广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1696号上诉人(原审原告)：广东廉江农村商业银行股份有限公司雅塘支行，住所地：廉江市*********。统一社会信用代码：914***********798M。负责人：陈柳，支行行长。委托诉讼代理人：吴小园，广东拓盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈煜丰，该行信贷部主任。被上诉人(原审第三人)：李斌成，男，1950年10月3日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市城北街道环市**********。身份证号码：440************219。委托诉讼代理人：莫济万，广东公忠律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：廉江市金宇房地产有限公司，住所地：廉江市*************。统一社会信用代码：914************210。法定代表人：龙梓建，总经理。原审被告：罗智锦，男，1996年1月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市**************。身份证号码：440************056。原审被告：龙梓建，男，1976年5月8日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市****6********。身份证号码：440************314。原审被告：陈仙，女，1973年10月26日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市****6*2******。身份证号码：440************160。系龙梓建妻子。上诉人广东廉江农村商业银行股份有限公司雅塘支行（以下简称农商行雅塘支行）因与被上诉人李斌成、廉江市金宇房地产有限公司（以下简称金宇公司）及原审被告龙梓建、罗智锦、陈仙金融借款合同纠纷一案，不服廉江市人民法院（2017）粤0881民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农商行雅塘支行的委托诉讼代理人吴小园、陈煜丰，被上诉人李斌成及其委托诉讼代理人莫济万到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农商行雅塘支行上诉请求：1、请求法院依法撤销(2017)粤0881民初1432号民事判决主文的第三项，改判支持农商行雅塘支行一审的全部诉讼请求；2、由李斌成、龙梓建、罗智锦、陈仙、金宇公司共同承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决存在事实认定部分错误、适用法律部分错误和实体判决部分错误和程序违法等问题，依法应予撤销判决主文的第三项。理由如下：一、程序违法方面：本案于2017年6月16日立案，本案的审理无须等待其他案件的结果为依据，故原审法院于2017年8月14日作出中止审理的裁定是程序错误。二、部分事实认定错误：1、判决书第6页最后一段“根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：一、经(2019)粤08民终421号民事判决书查明：……现场进行勘验的情况不一致”的陈述与客观事实不符。事实上，房地产估价师是于2016年6月26日对涉案的标的物进行实地查勘，法院的工作人员是于本案审理之后进行的勘验，时间相隔一年以上，在这一时间里可以发生任何事情，不能由此推断房地产估价师查勘不实。2、李斌成与金宇公司之间是否真的存在商品房买卖合同关系及其是否已通过抵兑工程款的方式付清了全部的房价款与农商行雅塘支行无关。他们之间仅仅是商品房买卖合同关系，如果李斌成认为其权利被侵害，只能向金宇公司请求返还购房款，是合同债权，不能对抗善意抵押权人即农商行雅塘支行所享有的担保物权，因为金宇公司对用以抵押担保的房产拥有权属，该房产权属并没有转移给李斌成。根据物权的公示公信原则和物权优于债权的原则金宇公司有权处分其名下的房产，包括用于本案的抵押。当办理了抵押登记手续后，抵押权人即农商行雅塘支行就拥有了优先受偿权。另外，如果李斌成认为其与金宇公司存在商品房买卖合同关系，应当及时要求金宇公司办理产权转移手续或者向登记机构申请预告登记、也可以起诉金宇公司要求办理产权转移手续。根据相关规定，在不动产交易中，当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的仅仅只是合同法上的请求权。对于出售合同签订后、办理产证之前买受人的权利保护问题，《物权法》创设了预告登记制度，而第三人与金宇公司并未按照约定向登记机构申请预告登记。