内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院行政判决书（2020）内08行终85号上诉人(原审被告)巴彦淖尔市房屋产权交易中心。法定代表人王某1，局长。委托代理人王某2。上诉人(原审第三人)任某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人(原审第三人)郭某2，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人(原审第三人)郭某3，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人(原审第三人)郭某4，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人(原审第三人)郭某5，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人(原审第三人)郭某6，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。六上诉人委托代理人许某，内蒙古润安律师事务所律师。六上诉人委托代理人王某3，内蒙古润安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）牛某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托代理人刘某，内蒙古卓能律师事务所律师。原审第三人郭某1，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托代理人郭某7（郭某1的儿子），公民身份号码×××，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人巴彦淖尔市房屋产权交易中心、上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6因房屋行政登记一案，不服临河区人民法院（2018）内0802行初53号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人巴彦淖尔市房屋产权交易中心（以下简称巴市产权交易中心）的委托代理人王某2，上诉人郭某3及委托代理人许某（上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6的委托代理人）和王某3（上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6的委托代理人），被上诉人牛某的委托代理人刘某，原审第三人郭某1的委托代理人郭某7到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明,1979年9月8日，牛某与鲁富生登记结婚。1990年5月11日，鲁富生与内蒙古巴彦淖尔盟第一建筑安装工程公司签订了一份《临河地区房屋买卖协议书》，购买了该公司位于临河区新华办事处永安街3栋6号房屋，并于1990年5月27日办理了房屋所有权证（巴房字第009**），所有权人“鲁福生”；面积住房82.82平米，附房36平米。1990年10月16日，临河市人民政府为鲁福生颁发了国用C-22字第1018号国有土地使用证，土地使用者为鲁福生，用途为住宅，鲁福生取得临河区永安街10-3-6号土地，面积173.60平米的使用权。1999年3月8日，巴市产权交易中心制作了《盟直属机关房屋产权变更登记表》（一），内容为：原产权人鲁福生，现产权人郭存贵；房屋状况建成年代1982年，建筑面积82.82平米、36平米；证件名称原产权证证（巴房字第009**、契约、声明书。在该登记表中原产权人后有“鲁福生”签名，现产权人后面有“郭存贵”签名。同时房管部门意见一栏中，批注“证件齐全，符合变更条件”，并有审检员郭瑞（签名），且加盖房管部门的印章，时间99年3月8日；批示一栏中“发，批示人谭（签名），时间99年3月8日”。通过该变更审批表，批准将该房屋的所有权人由原产权人“鲁福生”变更为“郭存贵”。审理中，巴市产权交易中心提供了1999年3月8日《同意房产变更声明书》，其内容为盟房管局：我同意将共同财产，坐落于永安街砖木结构，建筑面积82.82平米房产房产证号巴房字第0****一套卖给郭存贵，特此声明。本声明签字后生效。声明人（夫妇双方、共有人等），并有鲁福生，牛某签名。现牛某对该声明中其的签名不认可，巴市产权交易中心也对该声明中牛某的签名是否是牛某本人签名不能确定。1999年3月8日，巴市产权交易中心为郭存贵颁发了颁发了巴房字第02087**权证。1999年3月10日，鲁福生与郭存贵签订了一份《房地产买卖契约》，鲁福生将其所有的的位××区房屋出售给郭存贵，面积82.82平米，价格31000元，由郭存贵于1999年3月10日前一次付给鲁福生，鲁福生将房屋交付给郭存贵。牛某提起行政诉讼，请求:撤销巴市产权交易中心为郭存贵颁发的巴颁发的巴房字第02087**权证。另查明，鲁福生与鲁富生系同一人。郭存贵于2001年去世，其现继承人有其妻子任某，子女郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6、郭某1。一审法院经审理认为：行政机关作出的行政行为违反法定程序的，人民法院应判决撤销该行政行为。