广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12973号原告：李东芳，女，1968年6月29日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市向阳区四社区*委**，公民身份号码230************024。委托诉讼代理人：范祎鸿(亦李东芳的女儿)，女，1996年5月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区************，公民身份号码230************026。被告：中山金盛达投资置业有限公司，住所地广东省中山市民众镇三角建材城配套楼******，统一社会信用代码914**********325XG。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：陈洁雯，女，该公司员工。委托诉讼代理人：庄梦蓝，广东弘君律师事务所律师。原告李东芳诉被告中山金盛达投资置业有限公司（以下简称金盛达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东芳的委托诉讼代理人范祎鸿，被告金盛达公司的委托诉讼代理人庄梦蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李东芳向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《嘉霖禧湾花园认购书》；2.判令被告向原告退还购房定金5万元整及利息（以5万元为基数，从2020年1月22日起计算至被告返还之日止）；3.判令被告向原告退还因索要定金产生的差旅费1104元。事实与理由：2020年1月22日，原告去中山市民众镇泰丰·凤凰源看房子，期间被告的工作人员江花接待并介绍买房事宜。经办人江花明知当地存在限购政策，认购人原告为黑龙江人，没有在中山当地缴纳社保的事实，却承诺只要花六干元，被告可以为原告取得缴纳社保的证明，获得购房资格。当晚，原告支付了5万元定金。晚上回家后，原告李东芳与女儿范祎鸿叙述此过程，范祎鸿当即表示社保不同于其他保险，一人只能认购一份，以此手段欺骗社保局属于违规行为。当天晚上原告就与江女士电话沟通，要求退回定金，江女士表示要请示领导。次日，原告去涉案小区售楼处索要所交定金5万元无果，说要年后领导上班再定。由于疫情原因公司复工时间延期，直到2020年3月4日，原告再次到售楼处协商退款事宜，熊经理答复要和上一级领导请示。此后，原告到民众镇住建局反映情况。经住建局工作人员协调，原告向被告提交了退款申请，被告售楼处熊经理答复还需要再次向上级打报告，尽量退款，让原告回家等结果。此后，原告却收到了被告的催款函和解除认购书通知。被告金盛达公司辩称，一、原、被告签订的《嘉霖禧湾花园认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。原告没有按照约定支付首期款和签订正式的商品房买卖合同，被告于2020年2月27日向原告催促，原告仍未履行，已经构成根本违约，被告于2020年3月28日向原告发出解除认购书的通知书，因此，涉案涉案认购书已经解除，被告有权没收定金。二、中山市早于2017年3月26日出台限购政策，并将该政策向社会公众公开，原告作为完全民事行为能力人，在购房前有义务了解购房政策。双方签订的认购书第十五条第一款约定，原告已经了解相关购房政策，并且第七条第三款约定，原告确认签署认购书前已了解有关政策对购房资格、条件的限制，如因原告不符合相关购房资格要求导致购房合约未签订的，被告有权解除所有购房合同没收定金。因此，原告以不具备购房资格为由请求退回定金和支付利息，没有事实和法律依据。三、被告不存在违约行为，原告作为违约方诉请被告因为索要定金的差旅费于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2020年1月22日，金盛达公司（甲方，发展商）与李东芳（乙方，认购方）签订《嘉霖禧湾花园认购书》，约定，认购房屋位于中山市***************************，房价1008067元，乙方应于签署本认购书时交付定金5万元，签署本认购书后7日内签署《商品房买卖合同》并交付首期款258067元，剩余房款70万元即总房价的70%向银行办理按揭贷款；若乙方选择按揭贷款方式付款的，应在签署本认购书后7日内签订商品房买卖合同同时按照政府政策及金融机构规定支付相应首期款，并提供按揭贷款及购房资格审查材料；乙方未按时付款，未按时或拒绝按公示的合同版本签订合同及办理网签，未按时提交或补充购房资格审查材料、按揭贷款资料及办理按揭贷款手续，未按前述约定付清房款或补足差额部分的，逾期超过十天的，甲方有权解除所有购房合约没收定金（如已签订合同的，乙方应按总房价款的10%向甲方支付违约金），已发生的费用由乙方承担，且甲方有权不另行通知乙方而将该房产另行出售，但本认购书另有约定的除外；乙方确认在签署本认购书前已了解有关法规、政策对购房和贷款的资格、条件限制及办理购房、贷款所需提交资料，且确认其满足相关购房季贷款的资格、条件要求，并保证按时如实填写、提供有关购房和贷款的信息、资料，若因乙方不符合相关购房或贷款资格要求、延误、遗漏或提供虚假信息、资料导致购房合约（包括但不限于认购书和合同，下同）或贷款合同未按时签订、无法签订、不成立、无效或无法履行的，甲方有权解除所有购房合约没收定金，并有权不另行通知乙方而将该房产另行出售；第十五约定，1.