湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1530号原告：武汉平安医疗器械有限公司，住所地武汉市汉阳区永丰街四台创业园**。法定代表人：王晓伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司党支部书记。委托诉讼代理人：陈进伍，湖北大诺律师事务所律师。被告：尹华川，男，1982年8月15日出生，汉族。第三人：高卫，男，1985年1月8日出生，汉族。原告武汉平安医疗器械有限公司（以下简称平安医疗公司）与被告尹华川及第三人高卫房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年3月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，并于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告平安医疗公司的委托诉讼代理人王伟、陈进伍、被告尹华川及第三人高卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。平安医疗公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的商业门面租赁合同关系，被告腾退位于武汉市汉阳区四台创业园54号附X档门面，并向原告支付租金（2019年5月15日至2019年11月14日期间的租金是18,000元，2019年11月15日以后的租金按每月3,000元计算至被告实际腾退房屋之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月31日原告与被告尹华川签订《商业门面租赁合同》,约定原告将四台创业园54号附XX档门面出租给被告经营餐馆，租赁期自2015年3月31日起至2016年3月31日止，半年租金为42,000元，每半年支付一次，如遇拆迁，合同终止，装修不予赔偿等内容。该合同到期后，第三人高卫于2017年6月16日与原告签订《商业门面租赁合同》，约定原告将四台创业园54号附X档门面出租给第三人与被告合伙经营餐馆，租赁期自2017年6月16日起至2018年6月15日止，一年租金为60,000元，租金一次性支付，如遇拆迁，合同终止，装修不予赔偿等内容。第三人与被告于2018年1月终止合伙，由被告独自经营三档门面。合同到期后，被告仍继续使用该门面，不定期且未足额向原告交纳租金至2019年5月14日，此后再未交纳租金并一直占用X档门面至今。2019年9月，武汉市汉阳区永丰街四台村村民委员会发布《汉阳区永丰街四台村“城中村”改造项目房屋（厂房）拆迁安置公告》，对原告厂房及出租的三档门面拟进行改造拆迁,原告多次与被告协商，但被告拒不腾退该三档门面。现原告起诉来院，请求法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。尹华川辩称，不认可原告的全部诉请，1.被告最后一次支付房租是2019年5月14日。2019年6月20日左右，租赁房屋所在厂区淹水，店铺无法经营而停业，原告在被告停止经营期间对租赁房屋停电，造成了被告食品损坏约七八千元。当时被告大约欠原告1,000元左右的电费，双方就此协商时，原告提出被告所欠电费和食材损失两相冲抵，被告并未同意。2.涉案租赁商铺被告已没有实际经营，现被告已经在他处做生意。涉案租赁商铺内有属于被告的两台空调，当时被告打算搬走，但原告拒不同意，并殴打了被告，因此被告才没有腾退。3.被告与第三人原系合伙关系，双方于2018年2月份合伙终止，第三人就将租赁房屋交付给被告，此后，被告没有与原告重新签订合同，但原、被告双方一致按原合同继续履行。高卫述称，第三人于2018年2月份与被告终止合伙，并将涉案租赁房屋交付给被告，第三人退伙时并未差欠原告租金。第三人对此后原、被告之间发生的事情不知情，也不清楚原、被告之间发生的纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年8月29日，原告平安医疗公司（承租人）与案外人武汉市汉阳区永丰街四台村村民委员会（出租人）签订《场地租赁合同》一份，合同约定：出租人提供其工业园内场地18.45亩租赁给承租人建设生产厂房，所租5号地块（详见附图），该土地使用面积14.64亩，公摊面积为3.81亩，土地总计18.45亩；承租人买断租赁期限为伍拾年，即从2007年2月9日起至2057年2月8日止；承租人不得擅自转租场地，若需转租他人，需事先征得出租人同意；租赁价格共计为1,700,000元；出租人负责并决定工业园总体规划设计，同时提出厂房施工设计意见，总体规划设计费由出租人承担，厂房施工设计费用由承租人承担；承租人负责厂房建设，并在约定时间内完成厂房建设并投入使用等条款。合同签订后，原告平安医疗公司即在租赁土地上出资建设包括四台工业园54号附XXX档门面在内的厂房。被告尹华川与原告平安医疗公司于2015年3月31日签订了《商业门面租赁合同》，约定由被告尹华川承租原告平安医疗公司所建四台工业园54号附XX档门面，租期自2015年3月31日至2016年3月31日止等内容。合同签订后，被告尹华川即在租赁房屋内经营，租赁期限届满后，被告尹华川继续使用该租赁房屋。2017年4月，被告尹华川与第三人高卫开始合伙经营餐饮。