但李斌成惰于行使上述权利，存在严重过错，由此产生的法律后果应由其自己承担。故判决书认定农商行雅塘支行对金辉楼1003号房产不享有优先受偿权是错误的。三、适用法律部分错误和实体判决部分错误。农商行雅塘支行与金宇公司签订的《抵押担保合同》合法有效。金宇公司自愿以其拥有权属的房产为该笔贷款提供抵押担保，双方签订有《抵押担保合同》，并在廉江市房产局办理了抵押权登记手续，农商行雅塘支行取得了他项权证。根据物权优于债权的原则，农商行雅塘支行的抵押权应得到法律的优先保护。农商行雅塘支行已经取得涉案房屋的抵押权，而李斌成取得的权利只是请求金宇公司的债权。根据物权优先于债权的原则，农商行雅塘支行的抵押权应当优先得到保护，只有处理完雅塘信用社的抵押权，才能考虑处理李斌成的债权。(2019)粤08民终421号湛江市中级人民法院《民事判决书》第13页的陈述“关于在本案中是否应判令金宇公司将金辉楼1003房过户登记到李斌成名下的问题。由于雅塘信用社与金宇公司对金辉楼1003房在廉江市国土资源局办理了抵押登记手续[在廉江市国土资源局颁发的粤(2016)廉江市不动产证明第000049号《不动产登记证明》中]，金辉楼1003房目前有抵押负担，产生了所有权与抵押权的冲突。在未处理抵押负担之前，目前在本案尚不能判令金宇公司将金辉楼1003房过户登记到李斌成名下。李斌成可在处理金辉楼1003房的抵押负担之后，另行主张金辉楼1003房的产权过户登记问题。故李斌成在本案中关于判令金宇公司将金辉楼1003房过户登记到其名下的诉讼请求，不予支持”正好说明了担保物权优先于债权甚至所有权的原则。法院应按照《借款合同》的约定和依据《合同法》、《担保法》等相关规定，判决支持农商行雅塘支行一审的全部诉讼请求。综上，原审判决存在部分事实认定错误、适用法律部分错误和实体判决部分错误和程序违法等问题，依法应予撤销判决主文的第三项。农商行雅塘支行请求上级法院改判支持农商行雅塘支行一审的全部诉讼请求。李斌成辩称，一审判决正确，应予以维持。事实与理由：由于农商行雅塘支行与金宇公司、龙梓建恶意串通损害了我方利益，其抵押合同应为无效合同，因此农商行雅塘支行不应享有优先权；2.已经生效的判决（2019）粤08民终421号已经确认金宇公司与李斌成签订的商品房买卖合同房产交付确认书，工程款协议书有效，并查明农商行雅塘支行用于抵押时提供的评估报告的部分照片与法院现场勘查的不一致。依照银行办理贷款的规定，银行在办理抵押时需对抵押物进行勘查，本案房屋在银行勘察时，已被李斌成占有，占有是非常清晰的，应当认定农商行雅塘支行与金宇公司存在恶意，明知权属有争议，用其他房屋的照片冒充本案房屋，恶意签订抵押合同，参照（2019）最高院民申2834号民事裁定书的裁决和湛江中院已生效的（2018）粤08民终1136和（2020）粤08民终280号民事判决，本案的抵押合同应认定为无效。农商行雅塘支行向一审法院起诉请求：一、判令贷款提前到期。二、判令罗智锦立即向农商行雅塘支行偿还借款本金600000.00元以及利息24082.34元（本金和利息合计：624082.34元。利息暂计至2017年6月12日，2017年6月13日至罗智锦实际履行之日止的利息及罚息按照合同约定利率计付）。三、判令农商行雅塘支行对金宇公司的抵押担保物折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。四、判令金宇公司、龙梓建及陈仙对上述款项的清偿承担连带责任。一审法院认定事实：一、经（2019）粤08民终421号民事判决书查明：李斌成挂靠廉江市第二建筑工程公司，实际施工建设金宇公司位于廉江市府前区（佳业）1-4号的金辉楼工程，工程完工后，因金宇公司拖欠李斌成工程款，经结算，双方于2014年4月22日签订《协议书》一份，约定将金辉楼6003房、1003房作价96.6万元转让给李斌成，并抵兑拖欠的部分工程款96.6万元。同日，双方签订《广东省商品房买卖合同》及《房产交付确认书》，并于当日将房产交付给了李斌成。李斌成接收上述金辉楼1003房后，对房屋进行了装修、改建，并于2014年4月起在该楼房居住至今。期间，后李斌成多次催促金宇公司办理房产权证，但金宇公司拖延不办。2016年1月14日，在李斌成不知情的情况下，金宇公司到廉江市房产管理局将廉江市府前区（佳业）1—4号金辉楼1003房的所有权登记在自己的名下。2016年6月27日，广东万诚房地产土地估价有限公司对上述金辉楼1003房的抵押价值进行评估，该公司于同日作出《房地产抵押估价报告》，评估该房产的市场价值及抵押价值为54.12万元。该《房地产抵押估价报告》中的“评估师声明”中载明：“……5、我们已派注册房地产估价师于实地查勘期2016年6月27日对估价对象进行了实地查勘，……”该报告《评估委托书》中的“委托方”为“廉江市金宇房地产有限公司”，但没有法定代表人或负责人签名，亦没有加盖公章。该《房地产抵押估价报告》中所附的“现场查勘部分照片”中房屋的内部情况与法院另案到现场进行勘验的情况不一致。