贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3699号上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。被上诉人（原审原告）：王小敏，女，1973年11月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原审被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街**，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人王小敏合同纠纷一案，黔东南州恒丰房地产有限责任公司不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初4778号，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。黔东南州恒丰房地产有限责任公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请，并确认《商品房买卖合同》附件五第二条及附件十二补充协议第一条第二款约定有效。事实与理由：①天燃气开户费的性质是“管道建设维护费”，上诉人为相关部门代收，不应由上诉人返还。②一审法院未考量包括上诉人在内的凯里市范围内的记开企业代收相关费用的客观情形。③涉案购房合同并不属于格式文本的法律范畴。王小敏二审答辩称：①涉案购房合同附件十二补充协议是格式条款；②本案诉讼时效应当从确认合同无效时起算。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王小敏向一审法院诉请:1.确认原告与被告恒丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件十二第一条为无效条款；2.判决被告恒丰房地产公司向原告返还天然气开户费2,400元、供水开户费700元、电表开户费520元、闭路电视开户费1,050元，合计4,670元，并从2016年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率支付至还清之日止的资金占用利息（其中2016年9月30日至2020年4月12日利息为794元），以上费用共计5,465元。诉讼过程中，王小敏变更第二项诉讼请求为：判决恒丰物业公司与被告恒丰房地产公司共同对原告提出的原第二项诉讼请求承担责任。一审法院查明：2015年5月27日，以原告王小敏为买受人、被告恒丰房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告恒丰房地产公司开发的金泉国际新城第28幢4-2号房。其中《商品房买卖合同》第七条约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款中又载明：天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行负责承担。原告依约支付购房款之后，于2016年9月30日向被告恒丰物业公司交纳有线电视开户费1,050元、开庭供水费700元、开通供电费520元、燃气管道开通费2,400元，合计4,670元，被告恒丰物业公司向原告出具了收款收据一张。庭审中，被告恒丰房地产公司和恒丰物业公司认可上述费用系恒丰房地产公司委托恒丰物业公司代收，原告放弃要求被告恒丰物业公司承担责任，仅要求被告恒丰房地产公司承担返还责任。另查明，被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向原告收取的有线电视开户费1,050元，但从被告恒丰房地产公司与广电网络公司于2014年11月1日签订的《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》以及本院对广电网络公司制作的询问笔录来看，涉及的工程为金泉国际新城第二期14#-16#、27#-29#、32#、36#、37#，广电网络公司实际收取的费用为980元/户，其中包含两部分即广播电视设施系统安装工程费265元/户和高清节目费用715元/户。被告恒丰房地产公司在向原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元（1050元-980元）。一审法院认为，原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被告恒丰房地产公司通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向原告收取的有线电视开户费1,050元，而广电网络公司实际收取的开户费为980元包括广播电视设施系统安装工程费265元和高清节目费用715元，被告恒丰房地产公司在向原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故本院支持有线电视开户费335元（70元+265元），加之被告恒丰房地产公司收取的开通供电费520元，开通供水费700元，燃气管道开通费2,400元，合计3,955元，均属于免除被告自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告恒丰房地产公司返还上述开户费用，本院予以支持3,955元。庭审中，被告恒丰房地产认可上述费用系其委托被告恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产予以退还原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率支付利息从资金收取之日即2016年9月30日起计算至还清之日止，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准进行计算。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王小敏与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款约定无效；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告王小敏开通供电费520元、开通供水费700元、有线电视开户费335元、燃气管道开通费2,400元，共计3,955元，并以3,955元为基数从2016年9月30日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；三、驳回原告王小敏的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议是为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。故恒丰房地产公司上诉称天燃气开户费是“管道建设维护费”，仅为相关部门代收的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，黔东南州恒丰房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月二十三日书记员  杨正英