广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6892号上诉人（原审被告）：邹小云，女，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张茹钰，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆秀明，男，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：陈子峰，广东信耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐娟，女，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：陈子峰，广东信耀律师事务所律师。上诉人邹小云因与被上诉人陆秀明、唐娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹小云上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判邹小云无需向陆秀明、唐娟返还定金400000元；2.撤销一审判决第三项，改判邹小云无需向陆秀明、唐娟支付违约金213000元；3.一、二审的诉讼费用由陆秀明、唐娟承担。事实和理由：一、一审判决未查清案件事实，未询问全程参与《预售房屋买卖合同》履行过程的中介方佛山市裕丰房地产代理有限公司（以下简称裕丰公司），错误认定邹小云存在违约情形。邹小云与陆秀明、唐娟是通过中介方裕丰公司签订涉案合同。邹小云与陆秀明、唐娟大都通过中介沟通交流，中介在合同履行过程中全程参与知晓案件全部事实，并且大部分能够证明案件事实的直接证据均在中介处，但一审法院并未询问裕丰公司查清案件事实，径直判决邹小云违约，属认定事实错误。二、一审判决错误分配举证责任，陆秀明、唐娟主张多次催促邹小云办理过户登记，但陆秀明、唐娟并未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院违反公平原则，未能合理确定各方当事人的权利义务，导致错误认定邹小云应当承担违约责任。三、邹小云在2018年11月23日起始终直接或通过中介间接告知陆秀明、唐娟房产证已办理，希望尽快办理过户登记履行合同，但陆秀明、唐娟一直未予回复，甚至还表示需降房价至1830000元方能履行合同。陆秀明、唐娟以实际行动表明不再履行合同，导致合同目的无法实现，陆秀明、唐娟存在根本违约行为，应当承担违约责任。（一）2018年11月23日，邹小云得知房产证已拿到并放置于销售中心，遂当即通过中介联系陆秀明、唐娟，要求尽快办理过户登记。因邹小云购房的首付款尚欠付240000元未付清，因此房产证尚在销售中心，但陆秀明、唐娟以房产证不在邹小云处为由予以拒绝。邹小云提出可由陆秀明、唐娟先出资此笔款项，赎出房产证之后尽快办理过户登记，但陆秀明、唐娟予以拒绝。（二）2018年12月3日，广州市海珠区人民法院查封涉案房屋，款项标的为800000元左右。2018年12月5日，邹小云再次通过中介找到陆秀明、唐娟告知此情况，并提出有垫资公司可以解决涉案房屋的提前还款、涂销抵押登记，但要求买受人至垫资公司配合办理垫资手续，但买受人亦予以拒绝，并趁机又要求邹小云降价过户房屋。之后，邹小云自行多次前往陆秀明、唐娟家中要求尽快办理过户登记，并多次也通过中介告知需配合办理垫资，方能顺利过户。邹小云甚至多次告知陆秀明、唐娟现邹小云已破产，若不尽快办理过户登记，解决2018年12月3日的查封，涉案房屋很快会被再次查封，但陆秀明、唐娟均不予理会。一审法院错误认定在邹小云取得房产证之后，未能向按揭银行申请提前还款、涂销抵押，是导致涉案房产无法过户登记的原因，但在邹小云提出需要陆秀明、唐娟配合先行出资一部分赎出房产证或配合邹小云办理垫资用以赎楼的解决方案时，陆秀明、唐娟均不予配合，且趁机要求降低涉案房屋价格，才是导致涉案房屋最终无法办理过户登记的直接原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”邹小云为实现办理过户登记的合同目的多次提供解决方案时，陆秀明、唐娟应当配合邹小云履行协助义务，但陆秀明、唐娟均以拒绝邹小云，并且在邹小云多次告知涉案房屋会被查封的后果时，陆秀明、唐娟依然没有任何作为，最终涉案房屋被多轮查封，导致合同再无法进一步履行，最终无法实现合同目的。因此，陆秀明、唐娟的根本违约行为才是合同最终无法实现的原因，邹小云并无任何过错，不应当承担任何责任。