江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2068号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌制冰厂，住所地：南昌市西湖区丁公路**，统一社会信用代码：913601005761436299。 法定代表人：朱剑华，该厂厂长。 委托诉讼代理人：余灵芝，江西经炜律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：西湖区温馨九九商务酒店。住。住所地：南昌市西湖区丁公路**一社会信用代码：92360103MA36U5UY4W。 经营者：黄娟，女，1972年2月8日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：游四根（系黄娟丈夫），住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：南昌创意经济投资有限公司，住所地，住所地：南昌市西湖区孺子路**会信用代码：91360100775897060M。 法定代表人：万建苹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：盛芳梅，该公司副总经理。 上诉人南昌制冰厂、西湖区温馨九九商务酒店（以下简称温馨酒店）因与被上诉人南昌创意经济投资有限公司（以下简称创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的理由，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南昌制冰厂上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项、第六项；2.改判《补充协议》有效，南昌制冰厂无需向创意公司返还20万元，创意公司向南昌制冰厂支付2019年度、2020年度的补充租金合计4万元；3.改判创意公司向南昌制冰厂返还国有资产315千伏安变压器两台，电表、电柜一套，升降机两台，深水泵两台；4.本案全部诉讼费由温馨酒店、创意公司承担。事实和理由：（一）一审认定《补充协议》无效，要求南昌制冰厂向创意公司返还其已支付的20万元补充租金，无任何事实与法律依据；（二）一审判决延长租期无事实和法律依据，应当撤销。一审判决因新冠肺炎免除了温馨酒店三个月的租金，其不应再获得延长租期利益，且一审判决温馨酒店延长租期部分月租金89800元远远低于市场价，亦低于其与创意酒店约定的租金93800元；（三）南昌制冰厂交付给承租户的国有资产（含315千伏安变压器两台，电表、电柜一套，升降机两台，深水泵两台）必须收回核对，否则财务无法核销；（四）温馨酒店在房屋楼顶上设置的重型设备、管道长期重压房屋，一审判决对此无任何表述，有失偏颇。 针对南昌制冰厂的上诉，温馨酒店辩称，1.双方合同约定出现不可抗力，租期相应顺延，拆迁也属不可抗力，租期应当顺延10年；2.南昌制冰厂主张返还的国有资产已经使用10多年，没有用了，且已交还给老厂长，只是没有办手续。创意公司辩称，南昌制冰厂至今未取得房屋规划许可证，依据相关规定，创意公司和南昌制冰厂签订的租赁合同、补充协议均无效，南昌制冰厂应当返还创意公司已经支付的20万元。 温馨酒店上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判减免2019年9月至今的租金或者租期顺延至2030年12月31日，温馨酒店按每月6万元支付租金；2.本案一、二审案件受理费由南昌制冰厂、创意公司承担。事实与理由：（一）南昌制冰厂未履行对租赁房屋的维修义务，导致房屋使用价值降低，严重影响温馨酒店的正常使用；（二）地铁施工和）地铁施工和旧城改造导致温馨酒店经营的店面大门被封堵旅游大巴不得进入，散客找不到入店通道，业务严重受限，上述因素应属不可抗力；（三）南昌制冰厂的涉案房屋并没有取得建设工程规划许可证，导致温馨酒店的消防许可证办不下，经常面临消防部门的临时执法，严重影响酒店的经营。