安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终2631号 上诉人（原审原告）：伊洁,女,1992年1月28日出生,汉族,住浙江省杭州市桐庐县。 委托诉讼代理人：张伟，江苏天哲律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):全椒奥晟置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县十字镇凤舞九天小区(十字畜牧站),统一社会信用代码91341124083678617X。 法定代表人：张铭宗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚东花，该公司员工。 上诉人伊洁因与被上诉人全椒奥晟置业有限公司（以下简称奥晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 伊洁上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判奥晟公司返还伊洁装修差价款16万元；3.判令奥晟公司返还税款14582.49元；4.判令奥晟公司自2020年1月1日起,按照每日50元的标准赔偿伊洁无法正常使用房屋的损失(截至起诉之日,赔偿金为6950元)；5.奥晟公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院判决书中没有对本案当事人举证证据的真实性、合法性、关联性的认定,直接查明案件事实,没有证据支撑的“事实”显然是虚妄的。奥晟公司提供的竣工验收资料等证据是复印件,不具有真实性,在没有有效证件支撑的情况下,一审法院直接认定涉案房屋于2019年12月29日竣工验收合格错误。本案系房屋买卖合同纠纷,奥晟公司对是否履行合同义务负有举证责任。一审法院认定奥晟公司履行了交付义务错误。2.一审法院认定伊洁拒绝收房错误,双方当事人都没有主张伊洁拒绝收房,且,伊洁提供的微信聊天记录能够证明涉案房屋存在质量问题，其与奥晟公司委托交房的物业人员交涉,奥晟公司承诺整改、维修,但至今没有修复,并不是伊洁拒绝收房。奥晟公司逾期交付房屋,应承担违约责任:(1)依据《预售合同》第11条约定,房屋交付日期为2019年12月30日。但至今为止,奥晟公司尚未向伊洁交付房屋钥匙,构成违约。(2)奥晟公司提供的竣工验收资料是复印件,不具有真实性，且政府质检部门意见是抽检合格,不能证明涉案房屋装修工程质量合格。(3)本案中,奥晟公司没有提供任何证据证明其向伊洁交付房屋,奥晟公司对于是否交付房屋负有举证责任,本案应认定奥晟公司逾期交房。3.一审法院没有审查案涉房屋实际装修金额实质上是拒绝裁判,奥晟公司拒绝告知案涉房屋的装修金额、拒绝提供相关材料,属于故意隐瞒证据,应承担举证不能的不利后果。本案可以推定,伊洁主张的装修金额成立,奥晟公司应退还装修差价款16万元。4.一审法院认定奥晟公司为增值税下浮的受益人,因此无需退还增值税错误。本案是合同纠纷,奥晟公司是否应退还增值税金应按照合同约定认定,国家下调增值税目的是减轻社会的整体税负负担,并不是为了保护开发商的利益。依据《预售合同》约定,奥晟公司应退还多收的2%增值税税金。本案双方都认可《预售合同》第4条约定,除面积差外,房屋价格不作调整。由于该条属于格式合同条款,依据不利解释原则,该条应作有利于非格式条款一方,即作有利于伊洁的解释认定。《预售合同》第4条约定的价格不作调整指的是《预售合同》第二句话约定的合同不含增值税总价794745.95元不调整。因此,本案合同总价为794745.95元+增值税。由于,增值税税率由11%下调到9%,合同总价应为:794745.95元+794745.95*9%(增值税)。依据税法规定,增值税为价外税,买卖双方应依法据实缴纳、结算,奥晟公司不是税务部门,无权收取多余的增值税税金,奥晟公司应当将多收的2%增值税税金返还。综上,奥晟公司逾期交房、房屋质量存在瑕疵，且装修达不到合同约定金额标准。请求支付伊洁的上诉请求。 奥晟公司辩称，1.奥晟公司不存在逾期交房，系伊洁单方面拒绝接收钥匙，拒绝办理交付手续。一审庭审中，伊洁已自认收到了交房通知书，同时案涉商品房在2019年12月31日前取得竣工验报告及竣工验收备案表，满足合同约定的交付条件。奥晟公司不存在任何阻碍伊洁领取钥匙的行为，是伊洁单方拒绝受领钥匙。2.伊洁以房屋存在质量问题，无法居住为由，要求奥晟公司承担每日50元的违约金没有事实和法律依据。奥晟公司已经提供初步的证据，证明案涉商品房满足交付条件，伊洁主张损失应当证明存在无法入住的事实，以及无法入住的时间。伊洁在一审庭审中提交的房屋验收信息表中所载质量问题并未影响正常居住。3.涉案房屋是一个整体物，不可拆分，案涉商品房的单价是综合单价，不可简单的认为是毛坯价+装修价。当前房地产行业通常的计价方式都是单价*建筑面积得出房屋总价，在采取这一计价标准的同时，就弱化了套内面积与公摊面积的差异，套内和公摊区域的装修标准肯定不一样，但是也没有采取套内一个价，公摊一个价，也就是说现行单价其实是一个综合单价。