山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2066号 上诉人(原审原告):青岛米兰道商业管理有限公司，住所地青岛市市**燕儿岛路**。 法定代表人：许广艳，董事长。 委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师 上诉人(原审被告):青岛城市建设投资（集团）有限责任公司，住所地青岛市市**澳门路**甲。 法定代表人：邢路正，董事长。 委托诉讼代理人：李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珊珊，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛米兰道商业管理有限公司(以下简称米兰道公司)因与上诉人青岛城市建设投资（集团）有限责任公司（以下简称城投集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人米兰道公司的委托诉讼代理人陈建，上诉人城投集团的委托诉讼代理人李戎家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米兰道公司上诉请求:1．撤销一审判决第二项，改判城投集团加倍支付米兰道公司合同有效部分的定金410700元，并支付米兰道公司合同无效部分定金的利息损失(以合同无效部分定金2589300元为基数，自2008年8月8日起至实际给付之日止的四倍同期银行贷款利息)或将案件发回重审；2.改判一审判决第三项为城投集团赔偿米兰道公司宣传推广招商费、装修施工费、租户退赔损失、办公费用损失、现场清理费用、其他损失共计22365625元或将案件发回重审；(上述两项合计22776325元)；3.一、二审诉讼费用由城投集团承担。事实与理由：一、涉案租赁合同部分无效、部分解除系因未取得建设工程规划审批手续，城投集团作为出租方，应承担全部责任，米兰道公司作为承租人，基于对城投集团系市属大型国有企业的信赖，尤其是发改委、国土、规划、人防、消防等政府部门为涉案项目出具的审批意见，有充分的理由相信涉案项目具有完备的规划审批手续，已对涉案项目尽到了必要、合理审慎义务，属于无过错方，一审判决认定米兰道公司应承担30%的过错责任，系事实认定错误。二、纵观“支付300万元定金→签订涉案合同→出具收款收据”的履约过程，结合通常的交易习惯，300万元应认定为定金。基于此，合同有效部分的定金(410700元)应适用定金罚则予以双倍返还。涉案项目至今未实际交付，尚未达到“定金转为租金”的条件，一审判决事实认定错误。三、一审判决将合同无效部分的定金认定为300万元的四分之三，进而以225万为基数计算利息损失，系事实认定错误。四、因城投集团单方过错导致涉案租赁合同无法履行，由此产生的经济损失，城投集团应予以赔偿。一审判决对下列损失未判决赔偿，有失公允：1.由于城投集团未按约交付房屋，导致米兰道公司无法向租户交付商铺，米兰道公司已将收取的定金(定金双倍返还)、租金全部退还租户，向部分租户支付了赔偿款，增加律师费、诉讼费等共计9677626.86元。2.米兰道公司为运营涉案项目而产生的办公费用7899429.46元。3.现场清理及临建设施费用65000元。4.其他损失，由于城投集团的过错以及违约行为，导致涉案租赁物多年来一直未实际交付，米兰道公司无法向租户交付商铺，租户将米兰道公司诉至法院，导致米兰道公司为此支付了高额的律师费、诉讼费等费用。 城投集团辩称，一、城投集团履行了建设项目城投集团所能够办理的相关规划、人防审批手续，米兰道公司对项目的手续办理情况、施工进展情况以及米兰道项目与金街项目冲突的情况充分了解，但仍口头甚至书面催促城投集团签订租赁协议，对于租赁协议部分无效，米兰道公司应当承担主要过错责任。二、米兰道公司在明知上述情况的前提下，积极追求占有涉案房屋的结果，宣传推动招商招租，致使损失扩大，应由米兰道公司承担全部责任。三、一审法院认定300万元定金已经转化为租金正确。但一审判决有效部分的租金（定金）返还给米兰道公司没有法律依据，米兰道公司要求无效部分租金（定金）按照四倍利率承担利息无依据。四、根据涉案租赁物的建设实际情况，有效部分的建筑造价远远超出无效部分，米兰道公司强调单纯以未经实际测量的、审批建筑面积的比例界定有效无效的比例，不应支持。五、米兰道公司主张的租户退赔损失、办公费用、现场清理及临建设施费用、其他损失等，一审判决认定基本正确，米兰道公司的该上诉理由不成立。 城投集团上诉请求：1.撤销一审判决第16页第一段对超出本案审理范围、且未经查明的事实描述；2.撤销一审判决第一项，并依法改判支付米兰道公司225万元；3.撤销一审判决第三项，并依法改判；4.一、二审诉讼费用由米兰道公司承担。事实和理由：一、一审判决第16页在未经查明的情况下描述米兰道公司“在该项目部分地上及毗邻土地上将原有公共绿地圈占并改建为休闲园林”不妥，应予撤销，以避免对城投集团另案诉讼造成不应有的影响。二、因涉案租赁合同存在有效和无效两部分，涉及的租赁房屋面积比例大约为3∶1，一审判决认定300万元为租金，有效部分的75万元租金应当归城投集团。因此，一审判决第一项判令将300万元全额支付米兰道公司不妥。三、双方对于合同无效应当承担同等责任。一审判决认定米兰道公司和城投集团双方的过错责任比例为3∶7有失公允。米兰道公司在签到租赁合同时就知道项目不符合交付条件、且与“金街”项目冲突不具备履行条件，但米兰道公司积极占有房屋，进行装修、宣传、招商，由此产生的损失均属于扩大的损失，应由米兰道公司自行承担。四、一审判决直接以米兰道公司提交的装修投入的原值1283000元判令赔偿损失，适用法律不当。五、米兰道公司主张的宣传推广招商费用损失之第三项活动招商费用存在虚增的情况。 米兰道公司辩称，一、涉案项目地上公共绿地与本案无关，且地上部分土地目前登记在青岛旅游集团有限公司名下，城投集团无权针对该地上部分主张权利。二、涉案租赁合同部分无效、有效部分被解除的过错全部在城投集团，应承担100%的赔偿责任。三、涉案项目至今未实际交付，300万元尚未达到“定金转为租金”的条件。四、合同有效部分即13.69％的定金应双倍返还，无效部分即86.31％的定金应按照四倍贷款利息予以赔偿。 米兰道公司向一审法院起诉请求：1.判令城投集团返还米兰道公司已交纳的合同无效部分的定金2589300元；2.城投集团双倍返还米兰道公司已交纳的合同解除部分的定金821400元；3.城投集团向米兰道公司支付合同无效部分定金自交纳之日起至实际给付之日止的利息损失（暂计至2019年8月12日为6420688元）；4.城投集团赔偿米兰道公司其他各项损失、费用共计22365625元；5.本案诉讼费用由城投集团承担。 一审法院认定事实： 一、合同签订及履行情况 青岛世纪星辰投资有限公司于2013年5月16日变更名称为青岛米兰道商业管理有限公司。 青岛帆船中心地下商业街项目（青岛市市南区燕儿岛路1号）系由青岛东奥开发建设集团公司开发建设。2008年4月16日，青岛人民政府下发青政发[2008]11号文件，确定：“组建青岛城市建设投资（集团）有限责任公司，青岛东奥开发建设集团公司整建制划转青岛城市建设投资（集团）有限责任公司。” 2008年8月22日，城投集团（甲方）与米兰道公司（乙方）签订《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》一份，合同主要约定甲方将青岛奥林匹克帆船中心地下商业街出租给乙方事宜达成协议。第一条出租房屋的坐落、使用范围、用途1、房屋座落（路名、幢号）：青岛市东海路与东泰佳世客步行街的交界处，建筑面积11789平方米。具体详见附件1。2、甲方出租和交付该房屋时，该房屋应具备给排水、供电、通风、空调、消防、电梯等设施和设备，并按照附件2的约定要求交付乙方使用，保证该设施设备的正常使用。3、甲方与乙方同意附件2作为甲方向乙方交付该房屋时和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。双方签字盖章后交接房屋生效。4、为了有利于商业街的正常运营，乙方负责租赁房屋及附属物的物业管理。属甲方产权范围内的区域，甲方协助乙方办理与经营有关的审批事宜。5、乙方租赁该房屋仅作为商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第二条房屋租赁期限、期满续租的约定1、租赁期共15年整。甲方从2009年1月1日起该房屋出租给乙方使用，至2023年12月31日期满。2、合同期满，如甲方仍继续出租房屋，在同等条件下，乙方有优先权。经甲方同意后由双方重新签订续租合同。3、合同期满，乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。4、如在上述期间内，乙方未曾以书面形式向甲方发出续租请求，则甲方有权在租赁期届满后将租赁场地转租给他人，并有权在租赁期届满前与他人订立此租赁期后起租的新租赁合同。第三条租金标准、支付期限与方式1、租金标准：双方约定，该房屋租金五年内不变，每年为人民币1500万元整（含税）。从第六年起租金每年调整一次，由双方协商递增幅度，但每年递增幅度不低于1%不高于3%。2、租金支付方式：以半年为单位由乙方预交，预交时间为每半年期届满前一个月。具体时间详见附件4《租金支付时间表》。3、定金：双方约定，在签订合同前，乙方应向甲方支付人民币300万元作为合同定金。甲方收取定金后向乙方开具收款凭证。当甲方将房屋依约交付乙方时，此定金转为乙方向甲方交纳的租金，不足半年租金部分（450万元），在免租期结束前三日交齐（即2009年4月27日前）。4、乙方装修免租期：该房屋免租装修期为4个月，自2009年1月1日至2009年4月30日止，此期间不计入租金计付期间，但乙方应支付水电、垃圾清运等因装修施工而发生的费用。