云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终825号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张龙艳，女，1976年7月2日生，汉族，住云南省玉溪市江川区，现住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：王家文，男，1971年5月5日生，汉族，住云南省玉溪市江川区，现住云南省玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人张龙艳、王家文商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一、三项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，一审仅以上诉人未在约定时间内按约定条件交付涉案房屋，就认定上诉人违约并承担违约责任不当。三、上诉人已于2019年3月20日取得涉案房屋的竣工验收备案证明，而被上诉人却一直拒不接房，被上诉人怠于履行义务导致损失扩大，上诉人不应承担自2019年3月20日后的逾期交房责任。一审判决上诉人按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算逾期交房违约金无事实及法律依据。四、上诉人无须承担双层中空玻璃、楼梯间墙、顶板双飞粉、金属楼梯栏杆、入户门的差价补偿责任。被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解。楼梯间的双飞粉和金属楼梯栏杆都只是针对高层建筑，并不是案涉房屋的交付标准。合同并未约定车库进出门的交付标准也为品牌防盗门，且上诉人已举证证明车库进户门为思达品牌的防盗门。即使法院最终认定应进行差价补偿，因合同未约定玻璃、栏杆、双飞粉、门的品牌及型号，按公平原则，理应按小区统一标准进行执行，差价仅为6171元，一审确定9000元明显过高。张龙艳、王家文答辩称，同意驳回上诉，维持原判。张龙艳、王家文向一审法院起诉请求：1.判令怡道公司支付其逾期交房违约金42471.98元（以购房款总额2050565元为基数，按年利率6%计付自2019年1月1日起至2019年5月6日止，共计126天）；2.判令怡道公司因未按合同约定交付房屋需补偿其玻璃窗、楼梯墙及顶板、楼梯栏杆、车库侧进户门等损失15670元；3.判令怡道公司未按合同交付标准交付房屋的违约金6300元（按每天20元标准自2019年5月7日起计算至上述第二项诉讼请求款项实际支付时止）；3.本案诉讼费用由怡道公司承担。一审法院认定事实：怡道公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月19日，张龙艳、王家文作为商品房买受人与怡道公司作为商品房出卖人签订了合同编号为201802100032的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：张龙艳、王家文向怡道公司购买位于玉溪市江川区；该房屋套内建筑面积为288.04平方米，分摊共有建筑面积为14.56平方米，合计建筑面积为302.61平方米，单价为每平方米6776.26元，该房屋的总价款为2050565元；张龙艳、王家文于合同签订日前向怡道公司支付首期购房总价款的33%计680565元，余款137万元则由张龙艳、王家文向玉溪市江川区农村信用合作联社营业部申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；怡道公司应当自2018年12月31日前向张龙艳、王家文交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，怡道公司应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达张龙艳、王家文；张龙艳、王家文逾期付款或逾期接房的，逾期未超过90日的，张龙艳、王家文按每天10元向怡道公司支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向怡道公司支付违约金；怡道公司如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向张龙艳、王家文支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向张龙艳、王家文支付违约金，合同继续履行；该商品房构配件和设备，装置、装修和装饰所用材料的产品必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，张龙艳、王家文有权要求怡道公司及时更换、修理。该合同附件六及“怡道.云福山居一期多层交房标准”第5、7、14项约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款规定处理；楼梯顶板、墙面为双飞粉，楼梯栏杆为金属栏杆；窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）；入户门为品牌防盗门。合同签订后，2018年2月10日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道.云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第20170619002号，施工许可证号为玉江建许字编号5304212017080201010110，商品房预售许可证号为预许江政字（035）号。张龙艳、王家文按约向怡道公司支付了全部购房款。2018年12月28日，“怡道.云福山居”项目一期工程经五方单位验收合格，2019年3月20日，怡道公司取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年5月7日，怡道公司将怡道.云福山居”一期Ｄ18幢03号商品房交付给张龙艳、王家文。张龙艳、王家文接收的房屋设施设备中：楼梯顶板、墙面未抹双飞粉，应抹面积为270平方米；楼梯金属栏杆未安装，长度需30米；窗为铝合金单层玻璃窗，按铝合金双层玻璃安装面积为23平方米；入户门为思达牌钢质防护门一道。后张龙艳、王家文以怡道公司逾期交房、所交付房屋的窗子、楼梯顶板及墙面、楼梯栏杆及入户门不符合合同约定标准为由，向一审法院提起诉讼。诉讼中，张龙艳、王家文认为合同约定的逾期交房违约金低于其所造成的损失，请求予以增加。怡道公司则认为其不存在逾期交房的违约行为，张龙艳、王家文也未造成任何损失，应不予调整。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，怡道公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给张龙艳、王家文，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，予以确认。