文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初4449号原告：丁良库，男，1954年4月26日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：王荣，重庆格林威律师事务所律师。被告：周上权，男，1964年6月5日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：夏韵策，重庆市江津区先锋法律服务所法律工作者。原告丁良库与被告周上权合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。因案情新型复杂，本院遂将本案转为普通程序，并于2020年8月10日再次公开开庭进行了审理。原告丁良库的委托诉讼代理人王荣，被告周上权的委托诉讼代理人夏韵策两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁良库向本院提出诉讼请求：判决确认原告与被告于2013年6月5日签订的《协议书》无效。事实和理由:原告系原江津区某村**村民，在该组有自有房屋。被告周上权系重庆市江津区城镇居民，被告为在某村2组建房居住而多次要求原告将自家宅基地提供给被告，由被告出资修建房屋以供其在农村居住。2013年6月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》，该《协议书》约定:“一、甲方位于江津区某村四队土墙房屋已破旧，甲方同意乙方在江津某村四队原宅基地上修建房屋……房屋建成后，甲方取得主楼底层房屋产权面积52.73㎡，余下的由乙方所有。二、新房屋建成后住房和非住房中除有产权的52.73㎡和无产权的100㎡的房屋甲方所有外，其余房屋归乙方所有”。原告认为，被告系城镇居民，原告与被告签订的《协议书》，实际是由原告提供农村宅基地，由被告出资新建住房，并由被告取得在该农村宅基地上新建房屋(除52.73㎡外)的房屋所有权，该约定违反了国家法律的禁止性规定，该《协议书》应当无效，且自始无效，遂诉至法院提出上述诉讼请求。被告周上权辩称，2013年6月5日签订的《协议书》除关于产权的约定无效外，其余的都有效。原、被告并不认识，为经营生态农庄，经丁良库女儿丁顺利介绍才发生关系。2012年底，被告要修建生态农庄，原、被告口头协议占用被告等宅基地事宜，2013年2月、3月，以原告丁良库等名义办理《乡村建设规划许可证》、《江津区农村村民建设用地审批许可证》。现丁良库、丁良毕、丁良伦的房屋均已拆除，在三户宅基地上，由被告出资重新修建了房屋，但尚未办理房产证，名义上仍属于原告，不存在被告非法占有或归被告所有的事实。《协议书》已履行多年，2020年春节，政府将被告的生态农庄作为隔离点，原告因封道被拦，遂向公安局、林业局、规自局、某镇政府等举报被告盗伐林木、非法占用耕地等，以致双方发生纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：原告系重庆市江津区某村4组（原属某村5组）村民，坐落于原某村**的土瓦住房110㎡和土瓦非住房40㎡由其所有。被告系江津区城区居民。2013年2月1日，重庆市江津区某镇人民政府颁发《乡村建设规划许可证》，显示：“建设单位（个人）为丁良库，建设项目名称为住宅，建设位置某村4组，建设规模为180㎡。”2013年3月11日，《江津区农村村民建设用地审批许可证》，显示：“申请人为丁良库，农村户籍人口3人，土地使用证载用面积108.6㎡，土地使用证号XXX，申请用地情况：建设用地（宅基地）90㎡，用地地址为本社原宅，四至东为滴水、南为与丁良伦共墙、西为晒坝、北为荒地。”上述两证由被告持有并出示，原告质证称未申请办理两证，且形成于《协议书》前，系被告非正常手段获取，原告将申请予以撤销。2013年6月5日，原告(甲方)被告(乙方)签订《协议书》，载明：“因乙方投资修建农业生态农庄，经甲方引荐在甲方老家江津区某村四队成立农业生态农庄，因农庄占用土地内含有丁良库、丁良伦、丁良毕的房屋与土地，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议:一、甲方位于江津区某村四队土墙房屋已破旧，甲方同意乙方在江津某村四队原宅基地上修建房屋，由乙方出资。房屋修建手续和产权手续由甲乙双方共同办理，甲方给予配合。甲方在江津区某村四队原宅基地面积为90㎡，房屋建成后，甲方取得主楼底层房屋产权面积为52.73㎡(该房为装修房，该房装修风格与其它套房装修风格一致)，位于与主楼原丁良库右边约100米左右(上下浮动为10%)处的山林上建的非住房(该房为砖瓦结构，硫泥瓦)，此建筑地址除政府因素影响外(厨房一楼，清水房)面积为100㎡，由甲方所有，余下的由乙方所有。