中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终175号 上诉人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区北四道街**。 负责人：王忠，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵兴辉，中国农业银行股份有限公司哈尔滨分行职员。 委托诉讼代理人：鲍国强，中国农业银行股份有限公司哈尔滨分行职员。 被上诉人（一审被告）：张良，男，1973年7月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：仇长海，黑龙江明正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黑龙江聚兴（集团）股份有限公司。。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区靖宇街** 法定代表人：马玉福，该公司经理。 委托诉讼代理人：尹克林，黑龙江正林律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：哈尔滨市聚兴企业集团公司。住所。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区北十六道街**div> 法定代表人：马玉福，该公司经理。 委托诉讼代理人：尹克林，黑龙江正林律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行（以下简称道外农行）因与被上诉人张良、黑龙江聚兴（集团）股份有限公司（以下简称省聚兴公司）、哈尔滨市聚兴企业集团公司（以下简称市聚兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）黑民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。道外农行委托诉讼代理人赵兴辉、鲍国强，张良委托诉讼代理人仇长海，省聚兴公司和市聚兴公司共同委托诉讼代理人尹克林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 道外农行上诉请求：撤销（2019）黑民初16号民事判决，改判道外农行对于哈尔滨市道外区维新街32号15栋二层房屋（以下简称案涉房屋）超出张良抵押权面积的部分享有所有权，或由张良将此部分房屋面积折价支付给道外农行。事实与理由：2000年5月8日，道外农行同省聚兴公司签署抵债协议，约定省聚兴公司将案涉房屋抵偿给道外农行清偿该公司所欠债务11411405元。案涉房屋实际面积为4076平方米，后被张良取得其中3194.40平方米房屋的抵押权，故案涉房屋超出张良抵押权所涉范围部分应为道外农行所有。 张良辩称：张良取得的债权原系中国工商银行黑龙江省分行直属支行（以下简称直属工行）所有。因市聚兴公司未能向直属工行偿还贷款，一审法院判决直属工行对于省聚兴公司用以抵押的案涉房屋拍卖价款享有优先受偿权。1999年4月6日，直属工行申请强制执行，并将其享有的债权及抵押权出售给中国长城资产管理公司（以下简称长城资产公司），张良通过拍卖竞价取得了长城资产公司的债权和抵押权。道外农行与省聚兴公司签订抵债协议的时间为2000年5月份，约定抵顶房屋为哈尔滨市道外区太古五街区15号楼二层，与案涉房屋地址不一致。如道外农行与省聚兴公司约定的抵债房屋即为案涉房屋，因该房屋已经先行抵押给他人，且被人民法院依法查封、拍卖，道外农行与省聚兴公司签订的抵债协议不能约束第三人。此外，张良享有的抵押权及于案涉整个房屋，并非只对案涉房屋的部分面积享有抵押权。即便案涉房屋登记面积与实际面积存在误差，也不影响张良享有抵押权的所涉范围为整个房屋。2016年8月8日，一审法院已经作出执行裁定，将案涉房屋及哈尔滨市道外区维新街72号12栋二层房屋的所有权人变更为张良。综上所述，张良请求二审法院判决驳回道外农行的上诉请求。 省聚兴公司、市聚兴公司辩称：（一）市聚兴公司从直属工行贷款时，系以案涉房屋及哈尔滨市道外区维新街72号12栋二层两处房产共计5030平方米的房屋面积进行抵押，而并非以该两处房屋的整体进行抵押。省聚兴公司与中国工商银行哈尔滨安发支行于2000年在一审法院达成的执行和解协议亦可证明上述事实。（二）案涉房屋及哈尔滨市道外区维新街72号12栋二层两处房屋的房产证记载面积有误，该两处房屋的实际面积超出直属工行依约享有抵押权所涉的房屋面积。（三）一审法院于2016年8月8日作出将案涉房屋所有权人变更为张良的执行裁定，但在此后又作出（2019）黑执异17号执行裁定，撤销前述执行裁定。案涉房屋有3个楼梯，是可以进行分割的房产，该房屋超出张良抵押权所涉面积的部分应由道外农行所有，该抵押之外的部分房屋也应当停止执行。综上所述，省聚兴公司、市聚兴公司同意道外农行的上诉请求。 