江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7268号上诉人(原审原告)：郭新云。委托诉讼代理人：於峰，江苏公大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆海峰，江苏公大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李宁。委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人郭新云因与被上诉人李宁房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。郭新云上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：郭新云因急还借款而贱卖案涉房屋，对付款时间有急迫要求。签订合同时李宁同意承担赎契义务，但此后李宁反悔，直至2020年3月30日银行贷款放款300万元后才支付了所有首付款。案涉房屋买卖合同明确约定合同变更需以书面方式进行，一审法院仅以郭新云配合完成过户、减少自己损失、履行合同义务的诚信行为，推定郭新云同意李宁的要求，与事实不符。案涉房屋在拖延时间内房价上涨32万元左右，达到房屋总价款的10%以上，郭新云的损失已经超过了本案诉请的金额。此外，郭新云未收到首付款自2020年2月8日至3月15日的利息损失18936.99元（以首付款80万元为基数，按年息24%计算）；郭新云为还清贷款，于2020年3月16日起向中介支付高额贷款利息和砍头息15000元，又于2020年3月30日支付利息10000元；郭新云向中介支付了中介费20000元，以上损失一审判决均未认定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法改判。李宁辩称，1.合同虽然约定了支付首付款的时间，但首先由于疫情原因，经过中介方协调郭新云明确同意支付时间延后。2.经过一审时中介方出庭作证陈述，李宁才知道郭新云在订立合同时故意隐瞒二抵事实，中介方在知道后为了保证交易安全也一直敦促郭新云解除二抵，但郭新云直到2月26日才解决二抵。3.房屋买卖合同在最后备注手写部分已经明确托管账户需要垫资，由于合同中并没有明确垫资的具体内容和过程，后经中介方协调，双方对解除抵押和垫资等均重新做出了安排并已履行结束。因此不存在李宁违约的事实。事实上双方对于付款时间和方式已经重新做出了约定。4.合同约定郭新云应在合同订立后三十天内向抵押银行申请提前还贷，另外还约定郭新云应将还款银行和账号告诉李宁，但郭新云并没有履行先行申请提前还贷以及告知还款账户的义务，故李宁延期付款并不是违约。综上所述，李宁未能按照合同约定支付首付款既有疫情原因，也有郭新云的原因，郭新云要求李宁承担违约责任明显没有法律依据。请求二审法院驳回上诉维持原判。郭新云向一审法院起诉请求：1.李宁支付郭新云逾期付款违约金10万元（以房屋总价300万元为基数，按照合同约定的总房款千分之一每日，自2020年2月8日计算至2020年3月30日，为153000元，鉴于李宁期间支付了40万元，郭新云自愿将违约金调整至10万元）；2.李宁承担本案的律师代理费用5000元。一审法院认定事实：2020年1月18日，郭新云、仇晓红（卖方）与李宁（买方）签订房地产买卖合同，约定买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于中联皇冠22幢207室的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该不动产建筑面积为167.45㎡，……，3.已办理抵押登记，由买方出资赎契。二、买卖双方同意该不动产总房价为300万元，……。六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总房价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总房价百分之十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价的千分之一支付违约金；（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。