广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51249号原告（反诉被告）孙小荣，女，1981年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人沈洲，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人陈燕丹，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市信利网络科技有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人林晓亮委托诉讼代理人张鹏，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人郑涛，广东盛唐律师事务所律师。原告孙小荣诉被告深圳市信利网络科技有限公司（以下简称信利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，信利公司提出反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理，孙小荣的委托诉讼代理人沈洲、陈燕丹及信利公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙小荣诉称，孙小荣与信利公司于2018年11月14日签订《商铺租赁合同》。该合同约定，信利公司将位于深圳市福田区出租给孙小荣使用，商铺出租面积146.8平方米。2018年11月16日至2019年11月15日期间，租金以330.38元／月／平方米计算。租赁登记手续由信利公司负责办理。合同签订后，经孙小荣多次催告，信利公司未能履行办理租赁登记手续、无法提供房产证、无法按照合同约定的租赁面积交付房屋或说明实际租赁面积与约定面积存在巨大差异的合理性。孙小荣委托律师向信利公司及信利公司的股东张东发函催告信利公司履行相应义务，信利公司仍拒不履行。孙小荣认为，信利公司严重违反了法律规定和双方之间合同的约定，严重损害了孙小荣的合法利益。特提起诉讼，恳请法院依法判决，维护孙小荣的合法利益。孙小荣的诉讼请求如下：1、确认双方之间的《商铺租赁合同》已于2019年8月1日解除；2、信利公司退还实际租赁面积与《商铺租赁合同》约定面积差额部分的租金180318.10元；3、信利公司返还已收取的租赁保证金145500元整、改造费100000元整、水电押金20000元，外摆押金2000元整；4、信利公司赔偿因其违约行为而导致的房屋装修损失182958.88元；5、本案的诉讼费用由信利公司承担。信利公司答辩称，一、信利公司确认双方租赁关系确已解除，但是租赁关系解除的时间是在2019年9月19日，而不是孙小荣主张的8月1日，因此孙小荣的第一项诉讼请求存在错误；二、孙小荣要求信利公司返还所谓的面积差额租金180318.10元没有依据，在双方租赁交易达成之时，孙小荣系已经对承租房产的客观情况确切其所承租的房屋面积是由两个房屋单元拼接而成，并且在承租房产之后，孙小荣也对房产进行了装修，装修公司也对房产进行了实测并且出图。从装修图上来看，孙小荣对于房产装修后的使用面积100余平方米是没有疑问的，在双方租赁关系缔结之时，孙小荣签署的租赁确认书中也知道所谓的建筑面积是按照实用率50%标准来确定的，因此在双方对租赁标的物的面积属性明确知悉的前提下约定的租金标准，是双方的真实意思表示，孙小荣要求所谓的这个面积差额租金没有依据；三、孙小荣要求返还租赁保证金、改造费、水电、押金和外摆押金没有依据，本案中，双方的租赁关系是因孙小荣的违约行为而导致解除，孙小荣未能切实履行双方的合同义务，无权要求返还所谓的押金。改造费是信利公司为使项目能够达到提供给孙小荣使用而做出的基础设施的改造投入，这是双方租赁关系的基石，孙小荣应当支付并且也同意支付的交易对价，因此在本案中因孙小荣行为导致合同被解除的情况下，孙小荣无权要求返还所谓的水电押金和外摆押金，到现在为止孙小荣都拖欠信利公司为其垫付的水电费和物业服务费，所谓的水电押金应该扣除，孙小荣应承担数额后按照多退少补的原则处理外摆押金，因为本案的租赁合同系因孙小荣的违约行为导致解除，孙小荣无权要求返还；四、孙小荣要求信利公司赔偿所谓的房屋装修损失没有依据。首先房屋装修与否是孙小荣自身的行为，孙小荣于2019年8月强行搬离了承租物业之后，已将自身的财产全部带走，因其违约行为，信利公司不得已在2019年9月19日通知其解除交易合同，因此孙小荣应当为自身的行为承担责任，并且从诉讼举证角度来说，孙小荣主张所谓的装修损失既不具备事实依据，也不具备证据依据，因此其请求不应当得到支持。