福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4786号 原告：福建永隆实业集团有限公司，住所地福建省福安市秦溪洋工业园区，统一社会信用代码91350981705304362M。 法定代表人：林财生，董事长。 委托诉讼代理人：冯伟，福建名仕（宁德）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所执业律师。 被告：福州海润房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路**元一商贸广场**综合楼**，统一社会信用代码91350100751364454W。 法定代表人：叶培飞，董事长。 委托诉讼代理人：王兴，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王晶，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 福建永隆实业集团有限公司（以下简称“永隆实业公司”）与被告福州海润房地产开发有限公司（以下简称“海润房地产公司”）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永隆实业公司委托诉讼代理人冯伟，被告海润房地产公司委托诉讼代理人王兴、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永隆实业公司向本院提出诉讼请求：1.确认永隆实业公司与海润房地产公司于2011年5月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认永隆实业公司对台江区XXX街道XX中大道XX号XX花园（现XX花园）XX号楼配套公建一楼的社区服务中心，二楼的文化活动中心享有占有权、使用权和收益权；3.本案诉讼费用由海润房地产公司负担。诉讼中，永隆实业公司撤回了上述第2项诉讼请求。事实和理由：福州市台江区XX中大道XX号“XX花园”（现名XX花园）系海润房地产公司投资开发的商品房项目，海润房地产公司分别于2003年9月、2005年5月取得该项目的国有土地使用权和建设工程规划许可。根据福州市国土资源局与海润房地产公司签订的《国有土地使用权出让合同》，该项目分为1号、2号、3号三个地块，三地块用地性质一致，主要为居住、商业及配套。其中3号地块配套区包括：社区服务中心建筑面积1000平方米、文化活动中心建筑面积1000平方米、居委会建筑面积200平方米、公厕建筑面积60平方米、卫生服务站建筑面积60平方米、垃圾站建筑面积30平方米及公共绿地等。同时，福州市城乡规划局对该项目颁发了榕规（2005）建字第00101号建设工程规划许可证，圣淘沙花园1号至4号楼公建配套为3507.1平方米，福州市房地产管理局对1号楼、2号楼、3号楼、4号楼及1号至4号连接体发放了（2005）榕房许字第2078号商品房预售许可证，福州市房地产交易登记中心于2008年批准了海润房地产公司申请的1号至4号楼以及1号至4号楼连接体房屋产权的预先登记。上述房屋建成后，由海润房地产公司作为所有权人占有使用。2011年5月23日，永隆实业公司与海润房地产公司签订房屋买卖合同，永隆实业公司以2450万元的价格向海润房地产公司购买“XX花园”XX号楼配套公建的房屋，交易房产建筑面积约为2150平方米。双方在房屋买卖合同中特别约定：1.根据福州市房地产交易登记中心的产权总登记，上述房屋面积不包含一层的报警阀间、电信机房、公厕门卫、配电间、两岸咖啡、物业客户服务中心、消控室；二层的居委会办公室、工具间；2.根据福州市房地产交易登记中心的权属登记，该房屋权属登记为甲方（即海润房地产公司）所有，因此甲方依法享有所有权，……乙方（即永隆实业公司）根据本合同约定享有该房屋的所有权，有权对该房屋进行占有、使用、收益、处分。房屋买卖合同签订后，永隆实业公司按约定向海润房地产公司付清了全部购房款，海润房地产公司也于2011年5月24日向永隆实业公司交付了房屋。之后，永隆实业公司作为房屋的业主一直占有使用房屋，同时，接受物业公司物业服务，按照房屋建筑面积2150平方米计价支付物业管理费。2015年4月，海润花园业主以配套公建的房屋属业主所有为由要求收回配套公建房屋，为维护合法权利，永隆实业公司于2019年1月在福州市台江区人民法院提起对业主的返还原物之诉。