伊洁在签署认购书时是认可6151.80元每平方米的单价，而且认购书上的建筑面积和房屋总价与商品房买卖合同中约定的没有任何差异。根据补充协议第七条第一款，在面积存在差异的情形下，也是按照综合单价6151.80元每平方米进行退补。4.认购书上的总价与商品房买卖合同上的总价是一致的，且认购书上载明“认购价为认购物业的楼价”，商品房买卖合同第四条载明房屋总价款只会因为面积差异而变更。增值税的调整与伊洁无关。请求驳回上诉，维持原判。 伊洁向一审法院起诉请求：1.奥晟公司返还伊洁装修差价款16万元；2.判令奥晟公司返还税款14582.49元；3.判令奥晟公司自2020年1月1日起,按照每日50元的标准赔偿伊洁无法正常使用房屋的损失(截至起诉之日,赔偿金为6950元)；4.奥晟公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院查明：2017年8月22日，奥晟公司（甲方）与伊洁（乙方）签订《碧桂园奥晟罗马世纪城开认购书》一份。认购书约定，乙方向甲方购买全椒县十字镇纬七路南中央东路东侧罗马世纪城琥珀湾018幢2单元1604洋房，房屋认购单价是6151.8元/㎡，总价格为882168元；本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方应缴纳的营业税（营业税改征增值税后的增值税）等全部水费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费（详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》），均由乙方承担。 2017年11月23日，奥晟公司（甲方）与伊洁（乙方）签订了一份《全椒县商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买全椒县十字镇同乐路3号琥珀湾18幢2单元1604室，该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3951.8元，乙方购买的房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为566688元，全装修总价为882168元；甲方定于2019年12月30日将房屋交付乙方。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同中的附件三对该房屋的建筑结构、装修及设备标准作了具体约定，出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房刻骨感受装修与家具摆设的整体效果只用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。合同中补充条款作了关于税费的约定，双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为794745.95元，增值税为87422.05元（税率为11%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币882168元；合同补充条款中对商品房的交付条件、房屋质量问题的处理方式作了约定。合同签订后，伊洁按照合同约定交付购房款。 另查明,涉案房屋于2019年12月29日竣工验收合格。2020年1月2日,伊洁在验收房屋时,认为房屋质量存在问题而拒绝接收。 一审法院认为：伊洁与奥晟公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立且有效，对双方当事人有拘束力，双方应当按约履行义务，不得擅自变更或解除合同。购买商品房对于个人来说是一项重大事务，不可能简单轻率决定，伊洁应是在充分考察了奥晟公司开发的碧桂园的售房广告和样板房后，与奥晟公司签订了认购书与《全椒县商品房预售合同》，其中均涉案房屋的全装修总价882168元；购买者在购买商品房时不能仅看到合同约定的表面装修价款金额，应当结合当地的房地产市场现状、房价调控政策等综合因素进行决策，认购书反映的单价为6151.8元/㎡，该价格是涉案房屋包含装修价款的真实价格，伊洁对此签字确认，应是对房屋真实价格的知晓和认可。故对伊洁主张的装修价款16万元，不予支持。商品房的纳税义务人是开发商即奥晟公司，涉案房屋的总价款中包含税费，在税率调整的情况下，缴纳税金具体金额的多少系奥晟公司自己的商业风险，与房屋购买人无关，故对其主张奥晟公司向其退还税款14582.49元的诉请，亦不予支持。涉案房屋已经竣工验收，符合交付条件，伊洁如认为房屋质量存在问题，可按合同约定向奥晟公司主张维修等义务，而不是拒绝接收房屋，故对伊洁主张自2020年1月1日起按照每日50元的标准赔偿无法正常使用房屋的损失，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回伊洁的诉讼请求。案件受理费1965.5元，由伊洁负担。 