呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3780号原告：姜树清，男，1989年9月26日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区展览馆西路政法小区**楼****。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。被告：肖红印，男，1988年8月20日出生，汉族，无固定职业，，住呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗西瓦尔图镇坤密尔提村**被告：王瑞，女，1993年2月4日出生，汉族，无固定职业，住呼，住呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗西瓦尔图镇坤密尔提村**div>二被告共同委托诉讼代理人：李广德，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：内蒙古佰世房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区光明路漫水桥供电家属楼**楼******。法定代表人：刘桂珍，总经理。委托诉讼代理人：毕春龙，内蒙古佰世房地产经纪有限公司员工。原告姜树清与被告肖红印、王瑞、第三人内蒙古佰世房地产经纪有限公司（以下简称佰世经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，原告姜树清向本院申请追加佰世经纪公司为第三人，本案依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告姜树清的委托诉讼代理人胡明亮、被告肖红印、被告肖红印及王瑞的委托诉讼代理人李广德、第三人佰世经纪公司的委托诉讼代理人毕春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜树清向本院提出诉讼请求：l.依法解除原告与被告签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.被告肖红印、王瑞返还定金20,000元；3.被告肖红印、王瑞支付合同约定的230,000元违约金；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月23日，原、被告签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定被告将自己位于赛罕区展西路政法干校4号楼1层3单元1的房屋出售给原告，购房款为1,150,000元，原告按照合同约定于合同签订当日向被告支付了定金20,000元，购房款支付方式为贷款780,000元，剩余部分现金过户后支付。原、被告双方先后两次到建设银行办理贷款手续，在第二次办理购房款贷款手续后，被告就一直消极配合原告办理履行房屋买卖合同的手续，原告数次与被告电话沟通继续履行房屋买卖合同的事宜，被告均以各种理由推脱且不愿与原告配合继续履行合同，并明确表示想要提高房屋售价为1,200,000元，就此原、被告双方一直没有达成合意。2020年4月14日，原告再次尝试与被告协商买房事宜，被告知房屋已经卖出，后经多方查证被告已于2020年4月20日将房屋过户第三方，合同已无履行的可能。基于以上事实，被告拒不履行合同且将房屋卖出的事实，已构成根本违约。依照双方《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第八条违约责任的约定，违约一方应当承担违约责任，支付给非违约方房屋总价款的20%违约金230,000元，原告支付给被告20,000元定金也应依法返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零八条的规定，提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。肖红印、王瑞辩称，同意原告第一项诉讼请求，二被告在2020年1月中旬前已通过微信、电话告知原告及第三人解除合同，不予退还定金。原告没有履行支付购房款的义务，因此原告的第二项诉讼请求不能成立。被告夫妻二人因着急在大连购买学区房，将位于赛罕区展西路政法干校4号楼1层3单元的房屋低于市场价出售，经原告委托第三人，各方于2019年11月23日签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》。乙方付款方式是贷款付款，并承诺已了解相应贷款政策，征信良好，具备贷款资质，拟贷款金额为78万元，双方应于2019年12月8日前共同办理贷款申请手续，由贷款机构按规定将部分房款直接支付给甲方或者第三方监管账户。2019年12月4日，二被告从大连乘飞机前往呼和浩特，配合原告办理银行面签，支付往返费用2000元，其中机票1656元。2019年12月5日，二被告办理公证支付公证费800元。由于原告征信存在问题，未通过银行面签，原告行为已构成违约，被告收取的定金不予退回。后经三方多次协商，二被告于2020年3月30日从呼伦贝尔驾车到呼和浩特并支出交通费1500元。2020年3月31日，二被告配合原告进行第二次银行面签，由于原告征信存在问题面签失败，二被告驾车返回大连支出交通费近2000元。经协商，2020年4月12日二被告告知原告将自行处置涉案房屋，并将房屋以总价115万元另售他人。2020年4月20日办理完过户手续，二被告在2020年4月24日，用售房所得款项在大连购置房屋，总价为144万元。原告违约导致双方合同不能顺利履行，二被告出售房屋的目的无法实现，且二被告在另行出售前已告知原告，二被告不存在违约行为。原告主张的违约金数额过高，反而是原告的违约行为导致二被告的经济损失在10万元以上，应由原告承担，二被告保留对原告提起诉讼的权利。佰世经纪公司述称，同意原告解除合同的诉讼请求，各方在2019年11月23日签订房屋买卖合同，后期办理过程中发现原告有征信逾期行为，但并不影响办理贷款，更换银行之后，买卖双方到达银行面签网点，信贷员当场告知可以正常办理贷款，双方提交材料进行下一步手续的过程时间有点长，二被告可能等不及了，就直接将涉案房屋另行出售了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《收据》，对原告提交的呼和浩特市不动产登记中心档案信息、《委托书》及公证书、发票，对被告提交的《二手房屋买卖合同》，予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年11月23日，肖红印、王瑞（出卖人、甲方）与姜树清（买受人、乙方）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，该合同肖红印、王瑞由委托代理人签订，肖红印、王瑞与姜树清均认可该合同对双方有约束力。