贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民初187号原告（执行案外人）：贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河南路。统一社会信用代码：91520322308844891N。法定代表人：王元伦。委托诉讼代理人：罗安勤，贵州祥景律师事务所律师。被告（申请执行人）：桐梓县银晟小额贷款有限公司，住所地：贵州省桐梓县河滨大道金黔嘉华酒店****门面。统一社会信用代码：91520332257330540XY。法定代表人：牟洪波。委托诉讼代理人：杨玉梅，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣重兴。第三人（被执行人）：贵州溱溪河旅游房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇东山村。统一社会信用代码：91520322057084452B。法定代表人：刘志元。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。第三人：贵州华业建设工程有限公司，住所地：桐梓县燎原镇蟠龙大道龙城国际**楼****。法定代表人：田有生。委托诉讼代理人：严发进，贵州遵兴律师事务所律师。原告贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦公司）与被告桐梓县银晟小额贷款有限公司（以下简称银晟小额贷款公司）、第三人贵州溱溪河旅游房地产开发有限公司（以下简称溱溪河公司）、第三人贵州华业建设工程有限公司（以下简称华业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，与（2020）黔03民初317号案件合并，公开开庭进行了审理。原告盛邦公司的委托诉讼代理人罗安勤，被告银晟小额贷款公司杨玉梅、荣重兴，第三人溱溪河公司委托诉讼代理人令狐荣飞，第三人华业公司委托诉讼代理人严发进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛邦公司提起诉讼请求：一、请求确认桐梓县共计114套房屋属盛邦公司所有；二、判令立即停止对第一项诉讼请求所述114套房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封措施；三、本案诉讼费用由银晟小额贷款公司承担。事实和理由：2013年，溱溪河公司在涉案房屋所在地修建房开项目，名为碧水兰亭，其后溱溪河公司因资金链断裂楼盘烂尾。2017年12月7日，盛邦公司与溱溪河公司签订《房地产开发合作协议》，溱溪河公司在整个协议中只有2200000元的转让价款利益，此前因溱溪河公司所差欠材料商、承建商的债务限21440000元，由盛邦公司承担。该协议名为合作，实为对溱溪河公司已投入资产的买断协议。其后盛邦公司仍沿用了“碧水兰亭”项目名称，但在实际建设过程中，盛邦公司均是以自己名义对外签订施工协议，交纳村民的土地流转款项，投入约3000多万元款项，将已烂尾的工程建设好。盛邦公司因建设行为，已取得涉案房屋的所有权。溱溪河房产公司对盛邦公司的权利，除了2200000元的求偿权以外，其余没有任何权利。在此期间，盛邦公司支付或为溱溪河公司垫付的款项，已远远超过该2200000元。溱溪河公司因民间借贷差欠银晟小额贷款公司的债务，遵义中院作出了（2018）黔03民初252号民事判决，生效后银晟小额贷款公司向遵义中院申请执行，执行案号为（2019）黔03执410号。在执行过程中，遵义中院查封了桐梓县楚米镇“碧水兰亭”项目共计114套房屋。盛邦公司遂向遵义中院提出执行异议，遵义中院以（2019）黔03执异473号执行裁定书，裁定驳回了盛邦公司的异议请求。盛邦公司认为，根据《物权法》、《合同法》等相关法律的规定，盛邦公司与溱溪河公司签订的合作开发房地产合同应当认定为项目及资产的整体转让合同。