文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初14832号原告：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路**，统一社会信用代码91500106696555126Y。负责人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司总经理。委托诉讼代理人：杨勋丽，女，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司员工。被告：肖钰缤，男，1982年11月14日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与被告肖钰缤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人杨勋丽到庭参加诉讼。被告肖钰缤经本院传票传唤，于查明当事人身份后，无正当理由未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付自2019年12月1日至2020年7月31日的物业服务费1875.04元，自2019年11月13日至2020年6月30日的公摊费26.99元，合计1902.03元；2、依法判决被告支付以欠付的物业费为基数，按千分之三每日的标准支付自2019年12月1日至2020年7月31日的违约金574.45元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费。后原告将诉讼请求中的第二项变更为：违约金以2019年11月1日起至2020年7月31日期间每月应交物业服务费为基数，按照每日万分之六点五的标准，从每期欠费的次月1日起计算至物业付费付清时为止。事实和理由：被告肖钰缤系融汇童话里D区***号房屋（下称“该物业”）所有权人，房屋建筑面积93.75㎡。原告为该物业所在小区物业服务单位，根据《融汇泉景D区前期服务合同》的约定，被告应按2.5/㎡/月的标准，按建筑面积向原告支付物业服务费，并据实承担公共能源公摊费。但被告自2019年12月1日起开始拖欠物业服务费用1875.04元，公摊费用26.99元，经原告多次催收，被告至今未交。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告肖钰缤未作答辩。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司围绕其诉讼请求依法提交了不懂产权查询信息，前期物业服务合同及补充协议、情况说明、前期物业服务收费备案表，被告欠费明细，催收单，四害消杀记录表、生活垃圾清运记录、疫情防控记录表、巡逻监控记录表、外来人员（车辆）情况登记表、消防系统联动测试记录、配电房保养记录表、设施设备维护保养记录表、门禁对讲系统保养记录表，D3幢水电分摊明细表等作为证据。被告肖钰缤依法向本院提交了6张照片打印件。上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。对被告举示的照片打印件，因被告未经许可于查明当事人身份后中途退庭，原告称不知道该6张照片的拍摄时间、地、地点及证明目的院对被告举示的6张照片的真实性无法核实，亦无法确认其证明目的，故不予认可。根据原告提供的证据和庭审中原告的陈述，本院认定事实如下：被告肖钰缤系重庆市沙坪坝区泉景三路2号***房屋业主（融汇童话里D区***号），该房屋建筑面积93.75平方米。2014年8月15日，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景D区前期物业服务合同》及《补充协议》，合同约定：由乙方为融汇泉景D区实施前期物业管理服务，本合同期限为3年，自2014年8月15日起至2017年8月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。物业服务费按建筑面积计价，住宅为2.5元/月/平方米（含电梯费）。共用的专项设备运行的能源能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二章约定乙方提供物业服务的内容包含：物业共用部位的维修养护管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地花木的养护管理；附属配套建筑和设施的维修养护管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括公共秩序监控、巡视、门岗执勤。《补充协议》约定，前期物业服务合同第八章第二十二条、第二十三条变更为本合同自签订之日起至业主委员会成立后另行与物业服务企业签订物业服务协议生效之日止。合同签订后原告按约向被告肖钰缤及所在小区提供了物业服务，但被告肖钰缤未支付2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费及2019年11月13日至2020年6月30日期间的公摊费。原告于2020年3月向被告发出催缴物业服务费及公摊费的通知，要求被告支付所欠费用，但被告未缴纳。现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告举示了被告欠费明细清单及D3栋水电费分摊明细表，证明被告欠费的明细及计算依据。原告举示了四害消杀记录表、生活垃圾清运记录、疫情防控记录表、巡逻监控记录表、外来人员（车辆）情况登记表、消防系统联动测试记录、配电房保养记录表、设施设备维护保养记录表、门禁对讲系统保养记录表等，证明其按约提供了物业服务并对经营情况进行了公示。被告肖钰缤经本院传票传唤，于查明当事人身份后，无正当理由未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本院认为，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告具有约束力。根据原告提交的证据，足以证明原告向被告提供了物业服务，被告接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费。根据前期物业服务合同约定的标准及被告房屋建筑面积可以计算，2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费为1875.04元（2.5元/平方米/月×93.75平方米=234.38元/月，234.38元/月×8个月=1875.04元），2019年11月13日至2020年6月30日期间的公摊费应当为3.56元+3.46元+3.56元+3.81元+3.13元+3.38元+3.25元+3.29元=27.44元），原告仅主张3.11元+3.46元+3.56元+3.81元+3.13元+3.38元+3.25元+3.29元=26.99元，系原告对其权益的合法处分，本院予以支持2019年11月13日至2020年6月30日期间的公摊费26.99元。被告未在每月前15日内交纳当月的物业服务费，应当依照约定支付违约金。合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。该约定过分高于造成的损失，审理中，原告同意将违约金调整为以2019年11月1日起至2020年7月31日期间每月应交物业服务费为基数，按照每日万分之六点五的标准，从每期欠费的次月1日起计算至物业付费付清时为止。未违反法律法规强制性规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告肖钰缤于本判决发生法律效力后立即向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2019年12月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1875.04元及2019年11月13日至2020年6月30日的公摊费26.99元；二、被告肖钰缤于本判决发生法律效力后立即向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付违约金，该违约金以2019年12月1日至2020年7月31日期间每月应交的物业服务费为基数，按照每日万分之六点五的标准，从每期欠费的次月1日起计算至物业付费付清时为止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖钰缤负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年九月三十日法官助理 任培锋书 记 员 王庆红