湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3432号 原告：怀化润兰物业服务有限公司。 法定代表人：向懿。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾玲颖，湖南五溪律师事务所律师。 被告：陈万珍，女，汉族，1963年11月26日出生。 原告怀化润兰物业服务有限公司(以下简称润兰公司)诉被告陈万珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润兰公司的委托诉讼代理人曾玲颖到庭参加诉讼。被告陈万珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润兰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年5月至2020年5月的物业管理费3493.5元；2、请求判令被告支付以欠缴的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金(截止2020年5月31日的滞纳金为4506.6元)；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告陈万珍系怀化市鹤城区锦绣湘维小区7栋104号房屋的业主，2007年6月11日，原告与被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定原告为被告提供物业管理服务，按每平方每月0.4元的标准收取物业管理费，如逾期缴纳物业费，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日千分之一加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2013年5月起便未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次在小区张贴催缴物业管理费的通知，并于2018年10月30日向被告发送律师函，要求被告及时缴纳欠缴的物业费金额逾期缴纳应承担赔偿责任，但被告至今未向原告给付物业管理费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业管理合同》，依据合同约定，被告房屋面积102.75平方米，按每月每平方米0.4元计算，2013年5月至2020年5月，被告共欠缴3493.5元物业管费。同时，被告应承担逾期支付的违约责任，按每日千分之一计算，共4506.6元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈万珍未作答辩。 经审理查明：2007年9月1日，原告（为乙方）与怀化润兰房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方从2007年9月1日起对甲方开发的锦绣湘维小区提供物业管理早期介入服务，服务内容为：“物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理；小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序；专项维修资金的代管服务，确保该项资金合理使用；等等”。合同还约定乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；乙方如违反本合同未达到管理服务质量约定的目标的，甲方、业主或物业使用人有权要求乙方限期整改，乙方无本合同第二十六条规定的情况而逾期未整改给对方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；业主应于入伙之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。 协议签订后，原告进驻锦绣湘维小区。小区部分业主与原告签订了物业服务合同，其中约定物业服务费为0.4元/平方米/月。被告陈万珍系锦绣湘维小区7栋104号房屋的业主，2007年6月11日被告陈万珍与原告签订《物业管理合同》，约定物业建筑面积101.25平方米，物业服务费为0.4元/平方米/月，被告须于每月5日前付清上月的物业服务费，如不按收费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起按每日千分之一加收滞纳金。2013年5月起，被告认为润兰物业公司的物业管理服务存在严重质量问题拒绝缴纳物业服务费。庭审中原告提出原来确实存在管理制度混乱、管理措施缺失等服务瑕疵问题，在怀化市房产局下达责令整改通知书后,现已完成整改。 另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次更名为怀化润兰物业服务有限公司。 上述事实，有营业执照、内资企业登记情况表、户籍证明、《前期物业服务合同》、《物业管理合同》、物业服务收费申报审核表、致业主告知书、未交物业费公告表、责任告知书、收款收据等，结合庭审中原告陈述，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”，本案《前期物业服务合同》系建设单位与原告签订的，对锦绣湘维小区的每一位业主包括被告在内均具有约束力。且被告陈万珍也与原告于2007年6月11日签订了《物业管理合同》，故双方均应按照物业服务合同严格履行各自的义务。合同签订后，原告润兰公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告陈述其进行了整改，但是否达到整改要求，未向本院提供充分证据，对该事实本院不予认定。因原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循公平的原则，润兰公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定润兰公司可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，2013年5月至2020年5月被告应支付原告的物业管理费为2721.6元（101.25平方米×0.4元/平米/月×80%×84个月），对超出部分，本院不予支持。原告主张按照建筑面积102.75平方米收取物业服务费依据不足，本院不予支持。 因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈万珍限于本判决生效之日起10日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年5月至2020年5月的物业管理费2721.6元； 二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担15元、被告陈万珍承担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇二〇年九月十一日 代理书记员  彭建军