襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初4308号原告（反诉被告）：襄阳市襄安居房产经纪有限公司，住所地：襄阳市樊城区前进路**新华游乐园门面房。法定代表人：赵小荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋涛，该公司员工。委托诉讼代理人：宋江波，湖北瀛本律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘艺，男，1988年7月30日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。被告（反诉原告）：钱易，女，1989年3月9日出生，回族，襄阳市人，住襄阳市樊城区长虹路**附**。系被告刘艺妻子。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：乔金菊，女，1961年10月31日出生，汉族，襄阳市人，住，住襄阳市樊城区天元四季城**楼****被告刘艺的母亲。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐惠芝，女，1961年11月14日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市口，住襄阳市口腔医院家属院的母亲。原告襄阳市襄安居房产经纪有限公司（以下简称襄安居公司）与被告钱易、刘艺居间合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告襄安居公司的委托诉讼代理人蒋涛、宋江波，被告刘艺、钱易及其委托诉讼代理人乔金菊、徐惠芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄安居公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告立即支付居间报酬18000元及贷款费用5000元，共计23000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月21日，原告襄安居公司与被告刘艺、钱易，案外人郑毅、徐慧慧签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：通过襄安居公司介绍，刘艺、钱易购买郑毅、徐慧慧位于樊城区××路××号（广锦乐居广场）2幢2单元8层3室的房屋，同时约定由刘艺、钱易向襄安居公司支付居间报酬23000元、贷款费用5000元。襄安居公司按合同约定完成了居间义务，刘艺、钱易支付了5000元居间报酬后，至今仍欠襄安居公司居间报酬18000元、贷款费用5000元。襄安居公司多次找钱易、刘艺索要无果，故提起诉讼，请求依法支持原告的请求。被告刘艺、钱易辩称，1.原告襄安居公司服务质量极差，有大量工作没有做，没有尽到应尽义务，存在欺诈行为，导致买卖双方均不满意，房屋买卖合同在法庭上解除，原告无权索要中介服务费；2.原告隐瞒了房屋地面开裂、阳台墙面渗水、马桶下水堵塞等缺陷，未如实告知房屋装修时间；3.房屋处于抵押状态、存在产权瑕疵，不能买卖。原告逼迫被告去给郑毅的房屋在银行解押；4.原告的员工怂恿被告签订阴阳合同，怂恿被告办理假离婚，破坏被告夫妻感情；5.原告强迫被告在空白供款证上签字、按手印，带被告去指定银行强制办理信用卡，否则就不协助办理房贷；6.案涉房屋不满五年，卖方郑毅存在炒房行为。且合同签订后房屋价格上涨，郑毅不积极配合，导致买卖合同解除。被告刘艺、钱易向本院提出反诉诉讼请求：1.要求襄安居公司返还已支付的中介费5000元整，并赔偿造成的误时误工费5000元整，精神损失费3万元整；2.房屋中介涉嫌欺诈，请法院依法追究其责任，以免在社会上祸害他人；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：刘艺、钱易委托襄安居公司协助购买房屋，并支付中介服务费5000元。襄安居公司大量工作未做，在整个购房过程中服务质量极差，没有尽到中介服务义务，导致买卖双方都不满意而交易未达成，以致于买卖双方闹上法庭，在法庭上解除合同。襄安居公司消极不负责任且涉嫌欺诈的行为，严重侵害了刘艺、钱易的利益，特请法院依法支持刘艺、钱易的诉讼请求。原告襄安居公司辩称，1.襄安居公司已按合同约定履行了居间义务，并促成了钱易、刘艺与房主签订了买卖合同，同时也履行了合同约定的房屋评估、贷款等手续；2.钱易、刘艺自身的原因导致买卖合同解除，不应返还已支付的5000元中介费；3.钱易、刘艺履行房屋买卖合同约定的义务是其本身的义务，与襄安居公司无关，故不存在误工费、误时费，且钱易、刘艺也没有提供证据证明；4.本案是居间合同法律关系，不存在精神损失费的法律规定。