山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2233号 上诉人（原审原告）：武星汝，女，1981年2月6日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。(特别授权) 被上诉人（原审被告）：菏泽天安房地产有限公司，住所地菏泽市人民路东侧中山路南侧（开发区实验中学东邻）。统一社会信用代码：91371700593647503R。 法定代表人：刘绍海，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。（特别授权） 上诉人武星汝因与被上诉人菏泽天安房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院作出的（2020）鲁1791民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月14日对本案进行了公开审理。上诉人武星汝的委托诉讼代理人程振兴，被上诉人菏泽天安房地产有限公司的委托诉讼代理人吴清房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人武星汝不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销一审法院作出的(2020)鲁1791民初字第997号民事判决，依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉理由：一审法院认定部分事实错误。1、一审法院认为被上诉人单方邮寄通知上诉人涉案房屋验收合格，且经建设、施工、监理及物业验收便符合涉案合同约定的交房条件是错误的。因为涉案合同约定的交房条件不明确且有违法律规定，应当交付政府相关部门验收合格的房屋。根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，再结合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定与《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，可以看出涉案合同约定的交房条件与相关法律法规规定的条件不符，应当以建设行政主管部门验收备案后为交房条件，涉案合同以格式化条款形式约定的交房条款不应被采纳。2、一审法院采纳被上诉人提供的延期停工证据是错误的。因为，被上诉人政府相关部门出具的相关文件，仅为环境等级的变化情况，文件上并没有针对菏泽市内所有建筑行业或针对被告下达的停工令。因此该组证据的关联性存在问题，不应当采纳。综上所述，一审法院在本案事实认定上有重大疏漏，存在错误。为切实维护当事人的合法权益，特请求二审法院依法裁决，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人菏泽天安房地产有限公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效，该合同和补充协议均系双方的真实意思表示，全部条款对双方都具有法律约束力。涉案合同第八条约定房屋交付条件为：商品房经验收合格。2019年12月10日，被上诉人组织建设单位、监理单位、物业部门、勘测等部门对涉案房屋进行验收，并出具了住房质量分户验收表，房屋符合合同第八条约定的交付条件。上诉人以建设行政主管部门验收备案作为交付条件明显与约定不符，该上诉请求无事实根据。房屋验收后，2019年12月26日，12月27日，被上诉人通过在《菏泽日报》、《牡丹晚报》刊登交房公告的方式，通知业主办理交房手续，符合合同第十一条和补充协议第八条规定的通知交房方式。二、尽管涉案合同约定的交房时间为2019年6月30日，但被上诉人在建设施工期间，由于政府进行大气污染防治，对建设扬尘进行治理，自2017年至2019年，多次下发建筑工地和商混搅拌站停工（停产）的紧急通知和关于启动重污染天气2级应急响应的通知，责令无条件停止施工。这些客观事实，符合合同第八条和补充协议第21条中关于被告延期交房的免责情形，上诉人的第二项上诉请求没有任何事实依据。 原审原告武星汝向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告出示天安国际广场第0007幢01单元04001号房屋商品房质量验收证或者表，质量保证书、住宅使用说明书以及竣工验收通知书；2.判令被告向原告支付从2019年6月30日起至起诉之日共114日逾期交房违约金36655元（暂定），并按照日万分之三承担从逾期交房起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以866539元的价格购买被告开发的天安国际广场第0007幢01单元04001号房屋，被告按约定应于2019年6月30日之前将验收合格的商品房交付原告。如被告未在约定期限内交房，应当按照合同第九条约定承担违约责任。但该合同第九条约定明显不公平，开发商逾期交房的违约责任约定明显过低，且开发商在签订合同时并未解释说明违约金情况，原告得知违约金如此低便不会购买该房屋。根据《合同法》第114条规定，原告请求提高从逾期交房之日起到实际交付验收合格房屋之日止的违约金至日万分之三。 合同签订后，原告按约定支付了全款，履行了全部义务，但被告未按照约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经多次催促，被告相关负责人于2019年10月1日公开说明，单方决定所有房屋延长半年交房，而且小区至今只有施工通道以供出入，生活通道至今未通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》以及验收备案文件，更未将验收合格的房屋交给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依法依约均应当承担违约责任。 一审法院经审理查明：2017年9月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天安国际广场小区第0007幢楼01单元04001号商品房，建筑面积133.45平方米，总房款为866539元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第1种（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同……。