广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1253号上诉人（原审被告）：包翠莲，女，1982年4月15日出生，汉族，现住广东省茂名市电白区************************。公民身份号码440************743。委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽红，广东粤茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茂名市电白区嘉和物业管理有限公司，住所地广东省茂名市电白区稀土冶炼厂三角圩新厂区。统一社会信用代码914**********527XK。法定代表人：黄英团，该公司经理。委托诉讼代理人：周肖霞，女，系该公司员工。上诉人包翠莲因与被上诉人茂名市电白区嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。包翠莲上诉请求：一、撤销一审判决第一项判项中关于包翠莲向嘉和物业公司支付滞纳金的内容及第二项判项，依法予以改判；二、判令嘉和物业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决判令包翠莲按实际发生数额交纳公共水电分摊费没有事实和法律依据。（一）包翠莲与嘉和物业公司签订的《前期物业管理协议》的第十四条“公共分摊费用按实际发生的数额计收……”与该协议第五条第2款“公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育馆、走廊等公共场所（地）的管理、养护(其费用由管理服务费支出)”的约定重复，也不符合该协议第六条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）……”的约定，“公共分摊费用按实际发生的数额计收取”属重复收费，关于该项收费的约定不能作为本案计算和要求包翠莲交纳公摊费的依据。（二）《前期物业管理协议》第十四条约定的在物业服务等级三级的政府指导价最高限价每平方米1.2元内分摊高层住户二次加压供水电费（1.18元/平方米+其他分摊费用=1.2元）有文件依据，但把小区公共水电费全额分摊给业主违反了《物业管理条例》第四十条和《物业服务收费管理办法》第九条、第十条的规定。根据《物业服务收费管理办法》第九条和第十条的规定，嘉和物业按包干制收取物业服务费，“按实际发生数计收”的费用属于物业服务成本的部分。（三）《前期物业管理协议》属于格式合同，嘉和物业公司提供将有文件依据收取的分摊费与其他非法分摊费混在一起“按实际发生数计收”的格式条款，有以合法掩盖非法的用意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，《前期物业管理协议》第十四条无效，本案应适用该协议第五条第2款的约定。（四）嘉和物业公司将物业费与违法公摊费捆绑收取，包翠莲无法单独交纳物业费，包翠莲多次与广大业主一起对违法收费提出抗议并一直拒交不合理公摊费，但一审判决无视上述证据，以包翠莲与嘉和物业公司按《前期物业管理协议》十四条的约定履行多年未提出异议为由，不支持包翠莲关于该协议十四条无效的主张错误。二、一审判决认定包翠莲对嘉和物业公司对茂名市电白区嘉和豪庭住宅小区（以下简称嘉和豪庭小区）提供物业服务的收费标准是执行政府指导价中的三级服务收费标准及嘉和物业公司收取的物业费、公摊费已超出该指导价的最高限价每平方米1.2元未能举证证明是认定事实不清、适用法律错误。（一）包翠莲在一审中提交的嘉和豪庭物业管理处《致业主的一封信》、《嘉和豪庭业主上访问题回复函》、嘉和豪庭小区收费公示牌、（2019）粤茂电白第2090号《公证书》、《关于茂名市电白区嘉和物业管理有限公司服务等级问题会议记录》、全体业主签名确认的证明材料、茂名市电白区房产管理局《关于嘉和豪庭小区业主信访事项（DB-D065）核查情况的报告》等已足以证实嘉和物业公司对嘉和豪庭小区提供物业服务的收费标准是执行政府指导价中的三级服务收费标准及嘉和物业公司收取的物业费、公摊费已超出该指导价的最高限价每平方米1.2元。