盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初1031号原告：徐坤，男，汉族，1987年10月2日生，住盐城市亭湖区。原告：梁玉婷，女，汉族，1986年10月12日生，住盐城市亭湖区,系原告徐坤之妻。委托诉讼代理人:万金海，江苏因果律师事务所律师。被告：盐城大地房地产有限公司，统一社会信用代码913209131401353615，住所地盐城市城南新区新河街道新河路**新河新村****综合楼拐角**（CNX）。法定代表人:辛凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人:史正华，该公司员工。委托诉讼代理人:洪军，江苏法岭律师事务所律师。第三人：江苏省天丰建设工程有限公司，统一社会信用代码91320902661769706X，住所地盐城市大庆中路**（中天阳光雅居**）。法定代表人：程进高，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王本才，系该公司经理。原告徐坤、梁玉婷与被告盐城大地房地产有限公司（以下简称大地公司）、第三人江苏省天丰建设工程有限公司（以下简称天丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法由审判员李呈蕴适用简易程序于2020年7月8日、8月19日公开开庭进行了审理。原告徐坤、梁玉婷的委托诉讼代理人万金海，被告大地公司的委托诉讼代理人史正华、洪军两次均到庭参加庭审，第三人天丰公司的委托诉讼代理人王本才到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐坤、梁玉婷向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院判决被告将大地名居某苑17号楼101、101-1、101-2室共348.61平方米房屋交付给原告;2.判决被告承担逾期交房违约金（自原告主张之日起至实际交付房屋止期间，以房屋总价款411.3598万元，按银行同期贷款利率计算）；3.被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告徐坤、梁玉婷将诉讼请求变更为：1.判令被告立即退还购房款411.3598万元；2.被告支付自2014年1月21日起至2020年5月20日止购房款411.3598万元的利息267.3838万元（411.3598万元*0.5%*2*65个月）；上述两项合计678.7436万元；3.被告支付自2020年5月21日起至购房款全部偿付之日止期间购房款411.3598万元的利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以4）；4.原告的购房款及其利息对于被告二期工程与案涉房屋同等、相似面积的房屋享有优先受偿权，或者在被告破产清算程序中享有优先受偿权。事实和理由：被告欠天丰公司工程款，天丰公司欠原告借款。被告将案涉房屋抵顶给天丰公司，用以偿还欠付工程款，并落实在指定买房户两原告名下。2014年1月17日，天丰公司出具收据，收到被告人民币411.3598万元。收款事由“大地名居二期工程款（颐河苑17#101室）徐坤、梁玉婷户主”。2014年1月20日，被告为两原告出具案涉房屋收据，收到两原告人民币411.3598万元。收款事由“购房款（348.61*11800元/平方米颐河苑17#101101-1101-2室）”。同日，被告又为两原告出具《承诺》一份，“承诺在2014年6月份签合同给买房户徐坤/梁玉婷”。此后，被告以案涉房屋上的抵押权解除才能与原告签订合同为由，一直未与原告签订商品房买卖合同。现在案涉房屋的楼盘已经竣工验收，具备交房条件并已经交付了大部分，而原告的房屋迟迟没有下落。原告认为，原告给付被告案涉房屋全额购房款，原告即已经全面履行了商品房买卖合同中买受人支付购房款的义务，原告有权要求被告将案涉房屋交付给原告，并有权追究被告迟延交房的违约责任。为此提起诉讼，请求人民法院依法判决。因经法院调查，案涉房屋已经登记在他人名下，被告交付房屋已客观履行不能，为此申请变更诉讼请求。根据最高人民法院的相关批复意见，购房人的权利保护优先于建设工程价款优先受偿权，因此，原告的购房款及损失应当享有优先受偿权。被告大地公司辩称:1.原告不是本案适格主体，无权提起诉讼要求被告交付房屋。2.原告在诉状中陈述并非客观事实，原告持有的天丰公司的收据与天丰公司财务账册中记载的收据底根并不一致，该收据的收款事由最后部分的徐坤、梁玉婷系他人添加，原告与天丰公司之间是否有真实的债权债务关系，被告不清楚，原告应当举证证明。