贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民初71号 原告:罗某铭,男,苗族,1980年8月27日生,住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人:张江雨,贵州贵龙律师事务所律师。 被告:贵州瓮安农村商业银行股份有限公司,地址贵州省黔南布依族苗族自治雍阳办事处城北社区河西北路**,统一社会信用代码915227250806715161。 法定代表人:王某,该公司董事长。 委托诉讼代理人:万银松,贵州恩邦律师事务所律师。 被告:贵州御庭酒店管理有限公司,地址贵州省野南布依族苗族自治州贵定县金南办事处金南新区,统一社会信用代码91522723MA6DJJL2Y。 法定代表人:冯某坤,该公司执行董事。 被告:贵州御庭房地产开发有限公司,地址贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县金南新区,统一社会信用代码91522723MA6DJHHN6E。 法定代表人:冯某,该公司总经理。 委托诉讼代理人:李湘南,贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田梦菊,贵州贵达律师事务所实习律师。 被告:张某,男,汉族,1965年3月18日生,住贵州省贵阳市云岩区。 被告:王某兰,女,汉族,1970年6月24日生,住贵州省贵阳市南明区。 被告:彭某友,男,汉族,1964年2月3日生,住费州省贵阳市南明区。 三被告共同委托诉讼代理人:周璇,贵州惟思律师事务所律师。 被告:冯某,男,汉族,1964年3月22日生,住贵州省贵阳市云岩区。 被告:付某萍,女,汉族,1965年12月17日生,住贵州省费阳市云区。 原告罗某铭与被告贵州瓮安农村商业银行股份有限公司(以下简称“瓮安农商行”)、贵州御庭酒店管理有限公司(以下简称“御庭酒店公司”)、贵州御庭房地产开发有限公司(以下简称“御庭房开公司”)、张某、王某兰、彭某友、冯某、付某萍案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2020年6月11日立案受理后,依法适用普通程序组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告罗某铭及委托诉讼代理人张江雨,被告瓮安农商行委托诉讼代理人万银松,被告御庭房开公司委托诉讼代理人李湘南、田梦菊,被告张某、王某兰、彭某友共同委托诉讼代理人周璇到庭参加诉讼;被告御庭酒店公司、冯某、付某萍经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗某铭向本院提起诉讼请求:一、立即停止对原告购买的位于贵定县金南街道办事处金南新区御庭大酒店综合体项目裙楼负1层25号商用房(建筑面积106.91㎡)的强制执行。二、依法确认原告与被告御庭房开公司对涉案商用房(1层25号)存在合法有效买卖合同关系,并判决该房权属归原告享有。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告御庭房开公司系商品房买卖合同关系,原告于2017年9月18日向被告房开公司缴纳2万元认筹金,购买位于其所有的贵定县金南街道办事处金南新区御庭大酒店综合体项目裙楼负1层25号门面(建筑面积106.91㎡)一套,双方口头约定该门面总价款为1,814,653元,首付50%即914,653元,尾款采用按揭方式付清。2017年12月13日原告缴纳了914,653元首付款,并缴纳3,206元维修基金,房开公司就将涉案房屋交付给原告使用。原告从2017年12月20日收房装修后,并办理工商营业执照经营餐馆至今,期间缴纳水、电费、煤气费。贵院在瓮安农商行与御庭酒店公司、御庭房开公司、冯某、付某萍、张某、王某兰、彭某友金融借款合同纠纷一案中,查封了涉案商用房,并在淘宝司法拍卖平台上发布了拍卖该房产的公告。此时,原告罗某铭才知道所购买的门面在被执行之列,并提出执行异议,被贵院(2020)黔27执异23号裁定驳回异议请求。 