（二）根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款、《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十五条第二款、《茂名市区住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定，嘉和物业公司的物业服务费收费标准为每平方米基准价1元/平方米/月，最高限价为1.2元/平方米/月（即物业费+公摊费≤1.2元/平方米/月）。（三）嘉和物业公司在一审庭审时已承认其公司收取的物业费与公摊费的总额已达到1.3元每平方米左右，大大超过政府指导价三级服务收费标准的最高限价。三、一审判决错误将举证责任完全归于包翠莲。（一）根据《茂名市物业服务收费管理实施细则》第九条的规定，嘉和物业公司应在价格主管部门备案物业服务等级，其公司才是承担证实嘉和物业公司对嘉和豪庭小区提供物业服务的收费标准是执行政府指导价中的三级服务收费标准及该收费标准经小区二分之一以上业主同意的举证责任人，但一审判决错将该举证责任归于包翠莲。（二）根据《前期物业管理协议》第二条第1款、第9款，第五条第1款及第二十一条的约定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，嘉和物业公司对二次加压供水电费的金额负举证责任，一审判决错将该举证责任归于包翠莲。四、包翠莲在一审时提交了大量证据证明嘉和物业公司提供的物业服务质量与收费标准不符，存在严重服务质量问题，嘉和物业公司对此应承担相应的过错责任。五、一审判决判令包翠莲支付滞纳金没有事实和法律依据，嘉和物业公司不是行政机关，无权向包翠莲收取滞纳金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，恳请二审法院依法支持包翠莲的上诉请求。嘉和物业公司辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条及《前期物业管理协议》的约定，包翠莲没有履行准时交纳物业费等费用的义务，应承担逾期交费的违约责任，应交纳违约金。一审判决认定按中国人民银行同期同类利率计算违约金过低，为保护自身权益，嘉和物业公司申请按借贷利率24%计算违约金。二、根据《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十五条、《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》第二条的规定及《前期物业管理协议》的约定，结合嘉和豪庭小区总户数1348户中的约1227户业主签订了《前期物业管理协议》的事实，嘉和物业公司与嘉和豪庭小区约定的不含公共分摊费的物业费为1.18元/平方米，公摊费按实际发生数额另行收取已得到该小区二分之一以上的业主同意，属合理收费。三、嘉和物业公司一审时提交的证据证实出台《茂名市物业服务收费管理实施细则》的茂名发改委回复称其部门没有评定物业公司等级的职责，而是根据物业公司和业主双方约定的收费标准来考核服务质量。嘉和物业公司与嘉和豪庭小区业主约定收取物业费等费用总额为1.3元/平方米，属于二等服务收费标准。四、嘉和物业公司一审时已提交分摊费用的发票、分摊方式和详细的计算数额用以证实分摊费用的具体金额，该金额已经一审法院审核确认。一审庭审时，一审法院还当庭与包翠莲确认包翠莲是否申请专业人员到现场核实数据，但包翠莲方当庭回复不需要申请。综上所述，嘉和物业公司收取包翠莲的物业费违约金及分摊费用合法合理，一审判决正确，恳请二审法院驳回包翠莲的上诉请求，维持原判。嘉和物业公司向一审法院起诉请求：一、判令包翠莲缴交尚欠物业管理费4811元、滞纳金6712元、公共用水电分摊费1109元，三项费用共12632元给嘉和物业公司；二、本案诉讼费用由包翠莲承担。一审法院认定事实：嘉和物业公司是嘉和豪庭小区的前期物业服务公司，包翠莲是该小区B2栋1501房的业主。2013年12月4日，嘉和物业公司即原电白县嘉和物业管理有限公司作为甲方与作为乙方的包翠莲签订《前期物业管理协议》，该协议第三条第3款约定：“第三条乙方权利和义务……3.依据本协议向甲方按时足额交纳物业管理费、二次供水电费、花园水电分摊费、电梯电费、车场管理费等费用。并向有关部门交纳水费、电费、卫生费、电信费、有线电视管理费等各项费用。”该协议第五条第1款、第2款约定：“第五条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼顶天面、外墙面、楼梯间、通道、电梯、电房、本主体上下水管道、公共箱、加压泵、机电设备、监控系统、刷卡系统和消防设施等楼体公共设施的维修、养护等(维修费由住宅专项维修资金支付，没有设立专项维修资金由全体业主等筹措资金支付)。