大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0204民初4384号原告（反诉被告）：韩艳梅，女，1981年11月30日出生，汉族，住辽宁省大连市。被告（反诉原告）：李帮学，男，1969年9月29日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告（反诉被告）韩艳梅与被告（反诉原告）李帮学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。韩艳梅、李帮学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩艳梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除韩艳梅、李帮学签订的合同编号为0002086的房屋租赁合同；2.判令李帮学返还韩艳梅房屋租金22549.6元；3.判令李帮学返还韩艳梅租房押金5800元。事实和理由：韩艳梅、李帮学于2019年3月10日签订了一份合同编号为0002086的房屋租赁合同，租赁合同中约定：李帮学为出租人（甲方），韩艳梅为承租人（乙方），甲方将位于大连市沙河口区的房屋出租给韩艳梅办公，租赁期限自2019年3月10日至2022年3月9日，租金每月5800元，租金支付方式为年付，李帮学收取韩艳梅押金人民币5800元。韩艳梅与李帮学签订租赁合同之后，按照合同约定支付给李帮学从2019年3月10日至2020年3月10日的房租69600元、押金5800元。2020年2月10日，李帮学提前一个月向韩艳梅催缴2020年房租，因为受新冠疫情影响，韩艳梅无力一次性向李帮学缴满12个月的房租，故和李帮学协商先交6个月房租，李帮学同意韩艳梅先交6个月的房租，韩艳梅于2020年2月10日通过工商银行转账给李帮学6个月的房租34800元。在坚持2个月后，由于新冠疫情持续影响，货物积压严重，无回流资金，韩艳梅于2020年4月11日向李帮学提出因受疫情影响货物积压严重无法继续租用李帮学的房屋，预计5月份搬离，李帮学知晓并无异议。韩艳梅于5月12日搬离，并在5月15日告知了李帮学，协商把剩余的房屋租金和押金返还韩艳梅。但是李帮学以房屋墙面不干净等理由拒绝。韩艳梅安排工人把墙上钉眼堵上并重新刷乳胶漆后再次与李帮学协商交接房屋，李帮学以忙，没有时间等各种理由推脱，韩艳梅于5月26日亲自去李帮学家里把房屋钥匙送给李帮学，并提出让李帮学返还多交的房租及押金，但李帮学以还有当月的水电费276元没有交为理由拒绝，后来直接在微信里告诉韩艳梅租金不退、押金不退。韩艳梅提前解除房屋租赁合同是因为新冠疫情的原因无力承担高额房租，根据《合同法》第94条的规定及双方签订的房屋租赁合同第10条的规定，因不可抗力原因，韩艳梅可以解除与李帮学签订的租赁合同，并向李帮学提出可补偿一定租金给李帮学，按双方签订的租赁合同第9条第6款约定，韩艳梅提前解除合同最多补偿2个月租金给李帮学。李帮学应当返还韩艳梅多交的3个月零29天房租，22825.8元，扣除276.2元水电费后，应该返还韩艳梅房租22549.6元及押金5800元，合计应该返还28349.6元。为了维护自身的合法权益，特向贵院起诉。李帮学辩称，不同意韩艳梅的诉讼请求。韩艳梅将违约责任归结于不可抗力的原因是不存在的，韩艳梅是因为规模壮大放不下，要求重新找个房屋，不存在其所述的原因。合同约定租金应该年付，当时打广告的租金是6500元/月，因为韩艳梅提出租三年，每年一次性付款，这样单价是5800元/月，赠送了8天的免租期。之后韩艳梅提出需要转租，我也同意并帮助其打转租广告，结果韩艳梅于6月1日提出不转租了，根据《合同法》107条韩艳梅无权单方以通知的方式提前解除合同。双方交接日期应以现场签字定损完毕之后为准才算正式交接，现在缺少三方到现场确认定损的程序，我认为韩艳梅提出的交接日期是无效的。房屋钥匙韩艳梅只给我一把，在中介处还有钥匙，房屋韩艳梅还没有交付，东西还在那里。现在房屋2/3的面积全都是洞，刮大白费用也会很多，韩艳梅现在欠我大约有12000元左右。房屋的交付应该以三方现场签字确认为准，韩艳梅现在未按该程序履行，属于韩艳梅的责任。李帮学提出反诉请求：1.要求韩艳梅按合同约定于2020年8月2日前清空房屋内物品，恢复原房屋出租前原貌；如果不能恢复原状，赔偿我方损失5000元；2.判令韩艳梅赔偿2020年2月13日至2020年8月2日期间拖欠租金的滞纳金5881元；3.灯具赔偿金400元及拖欠的水电费331元；4.要求韩艳梅赔偿地板损坏的损失1000元（35元/平，200元安装费）；5.维修时间按10天计算，韩艳梅应该赔偿我方2000元；6.因为韩艳梅不给我恢复原状，要求韩艳梅赔偿我房屋空置3个月损失7500元。事实和理由：李帮学与韩艳梅于2019年3月2日签订0002086号房屋租赁合同，按合同约定韩艳梅应该于2020年2月10日前付清第二年度租金，但韩艳梅只预交了34800元，并主动提出2月下旬付清全款，李帮学同意，但到了约定时间韩艳梅并未按约定支付剩余款项，至今仍未付。该房当时针对租期一年，半年付款的客户价格是6500元/月，但因为韩艳梅提出要年付，且租三年，双方才约定为5800元/月，并且赠送8天，而中途韩艳梅单方违约，李帮学收取滞纳金合情合理。