湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终421号上诉人（原审原告）：冷培珍，女，1972年4月6日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：随州市康顺达房地产开发有限公司，住所地随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雷，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。上诉人冷培珍因与上诉人随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冷培珍的委托诉讼代理人冉术国、上诉人康顺达公司的委托诉讼代理人李雷、姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷培珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判康顺达公司赔偿规划变更的损失95266元，并支付逾期办理房屋产权登记违约金273965元；3.康顺达公司将冷培珍的供水和供电移交给专业经营单位；4.一审、二审诉讼费由康顺达公司负担。事实和理由：一、康顺达公司发放的宣传资料、现场沙盘演示、售楼员讲解等，明确允诺将建设“红星美凯龙家居MALL”等商场，即使该内容没有载入《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，其应承担违约责任。1.宣传资料用图片和文字明确标明了“红星美凯龙家居MALL”等商场，该允诺是具体明确的。“红星美凯龙”是全国知名品牌，正是考虑建设“红星美凯龙家居MALL”能产生巨大的商业价值，才会与康顺达公司订立买卖合同及附件。2.宣传资料中的“红星美凯龙家居MALL”等商场变更为32层的住宅，导致案涉商铺出售、出租价值贬损。3.原规划建设的“红星美凯龙家具MALL”等商业体变更为住宅所带来的损失，远远超过15年的物业费数额，按照15年的物业费进行赔偿合理。二、《商品房买卖合同》约定康顺达公司应于房屋交付90日内将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，同时附件中约定逾期提交按每日万分之五支付违约金。1.康顺达公司于2018年2月1日取得权属登记证书，康顺达公司逾期办证的日期应是商品房交付使用后90日。2.补充协议第六条“买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在365个工作日内出卖人将商品房的办证资料提交给房管部门备案”，此处约定的365个工作日是康顺达公司代冷培珍办理房屋产权登记的期限。康顺达公司办理不动产权属登记前，冷培珍不可能办理不动产权属登记。三、《物业管理条例》第四十四条规定，应由专业经营单位直接向冷培珍收取费用。康顺达公司未提交供水、供电移交专业经营单位的书面证据，应视为交付的房屋没有达到供水、供电的条件。《商品房买卖合同》附件四第八条第六项的约定，不能免除交付的房屋应由专业经营单位向冷培珍供水、供电的条件。康顺达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冷培珍的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由冷培珍负担。事实和理由：《商品房买卖合同（预售）附件十一》第四条第六项约定，康顺达公司应于2016年12月1日交付房屋，其于2016年12月31日向冷培珍交付房屋。康顺达公司已按合同约定向冷培珍交付了商品房，不应承担违约责任。冷培珍向一审法院起诉请求：1.判令康顺达公司赔偿规划变更损失95266元；2.判令康顺达公司支付逾期交房违约金44415元，逾期办理房屋产权登记违约金273965元；3.判令康顺达公司将冷培珍的供水、供电纳入城市供水、供电网络；4.由康顺达公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月4日，冷培珍与康顺达公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号分别为随州20161000101及随州20161000096，两份合同及补充协议系同一版本，合同约定：冷培珍购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场第6号楼1单元1-2层1-7、8号房。1-7号房建筑面积为88.21㎡、单价为7868.02元㎡，价款为694038元；1-8号房建筑面积为88.21㎡、单价为7818元/㎡，价款为689626元，两间房屋合计价款为1383664元。房屋用途为商业用房；交付期限为：2016年12月1日；交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房的违约责任：按补充协议的条款执行；规划变更约定：双方签订合同后涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人、出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。供水、供电约定：水电安装到户，一户一表；关于产权登记约定：双方共同向房屋登记机构申请办理，因买受人的原因未能在约定的期限内完成商品房的所有权转移，出卖人不承担责任等等。双方在签订两份《商品房买卖合同》的同时还签订了两份《合同补充协议》，双方在补充协议中约定：逾期交房责任：逾期交房60日以内的，自本合同规定应交付期限之第二日起，出卖人按日向买受人支付总房款的千分之一的违约金；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款的5%作为违约金；另约定：买受人同意在出卖人未按约定交付的情况下，给予三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失；在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的，买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利等等。合同签订后，冷培珍按照合同的约定交清了购房款1383664元。2017年6月29日，冷培珍所购买的两间房屋由他人与物业公司签订了《商铺经营管理服务合同》。约定管理期限自2016年12月31日至2021年12月30日。2017年10月19日，康顺达公司建设的涉案工程才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年5月8日，冷培珍以康顺达公司规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至本院，要求康顺达公司赔偿其15年物业管理费95266元等诉讼请求。