昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4900号原告：赵连军，男，1977年2月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告赵连军与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后于2019年11月22日依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告赵连军的委托诉讼代理人王敏，被告博鼎公司的委托诉讼代理人吕思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵连军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付给原告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约如期为原告办理产权登记手续的逾期办理违约金45874.75元(2017年10月9日至2018年9月25日352天，352×444570.00×0.107/365)；2、依法判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款，立即为原告设置1个可视对讲门机或支付给原告4000元，原告自行安装。3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年1月19日，出资444570元购买了套内建筑面积44.51平方米的博鼎上城1-141X号商品房一套，并与被告签订了《商品房购销合同》，约定被告于2016年12月31日前交房，并在交房后，为原告设置1个可视对讲门机。但被告确未如约在交房后180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，也未为原告设置1个可视对讲门机，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，特提起诉讼。被告博鼎公司辩称，一是被告向产权登记机关递交的昆明市房屋产权管理处受理单及房屋交易和产权状况告知书证明被告已经于2017年6月5日向昆明市房产交易产权管理处提交了原告办理产权登记所需的材料，《商品房购销合同》约定的办证义务已经履行完毕，被告不存在任何违约行为。原告提交的《不动产登记信息》不能作为认定被告存在逾期递交材料的依据；二是《商品房购销合同》第十二条已明确约定违约责任承担方式，即便被告构成违约，也应当按照合同约定的方式承担违约责任，商品房购销合同第12条第四项约定，如果因为甲方的原因未在承诺时间内提交办理产权登记手续逾期超过180个工作日乙方是有权解除合同，要求甲方退还已付款并按照人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。本案中，即便原告认为被告构成违约，也应该按约定主张解除合同，要求被告退还已付款，并按人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。但是原告主张的是10.71%年利率的标准承担违约责任，这没有任何的法律依据，也不符合双方合同的约定。三是原告没有证据证明实际损失。本案中原告已经于2017年2月22日接房，没有任何证据证明存在实际的损失，房屋权属证书只是享有物权的凭证，凭证本身并没有任何经济效益，而且商品房销售合同成立并且已经经过房地产行政主管部门登记备案，买受人对所购商品房享有了占有、使用、收益等权利，房屋权属证书的办理与否并没有给业主带来实际损失，逾期办证的违约金是一种补偿性质的违约金，没有实际损失就不存在赔偿或补偿的问题，而本案中原告主张的赔偿金额均大于合同价的1/10，我们认为该赔偿金额没有任何的法律依据，也没有任何的公平可言。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的昆明市房屋交易产权管理处受理单以及房屋交易和产权状况告知书（楼盘告知书）（昆明市房备字2017第083477号），并非是办理涉案房屋不动产权证的受理资料，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法确认如下法律事实：2017年1月19日，原告赵连军（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城I”A1-1-1-141X号房屋，建筑面积63.51平方米,总价444570元。合同关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记约定：甲方在乙方接房之日起180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，但前提是乙方已经履行以下义务：1、支付完毕全部房款；2、乙方按政府有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用（包括但不限于契税、维修基金、印花税等）；3、乙方已办理完毕接房手续。4、如乙方未在甲方通知的交接期限内办理完毕以上手续，不能提供办证所需资料的，甲方不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任，且自甲方通知的交接期限截止之日起180日后，甲方不再承担为乙方办理《房屋所有权证》的义务。产权登记机关受理登记手续后，视同甲方已履行完毕受托办理产权登记之义务，乙方不得以产权登记机关实际颁发证书日期超过本条前述180个工作日约定为由主张甲方违约。如因甲方原因未在承诺时间内提交办理产权登记手续，逾期超过180个工作日的，乙方有权解除合同，要求甲方退还已付款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。5、甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日提交办理产权登记手续的起始计算日。6、《土地使用权证》由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料。原告向被告交纳了全部购房款。原告向被告交纳了全部购房款。庭后，原告认可于2017年2月22日接房。另查明，原告赵连军购买的上述房屋已办理不动产权证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于原告主张的逾期办证违约金是否应当得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在乙方接房之日起的180个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。被告提交的昆明市房屋交易产权管理处受理单以及房屋交易和产权状况告知书（楼盘告知书）（昆明市房备字2017第083477号），系针对不动产新政实施后登记在开发商名下的首次登记资料，而被告在本案中需负担的办证义务为在完成首次初始登记后提交产权转移登记至购房者名下的资料和手续，故对于博鼎公司认为已按合同约定于2017年6月5日向产权登记部门递交材料的抗辩主张本院不予支持。双方当事人在涉案的商品房购销合同中对逾期办证约定，乙方有权解除合同，要求甲方退还已付款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。该条款是双方对原告具有合同解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告认为原告对其违约行为只能行使解除权的抗辩，与法律规定不符，本院不予支持。双方在《商品房购销合同》中对违约金未约定，综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，故本院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金确定为每天5元。被告未提交递交办证资料的相关证据，依据原告提交的不动产登记信息记载，被告将所有办证资料递交产权登记部门为2018年9月25日，则自原告2017年2月22日接房后的180个工作日为2017年11月9日，至递交资料，逾期天数为320天，逾期违约金为1600元（320天×5元/天）。关于可视对讲门机，《商品房购销合同》附件二中约定设置1个可视对讲门机，被告当庭陈述已购买，但至今未安装，被告应当按照合同约定进行安装。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵连军支付自2017年10月9日至2018年9月25日期间的逾期办证违约金1600元。二、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告赵连军“博鼎上城I”A1-1-1-141X号房屋设置1个可视对讲门机。三、驳回原告赵连军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取473元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  字艳秋二〇二〇年九月二十日书记员  马立艳