甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0402民初2337号原告：胥俊花，女，汉族，1967年5月12日出生，住甘肃省白银市。被告：白银阳明科技商贸有限公司，住所地甘肃白银市白银区长春路**。法定代表人：路发明，该公司总经理。被告：白银居然之家商业管理有限公司，住，住所地甘肃白银市白银区长春路**/div>法定代表人：孟静，该公司总经理。被告：甘肃美银酒店管理有限公司，住所地，住所地甘肃白银市白银区长春路**iv>法定代表人：刘军亮，该公司总经理。三被告共同委托诉讼代理人：尚知良，上述三公司员工。原告胥俊花诉被告白银阳明科技商贸有限公司（以下简称阳明公司）、白银居然之家商业管理有限公司（以下简称居然之家公司）、甘肃美银酒店管理有限公司（以下简称美银酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥俊花、被告阳明公司、居然之家公司、美银酒店共同委托诉讼代理人尚知良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胥俊花向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告阳明公司之间的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令解除原告与被告居然之家公司之间的《委托经营管理合同》；3.请求依法判令被告阳明公司向原告双倍返还定金20000元，返还购房款129320元，并给付赔偿金139320元；4.请求依法判令被告居然之家公司、被告美银酒店对上述义务承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告与被告阳明公司就商品房买卖事宜达成一致，原告决定购买该公司出售的位于白银市白银区长春路586号居然之家白银阳明广场第四层四间房屋。经原告与被告阳明公司、居然之家公司协商，以原告委托居然之家公司经营管理商铺的方式，在将委托经营收益金折抵部分房款后确立了房屋价格。后原告于2019年12月27日向被告给付了购房定金10000元，于2019年12月29日按照被告安排以转账方式通过被告美银酒店账户支付购房款129320元并由被告阳明公司向原告出具了部分收据，双方于当日签订《房屋买卖合同》，对双方权利义务作出了约定。后经原告了解，合同所涉房屋在双方签订合同之前已被抵押，被告无法实现合同目的。原告认为被告阳明公司、居然之家公司、美银酒店恶意串通，损害原告合法权益。现原告多次与被告协商解决未果，无奈之下只好依法起诉，望判如所请。被告阳明公司、居然之家公司、美银酒店共同辩称，请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。事实与理由：1.被答辩人与答辩人2019年12月29日签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》是双方的商业交易行为也是双方真实意愿表示，在买卖合同的说明页中已明确双方的权利和义务，说明页第3条描述合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为同意内容，是正式文本合同，被答辩人签字捺印，不是答辩人单方签署的合同，合同真实有效，双方应遵守履行。2.被答辩人购买房屋对一个家庭来说是大事也是大支出，应该是经过深思熟虑后的行为，双方签订的买卖合同应正常履行，被答辩人不按2020年6月30日交付剩余购房款而无理要求解除合同，此行为不符合交易原则，违反合同法相关规定。3.被答辩人所说在签订合同前12月27日交纳的10000元是购房定金，定金应抵扣房款，法律规定无需双倍返还。4.被答辩人主张的2019年12月29日转账交纳购房款129320元与事实不符，答辩人实际收到购房款69320元，答辩人出具了公司财务收据为证。5.被答辩人主张，后经原告了解合同所涉房屋在双方签订合同之前已被抵押，根本无法实现合同目的，是被答辩人道听途说。在《房屋买卖合同》第十二条中约定：与该房屋有关的包括但不限于土地使用权限及在建工程上是否存在他项权利等情况，出卖人已如实告知买受人，买受人对此已明确知悉，并不予追究出卖人的相应责任。因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任；第十三条约定：出卖人应当在该房屋交付使用后720个工作日内，协助买受人办理该房屋权属证书；该约定已明确表述办证时间，在此时间为止没有办证的答辩人承担违约责任。因此被答辩人所主张的请求不符合合同条款内容。被答辩人违反合同法相关规定在先，答辩人合法行使法律赋予的先行抗辩权，且被答辩人的要求于法无据，因此请求法院依法驳回其全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胥俊花提交的证据：1.《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》，证明原告与被告阳明公司、居然之家公司分别签订上述合同的事实，对其证明效力本院予以确认；2.客户交易明细对账单、手机银行交易明细、POS机刷卡记录、收据两份，证明2019年12月27日原告向被告阳明公司交付购房定金10000元，2019年12月29日原告通过POS机刷卡向商户名为甘肃美银酒店管理有限公司分别消费69320元、60000元，共计129320元，被告阳明公司向原告出具金额为10000元购房定金收据和69320元购买涉案商铺首付款收据的事实，对上述证据的证明效力本院予以确认；3.房屋交款清单，系原告单方出具，对其证明效力不予确认；4.通话录音二份，被告否认与原告通话的人员系被告公司员工，对其证明效力本院不予确认；5.原告申请的证人雒某栋证明，原告从阳明公司购买了四套商铺，购房时阳明公司未告知原告所购商铺已被抵押的事实，对证人证言的证明效力本院予以确认。被告阳明公司、居然之家公司、美银酒店提交的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》及收据两份与原告提交的上述证据相同，对其证明效力本院予以确认。本院从白银市不动产登记事务中心调取的涉案商铺查档证明，证明涉案商铺被抵押及被查封的事实，对该证据的证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月29日，原告从被告阳明公司购买位于白银市白银区长春路586号居然之家白银阳明广场第四层四间商铺，并签订四份《房屋买卖合同》，买受人为原告，出卖人为被告阳明公司。该四份《房屋买卖合同》均约定房屋单价为每平方米5500.69元，每间房屋总价款为39660元；付款方式及期限：买受人在签订本合同时，支付全部购房款的50%，¥19830元。