双方在合同的履行过程中，因面积的差异冷培珍补交购房款11451元，实际已支付购房款1395115元，但冷培珍在本案中要求支付违约金是按已付款1383664元为计算依据。康顺达公司在向冷培珍交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电费用的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.冷培珍所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2.康顺达公司逾期交房、逾期办证产权证是否应当承担违约责任问题；3.关于冷培珍所购买房屋供水、供电问题。关于冷培珍诉康顺达公司改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，康顺达公司在项目建设过程中经行政主管部门审批将原规划的部分配套项目变更为高层住宅楼的客观事实存在，若冷培珍认为康顺达公司规划的变更违反了双方在合同中的约定的条件，其可以依照合同及补充协议的约定在规定的期限内选择解除合同，双方在合同中并未约定买受人可以向出卖人要求赔偿损失的计算依据。故冷培珍要求被告赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。在本案中，双方在2016年10月14日签订合同，约定交付期限为2016年12月1日，冷培珍所购房屋在2017年6月29日由他人与随州红奕商业管理有限公司签订了《商铺经营管理服务合同》，约定管理期限自2016年12月31日至2021年12月30日。虽然不能以该合同为依据来认定双方的交房时间，但可视为冷培珍此之前接管了该房屋。但冷培珍所购买的房屋于2017年10月19日才取得工程竣工验收备案。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，被告的交房行为既违反了合同的约定，同时还违反了法律的强制性规定，已构成违约。双方在补充协议中三处约定了逾期交房的违约责任，一是60日内按日千分之一支付违约金，60日后有权解除合同；二是给予三个月的谅解期，在此期间出卖人不承担违约责任或者赔偿损失；三是买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。康顺达公司本案中使用的是格式条款合同，其在交付房屋时，应当向冷培珍作出特别说明，告知其房屋在交付时未竣工备案及提醒冷培珍接收房屋后不能以交付条件不具备主张权利，但康顺达公司不能举证证明其已履行告知和提醒义务，故双方在补充协议中约定的免责条款无效。康顺达公司应当承担违约金。双方在补充协议约定是按已付房款60天的日千分之一，冷培珍在本案中请求的是按逾期期间的日万分之一，经测算，冷培珍的请求小于合同的约定，康顺达公司应当自约定的交房之日起至取得竣工备案之日止，按日万分之一向冷培珍支付违约金，即从2016年12月1日起至2017年10月19日止按日万分之一支付违约金44415元（1383664元×0.0001×321天）。冷培珍要求康顺达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因双方在合同及补充协议中均未约定逾期办证应当支付违约金及违约金的计算方式，缺乏相应的法律依据，故冷培珍的该项诉讼请求不予支持。关于冷培珍所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电安装到户、一户一表。冷培珍在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上冷培珍所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，被告已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故原告的该项请求，不予支持。综上，冷培珍与康顺达公司签订两份《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。由于康顺达公司在房屋尚未达到法定的交付条件时，将房屋交给冷培珍，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其行为违反了法律的禁止性规定，应当承担相应的违约责任。故冷培珍要求康顺达公司支付逾期交房违约金44415元的诉讼请求，予以支持。冷培珍在本案中要求康顺达公司赔偿变更规划损失、承担逾期办理产权违约金、供水、供电纳入城市供水、供电网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冷培珍支付逾期交房违约金44415元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回冷培珍的其他诉讼请求。案件受理费7505元，由冷培珍负担6595元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担910元。本院二审期间，康顺达公司向本院提交了以下新证据：证据一、红星国际广场建材博览中心的建设工程规划许可证以及红星天玺规划许可证，拟证明涉案商铺与“红星美凯龙家具MALL”并非同一地块；证据二、随州红星国际广场建材博览中心1#~14#楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程已于2016年11月18日竣工验收；证据三、随州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明涉案工程于2016年8月29日经消防验收合格；证据四、随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼、紫郡3-3#楼及一期地下室建设工程竣工验收备案表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明随州红星国际广场玫瑰天街于2018年8月22日经竣工验收。冷培珍向本院提交了随州红星国际广场建设规划图一份，拟证明涉案商铺与“红星美凯龙家居MALL”是商业综合体。经庭审质证，冷培珍对康顺达公司提交的证据一的真实性有异议，认为系复印件且不是新证据，不应采信。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为验收记录只是竣工验收材料的一部分，不能完整反映整个验收的过程，且验收记录没有政府部门监督，不能证明消防、绿化、规划、环保等方面验收合格。验收时间是2016年11月28日，合同约定交房时间是2016年8月1日。对证据三真实性无异议，但认为不是新证据，不应采信。对证据四的真实性无异议，但认为该证据仅能证明玫瑰天街于2018年8月22日竣工验收完成，康顺达公司没有提交一期1-14号楼的竣工验收证明。