浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初1971号 原告：徐鹏，男，1977年12月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：方建良，浙江合强律师事务所律师。 被告：桐庐县城南街道大联股份经济合作社，住所地浙江省桐庐县城南街道石马小区。 法定代表人：王福根，董事长。 委托诉讼代理人：朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 原告徐鹏诉被告桐庐县城南街道大联股份经济合作社（以下简称大联合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2020年6月28日和2020年8月24日二次公开开庭进行了审理，原告徐鹏及其委托诉讼代理人方建良、被告大联合作社的法定代表人王福根和委托诉讼代理人朱一潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐鹏的诉讼请求：一、判令被告立即向原告移交桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼2－6楼）。二、判令被告赔偿原告损失1458330元（计算至2020年5月31日），后续损失按照每月145833元计算至被告实际移交为准。诉讼中变更一、二项诉讼请求为判令原、被告间的《房屋租赁合同》租期自2020年7月3日开始计算九年。三、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年7月17日，原告通过公开拍卖依法拍得被告所有的位于桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼）9年房产使用权并签订《拍卖成交确认书》。2019年7月29日，原告根据《拍卖须知》在规定时间内缴纳了全部拍卖成交款290万元及保证金39万元。原告在缴纳了第一年的租金后，数十次要求被告按照《拍卖须知》签订《房屋租赁合同》，但由于被告出租的房屋二楼还有其他租户（川府火锅）再使用，五楼一个很大的机房没有搬迁，无法交付房屋，一直拖延签订正式的租赁合同。2019年8月9日，原告书面通知被告，要求被告在2019年8月20日前签订合同并按照《拍卖须知》的规定将租赁房屋腾空并移交给原告，但被告仍未向原告交付租赁房屋。2019年8月26日，原告无奈起诉至法院要求被告交付租赁房屋二至六楼（一楼已交付）。期间，有租户向原告租赁房屋，但由于被告无法交付及不肯出具同意转租的证明（拍卖须知规定不得转租，但拍卖前被告承诺可以转租），导致原告无法出租经营。2019年10月9日，被告才向原告出具允许转租的证明。2019年10月16日，桐庐法院经过开庭，认为被告应当办理交付手续。2019年9月下旬，被告才与二楼的原租户进行交接及将五楼的机房搬至楼顶。9月28日，被告通知原告签订合同。9月30日双方签订了《房屋租赁合同》。但被告仍未将二至六楼移交给原告。原告多次要求被告将消防验收合格证及电梯合格证和钥匙等相关材料交付给原告，这些材料是原告出租经营办理营业执照必需之物。经原告要求，2019年12月3日，桐庐法院承办施法官主持双方办理移交手续，但被告董事长及书记到了法庭还是不愿办理书面移交手续。电梯合格证只交给法庭，不愿交付给原告。原告还要求如果被告不腾空房屋，写一张房屋里面所有物品任由原告处置的告知函给原告，原告可以自行腾空，但被告也拒绝。因被告拖延办理移交手续，原告变更诉请为解除租赁合同。后因主审吴法官认为一楼已交付，解除合同的条件不够充分，原告撤回了起诉。现重新起诉要求赔偿损失或自交付之日开始计算租期。起诉后，原告继续要求被告交付，到2020年6月11日被告总算答应将电梯的钥匙及合格证移交给原告，同时也答应将电梯维修好，但至6月28日被告仍未维修好电梯及交付。直到2020年7月3日，被告将电梯维修好交付给原告并配合原告办理相关手续，原告现已能正常使用租赁房屋的二至六楼，至此原告认可被告已交付，故变更诉讼请求。 