天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1963号原告（反诉被告）：李涛，男，1979年7月28日出生，汉族，住天津市红桥区。被告（反诉被告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。原告（反诉被告）李涛与被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司（以下直称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付保证金10000元，装修费11500元，线缆差价2712.5元，内装费18000元，电表1450元，水表230元，联通调试费330元，首月保安保洁费400元，排烟设备费5000元，收银系统1740元，2名员工三个月工资27000元（延迟开业，支付每人每月4500元）返还2019年7月至12月期间租金70000元；2.案件受理由被告负担。事实和理由：2019年6月25日原告与被告就涉案商铺签订租赁合同，约定由原告承租用于经营餐饮。期限2019年7月1日至2020年6月30日，约定于6月26日前交付商铺。合同约定租金为保底租金加提成租金，即保底租金10000元，抽成租金为营业额的16%，二者从其高者。同日签署补充协议，约定原告享有开业活动，优先免费参与权等八项特权。合同签订后，原告如约支付一个月租金及保证金、基础装修费用等。但在实际履行过程中，被告存在以下行为，包括交付商铺迟延至10月1日，项目推广书中宣传与实际推广不符，八项特权均未实现，商铺面积过小，无法办理卫生许可证，导致无法堂食和经营外卖。未经原告同意擅自向不特定消费者发放优惠券，并强迫原告按此超低价格与消费者交易等。原告认为，被告上述行为已严重损害原告合法权益，给原告造成重大经济损失，基于被告欺诈行为签订的合同严重违背等价有偿、诚实信用原则，无法实现合同目的，故依法应当予以解除，同时被告应当依法赔偿给原告造成的经济损失。方街公司辩称，对于合同签订及原告主张的各项数额均无异议，同意解除合同，但不同意原告的诉讼。1.对于交付时间不予认可，实际是8月21日交付而非10月1日，合同对于交付具体时间只是预估，在租赁合同第3.2条也约定如未能按期交付，租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任；2.对于项目推广书情况属实，但是已经写明为示意图，并且也进行了部分宣传，如在商场主入口门头、哈尔滨道次路口门头和山西路的夜间通道进行了门口宣传，商场内通道网红墙以及活动及其他没有体现的宣传；3.被告进行了人偶游行、国庆7天歌手的口播广告、原告的宣传片在大屏播放、十一期间请了“十三姨吃天津”抖音广告、微信公众号免费为原告推广、山西路夜间通道路口免费灯箱广告及后续的各项活动；4.签订合同时原告知晓租赁面积，并且支付相应面积对价的租金，大小与被告无关。5.2019年7-12月租金已经顺延到10月1日至3月31日，该期间原告实际使用房屋，不同意退还；6.原告解除合同属于违约方，不同意退还保证金；7.装修损失是原告自己经营使用，与被告无关；8.对于其他费用也是原告经营使用的购置费，原告可以自行将水表、电表收回，收银机已经收回，调试费我方是代收后给联通公司。保安保洁费由第三方提供，平摊该费用，9月18日原告取得食品摊贩备案证明才具备经营资质，不同意承担员工工资。宣传是意向品牌，合同没有约定开业率，也没有保证开业率。线缆差价和内装费是原告自行订制，与装修公司协商，排烟设备与被告无关。第二次开庭时又表示不同意解除合同。方街公司向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2019年11月至12月租金的违约金228781元，2020年1-3月违约金118726元，4-6月违约金58029元；2.判令原告支付2019年11月至2020年5月期间保安保洁款2800元；3.判令原告支付2019年10月至2020年5月期间垃圾清运费1680元；4.判令原告支付迟到违约金赔偿金19200元；5.判令原告支付2019年11月至2020年6月期间租金80000元；6.反诉费由原告负担。事实和理由：双方为租赁关系，合同约定租金三个月一交，但原告仅交纳首期一个月租金10000元，之后未再交纳。原告还应支付保安保洁和垃圾清运费和存在迟到早退的问题。李涛对方街公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。确实只缴纳了一个月租金，感觉继续经营有风险想撤场。但被告不同意并许诺减免租金，为了给被告捧场，原告继续在此经营，直到发生疫情，原告停止经营，直到起诉要求解除合同，原告认为提起诉状之日就视为解除。对于腾房，6月5日开庭时即表示同意腾房，但之后被告没有主动和我联系，故至今没有解决。对于解除之后的租金和使用费，合同约定如果未逾期交租被告即有权解除。但从去年11月至今被告一直没有主张过权利，说明被告认可免房租。