福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2139号 原告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：周廷艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡晨思，福建远东大成律师事务所律师。 原告：平潭西航实业集团商业投资管理有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：张江峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡晨思，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振杰，男，该公司员工。 被告：陈生，男，1978年7月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司（以下简称西航投资公司）与被告陈生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西航公司、西航投资公司的委托诉讼代理人蔡晨思与被告陈生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西航公司、西航投资公司共同向本院提出诉讼请求：1.解除西航公司、西航投资公司与陈生之间于2011年12月15日签订的《商铺合同》（包括《商铺招商运营管理合同》）及《商铺租金协议》；2.判令陈生立即搬离租赁房屋，将房屋返还西航公司；3.判令陈生向西航公司、西航投资公司支付所欠租金1129137元（自2014年5月20日起至2017年5月19日止）；4.判令陈生向西航公司、西航投资公司支付房屋占用使用费363173元（自2017年5月20日起按合同约定租金标准支付至实际返还房屋之日止，暂计至2018年3月19日）；5.判令陈生向西航公司、西航投资公司支付商业管理费26680元；6.判令陈生向西航公司、西航投资公司支付违约金346745元（该违约金自未缴租金及商业管理费之日起以未缴租金及商业管理费为基数，以日千分之五的费率按实际逾期天数计算至实际履行之日，该违约金以未缴纳租金及商业管理费总额的30%为限）；7.判令陈生承担全部诉讼费用。事实和理由：2011年9月30日，西航公司委托西航投资公司对西航公司名下的相关物业进行运营管理，双方签订了《西航·海坛名街商业委托经营合同》，约定由西航投资公司对外招租，并代收租金。委托费用以70%的租金抵扣，允许由西航投资公司提供合同模板，签订相关合同。 2011年12月15日，西航公司、西航投资公司与陈生签订《商铺合同》，该合同是由《商铺招商运营管理合同》与《商铺租金协议》构成的系列合同，约定陈生承租西航公司名下位于海坛名街（现改名为潭人街）17#xx号商铺，西航投资公司对此进行管理并收取费用等事宜。随后陈生按约缴纳履约保证金并缴纳第一期租金后开始承租该商铺经营“冠岚撞球会所”。自2014年5月20日起，陈生开始以种种理由拖延且不按约定时间足额缴纳租金及相关费用，至2018年3月19日，已累计拖欠西航投资公司及西航公司租金及相关费用共1865735元。西航投资公司屡次要求陈生缴纳租金及相关费用，陈生均以种种理由拖延，拒不缴纳。 按《商铺合同》约定，陈生未依约缴纳租金及相关费用，应以未缴纳租金及相关费用为基数，按日千分之五的费率支付违约金。由于该违约金过高，现西航公司、西航投资公司将其调整为未缴纳租金及相关费用的30%为限。庭审中，西航公司、西航投资公司向本院申请撤回诉讼请求第二项；变更诉讼请求，具体如下：1.第一项如下：确认西航公司、西航投资公司与陈生之间于2011年12月15日签订的《商铺合同》（包括《商铺招商运营管理合同》）及《商铺租金协议》已解除；2.第四项如下：判令陈生向西航公司、西航投资公司支付房屋占用使用费363173元（自2017年5月20日起按合同约定租金标准支付至2019年10月9日止）；3.第六项为：判令陈生向西航公司、西航投资公司支付违约金346745元（该违约金自未缴租金及商业管理费之日起以未缴租金及商业管理费为基数，以日千分之五的费率按实际逾期天数计算至2019年10月9日，该违约金以未缴纳租金及商业管理费总金额的30%为限）。 陈生辩称，确有拖欠租金的事实。2013年至2015年期间陈生与西航公司、西航投资公司多次商谈降租事宜，西航公司、西航投资公司均以须向领导汇报为由拒绝。