广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初20573号原告（反诉被告）：刘婷，女，汉族，1987年9月30日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陆丹，广东世纪华人律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市中大朝阳科技有限公司，住所地深圳市福田区福强路江南名苑F1102，统一社会信用代码91440300590729255C。法定代表人：梁思勉。被告（反诉第三人）：深圳市源航房地产有限公司，住所地深圳市福田区福强路新桂花村骏皇名居C11之三，统一社会信用代码91440300094182780Q。法定代表人：陈永清。两被告共同委托诉讼代理人：李国民，广东卓建律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张焜，广东卓建律师事务所律师。原告刘婷与被告深圳市中大朝阳科技有限公司（下称中大朝阳公司）、深圳市源航房地产有限公司（下称源航房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，被告中大朝阳公司在法定期间内提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年9月3日对本诉及反诉合并进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月24日，原告与被告中大朝阳公司及被告源航房地产公司（居间方）签订了一份（编号2020034）的房地产买卖合同，合同约定被告中大朝阳公司将其名下所有位于深圳市福田区出售给原告，该房产转让成交价格约定为650万元，同时原告应于合同签订时向被告中大朝阳公司支付定金20万元，并约定该定金20万元由合同居间人即本案的被告源航房地产公司负责监管。合同签订当天，原告通过银行转帐的方式向被告源航房地产公司的帐户转款20万元，被告源航房地产公司向原告出具了已收取定金20万元的收据。因原告方需筹备首期款，三方约定办理该房产买卖合同网签的时间为2019年12月中旬。12月7号被告源航房地产公司将即将要签订的网签合同版本发给原告，原告发现网签合同中房产的成交价格是480万元，即问被告源航房地产公司为什么会这样？被告源航房地产公司回答，因被告中大朝阳公司为了规避缴纳高额的增值税款，所以在正式的网签房屋买卖合同中把成交价由真实的650万写为480万元。原告基于不同意协助被告中大朝阳公司逃避税款同时也防止以后再售该房产可能增加税负的原因，要求被告中大朝阳公司在网签房屋买卖合同中的成交价格按真实价格650万元签订，2019年12月22日被告中大朝阳公司通过被告源航房地产公司告知原告。“除非原告同意承担由此增加的增值税款，否则他们不同意修改网签合同”。被告中大朝阳公司的这一要求明显是不合理的，按原签订的《房地产买卖合同》第七条的约定，买卖房产由此产生的增值税应由被告中大朝阳公司承担，原告不可能同意承担这部分税负。由于被告中大朝阳公司未经原告同意擅自改变网签合同的价格，导致了原告决定不再购买被告的该房产，同时要求被告中大朝阳公司双倍退还定金人民币40万元，但被告中大朝阳公司以我方不同意签订网签合同为由拒绝退还，但事实上是由于被告中大朝阳公司先行违约，改变网签合同价格导致的，被告中大朝阳公司违约在先，原告才不按时去签网签合同。同时，被告中大朝阳公司以“阴阳合同”的方式规避缴纳增值税款，属偷税漏税的违法行为，原告亦不愿协助被告中大朝阳公司的违法行为。因被告中大朝阳公司的违约行为导致了原《房地产买卖合同》无法继续履行，按合同约定被告中大朝阳公司应承担违约责任，请求法院判令：1、被告中大朝阳公司、被告源航房地产公司向原告退还购房定金20万元，并支付自2019年12月22日起至支付之日止的逾期归还定金的利息（按银行同期贷款利率计算），截止至2020年2月25日应支付的利息为1666元；2、诉讼费、保全费等由被告中大朝阳公司、被告源航房地产公司承担。审理过程中，原告撤回对被告源航房地产公司的全部诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、被告中大朝阳公司向原告双倍退还购房定金40万元，并支付自2019年12月22日起至支付之日止的逾期归还定金的利息（按银行同期贷款利率计算，截止至2020年2月25日应支付的利息为人民币3332元）；2、诉讼费、保全费等由被告中大朝阳公司承担。