北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26307号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街。法定代表人：常金海，董事长。委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋爽，北京市海铭律师事务所律师。被告：胡文俊，男，1978年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张庆国，男，1957年3月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下称中实物业公司）与被告胡文俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中实物业公司的委托诉讼代理人王庭伟，胡文俊的委托诉讼代理人张庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中实物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求胡文俊向中实物业公司支付2011年10月31日至2018年12月31日的物业费32691.55元；2、要求胡文俊向中实物业公司支付滞纳金9807.4元。事实和理由：中实物业公司系北京市都市心海岸雅园小区的物业管理公司，胡文俊系都市心海岸雅园小区（地址为北京市朝阳区望京阜通西大街**院）某号楼某至某层某号房屋（以下称某号房屋）的业主，该房屋建筑面积为146.77平方米。根据法律规定及《都市心海岸物业管理委托合同》的约定，胡文俊应按每月每平米2.59元的标准向中实物业公司支付2011年10月31日至2018年12月31日的物业费，但胡文俊一直拖欠至今。根据合同约定，逾期未交纳物业费的，自逾期之日起每日按千分之三加收滞纳金。经中实物业公司多次催要，胡文俊一直推拖拒付，为维护中实物业公司的合法权益，故诉至法院。胡文俊辩称，不同意中实物业公司的全部诉讼请求。某号房屋位于顶层，自2010年开始每逢遇到稍微大一点的雨都会有不同部位出现漏水现象，包括客厅、主卧室、储物间等。胡文俊多次要求中实物业公司对楼顶进行修缮，中实物业公司总以楼顶已过防水保修期、防水施工涉及楼层其他业主、无法单独对某号房屋楼顶进行维修、申请公共维修基金手续复杂等理由未对某号房屋楼顶进行任何有效的维修，漏水现象一直持续。因房屋漏水面积大，中实物业公司不作为，胡文俊无法对某号房屋进行精装修，无法舒适的居住，使胡文俊及家人精神受到严重打击，更无幸福感可言。中实物业公司存在较多管理缺失和不到位的情况，例如：1、小区垃圾清理不及时，包括小区垃圾站、楼层垃圾桶、、地下室及消防疏散楼梯间等小区装修垃圾更是随意堆放，影响业主行人通行，中实物业公司在收取装修垃圾费之后未能及时清理装修垃圾；2、小区公共空间的管理混乱，中实物业公司的管理严重失职，小区夜间指引路灯长期处于损坏状态，公共空间走廊的墙面装饰砖大面积脱落，多处出现利用消防疏散楼梯搭设违法建筑用于商业经营的情况，，地下室出租商户等情况3、小区公共设施，如道路出现多处破损、下沉和积水的情况，但中实物业公司未及时安排维修，导致业主行走困难，居住舒适感和幸福感大打折扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡文俊系某号房屋的所有权人，房屋建筑面积为146.77平方米。中实物业公司系都市心海岸雅园小区的物业管理单位。2002年6月18日，北京某开发有限责任公司（以下称某公司）作为委托方（甲方）与中实物业公司作为受托方（乙方）签订《都市心海岸物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对都市心海岸小区进行物业管理，管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，小区交通与车场管理，维持公共环境内的秩序等；委托管理期限为两年，自2003年5月1日至2005年4月30日；物业住宅部分的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米2.59元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2016年12月8日，北京市朝阳区望京街道望花路西里社区居民委员会出具《说明》，内容为：中实物业公司与某公司于2002年6月18日签订都市心海岸小区前期物业顾问合同，截止日期为2003年4月30日；2003年5月1日中实物业公司与某公司签订全委合同，截止日期为2005年4月30日；后由于种种原因某公司早已撤出本小区，且本小区多年来业委会始终没有成立，为维护本小区正常运转和社会秩序，中实物业公司截止到2016年12月6日仍始终在对都市心海岸小区实施着事实物业管理服务，目前该物业公司仍然在继续为都市心海岸小区提供事实服务。2018年12月8日，中实物业公司作为交接方与北京市朝阳区都市心海岸小区业委会作为接收方签订《物业项目交接协议书》，约定：交接范围为都市心海岸小区的物业管理服务，交接时间为2018年12月30日，交接内容包括工程设备系统、环境卫生和绿化、房屋结构、业主档案、设备档案或图纸、物业管理办公、操作、住宿用房、物业管理工具；双方交接完成日即2018年12月31日之前物业管理产生的当期及往期物业费债权由交接方享有，接收方应积极配合清缴并免费为交接方提供办公用房用于留守人员清欠物业费之用。庭审中，中实物业公司提交收费通知单、律师函及快递单，用以证明胡文俊拖欠2011年10月31日至2018年12月31日的物业费，经中实物业公司多次催缴后一直未交纳，已经构成严重违约。胡文俊对收费通知单的真实性和证明目的不持异议，表示确实收到了中实物业公司张贴在门上的收费通知单，但因某号房屋漏水问题一直没有解决，故胡文俊没有交纳物业费，对律师函及快递单的真实性无法核实，表示其未收到过律师函。胡文俊提交照片，用以证明某号房屋楼顶严重漏水，导致房顶被水浸泡，墙皮脱落。中实物业公司对照片的真实性、证明目的、关联性均不予认可，表示照片没有显示具体的拍摄时间和地点，无法确定照片中的房屋是某号房屋。关于胡文俊欠交物业费的期间和金额，中实物业公司表示胡文俊拖欠2011年10月31日至2018年12月31日期间的物业费，金额为32691.55元，胡文俊对此亦表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中实物业公司和某公司签订的《都市心海岸物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。中实物业公司作为建设单位依法选聘的前期物业管理单位，为包括胡文俊在内的业主提供物业管理服务的事实存在，《都市心海岸物业管理委托合同》到期后，中实物业公司与胡文俊之间形成了事实上的物业服务合同关系，胡文俊作为都市心海岸雅园小区的业主，接受了中实物业公司提供的物业管理服务，理应向中实物业公司支付相应物业费，中实物业公司按《都市心海岸物业管理委托合同》约定的物业费标准进行收费并无不当，本院予以支持。关于胡文俊主张的因中实物业公司不作为、管理缺失，不同意交纳物业费的抗辩意见，其提交的证据不足以证明中实物业公司的服务达到减免物业费的程度，本院不予采信。胡文俊应向中实物业公司交纳2011年10月31日至2018年12月31日期间的物业费。胡文俊认可其欠交物业费金额为32691.55元，本院不持异议。关于滞纳金，双方并未签订书面物业服务合同，中实物业公司的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告胡文俊于本判决生效后七日内向原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司支付二○一一年十月三十一日至二○一八年十二月三十一日期间的物业费32691.55元；二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担245元（已交纳），由被告胡文俊负担617元（于本判决生效后七日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年九月二十三日书记员 王贺情