安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初2549号 原告：何开萍，女，1967年6月22日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：何朝芳，安徽杰灵律师事务所律师。 被告：全椒县正禾置业有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：王业珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧鹏，安徽衡远律师事务所律师。 原告何开萍诉被告全椒县正禾置业有限公司（以下简称正禾置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何开萍及委托诉讼代理人何朝芳、被告正禾置业公司的委托诉讼代理人欧鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何开萍向本院提出诉讼请求：1、判决正禾置业公司支付延期交房违约金24836元；2、本案诉讼费由正禾置业公司承担。本案受理后，何开萍变更第一项诉讼请求为：判决正禾置业公司支付延期交房违约金38339元（自2020年1月7日起按日万分之三计算至2020年6月12日综合验收之日止）。事实及理由：2018年5月11日，何开萍与正禾置业公司签订了《全椒县商品房预售合同》，约定何开萍购买正禾置业公司开发建设的位于全椒县商品房，房屋总价款为803752元，约定的交房时间为2020年1月6日前。何开萍按照合同约定的付款方式支付了全部购房款，但到了约定的交房时间，正禾置业公司因房屋质量不合格验收不能通过而无法交付。2020年4月15日，何开萍收到正禾置业公司将于当年4月18日交房的通知；2020年4月18日何开萍到达小区准备收房时，却发现小区很多地方都在施工。因正禾置业公司不愿支付延期交房违约金，何开萍没有办理交房手续。综上，被告没有在合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当按约定向原告承担违约责任。原告据此向法院起诉，请求判如所请。 正禾置业公司辩称：1、虽然合同约定的交房日期为2020年1月6日，但因为疫情原因，导致工程不能正常复工生产，亦未能及时办理验收，至2020年4月9日才办理完毕竣工验收备案手续。根据最高人民法院关于疫情属于不可抗力的相关规定，在计算逾期期限时应当至少扣除疫情期限2个月。2、根据合同约定，交房条件为“该商品房单体经验收合格”，本案中符合该约定的时间是2020年4月9日。双方合同约定的交房条件没有违反法律强制性规定，何开萍主张小区综合验收合格才能交付无法律依据。3、合同约定的违约金比例过高，本案发生在疫情期间。另外，不会发生因开发商延期交付而导致购房者另行承租房屋等损失，如何开萍不能举证其实际损失，只能按银行存款利率确定逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，正禾置业公司（甲方）与何开萍（乙方）签订《全椒县商品房预售合同》，约定何开萍购买正禾置业公司开发建设的位于全椒县商品房，据甲方暂测房屋面积为132.72平方米，房屋总价款为803752元。其中，合同第十条约定，该房屋的交付必须符合该商品房单体经验收合格；第十一条约定，甲方定于2020年1月6日前将该房屋交付给乙方；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，何开萍按约定支付购房款803752元。2020年1月6日，X林﹒XXX小区尚未完成竣工验收备案，无法交付。2020年1月24日，我国发生新冠××疫情。2020年4月9日，全椒县住房和城乡建设局出具X林XXX小区X幢竣工验收备案表，该备案表记载，勘察、设计、施工、监理合格，工程竣工验收备案文件包括规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。2020年4月15日，正禾置业公司向何开萍送达交房通知，通知何开萍于2020年4月18日前往X林﹒XXX小区办理交房手续。何开萍认为该小区尚未完成综合验收，不符合房屋交付条件，拒绝办理交房手续。2020年6月12日，该小区通过综合验收。 以上事实，有当事人的当庭陈述，以及何开萍提供的《全椒县商品房预售合同》、交房通知书、综合验收备案表，正禾置业公司提供的竣工验收备案表等证据证实，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。对何开萍提供安徽省高级人民法院、滁州市中级人民法院的判决书，因与本案无关联性，本院不予确认。对正禾置业公司提供通知、公示，因本案约定交房日期不在疫情期间，亦与本案无关联性，本院不予确认。 本院认为：何开萍与正禾置业公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应严格遵守。合同签订后，何开萍已按合同约定履行了交付全部购房款的义务，正禾置业公司亦应按合同约定于2020年1月6日前履行交付房屋的义务。而正禾置业公司迟至2020年4月15日才通知何开萍于当年4月18日办理交付房屋手续，构成违约，依法应承担违约责任，应自合同约定交付日期之次日至通知办理交付房屋之日（即2020年1月7日至2020年4月18日）支付违约金，经计算违约天数为102日。关于违约金计算标准，因《全椒县商品房预售合同》约定按已支付的房价款的日万分之三计算逾期交房违约金的标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院调整为按已支付的房价款即803752元的日万分之一计算逾期交房违约金，故正禾置业应当支付何开萍逾期交房违约金8198.27元（803752元×日万分之一×102日）。何开萍诉请违约金计算至2020年6月12日X林﹒XXX小区完成综合验收止，鉴于双方签订的《全椒县商品房预售合同》明确约定房屋的交付条件为“该商品房单体经验收合格”，该约定不违反法律、法规的强制性规定，故本院对何开萍请求以2020年6月12日为违约金计算的截止时间不予支持。至于正禾置业公司辩称因新冠××疫情发生，应当至少扣除2个月的逾期时间，因新冠××疫情发生在合同约定的交房日期2020年1月6日之后，即正禾置业公司应当在2020年1月6日前完成涉案商品房的单体验收并将房屋交付给买方，正禾置业公司不能以此抗辩减少违约天数，故本院对正禾置业公司该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告全椒县正禾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何开萍延期交房违约金8198.27元； 二、驳回原告何开萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费379.5元，原告何开萍负担298.5元，被告全椒县正禾置业有限公司负担81元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  孙梅梅 二〇二〇年九月三十日 书记员  杨 燕 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。