2.公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场、走廊等公共场所(地)的管理、养护(其费用由管理服务费支出)。”该协议第六条第1款、第2款、第6款、第7款约定：“第六条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。1.乙方交纳物业服务费起始时间：从发展商通知业主收房日起计，向甲方缴纳管理服务费。2.管理服务费暂按当地物价部门有关规定收取：（1）住宅物业管理费按建筑面积每月每平方1.18元。……6.交纳费用时间和方式：（1）乙方须于每月10日前缴清相关费用。（2）乙方须到甲方服务中心计财部缴相关费用，或每月由建行在乙方账户(账号)中直接扣除，划给甲方(银行代收)。逾期不交的，每日按欠款总金额收取1%的滞纳金和停止使用智能卡。（3）甲方须于收房当天预12个月的物业管理费。7.违约处理：当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月10日前到甲方服务中心或指定地方交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总金额的0.3%作为滞纳金；逾期3个月仍未缴清者，物业公司将采取停水、停电及其他相应措施，仍未缴纳的，由物业公司依法起诉。”该协议第十四条约定：“第十四条公共分摊费用：按实际发生的数额计收。1公共电用分摊：差额电量、水泵用电量、梯灯用电量、电梯用电、小区范围内的路灯、装饰灯用电量、二次抽水所耗电费、消防用电、智能系统所耗电费等(可根据政府有关部门定价而进行调整)。2.公共用水分摊：清洗水池、清洁用水、绿化用水、消防用水等(可根据政府有关部门定价而进行调整)。”上述协议签订后，包翠莲自2017年1月1日起未向嘉和物业公司缴交物业管理费，自2017年3月1日起未向嘉和物业公司缴交公共用水电分摊费，共拖欠嘉和物业公司自2017年1月1日至2019年8月31日的物业管理费4811元未支付。自2017年3月1日至2019年6月31日，包翠莲应分摊的二次加压供水电费为745.94元，其他应分摊的公共电费366.75元(公共设备分摊电费50.37元+B2栋公共用电分摊费316.38元)，分摊的公共用水费30.2元，应分摊水电费合计共1142.89元。另查明，在本案开庭审理中，包翠莲、嘉和物业公司双方均确认嘉和豪庭小区至今未成立业主委员会，该小区的物业管理收费执行政府指导价和按包干制收取物业管理费。嘉和物业公司在举证中表明系按建筑面积127.42平方米和每平方1.18元计算收取包翠莲的物业管理费，包翠莲在庭审中对该物业管理费金额无异议并表示同意缴交，只是因为收取公摊费不合理且物业管理费要求与公摊费捆绑缴交，才一直没有缴交物业管理费。一审法院认为：嘉和物业公司与包翠莲签订的《前期物业管理协议》是双方协商一致签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，对双方具有约束力，双方应当依照合同的约定履行各自的义务。根据该协议第六条约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方1.18元，于每月10日前缴清，逾期不交的，每日按欠款总金额收取1%的滞纳金等。但双方签订的《前期物业管理协议》中不同条款存在互相矛盾的内容，即该协议第三条第3款约定乙方(包翠莲)依据本协议向甲方(嘉和物业公司)按时足额交纳物业管理费、二次供水电费、花园水电分摊费、电梯电费、车场管理费等费用。该协议第十四条约定公共分摊费用按实际发生的数额计收，包括公共用电分摊(差额电量、水泵用电量、梯灯用电量、电梯用电、小区范围内的路灯和装饰灯用电量、二次抽水所耗电费、消防用电、智能系统所耗电费等)，公共用水分摊(清洗水池、清洁用水、绿化用水、消防用水等)。但该协议第五条第2款约定公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场、走廊等公共场所(地)的管理、养护，其费用由管理服务费支出。也即是说除了按住宅建筑面积1.18元/平方米计收物业管理费外，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场、走廊等公共场所(地)的管理、养护，其费用是应当由管理服务费支出，还是由嘉和物业公司另行向业主收取，第三条和第十四条的约定与第五条的约定不一致。