广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5711号原告：广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处，地址广州市荔湾区东沙大道玉兰路**。负责人：刘勇。委托诉讼代理人：万清慧，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东泰仓祥投资有限公司，住所地广州市荔湾区玉兰路****。法定代表人：黄翠柳。原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处与被告广东泰仓祥投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处的委托诉讼代理人万清慧到庭参加诉讼。被告广东泰仓祥投资有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁合同及物业租赁管理协议在2020年6月30日解除；2、判令被告支付2018年1月至2020年6月30日的租金24203.24元、物业管理费11030元、水费550元、电费529.2元以及逾期缴纳租金、管理费、水电费的违约金（逾期缴纳租金、管理费、水电费的违约金分期分段计算，以每月为一期，以当月欠付租金、管理费、水电费为本金从每月6日起按照每日万分之五的标准计算至付清本金之日止；欠付费用金额明细如下：每月管理费按551.5元计算，水费按27.5元计算，2018年1月租金按1323.6元计算，2018年12月租金按365.2元计算，2019年1月至2019年12月每月租金按1389.78元计算，2020年1月至2020年6月每月租金按1459.27元计算，2020年2月份和3月份免租金；电费明细如下：2018年1月为3.6元、2018年12月至2019年7月期间每月电费分别是4.8元、121.2元、56.4元、73.2元、100.8元、85.2元、48元及36元）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，原告将坐落于广州市荔湾区玉兰路3号506房出租给被告作办公用途使用。2018年2月3日林少英向原告转帐20000.00元，用于被告的租金及其他费用。此后，被告多年来一直拖欠租金、物业管理费、水费、电费。2020年4月26日原告向被告出具《催缴租金通知书》、《广东泰仓祥投资有限公司（506房）租金及相关费用明细表》，原被告双方对于从被告承租之日起截止到2020年3月31日被告拖欠租金及相关费用的事实和金额均确认无误，并加盖章双方公章予以确认。现经原告屡次催缴，被告一直拒不缴纳任何承租金及相关费用。从被告承租之日起暂计至2020年6月30日，被告共拖欠租金24203.24元、物业管理费11030.00元、水费550.00元、电费529.20元、违约金3968.58元，扣减被告支付的20000.00元，仍然欠款共计40281.02元。被告应当向原告缴纳租金、物业管理费等相关费用而未缴纳，恶意拖欠，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提出如上诉请，请予以支持。其中2018年1月欠付租金1323.6元，被告广东泰仓祥投资有限公司未答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：原告受广州市荔湾区财政局的委托，对广州市荔湾区玉兰路3号、5号物业进行使用和经营管理。2018年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区玉兰路3号506房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积44.4平方米，分摊共用建筑面积10.75平方米；租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日，月租金为1323.6元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式缴付次月租金给甲方；（第七条乙方的权利和义务）1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的百分之五向甲方支付违约金；等等。同日，双方还签订了《物业租赁管理协议》，约定被告租赁甲方的广州市荔湾区玉兰路3号506办公室，共55.15平方米，管理费按月计算，每平方米管理费10元，合计每月管理费为551.5元；合同一经签署，被告应缴纳相当于两个月管理费共1103元的押金；被告进场时需一次性缴纳水电押金1000元；电费按当地有关收费标准，由原告代收。损耗部分，以用户用电损耗为比例各自分担：水费按租用面积为比例计分。自收到水电费用通知后5天内缴交当月水电费用，逾期付款，逾期一天缴纳处以1%滞纳金，原告将停止供水供电，直至付清水电费和相关费用为止；等等。合同签订后，原告将案涉506房交付给被告使用。2018年2月28日，案外人林少英向原告汇款2万元，记账凭证上客户附言：广州马丽建材有限公司504房。庭审中，原告述称被告已经在2020年6月底搬离506房，广州林得洋新材料科技有限公司在2020年4月底搬离504房，被告没有向原告交过押金，《物业租赁管理协议》中有约定管理费押金，但被告实际没有缴付，不需要在本案中处理押金问题；租赁合同上虽然没有约定租金递增，但是双方有口头约定递增，根据案外人林少英向原告转账2万元用于交租及其他费用可以看出被告与广州林得洋新材料科技有限公司是混同经营。为证明被告欠付费用的具体金额和事实，原告提交了原告于2020年4月26日向被告作出的《催缴租金通知书》和《广东泰仓祥投资有限公司（506房）租金及相关费用明细表》。《催缴租金通知书》上载：贵公司在我街道办事处租赁506房办公室，2018年1月、12月，以及2019年1月至2020年3月31日期间的租金、管理费、水费、电费未缴清，拖欠共计30197.63元，产生违约金4576.12元，合计34773.75元；《广东泰仓祥投资有限公司（506房）租金及相关费用明细表》显示：2018年1月至2020年3月每月欠付租金、管理费、水电费的明细，上述费用欠费总额为34773.75元。《催缴租金通知书》及《广东泰仓祥投资有限公司（506房）租金及相关费用明细表》上均盖有案外人广州林得洋新材料科技有限公司的公章和林继孝的签名和手写日期“2020年4月26日”。原告解释广州林得洋新材料科技有限公司与被告属于混同经营，属于一班人马挂两个牌子的公司，两家公司分别租了原告的504房和506房。