河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8507号 上诉人（原审被告）：石家庄市天鑫印刷有限公司，住所地石家庄市新华区京环街**。 法定代表人：杨增顺，该公司经理。 委托诉讼代理人：高红艳，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄市利彤包装有限公司，住所地石家庄市新华区石闫路京环街**。 法定代表人：信桂英，该公司总经理。 委托代理人：赵鹏，北京市信利（石家庄）律师事务所。 上诉人石家庄市天鑫印刷有限公司（以下简称天鑫公司）因与被上诉人石家庄市利彤包装有限公司（以下简称利彤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天鑫公司上诉请求：1、撤销石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3945号民事判决书，依法改判继续履行合同。2、依法判决被上诉人赔偿人民币299657元；3、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：并非上诉人未按约定履行给付租金义务，而是被上诉人拒不按照约定合理收取租金，上诉人无法满足其在约定租金计费基数有误的情况下收取租赁之要求。上诉人有诚意履行给付租金义务，被上诉人拒收实际租金，坚持主张重复计算租金，被上诉人以上诉人拖欠租金为由要求解除协议理据不足，应当继续履行。在租赁纠纷期间，被上诉人采取停电的过激行为，致使上诉人经营谋利的合同目的不能实现，并造成经营损失354973元，房屋漏雨损失5万元。原审判决认定被上诉人多收26.49平米房租始自2006年4月，故被上诉人自2006年4月至2019年5月多收房租35903元，超收电费53262元，多收电费28011元，预付电费41503元，合计被上诉人应赔偿和返还上诉人542149元。应由实际差额租金中对冲前述金额后，被上诉人赔付上诉人299657元。另，被上诉人不履行房屋维修义务，致使涉案房屋部分毁损且给上诉人造成损失，根据合同法第231条规定，承租人可以不支付租金。西边宿舍146.77平米于2015年底已腾空，应当扣除此后该部分房屋面积的租金33229元。双方租房协议中手写的实际面积总和是1571.6平米，不是1579.6平米，一审判决按1579.6平米计算错误。原审法院以上诉人未履行给付租金义务为由判决解除《租赁协议》，认定事实和适用法律存在错误。 利彤公司辩称：一审判决基本事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉理由没有法律依据。理由如下：1、一审法院判决上诉人向我公司支付欠付的租金有明确的事实和法律依据，双方在签订本案中的租房协议后，上诉人前几年一直按照合同约定交纳租金及其他费用，但从2016年开始，由于其企业本身属于污染企业，加之其经营不善导致资金紧张，便开始不断拖欠我公司租金及其他费用，到我公司起诉时，仅房屋租金便以欠付二十多万，给我公司造成极大损失，我公司多次协商催要，其态度蛮横且拒不支付。在此情况下，我公司才依据合同约定诉至一审法院，要求解除合同并支付欠付的租金和其他费用。一审法院开庭时也多次询问上诉人，是否同意支付欠付我公司的租金，上诉人明确表示不予支付。2、上诉人要求我公司赔偿其损失，没有任何法律和事实依据。一审法院开庭时已明确告知上诉人，如果上诉人认为我公司给其造成的损失，应在举证期限内提出反诉或者另诉，但上诉人既不提反诉也不另诉，其原因是因为我公司一直按照合同约定履行合同，上诉人当然没有任何证据向我公司主张赔偿，其目的仅是为了拖延诉讼期间，以此继续强行霸占我公司房屋。上诉人至今已欠付我公司租金及其他相关费用近40万元，其早已没有支付能力，并且一审开庭时当庭明确表明拒不向我公司交付租金，请求贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 利彤公司向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原、被告之间的《租房协议》；二、请求判决被告欠付原告的房屋租金200298元、电费16187元、门卫值班费9000元，上述费用共计225485元；三、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2005年11月6日，甲方石家庄市利彤包装有限公司、乙方石家庄市天鑫印刷有限公司签订《租房协议》，协议约定：一、甲方新建厂房、办公室、宿舍提供乙方使用。