原告徐鹏为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《网络拍卖竞买须知》一份，拟证明被告委托拍卖公司发布拍卖桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼）9年房产使用权相关事宜及签订租赁合同和付款时间的规定，其中付款时间为10个工作日，而不是10天，所以原告不存在逾期付租金的情形。 2、《电子成交确认书》一份，拟证明原告于2019年7月17日通过竞价获得拍卖标的的事实。 3、《通知》及其《寄送凭证》各一份，拟证明原告于2019年8月20日要求被告签订合同及交付房屋的事实。 4、《房屋租赁合同》一份，拟证明被告应当将房屋腾空移交的事实，其中二楼拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，被告予以协助，如协助不成的，由被告负责腾空后移交买受人，具体以实际移交为准。 5、《公证书》一本含光盘（内有二至六楼现场录像和大量现场照片）一张，拟证明截止2020年6月9日被告仍未腾空交付原告租赁房屋二至六楼的事实。 6、电梯照片三张及视频一份，《“T”修理合约单》、《电梯维修清单》、《电梯维修费发票》各一份，拟证明原告租赁房屋电梯一直无法使用，不能完成交付的事实，直到2020年7月3日电梯才维修好的事实。 7、《微信聊天记录》一份，拟证明经原告催促，被告于2020年6月11日才答应将电梯钥匙及合格证交付给被告，但事后被告一直没有交付的事实。 被告大联合作社辩称：一、2019年7月2日，大联合作社全体股民代表在村会议室召开关于“大联陈家坞白云小区综合楼房屋9年使用权拍租”的会议并会议通过网拍方式公开拍受案涉房屋9年使用权。 原告作为本村村民已然了解全部情况并实际现场考察的情况下参与拍卖，于2019年7月17日拍得案涉房屋9年使用权并截止2019年8月12日缴纳了全部成交款及保证金(原告未按拍卖须知约定履行10日内付款的义务)，明确租赁期间为自2019年8月1日起至2028年7月31日止。同年7月27日(未付清款项)，原告就在此房屋以张贴招租海报、小广告等方式对外发出招租意向，并与原先需要续租的个体户对接。 2019年8月1日，原、被告核对水电费情况并签字确认交接手续，用以保证双方权利义务的行使。 据悉，在2019年拍卖前一年时三楼及以上(原有网吧、宾馆等)均已腾空。2019年8月1日起新的租期内，案涉房屋一楼除原告引入二家新租户，其余老租户继续租赁使用，并且租金已实际交付给原告，可以看出原告与租户之间租赁关系顺利的事实。二楼“川府火锅”原在拍卖前就表示《承诺书》意愿腾空，只是由于承租户在知晓新的“房东”后有意向续租，而原告为实现营利目的，双方在未腾退的情况下尝试协商租赁事宜(在此被告已退出)，后因租户认为原告开价过高而表示不继续租赁标的物的事实并履行义务、腾空场地，由此，标的物涉及的场地除原告已经对外收租的情形外其他由被告原建立的租赁关系已经涤除。二楼至六楼只是原告自身原因而仍未使用，并非系被告影响了原告的权利行使。所以，原告不能因为顺利出租的、收到租金的不提异议，租不出去的、导致损失的却找寻被告要求转嫁风险。 二、原、被告租赁关系合法，权利义务明确更重要的是其租赁使用权并未受损，双方理应继续维护。 1、被告针对案涉房屋使用权发包，意识表示真实，行为合法明确；同时，原告依法拍卖受让租赁物，并已实际使用。双方的租赁关系理应受法律保护。 2、被告在原告行使承租权利时需要予以相应配合，比如开具证明让新加入的承租户顺利租赁并桐庐县工商局备案，这相应的配合被告已经履行。 3、但有些义务仍需原告自行处理。 (1)如房屋二台电梯，《房屋租赁合同》第五条第11款已经直接约定由原告自行检修、保养、管理，并自行向相关单位进行检验并合格，因此被告需要做的是租赁期满，原告将检验合格的电梯交付给被告，另外现如今电梯为何不能适用当庭已经说明：①因原告现在处于停用状态所以电梯开关处于关闭状态；②房屋在原告承租前已经取得“合格证”到如今原告近一年未使用、未维护、未管理，电梯如何能正常使用。 被告所提供的电梯在交付前已经检验合格。甚至于被告认为据双方的《房屋租赁协议》约定，哪怕原告在承租时电梯不能正常使用，这也并非被告所要承担的维修义务，而应当由原告自行维修、保养。