湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终371号上诉人（原审被告、执行案外人）：裴大彬，男，汉族，1963年9月13日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：李砚池，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴畏，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：新七建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲镇街**。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。原审被告（被执行人）：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市朝阳中路**/div>法定代表人：余清泰，该公司总经理。上诉人裴大彬因与被上诉人新七建公司、原审被告万隆基公司申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。裴大彬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以上诉人系“以房抵债”为由，认为不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，进而认定上诉人不享有物权期待权，适用法律错误。第一、上述第二十八条赋予不动产买受人在符合条件下的物权期待权，但该条本身并没有将“以房抵债”的情形排除在买受人范围之外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条使用“第三人已经支付全部价款并实际占有”的表述，此处“第三人”的概念也没有排除“以房抵债”的情形。原因在于，虽然“以房抵债”的目的是以房产清偿债务，但本质上仍是房产与金钱的等价交换，具有房屋买卖合同的属性，只不过与一般的房屋买卖合同相比，支付购房款的形式不同而已。因此，“以房抵债”协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。“以房抵债”中的债权人，通过以房抵债，消灭了债权，换得了房产，同样具有房屋买受人的地位，同样享有物权期待权。在本案中，上诉人因民间借贷而形成对万隆基公司的债权，因万隆基公司无力偿还，双方达成“以房抵债”合意，并签订《商品房买卖合同》，上诉人具有房屋买受人地位，享有物权期待权。第二、法院对“以房抵债”的房屋买受人享有物权期待权持谨慎态度，并非在法理上认为“以房抵债”而购得房产的人不属于买受人而一律不予以适用，而是因为在实践中由于“以房抵债”并不需要支付价款，这就为案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人的受偿提供了机会，而法院尚无鉴定确切签订时间的有效技术手段，而通过其他证据来判决抵债合意的真伪也相对较难。但在本案中，这些无法查明“以房抵债”事实的情形并不存在。如上所述，上诉人与万隆基公司之间，无论是民间借贷还是“以房抵债”，以及签订的房屋买卖合同均真实有效。最关键的是，在被上诉人申请法院查封前，抵债的3-2房已办理了“网签”手续，虽然“网签”本身并不具有物权效力，但其足以证明上诉人通过“以房抵债”而成为3-2房买受人为确凿的事实。因此，一审仅以存在“以房抵债”的情形而排除上述第二十八条的适用，根本没有考虑本案的具体案情，完全错误。第三、如果上诉人仅系民间借贷债权人，的确不应享有不动产买受人才享有的物权期待权，进而也不应享有排除被上诉人对诉争标的物执行的权利。但在本案中，上诉人的身份因“以房抵债”、因签订房屋买卖合同、因办理“网签”等一系列民事行为而发生了改变，即已具有房屋买受人地位，而这一系列改变均发生在被上诉人申请财产保全之前。在此情形下，上诉人因房屋买受人身份享有物权期待权，而被上诉人仅为普通债权人，上诉人有权提出抗辩。此外，本案还应适用最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第四十四条之规定，认定上诉人与万隆基公司之间“以房抵债”合法有效，上诉人享有物权期待权。二、上诉人与万隆基公司之间两次民间借贷，以及“以房抵债”并签订房屋买卖合同、办理网签手续，均真实、合法有效，且已合法占有该不动产；一审判决认为3-2所签房屋买卖合同的真实性存疑，以及认定上诉人未举证证明在查封前合法占有不动产，均属适用法律与认定事实错误。第一、在法院查封之前，上诉人与万隆基公司就3-2房签订了房屋买卖合同，真实有效。