湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0382民初435号原告：曾文芳，女，1984年11月7日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：张小虎，湖南典明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮，湖南典明律师事务所律师。被告：湖南省华龙建筑工程有限公司，住所地湖南省岳阳市城陵矶新港区云港路创业孵化基地****。法定代表人：曾向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡珊军，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南港越房地产开发有限公司，住所地湖南，住所地湖南省韶山市英雄路英雄商业广场>法定代表人：尹军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭水怒，男，1968年5月27日出生，汉族，住湖南省韶山市。原告曾文芳诉被告湖南省华龙建筑工程有限公司（以下简称“华龙建筑公司”）、湖南港越房地产开发有限公司（以下简称“港越房地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾文芳及其委托诉讼代理人张小虎、周亮，被告华龙建筑公司的委托诉讼代理人胡珊军，被告港越房地产公司的委托诉讼代理人彭水怒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾文芳向本院提出诉讼请求：1、请求解除华龙建筑公司对港越房地产公司名下位于港越·竹湖华府一期工程第一层0101019、0101020，第二层0201016、0201017号房产的保全查封，并不得对上述房产执行；2、请求确认曾文芳与港越房地产公司于2015年2月16日签订《认购协议》有效；3、请求确认曾文芳为该房产的所有权人，港越房地产公司为曾文芳办理该房产的过户手续；4、本案受理费由两被告承担。事实和理由：因华龙建筑公司诉港越房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，2020年5月28日，韶山市人民法院根据华龙建筑公司的申请，作出（2020）湘0382民初345号民事裁定书，对港越房地产公司名下位于港越·竹湖华府一期工程第一层0101019、0101020，第二层0201016、0201017号房产予以诉讼保全查封。2020年6月1日，曾文芳对此查封的标的提出书面异议，韶山市人民法院于2020年6月23日作出（2020）湘0382执异11号执行裁定，裁定驳回曾文芳的执行异议请求。2015年2月16日，曾文芳已与港越房地产公司签订《认购协议》，合同约定房产位于湖南省韶山市××段××路××路××号楼××单元××层商铺××号，其对应在韶山市住建局登记的港越·竹湖华府一期工程第一层0101019、0101020，第二层0201016、0201017号房产，曾文芳已支付全部房款4127698元，并于2017年接收该房产且出租，该房产已由曾文芳所有并占有，因港越房地产公司的原因至今无法过户登记。故提出执行异议之诉，请求法院支持原告上述诉求。被告华龙建筑公司辩称：一、程序上，曾文芳所提执行异议之诉与相关法律规定不符，请求法院依法驳回其起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）第一百零八条及《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称“《民诉法解释》”）第一百七十二条，原告应对保全裁定申请复议，而不是提起异议之诉。同时，江苏高院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第5条也规定，案外人对诉讼保全裁定不服，提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。此外，根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条以及《民诉法解释》第三百零五条、第三百零六条的规定，案外人提起执行异议之诉，必须在执行标的的强制执行程序中提起，而目前本案还没有进入执行阶段。二、实体上，原告的起诉不符合法律规定能够排除执行的情形。根据《民诉法解释》第三百一十条规定，案外人“提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被答辩人曾文芳异议不能得到支持：被答辩人曾文芳没有在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖协议；被答辩人曾文芳所购商品房不是用于居住且不属于唯一住房；目前的证据不能证明被答辩人曾文芳已经支付房款。被答辩人曾文芳只是提供了被执行人港越房地产公司的临时收据，并没有提供正式商品房购房发票，不能确认被答辩人曾文芳已经支付了房款。