山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9689号上诉人（原审原告）：苗成连，女，1954年2月13日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：房思水，男，1957年3月21日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵玉云，济南钢城正海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：魏海新，男，1970年3月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审第三人）：秦恒友，男，1969年5月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王勤伟，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健，北京市炜衡（济南）律师事务所实习律师。上诉人苗成连、房思水因与被上诉人魏海新、秦恒友房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市钢城区人民法院（2020）鲁0117民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员亓雪飞对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。苗成连、房思水上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）鲁0117民初589号民事判决书，确认上诉人与被上诉人及第三人之间房屋买卖合同无效，责令被上诉人及第三人返还上诉人房屋，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人魏海新第三人秦恒友房屋买卖合同纠纷一案，一审判决存在认定事实和适用法律错误，应予纠正。一、认定事实错误。2007年7月28日，房思水与魏海新签订房屋买卖合同，因魏海新是城镇居民，不属于农村集体成员，该合同无效，魏海新不具有合法的房屋所有权人，也就无权处分该房屋，之后房屋转让协议同样无效，第三人购买的房屋属于从无权处分人手中转让，其对房屋的所有权无合法性基础。第三人虽然是黄庄一村集体经济组织成员，但农村宅基地买卖只能转让给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，第三人已经拥有宅基地，且购买后现用于养殖，改变了住房用途，且该房屋转让村委不知情，不符合宅基地转让的有效条件，按照一户一宅的法律政策规定，该判决没有体现对农村集体经济组织的权益保护。二、适用法律错误。依据《土地管理法》相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，属于强制性法律规定，依据《合同法》第52条和《民法总则》第153条之规定，本案涉及房屋买卖合同应当予以撤销，上诉人的诉讼请求合法有据，应予支持。魏海新未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。秦恒友辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，驳回上诉人的上诉。秦恒友对涉案房屋及院落长期、稳定的占有使用状态应当得到保护，上诉人要求返还房屋没有事实依据。1.涉案房屋及院落系秦恒友从案外人吕某某处购得，秦恒友具备涉案房屋所在地集体经济组织成员资格，双方意思表示真实，秦恒友已经支付合理对价，并实际占有、使用至今，已经取得了涉案房屋的所有权。虽然上诉人将涉案房屋及院落卖给了非本村集体经济组织成员被上诉人魏海新，不符合相关法律政策规定，但是上诉人出售涉案房屋及院落系其真实意思表示，房屋早在13年前就已经交付，并取得了房屋价款，房屋买卖行为早已完成，期间上诉人从未提出过异议，且被上诉人曾因工作调动想将房屋退给上诉人，上诉人也不同意。现在，涉案房屋几经易主已经由秦恒友购买并实际占有和使用多年，上诉人现在却要求秦恒友返还房屋，明显违反诚实信用原则，同时亦侵犯了秦恒友合法的占有、使用权。2.秦恒友系涉案房屋所在地村集体经济组织成员，涉案房屋虽然经多次易主流转到秦恒友手中，但事实上涉案房屋最终并未流转到村集体经济组织成员之外的人，法律需要保护的集体经济组织的权益并未造成损害。上诉人第一手房屋买卖行为的违法性已经被涉案房屋及院落重新卖给了属于本集体经济组织成员的秦恒友而消除。从立法目的角度考虑，应当继续维持现状，保护现已经形成的稳定的生活状态和社会关系，不应再将房屋返还上诉人。3.现行法律规定并没有禁止已经拥有宅基地的村集体经济组织成员购买他人的宅基地。秦恒友虽然已有一户宅基地，但秦恒友另行购买宅基地也是迫于现实需要，因秦恒友育有两个女儿，大女儿秦某某已届适婚年龄，按农村传统思想，秦恒友想为大女儿招一名上门女婿，当时购置宅基地是为女儿结婚做准备，完全符合农村老百姓朴素的传统思想，合情合理。秦恒友已经将涉案房屋及院落赠与大女儿秦某某，并已经完成分户手续，上诉人所称的秦恒友违反农村家庭“一户一宅”规定的情形亦不存在，已经丧失了事实基础。4.在自己合法拥有的房屋院落内养殖适当数量的家禽，是农村百姓千百年来的普遍做法，这符合中国特有的传统风俗。秦恒友在涉案房屋的院落内（在农村俗称“栏”，兼做厕所）曾经养过一头猪用于自食，该行为并不违法，现在，秦恒友饲养的猪已经处理。上诉人诉称的秦恒友改变住房用途的主张与事实不符，并且与本案没有任何关系。二、一审法院判决适用法律正确，应予以维持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。“一户一宅”的规定并非法律法规的禁止性效力规定，系行政管理范畴，违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效。因此，上诉人主张秦恒友与案外人吕某某签订的房屋买卖合同因违反该法律规定而无效，是错误的。一审法院的判决基于诚实信用原则和公平原则，充分考虑到中国农村房屋买卖行为存在有其特定历史和现实因素，保护了稳定的生活状态、良好的社会秩序、和谐的社会关系，适用法律是正确的。苗成连、房思水向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告及第三人之间的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告及第三人返还原告的房屋；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：苗成连系钢城区黄庄一村村民，与房思水系夫妻关系。1964年黄庄一村划分给原告的父亲房成仁一块宅基地，由房成仁在该宅基地上建房。1976年房思水结婚分家，分得该房屋。该宅基地东西长16.3米，南北长14.5米。原告于1996年在该宅基地上重新建房。2007年7月28日，原告将上述房屋以48000元的价格卖给了莱钢职工魏海新。苗成连交付房屋后，魏海新对该房屋进行了装修。