福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3774号 原告:王是明，男，1953年10月29日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：薛忠亮、陈文团，福建天月律师事务所律师。 被告：候秀莲，女，1965年11月7日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：庄丽萍，福建怀司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟杰，福建怀司律师事务所实习律师。 原告王是明与被告候秀莲租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告王是明的委托诉讼代理人薛忠亮与被告候秀莲的委托诉讼代理人庄丽萍、陈伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王是明向本院提出诉讼请求：1.确认王是明与候秀莲于2016年1月2日签订的《商场租赁合同》在2020年4月21日终止；2.判令候秀莲在2020年7月20日前搬离宏路供销大厦北向一层、二层房屋；3.判令候秀莲支付拖欠的2020年1月6日至2020年4月20日的租金合计105000元；4.判令候秀莲支付2020年4月21日后的房屋占用费，2020年4月21日至2020年7月20日前的房屋占用费按每日1000元计算，2020年7月21日后的房屋占用费按每日2000元计算，房屋占用费暂计至2020年6月20日为60000元；5.由候秀莲承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王是明基于候秀莲于2020年7月21日交还案涉房屋，变更诉讼请求为：1.判令候秀莲支付拖欠的2020年1月6日至2020年4月20日的租金合计105000元；2.判令候秀莲支付2020年4月21日至2020年7月20日前的房屋占用费，按每日1000元计算合计90000元。事实与理由：2011年5月6日，候秀莲和王是明签订《房屋租赁合同》，约定候秀莲承租王是明所有的坐落于福清市××镇××大厦××层房屋作为经营家具商场使用，房屋面积2089.33平方米，租赁期限10年，至2021年5月5日，第一年年租金350000元，此后递增。候秀莲租赁使用房屋后，未诚信履行合同，时常拖欠租金。2016年1月2日，经候秀莲提出，双方重新签订《商场租赁合同》，约定合同期二年，2016年1月6日至2018年1月5日，年租金360000元。合同期满不继续出租，则给候秀莲三个月时间作为搬迁时间，如果不搬迁每日按2000元缴纳租金。新合同重签的租期期满后，双方不再续签租赁合同。此后，候秀莲仍然拖延缴纳租金，且态度消极。王是明为此于2020年4月9日书面通知双方租赁关系于2020年4月21日终止，要求候秀莲2020年7月20日前自行搬离，缴纳2020年4月20日前的105000元租金，按每日1000元支付2020年7月20日前的房屋占用费，7月20日后的占用费按照每日2000元计算。候秀莲收到《通知函》后未有反应，仍然拒绝缴纳租金。 候秀莲辩称，一、望法院根据公平原则及本市疫情防控情况酌情减免2020年2月至3月的租金60,000元。首先，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，本次疫情不能预见、不能避免并不能克服，应当属于不可抗力，继续履行合同对于候秀莲明显不公平，法院应当根据公平原则酌情减免候秀莲的租金；其次，依据《最高人民法院印发的通知》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，结合《国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部等关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的文件精神，最高院及国家发展改革委等八部委均鼓励人民法院应当考虑新冠疫情对承租人所造成的重大损失，酌情根据案件实际情况，减免相应租金。在疫情期间，由于政府及有关部门为防治疫情采取行政措施，导致候秀莲租赁的房屋实际无法用于经营。期间，候秀莲曾多次主动与王是明协商，请求减免租金，但沟通未果，并非如王是明所述的候秀莲恶意拖延交付租金。王是明起诉要求候秀莲支付2020年1月6日至2020年4月20日期间的租金显失公平，故望法院酌情减免2020年2月至3月的租金60,000元。二、王是明所诉2020年4月21日至2020年7月20日的房屋占用费没有事实和法律依据，依法应当不予支持。根据王是明与候秀莲签订的《商场租赁合同》第九条“合同期满不继续出租应给乙方三个月时间作为搬迁时间，如不按时搬迁每日按二千元人民币缴纳租金。以前合同作废按新合同为准”的约定，首先，候秀莲认为双方在合同中仅仅约定了逾期搬迁以每日2000元缴纳租金的相应责任，但并未约定在搬迁期间候秀莲应当支付王是明所诉的房屋占用费；其次，实际在搬迁期限内，候秀莲因履行或者准备履行搬迁事宜，实际上并不能使用租赁的房屋用于经营，且候秀莲所经营的家具商场由于搬迁确实困难，需要一定的时间，王是明亦在合同中给予了候秀莲三个月的期限，故候秀莲认为在搬迁期限内王是明无权要求候秀莲支付其所诉的房屋占用费60,000元，望法院依法不予支持。退一步来说，即使候秀莲应当支付搬迁期间的房屋占用费，王是明以每日1000元为标准计算亦明显畸高，望法院酌情减免。