山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3072号 上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司，住所地菏泽市桂陵路与长城路路口东北角。 法定代表人：何淑军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王瑞瑞，女，1987年5月6日出生，汉族，居民，住菏泽市。 上诉人菏泽城建置业有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人王瑞瑞商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城建公司的委托诉讼代理人蔡辉、被上诉人王瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城建公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王瑞瑞的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王瑞瑞负担。事实与理由：一、王瑞瑞没有实际损失，逾期办理产权证书没有给王瑞瑞造成严重损失。王瑞瑞早已经入住小区，并实际使用涉案房屋。且在交付房屋时城建公司已经向王瑞瑞支付了逾期交房违约金，弥补了王瑞瑞的损失。二、城建公司不存在过错，涉案房屋逾期不能办证的原因不是城建公司的责任，城建公司不应承担逾期办证的违约责任。一审庭审时，城建公司已向法院说明了涉案房屋出现逾期办证的原因：包括部分购房业主未按约定期限交纳购房款、政府拆迁工作延误、部分业主在小区内乱搭乱建等，造成涉案房屋逾期不能办证并不是城建公司的责任，应当减轻城建公司的违约责任。三、城建公司与王瑞瑞签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金为每日万分之二，该违约责任明显过高，损害了城建公司的合法权益。涉案房屋的定价方式为“建设成本价”，城建公司并没有从中获利；房屋交付时，城建公司已经按照日万分之三的标准向王瑞瑞支付了逾期交房违约金，若再支付逾期办证违约金则明显加大了城建公司的责任，显失公平；结合菏泽当地楼盘关于逾期办理产权证书违约责任的约定，涉案《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任明显过高，请求依法予以调整违约责任的比例。四、根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，本案中约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 王瑞瑞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回城建公司的上诉请求，维持原判。 王瑞瑞向一审法院起诉请求：1.判令城建公司支付王瑞瑞延期办证违约金57854.93元；2.诉讼费用由城建公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月30日，王瑞瑞与城建公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定王瑞瑞购买城建公司出售的城建华府兰庭小区第0003幢01单元13002号房。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金。合同签订当后，王瑞瑞向城建公司支付了全部房款586764元。2017年6月29日，城建公司将涉案房屋交付王瑞瑞。经查询，菏泽市不动产登记中心于2019年11月7日受理了涉案楼房的登记业务。经调解，双方当事人未能达成协议。 一审法院认为，王瑞瑞与城建公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故城建公司辩称城建公司违约系由于政府拆迁延误、部分业主逾期交纳购房款、乱搭乱建等原因所致，城建公司并没有过错的理由，与上述法律规定不符，一审法院不予采信；城建公司辩称王瑞瑞所请求的逾期办证违约金过高，没有事实依据，对其要求减少违约金的请求，一审法院亦不予准许；城建公司于2017年6月29日将涉案房屋交付王瑞瑞，按照《合同》第十五条的约定，城建公司应在此之后的540日内即2018年12月21日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据菏泽市出具的证明可知，城建公司直至2019年11月7日才完成以上义务，在此之前，王瑞瑞不能办理产权证书是由城建公司造成的，城建公司构成违约。城建公司应按约定支付违约金，违约天数为320天。2019年11月7日，城建公司已履行了该备案义务，王瑞瑞要求城建公司承担此后未能办理权属证书的违约责任，与双方约定不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、城建公司支付王瑞瑞逾期办理产权证书违约金37553（586764×0.0002×320）元；限判决生效后七日内履行完毕；二、驳回王瑞瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，由王瑞瑞负担438元，由城建公司负担809元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，城建公司与王瑞瑞签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务，故城建公司应当在向王瑞瑞交付使用房屋后的540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但自交房之日到城建公司提供齐全备案资料之日共计860天。据此，城建公司逾期320天，违约事实存在。首先，城建公司上诉称涉案房屋逾期办证的原因是政府拆迁工作延误、部分业主逾期交纳购房款、乱搭乱建等，自己不应承担逾期办证的违约责任。正如一审所述，城建公司与第三人之间的纠纷，可按约定或法律规定解决，以上并不能成为城建公司在本案不承担违约责任的正当理由，城建公司以此理由主张对王瑞瑞不承担违约责任，本院不予支持。其次，双方在合同中约定：出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金。城建公司称王瑞瑞所请求的逾期办证违约金过高，但却没有事实依据，对其要求减少违约金的请求，本院不予准许。最后，针对城建公司主张王瑞瑞没有实际损失不应支付违约金的理由，根据违约金的性质，可划分为补偿性违约金和惩罚性违约金，惩罚性违约金无需守约方证明实际损失数额。本案中城建公司违约行为确实存在，违约事实既已成立，理应按照合同约定承担违约责任，一审法院判决城建公司向王瑞瑞支付逾期办证违约金37553元并无不当。 综上所述，城建公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费809元，由上诉人菏泽城建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张小彤 书 记 员 刘蕾蕾