海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1937号 上诉人（原审被告）：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地海南省琼海市官塘旅游开发区。 法定代表人：吴鹏，总经理。 委托诉讼代理人：邹进鸿，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：林雷明，男，1965年10月30日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 上诉人海南琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）因与被上诉人林雷明商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天来泉公司上诉请求：1.撤销海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初660号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约的情形。上诉人按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，产权证未办理的原因是产权登记部门，与上诉人无关，因此，上诉人不存在违约。诉争房产未能及时办证的原因不在于上诉人没有履行合同约定的向产权登记部门递交资料的义务，而是因为政府部门在上诉人已出售绝大部分房产后，却要求上诉人办理土地性质变更手续；更是因为政府直至2016年12月8日才书面通知上诉人办理土地性质变更事宜，至2017年12月，政府才最终确定和告知上诉人土地性质变更应补缴款项的计算方式和金额。上诉人开发案涉项目，先后取得政府部门颁发的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》，开发的每一步均获得政府部门认可和许可，而到办证阶段，政府部门却要求办理土地用途变更手续，既无道理也无法律依据。在办证事务中，上诉人是追求尽快办理产权证的。上诉人在合同约定的期限内，将办理权属登记所需资料递交至琼海市房管局，琼海房管局以房产所在项目土地需要办理土地性质变更为由不接收材料，并口头告知办证需先办理土地性质变更。上诉人多次要求房管局等政府部门出具书面文件，但房管局一直没有出具，直至2016年12月8日，不动产权登记职能由房管局划归国土局后，琼海国土局才出具海国土资函[2016]1400号《关于“天来泉二期”项目房屋所有权登记的函》，首次书面告知上诉人应办理土地性质变更，但该文并没有关于如何办理土地性质变更，如何缴纳土地款的内容。虽然上诉人认为国土局变更土地性质的要求没有法律和事实依据，但为了尽快为业主办理产权证，上诉人与国土局签署了抵押协议，将价值4000余万的商铺作为将来可能要缴纳的土地用途变更手续的担保，其后，上诉人又同意以后每出售一套房产，再缴纳10万元作为将来可能要缴纳的土地款的担保。案涉项目房产数量多，已出售房产有3000余套，2017年12月，在土地出让补偿金与政府达成一致后，政府同意办理案涉项目的产权证，上诉人即开始积极办理产权证，至今已办理了案涉项目的大产权证，分户产权证正在分批办理中且已基本办理完成。被上诉人林雷明的相关办证材料已提交给琼海市房管局、国土局。上诉人按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，未能办证的原因不在上诉人，而在于政府的违法行政，上诉人不存在违约。二、被上诉人关于支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第二款规定：“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算”。因此，被上诉人关于支付逾期办证违约金的诉讼请求早已超过了两年的诉讼时效。三、为查明案件事实，维护上诉人合法权益，本案应当中止审理。上诉人已按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，未能办证的原因不在上诉人，而是在于政府的违法行政导致的，上诉人不存在违约。对于政府的违法行政，上诉人已向琼海市人民法院提起诉讼：（2020）琼9002行初24号上诉人与琼海市自然资源和规划局撤销行政行为一案、（2020）琼9002行初29号上诉人与琼海市自然资源和规划局确认行政行为无效一案，琼海市人民法院已受理立案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。本案须以以上两案的审理结果为依据。为维护上诉人合法权益，上诉人特依法向贵院提出中止审理申请，请依法裁定。综上，上诉人在为购房者办证事务中，一直是积极主动的，诉争房产未能及时办证在于政府批准上诉人开发、建设、出售后才要求办理土地性质变更，且直至2017年12月份才明确土地性质变更的具体方案和补缴地价款的计算方式和金额等原因，上诉人不存在主观恶意，不应承担相应违约责任。同时，由于房价大幅攀升，购房业主实际上也没有任何损失。目前，在上诉人的努力下，大部分产权证业已办出，剩余极少部分正在加快进度。请二审法院查清相关事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并中止该案的审理。 林雷明书面答辩称，一、上诉人存在违约事实清楚、证据充分。依据海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初385号民事判决、海南省第一中级人民法院（2001）琼96民终2073号民事判决查明的事实，案涉房屋不能办证的主要原因是天来泉公司擅自改变土地用途并怠于缴纳土地出让金，而非政府部门设置办证障碍导致，天来泉公司已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，本案已无需另行举证证明。二、被上诉人关于支付逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。上诉人从2018年10月才开始为包括被上诉人在内的小区业主办理不动产证，截止目前尚有一千多户业主不动产证没有办妥，上诉人违约侵权行为一直在持续，不存在超过诉讼时效问题。同小区的业主周康**一案于2017年10月25日二审作出生效判决，诉讼时效从该案提起诉讼时中断，应从该判决生效次日起重新计算，亦未超过诉讼时效。而且，十年来，为促使上诉人早日为小区广大业主办妥不动产证，业主们持续不断采取各种维权行为，诉讼时效多次中断，周康**案中也认定了“原告等案涉项目小区业主形成联络组在起诉前一直在向被告及政府相关部门要求办理产权证，积极主张权利，故本案诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。