黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终4239号上诉人（一审被告）：徐亮，男，1977年3月29日出生，汉族，哈尔滨建成北方专用车有限公司区域经理，住所地哈尔滨市松**。被上诉人（一审原告）：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街**。法定代表人：张洪全，该公司总经理。委托诉讼代理人：高岩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李金娥，女，该公司办公室文员。被上诉人（一审第三人）：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**。法定代表人：王洋，该公司董事长。上诉人徐亮因与被上诉人哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）、黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。徐亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.更正正确的被告为杜晓东。事实和理由：2019年8月12日新东方物业公司起诉徐亮后，徐亮提出了异议并提交了各项证据。1.徐亮与杜晓东于2016年4月27日离婚，2016年9月28日房屋过户给杜晓东，离婚时已经扣除了徐亮8500元。而新东方物业公司在2019年8月29日起诉要求给付物业费。2.新东方物业公司在一审没有起诉真正的被告杜晓东。综上，一审判决错误，应当追加实际房主，请求二审依法公正判决。新东方物业公司辩称，一审判决按照离婚的日期判决的物业费，徐亮可以向其前妻另行主张权利。同意一审判决结果。辰能物业公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。新东方物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令徐亮缴纳2012年8月9日至2016年12月31日拖欠物业服务费4,324.2元，违约金9470元，共计13,794.2元；2.由徐亮承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年11月1日起，黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供前期物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的备案、违约责任等。合同第五条约定了物业服务费的收费标准为：多层住宅0.68元／月／平方米（使用面积），高层住宅0.90元／月／平方米（使用面积），商服物业1.20元／月／平方米（建筑面积）。因立汇·美罗湾小区1-4期整体楼盘至今没有成立业主委员会，2012年11月27日开始，哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准未变，2016年12月31日合同期满，辰能物业公司退出立汇美罗湾小区。2016年4月27日，经原审法院（2015）香民五民初字第149号判决书判决徐亮与案外人杜晓东离婚，徐亮名下的坐落于哈尔滨市××区军民街××小镇××号商服房产归案外人杜晓东所有，案外人杜晓东给付徐亮房产折价款375,000元。2016年9月28日，徐亮与其前妻杜晓东办理了房屋变更登记，此前徐亮为哈尔滨市××区军民街××小镇××号商服的房屋所有权人，该房屋建筑面积为68.29㎡。徐亮拖欠2012年8月9日至2016年9月28日的物业管理费为4，068．21元（1.2元／月／㎡×68.29㎡×48个月＋1.2元／月／㎡×68.29㎡×12个月÷365天×50天）。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上进行了公告。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届，任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇?美罗湾小区1-4期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与辰能物业公司签订物业服务合同符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇?美罗湾小区的所有业主均具有约束力。徐亮2012年至2016年系立汇?美罗湾小区********商服的房屋所有权人，在此期间与辰能物业公司之间形成了物业服务合同关系。自辰能物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，徐亮应履行交纳物业服务费的义务。辰能物业公司作为债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人，2019年7月2日辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，该合同约定不违反法律规定，合法有效，且已在报纸上进行了公示，履行了通知债务人的义务。另外，新东方物业公司已通过诉讼的方式通知了徐亮，徐亮也已在诉讼中知道债权转让一事，故新东方物业公司作为原告提起诉讼主张物业管理服务费符合法律规定。关于徐亮抗辩称涉案房产现所有权人为其前妻杜晓东、房产已经更名过户给其前妻、各项费用在离婚时已经与其前妻结清、与其本人无关的等理由，因其未举示相关证据予以证明，且本案新东方物业公司主张的是2012年至2016年的物业管理服务费，徐亮与其前妻杜晓东办理更名过户手续的时间为2016年9月28日，故徐亮以其不是房屋所有权人为由拒缴物业管理服务费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。徐亮缴纳物业费的时间可计算至更名时，即2012年8月9日至2016年9月28日，其应向新东方物业公司支付物业费4,068.21元。因辰能物业公司在给立汇美罗湾小区提供物业服务期间，整体服务质量方面存在瑕疵需要改进，故对新东方物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。另外，物业公司应与业主积极沟通，对业主提出的服务瑕疵意见和建议及时整改，业主亦应理解和支持物业公司，及时交纳物业服务管理费，共同建立良性循环关系。如物业公司严重违约，业主也可以成立业主委员会按照法定程序罢免物业公司。判决：一、徐亮于判决生效之日立即给付新东方物业公司2012年8月9日至2016年9月28日的物业管理服务费4,068.21元；二、驳回新东方物业公司的其他诉讼请求。案件受理费72元（新东方物业公司已预交），由新东方物业公司负担47元，由徐亮负担25元二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于是否必须追加徐亮前妻杜晓东作为本案被告的问题。2016年9月28日，徐亮与其前妻杜晓东将涉案房屋变更登记至杜晓东名下，此前涉案房屋登记在徐亮名下。徐亮在2016年9月28日前作为房屋的所有人理应承担期间发生的物业服务费用。一审法院判决徐亮承担2012年8月9日至2016年9月28日2016年9月28日期间的物业服务费并无不当。如该期间涉案房产为夫妻共同财产，徐亮可基于夫妻共同债务向其前妻杜晓东主张相应的权利，故不须追加徐亮的前妻杜晓东作为本案被告。综上所述，徐亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人徐亮负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年九月十一日书记员  张春天