江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初994号 原告：岑贵忠，男，1950年9月14日生，汉族，住南通市海门区。 原告：朱卫娟，女，1972年4月14日生，汉族，南通市启东市人，住启东市。 两原告委托诉讼代理人：赵军、季爱华，上海英航律师事务所律师。 被告：黄燕飞，男，1973年8月24日生，汉族，住南通市海门区。 被告：李卫娟，女，1975年12月24日生，汉族，住南通市海门区。 被告：徐东辉，男，1979年9月2日生，汉族，住启东市。 被告：沈小春，女，1977年5月4日生，汉族,住启东市。 原告岑贵忠、朱卫娟与被告黄燕飞、李卫娟、徐东辉、沈小春债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于同年5月6日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法适用普通程序，于同年8月27日公开开庭进行审理。原告岑贵忠、朱卫娟及其委托诉讼代理人赵军、季爱华，被告黄燕飞、李卫娟均到庭参加两次庭审，徐东辉、沈小春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告岑贵忠、朱卫娟向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告黄燕飞、李卫娟与被告徐东辉、沈小春于2019年12月2日签订的《不动产转让协议》；2.判令四被告承担原告律师代理费6万元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令撤销被告黄燕飞、李卫娟与被告徐东辉、沈小春于2019年11月5日签订的《售房协议书》。事实和理由：两原告系夫妻，被告黄燕飞、李卫娟系夫妻，被告徐东辉、沈小春系夫妻，被告李卫娟同被告沈小春系表姐妹关系。被告黄燕飞、李卫娟于2014年10月17日起分五次共向两原告借入款项250万元，约定月利息为5厘。截止2020年1月16日起诉之日止，被告黄燕飞、李卫娟尚欠两原告本金220万元、利息5.02万元。在诉讼过程中两原告才发现被告黄燕飞、李卫娟为了规避债务的履行，将其所拥有的位于海门市.3平方米的房屋以20万元的低价转让并于2019年12月4日过户给被告徐东辉、沈小春。两原告认为，被告黄燕飞、李卫娟为逃避债务，将自有房屋以明显不合理的低价转让给他人，而所得房款又不用于履行债务，被告徐东辉、沈小春在明知案涉房屋远超20万元的价值下依然签订《不动产转让协议》，足以认定房屋买卖双方系恶意串通，严重损害了两原告对被告黄燕飞、李卫娟的债权。 被告黄燕飞、李卫娟辩称：对于黄燕飞与原告之间存在的债权债务情况无异议；案涉房屋总价98万，不是20万元，对房屋评估价格不认可，并不存在为逃避债务低价转让财产的情形；出售房屋是为了归还银行贷款和生活开支。请求法院驳回原告诉请。 被告徐东辉、沈小春辩称：其向被告黄燕飞、李卫娟购买房屋、交付房款是事实；不知道被告黄燕飞、李卫娟与原告之间的债权债务关系，其购买的价格是按照市场价格购买且已交清契税；房屋价格评估过高，应按照2017年的价格计算，不同意撤销与被告黄燕飞、李卫娟之间的房屋买卖协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了交换和质证。对原告岑贵忠、朱卫娟提供的借条、银行转账记录、不动产转让协议、不动产权属证明，被告黄燕飞、李卫娟提供的沈小春银行转账记录、税收缴款书、建设用地规划许可证、2013年售房协议、现金完税证、还款明细、村委会证明、医院病历、出院记录以及被告沈小春提供的中国农业银行交易明细等证据及到庭当事人的陈述，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对存在的异议的证据，本院认定如下：1.对原告岑贵忠、朱卫娟提供的律师费用汇款凭证；被告黄燕飞、李卫娟提供的98万售房协议书；被告沈小春提供的租房协议、收据等证据，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认；2.对被告黄燕飞、李卫娟提供的2017年房地产估价报告没有评估机构的签字或捺印；同时，对比表亦系被告单方制作，缺少权威机构认定或原告认可，两组证据的真实性、合法性均无法确定，故其证明效力，本院不予确认。为查明事实，本院根据原告的申请，依法对案涉房屋进行了评估，专业机构作出的房地产司法鉴定估价报告具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告岑贵忠、朱卫娟系夫妻，被告黄燕飞、李卫娟系夫妻，被告徐东辉、沈小春系夫妻，被告李卫娟同被告徐东辉系姐弟关系。黄燕飞于2014年10月17日起分五次共向岑贵忠、朱卫娟借款250万元，约定月利息为5厘。截止2020年1月16日提起债权诉讼之日止，黄燕飞自认尚欠岑贵忠、朱卫娟本金220万元及利息。 案涉房屋系黄燕飞、李卫娟于2013年9月8日向案外人陈**新以682800元价格购买所得。2019年11月5日，黄燕飞、李卫娟将其名下位于南通市海门区的房屋（120.3平方米）出售给徐东辉、沈小春，并签订售房协议书、约定房屋价格为98万元。徐东辉、沈小春分别通过银行转账89万元、现金8万元、租金抵扣1万元支付给李卫娟。同年12月2日，黄燕飞、李卫娟替徐东辉、沈小春向税务部门以690865.72元计税金额缴纳税款10363元。同日，徐东辉、沈小春将案涉房屋出租给黄燕飞、李卫娟，并签订租房协议一份，约定租金18000元/年，租金从徐东辉、沈小春应支付给黄燕飞、李卫娟的购房款中扣10000元，现金支付8000元，租期从2020年1月1日至2020年12月31日。