湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8618号上诉人（原审原告）：郭仁义，男，汉族，1966年2月9日出生，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审被告）：周军勇，男，汉族，1974年12月30日出生，住湖南省茶陵县。上诉人郭仁义因与上诉人周军勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭仁义向本院提出上诉请求：1、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3103号民事判决，并依法进行改判，周军勇向郭仁义支付2019年1月至10月租金和房屋占用费用32000元，房屋租金违约金3200元；2、周军勇房屋押金不能抵扣房屋租金，周军勇赔偿郭仁义房屋租金、房屋装修损失10000元，恢复门面厕所3600元，拆除广告牌1000元；3、本案诉讼费用由周军勇支付。事实与理由：1、周军勇主张房屋租金刘树伟、彭岳峰1000元/月，陈**门面200元/月，一审法院判决支持周军勇这一主张，郭仁义不服。周军勇应支付2019年1月至10月租金和房屋占用费32000元；2、据（2019）湘0105民初1962号民事判决，周军勇霸占郭仁义房屋，不付房租，造成郭仁义损失，周军勇应赔偿违约金3200元；3、周军勇支付的10000元押金不能抵扣房屋租金，根据房屋租赁合同第二条、第五条，双方不得借故解除合同，否则违约方支付给守约方违约金，违约金数额为押金数额；4、2010年郭仁义将毛坯房精装修，因周军勇不支付房租，涉嫌敲诈，造成郭仁义装修损失；5、周军勇2017年1月拆除郭仁义门面与陈**门面之间的墙，郭仁义恢复门面的厕所需3600元，社区要求拆除广告牌需1000元。周军勇辩称，1、双方就本案争议已经提起两件民事诉讼，分别是（2019）湘0105民初1962号，2019湘01**民初3454号，本案涉及纠纷是2019年1月到10月；2、收到通知后，作为幼儿园之特殊环境，难以马上关停；3、已经向另外两位房东支付至9月底；4、空调已经计算在26000的转让费中，无需支付；5、墙体和厕所我不同意恢复，因为合同没有履行完毕，无需恢复；6、广告牌是我建的，拆除应该由对方负责。周军勇向本院提出上诉请求：1、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3103号民事判决，并依法改判；2、不支付10月份房屋占用费2200元；3、不支付墙体恢复2000元，不支付空调残值500元；4、不支付受理费845元。事实和理由：1、周军勇于2019年9月28日通知郭仁义来幼儿园做退房事宜，10月1日郭仁义未到现场，周军勇录像作证房子已腾空；2、关于恢复墙体设施等费用，双方签订租房合同之前，郭仁义经营幼儿园时就存在门洞，我有照片为证；3、郭仁义所说的柜机是敲诈，无中生有；4、本案受理费不应由周军勇承担。郭仁义辩称：1、有证据证明上诉人2到10月依旧未搬离，占用房屋至10月23日；2、占用费应当按照每个月4400计算；3、协议中遗漏空调未收到。郭仁义向一审法院起诉请求：1、原告请求法院判令被告按时支付房屋租金。2019年1月至3月份租金1.5万元，2019年4月至10月份占用房屋费用3.5万元。共计5万元;2、原告请求法院判令被告支付房屋违约金5,584元,原告请求法院判定被告支付原告合同解除后的损失10,000元，被告的违约金不能抵扣租金。3、原告请求法院判令被告支付应付的水费200元，恢复墙体设施（厕所墙面）等费用2,000元，空调柜机2,800元，电视机床铺等1,400元，房屋前后铁护栏杆30米3,600元，小计10,000元。以上三项共计75,584元。一审法院查明事实：一、郭仁义就与周军勇关于租赁荷叶小区9栋房屋产生纠纷。2019年2月15日，郭仁义向长沙市开福区人民法院提起民事诉讼，长沙市开福区人民法院立案号为（2019）湘0105民初1962号。经审理后长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105民初1962号民事判决，判决结果是，确认郭仁义与周军勇于2017年1月1日签订的《租赁合同》于2019年3月31日前解除；周军勇向郭仁义支付2018年的租金4400元；周军勇向郭仁义支付违约金1440元。周军勇不服本院判决上诉于湖南省长沙市中级人民法院。2019年4月25日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终5670号民事裁定书，准许周军勇撤回上诉。