甲乙双方若任何一方没有遵守此条约定，违约方将赔偿守约方按以上建筑物估价的双倍损失。二、新房屋建成后住房和非住房中除有产权的52.73㎡和无产权的100㎡的房屋甲方所有外，其余房屋归乙方所有。房屋建成后一年内房屋产权办理在乙方指定的人名下，甲方无条件配合办理相应产权过户手续。因乙方所有房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户，需要本村村民委员会同意或有关部门审批手续问题，甲方应当积极全力配合乙方解决妥(除政府因素影响以外)，若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理，甲方不给予配合的应向乙方承担违约金10万，并赔偿乙方相应损失。三、甲方办理主楼房屋产权面积为52.73㎡的房屋产权手续所产生的税费及工本费由甲方自行承担，办理时甲乙双方共同前往(以国家正式发票为准)，其它的乙方房屋办理产权及房屋过户手续所产生的所有费用由乙方自行承担。四、甲方住宅52.73㎡房屋，乙方前五年免费使用，在乙方使用期间，由乙方自行维护和维修，所产生的一切费用由乙方自行负责。甲方在五年后有权入住该房屋(仅限丁良库及家人)，但不能出租或进行经营，平常可以随时居住1至2天，但需提前通知乙方，以便乙方进行安排。五、乙方经营期间，甲方不得随意干涉乙方的经营和管理，若甲方随意干涉和破坏乙方的生产和经营，甲方应支付乙方违约金5万元，并赔偿乙方相应损失。六、甲乙双方若一方出售房屋，对方同等条件下享有。七、由乙方出资购买的丁良伦和丁良毕两户的房屋共计20万元(原乙方已付给甲方6万元)，因是由甲方和丁良伦和丁良毕签定的房屋买卖合同，甲方必须协助该两处房屋办理在乙方指定人的名下，现乙方保证所欠购买丁良伦和丁良毕两户的房屋尾款14万元，签定该协议时将该款交由甲方支付给丁良伦和丁良毕。由甲方出具收条给乙方。八、本合同签订后，甲方不得再反悔或再提出无理要求，否则视为违约，应向乙方支付违约金10万元，并赔偿乙方相应损失。”同时，案外人丁顺利以甲方担保人的名义在协议书上签字捺印。2013年6月14日，丁良库向周上权出具《收条》，载明“今收到周上权购位于江津区某村4队丁良伦、丁良毕的宅基地共计金额20万元整。”另外，在是否修建的问题上，原告认为所谓主楼和100㎡非住房尚未修建，被告认为主楼底层52.73㎡即现在的厨房，厨房上一层即100㎡非住房。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案主要争议是合同性质和效力两个方面的问题。一是须审查本案系农村房屋买卖合同纠纷，还是非典型的一般合同纠纷。二是根据合同内容，确认是合同全部无效，还是部分无效。现将以上争议评析如下。关于合同性质的问题。本院认为，农村房屋买卖合同是指农民将自有居住性住房转让给他人，他人支付价款的行为，是权利义务较为单一的典型买卖合同。在本案中，《协议书》约定的主要内容：一是原告提供宅基地，被告投入资金，双方合作新建的房屋按约定归各自所有；二是依约归原告所有部分的新建房屋，供被告经营农庄使用等。因此，约定的权利义务内容区别于房屋买卖合同的权利义务，本案系一般合同纠纷。关于合同效力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”根据该规定，本院认为，原、被告均具有相应的民事行为能力，所订立的《协议书》也是双方的真实意思表示，但是否违反法律、行政法规的强制性规定或者公序良俗，则应视具体内容而定。就本案而言，非法建筑所有权、变相非法转让农房所有权的约定无效，合作建房、不得干涉经营管理及依约流转使用权等其他约定有效，理由如下：第一，宅基地使用权由特定成员享有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准……”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”宅基地所有权属于村农民集体，而其使用权的享有有着特定的身份条件限制，仅农村集体经济组织成员有资格申请无偿使用，但对宅基地只有使用权而无处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。根据地随房走的原则，农村房屋买卖必然涉及农村集体土地的买卖，处分房屋的同时也处分了土地，向非集体经济组织成员出售房屋实际上是使其获得宅基地无偿使用的资格，损害了集体经济组织的权益。