溱溪河公司对盛邦公司享有的是债权，并非是对“碧水兰亭”项目的物权，故人民法院不能对盛邦公司实际投资修建的114套房屋当作溱溪河公司的财产进行查封处置。争议房屋在修建过程中，因土地手续未取得，故上述土地及其以上的房屋系违章建筑的性质，已被桐梓县自然资源局予以没收，遵义中院将之予以查封并拟变卖，系将违法建筑合法化的错误执行行为。争议房屋系由本案另一第三人华业公司所承建，由于盛邦公司差欠华业建筑公司的财产，在贵院另案执行中，盛邦公司已将上述房屋抵偿给了华业公司，抵偿的和解协议在贵院查封114套房屋前，已提交给贵院存档，上述房屋已实际交由华业建筑公司持有并管理。基于上述事由及事实，为维护盛邦公司的合法权益，特提起诉讼，望贵院判如所请。被告银晟小额贷款公司答辩称：1、涉案标的物系溱溪河公司所有；2、贵院对处理桐梓县楚米镇镇高山村碧水兰亭房地产开发项目查封拍卖等执行措施合法。第三人溱溪河公司答辩称：1、双方签订的开发协议属实，但是按照合作协议的约定，溱溪河公司不仅仅只享有的利益，盛邦公司也应当承担相应的债务；2、盛邦公司和溱溪河公司之间双方是项目内部开发的合作关系，也不是因为是盛邦公司陈述的情况才与其合作。对对方产权的权利由法院查明后依法认定。第三人华业公司答辩称：华业公司对盛邦公司与溱溪河公司的关系不清楚。我们建设工程款已经人民法院生效判决确认，且盛邦公司也认可是以房抵债的方式交给华业公司的。原告盛邦公司为证明其主张，提交了如下证据：1.（2019）黔03执异473号裁定书。证明银晟小额贷款公司申请溱溪河公司案件中，盛邦公司对法院采取的查封措施提出异议被驳回，盛邦公司遂提起本次诉讼。2.《房地产开发合作协议》。证明依据双方所签订的开发合作协议，协议1-2约定“项目后续资金投入及前期债务由乙方负责解决”，第三条约定“该项目的所有债权债务及所有权均由乙方所有”。该协议名为合作，实为买断，后续修建房屋所有权归盛邦公司；3.施工合同7份、土地流转款收条、工程结算单8张、领款单若干、收条、房屋销售佣金结算。证明盛邦公司在与溱溪河公司签订协议后，虽然沿用“碧水兰亭”项目名称，但对外以盛邦公司名义签订施工合同、缴纳土地流转款、对实际施工班组进行结算、发放工程款项、委托销售并结算销售佣金，盛邦公司因修建行为，已经取得涉案房屋的所有权。4.（2019）黔0322民初5300号判决书、裁定书、查封公告、终结函。证明盛邦公司因与溱溪河公司合作后，因该项目的相关债务问题，盛邦公司已承担相应的责任，并被法院列入被执行人名单，依据权利义务对等法则，如盛邦公司对该项目的修建不享有所有权，也就不可能承担支付义务。银晟小额贷款公司的质证意见：对第一组证据三性无异议，证明涉案标的物系溱溪河公司的；对第二组证据真实性、合法性由本院审查，与本案无关；对第三组证据真实性、合法性由法院审查。对第四组证据真实性、合法性由法院审查，与本案无关联。溱溪河公司的质证意见：对第一组证据三性无异议，证明目的无异议；对第二组证据三性无异议，证明目的中谈及的名为合作实为买断的事实无异议，该协议是房地产项目内部的合作协议。对第三组证据不是由溱溪河公司经手的，对真实性、合法性不清楚。关联性由法院认定；对第四组证据真实性、合法性无异议，关联性不认可证明目的。华业公司的质证意见：对第一组证据和第四组证据三性无异议，对证明目的也无异议；对第二组和第三组证据，华业公司不清楚，请求法院依法核实。本院综合各方当事人提交的证据以及相应的质证情况。认定如下事实：本院依据已生效的（2018）黔03民初252号民事判决书，立案执行银晟小额贷款公司申请执行溱溪河公司民间借贷纠纷一案，执行案号（2019）黔03执410号，执行过程中，本院于2019年7月11日，查封溱溪河公司开发的位于桐梓县房屋，盛邦公司作为案外人以“碧水兰亭”项目房屋土地、规划、建设等手续未办理，系违法建筑，法院对违法建筑不能实施查封，该项目自己为实际开发权利人，该项目房屋已经抵偿给华业公司，现该项目楼盘建筑已经实际完工，法院查封将引起购房户恐慌为由，向本院提起执行异议。本院依法作出（2019）黔03执异473号执行裁定，驳回盛邦房地产的异议请求。