河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8829号 上诉人（原审被告）：董经涛，男，1986年4月12日出生，汉族，现住石家庄桥**。 被上诉人（原审原告）：李惠琴，女，1936年4月7日出生，汉族，现住石家庄鹿泉区。 被上诉人（原审原告）：张维国，男，1937年10月23日出生，汉族，住石家庄鹿泉区。 上诉人董经涛因与被上诉人李惠琴、张维国房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董经涛、被上诉人张维国、李惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董经涛上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人承担物业费319元及水费157.4元没有事实依据。1、上诉人提交的（2019）冀0104民初783号案件的开庭笔录中记录已经缴纳了2018年全年的物业费。被上诉人提交的物业费催缴通知落款日期为2019年3月12日，该份证据显然是后期补发的，无法证明上诉人在租赁期间存在欠缴物业费的事实。2、被上诉人提交的水费票据日期为2019年3月22日，根本不是2018年实际用水日期，不能作为本案证据使用。其次，该证据存在大量涂改痕迹，不具有真实性。二、一审法院判决上诉人承担赔偿款11000元没有事实及法律依据。1、上诉人不应承担赔偿责任，尤其是不应该承担全屋全部重新装修的费用。首先，在原783号案件中，被上诉人曾将该房屋作诊所商业经营使用出租给他人，为了方便经营，阳台和墙体在上诉人承租前已经拆除。其次上诉人与被上诉人签订的合同中没有约定房屋其他部位的维修义务，一审法院不能将双方未约定的义务强加给上诉人。一审法院并未查清阳台是由谁拆除的事实便认定上诉人承担赔偿责任没有事实和法律依据。2、即使上诉人需要赔偿损失也不应当以所谓的工程预算书来确定赔偿金额。被上诉人提交的工程预算书仅仅为装修可能发生的费用，而非因上诉人租赁造成损失的实际费用。一审法院不能以未发生的费用而确定上诉人的责任，而且该预算书没有上诉人签字确认，也没有相关评估机构进行评估，上诉人不予认可，不能作为定案依据。且该预算是把全屋全部装修一遍来计算，显然超出了合同约定及合理性必要性。被上诉人说的脏乱差以及没有开关和电灯，都是被上诉人自己所致。3、即使认定上诉人承担赔偿责任，上诉人缴纳的房租也能弥补被上诉人的损失。上诉人租赁的房屋为老旧小区，在2018年实际租金仅为1000元左右，但上诉人实际支付的租金是五倍市场价格，并且2014年上诉人开始使用房屋时便以每年60000元的价格租赁该房屋，上诉人从使用到交还房屋，实际支付了27万元的租金。因此上诉人支付的租金已经完全能够弥补被上诉人的损失，不应再承担赔偿责任。 李惠琴、张维国答辩称，物业费和水费是2018年欠的，物业2019年3月20日通知我们补缴，票据在我们这里，上诉人没有票据就证明他没有交。房屋的赔偿责任是按照租赁合同约定，乙方不能随意改变房屋结构，但是上诉人为了开饭店把南墙、阳台、卧室间隔的墙、棚顶全部拆除，上下水管堵死，电线、灯、插座拆除，答辩人找的建筑公司做的维修预算需要4万元，有邻居证言可以证实，一审法官也进行了现场勘查。请求维持原判。 李惠琴、张维国向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年11月30日签订的《房屋租赁合同书》，并限期10天腾清房屋；2、被告支付2018年12月1日至2019年12月1日房租60000元；3、被告缴清至2019年12月1日的物业、水、电、煤气费用共1901.4元（其中物业费330元、水费157.4元、煤气费1414元）；4、被告赔偿原告租赁期间防冻封堵阳台外窗6000元、开锁换锁100元、恢复原状房屋维修费45500元，共51600元。 一审法院认定事实：2017年11月30日，原告张维国、李惠琴（甲方）与被告董经涛（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：一、甲方同意将河北师大西校区东院7号楼3单元102号房屋四小间租给乙方使用。二、租金及付款方法：年租金为每年60000元（陆万元整），租期暂定三年，租费按年计收，一年一付。租赁期间遇有拆迁等事宜合同随时终止。其租金按终止之日起退给乙方多余租金。三、乙方在租用期间不得随意改变房屋的结构；不得私自转租；不得违法经营；更不得扰民。四、乙方在租用期间遇有不可抗拒的自然灾害造成的损失由乙方自负；由于使用水、暖、电、燃气等设备不当而造成的损失也由乙方自负。五、甲方出租房间内留有的旧电视机、过滤水机、旧沐浴器各一台暂由乙方使用保管。六、乙方在甲方院内搭建的临时活动房下边有一燃气和下水管道，如遇有相关单位进行检修时请用户给予配合。七、乙方负责全部水、暖、电、燃气等项的使用和维修费用。八、甲乙双方协议终止时须对使用过的房屋进行验收交接。如若乙方拆除临时板房须将甲方的小院和阳台恢复原貌；如若不拆临时板房则无偿交给甲方。九、本合同起止日期为2017年11月30日起至2020年11月30日止，租期暂定三年。十、未尽事宜甲乙双方可随时协商解决。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。2018年7月3日，由于涉案房屋需要拆迁，石家庄市桥西区红旗街道办事处通知被告董经涛在2018年7月3日至5日三天内搬离。2019年1月18日被告董经涛（作为原告）将原告张维国、李惠琴、张涛（作为被告）以租赁合同纠纷为由诉至本院，要求被告退还租金24194元和押金4000元。