贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0181民初3121号 原告：戴林，男，1991年5月6日生，汉族，住江西省南昌市安义县。 原告：熊倩文，女，1993年9月17日生，汉族，住江西省南昌市安义县。 二原告委托诉讼代理人：陈龙，贵州众芳律师事务所律师，执业证号15201201910144709。 被告：清镇市和盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520181080675699E，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街阳光领地**。 法定代表人：吴腾，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师，执业证号15201201911084592。 第三人：中国工商银行股份有限公司清镇支行，统一社会信用代码9152018112157829861，住所，住所地贵州省清镇市富强路div> 负责人：刘国华。 原告戴林、熊倩文与被告清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开公司）、中国工商银行股份有限公司清镇支行（以下简称工行清镇支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告熊倩文、戴林委托诉讼代理人陈龙、被告和盛房开公司委托诉讼代理人郭婷婷到庭参加诉讼，工行清镇支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告戴林、熊倩文向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令被告返还原告购房首付款176,296元；3.请求判令被告归还截止2020年6月原告尚欠第三人的贷款本金、利息暂计812,214_元(具体金额以第三人查询为准)；4.请求判令被告归还原告截止2020年6月原告向第三人偿还的贷款54,082元；5.请求判令被告返还原告房屋维修基金17,326元；6.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金8662元；7.请求判令被告向原告支付资金占用费，以176,296元为基数按同业拆借利率从2019年2月20日起算至还清之日止，截止起诉之日暂计10025元；8.请求判令被告支付2019年2月20日至2020年5月的租房租金13500元；9.请求判决被告支付原告律师服务费10000元：10.本案的诉讼费、保全费等必要费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令被告返还原告购房首付款176,296元；3.请求判令解除原告与第三人签订的《借款合同》与《抵押合同》；4.请求判决被告归还截止2020年6月原告尚欠第三人的贷款本金、利息、违约金等暂计690,000元(具体金额以第三人查询为准）；5.请求判令被告归还截止2020年6月原告向第三人偿还的贷款本息66,001.04元，以后按每月3870.26元支付至原告与第三人解除《借款合同》与《抵押合同》之日止；6.请求判令被告返还原告房屋维修基金17,326元；7.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金8662元；8.请求判令被告向原告支付资金占用费，以176,296元为基数按同业拆借利率从2019年2月20日起算至原被告合同解除之日止，截止起诉之日暂计10025元；9.请求判令被告支付2019年2月20日至2020年6月的租房租金13,500元，以后按每月1500元支付至原被告双方解除《商品房买卖合同》之日止；10.请求判决被告支付原告律师服务费10,000元：11.本案的诉讼费、保全费等必要费用由被告承担。 和盛房开公司辩称，1.原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告在工程建设过程中出现了楼盘地基地质等问题，被告销售中心第一时间将其楼盘地基地质等情况告知原告，并强调在建工程将逾期竣工导致被告逾期交房，原告当即同意可以逾期交房，原告行使约定解除权的条件不成就，原告不能按《商品房买卖合同》第十三条解除合同；2.如果人民法院判决支持解除《商品房买卖合同》，原告应同时解除与银行的购房担保借款合同，解除对案涉房屋的抵押；3.若合同解除，退还首付款176,296元无异议；4.维修基金并未交付给被告，而交付给住房主管部门，被告仅代为收取，不存在直接退还原告，被告可配合原告到主管部门退取；5.合同解除后，被告仅需按合同约定支付8662元违约金，原告要求归还贷款利息没有依据，该利息并非被告的原因导致，而是原告向银行借款产生；6.原告主张资金占用费，双方合同并无约定，该主张不应予以支持；7.原告主张租房租金并非因被告导致的必然损失，租房费用不应该由被告承担，双方已在商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约金数额，应按合同约定处理，该项主张不应支持；8.原告主张律师费无依据，双方合同中并无约定，该费用并非被告逾期交房导致的必然损失，不应得到支持。9.若法院认定双方《商品房买卖合同》应予解除，合同解除的违约责任应按合同约定履行，原告也应当配合被告办理合同备案以及预告登记的撤销手续。 第三人工行清镇支行未提供陈述意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月25日，和盛房开公司（出卖人）与熊倩文、戴林（买受人）签订《商品房买卖合同》（该合同已在主管部门备案，备案登记号Y18090391），约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元18层1号预售商品房（合同约定建筑面积131.51平方米、套内建筑面积101.74平方米）[该房屋于2018年9月6日在主管部门办理预告登记，证号黔（2018）清镇市不动产证明第0016539号]；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8514.8元/平方米，总价款866,296元；买受人以银行按揭付款，于合同签订之日交付首期房款176,296元，余款690,000元以银行按揭支付；出卖人应于2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》同时附有补充协议。同日，和盛房开公司出具《收款收据》，确认收到熊倩文、戴林支付的首付款176,296元和维修基金17,326元。 