山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终501号上诉人(原审原告)：晋能清洁能源光伏工程有限责任公司，住所地太原市小店区晋阳街****B段康欣科技大厦**。法定代表人：白雷，职务董事长。委托诉讼代理人：王斌怡、常乐，国浩律师（太原）事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵生贵，男，1936年7月27日出生，汉族，山西省右玉县人，退休工人，现住右玉县。委托诉讼代理人：赵志明，男，1971年9月26日出生，汉族，山西省右玉县人，右玉县运管所职工。上诉人晋能清洁能源光伏工程有限责任公司(以下简称晋能光伏公司)因与被上诉人赵生贵房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省右玉县人民法院（2020）晋0623民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。晋能光伏公司上诉请求：撤销原判第三、四项。事实和理由：1.一审法院的裁判超出上诉人的诉讼请求，违反法律规定，应予撤销。赵生贵并未在法院审理过程中提出主张赔偿房屋租金损失的反诉请求。2.晋能光伏公司租赁的涉案房屋在合同解除后,未能及时搬离物品撤出房屋的原因系赵生贵家人阻止所致。上述事实右玉县法院未能查实,晋能光伏公司不应承担合同解除后的房屋租金及相关的水费和取暖费。3.涉案房屋租赁合同已于2019年9月12日解除,此时该地区尚未开始供暖,法院判决晋能光伏公司支付赵生贵20**年度的取暖费和水费完全没有事实依据,该项判决应被撤销。赵生贵答辩同意一审判决。晋能光伏公司向一审法院起诉请求：1．判令双方于2018年6月8日签订的房屋租赁合同于2019年9月12日依法解除；2．判令赵生贵配合晋能光伏公司撤出租赁房屋；3．诉讼费由赵生贵承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，晋能光伏公司与赵生贵签订了房屋租赁合同，合同约定，晋能光伏公司作为承租方租赁赵生贵（出租方）所有的座落于右玉县大北街小广场南，右玉县新城镇右玉通讯分公司商住一号楼门店西第三间的房屋一间，面积为57.96平方米，用于设立销售光伏应用产品的专营店，租赁期为三年，从2018年6月8日至2021年6月7日止，年租金35700元。租金支付方式为，晋能光伏公司应于本合同生效后十日内向赵生贵支付第一年租金35700元，租金按年结算，晋能光伏公司于每年6月8日前支付下一年度租金，晋能光伏公司付款前，赵生贵应当提供等额正规发票。合同还约定，在房屋租赁期间，因经营及使用该房屋产生的费用包括但不限于水、电、暖、天然气、物业费用等由承租方支付，并由承租方承担延期付款的违约责任；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；如晋能光伏公司因实际生产经营状况，无法继续租赁房屋，需提前一个月书面通知赵生贵（出租方），以方便赵生贵继续租赁给第三方，但晋能光伏公司不涉及违约及赔偿等；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，须以年度租金为基数向守约方支付5％的违约金。合同签订后，赵生贵将房屋交付晋能光伏公司使用，晋能光伏公司依约交付了第一年度房屋租金，双方并无任何纠纷。从2019年6月8日开始，因晋能光伏公司没有按合同约定支付租金，赵生贵多次向晋能光伏公司催要，而晋能光伏公司要求赵生贵先开具租金的税票，收到发票后再给付租金。赵生贵于2019年7月4日向右玉县税务局申请开具了2019年6月8日以后全年35700元房屋租赁费的税票，支付了2159.85元税款，并将发票邮寄给晋能光伏公司。而晋能光伏公司在收到发票后，一直没有支付赵生贵租金。后经赵生贵多次打电话催要，晋能光伏公司答复赵生贵称公司出现了一些经济状况，不能一下支付全年租金，只能按季度给付。后晋能光伏公司派人到赵生贵处将开具的35700元租金发票的第二联拿走，并同赵生贵一起到税务部门申请作废，同时让赵生贵开成季度的租金发票。