上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5098号原告(反诉被告)：朱瑾，女，1979年7月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩晖，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑含，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：庄晓明，女，1975年3月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：庄毅，上海劳达律师事务所律师。原告朱瑾与被告庄晓明房屋租赁合同纠纷及反诉原告庄晓明与反诉被告朱瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩晖及张笑含、被告委托诉讼代理人庄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱瑾向本院提出诉讼请求：(1)确认朱瑾与庄晓明所签两份《房屋租赁合同》均于2019年10月2日予以解除；(2)庄晓明返还朱瑾租赁保证金人民币11,700元；(3)庄晓明返还朱瑾租金人民币35,100元；(4)庄晓明向朱瑾支付空气质量检测费人民币3,398元、纱窗安装费人民币1,080元、纱帘安装费人民币498元、门锁安装费人民币330元、搬家费人民币3,300元。事实和理由：2019年8月4日，朱瑾与庄晓明签订租约，约定庄晓明将位于上海市黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)出租予朱瑾居住使用，租期1年。租约对租金支付方式、租赁保证金、纠纷解决等均作明确约定。签约当日，朱瑾支付首期租金人民币35,100元及租赁保证金人民币11,700元，庄晓明亦交付系争房屋。朱瑾承租居住期间，感觉空气刺鼻且身体不适，2019年9月16日委托专业机构对系争房屋内空气进行检测测得室内空气甲醛超标，朱瑾就此于2019年10月2日通知庄晓明解约并要求退还所缴费用，但庄晓明对检测结果不予认可并对朱瑾要求予以拒绝。2019年10月11日，朱瑾持个人物品迁离系争房屋。2019年10月18日，朱瑾再次委托不同专业机构对系争房屋内空气质量进行检测，结论仍系甲醛超标，但庄晓明就此仍然拒绝解约。期间，朱瑾于2019年10月13日将系争房屋钥匙等物品均交付居间方转交，但庄晓明拒绝接收钥匙。综上，朱瑾以庄晓明所交付之房屋存在空气质量问题为由起诉来院。庄晓明辩称，鉴于(1)朱瑾系单方面委托检测，且检测过程中存在多处程序违规；(2)朱瑾实际入住且搬入家具，即使系争房屋内当时空气存在甲醛超标情形，亦无法证明与朱瑾所携入物品及家具无关；(3)系争房屋由庄晓明长期对外出租，之前租客从未提起室内空气存在质量问题；(4)如室内空气因朱瑾所携家具导致甲醛超标，朱瑾调整家具后即可继续履行之前所签租约。综上，对朱瑾诉请均不予认可。庄晓明向本院提出反诉请求：(1)要求继续履行所签《房屋租赁合同》；(2)朱瑾支付2019年11月9日至2020年2月8日期间租金人民币35,100元；(3)朱瑾就第(2)项欠租支付违约金(自2019年11月4日起、按每日人民币2,000元、计至朱瑾清偿该项欠租之日止；2019年11月4日至2019年12月31日期间违约金为人民币116,000元；2020年1月1日至2020年6月8日期间违约金为人民币320,000元)；(4)庄晓明就本案所支出之律师费用人民币10,000元由朱瑾承担；(5)朱瑾支付2020年2月9日至2020年5月8日期间租金人民币23,400元(该期间租金应为人民币35,100元，经朱瑾所缴押金人民币11,700元冲抵后，尚须支付租金计人民币23,400元)；(6)朱瑾就第(5)项欠租支付