为购买上述住房，熊倩文、戴林（借款人、抵押人）、工行清镇支行（贷款人、抵押权人）、和盛房开公司（保证人）签订《个人购房借款抵押担保合同》（编号02402000612018一手贷0000829），约定借款金额690,000元，期限360个月，贷款发放日2019年1月18日，贷款到期日2049年1月18日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定（当期执行利率为5.39%，逾期利率为7.007%），贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按新的基准利率（该日历年度内最后一次调整的基础利率）以合同约定的浮动比例确定执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款，其中2019年2月20日应还4076.88元，之后10月每月应偿还款项3870.26元。该借款合同以上述清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元24层3号预售商品房提供抵押担保，并办理抵押（预告）登记，登记号黔（2018）清镇市不动产证明第0018773号。2019年1月18日，该69万元贷款放款至原告戴林银行账户后支付与和盛房开公司。自2019年2月起，熊倩文、戴林每月20日按约定偿还第三人工行清镇支行贷款本息。 2019年6月1日，戴林与宋永签订《房屋租赁合同》，以每月1500元价格租用宋永上寨新村一楼120平方米房屋，租期一年。2020年4月24日，熊倩文、戴林与贵州众芳律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师费1万元。因和盛房开公司未按约交房，熊倩文、戴林诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。 合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约定时间交房，已构成违约，按照双方合同约定，原告有权主张解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，依法应予以支持。被告辩称原告同意逾期交房，被告未提供相应的证据证明该主张，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人工行清镇支行签订的购房担保借款合同于法有据，本院予以支持。 按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告。原告因履行商品房买卖合同向第三人贷款后偿还与第三人的贷款本息，系原告遭受的实际损失，被告应当予以赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开公司应负责向工行清镇支行归还尚未归还的贷款，戴林、熊倩文负有协助和盛房开公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记和预售商品房买卖预告登记的义务。被告偿还剩余贷款后，原告和第三人应协助被告办理案涉商品房的抵押登记注销手续。 住房维修基金系由被告代收后转交国家有关主管部门，该款项具有特定性，上交后不能退出，现本院判令解除合同，该维修基金应作为原告的损失，由被告赔偿与原告。被告赔偿该部分损失后，如被告需向有关主管部门办理该维修基金退还手续，原告应予以协助，若将来被告另行出卖该房屋向他人收取维修基金，被告可自行充抵。 按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应当按照总房款的1%向原告承担退房违约责任，原告主张被告支付违约金8662元，本院予以支持。因原被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，原告请求判令被告向原告支付首付款176,296元的资金占用费，本院不予支持，原告请求判令被告支付租房租金以及律师服务费，因双方合同并无此约定，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告戴林、熊倩文与被告清镇市和盛房地产开发有限公司2018年7月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、解除原告戴林、熊倩文与清镇市和被告盛房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司清镇支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号02402000612018一手贷0000829）； 三、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告戴林、熊倩文购房首付款176,296元； 四、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告戴林、熊倩文维修基金损失17,326元； 五、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告戴林、熊倩文退房违约金8662元； 六、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告戴林、熊倩文自2019年2月20日起至本判决生效之日止已向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还的贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司清镇支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 七、原告戴林、熊倩文于本判决生效后三十日内协助被告清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元18层1号商品房的预售合同备案（备案号Y18090391）和预售商品房买卖预告登记（预告登记号黔（2018）清镇市不动产证明第0016539号）注销手续，注销费用由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担； 八、限被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还原告戴林、熊倩文自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款。自被告清镇市和盛房地产开发有限公司清偿完毕该贷款之日起七日内，原告戴林、熊倩文和第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元18层1号房屋上（2018）清镇市不动产证明第0018773号抵押登记的涤除手续； 九、驳回原告戴林、熊倩文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6231元（原告预交超出的1088元退还原告戴林、熊倩文），由原告负担241元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担5990元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  黄国芬 二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈 萍