沈阳市铁西区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0106执异193号案外人侯某，女，汉族，住址沈阳市铁**，现住北京市丰台区。委托代理人杨柏林，辽宁美邦律师事务所律师。申请执行人林某某，男，汉族，住址沈阳市铁**。委托代理人施振盈，辽宁共襄律师事务所律师。被执行人柏某某，男，汉族，住址沈阳市辽中区。被执行人沈阳坤龙房地产开发有限公司，住所地新民市。法定代表人柏某某，系公司经理。本院在执行（2019）辽0106执3687号申请执行人林某某与被执行人柏某某、沈阳坤龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人侯某于2020年7月22日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人侯某称，请求停止沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106执3687号执行案对登记在被执行人柏某某名下的沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7，建筑面积133.54平方米，房产证号Ｎ0××76房产评估拍卖等强制执行措施，并解除对案涉房屋的查封。事实与理由，2019年3月13日，案外人侯某通过中介公司介绍，与被执行人柏某某签订《不动产买卖合同》，由案外人购买柏某某自有的位于沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7房屋（建筑面积133.54平方米，房产证号Ｎ0××76），约定房屋成交价格为人民币69万元。交付方式与时间为：合同签订之日由案外人向柏某某支付定金人民币2万元；银行还款之日由案外人向柏某某支付房款（代柏某某偿还银行贷款）人民币46万元；过户当日支付房款人民币20万元；交接房屋当日支付房款人民币1万。同时约定双方应于银行撤抵押7日内，完成不动产过户登记。合同生效后，案外人按约定支付了购房款合计69万元，其中包括：定金人民币2万元；代柏某某交纳银行解贷款人民币46万元，代柏某某交纳银行罚金5万元，代柏某某交纳和平法院诉讼费和执行费人民币7346.79元，交铁西法院提存柏某某应收房款94813元。上述款项有柏某某为案外人出具的相应收款收据，转入法院的银行流水等证据加以证明。该案涉房屋及室内家具于2019年4月18日移交给案外人。案外人交纳了约定的房屋交付时应缴纳的房款人民币1万元。至此，柏某某完成了房屋的实际交付，因案涉房屋被法院查封，致使柏某某与案外人无法办理案涉房屋的更名过户手续。2019年5月6日，案外人向沈阳市铁西区人民法院起诉要求柏某某继续履行与案外人2019年3月13日签订的《不动产买卖合同》，办理房屋过户手续，因案涉房产已被法院查封，无法办理更名过户手续而被法院驳回。案外人认为，其与柏某某签订的不动产买卖合同合法有效，未办理房产登记变更手续不是案外人的原因，案外人是善意取得该房屋，应得到法院的确认。依照法律规定，请求人民法院停止对该房产的强制执行措施。申请执行人林某某答辩称，贵院于2019年1月30日、2019年5月9日两次对涉案标的物予以查封。案外人侯某在购买该房屋时房屋已被查封，其在购买时未尽审慎核实义务，且在交付定金后得知该涉案房屋予以查封后仍予以支付相应款项，应当视为其对该房屋所查封的风险及相应的法律后果予以知晓，其应当承担不利的法律后果。案外人购买该房产时，其房屋总面积为133.54平方米，购买价格为69万元，但该房屋市场价值远远高于其所购买价。目前该房屋市场评估售价每平米8500元左右，其所购价值明显低于市场售价的70%，为此不构成善意取得。另外在案外人所提供证据中，所付房款并未全部予以支付，仅有部分金额存在银行转账记录，部分金额仅有被执行人柏某某出具的收条予以确认，无法确认侯某已支付全部价款。案外人所提供的居住证明，无法证明其已在本案查封之前予以入住。为此案外人侯某的请求并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干规定》第二十八条事项规定，不享有排除强制执行的物权期待权，应驳回其异议请求。被执行人柏某某未参加听证。被执行人沈阳坤龙房地产开发有限公司未参加听证。本院查明，原告林某某与被告柏某某、沈阳坤龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，原告林某某向本院申请诉讼保全，本院于2019年5月7日作出（2019）辽0106民初2605号民事裁定书，轮候查封被申请人柏某某名下位于沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7，建筑面积133.54平方米的房产档案。2019年5月20日作出（2019）辽0106民初2605号民事判决书，判决：一、被告柏某某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还原告林某某借款本金953500元；二、被告柏某某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告林某某借款利息（以953500元为基数，按照年利率6%的标准自2018年1月1日起计算至实际付清之日止）；三、被告沈阳坤龙房地产开发有限公司对上述一、二项债务承担连带给付责任；上述款项如逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原、被告其他诉讼请求。