原告认为,涉案门面系从被告房开公司合法购买,并交纳了相应购房款,虽未签订书面合同,但双方存在合法有效买卖关系这一事实应得到确认,在贵院查封前原告已实际占有使用涉案门面,因此涉案权属应归原告享有。故依法提起本次诉讼,望支持诉求！ 被告瓮安农商行辩称:被答辩人的诉讼请求没有事实依据合法律依据,请求判决驳回被答辩人的全部诉讼请求,事实和理由:1、被答辩人与御庭房开公司对涉案房屋不成立合法有效的买卖合同关系。黔南州中院在(2020)黔27执异23号《执行裁定书》中已经查明,被答辩人与御庭房开公司对涉案房屋至今未签订《商品房买卖合同》。商品房买卖法律明确规定应当签订书面合同,没有签订合同,就无法证明双方之间成立合法有效的买卖关系。因此,无论被答辩人是否向御庭房开公司支付过购房款,都不能证明被答辩人购买了-1-25号涉案房屋,被答辩人请求确认存在合法有效的买卖关系和确认涉案房屋归其所有没有事实依据和法律依据,更不能排除强制执行。2、答辩人对涉案房屋享有优先受偿权,被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据。2016年1月7日被告御庭酒店公司(以下简称御庭酒店公司)与答辩人签订瓮农商行雍阳流贷字(2015)第015号《贵州瓮安农商银行流动资金借款合同》向答辩人借款2,900万元,借款期限36个月,从2015年12月23日至2018年12月22日。在签订借款合同之前,御庭房开公司(以下简称御庭房开公司)2015年12月5日经过《股东会决议》同意为御庭酒店公司向答辩人借款2,900万元本金、利息和实现债权的费用向答辩人提供抵押担保和连带保证责任担保,并授权冯某签署担保的相关文件。2015年12月23日御庭房开公司与答辩人签订瓮农商行雍阳最抵字(2015)第015号《最高额抵押合同》,用登记在其名下位于贵定县的50套商业用房为御庭酒店公司向原告借款2,900万元本金、利息、罚息、违约金和实现债权的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费、执行费、拍卖费等)向答辩人提供抵押担保,抵押房屋于2015年12月28日办理了抵押登记。上述抵押行为已经生效的判决所确认并判决答辩人对抵押房屋享有优先受偿权。而且,本案涉案房屋属于答辩人享有抵押权的财产,即使房屋买卖关系成立,也是在抵押过后发生的,不能对抗答辩人的抵押权和请求执行的权利。因此被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据,应当判决驳回被答辩人的诉讼请求。 被告御庭房开公司辩称:1、本案答辩人与被答辩人成立合法有效的房屋合同买卖关系,且已占有涉案房屋。被答辩人于2017年9月18日向答辩人缴纳2万元认筹金,购买位于贵定县,建筑面积106.91平方米,双方口头约定该门面总价款为1814653元,2017年12月13日原告缴纳了914653元,尾款约定采用按揭方式付清,根据《合同法》第十条当事人订立合同,可以采取书面形式、口头形式或者其他形式,法律、行政法规规定应当采取书面形式的,应当采取书面形式,《商品房买卖合同》并非必须采取书面形式订立,因此答辩人于被答辩人采用口头形式订立的《商品房买卖合同》合法有效。2、由于答辩人对公账户被冻结无法在网上为被答辩人备案,因此答辩人与被答辩人未签订书面房屋买卖合同。3、先抵后卖,但被答辩人依法可行使涤除权以取得该房屋的所有权,因此请法院判决被答辩人付清尾款的前提下,判决房屋归其所有。根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第67条的规定,即使出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况,买卖合同的效力不因此而受影响,抵押权人仍可就经登记的抵押物行使物上追及权实现其债权,受让人亦可行使涤除权以取得抵押物的所有权。综上,答辩人与被答辩人成立合法有效的房屋买卖合同关系,请求法院依法支持被答辩人的诉讼请求。 张某、王某兰、彭某友共同辩称:因为该房屋不在该三人名下,对此情况不清楚。 原告罗某铭为证明其诉讼主张提交如下证据:第一组是证据原告身份证;拟证明原主体资格合法。 