一审判决顺延温馨酒店租期的期限过短，对于温馨酒店有失公平。 针对温馨酒店的上诉，南昌制冰厂辩称，1.此前温馨酒店没有告知南昌制冰厂存在漏水的情况，且2005年房屋交给温馨酒店使用时，没有漏水；2.旧城改造、地铁围挡预、地铁围挡预留了通行道路一定影响；3.一审已提交了规划许可，不存在无规划许可的情形；4.虽然温馨酒店实际向其分租户收取了疫情期间的租金，但南昌制冰厂同意按照新冠肺炎疫情统一的公共政策免去其2020年1月到3月的租金，温馨酒店已经获得救济。创意公司辩称，没有意见。 南昌制冰厂向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金348825.6元及2万元补充租金（暂计至2020年1月，实际判决应计算至被告腾退房屋之日）；2.判令被告向原告支付违约金15万元；3.判令被告腾退承租的位于南昌市XX路XX号的房屋；4.判令被告返还原告向其交付的国有资产（315千伏安变压器两台，电表、电柜一套，升降机两台，深水泵两台）；5.判决解除2005年10月28日订立的《租赁协议书》及2015年5月15日签订的《补充协议》；6.判令被告承担因租赁房屋产生的90％的增值税、承担全部房产税及土地税；7.本案全部诉讼费用由被告承担。 温馨酒店向一审法院提出反诉请求：1.判令两反诉被告支付反诉原告垫付的维修费用372000元；2.判令反诉原告与反诉被告创意公司于2005年11月6日签订的《租赁协议书》自合同终止之日起顺延10年。 一审法院认定事实：坐落于南昌市西湖区XX路**的南昌制冰厂厂房，由南昌制冰厂于1972年开始申报筹建，当年申报建筑面积为1116㎡、1974年申报建筑面积为1834㎡、1979申报建筑面积为750㎡、1992年申报建筑面积为2266.3㎡，合计申报建筑面积5966.3㎡。南昌制冰厂未领取该房产权证。1995年5月，南昌制冰厂领取了该厂房的《国有土地使用证》。 2005年10月28日，南昌制冰厂（甲方）与创意公司（乙方）签订了《租赁协议书》。协议书主要约定：乙方承租甲方位于XX路XX号7000㎡的房屋及房产配套设施、相应附属场地；租期自2006年1月1日至2020年12月31日；房屋租金为每平方米9元（即每月租金6300元），租金自第四年9月1日起每年递增3%；附属场地由乙方无偿使用；租赁期间如乙方需要甲方出具正式发票，甲方负责缴纳相应税金的10%，乙方负责缴纳相应税金的90%，房屋和土地的产权税由乙方交纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由乙方负担；租赁期间，乙方有权转让经营权给第三方（部分或整体），并应在转让前通知甲方，转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务；合同期满，如甲方的上述房产需公开招标出租，在同等条件下，乙方享有优先权；装修期自2006年1月1日至2006年8月31日，免收租金；甲方有权审查乙方装修改造方案，并作出书面认可，有权监督乙方施工，对认为可能危及房屋结构造成安全隐患的不适当装修施工行为有权加以制止；甲方保证上述房产及相应设施处于良好使用状态，全部资产交接清单双方签字认可，协助乙方办理各种证照，及时、全面提供水、电、消防、城管等证明；乙方在租赁期间享有对上述房产及设施正常使用权（包含上述房产楼顶、外墙），在上述房产及设施不非法毁损并确保安全的前提下装修改造上述房产，并在租赁期满后享有可移动设施所有权，享有和入驻单位和个人签订履行转租协议的经营权益；乙方未按协议约定及时、足额支付租金，逾期每日按月租金总额千分之三计算违约金，拖欠租金60日以上，甲方有权解除本协议，收回上述房产及相应设施，乙方一次性支付甲方违约金15万元；本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期相应顺延，中断期间乙方不承担租金，如本协议因此而无法继续履行而终止，甲、乙双方互不承担责任；甲、乙任何一方严重违约导致本协议无法继续履行，另一方有权单方解除。