违约金(自2020年2月4日起、按每日人民币2,000元、计至朱瑾清偿该项欠租之日止；暂计至2020年6月8日止之违约金为人民币252,000元)；(7)朱瑾支付2020年5月9日至2020年8月8日期间租金人民币35,100元；(8)朱瑾就第(7)项欠租支付违约金(自2020年5月4日起、按每日人民币2,000元、计至朱瑾清偿该项欠租之日止；暂计至2020年6月8日止之违约金为人民币72,000元)；(9)朱瑾支付2019年度9月燃气费人民币15元、10月电费人民币66.90元、11月燃气费人民币9元及电费人民币36.90元、12月电费人民币21.60元及水费人民币3.45元，支付2020年度1月电费人民币19.80元、2月电费人民币17.30元、3月燃气费人民币36元及电费人民币17.20元、4月电费人民币19.70元及水费人民币13.80元、5月电费人民币20.70元，上述水电煤欠费共计人民币297.35元；(10)朱瑾就上述第(9)项欠费按120%偿付庄晓明滞纳金人民币356.82元。朱瑾针对反诉辩称，朱瑾已将系争房屋钥匙交付中介方予以转交，但庄晓明拒绝接收房屋钥匙，故对庄晓明反诉诉请之相关费用均不予认可。朱瑾提供以下证据：(1)《房屋租赁合同》两份、案外人刘军委托手续及系争房屋产权证明，以证明刘军代理庄晓明与朱瑾签订租约，租赁双方对于租金支付方式、租赁保证金、纠纷管辖法院等均作出明确约定；(2)租金及保证金收据，以证明朱瑾于签约后向庄晓明支付首期租金人民币35,100元及租赁保证金人民币11,700元；(3)检测报告两份、检测机构资质证明、检测程序所涉视频记录内容并附照片及租赁双方微信聊天记录，以证明朱瑾先后两次委托专业机构对系争房屋室内空气进行质量检测，检测结果均显示甲醛超标，朱瑾并为此支付检测费用人民币3,398元；(4)朱瑾将房屋钥匙等物品交付居间方之照片、居间方收讫钥匙所出具之收据、居间方告知庄晓明领取钥匙所涉微信聊天记录、居间方向庄晓明寄还房屋钥匙所涉视频资料及庄晓明拒收钥匙所涉EMS快递单，以证明朱瑾于2019年10月13日将系争房屋钥匙等物品交付予居间方，居间方收讫后向朱瑾出具收据；(5)朱瑾安装纱窗、纱帘、门锁所涉淘宝订单截图、搬家费清单及发票、首次检测所涉淘宝订单及二次检测所涉费用发票，以证明朱瑾为居住系争房屋所支出之添置物品费用及因房屋甲醛超标而无奈搬家所支出之搬家费用；(6)卫生检测方法相关国家规定，以证明朱瑾委托检测所涉过程均符合检测程序规定，检测结果应为有效；(7)朱瑾缴纳系争房屋水电煤费用之付款凭证，以证明朱瑾为减少争执而予清结系争房屋之水电煤费用；(8)本院《调解告知书》，以证明本案纠纷曾予诉前调解；(9)中介经办人余莎莎当庭陈述，以证明朱瑾多次向庄晓明提起房屋空气质量问题，并要求庄晓明配合鉴定，但庄晓明拒绝配合，同时证明朱瑾系在中介方人员在场见证情形下委托第三方对房屋空气质量进行鉴定，并依据鉴定结论要求解约，另外证明朱瑾已将房屋钥匙等物品交付中介方人员，但庄晓明拒绝接收钥匙。庄晓明提供以下证据：(1)《催付房租等通知》及寄送凭证，以证明庄晓明曾向朱瑾书面催缴租金；(2)律师费发票，以证明庄晓明为本案诉讼所支出之律师费用；(3)《房屋租赁合同》，以证明双方当事人所签合同合法有效，合同中对租赁双方具体权利义务均予明确；(4)电费明细清单，以证明朱瑾承租后始终欠付电费；(5)朱瑾单方面委托鉴定所依据之国家相关鉴定标准，以证明朱瑾委托鉴定所采用之标准仅系国家推荐性标准，并不具备强制约束力，且朱瑾委托鉴定中所进行之采样程序亦与其中规定内容相悖；(6)朱瑾所委托鉴定部门之相关企业信息，以证明所涉鉴定部门经营范围中并无该项鉴定服务内容；(7)水电煤欠付明细清单，以证明朱瑾入住后至今未予支付系争房屋之水电煤费用；(8)搬家费相关市场行情价格截图，以证明朱瑾所称搬家费与市场价格存在明显不符。经审理查明：庄晓明系上海市黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)权利人。