广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2600号 上诉人(原审原告)：桂林市丰源酒店，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路**，统一社会信用代码：914503021988718553。 法定代表人：陈东生，该酒店总经理。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：桂林市桂林人集团发展有限公司，，住所地：广西壮族自治区桂林市机场路南侧临桂镇鲁山生活区统一社会信用代码：914503227420649001。 法定代表人：申甲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市桂林米粉大王有限责任公司，，住所地：广西壮族自治区桂林市榕荫路**统一社会信用代码：91450300198895566M。 法定代表人：申甲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市味香馆饮业有限公司，，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区正阳步行街****统一社会信用代码：9145030069763685X3。 法定代表人：申甲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 上诉人桂林市丰源酒店、桂林市桂林人集团发展有限公司因与被上诉人桂林市桂林米粉大王有限责任公司、桂林市味香馆饮业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林市丰源酒店委托诉讼代理人程进宝，上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司、被上诉人桂林市桂林米粉大王有限责任公司、被上诉人桂林市味香馆饮业有限公司共同委托诉讼代理人莫雅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林市丰源酒店上诉请求：一、依法撤销一审判决第四项、第八项；二、依法判决被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司向上诉人支付拖欠租金390000元，垃圾和排污物业费、环保检测费及物业管理费14000元、水电费706元（暂计至2020年3月31日，最终应计算至将租赁房屋实际退还之日）：三、依法维持一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；四、依法判令一、二审案件受理费、保全费等相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决有关“被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司自2019年1月1日起应向上诉人支付的租金标准为25000元”的认定，事实不清、证据不足，判决结果错误。一、上诉人与被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司有关租金标准的约定符合双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司并未按约定的期限向上诉人支付拖欠的72071元款项，上诉人只能按照每月55000元的标准向被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司收取租金。二、因被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司未能在约定的期限内向上诉人支付拖欠的72071元，依据约定，有关每月租金由55000元变更为25000元的条款尚未生效。因此，有关25000元租金标准就不能作为判案依据。三、一审判决第四项直接将租金标准由每月55000元“视为”为25000元的结果，没有事实与法律依据，是错误的。被上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司因长期拖欠上诉人的巨额租金的事实双方均无异议，也得到了一审判决的认定。但是，上诉人在向被上诉人催款过程中，何时催款、每次催款多少元，均是上诉人的权利。没有哪一法律规定，只要在催款时的款项数额少于实际欠款的金额，就视为上诉人与被上诉人对租金标准的变更达成了新的合意。综上，一审判决第四项、第八项事实不清、证据不足、没有法律依据，导致判决结果错误。恳请二审法院依法支持上诉人的所有上诉请求。 