黑龙江省黑河市爱辉区人民法院行 政 判 决 书（2020)黑1102行初8号原告：黑河市名典大公馆小区业主委员会，住所地黑河市爱辉区龙江路******。负责人：金世龙，职务主任。委托代理人：郑茂兴，男，1968年11月10日出生，汉族，公司职员，住黑河市。委托代理人：王俊卿，男，1937年8月26日出生，汉族，退休干部，住黑河市爱辉区。被告：黑河市住房和城乡建设局，住所地黑，住所地黑河市龙滨路**v>法定代表人：于泳，职务局长。委托代理人：秦秋玉，男，黑河市物业服务站站长。委托代理人：罗芳，黑龙江清平律师事务所律师。原告黑河市名典大公馆小区业主委员会（以下简称大公馆业委会）不服被告黑河市住房和城乡建设局（以下简称黑河市住建局）作出的不予备案答复，于2020年1月8日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，在法定期限内向被告黑河市住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。因疫情原因无法于原定时间开庭，本院依法组成合议庭，延期于2020年4月27日公开开庭审理了本案。大公馆业委会主任金世龙、委托代理人郑茂兴、王俊卿，黑河市住建局行政机关负责人张春峰、委托代理人秦秋玉、罗芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑河市住建局于2019年12月2日作出《名典大公馆业主委员会备案的答复》，载明：“大公馆业委会申报材料中有部分委员没有缴纳物业费的情况，违反了《名典大公馆小区管理规约》相应规定，拒不履行业主义务，因此，备案的部分业主委员会委员不符合规定，不予以备案。”大公馆业委会诉称，1.请求撤销黑河市住建局2019年12月2日作出的不予备案的书面答复；2.要求黑河市住建局依法给予大公馆业委会登记备案；3.诉讼费用由黑河市住建局承担。事实与理由：大公馆业委会依法成立于2016年3月26日，每3年进行换届选举。换届选举前，原业委会依法根据《物业管理条例》等规定向各主管部门提交了换届选举申请、成立了换届选举委员会筹备小组，依法在小区各楼区进行了公示，公示时间、内容符合法律规定。2019年3月24日，大公馆业委会换届选举大会在社区礼堂举行。大会选举邀请黑河市住建局物业站、街道办事处、社区等各主管部门参加，选举大会人数、户数、签字业主使用的建筑面积等均符合大会选举法定要求。大会依法换届、选举产生了新的业主委员会。此次选举各项程序合法，选举人数、住建面积等均符合法律规定。大公馆业委会依据《物业管理条例》于2019年4月22日将业主大会选举所有材料整理完毕，上报社区、街道、黑河市住建局，换届选举登记备案。黑河市住建局于2019年5月22日以业委会不合法、有业委会委员未缴纳物业费为由，不同意予以登记备案。随后大公馆业委会二次以书面形式致函要求住建局以书面形式回复不予备案的理由和依据。而住建局置之不理，属于不作为。后经大公馆业委会一再要求，黑河市住建局于2019年12月2日才对不予登记备案理由和依据给予书面回复。以选举产生的新业委会委员未缴物业费、不合法为由拒不给予登记备案，属于乱作为。按照《物业管理条例》，业主委员会自成立起前期物业合同自动解除。由于前期物业收费高、服务水平低、质量差，收费账目不公开、小区公共设施维护不到位、资金去向不明，全体业主意见大。业委会代表全体业主多次找物业公司协商，要求降低物业费用、账目公开、提高服务质量和水平、按照收费标准与业主和业委会签订物业管理合同，但物业公司置之不理。2017年以前，小区有144户业主，2018年有380户，2019年有550-600户未缴纳物业费。业主、业主代表、业委会、业主大会有61%通过自管或在全市范围内招聘物业公司签订物业管理合同。但开发物业不退出，强行在小区执业。黑河市住建局袒护、包庇物业公司，不给大公馆业委会登记备案，致使小区业委会不能正常履行工作。无法满足全体业主要求解除开发商的原有物业公司，成立业主服务中心和降低物业费用、提高服务质量和水平或在全市范围内公开招标选聘物业公司，签订物业管理合同更好的为小区服务等事项不能合法有效进行，违背大公馆全体业主的意志，属于乱作为。综上，请求黑河市住建局给予大公馆业委会登记备案。大公馆业委会提交以下证据：证据一、花园街道办事处关于《武庙屯社区大公馆业委会换届选举申请》的批复，证明换届选举申请得到了街道办事处的批准并给予了备案。