天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初5052号原告：程磊，男，1990年5月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李亚雄，天津允公律师事务所律师。被告：天津恒硕房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇长瀛里55-602。法定代表人：高斌，经理。委托诉讼代理人：郭红爱，女，该公司员工。原告程磊与被告天津恒硕房地产经纪有限公司（以下简称恒硕公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程磊及委托诉讼代理人李亚雄，被告恒硕公司的法定代表人高斌及委托诉讼代理人郭红爱参加诉讼。本案现已审理终结。程磊向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告向原告支付佣金42629.4元，后原告变更诉讼请求为67906.08元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是天津陆尚房地产经济有限公司、天津择鑫居房地产经纪有限公司等多家分销渠道公司，分销多家房地产开发商在武清区开发的商品房，被告法人高斌在2018年与原告认识后，被告与原告约定居间合作，由原告宣传推广被告分销的商品房，原告居间介绍客户，带客户去对接售楼处看房，被告承诺原告自己买渠道分销的商品房，或者原告介绍的客户与开发商签订渠道分销的商品房网合同，被告交给原告按照渠道分销服务费的90%提取佣金，原告随后成功介绍客户樊宇辉购买被告分销的武清区润泽家园57-1-801，被告按约定应支付佣金25737.3元，原告又成功介绍郭秀梅购买唐雅苑43-7-101号房，被告收到佣金后应向原告支付25276.68元，同时原告购买了被告分销的湖湾花园5-1-501，16892.1元，就上述三套已签约商品房，被告合计应当支付原告佣金67906.68元，原告多次催要，被告均拒绝支付，故呈诉。恒硕公司辩称，不同意原告的诉讼请求，对原告请求的67906.68元不认可。第一，原告与郭红爱于2018年4月入职我爱我家公司。2018年10月左右，原告找到郭红爱打算一起合伙干，郭红爱、高斌就与原告一起注册了被告恒硕公司，恒硕公司于2019年5月成立，原告是公司的监事、财务人员、对公账户管理人，但原告未向被告恒硕公司出资，仍在我爱我家公司任职。郭红爱及高斌曾要求原告于2019年5月15日从我爱我家公司辞职，否则原告就不能在被告处任职，但原告一直没有辞职，也没有来被告处上过班，所以原告没有与被告签合同，被告没有给原告上保险，但被告认为原告是其原告。第二，郭红爱、高斌与原告三人一起商量了佣金的事宜，原告是管理人员，按照上游开发商给被告结算佣金后，扣除专票和企业所得税和代理费以及上游代理费计算出的每套房纯利润的75%算，再分到个人，没有90%的约定。第三，客户樊宇辉购买的房子，是原告于2019你那4月27日带客户看的房，2019年6月22日客户当日认购的，该套房屋确实是原告卖的，但时间应以2019年4月27日为准，该套房屋是在恒硕公司成立之前带看，原告主张的费用没有扣除专票、企业所得税和代理费以及上游代理费；原告自己买的房，高斌是看房经纪人，这个钱应该是给高斌，但是原告欺骗代理商原告，修改了带看单，把经纪人改成原告自己，这个钱就由陆尚公司付给胜辉房地产公司，然后再由盛辉公司把钱打给原告；郭秀梅的房不是原告卖的，是郭红爱卖出去的，而且原告提交的证据里没有带看单，上游公司择鑫居把钱结给被告，被告已经把钱给郭红爱了。第四，挂单在房地产中介行业又叫走私单，是最严重的行业违纪行为，一经发现永不录用，是原告通过合同欺诈造成的。