更何况被告提供的电梯检查合格。 (2)消防问题。当庭被告已经向法庭出示由公安机关出具的房屋消防检验合格的证明。而经营性消防，原告也认可的是需要实际经营后向相关部门审批消防的，比如开酒店、宾馆，就必须等要经营了才能进行消防审批。 三、基于双方合法有效的租赁合同关系，房屋是否已经移交问题。1、房屋移交并且原告已经实际使用。(1)原告承租后，没几天原告已经对外发布海报、广告招租，实际上已经得到承租户认可“新房东”的身份并向原告缴纳房租。(2)二楼“川府火锅”所以待原告成为“新房东”后，与其对接，因原告开价过高而不续租，并在要求下及时腾退房屋，(3)三至六楼在2018年年底前就已经腾退，原告在参与拍卖前就知悉该情况，并认可该腾退状态，所以原告因本人的原因租不出去不能归责于被告。 2、原告采用“房屋未移交”的理由提起诉讼(虽然当庭变更诉请，撤回移交诉请)，完全是浪费司法资源的行为，这也是在当庭阐述过的，在此不再过多赘述。一年租金将近300万元，因为开销二、三万(往大了说，10万元一定恢复到毛坯房状态)就能处置原留有的装修并且一劳永逸的事而偏偏“恶意地”提起诉讼，从而为了实现其转嫁因其不能出租收益的风险给被告，这是明显对被告不公平的行为。 综合上述内容，针对原告起诉内容：不存在原告催促，被告拒绝签订《租赁合同的事实》，原因：1、原告未及付款(于2019年8月12日才缴纳了全部成交款，按要求应当7月27日交付)；2、原告迟延签约，被告不存在未按约定腾空房屋的情形(2018年三楼以上就空置着，二楼是为了实现原告续租的目的，协商不成，租户也退租、腾房了)。另外，关于电梯使用权、消防验收合格等资料移交手续(上述内容有载明，不再赘述)。 综合以上部分内容，为保护交易的公平、社会经济秩序的有序进行及发展，首先对原告的恶意行为表示否定，其次，请求法庭依法确认原、被告租赁关系继续履行并驳回原告起诉。 被告大联合作社为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《收据》二份，拟证明原告交款的时间是8月12日，属于迟延交款的事实。 2、《水电费清单》一份，拟证明原、被告双方于2019年8月1日对租赁房屋内的水表、电表进行核对并抄表移交的事实。 3、《证明》一份，拟证明2019年10月9日被告出具证明同意原告转租案涉房屋的事实。 4、《招租广告》微信截图二份，拟证明原告已作为新房东于2019年7月27日就案涉房屋开始对外招租的事实。 5、《网上银行转帐详情》一份，拟证明2019年8月5日原告已收到衢州柳峰鸭头支付的转房租9万元的事实，从而证明原告已经合法租赁案涉房屋并已实际占有使用案涉房屋的事实。 6、《建筑工程消防验收意见书》一份，拟证明案涉房屋建造好后经消防验收合格的事实。 7、《特种设备使用标志》、《检验报告》各二份，拟证明二电梯于2019年8月14日经检验合格的事实。 对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，但证明对象有异议。众所周知的是案涉房屋在2018年年底三楼及以上就空置、无租户的状态（虽然存在部分未拆除的装修），在这样的背景下，被告对现状房屋进行拍卖，而原告明知房屋现状参与拍卖并成交，说明原告已经认可三楼以上的交付状态，视为完成腾空的状态。二楼“川府火锅”在原告承租后，因协商不成而不续租并直接退场，所遗留部分装修物与三楼以上的状态雷同，基于上述原告知悉的程序，理应视为腾空并交付。 对证据3的证明对象有异议。原告未按拍卖须知履行付款义务（应在成交后10日内付清款项），原告作为被告村集体经济组织成员，不按程序做，如何敢和原告签约。甚至按照相关协议，因原告不及时付款，被告有权解除合同，并没收所有收益。所以原告违约在先，却“恶人先告状”，这是违背合同精神的。 对证据4的证明对象有异议。正如原告所说房屋需要腾空，但腾空的标准如何？①本案系原告因找不到承租人导致受损，从而以“未腾空”为由向被告提起诉讼而转嫁风险的行为。②拍卖前三楼及以上未有租户，在此状态下被告对外拍卖招租，而原告等人参与拍卖，并实地考察（原告还是被告村村民），已经在拍卖前认可该房屋腾空状态。