天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1535号原告：天津市工商业用房经营管理中心，住所地天津市和平区重庆道**。法定代表人：刘文浩，主任。委托诉讼代理人：胡明，天津华盛理律师事务所律师。被告：天津德信敬雅房地产经纪有限公司，住，住所地天津市和平区劝业场街南京路**-2/div>法定代表人：高岩，总经理。委托诉讼代理人：刘力熔，天津卫津律师事务所律师。原告天津市工商业用房经营管理中心与被告天津德信敬雅房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市工商业用房经营管理中心的委托诉讼代理人胡明，被告天津德信敬雅房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘力熔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市工商业用房经营管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告支付自2018年12月1日至2020年4月30日房屋租金734282.7元及实际支付之日止的违约金（截至2020年4月违约金为人民币293713.08元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日房屋租金129579.3元及2018年12月至2020年1月租金对应的逾期付款违约金，自2018年12月1日至实际支付之日止，截至2020年4月违约金为293713.08元（详见计算明细）。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系，被告承租原告经营管理的天津市和平区南京路238号房屋，双方签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》第三条约定：“租金每月为人民币43193.1元，乙方（被告）应当在每月25日交租日之前向甲方（原告）交付租金，不得拖欠。”同时，双方在该合同第五条约定：“乙方逾期未缴纳租金的，自交租日起甲方每月加收5%的违约金。”截至起诉前，被告尚拖欠原告2018年12月1日至2020年4月30日租金未予支付。被告拖欠租金的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告多次向被告主张上述租金未果，原告为维护自身的合法权益特诉至法院。诉讼过程中，被告向原告缴纳了2018年12月1日至2020年1月31日期间的租金604703.4元，因此原告相应变更了诉讼请求，但坚持主张该部分租金相对应的逾期付款违约金。天津德信敬雅房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，案外人天津住宅建设发展集团有限公司在涉案房屋上设定了抵押权，并且抵押条款严重损害了被告的合法权益，就该事项，被告已多次找到原告和住宅集团进行沟通，均未解决，被告提起诉讼，现该案在审理过程中，案号为（2019）津01民初951号，案由为确认合同无效，在天津市第一中级人民法院审理。第二，因为今年新冠肺炎疫情，中央国务院及天津市政府、市财政局、市国资委，发布了相关的政策和规定，要求市级行政事业单位及所办企业包含国有独资和国有全资出租的房屋承租方为中小企业的纳入减免政策的范围，并进一步规定，减免租期时间为自2020年2月7日起6个月内，前三个月全免，后三个月减半，在政策下发后，涉案房屋在减免范围内，被告多次找到原告要求对租金予以减免，并提交了书面申请和相关资料，但原告拒绝办理并以各种理由拖延。故被告认为不是被告不缴纳租金，而是因为原告没有排除在本案涉案房屋上设定的违法的抵押权，没有排除妨害，并且原告没有按照国家规定，对租金予以减免，所以被告认为责任不在于被告，过错方是原告。第三，对于违约金，被告也不同意支付，未缴纳租金的责任在原告，原告是过错方，被告没有过错；且未对原告造成任何损失；在疫情期间，被告本身也属于小微企业，经营困难，国家也出台相关帮扶政策，原告要求被告支付违约金，被告不同意。第四，被告于2020年7月1日向原告缴纳了2018年12月1日至2020年1月31日租金604703.4元，原告主张该租金的逾期违约金没有事实和法律依据，被告缴纳该部分租金不是基于认可被告有过错，也不是基于认可原告的诉请，而是本着息事宁人解决事情的态度，并不能否认原告存在过错。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：天津市和平区南京路238号房产（以下简称涉案房屋）使用权面积为2152.80平方米，建筑面积为2833.68平方米（其中，平房砖木结构824.08平方米，平房混合结构174.88平方米，楼房混合结构1834.72平方米）。产别为国有自管产，权利人为天津住宅建设发展集团有限公司，并经登记机关颁发房地证。该房屋由天津住宅建设发展集团有限公司授权原告经营管理。原、被告签订有《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，约定原告作为出租人将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日，每月租金43193.1元。