广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异216号 案外人：柯樑，男，汉族，1963年5月28日出生，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。 委托代理人：陈平安，广东枫丹律师事务所律师。 申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：江浩祥，总经理。 被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区。 本院在执行申请执行人欧凯申请执行被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华民间借贷合同纠纷仲裁一案中，案外人柯樑于2020年6月19日对本院执行被执行人万帮公司所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道**花园**园**车库（**-**座）**号汽车位（以下简称涉案车位）提出书面异议。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭进行审查。同年9月21日，本院公开举行听证。案外人柯樑的委托代理人李耀威到庭参加听证。申请执行人欧凯、被执行人万帮公司、许志华经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。 案外人柯樑向本院提出异议，请求：中止对涉案车位的执行措施。 事实与理由：柯樑是名雅花园业主。2005年10月，柯樑向万帮公司购买了涉案车位并支付车位价款80960元，万帮公司在2005年10月将车位交付给柯樑使用，柯樑从2005年10月开始向佛山市南海名雅物业管理有限公司（以下简称名雅物业公司）支付车位的管理费。由于万帮公司未能办妥涉案车位的确权手续，导致车位短时间内未能办理过户登记手续。柯樑在2009年10月向万帮公司支付了合同印花税24元，向名雅物业公司支付维修基金1619.20元。2014年3月22日，柯樑与万帮公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定柯樑购买万帮公司的涉案车位，车位的建筑面积为47.08平方米，该车位的价款是80960元。签订合同后，万帮公司向柯樑开具正式的发票。后因万帮公司原因导致涉案车位被法院查封，继而导致柯樑未能办理产权变更登记手续。涉案车位并没有办理抵押登记手续，柯樑在法院查封前已足额支付车位款并从2005年10月开始一直占有、使用该车位至今，柯樑对涉案车位享有足以排除强制执行的权益。 综上，依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第六条、第二十八条的规定，请法院审查后依法支持柯樑的异议请求。 申请执行人欧凯辩称，一、欧凯提交的执行依据佛山市仲裁委员会（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书、执行标的(黄岐××大道**花园**××**××**××车库、黄岐××大道**花园**××**-**座首层车库)的《佛山市(南海区)房产查询证明》，可证明欧凯已合法取得执行标的的第二顺位抵押权，执行标的的第一顺位抵押权人为佛山市南海区黄岐农村信用合作社（以下简称黄岐农信社）。 二、欧凯对执行标的依法享有第二顺位抵押权，可就执行标的的变现价款享有第二顺位优先受偿权，柯樑不能排除本案执行。《异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，执行标的已二次抵押给欧凯，欧凯已善意取得第二顺位抵押权。且执行标的登记的第一顺位抵押权人为黄岐农信社，抵押登记时间为2007年更早。柯樑的相关申请不能排除本案的执行。 柯樑的损失可向万帮公司、许志华另案主张。 综上，恳请法院驳回柯樑的全部异议请求。 被执行人万帮公司、许志华未作答辩。 案外人柯樑向本院提交如下证据： 1.柯樑居民身份证1份，拟证明其主体资格； 2.《广东省商品房买卖合同》及《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》各1份，拟证明柯樑于2014年3月22日与万帮公司重新签订一份《广东省商品房买卖合同》，由柯樑购买涉案车位并支付车位款80960元； 3.编号*******、*******《名雅花园专用收据》各1份，拟证明柯樑已支付涉案车位物业维修基金、合同印花税； 4.《证明》1份、广东南海农村商业银行股份有限公司交易流水2份及2014年1月31日至2020年8月31日的名雅物业公司车库分摊费及车库管理费明细1份，拟证明柯樑自2005年10月29日开始接收、使用涉案车位并交纳物业管理费，其中2013年是通过委托银行扣费方式支付物业管理费，2014年1月至2020年8月是通过现金方式支付物业管理费； 5.本院（2016）粤06执475号公告1份，拟证明涉案车位已被（2016）粤06执475号执行案查封，准备拍卖。 经质证，申请执行人欧凯发表如下意见：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据4、5未发表意见。 