甘肃省永昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0321民初2263号 原告：甘肃广盛源房地产开发有限公司，住所地永昌县。 法定代表人：季晓龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：常生峰，甘肃清峰律师事务所律师。 被告：朱晓军，男，1980年11月26日出生，汉族，江苏省人。 委托诉讼代理人：毛瑞萍，甘肃骊千律师事务所律师。 第三人：何学勇，男，1955年2月16日出生，汉族，永昌县人。 第三人：永昌县祥泰物流有限公司，住所地永昌县。 法定代表人：何学勇，该公司董事长。 原告甘肃广盛源房地产开发有限公司与被告朱晓军，第三人何学勇、第三人永昌县祥泰物流有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃广盛源房地产开发有限公司委托诉讼代理人常生峰到庭参加诉讼，被告朱晓军及其委托诉讼代理人毛瑞萍到庭参加诉讼，第三人何学勇、永昌县祥泰物流有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃广盛源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：要求朱晓军返还甘肃广盛源房地产开发有限公司开发的位于永昌县祥泰B2栋西口202室的房屋。事实和理由：2014年4月10日，甘肃广盛源房地产开发有限公司与何学勇签订《联合开发协议》，协议约定：由何学勇出资，以甘肃广盛源房地产开发有限公司的商品房开发销售资质建设永昌县祥泰小区。永昌县祥泰小区完工后，未综合验收。2020年4月初，朱晓军以购买永昌县祥泰小区B2栋西口202室的房屋为由，撬门拧锁搬入该房屋。甘肃广盛源房地产开发有限公司认为，其与何学勇签订的《联合开发协议》，名为合作开发，实为何学勇借用甘肃广盛源房地产开发有限公司的商品房开发销售资质，《联合开发协议》无效。因永昌县祥泰小区建设用地使用人系甘肃广盛源房地产开发有限公司，故永昌县祥泰小区归甘肃广盛源房地产开发有限公司所有。另外，永昌县祥泰小区未取得商品房预售证，何学勇对外销售房屋的行为无效。综上所述，朱晓军应返还甘肃广盛源房地产开发有限公司开发的位于永昌县祥泰B2栋西口202室的房屋。 朱晓军辩称，2018年2月12日，朱晓军与何学勇签订《商品房买卖合同》1份，永昌县祥泰物流有限公司在合同出卖人处盖章，何学勇签字。合同约定，潘金宏所有的英菲尼迪牌轿车一辆抵顶位于永昌县祥泰B2栋西口202室的房屋一套转让给朱晓军。合同签订后，何学勇将房屋交付朱晓军占有使用，朱晓军以现金方式向潘金宏交付288000元作为房款。朱晓军在装修房屋过程中，柴某撬开门锁主张该房屋由其从季晓龙手中购买，由此发生纠纷。在相关部门主持调解下，调解未果。至于甘肃广盛源房地产开发有限公司与何学勇、永昌县祥泰物流有限公司之间的合作关系与朱晓军无关。因朱晓军签订合同并交付房款，且合法占有使用涉案房屋，故请求依法驳回甘肃广盛源房地产开发有限公司的诉讼请求。 第三人何学勇、永昌县祥泰物流有限公司述称，甘肃广盛源房地产开发有限公司与何学勇签订的《联合开发协议》中明确约定何学勇出资建设开发永昌县祥泰小区，永昌县祥泰小区的所有权归何学勇所有，甘肃广盛源房地产开发有限公司仅以商品房开发资质与何学勇合作，收取管理费而已。甘肃广盛源房地产开发有限公司主张永昌县祥泰小区的所有权归其所有有违诚信，没有道理。何学勇与朱晓军签订商品房买卖合同是基于《联合开发协议》中的约定，何学勇完全有权对外销售房屋。何学勇对外销售房屋的行为从法律意义上代表甘肃广盛源房地产开发有限公司。因《联合开发协议》系何学勇与甘肃广盛源房地产开发有限公司合作开发商品房，故何学勇与朱晓军签订的《商品房买卖合同》与永昌县祥泰物流有限公司无关。至于《商品房买卖合同》上盖有永昌县祥泰物流有限公司是应朱晓军的要求所为。综上所述，请求依法驳回甘肃广盛源房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：当事人各方对何学勇与朱晓军签订的《商品房买卖合同》是否有效存在争议。其次，甘肃广盛源房地产开发有限公司能否要求朱晓军返还涉案房屋。为此，甘肃广盛源房地产开发有限公司提交证据如下：1.提交《联合开发协议》1份，证明协议约定甘肃广盛源房地产开发有限公司仅配合开具销售发票，收取管理费，其实质系何学勇借用甘肃广盛源房地产开发有限公司的资质开发商品房的事实。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权案件适用法律的解释》第十四条的规定，合作开发房地产应当以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险为合同的基本内容，但何学勇和甘肃广盛源房地产开发有限公司签订的合同仅仅是借用资质的开发，甘肃广盛源房地产开发有限公司并未出资。其合作行为违反了2000年建设部出台的《房地产开发企业资质管理规定》第十三条，任何单位和个人不得涂改、出借资质证书。因此，何学勇和甘肃广盛源房地产开发有限公司签订的协议无效。2.