江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初1000号原告：叶海涛，男，汉族，1968年7月27日出生，江西省靖安县人，住靖安县。原告：韩定英，女，汉族，1971年6月29日出生，江西省靖安县人，住靖安县。两原告共同委托代理人：罗放，江西一博律师事务所律师。两原告共同委托代理人：郑家敏，江西一博律师事务所实习律师。被告：郭钢，男，汉族，1979年7月26日出生，江西省武宁县人，住江西省九江市浔阳区。原告叶海涛、韩定英与被告郭钢租赁合同纠纷一案，本院2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年8月24日、9月7日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗放第一次到庭参加了诉讼，原告叶海涛及委托代理人郑家敏第二次到庭参加了诉讼，被告郭钢经本院公告送达传票传唤后未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年3月19日签订的《鳌鱼商业广场房屋租赁合同》；2、被告向原告支付截止2020年3月18日的租金91323元（第二年欠18397元、第三年欠35401元、第四年欠37525元）、滞纳金27396.9元（欠付租金91323元×30%），合计118719.9元，并从2020年3月19日起按月租金3144元的标准计算支付后续租金至承租房屋返还给原告之日止；3、被告向原告支付违约金7876.8元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月19日，两原告与被告签订一份《鳌鱼商业广场房屋租赁合同》，约定：被告承租两原告共同所有的武宁县鳌鱼商业广场第1栋1层110号、128号商铺经营紫金银座娱乐会所，租赁期限从2016年3月19日至2028年3月18日，租赁面积65.64平方米；第一年租金每月40元/平方米，即每月租金2625.6元，第二年开始以后每年在上年基础上递增6%；每年支付一次租金，首期租金在签订合同时支付，余下每年租金在上年租金届满前20日支付，逾期未付的，按日利率5‰标准支付滞纳金；被告另向原告支付4个月租金10502元作为保证金，被告逾期交租金超过30天的，原告有权解除合同并要求被告承担3个月租金总额的违约金。合同签订后，被告及会所接手经营者付清了第一、第二年的房租，第三年租金付了15000元，另外支付了10502元保证金；之后，被告再未支付剩余租金，故原告诉请如上。被告未到庭，未答辩，也未质证、举证。经审理查明，2016年3月19日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《鳌鱼商业广场房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方共同所有的武宁县鳌鱼商业广场第1栋1层110号、128号商铺经营紫金银座娱乐会所，租赁期限12年即从2016年3月19日至2028年3月18日，租赁面积65.64平方米；第一年租金每月40元/平方米，即每月2625.6元，第二年开始每年租金在上年基础上递增6%；每年支付一次租金，首年租金在签订合同时支付，以后每年租金在上年租金届满前20日支付，逾期支付的，按欠付租金额日利率5‰标准支付滞纳金；乙方另向甲方支付4个月租金10502元作为履约保证金，如乙方拖欠租金等应付款项，甲方有权扣取该保证金以抵付欠款；乙方逾期交租金超过30天的，视为根本性违约，甲方有权提前解除合同并要求乙方承担3个月租金的违约赔偿金；合同终止之日，乙方应将该房产（包括附属设施、全部钥匙）完好地移交给甲方，乙方没有按约定按时返还该房产，逾期30天及以上的，甲方有权自行进入该房产内，自行处理或委托他人清理该房产内的一切物品、设备、设施和垃圾，所产生的的一切费用均由乙方承担。合同签订后，被告付清了第一年的房租，并交付了10502元的履约保证金。被告将涉案商铺（系第一层前后相连的两间铺面）与第二层被告承租的其他房屋上下打通，装修成会所一楼通往二楼、三楼的过道及楼梯。第二年开始，被告未再负责经营涉案商铺及会所，当年房租由会所接手经营者付清。第三年（即2018年3月19日至2019年3月18日），接手的会所经营者张某在2018年7月份支付了15000元房租。张某在该期间曾要求原告降低租金再签订合同，但原告未同意；之后，原告再未收到房租。会所现已将涉案商铺的装修及设施进行了拆除清理（即通往二楼的楼梯已被拆除且与二楼的联通被隔绝），并闲置不用，但两间铺面的大门都没装。