申请执行人欧凯向本院提交如下证据： 佛山仲裁委员会（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书及《佛山市（南海区）房产查询证明》各1份，拟证明欧凯已合法取得执行标的的第二顺位抵押权，执行标的的第一顺位抵押权人为黄岐农信社。 被执行人万帮公司、许志华未向本院提交证据。 经质证，案外人柯樑发表如下意见：对欧凯提交的全部证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，柯樑购买的涉案车位并非欧凯已办理抵押手续的车位。柯樑于2014年3月22日购买涉案车位后按照《广东省商品房买卖合同》的约定一次性付款80960元，之后一直由其占有使用。而黄岐××大道**花园**××**××**××车库、黄岐××大道**花园**××**-**座首层车库的第一顺位抵押权人为黄岐农信社，抵押登记时间为2007年，欧凯办理第二顺位抵押权的时间为2015年3月13日，涉案车位并非上述办理抵押登记的车位。柯樑购买的涉案车位没有办理抵押登记手续，万帮公司有权利出售该车位，柯樑购买涉案车位的行为合法有效，应受到法律保护。 经审查，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：柯樑提交的证据1的真实性本院予以确认；证据2-4来源合法，欧凯未能提交相反证据予以反驳，本院确认其真实性；证据5为本院作出的法律文书，但公告内容并未涉及涉案车位，证据与本案无关联性，本院不予采纳。欧凯提交的佛山仲裁委员会（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书与本案执行卷宗的材料相一致，本院确认真实性；《佛山市（南海区）房产查询证明》的内容与本案无关联性，本院不予采纳。 本院依职权向佛山市自然资源局南海分局调查收集了如下证据： 1.《佛山市自然资源局南海分局关于（2020）粤06执异216号调查取证函的复函》1份； 2.《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》1份。 经质证，案外人柯樑发表如下意见：对证据的三性均无异议，该证据足以证明柯樑购买涉案车位时，该车位没有被抵押、查封。 申请执行人欧凯发表如下意见：对证据的三性无异议，欧凯合法查封涉案车位，柯樑对该车位一直没有办理过户存在过错，不能对抗法院的强制执行措施。 经审查，本院调查收集的证据来源合法，本院予以确认。 本院经审查查明：申请人欧凯与第一被申请人万帮公司、第二被申请人许志华民间借贷合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书，裁决如下：一、万帮公司在本裁决书送达之日起15日内向欧凯返还借款本金24040000元及相应利息。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；二、万帮公司在本裁决书送达之日起15日内支付欧凯为实现债权而支出的律师费200000元。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；三、万帮公司在本裁决书送达之日起15日内支付欧凯为实现债权而支出的财产保全担保费60000元。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；四、许志华对上述第一项、第二项、第三项裁决确定的债务向欧凯承担连带清偿责任；五、欧凯对“粤房地他项权证佛字第***********号”《广东省佛地产他项权证》项下的位于黄岐××大道**花园**××**××**××车库、黄岐××大道**花园**××**-**座首层车库享有抵押权，并就上述房产的拍卖、变卖款在上述第一项、第二项、第三项裁决确定的债权及仲裁费、财产保全费的范围内享有第二顺位优先受偿权。该仲裁裁决书已发生法律效力。因各债务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人欧凯向本院申请执行，本院于2015年6月8日立案，案号为（2016）粤06执475号。 仲裁阶段，欧凯向本院申请财产保全，本院以（2015）佛中法立保字220号案立案，于2015年5月14日查封了万帮公司名下包括涉案车位在内的财产。执行阶段，本院对涉案车位予以续封，该车位现仍在查封当中。为此，柯樑提起本案异议。 另查明，2014年3月22日，出卖人万帮公司与买受人柯樑签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人购买涉案车位，该商品房的用途为停车位，建筑面积共47.08平方米，总价款为80960元，买受人于2014年3月22日一次性支付80960元，出卖人应当在2014年3月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年4月16日，万帮公司就涉案车位向柯樑出具金额为80960元的《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》。本案听证会上，柯樑向本院陈述：柯樑于2005年10月向万帮公司购买涉案车位时没有签订正式的买卖合同，只签订了一份认购书，因为时间太久，暂时找不到原件。万帮公司称在2014年3月22日办理了商品房确权手续，故要求与柯樑重新签订商品房买卖合同。