广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7157号上诉人（原审原告）：何伟高，男，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：周芹，广东天地正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧健林，男，汉族，住广东省罗定市。上诉人何伟高因与被上诉人欧健林租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0605民初20907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何伟高上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判欧健林还应向何伟高支付25220元使用费及以该款为本金，从2019年8月22日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2.本案一审、二审诉讼费用由欧健林负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，双方就2019年使用费达成11000元/月的约定。2018年4月，何伟高之所以将月租金从14060元/月降低为11000元，是因为欧健林在2018年4月将此前拖欠的四个月租金及未到期的8个月租金一次性支付，欧健林在2018奶奶已经存在严重违约，长达4个多月，之后在2019年也未如期缴纳使用费，已构成违约。签署保证书后，缺搬清厂房转租他人，无视自身承诺。欧健林辩称，欧健林退出后，当时双方达成48000元了解之间租赁合同纠纷的方案，欧健林同意按照该方案执行，何伟高现起诉欧健林无理。在2018年欧健林告知何伟高不再经营，但何伟高不愿意，一直拖到2019年，欧健林才把厂房转租他人，当时达成48000元的方案，是双方协商好，有当时其他制衣厂的老板可以作证。欧健林向一审法院起诉请求：1.判令欧健林向何伟高支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止拖欠的实际使用费124764元，水电、卫生杂费等6964元，合计131728元以及利息（自起诉之日起至欧健林全部清偿之日止，以中国人民银行贷款利率计付）；2.判令本案的诉讼费由欧健林承担。2008年9月30日，何伟高出具收据，确认收到欧健林交来某某工业楼北座四楼电费预付押金6000元。2014年6月25日，何伟高（甲方）与欧健林（乙方）签订《合同书》，约定：甲方同意将南海某路某某工业楼北座4楼厂房面积740平方（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，租赁期从2014年8月1日至2019年9月30日；2018年8月1日至2019年7月30日止，每月按14060元收取租金和使用费，从2019年8月1日至2019年12月30日止，每月按14800元收取租金和使用费；公用地方按整体厂房5000平方面积摊分，按租赁标的每平方米每月摊分收取0.8元（租赁期内不递增）；电梯的电费及维护费，按使用电梯的租赁标的的面积摊分费用，甲方招聘的门卫和清洁工及公用水电费按整体厂房面积5000平方平均分摊给乙方支付，乙方需要支付公用地方摊分费每月481元，电梯费用、门卫和清洁工工资摊分费；乙方必须按时交租金和使用费，每月缴交一次，必须在每月5号前缴交当月租金，如超期交租，按日加收千分之五违约金，超过15天不交租金和使用费的，甲方有权收回一切租给乙方的租赁标的并追收未交的租金和使用费及违约金，并按乙方违约责任处理；乙方在签订合同时，缴纳33000元作为押金，在租赁期内乙方没有违约和没有损害租赁标的物，租赁期满时如数退还乙方；双方不得违约，如果甲方无故违约，则按余下的租赁年限的总租金的30%由甲方赔偿给乙方，如乙方违约，超期欠交租金或提前退租，则按乙方租赁余下的年限的总租金和使用费总额30%赔偿给甲方，并没收乙方的全部押金作赔偿甲方的一切经济损失（如乙方在剩余租赁时间半年以内退租的，要多交三个月租金，并没收乙方全部押金，作补偿甲方的损失）。双方并约定其他权利义务。2014年12月15日，何伟高出具收款收据，确认收到欧健林交来北座四楼押金33000元。欧健林提交的手写单写明2018年1月至4月月租12000×4=48000元，分摊592+851=1443×4=5772元；2018年5月至12月=8个月×11000=88000元，分摊592+851=1443×8=11544元，和153316。2018年4月24日，何伟高出具《收款证明》，确认已一次性收取欧健林2018年5月至2018年12月的租金[注：其他杂费（水、电、卫生费等未收）]。同日，张某出具手写单，确认欧健林租用某某楼北座四楼2018年5月至2018年12月的门卫清洁工资及公用分摊已一次性转入何伟高卡号。