信利公司提起反诉称，2018年11月13日，信利公司经由中原（中国）房地产代理有限公司提供居间服务，与孙小荣达成交易合意，并于次日签署《商铺租赁合同》，按照约定，信利公司将石厦花园裙楼部分（合计单层面积为85平方米，简称房产）提供予孙小荣，由其承租经营牛肉火锅。合同约定租赁期限为五年，自2018年11月16日起至2024年9月6日止，其中2018年11月16日至2019年1月15日为免租期。合同签署后，信利公司如约交付房产，孙小荣接收房产后即安排装修，并以房产为经营地址注册设立深圳福田区壹号牛肉美食店。2019年4月起，孙小荣即因经营状况不理想而出现拖欠租金情况，每月租金均需信利公司方面数度催促才分几次支付，且自2019年7月16日起，孙小荣索性连租金及水电费、管理费全部拖欠不交。更为甚者，2019年8月2日，孙小荣将房产店铺搬空，意图逃避租金支付义务的承担。2019年9月19日，因孙小荣拖欠租金两月有余，为避免损失的继续扩大，信利公司惟无奈通知孙小荣解除合同。信利公司认为，孙小荣拖欠租金及水电费、物业管理费等费用理应清偿。双方约定的免租期，系建立在对孙小荣如约将五年租期履行完毕之交易预期基础上，信利公司享受免租期的利益后仅经营六个月即严重违约，既与双方约定不符也对信利公司不公。孙小荣在以自身行为明示违约并最终导致合同解除之情形下，孙小荣享受的免租期已经予信利公司形成租金损失。双方之交易系经由第三方中介居间达成，信利公司已向中介机构支付佣金，孙小荣的违约行为使信利公司预期（五年租金收益）利益无法实现，该佣金既是信利公司为履行合同而发生的必要费用也是因孙小荣违约造成的损失，孙小荣依法应予赔偿。信利公司在孙小荣诉争事项中不存在任何过错，但就孙小荣提起之诉讼若无专业法律人士介入，在缺乏诉讼技能、法律专业知识的情况下则难以正确应对，为维护自身合法权益而不得不发生律师费用，该律师费用，应由作为造意兴讼者的孙小荣赔偿。综上，现值孙小荣提起诉讼之际，信利公司就此提起反诉，以求法庭可综合考量本案事实、明确判定双方权利义务，以维护信利公司的合法权益。信利公司的反诉请求如下：1、孙小荣向信利公司支付拖欠的2019年7月16日至9月19日期间租金103466元及逾期付款利息（其中，2019年8月19日之前的部分按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日后部分按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2、孙小荣向信利公司支付2019年7、8月期间的水、电费6397.68元并支付逾期付款利息（其中，2019年8月19日之前的部分按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后部分按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3、孙小荣向信利公司支付2019年7、8月期间的物业管理费1550元并支付逾期付款利息（其中，2019年8月19日之前的部分按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，2019年8月20日之后部分按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；4、孙小荣赔偿信利公司2018年11月16日至2019年1月15日免租期租金损失97000元并自反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算及支付逾期付款利息至付清之日止；5、孙小荣赔偿信利公司中介费72750元并自反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算及支付逾期付款利息至付清之日止；6、孙小荣赔偿信利公司律师费37231元并自反诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算及支付逾期付款利息至付清日止；7、本案诉讼费用由孙小荣承担。孙小荣对此答辩称，本案的事实很清楚，2018年11月14日双方签订了商铺租赁合同,合同约定信利公司有义务向孙小荣交付的商铺面积为146平方米，但是信利公司交付的商铺面积与合同的约定不符，这个是客观存在的事实，在租赁时信利公司称建筑面积和实用面积有差异，他从一手房东处承租的时候也是按照146平米承租的，在这个基础上面，信利公司才与孙小荣签订了合同。