江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5153号上诉人（原审原告）：吉人。委托诉讼代理人：吉伟，系上诉人父亲。委托诉讼代理人：尹继刚，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州润建置业有限公，住所地苏州。法定代表人：陈军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚妍，北京市康达（苏州）律师事务所律师。上诉人吉人因与被上诉人苏州润建置业有限公司（以下简称润建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉人上诉请求：撤销一审判决，依法判令：1、被上诉人限期按照《存量房买卖合同》的规定书面通知上诉人验收房屋，组织查验房屋，将房屋交付给上诉人并组织办理房屋权属转移登记；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房、逾期办理产证的违约责任，计该房屋合同总价的15%，为人民币1109999元)；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：润建公司未向吉人出具过《交房通知书》，未向吉人交付过房屋正常使用的附属物品、未组织查验房屋、未移交房屋的钥匙。吉人多次催促润建公司交付房屋钥匙、房屋保修质量书和办理房屋产权转移登记等。由于润建公司股东变更、员工更替、办公地址变动、经营异常等，吉人无法找到润建公司人员，故至今无法办理房屋交房及转移登记手续。润建公司未向吉人发出书面的《交房通知书》，未组织交付，其行为已构成逾期交房，应承担违约责任。对于吉人诉请的要求交付案涉房屋，一审法院未作出判决，润建公司应当承担逾期办理房屋权属登记违约金1109999元（按合同总价款15%计收）。润建公司辩称：上诉人的上诉请求与一审诉讼请求不一致，即上诉人的上诉请求变更了上诉人的一审的诉讼请求，因此在二审当中不应当进行审查。案涉商品房买卖合同签订时间是2012年，上诉人付款完成时间是2014年，在签订商品房买卖合同的时候，案涉房屋已经建造完成，双方买卖的系现房。在2014年上诉人付清尾款的时候，被上诉人向上诉人进行了房屋交付。按照法律规定和合同约定虽然上诉人不愿意签署或拒绝签署具体的房屋交接书但是并不影响房屋已经完成事实的交付，且上诉人已经在案涉房屋进行了实际的居住。案涉房屋的交付时间是2014年4月份，距今已经六年，按照上诉人的诉讼请求所列出的问题，即使搁置质量问题的真实性，按照保修条例、保修规定及合同约定，即使存有一些瑕疵，保修期已届满。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。吉人向一审法院起诉请求：一、判令润建公司立即对苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢5203室房屋存在的质量问题进行修复或承担45万元修复费用；二、判令润建公司支付自2014年4月26日起至实际交房之日止，按照739.9999元/天计算的违约金每天违约金按房屋总价7399999元的万分之一计算，暂计算至2019年4月26日，为1350499元；三、本案诉讼费用由润建公司承担。部分事实和理由：2014年4月18日，双方签订《环球188大厦2-5203单元付款协议书》，约定将房屋总价由8399，999元调整为7399999元。协议签订后，吉人按约于当日将剩余房款付清，润建公司向吉人出具了全部房款的收据。吉人在验收房屋时，发现房屋存在严重质量问题，并不具备约定的交房条件，并据此拒绝接收房屋，润建公司答应修复和调整，但至今未解决吉人提出的质量问题，也未将房屋交付。一审法院认定事实：2012年6月18日，吉伟（买方）与润建公司（卖方）签订《“环球财富广场”房屋认购书》，确认认购房屋为苏州工业园区苏惠路88号“环球财富广场”2幢5203室，建筑面积为299.41平方米，总价8399999元，认购定金10万元。2012年6月29日，吉人（买受方）与润建公司（出卖方）签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将位于苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢5203室房屋，建筑面积为299.41平方米出售给买受方，房屋价款为8399999元，付款方式为贷款支付，首付2529999元买方于2012年6月30日前支付，其余房款587万元于2012年10月31日前按照资金托管流程办理银行贷款。就房屋交付，双方合同第六条约定，买卖双方约定于买受方付清房款之日起七天内。