2019年8月3日，欧健林出具《保证书》，该保证书写明欧健林租用何伟高东二大道南路某某工业楼北楼四楼厂房，欠何伟高租金及相关费用至2019年8月31日前的，由欧健林负责交清。同日，欧健林出具《申请》，该申请写明欧健林自身原因，现向何伟高申请东二大道南路某某工业楼北座四楼的厂房提前退租，欧健林保证退租前的租金及有关欠费由欧健林全部付清。同日，欧健林出具《委托书》，该委托书写明欧健林自身原因委托何伟高、张某把欧健林租用东二大道南路某某工业楼北座四楼的厂房协助转让给他人至2019年12月30号止（转租前的租金及有关欠费由欧健林全部负责交清）。另查明，何伟高确认涉讼租赁物没有产权证或规划报建手续。再查明，何伟高明确其2019年1月至2019年7月租金及使用费的计算方式为租金14060元/月加上清洁工的工资分摊851元/月、公共面积分摊费592元/月，合计15503元/月；2019年8月份租金及使用费的计算方式为租金14800元/月加上清洁工的工资分摊费851元、公共面积分摊费592元，合计16243元/月。欧健林对清洁工的工资分摊851元/月、公共面积分摊费592元/月没有异议，但认为租金标准应不超过11000元/月。何伟高陈述欧健林除欠付其2019年1月至2019年8月的租金外，还欠付2018年全年卫生费593元、2018年全年水费1132元、2018年全年电梯用电1717元、2018年8月-11月电费1782元，2019年1月-8月卫生费395.33元（593元÷12个月×8个月）、2019年1月-8月电梯用电费1144.67元（1717元÷12个月×8个月）、2019年1-8月公用水费200元。欧健林确认双方在租金外有约定卫生费、电梯使用费、公用水费，欧健林确认欠付何伟高2018年全年卫生费593元、2018年全年水费1132元、2018年全年电梯用电1717元、2018年8月-11月电费1782元。2019年8月22日，何伟高提起诉讼。诉讼中，何伟高、欧健林均确认欧健林已向何伟高支付至2018年12月31日的租金，双方均同意以欧健林向何伟高交付的押金抵扣欧健林欠付何伟高的租金、水电费等费用。欧健林主张其自2019年1月份起未使用涉讼租赁物。何伟高主张2019年1月至8月期间，欧健林有机器设备滞留在涉讼租赁物内。何伟高确认涉讼租赁物2018年1-4月的租金标准为12000元/月，2018年5月-12月的租金标准为11000元/月。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。何伟高出租给欧健林的涉讼租赁物未办理规划报建手续，何伟高、欧健林签订的《合同书》无效。虽然何伟高、欧健林签订的合同书无效，但欧健林实际使用租赁物，应参照双方约定计付其实际使用涉讼租赁物期间的相关费用予何伟高。欧健林在2019年8月3日签订的《保证书》中承诺欠何伟高租金及相关费用至2019年8月31日前的由欧健林负责交清，故欧健林应向何伟高缴纳2019年1月至2019年8月的使用费、卫生费、水电费等费用，欧健林认为其无需支付该部分费用的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。对于卫生费、水费、电费等费用，欧健林对何伟高主张的2018年全年卫生费、电梯用电费的金额无异议，故一审法院对何伟高以2018年全年的卫生费、电梯用电费为基数按实际计租月份计算该费用的主张予以采纳，并确定欧健林应向何伟高支付2019年1月-8月卫生费395.33元（593元÷12个月×8个月）、2019年1月-8月电梯用电费1144.67元（1717元÷12个月×8个月）。欧健林确认双方在合同中有约定公用水费，故一审法院对何伟高要求欧健林支付2019年1-8月公用水费200元的诉请予以支持。此外，欧健林确认尚欠何伟高2018年全年卫生费593元、2018年全年水费1132元、2018年全年电梯用电1717元、2018年8-11月电费1782元，故经核算，至2019年8月31日，欧健林应向何伟高支付卫生费、水费、电梯用电费、电费等共计6964元（593元+1132元+1717元+1782元+395.33元+1144.67元+200元）。关于使用费，2019年8月份前，何伟高、欧健林就涉讼租赁物虽未办理交接手续，但从何伟高所主张的2019年1月至8月的水电费来看，欧健林确实已未在涉讼租赁物内生产经营，综合考虑该情况，结合何伟高、欧健林在2018年5月起协商降低租金至11000元/月的事实，一审法院确认欧健林在2019年1月至2019年8月期间的使用费仍按11000元/月的标准计付。欧健林确认其除向何伟高支付使用费外，尚需支付清洁工的工资分摊851元/月、公共面积分摊费592元/月，故经核算，2019年1月至2019年8月期间，欧健林需向何伟高使用费（含清洁工工资分摊、公共面积分摊）99544元[（11000元/月+592元/月+851元/月）×8个月]。