安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初6074号 原告:田鸿利,女,1990年5月3日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：王**生，安徽百大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕾，安徽百大律师事务所律师。 被告:阳继友,男,1984年9月8日出生,汉族,住安徽省安庆市太湖县。 被告:刘纯香,女,1985年11月1日出生,汉族,住安徽省安庆市太湖县。 两被告共同委托诉讼代理人：刘纯洁，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告田鸿利诉被告阳继友、刘纯香房屋买卖合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田鸿利的委托诉讼代理人杨蕾，被告阳继友、刘纯香的共同委托诉讼代理人刘纯洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田鸿利向本院提出诉讼请求：1、判令被告阳继友、刘纯香向原告双倍返还定金20万元；2、判令被告向原告返还购房款278000元；3、判令被告赔偿原告房屋装修款46580元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，田鸿利当庭变更增加诉请：判令解除原、被告间签订的《存量房买卖合同》。 事实与理由：2016年8月13日,原告委托黄某代其与两被告及安徽徽宏房地产销售代理有限公司（以下简称“徽宏公司”）签订《房地产买卖居间协议》；同日,原告委托黄某代其与两被告签订《存量房买卖合同》；两份合同中均约定被告将坐落在合肥市滨湖区的存量房卖给原告,建筑面积81.87平方米,房屋转让价款为1265000元，《存量房买卖合同》第三条约定:“甲、乙双方同意,甲方款清交房,并通知乙方进行验收交接”。合同对于房款支付方式、支付期限及房屋产权转移登记时间均未作约定。《房地产买卖居间协议》房地产买卖交易条件中约定的付款方式为:“需资金托管情况的,其中托管金额1265000元,于过户当日存入现金37万元,金融贷款895000元。”因合同签订时,被告尚未取得房屋产权证，故前述居间协议还约定“房产证应在双方签订《存量房买卖合同》近期前往开发商处办理。”合同签订当日,原告将10万元定金支付给被告。2016年9月2日,黄某代原告将278000元房款支付给被告。同年8月19日,徽宏公司经被告同意后将被告留存的房屋钥匙交给原告。2016年11月10日,原告将此毛坯房进行了装修,花费装修款46580元，2017年3月,装修完毕后原告正式入住。原告在被告取得房屋产权证后,多次催促被告尽快办理房屋产权转移登记手续,但被告却拒绝继续履行合同,且多次骚扰原告生活安宁,要求原告退还房屋,拒绝返还原告所付定金、购房款及赔偿装修损失。在被告多次骚扰导致原告无法正常工作、生活的情况下,原告无奈于2019年10月23日搬出该房屋。被告拒绝履行合同,并拒绝返还原告所支付定金、购房款及赔偿装修损失的行为已属严重违约。 被告阳继友、刘纯香辩称：原、被告双方签订的《存量房买卖合同》在本案诉讼前已于2019年10月18日予以解除，被告同意解除合同；合同解除的原因是由于原告违约，原告未按合同约定办理相应贷款手续，也未以现金方式补足转让价款，被告自2017年12月始一直催促原告办理过户手续，至2019年10月在长达2年时间里，原告以各种理由拖延拒不办理过户手续，也不支付购房款，始终无偿占用被告房屋长达3年时间，被告依法解除合同收回案涉房屋属于合理维权，原告预缴的款项完全不足以弥补其违约行为给被告造成的损失，其无权要求返还相应款项；原告诉称已付定金10万元及购房款278000元属实，但该10万元定金是立约定金，不是履约定金，在《存量房买卖合同》签订后该定金转为首付款。 经审理查明：2016年8月13日,田鸿利（乙方，买受方）委托案外人黄某代其与阳继友、刘纯香（甲方，出售方）及徽宏公司（丙方，居间方）签订《房地产买卖居间协议》一份，载明：“甲方将位于合肥市滨湖区的存量毛坯房屋出售给乙方,建筑面积81.87平方米,房屋总价款为1265000元；托管资金1265000元，过户当日存入37万元，金融贷款895000元；房产证应在双方签订《存量房买卖合同》近期前往开发商处办理”。 同日,田鸿利（乙方，买受人）委托黄某代其与阳继友、刘纯香（甲方，出卖人）签订的《存量房买卖合同》一份，载明：“存量房位于合肥市滨湖区，建筑面积81.87平方米,房屋总价款为1265000元；款清交房，乙方交纳税、费；甲方应向银行申请提前还贷并提交相关材料，违约的，甲方同意向乙方支付总房款20%的违约金；乙方若不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让房款不足部分，乙方应以现金方式存入托管帐户，否则双方同意解除合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，乙方承担总房款的20%的违约金等”。 合同签订后，黄某于当日向阳继友、刘纯香支付购房定金10万元。8月19日，经阳继友、刘纯香同意，田鸿利从徽宏公司领取到案涉房屋钥匙。同年9月2日，黄某向刘纯香支付首付款278000元，用于刘纯香归还房屋贷款。 2017年年3月21日，合肥市国土资源局核发皖（2017）人不动产权第0054541、0054542号《不动产权证》，载明：旭辉御府16幢103室房屋权利人分别为刘纯香、阳继友。