重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初12479号原告(案外人)：重庆海亮房地产有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道**附**，统一社会信用代码91500118062875419Q。法定代表人：龚洪，总经理。委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。被告：黄生东，男，1964年2月12日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：段廷会，重庆市永川区南大街法律服务所法律工作者。第三人：黄勇，男，1986年7月12日生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆海亮房地产有限公司（下称海亮公司）与被告黄生东及第三人黄勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月17日受理后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告海亮公司的委托诉讼代理人梁旭到庭参加诉讼，被告黄生东及其委托诉讼代理人段廷会参加第一次开庭审理。被告黄勇因住址不详经本院公告传唤，公告期届满后未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告海亮公司向本院提出诉讼请求：1、确认重庆市永川区汇龙大道海亮国际广场x幢xx号房屋归原告所有；2、停止对重庆市永川区汇龙大道海亮国际广场x幢xx号房屋的执行，并解除查封措施；3、要求被告承担诉讼费。事实及理由：原告开发建设涉案房屋后，与第三人黄勇签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将涉案房屋以398185元出售给黄勇，黄勇于合同签订当日支付首期付款120158元，余款278000元向建设银行按揭贷款支付。2014年8月8日，黄勇与建设银行签订借款合同，原告作为保证担保人对借款提供担保。因黄勇不履行还款义务，建设银行向法院提起诉讼，法院判决原告承担保证担保责任。原告代黄勇支付借款本息、诉讼费、律师费等312637.17元。原告代偿银行借款后，根据商品房买卖合同附件五第3.7条约定，可以解除合同。2017年11月5日，法院判决解除原告与黄勇签订的商品房买卖合同，由黄勇承担违约责任。被告在申请执行第三人黄勇民间借贷纠纷案件时，法院将涉案房屋作为第三人的财产予以查封。原告对此提出执行异议，法院驳回原告的异议申请。被告黄生东辩称，第三人黄勇与原告签订房屋买卖合同，支付首期付款，并办理银行按揭贷款手续。涉案房屋登记的产权人系黄勇。被告对涉案房屋保全发生在2015年，早于原告及建设银行向第三人主张权利。原告替黄勇偿还银行按揭贷款属一般债权，其诉称不实，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人黄勇未到庭参加诉讼，亦未递交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：2014年5月16日，永川建行与海亮公司签订最高额保证合同，约定海亮公司自愿为购买海亮国际广场项目住房产生的贷款提供最高额保证担保。2014年8月8日，永川建行与黄勇签订借款合同，约定黄勇向永川建行借款278000元用于购买海亮国际广场项目x幢xx号房屋，借款期限从2014年8月8日起至2034年8月8日止，采用月等额本息还款。因黄勇未按约还款，本院于2016年8月24日，判决黄勇偿还永川建行借款272121.41元、利息10225.77元、罚息353.85元及借款清偿前的罚息和复利，由海亮公司承担连带责任。2014年7月19日，海亮公司与黄勇签订《重庆市商品房买卖合同》，约定黄勇购买海亮公司开发的位于重庆市永川区汇龙大道x幢xx号房屋，房款总价398185元，付款方式为按揭支付，黄勇于合同签订当日支付首期付款120158元，余款278000元由黄勇向永川建行贷款支付。合同签订当日，海亮公司与黄勇对案涉房屋办理商品房网签手续。2016年8月9日，涉案房屋办理初始登记，权利人为海亮公司。因黄勇未返还黄生东借款，黄生东于2015年5月11日申请财产保全，本院于2015年8月31日以（2015）永法民初字第0181号民事裁定书，对重庆市永川区海亮国际广场x幢xx房屋予以查封。2016年1月26日，本院以（2015）永法民初字第06541号民事判决书，判令黄勇返还黄生东借款54000元及利息。2017年4月13日，海亮公司要求解除与黄勇签订的房屋买卖合同。2017年11月3日，本院以（2017）渝0118民初3120号民事判决书，判令解除海亮公司与黄勇签订的《商品房买卖合同》，由黄勇承担违约责任，并协助海亮公司撤销房屋买卖合同的备案登记手续。2018年8月21日，本院以（2016）渝0118执1946号之一民事裁定书，对重庆市永川区海亮国际广场x幢xx房屋续行查封。海亮公司向本院提出执行异议，要求停止对涉案房屋执行，并解除查封。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”按此规定，黄勇未到庭参加诉讼，不知其是否反对案外人执行异议，故可以将黄勇列为本案第三人。本案的关键是审查原告享有的实体权利是否足以阻止被告对涉案房屋的执行。涉案房屋属于海亮公司开发修建，并取得初始登记，黄勇与海亮公司签订涉案房屋买卖合同，享有物权期待权，而非物权。双方办理合同备案登记手续，目的是阻止涉案房屋的二次出售，以达到保护黄勇对房屋的期待利益，而非物权登记行为，至于该期待行为能否转化为物权，取决于合同是否正常履行完毕。黄勇逾期不支付按揭贷款，海亮公司为其代偿，法院判令解除海亮公司与黄勇之间的房屋买卖合同。因此，黄勇对涉案房屋没有取得合法的所有权。被告亦不能举证证明涉案房屋登记在黄勇名下，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，虽然黄勇与海亮公司签订了房屋买卖合同，但涉案房屋并未发生物权变更，故海亮公司要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院予以支持。法院根据黄生东的申请，对涉案房屋进行保全，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”规定，法院对涉案房屋是预查封，预查封只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封，在此之前，预查封的效力在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封的物的处分权，籍以实现债权人的债权。黄生东申请保全的是黄勇与海亮公司签订的商品房买卖合同履行过程中的合同权利，对涉案房屋的预查封并不具有保全房屋所有权的性质或效力。因此，原告对涉案房屋具有排除执行的实体权利，符合应当解除查封的情形。原告要求停止对涉案房屋执行的请求，本院予以支持。本判决生效后，执行异议裁定失效，原告可另行申请解除查封、扣押措施。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市永川区汇龙大道海亮国际广场x幢xx号房屋归重庆海亮房地产有限公司所有；二、本院在执行申请执行人黄生东与被执行人黄勇民间借贷纠纷一案中，不得执行重庆市永川区汇龙大道x幢xx号房屋。案件受理费1150元，由黄生东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  胡雁冰人民陪审员  周 红人民陪审员  徐亚琴二〇二〇年九月十一日书 记 员  肖琳丽