正常履行本协议情况下，双方均不得单方面解除本协议。协议还就其他事项进行了约定。2006年4月19日，甲、乙双方就厂区部分国有资产进行了移交。创意公司签字确认收到315千伏安变压器2台、电表柜1套、升降机2台、深水泵2台。 2005年11月6日，创意公司（甲方）与温馨酒店（乙方）签订了《租赁协议书》。协议主要约定：甲方将拥有完全合法经营权的XX路XX号7000㎡的房屋及房产配套设施、相应附属场地出租给乙方；租期自2005年11月6日至2020年12月31日，其中装修期自2005年11月6日起至2006年6月6日，装修期内免收租金；乙方租赁用途为进行三产物业经营性开发；房屋租金为每平方米12元（即每月租金8400元），租金每叁年递增一次，即从2018年6月7日至2021年月租金93800元；附属场地由乙方无偿使用；租赁期间如乙方需要甲方出具正式发票，乙方负责缴纳相应税金的90%，甲方负责缴纳相应税金的10%，乙方经营所需的一切费用由乙方自行承担；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将房屋整体转租给任何第三方；甲方需保证乙方对租赁房产及相应设施享有完全、合法经营权，并保证租赁房产及相应设施处于良好使用状态，协助乙方办理各种证照，协助乙方处理好相邻及周边经营产生的矛盾等事项；本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期相应顺延，中断期间乙方不承担租金，如本协议因此而无法继续履行而终止，甲、乙双方互不承担责任；乙方未按协议约定及时、足额支付租金，逾期每日按月租金总额千分之三计算违约金，拖欠租金60日以上，甲方有权解除本协议，收回上述房产及相应设施；甲、乙任何一方严重违约导致本协议无法继续履行，另一方有权单方解除。正常履行本协议情况下，双方均不得单方面解除本协议。协议还就其他事项进行了约定。 上述协议签订后，协议双方按协议约定开始履行各自义务。温馨酒店入驻租赁房屋，并对租赁房屋进行装修、改造，在原有越台、房屋飘檐等基础上扩建了部分面积，搭建了前台接待大厅，安装了客用电梯。因案涉房建造时间较长，且分不同时期改扩建，部分房屋外墙和楼顶不同程度出现渗漏情况。创意公司和温馨酒店多次向南昌制冰厂反映未得到解决后，2015年，温馨酒店对整个房顶加盖了彩钢瓦、清理水沟等。 2015年5月15日，南昌制冰厂（甲方）和创意公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“一、乙方一次性多支付1.5万元给甲方作为2014年迟付租金的补偿金；二、乙方继续支付每年租金外的2万元给甲方，并于每年6月底前付清，至2020年租赁协议结束，如未按时给予支付，超六十日，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除租赁协议，其他条款均按原合同执行，不予变动。”对于该《补充协议》的签订原因，甲、乙双方持不同意见。南昌制冰厂认为“创意公司转租房屋未事先征得其同意，且收取了较高的租金差额，故自2009年开始，每年在租金之外另由创意公司给予2万元的利润。”创意公司则认为“自2009年起每年支付的2万元为解决税收等一揽子问题的费用，改变原协议书由创意公司缴纳税金的约定，双方为解决税金的缴纳问题还曾于2006年1月1日签订过《联营协议书》，约定甲方（制冰厂）负责处理工商、税务、城管、水电等手续办理，费用缴纳由双方共同承担。并不存在利润分配。”自2009年至2018年，创意公司每年向南昌制冰厂支付了2万元。 温馨酒店在经营酒店的同时，将部分面积分租他人经营。具体为：2015年10月，温馨酒店与姚琳签订租赁协议，约定姚琳承租200㎡的面积经营舞蹈工作室，租期自2015年11月至2020年11月，月租金3000元，两年后租金每年递增10%；2016年9月，温馨酒店和江西顺丰速运有限公司签订了500㎡的场地租赁合同，租期至2020年10月10日，租金（含税）第一、二年月租金34090元，第三年月租金37500元，第四年月租金41250元；2018年3月，温馨酒店和南昌市西湖区诚正学堂签订房屋租赁合同，约定诚正学堂租用600㎡左右的房屋，租期自2018年5月起至2021年12月31日，月租金10000元，每年递增1000元，增至12000元后不再递增。 