3.原、被告双方之间并未签订房屋买卖合同，原告的诉请无事实及法律依据。4.本案表面看是债权债务转让形成的以房抵债的法律关系，根据被告与天丰公司之间的初步结算，被告已不差欠天丰公司工程款，双方之间的具体工程决算审计还未完成，根据双方之间的对账，天丰公司已经超付工程款。5.原告如与天丰公司之间的债权债务关系应当另案诉讼解决，天丰公司与被告之间形成的债权债务关系在本案中被告也可以作为抗辩理由对原告予以抗辩。6.本案讼争的房屋原告于2012年已经向盐城仲裁委员会提起过仲裁申请，被驳回仲裁请求。7.原告诉请要求被告赔偿实际损失及退还购房款，无事实及法律依据，原、被告之间即不存在房屋买卖合同关系，也不存在债权债务关系，之所以被告出具了相应的收款收据，后经对账双方已不差欠工程款，经被告与天丰公司核实，原告与天丰公司之间同样也不存在债权债务关系，因此请求驳回原告诉请。原、被告之间并未签订房屋买卖合同，因此双方不存在原告享有优先权的问题。综上，原告无权提起诉讼，请求驳回原告诉请。第三人天丰公司辩称，我公司与原告并不相识，不存在第三人差欠原告款项。我公司出具的收据是基于大地公司的工程以我公司名义施工差欠的工程款，工程的实际施工人是刘某，收据上没有原告的名字，收据是赵某经办的。我公司出具的收据经过比对，没有徐坤、梁玉婷户主这几个字，前面都是一样的。当时被告以案涉两套房抵我公司工程款的事实存在，刘某以我公司名义抵的两套房，手续是我们办的，最后房子给谁了我们不清楚，有无抵成我们不清楚，这个项目处于亏本状态，管理费也没收起来，刘某能联系上，据我们了解刘某与赵某是夫妻关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院依法予以认定，并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2014年1月15日，盐城晟瑜置业有限公司（以下简称晟瑜公司）向大地公司出具《担保函》一份，载明：大地名居二期工程系天丰公司承建，现该公司需支付两套大地名居内商品房计价为640.4694万元。该工程经决算后如超付工程款由我司偿还，我司现将瑞金大厦第九层作为担保。2014年1月16日，晟瑜公司向大地公司出具《报告》一份，载明：本人刘某，为大地名居二期工程实际施工负责人，因临近春节资金较紧，仅特具报告，请大地公司付二套大地名居小区内的商品房，为便于记账，该二套商品房以天丰公司名义出具工程款收款收据。为此，本人承诺：大地名居二期工程项目造价经决算后，如形成超付工程款，则超付的工程款由晟瑜公司偿还，现将晟瑜公司瑞金大厦第九层作为还款担保。报告人刘某签字、担保人晟瑜公司盖章确认，该报告上还有大地公司、天丰公司盖章确认。2014年1月17日，晟瑜公司在报告末尾处还添加：“工程款如超付，由晟瑜公司负责偿还，与天丰公司无关联”，并盖章确认。2014年1月17日，天丰公司向大地公司出具《收据》一份，载明：交款单位：大地公司；人民币411.3598万元；收款事由为大地名居二期工程款（颐河苑17#101室）徐坤、梁玉婷户主。天丰公司庭审中陈述其出具收据上无徐坤、梁玉婷名字。2014年1月20日，大地公司向徐坤、梁玉婷出具《收据》一份，载明：交款单位：徐坤、梁玉婷；人民币：411.3598万元；收款事由：购房款（348.61*11800元/平方米颐和苑17#101101-1101-2室）。同日，大地公司出具《承诺》一份，载明：由天丰公司以房抵工程款的大地名居某苑17#101、101-1、101-2室（348.61平方米）房已落实在指定买房户徐坤/梁玉婷名下。经我司核定，徐坤/梁玉婷购房款已经全部结清。本公司承诺在2014年6月份签合同给买房户徐坤/梁玉婷。另查明，案涉大地名居某苑17幢101室房屋于2018年3月1日登记于案外人许杰、安某名下。此外，根据原、被告、第三人、证人赵某陈述以及盐仲[2012]裁字第347号仲裁裁决书内容，2010年上半年，赵某、刘某（二者系夫妻关系）挂靠江苏泰盛达建设工程有限公司（以下简称泰盛达公司）施工大地名居一期工程，泰盛达公司开具两张收据给大地公司作为收到工程款，大地公司开了两份购房收据给徐某和徐志标。2011年12月2日，徐坤、梁玉婷与大地公司签订《商品房买卖合同合同草案》，约定大地公司将其开发建设的位于盐城市亭湖区别墅出售给徐坤、梁玉婷，总价为3210000元，交房期限为2013年6月30日。2011年12月30日，大地公司出具收条一份，载明：今收到徐坤、梁玉婷颐河苑17#101房款3210000元，此据实际是用于抵充泰盛达公司承建的大地名居一期工程。注：待泰盛达公司出具有效的付款凭据后，将此收条换开我公司的收款收据。