云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终786号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：龚文荣，男，1978年1月16日生，汉族，居民，住玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：张琼，女，1980年12月15日生，汉族，居民，住玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人龚文荣、张琼商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一、二项诉讼请求为行使债权，而第三项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，一审仅以上诉人未在约定时间内按约定条件交付涉案房屋，就认定上诉人违约并承担违约责任不当。三、上诉人已于2019年3月20日取得涉案房屋的竣工验收备案证明，而被上诉人却一直拒不接房，被上诉人怠于履行义务导致损失扩大，上诉人不应承担自2019年3月20日后的逾期交房责任。一审判决上诉人按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算逾期交房违约金无事实及法律依据。四、上诉人无须承担双层中空玻璃、楼梯间墙、顶板双飞粉、金属楼梯栏杆、车库进户门的整改及差价补偿责任。被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解。楼梯间的双飞粉和金属楼梯栏杆都只是针对高层建筑，并不是案涉房屋的交付标准。合同并未约定车库进出门的交付标准也为品牌防盗门，且上诉人已举证证明车库进户门为思达品牌的防盗门。即使法院最终认定需要整改或进行差价补偿，因合同未约定玻璃、栏杆、双飞粉、门的品牌及型号，按公平原则，理应按小区统一标准进行执行，差价仅为5211元，一审确定9000元明显过高。龚文荣、张琼答辩称，同意驳回上诉，维持原判。龚文荣、张琼向一审法院起诉请求：1.判令怡道公司赔偿其逾期交房违约金43973.75元（自2019年1月1日起至2019年5月11日，共计131天，计算方法2042038元×6%÷365天×131天=43973.75）；2.判令怡道公司支付其未按照合同交付标准交付房屋的违约金6000元（每天20元的违约金标准，自2019年5月12日计算至怡道公司按照第二项诉讼请求实际支付赔偿款之日，现暂算至起诉之日2020年3月16日，合计300天×20元/天）。以上金额合计：66360.75元；3.判令怡道公司因未按照合同约定交付房屋需补偿其玻璃窗、楼梯墙及顶板、楼梯栏杆、车库侧进户门等共计16390元;4.诉讼费由怡道公司承担。一审法院认定事实：怡道公司于2016年取得位于玉溪市江川区江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权，开发“云福山居”楼盘，在取得预售许可后，龚文荣、张琼与怡道公司协商购买该楼盘一期Ｄ3-01号商品房。双方于2018年1月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201802100019，并于2018年2月10日办理商品房买卖合同备案登记手续。《商品房买卖合同（预售）》第六条约定该商品房单价为每平方米6776.3元，总价款为2042038元。第七条约定的付款方式为公积金贷款支付首款622038元，余款142万元向江川区农村信用合作联社营业部贷款支付。第八条约定买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向怡道公司支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方面解除合同。第九条约定：商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房达到约定的交付后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》合同附件六（关于装饰装修及相关设备标准的约定）第5条约定：楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。第7条约定：窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14条约定：入户门：品牌防盗门。2018年12月28日，本案诉争房屋通过竣工验收合格，怡道公司通知龚文荣、张琼接房，因怡道公司未取得建设工程竣工验收备案证，且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的标准，即：楼梯间顶板、墙面未以双飞粉施工；楼梯金属栏杆未安装；将约定安装双层中空玻璃铝合金门窗更换为单层玻璃铝合金门窗（约22.18平方米）；入户门约定为品牌防盗门，但车库一侧Ｅ户型次入户门安装的是玉溪思达门业有限公司生产的钢质复合门，龚文荣、张琼拒绝接房。怡道公司于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》。2019年5月12日，龚文荣、张琼接收了本案诉争的云福山居Ｄ3-01号商品房。