关于怡道公司是否存在逾期交房的违约行为及合同约定的违约金是否应予增加的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案张龙艳、王家文与怡道公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，怡道公司应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付张龙艳、王家文使用，而怡道公司于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，后怡道公司于2019年5月7日将房屋交付张龙艳、王家文，已违反合同约定的期限履行交房义务，构成违约，应向张龙艳、王家文承担支付违约金的民事责任。对于逾期交房违约金的计算，双方在合同中虽已约定了相应的计算标准，但张龙艳、王家文作为房屋买受人，已按照合同约定的方式支付了怡道公司所售房屋全款，怡道公司作为房屋售卖人，未按合同约定的时间交付房屋给张龙艳、王家文使用，给其造成了已付房款资金占用上的损失，且与银行贷款利息相比，合同约定的违约金明显过低，应予适当增加。结合本案实际，一审法院酌定以房屋售卖款总额为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%自2019年1月1日起计算至怡道公司实际交房前一日（即2019年5月6）止。故张龙艳、王家文要求以购房款总额2050565元为基数，按年利率6%计付自2019年1月1日起至2019年5月6日止的诉讼请求，一审法院予以部分支持。怡道公司辩解其不存在逾期交房的违约行为及逾期交房的违约金应按合同约定执行，应不予增加，与本案查明的事实及法律不符，不予支持。关于怡道公司交付张龙艳、王家文的商品房配套设施设备是否符合约定及应否承担相应补偿责任的问题。怡道公司交付给张龙艳、王家文的商品房附属设施设备中，楼梯顶板、墙面未抹双飞粉；楼梯金属栏杆未安装；窗子为铝合金单层玻璃窗；入户门为思达牌钢质防护门，与双方在合同附件六中约定的标准不符，系怡道公司履行合同义务不符合约定的违约行为，公司应承担更换、修理、重作或者赔偿损失等违约责任。结合张龙艳、王家文所购商品房现已装修入住的实际，更换或重作已无必要，怡道公司应承担向张龙艳、王家文赔偿相应损失的违约责任。对于赔偿价款的确定，因双方在合同中未明确约定相关附属设施设备的品牌及型号等，双方对赔偿的单价又不能达成一致意见，故一审法院综合张龙艳、王家文的主张及怡道公司的陈述，依据相关法律规定，酌定怡道公司赔偿张龙艳、王家文楼梯顶板、墙面未抹双飞粉，楼梯金属栏杆未安装，窗子未按铝合金双层中空玻璃配置安装；入户门未安装防盗门的差价共计9000元。张龙艳、王家文要求补偿15670元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。怡道公司辩解因工程设计上无此项施工内容，且也属被装修改造部分，不应承担赔偿责任与本案查明的事实及法律不符，不予支持。关于张龙艳、王家文以怡道公司未按照合同约定的标准交付房屋为由，要求怡道公司支付违约金6300元的诉讼请求，因支付违约金及赔偿损失均属违约责任的承担方式，现张龙艳、王家文基于同样的事由既要求怡道公司赔偿损失，又要求支付违约金，明显加重了怡道公司的违约责任，且双方在合同中也未就此违约事由约定违约金或违约金的计算标准，另外，一审法院上述已支持了张龙艳、王家文要求怡道公司赔偿损失的部分诉讼请求，张龙艳、王家文的该请求系重复主张，不符合本案事实和相关法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决：“一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张龙艳、王家文自2019年1月1日起至2019年5月6日止，以购房款总额2050565元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算的逾期交房违约金30792.18元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告张龙艳、王家文因未安装铝合金双层中空玻璃窗、楼梯金属栏杆、楼梯顶板及墙面未抹双飞粉、未安装进户防盗门的差价损失9000元；三、驳回原告张龙艳、王家文的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，上诉人怡道公司对一审认定的如下案件事实提出异议：楼梯顶板、墙面应抹双飞粉面积为22.12平方米，未安装楼梯金属栏杆长度为27米，更换单层玻璃铝合金门窗面积应为17.84平方米。被上诉人张龙艳、王家文对一审认定事实无异议。经审查，怡道公司提出异议的上述事实，并无证据证明，本院不予确认。综上，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与张龙艳、王家文签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给张龙艳、王家文，但怡道公司至2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，而现有证据表明，2019年5月7日，张龙艳、王家文才接收了房屋，据此，自2019年1月1日起至2019年5月6日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向张龙艳、王家文支付违约金，对于违约金如何确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”经审查，怡道公司逾期交房给张龙艳、王家文实际造成的损失客观上表现为二人不能按期使用该房屋导致的损失（主要为需要在外租房应付的租金或者可将房屋出租所得到的租金），原判结合本案实际情况，对违约金进行适当调整，以房屋总价款2050565元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金为30792.18元（2019年1月1日计算至2019年5月6日），基本符合玉溪市江川区相近地段同类型房屋的租金标准，本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子等是否符合条件的问题，因双方合同附件六中约定“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，“楼梯……顶板、墙面为双飞粉”，“楼梯栏杆为金属栏杆”，“入户门：品牌防盗门”等，上述约定明确、具体，而怡道公司交付的商品房上述争议部位，不符合约定，怡道公司已属违约，原判结合本案事实及市场价格等确定由怡道公司给予9000元补偿也无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张合同对上述争议内容的约定系重大误解，不是公司的真实意思表示，该上诉主张因无任何证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房预售合同纠纷，张龙艳、王家文一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求就交付不符合条件的窗子等予以差价补偿等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年九月十八日书记员 简昱佳