事实上，受疫情影响，韩艳梅选择淡季违约对李帮学造成的实际损失可能更大，因为李帮学房屋客户群体以商用为主。韩艳梅在四月份曾与李帮学达成口头协议，为了避免赔偿违约金，韩艳梅要求不提前终止合同，而是将房屋转租，并要求李帮学帮着转租，李帮学答应并告知韩艳梅如果在8月2日前转租出去，李帮学不收取韩艳梅违约金。但韩艳梅于6月1日单方推翻了此前双方的约定，要求提前退房，并通知李帮学到当地街道去交涉。在交涉过程中，李帮学也同意提前解除合同，但要求必须将房屋恢复原状，方可将扣除违约金、赔偿金、水电费等费用之后的剩余押金、租金退还，但韩艳梅却坚称已经把房子收拾好了，并粉刷了乳胶漆，与事实不符，最终未达成协议。截至目前，韩艳梅并未将损坏的房屋恢复原状，损坏的灯具、地板等物品也未维修，并还有部分物品未搬走。按照当前墙面粉刷市场价，韩艳梅所预交的房屋押金不足以冲抵维修费、违约金等相关费用。韩艳梅辩称，不同意李帮学的反诉请求。李帮学提出的关于拖欠房租的问题，按照合同要求，于2020年2月10日支付合同约定内的房租，在当日房东通过微信方式向我提出需缴纳第二年房租，由于疫情资金紧张，承租人向房东提出延期缴纳的请求，房东提出可以先缴纳一部分，对此有聊天记录可以佐证。这是双方协商的结果，我方不存在拖欠房租的行为，9月以后的房租都是没有实际产生使用的费用，承租人也没有催缴的证据，故不形成拖欠房租的事实。关于李帮学提出的房屋损坏以及相关赔偿，根据合同法第218条规定，承租人按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损耗赔偿责任。本案中签订的合同用途写明办公，安装空调和安装白板都是正常使用用途，不能以此作为不退还房租的理由。房东居住在二楼，承租房在三楼。承租人在墙上刮白板，房东是知晓的且没有提出异议，承租人退房后，房东没有拒绝退还押金和租金，只要求把墙面修复后双方正式交接。承租人将墙面的钉子、钉眼找的装修公司修复，对此我有找工人修复的聊天记录，承租人在退房时有修复的证据，聊天记录为证。李帮学提出没有进行三方交接，是因为韩艳梅提出需要退还押金和剩余的房租，李帮学迟迟不进行交接，在5月26日韩艳梅到达租赁房屋拍摄房屋内的所有视频，并从三楼的出租房一直到达二楼李帮学的住房有延续完整的视频可以证明与房东将钥匙进行交接。因此，李帮学提出的没有进行完整交接不是事实。李帮学提出是由于扩大经营而导致退租，是李帮学自己臆想的结果，不是事实。对于李帮学提出因为只支付半年的房租，不是一年，所以房租就不应该按照5800元/月进行返还的陈述，由于疫情原因小区春节后一直封闭，人员不能流动，无论是送餐员、快递员都无法进入小区服务，承租人的货物无法顺利发送出去，本案中的出租房位于小区最里边，每天中午承租人的员工需要自己送快递，非常麻烦。疫情期间房屋使用的便利性已经不是签订租赁合同时的状态，房东没有降低房租反而要涨房租，是一种不合理的要求。关于李帮学提出承租人同意转租一节，作为承租人没有责任没有义务去转租房屋，合同上也没有此项规定，为了减少双方的损失，承租人同意配合房东把房子租给下一个租客，不代表承租人要承担转租的责任。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：韩艳梅提供的《房屋租赁合同》、工商银行电子回单、微信聊天记录、光盘1张；李帮学提供的微信聊天记录、房屋照片等，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查所确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，李帮学（甲方）与韩艳梅（乙方）及大连市沙河口区青华房屋信息咨询服务中心（居间方）签订了《房地产租赁居间合同》，合同约定：甲方将位于大连市沙河口区建筑面积146.39平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公；租赁期限为叁年，自2019年3月10日起至2022年3月9日止，该房屋月租金为5800元/月，租金付款方式为年付，乙方每次付款需提前30天支付。合同第七条约定，乙方签署本合同时须向甲方支付人民币5800元，作为履约保证金。履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可以从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。第八条第1款规定，租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外的损坏由乙方自行负责维修。第九条第2款规定，本合同因双方协议解除、租期届满前而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋的装修完好无损返还甲方，如造成损失，由乙方负责修缮或按价赔偿。第九条第6款规定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的贰个月租金。如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方损失。