2012年5月，南昌地铁1号线开始施工，途经丁公路，对案涉房屋周边的生产和市民生活带来一定影响。2019年4月，南昌制冰厂和创意公司为税金交纳事宜进行过协商，但未达成一致意见。2019年7月，丁公路以西改造项目实施，直接影响到温馨酒店的经营。为此，丁公路街道办事处和南昌制冰厂均向拆迁指挥部出具书面报告，要求拆除脚手架等，减小对酒店经营的影响。南昌制冰厂在报告中称“由于近期丁公路以西改造项目的原因，特别是贵方在原旺中旺墙面搭起脚手架已放置一个多月未动工，给我厂造成极大不便和麻烦，使旅游团队旅游车根本无法进入宾馆，加上又拆除宾馆牌头，导致宾馆营业额直线下降。”庭审后，一审法院曾到租赁房屋现场查看，至今酒店外围仍存在围挡，车辆及行人出行较为不便，无人指引难于看清温馨酒店的招牌。新冠肺炎疫情期间，温馨酒店自2020年1月26日至2020年5月2日停业。 温馨酒店因受拆迁的影响，营业额下降，要求出租方减免租金，但协商未果，后又因受新冠肺炎疫情的影响，拖欠租金。温馨酒店向创意公司交纳租金至2019年11月10日。创意公司向南昌制冰厂交纳租金至2019年9月底。南昌制冰厂因催收租金和税金未果，故提出如上诉求。 另查明，2020年5月20日，税务机关向南昌制冰厂下达了《责令限期改正通知书》和《税务事项通知书》，要求南昌制冰厂申报办理城镇土地使用税和房产税、缴纳至2020年3月31日止的欠缴税款。2020年6月1日，南昌制冰厂向税务机关交纳了所欠税款和滞纳金合计457320.45元。其中，城镇土地使用税180150.75元、滞纳金43159.97元，出租房产税187447.21元、滞纳金44572.7元，自用房产税和滞纳金合计1989.82元。 南昌制冰厂2006年被界定为南昌市市属三类特困企业，2007年起被界定为南昌市市属二类特困企业，现为江西南昌旅游集团有限公司所属公司。江西南昌旅游集团有限公司书面提出案涉房租赁合同终止后，应统一对外公开招标出租的意见。案件审理中，在法院协调下，温馨酒店向南昌制冰厂支付了租金10万元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同各方应严格按合同履行各自义务。南昌制冰厂与创意公司于2005年10月28日签订的《租赁协议书》，创意公司与温馨酒店于2005年11月6日签订的《租赁协议书》，均为合同双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律法规的规定，合法有效，予以确认。案涉房屋于1972年至1992年期间间断建设，南昌制冰厂按当时的政策要求进行了建设申报，并获得批准，由于历史原因未能领取产权证，但不属违章建筑。创意公司以此为由，主张《租赁协议书》无效的意见，无事实和法律依据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十八条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”上述法律规定了租赁双方的基本权利和义务，即出租人在收取租金的同时，要保证租赁物符合正常使用，应对租赁物尽维修义务；承租人应按约定及时足额交纳租金。结合本案具体情况分析，协议签订后的长达13年多的时间内，各方合作较为顺畅，承租人在自协议签订起至2019年9月，正常交纳了租金。案涉房屋由于建设、使用年限较长，存在漏水、渗水现象也属正常。一审法院前往查看时仍能看出部分墙面有渗漏痕迹。南昌制冰厂由于经济方面的原因，未对房屋进行有效的维修，首先违反了出租人的应尽义务。温馨酒店为了正常经营，对整个楼面加盖了彩钢屋顶，防止雨水渗漏，属于代出租人履行维修义务。南昌地铁建设和旧城改造，均属政府为改善城市功能和环境的公益行为，由此而带来暂时的生产和生活不便，我们应当容忍并积极支持市政建设。