黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1673号上诉人（原审原告）：李绍纯，男，1963年6月28日出生，汉族，哈尔滨飞机工业集团有限责任公司飞行实验室技术员，住哈尔滨市平房区。上诉人（原审被告）：哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区平房镇山嘴村。法定代表人：高淑玲，董事长。委托诉讼代理人：崔伟宸，女，1984年11月4日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：唐玉厚，辽宁公正律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨飞机工业集团有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区友协大街**。法定代表人：张继超，董事长。委托诉讼代理人：王志广，男，1966年5月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：马忠滨，男，1965年5月22日出生，回族，该公司后勤管理办主任，住哈尔滨市平房区。上诉人李绍纯、哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司（以下简称哈飞房地产公司）与原审第三人哈尔滨飞机工业集团有限责任公司（以下简称哈飞集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。李绍纯上诉请求：撤销一审判决关于哈飞房地产公司为李绍纯办理房屋权属证书、违约金和诉讼费承担部分的判决，并依法改判哈飞房地产公司承担自2010年4月3日起至为李绍纯办理涉案房产房屋权属证书之日止的违约责任，按照已付购房款总额408090元的基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并支付违约金。哈飞房地产公司承担一审二审全部诉讼费用。事实与理由：1.2009年10月10日，李绍纯与哈飞房地产公司签订《哈飞兴建家园小区购房协议书》时，涉案房产为尚未建成房屋，2010年1月3日，李绍纯与哈飞房地产公司办理了涉案房产的住房入户手续，房屋交付使用。故哈飞房地产公司为李绍纯办理房屋权属证书的期限，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定的情形，应为房屋交付使用之日起90日，即2010年4月3日。所以哈飞房地产公司应当承担自2010年4月3日起，至为李绍纯办理涉案房产房屋权属证书之日止的违约责任，而不是只承担自2017年10月16日起至2019年10月24日止的违约责任，并按照已付购房款总额408090元的基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并支付违约金，而不是按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，是在原贷款利率的基础上再增加50%的罚息。2.诉讼费承担问题。法律规定诉讼费是由败诉方承担的，而一审判决哈飞房地产公司败诉，且李绍纯主张的违约金数额，是按照司法解释第18条的规定计算的，合理合法。所以诉讼费6384元应由哈飞房地产公司全部承担，而一审判决由李绍纯承担诉讼费5612.95元，违反法律规定。哈飞房地产公司辩称：哈飞房地产公司不存在违约的行为，因为1993年李绍纯在飞龙公司集资18420元购买位于哈尔滨市平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号房屋一处，该房屋已经办理了产权证。该房屋在哈飞集团公司下属的房管部门管理之下，根据哈尔滨市棚户区改造工作领导小组办公室棚改办发（2008）2号文件，2008年哈飞集团公司下发了哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案的通知，也就是哈飞（2009）7号文件，该方案规定两条购新房的方案，一是本厂职工可以按照市场价格购买房屋，但不享有公司3万元的房屋补贴。二是不享有原集资款的返还。但是李绍纯是选择了以哈飞集团公司团购的形式购买此房，根据团购此房的方案，哈飞集团公司应将原集资房、李绍纯集资款18420元及3万元住房款补给哈飞房地产公司。