四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1308号上诉人（原审第三人）：蒲小春。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吴成伟。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吴小露。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王梅。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：郑天祥。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：达州市中心医院。法定代表人：曾凡伟。委托诉讼代理人：于金渤，四川金世达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶毅，四川明炬（达州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奉志坤。委托诉讼代理人：刘超，四川善嘉律师事务所律师。原审第三人：李崇瑜。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。上诉人蒲小春、吴成伟、郑天祥、王梅、吴小露因与被上诉人达州市中心医院（以下简称中心医院）、奉志坤、原审第三人李崇瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒲小春、吴成伟、郑天祥、王梅、吴小露上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人按照中心医院与奉志坤签订的租赁合同约定的金额支付房屋占用费用。一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人奉志坤将承租门市转租给上诉人并签订租赁合同。租期届满前，奉志坤多次口头承诺继续将门市出租给上诉人。现被上诉人中心医院需收回门市，应按照上诉人与被上诉人奉志坤签订的合同价格支付占用费。中心医院对门市租金的评估价格与客观事实不符，实际租金远远低于评估价格，原判按评估价格计算占用费错误。中心医院辩称，评估价格并不高于实际租赁价格，应按照评估价格计算占用费。奉志坤辩称，租期届满后，自己并未向上诉人承诺继续租赁，评估价格合法有效。中心医院向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告及第三人向原告立即腾退位于通川区大东街151号门诊综合楼底楼门市；2、判决被告与第三人向原告连带支付门市占用费50万元（暂计算4个月，计算方式：从2018年12月16日起按门市租金的市场价，按实际占用天数计算至腾退之日止）；3、判决被告向原告支付违约金15万元。奉志坤一审中辩称，1、原、被告双方虽签订了租赁合同，但案涉房屋在签订合同之前被第三人实际占有及使用，被告未占有及使用案涉房屋，不具备腾退条件，原告请求被告腾退房屋的诉讼请求不应得到支持，应由第三人直接向原告腾退；2、案涉房屋在合同签订前被第三人占有使用，原告知晓该情况，故被告不存在转租行为，且第三人在原告处进行过登记，被告不存在违约行为；3、合同到期后，因第三人原因导致被告无法腾退房屋，门市占有使用费用应由第三人向原告支付。第三人蒲小春、王梅，李崇瑜、吴成伟、郑天祥、吴小露一审中述称：1、第三人与被告签订合同时，被告承诺期满后可继续承租，故第三人在租期进行装修，不应腾退；2、根据合同相对性，加之被告口头承诺可以续租，故续租费应按照合同约定进行支付；3、第三人不存在违约行为，不应承担违约责任；4、原、被告均有过错，应自行承担相应责任；5、第三人承租时在原告处进行了备案，但原告并未出具书面材料。一审法院认定事实：原告中心医院系达州市通川区大东街**门诊部综合楼**门市的合法所有权人，建筑面积为835.11平方米。2013年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）订立《门市出租合同》，合同主要约定：门市租期商定为五年：从2013年12月15日至2018年12月15日止，房屋总面积677.50平方米，租金价格75万/年；本门市为乙方租用，乙方管理。如确需转让，乙方和接租者必须一同到甲方登记报到后，甲方方能承认接租者，如不报到，甲方有权收回门市，所缴纳的租金不退还。门市在租期内，如甲方根据工作需要，需将所租门市改为业务用房或拆除重建，乙方应在甲方提前通知的时间两个月内将门市归还甲方，租金按每月的平均数计算，甲方不付任何补偿费用；以上合同，甲乙双方必须共同遵照执行，不得随意违反，如有违约者按租金的20%付给对方违约金。合同订立后，奉志坤将其承租门市中的嘉联超市副食店门市出租给李崇瑜，将2、3号门市租给蒲小春、将11、12、13号门市租给吴成伟、9、10号门市租给吴小露、将1号门市租给夏虹波、王梅（后由王梅一人承租）、5、6号门市租给郑天祥，租期从2013年12月15日至2018年12月15日止，租金第一年分别为24000元、166317元、250000元、188830元、119000元、166387元，以后租金每年比上一年度增加5%，付款方式一年一交，今后每年租金必须提前一个月交，门市在租期内若中心医院因工作需要和扩建医院需收回门市，承租人要在甲方通知的时间内退还门市，所剩租金按月计算退给乙方，所造成的损失不负责。合同到期后，被告奉志坤未将上述门市归还，现由第三人占用至今。审理中，中心医院就其所有的位于达州市通川区大东街151号一层综合楼各门市（1、2、3、5、6、9、10、11、12、13、超市）在2018年12月16日至2019年8月7日的租金的市场价值进行评估，一审法院委托四川正衡资产评估有限公司进行评估，该公司作出川正衡资评报字（2019）61号资产评估报告，评估总价637423元，有效期一年，从2019年8月7日至2020年8月6日。