河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初3060号 原告谭晓曼，女，土家族，1999年8月22日出生，住所地湖北省巴东县。 委托代理人安行宇，河北信正律师事务所律师。 被告河北润卓房地产开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市清凉寺办事处华阳中路北侧（塔东村），统一社会信用代码91130100568913304L。 法定代表人武树杰。 被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司，住所地河北省保定市涿州市华阳中路北侧（塔东村），统一社会信用代码91130681MA07QN8840. 法定代表人武树杰。 二被告共同委托代理人武正红，该公司员工。 被告涿州市祥居房地产经纪有限公司，地址河北省涿州市开发区光明小区底商东侧第五间。统一社会信用代码91130681MA08A9G05G. 法定代表人方旭。 委托代理人范利新，男，汉族，1989年9月20日出生，住所地河北省涿州市。 委托代理人张芳芳，女，汉族，1983年1月26日出生，住所地河北省涿州市。 原告谭晓曼诉被告河北润卓房地产开发有限公司、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司、被告涿州市祥居房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭晓曼的委托代理人安行宇、被告河北润卓房地产开发有限公司及被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司的共同委托代理人武正红、被告涿州市祥居房地产经纪有限公司的委托代理人范利新、张芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭晓曼向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的“润卓天伦湾”商铺买卖协议书无效，二、请求人民法院依法判令第一被告和第二被告共同返还原告已经支付的购房款1933133元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息至还清之日止，三、请求人民法院依法判令三被告共同返还原告已付的电商服务费用40000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息直至还清之日，四、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由，2019年8月31日，原告与被告河北润卓房地产开发有限公司签订“润卓天伦湾”项目的S2-106号商业房买卖协议书。合同约定原告购买房屋建筑面积为117.04平方米，交房时间为2020年6月30日。原告于2019年8月13日支付购房定金7000元，8月26日支付房款626133元，合同签订后，9月1日再次支付房款1300000元，原告另于8月20日支付服务费40000元。合同签订后，原告多次要求与被告办理相关手续；后原告向房地产主管部门了解到被告出售的房屋根本没有取得商品预售许可证，直到诉讼之日，因被告手续不全，仍然无法办理商品房预售许可证，更无法办理商品房的其他有关手续，原被告签订的买卖协议，因被告的违法行为而不具有法律效力。为此原告向人民法院起诉，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告河北润卓房地产开发有限公司、河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司共同辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求，原告与被告签订的天伦湾商铺买卖协议为双方真实意愿表示，协议书有效。双方为商品房买卖关系并非为借贷关系，原告主张的按照中国人民银行同期贷款利率支付利息没有法律依据。40000元服务费为第三方收取的劳务费不应由第一、第二被告承担。与原告签订买卖协议属实，房款支付时间及数额属实。 被告涿州市祥居房地产经纪有限公司辩称：我方2019年8月20日已收到原告支付的40000元电商服务费，请法院依法驳回原告的诉讼请求，在销售过程中已告知原告房源情况，我们收取是劳务服务费。 经审理查明，2019年8月31日，原告谭晓曼与被告河北润卓房地产开发有限公司签订润卓天伦湾商铺买卖协议书一份。该协议书约定，原告购买被告开发的位于涿州市住房一处，建筑面积117.04平方米，原告方应支付总价款1933133元，该协议约定的交房时间为2020年6月30日。2019年8月13日，原告向被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司支付购房定金7000元、2019年8月26日原告向被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司支付购房款626133元，2019年9月1日，原告再次向被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司支付购房款1300000元。 另查明，原告于2019年8月20日，向被告涿州市祥居房地产经纪有限公司支付服务费40000元，本案审理过程中，被告河北润卓房地产开发有限公司及被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司认可至本案开庭审理前尚未取得与本案原告所购买房屋相关的商品房预售许可证。 上述事实，由原告与三被告的庭审陈述以及原告方提供的买卖协议书一份、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司出具的收款收据三份、POS单三份，银行交易明细两份、被告涿州市祥居房地产经纪有限公司出具的服务费收据一份等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，合同的签订不得违反法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定；“出卖人未取得商品房预售许可证眀，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；被告河北润卓房地产开发有限公司及被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司直至本案开庭审理时仍未取得与原告所购买房屋相关的商品房预售许可证明，故原告与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议书应为无效合同；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；原告请求确认房屋买卖协议无效并要求二被告返还购房款、支付利息的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。原告与被告涿州市祥居房地产经纪有限公司虽未签订书面服务协议，被告涿州市祥居房地产经纪有限公司已收取原告服务费用40000元，原告与被告涿州市祥居房地产经纪有限公司形成居间合同关系；居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不能要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任；本案被告涿州市祥居房地产经纪有限公司未能提供证据证实在向原告提供居间服务时已明确向原告说明其所购买的房屋未取得相关的商品房预售许可证，损害了原告的合法利益，原告要求其返还服务费用的诉讼请求本院应予支持。关于原告主张的购房款以及服务费用的利息标准，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故原告主张的利息标准应适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告谭晓曼与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的润卓天伦湾商铺买卖协议书无效； 二、被告河北润卓房地产开发有限公司、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司自本判决生效之日起十日内返还原告谭晓曼购房款1933133元并支付利息（利息以1933133元为基数，自2019年9月1日开始按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还完毕之日止）。 三、被告涿州市祥居房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内向原告谭晓曼返还服务费用40000元并支付利息（利息以40000元为基数，自2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还完毕之日止）。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费11279元，由被告河北润卓房地产开发有限公司、被告河北润卓房地产开发有限公司涿州分公司负担11050元，被告涿州市祥居房地产经纪有限公司负担229元。 如未按本判决指定的期间履行起诉进行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 健 二〇二〇年九月十五日 书记员 李美贤