广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10872号原告（反诉被告）：庞贝捷工业涂料（广州）有限公司，住所地广州市南沙区小虎岛工业区虎振路**，统一社会信用代码91440115679701216E。法定代表人：WUXIAODONG。委托诉讼代理人：谢伟达，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕嘉露，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州秦湘豫仓储有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇留新路留东段**旁50米**（临时经营场所），统一社会信用代码91440101304650029H。法定代表人：程用啟。委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）庞贝捷工业涂料（广州）有限公司（以下简称为庞贝捷公司）与被告（反诉原告）广州秦湘豫仓储有限公司（以下简称为秦湘豫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。庞贝捷公司的委托诉讼代理人谢伟达、秦湘豫公司的法定代表人程用啟及委托诉讼代理人梁炽豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞贝捷公司向本院提出诉讼请求：1.判令秦湘豫公司退还保证金600000元及支付资金占用费（资金占用费以600000元为基数，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；2.本案诉讼费由秦湘豫公司承担。事实和理由：2019年7月16日，我方与秦湘豫公司签订了《预租赁确认书》，由我方拟承租秦湘豫公司位于广州市南沙区黄阁镇新海村新一路2建筑面积约7429平方米的厂房仓库（以下简称为涉案物业），并向秦湘豫公司缴纳定金60万元。2019年7月30日，双方签订了《厂房（仓库）租赁合同书》（以下简称为《租赁合同》），定金60万元转为租赁合同的租赁保证金，月租金为26万元（含增值税），物业管理费为每月每平方米1.5元。在签订合同后，我方均按合同约定的金额及支付方式履行支付义务。2020年2月19日，双方特别就租赁期限、提前终止问题签订《补充协议》，约定：租赁期限变更为2019年8月1日起至2020年7月31日止，增加《租赁合同》第13.3条、13.4条等；《预租赁确认书》、《租赁合同》仍旧有效。我方根据《租赁合同》第十三条第13.2条“乙方有权提前解约，乙方可在每个月月底的7天或之前书面通知甲方在该月月底终止合约。”之约定，于2020年3月12日向秦湘豫公司发出《终止广州市南沙区黄阁镇新海村新一路之厂房/仓库租赁合同书的通知》（以下简称为《终止通知》），通知在2020年3月31日解除双方的租赁关系，并将租金、物业费支付至2020年3月31日止。因我方仓库处于设立初期，故涉案物业处于空置未使用状态，并约定了待使用时向秦湘豫公司拿钥匙。租赁物实际一直在秦湘豫公司的控制之下。我方认为，我方依据合同约定解除租赁关系，现要求秦湘豫公司退还保证金60万元，然秦湘豫公司以各种理由拒绝支付，故提出本案诉讼。秦湘豫公司辩称：不同意原告的诉讼请求。庞贝捷公司主张退还保证金的条款是《租赁合同》第13.2条，因其至今没有结清所有费用且拒绝支付应当承担的维修费用，故保证金的退还条件尚未成就。另外，保证金应当用于抵扣庞贝捷公司拖欠的违约金、维修费、占有使用费。秦湘豫公司在本案中一并向本院提出反诉请求：1.判令庞贝捷公司因迟延支付各月租金、管理费的违约金（以271143.5元为本金，按照年利率6%的标准，合计69天）；2.判令庞贝捷公司支付仓库地面维修费用29700元；3.判令庞贝捷公司支付2020年4月至6月期间占有使用费813430.5元及利息（利息按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，具体为：以271143.5元为本金，从2020年4月5日起计算至2020年5月4日止为960.3元；以542287元为本金，从2020年5月5日起计算至2020年6月4日止为1920.6元；以813430.5元为本金，从2020年6月5日起计算至清偿之日止）。事实和理由：依据双方签署的《预租赁确认书》、《租赁合同》的约定，涉案物业每月租金26万元、物业管理费11143.5元，均应于当月5日前支付。在承租期间，庞贝捷公司占有使用了涉案物业，并在厂房的地面上打了很多洞用于环境监测。2020年2月19日，双方签订《补充协议》延长了租赁期限。但庞贝捷公司在2020年3月12日提出提前终止租赁合同，双方的租赁合同关系于2020年3月31日终止。我方在收到庞贝捷公司发出的《终止通知》后向其发出回复，要求其前往现场就租赁合同提前解除而产生的相关事宜签订补充协议，但庞贝捷公司予以拒绝，并拒绝清洁、维修及交还涉案物业。在多次沟通无果后，我方于2020年7月1日自行收回涉案物业，并向案外人中达凯通（广州）物流有限公司进行出租，并自行对涉案厂房进行清洁及维修。庞贝捷公司针对反诉辩称：1.秦湘豫公司至始至终实际控制并占有涉案物业，没有将涉案物业的钥匙交付给我方，故在租赁合同解除后，不存在双方需要办理交接手续的问题。同时，秦湘豫公司在2020年2月开始便将涉案物业提供给中达凯通（广州）物流有限公司存放货物。2.