山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2736号 上诉人（原审被告）：山东华腾实业集团有限公司。住所地：山东德州市经济技术开发区东方红路**线以**楼**门市。 法定代表人：呼建武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄启鹏，男，1997年5月13日出生，汉族，职工，住山东省单县。 委托诉讼代理人：沙永宝，山东荣清律师事务所律师。 上诉人山东华腾实业集团有限公司（以下简称华腾公司）因与被上诉人黄启鹏商品房销售合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2020）鲁1722民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审认定事实错误。首先，上诉人在原审中提交的证据足以证明其向产权登记机关提交了相关资料。原审中上诉人提交的单县房地产服务中心出具的证明及涉案单县南城文化路东时代花园19号楼产权证，足以证明上诉人早已于2015年12月21日就向产权登记部门提交了相关资料，并已备案，否则产权登记机关不会出具涉案19号楼产权证。至于办理个人房产登记，原审法院已明确认定需要被上诉人个人到有关部门去办理，上诉人只是协助义务，而且被上诉人也并未能提供上诉人拒不协助被上诉人办理产权证的相关证据，但遗憾的是，原审法院竟自相矛盾地判决上诉人承担次要责任，不知事实依据何在。原审认定上诉人的违约期限错误。违约期限应该截止到2015年1月21日，而不是原审认定的2019年11月19日，因为上诉人在2015年1月21日之前已经向产权登记部门提交了相关资料，并已备案。因此，在2014年3月6日-2015年1月21日这样短的时间内判决上诉人支付8万元的违约金，显然没有事实依据。其次，关于违约金的计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失额难以确定的”的规定明确说明只有合同没有约定，违约金才适用其他计算方式，而没有违约损失和损失额难以确定是完全不同的法律概念，损失额难以确定的前提是存在损失，而原审又认定被上诉人未能提供其损失的相关证据。既然没有损失的事实，何来损失款难以计算。因此，违约金的计算只能以合同约定为依据。 黄启鹏辩称，涉案房产证至今未办理的过错在于上诉人。上诉人向房管部门提交的资料不齐全，具体到单个房产办理房产证需要的资料没有提交，致使同一栋楼晚于被上诉人购买时间的其他业主已办理房产证，被上诉人至今未办理房产证。在上诉人提供完整的资料后，被上诉人只需提供其个人资料即可以办理房产证，且需要被上诉人提供的资料被上诉人早已提交。被上诉人要求上诉人支付281265.56元的违约金有事实根据和法律依据，合同约定的违约金过低，显失公平，该条款应属无效条款，即使有效，因约定的违约金过低，也应按照法律规定予以调整。关于上诉人对被上诉人涉案房产产权证书延误办理5年多所造成的损失情况：由于涉案房产没有产权证书，被上诉人无法正常处分或者将涉案房产抵押取得较为低利率的贷款，根据现有的房产过户政策，涉案房产房产证办理后若未超过5年将按照房价5.5%交纳增值税，按照房价1%交纳土地增值税，按照房价1%交纳所得税，由于涉案房产没有办理产权证书，无法对涉案房产进行买卖交易，上述损失确实没有发生，但却是房产证没有办理必然会发生的损失，上述损失的数额远远超过了53.78元。 黄启鹏向一审法院起诉请求：1.要求被告华腾公司立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.要求被告支付从2014年3月6日至2019年11月19日的违约金281265.56元（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计付）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告在单县开发时代花园小区，2013年11月24日，原告向被告全额支付537850元，购买了被告开发的单县时代花园小区19号楼1-2层6号门市房，面积215.14平方米，被告为原告出具收款收据。2013年12月6日，被告通知原告交付契税、维修基金等费用，原告当日全额将其他税费交付，被告为原告出具收据并交付房屋。后原告多次要求被告办理房屋权属证书，被告以各种理由没有办理，至2019年11月19日，被告才通知原告办理产权证书。根据法律、合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记证书。被告迟延，没有将相关资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。造成原告在逾期办理期间无法对房子进行买卖、转让，原告遭受巨大损失。 一审法院认定事实：2013年11月25日，黄启鹏与华腾公司单县分公司签订商品房买卖合同一份，约定，黄启鹏购买华腾公司开发建设的位于单县时代花园小区19号楼1单元1层6号房，建筑面积共215.1平方米；价格为每平方米2500元，合计为537850元；付款方式为一次性付清537850元；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。原告依约向被告支付购房款537850元，并交纳契税、物业维修基金等相关费用。被告于2013年12月6日向原告交付涉案房屋。涉案房屋至今未办理房产登记手续。 一审法院认为，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，山东华腾投资置业集团有限公司单县分公司的责任由山东华腾投资置业集团有限公司承担。本案的争议焦点：原告要求被告支付违约金是否应予支持。原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有当然的约束力。原告依约向被告履行交付购房款等义务，被告依约向原告交付涉案房屋，但未向相关部门提交办理权属登记应由被告提交的相关资料，且被告提交的证据不能证明其向产权登记机关提交了相关材料。故华腾公司应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理权属登记手续。 该《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”，原告未退房，按照该约定华腾公司应当支付原告53.79元违约金，明显过低，显失公平，但因为被告未能及时协助原告办理涉案房产登记手续，确实给原告造成了一定的经济损失，虽然原告主张违约金过低，但原告又未能提供其损失相应证据，致使损失数额难以确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，考虑到原告办理涉案房产登记证，需要原告到有关部门去办理，被告只是负责协助义务，且原告未能提供被告拒不协助原告办理的相应证据，因此，原告应负主要责任，被告承担次要责任，据此，一审法院酌情认定由被告补偿原告经济损失8万元。原告要求被告支付从2014年3月6日至2019年11月19日的违约金281265.56元（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计付），于法无据，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告山东华腾实业集团有限公司于判决生效之日起10日内将办理权属登记需由被告山东华腾实业集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告黄启鹏办理权属登记手续；二、被告山东华腾实业集团有限公司于判决生效之日起10日内支付原告黄启鹏违约金8万元；三、驳回原告黄启鹏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5519元，减半收取2759.5元，由原告黄启鹏负担1859.5元,被告山东华腾实业集团有限公司负担900元（原告已垫付，待被告履行上述判决义务时一并支付原告）。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人违约办理房产证的违约期限的认定；二、一审判决上诉人支付被上诉人8万元违约金是否有事实根据和法律依据。首先，单县房地产服务中心出具的证明和资料证明华腾公司单县时代花园小区19号楼已经办理房产证，但上诉人没有提供证据证明其已将涉案房屋19号楼1-2层6号门市房单个房屋办理房产证所需的契税单、公共维修基金专用收据等资料提交到产权登记机关，不能证明其已履行协助办理房产证的义务，构成违约。上诉人和被上诉人之间签订的商品房买卖合同约定上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关，上诉人于2013年12月6日向被上诉人交付案涉房屋，涉案房屋至今未办理房产登记手续，故被上诉人主张上诉人逾期协助办理房产证的期间自2014年3月6日至2019年11月19日，本院予以支持。上诉人主张违约期限应该截止到2015年1月21日，证据不足，本院不予支持。其次，涉案商品房买卖合同约定的违约金仅为53.79元，明显过低，显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合上述法律规定和因上诉人逾期协助办理房产证影响被上诉人对涉案房屋的处分和利用，并可因此产生其他额外费用的事实以及逾期时间，一审法院酌定上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金8万元，系一审法院的自由裁量权，并无不当，本院予以尊重。 综上所述，上诉人华腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5519元，由上诉人山东华腾实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