③拍卖后，被告也从未对房屋进行装修、添加其他物品，所以不需要进行搬离等行为。 对证据5的真实性、合法性无异议，但证明对象有异议。⑴照片显示不续租的租户已实现腾退义务，另外虽然存在固定的装修物，但应当视为已腾空。⑵结合原告已与一楼多户租户建立租赁关系，以及从光盘内容可以看出，原告协同公证员自由出入案涉房屋，说明原告已实际占用房屋，权利的使用也正是体现了原告作为新房东在行使权利时无阻碍的事实。⑶《招标须知》和《房屋租赁合同》都提及了“目前标的物第1、2层有多个承租户，租期至2019年6月30日止，现未对标的物进行腾空。拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，由被告提供原《房屋租赁协议》及《承诺书》予以协助。如协助不成的……”，原告作为本村村民同时作为投标人，对标的物亦应当是明知现状的。从《招标须知》及《房屋租赁合同》可以看出，原告对房屋三层以上的现状是认可的（否则不会仅仅提及1、2层的问题），也就是说①原告三层及以上的房屋现状是认可的，视为交付完成，后续的由原告自行处理；②1、2层由原告与原承租人在拍卖成交后自行对接，并由被告为其协助办理续租或者另行租赁，事实上被告亦积极配合原告并出具《承诺书》、《证明》用于原告顺利履行权利，所以被告不仅协助了原告出具手续，同时积极完成要求在原告与川府火锅店谈判不成后腾退火锅店的义务，并且2层腾退的效果与另外楼层的状态一致，所以原告系默认该腾空效果的。 上述说明，不能说被告未履行职责，由此导致的屋内情况，应由原告自行处理，而非被告需要履行的义务。 对证据6、7，根据《拍卖须知》和《租赁合同》约定，电梯由原告负责检修、保养、管理，并自行向相关单位进行检验并合格，而被告需要做的是租赁期满，原告将检验合格的电梯交付给被告。另外现如今电梯为何不能用当庭已经说明：①因原告现在处于停用状态所以电梯开关处于关闭状态；②房屋在原告承租前已经取得“合格证”，到如今原告近一年未使用、未维护、未管理，电梯如何能正常使用。被告所提供的电梯在交付前已经检验合格。甚至于被告认为依据双方《房屋租赁协议》约定，哪怕原告在承租时电梯不能正常使用，这也并非被告所要承担的维修义务，而应当由原告自行维修、保养。对此，原告认为首先被告应当将合格的能正常使用的电梯交付给原告，交付后再出现问题按约定由原告负责。问题是被告至今都没有将合格的能正常使用的电梯交付给原告。再者，原先二楼和三楼是不使用电梯的，原先的电梯主要是四楼、五楼使用的。 对被告提供的证据，原告质证如下：对证据1，《收据》原告没有拿到，原告只有付款凭证。《收据》显示原告于7月29日交付租金290万元，按约定在拍卖成交后十个工作日内交付，没有逾期；8月12日交付的只是保证金39万元，且在拍卖前原告已向拍卖公司交纳保证金35万元，拍卖成交后该35万元应当退还原告，因被告一直未与原告签订《租赁合同》，所以不能退还，后来经协商，拍卖公司同意退还保证金35万元时原告直接将该款转给被告。根据《拍卖须知》和《租赁合同》约定租期应以实际移交为准，但二至六楼被告至今没有交付给原告，所以收据上写的租期从2019年8月1日起是被告自己写写的。 对证据2的真实性没有异议，但不能代表被告已经将所有房屋移交给原告的事实，且从内容上看二楼和五楼机房还都由被告的原承租人或被告在使用的事实。 对证据3，拍卖前被告承诺可以转租，但直到2019年10月9日被告才向原告出具允许转租的证明，这也证明8月1日前没有交接案涉房屋的事实。 对证据4，《招租广告》是事实。因案涉租赁合同没有装修期，所以原告在签订《拍卖成交确认书》后就开始招租，但由于被告至今没有移交案涉租赁房屋，影响原告的正常招租和经营使用。 对证据5没有异议，这是一楼的，是原、被双方与原租户协商并交接好的，但一楼已交接并不代表二至六楼都已交接的事实。 对证据6，该合格意见是4号办公楼，面积为5127平方米与案涉租赁房屋7000多平方米不符，原告不清楚是不是整体案涉房屋。对此，被告称附楼是后来加造的，具体是否是7000多平方米不清楚，只是毛估估的。 对证据7的三性均有异议。即使是真实的，从检验合格的日期为2019年8月15日，恰恰证明被告多次在庭审中称电梯在拍卖前就是检验合格并在8月1日已经移交给原告的陈述是虚假的。