魏海新因工作调动，想将该房屋退给原告，原告拒绝后，魏海新将房屋出卖。诉争房屋经过转手交易，现由秦恒友占有使用，且秦恒友是黄庄一村集体经济组织成员。一审法院认为，首先，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。2007年7月28日房思水与魏海新签订房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，该合同已实际履行完毕，且现诉争房屋已转手至第三人秦恒友占有使用多年，已形成较为稳定的社会关系。其次，房思水在签订房屋买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨，城镇化建设拆迁补偿有序进行的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。再次，依照《土地管理法》和最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》将农村宅基地所建房屋出售给本集体经济组织成员之外的人，一般应认定无效，这是为了保护本集体经济组织的利益。现诉争房屋占有人秦恒友是黄庄一村集体经济组织成员，本村集体所有的宅基地使用权并未流转于非本村集体经济组织成员，对集体经济组织的权益未造成损害。鉴于本案原告房思水出卖房屋是其真实意思表示，并取得了卖方价款，房屋买卖行为早已完成，且房屋多次交易至本村集体经济组织成员秦恒友的现实情况，考虑到农村私房买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因，从有利于维护社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，对苗成连、房思水的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定、第一百一十九条规定，判决：驳回苗成连、房思水的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由苗成连、房思水负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苗成连、房思水提交黄庄一村村民委员会出具的证明三份原件及复印件。其中2020年5月22日，该证明证实房屋原产权归上诉人所有，现在由第三人使用，在其院内养猪，证实第三人购买后没有用于居住，改变了房屋用途，也不利于作为邻居之间的居住使用。2020年5月26日出具的证明内容为涉案房屋的状况及四至范围，来源是上诉人父亲，后来分家给上诉人，证实该房屋的出卖会对上诉人造成亲情伤害。2020年6月3日的证明证实第三人在本村他处有一套住宅，涉案房屋的买卖村委不知情，第三人的行为违反了土地管理法第62条规定的农村宅基地一户一宅的强制性规定，也存在村委不知情的程序障碍，该买卖行为因违法而无效，根据民法通则第63条的规定，属于无效民事行为，农村宅基地买卖只能卖给本村，没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民。苗成连、房思水另提交《农村宅基地情况统计表》等证据，以证实涉案房屋登记在上诉人名下，统计表中没有秦某某姓名，证实村委会对涉案房屋买卖并不认可，上诉人提交的统计表应作为定案依据。秦恒友质证认为：对2020年5月22日的证明有异议，该证明所述内容与事实不符，现在涉案房屋归第三人所有，不是证明所说的使用。该证明所说的在院落内养猪也不准确，农村院落都有专门的栏，一般都是做厕所用，有的农户在里面养猪。对5月26日出具的证明，对房屋四至及宅基地的来源无异议。对2020年6月3日出具的证明有异议，我方认为这是虚假证明，因为第三人为该村的老村民，村委会说对第三人购买涉案房屋不知情不符合常理，也与事实不符。对《农村宅基地情况统计表》，该份证据中苗成连姓名信息明显是后来添加在统计表外的，并且其所在页也没有村委会的公章，明显不具有真实性。该份证据的日期明显是后来用铅笔添加的，该份统计表出具的时间无法确认，不具有证明效力。该份统计表中出现了已经去世十几年的村民信息，在时间上是矛盾的，与事实不符。即使该份证据确系是黄庄一村村委会出具，那也只能十几年之前的统计信息，与本案无关。涉案房屋苗成连十三年前就已经转让，现涉案房屋及宅基地早已归秦恒友所有和使用，村委会也已经出具了数份证明予以认可。综上，该份证据不具有真实性，与本案更没有关联性，不具有证明效力。秦恒友提交秦恒友及其女儿秦某某户籍信息原件及复印件，以证明秦某某系秦恒友长女，已到适婚年龄，而且秦某某与秦恒友已经分户，该家庭需要两处宅基地，符合法律和政策规定。另提交黄庄一村村民委员会2020年7月1日、8月25日、9月11日、9月17日等证明，以证明涉案房屋现归秦恒友所有并使用。苗成连、房思水质证认为：对户籍信息真实性无异议，但对证明的问题有异议，根据上诉人一审及二审提交的证据，涉案房屋并没有用于生活居住，农村宅基地的审批首先由符合申请条件的人向村委递交申请报审批，根据村委出具的证明可以证实第三人没有向村委申请宅基地，并且在涉案房屋买卖时也未告知村委，该证据不能证实第三人的主张。对黄庄一村村民委员会出具的证明有异议，没有证实购买时村委知情了解同意，2020年7月1日的证明是假证，上述证明与村委上报政府部门的统计材料相矛盾，存在诱导出具针对性证据的情形，上述证明效力无法对抗宅基地统计表效力，无证明力，涉案房屋产权登记仍属于上诉人所有。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：涉案合同的效力应如何认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。涉案宅基地处于非试点地区，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。但本案中，上诉人于2007年7月28日将涉案房屋以48000元的价格卖给了魏海新，后经转手交易给秦恒友，且秦恒友是黄庄一村集体经济组织成员，黄庄一村村民委员会虽出具证明对秦恒友购房不知情，但后认可涉案房屋于2018年3月20日由秦恒友购得且现有秦恒友所有并使用，即涉案房屋经转手交易后，又转让给本农村集体经济组织成员。在此情况下，一审法院综合考虑涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示且已实际履行完毕、现诉争房屋已转手至本农村集体经济组织成员对集体经济组织的权益未造成损害、各方当事人在民事活动中应诚实信用原则等因素，从有利于维护社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，对苗成连、房思水的诉讼请求不予支持，并不违反上述法律和相关政策规定。综上所述，苗成连、房思水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由苗成连、房思水负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年九月十八日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