甘肃省成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1221民初932号 原告：刘某，女，住甘肃省秦安县，现住成县。 原告：李某（刘某丈夫），男，住甘肃省成县。 二原告共同委托诉讼代理人：高某，天水市法律援助中心民进市委工作站法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：胥某，天水市法律援助中心民进市委工作站法律服务工作者。 被告：甘肃金鸿盛房地产开发有限公司，住所地：甘肃省陇南市成县城关镇陇南电力宾馆院内。 法定代表人：丁某，该公司董事长。 被告：甘肃嘉盛商业管理有限公司，住所地：甘肃省陇南市成县城关镇同谷北路东侧。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，男，住成县。系该公司职员。 原告刘某、李某与被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司、甘肃嘉盛商业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某、李某及共同委托诉讼代理人高某、胥某，被告甘肃嘉盛商业管理有限公司委托诉讼代理人陈某均到庭参加诉讼。被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘某、李某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行2019年11月支付原告商铺返租收益金64714元，支付原告以64714元为基数,月息2分，自2019年12月1日起至支付之日止的违约损失；2.案件受理费和原告律师费、诉讼费损失由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1.判令二被告履行2019年11月支付原告商铺返租收益金64714元，支付原告以64714元为基数,年息15.4%，自2019年12月1日起至支付之日止的违约损失；2.案件受理费由被告承担。并要求由被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司承担连带责任及担保违约责任。事实及理由：2015年被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司以招商广告的形式对外宣传其开发的成州*中央广场商铺，用商业托管的方式可以让买受人在其托管的期限内回收成本，并承诺被告会严格诚实履行合同，在这种宣传诱惑下，原告于2015年12月23日与被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，用于投资，被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司将其位于成县城关镇同谷北路东侧，成州*中央广场X栋XXX商铺，建筑面积为27.23㎡，以价格33950.79元每平方米出售给原告，原告如约履行了合同后，按照被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司的强制性指定和担保与被告甘肃嘉盛商业管理有限公司再次于2016年11月22日签订了《商业托管协议书》，约定：“第1年（即2016年9月28日至2017年9月27日）的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款924480元的6%，返租收益金为人民币55469元／年。第2年至第4年（即2017年9月28日至2020年9月27日）的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款924480元的7%，返租收益金为人民币64714元／年。第5年至第10年（即2020年9月28日至2026年9月27日）的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款924480元的8%，返租收益金为人民币73958元／年。……甲乙双方约定于每年11月30日由乙方向甲方支付下一年的返租收益。”二被告自2017年起每年以资金不到位为借口不履行协议而违约，原告浪费大量人力和财力多次上门催要。2019年11月30日被告应当依约支付2019年至2020年度商铺返租收益金64714元，原告多次上门催要，被告仍然拒绝支付，对此，原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。 被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司未到庭，其向本院提交书面答辩状辩称，依据答辩人与甘肃嘉盛商业管理有限公司2016年7月16日签订的《委托管理协议》中的第三条“乙方的权利及义务”中的第5条：“根据乙方与商户签订的托管协议，由乙方应负责支付给商户的返租款，由乙方自行承担支付”。鉴于以上原因，被答辩人应当向甘肃嘉盛商业管理有限公司追偿有关经济利益，而不应当将我公司列为被告。 被告甘肃嘉盛商业管理有限公司辩称，答辩人就被答辩人的诉讼请求，提出如下答辩意见：1.被答辩人请求支付2019年9月28日至2020年9月27日的返租款金额无误；2.判令延迟至2021年5月31日前支付被答辩人返租款；3.被答辩人请求支付的利息、受理费、诉讼费由被答辩人承担。事实及理由：受新冠肺炎疫情影响，我公司招商商家推迟进场，现商场处于停运状态，公司暂时无力支付被答辩人返租款。被答辩人来我公司要求支付返租款时，我公司就目前状况进行说明，现实情况被答辩人也亲自目睹，返租款要延迟支付也做了解释，我公司并无拒绝支付或恶意拖延行为。为尽快支付被答辩人返租款我公司做了大量工作，甚至牺牲公司利益。我公司现有商场面积九千多平方米，被答辩人及其他返租户所有面积二千多平方米，返租款收益占商场收益的三分之一，至2018年后半年起，随全国经济下行，商场经营陷入举步维艰地步，现在为和商家达成协议我公司牺牲自身所有七千多平方米收益筹集资金解决被答辩人返租款。