涉案车位管理费为每月固定25元，分摊费用为6-13.80元不等。 2020年8月28日，名雅物业公司出具一份《证明》，内容如下：兹证明涉案车位自2005年10月29日交付使用后，自2005年10月29日至2013年12月期间该车位的物业管理费由柯樑通过委托银行扣费方式支付，2014年1月之后的车位管理费由柯樑通过现金方式支付，该车位至今没有拖欠管理费。名雅物业公司出具的车库分摊费和车库管理费流水，显示柯樑于2014年1月至2020年8月向该司缴交了物业管理费和分摊费。广东南海农村商业银行股份有限公司于2020年8月24日出具的柯樑银行账户流水，显示其于2013年1月至5月期间向名雅物业公司缴交了管理费。 再查明，2020年8月7日，佛山市自然资源局南海分局就本院向其发出的（2020）粤06执异216号调查取证函出具《佛山市自然资源局南海分局关于（2020）粤06执异216号调查取证函的复函》，函复如下：涉案车位经查佛山市不动产登记管理系统，查到该不动产的确权登记信息，权利人为万帮公司，未办理相关的产权登记及合同备案记录。于2018年5月11日至2021年5月10日被佛山市中级人民法院查封，没有查到有抵押情况的相关信息。同日，佛山市自然资源局出具《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，记载涉案车位的不动产单元号为****************************，于2014年3月22日进行权利登记，权利人为万帮公司。 本院认为，本案的争议焦点为柯樑对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”柯樑对涉案车位主张享有足以排除强制执行的民事权益，应从该主张是否符合上述关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定予以判断。具体分析如下： 一、关于签订合法有效的书面买卖合同。虽然柯樑在听证会上陈述其于2005年10月向万帮公司购买涉案车位，并签订了认购书，但其只向本院提交了其与万帮公司于2014年3月22日签订的《广东省商品房买卖合同》，故应认定双方是于该日签订书面的商品房买卖合同。该合同是双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。本院对涉案车位采取查封措施的时间为2015年5月14日，由此可知，柯樑在本院采取查封措施之前已与万帮公司签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于合法占有。上述《广东省商品房买卖合同》约定万帮公司应当在2014年3月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人柯樑使用。事实上，柯樑提交的广东南海农村商业银行股份有限公司于2020年8月24日出具的其账户银行流水，显示其曾于2013年通过委托该行代收方式向名雅物业公司支付物业管理费；名雅物业公司以物业管理公司身份出具的《证明》和车库分摊费和车库管理费流水，证明2005年10月29日至2013年12月期间涉案车位的物业管理费由柯樑通过委托银行扣费方式支付，2014年1月之后的车位管理费由柯樑通过现金方式支付。上述证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明柯樑在签订《广东省商品房买卖合同》之前已占有使用涉案车位，即柯樑在本院查封之前已实际合法占有涉案车位。 三、关于支付价款。《广东省商品房买卖合同》约定柯樑于2014年3月22日一次性向万帮公司支付80960元。柯樑向本院提交了万帮公司于2014年4月16日就涉案车位出具的金额为80960元的《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》，证明其已支付全部价款。万帮公司向柯樑出具发票的事实，结合上述柯樑向名雅物业公司支付涉案车位管理费的事实，可认定其已按照合同约定支付涉案车位的全部价款。 四、关于未办理过户登记原因。《广东省商品房买卖合同》的签订时间为2014年3月22日，而涉案车位被本院查封的时间为2015年5月14日，在该期间内柯樑未办理过户登记尚属合理期限。即涉案车位至今未办理过户登记手续的原因不可归责于柯樑，其主观不存在过错。 综合上述事实分析，柯樑举证的证据证明其主张符合《异议复议规定》第二十八条规定的法定情形，故可认定其对涉案车位享有足以排除强制执行的实体权利，依法应中止对涉案车位的执行。本执行异议裁定发生法律效力后，应依法解除对涉案车位的查封。欧凯以涉案车位已办理抵押登记的事由对柯樑的主张提出抗辩意见，但其主张的事实与国土部门反馈涉案车位未办理抵押登记的事实不符，故其该抗辩事由本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《异议复议规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下的佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园1#车库（17-20座）28号汽车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  伍倩桃 书记员  赵芊