鉴于多年来嘉和物业公司、包翠莲均按住宅建筑面积1.18元/平方米计算收付物业管理费和由嘉和物业公司另行向包翠莲收取公共设施用水用电的公摊费，也即是说双方是按《前期物业管理协议》第十四条约定的公共分摊费用按实际发生的数额计收公摊水电费来履行，多年来双方没有异议。故此，一审法院认定嘉和物业公司、包翠莲就物业管理费收费标准的约定是按业主住宅建筑面积1.18元/平方米计收，另外按实际发生数额收取业主小区内公共场所和公共设施的公摊水电费。嘉和物业公司起诉请求包翠莲按建筑面积127.42平方米和每月1.18元/平方米支付从2017年1月1日至2019年8月31日的物业管理费4811元和2017年3月1日至2019年6月公共用水电分摊费用1109元，其中所请求物业管理费4811元事实清楚，所请求公共用水电分摊费用1109元未超过实际发生额1142.89元的范围，均符合法律规定，一审法院予以支持。嘉和物业公司另请求包翠莲按欠款总金额每日0.3%支付所拖欠物业管理费4811元从拖欠当日计至起诉日2019年8月28日止的滞纳金6712元，该滞纳金过高，应依法予以调整，可由包翠莲按中国人民银行同期同类贷款利率向嘉和物业公司计算支付滞纳金，又鉴于中国人民银行从2019年8月20日起不再设定贷款基准利率，从2019年8月20日起的滞纳金可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算方式为每月物业管理费150.34元从拖欠当月11日起计到2019年8月28日止。包翠莲辩称二次加压的电费金额不准确，应不予认定，因嘉和物业公司已举证证明二次加压用电的发票、金额及计算方法，包翠莲未提出相反证据证实嘉和物业公司的上述金额有误，一审法院对包翠莲的该辩称意见不予采纳。包翠莲辩称应按不超过三级服务的收费标准上浮20%即1.20元计算整个物业管理费和除二次加压外的全部公摊水电费，但包翠莲未举证证明其所在小区的物业管理费收费标准经相关主管部门核定为三级服务等级并经嘉和物业公司及小区二分之一以上业主同意，且该辩称意见与嘉和物业公司、包翠莲经协商一致签订并履行多年的《前期物业管理协议》的约定不一致，一审法院不予采纳。包翠莲辩称嘉和物业公司将物业管理费与不合理的公摊水电费捆绑收费，导致其不能单独缴交物业管理费，从而主张不应计收所欠物业管理费的滞纳金，因包翠莲未能举证证明公摊水电费不合理，包翠莲的该辩称意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。包翠莲辩称嘉和物业公司未履行物业服务义务，如墙砖脱落未修复等，从而不需缴交物业管理费，因嘉和物业公司已履行了物业服务的主要义务，上述事项不是物业服务的全部或主要事项，作为业主的包翠莲不足以据此抗辩免除物业费，故此，上述事项不是本案处理的范围，包翠莲的该项辩称理由不成立，一审法院不予采纳，包翠莲可就此另行起诉或另寻其他途径解决。包翠莲辩称嘉和物业公司、包翠莲签订的《前期物业管理协议》条款是嘉和物业公司事先拟定的可供重复使用的格式条款，该《前期物业管理协议》第十四条约定的公共分摊费用按实际发生的数额向业主计收公摊水电费的约定无效，应按该协议第五条的约定，在物业管理费中支付公摊水电费。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。嘉和物业公司、包翠莲签订的《前期物业管理协议》是以嘉和物业公司提供的格式条款签订的合同，嘉和物业公司在本案中虽然未举证证明其在嘉和物业公司、包翠莲双方订立合同时嘉和物业公司已以合理的方式提请包翠莲注意该协议第十四条等条款，但嘉和物业公司、包翠莲双方订立该合同后已按该协议第十四条的约定履行多年，双方一直没有异议，至少说明包翠莲事后清楚该协议第十四条的约定并愿意按该条款履行，包翠莲在本案中主张该协议第十四条无效的理由不成立，一审法院不予采纳。