淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初3656号原告：庄志华，男，1960年1月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：管秀芳，女，1963年4月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。被告：淮安中业地产有限公司,住所地淮安市淮阴区樱花园**。诉讼代表人:王耀新,该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。原告庄志华、管秀芳与被告淮安中业地产有限公司(以下简称中业地产)确认合同有效纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄志华及委托诉讼代理人李海娟、被告中业地产的委托诉讼代理人席树俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄志华、管秀芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告管秀芳与被告中业地产于2012年11月30日签订的四份《房屋回购协议》有效；2、被告中业地产向原告交付23幢403室、503室、604室、1504室房屋，并协助原告办理上述房屋的不动产权证书；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：中业地产因经营需要向管秀芳借款，借款期限到2012年6月30日。为担保借款，2011年7月4日，中业地产与管秀芳签订爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室房屋《商品房买卖合同》。2011年7月18日，原、被告双方签订爱琴海花园23号楼604室房屋《商品房买卖合同》，并分别于合同签订日在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了房屋网签合同手续。因中业地产无力偿还借款本息，双方经过充分协商终止借款关系，建立商品房买卖合同关系，并于2012年1月1日就爱琴海花园23号楼403室、503室、604室、1504室（以下简称涉案房屋）分别签订4份《房屋回购协议》，其中协议第一条明确：中业地产同意将涉案房屋分别以303767.1元、303767.1元、304434.72元、323128.08元销售给管秀芳；协议第二条同时附条件：涉案房屋，中业地产在2012年11月15日前享有从原告处回购的权利；协议第三条，如果中业地产不能在2012年11月15日前回购涉案房屋，中业地产必须无条件将购房收据换成正规发票。后2012年11月15日回购期限届满，原告与被告中业地产法定代表人李雄文要求开具房屋正式发票，双方经协商，再给予一段回购期限，定于在2012年11月30日根据当时房地产市价进行结算，并用庄志华在中业地产任职期间产生的办公报销费用、欠发的工资等转为购房款，中业地产开具了175.8737万元购房款收据。同时，原告根据中业地产的请求重新签订了2012年11月30日的四份《房屋回购协议》（以下简称案争回购协议），约定回购日期到2013年6月30日。因中业地产仍未在第二次约定的回购期限届满后进行回购，且原告已经实际支付完毕四套房屋的购房款，中业地产应将涉案房屋交付原告并协助办理不动产权证书。因中业地产违反案争回购协议约定，至今尚未向原告交付房屋、办理房屋过户手续，请求法院查明事实基础，支持原告诉讼请求。被告中业地产辩称：1、原、被告双方之间并无商品房买卖合同关系，双方也无商品房买卖的合意，双方之间的法律关系是民间借贷法律关系。2、原、被告之间的案争回购协议无效。3、原、被告无任何商品房买卖的合意，也无以债权抵房款的合意，更未签订真实的商品房买卖合同。4、原告的债权已经过申报审核并确认、法院裁定等程序，原告的债权申报和债权确认工作均已经完成并产生法律效力，原告的出借款项依法被确定为民间借贷债权。5、原告并非真实购房户，2013年向政府所报的真实销售情况明细表中也无原告。四、涉案的四套房屋属于债务人财产，属于破产财产，即便案争回购协议有效，也应当考虑并适用企业破产法的相关规定。综上所述，原告起诉无事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理确认如下事实：管秀芳与庄志华系夫妻关系，庄志华原为中业地产职工。2011年7月1日，庄志华以管秀芳名义与中业地产签订两份《借款协议》，主要内容为：1、管秀芳共向中业地产出借资金120万元，月利息2.5%，按季度结算。借款期限从2011年7月1日至2012年6月30日。