宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民事判决书（2020）宁0303民初1130号原告：宁夏红龙大业房地产开发有限公司。法定代表人：何某1（曾用名何兴龙），该公司董事长。委托诉讼代理人：雷某，宁夏兴业律师事务所律师。（特别授权代理）被告：郝某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：田某，宁夏马家明律师事务所律师（特别授权代理）委托诉讼代理人：唐某，宁夏罗霄律师事务所律师（特别授权代理）第三人：何某2，住宁夏回族自治区吴忠市。原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司与被告郝某不当得利纠纷一案，中宁县人民法院受理后，于2020年4月2日作出裁定后移送至本院，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年5月12日,被告郝某向本院申请追加利害关系人何某2为第三人，经本院审查后，依法通知追加何某2为本案第三人。本案两次开庭审理，原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司的法定代表人何某1及其委托诉讼代理人雷某，被告郝某均到庭参加诉讼，第三人何某2第一次开庭参加诉讼，第二次经本院传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告归还非法占有原告的售房款1990000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月12日，何某2依法取得吴忠市红寺堡区人民法院政府挂牌出让的位于红寺堡区大河乡恩红路南侧节灌站移民市场，面积为18221平方米的国有土地的使用权，国有土地使用证编号为红国用〔2015〕第60132号。后因何某2缺乏开发资质，2016年1月10日，何某2依法向红寺堡区人民政府提出土地使用权变更登记，将这块土地的使用权人变更为原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司。原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司为开发此土地，专门成立分公司宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河乡分公司，分公司负责人为何某2，开发项目名称为红寺堡区大河乡龙源市场4#--13#商业楼。在取得商品房预售许可证后，分公司负责人何某2将其中9套房屋交由被告郝某销售，郝某分别将房屋卖给田彦俊（5#106号）、罗兰（5#116号）、马青龙（5#114号）、马成龙（5#119号）、吴海忠（5#104号）、买文辉（5#108号）、马宏亮（5#13号）、穆占龙（5#115号）、李志仁（5#12号），九位商品房买受人均与宁夏红龙大业房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，其中田彦俊、罗兰、穆占龙、马宏亮、马青龙、马成龙、吴海忠、买文辉八位买受人在宁夏红龙大业房地产开发有限公司协助下办理了商品房按揭贷款，但将首付款交于被告郝某，共计1623000元，李志仁将全部购房款367000元交于被告郝某，以上款项共计1990000元，宁夏红龙大业房地产开发有限公司多次向郝某催要这部分房款，但郝某以房屋是她的为由拒绝归还。红寺堡区大河乡龙源市场4#--13#商业楼所占土地的使用权归宁夏红龙大业房地产开发有限公司所有，地上的商品房也是由宁夏红龙大业房地产开发有限公司所开发，商品房销售款所有权应属于宁夏红龙大业房地产开发有限公司，被告在没有任何法律依据与合同依据的情况下占有属于原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司的1990000元售房款，根据《中华人民共和国民法总则》第122条的规定，属于不当得利，应当予以返还。被告郝某辩称，1.本案不存在不当得利，不当得利是指没有法律上的因果关系，而取得不当利益。本案中的第三人何某2是最初涉案土地的使用权人，而原告是后来因第三人开发该片土地没有资质，为了将来房屋的备案、出售而将该片土地变更在了原告的名下。在被告与第三人民间借贷的诉讼中，庭审笔录明确记载了第三人陈述的第三人与原告系合作关系，另设立了大河分公司，大河分公司具有出售房屋的资质。大河分公司的法定代表人是第三人，因此从土地的原始取得到房屋的出售均是第三人的手笔，红龙大业没有任何实质性的工作。2.被告占有购房的首付款，依据的是其与第三人签订的土地买卖转让合同以及分批次向第三人支付的建设工程款，有合同及事实依据，属于当得之利。3.原告从未向被告主张过房屋首付款，原告在事实和理由中也承认是第三人将房屋交由被告出售。4.