北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15025号原告：王素芳，女，1960年3月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京国伦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区五街太安胡同五街居委会西院。法定代表人：陈同石，董事长。委托诉讼代理人：刘士骏，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：边梦圆，北京天驰君泰律师事务所律师。原告王素芳与被告北京国伦房地产开发有限公司（以下简称国伦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王素芳，被告国伦公司的委托诉讼代理人刘士骏、边梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王素芳向本院提出诉讼请求：1．判令国伦公司赔偿239958．66元。2．判令国伦公司支付逾期交付房屋违约金以及利息损失55334．78元，以及按照年利率4．35%计算的自2017年5月28日开始至判决履行前述违约金期限届满之日的利息。3．判令国伦公司支付逾期办理房屋初始登记违约金9171．51元，以及按照年利率4．35%计算的自2018年8月30日开始至判决履行前述违约金期限届满之日的利息。4．判令国伦公司返还房产证办理费1800元。6．判令国伦公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王素芳与国伦公司于2015年7月25日签署了《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，前述合同条款王素芳已经全部如约履行。合同约定，国伦公司应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，但是国伦公司至2018年11月才交付该商品房并且交付的房屋存在诸多问题。国伦公司严重违反了双方签署的《房屋预售合同》及有关《补充协议》的约定，并给王素芳造成了损失，依法应当承担违约责任。故王素芳诉至本院，请求如上。被告国伦地产辩称：1．对于第一项诉讼请求，不予认可。2．对于第二项诉讼请求，因国伦公司已经按照合同约定向王素芳支付了违约金，故不同意支付。3．对于第三项诉讼请求，因国伦公司已经按约定进行了房屋的初始登记，不存在违约，故不同意支付。4．对于第四项诉讼请求，因合同约定由王素芳承担，故不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月18日，国伦公司（出卖人）与王素芳（买受人）签订《北京市商品房预售合同》一份，约定内容包括：该商品房预售许可证号为：京房售证字（2014）212号；王素芳购买坐落为昌平区昌平政府街南侧，西环路东侧1#办公楼4层404房屋；该商品房的用途为办公，层高为4．2米；预测建筑面积59．01平方米、套内建筑面积42．99平方米；该商品房单价每平方米35364．97元，总价款1520340元；买受人采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的50．01%，其余价款向中国农业银行借款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1800元人民币；本合同及附件共50页，一式伍份，具有同等法律效力，其中出卖人贰份，买受人壹份，房屋权属部门壹份，银行壹份。合同还约定有其他内容。合同附件六装饰和设备标准的约定，记载：“7、门窗：（1）外窗结构尺寸为：1800×2900等”。2016年8月31日，国伦公司（出卖人）与王素芳（买受人）另签订《补充协议》，变更付款方式为一次性付款，约定买受人于2016年8月31日支付房屋总价款1520340元。后王素芳向国伦公司支付了全部购房款，由国伦公司开具购房款发票。2018年10月29日，王素芳又向国伦公司支付房屋面积补差款8245元，王素芳实际向国伦公司支付购房款1528585元。2018年1月9日，国伦公司收取了王素芳产权证代办费1800元。2018年8月27日，国伦公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2018年11月14日，王素芳取得涉案房屋的权属证明。但国伦公司称其于2018年4月27日即已开始办理涉案房屋的初始登记，并提交房屋登记表等为证，显示涉案房屋所在楼栋登记测绘日期为2018年4月27日。