内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1667号 上诉人（原审被告）：胡某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告）：谢某，公务员，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：白某，内蒙古准格尔律师事务所律师。 原审被告：准格尔旗小不点烧烤店。 法定代表人：徐某，系该店店长。 上诉人胡某因与被上诉人王某、谢某、原审被告准格尔旗小不点烧烤店房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2020）内0622民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡某上诉请求：1.撤销（2020）内0622民初1475号民事判决，改判驳回被上诉人关于案涉房屋10万元租赁费的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、应驳回被上诉人主张的10万元租金的请求。1.被上诉人基于合同有效主张10万元的租赁费，一审判决认定合同终止的基础上，依据合同约定的租赁费判令10万元占有使用费错误，属判非所请，应驳回10万元租赁费的诉讼请求。2.本案中上诉人与被上诉人对涉案房屋恢复原状存有争议，上诉人已经恢复原状的情况下被上诉人以不符合原状为由拒绝受领房屋使返还房屋陷入僵局。上诉人一审申请出庭的证人可以证实上诉人已通知被上诉人退还房屋，并上诉人雇佣的装修队让被上诉人说明房屋原状时被上诉人拒不明确房屋原始状况的事实；被上诉人要求上诉人拆除房屋墙面、地板和吊，使房屋恢复至毛坯状态违反诚信行为。被上诉人存在不受领房屋的过错，由此造成的占有使用损失不应由上诉人负担。二、即使判令上诉人承担占有使用费用，也应予以核减。1.根据双方合同关于装修的约定，在2019年9月18日之前上诉人属于有权占有房屋，应核减3个月装修期的占有费。2.2019年6月19日至2020年6月18日期间跨越新冠疫情严重期，根据公平原则对租赁费应进行适当减免。三、上诉人为被上诉人缴纳1597元取暖费应从租金中扣除。 王某、谢某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。1.一审判令的占有使用费是被上诉人主张的租赁费的另一种表达方式，不存在判非所请问题。2.上诉人并未将房屋恢复至原状，至今为止仍由上诉人占有使用。3.上诉人主张的减免租金的理由不能成立。装修期3个月，是合同到期后顺延三个月，并非合同起始时间的顺延；因疫情影响其经营，上诉人应提起反诉请求相应权利；对于取暖费合同约定由上诉人负担，不应从租金中核减。 王某、谢某向一审法院起诉请求：1.判令胡某、小不点烧烤店立即支付王某、谢某房屋租赁费115000元；2.本案诉讼费由胡某、小不点烧烤店承担。 一审法院认定事实：王某、谢某与胡某于2013年6月18日签订《租赁合同》，约定胡某租赁位于××镇、117号房屋，用于经营小不点烧烤店，租赁期为10年，自2013年6月18日至2023年6月18日止，前5年租赁费85000元／年，后5年租赁费不低于100000元。胡某支付了前5年的租赁费，2018年6月18日至2019年6月18日的租赁费支付了85000元，剩余15000元及2019年6月19日至2020年6月18日的租赁费100000元未付。案涉房屋的钥匙仍在小不点烧烤店，至今未归还王某、谢某。 一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王某、谢某与胡某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应依法认定为合同有效。本案中，王某、谢某依约交付房屋，胡某应按时支付租金，对于二原告向胡某主张的2018年6月18日至2019年6月18日下欠的15000元租赁费，于法有据，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，本案中，该合同第三条约定每年交纳租赁费的期限的时间需提前一个月，若到期不交房租，合同自动终止，履行过程中，胡某未在2019年6月18日前缴纳下一年度租金，故该租赁合同已于2019年6月18日终止。租赁合同终止后，胡某未及时将租赁房屋交还王某、谢某，继续占有租赁物，应当参照原租赁合同的约定支付占用期间的使用费，王某、谢某主张的从2019年6月19日至2020年6月18日止的100000元房租，实际是主张该期间产生的占有使用费，故对于该诉讼请求，一审法院依法予以支持。