同年11月29日，阳继友、刘纯香从旭辉御府物业服务中心领取到案涉房屋初始产权证书后于当日交给徽宏公司保管；2018年7月20日，刘纯香将案涉房产在光大银行合肥分行办理的的407000元住房按揭贷款予以结清；同年12月19日，案涉房产通过分割析产方式转移登记到刘纯香名下，并于2019年1月30日以70万元抵押金额将房产抵押登记在案外人王吉彬名下。 另查：2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅发布《关于进一步促进我市房地产平稳健康发展的若干意见》，暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房，新建商品住房以合同备案时间为准，存量住房以纳税时间为准。 田鸿利提供的《合肥市社会保险个人参保证明》中载明：田鸿利自2015年8月至2016年11月期间在合肥市缴纳个人社会保险费用。田鸿利在庭审中陈述：其就案涉房产交易转让至今未实际缴纳税、费。 阳继友、刘纯香提供的阳继友与中介公司职员纵亚微信聊天记录中载明：其于2019年10月21日将案涉房产的水电予以停水停电，同年10月28日实际占有上述房屋。 庭审中，阳继友、刘纯香均陈述：双方于2015年2月12日协议离婚；田鸿利于2019年11月搬离案涉房产，其将房锁更换，现房屋业已重新装修。 田鸿利申请的证人纵亚到庭陈述：其系徽宏公司房产经纪人；田鸿利将首付款37万余元交给被告用于归还案涉房屋的银行贷款，但被告并未在第一时间归还，被告在隔了一段时间才归还了贷款，后其催促两被告办理房屋产权过户手续，因为只有办理了房产过户后才能办理后期的房产贷款，因2016年10月2日合肥实行房产限购，原告不符合限购政策，原告就去补社保手续，被告也同意原告补办社保手续再交易，双方为了付款方式在一起协商；2019年下半年，被告提出不想卖给原告了，原告搬出房后双方协商退款事宜无果。 田鸿利申请的证人黄某到庭陈述：其系田鸿利情侣关系，其受田鸿利委托与徽宏公司、两被告签订购房合同及协议，首付房款系自己支付的，其于2016年至2017年底期间多次要求两被告办理房产过户手续，但被告回复中介公司说没时间。 上述事实，有原告田鸿利提供的《房地产买卖居间协议》、《存量房买卖合同》、收条、《合肥市社会保险个人参保证明》，证人纵亚、黄某的证言，依本院调查令调取的合肥市不动产登记信息查询单、原《不动产权证》，被告阳继友、刘纯香提供的《存量房买卖合同》、《贷款结清证明》、物业服务中心登记簿、微信聊天记录、《房地产权资料保管书》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告田鸿利与被告阳继友、刘纯香、居间人徽宏公司签订的《房地产买卖居间协议》及原、被告签订的《存量房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。原、被告双方签订的上述协议及合同对款项支付期限及房地产过户登记办理期限虽未作出约定，但从《房地产买卖居间协议》中关于“房产证应在双方签订《存量房买卖合同》近期前往开发商处办理”的约定可以反映出案涉房产在当时交易时双方均知晓案涉房产尚未办理初始房产登记，从刘纯香出具的收条可以证明田鸿利支付的首付房款是用于刘纯香归还交易房产的银行贷款，但阳继友、刘纯香直到2017年11月29日才前往物业中心领取案涉房屋初始产权证书，且刘纯香于2016年9月2日收到首付款后亦直到2018年7月20日方才将案涉房产在光大银行合肥分行办理的407000元住房按揭贷款予以结清，故直到此时阳继友、刘纯香方才具备与田鸿利办理房产交易过户登记的条件，而此时因合肥市自2016年10月2日起已实行房产限购政策，田鸿利作为非本市区户籍居民必须具备在购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的条件方能购买，因田鸿利提供的个人参保证明中载明的其自2015年8月至2016年11月期间在合肥市缴纳个人社会保险费用，其后期并未持续交纳至房产具备过户条件的时间，故田鸿利受房产限购政策限制而不能继续交易购买房产，但上述受房产限购政策影响系在案涉房产于2017年11月29日才由两被告领取的初始产权证书及2018年7月20日方才撤销案涉房产的银行抵押权登记之前即已发生，并非系田鸿利自身行为所致。因刘纯香于2018年12月19日将案涉房产通过分割析产方式转移登记到自己名下后于2019年1月30日以70万元抵押金额将房产抵押登记在案外人王吉彬名下，其行为已致合同履行不能。鉴于被告于2019年10月28日已收回原告搬离的案涉房产，故双方合同自该日业已实际解除。两被告收取的购房款项依法应予返还。田鸿利在房产限购政策出台后未持续交纳社保费用，也是其不能继续购房的原因，故其在未满足自身符合购房条件下追究两被告的违约责任，于法无据，本院不予支持。对其诉请赔偿房屋装修损失的请求，其虽提供了6张销售单、收据，但该证据的三性本院无法判定，且装修现场业已因两被告重新装修而灭失，故其请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告田鸿利与被告阳继友、刘纯香签订的《存量房买卖合同》于2019年10月28日予以解除； 二、被告阳继友、刘纯香返还原告田鸿利定金10万元及购房款278000元，计378000元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 二、驳回原告田鸿利其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4523元，保全费3143元，计7666元，原告田鸿利负担1000元，被告阳继友、刘纯香负担6666元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姜文强 二〇二〇年九月八日 书记员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。