湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1026民初1098号原告：湖南省鑫居物业服务有限责任公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇卢阳大道城南小区。法定代表人：唐红。委托诉讼代理人：黄志贞，该公司员工。委托诉讼代理人：李小青，该公司员工。被告：湖南九塘隆房地产开发有限公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇（原城关镇）环城北路**。法定代表人：欧龙才，该公司经理。委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。被告：汝城县兴之惠超市，，住所地：湖南省汝城县卢阳大道经营者：何春胜，该公司经理。委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲蕊，湖南为全律师事务所律师。被告：汝城县小板凳餐饮有限公司，，住所地：湖南省汝城县卢阳大道法定代表人：何文鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲蕊，湖南为全律师事务所律师。被告：汝城县风尚会时代娱乐会所，，住所地：湖南省汝城县卢阳大道经营者：田小勇。委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲蕊，湖南为全律师事务所律师。被告：汝城县潇湘新和兴影城有限公司，，住所地：湖南省汝城县卢阳大道法定代表人：朱良波，该公司经理。委托诉讼代理人：朱水源，湖南为全律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲蕊，湖南为全律师事务所律师。原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司（以下简称鑫居物业公司）与被告湖南九塘隆房地产开发有限公司（以下简称九塘隆房地产公司）、被告汝城县小板凳餐饮有限公司（以下简称小板凳餐饮公司）、被告汝城县风尚会时代娱乐会所（以下简称风尚会会所）、被告汝城县潇湘新和兴影城有限公司（以下简称潇湘影城）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法由审判员郭垂峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫居物业公司的法定代表人唐红及其委托诉讼代理人李小青，被告九塘隆房地产公司的委托诉讼代理人朱晓刚，被告兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城的共同委托诉讼代理人朱水源均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告湖南九塘隆房地产开发有限公司支付2018年1月1日至2020年7月31日的物业管理服务费252,032元，违约金7,560．96元，合计：259,592．96元；2、请求判令被告汝城县兴之惠超市、汝城县小板凳餐饮有限公司、汝城县风学会时代娱乐会所、汝城县潇湘新和兴影城有限公司对诉讼请求第一项费用承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由上述被告共同承担。事实与理由：原告与汝城县城南小区业主委员会经过多次沟通协商，于2017年8月1日签订了《汝城县城南小区物业服务项目移交协议》，并于2017年8月2日正式与汝城县城南小区业主委员会签订了《汝城县城南小区物业委托合同》，将汝城县卢阳大道与义昌路交汇处小区的住宅和商铺的物业管理服务项目委托给原告方，原告方接手后积极全面的履行了合同约定的物业服务义务，管理井井有条，但被告九龙塘隆房产公司拥有的城南小区电梯房一栋1-4楼商铺从2018年1月1日至今未交纳过任何物业服务费用，而被告兴之惠、小板凳酒楼、风尚会会所、潇湘影城公司作为1-4层的租户（也是实际使用人），应对所欠物业费承担连带责任。经原告工作人员多次催促未果。为保障原告的合法权益，特诉之法院，请求判如所请。被告九塘隆房地产公司辩称：因鑫居物业服务有限责任公司起诉本公司及兴之惠超市、小板凳餐饮公司等五被告物业服务合同一案，为澄清事实，现答辩如下：一、涉案商铺不属物业服务委托合同范围。《汝城县城南小区物业服务委托合同》第三条第二款：“项目位置：东至拙政公园，南至老106国道，西至安居路，北至义昌路”，涉案商铺正如原告在起诉状所述“汝城县卢阳大道与义昌路交汇处”不在物业服务委托合同第三条第二款的范围。涉案商铺是单独一栋四层纯商业用房，与城南小区其他商业住宅混合或者纯住宅房屋有区别，且涉案商铺属城南小区二期开发房屋，二期与一期有三米围栏隔开，不属一个整体，业主代表大会并没有要求涉案的一栋四层推选代表，其余五十多栋每栋都推选了一名业主代表，因此，《物业服务委托合同》没有包含涉案的商铺交由原告进行物业服务。二、原告对涉案商铺未作任何物业服务事务。涉案一栋四层都租赁给兴之惠超市等商企，分别由兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城（已停业一年多）分层经营，每层面积近千平方米，但是每层的物业、卫生以及电梯均由各层的经营者负责，垃圾由各经营户交垃圾清理费给汝城县环卫所，共同门面前面人行道的卫生则也由环卫所负责清扫，电梯维护也是由承租人负责。原告对涉案商铺未作任何事务，其诉请物业服务费违反权利与义务一致的原则，也违背《物业管理条例》第40条之规定。三、原告的诉请与《物业服务委托合同》相互矛盾。退一万步，假设涉案商铺属于物业服务范围，原告也全面提供了物业服务，依据《物业服务委托合同》第三条（重复的第三条）：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任”。商铺的物业费也是由五被告共同给付，而不是商铺使用人只承担连带责任。原告的诉请与《物业服务委托合同》约定相互矛盾。