2019年6月19日，本院作出（2019）冀0104民初783号民事判决书，判决：一、张涛于本判决生效之日十日内返还董经涛租房押金4000元；二、张维国、李惠琴于本判决生效之日起十日内退还董经涛房屋租金6575.34元；三、驳回董经涛的其他诉讼请求。后张维国、李惠琴不服向石家庄市中级人民法院提起上诉，2019年9月17日中院作出（2019）冀01民终10166号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述生效判决认定，董经涛返还房屋的时间为2018年10月20日。本次诉讼中，本院召集董经涛、张维国、李惠琴到承租房屋的现场进行了实地勘察。经勘察确认，案涉出租房屋系两室一厅布局；客厅留有棕色吧台、摆柜一组；客厅阳台曾改造为贯通临街门面，现已施工恢复尚未找平粉刷；主卧放置四脚靠背椅子四把，窗台曾改造为临街门面，现已施工恢复尚未找平粉刷；次卧朝北窗台作贯通改造通经厨房，现尚未作恢复施工；坐便系重新更换安装；北侧厨房除未拆除金属质排风、雪花板物品，该处还堆积燃气灶具等物品；另外，主、次卧及客厅电源开关、照明灯均称缺失状态。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同是否已经解除；二、原告主张的租金给付请求权应否支持；三、被告应否承担原告诉请的特定期间的物业、水、电及燃气费用；四、被告应否承担阳台封堵、恢复原状等费用。首先，关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。本院（2019）冀0104民初783号民事判决以及（2019）冀01民终10166号民事判决均已认定，董经涛于2018年10月20日将案涉房屋的钥匙返还给原告的施工人，并据此判决原告返还及退还董经涛租房押金、房屋租金。上述生效判决在法律上已经确认了案涉租赁合同终止履行的后果，故此，原告再行起诉要求解除合同已无必要。其次，关于原告主张2018年12月1日至2019年12月1日的租金60000元的问题。上述生效判决认定董经涛返还钥匙的时间为2018年10月20日，故自该时日起董经涛已不再占有使用案涉房屋，原告要求支付租金的请求，本院不予支持。再次，关于被告应否承担截止到2019年12月1日的物业、水、电、煤气费用共1901.4元（其中物业费330元、水费157.4元、煤气费1414元）的问题。本院认为，2018年10月20日董经涛返还钥匙之前的相关费用应由其负担。按自然月核算，董经涛应承担的物业费为319元、水费为157.4元。原告未出示代缴燃气费的证据，本院对该项不予支持。最后，关于被告应否承担阳台封堵、恢复原状等费用的问题。本院认为，原告允许被告将住宅改造为饭店用于商业经营，就应当预期到非居住使用可能对房屋造成的损害。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，在原告收取的租金远高于住宅的情况下，其应与被告合理分摊房屋恢复原状的费用。本院结合原告收取的租金金额、现场勘验情况，在工程预算书载明的金额范围内，酌情支持该部分11000元。如董经涛对该金额有异议，也可对房屋自行组织修复，二原告应当予以配合。 一审判决：一、董经涛于本判决生效之日起十日内给付张维国、李惠琴物业费、水费及赔偿款合计11476.4元；二、驳回张维国、李惠琴的其他诉讼请求。案件受理费1285元，由董经涛负担500元，由张维国、李惠琴负担785元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审法院审理查明案件事实与原审法院审理查明事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于上诉人董经涛是否应当承担物业费319元和水费157.4元问题，根据被上诉人提交的物业管理部门于2019年3月12日发出的《物业费催缴通知》以及物业费、水费缴费票据，案涉房屋2018年1月1日至2018年12月期间物业费396元、2018年1月1日至2018年10月20日期间水费157.4元，上诉人主张其已缴纳上述租赁期间的物业费、水费，但上诉人未提交其已交费的相关票据。因被上诉人不予认可，且被上诉人持有缴费票据，应当认定该两笔费用由被上诉人补缴。因上述费用系补缴，故物业费催缴通知、水费票据落款时间为2019年3月22日，有其合理性，上诉人对真实性不予认可，但未提供相反证据证实其主张，本院不予采信。原审判决上诉人向被上诉人支付物业费319元、水费157.4元并无不当。关于上诉人支付赔偿款问题，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第三条“乙方在租用期间不得随意改变房屋的结构…”，上诉人因将租赁房屋作饭店使用，在租用期间其将房屋南墙、阳台、卧室间窗台等拆除，违反了合同的约定，应当承担部分修补费用，被上诉人应当预料到将房屋租给上诉人经营饭店使用可能会给房屋带来的损害，自身也存在过错，应当自行承担部分修补费用，原审法院参照被上诉人收取租金数额、现场勘验情况以及被上诉人提交的工程预算书，酌定上诉人承担11000元修补费用，并无不当。上诉人主张其缴纳的房租可弥补被上诉人的损失，但其并未提交已缴纳27万元租金的相关证据，因房屋维修费用与房租并非同一法律关系，且（2019）冀0104民初783号民事判决以及（2019）冀01民终10166号民事判决已对房租进行了裁判，对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，董经涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86元，由董经涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年九月二十一日 书记员  史 政