综上所述，被答辩人曾文芳提起执行异议之诉在程序上、实体上均不符合法律规定，请求法院依法驳回其起诉。港越房地产公司辩称：1、原告购房属实，且已支付了全部房款；2、没有在住建局网签商品房买卖合同的原因是韶山市城市建设投资有限公司与答辩方有经济纠纷，住建局不予办理。请求法院依法判决。经审理查明，（一）原纠纷来由及审理情况。2014年4月12日，华龙建筑公司与港越房地产公司订立了《建设工程总包意向合同》，约定华龙建筑公司承包港越房地产公司开发的港越·竹湖华府一期工程，该工程于2015年4月主体工程已完工，于2015年7月31日主体工程及部分工程经验收合格，后港越房地产公司资金链断裂，无法及时支付工程款。华龙建筑公司以港越房地产公司拖欠工程款于2020年5月10日诉至本院，在本院审理过程中，华龙建筑公司于2020年5月25日向本院提出诉讼保全申请，请求冻结港越房地产公司名下的银行存款1920万元，或以1920万元为限的其他等值财产。本院于2020年5月26日作出（2020）湘0382民初345号民事裁定，对港越房地产公司名下1920万元价值为限的财产采取保全措施，并于2020年5月28日向韶山市住建局发出《协助执行通知书》，查封港越房地产公司名下位于港越·竹湖华府一期工程第一层0101019、0101020，第二层0201016、0201017号房产，查封期限三年。曾文芳作为案外人，于2020年6月1日对上述财产保全措施提出书面异议。本院于2020年6月23日作出（2020）湘0382执异11号执行裁定，裁定驳回曾文芳的执行异议请求。本院于2020年6月27日向曾文芳送达该裁定书。原告曾文芳于2020年7月7日向本院提起执行异议之诉。（二）曾文芳与港越房地产公司订立《认购协议》情况。2015年2月16日，曾文芳作为认购方（乙方）与港越房地产公司作为被认购方（甲方）签订格式《认购协议》，乙方认购甲方开发建设的商品房，协议的主要内容：一、房屋的基本情况：乙方预订甲方开发建设的位于湖南省韶山市××段××路××路××处，一号楼一单元1119／1120号商品房，建筑面积411.98平方米。房屋单价11519.17元每平方米，总房款4745668元。二、定金优惠，50万元定金：总价优惠一万元／整套；100万元及以上定金：总价优惠两万元一套；满50万元，不足100万元的：总价优惠一万元一套。三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金（含办理ＶＩＰ卡时的诚意金）人民币4127698元，此定金为购买房款确认金，不予退还。四、首付款优惠：首付款支付到总价款50%，面价基础上优惠500元／㎡；首付款支付到总价款60%，面价基础上优惠600元／㎡；以此类推，支付到总价款100%，面价基础上优惠1000元／㎡。五、在面价基础上进行首付款优惠后再享受定金优惠确定房屋签约价格，签约价格已包含水电开通费，但不包含契税、物业维修基金、交易手续费等房屋其他税费（按相关部门规定缴纳）。六、本协议签订后，买受人须在接到出卖人电话或短信通知后7日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，付清剩余合同应缴款项，同时出卖人收回本协议且本协议自动失效。七、双方权利义务。港越房地产公司于2015年2月16日出具《商铺认购审批表》，该表确认买受人曾文芳认购物业一二层商铺1119、1120号，折前单价11519.17㎡，折后单价10019.17元／㎡，优惠幅度1500元×411.9＝617970元，折后总额4127698元。（三）曾文芳付款情况：1、2015年2月16日，曾文芳从自己个人银行账户转款200万元至港越房地产公司账户上，曾文芳提供了银行转账流水，港越房地产公司认可，可以证明该笔钱用于支付认购价款。2、原告曾文芳主张，曾文芳父亲曾德胜指令其下属余某于2014年1月4日从余某个人工行账户（尾数为1010）转款100万元至港越房地产公司账户上，用于购房。原告提交了一组证据拟证实：（1）金额为100万元的银行转账凭证；（2）港越房地产公司于同日出具的《临时收据》，该收据注明，曾德胜转款仅作为本公司开发的韶山市竹湖华府ａ宗地商品房诚意金用途，特别提示：该诚意金不是保证金或者预付款。如在开盘时未在开发商通知时间内签订商品房买卖合同，可以凭此临时收据要求开发商退还该款，此据不能代替发票或者交易凭证；（3）证人余某出庭做证，陈述根据曾德胜的指令从其个人银行账户上转款给港越房地产公司，用于曾德胜女儿曾文芳购房之用；（4）曾德胜与湖南九春博才文化有限公司订立的《委托市场推广合同》，合同约定：河南省业务推广代理曾德胜，余某作为郑州市区分片业务员由曾德胜管理并被授权以余某尾号为1010的个人工行账户与公司进行结算。被告港越房地产公司认可该组证据；被告华龙建筑公司质证认为，付款在前，订立认购协议在后，不能证明系诉争房屋的价款。经审查，该组证据可相互佐证，共同证明原告曾文芳主张的事实，本院予以确认。3、原告曾文芳主张，曾文芳父亲曾德胜指令余某于2014年8月5日、2014年8月29日从上述个人银行账户上转款12万元、100万元至港越房地产公司财务员肖维燕个人账户，用于购房。