文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3436号原告：桑立宇，男，1988年7月2日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：彭永刚，临沂河东区民商法律服务所法律工作者。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。委托代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。原告桑立宇与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑立宇的委托代理人彭永刚，被告荣盛公司的委托代理人杨帆、张峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑立宇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房产证违约金45487元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月20日原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩-沂河馨苑A区22号楼2单元902室，总房款403967元，该房屋双方约定于2016年6月30日前交房，并在交房后365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但截止至2019年5月16日被告才履行完备案手续，但被告的行为已构成违约，为了维护原告合法权益，现原告特具状诉至于人民法院，请求法院依法查明事实，支持原告诉求。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的“沂河馨苑”小区已于交付原告前通过综合验收，但因总包单位盐城二建拒不移交施工材料，致使无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是建设施工单位导致，被告不应承担违约责任。2、原告购买涉案房屋时价款为40万元，现该小区同户型的房源价格已经超80万元，房屋升值超过一倍以上。根据法律规定，承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失，在本案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应得到法院支持。3、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。原告从未与被告进行协商处理产权登记的事宜，现起诉要求被告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上针对原告的诉求，被告认为：1、延迟办理权属证书的原因并不是因被告造成的，且未给原告带来任何经济损失。2、根据《商品房预售合同》关于产权登记的约定，约定违约责任为双方协商执行。请求人民法院依法查明事实，驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告桑立宇提交的证据包括：1、身份证，证实原告的诉讼主体资格；2、商品房预售合同，证实房屋的交付时间和办理产权登记的时间；3、沂河馨苑项目的入住款结算单及付款凭证，证实交房的时间是2016年6月1日。被告荣盛公司提交的证据为：1、沂河馨苑整体不动产权证书一份，证明涉案房屋所在小区已经于2019年5月16日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件；2、领取资料钥匙证明一张，证实原告于2017年2月21日到被告处完成房屋交付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，桑立宇（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为×××84，合同约定桑立宇购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河馨苑”小区22-2-902号房产。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”2016年6月1日，被告与原告就入住款项进行结算，并补缴相关费用。2017年2月21日原告缴纳了自2016年7月1日起的物业费及垃圾清运费等费用。2019年5月16日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是原告起诉是否符合合同约定；二是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任，逾期办理产权登记的天数及其计算标准是什么。对于焦点一：被告与原告所签订的《商品房预售合同》第十五条：买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，双方按照买受人、出卖人双方协商执行。协商解决系双方解决纠纷的其中一项途径，并非向法院起诉的必要前提条件，故被告陈述未经协商不得向法院起诉的主张没有依据，不予支持。对于焦点二：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，故其应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款403967元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。关于违约责任起止时间问题。原告于2016年6月1日与被告进行了房款的结算，并缴纳了自2016年7月1日起的物业费。故房屋的交付时间应为2016年6月30日。原、被告签订的商品房预售合同中，约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告荣盛公司报备产权登记资料的时间最迟为2017年6月30日。被告荣盛公司未能在合同约定时间履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，故应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日，该时间应自2016年6月30日合同约定的时间开始计算365天。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2019年5月16日。综上所述，被告应承担的违约金数额为45487元，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告桑立宇违约金45487元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月三十日书记员 张腾飞