2019年8月4日，经案外人上海中原物业顾问有限公司(下称中介方)居间服务，出租方庄晓明委托案外人刘某某承租方朱瑾签订《房屋租赁合同》两份，约定(1)庄晓明将系争房屋出租予朱瑾使用，租期自2019年8月9日起至2020年8月8日止；(2)朱瑾声明放弃对本合同各项违约金调整权并放弃房屋优先购买权；(3)月租金为人民币11,700元，先付后用，租金每三个月支付一次，年租金总额为人民币140,400元；(4)朱瑾于签约当日支付首次三个月房屋租金人民币35,100元及保证金人民币11700元，之后每三个月交付下期租金；(5)朱瑾应于2019年11月4日、2020年2月4日、2020年5月4日前交付后续三期租金；(6)保证金用于优先抵充朱瑾逾期未付费用，如有剩余保证金则返还予朱瑾，如保证金尚不足以弥补庄晓明所受损失，庄晓明就此可向朱瑾继续追讨；(7)租赁期间，因朱瑾使用房屋内水电煤及有线电视等所实际发生之费用均由朱瑾按时自行负担缴纳；(8)如朱瑾欠租或逾期缴纳应予承担费用，本合同即刻自动解除，庄晓明有权不予事先通知既行解约并收回系争房屋，朱瑾欠付之租金或费用同时转为欠租费违约金，应由朱瑾支付予庄晓明并可自保证金中扣除；(9)庄晓明应予保证所交付之系争房屋本身及附属设施、设备均处于可正常使用状态；(10)租赁期内，朱瑾逾期缴纳合同项下应由朱瑾负担之费用，每逾期一日，则应按应缴费用总额120%向庄晓明支付欠费及其逾期违约金；(11)朱瑾如逾期付租，每逾期一日，则应按每日人民币2,000元标准支付欠租逾期违约金，有一天算一天，累积计算；(12)合同所规定之各项违约金并行不悖，可予同时主张，如因本合同发生争议通过法院诉讼解决，败诉方须承担胜诉方之律师费、差旅费及其他经济损失。签约后，租赁双方履行各自合同义务，庄晓明交付系争房屋，朱瑾缴纳2019年8月9日至2019年11月8日期间租金人民币35,100元及保证金人民币11,700元、入住并购入家具用品。2019年9月16日，朱瑾委托案外人常青藤室内环境检测中心(下称常青藤)对系争房屋内空气质量进行检测，检测结果显示客厅、主卧、次卧中每立方米甲醛含量分别为0.113mg、0.135mg及0.128mg。2019年10月13日，朱瑾另行委托案外人上海绿环商品检测有限公司(下称绿环)再次对系争房屋内空气质量进行检测，检测结果显示主卧、次卧中每立方米甲醛含量分别为0.164mg及0.140mg。另查明：2019年10月2日，朱瑾联系庄晓明，称其于2019年8月底入住系争房屋，之后感觉喉咙刺痒，并有皮肤过敏，9月下旬经空气测评机构检测显示客厅及卧室甲醛均超标，朱瑾就此要求协商退租及费用赔偿事宜，同时告知拟于国庆假期另寻房源并予搬离。同日，庄晓明答复称原租客居住两年期间内均未曾提出系争房屋导致身体不适，同时称朱瑾入住同时购置新家具并置于客厅及卧室内，如系争房屋因朱瑾入住而导致甲醛超标，朱瑾须就此做出妥善处理。2019年10月12日，朱瑾在微信群中告知已于11日腾空系争房屋，并于当日封闭房屋门窗，检测公司将于次日在中介方、朱瑾及朱瑾律师在场情形下进行空气检测。2019年10月13日，朱瑾委托律师通知庄晓明于当日解除双方所签租赁合同，并要求庄晓明返还朱瑾已付费用、赔偿朱瑾因入住、搬离、进行空气检测等所支出之费用。对此，庄晓明则明确答复对朱瑾所称检测报告书均不予认可，并要求继续履行租赁合同。同日，朱瑾将系争房屋钥匙及其他门禁卡等交付中介方，朱瑾律师亦于当日通知庄晓明上述钥匙等转交情形，并告知朱瑾就此已将系争房屋正式返还予庄晓明，所涉钥匙及门禁卡等可自行联系取回。之后，中介方将系争房屋钥匙及门禁卡等寄送庄晓明委托签约人刘军，刘军予以拒收。