大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6573号原告：杜亚慧，女，1982年6月20日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：邵士猛，辽宁摩斯尔律师事务所律师。被告：大连圣跃房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村，统一社会信用代码912102005598011325。法定代表人：梁天辉，总经理。委托诉讼代理人：丁达鹏，男，1972年7月5日生，汉族，该公司法务。原告杜亚慧与被告大连圣跃房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜亚慧及其委托诉讼代理人邵士猛，被告大连圣跃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁达鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜亚慧向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的车位/车库编号D385、E028地下车位/车库使用协议；2、依法判令被告退还原告（D385）购车位款118000元及利息7080元（利息自2018年12月27日至实际支付日，暂计算至2019年12月27日）；判令被告退还原告购车位款（E028）123000元及利息7380元（利息自2018年12月28日至实际支付日，暂计算至2019年12月28日）；3、依法判令被告退还原告车位管理费2160元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月28日，原、被告签订了两份车位使用权转让协议，约定被告以123000元的价格将车位（车位号E028）以及118000元价格将车位（车位号D385）转让给原告。原告于2018年12月27日、28日支付完全部款项。2019年1月15日办理车位交付手续。但经查实被告无权销售该车位，欺诈原告，其行为严重损害原告合法权益。被告大连圣跃房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告系案涉车位所在小区的开发建设单位，享有该小区所在地块的土地使用权。根据《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”同时，根据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。因此，被告对案涉小区及车位进行了开发建设，已通过原始取得的方式设立了地下车位的物权，被告有权转让车位使用权。二、《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第17条第5款约定：“本小区内未作为共有面积进行分摊的停车场、停车位等所有权归出卖人所有”。故，原、被告也已经确认了车位的归属，所有权属于被告。综上两点，在被告享有该车位物权的前提下，对车位享有占有、使用、收益和处分的权利，有权转让车位使用权，案涉《地下车位使用权转让协议》合法有效。截至目前，原告正常使用车位，甚至已将其中的E028车位对外出租收益，另一个车位也正在招租，实现了合同目的。因此，原告不具备法定的和约定的解除合同条件，其诉请解除《地下车位使用权转让协议》，不应得到支持。三、原告主张被告欺诈，没有事实依据和法律依据。原告认为被告无权销售车位，没有法律、行政法规依据。行政机关在履行管理职能过程中，对销售车位问题提出的意见，属于行政管理问题，本身不属于人民法院审理民事案件应审查的范畴，不能作为人民法院审判的依据。关于欺诈问题，依据《民法总则》第148条规定，被告不具备“欺诈”的四个构成要件：1、被告不存在任何欺诈行为。在签订《车位使用权转让协议》时点（即2018年12月），没有任何法律、行政法规对开发建设单位转让车位使用权作出限制性或禁止性的规定，也没有任何有效的“政府文件”限制或禁止被告转让车位使用权。被告有权转让车位使用权，《车位使用权转让协议》合法有效。2、被告主观上不存在欺诈的故意。被告没有任何虚假告知、隐瞒实情和“引诱”原告购买车位的情形。车位公开向全体业主销售，原告自行来咨询、独立作出购买车位的判断，而且还同时购买了2个车位。3、原告根本就不存在错误的认知。根据《车位使用权转让协议》，被告已经告知原告转让的仅是使用权，不是所有权。对于使用车位问题，原告没有任何错误的认知。4、原告真实的意思表示就是购买车位使用权，用于停放车辆。事实上，截至目前，没有任何政府部门或第三方限制或禁止原告使用车位，合同目的没有收到任何影响。故原告主张被告欺诈，没有事实依据。5、关于原告诉请的返款利息问题，即便认定被告存在欺诈行为需要返款，那么被告也不应当承担返款的利息，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条，最高人民法院关于返还原物、价格款双务行为是否支付利息的问题已作出明确的规定，应当作为审判的指导意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村、编号为2013（甘）-004号宗地的土地使用权人，取得了相应地块的建设用地规划许可证并完成了S2区24-1#楼、24-2#楼的工程竣工验收备案。