黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1916号上诉人（原审被告、反诉原告）：高鹏，男，1988年10月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：付立丽，黑龙江启虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颉忠生，男，1988年5月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：李长贵，黑龙江谢南律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区志华商城第******商服。法定代表人：刘鹏，总经理。上诉人高鹏因与被上诉人颉忠生、哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司（以下简称鑫喆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。高鹏上诉请求：撤销一审判决第一项，改判继续履行案涉合同。事实和理由：一、一审法院对部分事实认定不清。1.《房屋买卖居间服务合同》关于案涉房屋的定金、首付款、代办费和购房款的给付方式均作出明确规定。《房屋买卖居间服务合同》第七条约定：“签订本合同时，乙方须向居间方支付代为甲方保管的购房定金人民币22,000元。甲乙双方同意该定金支付给居间方代为保管时视为定金已付。首付款由居间方保管，甲乙双方共同委托居间方代为办理交易过户手续，居间方收到代收款后开始办理手续……”补充条款约定：“乙方将首付款交付给居间方后，甲方配合房屋清费和交接。”因此，对于居间方代出卖人收取定金和首付款的行为应视为买受人按出卖人指示付款，即视为出卖人已经收到购房款。2.出卖人、买受人和居间方达成的《和解书》的意向和目的是推动《房屋买卖居间服务合同》继续履行，《和解书》是三方当事人针对案涉房屋继续交易达成的进一步约定，目的是促进交易顺利完成。关于首付款分期返还孙亚芳（系高鹏母亲，已去世）与鑫喆公司开设的联名账户，是因为居间方违约导致房屋不能按时交易，买卖双方对居间方缺乏信任，故决定将首付款存入其中一方与居间方的联名账户。考虑到买受人支付首付款为全部购房款的一半，此时房屋也没有办理更名过户手续，如果出卖人和居间方建立联名账户，买受人的权益将无法保障，经过再三考虑，三方同意将首付款存于买受人和居间方联名账户，但不能由此认为三方欲解除合同并将首付款返还买受人。3.解除《房屋买卖居间服务合同》损害当事人的合法权益，违反市场公平交易原则。《房屋买卖居间服务合同》是三方当事人真实意思表示，合同内容符合法律规定。合同生效后，买卖双方当事人按合同约定履行各自义务，但由于居间方违约致使合同未能如期履行。为了进一步推进交易，三方当事人于2019年6月6日签订《和解书》。一审法院解除《房屋买卖居间服务合同》是公然违背市场交易公平、诚信原则。4.《房屋买卖居间服务合同》的合同目的完全可以实现。居间方鑫喆公司现正常经营，案涉房屋也已经转移占用，由买受人实际使用，并且买受人愿意向出卖人一次性支付剩余购房款，具有继续交易的良好愿望。买受人因购买该房屋已将自己和母亲生前的全部积蓄都投入到该房产中，已经当这里是自己唯一的家。如合同被解除，买受人和未成年的女儿将居无定所。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，房屋买卖双方均按合同约定全面履行自已的义务，买受人按出卖人的指示已交付定金和首付款，并同意一次性支付剩余购房款，买受人不存在违约行为，因此出卖人无权拒绝履行。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，具有给付义务一方当事人（买受人）同意继续履行主要债务，合同标的物也实际存在，合同目的完全可以实现。综上所述，一审法院判决损害了高鹏的合法权益，违反了公平诚信原则，请求二审法院支持高鹏的上诉请求。颉忠生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，高鹏的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫喆公司未到庭亦未提交书面答辩意见。颉忠生向一审法院起诉请求：1.解除《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》；2.鑫喆公司支付补偿款7000元。高鹏向一审法院反诉请求：1.继续履行《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》；2.