湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初272号 原告：沅陵县清华儿童健康乐园，经营场所：沅陵县沅陵镇雄鹰建材市场******门面，统一社会信用代码：92431222MA4LD15K2U。 经营者：刘斌斌，男，1975年10月23日出生，汉族，湖南省新化县人。 委托诉讼代理人：康春阳（系原告经营者刘斌斌姐夫），男，1966年12月5日出生，汉族，湖南省冷水江市人。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：叶逸群，湖南天宇律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：谢剑，男，1985年6月6日出生，土家族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：熊永东，湖南兴沅律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告沅陵县清华儿童健康乐园（以下简称“清华乐园”）与被告谢剑租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的二位委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，原告的经营者刘斌斌及被告谢剑均因特别授权没有到庭。本案现已审理终结。 原告清华乐园向本院提出诉讼请求：１、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告赔偿原告租赁场地投入装饰装修的剩余经济价值609219元；3、判令被告赔偿原告因租赁场地漏水造成的设施设备损失579113元；4、判令被告退还原告多付的租金72634元；5、判令被告承担原告评估损失支出的鉴定费10000元（以上诉讼请求合计1270966元）。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年刘斌斌到沅陵县城考察开设儿童游乐场的场地期间，被告谢剑主动推荐其位于雄鹰建材市场场地，称场地面积有两千余平，系商业用房，十分适合开设儿童游乐场。 2016年11月17日，刘斌斌与被告签订了《房屋租赁合同书》，租赁被告位于沅陵县雄鹰建材市场9栋101的地下室（负一楼）。合同约定：一、租赁场地面积2363.57㎡，年租金140800元（59.57元／㎡/年）；二、租赁期限10年，自2016年12月1日至2017年12月1日止为第一年度，租金按年度支付；三、出租主体为地下室，由于主体自身排水系统无法排水造成的损失，由甲方负责（即被告）。 2016年11月18日，原告按合同约定缴清了承租第一年度（2016年12月1日-2017年12月1日）的租金140800元，便开始装修。装修的同时，于2017年3月2日办理了“沅陵县清华儿童健康乐园”个体工商户的营业执照，经，经营场所就是租赁合同约定的场地017年11月20日、2018年2月13日原告分别缴纳了2万元共计4万元第二年度的租金；2018年初，被告在原告清华乐园办理了价值5400元的会员卡未付款，承诺抵扣房租租金；2018年11月30日，因场地渗水维修，原告按被告要求垫付维修金8460元，被告承诺抵扣租金，前述共计支付第二年度租金53860元。 因被告承诺代为安装消防工程无法兑现延误了原告装修工期，原告于2018年3月28日向被告提出了减免装修期间租金的书面请求，被告于2018年3月30日书面承诺“合同延期6个月时间作为装修时间”，据此，原告缴纳的第一年度租金计算起始时间应延后6个月，即从2017年6月1日起算。 原告清华乐园于2018年1月19日开始营业，开业后生意日渐火爆，但自2018年4月12日起由于房屋排水系统存在严重问题，经营场地先后十四次漏水被淹，造成原告设备设施、装饰装修损失巨大。经湖南泰阳资产房地产评估事务所实地察勘、询证与评估，原告投入租赁场地、装饰装修的剩余经济价值609219元，设施设备损失579113元。 原告清华乐园多次找被告协商因租赁场地漏水、排水不畅造成损失的赔偿问题，但被告不但不赔偿，还要求原告继续缴纳租金。