上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13590号原告：郭建国，男，1963年6月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱天，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海五里置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈舒茵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。原告郭建国与被告上海五里置业有限公司(下称五里置业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱天、被告委托诉讼代理人陈应春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建国向本院提出诉讼请求：1.确认《绿地香港.观睢里项目之粤港茶餐厅租赁合同》于五里置业收讫起诉状副本之日予以解除；(2)五里置业向郭建国返还保证金人民币212,683.42元，赔偿支出费用损失人民币691,000元(含家具采购合同定金损失人民币195,600元、装修施工合同定金损失人民币287,400元、厨房承包费损失人民币46,000元、大堂经理工资损失人民币12,000元、粤港餐厅加盟费损失人民币50,000元、厨房承包合同及大堂经理劳动合同所涉解约赔偿金人民币100,000元)、并偿付违约金人民币164,097.92元；(3)五里置业就占用郭建国所支出上述费用期间赔偿郭建国利息损失人民币45,946元；(4)五里置业赔偿郭建国预期租金差价利益损失人民币170,400元。事实和理由：上海五里置业有限公司河之洲商业管理分公司(下称河之洲)系五里置业下属分支机构，已于2019年9月26日注销登记。2018年11月15日，郭建国与河之洲签订《绿地香港.观睢里项目之粤港茶餐厅租赁合同》(下称《租赁合同》)，约定郭建国向河之洲承租铺位以开展经营活动，租期5年，合同对租赁双方权利义务均作明确约定。依据合同约定，郭建国支付相关保证金，并签署装修合同、设备购买合同、聘用员工劳动合同等以备按期经营，但河之洲始终未予交付商铺。2019年6月6日，河之洲致函郭建国称所涉商铺相关项目已整体转让予第三方，所签《租赁合同》已无法继续履行，故此告知解除所签《租赁合同》。郭建国就此复函对河之洲解约要求不予认可，并要求河之洲予以赔偿郭建国所受损失。鉴于《租赁合同》因河之洲根本性违约而导致无法履行，而河之洲系五里置业分支机构且业已注销登记，郭建国遂将五里置业诉至本院。五里置业辩称，郭建国与河之洲所签《租赁合同》确因河之洲违约而导致无法继续履行，该合同在河之洲于2019年6月6日通知解约时既已实际解除，就此，五里置业认可《租赁合同》予以解除，但认为解除时间应为2019年6月6日。对于郭建国所缴保证金人民币212,683.42元，五里置业同意返还。对于郭建国诉请之其他各项损失及违约金等，鉴于合同中明确约定违约金以4个月租金数额为限，且郭建国所提交之损失依据均存在证据瑕疵，故五里置业均不予认可。郭建国提交以下证据(1)2018年11月15日《租赁合同》，以证明郭建国与河之洲于该日签订租约；(2)《缴费通知单》及收据，以证明郭建国于2018年12月20日缴纳约定保证金；(3)业务指定账号及银行转账凭证，以证明郭建国于2018年12月29日缴纳餐厅合作费用；(4)《租赁合同解除通知书》及《租赁合同解除事宜回函》，以证明五里置业于2019年6月6日及7月10日就解约事宜致函郭建国；(5)2019年8月29日五里置业委托律师致郭建国《律师函》，以证明五里置业于该日再次致函郭建国告知解约事宜；(6)2019年6月11日郭建国发出《租赁合同解除通知恢复》，以证明郭建国函复不予解约并提出赔偿事宜；(7)2019年6月20日及7月16日郭建国致五里置业函件，证明内容同证据(6)；(8)2019年9月6日郭建国复函，证明内容同证据(6)；(9)2019年10月12日及12月26日郭建国致河之洲《租赁商铺移交》，证明内容同证据(6)；(10)2019年3月29日《上海粤港茶餐厅家具采购合同》及收据，以证明郭建国与案外人签订家具购买合同并缴纳定金；(11)2019年4月1日《建筑装饰工程施工合同》及付款凭证，以证明郭建国与案外人签订装修合同并缴纳定金；(12)2019年4月20日《劳动合同》及付款凭证，以证明郭建国与案外人签订劳动合同并支付劳动报酬；(13)2019年6月14日《粤港茶餐厅劳动合同解除协议》及银行转账凭证，以证明郭建国与案外人解除劳动合同并支付赔偿款；(14)2019年4月20日《上海绿地香港粤港餐厅厨房承包协议》，以证明郭建国与案外人签订厨房承包协议；(15)2019年6月14日《粤港茶餐厅厨房承包合同解除协议》及银行转账凭证，以证明郭建国与案外人解除厨房承包合同并支付赔偿款；(16)报价单，以证明涉案商铺附近商场租金价格；(17)2019年8月20日《建筑装饰工程施工合同解除通知书》，以证明郭建国与装修公司解除合同并损失定金；(18)2019年8月21日《家具采购合同解除通知书》，以证明郭建国与家具公司解除合同并损失定金。