湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1894号原告（案外人）：向德贤，男，1978年4月12日出生，土家族，户籍所在地：溆浦县，现住溆浦县。委托诉讼代理人：夏洪信，湖南民海律师事务所律师。被告（申请执行人）：严少月，男，1965年1月9日出生,汉族，住溆浦县。原告向德贤与被告严少月案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向德贤及其委托诉讼代理人夏洪信、被告严少月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向德贤向本院提出诉讼请求：1、立即撤销溆浦县人民法院（2018）湘1224执567号之一执行裁定，并解除对原告位于溆浦县××镇××花园××栋××号房的查封；2、确认位于溆浦县××镇××花园××栋××号房属原告所有；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2013年在大盛家园购买14栋502房，原告妻弟舒某于2013年4月购买溆浦县××花园××栋××房。舒某用ＶＩＰ卡向房地产商舒振元［舒振元挂靠湖南湘恒房地产开发有限公司（以下简称湘恒公司）］支付了房款5万元。在签订购房合同签前，原告与其妻弟对各自所购买的房子进行了互换。即原告用在大盛家园购买的14栋502房换取妻弟在金山花园的4栋602房。原告向其妻弟舒某支付了20万元购房款由其妻弟向湘恒公司交清金山花园4栋602房的购房款。互换之后，原告与舒振元湘恒公司签订合同之前，严某2（当时在外务工）委托其弟严某1在溆浦购房。严某1为严某2购买了原告金山花园4栋602房（未向原告支付购房款）。2013年7月18日，为以后办证方便，原告同意严某2的弟弟严某1以严某2的名义直接与舒振元签订购房合同。2013年底，严某2的老婆回来看房，发现金山花园成了烂尾楼，又将金山花园4栋602房退回给了原告（有原告、舒某、严某2三方协议）。金山花园竣工后，湘恒公司将4栋602房交付给了原告向德贤，原告于2018年上半年开始装修入住。2020年6月，原告才知被告严少月因与湘恒公司民间借贷纠纷一案胜诉，被告严少月向法院申请执行，溆浦县人民法院做出（2018）湘1224执567号之一执行裁定，查封了属于原告的金山花园4栋602房。原告得知这一情况后，立马向溆浦县人民法院提出了执行异议。溆浦县人民法院作出了（2020）湘1224执异19号裁决书，驳回了案外人原告的执行异议。原告于2020年7月7日收到该裁定书。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特向贵院提出执行异议之诉，请予支持。严少月辩称，原告的起诉不是事实，是编造的，法院查封金山花园4栋602房是合理合法的，根据已经生效的（2017）湘1224民初1757民事判决书，湘恒公司未履行法律文书所确定的给付义务，2018年12月9日，答辩人申请了法院强制执行，2019年3月25日溆浦县人民法院作出（2018）湘1224执576号之一民事裁定书查封了湘恒公司的金山花园的2栋406、506、204房及4栋302、204、602房，2019年4月17日人民法院向溆浦县不动产登记中心送达执行协助通知书查封了上述房屋，所以金山花园4栋602房依据事实还是属于湘恒公司的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的溆浦县人民法院（2020）湘1224执异19号执行裁定书复印件1份4页，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1、原告提交《商品房买卖合同》《三方协议书》复印件2份5页、申请证人舒某、严某2、严某1出庭作证，证明案外人严某2与案外人舒振元签订了《商品房买卖合同》，后将该房转让给原告的事实。被告对上述证据的真实性均有异议，认为合同是严某2与舒振元私自签订的，未加盖湘恒公司金山花园项目部合同专用章，不是项目部出具的，属于无效合同；《三方协议书》与人民法院执行异议听证笔录所陈述的事实与理由、证据前后矛盾，原告支付购房款多少，付款给谁？支付购房款了吗，无法得知。本院认为，金山花园2栋、4栋实际是由舒振元出资修建，舒振元因挂靠在湘恒公司名下，故以湘恒公司名义与严某2签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，虽然未加盖湘恒公司的公章，但不影响合同的真实性，故对该合同的证明目的本院予以采信；关于《三方协议》，原告为方便办证，才与严某2签订该协议，该协议有三方的签字与盖章，亦与证人证言能够形成完整的证据链证明本案待证事实，故对该协议、证人证言的证明目的本院予以采信；2、原告提交银行交易明细记录打印件1份1页、收据原件1份1页、申请证人张某、沈某出庭作证，证明原告从银行取出8万元，向证人沈某借款2万元，并于2013年初将金山花园4栋602的购房款付清的事实。被告对上述证据均有异议，认为原告取钱、借钱的时间均在2013年初，距离买房签订合同的时间较长，借钱，取钱的目的不能确定。本院认为，银行交易明细记录有银行的盖章，对该真实性本院予以采信；结合证人张某及沈某的证言，能够证明原告于2013年3月5日在银行取款8万元，在证人沈某处借款2万元，加上原告身上的现金共14万元，在溆浦县××房款支付给舒振元的事实，因舒某办理的5万元ＶＩＰ卡能够抵扣房款6万元，故2013年7月18日舒振元才给原告出具的是一张20万元的收据，虽然收据出具的时间与取款、借款的时间相隔较长，但房款数字能与《商品房买卖合同》中约定的房款数字相吻合，故对原告提交上述证据的证明目的本院均予以采信；3、原告提交业主委员会收据、电费明细单复印件2份2页、梦工坊全屋定制家居订单合同原件1份2页，申请证人贺某、黄某出庭作证，证明开发商舒振元已将金山花园4栋602房交付给了实际购房人原告，原告已经装修入住的事实。被告认为上述证据与本案没有关联性。