长沙市开福区人民法院在（2019）湘0105民初1962号民事案件中查明的事实有：2017年1月1日，郭仁义（甲方、出租方）与周军勇（乙方、承租方）签订了《租赁合同》一份，该合同的主要内容有：……甲方将坐落于荷叶小区9栋二楼三套房屋以及一楼门面出租给乙方；租赁时间从2017年1月1日起至2020年8月30日止；租金每月5000元，其中一楼以及小套间2500元、二楼两大套间2500元，支付方式每半年一交，每半年交付房租30000元；押金1万元；幼儿园转让费28000元；……；订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付给乙方使用，以后每期提前15天交付下期租金。甲乙双方约定期内，乙方未满租期退租，甲方不退还约定内的押金；……；为了安全起见，乙方未经甲方同意不得擅自随意改变房屋建筑装修结构，否则随之带来的任何风险由乙方承担，甲方收取乙方房屋押金，合同期满房屋经甲方验收后，无损坏，乙方恢复原样退还押金；……；房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、物管卫生费用由乙方支付；……；乙方经营期间所产生的收益和外界责任均由乙方享受和负责；……；租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如因特殊情况需要中止本合同，必须提前360天书面通知对方取得对方的同意方可解除合同。违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续。房屋如因不可抗力的自然灾害导致损毁，本合同则自然终止，互不承担责任；……。上述租赁合同签订后，周军勇向郭仁义交付了押金1万元和租金3万元，郭仁义将租赁标的物交付给周军勇使用。2018年4月24日，郭仁义（甲方）与周军勇（乙方）签订了协议一份，该协议的主要内容是：1、经甲乙双方协商，原租金5000元／月的房租降到4400元／月，从2018年1月开始；2、201、202、门面的房东房租纠纷甲方出面负责协商处理，不能影响幼儿园正常营业；3、幼儿园房屋水电，漏水情况甲乙双方共同协商。郭仁义出租给周军勇的房屋权属情况是：房屋坐落在开福区××镇××小区××栋，9栋1单元201房屋的权利人是彭岳峰；2010年8月28日，郭仁义与彭岳峰就201房签订了租赁合同一份，彭岳峰将201房租赁给郭仁义使用，房屋租金500元每月；租赁期间从2010年9月1日至2020年9月1日；……。9栋1单元202房屋的权利人是刘树伟；2010年8月28日，郭仁义与刘树伟就202房签订了租赁合同一份，刘树伟将202房租赁给郭仁义使用，房屋租金500元每月；租赁期间从2010年9月18日至2020年9月18日；……。9栋2单元201房的权利人是郭仁义（该房屋登记在郭仁义配偶名下）；9栋1单元1楼门面的权利人为郭仁义与陈**（门面面积48平方米，其中郭仁义占36平方米，陈**占12平方米）。二、2019年4月8日，周军勇就与郭仁义转让幼儿园纠纷一事向长沙市开福区人民法院提起民事诉讼，长沙市开福区人民法院立案号为（2019）湘0105民初3454号，经审理后长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105民初3454号民事判决，判决结果是郭仁义向周军勇赔偿损失共计31,459.6元；郭仁义向周军勇退还转让费6,000元。郭仁义不服本院（2019）湘0105民初3454号民事判决，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终12295号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。三、在本案诉讼中，郭仁义提交的证据是，1、房屋租赁合同；2、空调发票；3、微信信息截图；4、墙体恢复费用收条2份；5、水费发票；6、三台空调发票；7、微信截图以及照片8张，拟证收房时间为2019年10月10日。周军勇对上述证据质证意见是，1、对证1郭仁义提交的租赁合同我不认可，该租赁合同有两份，我持有的合同与郭仁义的合同有点不一样主要是空调的数字不一样，我持有的合同有5台的字样，而郭仁义的合同上没有；2、对证据2真实性无异议，有五台空调，但是我给了26,000元，我受让了全部的空调；3、对证3真实性无异议，收房时间我通知郭仁义，我给郭仁义打了电话他不接，我让郭仁义7月20日来收房，他不接。