出卖方应当于上述日期前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起7天内，会同出卖方，共同对房屋及本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将房屋和房屋附属物品及房屋钥匙移交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于买受方原因，未能按期交付房屋的，按以下方式处理：该房屋自《交房通知书》约定的验收交接日视为已交付，并自第二日起该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受方承担，且开始计算房屋及相关设备设施的保修期。合同第七条就出卖方逾期交房违约责任予以约定，出卖方未按本合同第六条约定的房屋交付期限将房屋及附属物品交付买受方的，按逾期时间处理如下：1、逾期不超过90天，自本合同第六条约定的房屋及附属物品交付期限之第二天起，至房屋及附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本契约第三条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起天内，出卖方将已收房屋价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的10%向买受方支付违约金，买受方要求继续履行合同的中，经买受方同意，自本合同第六条约定的房屋及附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款的万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件一列明房屋附属物品清单：一、装饰状况为装修房。合同补充条款第三条就房屋交付程序、标志予以约定，买受方付清全部房款和其他代收代缴费用（如有）后方可与出卖方办理房屋交接手续（包括房屋交付和权属转移登记）。因买受方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，视为因买受方原因导致未按时交付，出卖方无需承担任何责任；2、出卖方在合同正文约定的交付之日前取得合同约定的批准文件，并已向买受方寄送《交房通知书》的，视为出卖方已履行了房屋交付通知义务。出卖方有权根据工程建设进度情况提前交房，具体交房时间以《交房通知书》规定的交房日期为准。买受方存在如下情形的，视为该房屋已按合同约定标准交付：1）、买受方未按照《交房通知书》规定的时间与出卖方办理交房手续的；2）、该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房。如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接之日第二日起，该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受方承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期。3、收房时，买受方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受方要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。房屋验收交接时，出卖方应出示的证明文件将备置在该房屋销售处供买受方查阅。另，合同补充条款就装修及设施设备标准予以明确。2014年4月18日，吉人（乙方）与润建公司（甲方）签订付款协议书，约定涉案房屋总价为8399999元，乙方已支付房款2529999元，按原合同约定乙方应于2012年10月31日前支付剩余房款。现双方就上述房支付事宜，达成如下协议：第一条，甲方同意在乙方完全按照本协议约定支付剩余房款的前提下，将该房屋合同总价调整为人民币7399999元；第二条，乙方须在2014年4月18日前一次性支付给甲方剩余房款，计人民币487万，否则不享有本协议第一条的价格调整，仍应按原合同约定的房屋总价履行付款义务。2014年4月18日，润建公司出具收据，确认收到吉人房款7399999元。双方共同确认，涉案房屋目前尚未办理产权过户登记手续。以上事实，由吉人提交的房屋认购书、存量房买卖合同、第三方付款协议书、收据存根及当事人庭审陈述予以证实。吉人针对其诉请主张，还向一审法院提交证据，润建公司质证如下：证据1、吉人记录的涉案房屋的质量问题清单一份，包括窗帘未做电动、木楼梯阳角全部破损、二楼书房门窗更换、上口损坏、二楼空调开关电未通、墙面开裂、乳胶漆污染、脱粉、打胶不齐、石材空鼓等情况，证明房屋存在的质量问题。