广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1128号 上诉人（原审原告）：林玉萍，女，1985年5月9日出生，汉族，住广东省阳春市。 委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈胤锋，广西贺瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：周奕廷，男，1990年4月2日出生，汉族，住广西钟山县。 上诉人（原审被告）：蒋修亮，男，1973年12月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人（原审被告）：蒋成超，男，1995年12月18日出生，汉族，住广西钟山县。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：马鳞，广西能正律师事务所律师。 上诉人林玉萍与上诉人周奕廷、蒋成超、蒋修亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初51号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人林玉萍上诉请求：一、请求贺州市中级人民法院撤销(2020)桂1102民初51号民事判决书并依法改判支持林玉萍全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由周奕廷、蒋成超、蒋修亮共同承担。事实和理由：一、林玉萍的装修损失应是133250元而非107066元。林玉萍与蒋修亮签订《办公十楼租赁合同》后，实际投入了 2 133250元装修款，该事实有林玉萍与案外人贺州市创立装饰工程有限公司签订的《工程装修合同》及收据为证。林玉萍投入装修款的现值损失应以实际投入133250元为准。二、《办公十楼租赁合同》无效林玉萍不存在过错。首先，案涉租房位于贺州市，也是天安财险贺州公司的办公地点，该事实有相片为证；其次，蒋修亮与林玉萍签订《办公十楼租赁合同》之前，告知林玉萍该房屋证件齐全；最后，《办公十楼租赁合同》1-1条约定“甲方将其合法拥有的座落在贺州市出租给乙方使用”明确了租房的合法性。林玉萍基于天安财险贺州公司租赁案涉房屋、基于对合同相对人蒋修亮承诺案涉租房证件齐全、基于对《办公十楼租赁合同》内容的信任、基于十楼场地确实存在，林玉萍有理由相信案涉房屋证件齐全且可以租赁，才与蒋修亮签订《办公十楼租赁合同》。因此林玉萍对《办公十楼租赁合同》无效不存在过错，更不应承担50%的过错责任。三、搬离案涉租房的费用1000元不应由林玉萍承担。林玉萍对《办公十楼租赁合同》无效不存在过错，搬离案涉租房是因为贺州市自然资源局要求林玉萍尽快搬离，因此搬离案涉租房的必要费用1000元应由周奕廷、蒋成超、蒋修亮承担。综上所述，请求上级人民法院支持林玉萍的上诉请求。 上诉人周奕廷、蒋成超、蒋修亮答辩称，答辩意见与我方上诉意见一致。 上诉人周奕廷、蒋成超、蒋修亮上诉请求：请求二审人民法院依法撤销本案一审判决，改判驳回林玉萍的诉讼请求。事实及理由：一、本案一审判决程序违法。林玉萍当庭变更原诉讼请求“判决解除双方签订的《办公十楼租赁合同》”为“确认双方签订的《办公十楼租赁合同》无效”，其申请变更后的诉讼请求与本案无关，一审人民法院应不予受理；一审法院对林玉萍的诉讼请求“1、确认双方签订的《办公十楼租赁合同》无效。2、赔偿原告的经济损失133250元及其他损失7000元”进行审理，并判决支持林玉萍的诉讼请求程序违法。增加或者变更诉讼请求只能是基于先前提出的民事法律关系或者民事行为。1、林玉萍变更后的诉讼请求与原案件不属同一法律关系。解除合同是基于原告承认“合同有效”的情形下，才能主张解除合同。因此“主张解除合同”与“主张确认合同无效”是不同的法律关系。案件涉及的法 3 律关系是确定案由及审理方向的核心，亦是确认诉讼请求的基础，如果变更后的诉讼请求与案件并不属于同一法律关系，则请求本身并不能成立，法院不应予以受理。2、林玉萍变更后的诉讼请求整体脱离原诉讼请求。可告知当事人另行起诉解决。3、林玉萍变更诉讼请求还致使周奕廷、蒋成超、蒋修亮对其原诉讼请求的答辩意见根本性的改变，基于反诉的事实理由因林玉萍诉讼请求的变更而不成立，不利于维护周奕廷、蒋成超、蒋修亮的合法权益。二、一审判决确认周奕廷、蒋成超、蒋修亮与林玉萍签订的《办公十楼租赁合同》无效，认定事实及适用法律错误。