山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2278号原告：王可意，男，1989年3月8日出生，汉族，住山东省巨野县。原告：马静，女，1990年1月12日出生，住山东省巨野县。两原告委托诉讼代理人：马玉顺，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。被告：王山，男，1986年10月26日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：薛磊，山东倡通律师事务所律师。第三人：青岛哈考特不动产营销策划有限公司，住所地山东省青岛市即墨区通济街道办事处大同街**。法定代表人：于宝森，总经理。第三人：中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行，，住所地青岛市城阳区正阳路**负责人：孙蕴昊，行长。原告王可意、马静与被告王山、第三人青岛哈考特不动产营销策划有限公司（以下简称哈考特公司）、第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称工行城阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人马玉顺，被告王山的委托诉讼代理人薛磊到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告王可意、马静向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行《房产买卖合同》、《房产买卖补充协议》，将位于即墨区埠惜路762号17号楼1单元1103户房屋过户到原告名下；二、判令被告支付原告违约金163000元；三、判令第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行配合原告解除涉案房屋抵押；四、诉讼费、保全费等涉案费用由被告承担。事实和理由：2016年12月16日，原告通过第三人青岛哈考特不动产营销策划有限公司与被告签订《房产买卖合同》，并依约支付首付款等相关款项。因受限售政策影响，涉案房屋限售两年。2017年5月9日，双方签订《房产买卖合同补充协议》，约定原房产买卖合同继续履行，现涉案房屋已具备过户条件，被告无故推诿，拒不履行相关义务。原告为维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。被告王山辩称，一、依据合同法52条的规定第三款以合法的形式掩盖非法的目的和第五款违反、法律行政法规的强制性规定，应当认定原被告签订的房屋买卖补充协议无效，房屋买卖补充协议以合法形式掩盖违背国家房地产调控的政策的目的，应当认定无效，解除双方的买卖合同。二、本案原告仅仅支付了首付，双方没有约定具体的过户日期，解除本合同也未给原告造成实际损失。三、本案房屋系被告的唯一住房，且在买卖时被告配偶未知情，如果继续履行合同，被告一家将无处居住，被告无法履行涉案合同。综上，请求法院依法驳回原告的请求。第三人工行城阳支行未答辩。第三人哈考特公司未陈述意见。经本院开庭审理查明，原告王可意、马静（乙方）与被告王山（甲方）签订《房产买卖合同》，主要约定：1、乙方购买甲方名下位于即墨区户房屋，成交价格为543000元；2、付款方式：乙方于2016年12月16日支付甲方10000元作为购房定金，乙方于2016年12月16日支付甲方90000元作为购房首付款，乙方以银行贷款形式向甲方支付380000元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，贷款不足的乙方于办理过户之前以现金方式一次性支付给甲方。3、甲乙双方于签定本合同之日起过户之前将贷款所需材料交至相关方，乙方保证无不良信用记录、甲方保证积极配合准备贷款所需材料，如乙方在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日起30日内一次性交齐该房款，否则属于乙方违约。4、甲乙双方协商，甲方于过户后三天之内向乙方进行房屋验收交接。后原告王可意、马静（乙方）与被告王山（甲方）又签订《房产买卖合同补充协议》，内容为：“原定于2017年5月份甲方房产证办好后，甲乙双方共同办理房产过户，因受2017年3月份青岛市出台房屋限购政策影响，甲乙双方本着公平公正的原则制定本补充协议：1、原房产买卖合同之规定双方继续履行，待2017年甲方房产证办好后，根据现有限购政策从发证之日起算，两年（24个自然月，至第25个自然月前）甲方需积极配合乙方办理房产过户手续。如再遇政策调整，根据现有政策执行。2、房产证下发后由乙方代为保管。3、自甲乙双方签署完本协议并公证后，现房产贷款由甲方承担，乙方同意房产证办好后至双方完成过户之前的两年内，暂由甲方使用或出租，但只限于自住或供租房人居住，不得从事违法行为，否则，所有行为责任由甲方承担，出租期间，不得破坏房屋原有结构，由甲方代为检查，如因管理使用不善造成房屋及其附着设备损坏和维修费用，由甲方承担全部法律责任，并赔偿乙方全部经济损失。期间的物业费、煤气及水电费用由甲方或承租方承担。4、自甲乙双方签署完本补充协议并公证后，乙方把房屋买卖合同中规定的剩余首付款陆万叁仟元整于2017年5月9号交予甲方。房屋过户后乙方把房屋尾款结清。之前乙方代还贷款本金从总房款中扣除。5、签订本协议后，甲乙双方如有任何一方违约，应按照本合同约定总房款的双倍向对方支付违约金。”2016年12月16日，原告马静、王可意支付被告王山购房款100000元。