四、陆秀明、唐娟在不具备购房资格时签订合同，邹小云拿到房产证时陆秀明、唐娟依然未能取得购房资格，其遂提供唐娟母亲名义用于过户，但陆秀明、唐娟并未以唐娟母亲名义向银行申贷款，又不配合邹小云办理垫资手续，已经以其实际行动表明不再履行合同的意愿，合同无法实现目的的过错方应为陆秀明、唐娟。陆秀明、唐娟一开始购房时即不具有购房资格，邹小云当时表示可给一年时间用于在佛山购买社保获得购房资格。但陆秀明、唐娟一直没有在佛山获得购房资格，便要求将房屋过户至唐娟母亲王某英名下，但是由于其母亲年纪过大，能够被批准贷款的年限有限，贷款数额无法支付陆秀明、唐娟的尾款，遂一直拖延履行合同，不前往银行办理同期贷款手续，亦不予协助邹小云办理垫资手续进行过户登记，导致邹小云无法获得合同约定的尾款。邹小云已尽勤勉义务，并多次催促陆秀明、唐娟尽快履行合同减少损失，但均未得到回应，其不存在任何过错，邹小云无需承担任何违约责任，无需向陆秀明、唐娟返还定金并支付违约金。陆秀明、唐娟辩称，一、关于邹小云称陆秀明、唐娟要求降价履行合同纯属为其违约行为找借口。陆秀明、唐娟从来都没有提出此要求。反而是邹小云多次要求陆秀明、唐娟增加支付预付购房款，供其向开发商清偿首付款，才得以办证。二、邹小云称陆秀明、唐娟不配合其先行出资垫资，是涉案房屋无法过户的直接原因。对此，依据合同条款，陆秀明、唐娟并无代邹小云先行出资垫资的义务，涉案房屋无法过户属邹小云的过错所造成。故陆秀明、唐娟不存在违约。三、关于陆秀明、唐娟以唐娟母亲名义购房一事，此系双方协商的结果。唐娟的母亲已具备购房资格，唐娟的母亲打算一次性付清房款，足以表明陆秀明、唐娟继续履行合同的意愿。且邹小云在一审庭审过程中承认了同意购房人由陆秀明、唐娟变更为唐娟的母亲这一事实。最终合同无法实现目的之原因系涉案房产已被法院查封，系邹小云的过错造成，邹小云应对此承担违钓责任。陆秀明、唐娟向一审法院提出诉讼请求：.1判令邹小云双倍返还定金800000元给陆秀明、唐娟；2.判决邹小云退还陆秀明、唐娟首期楼款300000元；3.本案受理费等诉讼费用由邹小云负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区里水镇草场社区*委会某房[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0XXXXX8号]，登记权利人为邹小云，登记日期为2018年11月21日；2020年3月9日的不动产登记信息查询结果显示涉案房屋的抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州天河支行，2018年12月3日，涉案房屋被广州市海珠区人民法院以（2018）粤0105执保1409号案予以查封，于2019年8月15日被佛山市南海区人民法院（2019）粤0605执保4892号案第一轮候查封，于2019年8月29日被广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初32639号案第二轮候查封，于2019年12月12日被佛山市南海区人民法院（2019）粤0605执31444号案第三轮候查封。2017年9月23日，陆秀明、唐娟（买方、乙方）与邹小云（卖方、甲方）签订《预售房买卖合同》，约定：买卖双方交易涉案房屋，建筑面积89.07平方米，涉案房屋暂未办妥房地产权证书，涉案房屋按整套出售并计价2130000元；签订合同时，乙方向甲方支付定金400000元作为购房定金，第一期房款，甲方应于2017年9月25日前将涉案房屋交付给乙方使用并将商品房预售合同、购房发票、契税完税证明交付乙方，交付完成后当天乙方应向甲方支付第一期房款（含定金）700000元整；甲方系采取按揭方式购买涉案房屋，向乙方交付涉案房屋后，甲方应继续偿还银行按揭款，过户前产生的利息由甲方承担，与乙方无关；第二期房款，甲方办妥房地产权证书/日内，甲方应向银行申请提前还款，在银行通知扣款日，乙方应将第二期房款/元整汇入甲方供楼账户用以代甲方归还银行按揭款涂销涉案房屋的抵押，若银行按揭款超过乙方第二期房款，由甲方自行筹集解决；甲方提前还款完成后（以银行成功扣款为准），甲、乙双方应于10工作日内至房管主管部门办理产权转移登记手续，取得成功递件回执当天乙方向甲方付清尾款1430000元；买方承担全部税费；合同一方迟延履行合同义务，每延迟一日应向守约方支付相对于成交价万分之二的违约金；迟延二十日或以上，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。