当时我已经把其他房东的房都退了，彭岳峰是8月收房，刘树伟是8月收房，陈姐的门面也是8月收房的；4、对证4墙体恢复的证据有异议，是因为郭仁义和另外房东合同没到期，是房东要郭仁义恢复原状，那是他们俩的关系；5、对证5的三性有异议，我是二楼，上面写的是401房的发票，是他自己住的房屋。而且缴费时间是3月至9月，但是我7月之后就没有用了，3月至7月的水费我认可；6、对证据6的三性有异议，郭仁义是给了5台空调；7、对证据7的三性有异议，在2019年7月我就通知郭仁义来收房，但是他不来，其他房东的房我都退了。周军勇提交的证据是，1、招牌照片和报警记录，拟证郭仁义把我招牌拆了，应该赔偿15,000元；2、五台空调的照片，作价26,000元；3、退房时的视频资料，拟证2019年9月3日我要郭仁义来收房，郭仁义未回应；4、房屋租赁合同，拟证与郭仁义那份不一样。5、换锁的收据以及广告牌的收据；6、房租的收条以及与房东陈姐的微信截图。7、护栏的照片。郭仁义对上述证据的质证意见是，1、对于招牌在2019年10月12日有报警记录，与周军勇说的7月20日退房时间不符，且与本案无关；2、对证2中五台空调，房屋租赁合同第11条明确规定只给对方使用，不得损坏，没有转让，26,000元是空调4台、风扇4台、电视机4台、影碟机4台的作价。五台空调中的那台美的空调（是图片中的第五张）没有说给周军勇回收。3、对证3有异议，视频不能证明周军勇何时退出，社区主任可以证明我们在10月10日还在协调退房的事情；4、对证据4有异议，空调5台是手写上去的，应该是周军勇自己写上去的；5、证据5的真实性有待查证，且与本案无关；6、证据6为周军勇向其他房东支付租金，与本案无关；7、证据7拍摄时间不清楚，真实性需要查证。上述事实有民事判决书、租赁合同、协议、视频、房租收条、当事人陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同应当全面履行。一、郭仁义、周军勇双方签订的租赁合同以及之后的补充协议是双方当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规定强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。长沙市开福区人民法院在（2019）湘0105民初1962号案件中已判决双方签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除，并认定双方约定的租金为4,400元/月，在扣除彭岳峰、刘树伟房租后，周军勇应向郭仁义支付的租金为2,200元/月；故本案周军勇应支付郭仁义2019年1月-3月租金6,600元。根据郭仁义提交的证据可以证明周军勇在合同解除后一直占用郭仁义以及其他房屋至2019年10月份才腾空房屋交付，一审法院认为，在扣除周军勇支付给彭岳峰、刘树伟的占用费即房屋租金12,000元（2019年1月-7月，合计12,000元），还应向郭仁义支付2019年4月至10月份的房屋占用费用，该占用费用参照双方房屋租金计算为15400（2200×7）元，合计22,000元；二、关于郭仁义第二项诉求的问题。1、关于违约金，双方签订的《租赁合同》已于2019年3月31日解除,一审法院庭审中询问原告其诉求的依据，郭仁义答复是因（2019）湘0105民初1962号案件中判决的周军勇应履行给付郭仁义的金额。一审法院认为对于郭仁义要求周军勇支付房屋违约金5,584元的诉求系（2019）湘0105民初1962号案件执行问题，与本案无关，故对于郭仁义该诉求，一审法院不予支持；2、关于郭仁义诉请周军勇支付其合同解除后的损失1万元，根据郭仁义陈述系其装修房屋亏损，且郭仁义未提交其装修房屋的相关证据予以佐证，一审法院不予支持；三、关于郭仁义第三项诉求。1、水费，有票据予以证实，一审法院予以认可，但是郭仁义在2019年7月之后未再经营，故一审法院酌情认定周军勇应支付郭仁义水费180元；2、郭仁义恢复墙体设施（厕所墙面）等费用2,000元，郭仁义提供了收据为证，一审法院予以认可；3、空调柜机2,800元、电视机、床铺等1,400元，郭仁义提交了照片以及房屋租赁合同，能证明空调交付给了周军勇，虽然在周军勇提交的房屋租赁合同中有空调数量的记载，但是不能证实就包括了郭仁义主张的空调，又因郭仁义主张的空调为2010年6月购买，参照家用电器预计使用年限为10年的一般评估意见，一审法院酌情认定截至至今空调的残值为500元；对于电视机、床铺的诉求，因郭仁义提交的证明不足以证明电视机、床铺的权属情况，且郭仁义与周军勇至今还存在幼儿园转让之纠纷，该幼儿园转让中也存在电视机、床铺的转让，故郭仁义提交的照片等证据不足以佐证其主张，一审法院对该诉求不予支持；4、房屋前后铁护栏杆，郭仁义诉求是30米价值3,600元，周军勇认可有护栏，但是已经锈损，在社区要求下已经做废品处理。