福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3552号 原告（反诉被告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福州市六一北路**金三桥大厦**楼**。 法定代表人：林常青。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，公司职员。 被告（反诉原告）：福建鑫诺通讯技术有限公司，住，住所地福州市鼓楼区五凤街道铜盘路软件园大道******楼**/div> 法定代表人：吴尚栩。 委托诉讼代理人：潘晓，公司职员。 原告（反诉被告）福建永安物业管理有限公司（以下简称永安公司）与被告（反诉原告）福建鑫诺通讯技术有限公司（以下简称鑫诺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。永安公司的委托诉讼代理人许俊成、王敏，鑫诺公司的委托诉讼代理人潘晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永安公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令鑫诺公司立即向永安公司支付2012年8月1日起至2017年10月12日期间的物业服务费共计897446.78元；2.请求判令鑫诺公司立即向永安公司支付违约金，自2018年6月11日起每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金直至实际还清全部款项之日止（暂计至2020年3月31日为295708.72元）；以上两项合计1193155.50元；3.请求判令鑫诺公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2011年3月31日，永安公司与福州软件园产业基地开发有限公司（以下简称软件园公司）签订《前期物业服务合同》，约定由永安公司为坐落于福州市鼓楼区五凤街道铜盘路软件园大道89号的福州软件园提供前期物业服务，服务期限3年，自2011年4月1日至2014年3月31日，服务收费标准为1.3元/月/平方米。期满后，由于福州软件园产业基地开发有限公司新一轮的物业招标工作尚未完成，因此永安公司在其同意的情况下继续按原合同标准提供物业服务，期间形成事实物业服务合同关系。2014年10月12日，永安公司继续中标，与福州软件园产业基地开发有限公司再次签署《福州软件园物业服务合同》，服务期限3年，即自2014年10月13日起至2017年10月12日止，办公楼物业服务费收费标准为1.3元/月/平方米。合同期满（即2017年10月12日），永安公司依约撤场。鑫诺公司系福州软件园园区业主，永安公司曾起诉鑫诺公司要求支付2012年8月之前的物业服务费用，案件历经一审、二审、再审，最终经福建省高级人民法院作出（2017）闽民再368号《民事判决书》，改判确认鑫诺公司受永安公司与软件园公司签订的《前期物业服务合同》的约束，应按1.3元/月/平方米的标准向永安公司支付2011年4月至2012年7月物业服务费用（11063.2平方米×1.3元/平方米×16个月），该判决书于2018年6月11日生效。但，鑫诺公司仍旧拒绝支付2012年8月之后的物业服务费用，期间永安公司曾多次通过发函等方式向鑫诺公司催讨物业费，鑫诺公司却依旧拒绝支付。综上，鑫诺公司的行为已严重侵害了永安公司的合法权益，（2017）闽民再368号《民事判决书》中没有支持永安公司关于要求鑫诺公司支付迟延付款违约金的理由是此前双方对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在争议，但该判决书作出并生效后鑫诺公司仍然拒付后续其应付的物业服务费用的行为明显构成恶意违约，因此永安公司有权根据《福州软件园前期物业服务合同》的相关约定要求鑫诺公司支付相应违约金。鉴于此，为维护永安公司合法权益，永安公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请！ 鑫诺公司辩称，一、永安公司主张权利已超诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”相关规定，永安公司仅有权主张2017年4月2日-2017年10月12日期间的物业服务费。 二、永安公司要求鑫诺公司支付物业费及违约金没有事实、法律依据。1.永安公司未按照约定的标准提供物业服务。永安公司自2014年10月12日与福州软件园产业基地开发有限公司签订《福州软件园物业服务合同》起，从未依照《福州软件园物业服务合同》第三条:“乙方应当为甲方提供以下物业服务内容：制定符合园区特色的物业服务方案和各项工作计划；清洁服务，包括公共绿地、花木、景观的养护与管理；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。”及“第六部分权利与义务：第十六条、乙方的权利义务：物业服务人员应持有从业证书；物业使用人对物业服务的满意率达85%以上”等约定为鑫诺公司提供物业服务。鑫诺公司物业服务均系由自己聘请的保安、保洁等物业人员所提供。2.永安公司无权依据《福州软件园物业服务合同》约定向鑫诺公司收取物业服务费。《福州软件园物业服务合同》中未就鑫诺公司的综合车间部分约定物业服务费。鑫诺公司作为软件园内自建业主所拥有的建筑产权面积包括研发楼1：4726.29平方米、研发楼2：2886.5平方米、综合车间3776.06平方米，合计11388.85平方米。