江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10857号上诉人：（原审被告、申请执行人）：张家港市华芳农村小额贷款有限公司，住所地江苏省张家港市塘桥镇南京路。法定代表人：黄兴如，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔巍，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁烨，江苏拙正律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、案外人）：黄晓炳，男，1980年8月5日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人：（原审原告、案外人）：朱惠琴，女，1956年7月8日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人：（原审原告、案外人）：唐桂英，女，1931年12月8日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人：（原审原告、案外人）：陆国新，男，1959年6月6日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人：（原审原告、案外人）：赵国峰，男，1969年12月21日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人：（原审原告、案外人）：黄文杰，男，1967年8月7日出生，汉族，住江苏省张家港市。上述六被上诉人共同委托诉讼代理人：陆许勇，江苏陆陈单律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：张家港市富利来化工材料有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇乘航东路。法定代表人：徐烽。原审第三人（被执行人）：沈建平，男，1952年9月25日出生，汉族，住江苏省张家港市。原审第三人（被执行人）：程鹏远，男，1944年4月12日出生，汉族，住江苏省张家港市。原审第三人（被执行人）：徐烽，男，1971年9月22日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人张家港市华芳农村小额贷款有限公司（以下简称华芳小贷公司）因与被上诉人黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰，原审第三人张家港市富利来化工材料有限公司（以下简称富利来公司）、沈建平、程鹏远、徐烽案外人执行异议之诉一案，不服张家港市人民法院（2018）苏0582民初13426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华芳小贷公司上诉请求：撤销张家港市人民法院（2018）苏0582民初13426号民事判决书，并判令驳回黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰承担。事实和理由：一、一审认定黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰与富利来公司之间的土地使用权转让关系合法有效，没有法律依据。案涉土地使用权现登记于富利来公司名下，其不动产登记信息载明“本宗地含集体流转土地1400.7平方米”。依照我国现行的土地管理制度，集体土地不能直接交易；即使经流转手续后，集体流转土地使用权的转让亦应当经地方政府的批准。但综合本案的现有证据，张家港市人民政府并未批准黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰和富利来公司之间的土地使用权转让。二、一审判决认定黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰对土地使用权未能变更登记没有过错，没有事实依据。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰于2007年2月即与富利来公司及沈建平就案涉土地订立了转让协议，并于同年10年委托第三方建造房屋；而依据案涉土地使用权的不动产登记信息，直至2014年11月案涉土地使用权方被张家港法院查封。在长达七年的时间里，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰始终怠于办理案涉土地使用权的变更登记，存在明显过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰辩称：一审判决正确，应予维持。一、关于集体土地流转问题，案涉的集体土地是允许流转的。2001年9月28日，乘航经济合作社与富利来公司签订集体建设用地使用权转让合同，约定在使用期限内，受让方可以按照有关规定进行转让出租和抵押，以后的受让人相继取得受让地位，按照合同的规定享受承担受让方的权利和义务。该合同由张家港市国土管理局予以批准。该地块转让时地块上有建筑物，是仓库和乘航医院的宿舍，并非单纯的转让土地。二、华芳小贷公司认为黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰怠于行使变更登记，与事实不相符合。