广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23430号上诉人（原审原告）：钟清琴，女，畲族，1982年2月28日出生，住所地福建省诏安县。上诉人（原审原告）：张振威，男，汉族，1974年8月6日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。共同委托诉讼代理人：李家宏，广东万诺律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：彭玲，广东万诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王梓晟，男，汉族，1981年2月6日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：何桂明，男，汉族，1973年6月24日出生，住所地广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：丁海涛，男，汉族，1979年5月17日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：李柳雄，广东度量衡律师事务所律师被上诉人（原审被告）：钟俊辉，男，汉族，1969年8月12日出生，住所地广东省深圳市大鹏新区。原审第三人：张敬勇，男，汉族，1980年1月16日出生，住所地广东省深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：黄**超，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原审第三人：胡运花，女，汉族，1974年4月6日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。上诉人钟清琴、张振威因与被上诉人王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉及原审第三人张敬勇、胡运花确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟清琴、张振威上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法确认钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉于2013年10月22日签订的《××搬迁安置房指标转让协议》无效；三、本案诉讼费用由王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉承担。王梓晟、何桂明、丁海涛辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，判决合法合情合理。钟清琴、张振威的上诉请求应予以驳回。张敬勇述称：认可王梓晟、何桂明、丁海涛的答辩意见。被上诉人钟俊辉、原审第三人胡运花未到庭参加二审调查，亦未作答辩。钟清琴、张振威向一审法院起诉请求：1.确认钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉于2013年10月22日签订的《××搬迁安置房指标转让协议》无效；2.本案诉讼费由王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉承担。一审法院认定事实：张振威和胡运花原系夫妻关系，两人离婚后，张振威、钟清琴于2005年11月10日登记结婚。2015年，张振威、胡运花与案外人深圳市大鹏新区××办事处（以下简称××办事处）签订《深圳市大鹏新区坝光社区整体搬迁项目安置分房协议书》，约定张振威和胡运花在坝光安置区拟安置的住宅类建筑面积为480平方米。2013年10月22日，钟清琴、张振威（甲方）与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉（乙方）共同签订《××搬迁安置房指标转让协议》，约定钟清琴、张振威将其拥有的坝光搬迁安置房指标共480平方米转让给王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉，转让款为960000元。协议约定：如果政府分配安置房的面积比480平方米或多或少，都按当地政府部门街道办的统一标准，多不补，少不退，也不得将480平方米故意拆成多份卖给他人；合同生效后，如乙方违约，甲方有权不退回指标转让费960000元，指标仍属于甲方；如甲方违约，甲方除了退回指标转让费960000元，还应赔偿乙方指标转让费两倍的赔偿金，乙方知情后要求甲方在15日内归还转让费和支付赔偿金，如果甲方未能按时归还转让费和支付赔偿金，乙方有权从收款之日起要求甲方另支付每天千分之五的违约金；乙方购买楼房后，在政府允许办理房产证的情况下，甲方无条件协助乙方办理，办证的费用由乙方支付，如甲方不及时协助乙方办理相关手续，甲方应赔偿乙方由此造成的一切损失；甲方配合乙方顺利按指标购房后，乙方再向甲方支付两万元，此后房屋的权属归乙方，与甲方无任何关系；协议签订生效后，乙方在当天一次性付清转让款。协议落款处有钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉以及“见证人”张敬勇的签名捺印。当天，王梓晟向张振威转账280000元。次日，案外人刘某代其配偶即丁海涛向张振威转账220000元，钟俊辉向张振威转账280000元，张振威向张敬勇转账50000元。再次日，张振威向张敬勇转账130000元。2015年1月29日，张振威参加抽签确定选房排名。2015年1月31日，胡运花参加了第1套安置房的现场选房，选房结果为东××，建筑面积122.53平方米。2015年2月6日，张振威向张敬勇转账80000元。次日，钟清琴向钟俊辉转账210000元。2015年3月9日，××办事处及坝光社区居委会作出《安置房分房确认书》，确认第1套安置房选房结果为东××。2015年3月16日，坝光社区整体搬迁安置工作领导小组办公室确认上述选房应补缴安置房购房指标差额367590元。2015年3月26日，案外人曾某支付了367590元，备注“东××”。同日，坝光社区整体搬迁安置工作领导小组办公室出具《证明》，证明第1套安置房的费用367590元已缴清。庭审中，王梓晟称该款是曾某代其支付的，并出示了银行回单、发票及《证明》的原件予以佐证。钟清琴、张振威对该组证据的真实性予以确认，但认为案外人曾某的转款行为与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉没有关联。