内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民初94号原告：张某，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李某1，内蒙古永晟律师事务所律师，委托诉讼代理人：浩某，内蒙古永晟律师事务所实习律师.被告：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司。法定代表人：高某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：董某，系内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，系内蒙古义盟律师事务所律师。第三人：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司。法定代表人：吉某。第三人：吉某，现住鄂尔多斯市。第三人共同委托诉讼代理人：李某2。原告张某与被告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司(以下简称鄂尔多斯农商行)、第三人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭房地产公司）、吉某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人李某1、浩某，被告鄂尔多斯农商行的委托诉讼代理人董某，第三人吉旭房地产公司、吉某的共同委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：中止执行本院作出的（2018）内06恢执10号之二执行裁定书，解除对鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区2-2-701号房产（以下简称2-2-701号房产）的查封。事实和理由：被告鄂尔多斯农商行与吉旭房地产公司、吉某、旭仁其木格、奇俊毅、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅金融借款合同纠纷一案,鄂尔多斯市中级人民法院作出的(2013)鄂中法民三初字第8号民事判决书已发生法律效力。2018年6月7日,鄂尔多斯中院作出(2018)内06执恢10号之二执行裁定书，查封了2-2-701号房产、乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区2-2-702号房产（以下简称2-2-702号房产）。而早在2014年1月24日，原告即与吉旭房地产公司签订了《奥腾花苑售楼协议书》,且原告已全款购买该房产并实际入住。在被执行人吉旭房地产公司为业主办理房屋不动产权登记进行相应的资料备案过程中,鄂尔多斯中院查封了上述土地及房产,导致被执行人吉旭房地产公司无法办理相关不动产权登记,损害了原告以及被执行人吉旭房地产公司的合法利益,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,请求依法解除对原告购买的2-2-701号房产的查封，以便原告顺利取得不动产权登记。鄂尔多斯农商行辩称，不认可原告的诉讼请求及事实和理由，理由如下：1、鄂尔多斯农商行申请查封涉案房屋符合法律规定。鄂尔多斯农商行诉吉旭房地产公司、吉日格乐图（本案中的吉某，下同）、旭仁其木格、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅借款合同纠纷一案，2014年4月8日，鄂尔多斯市中级人民法院作出了（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决书，判决发生法律效力后，吉旭房地产公司等被告拒不履行生效判决，鄂尔多斯农商行向法院申请了强制执行，根据上述判决书及鄂尔多斯农商行查询到的登记在吉旭房地产公司名下的土地及房产信息，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年6月7日作出了（2018）内06执恢10号之一、（2018）内06执恢10号之二号民事裁定书，对登记在吉旭房地产公司名下的土地及房产进行了查封，其中包括原告提出异议的2-2-701号房产及2-2-702号房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，所以查封涉案房产符合法律规定。