昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异131号申请人（案外人）：昆明益邦投资有限公司，住所地昆明市人民中路富春商业城******。法定代表人：李先龙。统一社会信用代码：91530100741456136C。委托诉讼代理人：李美科、邓跃飞，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（申请执行人）：云南云锰房地产开发有限公司，住所地，住所地云南省昆明市呈贡区吴家营片区与彩云路交叉口）。法定代表人：李永生，该公司董事长。统一社会信用代码：91530121673617304G。被申请人（被执行人）：李先勇，男，1972年2月24日生，汉族，浙江省台州市人，住浙江省台州市椒江区。在本院执行云南云锰房地产开发有限公司与被执行人李先勇买卖合同纠纷一案中，案外人昆明益邦投资有限公司对执行标的提出书面异议。本院于2019年12月4日作出（2019）云0114执异85号执行裁定书，后被昆明市中级人民法院以（2020）云01执复57号执行裁定书发回本院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。请求人民法院依法裁定终止（2018）云0114执836号公告中要求相关权利人腾房的执行行为。事实和理由：2013年8月16日，申请人股东金爱凤借款900万元给原案被申请执行人李先勇用于购买昆明市呈贡区上海东盟大厦3号15层，该款由金爱凤直接汇款到原案申请执行人云南云锰房地产开发有限公司账户。借款到期后,因李先勇无力偿还金爱凤的借款，2014年5月3日，原案被申请执行人李先勇与申请人昆明益邦投资有限公司签订《办公楼租用合同》，合同约定，李先勇将其所购买的上海东盟大厦15层整层出租给昆明益邦投资有限公司(15层有1501、1502、1503、1504、1505、1506号六套房屋)，用于清偿所欠金爱凤的债务，房屋租赁期15年，自2014年5月3日起至2029年5月2日，每年租金60万元。申请人昆明益邦投资有限公司之后对15层进行了装修并做办公使用。因原案被申请执行人李先勇与原案申请执行人云南云锰房地产开发有限公司商品房购销合同纠纷，你院作出(2017)云0114民初2165号民事调解书，现已进入执行程序，你院在涉案房屋上粘贴(2018)云114执836号公告，责令李先勇及房屋相关权利人在2019年1月6日前腾出上述房屋。承租人昆明益邦投资有限公司在你院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了房屋租赁合同，且已支付租金，并实际占有使用租赁房屋至今，承租人有权在租赁期内继续占有使用上述房屋。你院要求申请人腾出涉案房屋，将损害到承租人的利益，为维护申请人的租赁权，请求你院予以准许。本院查明：原告云南云锰房地产开发有限公司与被告李先勇商品房购销合同纠纷一案，本院受理后依法进行审理。审理中双方自愿达成调解，昆明市呈贡区人民法院于2017年12月25日作出了（2017）云0114民初2165号民事调解书，调解书载明：一、原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李先勇于2014年12月18日签订的合同编号为986号的《商品房购销合同》继续履行；二、由被告（反诉原告）李先勇向原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司支付房款2040000元，具体支付方式如下：2018年3月31日前支付200000元、2018年5月31日前支付剩余的1840000元。若李先勇按期支付全部房款，则云南云锰房地产开发有限公司全额放弃逾期付款违约金及资金占用费的请求，若李先勇不能按期支付拖欠的房款，则李先勇需向云南云锰房地产开发有限公司支付以全部房款2040000元为基数自2015年1月7日至逾期之日按照中国人民同期同类人民币贷款基准利率计算的逾期付款违约金及资金占用费，以及支付自逾期之日起款清之日止以未付款项为基数按照中国人民同期同类人民币贷款基准利率计算的逾期付款违约金及资金占用费；三、若被告（反诉原告）李先勇就本案任意一期款项未能按时足额支付，则原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司有权就本案的全部金额一次性申请强制执行；四、被告（反诉原告）李先勇自愿放弃所有反诉诉讼请求，如若双方按本调解协议履行完毕，则各方当事人就本案产生的民事纠纷一次了结；五、本、反诉的诉讼费由各方自行承担。