福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4387号 上诉人（原审被告）：王宝石羡，女，1946年6月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张添福，男，1946年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系王宝石羡的丈夫。 被上诉人（原审原告）：沈静，女，1975年3月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人王宝石羡因与被上诉人沈静房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王宝石羡上诉请求：判令沈静赔偿房屋维修费2000元并支付水电煤气费250元，上述款项应从押金中扣除。事实与理由，一、沈静在承租案涉房屋期间，卫生间污水渗漏至楼下304室，导致赔偿2000元。因不懂法律，故在一审判决后才找楼下业主补充证据提交。二、案涉房屋系市政安置房，并不存在一审判决所述质量问题，系因沈静擅自更改卫生间导致污水渗漏。三、在租赁期间，相关的水电煤气费应由沈静承担。一审判决明显不公平，请求依法改判。 沈静书面辩称，提前解除租赁合同，经过房东王阿姨的确认，一审未支持退还多支付的一个月租金，本人避免纷争不再上诉。关于卫生间改造，系在原蹲式上加放了坐式马桶，经过房东的同意。承租到第三年，楼下住户才反映漏水。经过了解房屋漏水已有5、6年之久。是一直存在的问题。房东处理漏水赔偿2000元，按照法律规定，出租人对房屋维修负有义务。沈静出于道义承担一半维修费1000元，另200元系未结的水电费等。故请求维持原判。 沈静向一审法院起诉，请求判令：1、王宝石羡退还提前交房1个月房租2400元和租房期满房押金2400元；2、王宝石羡向沈静支付资金占用费144元（以4800元为本金，自2019年5月30日起，按年6%计算，实际计算至本金支付完毕之日止）。 一审法院认定事实： 2016年7月1日，王宝石羡（出租方，甲方）与沈静（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区和光里37号403室房屋（以下称讼争房屋，该房屋于1980年代建成）出租给乙方作为住宅之用，租赁期限自2016年7月3日起至2019年7月2日止；每月租金2400元，按季度支付；合同签订之日乙方支付租赁押金2400元，待合同期满，且乙方交清租赁期间所有应付费用后，甲方须将押金无息退还给乙方；甲方负责对房屋及附着物承担正常的房屋维修费用；租赁期间乙方应爱惜室内所有设备，如因故意或过失造成租用房屋及配套设备损坏，应负责恢复原状或赔偿由此造成的经济损失；乙方认为需要改装该房屋时，应获得甲方同意后方可进行；乙方拖欠租金达十五天以上的，甲方可收回房屋，并有权追回乙方所欠的租金和滞纳金，并有权没收押金；租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前30天通知对方并经双方协商同意；合同解除后，由提出解除合同的一方支付30天的租金（一个月房租）为违约赔偿金；备注：机顶盒1个，无其他物品；等等。 合同签订后，王宝石羡将讼争房屋交付沈静居住使用，沈静依约支付租赁押金和租金。承租期间，沈静将讼争房屋卫生间的蹲式马桶除下水孔外的部分用水泥封死，并在其上放置坐式马桶。讼争房屋发生漏水，经王宝石羡及其配偶与楼下业主协商，由前者向后者赔偿2000元。 2019年5月，沈静向王宝石羡提出已另行租赁房屋，欲提前退租。同月30日，沈静搬离讼争房屋，其间与王宝石羡及其配偶发生冲突。沈静报警，嘉莲派出所出警进行了处理。 截至搬离讼争房屋，沈静向王宝石羡支付了2019年7月2日之前的租金。 一审法院认为，王宝石羡与沈静签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。合同约定租赁期限至2019年7月2日止，租赁期间双方均不得借故解除合同，根据该约定沈静无权以另行租赁房屋为由提前退租，而应按合同约定支付租金至租赁期限届满。事实上，沈静的确已支付了租赁期限内的全部租金，并未逾期支付或不足额支付租金。但如上分析，沈静主张退还租金没有合同和法律依据，对其相关诉讼请求不予支持。 关于租赁押金，根据合同约定，仅在沈静拖欠租金达十五天以上时，王宝石羡才有权直接没收押金。合同还约定，租赁期满沈静交清所有应付费用后，王宝石羡才须将押金无息退还。如前所述，沈静并未拖欠租金，其是在已足额支付租金的情况下自行提前搬离讼争房屋的，应视为对租期内居住使用讼争房屋的合同权利的放弃，但这并不构成违约。因此，王宝石羡以沈静违约为由主张直接没收押金，没有事实和法律依据，不予采信。 然而，承租期间沈静将讼争房屋蹲式马桶用水泥封堵改造，导致退租后马桶无法正常使用，没有证据证明其改造行为得到王宝石羡同意，沈静依法依约负有恢复马桶原状的义务，相关费用应由沈静承担。马桶已被水泥填满，修复性恢复的可能性低，重新更换的可行性强，故一审法院按重新更换马桶方案酌情认定相关费用为1200元，根据合同约定王宝石羡有权在租赁押金中将该笔费用扣除。王宝石羡辩称房屋漏水系沈静改造马桶所致，但没有证据证明；又考虑到讼争房屋房龄较老，因建筑质量原因或建筑老化原因漏水的可能性较大，故对王宝石羡的该抗辩主张不予采信。扣除恢复马桶原状费用1200元后，王宝石羡还应向沈静返还押金1200元。由于租赁合同终止后双方尚存争议，争议未决前王宝石羡暂不退还押金并无不当，故对沈静关于押金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对沈静的诉讼请求，一审法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王宝石羡于判决生效之日起十日内向沈静返还押金1200元；二、驳回沈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，沈静负担20元，王宝石羡负担5元，款项于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，王宝石羡提交一份证明书，拟证明因卫生间漏水赔偿楼下业主2000元；还提交数张水电燃气发票，拟证明尚欠水电燃气费合计约250元。 另查明，因沈静未到庭参加诉讼，也未对二审的证据进行质证，其在书面答辩状中认可案涉房屋尚欠水电燃气费。本院依法审查王宝石羡提交的发票真实性、关联性后，对王宝石羡主张沈静尚欠水电燃气费合计约250元的事实，予以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，沈静在租期届满前提前一个月解除租赁合同，一审法院判决沈静多支付的一个月租金2400元不予退还，沈静未提起上诉，故本院只围绕王宝石羡的上诉请求进行审查。关于王宝石羡主张因漏水造成的赔偿费2000元，其提交楼下业主的证明，只能证实费用的发生，并不能证明漏水的根本原因，也不能排除房屋质量本身的原因所致。故其主张该笔赔偿费应由沈静负担，缺乏充分的事实依据。关于尚欠的水电燃气费305元经查明系承租期间实际发生，故应由沈静负担。一审法院判决押金2400元中，扣除1200元系作为修复马桶的费用，沈静抗辩扣除的押金1200元中包含水电燃气费等，缺乏依据。故王宝石羡应退还的押金1200元中，应扣除水电燃气费250元，还应退还给沈静950元。考虑到诉讼的便捷高效，以及避免不必要的诉累，本案争议的水电燃气费金额较小，故一并在本案中予以处理。 综上所述，王宝石羡的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中王宝石羡提交了新证据，故予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2211号民事判决第二项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2211号民事判决第一项为王宝石羡于本判决生效之日起十日内向沈静返还押金950元； 三、驳回王宝石羡的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半后25元，由沈静负担22元，王宝石羡负担3元；二审案件受理费50元，由王宝石羡负担43元，由沈静负担7元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年九月二十四日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。