湖北省武汉市硚口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0104民初5986号 原告：武汉A连锁超市有限公司。 委托诉讼代理人：黎某。 委托诉讼代理人：李某。 被告：安某某。 被告：武汉B房地产开发有限公司。 原告武汉A连锁超市有限公司（以下简称A公司）与被告安某某、武汉B房地产开发有限公司（以下简称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告A公司的委托诉讼代理人黎某到庭参加诉讼。被告安某某、B公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告A公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与安某某之间的租赁合同关系已经解除；2.被告于2019年8月25日前腾退租赁场所；3.被告支付截至2019年7月25日拖欠的房屋租金2085180.07元；4.被告支付截至2019年3月欠缴的电费39346.23元；5.被告承担违约金2764860.04元（暂计算至2019年7月25日，计算至实际支付之日止）；6.被告自2019年8月26日起计算至实际退还租赁场所之日止以41912.76元/天计算房屋占用费；7.履约保证金875100元归原告所有；8.被告B公司对第三、四、五、六项诉讼请求承担连带责任；9.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年，原告与武汉C洗浴有限公司（以下简称C公司）签订《店铺/专柜租赁合同》，约定C公司租赁武汉市某某大道某号购物中心的铺位，租赁期限自2011年3月1日至2021年5月31日，每月5号支付租金及相关费用。2016年，原告、C公司、安某某、B公司签订《合约主体变更协议书》，约定从2016年9月1日起，C公司将《店铺/专柜租赁合同》中的权利义务全部转让给安某某，由安某某继续履行C公司与原告签署的租赁合同及所有补充协议，B公司对此承担连带责任。2018年12月开始，安某某拖欠租金及相关费用，原告多次要求被告结清相关费用未果，故向本院提起诉讼。 被告安某某、B公司未到庭答辩。 经审理查明：2000年12月25日，湖北D公司（甲方）与E（上海）有限公司（乙方）签订《某某广场经营大厅租赁合同书》，约定：“甲方将其拥有委托经营管理权的位于武汉市某某大道某号某某广场某-某层营业大厅、某-某层之间的部分设备夹层及部分地下室出租给乙方使用。该出租房屋建筑面积约15300平方米。乙方承租后依法自主开展商业经营业务。租赁期为三十年。即从2001年4月25日起至2031年4月24日止。”2008年3月，湖北D公司（甲方）、E（上海）有限公司（乙方）、A公司（丙方）签订《主体变更协议》，内容主要为：“甲乙双方于2000年12月25日签订《租赁合同》，乙方承租后用于经营A超市，于2002年3月份开始甲方已经同意乙方将原合同权利义务转移给丙方，由丙方取代乙方在原合同中的地位，现通过上述主体变更协议形式予以确认。”2011年，A公司（甲方）与C公司（乙方）签订《店铺/专柜租赁合同》，约定：“租赁区域坐落在武汉市某某大道某号甲方购物中心某某店内的租赁柜台/铺位；甲方租赁给乙方的租赁区域出租面积共计约11872.28平方米；该租赁区域租赁期限10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止；装修免租期自2011年3月1日起至2011年8月31日止；2011年3月1日至2016年2月29日，每月租赁费用291700元（不包含物管费及公共事业费用），2016年3月1日至2021年2月28日，每月租赁费用为300451元（不包含物管费及公共事业费用）；为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金（含商品质量保证金）875100元；以后每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用、物管费及广告促销费用（如按月支付），由乙方汇入前述甲方指定银行账户并到账，乙方如延迟支付租赁费用、物管费、开业推广服务费（若有）、广告促销费用或履约保证金，每延期一天，应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依据本合同第十四条的规定承担违约责任；甲方有权解除合同的其他情况：1.乙方拖欠应付费用，拖欠超过10天未予纠正的；……。本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则即视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物管费的标准向甲方支付违约金。”合同第十四条约定：“乙方如违反本合同任一条款或《管理手册》之规定应承担：1.如乙方未能在三天内纠正其违反本合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行为，乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用（包括违约金以及重新恢复水、电、空调供应的费用）；2.延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金（如有）；3.甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；4.乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；5.甲方如有其他直接或间接损失的，乙方还应据实赔偿。”合同第十八条约定：“甲乙双方发给对方的通知均须采用书面形式，并按本合同落款处地址以挂号信或特递的方式发出或由授权代表签收。任一方变更地址未及时通知对方、提供地址错误或拒收通知邮件的，对方按合同约定的地址发出的邮件视为有效送达，法律后果由该方自行承担，无论通知以查无此人、无此地址或拒收等原因退回。考虑到双方合作的实际情况，以下情形也视为甲方通知的有效送达：a.如乙方为个人或个体工商户的，甲方按乙方提供的身份证复印件上的地址送达的通知视为有效送达；……。”2011年5月11日，A公司（甲方）与C公司（乙方）签订《计租起始日确认书》，将租赁期限变更为2011年6月1日至2021年5月31日，免租期变更为2011年6月1日至2011年11月30日，计租起始日变更为2011年12月1日，租赁面积调整为10478.19平方米，租金调整为258156元/月，租金每五年递增3%，后五年租金265901元/月。