道外农行向一审法院提出诉讼请求：（一）确认案涉房屋为道外农行所有；（二）停止对案涉房屋的强制执行；（三）诉讼费用由张良、省聚兴公司、市聚兴公司负担。 一审法院查明以下事实：1998年11月25日，一审法院作出(1998）黑经初字第68号民事判决，认定直属工行与市聚兴公司于1996年2月14日签订1200万元最高额借款合同，并与省聚兴公司签订抵押合同，约定省聚兴公司以案涉房屋及哈尔滨市道外区维新街xx号xx栋二层面积为5835.9平方米的房产作为前述借款的抵押。该抵押合同在哈尔滨市房产处办理了抵押登记，抵押期限至1999年2月13日。一审法院在该案中判决市聚兴公司给付直属工行借款本金880万元，支付利息1994278.84元（利息计算至1998年10月20日，至该判决生效后十日内的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）；市聚兴公司逾期不偿还上述债务，则以省聚兴公司抵押房产折价或者拍卖、变卖的所得价款优先偿还直属工行。省聚兴公司与直属工行签订的《房地产抵押合同》载明，用以抵押的案涉房屋及哈尔滨市道外区维新街72号12栋二层的建筑面积分别为3191.4平方米、2644.5平方米，合计5835.9平方米。直属工行为抵押权人的《房屋他项权证》载明的建筑面积为5835.9平方米。案涉房屋的《房屋所有权证》载明的建筑面积为3191.4平方米。1999年4月6日，直属工行向一审法院申请执行，并在执行程序中将其债权转让给长城资产公司。2011年6月23日，长城资产公司对其受让债权进行拍卖，由张良竞买取得。同年8月23日，一审法院作出（1998）黑高法执字第20号执行裁定书，变更张良为该案申请执行人。2012年6月14日，一审法院作出（2012）黑监民监字第58号民事裁定，对(1998）黑经初字第68号民事判决进行再审。2012年12月31日，一审法院作出（2012）黑监民再字第95号民事判决：变更(1998）黑经初字第68号民事判决书第一项为市聚兴公司给付张良借款本金880万元，支付利息1994278.84元（利息计算至1998年10月20日，自1998年10月21日至该判决生效后十日内的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算)；变更（1998）黑经初字第68号民事判决第二项为市聚兴公司逾期不偿还上述债务，则以省聚兴公司抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还张良。市聚兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日作出（2013）民二终字第84号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院在执行程序中，查封了省聚兴公司所有的两处抵押房屋，其中案涉房屋建筑面积为3191.4平方米，产权证号为B字第10xxx号；哈尔滨市道外区维新街xx号xx栋二层房屋的建筑面积为2644.5平方米，产权证号为B字第10xxx号。2014年8月20日，一审法院委托哈尔滨市华滨房地产估价咨询有限责任公司恢复对该两处房产的评估，评估结果为：两处抵押房产在鉴定基准日2014年8月21日的总价值为46599622元。一审法院分别于2016年3月9日、4月19日、7月5日进行三次网上公开拍卖，均因无人竞买而流拍。张良向一审法院提出以物抵债申请，以第三次流拍时两处房产合计价格29823786元充抵部分债务。2016年8月8日，一审法院作出（2015）黑高法执恢字第1-2号执行裁定书，将省聚兴公司所有的坐落于哈尔滨市维新街72号12栋二层的房产（产权证号B字10xxx号）及案涉房屋的所有权人变更为张良，张良可持该裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。此后，道外农行提出案外人执行异议。2019年2月22日，一审法院作出（2019）黑执异18号执行裁定，认为张良对案涉房屋依法享有对抗道外农行的优先受偿权，道外农行提出的执行异议不能成立，裁定驳回道外农行的异议请求。 2000年，省聚兴公司与道外农行签订《协议书》，约定：“一、道外农行为降低贷款风险，减少贷款损失，经调查得知，省聚兴公司在道外区太古五街区xx号楼的二层有建筑面积4105.88平方米（图纸面积系数为1.5）的公企用房（楼梯直通二楼现经营建材、五金交化见图片），道外农行拟收回，进行以资抵债。二、省聚兴公司对上述房产的存在予以承认，并原则同意用该处房屋交付道外农行以偿还贷款。三、道外农行认为省聚兴公司交付的房屋价格建筑面积每平方米3393元。四、双方均同意房屋面积以实际丈量为准。五、现租住该处房屋的业户在本协议签订后，由省聚兴公司负责将其清出，道外农行不承担任何费用。六、本协议签订后，省聚兴公司为道外农行提供房屋所有权证和房屋钥匙后，道外农行正式接受。七、道外农行接收前该房屋的一切费用（包括各项税费）均由省聚兴公司承担，与道外农行无关。