诉讼过程中法院向福州市不动产登记和交易中心发函调查，该中心复函确认“由福州海润房地产开发有限公司开发建设的座落于台江区XX街道XX中大道XX号圣淘沙花园（现XX花园）项目，1#楼一层社区服务中心（产权面积1299.04平方米）和二层文化活动中心1、2（产权面积1294.1平方米）于2008年1月办理了产权初始登记（预先登记），属配套设施，未办理销售许可，为不可售状态。该项目土地出让合同未对上述房产的产权归属进行明确约定，没有办理产权证，建筑面积没有计入业主的公摊面积。”该复函明确海润花园业主没有为配套公建的房屋支付对价。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”海润房地产公司作为配套公建的房屋的合法建造人，其基于建造行为而成为该配套公建房屋的所有权人，有权对该房屋进行处分，因此，海润房地产公司与永隆实业公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。为此，永隆实业公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 海润房地产公司辩称：1.海润房地产公司从未否认过其与永隆实业公司所签订的《房屋买卖合同》的效力，海润房地产公司有权就本案的诉争房产与永隆实业公司签订《房屋买卖合同》，且该合同也不存在任何法定无效的情形，该《房屋买卖合同》本就属于有效合同。2011年5月23日，海润房地产公司确实与永隆实业公司签订了《房屋买卖合同》，将“XX花园”XX号楼配套公建的房屋以2450万元的价格出售给永隆实业公司，对此事实永隆实业公司、海润房地产公司双方均已认可。海润房地产公司认为，诉争房产是海润房地产公司出资建设，海润房地产公司是房屋的合法建造人，该房屋在海润房地产公司名下，同时根据永隆实业公司所提交的福州市不动产登记和交易中心的复函可知，诉争房产的建筑面积并未计入业主的公摊面积，从以上几点可以明确看出，诉争房屋原为海润房地产公司所有，海润房地产公司当然有权向永隆实业公司出售诉争房屋，海润房地产公司从未对《房屋买卖合同》的效力产生过任何异议，也没有基于合同效力的问题向永隆实业公司主张过任何权利，同时海润房地产公司已经严格履行了《房屋买卖合同》的约定，已经向永隆实业公司交付了诉争房屋，诉争房屋自交付后由永隆实业公司占有使用，海润房地产公司亦就其出售房屋行为依法缴纳了相应的税费，永隆实业公司与海润房地产公司之间的交易行为已经完成，海润房地产公司不存在任何违约的情形。因此，本案中海润房地产公司不存在任何过错。至于永隆实业公司是否享有诉争房屋的占有权、使用权以及收益权，海润房地产公司认为，根据《房屋买卖合同》第六条第2项的规定，在本合同生效且双方履行完合同约定的全部义务和责任后，永隆实业公司已经取得了房屋的所有权，其有权对该房屋进行占有、使用、收益、处分。不过基于销售时间久远，现在永隆实业公司是否仍享有对诉争房屋的占有使用权海润房地产公司并不清楚，该事项应由法院进行认定和确认；2.海润房地产公司不应承担本案的诉讼费用。如前所述，永隆实业公司提起本案诉讼并非因为海润房地产公司过错造成，同时海润房地产公司已经严格按照《房屋买卖合同》的约定履行了相关义务，不存在任何违约情况。因此本案的诉讼费承担应当遵循公平、合理原则，本案无论结果如何均不应当由海润房地产公司承担任何的诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年9月10日，福州市国土资源局与海润房地公司签订《福州市国有土地使用权出让合同》，将位于福州市台江区宗地编号为宗地2003挂-16号出让给海润房地产公司。出让土地自西向东分为1＃地块、2＃地块和3＃地块。3＃地块（东地块）规划指标包含商贸居住综合区、居住区和配套区，配套区含社区服务中心建筑面积1000平方米、文化活动中心建筑面积1000平方米，还包含居委会、公厕、卫生服务站、垃圾站及公共绿地等，约18亩。合同各地块的市政府配套设施的规模和面积根据小区实际设计规模统一配套。 2007年12月14日，福州市城乡规划局作出榕规（2005）建字第00101号《建设工程规划许可证》，批准海润房地产公司在江滨中大道378号建设圣淘沙花园1#-4#楼及公建配套。（根据总平图1#-4#楼在3#地块）。 房屋建成后，福州市房地产交易登记中心于2008年1月17日，向海润房地产公司发出《预先登记通知书》(NO:20080015)，内容为：“你公司申请台江区XXX街道XX中大道XX号XX花园（现海润花园）1#-4#，25#，45#-49#楼及1#、2#、3#、4#楼连接体房屋产权商品房拆迁预先登记（注：此处‘拆迁预先登记’可能系笔误，应为‘产权预先登记’），经审查，予以批准。”