因此，国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，被告系江津区几江街道城镇居民，非原告所属集体经济组织成员，《协议书》第一条、第二条、第三条中与“其余部分归乙方所有”有关的内容，以及《协议书》第六条、第七条“由乙方出资购买的丁良伦和丁良毕两户的房屋……因是由甲方和丁良伦和丁良毕签定的房屋买卖合同，甲方必须协助该两处房屋办理在乙方指定人的名下”均系变相的农村房屋买卖行为，该约定赋予被告宅基地使用权资格，因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。第二，所有权有限取得并可让渡权能。所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权应当合法取得，因违法建造的房屋不能取得所有权。《协议书》中山林上建的100㎡非住房因系违法建筑，无法取得产权证，不能因新建而原始取得所有权，该部分内容应当认定无效。为充分发挥物的效用，所有权人可在其所有物上为他人设定地役权、抵押权等物权，以及依约出租、无偿使用，只要未发生所有权消灭的法律事实，所有权人仍保持着对于其财产的支配权，当所有物上设定的其他权利消灭，分离出去的权能仍然复归于所有权人。宅基地使用权在性质上属于用益物权，此物权一般包含占用、使用和收益三个方面，作为使用权人有权利自行占有、使用，也有权转移宅基地的占有、使用以获得财产权收益。因此，按“法不禁止皆自由”原则，原告将其所有的52.73㎡住宅，提供给被告使用，是原告在其房屋所有权、宅基地使用权上自行设定权利负担的行为，不应当予以法的干预。第三，国家鼓励盘活利用闲置宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定，“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”出租是对宅基地占有、使用权利的让渡，土地管理法并未禁止，只是出租后不得再申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款规定，“……鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）提出，“……鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创业创新。各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。”2018年1月2日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋所有权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”本案中，《协议书》第一条合作建房，以及第四条原告所有的52.73㎡供被告使用的约定，实际是原告行使闲置农房使用权，并不损害宅基地集体所有权和原告宅基地农户资格权，既有理论支撑，又有法律保护和政策支持，应当认定有效，有利于激活各类城乡生产资源要素、推进农业供给侧结构性改革，促进农民就业增收。综上所述，案涉《协议书》部分无效，部分有效。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：原告丁良库与被告周上权于2013年6月5日签订的《协议书》第一条中“位于与主楼原丁良库右边约100米左右(上下浮动为10%)处的山林上建的非住房(该房为砖瓦结构，硫泥瓦)，此建筑地址除政府因素影响外(厨房一楼，清水房)面积为100㎡，由甲方所有，余下的由乙方所有。甲乙双方若任何一方没有遵守此条约定，违约方将赔偿守约方按以上建筑物估价的双倍损失。”部分、第二条中“无产权的100㎡的房屋甲方所有外，其余房屋归乙方所有。房屋建成后一年内房屋产权办理在乙方指定的人名下，甲方无条件配合办理相应产权过户手续。因乙方所有房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户，需要本村村民委员会同意或有关部门审批手续问题，甲方应当积极全力配合乙方解决妥(除政府因素影响以外)，若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理，甲方不给予配合的应向乙方承担违约金10万，并赔偿乙方相应损失。”部分、第三条中“其它的乙方房屋办理产权及房屋过户手续所产生的所有费用由乙方自行承担。”部分、第六条、第七条、第八条无效，第一条、第二条和第三条的其他部分及第四条、第五条有效。本案案件受理费4300元，由原告丁良库负担2150元，被告周上权负担2150元。限被告在本判决生效之日起七日内向本院缴纳2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 程 松审 判 员 罗 勇人民陪审员 李 英二〇二〇年九月二十四日（院印）法官 助理 侯倩玲书 记 员 朱 凤