河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10821号上诉人（原审被告、反诉原告）：王国祥，男，汉族，1959年10月7日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人:张雷，河南明天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司，住所地郑州市。负责人：刘浩，总经理。委托诉讼代理人：梁思红，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文凯，河南经东律师事务所律师。原审被告：郑州盈丰奇祥汽车销售服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：张全刚。原审被告：郑州联发汽车销售服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：郑晨。原审被告：河南盛祥达汽车销售有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：王文举。上诉人王国祥与被上诉人中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司（以下简称中石化郑州分公司）及原审被告郑州盈丰奇祥汽车销售服务有限公司（以下简称盈丰奇祥公司）、郑州联发汽车销售服务有限公司（以下简称联发公司）、河南盛祥达汽车销售有限公司（以下简称盛祥达公司）租赁合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院于2019年11月21日作出（2019）豫0105民初23584号民事判决。王国祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日作出（2019）豫01民终25365号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。河南省郑州市金水区人民法院受理后，于2020年7月30日作出（2020）豫0105民初3843号民事判决。王国祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王国祥的委托诉讼代理人张雷、被上诉人中石化郑州分公司的委托诉讼代理人梁思红、武文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国祥上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由中石化郑州分公司承担。事实和理由：一、中石化郑州分公司强行收回案涉土地及地上房屋，严重侵犯王国祥的优先承租权。二、合同具有相对性，原审法院判决王国祥按照与三家实际承租人之间的租金标准，向中石化郑州分公司支付土地占用费没有任何依据。三、受新冠肺炎疫情影响，三家实际承租人经营困难，现中石化郑州分公司强行收回案涉土地，将造成大量企业员工失业，不利于社会稳定、经济发展。中石化郑州分公司辩称，一、租赁合同期满，中石化郑州分公司收回自用，是中石化郑州分公司的权利。二、租赁合同期满，所有地上附属物归中石化郑州分公司所有，一审判决参照王国祥转租租金支付占用费合情合理合法。新冠肺炎疫情发生在租赁合同期满、王国祥违约拒不返还租赁物之后，风险应由王国祥承担。三、三家实际承租人如有损失，也是王国祥造成的，应由王国祥赔偿。盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司均未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。中石化郑州分公司向一审法院起诉请求：1、判令王国祥、盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司返还承担土地及地上附属物；2、判令王国祥、盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司支付土地及地上附属物占有使用费3530500元（自2018年5月26日起暂计算至2019年5月25日，以后不停止计算直至实际返还之日止）；3、本案诉讼费由王国祥、盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司承担。王国祥向一审法院反诉请求：请求依法确认王国祥对位于北环以南、丰庆路西，长约85米，总面积约10亩的争议土地在同等条件下享有优先承租权，并判决中石化郑州分公司与王国祥重新签订租赁协议。一审法院认定事实：中石化郑州分公司提交《不动产权证书》显示中石化郑州分公司系位于北三环南、××西土地登记权利人，宗地面积为9849.28平方米，使用期限自2000年7月25日至2040年7月24日止，权利性质为出让，单独所有，权利类型为国有建设用地使用权。2006年5月26日，中石化郑州分公司（甲方）与誉达公司（乙方）签订《土地使用权租赁协议》一份，主要载明：甲方出租给乙方的地块位于北环以南、丰庆路西中国石化加油站以西、西邻河南姿华房地产开发有限公司，东西长约85米，土地总面积约为10亩；本协议项下的土地使用权期限为12年，自本协议生效之日起算。乙方租赁本协议项下地块的用途为建设汽车销售中心，汽车销售中心建成后，乙方不得将汽车销售中心对外出租、承包、转让、设定担保。未经甲方书面同意，乙方不得改变土地用途。