广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5703号上诉人（原审被告）：张建成（ＣＨＥＯＮＧＫＩＮＳＥＮＧ），女，1957年4月3日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市。上诉人（原审被告）：陶建雷，男，1963年11月24日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：梁嘉琪，女。委托诉讼代理人：谢小玲，女。上诉人张建成（CHEONGKINSENG）、陶建雷因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建成、陶建雷上诉请求：撤销一审判决并驳回雅居乐雅生活公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、关于《中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）及《关于雅居乐新城物业服务合同续签的函》（以下简称《物业服务合同续签函》）的合法性、有效性的举证责任。张建成、陶建雷在一审法院第二次（2019年3月14日）审理过程中，举证出示了一份《物业服务合同》，该合同由当时的雅居乐新城商住小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订，服务期限自2013年1月1日至2016年12月31日。在该份合同上没有业主委员会的盖章，张建成、陶建雷当庭指出不符合合同的法律要求。此外，雅居乐雅生活公司还出示了一份《物业服务合同续签函》，用以主张其与业主委员会签订的前述《物业服务合同》继续合法有效。张建成、陶建雷质证指出，该函签收人为“陈晓延”，依据庭审中雅居乐雅生活公司的陈述，陈晓延并非业主委员会的组成人员，同时没有签收落款时间，不符合法定的签收及送达规定。2019年3月27日，一审法院再次开庭质证，雅居乐雅生活公司在未盖章的《物业服务合同》上重新盖上了业主委员会的公章，显然这一盖章行为是在第二次开庭与第三次开庭期间补充完成的，也说明物业管理公司对业主委员会（业主委员会事实上己解散）的公章具有控制权，补充盖章行为应当无效；二、关于物业管理费及水电费收费问题。物业管理费的收费标准，除了《物业服务合同》约定以外，还必须向政府有关管理部门备案审批。客观上雅居乐各小区的物业管理费收取标准不一致。雅居乐雅生活公司出具的中山市物价局的批复载明，同意按合同约定收取物业管理费之外，“不得再分摊梯灯电费”。一审法院对于雅居乐雅生活公司收取《物业管理合同》终止后的管理费及代收的水电费依据原合同约定，准予收取公摊电费，显然违反政府批复，同时对于雅居乐雅生活公司过高收费的行为，还要求张建成、陶建雷举证，完全违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围提高收费标准或者重复收费，业主以违反收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定；三、关于电费的欠费事实。张建成、陶建雷目前己自行按电表向供电部门缴纳电费。雅居乐雅生活公司在一审庭审中也没有举证其向供电部门移交电表的读数记录，应当对这一阶段的欠费进行举证。雅居乐雅生活公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。一、雅居乐雅生活公司与业主委员会签订《物业服务合同》约定选聘雅居乐雅生活公司对雅居乐新城商住小区进行物业管理。雅居乐雅生活公司与张建成、陶建雷成立物业服务合同关系，另根据2013年1月25日中山市物价局向雅居乐雅生活公司发出的《关于三乡镇雅居乐新城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（以下简称收费复函），《物业服务合同》约定案涉房产物业服务费收费标准为2.3元/平方米/月，而雅居乐雅生活公司提交的《中山市供水价格及收费公示栏（三乡镇）》及《中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知》（中府[2016]151号），居民生活用水价格为1.6元/立方米，代收污水处理费为0.95元/立方米，水费收费标准为2.55元/立方米。根据《物业服务合同》第六条及收费复函，公共用电按每幢每月实际用量按户另行分摊费用，雅居乐雅生活公司并未对物业服务费收费标准进行调整，雅居乐雅生活公司有权按照《物业服务合同》约定收取公摊电费。案涉小区的电房已移交给供电公司，案涉房屋在2017年11月17日由供电公司完成了换表工作，张建成、陶建雷电表的读数记录由供电公司负责，雅居乐雅生活公司无法提供其电表读数记录。