江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初4833号原告：中国农业银行股份有限公司南京玄武支行，住所地江苏省南京市秦淮区常府街**。主要负责人：朱小刚，行长。委托诉讼代理人：王洪利，江苏天晖律师事务所律师。被告：吴黎恽，女，1971年3月5日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，，住所地江苏省句容经济开发区黄梅振兴路**法定代表人：林强，经理。委托诉讼代理人：张璐。原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称农行玄武支行）与被告吴黎恽、句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称句容碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行玄武支行的委托诉讼代理人王洪利，被告句容碧桂园公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。被告吴黎恽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行玄武支行向本院提出诉讼请求：1.被告吴黎恽立即归还原告农行玄武支行借款本金359093.39元及利息、罚息、复利（截止到2020年8月7日，利息、罚息、复利合计为8394元，自2020年8月8日起至实际给付之日止，利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计算）；2.被告吴黎恽向原告农行玄武支行支付律师代理费22500元；3.原告农行玄武支行对被告吴黎恽用于抵押的位于句容经济开发区的房产折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权；4.被告句容碧桂园公司对被告吴黎恽的上述1、2项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告吴黎恽、句容碧桂园公司负担。事实和理由：2014年9月22日，农行玄武支行与吴黎恽、句容碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》，约定农行玄武支行向吴黎恽发放贷款43万元用于购买位于句容经济开发区的房产，双方还对违约责任等事项进行了约定；句容碧桂园公司对吴黎恽的债务承担连带保证责任。农行玄武支行已按约向吴黎恽发放贷款，但吴黎恽在履行借款合同过程中不按期足额偿还借款，严重违反合同约定，给农行玄武支行的经营带来影响，故农行玄武支行具状诉至法院。被告吴黎恽未作答辩。被告句容碧桂园公司辩称：1.农行玄武支行既然已经宣布贷款全部提前到期，则应该只有本金和利息，不应该再计算罚息。2.本案案情简单，法律关系明确，农行玄武支行主张的律师费用过高，请求法庭予以调整。3.案涉房屋已于2019年8月9日办理不动产权证，且句容碧桂园公司已于2019年11月20日将不动产权证原件交付农行玄武支行。根据合同第33条约定，自房地产权属证书办妥之日起一个月内借款人应当向房地产登记机构申请办理抵押登记，再根据合同第39条约定，借款人不可撤销的授权委托贷款人代为办理合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。因此，农行玄武支行应当在收到不动产权证后及时办理案涉房屋的抵押登记，农行玄武支行已收到不动产权证逾半年，但迟迟没有办理他项权证，是刻意延长开发商的保证责任时间，有违诚实信用原则，其诉请不应得到支持。4.句容碧桂园公司只是对吴黎恽的借款在一定期限内承担保证责任，对于吴黎恽的逾期还款，句容碧桂园公司并无过失，不应承担本案诉讼费用，只是在保证期间内对吴黎恽的违约行为给农行玄武支行造成的损失承担连带保证责任。5.如法庭判决句容碧桂园公司对吴黎恽的债务承担连带清偿责任，则请法庭在判决主文中明确句容碧桂园公司在承担保证责任后有权向吴黎恽追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告农行玄武支行提交的《个人购房借款担保合同》、抵押合同、借款借据、预告登记证明、交易明细、欠款明细查询单、《委托代理合同》、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，农行玄武支行（贷款人、抵押权人）与吴黎恽（借款人、抵押人）、句容碧桂园公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：吴黎恽向农行玄武支行借款430000元用于购买位于江苏省句容市句容经济开发区的房产，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款采用等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形，贷款人有权采取限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回发放借款，有权提前行使担保权等措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；句容碧桂园公司提供阶段性连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记；自抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人不可撤销地授权贷款人代为办理本合同项下所购房产的抵押登记手续及正式抵押登记手续；借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物实现全部或部分债权；抵押人愿意以江苏省句容市句容经济开发区房产担保本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、迟延履行债务利息、迟延履行金、诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2014年9月22日，农行玄武支行（抵押权人、乙方）与吴黎恽（抵押人、甲方）签订抵押合同一份，主要约定：为了确保抵押权人与吴黎恽（下称债务人）签订的《个人购房担保借款合同》（下称主合同）的履行，抵押人愿为抵押权人按主合同与债务人形成的债权提供抵押担保；被担保的主债权种类为个人住房按揭贷款43万元；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。