河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2395号原告：王某红，女，1966年10月1日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：毋红卫，河南华云律师事务所律师。被告：王某田，男，1971年4月11日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：牛志尧，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙朝阳，河南好谦律师事务所实习律师。第三人：焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部。营业场所：河南省焦作市解放区华园小区三号楼4号。经营者：张某华，男，1989年1月19日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。原告王某红与被告王某田、第三人焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部（以下简称新世纪房地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日、8月27日公开开庭进行了审理。原告王某红的委托诉讼代理人毋红卫，被告王某田及其委托诉讼代理人牛志尧、孙朝阳，被告新世纪房地产服务部的经营者张某华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告赔偿原告损失20000元；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月27日，原告王某红与被告王某田签订《房屋买卖合同》，合同编号为：焦新世纪售字第20200402号。合同签订后，被告支付了定金10000元。2020年5月22日，原告王某红与被告王某田办理房屋过户手续时，被告拒绝同时支付首付款178500元，要求原告办理过户手续完毕时再支付首付款。为此，原告与被告发生争议，后经第三人新世纪房地产服务部多次调解未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王某田辩称，1.被告不存在违约行为的情况，不应承担违约责任；2.被告在第三人处看中原告位于焦作市××××街焦矿供应处xx号住宅楼x单元xx号的房产，于2020年4月27日与原告、第三人签订编号为：焦新世纪售字第2020xxxx号房屋买卖合同。合同签订的当天，被告向原告支付了10000元定金，向第三人支付了居间服务费、代办过户费和贷款服务费10000元。被告支付的相应款项，对方给被告都出具有收据；3.房屋买卖合同第三条付款方式中，明确约定采用公积金贷款方式进行付款，合同约定：本合同签订之日起20日内，原告配合被告到相关部门办理产权过户手续签订时，被告再向原告交付首期购房款178500元，剩余200000元申请做公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款房款程序一次性支付给原告。本案中，原告所卖房屋上面存在抵押的情形，于2020年5月21日才从银行解押。按照合同约定，原告应于2020年5月17日配合被告办理过户手续，原告存在违约的情形。2020年5月22日，原、被告及第三人准备办理过户手续时，原告要求被告将公积金贷款的银行卡放到原告手上，并将密码告诉原告。被告考虑因公积金贷款的银行卡上还有其他的款项，故没有答应。最后，协商的结果是将银行卡和通知房贷的电话卡放在第三人处管理。因第三人下午有事，当天没有办理过户手续。后来，原告私自变更合同的付款方式，电话通知被告的爱人王某毛要付全款或者过户后将房屋抵押给原告。被告去公积金中心询问得知，房屋办理抵押后影响公积金贷款的发放，被告没有同意原告提出的无理要求。2020年6月10日，原告给被告爱人王某毛发短信，通知房子不卖了，解除双方之间签订的房屋买卖合同；4.从合同签订、履行和原告解除合同的全程来看，被告都是按照合同约定进行，不存在任何违约的情形。反而是原告首先将有权利担保的房屋进行买卖，而后单方变更合同付款方式，存在严重的违约情形，应依法承担违约责任，原告的诉求于法无据。第三人新世纪房地产服务部陈述称，原、被告如能达成一致意见同意解除合同，第三人没有意见。对于合同的解除，被告没有违约，不应当赔偿。因为在办理手续过程中，原、被告当时又产生了分歧，原告要求被告先支付首付款再进行办理过户手续，被告要求原告先办理过户手续签字后再给首付款，双方因为首付款什么时间支付产生了分歧，办手续当天，三方协商5月25日再来办理，约定被告申请公积金贷款的银行卡和电话卡放第三人处，等款项下来后通知双方办理尾款的支付和双方的交接。但是5月23日双方提出新的要求，被告提的要求是不同意将银行卡和手机卡放在第三人处，希望原告夫妻双方到房管局办理过户手续；原告提的要求是要求被告支付全款或者先支付首付款再办理过户手续，办理完过户手续后将房子质押给原告，被告再办理公积金贷款。5月23日到5月25日双方一直达不成一致。之后第三人一直和原、被告双方沟通。6月2日上午，第三人与原告沟通办理相关手续的事宜，原告因有事回老家了，说等回来以后会配合办理相关手续，6月8日原告从老家回来后，第三人和原告一起到不动产中心咨询房子质押的问题，然后又一起到公积金中心咨询房子质押的问题，不动产中心和公积金中心给的答复是不能办理质押。