本协议一式四份，双方各执两份，双方经公证签字后生效。” 一审法院认为：本案争议问题在于道外农行对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。道外农行未提供证据证明其与省聚兴公司签订的《协议书》已经过公证程序，达到双方约定的生效条件，故该《协议书》并未生效。且经生效判决认定，直属工行对案涉房屋享有抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，道外农行依据《协议书》请求确认案涉房屋为其所有，于法无据，不予支持。道外农行基于以物抵债协议而对案涉房屋所享有的权利，不高于张良所享有的担保物权，故对于道外农行主张停止对案涉房屋执行的请求不予支持。案涉房屋的实际建筑面积是否超出省聚兴公司抵押的建筑面积，以及若超出抵押面积，超出部分在执行拍卖中如何处理的问题，系执行行为问题，不应在执行异议之诉中予以审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回道外农行的诉讼请求。一审案件受理费81380元，由道外农行负担。 二审中，道外农行提交其委托黑龙江房信测绘有限公司出具的《房屋面积测量报告》一份，拟证明案涉房屋的实际建筑面积为4076.13平方米，超出张良享有抵押权所涉范围面积1000余平方米。张良对测绘报告真实性提出异议，并认为该测绘报告为道外农行单方委托测量机构出具，客观性及公正性存疑。市聚兴公司与省聚兴公司对于道外农行的该份证据没有异议。 市聚兴公司提供中国工商银行哈尔滨安发支行与市聚兴公司签订的《协议书》一份，拟证明市聚兴公司是以案涉房屋及其他房屋的具体面积抵押给直属工行，案涉房屋超出张良抵押权所涉面积的部分由道外农行所有。道外农行对于市聚兴公司该份证据的真实性、关联性和合法性均无异议。张良对于该份证据真实性无异议，认为市聚兴公司是以案涉房屋及哈尔滨市维新街72号12栋二层的全部进行抵押。省聚兴公司认为，该份证据可与道外农行提交的《房屋面积测量报告》相印证。 本院经审核，道外农行提供的《房屋面积测量报告》与市聚兴公司提供的《协议书》均不足以否定省聚兴公司系以案涉房屋及哈尔滨市道外区维新街xx号xx栋二层两处不动产整体抵押给直属工行的事实，故对于上述两份证据不予采信。 在二审中，各方当事人对于一审法院查明的基本事实均未提出异议，本院予以确认。本院二审补充查明：一审法院于2016年8月10日向张良送达（2015）黑高法执恢字第1-2号执行裁定，后于2019年2月22日作出（2019）黑执异17号执行裁定，撤销（2015）黑高法执恢字第1-2号执行裁定。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据各方当事人二审期间的诉辩意见，本案争议焦点为道外农行对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及道外农行对于案涉房屋是否享有部分所有权。 直属工行与市聚兴公司签订的《房地产抵押合同》以及双方设立抵押权的《房屋他项权证》载明的抵押物为案涉房屋，而非案涉房屋的部分面积，该合同和权利证书记载的房屋建筑面积仅为对抵押房屋特征的描述性记载，不能否定张良享有抵押权所涉的范围为案涉房屋整体，故应当认定张良对于案涉房屋的整体享有抵押权。道外农行和省聚兴公司、市聚兴公司关于张良仅对案涉房屋部分面积享有抵押权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。道外农行提供的《房屋面积测量报告》并不能推翻《房屋所有权证》记载的房屋面积，其关于案涉房屋《房屋所有权证》记载面积有误的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。虽然省聚兴公司与道外农行签订《协议书》约定以案涉房屋抵债，但该协议双方一直未办理案涉房屋所有权的转让登记，道外农行主张对案涉房屋享有部分所有权，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据上述司法解释的规定，道外农行以其对市聚兴公司享有的债权不能对抗张良享有的抵押权，故不能排除对案涉房屋的强制执行，一审法院判决驳回道外农行的诉讼请求并无不当。 综上所述，道外农行的上诉请求没有事实与法律依据，一审判决处理结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各81380元（合计162760元），由中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋春雨 审判员  余晓汉 审判员  季伟明 二〇二〇年九月二十九日                                                   法官助理王静                                                     书记员徐常宏