5、市场培育期：为了更好地培育本项目，在市场开业前期给业户提供免收租金、宣传推广等优惠政策，本着共担风险共同获利的原则，甲方同意在装修免租期届满后给予乙方2个月的市场培育期，此期间不计入租金计付期间。该合同签订后，米兰道公司入驻涉案项目进行前期招商工作。 2008年8月8日，米兰道公司向青岛东奥开发建设集团公司支付300万元，青岛东奥开发建设集团公司于2008年8月25日向米兰道公司出具了300万元收款收据，注明款项系地下商业街租金。 2010年2月10日，城投集团（甲方）与米兰道公司（乙方）又签订《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》一份，该合同约定：“第一条出租房屋的坐落、使用范围、用途1、房屋座落（路名、幢号）：青岛市东海路与东泰佳世客步行街的交界处，建筑面积11789平方米。具体详见附件1。2、甲方出租和交付该房屋时，该房屋应具备给排水、供电、通风、空调、消防、电梯等设施和设备，并按照附件2的约定要求交付乙方使用，保证该设施设备的正常使用。3、甲方与乙方同意附件2作为甲方向乙方交付该房屋时和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。双方签字盖章后交接房屋生效。4、为了有利于商业街的正常运营，乙方负责租赁房屋及附属物的物业管理。属甲方产权范围内的区域，甲方协助乙方办理与经营有关的审批事宜。5、乙方租赁该房屋仅作为商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第二条房屋租赁期限、期满续租的约定1、租赁期共15年，甲方从2010年07月01日起将该房屋出租给乙方使用，至2025年06月30日期满。……第三条租金标准、支付期限与方式：1、租金标准：双方约定，该房屋租金前三年不变，每年为900万元整（含税），从第四年起租金逐年递增3%。2、租金支付方式：以半年为单位由乙方预交，预交时间为每半年期届满前一个月。具体时间详见附件4《租金支付时间表》。3、定金：双方约定，在签订合同前，乙方应向甲方支付人民币300万元作为合同定金。甲方收取定金后向乙方开具收款凭证。当甲方将房屋依约交付乙方时，此定金转为乙方向甲方交纳的租金，不足半年租金部分（150万元），在免租期结束前三日交齐（即2010年6月28日前）。4、乙方装修免租期：该房屋免租装修期为4个月。自2010年1月1日起至2010年4月30日止。此期间不计入租金计付期间，但乙方应支付水电、垃圾清运等因装修施工而发生的费用。5、市场培育期：为了更好地培育本项目，在市场开业前期给业户提供免收租金、宣传推广等优惠政策，本着共担风险共同获利的原则，甲方同意在装修免租期届满后给予乙方2个月的市场培育期，自2010年5月1日至2010年6月30日止，此期间不计入租金计付期间。租金计付日自2010年7月1日起。”该合同其余条款与2008年8月22日的租赁合同内容基本相同。 二、办理审批的相关事实 2005年4月5日，青岛市国土资源和房屋管理局向青岛东奥开发建设集团公司出具《关于对青岛东奥开发建设集团公司东海路人行地下通道工程建设项目用地的预审意见》，主要内容为：你单位《关于申请办理东海路人行地下通道工程土地预审的报告》收悉。根据《建设项目用地预审管理办法》的有关规定，经审核，提出如下预审意见：一、建设项目拟选址位于青岛东部商业街与东海路交叉口处，东泰佳世客东侧，占地面积约3850平方米（以实地测量为准），符合青岛市土地利用总体规划；二、建设项目符合国家和省有关供地政策；三、请你单位按程序办理有关用地手续。本预审意见有效期两年，自批准之日起计算。 2005年10月10日，青岛市国土资源和房屋管理局向青岛东奥开发建设集团公司出具《关于对青岛东奥开发建设集团公司东海路地下工程建设项目用地的预审意见》，主要内容为：你单位《关于申请东海路地下工程土地预审办理的报告》收悉。对申请中的地下工程建设项目用地提出如下预审意见：一、建设项目拟选址位于市南区××路××号××占地面积约21000平方米（以实地测量为准），符合青岛市土地利用总体规划；二、建设项目符合国家和省有关供地政策；三、建设项目不得超越青房地权市字第1××7号《房地产权证》登记的用途和面积。本预审意见有效期两年，自批准之日起计算。 2005年11月18日，青岛市发展和改革委员会向青岛东奥开发建设集团公司出具《关于同意青岛东奥开发建设集团公司东海路地下工程项目开展前期工作的函》，主要内容：你公司《关于申请东海路地下工程投资计划办理的报告》收悉，经研究，原则同意你公司东海路地下工程项目开展前期工作。 2005年，青岛市规划局向青岛东奥开发建设集团公司出具《建设工程规划审查函复意见书》，对青岛东奥开发建设集团公司报的青岛市市南区燕儿岛路1号东海路地下工程规划选址的申请，已作了研究，作出函复意见。 2006年1月20日，青岛市人民防空办公室向青岛东奥开发建设集团公司出具《关于建设东海路人员掩蔽工程的批复》，对“关于申请东海路人员掩蔽人防工程建设的报告”收悉，经研究，原则同意在××路××南结合青岛国际帆船中心工程建设地下人防设施，作为东海路人员掩蔽工程的一部分。 市南区燕儿岛路1号国有土地使用权于2006年登记在青岛东奥开发建设集团公司名下（证号为：青房地权市字第2××1号）。 青岛东奥开发建设集团公司于2007年4月30日取得青规建管字［2007］30号《建设工程规划许可证》。 三、房屋交付及使用情况 2008年9月1日，米兰道公司出具《致：青岛城市建设投资(集团)有限责任公司的函》，主要内容：《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》已于2008年8月22日签订，8月28、29日分别收到贵方提供部分电子版和蓝图等相关资料，结合现场实际完成情况，就该项目出现的问题致函贵公司。函中具体就招商推广问题、招商办公室样板间问题、漏水铺装问题、消防水池问题、设置餐饮功能问题、图纸问题、平面布局调整和设备安装建议等事宜。城投集团以此主张米兰道公司在2008年9月房屋未施工完毕的情况下即占有部分房屋，米兰道公司主张其经城投集团同意后使用地上部分进行招商，房屋未达到交付条件，无法证明米兰道公司占有涉案房屋。涉案房屋共11个出口，米兰道公司仅取得招商办公室附近两个出入口的钥匙。 米兰道公司于2009年10月19日向城投集团发出《关于“米兰道名品广场”有关开业问题的说明》，该函件中载明：我公司近日已经多次发函，提请贵集团按市场规律调整承租价格，同时，我方已经做好了精装修准备，配合贵集团“边施工”、“边维修”、“边验收”，我方“边招商”、“边精装”、“边准备(开业)”，力争在今年年底前开业。由于佳世客步行街施工已经给招商工作造成很大影响，10月15日，佳世客施工(金街项目)又将东海路北侧的两个出入口完全堵塞，严重违反双方合同约定，(我方第一时间已通知贵方)。堵塞已造成人员无法进出，已签约业户态度强硬，提出根本无法正常营业。贵公司至今没有按照双方合同精神按期交付，租金调整问题还是迟迟未定，如在年底前不能开业，大批业户不仅要退租，而且会提出经济赔偿问题。请贵公司尽快解决口部堵塞问题，合理调整租金价格，按照相关规定将项目尽快交付。我方也将展开相应工作，按照实际工作进程做好开业准备。 2010年9月2日，米兰道公司向城投集团出具《关于“奥帆中心地下商业城”[米兰道名品广场]有关开业问题的要求》。主要内容为：根据我项目的招商及相关工作的进展情况，我公司计划于2010年底开业，为了配合开业按期我公司与“百丽广场”、“海信广场”及“心海广场”共同协商组织大型商业活动。“金街”2010年4月破坏了地面及口部、围挡了我项目的3个主要出入口。一直影响我公司相关工作的顺利进行，给公司造成了巨大损失，希望贵集团引起重视。请贵集团公司马上协调解决拆除围挡，将地面及口部等设施恢复原样，确保项目2010年底开业及开业前相关商业等活动的顺利进行，请贵集团尽快给予答复。城投集团据此主张米兰道公司对于“金街项目”阻碍米兰道项目合同的履行。 2011年5月5日，青岛市人民防空办公室向城投集团出具《关于东海路人员掩蔽工程(米兰道地下商业街)补办人防审批手续申请的复函》，提出米兰道地下商业街应按照人防工程规范标准进行设计改造等。2016年5月31日，青岛市人民防空办公室向青岛旅游集团有限公司出具《关于终止东海路人员掩蔽工程东海路过街通道(米兰道)人防建设审批程序的批复》，该批复中说明对青岛旅游集团有限公司《关于青岛市东海路过街通道南段地下工程终止人防建设审批程序的请示》，已经山东省人防办批准。 青岛市公安消防局于2009年7月17日向青岛东奥开发建设集团公司出具《关于修改东海路人行地下通道装修工程消防设计重新申报审核的意见》，指出东海路人行地下通道装修工程图纸资料经审查，不符合《建筑设计防火规范》、《消防安全疏散标志设置规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》、《火灾自动报警系统设计规范》的要求，综合评定该工程审核不合格，要求修改后重新申报防火审核，未经审核同意，不得施工。 城投集团提交2011年3月1日《关于东海路过街通道北出入口问题的商函》、2012年5月22日《关于城投集团东海路过街通道项目遭非法破坏有关情况的报告》，据此主张系因第三方破坏导致租赁合同无法履行。 城投集团提交米兰道项目现场照片，主张系金街项目原因导致本案租赁合同无法履行。 城投集团还提交现场勘察照片一宗，主张米兰道公司在未被城投集团同意的情况下占有使用土地，并建设违章建筑，米兰道公司应支付占有使用费。 涉案商业街项目一直未实际经营。除上述300万元款项外，米兰道公司未再支付城投集团租金。 米兰道公司入驻涉案商业街项目后，未经规划部门批准在该项目部分地上及毗邻土地上将原有公共绿地圈占并改建为休闲园林。 