广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11406号上诉人（原审原告）：黄瑞珍，女，1943年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王丽华，辽宁兴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，江苏昊程昊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司，住所地深圳市南山区招商路水湾大厦**，统一社会信用代码914403001924410965。法定代表人：刘桂稳，董事长。委托诉讼代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍宜煌，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人黄瑞珍因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称蛇口水湾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄瑞珍上诉请求：1、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2642号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，即被上诉人支付上诉人居住性质房屋租金、商铺租金；居住性质房屋租金从2015年12月1日至2018年11月30日，租金为1211162.4元。商铺租金从2018年6月1日至2018年11月22日，按照原约定标准每月3297.2元，共计19124.34元。2018年11月23日起至交付之日，暂计算至2020年6月3日为89280元，扣除被上诉人2019年10月至2020年1月已支付的14400元后，为74880元，因为商铺已经满足交付条件，按照被上诉人的对外出租的价格标准每月为4800元。2019年10月1日起按每两年递增6%，第五年开始每两年递增8%计算至交付之日的次次月。2、依法判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以上诉人自身原因未继续抽签选房，从而认为被上诉人无需再支付租金，系事实认定错误。1、被上诉人将所有可分配房源共分为两次供全部选房人以抽签形式选取。《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》总则第2条明确物业回迁可分配的房源为水湾1979花园1号楼161套住宅房源、2号楼312套住宅房源、3号楼480套住宅房源，合计953套住宅房源。被上诉人第一次安排抽签分配房源仅为水湾1979广场部分（1号楼87套、2号楼175套、3号楼202套）房源，其他剩余房源（水湾1979广场1号楼74套、2号楼137套、3号楼242套、5号楼24套）则由被上诉人安排于2018年9月份进行第二次抽签选房。被上诉人一审提交的《水湾1979广场物业（住宅/公寓）第二次回迁分配规则》总则第2、3条可以证明该事实。2、上诉人第一次参与选房抽取到部分空签（即所抽取到的选房签无任何相对应的房型及房号）后，由被上诉人安排在第二次可分配房源中继续抽取。依据《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》总则第7条：“拥有抽签资格的抽签人/受委托抽签人根据所提交的《水湾1979花园住宅物业回迁情况登记表》，抽取相应户型房源，每抽得一套户型房源，将在其抽签面积中减去该房源的对应面积数，再进行下一轮抽签，直至剩余面积数不足以抽取任一户型为止。上诉人在第一次选房中抽取空签部分由被上诉人安排于2018年9月在第二次分配房源中继续抽取，并按约完成了第二部分房源抽签，抽取了411.96平方米剩余面积。本案中，上诉人由始至终接受被上诉人安排，积极参与两次抽签选房，而并非一审法院认定未继续抽签选取房屋。二、上诉人与被上诉人协议约定，被上诉人应赔偿上诉人房屋租金，应于上诉人实际领取房屋钥匙后第三个月停止租金支付。