上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项关于将履约保证金100000元判归桂林市丰源酒店所有的判决内容；依法改判将履约保证金100000元用于冲抵上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司应付给被上诉人桂林市丰源酒店的其他费用；2、一审诉讼费用的大部分、二审诉讼费用的全部由被上诉人桂林市丰源酒店承担。事实和理由：一、1、双方2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》以及2013年5月2日、2017年12月18日签订的两份《补充协议》，的确有关于履约保证金100000元的约定。但是合同及补充协议并没有约定该履约保证金的性质。《担保法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”在双方没有对履约保证金的性质做出约定的情况下，不能将其认定为定金，只能认定为押金，不能适用定金罚则，即，上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司违约的情况下，履约保证金不能直接归被上诉人桂林市丰源酒店所有。2、租赁合同中的履约保证金是担保承租人按租赁合同履约的单方担保。在法律性质上，该履约保证金相当于质押物。既然是一种金钱质押，是用于担保出租人（被上诉人）的债权实现的，就应当用于冲抵承租人（上诉人）的债务，而不是作为定金按定金罚则直接被出租人罚没。3、本案的履约保证金完全不同于定金。二、一审判决书对案件受理费的承担比例分配，适用法律错误。不应当判决一审原告和三个一审被告作为四个当事人来均摊案件受理费、保全费等。综上，请求人民法院依法作出公正判决，支持上诉人的上诉请求。 上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司、被上诉人桂林市桂林米粉大王有限责任公司、被上诉人桂林市味香馆饮业有限公司辩称，一、一审判决驳回上诉人桂林市丰源酒店要求支付租金390000元的诉讼请求是正确的。二、双方签订三份补充协议，以书面事实对租赁合同部分条款进行了变更，在履行过程中又以行为方式对2018年补充协议约定的付款期限进行了变更，并确认了月租金25000元的效力。三、当事人基于意思自治、不违反法律法规的合同变更应依法认定其效力。四、履约保证金100000元应用于场地欠付费用。五、一审判决对案件受理费的承担不当。 上诉人桂林市丰源酒店辩称，根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，对十万元的性质及处理做了明确约定，一审判决保证金不退是正确的。 上诉人桂林市丰源酒店向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告桂林人集团于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》、2013年5月2日签订的《补充协议》及解除原告与三被告于2017年12月18日签订的《补充协议》、2019年3月22日签订的《补充协议》；2.被告桂林人集团将所租赁的房屋（包含装修装饰、设施设备）无偿交还给原告；3.被告桂林人集团支付给原告的履约保证金100000元归原告所有；4.被告桂林人集团向原告支付拖欠租金165000元及物业费21000元、水电费9723元（暂计至2019年11月5日，最终应计算至被告将租赁房屋实际退还给原告之日）；5.被告桂林人集团向原告支付逾期付款违约金4546元（按拖欠费用的年利率24%，暂计至2019年11月5日，最终应计算至被告将拖欠费用全部实际支付给原告之日）；6.被告桂林人集团支付原告因主张权利所支付的律师代理费用14012元（若今后发生二审、执行等程序，律师费用另计）；7.被告米粉大王、味香馆饮业对被告桂林人集团所欠原告的以上债务承担无限连带保证责任。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告桂林人集团于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》、2013年5月2日签订的《补充协议》及解除原告与三被告于2017年12月18日签订的《补充协议》、2019年3月22日签订的《补充协议》；2.被告桂林人集团将所租赁的房屋（包含装修装饰、设施设备）无偿交还给原告；3.被告桂林人集团支付给原告的履约保证金100000元归原告所有；4.被告桂林人集团向原告支付拖欠租金390000元及垃圾和排污物业费、环保检测费、物业管理费14000元、水电费706元（暂计至2020年3月31日，最终应计算至被告将租赁房屋实际退还给原告之日）；5.