浙江省丽水市莲都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1102执异36号 案外人：范树信，男，1970年12月3日出生，汉族，住浙江省庆元县。 案外人：胡常洪，男，1958年10月18日出生，汉族，住浙江省庆元县。 申请执行人：浙江方源人造革有限公司，住所地：浙江省丽水市水阁工业园区通济街**。统一社会信用代码：91331100762541591R。 法定代表人：章联苏，董事长。 被执行人：吴小林，男，1974年7月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。 本院在执行申请执行人浙江方源人造革有限公司与被执行人吴小林民间借贷纠纷一案中，案外人范树信、胡常洪向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人范树信、胡常洪异议称，两案外人经房屋中介公司介绍于2005年3月21日向吴小林、吴水英夫妻购买了位于庆元县××路××号（原咏归路××号）的房产，签订购买协议并由中介公司负责人王敦平签字作为见证人，签订协议时由于吴小林夫妻不在庆元，其全权委托吴小荣（吴小林亲哥）代办。该房屋原来亦并非属吴小林夫妻所有，其于2004年2月9日向原房东吴勇（曾用名吴宗明）购买并重新审批改建。吴小林夫妻从未在该房屋居住过。两案外人购买前中介公司告知案外人该房屋可以过户，但当案外人办理了购买手续准备去房管部门过户时却被告知现在政策有变，集体土地上的房屋不能过户给本村村民以外的人员。至此，两案外人失去了过户该房屋产权的机会，导致双方未能办理房屋变更登记手续。该房屋合计面积341.71平方米，案外人向吴小林支付了房款人民币248000元。当日，案外人已向被执行人吴小林付清了全部房款，被执行人也已将上述房屋交付给案外人，之后案外人对该楼房进行装修并居住使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 两案外人购买此房屋是真实的，且已经在里面居住十四年之久，有周围邻居可以作证。综上所述，案外人在法院查封系争房产之前即已签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款合法占有楼房至今长达十四年以上。法院在查封拍卖被执行人吴小林的自有位于庆元县××街道××路××号房产时将案外人的财产也列入查封拍卖范围予以执行，明显错误。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，具体请求如下：一、撤销丽水市莲都区法院于2020年6月1日作出的关于查封登记在被执行人吴小林名下的坐落于庆元县××街道××路××号房产的（2020）浙1102执1813号执行裁定书；二、解除丽水市莲都区法院于对庆元县××街道××路××号房产的查封等强制执行措施。 案外人范树信、胡常洪提供了《购房协议书》、委托书、水电交费收据、房产中介服务费收据、有线电视初装费、视听费收据、入住时摆酒席宴请客人的请柬、购买家具空调电瓶车保险费收据、原房东的自来水户头证、交电费时委托银行扣款的授权书、吴小林向原房东购房时的协议书、一楼出租时向租客收的水电及房租费清单、集体土地证、房屋产权证复印件等证据以证明其主张。 申请执行人浙江方源人造革有限公司答辩称，案外人范树信、胡常洪的执行异议依法不成立。1、两案外人与被执行人吴小林之间的房屋买卖合同《契约》违反法律强制性规定，属于无效的房屋买卖合同。两案外人在异议申请书中明确写明“……我们准备去房管部门过户时却被告知现在政策有变，集体土地上的房屋不能过户给本村村民以外的人员。……”实际上，我国法律一直都规定集体土地上的房屋不能卖给本村村民以外的人员，不存在政策有变的说法。因此，两案外人所谓的“买房”时就知道，这一买卖行为是违法无效的。而《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件第一项规定的是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”而本案中，两案外人与范树信、胡常洪与被执行人吴小林签订的是违反了法律强制性规定的违法无效的买卖合同。故案外人与被执行人吴小林之间的房屋买卖合同，不属于该规定的适用范围，莲都区人民法院对涉案房屋查封和拍卖均为合法有效。2、案外人对其支付的“购房款”这一关键事实没有提供相应的证据。在2004年时，248000元是一笔大额资金，不可能是用现金支付的，必须通过银行转账支付。但案外人并未提供相应的转账凭证，这是因为《契约》和其他材料均可以事后补签和编造，唯独银行转账凭证是伪造不了的。综上所述，两案外人的执行异议依法不成立，应当依法驳回其异议。 申请执行人浙江方源人造革有限公司提供了（2019）浙1102民初6551号、（2020）浙11民终240号民事判决书复印件各一份以证明其主张。 经审查查明，申请执行人浙江方源人造革有限公司与被执行人吴小林民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月29日立案执行，执行案号为（2020）浙1102执异1813号，执行标的为950000元及利息等。2020年6月1日，本院作出（2016）浙1102执1813号执行裁定，冻结、划拨被执行人吴小林银行存款人民币950000元及利息，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。后本院对案涉房产进行了查封。2020年7月21日，本院发出腾房公告，责令被执行人吴小林及房屋实际使用人在2020年8月20日前自行腾空迁出吴小林（共有人：吴水英）名下坐落于庆元县××镇××路××号的房屋，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。 另查明，2004年2月9日，被执行人吴小林、案外人吴水英与案外人吴勇、王富玲签订契约，约定立卖房屋清契人吴勇有砖混结构一层房屋壹幢，座落在庆元县××镇××路××号，占地面积130.9平方米，现经吴勇全家协商，同意将上述房屋包括水、电安装及户头与一切建筑物上至天、下至地一概作价人民币陆万贰仟元整，立契壹纸卖给吴小林永远管业。 2005年3月21日，案外人范树信、胡常洪与被执行人吴小林方签订契约，约定立卖房屋清契人吴小林、吴水英有砖混结构三层半房屋一幢，座落在庆元县××街道××路××号（现菇源路××号），占地面积130.9平方米，建筑面积341.71平方米。现经吴小林全家协商，同意将上述房屋包括水、电安装及户头与一切建筑物上至天、下至地一概作价人民币贰拾肆万捌仟元整，立契壹纸卖给范树信、胡常洪两家永远管业。契约还约定了其他内容。在支付相应款项后，案涉房屋即由案外人范树信、胡常洪居住使用。 再查明，1、案涉房屋土地使用权性质为集体土地，土地使用权证上记载的土地使用者为吴勇，土地所有者为庆元县松源镇北门村委会；2、2004年，吴小林方办理了房屋过户登记手续。目前案涉房屋所有权证上记载所有权人为吴小林，共有权人吴水英，土地证号（1999）9903**，权属性质为集体。3、从购买房屋时至今，案外人范树信、胡常洪均非庆元县松源街道北门村集体经济组织成员。 本院认为，案外人范树信、胡常洪并非案涉房屋所在地庆元县松源街道北门村的集体经济组织成员，且房屋的土地性质为集体所有。根据目前土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地依法属于本村农民集体所有。两案外人与被执行人吴小林方签订的房屋买卖契约涉及将宅基地及所建房屋转让给集体经济组织成员以外人员的情形，已违反上述法律强制性规定，故该契约应属无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中，两案外人提出的异议理由不符合上述排除情形，故对其异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人范树信、胡常洪的异议。 案外人、当事人对裁定不服的，可自裁定书送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审 判 长  应利静 人民陪审员  吕颖英 人民陪审员  蓝 巧 二〇二〇年九月三十日 代书 记员  钟梓元