雅居乐雅生活公司亦有权收取公摊电费，电费收费标准为0.677元/千瓦时。且已实际向供水供电部门缴纳了相应的水电费用，并提供了欠非明细表、水电抄表记录等相关证明材料。张建成、陶建雷也已实际用水用电，在2017年8月至2018年7月未自行到供水供电部门缴纳相关费用。故一审法院对物业服务费收费标准、水电费收费标准的认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持；二、《物业服务合同》及《物业服务合同续签函》合法有效。雅居乐雅生活公司按照《物业服务合同》第三十五条约定向业主委员会发出《物业服务合同续签函》，该函由业主委员会秘书签收。雅居乐雅生活公司提交的《物业服务合同》《关于雅居乐新城物业服务合同续签的函》主体适格、形式合法、程序合法，具有合法性。雅居乐雅生活公司认可张建成、陶建雷作为业主具有质证权及监督权，但是张建成、陶建雷对其质证应提交证据证明，否则，应承担举证不能的法律后果。雅居乐雅生活公司向一审法院起诉请求：1.张建成、陶建雷向其支付2018年1月至2018年8月期间共8个月物业管理费1977.6元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费247.2元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计算至清偿之日止，暂计至2018年6月20日为140.7元）；2.张建成、陶建雷向其支付2017年8月至2018年7月的水费173.5元、电费432.6元。一审法院认定事实：2008年4月2日，中山市雅居乐物业管理有限公司（以下简称雅居乐物业公司）作为甲方、陶建雷作为乙方签订一份《前期物业管理协议》约定，乙方将位于中山市，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为多层式住宅（无电梯）按0.9元／月／平方米、带电梯住宅式按1.2元／月／平方米、商铺按1.2元／月／平方米、别墅按1.8元／月／平方米。乙方自房屋竣工验收后，收到发展商书面通知约定的收楼时间之日起计收物业管理服务费，物业服务费在每月25日前交纳当月物业服务费；乙方不按期交纳物业管理费，甲方可以催收、限期交付，逾期仍不交付的，可按有关法律按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金。协议终止期限为物业业主委员会选聘到新的物业管理公司后三个月内，并与业主委员会及业主委员会选聘的物业管理企业办理物业的物业管理移交手续。协议还约定了其他具体事项。2012年12月22日，业主委员会作为甲方、雅居乐物业公司作为乙方签订一份《物业服务合同》约定：“1.选聘雅居乐物业公司对广东省中山市三乡镇雅居乐新城商住小区进行物业管理；2.本物业服务收费采取包干制方式，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，物业费不包括公用梯间、大堂用电及电梯电费，公共用电按每幢每月实际用量按户另行分摊费用；3.英伦小区2016年物业服务费电梯住宅按2.3元/平方米/月标准收取；4.乙方于2013年1月1日开始实施物业服务工作及计收物业服务费；5.物业服务费用、乙方接受供水、供电、供气、通讯、有限电视等公用事业服务单位委托代收使用费由业主或物业使用人于每月15日前足额支付当月费用，采用银行划扣的方式收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠缴物业管理费总额的千分之一交纳违约金；6.服务期限自2013年1月1日0时起至2015年12月31日24时止（含起止日），服务期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在服务期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。”上述物业服务合同还约定了其他事项。2010年10月27日,中山市工商行政管理局发出《核准变更登记通知书》（粤中核变通外字[2010]第1000366966号）载明：雅居乐物业管理服务有限公司，注册号：442000400000691，以上公司于2010年10月27日经核准变更登记，变更登记事项为：“中山市雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐物业管理服务有限公司”。2017年7月21日,中山市工商行政管理局发出《核准变更登记通知书》（粤中核变通外字[2017]第17003227695号）载明：雅居乐雅生活服务股份有限公司，统一社会信用代码：911442000282096687C，以上公司于2017年7月21日经核准变更登记，变更登记事项为：“雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。