当然，被告认为本案不存在上述假设条件。综上所述，恳请人民法院查明案件事实，排除干扰，依法驳回原告的诉讼请求。被告兴之惠超市、风尚会会所、潇湘影城、小板凳餐饮公司共同辩称：同意被告九塘隆房地产公司的答辩意见，补充两点：①原告基本上没有为四被告商家提供物业服务，无服务则无权要求服务费用。②四被告商家不是业主，原告要求四被告商家与被告九塘隆房地产公司承担连带责任，没有任何法律依据，请法院驳回原告对四被告商家的起诉。经审理查明：2017年8月2日汝城县城南小区业主委员会与原告鑫居物业公司签订《汝城县城南小区物业服务委托合同》，该合同约定：①物业基本情况：物业类型：住宅、商铺；项目位置：汝城县卢阳镇卢阳大道与义昌路交汇处；四抵范围：东至拙政公园，南至老106国道，西至安居路，北至义昌路。小区规模：总占地面积为105842.7平方米，总建筑面积为211647.01平方米，物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。②委托服务项目：按照《湖南省物业服务收费管理办法》郴价服（2014）62号文件规定的服务标准结合城南小区的实际执行，具体进行分项指标，主要是管理处的设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务、公告区域清洁卫生服务；公共区域秩序维护服务，公告区域日常养护服务，共用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务等项目具体的要求进行了明确。负责向业主和物业使用人收取物业服务费等，其他委托事项：代收停车费、商铺水电费、代收广告、场地费等，委托服务期限为三年，即自2017年8月1日至2020年7月31日。③物业服务质量：房屋外观整洁、干净、设备运行正常，房屋及设施设备的维修、养护、及时到位，公共环境、整洁、干净；绿化：以绿为主绿地内植物覆盖率在80%以上，养、灌、草等保存率90%以上；交通秩序：井然有序；保安：安全；急修2小时内，小修3天内；业主及物业使用人对物业满意率达到90%以上。物业服务费用：电梯房商铺物业服务收费标准核定为1.5元/m2．月，另查明：被告九塘隆房地产公司所有的商铺属于电梯商铺，是单独一栋四层纯商业用房，是二期开发房，而其他城南小区为一期开发房，一期与二期开发房之间有一道3米高、150长的铁围栏隔开，不属于同一个整体，与城南小区其他业主分隔在两个框架内。被告九塘隆房地产公司所有商铺均出租给被告兴之惠超市、小板凳餐饮公司、风尚会会所、潇湘影城分层经营，每层的物业、卫生、电梯均由各层的经营者负责，垃圾由各经营户交垃圾费给汝城县环卫所，共同门面前面人行街道卫生由环卫所负责清扫，电梯维护由经营商户负责。其中一楼为兴之惠超市，面积862.42m2；二楼为小板凳酒店，面积1519.21m2；三楼为风尚会会所，面积1519.21m2；四楼为潇湘电影院，面积为1519.21m2；被告九塘隆房地产公司所属四楼商铺共同的电梯井道安装系由被告潇湘电影城负责；电梯由兴之惠超市购买；电梯的维修、保养均由潇湘电影城负责；兴之惠超市负责该电梯房四层楼垃圾处理、缴纳垃圾清扫费。原告鑫居物业公司只代缴了电费。2017年12月15日原告与五被告曾因物业服务合同纠纷向法院起诉，汝城法院判决后，五被告不服，向郴州中院上诉，郴州中院经组织双方进行了调解处理。2020年7月11日《城南小区电梯房业主管理公约》约定：一栋兴之惠超市共四层（因该四层商铺自主承担了消防安全管理、室内生活垃圾清运、基础设施设备、水电设施设备维护管理等）按0.5元/m2月收取物业服务费。以上事实，有原告陈述，被告辩称，物业服务委托合同，员工工资水电费明细表，催缴记录，欠费明细，民事判决书，保安巡逻签到表，水费收据，平面图，现场照片，商铺业委会议事规则，章程，公约，劳动合同书，电梯维护，保养合同，付费凭证，垃圾缴款书，凭证，用工合同，工资表等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告争议的焦点：为物业服务收费是否合理。根据物业管理条例的规定：物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案被告九塘隆房地产公司所属一栋四层商铺是一个单独结构，二期开发房，自主承担了该栋商铺的消防安全管理、室内生活垃圾清运，基础设施、设备、水电设施设备、维护管理等，根据上述原则，结合本案的实际情况，本案原告主张的物业服务收费标准应予适当调整，具体标准参照最新修订的2020年7月17日《城南小区电梯房业主管理公约》，按0.5元/m2．月收取物业服务费。经审核：从2018年1月1日至2020年7月31日，被告九塘隆房地产公司所属四层商铺应交纳物业服务费84,010.66元。原告主张的物业收费标准因与物业管理条例规定的原则不符，也不符合合同法有关遵循公平原则确定各方的权利和义务的原则，对原告超出上述标准的收费，本院不予支持，依法应予驳回。另原告要求被告兴之惠超市、小板凳酒楼、风尚会会所、潇湘影城公司与被告九塘隆房地产公司共同承担支付物业服务费的请求，因该四租户不是业主，不符合法律规定，原告请求依据不足，本院不予支持，应予驳回。现依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告湖南九塘隆房地产开发有限公司支付原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费84,010.66元,此款限判决生效后十日内付清；二、驳回原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收案件受理费5,194元，减半收取2,597元，由被告湖南九塘隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  郭垂峰二〇二〇年九月十六日书记员  曹宇君附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。