该质量问题清单是2014年4月份，吉人付清房款后去查房，发现很多问题，与开发商协调维修事宜一直未果。证据2、2018年9月4日房屋报修单复印件。该报修单载明，经现场查验，确认如下问题：1、燃气表柜内上部石材破损。2、厨房踢脚板打胶不顺直。3、楼梯上部阳角破损。4、衣帽间地板和石材交界处收口差。5、衣帽间墙面开裂。6、冰箱门破损、变形。7、大厅墙面开裂。8、楼梯下石材裂。9、淋浴房地漏周边无收口。10、一楼卧室墙面开裂。11、客厅踢脚线收口粗糙。12、客厅踢脚线上口开裂。13、楼梯踏步模板开裂。14、二楼大门上部墙面开裂。15、二楼墙面开裂。16、楼梯间墙面阴角开裂。17、户内墙面脱粉，需重新粉刷。除上述质量问题外，业主自2012年6月18日签订合同，2014年4月18日款清，约定交房时间为款清后7天，业主向我司报修相关问题至今无人处理，因此除上述问题的违约责任外，业主要求我司赔偿45万元（业主告知销售王小龙曾口头承诺同意此赔偿）；同时业主已委托律师，若无法就赔偿达成一致，将采取法律手段，追究我司的违约责任。吉人手写备注：除以上存在的质量问题还存在其它质量问题没有列入。另该复印件中有“刘梦远“签名。证明润建公司承认房屋存在严重质量问题，并承诺对质量问题作出相应的补救或赔偿。该报修单是2014年4月，吉人表示房屋质量存在严重问题双方一直协商未果的情况下，直到2018年9月份开发商出具了确认单。润建公司对证据1不予认可，就证据2，真实性无法确认。润建公司向一审法院提交证据，吉人质证如下：证据1、商品房交付使用备案公示，证明涉案房屋2010年11月18日具备交付使用备案条件。证据2、涉案房屋现场照片打印件，时间大约定是在2014、2015年，证明吉人曾在涉案房屋内居住，涉案房屋并不存在严重影响居住使用的质量问题。该照片是吉人报修时物业人员在房屋现场拍摄。证据3、涉案房屋住宅质量保证书及相关保修期的法律规定，证明根据相关规定及住宅质量保证书：墙面、顶棚抹灰层脱落保修期1年、地面饰面空鼓、开裂保修期1年、门窗翘裂、五金件损坏保修期1年、卫生洁具保修期1年、灯具、电器及开关保修期6个月、智能化系统保修期1年、管道堵塞保修期2个月、供热、供冷系统和设备保修期2个月采暖期、供冷期、电气管线、给排水管道、设备安装保修期2年、装修工程保修期2年。吉人对证据1的关联性不予认可。就证据2，就证据3真实性予以认可，与案件无关。吉人表示，吉人在2014年付清房款查验房屋后发现很多质量问题，润建公司给出的解决方案为让吉人暂住，吉人暂住了两、三天后觉得不行，就要求开发商继续把相关质量问题解决，后来吉人就搬出来没再住了。就房屋是否办理交接手续，润建公司表示，涉案房屋系现房，吉人付清房款后，润建公司立即向吉人交付了房屋，但吉人拒绝签收房屋交接单。另，润建公司曾向吉人邮寄过交房通知书，现场也交付过，但时间长达五年，因为润建公司工作人员的变更，相关资料没有保留过，但吉人诉状中也载明了双方曾办理过交接手续。一审法院认为，吉人与润建公司签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。就吉人主张逾期交房违约损失赔偿的诉请，结合吉人诉请的事实和理由及庭审查明，涉案房屋系现房精装修房屋，双方曾于2014年4月份办理过房屋验收手续，吉人基于涉案房屋存在严重质量问题，故拒绝接收房屋，即导致房屋未交接的原因系吉人认为涉案房屋存在严重质量问题。根据双方签订的存量房买卖合同约定，该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房，如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接之日第二日起，该房屋的风险责任、物业服务费、水电费等转由买受方承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期。而结合吉人提交的问题清单，该清单列明的问题主要包括：墙面裂缝、装修工艺粗糙，一方面，现有证据无法证实双方在2014年4月办理验收手续时，上述问题均存在且严重影响居住使用，另一方面，上述问题均不属于房屋主体结构质量问题，综上，一审法院认为，吉人以上述问题拒绝收房、要求润建公司承担逾期交房的违约责任无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。另，就吉人要求润建公司对质量问题进行修复或承担45万元修复费用的诉请主张，一审法院认为，就吉人反映的质量问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。