广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48761号原告陆云帆，女，1990年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人石立波，广东首胜律师事务所律师。委托诉讼代理人廖毓，广东首胜律师事务所实习律师。被告韩玉敏，女，1986年9月14日出生，汉族，身份证住址河南省太康县。第三人大渔文化电子商务（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人赫明岩。原告陆云帆诉被告韩玉敏、第三人大渔文化电子商务（深圳）有限公司（以下简称大渔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人石立波、廖毓、被告韩玉敏到庭参加诉讼，第三人大渔公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院又于2020年4月28日第二次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人石立波、廖毓到庭参加诉讼，被告及第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月7日，原告委托案外人胡克与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于深圳市福田区房屋（产权证号：粤【2017】深圳市不动产权第××号）。双方约定每月租金为人民币18500元，每月8号前向原告交付租金。租赁期限自2017年11月21日起至2019年11月30日止。原告收取被告37000元作为租房保证金，并约定在被告提前退租、拖欠租金15天以上、拖欠费用15000以上、擅自装修，转租的情况下不予退还。同时要求乙方于2018年1月31日前到房管部门办理房屋租赁合同备案。合同签署之后，原告将房屋交付被告使用。双方于2017年11月10日，签署《家私交接清单》一份，将清单所列家私交由被告使用。2018年原告方委托人多次微信要求被告到房管部门办理房屋租赁合同备案，但被告没有配合，至今尚未办理房屋租赁合同备案。2019年4月12日，经原、被告协商一致，双方签订《单位租金下调补充协议》一份，约定自2019年4月1日起，房屋月租金下降1000元／月，由原租金18500元／月，调整为17500元／月，其他合同条款不变。2019年5月10日，原告方委托人发现上述房屋已由被告擅自拆除原有室内隔断并交付第三人使用（有当日手机拍摄照片）。为此，原告多次委托律师向被告及第三人发函，就双方合同履行问题告知被告应当履行的义务，并询问房屋实际占有、使用情况。但被告及第三人均拒收，并拒绝支付2019年6月份房租。原告认为，被告拒绝支付房屋租金、未经原告书面同意私自转租及私自装修改造，擅自处置原告所有的家具的行为，严重违反了双方合同约定，给原告造成了严重的经济损失。原告认为依法成立的合同义务应当履行，被告拒绝办理房屋租赁合同备案、拖欠租金、擅自改造房屋内部结构和未经同意擅自转租的行为严重违反法律规定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告另补充事实和理由如下：因调解阶段双方未能达成和解协议，且期间被告拒绝支付租金及相关的物业管理费用及水电费用。2019年8月27日，第三人大渔文化电子商务（深圳）有限公司清退房屋。2019年8月28日，原告收回涉案房屋。被告迟延迁出房屋54天，依据双方合同第二十条第二款，被告应按照房屋租金的两倍支付赔偿金。2019年9月3日，涉案房屋物业管理公司给原告发出缴费通知，涉案房屋尚欠2019年8月物业管理费及其他费用7525.8元；2019年7、8月份水电费2259.3元；滞纳金3029.2元，合计12814.3元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告诉讼请求如下：一、确认原被告双方房屋租赁合同自2019年7月1日解除；二、被告向原告支付2019年6月房租17500元；三、被告支付逾期迁出房屋赔偿金60967.74元（月租金17500元两倍计算，按每月31天计，自2019年7月5日至2019年8月27日）；四、被告支付欠付2019年8月物业管理费及其他费用7525.8元；2019年7、8月份水电费2259.3元；滞纳金3029.2元，三项合计12814.3元；五、被告赔偿因擅自处置家具给原告造成的损失2500元；六、被告赔偿因擅自装修给原告造成的损失20000元；七、被告承担本案全部诉讼费用。被告对此答辩称，单位是被告经过中介租的房子，当时合同期是签了两年的时间，到2019年11月30日到期，此单位在2019年3月下旬空出，在4月份被告与胡克沟通降租金事宜，双方沟通降1000元租金为确定结果。