被告对原告提交的证据一：《原告的微信个人信息截图》《买房客户樊宇辉的微信个人信息截图》《2019年6月21日至2020年7月3日原告与买房客户樊宇辉之间微信聊天记录的7张截图》《樊宇辉购房的对接人员信息及购房信息》《2019年6月22日至2019年7月原告与被告法定代表人高斌之间微信聊天记录的5张截图》《2019年6月22日原告、被告法定代表人高斌、被告监事（高斌配偶）郭爱红、赵敬增、张佳、温占朋、夏荣禄、杨军的8人微信群成员微信个人信息截图》《2019年6月22日原告、被告法定代表人高斌、被告监事（高斌配偶）郭爱红、赵敬增、张佳、温占朋、夏荣禄、杨军的8人微信群聊天记录的1张截图》、樊宇辉就润泽家园57-1-801号商品房签订的《天津市商品房买卖合同》、樊宇辉润泽家园57-1-801号商品房首付款付款凭证、樊宇辉银行贷款还款通知的真实性认可，证明目的不认可，对于润泽家园这套房，原告提交的证据第11页体现高斌找原告要过带看单，但原告说这个售楼处没有带看单，属于特例。由于原告存在欺诈行为，造成协议的部分无效，程磊付出的劳动应支付劳动报酬，参照《劳动合同法》第28条本单位相同或相信岗位劳动者的劳动报酬确定，程磊当时就职我爱我家公司提成30%是众所周知的事实，而且当时链家公司、中原公司都是这个提成比例，原告证据关于提成问题，经推算已经支付30%多给了，代理公司借款28597元扣除5%企业所得税，6%增值税专用发票，被告的净利润为28597×89%＝25451.33元。被告对原告提交的证据二：《买房客户郭秀梅的微信个人信息截图》《2019年2月至2019年4月原告与郭秀梅之间微信聊天记录的4张截图》、2019年2月13日郭秀梅就唐雅苑（大唐印象）43-7-101号商品房签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0209175）第1、2、3、6页共4张，《郭红爱的微信个人信息截图》《天津择鑫居房地产经纪有限公司王总的个人微信截图》《2019年7月23日原告与郭红爱之间微信聊天记录的1张截图》《2019年7月23日原告与郭红爱之间微信聊天记录中涉及的2张图片：天津择鑫居房地产经纪有限公司王总与郭红爱微信聊天记录的2张截图》、原告与郭秀梅微信聊天记录1张、天津星华府执业有限公司就唐雅苑（大唐印象）楼盘售楼处置业顾问的个人微信信息、《2019年1月21日原告与开发商售楼处顾问之间微信聊天记录截图3张》、2019年1月21日原告与开发商售楼处置业顾问之间的微信聊天记录中涉及的1张照片、2020年9月8日原告与郭秀梅之间的微信聊天记录1张的真实性不认可，因为该微信截图证据无法证明是客户本人，被告的法定代表人高斌不认识郭秀梅，不认可证明目的。报备带看经纪人为郭红爱，电话与合同一致，上级代理商也强调要带看单，为代理商结款时核对信息，最后佣金结给经纪人所在公司。程磊提交的购房合同和疑似客户的聊天记录，不能证明是他本人通过被告成交。被告对原告提交的证据三：《2019年7月7日原告与高斌之间微信聊天记录的2张截图》、原告与天津众美至道房地产开发有限公司就武清区下朱庄街天和路西侧胡湾花园5-1-501号商品房签订的《认购协议》、原告与天津众美至道房地产开发有限公司就武清区下朱庄街天和路西侧胡湾花园5-1-501号商品房签订的《天津市商品房买卖合同》、原告自己购买房屋的分销渠道天津陆尚公司人员王丽的个人微信信息、2019年4月21日原告与王莉之间微信聊天截图1张的真实性认可，证明目的不认可。经纪人高斌以公司员工身份于2019年4月21日带看之后成交，有带看单为证，后因程磊非法勾结其他公司，虚开发票，把钱骗走，在被告的努力下通过法院追回资金。被告对原告提交的证据四：《高斌就原告的佣金标准通过张佳微信向原告发送的通知截图1张》、赵敬增2020年8月20日出具的《情况说明》、赵敬增收到被告佣金的凭证2张、赵敬增身份证、《2020年7月29日原告与天津择鑫居房地产经纪有限公司王总之间微信聊天记录的3张截图》、《天津择鑫居房地产经纪有限公司关于渠道分销商品房带看房居间合作的微信广告截图2张》的真实性不认可，被告认为这是伪证，截图断章取义。高斌通过别人转告程磊的微信，发生在原告三项诉讼请求的时间之后，与本案没有关系。而且内容明显断章取义，没有整个聊天记录，根本无法体现高斌和聊天人的真正意思，而且至今没有向高斌作任何回复，没有谈论过具体细节，没有通过他人转达，应认定无效。被告对原告提交的证据五《原告与陆尚财务袁昆之间就樊宇辉购买润泽家园57-1-801号商品房计提佣金的微信聊天记录的1张截图》《天津陆尚房地产经纪有限公司就原告购买胡湾花园5-1-501号商品房向被告支付经纪代理服务费19349元的中国银行付款回单》《天津择鑫居房地产经纪有限公司就郭秀梅购买唐雅苑43-7-101号商品房向被告支付经纪代理服务费28085.2元的招商银行付款通知》的真实性认可，证明目的不认可。