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时交房，因该商品房未能按期交付而发生的费用自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担与该房屋有关的一切风险（含不可抗力）自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担。 签订《商品房买卖合同》后，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第八条约定：《商品房买卖合同》及补充协议中，甲方书面通知乙方的送达方式为如下五种通知中的任意一种：乙方签字领取书面通知、菏泽当地报纸公告、手机短信、挂号邮件、特快专递。采用上述方式，通知的送达时间为①乙方签字领取书面通知的同时视为送达②报纸公告见报当日视为送达③手机短信发送的同时视为送达④挂号邮件或特快专递自寄出3日（境外为7日）后视为送达。因乙方提供的联系地址不准确、地址变更、手机号变更而导致未能实际收到相关通知的，后果由乙方自行承担。乙方书面通知甲方的送达方式为挂号邮件自寄出3日（境外为7日）后视为送达；第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任，1、因恶劣天气原因，造成无法正常施工的；2、甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3、因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4、市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或迟延登记的；5、偶遇突发公共事件，（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）；6、……。 合同及补充协议签订后，原告向被告交清了房款866539元。2019年12月10日，建设单位、施工单位、监理单位及物业单位于共同出具了涉案房屋住宅工程质量分户验收表，验收结论为合格。2019年12月26日、27日，被告在菏泽当地报纸上刊登《关于天安国际广场的交房公告》通知包括原告的业主自2019年12月30日起交房。但原告认为涉案房屋尚未达到交付条件，拒绝接收涉案房屋。原告在第一项诉讼请求中要求被告出示的手续均为经政府备案后的文件。 另查明，自合同签订之日至约定的交房之日2019年6月30日，根据政府环保部门的要求，被告停工的日期为169天。自2019年7月1日至2019年11月19日，因同样原因又停工27天。 一审法院审理认为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付条件是1、该商品房经验收合格，明确排除了“2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的验收标准，涉案房屋于2019年12月10日经建设、施工、监理及物业单位验收合格，一审法院认为涉案房屋当时已具备双方约定的交付条件，原告要求被告出示涉案房屋验收后经政府备案的文件，与双方之间的约定不符，一审法院不予支持。 双方约定涉案房屋的交房期限为2019年6月30日前，被告通知原告交房的时间为2019年12月30日，逾期182天。但根据双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》关于可以顺延交房期限的约定，被告根据政府环保部门的要求而停工的196（169+27）天，被告可以在到期后顺延196天交房，顺延天数大于逾期天数，故被告并未违约。原告在收到通知后拒绝收房，2019年12月30日之后的逾期交房损失，应由原告自负。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：驳回武星汝的诉讼请求。案件受理费716元，减半收取358元，由武星汝负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人是否存在逾期交房情形及逾期交房的违约天数，上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金有无事实根据和法律依据。 关于该争议焦点。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守合同约定。《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房的交付条件是“该商品房经验收合格”，双方当事人未选择该条列明的第二项“该商品房经综合验收合格”为房屋交付条件。因涉案房屋于2019年12月10日经建设、施工、监理及物业单位验收合格，一审法院认为涉案房屋在2019年12月30日被告通知原告交房时已具备双方在合同中约定的交付条件并无不当，上诉人主张涉案房屋应当以“建设行政主管部门验收备案”为交房条件与双方在合同中的约定不符，本院不予支持。 因上诉人在收到通知后拒绝收房，2019年12月30日之后的逾期交房损失，应由原告自负。从双方约定的交房期限2019年6月30日起，至被上诉人通知上诉人交房的时间2019年12月30日止，被上诉人共逾期182天。但根据双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中顺延交房期限的约定，被上诉人根据政府环保部门的要求而停工的196（169+27）天应从逾期天数中扣除，被上诉人可以顺延196天交房。因顺延天数大于逾期天数，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金无事实根据和法律依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人武星汝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费716元，由上诉人武星汝负担。 本判决为终审判决。 审判长  李建民 审判员  张 丽 审判员  刘 潇 二〇二〇年九月二十二日 书记员  李嘉宁