山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0282民初5606号原告：张先超，男。委托诉讼代理人：陈海峰，山东港杰律师事务所律师。被告：青岛豪洲置业有限公司，住所地青岛市即墨区。法定代表人：邓超，执行董事。被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：甄立涛，总经理。两被告委托诉讼代理人：张晓光，男，1986年11月26日出生，汉族，住青岛市市**。第三人：中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行，住所地青岛市李沧区四流中路**。负责人：庞军，行长。原告张先超与被告青岛豪洲置业有限公司（以下简称豪洲公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行（以下简称工商银行青岛李沧第二支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张先超的委托诉讼代理人陈海峰、两被告的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。第三人工商银行青岛李沧第二支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张先超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告豪洲公司签订的《青岛恒大悦珑台商品房认购书》及《青岛市商品房预售合同》；2、判令两被告退还原告购房款1844139元并支付以1844139元为基数自起诉之日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令两被告退还原告缴纳的房屋维修基金18218.34元；4、判令两被告赔偿原告因偿还银行贷款而产生的利息138442.71元；（计算至2020年5月5日）；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：恒大地产集团济南置业有限公司持有被告豪洲公司100%的股权，被告恒大公司持有恒大地产集团济南置业有限公司100%的股权，被告豪洲公司系被告恒大公司旗下公司。原告与被告豪洲公司于2018年3月17日签订了《青岛恒大悦珑台商品房认购书》，并于2018年5月4日签订了《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告豪洲公司开发的位于青岛市即墨区的房屋，房屋价款共计1844139元，其中首付款554139元（含2万元定金），剩余129万元由银行按揭贷款。2018年3月17日，被告恒大公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，被告恒大公司承诺原告无违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，原告与被告豪洲公司签订了《无理由退房协议书》。后原告到第三人工商银行青岛李沧第二支行办理了按揭贷款手续，银行已于2018年6月1日将按揭贷款129万元支付到被告豪洲公司账户，原告履行了全部合同义务且无违约行为。因被告豪洲公司开发的悦珑台小区交房延迟且装修质量严重不合格，原告未办理入住手续并多次与被告协商退房，但被告无正当理由拒不履行退房义务。为此，原告特诉至贵院，请求判如所请。被告豪洲公司辩称，1、认购书与合同系原告与被告豪洲公司签订，是二者之间的商品房预售合同纠纷，是否解除以及应退房款是多少均与被告恒大公司无关。被告豪洲公司从未否认过可以为其办理无理由退房，但因原告目前正在服刑不能亲自办理，代理人须持公证的委托代理手续予以办理退房事宜。2、办理退房，原告应将贷款先结清，否则被告将房款（含贷款）退还给原告后，此时被告豪洲公司对原告的银行借款仍负有保证义务，若原告将退房款挪作他用或被其他债权人扣留，则被告豪洲公司的权利无法得到保障。3、本案中即便最终判决被告豪洲公司因为原告办理无理由退房，也应该考虑将退房款先行支付给贷款银行后再退还剩余房款。4、涉案房屋为恒房通平台推荐成交，为此被告豪洲公司向推荐人胡晓健支付了推荐佣金18441元，根据双方签订的无理由退房协议书，该款项需要在退房款中一并予以扣回。5、涉案房屋已经网签，若判决给原告办理无理由退房应一并撤销涉案房屋的网签备案手续。综上，基于上述原因，双方未能达成一致，截至目前未能办理无理由退房，被告豪洲公司不同意原告的诉讼请求。被告恒大公司辩称，同被告豪洲公司的答辩意见。第三人工商银行青岛李沧第二支行未陈述。经本院开庭审理查明，2018年3月17日，原告与被告豪洲公司签订《青岛恒大悦珑台商品房认购书》，约定原告向被告豪洲公司认购青岛恒大悦珑台楼盘，总房款为1884139元，首付款（含定金）554139元，剩余129万元以银行按揭贷款方式支付。2018年3月17日，被告恒大公司为原告出具《无理由退房承诺书》，该承诺书主要内容为：您所购买的恒大属下公司开发的悦珑台楼盘，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2018年3月17日，原告（乙方）与被告豪洲公司（甲方）签订《无理由退房协议书》，内容：鉴于甲乙双方于2018年3月17日签订恒大悦珑台楼盘《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭贷款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老客户物业管理费奖励金额。2018年3月17日，原告付清首付款（含2万元定金）554139元，被告豪洲公司为原告出具同等金额的青岛增值税普通发票。2018年3月22日，原告缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金18218.34元。2018年5月4日，原告（乙方）与被告豪洲公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告豪洲公司开发的青岛市即墨区，房屋全装修总价为1844139元。2018年3月20日前支付首期房款554139元，余款129万元须在2018年3月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。甲方定于2019年10月31日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、双方同意合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金支付总金额最高不超过房屋总价的2%。