二、2016年7月14日，罗智锦以养猪为由，与农商行雅塘支行签订《借款合同》（编号：100***********731），并于2016年7月21日签订《借款借据》（编号：200***********120），向农商行雅塘支行借款60万元，双方约定借款期限为2016年7月21日到2018年7月14日止，借款的年利率为9.2625%，还款方式为：按月清息，分期还款，第一期于2017年7月21日还款6万元，第二期于2018年7月14日还款54万元，逾期不偿还本金的，从逾期之日起按每日0.38594‰的利率计算利息，逾期不偿付利息的，从逾期之日起按每日0.25729‰的利率计收复利。三、2016年7月14日，金宇公司与农商行雅塘支行签订两份《抵押担保合同》（编号分别为：101***********100和101***********406），以登记在其名下的座落于廉江市府前区（佳业）1-4号金辉楼1003房［产权证号：粤房地权证廉房字第310222**］、廉江市*****留用地162、163、164号109房［产权证号：粤房房地权证廉房字第310245**、廉江市*****留用地162、163、164号110房［产权证号：粤房地房地权证廉房字第310245**廉江市*****留用地162、163、164号111房［产权证号：粤房地权房地权证廉房字第310245**抵押物为罗智锦的上述借款提供抵押担保；农商行雅塘支行作为权利人为上述抵押物办理了抵押权登记，证号为：粤（2016）廉江市不动产证明第0000049号。金宇公司、龙梓建、陈仙分别于2016年7月21日与农商行雅塘支行签订《连带责任保证书》，对罗智锦的上述借款承担连带保证责任，保证期限至该笔借款本息还清时止，保证担保的范围包括该笔贷款的主债权及利息、违约金和实现债权的费用等。四、罗智锦向吴小园借款后，本金60万元没有偿还过，利息支付到2017年1月5日止，金宇公司、龙梓建、陈仙也没有履行过担保义务。一审法院认为，一、关于农商行雅塘支行的第一项诉讼请求。罗智锦与农商行雅塘支行签订《借款合同》、《借款借据》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效和合法的借款合同，依法予以确认。农商行雅塘支行提起本案诉讼时，借款期限尚未到期，但至本案判决时，期限已到，因此农商行雅塘支行的第一项诉讼请求不需再作处理。二、关于农商行雅塘支行的第二项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”、第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”及第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，罗智锦欠农商行雅塘支行的借款本金60万元及利息应予清偿，且应按合同的约定偿付逾期还款的利息给农商行雅塘支行。三、关于农商行雅塘支行的第三项诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”及第五十三条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；……”的规定，金宇公司其提供四处房产为罗智锦的上述借款提供抵押担保，农商行雅塘支行作为抵押权人，也对上述房产办理了抵押登记手续，该抵押行为本应均合法有效；罗智锦不履行债务，农商行雅塘支行就罗智锦所欠其上述借款本息对上述抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款本应均享有优先受偿权。但依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，金宇公司在与农商行雅塘支行签订以廉江市府前区（佳业）1-4号金辉楼1003房［产权证号：粤房地权证房地权证廉房字第310222**押物的《抵押担保合同》（编号为：101***********100）前，该金辉楼1003房已转让并交付给第三人李斌成居住使用，金宇公司对此是清楚的，故可以认定金宇公司与农商行雅塘支行存在恶意；另农商行雅塘支行在签订该份《抵押担保合同》时，广东万诚房地产土地估价有限公司对上述金辉楼1003房的抵押价值进行评估作出《房地产抵押估价报告》中所附的“现场查勘部分照片”中房屋的内部情况与法院另案到现场进行勘验的情况不一致，农商行雅塘支行没有派人到现场进行勘验，仍然签订《抵押担保合同》，农商行雅塘支行的行为存在过错。金宇公司在与农商行雅塘支行签订该份《抵押担保合同》损害了李斌成的利益，该《抵押担保合同》应属无效，农商行雅塘支行就罗智锦所欠其上述借款本息对该份《抵押担保合同》中涉及的金辉楼1003房房产折价或者拍卖、变卖所得的价款不享有优先受偿权。