哈飞集团公司按约定已经将此款打入哈飞房地产公司，但是李绍纯拒不交回原集资房，像这种集资房在哈飞集团公司当时是46户，已经按协议交房的是45户。在一审中，哈飞房地产公司败诉后，其他45位业主已经提起退房的请求，所以此协议是购房协议，涉案购房协议并不是一个简单的商品房买卖合同，而是由哈飞集团公司给予职工福利在内的企业内部分配房屋。哈飞集团公司述称：李绍纯上诉理由不能成立。该案件并不是简单的商品房买卖合同纠纷案件，不应当依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的相关规定进行处理，不存在应当支付违约金的行为。而且李绍纯与哈飞集团公司、哈飞房地产公司之间的房屋买卖合同，已经经过一审法院2018年第1811号裁定书予以确认为企业的内部管理行为，不属于人民法院管辖范围。哈尔滨市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院也都给予确认，三方的合同性质应当是企业内部的管理行为，不应当由法院受理，更不应该按照商品房买卖合同的相关规定予以判处，不存在应当支付违约金的情况及行为。哈飞房地产公司上诉请求：请求依法撤销黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初2387号民事判决书，驳回李绍纯的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1.一审法院在认定事实上存在着错误，涉案房屋的性质已经在哈尔滨市平房区人民法院及哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6469号民事裁定书中认定为企业与职工之间的福利性质购房，不属于法院主管的范围。根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第三条规定，法院应当驳回李绍纯的诉讼请求。2.哈飞房地产公司在一审时也表明，李绍纯违约在先，为防止国有资产流失，作为哈飞集团公司改制的企业，有义务执行哈飞集团公司的相关文件，待李绍纯同哈飞集团公司纠纷解决后，再给予李绍纯办理涉案房屋的权属证书。3.一审判决哈飞房地产公司支付2017年10月16日至2019年10月24日的违约金是错误的。涉案房屋是在2018年10月份才正式办理房屋产权证。2017年10月15日是涉案房屋小区物业公司为配合哈飞房地产公司办理产权证书，提前通知本小区业主准备相关报送材料而已。此外，涉案房屋于2018年9月10日被一审法院裁定查封，详见2018黑01**财保5号民事裁定书，直到2019年9月12日，哈飞房地产公司才接到一审法院的解除查封房产通知书，在此期间，哈飞房地产公司应当执行法院下发的裁定。现一审法院判决哈飞房地产公司支付涉案房屋查封期间的违约金是错误的。李绍纯辩称：1.已经生效的2019黑01民终6469号民事裁定书中认定的是李绍纯与哈飞集团公司之间为非平等的民事关系主体，李绍纯与哈飞集团公司之间的纠纷不属于法院民事审理范围，裁定驳回哈飞集团公司的起诉。本案中不应再次审理李绍纯与哈飞集团公司之间的纠纷，这超出了本案的审理范围，也违反人民法院的一事不再理原则。2.在双方签订的哈飞兴建家园小区购房协议书中的第九条也有明确约定，涉案房屋是哈飞房地产公司开发的商品房，哈飞房地产公司是2002年8月20日在哈尔滨市平房区市场监督管理局注册成立的独立法人单位，李绍纯是2009年10月10日与哈飞房地产公司签订的哈飞兴建家园小区购房协议书，购房款和贷款都是交给哈飞房地产公司的，一切购买入户手续都是与哈飞房地产公司办的，已入住10年，所以李绍纯与哈飞房地产公司之间为平等的民事关系主体，二者之间的纠纷属于法院民事审理范围。在李绍纯与哈飞房地产公司之间签订的哈飞兴建家园小区购房协议书中的第九条也有明确约定，本协议在履行中发生争议时，双方协商不成时可向房屋所在地人民法院起诉。3.