江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3127号上诉人(原审被告)：七天酒店（深圳）有限公司。法定代表人：陈礼明，董事长。委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹政，江苏米来律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李小白。被上诉人(原审原告)：李华。被上诉人(原审原告)：罗雪敬。被上诉人(原审原告)：陆卫民。四被上诉人共同委托诉讼代理人：文举，江苏剑桥颐华律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：王嘉一，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店公司）因与被上诉人李小白、李华、罗雪敬、陆卫民房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七天酒店公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李小白、李华、罗雪敬、陆卫民的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、本案所涉租赁物业的土地为工业用地，但却用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条、第二十八条、第二十九条等法律、行政法规的规定，合同无效，《房屋租赁合同》自然无法继续履行，双方互负返还责任。二、案涉《房屋租赁合同》在法律上无法强制履行。租赁合同系双务合同，承租人的承租不仅仅只有支付租金的义务，还有使用、管理、经营租赁物的义务，该义务在法律性质上具有一定的人身属性和不可替代性，因此不适宜强制履行。根据《合同法》的第一百一十条规定，继续履行租赁合同的诉请不仅不适于强制履行，而且缺乏继续履行的合意，更缺乏继续履行的必要性和可操作性。三、涉案的《房屋租赁合同》在事实上已经终止，无法继续履行。1.七天酒店公司已经明确发函给出租人通知终止合同，没有继续履行的意愿和合意，并于2018年12月3日从租赁物业撤场、断水断电，将全部房屋钥匙邮寄给李小白、李华、罗雪敬、陆卫民。七天酒店公司对租赁物业已经脱离管控，租赁物业在事实上已经回到出租人处。2.关于租赁物业整体返还的问题，七天酒店公司虽然承租的是整体物业，但租赁物业是相互独立的六幢建筑物，其中七天酒店公司租赁的主体建筑系3幢、4幢。由于七天酒店公司已经完成撤场和交还钥匙，对3幢、4幢已经失去管控权，租赁物业的主体已经返还给出租人。剩下的几幢建筑物系附属房屋，且一直由案外人非法占有。七天酒店公司在已经终止租赁合同的前提下，对租赁物业再无合法使用权，自然无法以合法权利人的身份向案外人主张排除妨碍。故七天酒店公司不存在怠于解决问题的行为，由产权人即李小白、李华、罗雪敬、陆卫民主张物上请求权，更为直接和便捷。3.关于遗留物品和腾空房屋的问题，七天酒店公司明确表示对遗留在租赁物业的物品不再主张权利，故腾空房屋的义务不在七天酒店公司。原审法院认为，七天酒店公司没有清空租赁物就不能算作终止租赁合同，该意见碍难信服。诚然，七天酒店公司存在违约解除合同的情形，但违约解除合同也是合同解除的方式之一，七天酒店公司也要承担相应的违约责任和代价。出租人可以通过解除合同主张违约责任的方式来获得救济。但是，原审法院判决继续履行合同，一则强制性的要求承租人继续承租房屋不现实，二则承租人的损失会进一步扩大，也不符合经济和效率原则。因此，七天酒店公司已经完全从租赁物业搬离，并以事实行为表明不再继续履行。租赁合同已经在事实上终止，合同目的也已无法实现。七天酒店公司已经没有继续承租房屋的必要性和可行性，更无法继续履行合同。四、出租人存在开具发票的先履行义务，不仅是法定义务，更是约定义务。开具发票和支付租金有先后之别，这也是涉案《房屋租赁合同》明确约定的。原审法院以支付租金为租赁合同的主要义务为由，认为李小白、李华、罗雪敬、陆卫民无需履行先履行义务，缺乏法律和事实依据。五、原审判决认定的违约金仍然过高。原审判决认定违约金按照11.7%的标准计算，该标准无任何事实和法律依据。七天酒店公司认为该违约金标准仍然过高，也远远超过了李小白、李华、罗雪敬、陆卫民的损失。七天酒店公司认为应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算相应违约金。综上，原审判决认定事实错误和适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民辩称：一、其与七天酒店公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。首先，其与七天酒店公司于2007年9月签订《房屋租赁合同》，在合同中约定租期为2007年12月25日至2022年12月24日，且合同中明确载明涉案土地系工业用地，说明七天酒店公司是明知该土地性质的。