在此期间房子的空租期达45天以上，迟迟未有下一方进来办公，是因为此单位装修时间过久，不符合现在的办公需求。被告于2019年4月28日左右下午跟胡克电话沟通，被告有一个想法，对此单位投资几万元，改动装修。但是租期只剩下半年时间，所以沟通重新签两年合约，租金按照前期确定的金额17500元为准，当时原告同意给被告续约两年，价格为17500元，因为当时被告要进场装修，就和原告提出把合同签一下，原告的委托人胡克说这两天没有时间，后双方一致同意节后办理。并且被告当时在打电话的时候，被告手机上存的是业主胡克的名字，且电话开了扬声器，因为被告很多时候打电话有这个习惯，当时张先生在现场，他对这件事知情。在5月2日假期，被告提前联系好了人员进行加班加点，赶在几天的工期时间对此单位进行了部分的全新改造。5月6日被告把5月份租金转给原告的委托人胡克，到了5月8日被告跟对方发信息说把协议合同办一下，此时胡克直接否认，说不同意17500元续签，没有同意被告装修。被告多次与原告的委托人胡克沟通，原告的委托人胡克始终置之不理，直接说没有答应，之前所说的话全盘推掉。事后就直接跟被告说跟他的律师聊，就不再接被告电话，回被告微信。在当时房子装修好之后，此单位要进行正常办公，原告的委托人胡克当初租房时所留下来的办公家具对于被告来说已经是在勉强使用，因办公家具太过陈旧时间过久，已不符合现在的办公需求。当时和原告方沟通，原告方说我现在下班了，这个家具明天再沟通处理，因为这个家具被告当时找人说要卖掉，但是收家具的人没有一个人愿意购买。被告当时要把家具清走，原告始终置之不理直至在此单位拖了5天的时间，已经严重的影响了被告在此单位的正常办公，因为新的家具始终放不进来，被告出于无奈向原告方发了一份通知函，原告始终当被告方不存在，被告在没有办法的情况下只能让搬家的搬走，出了300元的清理费。到了6月，正常缴纳6月份租金的时候，被告就和原告方提出让其支付300元清理费，原告对被告始终置之不理，并且还说找个律师沟通，在此过程中被告和原告律师沟通几次，始终未达到一致意见。6月份租金未缴纳并非被告本意，是原告方直接导致，包括后续的7月份和8月份25天房租，对于此租赁纠纷，被告个人认为，本无任何事，被告始终想不明白，原告的委托人胡克说话言而无信，没有任何的诚信可言。经审理查明，2017年11月7日，原告（甲方）委托代理人胡克与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其名下的位于深圳市福田区的房屋出租给被告（乙方）办公使用，租赁房屋的出租面积为217.34平方米；租赁期限为2017年11月21日至2019年11月30日止；月租金为18500元；乙方应于每月8日前向甲方支付租金。合同第九条约定，甲方可向乙方收取租赁保证金37000元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件为乙方按时缴纳租金。出现下列情形之一的，甲方可不予退还保证金：租约未到期，乙方提前退租，不予退还押金。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用包含租金在内达15000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2017年11月9日，原告向被告出具收款收据，确认收取了被告支付的租房押金37000元。2017年11月10日，原告的委托代理人胡克与被告办理了家私交接手续，双方签署交接清单如下：老板室办公桌1张、沙发1套、书柜2套、老板椅1张、财务室桌子1张、文件柜1组、卡位1组+4张办公椅、小圆桌1张、前台桌1张。2019年5月11日，被告向原告发送一份《通知》，载明，涉案房屋内的办公家具陈旧，被告已经重新购置办公家私，要求原告将原有的办公家具清走，否则被告将不再交纳房屋租金。原告委托律师就该通知于2019年5月15日向被告寄送《律师回复函》，称，原告对被告主张原有的办公家私影响其正常办公使用不予认可；原告应按照合同约定支付租金；未经原告书面同意，被告不得私自处理清单所列家私；被告擅自改变房屋内部结构已经构成根本违约，原告保留寻求救济的权利；涉案租赁合同到期后终止，不再续租。该律师回复函寄送至被告在涉案租赁合同中约定的地址，被告拒收。2019年6月10日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，载明：“……第一、租赁房屋原有家私所有权归属于委托人（即本案原告）。你方在未经委托人书面同意的情况下私自处理，违反双方合同约定，无权主张相应的搬迁费用。因私自处置委托人所有的财产而给委托人造成的相应损失，委托人将保留追诉的权利。第二、你方未经委托人书面同意，擅自改变房屋内部结构，已构成根本违约。委托人保留依据合同追偿经济损失的权利。第三、双方《房屋租赁合同》到期后合同自动终止，不再续租。贵方需按照合同约定时限清退房屋，并恢复原状。