涉案房屋可以办理产权证书的，平房区新疆大街332楼4××号房产是李绍纯合法购买的房产，属于私人房产，不是国有资产，哈飞集团公司就是帮哈飞房地产公司卖房子，并借卖房之机，与哈飞房地产公司恶意串通欺诈职工，哈飞房地产公司和哈飞集团公司是各自独立的法人，出售商品房是哈飞房地产公司的独立法人行为，李绍纯有多个证据证明哈飞房地产公司出售的涉案房屋是商品房，也足以证明李绍纯和哈飞房地产公司之间存在房屋买卖合同关系，而李绍纯与哈飞集团公司之间没有房屋买卖合同关系，哈飞房地产公司和哈飞集团公司之间更没有房屋买卖合同关系，但哈飞集团公司在2009年1月8日下发的哈飞（2009）7号文件中，第一条却写明，企业住房是由哈飞集团公司向开发职工家属区域的建设单位申购，采取自愿购买的方式向公司现有无房和改善条件职工分配出售的住房，这显然是欺诈。既然李绍纯买的是哈飞房地产公司的商品房，就不应该按原价交平房区新疆大街332楼4××号房产给哈飞集团公司，这显失公平，哈飞集团公司已直接支付给哈飞房地产公司48420元房款，对职工没有任何优惠，3万元房补是企业根据政府住房分配货币化政策制定的政策，已于2001年1月1日开始实施，是每个职工都有的，与职工买不买房没有关系，因此不是哈飞集团公司的优惠，可以看中航工业哈飞住房分配货币化的实施方案。商品房的房价是哈飞房地产公司在卖房的过程中，根据市场行情制定的，而且有多个价格，按每平方米2650元起价的价格购买的房屋的，购房者与哈飞房地产公司签订的都是商品房买卖合同，与哈飞集团公司没有任何关系。平房区新疆大街332楼4××号房产，是李绍纯在飞龙公司时合法购买的集资房，并在购买了剩余产权后，于2005年3月15日办理了产权证，因此涉案房屋是李绍纯向哈飞房地产公司合法购买的商品房，平房区新疆大街332楼4××号房产是李绍春已办理了产权证书的私有房产，何来国有资产流失，相反却是哈飞房地产公司和哈飞集团公司恶意串通，隐瞒了涉案房屋的权属和性质，把哈飞房地产公司出售的商品房说成是哈飞集团公司向其申购的企业住房，欺诈职工。4.哈飞房地产公司恶意不给李绍纯办理涉案房屋权属证书违法，依法应承担违约责任，立即为李绍纯办理涉案房屋权属证书，并支付违约金。由于哈飞房地产公司与哈飞集团公司之间有重大利益关系，哈飞集团公司的许多建筑工程项目都承包给哈飞房地产公司，可以说，哈飞房地产公司依靠哈飞集团公司生存，因此哈飞房地产公司只能按照哈飞集团公司的意志，不给李绍春办理涉案房屋的权属证书，这不合法，也严重违约。因此哈飞房地产公司应承担违约责任，立即为李绍春办理涉案房屋权属证书，并支付违约金。至于哈飞房地产公司诉称的办不了涉案房屋权属证书的理由，恰恰证明自房屋交付之使用之日至今是由于哈飞房地产公司的原因违约查封，也是在哈飞房地产公司积极配合哈飞集团公司长期违约后发生的，哈飞房地产公司理应承担违约责任。5.一审判决哈飞房地产公司仅向李绍春支付2017年年10月16日至2019年10月24日止，未办理涉案房屋权属证书的违约金是错误的。哈飞集团公司述称：同意哈飞房地产公司的上诉请求。李绍纯向一审法院起诉请求：1.哈飞房地产公司立即为李绍纯办理哈尔滨市平房区兴建小区B区750楼4××号房屋权属证书；2.哈飞房地产公司承担违约责任，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付2010年4月3日起至2019年10月24日未办理房屋权属证书的违约金338923．71元，在此之后至哈飞房地产公司为李绍纯办理房屋权属证书之日止的违约金继续追加；3.诉讼费用由哈飞房地产公司承担。一审法院认定事实：李绍纯系1986年7月28日入职哈尔滨飞机制造公司（现已更名为哈尔滨飞机工业集团有限责任公司）飞行试验室工作。1993年李绍纯在飞龙公司集资18420元购买了位于哈尔滨市平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号房屋（现已办理产权证书），该房屋在哈飞集团公司下属的房管部门管理之下。根据哈尔滨市棚户区改造工作领导小组办公室文件哈棚改办发（2008）2号，2008年哈飞房地产公司开发位于哈尔滨市平房区哈飞兴建家园小区住宅，哈飞集团公司下发《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》的通知哈飞（2009）7号，制定了职工购买住房分配原则即企业住房是由哈飞集团公司向开发职工家属区域的建设单位申购，采取自愿购买的方式向公司现有无房和改善条件职工分配出售的住房。《方案》同时规定了住房的地域及价格、购房的条件及对象。允许交原房购新房，所交的旧房已经购买的，只将原购房款在购新房的房款中冲减，其它政策性优惠部分不予退款。根据哈飞集团公司下发《购买企业住房分配出售方案》规定，2009年6月23日，李绍纯向哈飞集团公司提出购买2008年度购买企业住房申请表，经审核，李绍纯符合购房条件。