安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初8411号 原告：康居时代家园业主委员会，住所地合肥市蜀山区琥珀街道清溪路**。 法定代表人：许长江，主任。 委托诉讼代理人：王晓宇，安徽江玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘仁杰，安徽江玮律师事务所律师。 被告：何洪伟，男，1979年10月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王波，安徽权祯律师事务所律师。 原告康居时代家园业主委员会诉被告何洪伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告康居时代家园业主委员会的委托代理人王晓宇、刘仁杰，被告何洪伟的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康居时代家园业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费11814元(自2014年1月至2019年12月31日)；2.本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付物业管理服务费12800.19元(自2014年1月至2020年6月30日)。事实与理由：2016年8月29日至2016年11月30日康居时代家园业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过《康居时代家园管理规约》，确认康居时代家园物业管理区域内，实行业主自治管理，业主委员会组织服务中心对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。《规约》第十条物业费由业主委员会组建的服务中心根据原康居物业公司制定的收费标准征收。征收标准为高层物业服务费1.15元/㎡/月、多层物业服务费为0.59元/㎡/月，停车物业服务费为30元/月。另商业物业服务费1.2元/㎡/月。被告名下房屋面积为142.70平方，位于案涉小区******，属于高层楼房，高层物业服务费1.15元/㎡/月。自2014年1月截止至2020年6月30日被告尚欠15340.49元物业费未缴。《康居时代家园管理规约》第五条第六款规定业主拒付物业服务费用，业主委员会有权对其提起诉讼追缴物业服务费。现原告为维护自己合法权益诉至法院，追讨被告拖欠的物业费，望判如所请。 何洪伟辩称，一、业委会为业主大会执行机构，本身无权作为物业服务合同纠纷的主体提起诉讼。根据《物业管理条例》及《合肥市物业管理条例》规定，业主委员会不得直接从事经营活动，而本案中业委会直接以其名义诉请物业服务经营活动中的物业费，显然也违反了法律法规的规定。二、业委会提起物业服务合同纠纷诉讼也无事实依据。1、答辩人不知晓管理规约的存在，也不知道管理规约的具体内容。答辩人直到法院送达证据时才知道所谓的2017年2月管理规约的存在。被答辩人通过证据得知：2016年8月29日至2016年11月30日小区业主大会通过了所谓的管理规约。但被告从未参加该大会也未接到该大会的通知和表决事项，因此其所谓的成立业委会、通过管理规约对被告而言，没有任何法律效力。2、所谓的管理规约也从未在小区公告过，违反《合肥市物业管理若干规定》规定。3、所谓管理规约有关业委会有权提起诉讼的约定，本身因为违反法律规定是无效的。4、《合肥市物业管理条例》第十二条规定，业主委员会成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。本案业委会主任许长江同时担任本小区物业管理服务中心负责人，直接从事经营活动，违反了法律和条例的规定。况且许长江本身是专职律师，其担任物业服务中心负责人行为也是违规兼职，且本案其聘请本所律师担任被答辩人代理人，也有利益输送嫌疑。答辩人对此将向有关部门举报投诉。5、即便是管理规约本身第九条的规定，也明确选聘物业企业或其它管理人之前必须召开业主大会。业主大会对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。本案业委会选聘物业服务中心提供服务，并未经业主大会表决且也无物业服务合同，其要求根据物业服务合同收取物业费没有依据。更何况被答辩人只提出要按原物业的标准收费，但未明确提供原物业标准收费对应的服务，是不对等的合同关系。三、即便是所谓的自治管理规约（非公约），也明确约定物业服务中业委会的权利没有诉讼权。四、本案即使要提起物业服务诉讼，其主体也是业委会选定的康居时代家园业主委员会物业管理服务中心，即民诉法规定的其他组织而非业委会。五、即使收取物业费，也只能按照物业服务中心取得收费标准的核准日期或其成立的日期（2017年2月10日）。六、事实上，被答辩人拒付物业费也是有合理合法的理由的。针对物业中心只收费不服务，2019年9月5日，答辩人何洪伟和物业服务中心在社居委就物业服务存在的问题及物业费缴纳标准达成一致：（一）物业服务中心尽快对业主反映强烈的问题进行整改；（二）作为对既往物业服务存在的重大缺陷的补偿，给予物业费欠费额七折优惠。因此，如果说有收费标准，也是答辩人与物业服务中心达成的调解，且物业服务中心应该对物业服务进行整改。调解后，物业服务中心至今未整改到位，被答辩人才拒付物业费，是合法的抗辩，而非恶意的拖欠。 2010年原告在装修入住之前，发现房屋窗户内墙渗水严重，导致墙壁四周被雨水侵蚀严重；楼上（顶楼）住户为复式未住人，当时物业亦疏于管理，导致其敞开式楼顶下雨顺流其室内地面，长期积水严重，积水导致渗透至原告居住楼顶石膏板粉化，室内墙壁粉化严重，针对以上房屋建设防水质量问题，原告与当时的长城物业公司取得联系，物业同意由业主自费修复，修复费用28600元的80%由物业承担并从以后年度的物业服务费里扣除。所以，在自治之前，原告的物业费用是按照当时的协议执行的，也从来没有发生过任何争执和异议。