苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2613号原告：吴放，女，1966年10月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：沈越，女，1989年5月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴放，女，1966年10月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系原告沈越母亲。被告：张淳，男，1990年1月24日生，汉族，住上海市虹口区东长治路****，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张永华，男，1956年10月7日生，汉族，住上，住上海市虹口区告张淳父亲。委托诉讼代理人：张玲玲，女，1960年6月27日生，汉族，住上，住上海市虹口区告张淳母亲。被告：宗江，男，1979年1月15日生，汉族，住江，住江苏省泰兴市div>原告吴放、沈越与被告张淳、宗江排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年5月11日、2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告吴放即原告沈越的委托诉讼代理人、被告张淳及其委托诉讼代理人张永华到庭参加了两次庭审、被告张淳的委托诉讼代理人张玲玲、被告宗江到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告吴放、沈越向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告退出非法占用的面积（40平方左右），拆掉搭在原告02商铺内的非实体墙和01商铺电表，按照建筑原始位置砌好实体墙；2、判令被告宗江清让出02商铺通道；3、判令二被告共同赔偿原告从被告砌墙之日开始到排除妨碍之日止的房租及其他损失60806.77元（租金暂计算至2020年2月21日，59551元；2019年4月至2019年6月电费95元，电费违约金65元；2019年9月至2020年1月水费28.77元；2019年8月11日至2020年2月21日物业费1067元），并归还空调等物资。4、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由:松陵镇交通路3326号香江花园4幢01商铺与02商铺是相邻的两间店铺，当时的承租人找到两家业主，租下01和02商铺经营餐饮，征求两家业主同意后，打通两间商铺之间实体墙作了统一装修，当时设计把进出门及上二层的楼梯安装在了01商铺里，接的是02商铺的水表，并且01商铺的电表也安装在02商铺内(本来在两间商铺之间的实体墙上，方向面对01商铺)。2014年，01商铺由被告张淳法拍获得，并且接受了原01商铺的承租合同，原合同到期后，被告张淳授权原告续签了原租赁合同，承租人是台湾人，后台湾人将两间商铺转让给胡泽华继续经营餐饮，胡泽华分别与两业主签了转让协议和租房合同，合同仅变更承租人。2018年下半年，胡泽华找到能同时租下01、02商铺的受让人韵达快递，并分别与01、02商铺业主签了转让协议及租房合同，变更承租人为经营韵达快递的被告宗江。其实在未签转让协议前，韵达快递早已入驻01、02商铺并正常经营使用(从水表清单的用水量可见)。2019年3月1日，被告宗江在明知被告张淳砌墙侵权的情况下，称商铺内的墙是原告所砌，起诉原告，而事实是被告张淳在原告的02号商铺内拦了一堵非实体墙，后又移走了02商铺的空调和其他物资，侵占原告的合法面积和权益，把原告的商铺变成了一个无门无楼梯的空间。被告宗江在被告张淳的01商铺里经营快递，一直用的原告的水电和装修，且欠费不付，造成原告信用不良。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张淳辩称：发生现在这个局面的，都是原告造成的，上述原告的诉讼请求被告张淳均不认可。原告说的上述事情，被告张淳都没有参与过，只在2019年3月2日到商铺去过一次，当时是通过报警叫原告来解决问题。被告在2014年拿到房屋时，原告说过墙在中间，墙是胡泽华在2019年3月2日搭建的，不是被告张淳搭建的。