《福建软件园物业合同》第五部分物业服务费用标准中仅约定了软件园内“办公楼物业（1.30元/平方米/月）、G区h楼物业（3.88元/平方米/月）、F区各高层研发楼物业（3.88元/平方米/月）”的收费标准，对鑫诺公司自建并拥有产权的综合车间（3776.06平方米）部分应当采用的收费标准并未约定。且依据永安公司与福建春华投资有限公司（以下简称春华公司）另行签订的物业服务合同可知，永安物业针对软件园内其他企业办公楼均采用0.4元/平方米/月的标准，从未按照《福州软件园物业服务合同》约定收取物业服务费用。3.鉴于永安公司从未依照约定标准为鑫诺公司提供物业服务，且根据2017闽民再368号判决，永安公司无权主张违约金。 综上，永安公司部分诉请已过诉讼时效，且从未依照《福建软件园物业合同》约定标准对鑫诺公司提供物业服务，请求法院驳回永安公司诉讼请求，作出公正裁决。 鑫诺公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令永安公司支付鑫诺公司赔偿金60万元；2.判令永安公司承担反诉全部诉讼费用。 事实与理由：一、永安公司未按照约定的标准提供物业服务。永安公司自2014年10月12日与软件园公司签订《福州软件园物业服务合同》起，从未依照《福州软件园物业服务合同》第三条:“乙方应当为甲方提供以下物业服务内容：制定符合园区特色的物业服务方案和各项工作计划；清洁服务，包括公共绿地、花木、景观的养护与管理；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示”及“第六部分权利与义务：第十六条、乙方的权利义务：物业服务人员应持有从业证书；物业使用人对物业服务的满意率达85%以上”等约定为鑫诺公司提供物业服务。鑫诺公司物业服务均系由自己聘请的保安、保洁等物业人员所提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任...对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”及第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”规定，应由永安公司提供是否按照约定标准为鑫诺公司提供物业服务的证据，由其承担举证责任；若永安公司拒不提交相应证据，应当推定鑫诺公司反诉请求成立。 二、永安物业无权依据《福州软件园物业服务合同》约定的办公楼收费标准向鑫诺公司收取物业服务费。虽《福建软件园物业合同》第五部分物业服务费用标准中约定软件园内“办公楼物业（1.30元/平方米/月）、G区h楼物业（3.88元/平方米/月）、F区各高层研发楼物业（3.88元/平方米/月）”的收费标准。但根据永安公司与春华公司另行签订的物业服务合同可知，永安物业针对软件园内其他企业办公楼均采用0.4元/平方米/月的标准。且《福州软件园物业服务合同》中并未就鑫诺公司的综合车间部分约定物业服务费。鑫诺公司作为软件园内自建业主所拥有的建筑产权面积包括研发楼（1）4726.29平方米、研发楼（2）2886.5平方米、综合车间3776.06平方米，合计11388.85平方米。《福建软件园物业合同》第五部分物业服务费用标准中仅约定了软件园内“办公楼物业（1.30元/平方米/月）、G区h楼物业（3.88元/平方米/月）、F区各高层研发楼物业（3.88元/平方米/月）”的收费标准，对鑫诺公司自建并拥有产权的综合车间（3776.06平方米）部分应当采用的收费标准并进行未约定。按照我国物业服务收取标准，工业园区的物业费分2种收费方式1.一般的办公楼、宿舍等，按照面积收费；2.厂房、车间、园区、库房等，按照实际工作面积核算费用收取；且办公楼的物业服务服务内容、服务事项、服务标准均高于综合车间。在没有约定车间物业收费标准的情况下，永安公司应与鑫诺公司协商，无权自行参照办公楼的标准收取物业服务费。针对车间部分的物业服务费用，应按照综合车间实际工作面积酌定按照0.1元/平方米/月收取。永安公司自行按照办公楼标准收取车间物业服务费明显不合情理，没有事实、法律依据。 综上，永安公司作为《福州软件园物业服务合同》合同当事人，自合同成立起，从未依照合同约定对鑫诺公司提供相应物业服务，鑫诺公司有权依据《福州软件园物业服务合同》相关约定要求永安公司赔偿相应损失。请求法院依法查明，做出公正裁决。 永安公司辩称，一、永安公司提交的证据《合同终止物业交接通知》中关于“鉴于我司与贵司签订的福州软件园前期物业服务合同将于2017年10月12日因履行期限届满而终止”的内容可以证明《福州软件园物业服务合同》已经客观履行完毕。至于鑫诺公司认为永安公司未按照合同约定标准提供物业服务的问题，根据“谁主张谁举证”的证据规则，应由鑫诺公司对此承担相应的举证责任，否则应由鑫诺公司承担举证不能的不利法律后果。 二、永安公司跟春华公司关于物业收费补充协议的问题，根据合同相对性原则，与本案并不具备直接关联性。另外，永安公司在与春华公司签订的《软件园前期物业管理服务合同（补充协议）》中亦已明确表示是由于春华公司长期为园区提供各种专业人才的原因才在物业政策上给予春华公司相应的优惠，并且优惠期限仅是从2017年4月1日起至2017年10月12日止，因此该约定内容并不具备代表性。 三、我国目前关于物业管理收费内容的相关规定，并未规定生产用房的特殊收费问题，因此在无特别约定的情况下，生产用房与办公用房的物业收费标准并无区别。另外，已经生效的（2017）闽民再368号《民事判决书》中已经认定鑫诺公司要受永安公司与软件园开发公司关于软件园园区签订的相关物业服务协议的约束，并且鑫诺公司拥有的全部产权面积11063.2平方米都是按办公楼物业的统一标准计算物业服务费，不存在生产用房（即鑫诺公司所谓的综合车间）的物业服务收费标准另行计算的问题。 综上所述，鑫诺公司的反诉诉请和事由没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。