即使被告的证据证明了电梯合格，也没有证据证明已经移交给原告，如果电梯已经移交给原告，被告不可能在2020年7月3日还对电梯进行维修，因为移交后的维修责任在原告。故被告并未移交电梯使用权及向原告提交能够证明电梯可以正常使用的凭证。 对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，本院经审核认证认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，其内容可以证明原告所主张的相关事实，本院予以认定。 对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，本院经审核认证认为，符合证据的真实性、合法性、关联性。对证据1的内容可以证明原告交款的时间的事实，本院予以认定，但不能证明原告迟延交款的事实。对证据2、3、4、6、7的内容可以证明被告所主张的相关事实，本院予以认定，但不能证明被告已向原告交付案涉房屋二至六楼以及案涉房屋消防验收合格材料、能正常使用的电梯及其合格材料等事实。对证据5的内容可以证明2019年8月5日原告已收到一楼衢州柳峰鸭头支付的转房租9万元的事实，但不能证明原告已实际占有使用案涉房屋二至六楼的事实。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年7月17日，原告通过公开拍卖依法拍得被告所有的位于桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼二至六楼，简称案涉房屋）9年房地产使用权并于次日签订《拍卖成交确认书》，确定成交单价290万元，成交总价为27426750元。 2019年7月27日，原告就案涉房屋对外发布招租广告。 2019年7月29日，原告按约向被告缴纳第一年租金290万元。 2019年8月1日，原、被告双方对案涉房屋内的水表、电表进行核对并抄表。 2019年8月9日，原告徐鹏制作《通知》并通过顺丰速运向被告大联合作社及董事送达，通知大联合作社及全体董事，要求按照《拍卖须知》尽快与徐鹏签订《房屋租赁合同》，并要求在2019年8月20日前根据《拍卖须知》第11条关于标的移交规定将租赁房屋腾空并移交徐鹏。否则，徐鹏不排除解除《拍卖成交确认书》，并要求大联合作社承担违约赔偿责任。该通知由被告方王富根于2019年8月10日11：02时签收、邓伟明于2019年8月10日11：02时签收、吴军平于2019年12月7日12：08时签收。 2019年8月12日，原告向被告缴纳履约保证金29万元和水电费押金10万元。 2019年9月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方（被告）同意将位于大联陈家坞白云小区六层综合楼[建筑面积约为7600平方米左右（以实际使用面积为准）]出租给乙方（原告）以用于合法项目的经营、使用。二、租赁期限为九年（自2019年8月1日至2028年7月31日止，根据《网络拍卖竞买须知》规定无装潢期）。目前标的物第1、2层有多个承租户，租期至2019年6月30日止，现未对标的物进行腾空。拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，被告提供原《房屋租赁协议》及《承诺书》予以协助，如协助不成的，由被告负责腾空后移交买受人，具体以实际移交为准。三、租金标准以三年为一个租金计算周期，共划分为三个不同的租金周期，即前三年为第一个租金计算周期，每年租金290万元；第四年至第六年为第二个租金计算周期，并在第一个租金周期基础上递增5%，其租金为304.5万元；第七年至第九年为第三个租金计算周期，并在第二个租金计算周期的基础上递增5%，其租金为319.7250万元。四、付款方式：一年一缴。即在拍卖成交后10个工作日内以现金或转帐方式向甲方交清第一年的租金290万元，第二年起的租金在上一年租赁到期（即满一周年期间）的一个月前向甲方交清，以此类推。合同签订时，乙方应向甲方缴纳29万元履约保证金（不计息）和水电费押金10万元（不计息）。