被告桂林人集团向原告支付逾期付款违约金90076.16元（按拖欠费用的年利率24%，暂计至2020年3月31日，最终应计算至被告将拖欠费用全部实际支付给原告之日）；6.被告桂林人集团支付原告因主张权利所支付的律师代理费用26791元（若今后发生二审、执行等程序，律师费用另计）；7.被告米粉大王、味香馆饮业对被告桂林人集团所欠原告的以上债务承担无限连带保证责任。 一审法院认定事实：2013年4月26日，原告桂林市丰源酒店作为甲方与被告桂林人集团作为乙方签订《房屋租赁合同》载明（节录）：“一、甲方自愿将坐落在桂林市秀峰区中山中路26号（原268号）桂林市丰源酒店二楼整层楼及后院一楼原冷库、车库房的二、三楼共三处酒店的附属房屋出租给乙方作经营餐饮使用。二、租赁期限：五年。即自2013年5月1日起至2018年4月30日止。三、房屋租金：月租金为人民币陆万元整（￥60000元）。从第三年起，每年房屋租金递增3%。租赁期间，乙方不得以任何理由提出减免租金的要求。甲方也不得擅自提高租金标准。四、乙方应在签订本合同时向甲方交付履约保证金人民币壹拾万元整（￥100000元）。合同期满，乙方结清应付甲方的所有费用且无违约行为，履约保证金由甲方全部退给乙方（不计利息）。若乙方违约（指未按约定支付租金及其它乙方应支付的费用；未按约定将房屋交还甲方；......），则履约保证金归甲方所有，甲方无须退还乙方。......十四、乙方应在每月30日前付清下月租金，租金支付方式：银行转账或现金支付（甲方开户银行：交行五美支行，账号45×××40）。每月25日结算付清当月水、电费及本合同约定的各种费用，支付方式：现金支付。若乙方逾期支付上述费用，每逾期1天，甲方则按乙方欠费总金额的3%的标准收取违约金，逾期超过15天甲方有权单方面终止本合同，甲方收取乙方的履约保证金不予退还。同时乙方应当继续支付所欠费用，并承担一切经济损失（含甲方为主张权利而发生的委托律师的费用）。十五、本合同有效期内，若出现本合同中约定的甲方可以单方面终止本合同的情形且甲方决定终止本合同时，甲方将书面通知（或在桂林晚报上刊登通知）乙方，乙方应在甲方通知的时限内无条件将所租房屋完好状态交还甲方，并自愿放弃向甲方提出任何经济补偿要求（包括装修装饰等费用）。如乙方逾期交还所租房屋，视为自动放弃所租房屋中的所有物品的所有权，甲方有权单方面如期收回所租房屋。......”同年5月2日，双方签订《补充协议》约定（节录）：“一、乙方在承租期间须承担：1、垃圾和排污费2300元／月；2、环保监测费200元／月；3、物业管理费2400元／月，从第三年起每年递增3%。上述费用乙方应在每月的25日前交付给甲方（如政府有关部门调整上述相关收费标准，乙方承担的费用也应相应调整）。若逾期，乙方违约，甲方则按乙方欠费总金额的3%的标准收取违约金，逾期超过15天，甲方有权单方面终止甲乙双方于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》，甲方收取乙方的履约保证金不予退还。同时乙方应当继续支付所欠费用，并承担一切经济损失（含甲方为主张权利而发生的委托律师的费用）。......三、为尽量控制污物排放，甲方每季度请环卫部门清理隔油池（化粪池）一次，所需费用乙方承担80%。乙方应在甲方送达清理费用通知后3日内向甲方支付费用，若逾期，乙方违约，甲方则按乙方欠费总金额的3%的标准收取违约金，逾期超过15天甲方有权单方面终止甲乙双方于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》，甲方收取乙方的履约保证金不予退还。同时乙方应当继续支付所欠费用，并承担一切经济损失（含甲方为主张权利而发生的委托律师的费用）。......” 2017年12月18日，原告桂林市丰源酒店作为甲方与被告桂林人集团作为乙方，被告米粉大王、味香馆饮业作为丙方，就2013年4月26日甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及2013年5月2日签订的《补充协议》中有关房租、租期、水电费、垃圾和排污费、环保检测费、附属房屋物业管理费的调整等达成《补充协议》，约定（节录）：“一、租赁期限：租期五年，至2022年12月31日止。在签订本补充协议之前，乙方已经对甲方出租房屋的现状进行了确认，确认租赁房屋符合国家相关标准，自愿承租甲方出租的房屋。二、房屋租金：租金调整为：人民币伍万伍仟元整(￥55000.00）。调整后的租金标准从2018年1月1日起执行，因乙方升级改造装修等原因，乙方从2018年2月开始按照调整后的租金标准向甲方缴纳租金。乙方应当在本补充协议签订之日起3日内将2017年12月31日前欠甲方所有租金、水电费(不含违约金和滞纳金)全额付清，否则本补充协议无效。乙方应当在每月的最后一日前向甲方交付下月的租金。租赁期间，乙方不得以任何理由提出减免租金的要求。甲方也不得擅自提高租金标准。