江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初6257号原告（反诉被告）：南京星智然艺术培训有限公司，住所地南京市江宁区东山街道21世纪假日花园217-221。法定代表人：刘沁榆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔绍峰，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙林霞，女，1958年5月20日生，汉族。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩浩，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京星智然艺术培训有限公司（以下简称星智然公司）与被告（反诉原告）孙林霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星智然公司的委托诉讼代理人崔绍峰、被告（反诉原告）孙林霞及其委托诉讼代理人蔡全义、李浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星智然公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还履约保证金105332元并支付利息（自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率计算至还清之日止）；2.判令被告配合其办理物品交接事宜；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年8月6日，其与被告孙林霞签订租赁合同一份，约定孙林霞将位于南京市江宁区的房屋出租给其，租期自2019年9月1日起至2022年8月31日止，第一年租金为421328.60元（实际需付386217.90元），第二年租金为442395元，第三年租金为473362.70元。合同签订后，其按约支付了半年租金193108.95元及履约保证金105332元。2019年11月，装修完毕后其投入运营。2020年1月，全国爆发新冠疫情，致其无法正常营业，损失重大。2020年4月16日，孙林霞向其发函解除合同，其同意当日解除合同，但要求孙林霞退还履约保证金，并配合办理物品交接事宜。孙林霞拒不同意。其认为，其无法预见，不能避免，不能克服新冠疫情，延付租金行为属于不可抗力，非单方违约。为维护合法权益，其提起诉讼，要求判如所请。被告孙林霞辩称：双方合同约定，如原告星智然公司逾期支付租金，需承担日租金两倍的滞纳金，欠付租金15日以上，其有权解除合同，并不退还星智然公司已交纳的租金和押金。其多次向星智然公司催缴租金，但星智然公司迟迟未履行付款义务，属于根本违约，其按约不予退还履约保证金。新冠疫情虽属于特殊时期，但不是拖欠租金或不付租金的理由，疫情本身也不是导致合同无法履行的法定事由，还要全面考虑合同履行期限、内容、疫情影响程度、因果关系等。目前南京市人民政府已经批准社会培训机构复课，虽然疫情防控对经营产生影响，但该影响系暂时的、阶段性的，尚未达到令合同目的不能实现的程度。疫情防控结束后，合同可以继续履行，合同目的可以实现，故星智然公司无权以不可抗力为由拒付租金或要求退还履约保证金。反诉原告孙林霞向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付2020年3月17日至8月31日间的租金193108.95元；2.判令反诉被告支付逾期滞纳金（按日租金的2倍即2308.65元/日的标准，自2020年3月2日起计算至实际付清租金之日止）；3.判令反诉被告结清2019年12月至2020年6月间的水电费517.50元；4.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：根据双方合同约定，反诉被告星智然公司逾期支付租金，需按日租金两倍的标准承担逾期滞纳金。欠付租金15日以上，其有权解除合同并收回房屋，并不退还已交租金和押金。其多次通过微信通知、邮寄催缴租金函形式要求星智然公司如期交纳租金，但星智然公司迟迟不履行付款义务，属于根本违约。反诉被告星智然公司辩称：其确实存在延付租金行为，但系因新冠疫情导致，属于不可抗力，并非单方违约。根据合同约定，免租期自2019年9月1日起至9月30日止，其已支付半年租金，故其已支付租金至2020年3月底，而双方达成解除合同的一致意思表示日期为2020年4月16日，故延付的期限仅为16天。其延付租金系新冠疫情导致，属于不可抗力，无需承担违约责任，也无需承担逾期滞纳金。对于水电费，其愿意支付2019年12月至2020年4月16日期间的水电费，且支付的相对方应为物业公司，反诉原告孙林霞并非适格主体。本院经审理认定事实如下：2019年8月6日，原告（反诉被告）星智然公司与被告（反诉原告）孙林霞签订租赁合同一份，约定星智然公司租赁孙林霞位于南京市江宁区房屋一处；租期自2019年9月1日起至2022年8月31日止，免租期自2019年9月1日起至9月30日止；第一年租金421328.60元（实付386217.90元），第二年租金442395元，第三年租金473362.70元，租金每半年支付一次，自免租期满次日起开始计收；履约保证金为105332元，如星智然公司在租赁期间无任何违约行为，孙林霞应于合同到期后7个工作日内全额无息退还；租赁期间，如星智然公司逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金，欠付租金15日以上的，孙林霞有权解除合同，并不退还租赁押金。