一审判决没能综合评判上诉人与万隆基公司之间的两次民间借贷、“以房抵债”的事实，仅以3-1、3-3抵债单价为1.2万/平方米，而3-2抵债单价为0.68万/平方米，进而认定就3-2所签房屋买卖合同的真实性存疑是错误的。上诉人两次向万隆基公司出借1500万元和1100万元，以及万隆基公司以所开发的3-1、3-2、3-3商铺抵债，是双方真实意思表示，合法有效。3-1、3-3抵债单价提高为1.2万/平是因为上诉人再出资1100万元用于解除两个商铺的预告登记。经计算，万隆基公司仍下欠上诉人515余万元债款。第二、在法院查封之前，上诉人已合法占有3-2房屋。《商品房预售合同》约定3-2商铺的交付时间为2014年12月31日前，万隆基公司向法庭出具的证明材料证实其已于2014年10月27日向上诉人交付了涉案商铺，符合合同约定。3-1、3-2、3-3的称谓只是图纸合同上的标注，并不意味着三个商铺已独立成间，可以通过交钥匙等方式体现交付和占有。“以房抵债”合同签订后，并不需要特别的手段或方式来实现对标的商铺的控制。事实上，四层影城开业，表明商铺已具备交付条件。上述第二十八条中的“占有”应理解为事实上的管理和支配，而非物理上的占领。本案中，当3-2房屋买卖合同签订并网签后，除了上诉人以外，已不可能再有任何人可以管理和支配该房屋了，足以说明上诉人已实现了占有。综上，上诉人作为买受人所提出的排除被上诉人执行的抗辩，符合上述第二十八条所规定的全部四项条件，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人新七建公司、原审被告万隆基公司未提交答辩意见。新七建公司一审诉讼请求：一、准予执行万隆基公司开发的位于十堰市××路××幢“鼎盛阁综合楼”3-2号商业用房。（十房预售2010060、建筑面积831.94平方米，以下简称3-2号商业用房）。二、判令裴大彬、万隆基公司承担本案诉讼费用。一审认定事实：裴大彬与万隆基公司达成借款协议，2012年4月16日，裴大彬通过平润公司向万隆基公司汇款1000万元；2012年10月26日，通过裴大彬妻子郭志平向万隆基公司法人余清泰汇款500万元，万隆基公司向裴大彬出具财务收据。后万隆基公司未偿付前述借款，2014年10月23日，万隆基公司与裴大彬协商以房屋抵偿借款，约定以万隆基公司开发的“鼎盛阁综合楼”3楼的3块商业经营用房（分别为3-1号1323.63平方米、3-2号831.94平方米、3-3号877.09平方米）抵偿裴大彬的借款本息。万隆基公司与裴大彬就涉案的的3-2号商业用房（面积为831.94平方米，其余2块商业用房已经办理产权转移手续）于2014年10月23日签订了合同编号为SY0113780号的《十堰市商品房买卖合同》，约定万隆基公司将3-2号商业用房以每平方米0.68万元按建筑面积831.94平方米计算价款5657192元出售给裴大彬，该购房款已于2014年10月21日付清。合同签订后，双方即到十堰市房屋产权中心办理了“商品房预售合同签约证明和预售登记申请书”。因万隆基公司拖欠新七建公司工程款，新七建公司于2014年11月3日向一审法院申请对万隆基公司价值2200万财产进行查封、冻结。2014年11月4日，一审法院对3-2号商业用房进行了查封，十堰市房地产管理局在收到协助执行通知书送达回证上批注“3-2号商业用房已签约给他人”。2018年4月2日，一审法院在执行中张贴公告，继续查封3-2号商业用房。裴大彬提起执行异议，经一审法院审查认为裴大彬异议理由成立，遂作出（2018）鄂03执异106号执行裁定，中止对3-2号商业用房的执行。另查明，裴大彬与郭志平是夫妻关系，平润公司的法定代表人是郭志平，该公司另一股东裴小帆是裴大彬的女儿。平润公司及股东于2018年7月20日出具证明称该公司的实际控制人和经营人是裴大彬，2012年4月16日从公司转账1000万元给万隆基公司是裴大彬的款项。依据新七建公司的诉讼请求、理由及裴大彬的答辩意见，一审法院确认本案争议焦点：裴大彬对3-2号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益？一审法院认为，裴大彬称其通过以房抵债的方式与万隆基公司签订《商品房买卖合同》，约定由裴大彬购买涉案的3-2号商业用房，该合同的实质是以购房款抵偿金钱债权，该类合同与消费者和房地产开发企业签订的商品房买卖合同存在区别，不宜认定因抵债而成为不动产的受让人对抵债的标的物享有不动产期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”系指买受人与不动产出售人因存在不动产买卖交易而签订的书面买卖合同，因办理不动产权属登记存在滞后，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，在符合该条规定情形下，人民法院应予支持的情形。