三、乙方原交付履约保证金：人民币壹拾万元整(￥100000.00）不变。合同期满，乙方结清应付甲方的所有费用且无违约行为，履约保证金由甲方全部退给乙方(不计利息)。若乙方违约(指未按约定支付租金及其它乙方应支付的费用；未按约定将房屋交还甲方；......),则履约保证金归甲方所有，甲方无须退还乙方。......五、乙方在承租期间须承担如下其它费用：1、垃圾和排污费1300元/月；2、环保检测费200元/月；3、附属房屋物业管理费5500元/月。乙方应在每月的最后一日前向甲方交付下月的上述费用。4、乙方按实际用水、用电量向甲方交纳水、电费。其用水、用电量的计算：水费按水表实际使用度数加损耗分摊度数，水费计价按供水部门当月的计价标准执行(如政府有关部门调整上述相关收费标准，乙方承担的费用也应相应调整);电费按电表实际使用度数加损耗分摊度数，电费计价按供电部门当月的计价(含变压器维护费)的标准执行(如政府有关部门调整上述相关收费标准，乙方承担的费用也应相应调整)。乙方不得拖欠水、电费，如拖欠甲方的水、电费超过5天，甲方有权在不通知乙方的情况下，自主停止租赁房屋的供水、供电，乙方自愿承担所造成的全部经济损失。水电费乙方应当在每月的30日前向甲方交付上月15日至当月14日期间实际发生的费用若逾期，乙方违约，甲方则按乙方欠费总金额的3%的标准收取违约金，逾期超过15天，甲方有权单方面终止甲乙方于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》及相应的补充协议，甲方收取乙方的履约保证金不予退还。同时乙方应当继续支付所欠费用并承担一切经济损失(含甲方为主张权利而发生的委托律师的费用)。六、《房屋租赁合同》及相应的补充协议自然终止或甲乙双方中任一方中途提出终止《房屋租赁合同》及相应的补充协议的，乙方应在《房屋租赁合同》及相应的补充协议终止之日起3日内将房屋内所有设施设备和装饰装修物品保持完好无损的交还甲方。乙方自愿放弃向甲方提出任何(包括但不限于乙方的设施设备和装饰装修物品费用等)经济补偿要求。如乙方逾期办理交房手续，视为乙方自动放弃所租房屋中的所有设施设备和装饰装修物品的所有权，甲方有权单方面如期收回所租房屋并自由处置租赁房屋中的遗留物品。七、丙方已经完全知晓甲乙双方租赁房屋涉及的所有事宜，并自愿对甲、乙双方在2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》及所有补充协议中所承担的所有义务提供无限连带担保责任，保证责任包含但不限于：乙方拖欠的租金、水电费、垃圾和排污费、环保检测费、附属房屋物业管理费、逾期付款违约金以及因甲方主张权利而支付的律师代理费、诉讼费、保全费等各项费用。......” 2019年3月22日，原告桂林市丰源酒店作为甲方与被告桂林人集团作为乙方，被告米粉大王、味香馆饮业作为丙方，就2013年4月26日甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及2017年12月18日签订的《补充协议》中有关房租的调整等事宜，再次达成《补充协议》，约定（节录）：“一、甲方同意调整乙方部分租金。即：从2019年1月1日起至2022年12月31日止，乙方每月应向甲方缴纳租金为：人民币贰万伍仟元整(￥25000.00元),物业管理费为：人民币伍仟伍佰元整(￥5500.00元),垃圾费为：人民币壹仟叁佰元整(￥1300.00元),环境监测费为：人民币贰佰元整(￥200.00元),共计人民币叁万贰仟元整(￥32000.00元)。原2013年4月26日签定的《房屋租赁合同》及2017年12月18日签定的《补充协议》其他条款不变。本补充协议生效后至2022年12月31日止，乙方不得以任何理由再次向甲方提出调整(降低)租金标准的要求。否则，视同乙方主动自愿单方解除与甲方2013年4月26日签定的《房屋租赁合同》、2017年12月18日签定的《补充协议》及本补充协议，乙方应承担相应的法律责任，乙方自愿自2019年1月1日起至实际终止或解除双方的租赁法律关系之日止，仍按月租金伍万伍仟元整(￥55000.00元)的租金标准向甲方补充支付租金(即扣除已经支付的租金后应付的租金部分)。二、乙方保证：自本补充协议签定之日起3个工作日内将本补充协议签定之日前拖欠甲方的所有费用结清，即：2月份房租人民币贰万伍仟元整(￥25000.00),2月份物业管理费、垃圾和环境监测费人民币柒仟元整(￥7000.00)，2月份水电费人民币捌仟零柒拾壹元整(￥8071.00元);3月份租金人民币贰万伍仟元整(￥25000.00），3月份物业管理费、垃圾和环境监测费人民币柒仟元整(￥7000.00),乙方拖欠甲方各项费用共计人民币柒万贰仟零柒拾壹元整￥72071.00元(上述费用未包含履约违约金及利息)。乙方并保证在租赁场地内的持续正常经营。