第三人是承建方，是包揽工程的人，地皮是第三人卖给被告的地皮，当时被告掏了1680000元买下该地皮，地皮（涉案**楼）费算了450000元。剩下的1230000元第三人出具了欠条，当时涉案地皮总价值是1740000元。原告没有掏任何费用。盖楼时原告也没有掏钱。盖楼的承建方是第三人。原告现在说地皮是属于原告的，我认为原告与第三人的行为属于诈骗行为。5.原告公司实质上在本案中就起到了资质的作用，原告也承认为了开发土地专门设立了大河分公司，该分公司由第三人负责，都是分公司在不动产登记处备案，原告公司的公账就没有房屋销售有关款项流水，而我方要求法庭责令原告提供原告在银行的流水信息，以证实其是真正的房屋销售商和开发商。第三人何某2辩称，围绕涉案土地，我当时与被告有私下协议，但是因为我和被告之间没有开发资质，该份协议经私下协商没有履行，后我把土地转让给原告开发。我和原告属于合作关系。待原告清算之后把盈利部分返给我，我再根据盈利情况按比例把钱返给被告。房屋是属于公司所有。我把房屋交给被告去销售，房款必须经过原告公司公户，然后原告公司在统一办理手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司提交的，1.宁（2018）红寺堡区不动产权第0000268号不动产权证复印件，该份证据与被告郝某提交的证据国用（2015）第60132号土地使用证复印件能够相互印证，结合当事人陈述，能够证明第三人将位于××区㎡的土地过户登记至原告名下，并在该土地上进行开发建设商品房的事实，与本案具有关联性，予以认定；2.建字第2016066-2号建设工程规划许可证复印件1份，建字第2016066号建设工程规划许可证复印件1份，编号为4030020161025362的建设工程施工许可证复印件1份，（吴）房预售证第201701012号商品房预售房许可证复印件1份，该组证据能够证明原告取得在××区㎡的红寺堡区大河乡龙源市商业楼资质的事实，予以认定；3.商品房买卖合同复印件9份，该组证据与原告提交的以下证据即买文辉与郝某签订的个人售房协议复印件1份、田彦俊与郝某签订的个人售房协议复印件1份、郝某出具给买文辉的收据复印件1份、郝某出具给田彦俊的收据复印件2份、吴海忠跟郝某签订的个人售房协议复印件1份能够相互印证，结合当事人陈述，能够证明被告郝某以自己名义与购房人签订购房合同，将吴忠市红寺堡区大河乡龙源市场5号楼12、13、104、108、114、115、116、119、106房屋出售给他人，后九套房屋的实际购房人又与被告下设分公司宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司重新签订商品房买卖合同，由被告分公司负责办理房屋按揭款，郝某分别收取9套房屋首付款及购房款（13号房屋首付款202800元、104号房屋首付款199512元、106号房屋首付款204415元、108号房屋首付款194241元、115号房屋首付款200054元、116号房屋首付款195000元、119号房屋首付款214100元、12号房屋购房款405600元、收取114号购房款390054元）合计2205776元的事实，上述证据与本案具有关联性，予以认定；4.何某2与罗兰、穆占龙、马宏亮、马青龙、马成龙、吴海忠、李志仁的电话录音光盘1份，该组证据中通话当事人均未出庭，被告质证后不予认可，无法核实其真实性，不予认定。被告郝某提交的，1.证明1份、土地买卖转让合同1份、中国农业银行银行卡交易明细清单7张、收条2张，被告申请从吴忠市公安局红寺堡区分局调取的〔2019〕0715号案件被告询问笔录2份、第三人询问笔录2份，上述证据能够相互印证，证明被告与第三人何某2于2016年1月20日签订土地买卖转让合同，第三人将登记在其名下的国用（2015）第60132号土地使用证所对应的土地中3000㎡（即本案涉案5号楼房屋建设利用的土地）土地以45万元转让给被告，后原告分公司在开发过程中，被告向第三人转款投资建设5号楼的事实，上述证据与本案具有关联性，予以认定。2.民事判决书1份，该份证据是被告与第三人之间民间借贷关系产生的事实，与本案无关联性，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人何某2以网上竞拍的的方式获取位××区面积为18221㎡的土地使用权，并办理土地使用权证〔红国用（2015）第60132号〕,土地使用权人为何某2，土地用途为其他商服用地。2016年1月20日，第三人何某2与被告郝某签订土地买卖转让协议，双方约定第三人何某2将位于××区国有土地取得开发用地〔红国用（2015）第60132号〕土地面积为3000㎡土地转让给被告郝某，转让价格为450000元，双方未办理土地变更登记手续，被告郝某支付转让款后在受让土地上修建储存玉米场从事生产经营活动。