广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初5556号原告：李红卫，男，1966年9月24日出生，汉族，住湖南省沅江市**************，公民身份号码432************311。委托诉讼代理人：叶关和、邝绮雯，分别系广东灏创律师事务所律师、实习律师。被告：陈楚龙，男，1978年9月8日出生，汉族，住广东省惠来县**************，公民身份号码445************614。原告李红卫诉被告陈楚龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告李红卫及其委托诉讼代理人叶关和到庭参加诉讼。被告陈楚龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李红卫诉称：原、被告于2017年10月9日经协商签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于江门市蓬江区***************商铺用作经营汽车行，租赁期限为四年，自2017年11月1日起至2021年11月31日止，每月租金为13500元，押金为3个租金，于交付首月租金时一并支付。被告应于每月1号前向原告支付当月租金，被告如未按本合同约定期限支付租金超过一个月的，原告有权解除合同，收回出租的房屋，被告因承租所投入的损失由其自行承担，被告支付的押金由甲方没收。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务。被告从2019年11月开始拖欠租金至今，期间，原告曾多次催促被告支付租金或协商是否继续履行合同，但被告不是没接听电话，就是对此不予理睬。为避免双方损失扩大，原告委托律师于2020年3月18日向被告发送《律师函》，告知被告即日起解除双方签订的上述合同，原告没收押金，并要求被告在7日内按合同的约定将商铺返还给原告，现返还商铺的期限已届满多日，但被告仍置若罔闻，拒不将商铺返还给原告。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告向原告支付租金人民币54000元（13500元/月，2019年12月至2020年3月）；三、被告按《房屋租赁合同》约定的标准将商铺返还给原告；四、原告没收押金人民币40500元；五、被告向原告支付房屋占有使用费（13500元/月，从2020年4月起计至被告将商铺返还之日止）；六、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告陈述其通过微信于2020年3月18日向被告发送解除合同的《律师函》，被告于2020年3月19日回复原告，故原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于被告收到《律师函》时即于2020年3月19日解除。原告请求的租金从2019年12月计至合同解除当月即2020年3月，每月租金按13500元计算。合同解除后因被告继续占用上述商铺，故被告应从2020年4月起向原告支付房屋占有使用费至被告返还商铺之日止，参照每月租金13500元计算。被告应按合同的约定将商铺返还给原告。因按合同的约定，被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，并可以没收被告支付的押金，故原告将其起诉状中第二项诉讼请求予以更改，更改为原告主张被告承担违约责任的方式为原告没收被告支付的押金40500元（该押金归原告所有），原告在本案中不再请求计算利息。李红卫在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，其中合同第八条约定，乙方逾期交付租金构成违约，甲方有权解除合同，没收押金；2、微信聊天记录截图，证明原告通过微信要求被告交付拖欠12月、1月、2月、3月的租金，但被告不予理会；3、通话记录（原告与被告的手机135*****588之间的通话记录），证明原告就租金事宜与被告电话联系，但被告不是不接听电话，就是电话不通，不予回应；4、《律师函》，证明原告向被告发送律师函，因合同约定解除条件成就及违约事宜，通知被告解除双方合同，告知其7天内将商铺返还；5、微信聊天记录截图，证明原告通过微信方式向被告发送律师函，通知被告解除双方签订的合同，要求被告返还商铺，支付租金，被告对此予以回复，被告已知晓律师函；6、《粤房地产权证》，证明涉案房屋为合法建筑，已取得房地产权证；7、转租证明，证明原告征得房东同意，有权将涉案房屋转租给被告使用。被告陈楚龙无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告李红卫与被告陈楚龙于2017年10月9日签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方（出租方）：李红卫，乙方（承租方）：陈楚龙。甲方将其位于江门荷塘镇南华东路100号一层从西至东共4间（4空）的地铺出租给乙方使用。租赁期为四年，自2017年11月1日起至2021年11月30日止。甲方于2017年10月10日前签好合同后将地铺按现状交给乙方，双方办理地铺交接手续。租赁期满，乙方应如期将房屋归还给甲方。该4间地铺租金为每月人民币13500元，押金人民币40500元，从2017年11月1日开始计收租金，先交付租金、押金后使用（即三个月押金、一个月租金）。乙方于签订本合同之日起支付第一个月的租金及押金给甲方，之后于每月1号前支付当月租金给甲方。合同期满后，乙方结清甲方所有费用后甲方退还押金给乙方。租赁期满，乙方归还房屋时，应当符合正常使用状态。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后，如乙方不再承租，装修部分可移动部分，乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状况，不可移动部分，乙方不得拆除，该部分无偿归甲方所有。违约责任：乙方如未按本合同约定期限支付租金超过一个月的，甲方有权解除本合同，收回出租的房屋，乙方因承租所投入的损失由其自行承担，乙方支付的押金由甲方没收。本合同一式两份，双方各执一份，自双方盖章签字之日起生效…落款甲方签名：李红卫，乙方签名：陈楚龙。”原告提供的粤房地权证江门字第**14104929号《房地产权证》载明：“房地产权属人：魏瑞群，房屋坐落：江门市蓬江区*************全部…。”原告提供的魏瑞群于2017年10月1日出具的《转租证明》载明：“李红卫：同意贵公司将承租我方位于江门市蓬江区***********厂房根据贵公司实际情况转租一层或两层给第三方经营使用，鉴于你方与我方的租赁期限到期日为2021年11月30日，因此你方转租给第三方的租赁期限不能超过上述期限…。”