此后，其所经营的撞球会所被西航公司、西航投资公司停水、停电，直至2015年四月份，被强制关闭，店里的设备亦被强制扣留。 西航公司、西航投资公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行证据交换及质证。陈生对房屋所有权证、《商铺合同》、《物业交付确认书》、《西航·海坛名街商业委托经营合同》、中国邮政回执单、租金催缴通知函、现场张贴图片、活动清单及图片等证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对租金费用表，陈生对其真实性有异议。本院认为，该证据为西航公司、西航投资公司单方制作，故不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据。本院认定事实如下： 西航公司将其海坛名街16号、17号、18号一层、二层委托西航投资公司投资经营管理。西航公司作为甲方，西航投资公司作为乙方，双方分别于2011年、2016年签订《西航·海坛名街商业委托经营合同》，委托期限自2011年9月30日起至2021年9月29日止。委托事项：全面招商，允许乙方以乙方自己的名义与最终租户进行洽谈，提供租赁合同模板，签订相关合同，收取经营收入，代为收取租金等。租金标准：甲方授权乙方可按合同标的物中的一层每月每平方米不低于60元，二层及以上楼层每月每平方米不低于30元的标准对外承租，租金的30%部分，由甲方与承租人直接签订合同，并由乙方代为收取；租金的70%部分，由乙方与承租人签订合同，用以抵扣甲方应支付乙方的管理费用。 2011年12月5日，西航投资公司作为甲方、陈生作为乙方，双方签订《商铺合同》，合同约定：西航投资公司将海坛名街17号楼一层1083部分店面（面积10平方米）、二层2079-2083号店面（面积267.91平方米），出租给陈生，乙方支付甲方第一年招商运营风险包干费为每平方米每月63元。招商运营合同包干费第三年开始每年按比率递增，年递增率从第三年开始每年按上一年度招商运营风险包干费剔除优惠后的正常价格10%递增，第五年开始每年按上一年度招商运营风险包干费剔除优惠后的正常价格20%递增。租赁期限为5年，起租日自2012年5月20日起。海坛名街优惠政策：（1）首个租约年的招商运营风险包干费和租金自起租日起免收八个月零二十五天。（2）乙方于甲方最新公告的统一开业日三天前完成装修，并参与统一开业日的活动，甲方将给予乙方2014年整个自然年商管费减半收的优惠。商业管理费为每月每平方米3元。商业管理费的优惠政策：2013年12月31日前直接按50%收取，之后恢复原价，从起租日顺延至第4个月第一日起收，收取方式和期限参照招商运营风险包干费。合同签订之前或当天，乙方须向甲方支付履约保证金。履约保证金包括费用保证金、装修保证金等。提前终止合同约定，乙方自行提前终止合同或乙方违约被甲方清退的，若租期内有对装修期和租期进行减免的及其他招商运营风险包干费、租金优惠的，乙方离场前必须将被减免的装修期和免租期的招商运营风险包干费、租金及其他优惠的招商运营风险包干费、租金补齐给甲方。违约责任：如果任何应支付给甲方的款项在应付款日期后5日内未不支付的（无论甲方双方是否正式催款），乙方应向甲方按所逾期支付的费用总额以日千分之五的标准支付从应付款日到实际付款日期间的惩罚性违约金。如逾期15天未交纳，甲方有权免责单方面解除合同，没收保证金，并要求乙方支付欠款及惩罚性违约金。 同日，西航公司（作为甲方）就同一租赁物与陈生（作为乙方）另行签订《商铺租金协议》，协议约定：乙方支付甲方的第一年租金为二层面积每月每平方米租金27元，优惠政策：（1）首个租约年的招商运营风险包干费和租金自起租日起免收八个月零二十五天；（2）乙方于甲方新公告的统一开业日三天前完成装修，并按甲方的条件，参与甲方统一开业日活动，甲方将给予乙方2014年整个自然年商管费减半优惠；（3）因甲方单方面直接原因，造成乙方于统一开业日前约定的装修期不足，起租日相应按不足时间延后。租金约定：租金一年一收，从本合同规定的起租日起计算；乙方应于租金即将到期30天前交清下期租金。西航投资公司与乙方签订的《商铺招商运营管理合同》中的所有条款适用本协议，对本协议的甲乙双方同样具有法律约束力。 陈生与西航公司、西航投资公司签订两份合同后，陈生向西航投资公司缴纳履约保证金75035.7元。陈生向西航公司、西航投资公司缴纳租金、招商运营风险包干费、商业管理费至2014年5月19日止。 