内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初19号   原告(执行案外人)：瑙敏，女，1980年3月14日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：马海平，男，1979年2月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。系瑙敏丈夫。   委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   第三人（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇布古图苏木。   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。原告瑙敏与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、   第三人内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑙敏及其委托诉讼代理人马海平、王紫璇、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进，第三人瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   瑙敏向本院提出诉讼请求：1、判决停止对内蒙古自治区××区商铺的执行程序，并解除对此房屋的查封。2、判决内蒙古自治区××区的商铺归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：阿拉善盟中级人民法院在美林湾小区张贴了关于对瀚隆公司名下房产执行的(2019)内29执29号执行公告,因公告中存在属于原告的内蒙古自治区××区商业140号商铺,原告在规定时间内向阿拉善盟中级人民法院提交了执行异议申请书并提交了相关证据,阿拉善盟中级人民法院于2019年11月18日作出了(2019)内29执异13号《执行裁定书》,裁定驳回了原告的异议请求,原告不服裁定，特向贵院提起执行异议之诉。原告与第三人瀚隆公司于2012年6月14日签订了《住宅、商铺认购协议书》,协议约定原告以总价351611元购买案涉房屋,原告于协议签订之日支付了房屋首付款20万元,第三人瀚隆公司承诺此房屋在2013年10月即可交付使用,但截止目前此房屋都没有通过城建部门验收,期间原告曾多次要求第三人为原告办理网签,但均因第三人单方面的原因导致此房屋无法办理相关手续,直到此房屋被内蒙古自治区高级人民法院查封。原告认为第三人与原告签订的认购协议书合法有效,且此房屋原告已经装修使用了近三年,第三人也认可此房屋所有权归原告所有,因此阿拉善盟中级人民法院无权执行属于原告的房产,请法庭能够查明事实后作出公平公正判决。   国厦公司辩称，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。原告作为案外人应承担本案的举证责任，原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告诉称不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，不能享有涉案房屋的物权期待权。依照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求裁判驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司述称，认可原告起诉状中事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   原告瑙敏为其主张提供证据一：瀚隆国际美林湾住宅商铺认购协议书一份、房屋转让合同一份，商品房变更单一份，收据7张，证人王某证言一份。证明王某于2012年6月14日在第三人翰隆公司处认购了美林湾商业卖场奇石馆，前后缴纳购房款18万元，本案原告与王某于2014年10月29日签订了房屋转让合同，约定王某将案涉房屋转让给瑙敏，瑙敏将王某垫付的款项如数支付给王某，后又向瀚隆公司支付了2万元，瀚隆公司向原告出具了商品房变更单，阿拉善左旗房产管理局在经过核实后于2017年5月11日向瑙敏出具了美林湾小区购房登记表，认可瑙敏系案涉房屋的购房人，并缴纳20万元的房款；证据二，采暖费发票三张，智能费控电能表客户供用电协议一份，物业费收据一份，电费收费明细一张，水费明细截图一张，案涉房屋照片三张，证明瑙敏已经对该房屋进行装修入住，并且自2017年实际占有至今的事实；证据三，奇石城补充协议一份，证明瑙敏与瀚隆公司约定缴纳房款达到房屋总价的50%即可办理网签登记的事实；证人王某证明曾购买美林湾奇石城的140号房屋，后又转卖给了瑙敏的事实。   被告国厦公司质证意见：对证据的三性及证明目的均不认可，王某和瑙敏是如何交易的，我公司无法确定其真实性，瑙敏的代理人陈述房屋转卖给瑙敏，我公司认为在王重合没有完全取得涉案房屋所有权时，无权将案涉房屋再行出售，即使出售，也应当走二手房的正常交易，应该给国家缴纳相应的交易税费，而不是私自转让。   瀚隆公司质证意见：对原告出示的书证均予以认可，对证人证言中陈述此房屋的房款已经全部缴清的事实不予认可，因瑙敏至今只支付了购房款20万元，对房款总价35万元没有异议。   国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发的保全查封裁定书。   原告质证意见：对该证据的三性存疑，并且对证明目的不予认可，该裁定内容并未进行公告，不产生公告效力，无法对案涉房屋的实际权利人即任何善意第三人产生效力，原告对该裁定内容均不知情。   瀚隆公司质证意见：国厦公司查封扣押裁定下发后原告方已实际取得案涉房屋，原告对裁定并不知情。   瀚隆公司没有提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2012年6月14日案外人王某与瀚隆公司签订了《瀚隆国际美林湾住宅、商铺认购协议书》，协议约定王某认购瀚隆公司美林湾商铺商业卖场奇石馆1-2层南27号商铺，约定订购时交购房定金1万元，开工交定金4万元，一层封顶付30%，二层封顶付50%，预售时全部付清；还约定：交房时间为2013年10月，认购人当天交付房款达50%以上的，需同时签订房屋买卖合同。合同签订后，王某缴纳定金1万元，2013年至2014年3月11日缴纳17万元，2014年10月29日王某将案涉商铺转让给本案原告瑙敏，双方签订了房屋转让合同，合同约定：案外人王某将案涉房屋G15G16奇石城140号商铺转让给原告瑙敏，商铺面积为81.77万元，首付款18万元，剩余款由购房人瑙敏支付。合同签订后，原告瑙敏于2014年10月29日向瀚隆公司缴纳商铺购房款1万元，2015年9月17日缴纳1万元，瀚隆公司分别出具了收款收据。瑙敏向王某缴纳了18万元。2017年5月11日阿拉善左旗房管局出具美林湾小区购房登记表，内容为：购房人（瑙敏）于2012年6月14日购买140号商铺（原奇石城南27号），面积为81.77平方米，商铺总价为351611元，瑙敏已付20万元，未付151611元。2014年10月18日，瀚隆公司出具商品房变更单，将案涉奇石城南27号原购房人“王某”变更为“瑙敏”。瀚隆公司向瑙敏交付了案涉房屋，瑙敏进行了装修并占有使用至今。瑙敏向物业公司缴纳了物业费及2017年、2018年暖气费、电费、水费等。   另查明,国厦公司与瀚隆房地产公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际-美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向我院申请执行，我院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦建设有限公司申请执行瀚隆房地产公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”执行案外人瑙敏在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止执行案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异13号执行异议裁定，驳回了原告的异议，原告又向本院提出执行异议之诉。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，瑙敏在国厦公司申请保全前购买了瀚隆公司开发的美林湾小区案涉商铺，并与被告瀚隆公司签订了《瀚隆国际美林湾住宅小区商铺认购协议书》，并缴纳了50%以上购房款，瀚隆公司向瑙敏交付了案涉房屋，瑙敏对案涉房屋进行装修使用。因瀚隆公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合司法解释规定的法定要件，原告瑙敏同意缴纳剩余房款151611元。其提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于原告主张其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋属不动产,因尚未依法办理登记,故不能发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,要求确认案涉房屋所有权的诉请,无事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，原告主张停止执行的诉讼请求成立，本院予以支持，对其主张确认所有权的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行内蒙古自治区××区商铺;   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费6574元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。     审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二十四日   书记员 董薇薇