云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3632号原告：薛全唐，男，1976年10月30日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市官渡区，当事人送达地址确认书确认送达地址官渡区。委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所云南省昆明市新闻路**，当事人送达地址确认书确认送达地址西山区新闻路348号，统一社会信用代码9153000078165679X4。法定代表人：戴艳梅。委托诉讼代理人：毕蕊，女。特别授权代理。原告薛全唐与被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理。后根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定之情形，由法官一人适用普通程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。薛全唐的委托诉讼代理人杨若禾、李康鸣到庭参加了诉讼，中天公司经本院依法送达起诉状副本、开庭传票等材料后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。薛全唐向本院提出诉讼请求：一、中天公司继续履行双方于2013年6月13日签订的《商品房购销合同》，立即将经验收合格的文化空间广场地下室A区负一层S-102号房交付薛全唐；二、中天公司赔偿薛全唐自2014年7月1日起至实际交房之日止的按《物业委托租赁管理协议》第2条确定的递增租金金额计算的经济损失（2014年7月1日至2017年6月30日期间按年利率8%计算，2017年7月1日至2020年1月14日期间按年利率8.5%计算，截止2020年1月14日的损失为233,603.82元）；三、本案诉讼费由中天公司承担。在本案审理中：薛全唐放弃前述第一项诉讼请求。事实及理由：2013年6月13日，薛全唐与中天公司订立《商品房购销合同》，约定中天公司应当在2014年6月27日前将其开发的文化空间广场地下室负一层H区S-102号房屋交付薛全唐，房屋价款512,166元，薛全唐按约支付了全部购房款。双方还签订了补充协议，对逾期交房的违约责任等内容进行了约定。2013年6月13日，薛全唐还与案外人云南富壹城物业有限公司签订《物业委托租赁管理协议》，薛全唐将本案所涉房屋委托给该公司对外租赁，并对租赁期限、租金计算方式等内容进行了约定。现本案所涉房屋仍未交付，故薛全唐诉至本院，请求判令如前诉请。中天公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状及证据材料。结合法庭调查，本院认定事实如下：2013年6月13日，薛全唐与中天公司订立《商品房购销合同》，约定主要内容为：“薛全唐向中天公司购买其开发的文化空间广场地下室A区-1层S-102号房屋。薛全唐以贷款方式付512,166元，2013年6月13日首期支付262,166元，其余价款250,000元向中国光大银行昆明钱局街支行贷款支付。中天公司应当在2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付薛全唐，逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行”。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：“房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准，中天公司取得竣工验收备案文件为中天公司交付房屋的唯一条件，中天公司因自身原因未能在合同约定期限内向薛全唐交付房屋的，薛全唐给予中天公司60天的宽展期，合同继续履行，中天公司无需承担违约责任，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，中天公司应按薛全唐已付房款的万分之一向薛全唐支付违约金，合同继续履行”。2013年7月2日，座落于昆明市西山区房屋登记备案至薛全唐名下，合同登记号为ＫＭ2013070248405。2013年12月9日，中天公司开具金额为512166元的不动产销售发票，其中记载商品名称为地下室-1层Ａ区Ｓ-102，付款方为薛全唐。2013年6月13日，薛全唐与案外人富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》，约定薛全唐将向中天公司购买的案涉房屋委托云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称：“富壹城公司”）对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，该协议中约定物业租金计算基数为512,166元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为40,973.28元；第4至6年的年均收益率为8.5%，年租金回报为43,534.11元；第7至9年的年均收益率为9%，年租金回报为46,094.94元。上述事实有薛全唐提交的《商品房购销合同》《补充协议》《物业委托租赁管理协议》、发票，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：薛全唐与中天公司在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，故该份协议对双方也具有约束力。按照《商品房购销合同》约定中天公司应在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付薛全唐，房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准；中天公司逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，中天公司应按薛全唐已付房款的万分之一向薛全唐支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系中天公司为重复使用而预先拟定的条款，其免除了中天公司延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，中天公司应按《商品房购销合同》中约定的交房时间（2014年6月27日前）交房。中天公司未能提交证据证明本案所涉房屋已竣工验收，已属违约，薛全唐有权根据《商品房购销合同》要求中天公司承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，薛全唐购买的房屋系商铺，中天公司逾期未能交付房屋使薛全唐不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于中天公司可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，中天公司和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的薛全唐预期利益，故本院参照前述协议约定的标准，根据薛全唐提起的诉讼请求，将2014年7月1日至本案辩论结束之日（2020年9月16日）期间的违约金确定为以购房款总数按该协议约定标准计算的违约金，本院结合薛全唐主张的时间及利率标准，将违约金分段认定如下：一、2014年7月1日至2017年6月30日期间的违约金为125,480.67元（40,973.28元×2+43,534.11元=125,480.67元），薛全唐主张该期间的违约金为122,919.84元，系其对自身权利的处分，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体及第三人利益，本院予以准许；二、2017年7月1日至2019年6月30日期间的违约金为87,068.22元（43,534.11元×2=87,068.22元），2019年7月1日至2020年1月14日期间的违约金为26,497.82元（49,094.94元÷365天×197天=26,497.82元），该两段时间的违约金合计为113,566.04元，薛全唐主张该期间的违约金为110,683.98元，系其对自身权利的处分，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体及第三人利益，本院予以准许；三、2020年1月15日至2020年9月16日期间的违约金为32,954.14元（49,094.94元÷365天×245天=32,954.14元）。即2014年7月1日至2020年9月16日期间合计的违约金应为266,557.96元。自2020年9月17日起的违约金，因中天公司的交房时间尚不能确定，故本院在本案中对该部分诉讼请求不作处理。关于薛全唐当庭撤回第一项诉讼请求部分，系其对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体及第三人利益，本院予以准许。需要指出的是，中天公司应创造条件积极完善手续，争取尽早将符合合同约定标准的房屋交付给薛全唐，积极履行合同义务。综上，中天公司经依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付薛全唐2014年7月1日至2020年9月16日期间逾期交房的违约金266,557.96元；三、驳回薛全唐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4804元（此款薛全唐已预交），由云南中天文化产业发展股份有限公司承担。另，薛全唐在本案审理中减少诉讼请求，已预交的案件受理费差额825元退还薛全唐。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 罗 玮二〇二〇年九月十七日书记员 赵亚萍