预先登记范围包括1#楼一层社区服务中心建筑面积1299.04平方米、二层文化活动中心1建筑面积1128.31平方米、二层文化活动中心2建筑面积165.79平方米。 2011年5月23日，海润房地产公司（甲方、出卖人）、福建永隆电机（集团）有限公司（乙方、买受人，以下简称“永隆电机公司”）签订一份《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：乙方向甲方购买位于福州市配套公建（且签订本合同前使用功能为会所）的房屋作为综合、办公使用，该房屋建筑面积约为2150平方米。注：根据福州市房地产交易登记中心的产权总登记，上述房屋面积不包含一层之报警阀间、电信机房、公厕、门卫、配电间、两岸咖啡、物业客户服务中心、消控室；二层之居委会办公室、工具间。该房座落位置、建筑面积等以登记备案情况为准（附件二），根据福州市房地产交易登记中心的权属登记，该房屋权属为甲方所有，因此甲方依法享有所有权。双方同意该房屋总价款为2450万元，该总价款包括房屋现有之装饰、装修以及设备设施、及房屋门前规划停车位的使用权和购房全额发票。乙方按本合同约定的期限向甲方付清第一笔购房定金后七日内，甲方向乙方交付使用该房屋。该合同第六条“关于房屋产权事宜”约定：“1.根据福州市房地产交易登记中心的权属登记，该房屋权属登记为甲方所有，因此甲方依法享有所有权，但甲方尚未取得该房屋单独的《房屋所有权证书》以及《国有土地使用权证书》。2.本合同生效且双方履行完合同约定的全部义务和责任后，乙方依据本合同约定享有该房屋的所有权，有权对该房屋进行占有、使用、收益、处分，包括但不限于对该房屋进行转让、出租等。3.签订本买卖合同后，乙方使用该房屋期间，若乙方要求办理该房屋产权变更转移手续，因此发生的所有相关费用均由乙方自行承担，并由乙方自行负责办理，甲方有义务予以配合。”合同第七条约定，“……4.本房屋占用范围内的建筑物之规划用途等全部相关资料及情况于本合同签订前甲方均详细、如实的告知乙方，乙方亦做了充分的了解”。合同第八条违约责任约定“……3.乙方依据本合同取得该房屋之所有权后，若任何第三方主张该房屋之所有权并据此提出法律诉讼，甲方负责按照法律规定通过诉讼途径解决。若法院之最终生效判决确认甲方对该房屋无所有权而最终导致本合同被依法解除或确认为无效，甲方应退还乙方已支付的全部购房款且甲方向乙方支付一千万元人民币的违约金，并赔偿乙方对该房屋所投入的装修费用。乙方收到甲方退还的购房款以及甲方支付的违约金和装修赔偿金后10日内向甲方返还该房屋，同时此期间乙方对该房屋之使用无需向甲方支付任何费用。”该合同还就其他事项及合同附件内容进行了约定。 签约当日，永隆电机公司向海润房地产公司支付了购房定金450万元。 2011年5月24日，海润房地产公司（甲方）、永隆电机公司（乙方）签订了《交付使用确认书》，载明双方于2011年5月24日经现场查看并确认：乙方购买的福州市配套公建且使用功能作为会所之房屋符合合同约定的交付使用条件，双方即日按照合同约定完成了全部交付使用手续之办理。此后，永隆电机公司又于2011年9月29日至2012年4月19日期间陆续转账付清了房屋总价款2450万元，海润房地产公司于2012年4月27日向永隆电机公司开具了金额合计2450万元的销售不动产统一发票。 2012年5月7日，福建永隆电机（集团）有限公司更名为福建永隆实业集团有限公司。 诉讼中，原被告均确认双方《房屋买卖合同》约定的标的物范畴按照合同附图所标注的范围（已用红线的圈出）。海润房地产公司确认，一层部分，其出售的是产权标识为“社区服务中心”中的部分面积（具体出售面积大小未经测绘），“社区服务中心”里属“两岸咖啡”范围的部分没有出售给原告，还有一部分（一层平面图QR-QP至Q2-Q3部分）与二楼的“物业用房”的置换，实际作为物业用房交给小区物业使用，未出售；二层部分，其出售的主要是产权标识为“文化活动中心1”“文化活动中心2”及“物业管理”的房屋（如前所述，此物业用房已经与一楼的QR-QP、Q2-Q3柱之间的面积置换使用，目前无争议），划入合同出售房屋红线范围内的一层、二层物业管理用房，海润房地产公司已用一楼公厕相邻同等面积房屋（即与一楼公厕相邻部分的社区服务中心用房）进行置换。上述出售房产面积约为2150平方米。 永隆实业公司陈述：案涉房屋先是海润房地产公司精装修成“会所”，之后出售给永隆实业公司。双方于2011年5月24日交接，永隆实业公司购房后，简单做了隔断将其作为办公使用。2015年4月，该小区业主提出永隆实业公司所购买的房屋是业主共有的，并采取了很多极端的手段造成永隆实业公司无法在该处办公。 海润房地产公司陈述：1.案涉房屋是海润房地产公司开发建设的，属于配套公建，产权预先登记在海润房地产公司名下。