湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终415号上诉人（原审被告）：随州市康顺达房地产开发有限公司，住所地随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雷，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏昊，男，1988年12月18日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：陈园园，女，1988年7月22日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。上诉人随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）因与被上诉人魏昊、陈园园商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康顺达公司的委托诉讼代理人李雷、姚凯，被上诉人魏昊、陈园园的委托诉讼代理人冉术国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康顺达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回的魏昊、陈园园诉讼请求；2.一、二审诉讼费由魏昊负担。事实和理由：《商品房买卖合同（预售）附件十一》第四条第六项约定，康顺达公司应于2017年12月31日交付房屋，其于2017年12月15日向魏昊、陈园园交付房屋。康顺达公司已按合同约定向魏昊、陈园园交付了商品房，不应承担违约责任。魏昊、陈园园辩称，康顺达公司逾期交付房屋不符合《商品房买卖合同》的约定，实际交付房屋时未取得竣工验收备案证明，也没有证据证明房屋已竣工验收合格。康顺达公司将未达到法定交付条件的房屋，交给购房人使用，逾期交房违反禁止性规定，应当承担逾期违约金。魏昊、陈园园向一审法院起诉请求：1.判令康顺达公司赔偿规划变更损失48448元；2.协助办理随州红星国际广场2-1-6栋5单元1-2层2-5-124号房的不动产权证书；3.判令康顺达公司支付逾期交房违约金18254元，逾期办理房屋产权登记违约金147828元；4.判令康顺达公司将魏昊、陈园园的供水、供电纳入城市供水、供电网络；5.由康顺达公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月27日，魏昊、陈园园与康顺达公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号为随州20170801900，合同约定：魏昊、陈园园购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场2-1-6栋5单元1-2层2-5-124号房。该房建筑面积为89.72㎡、单价为8694.83元㎡，价款为780100元。房屋用途为商业用房；交付期限为：2017年12月31日；交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房的违约责任：按补充协议的条款执行；规划变更约定：双方签订合同后涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人、出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。供水、供电约定：水电安装到户，一户一表；关于产权登记约定：双方共同向房屋登记机构申请办理，按补充协议的条款执行等等。双方在补充协议中约定：逾期交房责任：买受人同意在出卖人未按约定交付的情况下，给予三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。如出卖人在此基础上再逾期仍不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的，买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利；逾期办证责任：买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在手续齐全后的365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金；买受人在退房的情况下，出卖人按照已付房款的1%支付违约金，并退房款等等。合同签订后，魏昊、陈园园按照合同的约定交清了购房款780100元。2017年12月15日，魏昊、陈园园所购买的房屋与物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》。2018年8月23日，康顺达公司取得涉案工程竣工验收备案，2019年1月2日取得该栋房屋的不动产产权总证。2019年5月8日，魏昊、陈园园以康顺达公司规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至一审法院，要求康顺达公司赔偿其15年物业管理费48448元等诉讼请求。康顺达公司在向魏昊、陈园园交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.魏昊、陈园园所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2.康顺达公司逾期交房、逾期办证产权证是否应当承担违约责任问题；3.关于魏昊、陈园园所购买房屋供水、供电问题。关于魏昊、陈园园所诉改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，康顺达公司在项目建设过程中经行政主管部门审批将原规划的部分配套项目变更为高层住宅楼的客观事实存在，若魏昊、陈园园所诉认为康顺达公司规划的变更违反了双方在合同中的约定的条件，其可以依照合同及补充协议的约定在规定期限内选择解除合同，双方在合同中并未约定买受人可以向出卖人要求赔偿损失的计算依据。故魏昊、陈园园所诉要求康顺达公司赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。双方签订合同的时间为2017年8月27日，约定交房时间为2017年12月31日，魏昊、陈园园所诉的房屋于2017年12月15日与物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》，可视为魏昊、陈园园所诉在此时已接收了该房屋。康顺达公司在2018年8月23日才取得涉案工程竣工验收备案，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，康顺达公司的交房行为既违反了合同的约定，同时还违反了法律的强制性规定，已构成违约。双方在补充协议中二处约定了逾期交房的责任，一是给予三个月的谅解期，在此期间，出卖人不承担责任或者赔偿损失，……买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；二是买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告在本案中使用的合同及补充协议均为格式条款，故康顺达公司在向魏昊、陈园园交付房屋时应当向其作出特别说明，告知其房屋在交付时未竣工备案及提醒接收房屋后不能以交付条件不具备主张权利，但康顺达公司不能举证证明其已履行告知和提醒义务，故双方在补充协议中约定的免责条款无效。康顺达公司应当自约定的交房之日起至取得竣工备案之日止，按日万分之一向魏昊、陈园园所诉支付违约金，即自2017年12月31日起至2018年8月23日止按万分之一支付违约金18254元（780100元×0.0001×234天）。关于逾期办理产权登记的问题。双方在补充协议中约定，买受人在交清税费、提供办证资料后的365个工作日内出卖人提交产权部门办理产权登记，在本案中，魏昊、陈园园所诉未能提供交清税费的时间、提交办证资料的时间，不能证明康顺达公司构成违约。故魏昊、陈园园所诉的该项请求不予支持。关于魏昊、陈园园所诉所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电安装到户、一户一表。