2008年6月，上诉人与被上诉人就水湾村旧村改造项目的有关事宜签订了《水湾村旧村改造协议书》。上述协议第七条第二项约定“乙方在所应得的房产面积交接后（拿到房产钥匙)，甲方在房产赔偿分配工作中的次次月（第三个月）停止对乙方所有租金的支付。”，即上诉人未获得分配房产，被上诉人应一直支付租金。本案中，上诉人第一次抽签后剩余面积于2018年9月完成抽签分配、领取房屋钥匙，故上述411.96平方米房屋面积的租金应支付至2018年11月30日。三、一审法院判决被上诉人向上诉人支付涉案商铺租金截止日为“庭审之日”系法律适用错误。本案中，上诉人与被上诉人协议约定被上诉人应支付上诉人商铺租金至上诉人拿到房产钥匙后的次次月（第三个月）止，截止至今，被上诉人仍未交付涉案商铺，而一审民事判决书中对庭审之日后的商铺租金认定部分“原告诉请的至实际交付之日止的商铺租金，因截止至庭审之日，该交付商铺的事实尚未实际发生，故对原告的该诉求本院不予处理”属法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被上诉人应支付上诉人商铺租金至实际交付之日止的次次月。综上所述，被上诉人应按照房屋面积411.96平方米支付上诉人2015年12月1日至2018年11月30日的居住性质房屋租金以及自2018年6月1日起至商铺交付之日次次月止的商铺租金，望二审法院查明事实，判如所请。上诉人蛇口水湾公司上诉请求：一、撤销(2019)粵0305民初2642号民事判决（即依法改判驳回被上诉人诉讼请求，上诉人无需向被上诉人支付租金28510.29元）；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人在2018年9月已积极参与抽签并获取补足面积为30平方米的商铺，不存在上诉人不愿意交付差额商铺面积的事实，被上诉人主张要求交付商铺差额租金无事实依据。2018年9月2日《水湾源华公司股东代表大会决议书》确认了有关第二次回迁分配规则，确认了有关商铺回迁事宜的举行。被上诉人委托其儿子陈仲喜参与了此次抽签活动，2018年8月30日对被上诉人的水湾1979广场商铺抽签情况进行登记，2018年9月份被上诉人抽得了补足面积为30平方米的商铺。上诉人已积极履行将相关商铺交付给被上诉人的事实，不存在未交付的事实，因此被上诉人主张面积差额无事实依据。二、上诉人已分配给村民2015年12月至2018年5月12月过度拆迁补偿款。2019年1月17日《水湾源华公司股东代表大会决议书》同意第一次回迁村民与公司签订的旧村改造协议拆迁补偿款（每平方米）租金为计算单价，补助时间为30个月（2015年12月至2018年5月）8907566.80元（该决议可以确认2015年12月至2018年5月过度拆迁补偿款由深圳市诚品地产有限公司支付），该笔款项表决同意发放给第一次回迁村民（该决议亦进一步明确了水湾1979广场商铺处于空置状态的情形，由上诉人对该笔款项自行分配给村民）。三、2018年6月1日至2019年4月25日期间的水湾1979广场商铺均处于空置状态，上诉人在此期间并没有收取租金。因此，上诉人无需向被上诉人支付此时间段租金。2018年11月22日《水湾源华公司股东代表大会决议书》确认上诉人以120元/平方米/月与诚品公司、深圳市前燕实业有限公司三方签署了三方租赁合同，将商场一层、二层出租给深圳市前燕实业有限公司。水湾1979广场商铺在2019年1月份签订，免租期为8个月（2019年1月30日至2019年9月30日），因此可以确认2019年10月1日商铺开始正式起租，先前出于空置状态。2019年10月1日后被上诉人已收取租金（上诉人均是按照30平方米面积、120元每平方米每月单价计算，合计每月发放3600元发放给被上诉人）。2018年6月份有关商铺的出租实际由村民委托上诉人统一招租经营管理，有关村民的租金给付情况按照被上诉人实际租赁经营情况再行发放。因此，被上诉人明确知晓发放租金的方式其是认可的，现被上诉人在上诉人没有租金收入的情况下主张支付租金无事实依据。依法应当驳回被上诉人的该项租金诉求。黄瑞珍原审诉请：1.蛇口水湾公司支付延期租金1074086.46元；2、由蛇口水湾公司承担本案诉讼费用。