已知晓”并签名。2018年12月26日，长业公司又向许恒国发出一份《通知书》书明：截止2018年12月31日，被告已拖欠10个月房租109065元未交纳，已构成违约，经通知仍然未能于期限内交清，故依据房屋租赁合同第4.3条及第4.3.1条之约定通知被告，即日起解除双方于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即缴清所欠109065元租金，于7日内自行搬离房屋内物品，交还房屋，逾期视为自愿放弃租赁房屋内物品。被告许恒国于当日在该通知书上书明“已知晓”并签名。 4 另查明：被告于2018年10月30日通过向原告公司员工第三人黄国峰账户转账方式向原告交纳了房租7000元。 本院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己在诉讼中的主张，有责任提供证据。虽然原、被告作为甲、乙方签订有《房屋租赁合同》，原告股东王然娥和被告作为甲、乙方也签订有内容一样的《房屋租赁合同》，但根据当事人陈述及合同后续履行情况来看，《房屋租赁合同》的合同主体应当认定为本案原、被告。《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，双方应依约履行自己的权利义务。原告已依约将房屋交付给被告使用，并无过错，被告长期欠缴房租，致使合同目的无法实现，原告要求判令解除原、被告于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。 对于欠付租金问题：被告应当依约按时足额向原告交纳租金，并对交纳租金的情况负有证明责任。本案中，被告许恒国仅能证明其于2018年10月30日交纳了7000元房租，故除此部分外，对原告主张的被告拖欠房租的事实，本院予以采信，扣除前述被告交纳的房租，至2018年12月31日，被告仍欠原告109065元-7000元=102065元房租未支付，原告要求被告支付拖欠房租有事实和法律依据，本院予以支持。 对于违约金计算，根据合同约定，2018年1月至9月租金为9702元/月，10月后租金为10187元/月。被告逾期交纳租金，给原告造成的直接损失是资金占用损失，此外原告未能举证证明其存在其他直接损失。合同约定逾期支付租金，每逾期一日乙方按欠付租金总额的3‰支付违约金，此约定过分高于原告因被告逾期交纳租金造成的资金占用损失，原告在诉讼中主张按欠缴数额为基数，按月利率2%的标准计付违约金，对此本院认为，综合合同约定、违约情况和原告因违约情况所受损失，且原、被告均未能对损失情况提供其他证据予以证明，故对原告主张按照月利率2%的标准计付违约金本院酌情予以支持。对于违约金起算点及具体金额，原告主张2018年1月1日至2018年12月31日期间违约金计算为13077.96元，2019年1月1日至2020年2月29日期间违约金计算为30 5 538.2元，对此本院认为，结合原、被告合同对于租金交纳时间的约定，原告主张的各月违约金计算的租金基数未超过应付金额，本院予以采信，但因被告于2018年10月30日支付了7000元租金，故违约金计算基数及金额应当相应扣减和调整，扣减和调整后，至2018年12月应付违约金为12797.96元，2019年1月1日至2020年2月29日违约金计算为102065元×2%/月×14个月=28578.2元，故自2018年1月1日至2020年2月29日违约金计算为41376.16元，此后违约金以所欠租金本金为基数，按月利率2%的标准计付逾期付款违约金至清偿完毕时止。被告逾期支付房租给原告造成的损失已通过前述违约金予以补偿，被告此前交纳的履约保证金，可在本案判决生效后相应予以抵扣相关费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市长业房地产开发有限责任公司与被告许恒国于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告许恒国向原告柳州市长业房地产开发有限责任公司支付欠付的房屋租金102065元； 三、被告许恒国向原告柳州市长业房地产开发有限责任公司支付截至2020年2月29日的逾期付款违约金41376.16元并自2020年3月1日起，以所欠租金为基数，按月利率2%的标准继续向原告柳州市长业房地产开发有限责任公司计付逾期付款违约金至清偿全部房租时止； 四、驳回原告柳州市长业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，除支付上述利息外，还应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3354元（原告已预交），由被告许恒国负担3151.02元，由原告柳州市长业房地产开发有限责任公司自行负担202.98元；公告费260元（原告已预交），由被告许恒国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对 6 方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－26××××0）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃可基 审 判 员  蒋柳艳 人民陪审员  韦利荣 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  卢 青 书 记 员  韦 羽