广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2262号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧卫东，男，汉族，1976年6月7日出生，公民身份号码440************61X，住广东省吴川市***********。被上诉人（原审原告）：崔灵，女，汉族，1973年12月30日出生，公民身份号码440************228，住广东省湛江市赤坎区***********。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人欧卫东、崔灵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人欧卫东、崔灵共同的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欧卫东、崔灵的诉讼请求，案件诉讼费由欧卫东、崔灵负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，涉案房屋的首期款至今未足额交纳，东和公司依法无需承担逾期办证的违约责任。涉案的DXX、DXXX房属于一房两证，但是至今欧卫东、崔灵还没交齐该房的首期款，尚有23000元首期款经东和公司多次催收至今还未支付。因欧卫东、崔灵至今未交齐涉案房屋的房款，未履行合同约定的义务，故东和公司无须承担逾期办证的违约责任。二、双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，应当不予支持欧卫东、崔灵的诉讼请求。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。欧卫东、崔灵作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。三、一审关于逾期办证赔偿的起算期计算错误，赔偿的起算日期应为2019年1月25日。一审法院在（2016）粤0883民初176号《民事判决书》中认定，未取得竣工验收登记备案表，尚不具备交付条件，因条件不成就，故不支持业主对于逾期办证违约责任的诉求。结合上述判决的认定，在本案中涉案房屋只有完成综合验收，取得竣工验收登记备案表才具备交付的条件。本案中，涉案房屋于2017年5月5日才具备交付的条件。故根据《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，且报备案后还须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书，逾期办证赔偿的起算日应为2019年1月25日（2017年5月5日再另加630日）。欧卫东、崔灵答辩称：一、由于欧卫东、崔灵将首期款收据遗失，以致无法提供作为证据证明，该首期款的尾款是以申请银行贷款形式付清的，东和公司现称欧卫东、崔灵未缴足首期款是在故意编造谎言以逃避自己违约责任的承担。分析如下：首先，涉案的DXX、DXXX商品房为一套大的商品房进行出售，在东和公司认为欧卫东、崔灵尚未足额缴纳商品房首付款的情况下，东和公司在欧卫东、崔灵于2015年3月10日、2016年6月22日两次为涉案商品房余款办理银行贷款时均未提出要求欧卫东、崔灵将首期款的余款一并支付。其次，东和公司于2014年7月16日将涉案商品房交付给欧卫东、崔灵入住至今，均未向欧卫东、崔灵主张权利或进行催收（未能提供相关催收的证据予以佐证），明显不合常理。再次，东和公司在欧卫东、崔灵未缴清首期款余款的情况下，在其取得竣工验收登记备案后仍然为欧卫东、崔灵办理了权属登记证书，故东和公司称欧卫东、崔灵未缴清首期款余款的说法不可采信。二、关于东和公司应否支付违约金的问题。首先，双方签订的合同并没有约定过不需要支付逾期办证违约金，欧卫东、崔灵从未放弃对逾期办证违约金的主张。其次，合同中第十五条第一款、第二款的约定有打叉的原因是，欧卫东、崔灵与东和公司均不约定按照总房款的比例支付违约金，而是同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，双方不特别约定违约金的计算，即按照年利率6%计算逾期办证的违约金。再次，按照商事惯例，在没有被双方选择适用的条款中打叉，是商事主体为了防止合同任意一方在空白合同处篡改数据，非东和公司所称的放弃违约金，合同其他地方也可体现这一点。三、关于违约金的起算日期问题。首先，涉案合同约定办证时间从交付使用600个工作日内，按照约定优先原则，应该按照合同的约定。其次，东和公司逾期取得竣工验收备案表是因为东和公司的违约行为导致，若因为东和公司的违约行为而推迟逾期办证违约金的起算时间点，明显侵害了欧卫东、崔灵的合法权益。再次，（2019）粤08民终47号《民事判决书》中第8页，明确记载“《竣工验收备案表》来源合法，内容真实，可以证明东和房地产已于2017年5月5日取得《竣工验收备案表》，但不能证明逾期办证的违约金应从2017年5月5日开始计算，判决逾期办证违约金按照房屋交付使用后300/600日开始计算。依据同案同判的原则，应该按照房屋交付使用后600个工作日后开始计算违约金。欧卫东、崔灵向一审法院起诉请求：1、判令东和公司向欧卫东、崔灵支付DXX、DXXX房的逾期办证违约金人民币74439.01元（逾期办证违约金：以已付房价款427401元为基数，按年利率6%计算，自2016年3月7日暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为欧卫东、崔灵办理到DXX、DXXX房的房地产权属证书之日止）。2、判令东和公司向欧卫东、崔灵退还多收取的办证费用14778.99元。以上1、2项合计89218元。4、判令东和公司为欧卫东、崔灵办理位于吴川市********财富名门商住楼DXX、DXXX房的房地产权属证书。5、本案诉讼费用由东和公司承担。一审法院查明事实：2014年5月6日，欧卫东、崔灵与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：DXX、DXXX号)，约定欧卫东、崔灵向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼DXX房，建筑面积为57.01㎡，价款201373元；DXXX房，建筑面积为63.99㎡，价款226028元。合同签订后，欧卫东、崔灵已按照约定向东和公司支付房价款。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2014年7月16日，东和公司将涉案的DXX、DXXX商品房实际交付给欧卫东、崔灵使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，欧卫东、崔灵在该业主名单内。一审法院认为：欧卫东、崔灵与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据欧卫东、崔灵的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、欧卫东、崔灵请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；二、欧卫东、崔灵请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司主张行使先履行抗辩权，其理由是：欧卫东、崔灵至今未足额交纳涉案DXX商品房的首期款，故东和公司依法无需承担涉案DXX、DXXX商品房逾期办证的违约责任。欧卫东、崔灵则陈述涉案DXX、DXXX商品房的首期款均已足额交纳，但交纳DXX商品房的首期款收据已遗失，尾款是以申请银行贷款形式付清的，如东和公司认为欧卫东、崔灵未交齐首期款，则应在欧卫东、崔灵申请银行贷款时提出异议，并将所称的23000元首期款一并要求欧卫东、崔灵贷款支付，故东和公司的抗辩意见不应予采纳。