当然，对此所影响的经济收益，本案当事人各方应正面对待，妥善处理。温馨酒店因地铁建设和旧城改造影响了营业收入，要求与创意公司或南昌制冰厂协商租金减免事宜，也应给予理解，加之年初新冠肺炎疫情的影响，未能及时交纳租金，进而影响创意公司按期交纳租金，不能认定温馨酒店或创意公司属恶意违约，南昌制冰厂以此为由要求提前解除合同并主张违约金的意见，不予支持。温馨酒店在法院的协调下主动向南昌制冰厂支付了10万元的租金，说明其有积极解决纠纷的态度和诚意。 南昌制冰厂和创意公司在《租赁协议书》中约定“租赁期间，房屋和土地的产权税由乙方（创意公司）交纳。”该约定不违反法律法规的规定，予以认可，在租赁期间所产生的正常税费，创意公司应该承担。南昌制冰厂自用房产的税费，不应由创意公司承担。南昌制冰厂作为纳税主体，依法纳税是其应尽的法定义务，本应按税务部门的要求，主动申报、交纳税金，在交纳税金后可依约向创意公司主张。但南昌制冰厂在税务机关工作人员上门催缴后，又因创意公司对税金的交纳存在争议，未能及时交纳税金，致使产生滞纳金，滞纳金为扩大的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”南昌制冰厂作为法定纳税主体，没有及时申报、交纳税金，致使产生滞纳金，应对此承担责任。土地使用税180150.75元、出租房产税187447.21元，合计367597.96元，应由创意公司承担。滞纳金87732.67元、自用房产税（含滞纳金）1989.82元，合计897223.49元，应由南昌制冰厂承担。同时，希望南昌制冰厂和创意公司积极与税务机关沟通，争取疫情期间的税费优惠政策。如果税务机关根据疫情的影响程度，作出减免征收税收决定，该优惠政策应该惠及税金的实际承担方。 南昌制冰厂的办公场所距租赁房屋不到10米远，进出都要经过温馨酒店，以创意公司转租未征得其同意或提前告知为由，从2009年开始要求创意公司每年在租金外另行支付2万元。对此2万元费用，南昌制冰厂称为“利润分成”，而创意公司认为属“解决税金等问题的费用”，双方各执己见。2015年5月15日，南昌制冰厂（甲方）与创意公司（乙方）签订了《补充协议》，约定“乙方继续支付每年租金外的2万元给甲方，并于每年6月底前付清，至2020年租赁协议结束，如未按时给予支付，超过六十日，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除租赁协议，其他条款均按原合同执行，不予变动。”该协议同样未对2万元的用途予以明确。根据双方的《租赁协议书》（2005年签订）约定“租赁期间，乙方有权转让经营权给第三方，并应在转让前通知甲方，转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务。”创意公司承担的是转租提前通知的义务。通知的目的为使南昌制冰厂知晓次承租人情况，并未约定其他义务。而南昌制冰厂距温馨酒店不足10米远，不可能在温馨酒店开业两年多才知晓转租事宜。故南昌制冰厂以此为由要求创意公司多支付2万元，理由不正当，更不存在利润分成问题。创意公司享有转租权收取差额租金收益的同时，也承担了不能及时获利的风险。南昌制冰厂不能以创意公司收取较高租金差额为由，而主张所谓的“利润分成”，有违诚实守约信用原则。故创意公司自2009年起多支付的2万元和其后签订的《补充协议》，由于双方的真实意思不同，一方认为是租金收益，另一方认为是解决税金问题的费用，双方都无法提供充分证据证实己方签订协议时的真实意愿，且兼有以合法形式掩盖非法目的、规避国家税费的嫌疑，该《补充协议》无效。南昌制冰厂依据该无效协议收取的20万元（2009-2018年共计10年期间收取的费用）应返还给创意公司，冲抵创意公司应支付的租金。 南昌制冰厂主张的315千伏安变压器两台，电表、电柜一套、升降机两台、深水泵两台，于2006年4月19日移交给了创意公司，要求创意公司返还。上述物品属出租的附属物，承租方依约定可合理使用，在合理使用过程中便存在折旧贬值问题。