江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13360号原告：刘孝青，男，1983年2月24日生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：郭蓉，江苏苏博律师事务所律师。被告：王强，男，1964年10月27日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：徐小祥，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李有峰，江苏刘洪律师事务所实习律师。第三人：章臣富，男，1957年9月29日生，汉族，住南京市溧水区。原告刘孝青与被告王强、第三人章臣富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王强及其委托诉讼代理人徐小祥，被告刘孝青及其委托诉讼代理人吴咏桢、郭蓉到庭参加了诉讼，第三人章臣富经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘孝青向本院提出诉讼请求：判令被告王强返还租房押金10万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，自起诉之日起计算至实际付清款项之日止。事实与理由：原告刘孝青与被告王强于2017年9月18日签订租赁合同，约定被告王强将位于珠江路××楼门面房和××楼办公室租给原告刘孝青使用，原告刘孝青按约向被告王强支付租金42万元及押金10万元。而被告王强系该房屋的次承租人，该房的承租人为尹松明。因尹松明拖欠该房所有权人章臣富租金，致章臣富于2018年8月11日要求原告与其重新签订租房协议，该协议约定章臣富与尹松明间租赁关系解除，尹松明与被告王强之间、被告王强与原告刘孝青之间转租的法律关系也随之解除。现原告刘孝青与被告王强间的租赁合同已经终止，但被告王强拒绝返还押金，故诉至法院，要求判如所请。被告王强辩称：1、原告刘孝青从未向其提出退还租金的请求；2、原告刘孝青拖欠其近十一个月的房租大概50万元及水电费尚未支付；3、根据合同约定，原告刘孝青未按约支付房租已违约，押金不应予以退还。第三人章臣富未应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了合同、协议、银行流水、证明、结婚证复印件等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：第三人章臣富等系原南京市珠江××××号房屋的不动产所有权人。该房由第三人章臣富出租给案外人尹松明，尹松明将部分楼层转租给本案被告王强，后被告王强又将其承租的一部分转租给本案原告刘孝青。为此，原、被告于2017年9月18日签订租赁合同。租赁合同约定被告王强将位于珠江××××楼门面房转租给原告刘孝青经营物流快递行业，三楼办公室租给原告刘孝青办公。租期自2017年10月20日至2023年10月19日。一楼门面房年租金70万元，每半年一付，每两年递增6%，提前一个月支付下一次租金，押金10万元；三楼办公场所年租金7万元，一年一付，时间与一楼门面房同期；房屋水电费押金10万元，合同到期结清费用退还原告刘孝青。租赁期内，由原告刘孝青自行消防、工商等各种手续齐全。于2017年10月20日前、2018年3月20日前、2018年10月20日前、2019年3月20日前各支付35万元，以后一直半年一付。原告刘孝青在承租期间违约，押金10万元不退，另外一个月房租不退；如果被告王强违约，同样赔偿。该合同还有尹松明在房东处签字确认。2018年3月24日，本案原、被告再次在该合同签字。2018年3月24日，原告刘孝青、被告王强及第三人章臣富签订协议一份，约定原告刘孝青从2018年4月20日起按原、被告间2017年9月18日租赁合同将租金直接支付给第三人章臣富，该租金按实际交纳数在被告王强应付给第三人章臣富的租金中扣除。原告刘孝青如不按协议支付租金，第三人章臣富可直接在南京市溧水区人民法院起诉。2018年8月11日，原告刘孝青又与第三人章臣富签订协议一份，载明截止2018年7月4日，尹松明共欠章臣富租金36.16万元，根据章臣富与尹松明签订的租赁合同规定，章臣富已行使约定解除权，解除章臣富与尹松明之间关于珠江××××号房屋的租赁关系。根据转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止的规定，章臣富与尹松明租赁关系的解除，尹松明与王强之间、王强与刘孝青之间转租的法律关系也随之解除。现刘孝青及章臣富经协商约定如下：自2018年7月5日起，原告刘孝青使用原承租的房产，期限为不定期，一楼门面的占用费提前一个月向章臣富预交，具体为2018年10月20日至2019年4月19日支付35万元、2019年4月20日至2019年10月19日支付35万元、2019年10月20日至2020年4月19日支付37.1万元等；小三楼办公室的占用费提前一个月向章臣富预交，具体为2018年10月20日至2019年10月19日支付7万元、2019年10月20日至2020年10月19日支付7万元等。