否则，甲方有权无条件收回土地使用权，并追究乙方的违约责任；该地块土地使用权租赁租金，协议签订的首年为人民币12万元，今后每三年租赁租金递增一次，每次递增10％（递增幅度累计计算）；支付租金的方式为每年支付一次，首次租金应在本协议生效之日起10日内支付完毕；乙方通过租赁方式取得本协议项下土地使用权后，除经甲方书面同意外，不得将该宗土地转让、转租、转包或以任何形式设定担保。否则，甲方有权无条件收回土地使用权，并追究乙方的违约责任；本协议期满后，乙方所投资的一切地面资产（建筑物、附属物）全部归甲方所有；协议有效期届满前，乙方如要求续租，应在协议有效期届满前6个月之内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订使用权租赁合同(含土地和地面建筑物、附属物)。如甲方在协议有效期届满后仍要出租本协议项下土地使用权及地面资产(建筑物、附属物)，在同等条件下，乙方享有优先承租权。该协议还对其他内容进行了约定。后双方在该协议上加盖公章并签字予以确认。中石化郑州分公司与王国祥提交的转款凭证显示：王国祥于2012年12月28日支付租金145200元；2014年12月9日支付租金145200元；2016年1月4日支付租金159720元；2016年12月8日支付租金159720元；2017年12月5日支付租金159720元；2019年1月6日支付租金159720元。王国祥将涉案土地及附属物转租给盛祥达公司、盈丰奇祥公司和联发公司，庭审中，盛祥达公司自认每年向王国祥支付租金20万元，盈丰奇祥公司自认每年向王国祥支付租金165万元，联发公司自认每年向王国祥支付租金90万元。2019年4月19日，河南千业律师事务所律师董辉受中石化郑州分公司委托向誉达公司发出《律师函》一份：该函载明：鉴于2006年5月26日中石化郑州分公司与贵公司签订了《土地使用权协议》，协议期满后，中石化郑州分公司与贵公司未达成新的租赁协议，但贵公司却迟迟未向中石化郑州分公司返还土地，因贵公司逾期未返还土地的行为已构成违约，应当向中石化郑州分公司承担违约责任，本律师特向贵司函告：一、中石化郑州分公司将对土地进行回收开发，不再对外出租。请贵司在收到本律师函后20日内，向中石化郑州分公司返还土地，并支付租赁到期后实际占用土地期间的租金；二、若贵司未能在20日内返还土地，中石化郑州分公司将采取强制清偿措施收回土地并追究贵司违约责任。2019年5月29日，中石化郑州分公司向王国祥退款159720元，后未果。另查明，誉达公司法定代表人为王国祥，该公司于2009年7月15日核准注销。2014年10月30日，中石化郑州分公司将其公司名称变更为中国石化销售有限公司河南郑州石油分公司，变更前为中国石油化工股份有限公司河南郑州石油分公司。庭审中，中石化郑州分公司、王国祥均认可涉案土地及附属物尚在使用中，没有搬离，中石化郑州分公司称收回土地为自用。一审法院认为，案涉《土地使用权租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定及时、全面履行地自己的义务。一、关于租赁协议实际履行期间。案涉租赁协议约定：土地使用权期限为12年，自本协议生效之日起算，乙方支付租金的方式为每半年支付一次，首次租金应在本协议生效之日起10日内支付完毕（甲方交付土使用权的期限同样适用），首次租金支付日为后续租金支付基准日。按照该租赁协议，王国祥首次支付租金的日期应为2006年6月5日前，租赁期限应于2018年5月26日届满。但王国祥辩称，中石化郑州分公司与誉达公司之间的事实租赁关系始于2007年1月1日，原因是中石化郑州分公司与誉达公司签订《土地使用权租赁协议》后，中石化郑州分公司没有及时将涉案土地进行平整，清场地上附属物（工人工棚、建筑机械及建筑垃圾等），导致誉达公司未能及时有效利用涉案土地，双方根据实际情况，将合同租赁起始时间顺延至2007年1月1日，租金支付时间及基准日也向后顺延。租赁协议实际履行过程中，王国祥支付租金时间与其陈述一致，中石化郑州分公司亦未对租金支付时间提出异议，结合王国祥提交的其他证据及庭审陈述，该院对王国祥的答辩意见予以采纳。故涉案租赁协议租赁期限该院认定为自2007年1月1日起至2019年1月1日届满。二、关于返还土地及地上附属物。案涉租赁协议约定：本协议期满后，乙方所投资的一切地面资产（建筑物、附属物）全部归甲方所有；有效期届满前，乙方如果要求续租，应在协议有效期届满前6个月之内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订使用权租赁合同（含土地和地面建筑物、附属物）。实行履行过程中，案涉租赁协议约定期限届满后，双方没有续签书面租赁协议，2019年1月6日，王国祥向中石化郑州分公司转款支付159720元，摘要用途为租金。中石化郑州分公司在2019年5月29日才提出异议将该款项退还，视为对王国祥支付该租金的默认，结合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，中石化郑州分公司和王国祥自2019年1月1日起重新形成不定期租赁合同关系，王国祥按照之前约定标准实际支付租期一年的租金，租赁期限应至2020年1月1日届满。中石化郑州分公司诉称对该转款不知情，主张2006年5月26日签订的《土地使用权协议》期限届满后，双方不存在租赁关系，要求王国祥收到律师函20日内返还土地，没有依据。但该律师函及本诉讼案件的产生，明确表明了中石化郑州分公司要求解除合同的意思表示，结合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，中石化郑州分公司在租赁期限届满之前合理期限内通知王国祥返还涉案土地，于法有据。