第四、经委托人与本律师实地走访，物业目前实际占有人为大渔文化电子商务（深圳）有限公司。据其陈述，其系通过中介承租上述物业。现委托人要求你方就转租问题及与该公司之间的关系作出说明。若存在转租情形，我方有权依据合同约定单方解除合同。合同签订本着当事人双方平等自愿之基本原则，望贵方收到本律师函后，审慎对待，严格按照合同约定履行应尽义务，并书面说明相关情况。否则，委托人将保留通过诉讼维护自身合法权益的权利，特此函告”。该律师函寄送至被告在涉案租赁合同中约定的地址，被告要求退回。2019年6月10日，原告又委托律师向大渔文化电子商务（深圳）有限公司（以下简称大渔公司）寄送《律师函》，载明：“……2019年5月21日，本律师发现上述房产实际使用人变更为贵司。经现场沟通，得知系贵司从中介处承租。本律师当场明确告知贵司工作人员该物业业主从未委托中介出租该物业。2019年5月27日，本律师与委托人（即本案原告）共同到贵司沟通，贵司以所有合同均由中介办理为由，拒绝沟通。依据上述事实，现本律师郑重致函贵司如下：第一、委托人为贵司占有、使用物业的产权所有人。委托人与韩玉敏所签合同租赁期限为2017年11月21日至2019年11月30日。双方合同目前尚未解除。第二、委托人从未同意韩玉敏将上述物业转租，亦未委托任何第三方中介机构代为出租上述物业。第三、贵司占有、使用上述物业没有任何合法依据，相关行为已经损害了委托人的合法权利。贵司未经任何合法手续使用委托人所有物业，已经损害了委托人的合法权益。现本律师希望贵司能够提供相应的房屋租赁合同，说明占有、使用上述物业的依据及理由。如拒不提供相关材料，委托人有权依据法律规定，要求贵司即时清退房屋，排除妨害，并有权要求贵司支付占有、使用期间上述物业期间的费用。望贵司收到本函后，积极配合提供相关材料，审慎对待，以免讼累”。该函件被拒收。庭审时，被告陈述其于2019年5月6日将涉案房屋转租给第三人大渔公司。2019年7月1日，原告委托律师向被告寄送《解除房屋租赁合同通知函》，载明：“……该合同履行期间，由于贵方存在以下违约情形：1.无正当理由在合同约定期限内拒不交付租金，经委托人多次催告，仍拒绝履行支付租金的义务；2.未经委托人书面同意，擅自改变租赁房屋内部结构；3.未经委托人同意，擅自转租租赁房屋；4.未经委托人同意，擅自处置委托人所有的家具物品。根据我国合同法相关规定及双方合同约定，委托人有权解除与贵方签订的《房屋租赁合同》，现依法通知贵方：一、自本通知函发送之日起，双方房屋租赁合同解除，请贵方在收到本书面通知之日起3日内迁离深圳市福田区的陆云帆所有的房屋（产权证号：粤【2017】深圳市不动产权第××号），并保证租赁房屋及附属设施完好，同时结清应付未付租金及应由你方承担的各项费用并办理移交手续。二、贵方逾期不迁离或返还租赁房屋的，委托人有权依据法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向贵方收取双倍租金的赔偿金。三、若您在上述期限内仍不搬出上述租赁房屋，委托方将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失”。该律师函寄送至被告在涉案租赁合同中约定的地址，于2019年7月2日退回。原告另主张其于2019年7月5日将《解除合同并清场通知函》及要求大渔公司清退房屋的《通知》张贴在涉案房屋门口。2019年8月底，大渔公司搬离涉案房屋。大渔公司于2019年9月11日向本院出具一份《情况说明》，称其已于2019年8月25日清退并撤出案涉房屋。原告在庭审时确认其于2019年8月28日收回涉案房屋。另查明，根据深圳市中电物业管理公司出具的《收费通知单》，涉案房屋2019年7月的水费为39.9元、电费为993元、管理费为3042.8元、空调费为3225.3元、专项维修基金为54.3元、附加费170.5元；2019年8月的水费为82.9元、电费为1143.5元、管理费为3042.8元、空调费为3225.3元、专项维修基金为54.3元、附加费196.4元。被告在庭审时认可其未交纳2019年8月的物业管理费、2019年7月、8月的水电费，并表示愿意支付该笔费用。又查明，原告主张被告未经其同意擅自清理房屋内的原有的家私并擅自装修、改变房屋内部结构，将原有的玻璃隔断拆除。为此，原告提交了涉案房屋的原状照片、拆除隔断后的照片以及原告的委托代理人胡克与被告之间的微信聊天记录。聊天记录显示：2019年5月10日，被告说：“给我装什么呀？你有什么房，你给我装什么”；胡克说：“真是无中生有，租房的隔断都没和我商量就拆了，有你这样做事的吗”、“我从没和租客小韩谈过中电房续租及改装修事情；看补充协议，我该说的都在补充协议中，小韩你不要耍小聪明，这样不好”；被告说：“怎么小聪明了”；胡克说：“我同情你经营困难，降低租金1000元，直到合同到期”；被告说：“你别跟我废话，这个事是这个事，这是两码事。上一次我给你打电话说续两年的合同，租金按照17500，因为要投钱重新装修，要不房子太陈旧房子租不出去。