黑河市住建局质证：对批复的真实性、合法性均无异议。证据二、业委会委员名单、会议决定，证明业委会名单报备社区街道和住建局。黑河市住建局质证：1.43或41名选举代表没有本楼业主授权手续；2．业委会章程、小区业主大会议事规则、小区住宅管理公约三项表决内容没有公示和提供备案；3.会议决定里面没有就业委会章程、管理公约、议事规则进行修订表决，在选票上对于这三个文件没有修订的内容和条款。证据三、业主大会议事规则、管理规约和业委会章程，证明本次选举，业委会修订了议事规则、小区规约和业委会章程，符合备案规则。黑河市住建局质证：1.大公馆业委会申请备案没有向备案机关提供新的章程、规则、公约这三项内容；2.41张选票中，就这三项内容没有修订的情况，没有进行表决；3.在会议决定里也没有提到对于章程、议事规则、管理公约进行修订的情况，会议决定当中只是对上述三项内容进行了学习。证据四、业主大会会议记录、签到簿，证实会议在黑河市住建局、街道办、武庙屯社区等领导参加下选举产生了主任1名、副主任2名、11名委员和2名候补委员。该材料也已提交到黑河市住建局要求登记备案。黑河市住建局质证：1.会议记录与开庭前法院送达的内容不符，有涂改痕迹并有增添的内容；2.对投票结果满票41张有异议，因为与代表大会签到簿上的人员不符，签到簿上的人员是51名。7个楼推荐的会议代表42人，其他人不知道是何种身份参加选举。签到簿上的梁敏和郭岩在会议召开通知上没有参加选举，没有打钩，该证据存在矛盾。证据五、证人证言七份及小区2017-2018年《未交费住户名单》，证明物业管理服务质量越来越差，2017年小区入住712户，其中144户未交费。2018年已达357户未交费，原因就是服务质量差，是在对小区物业管理水平质量不满的情况下才不予交费。黑河市住建局质证：由于证人未到庭，不符合举证规则，该份证据不予质证；《未交费名单》的来源不明，不能证明其主张。黑河市住建局辩称，大公馆业委会成立于2016年3月，按照业委会章程，3年进行换届。2019年4月，该局接到大公馆业委会提交的换届选举备案相关材料。经过审核，申报材料中有部分委员存在未交纳物业费的情况，违反了《名典大公馆小区管理规约》相应规定，拒不履行业主义务，按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第三十一条、第四条规定：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成；业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，备案的部分业主委员会委员不符合规定，不予以备案；大公馆业委会提出的“按照物业管理条例，业主委员会自成立起前期物业合同自动解除”，没有法律依据。其提出的“名典大公馆小区物业服务和收费存在诸多问题”，在多次物业检查工作中没有发现。服务行业的服务质量难免存在个别问题，但名典大公馆小区物业服务在市区居上游水平，小区业主因服务质量问题投诉较少；其提出的“业主委员会代表全体业主多次找物业公司协商、降低物业费用、账目公开、提高服务质量、服务水平、按照收费标准与业主和业主委员会签订物业管理合同，但物业公司置之不理”。业主如果确实认为该小区物业服务存在严重的质量问题，可通过召开业主大会，表决决定更换物业公司，相应问题便能得到有效解决，而不应以不交物业费的方式扰乱物业服务市场，这不是业主委员会成员应该做的事情。另外，本次选举的选举代表没有业主授权手续，新的《业主委员会章程》、《小区业主大会议事规则》、《小区住宅管理规约》三项表决内容没有进行公示和提供备案。因此，为了名典大公馆小区物业管理有序进行，建议该小区按照国家相关规定，选举符合条件的业主组建热衷于公共事业的业主委员会。请求法庭驳回其诉讼请求。黑河市住建局提交以下证据：证据一、介绍信、大公馆业委会成立证明，证明2016年3月大公馆业委会向黑河市住建局提供备案手续。大公馆业委会质证意见：无异议。证据二、名典大公馆小区管理规约、名典大公馆小区业主委员会章程。证明章程12条规定每届任期3年；管理规约第五条第（五）项规定业主应按时交纳物业服务费用。大公馆业委会质证意见：对真实性无异议，规约和章程是2016年的，新一届业委会已全部修改完毕。证据三、介绍信、申请、大公馆业委会换届选举证明。