根据海润房地产公司与业主签订的圣淘沙花园住宅《商品房买卖合同》的约定，没有计入公共部位与公用分摊建筑面积的建筑物和具备建筑功能的使用空间所有权归海润房地产公司所有，故案涉房屋是开发商所有，有权出售给永隆实业公司。2.圣淘沙花园总共建房51座，在31#楼有一个社区服务中心1524.07平方米，在32#有一个文化服务中心，建筑面积1523.12平方米，这两处均已交付业主使用，小区也已配备了物业管理用房。 诉讼过程中，本院向福州市自然资源和规划局（以下简称：福州市自规局）发出调查函，调查福州市自规局对于海润滨江小区（圣淘沙花园）1号楼社区服务中心、文化活动中心的归属和使用管理的意见，以及原福州市城乡规划局发出的“榕规督[2018]411号”文件。 福州市自规局于2020年8月24日作出《关于海润滨江小区有关情况的复函》（榕自然函［2020］1498号），内容为：坐落于江滨中××××沙花园（现XX花园）1号楼系福州海润房地产公司开发建设，2008年1月已办理了初始登记。其中1号楼一层社区服务中心（产权面积1299.04㎡）和二层文化活动中心（产权面积1294.1㎡）属配套设施，未办理销售许可，为不可售状态，权属未发生转移。该函附件两份，分别为附件1.《福州市城乡规划局关于海润滨江小区1号楼相关规划意见的报告》（榕规督［2018］411号），附件2.海润滨江小区土地合同。该附件1为福州市城乡规划局2018年11月14日向市政府作出的《福州市城乡规划局关于海润滨江小区1号楼相关规划意见的报告》（榕规督［2018］411号），该报告主要内容为：经查核，……根据规划，该项目1＃楼一层配建社区服务中心1000平方米、二层配建文化活动中心1000平方米。根据国土局及市不动产登记和交易中心回函（榕国土资函［2018］1043号、榕不动产产函［2018］903号），该项目1号楼2008年1月已办理初始登记，其中一层社区服务中心及二层文化活动中心属配套设施，未办理销售许可，为不可售状态，权属未发生转移。土地出让合同（榕地合［2003］96号）未明确社区服务中心及文化活动中心的产权归属。此外，福州市人民政府《关于社区配套用房建设使用管理的意见》（榕政综［2002］106号）规定：小区配套用房由建设单位投资建设……社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有。综上，我局认为，该项目1＃楼一层配建社区服务中心及二层配建文化活动中心应属“榕政综［2002］106号”文规定的公用设施范围，其产权归属和使用管理应适用该文件规定。专此报告。 本院将上述调查取证材料交双方当事人质证。永隆实业公司提交书面质证意见认为：1.对《复函》及附件2《土地合同》三性无异议，对附件1《报告》合法性和结论有异议。2.原福州市城乡规划局现并入福州市自规局的职能不包括对不动产归属的界定，规划公建配套设施与产权归属没有一一对应关系，具体产权归属应以福州市房地产交易登记中心答复为准。3.福州市不动产登记和交易中心就案涉不动产的另案纠纷曾向法院复函称，案涉不动产于2008年1月办理产权初始登记（预先登记），属配套设施，没有办理产权证，建筑面积没有计入业主的公摊面积[详见榕不动产函（2019）607号]。该复函明确案涉不动产登记为海润公司所有权的客体，结合案涉不动产具有①构造上的独立性，能够明确区分；②利用上的独立性，可以排他使用，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，足以认定案涉不动产归海润公司所有。4.附件1《报告》对案涉不动产的规划、建设的陈述与事实相符，但其引用的榕政综[2002]106号规定是错误的，对案件审理可能产生误导。福州市人民政府对于社区配套用房（或居住区公共配套设施）颁布三份规范性文件，2002年5月21日的榕政综[2002]106号文，即附件1引用的文，该文第二项第4点“小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位……社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有。”2010年9月1日，福州市人民政府颁布《关于修订榕政综（2002）106号文的通知》（榕政综[2010]177号），将第二项第四点修改为“小区配套用房由开发建设单位投资建设，社区居委会办公房、物业管理用房、卫生服务站、文化活动室、垃圾集散间、公厕等公用设施的产权归小区全体业主共有。”