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，龚文荣、张琼与怡道公司之间的买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务。龚文荣、张琼按照约定向怡道公司支付了房屋价款，公司应当按照约定向龚文荣、张琼交付房屋。怡道公司销售给龚文荣、张琼的房屋虽然于2018年12月28日竣工验收合格，但竣工验收合格仅是房屋可以交付使用的前提，双方约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，而取得竣工验收备案证明文件在竣工验收合格的基础上，尚需向建设行政主管部门提交规划、公安消防、环保等部门出具或者准许使用的文件进行审核，备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署备案意见并签章，方可取得竣工验收备案证。因此，仅通过竣工验收合格，尚不符合双方约定的房屋交付条件。怡道公司认为未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件系政府不同部门之间的政策冲突所致，系不可归责于其方的原因。一审法院认为，双方在约定房屋交付的条件和时间时，应当充分考虑到房屋竣工所需时间及办理竣工验收、审批规划、公安消防、环保等所需要的时间。怡道公司于2019年3月20日取得竣工验收备案证的事实表明，公司通过积极的作为是可以取得竣工验收备案证的，公司未于约定的交房时间之前取得竣工验收备案证并非因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因所致，不能免除其延期交房的违约责任。综上，龚文荣、张琼主张怡道公司逾期交房构成违约应承担违约责任有事实与法律依据，予以支持。关于违约金标准，龚文荣、张琼认为逾期交房的约定按每天10-20元计算违约金明显低于造成的贷款利息、租房房租等损失，主张提高违约金标准为：自逾期交房之日至交付房屋时止，按照房屋总价款的6%支付违约金。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中的损失，是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失。买受人支付房款，目的在于取得对房屋的占有、使用、收益、处分。出卖人未能按照合同约定期限交付房屋，将使买受人不能在预先设定的时间使用所购买的房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，直接造成买受人房屋权益逸失。一方面，买受人支付对价（含房款及因此产生的利息）欲获取的权益因出卖人的逾期交付而丧失，而买受人支付对价是需要资金成本的（包括贷款利息），此为买受人的间接损失；另一方面，出卖人占有买受人资金却只需付出较低成本（每天20元违约金折合成年利率为0.36%，一年期贷款基准利率为4.35%），双方利益明显失衡。综上，买受人因出卖人的原因直接造成了房屋权益的丧失，并间接遭受了资金成本（利息）损失。本案中，龚文荣、张琼的房款主要通过公积金贷款及其他方式取得，按照房屋总价款2042038元计算，逾期交房每天20元的违约金折算成年利率为0.36%，远低于银行同期同类贷款利率；每天按照房屋总价款的0.02%计算逾期付款违约金折算成年利率为7.3%，与逾期交房的违约金差距甚大，显失公平。双方约定逾期交房每天按20元的标准计算违约金低于造成的损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失请求增加违约金的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，龚文荣、张琼主张提高违约金标准有事实与法律依据，予以支持。但其主张的违约金标准（年利率6%）过高，根据其的损失情况，确定逾期交房的违约金以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。逾期交房时间，怡道公司虽于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》，符合双方约定的交房条件，但怡道公司未提供证据证实其在取得《建设工程竣工验收备案证》后将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，逾期交房时间应从2019年1月1日计算至2019年5月12日龚文荣、张琼实际接房时止。怡道公司主张其公司未逾期交房不存在违约行为，与查明的事实不符，不予支持。关于涉案商品房的楼梯间墙、顶板未以双飞粉工艺施工，未安装金属楼梯栏杆的工时材料费赔偿及车库侧进户门、单层玻璃铝合金门窗安装不符合约定的差价补偿。本案中，怡道公司对龚文荣、张琼主张的楼梯间墙、顶板未以双飞粉工艺施工，未安装金属楼梯栏杆，安装的是单层玻璃铝合金门窗及车库一侧入户门为钢质复合门的事实无异议。但认为上述约定是针对其他商品房作出的，龚文荣、张琼以此主张权利属于重大误解。一审法院认为，双方就诉争问题已有明确约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。怡道公司对涉案商品房的楼梯间墙、顶板未以双飞粉工艺施工，未安装金属楼梯栏杆，安装的是单层玻璃铝合金门窗不符合合同约定，安装的车库一侧入户门标明为钢质复合门而非防盗门，且不符合国家标准《防盗安全门通用技术条件》规定的最低等级丁级防盗门要求有六个锁闭点数，不属于防盗门。