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2020年6月10日依法作出（2020）粤0103民初5711号民事裁定书，裁定查封、冻结被告名下价值40281.02元的财产，原告为此预缴保全费423元。另查，广州林得洋新材料科技有限公司的法定代表人是林少英，股东有林少英及林继孝。本案起诉状副本已于2020年8月11日公告送达给被告。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》的诉请。原告述称被告长期拖欠租金且已于2020年6月30日自行搬离案涉物业，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信。被告的上述行为已违反双方合同约定，原告有权要求解除案涉租赁合同及物业协议。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日确定原告解除合同的通知到达被告为宜，故本院确认案涉《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》于2020年8月11日解除。关于原告主张被告支付2018年1月至2020年6月30日期间拖欠的租金、物业管理费、水费、电费及逾期缴费的违约金的诉请。原告已依约提供案涉物业供被告使用，被告应当依约缴纳合同约定的各项费用，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权向被告主张租金等各项欠费及违约金。关于租金及其他相关费用的金额。原告将林少英的2万元汇款扣减被告拖欠的租金和其他费用，属于对自身权利的处分，本院予以准许。原告主张以广州林得洋新材料科技有限公司盖章确认的催缴租金通知书以及租金和相关费用明细表认定各项费用的金额，由于原告未能提交充足的证据证明广州林得洋新材料科技有限公司与被告存在混同关系，单凭林少英曾向原告转账2万元亦无法得出广州林得洋新材料科技有限公司有权代表被告承认欠租和签收文件以及混同经营的事实，故对于《催缴通知书》和《广东泰仓祥投资有限公司（506房）租金及相关费用明细表》，本院不予采信。原告主张月租金存在递增，但未能提供证据予以证明，本院对此不予采纳，2018年1月1日至合同解除之日的租金均应按合同约定的1323.6元/月计算。至于每月欠付的水电费，由于被告未到庭答辩，原告提交了明细表予以说明，综合案件查明情况，其主张的费用相对合理，本院予以采信，被告应向原告支付2018年1月至2020年6月欠付的水费550元和电费529.2元。原告主张每月管理费为551.5元，有合同依据，本院依法予以支持，被告应向原告支付2018年1月至2020年6月欠付的管理费共计11030元。关于欠付租金、管理费和水电费违约金的标准。原告主张的每日万分之五的标准低于合同约定的每日百分之五的标准，主张的每期违约金计算起始日后于合同约定的起始日，属原告自行处分自己的合法民事权利，本院依法予以支持，但违约金应以本金为限。被告广东泰仓祥投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处与被告广东泰仓祥投资有限公司于2018年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》于2020年8月11日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东泰仓祥投资有限公司向原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处支付2018年1月、2018年12月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年6月30日拖欠的租金22866.4元及欠付前述月份租金的违约金（租金违约金分段计算，以每月为一期，每期以当月欠付租金为本金从每月6日起按照每日万分之五的标准计算至付清本金之日止，其中2018年12月欠付租金为365.2元，其余月份每月欠付租金额为1323.6元，违约金以本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东泰仓祥投资有限公司向原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处支付2018年1月份及2018年12月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费11030元及欠付前述月份管理费的违约金（管理费违约金分段计算，以每月为一期，每期以当月欠付管理费551.5元为本金从每月6日起按照每日万分之五的标准计算至付清本金之日止，违约金以本金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东泰仓祥投资有限公司向原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处支付2018年1月份及2018年12月1日至2020年6月30日拖欠的水费550元及欠付前述月份水费的违约金（水费违约金分段计算，以每月为一期，每期以当月欠付水费27.5元为本金从每月6日起按照每日万分之五的标准计算至付清本金之日止，违约金以本金为限）。五、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东泰仓祥投资有限公司向原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处支付2018年1月份及2018年12月1日至2019年7月31日拖欠的电费529.2元及欠付前述月份电费的违约金（电费违约金分段计算，以每月为一期，每期以当月欠付电费为本金从每月6日起按照每日万分之五的标准计算至付清本金之日止，其中2018年1月欠付的电费为3.6元，2018年12月1日至2019年7月期间每月欠付电费分别是4.8元、121.2元、56.4元、73.2元、100.8元、85.2元、48元及36元，违约金均以本金为限）。六、驳回原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费404元、保全费423元，由被告广东泰仓祥投资有限公司负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年九月二十四日书记员  李 婷胡晓琴