被告中大朝阳公司口头答辩称，第一，原告未按照房地产买卖合同的约定支付首期款应承担违约责任，根据原、被告于2019年10月24日签署的房地产买卖合同第三条一项B款即第十九条，原告应于合同签署之日起60日内即在2019年12月23日前付清首期房款共计294万元，其中170万元为赎楼款，原告应于合同签署之日起60日内支付给被告，剩余124万元原告应于60日内办理资金监管，前述合同签署后，原告却未依约在上述期限内支付首期款，根据房地产买卖合同第14条，如原告未按照本合同约定的期限履行义务超过7日的，被告中大朝阳公司可解除合同并选择要求原告支付转让成交价的20%作为违约金或没收原告已支付的定金，因此基于原告的违约行为，被告中大朝阳公司有权主张解除合同并要求原告支付成交价20%的违约金；第二、根据双方签署的房地产买卖合同及二手房交易流程，原告应先支付首期款后，在贷款过程中才需要签署深圳市二手房买卖合同（以下简称网签合同），即在支付首期款的时候双方并不需要签署网签合同，而原告不仅没有按时支付首期款，反而主张被告中大朝阳公司承担违约责任没有法律依据。此外，从原告在11月11日的聊天记录中也可以看出原告陈述其首付压力大、想少准备首付款，其明显不想履行房地产买卖合同，至于聊天记录中涉及的是网签合同的内容，只是被告源航房地产公司员工卢松展给出的建议，而卢松展无法完全代表被告中大朝阳公司，被告中大朝阳公司自始至终也没有同意深圳市二手房买卖合同中的内容，最终原、被告也没有签署该网签合同，基于上述，原告应按照真实有效的房地产买卖合同履行支付义务。综上，原告没有证据证明被告中大朝阳公司要求以480万元过户，也没有证据证明房地产买卖合同存在无效情形，也没有证据证明被告中大朝阳公司存在违约情形。而被告中大朝阳公司恰恰可以证明原告没有履行支付首期款的义务，违反了房地产买卖合同的约定，因此被告中大朝阳公司有权要求原告支付成交价20%的违约金。被告源航房地产公司口头答辩称，鉴于原告已撤回对被告源航房地产公司的全部诉讼请求，因此被告源航房地产公司与本案无关。被告中大朝阳公司反诉称，2019年10月24日，被告中大朝阳公司、原告及被告源航房地产公司签署《房地产买卖合同》（合同编号2020034），合同约定：1、被告中大朝阳公司将位于深圳市福田区出售给原告，成交总价为650万元；2、原告应于签署本合同时向被告中大朝阳公司支付定金20万元；3、原告应于本合同签署之日起60日内付清首期房款共计294万元（其中170万元原告支付给被告中大朝阳公司用作赎楼款，剩余124万元用作资金监管）；4、买卖双方应于银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续；5、如原告未按照本合同约定的期限履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，被告中大朝阳公司可解除合同并选择要求原告支付转让成交价的20%作为违约金或没收原告己支付的定金。合同签署后，在需要付清首期款及办理银行资金监管时，原告未按约定时间配合办理，虽经被告中大朝阳公司多次催促原告履行合同，但原告以各种理由推拖，一直未依约办理资金监管等交易手续，已经超过了合同约定的日期，因此原告的行为己构成违约。根据合同约定，被告中大朝阳公司有权解除合同并要求原告支付违约金。综上所述，请求法院判令：1、解除反诉原告、反诉被告及第三人签署的《房地产买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金1300000元；3、由反诉被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。原告口头答辩称，第一，被告中大朝阳公司未经原告的同意擅自更改网签合同的价格，由原来的630万变更为480万，且原告再三向被告源航房地产公司确认网签价格是否为480万，被告源航房地产公司在微信聊天中予以确认，同时在聊天记录中被告源航房地产公司也向原告陈述说只要原告同意承担原应由被告中大朝阳公司承担的增值税，被告中大朝阳公司也可以同意按照网签价格按630万签订；第二，被告中大朝阳公司在本房地产买卖合同签订后约3个月已经把该套房产出售，按照网上该房产的该月份的销售价格是比630万上涨的，被告方未产生实际的损害，我方认为按转让成交价20%的约定违约金是不恰当的；第三，原告因被告中大朝阳公司更改网签价格导致首付款有缺口70万，故无法完成此房屋买卖合同，皆因是被告中大朝阳公司违约在先，故被告应承担违约责任。被告源航房地产公司口头答辩称，对被告的反诉没有意见。经审理查明，2019年10月24日，原告（买方）与被告中大朝阳公司（卖方）、源航房地产公司（居间方）签署《房地产买卖合同》约定，被告中大朝阳公司将其名下的深圳市福田区（下称涉案房产）以650万元的价格出售给原告，签署合同时买方向卖方支付定金20万元，第二部分购房款630万元，被告以银行按揭付款，买方应于签署合同之日起60日内付清首期房款294万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起六十日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交于双方指定的第三人处。