以上事实有原告的陈述及其提交的租赁合同、本院通知的证人张某出庭证言在卷证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，形成合法有效的房屋租赁合同法律关系，各当事人均享有约定的合同权利且应全面履行合同义务。本案中，原告已依约将房屋交付给被告承租使用，从第三年即2018年3月19日开始房租未按约全部支付，第四年开始之后的租金分文未付，且现在被告人也无法联系，根据合同约定房租逾期30天未付的构成根本违约，原告有权提前解除合同。另外，根据本院现已查明的事实，会所的现在经营者张某否认其与被告之间存在涉案商铺的转租关系，原告也不认可商铺已转租给其他人，故张某支付租金的行为应视为因实际使用房屋而代被告支付租金，且其本意是要求原告降低租金后再与原告签订新的合同，但双方未能达成一致；同时，张某陈述2018年7月份就已根据原告要求将房屋复原并通知原告，但该陈述并无证据予以证实，原告亦不承认，故本院对该陈述不予采信。综上，本院认为，原告与被告之间签订的本案房屋租赁合同一直合法有效，现因被告构成根本违约，原告要求解除合同的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付截止2020年3月18日房租91323元的诉请，据查明的事实，第一年、第二年房租已付清，第三年（即2018年3月19日至2019年3月18日）已付15000元，仍欠20401元（35401元-15000元），第四年（即2019年3月19日至2020年3月18日）欠付37525元，被告合计欠付租金57926元；原告主张91323元（第二年欠18397元、第三年欠35401元、第四年欠37525元），与事实不完全相符，故本院依法在57926元范围内予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金27396.9元，根据合同约定，租金逾期支付的应按日利率5‰标准支付滞纳金，原告认为该约定标准过高（年利率180%），自愿要求按年利率30%计算，系其对自身权利的处分，本院予以采纳，但其主张计算的基数为截止2020年3月18日未付租金总额91323元，与事实不符，实际基数应为57926元，故本院对该诉请依法在17377.8元（57926元×30%）范围内予以支持。关于原告要求被告支付自2020年3月19日至房屋返还之日租金的诉请。本院认为，如上所述，原告的该诉请有事实及法律依据，但对于房屋返还期限，因目前房屋已处于闲置无人管理状态，被告也下落不明无法联系，且会所已将楼梯拆除并隔绝一二楼的联通，故原告在合同解除后完全可以自行收回该房屋；至于原告主张的房屋未完全复原（即两间铺面之间的隔墙未做、前面铺面的独立厕所被拆除、大门未装及走廊过道被封死等情形），本院认为被告尚有10502元保证金在原告处，且合同中也有约定合同终止后被告没有按时返还房产的，原告有权自行进入该房产内处理房屋内一切物品等，所产生的的一切费用均由被告承担。根据上述案件事实并依据诚信原则，本院酌情认定原告应自行在合同解除后一个月之内收回房屋，其因复原产生的费用可以在被告缴纳的保证金中予以扣除，如有不足可另行主张。因此，本院对该诉请予以支持，但计算房租截止时间应为合同解除后一个月。关于原告主张因被告逾期支付租金应支付3个月租金7876.8元赔偿款的诉请，合同对此有明确约定，本院予以支持。被告经本院依法送达开庭传票未到庭应诉，应视为其放弃相关诉讼权利，并由其承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶海涛、韩定英与被告郭钢于2016年3月19日签订的《鳌鱼商业广场房屋租赁合同》；二、被告郭钢于本判决生效之日起五日内向原告叶海涛、韩定英支付截止2020年3月18日的租金57926元、滞纳金17377.8元，共计75303.8元；三、被告郭钢于本判决生效之日起五日内向原告叶海涛、韩定英支付后续租金（从2020年3月19日起按月租金3144元的标准计算至第一项中合同解除之日往后再顺延一个月止）；四、被告郭钢于本判决生效之日起五日内向原告叶海涛、韩定英支付违约金7876.8元；五、驳回原告叶海涛、韩定英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元，由被告郭钢承担1861元，由原告叶海涛、韩定英承担971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  明金华人民陪审员  吴庭生人民陪审员  黄莉莉二〇二〇年九月二十八日书 记 员  黎亚林