贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初2234号原告：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路**，统一社会信用代码915202007221674002。法定代表人：张元柱，系贵州弘黔房地产开发有限公司董事。委托诉讼代理人：张志雷，男，1974年12月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：邹荣然，男，1979年9月9日出生，彝族，住贵州省水城县。原告贵州弘黔房地产开发有限公司诉被告邹荣然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理，依法适用普通程序，由审判员丁娅担任审判长与人民陪审员马红梅、肖世芳组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告贵州弘黔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张志雷到庭参加诉讼，被告邹荣然经本院合法传唤（公告送达开庭传票）无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告贵州弘黔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20131923）;2、请求判决被告返还位于胜境大道与××东路交汇处尚××国际商业广场××单元××号房屋（房号:2-25-4）房屋总价为￥546120元。3、请求判决被告支付违约金27306.00元（合同总价款的5%）;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年5月6日,原告贵州弘黔房地产开发有限公司与被告邹荣然签订了《商品房买卖合同》（合同编号:20131923）,约定被告向原告以贷款方式购买原告开发的位于胜境大道与××东路交汇处尚××国际商业广场××单元××号房屋（房号:2-25-4）。房屋总价款为:546120.00元。双方在随后签订的补充协议中还特别约定:若在依法办妥房产证前,买受人不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务,从而导致银行要求出卖人承担连带保证责任的,出卖人在承担保证责任后,有权解除合同,收回房屋,并要求买受人返还出卖人向银行代为支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或者其他违约金,下同）,同时,买受人应当向出卖人支付房价总款5%的违约金。双方还约定如果发生争议，向房屋所在地人民法院起诉。2014年6月4日,被告与交通银行股份有限公司盘州支行签订了《个人房产抵押借款合同》,被告向银行借款36万元购买本案涉案房屋,原告为被告上述借款承担连带担保责任。上述合同签订后，原告方已履行完毕自己的义务,但被告并未按照其与交通银行股份有限公司盘州支行签订的借款合同履行约定的还款义务。2019年6月29日,贵州省六盘水市中级人民法院（2019）02民终941号生效民事判决书判决被告须偿还交通银行股份有限公司盘州支行借款本息34万余元,原告方对被告未偿还的借款本息承担连带责任。上述民事判决生效后,被告一直未积极履行判决所确认的借款偿还义务,导致原告账户相应资金被查封冻结。至此,原告与被告所签订的《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件已经成就，为维护原告的合法权益,特提出以上诉讼请求,恳请得到法院的支持。被告邹荣然未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据。本案经审理查明事实如下，2014年5月6日,原告贵州弘黔房地产开发有限公司与被告邹荣然签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发的位于胜境大道与××东路交汇处“××国际商业广场”××单元××号房屋，建筑面积136.53平方米，套内建筑面积114.23平方米，房屋总价款为546120元，付款方式为：首付款186120元应于签订合同之日交付,余款360000元被告以银行按揭方式交付。合同第三条第4项约定“若在依法办妥房产证前,买受人不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务,从而导致银行要求出卖人承担连带保证责任的,出卖人在承担保证责任后,有权解除合同,收回房屋,并要求买受人返还出卖人向银行代为支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或者其他违约金）,同时,买受人应当向出卖人支付房价总款5%的违约金。买受人已向出卖人支付的房价款，在扣除出卖人已向银行代买受人支付的贷款本息及买受人应当承担的违约金后，尚有余额的，出卖人应将余额退还买受人；余额为负数的，买受人还应当按该数额向出卖人予以赔偿。”。合同签订后，2014年6月4日，被告与交通银行股份有限公司盘州支行签订了《个人房产抵押借款合同》，向银行借款360000元用于购买案涉房屋，借款期限为24个月，还款方式为分期还款，每月（期）偿还2835.55元，并约定用案涉房屋为该借款作抵押担保，原告为该借款承担连带担保责任，并于2014年6月6日在原盘县住房和城乡建设局办理了商品房抵押权预告登记。