湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初1117号原告：谭美莲，女，1987年3月28日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被告：赵书信，男，1970年1月28日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：肖业生，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。第三人：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝锦标。第三人：开平市龙发建筑工程有限公司，住所，住所地：开平市水口镇龙德北路**之一div>法定代表人：冯永发。原告谭美莲诉被告赵书信、第三人开平市龙发建筑工程有限公司（以下简称龙发公司）、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月15日、2020年8月19日两次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人钟柳、被告赵书信及其委托诉讼代理人肖业生到庭参加诉讼，第三人恒威公司、龙发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭美莲向本院提出诉讼请求：判决不得执行开平市房屋。事实与理由：开平市水口镇民福路29号绿苑山庄是第三人恒威公司开发建设的房地产项目。2014年12月，原告母亲邝雁浓从恒威公司购买了涉案房屋。2018年，原告母亲购买的涉案房屋转由原告购买，原告为此与恒威公司签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》和《商品房买卖合同》，约定恒威公司将涉案房屋预售给原告，原告支付购房款2620000元。2019年3月30日，恒威公司将涉案房屋交付原告使用。由于绿苑山庄建设项目的人防配套工程未完工，该建设项目至今还没有通过综合验收，故预售的房屋也一直未能办理过户手续。2019年12月，执行法院在执行衡阳县人民法院（2019）湘0421执831号案中（申请执行人赵书信与被执行人恒威公司、龙发公司租赁合同纠纷案），查封了登记于恒威公司名下的涉案房屋，并驳回了原告提出的执行异议。原告认为：在执行法院查封涉案房屋之前，原告与恒威公司已签订了合法有效的书面买卖合同；原告支付了全部价款且合法占有涉案房屋；未能办理过户登记原因在于恒威公司开发的建设项目未能通过综合验收，原告对此并没有任何过错。因此，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行。原告为维护其合法权益，提起执行异议之诉，请依法裁判。原告谭美莲为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据1、衡阳县人民法院（2020）湘0421执异14号裁定书，拟证明执行法院驳回了原告的执行异议；证据2、商品房买卖合同、认购书，拟证明原告与恒威公司签订涉案房屋的买卖合同；证据3、收据，拟证明原告已支付全部购房款；证据4、收楼流程确认表、拟证明恒威公司已将涉案房屋交付原告；证据5、户口本、关系证明，拟证明谭欣源、邝雁浓是原告父母，谭英俊是原告弟弟；证据6、商品房买卖合同（二份），拟证明恒威公司将涉案房屋以2620000元的价格预售给原告母亲邝雁浓，将绿苑山庄6区59座房屋以2630000元的价格预售给原告父亲谭欣源；证据7、网银交易流水、交易明细清单、汇款单，拟证明原告母亲及弟弟通过银行账户将6区58座、59座两房屋价款合计525元转给恒威公司指定的麦先民的银行账户；证据8、广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2227号民事判决书及生效证明，拟证明原告与恒威公司签订购房合同，原告已支付购房款，恒威公司已交付房屋，未办过户登记是因恒威公司过错造成；证据9、个人住房查询结果，拟证明原告购买涉案房屋系用于居住，且其在开平市无其他用于居住的房屋。被告赵书信辩称：1、原告与恒威公司签订的认购书及商品房买卖合同应属无效合同。签订合同时，恒威公司未取得商品房预售许可证，且未将合同递交给房地产部门备案、网签，其行为违反了《城市商品房预售管理办法》第五条、第二十五条之规定。故签订买卖合同行为违法，应属无效合同；2、原告诉称涉案房屋至今未办理综合验收合格证属实，这也反而证实房屋并未交付；3、原告诉称涉案房屋至今未办理过户登记属实，足以证实案涉房屋属恒威公司所有，而非原告所有，所以法院对该房屋的查封、冻结、执行合法；4、原告存在严重过错行为。原告在恒威公司未取得商品房预售许可证的情况下与之签订合同，且未按约定进行网签，亦未将房屋买卖合同递交不动产登记中心备案。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人恒威公司未到庭应诉，其书面述称：1、对原告提供的证据的“三性”不持异议；2、绿苑山庄是第三人开发建设的项目，第三人取得商品房预售许可证后，将涉案房屋预售给原告母亲邝雁浓。后邝雁浓以原告名义购房，故在取消了第三人与邝雁浓的合同后，由第三人与原告直接签订合同。原告付清购房款后，第三人开具收据给原告，因第三人欠税而未开发票。第三人在合同约定的时间交付了房屋给原告使用；3、因施工队至今没有完成绿苑山庄人防工程，致使绿苑山庄建设项目未通过综合验收，亦未办理初始登记的确权手续，进而导致涉案房屋无法办理过户登记。因此，未能办理产权证是施工原因造成，并不是第三人的过错。综上所述，涉案房屋已由原告支付全部价款，且已交付原告使用，实属原告所有，请法院依法处理。第三人恒威公司未向本院提交证据。第三人龙发公司未到庭应诉，亦未向本院提交证据。