2、原告提出的异议事由不足以排除执行。涉案房产登记在吉旭房地产公司名下，吉旭房地产公司属于房地产开发企业，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的同时也适用该规定第二十九条，原告提出异议事由不符合以上法律规定，不足以排除执行。第三人吉旭房地产公司、吉某述称：案涉房屋项目实际投资人是奥腾其其格，奥腾其其格只是挂靠吉旭房地产公司资质开发，所以案涉房屋与吉旭房地产公司没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据一：奥腾花苑售楼协议书（2-2-701）、奥腾花苑小区费用明细表、购房款收据。拟证明：1、2014年1月24日原告张某通过抵账的方式取得了2-2-701号房产和2-2-702号房产，原告同时与吉旭房地产公司签订了两份奥腾花苑售楼协议，吉旭房地产公司向原告出具了购房款的收款收据。2、原告与吉旭房地产公司对2-2-701号房产在售楼协议中约定，不能办理房屋产权证，原告为了要回工程款，无条件地同意了吉旭房地产公司的合同内容，原告对未办理过户无过错。3、原告对执行标的物享有物权期待权，根据物权优先于债权，原告的权利优先于普通债权，所以原告取得的实体权利足以排除鄂尔多斯农商行的强制执行。被告鄂尔多斯农商行的质证意见为：对奥腾花苑售楼协议真实性与证明问题均不认可，商品房买卖合同约定用工程款抵顶房款，属于以物抵债，不享有物权期待权，不具有债权优先性，2-2-701号房屋附加条款无产权，对外没有约束力，正好说明原告自身原因不能办理登记，目前该房屋登记在吉旭房地产公司名下，原告本身存在过错。对收据真实性与证明问题均不认可，费用明细有涂改，收据都是记账联，记账联应该由吉旭房地产公司入账使用，不应该由原告持有，而且收据是手工填写，完全可以后补。收据上全部写明工程款抵债，以物抵债不具有物权期待权，存在原告与第三人恶意串通逃避执行的嫌疑。售楼协议有法人章与公司章，朝乐门也签字捺印，对售楼协议的真实性不认可。第三人吉旭房地产公司、吉某对证据的真实性与证明目的均认可。原告提供的证据二：（2011）乌民初字第1352号民事判决书、（2012）鄂商终字第8号民事裁定书、（2012）乌民初字第504号民事裁定书、企业信息登记表、施工合同补充条款、关于奥腾小区基础工程结算摘要、奥腾花苑小区开发商对重包轻工补偿协议、说明、收条。拟证明：1、原告担任法定代表人的陕西恒荣建筑工程有限责任公司（以下简称陕西恒荣建筑公司）在2010年与吉旭房地产公司的实际施工人奥腾其其格签订了施工合同补充条款，约定由原告作为法定代表人的陕西恒荣建筑公司承包奥腾其其格挂靠吉旭房地产公司开发建设的奥腾花苑小区1#、2#、3#、4#、6#、7#工程，施工过程中双方发生争议，通过乌审旗人民法院一审和鄂尔多斯市中级人民法院的二审发回重审后，吉旭房地产公司撤诉，然后双方达成了以房抵债协议。同时，吉旭房地产公司将房屋交付原告居住使用至今。2、原告已经支付了对价，转移占有。3、原告对执行标的物享有物权期待权，其权利足以排除鄂尔多斯农商行的强制执行。被告鄂尔多斯农商行质证意见为：对判决书真实性认可，证明问题不认可，陕西恒荣建筑公司与本案无关，看不出来施工地点在哪，并且与奥腾其其格有关，与本案无关。对奥腾小区基础工程结算摘要真实性与证明问题均不认可，奥腾其其格与陕西恒荣建筑公司与本案无关，奥恒商贸有限公司与本案无关，奥腾花苑小区开发商对重包轻工补偿协议与施工没有关系，开发商代表朝乐门就是吉旭房地产公司的员工，而且是开发商代表。原告所举该组证据可以证明就是吉旭房地产公司开发的奥腾花苑项目。对说明的真实性与证明问题均不认可，但证明可以说明发包人就是吉旭房地产公司，房产也登记在吉旭房地产公司名下，鄂尔多斯中院的查封是正确的，对收条真实性与证明问题均不认可，这是张某与奥腾其其格之间的往来，与本案无关。第三人吉旭房地产公司、吉某对证据的真实性与证明目的均认可。证据三：居民燃气入户及用气合同（2-2-702），水、电、居民燃气入户及用气合同（2-2-701）、燃气费收据，供暖费收据。拟证明：1、2014年11月21日，原告张某通过抵账的方式购买了2-2-701号和2-2-702号两套房产，吉旭房地产公司将房屋交付原告居住使用至今。