合同还约定了其他内容。合同签订后，星智然公司支付了租金193108.95元及履约保证金105332元，孙林霞向星智然公司交付了房屋。2020年4月16日，孙林霞向星智然公司发出《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明因孙林霞欠付2020年3月应交的半年租金193108.95元，其解除合同，并不退还押金。同年4月20日，星智然公司委托律师向孙林霞发出律师函一份，载明因新冠疫情，致其无法正常营业，属于不可抗力，并非单方违约，孙林霞单方解除合同并不退还履约保证金对其造成巨大损失，其同意解除合同，但要求孙林霞给予一定时间用于委托人办理退出事宜，并全额退还履约保证金105332元。审理中，经本院主持，星智然公司与孙林霞于2020年7月16日到租赁房屋办理交接手续，次日，双方完成了物品清点、搬离及房屋交接，并协商一致由星智然公司承担水电费400元，现该水电费已支付完毕。星智然公司陈述其于2020年6月9日安排员工“桃子”花费1303元雇货车至租赁房屋搬离物品，但因孙林霞拒不配合，让物业管理人员锁门，致未能搬离，并提交与“桃子”联系的微信截图等证据证实。星智然公司又陈述，该次搬离物品并未通知孙林霞。孙林霞质证认为，星智然公司并未通知其要搬离物品，其系事后才知道，也未让物业管理人员锁门。上述事实，有合同、通知书、律师函、调查笔录、照片、微信截图、当事人陈述等证据证实。本院认为，原告（反诉被告）星智然公司与被告（反诉原告）孙林霞之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。关于租金问题。孙林霞已于2020年4月16日通知星智然公司解除合同，星智然公司亦同意当日解除，故本院认定合同已于当日解除。合同解除前，星智然公司应按约支付租金，但鉴于新冠疫情对商业租赁的普遍影响，本院根据疫情持续的时间、影响的程度确定出租人、承租人应对疫情造成的损失公平分摊，星智然公司3、4月间应按约定标准的一半支付租金。根据星智然已交纳租金情况，其已支付当年一半租金193108.95元，该租金计算至2020年3月15日，故其无需再支付3月剩余租金。2020年4月1日至4月16日，星智然公司按约应支付租金18725.72（386217.90÷11÷30×16）元，减半为9362.86元。合同解除后，星智然公司在返还房屋前，应支付占有使用费。星智然公司陈述孙林霞于2020年6月9日阻止其搬离物品及返还房屋，但其提交的微信截图等证据系其员工的微信截图，因其与员工之间存在利害关系，又无其他证据加以佐证，且其亦自认并未通知孙林霞，故本院对其该项陈述不予采信，以在本院主持下双方交接完毕之日（2020年7月17日）为返还房屋日期，星智然公司在该日前应支付相应占有使用费。根据南京市人民政府发布的《南京第七批次学校返校复学安排》，各类培训机构经验收合格，可于2020年5月18日起陆续恢复线下培训，故2020年5月18日前的占有使用费仍应参照3、4月租金标准减半收取，自2020年5月19日起，占有使用费应按合同约定的标准计算。星智然公司应向孙林霞支付的占有使用费为：1.2020年4月17日至5月17日17819.63（386217.90÷11÷30×14÷2+386217.90÷11÷31×17÷2）元；2.2020年5月18日至7月17日70221.43（386217.90÷11÷31×14+386217.90÷11+386217.90÷11÷31×17）元。合计88041.06元。关于履约保证金、滞纳金、物品交接和水电费问题。因新冠疫情影响，星智然公司延付租金不应视为违约，故孙林霞不应扣除履约保证金，亦不应按合同约定计取滞纳金。物品交接、水电费双方已协商一致并处理完毕，故本院不予处理。孙林霞逾期返还履约保证金，依法应赔偿星智然公司资金占用损失，故对星智然公司要求孙林霞支付逾期利息的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙林霞于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告南京星智然艺术培训有限公司履约保证金105332元并支付利息（自2020年6月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）。二、反诉被告南京星智然艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告孙林霞租金9362.86元、占有使用费88041.06元，合计97403.92元。三、驳回原告南京星智然艺术培训有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告孙林霞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2407元，减半收取计1204元，由被告孙林霞负担。反诉案件受理费3882元，由反诉原告孙林霞负担2292元，由反诉被告南京星智然艺术培训有限公司负担1590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 青二〇二〇年九月十八日书记员 孙秋君