五里置业未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，郭建国与河之洲签订《租赁合同》一份，约定(1)河之洲将位于上海市黄浦区龙华东路蒙自路绿地黄浦滨江项目内Mall-B1-B108号商铺(下称系争商铺)出租予郭建国用于经营粤港茶餐厅，租期5年(含装修期)，起租日为2019年7月1日；(2)装修期自起租日次日起3个月，商铺交付时间暂定为2019年7月1日；(3)郭建国按月固定租金/月提成租金中较高者作为付租标准，首年月固定租金为人民币41,024.48元，之后逐年递增；(4)郭建国应予缴纳履约保证金人民币202,683.42元、装修押金人民币20,750元、公用事业费保证金人民币5,000元及质量保证金人民币5,000元；(5)租赁期间，因河之洲原因导致商铺延期交付且超过90日，郭建国就此有权单方面解除合同，由此造成郭建国损失的，河之洲应予赔偿，如剩余租赁期不足4个月的，河之洲之赔偿额以剩余租期对应当年度月平均租金为限，如剩余租期超过4个月的，则河之洲之赔偿额以4个月之当年度月平均租金为限。签约后，郭建国按约支付各项保证金共计人民币212,683.42元。2019年6月6日，河之洲致郭建国《租赁合同解除通知书》(下称《解除通知》)，称因河之洲已将包括系争商铺在内之项目整体转让予第三方，故河之洲与郭建国所签《租赁合同》将无法实际履行，河之洲之前已于2019年5月5日通知郭建国解约事宜并于当日对解约后续事项进行初步磋商，据此，双方所签《租赁合同》已于2019年5月5日予以解除，至于郭建国已缴费用则由双方尽速联系处理。同年6月11日，郭建国复函称2019年5月5日仅予口头通知，因无解约书面通知导致郭建国无法与案外人就已签合同办理解约后续事项，并称河之洲违约解除行为导致郭建国遭受各项损失共计人民币3,155,032元，郭建国在河之洲将上述赔偿款支付完毕后方予同意解除合同。之后，租赁双方经多次函件沟通均未能就解约及后续赔偿事宜达成合意。2019年7月1日，河之洲未能按照合同约定履行商铺交付义务。2019年10月12日及12月26日，郭建国书面要求河之洲移交系争商铺均未果。审理中，郭建国提供家具采购合同、施工合同、劳动合同、厨房承包协议、租金价格报价单、上述合同之解除合同及相关付款凭证等，称其就上述合同解除遭受家具采购定金损失人民币195,600元、商铺装修所涉定金损失人民币287,400元、粤港餐厅加盟费损失人民币50,000元(郭建国就加盟费一项提供品牌签约合同书等，但未列入证据清单目录内)、厨房承包费损失人民币46,000元、大堂经理工资损失人民币12,000元、厨房承包合同及大堂经理解约赔偿金损失人民币100,000元、租金差价损失人民币170,400元。另查明：河之洲系五里置业下属分支机构，于2018年6月1日登记成立，于2019年9月26日注销工商登记。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，郭建国及河之洲作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定，租赁期限于2019年7月1日起计，系争商铺交付时间暂定为2019年7月1日，但河之洲未能于合同约定期限履行商铺交付义务。合同同时约定，如河之洲逾期交付商铺超过90日，郭建国可就此单方面解除合同。鉴于郭建国系通过诉讼方式于2020年6月1日向河之洲所属五里置业提出解约，故所涉《租赁合同》于郭建国起诉状副本送达五里置业之日即2020年7月20日予以提前解除。至于五里置业辩称合同已于2019年6月6日解除一节，鉴于五里置业并非合同解除权人，故河之洲书面解约通知并不产生解除合同之法律后果。对于郭建国要求返还保证金之诉请，五里置业对此并无异议，本院对郭建国该项诉请依法予以支持。对于郭建国要求五里置业赔偿各项损失及违约金之诉请，鉴于(1)合同对河之洲违约并致合同解除情形下应予承担之赔偿金限额已予明确约定；(2)合同条款中针对本案河之洲违约情形仅约定赔偿金而无其他违约金约定内容；(3)郭建国就各项损失提交证据中存在下列瑕疵导致所涉证据尚不足以证据损失实际发生且系属合理损失费用，具体瑕疵包括(A)所述定金在合同中仅作货款约定，在收据中亦记明预付款；(B)即使属于定金，但定金数额依法限于总款之20%；(C)郭建国在寻得其他近似商铺后仍然有加盟经营之可能；(D)对于厨房承包合同及大堂经理劳务合同之处理存在与常理相悖之处；(E)在2019年5月5日被口头告知解约情形下，郭建国部分费用支出存在扩大损失情形；(F)郭建国支出费用过程中存在疏于保护己方合法权益之情形。鉴此，本院对郭建国所主张之损失及违约金按照合同约定仅在当年度4个月平均租金数额范围内依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭建国与原上海五里置业有限公司河之洲商业管理分公司于2018年11月15日所签《绿地香港.观睢里项目之粤港茶餐厅租赁合同》于2020年7月20日予以解除；二、被告上海五里置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭建国保证金人民币212,683.42元；三、被告上海五里置业有限公司于本判决生效之日十日内赔偿原告郭建国损失人民币164,097.92元；四、驳回原告郭建国的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,503元(原告郭建国已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币8,251.50元，原告郭建国负担人民币4,735.64元，被告上海五里置业有限公司负担人民币3,515.86元，本院退还原告郭建国人民币8,251.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年九月八日书记员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国公司法》……第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……