本院经审理认定事实如下：2019年12月21日，郑毅作为甲方，被告刘艺、钱易作为乙方，原告襄安居公司作为丙方，三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在襄阳市樊城区××路××号（广锦乐居广场）2幢2单元8层3室房屋（不动产权证书：鄂（2019）襄阳市不动产权第0023323号）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，且亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息。甲方保证该房屋权属无争议、无涉诉或查封、被占用等其他限制物权的情形，保证该房产符合国家及襄阳市房产上市的有关规定及政策；二、甲乙双方协商后的实际成交价格为77万元；三、签订本合同时乙方向丙方交纳中介服务费23000元，乙方贷款需向丙方支付贷款费用5000元（包括评估费、贷款服务费、抵押手续费等）；四、1.乙方于2019年12月21日交3万元作为购房定金交给甲方，甲方将原不动产权证原件暂存于丙方；2.补充：此房涉及向银行提前还贷的贷款余额及相应利息、手续费等均由甲方负责结清（包括未及时还款产生的违约金及罚息）。甲方若需要乙方支持还贷，在友好协商的基础上，在银行通知还款日，甲乙丙三方到所在银行办理还款，乙方负责还款金额为22万元，此款可冲抵购房款，只能用于甲方还款，不能挪作他用，甲方在签订本合同一个月内完成还清贷款并注销抵押所有手续，保证房屋正常过户；五、1.丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理过户手续；4.甲方在转让该房屋时，若房屋处于出租状态，甲方应将房屋出租情况告知乙方，甲方承诺已经与承租方进行有效沟通，承租方亦已主动放弃优先购买权；六、2.甲方须征得其他所有与该房屋有利害关系的所有人和共有人同意。签订本合同后，甲方不得以其他与该房屋有利害关系的人未同意出售该房屋为理由拒绝或拖延履行合同，否则视为违约；3.贷款过程中，甲方反悔，不予配合办理贷款手续，甲方违约。若乙方终止贷款行为，或乙方资料不齐备，不属实或征信度不够等个人原因或银行放贷不足等造成贷款未果，则乙方须在七日内补齐所差房款，继续履行该合同，否则乙方违约，甲方有权解除合同，乙方承担全部违约责任等。合同签订当日，郑毅出具《承诺函》，载明：共有人徐慧慧同意依据居间协议的买卖条件出售房屋，且保证徐慧慧能按居间协议约定与买受方签订合同及履行相关义务，否则郑毅返还定金3万元，支付违约金20万元，并向中介公司支付居间补偿费3万元等。郑毅向襄安居公司交纳5000元押金，担保交房结清水电物业所有费用，并将案涉房屋产权证件交给襄安居公司保管。刘艺、钱易向襄安居公司交纳5000元中介费，向郑毅交付30000元购房定金。12月22日，襄安居公司的员工赵小荣要求钱易于次日到行政服务中心做房屋查询。12月23日，赵小荣向钱易和刘艺介绍首付和贷款的金额。12月26日，刘艺再次实地仔细查看房屋。12月27日，赵小荣要求刘艺准备银行贷款的相关资料。刘艺表示钱易没有请到假，没时间准备资料。2020年1月1日，郑毅、徐慧慧与钱易、刘艺签订《房屋买卖合同》，约定：2020年2月20日付首付款30万元，剩余房款47万元通过银行按揭贷款支付等。1月3日，赵小荣催促刘艺准备资料初审。1月15日的《押品价值简化评估表（房产）》载明“借款人名称刘艺，经办机构襄城支行，估价对象坐落于襄阳市前进路29号广锦乐居广场2幢2单元8层3室的房产；认定依据为湖北远达房地产估价有限公司出具评估单价为每平方米10781元，评估总价77.22万元等”。1月17日，襄安居公司的员工蒋涛要求刘艺支付首付款，赵小荣要求刘艺去银行签字。同日，刘艺、钱易填写了《抵押物委托评估承诺书》，载明“自愿委托评估机构湖北远达房地产估价有限公司对抵押物进行评估，并承担相关的全部评估费用等”。1月20日，刘艺、钱易填写了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款业务申请表》，申请住房贷款。1月21日，赵小荣、蒋涛要求刘艺和钱易备好相关资料，去银行递交，确定好主借款人，办理后期还款的邮政储蓄卡。刘艺表示“已经和媳妇确定了，9点可以到那里”。3月21日，赵小荣将案涉房屋的不动产权证发给“评估远达齐艳玲”，要求其对房屋进行评估。3月22日，蒋涛要求刘艺将钱易的收入证明送到银行审批过户，准备好首付款和中介费。刘艺回复：“行，知道了”。3月25日的《个人消费贷款调查报告》载明“刘艺、钱易申请贷款金额47万元，抵押物价格77万元，评估机构全称：湖北远达房地产估价有限公司，评估报告编号：鄂远达2020-0778号，本次贷款建议授信47万元等”。3月27日，钱易将收入证明送到银行。4月1日，赵小荣要求刘艺补近三个月的工资流水，准备办理过户。刘艺回复“好，知道了”。4月8日，刘艺要求三方会谈。4月12日，蒋涛表示：“刚才房主让我跟你说，你一直不按合同履行责任，下个星期他直接起诉你，你只能等着收法院的传票了”、“房主找好律师了，很快你们就会收到律师函，解除合同，房主定金不退，房子重卖，接下来就是我要起诉你，因为我们合同里的义务该履行的都做到了，我需要追回我的劳动所得”。5月9日、7月2日，湖北远达房地产估价有限公司的员工齐艳玲要求赵小荣支付因房屋评估产生的费用，赵小荣向齐艳玲发送了红包，金额未显示。