云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7867号上诉人（原审原告）：李开红，男，1990年5月6日生，彝族，住云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘永圣，男，1968年12月19日生，汉族，山东省人，身份证登记住址：山东省梁山县，现住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：孙学霖，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李开红因与被上诉人刘永圣租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院(2020)云0114民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人李开红上诉请求：一、请求判决撤销一审判决。二、判决被上诉人退还上诉人转让费95000元、押金5000元。三、判令被上诉人赔偿上诉人的装修损失44900元。四、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其主要的事实及理由为：一、一审法院事实认定错误。通过一审上诉人与被上诉人的举证，以及庭上的陈述，可以证实，被上诉人对于转让给上诉人的商铺可能被拆除是明知的。2019年3月，政府对“南都步行街”外围商铺进行拆除时，己经通告下一步将对“南都步行街”进行拆除，被上诉人却还将位于“南都步行街”的商铺转让给上诉人，歿上诉人对于政府的通告是明知的，转让行为就是有意而为之。上诉人作为，个“外来的”，他对于转让的商铺可能被拆除并不知情。被上诉人将商铺将商铺转让给上诉人，违反了诚实信用原则，不但非法获取转让费，还造成上诉人装修损失。二、被上诉人依法应当全额退还上诉人的转让费、押金。被上诉人将明知可能被拆除的商铺转让给上诉人，非法收取转让费9.5万元，押金0.5万元。转让的商铺属于违法建筑，转让一个月后就被拆除了，上诉人没有正式使用过商铺一天，没有取得预期的使用权.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除转让协议.根据第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行：己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”退还转让费、押金就属于恢复原状，被上诉人应当退还上诉人全部转让费、押金。一审法院判决解除了双方的转让协议，法没有判决退还全部转让款和押金，有其一，没有其二，显然错误。一审法院判决退还部分转让费，剰余部分转让费就归被上诉人所有，如此，被上诉人违法转让商铺的行为不但没有受到惩戒，而且还受益了，如此判决是在助长不诚信，显然不合法。商铺转让后不久被拆除，双方转让协议的合同目的无法实行，一审法院判决解除转让协议，却没有判决退还全部转让费，形成了转让协议的双方当事人，上诉人损失巨大，被上诉人非法受益，不论其他，仅凭此结果就可以断定一审法院判错了。被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失44900元。被上诉人违法将商铺转让给上诉人后，上诉人投资8万多元对商铺进行装修，铺面还没有全部装修好就被拆了。既然法院判决解除双方签订的转让协议，被上诉人具有完全的过错，上诉人没有过错，同样根据第九十七条的规定，上诉人有权要求赔偿损失。所以，对上诉人提出的装修损失，被上诉人应当赔偿，并且上诉人要求赔偿仅是其中一部分装修费。被上诉人主张原来有装修，不能成为被上诉人不赔偿上诉人装修损失的理由。首先，被上诉人装修是多年前作的，经过多个承租人的使用，现己没有价值了，其次，被上诉人转让的商铺面临着被拆除，并且实际被拆除了，所以被上诉人的装修应当视为无价值，最后，即便要找对被上诉人装修费的责任人，也应当是铺面房东。上诉人的装修损失则是被上诉人的违法行为造成。被上诉人违背诚实原则，将面临被拆除的铺面转让给上诉人，上诉人对商铺进行了装修，现在商铺被拆除。如果没有被上诉人违法转让行为，就不会造成上诉人的装修损失，所以，被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。四、一审法院事实认定错误，适用法律错误，判决错误。特提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人刘永圣答辩表示，请求维持原判。上诉人李开红在一审中起诉主张：一、判决解除原告与被告于2019年8月30日签订的《店铺转让协议书》；二、判令被告退还原告转让费95000元，退还押金5000元；三、判令被告赔偿原告的装修损失44900元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月30日，原告李开红与被告刘永圣签订《店铺转让协议书》，约定被告将承租的位于云南省昆明市呈贡区店铺的一楼转让给原告使用，铺面一楼年租金44000元由原告承担，二楼归被告使用，租金由被告自行承担。原告在2019年8月30日向被告支付转让费95000元，押金5000元。2019年9月1日，原、被告作为乙方与甲方李淑勇签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于昆明呈贡大学城云南大学南门对面南都步行街5栋107号店铺租给乙方经营理发使用，租金共计66000元，租期1年，从2019年9月1日至2020年9月1日，合同还约定了乙方因使用需要，在不影响商铺结构并经甲方同意后可进行室内装修等其他权利义务。