2014年拿房时，里面的装修、水电分布都是原告参与的，实体墙也是原告拆除的，被告张淳在2014年就想恢复原状的；现在电表在分界线的柱子上。另外，2019年3月2日，被告张淳想要恢复实体墙，当时没有弄实体墙就是想让原告一起来解决。胡泽华砌墙的时候叫被告张淳来的，有物业、宗江、警察，三家在场，胡泽华说提前十天已经通知过原告，警察到场后宗江是不希望隔墙的，但是被告张淳把道理说给警察后，警察觉得隔自己的墙，没有什么可以干涉的。原告主张的水电费，不是被告张淳使用，具体谁使用不清楚。被告宗江辩称：案件与被告宗江无关，由于被告宗江现在没有继续经营韵达快递，也不在吴江，与原告没有任何关系，上次审理已经非常清楚了，被告宗江不再承租原告房屋并且已经离开吴江，不涉及任何侵占的问题，希望原告以后不要再骚扰被告宗江，承租原告的房屋已经让被告宗江遭受了非常大的损失。本院经审理认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇交通路**香江花园**商铺02（以下简称02商铺）系吴放、沈越按份共有，所有权登记日期为2011年6月24日。位于。位于江苏省苏州市吴江区松陵镇交通路**香江花园**商铺01简称01商铺）系张淳于2014年通过司法拍卖取得所有权，所有权登记日期为2014年11月21日。01、02商铺此前合并在一起按照饭店的形式装修，拆除了相邻的墙体，改变了原有通道，02商铺在装修后没有独立进出通道，要通过01商铺进出。另查明：张淳与吴放签署《授权委托书001》一份，载明：现委托吴放代理张淳签订01商铺的房屋租赁合同，租期5年，首年租金5万元。2016年10月12日，张淳向本院提起诉讼，要求解除与吴放的上述委托关系。2016年10月13日，张淳向吴放邮寄《解除授权委托书（001）通知》，载明：张淳于2016年2月份委托吴放代签出租位于，与台湾人夏先生代签订该铺的租赁合同，期间夏先生已付半年租金，但夏先生2016年8月24日通过短信通知要求对该铺进行转让或招租；本人于2016年9月23日才得知吴放未经本人同意又与其他租客签订了新的租赁合同，为此，本人提出解除给予吴放的授权委托书。本院于2016年12月5日作出（2016）苏0509民初12776号民事判决书，判决张淳与吴放间签署的关于代签位于苏州市吴江区房屋租赁合同的《授权委托书001》于2016年10月14日解除。该判决现已生效。再查明：胡泽华作为转让人，宗江作为接手人，沈越、吴放作为房东，三方签订《转让协议》一份，载明：出让人胡泽华于商业地址吴江区松陵镇交通路3326号香江花园4幢商铺01、02经营商铺名称为：湘味农家菜；自2018年12月1日起转让予受让人宗江继续使用。2018年12月1日，吴放、沈越(甲方)与宗江（乙方）之间签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落在吴江市松陵镇交通路3326号香江花园4幢商铺02，按房屋现状出租给乙方使用；租赁期从2016年2月21日起至2021年2月21日；租赁期满后商铺恢复原状或保持原状。合同还约定了甲方房主张淳、吴放、沈越在五年内给承租方条款一致。宗江承租02商铺后随即用于经营快递。张淳未就01商铺与宗江签订租赁合同。2019年3月2日，张淳将01、02商铺中间的通道封堵。2019年3月13日，宗江以沈越、吴放为被告向本院提起诉讼，要求沈越、吴放退还剩余租金27552元、押金10000元及赔偿损失20000元并由沈越、吴放承担诉讼费。宗江在该案起诉前已经搬离了02商铺。2019年6月26日，宗江增加要求解除与沈越、吴放之间房屋租赁合同的诉讼请求。该案中，沈越、吴放提出反诉，要求宗江继续履行合同，赔偿商铺损坏及违约金50000元，支付该年度剩余房租29551元、已用电费750元及物业费2346元，且由宗江承担本诉和反诉诉讼费。