文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初2713号原告：刘德英，女，1964年4月26日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：许永双，临沂经济开发佳元法律服务所法律工作者。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：庄栋，山东尧舜律师事务所律师。原告刘德英与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德英的委托诉讼代理人许永双、被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告逾期办理产权登记违约金约100000元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年12月30日，原告自被告处购买了被告开发建设的荣盛·香醍荣府54号楼1单元1101室商品房及编号为-108号的储藏室一间，房屋总价704766元。依照原被告双方签订的编号为×××06号《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告承担责任。但至2019年5月因被告原因，原告仍未取得权属登记。原告曾于2019年10月诉至法院要求支付违约金，后因故撤诉。但被告至今仍不赔偿。被告之行为侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特将被告诉至法院，要求被告支付给原告逾期办理权属登记违约金约计10万元，望支持原告诉求。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全。但因小区内业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改。由于上述原因，致使涉案房产迟延登记。2、原告购买时房屋的价值是70万元，现该小区同户型房源价款已超140万元。根据法律规定，承担违约责任基于合同约定或造成的实际损失。本案中，原告未提供证据证实其有实际损失，原告主张的违约金数额过高。3、原、被告双方签订的商品房买卖合同关于办理产权登记的约定为双方协商执行，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照约定履行，原告从未与被告协商处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉求不应支持。4、根据原、被告签订的《商品房预售合同》关于房屋交付及权属登记的约定，本案涉案房产交付时间为2015年5月30日，被告将资料报产权机关备案的时间应为2016年5月30日。《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第18条第1款规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日其计算诉讼时效期间”。被告认为，原告的起诉已经超过法定诉讼时效。5、涉案房产所在的54号楼，被告已于2018年11月28日前履行合同关于权属登记的义务。至该时间节点后，被告已履行合同约定全部义务，不应再承担违约责任。综上，针对原告的诉求被告认为，1、迟延办理权属证书的原因并不是因被告造成，且未给原告带来任何经济损失。2、关于产权登记的约定，违约责任为双方协商执行。3、原告主张违约金的期间已超法定诉讼时效并且被告已履行合同约定义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘德英提交的证据包括：1、商品房预售合同，证实双方的权利、义务及被告迟延办证的违约行为，其中第15条约定违约处理方式为协商；2、身份证，证实原告的诉讼主体资格；3、物业费收据一份，证实原告入住房屋的情况；4、购房发票，证实2018年12月仍未取得产权登记。被告荣盛公司提交的证据包括：1、香醍荣府54号楼的不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2018年11月28日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，刘德英（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××06。合同约定刘德英购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区54-1-1101号房产及储藏室。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1…2…3、买受人、出卖人双方协商执行”。合同签订后，被告按照约定将房屋交付给原告使用。2018年11月28日，被告荣盛公司取得鲁（2018）临沂市不动产权第0087564号权属证书。该证书载明“坐落：兰山区北城新区荣盛香醍荣府54号楼101等534处；不动产单元号371302004009ＧＢ00010Ｆ00320001等534个；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让／市场化商品房”。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、原告起诉是否符合合同约定；2、原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效；如未超过诉讼时效，被告应如何承担违约责任。对于焦点一：被告与原告所签订的《商品房预售合同》第十五条：买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，双方按照买受人、出卖人双方协商执行。协商解决系双方解决纠纷的其中一项途径，并非向法院起诉的必要前提条件，故被告主张未经协商不得向法院起诉没有依据，不予支持。对于焦点二：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告荣盛公司于2018年11月28日才取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日，该时间应自2015年5月30日合同约定的时间开始计算365天。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2018年11月28日。因原告曾于2019年10月10日向本院提出诉求，故诉讼时效于2019年10月10日中断，为此2016年10月11日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2016年10月11日起至2018年11月28日的违约金本院予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书。原告主张违约金按购房款704766元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金90132元。案件受理费1150元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司承担1026元，由原告刘德英承担124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月二十六日书记员 张腾飞