广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6150号上诉人（原审原告）：苏永康（ＳＯＵ，ＷＥＮＧＨＯＮＧ），男，1990年6月9日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：郭庆棠，广东金浓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市古镇镇南兴路**。法定代表人：邓铭超。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。上诉人苏永康因与被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四公司）涉澳商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏永康上诉请求：撤销一审判决第一项，改判古四公司向其支付逾期办证的违约金共120407元（以房屋总价1034960元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之二点一的计算标准计至2018年3月6日）。事实和理由：(一)双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院将原《购房合同》约定的逾期办证的违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，严重损害其合法权益，本案由于古四公司逾期办证的违约行为，其未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权受到严重限制。(二)双方签订的《商品房买卖合同》及《附件》是由古四公司提供的格式合同，而且《合同》的违约责任条款也是由古四公司单方通过附件六对原《合同》违约责任条款进行修改后确定的，可见古四公司对违约损失的认知能力、违约后的偿付能力是充分预见的，但古四公司违约后，却以违约金过高为由请求减少，显然有违诚实信用及公平原则，本案所约定的违约金仅略高于银行贷款利息，不属于过高情形，不应调整。(三)一审法院在审理同类案件中，针对相同的事实情节，作出完全不同的判决，同案不同判，显失公平公正。古四公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回苏永康的上诉请求。苏永康没有实际的经济损失，且一审到二审期间没有提供证据证明其损失，其要求按照每日万分之二点一计算违约金显然过高，一审法院予以调整符合规定。苏永康向一审法院起诉请求：古四公司向苏永康支付违约金120407元。一审法院经审理认定事实如下：2013年7月18日，苏永康（买受人）与古四公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于中山市，总价款1034960元；出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署交接单；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日，双方还签订一份合同补充协议，该补充协议第八条约定买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书，应在签署本合同时缴交各项税费并在本合同项下商品房交付时，将办理房屋权属证书所需的全部资料一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款；买受人未完整提供办证资料、税费、未确认实测面积并结清差价的，导致其产权证延迟办理的，出卖人不承担责任；房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理现房抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应按担保贷款总额的万分之二点一向出卖人承担违约金；由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。该补充协议第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。苏永康已向古四公司支付了房款1034960元，古四公司按约定于2014年6月30日将前述商品房交付给苏永康。2018年3月6日，涉案房产在中山市国土局登记产权，并取得权属证书。一审法院认为，本案属涉澳商品房买卖合同纠纷，涉案商品房预售合同签订地、履行地均在内地，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。苏永康与古四公司签订的商品房买卖合同及补充协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。现由于古四公司未能在涉案商品房买卖合同约定的期限内为苏永康办理房屋权属证书，古四公司逾期办证已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金计算的起止期间。本案中，古四公司与苏永康约定古四公司应当在2014年6月30日前交付房屋给苏永康使用，该约定合法有效。故认定逾期办证违约金应自双方约定的交付房屋使用日期次日即2014年7月1日起算540个工作日。涉案房产已于2018年3月6日办理了产权登记，即古四公司已于该日完成了合同约定的办理产权登记机关备案的义务，故逾期办证违约金计算应计算至不动产权证登记之日即2018年3月6日。关于违约金的计算标准。双方虽在合同中约定违约金按每日万分之二点一标准计算，但苏永康并未就古四公司逾期办证给其造成的实际损失进行举证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现古四公司要求调整约定违约金标准，予以支持。根据合同履行情况及公平原则，酌定违约金应调整为以购房款1034960元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、中山市古镇古四经济发展有限责任公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向苏永康(SOU，WENGHONG)支付逾期办证违约金（自2016年9月1日起至2018年3月6日止，以房款1034960元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、驳回苏永康(SOU，WENGHONG)的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1354元，由中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案是涉澳商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，涉案合同的签订地及履行地均在内地，内地法律与涉案合同具有最密切联系，因此，一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。对于一审判决认定古四公司构成逾期办证的违约事实以及违约金计算的起止时间，各方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：违约金的计算标准。双方签订的《合同补充协议》第八条明确约定“…由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金”。该补充协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉遵守。现古四公司逾期办证，导致苏永康未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使苏永康对涉案商品房的处分权收到限制，其应按照上述约定向苏永康支付违约金。苏永康虽未举证证明古四公司逾期办证给其造成的具体损失数额，但古四公司作为《合同补充协议》的提供方及缔约方，其知晓违约金的计算标准，且该标准并没有明显过高，不属于法律规定的调整情形，一审判决对违约金予以调整错误，本院予以纠正。综上，苏永康请求古四公司按合同约定支付逾期办证违约金(经本院核算，该违约金以购房款1034960元为基数，按每日万分之二点一的标准从2016年9月1日起计至2018年3月6日止，共计119972.6元)，理据充分，本院予以支持。综上所述，苏永康主张古四公司应以日万分之二点一的标准向其支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4808号民事判决；二、被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人苏永康（SOU,WENGHONG）支付逾期办证违约金119972.6元（自2016年9月1日起至2018年3月6日止，以购房款1034960元为基数，按每日万分之二点一的标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1354元（上诉人苏永康已预缴），由被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担。二审案件受理费2700元（上诉人苏永康已预缴），由被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年九月七日法官助理谢文婷书记员周芷铭