鉴于盈丰奇祥公司、联发公司和盛祥达公司实际租用涉案土地，该院支持中石化郑州分公司在2020年1月1日即租赁期限届满日要求王国祥、盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司返还承租土地及地上附属物的诉讼请求。中石化郑州分公司在庭审过程中，明确表示将土地收回自用，王国祥反诉主张优先承租权没有依据，该院不予支持。盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司若与王国祥之间存在其他纠纷，可另行解决。三、关于土地及地上附属物占有费。结合该院查明情况，王国祥已经将租金支付至2020年1月1日，在中石化郑州分公司明确表示不再继续出租后，王国祥、盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司仍占用使用涉案土地及地上附属物，根据合同相对性原则，中石化郑州分公司应向王国祥主张占有使用费。中石化郑州分公司主张按照盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司与王国祥之间的租金标准支付租金，合法、有据，该院予以支持。故2020年1月1日之后至土地及地上附属物实际返还之日的使用费由王国祥按照每年275万元的标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王国祥于判决生效后三十日内向中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司返还所承租的土地及地上附属物（位于北环以南、丰庆路西中国石化加油站以西、西邻河南姿华房地产开发有限公司，东西长约85米，土地总面积约为10亩）；郑州盈丰奇祥汽车销售服务有限公司、郑州联发汽车销售服务有限公司、河南盛祥达汽车销售有限公司在各自承租的范围内具有协助配合返还义务；二、王国祥于返还涉案承租的土地及地上附属物之日起十日内按照每年275万元的标准支付中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司自2020年1月2日至实际返还之日止的土地及地上附属物占用费；三、驳回中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司的其他诉讼请求；四、驳回王国祥的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35044元，由中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司负担16877元，王国祥负担18167元；反诉受理费1747元，由王国祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于王国祥称中石化郑州分公司强行收回案涉土地及地上房屋，严重侵犯王国祥的优先承租权的意见。经查，《土地使用权租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该协议，双方租赁合同至2020年1月1日履行期限届满，庭审中，中石化郑州分公司明确表示将涉案建筑收回自用，王国祥也未能提交中石化郑州分公司将涉案建筑再行出租的证据，故本院对其该上诉意见不予支持。其次，关于原审判决王国祥按照每年275万元标准向中石化郑州分公司支付土地及地上附属物占用费的问题。经查，实际承租人盈丰奇祥公司、联发公司、盛祥达公司与承租人王国祥之间约定租金共计275万元，原审判决合法、有据，并无不当。再次，关于王国祥称受新冠肺炎疫情影响，三家实际承租人经营困难，请求减免租金的意见。中石化郑州分公司辩称新冠疫情发生于王国祥租赁合同逾期后，但本案于2019年7月17日立案，双方争议的焦点即租赁合同期间的确定。虽然一审对此作出判决，但并非生效判决。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定，承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。根据该指导意见，结合郑州市复工复产的实际情况，本院酌定减免王国祥2020年1月2日至2020年5月1日期间的土地及地上附属物占用费。综上所述，王国祥的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23584号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23584号民事判决第二项为：王国祥于返还涉案承租的土地及地上附属物之日起十日内按照每年275万元的标准支付中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司自2020年5月2日至实际返还之日止的土地及地上附属物占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35044元，由中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司负担23362元，由王国祥负担11682元；一审反诉受理费1747元，由王国祥负担。二审案件受理费36791元，由中国石化销售股份有限公司河南郑州石油分公司负担24527元，由王国祥负担12264元。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  赵俊丽审判员  邢永亮二〇二〇年九月三日书记员  阎 严