江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初1156号 原告：谢小文，男，1988年3月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：古建群，江西派诺律师事务所律师。 被告：刘京京，男，1990年11月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：傅飞辉，江西灜文律师事务所律师。 原告谢小文与被告刘京京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢小文及委托诉讼代理人古建群、被告刘京京及委托诉讼代理人傅飞辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告退回原告支付款100000元，并承担违约金100000元；2、被告赔偿原告支付的中介费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告500000元购买被告位于吉州区，并约定先支付80000元定金及首付款20000元，剩余房款按揭支付以及违约责任等。原告按约支付了定金和首付款共计100000元，后因被告的房产证一直未办理而导致原告无法办理按揭。在2019年7月，原告发现涉案房屋有人在装修，经了解，案外人与被告于2019年6月24日签订了房屋买卖合同。原告立即与被告联系，被告表示愿意承担违约责任，但被告至今未解决。 被告刘京京辩称：1、本案双方实际上是借贷关系，被告同意按照合同上约定的借款金额和利息进行偿还，现原告以房屋买卖合同案由起诉，与实际不符，要求驳回原告的诉请。2、本案原告起诉的房屋买卖合同并不是双方真实意思表示，属于无效合同，根据无效合同处理原则，就是互相返还。原告明知被告房屋在银行有20年的按揭，该房屋的买卖侵害了银行的利益，该合同属于无效合同，不能支持原告的违约金诉请。3、被告在2019年5月8日又向原告借款50000元，款项到帐后，被告取现20000元支付给原告，这20000元是按月息2分计算的利息，应冲抵利息。被告还在2019年10月2日归还原告10000元，2019年10月10日归还3000元，2019年11月4日归还3000元，2019年12月9日归还10000元，共计26000元。综上，原、被告签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，请求驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月21日，被告向原告借款80000元，当日，原告通过银行转账将借款转至被告账户。2018年6月5日，因被告无力偿还借款，经双方协商，被告将位于吉安市房屋卖给原告，被告向原告所借的80000元转为房屋买卖定金，当日，在被告介绍的房屋中介处，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖（居间）合同，载明：第一条：1、甲方自愿将座落于建设吉州区白鹭苑26-1-1003的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。甲方提供的该房屋基本情况如下：所有权人：刘京京，建筑面积：96.84（以产证为准），总楼层／所在楼层：10，是否电梯房：是，房屋用途：住宅，是否有银行抵押：是，该物业以现状按套售予乙方，乙方或其委托代表已全面检查和了解该物业之情况。……第二条：房屋成交价格为伍拾万元整（小写）：500000元。……第三条：付款约定按揭贷款方式：1、乙方于2018年5月21日向甲方交付定金人民币（大写）捌万元整；2、乙方于2018年6月5号向甲方交付首付款人民币（大写）贰万元整，剩余房款人民币（大写）肆拾万元整由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付……第四条：过户及腾房约定，1、甲、乙双方商定于甲方取得房产证后一个月内办理该房屋的产权交易过户手续。……3、甲方承诺于2018年6月5号腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。……第六条：违约责任，……2、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同第1、2、3、4、5款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价格的20%支付违约金，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿。3、如因甲、乙任何一方发生违约行为，导致本合同不能履行或不能全面履行，则由违约方承担本合同约定丙方所收取的全部服务费用等内容。当日，原告通过银行转账方式将首付款20000元转至被告账户。同时，被告向原告出具借条一份，内容为：今借到谢小文人民币拾万元整，所有款项已收到，收款方卡号62×××79中国建设银行刘京京，借款期限自2018年6月5日至刘京京名下房产白鹭苑26栋1单元1003室房产证办下来止，月息2%，到期一次性还本付息抵扣到购房款，如不能按时归还，愿承担所产生的一切法律责任。备注：2018年5月21号收到捌万元（￥80000）、2018年6月5日收到人民币贰万元整（￥20000）。当日，原告还支付房屋买卖中介费3000元。被告也在当日将该房屋钥匙交给原告。2019年6月24日，被告将该房屋卖给案外人彭仁斌，彭仁斌对该房进行了装修。原告发现后，要求解除合同，被告在2019年10月2日支付原告10000元，2019年10月10日支付原告3000元，2019年11月4日支付原告3000元，2019年12月9日通过彭仁斌支付原告10000元，共计26000元。 以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、转账凭证、收据、被告提供的借条、转账凭证等及原、被告的陈述为证。 本院认为，本案原、被告双方争议的主要焦点为：1、原、被告之间系房屋买卖关系还是借贷关系？2、双方签订的房屋买卖合同是否有效？关于焦点1，被告主张其与原告之间系民间借贷法律关系而非房屋买卖关系，从原告向被告转账的时间上及双方在庭审中均确认80000元系借款这一事实上分析，双方最初的合意是被告向原告借款，后因被告无力偿还原告借款，原告要求被告将涉案房屋卖给原告，双方签订《房屋买卖（居间）合同》，双方当事人之间的合意由起初的民间借贷变成了房屋买卖，其中借款80000元转化为涉案房屋的定金，原告另支付20000元作为首付款，在原告借款转为定金和支付首付款后，被告将该房屋钥匙交给原告，充分证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思一致，因此，原、被告之间系房屋买卖关系。关于焦点2，被告辩称房屋买卖（居间）合同不是其真实意思表示，合同无效，但房屋买卖中介方是由被告提供并联系，且房屋买卖合同内容由中介工作人员填写，对房屋买卖双方的信息和权利义务进行了约定，双方签字确认，且原告缴纳了中介费，整个过程被告均参与并知晓，在收到原告相关款项后，被告亦将钥匙交给了原告，以其实际行为履行了合同相关义务。因此，被告该项辩解，本院不予采信，该房屋买卖合同真实有效。合同签订后，被告又将该房卖与案外人，致使原告合同目的不能实现，原告现要求解除合同的诉请，本院予以支持。按照合同约定，违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价格的20%支付违约金并支付第三方服务费用，故原告要求被告退回原告100000元支付款，承担违约金100000元，赔偿原告支付的中介费3000元，本院予以支持，但应核减被告已支付的26000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年6月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、被告刘京京返还原告谢小文购房款74000元，并支付原告违约金100000元，限判决生效后七日内付清； 三、被告刘京京赔偿原告谢小文支付的中介费3000元，限判决生效后七日内付清。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9830元，由被告刘京京负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  朱为业 人民陪审员  戴小华 人民陪审员  刘柳珍 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  罗 娇