黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初2105号原告：哈尔滨市筑选不动产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市松**祥安北大街**欧美亚阳光家园**楼**商服。法定代表人：霍跃利，职务总经理。委托诉讼代理人：王霞，黑龙江拓行律师事务所律师。被告：唐国昕，女，1971年5月10日出生，汉族，哈尔滨九洲集团股份有限公司职员，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。原告哈尔滨市筑选不动产经纪有限责任公司（以下简称筑选不动产公司）与被告唐国昕居间合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告筑选不动产公司委托诉讼代理人王霞，被告唐国昕及其委托诉讼代理人冯春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑选不动产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《房屋出售委托协议》（VIP版）；2.请求判令唐国昕双倍返还保证金2000元；3.请求判令唐国昕支付违约金17,000元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2020年4月13日签订《房屋出售委托协议》（VIP版），唐国昕委托筑选不动产公司出售哈尔滨市松北区××阳光家园××室，委托期限自2020年4月13日至2020年7月12日，房屋价款为贷款87万元、全款85万元，筑选不动产公司向唐国昕支付委托保证金1000元，如果在委托期限内，唐国昕违约应当双倍返还保证金并按照委托价格的2%向原告承担违约责任。在协议履行期间，筑选不动产公司积极出售房屋，并有客户确定要购买该房屋通知唐国昕见面详谈购房细节时，唐国昕通知筑选不动产公司员工不卖了。筑选不动产公司多次与唐国昕协商继续履行协议，唐国昕均不同意。原告迫于无奈诉至法院。唐国昕辩称，委托协议是一份效力待定的合同，因案涉房产的产权人并不是唐国昕，唐国昕没有房屋产权人的授权同原告签订协议，事后房屋产权人对委托协议的内容及委托事项不予认可，所以委托协议是效力待定中的无效合同。本案中唐国昕到原告办公地点时是被原告工作人员哄骗下在委托协议上签的字，对于协议内容原告工作人员称在三个月内帮忙把房子卖出，否则1000元作为补偿。除此之外合同中其他任何内容唐国昕都没有仔细看，原告工作人员也没有向唐国昕说其中的违约条款。至今为止，委托协议书也没有交付唐国昕，在委托协议书签字过程中，唐国昕明确告知原告工作人员该房产是其前夫的，最终是否同意需要征得前夫同意。但原告工作人员对此并未理会，也没有要求核实房屋的产权证，也没有向产权人核实是否同意签订委托协议，原告诉称要求唐国昕双倍返还保证金及违约金无合同依据和法律依据。原告第二、三项诉请内容都是违约金内容，协议书中约定的保证金条款就是合同法中的定金条款。如果适用定金罚则就不能再请求支付违约金。委托协议是无效合同，违约金、保证金无效。本案合同签订的时间是疫情较严重的时期，原告在合同签订后仅带一名客户看房，合同签订两天后，售楼处就关门歇业。原告并没有付出更多的劳务工作，也没有介绍更多交易机会，所谓的损失是根据一份无效合同约定的。所以被告怀疑原告是根据其优势地位欺骗唐国昕签订协议，利用其提供的制式合同骗取唐国昕。合同签订后唐国昕向房屋产权人征求意见，产权人明确提出异议，该房屋价格要远高于中介公司的市场参考价。房屋内还有许多个人私有物品，钥匙交给工作人员，可能会给产权人造成潜在的钱财损失风险，所以产权人要求唐国昕立刻将钥匙收回。基于此情况，唐国昕才要收回钥匙，但原告一直推到五月份才交钥匙。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：A1《房屋出售委托协议》（VIP版）及保证金收条，A2原告公司员工孙亮（案外人）与被告的微信聊天记录，A3证人孙亮证言，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以互相印证，本院对该证据予以采信。B1离婚证及离婚协议复印件和B2房屋产权证，原告对该证据真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月13日筑选不动产公司与唐国昕签订《房屋出售委托协议》（VIP版），约定甲方唐国昕乙方筑选不动产公司根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规，甲乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：第一条房屋基本情况，房屋坐落哈尔滨市松北区××阳光家园××室，配偶为共有权人。第二条委托期限及方式，本协议委托期限自2020年4月13日至2020年7月12日。第三条委托出售价格，甲方确认交易房屋的出售总价款贷款87万元、全款85万元。第八条违约责任，1.甲方仅委托乙方居间出售交易房屋，就本委托事项，甲方收取乙方支付的委托保证金，金额为1000元整；4.甲方收取上述保证金的，在委托期限内，如甲方擅自终止或变更本委托的，应向乙方双倍返还保证金，并按照本协议委托价格的2%向乙方承担违约责任。2020年4月13日唐国昕收到筑选不动产公司员工微信转账1000元，唐国昕出具收条。2020年4月15日唐国昕通过微信告知筑选不动产公司员工，登记的房主不同意卖了，并将1000元退还给公司员工，公司员工未收。另查明，案涉房屋所有权人系曲宝（案外人），房屋坐落松北区祥安北大街1377号欧美亚阳光家园BH03号楼2单元3层2号，房屋登记时间2010年9月1日。2013年4月13日唐国昕、曲宝离婚。离婚协议书约定，案涉房屋归男方所有。曲宝没有委托唐国昕出售案涉房产，对被告唐国昕的行为不予追认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。案涉房产松北区祥安北大街1377号欧美亚阳光家园BH03号楼2单元3层2号房产系案外人曲宝所有,曲宝并未向唐国昕授权出售该套房产,故被告唐国昕对上述房产的出售没有代理权。曲宝明确表示对被告唐国昕的行为不予追认,故《房屋出售委托协议》（VIP版）对曲宝不发生效力,因该合同产生的相应责任应由行为人唐国昕承担。被告唐国昕虽未取得处分权,其订立的合同对案外人曲宝不产生效力,但对原告筑选不动产公司、被告唐国昕仍有效,只是存在合同有效却不能履行的问题。现合同权利人曲宝不予追认,其合同目的无法实现，原告筑选不动产公司诉请解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同约定1000元为保证金，同时约定如甲方擅自终止或变更本委托的，应向乙方双倍返还保证金。虽然合同中约定的是保证金，但同时约定了定金的性质，因此筑选不动产公司主张适用定金罚则，双倍返还保证金，本院予以支持。根据法律规定，定金与违约金不能同时适用，原告筑选不动产公司第二项诉请要求双倍返还保证金，第三项诉请又要求支付违约金。故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨市筑选不动产经纪有限责任公司与被告唐国昕于2020年4月13日签订的《房屋出售委托协议》（VIP版）；二、被告唐国昕应于本判决生效之日起十日内双倍返还保证金共2000元；三、驳回原告哈尔滨市筑选不动产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元（原告哈尔滨市筑选不动产经纪有限责任公司已预交），由被告唐国昕负担。被告唐国昕应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告哈尔滨市筑选不动产经纪有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年九月十七日法官助理刘思君书记员王建婷