河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民初37号 原告（案外人）：杨少良，男，汉族，1958年5月14日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：郭雪容，河北凌坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：河北恒伟建设工程集团有限公司，住所地：河北邢台市桥**永康城市花园**楼**,统一社会信用代码：911305006011971879。 法定代表人：王晓明，董事长。 委托诉讼代理人：范磊，河北万**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵秀秋，该公司员工。 第三人（被执行人）：衡水红日房地产开发有限公司，住，住所地：衡水市桃城区中华南大街**一社会信用代码：91131102672097642Q。 法定代表人：李长青，经理。 委托诉讼代理人：王书信，河北刘爱国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，河北刘爱国律师事务所实习律师。 原告杨少良与被告河北恒伟建设工程集团有限公司（以下简称恒伟公司）及第三人衡水红日房地产开发有限公司（以下简称红日公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨少良及其委托诉讼代理人郭雪容，被告恒伟公司委托诉讼代理人范磊、赵秀秋，第三人红日公司委托诉讼代理人王书信、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨少良向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对2019年12月9日作出的2019（冀）11执663号执行案件中对于衡水市桃城区的查封拍卖等的执行程序；2、依法判决杨少良享有衡水市桃城区房产的所有权，并判令红日公司在具备办证条件后协助原告办理过户手续；3、本案诉讼费用由恒伟公司承担。事实与理由:2016年9月29日杨少良与红日公司签订商业门店《认购协议》一份，约定杨少良购买红日公司开发建设的衡水市桃城区门店一套，价格为13000元／平方米，房屋总价格3205930元，面积约246.61平方米（最终面积以有资质的房屋机构测绘面积为准）。协议签订后，杨少良向红日公司分期交付购房款。杨少良于2018年10月18日领取钥匙，于2018年10月19日办理入住手续，领取衡水安泰物业服务有限公司红日景园业主手册，并缴纳2018年至今两年的物业费、垃圾清运费等。期间杨少良本打算收房后经营养身保健业务，但因房产公司未供水电，所以一直存放设备和货物使用，一直占有并使用至今，由于涉案房产未经综合验收，至今无法办理备案手续，更不能办理房产证，所以至今无法办理过户手续。2019年12月9日，因恒伟公司与红日公司建筑工程施工合同纠纷，导致杨少良购买的涉案房产被法院查封，杨少良已依法提出执行异议申请，但贵院并未对案件进行实质审查，作出（2020）冀11执异41号裁定书驳回杨少良异议申请。杨少良依《民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议若干规定》第二十八条之规定，杨少良享有涉案房屋的实际所有权，足以排除恒伟公司对涉案房屋的强制执行，遂提起执行异议之诉，望判如所请。 恒伟公司辩称：法院查封前和查封时涉案房产均登记在红日公司名下，杨少良无证据证明法院查封之前已与红日公司签订了合法有效的书面商品房屋买卖合同，亦无证据证明其在查封前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款的事实，红日公司是该房产的合法权利人非杨少良，杨少良在诉状中称因红日公司未提供水电，由于涉案房屋未经综合验收故不可能实际占有案涉房产，杨少良对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，杨少良不符合最高院办理执行异议和复议案件的28、29条规定，无法证明其权利的合法真实性，故不能排除执行，请求法院依法驳回杨少良诉求，维护我方权益。 红日公司述称：我公司认可2016年9月29日与杨少良就案涉门店签订的认购协议和购房款的来源，杨少良于2018年10月18日领取钥匙并实际占有该房产，未办理备案手续系该栋房产至今未经验收，杨少良系案涉房产的实际占有人和所有权人，足以排除恒伟公司对案涉房产的执行。 杨少良证据如下：证据一、《认购协议》一份，证明2016年9月29日，杨少良与红日公司就诉争房屋签订书面房屋买卖合同，购房款3205930元，面积暂定246.61平方米，用以证明在法院查封诉争房屋前我方已与红日公司签订了书面买卖合同； 证据二、1、《以房抵债协议》一份；2、《借款担保合同》三份及市区支付表一份；3、委托付款情况说明三份；4、证人刘某、杨某1、杨某2当庭证言；5、银行转账凭证三笔；6、红日公司收据一份。上述四份证据共同证明1、杨少良与各债务人协商一致，同意杨少良享有三份《借款担保合同》债权，本息共计2135100元债权，并将该债权抵顶红日ｓｏｈｏ1号楼2单元108号商业门店1-2层的部分购房款；2、杨少良系抵顶房款的真实、合法的债权人，享有诉争房产的物权期待权； 证据三、1、《购房尾款支付情况说明》一份；2、银行转账凭证四笔；3、红日公司收据三张。证明：1、2016年9月29日至2017年3月14日，杨少良共向红日公司分期补足剩余购房款1070830元，红日公司向杨少良出具全部购房款已结清的收据。