广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4512号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张悦，男，1983年11月21日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************。被上诉人（原审原告）：吴伟梅，女，1987年6月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）因与被上诉人张悦、吴伟梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回张悦、吴伟梅的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为贝迪龙庭公司与张悦、吴伟梅约定的逾期交房违约责任设定上限3%的标准过低，将违约金调整为持续计算不符合事实，不应调整。1.双方合同约定了明确的交房时间，但张悦、吴伟梅在交房时间达到时，并没有要求贝迪龙庭公司交房，也没有证据证明张悦、吴伟梅曾向贝迪龙庭公司主张过要求收楼，案涉小区普遍都在2016年初收楼，但张悦、吴伟梅一直未前来收楼，导致迟延交房的责任不能完全归责于贝迪龙庭公司。2.违约金的约定属于合同订立时可预见的损失，双方对于合同违约所造成的损失已经用约定的方式固定，最高上限为交易金额的3%，所以一审判决以违约金过低为由调整违约金上限的约定，违反合同法第一百一十三条的规定。3.对于逾期交房责任合同已经明确约定了处理方法，贝迪龙庭公司已经完成了提示义务，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。4.张悦、吴伟梅以合同不对等为由，要求调整违约金为没有上限，但又没有证据证明其实际损失的情况下，不应支持。只有在违约金的约定低于买受人实际损失的情况下，才可以请求增加违约金。如果买受人没有证据证明违约金低于实际损失的，也不应支持增加违约金的诉讼请求。二、一审判决对于违约金计算期间的认定有误。双方约定的180日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有180日的免责期。案涉合同第九条第2点约定，逾期超过180日的部分开始计算违约金，该文义意思明确，不需要法院对于该文义进行进一步的解释。因为本条约定对于超过180日的违约才计算违约金，也就是说无论违约的期间有多长，180日之后才开始计算违约金。而且，对于迟延交房扩大的损失，张悦、吴伟梅也有责任，所以，约定180日的免责期属于合理的范围，贝迪龙庭公司应享有180日的免责期。三、一审时贝迪龙庭公司提交了一份申请书，该申请书意思表示非常明确，不违反法律及社会公共利益，依法应发生法律约束力。该申请书明确表示，如贝迪龙庭公司于2020年1月31日前办妥不动产权登记证书，张悦、吴伟梅不追究与此相关的任何责任，一审认为该申请书是格式条款，但该申请书的内容是双方协商确定，只是由贝迪龙庭公司进行制作打印，由张悦、吴伟梅签字。因此，贝迪龙庭公司不应承担违约责任。张悦、吴伟梅答辩称：1.张悦、吴伟梅当时是基于尽快办证的期望，与贝迪龙庭公司签订了该申请书，也有许多其他业主签订了该申请书，这明显是贝迪龙庭公司提供的格式合同。而且张悦、吴伟梅当时很明确是不追究逾期办证责任，并没有放弃逾期交房的违约责任。一审判决认定该申请书是格式条款正确。2.关于180日免责期，也属于格式条款，该条款免除了开发商的责任，排除了业主的权利，应认定为无效条款。贝迪龙庭公司没有遵循公平原则和诚信原则。3.张悦、吴伟梅要求调整3%违约金的条款至不设上限，有利于贝迪龙庭公司尽快向业主交付商品房。张悦、吴伟梅于2020年1月17日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向张悦、吴伟梅支付逾期交房违约金111594.6元（以753000元为基数，按每日万分之二的标准自2017年1月1日起至2019年1月11日，共741天）。一审法院认定事实：2016年2月29日，张悦、吴伟梅（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以753000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区***************；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，张悦、吴伟梅按约支付了购房款。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年1月11日，张悦、吴伟梅办理了涉案房地产的收楼手续。2019年10月10日，张悦在贝迪龙庭公司制作的申请书上签字，申请书内容如下：“本人是贝迪豪庭X幢X房张悦业主，本人已经收楼，本人收楼时知道贵司因政府配套工程验收拖延导致当时未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，现因本人需尽快取得该房不动产权证书，若贵司于2020年1月31日前办妥上述房产不动产权登记证，本人承认不追究与此相关的任何责任”。2020年1月10日，张悦、吴伟梅在贝迪龙庭公司处领取了涉案房产的不动产权证书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与张悦、吴伟梅签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案合同第九条约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，包括买受人无权解除合同、贝迪龙庭公司不支付任何违约金。该条款内容虽以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系贝迪龙庭公司提供的格式条款，且贝迪龙庭公司根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从合同整体内容来看，双方约定交付期限为签订合同之日起约一年时间，从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待，对合同是否能够成功缔结具有重要影响，贝迪龙庭公司在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日后每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述贝迪龙庭公司在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，贝迪龙庭公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款依法应属无效。