广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1382号 上诉人（原审被告）：巫柳毅，男，汉族，1990年8月25日出生，住广西象州县。 委托诉讼代理人：张成俊，男，1965年12月10日出生，住象州县，系巫柳毅姨丈。 被上诉人(原审原告)：广西金十福商贸有限公司，住所地：广西南宁市青秀区园湖南路**华兴园综合楼写字楼**。统一社会信用代码：91450103596869021D。 法定代表人：朱廷君，总经理。 委托诉讼代理人：罗国方，公司员工。 上诉人巫柳毅因与被上诉人广西金十福商贸有限公司（以下简称金十福公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2020）桂1322民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人巫柳毅及其委托诉讼代理人张成俊，被上诉人金十福公司的委托诉讼代理人罗国方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人巫柳毅上诉请求：撤销象州县人民法院（2020）桂1322民初651号民事判决，依法改判驳回被上诉人要求支付逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：一审判决上诉人支付逾期付款违约金按日万分之三计算，不符合合同约定，也没有法律依据，该判决错误。为此，请求二审法院依法改判。 被上诉人金十福公司辩称，按合同约定上诉人应于2015年12月31日前交清购房款，而上诉人于2018年3月5日才付清购房款，已构成违约，应依法支付违约金40492.66元。 被上诉人金十福公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期付房款违约金40492.66元给原告；2．被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月25日，被告巫柳毅与原告金十福公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位于象州县，建筑面积132.29平方米，每平方米 按1850元计算，购房金额为244736.5元。合同约定原告应于2016年3月31日前，将合格的商品房交被告使用，同时约定在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款、公积金尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内等逾期交房的违约责任；合同第七条规定付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款（见附件六关于付款方式的约定）。第八条规定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理:……2、双方按合同约定附件六处理。合同附件六：合同补充协议：—、关于付款方式的约定：买受人同意按下列第2种方式付款：……2、分期付款:买受人按以下约定如期将房价款足额支付出卖人或汇入出卖人指定的银行账号。⑴买受人于2015年6月19日交付购房定金（人民币）捌万元整，于签署《商品房买卖合同》时，交纳全部房价款（含定金）的32%，计（人民币）捌万元整。⑵买受人于2015年11月30日前，交纳全部房价款的59%，计（人民币）壹拾肆万肆仟柒佰叁拾陆元伍角整。买受人逾期付款的，逾期在15日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过15日的出卖人有权单方面解除合同，将房屋另售他人。出卖人选择解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，违约金直接由出卖人从买受人原交首期房款中扣除后再将剩下余款退还给买受人。⑶买受人于2015年12月31日前，交纳全部房价款的100%。买受人逾期付款的，逾期在15日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过15日的出卖人有权单方面解除合同，将房另售他人。出卖人选择解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。三、关于房产交付的补充约定：1、买受人应在交房通知规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则由出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格。同时约定通知交房可以电话或短信通知。 另查明，被告巫柳毅于2015年6月19日交纳购房首付款80000元，依合同约定购房款应于2015年12月31日前付清，而被告直至2018年3月5日才将购房款164736.5元转入原告账户。原告于2017年12月12日向购房合同载明的被告联系电话（130××××8039）发送短信通知被告于2017年12月12日办理交房手续。2018年7月25日，被告巫柳毅办理了房屋验收交接手续。 因商品房买卖合同纠纷，被告巫柳毅于2020年1月16日起诉金十福公司，要求金十福公司承担逾期交房的违约责任，2020年3月30日一审法院作出（20 20）桂1322民初127号判决书，判决驳回巫柳毅的诉讼请求，对金十福公司在该案主张巫柳毅逾期交付房款，要求其依据合同承担逾期付款责任，不作处理。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，合同自签订之日至2017年12月12日原告通知被告办理交房手续，原告不按合同约定时间交房，被告也未按约定时间付款，双方互有过错，可视为双方对交房和付款条款的实质性变更，互不承担违约责任。2017年12月12日被告在收到原告发送的短信通知交房，无正当理由延迟办理交房手续，被告收到短信通知之日即是交房日，按合同约定，被告应交清房款在前，原告交付房屋在后，被告在交房日前应交清所欠房款，逾期应承担违约责任。虽然合同只约定了逾期15日内的违约金按每日按万分之三计算，由于双方选择继续履行合同，说明原告选择的是逾期付款违约金条款，逾期15日内的计算方法已作明确约定，超过15日的也应按此计算。2017年12月12日至2018年3月5日交清房款，共逾期84天，被告应承担的逾期违约金为：164736.5元×0.3‰×84天=4151.36元。被告提出原告的诉讼超过时效理由不成立，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：被告巫柳毅在本判决生效之日起十日内支付原告广西金十福商贸有限公司逾期付款违约金4151.36元。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 经审理，一审法院认定案件事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人主要争议焦点：上诉人巫柳毅是否逾期付款、应否承担逾期付款违约责任？一审判决是否正确？ 针对争议焦点作分析如下： 上诉人巫柳毅与被上诉人金十福公司于2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，巫柳毅应于2015年12月31日前交清购房款，金十福公司应于2016年3月31日前交付商品房。在实际履行中，金十福公司于2017年12月12日才通知办理交房手续，巫柳毅于2018年3月5日才付清购房余款164736.5元；双方均未按照合同约定的时间付款、交房，均存在违约情形。但，过后双方又都选择继续履行合同义务，至今商品房已经交付使用，这充分说明了双方对原合同约定的付款、交房时间进行实质性变更。因此，巫柳毅逾期付款时间计算应从2017年12月12日通知交房起至2018年3月5日交清房款止，一共逾期84天，应按合同约定的每日按万分之三 支付违约金。本案，一审判决巫柳毅向金十福公司支付逾期付款违约金4151.36元，并无不当，予以维持。巫柳毅提出上诉理由，与本案事实不相符，不能成立。 综上所述，上诉人巫柳毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费812元，由上诉人巫柳毅负担。 本判决为终审判决。 审判长  马翠柳 审判员  覃奇明 审判员  蓝东桃 二〇二〇年九月十四日 书记员  潘延威