杨少良已经完成全部购房款的支付义务； 证据四、1、杨少良领钥匙证明一份；2、业主手册一份；3、照片一张、视频一份；4、物业费收据两份；5、地暖物、地暖物料装修收据一份1、因红日公司开发建设及后续办证进度缓慢，导致不能办理商品房备案手续或办理房产证，此种情况并非杨少良自身原因。2、杨少良已经领取房屋钥匙，进行装修，且交纳两年的物业费，实际占有并使用涉案门店； 证据五，华莱公司出具的证明一份，证明红日公司委托华莱公司代收杨少良涉案门店购房款2笔，通过刘某汇款金额为670830元。该份证据可与之前提交的证据印证； 证据六，辛传春出具的证明一份，证明红日公司将欠付钢筋材料款40万元委托辛传春收取杨少良支付该笔款项作为购房款，由辛传春代收，该份证据可与之前提交的证据印证； 证据七，证人于某的证言，证明杨少良已经实际占有涉案门店并进行铺地暖等装饰装修。该证据与收款收据印证； 证据八，涉案门店内的照片7张，证明杨少良已经实际占有涉案门店并进行预备经营工作。 红日公司证据如下：证据1、2016年9月29日银信公司和红日公司的收据2张，证明杨少良在银信公司的出借款项转为红日公司的购货款，金额为2135100元； 证据2、2016年9月29日红日公司收据和银行专用凭证备份，证明杨少良委托刘某转入华莱公司的270830元，作为杨少良的门店购房款； 证据3、2016年10月27日红日公司收据和银行专用凭证各一份，证明目的同证据二，金额为40万元。 证据4、2017年3月14日红日公司为杨少良开具40万元购房款收据和张俊海（辛传春代收）的收条各一份。证明钢筋款转为杨少良购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒伟公司虽对杨少良基红日公司所提供证据提出异议，但未能提供相应证据予以反驳，同时，红日公司所提供收据均为原始记账凭证，该组证据能够与杨少良所提供证据相互印证，故本院对杨少良、红日公司所提供证据的真实性、合法性及其与本案的关联性予以确认。 本院经审理查明：2016年9月，衡水中润宏远投资有限公司、衡水银信投资担保有限公司、红日公司经与杨少良协商，同意用案涉门店抵顶抵顶所欠杨少良债务2135100元，应案涉门店价值超过债务总额，杨少良需补交房款1070830元。2016年9月29日，杨少良与红日公司签订认购协议一份，约定杨少良购买红日公司开发建设的衡水市桃城区门店一套，价格为13000元／平方米，房屋总价格3205930元，面积约246.61平方米（最终面积以有资质的房屋机构测绘面积为准）。当日，杨少良对红日公司、衡水中润宏远投资有限公司、衡水银信投资担保有限公司所享有债权2135100元转为购房款，红日公司为杨少良出具了相应收据。协议签订后，杨少良于2016年9月29日，委托其外甥刘某支付房款270830元，该款由红日公司指定衡水华莱文体贸易公司代收，当日，红日公司向杨少良出具了收到该笔房款的收据；2016年10月27日，杨少良为委托其外甥刘某支付房款40万元，该款由红日公司指定衡水华莱文体贸易公司代收，当日，红日公司向杨少良出具了收到该笔房款的收据；2017年2月21日，杨少良委托其外甥刘某支付房款20万元，该款由红日公司指定辛传春代收，2017年3月14日，杨少良支付房款20万元，该款亦由红日公司指定辛传春代收，当日，红日公司向杨少良出具了收到该两笔40万元房款的收据。2018年10月19日，杨少良办理了入住手续，领取衡水安泰物业服务有限公司红日景园业主手册，并缴纳2018年至今两年的物业费、垃圾清运费等。红日公司至本案开庭之日，尚未取得案涉商铺的预售许可证。 本院认为，关于案涉认购协议的效力，案涉认购协议中明确约定了买受让杨少良所购商铺的房号、面积、单价、总价款及交款期限等商品房买卖合同的主要内容，红日公司虽未取得该商铺预售许可证，但预售许可制度是行政管理手段，没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，再此情形下，开发商应受到的是行政处罚，但不影响民事合同的效力，据此，应认定杨少良在案涉商铺被查封前与红日公司签订了合法有效的买卖合同；案涉认购协议签订当日，杨少良以其合法债权地顶了2135100元购房款，随后又补交了1070830元差价款，至此，认购协议约定的3205930元购房款已全部交清；2018年10月，杨少良办理了案涉商铺的入住手续，交纳了两年的物业费、垃圾清运费，并对案涉商铺进行了初步装修，完成了对该商铺的占有；案涉商铺未能办理产权登记变更，系因红日公司建设及办证进度问题，案涉商铺至今尚不具备登记至杨少良名下的条件。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人杨少良就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 关于杨少良要求将来协助过户的请求，在案涉商铺具备过户条件后，杨少良可根据约定向不动产登记机关请求变更登记，对此，红日公司并未明示其拒绝履行该义务，故本院对要少了该项诉讼请求不予支持。 关于杨少良要求确认其对案涉商铺享有所有权问题，案涉房产尚登记于红日公司名下，杨少良该项请求权的实现，仍需要以红日公司的同意为条件，同时，杨少良未能提供证据证实案涉房产之上不存在抵押权或其他权利负担，故在本案中，本院对杨少良要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行衡水市桃城区商铺； 二、驳回杨少良的其他诉讼请求。 案件受理费32447元，由河北恒伟建设工程集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  王江丰 人民陪审员  高立冬 人民陪审员  乜勇强 二〇二〇年九月二十日 书 记 员  李 珺