对于王素芳的房产证的办理过程，国伦公司称系由其公司代办，其公司所做代办工作内容包括：通知业主办理时需提供的材料、派专人带领业主缴纳契税、派专人带领业主办理房本并为业主备齐办证材料等。王素芳对国伦公司的陈述不予认可，王素芳称房产证实际是由其自行办理的，其自行缴纳了契税，并无国伦公司专人陪同，其自行办理的房产证申请、领取手续，国伦公司仅派人将办理房产证需要的图纸材料在办证当天送至房屋权属登记机关。王素芳称2018年11月国伦公司办理交房。国伦公司称王素芳于2018年1月9日办理收房，并提交《入住文表签收单》为证。《入住文表签收单》记载日期与国伦公司所述相符。王素芳对《入住文表签收单》上业主签收处的签字真实性认可，但称，因国伦公司委托案外公司进行室内隔层装修等，实际交房日期为2018年11月。国伦公司认可委托装修的事实。国伦公司另提交有2018年1月9日双方签订的《补充协议》一份，内容为：“甲方（出卖人）：国伦公司，乙方（买受人）王素芳。鉴于：1．甲乙双方已于2016年5月18日共同签署了《北京市商品房预售合同》，乙方购买了1#办公楼第4层404号的商品房。2．原合同约定，甲方应于2016年6月30日前向乙方交付该商品房，但因国家政策变更原因导致甲方未能按照合同约定日期向乙方交付该商品房。3．自2016年6月30日至2017年1月16日的逾期交房违约金甲方已以【银行转账】【现金】形式全额支付给乙方，乙方确认收到此笔违约金。现甲乙双方经过友好协商，自愿达成如下协议：1．乙方同意继续履行原合同的，甲方预计于2017年8月15日取得该商品房建筑工程竣工验收备案表（但不可抗力因素和国家政策变更原因导致延期的除外），乙方承诺在此期间不再提出本合同约定外的其他主张或要求。2．甲方同意支付逾期交房违约金，逾期交房违约金赔付截止至2017年4月30日，自该日起停止计赔逾期交房违约金。3．甲乙双方确认：根据原合同约定，自2017年1月17日至2017年4月30日逾期交房违约金15812元，甲方承诺自双方签字盖章之日起7个工作日内以【银行转账】形式支付至乙方指定账户。乙方账户信息为：户名：王素芳，银行卡号：×××，开户行：北京银行清河支行。4．乙方收到甲方支付的此笔违约金后，视同甲方已履行完毕逾期交房违约赔偿责任，乙方不再追究甲方的逾期交房违约责任，且不得再因此向甲方提出任何形式的赔付主张或要求。5．如因乙方个人原因或乙方参加的相关活动影响到项目的竣工验收和甲方的正常经营，则因此造成的一起后果由乙方自行承担，且甲方有权利无条件解除原合同……”2018年1月25日，国伦公司向王素芳银行账户转账支付15812元。2016年9月27日、2016年11月30日、2017年1月20日，国伦公司曾分别向王素芳银行账户转账支付8971元、9578元、7146元。国伦公司称上述款项亦属逾期交房违约金，公司已支付逾期交房违约金自2016年7月1日至2017年4月30日。王素芳对该份《补充协议》予以认可。王素芳另主张其在收房时发现涉案房屋存在如下问题：1．房屋中有大梁；2．该房屋所在四层的室内地面高度低于四层室外的空中花园地面约1米；3．因地面高度问题，窗户尺寸未达到约定的尺寸，实际尺寸减小为1720×2240。因此提出诉讼请求，要求国伦公司赔偿239958．66元，即要求国伦公司因瑕疵履行减少房屋价款。本案审理过程中，王素芳曾申请对于现有空中花园地面高度和窗户大小以及屋内横梁是否影响房屋价格，如影响，对于价格的影响比例或范围进行鉴定评估。但因鉴定名录中尚无具备此类鉴定资质的评估机构，鉴定程序未能进行。经本院至涉案房屋现场勘验确认：涉案房屋位于该楼四层，四层朝向空中花园一侧的房屋窗户尺寸与合同附件约定的尺寸不符，明显小于四层另一朝向的房屋及其他层房屋；涉案房屋室内横梁并未占据较大空间，其他层房屋室内也有横梁；四层空中花园地面高度确实高于四层房屋室内地面高度，从四层楼梯处测量，四层楼道内与外部空中花园高度差约为90cm。国伦公司对于地面高度差问题，称房屋建设时并不存在高度差，但空中花园绿化加土后，就产生了高度差，根据四层该侧朝向的实际情况，为利于房屋使用，外窗尺寸建为现有尺寸。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、发票、收据、不动产权证书、房屋登记表、银行回单、入住文表签收单及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，国伦公司与王素芳于2016年5月18日签订的《北京市商品房预售合同》及2016年8月31日签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本院针对王素芳所提各项诉讼请求，分别分析如下：一、对于王素芳要求国伦公司给付逾期交房违约金及利息一节。