2019年12月4日，黄燕飞、李卫娟将该房屋过户至徐东辉、沈小春名下。 另查明，2019年12月2日，黄燕飞、李卫娟与徐东辉、沈小春签订不动产转让协议，约定将案涉房屋以20万元价格出售给徐东辉、沈小春，并将该协议作为税务机关备案合同，用以逃避税务。诉讼中，经岑贵在、朱卫娟申请，本院依法委托南通公正房地产评估事务所对案涉房屋进行评估，南通公正房地产评估事务所于2020年7月20日出具通公正估字（2020）鉴第008号《房地产司法鉴定估价报告》一份，案涉房屋估价为1690200元。黄燕飞、李卫娟用售房所得房款分别归还海门农商行贷款503222.22元、案外人高峰借款350000元以及偿还信用卡。 再查明，本案中岑贵忠、朱卫娟支付律师费6万元。 结合查明的事实和当事人的陈述，本案双方争议的主要问题是：岑贵忠、朱卫娟主张撤销黄燕飞、李卫娟将其名下房屋转让给徐东辉、沈小春的行为，理由是否充分，是否应当支持。 本院认为，债权人撤销权是否成立，应围绕其构成要件进行分析，本院分析认定如下： 第一，岑贵忠、朱卫娟是否是本案合格的债权人。根据岑贵忠、朱卫娟提供的借条、银行转账记录以及黄燕飞对借款事实的认可，且已经进入诉讼程序。因此，岑贵忠、朱卫娟的债权真实合法有效，且发生在案涉房屋权利流转之前，是本案的债权人，具有行使撤销权资格。 第二，黄燕飞、朱卫娟是否存在以不合理低价转让房屋的行为。案涉诉争的房屋，存在两份合同，一份是2019年11月5日黄燕飞、李卫娟与徐东辉、沈小春签订的98万元售房协议书，一份是2019年12月2日黄燕飞、李卫娟与徐东辉、沈小春签订的20万元不动产转让协议。双方实际履行的是第一份协议，实际支付价款98万元。第二份协议是向税务机关备案的合同，其用意是为了规避纳税，侵害了国家利益，属于无效合同。 根据南通公正房地产评估事务所作出的《房地产司法鉴定估价报告》，位于海门市（登记建筑面积120.3平方米，分摊城镇住宅用地使用权面积56.6平方米）评估价格为169.02万元。黄燕飞、李卫娟转让给徐东辉、沈小春房屋98万元的价格与评估机构估价169.02万元相比，仅占其价格的57.98%，即使扣除评估与售房时房价上涨因素，其价格仍然偏低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款规定:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价……。”据此规定,黄燕飞、李卫娟以98万元价格转让给徐东辉、沈小春房屋,达不到交易时市场交易价的70%,属于明显不合理的低价。黄燕飞、李卫娟、徐东辉、沈小春主张应扣除评估与售房时的差价，估价报告估价过高、结果错误的反驳意见，依据不足，不予采纳。 第三，黄燕飞、李卫娟转让房屋的行为是否侵害了岑贵忠、朱卫娟的债权。司法实践中，认定标准系债务人的转让行为导致财产减少，从而影响清偿能力，从而导致债权人的债权难以实现。本案中，黄燕飞除欠岑贵忠、朱卫娟220万元债务外，还欠案外人高峰等人数十万元债务。同时，黄燕飞、李卫娟除案涉一套房屋外，并无其他财产，且其售房所得的98万元房款并未用于归还岑贵忠、朱卫娟的借款。黄燕飞、李卫娟转让房屋的行为导致岑贵忠、朱卫娟债权的实现将是遥遥无期。因此，黄燕飞、李卫娟对案涉房屋的转让行为已经有害于岑贵忠、朱卫娟债权的实现。 第四，黄燕飞、李卫娟与徐东辉、沈小春之间是否存在恶意串通。本案中，岑贵忠、朱卫娟曾明确表示以市场价购买黄燕飞、李卫娟名下案涉房屋的意思表示，黄燕飞、李卫娟明确予以拒绝，主观上存在一定规避债务的故意。同时，根据黄燕飞、李卫娟陈述，徐东辉、沈小春对他们对外负有大量债务的经济状况是知情的，基于帮助照顾才购买案涉房屋。再加上李卫娟和徐东辉姐弟关系，可见，徐东辉、沈小春对低价转让房屋行为可能侵害债权人利益是明知的。 综上,根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”据此规定,黄燕飞、李卫娟转让其名下房屋给徐东辉、沈小春的行为对岑贵忠、朱卫娟的债权造成明显损害,现岑贵忠、朱卫娟对黄燕飞、李卫娟的债权无法实现,故岑贵忠、朱卫娟行使撤销权的条件依法成立。因此,岑贵忠、朱卫娟请求撤销黄燕飞、李卫娟与徐东辉、沈小春之间的房屋转让行为,予以支持。岑贵忠、朱卫娟主张的律师代理费，并非必然支出，且不具有可预见性，本院碍难支持。徐东辉、沈小春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自愿放弃举证质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、撤销被告黄燕飞、李卫娟于2019年11月5日将其名下位于南通市海门区房屋转让给被告徐东辉、沈小春的《售房协议书》； 二、驳回原告岑贵忠、朱卫娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元、财产保全费5000元、评估费9200元，合计14280元，由被告黄燕飞、李卫娟负担。被告黄燕飞、李卫娟于本判决发生效力之日起十日内向本院缴纳案件受理费80元。原告岑贵忠、朱卫娟已经预交且应退还的诉讼费用80元，于本判决发生效力后向本院申请退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币80元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  郭玉军 人民陪审员  陈 耀 人民陪审员  姜耀平 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  黄国安 书 记 员  张丽英