黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1533号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢福昱，男，1980年3月27日出生，汉族，哈尔滨互联网文化传媒公司经理，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱丰，男，1990年5月14日出生，汉族，哈西卖萌宠物店美容师，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘洋洋，女，1988年9月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。被上诉人（原审被告、反诉被告）：哈尔滨大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街********。法定代表人：吴彦君，董事长。委托诉讼代理人：刘欣磊，男，1990年2月10日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人谢福昱因与被上诉人朱丰、哈尔滨大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢福昱，被上诉人朱丰及其委托诉讼代理人刘洋洋，被上诉人大盛地产委托诉讼代理人刘欣磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢福昱上诉请求：撤销一审判决，依法审核双方合同约定义务及违约责任划分是否有效，改判朱丰向谢福昱支付违约金11万元，驳回朱丰的诉讼请求。事实和理由：朱丰在一审本诉中所述与事实严重不符，导致房屋买卖合同无法继续履行的原因是朱丰违反合同约定，具体理由：2019年3月14日，谢福昱与朱丰签订《哈尔滨房地产买卖合同》第五条第（二）款第2项约定，朱丰应于2019年3月21日前以银行监管的支付方式支付第一笔首付款20万元；第十条第（三）项约定，朱丰如逾期履行合同约定的义务超过十五日的，谢福昱有权解除合同，且有权追究违约金赔偿；朱丰应在违约发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向谢福昱支付违约金，朱丰向谢福昱已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，朱丰未按合同约定支付首付款，于2019年4月8日才将首付款支付至银行监管账户，逾期超过15日，已构成根本违约。另，合同第五条第（二）款第3项约定：朱丰应当于2019年3月26日前将贷款材料准备齐全并向贷款机构办理贷款申请手续。但直至4月3日，朱丰仍未提供申请贷款所需的收入证明。后双方于4月8日共同到银行办理了贷款申请手续，谢福昱已按合同约定配合朱丰办理完毕贷款申请手续，完成此家银行办理贷款应尽义务。但直至5月16日谢福昱再次接到通知以补看相关证件为由，要求再去一次银行，并告知此贷款再有两到三天即可办理完结。谢福昱于5月17日带领妻子共同前往银行配合查看相关证件，后相关工作人员要求签字。在签署第二份材料中所需填写日期时，要求填写当日5月17日而非原来的4月8日。谢福昱便询问办理周期，工作人员回复原则上至少需要一个月时间才会知道贷款是否获得批准，后又被告知还需要两个半月时间才能办理完毕。至此，在朱丰构成根本违约并且迟迟无法获得贷款审批的情况下，谢福昱也没有行使合同解除权。后朱丰表示不再继续履行房屋买卖合同，但因无法向大盛地产公司索回中介费及首付款而恶意起诉谢福昱。综上，谢福昱已按合同约定配合完成银行相关贷款事宜，不存在违约；现依约要求朱丰支付违约金及赔偿损失，请二审法院支持其上诉请求。朱丰辩称：朱丰不应当支付11万元违约金，因为房屋买卖合同解除主要是因为谢福昱在2019年5月17日签署房屋贷款手续时，与银行信贷员发生争执，并表示不卖了，后离开。自2019年5月17日至5月29日双方多次协商无果。在2019年5月29日，朱丰将一份催告函让大盛地产交给谢福昱，告知谢福昱于2019年5月31日前履行合同义务，办理贷款手续。但直至2019年6月17日谢福昱仍然没有履行合同义务，配合朱丰办理贷款业务。按合同第十条第二项约定，谢福昱逾期履行合同义务，超过15日构成根本违约，应向朱丰支付违约金（总房款的20%，共计11万元整）。自2019年5月17日至6月17日，已经超过15日，所以谢福昱属于根本违约，应当赔偿朱丰违约金11万元。大盛地产辩称：谢福昱的上诉请求不涉及大盛地产的权利义务，不发表答辩意见。朱丰向一审法院起诉请求：1.解除朱丰与谢福昱、大盛地产之间的房屋买卖合同，谢福昱赔偿朱丰合同约定的违约金11万元，按年利率6%赔偿朱丰的利息损失；2.谢福昱承担中介费1.1万元。谢福昱向一审法院反诉请求：1.解除双方于2019年3月14日签订的哈尔滨房地产买卖合同；2.朱丰向谢福昱支付违约金11万元；3.大盛地产将案涉不动产权证书原件返还给谢福昱。