赵生贵于2019年8月2日又开具了2019年6月份至9月份的租金发票，并交付给晋能光伏公司，但赵生贵因开具发票已缴纳的税款2159.85元，税务机关无法退还。晋能光伏公司在收到租金发票后，在赵生贵的多次催要下，至今仍未给付租金。2019年8月12日，晋能光伏公司派工作人员宋霄、齐会中将关于解除房屋租赁合同函送达给赵生贵之子赵志明，解除房屋租赁合同函明确：“依据《房屋租赁合同》第十二条最后一款的约定：“如乙方因实际生产经营情况，无法继续租赁房屋，需提前一个月书面通知甲方，以方便甲方继续租赁给第三方，但乙方不涉及违约及赔偿等。现我公司因生产经营状况惨淡，无法继续租赁您的房屋，基于上述约定和我公司实际情况，现向您致函如下：自您收到或应当收到本函之日起一个月后，我公司与您签订的上述《房屋租赁合同》解除，我公司将据实向您结算自2019年6月8日至解除之日的房屋租金。《房屋租赁合同》解除后，我公司与您之间基于《房屋租赁合同》所产生的所有债权债务（包括但不限于租金、违约金、赔偿金等）全部结清，双方互不再以任何形式追究对方因《房屋租赁合同》产生的法律责任。”解除房屋租赁合同函送达后，晋能光伏公司也没有给付赵生贵租金、违约金、赔偿金等，并且也没有腾退房屋返还给赵生贵，至今仍占用该租赁房屋。庭审后，经一审法院工作人员去租赁房屋实地察看，涉案房屋仍由晋能光伏公司占用，房屋钥匙也由晋能光伏公司工作人员保管，屋内还有晋能光伏公司部分物品，房屋的门玻璃上张贴着“此房出租，电话136XX****XX”。经一审法院工作人员向双方询问，该出租电话系晋能光伏公司工作人员宋霄的电话。晋能光伏公司在庭审中称，向赵生贵送达了解除房屋租赁合同函以后，又多次与赵生贵协商腾房事宜，但一直没有协商一致，并且赵生贵还阻拦晋能光伏公司搬离房屋，但晋能光伏公司并未提供充分的证据予以证实。双方质证过程中，晋能光伏公司也没有提供证据证明赵生贵阻拦其搬离租赁房屋的事实。根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期间，租赁房屋的水、电、暖等费用均应由晋能光伏公司负担，但晋能光伏公司一直没有缴纳2019年6月8日至今的水费、取暖费，赵生贵在晋能光伏公司未缴纳水费、取暖费的情况下，为了保证房屋的正常使用，自行缴纳了水费170元，取暖费832元。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，晋能光伏公司以实际经营状况不善，无法继续租赁房屋，要求解除房屋租赁合同，并于2019年8月12日向赵生贵送达了解除租赁房屋合同函，因双方在合同中明确约定了合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”晋能光伏公司依合同约定行使解除权，并按法定程序进行，符合双方约定和法律规定，故双方签订的房屋租赁合同于2019年9月12日已解除。而赵生贵抗辩晋能光伏公司单方解除合同不符合法律规定，双方应继续履行合同，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因双方签订的房屋租赁合同已解除，但晋能光伏公司至今未给付赵生贵20**年6月8日至合同解除之日的房屋租金，故晋能光伏公司应返还租赁赵生贵的房屋，同时应给付赵生贵从2019年6月8日至合同解除之日期间的房屋租金。在合同解除后，晋能光伏公司没有腾退并及时返还租赁的房屋，至今仍占有使用租赁房屋，已无任何合同及法律依据，故还应按实际占用房屋时间，给付赵生贵继续占用房屋的租金，同时还应给付赵生贵已缴纳的应由晋能光伏公司负担的水费、取暖费。双方在合同中明确约定年租金为35700元，日租金应为97.8元，从2019年6月8日至2019年9月12日的房屋租金为35700／年÷365天×96天＝9388元，水费为170元，取暖费为832元。因合同中明确约定，晋能光伏公司于每年的6月8日前给付下一年租金，但晋能光伏公司从2019年6月8日至今仍未给付赵生贵租金，而赵生贵已于2019年7月4日开具了租金发票，并支付了税款2159.85元，且至今已无法退还缴纳的税款，确给赵生贵造成了损失，故此损失费用晋能光伏公司应赔偿给赵生贵。因双方在合同中明确约定了违约责任，晋能光伏公司未按照合同约定及时给付租金和其他费用，已构成根本性违约，故应按照合同约定承担年租金5％的违约金，即为35700元／年×5％＝1785元。