经查证，租赁场地对应的湘（2018）沅陵县不动产权第0003490号《不动产登记证书》记载，租赁场地的用途为城镇住宅用地／车库／车位，并非商业用房，被告在签订合同时声称的房屋用途与客观事实严重不符。 原告认为，被告提供的出租场地不能作为商业用地使用，且房屋主体自身排水系统排水不畅导致原告无法继续经营、合同目的无法实现，现依据我国《合同法》第九十四条第四项规定请求解除合同；原告对经营场地进行改造装修投资的剩余经济价值609219元，根据《合同法》第九十七条规定被告应当赔偿；原告因房屋主体排水系统无法排水造成的设施设备损失579113元，按照法律规定与合同约定由被告负责赔偿；原告多付的72634元租金被告应当返还，按照合同约定的房屋年租金140800元/年计算，自2017年6月1日至2018年4月12日（从该日起因漏水、排水不畅导致无法继续经营），原告应付被告租金133760元（140800元/年÷12月x10.4个月=122026元），已付租金194660元，多付72634元。 刘斌斌曾因租赁合同纠纷以承租人的身份起诉出租人谢剑，2019年12月17日，沅陵县人民法院作出（2019）湘1222民初1580号《民事裁定书》，认为刘斌斌经营的个体工商户清华乐园应为《房屋租赁合同书》的合同相对人，系该案的适格原告，而经营者刘斌斌并非适格主体，并裁定驳回了刘斌斌的起诉。 原告清华乐园现依据沅陵县人民法院的裁定意见，以清华乐园为原告向沅陵县人民法院提起民事诉讼，请求沅陵县人民法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求。 被告谢剑辩称，1、答辩人对被答辩人提出解除合同诉请无异议。因被答辩人未按租赁合同约定支付租金，且拖欠租金超过30天，答辩人依据租赁合同第5条第5项的约定，于2019年5月27日向被答辩人送达书面解除通知，故对被答辩人起诉解除合同无异议。 2、被答辩人起诉要求答辩人退还多付租金148214元没有事实依据。被答辩人在起诉状认定答辩人出租房屋面积只有1113.84平方米，而合同约定面积为2363.57平方米，答辩人按照2363.57平方米收取房租，多收租金148214元与事实不符。根据答辩人持有的沅房权证城字第7150001**房产证显示该租赁房屋产权人为答辩人，房屋面积为2363.57平方米，登记时间为2015年1月26日，使用用途为综合用途。答辩人因析产于2018年将该出租屋分别办理了湘（2018）沅陵县不动产权第0003490号不动产权证（该证面积为1113.84平方米）、湘（2018）沅陵县不动产权第0003491号不动产权证（该证面积为1249.73平方米），租赁房屋面积及所有权人均未发生变化。故被答辩人认为使用面积与合同面积不符没有事实依据，答辩人不存在多收取租金的事实。 3、被答辩人诉称答辩人改变租赁房屋使用用途与实际不符。答辩人将该租赁房屋出租给被答辩人时持有的沅房房权证城字第7150001**产显示该房屋用途为综合用途，且在答辩人取得该房屋前，该房屋由开发商沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司出售第三人肖勇国，使用用途为商业用途。答辩人系从第三人肖勇国处取得该房屋所有权。因被答辩人没有按照合同约定支付租金，且答辩人为了合理利用该房屋，故在2018年析产时将该房屋登记为车位。 4、租赁房屋进水并非租赁房屋排水系统造成，而系市政排水造成。根据双方签订的租赁合同第四条第11条约定，答辩人在出租房屋时明确告知被答辩人出租房屋系地下室，只有因出租房屋排水系统给被答辩人造成的损失答辩人才承担责任，其他原因进水造成的损失由被答辩人自行承担。根据被答辩人2019年3月20日出具的报告、沅陵县雄鹰物业服务有限公司2018年4月16日出具的申请报告、沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司2019年5月6日出具的请示显示房屋进水系因市政排水造成，和租赁房屋排水系统无关。故答辩人对被答辩人因市政排水造成的损失不承担赔偿责任。 5、被答辩人诉称答辩人主动向其推荐租赁房屋与事实不符，答辩人与被答辩人只是在签订合同时才与被答辩人见面，合同的洽谈系有他人与被答辩人进行。