昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异122号异议人（案外人）：唐于鳗，女，1988年9月6日生，汉族，现住：云南省昆明市西山区。被申请人（诉讼保全申请人）：王键镖，男，1974年7月14日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托代理人田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（诉讼保全被申请人）：云南恒信屋业有限公司，统一社会信用代码：91530100713400557C。法定代表人赵应先。住所：昆明经开区信息产业基地22-1-1#、22-2-1#地块。本院在执行诉讼保全申请人王键镖与诉讼保全被申请人云南恒信屋业有限公司商品房买卖合同纠纷一案的诉讼保全裁定的过程中，案外人唐于鳗对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人唐于鳗诉称：请求解除（2018）云0114民初4366号民事裁定对云南省昆明市经济技术开发区的查封。事实与理由：2013年2月25日，异议申请人和原被申请人云南恒信屋业有限公司签订房屋买卖合同，房屋位于：云南省昆明市经济技术开发区，总价款：1992710.52元，异议申请人己付清全款。根据法律的规定，消费者交付购买房屋的全部款项后对该房屋拥有优先权，其他人对该房屋不得保全，即不能侵犯买受人的合法权益，更不能查封买受人交付全款的房屋。2019年1月8日，原申请人王键镖与原被申请人云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4366号民事裁定书已发生法律效力，云南省昆明市呈贡区人民法院在查封本案有关的财产过程中，异议申请人对云南省昆明市呈贡区的查封不服。故请求法院依法查清事实，解除对云南省昆明市经济技术开发区的查封。异议人唐于鳗对其主张提交下列证据材料：1、身份证复印件1份1页；2、国家企业信用信息公示系统复印件1份21页；3、民事裁定书复印件1份2页；4、公证书复印件1份5页；5、商品房购销合同复印件1份14页；6、购房发票复印件1份5页。被申请人（诉讼保全申请人）王键镖辩称：答辩人认为被答辩人的异议不能成立，现将事实和理由阐述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据以上法律规定，我们可以清楚的看出，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有以下两种情况异议才能得到支持，否则人民法院不予支持：第一种情况，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，法律规定必须满足三个条件：一是查封房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且案外异议人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。然而，在本案中，根据答辩人调取的证据证实，被答辩人名下有位于昆明市西山区建筑面积162.32㎡的二套住宅，即：争议房产不是被答辩人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。并且根据最高院民指案例：仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人已付全款。在本案中，被答辩人称支付了全部款项，可没有提供任何银行流水为证，由此也不能证明被答辩人购房付款的真实性。因此，本案被答辩人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议不能成立。第二种情况，是否进行过异议登记。我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”从以上法律规定中我们可以看出登记备案和异议登记是两个不同的法律概念，一是，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，即：预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权；二是，商品房预售合同的登记备案是房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行为。而预告登记是双方合意之下申请的。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。因此最高人民法院指导性案例《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民终606号】审判要点明确指明“商品房预售备案登记不等于房屋产权预告登记，不能对抗法院对涉案标的物的查封。”在本案中，争议房产虽然由开发商进行了备案登记，但并没有办理过预告登记手续，因此其异议不能成立。综上所述，被答辩人提出的异议不能满足法律规定的条件，被答辩人对本案争议房产没有能够排除执行的实体权益，其异议不能成立，为此，答辩人恳请人民法院公正司法，驳回异议人的异议请求为盼。被申请人（诉讼保全申请人）王键镖对其主张提交下列证据材料：1、不动产登记信息复印件1份1页；2、房屋信息查询摘抄表复印件1份1页。被申请人（诉讼保全被申请人）云南恒信屋业有限公司未答辩，也未提交相关的书面材料。本院经审查查明：诉讼保全申请人王键镖与诉讼保全被申请人云南恒信屋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，申请人王键镖于2019年1月8日向本院申请财产保全，请求对被申请人云南恒信屋业有限公司名下位于昆明市经济技术开发区的房屋予以查封，申请人王键镖已向本院提供了相应担保。本院于2019年1月8日作出（2018）云0114民初4366号民事裁定书，裁定：“查封被申请人云南恒信屋业有限公司名下位于昆明市经济技术开发区的不动产权证号为云（2017）呈贡区不动产权第××号的房屋一套。查封期限三年”。2012年9月24日，唐于鳗委托黄小芹购买座落于昆明市果林湖畔A－14－6号房屋一套。2013年2月25日，唐于鳗与云南恒信屋业有限公司签订《商品房购销合同》，按照合同约定唐于鳗以1871546.44元的总价购买座落于昆明市经济技术开发区信息产业基地辰逸路39号果林湖畔小区A14幢－1-3层6室房屋一套，建筑面积329.99平方米。同日，进行商品房买卖合同登记备案，合同登记号（KM2013022513688）。2009年2月18日至2013年4月23日期间，唐于鳗向云南恒信屋业有限公司支付果林湖畔小区A－14－6号房屋的购房款1871546.44元、产权登记费300元、契税56146.39元、合同工本费30元、综合配套费22476元、维修基金37430.93元、物业费3845元。2020年8月21日，昆明市不动产档案信息查询表显示唐于鳗的不动产登记信息如下：1**落于昆明市房屋（面积162.32平方米）一套；2**落于昆明市西山区平方米）。本案争议的焦点问题是：唐于鳗向云南恒信屋业有限公司购买果林湖畔小区A14幢-1-3层6室房屋一套的行为，能否排除（2018)云0114民初4366号民事裁定对该房屋的强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在诉讼保全被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人唐于鳗在本院查封之前，已经与云南恒信屋业有限公司签订了《商品房购销合同》，已支付全部价款，已合法占有该房屋，未办理过户登记并非唐于鳗自身原因。异议人唐于鳗的异议请求符合上述法律规定，故异议人唐于鳗享有的权利能排除（2018)云0114民初4366号民事裁定对该房屋的强制执行，异议人唐于鳗的异议请求有事实和法律依据，本院予以支持。被申请人（诉讼保全申请人）王键镖主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的意见不成立，根据本案查明事实，异议人唐于鳗已支付全部价款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：解除（2018）云0114民初4366号民事裁定对昆明市经济技术开发区房屋的查封。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  马兴东审判员  刘春浩审判员  李余余二〇二〇年九月十七日书记员  郭煜进