2、根据《最高人民法院执行异议与复议规定》买受人所购买的房屋系用于居住且转移占有。3、原告对执行标的物享有物权期待权，其权利足以排除鄂尔多斯市农商行的强制执行。被告鄂尔多斯农商行质证意见为：对居民燃气入户及用气合同（2-2-701）、供暖费收据真实性与证明问题均不认可，完全可以手工填写，而且甲方不是张某是崔静。对恒源水务公司出具的水费收据没有房号也没有交款人，不认可其真实性与证明目的。电力客户收费明细表户名登记在吉旭房地产公司，可以证明案涉房屋仍在吉旭房地产公司名下。燃气费是查封后缴纳。因为没有原件，对供热费收据的真实性与证明问题均不认可。第三人吉旭房地产公司、吉某对证据的真实性与证明目的均认可。证据四：（2018）内06执异159号执行裁定书、（2019）内06初8号民事判决书、（2019）内民终550号民事判决书。拟证明：1、被执行标的物实际开发人是奥腾其其格，奥腾其其格是挂靠被执行人吉旭房地产公司进行开发的。2、2018年同样的小区里有其他几十套房产被查封并被执行，实际购买人提出执行异议后，被执行标的房屋已经经过一、二审判决，依据《最高人民法院执行异议与复议规定》第28条、29条的规定中止了对标的房的执行。鄂尔多斯农商行质证意见为：对证据的真实性认可，证明问题不认可，挂靠是内部违法行为，房屋登记在吉旭房地产公司名下，法院可以查封，本案原告提供的证据不足以排除执行。第三人吉旭房地产公司、吉某对证据的真实性与证明目的均认可。被告鄂尔多斯农商行提供的证据一：民事判决书一份。拟证明：鄂尔多斯农商行诉吉旭房地产公司、吉日格乐图、旭仁其木格、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅借款合同纠纷一案，2014年4月8日，鄂尔多斯市中级人民法院作出了（2013）中法民三初字第8号民事判决书，判令吉某、旭仁其木格于判决生效十日内偿还鄂尔多斯农商行借款5000万元及相应利息，吉旭房地产公司、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅承担连带担保责任，判决发生法律效力后，吉旭房地产公司等拒不履行生效判决，现该案已进入执行阶段。原告质证意见为：对民事判决书真实性认可，对证明目的不认可，该判决书中被执行人并不是本案被执行房屋实体权利人，张某是被执行房屋的实体权利人。证据二：土地登记信息表、商品房信息表。拟证明：1、2018年6月5日，鄂尔多斯农商行在乌审旗不动产登记中心查到了登记在吉旭房地产公司名下的乌政国用（2010）401－5－1213号土地，该土地属于吉旭房地产公司所有。2、2018年6月5日，鄂尔多斯农商行在乌审旗保障性住房和房产交易管理中心查到了吉旭房地产公司在乌政国用（2010）401－5－1213号土地上建设开发的奥腾花苑项目，经查询，该项目的50套房产全部登记在吉旭房地产公司名下，属于吉旭房地产公司所有，包括原告提出异议的2-2-701号房屋、2-2-702号房屋。原告质证意见为：对证据的真实性、关联性和证明目的性均不认可。证据三：（2018）内06执恢10号之一号执行裁定书、（2018）内06执恢10号之二号执行裁定书。拟证明问题：根据上述已经发生法律效力的民事判决书及查询到的土地及房产信息，2018年6月7日鄂尔多斯市中级人民法院同时依法查封了登记在吉旭房地产公司名下的乌政国用（2010）401－5－1213号土地及位于乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑项目的50套房产，包括原告提出异议的2-2-701、2-2-702号房产。原告质证意见为：对执行裁定书真实性认可，对证明目的不认可，土地是因为奥腾其其格挂靠吉旭房地产公司，所以将土地产权办理在吉旭房地产公司名下，但是房屋实际投资人已经根据相关法律规定出售了房屋，张某根据抵顶的方式已经取得案涉房屋的物权期待权。证据四：（2019）内06执异205号执行裁定书。拟证明：1、原告就2-2-701号房屋、2-2-702号房屋的查封向鄂尔多斯市中级人民法院提出异议，法院经审理查明，2014年1月24日吉旭房地产公司与原告签订《奥腾花苑售楼协议书》购买的是××元房产，原告未提供2-2-701号的房屋买卖合同，且交房收据、小区费用明细表中所载房号均被人涂改，原告也未作出合理解释，所以对于2-2-701号房屋，原告根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条的规定，不足以排除执行。