原审法院查明：2008年6月10月，深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（甲方）与黄瑞珍（乙方）签订《水湾村旧村改造协议书》，甲、乙双方就水湾村旧村改造项目达成协议如下：水湾村旧村改造项目计划期限为四年，具体时间以拆旧房（三至十四排）之日起计算，预计从2008年3月1日至2012年2月28日止，凡纳入改造的房屋搬迁工作要求在2007年12月31日前搬迁完毕；乙方同意将现位于水湾村××号房产总建筑面积690.57平方米连同住宅地一份交由甲方进行旧村改造；甲方全责完成水湾村的旧村改造项目，并在该项目竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）；乙方现位于水湾村××号的房产建筑面积690.57平方米（其中住宅671.14平方米、店铺19.43平方米）按1比1.1赔偿，实际赔偿住宅面积为759.62平方米、商铺面积为21.37平方米，只作补偿的临时建筑面积为73.89平方米，并配送地下室停车位一个；经确认为没有商铺的户主可享有30平方米商铺（户主可以选择要或不要）；经确认为商铺赔偿不足30平方米的户主，不足部分可以进行补足，以上享有或补足的平方数都是纳入户主房产1比1.1赔偿中计算；乙方现有简易建筑面积50.03平方米，用于住房使用，甲方应以每平方米500元给予乙方补偿，补偿金额为人民币25015元；乙方现有简易建筑面积23.86平方米，用于架空屋顶使用，甲方应以每平方米150元给予乙方补偿，补偿金额为人民币3579元；乙方现有前后围墙面积5.81平方米，甲方应以每平方米100元给予乙方补偿，补偿金额为人民币581元；甲方同意按每份房产住宅地补偿迁出及回迁费用3000元，一次性补偿乙方金额人民币3000元；旧村改造期间，甲方以乙方原有房产面积按租金的标准支付给乙方，经确认为住房的房屋，第一年每月每平方米租金22元，第二年每月每平方米租金24元，第三年每月每平方米租金26元，第四年每月每平方米租金28元；经确认为店铺的（底层），一排（一排1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号）每月每平方米为80元，二排1号、三排1号、四排1号、五排1号、六排1号每月每平方米为60元；其他地方的一律按每月每平方米40元计算；乙方原有位于水湾村××号居住性质的房产面积共721.17平方米，第一年每月租金为人民币15865.74元；乙方原有位于水湾村××水泥结构商铺性质的房产面积19.43平方米，租金每月每平方米40元，计算租金每月金额为人民币777.20元；甲方每年的元月二十日前以一次性支付的形式支付当年的租金给乙方（但项目工程竣工年看工程进度而定）；旧村改造项目竣工后，由水湾公司统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行。对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，乙方所分配的实际房产赔偿面积如与分配单元房产面积有差额时，采用多除少补的办法进行解决，差额部分以货币交易的形式进行结算；乙方在所应得的房产赔偿面积交接后（拿到房产钥匙），甲方在房产赔偿分配工作中的次次月（第三个月）停止对乙方所有租金的支付；乙方在接收实际房产赔偿分配后，除确认自留居住的单元后（自行装修），其余（指用于出租部分）由甲方负责一次性到位的装修（普通装修），具体要求标准包括每单元配齐独立供水、供电、供气的系列设施，并配齐电话，电视的内线装置等；如甲方未能在本协议约定的期限内将乙方所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第五年开始），甲方须按第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金），如超过本协议约定的交楼期限一年，乙方有权单方面终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切经济损失；及其他内容。