按照租赁合同约定，租赁期间的采暖费由胡某承担，胡某主张用2019年缴纳的取暖费1597元抵顶下欠房租，与约定不符，一审法院不予支持。合同具有相对性，小不点烧烤店不是双方租赁合同的相对人，王某、谢某无权向其主张合同权利，故王某、谢某对小不点烧烤店的诉讼请求一审法院不予支持。判决如下：被告胡某于本判决生效日之日起十日内给付原告王某、谢某下欠房租15000元（自2018年6月18日起至2019年6月17日止）及合同终止后的占有使用费100000元（自2019年6月18日起至2020年6月18日期间），共计115000元；驳回原告王某、谢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取计1300元（原告已预交），由被告胡某负担。 本院二审期间，被上诉人提供了如下证据：1.补充播放2020年4月13日王某与胡某的通话录音（手机播放），拟证明截止2020年4月13日涉案房屋一直由上诉人占有使用，胡某同意解决后期的相关事务。2.2020年9月13日录制的视频光盘一张，拟证明上诉人至今仍在占有使用涉案房屋以及没有恢复房屋原状的事实。 上诉人质证称，对证据1的真实性不认可，合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据并不能证明法律上的继续占有。在此之前，上诉人已通知被上诉人受领租赁物，被上诉人以没有恢复原状为由拒绝受领，对租赁物闲置存在过错。对证据2，被上诉人在2019年11月曾对租赁物进行拍照，一审时完全可以提供该证据证明自己的主张，二审提供并非新证据；该证据不能证明租赁物丧失基本功能，从视频中可以看出有门有窗，虽然内部放置部分杂物，但并非被上诉人所说的丧失基本功能；该证据不能证明上诉人继续在法律意义上占有使用。 经举证、质证本院对被上诉人提供的证据认证如下：对于被上诉人提供的证据的真实性采信，对其证明胡某继续占有房屋的事实予以采信，对其他事实不予确认。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案《租赁合同》是否已终止？上诉人是否应当支付涉案房屋占有使用费以及数额为多少？是否存在减免占用费的情形？ 关于《租赁合同》是否终止问题，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》将到期不交房租作为终止合同的情形予以约定，上诉人没有按照合同约定支付房屋租赁费，即约定合同终止情形出现，按照《中华人民共和国》合同法第九十一条“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，涉案租赁合同于2019年6月18日终止。被上诉人主张的合同继续有效的理由没有事实和法律依据。对一审法院关于终止合同的认定予以确认。 合同终止后，承租人有退还房屋的义务，出租人亦有受领房屋的义务。本案中双方对于退还房屋存有争议，上诉人认为已将房屋恢复原状后通知被上诉人受领房屋，但被上诉人以不符合原来状况为由拒绝受领。被上诉人认为上诉人未通知被上诉人交付房屋，上诉人仍继续占用房屋。根据谁主张谁举证的原则，本案中应由上诉人举证证明其已经将符合约定条件的房屋通知被上诉人受领房屋。经查，上诉人在一审中申请出庭作证的证人陈述在2019年9月份通知当事人退房并予以腾房，但被上诉人提供涉案房屋照片和王某与胡某的通话录音反驳了上诉人的该主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，对于上诉人主张的已通知退房的事实不予认定。上诉人在租赁合同终止后继续占用房屋应当支付占用费用。被上诉人诉请的租赁费，实际为上诉人占用房屋期间的租赁损失，一审判决参照《租赁合同》关于年租金不低于10万元的约定判令上诉人支付被上诉人房屋占用费10万元并无不当，本院予以维持。 关于是否存在减免房屋占用费的情形，上诉人主张的因装修占用三个月租期，减免占用费的理由，应为合同到期后的期限顺延约定，上诉人以此减免占用费的理由不能成立，本院不予支持。关于新冠疫情减免租金问题，上诉人在一审中未提该意见，且疫情期间的费用为占用费用，而非租赁费，故本院对其该理由不予支持。因上诉人未能退还房屋，根据《租赁合同》约定，应承担占用房屋期间的供暖费。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由胡某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 学 军 审 判 员 王   刚 审 判 员 苗 繁 盛 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 乌** 书 记 员 郭 云 超