永安公司向本院提交如下证据：Ａ1.《福州软件园前期物业服务合同》；Ａ2.《关于同意福建永安物业延续福州软件园前期物业服务合同期限的复函》；Ａ3.《福州软件园前期物业服务合同》（编号：ＦＳＩＤ-ＨＱ［2014］Ｚ-054）；Ａ4.《合同终止物业交接通知》；Ａ5.（2017）闽民再368号《民事判决书》、生效证明；Ａ6.律师函及ＥＭＳ快递邮寄材料。鑫诺公司向本院提交如下证据：Ｂ1.《福州软件园物业服务合同》；Ｂ2.××号；Ｂ3.《软件园前期物业管理服务合同（补充协议）》。本院认为，永安公司与鑫诺公司提交的证据均为书证，其均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 福州市软件园东起铜盘路，西至洪甘路，至今未成立业主委员会。软件园公司系福州市软件园的开发建设单位，其与福州欣安物业有限公司签订的关于福州软件园物业服务委托合同于2011年1月1日到期终止。2010年12月7日，软件园公司向福建省物业管理协会发函，委托其组织邀请招投标工作，以引进一家具有一级资质的物业公司入驻园区从事物业服务工作。2011年1月6日，软件园开发公司复函同意福建省物业管理协会2010年12月22日关于推荐永安公司、伯恩（福建）物业管理有限公司、海纳（福州）物业管理有限公司三家具有国家一级资质等级的物业服务公司参加竞标的推荐。2011年1月10日，福建省物业管理协会向永安公司发出《投标邀请函》。2011年1月13日，在软件园管委会大楼一怪大会议室召开的关于引进新物业公司有关事项的专题会议中，包括鑫诺公司等业主均有派代表出席会议。会议议定：鼓楼区物价局核定软件园物业服务费是每平方米1.5元，中标价不能高于这一价格；物业收费项目须经半数以上业主同意。2011年1月28日，软件园公司向永安公司发出《中标通知书》，内容为：“2011年1月23日开标后，经评标委员会评定，确定你单位为中标单位，中标价每月每平方米物业管理费为1.3元”。2011年3月4日，软件园公司向园区内各开发单位、业主、入驻企业发出《通告》，告知其中标结果及永安公司于2011年4月1日全面进驻园区提供物业服务，并收取物业服务费。 2011年3月31日，永安公司与软件园公司签订《福州软件园前期物业服务合同》，约定软件园以邀请招标方式选聘永安公司提供前期物业服务，永安公司提供服务的受益人为软件园的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同的权利义务；前期物业服务期限为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止；物业服务收费为包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳；业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金，并赔偿永安公司因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。该合同第二部分“物业服务内容”第三条约定，永安公司入驻后物业服务的范围主要包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，保障供水供电正常；物业共用设施的日常维护养护、运行和管理；绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等。2011年11月8日，福州市鼓楼区房地产管理局出具上述物业服务合同的备案证明。2011年12月15日，软件园公司出具《证明》，证明永安公司自2011年4月1日接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁、绿化等方面投入大量的人力、物力、财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准提供物业服务。 2014年8月29日，软件园公司向永安公司发送《关于同意福建永安物业延续福州软件园前期物业服务合同期限的复函》。函件载明，永安公司2014年8月4日提交的“关于申请延续软件园公司前期物业服务合同期限的公告”收悉，同意永安公司《福州软件园前期物业服务合同》的有效期暂延续至新一轮物业招标工作完成为止，在此期间永安公司福州软件园物业服务中心需按照原合同条款履约，做好园区物业服务工作。 2014年10月12日，永安公司与软件园公司签订《福州软件园物业服务合同》。合同约定，本物业项目名称为福州市软件园；类型为办公、后勤配套；坐落位置为鼓楼区五凤街道铜盘路软件园大道89号；建筑面积约90万平方米；物业服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，保障供水、供电正常；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等；永安公司按照软件园公司本轮招标文书制定的物业管理服务内容及要求提供服务；物业服务期限自2014年10月13日至2017年10月12日止；本物业区域物业收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼物业1.3元/平方米/月；G区H楼物业3.88元/平方米/月；F区各高层研发楼物业3.88元/平方米/月；物业服务费应当从永安公司按合同约定进驻项目提供物业服务之日起计收；业主应于每月15日之前按月缴纳本月物业服务费；业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金，并赔偿永安公司因催收物业服务费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。 