湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2077号原告：周建社，女，1954年11月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430000616771401F，住所地：长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告周建社与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周建社的委托诉讼代理人陈湘零到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、山水公司、湖南大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建社向本院提出诉讼请求：1、判令被告山水公司支付房屋回购款10万元，违约金19000元，合计119000元。被告张家界大成酒店、湖南大成酒店承担连带责任。2、判令被告张家界大成酒店支付所欠房屋租金60877元，违约金1826元，合计62703元。被告山水公司、湖南大成酒店承担连带责任。（两项合计181703元，减去零星支付2506.49元，共计179196.51元）。3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月11日原告与被告山水公司签订了一份《商品房买卖合同》和一份《商品房买卖补充合同》。合同约定了原告出资10万元购买张家界大成酒店的第15层1505A的10平方米房屋和其他条款。同日与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。主要条款是四方约定，原告购买的张家界大成酒店的第15层1505A的10平方米房屋交给被告张家界大成酒店统一管理经营，投资期限为2-3年，年投资回报率为15%，即每年1.5万元。如逾期超过3个月或累计超过6个月被告未向原告支付投资收益，原告有权要求山水公司按照约定价格提前回购该房屋；被告山水公司以及湖南大成酒店承担连带担保责任；同日与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》以及一份《补充合同》；投资期满2年后至第3年内，原告方有权要求被告方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。合同约定期限为2-3年，原告年投资收益为一万五千元。原告于2012年4月11日合同签订当日一次性支付了房款10万元，被告山水公司收到房款并出具了收据（见证据5）；2015年投资期满三年，被告单方面延长投资期限并于2017年开始不足额支付投资收益，2017年4月应付l.5万元，实付0.5万元，欠付1.0万元，至2018年4月欠付1.5万元，至2019年4月欠付1.5万元，至2020年4月欠付1.5万元，至2020年8月30日欠付5877元，合计欠付投资收益60877元。在被告违约期间，原告多次以短信方式、面呈方式和快递方式多次催要欠款，对方均以老板不在或资金周转困难为借口，或拒不见面或拒不答复，一直单方面违约至今。原告认为：2017年开始被告违约未完全履行合同义务，应当承担违约责任，赔偿原告损失。2017年2月26日起，原告多次提出要求被告履行合同义务。依据《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3款，被告逾期3个月未向原告完全支付投资收益，除应付所欠的投资收益60877元外，还应当向原告支付该年度房屋投资收益的0.3%的违约金，合计1826元。依据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第七条，被告应当支付该房屋回购款10万元，并承担该房屋约定价格0.3%的违约金，合计19000元。自2018年1月至2019年12月零星支付14次，合计零星支付2506.49元(339.78+166.67X13)；减去另行支付款后，共计欠付179196.51元。(62703+119000-2506.49=179196.51)。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店、山水公司、湖南大成酒店共同辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求；4、2012年4月11日至2020年8月31日，被告向原告支付70171元。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2012年4月11日，原告周建社购买了山水公司开发的张家界大成山水国际大酒店15层1505Ａ号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并支付了房款100000元。同日与被告张家界大成酒店（合同乙方）、山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份。《房屋投资经营合同》约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房屋；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益标准为年回报率15%，投资收益为每年15000元，在甲方投资届满后第一个星期，乙方将上年度投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，1、如甲方未履行应尽义务，则由此造成乙方的经济损失及商誉损失等由甲方承担及乙方有权要求甲方履行合同或有权要求甲方履行合同或有权单方解除本合同外，甲方还需向乙方支付该房屋原始总价值的3％作为违约金；2、如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担；3、本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付本年度投资收益的0.3％作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以现经营的长沙达成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付租赁收益及回购款项提供连带担保。合同签订后，15层1505Ａ号房屋一直由被告张家界大成酒店经营酒店业务。2012年4月至2020年8月20日，被告张家界大成酒店应向原告支付投资收益款125000元，已支付70171元，下欠54829元。2012年4月11日,原告周建社作为甲方与乙方山水公司、丙方张家界大成酒店、丁方湖南大成酒店签订《房屋销售回购合同》，合同约定，1、房屋计算价格为100000元。2、逾期超过三个月或投资期内逾期累计6个月未支付投资收益，甲方有权要求乙方按照本合同第三条规定的价格提前回购该房屋。3、违约方应向守约方支付该房屋约定价格0.3%的违约金。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购》、《补充合同》、银行流水、购房款收据等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。关于房屋回购问题。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中“甲、乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，甲、乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋”的约定，现原告提出支付回购款的请求理由成立，本院应予支持。因此，被告张家界山水置业公司应当向原告周建社支付15层1505A号房屋回购款100000元，并支付违约金300元（100000X0.3%）。本案原告周建社与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，原告与三被告没有续签合同，该房屋仍然由被告张家界大成酒店经营管理，且被告张家界大成酒店仍在支付部分租金，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告所欠付租金为54829元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，酌情减免一个月的投资收益为宜，1250元（15000元÷12×1），被告还应支付53579元（54829元－1250元），本案违约金实际为160元（53579元X0.3%），没有超过损失的30%，应予认定。关于原告诉请被告山水公司、湖南大成酒店承担连带担保责任的问题。被告山水公司、湖南大成酒店在本案承担保证责任的合同依据是于2012年4月11日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于2015年4月11日届满。合同约定的租赁期限到期后，原告没有提交相关证据证明在合同届满后向被告山水公司、湖南大成酒店主张相关权利，也没有重新签订相关合同。原告诉请被告山水公司、湖南大成酒店对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告要求被告山水公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店欠付的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周建社支付张家界大成山水大酒店第115层1505A号房回购款100000元及违约金300元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告周建社支付张家界大成山水大酒店第15层1505A号房截止2020年8月20日前下欠的投资收益53579元及违约金160元；三、驳回原告周建社的其他诉讼请求；本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3884元，适用简易程序减半收取1942元，被告张家界山水天下置业有限公司负担1500元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担442元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年九月二十二日书记员  田 星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。