2015年5月18日，胡运花参加了第4套安置房的现场选房。另查，涉案480平方米安置房指标的选房结果如下：第1套房为东××（现房），建筑面积122.53平方米；第2套房为西××（期房），建筑面积118.54平方米；第3套房为西××，建筑面积119.12平方米；第4套房为西××，建筑面积119.12平方米。王梓晟、何桂明、丁海涛称，经钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉及胡运花协商，第1、4套安置房归王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉所有，第2、3套归胡运花所有，且第1套房已交付王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉占有使用，王梓晟、何桂明、丁海涛提交了坝光新村入伙会签单予以佐证。钟清琴、张振威对该证据的真实性不予认可。张敬勇没有异议。诉讼中，钟清琴、张振威向一审法院提交了其与张敬勇的通话录音作为证据，目的是证明钟清琴、张振威通过张敬勇与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉协商解除协议和退款。该通话录音显示：张振威说“你拿的那份不是收据，而是其中一个人的合同”，张敬勇说“不是有一张96万的收据给回你了吗，还要写什么收据啊”，张振威说“我转回21万给钟俊辉，转了8万给你，那我肯定要你们写回收据给我了”，张敬勇说“我可以叫钟俊辉写收据给你，但是你也要写一条给人家，你也收了人家这笔钱”，张振威说“那我怎么写”，张敬勇说“反正你就照写收了30万，应该是32万才对吖”，张振威说“32万？当初是说顺利选房另加2万，现在是一半指标减了1万，所以少了1万就退了29万，21万退了给钟俊辉，8万退了给你拿回给他们”，张敬勇说“人家96万的收据都给回你了，按道理是你写给人家的知道吗？你意思是你没收人家的60万，只收30万，叫人家写回一条收据是吗？”张振威说“不是，意思是我2015年退了29万给你们，要写回收据给我”，张敬勇说“好，我叫他写”。王梓晟、何桂明、丁海涛认为该证据的真实性无法核实，且通话内容并未显示钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉协商解除合同。张敬勇认为通话内容仅涉及钟清琴、张振威退回款项开具收据的问题，没有提及解除合同退款的问题，恰恰是因为钟清琴、张振威无权处分另外的240平方米指标而导致退款的事实发生。一审法院认为，本案的争议焦点在于双方签订的《××搬迁安置房指标转让协议》是否存在合同无效的事由。钟清琴、张振威主张合同无效的理由：涉案房产属于农村集体村民所享有的拆迁安置房，不属于商品房，不能向本集体组织村民以外的人员进行买卖，违反了土地管理法、合同法以及最高人民法院全国第八次民商事案件审判会议纪要的相关规定；涉案480平方米指标房产属于张振威与胡运花共同所有，胡运花并没有参与本案协议的签订，本案协议属于对胡运花房产的无权处分，依法也属于无效。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于物权变动原因与结果相区分的原则精神，明确规定了出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故无论钟清琴、张振威作为出卖人是否有处分权或胡运花是否同意出售涉案指标房产，均不影响涉案合同的效力问题，钟清琴、张振威以胡运花不同意出售涉案指标房产为由主张合同无效，于法无据。具体到本案而言，胡运花参加了涉案480平方米安置房指标的现场选房，且第1、4套选房结果确认单原件均由王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉保管，王梓晟、何桂明、丁海涛提交的证据显示其已缴纳了第1套房的安置房分配收入并办理了入伙手续。结合钟清琴、张振威在通话录音中自称“当初是说顺利选房另加2万，现在是一半指标减了1万，所以少了1万就退了29万，21万退了给钟俊辉，8万退了给你拿回给他们”，据此可知，钟清琴、张振威与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉以及胡运花以实际行为变更了合同的履行标的，即将原约定的480平方米安置房指标变更为240平方米安置房指标，且该240平方米安置房指标的购房款已支付完毕。其次，结合深圳市农村土地城市化的相关政策，涉案土地为农村宅基地的可能性不大，故本案不适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条关于宅基地房屋买卖的规定。综上所述，涉案《××搬迁安置房指标转让协议》尚不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效事由，钟清琴、张振威诉请确认与王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉签订的协议无效，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。至于涉案安置房产是否可转为商品性质，王梓晟、何桂明、丁海涛、钟俊辉是否可依据涉案合同取得不动产权益，属合同履行的范畴，不影响合同效力。今后如因合同无法履行而产生争议，或新的无效事由发生，当事人可另循法律途径予以救济。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回钟清琴、张振威的全部诉讼请求。一审案件受理费13400元，由钟清琴、张振威承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人无权处分房产只影响合同的履行，并不影响买卖合同的效力。且当事人亦未举证证明涉案房产所在土地为农村宅基地，根据深圳的农村土地城市化的相关政策，涉案房产所在土地为农村宅基地的可能性不大，故不得以此为由主张涉案房屋买卖合同无效。至于涉案房产是否能转为商品性质，买方是否可依据合同取得不动产权益，属于合同履行的范畴，不影响合同效力。综上所述，钟清琴、张振威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由上诉人钟清琴、张振威负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年九月三十日书记员 陈颖(兼)