甚至被答辩人都没有直接向答辩人支付过租金。 综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉与事实不符，且没有法律依据。同时答辩人保留要求被答辩人支付欠付租金及答辩人向被答辩人发出解除通知至实际腾空房屋止占用房屋费用的诉权，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告提交的证据： 证据二：《房屋租赁合同书》，该证据证实：1、2016年11月17日，原告的经营者刘斌斌为经营儿童游乐园与被告谢剑签订书面《房屋租赁合同书》，租赁被告位于沅陵县雄鹰建材市场9栋101的地下室。2、合同约定租赁场地面积为2363.57㎡;年租金140800元，即每平方米的年租金为59.57元；租赁期限10年，自2016年12月1日至2026年12月1日止，租金按年付。3、合同第四条第11款约定：出租主体为地下室，由于主体自身排水系统无法排水造成的损失，由甲方即被告谢剑负责。被告质证认为，合同第四条第十一项只有在房屋主体排水系统出了问题由出租方承担，但是由于其他原因引起的漏水由原告自行承担。本院认为，该合同系双方真实意思表示，真实合法，本院予以采信。 证据五：《请求减免装修期间租金的说明》及回复，该证据证实：因被告的原因延误了装修时间，原告书面请求减免部分装修时间租金，被告2018年3月30日作出同意合同延期6个月补偿延误的装修时间，即原告已缴租金对应的第一年度租期应为2017年6月1日-2018年6月1日。之后缴纳的租金以此期限推算。被告质证认为，该证据不是被告本人作出的。本院认为，该回复虽不是被告本人作出（系被告谢剑姐姐谢燕签字表示），但结合被告认可的收取租金的《收款收据》（出纳为谢燕）来看，足以认定谢燕代理被告作出的回复。故本院对该组证据予以采信。 证据七：湘（2018）沅陵县不动产权第0003490号《不动产权证书》复印件一份，该证据证实：1、被告谢剑租赁给原告位于沅陵镇雄鹰建材市场9栋101室地下室的房屋建筑面积只有1113.84平方米，且该场地用途只能为城镇住宅用地／车库／车位。2、被告谢剑出租给原告的场地面积、用途与合同约定不符，存在合同欺诈行为。被告质证认为，使用面积、用途一致，该房来源是出卖给肖勇波的，后面谢剑回购的，因为析产后房屋面积及所有权人均未发生改变。本院审查认为，租赁合同确定的面积是2363.57㎡。在租赁过程中，被告因自身原因，把出租房产划分为二证予以变更登记：即湘（2018）沅陵县不动产权第0003490号（1113.84平方米）、湘（2018）沅陵县不动产权第0003491号不动产证（1249.73平方米），在租赁合同履行过程中，被告并未减少原告租用面积。该证不能达到原告的证明目的，本院不予采信。 证据八：视频光盘一张、照片24张，该组证据证实：原告经营期间多次因房屋主体工程排水不畅，漏水、积水，造成原告电器设备、游乐设施、装修物品等不同程度的毁损，无法正常经营。其中2018年4月12日进水尤其严重。被告质证认为，进水是因为市政工程排水问题不畅，不是被告的原因。本院认为，从视频光盘以及照片所反映出的状况来看，原告经营期间租赁房屋多次因进水并造成原告电器设备、游乐设施、装修物品等不同程度的毁损，无法正常经营，是事实。但并不能直接反映出进水原因是房屋主体工程排水不畅。故该组证据不能达到原告的证明目的，故本院不予采信。 证据九：湖南泰阳资产房地产评估事务所《沅陵县清华儿童健康乐园拟索赔对损失资产的评估报告》一份、评估费发票一张，该组证据证实：1、湖南泰阳资产房地产评估事务所接受原告委托，对原告因房屋场地漏水、排水不畅造成的损失作出评估，评估以2018年4月12日作为评估基准日。2、原告受涉水影响的设备设施损失价值为579113元，装饰装修投入的剩余经济使用价值为609219元。3、原告为确定损失金额支出评估费用1万元。被告质证认为，评估报告数额有异议，当时原告提交的评估报告的总损失为51万多，合同没有约定装修投入的剩余价值。不能使用也不是被告造成的。评估费用1万元被告也不会承担。因为不是被告造成房屋漏水。被告对于评估的全过程不知晓。本院认为，该鉴定意见是原告自行委托鉴定机构作出的意见，被告也未对鉴定人具备相应资格、鉴定程序、鉴定意见的依据提出异议，但对造成漏水的原因未作说明，不利于责任确定。