合同附件约定：买卖双方就该不动产房款的支付方式达成以下一致意见：付款方式为商业贷款，第一期定金10万元于2020年1月18日前签订本合同时支付卖方，购房定金将在最后一次付清房款时冲抵房款；第二期首付房款，房产有抵押，赎契款由买方承担，买方应在卖方收到银行提前还款的日期将80万元于2020年2月7日前支付至卖方还款账户，一经支付，抵作部分首期款，其余首期款于_年_月_日前买卖双方办理网签时支付。卖方应在签订本合同20日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款3天内完成注销抵押登记及归档等手续，买卖双方应在该不动产注销抵押当天共同办理网签手续；第三期买方应在签订本合同7日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，并提交贷款所需全部资料于经纪方，向经纪方支付贷款服务费300元，卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料，办理按揭所需费用由买方承担。贷款210万元于过户完成并办妥他项权证权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为部分或全部房价余款等。合同备注部分约定：1.买方全款到位后，如原租客还要租的话，那么以后的租金由卖方退还给买方，按4万一年的租金计算；2.托管的首付由垫资方解决，收取的利息买卖双方各半承担；3.中介方尽力在一个月内完成；4.垫资费按100万一个月3万的比例收取；5.经协商，过户网签时买方把托管以外给10万元给卖方；6.周一查出买方不能贷款（征信问题）双方就解约，不作违约处理。合同签订后，李宁按约定支付了定金10万元并于2020年3月16日支付40万元，并于2020年3月30日通过银行贷款付清了全部购房款，双方完成了案涉房屋的过户登记手续。关于双方的沟通过程，郭新云申请中介公司业务经办人庞玲、程雅萍出庭作证。证人庞某1称：“我是这笔交易的中介公司的经办人”、“2020年1月18日我们正式签订合同，李宁交了10万元定金给郭新云，当时郭新云签合同时提供的房产证是照片，原件没有提供给我们，签了合同以后我就当天晚上到郭新云家里去找郭新云老婆签字，顺便问郭新云要房产证，到了郭新云家里，郭新云老婆签字以后，问郭新云要房产证时，郭新云说房产证有二抵，房产证在抵押人那边，签合同的时候未提及有二抵，第二天我带李宁去审核李宁的贷款，都没有问题，这件事也和郭新云说过，过年时正常付款时间为2020年2月7日，后来因为疫情的原因不动产登记部门不上班不能办手续，我发微信给郭新云说因为疫情，办手续需要延期到正常上班，郭新云当时是同意的，过了两天后郭新云又变卦了，说要让李宁付80万给他，我们考虑到安全问题，因为郭新云有一抵和二抵，给了他钱以后钱会去向不明，我们让郭新云再等几天，郭新云就没有回复我们了。到2月18日的时候我提醒过郭新云可以先去开物业结清证明，正常上班后，不动产登记可以预约了，我让郭新云先去把二抵撤销掉，郭新云2月26日去撤销了二抵，撤销以后还有一抵90万的贷款，这笔钱是需要他去借的，他不愿意以他的名义去借，他想要李宁的名义去借，这点需要协调，因为大家都不愿意以自己的名义去借，在3月2日的时候我们就带李宁去浦发银行做贷款，郭新云当时也去了，在银行的时候双方也就借钱的事情做了沟通，郭新云担心李宁的贷款放不下来，所以不愿意以他的名义去借钱，但银行工作人员说李宁的贷款肯定没有问题，郭新云就离开了。后来几天双方一直在协商以谁的名义去借钱的事情，后来协商成各借50万去还一抵的贷款。在3月16日李宁把50万给了郭新云，郭新云去农业银行把贷款还掉了，3月18日的时候一抵就撤销了，3月20日的时候就做了网签，网签的时候郭新云才提供了房产证原件，3月24日李宁的贷款放款了，我们跟资金托管中心确认该笔钱在托管账户上了，就约郭新云过户。