原告提交了一组证据拟证实：（1）金额为112万元的银行转账凭证；（2）港越投资集团有限公司原法人代表贺良平于2015年2月16日向港越房地产公司出具欠据，其内容为“今欠到房产公司人民币壹佰壹拾贰万柒仟陆佰玖拾捌元整（抵曾文芳门面款）”；（3）证人余某出庭做证，陈述根据曾德胜的指令从其个人银行账户上转款112万元给港越房地产公司财务员肖维燕个人账户上，用于曾文芳购房之用；（4）曾德胜与湖南九春博才文化有限公司订立的《委托市场推广合同》（内容同上）。被告港越房地产公司认可该组证据；被告华龙建筑公司质证认为，付款在前，订立认购协议在后，且贺良平出具的欠据与转账的金额不一致，不能证明作为诉争房屋的价款。经审查，对该组证据的三性予以认定，该组证据可相互佐证，共同证明原告曾文芳主张的事实，本院予以确认。4、原告曾文芳主张，其丈夫欧兵华于2014年1月28日从个人账户上转款21万元给贺良平的弟弟贺建良的账上，其中76982元作为支付该房的价款，余款用于曾德胜购买车库。原告提交了转账记录，港越房地产公司认可，被告华龙建筑公司认为举证已超过举证期限不予质证。本院对该证据予以认定。综上，对原告曾文芳已交付购房款认定为4127698元（200万元＋100万元＋100万元＋12万元＋7698元）。另查明，1、被告华龙建筑公司所承建的港越·竹湖华府一期工程尚有部分未完工验收。2、2017年5月，被告港越房地产公司将案涉房屋交付原告曾文芳，原告曾文芳随即占有认购房屋，并于2018年1月11日以曾文芳名义租给谭杉良经营，租期五年。上述事实，有法院生效民事裁定等相关法律文书、《建设工程总包意向合同》、验收表、《认购协议》、《商铺认购审批表》、银行转款凭证、证人证言及原、被告的陈述等证据证实。本院针对当事人双方争议的焦点评判如下：（一）原告曾文芳针对财产保全裁定执行是否可以提起案外人执行异议之诉？依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条关于“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”的规定，原告曾文芳作为案外人可以通过提出书面保全异议和执行异议之诉的方式救济自己的权利，原告曾文芳的起诉符合法律规定。被告华龙建筑公司认为法院对原告曾文芳提起的执行异议之诉受理不当应予驳回起诉的理由不成立，本院不予支持。（二）原告曾文芳是否享有足以排除财产保全执行的民事权益？首先，原告曾文芳与被告港越房地产公司订立的《认购协议》是合同当事人真实意思的表示，并不违反法律的禁止性规定，合法有效。该协议中对房屋买受人、出卖人、买卖的标的物、买卖的价款均具体明确，已构成房屋买卖合同的主要条款，且原告曾文芳已给付了《认购协议》约定的全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，可以认定该认购协议具备商品房买卖合同的性质。虽然《认购协议》没有在住建局办理房屋买卖合同备案登记，但备案登记属于行政管理范畴，并不影响合同效力。原告曾文芳依合同可以取得预售房屋的产权。其次，占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态。被告港越房地产公司于2017年5月将房屋交付给曾文芳，曾文芳由此实际占有案涉房屋，其占有行为发生在本院查封之前。再次，案涉房屋因尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，曾文芳对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，应认定原告曾文芳为该房产的所有权人，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。（三）原告要求被告港越房地产公司办理房产过户手续，是否支持？原告主张被告港越房地产公司办理房产过户手续，属于履行合同义务，不属于本案审理的范围，可另行主张权益。（四）对于原告曾文芳要求确认案涉认购协议有效的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，因该诉请超出案外人执行异议之诉案件的判项范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告曾文芳对被告湖南港越房地产开发有限公司名下尚未完全取得竣工验收的港越·竹湖华府一期工程第一层0101019、0101020，第二层0201016、0201017号房产享有所有权；二、不得执行港越·竹湖华府一期工程第一层0101019、0101020，第二层0201016、0201017号房产；三、驳回原告曾文芳的其他诉讼请求。本案受理费19,910.5元，由被告湖南港越房地产开发有限公司承担9955.25元，由被告湖南省华龙建筑工程有限公司承担9955.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周建国人民陪审员  何长良人民陪审员  彭旭荣二〇二〇年九月二十五日法官助理朱姣代理书记员  罗玉娟附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。