北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17053号原告：李增元，男，1946年6月23日出生，住北京市西城区。被告：滕晔，女，1980年8月20日出生，住辽宁省抚顺市。原告李增元与被告滕晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李增元、被告滕晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李增元向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金6500元（13000元减去被告已付押金6500元）；2、被告向原告支付从2020年2月29日至2020年3月23日交房之日止共计23天房租的200%违约金9966元；3、被告向原告支付因被告不合理使用设备造成跑水可能致使楼下1004房屋设备损坏而产生的费用（此房锁门没人，损失暂不能评估）；4、被告向原告支付屋内跑水、被告不能及时到现场，请求原告帮忙开锁费500元；5、被告向原告支付所欠水费110元、电费38.71元；6、被告向原告支付从2020年2月29日至2020年3月23日交房之日止的房屋租金4983元；7、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在中介我爱我家居间撮合下，签订了《北京市房屋租赁合同》。原告将坐落于北京市丰台区丰桥路7号院××号房屋出租给被告，租赁期自2019年5月29日至2020年5月28日止，共计一年，租金6500元/月。租金支付日期分别为2019年5月28日、2019年8月28日、2019年11月28日、2020年2月28日，付款方式为押1付3。自2020年2月28日起，原告多次催促被告履行合同，支付房租，被告一直推诿。至今被告没有支付从2020年2月29日至2020年3月23日甲方收房所欠租金。另外，在2020年2月16日，由于被告没关洗衣机水龙头，致使屋内大量积水，有可能造成楼下1004房屋及设备损失，如造成损失，被告承担一切费用。同时，也是2020年2月16日上午，突然接到物业电话，说屋内跑水，我们和物业人员急忙赶到门口，当时楼道到处是水，可是屋内没人门又锁着。我们按物业提供的电话找到开锁公司，是否开锁及价格经被告滕晔同意后进行了处理。整个过程及开锁后房屋的情况，物业人员一直在场。开锁费用500元被告至今还没给原告。为维护合法权益，故诉至法院。被告滕晔辩称，房屋是我帮原单位租给员工当宿舍使用的，屋内三个男孩在居住，他们是舞蹈老师，因为疫情原因，培训行业无法正常营业没有复工，我们没有能力按时交房租，合同中规定因为不可抗力原因导致合同无法继续履行可以解除合同。自2020年1月19日放假后老师都走了，没有在房屋内居住，认为是气温太低把水管冻裂跑水并不是我们原因，当时我们走的时候，水管阀门、煤气都关好了。原告给我打电话要进门，没有办法为了查清原因所以同意原告开锁进门。我是2月28日向原告提出给我们免一个月的租金让我们挺过困难，原告没有同意。记不清何时提出不租房屋，我们是3月23日搬走，屋内洗衣机、三张床、冰箱都是我新买的留下了没有要。对于原告的诉讼请求均不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月28日，李增元（出租人、甲方）与滕晔（承租人、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于丰台区丰桥路××号。……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住。居住人数不得超过6人……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2019年5月29日至2020年5月28日，共计1年。……第四条租金及押金（一）租金标准：自2019年5月29日至2020年5月28日，租金标准6500元/月；（二）支付方式：押1付3，各期租金支付日期2019年5月28日，2019年8月28日，2019年11月28日，2020年2月28日。（三）押金：人民币6500元，于本合同签订之日由乙方向甲方支付。居住用途为居住的，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。……第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费由乙方承担。……第九条合同解除（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。”同日，李增元（甲方）与滕晔（乙方）签订《补充协议》，约定：“1、甲、乙双方签署位于三环新城7号院××的房屋，现客户居住人数为6人，在居住期间如出现违规国家事宜，属于乙方个人行为，与甲方无关，甲方不承担相应的赔偿责任。2、乙方于2020年5月28日到期前，需把房屋恢复成现交房状态。”李增元提交2020年2月16日诉争房屋跑水的视频，证明经过滕晔同意后开锁，屋内厨房窗户及水龙头未关闭，造成跑水；滕晔认为屋内没有暖气，水龙头冻裂造成跑水。李增元提交水费账单、水表及电表照片，证明被告欠缴水费110元及电费38.71元；滕晔表示因其未在诉争房屋居住，不知道具体情况，不同意支付水电费。李增元提交其与滕晔的微信聊天记录，证明2020年3月20日滕晔通过微信提出不租房屋了，3月23日将房屋收回；滕晔认可微信聊天记录的真实性，但因疫情期间只能被迫隔离14天后交房。李增元提交开锁及换锁芯收据，证明开锁及换锁芯花费500元；滕晔对此不予认可，不同意支付。滕晔向本院出示了员工于2020年3月8日拍摄的房屋照片，证明屋内没有跑水的痕迹且水龙头有裂口，系冻裂导致漏水；李增元认为水龙头裂口怎么造成无关紧要，如果是冻裂也是因为窗户没有关，如果水龙头关闭，不会跑水。滕晔另提交结课时间表、火车票，用以证明2020年1月19日结课时租户已离京；李增元认为上述证据与本案无关。另，滕晔提出李增元扣了租户张超1000元，李增元辩称当时滕晔的员工张超在涉诉房屋内居住，因协商未果报警，故张超主动提出给李增元1000元，并认为该1000元与本案无关。庭审中，原、被告均认可滕晔租金已交到2020年2月28日，且租户在涉诉房屋中居住到2020年3月23日，并于2020年3月23日对涉诉房屋进行了交接，亦均表示同意6500元押金在本案中一并处理。本院认为：原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。现双方均认可租金已交纳至2020年2月28日，且双方于2020年3月23日交接房屋，故此期间的房屋租金滕晔应给付李增元。滕晔辩称系疫情原因，属于不可抗力，本院认为疫情期间涉诉租赁房屋仍可正常居住使用，故对其辩称本院不予采信。李增元主张上述期间房屋租金4983元，本院予以支持。李增元主张滕晔未按合同约定支付租金且提前退租，系滕晔违约，要求滕晔按照合同约定支付违约金，并要求滕晔支付逾期交纳2020年2月29日至2020年3月23日共计23天房租的违约金，现有证据表明滕晔确未按合同约定支付房屋租金并于合同到期前要求解除合同，系滕晔违约。因双方约定违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为6500元。李增元要求滕晔承担楼下房屋因跑水造成的损失，鉴于该损失尚未发生，本院不予支持。李增元要求滕晔支付开锁费500元，现开锁系因房屋跑水且取得滕晔同意，故本院予以支持。李增元要求滕晔支付欠缴的水费110元、电费38.71元，符合法律规定，本院予以支持。滕晔给付李增元的房屋押金6500元从上述费用中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告滕晔于本判决生效之日起七日内给付原告李增元5631.71元；二、驳回原告李增元其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，由原告李增元负担80元（已交纳）；由被告滕晔负担97元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张刚燕二〇二〇年九月二十四日书记员  岳 婷