江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初5485号原告：南京嘉耀房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路**）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被告：周芹，女，1974年2月27日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：殷海霞,江苏焯燃律师事务所律师。原告南京嘉耀房地产开发有限公司(以下简称嘉耀公司)与被告周芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告嘉耀公司的委托诉讼代理人李炎，被告周芹及其委托诉讼代理人殷海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉耀公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《南京市商品房现售合同》；2.判令被告向原告支付违约金人民币397307.6元，并在原告应退还被告的房款中优先扣除；3.判令被告承担原告支出的律师费2万元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《南京市商品房现售合同》（简称《现售合同》），约定被告购买栖霞区××房屋（简称案涉房屋），面积140.61平方米，单价28256元／平方米，总价3973076元。付款方式和时间为：被告2019年7月24日前支付原告首付款40万元，2019年9月30日前支付3573076元。签约当日，被告支付了40万元首付款，但至今被告一直未支付剩余房款3573076元。2020年3月16日，原告向被告发出催款函，要求被告及时向原告支付拖欠的购房款，但被告依然拒绝支付，已经构成根本违约。案涉合同第五条第三款约定，若被告迟延支付合同价款，经原告催告10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%，原告有权要求解除本合同并要求被告承担总房价款的10%的违约金，将已收价款在扣除被告应当赔偿的金额后退还被告。被告造成原告其他损失的，依法承担赔偿责任。原告为维护自身权益，委托律师进行诉讼，实际支出律师费人民币2万元。被告周芹辩称，1、被告同意解除合同。2、被告不同意第二项请求，被告已经明确要求解除合同，根据合同法的规定，自2020年2月28日后造成的损失属于扩大损失，原告不能据此向被告主张。按照案涉房屋的现价，房价是上升的，双方解除合同，原告不会亏损反而会获利。合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。3、原告请求律师代理费没有依据，同时根据合同法的规定，违约金和损失不能同时适用。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此可认定如下事实：2019年7月24日，原告嘉耀公司（甲方）与被告周芹（乙方）签订《现售合同》，约定甲方将案涉房屋预售给乙方，该房屋建筑面积为140.61平方米，单价28256元/平方米，总价3973076元。合同第五条约定：一、乙方应于2019年7月24日前支付首付款400000元，应于2019年9月30日前支付3573076元。三、乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金。甲方于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款在扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙方尚有抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。不足部分由乙方补足，造成甲方其他损失的，乙方须依法承担赔偿责任。（乙方要求继续履行合同的，经甲方同意后，本合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付完毕之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金）。同日，周芹向嘉耀公司支付首付款40万元。2020年2月18日，周芹通过微信与嘉耀公司委托的销售顾问武庆亚沟通，武庆亚称违约金为每日万分之三，周芹则表示希望与开发商沟通迟交房款事宜。后周芹又表示2月29日前肯定付不了尾款，希望武庆亚帮忙融通，终止合同。3月20日至24日，武庆亚表示这个事情由集团法务部直接介入，不是拖延的问题，其无法参与处理，具体情况也不清楚，肯定严格按法律处理。2020年3月16日，嘉耀公司向周芹发出催款函，称周芹应于2019年9月30日支付第二笔房款3573760元，截止2020年2月26日尚未按约付款，请收到此函后务必前来付款，我方将根据合同约定，保留追究贵方相关法律责任的权利。嘉耀公司（甲方）与北京市竞天公诚律师事务所（乙方）签订委托代理合同，乙方接受甲方的委托，指派汪令钦、李炎等组成的律师团队担任甲方与周芹商品房预售合同纠纷一案一审阶段代理人。甲方应在本协议生效后，且乙方提供有效增值税票普通发票后向乙方支付律师费2万元。2020年6月17日，北京市竞天公诚律师事务所向嘉耀公司出具2万元律师费发票。本院认为，原、被告签订的《南京市商品房现售合同》合法有效，系双方的真实意思表示，双方应按约履行。被告未能按照合同约定支付尾款，按照合同约定原告有权解除合同，且被告也同意解除合同，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。对于原告要求被告按照总房款10%的标准支付违约金的请求，被告抗辩案涉房屋已经升值，原告不存在损失，并请求调整违约金标准，并提供来源于网络的嘉誉山小区从2019年6月至2020年9月房价走势图予以证明，原告对该证据的真实性不予认可。本院认为，原告要求被告支付违约金以双方合同约定为依据，并不需要其实际产生损失，原告可以依据合同约定标准主张违约金。对于该违约金标准是否过高，是否需要调整？本院认为，经了解，案涉小区位于南京市栖霞区，属于地理位置优越、环境较好、交通便利的小区，房价稳中有升，原告再次出售房屋较为容易。被告虽然违约，但是早在2020年2月18日就积极要求终止合同，减轻自己违约成本亦可减少原告未能及时回笼资金产生的损失，原告委托的工作人员并未同意，只表示由集团法务部门处理，原告对后续扩大的资金损失负有一定责任。本院综合考虑原告资金未能及时回笼产生的损失、原告自身的责任及被告的违约情节，认为双方合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为总房价的7%，即278115元。被告已经收取原告40万元房款，扣除原告应支付的违约金278115元后，被告应返还原告121885元。对于原告主张的律师费用，本院认为，双方合同中并未明确约定产生律师费用由被告承担。该部分费用属于被告损失，原告同时主张违约金与损失，在违约金足以覆盖损失的情况下，本院对原告另外主张的损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京嘉耀房地产开发有限公司与被告周芹签订的《南京市商品房现售合同》于本判决生效之日起解除；二、原告南京嘉耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周芹购房款40万元；三、被告周芹于本判决生效之日起十日内向原告南京嘉耀房地产开发有限公司支付违约金278115元；四、第二、三项判项相折抵，原告南京嘉耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周芹购房款128115元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38585元，减半收取19292.5元，由被告周芹负担。原告南京嘉耀房地产开发有限公司预交案件受理费38585元由本院退回，被告周芹应负担诉讼费用19292.5元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘静静二〇二〇年九月二十一日书记员  朱梦芝