2016年7月8日，永安公司委托福建世好律师事务所向鑫诺公司寄送律师函，要求鑫诺公司支付2012年7月1日至2016年7月6日的物业管理费。 2018年7月4日，永安公司委托福建世好律师事务所向鑫诺公司寄送律师函，要求鑫诺公司支付2011年4月1日至2017年10月12日的物业管理费。 另查，鑫诺公司所使用的物业位于软件园Ｂ区39＃楼-41＃楼，建筑面积为11063.2平方米，系鑫诺公司自建所有，是处于福州市，该园区内的保洁、清扫、安保等由鑫诺公司负担。 又查，2012年7月30日，永安公司向本院起诉，其诉讼请求为：1.请求判令鑫诺公司向永安公司支付自2011年4月1日至2012年7月31日的物业服务费共230115.2元及违约金（暂计至2012年7月31日）29339.28元；2.请求判令鑫诺公司向永安公司支付因追讨物业服务费而支出的律师费5753元、查询工商登记信息而支出的查询费50元、发送通知而支出的快递费及邮寄费20元；3.请求判令鑫诺公司承担本案的诉讼费用。2013年9月4日，本院作出（2012）鼓民初字第4253号民事判决。2014年8月，福州市中级人民法院裁定撤销（2012）鼓民初字第4253号民事判决，发回本院重审。 本院于2014年9月10日重新立案受理，案号为（2014）鼓民初字第3979号。永安公司变更诉讼请求为：1.鑫诺公司向永安公司支付自2011年4月至2012年7月的物业管理费共230115.2元及并按日万分之五支付违约金直至付清款项止（暂计至2012年7月31日为29339.28元）、律师费16364元；2.判令鑫诺公司承担本案诉讼费。2015年9月9日，本院作出（2014）鼓民初字第3979号民事判决，判决：一、鑫诺公司于本民事判决生效之日起十日内向永安公司支付从2011年4月至2012年7月期间的物业管理费69034.37元；二、驳回永安公司其他诉讼请求。 永安公司不服提起上诉。福州市中级人民法院经审理于2016年5月24日作出（2015）榕民终字第5586号民事判决，判决：驳回永安公司的上诉，维持原判。 永安公司向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年5月29日作出（2017）闽民再368号民事判决，判决：一、撤销福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5586号民事判决；二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3979号民事判决第二项；三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3979号民事判决第一项为：鑫诺公司于本判决生效之日起十日内向永安公司支付2011年4月至2012年7月的物业服务费230114.6元。该判决于2018年6月11日送达鑫诺公司。 本院于2012年10月17日向福州市软件园管委会作调查笔录，其负责人称“永安公司是软件园委托福建省物业管理协会进行招投标，中标后进驻。软件园公司与福州市软件园管理委员会是市区两级开办单位，即一个企业管理，一个为行政管理。永安物业公司每平方米的物业费1.3元，是过半业主同意，这些过半业主到会都有签到档案依据。永安公司物业服务范围为整个软件园”。关于软件园区内道路是否列入市政管理，其道路维护、路面清扫、路灯维修保养等由谁负责等问题，本院另向多部门发函询问。福州市政工程管理处回函称软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施为软件园管委会自行管养。福州市鼓楼区环境卫生管理处回复称东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于其管辖范围。福州市软件园管理委员会复函称福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园公司自筹资金建设，并委托聘用物业服务公司负责其日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。 本院认为，本案争议的焦点是：一、鑫诺公司是否应受《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》约束。首先，根据福州市软件园管委会向一审法院出具的复函内容，福州软件园园区内的道路、水电、管网、绿化等均由软件园公司自筹资金建设，并由其委托聘用物业服务公司负责日常维护管养及园区保洁、垃圾清运等工作。另根据本院向福州市政工程管理处等部门发函询问的回复内容，软件园大门至洪甘路的道路、路灯等设施由软件园管委会自行管养，东起软件园大门西至洪甘路的软件大道的道路路面清扫、垃圾清运等不属于环卫部门管辖范围。因此，福州软件园属于一个独立的物业管理区域。其次，软件园公司委托福建省物业管理协会邀请招标投过程中，鑫诺公司亦派员参加，并对选聘永安公司及签订《福州软件园前期物业服务合同》未提异议。再次，虽然鑫诺公司所使用的物业系其自建，但软件园公司是园区公共区域的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，对鑫诺公司具有相应约束力。 二、鑫诺公司是否应向永安公司支付2012年8月1日起至2017年10月12日期间的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据2011年12月15日软件园公司出具的《证明》，永安公司自2011年4月1日接管福州软件园物业以来，在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力，能够按照物业服务合同的约定和收费标准的规定提供物业服务。