天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初15660号原告:天津嘉创物业服务有限公司，住所地天津空港经济区西五道**汇津广场**楼**。法定代表人：裴广群，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨**，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，天津大有律师事务所律师。被告：刘冠男，女，1981年4月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：邹金良（系刘冠男之夫），男，1983年2月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津嘉创物业服务有限公司（以下简称嘉创公司）与被告刘冠男物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉创公司的委托诉讼代理人杨**、刘欣，被告刘冠男的委托诉讼代理人邹金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年9月8日至2016年12月31日期间的物业服务费3192元、违约金182元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：嘉创公司于2012年10月23日与天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）签订《前期物业服务合同》，约定由嘉创公司对天津市滨海新区月荣轩进行前期物业管理，对此刘冠男已经签署确认书。合同明确约定，高层住宅物业管理服务费为包干制，按建筑面积每月1.55元/平方米，以及配备电梯、消防等机电设施维护管理费用按建筑面积每月0.75元/平方米缴纳，逾期交纳物业管理费的按应交物业管理服务费金额的日万分之五比例交纳违约金。合同签订后，嘉创公司按约履行合同，被告入住时对上述前期物业服务合同进行了确认，但其未按照合同的约定向原告交纳2015年9月8日至2016年12月31日物业费，构成违约。被告房屋面积为87.64平方米，共计拖欠原告物业费3192元以及逾期交纳违约金182元。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交。故，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告上述诉求。被告辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告服务期间多次催缴物业费，但是物业服务不好，被告要求退装修保证金不退，原告以不缴纳物业费为由不退保证金。2、原告没有履行合同，小区内中医院占地是业主的公摊，该用房收益属于全体业主，业主没有得到收益。3、第一届业委会在2016年给原告出具整改通知单，列举了原告服务存在的所有问题，但是原告没有整改，原告没有按照要求服务。4、前期物业合同附件中约定按照一级服务标准收费，但是原告服务达不到标准。5、原告撤离后给小区带来很多遗留问题，业委会意见函中提及，消防、公共设施等存在安全隐患。综上，原告违约在先，也不整改，撤出后给小区留下安全隐患，现需要动用大维基金及其他收益来弥补该安全隐患，因此不同意缴纳9折的物业费，接受整体物业费5折优惠，不接受滞纳金，且要求退回装修保证金。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉创公司具有物业服务企业二级资质。2012年10月23日，开元公司与嘉创公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，开元公司将月荣轩委托嘉创公司进行前期管理物业服务，合同自2012年10月23日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。该合同另对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定，关于物业管理服务费用，约定采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.55元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳，交纳费用时间为每月10日前；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。天津开发区月荣轩业主大会（以下简称业主大会）成立后，于2016年9月5日向嘉创公司发出限期整改通知。2016年12月21日，业主大会与天津万科物业服务有限公司签订物业服务合同，嘉创公司于2016年12月31日从月荣轩撤出。经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，嘉创公司2015年度信用等级为AA级，良好企业，2016年度为AAA级，优秀企业。根据小区业主大会向嘉创公司送达的整改通知来看，嘉创公司存在未妥善履行合同义务的情形。另查，被告刘冠男系涉诉月荣轩4-1-2403房屋业主，房屋建筑面积为87.64平方米，其拖欠2015年9月8日至2016年12月31日期间的物业费。就被告拖欠的物业服务费嘉创公司通过EMS特快专递的方式向其进行了催收。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，嘉创公司与开元公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效，对业主具有约束力。综上，嘉创公司依约为月荣轩提供了物业服务，被告作为月荣轩的业主，应依约履行交纳物业服务费的义务。鉴于嘉创公司存在未妥善履行合同义务的情形，本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减基础物业服务费的10%，机电设施的运行、维护、管理费用不予扣减。故，被告刘冠男应向嘉创公司交纳月荣轩4-1-2403房屋自2015年9月8日至2016年12月31日期间的物业服务费2958.93元[87.64平方米×（15+23/31）月×（0.75+1.55×0.9）元/平方米/月]，嘉创公司主张的超出部分，本院不予支持。关于嘉创公司要求被告支付违约金的诉讼请求，前期物业合同虽然约定业主逾期交纳物业服务费应交纳违约金，但嘉创公司在履行物业服务中存在未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于嘉创公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求返还装修保证金事宜，可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告刘冠男给付原告天津嘉创物业服务有限公司物业服务费2958.93元；二、驳回原告天津嘉创物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务应于本判决书生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告天津嘉创物业服务有限公司负担5元，被告刘冠男负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  田宝强二〇二〇年九月二十一日书记员  田 甜附:法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。