北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初8579号原告：郑银萍，女，1987年11月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告：刘焱，男，1978年12月31日出生，汉族，中国平安财产保险股份有限公司职员，住北京市大兴区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：颜志平，北京上泽广霁律师事务所律师。被告：高立功，男，1962年1月5日出生，满族，职业不详，住北京市大兴区。被告：高立友，男，1969年5月2日出生，满族，职业不详，住北京市大兴区。第三人：北京远州房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路**楼****。法定代表人：李洪祥，职务不详。原告郑银萍、原告刘焱与被告高立功、被告高立友、第三人北京远州房地产经纪有限公司（以下简称远州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑银萍及原告刘焱的共同委托诉讼代理人颜志平到庭参加诉讼。被告高立功、被告高立友、第三人远州公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑银萍、刘焱向本院提出诉讼请求：1.高立功、高立友协助郑银萍、刘焱办理北京市大兴区旧桥路12号院23号楼9层4单元901室房屋（以下简称901室）的过户手续，将该房屋过户至郑银萍、刘焱名下；2.高立功、高立友向郑银萍、刘焱支付自2019年3月1日起至郑银萍、刘焱取得901室的不动产权证书的违约金（以1660000元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；3.本案诉讼费用由高立功、高立友承担。事实和理由：郑银萍、刘焱与高士俊通过远州公司于2013年9月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高士俊将901室出售给郑银萍、刘焱，房屋总价款为1660000元，高士俊在取得房屋产权证后办理房屋过户手续；郑银萍、刘焱于2013年10月26日将全部1660000元购房款支付给了高士俊；高士俊于2018年11月30日取得诉争房屋的房屋产权登记证书，郑银萍、刘焱多次催促其办理房屋过户手续，但高士俊拖延至今未能办理；高士俊的行为属于严重违约行为，给郑银萍、刘焱造成了严重的经济损失；为维护自身合法权益，郑银萍、刘焱诉至法院，请求判如所请。高立功未作答辩。高立友未作答辩。远州公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑银萍、刘焱系夫妻关系；案外人李庆连生前与高士俊系夫妻关系，二人共生育高立功、高立德、高立友3名子女；在李庆连于2019年4月6日死亡时，其父母均已死亡；在李庆连死亡后，高士俊未再婚；在高士俊于2019年8月22日死亡时，其父母均已死亡；据此，高士俊、李庆连夫妇的第一顺序继承人为高立功、高立德、高立友；郑银萍、刘焱原将高士俊诉至本院，高士俊聘请律师并应诉答辩，但在本院与其进行谈话后不久，即在2019年8月22日，高士俊死亡，本案据此追加高立功、高立德、高立友作为共同被告参加诉讼；之后，在2020年5月7日，高立德向本院提交《放弃继承权声明书》，声明：“被继承人高士俊于2019年8月22日死亡。死亡后遗留有如下遗产：位于北京市大兴区旧宫新苑****楼****房屋**（法院注：即诉争**）。我是被继承人的儿子。根据《中华人民共和国继承法》之规定，我是被继承人的合法继承人之一，对被继承人死亡时遗留的遗产享有合法继承权。现本人郑重声明：对上述遗产，我自愿无条件放弃继承权”，即高立德不对诉争901室主张任何权利，不希望参加本案诉讼；在将上述《放弃继承权声明书》向郑银萍、刘焱出示后，郑银萍、刘焱申请同意高立德不再作为本案被告，对其意见，本院予以尊重；因远州公司同本案存在一定利害关系，本院依职权追加远州公司为本案第三人，郑银萍、刘焱无异议。