广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初2386号 原告：阙正辉，女，1968年9月21日出生，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：梁永发，广西三鸿律师事务所律师。 被告：广西春秋房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道**明丽金楼东侧，统一社会信用代码：91450500MA5L27N95N。 法定代表人：蔡耀宗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯太乐，该公司员工。 被告：广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司，住，住所地钦州市子材东大街盛天华府第**2店面**商铺一社会信用代码：91450703MA5MTUJ82U。 负责人：冯太乐，该公司总经理。 原告阙正辉与被告广西春秋房地产代理有限公司、广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁永发，被告广西春秋房地产代理有限公司的委托诉讼代理人及其钦州一分公司的负责人冯太乐到庭参加诉讼，被告广西春秋房地产代理有限公司没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告阙正辉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房产租赁合同》；2.被告支付租金47880元及违约金给原告（租金从2019年3月22日至2020年4月30日为47880元，以后租金计付至清偿之日止，违约金以欠季度租金为基数，按月2%计付）；3.被告支付清洁费2000元给原告。事实和理由与：事实和理由：2017年10月20日，广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司的员工吴建余代表广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司与原告协商，租赁原告位于钦州市作为广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司员工的宿舍居住，同日，原告为甲方，广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司为乙方，双方签订房产租赁合同，约定：租期3年，自2017年11月1日至2020年10月31日，月租金3600元,按季支付10800元，季前一星期支付租金，乙方须按期交租金，否则除交租金外，每逾期一天，应按欠缴金额的百分之一支付滞纳金；乙方支付定金5000元给甲方，房屋租赁后定金转为保证金，乙方拖欠租金超15天，甲方没收保证金;入住前甲方保证屋内家电和家具正常使用，除第一层外，每层有热水供应，乙方在使用过程中出现坏损，由乙方维修更换等内容。合同签订后，广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司的负责人冯太乐按约支付租金至2019年3月21日，之后违约拖欠租金至今，原告多次催收无果，广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司的违约行为损害了原告的合法权益，造成原告签订合同的目的不能实现，请求解除合同，被告应支付给原告自2019年3月22日至2020年4月30日的租金共47880元（2019年3月22日至4月30日租金为4680元，2019年5月1日至2020年4月30日为43200元），之后计至交还房屋为止；被告还应按约支付违约金，违约金以欠季度租金为基数，按月2%计付；被告在租赁期间损坏6楼的电热水器等，被告的员工在使用房屋时不注意清洁，造成房屋非常肮脏，应支付2楼至6楼每层楼清洁费400元共2000元,交还房屋钥匙。因广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司不具法人资格，其不能承担的债务部份，由广西春秋房地产代理有限公司承担补充支付责任。原告为维护合法权益，提出上述诉讼请求，请法院依法维持。 被告广西春秋房地产代理有限公司、广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司辩称，房产租赁合同的承租人为我公司员工吴建余，但实际是我公司租给员工居住的。原告的诉讼请求，被告不予认可。理由：1.2019年3月退租，这在微信聊天记录有说过，房东有两次到我公司谈论此事，退租房东是知情的。当初原告要求我方要维修好坏的门及热水器，同时要交清水电费。我方与房东沟通过后，原告没收了押金5000元。被告是做房屋代理中介的，很多租客租房东的房子都是房东没收押金就视为解除合同。2.我们认为房子已经解约了，我公司在2019年3月以后一直未住了。据了解，房东也把房子租出去了。3.自2019年3月份后一直没电话和书面通知我们去缴纳租金，我方认为视为达成共识解除合同。4.我方退租时，五楼清洁搞的还是蛮干净的，就除了六楼，按原告提供的这两个照片，一天就可以清洁完了，我方觉得2000元过高，我公司只认可清洁费500元。所以我方认为原告请求的47880元的租金不成立，我方拒绝支付。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案经审理，本院认定事实如下： 2017年10月20日，原告为甲方与被告广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司作为乙方签订房产租赁合同，约定由原告将其名下位于钦州市房屋出租给广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司员工的宿舍居住；租期为三年，即自2017年11月1日至2020年10月31日止；租金每月为3600元，每三个月结算，乙方须按期交租金，否则除交租金外，每逾期一天，应按欠缴金额的百分之一支付滞纳金；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金5000元以及首季度租金10800元，租期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理,甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金：乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换用的；2.利用该房产进行违法活动的；3.拖欠租金或相关费用超过十五天；未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5.故意损坏该房产的。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约向原告交付保证金5000元。租赁中，被告向原告交付租金至2019年3月份。之后，被告以退租为由拒向原告支付租金。为此，原、被告双方遂成纠纷，诉至本院。 以上事实原告有提供的房产租赁合同、银行回单、宿舍管理制度、照片、房产证以及庭审笔录予以证实。 本院认为，关于合同解除及房屋返还问题。原告与广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效,双方当事人应按照合同的约定依法全面履行各自的义务。本案中，合同约定租期至2020年10月31日，被告认可已支付租金至2019年3月21日，但其辩称双方已于2019年3月底解除房屋租赁合同，无需支付2019年3月22日起的租金给原告。因原告不予认可，被告无其他证据予以佐证。故对被告该主张，本院不予采信。根据双方签订的合同第十二条“乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……3.拖欠租金或相关费用超过十五天；……”的约定，被告不支付涉案房屋从2019年3月22日起至今的租金给原告，已经构成违约，故原告有权解除合同，并有权没有保证金5000元。原告于2020年8月12日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告发出解除合同的通知，本院于2020年8月20日将原告提交的起诉状副本、证据等送达给被告，视为被告知悉该通知内容。原告与被告之间的租赁关系于2020年8月20日解除。 关于应付拖欠房租问题。广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司辩称已支付部分房租,但未提供相关证据证明,不予采信。故广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司的此节主张,没有法律依据,不予支持。鉴于广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司自2019年3月22日起至今未支付原告房租,依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条关于交纳房租的约定,原告主张广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司支付从2019年3月22日起至计至交还房屋为止每月按3600元计的房屋租金,并由广西春秋房地产代理有限公司承担补充支付责任，符合法律规定,予以支持。 关于违约金的问题。因广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司未能按照《房屋租赁合同》的约定按时向原告交纳房租,故应认定系广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司违约而导致《房屋租赁合同》予以解除,依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条“租金三个月结算，乙方须按期交租金，否则除交租金外，每逾期一天，应按欠缴金额的百分之一支付滞纳金”的约定,故原告诉请广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司支付违约金，本院予以支持。但原告请求的违约金过高，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付。 关于应付清洁费2000元的问题。原告因清理房屋卫生必然产生费用，结合当地劳工资水平，本院酌定每层需人工费300元，五层共1500元，超出该部分，本院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司不有法人资格，不承担的部分，由被告广西春秋房地产代理有限公司承担补充偿还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告阙正辉和被告广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司于2017年10月20日就位于钦州市签订的房屋租赁合同于2020年8月20日解除； 二、被告广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司在本判决生效之日起十日内向原告阙正辉自2019年3月22起至计至交还房屋之日止按每月3600元计的房屋租金及违约金(违约金分别以欠季度租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至租金清偿之日止)； 三、被告广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司在本判决生效之日起十日内支付清洁费1500元给原告阙正辉； 四、被告广西春秋房地产代理有限公司对上述第二、第三项债务承担补充偿还责任； 五、驳回原告阙正辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取524元，由被告广西春秋房地产代理有限公司、广西春秋房地产代理有限公司钦州一分公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  邓朝良 二〇二〇年九月七日 书记员  劳小芳