2018年5月10日，原告作为抵押人、被告豪洲公司作为保证人与第三人工商银行青岛李沧第二支行作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定原告向第三人申请个人一手住房购置贷款129万元，贷款期限为30年，该笔贷款于2018年6月1日发放至被告豪洲公司账户，原告自2018年7月5日开始偿还银行按揭贷款。庭审中，被告豪洲公司称涉案房屋为“恒房通”平台推荐成交，被告豪洲公司为此向推荐人胡晓健支付佣金18441元，在退还房款时该笔佣金应当予以扣除。被告豪洲公司当庭登录“明源地产ERP”系统，在该系统客户名称处输入“张先超”搜索，对应的商品房为涉案房屋，点击页面中的“属性”选项，显示兼职销售推荐人胡晓健，兼职佣金总额18441元。原告对于演示过程没有异议，但对于证明本身有异议，该系统是被告内部系统，被告可以随意增加、更改，因此对真实性不予认可，在演示过程中也未见到被告所述的款项的相关收付款凭证等，不能证明被告已经向胡晓健支付了所谓的销售佣金，原告是根据被告的宣传自行到售楼处购买涉案房屋，未经过恒房通平台。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的认购书、商品房预售合同、增值税普通发票、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、住宅专项维修资金票据、无理由退房承诺书及协议书等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告豪洲公司签订的《青岛恒大悦珑台商品房认购书》及《青岛市商品房预售合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告要求解除合同，理由有三点：1、被告逾期交房；2、装修质量严重不合格；3、双方签订的无理由退房协议书。合同明确约定，被告逾期交房，原告可以要求被告支付违约金，而不是解除合同，原告据此要求解除合同不符合双方合同约定。合同亦未约定在装修质量严重不合格的情况下，原告可以解除合同，且原告也未举证证明装修质量不合格严重到足以解除合同的程度，故本院亦不认可原告该理由。原告与被告豪洲公司签订的《无理由退房协议书》约定原告办理入住手续前的任何时间享有无理由退房的权利，原告据此解除合同，本院依法予以支持。双方之间的合同自原告要求解除合同的起诉状副本送达被告豪洲公司之日（即2020年6月18日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告豪洲公司应当将收取的购房款1844139元返还原告，故原告要求被告豪洲公司返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。被告豪洲公司称在退还房款时应当扣除推荐人胡晓健的佣金18441元，本院认为，被告豪洲公司未举证证明其系统中的推荐人信息是何时添加的，亦未证明已实际支付该佣金，更未证明原告是通过兼职销售员胡晓健购买涉案房屋的，故被告豪洲公司要求扣除佣金18441元的抗辩意见，本院依法不予采纳。庭审中，被告豪洲公司称即使法院判决解除合同，也应该将退房款先行支付给贷款银行，再退还剩余房款；原告称可以授权被告将应退款项先偿还银行贷款，剩余部分再支付给原告，对此本院予以确认：被告豪洲公司将应返还原告的购房款1844139元优先支付给第三人用于涤除涉案房屋抵押，剩余部分再返还原告。被告豪洲公司在合同解除后未能及时返还原告购房款，必然会给原告造成利息损失，故被告豪洲公司应当支付原告以购房款1844139元为基数，自2020年6月19日起至实际返还之日止的利息损失，原告要求被告豪洲公司支付利息的诉讼请求，本院予以部分支持。因本案合同解除并非被告豪洲公司违约所致，故原告要求被告豪洲公司赔偿原告因偿还银行贷款而产生的利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于涉案住宅专项维修基金问题，住宅专项维修资金系依房屋面积由房屋所有人缴纳，具有附属房屋的性质，且缴纳维修资金的房屋再行出售时，无需再缴纳。现双方之间的购房合同已经解除，涉案房屋所有权人仍为被告豪洲公司，被告豪洲公司是该笔住宅专项维修资金的实际受益人，原告作为实际缴纳人要求被告豪洲公司返还该笔费用，并未对被告豪洲公司的实际权益产生损害。原告要求被告豪洲公司返还住宅专项维修资金18218.34元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告恒大公司承担责任的诉讼请求。因被告恒大公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，恒大公司出具的《无理由退房承诺书》中亦未有恒大公司主动承担责任的表述，故原告要求被告恒大公司承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、原告张先超与被告青岛豪洲置业有限公司签订的《青岛恒大悦珑台商品房认购书》、《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201800056706）于2020年6月18日解除；二、被告青岛豪洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内将应返还原告张先超的购房款1844139元优先支付给第三人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行用于涤除位于青岛市即墨区房屋的抵押，并将剩余房款返还原告张先超；三、被告青岛豪洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张先超以购房款1844139元为基数，自2020年6月19日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；四、被告青岛豪洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张先超住宅房屋维修基金18218.34元；五、驳回原告张先超的其他诉讼请求；六、驳回原告张先超对被告恒大地产集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22806元（原告预缴），减半收取11403元，由原告张先超负担622.5元，被告青岛豪洲置业有限公司负担10780.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘伦江二〇二〇年九月四日书记员  徐建龙附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”