瓮安农商行委托代理人质证认为:无异议。 御庭房开公司委托代理人质证认为:无异议。 张某、王某兰、彭某友共同委托代理人质证认为:无异议。 第二组证据是《认筹协议书》、《收据》、《银行流水》、《证明》、《电脑截屏》;拟证明原告于2017年9月18日向被告房开公司缴纳2万元认筹金,购买位于其所有的贵定县金南街道办事处金南新区御庭大酒店综合体项目裙楼负1层25号门面(建筑面积106.91㎡)一套,双方口头约定该门面总价款为1,814,653元,首付50%即914,653元,尾款采用按揭方式付清。2、2017年12月13日原告缴纳了914,653元首付款,并缴纳3,206元维修基金,房开公司就将涉案房屋交付给原告使用。3、涉案门面系从被告房开公司合法购买,并交纳了相应购房款,虽未签订书面合同,但双方存在合法有效买卖关系这一事实应得到确认,原告与被告房开公司之间存在买卖合同关系。 瓮安农商行委托代理人质证认为:原告24号房屋没有买,只涉及25号的《认筹协议书》,对该《认筹协议书》真实性无异议,但是证明目的不予认可,因为发生时间2017年6月18日,交款是在2017年12月13日,行为发生在房开公司与农商行办理抵押登记过后的事情,所以买卖行为不能成立,我们不予认可。银行流水、房开的证明,房开证明是复印件,根据规定商品房买卖必须签订合同,然后办理备案登记,所以我们认为不能达到证明目的,与法律规定不符。对于电脑截屏,我们对其三性均不认可。 御庭房开公司委托代理人质证认为:三性无异议。 张某、王某兰、彭某友共同委托代理人质证认为:因为不清楚,和我们无关。 第三组证据《营业执照》、《照片》、《收据》;拟证明原告从2017年12月20日收房装修后,并办理工商营业执照经营餐馆至今,查封前原告已实际占有使用涉案门面,因此涉案权属应归原告享有。 瓮安农商行委托代理人质证认为:《营业执照》真实性予以认可,目的不认可,原告在酒店1-25号经营不能证明他取得了该房屋的合法所有权。对于他的收电费的《收据》,是手工的便条,这个便条不是发票,即使真实性,但是也达不到证明目的。对于三张照片三性不予认可,我们认为与本案无关。 御庭房开公司委托代理人质证认为:该组证据三性无异议。 张某、王某兰、彭某友共同委托代理人质证认为:因为不清楚,和我们无关。 第四组是证据《裁定书》、《邮政回执》;证明黔南布依族苗族自治州中级人民法院(2020)黔27执异23号裁定驳回异议请求,原告据此提起案外人执行异议之诉。驳回理由是双方没有签订合法有效的合同,我们说明一点合同形式有多样,我们商品房买卖合同也没有强制要求必须签订书面合同。 瓮安农商行委托代理人质证认为:三性无异议,目的不认可,商品房买卖首先要办理备案登记,依据就是要有书面合同。 御庭房开公司委托代理人质证认为:无异议。 张某、王某兰、彭某友共同委托代理人质证认为:无异议。 被告瓮安农商行针对其主张向本院提供证据如下:第一组证据是瓮安农商行,企业营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件;拟证明原告的注册登记信息,法定代表人身份证明信息,证明原告是合法设立的金融机构。 第二组是证据瓮农商行雍阳流贷字(2015)第015号《贵州瓮安农商银行流动资金借款合同》;拟证明2016年1月7日借款人御庭酒店公司与原告签订的流动资金借款合同第一条约定:御庭酒店公司向原告借款2,900万元,借款期限36个月,从2015年12月23日至2018年12月22日 第三组是证据瓮农商行雍阳最抵字（2015）第015号《最高额抵押合同》、贵房他证贵定县字第××号《他项权证》及抵押清单;拟证明2015年12月23日御庭房开公司与原告签订瓮农商行雍阳最抵字（2015）第015号《最高额抵押合同》,用登记在其名下位于贵定县包括本案争议在内的50套商业用房为御庭酒店公司向原告借款2900万元本金、利息、罚息、违约金和实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费、执行费、拍卖费等）向原告提供抵押担保,抵押房屋于2015年12月28日办理了抵押登记。争议房屋属于抵押财产,而且抵押在前,原告所称的买卖在后,农商行对争议房屋具有优先权。 