之所以不能办理变更登记，都是由于第三人的原因以及各种诉讼导致变更登记不能，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰并无过错。富利来公司、沈建平、程鹏远、徐烽未作陈述。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于张家港市土地使用权的强制执行【张国用（2009）第0150690号，以下简称案涉土地】；2.诉讼费用由华芳小贷公司承担。一审法院认定事实：原告华芳小贷公司与被告富利来公司、沈建平、程鹏远、徐烽金融借款合同纠纷一案，该院于2013年6月8日出具（2013）张商初字第0469号民事调解书：一、原、被告双方一致确认，富利来公司结欠华芳小贷公司借款本金300万元及自2012年8月1日起按月利率18.8‰计算的利息。二、华芳小贷公司同意富利来公司于2013年7月30日前归还借款本金300万元及自2012年8月1日起至实际还款之日止按月利率18.8‰计算的利息。三、华芳小贷公司自愿放弃律师费请求。四、沈建平、程鹏远、徐烽对富利来公司的本案债务承担连带清偿责任。五、案件受理费36000元，减半收取18000元，保全费5000元，合计23000元，由富利来公司负担，该款华芳小贷公司已预交，由富利来公司于2013年7月30日前支付给华芳小贷公司。六、如富利来公司未按本协议履行，则华芳小贷公司可以就借款本金300万元，自2012年8月1日起按合同约定月利率18.8‰计算的利息、案件受理费18000元及保全费5000元扣除富利来公司已履行部分向法院申请执行。七、双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。该调解书发生法律效力后，根据华芳小贷公司申请，该院于2013年9月24日立案执行，案号为（2013）张执字第1194号。在该案执行过程中，该院于2016年11月10日查封了案涉土地。案外人黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰提出异议后，该院于2018年10月22日作出（2018）苏0582执异110号执行裁定书，裁定：驳回案外人黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰的异议请求。2007年2月8日，黄文杰和富利来公司（原名张家港市富利来贸易有限公司）原法定代表人沈建平签订《协议》，富利来公司将坐落于乘航中行北面面积为3668.8平方米的土地使用权（土地证号15-10-**）转让给黄文杰，转让价150万元，在签订协议时支付100万元，余款50万元在转让手续土地分割证书办妥起三日内支付，最迟不得超过2007年4月30日，因土地转让所产生的税收及其他各项费用均由黄文杰承担。富利来公司向黄文杰借款150万元，借款期限三个月。协议签订后，黄文杰交付了协议载明的转让款及借款。2007年10月18日，黄月祥和案外人邵仁明签订《施工合同》，黄月祥委托邵仁明在上述土地上建造别墅二幢（四套），后又增加辅房八间，土建工程于2008年底前完工，黄月祥支付了全部工程款。2010年4月20日，该院受理江苏鑫融创业投资有限公司（以下简称鑫融公司）诉许晓平、沈建平、富利来公司企业借贷纠纷一案，该案在审理中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、许晓平应归还鑫融公司借款本金1100万元、利息590万元（计算至订立协议之日即2010年8月27日），富利来公司自愿为许晓平的上述债务承担连带保证责任。鑫融公司同意富利来公司以名下的土地使用权（座落于张家港市土地使用权证张国用（2009）第**、面积3650.7平方米）及上述土地上四套别墅（无房产证、以现状为准，每套房屋建筑面积约604平方米、具体建筑面积以有权部门测绘为准）和附属8间房屋（16只车库）折抵上述借款本息，于2010年8月27日起归鑫融公司所有，有关房地产办证手续及费用由鑫融公司自理。二、鑫融公司自愿放弃其他诉讼请求。三、案件受理费117500元减半收取58750元、财产保全费5000元，合计63750元由鑫融公司负担。该院出具（2010）张商初字第0401号民事调解书对上述协议予以确认。2012年6月25日，鑫融公司和赵永胜签订《房屋买卖合同》，根据（2010）张商初字第0401号民事调解书，鑫融公司拥有坐落于张家港市土地使用权证张国用（2009）第0150690号、面积3650.70平方米的土地使用权及上述土地上四套别墅（无房产证、以现状为准，每套房屋建筑面积约604平方米）和附属八间房屋，四套别墅并排由东往西建造，编号为从东往西1至4号。鑫融公司同意将1号别墅及对应的二间房屋以276万元的价格卖给赵永胜，赵永胜指令于荣祥支付购房款，鑫融公司指令张家港保税区万泰国际贸易有限公司接受购房款等。2012年7月2日，鑫融公司出具收条，确认张家港保税区万泰国际贸易有限公司收到赵永胜指令于荣祥以承兑汇票形式支付的276万元购房款。同日，鑫融公司与纪伟伟签订《房屋买卖合同》，鑫融公司将2号别墅及对应的二间房屋以260万元的价格卖给纪伟伟，其余条款及付款方式均与前份《房屋买卖合同》相同。2013年1月2日，鑫融公司与戴维忠签订《房屋买卖合同》，鑫融公司将3号别墅及对应的二间房屋以260万元的价格卖给纪伟伟，其余条款及付款方式均与前份《房屋买卖合同》相同。