陕西省咸阳市渭城区人民法院  陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书                         (2020)陕0404民初2905号 原告：张某某，女，汉族，户籍登记住址陕西省咸阳市渭城区，现住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：杨峰，咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯乐乐，咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。被告：陕西某某商业运营管理有限公司。法定代表人：吕某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闫某某，男，汉族，户籍登记住址陕西省绥德县，现住西安市长安区，系该公司员工。原告张某某诉被告陕西某某商业运营管理有限公司（以下简称：某某商业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人杨峰、侯乐乐，被告某某商业公司的法定代表人吕某某及其委托诉讼代理人闫某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》；2.请求依法判令被告向原告返还已交纳的保证金126752.4元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月13日，原告与被告签订《XX城XX花园XX区商铺意向协议》，协议约定原告预定租赁某某社区B南区007号的房屋经营生意，原告向被告公司交纳了保证金126752.4元，协议还约定签订正式商业租赁合同后退还保证金。意向协议签订后，原告曾多次催促被告公司签订正式的租赁合同，但被告公司始终置之不理。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益起诉至法院，望判如所请。被告某某商业公司辩称，第一，其对于原告的诉讼请求不认可，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第二，其系商铺的唯一合法出租者，有其与陕西某某实业有限公司签订的《陕西某某社区商铺租赁合同》、公司营业执照及其向陕西某某实业有限公司缴纳保证金的凭据为证。第三，根据其与原告签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》第六条约定，预定商铺后3个工作日退出的，全额退还保证金，并收回预定商铺。预定商铺后3个工作日以上扣除10%作为违约金，并收回预定商铺。现原告仍然是商铺的实际经营者和占有者，商铺的编号等都未发生变化，故不符合退还保证金的约定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第四，原告称多次催促被告与其签订正式租赁合同系虚假陈述，原告现已完成商铺的装修，根据协议约定应提供“四图”后签订正式租赁合同，但原告却与第三方签订了租赁合同，故原告的陈述系虚假陈述。第五，原告作为商铺的实际经营者和占有者，未遵守意向协议第八条关于预定商铺的保密约定，违反了保密条款，被告有权没收原告缴纳的保证金。张某某为证明其陈述的事实，支持其主张，向本院提交证据如下：1、张某某身份证复印件一份。欲证明，原告张某某的身份情况。2、2018年8月13日，张某某与某某商业公司签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》一份。欲证明，2018年8月13日，张某某与某某商业公司签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》，协议约定张某某预定某某商业公司出租的XX城XX社区XX号商铺。3、收款收据、陕西省农村合作金融机构储蓄明细账查询、陕西省农村合作金融机构结算业务申请书各一份。欲证明，张某某根据某某商业公司要求向某某商业公司支付126752.4元作为预定租赁商铺的保证金，某某商业公司于2018年8月13日向张某某出具收款收据一份。4、2018年11月9日，陕西某某实业有限公司与陕西某某商业运营管理有限公司会议决议一份。欲证明，某某商业公司对涉事商铺已经没有合法出租权，其没有资格将商铺出租给张某某。被告某某商业公司为证明其陈述的事实，支持其主张，向法庭举证如下：2018年4月3日陕西某某实业有限公司与陕西某某商业运营管理有限公司签订的《陕西某某社区商铺租赁合同》、2018年8月21日中国民生银行业务受理单复印件、2018年8月21日人民币单位结算卡结算业务专用凭证复印件、陕西某某商业运营管理有限公司营业执照、2018年8月13日张某某与某某商业公司签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》、2018年11月12日陕西某某实业有限公司与陕西某某商业运营管理有限公司会议决议的回函各一份。欲证明，某某商业公司对涉案商铺拥有合法的出租权。庭审中，法庭出示了现场勘验相关材料：2020年7月17日现场勘验笔录1份，现场照片6张。通过现场勘验可以得知，张某某已将某某社区B南区007号商铺转让给李某某，李某某已与陕西某某实业有限公司签订了正式租赁合同。庭审中，经组织双方当事人举证、质证，现认证如下：张某某所举证据1、2、3，某某商业公司对其真实性及证明目的均无异议。经审查后认为，该三组证据均来源合法，符合证据真实性、客观性的要求，且与本案具有关联性，能够证明其欲证明的事实，可以作为认定本案事实的证据使用。张某某所举证据4，某某商业公司对其真实性无异议，但对证明目的不认可。经审查后认为，虽然原告未向法庭提交陕西某某实业有限公司与陕西某某商业运营管理有限公司会议决议原件，但由于被告某某商业公司对该证据的真实性无异议，根据证据三性原则，对该组证据予以认可。某某商业公司所举证据，张某某对《陕西某某社区商铺租赁合同》的真实性认可，但对证明目的不认可，其认为该合同已单方解除，某某商业公司对涉案商铺不享有合法的出租权。