该通知书还载明其他变更登记事项。2012年1月19日，中山市房地产行业协会发出《业主委员会备案表》及《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》（中山房协业[2012]第002号）载明：中山市三乡镇泉眼村旁雅居乐新城商住小区业主委员会组建时间为2011年12月30日，第一届业主委员会任期自2011年12月30日至2016年12月29日止。2013年1月25日，中山市物价局向雅居乐物业公司发出《关于三乡镇雅居乐新城商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》[中价函(2013)15号]载明：三乡镇雅居乐新城商住小区已成立业主大会，业主大会成立之后的住宅（含自有车位、车库）及其他非住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与雅居乐物业公司通过合同约定，调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。上述收费复函还载明了其他收费项目和价格。2016年11月15日雅居乐物业公司向雅居乐新城业主委员会出具《关于雅居乐新城物业服务合同续签的函》，函告业主委员会与其续签下一轮物业服务合同。该函件下方注明：陈晓延已签收。2016年12月26日，中山市人民政府发出《中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知》载明：从2016年12月31日用水起调整我市污水处理收费标准，征收标准为：居民生活用水的污水处理收费标准从0.9元/立方米调整为0.95元/立方米。雅居乐雅生活公司提交《中山市供水价格及收费公示栏（三乡镇）》及张建成、陶建雷提交《价格及收费公示栏（三乡镇）》均载明：居民生活用水价格为1.6元/立方米、代收污水处理费为0.95元/立方米，从2016年12月31日起污水处理费按实际用水量计算。2017年10月19日，广东电网有限公司中山供电公司向雅居乐雅生活公司出具两份广东增值税专用发票载明：雅居乐雅生活公司用电量324088千瓦时，雅居乐雅生活公司缴纳电费合计234890.75元（含税）。2018年12月19日，中山公用水务有限公司向雅居乐雅生活公司出具广东省政府性基金（资金）通用发票载明：代收（户号160009784）污水处理费49713.5元，计算单位55670吨，征收标准为0.95元/吨；2018年12月20日，中山公用水务有限公司向雅居乐雅生活公司出具广东省增值税专用发票载明：雅居乐雅生活公司所服务物业小区缴纳水费84618.4元（含税），用水量为55670吨。中山市不动产登记资料查询结果载明：张建成、陶建雷名下中山市，建筑面积为107.46平方米，登记时间为2009年6月24日。2008年4月2日，陶健雷、张建成在雅居乐物业公司出具的业主资料发放签收表上签名确认已收楼并签收雅居乐新城英伦小区Ｃ2幢703房的相关文件。庭审时，雅居乐雅生活公司陈述张建成、陶建雷拖欠2018年1月至2018年8月物业管理费1977.6元及相应违约金（从逾期之日起每天按欠缴物业管理费总额的千分之一计至实际清偿之日止），拖欠2017年8月至2018年7月的水费173.5元、电费432.6元。张建成、陶建雷确认未缴纳上述物业管理费及水电费，对雅居乐雅生活公司诉讼主体资格及物业管理费、水电费计收标准有异议。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐雅生活公司主张张建成、陶建雷拖欠其物业管理费、水电费，张建成、陶建雷确认未缴纳以上物业管理费及水电费，对雅居乐雅生活公司诉讼主体资格及物业管理费、水电费计收标准有异议。故本案争议焦点为：一、雅居乐雅生活公司诉讼主体是否适格；二、雅居乐雅生活公司主张的物业管理费、水电费收费标准如何确定。对焦点一，张建成、陶建雷辩称签订《前期物业管理协议》及《物业服务合同》的物业公司与雅居乐雅生活公司企业名称不一致，且雅居乐物业公司未在《物业服务合同》约定的服务期满30日前向业主委员会提出续签合同的书面要求，《物业服务合同》只有业主委员签名，未盖有业主委员会公章，因此《物业服务合同》不具有合法性，雅居乐雅生活公司诉讼主体不适格，无权请求张建成、陶建雷向其支付物业管理费及水电费。首先，雅居乐雅生活公司提交了中山市工商行政管理局发出的两份《核准变更登记通知书》证明其企业名称于2010年10月27日由“中山市雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐物业管理服务有限公司”，于2017年7月21日由“雅居乐物业管理服务有限公司”变更企业名称为“雅居乐雅生活服务股份有限公司”。