后因被告邹荣然未按与银行的约定履行分期偿还借款的义务，至2019年1月14日，已逾期12个月，尚欠借款本金324428.95元，利息及罚息等18396.6元。遂交通银行股份有限公司盘州支行另案向本院提起诉讼，本院作出（2019）黔0222民初771号民事判决书确定：一、被告邹荣然于本判决生效后十五日内偿还原告交通银行股份有限公司盘州支行借款本金324428.95元及利罚息、复利等18396.6元、诉讼费3221元。共计346046.55元。二、原告交通银行股份有限公司盘州支行对被告邹荣然用于抵押的坐落于盘县红果开发区胜境大道尚品国际商业广场1幢2单元25号4号住房（房屋预告登记证明为盘房预盘县字第××号，登记面积为136.53平方米）的房屋享有优先受偿权。三、被告贵州弘黔房地产开发有限公司对原告交通银行股份有限公司盘州支行在实现本判决第二项的优先受偿权后不足部分的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告交通银行股份有限公司盘州支行的其他诉讼请求。后交通银行股份有限公司盘州支行不服该判决向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉，中级人民法院作出（2019）黔02民终941号民事判决书确定：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2019）前022民初771号民事判决书；二、由被上诉人邹荣然于本判决生效后十五日内偿还上诉人交通银行股份有限公司盘州支行借款本金324428.95元及罚息18396.6元，2019年1月15日以后的利息、罚息、复利等按双方合同约定计算，利随本清；三、被上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带责任。该判决生效后，被告邹荣然未按判决书所确定履行偿还义务，致使原告的银行账户被法院查封冻结至今。认定上述事实的证据有：原告的陈述及其提交的商品房买卖合同、民事判决书、执行通知书、冻结回单，上述证据均在卷佐证，本院予以采信。本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告于2014年5月6日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方应当按约履行各自义务。双方合同约定了房屋总价款546120元，原告按约定向被告支付首付房款186120元，余款360000元其以银行按揭贷款方式支付了原告。因被告未按与银行约定分期付款方式支付款项，至2019年1月14日，已逾期12个月，尚欠借款本金324428.95元，利息及罚息等18396.6元。致使银行因提起诉讼要求被告邹荣然偿还下欠贷款及相应利息，原告对邹荣然的上述债务承担连带责任，后邹荣然未履行生效判决所确定的偿还义务，原告公司的银行账户被法院冻结。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告如未按约定偿还银行贷款，导致原告承担连带责任的，原告在承担保证责任后,有权解除合同,收回房屋,被告邹荣然未按约定偿还银行按揭款项，其行为已经构成违约，且原告因对邹荣然的上述贷款承担连带责任，银行账户已经被法院予以冻结，故原告有权解除合同，要求被告邹荣然退还案涉房屋。对原告要求解除与被告邹荣然签订的《商品房买卖合同》，返还案涉房屋的诉请，理由成立，本院予以支持。对于原告要求被告邹荣然支付违约金27306元的诉请，双方合同约定，因被告邹荣然的前述违约行为，应当向出卖人即原告支付房价总款5%的违约金，案涉房屋总价款为546120元，原告主张违约金27306元（546120元×5%），未违反双方约定，本院予以支持。合同解除及案涉房屋退还原告后，在扣除原告已向银行代被告支付的贷款本息及被告应当承担的违约金，尚有余额的部分，原告或贷款银行应将余额退还被告邹荣然；如原告向银行履行了担保责任，则邹荣然与银行签订的案涉贷款合同即终止。被告邹荣然经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告诉请的全部认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州弘黔房地产开发有限公司与被告邹荣然于2014年5月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告邹荣然于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告贵州弘黔房地产开发有限公司位于胜境大道与××东路交汇处“××国际商业广场”××单元××号房屋；三、被告邹荣然于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州弘黔房地产开发有限公司违约金27306元。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9534元，公告费400元，由被告邹荣然承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  丁 娅人民陪审员  马红梅人民陪审员  肖世芳二〇二〇年九月二十八日书 记 员  毕专行