五、房屋顶层面范围不在本次合同范围中（包括广告及通信信号塔、机房）。目前综合楼内装有二台电梯，其权属为甲方所有，由乙方负责日常检修、保养、管理，并自行向相关单位进行检验并合格，费用自负等。 案涉房屋位于桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼二至六楼），此前一楼为甜蜜时代、广恒烟酒商行、狂剪理发、心怡面馆、好百纳、苹果手机店、鸭头店、乌所味奶茶店等，二楼为川府火锅，三楼为网吧，四至六为宾馆（其中五楼设有通讯机房）。一楼已按照约定于2019年7月底经原、被告现场交接，二楼火锅店经被告催促直到2019年9月25日左右搬离，五楼机房也于2019年9月底在签订租赁合同前才搬离。 原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年9月23日立案审理[案号为（2019）浙0122民初3563号]，诉讼请求为判令被告向原告交付案涉房屋，并赔偿经济损失35万元；诉讼中原告变更诉讼请求为判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，和判令被告退还原告已付租金290万元、保证金39万元并支付自交款日起至实际退款之日止按年利率6%计算的利息，判令被告支付原告违约金29万元。后因一楼已实际交付使用，不宜解除合同，原告于2020年3月3日申请撤回起诉。 2019年10月9日，被告出具证明同意原告转租案涉房屋。 根据原告的证据保全申请，桐庐县公证处于2020年6月9日对案涉房屋的现状进行现场拍照和摄像，公证处人员在原告方代表的陪同下爬扶梯上至二到六楼，截止2020年6月9日二至六楼房内仍有大量桌椅（包括桌台面、凳子）、橱柜、席梦思床垫和少量木床、木浴桶，室内遍地垃圾。 根据原告与被告方书记吴军平微信聊天记录显示：2020年6月11日上午8：46时，原告发微信“吴书记！白小区电梯合格证跟钥匙给我，一起看下电梯是否正常，谢谢！”；6月11日上午8：50时吴军平回应“握手+OK（手势图标）”。 2020年7月3日，桐庐永源电梯有限公司出具案涉房屋电梯维修清单及发票各一份，修理内容为电梯不启动，更换配件，计费用9355元，由被告方经办人卢振华在发票上签字确认。 本院认为：首先，原、被告间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然原告系被告的股民或村民，但在本案中双方为平等的民事主体。根据《合同法》第八条和第一百零七条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 其次，本案的焦点在于租赁物的交付时间和是否违约问题。 一、原告于2019年7月17日通过公开拍卖依法拍得被告所有的案涉房屋9年使用权，并按约定在拍卖成交后10个工作日（节假日除外）内的2019年7月29日向被告缴纳第一年的租金290万元；并根据2019年9月30日双方签订的《房屋租赁合同》约定合同签订时原告应向被告缴纳29万元履约保证金和水电费押金10万元，而原告于2019年8月12日向被告缴纳履约保证金29万元和水电费押金10万元，故原告不存在逾期交款的行为。 二、虽然案涉租赁合同未约定租赁物的交付时间，因本案租赁没有装修期，按照一般习惯应从租赁物交付之日开始计算租赁期间，而案涉租赁合同从2019年8月1日开始计算租赁期间，其租赁物的交付时间应为2019年8月1日，对此双方均确认无异，本院予以认定。 三、根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，按照约定将租赁物交付承租人原告并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人被告的义务，被告应当按照约定全面履行自己的义务。 因原告租赁的是案涉房屋一至六楼营业性房屋，其租赁物的交付除租赁房屋的交付外，还应当包括交付租赁房屋的消防合格材料、能正常使用的电梯及其合格材料、水电气等，否则原告租用案涉房屋的使用、收益目的无法实现。 租赁房屋的腾空与租赁房屋的交付是两个不同概念，腾空是交付的前提，但腾空并不等于交付。