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”故雅居乐物业公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由雅居乐雅生活公司享有和承担。其次，雅居乐雅生活公司主张其与业主委员会签订的《物业服务合同》继续合法有效，为此雅居乐雅生活公司提交了其于2016年11月15日向业主委员会出具的《关于雅居乐新城物业服务合同续签的函》及补充提交了盖有业主委员会公章的《物业服务合同》予以证明，雅居乐雅生活公司对其主张的事实提交了相关证据证明，已完成了举证证明责任。张建成、陶建雷应当对其主张提供证据证明，但张建成、陶建雷提供的证据未能证明其主张，也未提供其他证据反驳雅居乐雅生活公司的主张，应当承担举证不能的法律后果，故对张建成、陶建雷的主张不予采信，对雅居乐雅生活公司主张其与业主委员会签订的《物业服务合同》继续合法有效予以认定。再者，虽然雅居乐雅生活公司、张建成、陶建雷签订的《前期物业管理协议》已终止，但雅居乐雅生活公司与业主委员会签订了《物业服务合同》，张建成、陶建雷系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐雅生活公司依据与业主委员会的约定，对雅居乐新城商住小区物业进行管理服务，张建成、陶建雷系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，雅居乐雅生活公司有权按《物业服务合同》约定向张建成、陶建雷收取相应的物业管理费。综上所述，认定雅居乐雅生活公司诉讼主体适格。对焦点二，关于物业管理费收费问题，中山市物价局向雅居乐物业公司发出的《收费复函》载明：三乡镇雅居乐新城商住小区已成立业主大会，业主大会成立之后的住宅（含自有车位、车库）及其他非住宅物业服务费实行市场调节价，由业委会与雅居乐物业公司通过合同约定，调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。本案中，雅居乐雅生活公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，电梯住宅按2.3元/平方/月计算，故雅居乐雅生活公司主张物业管理费按电梯住宅2.3元/平方/月计算，予以支持。关于水费收费标准问题，雅居乐雅生活公司提交《中山市供水价格及收费公示栏（三乡镇）》及张建成、陶建雷提交《价格及收费公示栏（三乡镇）》均载明：居民生活用水价格为1.6元/立方米、代收污水处理费为0.95元/立方米，从2016年12月31日起污水处理费案实际用水量计算。张建成、陶建雷主张雅居乐雅生活公司水费收费标准超过了供水部门的规定，但其未能提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对雅居乐雅生活公司主张本案水费标准按2.55元/立方米（1.6元/立方米+0.95元/立方米）计算，予以支持。关于电费收费标准问题，雅居乐雅生活公司主张电费单价按0.677元/千瓦时标准计算，称该标准包含了公摊电费，为此雅居乐雅生活公司提供了欠费明细表、收费通知单及电费发票证明；张建成、陶建雷辩称根据其提供的电网公司电费通知单显示电费单价应按0.6221元/千瓦时（未含公摊电费）计收，雅居乐雅生活公司无权收取公摊电费。一审法院认为，根据《收费复函》及《物业服务合同》，雅居乐雅生活公司与业主委员会约定了公共用电按每幢每月实际用量按户另行分摊，雅居乐雅生活公司未对物业服务费收费标准进行调整，雅居乐雅生活公司有权按《物业服务合同》约定收取公摊电费，张建成、陶建雷主张雅居乐雅生活公司电费收费标准超过供电部门的规定，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对雅居乐雅生活公司主张本案电费按0.677元/千瓦时（含公摊电费）标准计算，予以支持。雅居乐雅生活公司已实际向供水及供电部门缴纳了相应的水电费用，并提供了欠费明细表、水电抄表记录及水电费发票等相关证据证明，张建成、陶建雷亦已实际用水用电，且其未提供证据证明其已向供水供电部门缴纳了本案水电费，故对雅居乐雅生活公司要求张建成、陶建雷支付已为其垫付的水电费，予以支持。张建成、陶建雷辩称雅居乐雅生活公司对其房屋断电造成其财产损失，但根据日常生活常识可见，造成房屋断电的原因有多种，张建成、陶建雷没有举证证明是雅居乐雅生活公司的原因造成断电的结果，故对张建成、陶建雷该主张不予认定。雅居乐雅生活公司对张建成、陶建雷的物业依约履行了管理服务，张建成、陶建雷亦应依约定期限向雅居乐雅生活公司支付相应费用，故对雅居乐雅生活公司主张张建成、陶建雷按247.2元/月（2.3元/平方/月×107.46平方）标准支付2018年1月至2018年8月期间物业管理费共1977.6元、2017年8月至2018年7月期间水费173.5元、电费432.6元的诉讼请求，予以支持。