为证明2010年4、5月份期间蛇口水湾公司将回迁户户型发放村民征求意见，且大部分村民均反馈，蛇口水湾公司提交了水湾村旧村改造村民领取回迁户型选择登记表；为证明2015年7月10日蛇口水湾公司召开股东代表大会前，5、6月份，蛇口水湾公司通过现场领表、邮寄的方式将回迁工作的具体事宜向全体村民征求意见，并收集了村民的意见，蛇口水湾公司提交了水湾1979旧改项目回迁工作意见征求表发放情况；为证明2015年7月10日开会表决通过回迁工作具体事宜后，蛇口水湾公司将水湾1979旧改项目回迁事宜告知村民，蛇口水湾公司提交了水湾1979旧改项目回迁事宜告知函、水湾1979旧改项目回迁事宜告知函发放情况；为证明蛇口水湾公司将回迁事宜告知村民，并要求村民根据拥有的物业情况，选择好户型、套数，填写好回迁物业清单，蛇口水湾公司向法院提交了水湾1979物业回迁确认情况表、确认回迁住宅房产情况。黄瑞珍对水湾1979物业回迁确认情况表、确认回迁住宅房产情况、水湾1979旧改项目回迁事宜告知函、水湾1979旧改项目回迁事宜告知函发放情况予以确认，对水湾村旧村改造村民领取回迁户型选择登记表、水湾1979旧改项目回迁工作意见征求表发放情况不予确认。2015年7月10日，蛇口水湾公司召开股东代表大会，会议表决通过了水湾1979旧改项目回迁方案。2015年9月9日，蛇口水湾公司召开股东代表大会，大会专题讨论“水湾1979花园住宅物业1-3号楼的回迁分配规则”和“发放村民过渡期租金的停止时间”。具体为回迁仪式定于2015年9月16、17日在深圳湾体育中心羽毛球馆一号馆举行，2015年9月30日定为水湾1979花园物业回迁日，安置费（租金）发放至2015年11月底。2015年7月30日，蛇口水湾公司向黄瑞珍发出《水湾1979旧改项目回迁事宜告知函》，告知黄瑞珍在8月10日前提交回迁物业确认清单并等回迁房产抽签的具体日期和地点等。黄瑞珍对该份证据予以认可。2015年9月1日，蛇口水湾公司在蛇口消息报登报通知水湾1979花园业主，水湾1979花园回迁仪式于2015年9月16日、17日在深圳湾体育中心（春茧）举行，并告知参加回迁工作的有关资料最后交表时间为2015年9月5日18时止，2015年9月18日至2015年9月30日期间，验收回迁物业并领取房产钥匙，2015年9月30日为水湾1979花园物业项目回迁日。2015年9月10日，蛇口水湾公司在蛇口消息报全文刊登公示水湾1979花园住宅物业回迁分配规则。蛇口水湾公司在2015年9月16、17日申请深圳市南山区公证处对“水湾1979花园住宅物业回迁抽签分配仪式”进行现场监督公证，深圳市南山区公证处根据现场回迁抽签分配情况进行全程监督公证，并出具了公证书。《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》对回迁分配工作作出约定：由于“水湾1979花园”分配房源的部分户型房源不足，村民回迁物业分配以公平、公开、公正的原则进行抽签，拥有抽签资格的抽签人／受委托抽签人根据所提交的《水湾1979花园住宅物业回迁情况登记表》，抽取相应户型房源，每抽得一套户型房源，将在其抽签面积中减去该房源的对应面积数，再进行下一轮抽签，直至剩余面积数不足以抽取任一户型为止；由于部分房源供不应求，为保证拥有该户型抽签资格的抽签人，均有公平抽取房源机会，特设准房号抽签环节。准房号签分“有”字样准房号签和“无”字样准房号签，抽得“有”字样准房号的抽签者，可以参加该户型房号签抽取，抽得“无”字样准房号签的抽签人／受委托抽签人，则安排顺延抽取较为相应的户型；及其他内容。蛇口水湾公司提交了《水湾村拆迁租金明细表》，该表载明了其向黄瑞珍支付补偿款的期间及金额，拟证明水湾村旧改期间黄瑞珍领取租金的情况，且2013年5月至12月，2014年1月至4月份的双倍租金已于2016年4月份发放。黄瑞珍对租金明细表及金额确认收到，但认为该明细表中也可以反映出租金的支付标准及未支付的部分。蛇口水湾公司提交水湾1979物业回迁确认情况表、确认回迁住宅房产情况四份、水湾1979花园物业回迁抽签委托书两份、水湾1979花园住宅物业回迁抽签情况登记表、交房验收交接表、水湾壹玖柒玖广场回迁物业装修名册签名表、水湾壹玖柒玖花园业主规约，拟证明第一次抽签前，确认黄瑞珍应补偿建筑面积729.63平方米，商铺建筑面积30平方米，实际拥有物业情况是，住宅建筑面积729.63平方米，商铺建筑面积40平方米，停车位2个。