……”因此，本案并未超过诉讼时效。三、被上诉人是否存在损失的问题。由于上诉人违法在商服用地上建设住宅商品房出售，致使被上诉人等广大业主购房十年仍未取得不动产权证，被迫走上慢慢维权路。十年来，因为没有房产证，导致有些业主想出售房屋换购房屋未能实现，有些业主因海南省的限购政策不能实现资金变现。被上诉人的损失是1%赔偿金远远不能弥补的。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 林雷明向一审法院起诉请求：1.判令被告承担未能履行商品房买卖合同第十五条之约定，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金4374.71元。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年12月，原被告签订二份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁天来泉温泉度假中心二期第20幢3单元305号房，总房价款248822元，第27幢B单元207号房，总房价款188313元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁编号为海国用（2007）第1366号地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为海国用（2007）第1366号，该地块土地面积为244895㎡，土地用途为商服、住宅用地，土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款437471元（含补交房差款336元），2011年11月13日被告交房给原告使用，原告向被告支付房价差款336元、税费、维修基金、办证费用等。之后，因被告未在合同约定的交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。原告及天来泉温泉度假中心（二期）项目的购房业主多次向被告及政府相关部门要求办理产权证，但被告至今仍未为原告办好不动产权证。由于被告逾期办证，原告请求被告支付逾期办证违约金未果后，向一审法院提起诉讼。另查明，2007年11月21日被告取得涉案土地使用权证[证号为:海国用(2007)第1336号]；2008年11月1日被告取得建设用地规划许可证，编号为地字第[2008]27(补办)号；2008年9月27日、2009年3月27日、2009年10月13日被告分别取得建筑工程施工许可证；2012年5月29日被告取得建设工程规划许可证，编号为建字第4690022012000109号；2009年12月15日、2016年8月1日被告分别取得琼海市房产预售许可证，编号为[2009]海房预字(0395)号、[2010]海房预字(0105)号；2011年4月29日、2011年7月30日被告分别取得海南省建筑工程竣工验收备案证。另生效的（2017）琼9002民初385号查明：2011年8月18日，因涉案项目天来泉二期工程有部分房屋预售证未发，被告向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证，并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理。2016年1月25日，琼海市住房保障与房产管理局出具《关于对白福田信访事项的回复》，载明天来泉二期办不了房产证的主要问题是其土地性质现为商服用地，根据相关规定必须办理土地性质变更手续，目前因开发商仍未配合办理造成不能办理房产证。2016年9月18日，被告向琼海市国土资源局提交《关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告》，请求国土局按照原有审批[海国用（2007）第1366号]的商服用地性质办理土地使用权分割和房产所有权初始登记及过户登记手续。同年12月8日，琼海市国土资源局作出海国土资函[2016]1400号《琼海市国土资源局关于“天来泉二期”项目房屋所有权登记的函》，载明因被告天来泉项目存在利用商服用地建设商品房、存在改变土地用途的情况，国土局曾于2013年9月4日书面通知被告办理土地用途变更手续（海土环资监字[2013]404号），但被告以天来泉二期项目为公寓式酒店为由未办理土地用途变更手续。国土局要求被告尽快向其申请办理二期项目土地用途改变手续，同时办理土地用途变更登记手续后方可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2017年1月24日，琼海市国土资源局与被告签订《抵押合同》，约定被告将琼海官塘开发区“天来泉”二期24间商铺抵押给国土局，作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物；在抵押登记记载于登记簿之日起，国土局可依据被告的申请，办理“天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记等。2018年6月11日被告与琼海市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，向琼海市政府补缴纳土地变性的土地出让金。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否违约，应否承担违约责任；二、原告的请求是否超过诉讼时效。一、被告是否违约，应否承担违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告已依约付清了全部购房款，并在收房时向被告支付了税费、维修基金、办证费用等代收费。原告已于2011年11月13日收房，被告应于此后的90日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证。根据查明的事实，案涉房屋为住宅商品房，其房产权属证书未能如约办理的原因系案涉土地性质为商服用地，被告利用商服用地建设商品房，存在改变土地用途情况。根据相关规定，商服用地必须办理土地用途变更手续方可办理房地产权属证书。被告于2011年8月18日向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证已明知并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理。