2009年9月26日，哈飞集团公司房产部门向李绍纯下发选房证，同日，李绍纯出具购买住房承诺书。2009年9月29日，李绍纯承诺将332楼4××号（即平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号）房屋产权证或房照、收据及5000元，交哈飞集团公司房改办作为所购新房入户后应交原住房的证明及押金，待将该住房交回后返还押金。2009年10月10日，李绍纯与哈飞房地产公司签订《哈飞兴建家园小区购房协议书》（协议编号：哈飞第033号）。李绍纯购买了该小区二期750楼2单元4××号房屋，该协议约定：房屋建筑面积135．97㎡，房屋总价款407910元，进户时补交180元，合计408090元。李绍纯分别于2009年10月10日、2010年5月27日向哈飞房地产公司交付全部购房款。李绍纯享受了优惠政策，每平方米2650元并享受企业职工房补30000元。2010年1月3日，哈飞房地产公司向李绍纯下发住房入户通知单第（0179）号，李绍纯即已入住哈飞兴建家园小区750楼4××号房屋至今。此后，2017年10月15日起，案涉房屋具备了办理产权证的条件，开始办理产权证，因李绍纯未按其承诺交回旧房（平房区新疆大街332楼3单元2楼4××号），哈飞房地产公司未给予其办理产权证书，2019年9月24日，哈飞集团公司向哈尔滨哈飞建筑安装工程有限责任公司下发《关于暂停协助李绍纯办理不动产权证的函》哈飞函（2019）390号。理由是：我公司职工李绍纯拒不执行《哈飞集团2008年度购买企业住房分配出售方案》（哈飞（2009）7号）关于购新房交旧房的相关规定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《哈飞兴建家园小区购房协议书》系李绍纯与哈飞房地产公司在平等、自愿的基础上所签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应按照约定履行各自的义务。本案中，李绍纯向哈飞房地产公司交纳了全部购房款，并居住、使用案涉房屋多年，现哈飞房地产公司已取得房屋销售许可证，并自2017年10月15日起，为哈飞兴建家园小区的业户办理不动产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由此，双方签订的《购房协议书》明确约定了房屋坐落位置、建筑面积、价款、定金、房款交付方式及日期、违约责任等条款，符合商品房买卖合同的特征，案涉房屋应视为商品房。哈飞房地产公司抗辩称及哈飞集团公司述称：李绍纯违反了《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》的相关规定，未交旧房购新房，因此未给李绍纯办理房屋权属证书。本案中，哈飞房地产公司自2017年10月15日起具备了办理哈飞兴建家园小区B区房屋的产权证照的条件，且李绍纯交纳了全部购房款，哈飞房地产公司理应为李绍纯办理案涉房屋的产权证照。对李绍纯主张哈飞房地产公司为其办理哈飞兴建家园小区B区750楼4××号房屋的权属证书的诉求，应予支持。至于哈飞房地产公司抗辩所称及哈飞集团公司述称，李绍纯违反企业住房分配出售方案的相关规定，未将原住房交回，这一抗辩意见与本案诉争的办理案涉房屋权属证书属不同的法律关系。故对哈飞房地产公司及哈飞集团公司的抗辩意见，不予采纳。关于李绍纯主张未办理房屋权属证书违约金的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案的实际情况，案涉房屋建房之初，尚不具备办理房屋权属证书的条件，李绍纯属明知。该房屋于2017年10月15日起才具备了办理权属证书的条件。而本案中，哈飞房地产公司与哈飞工业集团系各自独立的法人单位，哈飞房地产公司至今未为李绍纯办理案涉房屋的权属证书，理应承担违约责任，但违约金应自2017年10月16日起以购房款408090元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，以购房款408090元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月24日止为宜。综上，判决被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内为原告李绍纯办理案涉房屋（哈尔滨市平房区哈飞兴建家园小区750楼4××号）的权属证书。