黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1924号上诉人（原审原告）：王彩霞，女，1968年10月25日出生，汉族，哈尔滨市呼兰区第四中学教师，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：张兴发，男，1965年7月3日出生，汉族，哈尔滨市呼兰区新华书店退休人员，住哈尔滨市呼兰区。被上诉人（原审被告）：王国东，男，1988年12月26日出生，汉族，农民，住哈尔滨市利民开发区。被上诉人（原审被告）：王文良，男，1968年12月27日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜德生，男，1952年10月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区和平街千秋**楼****。原审第三人：黑龙江省拓洋房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路北华远新家园****商服。法定代表人：王忠林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李勇，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人王彩霞因与被上诉人王国东、王文良、原审第三人黑龙江省拓洋房地产经纪有限公司（以下简称拓洋房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。王彩霞上诉请求：撤销一审判决第一项，改判王国东赔偿定金2万元及律师代理费5000元或将本案发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。2019年10月20日，王彩霞与王国东（以王文良代理人的名义）及第三人拓洋房地产公司签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，约定王文良将位于哈尔滨市利民开发区盛世华庭A栋一单元13层4号房屋出售给王彩霞。房屋价款为80万元。合同签订后，王彩霞向拓洋房地产公司支付定金2万元及居间代办费1万元。合同签订当日，王彩霞的爱人张兴发与王文良妻子通话，确认房屋买卖价款为80万元，王文良同意卖房。但在办理房屋贷款的过程中王文良不予配合，导致王彩霞无法申请公积金贷款。后与王国东又签订《居间服务补充合同》、《补充协议》，王彩霞同意全款购买。然而王文良又不同意，导致买卖合同无法履行。王彩霞认为，案涉《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》合法有效，原审法院以王文良对王国东签订的合同未予追认为由认定合同无效错误。首先，王文良与王国东系父子关系，是在第三人拓洋房地产公司处签订合同，王国东当时提交了房屋产权证原件，王彩霞有理由相信其有代理权；其次，王彩霞爱人与王文良妻子多次通话，王文良同意以80万元的价格卖房。王文良并没有否认的意思表示，否则王彩霞也不会交付定金；再次，第三人拓洋房地产公司可以证实王彩霞与王国东反复协商，是王国东不履行合同。王国东的行为构成表见代理，该合同合法有效。原审法院认定合同无效，并认为王彩霞没有交纳首付款具有过错是错误的。因为买卖合同还没有履行到交纳首付款的环节，王彩霞没有过错。二、即使王彩霞与王文良的合同无效，但是合同无效不影响王彩霞主张赔偿损失的权利。王彩霞与王国东签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》的条款中有明确约定，因王国东的原因导致合同无效，王国东应承担赔偿责任。综上，请求支持王彩霞的上诉请求。王国东、王文良辩称：1.王文良与王彩霞签订的房屋买卖合同未成立。首先，作为买房者的王彩霞至今未看过一次房，案涉房屋的大小、结构、采光、室内装修情况如何、室内有何贵重物品均不知情。其次，所谓的价格80万元，仅是王彩霞的爱人与王文良妻子通过电话形式简单交流而已。王彩霞及其爱人并未与房屋所有权人王文良见过面，并且王彩霞与王文良素不相识，因此，王彩霞称签订80万元这么大数额的买卖合同，显然有悖常理。2.王彩霞未向王文良及王国东交纳定金。关于王彩霞是否向第三人交纳了定金以及定金数额是多少，均与王文良、王国东无关。首先，王文良、王国东既未委托授权任何人收取定金，也未看见王彩霞向任何人交纳定金；其次，即便王彩霞向第三人交纳了定金，但并不能视为王文良、王国东收到了定金，并且原审判决已经认定第三人拓洋房地产公司在庭审后主动向王彩霞退回了定金及其他费用。因此，王彩霞要求王国东、王文良返还定金以及按照定金罚则赔偿定金的诉求于法无据。3.王文良、王国东无过错，无违约行为。2019年10月20日签订的黑龙江省房地产经纪居间服务合同系一种欺诈行为，无任何法律效力。首先，签订该合同前，王彩霞爱人与王文良妻子通电话，已明确先看房，并且双方约定于11月5日看好房子后，再签合同，而且必须由王文良签字。但王彩霞在未看房的情况下，便与第三人签订了该合同，并以先签订一份意向合同、看完房后再签正式合同为由，让王国东也签了字；其次，作为该房屋所有权人，王文良不但同意出卖案涉房产，而且也认可委托王国东将该房出卖信息提供给第三人，因此，王国东将房产产权证提供给第三人，这个事实是客观真实的，王文良也是认可。但是，代签合同是王文良明确否认的，并未授权委托任何人代签。对此，王彩霞在原审提供的证据（电话录音）均可证实。