2013年9月1日，高士俊（出售方、甲方）与郑银萍、刘焱（买受方、乙方）及远州公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》；各方约定甲方自愿出售的房屋位于北京市大兴区旧宫新苑南区23号楼4单元901室（即诉争901室），房屋用途为住宅，建筑面积约84平方米，产权所有人为高士俊，产权证明为入住协议，乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买；各方约定房屋成交价格为1660000元，与该房屋交易相关的费用按国家和北京市有关规定执行，经甲、乙双方协商，由乙方承担；关于定金支付，各方约定，在签订合同当日，乙方需向丙方支付购房定金100000元，甲、乙双方同意该定金自支付于丙方时起视为定金已支付，在支付定金同时，甲方应将该房屋的产权证等相关证件的原件交付于丙方，丙方将定金转交于甲方；关于付款方式，各方约定采取分批次付款，乙方应于2013年10月8日前支付甲方购房款300000元，应于2013年12月31日前支付甲方购房款1260000元；关于产权过户，各方在合同书第七条约定：“甲方未取得房产证的，过户日期定为甲方自取得房屋产权证之日起＿＿个工作日内（法院注：对具体时间未填写）或两方协商配合委托公证”；关于房屋交付，各方约定在购买方付款至400000元时，将该房屋交付给乙方。关于违约责任，各方在合同书第十条约定：“1.本合同签署后，若甲方悔约，不将上述房屋出售给乙方或未按签订价格出售给乙方，甲方应将已付定金（无息）如数返还，并同意按上述定金等同金额赔偿乙方，若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的其它费用均由甲方承担。同时甲方应支付丙方相当于该房屋成交价1.8%的金额作为违约金……3.若甲方逾期交付该房屋的，则每逾期一日，甲方应按该房屋交易价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过三十日，乙方可解除本合同，并按本条第1项的甲方悔约条款处理……5.在办理立契过户或银行按揭贷款过程中，若因甲、乙双方任何一方延误或未履行各自义务（本合同第九条款）而致使其他方遭受损失的，则视其为违约，按本条第3项和第4项处理。6.甲、乙双方对以上条款均无异议。”各方同时在合同书正文之后、落款之前补充协议：“1.高士俊决定此合同一切相关手续委托孙女高红女士办理。2.剩余房款壹佰肆拾陆万（1460000）于十月三十一号前付清。3.两方承诺直至乙方将产权证落到其名下为止。不另行收取任何费用”。各方还对争议解决方式、其他事项等一并进行约定。2013年10月26日，在远州公司的见证下，高士俊出具《声明，声明高士俊将自己名下901室回迁房卖给刘焱、郑银萍，在此郑重声明，此房产属于高士俊一人所有，如在与刘焱、郑银萍签订的买卖合同内容及义务未履行完之前，由于高士俊本人原因无法或不能亲自办理此房屋的出售、产权过户、交税等一系列相关手续，高士俊委托高虹代为办理合同未完成事项及义务。房屋买卖合同签订当日，刘焱、郑银萍交纳购房定金100000元；高虹出具收条，远州公司作为见证人盖章确认。通过银行转账汇款等方式，刘焱、郑银萍给付剩余房款1560000元；2013年10月26日，高虹出具收条，远州公司作为见证人盖章确认，证明已收到刘焱、郑银萍交来901室的全部房款1660000元（含之前已支付定金100000元）；至此，全部房款1660000元，买房人刘焱、郑银萍均已付清。经向北京市规划和国土资源管理委员会查询，901室的房屋坐落为“大兴区旧桥路12号院23号楼9层4单元901”，登记房屋所有权人为高士俊，房屋共有情况为单独所有，登记类型为转移登记，登记原因为新建房屋买卖，土地使用权人为高士俊，土地使用期限自2011年12月24日至2081年12月23日，规划用途为住宅，房屋性质为商品房，建筑面积为84平方米（其中专有建筑面积为66.79平方米，分摊建筑面积为17.21平方米），竣工时间为2012年11月8日，不动产权证书号为京（2018）大不动产权第XXXX号，登记时间为2018年4月26日。在高士俊应诉答辩时，其提交上述编号为京（2018）大不动产权第XXXX号的不动产权证书，登记内容与北京市规划和国土资源管理委员会的查询信息一致，证书颁发时间亦为2018年4月26日。高士俊辩称，第一，901室系拆迁安置房，系高士俊、李庆连夫妇的夫妻共同财产，没有证据证明李庆连知晓并同意将901室出售给郑银萍、刘焱。第二，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条，夫妻一方未经另一方同意，以自己的名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持；前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明后买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求；《民事审判指导与参考》（总第57辑）第十五条亦有相关规定；依照上述规定，涉案房屋买卖合同法律上和事实上不能继续履行，刘焱、郑银萍要求高士俊协助办理涉案房屋权属转移登记手续的主张不符合法律规定，人民法院不应支持。