原、被告于2018年1月9日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据该份《补充协议》的约定，国伦公司依约向王素芳支付违约金，已履行完毕逾期交房违约赔偿责任。因此，王素芳起诉要求国伦公司支付逾期交房的违约金及利息本院不再支持。二、对于王素芳要求国伦公司给付逾期办理房屋初始登记违约金及利息一节。原、被告签订的《北京市商品房预售合同》约定出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。国伦公司实际于2018年8月27日取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，故应支付王素芳2018年7月1日至2018年8月27日期间（58天）的逾期违约金，按照合同约定的违约金计算标准，经计算违约金应为8865．79元（1528585元×1/10000×58天）。对于国伦公司称应以其办理登记测绘日期作为认定其办理初始登记的日期，与《北京市商品房预售合同》约定的内容明显不符，故本院对其该项辩解不予采信。对于王素芳另主张的利息，缺乏合同依据，本院不予支持。三、对于王素芳要求国伦公司支付因瑕疵履行减少房屋价款的赔偿239958．66元一节。王素芳所主张交付的房屋存在的瑕疵问题，其中对于室内横梁问题，合同并未约定室内无横梁，且现场来看室内横梁并未占据较大空间，从房屋使用与美观等角度来看，室内横梁对于房屋居住感受以及房屋价格并不会造成影响，另考虑到该横梁是为房屋安全设计，其他各层户型屋内也均有横梁，故对于王素芳主张该瑕疵问题本院不予采信。对于王素芳主张的室内地面高度低于室外的空中花园地面高度，同时造成外窗尺寸减小、与约定不符的问题，从现场来看王素芳主张的这一情况属实，并且该问题仅存在于该楼栋四层朝向空中花园的房屋中，将近一米的较大的地面高度差也确实会影响到居住感受。本案中，国伦公司与王素芳签订的是商品房预售合同，合同签订时房屋尚未建成，对此国伦公司应在预售房屋时如实告知王素芳所购房屋的详实情况。但从双方签订的《北京市商品房预售合同》附件所约定的外窗尺寸来看，签订合同时并未显示王素芳所购房屋与其他层或同层另一朝向的房屋存在不同。国伦公司虽称地面高度差问题系因空中花园后期绿化加土所致，但该问题应属国伦公司建房时即应综合设计考虑、可以预测的范畴，其并未在售房前如实告知，应当承担相应的赔偿责任。但因该部分赔偿数额无法通过鉴定评估的形式予以确定，本院根据外窗尺寸减小及存在地面高度差对居住感受的实际影响程度以及可能导致的价格影响等因素，酌情确定赔偿金额为40000元。四、对于王素芳要求国伦公司返还产权证代办费一节。在办理房屋所有权转移登记手续的过程中，商品房买受人可以选择自行办理，也可以选择委托出卖人或代理公司办理房产证。本案中原、被告签订的《北京市商品房预售合同》约定王素芳委托国伦公司办理房屋权属转移登记，费用为1800元，双方未详细约定该笔费用对应的代办义务包含哪些内容。但根据房产证办理的一般流程来看，可以由出卖人代办的内容包括：代收代交契税等税费、代办房产证申请手续等。现王素芳作为买受人，其自行缴纳了契税等税费，并且亲自办理了房产证的申请手续，国伦公司仅派人将办理房产证需要的图纸材料在办证当天送至房屋权属登记机关，故本院认为国伦公司并未完全履行其代办义务，应根据其实际履行情况退还部分代办费，对于应退还金额，本院根据其履行情况酌情确定为900元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王素芳逾期办理初始登记违约金8865．79元；二、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王素芳房屋损失40000元；三、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还王素芳产权证代办费900元；四、驳回王素芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5894元，由王素芳负担4850元，已交纳；由北京国伦房地产开发有限公司负担1044元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡爱军人民陪审员  李桂云人民陪审员  韩淑娟二〇二〇年九月三十日书 记 员  刘 佳