涉案合同在其他方式处手写注明：一、支付方式：①签合同当天买家支付100000元给业主方；②2017年9月25日买方支付200000元给业主方；③2017年10月30日买家支付400000元；④尾款1430000元由银行放款给业主方；二、双方必须遵守该合同，如有乙方违约，违约方须赔偿守约方①定金的2倍，②总楼价的10%作为赔偿金。双方并约定其他权利义务。2017年9月23日，邹小云出具收据，确认收到陆秀明、唐娟购买涉案房屋购房定金100000元；2017年9月25日，邹小云出具收据，确认收到陆秀明、唐娟购买涉案房屋购房定金200000元；后邹小云出具收据，确认收到陆秀明、唐娟购买涉案房屋首期楼款400000元；2017年10月31日，邹小云出具收款收据，确认收到陆秀明、唐娟承购涉案房屋首付款项700000元。另查明，陆秀明、唐娟均非佛山市户籍；唐娟与王某英为母女关系；王某英的户籍地位于佛山市南海区，其于2018年10月24日将户口迁入佛山市，王某英的配偶为唐某金，王某英及其配偶在佛山市没有住房记录。2020年1月6日，陆秀明、唐娟提起诉讼。诉讼中，陆秀明、唐娟明确其诉请是以解除涉案合同为前提。邹小云明确表示同意解除涉案合同。陆秀明、唐娟陈述签订涉案合同时已告知邹小云涉案房屋过户到唐娟母亲的名下。邹小云陈述涉案合同签订时陆秀明、唐娟没有购房资格，陆秀明、唐娟、邹小云约定由邹小云给陆秀明、唐娟一年时间购买社保，涉案房屋房产证亦在2018年下半年才能办好，后陆秀明、唐娟在2018年元旦时提出以唐娟母亲王某英的名义购买，并称唐娟为其母亲提供担保可以贷款，邹小云认为只要唐娟的母亲能办好贷款，顺利过户，邹小云同意过户至王某英名下。一审法院认为，陆秀明、唐娟和邹小云签订的涉案合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。现陆秀明、唐娟要求解除涉案合同，邹小云同意解除，双方均无继续履行涉案合同的合意，故一审法院对陆秀明、唐娟要求解除涉案合同的诉请依法予以支持。在陆秀明、唐娟指定的人员已具备在佛山市购房的资格，且涉案房屋已办理产权登记后，依据涉案合同约定，邹小云应当向银行申请提前还款并涂销抵押。现邹小云不仅未涂销抵押，反而因其债务问题致涉案房屋在办理产权登记后不久即被查封，之后又新增多个轮候查封，邹小云作为出卖方，未在合理期限内消除涉案房屋存在的权利限制致涉案房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，邹小云应向陆秀明、唐娟退还首期楼款300000元、定金400000元并承担相应的违约责任。综合考量涉案合同对违约责任的约定、涉案合同的履行及解除情况、邹小云在合同履行过程中的违约行为、陆秀明、唐娟的损失情况及房地产交易市场情况，一审法院酌定邹小云按购房款总额的10%支付违约金213000元（2130000元×10%）予陆秀明、唐娟。陆秀明、唐娟对违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。邹小云并未提供证据证明在涉案房屋办理产权登记后、涉案房屋被查封前，陆秀明、唐娟存在拒绝继续履行合同或要求降低房价款的行为，故对邹小云认为陆秀明、唐娟构成违约的抗辩，一审法院依法不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、邹小云应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金400000元予陆秀明、唐娟；二、邹小云应于判决发生法律效力之日起十日内支付首期楼款300000元予陆秀明、唐娟；三、邹小云应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金213000元予陆秀明、唐娟；四、驳回陆秀明、唐娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7350元（陆秀明、唐娟已预交），由陆秀明、唐娟负担885元，邹小云负担6465元。邹小云应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳6465元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对陆秀明、唐娟预交的诉讼费用6465元，在判决发生法律效力后经陆秀明、唐娟书面申请,一审法院退还予陆秀明、唐娟。二审期间，邹小云向本院提交如下证据：1.