广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初2204号 原告：中国工商银行股份有限公司贵港分行，住所地广西贵港市港**桂林路**院东方巴黎写字楼**。统一社会信用代码：91450800708646229G。 负责人：陈德明，分行行长。 委托诉讼代理人：江家浩，广西桂庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何清，中国工商银行股份有限公司平南县支行职员。 被告：林千程，男，1990年10月23日出生，汉族，居民，住广西平南县。 被告：江家敏，女，1989年7月12日出生，汉族，居民，住广西平南县。 第三人：广西华鹏房地产开发有限公司，住所地广西，住所地广西平南县平南街道朝阳路**用代码：91450821715194873D（1-1）。 法定代表人：王展斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：梁慧杰，公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司贵港分行（以下简称工行贵港分行）与被告林千程、江家敏、第三人广西华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告工行贵港分行的委托诉讼代理人江家浩、何清到庭参加诉讼，被告林千程、江家敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告工行贵港分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告工行贵港分行与被告林千程、江家敏签订的［个购］字［工］行［平南］支行［2014］年0231号《个人购买借款／担保合同》；2.判令被告林千程、江家敏偿还原告工行贵港分行借款本金278731.95元；3.判令被告林千程、江家敏给付原告工行贵港分行借款利息、罚息、复利（借款利息、罚息、复利计算方式：暂计至2020年5月15日，利息、罚息合计3432.22元，自2020年5月16日起至本债务实际清偿完毕之日止，以借款本金278731.95元为基数，其中利息部分按中国人民银行规定同期贷款基准利率计付、罚息部分按中国人民银行规定的同期贷款基准利率加收50%计付，对不能按时支付利息的，按罚息利率计付复利）；4.判令被告林千程、江家敏赔偿原告工行贵港分行本案的律师代理费13197元；5.为实现上述2、3、4项债权，原告工行贵港分行对平南县房屋，有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；6.判令被告林千程、江家敏承担本案的诉讼费用。2020年8月24日庭审中，原告工行贵港分行变更部分诉讼请求为尚欠借款本金为275697.26元，截止至2020年8月5日，利息、罚息合计为0元。事实和理由：2014年3月4日，原告工行贵港分行与被告林千程（借款人、抵押人）、被告江家敏（共同借款人、抵押物共有人）签订［个购］字［工］行［平南］支行［2014］年0231号《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同），约定：被告林千程、江家敏向原告工行贵港分行申请发放贷款307000元（合同第一、第三十九条）；贷款期限为360个月（合同第三条、第四十二条）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（合同第四条、第四十三条）；以按月等额本息还款法偿还贷款本息（合同第六条、第四十七条）。同时，如被告林千程、江家敏未按约定还款，原告工行贵港分行有权计收罚息和复利，罚息利息按合同第四条约定的利率基础上加收50%确定（合同第九条、第五十二条）。被告林千程、江家敏以其购买的平南县房屋作抵押担保，如被告林千程、江家敏连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工行贵港分工有权要求被告林千程、江家敏提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同（合同第十四条）。若借款人未按约定履行义务的，原告工行贵港分行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担（合同第十七条），且该等费用属于抵押担保的范围（合同第十九条）。原告工行贵港分行与被告林千程、江家敏就抵押物办理了抵押登记，取得桂（2019）平南县不动产证明第001522号《不动产登记证明》。2014年5月5日，原告工行贵港分行将借款307000元划入被告林千程、江家敏指定的收款账号。被告林千程、江家敏未按约定履行还款义务，截止至2020年5月15日，累计逾期期数9期，尚欠借款本金278731.95元，利息、罚息合计3432.22元。为实现前述债权，原告工行贵港分行聘请律师提起诉讼，支出律师费人民币13197元。根据合同约定，原告工行贵港分行有权解除《合同》，并要求被告林千程、江家敏偿还借款本息、罚息及诉讼费、律师费等其他费用，有权就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告林千程、江家敏未作答辩。 第三人华鹏公司述称，1.其对原告工行贵港分行诉请解除《个人购买借款/担保合同》无异议；2.2019年7月24日，用于抵押商品房已由预告登记转现房抵押权登记，根据合同约定，第三人华鹏公司担保责任已解除。 本院经审理认定事实如下：2014年3月4日，林千程、江家敏（借款人、抵押人）与工行贵港分行（贷款人）、华鹏公司（保证人）签订［个购］字［工］行［平南］支行［2014］年0231号《个人购房借款／担保合同》，主要内容如下：一、由工行贵港分行向林千程、江家敏发放个人购置一手住房贷款307000元，贷款期限为360个月；二、贷款用途为购买坐落于广西平南县华鹏国际6幢8单元Ｇ82903号房，建筑面积117.86平方米的房屋；三、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；四、贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述贷款利率约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；五、借款人的还款方法为：采用按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款；六、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款约定利率基础上加收50%确定；七、发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ａ.