乙方如逾期结清上述拖欠费用，则本补充协议第一条约定无效，乙方自愿仍按照2017年12月18日甲乙丙三方签定的《补充协议》中每月人民币伍万伍仟元整(￥55000.00元)的租金标准向甲方支付租金，同时乙方必须向甲方支付拖欠的租金及违约金，并承担一切经济损失(包含但不限于甲方为主张权利而发生的律师代理费、甲方预期可得租金等)。三、乙方应在每月25日前付清下月租金，每月5日前付清上月水电费以及2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》和2017年12月18日签定的《补充协议》中约定的垃圾和排污费、环保检测费和物业管理费等各种费用。乙方不得以任何理由拖欠甲方的上述费用，若逾期，甲方则每天按未付金额年息24%的标准向乙方收取逾期付款违约金，逾期超过15日的，则乙方自愿仍按照2017年12月18日甲乙丙三方签定的《补充协议》中每月人民币伍万伍仟元整(￥55000.00元)的租金标准向甲方支付租金及逾期付款违约金。同时乙方应当继续支付所欠费用，并承担一切经济损失(含甲方为主张权利而发生的委托律师的费用以及甲方逾期可得租金等)。四、丙方对本补充协议的约定内容已经充分了解，并自愿为乙方向甲方履行支付租金、违约金、水电费、垃圾和排污费、环保检测费和物业管理费、可能发生的律师费以及乙方应向甲方支付的所有款项的义务承担无限连带保证责任。......六、本补充协议自甲乙丙三方签字盖章并由乙方在约定的期限内向甲方支付了所有拖欠的款项人民币柒万贰仟零柒拾壹元整￥72071.00元之日起生效。” 另查明，自2019年3月22日《补充协议》签订后，原告桂林市丰源酒店财务部向被告桂林人集团下发《缴费通知书》，催收涉案房租（每月25000元）、物业费（每月7000元）、水电费（按实际使用情况收取）。被告桂林人集团分别于2019年2月13日支付2019年1月份水电费8291元、2019年2月25日支付2019年1月份房租25000元和物业费7000元；2019年3月6日支付2019年2月份水电费8071元、2019年4月9日支付2019年2月、3月份房租50000元和物业费14000元、2019年4月17日支付2019年3月份水电费5634元；2019年5月9日支付2019年4月份房租25000元和物业费7000元、2019年5月11日支付2019年4月份水电费5871元；2019年6月5日支付2019年5月份水电费8198元、2019年7月21日支付2019年5月份房租25000元和物业费7000元；2019年7月8日支付2019年6月份水电费14164元、2019年8月19日支付2019年6月份房租25000元和物业费7000元；2019年8月10日支付2019年7月份水电费18188元、2019年10月15日支付2019年7月份房租25000元和物业费7000元；2019年9月9日支付2019年8月份水电费19597元、2019年10月23日支付2019年8月份房租25000元和物业费7000元；2019年10月15日支付2019年9月份水电费10441元、2019年12月2日支付2019年9月份房租25000元和物业费7000元；2019年11月8日支付2019年10月份水电费9723元、2019年12月2日支付2019年10月份房租25000元和物业费7000元；2019年12月7日支付2019年11月份水电费2343元、2019年12月2日支付2019年11月份房租25000元和物业费7000元；2020年1月13日支付2019年12月份水电费7803元、2019年12月28日支付2019年12月份房租25000元和物业费7000元；2020年3月6日支付2020年1月份水电费8882元、2020年1月15日支付2020年1月份房租25000元和物业费7000元；2020年3月28日支付2020年2月份水电费1294元。原告收款后均出具了相应的收款收据和增值税普通发票。 2019年11月19日，因被告桂林人集团拖欠房租、物业费、水电费等，原告诉至一审法院，提出如上诉请。 另查明，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，原告桂林市丰源酒店同意免除被告桂林人集团2020年2月、3月房屋租金。 再查明，原告桂林市丰源酒店为本案共计支付律师代理费26791元。 一审法院认为，本案的争议焦点为:一、原告与被告桂林人集团签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》,以及原告与被告桂林人集团、米粉大王、味香馆饮业签订的《补充协议》等四份合同是否予以解除;二、被告桂林人集团所交的履约保证金应否退还;三、自2019年1月起被告桂林人集团应支付给原告的房租标准；四、三被告是否应支付逾期支付房租及相关费用的违约金及损失。