更何况七天酒店公司在签订合同之后对案涉土地进行了工商登记、取得了营业执照并经营酒店长达十二年，七天酒店公司不可能不知道租赁土地性质。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民认为，七天酒店公司所述土地管理方面的法规都是管理性的，并不能以此否定民事合同的效力，且李小白、李华、罗雪敬、陆卫民就工业用地的商业出租向土地管理部门进行了报备，土地管理部门均了解并认可，是确认合同效力的最有力证明。故案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定继续履行。二、七天酒店公司仍在继续占有使用租赁房屋，租赁合同在事实上仍在继续履行。七天酒店公司租赁的场地系整体承租，该场地系由六幢房屋构成并形成的整体院落。根据李小白、李华、罗雪敬、陆卫民提交的证据以及一审法院的实地勘察，租赁房屋中仍有案外人汤啸舟、刘亮、张庆喜继续向七天酒店公司租赁并使用涉案房屋的2幢与7幢。即使是在3幢、4幢中也仍有大量的七天酒店公司的物品未处理。原审审理过程中，审理法官多次要求七天酒店公司对涉案房屋内物品进行清理，但七天酒店公司始终未采取任何措施。双方当事人之间是房屋租赁关系，租赁期间内租赁房屋由七天酒店公司控制并使用，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民无权干涉七天酒店公司如何使用租赁房屋，无论是七天酒店公司将房屋转租还是将物品储存在租赁房屋中，只要七天酒店公司没有将租赁的所有房屋都返还给李小白、李华、罗雪敬、陆卫民，都应当视为七天酒店公司对房屋仍然在占有使用。七天酒店公司仅仅是停止了租赁房屋的3幢、4幢的酒店经营，仍以转租、仓储的形式继续使用租赁房屋，并不存在七天酒店公司所说的已经完成房屋清退情形。三、七天酒店公司的行为未能有效解除《房屋租赁合同》。1.七天酒店公司仅仅只是将租赁房屋的部分即用于酒店经营3幢、4幢的钥匙以邮寄方式给李小白、李华、罗雪敬、陆卫民，并不符合合同约定的租赁房屋交接手续。且七天酒店公司并未按照合同约定结清其应当承担的费用。租赁合同中明确约定了合同解除的条件。《房屋租赁合同》第4-3条约定，七天酒店公司返还房屋时，房屋应符合正常使用的状态，并经李小白、李华、罗雪敬、陆卫民验收且相互结清各自应当承担的费用。因此依据合同约定，七天酒店公司要求提前解约的，应当向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民承担违约责任并按照合同约定通知李小白、李华、罗雪敬、陆卫民验收交付房屋，但七天酒店公司并未履行这些义务。2.从现场勘查结果来看，涉案房屋的2幢、7幢至今仍由汤啸洲、刘亮、张庆喜使用，七天酒店公司并未将其租承租的承租物整体交还给李小白、李华、罗雪敬、陆卫民。3幢、4幢房屋内仍有大量的床、电器等设施未清理，显然无法达到合同约定的正常使用的交付要求。七天酒店公司称不对房屋内物品主张权利，但实际七天酒店公司与案外人高海军对上述物品存在纠纷，其声称不主张权利的意图，一是为了逃避清理合同约定的房屋返还义务，二是逃避和案外人高海军之间的纠纷责任，企图让李小白、李华、罗雪敬、陆卫民为其违约行为负责。因此，七天酒店公司单方向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民发函通知解除租赁合同的行为，并不发生合同解除的法律效果。七天酒店公司仍应按照租赁合同的约定继续履行本《房屋租赁合同》。四、七天酒店公司的行为是恶意违反合同的行为，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民有权要求七天酒店公司继续履行合同。1.《合同法》及其他法律保护的是守约方的利益，而非违约方的利益。本案中七天酒店公司存在恶意违约行为，要求其继续履行合同并非不公平，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民作为守约方拒绝解除合同也并不违反诚实信用原则。2.七天酒店公司明知其与案外人汤啸舟、刘亮、张庆喜、高海军就租赁房屋存在转租及财产纠纷的前提下，仍要求与李小白、李华、罗雪敬、陆卫民解除合同，其目的是逃避其作为承租人履行本案租赁合同的义务，同时也逃避其作为转租出租人应承担的出租方义务，从而迫使李小白、李华、罗雪敬、陆卫民为其解决其与案外人之间的纠纷。所以截至目前，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民无法实现租赁房屋的交接，终止合同所要完成的房屋交接手续无法完成。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民认为在七天酒店公司与案外人就本案租赁房屋的纠纷尚未解决的前提下，《房屋租赁合同》并不存在解除的基础。五、李小白、李华、罗雪敬、陆卫民未及时向七天酒店公司开具发票不构成违约。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民已在2018年11月23日发函要求七天酒店公司明确表示是否继续缴纳下一个季度的房租。