乙方确认符合嘉霖禧湾花园当地法律法规及政策规定的购房资格、所认购商品房的预售许可证等政府部门批准的文件、图纸（包括“五证一书”、“四图”等）、《商品房买卖合同》所有条款（包括福建、补充协议及附图等）、《临时管理规约》、《前期服务管理服务协议》等文件已在销售现场公示，并确认已收到《购房须知》，在签订本认购书前，乙方确认已查阅前述全部文件并由甲方作出详细说明，不存在任何异议，乙方清楚了解前述文件全部内容和现行相关购房、贷款政策及其对购房可能产生影响的基础上，接受并同意按甲方公示的合同版本签订合同。认购书的第十五条条款明显加粗提示。同日，李东芳向金盛达公司支付定金5万元。同日，金盛达公司销售人员江花(以下简称江)与李东芳(以下简称李)聊天记录如下:江:“草签合同需准备资料如下……⑨劳动合同＋在职证明……请阁下带齐以上资料阳历2月初7日前到售楼处签约，资料不齐不允签约，不便之处敬请谅解，谢谢”，李：“收到，谢谢”，“哎呀妈呀，我交了钱是不是不能退呀？我姑娘家给我闹啊，你说咋整？气死我了……女儿就不干，就说咱中山那个发展不好……”。2020年2月27日，金盛达公司致李东芳、范祎鸿《敬请支付首期款的催告函》，通知其在收到函件后7日内交清首期房款并签订《商品房买卖合同》，逾期则视为放弃认购，金盛达公司自逾期之日起即行解除认购书，没收定金并另行出售认购房产。该函件于2020年3月2日送达李东芳。2020年3月13日，金盛达公司再次致李东芳、范祎鸿《敬请支付首期款的催告函》。2020年3月28日，金盛达公司向李东芳、范祎鸿发出《关于解除认购书的通知》，内容如下“根据《嘉霖禧湾花园认购书》约定，您应于2020年1月29日前支付首期房款并签订《商品房买卖合同》，但阁下逾期至今仍未交清首期款且未依约签订《商品房买卖合同》，且经我司多次催告阁下后，阁下仍未按认购书约定履行付款及签约义务，阁下的行为已经构成根本违约，我司有权解除认购书并要求阁下承担违约责任。在此我司特郑重通知阁下，前述认购书自本函达到时解除，同时我司按认购书约定没收阁下已付定金款并有权另行出售房产”。李东芳于2020年3月31日签收该函件。2.2020年3月4日，李东芳（以下简称李）及其女儿范祎鸿（以下简称范）在涉案房屋售楼处与金盛达公司销售人员江花（以下简称江）对话如下，李：“现在除了交这些以外还有其他钱吗？”，江：“然后的话就是有一个之前也跟你说了，就是你，因为她是在深圳的，深圳的话，是有一个劳动合同和在职证明这一块，劳动合同和在职证明的话都是统一的，统一6000块钱”，李：“不是咱们中山市的吗？那你要是社保不得是中山的吗？”，江：“对，那她是深圳的吗，统一到时候都是有人给她办的”，范：“我想在深圳一直交社保，那不相当于中断了吗？”，江：“不是交社保，交社保的话你两个地方是不能够并存，你只能是操作，就是买那个劳动合同和在职证明，因为中山的话，也可以就像这种客户的话，也可以提供劳动合同和在职证明，然后公司的话是有统一的，一个统一的对接人来的，然后这些东西钱一交，你什么东西都不用管了”，范：“那我觉得现在他不合理”，江：“什么不合理”，李：“不属于不合法”，江：“那你不合法那你就不要买了”，李：“不是，关键是你不合法，我交的定金你给我退”，江：“你自己去办好吧？这个东西我不管你，我说你们自己去办”，范：“因为当初你们说这可以给解决，我妈才会买的呀”。3.中山市社会保险基金管理局于2020年4月14日出具证明，证明截至2020年4月李东芳、范祎鸿未在中山市参加任何社会保险，也未享受过任何社会保险待遇。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点在于李东芳能否以其不具备购房资格为由解除涉案认购书，其诉请金盛达公司返还定金和赔偿损失之理据是否充分。从查明事实可知，金盛达公司的销售人员对李东芳在认购涉案房屋时告知其为外地人不具备购房资格的情况是了解的，但基于自身利益考量承诺协助李东芳以购买劳动合同和在职证明的虚假方式获取购房资格，在此情况下，双方签订了涉案认购书。但事实上，在李东芳、范祎鸿未在中山市参加任何社会保险的情况下，李东芳依法依规是不可能通过购房资格审查的，换言之，认购书约定的后续由买受人提供购房资格审查材料以通过资格审查，签订正式的商品房买卖合同的合同义务在订立之初即不具备可履行性，而不具备履行条件并非李东芳一人之因，亦有金盛达公司审查不严、心怀侥幸之故。据此，本院认定涉案认购书系不具备履行条件而解除，缔约双方对认购书之解除均存在过错，应各自承担相应的法律责任。根据本案的实际履行情况，本院酌定由金盛达公司无息退还李东芳支付的定金5万元，李东芳主张的其他损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李东芳与被告中山金盛达投资置业有限公司于2020年1月22日签订的《嘉霖禧湾花园认购书》；二、被告中山金盛达投资置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李东芳退还购房定金5万元；三、驳回原告李东芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由原告李东芳负担18元，被告中山金盛达投资置业有限公司负担528元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年九月八日书记员 詹绮婷王静