你当时说可以，我说第二天签合同，你说你老丈母娘过生日。等节后签这是不是你说的话姓胡的”；胡克说：“我的房子不陈旧，有当时你租时的图为证”；被告说：“你那个破房子装修都十几年了，你觉得还有用吗”；胡克说：“上面这个（指涉案房屋照片）是破房子吗”；被告说：“你不要给我扯”；胡克说：“小韩，我根本没有和你谈过降低租金后续租的事，有说过这个事肯定是有要签补充协议，并且之前根本没有和你谈过改变房屋重新装修的事”。被告对原告的上述主张不予认可，主张其系经胡克同意后才对涉案房屋进行了重新装修并购置新家私家具，并为此支付处理费300元、装修工程款28600元。被告另提交了一份《清理家私声明》。该声明称，因原告的家私家具过于残旧残破，影响了被告办公。被告委托案外人吴方诚进行清理，处理的家私为黑色沙发一组、老板桌组合柜一张、书柜四张等室内家私，被告还需支付搬运垃圾费用300元。庭审时，被告认可其在搬离涉案房屋时，已经将其购置的新家私家具搬走，且认可其自2019年6月后未向原告支付租金等费用。上述事实，有原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于涉案租赁合同解除的时间。本院认为，根据案涉租赁合同第十八条的规定，被告拖欠租金达15天以上，原告有权不予返还保证金并解除合同。被告未依约向原告支付2019年6月的租金，原告于2019年7月1日向被告寄送《解除房屋租赁合同通知函》，系合法行使合同解除权。该律师函寄送至被告在涉案租赁合同中约定的地址，但于2019年7月2日退回，根据合同约定，退回之日视为送达之日。故本院认定案涉租赁合同已于2019年7月2日解除。关于被告拖欠的租金、管理费及水电费。本院认为，被告认可其未支付2019年6月的租金17500元，原告请求被告支付该笔费用，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审时，被告认可其未交纳2019年8月的物业管理费、2019年7月、8月的水电费，并表示愿意支付该笔费用，故原告请求被告向其支付2019年8月的物业管理费及附加费、专项维修金、空调费合计7525.8元及2019年7月、8月的水电费2259.3元，本院予以支持。滞纳金3029.2元系物业公司基于与原告之间的物业管理服务合同关系而收取，而原告亦未提交其已支付该滞纳金的相关凭证，故本院在本案中对此不予支持。关于逾期迁出房屋的赔偿金。根据案涉租赁合同第二十条的约定，被告应于合同终止后3日内迁离并返还租赁房屋。被告逾期不搬离或不返还租赁物的，原告有权就逾期部分向被告收取双倍租金的赔偿金。根据前述认定及查明的事实，案涉租赁合同于2019年7月2日解除，直至大渔公司于2019年8月25日搬离，故被告应按两倍租金标准向原告赔偿2019年7月6日至2019年8月25日期间逾期迁出房屋的赔偿金57581元（17500×51÷31×2）。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。原告另诉请被告擅自处置家具造成的损失2500元及擅自装修造成的损失20000元。本院认为，根据原、被告双方的微信聊天记录、被告自行提交的《清理家私声明》、被告向原告发送的《通知》及原告出具的《律师回复函》等证据均显示被告确实存在未经原告同意擅自处理家具家私及擅自改变房屋内部玻璃隔断的情形。鉴于原告未能就其因此遭受的实际损失的金额提交相应的证据，考虑到被告擅自处理家私及装修行为确实给原告造成了一定的损失，本院酌情支持被告向原告赔偿损失合计2250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陆云帆与被告韩玉敏于2017年11月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；二、被告韩玉敏应于本判决生效之日起十日内，向原告陆云帆支付2019年6月租金17500元；三、被告韩玉敏应于本判决生效之日起十日内，向原告陆云帆支付逾期迁出房屋的赔偿金57581元；四、被告韩玉敏应于本判决生效之日起十日内，向原告陆云帆支付2019年8月的物业管理费、附加费、专项维修金、空调费费用7525.8元及2019年7、8月份水电费2259.3元；五、被告韩玉敏应于本判决生效之日起十日内，向原告陆云帆赔偿擅自处置家具及擅自装修造成的损失2250元；六、驳回原告陆云帆的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费1145元（已由原告预交），由原告陆云帆负担268.34元，被告韩玉敏负担876.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  王红华人民陪审员  肖晓璐二〇二〇年九月八日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。