山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终1814号上诉人（原审被告）：李秀红，男，1990年8月17日出生，汉族，住山西省忻州市。委托诉讼代理人：李文梅，女，1970年5月5日出生，汉族，现住山西省临汾市.被上诉人（原审原告）：临汾市财政物业管理中心。住所地：山西省临汾市尧都区体育南街**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李军，该中心负责人。委托诉讼代理人：王涛，山西华尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔卉霞，山西华尧律师事务所实习律师。上诉人李秀红因与被上诉人临汾市财政物业管理中心（以下简称管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李秀红及其委托诉讼代理人李文梅，被上诉人管理中心的委托诉讼代理人王涛、崔卉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告管理中心向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》。2.判令被告立即腾出所租赁的房屋。3.判令被告支付2016年6月1日至2019年12月31日拖欠的房屋租金177833元、电费25556.3元、水费2171.4元，共计205560.7元及延期支付的利息（利息自起诉之日起至清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率）。4.判令被告按照日租金356.16元支付自2020年1月1日起至返还租赁房屋之日止的租金及利息。5.被告承担本案诉讼费用。一审查明事实：原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，租赁期限5年，自2016年6月1日至2021年5月31日；每年房屋租金130000元，房租按年支付；水、电、暖以实际使用数量为准缴纳。合同签订后，原告交付了房屋，被告经营李记包子店。截止2019年12月31日，房屋总租金为465833元，被告支付了288000元，尚欠房租177833元；另欠电费25556.3元、水费2171.4元，共计拖欠原告205560.7元。经原告多次催要并送达书面《租金催缴通知书》，被告未能支付，致使原告诉来本院。审理中，被告对欠款数额认可，愿意分批偿还，不同意解除合同。经本院多次做原、被告思想工作，希望双方能相互谅解，协商处理，但双方当事人各执己见、互不相让，致使调解未能达成协议。以上事实有原告提供的书证及双方当庭陈述在案为凭。一审法院认为：原告管理中心与被告李秀红签订的《房屋租赁协议》，是在双方平等、自愿、合法的前提下所达成，合法、真实、有效，应受法律保护，双方理应诚实信用，自觉履行。被告李秀红拖欠原告房租177833元、电费25556.3元、水费2171.4元，共计205560.7元，双方认可无异议，本院予以认定，被告理应及时给付。根据合同法相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。为了维护公民与法人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：“一、解除原告临汾市财政物业管理中心与被告李秀红签订的《房屋租赁协议》，被告李秀红在本判决生效后十五日内腾出房屋。二、被告李秀红在本判决生效后十五日内向原告临汾市财政物业管理中心支付拖欠的房租、电费、水费共计205560.7元。三、被告李秀红按照日租金356.16元支付自2020年1月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金。如果未在本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2192元，由被告李秀红负担。”上诉人李秀红上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判双方继续履行合同；上诉人不再向被上诉人支付13万元的房租，免除2020年1月1日后的房租（上诉人愿向被上诉人支付2019年6月1日至2019年12月31日的房租47833元、电费25556.3元和水费2171.4元，共计75560.7元）。3.判决被上诉人赔偿上诉人因断电造成食材浪费的经济损失18373元。4.判决被上诉人退还上诉人无法移除的天然气设备损失35368元及2019年签订合同后装修的费用6万元。5.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。