康顺达公司对冷培珍提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据是红星国际广场整体规划，合同中并没有约定整体规划，康顺达公司所称的规划没有变更是依据合同约定的规划许可证中的规划没有变更。本院审查认为，冷培珍对康顺达公司提交的证据二、证据三、证据四，康顺达公司对冷培珍提交的证据的真实性无异议，对以上证据的真实性予以确认。对其证明目的是否采信，本院将在其后的本院认为部分予以评述。冷培珍对康顺达公司提交的证据一真实性有异议，康顺达公司亦无其他证据相印证，对该证据不予采信。根据本院已确认的证据，结合当事人的庭审陈述，认定本案事实如下：2016年10月4日，冷培珍与康顺达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条关于房屋交付条件约定，该商品房在交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条关于商品房相关设施设备交付条件约定，（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，安装到户，预留接口一个，户外独设水表（一户一表），集中安装；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，每户供电表集中安装到位，表后电线接到分户门口；以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条第二项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十四条关于规划变更约定，关于规划、设计变更约定，（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第二十条关于房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：2.详见附件十一合同补充协议相关条款。附件十一合补充协议合同正文十二条逾期交房责任约定，逾期超过60天以内的，自本合同规定应交付期限之第二日起，出卖人按日向买受人支付总房款的千分之一的违约金。逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款的5%作为违约金。第四条第六项约定，买受人同意在出卖人未按照约定交付的情况下，给予出卖人三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。因遭遇不可抗力、遵守法律法规和政府法令，政府及有关部门的管理、征用或规划变更等政府行为，以及与本项目关联的市政工程或配套设施不到位，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付及市政基础设施、公共配套设施不能达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房及基础设施、公共配套建筑不能如约达到使用条件的违约责任。如出卖人在此基础上再逾期仍不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》中约定的逾期是指可根据本补充协议约定延期后的逾期。该条第七项约定，在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的（已交付入户门钥匙或签署房屋交接书为准），买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利，但出卖人应对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务。第十一条关于房屋登记的约定，（一）买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在手续齐全365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门办理产权登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金；买受人在退房的情况下，出卖人按照已付房款的1%支付违约金，并退房款。第十二条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。2017年7月14日，康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2018年2月1日，康顺达公司取得随州红星国际广场建材博览中心1#~14#栋商铺不动产证书。另查明，康顺达公司在商品房预售期间，向购房人发放了商品房宣传彩页，按该宣传彩页描述：随州红星国际广场8大产品系，汇聚城市顶级商业业态；红星建材博览中心依托红星美凯龙强大的品牌影响力和号召力，与3000家国内外一线建材品牌结成深度联盟，未来将建成随州规模最大、功能齐全等一站式的采购平台；玫瑰天街首创性引入婚庆大世界，积极引入世界500强主力品牌入驻，利用主力店的规模和能动效应带动其他店面经营，在综合体的永续经营中共创商业繁华；红星美凯龙家居MALL作为红星美凯龙的两大主打产品线之一，以居家文化为主题，汇集数百家国内外一线品牌，为消费者提供时尚高档的家居产品；红星太平洋影院是上海红星美凯龙企业发展有限公司组建的全新影院品牌，未来五年内将快速覆盖全国100个红星国际广场。该宣传彩页还对各地段商业建筑的名称、用途等均作出标注和说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复。主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，康顺达公司于2018年6月16日申请优化随州红星国际广场项目商住比。按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场调整规划于2018年11月26日经市政府审批。住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。还查明，康顺达公司开发建设的供水、供电专业经营设施设备已投入使用，由物业公司代为管理并向业主收取水、电费用，尚未移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审本案争议焦点是：1.康顺达公司对宣传材料及其改变规划的行为应否承担违约责任；2.康顺达公司应否承担逾期交房、逾期办证的违约责任；3.康顺达公司应否将供水、供电移交专业经营单位。针对上述争议焦点，分析如下：关于焦点一：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约，必须符合三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。（2）该允诺和说明具体确定。