杭州市上城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0102执异25号 异议人黄玲，女，1978年8月12日出生，汉族，住浙江省温州市苍南县。 申请执行人周双华，女，1977年7月8日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托代理人王**，系申请执行人丈夫。 被执行人王关升，男，1943年10月24日出生，汉族，住浙江省富阳区。 被执行人陈广英，女，1951年6月23日出生，汉族，住浙江省富阳区。 被执行人王琴珍，女，1973年5月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 本院在执行申请执行人周双华与被执行人王关升、陈广英、王琴珍民间借贷纠纷一案中，异议人黄玲于2020年7月21日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人黄玲称：本人通过淘宝司法拍卖网拍得杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，在规定时间交纳成交款人民币1401424元后，发现该房拍卖公告的内容与房产实际情况有多处矛盾与冲突，为此，请求上城区法院撤销（2019）浙0102执1786号之三执行裁定书，并返还异议人拍卖款人民币1401424元。 经审查查明：本院在执行申请执行人周双华与被执行人王关升、陈广英、王琴珍民间借贷纠纷一案中，因被执行人王琴珍、陈广英未履行本院作出的（2019）浙0102民初3240号民事调解书所确定的义务，本院于2019年10月22日作出（2019）浙0102执1786号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖王琴珍、陈广英名下位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产。2019年11月1日本院委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对上述房产进行评估。杭州汇鑫房地产土地评估有限公司于2019年11月21日出具杭汇鑫（2019）（估）字第Ｄ077号房地产司法评估报告：估价对象（王琴珍、陈广英名下位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产，房屋建筑面积62.09平方米、室内固定装饰装修及相应使用范围内国有土地使用权面积5.9平方米）于价值时点（2019年11月6日）的市场价值为人民币164.54万元（估价对象房地产单价为26500元／平方米，按建筑面积予以计价）。并对评估报告使用期限、该房屋权利性质、税费承担等进行了特别提示：估价对象杭州市余杭区××街道××幢××单元××室××房××房。经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满5年后，可通过补交土地收益等价款取得完全产权。估价对象房屋至价值时点尚未满5年，但根据余杭区不动产登记中心：估价对象房屋司法拍卖成交后，买受人拥有该房屋的产权，房屋权利性质仍为经济适用住房，估价对象房屋暂时不能取得完全产权（需等满5年后补缴土地收益等价款才能取得完全产权；至价值时点，估价对象小区经济适用住房市场评估价格尚未公布，故本次评估无法明确应补缴的款项），特此说明，提醒报告使用人注意，买受人自行承担风险。至价值时点，估价对象尚未办理出不动产权证，司法拍卖成交后，买受人应缴纳各项税、费。先办理出原产权人所有的不动产权证；然后再次缴纳相应税、费，办理出买受人所有的不动产权证。本次评估结果未考虑以上两次应缴纳的相关税、费，特此提醒报告使用人注意。评估报告的评估价值结论不包含标的物所有人在交易中应缴纳的各项税费及其可能存在的物业费、水、电欠费，在拍卖成交后均由买受人承担。 据此，本院于2020年1月13日在淘宝司法拍卖网上发布《杭州市上城区人民法院关于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产（第一次拍卖）的公告》，公告除载明必要的拍卖房产信息、房产评估报告、起拍价、保证金缴纳、起拍时间等必要告知和房产信息展示外，还特别提醒，税费负担情况（标的所在房管局、财税部门）：因本次拍卖标的的评估价格不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费，因此在拍卖成交后应缴纳的税费均有买受人承担（有关房屋税费数额、买受人承担税费的发票开具等问题请自行向当地相关部门了解）。第一次拍卖起拍价为：1151780元，但第一次拍卖流拍。 本院于2020年3月20日在淘宝司法拍卖网上发布第二次拍卖公告，公告内容与第一次基本相同，但起拍价变更为921424元。2020年4月8日经多轮竞价，最终高昌以1356424元竞得，但嗣后，高昌未在指定期限内缴纳拍卖款，构成拍卖违约。本院于2020年5月6日作出（2019）浙0102执1786号之二执行裁定书，裁定：重新拍卖被执行人王琴珍、陈广英名下位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产。竞买人高昌交纳的保证金130000元不予退还。 