第二届业委会成立之后，到2016年其收费人员上门收费时，其将之前与物业管理公司达成的协议情况口头告知，自2016年至2019年就没人再上门收费。但2019年9月份，收到所属社居委通知，要求协调物业费问题。其主动告知按照当时与物业公司的协议，其应该到2025年才抵扣完维修费用，即从2025年才需要交物业费。最后双方协商退让一步，原告答应从2019年10月开始缴费。直至2019年的11月，业委会成员刘闯，口头告知被告从2019年初开始缴费，但期间从没有任何人上门收费。答辩人认为小区管理混乱，态度豪横，收费混乱，居民普遍极度反感抵触。当今法治社会，尊重法律，依法办事，构建和谐社会人文环境本是每个社会主体和自然人不可或缺的责任。鉴此，被告拒付物业费有正当合法的理由。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、户籍证明，2、第二届《业主委员会备案表》、第三届《业主委员会备案表》，3、《康居时代家园管理规约》，4、《分割宗地情况申报调查表》、《证明》，5、《情况说明》，6、《财务报表》及公示情况，7、合肥市康居物业管理有限责任公司工商信息查询记录，8、（2015)三中民终第16266号民事判决书。被告为支持其辩称向本院提交以下证据：1、调解录音、文字说明，2、现状照片和录像，3、信息公开情况证明，4、2020年8月28日《安徽商报》，5、关于罢免康居时代家园第三届业主委员会全体成员的表决表，6、装修装饰汇总表及收据。本院对原告所举证据1、2、3、4、5、7本院经审查予以认定并在卷作证；对原、被告所举其他证据的证明效力本院不予认定。 经审理查明，合肥市蜀山区康居时代家园小区前期物业服务企业为合肥市康居物业管理有限责任公司。2013年初因前期物业服务企业撤出该小区物业管理，小区业主于2013年6月召开业主大会，选举出第二届康居时代家园业主委员会（已备案），并通过《康居时代家园管理规约》，规约第三条规定：本物业管理区域内，实行业主自治管理模式，由业主委员会组织服务中心对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。第五条第（六）款规定：业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。业主委员会有权对其提起起诉，追缴物业服务费。第十条规定：物业服务收费，由业主委员会组建的服务中心根据原康居物业公司由市物价局制定的收费标准征收。第二十条规定：业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付;业主逾期仍不交纳的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号;仍不交纳的，业主委员会可以依法通过法律途径解决。第二十三条规定：本规约对本物业管理区内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。本规约自首次业主大会会议表决通过之日起生效。2016年，康居时代家园小区又选举出第三届康居时代家园业主委员会（已备案），并沿用《康居时代家园管理规约》至今。原告康居时代家园业主委员会自2013年起对小区物业实行自治管理，自行组织服务中心一直对该小区提供物业管理服务至今，并向业主收取物业管理服务费。合肥市蜀山区琥珀街道出具《证明》一份，证实：2013年6月初，该小区业主召开业主大会，选举出第二届康居时代家园业主委员会，同时该物业管理区域开始实行业主自治管理模式，并延续至今。自治管理期间的收费标准延续前期物业在物价局备案的收费标准:高层物业服务费为1.15元/㎡/月、多层物业服务费为0.59元/㎡/月，停车物业服务费(地上)(地上元/月，停车物业服务费(地下)(地下元/月。另外商业物业服务费业主委员会按照1.2元/㎡/月收取。 被告为康居时代家园小区南区2幢1006业主，房屋面积142.70平方米，该房屋为高层建筑，物业管理服务费收取按每平方米1.15元收取。被告自2014年1月1日起未交纳物业管理服务费。 2019年7月至9月间，原告与包括被告在内的部分业主曾就物业管理服务费缴纳事宜进行调解，因物业管理存在瑕疵及被告房屋维修等的原因，原告曾同意被告自2019年1月起缴纳物业管理服务费，之前的费用予以免除，但此后被告仍未缴纳物业管理服务费。 本院认为：原告经康居时代家园小区业主大会选举产生，并根据业主大会通过的《康居时代家园管理规约》对小区物业管理区域实行业主自治管理，由原告自行组织服务中心对该小区提供物业管理服务至今，物业管理区内的业主应当按照《康居时代家园管理规约》的规定按时向原告交纳物业管理服务费。被告称原告无权作为物业服务合同纠纷的主体提起诉讼，本院不予支持。但原告提供的物业服务确实存在瑕疵，并给小区的业主带来影响，同时因为被告房屋维修等原因，原告也曾就物业管理服务费缴纳事宜与被告进行调解，且同意被告物业管理服务费自2019年1月起支付，故本院认定被告物业管理服务费自2019年1月起付，并酌情减免被告2019年1月起应缴纳的物业服务费，本院认定被告应当向原告缴纳物业管理服务费2067.7元[（142.70㎡×1.15㎡/月×18个月）×70%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告何洪伟于本判决生效之日起十日内一次性支付原告康居时代家园业主委员会2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费2067.7元； 二、驳回原告康居时代家园业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费95元，减半收取计47.5元，被告何洪伟负担15元，原告康居时代家园业主委员会负担32.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇二〇年九月二十九日 法官助理刘志君 书记员方欣玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。