甘肃广盛源房地产开发有限公司与永昌县国土资源局的国有建设用地使用权出让合同1份、其与国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同补充条款1份、永发改字（2014）52号文件1份、建设用地批准证书1份、建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份，予以证明。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造自事实行为成立时取得物权，所有的建设以及建设审批手续，建设单位均是甘肃广盛源房地产开发有限公司，故甘肃广盛源房地产开发有限公司享有对涉案房屋的所有权，何学勇无权出售房屋。以上证据均是复印件，原件在何学勇手里。以上证据经朱晓军质证后认为，1.对《联合开发协议》的真实性无异议，但部分条款无效，部分条款有效，第五条是无效条款，收取管理费没有法律依据。《联合开发协议》充分证明何学勇没有借用甘肃广盛源房地产开发有限公司的资质，该协议当事人双方意思表示真实，系双方合作开发，不能确认何学勇是借用方。《联合开发协议》约定，何学勇全权负责对外销售房屋，对此，认定何学勇是甘肃广盛源房地产开发有限公司的委托代理人，有权代表甘肃广盛源房地产开发有限公司对外销售商品房。甘肃广盛源房地产开发有限公司主张的上述法律规定不能适用于对本协议效力的认定。2.对上述证据的真实性无异议，但永昌县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同最后一页委托代理人签字处由何学勇签字，充分证明何学勇代表甘肃广盛源房地产开发有限公司对外开发、销售商品房。对此，本案是有权处分该小区的房屋，《联合开发协议》的第二、三、四条都有甘肃广盛源房地产开发有限公司的授权，至于开票都是内部的事情，对第三人没有约束力。为此，朱晓军提交《商品房买卖合同》1份、收据1张，予以证明。以上证据经何学勇、永昌县祥泰物流有限公司质证无异议。上述证据进一步证明永昌祥泰小区开发建设项目由何学勇负责立项、审批建设，只不过是借用甘肃广盛源房地产开发有限公司的资质进行立项。其他意见与述称中的意见一致。对商品房销售合同无异议，就是以何学勇的名义销售给朱晓军位于祥泰小区B2号楼2单元202室的住宅楼一套。至于朱晓军是否实际占有该房屋，何学勇不清楚。《商品房买卖合同》1份、收据1张经甘肃广盛源房地产开发有限公司质证对其真实性无异议，但主张合同无效，朱晓军无权占有使用涉案房屋。甘肃广盛源房地产开发有限公司提交的证据和朱晓军提交的证据经本院审核后认为，其真实性、关联性本院予以确认。关于何学勇与朱晓军签订的《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，虽然《商品房买卖合同》中加盖有永昌县祥泰物流有限公司的公章，但是永昌县祥泰物流有限公司既不是商品房开发企业，又不是《联合开发协议》的合作方。对此，认定《商品房买卖合同》的出卖人系何学勇，而不是永昌县祥泰物流有限公司。甘肃广盛源房地产开发有限公司与何学勇签订的《联合开发协议》约定，何学勇出售楼房，所有费用由其承担，甘肃广盛源房地产开发有限公司负责开票，税金由何学勇交由甘肃广盛源房地产开发有限公司。何学勇全面负责工程建设，工程款及所有费用由其给付和承担。甘肃广盛源房地产开发有限公司收取管理费362650元。甘肃广盛源房地产开发有限公司不承担任何债权债务。对此，认定甘肃广盛源房地产开发有限公司授权何学勇全面负责工程建设，并出售楼房。甘肃广盛源房地产开发有限公司与永昌县国土资源局的国有建设用地使用权出让合同及补充条款中，何学勇以委托代理人的名义签字，并取得建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证充分证明何学勇以《联合开发协议》的授权对外行使权利，履行义务。由此认定，何学勇与朱晓军签订的《商品房买卖合同》并不违反法律强制性效力规定，具有法律效力。至于朱晓军是否取得涉案房屋的所有权，并不影响《商品房买卖合同》的效力。甘肃广盛源房地产开发有限公司与何学勇签订的《联合开发协议》的效力属于双方合作开发项目的内部问题，对外商品房买卖合同的签订不发生效力。综上所述，甘肃广盛源房地产开发有限公司主张朱晓军返还房屋的理由，不能成立。 本院认为，返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物。本案中，朱晓军基于甘肃广盛源房地产开发有限公司的授权与何学勇签订的《商品房买卖合同》有效。合同生效后，朱晓军占有位于永昌县祥泰B2栋西口202室的房屋一套，不属于无权占有。对此，甘肃广盛源房地产开发有限公司主张朱晓军返还房屋的理由，不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，理由不成立。 综上所述，甘肃广盛源房地产开发有限公司要求朱晓军返还房屋的请求，于法不符，不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回甘肃广盛源房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由甘肃广盛源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  赵兴平 二〇二〇年九月十二日 书记员  蒋小蓉