综上，包翠莲应当向嘉和物业公司缴交从2017年1月1日起至2019年8月31日的物业管理费4811元及滞纳金(滞纳金按每月物业服务费150.34元从拖欠当月的11日起计至2019年8月28日止，其中从2017年1月11日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2019年8月28日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并向嘉和物业公司支付从2017年3月1日起至2019年6月31日期间包括二次加压供水的电费、小区公共场所公共设施的公摊水电费在内的公摊费1109元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《物业服务收费管理办法》第六条、第七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限包翠莲在本判决发生法律效力后15日内向茂名市电白区嘉和物业管理有限公司支付从2017年1月1日至2019年8月31日的物业服务费4811元及滞纳金(滞纳金按每月物业服务费150.34元从拖欠当月的11日起计至2019年8月28日止，其中从2017年1月11日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2019年8月28日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、限包翠莲在本判决发生法律效力后15日内向茂名市电白区嘉和物业管理有限公司支付从2017年3月1日至2019年6月31日期间包括二次加压供水的公摊电费和小区其他公共场所、公共设施的公摊水电费共1109元；三、驳回茂名市电白区嘉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115.8元，由包翠莲负担55元，嘉和物业公司负担60.8元。本院二审期间，包翠莲提交了如下三组证据，第一组证据包括嘉和豪庭小区业主申请复查该小区公摊费和供水电费不合理等问题的《申请书》、嘉和豪庭小区业主向省委巡视组举报嘉和物业公司乱收费的《举报信》，拟证明：1.包翠莲多年来举报并请求政府处理嘉和物业公司超三级物业服务收费标准最高限价收取公摊费及高价收取二次加压供水电费，一审判决认定包翠莲对按实际发生数计收公摊水电费无异议属认定事实错误；2.物业所在地价格主管部门电白区发改局己查清嘉和豪庭小区物业服务收费标准为政府指导价中的三级收费标准，最高限价为月每平方米1.2元，该1.2元包括其他公共水电费，但未包含二次加压供水电费。第二组证据为2015年11月21日的室内摩托车固定车位月保收款收据，拟证明：嘉和豪庭小区物业收费标准公示牌有政府文件依据、监制单位、投诉电话，是嘉和物业公司张贴并按该收费标准执行多年。第三组证据为2019年1月15日，业主崔婉羚、李成庚到茂名市电白区发改局物价所与该所所长苏建忠座谈的录音光盘（包含录音、录像及照片），拟证明：1.2019年月15日下午3时47分，茂名市电白区发改局物价所长苏建忠等人表示嘉和豪庭小区物业服务不符合二级标准，物业管理费应按照政府指导价三级物业服务收费标准1.18元+公共水电分摊≤1.2元/平方米收取，责令退还超出部分；2.高压水专家论述高压加压水不超一度电（约为0.7元），而不是嘉和物业公司高价收取的的7元每立方米，证实嘉和物业公司在二次加压水电费上存在乱收费现象。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉和物业公司质证称，一、对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，嘉和物业公司和包翠莲签订的《前期物业管理协议》符合《物业服务收费管理办法》第七条、《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十五条及该细则规定的二等物业服务收费标准最高限价1.44元的规定，约定的物业费单价1.18元每平方和按实际发生的数额计收的公摊费用合计平均单位约为1.3元，合理合法，茂名市电白区发改局没有评定物业公司服务等级的资质和权限。二、对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不能证明包翠莲所要证明的内容，嘉和豪庭物业收费标准公示牌并无服务内容，不符合《物业服务收费管理办法》第四十六条的规定，该公示牌上载明的收费标准、收费项目与《前期物业管理协议》所约定的不一致；且停车收费与物业公司收取的物业费和公共分摊费用无关。三、对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，包翠莲提供的车辆损坏图片与嘉和物业公司管理服务范围无关，小区瓷砖大面积掉落，保修期内属房产公司修复，保修期满后可申请维修资金修复。