借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……Ｌ.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……；八、借款人发生上述约定的违约情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失……；九、本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；十、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；十一、本笔贷款的担保方式为抵押＋阶段性保证。保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；十二、抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。林千程、江家敏以其名下位于广西平南县房屋［房屋所有权证号：平南房权证平南字第××、10××93号］作抵押担保，工行贵港分行于2019年7月24日在平南县国土资源局依法办理了抵押登记手续［不动产登记证明号：桂（2019）平南县不动产证明第001522号］。2014年5月5日，工行贵港分行向林千程、江家敏发放了贷款307000元。林千程、江家敏多次不按时足额偿还本息，截至2020年8月5日，林千程、江家敏尚欠借款本金275697.26元及利息、罚息0元，累计逾期达21期。2020年5月26日，工行贵港分行与广西桂庭律师事务所签订《个人不良贷款委托清收代理协议》，并支付本案律师代理费13197元。 本院认为，一、《个人购房借款／担保合同》应否解除。林千程、江家敏与工行贵港分行、华鹏公司签订的《个人购房借款／担保合同》，是经当事人平等协商所订，为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人可以解除合同。工行贵港分行已依约向林千程、江家敏发放商品房贷款，但林千程、江家敏未依约归还借款本金，累计达21期，已构成违约。因此，工行贵港分行主张解除《个人购房借款／担保合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。二、关于工行贵港分行主张林千程、江家敏偿还本金及利息应否支持的问题。截止至2020年8月5日，林千程、江家敏尚欠借款本金275697.26元，利息、罚息合计0元。根据合同约定，借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，因此，林千程、江家敏应偿还借款本金275697.26元及支付按合同约定的利息。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权委托全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，故自2020年8月6日起的利息以275697.26元为基数，按全国银行间同行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率基础上再加收50%计算，对应付未付利息，应按罚息利率计算复利。三、关于工行贵港分行主张林千程、江家敏支付律师费13197元应否支持的问题。根据合同约定贷款人为实现债权而发生的律师费由借款人承担，工行贵港分行委托代理律师到庭参加诉讼，并且提供了《个人不良贷款委托清收代理协议》、增值税发票予以证实，根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》，工行贵港分行主张林千程、江家敏支付律师费13197元，并未超过律师服务收费标准，本院予以支持。四、关于工行贵港分行对案涉的抵押物是否享有优先受偿权的问题。根据合同约定，林千程、江家敏用其名下位于广西平南县房屋为上述贷款作抵押担保，并办理抵押登记手续，故工行贵港分行主张对拍卖或变卖林千程、江家敏用于抵押的房屋所得价款享有优先受偿权，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国商业银行法》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除被告林千程、江家敏与原告中国工商银行股份有限公司贵港分行、第三人广西华鹏房地产开发有限公司于2014年3月4日签订的[个购]字[工]行[平南]支行[2014]年0231号《个人购买借款/担保合同》； 二、被告林千程、江家敏偿还原告中国工商银行股份有限公司贵港分行借款本金275697.26元及利息[利息计算方法：截止至2020年8月5日的利息（含罚息）为0元；以275697.26元为基数，按照按全国银行间同行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率基础上再加收50%计算，从2020年8月6日起至实际清偿之日止；对应付未付利息，应按上述利率计算复利]； 三、被告林千程、江家敏向原告中国工商银行股份有限公司贵港分行支付律师代理费13197元； 四、原告中国工商银行股份有限公司贵港分行对林千程、江家敏名下位于广西平南县房屋［房屋所有权证号：平南房权证平南字第××、10××93号］折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。 上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费5730元，减半收取2865元（原告已预交），由被告林千程、江家敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5730元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 龙庆成 二〇二〇年九月十六日 法官助理 李芑汕 书 记 员 覃子容