2016年，第三人何某2因无房地产开发资质，其与原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司达成协议，由原告提供房地产开发资质，第三人负责提供出让土地使用权〔红国用（2015）第60132号〕及建设资金，合作开发登记在第三人名下的的位××区土地，所涉开发土地变更登记至原告名下，建设工程名称为红寺堡区大河乡龙源市场4#--13#商业楼、5#商业楼，原告办理了4#--13#商业楼、5#商业楼建设用地规划许可证，商品房预售许可证等。后原告登记注册了宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司，分公司负责人为何某2。分公司独立核算工程账目，负责投资、开发、建设、销售红寺堡区大河乡龙源市场4#--13#商业楼、5#商业楼。红寺堡区大河乡龙源市场5#商业楼所占土地为被告郝某受让土地，被告以工程造价1550元/㎡向第三人支付工程款，由第三人何某2以原告名义负责联系承建公司建设5#商业楼，后被告以注入资金和抵顶房屋的方式支付工程款，工程完工后，双方未进行工程结算。红寺堡区大河乡龙源市场5#号楼修建完成后，被告郝某以个人名义将红寺堡区大河乡龙源市场5#号楼12、13、104、108、114、115、116、119、106号房屋出售给他人，并与购房人签订房屋买卖合同。被告郝某收取上述房屋购房人首付款及购房款合计2205776元。上述房屋为了能够办理银行按揭贷款及不动产权登记证书，9名实际购房人又与宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司签订商品房买卖合同，更换了被告与购房人签订的房屋买卖合同，后13号、104号、106号、108号、115号、116号、119号购房人办理按揭贷款手续，按揭款汇入原告公司账户再汇入分公司账户，第三人向被告退还部分按揭款。本院认为，原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司办理红寺堡区大河乡龙源市场4#--13#商业楼、5#号楼建设用地规划许可证、商品房预售许可证，后登记成立宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司，分公司独立核算工程账目，负责投资、开发、建设红寺堡区大河乡龙源市场4#--13#商业楼、5#商业楼，分公司作为原告公司的组成部分，从事业务活动，经营权限来源于法人授权。被告郝某负担5#号楼建设用地转让费45万元并以工程造价1550元/㎡支付工程款，第三人何某2作为宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司的负责人收取工程款并由分公司联系承建单位建设红寺堡区大河乡龙源市场5#号楼，故被告与宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司之间形成了合作开发房地产合同法律关系。虽然双方未订立书面合同，但结合被告支付土地转让款、工程款，分公司收取土地转让款、工程款建造5#号楼以及分公司依照被告与购房人之间签订的个人购房协议内容重新与购房人签订书面合同，可以认定被告最终实际取得红寺堡区大河乡龙源市场5#号楼房屋出售的价款。被告提前取得部分购房款并非不当利益。故对于原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司要求被告归还售房款1990000元的诉讼请求，不予支持。关于原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司主张第三人何某2属于分公司的负责人，与总公司都属于独立的民事主体，对于公司管理人员的个人债权债务总公司没有义务承担责任以及分公司不具有法人资格，属于总公司的分支机构，没有自己独立的财产，其所有财产属总公司的辩解理由。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，宁夏红龙大业房地产开发有限公司大河分公司独立核算，负责红寺堡区大河乡龙源市场的投资、开发、建设、销售，第三人何某2作为分公司负责人，从被告郝某处收取土地转让款、工程款用于建造大河乡龙源市场5#号楼，属于履行职务行为，且并未超越分公司权限，故对原告的辩解理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，判决如下：驳回原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费22710元，由原告宁夏红龙大业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 张唯栋人民陪审员 范维俊人民陪审员 张新生 二〇二〇年九月七日书记员 张正言附法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方当事人有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。