嘉和物业公司一审时已递交公共分摊费用的分摊明细和分摊数据，其中并无包翠莲所称的7元每立方米的单价，包翠莲亦在一审庭审时回复不需重新审核嘉和物业公司提交的上述明细和数据。本院经审查认为，证据一来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信并确认包翠莲对嘉和物业公司按实际发生数额计收公摊费长期持有异议的事实。证据二与本案待证事实无关，证据三录音录像光盘的真实性无法确认，本院对证据二、证据三均不予采信。本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审庭审中，包翠莲方确认其未交纳2017年1月1日至2019年8月31日的物业服务费并认为《前期物业管理协议》约定的未按期交纳物业服务费的违约金过高，要求一审法院予以调整。一审庭审中，嘉和物业公司称其公司主张的公摊水电费包括第一项二次加压用电公摊，第二项业主所在单栋楼的电梯、大堂、楼层通道的电费公摊，第三项整个小区的公共设施设备用电分摊和第四项绿化用水、消防用水的用水分摊。嘉和物业公司称二次加压电费分摊方式为二次加压分摊电费=泵房产生的用电费/业主的用水量=单价×单户的用水量，并提交包翠莲所住住宅嘉和豪庭小区B2栋1501房于2017年3月至2019年6月的二次供水分摊电费明细，该明细载明有上述期间各月二次供水分摊电费的计算单价、本期用水量及金额，上述期间内包翠莲共应缴交二次供水分摊电费745.94元给嘉和物业公司。一审庭审中，包翠莲方确认未交纳2017年3月1日至2019年6月的二次供水分摊电费，称对嘉和物业公司提交的二次供水分摊电费的计算无异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合包翠莲的上诉请求和嘉和物业公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、包翠莲是否应支付逾期交纳物业服务费的违约金；二、嘉和物业公司收取的物业服务费中是否已包含公摊水电费；三、本案是否对包翠莲主张的嘉和物业公司提供物业服务质量不达标应承担过错责任的问题进行处理。一、关于包翠莲是否应支付逾期交纳物业服务费的违约金的问题包翠莲与嘉和物业公司均未否认双方签订的《前期物业管理协议》的效力，本案亦无证据证实该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的合同无效的情形，因此，本院确认《前期物业管理协议》合法有效，包翠莲与嘉和物业公司均应按照该协议的约定履行各自的义务。该协议第六条明确约定业主逾期交纳物业服务费需支付滞纳金，该约定虽采用“滞纳金”的表述但实质是关于业主违约交纳物业服务费需支付违约金的约定，且广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条第一款亦明确规定“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”。故根据该约定，包翠莲未按期交纳物业服务费应支付违约金。虽然该协议中对违约金的计算标准约定不明，但一审判决已根据包翠莲的请求结合案情对该违约金的计算标准作出调整，且包翠莲未就该调整提出异议，嘉和物业公司虽主张应按借贷利率24%计算违约金但该主张没有依据。因此，一审判决认定包翠莲支付逾期交纳物业服务费的违约金正确，核定的违约金计算方式合理，包翠莲上诉主张其不应支付逾期交纳物业服务费的“滞纳金”没有依据，本院不予支持。二、关于嘉和物业公司收取的物业服务费中是否已包含公摊水电费用的问题经查，包翠莲与嘉和物业公司签订的《前期物业管理协议》中对是否在物业服务费外另行分摊交纳公摊水电费用的问题约定自相矛盾，双方各执一词。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，包翠莲与嘉和物业公司就上述问题约定不明确且无法达成补充协议，本院按照合同有关条款或交易习惯对该问题作出认定。《前期物业管理协议》中并未有约定物业服务费用的形式的合同条款，但包翠莲和嘉和物业公司在一审中均确认物业服务费用的收取执行政府指导价及采取包干制形式，应视为双方就未约定明确的物业服务费用的形式问题达成了补充协议合同条款，本院对此予以确认。