2020年6月30日前支付全部购房款50%，¥19830元；交付条件与期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经备案合格的房屋交付买受人使用。鉴于买受人需将该房屋委托第三方管理经营，故出卖人不再向买受人进行形式上的交付，自双方签订本合同，且买受人按照约定支付了全部购房款时即视为向买受人交付该房屋之日；第十二条约定：与该房屋有关的包括但不限于土地使用权及在建工程上是否存在他项权利等情况，出卖人已如实告知买受人，买受人对此已明确知悉，并不予追究出卖人的相应责任。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任；第十三条：出卖人应当在该房屋交付使用后720个工作日内，协助买受人办理该房屋权属证书；办理不动产证书税、费按国家规定各自承担。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得不动产权属证书的，双方同意下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，同时按已付款1%赔偿买受人损失。同日，原告与被告居然之家公司签订四份《委托经营管理合同》，原告将从被告阳明公司购买的上述四间商铺委托被告居然之家公司进行经营管理，委托方为原告（甲方），受托方为居然之家公司（乙方），合同约定委托期限：本合同委托期限为十年，委托期限自甲方交清全部房款次月1日开始，即2020年7月1日至2030年6月30日，收益金自2020年7月1日起计算。合同同时约定收益金支付方式及时间、双方权利义务、违约责任等。2019年12月27日原告向被告阳明公司交付购买涉案商铺定金10000元，2019年12月29日原告通过被告美银酒店的账户分别向被告阳明公司支付涉案商铺首付款69320元、60000元，共计129320元，被告阳明公司向原告出具金额为10000元购房定金和69320元购买涉案商铺首付款的收据。另查，位于白银市白银区长春路**居然之家白银阳明广场第**房产办理了三份房产证，所有权证号分别为甘（2018）白银市不动产权第0021XX3号、甘（2018）白银市不动产权第0021XX4号、甘（2018）白银市不动产权第0021XX3号，房产所有权人为被告阳明公司。上述房产于2016年5月5日抵押给甘肃银行股份有限公司白银银光路支行，于2016年6月13日抵押给上海浦东发展银行股份有限公司兰州金城支行，于2018年11月28日被白银市中级人民法院查封。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告与被告阳明公司、居然之家公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》是否应当解除；2、被告是否应当承担赔偿责任。第一，原告与被告阳明公司、居然之家公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》是否应当解除。本案中，涉案房产在原被告签订《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》前已经进行抵押并被法院查封，且抵押、查封的状态持续至今。双方《房屋买卖合同》第十二条虽然规定：“与该房屋有关的包括但不限于土地使用权及在建工程上是否存在他项权利等情况，出卖人已如实告知买受人，买受人对此已明确知悉，并不予追究出卖人的相应责任”，但该约定并未明确涉案房产已经存在的他项权利，阳明公司亦没有证据证明双方在签订《房屋买卖合同》时已向原告告知涉案房产被抵押或查封的事实。双方《房屋买卖合同》第十二条同时约定“因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任。”综上，阳明公司在商铺买卖过程中，并未如实告知涉案房产被抵押或查封的真实情况，因涉案房产被抵押或查封，造成该房屋不能办理产权登记，对此阳明公司有违诚实信用原则，应当承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，涉案房产被抵押或查封，致使该房屋不能办理产权登记，原告的合同目的不能实现，故原告与阳明公司签订的《房屋买卖合同》应当予以解除。原告与被告居然之家公司签订的《委托经营管理合同》以《房屋买卖合同》为基础，二者存在相互依存的关联关系，《房屋买卖合同》被解除后，《委托经营管理合同》约定的权利义务即丧失了存在的前提和基础，理应一并予以解除。故对原告提出解除其与被告阳明公司、居然之家公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第二、关于被告是否应当承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告向被告阳明公司已支付定金10000元，购房款129320元，共计139320元，在双方《房屋买卖合同》解除后，被告阳明公司依法应当予以返还。本案中，阳明公司系涉案商铺的出卖人，居然之家公司又对涉案商铺经营管理，美银酒店收取购房款，三公司在涉案房屋买卖过程中，存在密切的关联交易关系，故居然之家公司、美银酒店依法应当对阳明公司返还购房款承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案在合同签订履行过程中，由于原告未按合同约定期限付清购房款，且在签订房屋买卖合同时对标的物状况及相关产权未尽谨慎审查义务，存在一定过错。故对原告要求被告阳明公司双倍返还定金及支付赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除胥俊花与白银阳明科技商贸有限公司2019年12月29日签订的四份《房屋买卖合同》；二、解除胥俊花与白银居然之家商业管理有限公司2019年12月29日签订的四份《委托经营管理合同》；三、白银阳明科技商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向胥俊花返还定金10000元、购房款129320元，共计139320元；四、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司对上述债务承担连带返还责任；五、驳回胥俊花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2815元，胥俊花负担1456元，白银阳明科技商贸有限公司、白银居然之家商业管理有限公司、甘肃美银酒店管理有限公司负担1359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 员  杨 华二〇二〇年九月一日法官助理  李婷义书 记 员  樊建业