本院认为，原告提交的上述证据内容客观真实，能与证人证言形成完整的证据链证明原告于2018年6月对金山花园4栋602进行装修并已入住，缴纳过电费的事实，与本案相关联，本院均予以采信。根据当事人提交的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：原告向德贤于2013年在大盛家园购买14栋502房，原告妻弟舒某于2013年4月在溆浦县金山花园购买4栋602房，并用5万元购买了金山花园ＶＩＰ购房卡一张，可用于抵扣房款6万元。签订购房合同前，原告向德贤与舒某对上述各自购买的房子进行了互换。互换之后，原告于2013年3月5日在农业银行取款8万元，在证人沈某处借款2万元，加上原告身上的现金和舒某购买的ＶＩＰ购房卡，原告共计将20万元于2013年的正月将购房款支付给了舒振元，因ＶＩＰ购房卡系舒某购买，故舒振元于2013年7月18日给原告出具的收据名义也是舒某。后因案外人严某2在外务工需要在溆浦购房，便委托其弟严某1帮其寻找合适房源，严某1与原告向德贤系朋友关系，得知原告有房出卖，便为严某2购买了原告的金山花园4栋602房。2013年7月18日，严某1以严某2的名义与舒振元签订了《商品房买卖合同》，约定将湘恒公司所有的位于溆浦县××镇××街××花园××栋××房××0万元卖给严某2。合同签订后，严某2并未缴纳购房款。2013年年底，严某2及其妻子务工回来发现金山花园成了烂尾楼，又将案涉房屋退给了原告。原告向德贤为了办证方便，便于2014年5月12日与严某2、舒某签订了一份《三方协议》，约定：舒某于2013年4月用5万元购买溆浦县××花园××房××卡，于2013年7月18日现金20万元交款购买金山花园4栋602号房产，并于当天原价转让于严某2。严某2与湘恒公司签订购房合同。后因严某2自身原因，把此房产转让与舒某的姐夫向德贤。向德贤付款给严某2房款原价20万。三方一致协议金山花园4栋602房产权归属向德贤。协议签订后，原告向德贤于2018年6月份开始装修入住。再查明，2009年10月1日，案外人舒振元取得坐落于溆浦县××镇××块土地的使用权，为了房地产开发，舒振元挂靠在湘恒公司名下，参与建筑管理。2012年4月1日，湘恒公司成立湘恒公司金山花园项目部，舒振元被任命为项目部负责人，2013年8月28日，舒振元被免去项目负责人头衔，2020年元月舒振元去世。另查明，被告（申请执行人）严少月与案外人湘恒公司、舒振元民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2017）湘1224民初1757号民事判决书，判决湘恒公司向严少月返还借款本金570000元，借款利息505460元及后续利息。判决生效后，严少月向本院申请执行。本院接受委托后，于2018年12月9日向湘恒公司发出执行通知书，湘恒公司未履行生效法律文书确定的义务。2019年3月25日，本院作出（2018）湘1224执576号之一执行裁定书，查封了湘恒公司金山花园2栋406、506、204房及4栋302、204、602房，同年4月17日向溆浦县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了上述房屋。原告向德贤得知这一情况后，于2020年6月16日向本院提出了执行异议。本院于2020年6月28日作出(2020)湘1224执异19号裁决书，驳回了案外人向德贤的执行异议。原告于2020年7月7日收到该裁定书，因不服该裁定，故提起案外人执行异议诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：原告向德贤对案涉房屋是否具有阻却人民法院强制执行的权益。本案中，案外人严某2与舒振元签订《商品房买卖合同》、及原告与严某2、舒某签订《三方协议》，均系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。虽然购房合同并非原告所签，但三方签订了换房协议且原告依照合同约定向舒振元支付了全部购房款，舒振元又出具了案涉房屋的购房款收据，证人严某2、舒某亦当庭认可自己并未支付购房款，故对原告购买案涉房屋的行为本院予以认可。另根据原告提交的一系列证据，能够证明原告已经对案涉房屋进行了装修并实际入住，缴纳了物业费、电费等各项生活费用，案涉房屋虽未办理房屋过户登记手续，但原告在购买房屋的过程中并未存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告已依照合同的约定支付了全部购房款，并在人民法院查封之前已合法入住了该房屋，对于未办理过户登记手续并无过错，因此原告向德贤对案涉房屋具有阻却人民法院强制执行的权益，对其要求停止该房屋的执行并确认该房屋系原告所有的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持；就原告要求撤销法院执行异议裁定的诉求，因案外人异议成立后，该裁定自动失效，故对该项诉求本院不再重复处理；对解除案涉房屋查封的诉求，由法律规定的相关执行程序进行救济，在本案中本院不予处理。被告严少月关于案涉房屋系湘恒公司合法所有的财产，被告申请法院强制执行符合法律规定的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，原告向德贤所主张的异议事实成立，对原告要求停止对该房屋的执行，确认案涉房屋权属的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告向德贤异议成立；二、确认位于溆浦县××镇××花园××栋××号房屋归原告向德贤所有；三、驳回原告向德贤的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由被告严少月负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 军人民陪审员  覃达发人民陪审员  舒松莲二○二〇年九月二日法官助理刘琼代理书记员  舒竺娇