2017年5月9日，原告马静、王可意支付被告王山购房款63000元。2017年7月21日，原告马静、王可意支付被告王山办理不动产权证时2.09平方米的面积差额12872元。原告马静、王可意同意一次性支付剩余房款380000元，并将该款项汇入了本院案款账户。双方未办理按揭贷款，原告马静、王可意称被告不配合所以一直没有办理，被告称是合同没有约定过户的具体日期所以没有办理。2017年9月26日，涉案房屋取得了不得产权证书，登记的权利人是王山，共有情况是单独所有。涉案房屋没有交付。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的《房产买卖合同》、《房产买卖补充协议》、收据、收条、不动产权证书等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告马静、王可意与被告王山签订的《房产买卖合同》、《房产买卖补充协议》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。1、关于原告主张被告继续履行《房产买卖合同》、《房产买卖补充协议》，将位于即墨区埠惜路762号17号楼1单元1103户房屋过户到原告名下的诉讼请求。双方签订合同后，原告马静、王可意按照合同约定支付被告王山首付款163000元。关于被告王山主张原告仅仅支付了首付，双方没有约定具体的过户日期，解除本合同也未给原告造成实际损失的抗辩，双方均认可没有办理银行贷款，但原告马静、王可意称是被告不配合所以一直没有办理，被告王山称是没有确定过户日期。从二手房买卖办理贷款的通常流程看，是双方先去银行办理按揭贷款的审批手续，银行审批通过后再办理过户，且从双方之间的合同看，办理贷款的时间从签订合同起，被告称过户日期没有确定并不是没有办理贷款的理由，且原告马静、王可意主张继续履行合同，与解除合同有无损失并不直接关联,被告王山的该项抗辩本院不予采信。关于被告王山主张涉案房屋系被告的唯一住房，且在买卖时被告配偶未知情的抗辩，原被告之间的房屋买卖合同是进行的平等民事交易，被告王山出售涉案房屋，原告马静、王可意支付对等的购房款，即使是被告的唯一住房，也并不代表不能继续履行；涉案房屋的不动产权证书上载明权利人是被告王山，共有情况是单独所有，故被告王山的该项抗辩，本院不予采信。双方在限售政策出台前已经签订了房产买卖合同并支付了首付款，现房产证已满两年且原告马静、王可意同意以现金的方式一次性支付剩余房款，双方的合同具有可履行性，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告马静、王可意与被告王山应继续履行就涉案房屋签订的《房产买卖合同》、《房产买卖补充协议》。2、根据原告马静、王可意与被告王山签订的《房产买卖合同》，原告马静、王可意按照合同约定向被告王山支付了163000元，且支付了办理不动产权书时的面积差额12872元，剩余380000元还未支付，双方未办理过户手续，未交付房屋。现两原告同意以现金的方式一次性将剩余房款支付给被告，双方的合同具有可履行性，第三人工行城阳支行未到庭参与诉讼自行承担对已不利的后果。故两原告支付给被告的380000元房款应优先支付给第三人工行城阳支行，用于偿还被告在第三人工行城阳支行处的贷款本息，如还清银行抵押贷款后还有余，两原告应将余款支付给被告；如剩余房款不足以偿还银行贷款本息，由两原告先行垫付，再由两原告向被告追偿。在银行贷款还清后，由被告王山到第三人工行城阳支行处办理涉案房屋抵押权涤除手续，第三人工行城阳支行应予以协助。被告王山应协助两原告办理涉案房屋的过户手续，并将涉案房屋交付两原告。3、关于两原告主张被告支付违约金163000元诉讼请求。被告在涉案房屋具备过户条件时未按照补充协议履行协助过户的义务，存在违约行为，但考虑到两原告支付的房款数额情况，以及双方之间的房屋买卖合同继续履行，原告主张的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、原告马静、王可意于本判决生效之日起十日内将应支付被告王山的购房款380000元优先支付给第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行，用于清偿被告王山位于青岛市即墨区户房屋（权证号：鲁20**即墨市不动产权第**）在该行的贷款本息；若房款有剩余，由原告马静、王可意支付给被告王山；若房款不足，由原告马静、王可意先行支付；二、原告马静、王可意清偿涉案房屋贷款本息后，由被告王山于本判决生效之日起十五日内到第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋抵押权涤除手续，第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行应予以协助；三、涉案房屋抵押权撤销后，被告王山于本判决生效之日起三十日内协助原告马静、王可意办理位于青岛市即墨区户房屋（权证号：鲁20**：鲁20**即墨市不动产权第**，并将涉案房屋按合同约定交付原告马静、王可意；四、驳回原告马静、王可意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元（原告预缴），由被告王山负担。保全费4050元（原告预缴），由原告马静、王可意负担815元，由被告王山负担3235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李林娟审判员  刘平平审判员  周学成二〇二〇年九月二十一日书记员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”