黄瑞珍将其可实际拥有的物业分配给大儿子陈仲喜275.23平方米，小儿子陈仲权274.96平方米，女儿陈带仙89.72平方米，剩余89.72平方米由黄瑞珍委托陈仲喜代为抽签；2015年9月5日，黄瑞珍委托陈仲喜、陈仲权参加水湾村旧村改造村民回迁物业抽签分配仪式，代表其参加现场抽签及办理相关事宜，黄瑞珍根据回迁分配规则提交《水湾1979花园住宅物业回迁抽签情况登记表》，受托人陈仲喜抽签的面积为364.95平方米，陈仲权抽签面积为364.68平方米。回迁仪式上，陈仲权抽中1号楼30Ａ、2号楼7Ｃ，陈仲喜抽中1号楼10Ｃ，黄瑞珍、蛇口水湾公司已就抽中房屋进行交接，黄瑞珍进行装修并办理入住手续。陈仲权尚有未抽取面积169.29平方米，陈仲喜尚有未抽取面积242.67平方米。黄瑞珍对上述证据予以认可。蛇口水湾公司提交罗建英、蔡连妹、罗有金、吴丽英、刘月云等人的水湾1979物业回迁确认表、确认回迁住宅情况、物业回迁抽签情况登记表、回迁抽签结果登记表，拟证明在2015年9月份的回迁抽签过程中，大部分村民存在抽取准号签为“无”的情况下，根据《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》的规定，安排顺延抽取较为相应的户型，而本案的黄瑞珍，在抽签准号签为“无”的情况下，因自身原因放弃抽签，才导致部分面积未抽，责任应由其自身承担。黄瑞珍对上述证据均不予认可。蛇口水湾公司提交水湾1979广场物业（第二次住宅回迁抽签委托书）三份、水湾1979广场（住宅）第二次抽签情况登记表四份、水湾1979广场住宅面积抽签变动表两份、水湾1979广场（住宅）第二次户型变更现场反馈表两份、水湾1979广场（住宅）第二次抽签结果登记表四份、回迁房屋移交确认书、水湾壹玖柒玖广场城市更新项目回迁房屋分户汇总表，拟证明第二次住宅回迁抽签时，黄瑞珍委托孙子陈文超、女儿陈带仙、孙女陈佩怡进行抽签。陈带仙抽中2号楼Ｃ、Ｄ户型、2号楼Ｂ、Ｅ户型，房号签结果3号楼05户型25层05室和3号楼16户型22层164；陈佩怡抽中户型2号楼Ａ、Ｆ户型、2号楼Ｂ、Ｅ户型，房号签结果是3号楼04户型17层04室、3号楼06户型21层08室、3号楼13户型11层13室、3号楼08户型16层08室；陈文超抽中户型2号楼Ｃ、Ｄ户型、2号楼Ｂ、Ｅ户型，房号签结果是3号楼11户型13层11室、3号楼03户型25层03室、3号楼14户型12层14室、3号楼04户型13层04室。抽签结束后，黄瑞珍对抽签结果进行确认。黄瑞珍对上述证据均认可，黄瑞珍进行第二次抽签，其中住宅抽签总面积为411.96平方米。蛇口水湾公司提交水湾1979广场物业（商铺）回迁抽签委托书、水湾1979广场（商铺）抽签情况登记表、商铺抽签结果录入登记表，拟证明黄瑞珍委托陈仲喜作为商铺回迁抽签的委托人，及商铺30平方米的抽签结果。黄瑞珍对委托书予以认可，商铺实际为40平方米，商铺一直未交付，登记表未体现结果且无原件，三性不予认可。原审法院认为，黄瑞珍与蛇口水湾公司签订的《水湾村旧村改造协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。关于黄瑞珍诉请蛇口水湾公司支付居住性质房屋租金的诉讼请求。法院认为，《水湾村旧村改造协议书》约定“旧村改造项目竣工后，由水湾公司统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，乙方所分配的实际房产赔偿面积如与分配单元房产面积有差额时，采用多除少补的办法进行解决，差额部分以货币交易的形式进行结算”，由此可见，黄瑞珍应分得的回迁住宅和商铺的面积和楼层等应通过抽签方式确定，且面积差通过多除少补的方法解决，差额部分以货币交易的形式进行结算等。经审理查明，蛇口水湾公司已组织村民进行回迁抽签，黄瑞珍亦参加了水湾1979花园第一次抽签工作，黄瑞珍委托陈仲权、陈仲喜抽得1号楼30Ａ、2号楼7Ｃ、1号楼10Ｃ共计317.67平方米的住宅物业。根据《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》，抽得“有”字样准房号的抽签者，可以参加该户型房号签抽取，抽得“无”字样准房号签的抽签人／受委托抽签人，则安排顺延抽取较为相应的户型。黄瑞珍委托抽签人在抽得7张结果为“无”的准房号签后，应等待安排顺延抽取其他较为相应的户型，但黄瑞珍因自身原因未继续抽取。