北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11467号原告：高其仲，男，1961年9月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告：高飞，男，1985年9月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告：高杰，男，1987年8月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。三原告委托诉讼代理人聂虓，男，1989年7月19日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：高其峰，男，1966年10月26日出生，汉族，户籍地顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：于良，北京华秀律师事务所律师。原告高其仲、高飞、高杰与被告高其峰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高其仲，原告高其仲、高飞、高杰之委托诉讼代理人聂虓，被告高其峰之委托诉讼代理人于良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高其仲、高飞、高杰向本院提出诉讼请求：1.确认原告高其仲与被告高其峰于1996年11月15日签订的《买卖房产契约》有效；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：第一原告与彭美珍（2011年8月29日去世）系夫妻关系，婚后生有二子，长子第二原告，次子第三原告，1996年11月15日第一原告与被告签订的房屋买卖合同，被告将自己位于顺义区×号，集体土地建设用地使用证号：×号，登记在高其丰名下，院内北正房八间，以人民币三万元卖给第一原告，后2007年第一原告与彭美珍新建西厢房四间，原告为了日后少产生纠纷，为维护自己的合法权益故诉至法院。被告高其峰辩称，买卖房产契约是由高其文一人书写完成，没有高其峰的签字，画“+”并不能代表我方签字确认，高其峰也否认了卖房的事实，因此仅凭一份买卖房产契约无法证明买卖房屋的事实。买卖房产契约有效的要件，首先需要为双方的真实意思，另外需要双方在书面房产契约上签字确认，通过法庭调查，二者均不存在，因此该买卖房产契约无效，对高其峰不产生任何约束力。通过法庭调查，高其仲在本村还有一处宅基地房屋，依据土地管理法的相关规定，一户一宅，高其仲不能拥有两处宅基地，即使说买卖协议时真实的，高其仲购买高其峰的房屋都属于无效。买卖房产契约上还有两个人已经过世，即对当时房屋买卖形成不了完整的证据链，还原不了房屋买卖的事实，因此该房屋买卖契约无效。本院经审理认定事实如下：高其仲与彭美珍系夫妻关系，二人育有二子，即高飞、高杰。彭美珍于2011年8月29日死亡，其父母均先于其死亡。顺义区×号宅院集体土地建设用地使用证上载明的名字为“高其丰”，编号为×号，该宅院四至情况：东至道，南至空，西至高立新、道，北至高其仲。双方确认高其峰与“高其丰”系同一人。高其仲与高其峰系亲兄弟关系。高其仲户别为农业家庭户，高其仲、高杰户籍地均位于顺义区×号。高其仲、高飞、高杰提供中间部分有破损的《买卖房产契约》一份，能看清的内容包括：卖房主高其丰将瓦房捌间坐落在村北大街路北院子一所，所有的其他建筑及树木在内，经村民高自合调解说合，卖给本村高其仲，价款叁万元正，一次性付齐，尺寸以使用证为准，空口无凭，立字为，买主下方为高其仲的名字，卖主下方为高其丰的名字，下方三列分别写明了高其存、高树启、高振仲，代笔人下方为高其文，最右侧写有“一九九六年十一月十五日立”。高其仲称1996年高其峰在顺义买楼房了，也在顺义上班，打算出售其房屋，高自合系其三大爷，由高自合从中说和，高自合说房款为三万元，问其要不要，其说要，《买卖房产契约》系由当时的会计高其文代写的，村里很多分家的、买卖房屋的都会找高其文来代写，当时高其存、高树启、高振仲、高其峰、高其仲的名字均系代笔人所写，这些人均在场，当时只有一份原件，在高其仲手中保存，由于时间长久，纸张有部分已经掉落，内容不很完整，但大致能看出主要内容。高其仲称当时约定的房款为三万元，签订《买卖房产契约》当天，其给了高其峰两万元现金，余款一万元口头协商定于当月月底付清，高其峰还提议扣押高其仲的身份证以督促支付尾款，后未到月底时候，高其峰的配偶张小伟（音同）找到高其存，让支付尾款，其就将一万元现金通过高其存给了高其峰的配偶张小伟（音同），支付一万元尾款后高其峰的配偶张小伟（音同）将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件及高其仲的身份证一起给了高其仲，并将涉诉宅院交付给了高其仲。原告申请高其文、高其存到庭作证。