根据琼海市国土资源局海国土资函[2016]1400号复函载明，被告天来泉项目存在利用商服用地建设商品房、存在改变土地用途的情况，国土局曾于2013年9月4日书面通知被告办理土地用途变更手续，被告以“天来泉二期”项目为公寓式酒店为由未办理土地用途变更手续并未缴纳土地出让金，直到2017年1月24日被告方与琼海市国土资源局签订《抵押合同》，将琼海官塘开发区“天来泉二期”24间商铺抵押给国土局作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物，且在2018年6月11日与琼海市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，向琼海市政府补缴纳土地用途变更的土地出让金。由此可见，商服用地未能及时办理土地用途变更手续在于被告未能及时缴纳土地出让金导致，案涉房屋逾期办证的主要原因是被告改变土地用途并怠于缴纳土地出让金，而不是政府部门的原因导致。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。合同第十五条，……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。现被告已经违约，应按合同约定已付房款437471元的1%向原告支付违约金即4374.71元，原告的请求符合合同的约定和法律的规定，予以支持。被告抗辩在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是政府要求办理土地用途变更手续导致未能及时办证，且被告已办完不动产权证给原告，被告不存在违约，不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。二、原告的请求是否超过诉讼时效。被告抗辩原告的请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同明确约定了被告向产权登记机关报送办证资料的期限即商品房交付使用后90日内，诉讼时效应从约定的期限届满之次日起算。原告于2011年11月13日收房，则诉讼时效应从2011年11月14日起计算。但被告未依约办理产权证后，原告等案涉项目小区业主形成联络组在起诉前一直在向被告及政府相关部门要求办理产权证，积极主张权利，故本案诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。因此，原告主张违约金没有超过诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：限被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林雷明支付逾期办证违约金4374.71元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司负担。 二审中，上诉人天来泉公司提交证据：海南省琼海市人民法院（2020）琼9002行初24号、29号《案件受理通知书》，拟证明本案需以该两案的审理结果为依据，申请本案中止审理。被上诉人对上述证据的真实性认可，对关联性不予认可。本院经审查，认为上述证据不足以证明该两案的处理结果可能影响本案的实体处理，对其关联性不予确认。被上诉人未提交证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.被上诉人林雷明的起诉是否超过诉讼时效；2.上诉人天来泉公司应否承担逾期办证的违约责任。 关于争议焦点1，上诉人主张被上诉人的起诉已超过诉讼时效。《商品房买卖合同》明确约定上诉人应在房屋交付使用后90日内，向产权登记机关报送办证资料。案涉房屋的交付时间为2011年11月13日，天来泉公司未能提供证据证明其在此后的90天内已将案涉房屋办理权属登记所需资料报送给产权登记机关，客观上已违反合同约定。在已生效的同类诉讼案件中，已认定了被上诉人在上诉人未依约办理产权证后，与小区其他业主形成联络组一直在向上诉人及政府相关部门请求办理产权证的事实，且上诉人提供的证据《关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告》中，也佐证了业主多次向上诉人及政府相关单位积极主张权利的事实，故一审判决认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人的起诉已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，根据本案查明的事实，案涉房屋为住宅商品房，房产权属证书未能如约办理的原因系案涉项目土地性质为商服用地，上诉人未经许可，利用商服用地建设商品住宅，存在改变土地用途情况，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款关于“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”的规定，作为开发商的上诉人有义务申请办理土地用途变更手续后方能申请办理权属证书。从本案现有证据来看，上诉人对于商服用地需要完成土地变性手续后方能办理相应权属证书是清楚的。而且，琼海市国土资源局曾于2013年9月4日书面通知上诉人办理土地用途变更手续，但上诉人却以案涉项目为酒店式公寓为由，一直未办理土地用途变更手续。直至上诉人2017年1月24日与琼海市国土资源局签订《抵押合同》及2018年6月11日与琼海市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后，“天来泉二期”项目才陆续办理房屋所有权的首次登记及不动产权转移登记。因此，案涉房屋逾期办证的主要原因是上诉人擅自改变土地用途并怠于缴纳土地出让金所致，而非政府部门设置办证障碍导致，上诉人应承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应按已付款的1%支付违约金，一审据此判决上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。上诉人主张逾期办证系因琼海市国土资源局的违法行政行为所致，应予免责，并已提起行政诉讼，但上诉人与琼海市国土资源局之间的土地变性争议属另一法律关系，与本案无关，亦不影响本案的实体处理，故其此项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，天来泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人海南琼海天来泉旅游不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林芝静 审 判 员 吴罗南 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。