6月9日原告通知第三人房子不卖了，6月10日原告通知第三人已经请求法院调解，6月10日以后再通知原告，原告不接电话，联系不上原告。根据原、被告及第三人的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.原、被告双方在履行涉案房屋买卖合同过程中是否存在违约行为，如存在，双方应如何承担违约责任；2.原告要求被告赔偿损失20000有无事实和法律依据，应否予以支持。原告王某红为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.焦作市不动产所有权证1页，证明原告系诉争房屋的合法所有权人；2.房屋买卖合同5页，证明原告与被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示及原告按照房屋买卖合同第五条第1款的约定解除合同，并要求被告赔偿损失；3.原告与第三人员工杜某勇的微信聊天记录6页，证明原告没有违约。被告王某田对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明指向有异议。2020年4月27日原告与被告、第三人签订房屋买卖合同时，原告明确说明房屋设置有抵押，并且在房屋买卖合同第三页第五条第二款第4项中“房屋没有设置抵押”中，原告将“设置抵押”四个字勾画掉并按有手印，足以说明房屋买卖合同签订时，房子上面设定有权利。对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议。房屋买卖合同第二页第三条第三款明确约定“本合同签订之日起20日内，原告配合被告到相关部门办理产权过户手续时，被告再向原告交付首期购房款178500元”，原告没有将房屋过户给被告，被告也没有向原告支付首期购房款的义务，另合同约定的过户期限内，因原告房屋上设置有他权的原因没有按照合同约定进行过户，存在违约行为。对证据3的真实性有异议，无法识别是原告与第三人员工杜某勇之间的微信聊天，聊天记录也没有显示被告不支付首付款的事实，仅仅是杜某勇单方面的臆想和猜测，不能证明原告不违约的事实。聊天记录显示的时间是5月31日，距离原、被告签订房屋买卖合同应过户的时间超过十多日，可以证明原告存在违约的行为。第三人新世纪房地产服务部对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但是因为签订房屋买卖合同整个过程中以合同为主要依据，中间过程中沟通的任何问题都是在合同约束的前提下进行的，如果超出合同的范围，需要原、被告和第三人都达成一致的情况下也可以重新约定。整个过程中，被告可能提出了新的要求，但都没有违反合同的约定，原告提出的支付全款或者房屋质押都不在合同约定的范围内，而且被告也不同意。中间第三人多次督促原、被告去办理相关的手续，被告按照合同约定愿意去办理，原告不愿意去办理。被告王某田为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.2020年5月31日原告与被告的爱人王某毛通话录音1份，证明原告私自变更房屋买卖合同、付款条件，要求被告一次性支付房款或将房产证过户后抵押给原告；2.被告的工商银行存款明细，证明被告存在房屋买卖合同的真实意思表示，不存在违约情况，当时被告工商银行总资产20余万元，足以支付首笔款项，因原告不配合过户，故该首笔款项无法支付给原告。原告王某红对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但原告语言中的质押应是抵押。对关联性有异议，该份录音不能证明原告违约，录音双方没有达成变更合同的合意，故不能免除被告支付首付款的义务。对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明被告没有违约，反而能证明被告有履行能力却故意不支付首付款而要求原告先过户再办理转款。第三人新世纪房地产服务部对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2无异议。第三人新世纪房地产服务部未向法庭提交证据。本院对本案证据认定如下：关于原告提交的证据1、2，被告及第三人对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于原告提交的证据3，第三人对杜某勇的身份予以认可，结合案件的其他事实，对该证据的真实性本院予以确认。关于被告提交的证据1、2，原告及第三人对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年4月27日，王某红（甲方：卖方）、王某田（乙方：买方）与新世纪房地产服务部（丙方：居间方）签订编号为：焦新世纪售字第20200402的《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于河南省焦作市××××街焦矿供应处28号住宅楼2单元10号的房产卖与乙方。房屋用途：住宅，房屋权属证书编号为：豫（2016）焦作市不动产权第0000187号，建筑面积为83.33平方米，以实测面积为准。房屋总价款为388500元。付款方式为：公积金贷款，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金10000元，本合同签订之日起20天内，甲方配合乙方到相关部门办理产权过户手续签字时，乙方再向甲方交付首付款178500元。