根据南昌制冰厂提供的账目反映：升降机主要部件为电动葫芦，1984年7月份使用，当时注明的余额为2704.88元，累计折旧1622.84元，每季度折旧67.62元，2704.88元折旧40个季度即10年，余额为零；1台深水泵1986年8月使用，当时注明的余额为14090.66元，累计折旧5871.20元，每季度折旧234.89元，14090.66元折旧60个季度即15年，余额为零，另1台19**年5月使用，当时注明的余额为15148元，累计折旧1010.08元，每季度折旧252.52元，15148元折旧60个季度即15年，余额为零；315千伏安变压器1984年使用，当时调拨价为8437元，南昌制冰厂未提供折旧率；电表、电柜一套，南昌制冰厂未提供时价和折旧率。对上述物品，温馨酒店方陈述2006年装修改造时已交还给南昌制冰厂，但未提供证据证明。现上述物品不知去向，即使正常使用，到如今计算折旧，也无实际价值。故对南昌制冰厂要求返还上述物品的诉请，不予支持。 对于南昌制冰厂要求创意公司承担租赁房屋产生的90％的增值税诉请。因该增值税未实际产生，南昌制冰厂撤回该诉请，予以准许。 对于温馨酒店要求自2011年地铁施工以来、旧城改造及受新冠肺炎疫情影响，要求减免租金和延长10年租赁期的反诉请求。综合考虑温馨酒店经营环境和疫情的影响，根据疫情期间租用国有资产房屋减免租金的相关政策精神，酌情免交2020年1-3月的租金。同理，创意公司也免交相应租金；关于延长租期的反诉请求。南昌制冰厂和创意公司签订的《租赁协议书》及创意公司和温馨酒店签订的《租赁协议书》均约定“本协议履行期间出现不可抗力情形，本协议中断，租期相应顺延，中断期间乙方不承担租金，如本协议因此无法继续履行而终止，甲、乙双方互不承担责任。”新冠肺炎疫情属不可抗力。温馨酒店自2020年1月26日至2020年5月2日，停业97天。根据法律的规定和协议的约定，温馨酒店作为次承租人，依法享有承租人的权利。综合考虑上述影响，在租赁协议终止后，应由温馨酒店顺延经营一定期限为宜，按创意公司现交付租金标准，顺延租期六个月，即自2021年1月1日至2021年6月30日止，由温馨酒店继续经营租赁房屋，直接向南昌制冰厂交付租金，在一定程度上弥补温馨酒店的经营损失。对于温馨酒店反诉主张搭建楼顶彩钢棚的维修费及搭建面积的补偿问题，因租赁期尚未结束，不宜处理。温馨酒店待租期结束后，可另行与南昌制冰厂或者新的承租人协商解决，也许温馨酒店能够中标继续承租，彩钢顶棚及扩建面积也能继续发挥效益。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告南昌创意经济投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌制冰厂支付租金423200元（2019年10月至2020年6月期间的租金，其中已免除2020年1-3月租金261600元，温馨酒店已支付的10万元租金也已从中核减）。自2020年7月至2020年12月，被告南昌创意经济投资有限公司继续按双方《租赁协议书》的约定，按月向原告南昌制冰厂支付租金；二、被告南昌创意经济投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌制冰厂支付城镇土地使用税180150.75元、出租房产税187447.21元，合计367597.96元（截至2020年3月31日之前的税金）。2020年4月至12月的城镇土地使用税和出租房产税，在南昌制冰厂向税务机关依法缴纳后的7个工作日内，被告南昌创意经济投资有限公司据实向原告南昌制冰厂支付该税金；三、确认2015年5月15日南昌制冰厂与南昌创意经济投资有限公司签订的《补充协议》无效，原告南昌制冰厂于本判决生效之日起十日内向被告南昌创意经济投资有限公司返还人民币20万元（该20万元在创意公司应支付的租金中抵扣）；四、反诉原告西湖区温馨九九商务酒店于本判决生效之日起十日内向反诉被告南昌创意经济投资有限公司支付租金275200元（2019年11月11日至2020年6月10日期间的租金，其中已免除2020年1-3月租金281400元，已支付给南昌制冰厂的10万元租金也已从中核减）。