同日，鑫融公司与陶慧敏签订《房屋买卖合同》，鑫融公司将4号别墅及对应的二间房屋以252万元的价格卖给陶慧敏，其余条款及付款方式均与前份《房屋买卖合同》相同。2014年7月21日，该院作出（2014）张商再初字第2号民事裁定书，裁定鑫融公司与许晓平、沈建平、富利来公司企业借贷纠纷一案由该院另行组成合议庭进行再审；再审期间中止原调解书的执行。再审期间，鑫融公司于2015年3月24日向该院提出撤诉申请。该院于2015年4月3日裁定准许鑫融公司撤回起诉，撤销该院（2010）张商初字第0401号民事调解书。2014年10月24日晚，赵永胜等人占领了涉案四套别墅及辅房。2014年10月25日，黄文杰向张家港市公安局乘航派出所报警。双方就四套别墅的所有权问题一直发生争议，黄文杰多次报警，公安机关多次召集双方协商未果。2014年11月29日，黄月祥因病死亡，其第一顺位继承人儿子黄晓炳、配偶朱惠琴、母亲唐桂英于2015年7月28日向该院提起诉讼，要求：1、请求依法确认由黄月祥出资建造的坐落于张家港市土地使用权证张国用（2009）第0150690号，面积3650.7平方米土地上的四套别墅（并排由东向西建造，编号分别为一至四号）及附属8间房屋（16只车库）等建筑物归黄晓炳、朱惠琴、唐桂英所有；2、要求判令沈建平、富利来公司、鑫融公司立即停止侵权，将上述四套别墅及附属8间房屋等建筑物返还黄晓炳、朱惠琴、唐桂英，或支付相应对价合计1048万元；3、判令纪伟伟立即停止侵权，返还一号别墅及附属房屋（四只车库），或支付相应对价276万元；4、判令赵永胜立即停止侵权，返还二号别墅及附属房屋（四只车库），或支付相应对价260万元；5、判令戴维忠立即停止侵权，返还三号别墅及附属房屋（四只车库），或支付相应对价260万元；6、判令陶慧敏立即停止侵权，返还四号别墅及附属房屋（四只车库），或支付相应对价252万元；7、本案诉讼费用由七被告承担。该院审理后认为，涉案别墅等没有取得建设工程规划许可证等相应的准建手续，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英要求法院确认涉案别墅的所有权不属于人民法院民事案件受理范围，且其他请求是以其享有涉案别墅所有权为前提。据此裁定驳回黄晓炳、朱惠琴、唐桂英的起诉。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英不服该裁定，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年6月3日，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰向该院提起诉讼，要求纪伟伟、赵永胜、戴维忠、陶慧敏：1、排除妨碍、停止侵占位于杨舍镇乘航振兴南路的四套别墅及附属房屋、场地；2、赔偿自2014年10月25日开始至实际停止侵权之日止以524万元为基数按每日万分之一点七五计算的经济损失；3、承担本案诉讼费用。该院审理后认为，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰一致确认涉案土地使用权、别墅、辅房等由黄月祥、陆国新、赵国峰、黄文杰四人共同出资购买、建造，涉案土地目前使用权人即富利来公司对此无异议，且有双方签订的《协议》、施工人邵仁明的证明等为据，该院予以确认。虽然涉案四套别墅及八间辅房的建造没有取得建设工程规划许可证等相应的准建手续，但作为实际出资者及建造人的黄月祥、陆国新、赵国峰、黄文杰，对上述房屋享有占有的权利。因黄月祥已死亡，该权利由其第一顺序继承人黄晓炳、朱惠琴、唐桂英继承。根据法律规定，占有的动产或者不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨碍占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，涉案1-4号（由东往西）别墅及对应的二间房屋分别被赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏侵占，故黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰有权要求赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏排除妨碍，并返还上述别墅及辅房。因黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰对上述别墅及辅房尚未分割，故对四套别墅及八间房屋一并提起返还的诉请，符合法律规定，不需要分别主张权利。赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏辩称其已依法取得涉案别墅，且基于对生效法律文书的信任，支付价款取得别墅，属于善意取得。对此，首先该份以物抵债的民事调解书已被撤销，另外该份民事调解书中载明四套别墅无产权证，赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏应当明知无产权证的房屋买卖关系是无效的，其仍旧购买上述别墅不存在善意。并且赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏签订房屋买卖合同后一年多未占有别墅，直到该院发出再审裁定书后才侵占上述别墅，明显有违常理。