合同4.2条约定交纳租金包含物业费，故保安保洁和垃圾清运属于物业服务范围，不同意再次支付。另外2.3月处于疫情期间，不存在保安保洁和垃圾清运问题；对于迟到违约金，迟到违约与实际情况不符，双方为租赁关系，原告是独立经营的个体，且处罚依据未下发原告，原告也未同意接受。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。2019年6月25日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁涉案房屋用于经营炸串，面积22平米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2020年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日暂定2019年7月1日。租金每月保底10000元，抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金1万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米每日支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。被告提交入场前需缴费明细及微信截图，证明上述费用明细发给原告并按此实际履行。原告依据该明细交纳了相关费用，包括基础装修费、首月保安保洁费、水电表费等。2020年6月5日本院第一次庭审时，经询原告表示要求解除合同，并认可未将商铺返还被告，经询，被告表示同意解除合同，但原告应承担相应的违约责任，并同意收回商铺，庭下自行办理交接。至7月31日再次开庭时，经询双方均未办理商铺交接手续，原告表示系被告一直没有给通知故未办理，被告也以符合经营条件为由，不再同意解除合同，也不同意退还租金。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为原告是否有权解除合同，原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由，现原告擅自解约属于违约方，应承担相应的违约责任。原告作为承租人，在其不同意继续使用的情况下，判令继续履行合同将造成资源的浪费，即使原告违约，也应当准予解除，且解除为形成权，被告已经明确同意过解除合同，即发生法律效力，对于被告反悔不同意解除不予确认。原告交纳的首月租金已经使用完毕，现要求退还无事实依据，对于保证金1万元，因原告属于违约方，依照合同约定不应予以退还，原告该项请求不予支持。对于基础和内装的装修损失、线缆差价、排烟设备，均因系由原告自身经营使用，作为违约方无权主张赔偿相关损失。对于其他各项费用亦属于应由其自行负担的费用，且在合同中已经对迟延开业作出约定，被告不承担违约责任，现要求被告支付不能成立，不予支持。反诉请求中，对于租金，双方已经就解除达成一致意见，经本院释明，为减少损失双方均应尽快办理交接手续，但双方均不主动，导致损失的扩大，双方应共同分担相应的损失，考虑自2020年2月后疫情影响，本院酌定2020年11月1日至2020年1月31日期间租金3万元，由原告自行负担，自2020年2月1日至2020年6月30日期间由双方各负担50%，原告应支付被告该期间的租金和使用费共5.5万元。对于逾期交租违约金，合同约定支付首期三个月租金，但原告只交纳了一个月的，被告并未提出异议，应视为双方变更了交付方式和期限，综合考虑双方履约情况、疫情影响，对于被告主张的逾期交租违约金的请求，不予支持。对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与被告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当，原告要求返还不能成立，但考虑2-3月份及之后因疫情原告一直未开业经营，该期间不应再由原告负担保安和保洁及垃圾清运，该期间费用不予支持。对于迟到违约金系被告单方意思表示，且双方并非行政管理关系，主张该违约金无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、驳回李涛全部诉讼请求；二、本判决生效之日起十日内，李涛给付天津方街商业管理有限公司下列费用：2019年11月至2020年1月保安保洁款1200元、2019年10月至2020年1月垃圾清运费840元、2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金5.5万元；三、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072.5元，由李涛负担，反诉费4446元，由天津方街商业管理有限公司负担3833元，由李涛负担613元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  殷红方二〇二〇年九月四日书记员  梁 辰附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。