自2020年6月11日至2020年12月，反诉原告西湖区温馨九九商务酒店继续按双方《租赁协议书》的约定，按月向反诉被告南昌创意经济投资有限公司支付租金；五、被告西湖区温馨九九商务酒店顺延租期6个月，即租期为2021年1月1日至2021年6月30日，每月按89800元的标准向原告南昌制冰厂支付租金；六、驳回原告南昌制冰厂的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告西湖区温馨九九商务酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌制冰厂预交的案件受理费15832元、由原告南昌制冰厂承担5832元，由被告南昌创意经济投资有限公司承担10000元（限随上述款项一并支付）。反诉原告西湖区温馨九九商务酒店预交的反诉受理费3440元，由反诉原告西湖区温馨九九商务酒店承担。 二审期间，南昌制冰厂提交了以下证据：一、《疫情期房租交纳说明》、南昌市西湖区诚正学校与温馨酒店的合同，以证明温馨酒店按约18.3元/平的价格将约600平面积分租给诚正学校，疫情期间只减免了一月房租11000元；二、顺丰快递营业图片、顺丰快递与温馨酒店的合同，以证明温馨酒店按82.5元/平将一楼仓库约500平分租给顺丰快递，顺丰在疫情期间正常营业，温馨酒店正常收租；三、制冰厂法定代表人朱剑华与创意公司负责人的微信聊天记录，以证明朱剑华向创意公司催付租金及税金未果，创意公司并无履约意愿；四、《关于支付南昌制冰厂租赁费的通知》、制冰厂法定代表人朱剑华与温馨酒店负责人游四根的微信聊天记录，以证明朱剑华向温馨酒店催讨租金未果，温馨酒店并无履约意愿；五、2020年7月10日税收完税证明，以证明南昌制冰厂为涉案房屋缴纳2020年二季度土地税、房产税合计28930.96元；六、《江西南旅商业管理集团有限公司物业租赁管理办法》，以证明南昌制冰厂的主管单位对公房租赁有非常严格的要求，不宜由法院强行延长租期。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。综合各方举证、质证意见，本院认为：南昌制冰厂提交的证据一、二均与本案无关，证据三、四均不能达到其证明目的，证据五系一审判决后新发生的证据，不是二审新证据，证据六为打印件，无法核实其真实性，本院对上述证据均不予确认。 本院对一审查明的除南昌制冰厂与创意公司2005年10月28日签订租赁协议约定房屋租金为每平方米9元（即每月租金6300元）、创意公司与温馨酒店2005年11月6日签订租赁协议约定房屋租金为每平方米12元（即每月租金8400元）以外的事实予以确认。另查明，南昌制冰厂与创意公司2005年10月28日签订租赁协议约定房屋租金为每平方米9元（即每月租金63000元）、创意公司与温馨酒店2005年11月6日签订租赁协议约定房屋租金为每平方米12元（即每月租金84000元）。 本院认为，本案的争议焦点为：1.南昌制冰厂与创意公司签订的《补充协议》是否有效；2.一审判决关于顺延租期的处理是否正确；3.南昌制冰厂主张返还国有资产应否支持。 关于争议焦点1，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为有效。本案中，南昌制冰厂和创意公司于2015年5月15日签订《补充协议》，约定创意公司继续支付每年租金外的2万元给南昌制冰厂。2009年至2018年，创意公司均依约履行。虽然双方对该《补充协议》的签订原因持不同意见，但均未提供证据证明自己的主张。在案证据不能证明该《补充协议》违反前述法律规定，且该《补充协议》已实际履行至2018年，故应认定其有效。南昌制冰厂上诉主张创意公司按补充协议约定支付2019年的2万元，符合协议约定，本院予以支持。南昌制冰厂上诉主张创意公司支付2020年的2万元，已超出其一审诉讼请求，不属于本案二审审理范围。 关于争议焦点2，温馨酒店在一审提起反诉要求判令温馨酒店与创意公司的《租赁协议书》自合同终止之日起顺延10年，故应首先判断在本案中受理其反诉是否符合法律规定。