福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1383号 原告：福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司（原名福州市晋安区科发源医疗美容门诊部有限公司），住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路**福城花园(福成花园)2#楼1层02商场、2层02商场、3层02商场。统一社会信用代码：91350111MA349C3J2M。 法定代表人：吕布，总经理。 委托诉讼代理人：孙东雨，福建金方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎萍，福建金方正律师事务所律师。 被告：王景丽，女，1981年4月10日出生，汉族，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡美霞，福建瑞权律师事务所（实习）律师。 原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司诉被告王景丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司的委托诉讼代理人孙东雨、黎萍，被告王景丽的委托诉讼代理人杨清、胡美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付房屋租金579580元；3.被告向原告支付违约金223056.6元；4.本案诉讼费由被告承担。后申请减少诉讼请求为:1.解除原、被告于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》，合同解除时间为2020年2月29日；2.被告立即向原告支付自2019年3月起至2020年2月止的房屋租金545832元；3.判令被告以应付租金为基数按日0.1%计算支付自逾期之日起至全部款项清偿之日止的违约金163203.77元（暂计至2020年3月1日）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由:坐落于福州市晋安区茶园街道华林路**福城花园（福成花园）2＃楼1层02商场的房产产权人系林祥华。林祥华在2017年1月8日将前述房产出租给陈圣泳。2018年11月23日，陈圣泳将前述房产转租给原告。2018年11月30日，林祥华与原告签订《房屋租赁合同》，合同补充条款第2项约定林祥华与陈圣泳（福建天蒂家装饰设计有限公司）于2017年1月8日签订的房屋租赁合同，现承租方变更为原告，原告承租期限从2018年12月1日起至2027年4月30日止。2018年12月28日，原告、陈圣泳和福建天蒂家装饰设计有限公司（以下简称“陈圣泳等”）、被告共同签订《租房转让协议》，协议第1条约定陈圣泳等将与被告签订的福州市福城花园（福成花园）2＃楼1层02商场西侧分割区域建筑面积（含公摊）共252.7平方米（下简称“诉争商铺”）的房屋租赁合同转让给原告，并将被告已支付给陈圣泳等的租房保证金和未使用的房屋租金同步转让给原告；协议第2条约定被告直接与原告签订租赁合同，合同内容与陈圣泳等和被告签订的合同内容相同，合同生效日期为2018年12月1日，2018年12月1日后原陈圣泳等与被告签订的所有合同（协议）作废。 2018年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定诉争商铺的租赁期限至2026年8月31日，其中2018年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为45486元，被告应提前40天付清下个季度的租金，每三个月付一次。依据前述合同约定，被告应当在2019年1月21日向原告支付2019年3月1日至5月31日的租金，但被告经原告多次催促仍未支付。 2019年4月中旬，原告公司发现被告在未提前告知的情况下偷偷搬走，不仅未缴纳租金、也未告知原告办理任何交接手续，原告遂与被告联系。2019年4月27日，原告公司的员工王变红再一次在微信上催促被告交付租金，但被告多次以需要股东商量沟通后确定。2019年5月11日，被告回复王变红说“14号会告知你们是续租还是……他们还没商讨好”。2019年5月12日，王变红询问被告“你找个转让的是吗”，被告回复说“我们现在是想找个转让，看能收点费用回来不”，王变红说“但是租金要先付了，你再找下家转让的”。但被告随后仍未支付租金，且一直拒绝与原告沟通联系，拒绝处理其与原告之间的合同履行问题，也未办理任何交接手续。因被告长期拖欠租金的行为及无法联系上的客观原因，原告为止损不得不在2020年3月下旬及4月份将诉争商铺对外出租，并为维护自身合法权益依据《合同法》等相关规定提起诉讼。 被告王景丽辩称：1.讼争房屋于2020年4月才取得消防验收，原、被告之间的租赁合同因未取得消防验收违反法律强制性规定属于无效合同，原告无权基于无效合同行使合同解除权并要求被告承担违约责任。原告作为讼争房屋的承租人，被告作为次承租人，转租行为未取得产权人同意，属于无效合同。2.双方已于2019年5月31日协议解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告已于当天搬离租赁房屋。原告原因导致租赁房屋不符合租赁用途，导致被告无法继续使用租赁房屋，被告早在2019年4月明确提出要求就租赁房屋的租金进行减免，因双方无法就减免租金以及原告原因导致租赁房屋的使用限制达成一致意见。故双方一致由被告寻找新的承租人继续租赁案涉房屋，2019年5月31日被告将案涉租赁房屋的钥匙交付给原告，双方已于当日解除双方之间的《房屋租赁合同》，且原告已于当日收回租赁房屋。故原告无权向被告主张2019年5月31日后的租金。3.被告有权拒绝支付2019年3月1日至2019年5月31日租金。根据《中华人民共和国合同法》第212条、221条、227条、228条规定，出租人原因导致影响租户使用租赁房屋的，租户可以要求原告减免房租。自2019年春节开始，原告对租赁房屋所在楼栋进行装修改造，导致被告无法正常使用租赁房屋，租赁房屋的使用用途受到严重影响，经被告反映后，原告仍不改正行为，故在受影响期间的2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金，被告有权拒绝支付。4.原告无权向被告主张违约金且其主张的违约金过高。如前文所述，原告原因导致被告无法正常使用租赁房屋，而原告已于2019年5月31日收回租赁房屋，故原告无权要求被告支付违约金。双方之间解除《房屋租赁合同》的原因不可归责于被告，原告无权要求被告支付违约金。违约金的约定在于弥补守约方的损失，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条第2款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，且该条第1款明确“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在原告收回租赁房屋后，原告已另行向第三方出租，原告并未遭受任何实际损失且原告并未举证其遭受的实际损失数额，故原告所诉请的违约金数额过高。