对晋能光伏公司主张的在合同解除后，赵生贵一直阻拦晋能光伏公司搬离房屋，因未提供充分的证据予以证实，且与庭审查明的事实和庭审后一审法院实地察看的事实不符，对此不予支持。对赵生贵提出的晋能清洁能源光伏工程有限责任公司还应给付一年租金的辩解理由，因没有充分的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与赵生贵签订的房屋租赁合同于2019年9月12日解除；晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内返还租赁赵生贵位于右玉县新城镇右玉通讯分公司商住一号楼门面房一间，赵生贵配合协助晋能清洁能源光伏工程有限责任公司撤出租赁房屋；晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付赵生贵房屋租金9388元，违约金1785元，水费170元，取暖费832元，赔偿赵生贵税款损失2159.85元，共计14334.85元；晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内给付赵生贵继续占用租赁房屋的租金，每日按97.8元标准，从2019年9月13日计算至实际返还租赁房屋之日止。案件受理费100元，减半收取计50元，由晋能清洁能源光伏工程有限责任公司、赵生贵各负担25元。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，予以确认。另查明，2020年4月14日，上诉人晋能光伏公司搬离涉案房屋。本院认为，原审判决解除双方签订的租赁合同并由被上诉人赵生贵协助上诉人晋能光伏公司搬离涉案房屋（已搬离），双方当事人无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：原审判决上诉人晋能光伏公司给付被上诉人赵生贵解除合同时的租金及继续占用租赁房屋租金、违约金、水费、取暖费、税款损失是否适当。双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人晋能光伏公司按合同约定行使解除权，符合《中华人民共和国合同法》相关规定，故原审认定双方签订的房屋租赁合同于2019年9月12日已解除适当。上诉人晋能光伏公司依法应给付被上诉人赵生贵20**年6月8日至合同解除之日的房屋租金。在合同解除后，上诉人晋能光伏公司没有腾退并及时返还租赁的房屋，仍占有使用租赁房屋，已无任何合同及法律依据，故应按实际占用房屋时间（2019年6月8日至2020年4月14日）给付被上诉人赵生贵继续占用房屋的租金，同时还应给付被上诉人赵生贵已缴纳的应由上诉人晋能光伏公司负担的水费、取暖费。被上诉人赵生贵应上诉人晋能光伏公司要求将已开具的租金发票作废，并支付了税款2159.85元，至今已无法退还缴纳的税款，确给被上诉人赵生贵造成了损失，故此损失应由上诉人晋能光伏公司予以赔偿。因双方在履行合同过程中，上诉人晋能光伏公司未按照合同约定及时给付租金和其他费用，已构成根本性违约，故原审判决上诉人晋能光伏公司给付被上诉人赵生贵违约金、解除合同时的租金及继续占用租赁房屋租金、水费、取暖费、税款损失并无不当。上诉人晋能光伏公司二审虽提供视频资料及证人出庭作证，欲证实在合同解除后被上诉人赵生贵一直阻拦上诉人晋能光伏公司搬离房屋。因视频资料拍摄时未征得被上诉人同意，不具有合法性；证人系上诉人晋能光伏公司工作人员，与上诉人晋能光伏公司有利害关系，其未提供其他充分的证据与之相互印证，未形成完整的证据链，且与庭审查明的事实及一审法院庭后实地察看的事实不符，不利后果应由其自行承担。故对此上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人晋能光伏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费657.0元，由上诉人晋能清洁能源光伏工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 福审判员 殷 莉审判员 边艳桃 二〇二〇年九月十五日书记员 曹晋阳