文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初3713号原告：陈**，男，汉族，1968年12月1日出生，户籍地重庆市云阳县。委托诉讼代理人：林敏，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者。特别授权。被告：重庆昌满房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道重百购物休闲广场**，统一社会信用代码91500235666438156L。法定代表人：牟云，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。特别授权。原告陈**与被告重庆昌满房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈**的委托诉讼代理人林敏、被告重庆昌满房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈**向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金6万元。2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告违约金7万元。事实和理由：原告于2012年3月6日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于悠然居一期房屋一套，面积为110.21平方，房屋总价款为552953元，交房日期为2014年6月30日前。协议生效后，被告于2014年6月30日向原告交付了该商品房，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第十三条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限被取得房地产权属证书的，双方按第4项处理;第4项第二款规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金。”被告应当向原告支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金，但是被告一拖再拖，日前为止仍未获答复。重庆昌满房地产开发有限公司辩称，一、案件基本事实。昌满公司以受让方式取得悠然居商住楼建筑用地权并报请规划等政府职能部门审批许可后，依法从事开发建设并取得了商品房预售许可证。房屋开发分两期进行，合同关于交房期约定为：一期约定2014年6月30日前交房，二期约定2015年6月30日前交房。房屋早已竣工并验收合格，房屋早已交付，近千户购房人早已经接房使用，原告已经接房使用至今。二、无竣工验收备案登记证并不代表房屋质量不合格。昌满公司所交付的房屋质量合格，原告也以书面承诺或者接房装修入住的行为认可质量合格，无竣工验收备案登记证交付房屋不属于违约。1.竣工验收备案是建设行政主管部门对竣工验收备份在案，以供查考的行为，而且竣工验收备案属于行政审批取消项目。质量是否合格是由建设方、施工方、监理方、设计方等按合同和法律规定检验确定，不备案并不表示质量不合格，而且验收合格后才备案，不是备案了才合格。工程未经任何整改，于2016年12月21日取得备案登记证，说明质量在2014年6月前就是合格并可以交付的。2.昌满公司早已经将建设工程竣工验收资料报送建设行政主管部门备案，也将原告所提供的房产证办证资料及时报送房产登记机构申请登记，只是建设行政主管部门和房产登记部门因为其自身的中心工作安排、节假日不上班等合理合法原因，备案登记证和房地产登记受理单才延后颁发，何时发备案登记证和房地产登记受理单不是被告所能决定的，备案登记证延后至2016年12月21日才颁发和取得的责任不应由被告承担，房地产登记受理单延后取得的责任也不应由被告承担，特别是如果应付违约金，节假日（星期六、星期日、其他节假日）应从违约责任期内减除。三、原告起诉主张的逾期办证违约金已经严重超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。首先，购买一期房屋的合同约定于2014年6月30日前交房，二期的约定于2015年6月30日前交房。原告对此是明知的，即从期满后的7月1日就知道其权利受到侵害，一期的应在2016年6月30日前主张违约金，二期的应于2017年6月30日前主张违约金，但原告在此期限内没有主张违约金。退一步讲，办证违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，该诉讼时效从取得《竣工验收备案登记证》加上合同约定的90日之后开始计算，违约期间计算至取得登记部门的登记受理单之日止，法律只保护起诉之日倒计三年期间的部分，超过部分已经超过诉讼时效。由于本案《竣工验收备案登记证》于2016年12月21日取得，诉讼时效从2017年3月21日起算，至2020年3月20日时诉讼时效期届满，原告在2020年6月才起诉，依法应为超过诉讼时效，因此，原告的起诉已经超过诉讼时效，应驳回其请求。四、假设未过诉讼时效，原告请求的迟延办理房屋产权证违约金也不予支持。1.买卖合同第八条约定原告接房时应提供办理房屋产权证相关资料，第十三条约定由原告和被告双方向土地房屋登记机构提出办理房地产权证申请，双方应相互配合办理产权登记，由乙方委托甲方办理的，原告应在签订本合同3日内，将办理产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。原告没有委托昌满公司办证，如原告委托了昌满公司办证的，应由原告拿出证据来证明，因此，昌满公司没有独自负责办证的义务，不能因为昌满公司自愿承担了办证义务而想当然地推定昌满公司有及时办证的义务，无此办证义务，当然不违约。2.即使委托了昌满公司办证，原告对于办理产权登记负有配合义务，原告没有举证证明其尽到了按期提供办证资料义务并尽到配合义务，应承担举证不力的败诉责任：不支持原告主张的办证违约金。3.众所周知，资料不全不齐是无法办证的。由于乙方不配合且不按约定提供办证资料，导致登记受理单延后取得是原告责任，不是被告责任。如房款未交齐，更应由原告自担责任。五、如果法院依职权判决支付办证违约金，同属于悠然居楼盘的7-11号楼的几百购房人约定的办证违约金为日0.5‱，因此，从公平合理角度，主张办证违约金日1‱的应不予支持，由于同一楼盘，同期办证，同期起诉，而且由于延后取得登记受理单并没有给原告造成损失，被告申请法院调整减少违约金至日0.5‱以下即日0.1‱，并扣除节假日（星期六、星期日、其他节假日）期间，对于补交房款的，如系在应承担违约责任期内补交，补交款在补交前的期间不应计算违约金。六、房已交5、6年，证已办3、4年了，如果支持原告的诉讼请求，将引发悠然居楼盘1500余户购房户诉讼，进而带动云阳全县的购房纠纷诉讼，影响广大购房户的利益，产生广泛的社会矛盾，严重影响云阳的社会稳定。综上所述，为了公平合理，为了云阳的稳定和发展，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，重庆昌满房地产开发有限公司变更登记为重庆国梁建设集团房地产开发有限公司，2020年1月16日，重庆国梁建设集团房地产开发有限公司变更登记为重庆昌满房地产开发有限公司。2012年3月6日，甲方（卖方）重庆昌满房地产开发有限公司与乙方（买方）陈**签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：第一条本商品房项目暂定名为悠然居。第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：2.