根据蛇口水湾公司所提交的回迁情况表、回迁抽签情况登记表、回迁户型房号签现场情况反馈表及深圳市南山公证处出具的（2015）深南证字22767-22775号公证书，蛇口水湾公司按照刊登在蛇口消息报上的分配规则，于2015年9月16日、17日举行了抽签仪式，黄瑞珍参与了当日的抽签，在抽取结果为“无”的准房号签后，应当依据分配规则的安排，顺延抽取其他较为相应的户型，现因黄瑞珍自身原因未进行抽签，责任不在于蛇口水湾公司。虽黄瑞珍主张并非其自身原因未进行抽签，但黄瑞珍并未提交证据证明其未能够顺延抽取其他较为相应的户型的责任在于蛇口水湾公司，根据蛇口水湾公司所提交的登记表及公证书，黄瑞珍未进行顺延抽签的行为也与所进行的住宅抽签的情形不相符合。故黄瑞珍的该诉请与主张无事实和法律依据，法院不予支持。关于黄瑞珍诉请蛇口水湾公司支付自2018年6月1日起至实际交付次次月止的店铺租金的诉讼请求。法院认为，黄瑞珍、蛇口水湾公司在《水湾村旧村改造协议书》中约定，黄瑞珍现有位于水湾村××号的房产建筑面积690.57平方米（住宅671.14平方米、店铺19.43平方米）按1比1.1赔偿，实际赔偿住宅面积759.62平方米、商铺面积21.37平方米，黄瑞珍商铺面积赔偿不足30平方米的（原有21.37平方米，差额8.63平方米），蛇口水湾公司同意安排不足商铺面积8.63平方米，该不足商铺面积应在乙方的实际赔偿房产面积中扣除，黄瑞珍以上安排享有或补足的商铺，蛇口水湾公司同意一律免交商铺面积的差价款。经确认为店铺的（底层），一排（一排1号-12号）每月每平方米租金为80元，二排1号、三排1号、四排1号、五排1号、六排1号每月每平方米60元，其他地方一律按每月每平方米40元计算；如水湾公司未能在本协议约定的期限内将黄瑞珍所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第五年开始），蛇口水湾公司须按第四年的各类租金标准加倍支付给黄瑞珍作违约金（租金）。蛇口水湾公司提交的租金明细表中，自2013年5月开始支付双倍租金，2018年商铺月租金为62元每平方米；且黄瑞珍提交的租金计算明细表中，其主张的时间为2018年6月及翻倍的商铺的面积为19.43平方米，租金为62元每平方米。现蛇口水湾公司抗辩称1979广场的商铺一楼至二楼已由水湾公司统一出租经营，并拟将相关的租金向黄瑞珍在内的村民进行分配，但蛇口水湾公司未提交证据证明其已支付2018年6月1日起截止至庭审之日的商铺租金，亦未提交证据证明已经将商铺交付黄瑞珍，且未提交证据证明已将统一出租经营的相关租金在黄瑞珍在内的村民进行过分配，故对于黄瑞珍诉求截至庭审之日（2019年4月25日）商铺租金的诉讼请求，法院予以支持。黄瑞珍诉请的至实际交付之日止的商铺租金，因截止至庭审之日，该交付商铺的事实尚未实际发生，故对黄瑞珍的该诉求法院不予处理。故截至庭审之日，蛇口水湾公司应向黄瑞珍支付商铺租金28510.29元（62元／月／平方米×19.43平方米×11个月25天×2）。判决：一、蛇口水湾公司向黄瑞珍支付自2018年6月1日至2019年4月25日的商铺租金28510.29元；二、驳回黄瑞珍的其他诉讼请求。案件受理费7954.09元，由黄瑞珍负担7770.36元，由蛇口水湾公司负担183.73元。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，在二审期间蛇口水湾公司以每月3420元的标准向黄瑞珍支付了2019年10月份至2020年7月份租金。本案的二审争议焦点为：蛇口水湾公司是否应支付黄瑞珍居住性质房屋租金及商铺租金。本院认为，第一、关于蛇口水湾公司是否应支付黄瑞珍居住性质房屋租金的问题。根据《水湾村旧村改造协议书》的约定，蛇口水湾公司应支付房屋租金至其拿到房产钥匙后的次次月（第三个月）止。黄瑞珍应分得的回迁住宅和商铺的面积和楼层等应通过抽签方式确定。蛇口水湾公司于2015年9月16日、17日举行了第一次回迁住宅物业抽签仪式，组织村民进行回迁抽签。根据蛇口水湾公司所提交的回迁情况表、回迁抽签情况登记表、回迁户型房号签现场情况反馈表及深圳市南山公证处出具的（2015）深南证字22767-22775号公证书，黄瑞珍委托其子陈仲权、陈仲喜参与了当日的抽签，抽得共计317.67平方米的住宅物业，其应补偿建筑面积为729.63平方米，黄瑞珍在第一次抽签活动中剩余未抽签的房屋面积仍有411.96平米，该411.96平方米剩余面积于2018年9月完成抽签分配并领取房屋钥匙。