黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0404民初446号原告（反诉被告）：孙伟，男，1968年11月30日出生，汉族，黑龙江省新华农场北珠米业车间主任，住黑龙江省鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：关玉春，黑龙江吉相律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤岗市双吉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区名苑小区**楼**。法定代表人：陈文波，该公司经理。委托诉讼代理人：姜金珠，该公司法律顾问。原告（反诉被告）孙伟与被告（反诉原告）鹤岗市双吉房地产开发有限公司（以下简称“双吉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟及委托诉讼代理人关玉春、被告双吉公司法定代表人陈文波及委托诉讼代理人姜金珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告于2010年8月7日签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判令被告返还原告支付的购房款人民币223,040元及相应利息（自2010年8月8日开始计算至购房款返还时止）；3.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2010年8月7日，被告将其开发建设的位于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第6户（二层）出售给原告，总价款为443,040元，并与原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告首付购房款为223,040元，剩余购房款22万元由被告到银行为原告办理房屋按揭贷款。但被告至今未给原告办理按揭贷款，也未交付房屋。原告也多次找被告要求尽快办理房屋按揭贷款，但被告不予办理。被告的行为违反了约定和法律规定，原告至今没有获得合同约定的房屋，合同没有实际履行，故诉至法院。双吉公司辩称，对于双方签订房屋买卖合同过程及原告支付部分房款的事实没有异议，但是对于原告提出的解除合同，返还购房款有异议，原告迟迟不支付剩余的购房款，属于根本违反合同约定，是违约方。根据合同法第94条、95条，最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律规定的意见第15条之规定，合同的解除有协议解除和法定解除两种情形。原、被告双方不存在协议约定解除权的情形，原告也不具备法定的享有解除权的条件，并且法律赋予了拥有合同解除权的当事人一方解除权行使的期限，最长时间为1年，该期间还是除斥期间，因此原告没有解除合同的权限，该除斥期间已经届满。请求法院依法驳回原告的诉求。原告将过错确定为被告没有为其办理按揭贷款导致合同不能履行是错误的，在按揭贷款中，银行是出借人，原告是借款人，房地产开发单位仅是使自己开发的房屋具备贷款条件，配合原告向银行申请贷款。从合同签订后一直到今天，原告从未向我公司或银行申请过办理贷款，我公司在2011年开发的双吉嘉园小区就具备办理按揭贷款的条件，为该小区上百户的购房人办理了按揭贷款，没有理由不给原告办理按揭贷款。争议的房屋始终给原告保留，没有出售给他人，原告陈述的理由不成立。双吉公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，支付剩余的购房款22万元及利息（以22万元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至全部欠款清偿完毕止）；2.由被反诉方承担本案诉讼费用。事实与理由：被反诉人诉我单位要求解除《商品房买卖合同》返还购房款一案中，反诉人与被反诉人于2010年8月7日签订商品房买卖合同，被反诉人购买反诉人开发的新华农场双吉嘉园小区东侧商服第6户，一层为商服，二层为住宅，一层面积为78平方米，价格为4,000元每平方米，二层面积也为78平方米，价格为1,680元每平方米，总价格为443,040元，双方约定分期付款，首付为223,040元，剩余22万元由被反诉人以银行贷款的方式支付，但被反诉人迟迟不办理银行贷款，也不支付剩余的购房款，导致我公司的房屋为其保留至今，经反诉人多次索要购房款，被反诉人均未履行付款义务，故提出反诉。孙伟辩称，反诉的事实与理由不成立，双方在2010年8月7日签订的商品房买卖合同中明确约定了剩余购房款22万元以按揭贷款的方式支付，之后被告没有为原告办理银行按揭贷款，持续到2019年的8、9月份，原告要求被告履行商品房买卖合同约定，被告要求原告给付剩余购房款，所以是被告违约在先，并不是原告违约。