根据原告向法庭提供的房屋面积测绘成果报告记载，甘井子区蝶园S2区24-2号楼车库计算建筑面积44682.03平方米，套内建筑面积44473.70平方米，分摊面积208.33平方米。2015年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告自被告处购买坐落于大连市甘井子区房屋一套，总价款676788元。合同第十七条第5款约定：本小区内未作为共有面积进行分摊的会所、停车场、停车位、仓房、地下封闭场地等的所有权归出卖人所有。2018年12月28日，原、被告签订了两份《蝶园项目地下车位/车库使用权转让协议》，约定：被告向原告转让位于大连市甘井子区翠蝶街蝶园项目地下停车场地下二层中的D385、E028号地下车位/车库使用权，转让价款分别为118000元和123000元，使用期限自该地下车位/车库移交之日起至该车位/车库所在地块土地使用权限届满之日止。上述两份协议签订后，原告依约向被告支付了转让价款，被告依约于2019年1月15日向原告交付了地下车位/车库。2019年12月20日，大连市自然资源局向原告出具《政府信息公开告知书》，内容为“大连市甘井子区亿达春田蝶园S地块S2区规划地下停车位2720个，该地块已缴纳土地出让金，暂未办理地下停车场可售手续，未缴纳可售停车位部分出让金，地下停车位未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途”。本院认为，本案系合同纠纷。本案中，原、被告签订了两份《蝶园项目地下车位/车库使用权转让协议》，约定被告向原告转让两个地下车位的使用权。本案的争议焦点为：该两份《蝶园项目地下车位/车库使用权转让协议》的效力状态为何，原告是否有权解除合同。合同作为一种民事法律行为，其效力状态分为有效、无效、可撤销、效力待定四种主要类型。原则上，依法成立的合同，自成立时生效。当合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的情形之一时，合同无效。当合同具有《中华人民共和国合同法》第五十四条所列举的情形之一时，相关当事人有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同。当合同当事人欠缺相应的民事行为能力，合同效力待定。本案中，原、被告系具有完全民事行为能力的自然人和法人，案涉合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的无效情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所列举的可撤销情形，应为有效。现原告主张被告无权销售案涉车位，对原告构成欺诈。经查，被告系案涉车位所在小区的开发单位，依法取得了案涉车位所在地的土地使用权及房屋所有权，根据房屋面积测绘成果报告的内容，案涉车位属于被告所有而非业主共有，被告作为案涉车位的所有权人，与原告达成合意，自主对案涉车位的使用权进行处分，合同依法成立并生效，双方均应受到合同约束，各自履行约定的义务。民法中所谓欺诈，是指行为人一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，致使对方当事人作出不真实意思表示的行为。欺诈的对象限于交易事项，即一方用来与对方进行交易的事项，如交易内容、标的性质等。本案中，在双方订立合同的过程中，针对案涉车位，被告并不存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况的行为，不能成立欺诈。至于被告是否已经办理了对外出售、出租地下停车场的行政审批手续，是否已经向相关行政部门缴纳了对应的出让金，属于行政管理范畴，目前我国并无法律、行政法规规定上述情形会导致车位租售合同无效的效力性强制性规定。综上，原、被告签订了两份《蝶园项目地下车位/车库使用权转让协议》系有效合同。关于原告是否有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除分为三种情形：一是当事人协商一致解除；二是当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；三是有《中华人民共和国合同法》第九十四条所列举的情形之一的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告并未协商一致解除案涉合同，双方在《蝶园项目地下车位/车库使用权转让协议》中亦未约定合同解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条所列举的法定解除情形在本案中亦不存在。现原告要求解除合同，无事实及法律依据，本院无法予以支持。在合同未解除基础上，原告向法庭提出的退还购车位款及利息、退还车位管理费的诉讼请求，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜亚慧的全部诉讼请求。案件受理费5164元（减半收取，原告已预交），由原告杜亚慧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  林鹏太二〇二〇年九月十七日书记员  曲 娜本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。