关于争议焦点一，原、被告在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同以及三份补充协议,均符合国家法律规定是合法有效的,双方均应按照协议约定履行。被告桂林人集团在2019年3月22日《补充协议》签订后，未按照约定时间付清该补充协议签订之日前所拖欠原告的费用72071元，之后亦未能每月按照约定时间支付房租、物业费、水电费，其中拖欠2019年7月、8月、9月、10月、11月房租的时间分别长达112天、90天、99天、68天、38天。根据双方“逾期超过15天甲方有权单方面终止本合同”的约定，现被告多次逾期支付租金已超过合同约定的15天,故原告请求按约解除双方签订的房屋租赁合同及三份补充协议,有事实和法律依据,一审法院予以支持。本案起诉状副本送达之日即2020年1月7日为合同解除之日，被告桂林人集团应将所租赁的房屋(含已形成附合的房屋装修装饰、设施设备）交还给原告。关于争议焦点二，如前所述，被告桂林人集团未能依约支付房租、物业费、水电费，已构成违约，按照合同约定：“若乙方违约(指未按约定支付租金及其它乙方应支付的费用；未按约定将房屋交还甲方；......),则履约保证金归甲方所有，甲方无须退还乙方。”，故原告诉请被告桂林人集团支付的履约保证金100000元归原告所有，一审法院予以支持。关于争议焦点三，虽然在2019年3月22日《补充协议》中有被告桂林人集团如逾期结清之前的拖欠费用72071元以及逾期支付房租、垃圾和排污费、环保检测费和物业管理费等各种费用超过15日的，仍按照2017年12月18日《补充协议》中每月55000元的租金标准支付租金的约定，但在被告桂林人集团于2019年4月9日逾期9天结清之前的拖欠费用以及之后屡次逾期支付房租和物业管理费等各种费用之后，原告仍然每月以25000元的标准催缴和收取租金，因此，应视为原告以明示的意思表示对涉案房屋租金标准的变更与被告桂林人集团达成合意。故原告诉请被告桂林人集团向其支付2019年1月至2020年1月租金390000元，一审法院不予支持。关于争议焦点四，按2017年12月18日《补充协议》约定的支付租金、物业管理费和水电费时间,被告桂林人集团拖欠的天数为1.2018年12月31日应支付租金和物业费32000元,2019年2月25日实缴,按欠费总金额3%的标准计算,违约金为960元;2019年1月30日应支付水电费8291元,2019年2月13日实缴,按欠费总金额3%的标准计算,违约金为248.73元;2.2019年1月31日应支付租金和物业费32000元,2019年4月9日实缴,按欠费总金额3%的标准计算,违约金为960元;2019年2月28日应支付水电费8071元,2019年3月6日实缴,按欠费总金额3%的标准计算,违约金为242.13元;3.2019年2月28日应支付租金和物业费32000元,2019年4月9日实缴,按欠费总金额3%的标准计算,违约金为960元。按2019年3月22日《补充协议》约定的支付租金、物业管理费和水电费时间,被告桂林人集团拖欠的天数为1.2019年3月25日应支付租金和物业费32000元,2019年5月9日实缴,应支付违约金天数为45天,按年息24%的标准计算,违约金为960元;2019年4月5日应支付水电费5634元,2019年4月17日实缴,应支付违约金天数为12天,按年息24%的标准计算,违约金为45.07元；2.2019年4月25日应支付租金和物业费32000元,2019年7月21日实缴,应支付违约金天数为87天,按年息24%的标准计算,违约金为1856元;2019年5月5日应支付水电费5871元,2019年5月11日实缴,应支付违约金天数为6天,按年息24%的标准计算,违约金为23.48元；3.2019年5月25日应支付租金和物业费32000元,2019年8月19日实缴,应支付违约金天数为86天,按年息24%的标准计算,违约金为1834.67元;4.2019年6月25日应支付租金和物业费32000元,2019年10月15日实缴,应支付违约金天数为112天,按年息24%的标准计算,违约金为2389.33元;2019年7月5日应支付水电费14164元,2019年7月8日实缴,应支付违约金天数为3天,按年息24%的标准计算,违约金为28.33元；5.2019年7月25日应支付租金和物业费32000元,2019年10月23日实缴,应支付违约金天数为90天,按年息24%的标准计算,违约金为1920元;2019年8月5日应支付水电费18188元,2019年8月10日实缴,应支付违约金天数为5天,按年息24%的标准计算,违约金为60.63元；6.2019年8月25日应支付租金和物业费32000元,2019年12月2日实缴,应支付违约金天数为99天,按年息24%的标准计算,违约金为2112元;2019年9月5日应支付水电费19597元,2019年9月