湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初2059号原告：胡冬良，男，汉族，1971年12月12日出生，户籍登记地湖南省衡阳县。原告：彭友良，女，汉族，1973年2月22日出生，户籍登记地湖南省衡阳县。上列二原告共同委托诉讼代理人:洪晓军、刘太平，衡阳县弘法法律服务所法律工作者。被告:衡阳市银祥置业有限公司,住所地：衡阳市雁峰区湘江南路小塘铺**七星小区****。法定代表人：唐冬银,该公司董事长。委托诉讼代理人:江辉、王宏，湖南金雁律师事务所律师。原告胡冬良、彭友良与被告衡阳市银祥置业有限公司（以下简称“银祥置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告胡冬良、彭友良委托诉讼代理人洪晓军、刘太平，被告银祥置业公司的委托诉讼代理人江辉、王宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬良、彭友良向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理房屋不动产权证书；2、依法判令被告退还多收取原告的购房款3976元；3、依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记证的违约金25073元（以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6%从2019年6月1日暂计至2020年6月30日，后段另计至办理好不动产登记证时止）；4、依法判令被告立即为原告办理自来水开户手续；5、依法判令被告立即建设好合格的消防设施、化粪池等公共设施；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月30日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的蒸水明珠项目房屋，约定房屋总价386148元。按照原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应在2018年5月31日前交付该房屋，并在交付房屋365日内办理好房屋的不动产权证书，即被告应在2019年5月31日前为原告办理好不动产登记证书。同时，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内申请不动产首次登记并取得《不动产权属证书》。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。但被告严重违约，至今已逾期两年未为原告办理不动产权证书。被告利用格式合同约定的违约金按房价款的0.1%计算明显违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因此，被告应当支付原告逾期办理不动产登记证的违约金为25073元（以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6%从2019年6月1日暂计算至2020年6月30日，后段另计至办理好不动产登记证时止）。合同约定房屋面积为137.91平方米，但测绘管理中心核定的面积为136.49㎡，较合同约定房屋面积少了1.42㎡。按照《商品房买卖合同》第5条面积确认及面积差异处理约定，被告应当退还多收取原告的购房款3976元。按照双方签订的合同约定，被告应为原告入住提供配套设施，然而被告至今未为原告等住户开通自来水，消防设施不合格，没有建设化粪池，导致原告不能正常生活。综上所述，原告为维护自身合法权利，特提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2、《衡阳市商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定被告应在2018年5月31日前交付该房屋，并在交付房屋365日内办理好房屋的不动产权证书，即被告应在2019年5月31日前为原告办理好不动产登记证书等其它事项，但被告一直未按合同约定履行,被告应依法支付原告逾期办证违约金；证据3、房屋面积核定表，拟证明被告交付给原告的房屋与实际面积不符，被告应退还多收取原告的购房款。被告银祥置业公司辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求，被告认为，被告已办理了房屋大产权证，192户的房屋产权证书尚未办理，不能办理的原因是因为案涉项目的前开发商资金链断裂，被告接手后垫资建设，现在还有将近110个车库、商铺及一些房屋没有出售，资金出现了大额亏损，导致无法交清不动产销售税。现在被告方也是本着诚恳的态度和原告积极协商来解决这个问题；2、对于原告的第三项诉讼请求，被告认为，本案中双方未约定适用惩罚性违约金，原则上推定为赔偿性违约金。该违约损害以给原告造成损失为必要条件，原告需要证明损害及因果关系，如果原告没有损失，或者不能证明自己的损失及损失的大小，那么被告就不用支付违约金。事实上，本案的被告已经完成交房，且原告已经入住，虽未拿到不动产权证书，但并未造成原告的实际损失，原告主张该违约金缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。如果法院认为被告需要支付违约金，应按照双方的合同约定进行支付；3、对于原告的第二项诉讼请求，被告愿意如实退还原告面积补差的房款；4、对于原告的第四、五项诉讼请求，被告认为，案涉项目已经由相关部门验收并出具了相关报告，不存在原告所述的被告未建设好消防设施、化粪池等公共设施，另外，自来水开户手续也已经办好，请求法院驳回原告的该二项诉讼请求。被告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：证据4、《衡阳县建设项目竣工综合验收报告》；证据5、《建设工程质量监督报告》；证据6、《工程基本情况》；证据7、《监督单位的质量评价》；证据8、《湖南省建设工程施工安全竣工评定（备案）书》；证据9、《蒸水明珠项目消防控制室移交单》；证据10、《工程竣工验收备案表》；证据11、《蒸水明珠业主收房记录》；证据12、《关于“蒸水明珠”项目供排水设施验收结论》；证据13、《关于“蒸水明珠（碧水湾）”项目绿地核实证明》；证据14、《分部（子分部）工程质量验收记录》；证据15、《衡阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》；证据16、《承诺书》等。以上证据4-16，拟证明:1、案涉蒸水明珠（碧水湾）工程建设项目竣工综合验收合格，不存在原告所述的被告未建设好消防设施、化粪池等公共设施；2、自来水开户手续已经办好，不存在原告所述的没有办好。对双方当事人争议的焦点及其产生的法律后果，本院作如下认定：一、关于逾期办证违约金如何确定的问题。