七天酒店公司也于2018年11月28日回函称要解除《房屋租赁合同》。七天酒店公司的行为已经明确表明其不想履行支付房租的义务，构成了预期违约，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民为维护自己合法权利有权拒绝开具发票，并不构成违约。六、违约金计算。《房屋租赁合同》中明确约定，七天酒店公司逾期支付每季度租金的，每日支付季度租金的千分之一作为违约金。因此原审法院判决七天酒店公司应支付的逾期支付租金的违约金按照11.7%的标准计算，完全符合法律规定和当事人之间的约定。综上，七天酒店公司的上诉于法无据，不应得到支持，恳请人民法院依法驳回七天酒店公司的上诉请求并维持原判。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民向一审法院起诉请求：1．要求七天酒店公司继续履行合同，并支付拖欠房租1518545.25元(以年租金2024727元为标准，自2018年12月25日暂算至2019年9月24日)；2．七天酒店公司支付逾期违约金87569.4元(以506181.75元为基数，分别自2018年12月1日、2019年3月1日起，均按照日千分之一计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：苏州市土地使用权及房屋所有权登记在李小白、李华、罗雪敬、陆卫民四人名下，地类（用途）为工业用地，房屋的建筑面积为5123.36平方米，包括1幢（24.48平方米）、2幢（65.64平方米）、3幢（5层、3051.08平方米）、4幢（3层、1572.6平方米）、5幢（38.88平方米）、7幢（370.68平方米）。2007年9月9日，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民（出租方、甲方）与七天酒店公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于苏州市，甲方已取得房屋的土地证和房产证。房屋主体建筑结构为混合结构；土地使用权年限至2054年6月，土地用途为工业，房屋用途为非居住1，房屋总建筑面积5123平方米，共5层；乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为5123平方米，包括全部；租赁院落面积为全部（该房屋的土地宗地红线图和房屋平面图案/租用院落的平面图为本合同附件）。租赁期限为15年，从2007年12月25日至2022年12月24日。年租金为自170万元起每三年递增6%，2016年12月25日至2019年12月24日期间的年租金为2024727元，甲方于每季度首月1号前将当季租金发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款，乙方在收到甲方发票后五个工作日内向甲方支付下季度租金，如果由于甲方未能按时将发票交抵乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金。因乙方原因延期支付租金，按每日支付季度租金的千分之一作为违约金给甲方，乙方就季度租金未支付或未足额支付超过三个月的，甲方有权解除合同，并有权按本合同7-6条款追究乙方违约责任，甲方有权处置酒店内移动物品和装修。合同第4-3条约定乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，其间乙方所做的装修改动无需复原。合同约定的租赁期满返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，乙方有自由处置权。合同对转租进行了约定：甲方同意乙方为实际经营需要，可将本合同全部权利义务转让给乙方子公司或控股公司，转让后，甲方与乙方子公司或控股公司履行本合同，乙方承担连带责任。合同第7-6条约定乙方擅自解除合同，除补足使用期间的租金外，乙方赔偿按照以下两款中金额大者作为甲方赔偿：a全部租赁年限的合同总金额的30%；b未完成合同剩余金额的50%，以及承租物业内的所有财产应无偿交给甲方作为乙方擅自解除合同的赔偿。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民在出租方处签名捺印，七天酒店公司在承租方处盖章。当日，双方还签订了物业使用（装修）协议。合同签订后，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民向七天酒店公司交付了房屋，七天酒店公司在此处开办上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店，成立日期为2008年3月18日。七天酒店公司支付房屋租金至2018年12月24日，并经营酒店至2018年8月。双方就租赁事宜沟通过程如下：2018年11月23日，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民向七天酒店公司邮寄“函”，主要内容：告知七天酒店公司在2018年度房租到期日为12月25日，七天酒店公司应于2018年12月1日缴纳下一个季度房租。