四、米兰道公司主张损失的情况 (一)宣传推广招商费用损失 第一项美化装饰制作费用。1、米兰道公司与案外人青岛午未深海广告有限公司于2008年9月22日签订的《米兰道广场美化制作合同》及转账支票存根两份(19919元、19919元)、发票39838元、广告宣传材料展示照片；合同主要约定由青岛午未深海广告有限公司承担青岛米兰道名品广场美化设计、安装。合同总价款为39838元。2、米兰道公司与青岛午未深海广告有限公司于2008年9月18日签订的《青岛米兰道名品广场美化制作合同》及转账支票存根两份(42000元、21000元、7000元)、发票(63000元、7000元)；合同主要约定由由青岛午未深海广告有限公司承担青岛米兰道名品广场地面美化的设计、制作及安装。合同价款为70000元。3、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2008.10.5、4377元)及转账支票存根(2008.10.14、4377元)、米兰道招商中心美化报价单(2008年9月，报价4377元)。4、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2008.10.29、11000元)及转账支票存根(2008.11.3、11000元)、米兰道口部包装报价单(2008年10月，报价11007.40元)。5、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2008.12.10、362元)、米兰道制作报价单(2008年12月，报价362元)。该项米兰道公司主张为现金支付。6、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.3.10、260元)、米兰道制作明细单(2009年3月，报价260元)。该项米兰道公司主张为现金支付。7、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.4.3、430元)，该项米兰道公司主张为现金支付。8、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.7.1、370元)、米兰道名品广场制作明细单(无日期、报价370元)。该项米兰道公司主张为现金支付。9、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2009.8.27、280元)，该项米兰道公司主张为现金支付。10、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘制作发票(2009.8.11、600元)、米兰道名品广场报价单两份(2009.8.10、2009.7，报价共计600元)。该项米兰道公司主张为现金支付。11、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2009.9.16、2400元)及转账支票存根(09年、2400元)、米兰道广告宣传报价单(2009年9月，报价2418元)。12、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票两份(2009.9.27，1900元及2660元)及转账支票存根(08年、3850元)、米兰道广告宣传报价单(2009年9月，报价3850元)。13、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.11.27、320元)、米兰道名品广场制作报价(10月、报价50元)及米兰道通道上面画面制作(无日期，报价270元)。该项米兰道公司主张为现金支付。14、青岛午未深海广告有限公司出具的制作发票(2010.2.1、14750元)及转账支票存根(2010.1.28、5950元)、米兰道天井招商中心背面广告牌制作报价单(8809.60元)、米兰道制作明细单(2009年9月、1200元)、米兰道名品广场制作报价单10月两份(4600元及150元)。该项除转账以外的数额8800元米兰道公司主张为现金支付。15、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘制作费发票(2010.8.30、1150元)、米兰道广告制作明细单(无日期、报价1150元)。该项米兰道公司主张为现金支付。16、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费收据(2010.12.10、8800元)、天井招商中心背面广告牌制作报价单(二次制作、2010.12.7、报价8809.60元，报价单下方书写根据2009年10月制作的报价，重新更换颜色制作，价格不变，只开收据)。该项米兰道公司主张为现金支付。17、青岛瑞麒装饰设计有限公司出具的设计费发票(2009.3.11、4750元)及转账支票存根(09年3月12日设计费4750元)。18、青岛瑞麒装饰设计有限公司出具的设计费发票(1609元)及转账支票存根(09年3月25日设计费1609元)。19、青岛瑞麒装饰设计有限公司出具的设计费发票(2019年9月19日6404元)及转账支票存根(09年9月15日设计费6404元)、米兰道名品广场公共区域设计费单(6404元)。20、米兰道公司与案外人青岛海之润装饰工程有限公司签订的《委托设计合同》(落款时间2008年8月15日)及米兰道设计明细(2016年4月8日)、收款收据(2008年8月18日10万元、2011年7月28日30万元、2013年3月20日10万元、2014年1月24日20万元)、取款凭证及设计资料。及设计资料。该项米兰道公司主张为现金支付。21、青岛天润广告有限公司出具的制作费发票(2009年8月5日2160元)、米兰道折页印刷费用预算单(2009年7月28日2160元)。该项米兰道公司主张为现金支付。22、青岛天润广告有限公司出具的广告设计发票(2009年7月31日3600元)、米兰道名品广场设计费用明细(2009年7月17日3600元)。该项米兰道公司主张为现金支付。23、青岛天润广告有限公司出具的广告制作费发票(2011年5月17日1620元)、该项米兰道公司主张为现金支付。24、上海东驿贸易有限公司出具的防腐木材料款发票(2009年6月26日33242元)、转账支票存根(2009年7月6日33242元)、《米兰道名品广场景观花坛、座椅结算明细单》(无签名盖章)、《米兰道名品广场景观花坛、座椅报价明细单》(无签名盖章)、照片。25、青岛市崂山区花卉批发中心出具的花卉发票(2009年6月30日9100元)、转账支票存根(7月6日9100元注明用途花卉)、《米兰道商场外围通道绿化费用明细》(2009年6月29日9100元)。26、米兰道公司与青岛新居装饰工程有限公司签订的《米兰道名品广场企业形象VI设计合同书》(落款日期2010年9月30日、合同价款45000元)、青岛新居装饰工程有限公司出具的收款收据一份(2011年7月8日、收据中注明现金45000元)、设计材料一宗。27、青岛丰迪文化传播有限公司出具的壁画绘制费收款收据一份(2009年3月18日收据中注明现金42000元)。 第二项广告宣传费用。1、青岛励德尔文化传播有限公司出具的广告费发票一份(2009年3月26日22000元)、转账支票存根(2009年3月30日2200元)、广告宣传报样。2、青岛天润广告有限公司出具的广告费发票一份(2009年3月30日4000元、用途标注广告费)、转账支票存根(2009年4月10日4000元、用途标注广告费)。3、青岛天润广告有限公司出具的广告费发票一份(2008年10月6日15300元)、转账支票存根(10月14日15300元、用途标注广告费)、广告页面一份。4、青岛日月广告有限公司出具的广告费发票一份(2008年10月22日7000元)，该项米兰道公司主张为现金支付。5、青岛韩华文化传播有限公司出具的广告费发票一份(2008年10月4日2000元)，该项米兰道公司主张为现金支付。6、青岛日报报业集团广告中心出具的青岛晚报广告发票(2009年4月16日2万元)、转账支票存根(2009年4月30日2万元，用途标注为晚报宣传)、青岛晚报宣传报道一份(2009年4月13日)。7、青岛日报报业集团广告中心出具的青岛早报广告发票(2009年4月29日2万元)、转账支票存根(2009年5月22日2万元，用途标注为早报)。8、青岛半岛都市报业发行有限公司出具的广告费发票(2010年8月9日90元)。该项米兰道公司主张为现金支付。9、青岛半岛都市报业发行有限公司出具的广告费发票(2010年8月25日90元)。该项米兰道公司主张为现金支付。10、青岛半岛都市报业发行有限公司出具的广告费发票(2010年9月14日90元)。该项米兰道公司主张为现金支付。11、广告宣传报样若干份。 第三项活动招商费用。1、青岛丰迪文化传播有限公司出具的收款收据一张(2009年1月5日收据注明为55000元)、广场动漫活动照片、报纸宣传材料。该项米兰道公司主张为现金支付。2、米兰道公司提交的《米兰道项目委托台湾招商协议书》(协议甲方为米兰道公司、乙方为台湾乐宜投资有限公司，协议落款日期为2010年9月30日)、《米兰道台湾地区推介活动--台北市结算汇总表》、《委任书》、收据(2010年10月18日15万元招商策划费、2010年10月18日差旅费13578元、)、银行交易明细、转账支票存根一份（2011年8月15日15万元）、收款收据10份（2010年10月18日15万元、2010年10月18日13578元、2011年8月15日15万元、2011年9月5日53740元、2011年9月7日80610元、2011年10月27日434079元、2011年11月3日107480元、2011年11月4日53740元、2012年3月2日20万元、2012年7月23日335942元）。 （二）装修施工费用损失 1、米兰道公司提交其与案外人青岛华青富利达装饰工程有限公司签订的《工程施工分（承）包合同书》（主要约定由青岛华青富利达装饰工程有限公司承包办公空间室内及通道精装修工程，合同价款139454.08元，落款时间为2008年8月20日）、《米兰道办公空间设计施工图》、《米兰道办公空间室内精装修结算书》、办公室装修款收据一份（2011年7月9日139000元现金）、银行交易记录（马某账户2011年7月7日提现33万元）。2、米兰道公司提交其与青岛华青富利达装饰工程有限公司签订的《工程施工承包合同》（落款日期为2009年3月13日、约定承包青岛奥帆中心地下商业街工程店铺内二层钢结构施工、合同价款约105万元）、《米兰道名品广场店铺装修工程量清单价格表》、《米兰道地下商场钢结构及样板间结算书》、收款收据5份（2009年1月8日钢结构工程预付款3万元、2009年3月9日样板间工程预付款5万元、2009年3月24日钢结构工程款10万元、2009年4月10日钢结构工程款15万元、2011年8月18日钢结构工程款20万元）、银行转账支票存根3份（2009年3月12日样板间工程款5万元、2009年3月24日钢结构工程款10万元、2009年4月10日钢结构材料款15万元）、2011年8月18日马某提现记录30万元、钢结构施工图1张、《米兰道办公空间室内精装修及钢结构样板间工程结算的审计验证报告》（米兰道公司委托出具的米兰道办公空间室内精装修及钢结构样板间工程造价审计，数额为694327.64元）、照片6张（米兰道公司主张系样板间）。3、米兰道公司提交其与青岛大有装饰装修工程有限公司签订的《工程施工承包合同》（落款日期为2009年7月20日、约定青岛大有装饰装修工程有限公司承包青岛奥帆中心地下商业街工程店铺内玻璃门吊顶等装修施工、合同价款约220万元）、《米兰道名品广场店铺装修工程量清单价格表》、《米兰广场室内装修结算书》、收款收据3份（2010年1月30日米兰道样板间工程款15000元、2011年10月21日工程款10万元、2014年1月8日装修工程款10万元）、转账支票存根一份（2014年1月8日工程款10万元）、2011年10月21日马某账户提现记录10万元、米兰道公司委托出具的青岛奥帆中心地下商业街店铺内装修工程的《青岛奥帆中心地下商业街店铺内装修工程结算的审计验证报告》（造价为218048.58元）。4、米兰道公司提交青岛华盛昌工程有限公司出具的《施工图预（结）算附加说明》（2010年4月12日，温、烟感改造，造价为45144.73元）、收据一份（2011年7月9日工程款现金45000元）、2011年7月7日马某账户的33万元提现记录、米兰道公司委托出具的米兰广场温烟感系统工程的《米兰广场温烟感系统工程结算的审计验证报告》（造价为45026.94元）。5、米兰道公司提交青岛海之润装饰工程有限公司出具的《米兰道名品广场内墙腻子涂料综合工程决算书》（落款日期2010年3月18日，金额91185元）、《米兰道名品广场二层钢结构工程决算书》（落款日期2010年3月18日，金额233580元）、施工图3张、收款收据3张（2011年8月5日15000元、2013年1月24日10万元、2014年3月21日7万元）、提现记录（2011年8月5日马某账户15万元、2013年1月24日马某账户10万元、2014年3月21日马某账户7万元）、米兰道公司委托出具的《米兰道名品广场内墙腻子涂料及二层钢结构工程结算的审计验证报告》（2010年12月20日、审定造价320932.68元）。6、米兰道公司提交其与青岛凯旋宝盾门业设备工程有限公司签订的《合同书》（落款时间2014年6月12日，工程范围米兰道澳门路口部三翼手动旋转门1樘及周边附属、合同造价68000元）、旋转门款收据一份（2014年6月20日34000元）、转账支票存根一份（2014年6月17日34000元）、转账支票进账单一份（出票人为米兰道公司、收款人为青岛凯旋宝盾门业设备工程有限公司，数额为34000元）。 （三）租户退赔损失 1、米兰道公司提交其与青岛源昌茂实业有限公司签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年9月3日、租赁位置为临米兰东区26号店铺、租期2年、年租金109500元）、收款收据（2008年9月3日一年店铺租金76650元、2008年9月3日一年设备使用费32850元）。2、米兰道公司提交其与青岛源昌茂实业有限公司签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年9月3日、租赁位置为临米兰西区30号店铺、租期2年、年租金109500元）、收款收据（2008年9月3日一年店铺租金76650元、2008年9月3日一年设备使用费32850元）。3、米兰道公司提交其与万义签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年9月5日、租赁位置为临米兰东区42号店铺、租期2年、年租金12万元）、收款收据（2008年9月5日一年店铺租金84000元、2008年9月5日一年设备使用费36000元）。4、米兰道公司提交其与盖恩波签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年10月10日、租赁位置为米兰东区临49、50号店铺及米兰西区临53、54号店铺、租期3年、年租金42万元）、收款收据（2008年10月10日一年定金10万元）。5、米兰道公司提交其与魏东签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年10月27日、租赁位置为米兰西区临09号店铺、租期2年、年租金15万元）、收款收据（2008年10月27日一年店铺租金105000元、2008年10月27日一年设备使用费45000元）。6、米兰道公司提交其与张慎之签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年11月5日、租赁位置为米兰西区临03号店铺、租期2年、年租金15万元）、收款收据（2008年11月20日半年店铺租金52500元、2008年11月20日半年设备使用费22500元）。7、米兰道公司提交其与朱秀霞签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2008年11月5日、租赁位置为米兰西区临04号店铺、租期2年、年租金15万元）、收款收据（2008年11月20日半年店铺租金52500元、2008年11月20日半年设备使用费22500元）。8、米兰道公司提交其与藏伟签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年2月18日、租赁位置为米兰西区临12号店铺、租期2年、年租金154900元）、收款收据（2008年10月27日一年店铺租金108430元、2008年10月27日一年设备使用费45000元）。9、米兰道公司提交其与李效玉签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年3月9日、租赁位置为米兰西区临11号店铺、租期2年、年租金145000元）、收款收据（2009年3月9日一年店铺租金101500元、2009年3月9日一年设备使用费43500元）。10、米兰道公司提交其与高媛签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年3月11日、租赁位置为米兰西区临4号店铺、租期2年、年租金145000元）、收款收据（2009年3月17日壹年店铺租金75000元）。11、米兰道公司提交其与杨一舟签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年3月12日、租赁位置为米兰东区临43号、米兰西区临47号店铺、租期1年、年租金22万元）、补充协议（2009年3月18日，约定租赁的店铺只使用一层）、收款收据（2009年3月18日半年店铺租金11万元）。12、米兰道公司提交其与宫肖丽签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年3月24日、租赁位置为米兰休闲区临12号店铺、租期1年、年租金145000元）、收款收据（2009年3月24日一年店铺租金145000元）。13、米兰道公司提交其与赵蕾签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年4月9日、租赁位置为米兰东区临2号店铺、租期1年、年租金155000元）、收款收据（2009年4月9日店铺订金77500元）。14、米兰道公司提交其与滕剑虹签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年4月29日、租赁位置为米兰东区临47、48号、西区临52号店铺、租期1年、年租金315000元）、收款收据（2009年4月29日315000元）。15、米兰道公司提交其与于蕴签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年7月17日、租赁位置为米兰西区临46号店铺、租期1年、年租金11万元）、收款收据（2009年7月17日55000元）。16、米兰道公司提交其与叶永宝签订的《青岛国际帆船中心地下商业街商铺租赁合同》（落款日期2009年8月26日、租赁位置为米兰东区临41号店铺、租期1年、年租金11万元）、收款收据（2009年8月26日半年租金55000元）。