北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6551号原告：李怀俭，男，1965年5月6日出生，汉族，北京紫真轩文化用品有限公司经理，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艺蓓，女，1993年11月12日出生，汉族，北京市京兴律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：苏志琴，女，1955年10月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭建泽，北京首隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，女，1984年12月15日出生，汉族，北京首隆律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告李怀俭与被告苏志琴土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李怀俭的委托诉讼代理人鹿世鹏、王艺蓓，被告苏志琴的委托诉讼代理人郭建泽、刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李怀俭向本院提出诉讼请求:1.判决苏志琴支付我拆除腾退补偿款共计1108070.8元（包括房屋重置成新价79919.4元、拆除费34085.4元、装修设备及附属物补偿价174859元、房屋一次性停产停业综合补助费105971元、场地一次性停产停业综合补助费64211元、腾退补助费307395元、资源节约及垃圾减量补助费307395元、搬迁补助费30740元、设备迁移补助费3495元）；2、本案诉讼费用由苏志琴承担。事实与理由：2008年10月30日，我与苏志琴签订《租赁合同》，合同约定我承租苏志琴位于养殖小区内的1.25亩土地及地上建筑物（5间平房），承租年限二十年（2008年10月30日至2028年10月30日），年租金一万元。在现有的空地上，我可以自行设计建造厂房及自用设施。后我于2008年、2015年共建房31间，合计522.38平方米。院内除2006年前建的5间平房和一口机井外，其余房屋及设施均由我建造、置办。2018年8月份左右，由于上述土地及房屋要拆迁，我配合搬走。后经我了解，上述建筑的拆迁补偿款已下发，但苏志琴拒绝返还我相应的拆迁补偿利益。我认为苏志琴的行为已构成违约且损害了我的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持我的诉讼请求。苏志琴辩称，不同意李怀俭的诉讼请求。理由如下：双方在2008年10月30日签订的租赁合同中对于如果遇到拆迁有明确的约定。按照合同的约定所有拆迁补偿项目中只有两项与李怀俭相关，其中第一项就是李怀俭在承租之后所加盖房屋的赔偿款是按照4：6比例分，第二项是李怀俭的经营损失归其所有，所有的拆迁补偿项目当中只有这两项与其有关。针对房屋赔偿款，因为李怀俭承租我的房屋之前我自有的房屋归我所有，而本次拆迁绝大部分的赔偿是按照承租之前建造的房屋来计算，也就是2006年之前的房屋。李怀俭承租后加盖的彩钢房屋，没有按照房屋给予赔偿，只是作为附属物支付了拆除费。在本次拆迁补偿终审表中有所体现，即依据的是2006年之前所确定的所有的房屋面积来确定各项拆迁补偿的补偿款。针对经营损失，首先经营损失也是按照房屋的经营面积来计算的，即依据2006年有的房屋面积来计算。李怀俭承租之后自盖的彩钢房没有按经营面积来计算。其次李怀俭提供的经营执照上的注册地址，在双方签订租赁合同之前就已经存在。公司的成立日期是在2008年4月24日，注册地址也不在我方房屋。在双方签订合同后，李怀俭的公司也没有向我方房屋地址上办理过地址变更，所以李怀俭并没有在我方房屋地址上进行经营。此外，在拆迁档案中所确定的经营项目是建材销售，而在双方签订合同之前我方在涉案房屋地址上是经营建材，是做橱柜的。而李怀俭是做文化用品的，所以这个建材销售是我的经营项目。综合这两项，从房屋拆迁补偿款到经营损失赔偿款，按照合同约定和拆迁协议，认定的标准均是按照2006年之前的面积计算的，故都与李怀俭无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2008年10月30日，苏志琴作为甲方出租方与李怀俭作为乙方承租方签订《租赁合同》，约定：出租场地为王立庄村村民苏志琴，承租大队养殖小区内的1.25亩土地及地上建筑物-5间平房，场地总面积832.5平方米，建筑面积70平方米；承租年限二十年（2008年10月30日至2028年10月30日）；年租金金额为人民币一万元，合同生效之日缴纳头一年的租金，以后每年的10月31日前乙方向甲方交纳下一年的租金；乙方对现有的房屋及土地有使用权，并负责修缮及维护，如有改建需经甲方同意；在现有的空地上（经甲方同意），乙方可自行设计建造厂房及自用设施；在合同期间内，如遇国家占地，甲方现有的房屋赔偿给甲方，乙方自建的房屋赔偿款乙方自得百分之六十，给甲方百分之四十。