云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4698号原告：裘运兰，女，1979年8月2日出生，汉族，身份证登记住址：江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：杨丽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人:白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:潘婷蕊，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告裘运兰与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：正林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案，于2020年6月17日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨丽，被告正林公司的委托诉讼代理人白宛灵、潘婷蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裘运兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，6个月内完成商品房交接手续；2、判令被告支付自2017年10月1日起至实际交房之日止按合同总价日万分之二计算的违约金（暂计至2019年11月30日止的违约金为138603元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的山海城邦XXX号房屋，合同总金额1017640元，被告承诺于2017年6月30日前将建设单位组织验收合格的商品房交付给原告。合同签订后，原告通过一次性付款的方式足额向被告支付了合同总价款，但被告至今没有履行交房义务。根据法律规定，合同约定违约金明显过低无法弥补给原告造成的损失，按每日万分之二计算趋于合理，也符合相同情况相同处理的惯例。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告正林公司辩称，1、原告要求被告交付房屋的诉讼请求超出了人民法院审理范畴。2、被告已通知原告接房，之后的违约金不应计算。3、原告主张的违约金过高，原告与被告没有约定按日万分之二计算违约金，合同约定的违约金为日万分之一，原告主张的违约金没有合同和法律依据。4、违约金应当扣除因中高考期间停工、新冠肺炎疫情影响等不可抗力导致停工的期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对《商品房购销合同》、收款收据、《关于延期交房问题的公示（一）》、协议真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的2份公示，系复印件，被告不予认可，真实性无法确定，本院不予确认。2、被告提交的快递单，原告认可收到了该邮件，但认为房屋不符合交房条件，本院对该快递单及被告通知原告接房的事实予以确认。3、被告提交的租金截图，系打印件，真实性无法确定，且仅凭该截图不能证明案涉房屋周围小区租金情况，本院对该截图不予采信。4、被告提交的应扣除违约金计算期限，系被告单方制作，对该证据本院不予确认，至于是否应扣除中高考及疫情期间本院随后予以评判。5、被告提交的昆明市环境噪音污染防治管理办法复印件，内容不完整，本院不予确认。6、被告提交的《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击新冠肺炎疫情若干措施的通告》、昆明市住房和城乡建设局关于印发《新冠病毒防疫期间昆明市建筑工程开（复）工工作方案》的通知，《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击新冠肺炎疫情若干措施的通告》中载明“房屋建筑、市政工程项目顺延工期自2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应起至解除之日止……”，因本案《商品房购销合同》约定被告应交付房屋时间为2017年6月30日，被告主张疫情不可抗力事实发生于合同约定交房期限之后，故不存在工期顺延的事实基础，被告提交的前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院确认下列事实：2016年10月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买山海城邦XXX号房屋，房屋总价款1017640元，被告应于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；逾期交房的违约责任，若被告自合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，被告以已支付款项为基数，按每日万分之一的标准计算逾期交房的违约金，违约金在实际交房之日一次性支付给原告，合同继续履行，宽展期内，被告无需向原告承担任何违约或赔偿责任。《商品房购销合同》办理了备案登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1017640元。2015年4月12日，被告正林公司发出《关于延期交房问题的公示（一）》，载明：“一、被告正林公司将严格执行合同关于延期交房的违约责任，按合同约定的已付款项每日万分之二之标准承担违约金，违约金自2015年4月1日起计算，并在此之后每三个月向所涉及延期交房业主以现金方式支付违约金，直至交房。二、上述物业根据工程计划拟于2015年年底交房，如届时仍不具备交房条件，业主可以选择退房或继续执行违约责任条款；之后新产生的违约金将按每日万分之四计算，并支付给业主……”。另查明，被告于2018年通知原告接房，原告没有接房。庭审中，被告陈述：案涉房屋没有竣工验收，被告无法明确竣工验收时间，之前被告没有向原告支付过本案违约金。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告有权要求被告继续履行《商品房购销合同》。原告已依约向被告支付了购房款，被告应按《商品房购销合同》约定的交房时间，即2017年6月30日前交房。虽然被告于2018年通知原告接房，但截至庭审案涉房屋尚未完成竣工验收，也没有达到合同约定的交房条件，被告没有完成交房义务，构成违约，应承担违约责任。关于违约金的标准。虽然《关于延期交房问题的公示（一）》明确2015年年底之后新产生的违约金按每日万分之四计算，但该公示是针对《商品房购销合同》约定2014年12月31日交房的业主，且该公示形成在原、被告签订《商品房购销合同》之前，因此本案违约金标准不应适用该公示。《商品房购销合同》约定被告逾期交房违约金按日万分之一计算，折合年利率为3.65%，该标准已能弥补逾期交房给原告造成的损失，故本院确定本案逾期交房违约金以原告已付购房款为基数按日万分之一计算。关于被告提出应扣除中高考及2020年新冠肺炎疫情停工期间违约金的主张。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。每年中高考时间系被告所能获悉的信息，不属于不能预见的情形，不构成不可抗力。被告作为专门从事房地产开发的公司，应当对项目施工情况进行充分预估评判，合理安排施工进度。被告认为中高考构成不可抗力应免除违约金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，《商品房购销合同》约定被告交房时间为2017年6月30日前，新冠肺炎疫情发生于合同履行期限届满之后，该疫情与被告不能在约定期限交付房屋不存在因果关系。同时，案涉房屋项目未完成竣工验收，被告也未提交证据证明因疫情对其竣工验收造成的影响程度及两者之间存在因果关系，故被告提出扣除疫情停工期间违约金的主张，本院不予支持。《商品房购销合同》约定被告应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。目前被告未交付房屋，原告有权向被告主张2017年10月1日至2020年6月17日庭审之日逾期交房违约金100848元（1017640元×0.1‰×991天）。因2020年6月17日庭审之后《商品房购销合同》履行情况尚有不确定因素，对庭审之后的违约金在本案中本院不予支持，如确实产生，原告可另行主张权利。《商品房购销合同》中约定被告应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告，目前案涉房屋尚未完成竣工验收，客观上不具备交房条件，且被告无法明确竣工验收时间，故原告要求被告6个月内交付房屋的诉讼请求本院无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告裘运兰与被告云南正林实业集团有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行；二、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告裘运兰2017年10月1日至2020年6月17日期间逾期交房违约金100848元；三、驳回原告裘运兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元（原告已预交），由原告裘运兰承担837元，被告云南正林实业集团有限公司承担2235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年九月一日书记员 刘俊毅