2017年6月16日，第三人高卫作为合伙人（承租方、乙方）与原告平安医疗公司（出租方、甲方）重新签订《商业门面租赁合同》一份，合同约定：甲方将其拥有的四台工业园54号附XXX档门面出租给乙方用于商业经营；租赁期自2017年6月16日至2018年6月15日止；一年的租金为60,000元，租金提前一个月一次性支付；在租赁期内，因租赁门面所产生的水为5元/吨、电为1.5元/度、物业管理费为0.8元/建筑平方米，卫生费由乙方自行承担；甲方不能半途终止合同，此合同执行过程中，出现自然灾害、国家及村整改、拆迁土地需要收回房子，甲方有权终止合同，甲方退还乙方押金，不付乙方其它损失，装修不予赔偿等条款。该合同签订后，被告尹华川与第三人高卫即在四台工业园54号附6、7、8档门面合伙经营餐饮，该房屋租金由第三人高卫交纳。第三人高卫于2018年2月退伙，此后，被告尹华川实际承租四台工业园54号附XXX档门面并向原告平安医疗公司支付租金。第三人高卫与原告平安医疗公司签订的《商业门面租赁合同》于2018年6月15日到期后，被告尹华川继续使用租赁房屋，原告平安医疗公司对此未提出异议。在租赁合同履行期间，原告平安医疗公司与被告尹华川协商一致将四台工业园54号附6、7、8档门面自2019年2月16日起的月租金标准降低为3,000元。2019年5月14日，被告尹华川向原告平安医疗公司支付了2019年5月16日至2019年6月15日的租金，此后，被告尹华川未再向原告平安医疗公司支付租金，也未将租赁房屋返还给原告平安医疗公司。另查明，位于武汉市汉阳区四台工业园**附6、7、8档门面所在房屋建设时并未取得建设工程规划许可证。2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日零时，武汉市解除离汉离鄂通道管制措施。2020年4月26日，武汉餐饮协会出台《武汉餐饮恢复堂食细则》，指导武汉餐饮堂食安全有序复工复产。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。……六、恢复餐饮住宿商场集市等城市功能。在落实经营主体责任，做好通风消毒、防控措施到位的前提下，全面恢复餐馆、酒店、商场（店）等场所营业秩序，开放符合防疫要求的农（集）贸市场。……”。因受疫情及疫情防控措施影响，被告尹华川未能继续经营。经本院组织双方协商，原告平安医疗公司自愿免除被告尹华川自2020年1月24日至2020年4月8日之间50%的租金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告尹华川主张因原告平安医疗公司拒绝其搬出个人物品导致其无法腾退的事实，因被告尹华川未提交证据予以证明，本院对该部分事实不予采信。本院认为，被告尹华川与第三人高卫之间虽未签订书面的合伙协议，但均对双方共同在武汉市汉阳区四台工业园54号附XXX档门面合伙经营餐饮的事实不持异议，结合第三人高卫在退伙前向原告平安医疗公司交纳租金的行为，被告尹华川与第三人高卫之间系个人合伙关系。因原告平安医疗公司出资建设的位于武汉市汉阳区四台工业园54号附XXX档门面未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三人高卫以合伙人的身份与原告平安医疗公司与签订的《商业门面租赁合同》无效。因无效的合同自始无效，原告主张解除其与被告之间的租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同无效，承租人应当将租赁房屋返还给出租人，因涉案租赁房屋由被告尹华川实际占有，故对原告要求被告腾退出涉案租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告尹华川作为合伙人之一应当对自2019年6月16日至实际腾退之日的占用费承担连带责任。因原、被告双方经协商一致将自2019年2月16日起的月租金标准降低为3,000元，故该占用费应以3,000元/月为标准计算。关于在疫情期间能否免除或者部分免除占用费的问题。原告平安医疗公司自愿免除自2020年1月24日至2020年4月8日之间50%的房屋占用费用即3,750元（3,000元×2.5个月×50%），符合法律规定，本院予以照准。关于自2020年4月9日至2020年6月13日的房屋占用费问题，因受疫情及疫情防控措施影响，被告尹华川无法正常使用涉案房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院酌定由被告尹华川承担该期间占用费的50%，即3,195元（3,000元×2.13个月×50%）。综上，自2019年6月16日至实际腾退之日止，被告尹华川应当支付的房屋占有使用费应予扣减6,945元（3,750元+3,195元）。关于被告尹华川主张的食材损坏费用，因被告未依法提起反诉，本院不宜在本案中进行处理，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告尹华川于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区四台工业园54号附XXX档门面；二、被告尹华川于本判决生效之日起十日内向原告武汉平安医疗器械有限公司支付自2019年6月16日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费以每月3,000元为标准计算（此款应扣减6,945元）；三、驳回原告武汉平安医疗器械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元（原告已预交），由被告尹华川负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年九月三十日书记员  刘 朝