综上，怡道公司未按照约定装饰装修施工及未按照约定安装相关设备已构成违约，龚文荣、张琼要求按照市场价格给予补偿有事实与法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。龚文荣、张琼主张给予相应的补偿，实质上是要求减少价款，返还部分已支付的价款。补偿的金额，一审法院综合市场价格等因素确定为9000元。怡道公司主张上述争议内容的约定系重大误解，不是其公司的真实意思表示无证据证实，且公司亦未在法律规定的时间内行使撤销权，其主张不予支持。龚文荣、张琼主张怡道公司未按照合同交付标准交付房屋的违约金66360.75元（按照每天20元的违约金标准，自2019年5月12日计算至怡道公司按照第二项诉讼请求实际支付赔偿款之日，现暂算至起诉之日2020年3月16日，合计300天×20元/天）。一审法院认为，违约金的基本性质是补偿性，即补偿守约方因违约受到的损害。赔偿损失亦是承担违约责任的一种方式。本案中，按照每天20元的标准支付违约金是针对逾期交房的约定。关于涉案商品房的楼梯间墙、顶板未以双飞粉工艺施工，未安装金属楼梯栏杆，车库侧进户门未安装品牌防盗门，安装的单层玻璃铝合金门窗给龚文荣、张琼造成的损失，龚文荣、张琼已就此违约提出赔偿且要求一审法院予以支持，再以此违约要求支付违约金系重复主张。综上，龚文荣、张琼的该项主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“一、云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内以房屋总价款2042038元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%支付龚文荣、张琼违约金32367.7元（2019年1月1日计算至2019年5月12日）；二、云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内支付龚文荣、张琼楼梯间墙、顶板双飞粉施工，安装金属楼梯栏杆工时材料费及车库侧进户门、单层玻璃铝合金门窗差价款合计9000元；三、驳回龚文荣、张琼的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，上诉人怡道公司对一审认定的如下案件事实提出异议：1、更换单层玻璃铝合金门窗面积应为17.84平方米；2、龚文荣、张琼接房时间应为2019年5月10日，而不是5月12日。被上诉人龚文荣、张琼对一审认定事实无异议。经审查，怡道公司提交的房屋交付登记表虽登记本案接房时间为5月10日，但并无其它接房手续相印证，相反，其提交的小区收楼书明确载明，龚文荣作为业主，现证明已收到该房屋的钥匙，并同意自即日起由本人接收该房屋，落款日期为2019年5月12日，据此，原判认定接房时间为5月12日正确，本院予以确认。上诉人提出异议的其它事实，并无证据证明，本院不予确认。综上，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与龚文荣、张琼签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给龚文荣、张琼，但怡道公司至2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，而现有证据表明，2019年5月12日，龚文荣、张琼才接收了房屋，据此，自2019年1月1日起至2019年5月12日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向龚文荣、张琼支付违约金，对于违约金如何确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”经审查，怡道公司逾期交房给龚文荣、张琼实际造成的损失客观上表现为二人不能按期使用该房屋导致的损失（主要为需要在外租房应付的租金或者可将房屋出租所得到的租金），原判结合本案实际情况，对违约金进行适当调整，以房屋总价款2042038元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金为32367.7元（2019年1月1日计算至2019年5月12日），基本符合玉溪市江川区相近地段同类型房屋的租金标准，本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子等是否符合条件的问题，因双方合同附件中约定“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，“楼梯……顶板、墙面为双飞粉”，“楼梯栏杆为金属栏杆”，“入户门：品牌防盗门”等，上述约定明确、具体，而怡道公司交付的商品房上述争议部位，不符合约定，怡道公司已属违约，原判结合本案事实及市场价格等确定由怡道公司给予9000元补偿也无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张合同对上述争议内容的约定系重大误解，不是公司的真实意思表示，该上诉主张因无任何证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房销售合同纠纷，龚文荣、张琼一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求就交付不符合条件的窗子等予以差价补偿等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年九月十八日书记员 简昱佳