陈生租赁的案涉房屋于2015年4月份被西航公司及西航投资公司强制关闭。 2017年3月31日，西航投资公司向陈生发出《通知函》，通知陈生于2017年4月6日前到西航公司办理缴费，若逾期未缴清，将停止对陈生的各项租赁服务。陈生于2017年4月3日收到该函件。 另查明，西航公司、西航投资公司与陈生签订的合同中均约定逾期缴纳租金、风险包干费等按日5‰收取违约金，现西航公司、西航投资公司调整为违约金以未缴纳租金及管理费总金额30%为限。 坐落于平潭县龙山花园17＃楼xx单元一层商业1、2房产已于2020年2月26日转移登记至徐爱华名下。 本院认为，西航公司、西航投资公司分别与陈生签订《商铺租金协议》及《商铺招商运营管理合同》。作为合同双方当事人，均应当按照合同约定履行各自义务。陈生作为承租人应负向出租人西航公司、西航投资公司支付租金的义务，但陈生未按照合同约定支付租金。西航投资公司向陈生发出通知，要求其缴清所欠租金及各项费用，但其仍不履行。各方对案涉房屋于2015年4月份被西航公司及西航投资公司强制关闭均无异议，即2015年5月份起陈生系基于西航公司及西航投资公司的上述行为无法正常使用案涉房屋，其合同目的无法实现，故据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，《商铺租金协议》及《商铺招商运营管理合同》于2015年4月30日解除。 陈生因拖欠西航公司、西航投资公司租金、商业管理费等相关费用，构成违约，西航公司、西航投资公司诉讼请求陈生支付租金、招商运营风险包干费、商业管理费及违约金，符合法律规定，本院予以支持。各方确认陈生向西航公司、西航投资公司缴纳租金、招商运营风险包干费、商业管理费至2014年5月19日止。如前所述，《商铺租金协议》及《商铺招商运营管理合同》于2015年4月30日解除，且案涉房屋于2015年4月份被西航公司及西航投资公司强制关闭。故西航公司及西航投资公司诉请陈生支付2015年5月份之后的租金、招商运营风险包干费、房屋占用费、商业管理费及合同解除后的违约金于法无据，本院不予支持。若西航公司及西航投资公司对案涉合同解除后资金占用费有异议，可另案主张。 关于商业管理费的标准。案涉合同约定2013年12月31日后商业管理费按3元/平方米/月计收，2014年商业管理费减半收取。西航公司、西航投资公司主张按1.5元/平方米/月计收，陈生对此无异议，本院予以支持。关于违约金的标准。本院认为，以日千分之五的标准计收2014年5月20日至2015年4月30日止的违约金，已超过缴纳租金、商业管理费等相关费用总额的30%，西航公司、西航投资公司主张违约金以缴纳租金、商业管理费等相关费用总额的30%为限，陈生亦对此无异议，本院予以支持。因此，陈生应向西航投资公司支付2014年5月20日至2015年4月30日止的招商运营风险包干费218270元[277.91平方米×63元/平方米/月×(1+10%)×11个月又10日]、商业管理费4725元（277.91平方米×1.5元/平方米/月×11个月又10日）及违约金66899元【（218270元+4725元）×30%】，上述合计289894元；陈生向西航公司支付租金93545元[277.91平方米×27元/平方米/月×(1+10%)×11个月又10日]及违约金28064元（93545元×30%），上述合计121609元，超出部分不予支持。 关于陈生主张的返还履约保证金问题，因其未就此提起反诉，可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认平潭西航实业集团有限公司与陈生于2011年12月5日签订的《商铺租金协议》于2015年4月30日解除； 二、确认平潭西航实业集团商业投资管理有限公司与陈生于2011年12月5日签订的《商铺合同》于2015年4月30日解除； 三、陈生应在本判决生效后十日内支付平潭西航实业集团有限公司租金、违约金等共计121609元； 四、陈生应在本判决生效后十日内支付平潭西航实业集团商业投资管理有限公司招商运营风险包干费、商业管理费及违约金等共计289894元； 五、驳回平潭西航实业集团有限公司、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21591元，4762元由陈生负担，16829元由平潭西航实业集团有限公司、平潭西航实业集团商业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑 群 二〇二〇年九月八日 法官助理  李华峰 书 记 员  何 艳