而本案裴大彬与万隆基公司不是存在真实的房屋买卖交易签订《商品房买卖合同》，而是基于以房抵债的方式消灭双方存在的债权债务关系而签订的；其次，参照2014年12月14日和25日，裴大彬与万隆基公司签订的购买与涉案的3-2号商业用房紧邻的3-1、3-3号商业用房的合同来看，该两处商业用房约定每平方米价款是1.2万元，而涉案的3-2号商业用房售价为每平方米0.68万元，同一层用途一样的房产单价相差巨大，明显存在不合理情况，裴大彬对此不能作出合理的解释，裴大彬与万隆基公司签订的购买涉案的3-2号商业用房合同真实性存疑。诉讼中，万隆基公司称其于2014年10月27日将涉案的3-2号商业用房交付给裴大彬占有、使用，但裴大彬并未举出证据佐证其在2014年10月27日已合法占有涉案的3-2号商业用房。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条的规定，裴大彬就其对涉案的3-2号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，依据裴大彬提交的现有的证据，不足以认定其对涉案3-2号商业用房享有足以排除强制执行的民事权益，故新七建公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决：准许执行十堰市万隆基房地产开发有限公司开发的、位于十堰市××路××幢鼎盛阁综合楼**房屋。一审法院（2018）鄂03执异106号执行裁定于判决生效时自动失效。一审案件受理费100元，由裴大彬负担。二审期间，当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，执行案外人裴大彬应当举证证明其对执行标的享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案焦点在于审查案外人裴大彬提交的证据，是否可以足以证明满足上述四项条件。对于第一项，裴大彬与万隆基公司2014年10月23日签订的《十堰市商品房买卖合同》（编号YS0113780），在2014年11月4日查封日期之前。对于第二项，裴大彬提交的证据主要是万隆基公司2015年7月22日向十堰市中级人民法院出具的“情况说明”，系本案中被执行人万隆基公司承认2014年10月27日向案外人裴大彬交付案涉房产，但被执行人承认并不能免除案外人的举证证明责任。同时，万隆基公司与裴大彬所签《房屋交接书》中载明交房时间为2014年10月27日，但经鉴定机构鉴定该交接书签订的实际时间在2014年11月3日之后。此外，裴大彬提交的秦楚网报道（案涉房屋四楼十堰银河影城2014年5月30日开业）、裴大彬与余贤雨2016年6月30日签订《商铺租赁合同》、万隆基公司与胡光有《物业承包合同》（2010.11.18）、十堰市清泰商业投资管理有限公司与茅箭区六堰圆火锅店《租赁合同》（2014.4.23）、六堰圆火锅店向十堰市清泰商业投资管理有限公司出具部分房屋租金和物业费《收据》（2014.12.14）、万隆基公司《证明》（2018.12.20）等材料均不能证明裴大彬于法院查封前合法占有了案涉商铺。对于第三项，根据合同约定应当支付全部价款。鉴于所抵的债务涉及三个商铺，就款项应当整体分析。案涉3-2同层的3-1、3-3商铺已办理预告登记，二者登记的取得价款之和已接近裴大彬与万隆基公司双方认可的债务本息，所能抵扣的余款远小于案涉3-2商铺预售合同上的价款，因此不能认定裴大彬已支付了案涉3-2商铺全部价款，第三项条件也未能满足。从单价上看，案涉3-2商铺合同约定为6800元/平方米，明显低于同层3-1、3-3商铺的单价（12000元/平方米），也存在不合常理之处。裴大彬辩称因需解除3-1、3-3商铺的预告登记，其又向万隆基公司借贷的1100万元也抵入了房款，既缺乏充分的证据支持，也违反了诚实信用的诉讼原则，本院对此不予采信。对于第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记，双方不持异议。综上，裴大彬作为案外人，其所举证据不足以证明满足上述规定中的第二项、第三项情形，表明裴大彬对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因而对案涉标的的执行应当继续，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人裴大彬负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年九月二十五日法官助理万冬冬书记员虢锡