河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0724民初1618号原告：赵祥礼，男，1958年11月24日出生，汉族，住获嘉县。委托诉讼代理人：李明玉，河南博苑律师事务所律师。被告：刘宝，男，1979年5月14日出生，汉族，住获嘉县。被告：安艳霞，女，1980年9月3日出生，汉族，住获嘉县，系被告刘宝之妻。二被告委托诉讼代理人：田园，河南滕泰律师事务所律师。本院于2020年9月9日立案受理了原告赵祥礼诉被告刘宝、安艳霞房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告赵祥礼及其委托诉讼代理人李明玉、被告刘宝、安艳霞及其委托诉讼代理人田园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵祥礼诉称：2010年8月11日，原告和被告刘宝协商一致，原告将其所有的位于中和镇北街村的房屋（180平方米）和后院（195平方米）自2010年8月20日起租赁给被告使用，约定后院由被告自己承建。因被告口头承诺在后院添加附属设施彩钢棚，故原告才将租金约定至每年10000元。2017年8月20日，原、被告就上述房屋及院落以及房屋南头12米×7.5米共90平方米又签订房屋租赁补充合同，约定被告所建的后院彩钢瓦顶棚自2016年8月20日归原告所有，租金每年2万元。2018年8月20日，原告将其房屋和院落及附属设施再次租赁给二被告使用。双方约定被告应于每年8月20日前支付下一年的租金，租金每年2万元，不得违约。因二被告未按照约定在2019年8月20日前支付2020年的租金，被告安艳霞于2019年8月20日向原告出具欠房租20000元，加利息2000元，共计22000元的欠条一张，该款至今未付。二被告应于2020年8月20日前支付2021年的租金，但至今未支付且拒不向原告返还租赁物。二被告的行为已根本违约，双方合同目的已不能实现。为维护原告合法权利，根据相关法律规定诉至法院，请查明事实后支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，由二被告向原告返还租赁物及附属设施彩钢棚；2、判令二被告支付2019年的租金及利息22000元；3、判令二被告赔偿原告损失暂算1041.2元（自2020年8月21日起，按每天54.8元计算，暂算至2020年9月8日共19天）并要求继续支付至实际向原告返还租赁物及附属设施止；4、判令二被告承担本案诉讼费用。被告刘宝、安艳霞辩称：1、原、被告签订的租赁合同尚未到期，被告在合同履行过程中没有任何的违约行为，因原告在未通知被告的前提下将案涉房屋出卖给第三人，导致本次纠纷的产生，原告要求解除合同返还房屋及附属设施没有任何法律依据；2、按照法律规定二被告作为承租人，对房屋享受优先购买权，所以二被告请求依法驳回原告的诉讼请求。详细理由在法庭质辩中陈述。原告赵祥礼向本院提交三组证据：第一组证据，2010年8月11日原告赵祥礼和被告刘宝签订的房屋租赁合同，证明双方协商一致，原告将其所有的位于中和镇北街村的房屋（180平方米）和后院（195平方米）自2010年8月20日起租赁给被告使用，约定后院由被告自己承建。因被告口头承诺在后院自己添加附属设施彩钢棚，原告才同意将租金约定至每年10000元，并且5年没有涨租金。第二组证据，2017年8月20日原告与被告签订的房屋租赁补充合同，该证据证明原被告就上述房屋及院落以及房屋南头12米×7.5米共90平方米又签订了房屋租赁补充合同，明确约定被告所建的后院彩钢瓦棚自2016年8月20日归原告所有，租金每年2万元。第三组证据，2018年8月20日原告和被告刘宝签订的房屋租赁合同、2019年刘宝和安艳霞向原告出具的欠条一张，证明原告将其房屋和院落及其附属设施再次租赁给二被告使用。双方约定被告应于每年的8月20日前支付下一年租金，租金每年2万元，不得违约。因二被告未按照约定在2019年8月20日前支付2020年的租金，被告安艳霞于2019年8月20日向原告出具欠房租20000元，加2000元利息，共计22000元的欠条一张，该款至今未支付。被告刘宝、安艳霞向本院提交两组证据：第一组证据，原告向被告出具的收到条一份，证明原告承认被告所建后院的设施，在被告不干时，由被告自行处理，按照该收到条内容，结合原告本人的陈述，原告也认可在2018年签合同前，被告所建的彩钢瓦棚是归被告所有。第二组证据原告与被告安艳霞的通话录音文字整理一份及光盘一份，证明1、在2020年8月20日到期后，被告与原告协商房租的问题，但是原告说已经把房子卖了，因为被告的租赁期限还没有到期，所以被告想和原告沟通房屋和被告所建的设施应该怎么处理，进而酿成了该纠纷；2、在2018年的合同前，彩钢瓦棚是归被告所有，因为是被告承建了彩钢棚，所以约定用彩钢棚充抵房租，但是仅仅充抵两年，并没有达到这个彩钢瓦棚的价值；3、原告在没有经过被告同意的情况下，原告将房屋及被告承建的彩钢瓦棚一起卖给了第三人；4、法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，原告在被告不知情的情况下剥夺了被告的优先购买权。本院经审理认定事实如下：被告刘宝与安艳霞系夫妻关系。2010年8月11日，原告赵祥礼和被告刘宝签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于中和镇北街村的180平方米房屋及195平方米后院自2010年8月20日起租赁给被告使用，最底（低）租金壹万元，租期按年计算，并约定后院由被告自己承建。