预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为重庆市云阳县滨江社区移民大道398号悠然居11单元。（二）本商品房所在楼层物理层为第8层，名义层为第7层。（四）本商品房建筑面积110.21平方米，套内面积91.27平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.94平方米。第四条本商品房为清水房，总成交额为552953元，建筑面积单价为5017元/平方米，套内建筑面积单价为6058元/平方米。第七条交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。2.属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第十三条关于办理产权登记的约定。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。该合同还附有原、被告签订的《合同补充协议》作为附件五。《合同补充协议》约定：第五条对合同第十三条（2、4）的改变约定，由于本商品房项目（云阳县悠然居住宅小区）分两期开发，签订本合同所购商品房的客户办理《房地产权证》的申请待第二期开发办理《房地产权证》时一并办理。2012年2月9日，原告向被告支付购房款232953元。2014年8月7日，原告向被告支付购房款11209元、代收契税8462.43元、代收购房抵押贷款评估费440元。2014年8月7日，被告向原告交付房屋。2016年12月21日，被告取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（云阳县建竣备字〔2016〕0017号）。2017年2月21日被告取得坐落于云阳县青龙街道移民大道398号悠然居7、8、9、10、11号楼的不动产权证书。2017年4月12日，被告取得了原告房屋的不动产登记受理通知单。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、被告公司基本情况和变更情况、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、收款收据、收据、不动产登记受理通知单、不动产权证书等，被告提供的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、不动产权证书、不动产登记受理通知单等证据在卷佐证，本院予以采信。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。本案原、被告在合同中约定被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告应在2014年6月30日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告，原告接房时，被告没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，原、被告在合同中约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”从2016年12月21日被告取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起至土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止应作为逾期办证计算的起止时间。原、被告签订的《合同补充协议》第五条约定：“对合同第十三条（2、4）的改变约定，由于本商品房项目（云阳县悠然居住宅小区）分两期开发，签订本合同所购商品房的客户办理《房地产权证》的申请待第二期开发办理《房地产权证》时一并办理。”而悠然居第二期买卖双方签订的《合同补充协议》第五条约定：“对第十三条关于办理产权证登记的约定，自甲方房屋实际交付使用之日起90日内（含90日）逾期向土地房屋登记机构提交资料，并取得登记之日起，至甲方实际提交资料并取得房屋登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款……的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同约定“甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”说明原、被告双方对办理产权登记考虑了一定的除外期间，即从2016年12月21日，被告取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内，被告还未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，就应按合同约定按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告虽有办证的义务，但原告有协助的义务，若因原告的原因导致办证迟延，被告不应承担责任。本院认为，通常情况下，原告在签订合同前后及在接房前，支付了购房款和相关说费，提供了委托被告办理产权登记的身份证复印件等材料，被告辩称原告没有委托被告办理产权登记、没有尽到按期提供办理产权登记资料及配合义务，其提供的证据不能足以证明其主张，被告亦未提交证据证明其在2017年3月20日前已通知原告提交所有资料，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。因此，被告应当在取得本案房屋建设工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日（2016年12月21日）起90日内即2017年3月21日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而被告于2017年4月12日才取得不动产登记受理单，已构成违约，应当按照合同约定支付逾期办证的违约金。但是，逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，其诉讼时效从取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》加上合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日之后开始起算，违约期间计算至取得登记部门的登记受理单之日止，只保护起诉之日倒计三年期间的部分，超过部分已超过诉讼时效。本案中，被告于2016年12月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，加上合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》起90日内（2017年3月21日）开始起算，被告于2017年4月12日取得不动产登记受理单，原告于2020年6月15日起诉，倒计三年即2017年6月15日，已经超过了三年的诉讼时效，原告没有提供证据证明没有超过诉讼时效，被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效的辩称理由成立，本院予以采纳。因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金7万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈**的诉讼请求。案件受理费减半收取计650元，由原告陈**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 陈俊太二〇二〇年九月十一日法官助理 徐 巧书 记 员 叶 平