第四组证据黔南州中级人民法院(2018)黔27民初150号民事判决书;黔南州中级人民法院执行裁定书(2020)黔27执异23号。拟证明1、农商行诉御庭酒店公司,御庭房开公司等金融借贷合同纠纷,经黔南州中院审理作出判决,认定抵押有效,农商行对抵押房屋包括本案争议房屋在内享有优先受偿权,原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据,依法应当驳回;2、判决生效后,农商行申请黔南州中院执行,现在执行中。 原告委托代理人:对于第一组主体身份证据三性无异议。对于第二组金融借款合同三性无异议。对于第四组证据判决书三性无异议,但是判决书里面没有直接判决农商行对涉案门面享有优先受偿权。我们说的是抵押清单上面没有看见涉案门面的编号,涉案门面的编号不在抵押清单上面。对执行裁定真实性合法性无异议,但是不认可农商行的目的,质证意见同刚才举证的证明目的一致。针对最高院抵押合同,抵押物清单编号用的是办产权的编号,用的是产权证号和土地证号,既然涉案门面到现在都没有办理产权因此无法证实产权证号与涉案门面具有唯一对应性。 御庭房开公司委托代理人质证认为:对于瓮安农商行所提供的所有证据真实合法无异议,但是达不到被告证明目的。 张某、王某兰、彭某友共同委托代理人质证认为:对于瓮安农商行提供的四组证据真实性无异议,其他与我们无关。 被告御庭酒店公司、御庭房开公司、张某、王某兰、彭某友、冯某、付某萍未提交证据。 经开庭质证,对原、被告各自所提交的证据,各方均发表质证意见,经本院审查,对原、被告所提交的证据予以确认,作为本案证据。 经审理查明:原告罗某铭提交的证据显示其与御庭房开公司于2017年9月18日签订了认筹协议书,约定其自愿交纳10,000元作为购买-1-25号商铺的意向金。罗某铭于2017年12月13日向御庭房开公司支付首付款914,653元和公共维修基金3,206元。后御庭房开公司将该商铺交与罗某铭经营至今。罗某铭与御庭房开公司至今一直未签订书面的《商品房买卖合同》,双方也未就商铺的单价及总价进行具体约定。 瓮安农商行与御庭酒店、御庭房开公司、冯某、付某萍、张某、王某兰、彭某友金融借款合同纠纷一案,本院于2019年4月17日作出（2018）黔27民初150号民事判决,已查明涉案商铺已为该案借款设定抵押,该判决的主要内容为御庭酒店偿还瓮安农商行贷款本金2,900万元、利息,并支付12万元律师费;御庭房开公司、冯某、付某萍、张某、王某兰、彭某友对前述贷款本息和律师费承担连带保证责任。因义务人不履行生效文书义务,瓮安农商行向本院申请强制执行。执行过程中,本院于2019年7月31日查封了被执行人御庭房开公司包括案涉商铺在内的51套房产,并委托评估公司对已查封的房产进行评估。2020年4月,本院在淘宝司法拍卖平台上发布了前述房产的拍卖公告。罗某铭对此提出书面异议。经审查,本院作出了(2020)黔27执异23号执行裁定书,驳回罗某铭的异议请求。 本院认为:罗某铭虽然与御庭房开公司签订了《认筹协议书》,也交付了部份购房款,但双方至今一直未签订书面的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定,案外人在被执行房屋上的权利如欲产生排除执行的效力必须要满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。本案中,罗某铭与御庭房开公司未签订书面的买卖合同,其对案涉商铺提出的异议不符合上述司法解释的规定,应不予支持。而且,本院（2018）黔27民初150号民事判决已确认瓮安农商行对本案包括涉案房屋在内的其他抵押房屋享有抵押权,即使罗某铭与御庭房开公司存在口头的房屋买卖合同,也仅能请求御庭房开公司交付房屋。瓮安农商行对涉案房屋享有的抵押权属于物权,优先于合同请求权。 综上,罗某铭的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下: 驳回原告罗某铭的诉讼请求。 案件受理费60元,由罗某铭承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  王 锦 二〇二〇年九月二十四日 法官助理何青峰 书记员齐雯