根据该约定和《物业服务收费管理办法》第十一条第一款“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”和第三款“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用”的规定，实行物业服务费用包干制的嘉和物业公司收取的物业服务费用里面包括物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用和物业管理区域绿化养护费用。经查，嘉和物业公司主张的四项公摊水电费用第一项二次加压用电公摊，第二项业主所在单栋楼的电梯、大堂、楼层通道的电费公摊，第三项整个小区的公共设施设备用电分摊和第四项绿化用水、消防用水的用水分摊中的第二项、第三项属于上述的物业共有部位、共有设施设备的日常运行费用，第四项属于上述的物业管理区域绿化养护费用，因此，该第二项、第三项和第四项费用属于嘉和物业公司收取的物业服务费中包括的费用，包翠莲上诉主张不应再交纳该第二项、第三项和第四项公摊水电费用于法有据，本院予以支持，一审判决认定包翠莲应支付该部分公摊水电费用属认定事实错误，本院予以改正。但根据《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十六条第二款“高层住宅因需要使用二次供水设施对最终用户实行二次供水的，二次供水水价视供水管理形式分为两种：供水企业直接抄表到户的，到户水价与居民生活用水同价。二次供水设施的营运所产生的电费由受益最终用户按用水量进行分摊，物业服务企业每月要将上月分摊的具体情况向最终用户公布。供水企业未直接抄表到户的，到户水价执行趸售水价。二次供水设施的营运所产生的水量损耗及电费由受益最终用户按用水量进行分摊，物业服务企业每月要将上月分摊的具体情况向最终用户公布”的规定，无论采取何种二次供水管理形式，嘉和物业公司主张的公摊水电费用的第一项二次供水分摊电费均属于由受益最终用户按用水量进行分摊的费用而不属于物业服务费包含的费用。因此，包翠莲主张在物业服务费政府指导价最高限价内分摊二次供水分摊电费没有依据，一审判决认定包翠莲另行支付二次供水分摊电费正确，本院予以支持。嘉和物业公司提供计算二次供水分摊电费的公式、计算明细等证实其主张的包翠莲已支付的二次供水分摊电费金额，包翠莲对该计算方式无异议，一审判决据嘉和物业公司主张的金额认定包翠莲支付2017年3月1日至2019年6月二次供水分摊电费745.94元正确，本院予以维持。三、关于本案是否对包翠莲主张的嘉和物业公司提供物业服务质量不达标应承担过错责任的问题进行处理的问题依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，嘉和物业公司若未依约履行物业服务义务，包翠莲应请求嘉和物业公司承担违约责任，但包翠莲并未在本案中提起反诉请求嘉和物业公司承担相应的违约责任且其主张嘉和物业公司承担的是过错责任而不是违约责任，因此，该问题不属于本案审理范围，包翠莲应另寻法律途径解决。综上所述，包翠莲的上诉请求部分成立。本院依照《物业服务收费管理办法》第十一条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3286号民事判决书第一项；二、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3286号民事判决书第三项三、变更广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初3286号民事判决书第二项为限包翠莲于本判决发生法律效力之日起十五日内向茂名市电白区嘉和物业管理有限公司支付2017年3月1日至2019年6月期间的二次供水分摊电费745.94元；四、驳回茂名市电白区嘉和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费115.8元，由包翠莲负担50元，由茂名市电白区嘉和物业管理有限公司负担65.8元。二审案件受理费115.8元，由包翠莲负担77元，由茂名市电白区嘉和物业管理有限公司负担38.8元；包翠莲已预交115.8元，多预交的38.8元由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 邹辉球审 判 员 徐金信审 判 员 江剑兵二〇二〇年九月一日法官助理 王舟宇书 记 员 冯月华