安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初4541号 原告：王**，男，1984年1月17日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 原告：刘利华，女，1989年1月1日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县经济开发区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：孟响，安徽裕德律师事务所律师。（特别授权） 以上原告共同委托诉讼代理人：孙东允，安徽裕德律师事务所律师。（特别授权） 被告：安徽欧陆置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：王成，该公司执行董事。（未到庭） 委托诉讼代理人：杨敬文，该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司阜南县支行，住所地安徽省阜南县鹿城镇洪河路**，统一社会信用代码913412251521823094。 负责人：汪超，该行行长。 委托诉讼代理人：杨伟，安徽坤慧律师事务所律师。 原告王**、刘丽华与被告安徽省欧陆置业有限公司（欧陆公司）、第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称：农业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，第三人农业银行申请加入有独立请求权的第三人，本院予以准许，并于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告王**、刘丽华的委托诉讼代理人孟响，第三人农业银行的委托诉讼代理人杨伟到庭参加诉讼，被告欧陆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**、刘丽华向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除二原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令解除二原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》；三、依法判令被告返还原告购房首付款126000元，另从2018年1月26日起至债务清偿日止按日利率万分之五支付原告利息；四、依法判令被告返还二原告偿付第三人贷款本息；五、依法判令被告支付二原告违约金595元；六、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年11月，二原告签约被告开发的位于阜南县鹿城镇欧陆翡翠湾小区的会员，当日缴纳会员费用1000元，即用于将来购房认购资格，当月二原告交付4000元定金订购欧陆翡翠湾小区32幢1101室房屋，2018年1月26日二原告便将首付款126000元补齐，后应被告通知要求，原告又于2018年1月26日二原告便将首付款126000元补齐，数日后，原被告签订正式商品房买卖合同，余款470000元通过第三人处贷款支付，商品房买卖合同约定被告应于2019年5月30日之前在房屋达到交付条件后交付原告，但时至今日，涉案房屋仍未通过综合验收并达到交付条件。原告认为，依照商品房买卖合同约定及相关司法解释的规定，原告依然有权利单方解除与被告的商品房买卖合同及第三人的贷款合同，因如何退房退款事宜协商无果，原告依法提起民事诉讼。 被告欧陆公司未到庭，视为放弃质证权。 第三人农业银行辩称：一、如果解除合同，原告作为本案借款合同的借款人，应当与被告共同承担剩余借款本息的还款责任，解除借款合同不能免除原告的还款责任，理由如下：1、涉案借款合同第十三条约定：“本合同解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，借款人应承担本合同项下其他债务；如售房人未将购房款本金及利息直接返还给贷款人，借款人仍应承担本合同项下全部债务。”该条是对借款合同解除后，偿还借款的特别约定，属于清理条款，按着该条规定，在借款合同解除后，在借款没有清偿的情况下，借款人也就是本案原告，仍应承担借款本息的偿还责任。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条仅是规定在合同解除的情况下，出卖人应当将收受的购房贷款本金及利息返还贷款人，但并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的责任，根据合同相对性原理，购房者是合同的向对方，是借款主体，也应承担借款的清偿责任。二、如果解除合同，就意味着涉案借款要提前偿还，原告应该按着借款合同第5.1条的约定，按提前还款的金额加收一个月的贷款利息作为提前还款违约金；三、偿还借款的主体是原告和被告，诉讼费应当由原被告承担。 第三人农业银行向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令原、被告共同向申请人偿还原告就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金441899.45元及利息(利息以剩余贷款本金为基数，按年利率5.635%，计算到全部贷款还清之日止，具体数额以还款当日的还款凭证为准)；二、判令原告向申请人支付提前还款违约金2075元；三、本案诉讼费用由本案原被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的欧陆翡翠湾32号楼2幢1101号房屋，房屋总价595000元，原告支付被告首付款126000元，余款470000元办理按揭贷款支付。后原告、被告与申请人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告向申请人借款470000元，用于支付前述购房款，借款执行利率为年利率5.635%，逾期利率为年利率8.4525%，借款担保方式为阶段性担保加抵押，被告为该笔借款提供保证担保，并用上述房屋提供抵押担保，办理了预抵押登记，担保借款合同还对借款提取、还款方式、提前还款等做了约定。担保借款合同签订后，申请人按着合同约定将470000元借款划入被告账户，原告完成了支付全部购房款的义务。现原告以被告逾期交房为由要求解除与被告签订《商品房买卖合同》，并同时要求解除与申请人签订的《个人购房担保借款合同》。第三人农业银行提出独立请求权为 申请人认为，原告要求解除与申请人签订的《个人购房担保借款合同》，应向原告偿还剩余的贷款本金及利息，并支付提前还款违约金，被告应对剩余的贷款本金及利息与原告承担偿还责任，为此，申请人特提出独立的诉讼请求，请人民法院查明事实，依法支持申请人的请求。 原告王**、刘丽华辩称：原告与第三人书面借款合同约定属实，但商品房销售合同司法解释第二十五作为规则性法律条文已经可以规范贷款剩余本金的归还主体及本案中的被告，原告不应当与被告同时承担偿还剩余本金的责任，另原告已实际偿付第三人贷款本息满一年，现诉讼要求解除借款合同，不应承担违约责任。 被告欧陆公司，未作答辩。 