因此，鑫诺公司应按《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》约定的标准向永安公司支付物业服务费，即永安公司应支付2012年8月1日至2017年10月12日的物业服务费897302.96元（11063.2平方米×1.3元/平方米×62.39个月）。 三、鑫诺公司是否应向永安公司支付违约金。本院认为，鑫诺公司未支付2011年4月至2012年7月的物业服务费的原因系双方对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在争议。但福建省高级人民法院作出（2017）闽民再368号民事判决，并于2018年6月11日向鑫诺公司送达。鑫诺公司在收到上述判决后，对《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》的效力应知悉。鑫诺公司未按约支付物业管理费，构成违约。现永安公司向鑫诺公司主张2018年6月11日起的违约金，本院予以准许。 《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》均约定“业主未按时交费的，应每日按欠费金额的万分之五向永安公司支付违约金”。本院认为，《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》约定的违约金过高，永安公司在本案诉讼中未向本院举证证明因鑫诺公司违约而给其带来的损失，故兼顾《福州软件园前期物业服务合同》、《福州软件园物业服务合同》的履行情况、鑫诺公司的过错程度及永安公司的预期利益等因素，本院酌定鑫诺公司计付违约金的标准为：2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计付。 四、永安公司起诉是否超过诉讼时效。本院认为，根据《福州软件园前期物业服务合同》及《关于同意福建永安物业延续福州软件园前期物业服务合同期限的复函》的约定，《福州软件园前期物业服务合同》项下合同履行期限为2011年4月1日至2014年10月12日。因永安公司与鑫诺公司对《福州软件园前期物业服务合同》的效力存在争议，双方自2012年7月至2018年6月，在本院、福州市中级人民法院、福建省高级人民法院诉讼，诉讼时效多次中断。故永安公司于2020年4月2日提起本案诉讼，要求鑫诺公司支付2012年8月1日至2014年10月12日期间的物业费，并未超过诉讼时效。 《福州软件园物业服务合同》项下合同履行期限为2014年10月13日至2017年10月12日。永安公司于2016年7月8日、2018年7月4日两次委托福建世好律师事务所向鑫诺公司催讨物业服务费，诉讼时效均中断。故永安公司于2020年4月2日提起本案诉讼，要求鑫诺公司支付2014年10月13日至2017年10月12日期间的物业费，并未超过诉讼时效。 五、永安公司是否应向鑫诺公司赔偿60万元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鑫诺公司在本案诉讼中，未提交充分的证据证明永安公司在向鑫诺公司提供物业服务的过程中存在过错，亦无提交证据证明鑫诺公司确有存在损失。故鑫诺公司要求永安公司赔偿60万元的反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，鑫诺公司应向永安公司支付2012年8月1日至2017年10月12日的物业服务费897302.96元，并支付逾期付款的违约金（违约金以897302.96元为基数计算，从2018年6月11日起计算至款项还清之日止；其中2018年6月11日至2019年8月19日的违约金按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付；其中2019年8月20日之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计付）。永安公司的其他诉讼请求，本院不予支持。鑫诺公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、福建鑫诺通讯技术有限公司于本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付2012年8月1日至2017年10月12日的物业服务费897302.96元，并支付逾期付款的违约金（违约金以897302.96元为基数计算，从2018年6月11日起计算至款项还清之日止；其中2018年6月11日至2019年8月19日的违约金按中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计付；其中2019年8月20日之后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计付）； 二、驳回福建永安物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回福建鑫诺通讯技术有限公司的反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15538元，由永安公司负担2587元，鑫诺公司负担12951元。反诉案件受理费4900元，由鑫诺公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年九月二日 书记员  叶炜 本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。