盛邦房地产向本院提起诉讼。另查明，位于贵州省桐梓县的“碧水兰亭”项目，于2013年经桐梓县发展和改革局的立项，后溱溪河公司与桐梓县楚米镇人民政府签订《建设协议书》，开始实施修建。2017年12月7日盛邦公司与溱溪河公司签订《房地产开发合作协议》，盛邦公司参与该项目建设。2018年8月29日，桐梓县国土资源和城乡建设局出具行政处罚告知书（桐国土资行处告［2018］第85号），对溱溪河公司修建“碧水兰亭”项目非法占地进行处罚。再查明，庭审中，盛邦公司、溱溪河公司均陈述涉案房屋项目没有取得建设用地许可、建设工程规划许可等审批手续。盛邦公司在审理过程中变更诉讼请求，变更为对查封的114套中的22套房屋提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为：盛邦公司主张解除对桐梓县共计22套房屋的查封、拍卖等执行措施并确认该22套房屋的所有权归其所有的请求是否应当得到支持。针对本案争议焦点，本院认为。溱溪河公司、盛邦公司均陈述涉案房屋项目未取得建设用地许可、建设工程规划许可等审批手续。溱溪河公司名下的涉案房屋项目相关手续是否完备，是否属于违章建筑的问题，应由相关行政管理职能部门予以认定。涉案房屋项目是否系违章建筑，并不能阻却本院查封行为的事实。即使该项目为违章建筑，只要在权属上归溱溪河公司所有，法院执行中也可以对其进行查封、控制。法院对被执行人所有的财产，无论合法与非法，均会依法进行处置。盛邦公司以涉案房屋为违章建筑，认为本院将其予以查封并拟变卖，系将违法建筑合法化的错误执法行为的理由不成立，本院不予支持。盛邦公司虽与溱溪河公司于2017年12月7日签订《房地产开发合作协议》，并提交了施工合同、土地流转款收条、工程结算单等证据。但仅能证明该公司参与了涉案项目的建设并与溱溪河公司就涉案项目达成合资合作的事实，但不能得出涉案项目在权属上已归属盛邦公司所有的事实。涉案房屋项目在2013年桐梓县发展和改革局的立项，与桐梓县楚米镇人民政府签订的《建设协议书》均为溱溪河公司，后溱溪河公司又实施了修建行为，因该公司非法占地，桐梓县国土资源局和城乡规划局还对其作出行政处罚。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可相关证据判断……”之规定，该项目的权属应当认定属溱溪河公司。盛邦公司与溱溪河公司签订《房地产开发合作协议》后参加涉案房屋项目建设，其明知案涉项目和房屋没有合法审批建造手续，根本无法办理产权过户登记手续，但盛邦公司仍与溱溪河公司进行合作，参与到涉案房屋项目建设中，故盛邦公司对涉案房屋未办理产权过户登记，导致权属仍属于溱溪河公司，系其自身存在过错。因此，盛邦房地产主张双方签订的协议实为对溱溪河公司已投入资产的买断协议，盛邦公司为溱溪河公司垫付的款项已经超过了转让价款2200000元，盛邦公司因投资建设行为已取得涉案房屋的所有权，溱溪河公司对盛邦公司享有的是债权，而不是涉案项目的物权，人民法院不能对盛邦公司修建的涉案房屋作为溱溪河公司的财产进行查封的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，盛邦公司主张解除对案涉22套房屋的查封、拍卖等执行措施并确认该22套房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，盛邦公司的诉求，无事实及法律依据，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第五百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，驳回贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由州桐梓盛邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  李成波二〇二〇年九月二十一日法官助理马琇峰书记员张剑