第三，本案缺少必要的诉讼参与人；本案中，房屋买卖合同是出售方、居间方、买受方三方签订的，郑银萍、刘焱未将居间方作为诉讼参与人，系属于缺少必要的诉讼参与人，不符合法律规定；李庆连系901室的共有人，虽然对涉案房屋买卖不知晓，不同意出售，但也应为本案诉讼参与人，李庆连于2019年4月6日已去世，涉案房屋的50%系李庆连之遗产，应由其继承人依遗嘱继承或法定继承，故继承人亦是本案必要参与人。第四，对涉案房屋买卖合同能否履行，应审查是否符合北京市限购政策；北京市政府对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定；刘焱、郑银萍应当提供相应的证据材料，人民法院应依据其提交的证据材料审查其所在家庭是否具备购房资格并作出认定，必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实。第五，关于高士俊是否应承担违约责任一节，本案中，房屋买卖合同中对办理过户手续的时间未作约定，且未能办理过户手续并非高士俊所致，涉案房屋买卖合同属于法律上履行不能，不可归责于高士俊，且刘焱、郑银萍在签订合同时存在重大过错，所以其要求高士俊承担违约责任没有事实和法律依据。另查，至本案审理时，郑银萍具有北京市户籍，郑银萍、刘焱名下均没有登记不动产（含所有权、使用权、抵押、查封、行政限制等）。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，高立功、高立友、远州公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在远州公司的居间服务下，出卖人高士俊与买受人郑银萍、刘焱于2013年9月1日针对901室的房屋买卖事宜所签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系买卖双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，买卖双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点之一高士俊的售房行为是否侵犯了其配偶李庆连，乃至李庆连的继承人的合法权益，以致构成法律上不能继续履行之障碍；诉争901室系回迁安置房，虽然登记在高士俊名下，但所涉安置房买卖合同签订于高士俊、李庆连婚姻关系存续期间，一般应推定为高士俊、李庆连的夫妻共同财产；但本案房屋买卖合同签订于2013年9月1日，之后在2013年10月26日郑银萍、刘焱即付清了全部房款1660000元并入住901室，其长期居住在901室，至李庆连于2019年4月6日死亡时已超过5年，双方家庭居住在同一区域内，在此期间，李庆连及其他家庭成员如果不知道本案出售涉案房屋的行为明显不符合常理，应推定除高士俊之外的其他家庭成员对房屋出卖知情且同意；而且，郑银萍系北京市户籍，郑银萍、刘焱名下均没有登记不动产住房，其购买901室符合北京市房屋限购政策；据此，本案不存在因房屋共有人未同意出售房屋而导致房屋买卖合同不能履行的法律障碍，郑银萍、刘焱购买901室亦符合北京市住房限购政策。901室在2018年4月26日即已颁发不动产权证书，房屋登记在高士俊名下，具备办理过户条件，高士俊理应按照合同约定将901室转移登记至郑银萍、刘焱名下；现高士俊已死亡，其继承人理应配合将901室转移登记至郑银萍、刘焱名下；高立德对901室放弃主张任何权利，对此本院不持异议，在此情况下，其他继承人高立功、高立友应配合将901室转移登记至郑银萍、刘焱名下。关于违约责任，因买卖双方未在房屋买卖合同中明确约定办理不动产权转移登记的具体时间，故郑银萍、刘焱要求出卖人一方承担逾期过户的违约责任无合同依据，本院不予支持。综上所述，对郑银萍、刘焱的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、出卖人高士俊（已死亡）的继承人高立功、高立友于本判决生效后十五日内协助郑银萍、刘焱办理位于“大兴区旧桥路12号院23号楼9层4单元901”号房屋（不动产权证书号为京（2018）大不动产权第XXXX号，房屋登记在高士俊名下）的房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至郑银萍、刘焱名下；二、驳回郑银萍、刘焱的其他诉讼请求。案件受理费19740元，由郑银萍、刘焱负担9740元（已交纳），由高立功、高立友连带负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由高立功、高立友连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月十八日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