为此，一审法院分析如下：1、涉案的DXX、DXXX商品房实际为一套大商品房出售，欧卫东、崔灵主张已足额缴纳商品房的首付款，虽然东和公司不予认可，但东和公司在认为欧卫东、崔灵尚未足额支付涉案商品房首付款的情况下，为何在欧卫东、崔灵分别于2015年3月10日、2016年6月22日两次为涉案商品房余款办理银行贷款时要求欧卫东、崔灵一并支付。2、东和公司于2014年7月16日将涉案商品房实际交付给欧卫东、崔灵装修入住至今，至欧卫东、崔灵于2019年3月13日起诉时，未能提供向欧卫东、崔灵主张权利或催收等相关证据予以佐证，明显不合常理。3、在涉案商品房于2017年5月5日取得竣工验收登记备案后，如欧卫东、崔灵未足额支付涉案商品房首付款的情况下，仍然为欧卫东、崔灵办理了权属登记证书。显然，东和公司的上述抗辩意见难以令人信服，故不予采纳。至于欧卫东、崔灵请求东和公司按年利率6%支付从2017年6月18日起计至东和公司为欧卫东、崔灵办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金问题。本案中，涉案商品房的交付使用时为2014年7月16日，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，东和公司应于2016年12月5日（即从2014年7月16日起算600个工作日）前办理相关备案手续，而东和公司直至2018年9月5日才通知欧卫东、崔灵于2018年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故东和公司应承担逾期办证违约责任。欧卫东、崔灵起诉请求从2016年3月7日起计算逾期办证违约金，故从2016年12月6日起开始计算至2018年9月7日（东和公司通知欧卫东、崔灵办证的前一天），逾期天数为641天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，东和公司应按照该条规定向欧卫东、崔灵支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照年利率6%计算占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款427401元为基数、延期天数641天，按年利率6%的标准计算，合计45035.18元（427401元×6%÷365天×641天）。关于焦点二。欧卫东、崔灵主张东和公司退还多收取的办证费用14778.99元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，欧卫东、崔灵请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知欧卫东、崔灵提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故欧卫东、崔灵该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向欧卫东、崔灵支付逾期办证违约金45035.18元。二、驳回欧卫东、崔灵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2030.45元，由欧卫东、崔灵负担1005.53元，吴川市东和房地产开发有限公司负担1024.92元。二审中，东和公司向本院提交《缴费情况》、《收据》、《银行转账凭证》、《发票》，用以证明欧卫东、崔灵尚未足额缴纳房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于东和公司提交的证据，欧卫东、崔灵质证认为：证据的真实性由法院核实。对于房款的《缴纳情况》及四张《收据》的真实性有异议，房款的《缴纳情况》是东和公司自己统计的表格，无法反映欧卫东、崔灵是否有足额缴纳房款的事实。对于四张《收据》，前两张是手写的，没有欧卫东、崔灵的签名确认，无法核实该两张收据是当时欧卫东、崔灵缴纳首期房款后东和公司开具的还是东和公司后补的，对其真实性存疑。后两张收据是维修基金与办证费的收据，对其关联性有异议。而《银行转账凭证》非常模糊，无法看清其内容，对该证据不予认可。最后一张电子发票不能证实欧卫东、崔灵没有足额缴纳房款的事实。本院认证认为：一、东和公司提交的《缴费情况》是其单方制作的表格，其真实性无法确定，故本院不予采纳；二、四张《收据》均是在一审已提交的证据，不属于二审的新证据；三、《银行转账凭证》不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳；四、东和公司在二审提交的《发票》虽然不是新证据，但对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：东和公司于2014年9月30日向欧卫东、崔灵开具《广东省地方税收通用发票（电子）》，根据上述发票所记载的内容，欧卫东、崔灵购买的D幢XX房的预收购房款为61373元。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和欧卫东、崔灵的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、欧卫东、崔灵是否已足额支付涉案商品房的首期款。东和公司上诉主张欧卫东、崔灵尚欠涉案XX房的首期款23000元未缴纳，但从东和公司二审提交的发票来看，欧卫东、崔灵显然已足额支付涉案XX房的首期款61373元，再结合一审论述的几点理由可见，东和公司上诉主张欧卫东、崔灵尚未足额支付涉案商品房的首期款明显依据不足，本院不予支持。二、关于应否计算逾期办证违约金的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持欧卫东、崔灵的诉讼请求；欧卫东、崔灵认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定不计算违约金的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定逾期办证违约金以购房款按照年利率6%计算并无不当，本院予以确认。三、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。涉案商品房于2014年7月16日实际交付给欧卫东、崔灵占有使用，虽然2014年7月16日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合欧卫东、崔灵对接收涉案房屋无异议的情况，一审法院认定2014年7月16日为涉案房屋交付时间并无不当，本院予以确认。故根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，从交付时间2014年7月16日起算600个工作日，东和公司应于2016年12月5日前办理备案手续，而东和公司直至2018年9月5日才通知欧卫东、崔灵办证，因此逾期办证违约金起算日期应为2016年12月6日。东和公司关于逾期办证违约金起算日期应为2019年1月25日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925.87元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担（已预交2030.45元）。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月十六日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。