当然，赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏返还上述别墅及辅房后，如确有损失，可依法向鑫融公司主张权利。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰表示要求赵永胜、纪伟伟、戴维忠、陶慧敏赔偿经济损失的请求在本案中暂不主张，该院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、赵永胜应于判决生效后10日内停止侵占位于张家港市土地使用权证为张国用（2009）第0150690号土地上的1号别墅（由东往西排）及对应的二间房屋并返还给黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰。二、纪伟伟应于判决生效后10日内停止侵占位于张家港市土地使用权证为张国用（2009）第0150690号土地上的2号别墅（由东往西排）及对应的二间房屋并返还给黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰。三、戴维忠应于判决生效后10日内停止侵占位于张家港市土地使用权证为张国用（2009）第0150690号土地上的3号别墅（由东往西排）及对应的二间房屋并返还给黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰。四、陶慧敏应于判决生效后10日内停止侵占位于张家港市土地使用权证为张国用（2009）第0150690号土地上的4号别墅（由东往西排）及对应的二间房屋并返还给黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费80元，由纪伟伟、赵永胜、戴维忠、陶慧敏承担。该款六原告已预交，该院不再退还，由四被告在履行本判决时直接给付六原告。纪伟伟、赵永胜、戴维忠、陶慧敏不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院于2017年7月21日出具（2017）苏05民终1701号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰根据上述生效法律文书向该院申请执行。纪伟伟、赵永胜、戴维忠、陶慧敏于2018年6月15日交出案涉别墅和辅房，案件执行完毕。该院在执行鑫融公司与许晓平、沈建平、富利来公司民间借贷纠纷一案中，于2017年12月25日依据（2017）苏0582执7931号执行裁定书及协助执行通知书，查封了富利来公司位于张家港市的房产［张房权证杨字第**］及土地［张国用（2009）第0150690号］。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰针对上述查封土地使用权提出异议，要求解除查封。2018年2月26日，该院作出（2018）苏0582执异19号执行裁定书，驳回了黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰的异议请求。（2018）苏0582执异19号执行裁定书生效后，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰向该院申请再审。该院于2019年6月17日作出（2019）苏0582执监1号执行裁定书，裁定：撤销该院（2018）苏0582执异19号执行裁定；对本案案外人黄晓炳的异议请求重新作出裁定。该院重新立案后，案外人黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰以本案异议并非针对首查封提出为由申请撤回异议。该院于2019年7月15日作出（2019）苏0582执异143号执行裁定，裁定：准许案外人黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰撤回异议申请。一审法院认为，富利来公司于2007年2月将案涉土地使用权转让给原告，原告支付了转让款并在案涉土地上建造了房屋，双方均无异议且有该院生效法律文书予以确认，对此事实予以认定。因案涉土地使用权现登记在富利来公司名下，原告享有要求富利来公司将案涉土地使用权变更登记至其名下的权利。本案关键是原告对案涉土地使用权是否享有足以阻却执行的实体权利。对此，该院认为，原告对案涉土地使用权享有足以阻却执行的实体权利。主要理由如下：一、原告与富利来公司于2007年即就案涉土地使用权发生了转让关系，该土地使用权转让关系合法有效。其享有将案涉土地使用权变更登记至其名下的请求权。二、原告于2007年即支付了全部土地转让款并在该土地上建造了房屋，且其对房屋使用权未能变更登记没有过错。三、原告与富利来公司的土地使用权转让行为并非在执行依据诉讼期间发生，也早于执行依据所确定的债务形成时间。综上，可以认定原告对案涉土地使用权享有足以阻却执行的实体权利，其提起执行异议之诉要求停止对案涉土地使用权执行的理由成立，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：不得执行位于张家港市的土地使用权【张国用（2009）第0150690号】。案件受理费18300元，由张家港市华芳农村小额贷款有限公司负担。黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰二审提交如下证据：证据一、付款委托书、收据、汇票申请书各一份，证明黄文杰根据沈建平的指令支付了协议项下的全部150万元及借款100万元。证据二、集体建设用地使用权转让合同及附件、批复各一份，证明案涉土地中集体建设用地经行政主管部门批复可以再次流转，同时根据宗地图上二幢房屋图形可以证明并非纯粹购买光地的土地使用权。证据三、土地使用权登记卡，证明2009年12月5日前富利来公司遗失原土地使用权证，无法协助办理变更登记，且该地块有建筑物且没有领取房产证，并非购买纯粹光地的土地使用权。华芳小贷公司发表如下质证意见：对证据一，因未提交证据原件，对其真实性不予认可。即使该等证据均系真实的，亦不能证明黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰的证明目的。对证据二，真实性没有异议，但不能证明黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰的证明目的。转让合同第一条即明确合同系依照《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》订立，因此第八条“在使用期限内乙方可以依照有关规定进行转让、出租和抵押”中的“有关规定”应当首先指前述管理暂行办法。而依照前述管理暂行办法第二十七条之规定，集体建设用地使用权的再次流转必须具备项目、规划等前置条件，并经土地管理部门的批准方可实施。亦即无论转让合同亦或批复，均未批准富利来公司将案涉集体建设用地使用权转让即再次流转给黄文杰等人。对证据三，真实性没有异议，但不能证明黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰的证明目的。即使如其所言，案涉土地使用权的土地使用证因遗失于2009年12月补领，但直至2014年11月26日被首次查封，没有任何证据证明其在长达5年的时间内曾要求办理案涉土地使用权的变更登记，明显怠于行使权利。事实上，黄晓炳、朱惠琴、唐桂英、陆国新、赵国峰、黄文杰长期未办理变更登记的原因在于其知悉案涉集体建设用地使用权的再次流转是须经批准的，也不可能满足批准的前置条件。二审经审理查明：2000年9月8日，乘航镇乘航经济合作社（甲方）与张家港市富利来贸易有限公司（乙方）签订张家港市集体建设用地使用权转让合同（张土流转合（2000）字第375号），约定：甲方转让给乙方的地块位于，面积为1400.7平方米；转让地块用途为住宅；建设项目总投资金额已建成；本合同项下集体土地使用权转让期限为70年，自2000年9月28日至2070年9月27日止；土地使用权转让金为168084元；依据本合同取得的土地使用权，付清全部土地使用权转让金取得《土地使用证》后，按本合同规定，乙方应在该地块投入建设项目总投资额20%以上后（除转让金外），在使用期限内乙方可以依照有关规定进行转让、出租和抵押。乙方以后的受让人相继取代受让地位，按本合同规定享受并承担受让方的权利和义务。另查明：案涉土地使用权登记卡载明：坐落为杨舍镇乘航振兴南路，用途为城镇住宅用地，权利人为富利来公司，权属性质为国有建设用地使用权，使用权类型为出让，使用期限为70年，使用权面积3650.7平方米。原证张国用（2000）字第1500014号；2009.12.5张家港日报遗失启事声明作废；关于补办土地证的申请；审核证明；2009.12.17张家港工商局企业登记资料查询表及公司变更登记申请书、审核表；单位未领房产证的说明。2009.12.29，其他变更登记：……本宗地含集体流转土地1400.7平方米。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，尽管案涉土地中包含部分集体流转土地，但乘航镇乘航经济合作社与富利来公司签订的集体建设用地使用权转让合同明确约定，富利来公司对该部分集体建设用地可以依照有关规定进行转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款规定：“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外”，故案涉土地转让协议合法有效。其次，在人民法院查封案涉土地使用权之前，买受人已经合法占有案涉土地，并且支付了土地转让款。最后，在2009年12月前，富利来公司遗失原土地使用权证，办理过户登记存在客观障碍；而案涉土地使用权于2010年4月被富利来公司通过民事调解书折抵给鑫融公司，至人民法院查封案涉土地之时，该调解书仍处于生效状态，在此情况下富利来公司亦不可能协助办理过户登记，故未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，买受人就案涉土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益，一审认定并无不当。综上所述，华芳小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由张家港市华芳农村小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵新华审 判 员 柏宏忠审 判 员 丁 兵二〇二〇年九月十四日法官助理 马歆悫书 记 员 沈可尧附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。