证明2019年3月24日举行业主委员会换届选举大会并向黑河市住建局提供备案申请手续和业委会成员名单。大公馆业委会质证意见：无异议。证据四、部分委员未交费名单，证明新选举的业主委员会成员存在未按时交纳物业服务费用的情况，违反了《名典大公馆小区管理规约》相应规定。大公馆业委会质证意见：名单中的徐奎元不是业主委员，也不是业主代表。其他无异议。经审理查明，大公馆业委会首次成立后，于2016年3月在黑河市住建局进行了备案。根据《大公馆业委会章程》规定，业委会委员任期为3年。2019年3月4日，黑河市爱辉区花园街道办事处作出《批复》，批准名典大公馆定于2019年3月24日召开换届大会。换届大会共选举出业委会主任1名、副主任2名、委员8名、候补委员2名。会议同时对《业主委员会章程》、《小区业主大会议事规则》、《小区住宅管理规约》三项规定进行了修改；选举完成后，黑河市爱辉区花园街道办事处和武庙屯社区居民委员会向黑河市房产物业管理站出具的《介绍信》载明：“大公馆业委会于2019年3月24日在花园街武庙屯社区会议室召开业主委员会换届大会，武庙屯社区主要领导到现场，现场确定来参会41人。特此证明。”大公馆业委会工作人员持该介绍信及相关材料向黑河市住建局申请备案，但修改后的《业主委员会章程》、《小区业主大会议事规则》、《小区住宅管理规约》三项规定未向黑河市住建局提交；2019年5月，黑河市住建局口头答复大公馆业委会：因其申请备案的部分业委会委员欠缴物业费，不符合规定，不予备案。2019年12月2日，黑河市住建局出具《书面答复》，明确告知因大公馆业委会申报材料中存在部分委员没有缴纳物业费的情况，违反了《名典大公馆小区管理规约》相应规定，不予以备案。大公馆业委会不服该《答复》，于2020年1月8日向本院提起行政诉讼，请求撤销该《书面答复》并给予大公馆业委会登记备案。本院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”黑河市住建局作为黑河市房地产行政主管部门，具有对依法成立的业主委员会进行登记备案的法定职权。物业管理区域内的选举、投票等活动均系小区业主的自主管理行为，业主委员会的合法性来自于业主的表决。《物业管理条例》并未规定备案行为是否影响业委会的成立，也未赋予备案机关对备案事由的合法性进行审查，并进而作出是否准予备案的法定职权。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的业主委员会办理备案手续所持文件为四项内容，即：业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项。该备案属于公示性备案，并非行政许可。备案部门应当对申请材料进行形式审查，对于材料不齐备部分，告知申请人在规定期限内提交。本案中，大公馆业委会在换届选举出新一届业委会后，在规定时间内向黑河市住建局申请备案。黑河市住建局未予备案的理由为：“部分业委会委员欠缴物业费，违反了《名典大公馆小区管理规约》的规定。”《名典大公馆小区管理规约》是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及小区内公共利益等方面的行为准则，对全体业主具有约束力。但欠缴物业费事项属于小区业主与物业公司之间的民事纠纷，双方可通过民事诉讼等其他途径予以解决。对于欠缴物业费人员不得担任业主委员会委员，现行法律、法规并未作出禁止性规定。故黑河市住建局以部分业委会委员欠缴物业费为由不予备案缺乏法律依据，其作出的《名典大公馆业主委员会备案的答复》依法应予以撤销。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款，《物业管理条例》第十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销被告黑河市住房和城乡建设局于2019年12月2日作出的《名典大公馆业主委员会备案的答复》；二、责令被告黑河市住房和城乡建设局于本判决生效后三十日内，对原告黑河市名典大公馆小区业主委员会提出的备案申请进行审查并重新作出决定。案件受理费50元，由被告黑河市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判长  王丛斌审判员  范海妮审判员  高 莹二〇二〇年九月十五日书记员  牟鑫湖