上诉事实及理由：（一）上诉人李秀红所租赁被上诉人管理中心房屋，系经李秀红、管理中心、房屋原租赁人冯锐三人商议后转租而来。2012年6月1日，冯锐与管理中心签订《房屋租赁协议》，约定：冯锐租赁管理中心的房屋经营“京一馅饼”；租期10年（2012年6月1日至2022年5月30日）；每年租金17万元，按年支付。到2017年6月，因效益不好，冯锐不想继续经营。经李秀红、冯锐、管理中心三方协商，约定：2017年6月1日，冯锐将饭店转让给李秀红，房租由原来的17万元减为13万元，冯锐所欠的2016年的房租也减为13万元由冯锐负责偿还。李秀红与管理中心当时未签订书面租赁合同。2017年6月15日，李秀红办理了“临汾市尧都区李记包子铺”的工商营业执照。2019年9月，管理中心会计李永强拿着打印好的两份《房屋租赁协议》找到李秀红，要求补签。协议上租赁期限是2016年6月1日至2021年5月31日。李秀红表示异议，管理中心说，让李秀红承担冯锐欠的13万元租金，可以在合同期内慢慢还。由于当时李秀红饭店经营状况不错，同时基于李秀红与冯锐的交情和管理中心同意“慢慢还”的前提，李秀红就同意了，在《房屋租赁协议》上签字并打了13万元的欠条一张。由于该13万元双方未约定偿还时间，故李秀红在合同到期日2021年5月31日前慢慢偿还完毕即可。然而，2019年12月25日，管理中心工作人员将李秀红饭店用电掐断，要求李秀红一次性支付房租、水电费共计205560.7元。（二）李秀红并未违约，合同不应解除，应继续履行。（三）管理中心擅自断电，又提出解除合同，李秀红代付13万元的前提已不存在，就不应再承担该13万元的代付义务。（四）李秀红所用水电费，是管理中心隔一段时间抄一次表、李秀红按照表数和标准支付，管理中心起诉的水电费在诉前并未向李秀红主张，李秀红不存在过错，不应支付水电费的利息。（五）2019年12月25日，管理中心擅自断电，导致李秀红无法经营；且新冠肺炎疫情期间，国家对房租也有减免的规定。故李秀红不应支付2020年1月1日以后的房租。（六）管理中心擅自断电给李秀红造成了食材浪费的损失18373元，管理中心应承担赔偿责任。（七）李秀红在签订合同后花费了6万元左右对饭店进行了重新装修，管理中心应当赔偿装修费用。（八）管理中心起诉后，李秀红曾与其协商转让饭店，或将厨房设备和装修成本折价，管理中心拒绝。综上，李秀红没有违约，双方合同不应解除，管理中心应赔偿因其违约给李秀红造成的损失。被上诉人管理中心答辩称：1.根据民事诉讼证据规则，一方当事人自认的事实，另一方当事人无需举证予以证明。本案一审时，李秀红对于欠付房租款、水电费的事实及数额均予以认可，其上诉所提出的各项理由均是为了拖延执行期限。2.李秀红关于不偿还13万元房租的上诉理由与客观事实不符。3.李秀红关于断电损失、设备及装修的赔偿主张，属于反诉的内容，其并未在一审中提出反诉，依法不属于二审审理范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2019年12月25日，被上诉人管理中心将所租赁房屋断电，上诉人李秀红停止经营。本院认为：第一，李秀红逾期不支付房租，且在管理中心催要后仍不能及时支付，系违约行为，管理中心要求解除合同，一审判决判令解除合同、李秀红腾出租赁房屋是正确的，本院予以维持。第二，李秀红对拖欠的房租、水电费数额无异议，故一审判决李秀红支付管理中心拖欠的房租、水电费共计205560.7元正确。第三，关于李秀红应否支付2020年1月1日断电后的房屋租赁费。管理中心于2019年12月25日对李秀红所租赁的房屋断电，李秀红经营目的无法实现；同时考虑到2020年新冠肺炎疫情对饭店经营的影响，故此本院认为，李秀红不支付2020年1月1日之后的费用较妥。第四，关于李秀红其他上诉请求，因其未依法提出反诉，故本案不予处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初378号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告临汾市财政物业管理中心与被告李秀红签订的《房屋租赁协议》，被告李秀红在本判决生效后十五日内腾出房屋。二、被告李秀红在本判决生效后十五日内向原告临汾市财政物业管理中心支付拖欠的房租、电费、水费共计205560.7元。”。二、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初378号民事判决第三项，即“三、被告李秀红按照日租金356.16元支付自2020年1月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2192元，二审案件受理费4957元，共计7149元，由上诉人李秀红负担。本判决为终审判决。审判长 刘燕萍审判员 陈丽芳审判员 王永良 二〇二〇年九月十八日书记员 杨舒晴