因此，贝迪龙庭公司应自2017年1月1日起承担逾期交房的违约责任，向张悦、吴伟梅支付逾期交房违约金。贝迪龙庭公司于2019年1月11日向张悦、吴伟梅交付房屋,逾期交房违约金应计算至2019年1月11日。贝迪龙庭公司抗辩张悦签署了申请书，承诺不追究贝迪龙庭公司因涉案商品房买卖合同履行过程中的包括逾期交楼违约责任在内的任何责任，张悦、吴伟梅则主张其要求贝迪龙庭公司尽快办证，“承诺不追究与此相关的任何责任”是指承诺不追究与办证相关的任何责任，双方对此存在不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，申请书是贝迪龙庭公司提供的格式条款，一审法院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定张悦、吴伟梅承诺不追究的是与办证相关的责任，对贝迪龙庭公司的抗辩不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准。涉案合同约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之二的违约金，总和最高不超过总房价款的3%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，综合考量贝迪龙庭公司逾期交房的过错程度,对买受人造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行交房义务的作用，根据合同对等原则，一审法院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付的标准过低，宜调整为以日万分之二的标准持续计算。依照上述计算方法，逾期交房天数为741日（2017年1月1日至2019年1月11日期间），贝迪龙庭公司应向张悦、吴伟梅支付逾期交房违约金111594.6元（753000元×741日×0.02%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向张悦、吴伟梅支付逾期交房违约金111594.6元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2532元，减半收取为1266元，由贝迪龙庭公司负担（该款张悦、吴伟梅已预交，贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内迳付张悦、吴伟梅）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：张悦、吴伟梅针对贝迪龙庭公司提交的申请书解释称之前法院裁判认为办证截止期限是按照合同约定的交付之日加上办证天数计算。若按此标准，则张悦、吴伟梅在签订申请书时，贝迪龙庭公司已经存在逾期办证的情形。贝迪龙庭公司也是因为该原因才要求业主签署申请书，放弃追究其逾期办证的相关责任。2019年底，因法院统一裁判尺度认为办证截止期限应当从业主实际收楼之日加上办证天数计算，张悦、吴伟梅于2020年春节过后才知道法院裁判尺度变更的事实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、张悦签订的申请书是否免除贝迪龙庭公司的逾期交房责任；二、涉案合同的逾期交房责任豁免条款是否有效；三、违约金标准如何确定。关于争议焦点一。张悦签订的申请书约定，因其需尽快取得案涉商品房不动产权证书，若贝迪龙庭公司于2020年1月31日前办妥上述房产不动产权登记证，其承诺不追究与此相关的任何责任。贝迪龙庭公司主张张悦签订的申请书表示的是免除贝迪龙庭公司的一切违约责任，包括案涉逾期交房责任。张悦、吴伟梅对此不予确认，称其只是免除贝迪龙庭公司逾期办证的责任，并非免除逾期交房责任。对此，本院认为，双方对于申请书中免除责任的范围存在争议，而案涉申请书由贝迪龙庭公司制作提供，在双方对此存在争议的情况下，一审法院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，处理并无明显不妥。且张悦、吴伟梅对于为何签订该申请书也作出了合理解释。故本院对贝迪龙庭公司关于张悦签订的申请书免除其逾期交房责任的主张不予采纳。关于争议焦点二。涉案合同第九条约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，包括买受人无权解除合同、贝迪龙庭公司不支付任何违约金。该条款内容虽以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系贝迪龙庭公司提供的格式条款，且贝迪龙庭公司根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从合同整体内容来看，双方约定交付期限为签订合同之日起一年时间，从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待，对合同是否能够成功缔结具有重要影响，贝迪龙庭公司在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日后每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述贝迪龙庭公司在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，贝迪龙庭公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款依法应属无效。一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三。虽然涉案商品房买卖合同约定贝迪龙庭公司逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之二的违约金，总和不超过总房价款3%的封顶条款。但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期交房的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款3%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期交房的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，张悦、吴伟梅有权诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。贝迪龙庭公司主张一审判决未适用该封顶条款有误的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年九月二十四日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