另外，王文良自始至终都同意出卖该房，但王彩霞至今未向王文良交纳一分钱买房款，也未向房产交易资金监管账户存入一分钱买房款。王文良在未收到房屋买卖价款之前，拒绝协助王彩霞办理房屋产权转移登记、贷款等一切手续的行为，合理合法，并无过错。导致双方买卖未成交的直接原因，系王彩霞未交纳买房款所致，并非王文良违约行为所致。综上，王彩霞上诉理由没有事实与法律根据，上诉主张不能成立。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，请求依法驳回王彩霞的上诉，维持原判。拓洋公司述称：房屋买卖合同无法履行，居间人无任何过错。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原审判决。王彩霞向一审法院起诉请求：1.解除王彩霞、王国东于2019年10月20日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》；2.王国东、王文良因无权代理双倍赔偿王彩霞购房定金4万元，并赔偿律师费5000元；3.王国东、王文良赔偿王彩霞已支付的居间服务费、代办费，共计1万元。一审法院认定事实：王文良和王国东系父子关系。王文良委托王国东将其所有的位于哈尔滨市利民开发区南京路北侧盛世华庭小区A栋1单元13层4号房屋出售。2019年10月20日，王国东以王文良的代理人名义与王彩霞在第三人拓洋房地产公司签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》、《补充协议》。签订协议前，王彩霞的爱人张兴发与王文良妻子通话，王文良妻子表示着急用钱，不低于80万元就同意出卖房产，并告知张兴发房子是王文良名，等王文良签字，双方同意5号看完房子再签合同。但王彩霞未看房，就与王国东签订合同。合同第二条约定房屋成交价为80万元，自协议签订之日起乙方交付定金2万元。第七条约定双方同意贷款交易，可贷金额、贷款年限及利率等，商业贷款以贷款银行评估审定为准；公积金贷款以公积金管理中心评估审定为准。乙方于合同签订后20日内将首付款肆拾万元整，存入指定资金监管账户。乙方将购房首付款存入资金监管账号后，丙方通知甲乙双方办理贷款。转移登记办理完毕，甲方领取售房首付款及贷款。合同第十一条约定，“定金作为清房押金，在卖方收到除定金外的全额房款时交接房屋，此房不欠费用，卖方领取定金。”当日王彩霞向拓洋房地产公司交付2万元定金及1万元居间代办费。2019年10月28日，张兴发与王文良商谈过户相关事宜，王文良要求张兴发先交钱再过户，张兴发要求先办手续再交房款，双方未能达成一致意见。王文良认为其只是让王国东将房产出售信息提供给中介，当时其并未让王国东代签合同，要等5号看完房子再说。房子出卖可以，但是不给钱不能过户。双方最终未能达成一致意见，故王彩霞诉至一审法院。一审庭审后，拓洋房地产公司自行向王彩霞返还了2万元定金及1万元居间代办费。一审法院认为，从王彩霞举示的录音证据可以看出王文良作为房屋所有权人同意出卖案涉房产，其也认可委托王国东将房产出售信息提供给中介的事实，但其并未授权王国东代签合同。张兴发与王文良妻子通话时王文良妻子也明确表示房子是王文良名，等王文良签字，之后王彩霞未见到王文良出具的授权委托书即与王国东签订合同，自身存在过错。按照合同第七条约定王彩霞应于合同签订后20日内将首付款40万元存入指定资金监管账户，但王彩霞并未按合同约定先履行交付首付款的义务。从后期张兴发与王文良交谈中可知，王文良并不否认出卖房产，但合同不是其本人所签，如果王彩霞继续购买其房产，应先履行交付房款的义务。双方签订的合同中对何时办理贷款约定不明，并且合同内容并未经王文良本人同意，在双方对如何履行合同无法达成一致意见的情况下，王文良对合同内容不予追认，故双方签订的合同为无效合同，自始不具有法律效力，无须解除。王彩霞将定金交付拓洋房地产公司，不能视为王文良收到定金，而且王文良也不存在违约行为，王彩霞要求其按定金罚则承担责任及给付律师代理费，无法律依据，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回王彩霞的诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：从王彩霞举示的录音证据可以看出，王文良只是委托王国东向第三人拓洋房地产公司提供售房信息，并未委托王国东代签售房合同，对此，房屋买受人王彩霞明知。在此情况下，王彩霞依然与无权代理人王国东签订案涉居间服务合同及补充协议，且在未履行支付购房款的在先合同义务的情况下，即要求房屋出卖人履行转移房产登记的在后合同义务，在此交易过程中，王彩霞并非善意，具有过错，一审据此认定案涉合同无效并无不当。而定金条款属于从合同范畴，在主合同无效的情况下，从合同范畴内的定金条款当然无效。王彩霞主张适用定金罚则，无事实和法律依据。关于合同无效赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定可见，合同无效并不影响无效后的赔偿请求。但其适用前提之一是要证明自身的损失，以确定对方赔偿范围。本案中，王彩霞在二审庭审中，明确要求王国东赔偿2万元定金，并不要求王文良赔偿，其理由是案涉合同系与王国东签订，并不是与王文良签订。但王彩霞并未举示证据证明其存在损失及具体损失数额，故一审法院未支持其此种诉讼请求亦无不当。综上所述，王彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人王彩霞负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年九月二十一日书记员  于文娟