9日实缴,应支付违约金天数为4天,按年息24%的标准计算,违约金为52.26元；7.2019年9月25日应支付租金和物业费32000元,2019年12月2日实缴,应支付违约金天数为68天,按年息24%的标准计算,违约金为1450.67元;2019年10月5日应支付水电费10441元,2019年10月15日实缴,应支付违约金天数为10天,按年息24%的标准计算,违约金为69.61元；8.2019年10月25日应支付租金和物业费32000元,2019年12月2日实缴,应支付违约金天数为38天,按年息24%的标准计算,违约金为810.67元;2019年11月5日应支付水电费9723元,2019年11月8日实缴,应支付违约金天数为3天,按年息24%的标准计算,违约金为19.45元；9.2019年11月25日应支付租金和物业费32000元,2019年12月28日实缴,应支付违约金天数为33天,按年息24%的标准计算,违约金为704元;2019年12月5日应支付水电费2343元,2019年12月7日实缴,应支付违约金天数为2天,按年息24%的标准计算,违约金为3.12元；10.2019年12月25日应支付租金和物业费32000元,2020年1月15日实缴,应支付违约金天数为21天,按年息24%的标准计算,违约金为448元;2020年1月5日应支付水电费7803元,2020年1月13日实缴,应支付违约金天数为8天,按年息24%的标准计算,违约金为41.62元，11.2020年1月25日应支付物业费7000元,截止2020年3月31日应支付违约金天数为66天,按年息24%的标准计算,违约金为308元;2020年2月5日应支付水电费8882元,2020年3月6日实缴,应支付违约金天数为30天,按年息24%的标准计算,违约金为177.64元；12.2020年2月25日应支付物业费7000元,截止2020年3月31日应支付违约金天数为35天,按年息24%的标准计算,违约金为163.33元;2020年3月5日应支付水电费1294元,2020年3月28日实缴,应支付违约金天数为23天,按年息24%的标准计算,违约金为19.84元。以上被告桂林人集团应支付的违约金共计18868.58元。 被告桂林人集团2020年2月以后仍占用涉案房屋，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，原告自愿免除被告桂林人集团2020年2月和3月的房屋租金，故2020年2月和3月的房屋租金不再计算。原告诉请被告支付2020年2月和3月的垃圾和排污物业费、环保检测费、物业管理费14000元、水电费706元及计算至被告将涉案房屋实际退还给原告之日的垃圾和排污物业费、环保检测费、物业管理费、水电费，一审法院予以支持。 原告为实现本案权利支出了律师代理费26791元，因被告桂林人集团逾期支付房租、垃圾和排污物业费、环保检测费、物业管理费、水电费构成违约，按照合同约定该损失应由被告承担。 三被告辩称双方对《补充协议》约定的支付时间在实际履行过程中以行为方式作出了变更的理由不成立，一审法院不予采信。 根据2019年3月22日《补充协议》约定,被告米粉大王、味香馆饮业自愿为被告桂林人集团向原告履行支付租金、违约金、水电费、垃圾和排污费、环保检测费和物业管理费、可能发生的律师费以及应向原告支付的所有款项的义务承担无限连带保证责任,故被告米粉大王、味香馆饮业对被告桂林人集团所欠的上述款项承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、解除原告桂林市丰源酒店与被告桂林市桂林人集团发展有限公司于2013年4月26日签订的《房屋租赁合同》、2013年5月2日签订的《补充协议》，解除原告桂林市丰源酒店与被告桂林市桂林人集团发展有限公司、桂林市桂林米粉大王有限责任公司、桂林市味香馆饮业有限公司于2017年12月18日签订的《补充协议》、2019年3月22日签订的《补充协议》；二、被告桂林市桂林人集团发展有限公司将其承租的房屋（含已形成附合的房屋装修装饰、设施设备）退还给原告桂林市丰源酒店;三、被告桂林市桂林人集团发展有限公司所支付的履约保证金100000元归原告桂林市丰源酒店所有；四、被告桂林市桂林人集团发展有限公司支付原告桂林市丰源酒店垃圾和排污物业费、环保检测费、物业管理费14000元、水电费706元（2020年4月1日之后的房屋占用费、垃圾和排污物业费、环保检测费、物业管理费、水电费按2019年3月22日的《补充协议》约定计算至被告桂林市桂林人集团发展有限公司将涉案房屋实际腾空退还给原告之日）；五、被告桂林市桂林人集团发展有限公司支付原告桂林市丰源酒店逾期付款违约金18868.58元（以上违约金计算至2020年3月31日，2020年4月1日之后违约金计算：以所欠费用为基数，按年利率24%，计算至被告桂林市桂林人集团发展有限公司将涉案房屋实际腾空退还给原告之日止）；六、被告桂林市桂林人集团发展有限公司支付原告桂林市丰源酒店律师代理费用26791元；七、被告桂林市桂林米粉大王有限责任公司、桂林市味香馆饮业有限公司对被告桂林市桂林人集团发展有限公司上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告桂林市丰源酒店的其他诉讼请求。