（注：原成县商场租赁均价60元／平方米，现均价25元／平方米）被答辩人要求支付返租款不是一个个案而是一个群体，我公司筹到款项要支付的是全部返租人款项（需支付返租户有90多人）。一经与商家谈成合同或经其他渠道筹到资金必须统一支付。被答辩人是我公司债权人也是业主，是通过投资受益人，现公司暂时遇到困难被答辩人应给予理解与支持，共渡难关以保证被答辩人及我公司的利益不受损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭，视为其自愿放弃举证、质证权利。被告甘肃嘉盛商业管理有限公司对原告提交的二原告的身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商业托管协议书》均无意见，原告刘某、李某对被告甘肃嘉盛商业管理有限公司提交的被告营业执照复印件、法人身份证明书、法人身份证复印件均无意见。本院予以确认并在卷佐证。 被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司庭前向本院提交营业执照复印件、法人身份证明书、法人身份证复印件、《委托管理协议》，本院组织当事人进行了庭前证据交换。庭审中，二原告对该组证据中《委托管理协议》的合法性、真实不予认可。认为甘肃嘉盛商业管理有限公司是由甘肃金鸿盛房地产开发有限公司专为90户商户成立设置的公司，成立于2016年6月15日，在成立之后一个月即进行托管，这名为托管，实为甘肃金鸿盛房地产开发有限公司的公司。《委托管理协议》第2条中约定，甘肃金鸿盛房地产开发有限公司对其委托甘肃嘉盛商业管理有限公司托管的标的具有处分权，并且双方对产生的利润共同分成，具有利润享有权。其享有案涉标的的权利，应当承担案涉标的的义务。且该托管管理协议未告知原告，是二被告的内部托管协议，不能作为对抗享有权利，而应当承担的法律义务，更不能对抗原告与被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司签订的合同补充协议第8条约定的担保义务和违约责任。被告甘肃嘉盛商业管理有限公司认为本案焦点是返租款问题，而非论证二被告公司之间的关联性问题。关于托管问题，协议中已经明确约定，原告的质证意见与本案关联不大，其与甘肃金鸿盛房地产开发有限公司签订的委托托管协议未向原告告知，但在购房协议中有约定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，原告刘某、李某（买受人）与被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为2016预00054的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定二原告购买被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司位于成县城关镇同谷北路东侧暂定名成州商贸大厦预售商品房中的第X幢X层XXX号房，该商品房的用途为营业，建筑面积共27.23平方米，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米33950.79元。付款方式及期限为买受人于2016年1月5日支付购房款人民币肆拾陆万肆仟肆佰捌拾零元整（小写￥464480.00元），剩余房款人民币肆拾陆万零仟零佰零拾零元整（小写￥460000.00元）由买受人向银行申请贷款支付。该《商品房买卖合同补充协议》第八条关于经营业态的约定：“1.乙方所购房屋的经营业态应当与该商厦的经营业态高度统一，并服从该商厦经营管理者（以下称：“经营管理者”）的统一管理。2.经营管理者的基本信息，待人选确定后由甲方另行通知乙方，并由乙方与经营管理者签订租赁合同。3.乙方必须将其房屋租给经营管理者，期限不少于10年，以乙方与经营者签订的租赁合同为准，甲方亦有义务保证经营管理者与乙方的合同期限不少于10年；前四年的租金按《商品房买卖合同》约定最终确定的总房价款的6%、7%、7%、7%由经营管理者依次逐年向乙方支付；后六年的租金则按总房价款的8%由经营者直接按年向乙方支付。4.甲方违反前述约定的，应当赔偿因此给乙方造成的损失，但该损失不超过按前述第三款约定的租金总额；乙方不按前3款的约定履行其义务的，则视为乙方违约，乙方应当赔偿因此给甲方造成的损失及因乙方违约致甲方应当向经营者承担的赔偿责任所涉赔偿金额。” 2016年7月16日，甘肃金鸿盛房地产开发有限公司（甲方）与甘肃嘉盛商业管理有限公司（乙方）签订《委托管理协议》，约定：“一、委托事项：甲方将本公司开发的成州商贸大厦商业综合楼B幢地上一层至地上四层（总建筑面积约10600平方米）委托乙方经营管理。期限：20年。二、甲方权利及义务：1.甲方确保对上述标的享有完全的处分权，自愿委托乙方经营管理；2.委托期间，乙方每年需支付给甲方商场经营净利润的10%作为给甲方的回报，甲方根据实际金额开具相关增值税发票。三、乙方权利及义务：……5.根据乙方与商户签订的托管协议，由乙方应负责支付给商户的返租款，由乙方自行承担支付。” 2016年11月20日,原告刘某、李某（甲方）与甘肃嘉盛商业管理有限公司（乙方）签订《商业托管协议书》，约定：“甲方于2016年1月5日购买了甘肃金鸿盛房地产开发有限公司开发的【成州*中央广场】项目X栋XXX号商品房（以下称商铺），建筑面积约27.23平方米。乙方是一家从事商业经营管理的专业公司，已经接受甘肃金鸿盛房地产开发有限公司的委托，对【成州*中央广场】商场（购物中心）进行商业管理。……为了充分利用乙方的品牌、管理、服务、资金等优势培育商场（购物中心），提高包括甲方商铺在内的所有商铺的商场（购物中心）价值，实现所有买受人的利益最大化，甲方委托乙方对包含甲方商铺在内的【成州*中央广场】进行商场（购物中心）培育，乙方同意接受甲方的委托。……经双方平等协商，就委托商场（购物中心）培育相关事宜达成一致，特签订本协议书，以资双方共同遵守。第一条、托管方式：乙方根据商场（购物中心）培育的需要，统一商场（购物中心）的业态规划和功能分区，统一招商，统一经营和管理，统一推广和促销并承担商场培育费用。托管期限内，甲方对乙方可能使用商铺的形式以及乙方许可使用商铺的使用人不持任何异议。乙方可根据【成州*中央广场】培育和发展的需要，对商铺的经营项目、经营范围与品种进行的调整，甲方不持任何异议。