广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4513号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李利强，男，1977年8月10日出生，汉族，住广东省乐昌市***XXXXX。被上诉人（原审原告）：黄代凤，女，1980年6月8日出生，汉族，住广东省连州市*******************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张金波，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）因与被上诉人李利强、黄代凤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回李利强、黄代凤的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为贝迪龙庭公司与业主约定的逾期办证违约金约定1%为上限的标准过低，将违约金调整为持续计算不符合事实，不应调整。1.违约金的约定属于合同订立时可以预见的损失，双方对于合同违约所造成的损失已经用约定方式固定，最高上限为交易金额的1%。所以，一审判决以约定过低为由调整违约金上限的约定，违反合同法相关规定。2.案涉合同之所以约定贝迪龙庭公司的逾期办证违约上限为已付房款的1%，是基于合同公平合理的角度去衡量。商品房预售交易过程中，办证已经是最后的交易环节。从买卖合同的角度来看，贝迪龙庭公司交付质量合格的商品房给业主是贝迪龙庭公司的主要合同义务，而案涉商品房已经交付，办理房产证属于买卖合同中的附随义务。商品房交付之后的使用权能已具备，只不过处分的权能受到限制。贝迪龙庭公司在整个交易过程中已经履行绝大部分义务，而作为附带的办证合同义务，约定1%违约金作为上限符合整个合同权利义务对等之要求。3.合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，而一审中，业主并没有证据证明其实际损失是多少，而且业主对于其实际损失负有举证责任。在业主无充分证据证明其实际损失明显高于违约金的时候，应按合同约定的违约金来承担违约责任。二、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，双方约定的60日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。关于60日免责期的约定，是基于开发商除了协调政府部门之外，还要协调整栋楼业主，因为开发商办证不是一户一户的办证，而是整栋楼一起办证，有些业主不一定在约定时间内能够前来办理相关签名、交税费等手续，这样会影响其他业主的办证进程。所以，约定60日的免责期属于合理的范围，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。李利强、黄代凤答辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李利强、黄代凤于2020年1月19日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向李利强、黄代凤支付迟延取得房地产权属证书违约金34979元（以526053元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月19日起计算至2019年3月14日止）。一审法院认定事实如下：1.2013年1月24日，李利强、黄代凤（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以526053元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，李利强、黄代凤依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2014年3月3日，李利强、黄代凤办理了收楼手续。2015年10月28日，贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程取得建设工程竣工验收报告。2018年1月2日，贝迪豪庭住宅小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交分局。2019年3月13日，贝迪龙庭公司取得涉案房屋不动产登记受理通知书。2.中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李利强、黄代凤和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。首先，关于贝迪龙庭公司能否依据合同约定顺延办证期限的问题。一审法院认为，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障。就贝迪龙庭公司的抗辩事由，一审法院分析如下：1.贝迪龙庭公司抗辩中山市在2015年11月1日出台的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。一审法院认为，其一，中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，贝迪龙庭公司也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从贝迪龙庭公司提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除贝迪龙庭公司因自身因素延误办证进度；其三，即便贝迪龙庭公司抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，贝迪龙庭公司作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。2.贝迪龙庭公司抗辩供电部门调整规划迁移变电站导致综合验收迟延，但贝迪龙庭公司提供的证据只能证明位于贝迪龙庭公司用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，贝迪龙庭公司对此应承担举证不能的不利后果。据此，一审法院认定贝迪龙庭公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，对贝迪龙庭公司的抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，李利强、黄代凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按李利强、黄代凤已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。一审法院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2014年3月3日起算720个工作日内（即2017年1月12日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。贝迪龙庭公司于2019年3月13日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，贝迪龙庭公司才履行完毕案涉合同约定的递件办证义务，其行为已构成违约，李利强、黄代凤诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，一审法院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2017年1月13日起算。李利强、黄代凤主张2017年5月19日起计算，于法不悖，一审法院予以支持。李利强、黄代凤未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对李利强、黄代凤造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致李利强、黄代凤的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将李利强、黄代凤个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日即2019年3月13日止。依照上述计算方法，逾期交房天数为664日（2017年5月19日至2019年3月13日），贝迪龙庭公司应向李利强、黄代凤支付逾期办证违约金34930元（526053元×664日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向李利强、黄代凤支付逾期办证违约金34930元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取为337元，由李利强、黄代凤负担1元，贝迪龙庭公司负担336元（该款李利强、黄代凤已预付，贝迪龙庭公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付李利强、黄代凤）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李利强、黄代凤与贝迪龙庭公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、贝迪龙庭公司认为按照合同约定豁免60天违约金的主张是否成立；二、违约金标准如何确定。关于争议焦点一，即贝迪龙庭公司认为按照合同约定豁免60天违约金的主张是否成立。根据合同约定，若出卖人逾期办证，则“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”，即贝迪龙庭公司在逾期办证不超过60天的情况下，可以豁免违约金不予补偿，若贝迪龙庭公司的违约行为超过60天的，是否豁免前60天内的违约金则双方存在不同理解，但贝迪龙庭公司作为提供合同格式条款的一方，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于贝迪龙庭公司一方的解释，故一审认定贝迪龙庭公司在逾期办证超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日起算，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即违约金标准如何确定的问题。虽然涉案商品房买卖合同约定贝迪龙庭公司逾期办证的，应按日支付已付购房款万分之一的违约金，总和不超过总房价款1%的封顶条款。但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期办证行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期办证的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的处分价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期办证的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，李利强、黄代凤有权诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期办证的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。贝迪龙庭公司主张一审判决未适用该封顶条款有误的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费674元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年九月二十四日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