原告质证意见为：对证据的真实性认可，鄂尔多斯农商行继续申请执行案涉房屋侵犯了张某的合法权益。第三人吉旭房地产公司、吉某对被告提供四组证据的真实性认可，证明目的不认可，案涉房屋实际投资人是奥腾其其格，案涉房屋因为建设容积率超标，2018年底缴纳了土地出让金与罚款，目前房屋因均由被告鄂尔多斯农商行申请查封，所以案涉房屋一直没有办理相关产权手续。第三人吉旭房地产公司、吉某提供的证据：挂靠合同、调解申请书、挂靠费打款凭证，挂靠费用是30万元，拟证明奥腾花苑小区是挂靠吉旭房地产公司开发的，实际开发人是奥腾其其格。原告张某对证据的三性均无异议。被告鄂尔多斯农商行对证据的真实性与证明目的均不认可，挂靠属于奥腾其其格与第三人的内部违法行为，内蒙古高院认定奥腾其其格存在挂靠行为但是与本案无关，也不是驳回被告上述请求的事由，所以与本案无关。经审查，对原告关于2-2-701号房屋提供证据中，奥腾花苑售楼协议书在本院审理执行异议过程中并未出示，奥腾花苑小区费用明细表存在涂改，购房款收据中2014年1月24日吉旭房地产公司出具的193488元收据的票据号是0002304、2014年6月5日出具的1500元收据的票据号是0002129，故本院需要综合其他证据来认定上述四张证据的真实性。对民事判决书、民事裁定书、及企业信息登记表的真实性本院予以确认。对施工合同补充条款结合（2011）乌民初字第1352号民事判决书可以认定该证据的真实性，对于奥腾小区基础工程结算摘要、奥腾花苑小区开发商对重包轻工补偿协议、说明、收条需要综合其他证据来认定上述四张证据的真实性。张某是否占有案涉2-2-701号房产需要结合其他证据予以证实。庭审后经与案外人崔静核实，崔静从张某处接收案涉房屋并居住至今。崔静与乌审旗中燃天然气有限公司于2015年11月20日对案涉2-2-701号房屋签订的居民燃气入户及用气合同（个人）有相应的打款凭证予以佐证，故对该收据的真实性予以采信并对乌审旗勇泰供热公司于2017年10月13日向崔静出具的供暖费收据的真实性予以确认。对乌审旗恒源水务公司于2020年1月19日出具的水费和乌审旗中燃天然气有限公司于2020年1月18日出具的燃气费收据因在本院查封案涉房产之后，电力客户收费明细表户名登记在吉旭房地产公司，故对水费收据、燃气费收据、电力客户收费明细表不予采信。但天然气开户、供暖费交费凭证为张某持有且张某陈述将案涉房屋交付给崔静并由其居住至今具有较大可能性。对执行裁定书和判决书的真实性予以确定，但与本案缺乏关联性，本院不予采信。对被告鄂尔多斯农商行提供的（2013）中法民三初字第8号民事判决书的真实性及证明问题本院予以确认。对土地登记信息表、商品房信息表的真实性及证明问题予以采信。对（2018）内06执恢10号之一号执行裁定书、（2018）内06执恢10号之二号执行裁定书、（2019）内06执异205号执行裁定书的真实性予以确认，对该证据的证明问题需要结合其他证据予以认证。对第三人吉旭房地产公司、吉某提供的挂靠合同、调解申请书、挂靠费打款凭证，挂靠费用是30万元，因上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理查明，2014年1月24日，张某与吉旭房地产公司签订了两份《奥腾花苑售楼协议》，约定原告张某购买乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区2-2-701号和2-2-702号房产，同日吉旭房地产公司向原告出具了购房款的收款收据，对2-2-701号房产备注无现金收入，顶工程款，其中2-2-701号抵顶工程款193488元。案涉2-2-701号房屋抵顶给张某后，2-2-701号房屋现在的承租人崔静与乌审旗中燃天然气有限公司于2015年11月20日签订了案涉2-2-701号房屋的居民燃气入户及用气合同（个人）并有相应的1860元打款凭证。崔静于2017年10月13日就对案涉2-2-701号房屋向乌审旗勇泰供热公司交纳了取暖费。