原告对被告提交的证据一原告以被告名义报给润泽家园开发商的微信报备记录的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，因为原告与被告之间不存在劳动关系，被告也强调原告带客户看房中劳动关系一直在我爱我家公司，证据一与被告主张的证明目的没有关联性，证据一的证明目的提到的30%和证据六的提到65%出入太大，对应不上，被告是小规模纳税人，年收入达不到100万，增值税专用发票是代开的，税率3%，不存在被告说的6%增值税发票的问题，庭后原告可以补充相关规定以证明；对证据二被告员工郭红爱报给开发商唐雅苑的客户信息的真实性不认可，因为被告没有带着原始载体无法核对关联性，不认可，里面的人从本案内容上没有直接关联，对证明目的不认可，因为从原告补充提交的郭红爱的看房过程和聊天记录可以看出郭红爱本人的姓名全称和微信号可以对应上，郭秀梅也表明不认识郭红爱，但是被告提交的证据二无法体现郭红爱带郭秀梅看房的信息，且郭红爱向微信对方发信息的内容与郭红爱没有任何关联，被告所说的带看单，行业中没有惯例，被告提交的证据六微信截图郭红爱说的话，也能说明被告一直主张带看单上没有原告的名字，原告报备的信息应该都看成原告的业绩。所以在被告收到上游销售渠道支付的佣金后，应当按照约定比例向原告发放佣金；对证据三被告员工郭红爱与开发商为唐雅苑工作人员关于结款的聊天记录，因为被告没有带原始载体，所以不认可真实性，从聊天内容看与本案的三套房屋无法对应，不认可关联性和证明目的；对证据四带看单1张的真实性、合法性、关联性均不认可，不认可证明目的，因为该确认单上没有开发商的签字确认，也没有原件，被告提供的证据六所说的，原告辞职前不能以自己名义带看报备客户，所以高斌与郭红爱作为原告带看信息的名义报备人，从原告提供的证据及常理解释，原告本就是从事房屋中介，原告前往售楼处看房前对房屋信息不需要在经过他人带看和协助，因为原、被告的合作内容只是帮助客户与售楼处对接，不涉及实质的房屋经纪代理行为，原告本身足以完成带看房所能提供的信息和服务，且实际上在原告自身购买房屋过程中是原告自行联系开发商和上游销售渠道人员；对证据五（2020）津0114民初122号民事调解书的真实性认可，不认可关联性和证明目的；对证据六被告和赵敬增的结款单1张、赵敬增带看单1张的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；对证据七被告公司股东决议1张，光大银行开户申请1张，原告与郭红爱的微信聊天记录3张中，对3张聊天记录的真实性、关联性认可，对股东决议和账户申请书的真实性、合法性、关联性不认可，对该证据的证明目的不认可。对双方当庭提交的证据的认证意见，本院将在焦点分析部分，综合予以表述。对双方庭后提交的证据未经本院组织质证，本院不作认证。本院经审理查明：原告与被告的法定代表人高斌陈述，润泽家园57-1-801房屋于2019年6月出售给樊宇辉，唐雅苑43-7-101房屋于2019年4月出售给郭秀梅，湖湾花园5-1-502房屋于2019年7月出售给原告程磊。上述三套房屋被告实际收取的佣金数额为28597元、28085.20元、19349元。结算佣金是以所带客户买房为准。原告与被告的法定代表人高斌陈述原、被告未签订书面合同。被告的法定代表人高斌陈述其于2019年6月给案外人张佳发送微信信息。信息内容为“和程磊说一声，这边给他挂单，和你们一样90%，他去别处挂单，别人和我说，我也很尴尬。……让你先说一声，就是把你当个见证人，让他别多想，有机会我再说”。高斌陈述三套房都是在发这个信息前产生的，挂单是指在自己有单位的情况下，以其他单位的名义带客户看房。原告陈述挂单以被告公司名义给其卖房。2019年7月10日，程磊向高斌发送信息，亭湖客户樊宇辉开专票结账金额28597元。其发送的结佣须知中也写明要求开具增值税专用发票，名称为代理服务费或经纪代理服务费。郭红爱与程磊于2019年7月23日的微信聊天记录记载，郭红爱向程磊发送了与他人的聊天截图，该截图中对方找郭红爱发送信息内容为“你把那套房的房号，签约价格，包括客户信息发给我，别墅的，打字发给我”。