出租人发现七天酒店公司承租的该房屋酒店于2018年8月开始停止经营，要求七天酒店公司在收到函件的三日内以书面形式答复是否依照租赁合同约定继续租赁房屋并按期交纳房租，以便李小白、李华、罗雪敬、陆卫民准备开具相应发票。2018年11月28日，七天酒店公司向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民邮寄“关于提前终止《房屋租赁合同》的函”，主要内容：酒店经营过程中，因他人干扰导致酒店无法正常经营，且多年来酒店亏损严重，我方已无力维持该物业上所开设酒店的各项开支及巨额租金，分店已于2018年8月停止营业。自2018年12月3日起与贵方解除租赁合同关系，我方将结清截至该日期的场地租金及水电费等各项费用；我方将于2018年12月3日将租赁场地移交贵方，烦请贵方安排人员到场办理交接手续，逾期未办理场地交接导致的所有责任及后果概由贵方承担等。2018年12月5日，七天酒店向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民邮寄“撤场告知函”，主要内容：我司已于2018年11月28日就提前解约及撤场事宜等书面通知贵方。截止2018年12月3日，我司已按租赁合同约定条件完成全部撤场工作：我方所有人员已撤离；撤场时，租赁物业处于正常状态，我方已对可进入租赁物业的通道上锁及断水断电处理。我司已于2018年12月3日将租赁物业的房屋钥匙（共73把）以公证邮寄的方式交付贵方。自2018年12月3日起，租赁物业不再由我方占有、使用和/或保管，租赁物业及其一切设施设备、家具电器、物品等均与我司无关，如发生任何损坏或遗失，我司不承担任何责任。2018年12月19日，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民再次向七天酒店公司邮寄“函”，主要内容：在贵方未按合同约定承担违约责任及清空房屋的情况下，我方不接收贵方提出单方终止合同要求。目前房屋尚由贵方的转租户及合作方占用，根本不具备房屋交接条件。然而贵方不到现场办理房屋交接手续，竟邮寄所谓房屋钥匙给我们，以此来蒙混贵方应承担的房屋交接义务，我方坚决不接受。我方并未接受贵方移交的承租房屋，该房屋发生的一切风险责任均由贵方承担，且贵方仍应按合同要求支付相应租金给我方。2019年1月25日，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民委托江苏剑桥人（苏州）律师事务所孙建明律师向七天酒店公司邮寄律师函，主要内容基本同前，并要求七天酒店公司在收到函件3日内支付拖欠的2018年12月15日至2019年3月24日的租金及拖欠期间的违约金。2019年4月12日，七天酒店公司向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民邮寄“关于确认场地交接事宜的沟通函”，主要内容亦基本同前，其表示李小白、李华、罗雪敬、陆卫民对租赁物业的接收工作实际已全部完成，要求李小白、李华、罗雪敬、陆卫民在收到函件后七日内与其签署场地交接确认文件，并沟通相关合同提前解除的后续处理事宜。2019年4月23日，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民继续向七天酒店发函，再次表示因目前房屋尚由七天酒店公司的转租户及合作方占用，根本不具备房屋交接条件，故租赁合同尚未解除，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民从未接收七天酒店移交的租赁标的物；同时向七天酒店公司催要了2018年12月25日至2019年6月24日的租金及违约金。2019年8月7日，一审法院组织双方当事人至苏州市查看租赁房屋的情况，同时在场的还有案外人刘亮、张庆喜、高海军、汤啸洲。在场人均确认场地内1幢为门卫室，是空着的；2幢由汤啸洲及其妻子苏明租赁使用；3幢、4幢系酒店经营主要使用的房屋，其中3幢已加锁；5幢是配电间；7幢分为两部分，分别由张庆喜、刘亮使用。现场汤啸洲称其妻子在2014年与七天酒店公司的薛亚冬签订租赁合同，并在此处注册公司；高海军称其自2013年开始与七天酒店合作，其包了3幢、4幢内客房共100间，客房里的部分床、电视及餐厅厨房间的物品、空调等归其所有，其中30间房屋由其在2016年年底重新装修，包括贴墙纸及吊顶，合同于2019年1月到期，但自2018年7月底酒店就不再让其进客人了；张庆喜称其在2017年4月1日与薛亚冬签订租赁合同，并在此做婚庆道具展示；刘亮称其在2017年7月与薛亚冬签订租赁合同，并在此处注册了两家公司。现刘亮已就租赁合同向一审法院起诉七天酒店公司[案号：（2019）苏0508民初7358号]，该案正在审理中。庭审中李小白、李华、罗雪敬、陆卫民陈述，涉案的房屋是统一被围墙围在里面的，3幢、4幢是酒店运营核心的主要地方。我方向七天酒店公司发送催缴租金的通知时也说到了要开发票，但七天酒店公司说不再承租而要终止合同，故我方没有按照合同约定提交发票。