1.新建厂房两跨，东西长约38.40米，南北宽约30.24米，具体面积以落成面积为准。新建厂房需在2006年4月15日前交付使用。2.新建办公室、宿舍14间（具体面积见院落规划图），于2006年4月15日前交付使用。房间门窗采用铝合金或塑钢材料，设窗纱。3.临街门口西侧一排办公室，允许乙方使用其中2-3间。4.甲方允许乙方沿街开废料小门及使用办公室与围墙之间通道。二、甲方无偿提供0.8亩小院落供乙方使用。1.甲方提供水、电、路的畅通，施工期间按乙方实际需要协调施工。将车间、办公室、宿舍与主道连通。2.乙方使用甲方的取暖设施，双方协商解决。三、甲乙双方租赁期自2006年5月1日启动，期限暂定二十年。1.租金期限:1-5年租金4元/㎡,6-10年4.8元/㎡,11-15年5.6元/㎡,16-20年6.4/㎡。二十年后随行就市调整，在同等条件下优先考虑乙方使用。2.付款方式：签定《租房协议》之日起，乙方开始交费。(1)签定施工图后，乙方首付10000元。(2)签定《租房协议》后，十日内再付90000元。(3)自乙方搬迁入住后将两年房租差额部分一次性付清。即：租房面积乘4元/㎡减100000元=差额。3.从第三年起采用先交租金后使用的方式，第一年一次缴纳房费，以后每半年缴纳一次房费。四、其他费用：水费：使用地下水期间，暂不缴纳水费，电费均摊。取消地下水后按水表计量，按市价收费。如需更新水泵各家协商均摊。电费：甲方提供用电，将动力电源接至车间(见施工图)，乙方安装电表。租赁面积内要保证照明用电和局部布设插销座。乙方按供电局价格交费，电耗部分按用户电量分摊。暖气费：按乙方实际釆暖面积计算，按市内房屋采暖标准收费。采暖温度基本达到市内规定标准。门卫：门卫值班每月交纳300元整。五、其他事情：1.租赁期间乙方属自主经营，自我管理，独立核算的法人，独立承担民事责任，甲方不参与乙方一切内部事务。2.甲方有权监督乙方依法经营。无不安全隐患，无污染。治安消防，环保，计划生育必须按上级职能部门的要求执行。3.租赁期间乙方必须按期足额交付租金。4.租赁期间乙方不得私自改变房屋结构，如改造需经甲方同意后方可进行改造，费用乙方自理。5.租赁期间乙方必须确保安全生产，不得发生任何火灾及其它生产事故。如发生事故，后果自负。6.施工期间，经过协商一致尽量满足乙方生产需求施工。7.施工期间，甲方无偿为乙方提供一间办公室便于双方协调工作。8.甲乙双方协调解决可能发生的一切问题。六、如遇下列情况之一允许变更或解除合作协议：1.甲乙双方在互利基础上的协商一致。2.因不可抗拒，破坏性的自然灾害，双方均不承担责任。3.政府开发建设改造需用土地，应提前半年书面告知，双方均不承担责任。七、本协议不受甲乙双方法人的变更而变更或解除，甲乙双方任何一方如有变动需提前半年告知。八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后生效。双方持有的《租房协议》上均手写添加了：实际面积为：车间30.4×38.60=1173.44㎡，办公室26.8×6.04=161.87㎡，宿舍24.30×6.04=146.77㎡，走廊2.5×3.5=8.75㎡，总面积1490.83㎡，另加会议室面积80.77㎡，共计总面积1579.6㎡。杨增顺、信桂英。另被告提交的《租房协议》又备注了2006年5月15日。1571.55㎡，合计数不对。2011.3.2.南房厕所问题未扣除，走廊8.75重复计算；原告提交的《租房协议》中没有该内容备注。原告提交《租房协议》称：1.自双方签订租房协议后，被告一直按约定向原告支付租金及其他费用至2016年4月30日，自2016年5月1日开始不再按约定支付各项费用，2016年5月1日以后被告共支付租赁费65074元（2017年4月9日、8月5日、11月6日、12月30日共计支付48000元，2018年3月12日、5月14日、5月18日共计支付17074元），之后原告未支付租金及其他费用，因被告的违约行为导致原告收取租金的目的不能实现，故要求依据《合同法》第二百二十七条的规定解除双方的《租房协议》。2.自2016年5月1日至2019年5月31日庭审日期间的租金为327293.1元【265372.8元（5.6元/㎡/月×1579.6㎡×30个月）+61920.3元（7个月租金）】，被告已支付65074元，故被告拖欠租金为262219.1元。3.