本院于2020年5月12日再次在淘宝司法拍卖网上发布重新二拍的公告，公告内容与第二次拍卖公告相同，起拍价仍为921424元。2020年6月16日经多轮竞价，最终黄玲以最高价1401424元竞得。2020年6月29日买受人黄玲交清1401424元拍卖款。同日买受人黄玲签署了《成交确认书》，本院向其送达（2019）浙0102执1786号之三执行裁定书。 2020年7月21日买受人黄玲向本院递交执行异议申请书：1、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，有相应主体承担，没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。上城区法院拍卖杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产时，在《竞买公告》及《竞买须知》中要求拍卖成交后应缴纳的税费均由买受人承担的内容，不符合上述司法解释的规定。2、上城区法院对拍卖房产权属未尽尽职调查，只公告说明拍卖房产系预告登记的经济适用房，预告登记日期为2017年8月15日，尚未办理出不动产权证，房屋权利性质任为经济适用房（需等满5年后补缴土地收益等价款才能取得完全产权；至价值时点，估价对象小区经济适用住房市场评估价格尚未公布，故本次评估无法明确应补缴的款项），但未查明该拍卖房产目前的权属并不在被执行人名下，上城区法院没有按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三、十四条规定，未公示及特别提示拍卖房产的具体状况和瑕疵。另由于拍卖房产尚在原产权人名下，所以造成被执行人在前次交易中欠缴的税费，不能列为本次交易（拍卖）过程中所产生的税费，故被执行人前次欠缴的税费，不应由买受人承担。另该房因办理房产登记未满2年，又致使买受人需要额外承担增值税。上述税费依据法律规定不需要买受人承担。3、拍卖房产系不满5年的经济适用房，满5年过户时，按照现在拍卖成交价，买受人需要交纳土地收益金50至70万元左右，这样折合房屋售价将高达225万元，远远高于周边商品房的价值。违背买受人初衷和意愿。综上，上述拍卖行为在税费负担的分配，不符合法律规定，拍卖标的物上城区法院未尽尽职调查，造成异议人重大误解，显失公平。故请求撤销本案房产拍卖，将拍卖款予以返还。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：拍卖公告、执行依据、评估报告副本、拍卖财产权属、拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式等；第十四条规定特别提示：拍卖财产已知瑕疵和权利负担、竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵等。针对被执行人王琴珍、陈广英名下位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产司法拍卖，本院先后发布三次《拍卖公告》，《拍卖须知》，《拍卖公告》载明拍卖房产相关情况及交易注意事项同时，也对拍卖成交后税费负担依据有关法律规定要求进行了特别告知：因本次拍卖标的的评估价格不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费，因此在拍卖成交后应缴纳的税费均有买受人承担（有关房屋税费数额、买受人承担税费的发票开具等问题请自行向当地相关部门了解）。《拍卖公告》同时公告上述房产的评估报告，评估报告中针对该房屋性质及经济适用房产权获得、成交后税费及相关费用缴纳等问题进行特别提示：估价对象杭州市余杭区××街道××幢××单元××室××房××房，估价对象房屋司法拍卖成交后，买受人拥有该房屋的产权，房屋权利性质仍为经济适用住房，估价对象房屋暂时不能取得完全产权，需等满5年后补缴土地收益等价款才能取得完全产权；至价值时点，估价对象小区经济适用住房市场评估价格尚未公布，故本次评估无法明确应补缴的款项。估价对象尚未办理出不动产权证，司法拍卖成交后，买受人应缴纳各项税、费。先办理出原产权人所有的不动产权证；然后再次缴纳相应税、费，办理出买受人所有的不动产权证。本次评估结果未考虑以上两次应缴纳的相关税、费。评估报告的评估价值结论不包含标的物所有人在交易中应缴纳的各项税费及其可能存在的物业费、水、电欠费，在拍卖成交后均由买受人承担。综上，异议人黄玲提出拍卖的杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产，上城区法院对房产性质、税费等问题未尽告知职责，对房屋成交后的税费承担不符合法律规定，要求上城区法院撤销上述房产拍卖，将拍卖款予以返还的请求，与事实和法律不符，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人黄玲的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向杭州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  应 灿 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  张青霞 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  汪依依