围绕争议焦点，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1无异议；对证2、6的“三性”均有异议，应提供原件，认购书违反了法律规定，应属无效，合同无签订日期，无法确定是何时签订；对证3的“三性”均有异议，原告应提供原件，收据不是发票，同时应提供转账支付依据，该收据违反了商品房资金交付的原则，银行监管条例明确规定出售商品房的资金要直接支付银行再出具税务发票，所以恒威公司不能直接收取房款、直接出具收据；对证据4“三性”均有异议，涉案房屋不具备交房条件，商品房交付必须具备三书、一证、一表。该确认表是原告与开发商签订，双方随时可以签订，原告未提供使用水、电等的发票予以佐证，不排除原告与恒威公司有相互串通的嫌疑；证据5、7无法证明原告支付了购房款；对证据8的“三性”有异议，广东省开平市人民法院未查实双方合同是否有效，不排除原告与恒威公司合伙串通在被告赵书信申请执行该房产后，再起诉来逃避执行；对证据9的“三性”均有异议，应提供原告，查询结果上也没有人员签名。本院对证据分析认定如下：被告对原告提供的证据1无异议，本院予以确认；证据2、6经本院核对，复制件与原件无异，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据8系人民法院生效的裁判文书，应予采信。该判决已认定原告与恒威公司签订商品房买卖合同、认购书及原告已付清购房款、恒威公司已将涉案商品房交付原告的事实；证据3、4、5、7能够与证据8认定的事实相印证，应予采信；证据9加盖了开平市不动产登记中心不动产档案信息查询专用章，应予确认。根据当事人的庭审陈述，结合本院采信的证据，本院认定本案案件事实如下：2019年8月5日，赵书信向本院申请强制执行本院（2018）湘0421民初2120号民事判决书确定的赵书信与第三人恒威公司、龙发公司之间的金钱债权。2019年8月5日，本院以（2019）湘0421执831号执行裁定书及（2019）湘0421执831号协助执行通知书查封了开平市。2020年3月3日，谭美莲不服该执行行为，以该房产属于其所有为由向本院提出书面异议，本院听证审查后于2020年4月9日作出（2020）湘0421执异14号执行裁定书，裁定驳回异议人谭美莲的异议请求。谭美莲在法律规定的期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，恒威公司于2013年开发建设开平市水口镇民福路29号绿苑山庄项目，2013年9月3日取得商品房预售许可证。2014年，原告母亲邝雁浓以2620000元的价格购买了绿苑山庄6区58座房屋，原告父亲谭欣源以2630000元的价格购买了绿苑山庄6区59座房屋。2014年12月11日，原告父母通过原告弟弟谭英俊向恒威公司指定的收款人麦选民转账1000000元；2015年1月7日，原告父母再次通过原告弟弟谭英俊向麦选民转账1850000元；2015年1月24日，原告母亲邝雁浓向麦选民转账2400000元；合计转账5250000元，即绿苑山庄6区58座、59座房屋的购房款已全部付清。2018年，原告母亲购买的涉案房屋转由原告购买，原告为此于2018年12月1日与恒威公司签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》和《商品房买卖合同》。同日，恒威公司向原告出具加盖财务专用章的收条，内容为：“今收到谭美莲6区58座别墅款2620000元”。2019年3月30日，原告在收楼流程确认表上签字收楼。但因涉案房屋至本案诉讼时尚未办理商品房初始登记手续，致使原告无法办理权属登记证书。再查明，原告于2020年5月14日对恒威公司提起商品房预售合同纠纷，案经广东省开平市人民法院审理，于2020年5月28日作出（2020）粤0783民初2227号民事判决书，认定：“庭审过程中，原、被告对双方签订《广东省商品房买卖合同》、原告已全额支付购房款2620000元、恒威公司于2019年3月30日将涉案商品房交付原告使用等事实无异议，本院予以确认。”本院认为，本案系一宗案外人提起的执行异议之诉。原告系商品房消费者，对其提出不得执行涉案房屋的诉讼请求，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定进行审查。根据该规定，结合原告所举证据及本案查明的事实，对原告是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益分析认定为：第一、原告与恒威公司于2014年7月26日签订《绿苑山庄2期紫薇御墅认购书》、《商品房买卖合同》，并支付全部购房款。前述事实亦经广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初2227号生效民事判决书确认，故可认定原告在人民法院查封之前已与恒威公司签订合法有效的书面买卖合同，且原告已支付全部价款；第二、在开平市范围内，原告名下经查询无其他房产，可认定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故原告谭美莲的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，应予支持。第三人恒威公司、龙发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于开平市房屋。本案受理费500元，由原告谭美莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。本院（2020）湘0421执异14号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  王振华审判员  曾建良审判员  邓 骥二〇二〇年九月二日法官助理刘蓉蓉书记员罗蓓附法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。