泰盛达公司于2011年12月22日出具金额为330万元的收据一张，载明：交款单位大地公司、收款事由大地名居工程款（房款徐某）。双方因未能签订商品房买卖合同发生争议，徐坤、梁玉婷申请仲裁，关于其申请与大地公司签订正式商品房买卖合同的请求，因徐坤、梁玉婷未能提供证据证明其已经履行了交付房款的义务，盐城市仲裁委对此项仲裁请求不予支持。2012年左右，赵某、刘某挂靠天丰公司名义施工大地名居二期工程，关于前述徐某房子的事情，再三与大地公司交涉，大地公司后同意将房子给徐某，但是大地公司要求涨价，一套涨了近100万元，一套涨了三十几万元，赵某和徐某去天丰公司开工程款收据交给大地公司，工程款收据上已经注明了房号和金额，后大地公司的财务室分别将两套房开在徐某的儿子徐坤和女儿徐慧名下，大地公司财务室出具了两份收据，收到户主的购房款，后又出具一份承诺，表明用天丰公司的工程款抵扣购房款，明确写明房子指定在谁的名下，房款已经全部结清，并承诺在2014年6月签订正式合同。本案审理过程中，因原告对案涉房屋价值不同意申请鉴定，本院通过阿里拍卖网络询价，案涉房屋在询价时点2020年9月1日的参考财产价值为4028537元。本院认为,大地公司向徐坤、梁玉婷出具《收据》及《承诺》，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，其应按照《承诺》内容，履行相应的签订房屋买卖合同义务。本案实质系商品房预约合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”案涉房屋已经于2018年登记于案外人名下，不具备签订本约及交付房屋的条件，属客观上履行不能的情形，故大地公司应当承担相应的预约合同违约责任。原告要求被告退还购房款411.3598万元，具有法律和事实依据，本院依法予以支持。原告还要求被告支付购房款411.3598万元自2014年1月21日起相应的利息，对此，本院认为，被告违反预约合同的行为损害的是原告依照《收据》及《承诺》确定的内容对将来签订正式商品房买卖合同的合理期待，并导致原告丧失了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，也即给原告造成的是信赖利益损失。据此，本院从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，同时考量双方当事人履约情况、大地公司向原告出具《收据》及《承诺》中载明的房屋抵偿数额及单价、案涉房屋经询价的参考市场价值以及盐城市近期房地产市场发展和房价变化态势等，本院对该利息请求酌定不予支持。此外，原告还主张其购房款及其利息对于被告二期工程与案涉房屋同等、相似面积的房屋享有优先受偿权，或者在被告破产清算程序中享有优先受偿权。对此，本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该函复针对的情形是承包人就消费者已支付全部购房款或者部分购房款的商品房享有的工程价款不得对抗买受人，原告主张其购房款及利息对被告二期工程类似房屋享有优先受偿权与上述批复规定的情形不同，且案涉合同本质系商品房预约合同纠纷，双方仅对抵偿房款的数额达成一致意见，但尚未签订本约商品房买卖合同，对房屋的交付时间、违约责任承担等无明确约定，原告的该主张无充分法律依据，本院依法不予支持。原告还主张在破产清算程序中享有优先受偿权，因大地公司尚未进入破产清算程序，对原告的该项主张不予理涉。至于大地公司举证一系列其与天丰公司签订建设工程施工合同、履行合同的相关证据，欲证明案涉房屋的相关工程工程款已经超付，其向原告出具《收据》及《承诺》是基于天丰公司及实际施工人刘某对其的承诺，晟瑜公司应对超付的工程款承担相应责任。对此，本院认为，案涉纠纷系基于大地公司向原告出具《收据》及《承诺》而产生的预约合同纠纷，大地公司举证的一系列有关建设工程的证据与本案并非同一法律关系，本院依法不予理涉，其可以另案主张相关法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城大地房地产有限公司应于本判决生效十日内向原告徐坤、梁玉婷返还购房款411.3598万元。二、驳回原告徐坤、梁玉婷其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39708元，依法减半收取19854元，由被告盐城大地房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇二〇年九月十四日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。