原告按月收取租金，不得强行预收租金。被告应在每月25日交租日之前向原告交付租金，不得拖欠。被告逾期未缴纳租金的，自交租日起原告每月加收5%的违约金，原告加收违约金总额最高不超过所欠租金总额的2倍。案件审理过程中，被告于2020年7月1日向原告缴纳了2018年12月1日至2020年1月31日的租金604703.4元，原告亦予以认可。本院认为，原告与被告签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方租赁合同约定，每月租金43193.1元。对于原告主张被告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金129579.3元，本院认为，因原告主张的该期间处于新冠疫情期间，根据津政办发﹝2020﹞1号文件天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施，对承租国有资产类经营用房的中心企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。该文件于印发之日2020年2月7日起施行。本案被告符合上述房租减免政策范围，故对于2020年2月7日至2020年4月30日租金予以减免，被告应支付原告2020年2月1日至2020年2月6日租金8638.62元（43193.1/30*6）。对于原告抗辩称被告将涉案房屋转租继而无法减免被告租金，理由不成立，本院不予采纳。关于原告主张被告支付原告逾期付款违约金一节，本院认为，根据租赁合同约定，被告应在每月25日交租日之前向原告交付租金，不得拖欠。被告逾期未缴纳租金的，自交租日起原告每月加收5%的违约金，原告加收违约金总额最高不超过所欠租金总额的2倍。现被告直到2020年7月1日才向原告交纳2018年12月1日至2020年1月31日期间的租金共计604703.4元。而对于2020年2月1日至2020年2月6日期间的租金8638.62元，被告至今未予支付，被告延期交纳租金及拖欠租金的行为显系违约，根据租赁合同约定，应承担支付违约金的违约责任。而被告抗辩称租赁合同约定每月5%的违约金标准过高，本院认为抗辩意见成立，且被告逾期付款的行为未给原告造成其他实际损失，本院酌情予以调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故本案中，原告主张的违约金应分段计算，2018年12月26日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算基数均为月租金43193.1元。经计算，被告应支付原告2018年12月至2020年1月期间的每月逾期支付租金的违约金共计24635元。而对于2020年2月1日至2020年2月6日租金8638.62元至今未予支付，被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，支付自2020年2月26日至实际给付之日止的逾期付款违约金。对于被告抗辩不同意支付违约金以及未交纳租金的责任在于原告有过错，因为原告及案外人天津住宅建设发展集团有限公司在涉案房屋上设定了抵押权，并且抵押条款严重损害了被告的合法权益，为此，被告与原告在天津市第一中级人民法院（2019）津01民初951号确认合同无效案件予以审理。本院认为，原告及案外人在涉案房屋设定抵押权的问题不能成为阻却被告支付房屋租金及违约金的理由与合法依据，且（2019）津01民初951号案件与本案并无直接关联，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。同时，被告以在新冠疫情期间，被告作为小微企业经营困难，国家也出台相关帮扶政策为由不同意支付逾期付款违约金，亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津德信敬雅房地产经纪有限公司支付原告天津市工商业用房经营管理中心2020年2月1日至2020年2月6日的租金8638.62元及违约金（以8638.62元为基数，自2020年2月26日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、本判决生效之日起十日内，被告天津德信敬雅房地产经纪有限公司支付原告天津市工商业用房经营管理中心2018年12月至2020年1月期间的每月逾期支付租金的违约金共计24635元；三、驳回原告天津市工商业用房经营管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7649.4元，减半收取计3824.7元，由被告天津德信敬雅房地产经纪有限公司负担。（被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市工商业用房经营管理中心）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张曾霞二〇二〇年九月四日书记员  刘丹旎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。