吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初993号 原告：赵庆余，男，1951年1月19日出生，汉族，抚松县运输公司退休员工，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：董少军，北京盈科（长春）律师事务所律师。 原告：赵莉，女，1972年5月15日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：董少军，北京盈科（长春）律师事务所律师。 原告：赵芫，女，1979年9月24日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：董少军，北京盈科（长春）律师事务所律师。 原告：赵洁，女，1974年11月16日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：董少军，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告：赵庆祥，男，1959年6月1日出生，汉族，中国石油销售有限公司抚松经营处员工，现住吉林省抚松县抚松镇。 委托诉讼代理人：陈维忠，吉林王利律师事务所律师。 被告：刘春艳，女，1961年2月27日出生，汉族，中国石油销售有限公司抚松经营处退休员工，现住吉林省抚松县抚松镇。 委托诉讼代理人：陈维忠，吉林王利律师事务所律师。 原告赵庆余与被告赵庆祥、刘春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依职权追加赵莉、赵芫、赵洁为本案共同原告，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵庆余及其与赵莉、赵芫、赵洁的委托诉讼代理人董少军、被告刘春艳及其与赵庆祥的委托诉讼代理人陈维忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵庆余、赵莉、赵芫、赵洁向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与二被告签订的《售房协议》；二、判令二被告立即腾出位于白山市抚松县锦江路30号的房屋并返还给原告；三、判令二被告承担房屋占有使用费（按同区域同面积市场价格即10万元/年计算，自2004年07月28日起至实际返还房屋之日止)；四、二被告已支付的16万元抵销房屋部分占有使用费；五、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2004年7月27日，原告与二被告签订了《售房协议》，约定原告将其坐落在抚松县城郊乡政府西侧的自有楼房出售给二被告，总面积为427平方米，总价款为50万元整。同时约定二被告在协议约定期限若未履行完付款义务，原告有权收回房屋。现原告已履行完交付义务，而被告在支付16万元购房款后便不再履行付款义务，为保障原告合法权益，现提起诉讼。 被告刘春艳、赵庆祥辩称，一、原告诉讼主体错误。根据双方2004年7月27日签订的售房协议，“售房者签字”一栏明确记载是赵庆余、高桂珍，并有双方签字及捺印。赵庆余与高桂珍是夫妻关系，案涉房产显然是夫妻共同财产，故本案原告应当是赵庆余、高桂珍二人,而不是赵庆余个人；因高桂珍几年前已经去世,其第一顺序继承人有赵庆余及女儿四人,所以本案涉及到的房产权利更不是赵庆余一人所有，其原告主体资格错误；二、被告不同意解除售房协议，同意继续履行协议。双方之所以于2004年7月27日签订了一份简单的售房协议，将价值45万元的房产卖给被告50万元,是基于亲情关系，亲兄弟之间互不计较、和睦相处是家庭美德，这也正是被告支付20万元（实际支付16万元）接收一个毛坯土楼进行装修使用，而原告夫妻自愿将剩余款的还款日期定在十年之内的原因。多年来,被告因做生意亏损，二人相继退休、下岗,每月收入总计三千余元,无力缴纳剩余房款，客观原因导致构成违约。售房协议虽然约定原告有权收回房产,但时至今日来看，这种约定以及原告的诉讼请求是不公平的。2004年，被告16万元可以买一处房产居住，但现在16万元连一处房产的首付都不够。另外,被告对案涉房产进行了整体装修,据不完全估算装修费用高达七八十万元，希望原告考虑到被告的实际困难和亲情关系，宽限还款期限，继续履行合同；三、原告的诉求有失公平，违背了公平原则。如果按照原告的诉求办理,无异于将被告扫地出门还要背负一身外债然不合情理。其一，原告要求收回房屋,2004年的毛坯土楼价格是50万元,现在升值后的价格不止50万元，约200万元。而且被告巨大的装修费也是升值费用的一部分；其二，售房协议约定,2014年之后,原告有权收回此房,签订协议时的“此房”,是装修前的房,而不是装修后的房,当时的此房不是现在的此房,价值不同；其三,原告要求被告支付2004年至2020年期间的使用费157.5万元,显然没有道理,被告自2014年开始违约,其违约损失只能从2014年之后算起。其四,157.5万元是按照每年10万元计算,不符合抚松当地市场价格(约12.8万元),无理无据。综上,被告违约,没能按照合同履行,具有过错,但原告的做法不合情理,也有悖于法律规定,为了维护家庭的安定团结,在原告起诉后，原、被告的众多姊妹、兄弟聚集到一起进行了调解说和,争取互相谅解,达成协议,使被告夫妻有房居住、正常生活,原告的合法权益得到基本维护,有利于各家庭的团结,不至于导致众多姊妹、兄弟之间互不往来，甚至成为仇人。所以,本案深层次的影响远远大于原告诉求的财物价值,双方能够心平气和的协商达成和解协议是解决本案的最佳途径。 