三、候秀莲曾向王是明缴纳房屋押金50,000元，王是明应当将押金抵扣候秀莲欠付的租金。候秀莲于1998年9月30日、1998年10月4日、2011年10月18日向王是明交付房屋押金共计50,000元，现王是明已经发函通知候秀莲解除合同，双方租赁关系终止，王是明应当予以返还上述押金。由于候秀莲欠付王是明部分租金，故该笔押金应当在抵扣上述租金后返还剩余部分。综上所述，基于新冠疫情的影响，候秀莲请求减免两个月的租金于法有据，王是明诉请的房屋占用费没有事实和法律依据，且王是明应当在抵扣完租金后返还剩余部分押金，故望法院判决减免相应租金并驳回王是明关于房屋占用费的诉讼请求。 经审理查明，候秀莲因经营家具需要，自1998年起承租王是明所有的坐落于福清市××镇宏真路口的房屋用作家具商场，王是明收取候秀莲押金50000元。2011年5月6日，王是明（甲方）与候秀莲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限10年（从2011年5月6日至2021年5月5日止）；年租金350000元，自2012年5月5日起租金递增；租赁期满后，乙方应于当日内负责将房屋内属于乙方的物品清场；租赁期满后，乙方应在当日内将房屋交还甲方等。2016年1月2日，王是明（甲方、出租方）与候秀莲（乙方、承租方）签订《商场租赁合同》，约定：合同期为2年自2016年1月6日至2018年1月5日；租金每年360000元，付款方式每月（月初）30000元一次付清；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，如乙方逾期不搬，甲方有权强行搬迁；合同期满不继续出租应给乙方三个月时间作为搬迁时间，如不按时搬迁每日按二千元缴纳租金；以前合同作废按新合同为准等。在《商场租赁合同》左下方空白处由王是明的员工备注“原合同伍万押金转在本合同上，作为同等用途”。2018年1月5日租赁期限届满后，王是明与候秀莲未重新签订书面租赁合同，候秀莲继续使用案涉租赁物至2020年7月21日搬离。期间，王是明于2020年4月9日向候秀莲发送《通知函》，通知候秀莲：自2020年4月21日起终止案涉租赁物的租赁关系；在2020年7月20日前自行搬离案涉房屋；缴清2020年1月6日至2020年4月20日前租金105000元；2020年4月21日至2020年7月20日前的房屋占用费按每日1000元计算，逾期即2020年7月21日后的占用费按每日2000元计算。 以上事实，有王是明提供的候秀莲户籍查询结果回执单、《房屋租赁合同》、《商场租赁合同》、房屋所有权证、土地使用证、《通知函》、顺丰速运凭证、《通知函》专人送达视频与候秀莲提供的收款收据等为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经本院审理核实，依法予以确认。 本院认为，王是明与候秀莲于2016年1月2日签订的《商场租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对当事人具有法律约束力。候秀莲在租赁期限届满后继续使用案涉租赁物，王是明未提出异议，直至王是明发函通知于2020年4月21日终止租赁关系止，依法应认定该期间的租赁为不定期租赁，原租赁合同继续有效。租赁合同承租人的主要义务系按照约定日期与金额支付租金，候秀莲未支付2020年1月6日至2020年4月20日期间的租金，已构成违约，依法应承担违约责任。现王是明请求候秀莲支付2020年1月6日至2020年4月20日期间租金105,000元的主张，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因合同解除权的性质属形成权，且本案后期租赁属不定期租赁，故王是明发函通知候秀莲于2020年4月21日起终止租赁关系时本案租赁关系即解除。根据《商场租赁合同》第九条关于“合同期满不继续出租应给乙方三个月时间作为搬迁时间，如不按时搬迁每日按2000元缴纳租金”的约定可知，案涉租赁合同解除或者合同期满后不继续承租的应给予候秀莲三个月的搬迁时间，并对逾期搬迁约定了惩罚性的违约责任，依法应认定该三个月搬迁时间属于合理的腾房、搬迁时间，应免除候秀莲在该期间的房屋占有使用费，故王是明请求候秀莲支付2020年4月21日至2020年7月20日期间的房屋占有使用费的主张，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。王是明收取候秀莲押金50,000元尚未退还，现本案租赁关系业已解除，该押金可用于抵扣候秀莲欠付的租金金额。候秀莲未举证证明其未支付租金存在正当理由与新冠肺炎疫情导致其营业收入明显减少，在王是明不同意调解与减免租金情形下，双方均应恪守合同约定，故候秀莲关于减免2月份与3月份租金的请求，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下： 一、候秀莲于本判决发生法律效力之日起十日内支付王是明租金55,000元； 二、驳回王是明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2580元，由王是明负担1335元（已交纳），候秀莲负担1245元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严昌辉 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘 玮