高鹏给付颉忠生剩余购房款140,571元；3.颉忠生与鑫喆公司协助高鹏办理哈尔滨市利民开发区南京路南京花园3栋2单元703室房屋不动产登记证。一审法院认定事实：2018年9月22日，颉忠生与孙亚芳签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：颉忠生将位于哈尔滨市利民开发区南京路南京花园三期3栋2单元703室房屋出售给孙亚芳，房屋总价220,000元。购房定金22,000元（定金中包括居间服务费），此款于当日交付。孙亚芳在5日内交付首付款100,000元由居间方代管，余款办理商业贷款。后孙亚芳向中介方鑫喆公司交付首付款70,000元。2019年6月6日，三方当事人针对案涉房屋的买卖合同达成和解书，约定由居间方分三次补偿颉忠生10,000元，并将孙亚芳交付的首付款分七次存于孙亚芳和居间方的联名账户，每期还款金额12,571.43元；孙亚芳将原来的商业贷款购房改为现金购买此房并定于2019年12月31日办理此房更名过户手续。鑫喆公司在支付颉忠生3000元，支付给孙亚芳12,571元后，未再履行义务，故颉忠生诉至本院。一审法院认为，颉忠生与孙亚芳、居间方鑫喆公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订并生效后，各方当事人均应依照合同的约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，房屋出卖人和买受人均依照合同约定将案涉房产和房屋首付款、定金等款项交付给居间方鑫喆公司，由于鑫喆公司过错，挪用案涉房屋购房定金、购房款、居间代办费，导致合同无法全面履行，鑫喆公司应当承担违约责任。孙亚芳作为房屋买受人、颉忠生作为房屋的出卖人在签订和履行合同过程中均无过错。虽然三方在签订《房屋买卖居间服务合同》时，约定鑫喆公司受买方和卖方委托收取首付款、定金、代办费、购房款，但因该合同为格式合同，提供合同文本方为鑫喆公司，对涉及双方当事人重大利益委托事项没有特别提示，合同中也没有约定鑫喆公司收到买方购房款即视为卖方颉忠生收到该款，颉忠生与鑫喆公司又没有形成单独的委托授权关系，仅以居间合同中注明的委托关系让颉忠生承担已收到全部房款的后果显然不当。另外，三方当事人后期针对该房屋买卖所达成的和解书亦约定，孙亚芳支付的购房首付款由居间方鑫喆公司分期返回到孙亚芳与鑫喆房地产公司的联名账户。高鹏请求继续履行合同及办理更名过户手续的条件没有成就。颉忠生基于鑫喆公司的违约和不诚信行为，行使不安抗辩权并无不当，故对颉忠生要求解除《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》的诉讼请求予以支持；对高鹏要求颉忠生继续履行《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》以及收取房款办理更名过户手续的反诉请求，不予支持。关于颉忠生诉请鑫喆公司继续支付7000元补偿金能否支持的问题。该补偿金的性质应为鑫喆公司为促使合同继续履行，对颉忠生未按时收到房款的补偿，现该《房屋买卖居间服务合同》合同目的已经不能实现，故颉忠生继续主张该补偿款，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:一、解除孙亚芳与颉忠生、鑫喆公司于2018年9月22日签订的《房屋买卖居间服务合同》和2019年6月6日签订的《和解书》；二、鑫喆公司于判决生效之日起十日内将购房首付款、定金、中介费共计79,429元返还给高鹏；三、驳回颉忠生、高鹏其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：一审认定案涉《房屋买卖居间服务合同》有效正确。房屋买受人孙亚芳在合同履行过程中去世，其子高鹏承继孙亚芳合同项下的权利义务，合同相对人颉忠生、鑫喆公司均没有提出异议，因此，高鹏诉讼主体资格适格。关于案涉《房屋买卖居间服务合同》应否继续履行的问题。从合同履行情况看，高鹏母亲孙亚芳作为房屋买受人、颉忠生作为房屋的出卖人在合同履行过程中均无过错，由于鑫喆公司过错，将案涉房屋购房定金、购房款、居间代办费占用，导致合同无法全面履行，合同目的无法实现，一审据此判定解除案涉《房屋买卖居间服务合同》并无不当。虽然高鹏当庭表示愿意向颉忠生一次性支付剩余购房款，但由于被鑫喆公司占用的购房款，双方无法协商解决，故案涉《房屋买卖居间服务合同》现不具备继续履行的条件，高鹏上诉请求继续履行案涉合同无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高鹏负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年九月十七日书记员  周小倩