再查明：系争房屋公用事业费缴费通知显示水电煤费用发生情况如下(1)水费：2019年12月为人民币3.45元、2020年4月为人民币13.80元；(2)燃气费：2019年9月为人民币15元、2019年11月为人民币9元、2020年3月门镜估计为人民币36元；(3)电费：2019年10月至12月分别为人民币66.90元、人民币36.90元、人民币21.60元，2020年1月至5月分别为人民币18.80元、人民币17.30元、人民币17.20元、人民币19.70元及人民币20.70元，其中2019年10月电费人民币66.90元自2019年11月1日起计违约金。朱瑾就水电煤费用支付情形如下(1)水费：2019年9月13日支付人民币24.10元、2019年11月19日支付人民币27.60元；(2)燃气费：2019年9月19日支付人民币15元、2019年11月19日支付人民币9元；(3)电费：2019年9月13日支付人民币80.10元及人民币60.50元、2019年11月19日支付人民币68.17元及人民币36.90元。审理中，朱瑾提供淘宝订单截图及费用发票等，称其为入住系争房屋曾实际支付纱窗安装费人民币498元及纱帘安装费人民币498元、为检测系争房屋室内空气质量曾支付检测费用人民币3,398元、为更换门锁曾实际支出门锁安装费人民币330元、为空气甲醛超标而搬离并实际支出搬家费人民币3,300元。综上，朱瑾以庄晓明所提供系争房屋存在空气质量问题且导致租赁合同无法继续履行并导致朱瑾遭受经济损失为由起诉来院。对此，庄晓明支付律师费人民币10,000元以委托律师应诉并提起反诉。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系朱瑾与庄晓明据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，朱瑾及庄晓明作为签约方均应恪守合同约定之义务。现朱瑾称系争房屋因甲醛超标导致合同无法继续履行，庄晓明则称因朱瑾入住时新置家具，且朱瑾系单方面委托鉴定，故不认可最初交付朱瑾之系争房屋存在空气质量问题，并要求继续履约。针对双方分歧意见，同时结合双方各自诉请内容，现作如下分析。一、系争房屋空气质量问题如何认定(一)租赁合同于2019年8月4日签订，合同约定起租日为2019年8月9日，朱瑾入住时购买新家具放置于系争房屋内，而新家具等物品亦可能对系争房屋内空气甲醛含量造成一定影响；(二)朱瑾所提供两份检测报告显示，后一次检测所得甲醛含量明显高于首次检测结果，系争房屋并未重做装修，在无任何外界影响情况下，系争房屋内甲醛含量按照常理不应继续上升，反之，如系争房屋内放置新购家具，则可能导致上述情形；(三)朱瑾就委托鉴定事宜并未对庄晓明予以事先明确告知，就鉴定机构选择事宜亦未与庄晓明予以事先协商沟通，朱瑾在此情形下所进行之委托鉴定行为，因鉴定前置程序要件未能成就，从而导致鉴定结论依法难以成立。综上，朱瑾所提交之证据尚不足以证明系争房屋在庄晓明交付朱瑾之时既已存在空气质量问题。二、租赁合同履行情况朱瑾于2019年10月2日携自有物品迁离系争房屋，且将房屋钥匙及门禁卡等交付中介方，鉴于目前尚无充足证据可予证明庄晓明所交付之系争房屋并不符合合同约定，故朱瑾搬离时并不享有合同解除权，在庄晓明未予认可提前解约情形下，朱瑾退房行为并不导致合同提前解除之法律后果。至于朱瑾将房屋钥匙等交予中介方转交一节，鉴于朱瑾并非合同解除权人，故朱瑾无权以任何方式强制庄晓明接受其解约要求，朱瑾搬离并转交钥匙之行为依法并不产生解除合同之法律后果，即使朱瑾于后续期间并不实际使用系争房屋，但朱瑾仍须就租赁关系未予解除而承担合同项下作为承租人之付款义务。就此，本院对朱瑾要求返还已缴租金之本诉请求依法予以驳回。至于合同约定如朱瑾欠付租金及其他合同费用，合同即自行终止，庄晓明就此可不予通知即可解除合同并收回房屋一节，鉴于合同解除权人就是否实际行使该项权利享有选择权，而庄晓明在履约过程中曾明确表示租赁合同予以继续履行，综上，在朱瑾无权要求解约，而庄晓明明确表示不予解约情形下，双方所签租赁合同实际于2020年8月8日租期届满之日予以自然终止。