17、米兰道公司提交其与青岛宝岛印象餐饮管理有限公司签订的《青岛米兰道商场租赁合同》（落款日期2014年9月1日、租赁位置为米兰道商场C区、面积约3273平方米，租期6年、年租金8004120元）、收款收据（2014年9月3日商场租赁定金160万元）、代付款证明、银行交易流水。18、米兰道公司提交其与要庆华签订的《青岛米兰道商场租赁合同》（落款日期2014年11月18日、租赁位置为米兰道商场地下过街通道的商铺约18间，面积约609平方米，租期5年、年租金4001130元）、收款收据（2014年11月20日商场租赁定金50万元、2014年12月10日商场租赁定金30万元）、银行交易流水。米兰道公司主张因城投集团未能如期交付房屋导致未能按已签订的合同收取租金2846400元。 米兰道公司主张因无法按照向租户交付房屋产生退赔费用：1、提交2014年11月10日兴业银行网上转账受理单（由马某向魏东退租金15万元）；2、提交代收款委托书（万义、盖恩波、张慎之、朱秀霞、藏伟、李效玉、高媛、杨一舟、宫肖丽、赵蕾、滕剑虹、于蕴、叶永宝共同委托青岛秀轩园投资咨询有限公司代办前期已交租金的退款事宜）及网银转账回单（2019年8月2日由马某向青岛秀轩园投资咨询有限公司支付退款1796400元）、青岛秀轩园投资咨询有限公司出具的租金退款收据（2019年8月2日1796400元）；3、米兰道公司提交其与青岛宝岛印象餐饮管理有限公司签订的《租赁合同解除协议书》（落款日期2019年3月20日，约定退还双倍定金320万元）、网银转账回单（2019年4月3日由马某转给马强320万元退款）、委托收款证明（青岛宝岛印象餐饮管理有限公司委托马强代收退款）、青岛宝岛印象餐饮管理有限公司出具收款收据320万元；4、米兰道公司提交其与要庆华签订的《租赁合同解除协议书》（落款日期2019年1月7日，约定退还双倍定金及部分装修材料款30280元）、网银转账回单（2019年1月10日由马某转给要庆华1630280元）、要庆华出具的收款收据。 米兰道公司主张因城投集团过错导致米兰道公司迟延向租户交付房屋导致租户起诉、举报所产生的损失（54546.86元）。米兰道公司提交高媛、滕剑虹、杨一舟起诉状（起诉要求解除租赁合同、退还租赁费等）及（2010）南民初字第20359号、20360号民事判决书（判决驳回滕剑虹、杨一舟的诉讼请求）及律师费发票（2017年8月1日18000元）；米兰道公司提交税务行政处罚事项告知书、税务行政处罚决定书、税务处理决定书（因米兰道公司收取租赁费未申报相关税费作出处理和处罚）、税收缴款书（米兰道公司主张总计36546.86元）。 （四）办公费用损失 第一项人员工资、社保、水电费等办公费用。1、米兰道公司提交水电费收据及发票一宗（米兰道公司主张自2008年至2019年间水电等费用共计170158.60元）。2、米兰道公司提交工资表等材料一宗（米兰道公司主张自2008年至2019年间人员工资共计6332137.52元）。3、米兰道公司提交青岛恒林人力资源有限公司、青岛民安人力资源有限公司出具的劳务费、代理社保等发票一宗、山东省社会保险费专用收款票据一宗、山东省社会保险基金专用票据一宗（米兰道公司主张自2008年至2019年间社保劳务费用共计490260.01元）。4、米兰道公司提交发票一宗（包含办公桌椅、家具、电脑、矿泉水、衬衣、裤装、墨盒、话费、宽带、饰品、报刊等各类用品，米兰道公司主张自2008年至2019年间花费其他办公费用906873.33元）。 第二项米兰道公司提交固定电话信息查询结果（装机客户为米兰道公司，装机地址为市南区××路××号××道地下）、《电信设施建设与业务合作协议书》（约定米兰道公司与电信公司在澳门路米兰广场内进行电信设施建设及电信业务合作）、《租赁合同》（电信公司向米兰道公司租赁米兰广场的房屋建机房安装设备使用）。米兰道公司主张该两份合同未实际履行。 （五）为履行租赁合同的其他损失 1、米兰道公司提交其与青岛建峰润成装饰工程有限公司签订的《工程施工承包合同》一份（约定工程内容为现场清理及临建设施，合同价款为65000元，开工日期2011年11月29日，竣工日期2011年12月6日）、收款收据2份（2011年11月29日工程款现金3万元、2011年12月7日工程款现金35000元）、提现记录（2011年11月28日马某账户提款8万元、2011年12月5日马某账户提款5万元）。 2、2018年3月29日米兰道公司与山东常春藤律师事务所签订的《委托代理合同》一份（委托该所律师代理与青岛城市建设投资（集团）有限责任公司房屋租赁合同诉讼）、2018年5月28日代理费发票共计50万元、兴业银行网上转账受理单（2018年3月30日律师费10万元）、中国光大银行网银转账回单（2018年5月25日律师费20万元）、中国农业银行付款入账通知单（2018年4月28日律师费20万元）。 3、山东省人民法院诉讼费专用票据（2018年12月28日191800元）。 三、其他事实 城投集团诉米兰道公司房屋租赁合同纠纷，经一审法院及山东省高级人民法院一、二审及重审一、二审审理，已发生法律效力的（2018）鲁02民初1382号民事判决认定，双方于2008年8月23日、2010年2月10日签订的《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》因部分未办理建设工程规划许可证而部分无效，有效部分的面积不足整个租赁物面积的四分之一，在目前合同主体部分因无效不得履行的情况下，为避免双方损失的扩大，涉案租赁合同中有效的部分应予解除。该案审理中，经一审法院于2018年10月15日现场勘验，确认涉案房屋主体位于青岛市××路××南，××路××北，海信广场以西，大公海岸以东，北接金街项目，南临大海。共建有11个出入口，其中有两个出入口位于××路××，两个出入口位于××路××南。米兰道公司目前占用两个出入口作为招商办公使用，其余9个出入口由城投集团控制。本次勘验系从米兰道公司控制的××路××北、大公海岸东南侧出入口进入地下。地。地下主通道铺有地砖顶及消防工程均处于未完工状态，部分立柱贴有瓷砖，有的已经脱落。内墙尚未粉刷，部分墙壁画有壁画，地，地面有多处沟槽未填平端位于东海中路地下过街通道部分被积水淹没，水深40厘米左右，附近墙面及吊顶霉变严重。房屋地上部分系广场公共通道。城投集团主张由米兰道公司私自圈占的公共绿地位于××路××北，公共通道以西，大公海岸东南角，建有凉亭、锦鲤鱼池等，并种有多种果树和观赏植物。该部分土地目前登记在青岛旅游集团有限公司青房地权市字第2××0号房地产权证项下。该判决解除该两合同中涉及东海路过街通道及其地下工程地面出入口部分，米兰道公司将位于青岛市市南区××路××号××街房屋及其占用的出入口返还给城投集团。 2019年4月16日上午，米兰道公司申请青岛市市中公证处公证员对《中国青岛帆船中心地下商业街》租赁合同项下的地下商业街前期装修等投入进行保全证据公证，该公证处进行了现场公证并作出（2019）鲁青岛市中证民字第3089号公证书，工作记录中记载：公证员与米兰道公司的代理人徐敬彩于2019年4月16日上午来到青岛市市南区澳门路海信广场西侧人防通道，对该人防通道周边情况进行拍照；随后，沿照片2显示之车牌号为“鲁ＢＰ××××”右侧出入口进入人防通道，对该人防通道内的现场情况进行拍照；最后，沿另一出入口出来，出入口情况见照片41、42。对于上述公证书，城投集团认可其真实性，但认为该公证书内容不能客观反映米兰道项目当时的真实面貌；米兰道项目主要由城投集团投资建设装修，米兰道公司仅在个别商铺区域做了样板房装修、绘制壁画，米兰道公司设计的装修没有全部实施，原因是双方施工期间不断发生“金街”项目冲突事件导致施工停滞。 一审法院认为，本案主要焦点问题是：1、米兰道公司要求城投集团返还已交纳的合同无效部分的定金2589300元及利息、双倍返还已交纳的合同解除部分的定金821400元应否支持；2、米兰道公司要求城投集团赔偿其他各项损失、费用22365625元应否支持。 一、关于返还定金及利息问题。 米兰道公司与城投集团签订的《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》已经生效判决确认属于部分无效合同，并判令解除该合同有效部分，一审法院对此予以确认。关于合同部分无效及部分解除的过错责任认定，已发生法律效力的(2018)鲁02民初1382号民事判决确认系因未取得建设规划审批手续而无效，且有效部分不足整体租赁物面积的四分之一，在合同主体部分因无效不得履行的情况下，对有效部分予以解除。据此，双方合同部分无效以及部分解除的主要原因系合同主体部分无效，而合同无效系因未取得建设工程规划审批手续，城投集团作为出租方，对此应当承担主要责任，米兰道公司作为承租方，对于约定将要承租的建筑物未取得规划审批手续亦明知，亦存在一定的过错。综合考量双方的过错和主导作用，一审法院认为应当以城投集团承担70%过错，米兰道公司承担30%过错为宜。关于米兰道公司主张的返还定金问题，双方对该300万元款项性质意见不一致。米兰道公司称城投集团在之前的诉讼中认可该款为定金，经查，城投集团在之前的诉讼中曾陈述过该300万元为订约定金，城投集团在本案中又主张该款为租金。对此，双方的合同中约定“在签订合同前乙方应向甲方支付300万元作为定金，甲方收取定金后向乙方开具收款凭证，当甲方将房屋依约交付乙方时，此定金转为乙方向甲方交纳的租金。”双方虽然对定金作出上述约定，但米兰道公司于2008年8月8日合同签订前支付300万元后，城投集团在2008年8月22日租赁合同签订后于2008年8月25日向米兰道公司出具收款收据，其中注明该300万元系“地;地下商业街租金&rdquo米兰道公司对此并未提出异议。米兰道公司认为城投集团未交付符合约定的房屋，但其实际接收了城投集团交付的钥匙，并提前进入租赁场所设立招商办公室进行了前期宣传推广招商以及部分装修工作，双方存在交叉混合履行的行为。