被告哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司向原告李绍纯支付2017年10月16日至2019年10月24日止，未办理案涉房屋权属证书的违约金（违约金计算标准以购房款408090元为基数，自2017年10月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以购房款408090元为基数，自2019年8月20日起至2019年10月24日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本院二审期间，李绍纯举示证据如下：（2018）黑0108民初1811号案件庭审笔录第６页、第１４页、第１５页、第２２页。意在证明：哈飞集团公司已向哈飞房地产公司支付了48420元，李绍纯与哈飞集团公司之间没有房屋买卖协议。哈飞房地产公司质证意见：这是哈飞集团公司以内部团购的政策替李绍纯交的。该证据恰恰证明了李绍纯购买此房是以哈飞集团公司员工的名义购买，是企业内部团购房，市场定价每平方米是3400元，而李绍纯购房是2650元，这正是公司员工购房的一个福利价。哈飞集团公司质证意见：对该证据真实性无异议。对李绍纯对该证据的理解方面有异议，该份证据恰恰能证明李绍纯对哈飞集团公司的内部职工，依照公司的文件的规定，参加公司内部购房，并且享受到了哈飞集团公司内部给予职工的优惠待遇。正因为有此前提条件，才存在与哈飞房地产公司后续签订合同的这种行为。因此从整个签订合同过程，就是一个连续的整体，更能证明该份合同的纠纷不属于商品房买卖合同纠纷，应当属于公司内部的管理行为，是属于职工福利待遇方面的行为，不应当由人民法院处理。本院认证意见：因哈飞房地产公司与哈飞集团公司对李少纯提交证据的真实性无异议，本院予以确认。对证明问题需结合案件其他事实予以综合评判。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于本案是否属于人民法院民事受案范围问题。李绍纯与哈飞房地产公司签订的《哈飞兴建家园小区购房协议书》对案涉房屋坐落位置、建筑面积、价款等条款进行了具体约定，符合商品房买卖合同的形式特征，一审判决双方之间存在房屋买卖合同关系正确。哈飞集团公司与李绍纯对新疆大街332楼4××号房屋交回问题产生的纠纷系单位内部分调房引发，该问题不属于法院民事受案范围。而本案中，哈飞集团将含有前述单位内部分房方案因素的48420元转给哈飞房地产公司，该款即转化为李绍纯购房款，与李绍纯交纳的其他购房款一并完成了李绍纯的交款合同义务，哈飞房地产公司所开具的购房款票据对此也进一步进行了确认。故哈飞房地产公司关于本案不属于民事受案范围的主张不能成立。李绍纯未按哈飞集团公司分房方案交出新疆大街332楼4××号房屋，应如何处理应由哈飞集团公司通过内部管理解决，本案所进行的民事评判并不会对其内部管理产生影响。前述《购房协议书》第八条约定哈飞房地产公司在代李绍纯办理房屋产权证件时，所应缴纳的费用由李绍纯承担。该约定表明哈飞房地产公司应当履行协助为李绍纯办理案涉房屋权属登记的义务。李绍纯未交回新疆大街332楼4××号房屋及哈飞集团公司下函等行为均不能构成哈飞房地产公司不履行合同义务的民事抗辩合理理由，一审判决哈飞房地产公司应承担逾期办证违约责任亦无不当。关于李绍纯主张的逾期办证违约金问题。《购房协议书》中对办理房屋权属证书的期限没有约定，双方之间的房屋买卖系建立在单位为职工改善住房条件并享有内部优惠政策的前提下，且案涉房屋2017年10月15日起才具备了办理权属证书的条件，一审法院考量此节各方面因素，对违约金标准及范围的确认符合公平原则，对双方诉讼费的分担亦属合理。故李绍纯的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李绍纯、哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6384元，由李绍纯负担3192元；由哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司负担3192元。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二〇年九月二十二日法官助理张智慧书记员周小倩