此后，在2011年12月29日，福州市人民政府又颁布《福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》（榕政综[2011]209号），该文第四项规定，本意见自颁布之日起施行。市人民政府于2010年9月1日颁发的《关于修订榕政综（2002）106号文的通知》（榕政综[2010]177号）同时废止。可见，自2002年至2011年，福州市人民政府对于社区配套用房权属的规定从“一刀切”的归全体业主所有转变为分别属于政府所有、全体业主所有和未作上述约定的公共设施产权归属按有关法律法规或者开发建设单位与业主的约定确定，而案涉不动产就属于未作约定的情形，但依据物权法的规定，海润房地产公司出资建设的合法不动产应归海润房地产公司所有。因此，附件1的内容引用已经废止的规范性文件所得出的结论是错误的。 海润房地产公司质证认为：1.对上述福州市自规局《复函》的合法性有异议。本案属于房屋限售，依照《商品房销售管理办法》第三条、第六条的规定，仅预售房屋才需要办理销售许可，依照行政许可法的规定，市政府的规范性文件不得设立行政许可，因此，福州市自规局认为案涉房屋为不可售状态，系自行创设行政许可。2.案涉“圣淘沙花园”项目商品房销售时，《物权法》尚未生效，依照《民法通则》72条规定，财产所有权的取得不得违反法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，所有权从财产交付时转移，法律另有规定的除外。海润房地产公司与项目商品房购房业主的《商品房买卖合同》已经明确约定，讼争不动产归开发商所有，因此，海润房地产公司根据合法建造行为及其与业主在《商品房买卖合同》的约定已取得1号楼的社区服务中心、文化活动中心的所有权，故海润房地产公司有权随时将其出售。3.对于榕规督[2018]411号报告，为原福州市规划局向福州市政府的内部报告，不具备行政确认的法律效力，该报告引用的榕政综[2002]106号文件，不属于法律行政法规和地方性法规，不具备确定物权归属的法律效力，其中关于物权归属的意见与《民法通则》72条相抵触。依照最高院的有关规定，确认合同效力应以法律和行政法规的规定为准，因此本案原被告之间的房屋买卖合同是合法有效的。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》约定，“乙方向甲方购买位于福州市配套公建（签订本合同前使用功能为会所）的房屋作为综合、办公使用”，但是根据福州市自规局向本院的复函可知，永隆实业公司向海润房地产公司购买的“XX花园”1号楼的社区服务中心、文化活动中心均属小区配套设施，为不可售状态。海润房地产公司于2003年9月与福州市国土资源局签订的《福州市国有土地使用权出让合同》中并未明确约定上述配套公建归海润公司所有。《物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”依照上述规定，案涉的“XX花园”1号楼社区服务中心、文化活动中心属小区配套设施，海润房地产公司对于此配套公建并无变更规划用途、擅自处分的权利，对于该1号楼的卫生间、管理用房等亦无处分的权利。从案涉《房屋买卖合同》的总体内容可知，永隆实业公司、海润房地产公司在房屋买卖过程中，对于标的房屋，尤其是社区服务中心、文化活动中心的性质、规划用途、登记情况以及无法单独办证过户等情况均是明知的，永隆实业公司买受该房屋作为“办公、综合”使用，名为“买卖”，却实际上无法办证过户，更在事实上变更了其作为配套公建的规划用途，挤占小区公共资源，侵害了小区业主的合法权益，有损公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益……”。因此，本院认定永隆实业公司与海润房地产公司于2011年5月23日签订的《房屋买卖合同》无效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第四十九条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条规定，判决如下： 驳回福建永隆实业集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费164300元，由福建永隆实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  杨剑平 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《物业管理条例》 第四十九条第一款物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。