鉴于上述情形，一审法院认为应当认定该300万元已经由定金转化为租金。因合同主体部分无效导致整体无法继续履行，且商业街项目一直未能实际经营，主要过错在于城投集团一方，因此，米兰道公司支付的300万元全部予以返还为宜。米兰道公司主张按照定金性质予以返还的理由不成立。关于米兰道公司主张无效部分的利息，双方未对合同有效、无效部分的租赁物面积进行确认，前述生效判决中认定有效部分不足整个租赁物面积的四分之一，故一审法院认为无效部分的租金暂按300万元的四分之三认定为宜，该部分利息应自2008年8月8日起计算至实际返还之日止，米兰道公司主张的超出部分，一审法院不予支持。 二、关于米兰道公司主张的各项损失。 米兰道公司在本案中主张其为履行合同而实际发生的各项费用损失应当由城投集团进行赔偿。其中包含1、宣传推广招商费用共计2719433元。2、装修施工费用共计1283000元。3、租户退赔损失共计9677626.86元。4、办公费用损失7899429.46元。5、其他损失756800元：代为清理费65000元、律师费100000元、上诉费191800元。对于米兰道公司主张的上述损失，一审法院认为，如前所述，双方合同无效及无法履行的主要过错责任在于城投集团一方，米兰道公司基于对城投集团的信任开展前期的招商招租以及部分装修工作，城投集团将部分钥匙交给米兰道公司的行为，亦表明城投集团同意米兰道公司进行前期的招商等工作，城投集团对此应当承担一定的赔偿责任，按照过错责任程度进行分担，由城投集团承担70%的赔偿责任为宜。 关于米兰道公司主张的上述损失数额的认定，一审法院对米兰道公司提交的证据进行分析认定如下： （一）宣传推广招商费用损失共计2719433元。第一项美化装饰制作费用。1、米兰道公司与案外人于2008年9月22日签订的《米兰道广场美化制作合同》、转账支票存根(19919元、19919元)及发票39838元、广告宣传材料展示照片。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。2、米兰道公司与案外人于2008年9月18日签订的《青岛米兰道名品广场美化制作合同》、转账支票存根(42000元、21000元、7000元)、发票(63000元、7000元)；本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。3、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2008.10.5、4377元)及转账支票存根(2008.10.14、4377元)、米兰道招商中心美化报价单(2008年9月，报价4377元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。4、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2008.10.29、11000元)及转账支票存根(2008.11.3、11000元)、米兰道口部包装报价单(2008年10月，报价11007.40元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。5、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2008.12.10、362元)、米兰道制作报价单(2008年12月，报价362元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。6、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.3.10、260元)、米兰道制作明细单(2009年3月，报价260元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。7、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.4.3、430元)，该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。8、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.7.1、370元)、米兰道名品广场制作明细单(无日期、报价370元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。9、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2009.8.27、280元)，该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。10、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘制作发票(2009.8.11、600元)、米兰道名品广场报价单两份(2009.8.10、2009.7，报价共计600元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。11、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票(2009.9.16、2400元)及转账支票存根(09年、2400元)、米兰道广告宣传报价单(2009年9月，报价2418元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。12、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费发票两份(2009.9.27，1900元及2660元)及转账支票存根(08年、3850元)、米兰道广告宣传报价单(2009年9月，报价3850元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。13、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘发票(2009.11.27、320元)、米兰道名品广场制作报价(10月、报价50元)及米兰道通道上面画面制作(无日期，报价270元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。14、青岛午未深海广告有限公司出具的制作发票(2010.2.1、14750元)及转账支票存根(2010.1.28、5950元)、米兰道天井招商中心背面广告牌制作报价单(8809.60元)、米兰道制作明细单(2009年9月、1200元)、米兰道名品广场制作报价单10月两份(4600元及150元)。该项除转账以外的数额8800元米兰道公司主张为现金支付。本项转账支付部分一审法院予以确认，现金支付部分金额较低，且附有发票等佐证，一审法院予以确认。15、青岛午未深海广告有限公司出具的喷绘制作费发票(2010.8.30、1150元)、米兰道广告制作明细单(无日期、报价1150元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较强的合理性，一审法院对本项费用予以确认。16、青岛午未深海广告有限公司出具的制作费收据(2010.12.10、8800元)、天井招商中心背面广告牌制作报价单(二次制作、2010.12.7、报价8809.60元，报价单下方书写根据2009年10月制作的报价，重新更换颜色制作，价格不变，只开收据)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有收据及报价单等佐证，具有较大的合理性和证据优势，一审法院对本项费用予以确认。17、青岛瑞麒装饰设计有限公司出具的设计费发票(2009.3.11、4750元)及转账支票存根(09年3月12日设计费4750元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。18、青岛瑞麒装饰设计有限公司出具的设计费发票(1609元)及转账支票存根(09年3月25日设计费1609元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。19、青岛瑞麒装饰设计有限公司出具的设计费发票(2019年9月19日6404元)及转账支票存根(09年9月15日设计费6404元)、米兰道名品广场公共区域设计费单(6404元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。20、米兰道公司与案外人青岛海之润装饰工程有限公司签订的《委托设计合同》(落款时间2008年8月15日)及米兰道设计明细(2016年4月8日)、收款收据(2008年8月18日10万元、2011年7月28日30万元、2013年3月20日10万元、2014年1月24日20万元)、取款凭证及设计资料。该项米兰道公司主张为现金支付。本项金额较高，收据显示系分四笔支付，米兰道公司提供了大部分提款单予以说明现金支付的来源，且附有大量设计资料、与合同亦能相对应，一审法院对本项予以采信。21、青岛天润广告有限公司出具的制作费发票(2009年8月5日2160元)、米兰道折页印刷费用预算单(2009年7月28日2160元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较大的合理性和证据优势，一审法院对本项费用予以确认。22、青岛天润广告有限公司出具的广告设计发票(2009年7月31日3600元)、米兰道名品广场设计费用明细(2009年7月17日3600元)。该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较大的合理性和证据优势，一审法院对本项费用予以确认。