自2016年5月1日至2019年5月31日期间门卫值班费11100（300元/月×37个月）、电费16187元。被告认可《租房协议》的真实性，对原告陈述的事实及费用计算方式不认可，并提出：1.后来双方修改过面积，原告提交协议中记载的面积与实际使用情况不符，被告在2011年提出过这个问题，因原告用着洗澡间和走廊，该部分面积26.49㎡应从中减除，应按1571.55㎡交付租赁；被告自2018年4月开始占了北车间的195.57㎡，但原告仍收取该部分的费用，原告主张的计费面积与事实不符，原告多收取了27197.23元租赁费。2.原告在2015年5月给被告停电，停电期间被告的电表仍在走字，经被告查线，发现其他承租户酒库、纸张库、电器百货用电都走被告的电表，经了解是在2011年、2012年盖房时接到被告的电表上，原告说以后可以扣除，但一直没有做扣减，原告开始按0.5元/度多收取电费，后来按1.12元/度收取电费，被告还额外出着损耗部分的电费，原告的收费标准已超过供电局的收费标准；动力电起初数4243度，2018年8月26日9623度，乘以30倍161400度【（9623度-4243度）×30倍】，动力电的电费多收取了53262元【161400元（1.12元-0.79元）】。3.2016年12月到2017年8月31日门卫费2700元已交付，已付的6247元含门卫费2700元，其余是卫生费、电费等。原告提交九龙醉库管员出具的书面证明、被告交纳电费的收据、被告签订的采购合同、冀发改价格（2019）468号文件等证据主张：1.小百货和酒库都是从被告处接的电，电费应交给原告，但原告向小百货和酒库收取了电费，该部分电费应从被告应支付电费中扣除，酒库已向被告出具了证明，小百货未出具。2.收据可证明被告于2009年7月1日交纳6月电费电费、门卫及卫生费共计5853元（动力电5580度（186×30）、照明电1156度、水泵用电60度，按照0.79元收费），于2009年8月1日交纳7月电费、门卫及卫生费共计10150元（动力电7710度（257×30）、照明电2253度、水泵用电60度，办公照明2081度，按照0.79元收费），于2009年9月3日交纳7月8月电费、门卫及卫生费等16003元，于2015年4月6日交纳电费10000元，于2015年交纳1月、2月动力电、照明电及水泵用电、门卫及卫生费12590元，于2015年3月25日交纳动力电、照明电及水泵用电、门卫及卫生费1915元，于2017年9月23日交纳2017年1月-8月电费就及门卫费6247元，于2017年8月31日交纳动力电、照明电、门卫及卫生费6517元，于2017年8月26日交纳动力电、照明电、水泵用电、12个月门卫及12个月的卫生费20147元。3.培功、王兰凤、张晋刚等人的书面证明及受损照片可以证明定制铁门、更换卷闸门支付4000元、下雨库房损失44300元。4.被告与其他单位签订了合同，因原告停电给被告造成了损失。原告认为以上证据均超过举证期限，对证据均不认可，并提出：1.酒库的证明没有加盖公章，对证据真实性无法核对，被告虽提及小百货，但未对该陈述举证。2.收据仅能证明被告交过部分门卫费和电费，不能证明原告多收门卫费和电费。3.培功和王兰凤证明均是复印件，无法进行核对，也与本案无关。4.合同均是复印件，与本案不具有关联性。5.截止第二次庭审，被告没有交付任何租金，被告无诚意继续履行合同。另查，被告在答辩及第一次庭审时提出：1.南会议室及洗澡间一直由原告使用，车间门与北办公室穿行走廊重复计算，本案中存在实际使用面积与协议面积不符的情形，被告于2011年提出该问题，要求将原告使用的洗澡间及走廊扣减，按照1571.55㎡计费，但原告没有扣减洗手间及走廊的26.49㎡。2.原告于2018年4月占用北车间的195.57㎡，但原告仍将该部分面积计算租赁费用。原告认为《租房协议》中没有记载洗澡间，故洗澡间不在租赁范围内，对于被告提及的会议室及重复计算走廊问题需要庭下进行核实，但原告未将核实情况告知法院。以上事实有《租房协议》、单据及当事人陈述等证实。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《租房协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按约定履行给付租金义务，导致原告收取租金的合同目的无法实现，现原告要求解除《租房协议》，依法应予支持。 对原告主张的租金，《租房协议》中约定第11-15年租金为5.6元/㎡，原告要求按此标准收取租金应支持。