上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14999号原告：朱成梁，男，1992年2月12日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。被告：上海隆葛文化传媒有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：雷艳艳。被告：林海荣，男，1975年2月26日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。原告朱成梁与被告上海隆葛文化传媒有限公司(以下简称“隆葛公司”)、林海荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告朱成梁及其委托诉讼代理人王征到庭参加诉讼，被告隆葛公司、林海荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原告与两被告于2019年10月8日就上海市嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋出租协议》；2．两被告支付拖欠原告自2020年1月1日起至2020年6月15日期间的租金人民币(以下币种同)186,932元(计算方式：30,833元*4个月+31,800元*2个月)；3．两被告支付拖欠的水电费、垃圾场处理费、物业费合计22,163.7元；4．两被告支付原告因逾期支付房租产生的违约金471,000元(计算方式：15天*800元/天+153天*3,000元/天)及因两被告根本违约产生的违约金600,000元；5．两被告支付原告2020年6月16日起至《房屋出租协议》解除之日止的租金及自《房屋出租协议》解除之日至两被告实际搬离之日止的房屋使用费(租金、使用费均按照租赁合同约定月租金标准计算)；6．两被告将系争房屋清空后恢复原状交还原告。事实与理由：被告隆葛公司系被告林海荣出资设立的自然人独资企业。2019年10月8日，原告与两被告签订1份《房屋出租协议》，约定原告将系争房屋租赁给两被告使用，租金按协议约定交付，实行先付后用的原则，租赁期限自2019年10月9日至2029年10月8日。截止2020年6月15日，两被告拖欠原告房租186,932元。原告于2020年6月16日向两被告发送《催收租金通知》，要求两被告支付租金及违约金，但两被告收到上述通知后仍不履行支付租金的合同义务。为此，原告又于2020年6月23日向两被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，告知两被告收到通知书之日起10日内腾空系争房屋返还原告。但两被告仍拒不理会，原告遂起诉。庭审中，原告表示被告隆葛公司于2020年6月25日收到原告寄送的《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明收到通知书之日起10日内腾空租赁房屋，故双方合同解除的时间是2020年7月5日。因2020年年初爆发新冠疫情，就2020年1月10日至同年4月9日期间的租金，原告自愿仅向两被告主张一半，逾期付款违约金原告不再向两被告主张，并调整因两被告根本违约产生的违约金为3个月租金，即95,400元。同时，原告不再要求两被告将系争房屋恢复原状。综上，原告明确诉讼请求如下：1．确认原告与两被告于2019年10月8日签订的《房屋出租协议》于2020年7月5日解除；2．两被告支付拖欠原告自2020年1月10日起至2020年7月5日期间的租金136,349.5元(其中2020年1月10日至2020年4月9日租金的计算方式为：30,833元*3个月/2=46,249.5元；2020年4月10日至2020年7月5日的租金计算方式为：31,800元*3个月-31,800元/30天*5天=90,100元)；3．两被告支付拖欠的水电费、垃圾场处理费、物业费合计22,163.7元；4．两被告支付根本违约产生的违约金95,400元(31,800元*3个月)；5．两被告支付原告2020年7月6日起至两被告实际搬离之日止的房屋使用费(房屋使用费按31,800元/月的标准计算)；6．两被告将系争房屋清空后返还原告。被告隆葛公司、林海荣均未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为朱成梁；系争房屋的共有情况为按份共有，朱成梁的份额为75%，王某某的份额为25%。王某某同意由朱成梁一人收取系争房屋租金，并同意由朱成梁一人就系争房屋产生的租赁纠纷向法院起诉主张权利。2019年10月8日，朱成梁(出租方、甲方)与隆葛公司(承租方、乙方)签订1份《房屋出租协议》，协议约定：租赁地址为上海市嘉定区新源路XXX弄XXX号XXX层，面积678.34平方；租用期限自2019年10月9日起至2029年10月8日；从2019年10月10日起至2020年4月9日止每月30,833元，从2020年4月10日起至2021年4月9日止每月31,800元，从2021年4月10日起至2022年4月9日止每月33,708元，从2022年4月10日起至2023年4月9日止每月35,730元，从2023年4月10日起至2024年4月9日止每月37,874元，从2024年4月10日起至2025年4月9日止每月40,146元，从2025年4月10日起至2026年4月9日止每月42,555元，从2026年4月10日起至2027年4月9日止每月45,108元，从2027年4月10日起至2028年4月9日止每月47,814元，从2028年4月10日起至2029年4月9日止每月50,683元，上述房租除第一年外，按年支付，先付后用；首次付租时，交1个月的押金，待乙方不再租赁，房屋恢复原状，方可退还押金；租赁期内的水、电、燃气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理费、房屋修缮费等均由乙方支付；甲、乙双方应当诚意、全面履行本协议，未经双方书面同意，任何一方均不得以任何理由变更或终止本协议，如任何一方未按本协议约定履行，除本协议另有特别约定相关责任外，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约；一方根本性违约的，守约方有权单方面解除本协议，违约方须支付守约方违约金600,000元，若甲方违约的，除需按本协议承担违约责任外，还需支付乙方装修补偿费2,000,000元；甲、乙双方约定，乙方如果在房租到期时超过15天未交房租，则乙方违约，按逾期天数赔偿甲方3,000元/天，甲方无条件收回房屋，在本协议履行过程中乙方逾期支付房租时，按每天捌佰支付给甲方违约金；协议另约定了其他内容。