双方的合同4-3条已明确约定了房屋的具体交付方式，涉案房屋现在并不具备交接的条件。2018年下半年七天酒店公司和其合作方高海军发生纠纷，且报警处理。2018年12月中旬，我方陆续收到次承租人的函件才得知有这么多次承租人。我方认为薛亚冬能够代表七天酒店公司，次承租人的合同都是和七天酒店公司签订的，七天酒店公司有义务处理这些他人占据房屋的行为。为此，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民向一审法院提交了案外人刘亮、张庆喜、高海军、汤啸洲分别向七天酒店公司邮寄的要求继续履行合同函，该函件同时抄送李小白、李华、罗雪敬、陆卫民。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民为证明其向七天酒店公司邮寄信函的地址广州市海珠区新滘西路300号铂涛集团系经七天酒店公司确认的地址，向一审法院提交了接受发票信息变更函及七天酒店公司于2018年11月28日向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民邮寄信函的快递单。七天酒店公司陈述，我公司对李小白、李华、罗雪敬、陆卫民及刘亮、张庆喜、高海军、汤啸洲向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民邮寄的函件均不认可。2018年12月3日，我公司人员从租赁物业内的全部撤场，物品和装修保持在屋内，我方也对此不再主张。我公司已向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民交还了钥匙并交接了房屋。我公司从未将涉案房屋对外转租过，也不知情。案外人与我公司薛亚冬个人签订的租赁合同，与公司无关。我公司也无法起诉要求这些案外人清场。本案审理中，一审法院于2019年11月5日向七天酒店公司释明，若其认为已经向出租人交还了房屋，其应当在2019年11月15日前在不破坏原装修的前提下将3幢、4幢内的物品清空，但七天酒店公司至今未将上述房屋内的物品腾空。以上事实，有房产证、土地证、房屋租赁合同、来往函件、邮寄凭证、现场勘验笔录及当事人陈述等证据在案证实。一审法院认为，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民与七天酒店公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方均应按约履行。七天酒店公司抗辩涉案房屋所在的土地用途为工业用地，本案房屋用于商业用途，故房屋租赁合同无效，然工业用地上房屋是否能用于商业经营，属行政管理范畴，且本案房屋租赁合同中已明确载明涉案土地系工业用地，七天酒店公司在明知该土地性质的情况下进行了工商登记、取得了营业执照，事实上已在此处经营酒店十年，已实现了租赁合同的目的，故一审法院对七天酒店公司的上述抗辩理由，不予采纳。本案中，七天酒店公司认为涉案房屋的租赁合同在其撤离房屋时即2018年12月3日解除，然其搬离的理由系无力维持开设酒店的各项开支及租金，不符合法律规定或房屋租赁合同中约定的解除条件，其并不享有法定或约定的解除权，故其单方向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民发函通知解除租赁合同，并不发生合同解除的效果。关于七天酒店公司租期届满前组织人员撤场并邮寄房屋钥匙能否产生合同事实上终止的法律效果，一审法院结合双方提交的证据、现场勘验情况及当事人的陈述，分析如下：1、依据合同第4-3条约定，返还房屋时，应经李小白、李华、罗雪敬、陆卫民验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。七天酒店公司称其将涉案房屋的所有钥匙邮寄给李小白、李华、罗雪敬、陆卫民故已交还了涉案房屋，其并未按照合同约定的方式返还房屋。2、经一审法院现场勘查，七天酒店公司租赁的场地系整体承租，由六幢房屋构成并形成院落。然涉案房屋的2幢、7幢房屋仍由汤啸洲、刘亮、张庆喜使用，即便七天酒店公司将钥匙交还能够作为交付房屋的一种方式，其也没有将由其承租的租赁物整体交还给李小白、李华、罗雪敬、陆卫民，故而未达到完整交付租赁物的效果，限制了出租方再次出租房屋的权利。3、纵然涉案房屋的2幢、7幢房屋与其他几幢房屋系独立可分割的，在案外人高海军仍向七天酒店公司就本案租赁物的主体部分即3幢、4幢房屋内物品主张权利的情况下，一审法院向七天酒店公司释明应当尽快将3幢、4幢内物品搬离，然七天酒店公司至今未积极采取任何措施，可见七天酒店公司始终处于怠于解决问题的状态，相应损失的扩大理应由七天酒店公司自行承担。4、在七天酒店公司承租租赁涉案房屋期间，无论案外人占有使用房屋是否具有正当性、合法性，由七天酒店公司向案外人主张权利要求案外人腾空房屋更为直接、便捷，如果认可七天酒店公司以该种方式终止合同，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民作为房屋所有权人并不能立即利用房屋，而需要通过侵权之诉向多名房屋占有人主张返还房屋，而由此导致的损失难以预计，该种方式不利于守约方利益的保护。