贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6824号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：贵州省凯里市永乐路**。负责人：刘志勇，系该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：李勇，贵州贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：刘俊，贵州贵信律师事务所实习律师。被告：龙贵英，女，1982年1月8日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告：黔东南州武凌房地产开发有限责任公司，住，住所地：贵州省凯里市北京东路**/div>法定代表人：蓝彬榕，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：潘浩，贵州财团律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：周国芬，贵州财团律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（下简称建行黔东南州分行）诉被告龙贵英、黔东南州武凌房地产开发有限责任公司（下简称武凌公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行之委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，被告龙贵英经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求（变更后）：1．判决解除原告与被告龙贵英于2014年5月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同标的137000元）；2．判令被告龙贵英立即向原告偿还借款本金110297.59元，支付借款利息及罚息共计10712.85元（暂算至2020年9月24日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年9月25日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3．判令被告龙贵英承担原告为实现债权而发生的律师费1528.27元；4．判令被告黔东南州武凌房地产开发有限责任公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带担保责任；5．判决确认原告对被告提供的抵押物，即位于凯里市大桥路北侧市房屋享有优先受偿权；6．由被告承担本案案件受理费。以上共计264060.19元。事实和理由：2013年6月24日，原告与被告黔东南州武凌房地产开发有限责任公司签订《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2013个借最高额保证10号），约定由被告为原告2013年6月24日至2016年6月24日向债务人发放住房贷款而形成的一系列债权提供连带责任保证，其保证最高额为人民币壹亿元。2014年5月20日，原告与被告龙贵英就其购买位于凯里市大桥路北侧市房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为137000元，借款期限为2014年6月13日至2034年6月13日，还款方式等额本息，贷款利率为基准利率上浮5%。同时，被告用其购买的位于凯里市大桥路北侧市房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。2014年6月13日，原告按约定足额发放了贷款。但至2020年4月20日，被告未按约定足额偿还贷款，构成违约。现提起诉讼，恳请支持原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张成立，向本院提交下列证据：1、被告身份证、企业工商信息，拟证明被告身份信息及诉讼主体资格；2、个人住房贷款最高额保证合同复印件，拟证明原告与被告武凌房开公司于2013年6月24日签订最高额保证合同，该被告对购买其开发房产的购房人债务承担最高额1亿元连带责任保证的事实；3、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明2014年5月20日，被告龙贵英因购买房屋与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额、借款期限、还款方式、贷款利率等事实；4、个人贷款支付凭证，拟证明原告按约定将贷款发放给被告的事实；5、不动产抵押登记证明复印件，证明被告龙贵英已将其购买的房产办理抵押权预告登记的事实；6、中国建设银行个人贷款过期催款通知书，拟证明原告已向被告进行催收的事实；7、中国建设银行个人贷款对账单，拟证明被告龙贵英已经欠付房贷的事实；8、个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合作协议，拟证明原告为实现债权，按约定委托律师支付律师费1,528.27元的事实。被告龙贵英在答辩及举证期限内未提交书面答辩意见，亦未提交证据材料。被告武凌公司提交书面答辩意见辩称：一、对于本案基本事实答辩人没有异议，但债务人（龙贵英）向原告提供了抵押物，原告应当先就债务人提供的抵押物实现债权，不足部分才有权要求答辩人承担责任；二、原告诉求判令答辩人对利息、罚息、律师费承担连带担保责任，该部分不属于保证责任的范围，答辩人不应承担责任；三、本案涉案《个人住房（商业用房）借款合同》未达到必要的解除条件，应当继续履行。综上，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告武凌公司提交其营业执照及法人身份证明，拟证明其诉讼主体资格。经审理查明，原告建行黔东南州分行作为乙方与被告武凌公司作为甲方，双方于2013年6月24日签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定被保证的债权指2013年6月24日至2016年6月24日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，最高额为1亿元；保证方式为连带责任保证。保证期间：按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2014年5月20日，原告与被告龙贵英签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：龙贵英因购买武凌公司开发的凯里市大桥路北侧市看守所东侧清江小区经济适用房第27栋17层17-3号房屋，向原告借款137000元，借款期限为2014年6月13日至2034年6月13日，还款方式为等额本息还款，贷款利率为浮动利率。若被告未按约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项则构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款立即清偿借款本息及相关费用，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。被告龙贵英并以其购买的涉案凯里市大桥路北侧市房屋为此笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。2014年6月13日，原告足额发放了贷款，被告龙贵英前期尚能按期还款，但后多次未按期履行偿还贷款义务，截止2020年9月24日，龙贵英尚欠原告借款本金110297.59元，利息（含罚息）10712.85元。原告经多次催收未果后而提起本案诉讼，庭审中，因被告龙贵英未到庭参加诉讼，本院未能主持调解。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同订立者应依约行使权利履行义务。本案原告建行黔东南州分行与被告龙贵英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与被告武凌公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。龙贵英在建行黔东南州分行履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。又据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”故建行黔东南州分行主张解除与龙贵英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及由龙贵英偿还未到期的贷款本金及利息的诉请，于约于法有据，本院依法予以支持。而武凌公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，应依约对龙贵英所欠原告的借款本息承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向龙贵英追偿。关于原告是否享有案涉房屋优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南州分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。因案涉房屋至今未办理抵押权登记,所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。故建行黔东南州分行对案涉抵押预告登记的房屋依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权，故原告的该项诉请本院不予支持。对于原告诉讼请求中的律师费1,528.27元，因其未举证证明该费用实际发生的事实，本院对此不予支持。被告龙贵英经本院合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，但其合法权益应予保护。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告龙贵英于2014年5月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告龙贵英在本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金110,297.59元及截至2020年9月24日的利息（含罚息）10,712.85元（2020年9月24日后的利息（含罚息）按涉案《个人住房（商业用房）借款合同》的约定内容计付至本金及利息清偿之日止）。三、被告黔东南州武凌房地产开发有限责任公司对上述被告龙贵英应承担的借款本金、利息（含罚息）承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后有权向被告龙贵英追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,260元,公告费400元，合计5,660元，由被告龙贵英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李晓红人民陪审员  罗绍敏人民陪审员  孙文举二〇二〇年九月二十四日法官助理陈芸芸书记员李芹芹