对中国民生银行业务受理单复印件及人民币单位结算卡结算业务专用凭证复印件的真实性及证明目的均不认可，其认为该两份证据均为照片复印件，某某商业公司没有提供原件无法核对其真实性，且某某商业公司与陕西某某实业有限公司在合同中约定的保证金数额与该两组证据上的金额不符，某某商业公司也没有提供其他证据佐证，故不认可。对某某商业公司营业执照和《XX城XX花园XX区商铺意向协议》的真实性均认可。对陕西某某实业有限公司与陕西某某商业运营管理有限公司会议决议的回函的真实性及证明目的均不认可。其认为该回函系单方出具，对方是否实际收到无法核实。经审查后认为，《陕西某某社区商铺租赁合同》系陕西某某实业有限公司与某某商业公司于2018年4月3日签订的。该合同可以证明某某商业公司与陕西某某实业有限公司曾约定，某某商业公司租赁位于陕西省西咸新区空港新城某某A区、B区的所有配套商铺，租赁期限自2018年12月1日起至2038年12月31日止。对于2018年8月21日中国民生银行业务受理单复印件和2018年8月21日人民币单位结算卡结算业务专用凭证复印件，某某商业公司均未提交证据原件，亦未提交其他证据予以佐证，故对该两份证据无法确认。对某某商业公司营业执照符合证据三性原则予以确认。《XX城XX花园XX区商铺意向协议》可以证明原告与某某商业公司签订了商铺租赁意向协议。对于陕西某某实业有限公司与陕西某某商业运营管理有限公司会议决议的回函，因某某商业公司所提交证据无具体落款日期，也未提交相关邮寄送达记录，故无法确定某某商业公司是否向陕西某某实业有限公司送达了回函，亦无法确定陕西某某实业有限公司是否实际收到回函，故对此份证据不予确认。综合上述有效证据，经审理查明本案事实如下：2018年8月13日，原告张某某与被告某某商业公司签订《XX城XX花园XX区商铺意向协议》，协议约定张某某预定陕西省西咸新区XX城XX社区XX号的商铺，面积137.3㎡，经营超市生意。租赁期限3年，商铺预定的履约方式为保证金方式履约。提供“四图”后，可签订正式商业租赁合同并退回保证金。装修完毕，验收合格后可签定正式商业租赁合同并退回保证金。张某某向某某商业公司交纳了保证金126752.4元，某某商业公司向张某某出具了收款收据一份。意向协议签订后，双方至今未签订正式租赁合同。另查明，2018年4月3日，陕西某某实业有限公司与某某商业公司签订了《陕西某某社区商铺租赁合同》，双方约定某某商业公司从陕西某某实业有限公司处租赁位于陕西省西咸新区空港新城某某A区、B区的所有配套商铺用于商业运营管理。商铺建筑面积为12329.54㎡，租赁期限自2018年12月1日起至2038年12月31日止，共20年。20年共计总租金为人民币51044295.6元。后双方发生纠纷，某某商业公司未实际掌控和管理某某A区、B区的商铺。又查明，2020年7月17日，经法庭现场勘验得知，张某某已将某某社区B南区007号商铺转让给李某某，李某某已与陕西某某实业有限公司签订了正式租赁合同。本院认为，2018年8月13日，张某某与某某商业公司签订了《XX城XX花园XX区商铺意向协议》，该协议包含了当事人的名称、租赁标的物、租赁期限、租金数额等基本内容，符合合同构成的基本条款，且约定在将来条件满足时签订正式租赁合同，可以认定为预约合同。张某某与某某商业公司之间形成的预约合同是双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、法规的效力性强制性规定，故应是合法有效的。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同的约定履行自己的义务。在合同成立后，张某某按合同约定向某某商业公司交纳了保证金126752.4元。某某商业公司却未按合同约定及时向张某某交付预定商铺，庭审中某某商业公司也未向法庭提交其已实际交付商铺的证据，并且至今未与原告签订正式租赁合同，某某商业公司已经构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。某某商业公司的违约行为已经致使不能实现合同目的，故原告请求解除双方之间签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》，本院予以支持。关于返还保证金问题，原告张某某按合同约定向被告某某商业公司交纳了保证金126752.4元，某某商业公司亦向张某某出具了收款收据一份。现张某某请求判令被告向其返还已交纳的保证金126752.4元，于法有据，本院予以支持。至于某某商业公司与陕西某某实业有限公司之间租赁合同纠纷属于另一法律关系，本案不予论处,可另案起诉。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：     一、原告张某某与被告陕西某某商业运营管理有限公司于2018年8月13日签订的《XX城XX花园XX区商铺意向协议》合法有效，予以解除。二、被告陕西某某商业运营管理有限公司返还原告张某某已交纳的保证金126752.4元。上述款项限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2835元，减半收取1417.5元，由被告陕西某某商业运营管理有限公司负担。    如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。             审  判  员   武令强          二〇二〇年九月二十五日       书  记  员   崔枥如    附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》  第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：  （一）当事人的名称或者姓名和住所；  （二）标的；  （三）数量；  （四）质量；  （五）价款或者报酬；  （六）履行期限、地点和方式；  （七）违约责任；  （八）解决争议的方法。  当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。······第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  1