现该调解书已经发生效力，因李先勇未履行生效法律文书确定的义务，申请人云南云锰房地产开发有限公司于2018年6月8日向本院申请立案执行，本院同日立案执行。执行中，本院于2018年7月27日依法查封了上述房产，并于2018年11月20日在案涉房屋上张贴了腾房公告，要求李先勇及其各相关权利人于2019年1月6日前腾空房屋并移交本院处理。现异议人昆明益邦投资有限公司向本院提出异议。另查明：2014年5月3日出租方（甲方）李先勇与承租方昆明益邦投资有限公司（乙方）签订一份《办公楼租赁合同》，该合同约定：2013年8月16日，乙方股东金爱凤借款900万元给甲方购买房屋，因甲方无力偿还金爱凤的借款，现双方协商一致，甲方将其所购买的房屋上海东盟大厦A座15楼整层出租给乙方，用于清偿所欠金爱凤的债务。为明确双方权利义务,经协商一致订立本合同。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于呈贡县吴家营片区(春融路与彩路交叉口)上海东盟大厦A座15楼整层出租给乙方作为办公场所使用。出租房屋房号为1501、1502、1503、1504、1505、1506共计建筑面积1641.48平方米。该房屋租赁期共15年。自2014年5月3日起至2029年5月2日止。该房屋年租金总额为600000元(大写:陆拾万圆整)。每年租金从甲方所欠金爱凤的借款中予以扣除。租赁期间乙方应该承担该幢房屋所产生的一切费用如，物业管理费、电费、水费、宽带费等费用。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。按照上述规定，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：一是案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；二是案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内装修、生活、生产、经营等，以产生对不特定第三人的公示效果，如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，首先，根据本案查明的事实，案外人与被执行人于2014年5月3日签订了《办公楼租赁合同》，而法院的查封时间为2018年7月27日，故该合同的签订时间早于法院的查封时间；其次，关于案外人与被执行人签订了《办公楼租赁合同》是否合法有效的问题，本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，李先勇与昆明益邦投资有限公司在上述协议中明确约定：甲方出租给乙方的房屋位于呈贡县吴家营片区(春融路与彩路交叉口)上海东盟大厦A座15楼整层出租给乙方作为办公场所使用，该房屋租赁期共15年，自2014年5月3日起至2029年5月2日止。该房屋年租金总额为600000元(大写:陆拾万圆整)。每年租金从甲方所欠金爱凤的借款中予以扣除。从该约定可见，《办公楼租赁合同》是债务人李先勇以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，该合同虽约定了租赁标的、租金标准和租期，但异议人并未实际支付租金，因此案外人实际上为被执行人李先勇的债权人，而非租赁、占有使用案涉房屋以满足生活、生产需要的承租人，双方之间签订的《办公楼租赁合同》虽名为租赁合同，但本质上属于双方为解决借款而建立的新的债权债务合同关系，而非房屋租赁合同，故李先勇与案外人之间并不存在真实的租赁关系。再次，案外人提供的证据不足以证明其在法院查封前对案涉房屋持续占有和使用。最后，案外人昆明益邦投资有限公司陈述其所谓公司股东金爱凤与被执行人李先勇之间的债权债务关系亦未经有权机关予以裁决，而且案外人的法定代表人李先龙与被执行人李先勇又系亲属关系，双方之间签订的“以房屋使用权抵偿欠款的合同”存在侵犯云南云锰房地产开发有限公司合法权益的可能。综上，案外人所提出的异议无法排除本院的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第三十一条规定之规定，裁定如下：驳回案外人昆明益邦投资有限公司提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杨 忠审判员 字艳秋审判员 马兴东二〇二〇年九月三十日书记员 刘 夏