一审法院认定事实：2019年3月14日,谢福昱与朱丰通过大盛地产签订房屋买卖合同约定：“出卖人（甲方）谢福昱，买受人（乙方）朱丰。甲方所售房屋坐落于哈尔滨南岗区××单元××号。该房屋不动产权证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0311684号。甲方与乙方通过大盛地产居间介绍成交。乙方应于本协议签署时，向甲方支付定金2万元，甲乙双方同意由甲方委托居间方代为收取，居间方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力。乙方于2019年3月21日前将第一笔购房款20万元以银行监管支付的方式支付甲方。乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；乙方拟贷款金额为33万元。甲乙双方应于2019年3月26日前买方贷款材料准备齐全共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意乙方在收到未获得贷款批准通知后五个工作日内继续申请其他贷款机构贷款。甲方与乙方约定任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3.拒绝购买该房屋的；4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”上述合同签订当日即2019年3月14日，谢福昱将涉案房屋不动产权证交付大盛地产，朱丰将购房定金2万元、中介费1.1万元、代办费2000元交付大盛地产。2019年4月8日，朱丰、谢福昱及大盛地产到中国建设银行办理了涉案房屋贷款申请手续，并于当日，朱丰与谢福昱在中国建设银行办理资金监管，朱丰将首付款20万元存入监管账户。2019年5月大盛地产通知朱丰需要追加首付款1万元，2019年5月（具体时间朱丰记不清楚了）朱丰将追加的首付款1万元交付大盛地产，大盛地产向朱丰出具了收据日期为2019年3月14日。2019年5月16日，大盛地产通知朱丰与谢福昱需要到中国建设银行重新办理贷款手续。2019年5月17日，朱丰、谢福昱及大盛地产到中国建设银行，谢福昱与银行工作人员沟通办理期限后，没有签字并离开银行。此后，三方进行了协商，但未能达成一致意见。谢福昱称，朱丰在2019年4月8日申请贷款后又增加贷款，能够说明贷款未能获批的过错在朱丰。2019年5月17日，重新办理贷款当日，谢福昱认为并没有被告知银行拒批，重新办理贷款不符合常理，谢福昱不同意重新办理，谢福昱认为受骗所以没有签字。朱丰称，未能按照合同约定于2019年3月26日前准备材料共同前往贷款机构，未能于2019年3月21日前将20万元首付款存到银行监管,系因为大盛地产更换办件工作人员，导致办理贷款的银行也需要更换。一审法院认为：朱丰与谢福昱通过大盛地产于2019年3月14日签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按合同约定履行。本案涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系因涉案房屋贷款未能继续办理。谢福昱主张因朱丰未能按照合同约定于2019年3月26日前准备材料共同前往贷款机构，未能于2019年3月21日前将20万元首付款存到银行监管,构成违约。但双方已于2019年4月8日共同到银行申请贷款，并于当日将20万元首付款进行了监管，故对谢福昱的主张一审法院不予采纳。谢福昱主张，朱丰银行流水不合格导致2019年4月8日申请的银行贷款至2019年5月份尚未获得银行批准，并要求谢福昱再次配合向银行申请贷款已严重超出贷款申请期限，构成违约。但谢福昱并未有证据证明朱丰银行流水不合格。同时根据双方签订的房屋买卖合同约定，双方当事人对何时办理完成贷款并未有约定，合同中约定朱丰在收到未获得贷款批准通知后五个工作日内继续申请其他贷款机构申请贷款。故谢福昱的上述主张，一审法院不予采纳。谢福昱在第二次办理银行贷款时，拒绝签字并离开导致贷款未能申请。虽然谢福昱主张重新办理贷款不符合常理，认为受骗所以没有签字，但谢福昱未有证据证明。本案涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因系谢福昱在第二次贷款时拒绝签字，故谢福昱关于朱丰支付违约金11万元的反诉请求不予支持。关于朱丰请求谢福昱给付违约金的诉讼请求，因合同中约定的11万元违约金过高，违约金系对给朱丰造成损失的赔偿，朱丰亦未能证明其有11万元的损失，一审法院予以调整为朱丰交付购房款的利息损失及购买涉案房屋支付居间费产生的损失。本案中，朱丰因购买涉案房屋于2019年3月14日交付定金2万元，于2019年4月8日交付首付款20万元，于2019年5月份（具体时间朱丰记不清了）补交首付款1万元，自朱丰分别交付上述钱款之日起（朱丰自认于2019年5月份补交首付款1万元，但具体时间记不清了，故认定为2019年5月31日），分别以上述钱款为基数，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%标准计算违约金。