关于主体，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。故反诉只能由本诉被告针对本诉原告向法院提起。本案中，创意公司作为本诉被告，不是适格的反诉被告。关于诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。南昌制冰厂在本诉中提出的诉讼请求是要求创意公司支付欠付的租金、税费及违约金，返还国有资产，解除租赁合同并腾退房屋，事实基础是南昌制冰厂和创意公司履行《租赁协议书》和《补充协议》过程中是否存在拖欠行为。温馨酒店在反诉中提出的诉讼请求是要求南昌制冰厂、创意公司支付垫付的维修费用及顺延温馨酒店与创意公司的租期，事实基础是依据温馨酒店和创意公司签订的《租赁协议书》可否顺延租期及是否存在垫付费用。故温馨酒店提起的反诉诉讼请求所依据的事实与南昌制冰厂提起本诉诉讼请求所依据的事实并非同一事实，反诉与本诉的诉讼请求并非基于相同法律关系，亦不存在因果关系。综上所述，温馨酒店提起的反诉不符合法律规定，一审法院受理温馨酒店提起的反诉不当，本院予以纠正。温馨酒店在本案中的反诉主张可另循法律途径解决。 关于争议焦点3，南昌制冰厂主张创意公司返还315千伏安变压器两台，电表、电柜一套、升降机两台、深水泵两台，一审判决未支持其该项诉讼请求，结论和理由并无不当，本院不再赘述。对其该项上诉请求，本院不予支持。 另外，关于一审判决的租金部分，南昌制冰厂一审起诉主张创意公司支付拖欠的房屋租金348825.6元（从2019年10月暂计至2020年1月，实际计算至腾退房屋之日），一审法院根据新冠肺炎疫情租用国有资产房屋减免租金的相关政策精神酌定创意公司免交2020年1-3月租金，南昌制冰厂在二审亦表示同意，本院予以确认。温馨酒店经一审法院协调主动向南昌制冰厂支付的10万元租金，因温馨酒店和南昌制冰厂之间不存在合同关系，应认定为温馨酒店代创意公司向南昌制冰厂支付10万元租金，温馨酒店可在与创意公司结算租金时主张抵扣或向创意公司追偿。故创意公司应向南昌制冰厂支付租金161619.2元（87206.4元／月×3个月-100000元）。对2020年4月起的租金应由双方依协议履行。关于一审判决的税金承担部分，南昌制冰厂一审起诉主张创意公司承担全部房产税和土地税，在一审期间明确要求法院处理其已交纳的457324.5元税金，一审判决对该部分中除南昌制冰厂自用房产税、滞纳金以外的367597.96元（土地使用税180150.75元、出租房产税187447.21元）作出处理并无不当，对其后的税金承担应由双方依协议履行。且创意公司并未在本案中主张温馨酒店向其支付租金，故一审判决关于租金、税金的处理超出南昌制冰厂诉讼请求范围的部分，本院予以纠正。 综上，南昌制冰厂的上诉请求部分成立，温馨酒店的上诉请求不属于本案二审审理范围。创意公司应向南昌制冰厂支付549217.16元（161619.2元+20000元+367597.96元）。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初327号民事判决； 二、南昌创意经济投资有限公司于本判决生效之日起十日内向南昌制冰厂支付549217.16元； 三、驳回南昌制冰厂的其他诉讼请求； 四、驳回西湖区温馨九九商务酒店的反诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15832元，由南昌制冰厂负担8738元，由南昌创意经济投资有限公司负担7094元。西湖区温馨九九商务酒店预交的反诉案件受理费3440元予以退还。二审案件受理费4600元，由南昌创意经济投资有限公司负担。西湖区温馨九九商务酒店预交的二审案件受理费680元予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月十六日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