因环评要求检测地下水和土壤的污染程度，我方在涉案物业的仓库地面打了13个直径约100mm的小孔。对此，我方表示愿意修复，但秦湘豫公司在合同解除前后多次进行阻挠，导致我方无法完成修复工作。秦湘豫公司主张的地面维修费没有合同依据，没有实际支出凭证，且数额明显过高，不应当由我方全额承担。3.秦湘豫公司所主张的逾期付款违约金没有合同依据，且有违诚信，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：庞贝捷公司原名称为广州恩伟仕涂料有限公司。其作为乙方与作为甲方的秦湘豫公司就承租涉案物业事宜，于2019年7月16日签订《预租赁确认书》，并于7月30日签订《租赁合同》。合同约定：租赁物建筑面积经双方认可约为7429平方米，本租赁物的功能为生产加工厂房；租赁期限从2019年8月1日起至2019年10月31日止；租赁保证金为600000元；租金为每月260000元，且2020年8月1日起每12个月期间租金将在过往12个月期间租金的基础上递增为3%，物业管理费为每月每平方米1.5元，乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金和物业管理费……（13.1）在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若乙方欠缴租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同……（13.2）乙方有权提前解约，乙方可在每个月月底的7天或之前书面通知甲方在该月月底终止合约……当乙方按照以上规定提出提前解约时，双方应履行完毕以下手续：a.乙方在终止日向甲方交回租赁物；b.乙方交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。2020年2月19日，双方签订《补充协议》，约定：将租赁期限更改为2019年8月1日起至2020年7月31日止；增加租赁合同第13.3款：在2020年2月1日至2020年6月30日期间，甲方有权向乙方出具终止租赁的通知书。该通知书在乙方收到后的30天后生效，租赁合同在该通知书生效时终止，并适用第13.2款规定的解约后的手续。庞贝捷公司交纳了保证金60万元，并支付了2019年8月至2020年3月期间的租金和物业管理费，秦湘豫公司表示上述期间庞贝捷公司未按照合同约定日期支付而存在延期共计69天。2020年3月12日，庞贝捷公司发出《终止通知》，以合同约定为由，通知于2020年3月31日终止双方的《租赁合同》。秦湘豫公司在3月17日收到后，于2020年4月1日出具了“关于《解除合约通知》的回复”，其内容为：一、考虑到疫情的存在和造成的影响，同意解除《租赁合同》、《补充协议》，但要求签订一份解除合同协议；二、没收60万元合同押金，理由为：1.依据第13.2条，庞贝捷公司应当向其支付因本合同所产生的费用，故要求庞贝捷公司支付其支出的介绍费26万元；2.其为了与庞贝捷公司签约而空置了2个月，应当视为“为签订本合同所产生的费用”；3.承担租赁期间的水电费及打孔、挖掘地面的修复费用26000元；4.因疫情导致其在短期内无法出租而产生的损失。因此，要求没收60万合同押金并另行支付2个月租金52万元。后庞贝捷公司于2020年5月25日发出律师函，要求返还保证金等，秦湘豫公司对此进行了回复。合同签订后，双方没有办理涉案物业的交接手续。在庭审中，秦湘豫公司陈述：其将涉案物业的钥匙交付给庞贝捷公司，因庞贝捷公司没有在涉案物业实际生产，仅是产生打孔勘验的水电费用，因该费用极少而没有向庞贝捷公司收取。秦湘豫公司未提交证据证明庞贝捷公司在租赁期间所产生的水电费用情况。庞贝捷公司对此不予确认，并陈述：其没有使用过涉案物业，只是在涉案物业内自带机器进行打孔勘验，当中并没有产生过水电费。其共计打了13个100mm的小孔，每次进场都是找秦湘豫公司拿钥匙，打孔后便将钥匙交还。秦湘豫公司表示其已经对打孔进行了修复，并提交了一份其与广州市南沙区南沙得美源工程部签订的工程报价表拟证明其修复费用。该工程报价表记载：1.厂房地面维修，铺水泥1项10000元；2.地面清理、清洁7600平方米15200元；3.垃圾清运1800元，施工期限为2020年7月5日至7月15日。庞贝捷公司对此不予确认。秦湘豫公司表示其于7月1日将涉案物业出租给中达凯通（广州）物流有限公司，并提交了其与该公司签订的《仓库租赁合同》（合同期为2020年7月1日至2022年6月30日）。庞贝捷公司对此表示，涉案物业实际已经在2020年2月就被中达凯通（广州）物流有限公司占用。庞贝捷公司需支付的租金和管理费为271143.5元/月，2019年8月至2020年3月份的租金、管理费支付的时间分别为2019年8月9日（迟延4天）、9月12日（迟延7天）、10月14日（迟延9天）、11月19日（迟延14天）、12月5日、2020年1月17日（迟延12天）、2月28日（迟延23天）、3月6日。其中，2019年8月20日前中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别为：2019年8月20日-9月19日为4.25%、2019年9月19日-11月19日为4.20%、2019年11月20日-2020年2月19日为4.15%、2020年2月20日-4月19日为4.05%。在诉讼过程中，庞贝捷公司向本院申请财产保全，本院于2020年8月3日作出民事裁定，裁定：冻结被告广州秦湘豫仓储有限公司名下的银行存款600000元或查封、扣押其他等额的财产。