另查明，鄂尔多斯农商行与吉某、旭仁其木格、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅、吉旭房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2014年4月8日作出（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决，判决主要内容：一、吉日格乐图、旭仁其木格于本判决生效之日起十日内偿还鄂尔多斯农商行借款本金5000万元以及相应利息；二、吉日格乐图、旭仁其木格于2011年3月21日支付过鄂尔多斯农商行220.5万元利息，于2011年6月21日支付过鄂尔多斯农商行414万元利息，以上款项以其相对应的日期，按照先偿还利息后偿还本金的方式予以核减，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；三、张满仓、杨卫江、郭勇、奇俊毅、吉旭房地产公司对以上借款本金以及利息承担连带担保责任，其承担连带担保责任后，可以向吉日格乐图、旭仁其木格追偿。该判决生效后，因吉日格乐图、旭仁其木格等未履行，经鄂尔多斯农商行申请，该案进入强制执行程序。执行过程中，本院于2017年5月23日作出（2015）鄂执字第46号之十八执行裁定，裁定对本案终结本次执行程序。2018年1月9日鄂尔多斯农商行向本院提出恢复执行申请，本院经审查后对该案恢复执行。2018年6月7日，本院作出（2018）内06执恢10号之一执行裁定，裁定查封被执行人吉旭房地产公司名下位于××旗南、经九南路东、席尼街北（五区）土地证号：乌证国用（2010）401-5-12**土地一宗；同日本院作出（2018）内06执恢10号之二执行裁定，裁定查封被执行人吉旭房地产公司名下在该土地上奥腾花苑项目的50套房屋，其中包括涉案乌审旗嘎鲁图镇独贵龙南巷奥腾花苑小区2-2-701号房产。又查明，2011年7月7日，吉旭房地产公司办理了奥腾花苑住宅小区建设工程规划许可。2011年9月19日，吉旭房地产公司办理了奥腾花苑住宅小区建设工程施工许可。2011年11月10日，吉旭房地产公司办理了奥腾花苑住宅小区252套房屋的商品房预销售许可。现包括涉案房屋在内的50套房产尚未在房屋主管部门办理网签备案。再查明，本院于2019年12月19日做出（2019）内06执异205号执行异议裁定：一、中止对位于××旗房屋的执行；二、驳回案外人张某对位于××旗房屋的异议。本院认为，本案争议焦点为原告的诉讼请求能否阻却对位于××旗房屋的执行。案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张某提供了其与吉旭房地产公司于2014年1月24日签订的《商品房买卖合同》，张某与吉旭房地产公司均认可在本院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付张某，由其占有居住。张某也提供了在案涉2-2-701号房屋于2018年6月7日查封之前吉旭房地产公司出示的房款收据、居民燃气入户及用气合同（2-2-701）、供暖费收据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”，本案中张某提供的证据能够证实，张某在涉案2-2-701房屋被查封之前，已经付清全部房款并取得了涉案房屋的占有使用的事实具有较大可能性，而鄂尔多斯农商行亦未提供其他有效证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，鄂尔多斯农商行应承担举证不利的法律后果。综上所述，原告张某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以支持，但张某在执行异议中怠于出示相关证据，因此而产生的诉讼费用应当由其自行负担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：不得执行乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑小区2-2-701号房屋。案件受理费6850.48元（张某已预交），由张某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2019）内06执异205号执行异议裁定书第（二）项于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 贞审 判 员  韩伟振审 判 员  余 丽二〇二〇年九月十五日法官助理  田 乐书 记 员  陈彦亭法条链接：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。