根据原、被告提供的证据，经庭审质证，本院确认以下事实：2004年7月27日，赵庆余、高桂珍与刘春艳、赵庆祥签订“售房协议”一份，内容为：“赵庆余自有楼房壹栋,座落在抚松县城郊乡政府西侧，带地下室共**，总面积427平方米。从2004年3月份卖给赵庆祥，总作价为50万元整，大写伍拾万元整。付款方式：首批付款为20万元，其余30万元应在壹拾年即2014年内陆续付清，以收款据为证。如在此期限后尚未还清全部房款，售房者有权收回此房。此房屋房照现已借给赵庆祥作为贷款抵押。待房款全部付清后再办理房屋交易手续。此协议一式两份，不可丢失，不可违约。如有一方违约应负所有经济损失。以此为证。”赵庆余及其妻子高桂珍（已故）在售房者一栏签字并捺印，刘春艳、赵庆祥在购房者一栏签字并捺印。协议签订后，原告向被告交付房屋，二被告于签订合同当日给付原告购房款15万元，之后又给付购房款1万元，共计16万元，余款34万元至今未付。 另查明，案涉房屋房权证中记载建筑总面积为427.20平方米，其中地下室一层71.20平方米，地上**门市118.40平方米，地，地上**住宅面积2370平方米（含一层楼梯） 原告提供房屋所有权证、售房协议各一份、国有土地使用权证一份，证明案涉房屋及土地均为原告赵庆余所有。二被告对上述证据真实性无异议，本院予以采信；原告提供案涉房屋全景照片十三张，证明房屋状况。二被告对证据真实性无异议，本院予以采信；原告提供周边房屋住房合同一份，证明150平米左右的一楼年租金为4.8万元。另提供抚松县圆梦房产中介有限公司出具的案涉房屋相关地段房屋出租价格参考信息和价格说明一份，证明案涉房屋整体的出租价格为每年6万元，其中类似面积在200平方米以上，500平方米以下的整体出租价格为每年每平方米200元，以上证据供法庭参考案涉楼房租金价格。二被告对上述证据的租金价格有异议，但经本院释明，二被告未在法定期限内对案涉租金价格申请鉴定，应视为其放弃权利。原告提供的周边房屋住房合同系复印件，且并非案涉房屋周边地段房屋，不具有证明力，本院不予采信。原告提供的抚松县圆梦房产中介有限公司出具的案涉房屋相关地段房屋出租价格参考信息和价格说明，因系房屋中介机构出具，且较为符合本地租金实际情况及案涉房屋状况，本院予以采信，并认定案涉房屋整体的出租价格为每年6万元。 二被告提供案涉房屋室内照片13张及装修项目清单一份，证明二被告接收该房屋之后进行了整体的室内装修，装修费共计70万元。原告对装修费用有异议，但经本院释明，原告未对该装修费用申请鉴定，视为其放弃权利，且原告亦未提供任何证据证实其反驳意见，故本院对二被告提供的上述证据予以采信，认定二被告的装修费用为70万元。 以上事实，有原告提供的房屋所有权证、售房协议各一份、国有土地使用权证、案涉房屋全景照片、中介公司出具的案涉房屋相关地段房屋出租价格参考信息和价格说明、被告提供的案涉房屋室内照片及装修项目清单及当事人及代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告赵庆余及其妻子高桂珍与二被告于2004年7月27日签订的《售房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。该协议已明确约定：房屋总价款为50万元，付款方式为：首批付款20万元，其余30万元应在10年内即2014年内陆续付清。如在此期限后尚未还清全部房款，售房者有权收回此房。如有一方违约应付所有经济损失等内容。合同签订后，原告方依约交付房屋，但二被告仅给付购房款16万元，余款34万元至今未付，属严重违约行为。故按照该协议约定，原告作为售房者有权解除协议，并收回案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权在合同解除后要求二被告赔偿自售房之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费损失。关于赔偿的标准，因经本院释明，二被告未在法定期限内对案涉房屋占有使用费价格申请鉴定，视为其放弃权利。根据原告提供的抚松县圆梦房产中介有限公司出具的案涉房屋相关地段房屋出租价格参考信息和价格说明，结合案涉房屋的面积、位置及当地的房租情况，本院认定案涉房屋的资金占用费为每年6万元。被告已向原告支付的16万元房款，应在房屋占有使用费中予以抵销。被告主张在其占有房屋期间对案涉房屋进行装修、外墙保暖、接供暖、换房盖等修缮项目共计花费约70万元。对该费用，经本院释明，原告不申请鉴定，应视为其放弃权利。根据被告提供的证据，综合本案案情及案涉房屋当前价值和被告修缮房屋行为对案涉房屋增值的有利影响，本院认定被告对案涉房屋的修缮费用为70万元。就该费用，原告应对被告进行折价补偿。综上，依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2004年7月27日签订的《售房协议》； 二、被告赵庆祥、刘春艳于本判决生效之日起三十日内向原告赵庆余、赵莉、赵芫、赵洁交付房屋（房屋位于抚松县抚松镇锦江路南侧，产权人为：赵庆余，建筑面积：427.20平方米）； 三、被告赵庆祥、刘春艳于本判决生效之日起三十日内支付原告赵庆余、赵莉、赵芫、赵洁房屋占有使用费（自2004年7月28日起至房屋实际交付之日止，按每年6万元标准计算）。被告赵庆祥、刘春艳已支付的16万元房款，从上述房屋占用费中予以扣除； 四、原告赵庆余、赵莉、赵芫、赵洁于本判决生效之日起三十日内补偿被告赵庆祥、刘春艳房屋修缮费70万元。 五、驳回原告赵庆余、赵莉、赵芫、赵洁的其他诉讼请求。 案件受理费9,488.0元（已减半收取），由原告赵庆余、赵莉、赵芫、赵洁负担4,839元，由被告赵庆祥、刘春艳负担4,649元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  杜景丽 二〇二〇年九月二十六日 书记员  谭雪