中业地产将涉案房屋抵押给管秀芳；2、1024980001550、1024980001548、1024980001549、1024980001567编号的销售合同只作抵押使用，不作为正式销售合同。借款期满，中业地产将借款全额归还管秀芳后，中业地产有权单方面解除抵押的上述销售合同；3、若借款到期中业地产不能在一个月内按期还款，抵押房屋价格降低百分之四十销售给管秀芳。2011年7月4日，中业地产与管秀芳（庄志华代签）针对爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室签订了《商品房买卖合同》（编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550），同年7月18日，双方又针对爱琴海花园23号楼604室，签订了《商品房买卖合同》（合同编号为1024980001567），四套房屋每套价格均为30万元，并于合同签订日在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了房屋网签合同手续，2012年1月20日又办理了商品房预告登记，预告登记权利人为管秀芳、庄志华。2012年1月1日，管秀芳与中业地产针对涉案房屋分别签订了四份《房屋回购协议》，主要内容为：1、中业地产同意将涉案房屋分别以303767.1元、303767.1元、304434.72元、323128.08元销售给管秀芳。管秀芳承诺在2012年11月15日前，中业地产享有唯一的收购权，收购价格为上述价格，如管秀芳在2012年11月15日前拒绝中业地产行使回购权或擅自转让等违约行为导致中业地产无法行使按原价回购的权利，管秀芳将赔偿中业地产的损失，数额分别为202511.4元、202511.4元、202956.48元、215418.72元。2、中业地产承诺如不能在2012年11月15日前回购上述房屋，中业地产必须无条件将购房收据换成正规发票，否则管秀芳有权要求中业地产按房屋总价的50%罚款并赔偿损失。3、中业地产回购上述房屋时还应按购房总价的12%支付年息。2015年9月24日，本院裁定受理了中业地产申请破产清算案，案涉四套房屋处于停建状态。2017年12月28日本院裁定受理中业地产重整申请，重整后案涉房屋进入复建阶段，至今尚未竣工。2015年6月10日中业地产成立清算组，登报通知债权人申报债权，7月16日，庄志华向中业地产填写了《债权登记申报表》，注明债权人为“管秀芳”，债权形成原因为“购房款”，申报债权金额为175.8737万元，债权证据名称为“2012年11月30日收据一份”，所附债权人提供材料清单中包括“身份证复印件1份，购房收据1份、预告登记证明4份、回购协议4份”，该4份申报材料名称均在“是否与原件核对一致”处填写“一致”，下方提交人庄志华签名，接收审查人处顾廷华签名。中业地产管理人核实并经2019年1月15日第三次债权人会议通过，确认管秀芳的借款债权为110万元，2019年2月1日，本院裁定确认。2012年1月20日，中业地产、管秀芳、庄志华共同申请涉案房屋预告登记，该4份房屋预告登记档案中均有管秀芳、庄志华结婚证复印件及涉案4份商品房买卖合同。另查明，中业地产起诉管秀芳、庄志华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月13日作出（2019）苏0804民初5096号民事判决，法院认为：本案双方之间的法律关系是民间借贷，商品房买卖只是作为民间借贷的担保，中业地产与管秀芳（庄志华代签）签订的商品房买卖合同构成虚假表示，应属无效。遂判决：一、中业地产与管秀芳（庄志华代签）于2011年7月4日、7月18日签订的关于爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室、604室（合同编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550、1024980001567）的商品房买卖合同无效；二、管秀芳、庄志华于判决生效后十日内协助中业地产办理上述涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续。后原告庄志华、管秀芳因不服本院（2019）苏0804民初5096号民事判决，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）苏08民终211号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实，原、被告一致认可，另有本院（2019）苏0804民初5096号民事判决、（2020）苏08民终211号民事判决予以佐证，本院予以确认。庄志华、管秀芳在本次诉讼中要求确认有效案争回购协议主要内容为：1、中业地产同意将爱琴海花园23幢403室、503室、604室、1504室分别以430336.72元、430336.72元、431282.52元、457764.78元销售给管秀芳。