黄瑞珍主张并非其自身原因未完成第一次抽签，故蛇口水湾公司应支付其上述剩余未抽签面积从2015年12月1日起至2018年11月30日期间的租金。根据《水湾1979花园住宅物业回迁分配规则》，抽得“有”字样准房号的抽签者，可以参加该户型房号签抽取，抽得“无”字样准房号签的抽签人/受委托抽签人，则安排顺延抽取较为相应的户型。黄瑞珍在第一次抽签过程中应将所有的面积抽签完毕，直至剩余面积数不足以抽取任一户型为止，在抽取结果为“无”的准房号签后，应当依据分配规则的安排，顺延抽取其他较为相应的户型。黄瑞珍参加该次抽签就应当接受抽签规则的约束，否则对其他参与抽签的村民亦不公平。黄瑞珍未能提交证据证明系因蛇口水湾公司的原因导致其未能够顺延抽取其他较为相应的户型，且蛇口水湾公司对此亦不予认可，故黄瑞珍应承担举证不能的法律后果。黄瑞珍上诉请求蛇口水湾公司按照协议约定支付其剩余未抽签面积从2015年12月1日起至2018年11月30日期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定并无不妥，本院予以维持。第二、关于蛇口水湾公司是否应支付黄瑞珍商铺租金的问题。黄瑞珍主张根据其与蛇口水湾公司协议的约定，蛇口水湾公司未交付涉案商铺，故应向黄瑞珍支付自2018年6月1日起至商铺交付之日次次月止的商铺租金。对此，本院分析认定如下：首先，黄瑞珍所分得的回迁商铺属于产权式商铺，具有统一的经营模式、共同的经营规则和不可分割的完整装修格局，不宜进行独立经营，其整体功效的发挥和价值的获取是无法通过单个小商铺独立实现的。该商铺与普通的商品房等住宅构造不同，不具备独立的空间，无法物理分割，因此不应以一般商品房的交付标准作为涉案商铺的交付标准。基于产权式商铺的特殊构造，蛇口水湾公司客观上无法向黄瑞珍交付房产钥匙。其次，2018年11月22日《水湾源华公司股东代表大会决议书》确认以120元/平方米/月与诚品公司、深圳市前燕实业有限公司三方签署了三方租赁合同，将商场一层、二层出租给深圳市前燕实业有限公司，该股东代表大会决议对全体村民具有法律效力。蛇口水湾公司代表黄瑞珍将涉案商铺出租给前燕公司，待前燕公司支付租金后再向村民支付。结合本案大部分村民已签署确认书，将自身所有的商铺委托给蛇口水湾公司代为出租的事实，可以认定蛇口水湾公司系征得多数村民同意的情况下将其自持或受托管理的商铺统一出租。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”黄瑞珍作为个别业主对其建筑物专有部分权利的行使需受其他业主整体意志的限制，否则，势必导致物业整体的商业效用无法发挥，影响其他大多数业主的利益，不利于市场的持续经营。2018年6月1日至2019年4月25日期间水湾1979广场商铺均处于空置状态，蛇口水湾公司在此期间并没有收取租金。从平衡当事人利益出发，依照公平和诚实信用原则，黄瑞珍主张蛇口水湾公司违反协议约定要求返还商铺、支付2018年6月1日起的租金等请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，蛇口水湾公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。上诉人黄瑞珍的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2642号民事判决；二、驳回黄瑞珍的诉讼请求。一审案件受理费7954.09元，二审案件受理费16420.93元元（黄瑞珍已预交15908.18元、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司已预交512.75元），均由上诉人黄瑞珍负担。黄瑞珍应于本判决生效之日起七日内向深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司径付二审案件受理费512.75元，本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 张   睿审判员 聂   效二〇二〇年九月十七日书记员 孙巍(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。