广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36817号原告：黄建春，男，汉族，1983年4月10日出生，身份证住址四川省营山县，委托诉讼代理人：杨树强，营山县消水法律服务所法律服务工作者。被告：深圳市红日光电有限公司，统一社会信用代码91440300553887406J。法定代表人：杨华进，总经理。委托诉讼代理人：董成刚，XX律师事务所律师。第三人：深圳市怀德股份合作公司，统一社会信用代码914403001924739795。法定代表人：潘灿森，董事长。委托诉讼代理人：叶志新，XX律师事务所律师。原告黄建春诉被告深圳市红日光电有限公司（以下简称“红日公司”）、第三人深圳市怀德股份合作公司（以下简称“怀德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄建春、委托诉讼代理人杨树强、被告委托诉讼代理人董成刚、第三人委托诉讼代理人叶志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是从事物业租赁管理，2017年8月左右被告自称位于福永怀德有房屋出租，系村委物业，租金合理，被告按原合同转租给原告，双方于2017年9月21日签署了《厂房租赁合同》；并移交给原告，原告入驻多家企业经营。其后，2018年4月4日业主深圳市怀德股份合作公司突然向原告发出《告知函》，以被告违反与之签署的合同条款第十五条，不得将租赁房地产全部或部分转租予他人为由，要求原告在一星期内搬离入驻物业。并联合其他行政单位查封了物业水电。至此，原告入驻企业在2018年4月10日前全部搬离了该场地。致使原告与被告的租赁合同无法再实际履行，合同之目无法实现；被告构成了根本性违约，达到法定解除的情形。原告多次联系被告前来处理退款事宜，但被告故意拖延回避，至今没有退款。所以，被告严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵犯，现要求解除与被告的合同，请求：1、解除2017年9月21日原被告签署的《厂房租赁合同》并确认于2018年4月4日解除；2、被告退还合同押金共计90906元；3、被告赔偿中介损失44300元；4、被告支付本案的诉讼费。合计135206元。被告辩称，1、退还押金事项，已经约定由怀德公司退还给原告；2、原告与怀德公司已经构成事实上的租赁关系；3、怀德公司没有退还押金的原因是原告违约并欠缴房租；4、因原告违约，怀德公司已与其解除租赁合同。第三人述称，对原告诉讼请求没有意见，对被告的答辩提出以下回应：第三人只与被告存在租赁关系，并不清楚原、被告之间存在转租的关系，直到2018年3月底，才在整治行动中得知被告的转租行为，并在第一时间作出了解除租赁合同的处理。第三人与原告不存在租赁合同关系，原告通过转账缴纳租金所备注的也是被告的名称，原、被告之间的纠纷与第三人无关，应自行解决，第三人对此没有约定或法定义务责任。经审理查明以下事实：一、2016年5月11日，怀德公司与红日公司签订《厂房租赁合同》。合同约定，甲方（即怀德公司）将位于深圳市××××街道怀德翠岗六区西部物流第七栋厂房第九层西面出租给乙方（即红日公司）使用，该出租厂房产权不全，乙方已清楚甲方厂房产权状况及现状，同意承租，厂房面积2300平方米，租金每月总计39700元（含厂房租金、物管费、电梯使用费、消防系统维护费等），租期从2016年5月15日起至2019年5月14日止，乙方向甲方交付79400元作为租赁保证金，租赁期间乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。二、2017年9月21日，红日公司与原告签订《厂房租赁合同》。合同约定，甲方（即红日公司）将位于深圳市××××街道怀德翠岗六区西部物流第七栋厂房第九层西面出租给乙方（即原告）使用，该出租厂房产权不全，乙方已清楚甲方厂房产权状况及现状，同意承租，厂房面积2300平方米，租金每月总计39700元（含厂房租金、物管费、电梯使用费、消防系统维护费等），乙方向甲方交付79400元作为租赁保证金，租期从2017年10月1日起至2019年5月14日止，因甲方每月需要协助乙方处理，乙方需要每月支付甲方3000元（实际支付2000元）待合同期满后，甲方协助乙方在续签，如续签完成乙方需补支付每月1000元给甲方，租赁期间允许乙方分租予他人，甲方承诺业主方知晓乙方分租。另，在合同尾部有两处备注，一处为打印备注，写明乙方愿意承租甲方宿舍（共五间）；一处为手书备注，内容为“甲方与怀德村委签定的厂房合同与押金单交于乙方代管，乙方不能做任何用途，如遗失一切损失由乙方承担”，手书备注上有红日公司的盖章及原告的捺印。三、原告于2017年9月22日向红日公司交付了厂房押金79400元及宿舍押金11506元。另，原告提交收款收据，证明其支付了中介费47300元。原告承租涉案厂房后，又将厂房分租给了其他商户。四、2018年4月4日，怀德公司向承租涉案房产的各商户发出《告知函》，称红日公司与其就涉案厂房签订了《厂房租赁合同》，因街道集体资产办及公司监事会发现红日公司疑有未按合同如期履行相关责任，违法了合同第十五条——租赁期间，乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人，因此公司将解除与红日公司签订的《厂房租赁合同》，要求各商户在收到告知函一星期内完成搬迁事宜。另，2018年3月，数家行政管理部门因进行散乱污危专项整治工作，对涉案房产的水电进行了查封。五、根据网上银行电子回单显示，部分转入租金的回单均备注了“西部物流红日光电”的内容，怀德公司出具的租金收款收据也均写明缴款人为红日公司。租金支付至2018年2月份。六、涉案房产无有效房产证或建设工程规划许可证。上述事实，有《厂房租赁合同》、《告知函》照片、网上银行电子回单、收款收据等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房产无国土规划部门颁发的合法产权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的其他证明，因此怀德公司与红日公司签订《厂房租赁合同》属于无效合同，红日公司与原告签订的《厂房租赁合同》亦属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告共计向被告红日公司交付了押金90906元，故其要求被告红日公司退还押金90906元的诉请合法有据，本院予以支持。对于原告主张的中介费损失。在原告与红日公司签订的《厂房租赁合同》中写明“该出租厂房产权不全，乙方已清楚甲方厂房产权状况及现状，同意承租”。可见，红日公司已明确告知原告相关产权状况，原告仍签订租赁合同，存在明显过错。在被告红日公司与第三人怀德公司签订的《厂房租赁合同》中也写明“该出租厂房产权不全，乙方已清楚甲方厂房产权状况及现状，同意承租”，而已还约定“租赁期间乙方不得将租赁房地产全部或部分转租予他人”。可见，红日公司对涉案房产的产权状况也是清楚的，而且还约定不得转租。没有证据显示红日公司在将涉案房产转租给原告前已征得怀德公司的同意，转租之后怀德公司也未对该行为予以认可，红日公司也存在明显过错。故本院判定，原告与被告红日公司对合同无效存在同等过错，应各承担50%的责任。原告支付了中介费47300元，故被告应赔偿原告中介费损失23650元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告黄建春与被告深圳市红日光电有限公司2017年9月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市红日光电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建春退还押金90906元；三、被告深圳市红日光电有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建春赔偿中介费23650元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案受理费人民币1502元，由原告承担230元，被告承担1272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇二〇年九月二十二日书记员 黄文轩（兼）书记员 李  桃  艳附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。