云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初1073号原告（反诉被告）：张翠仙，女，1962年4月22日生，彝族，住云南省建水县。委托诉讼代理人：龙伟明（系张翠仙丈夫），住云南省建水县。被告（反诉原告）：沈标，男，1970年4月28日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟格，云南振润律师事务所实习律师。原告张翠仙诉被告沈标土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，沈标对张翠仙提起反诉。原告张翠仙及其委托诉讼代理人龙伟明、被告沈标的委托诉讼代理人戴学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张翠仙向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告沈标支付拖欠原告张翠仙的土地租金人民币103973元，并支付违约金60000元；2.诉讼费由被告沈标承担。事实和理由：2012年2月1日，原告张翠仙与被告沈标签订《土地转让协议》，协议约定：原告张翠仙将拥有使用权的位于建水县下石桥的86亩土地转让给被告沈标使用，租期于2012年2月1日至2020年5月30日止，押金60000元；每亩每年租金1430元，86亩每年租金122980元；于每年1月31日以前付清当年租金，一年付一次，如不按期支付，原告张翠仙有权终止合同协议，且不退还押金给被告沈标，收回土地另行处理等。2015年4月30日，双方签订《土地转让补充协议》，约定：原协议内容不变，被告自愿从承包的土地中划出10亩给原告使用，如超期交纳土地承包金，原告有权收回土地；如被告需继续使用所承包的土地，须在付清全年租金的基础上，加付60000元违约金。被告至今拖欠原告103973元租金及违约金未付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如诉请。沈标辩称：原告主张的103973元的租金没有这么多，2019年被告已经支付租金50300元，现在拖欠租金仅为72680元。被告于2015年4月30日提供10亩土地给原告，按每亩1430元计算，五年租金为71500元，该部分应该扣除，另外被告还交纳了2万元的押金。根据双方的债务租金抵扣及押金退还，原告还应当退还被告18820元。我们没有违约行为，不存在违约金，即使存在违约，约定的60000元违约金过高，请求降低。沈标提出反诉请求：1.请求判令反诉被告退还押金20000元；2.请求判令反诉被告支付租金71500元。事实和理由：反诉被告自认从2015年4月30日开始要求反诉原告提供10亩土地给其使用，双方并未约定由反诉原告无偿提供10亩土地给反诉被告使用，反诉被告所使用的10亩土地的5年租金当初双方口头约定参照每亩1430元计算，在最后一年的租金当中扣除，5年的租金为71500元，反诉被告所使用的10亩土地的租金应当从反诉原告应支付的租金中扣除。反诉原告向反诉被告交纳了押金20000元，现租赁合同期限届满，双方终止履行租赁合同，反诉被告应当返还反诉原告20000元押金。综上，双方相互抵扣后反诉被告应当退还的款项为18820元，故反诉原告在合同履行过程中不存在违约行为。在土地租赁合同到期限后，经反诉原告多次催促，反诉被告拒不退还应当支付给反诉原告的款项，现无奈只好提出反诉。张翠仙针对反诉答辩称，因沈标在2014-2015年的租金没有按时支付给我，沈标按约定应承担违约责任并支付我违约金，我当时要求解除合同，但沈标不同意，所以双方最后约定沈标将这10亩土地从2015年4月30日开始到租期满为止无偿给我使用，相当于抵扣沈标违约应支付给我的违约金，并且约定如以后沈标再违约，沈标还应付我60000元的违约金。至于20000元的押金，在2015年4月30日签订补充协议的时候，我们双方就协商由于沈标逾期支付租金，就不再退这笔钱了。请求驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，原告张翠仙作为甲方、被告沈标作为乙方，双方签订《土地转让协议》，协议约定：原告张翠仙将其位于云南省下石桥的86亩土地转让给被告沈标种植管理，租期为2012年2月1日至2020年4月30日止；押金20000元；每亩每年租金1430元，86亩每年租金122980元，于每年1月31日以前付清当年租金，一年付一次，如不按期支付，甲方有权终止合同协议，且不退还押金给乙方，收回土地另行处理；如乙方不按合同约定按时支付土地租金，甲方有权收回土地及土地上附着物和设施，不退还乙方所交的一切合同款项等合同内容。