（一）《办公十楼租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，合同合法有效。（二）一审判决对周奕廷、蒋成超、蒋修亮辩称的“贺州市自然资源局贺自然资（市）自拆字【2019】第257号《限期自行拆除通知书》不涉及合同出租房屋部分”的主张不予支持，认定《办公十楼租赁合同》出租的房屋十楼为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，并以此确认合同无效；认定事实及适用法律错误。1、周奕廷、蒋成超、蒋修亮对出租的房屋十楼拥有合法的所有权。出租房屋的使用范围应以双方确认的房屋出租的四至范围为准，不应以合同标注的面积推断出租的部分为临时建筑物。2、贺州市自然资源局贺自然资（市）自拆字【2019】第257号《限期自行拆除通知书》涉及的搭建物为“贺州市八步区顶”，该违建物是林玉萍装修租用的十楼时在楼顶搭建的，与周奕廷、蒋成超、蒋修亮出租的房屋十楼无关。3、《限期自行拆除通知书》涉及的搭建物现已拆除，并非是周奕廷、蒋成超、蒋修亮出租给林玉萍的租用范围，对十楼出租的房屋没有任何影响。4、出租的房屋十楼有部分是2012年3月即经原贺州市城乡建设局、贺州市电力部门批准的太阳能发电设施，并非是房屋的临时建筑，出租前双方也进行现场查看确认的且不影响房屋的使用。林玉萍也对该部分作了装修使用，予以确认。三、关于林玉萍投入的装修损失问题。（一）双方合同约定租赁房屋用途为“办公用途”，而林玉萍装修的用途、内容范围是作陶瓷、套装门、水暖建材的摆设展示用途，该部分的装修与双方签订的合同无关,与周奕廷、蒋成超、蒋修亮的出租行为无关。一审判决认定由周奕廷、蒋成超、蒋修亮承担该装修费用的部 4 分损失，没有事实和法律依据。(二）签订合同后，林玉萍没有交付给周奕廷、蒋成超、蒋修亮房租、电费、水费、电梯使用费；因林玉萍的行为造成周奕廷、蒋成超、蒋修亮的上述经济损失林玉萍应承担赔偿责任。四、林玉萍恶意拒交租房押金、电费、水费、电梯使用费，违法无照经营等有过错；并为了不履行租房合同，故意在房屋十楼的楼顶违规搭建构建物造成周奕廷、蒋成超、蒋修亮被有关部门通知拆除该构建物，以此混淆视听；一审人民法院未查看现场，作出错误认定，请求二审法院予以纠正。补充上诉意见：1.林玉萍所做的装修装饰支出不是周奕廷、蒋成超、蒋修亮因签订合同取得的利益。2.没有证据证明出租房屋被拆除部分影响了林玉萍对房屋的使用。3.出租屋的电梯是客梯，不能作为建材销售的用途，林玉萍销售建材损害不符合出租的要求。4.林玉萍的行为给周奕廷、蒋成超、蒋修亮造成了8万元的经济损失。 上诉人林玉萍答辩称，答辩意见与我方上诉意见一致。 上诉人林玉萍一审诉讼请求：1、请求确认《办公十楼租赁合同》无效；2、请求判令被告蒋修亮赔偿原告林玉萍前期投入的装修款133250元；3、请求判令被告蒋修亮赔偿原告林玉萍各项损失共计7000元（违约金6000元和搬离租房的费用1000元）；4、请求判令被告蒋成超、周奕廷对上述二、三项费用承担连带责任；5、本案诉讼费、评估费由被告蒋修亮、蒋成超、周奕廷共同承担。 一审法院查明事实：被告周奕廷与被告蒋成超是贺州市八步区贺州大道**房屋的按份共有人，周奕廷占30%份额，蒋成超占70%份额；被告蒋修亮是蒋成超的父亲。2019年8月1日，原告林玉萍（承租方乙方）和被告蒋修亮（出租方甲方）签订《办公十楼租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在贺州市第十层除楼梯通道外建筑面积共250平方米左右出租给乙方使用，乙方承诺仅作为办公室使用，在租赁期限内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途；该房屋租赁期限自2019年7月1日起至2022年7月31日止，从2019年7月1日至2020年7月31日免房屋租金，每月电梯费用300元，乙方装修的退租时不能损坏、拆除；2020年8月1日至2022年7月31日该房每 5 月租金为3300元（其中3000元为房租，300元为电梯电费）；乙方在租赁期间，使用的税费、电费、电梯管理费公摊，由乙方按有关规定自行承担；乙方应支付房屋押金6000元。合同签订后，原告对房屋进行了装修后用于经营瓷砖、卫浴、门窗等。在使用过程中，因房屋存在漏雨、开裂情况，原告多次试图与被告蒋修亮沟通未果。