被告引用了最高人民法院关于审理商品房案件的司法解释第15条规定，同时引用了合同法第94条、95条规定，该法条不适用本案，本案是因为被告没有为原告办理银行贷款所导致，应当适用商品房买卖合同司法解释第23条规定，针对司法解释第15条规定，鹤岗市中级人民法院在（2019）黑04民终206号判决中，明确了该条的适用，本案原告知道被告无法为其办理银行贷款的时间是在2019年7、8月份，即使适用该法条，也没有超过法律规定的除斥期间，综上所述，依据商品房买卖合同司法解释第23条规定，本合同应当给予解除，返还原告的购房款并支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。孙伟提交证据1.《商品房买卖合同》及交款收据各1份，证明双方于2010年8月7日签订商品房买卖合同，孙伟交纳了购房首付款223,040元，并约定剩余购房款22万元以按揭贷款的方式支付给双吉公司，双吉公司没有履行合同约定为孙伟到银行办理贷款，也没有将房屋交付给孙伟；双吉公司亦提交该证据，证明该合同中没有约定贷款是由双吉公司办理，双吉公司没有为孙伟办理贷款的义务。经审查，本院对证据1的真实性予以确认并在卷佐证。孙伟提交证据2.孙伟与石丽萍结婚证复印件1份、2020年7月30日黑龙江北珠精米加工有限公司出具证明1份、营业执照复印件1份、2020年7月31日黑龙江省新华农场劳动工资科出具证明1份，证明孙伟购房时与配偶石丽萍都有固定收入，符合到银行办理房屋按揭贷款的条件。同时证实没有办理房屋银行贷款是双吉公司原因导致。经质证，双吉公司对结婚证及营业执照复印件无异议，但对2份证明的合法性及证明问题有异议，该证据只能证明原告及其妻子工作及年收入情况，不能证明其曾向银行申请过贷款，而银行未予批准其贷款是由于被告原因造成的这一事实。经审查，本院认为以上证据不能证明没有办理银行贷款是双吉公司原因导致。双吉公司提交证据2.商品房预售许可证复印件1份、竣工工程备案证复印件1份，证明2011年起被告的房屋通过竣工验收备案，已经具备了办理房屋产权证的条件，同时也具备了办理按揭贷款的全部条件；证据3.案外人谭道洪于2013年6月8日向中国农业银行办理按揭贷款的抵押承诺书复印件1份，证明该楼房屋可以办理按揭贷款。经质证，孙伟认为该组证据与本案没有关联性。本院依职权到中国农业银行南山支行对涉案房屋贷款情况进行调查，双吉公司于2011年3月16日以其开发的鹤岗市东山区新华农场场部“双吉嘉园小区2-6号楼及东侧裙房楼”工程向中国农业银行鹤岗市分行南山支行递交按揭楼盘合作申请书，中国农业银行鹤岗市分行于2011年4月28日以农银鹤发（2011）100号文件批复，该项目中的3、4、5、6号楼签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，该协议期限不得超过3年。经质证，孙伟表示对此事不知情，双吉公司无异议。本院调取证据与双吉公司提交的证据可以证实孙伟购买的房屋具备办理贷款条件。本院经审理认定事实如下：2010年8月7日，双吉公司与孙伟签订《商品房买卖合同》一份，约定孙伟购买双吉公司开发建设的位于鹤岗市东山区新华农场场部双吉嘉园小区东侧商服第6户房屋，一层商服，二层住宅，总价款为443,040元。孙伟交纳首付款223,040元，双方约定剩余购房款22万元办理银行贷款。该合同未约定购买房屋的具体楼号、交付房屋时间以及相关的违约责任。审理中，组织双方当事人到现场勘查，双方均认可交易的房屋为5号楼的一层商服和二层住宅。现孙伟以双吉公司未给其办理按揭贷款，无法如约履行合同，要求解除合同并返还购房首付款及利息诉讼至法院。双吉公司否认其违约，提出反诉主张继续履行合同，交纳剩余房款并支付相应利息。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同。双方当事人均应全面履行合同义务，本案致使房屋买卖合同未能履行的原因系孙伟未到银行办理贷款，缴纳剩余房款，其主张系双吉公司责任无事实及法律依据。经调查，涉案房屋具备办理按揭贷款条件，孙伟未到银行办理按揭贷款的行为是怠于履行合同，现要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，依法应予驳回，应继续履行与双吉公司于2010年8月7日签订的《商品房买卖合同》。因双方在合同中约定剩余房款22万元以贷款形式支付，现因双吉公司与银行的贷款合作协议已经过期（3年），考虑本案的实际情况，给予孙伟自行办理贷款的期限，如期限内仍不办理贷款，将以现金形式支付。双吉公司自签订合同之日起至今未向原告催交剩余房款，督促其履行合同，未尽到告知义务，存在过错，其主张剩余房款的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、孙伟于本判决生效之日起三十日内自行办理贷款向鹤岗市双吉房地产开发有限公司交纳剩余房款22万元；二、如孙伟在确认期限内不办理贷款，应向鹤岗市双吉房地产开发有限公司以现金形式支付上述款项；三、驳回鹤岗市双吉房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回孙伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,645.60元，减半收取2,322.80元，由孙伟负担；反诉受理费4,600.00元，减半收取2,300.00元，由孙伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  王凤二〇二〇年九月三十日书记员  高畅