抵押人同意以江苏省句容经济开发区房屋设定抵押。2014年12月8日，双方就上述抵押房产办理了抵押预告登记，预告登记证明显示：预购商品房当事人各方应当自初始登记之日起三十日内或者在当事人约定的期限内：持本证明书及其他相关材料申请房屋所有权转让登记，在建工程抵押当事人应当自初始登记之日换领房屋所有权证，与此同时持本证明书及其他相关材料申请房屋抵押权登记。2015年1月5日，农行玄武支行按约向吴黎恽发放贷款430000元。借款凭证载明：借款日期2015年1月5日，到期日期2035年1月4日，借款金额430000元，执行利率6.15%，逾期利率9.225%，还款方式等额本息，还款日为20日。吴黎恽未能按约定按时足额偿还借款，在借款期内多次发生逾期，截止到2020年8月7日，吴黎恽尚欠农行玄武支行借款本金359093.39元，利息、罚息、复利合计8394元。农行玄武支行为催收案涉贷款，委托江苏天晖事务所律师代理一审诉讼，因此支付律师费22500元。本案审理过程中，农行玄武支行与句容碧桂园公司确认江苏省句容经济开发区房屋已办理产权登记，但尚未办理抵押登记。本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》、抵押合同均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行义务。被告吴黎恽在合同履行期间多次未按约定按时足额支付借款本息，其行为构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，农行玄武支行有权提前收回已发放的贷款并按照合同约定计收罚息、复利。原告农行玄武支行要求被告吴黎恽偿还贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。截止到2020年8月7日，被告吴黎恽尚欠原告农行玄武支行借款本金359093.39元，利息、罚息、复利合计为8394元，本院予以确认。《个人购房担保借款合同》明确约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用，原告农行玄武支行主张被告吴黎恽承担律师费22500元，合法有据，且符合江苏省律师服务业的收费标准，本院予以支持。被告吴黎恽自愿将其名下位于江苏省句容市句容经济开发区房产抵押给原告农行玄武支行为上述债务提供担保，已办理抵押预告登记，尚未办理抵押登记，未取得不动产他项权证。就有关抵押权问题，本院认为，预售房屋抵押源于楼花按揭担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件并已办理不动产权属证明，因此，被告吴黎恽未能按约还本付息，原告农行玄武支行有权就案涉房屋优先受偿。原告农行玄武支行主张对该抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告句容碧桂园公司作为保证人与原告农行玄武支行签订《个人购房担保借款合同》，自愿为吴黎恽在《个人购房担保借款合同》项下的债务提供阶段性连带责任保证担保，且约定“借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物实现全部或部分债权”。根据双方约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，现案涉抵押房产仅办理了不动产权属证明，尚未办理抵押登记手续，故被告句容碧桂园公司仍应承担连带保证责任。关于被告句容碧桂园公司主张根据合同约定，农行玄武支行已获被告吴黎恽授权，可自行办理抵押登记，却故意不办理抵押登记，不当延长被告句容碧桂园公司的阶段性保证责任时间的抗辩意见，根据《江苏省不动产登记条例》第十七条第二款的规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构办公服务场所签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外，本案中，《个人购房担保借款合同》中虽有关于被告吴黎恽授权原告农行玄武支行办理抵押登记的约定，但双方并未办理授权委托书公证事宜，亦不符合“应当与代理人共同到不动产登记机构办公服务场所签订授权委托书”的规定，被告句容碧桂园公司主张原告农行玄武支行在可以径行办理抵押登记的情况下，故意不办理抵押登记，故意延长阶段性保证人承担保证责任的时间，理据不足，本院不予支持。另根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”。据此，原告农行玄武支行主张被告句容碧桂园公司对被告吴黎恽的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告句容碧桂园公司承担保证责任后，有权向被告吴黎恽追偿。被告吴黎恽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳原告农行玄武支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴黎恽于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行借款本金359093.39元及利息、罚息、复利（截止到2020年8月7日，利息、罚息、复利合计8394元，自2020年8月8日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》的约定计付）；二、被告吴黎恽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行律师代理费22500元；三、如被告吴黎恽不履行上述第一、二项判决主文所确定的给付义务，原告中国农业银行股份有限公司南京玄武支行有权依法处置被告吴黎恽用于抵押的位于江苏省句容市句容经济开发区的不动产，并以该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。四、被告句容碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、二项判决主文所确定的被告吴黎恽的债务及其应负担的案件受理费、财产保全申请费承担连带保证责任；被告句容碧桂园公司在承担保证责任后，有权向被告吴黎恽追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7210元，减半收取计3605元，财产保全申请费2770元，合计6375元，由被告吴黎恽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陈学明二〇二〇年九月四日见习书记员  姜正姗