沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初11455号原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路**。负责人史文胜，系该支行行长。委托诉讼代理人宋亮，系辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人王珊珊，系辽宁品行律师事务所律师。被告：于晓伟，男，汉族，1975年2月16日出生，住址辽宁省锦州市古塔区。被告：孙琢，女，汉族，1974年12月15日出生，住址辽宁省锦州市古塔区。被告：沈阳华锐置业有限公司，住，住所地沈阳市于洪区细河南路**/div>法定代表人：周成斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称“工行皇姑支行”）与被告于晓伟、孙琢、沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行皇姑支行委托诉讼代理人宋亮、王珊珊，被告华锐置业公司委托诉讼代理人杨雨到庭参加诉讼。被告于晓伟、孙琢经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼、本案现已审理终结。原告工行皇姑支行向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的《个人借款/担保合同》；2、被告于晓伟、孙琢偿还贷款本金1642895.47元、利息136229.58元（截止到2019年12月21日）及本金全部偿还之日止的利息；3、被告华锐置业公司对欠款及诉讼费用承担连带保证责任；4、原告对抵押物有优先受偿权，由被告承担本案的相关公告、执行等费用。事实和理由：2014年9月9日，被告与原告签订个人购房借款合同，按揭贷款203万元。我行对其所购房屋办理了抵押预告登记。截止2019年12月，被告已连续18期未按时偿还贷款本息。我行多次催收，二被告也未偿还。故诉至法院。被告于晓伟未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。被告孙琢未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。被告华锐置业公司辩称，我公司不同意对被告一、二的欠款承担连带保证责任，被告一、二系其自身原因导致，我公司不存在过错，并且按照原告与我公司签订的按揭业务担保合作协议的约定，如被告一、二连续未支付三期贷款本金及利息，原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告，如甲方逾期书面通知被告的，则被告对购房者连续未支付的第四期（含第四期）的贷款本息，逾期利息等，不承担连带保证责任。针对被告一、二的欠款，原告并未向我公司发出任何书面的通知，因此我公司对第四期其起的贷款本金及利息不应承担连带保证责任。同时该合同约定，我公司的保证期限至购房者所购房产的房屋他项权证出具之日起即截止，同时就合同中的约定，原告同意先行使抵押权在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向我公司请求承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2014年9月9日，原告工行皇姑支行(贷款人)与被告于晓伟、孙琢（均为借款人）、被告华锐置业公司（保证人）签订了《个人购房借款∕担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币203万元，用于购买坐落于沈阳市于洪区4门，建筑面积373.68平方米的房屋。贷款期限为240个月，自2014年9月9日至2034年9月9日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款应从贷款发放的次月开始还款。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……均构成借款人违约。借款人发生约定违约情形的，贷款人有权采取解除本合同；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收40%。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另查，上述合同签订后，被告于晓伟、孙琢以坐落于沈阳市于洪区4门，建筑面积373.68平方米的房屋作为抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告于2014年9月17日发放了贷款，《个人借款凭证》中载明执行利率5.145%。截至2019年12月21日，被告于晓伟、孙琢已存在累计超过六次未按时足额偿还贷款本息的情形，尚欠借款本金1642895.47元、利息136229.58元未偿还，故原告诉讼来院。再查，2014年原告与被告华锐置业公司签订《按揭业务担保合作协议》一份，协议约定：“第五条保证(三)乙方在其保证期限内承担保证责任的方式为4、购房者连续未支付三期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作之日以内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款本息、逾期利息不承担连带担保责任。协议第六条第（八）条约定：甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”协议第十三条还约定在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人借款/担保合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲乙双方与购房者签订的《个人借款/担保合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。”当事人围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款∕担保合同》、《商品房买卖合同》、个人借款凭证、历史明细、按揭业务担保合作协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告于晓伟、孙琢、华锐置业公司之间签订的《个人购房借款∕担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，应合法有效。被告于晓伟、孙琢借款后，未按合同约定履行还款义务，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告要求解除与被告签订的合同，同时要求被告于晓伟、孙琢偿还剩余借款本金、利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。关于原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告华锐置业公司承担连带责任的诉讼请求，由于原告没有按照《按揭业务担保合作协议》约定的第五条保证的保证条款履行，即应当在五个工作之日以书面形式通知被告沈阳华锐置业有限公司，故被告沈阳华锐置业有限公司对购房者连续未支付的第4期（含第4期）的贷款本息及逾期利息不承担连带担保责任,故被告沈阳华锐置业有限公司仅对购房者连续未支付三期本息承担连带保证责任，被告华锐置业公司承担保证责任后，有权向被告于晓伟、孙琢追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告于晓伟、孙琢、沈阳华锐置业有限公司签订的《个人购房借款∕担保合同》；二、被告于晓伟、孙琢偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金1642895.47元、利息136229.58元（截至2019年12月21日）；三、被告于晓伟、孙琢支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金1642895.47元的利息（自2019年12月22日起至借款本金、利息全部偿还之日止，按合同约定计算）；四、被告沈阳华锐置业有限公司对被告于晓伟、孙琢连续未支付的前三期欠款及本案诉讼费用负有连带给付责任；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10406元，财产保全费5000元，公告费260元（原告均以预交），均由被告于晓伟、孙琢负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  李相儒二〇二〇年九月十八日法官助理刘晨一书记员崔雯逸