5.即使原告有权行使合同解除权，其解除程序也应当根据合同约定行使，双方签订的租赁合同第七条明确约定一方违约，另一方应当先行告知，并要求限期履行合同义务，如逾期未履行，一方有权解除合同，但截至目前，原告在行使合同解除权之前并未向被告发出任何书面通知，其解除的程序不符合双方之间的约定。 原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司与被告王景丽针对本案依法提交了相关证据。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实： 坐落于福州市福城花园（福成花园）2＃楼1层02商场的房屋所有权人系案外人林祥华（权证号：榕房产证ＦＺ字第××号）。2018年11月30日，原告向案外人林祥华承租上述房屋并签订房屋租赁合同，租期自2017年2月2日起至2027年4月30日止。同日，案外人林祥华向原告出具了《同意转租证明》，载明：兹同意福州市晋安区科发源医疗美容门诊部有限公司（统一社会信用代码：91350111ＭＡ349Ｃ3Ｊ2Ｍ）将承租位于福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）2＃楼1层02商场1476.2平方米的商用房对外转租经营使用，4层02商场1840.62平方米的商用房对外转租办公使用，作为产权人，同意并认可福州市晋安区科发源医疗美容门诊部有限公司对外转租的租赁合同效力。 2018年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：租期从2018年7月21日至2026年8月31日，租赁期共8年；甲方（原告）应于2018年7月21日起将租赁房屋交付给乙方（被告）使用，租金从2018年9月1日起算；2018年9月1日至2020年8月31日的月租金额为45486元；付款方式押一付三，即乙方以一个月的租金45486元作为租赁保证金，合同签订之日付清。三个月租金136458元，在2018年7月21日之前付清，合同生效。乙方若要甲方提供合法租赁发票，税费由乙方负责缴纳。此后，租金每三个月付一次，乙方提前40天付清下个季度的租金；乙方因营业要求需对租赁房屋进行相关设计、装修与施工需经消防或其他部门审批的，乙方负责向相关部门报批，甲方应予积极配合与协助。乙方在装修施工过程中，需甲方配合时，甲方应及时、高效的协助乙方；甲乙双方均已清楚知悉该租赁房屋的装修事宜应根据乙方经营的需要向福州消防部门备案申报，甲方应予全力配合；乙方若不能按合同约定交付租金，乙方应每日按一年租金总额的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同；除本合同另有约定外，任何一方若单方面解除合同，应向另一方支付两个月的租金作为违约金等。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金45486元，原告收款后向其出具了《押金收条》并交付了案涉房屋。嗣后，被告依约向原告支付租金至2019年2月28日止，2019年3月1日起未再支付租金，原告多次催告未果。 另查，原告自2020年3月16日起与他人另行签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给他人使用。 本院认为，本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且案涉房产产权人林祥华亦同意原告转租，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。被告辩称案涉商铺未取得消防审核验收导致被告无法继续经营、原告对租赁房屋所在楼栋进行装修改造导致被告无法正常使用租赁房屋，但均未能提供相应证据证明，本院依法不予认可。同时，根据《最高院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》中明确回复：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。可见向公安消防机构申报消防安全检查的义务人应为被告而非原告，同时《房屋租赁合同》中亦约定双方均已清楚知悉该租赁房屋的装修事宜应根据被告经营的需要向福州消防部门备案申报，故被告就此主张合同无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于案涉租赁合同的解除，被告主张其于2019年5月31日将案涉房屋的钥匙交付给原告故案涉合同于当日解除，但未提供相应证据证明，本院不予采信，被告自2019年3月1日起未按时支付租金，已构成违约，依法不享有解除权。原告主张案涉租赁合同于2020年2月29日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一，当事人可以解除合同：.....（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告违约，原告经催告未果自2020年3月16日起将案涉房屋转租他人以防止损失扩大，现原告主张合同解除时间为2020年2月29日，本院予以认可。 案涉租赁合同因被告的违约行为而解除，被告应支付其拖欠的自2019年3月1日起至2020年2月29日止的租金及违约金。关于租金部分，双方约定月租金额为45486元，合计545832元（45486元/月×12个月=545832元）。至于违约金部分，因原告收取得租赁保证金45486元，已足以弥补因被告违约造成的损失,本院对原告主张的违约金不再予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六条，第六十条，第九十四条第三款，第九十六条之规定，判决如下： 一、确认原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司与被告王景丽于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除； 二、被告王景丽应于本判决生效后十日内支付原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司自2019年3月1日起至2020年2月29日止的租金合计545832元； 三、驳回原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11926元，由原告福州市晋安区大麦医疗美容门诊部有限公司负担2667元，被告王景丽负担9259元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  孙硕萍 二〇二〇年九月十日 法官 助理  黄娜娜 书 记 员  厉 丽 附主要法律条款： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续，依照其规定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。