本案案件受理费13193元、保全费2270元，合计15463元（原告桂林市丰源酒店已预交），由原告桂林市丰源酒店负担3865元，被告桂林市桂林人集团发展有限公司、被告桂林市桂林米粉大王有限责任公司、桂林市味香馆饮业有限公司负担11598元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决确定从2019年1月起租金支付标准为25000元/月是否正确；二、一审判决上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司支付的履约保证金100000元归上诉人桂林市丰源酒店所有是否正确。 关于争议焦点一，虽然在2019年3月22日《补充协议》中有上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司如逾期结清之前的拖欠费用及逾期支付房租、垃圾和排污费、环保检测费和物业管理费等各种费用超过15日的，仍按照2017年12月18日《补充协议》中每月55000元的租金标准支付租金的约定，但是在上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司于2019年4月9日逾期结清拖欠费用以及之后屡次逾期支付房租和物业管理费等各种费用之后，上诉人桂林市丰源酒店仍然以每月租金25000元的标准书面催缴和实际收取租金，系当事人在履行合同过程中对租金收取标准变更达成一致意见，故一审判决据此认定租金标准为25000元/月依据充分，本院予以维持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案系房屋租赁合同，按合同约定支付租金是承租人的义务，对于承租人迟延支付租金的行为给出租人造成的损失主要为租金及利息损失。当事人双方签订的《房屋租赁合同》中第四条及第十四条对迟延支付租金等的违约责任作出不同的约定，对同一违约行为作出两种不同的违约金约定，如果严格按照合同约定认定，违约金赔偿数额将远超出租人的实际损失，也违反法律规定。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，合理调整裁量幅度。一审法院既认定履约保证金的性质为违约金，判决100000元履约保证金作为违约金不予退还，又判决上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司支付逾期付款违约金，违约金过分高于违约造成的实际损失，本院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则综合考量对违约金作出调整。故一审判决履约保证金100000元归上诉人桂林市丰源酒店所有依据不足，本院予以纠正。一审法院判决上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司以所欠费用为基数，按年利率24%计付逾期付款违约金至该公司将涉案房屋实际腾空退还之日止符合双方合同约定，且各方对此未提出异议，本院予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，实体判决有瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1893号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1893号民事判决第三项、第八项； 三、驳回上诉人桂林市丰源酒店的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费13193元、保全费2270元，合计15463元（上诉人桂林市丰源酒店已预交）；二审案件受理费7371元（上诉人桂林市丰源酒店已预交），二审案件受理费2300元（上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司已预交），以上合计25134元，由上诉人桂林市丰源酒店承担10134元，上诉人桂林市桂林人集团发展有限公司承担15000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年九月十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