根据巴市产权交易中心提供的证据材料，鲁福生与郭存贵的买卖契约签订的时间为1999年3月10日，但巴市产权交易中心经过《盟直属机关房屋产权变更登记表》进行审批的时间为1999年3月8日，且在该审批表证件名称一栏中，明确填写有房屋买卖契约，从时间的先后顺序看，巴市产权交易中心在没有签订买卖契约的情况下，就批准将诉争房屋的所有权由鲁福生变更为郭存贵，并于同日给郭存贵颁发了房屋所有权证，程序违法。另外，巴市产权交易中心提供的《同意房产变更声明书》中“牛某”的签名现牛某不予认可，且巴市产权交易中心对该签名是否是牛某本人签名不能作出肯定的意思表示，应视为该签名不是牛某本人所签名。巴市产权交易中心在牛某作为房屋共有人未签名同意转让诉争房产的情况下办理产权变更登记，亦存在程序违法。综上，巴市产权交易中心于1999年3月8日为郭存贵颁发的巴房颁发的巴房字第02087**违反法定程序，应予以撤销。根据法律规定，公民、法人或其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，人民法院不予受理。本案牛某于1999年就搬迁到呼和浩特市居住，其对鲁富生将其共有房屋出售的事实不知道符合常理，且任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6没有提供能够证明牛某对该事实知道的相关证据材料，故任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6抗辩牛某的诉讼请求已超过了二年的诉讼时效，本案不适用二十年的最长时效的理由，于法无据不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决：撤销巴彦淖尔市房屋产权交易中心为郭存贵颁发的巴房字颁发的巴房字第02087**。案件受理费50元，由巴市产权交易中心负担。上诉人巴市产权交易中心不服上述行政判决，向本院提起上诉称：1、上诉人提供的证据《盟直属机关房屋产权变更登记表》证实:在1999年3月8日鲁褔生与郭存贵向上诉人申请变更诉争房屋产权变更登记时，提供了“该房的原产权证(巴房字第0证(巴房字第009**约、同意房产变吏声明书”,同时,鲁褔生与郭存贵提供的以上材料在《盟直属机关房屋产权变更登记表》证件名称一栏中有明确填写。不存在一审认定的未提供买卖契约的情况下,就将诉争房屋变更为郭存贵的事实。依据1998年1月1日起施行《城市房屋权属登记管理办法》第十七条:“因房屋买卖申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”之规定,上诉人对鲁福生与郭存贵提供的房屋买卖契约仅作形式审查,故鲁福生与郭存贵于l999年3月8日向上诉人提供的房屋买卖契约书中落款与的是1999年3月10曰,不是上诉人应审核的内容,故原一审法院不能因房屋买卖契约落款为1999年3月10日,就推断上诉人在没有房屋买卖契约的情况下为当事人办理本案诉争房屋产权变更登记。从上诉人提供的诉争房屋产权登记簿的档案材料证实,该房屋买卖契约在诉争房屋产权登记簿档案材料里。2、依据1998年1月1日起施行《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条规定,申请人鲁福生与郭存贵应对其提供的房屋买卖契约、同意房产变更声明书真实性负责,否则应承担相应的法律责任。《盟直属机关房屋产权变更登记表》中,鲁福生和郭存贵填写了“上述房屋经双方协商同意办理产权转移手续，并据实登记，如有不实，愿负法律责任”。另依据1998年1月1日起施行《城市房屋权属登记管理办法》第十七条:“因房屋买卖申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”之规定,上诉人对鲁福生提供的《同意房产变更声明书》仅作形式审查，故鲁福生向上诉人提供的《同意房产变更声明书》中牛某是否是本人所签名,不是上诉人应审核的内容。一审法院不能因《同意房产变更声明书》中上诉人对牛某是否是其本人签名不能作出肯定的意识表示，就认定该签名不是其签名，没有证据证实不是其签名。3、依据1998年1月1日起施行《城市房屋权属登记管理办法》第十七条:“因房屋买卖申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”、1998年1月1日起施行《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记,并颁发房屋权属证书”之规定。经上诉人巴市房产心审核,权利人鲁褔生的房屋权属清楚、产权来源资料齐全。给郭存贵颁发的房屋所有权证事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。一审法院认定的事实错误,适用法律、法规错误。上诉请求:1、撤销临河区人民法院（2018）内0802行初53号行政判决，依法改判，驳回被上诉人原一审的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人牛某答辩称：巴市产权交易中心于1999年3月8日受理变更诉争房屋产权变更申请，并于受理当日为郭存贵颁发0287722号《房屋所有权证》，而《房屋买卖契约》是于1999年3月10日签订，充分证明巴市产权交易中心作出变更诉争房屋产权行政行为时鲁褔生与郭存贵还没有签订房屋买卖契约。