合同签订后，甲方向乙方交付了房屋，乙方向甲方支付了2019年3月10日至2020年3月9日期间的房屋租金。2020年2月10日，双方经过协商，李帮学同意韩艳梅先支付一部分房租，当日韩艳梅通过工商银行向李帮学支付了2020年3月10日至2020年9月9日期间的房屋租金34800元。2020年4月11日，韩艳梅以案涉房屋面积不够用为由，提出解除合同，并称“预计5月份就会搬走，5月份就可以让别人来租了”。李帮学回复“那好吧，我们同时找找吧”。2020年5月15日，韩艳梅通过微信告知李帮学“搬完了”。2020年5月26日，韩艳梅将案涉房屋钥匙1把交给李帮学。另查明，2020年7月22日，李帮学向本院提交鉴定申请，请求对案涉房屋住宅墙面和地板的损害情况和修复费用进行鉴定，2020年8月18日，李帮学又撤回鉴定申请。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，韩艳梅与李帮学签订的《房地产租赁居间合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。合同履行过程中，韩艳梅单方提出解除合同，并同意按照合同约定支付两个月租金作为违约金，李帮学同意解除合同并于2020年5月15日知晓韩艳梅已经搬走，又于2020年5月26日接收韩艳梅交付的房屋钥匙，故本院确认双方之间的《房地产租赁居间合同》已于2020年5月26日解除。依据《合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，韩艳梅的房屋租金交付至2020年9月9日，故李帮学应在扣除韩艳梅需承担的违约金后，将剩余租金8507元（34800元-14693元-11600元=8507元）返还给韩艳梅。庭审中，韩艳梅同意赔偿李帮学房屋损失2000元，根据合同约定，该项赔偿应在履约保证金中予以扣除，故李帮学应将剩余3800元（5800元-2000元=3800元）履约保证金返还给韩艳梅。因韩艳梅未予明确其主张利息的起算时间及计算依据，故本院对韩艳梅主张的利息不予支持。关于李帮学辩称合同尚未解除以及房屋未正式交接一节。本院认为，通过双方之间的微信聊天记录，能够认定双方对合同解除达成了一致意见，且李帮学也接收了房屋钥匙，故本院确认合同已经解除。因双方未明确约定房屋的交接方式及具体地点，所以李帮学提出“房屋的交付应该以三方现场签字确认为准”的抗辩意见，本院不予采信。关于李帮学要求韩艳梅将房屋恢复原状或赔偿损失5000元的请求。本院认为，根据《合同法》第二百一十八条之规定，“承租人按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损耗赔偿责任”。双方签订的合同第九条第2款约定，本合同因双方协议解除、租期届满前而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋的装修完好无损的返还甲方，如造成损失，由乙方负责修缮或按价赔偿。本案中，案涉租赁房屋是用作办公使用，安装空调和白板等属于正常的使用用途，且韩艳梅已对该房屋墙面进行了修复，因此，李帮学要求韩艳梅赔偿刮大白及厨房瓷砖无事实及法律依据，本院不予支持。韩艳梅同意赔偿空调洞200元，故本院对该项损失予以支持。关于李帮学要求灯具赔偿金400元及拖欠的水电费331元一节。因韩艳梅均认可上述两项赔偿，故本院予以支持。上述款项可在履约保证金中予以扣除，故李帮学应返还履约保证金为2869元。关于李帮学主张韩艳梅赔偿2020年2月13日至2020年8月2日期间拖欠租金的滞纳金5881元的请求。本院认为，因双方的租赁合同已于2020年5月26日解除，且韩艳梅已经支付了该期间的房屋租金，故李帮学要求韩艳梅支付滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持。李帮学要求韩艳梅赔偿地板损坏的损失1000元、装修拆除费用2000元及房屋维修空置期间损失7500元的诉请。因韩艳梅对上述损失不予认可，且李帮学也未提供证据证明该项损失已经实际发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）韩艳梅与被告（反诉原告）李帮学之间的《房地产租赁居间合同》于2020年5月26日解除；二、被告（反诉原告）李帮学于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩艳梅房屋租金8507元；三、被告（反诉原告）李帮学于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩艳梅履约保证金2869元；四、驳回原告（反诉被告）韩艳梅其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李帮学的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费255元（韩艳梅已预付），反诉案件受理费25（李帮学已预付），合计280元，由原告（反诉被告）负担200元，被告（反诉原告）负担80元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年九月十二日书记员  王志伟