其中1号门市评估价为87182元、2、3号门市为101049元、5、6号门市为137272元、9、10号门市为142610元、11、12、13号门市为152433元、超市为16877元。支付评估费28000元。一审法院认为，本案存在两个法律关系，即原告与被告，被告与第三人之间的房屋租赁关系。租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法根据。本案中，原告与被告的租赁期限届满，原告已提前告知其不再续租，被告占有租赁房屋的合法依据就不存在了，承租人就应当及时向出租人返还房屋，否则构成违约。因其擅自转租，导致租赁期限届满后未腾退任由第三人占有使用该租赁房屋，故原告主张被告返还房屋并支付逾期腾退房屋占用费理由正当，一审法院予以支持。既然出租人与承租人租赁关系消灭，次承租人占有房屋就没有法律依据，次承租人辩称被告同意其继续租用及原告知晓其承租房屋的观点，因未提供证据佐证，一审法院不予采信。此时，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权。本案中原告与被告签订的租赁合同于2018年12月15日到期，租赁关系终止后，原告没有同意续租也没有同意第三人在超出原、被告之间的租赁期间另行占有使用租赁房屋，租赁关系终止后，被告及第三人均应当返还租赁房屋，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支付。本案第三人属次承租人，在原、被告租赁期满后，第三人为房屋实际占有使用人，故原告要求第三人连带返还房屋并承担支付房屋占用费的请求本院予以支持。对于占用费的标准，原告已申请进行了评估，2018年12月16日至2019年8月7日的租金总价637423元，有效期一年，从2019年8月7日至2020年8月6日。其中1号门市评估价为87182元、2、3号门市为101049元、5、6号门市未137272元、9、10号门市为142610元、11、12、13号门市为152433元、超市为16877元，一审法院按此标准计算至被告及第三人返还房屋止。对原告主张违约金的诉讼请求，首先就转租情形，合同约定如确需转让，乙方和接租者必须一同到甲方登记报到后，甲方方能承认接租者，如不报到，甲方有权收回门市，并不退还租金；被告及第三人虽称原告同意转租行为，但其与第三人均未举证证明。同时合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因被告在合同期满后未履行交付房屋的义务，其行为构成违约，双方合同就违约责任作出约定即按租金的20%计算，被告表示其不应支付违约金的行为应视为对违约金作出的抗辩，一审法院结合原告的损失对违约金进行调整，本案中，原告未就其损失进行举证，其房屋占用损失一审法院也已认定。违约金本身虽有一定的惩罚性，但主要系弥补因违约造成的损失，一审法院酌情调整违约金为50000元。评估费28000元系因被告及第三人的侵权行为导致，应由其承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告奉志坤在判决生效后三十日内腾退并返还原告所有的达州市通川区大东街151号门诊部综合楼底楼门市，第三人李崇瑜、蒲小春、吴成伟、吴小露、王梅、郑天祥连带返还其各自占有的门市；二、被告奉志坤在判决生效后十日内支付原告达州市中心医院2018年12月16日至2019年8月7日的占有使用费637423元，2019年8月7日至实际腾退并返还房屋之日的房屋占有使用费以此标准计算；第三人李崇瑜、蒲小春、吴成伟、吴小露、王梅、郑天祥按各占有门市评估的占有费承担连带责任（2018年12月16日至2019年8月7日李崇瑜为16877元，蒲小春101049元、吴成伟152433元、吴小露142610元、王梅87182元、郑天祥137272元，2019年8月7日至实际腾退并返还房屋之日的房屋占有使用费以此标准计算）；三、被告奉志坤在判决生效后十日内支付原告达州市中心医院违约金50000元；四、被告奉志坤在本判决生效后十日内支付原告达州市中心医院评估费28000元，第三人李崇瑜、蒲小春、吴成伟、吴小露、王梅、郑天祥承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告奉志坤，第三人李崇瑜、蒲小春、吴成伟、吴小露、王梅、郑天祥共同负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人中心医院与被上诉人奉志坤的租赁期限届满前，中心医院已告知其不再续租，承租人就应当在租赁期满后向出租人返还房屋，否则构成违约。因奉志坤擅自转租，导致租赁期限届满后未腾退任由上诉人占有使用该租赁房屋，故中心医院主张被上诉人奉志坤与各上诉人返还房屋并支付逾期腾退房屋占用费的请求成立，一审法院予以支持正确，本院予以确认。上诉人上诉称被上诉人奉志坤同意其继续租用及中心医院知晓其承租房屋的观点，因一、二审中均未提供证据佐证，一审法院不予采纳正确，二审亦不予支持。被上诉人中心医院与被上诉人奉志坤租赁关系终止后，中心医院没有同意续租也没有同意上诉人在超出被上诉人中心医院与被上诉人奉志坤之间的租赁期间另行占有使用租赁房屋，租赁关系终止后，被上诉人奉志坤及上诉人均应当返还租赁房屋并承担支付房屋实际占用费。对于占用费的标准，一审法院根据中心医院的申请，委托专业部门进行了评估，其评估价值也并不明显高于实际租赁价格，一审法院按此标准计算各上诉人应承担的实际占用费并无不当，本院予以支持。综上，上诉人蒲小春、吴成伟、吴小露、王梅、郑天祥的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人蒲小春、吴成伟、吴小露、王梅、郑天祥共同负担。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 古 霞审判员 钟 伟二〇二〇年九月二十五日书记员 古钰钦