何伟高、欧健林均同意以欧健林向何伟高交纳的押金抵扣欧健林欠付何伟高的租金、水电费等费用，现欧健林已向何伟高支付押金33000元、电费预付押金6000元，欧健林尚欠何伟高卫生费、水费、电梯用电费、电费等共计6964元、使用费（含清洁工工资分摊、公共面积分摊）99544，故经抵扣，欧健林尚需向何伟高支付使用费67508元（6964元+99544元-33000元-6000元）。何伟高诉请超出核定部分，一审法院不予支持。欧健林并未提供证据证明何伟高同意其支付48000元以了解双方的纠纷，故对其抗辩，一审法院依法不予采纳。欧健林逾期支付相应款项，给何伟高造成了相应的资金占用损失，欧健林应以67508元为本金从何伟高起诉之日（2019年8月22日）起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予何伟高。何伟高诉请超出核定部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、欧健林应于判决发生法律效力之日起十日内支付67508元予何伟高；二、欧健林应以67508元为本金从2019年8月22日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原何伟高，本项随上列第一项清；三、驳回何伟高的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费2934.56元（何伟高已预交），由何伟高负担1446.86元，由欧健林负担1487.7元。欧健林应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳1487.7元。逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对何伟高已交纳的诉讼费用1487.7元，在判决发生法律效力后经何伟高书面申请,一审法院退还予何伟高。二审期间，何伟高向本院提交中国农业银行股份有限公司某某支行补制回单一份，拟证明2018年4月26日双方协商2018年全年使用费时，应收计算后，欧健林通过其亲戚的账户支付了2018年全年的使用费153316元，但153316元是2018年全年给予欧健林的优惠价，当时按11000元支付只是2018年的价格，没有说2019年按照11000元收。欧健林质证认为，2018年是一次性谈好11000元优惠，2019年继续给优惠，2019年欧健林没有做生意，为转出厂房，大家协商号48000元解决此事。欧健林向本院提交信息一份，拟证明双方按照48000元解决之间的合同关系。何伟高质证认为，该证据其欧健林单方质证，没有得到何伟高确认。经审查，何伟高提交的补制回单为原件，对该证据反映欧健林该期间通过案外人缴纳租金的事实，本院予以确认，但对于本案二审讼争的2019年期间租金计付标准问题，本院结合其他证据再行认定。欧健林提交的信息，未得到何伟高认可，其以此主张双方就该信息内容达成一致，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，欧健林于2018年4月24日通过案外人欧某某向何伟高转账支付了2018年全年租金及水电费合计153316元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，欧健林在二审中称就租赁合同解除，结算租金问题，双方达成48000元的方案，其不应按照一审判决确认的金额承担责任。因一审判决作出后，欧健林未对一审判决关于其责任认定提起上诉，对其该项意见，本院不予审查。何伟高上诉主张双方未达成一致，确认2019年月租金按照11000元/月计算，欧健林应按照合同约定的14060元/月标准向其支付差额部分的占有使用费25220元及利息。欧健林不予认可，认为其经营困难，双方履行合同过程已达成该项租金缴纳方案，何伟高主张按照合同约定与事实不符。对此本院认为，何伟高与欧健林签订的租赁合同中，虽约定2018年8月至2019年7月期间的占有使用费按照1406元/月标准计算，但在履行合同过程中，双方在2018年上半年对有关占有使用费支付标准作出变更，确认2018年全年的占有使用费按照2014年8月至2015年7月期间的标准即11000元/月支付。如一审法院论析，在2019年8月份前，双方虽未就涉案租赁物办理移交手续，但从何伟高主张的2019年1月至9月的水电费来看，欧健林该时确已未在涉讼租赁物内生产经营。综合案涉合同履行及租赁物使用情况，一审法院确认欧健林按照11000元/月标准向何伟高计付结欠2019年1月至8月期间的占有使用费合理有据，何伟高上诉主张应按照14060元/月标准计付理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何伟高的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430.5元，由上诉人何伟高负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月十七日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