买方支付契税、印花税、过户、按揭服务费、评估费，合同载明的其他税费由卖方支付。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十日违约金违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同补充约定，买方同意监管部分首期款170万元，约定时间为六十日内给卖方作为赎楼款，同时另一部分首付款127万元监管到银行。合同还对合同履行的各细节、交楼等进行了详细约定。上述合同签署后，原告向被告中大朝阳公司支付了定金20万元。2019年11月11日，原告的配偶与被告源航房地产公司的员工卢松展通过微信沟通买卖合同履行事宜，原告配偶询问网签合同是否为480万元，卢松展于2019年12月8日将PDF版的合同发送给原告配偶，同时告知到银行办理资金监管时签名，要在23日前准备好170万元作为赎楼款及124万元做资金监管。原告配偶再次与卢松展确认网签价格为480万元。2019年12月17日，卢松展通知原告的配偶尽快安排资金办理监管。原告的配偶于次日回复称考虑一下，不想要了。2019年12月22日，原告配偶询问卢松展网签价格能否改为实际成交价，首付会低下来，压力小一些。卢松展称涉案房产是公司产权，实际成交价土地增值税30%太高。原告配偶称：“如果按为业主避税这个我是真买不了了，用时还要担心后续避税引起的风险，真的抱歉，卢总，后续有机会再合作吧。”卢松展称将原告的意思转达业主，业主说可能走法律程序。业主同意写回成交价，但是所有税费由原告承担，原告配偶回复，增值税应由企业承担，原告不能接受。2019年12月23日，卢松展向原告发送微信称其为合同当事人，询问原告是放弃购买涉案房产还是想继续履行，原告回复称以其配偶与卢松展沟通的决定为准，就是不要了。卢松展称将其意思转达卖方，卖方称再给原告宽限一天期限，最好还是履行合同，如果确认不要了，卖方有权没收原告已支付的20万元。庭审时，各方确认在办理首期款资金监管时需向银行提供网签的买卖合同。被告中大朝阳公司否认授意卢松展将网签合同的成交价改为480万元，其已将涉案房产另行出售。上述事实有各方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告中大朝阳公司、源航房地产公司签署的《房产买卖合同》是各方的真实意思表示，合同有效，原告与被告中大朝阳公司成立了合法有效的房屋买卖合同关系，原告与被告源航房地产公司成立了居间合同关系。合同约定原告应于合同签署后60日内向被告中大朝阳公司支付首期款170万元用于赎楼，剩余首付款127万元监管到银行。原告仅按合同约定支付了定金20万元，未按合同约定向被告中大朝阳公司支付首期款170万元，原告的配偶在2019年12月22日、原告于2019年12月23日均明确表示不履行合同，原告已构成根本违约。涉案的《房地产买卖合同》实为包含房屋买卖合同及居间服务合同的复合合同，被告中大朝阳公司已将涉案房产另行出售，原告与被告中大朝阳公司基于上述合同成立的房屋买卖合同关系已实际解除。虽然被告源航房地产公司的员工卢松展告知原告网签合同的成交价改为480万元，即便是被告中大朝阳公司授意被告源航房地产公司将网签价格更改，但原告支付首期款时无需签署该网签合同，如若在办理银行贷款的过程中被告中大朝阳公司仍坚持要求原告配合更改成交价格，原告可依据合同约定在被告中大朝阳公司不配合办理相关手续时追究其违约责任，原告以被告中大朝阳公司更改网签合同的价格为由行使不安抗辩权不符合合同法第六十八条的规定，本院不予采信。合同虽约定原告根本违约的，被告中大朝阳公司有权要求原告支付成交价20%的违约金，但自2019年底开始，深圳的房价呈上涨趋势，被告中大朝阳公司亦未举证证明涉案合同未能实际履行对其造成了其他的损失的情况下，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，原告向被告中大朝阳公司支付的定金20万元足以弥补其违约给被告中大朝阳公司造成的损失，原告请求被告中大朝阳公司双倍返还定金40万元并支付利息、被告中大朝阳公司主张的违约金，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘婷与被告深圳市中大朝阳科技有限公司之间的房屋买卖合同关系已解除；二、驳回原告刘婷的诉讼请求；三、驳回被告深圳市中大朝阳科技有限公司的其他反诉请求。案件受理费7350元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费8250元（被告中大朝阳公司已预交），由原告负担100元，被告中大朝阳公司负担8150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年九月二十七日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。