另查明，2020年4月15日，湖北瀛本律师事务所接受郑毅委托，向钱易、刘艺出具《律师函》，载明：1.解除郑毅与钱易、刘艺签订的《房屋买卖（转换）合同》；2.合同解除后，定金不予退还，同时保留追究钱易、刘艺应承担的相关责任等。5月14日，刘艺、钱易向本院起诉郑毅、徐慧慧和襄安居公司，要求郑毅、徐慧慧退还3万元定金。6月23日，刘艺、钱易撤回对襄安居公司的起诉，并与郑毅、徐慧慧达成调解协议：郑毅、徐慧慧在签订本协议时一次性退还刘艺、钱易购房定金8000元，款项支付后案结事了，双方互不纠缠等。还查明，2020年1月10日，襄阳市樊城区社会保险办事处出具《收入证明》，载明：刘艺系我单位正式在职员工，已在我单位工作1年，担任科员职务，该同志月总收入为0.76万元，年收入为9.1万元。2020年3月26日，襄阳市第一人民医院出具《职业及收入证明》，载明：钱易系我单位合同制职工，在我单位工作6年，其税后月收入为3000元（含工资、奖金和分红）。上述事实，有双方当事人的陈述，原告襄安居公司提交的房屋买卖（置换）合同、承诺书，短信记录，微信聊天记录，微信记录、银行贷款资料，民事裁定书，不动产证收条、押金收条；被告刘艺、钱易提交的房屋买卖合同，定金收条，收入证明流水，贷款申请表，刘艺银行流水，调解协议，律师函等证据在卷佐证。本院认为，襄安居公司与刘艺、钱易，案外人郑毅在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖（置换）合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同事实上包含钱易、刘艺与郑毅、徐慧慧的房屋买卖合同关系，钱易、刘艺与襄安居公司的居间合同关系。襄安居公司已按居间合同约定向刘艺、钱易报告了订立合同的机会，并促成刘艺、钱易与郑毅、徐慧慧签订了房屋买卖合同，完成了居间服务，刘艺、钱易应按合同约定支付报酬。刘艺、钱易辩称，案涉房屋处于抵押状态、存在质量问题，襄安居公司存在欺诈行为。本院认为，根据《房屋买卖（置换）合同》，襄安居公司已明确告知郑毅的房屋处于抵押状态，钱易、刘艺同意到银行还款冲抵购房款，办理解押手续；根据微信聊天记录，钱易、刘艺多次对房屋进行了实地查看，知晓房屋的质量情况，也知道房屋有租户承租，故襄安居公司不存在欺诈。刘艺、钱易辩称，襄安居公司的员工怂恿钱易、刘艺签订阴阳合同、办理假离婚，破坏二人夫妻感情；襄安居公司强迫钱易、刘艺在空白供款证上签字、按手印，强迫在指定银行办理信用卡，否则就不协助办理房贷。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供证据证明，但钱易、刘艺未能提供，应当承担举证不能的法律后果，故对钱易、刘艺的该辩解意见本院不予采纳。刘艺、钱易辩称，郑毅不履行合同，襄安居公司未尽到应尽的义务，导致合同解除。本院认为，钱易、刘艺认为是郑毅和襄安居公司的原因导致合同解除，但未提供证据证明；且钱易、刘艺未在合同约定的时间向郑毅支付房屋首付款，郑毅出具《律师函》解除合同后，钱易、刘艺起诉郑毅要求退还定金3万元，但在调解后同意只退还8000元，因钱易、刘艺违约导致合同解除的可能性更大，故对钱易、刘艺的该辩解意见本院不予采纳。原告襄安居公司已促成合同的订立，且对合同的解除不存在过错，但考虑到后续协助双方办理产权转移登记手续、房屋价款交接、房屋交付等工作未实际履行，故本院酌情支持已付5000元之外的居间报酬8000元。原告襄安居公司要求被告支付贷款费用5000元。本院认为，根据合同约定，贷款费用包括评估费、贷款服务费和抵押手续费，因评估未完整实施、抵押未实际办理，但考虑到原告已履行了部分义务，故本院酌情支持2000元。反诉原告刘艺、钱易要求反诉被告襄安居公司返还中介费5000元，对该诉讼请求本院不予支持。反诉原告钱易、刘艺要求反诉被告襄安居公司赔偿其误时误工费5000元。本院认为，反诉原告钱易、刘艺未举证证明其多次请假导致扣罚工资和全勤奖，且请假的原因是购买房屋，属于为自身利益产生的费用，与反诉被告襄安居公司无关，故对反诉原告的该诉讼请求本院不予支持。反诉原告钱易、刘艺要求反诉被告襄安居公司赔偿精神损失费3万元。本院认为，反诉原告未举证证明反诉被告的行为导致其精神遭受痛苦，且现行有效的法律并未规定合同纠纷中的精神损失费，故对其该诉讼请求本院不予支持。反诉原告钱易、刘艺认为反诉被告涉嫌欺诈，要求本院追究其责任。本院认为，反诉原告的该诉讼请求不明确具体，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱易、刘艺向原告襄阳市襄安居房产经纪有限公司支付居间报酬8000元；二、被告钱易、刘艺向原告襄阳市襄安居房产经纪有限公司支付因贷款产生的费用2000元；三、驳回反诉原告钱易、刘艺的全部诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取188元，反诉案件受理费依法减半收取400元，共计588元，由被告钱易、刘艺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  周传慧二〇二〇年九月十八日法官助理段绪娟书记员张梓潇