合同签订后，原告张翠仙将出租的86亩土地交给被告沈标使用，被告沈标向原告张翠仙支付了当年的租金和20000元押金。后因沈标未按约定支付租金，双方于2015年4月30日签订《土地转让补充协议》，约定：“在甲、乙双方2012年2月1日签订的《土地转让协议》基础上，经双方协商达成如下补充协议：1.原土地转让协议的范围、地点、亩积、租金、租期不变，原则上适用2012年2月1日经双方协商签订的《土地转让协议》；2.乙方自愿从承包的土地中划出10亩给甲方使用，原甲方承包的亩积数量不变，租金不变，原因是乙方违约而做出的让步；3.甲方在乙方承包地上栽种的10亩土地，用水问题从乙方自开的水塘里取用，甲方的用电问题由乙方提供线路连接；4.乙方在承包期间，应按协议在每年的1月31日前将承包土地金交给甲方后才能使用，如超期未缴纳土地承包金，甲方有权收回土地，如乙方还需继续使用所承包的土地，须在付清全年租金的基础上，加付60000元的违约金，如甲方违约一样加付60000元”等合同内容。后沈标将所承租的86亩土地中的10亩地交给张翠仙管理使用。沈标已向张翠仙付清了2019年2月1日之前的土地租金，按合同约定，沈标应在2019年1月31日前支付张翠仙2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金122980元，但沈标没有按约定期限支付，逾期后分几次共支付了60300元，尚欠张翠仙62680元；另外沈标至今未支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，按约定每月为10248元，三个月应付租金30744元。另查明，原、被告签订《土地转让协议》和《土地转让补充协议》时，合同书开头的乙方均为“云南浙盛园绿化工程有限公司建水分公司沈标”，但合同落尾处乙方签名处仅有被告沈标的名字和手印，庭审中原、被告双方均承认本合同的乙方是沈标个人，与公司无关。在审理过程中，由于被告沈标不认可《土地转让补充协议》末尾“乙方”签字处“沈标”是其本人所书写，沈标申请司法鉴定，经本院委托玉溪明镜司法鉴定中心鉴定，结论为该处的签名笔迹是沈标的笔迹。以上事实，有当事人提交的《土地转让协议》《土地转让补充协议》、付款记录、玉溪明镜司法鉴定中心司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据在卷予以证实。本院认为，原告张翠仙与被告沈标双方签订《土地转让协议》和《土地转让补充协议》系当事人真实的意思表示，并未违反法律的禁止性规定，双方之间的合同合法有效，被告沈标未按约定期限向原告张翠仙支付租金，其行为已构成违约，被告沈标应向原告张翠仙支付尚欠的租金并承担相应的违约责任。现被告沈标尚欠原告张翠仙的租金为2019年2月1日至2020年1月31日期间未付的62680元和2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金30745元，合计93425元，原告张翠仙要求支付至2020年5月30日不符合约定，故被告沈标还需支付原告的租金为93425元。对原告张翠仙要求被告支付违约金60000元的诉请，虽符合合同约定，但约定过高，被告请求予以降低，综合本案实际及被告已按约定交付过押金的情况，本院认为用被告已交纳的押金来承担其违约责任比较公平，即原告不需再退还被告押金20000元，被告也不需再另行支付原告违约金。被告沈标要求原告张翠仙支付10亩土地的租金71500元的反诉请求不符合约定，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）沈标于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告（反诉被告）张翠仙土地租金93425元。二、驳回被告（反诉原告）沈标的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1790元及反诉费1050元，由被告（反诉原告）沈标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  韦铭辉二〇二〇年九月十五日书记员  杨 露