剩余房款200000元申请做公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款发放程序一次性交给给甲方。如果贷款不能办理或贷款金额少于合同约定的剩余房款金额，则乙方应于焦作公积金管理中心贷款资料退回之日或银行放款之日起三日内一次性补齐剩余房款，否则视为违约。……乙方逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同，甲方收取的定金不予退还并有权要求乙方因违约所造成的损失贰万元整。……合同签订后，王某田向王某红支付定金10000元。2020年5月22日，王某红、王某田及新世纪房地产服务部前往房管部门办理过户手续，但因为首付款何时支付问题，双方产生分歧，原告提出被告先向其支付首付款，再办理过户签字手续，被告认为合同约定的是在办理过户签字时支付，应是同时履行，而非先后履行。之后被告也同意用手机银行转账的方式先支付首付款再进行办理过户手续，但原告认为手机转账这一形式不安全，故提出到银行进行转账，被告对此也予以认可。但因为房管部门工作原因以及第三人的原因，当天并未进行，三方约定5月25日再行前往办理。但2020年5月25日三方未再前往不动产部门进行办理过户手续。2020年5月31日，王某红与王某田的配偶王某毛通电话，电话内容主要为：王某红要求王某田支付全部购房款或者分期支付，先将首付款支付，房产过户后办理抵押手续，公积金贷款下来后再解押。王某毛在电话中表示对王某红所说内容不清楚，需要跟新世纪房地产服务部进一步了解。之后双方未再对房款的支付方式达成一致，也未再到房管部门办理过户手续。故原告于2020年7月13日诉至本院，形成本案纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容合法有效，各方均应按照合同内容履行义务。关于原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求。根据法律规定,当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告通过起诉的方式主张解除双方签订的房屋买卖合同，被告在答辩中当庭明确表示同意解除，应视为双方协商一致解除房屋买卖合同。双方当事人协商一致的结果，不违反法律的禁止性规定，也不损害他人的合法权益，对此本院予以确认。关于原告要求被告赔偿经济损失20000元的诉讼请求。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同虽已解除，但合同中关于违约责任的约定仍然有效，可以作为确定双方权利义务的依据。原告依据《房屋买卖合同》第五条违约责任中“乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同，甲方收取的定金不予退还并有权请求乙方赔偿因违约所造成的损失贰万元整”这一条款主张被告承担赔偿责任，其关键在于确定被告是否存在违约行为。根据该条约定，乙方赔偿甲方损失的前提是乙方未按本合同约定期限付款或办理有关手续的，且乙方逾期超过15日，即被告在付款或办理有关手续过程中存在违约行为。根据合同约定，被告应当承担的付款义务内容为“本合同签订之日起20天内，甲方配合乙方到相关部门办理产权过户手续签字时，乙方再向甲方交付首付款178500元。剩余房款200000元申请做公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款发放程序一次性交给给甲方”。经庭审查明，2020年5月22日，原、被告及第三人确实前往房管部门准备办理过户手续，该时间节点，未超出双方合同约定的时间，且该节点为原告配合被告办理产权过户的义务。而被告支付首付款178500元的义务，在办理产权过户手续签字时产生。但在原、被告及第三人共同办理过户手续时，原告提出被告先向其支付首付款，再办理过户签字手续；被告认为合同约定的是在办理过户签字时支付，应是同时履行，而非先后履行。经过协商之后，被告也同意用手机银行转账的方式，先支付首付款再进行办理过户手续；原告认为手机转账这一形式不安全，故提出到银行进行转账，被告对此也予以认可。但因为房管部门工作原因以及第三人的原因，当天并未进行，三方约定5月25日再行前往办理。根据法律规定，双方协商一致，可以对合同进行变更。不能达成一致的，则视为合同未变更，仍应按照原协议履行。由于在协议履行期间，双方又提出了新的要求，但客观上并未达成一致，仍应以原合同作为确定被告是否构成违约的依据。综合以上案件事实，原告提供的证据不足以证明被告在整个交易过程中存在违约行为，致使合同未能继续履行，并最终导致合同的解除。故原告要求被告按照合同第五条约定赔偿损失20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王某红与被告王某田2020年4月27日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月3日解除；二、驳回原告王某红的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为200元，由原告王某红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二〇年九月二日书记员 仝子越附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。