张建成、陶建雷未按约定期限向雅居乐雅生活公司支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。依据《物业服务合同》约定，张建成、陶建雷逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠缴物业费总额的千分之一交纳违约金，故对于雅居乐雅生活公司主张张建成、陶建雷从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一向雅居乐雅生活公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，雅居乐雅生活公司要求张建成、陶建雷支付物业管理费及违约金、水电费的请求证据充分，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定,判决：一、张建成、陶建雷于一审判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活公司支付从2018年1月至2018年8月期间的物业管理费1977.6元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月16日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、张建成、陶建雷于一审判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活公司支付2017年8月至2018年7月的水费173.5元、电费432.6元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（雅居乐雅生活公司已预交），由张建成、陶建雷负担(张建成、陶建雷于一审判决生效之日起五日内迳付雅居乐雅生活公司)。本院二审期间，雅居乐雅生活公司提交了一份证明及业主委员会加盖公章的登记簿，拟证明梅光达为业主委员会主任，陈晓延为业主委员会秘书，负责文件接收等工作，陈晓延签收的文书，即为业主委员会签收。张建成、陶建雷对上述证据的三性不予确认。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系涉澳物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因案涉合同的签订地及履行地均在内地，故内地法律与涉案合同具有最密切联系，一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕张建成、陶建雷的上诉请求，本案的争议焦点为：一、涉案《物业服务合同》是否继续有效；二、物业费、水费、电费的标准认定是否有误。关于焦点一。雅居乐雅生活公司二审提交了业委会主任梅光达出具的证明，该证明证实《物业服务合同续签函》签收的人员陈晓延为业主委员会的秘书并负责签收文件，张建成、陶建雷不确认该证明的真实性，但并未在本院指定的期限内对该笔迹提出鉴定申请，故本院认定《物业服务合同》对双方当事人继续有效。关于焦点二。对于物业费，《物业服务合同》已明确约定物业费收费标准，结合《收费复函》载明的内容，故雅居乐雅生活公司主张按2.3元/平方/月的标准向张建成、陶建雷收取物业管理费合法有据，本院予以支持。对于电费的计算标准，《物业服务合同》已约定住户按公共用电按每幢每月实际用量按户另行分摊，且根据《收费复函》的内容在雅居乐雅生活公司未对物业服务费收费标准进行调整的情况下，雅居乐雅生活公司有权按《物业服务合同》约定收取公摊电费，张建成、陶建雷对电费的度数有异议但其在收到催缴函时并未提出，且张建成、陶建雷实际使用了水电，而在电表已移交供电部门的情况下其未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定本案电费按0.677元/千瓦时（含公摊电费）标准以雅居乐雅生活公司的抄表度数进行计算并无不当，本院予以支持。对于水费的计算标准，雅居乐雅生活公司已向供水部门缴纳了相应的水费，且提交了相关收费证明，故雅居乐雅生活公司按2.55元/立方米计收本案的水费并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人张建成、陶建雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人张建成已预交），由上诉人张建成、陶建雷负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年九月十七日书记员  周芷铭