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案的《租赁合同》及《补充协议》对当事人的权利义务作出了约定，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述规定，当事人可以约定解除合同的条件，并按照约定的条件解除合同。本案中，庞贝捷公司依据《租赁合同》第13.2条“乙方有权提前解约，乙方可在每个月月底的7天或之前书面通知甲方在该月月底终止合约”的约定，于3月12日发出《终止通知》，通知秦湘豫公司于2020年3月31日解除合同，属于其行使约定解除权，故双方之间的租赁合同关系于2020年3月31日解除。在合同解除后，双方应当按照《租赁合同》第13.2条“当乙方按照以上规定提出提前解约时，双方应履行完毕以下手续：a.乙方在终止日向甲方交回租赁物；b.乙方交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。”的约定履行各自的合同义务。结合当事人的诉辩意见，本院认为：1.关于是否已经交还涉案物业的问题。双方在签订合同后没有办理交接手续，秦湘豫公司主张其交付了涉案物业的钥匙，但没有提供任何证据予以证实。庞贝捷公司在一直没有实际使用过涉案物业，且已提出提前解除合同的情况下，其在合同解除后拒不交还钥匙的说法，显然不符合常理，庞贝捷公司关于涉案物业钥匙一直在秦湘豫公司处的陈述更为可信。退一步说，即使庞贝捷公司已领取钥匙且没有交还，但在庞贝捷公司没有实际使用过涉案物业的情况下，秦湘豫公司在合同解除后应当及时收回，以避免损失的扩大。但秦湘豫公司却怠于履行上述止损义务，故由此造成的损失亦应由其自行承担。综上，秦湘豫公司要求庞贝捷公司支付2020年4月至6月的占用费及利息，理据不足，本院不予支持。2.关于迟延支付租金、管理费的违约金问题。《租赁合同》没有对迟延支付租金、物业管理费的违约金作出约定，但考虑到庞贝捷公司迟延付款，确实对秦湘豫公司造成损失，而该损失主要为利息损失，故本院根据庞贝捷公司逾期付款的时间，分别按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为2169.9元。秦湘豫公司要求按照年利率6%的标准支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。当事人在民事活动中应当遵循诚实信用的原则。如上所述，庞贝捷公司在履行合同过程中虽存在迟延付款的情况，本院根据公平合理原则，亦确定其需要承担一定的违约责任。但毕竟双方在合同中并未就迟延付款的违约责任进行明确约定,秦湘豫公司直至本案诉讼亦未有就此向庞贝捷公司主张过违约责任，故其在本案中以此作为其拒绝返还租赁保证金的抗辩意见，显然有违诚实信用原则，本院对该抗辩意见不予采纳。3.关于场地维修费问题。一方面，秦湘豫公司没有提交庞贝捷公司对涉案物业的打孔情况，故庞贝捷公司的打孔情况以其确认的共打13个100mm的小孔为准。秦湘豫公司并未提供其有通知庞贝捷公司修复场地的证据，而其就修复费用的主张，仅提交了《工程报价表》予以证明，而《工程报价表》中记载的项目为“厂房地面铺水泥1项”“地面清洁7600平方米”“垃圾清运”，故《工程报价表》的报价费用是否为对庞贝捷公司打孔进行修复的全部费用，关联性不足，且上述费用对于庞贝捷公司打孔的修复，明显过高。另一方面，考虑到庞贝捷公司在涉案物业打孔的事实，及需对地面进行修复的必然性，本院酌情认定庞贝捷公司需向秦湘豫公司支付场地修复费用8000元。秦湘豫公司主张的地面修复费用超过该数额部分，本院不予支持。鉴于秦湘豫公司没有提供其有通知庞贝捷公司对场地进行修复且庞贝捷公司拒绝修复的证据，故其以庞贝捷公司未履行维修义务为由拒绝返还租赁保证金，理据不足，本院不予采纳。综上评判，庞贝捷公司要求秦湘豫公司返还租赁保证金600000元及支付自2020年4月8日开始的资金占用费（即利息）理据充分，本院予以支持。其中，利息以保证金60万元为本金，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州秦湘豫仓储有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向庞贝捷工业涂料（广州）有限公司退还保证金600000元及支付资金占用费（以保证金60万元为本金，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、庞贝捷工业涂料（广州）有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向广州秦湘豫仓储有限公司支付逾期支付租金及管理费的利息2169.9元；三、庞贝捷工业涂料（广州）有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向广州秦湘豫仓储有限公司支付场地修复费8000元；四、驳回广州秦湘豫仓储有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4900元、保全费3520元，由广州秦湘豫仓储有限公司负担。反诉受理费6145.65元，由广州秦湘豫仓储有限公司负担6072.65元、由庞贝捷工业涂料（广州）有限公司负担73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年九月三十日法官助理廖活年书记员谢芝华