广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12188号原告：张凌云，男，1966年7月15日出生，汉族，住江西省宜春市万载县************，公民身份号码362************315。原告：陈素平，女，1968年11月26日出生，汉族，住江西省宜春市万载县************，公民身份号码362************842。委托诉讼代理人：张凌云，系陈素平丈夫。被代：中山市粤升房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914************672。法定代表人：陈嘉源,职务经理。委托诉讼代理人：吴倩茹，系公司行政助理。原告张凌云、陈素平诉被告中山市粤升房地产开发有限公司（以下简称粤升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告张凌云同时也是原告陈素平的委托诉讼代理人、被告粤升公司的委托诉讼代理人吴倩茹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凌云、陈素平向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期12年办证违约金198982元；2.被告向原告赔偿房屋漏水5次装修费损失60780元。事实与理由：2008年6月4日，原告与被告签订一份中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告位于中山市********************的房屋，金额为454293元，首付款金额为136293元，实际付首付款金额为106293元，欠3万元未支付。原告于2009年装修入住，入住后发现进门客厅处漏水十分严重，原告多次向物业反映无果，才扣押未付款3万元，就该尚欠款项3万元，法院已进行处理。被告出售的房屋漏水严重，导致原告先后就漏水问题重新装修7次，总费用为60780元，被告应赔偿原告相应的损失。另外，被告未按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，应承担逾期办证违约金。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告张凌云、陈素平就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.11年装修费用；3.收据；4.涉案房屋漏水照片3张；5.中山市商品房销售登记备案表。被告粤升公司抗辩称，一、原告追讨逾期办证违约金理据不足，原告自2009年已经收楼入住，但一直拖欠房款3万元未支付，原告未交清房款无法提供齐全的销售发票，根据合同约定及相关规定不符合办理不动产权属证书的条件。另外，原告于2013年因拖欠银行按揭供款导致涉案房产进入执行阶段而被查封，需要解封后方可办证；二、原告追讨房屋漏水赔偿理据不足，原告于2009年12月已签收入住涉案房屋，根据合同约定，房屋房面防水保修期为5年，但被告一直未收到原告任何书面申报通知漏水的记录。另外，原告提供的装修费用明细显示的均是近年装修记录收据，没有显示处理防漏问题，均是天花装修拆装费用。最后，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，房屋房面保修期是2014年12月。被告粤升公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.民事调解书；2.君怡花园业主钥匙、智能卡签收表；3.广东省中山市第一人民法院民事判决书（2012）中一法三民二初字第522号；4.国土查档记录；5.住宅质量保证书。本院认定事实如下：2008年6月4日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发的位于中山市***********期A3幢602房，房屋总价款为454293元；2.买受人按银行按揭方式按期付款，其中136293元应于2008年6月4日前支付，剩余房款318000元采用商业贷款方式支付；3.被告应在2008年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期超过30日的，被告应按已支付购房款每日万分之二的标准支付违约金；4.被告应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的原因导致原告无法在规定期限内取得权属证书的，被告应按原告已支付的房价款每日万分之一向原告支付逾期办证违约金；5.因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效、面积有差异买受人不及时签署确认文件非税办未能核契税，或不及时缴交暂交办证税费等，导致出卖人不能按时递交办证资料办契证，出卖人不承担任何责任，递件办契证期限相应顺延；6.买受人购买的商品房为商品住宅，住宅质量保证书作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份商品房质量保证书作为上述商品房买卖合同的附件四，该质量保证书约定：屋面防水的保修期从交付使用时间开始起算5年，保修期内，如因涉及或施工原因造成屋面渗水、滴漏等质量缺陷时，建设方均无偿予以修复。上述质量保证书还约定了其他内容。2009年12月1日，原告张凌云签署一份君怡花园业主钥匙、智能卡签收表并办理了相关的收楼手续。2012年10月24日，中国建设银行股份有限公司中山市分行以张凌云、陈素平未依约偿还涉案商品房按揭贷款为由诉至本院，本院于2013年9月25日作出（2012）中一法三民二初字第522号生效民事判决，判令：一、解除中国建设银行股份有限公司中山市分行与张凌云、陈素平签订的借款合同；二、张凌云于判决生效之日起七日内归还原告贷款本金278712.72元及其利息；三、中国建设银行股份有限公司中山市分行对抵押房产的处置价款有优先受偿权；四、陈素平对上述债务承担共同清偿责任；五、粤升公司对上述债务承担连带保证责任。2015年5月28日，涉案商品房因原告张凌云、陈素平其他债务被法院依法查封。2020年1月7日，粤升公司以张凌云、陈素平尚欠房屋尾款3万元未付为由诉至本院，本院于2020年3月20日作出（2020）粤2071民初502号民事调解书，该调解书载明张凌云、陈素平确认尚欠粤升公司购房款3万元，张凌云、陈素平承诺自2020年4月至2020年9月期间，每月的30日前向粤升公司支付5000元。上述调解书还载明了其他内容。另查，原告张凌云、陈素平主张涉案房屋漏水从2010年开始漏水，原告多次和物业公司反映均处理未果，为此原告每年自行找装修公司处理，共计产生装修费60780元，原告为证明其主张的事实向本院提交了2011年至2018年开具的6张收据及涉案房屋天花的照片，上述6张收据载明的内容大致为三乡镇白石君怡花园二期A3幢602室，房屋大厅天花44.8方装修费、拆装工程；被告粤升公司则抗辩称原告未曾向被告主张涉案房屋存在漏水问题，被告提供的收据不能证明产生的装修费用是用于修复处理漏水问题，另外，涉案房屋已于2009年交付使用，合同约定的保修期为5年，2014年已过保修期，原告的诉求已过诉讼时效。庭审中，原、被告均确认：1.原告尚欠被告房价款3万元未支付；2.涉案商品房于2009年12月1日交付给原告使用；3.涉案商品房现因原告其他债务被法院查封，尚未解封。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认，原告尚欠被告房价款3万元未付清，被告已于2009年12月1日将涉案商品房交付给原告使用，涉案商品房现因原告其他债务被法院查封，尚未解封，对于上述事实，本院予以认定。关于被告粤升公司是否应承担逾期办证违约金的问题，本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同约定，应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但是，双方签订的商品房买卖合同还约定，因买受人的原因，导致出卖人不能按时递交办证资料办契证，出卖人不承担任何责任，递件办契证期限相应顺延。本案中，支付购房款作为原告的主要合同义务，原告确认至今尚未付清购房余款，另外，原告确认涉案商品房现因原告其他债务被法院查封，至今尚未解封。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，因原告自身原因，导致被告不能按时递交办证资料，被告有权顺延递交办证资料而无须因此承担违约责任。原告主张被告承担逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于原告主张被告赔偿天花漏水损失的问题，本院认为，原告提供的收据及照片仅能证明原告曾委托装修公司对涉案房屋的天花进行装修，不能直接证明涉案房屋是否存在天花漏水及何时出现天花漏水等情况。另外，原告未能提供相应证据证明其在保修期内曾向被告主张涉案房屋存在天花漏水的情况并要求被告承担保修义务，被告也否认收到过原告关于天花漏水情况的通知，原告应承担举证不能的法律后果，故对于原告主张被告赔偿天花漏水损失的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张凌云、陈素平的全部诉讼请求。案件受理费5196元，减半收取为2598元（原告已预交），由原告张凌云、陈素平负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月七日书记员  卢芷琪梁丽萍