如遇拆迁，则占用费按实际使用天数结算，多退少补。如与征迁，则本协议自动终止，原告刘孝青在一个月内搬离物品，交还房屋，请交清占用费、水电费。如该房屋在刘孝青正常使用期间征迁，则属于刘孝青投入的小三楼隔墙、小三楼卫生间装饰装修补偿费、清空屋内物品产生的搬运费归刘孝青，其他与刘孝青无关。上述合同签订后，原告刘孝青从其银行账户向被告王强支付52万元。刘孝青配偶张燕又分别于2018年3月30日、2018年10月29日、2018年12月3日通过其名下尾号2507账户向尾号为1305的某静账户支付35万、21万、21万。审理中，张燕出具证明，载明刘孝青于2017年10月20日开始租赁珠江××××楼门面房及三楼办公楼。原告刘孝青通过其配偶张燕于2017年10月18日前共向被告王强支付了52万元（包括押金10万元，2017年10月20日至2018年4月19日的一楼房租35万元、2017年10月20日至2018年10月19日的三楼房租7万）。后张燕于2018年12月3日前又向章臣富之女章静支付77万元（包括2018年4月20日至2018年4月20日一楼房租70万元、2018年10月20日至2019年10月19日三楼房租7万元）。被告王强认可收到原告刘孝青的押金10万元、房租42万元。第三人章臣富出具证明，承认其共收到刘孝青76万（2018年3月30日付35万元、2018年10月29日付20万元、2019年12月3日付21万元），2019年4月2号至2019搬走（约2019年11月）刘孝青未向本人交纳任何款项。另查明：1、本案审理期间，本案被告王强于2020年5月14日就房租拖欠事宜向本案原告刘孝青提起诉讼，要求刘孝青向王强支付2019年4月20日至2019年11月20日期间租金44.92万元、逾期利息及违约金6.4万元，其主要事实理由为：刘孝青房租仅付至2019年4月20日，拖欠4月之后至2019年11月下旬的房租未付，因此10万元押金不应退还，刘孝青应承担给付欠付租金、违约金，并赔偿损失的责任。案号为（2020）苏0102民初2793号。2、第三人章臣富虽然未到庭，但其曾在我院陈述：①为了防止尹松明或王强收取租金后不上交，其确于2018年3月24日与王强、刘孝青协商签订了租金直接支付协议，尹松明对此亦无意见。②案涉房屋可能拆迁，其又于2018年8月11日直接与刘孝青签订不定期占用协议，其曾经给尹松明、王强都出具过解除合同函，但尹松明和王强当时都表示不认可解除。③刘孝青是直至2019年11月才搬离珠江××××号的。④确认刘孝青于2019年4月前的房租已经付清，之后的租金没有支付。3、庭审中，被告王强陈述案涉房屋拆迁是在2019年11月5日。4、2014年12月15日，章臣富与尹松明、马中艮签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给尹松明，租赁期限自2015年1月5日至2025年1月4日。2015年3月30日，马中艮与王强签订租赁协议，将案涉房屋的部分转租给王强，期限自2015年4月20日至2021年4月19日。本院认为，原告王强与被告刘孝青间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同约定的转租期限因超出承租人王强剩余租赁期限，超出部分的约定无效，合同其他内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。案涉房屋已于2019年11月被拆迁，因此，双方间的租赁合同无论是否因原告与章臣富签订租赁合同、章臣富行使合同解除权而解除，原、被告间的租赁合同均应终止履行。因本院审理的（2020）苏0102民初2793号案件已对案涉合同终止履行后，原告刘孝青应承担的房屋租金及违约责任进行了认定，故本案中，被告王强应将收取的10万元押金退还原告刘孝青。被告王强未能及时退还押金，应当承担自起诉之日起计算的利息损失赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告王强应于本判决生效之日起十日内返还原告刘孝青押金10万元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，赔偿原告刘孝青自2019年12月16日起计算的利息损失；二、驳回原告刘孝青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由被告王强负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王剑锋人民陪审员  陈玉华人民陪审员  袁宇红二〇二〇年九月三日法官 助理  朱 丹书 记 员  栾昕然