被告每年公历8月20日前预付下年租金，租金由当年市场行情而定，房屋可长期使用。2017年8月20日，原告赵祥礼与被告刘宝就上述房屋、院落以及房屋南头12米×7.5米共90平方米又签订《房屋租赁补充合同》，约定自2017年8月20日起最底（低）租金每年2万元，并约定被告所建的后院彩钢瓦顶棚自2016年8月20日归原告所有，乙方不租赁时，应保持房屋内外所有设施的完好性，不得拆卸和损坏，如随意破坏，照价赔偿。2018年8月20日，原告赵祥礼将其房屋和院落再次租赁给二被告使用，并与被告刘宝重新签订《房屋租赁合同》，双方约定上述房屋和后院自2018年8月20日起租赁给被告使用，每年租金2万元，5年内不涨房租。被告如不租赁时，所建的彩钢棚归原告所有，但应保持室内外设施的完好性，如故意损坏，则照价赔偿。每年公历8月20日前被告应支付下年的租金，不得违约，如违约，原告可自行处理，如被告不租赁时，应提前1个月告知原告。原告房屋需要翻新重建或变卖，应提前1个月告知被告。因二被告未按照约定在2019年8月20日前支付2020年的租金，被告安艳霞于2019年8月20日向原告出具欠到房租的欠条一份，欠条载明：“今欠房东赵祥礼房租贰万元，加贰仟元利息（一年），共计贰万贰仟元整。至到2020年8月20日2019年8月20日租借人：刘宝安艳霞”。该款二被告至今未付。2020年8月初，原告告知被告欲出卖案涉房屋，并询问被告是否有购买意向，未得到二被告肯定答复。后因二被告应于2020年8月20日前支付2021年度的租金而未支付，也未向原告返还租赁物，2020年9月9日，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，由二被告向原告返还租赁物及附属设施彩钢棚；2、判令二被告支付2019年的租金及利息22000元；3、判令二被告赔偿原告损失暂算1041.2元（自2020年8月21日起，按每天54.8元计算，暂算至2020年9月8日共19天）并要求继续支付至实际向原告返还租赁物及附属设施止；4、判令二被告承担本案诉讼费用。本院认为，原告赵祥礼与被告刘宝三次签订的房屋租赁合同,均系双方当事人的真实意思表示,不违反行政法规的强制性,合法有效。依法成立并已生效的合同对双方具有法律约束力,双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋租赁合同签订后,原告依约享有收取租金的权利,因被告未按期支付租金,故被告的违约行为致使原告签订房屋租赁合同的合同目的不能实现,原告请求解除合同有事实和法律依据，故对原告要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，由二被告返还租赁物及附属设施彩钢棚的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求的被告支付2019年的租金及利息22000元的诉讼请求，有原告提供的被告安艳霞出具的欠条予以证明，被告对此也予以认可，对该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告损失1041.2元（自2020年8月21日起，按每天54.8元计算，暂算至2020年9月8日共19天）并要求继续支付至实际向原告返还租赁物及附属设施止的诉讼请求，计算方法正确，本院予以支持。关于被告辩称的其与被告之间的房屋租赁合同尚未到期的辩解意见，因原、被告之间所签订的房屋租赁合同并未明确载明租赁期限，应视为不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。又因二被告迟延交付租金，经原告催告后仍未交付，故原告可以解除合同，被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。关于被告辩称的原告已将案涉房屋卖与他人，剥夺了其优先购买权的辩解意见，因其未能提供相关证据予以证明，故对其辩解本院不予采信。关于被告辩称的根据原告于2010年11月1日出具的收到条中约定“房后所投财物不干时由乙方（被告）自行处理”，彩钢棚应归被告所有的辩解意见，因原、被告于2017年8月20日签订的《房屋租赁补充合同》以及2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》均明确了被告添附的彩钢棚归原告所有，应视为原、被告对彩钢棚所有权的重新约定，被告的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵祥礼与被告刘宝签订的房屋租赁合同，被告刘宝、安艳霞应于判决生效后十日内返还原告赵祥礼位于获嘉县中和镇北街村的租赁房屋及附属设施彩钢棚；二、被告刘宝、安艳霞应于判决生效后十日内支付原告赵祥礼2019年的房屋租金及利息共计22000元；三、被告刘宝、安艳霞应于判决生效后十日内支付原告赵祥礼房屋租赁损失1041.2元（2020年8月21日至2020年9月8日），以后损失从2020年9月9日起按每天54.8元计算支付至二被告向原告返还租赁物及附属设施止；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半收取188元，由被告刘宝、安艳霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  王永静二〇二〇年九月二十八日书记员  浮嘉琪