综上，七天酒店公司通过邮寄房屋钥匙的方式，欲使李小白、李华、罗雪敬、陆卫民被动收房，并将清空租赁物的责任推卸给守约的出租方，存在恶意违约的情形，租赁合同未达到事实上终止的效果，如七天酒店公司确实难以经营，应将房屋腾空至符合合同约定的要求，并承担相应的违约责任，方可终止租赁合同。故七天酒店公司仍应按照租赁合同的约定继续履行合同，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民要求七天酒店公司支付2018年12月25日至2019年9月24日的房屋租金1518545.25元，一审法院予以支持。关于七天酒店公司抗辩李小白、李华、罗雪敬、陆卫民未向其出具发票，故而有权拒绝支付租金的抗辩理由，一审法院认为支付租金系租赁合同的主要义务，且李小白、李华、罗雪敬、陆卫民未开具发票的原因在于七天酒店公司已明确表示不再继续履行合同，七天酒店公司违约在先，其据此抗辩不支付租金的理由，一审法院不予采纳。关于逾期付款违约金，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民根据合同约定主张按照应付租金日千分之一计算，七天酒店公司认为过高要求调整，一审法院根据相关法律规定，调整违约金计算标准以每期应付款项金额为基数，自2018年12月1日、2019年3月1日起，按照年利率11.7%计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百十一四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、七天酒店（深圳）有限公司于判决生效之日起10日内向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民支付2018年12月25日至2019年9月24日的租金合计1518545.25元。二、七天酒店（深圳）有限公司于判决生效之日起10日内向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民支付逾期支付租金的违约金（以506181.75元为基数，分别自2018年12月1日、2019年3月1日起，按照年利率11.7%计算至实际支付之日止）。案件受理费19255元，由七天酒店（深圳）有限公司负担。二审中，七天酒店公司提交告知函、照片两张、EMS快递查询单一份，证明2020年6月8日其将部分案涉房屋使用人刘亮返还给其的钥匙通过邮寄方式交付了李小白、李华、罗雪敬、陆卫民。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民质证认为，对证据真实性无异议。其在收到告知函与钥匙后，向七天酒店公司回函，驳斥了七天酒店公司自作主张的交付行为，不认可七天酒店公司的行为是有效交付。同时，七天酒店公司提交的证据恰可证明一审中七天酒店公司称其已经将案涉房屋向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民交付完毕不是真实的。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民认为案外人刘亮与七天酒店公司之间的纠纷并未完全解决，刘亮与七天酒店公司均已提起上诉。李小白、李华、罗雪敬、陆卫民提交以下证据：一、权利义务转让协议复印件、上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店营业执照复印件，证明七天酒店公司在承租案涉房屋后将该房屋交由上海七天酒店有限公司苏州观前店管理。二、出租方为薛亚冬，承租方为苏明的房屋租赁合同复印件一份，期限为2014年9月20日至2016年9月19日。出租方为李传奇，承租方为苏明的房屋租赁合同复印件一份，期限为2016年9月20日至2022年9月19日。第一份房屋租赁合同上加盖有上海七天酒店股份管理有限公司苏州观前店的发票专用章，证明七天酒店公司将案涉房屋的部分租赁给了案外人苏明。苏明的配偶是汤啸洲。三、收条一份，载明2014年9月12日薛亚冬收到相应的租金和押金，该收条的下半部分写有“补充协议”，甲方为薛亚冬，乙方为苏明，载明合同期延长至2020年4月30日。该收条原件书写在前述第一份房屋租赁合同书的背面，一审中案外人汤啸洲向一审法院出示过该收条原件，收条原件上也加盖有上海七天酒店股份管理有限公司苏州观前店的公章。四、苏州市凌云贸易有限公司的营业执照复印件一份，证明该公司的住所地为苏州市，即案涉房屋的位置。五、出租方为薛亚冬，承租方为刘亮的房屋租赁合同书一份，证明上海七天酒店苏州观前店将案涉房屋的部分出租给了案外人刘亮。六、苏州源形文化艺术传媒公司的营业执照复印件一份，苏州三十八度六餐饮管理有限公司的营业执照复印件一份，证明刘亮作为法定代表人的两家公司住所地均为苏州市姑苏区，即案涉房屋位置。七、案外人高海军与上海七天酒店苏州观前店的长租房协议四份，时间是2017年1月28日至2019年1月27日，证明高海军向七天酒店苏州观前店承租了部分房间，且在七天酒店公司拒绝履行案涉租赁合同时该合同并未到期。