原告提供的其与被告之间的《微信聊天记录》显示：2020年1月23日、1月24日、1月27日、2月29日、3月8日…原告向被告发送“老板，一直在等你把12月的租金转给我；老板，你回中心了？什么时侯过荷塘？请回复一下；老板，微信从去年发到现在，电话一直都通，这样不回应就不对了；老板，我现在想知道你一楼面店到底准备怎么样？如果是欠房租可以过来协商解决，如果是生意难做，不想继续经营想提前终止合同的话也过来面谈；陈楚龙老板，再次与你协商沟通一下，急切想知道一楼商铺按合同继续租用还是违约不租了？按合同约定，至今你已欠四个月租金，不管租与不租，我都愿意给你提供最大方便协商解决…”；2020年3月18日，原告向被告发送《律师函》，该函载明“陈楚龙：你方与原告于2017年10月9日签订《房屋租赁合同》，按合同约定，你方从2019年11月开始拖欠租金，至今已拖欠5个月租金及水电费，经原告多次电话和微信联系你方，但你方均不予理会或回复，你方的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。鉴于你方的上述行为，现函告如下：1、即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，没收押金。2、收回所租商铺，限你方自收函之日起7日内自行收拾处理好店铺内自身物品，将商铺腾空按租赁时的状态返还给原告，逾期原告将自行收回商铺处理，由此造成的损失自负。三、你方向原告支付拖欠租金及违约金等。如逾期不理，原告诉诸法律，要求你方赔偿原告一切损失…。”同日，原告再发送“陈楚龙，为避免诉讼之累，本人愿意在3月22日前与你就一楼商铺租约和租金事宜面谈，如再不回应面对，就只能走法律途径”；2020年3月19日，被告向原告发送“不好意思，李总，最近出了点事，明天给电话你…。”在庭审中，原告陈述其与被告之前不认识，被告通过招租广告联系到原告承租了涉案商铺。被告于2017年10月9日签订合同后当月支付了三个月的租金作为押金，同时，原告将涉案商铺交付给被告使用至今。期间被告每月有按时足额支付租金、水电费至2019年11月，其中2019年11月未完全缴清租金，尚欠94元，从2019年12月起，被告没有再缴纳过租金。因被告欠付的水电费金额较小，原告在本案中没有提出主张。被告承租涉案商铺主要是经营二手车行，包括汽车维修、保养，销售汽车零件，回收二手车等。期间，被告从2020年1月中旬开始将涉案商铺锁上了，但没有将商铺的钥匙交给原告，也没有将涉案商铺交还给原告，也没有通知原告需要解除合同及不再承租涉案商铺。初期，原告联系被告，其表示还想承租涉案商铺，后来原告无法联系被告，微信不回，电话也不接听。原告一开始想通过邮寄方式寄送《律师函》，但原告只知道被告在商铺的地址，该商铺已关门，原告没有被告的其他联系方式，只能通过微信将该函发送给被告，被告在微信中也有作出回应。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告李红卫提供的《房屋租赁合同》、《房地产权证》、《转租证明》、《律师函》等证据有原件，原告提供《微信聊天记录》有原始载体可以核对，被告陈楚龙经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据以及结合原告在庭审中陈述的意见可以证实原告与被告之间存在租赁合同关系，该合同关系为原、被告之间真实意思的表示，已在原、被告之间真实发生，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自义务。关于原告主张的租金、逾期付款如何承担违约责任以及房屋占有使用费等如何确定的问题。综合原告提供的上述证据以及原告在庭审中关于被告承租上述南华东路100号1幢房屋，被告支付租金等情况的陈述，可以相互印证被告自2017年11月起开始承租上述房屋至今，被告已支付租金等费用至2019年11月，从2019年12月开始拖欠租金，期间，原告一直催促被告支付租金或协商解决租赁事宜等，原告于2020年3月18日通过微信向被告发送《律师函》，通知被告解除双方签订的上述《房屋租赁合同》以及支付租金，返还房屋等内容，被告于2020年3月19日回复了原告等事实。本案中未有证据显示被告已按合同约定或在原告催促后履行了付款等义务，因此，原告主张经其多次催告，要求确认在被告收到其发送的《律师函》之日即2020年3月19日起其双方签订的《房屋租赁合同》解除的请求依据充分，本院予以支持。由此，被告逾期支付租金已违反原、被告双方的约定，已构成违约，并最终导致双方的合同无法再履行并提前解除合同，被告依法应承担相关的违约责任，故原告要求被告支付租金54000元（13500元/月，2019年12月至合同解除之当月即2020年3月）以及没收被告支付的押金40500元的请求符合双方的约定，合法有据，本院予以支持。同时，原告要求在合同解除后被告应按合同约定的标准向其返还上述房屋的请求合法合理，本院予以支持。据此，原告主张因被告至今仍使用上述房屋未将该房屋返还给原告，要求在合同解除后被告应参照租金标准从2020年4月1日起向原告支付房屋占有使用费至房屋返还之日止的请求，没有违反相关法律规定，且被告在收到上述《律师函》后也未提出异议，故对该请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李红卫与被告陈楚龙于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告陈楚龙应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李红卫支付2019年12月至2020年3月的租金人民币54000元；三、被告陈楚龙应自本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于江门荷塘镇南华东路100号一层（从西至东共4间地铺）房屋按《房屋租赁合同》约定的标准返还给原告李红卫；四、被告陈楚龙支付的押金人民币40500元归原告李红卫所有，被告陈楚龙无权要求原告李红卫退回该押金；五、被告陈楚龙应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李红卫支付房屋占有使用费（13500元/月，从2020年4月1日起计至被告将商铺返还之日止）。陈楚龙如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理3560.36元，由被告陈楚龙全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  宋 波人民陪审员  刘 芳二〇二〇年九月十四日书 记 员  容瑞琼