河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0223民初2600号原告：开封市水岸皇城物业管理有限公司。住所地：河南省开封市尉氏县水岸皇城**楼****。统一社会信用代码：91410223097548119D。法定代表人：李红军委托诉讼代理人：康志超，男，河南言理律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐少华，男，汉族，1984年2月8日生，住尉氏县。系公司员工。代理权限为特别授权。被告：李海娜，女，汉族，1985年8月27日生，住尉氏县。委托诉讼代理人：骆哲娜，男，汉族，1983年6月22日生。住址同上。代理权限为特别授权。原告开封市水岸皇城物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李海娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告李海娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告李海娜向原告支付自2018年12月1日至2020年7月31日期间所欠物业费3053元、违约金923元及2018年11月1日至2020年8月1日电费2151元、水费46元，以上合计人民币6173元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月1日原告与尉氏县上海公馆小区业主委员会签订了服务期限为一年的《物业服务合同》，合同约定，原告负责小区共用部位、共用设施、绿化、清洁卫生、公共秩序等方面的运行、维修、养护、管理等服务，并有权按照合同约定向业主收取物业费；代收水费、电费；物业费单价1.1元/平方米/月；逾期按每日万分之五标准交纳违约金。原告服务期间，小区绝大多数业主都按时交纳了物业费等费用。被告是上海公馆小区4-2-103户业主，房屋面积138.78㎡。被告自2018年12月1日起至2020年5月30日无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。被告的违约行为，不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。原告为维护其合法权益，诉至法院。原告为支持其诉讼请求，依法提交了下列证据材料：1.水电费明细表；2.原告与上海公馆业主委员会签订的合同；3.情况说明两份；4.2020年6月-8月1日的水电费票据；5.《高压供用电合同》；6.《上海公馆小区物业交接协议》；7.前物业公司水电费收据；被告辩称，根据原告与尉氏县上海公馆小区2018年12月1日签订的物业服务合同第三条共13项服务内容，除了第一项内容，其他12项均严重不达标，不是一般的服务瑕疵，而是根本性违约，具体违约情况有1、消防安全通道没有一天不被车辆堵塞，乱停乱放；2、安全事故频繁发生，小区业主孟祥志2019年12月份家中被盗，物业人员发现后不制止不报警，孟祥志发现后到人民路所报警丢失会计账簿一本，手机一部，现金5000元；该案至今未破，还有一个小女孩被小区乱建的栏杆挂伤，腿部缝合6针；3、每家楼梯口的绿地均被铲掉，硬化成水泥地，供车辆乱停乱放；4、擅自在小区门口建厕所，影响公众卫生；5、原告入住后，电费较上一个物业公司每度提高4分，水费提高0.7元，物业费从0.8元提高至1.1元；6、目前上海公馆实际入住业主有500户左右，联名向房管所和两湖办事处要求更换原告公司的有372户，以上证据能够充分证明原告存在的问题不是一般的物业公司存在的服务瑕疵，而是根本违约，已经引起了大部分业主的共怒，因此，被告对这种劣质的服务坚决不同意支付物业费。原告在没有经过业主授权的情况下，没有资格与供电公司签订高压供用电合同，该合同对全体业主没有约束力，不能作为代收电费的依据；原告未提供物业交接协议，前物业公司水电费收据显示水费1.5元吨，现在收取是2.2元一吨，与前物业公司相比提高0.7元每吨，电业局向物业公司收费发票显示，电费单价是每度电0.449557元，加上13%的税，是每度电0.499元，原告向业主收取的是每度电0.6元。关于电费，被告愿意按照0.5元缴纳，对于原告收取的0.6元，多收取的0.1元被告不承担，水费被告按照每吨1.5元缴纳，对于原告无故多加的0.7元每吨被告不承担。关于物业费部分，原告的服务存在重大的安全隐患，同时侵犯了被告的绿地以及车辆乱停乱放，消防通道被堵，严重影响了被告的生活质量，不同意缴纳物业费。被告向本院提交的证明材料有：光盘一张，372户业主联名更换物业公司的签名一份；上海公馆工程设计图；根据当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：被告李海娜系尉氏县上海公馆小区4-2-103户业主，住房建筑面积为138.78平方米。2018年12月1日，原告与尉氏县上海公馆小区业主委员会签订物业合同。合同约定服务期限为2018年12月1日至2020年11月30日，该合同在有效期内。合同约定由原告向业主收取物业费、代缴的水费、电费，物业费每月1.1元/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按欠缴费用的每日万分之五标准收取违约滞纳金；水费2.2元/吨；关于电费，电业局向物业公司收取电费单价为0.499元/度，原告向业主收取的电费为0.6元/度；2019年12月14日之后原告向被告催交物业费，被告李海娜以小区内消防通道被车辆堵塞、安全事故频发、绿地被破坏、小区门口建厕所影响公共卫生等为由拒不交纳2018年12月1日至今的物业费，以水表电表应交给供水供电部门抄收并核算收取为由，拒绝向原告支付2018年11月1日至今物业代交给供水供电部门的水费及电费，故引发纠纷。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关服务所收取的费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。城镇居民日常生活用水由供水部门统一管理，城镇居民日常生活用电应由供电部门统一管理；但双方当事人有约定的按照其约定。本案中，业主委员会代表业主与原告签订物业服务合同，是双方真实意思表示且不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人应当按合同约定履行义务。原告基本上按照合同约定对小区内配套水井房、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行了日常维护、修缮、整治；而被告接受到以上服务后并没有按时交纳物业费和水电费，没有履行合同义务；对此应当继续履行合同规定义务，交纳物业费及水电费。故对原告要求被告李海娜支付物业管理费3053元（自2018年12月1日起至2020年7月31日止）的诉讼请求，本院予以支持；本案中业主委员会与物业公司书面约定水费、电费由原告代收，被告用的是本小区打的井水而非自来水公司的水，因此原告收取水费符合法律规定；原告提交的水费发票及水资源税发票足以证明其已经履行了代缴水电费义务；原告要求被告支付已经代缴的水费46元（21×2.2元/吨）予以支持，原告提交的电费收款收据发票，证明被告从2018年11月1日起欠的电费原告已经代缴，但被告认为原告提供的证据证明原告向供电部门代缴的电费为0.499元/度，却向业主收取的为0.6元/度，对此被告有异议。在庭审中，被告表示愿意按照0.5元/度缴纳，根据原告提交的物业服务合同第三部分物业服务期限第十一条显示：”乙方（物业公司）接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用”。故对被告辩称电费按照0.5元/度缴纳的意见本院予以支持；故被告应缴纳电费1792.5元（3585×0.5元/度）；原告要求被告支付滞纳金，因原告在小区门口建厕所，楼梯口绿地被铲掉，硬化成水泥地等措施虽然没有影响整体服务质量但对小区环境有影响，存在瑕疵，故此请求不予支持。被告辩称对原告和业主委员会签订的合同不知情，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信；被告辩称卫生不达标，证据不足不予采信。被告辩称的其他意见无法律依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李海娜于本判决生效后十日内支付原告开封市水岸皇城物业管理有限公司物业管理费3053元；二、被告李海娜于本判决生效后十日内支付原告开封市水岸皇城物业管理有限公司已经代缴的水费46元；三、被告李海娜于本判决生效后十日内支付原告开封市水岸皇城物业管理有限公司已经代缴的电费1792.5元；四、驳回原告开封市水岸皇城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告李海娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  师玉洁二〇二〇年九月二十九日书记员  石 岩