考虑到确有护栏，但是该护栏使用时间长，使用价值不大，没有评估必要，一审法院酌情认定其残值为200元。四、关于周军勇提出郭仁义在未经过其同意后将其幼儿园招牌拆毁要求郭仁义赔偿15,000元的问题，与本案无关，周军勇可以另行处理。对于郭仁义的其他诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，一审法院判决如下：一、周军勇在本判决发生法律效力之日起五日内向郭仁义支付2019年1月至3月的租金6,600元以及2019年4月至10月的房屋占用费用15,400元；二、周军勇在本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭仁义支付水费180元、恢复墙体设施（厕所墙面）等费用2,000元、空调残值500元、铁护栏杆残值200元；三、驳回郭仁义的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1,690元，因适用简易程序减半收取845元，由周军勇承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，周军勇提交了照片、视频、聊天记录、转让物品价格清单，本院对其真实性、合法性予以认定，对其能否达到证明目的本院将结合全案予以综合认定。郭仁义提交的报警案件登记表、与黄佑胜聊天截图不属于新证据，在一审中已依法质证认证，本院不再重复审查；郭仁义提交的光盘一张、照片七页、庭审笔录一页超过举证期限，本院不予认定。二审查明，周军勇于2018年7月至2019年1月代郭仁义向彭岳峰、刘树伟各支付租金7000元，2019年2月至2019年7月代郭仁义向彭岳峰、刘树伟各支付租金6000元。周军勇已于2019年10月1日搬出郭仁义房屋。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、（2019）湘0105民初1962号民事判决中已查明，郭仁义与周军勇之间的租金标准为4400/月，周军勇与郭仁义的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除，因此周军勇应支付2019年1月至2019年3月的租金共计（4400×3=）13200元。租赁合同解除后，周军勇仍占用房屋，根据周军勇提交的腾退房屋视频及通知郭仁义交接房屋的信息可证实，周军勇已于2019年10月1日搬出郭仁义房屋，因此，参考二人约定的租金标准，周军勇应向郭仁义支付2019年4月至2019年9月的房屋占用费共计4400×6=26400元。又周军勇已代郭仁义向彭岳峰、刘树伟支付了2019年1月至7月租金共计14000元，故周军勇还应向郭仁义应支付（13200+26400-14000=）25600元。二、关于郭仁义主张的“押金不能抵扣房屋租金”、“周军勇应支付违约金3200元”，已有生效判决予以明确，本院不再重复审查。三、关于恢复墙体设施（门面厕所）2000元费用，系一审法院考虑到恢复墙面实际可能产生的费用及家电长期使用后的残值所作出的综合认定，本院予以支持。四、关于空调残值500元，《转让物品价格清单》中已明确“空调五台：价格17000元”，因此周军勇已就五台空调支付相应对价，一审法院判决周军勇支付郭仁义空调残值500元属于事实认定有误，本院予以纠正。五、关于郭仁义要求周军勇赔偿拆除广告牌所产生的1000元费用以及房屋装修损失10000元，超出本案受理范围，本院不予审查。综上所述，周军勇的部分上诉请求成立，郭仁义的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3103号民事判决；二、周军勇在本判决发生法律效力之日起五日内向郭仁义支付2019年1月至3月的租金以及2019年4月至9月的房屋占用费用共计25600元；三、周军勇在本判决发生法律效力之日起五日内向郭仁义支付水费180元、恢复墙体设施（厕所墙面）等费用2,000元、铁护栏杆残值200元；一审案件受理费845元，由上诉人周军勇负担；二审案件受理费980元，上诉人郭仁义负担800元，上诉人周军勇负担180元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年九月二十九日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。