23、青岛天润广告有限公司出具的广告制作费发票(2011年5月17日1620元)、该项米兰道公司主张为现金支付。本项虽以现金支付，但金额较低，且附有发票等佐证，具有较大的合理性和证据优势，一审法院对本项费用予以确认。24、上海东驿贸易有限公司出具的防腐木材料款发票(2009年6月26日33242元)、转账支票存根(2009年7月6日33242元)、《米兰道名品广场景观花坛、座椅结算明细单》(无签名盖章)、《米兰道名品广场景观花坛、座椅报价明细单》(无签名盖章)、照片。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。25、青岛市崂山区花卉批发中心出具的花卉发票(2009年6月30日9100元)、转账支票存根(7月6日9100元注明用途花卉)、《米兰道商场外围通道绿化费用明细》(2009年6月29日9100元)。本项证据较为充分，一审法院对本项费用予以确认。26、米兰道公司与青岛新居装饰工程有限公司签订的《米兰道名品广场企业形象VI设计合同书》(落款日期2010年9月30日、合同价款45000元)、青岛新居装饰工程有限公司出具的收款收据一份(2011年7月8日、收据中注明现金45000元)、设计材料一宗。本项虽为现金，但在收据中已注明为现金，且附有收据、合同、设计资料佐证，一审法院予以采信。27、青岛丰迪文化传播有限公司出具的壁画绘制费收款收据一份(2009年3月18日，收据中注明现金42000元)。本项虽为现金，但收据中已注明为现金，且附有设计材料佐证，一审法院予以采信。第二项广告宣传费用共计90570元。本部分费用均有发票、或转账凭证、广告宣传报纸等资料，一审法院对本部分费用予以确认。第三项活动招商费用共计1620591元。1、青岛丰迪文化传播有限公司出具的收款收据一张(2009年1月5日收据注明为现金55000元)、广场动漫活动照片、报纸宣传材料。该项米兰道公司主张为现金支付。本项证据较为充分，一审法院予以确认。2、米兰道公司提交的《米兰道项目委托台湾招商协议书》(协议甲方为米兰道公司、乙方为台湾乐宜投资有限公司，协议落款日期为2010年9月30日)、《米兰道台湾地区推介活动--台北市结算汇总表》、《委任书》、收据(2010年10月18日15万元招商策划费、2010年10月18日差旅费13578元)、银行交易明细、转账支票存根一份（2011年8月15日15万元）、收款收据10份（2010年10月18日15万元、2010年10月18日13578元、2011年8月15日15万元、2011年9月5日53740元、2011年9月7日80610元、2011年10月27日434079元、2011年11月3日107480元、2011年11月4日53740元、2012年3月2日20万元、2012年7月23日335942元）。本项证据较为充分，一审法院予以确认。 （二）装修施工费用损失共计1283000元。该部分费用系米兰道公司为装修招商办公室、地、地下商铺钢结构料、店铺内装修、温烟感系统、招商中心旋转门等施工支出的费用，属于履行合同而支出的费用，一审法院对该部分费用予以确认。 （三）租户退赔损失。本部分费用系因米兰道公司提前招租而导致的损失，米兰道公司主张的已收取租金退还4346400元、未能收取的租金2846400元、按定金罚则赔偿的240万元、垫付材料款30280元、租户起诉举报产生的律师费18000元及税金罚款36546.86元。共计对于上述费用，一审法院认为，退还已收取的租金以及未能收取的租金部分属于期待收入，不属于直接损失，一审法院不予确认。另外，关于按定金罚则双倍赔偿的240万元系基于米兰道公司与案外人之间协商达成的意见而支出，但因涉案租赁合同大部分无效，米兰道公司向案外人转租合同的效力亦不明确，米兰道公司与案外人协商支出该定金赔偿的合法性及合理性存疑，本案中对此暂不作认定。关于垫付材料款部分，单从收据看无法确定与本案的关联性，一审法院不予采信。税金系因米兰道公司收取租金未按规定申报相应税费而产生的追缴和处罚，与城投集团无关，该部分费用一审法院不予确认。米兰道公司要求城投集团承担律师费18000元损失缺乏依据，一审法院对该费用损失不予确认。 （四）办公费用损失。该部分包括人员工资、社保、水电费、办公用品等费用共计7899429.46元，上述费用属于公司的日常经营费用，不应作为履行合同的损失进行认定，一审法院对该部分费用损失不予确认。 （五）为履行租赁合同的其他损失。1、米兰道公司提交其与青岛建峰润成装饰工程有限公司签订的《工程施工承包合同》一份，约定工程内容为香港中路现场清理及临建设施，合同价款为65000元。本项费用从合同约定内容无法确定与本案的关联性，一审法院对本项损失不予确认。2、米兰道公司要求城投集团承担另案诉讼的律师费及上诉费，缺乏依据，一审法院对该费用损失不予认定。 综合上述认定，一审法院对米兰道公司所主张损失确认的部分总计为：2719433元+1283000元=4002433元。米兰道公司自行承担30%，城投集团承担70%即2801703.1元。 综上，米兰道公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条规定，判决：一、青岛城市建设投资（集团）有限责任公司于判决生效后十日内支付青岛米兰道商业管理有限公司300万元；二、青岛城市建设投资（集团）有限责任公司于判决生效后十日内支付青岛米兰道商业管理有限公司利息损失(以225万元为基数，自2008年8月8日起至实际给付之日止按照人民银行同期借款利率计付，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、青岛城市建设投资（集团）有限责任公司于判决生效后十日内赔偿青岛米兰道商业管理有限公司2801703.1元。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202785元，由青岛米兰道商业管理有限公司负担152785元，青岛城市建设投资（集团）有限责任公司负担50000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。米兰道公司提交证据如下：第一组证据（9份），政府有关部门对涉案项目的预审意见等。证明：1.案涉租赁合同签订前，东奥公司向米兰道公司出示了涉案工程的上述规划审批材料。2.东奥集团系市属大型国有企业，并且发改委、国土、规划、人防、消防等政府部门均为涉案项目出具了审批意见，米兰道公司有充分的理由相信涉案项目具有完备的规划审批手续，对涉案项目已经尽到了必要、合理的审慎义务。3.对租赁合同部分无效、有效部分被解除的法律后果，米兰道公司无过错，一审判决认定米兰道公司承担30%的过错责任错误。第二组证据（2份），涉案工程消防设计的审核意见等，证明：1.上述两份文件均载明，涉案工程建筑面积共计1614㎡。2.该两份证据与一审中的《建设项目选址意见书》载明的建筑面积（地（地下致。3.涉案租赁合同约定租赁物总面积为11789㎡，据此合同有效部分占比为13.69%，定金应为300万元×13.69%＝410700元；无效部分占比为86.31%，定金应为300万元×86.31%＝2589300元，一审判决将无效部分的定金认定为300万元的四分之三错误，无效部分应按照四倍贷款利率计算利息。第三组证据（3份）：已出租商铺位置示意图、出租商铺明细表等，证明：1.要庆华租赁的商铺，位于租赁合同有效部分。2.马某系米兰道公司员工。3.由于城投集团的单方过错和违约行为，导致米兰道公司无法按照约定向租户要庆华交付商铺，故按约向要庆华支付了双倍定金160万元，并赔偿其材料款30280元，共计1630280元（该款项系通过公司员工马某账户支付）。对该损失，城投集团应予以赔偿。第四组证据（2份）：青岛民安人力资源管理有限公司证明、劳务派遣协议等。证明：1.为了开发涉案“米兰道项目”，米兰道公司与民安公司签订派遣合同，民安公司派遣王莉、万骞、潘瑞翔、王琳均到米兰道公司进行工作。2.米兰道公司（改名前为青岛世纪星辰投资有限公司）成立伊始，即是为了开发“米兰道项目”而运行，公司员工工作地点也均是在涉案场地。3.米兰道公司是为开发“米兰道项目”专门成立的公司法人，实际办公地址就位于涉案租赁场地内，配备了项目运营所需要的工作人员，负责场地看护、设备设施采购、宣传推广、举办活动、业务联系、招商接待等工作，在此过程中产生了大量的办公成本。因城投集团的过错以及违约行为导致涉案租赁合同目的已经无法实现，米兰道公司自2008年11月至2019年1月为履行协议产生的7899429.46元办公费用，城投集团应予以赔偿。第五组证据（5份）：关于地下商业街北出入口有关问题的函（一审已提交）等、马某代付款说明。证明：1.2011年11月8日，城投集团致函米兰道公司，委托米兰道公司修复被毁坏的东海路地下过街通道北出入口，承诺修复费用由米兰道公司垫付，后期从租金中扣除。2.米兰道公司根据城投集团的委托，与青岛建峰润成装饰工程有限公司签订施工合同，对北出入口进行清理修复，共计支付工程款65000元，该款项应由城投集团支付给米兰道公司。第六组证据：证人马某、张某出庭作证，共同证明米兰道公司是为开发米兰道项目专门成立的公司法人，并配备了项目运营所需要的工作人员，负责场地看护、招商宣传推广、举办活动、业务联系等工作，自2008年11月份至2019年1月份，产生了大量的办公成本，对该办公费用损失，城投集团应予赔偿。 城投集团质证称，对于第一组证据的真实性没有异议，上述证据在（2018）鲁02民初1382号、（2019）鲁02民初1506号案件中已经质证。对证明事项有异议：1.城投集团办理了案涉工程项目所能够办理的申报、审批手续，并且真实地、充分地向米兰道公司进行了披露。地。