合同第一条约定房屋状况，甲方所售房屋坐落于赛罕区展西路政法干校4号楼1层3单元1，产权证明所载建筑面积80.40平方米，房屋所有权证号为赛罕区字第016143568，共有权证号为赛罕区字第016143569，该房性质为商品房，该房屋已经设定抵押，该房的租赁情况为甲方已将该房屋出粗，租赁期限至2021年5月。合同第四条约定成交价格、付款方式及资金划转方式：成交总价格为115万元，乙方的付款方式为贷款。关于购房款的约定和具体支付方式的约定为：1.定金：（1）乙方于签订合同当日向甲方支付第一笔定金20,000元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。2.购房款/首付款：乙方于贷款通过后5个工作日将第一笔购房款/首付款35万元自行支付甲方。3.贷款：乙方承诺其已了解相应的贷款政策并承诺其征信良好，具备贷款资质，乙方拟贷款金额为78万元，甲乙双方应于2019年12月8日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。贷款方式为商业贷款，乙方向银行申办抵押贷款，甲乙双方应于2019年12月8日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或第三方监管账户。合同第五条约定房屋的交付，甲方应当在2021年5月将该房屋交付给乙方。合同第七条约定权属转移登记：甲方与乙方双方应于贷款审批通过后7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条约定违约责任：（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权、原始购房合同等相关产权证明手续不直实、不完整、无效、导致乙方无法取得房星所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支过违约金。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约的情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同第十条其他约定为手写条款：1.该房屋现处于出租状态，双方约定2021年5月房租到期将该房屋交予乙方，至于租户是否续租，由乙方和租户签约。2.乙方银行贷款通过后将首付款转给甲方，甲方20个工作日内结清银行尾款，注销抵押；3.2020年5月至2021年5月房租归乙方所有；4.首付款45万元、贷70万元。同日，肖红印、王瑞（出卖人、甲方）与姜树清（买受人、乙方）、佰世经纪公司（居间方、丙方）就坐落于赛罕区展西路政法干校4号楼1层3单元1的房屋，签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。同日，肖红印出具收到姜树清交来定金2万元的《收据》一张。2019年12月5日，肖红印、王瑞委托肖红林办理涉案房屋还清抵押贷款、注销他项权利（抵押）登记等相关手续，双方签订《委托书》并经内蒙古自治区公证处公证，肖红印支付公证费800元。2020年4月12日，肖红印与案外人签订《二手房屋买卖合同》，约定肖红印将涉案房屋出售给案外人，该房屋现已完成所有权转移登记。本院认为，姜树清与肖红印、王瑞签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于姜树清主张解除该合同的诉讼请求，姜树清表示仅要求解除其与肖红印、王瑞签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，不要求在本案中一并解除三方签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，庭审中，肖红印、王瑞表示同意解除，故本院确认姜树清与肖红印、王瑞签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》于2020年8月3日解除。关于姜树清主张肖红印、王瑞返还定金20,000元的诉讼请求，本院认为，三方均认可《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中对购房款的支付方式约定为，姜树清于2019年10月23日支付定金2万元，于2019年12月8日前向银行申请贷款70万元，于贷款申请审批通过后5个工作日、办理过户当日支付首付款45万元，最后以银行贷款70万元支付尾款。在合同的实际履行中，姜树清于合同签订当日支付定金2万元，双方于2019年12月4日进行第一次贷款面签，各方均认可因姜树清存在征信问题，第一次面签未通过，双方于2020年3月30日进行第二次贷款面签，未能办理成功，之后双方就涉案合同的履行或解除曾进行协商，但未能达成一致意见。姜树清表示，该合同未能继续履行的原因，系肖红印、王瑞在第二次贷款面签时提出涨价要求，并将房屋另售他人所致，本院认为，涉案交易第一次贷款面签因姜树清个人征信存在问题未能成功，第二次贷款面签时虽已超过合同约定的时间节点，但各方仍同意继续履行涉案合同，前往银行办理面签手续。两次贷款面签时间间隔约四个月，新冠疫情导致银行等机构延期工作确会对双方办理手续带来影响，亦非双方签订合同时所能预料到的情形。肖红印、王瑞表示，出售涉案房屋是为了着急用钱购买大连学区房，佰世经纪公司表示对此知情，且肖红印、王瑞另售涉案房屋时以相同价款一次性支付亦能对此予以佐证。本案双方当事人均已积极履行合同约定的义务，该合同的解除不应归责于买卖双方所致，故肖红印、王瑞应向姜树清返还其支付的定金20,000元。对于佰世经纪公司提交的案外人办理购房贷款的相关材料，佰世经纪公司表示征信报告中存在逾期记录不影响办理购房贷款，本院认为，银行机构对于贷款申请是否批准，系依据贷款申请人的个人状况进行评估，案外人申请贷款成功与否与本案当事人的贷款审批是否能通过，不具有关联性。关于姜树清主张依据合同第八条违约责任第（二）款“4.拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的”的约定，要求肖红印、王瑞支付违约金230,000元的诉讼请求，本院认为，姜树清所提证据不足以证明肖红印、王瑞提出房屋涨价一事，且肖红印、王瑞在2020年4月20日另行出售涉案房屋时的成交价款仍为115万元，依前所述，肖红印、王瑞在将涉案房屋另售他人前已积极履行相应合同义务，不存在违反合同约定的行为，故对姜树清该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认肖红印、王瑞与姜树清于2019年11月23日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》于2020年8月3日解除；二、肖红印、王瑞于本判决生效之日起十五日内向姜树清返还定金20,000元；三、驳回姜树清的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2525元（原告已预交），由原告承担2375元、由被告负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍二〇二〇年九月六日书记员 米文欢