后双方又签订《店铺专柜租赁合同补充协议（二）》，约定：“计租起始日调整为2012年1月1日，租赁面积调整为10489.69平方米，月租金调整为258440元，甲方同意减免乙方24万元租金，自计租起始日起，逐月抵扣2万元。”2015年1月20日，湖北D公司更名为湖北H商务物业管理公司（以下简称湖北H公司）。2016年，A公司（甲方）、C公司（乙方）、安某某（丙方）、B公司（丁方）签订《合约主体变更协议书》，约定：“1、甲乙丙丁四方同意自2016年9月1日起，乙方将乙方在租赁合同中的权利义务全部转让给丙方，由丙方继续履行乙方与甲方签署的租赁合同及其所有补充协议，丁方就丙方对租赁合同的履行向甲方承担连带担保责任。丙方在此确认乙方已于2016年8月31日将场地交付给丙方，丙方已实际接管并经营。丙方签约后将设立武汉I家庭汤泉酒店管理有限公司以履行租赁合同，该公司成立之日丙方由安某某变更为武汉I家庭汤泉酒店管理有限公司。2、甲方同意，乙方根据租赁合同向甲方交纳的履约保证金875100元，全部转到丙方名义下；在租赁期限届满后，由甲方根据合同约定直接退还给丙方。3、甲丙方的权利义务按照租赁合同的约定执行。本协议签订后，乙方每个月或期间原应交给甲方之租金或其他费用按照租赁合同的约定改由丙方直接支付。”2017年4月19日，湖北H公司（甲方）与A公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“一、本协议生效的前提：1、乙方在2021年4月24日前不注销公司主体、不撤离租赁场地并保留管理人员对次承租人进行管理；2、乙方提供其上级公司同意其经营转型的文件材料。二、租赁期限：1、双方一致同意原合同的截止时间为2021年4月24日；2、乙方和次承租人之间的转租合同原则上应到2021年4月24日截止，特殊情况需要延长期限的应经甲方书面同意。”后安某某未支付2018年12月1日之后的租金及物业管理费，且拖欠电费。A公司于2019年3月15日向湖北H公司结清了2018年12月25日至2019年1月24日的租金及物业管理费，后未再支付其他费用。截至2019年3月，A公司承租的房屋共计拖欠电费74103.04元。后湖北H公司向本院提起诉讼。2019年10月30日，本院作出（2019）鄂0104民初3572号民事判决书，判决解除湖北H公司与A公司之间的《某某广场经营大厅租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》、A公司返还承租的房屋、支付租金、物业管理费、电费并承担违约责任。该判决已发生法律效力。2019年7月25日，A公司向安某某身份证地址寄出《解除合同通知函》，要求解除双方的租赁合同关系，并要求安某某结清租金、电费等费用，将租赁区域恢复原状等，还要求B公司承担连带担保责任。该邮件因“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”而未能妥投。2019年9月，A公司向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《店铺/专柜租赁合同》、《计租起始日确认书》、《店铺专柜租赁合同补充协议（二）》、《合约主体变更协议书》、《补充协议（四）》、《解除合同通知函》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。 本院认为，A公司与C公司签订《店铺/专柜租赁合同》及补充协议后，A公司同意C公司将其在该合同中的权利和义务一并转让给安某某，故C公司的合同权利义务应由安某某承担。根据《店铺/专柜租赁合同》及补充协议的约定，安某某应于每月25日前支付下月的租赁费用，安某某延迟付款的，每日应按应付款项的1%支付违约金，拖欠费用超过10天的，A公司有权解除合同。现安某某逾期支付租金已远超过10天，合同解除条件已经成就，故A公司有权解除合同。A公司已按安某某的身份证地址寄出《解除合同通知函》，虽然未能送达，但按照合同约定已经视为送达，故双方的租赁合同关系已经解除。合同解除后，安某某应当将承租的房屋返还给A公司并结清合同解除之前的租金，故对于A公司要求安某某腾退租赁房屋并支付2019年7月25日前拖欠的租金2085180.07元的诉讼请求，本院予以支持。安某某逾期支付租金构成违约，应当承担违约责任，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。合同约定安某某每日应按应付款项的1%支付违约金，且履约保证金不予退还，还需按三倍租金标准支付延迟交还租赁房屋的违约金，该违约责任过分高于给A公司造成的损失，本院酌定安某某按照合同约定租金标准266193.20元/月支付2019年8月26日至实际退还租赁场所之日的占用费，A公司没收履约保证金875100元后，安某某无需再承担其他违约责任。A公司按照租赁面积要求安某某承担电费39346.23元的诉讼请求，亦属合理，本院予以支持。《合约主体变更协议书》约定B公司就安某某对租赁合同的履行向A公司承担连带担保责任，故B公司应按约定对安某某租赁合同履行过程中产生的债务承担连带责任。被告安某某、B公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为其放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、确认原告武汉A连锁超市有限公司与被告安某某之间的租赁合同关系已经解除； 二、被告安某某于本判决生效之日起15日内将其承租的位于武汉市硚口区某某大道某号某某广场10489.69平方米的房屋腾退给原告武汉A连锁超市有限公司； 三、被告安某某于本判决生效之日起15内向原告武汉A连锁超市有限公司支付2019年7月25日前拖欠的租金2085180.07元； 四、被告安某某于本判决生效之日起15内向原告武汉A连锁超市有限公司支付电费39346.23元； 五、被告安某某于本判决生效之日起15内向原告武汉A连锁超市有限公司支付房屋占用费（按266193.20元/月标准，从2019年8月26日计算至房屋实际返还之日止）； 六、履约保证金875100元归原告武汉A连锁超市有限公司所有； 七、被告武汉B房地产开发有限公司对上述三、四、五项债务承担连带责任； 八、驳回原告武汉A连锁超市有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52152元，公告费700元，共计52852元，由原告武汉A连锁超市有限公司负担21355元，由被告安某某、武汉B房地产开发有限公司共同负担31497元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。 审 判 长 谢 磊 人民陪审员 姚 岚 人民陪审员 郑选娥 二〇二〇年九月九日 书 记 员 陈为安