结合住宅质量保证书关于住宅质量保修的相关说明，一方面，现有证据无法证实吉人所反映的上述质量问题自2014年4月双方办理验收时即已存在且双方曾就质量问题予以确认，而吉人提交的2018年刘梦远签字的验房单系复印件，无润建公司的确认，且该验房单也未反映润建公司对验房单所载的问题予以确认并承担维修义务的意思表示；另一方面，自2014年4月至今已五年有余，就吉人所反映的质量问题相应的房屋保修期业已届满，吉人现向润建公司主张承担维修义务或赔偿损失无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吉人的诉讼请求。案件受理费21004元，由吉人负担。二审中，吉人举证如下：证据1、苏州工业园区不动产登记簿，证明该房屋不在吉人的名下，产权并没有转移。证据2、催促交房通知函、EMS邮递详情单，时间是2020年4月11日，但是被退回。证据3EMS中国邮政速递订单，下单时间是2020年4月17日，也是关于催收被退回。证据2、3证明吉人多次通知润建公司交房，且证明润建公司人员变动较大，办公室变更也没对当事人公告通告，造成无法交房。润建公司将房产转给绿地，故造成了业主交房困难。润建公司质证意见为：对证据1不动产登记簿的真实性无异议，但并不能证明上诉人的证明目的，案涉房屋并不是被上诉人拒绝交付或拒绝配合履行义务，被上诉人一直按照合同履行相应的合同义务和法律义务，因此即便案涉房屋目前未登记在上诉人名下也不是被上诉人的原因所导致。根据一审查明的事实，系上诉人自身原因导致。对证据2、3真实性、合法性、关联性均不予认可。双方购买的房屋是现房，被上诉人已经在2014年4月份将房屋交付给了上诉人，并且上诉人已经实际进行了居住，开通了相应的网络。吉人补充陈述：吉人在2013年是试住过，但是没付房款，试住的时候也没有交付钥匙。2014年房款缴清以后，吉人就没有住过，在要求交房的时候，润建公司已经找不到人。在交清房款之前发现房屋有瑕疵，并要求润建公司维修，销售人员当时承诺会维修，之后吉人一方付清款项。验收是吉人一方自己找的人，目的是把瑕疵找出来然后让润建公司维修。一审因为吉伟、吉人不在现场，表达有误。润建公司没有组织过交房验收。吉人认为是因为润建公司内部混乱的原因导致未及时交房。2018年通过物业公司的人联系到的润建公司刘梦远，形成了2018年9月4日的房屋报修单。润建公司补充陈述：按照双方签订的补充协议的约定，在上诉人付清房款后7日内，被上诉人应将房屋交付给上诉人。本案房屋系现房，并不同于期房，交付是在现场进行的交接，上诉人在一审时两次陈述双方查验房屋时间是14年4月份。并不能因为上诉人拒绝签署任何房屋交接手续而认定被上诉人未进行房屋交接。当时应该将案涉房屋的钥匙交付给了上诉人，同时在物业处也有相应的钥匙留存。目前案涉房屋的价格翻了近三倍。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”第五条第一款规定：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”吉人一审时提起诉讼的事实与理由部分表示在验收房屋时，因房屋存在严重质量问题，并不具备约定的交房条件，并据此拒绝接收房屋。吉人委托诉讼代理人在一审开庭时确认双方查验房屋时间是14年4月份。因此，润建公司虽未举证向吉人送达过书面的《交房通知书》，但从吉人一审自认的事实本院认定并非润建公司未履行交房义务，而是因为吉人认为房屋有质量问题拒绝接收。吉人二审时又表示润建公司并未组织交房，本院不予采信。关于吉人提出的案涉房屋存在质量问题。吉人反映的问题有燃气表柜内上部石材破损、厨房贴脚线打胶不直、冰箱门破损、变形等，总结为房屋装修及家电存在部分瑕疵。根据双方约定及法律规定，除不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方不得拒绝收房。上述问题并非属于房屋主体结构问题，吉人也并未证明在2014年4月交房验收时即存在上述问题，且已严重影响居住使用。故一审法院对于吉人以上述问题拒绝收房、要求润建公司承担逾期交房的违约责任不予支持并无不当。即使2014年4月吉人在查验房屋时存在需要润建公司维修的事项，其也应当在约定或法定的时间内主张权利，因未及时主张权利造成的不利后果应由其自担。因此，吉人二审提出的要求润建公司限期按照《存量房买卖合同》的规定书面通知上诉人验收房屋，组织查验房屋，并交付没有依据，延迟接收房屋的责任应当由吉人自担。关于吉人上诉提出的要求润建公司办理房屋权属转移登记、承担逾期办理产证的违约责任。吉人在一审时并未就该部分主张提起诉讼，二审不予理涉。综上，吉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14790元，由上诉人吉人负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月十四日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。