黑龙江省海伦市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1283民初1877号原告：王玉成，男，1958年1月21日出生，汉族，住海伦市。委托诉讼代理人：郑翰平，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪，北京大成律师事务所律师。被告：哈尔滨光盛房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区通江街****副****。法定代表人：吴涛，职务执行董事。委托诉讼代理人：符丽丽，哈尔滨市道外区恒远法律服务所法律工作者。第三人：关祥发，男，1962年5月10日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。原告王玉成与被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司（以下简称光盛公司）、第三人关祥发房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉成及其委托诉讼代理人郑翰平、白雪、被告光盛公司委托诉讼代理人符丽丽、第三人关祥发委托诉讼代理人宋双柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉成向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签订的拆迁安置协议（编号0154）有效，海伦市雷炎大街南、三粮库西金鼎观邸家园D栋4单元3层1门的回迁房屋归原告所有；2．判令被告于判决生效之日起10日内提供房屋登记材料并协助原告办理上述房屋不动产所有权证；3．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年7月10日，张玉超与被告光盛公司签订了编号为0154的拆迁安置协议，双方约定：第一条张玉超被拆迁的房屋坐落于海伦市铁路街××组，产权登记号00063472；第二条第2项张玉超回迁位置为金鼎观邸D栋4单元3层1门，建筑面积75.40㎡；第4项回迁时间为2008年12月15日；第五条被告应按房屋管理部门的规定为张玉超办理房屋产权登记手续所需的一切有关资料。2010年1月11日，张玉超按照被告房屋进户通知单要求办理案涉房屋进户手续，并交纳了供热费、物业费、装修垃圾费、水表费等，张玉超已实际占有使用案涉房屋。2010年2月5日，原告与张玉超签订房屋买卖合同，约定将金鼎观邸家园D栋4单元3层1门房屋出卖给原告。因该回迁安置房屋无法办理落户登记，经原告、被告及张玉超协商同意，2010年2月10日三方共同向不动产登记部门申请，对回迁安置房屋对应的原拆迁房屋的档案进行了变更登记，确定被拆迁人为原告，同时，原告按照规定交纳了相关交易契税，现不动产登记中心登记的原拆迁房屋的产权人为原告，原告持续占有使用案涉房屋至今。变更登记完成后，原告即要求被告为其办理产权登记手续，但被告以种种理由拖延。原告在通过信访途径向相关部门反映情况的过程中得知，在原告已取得案涉房屋所有权后，被告又与第三人关祥发签订了房屋买卖合同，并于2011年6月10日办理了预告登记，因此被告无法为原告办理房屋产权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，张玉超与被告于2008年7月10日签订拆迁安置协议，约定以房屋位置和用途特定的金鼎观邸D栋4单元3层1门的房屋对张玉超进行回迁安置，且原告于2010年2月10日完成原拆迁房屋产权人的变更登记，确定被拆迁人变更为原告，而被告与第三人的预告登记时间为2011年6月10日，在拆迁安置协议签订及变更登记之后，因此，预告登记行为不能对抗原告优先取得案涉房屋的权利，案涉房屋应归原告所有，被告应协助原告办理房屋产权登记手续。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，原告诉诸法院，望判如所请。被告光盛公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议，被告同意为原告办理不动产权证的登记事宜。关于房屋买卖协议是案外人刘忠策当时利用职务之便与第三人签订，该事实名为买卖实为借贷，被告对案外人刘忠策在第三人处所借款项并不知情，也未占有使用，第三人应向刘忠策主张权利。第三人关祥发辩称，原告与张玉超签订的房屋买卖合同，无法证明双方房屋买卖时间系在第三人预告登记之前；案涉房屋拆迁安置协议系张玉超与被告签订，依据合同相对性对拆迁安置合同的合法性确认主体应为张玉超，而不是原告；原告在证据中证实于2010年2月10日到不动产登记中心确认并变更了被拆迁人主体，第三人于2011年6月10日到不动产登记中心办理预告登记，因原告变更在先且予以登记，第三人进行预告登记时，不动产登记中心应能查出案涉房屋系回迁房，但预告登记中未列明此事实，故对其变更拆迁人存在异议；因案涉房屋拆迁安置协议落款时间是2008年7月10日，拆迁安置协议签订时，原告与张玉超未形成买卖关系，拆迁安置协议修订的内容不符合法律规定，该合同应认定无效；第三人与被告签订的金鼎观邸定购协议书，是基于第三人同被告的借贷关系，第三人与被告在不动产登记中心依法进行了预告登记，该预告登记系双方真实意思表示，且依法履行了相关审计手续，预告登记合法有效。未经第三人许可，其他人不可对案涉房屋进行变更登记等处分，更无权要求所有权，第三人享有对案涉房屋的物权期待权。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月10日，张玉超与被告光盛公司签订了编号为0154的拆迁安置协议，双方约定：“第一条张玉超被拆迁的房屋坐落于海伦市铁路街××组，产权登记号00063472；第二条第2项张玉超回迁位置为金鼎观邸D栋4单元3层1门，建筑面积75.40㎡；第4项回迁时间为2008年12月15日；第五条被告应按房屋管理部门的规定为张玉超办理房屋产权登记手续所需的一切有关资料。”2010年1月11日，张玉超按照被告房屋进户通知单要求办理案涉房屋进户手续，并交纳了供热费、物业费、装修垃圾费、水表费等。2010年2月5日，原告与张玉超签订房屋买卖合同，约定将金鼎观邸家园D栋4单元3层1门房屋出卖给原告。2010年2月10日，经原告、被告及张玉超协商同意，三方共同向不动产登记部门申请，对回迁安置房屋对应的原拆迁房屋的档案进行了变更登记，确定被拆迁人为原告，同时，原告按照规定交纳了相关交易契税，现不动产登记中心登记的原拆迁房屋的产权人为原告，原告持续占有使用案涉房屋至今。2011年6月10日，第三人关祥发基于借贷关系与被告光盛公司设立房屋买卖合同的让与担保并进行了预告登记。以上事实有当事人陈述、拆迁安置协议书、房屋买卖合同、进户通知单、介绍信、收据等在卷予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。原被拆迁人张玉超与被告光盛公司签订拆迁安置协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同有效，张玉超即取得案涉房屋的物权期待权。后张玉超与原告王玉成订立房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同有效。经原告、被告及张玉超协商同意，三方共同向不动产登记部门申请，对回迁安置房屋对应的原拆迁房屋的档案进行了变更登记，确定被拆迁人为原告王玉成的行为，系三方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，变更登记合法有效，根据合同相对性，原告王玉成即取得案涉房屋的物权期待权。拆迁安置协议明确约定被告光盛公司以位置、用途特定的涉案房屋对被拆迁人予以补偿安置，原告王玉成要求确认拆迁安置协议书有效并要求被告光盛公司协助原告办理房屋不动产所有权证，符合法律规定，本院予以支持。第三人关祥发基于借贷关系与被告光盛公司设立房屋买卖合同的让与担保并进行了预告登记，其预告登记行为不能对抗原告要求与被告继续履行合同。关于原告要求判令案涉房屋归原告所有，本院认为，本案的标的物为不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋现未进行登记，物权并未设立，原告对案涉房屋仅享有物权期待权，故原告要求判令案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王玉成与被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司签订的拆迁安置协议（编号0154）有效；二、被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告王玉成办理海伦市金鼎观邸家园D栋4单元3层1门房屋不动产所有权证；三、驳回原告王玉成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3316.00元，减半收取计1658.00元，由被告哈尔滨光盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  孙伟安二〇二〇年九月十五日书记员  白婉融