故本院对该组证据不予采信。 证据十一：《不予解除合同答复意见函》一份，证明事实：1、原告收到被告解除合同的通知后，作出不予解除合同的书面答复意见。2、原告不予解除合同的原因有两点，一是原告未欠付租金，二是因租赁房屋漏水给原告造成的损失，被告尚未赔偿。被告质证认为，《不予解除合同答复意见函》，当时确实有收到，但是证明目的不符，被告当时找了住建局赔偿，但是没有解决。本院认为，该组证据反映了双方在租赁过程中对于是否解除合同的态度，就本案目前所处的状态，双方已没有纠纷。本院对该组证据予以采信。 关于被告提交的证据： 第三组证据：湘（2018）沅陵县不动产权第0003490号、湘（2018）沅陵县不动产权第0003491号不动产证复印件各一份，证实被告因析产将租赁房屋分别办理了产权登记，房屋面积及所有权人均未发生改变。原告质证认为，第三组证据的真实性、关联性没有意见。但对于合法性、证明目的有意见。合同法第216条规定，出租人应当按照约定将出租屋交付给承租人，并保证符合一定的用途。原、被告签订的租赁合同约定的用途为综合用地也就是可以作为商业使用，但第三组证据不动产权登记的时间是2018年12月，这也是在合同承租期间内，被告擅自将房屋用途改为城镇住宅、车库，违反了合同法关于不得改变租赁屋用途的规定和合同约定。被告提出改变产权使用用途登记的原因即为析产，但综合第2、3组证据来看，该租赁屋的所有人一直是谢剑单独所有，并不符合析产的情况。本院认为，被告在房屋出租期间，对房屋产权进行了变更登记，并未对原告对租赁房屋的使用造成妨碍。故本院对该组证据予以采信。 第四组证据：《解除合同通知书》复印件一份，证明因原告未按合同约定支付租金，被告根据合同约定于2019年5月27日向原告送达书面合同解除通知。原告质证认为，原告的确收到被告解除合同的通知，也及时给予了书面回复，不同意解除合同，原、被告双方在都收到通知后并没有就是否解除合同达成一致意见；对于被告主张的要求解除合同的原因是原告没有按照合同约定支付租金，原告已向法庭提出证据并作出说明。本院认为，该组证据反映了双方在租赁过程中对于是否解除合同的态度，就本案目前所处的状态，双方已没有纠纷。本院对该组证据予以采信。 第五组证据：《报告》、《损失清单》、《申请报告》、《请示》、《请示》共五份，证实造成租赁房屋进水并非租赁房屋排水系统造成，系市政排污系统没有与河相通，而是将排水管道建在租赁房屋后面平底（即伍家坪居民区），且年久失修，造成市政排水不畅，进入租赁房屋。原告质证认为，申请报告系沅陵县雄鹰服务有限公司提出的，与本案没有关联性。关于请示系雄鹰房地产开发有限责任公司单方面提出的，没有得到原告的确认，并且在提出该请示时（2019年5月6日），该租赁物的所有权人系本案被告谢剑，应当由谢剑支配管理该租赁屋，而不是雄鹰房地产开发有限责任公司。关于报告是原告沅陵县清华儿童健康乐园提出的，在报告中原告明确书面提出原告造成经济损失的主要原因是下水道堵塞造成。即使本案有其他原因造成的渗水，如果房屋租赁屋房屋主体的排水通道是通畅的，也不会造成本案损失。被告提交该组证据拟证明租赁房屋进水是市政排污系统与河不相通造成的，也就是本案的损失由市政工程不当造成的，按照民事诉讼法的规定，被告应当对自己提出的主张提供举证责任。否则应当承担举证不能的后果。本院认为，该组证据反映了租赁房屋进水并导致原告的经营损失，被告积极请求相关部门予以解决未果的基本事实，故本院对该组证据予以采信。 被告补充证据第一组：《物业维修资金缴款凭证》复印件一份，证实该租赁房已缴纳维修资金的事实。第二组：《商品房买卖合同》，《沅房权房权证城字第7110017**证》复印件各一份，证实该租赁房屋用途性质系商用性质，用途为综合用途。原告质证认为，该二组证据均与本案没有关联性。本院认为，原告的质证意见成立，故对该二组证据不予采信。 被告补充证据第三组：照片14张。证实造成房屋进水原因系市政排水造成。原告质证认为，对于被告补交的第三组证据照片内容没有异议，但被告仅提供照片不能证明房屋进水原因是市政造成。这组照片形成时间是2020年5月6日，照片中原告租赁房屋内因排水不畅造成的进水情况非常严重，积水已淹没大部分游乐电器设施，给予原告造成巨额损失。该组照片反映了出租房屋漏水的情况。本院予以采信。 