委托商场（购物中心）培育期满后甲方需要自营或自行出租的，应依照本协议书第四条的约定承担相应义务。第二条、托管期限：十年，自2016年9月28日至2026年9月27日止。第三条、托管租金……1.托管的第一年至第十年甲方享有商铺的收益权，明细如下：第一年（即2016年9月28日至2017年9月27日）的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款924480元的6%，返租收益金为人民币55469.00元／年，（大写：伍万伍仟肆佰陆拾玖元／年）。第二年至第四年（即2017年9月28日至2020年9月27日）的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款924480元的7%，返租收益金为人民币64714.00元／年，（大写：陆万肆仟柒佰壹拾肆元整元／年）。第五年至第十年（即2020年9月28日至2026年9月27日）的年返租收益标准为甲方购买商铺时优惠后总房款924480元的8%，返租收益金为人民币73958.00元／年，（大写：柒万叁仟玖佰伍拾捌元整元／年）。……3.甲乙双方约定于每年11月30日由乙方向甲方支付下一年的返租收益。第六条、商铺的交付：甲方付清全部购房款后，乙方直接代理甲方从甘肃金鸿盛房地产开发有限公司接收商铺进行商场（购物中心）培育，并视为商铺已经由甘肃金鸿盛房地产开发有限公司交付给甲方（房屋交接时甲方应交纳的相关税费由甲方自行交纳）。自商铺交付托管之日起，商铺的风险责任随之转移给买受人，并由买受人承担房屋所有权人的法律及合同义务。第十七条、本协议书一式三份，双方持一份，一份提交给甘肃金鸿盛房地产开发有限公司作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等的法律效力。” 现被告甘肃嘉盛商业管理有限公司已实际对案涉商铺进行培育管理，但其未依照双方签订《商业托管协议书》中的约定向二原告按时支付2019年9月28日至2020年9月27日的商铺返租收益金64714元。二原告多次上门催要未果，被告甘肃嘉盛商业管理有限公司至今仍未支付。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商业托管协议书》均系双方当事人的自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。原告与被告甘肃嘉盛商业管理有限公司之间签订的《商业托管协议书》中对商铺的交付、返租收益标准、支付时间等相关权利义务进行了具体、明确约定，甘肃嘉盛商业管理有限公司也已经实际对案涉商铺进行培育管理，其也应当按照《商业托管协议书》约定的时间向原告支付2019年9月28日至2020年9月27日的商铺返租收益金。其至今未向原告支付该笔商铺返租收益金的行为违反《商业托管协议书》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告有权要求被告甘肃嘉盛商业管理有限公司依约履行支付义务并承担违约责任。原告主张的2019年9月28日至2020年9月27日的商铺返租收益金64714元与《商业托管协议书》约定一致，本院予以支持。原告要求被告以64714元为基数,按照年息15.4%，向其支付自2019年12月1日起至支付之日止的违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……。”案涉《商业托管协议书》中对该违约责任未进行约定，原告也未向本院提交证据证明被告甘肃嘉盛商业管理有限公司的违约行为对其造成的实际具体损失数额。而被告应向原告支付的标的物为返租收益金，故被告甘肃嘉盛商业管理有限公司应当以64714元为基数，自2019年12月1日起至支付之日止，按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率为标准，承担逾期支付的违约责任。 另原告以其与被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，系被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司对被告甘肃嘉盛商业管理有限公司应依约支付返租收益金的担保为由，要求二被告共同向其支付该笔返租收益金并承担担保违约责任。根据《中华人民共和担保法》第六条之规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”、第十三条之规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”，可知保证的达成需保证人与债权人以订立书面合同的形式进行明确约定，且保证人须明确表达当债务人不履行债务时，其愿以自己的财产担保债务履行的意思表示。本案案涉《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定不够明确、具体，不符合《中华人民共和担保法》的规定，且该条约定未充分体现出保证的实质性精神。故，二原告要求被告甘肃金鸿盛房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和担保法》第六条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限本判决生效之日起十日内，由被告甘肃嘉盛商业管理有限公司向原告刘某、李某支付2019年9月28日至2020年9月27日的商铺返租收益金64714元。并自2019年12月1日起至支付之日止，以实际未支付的返租收益金为基数，以全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率为标准，承担逾期支付的违约责任； 二、驳回原告刘某、李某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1417元，减半收取计708.5元，由被告甘肃嘉盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审判员  李茂荣 二〇二〇年九月二十八日 书记员  妙文娟