二审查明，涉案《商品房预售合同》补充条款第五条约定，该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房的交付条件为：该商品房经竣工验收合格。该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。双方一致同意不按合同第二十二条的约定履行。该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此经买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1.伊洁要求奥晟公司返还装修差价款16万元、税款14582.49元的请求能否成立；2.奥晟公司是否承担迟延交房的违约责任。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。奥晟公司与伊洁所签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。 关于争议焦点一。本案中，双方交易的是装修房屋，按照合同约定房屋全装修总价为882168元，双方对于案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，伊洁主张返还装修差额款16万元无合同依据，且伊洁亦未提供证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使伊洁所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。同时，案涉《滁州市商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由奥晟公司与伊洁针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，同时该附件载明：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准，因此，样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为奥晟公司为签订案涉合同而提出的要约，对奥晟公司不具有约束力，且伊洁与奥晟公司在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未按照《中华人民共和国合同法》第一百六十八条的规定，对涉案作为展示样板房进行封存。故伊洁要求奥晟公司返还装修差价的上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于伊洁要求奥晟公司返还增值税税金14582.49元的请求能否成立问题。根据本案查明的事实可确认奥晟公司是在固定房屋总价为882168元的基础上，适用当时的增值税税率标准测算出的不含增值税房价为794745.95元，而非通过不含增值税的房价测算出房屋总价。涉案合同未就增值税税率变化进行约定，根据前述分析，无论增值税税率如何变化，房屋总价不会产生变化。合同签订后，因增值税税率的调整从而导致增值税数额的增或减的风险均由奥晟公司承担。故伊洁要求奥晟公司返还税款14582.49元的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。奥晟公司于2019年12月30日前通知伊洁收房，伊洁于2020年1月2日验收房屋时以涉案房屋装修存在严重瑕疵及装修标准没有达到合同约定的价格标准等，未办理交房手续。要求奥晟公司以房屋验收信息登记表对案涉房屋的装修瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的损失。涉案《商品房预售合同》约定，涉案房屋的交付条件为经竣工验收合格。因涉案房屋于2019年12月29日已通过竣工验收备案。故涉案房屋于2019年12月30日已符合涉案《商品房预售合同》约定的交房条件。涉案《补充协议》约定，该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此经买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。本案中，伊洁提供的房屋验收信息登记表系单方制作，奥晟公司亦不予认可，即使房屋验收信息登记表中所列项目真实存在，且属于工程保修范围内的质量问题，奥晟公司亦不拒绝承担保修责任。依据双方签订的《补充协议》约定，伊洁拒绝收楼所产生的后果由其自行承担。故伊洁要求奥晟公司赔偿涉案房屋无法正常使用的损失，无事实和法律依据，对其该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，伊洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3931元，由上诉人伊洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年九月八日 书记员  岳陈陈 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。