（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，康顺达公司在宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系，依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，系康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响，且康顺达公司申请优化随州红星国际广场项目商住比的原因是受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，其将住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米。因此，康顺达公司作为房地产开发商，在销售房屋之前的规划中已经确定了住宅建筑及商业建筑各个部分的建设项目，其在与购房人签订了商品房买卖合同后，因自身后期经营及获得更大利益等原因，经过了规划许可或办理了变更手续，并未充分考虑购房人的利益，其宣传及其签订商品房买卖合同时规划的用途、公共服务及基础设施已经构成要约。康顺达公司在合同中关于广告、宣传资料、销售人员的讲解、沙盘等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。故康顺达公司的要约影响了合同是否订立及购房人关于商业建筑价值的期待，根据本案的具体情况，酌定康顺达公司按照冷培珍主张的房款1383664元的3％支付违约金41509.92元。关于焦点二：（一）关于逾期交房。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，康顺达公司应于2016年12月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付冷培珍使用。至于《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条“60日内按日千分之一支付违约金，60日后有权解除合同；给予三个月的谅解期，在此期间，出卖人不承担责任或者赔偿损失；买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且该补充协议的格式条款系康顺达公司提供，并没有采用合理的方式提请对方注意，而其内容显然对购房人利益不利，导致购房人权益处于不确定状态，免除了康顺达公司按时交付商品房的义务，应当为无效条款。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，康顺达公司应于2016年12月1日前交房，而冷培珍与物业公司签订的《商铺经营管理服务合同》，已约定管理期限自2016年12月31日至2021年12月30日，应视为2016年12月31日冷培珍已接受房屋，康顺达公司交付房屋时未经竣工验收，不具备交付条件，直至2017年10月19日取得竣工验收备案证明书，康顺达公司应当承担逾期交房的违约责任。至于康顺达公司应如何承担逾期交房的违约责任，因冷培珍已于2016年12月31日实际收取房屋，收房后其享有占有、使用、收益等权益。故康顺达公司上诉主张冷培珍办理了收房手续，即视为房屋已交付的意见，予以支持。结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况，康顺达公司应于约定交房的次日起即2016年12月2日至实际交房之日止即2016年12月31日期间承担违约责任。对于违约金计算标准，酌定为康顺达公司按日向冷培珍支付已付购房款万分之一的违约金4150.99元（1383664元×0.0001×30天）。（二）关于逾期办证。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。基于查明的事实，康顺达公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，康顺达公司于2016年12月31日向冷培珍交房，至2018年2月1日取得房屋初始登记，康顺达公司存在违反逾期取得初始登记、逾期办理过户登记的违约行为，考虑到康顺达公司已完成房地产初始登记，兼顾合同的履行情况及冷培珍的实际损失综合考量，对违约金计算标准，酌定康顺达公司向冷培珍支付已付购房款1383664元的1％的违约金13836.64元。关于焦点三，2016年10月1日施行的《湖北省物业服务和管理条例》第十六条规定，住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，供水、供电纳入城市供水、供电网络，安装到户、一户一表，由康顺达公司负责办理开通手续并承担相关费用。综上，康顺达公司应当将物业区域内供水、供电等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，即移交供水公司、供电公司管理，但本案中康顺达公司实际是按照用电、用水总表计量向专业经营单位交费，再由物业公司向购买人收取水、电费用。故购房人请求判令康顺达公司将供电、供水纳入城市管网，其实质是请求康顺达公司将小区的供电、供水设施整体移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。根据上述法律的规定，本案供水、供电已投入使用，并交由物业公司代为管理，供水、供电能否整体移交涉及小区业主的共同利益，应由业主大会决定是否移交。决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。因此，冷培珍现请求将供水、供电移交专业经营单位，不予支持。综上所述，冷培珍、康顺达公司的上诉请求部分成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《湖北省物业服务和管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2199号民事判决；二、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冷培珍支付变更规划违约金41509.92元；三、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冷培珍支付逾期交房违约金4150.99元；四、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冷培珍支付逾期办证违约金13836.64元；五、驳回冷培珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7505元，由冷培珍负担6595元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担910元。二审案件受理费7748元，由随州市康顺达房地产开发有限公司负担910元，冷培珍负担6838元。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  李 超二〇二〇年九月十五日书记员  王洪琴