程磊向郭红爱回复“唐雅苑43-7-101134.42平，2446444”，郭红爱回复“收到”，程磊后又发送了郭秀梅的名字和联系电话。原告程磊向高斌发送微信信息，内容为“大哥，房子选上了，133万元”，原告陈述向高斌发送信息是因为名义上的带看人是高斌，所以向其告知一下与被告上游报备。原告陈述其主张的佣金计算为：（28597元×90%）＋（28085.20元×90%）+〔19349元-（19349元×3%）〕×90%＝67906.08元。因为第三套房屋是陆尚公司的财务人员告诉原告被告开具的是专票所以扣除了3%的税点，而前两套房屋被告开具的是普通发票没有扣税。原告陈述在结算佣金时不清楚要不要扣税，是以被告上游的公司告知的基数计算佣金。原告陈述其出售3套房屋时在我爱我家任职，因被告拉其入伙所以在自己有工作单位时要求被告结算佣金。上述事实有原、被告陈述及提交的其他证据证实。本院认为，被告发送信息中的挂单，以及原告在出售涉案房屋不在被告处工作，原、被告间无劳动合同和缴纳社会保险的情况，原告并非被告的员工，故原、被告间就原告促进房屋交易从他人处获取佣金而后再分配利润，双方应为合同关系。本案的争议焦点为：1.唐雅苑43-7-101房屋是否是原告程磊促成买卖；2.程磊购买的房屋能否要求被告结算佣金；3.结算佣金的基数和比例应为多少。关于争议焦点1，本院认为，从郭红爱和原告程磊的聊天记录中可以看出，郭红爱在向上游报备房屋信息前，向程磊索要了房屋信息和客户信息，可以说明所出售的房屋由程磊促成交易，程磊提交的与唐雅苑43-7-101房屋购房人的聊天记录内容也进一步佐证，而被告提交的郭红爱与他人的聊天记录，并不能反映该套房屋系郭红爱所出售，故对相关证据，本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，程磊承认其自行购买的房屋的名义经纪人是高斌，且其在买完房屋后告知高斌的信息内容并非与结算佣金有关。即使是程磊自己看房，也是利用其作为经纪人的便利条件购买房屋，而不是仅以被告名义完成居间义务，在程磊的个人购买行为与居间行为共同存在时，无法衡量其中居间行为的价值，故程磊就该套房屋无权要求佣金。关于争议焦点3，本院认为，由于被告认可润泽家园57-1-801房屋实际收取的佣金为28597元，唐雅苑43-7-101房屋实际收取的佣金为28085.20元，但由于原告提交的微信聊天记录可以证明被告的上游公司在结算佣金时要求被告开具增值税专用发票，故应在双方结算佣金时扣除相应的税金，被告虽抗辩税率为6%，但未提交相应的证据，原告自认的税率为3%符合对小规模纳税人征收率的政策，故税率应以3%为准，被告虽抗辩有5%的企业所得税，但未提交相应的证据，故本院对该项抗辩不予支持。故原告佣金的计算基数应为〔28597元×（1-3%）〕+〔28085.20元×（1-3%）〕＝54981.73元。被告的法定代表人高斌虽不是直接向原告发出在被告处挂单按90%分成的通知，但其在通知里明确表示由转告人作为见证人，且其自认上述意思表示发生在原告卖房完成后，故本院认为90%的分成是被告向原告作出真实意思表示，故原告应得到的佣金为54981.73元×90%＝49483.56元。被告抗辩的高斌、郭红爱、程磊三人合作事宜，与本案并非同一法律关系，本案中对相关证据不做认证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告天津恒硕房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内向原告程磊支付佣金49483.56元；二、驳回原告程磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取749元，由原告程磊负担204元，由被告天津恒硕房地产经纪有限公司负担545元（此款于本判决生效后五日内交至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 蕊二〇二〇年九月十一日书记员 白云萱《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。