2019年11月15日，原告向蒋修亮邮寄《限期维修房屋的函》，内容为“蒋修亮先生：根据2019年8月1日您与本人签订《办公十楼租赁合同》，您将坐落在贺州大道236号十楼的场地出租给本人办公使用，但本人携带办公材料进入租房后，发现承租房屋楼顶严重漏雨，已经严重影响本人正常办公使用。本人多次通过微信、短信、电话的方式与您沟通维修房屋事宜，但您均不予理睬。请您本着友好、诚信、互惠互利的原则，于2019年11月18日前着手维修房屋，以便合同继续履行。”2019年11月21日，贺州市自然资源局向被告蒋成超发出《限期自行拆除通知书》，内容为“经查，你（单位）在贺州市八步区顶所建设的临时建（构）筑物，未取得《临时建设工程规划许可证》即进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，限你（单位）在收到本通知之日起五日内自行拆除所建设的临时建（构）筑物，逾期不自行拆除的，依法予以强制拆除。”2019年11月22日，蒋修亮在原告林玉萍承租的房屋门口张贴《限期搬离房屋通知》，内容为“林玉萍：你占用我房屋经营瓷砖、卫浴用品等，因双方意见分歧，未能达成一致。为此，限你自本通知之日起十五日内搬离我的房屋，到时不搬离的室内物品作无主物品处理。由此产生的一切法律后果由你自己承担。”2019年12月，原告搬离案涉房屋。在房屋使用的整个过程中，原告没有向被告支付任何费用。被告于2020年1月份自行拆除了违建的建筑物。原告认为其装修等损失应由被告承担，为索赔诉至该院。 另查明，原告于2019年7月16日与案外人贺州市创立装饰工程有限公司签订《工程装修合同》，从2019年7月18日至2019年8月28日对案涉房屋进行装修，工程造价133250元，待工程竣工验收后一次性支付。2019年8月28日 6 ，贺州市创立装饰工程有限公司向原告出具了收到装修工程款133250元的收据。原告搬离案涉房屋前，自行委托广西评值价格事务所有限公司对贺州市八步区房屋装修工程造价进行了评估，评估基准日为2019年11月28日，价格评估结论为107066元。原告为此支出评估费3000元。 该院认为，关于原告与被告蒋修亮签订的《办公十楼租赁合同》是否有效的问题。合同约定的使用面积共250㎡左右，而被告的不动产权证所载明的案涉房屋十层平面图，长14.7米，宽9.05米，据此推算十楼建筑面积133.035平方米，与合同约定的使用面积相去甚远；而第九层长26.2米，宽10.25米，面积为268.55平方米，九层楼顶即十层楼面除楼梯通道外约250平方米左右。因此，合同约定的使用范围实际为整个十层楼面除楼梯通道外的部分，除不动产权证载明部分之外应还包含了临时建筑物。被告辩称贺州市自然资源局贺自然资（市）自拆字〔2019〕第257号《限期自行拆除通知书》未涉及被告出租的十楼房屋及其使用，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告请求确认《办公十楼租赁合同》无效，理据充分，该院予以支持。 关于原告请求的装修款问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告的装修损失承担应从是否取得出租人同意、双方对合同无效是否存在过错两个方面来考虑。在双方签订租赁合同之前，原告在2019年7月中旬已经着手进行装修，且合同第四条4-1约定“从2019年7月1日至2020年7月31日免房屋租金……”，由此可见， 7 双方对案涉房屋的租赁已经达成意向，且被告蒋修亮对原告的装修是明知并同意的。原告承租前对案涉房屋进行了实地查看，知道或应当知道案涉房屋是否包含有临时建筑物，仍然与被告蒋修亮签订租赁合同，存在过错；被告蒋修亮将包含未取得《临时建设工程规划许可证》的临时建筑物在内的房屋出租给原告，亦存在过错，该院确定原、被告对签订无效的《办公十楼租赁合同》各自承担50%的过错责任。原告委托评估结构对装修工程造价进行了评估，评估结论为107066元，被告未能举证将评估结论推翻，该院对评估结论予以采信，确认原告的装修损失为107066元，原告与被告蒋修亮应各承担装修损失的一半即53533元。原告请求被告蒋修亮赔偿原告林玉萍前期投入的装修款133250元，该院支持53533元。原告请求被告蒋修亮支付评估费3000元，该院支持1500元。原告对合同的签订存在过错，原告要求被告支付违约金6000元与搬离租房的费用1000元，该院不予支持。 