双方持有的《租房协议》中均记载了总面积为1579.6㎡，被告以南会议室、洗澡间、北车间部分面积被占用以及走廊重复计算等理由对租金计费基数提出异议，南会议室、洗澡间及北车间部分面积是否被占用属客观事实，原告表示庭下对会议室及走廊是否重复计算进行核实，但原告未反馈核实结果，依法对被告陈述情况应采信，即2018年4月之前按照1553.11㎡（1579.6㎡-26.49㎡）收取租金，2018年4月之后按照1357.54㎡（1579.6㎡-26.49㎡-195.57㎡）收取租金，自2016年5月1日至2018年4月期间租金为208737.98元（5.6元/㎡/月×1553.11㎡×24个月），自2018年5月1日至2019年5月31日期间租金为98828.91元（5.6元/㎡/月×1357.54㎡×13个月），被告已支付65074元应从中扣除，故截止到2019年5月31日拖欠租金为242492.89元（208737.98元+98828.91元-65074元）。因被告未对原告多收取26.49㎡的租金的开始时间及已收费情况举证，本案中不宜对被告主张原告多收取的租金直接在本案中给予扣除，被告可在核对清楚后要求被告扣减。对于原告主张的电费问题，原告未对被告实际拖欠电费情况举证，被告对原告主张的电费收费标准提出异议，并提出了承租原告其他房屋的承租户用电走被告电表及已向原告支付电费等问题，并举证证明被告在2017年、2018年多次交纳电费，因现有证据及已查明事实不能对被告拖欠电费情况作出准确认定，故原告依据现有事实要求被告支付电费不能支持，原告可在条件具备时另行主张权利。对于原告主张的门卫费问题，原告主张被告自2016年5月1日开始不再支付门卫费，被告已提交证据可以证明被告于2017年8月31日交纳9个月门卫费2700元、2018年8月26日交纳12个月门卫费3600元，因现有证据及已查明事实不能认定被告拖欠门卫费的准确数额，故本案不宜对拖欠门卫费情况作出认定，原告可在条件具备时另行主张权利。对于被告提及的经济损失问题，因被告未在举证期限内提出反诉，本案不能对其主张损失问题进行审理并认定，如被告确实存在损失，被告可对其损失情况另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告石家庄市利彤包装有限公司、被告石家庄市天鑫印刷有限公司于2005年11月6日签订的《租房协议》。二、被告石家庄市天鑫印刷有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告石家庄市利彤包装有限公司截止至2019年5月31日期间租金242492.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4682元（已收取2341元），由被告石家庄市天鑫印刷有限公司负担。 经审理查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2005年11月6日，利彤公司与天鑫公司签订的《租房协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方协议第1页手写部分明确载明总面积为1579.6平米，且有杨增顺和信桂英签字。天鑫公司提供的协议书又增加了部分手写内容，“2011、3发现合计数不对调整为1571.55平米，但南房厕所及车间走廊没有扣除”，上述手写内容无杨增顺和信桂英签字，利彤公司对上述手写内容不予认可，且天鑫公司已经按照1579.6平米支付了多年租金，本院对天鑫公司主张的租赁面积为1571.55平米不予采信。天鑫公司一审没有就其所谓的生产经营损失提出反诉，也未提供证据证实其受到损失，其关于利彤公司应当返还其经营损失及其他费用共计542149元的主张本院不予支持。天鑫公司在其补充意见中提到的西边宿舍146.77平米于2015年底已腾空，应当扣除此后该部分房屋面积的租金33229元。即使上述房屋天鑫公司自2015年底后并未使用，但其未提供证据证实已经将上述房屋交还给利彤公司使用，按照双方租赁合同其仍应支付租金，对天鑫公司此项诉求本院不予支持。 综上所述，天鑫公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4682元，由上诉人石家庄市天鑫印刷有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年九月二十四日 书记员 马利佳