经审理，本院查明法律事实如下：2018年2月16日，原告王**、刘丽华与被告欧陆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：王**、刘丽华购买欧陆公司开发的位于鹿城镇界南河南侧、东一环路东侧项目名称为的“欧陆翡翠湾”32号楼2幢1101号房屋1套，预测建筑面积114.86平方米，商品房单价为每平方米5180.22元，总价为595000元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年2月16日前支付首期房价款125000元，余款470000元办理银行按揭贷款；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.经综合查验合格；第十一条交付时间和手续，出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2018年5月3日，原告王**、刘丽华作为借款人与第三人农业银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额470000元，年利率为5.635%,并以其购买的涉案房产为抵押，后该笔借款470000元全部转入安徽省欧陆置业有限公司的账户。截止至2020年7月1日，王**、刘丽华已偿还借款本金27100.55元及利息53918.97元，尚欠借款本金441899.45元。 另查明，王**、刘丽华于2017年11月11日交付安徽省欧陆置业有限公司VIP会员费1000元并交纳订金4000元；于2018年2月16日前支付首期房价款125000元。 本院生效的法律文书确认安徽省欧陆置业有限公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未向王**、刘丽华交付房屋。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告与第三人工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给原告使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。原告做出解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的意思表示到达被告的时间，应系本案诉状副本送达之日即2020年7月6日，涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月6日解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与农业银行签订案涉借款合同是为了向农业银行贷款用于支付其购买被告开发的案涉房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款、担保合同》的请求，应当予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案原告已付被告购房款125000元，已偿还第三人农业银行贷款本息金27100.55元及利息53918.97元（计算至2020年7月1日），该两笔款项被告应返还给原告。原告向安徽省欧陆置业有限公司交付VIP会员费1000元，系原告为购买案涉房屋及履行案涉商品房买卖合同而支出的合理费用，由于安徽省欧陆置业有限公司的原因，导致案涉商品房买卖合同的解除，此会员费1000元被告亦应当返还给原告。原告于2018年2月16日前支付首期房价款125000元，合同解除后，根据合同约定，被告应当支付原告首付款利息，从于2018年2月16日起，以125000元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即595元（595000元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，第三人农业银行作为有独立请求权的第三人提起诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对与第三人农业银行的相关权利，本案一并处理，被告欧陆公司应当将原告至2020年7月1日的剩余房款441899.45元返还第三人农业银行，并从2020年7月2日起，参照第三人与原告在《个人购房借款/担保合同》中约定的利率即年利率5.635%，以尚欠贷款为本金，支付第三人农业银行利息至债务清偿完毕之日止。原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人农业银行依法仍系抵押权人，虽然原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，但贷款资金由第三人直接汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置抵押物即位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”32号楼2幢1101号房屋1套（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0003429号），第三人农业银行享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王**、刘丽华与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年2月16日的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王**、刘丽华交纳的会员费1000元和购房首付款125000元及首付款利息（从2018年2月16日起算，以125000元为基数，按每日万分之五计算）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王**、刘丽华已偿付贷款本息27100.55元及利息53918.97元（计算至2020年7月1日）； 四、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王**、刘丽华违约金595元； 五、解除原告王**、刘丽华与第三人中国农业银行股份有限公司阜南支行于2018年5月3日日签订的《个人购房借款/担保合同》； 六、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司阜南支行441899.45元及利息（从2020年7月2日起，按年利率5.635%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止）；如被告安徽省欧陆置业有限公司逾期履行本项判决债务，依法处置抵押物即位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”32号楼2幢1101号房屋1套（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0003429号），第三人中国农业银行股份有限公司阜南支行享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1416元（原告预交），案件受理费3980元（第三人）中国农业银行股份有限公司阜南支行，合计5396元，由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  余光武 二〇二〇年九月十日 书记员  张光明 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。