北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18892号原告：孙占军(反诉被告)，男，1949年11月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：许迪，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告：谢建灵（反诉原告），男，1982年11月21日出生，汉族，中国人寿上海数据中心职员，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王佳月，北京市帅和律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，该公司总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告孙占军诉被告谢建灵、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙占军及其委托诉讼代理人许迪、被告谢建灵及其委托诉讼代理人王佳月、第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙占军向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决被告向原告支付违约金1430000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月22日，原、被告经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方约定：被告以总价款8150000元的价格，购买原告位于北京市西城区新风南里XX号楼XX门XX号房屋。合同约定：原告应在2020年2月14日前向原告支付第一笔首付款，但直至2020年4月23日，被告一直未支付过任何首付款。经原告多次沟通和催告，被告仍以各种理由拒绝支付。原告无奈之下只得按照合同约定，于2020年4月24日向原告送达了《关于解除及的通知》，解除了双方之间的买卖合同。原告认为，被告拒不履行付款义务的行为已经构成根本违约，导致涉案房屋至今未能成功出售。现诉至法院，望判如所请。被告谢建灵辩称，双方合同履行过程中发生新冠疫情，被告因此无法离开上海，双方从2020年2月到5月，一直在进行协商，双方最终合议将过户日期、付款日期推迟到2020年6月底或者7月底，原告对于可能发生的过户日期、付款日期的延迟是知情且同意的，对于交房时间原告也希望推迟3个月。双方按照新的履行期限在进行准备。双方合同中约定的2月14日付款期已经失效，原告在几个月时间发展过程中从来没有催促过被告付款，原告主张2月14日付款没有依据。原告在2020年4月23日以被告未在2020年2月14日支付房款构成违约要求解除合同的理由不成立，被告不认可原告主张的合同解除时间。同时，原告有迁出户口的义务，履约时间和原约定时间一致，原告没有按该约定日期迁出户口，如果按照原日期计算违约责任的话，原告没有迁出户口属于违约，双方违约已抵消。原告在合同履行过程中，诱导被告形成延期付款的事实，以逾期付款的理由向被告主张违约金，原告故意与被告磋商继续履约隐瞒已经起诉被告的事实，在立案后还与被告及中介商议履约，协议签署变更协议，被告在2020年5月15日还配合原告及中介办理面签手续，并约定在5月17日上午10点到原告代理律师所在的国辉北京律师事务所签署变更协议，5月17日一早原告突然通知链家公司其不再出售房屋，且拒绝沟通，导致被告在2020年7月31日前办理过户、迁入户口的合同目的无法实现。被告只得在慌忙中另看其他房子，在6月9日另行购买了其他房屋，被告完全具备和原告履行合同的能力。综上所述，不同意原告的诉讼请求。如果法院认定被告违约，原告请求的违约金数额过高，请求法院予以调整。反诉原告谢建灵提出如下反诉请求：1.请求法院判令原告返还定金200000元；2.请求法院判令原告支付违约金400000元；3.判令原告承担本案诉讼费用。反诉事实及理由：买卖合同签订以后，双方一直在协商履行合同，即使在原告起诉后，也一直在与被告协商沟通签署变更协议，被告一直合理地、善意地信赖原告对于合同的履行。但就在2020年5月17日，原告在无证据证明被告不能履行合同的情况下，突然宣布“不卖了”。按照西城教委发布的“多校划片政策”，2020年7月31日之前必须完成房屋过户，孩子的户口必须落进房屋，在原告拒绝出售房屋的情况下，被告不另行购买房屋就会影响孩子入学，因此，被告只能接受现实，于2020年6月9日另行购买了其他房屋，造成被告交易成本增加。被告认为双方合同的解除时间应该是在2020年5月17日，因为原告以其行为明确表示不再出售房屋，原告构成违约，应当按照合同约定向被告承担违约责任。反诉被告孙占军辩称，被告应在2020年2月12日到14日之间向原告支付第一笔首付款，被告逾期付款超过15天构成违约，被告作为给付定金的一方没有按照合同约定付款，无权要求原告返还定金。被告没有按期履行义务超过15天，双方约定的解除条件成就，原告发送解除合同通知书是有法律规定和合同约定的。被告主张违约金的反诉请求缺乏依据，请求法院驳回。如果法院认定原告违约，被告请求的违约金数额过高，请求法院予以调整。第三人链家公司述称，原、被告之间买卖合同的签订时间是2019年6月22日，之后，被告向原告支付了20万元定金。2019年12月，被告提出想推迟首付款及过户时间，主要原因是被告的首付款暂不到位，被告提出愿意给原告10万元作为补偿，但是对于给付10万元补偿的时间双方没有达成一致意见，之后原告于2020年4月23日向被告发送了解除房屋买卖合同的通知，被告于2020年4月24日收到该通知，此后，双方未办理网签、面签、缴税过户，之后原告就提起了本案诉讼。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月22日，原告孙占军作为出卖人，被告谢建灵作为买受人，通过第三人链家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落在北京市西城区新风南里XX号楼XX门XX号，房屋成交价格为7750000元，双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价400000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金200000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人拟贷款3100000元。第六条、房屋交付：出卖人在2020年7月15日将该房屋交付给买受人。第七条、违约责任：（二）、逾期付款责任：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条、（二）转移登记：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起240日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。第十条、户籍迁出（二）、现出卖人可查询到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍。（三）、出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起3日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成本房屋相关的现有户籍迁出手续。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《补充协议》约定：第一条、成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价8150000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金、乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）、乙方于2019年6月22日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付给甲方；（2）、乙方于2019年7月15日将第二笔定金100000元以理房通形式支付给甲方。4、首付款：（1）、乙方于办理产权转移前3个工作日内将第一笔首付款4630000元以理房通形式支付甲方。5、申请贷款：甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。7、不动产转移登记：甲乙双方同意，在办理产权转移之日前3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延，则乙方需按本协议第五条约定承担违约责任。第三条、关于交易房屋入学名额的约定：1、甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为西城区育翔小学，交易房屋入学名额在2020年9月1日前空出。第五条、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、甲方提供的该房屋不动产证书……不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）、甲方在办理不动产转移登记前擅自擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）、将该房屋出售给第三方的；（7）、甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实活无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）、拒绝购买该房屋的；（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2019年6月22日，被告向原告支付定金100000元，2019年7月15日，被告以理房通形式向原告支付定金100000元。通过双方提交的微信记录显示：由于被告未能筹得资金，导致被告未能在双方约定的日期（2020年2月14日之前）向原告支付首付款，被告因此提出将过户日期及首付款支付日期推迟，被告表示可以原告支付10万元作为补偿。但因被告不能及时支付上述10万元款项，原告未与被告签订变更协议。此后，双方在链家公司经纪人的主导下，继续协商履行合同，由于原告认为被告支付的违约金数额过低，最终未与被告签订书面变更协议。2020年4月24日，原告以被告未在合同约定的时间向原告支付首付款构成违约为由，向被告发送了解除合同通知，通知被告双方买卖合同于2020年3月1日解除，并要求被告支付违约金1430000元。此后，在链家公司的推动下，双方也曾就继续履行合同的问题再次进行了协商，并由链家公司根据双方的意见于2020年5月16日草拟了变更协议及和解协议，但在双方签字确认前，原告最终选择了不再履行涉案买卖合同。庭审中，被告主张由于新冠疫情的影响，其在2020年2月14日之前，无法履行支付首付款的义务，并就此与原告达成新的协议，双方同意将过户日期、首付款的支付时间及房屋交付时间均相应进行了推迟，因此，其在2020年2月14日未支付首付款不构成违约，而原告在2020年5月17日在没有证据证明其不具备履行合同能力的情形下，单方表示不再出售房屋，致使其购买房屋的目的不能实现，原告构成违约。原告主张双方就变更过户日期及首付款的支付时间及违约金的数额并未达成一致意见。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：双方同意自买卖合同签订之日起240日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，被告于办理产权转移前3个工作日内将第一笔首付款4630000元以理房通形式支付给原告。根据上述约定，双方应当在2020年2月17日之前办理房屋产权过户手续，被告应当在2020年2月14日之前向原告支付首付款。根据在案证据表明，被告在2020年2月14日并不具备支付首付款的能力，虽然此时正值新冠疫情爆发，北京及被告居住和工作的上海均采取了管控措施，但是疫情及管控措施并不会对被告是否具备付款能力产生影响，双方虽在链家公司的主导下，就延期过户等问题进行过协商，但均因被告不具备付款能力导致双方未能达成一致意见，因此，涉案买卖合同未能依约履行，系被告违约所致，原告有权依据合同约定选择继续履行合同或解除合同，在被告延期付款的情况下，原告虽在链家公司的推动下，与被告就履行合同的问题进行过协商，但原告并不因此丧失合同解除权。综上所述，本院认为，原告于2020年4月24日向被告送达了解除合同通知，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于2020年4月24日解除。关于原告要求被告支付违约金的请求，涉案买卖合同因被告违约解除，被告应当向原告支付违约金，被告主张原告请求的违约金数额过高，请求法院予以调整，本院认为，双方合同虽因被告违约导致解除，但原告未举证证明其因此受到经济损失，故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告违约金200000元，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持。关于被告反诉要求原告返还定金的请求，因双方在补充协议中约定被告违约时，应向原告支付违约金，被告向原告支付的全部款项应冲抵违约金，多退少补。依据上述约定，被告已交定金应当冲抵本院判决被告向原告支付的违约金，故对被告要求原告返还定金的请求不予支持。被告要求原告支付违约金的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙占军与被告谢建灵于二〇一九年六月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇二〇年四月二十四日解除。二、被告谢建灵赔偿原告孙占军违约金200000元（与谢建灵已支付的定金冲抵）。三、驳回原告孙占军其他诉讼请求。四、驳回被告谢建灵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34425元、反诉费4900元，均由被告谢建灵负担（已交纳4900元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年九月八日法官助理 白指洋书 记 员 高 雅书 记 员 温晓娟