三、朱瑾要求庄晓明赔偿费用支出损失之本诉请求鉴于目前并无证据显示庄晓明在履约过程中存在违约情节，朱瑾所称费用支出损失无法归责予庄晓明，故朱瑾要求庄晓明承担赔偿责任之诉请缺乏事实及法律依据，本院对该项本诉请求依法予以驳回。四、庄晓明要求朱瑾支付尚欠租金并偿付逾期付租违约金之反诉请求朱瑾就承租期间仅实际付租至2019年11月8日止，故朱瑾对于后续租期所涉租金负有支付义务，本院对庄晓明要求朱瑾支付尚欠租金之反诉请求依法予以支持。庄晓明诉请之逾期付租违约金虽然存在合同依据，但该项诉请显然存在违约金过高情形，故本院对庄晓明该项逾期付租违约金诉请仅在朱瑾欠付租金本金数额范围内依法予以支持。至于租赁合同中明确朱瑾对各项违约金调整权予以放弃一节，鉴于该项约定内容与法律规定相悖，且庄晓明就该项约定并未告知朱瑾予以特别注意，故该项约定内容依法不具法律效力。五、庄晓明要求朱瑾支付尚欠水电煤费用并偿付滞纳金之反诉请求依据庄晓明提供缴费清单及朱瑾提供付款凭证，应可依法认定朱瑾尚须支付庄晓明水电煤费用包括(1)水费：2019年12月人民币3.45元及2020年4月人民币13.80元；(2)燃气费：朱瑾已付2019年9月燃气费人民币15元及同年11月燃气费人民币9元，因庄晓明诉请之2020年3月燃气费人民币36元系门镜估计费用而非实际发生费用，故庄晓明要求朱瑾支付该项估算费用缺乏事实及法律依据；(3)电费：朱瑾已付2019年10月电费人民币66.90元(实付人民币68.17元，含违约金)及同年11月电费人民币36.90元，朱瑾尚有2019年12月至2020年5月电费共计人民币115.30元未付。对于庄晓明诉请之水电煤欠费滞纳金，该项费用在合同中系约定为违约金，对于可获支持之违约金总额，与前述同理，本院仅在朱瑾欠付水电煤本金数额范围内依法予以支持。六、庄晓明要求朱瑾承担律师费之反诉请求庄晓明该项诉请存在合同依据，且庄晓明实际提供律师费发票以证明该项费用之实际支出，鉴此，本院对庄晓明该项反诉请求依法予以支持。七、朱瑾所缴保证金如何处理庄晓明要求将该项保证金用以抵充朱瑾所欠租金，该项处理方式与合同约定相符，本院依法应予准许。就此，朱瑾所缴保证金仅全额用于冲抵欠租后，朱瑾尚欠租金数额为人民币93,600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告朱瑾的所有本诉请求；二、反诉原告庄晓明与反诉被告朱瑾于2019年8月4日所签《房屋租赁合同》于2020年8月8日予以自然终止；三、反诉被告朱瑾于本判决生效之日起十日内支付反诉原告庄晓明租金人民币93,600元；四、反诉被告朱瑾于本判决生效之日起十日内就上述第三项欠费偿付反诉原告庄晓明逾期付款违约金人民币93,600元；五、反诉被告朱瑾于本判决生效之日起十日内支付反诉原告庄晓明电费人民币115.30元及水费人民币17.25元；六、反诉被告朱瑾于本判决生效之日起十日内就上述第五项欠费偿付反诉原告庄晓明逾期付款违约金人民币132.55元；七、反诉被告朱瑾于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告庄晓明律师费损失人民币10,000元；八、驳回反诉原告庄晓明的其他所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,185元(原告朱瑾已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币592.50元，由原告朱瑾负担，本院退还原告朱瑾人民币592.50元；反诉案件受理费人民币1,801元(已减半计收、反诉原告庄晓明已预缴)，由反诉被告朱瑾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年九月二十二日书记员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……