高其文作证称：其与高其仲系同村村民，高其仲与高其峰系亲兄弟，高其峰将其房屋出卖给高其仲，大概是一九九几年的事，系由其代写的，当时高其仲、高其峰已经谈好了价款，其当时系村会计，村里分家和买卖房屋其都写过几份，其表示可以看清《买卖房产契约》上尚存的内容，《买卖房产契约》系在高其仲家所写，当时高其存、高树启、高振仲、高其峰、高其仲均在场，这些人名字下方都有“+”字，这个代表画押，代表到场了并同意，就相当于是本人签名了，我们当时的习惯就是这样，高振仲当时可能是书记，其为会计，写《买卖房产契约》当天买主给卖主钱了，给多少其不清楚。高其存作证称：其与高其仲、高其峰均不存在亲属关系，高其峰将房屋卖给高其仲，由于时间太久，记不清楚是哪年的事情了，当时由村会计高其文代写的买卖合同，其也在场，其是中间人，高振仲系当时的书记，高树启在镇里粮库工作，当时买卖双方以及高树启、高振仲均在场，高其存、高树启、高振仲、高其峰、高其仲名字下方都有“+”字代表签字画押，当时高其仲给了高其峰两万元购房款，当时没有打收条的概念，约定月底还得给一万元，后来的一万元由于高其仲手头没钱，从高其存父亲高自合手中借了一万元，由高其存经手，高其存将一万元给了高其仲，由高其仲给了高其峰，高其峰在顺义区有房，不在村里住了，提出要卖房，高其存和其父亲高自合均系中间人，买卖之后就是高其仲使用涉诉宅院，正房没动，高其仲建了厢房，高其仲在买房之前在村里自己有房，高其峰的配偶在高其存出庭前找过高其存劝其不要出庭作证。高其仲、高飞、高杰称对于余款一万元的支付细节详见高其仲的陈述，此处高其仲与证人高其存的陈述不一致，认可高其存的其他证人证言以及高其文的证人证言。高其峰称证人高其存陈述了给付购房款的过程，高其存陈述比较清楚，关于付款一万元的陈述与高其仲陈述不符，房屋买卖的真实性存在质疑。高其文仅是书写，有些问题回答得并不清楚，而且他也说只负责书写，故对高其文的证人证言不予认可。高其峰称其在1994年、1995年左右就从顺义区×村搬出居住，1995年、1996年左右其让高其仲在涉诉宅院内居住，由于其与高其仲系亲兄弟，且两家南北相邻，故才让高其仲免费居住，至今也是高其仲在居住，由于是亲兄弟，故其未阻拦高其仲将户口迁入涉诉宅院，也未阻拦高其仲在涉诉宅院内建西厢房，其未收到过高其仲所述的三万元，至于集体土地建设用地使用证一直在其父亲处，不知道如何到了高其仲手中，高其仲、高飞、高杰之所以起诉，是因为得知顺义区×村将要拆迁。高其仲、高飞、高杰称其之所以起诉，系因其不同意高其峰将户口迁入涉诉宅院，高其峰的配偶说了拆迁时再来阻拦，故才提起本案诉讼，不认可高其峰关于集体土地建设用地使用证的说法，当时少一分钱高其峰也不会交付集体土地建设用地使用证原件，而且当时还扣押了高其仲的身份证，高其仲之所以买涉诉宅院，是因为其有两个儿子，且高其仲与高其峰的宅院南北相邻，住着方便，高其仲对涉诉宅院内原有北房进行了装修，新垒了院墙，新建了西厢房。高其仲、高飞、高杰提交的顺义区×村村民委员会出具的证明中载明，涉诉宅院内的西厢房四间系由高其仲、彭美珍出资建造。上述事实，有庭审笔录、《买卖房产契约》、村委会证明、集体土地建设用地使用证、派出所证明信、户口簿、照片、草图等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，高其仲与高其峰系亲兄弟关系，两人的宅基地南北相邻，高其峰称在1995年或1996年开始涉诉宅院即由高其仲居住使用，高其仲称其在1996年11月底开始在涉诉宅院居住使用，至今已20余年，高其仲持有涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件，高其仲的户口亦在涉诉宅院内，且在涉诉宅院内新建了四间西厢房，虽然高其仲、高飞、高杰提交的《买卖房产契约》原件存在部分内容的缺失，但仍能看到很多内容，而且结合证人高其文、高其存的证言，虽然高其峰等人的名字均由代笔人高其文代写，但在现场人员名字下方基本都有“+”，两位证人均陈述此符号代表画押确认，画押也符合当时农村的习惯，两位证人亦提到高其仲支付了购房款，综合考虑上述因素，本院可以认定《买卖房产契约》系高其仲和高其峰的真实意思表示，高其仲系顺义区×村民，《买卖房产契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，且高其仲与高其峰均已按照《买卖房产契约》履行多年，故《买卖房产契约》合法有效，本院对于高其仲、高飞、高杰的诉讼请求予以支持。高其峰关于其让高其仲免费使用涉诉宅院以及其对涉诉宅院集体土地建设用地使用证原件如何在高其仲手中的陈述明显与常理不符，本院对其辩称意见不予采信。农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，违反该规定亦并不能导致合同无效。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告高其仲与被告高其峰于一九九六年十一月十五日达成的关于顺义区×号宅院内八间北正房的《买卖房产契约》有效。案件受理费三十五元，由被告高其峰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇二〇年九月十八日书记员  石 在