北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9101号原告：吴翔，男，1983年7月12日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。被告：冯娜，女，1977年8月6日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：马超(系冯娜配偶)，男，1979年2月4日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。原告吴翔诉被告冯娜房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴翔，被告冯娜的委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴翔向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴翔与冯娜签订的合同编号为100004869673的《北京市房屋租赁合同》；2.判令冯娜向吴翔返还租金及押金124800元；3.判令冯娜向吴翔支付违约金9600元；4.判令冯娜向吴翔支付资金占用使用费1352元；5.判令冯娜向吴翔支付利息，利息以144392元为基数，自起诉之日起按照年利率24%计算至实际履行之日止。事实与理由：2019年12月27日，吴翔与冯娜签订合同编号为100004869673的《北京市房屋租赁合同》，并于当日向冯娜支付租金、押金共124800元，租赁地址位于北京市经济技术开发区荣华北路2号院1号楼5层503室，租赁期为2020年2月29日至2021年2月28日。合同签订后冯娜未按合同约定交付房屋，期间吴翔多次要求冯娜尽快交付，冯娜以诸多理由拖延，并于2020年3月30日通知吴翔另行寻找房屋。吴翔在2020年3月30日至4月5日期间以短信及微信方式向冯娜确认是否继续履行租赁合同，冯娜拒不回复吴翔房屋交付时间，此行为已经构成实质性违约。2020年4月5日至2020年4月11日期间，吴翔通知冯娜不予追究违约责任，希望双方尽快签订解约协议，冯娜既不回复解约协议签订时间，也不退还吴翔已支付的124800元，造成吴翔损失。为维护吴翔合法权益，特诉至本院。冯娜辩称，确实收到了吴翔交纳的租金和押金共计124800元，愿意退还租金和押金，但不应承担违约金、资金占有使用费、利息。因为双方就争议事项一直处于沟通协商当中，因为新冠疫情原因导致房屋不能按时交付，此情况属于不可抗力，并不构成违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月27日，冯娜（房屋出租方、甲方）和吴翔（房屋承租方、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：《租房合同》），约定冯娜将坐落于北京市北京经济技术开发区荣华北路2号院1号楼5层503（以下简称：涉案房屋）出租于吴翔，房屋租赁期限自2020年2月29日至2021年2月28日。甲方应于2020年2月29日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及物业交割后视为交付完成。租金期满及支付方式：租金每月9600元，租金按照年支付，租金总计115200元。支付方式为银行汇款，押1付12，各期租金支付日期为2019年12月27日。押金为9600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；……第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方应退还未发生的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的二倍标准支付违约金。《租房合同》签订后，吴翔向冯娜支付了租金115200元、押金9600元，但冯娜未按合同约定时间交付涉案房屋。吴翔向本院提交了微信聊天记录，证明冯娜始终拒绝交付涉案房屋。冯娜对证据的真实性认可，证明目的不认可，并称未能交付涉案房屋系因疫情影响,属于不可抗力，且双方就交付事宜一直在协商沟通。冯娜为此向本院提交了2020年3月23日其与涉案房屋物业公司的管家之间的微信聊天记录，其上显示，物业管家问冯娜：“姐往外搬还是往里搬，东西多吗”，冯娜称：“先往外搬然后往里搬，东西挺多的正常搬家”，物业经理回复：“刚才政府的说月底的时候看看吧，这几天比较严，要是少还行，下周松点再搬吧”，冯娜回复：“行，那就下周搬，您帮我报备一下，谢谢”。2020年3月30日，吴翔妻子与冯娜、中介机构人员所在微信聊天群中，吴翔妻子再次询问冯娜是否可以交付涉案房屋，冯娜回复：“我们是军属大院所以管理的比较严，之前发现过病例所以谁都不敢担这个责任，而且人家知道我住林肯就更敏感了”、“现在我这边问的结果就是还给不了特别确切的时间，要看国家的解禁日期”，吴翔妻子回复：“我们这边房子的买房和卖房之间的交易，不会因为我这边的情况而让步。您这边以及新业主那边的情况我都理解，可是我们确实没办法”，冯娜回复：“我也不想耽误你们不行让中介再给你们找一家吧”、“都理解你们也不想这样”，此后，吴翔妻子对在微信群中介机构人员称：“中介出面解决下吧，我的诉求刚也给你们传达了。新业主也是多次让他们的中介给我们找房子，我们都婉拒了。在A区可以搬家的情况下，这属于违约行为，请按照合同处理，并退回全款和中介费。”当日，吴翔以微信及短信形式告知冯娜，要求冯娜于2020年3月31日12点前正式回复是继续履行合同并在三日内交付房屋还是承担违约责任，但冯娜并未回复。2020年4月5日，吴翔妻子向冯娜称：“您好，刚给您打电话您没接。我们这边实在等不了，明天我们三方敲定解约协议吧，请准备一下全额退款给我们。”冯娜回复：“哦，你们已经走流程了是吧，那解约协议应该就没必要签了，还是等法院判决吧，我也跟公司律师说了随时可以”。2020年4月15吴翔起诉至本院，2020年6月9日冯娜收到本院送达的起诉状。庭审中，冯娜称同意继续履行《租房合同》。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月14日，涉案房屋所在小区发现1例新冠肺炎确诊病例。本院认为,冯娜和吴翔签订的《租房合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。吴翔按照《租房合同》约定向冯娜支付了房屋租金及押金，但冯娜始终未能交付涉案房屋，《租房合同》约定，冯娜迟延交付房屋达十日的，吴翔有权单方解除合同。现吴翔主张合同目的无法实现而要求解除《租房合同》，该项诉讼请求合法合理，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冯娜作为涉案房屋出租方未能依约交付房屋，合同解除后，吴翔主张冯娜退还租金、押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，吴翔主张为2020年4月5日，但经本院审查，吴翔当日微信中内容仅为就解约相关事宜要求进行协商，并未明确告知冯娜解除合同意思表示及解除时间，故本院以冯娜收到起诉状之日，即2020年6月9日确定为合同解除之日。关于吴翔主张的违约金。冯娜未能按照《租房合同》约定交付房屋，并以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩。本院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情给冯娜和吴翔正常交付涉案房屋及实现合同目的产生一定影响，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，冯娜称疫情发生期间，无法搬出涉案房屋，但冯娜未在合理期限内提供证据充分证明，也未在合理时间内明确通知吴翔解除房屋租赁关系，因此，本院综合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为4800元。关于吴翔主张的利息及资金占用使用费，吴翔表示此二项性质相同，实际均为因冯娜未退还租金及押金而造成的利息损失，因冯娜未交付房屋亦未退还租金及押金，本院对该利息损失予以支持，但吴翔主张的起算时间错误，利息计算标准亦过高，本院均予以调整：《租房合同》解除之前的资金占用使用费以及利息损失部分，因双方处于合同履行期间且未就退还租金及押金达成一致，此部分于法无据，本院不予支持；合同解除之后，冯娜占有租金及押金依据丧失，此部分利息予以支持，关于计算标准本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算基数为124800，起算时间为2020年6月9日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认冯娜与吴翔签订的编号为100004869673的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、冯娜于本判决生效之日起十日内退还吴翔租金及押金共计124800元；三、冯娜于本判决生效之日起十日内支付吴翔违约金4800元；四、冯娜于本判决生效之日起十日内支付吴翔利息（以124800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月9日起计算至退还押金及租金之日止）；五、驳回吴翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元，由冯娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年九月十八日书记员  张瑞瑞