管秀芳承诺在2013年6月30日前，中业地产享有唯一的收购权，收购价格为上述价格，如管秀芳在2013年6月30日前拒绝中业地产行使回购权或擅自转让等违约行为导致中业地产无法行使按原价回购的权利，管秀芳将赔偿中业地产的损失，数额分别为75941.77元、75941.77元、76108.68元、80782.02元。2、中业地产承诺如不能在2013年6月30日前回购上述房屋，中业地产必须无条件将购房收据换成正规发票，否则管秀芳有权要求中业地产按房屋总价的50%罚款并赔偿损失。3、中业地产回购上述房屋时还应按购房总价的24%支付年息。原告在本次诉讼中提供的案争回购协议系复印件，称从本院（2018）苏0804民初2677号卷宗中复印的。被告中业地产质证认为该四份《房屋回购协议》没有原件，对于真实性不予认可。本院认为，本院（2018）苏0804民初2677号民事案件审理中，中业地产提供2015年7月16日庄志华向中业地产填写的《债权登记申报表》、所附债权人提供材料清单及案争回购协议复印件，材料清单上对于回购协议四份“是否与原件核对一致”处填写“一致”，即已与原件核对过，且在2677号案件第一次庭审中中业地产委托诉讼代理人明确陈述“原告举证的四份回购协议是被告向管理人申报债权时所提供的，原件由管理人核对后返还给被告了”，因此虽然本次诉讼中两原告提供的案争回购协议系从卷宗中复印的，但本院认定该四份《房屋回购协议》系真实存在的。同日，被告中业地产向管秀芳出具收据一张，金额为1758737元，收款事由为涉案房屋购房款。审理中，两原告提供了一组申请报告及收据等复印件，称：是因为2012年1月1日的四份《房屋回购协议》期满后，中业地产明确放弃回购权与原告协商按当时房地产市场价格进行结案，涉案房屋的购房款在原回购协议约定的123.19万元增加到1758737元，原告主张用自己的借款本息123.19万元转为购房款，加上庄志华自己的报销费用及未发工资、家人的借款本息冲抵购房款合计1758737元，并称上述原件因结算完毕已被中业地产收回。被告中业地产对该组证据的真实性均不予认可。本院对于该组证据在本院认为部分予以分析认定。本案的争议焦点为：1、案争回购协议的性质，及是否真实有效；2、被告要求交付涉案房屋及协助办理产权登记的诉讼请求能否支持。本院认为：对于四份案争回购协议，原告在（2020）苏08民终211号民事案件庭审中陈述“其他之后的一切行为都是以商品房买卖合同有效为前提，回购协议是对商品房买卖合同的再次确认”。双方签订案争回购协议时，办理网签的四份商品房买卖合同尚未被法院生效判决确认无效并解除网签。从案争回购协议内容看，双方约定购房款合计1758737元，原告主张是用自己的借款本息加上其他应付费用转为购房款1758737元，虽然其提供的证据均为复印件且中业地产不认可，但从同日中业地产开具收到购房款的收据、之前的《借款协议》及协议中关于到期不回购按24%支付利息的约定，能认定案争回购协议中约定的购房款即是指管秀芳的借款本息及其他款项。故案争回购协议从签订过程、内容来看，是以2011年7月1日两份《借款协议》为前提，是对于中业地产与管秀芳（庄志华代签）于2011年7月4日、7月18日签订的关于涉案房屋（合同编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550、1024980001567）的商品房买卖合同及办理网签、2012年1月1日签订的四份《房屋回购协议》的一种延续、补充协商的行为，实质是对于民间借贷的让与担保的进一步约定，而不是原告所主张的终止借款协议、双方达成涉案房屋买卖的合意的行为。案争回购协议中对于中业地产到期不回购涉案房屋即开具正式发票的约定，即是双方约定如到期不归还款项，中业地产即将涉案房屋交付原告，该条约定的前提亦基于当时涉案房屋已办理预告登记，该约定属于流质条款，违反法律规定，系无效约定。综上，案争回购协议中关于买卖涉案房屋的内容为虚假意思表示，其他关于到期后不还款（表述为回购）即开具正式购房发票的内容违反法律规定，故该四份《房屋回购协议》系无效。两原告按无效的流质条款主张中业地产交付涉案房屋、协助办理不动产权证的诉讼请求，应予驳回。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告庄志华、管秀芳的诉讼请求。案件受理费20547元，由原告庄志华、管秀芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（庄志华、管秀芳缴纳至：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，缴款账号62×××15）。审 判 长  钱晓晖人民陪审员  刘一民人民陪审员  金 琦二〇二〇年九月二十三日书 记 员  房静雯