孙小荣的真实意思就是要承租一个建筑面积为146平方米的以房产证为准的商铺，但是在诉讼中我们得知，根据信利公司提交的与一手房东签订的合同，该合同也是按照建筑面积来核算的，17套商铺中建筑面积的总面积是1167.09平方米，平均每套的建筑面积也仅有68平方米，信利公司将从一手房东处68平方米的房屋承租之后又以146平方米的面积转租孙小荣，信利公司的行为明显违反诚实信用原则，也是任何商业主体都无法忍受的行为。在我们双方履行房屋租赁合同的过程中，孙小荣反复要求信利公司去进行房屋租赁备案，但是直到合同解除，在孙小荣多次的催告下,信利公司迟迟未能协助办理备案手续，之所以信利公司不配合就是因为在房屋租赁备案上相关商铺的面积也仅有68平方米。孙小荣在沟通无果的情况下向信利公司提出异议,最后解除合同，孙小荣的解除行为是符合法律规定的，而信利公司的履行行为是完全违约的。经审理查明，2018年11月13日，信利公司与孙小荣签署《租赁确认书》，确认双方愿意以以下租赁条件租赁座落于深圳市福田区铺之物业：1、建筑面积：146.8ｍ2（实用率50％）；2、月租／单位月租金：48500元／月；3、租期：6年；4、递增：第一年增5％，逐年第三年增6％，逐年第四年增6％，逐年第五年增7％，逐年第六年增（此处空白）；5、管理费：9元／ｍ2／月；6、按金／押金：3押1租；7、交楼期：签订合同即日起；8、装修免租期：2个月；9、经营行业：牛肉火锅；10、进场费：10万元。双方另备注：于2018年11月14日签署正式租赁合同，并交齐所有款项。①广告位预留一块（具体费用协商为准）；②外摆费用2000元左右（以具体协商为准）。2018年11月14日，信利公司（甲方）与孙小荣（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区（以下简称涉案商铺）租赁给乙方使用，出租面积为146.8平方米；租期自2018年11月16日至2024年9月6日止，其中2018年11月16日至2019年11月15日，以330.38元每月每平方米计算，月租金为48500元。合同第三条3.7款约定，租金按月支付，乙方应于当月的18日前将当月租金支付给甲方；3.8款约定，本协议签订当日，乙方应向甲方缴纳租赁保证金，即叁个月店面租金人民币壹拾肆万伍仟伍佰元整（小写：145500）；3.9款约定,在乙方遵守和履行租赁合同的前提下，甲方应当于合同终止及乙方将租赁房屋交还甲方后，在10个工作日内将租赁保证金（不计利息）退还给乙方。合同第五条约定，自2018年11月16日至2019年1月15日，乙方可享有免租装修期。合同第七条7.1款约定，租赁期间，上述商铺的以下费用由乙方承担，并由乙方承担因延期付款的违约责任：1、水、电费；2、燃、煤气费；3、物业管理费；4、电视收视费、电话费、宽带使用费；7.2款约定，租赁期间，如发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用上述商铺有关的费用，均由乙方承担；7.3款约定，租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门的规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。如因乙方原因给甲方造成损失的，乙方应负全额赔偿责任。合同第八条8.2款约定，租赁期间，乙方如有下列行为之一的，甲方可终止合同并收回上述商铺，造成经济损失时，由乙方承担全部赔偿责任：合同期限内，乙方将商铺转让未书面通知甲方的；擅自拆改承租的商铺结构或改变承租商铺用途的；拖欠租金累计达半个月或以上的；利用承租商铺进行违法活动的；故意损坏承租商铺的或因乙方原因造成承租商铺损害的；拖欠雇员薪金二个月或以上的；逾期交纳水费或电费或物业管理费达15天或拖欠该三项费用累计达3000元的。合同第九条9.1款约定，租赁期间，如因国家建设、不可抗力的情形造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任；9.2款约定，除上述第8条情形外，任何一方不得终止本合同。如乙方无故终止本合同的，甲方不退还保证金给乙方；如甲方无故终止本合同的，甲方须赔偿乙方因此而遭受的损失。双方另特别备注如下：乙方不得将租赁商铺转租于医疗或重型餐饮行业；本合同签订当日乙方支付甲方租赁商铺改造费壹拾万元整；本合同签定当日乙方支付甲方租赁商埔水电押金贰万元整；本合同签定生效后乙方应为该租赁商铺购买商业财产保险；如甲方能承租该商业街户外广告牌，则乙方有优先承租权；该租赁商铺户外摆放费用以具体协商为准。合同签订当日，孙小荣向信利公司支付了租赁保证金145500元、水电押金20000元、改造费100000元、外摆押金2000元及2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金48500元。