乙方的经营损失赔偿归乙方所有。此外，该租赁合同还就其它事项亦进行了约定。2018年8月8日，北京兴业惠民置业有限公司作为拆除腾退人（甲方）与苏志琴作为被拆除腾退人（乙方）签订了《黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》，约定：一、被拆除腾退房屋：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇王立庄村，房屋、建筑物、简易建筑物面积614.79平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积235.49平方米，场地经营面积142.69平方米。二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方补偿款共计1308680元，其中1.经评估公司评估（被拆除腾退房屋重置成新价230535元；拆除费56809元；装修设备及附属物补偿价199859元；设备评估价值及设备迁移费0元；苗木补偿补助费2270元）2.经服务公司测算（房屋一次性停产停业综合补助费105971元；场地一次性停产停业综合补助费64211元；腾退补助费307395元；资源节约和提前清退补助费307395元；搬迁补助费30740元；设备迁移补助费3495元）。此外，该补偿协议还就搬迁期限、付款方式等进行了约定。经询问，上述拆迁款项苏志琴均已领取。庭审中，李怀俭向法庭提交双方之间的《租赁合同》，以证明双方存在租赁关系以及根据合同约定李怀俭依法享有相应拆迁利益；其向法庭提交照片打印件，以证明被拆迁租赁物状况以及实际经营使用状况；其向法庭提交拆迁腾退档案，以证明涉案租赁物被拆迁后获得的拆除腾退补助金额。苏志琴向法庭提交北京紫真轩文化用品有限责任公司的工商登记注册基本信息，以证明李怀俭租赁房屋后没有用于经营，故没有经营损失；其向法庭提交苏志琴与黄村镇王立庄村集体经济合作社签订的《集体土地使用合同书》，以证明房屋及土地的用途为生产加工，拆迁过程中如支付经营损失或停产停业损失依据房屋土地自有性质应均归苏志琴所有，且该合同表明已有建筑面积为357.65平方米。此外，经法庭询问，双方当事人均表示未以拆迁房屋为经营场所办理营业执照。李怀俭称其于2008年4月24日设立的北京紫真轩文化用品有限责任公司注册地址为北京市大兴区黄村镇王立庄村村委会南1000米，承租涉案房屋后未将经营地址进行变更。苏志琴则称2008年之前在涉案房屋从事建材（橱柜）的生产销售，但未进行过工商注册。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中，苏志琴将1.25亩土地及地上建筑物5间平房通过签订《租赁合同》的形式一并出租给李怀俭，且双方约定在此土地上可自行设计建造厂房。李怀俭承租后在并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续的前提下亦实际在此土地上建造房屋用于经营，故双方签订的租赁合同应属无效。但因实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间的拆迁利益分配，故本案将综合考虑双方租赁合同中有关租赁标的、拆迁补偿等事项的约定以及双方在拆迁场地的经营状况、实际投入等因素对拆迁利益进行合理分配。根据上述原则，本院确定李怀俭应得的房屋重置成新价79919元、拆除费34085元、装修设备及附属物补偿价104915元、房屋一次性停产停业综合补助费41127元、场地一次性停产停业综合补助费38527元、拆除腾退补助费156714元、资源节约及垃圾减量补助费156714元、搬迁补助费15672元、设备迁移补助费3495元，以上共计631168元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、苏志琴于本判决生效后十日内给付李怀俭房屋重置成新价、拆除费、装修设备及附属物补偿价、房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费共计631168元；二、驳回李怀俭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14773元，由李怀俭负担4661元(已交纳)；由苏志琴负担10112元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 万 盈人民陪审员 王 丽人民陪审员 徐竞达二〇二〇年九月二十二日书 记 员 孙 涛