2019年12月20日，本院认定宗江系单独租赁02商铺，因沈越、吴放未能保证该商铺的正常使用，宗江有权解除租赁合同，但宗江应支付自2019年2月21日起至2019年3月22日止期间的房租4894.6元，2018年12月至2019年5月期间产生的电费差额746元及2018年12月1日起至2019年8月11日期间的物业费1402.26元，并判决:一、宗江与沈越、吴放签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、沈越、吴放返还宗江押金10000元、租金25105.4元，并赔偿宗江损失2000元，合计37105.4元；三、宗江支付沈越、吴放电费746元、物业费1402.26元，合计2148.26元；四、上述第二、三项互相折抵，沈越、吴放于本判决生效之日起十日内支付宗江34957.14元；五、驳回宗江的其他诉讼请求；六、驳回沈越、吴放的其他诉讼请求。该判决现已生效。又查明：2020年5月20日，张淳向本院提起诉讼，提出要求沈越、吴放恢复01商铺独立状态（包括实体墙、水和电）等诉讼请求，该案案号为（2020）苏0509民初5734号，该案中，吴放、沈越表示愿意实行砌实体墙这件事情，但需要张淳把临时墙体拆除，张淳表示愿意将临时的墙体拆除，双方均同意将恢复实体墙的诉讼请求并入本案中一并处理。本案中，经吴放、沈越申请，本院委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司对01、02商铺的分界线进行测绘。2020年8月6日，上述评估公司出具房屋测绘成果报告，该报告出具了明确标明01商铺和02商铺之间的隔断墙具体位置的房屋测绘图，确定原隔断墙建筑墙体宽0.24米，01、02商铺双方各自拥有该隔断墙的一半，建议拆除现有01、02铺之间的装饰板隔墙，以测绘报告所标注的分界中线重新砌筑墙体宽0.24米的砖墙作为两个商铺的隔断墙。吴放、沈越为此支付了测绘费用5000元。吴放、沈越与张淳对测绘报告均无异议。测绘报告出具后，张淳表示愿意在砌实体墙的时候将装饰板隔墙拆除，将分界线柱子上的电表移至自己店铺中；吴放、沈越表示根据测绘报告，40平方是没有的，同意张淳的上述意见，但是要求张淳自己砌墙，并且租金损失计算到砌好墙。张淳遂表示不愿意砌墙。庭审中，原告吴放、沈越提供了照片，照片上显示02商铺装有一台空调，被告张淳提出对该照片不清楚，空调不是张淳拿走的。被告宗江表示与其无关。本院认为：首先，考虑到01、02商铺的现状是在长期共同出租并统一装修的过程中产生，吴放、沈越与张淳对于商铺分界处隔断墙体的拆除均不存在过错，故对于重砌分界处的墙体，原告吴放、沈越应与被告张淳共同承担。同时，考虑到改造成本及吴放、沈越与张淳对保持两商铺独立状态的要求，被告张淳提出在建造实体墙时再拆除装饰板隔墙及转移分界处电表，较为合理，本院予以支持；因此，原告吴放、沈越要求被告张淳完全承担建造实体墙的责任，并要求现在拆除装饰板隔墙及转移分界处电表，依据不足，本院不予支持。因被告宗江对于01、02商铺原分界处墙体的拆除无任何责任，砌墙也并非其义务，原告吴放、沈越要求被告宗江承担该部分责任，本院不予支持。关于退出40平方米的占用面积，原告吴放、沈越表示按照测绘报告已经没有了，本院予以确认。第二、02商铺原就系独立商铺，可以单独出租，原告吴放、沈越的02商铺没有出入口的过错并不在被告张淳，其以此为由要求被告张淳承担租金和物业费损失，本院不予支持。至于水费和电费，原告吴放、沈越并无证据证明系被告张淳使用，本院不予支持；而原告吴放、沈越主张被告张淳拿走了空调，也未提供充分的证据，本院无法支持。第三、生效判决已确定被告宗江与原告吴放、沈越之间的签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除，宗江在此之前已经搬离02商铺，相关的租金、物业费已由生效判决认定，而房屋租赁合同解除后的费用显然不应由宗江承担，故原告吴放、沈越要求被告宗江支付租金、水费、电费、物业费，均无依据，本院不予支持。至于原告吴放、沈越要求被告宗江清让02商铺的通道，归还空调的请求，更是没有依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告吴放、沈越的诉讼请求。案件受理费减半收取660元，由原告吴放、沈越承担；鉴定费5000元（已由原告吴放、沈越垫付），由原告吴放、沈越与被告张淳各半承担2500元，被告张淳负担的2500元于本判决生效后十日内直接给付原告吴放、沈越。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈娴静二〇二〇年九月十日书记员  吴 昊附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。