由于案涉租赁标的巨大，仅一年的租金达290万元以上，全部租金高达2700多万元，对租赁物的交付双方应当办理明确的交付手续或者双方确认的交付手续。因交付租赁物是出租人被告的义务，被告应当对其已履行交付义务的事实承担举证责任，本案中被告始终主张案涉房屋已腾空，原告可以自由出入和随时占有使用租赁房屋，应当视为已交付。就按被告所说案涉房屋三楼及以上已于2018年年底腾空，按腾空即视为交付，那么是否可以视为被告在案涉房屋使用权拍卖前的2018年年底就已经将案涉房屋三至六楼交付给原告使用，这显然不是事实。基于：1、对案涉房屋的一楼已按约交付，双方均确认无异。但一楼的交付并不代表二至六楼的交付。2、被告以《拍卖须知》和《房屋租赁合同》“目前标的物第一、二层有多个承租户，租期至2019年6月30日止，现未对标的物进行腾空。拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，被告提供原《房屋租赁协议》及《承诺书》予以协助，如协助不成的……”的规定，主张其只是协助义务，但该规定明文“如协助不成的，由被告负责腾空后移交买受人，具体以实际移交为准”，故该规定不能免除被告交付案涉房屋一、二层的义务。3、被告虽然提供了《水电费清单》可以证明双方对水电费及设施的交接，但并不能证明案涉房屋的交付。4、被告虽然提交了原告发布的《招租广告》证据，只能证明原告在拍卖成交后曾对外发布《招租广告》，但不能证明被告已履行交付租赁物的义务。综上，被告所提供的证据不足以证实案涉租赁房屋二至六楼已按约定于2019年8月1日前交付的事实，对此被告应当承担举证不能的不利后果。 第四，因义务人被告未提供证据证实案涉租赁房屋等具体交付时间，根据租赁物交付后开始计算租赁期间的原则和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定的证据规则，结合本案：1、二楼火锅店和五楼机房直到2019年9月下旬才搬离；2、截止2020年6月9日，案涉房屋电梯无法正常使用和二至六楼房内仍有大量桌椅（包括桌台面、凳子）、橱柜、席梦思床垫和少量木床、木浴桶，室内遍地垃圾，即案涉房屋二至六楼未腾空（或未完全腾空）、未交付；3、截止2020年6月11日上午8：50时，被告未将案涉房屋的电梯合格证及钥匙交付给原告。直到2020年7月3日，被告将电梯维修好交付给原告等事实。对原告主张以2020年7月3日被告将电梯维修好交付给原告并配合原告办理相关手续为案涉租赁房屋二至六楼交付时间，本院予以采纳。关于租赁房屋的腾空和电梯的维修维护的责任，应以交付为界，在交付前应由出租人被告负责，在交付后按约定应由承租人原告负责。 综上，被告迟延交付租赁物，属于违约，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故现原告要求采取补救措施从2020年7月3日租赁房屋二至六楼实际交付日开始计算租赁房屋第二至六楼九年租赁期限的请求，正当合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告徐鹏与被告桐庐县城南街道大联股份经济合作社于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋中第二至六楼房屋从2020年7月3日起开始计算租赁期间九年。 二、驳回原告徐鹏的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取8963元，由被告桐庐县城南街道大联股份经济合作社负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告徐鹏于本判决生效之日起十五日内向本院联系退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  陆如有 二〇二〇年九月十一日 代理书记员  金 玲 附法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…… （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 ……