此后，孙小荣对涉案商铺进行了装修，用于经营“深圳市福田区壹号牛肉美食店”。2019年5月左右，孙小荣开始迟延支付租金。此后，孙小荣未依约向信利公司支付2019年7月16日之后的租金。2019年8月3日，孙小荣搬离涉案商铺。根据涉案商铺所在的物业公司深圳市新天时代物业管理有限公司（以下简称新天公司）出具的《新天世纪商务中心物品放行条》显示，孙小荣将涉案商铺内的物品搬离，业主意见处注明“14：48分同意放行”。孙小荣主张因信利公司未依约协助其办理租赁备案登记手续、无法提供房产证、实际承租面积与合同约定面积存在巨大差异，故其要求与信利公司解除合同。孙小荣为此提交了其向信利公司寄送的两份《律师函》。其中，孙小荣在2019年7月23日寄送的《律师函》中要求信利公司办理租赁备案登记手续、出示涉案商铺的房产证及退还面积差额部分的租金。孙小荣在2019年7月30日寄送的律师函中要求解除案涉租赁合同。信利公司对此不予认可，主张孙小荣要求解除合同的真实原因系因其餐厅经营亏损严重。为此，信利公司提交了其工作人员与孙小荣在2019年4月至2019年7月期间的微信聊天记录。该微信聊天记录显示，信利公司向孙小荣催缴租金时，孙小荣多次表示其餐厅经营困难、亏损严重，未提及商铺存在面积差的问题。2019年9月19日，信利公司向孙小荣寄送了《解除合同通知》，载明，因孙小荣逾期支付租金及私自离场，信利公司通知其解除案涉租赁合同。该函件因拒收而未妥投。庭审时，信利公司陈述涉案商铺已于2019年9月20日另行出租。另查明，中原（中国）房地产代理有限公司（以下简称中原地产）员工肖伟平出庭作证称，涉案商铺的招商事宜由中原地产负责。涉案租赁合同签订前，孙小荣曾在其陪同下到涉案商铺查看过现场，并带人测量过面积。肖伟平另称，中原地产就促成合同的签订向信利公司收取了涉案商铺一个半月的租金作为佣金。信利公司另提交了中原地产于2018年11月26日开具的服务费72750元的发票一张以及支付该笔费用的平安银行转账记录。此外，信利公司为本案支付律师费37231元。又查明，信利公司提交了新天公司于2019年8月26日出具的《石厦花园收费收据》及支付该笔费用的平安银行转账记录。该收据显示，2019年8月，涉案商铺的电费为4912.5元、水费为226.2元、排污费为60.8元、管理费为775.08元、本体基金为21.53元，垃圾处理费为16.2元，合计为6012.31元。此外，信利公司于2019年9月23日向新天公司转账支付了1935.53元，备注为石厦花园裙楼。再查明，信利公司系向案外人潘明俊等人租赁涉案商铺后再转租给孙小荣。信利公司与潘明俊等人签订的租赁合同中约定的租赁期限为2018年9月6日至2024年9月5日。上述事实，有孙小荣、信利公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，案涉租赁合同除约定的租赁期限中超出信利公司与潘明俊等人约定的租赁期限一天的部分无效外，其他部分均合法有效，案涉双方应严格履行合同义务。孙小荣于2019年8月3日搬离涉案商铺，以其行为表示不再履行合同义务，信利公司亦知晓并同意孙小荣搬离，故本院认定案涉租赁合同已于2019年8月3日事实上解除。关于违约方的认定。孙小荣主张其因信利公司未依约协助办理租赁备案登记手续、无法提供房产证及实际承租面积与约定面积存在巨大差异而解除案涉租赁合同。本院认为，首先，未办理租赁备案登记并不影响案涉租赁合同的履行。即使信利公司确实存在未协助办理租赁备案登记手续及未出示房产证的情形，亦不构成根本违约，孙小荣无权以此为由解除合同。其次，关于房屋面积差的问题。根据信利公司提交的微信聊天记录、孙小荣签署的《租赁确认书》、涉案商铺的装修施工图以及肖伟平的证人证言综合来看，孙小荣在承租涉案商铺之前已进行现场查看并测量面积，之后孙小荣亦对涉案商铺进行了装修，并由装修公司制作了施工图纸，其理应早已知晓涉案商铺的实际面积，结合信利公司向孙小荣催缴租金时，孙小荣亦未提及房屋存在面积差的问题，而是主张系因生意差、亏损严重才无法按时缴纳租金，故本院认为，案涉租赁合同中关于孙小荣按146.8平方米的面积向信利公司缴纳租金及相关费用的约定系双方合意的结果，孙小荣此后又以房屋面积存在差异为由要求解除合同，有悖诚信原则，本院不予支持。孙小荣拖欠租金并于2019年8月3日搬离涉案商铺，以其行为表示不再履行合同义务，已经构成根本违约，应对其违约行为造成的损失承担赔偿责任。关于本诉请求部分。孙小荣请求信利公司退还实际租赁面积与约定面积差额部分的租金180318.10元。