巴市产权交易中心提供的《同意房产变更声明书》有共有人牛某的签名，该证据充分证明巴市产权交易中心在办理变更登记时明知牛某是诉争房屋共有人，但对是否是牛某本人签名不能作出肯定的意思表示，又不申请笔迹鉴定，证明巴市产权交易中心在作变更登记时没有尽到审慎的审查义务，程序违法。依据1998年1月1日起施行《城市房屋权属登记管理办法》第十七条:“因房屋买卖申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，因房屋买卖申请转移登记，必须提交房屋权属证书、土地使用权证、房屋买卖协议，土地使用权证一直由牛某持有，诉争房屋巴市产权交易中心在双方未签订买卖协议、提交土地使用权证的情形下，作出变更登记行为违反法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6答辩称：同意巴市产权交易中心的上诉意见。原审第三人郭某1述称：不同意一审判决，同意巴市产权交易中心的上诉意见。上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6不服上述行政判决，向本院提起上诉称：1、郭存贵已经取得该房屋所有权，一审判决未认定郭存贵取得涉案房屋所有权错误。1999年涉案争议房屋登记人信息只有鲁褔生一人，房屋登记人鲁褔生与郭存贵（已故）订立了有效的房屋买卖合同，鲁褔生已经为郭存贵办理完毕房屋过户登记，符合《中华人民共和国物权法》物权变动全部构成要件，郭存贵已取得该房屋所有权。即使一审法院认定诉争房屋属于夫妻共有，诉争房产仍然符合《中华人民共和国物权法》关于不动产善意取得制度的全部构成要件。即郭存贵受让房产时是善意的,以31000元合理的价格转让,已经完成了不动产过户登记,郭存贵也可基于善意取得制度取得该房屋所有权。牛某无权诉请一审法院撤销巴房字第020销巴房字第02087**照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定:“第三人善意取得财产,其他共同共有人只能向擅自处分共有财产的人主张赔偿”以及《物权法》第106条第2款规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。因此,牛某只能向其丈夫鲁褔生主张赔偿,无权通过提起行政诉讼撤销房屋产权登记,进而剥夺上诉人对该房屋的所有权。2、一审法院认定事实不清,定性不准确,适用法律错误。一审法院即使认定被诉行政行为程序违法并不意味着该行政行为必须撤销。例如具体行政行为有瑕疵,但不是必须要撤销的,可确认违法,不作出撤销判决,这种定性裁决方式是有行政诉讼法和最高院司法解释规定的,本案件属于此类情形。根据《最高人民法院的规定》第十一条第三款规定:“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为”，人民法院审理房屋登记案件,应当根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断受让人是否属于善意取得，一审法院认定办理房屋过户登记时存在程序违法的情况下,做出撤销房屋登记判决是错误的。一审法院认定牛某于1999年搬迁到呼市居住,其丈夫鲁富生将其共有房屋出售的事实不知道符合常理定性错误。一套住房来法院起诉之前十九年之多，没有出租、也没有让人看管过问的证据，牛某诉起诉状中讲让朋友代管,无任何事实证据，且买房人一直居住十九年，妻子说一直不知道丈夫卖了房,以此为由主张权利,法院还能认定符合常理。牛某应当知道房屋被出售超过二年法定诉讼时效,既符合常理,又符合本案的客观情况,同时也有法律依据,法院应以超过法定时效为由驳回牛某起诉。3、一审法院时效认定适用法律错误,本案被上诉人请求已超过诉讼时效。4、本案牛某不具备诉讼主体资格。《物权法》意义上的共有必须是登记证上反映的共有人才有的权利,不包括未经登记的实际共有人,因产权证是一种权利凭证,具有公示的效力，房产登记证上只登记了鲁富生一人,没有牛某,故不能简单的以夫妻关系存在就认定争议房产系牛某和其文夫共同共有。本案一审程序违法,漏列了必须参加诉讼的卖房人鲁富生参加诉讼。因为该案的判决结果与鲁富生有直接的利害关系,同时,案件中缺少了鲁富生,案件事实难以查清。故上诉人认为一审中,应该追加鲁富生为第三人参加诉讼而末追加,程序违法应纠正。5、案涉行政行为合法。申请人对其提供材料及信息的真实性负责,作为行政机关仅对申请人提供的材料只进行形式审查,只要符合当时法律规定的登记要件,就应当给予登记,本案登记符合法律要件。房屋登记在先,房屋买卖合同在后,并不能得出没有房屋买卖契约就办理房屋登记的结果。虽然本案中鲁富生和郭存贵之间的《房屋买卖契约》签订日期晚于办理房屋变更登记时间,但是基于常理1999年一次性支付31000元购买房屋,在没有当事人双方合意的情况下,是不可能完成的,且合同签订日期与房屋变更登记时间前后仅差两天。因此,鲁富生与郭存贵之间已经达成合意。巴市产权交易中心作出确认房屋变更登记所依据的相关材料,是由鲁富生填写并提供,并由鲁富生对提供材料真实性负责。依据行政法的相关规定,在行政相对人申请行政机关作出某项确认的情况,由申请人提供相关材料,并对提供材料的真实性负责。上诉请求:1、撤销临河区人民法院（2018）内0802行初53号行政判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人承担。被上诉人牛某答辩称：牛某作为诉争房屋的共有人，变更登记行为与牛某有直接的利害关系，侵犯了牛某的财产权利，有权提起本案的诉讼。