林海荣在上述《房屋出租协议》的乙方处签字。上述合同签订后，隆葛公司、林海荣支付租金至2020年1月9日。2020年6月19日，朱成梁向隆葛公司、林海荣送达1份《催收租金通知》，该通知载明“自2020年1月至今，你已连续拖欠涉租租金长达6个月，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。根据双方签署合同的第四条第三项规定，甲、乙双方约定，乙方如果在房租到期时超过15天未交房租，则乙方违约，按逾期天数赔偿甲方3,000元/天，甲方无条件收回房屋……”2020年6月25日，朱成梁向隆葛公司送达1份《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书载明“自2020年1月至今，贵司已连续拖欠涉租租金长达6个月，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为……贵司的上述违约行为完全符合租赁合同约定的解除条件。经本人慎重考虑，决定行使合同解除权，解除租赁合同，特向贵司发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除。请贵司在收到本通知书之日起10日内腾空租赁房屋、还原毛坯样，并交付予本人……”本院另查明：隆葛公司系有限责任公司(自然人独资)，股东为林海荣。2.上海海某物业管理有限公司出具1份欠费表格，载明155-2楼XXXX欠付2019年12月至2020年6月期间的物业费、电费、基本电费、水费、垃圾处理费合计22,163.7元。审理中，朱成梁表示系争房屋原登记在朱荣华(系朱成梁之父)及王某某名下(其中，朱荣华占75%产权份额，王某某占25%产权份额)。2019年9月3日，系争房屋变更登记至朱成梁、王某某名下。系争房屋登记至朱成梁名下前，已交付隆葛公司及林海荣使用。后朱成梁与隆葛公司、林海荣签订了《房屋出租协议》，并收取了房屋押金30,833元。朱成梁同意将房屋押金30,833元返还隆葛公司、林海荣，但该押金应抵扣本案相关费用。以上事实，有《房屋出租协议》、《解除房屋租赁合同通知书》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，朱成梁与隆葛公司、林海荣签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。隆葛公司、林海荣并未按照合同约定的时间支付租金，已构成违约，现隆葛公司、林海荣仅支付租金至2020年1月9日，朱成梁有权主张解除合同。朱成梁于2020年6月25日向隆葛公司、林海荣发函主张解除租赁合同，并要求隆葛公司、林海荣于收到该函之日起10日内搬离系争房屋，故双方租赁协议于2020年7月5日解除。房屋租赁期间，隆葛公司、林海荣应当按约向朱成梁支付房屋租金，经核算，2020年1月10日至同年7月5日的租金为182,599元，朱成梁考虑新冠疫情因素自愿调整租金至136,349.5元，本院予以支持。合同解除后，隆葛公司、林海荣应将系争房屋返还朱成梁，现系争房屋仍未返还，故朱成梁主张按照31,800元/月的标准要求隆葛公司、林海荣支付自2020年7月6日起的房屋占有使用费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。隆葛公司、林海荣拒付租金，致使《房屋出租协议》无法继续履行，且拒付租金时尚未受到新冠疫情影响，其行为已构成违约，朱成梁有权按照合同约定向隆葛公司、林海荣主张解除合同违约金。关于解除合同违约金的标准，合同约定的标准过高，现朱成梁自行调整了违约金的标准，该标准尚属合理，故本院对朱成梁主张的要求隆葛公司、林海荣支付违约金95,400元的诉讼请求予以支持，该款与朱成梁应返还给隆葛公司、林海荣的房屋押金30,833元相抵扣，隆葛公司、林海荣应向朱成梁支付违约金64,567元。双方签订的《房屋出租协议》约定租赁期内的水、电、卫生治安费、物业管理等均由隆葛公司、林海荣支付，故本院对朱成梁主张的要求隆葛公司、林海荣支付水电费、垃圾场处理费、物业费22,163.7元的诉讼请求亦予以支持。审理中，隆葛公司、林海荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱成梁与被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣于2019年10月8日签订的《房屋出租协议》于2020年7月5日解除；二、被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX层房屋清空后返还原告朱成梁；三、被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告朱成梁2020年1月10日至2020年7月5日期间的房租136,349.5元；四、被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告朱成梁房屋占有使用费(按每月31,800元的标准，从2020年7月6日起计算至实际返还房屋之日止)；五、被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣应于本判决生效之日起十日内支付原告朱成梁水电费、垃圾场处理费、物业费合计22,163.7元；六、被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣应于本判决生效之日起十日内偿付原告朱成梁解约违约金64,567元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,646.2元，减半收取2,323.1元，由被告上海隆葛文化传媒有限公司、林海荣负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年九月二十四日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。