同时，朱丰购买涉案房屋支付居间服务费1.1万元，应由谢福昱承担。因当事人均要求解除合同，故一审法院对朱丰及谢福昱请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，大盛地产应将黑（2018）哈尔滨市不动产权第0311684号不动产证书返还谢福昱，将定金2万元、补交首付款1万元返还朱丰。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条款（四）项、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除朱丰与谢福昱及大盛地产于2019年3月14日签订的哈尔滨房地产买卖合同；二、谢福昱于判决生效之日起十日内给付朱丰违约金（以2万元为基数，自2019年3月14日起至给付日止；以1万元为基数，自2019年5月31日起至给付日止；以20万元为基数，自2019年4月8日起至给付日止，上述均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%标准计算）；三、谢福昱于判决生效之日起十日内给付朱丰居间费1.1万元；四、大盛地产于判决生效之日起十日内将黑（2018）哈尔滨市不动产权第0311684号不动产证书返还谢福昱；五、大盛地产于判决生效之日起十日内将3万元购房款返还朱丰；六、驳回朱丰的其他诉讼请求；七、驳回谢福昱的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对谢福昱提交的录音证据，因朱丰对其中所涉首付款汇入监管账户时间、双方于2019年3月26日没有办理贷款没有异议，且一审已对此予以认定，故本院予以采信；关于录音证据中其他内容及前述内容能否证明谢福昱主张的事实，需结合其他证据综合研判。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：一审认定朱丰、谢福昱及大盛地产于2019年3月14日签订的房屋买卖合同有效正确。鉴于双方当事人均要求解除该合同，一审予以解除正确。关于朱丰应否向谢福昱支付11万元违约金的问题。谢福昱以朱丰逾期超过15日支付购房首付款及迟延办理贷款构成根本违约、依约应支付11万元违约金为由，提起该项请求。对此，本院认为：谢福昱虽然主张因朱丰未能按照合同约定于2019年3月26日前准备材料共同前往贷款机构，未能于2019年3月21日前将20万元首付款存到银行监管,构成违约，但鉴于双方已于2019年4月8日共同到银行申请贷款，并于当日将20万元首付款进行了监管，此种行为应视为双方当事人对合同约定内容在实际履行过程中予以变更，故一审法院对谢福昱基于此事实主张11万元违约金未予支持并无不当。此外，根据案涉房屋买卖合同约定，双方当事人对何时办理完成贷款并无约定，不涉及是否逾期15日的问题，谢福昱基于此事实主张11万元违约金不能成立。而谢福昱在二审提交的录音证据，亦不能证明此待证事实。综合考量案涉房屋买卖合同未能继续履行的原因系谢福昱在第二次贷款时拒绝签字所致，故一审对谢福昱关于11万元违约金的请求未予支持并无不当。虽然案涉房屋买卖合同未能继续履行的根本原因在于谢福昱在第二次贷款时拒绝签字所致，但纵观本案案情，根据谢福昱在二审提交的录音证据相关内容以及朱丰未能按照合同约定于2019年3月26日前准备材料共同前往贷款机构，未能于2019年3月21日前将20万元首付款存到银行监管等情况，朱丰对谢福昱在第二次贷款时拒绝签字导致本次纠纷发生亦有一定引发矛盾的起因行为及相关责任，加之，案涉的2万元定金、20万元购房首付款以及追加的1万元首付款均非谢福昱占有，一审没有考虑这些因素，判定谢福昱以上述款项为基数、按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%标准计算支付违约金过重，应予调整，调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜。综上所述，谢福昱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11093号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11093号民事判决第二项为：谢福昱于本判决生效之日起十日内给付朱丰违约金（以2万元为基数，自2019年3月14日起；以1万元为基数，自2019年5月31日起；以20万元为基数，自2019年4月8日起；至2019年8月19日止均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回谢福昱其他反诉请求和其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2720元，由朱丰负担2420元，由谢福昱负担300元；一审反诉费用及二审案件受理费2500元，由谢福昱负担2400元，由朱丰负担100元。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年九月二十二日书记员  周小倩