邹小云儿子微信主页截图、裕丰公司工作人员李某花微信主页截图、邹小云儿子与中介李某花微信聊天记录；2.中介李某花与唐娟微信聊天记录；3.中介人员梁某一微信主页截图、邹小云儿子与中介梁某一微信聊天记录；4.陆秀明微信主页截图、邹小云儿子与陆秀明微信聊天截图；5.邹小云儿子与陆秀明、唐娟通话录音、邹小云与唐娟的谈话录音。上述证据拟证明1.陆秀明、唐娟无继续履行合同的意愿，且以降价才能履行合同为由一直拖延履行，已构成违约；2.陆秀明、唐娟不具备履行合同的能力，既无购房名额，亦无办理银行按揭贷款的可能，是合同无法正常履行的过错方；陆秀明、唐娟拒绝协助办理垫资事宜；3.陆秀明、唐娟不予履行合同，亦不协助邹小云取出房产证，导致合同履行不能，已构成根本违约；4.陆秀明、唐娟坚持要求降价至1830000元，否则不予履行，陆秀明、唐娟构成根本违约。陆秀明、唐娟质证认为，1.对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；2.对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，其内容并无得到陆秀明、唐娟认可、同意、承诺，对陆秀明、唐娟不发生任何的效力；3.对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可；4.对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，其内容无法证明与邹小云主张的待证事实；5.对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性不认可，应按原合同履行，无法证明陆秀明、唐娟违约。经审核，邹小云提供的微信聊天记录、邹小云儿子与陆秀明、唐娟通话录音并非涉案合同当事人之间的聊天内容，且聊天内容也无法证明其主张的事实，邹小云与唐娟的谈话录音亦无法证明其主张的事实，故本院对邹小云提交的上述证据不予采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。作为中介方裕丰公司不属于必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，亦与本案实体处理结果不具有利害关系，且本案已进入二审程序，故本院对邹小云二审请求追加裕丰公司为第三人的申请，不予准许。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：何方违约，及其应承担的违约责任。其一，邹小云系违约方。2017年9月23日，陆秀明、唐娟与邹小云签订《预售房买卖合同》系双方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陆秀明、唐娟与邹小云应依约履行合同义务。随后，陆秀明、唐娟依约向邹小云支付款项700000元。在陆秀明、唐娟指定的人员已具备购房资格，邹小云取得涉案房屋房产证书的情况下，邹小云未能依照合同约定向银行申请提前还款并涂销抵押，且因自身债务问题致使涉案房屋现存在多个查封，使得涉案房屋无法办理过户手续，使得陆秀明、唐娟的合同目的无法实现，其行为已构成违约。邹小云上诉称系因陆秀明、唐娟未配合其出资办理垫资赎契手续致使涉案合同无法履行，陆秀明、唐娟构成根本违约。经审查，一方面，涉案合同并未约定陆秀明、唐娟负有配合邹小云出资办理垫资赎契的义务条款；另一方面邹小云未能提供证据证明关于垫资赎契事宜双方对此达成一致意见；故邹小云的上述理由缺乏理据，本院不予采纳。其二，邹小云应承担的违约责任。陆秀明、唐娟与邹小云双方明确表示不再履行涉案合同，故涉案合同解除。如前所述，邹小云存在违约行为致使合同目的无法实现，除应向陆秀明、唐娟退还首期楼款300000元、定金400000元，还应承担违约责任。一审法院综合考量涉案合同的违约责任约定、合同实际履行情况、邹小云的违约行为、陆秀明、唐娟的损失情况及房地产交易市场情况，酌定邹小云按购房款总额的10%支付违约金213000元（2130000元×10%）予陆秀明、唐娟并无不当，本院予以维持。综上，邹小云上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9930元，由上诉人邹小云负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月二十三日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力