魏昊、陈园园所诉在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上魏昊、陈园园所诉所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，康顺达公司已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故魏昊、陈园园所诉的该项请求，不予支持。综上，魏昊、陈园园与康顺达公司签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。在本案中，由于康顺达公司在房屋尚未达到合同及法定的交付条件时，将房屋交付给魏昊、陈园园所诉，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其违反了合同的约定及法律的禁止性规定，应当承担相应的违约责任。故魏昊、陈园园所诉要求康顺达公司支付逾期交房违约金18254元的诉讼请求，予以支持。魏昊、陈园园所诉所购房屋已具备办理产权登记条件，只要其交清所购房屋税费、提供办证资料，康顺达公司有义务协助办理。魏昊、陈园园所诉在本案中要求康顺达公司赔偿变更规划损失、承担逾期办理产权登记违约金、供水、供电纳入城市网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、随州市康顺达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向魏昊、陈园园支付逾期交房违约金18254元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、随州市康顺达房地产开发有限公司在魏昊、陈园园交清所购房屋税费、提供办证资料的三十日内，协助魏昊、陈园园办理所购房屋的产权登记。三、驳回魏昊、陈园园的其他诉讼请求。案件受理费4518元，由魏昊、陈园园负担3000元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担1518元。本院二审期间，康顺达公司向本院提交了以下新证据：证据一、红星国际广场建材博览中心的建设工程规划许可证以及红星天玺规划许可证，拟证明涉案商铺与“红星美凯龙家具MALL”并非同一地块；证据二、随州红星国际广场建材博览中心1#~14#楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程已于2016年11月18日竣工验收；证据三、随州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明涉案工程于2016年8月29日经消防验收合格；证据四、随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼、紫郡3-3#楼及一期地下室建设工程竣工验收备案表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明随州红星国际广场玫瑰天街于2018年8月22日经竣工验收。经庭审质证，魏昊、陈园园对康顺达公司提交的证据一的真实性有异议，认为系复印件且不是新证据，不应采信。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为验收记录只是竣工验收材料的一部分，不能完整反映整个验收的过程，且验收记录没有政府部门监督，不能证明消防、绿化、规划、环保等方面验收合格。验收时间是2016年11月28日，合同约定交房时间是2016年8月1日。对证据三真实性无异议，但认为不是新证据，不应采信。对证据四的真实性无异议，但认为该证据仅能证明玫瑰天街于2018年8月22日竣工验收完成，康顺达公司没有提交一期1-14号楼的竣工验收证明。本院审查认为，魏昊、陈园园对康顺达公司提交的证据一真实性有异议，康顺达公司亦无其他证据相印证，对该证据不予采信。魏昊、陈园园对于康顺达公司提交的证据二、证据三、证据四的真实性无异议，对以上证据的真实性予以确认。对其证明目的是否采信，本院将在其后的本院认为部分予以评述。根据本院已确认的证据，结合当事人的庭审陈述，认定本案事实如下：2017年8月27日，魏昊、陈园园与康顺达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。附件十一补充协议第四条第六项约定，买受人同意在出卖人未按照约定交付的情况下，给予出卖人三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失。因遭遇不可抗力、遵守法律法规和政府法令，政府及有关部门的管理、征用或规划变更等政府行为，以及与本项目关联的市政工程或配套设施不到位，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付及市政基础设施、公共配套设施不能达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交房及基础设施、公共配套建筑不能如约达到使用条件的违约责任。如出卖人在此基础上再逾期仍不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》中约定的“逾期是指可根据本补充协议约定延期后的逾期。该条第七项约定，在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的（已交付入户门钥匙或签署房屋交接书为准），买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利，但出卖人应对该商品房本身存在的质量问题承担保修的义务。第十二条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。另查明，康顺达公司开发建设的供水、供电专业经营设施设备已投入使用，由物业公司代为管理并向业主收取水、电费用，尚未移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审本案争议焦点是康顺达公司应否承担逾期交房的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，康顺达公司应于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付魏昊、陈园园使用。至于《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第六项关于给予三个月的谅解期，在此期间，出卖人不承担责任或者赔偿损失，……买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且该补充协议的格式条款系康顺达公司提供，并没有采用合理的方式提请对方注意，而其内容显然对购房人利益不利，导致购房人权益处于不确定状态，免除了康顺达公司按时交付商品房的义务，应当为无效条款。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，康顺达公司应于2017年12月31日前交房，魏昊、陈园园已于2017年12月15日实际收取房屋，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但案涉房屋于2018年8月23日取得竣工验收备案证明书，魏昊、陈园园收房后已享有占有、使用、收益等权益。魏昊、陈园园自愿接受房屋，应当认定康顺达公司已经按期向买受人交付了涉案房屋。故康顺达公司上诉主张魏昊、陈园园办理了收房手续，即视为房屋已交付的意见，予以支持。综上所述，康顺达公司的上诉请求成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2191号民事判决第二项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2191号民事判决第一项、第三项；三、驳回魏昊、陈园园的其他诉讼请求。一审案件受理费4518元，由魏昊、陈园园负担3000元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担1518元。二审案件受理费258元，由随州市康顺达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  李 超二〇二〇年九月十五日书记员  王洪琴