八、（2020）苏0508民初1005号民事判决书，证明案外人高海军与上海七天酒店公司苏州观前店就涉案房屋苏州市姑苏区涉案房屋存在纠纷，且在涉案房屋内仍然存在属于高海军的财物。七天酒店公司发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议。对证据二到证据七，因李小白、李华、罗雪敬、陆卫民未提供原件予以核对，故对其真实性均不认可。关于证据二和证据七涉及到的案外人，七天酒店公司均不认可与其存在次承租关系。对证据八真实性无异议，但该判决书并不是终审判决书，当事人已经提出上诉。二审中，经本院核实，一审法院于2020年3月19日立案受理高海军诉上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店、上海七天酒店管理股份有限公司承包合同纠纷一案。该案中高海军向一审法院提交《七天连锁酒店长租协议》原件四份，协议约定高海军向上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店租赁客房100间（淡季11月15日-3月15日，30间；旺季3月16日-11月14日，70间-100间），租赁期限分别为2017年1月28日至2017年7月27日、2017年7月28日至2018年1月27日、2018年1月28日至2018年7月27日、2018年7月28日至2019年1月27日。四份协议落款处均加盖有上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店的公章，并有邓生福作为上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店代表签字。该案于2020年8月21日判决：一、上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店于判决发生法律效力之日起十日内赔偿高海军396480元。二、上海七天酒店管理股份有限公司对上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店的上述债务承担补充清偿责任。三、驳回高海军的其他诉讼请求。至本案判决之日，该判决尚未发生法律效力。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于案涉房屋租赁合同的效力，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民与七天酒店公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且七天酒店公司已经在案涉房屋内实际经营酒店十年，案涉租赁合同已经实际履行，案涉房屋租赁合同合法有效。七天酒店公司主张案涉租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于案涉房屋租赁合同有无解除。七天酒店公司认为其2018年12月3日已经搬离案涉房屋，并将案涉房屋返还给了李小白、李华、罗雪敬、陆卫民，案涉房屋租赁合同于当日解除。但根据一审、二审查明的事实，案涉房屋的主体部分即3幢、4幢房屋由七天酒店公司委托进行管理的上海七天酒店有限公司苏州观前店出租给了案外人高海军，2018年12月3日高海军与上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店之间的长租房协议尚未期满终止，高海军就其遗留在案涉房屋3幢、4幢中的物品仍在向七天酒店公司主张权利。由此可知七天酒店公司并未按照合同约定向李小白、李华、罗雪敬、陆卫民返还案涉房屋，并使案涉房屋处于适租状态。七天酒店公司以其已经返还案涉房屋为由主张案涉房屋租赁合同已经实际终止，并主张案涉房屋租赁合同已经于2018年12月3日解除，缺乏事实和法律依据。此外，本案中七天酒店公司还以李小白、李华、罗雪敬、陆卫民未开具发票作为其拒付租金的抗辩意见，但本院认为七天酒店公司违反合同约定要求提前终止房屋租赁合同，双方存在争议的情况下，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民未予开具发票存在合理原因，七天酒店公司以此为由拒付租金的抗辩理由不能成立。现李小白、李华、罗雪敬、陆卫民起诉要求七天酒店公司向其支付2018年12月25日至2019年9月24日期间的租金，具有合同依据和事实依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，案涉房屋租赁合同约定逾期付款违约金的计算标准为应付租金的日千分之一，该约定明显过高。一审法院将逾期付款违约金的计算标准调整至以每期应付租金为基数，按照年利率11.7%计算并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19255元，由上诉人七天酒店（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年九月二十六日书记员  陈闵悦