地下人防工程由人防办审批设项目没有规划许可证不是城投集团的原因。2.城投集团对于租赁合同被判定为部分有效、部分无效，没有过错。3.占有并使用涉案房屋是米兰道公司积极追求的结果，其应对协议无效承担主要责任。米兰道公司对租赁物不具有使用条件而仍然对外宣传推广、装饰装修、招租招商所造成的扩大的损失承担全部责任。对于第二组证据的真实性没有异议。对证明事项有异议：1.从涉案工程的建设成本角度衡量，有效部分主要是地面出入口、包括楼梯、电梯、雨棚等设施，无效部分主要是地下空间，有效部分和无效部分的投入比例约为1∶2，米兰道公司单纯以建筑面积的绝对值作为衡量有效和无效比例的参数，理由不成立。2.对于租赁合同有效的部分，米兰道公司实际占有并使用了房屋，应当缴纳房租。300已经转化为租金，租赁合同有效的部分不应当返还租金，更无需双倍返还。3.本案是租赁合同纠纷不是民间借贷纠纷，而且米兰道公司实际使用了案涉房屋，其要求无效部分按照四倍贷款利率计算利息，没有法律依据。对于第三组证据的真实性不予确认。对证明事项有异议：1.涉案租赁合同自2009年起即因“金街”项目冲突导致无法履行，至2014年涉案项目已经停顿6年，案涉房屋根本不具有对外招商的条件，米兰道公司2014年发生对外租赁关系不真实。即使米兰道公司对外签订了租赁合同，所造成损失扩大的责任，应由米兰道公司承担。2.涉案房屋自2013年9月由城投集团划归青岛旅游集团有限公司所有。青岛旅游集团有限公司已经向米兰道公司提出撤出涉案房屋的要求，米兰道公司对外招商的行为无效。3.马某个人收付款的行为与本案无关，马某的说明不具有证明效力。对于第四组证据的真实性无法确认。对证明事项有异议：1.米兰道公司的日常经营行为与城投集团及案涉租赁合同无关。2.米兰道公司称人员工作地点在涉案场地，进一步说明米兰道公司占有使用了涉案房屋，米兰道公司应当缴付租金或承担相应的房屋占有使用费。3.民安人力资源管理有限公司的《证明》不具有证据规则要求的证明效力。4.王莉、徐敬彩、马某、张某情况说明不具有证明效力。对于第五组证据，除证据5-1真实性没有异议外，其他证据真实性无法确认。对证明事项有异议：1.《工程施工承包合同》工程地点在香港中路，与位于东海路至澳门路的米兰道项目无关。2.米兰道公司所称修复地下商业街北出口有关问题的函的证据没有按照5-1所要求的经过城投集团审核，并且相关费用如果发生了应当从租金中扣除。3.米兰道出入口被破坏后一直没有投入使用，至今仍围挡封闭，进一步证明米兰道公司的第三组证据的租赁关系不真实。4.再次证明涉案租赁合同无法履行的原因是“金街”项目冲突造成的，按照租赁合同第7条第3款第5项的约定，城投集团不应当对第三方原因造成的涉案租赁合同无法履行承担责任。对于第六组证据两位证人出庭作证的问题，米兰道公司的经营方针、策略不应以米兰道项目作为经营的依赖，其公司所聘用的人员日常经营行为与涉案租赁合同无关。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、已经生效的(2018)鲁02民初1382号民事判决确认，双方签订的涉案租赁合同因未取得建设规划审批手续而部分有效、部分无效，对此，双方均有过错。二、米兰道公司主张以建筑面积数值折算涉案租赁合同有效部分和无效部分所占定金的比例，缺乏依据，也与客观事实不符。三、涉案租赁合同自2009年起即因“金街”项目冲突而无法履行，米兰道公司于2014年向案外人出租商铺、收取租金等证据，城投集团不予认可，并称即使该证据真实所产生的损失扩大责任应由米兰道公司承担，本院不予采信。四、米兰道公司日常经营支出的办公成本等，不宜作为损失认定。五、关于涉案项目北出入口清理修复工程款65000元的问题，米兰道公司无证据证明施工合同约定的施工地点与涉案租赁物有关，且该费用未经城投集团审核，本院不予采信。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、一审判决城投集团支付米兰道公司款项的性质、数额以及计算利息的基数、利息计算标准等是否正确；二、一审判决认定双方承担过错责任的比例是否恰当，判决城投集团赔偿米兰道公司损失的范围、数额是否正确。 关于第一个焦点问题。米兰道公司上诉称，其向城投集团支付的300万元系定金，未转化为租金。城投集团返还的数额应按照涉案租赁合同无效部分、有效部分各自相应的建筑面积比例确定，合同无效部分占比为86.31%，定金应为2589300元，该部分应按照四倍贷款利率计算利息；有效部分占比为13.69%，定金应为410700元，该部分定金应按定金罚则双倍返还；城投集团上诉称，一审判决认定300万元为租金正确，但有效部分的75万元租金应当归城投集团，一审判决该300万元全部返还错误。经查，（一）2008年8月8日，米兰道公司向青岛东奥开发建设集团公司（后整建制划转城投集团）支付300万元。2008年8月22日，双方签订的涉案租赁合同约定“在签订合同前乙方应向甲方支付300万元作为定金，甲方收取定金后向乙方开具收款凭证，当甲方将房屋依约交付乙方时，此定金转为乙方向甲方交纳的租金。”但2008年8月25日，城投集团向米兰道公司出具的收款收据则注明该300万元系“地;地下商业街租金&rdquo对此，米兰道公司并未提出异议。在涉案商业街项目尚未完工、未全部竣工验收、尚不具备交付条件的情况下，米兰道公司实际取得了城投集团交付的两个出入口的钥匙，并提前进入租赁场所设立招商办公室进行了前期宣传推广招商以及部分装修工作，即双方存在交叉混合履行的行为，故一审判决认定该300万元定金已转化为租金，是正确的。（二）因双方当事人并未对该300万元租金是否平均分摊到整个商业街项目作出明确约定，加之城投集团对于合同无效部分、有效部分的建设成本投资亦存在差异，所以，米兰道公司主张城投集团应返还的数额，机械地按照涉案租赁合同无效部分、有效部分的建筑面积所占的比例来确定，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。另外，因合同主体部分无效导致整体无法继续履行，且商业街项目一直未能实际经营，主要过错在于城投集团一方，因此，一审判决米兰道公司支付的300万元全部予以返还，并无不当。（三）上述300万元定金已转化为租金，一审判决酌定无效部分的租金暂按300万元的四分之三认定，即以225万元为基数，利息自2008年8月8日起按贷款利率等计算至实际返还之日止，较为妥当。米兰道公司和城投集团的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。米兰道公司上诉称，城投集团单方过错导致涉案合同无法履行，由此产生的经济损失，城投集团应予赔偿。但一审判决对于米兰道公司向租户退赔损失9677626.86元、运营涉案项目而产生的办公费用7899429.46元、现场清理及临建设施费用65000元以及其他损失，未予支持错误。城投集团上诉称，米兰道公司明知涉案房屋是按照人防工程建设的地下工程，并积极追求占有使用结果，双方对于合同无效应承担同等责任，且涉案商业街项目与“金街”项目冲突不具备履行条件，其应采取措施避免损失扩大，故其扩大的损失应由米兰道公司自行承担。另外，一审判决直接以米兰道公司提交的装修投入的原值1283000元判令赔偿损失，适用法律不当。本院认为，（一）已发生法律效力的(2018)鲁02民初1382号民事判决确认，因商业街项目未取得建设工程规划审批手续，米兰道公司与城投集团签订的《中国青岛帆船中心地下商业街租赁合同》属于合同主体部分无效的合同，并已判令解除该合同有效部分。在合同的履行过程中，因涉案项目未全部竣工验收，不具备交付使用的条件，虽然米兰道公司取得了合同中东海中路过街通道及其地下工程地面出入口的钥匙，且该部分合同亦为有效，但该项目属于一个整体，不宜分割使用，客观上无法经营和产生预期的收益，对此双方均存在过错。因合同无效系因未取得建设工程规划许可手续，城投集团作为出租方，对此应当承担主要责任，米兰道公司作为承租方，对于约定将要承租的建筑物未取得规划审批手续亦系明知，亦存在一定的过错，故一审法院在综合考量双方的过错和主导作用的前提下，酌定城投集团承担70%责任，米兰道公司承担30%责任，较为恰当。（二）米兰道公司明知涉案项目未取得建设工程规划审批手续、未全部交付，仍向案外人转租，直至2014年11月仍在收取租金等，城投集团对其相关证据均不予认可，且米兰道公司向租户退赔损失亦不属于直接损失；办公费用属于米兰道公司的日常经营费用，不应认定为履行合同的损失；有关现场清理及临建设施费用的施工合同所约定的施工地点与涉案租赁物缺乏关联性，且该费用未经城投集团审核，故一审法院对米兰道公司主张的上述损失均不予确认，并无不当。（三）虽然一审判决以米兰道公司提交的装修投入的原值1283000元为依据计算损失，但最终判令米兰道公司自行承担了该损失30%的责任，适用法律亦无不当。综上，一审判决城投集团赔偿米兰道公司2801703.1元正确。 另外，一审判决书第16页第一自然段“米兰道公司入驻涉案商业街项目后，未经规划部门批准在该项目部分地上及毗邻土地上将原有公共绿地圈占并改建为休闲园林。”系引用(2018)鲁02民初1382号民事判决中的表述，该判决已发生法律效力。城投集团主张上述认定应予撤销，未提交相关证据，本院不予支持。 综上所述，米兰道公司、城投集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费202785元，由青岛米兰道商业管理有限公司负担155273元，青岛城市建设投资（集团）有限责任公司负担47512元。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁国红 审 判 员 李永生 审 判 员 毕中兴 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 任 楷 书 记 员 王 策