被告蒋成超、周奕廷作为房屋共有人，同意蒋修亮出租案涉房屋或事后进行了追认，应承担《办公十楼租赁合同》产生的一切法律后果，原告请求被告蒋成超、周奕廷对本案债务承担连带责任，该院予以支持。 综上所述，判决如下：一、确认原告林玉萍与被告蒋修亮于2019年8月1日签订的《办公十楼租赁合同》无效。二、被告蒋修亮赔偿原告林玉萍装修损失53533元、评估费1500元，合计55033元。三、被告蒋成超、周奕廷对上述第二项债务承担连带责任。四、驳回原告林玉萍的其他诉讼请求。 上诉人林玉萍对一审查明事实没有异议。上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮认为一审遗漏查明林玉萍没有通知蒋成超、周奕廷、蒋修亮其已经搬离，不再使用房屋，也没有交还钥匙，仍然占用房屋的事实；对林玉萍委托的工程造价评估也有异议。当事人没有新证据向本院提交。 综合诉辩意见，双方当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。根据二审现场勘查结果，上诉人林玉萍已将属于自己的相关物品搬离涉案十楼，上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮在涉案十楼设立了厨房、餐厅。电梯可直达十楼，涉案十楼 8 未设大门。涉案十楼为顶楼，有70平米左右面积未得到相关部门批准密封，上诉人林玉萍租赁后将密封墙体改造装修，在装修过程中被相关部门叫停并限期拆除。 本院认为，双方签订的《办公十楼租赁合同》效力问题。合同约定的租赁面积为250平米左右，根据相关事实，只有约70平米左右为未按照批准内容建设的临时建筑，根据法律规定，涉及该部分的合同无效，但余下部分为双方当事人真实意思表示，应合法有效。《办公十楼租赁合同》约定具体用途为办公，但未约定限制性用途，在上诉人林玉萍装修过程中上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮并未提出反对意见，视为同意按上诉人林玉萍的意见使用。2019年11月22日，上诉人蒋修亮在上诉人林玉萍承租的房屋门口张贴《限期搬离房屋通知》，视为要求解除《办公十楼租赁合同》，2019年12月，上诉人林玉萍搬离，不再使用案涉房屋，视为同意解除合同，双方在2019年12月协商一致解除了《办公十楼租赁合同》。上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮目前在涉案十楼设立了厨房、餐厅，要求双方继续履行合同已不现实和无法律依据，本院不予采纳。 涉案十楼的装修工程造价根据上诉人林玉萍与案外人的合同约定为133250元，根据第三方的评估价为107066元。以上两个价款均为上诉人林玉萍提供和主张，上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮未举证，一审采信装修工程造价为107066元并无不当。上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮对不可利用的部分装修进行了拆除，在涉案十楼设立了厨房、餐厅，保留了上诉人林玉萍装修的地面、墙体、卫生间等。本院酌定上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮补偿上诉人林玉萍的装修款53533元，现有装修归上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮所有和使用。 其他损失问题。由于合同有效部分双方是协商一致解除，因此不存在违约金问题。根据案件事实，上诉人林玉萍在使用房屋期间未缴纳租金、水电等相关费用，上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮亦存在部分损失，结合双方过错责任，本院酌定因本案租赁造成的损失相互抵消，双方互不追究。 综上所述，一审认定事实清楚，处理正确，应予维持；上诉人林玉萍与上诉人蒋成超、周奕廷、蒋修亮的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6210元（上诉人林玉萍已预交3105元，上诉人蒋修亮已预交3105元），由上诉人林玉萍负担3105元，上诉人蒋修亮、蒋成超、周奕廷负担3105元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 侯美妃 书 记 员 莫艳芳