因郭新云老婆没有空，一直拖到3月30日才过了户，过户完成后，郭新云去取了托管账户上的300万，再还掉李宁的50万，当时他并没有还清，扣留了159000元不还给李宁，当时这个事情也报过警，协调下来后郭新云把该159000元还给了李宁，当时也谈过房子的租房合同，郭新云口头说房子是8月20日租赁到期，现在也还没有交房”等；证人程雅萍作证称：“我是这笔交易的中介公司的，我负责签单，具体经办人是庞玲”、“房东对于2月7日付房款针对买方因为疫情不能交易，我们通知卖方时间需要推迟，他也说了安全第一，没有大的异议，他也予以理解，整个过程都是在协调过程下顺利完成了，我不清楚为何房东又来起诉买方”、“（当时郭新云李宁和我们关于延期付款）郭新云没有提出异议，也进行了过户，我认为是达成了一致”、“（3月30日发生了报警，当时扣的159000元）郭新云当时还给李宁了，但郭新云也讲过要起诉”、“因为当时他们钱不够，我提出要问别人借，当时没有明确谁来垫资，但是从交易习惯来说，卖方应该把贷款还掉，才能买卖，买方应该把首付的钱放在资金托管上”、“买方出资赎契的意思是由买方出钱把房屋的抵押解除，但是后面还有资金托管的钱也需要这笔钱，所以产生了矛盾，后来双方同意由我找人来借钱，把缺的钱补上，但是双方都不愿意以自己的名义来借，后来协调后，双方都同意各借50万”、“郭新云没有告诉过李宁还款日期和还款账户”等。郭新云认为证人所发表的观点有明显的偏袒于李宁的表达，其认为双方之间所有的权利义务均应当以书面的记录为准，而不是单方的主观推测，证人在微信群中不把三方拉到一块，而是随意变更合同的内容，所以其认为发生争议和中介也是有关系的。李宁对证人证言没有异议，其认为两个证人可以证明：1.郭新云在订立合同时故意隐瞒了存在二抵及不持有房产证原件；2.事实上双方当事人在中介的协调下对合同的部分条款特别是付款部分进行了变更，并最终按照变更的约定进行了履行；3.郭新云并没有按照合同的约定向李宁提供银行还款时间和还款账户。证人庞某2提交了中介公司人员与郭新云的微信聊天记录，聊天记录显示：2020年2月5日，中介人员向郭新云说“合同上原定于2月7日要付首付的，现在因为疫情这个不可抗力影响，现在所有手续都办不了（网签、资金托管），所以跟你协商一下首付延后至正常上班后的一周左右吧”，郭新云回复“可以的，到时候看疫情吧，安全第一”，中介人员说“而且在正常上班后，你还要去把你的二抵解压掉，我们还要去垫资公司审核你的贷款资质，然后还要把你的银行贷款还掉，这些也都是在付首付之前你要先办好的”，郭新云称“银行审核通过了么”、“多久放款”、“还有不是我去垫资的”、“要搞清楚”，中介人员回“1个月左右吧，农行相对快一点的，不过现在因为疫情不知道会不会有点影响，等上班后我再沟通一下”、“那谁去垫资”，“垫资都是房东去垫资的，我们是给你介绍垫资公司，而且我们要把我们的合同提供给垫资公司的，垫资公司还要审核被垫资人的征信”,郭新云回“当时谈的时候不是我去垫资的”中介人员回复“但是垫资是以您的名义借的，你要提供你的资料”；2020年2月7日，中介人员称“房东你好，接房管局通知，上班时间延期至20号，所以我们办手续也要到20号以后了，望谅解”，郭新云回“好”；2020年2月8日，郭新云称“刚才我看了下合约，2月7号要付80给我，虽然现在有疫情，但应该不影响她付我款吧，要不提醒一下卖方，明天能否支付”，中介人员回“付款要办理还贷的时候才能办理，我们会一起连着垫资审核完成同步进行”、“我们是把关大家的手续不要有啥风险，所以我们所有的程序就是这样操作的，我们是经历的多，都是为双方安全考虑的”、“您再耐心等几天”；2020年3月17日，中介人员问“郭总20号中午12点半你跟你老婆都有空吗？我们那天做网签和资金托管”，郭新云回“我来和她说”；2020年3月25日，中介人员问“浦发银行已经放款了，明天上午9点有时间过户吗？”，郭新云回“我问下”、“我老婆明后天都不空”、“周一可以”。中介人员回“客户周一不空哇”、“客户明天都请好假了”，郭新云回“那就顺延”、“周一下午可以”，中介人员回“周一下午一点市民服务中心见”、“带好夫妻双方身份证、户口本、结婚证”；2020年3月30日，中介人员称“大厅这里”郭新宇回“好”、“马上到”等。