经查明，原告向被告支付了转让费95000元，押金5000元，并向出租方李淑勇支付了约定的租金。被告在《店铺转让协议书》签订后将店铺交付给了原告，原告对店铺进行了装修并试营业了几天。2019年10月27日，呈贡区自然资源局及昆明市呈贡区人民政府雨花街道办事处联合下发《关于对呈贡郝运生态农业开发有限公司（南都步行街）违法用地、违法建筑问题整治及拆除工作的通知》，通知规定：2019年10月30日起，呈贡郝运生态农业开发有限公司南都步行街违法违规建筑片区将进行交通管制，禁止一切车辆载货入内。2019年11月8日起对片区进行断水、断电。各经营户于11月10日前完成搬迁工作，逾期不搬迁或不配合工作的，将实施强制拆除整改，所产生的后果由涉事业主自行承担。另查明，涉案店铺于2019年11月13日被拆除。一审法院认为，根据原、被告签订的《店铺转让协议书》及原、被告与案外人李淑勇签订的《商铺租赁合同》的内容及双方庭审陈述，本案标的应为商铺经营权和装饰装修的转让，而非商铺转租。该《店铺转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。因涉案店铺系违法违规建筑被拆除，原告以合同目的不能实现为由主张解除合同，被告对此无异议，本院依法对原告该诉求予以支持。对于被告收取的转让费、押金应否退还给原告的问题，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告向被告支付了押金5000元，因双方合同解除，根据押金的性质，被告应向原告返还收取的押金。对于原告支付的转让费，该费用不仅包含店铺内装修，更重要的是店铺的经营权，由于涉案店铺违法违规被强制拆除，导致原告不能继续使用店铺的经营权，被告应根据合同的履行情况、过错程度等向原告返还部分转让费，至于返还的数额，根据双方提交的录音，原、被告在签订转让协议时对涉案商铺违法违规的事实已经明知，双方仍抱着侥幸心理签订转让协议，意图实现各自的经济利益，对此原、被告双方均存在过错，结合涉案店铺转让协议签订的时间、原告占有使用店铺等情况，本院酌情认定被告向原告返还转让费47500元。对于被告应否赔偿原告装修损失的问题，本院认为，原告虽然实际产生了装修损失，但双方《店铺转让协议书》对原告装修及损失问题并未进行约定，原告进行装修是基于与房东签订的《商铺租赁合同》，装修损失是涉案店铺违法违规被强制拆除导致，被告对此不存在过错，故不应当承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告李开红与被告刘永圣于2019年8月30日签订的《店铺转让协议书》；二、被告刘永圣在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李开红退还转让费47500元、押金5000元，合计52500元；三、驳回原告李开红的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1599元，由被告刘永圣负担579元，原告李开红负担1020元。二审中，双方均未提交新证据。故经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：《店铺转让协议书》性质应当如何认定？被上诉人是否应当退还上诉人转让费及赔偿装修损失？本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方当事人签署的《店铺转让协议书》指向的店铺系违法违规建筑被拆除，故该《店铺转让协议书》应当为无效合同。上诉人一审诉求解除该《店铺转让协议书》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉商铺被拆除，难以相互返还。又如一审所述，双方当事人均存在过错。但作为出让方的被上诉人显然过错更大，本院结合双方当事人的过错程度，对双方当事人依据各过错所负有的债务进行抵扣后，确定被上诉人向上诉人返还转让费的70%，即66500元。至于上诉人主张的装修损失，从案件查明事实来看，与上诉人形成租赁关系的一方系案外人李淑勇，被上诉人与上诉人之间并未形成租赁关系，且《店铺转让协议书》对此进行约定，故上诉人因租赁物装修产生的损失不能向被上诉人主张。综上所述，一审认定对基本法律关系认定有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院(2020)云0114民初1454号民事判决第三项，即：“三、驳回原告李开红的其他诉讼请求。”二、撤销昆明市呈贡区人民法院(2020)云0114民初1454号民事判决第一、二项，即：“一、解除原告李开红与被告刘永圣于2019年8月30日签订的《店铺转让协议书》；二、被告刘永圣在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李开红退还转让费47500元、押金5000元，合计52500元；”三、由被上诉人刘永圣在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向上诉人李开红退还转让费66500元、押金5000元，合计71500元；四、驳回上诉人李开红的其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计人民币4797元，由上诉人李开红程度2497元，由被上诉人刘永圣承担2300元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  姚丹二〇二〇年九月二十七日法官助理奚琳书记员李佳隆