另外，以廉江市*****留用地162、163、164号109房［产权证号：粤房地权证廉房地权证廉房字第310245*******留用地162、163、164号110房［产权证号：粤房地权证廉房房地权证廉房字第310245******留用地162、163、164号111房［产权证号：粤房地权证廉房字房地权证廉房字第310245**另一份《抵押担保合同》（编号为：101***********406）中涉及的抵押行为合法有效，罗智锦不履行债务，农商行雅塘支行就罗智锦所欠其上述借款本息对该份《抵押担保合同》中涉及的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。四、关于农商行雅塘支行的第四项诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……”及第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。……”以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，金宇公司、龙梓建、陈仙应对罗智锦所欠农商行雅塘支行上述款项本息承担连带清偿责任。五、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，龙梓建、罗智锦、陈仙、金宇公司经传票传唤，不到庭参加诉讼，法院有权依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限罗智锦在判决发生法律效力后十日内向农商行雅塘支行偿还60万元及利息（从2017年1月6日起，按照《借款合同》中约定的利率计算至款项付清之日止），金宇公司、龙梓建、陈仙承担连带清偿责任。二、农商行雅塘支行就第一项判决主文的债权对登记在金宇公司名下的座落于廉江市*****留用地162、163、164号109房［产权证号：粤房地权证廉房字第房地权证廉房字第310245****留用地162、163、164号110房［产权证号：粤房地权证廉房字第3房地权证廉房字第310245***留用地162、163、164号111房［产权证号：粤房地权证廉房字第31房地权证廉房字第310245**所得的价款享有优先受偿权。三、驳回农商行雅塘支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，由金宇公司、龙梓建、陈仙共同负担。本院二审期间，各方均没有新证据提交。本院经审理查明：原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对农商行雅塘支行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉理由以及答辩意见，二审期间，双方当事人存在争议的焦点问题是：1、案涉抵押担保合同是否有效；2、农商行雅塘支行是否就案涉抵押物享有优先受偿权。关于案涉抵押担保合同是否有效的问题。金宇公司与农商行雅塘支行于2016年7月14日签订的《抵押担保合同》是双方的真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，且办理了抵押登记，故案涉《抵押担保合同》依法有效。虽然金宇公司明知其已将案涉金辉楼1003房转让给李斌成以抵偿拖欠的工程款，但没有证据证明农商行雅塘支行知晓该事实，故一审判决认定金宇公司、农商行雅塘支行存在恶意串通损害李斌成的合法权益，证据不足。此外，即便农商行雅塘支行在办理抵押时没有对抵押物进行实地勘查，存在程序不当，但此事项为银行内部管理关系，不能影响《抵押担保合同》的对外效力。故一审法院认定案涉抵押担保合同无效不当，本院对此予以纠正。关于农商行雅塘支行是否就案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定，消费者对其购买商品房的期权优先于工程价款优先受偿权、抵押权优先受偿权。本案中，根据本院已生效的（2019）粤08民终421号民事判决确认的事实，金宇公司于2014年4月22日将金辉楼6003房、1003房转让并交付给李斌成以抵兑拖欠的96.6万元工程款。故即便农商行雅塘支行与金宇公司签订的《抵押合同》有效，其对案涉金辉楼1003房享有的优先受偿权亦不能对抗李斌成。综上所述，农商行雅塘支行的上诉请求，理据不足，不予支持。一审判决认定事实、适用法律均存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5020元，由广东廉江农村商业银行股份有限公司雅塘支行负担（该款已由广东廉江农村商业银行股份有限公司雅塘支行预缴）。本判决为终审判决。审 判 长 吴 春 鸿审 判 员 梁 子 轩审 判 员 钟 斯 宁二〇二〇年九月二十二日法官助理 陈 虹 亨书 记 员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。