郭新云对聊天记录的真实性予以认可，认为该证据证明了双方当事人及中介三方就是否延期付款及延期操作的磋商过程，最后三方未能就延期付款达成一致，三方也未签订书面协议修改合同，李宁不愿意按合同履行赎契义务，最后其在急于用钱的情况下为了减少自己的损失，于2020年3月16日在保留追究李宁违约责任的情况下向中介介绍的高利贷借款并于当天完成的贷款还款，在其同意借款当天，三方即在2020年3月16日完成了贷款还款，在还款过程中中介与李宁因为要求郭新云提供还款时间和还款账号，合同的该部分为中介所提供的格式条款，实际操作中并不需要其提供还款时间和还款账号，只要李宁资金到位后，其即可完成还款。李宁对聊天记录的真实性没有异议。一审另查明，2020年4月1日，郭新云（委托人、甲方）与江苏公大律师事务所（受委托人、乙方）签订《法律服务合同》，约定甲方与李宁房屋买卖合同纠纷一案委托乙方代理，甲方支付律师费5000元等。后江苏公大律师事务所向郭新云出具了5000元的增值税普通发票。以上事实，有当事人提交的房地产买卖合同、银行交易明细清单、法律服务合同、增值税普通发票、证人证言、微信聊天记录以及一审法院庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。通过合同约定、证人证言及郭新云与中介人员聊天记录可知，李宁需于2020年2月7日前及买卖双方办理网签时支付郭新云首付款80万元，但因疫情原因导致双方无法在2020年2月7日前办理网签，故李宁要求延期付款理由合法正当，且中介人员已就延期付款的原因通知了郭新云，郭新云先同意后虽又拒绝，但在中介人员的协调下，其又以实际行动积极配合中介人员与李宁共同办理了垫资赎契、网签及房屋过户等事宜，应视为郭新云以自己的积极行为同意了李宁的延期付款，故郭新云再以李宁逾期付款为由主张李宁支付逾期付款违约金并赔偿损失，违反诚实信用原则，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，一审法院判决：驳回郭新云的诉讼请求。案件受理费减半收取1200元由郭新云负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人签署的房地产买卖合同，李宁应当于2020年1月18日前向郭新云支付定金10万元，于2020年2月7日前向郭新云的还款账户支付80万元赎契款作为首付款，并于签订该合同7日内办理按揭贷款申请。同时，该合同备注部分约定“托管的首付由垫资方解决，收取的利息买卖双方各半承担”。履行该合同过程中，李宁按约支付了定金10万元，后双方当事人通过中介各借款50万元，2020年3月16日李宁将其中40万元支付给郭新云，郭新云归还了银行贷款，此后李宁通过银行贷款付清全部购房款。由此可见李宁在支付首付款时确实存在逾期行为。但众所周知，2020年1月起因新冠××疫情，银行、房管局等机构均不同程度推迟了正常上班时间。根据中介与郭新云的微信聊天记录，银行上班时间延期至2020年2月20日后，此后双方当事人方具备归还银行贷款的条件。根据案涉房地产买卖合同的约定，李宁的首付款80万元应当用于归还贷款还是支付至托管账户,合同约定不明。结合一般办理二手房交易的流程可知履约过程中确实具有向第三方借款的需要，相关利息由双方当事人各半承担。实际履行过程中，双方当事人就以何者名义借款发生争议，但最终以双方各向垫资方借款50万元达成一致。据此，可以确认自2020年2月7日至2020年2月20日之间的逾期付款系因疫情原因，属于不可抗力，李宁无需为该期间的逾期付款行为承担违约责任。2020年2月21日至2020年3月16日之间的逾期付款系因合同约定不明，双方之间产生争议导致，结合后续履行情况可知经双方当事人协商，郭新云已积极办理了垫资赎契、网签、过户等事宜，应当视为郭新云以自己的积极行为同意了李宁延期付款。综上，郭新云要求李宁承担违约责任缺乏事实和法律依据，亦违反诚信原则，其上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人郭新云负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二〇年九月二十八日书记员  陈闵悦