湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5645号上诉人（原审原告）：胡某1，男，2009年3月17日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，居住地长沙市天心区。法定代理人：胡某2，男，1968年12月8日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，居住地长沙市天心区，系胡某1父亲。上诉人（原审原告）：谢某，女，1976年11月29日出生，汉族，户籍地长沙市岳麓区，居住地长沙市天心区。上诉人（原审原告）：刘某，男，1985年7月8日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：胡某2，男，1968年12月8日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，居住地长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南开关实业有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段**。法定代表人：刘德彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周欣，女，1979年11月2日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南兴威建设开发集团有限公司，住，住所地长沙市天心区南二环二段**兴威帕克水岸园**27—**/div>法定代表人：彭要文，系该公司经理。委托诉讼代理人：戴亚斌，男，1983年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。上诉人胡某1、谢某、刘某因与被上诉人湖南开关实业有限公司（以下简称湖开公司）、湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称兴威公司）确认合同效力纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡某1、谢某、刘某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判两被上诉人于2007年5月23日签订的《补充协议》无效；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、湖开公司与兴威公司签订的《补充协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。富绿新村原系政府为了照顾无房、少房的城镇户，划拨土地定向开发的保障性住房。湖开公司恶意串通兴威公司，以转让架空层使用权的方式，将上诉人小区建设用地（包括房屋建筑专有用地以及法律规定属于全体业主的公共区域）以看似合法手段（签订《补充协议》）来掩盖利益输送下的共同侵占，不仅损害了业主的权益，也损害了不动产登记部门的公信力、政府的信誉、自然资源规划部门行政回复的效力、人民法院的司法公信力。二、《补充协议》的内容侵害了上诉人的法定权利。本案中上诉人提供了已取得的不动产权证和缴纳土地出让金的收费凭证，上诉人和湖开公司签订的《房地产买卖合同》约定建设用地使用权随着房屋一起转让，且已备案登记。依据《物权法》第七十条和《建筑屋区分所有权纠纷的司法解释》规定：业主对除专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的成员权。《物业管理条例》第二十七条：建筑区划内的绿化带，公共走道，架空层等公共配套建设属于全体业主，上诉人的上述法律权利都受到了侵害。三、人民法院认定案涉区域在湖开公司专有用地范围内系认定错误。上诉人提交了证据证明富绿新村1-6栋建设用地范围，小区与相邻四周边线，一审开庭时对上述证据也进行了质证，被上诉人对上诉人的业主身份和居住在案涉范围也认可。因此，湖开公司与兴威公司签订的《补充协议》中转让的、兴威公司改造管理的正是上述范围内的公共区域和建筑专有用地，一审法院认定案涉地属于湖开公司，并认为其可以处分转让没有法律依据。湖开公司也当庭承认为业主所有，只是其有土地使用证应与业主共有，但是该土地使用权已根据《房地产买卖合同》转让给了上诉人。依据《物权法》第二十八条规定，没有土地使用证不影响物权属于上诉人，人民法院认可上诉人身份就应认定该身份下法定权利。湖开公司所提供的07417土地证，并没有红线区分图，宗地面积图等证据。上诉人与湖开公司签订的合同早已生效，并依法备案，也是富绿新村的来源，当时尚没有兴威公司，所以《合同法》第五十二条只是针对湖开公司和兴威公司的《补充协议》违法事实。《物权法》第十七条、第三十九条是确定拥有建设用地使用权的房屋所有权人的物权规定，那么本案当事人只有上诉人才既有案涉地建设用地使用权，又有房屋所有权，湖开公司和兴威公司都不是业主。对此，湖南省高级人民法院（2018）湘民申278号，（2018）湘民申691号再审裁定书中已明确指出兴威公司和湖开公司不是所有权人。《物权法》第七十条说明业主对于建设用地范围内的专有部分和共有部分的权利，而《补充协议》侵占了全部公共共有区域，上诉人因此才诉求人民法院确认其无效。《关于人民法院审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第三条说明建筑房屋中的架空层属于业主，还有本案诉求的公共区域属于业主，更重要的是说明了业主享有建筑房屋专有用地这个房地一体的核心原则，《补充协议》中侵害了上诉人专有用地。第十四条是指作为建设单位的湖开公司和其他外来的兴威公司不得擅自占有和改变业主共有区域，严禁进行经营性活动，并非是指无一寸共有面积的上诉人，可是上诉人请求人民法院确认两被上诉人占有所签订的《补充协议》无效，人民法院却没有依法支持。依据《民事诉讼法》第六十四条，上诉人提供了政府档案、行政说明等充分证据，足以推翻被上诉人土地使用证和架空层的基本事实，而被上诉人提交的证据并不真实。湖开公司的答辩意见与该公司一审答辩意见一致。兴威公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。胡某1、谢某、刘某向一审法院起诉请求：1、确认湖开公司与兴威公司2007年5月23日签署的《补充协议》无效；２、案件诉讼费用由湖开公司、兴威公司承担。