人民法院依法对行政行为的合法性进行审查，依据案件证据、事实作出撤销行政行为的判决符合法律规定。郭存贵取得诉争房屋所有权证，不构成善意取得。所谓“善意”，主要是指不知道对方为无处分权人，本案巴市产权交易中心提供的《同意房产变更声明书》明确巴房字00097确巴房字0009**有人有牛某，该证据可以证明郭存贵在取得诉争房屋时完全知道有共有人，鲁褔生作为共有人之一其无权单独处分共有财产，即郭存贵申请变更登记时完全知晓鲁褔生是无处分权人,其从主观不具有善意。善意取得必须支付合理价款，本案中未提供证据郭存贵支付了31000元的价款。牛某从1999年搬迁到呼和浩特市居住，其并不知晓鲁褔生将共有房屋出售，更不知晓巴市产权交易中心已将诉争房屋变更给郭存贵的行政行为，且诉争房屋的土地使用权证一直由牛某持有，牛某在2018年才知道诉争房屋产权已变更，其诉讼时效符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。巴市产权交易中心答辩称：同意六上诉人的上诉请求及理由。原审第三人郭某1述称：同意六上诉人的上诉请求及理由。二审审理查明的事实及对证据的认定与一审一致，本院予以确认。另查明，2018年10月19日鲁富生书写放弃参加诉讼申请书，自愿放弃牛某诉巴市产权交易中心房屋登记纠纷一案的诉权。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查”。依据1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第九条“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记”、第十条“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”、第十一条“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记”、第十三条“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件，代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”、第十七条“因房屋买卖申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定,鲁褔生和郭存贵之间的相关登记属于房屋权属的转移登记，登记机关要有受理登记申请，权利人申请登记时应该提交相关人的有效证件，代理人代理登记时，需要出具书面的委托书。本案巴市产权交易中心提交涉案房产档案证据中没有转移登记双方任何权利人的登记申请，也没有相关权利人的有效证件，同意变更声明书中没有牛某的身份证号，如果是代理登记，没有被代理人出具书面的委托书；档案中鲁福生与郭存贵的买卖契约是巴市产权交易中心的制式契约，没有房屋买卖申请转移登记权利人应当提交相关的合同、协议、证明等文件；涉案房产鲁福生与郭存贵的买卖契约签订的时间为1999年3月10日，巴市产权交易中心《盟直属机关房屋产权变更登记表》进行审批的时间为1999年3月8日，且在该审批表证件名称一栏中，明确填写有房屋买卖契约，从时间的先后顺序看，巴市产权交易中心在没有签订买卖契约的情况下，就批准将涉案房屋的所有权由鲁福生变更为郭存贵，并于同日给郭存贵颁发了房屋所有权证。依据以上事实足以认定巴市产权交易中心的转移登记程序违法，颁证的证据不足，被诉房屋所有权证应予撤销，上诉人巴市产权交易中心的上诉请求和事实理由本院不予支持。本案是单独审理的行政案件，上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6主张的善意取得问题因不属于行政案件的审理范围，本案不做审理。此外，本案巴市产权交易中心办理产权转移登记为郭存贵颁证时间是1999年3月8日，牛某提起诉讼时间是2018年10月19日，上诉人巴市产权交易中心、上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6未能提供充分证据证明牛某知道应当知道诉争房产办理了转移登记的时间，一审法院适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，认定本案牛某对不动产登记提起诉讼，最长起诉期限为二十年并无不妥。牛某的起诉并未超过起诉期限。本案鲁富生应作为原告参加诉讼，但其在一审中放弃参加诉讼，一审法院未将其追加为第三人参加诉讼，一审法院属遗漏诉讼当事人，但因鲁富生主动放弃参加诉讼，故对本案一审裁判结果不享有独立的请求权，属无权上诉的第三人，所以一审虽遗漏应参加诉讼的第三人，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项发回重审的规定。综上，一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人巴市产权交易中负担50元，由上诉人任某、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6负担50元。本判决为终审判决。审判长 苏婉春审判员 刘宏强审判员 李元军 二○二○年九月十八日书记员 柳成瑶附：本判决适用的法律《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，判决或者裁定驳回上诉、维持原判决、裁定；