判决生效后，被告未能清偿生效法律文书确定的债务，原告林某某向本院申请执行。本院于2019年8月6日立案（2019）辽0106执3687号执行案件。案件执行过程中，本案保全轮候查封自动转为执行中轮候查封，于2020年7月23日转为正式查封。另查明，案外人侯某与被执行人柏某某因房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼并申请诉讼保全，本院于2019年5月9日作出（2019）辽0106民初7153号民事裁定书，轮候查封了被告柏某某名下位于沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7，建筑面积133.54平方米的房产档案。该案经审理查明并确认的事实如下：“2019年3月13日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）、案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司（居间方、丙方）签订《不动产买卖合同》，约定原告购买被告坐落于沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7的不动产，建筑面积133.54平方米，成交价格为690000元，合同签订之日，原告支付贰万元整，作为购买定金，原、被告同意分4次付款，已支付的定金作为首期购房款的一部分冲抵。原、被告双方应于银行撤抵押七日内完成不动产过户登记；并约定原告于2019年3月18日支付被告肆拾陆万元整用于被告银行解贷款，双方协商决定于2019年5月1日前交付房屋。同日，原告交付被告定金20000元，2019年3月18日原告替被告偿还涉案房屋贷款460000元，2019年4月15日原告支付被告房款57342.79元，2019年4月18日，原告支付被告房款10000元。原告共计支付被告房款547342.79元，均由被告出具《收条》。原、被告均称银行于2019年3月18日撤押，被告于2019年4月18日向原告交付涉案房屋，因涉案房屋存在两起查封，未能办理更名过户。截至本判决作出之日，涉案房屋除本案财产保全有司法查封外，另存在两起司法查封，案号分别为（2019）辽0106民初698号、（2019）辽0106民初2605号。”因涉案房屋目前仍然存在司法查封，无法办理更名过户，因此，对原告要求被告继续履行《不动产买卖合同》并办理位于沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7号房屋更名过户的诉讼请求，本院不予支持，于2019年11月5日作出（2019）辽0106民初7153号民事判决书，判决驳回原告侯某的诉讼请求，该判决现已生效。本案查明的事实与上述案件认定的事实一致。再查明，案外人侯某与被执行人柏某某签订房屋买卖合同时，案涉房产存在两个查封，首封为沈阳市和平区（2017）辽0102民初2364号民事裁定书（该查封于2019年4月23日解除），轮候查封为本院（2019）辽0106民初698号民事裁定书【该查封在本院（2019）辽0106执3905号执行案件中转为正式查封，该案申请执行人为林某某，被执行人为柏某某、沈阳坤龙房地产开发有限公司。该查封于2020年7月23日解除】。案外人侯某除本院（2019）辽0106民初7153号民事判决书认定支付被告房款547342.79元外，向本院（2019）辽0106执恢402号【原（2019）辽0106执3905号】执行案件交付执行款93510元；向本院执行存款账户交付执行款47855.21元，共计支付购房款690708元。上述事实，有案外人侯某提供的不动产买卖合同、付款收据、入住证明、本院民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书等证据，经本院审查，予以确认。本院认为，根据案外人侯某的异议请求及申请执行人林某某的答辩意见，本案的争议焦点为，案外人侯某购买已被人民法院查封的房屋，其权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人侯某在与被执行人柏某某签订不动产买卖合同时，该房产已被和平区人民法院查封及本院（2019）辽0106民初698号案件轮候查封。针对上述两个案件，案外人侯某以向被执行人柏某某支付房款解除抵押及向法院执行机构付款方式，解除了上述两个案件的司法查封。本案的查封系在本院（2019）辽0106民初2605号民事案件中诉讼保全轮候查封，查封时间2019年5月7日。该查封时间系在案外人侯某签订不动产买卖合同及入住时间之后，且案外人侯某现已将全部价款支付完毕。在未办理过户登记是否因买受人自身问题上，案外人侯某购买已被人民法院查封的房屋，致使无法办理过户登记，其具有一定过错，不能排除查封在先案件的执行。但就本案而言，案外人侯某在轮候查封之前已签订有效的买卖合同，并占有该房产，其已按合同约定支付部分价款且将剩余价款交付本院执行案件，因购买前该房产有查封及本案的轮候查封致使无法办理过户登记，其过错程度不足以使其丧失物权期待权。综上，案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于沈阳市铁西区建设中路70号1-3-7，建筑面积133.54平方米房产的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李炯华人民陪审员  李晓彤人民陪审员  于婉霞二〇二〇年九月七日书 记 员  李 硕