一审法院认定事实：2007年5月23日，开关厂作为甲方与兴威公司作为乙方签订《补充协议》，主要约定：“乙方将开发项目北向现有甲方职工宿舍5栋（即2-6号栋）其南向地上一层现为甲方办公用房一楼及仓库，产权面积总计为5523.14㎡,其中房屋2975.08㎡，仓库2548.06㎡，设计用途均为杂物。甲方同意将房屋按1000元／㎡，仓库部分按500元／㎡价格转让给乙方独立使用，使用期限为陆拾伍年。甲方负责协调处理乙方与甲方生活区物业部门及业主的关系。在使用期限内，乙方及乙方所开发小区项目业主有权无偿享有开发项目北向、西向至书院路现有通道及现生产区××室的共同使用权，并承担改造维修养护义务”。庭审过程中，胡某1、谢某、刘某与湖开公司、兴威公司一致认可《补充协议》中湖开公司转让给兴威公司的房屋及仓库（总产权面积：5523.14㎡）系富绿新村小区1栋-6栋架空层，兴威公司受让该区域使用权后改造为农贸市场并作为门面对外出租。《补充协议》中的小区北向、西向至书院路现有通道及现生产区××室目前处于共同使用状态。另查明，湖南开关厂于2014年4月8日经工商登记变更名称为湖南开关实业有限公司，并变更住所地长沙市天心区新开铺为长沙市××段××号。案涉富绿新村小区一期系湖开公司与案外人湖南省同发置业有限公司共同开发建设的经济适用房，土地使用权性质为划拨土地，于2004年完成规划验收并办理栋证。胡某1、谢某、刘某通过购买的方式并补缴土地出让金后取得富绿新村小区房屋的所有权，系该小区业主。案涉富绿新村小区1-6栋架空层产权于2004年10月登记在湖开公司名下，设计用途为杂物。案涉富绿新村小区北向、西向至书院路现有通道及生产区××室的土地使用权登记在湖开公司名下。一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。案涉富绿新村1-6栋架空层经房产部门核准办理了房屋所有权证，系开关厂享有所有权的专有部分，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开关厂将其所专有的房屋使用权转让给兴威公司，系对自己所有不动产的有权处分。关于湖开公司、兴威公司2007年5月23日签订的《补充协议》中约定“北向、西向至书院路现有通道及现生产区××室的共同使用权”的内容，经一审法院审查，“北向、西向至书院路现有通道”的土地使用权于2014年登记在湖开公司名下，地类为住，地类为住宅用地地，湖开公司与兴威公司认为该通道的使用权包括富绿新村1-6栋小区业主以及湖南开关厂及其生活区的业主共同共有；关于“生产区头门、传达室的共同使用权”部分，湖南开关厂提交房屋所有权证以及土地使用权证证实该部分属于湖南开关厂专用部分，胡某1、谢某、刘某对上述证据的真实性无异议，认为该部分土地使用权系其业主共有部分，但对其主张未提交足够证据证实。因胡某1、谢某、刘某未提交相应证据证实涉案的《补充协议》约定“北向、西向至书院路现有通道及现生产区××室的共同使用权”的内容处分了富绿新村1-6栋小区业主共有部分，损害小区业主共有利益，故对胡某1、谢某、刘某提出的确认湖开公司、兴威公司签订的《补充协议》无效的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回胡某1、谢某、刘某的全部诉讼请求。一审案件受理费40元，由胡某1、谢某、刘某共同负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为湖开公司与兴威公司于2007年5月23日签订的《补充协议》是否无效。经查，2007年5月23日湖开公司与兴威公司签订的《补充协议》约定：“甲方：湖南开关厂乙方：湖南兴威建设开发有限公司……一、乙方将开发项目北向现有甲方职工宿舍5栋（即2-6栋）其南向地上一层现为甲方办公用房一楼及仓库，产权面积总计为5523.14ｍ2，其中房屋2975.08ｍ2，仓库2548.06ｍ2，设计用途均为杂屋。甲方同意将房屋按1000元／ｍ2，仓库部分按500元／ｍ2价格转让给乙方独立使用……乙方权利义务：1）在使用期限内，乙方及乙方所开发小区项目业主有权无偿享有开发项目北向、西向至书院路现有通道及现生产区××室共同使用权，并承担改造维修养护义务”。胡某1、谢某、刘某主张，《补充协议》中上述条款违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二、三、四、五项规定，故该《补充协议》无效；湖开公司、兴威公司则主张该《补充协议》不违反法律规定。本院认为：1、关于《补充协议》是否侵犯富绿新村小区业主共同共有权的问题。①对于职工宿舍2-6栋南向地上一层：湖开公司提交的《房屋所有权证》等证据足以证明上述房屋产权已于2004年4月登记在湖开公司名下，故该部分房屋系湖开公司所有，湖开公司将该部分房屋使用权转让给兴威公司不损害第三人权益。②关于北向、西向至书院路现有通道：针对该部分土地使用权，湖开公司提交了《土地使用权证》以证明该部分土地使用权现登记为湖开公司所有；且胡某1、谢某、刘某未提交《土地使用权证》及确定案涉小区共有部分位置及面积的用地红线图等证据，不足以证明诉争土地使用权系该小区业主共同共有，故对于胡某1、谢某、刘某该上诉理由，本院不予支持。③关于生产区头门、传达室：胡某1、谢某、刘某未提交证据证明该两项建筑物的产权归属，亦未提交证据证明两项建筑物所用的建设用地使用权系富绿新村小区业主共同共有，故对于胡某1、谢某、刘某该上诉理由，本院亦不予支持。2、胡某1、谢某、刘某还上诉称，《补充协议》还存在恶意串通，损害国家、集体利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等情形。本院认为，胡某1、谢某、刘某提交的证据不足以证明湖开公司与兴威公司签订的《补充协议》存在上述情形，故对该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，胡某1、谢某、刘某的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡某1、谢某、刘某共同负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳华审判员  胡益民审判员  李 芳二〇二〇年九月二十四日法官助理欧阳云书记员张晓航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。