原告认为，被告提供的格式合同中逾期办证违约金条款约定的违约金明显过低，请求法院认定该条款无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求被告以已付房款总额为基数，按照年利率6%支付违约金。被告认为，本案被告已经完成交房，且原告已经入住，原告虽未拿到不动产权证书，但并没有实际损失，原告主张违约金缺乏事实与法律依据。即使要计算违约金，亦应按约定的标准计算。双方合同约定的违约金有效，请求法院按照总房款的0.1%计算违约金。本院认为，本案中，被告因自身原因没有在合同约定的期限内为原告办理房屋不动产权证，被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告提供的案涉合同中违约金条款约定的违约金是按已付房价款的0.1%，明显过低，系免除或限制自身责任的格式条款，本院确定案涉合同中关于逾期办证的条款无效，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。原告请求以已付房款为基数，按年利率6%计算违约金，明显过高，本院亦不予支持，结合合同履行情况、被告违约的过错程度、违约时间的长短、原、被告义务的对等、社会经济发展等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则,酌情确定由被告按照购房款的0.5%支付违约金，即：386148元×0.5%＝1930.74元。二、关于案涉房屋面积补差的问题。原告请求被告支付房屋面积1.42㎡的差价3976元。本院认为，根据已颁发至银祥置业公司名下的湘（2019）衡阳县不动产权第××号不动产权证显示的不动产单元号建筑面积，原告买受的衡阳县西渡镇××社区花××、××组蒸水明珠（碧水湾）预测2406室住宅的建筑面积为136.49㎡，比合同约定的面积137.91㎡减少了1.42㎡，根据双方签订的合同第五条的约定，被告应当退还原告多交的房款3976元（1.42㎡×2800元／㎡）。根据采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：被告银祥置业公司以出让方式取得位于西渡镇××社区花××、××组，编号为0010150023的地块的土地使用权，该地块土地面积为6289.9㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2013年9月16日至2083年6月5日。被告经批准在上述地块上建商品房，定名为蒸水明珠（碧水湾）。经衡阳县住房和城乡建设局批准，被告取得了商品房预售许可证，许可证证号为:蒸房预许字（2016）第023号。原、被告于2018年5月30日签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，其中第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房位于西渡镇××社区花××、××组蒸水明珠（碧水湾）预测2406室。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上27层、地、地下**商品房建筑面积共137.91平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.57平方米；第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2800元，总金额386148元；第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以衡阳县住房和城乡建设局房屋测绘管理中心核定面积为准，单价不变，多退少补；第六条付款方式及期限约定：买受人于2018年4月30日交付购房首付款86148元，剩余房款300000元进行银行按揭贷款；第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年5月31日前，将综合验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内申请不动产首次登记并取得《不动产权属证书》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同另对房屋交接等其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款。2019年4月15日，衡阳县住房和城乡建设局对案涉蒸水明珠项目同意备案。原告于2018年6月10日已经收房。另查明，衡阳县住房和城乡建设局房屋测绘管理中心对案涉房屋出具测绘报告书，案涉房屋建筑面积为136.49平方米，比合同约定的建筑面积137.91平方米减少了1.42平方米。本院认为，本案是一宗商品房销售合同纠纷。原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告违反合同约定至今未为原告办理房屋不动产权证，显属违约，应履行为原告办理产权登记的义务及承担违约责任，故本院对原告请求被告办理案涉房屋不动产权证及支付违约金的诉讼请求予以支持，被告应支付的违约金以本院核定的购房款的0.5%为准。对于原告第四、第五项诉讼请求，本院认为，原告未举证证明案涉房屋目前还存在自来水未开户及未建设好消防设施、化粪池等公共设施，且被告提供了相应证据证明案涉房屋已经竣工验收备案，故本院对原告该二项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款（一）项、第二款之规定，判决如下：一、被告衡阳市银祥置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理房屋权属登记所需的应由其提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费；二、被告衡阳市银祥置业有限公司向原告胡冬良、彭友良支付逾期办证违约金1930.74元；三、被告衡阳市银祥置业有限公司退还原告胡冬良、彭友良购房款3976元；上述第二、三项，被告衡阳市银祥置业有限公司应履行的义务共为5906.74元，款限被告于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告胡冬良、彭友良的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告衡阳市银祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖金华二〇二〇年九月二十四日书记员  胡 彬法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条第（一）项、第二款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。