根据当事人陈述及采信的证据，本院确定如下案件事实： 2016年11月17日，刘斌斌（乙方）与被告谢剑（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，租赁被告位于沅陵县雄鹰建材市场9栋101的地下室（负一楼）。合同主要约定：一、租赁场地面积2363.57㎡，年租金140800元（59.57元／㎡/年）；二、租赁期限10年，自2016年12月1日至2017年12月1日止为第一年度，租金按年度支付；三、出租主体为地下室，由于主体自身排水系统无法排水造成的损失，由甲方负责。其他原因进水造成的损失由乙方自行承担。 2016年11月18日，刘斌斌（乙方）按合同约定缴清了承租第一年度（2016年12月1日-2017年12月1日）的租金140800元，便开始装修。装修的同时，于2017年3月2日办理了“沅陵县清华儿童健康乐园”个体工商户的营业执照。2017年11月20日、2018年2月13日，原告清华乐园分别缴纳了2万元共计4万元第二年度的租金；2018年年初，被告在原告清华乐园办理了价值5400元的会员卡未付款，承诺抵扣房租租金；2018年11月30日，因场地渗水维修，原告清华乐园按被告要求垫付维修金8460元，被告承诺抵扣租金。上述租金共计53860元（均是被告谢剑的姐姐谢燕经办），系原告支付的第二年度租金。 2018年3月28日，原告清华乐园向被告谢剑提出了减免装修期间租金的书面请求，谢燕签字同意，于2018年3月30日书面承诺“合同延期6个月时间作为装修时间”。据此，原告缴纳的第一年度租金计算起始时间应延后6个月，即从2017年6月1日起算。原告清华乐园于2018年1月19日开始营业。2018年4月12日起，由于经营场地漏水被淹，造成原告设备设施、装饰装修损失不同程度的毁损，原告清华乐园停止了营业。原告清华乐园的财产损失，经其自行委托湖南泰阳资产房地产评估事务所评估（评估基准日：2018年4月12日，评估结论有效期为2019年8月18日至2020年8月17日），原告清华乐园投入租赁场地、装饰装修的剩余经济价值609219元，设施设备损失579113元。2019年5月27日，被告谢剑以原告清华乐园欠付租金为由向其送达书面合同解除通知。2019年6月8日，原告清华乐园复函：原告清华乐园未欠付租金，且损失未得到赔偿，故不同意解除合同。 本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。该合同合法有效，合同约定对双方具有约束力，双方应当遵照履行。双方合意解除合同，依法应予支持。 关于原告经营期间的装饰装修款的赔偿问题，因原告的主张没有合同约定或法律上的依据，本院不予支持。 本案的争议焦点是租赁房屋进水的原因，进而引起原告财产损失的赔偿问题。从原告提交的视频光盘及现场照片以及被告提交的现场照片来看，进水原因是多方面的。故原告的“由于主体自身排水系统无法排水造成的损失，由甲方即被告谢剑负责”的主张不能成立，依法不应支持。 关于原告要求退还多交租金的问题。计租期限应截止被告通知解除之日。基于双方均不能实现合同目的，而原告又不同意解除。从公平原则出发，原告已实际停止营业，故计租期限以截止被告通知解除之日为宜。即2017年6月1日至2019年5月27日止，共计726天。原告应付租金280056.98元。而原告实际支付为194660元，小于应付额。故原告要求被告退还多付租金的请求依法不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告沅陵县清华儿童健康乐园经营者刘斌斌于2016年11月17日与被告谢剑签订的《房屋租赁合同书》； 二、驳回原告沅陵县清华儿童健康乐园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16919元，由原告沅陵县清华儿童健康乐园负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  谢根发 审 判 员  李 俊 人民陪审员  舒文英 二〇二〇年九月四日 书 记 员  曹 滨 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。