如前所述，案涉租赁合同中约定出租面积为146.8平方米系双方合意的结果，孙小荣的此项诉求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于孙小荣请求信利公司返还租赁保证金145500元、改造费100000元、水电押金20000元，外摆押金2000元。本院认为，涉案租赁合同因孙小荣的原因而提前解除，根据合同第九条的约定，乙方无故终止本合同的，甲方不退还保证金给乙方。孙小荣请求信利公司返还租赁保证金145500元，无法律依据，本院不予支持；孙小荣请求返还改造费100000元，亦无法律依据，本院不予支持；因涉案租赁合同并未约定不予返还水电押金及外摆押金，而合同已解除，故孙小荣请求信利公司返还水电押金20000元及外摆押金2000元，本院予以支持。孙小荣另请求信利公司赔偿房屋装修损失182958.88元，涉案租赁合同因孙小荣的原因而提前解除，孙小荣的该项诉请，无法律依据，本院不予支持。关于反诉请求部分。信利公司诉请孙小荣向其支付2019年7月16日至9月19日期间租金103466元。本院认为，案涉租赁合同已于2019年8月3日解除，因孙小荣未缴纳2019年7月16日之后的租金，故孙小荣应向信利公司支付2019年7月16日至8月3日的租金29726元。至于信利公司主张2019年8月4日至2019年9月19日期间的租金，系对合同解除的时间理解有误，实质上应为空置期间的租金损失，为避免当事人诉累，本院予以一并处理并酌情按合同约定的租金标准支持上述期间的空置损失。经核算，信利公司诉请孙小荣向其支付2019年7月16日至2019年9月19日期间的租金（及空置损失）103466元，不高于其可主张的范围，本院对此予以支持。关于免租期损失。本院按照涉案租赁合同实际履行的期限与约定租赁期限的比例，酌情支持孙小荣向信利公司赔偿免租期损失85109元（48500×2×1861÷2121）。信利公司诉请的超出部分，本院不予支持。关于水电费、物业管理费。根据查明的事实，信利公司为涉案商铺支付2019年8月电费4912.5元、水费226.2元、管理费775.08元。信利公司虽于2019年9月23日另支付物业费用1935.53元，但未举证证明该笔费用系案涉商铺2019年7月至8月期间的费用，故本院对此不予支持。综上，孙小荣应向信利公司支付2019年7月、8月的水电费合计5138.7元及物业管理费1550元。信利公司诉请的超出部分，本院不予支持。信利公司另诉请孙小荣支付前述各项费用的逾期付款利息，考虑到信利公司无须向孙小荣返还租赁保证金145500元，已足以弥补前述各项费用的逾期付款利息，本院对信利公司的此项相关诉讼请求，均不予支持。关于信利公司诉请孙小荣赔偿中介费、律师费及逾期利息。因涉案租赁合同并未就该两项费用的负担作出约定，且考虑到信利公司的中介费及律师费损失，亦为其已没收的具有违约金性质的租赁保证金所弥补，故本院对信利公司的此项诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认深圳市信利网络科技有限公司与孙小荣于2018年11月14日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月3日解除；二、深圳市信利网络科技有限公司应在本判决生效之日起十日内，向孙小荣返还水电押金20000元及外摆押金2000元；三、孙小荣应在本判决生效之日起十日内，向深圳市信利网络科技有限公司支付2019年7月16日至2019年9月19日期间的租金及空置期损失合计103466元；四、孙小荣应在本判决生效之日起十日内，向深圳市信利网络科技有限公司赔偿免租期损失85109元；五、孙小荣应在本判决生效之日起十日内，向深圳市信利网络科技有限公司支付2019年7、8月期间的水、电费5138.7元；六、孙小荣应在本判决生效之日起十日内，向深圳市信利网络科技有限公司支付2019年7、8月期间的物业管理费1550元；七、驳回孙小荣的其他诉讼请求；八、驳回深圳市信利网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10108元（已由孙小荣预交），由孙小荣负担9755.46元，深圳市信利网络科技有限公司负担352.54元；反诉受理费3037元（已由信利公司预交），由孙小荣负担1862.52元，深圳市信利网络科技有限公司负担1174.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 黎    锦人民陪审员 杨  晋  丽二〇二〇年九月十一日书 记 员 庄晓玲（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。