黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初4361号原告（反诉被告）：薛慧玲，女，1993年1月24日出生，汉族，住所地哈尔滨市松**。被告（反诉原告）：郝国旭，男，1993年8月5日出生，汉族，住所地哈尔滨市道外区。原告薛慧玲（反诉被告）与被告郝国旭（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告薛慧玲（反诉被告）与被告郝国旭（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛慧玲向本院提出如下诉讼请求1.郝国旭返还薛慧玲剩余的房屋租金2000元及押金1000元。2.诉讼费用由郝国旭承担。薛慧玲、郝国旭于2019年11月9日签订租房协议，协议约定郝国旭将其位于哈尔滨市××街××单元××室房屋租赁给薛慧玲使用，租期1年，自2019年11月10日起至2020年11月10日止，每月租金1000元，每半年支付一次房款，于签订协议时，先交付4个月租金4000元和押金1000元，上半年剩余的2000元租金于2020年2月10日前给付，下半年房租的付款时间为2020年4月10日前。协议签订后薛慧玲按约履行付款义务，薛慧玲支付了上半年房租及押金共计7000元，郝国旭将房屋交付薛慧玲使用。2020年3月7日薛慧玲发现由于租赁的房屋系顶楼，屋顶的防水措施没有做好，导致积雪融化后渗漏严重无法正常居住使用，微信联系郝国旭，郝国旭告知，其在外地因疫情原因无法做防水，故让薛慧玲另行找房，剩余租金返还原告，薛慧玲于2020年3月18日搬出该房屋，之后多次联系被告，所要剩余房款均无果，故诉至法院。郝国旭（反诉原告）辩称，房屋出现问题正是疫情严重的时候，郝国旭不在哈尔滨居住亦不能回哈尔滨，租户告知房屋出现问题，郝国旭联系维修房屋的工人没有一个人在工作岗位。郝国旭对租房合同中双倍返还条约，但本意不是要终止合同，仅是疫情期间为了租户有个良好的居住环境，故让薛慧玲找其他的房子，薛慧玲当时也并未立即答复。几天后，薛慧玲表示找到房子了，并要求双倍退还其房费，同时我告知将钥匙交给中介，她当时未进行回答。也未将钥匙交给中介，所以郝国旭才一开始答应给她退，但疫情期间无法回去验收房子，所以让租户把钥匙转交给中介，然后中介沟通。当时薛慧玲没有将钥匙交付给中介，并要求返还双倍剩余房费加上搬家费、中介费。郝国旭（反诉原告）提出反诉请求：1.请求薛慧玲给付郝国旭租金损失自2020年5月11日按每月1000元计算至2020年7月6日）。2.请求薛慧玲给付租赁期间所有电费145元，煤气费110元，水费105元和租赁期间房屋内设施损失的水龙头、水阀、照明灯、桌子和地板的损失以上共计3500元。事实与理由：郝国旭与薛慧玲于2019年11月10日签订租房协议，双方约定薛慧玲租赁郝国旭位于哈尔滨市××街××单元××室房屋；租期自2019年11月10日至2020年11月10日，租金每月1000元，水电费、煤气费等押金1000元。薛慧玲支付了6个月房租，剩余租金至今未给付。2020年6月4日，郝国旭的父亲与薛慧玲打电话沟通租金事宜，薛慧玲表示已经搬离案涉房屋，但是拒绝归还钥匙。郝国旭未敢开锁进屋，因为担心进入屋内，如果薛慧玲在居住期间对屋内设施进行损坏，其不承认是由其原因造成。后经过多次沟通，双方于2020年7月6日交了钥匙。郝国旭进入房内，认为房内设施（水龙头、水阀、照明灯、桌子和地板）严重损坏，而且拖欠水、电、煤气费。薛慧玲针对反诉辩称，关于租金损失问题，薛慧玲于2020年3月18日已搬出该房屋，并且已经通知郝国旭。针对第二点，房屋的水费电费煤气费，薛慧玲认可，并认为可以从押金扣除，共计360元。至于水龙头、水阀、照明灯、桌子和地板的损失薛慧玲不同意承担，并表示不明确他说的损坏到什么程度。本院经审理认定事实如下;2019年11月10日，薛慧玲（乙方）与郝国旭（甲方）签订房屋租赁合同，约定：“一、甲方将地址位于集良街65号3单元701室使用面积30平方米的房屋租给乙方使用，期限自2019年11月10日至2020年11月10日，租用期为12个月。二、每月租金为1000元，乙方第一次付4个月租金，合计4000元，第二次付款应在前次租金期满前一个月2020年4月10日支付。组期满不续租提前通知甲方，如逾期不交乙方应主动搬出看，否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。四、乙方交给甲方水电煤气、电话、房屋等费用押金合计人民币1000元整，还房时，乙方不欠任何费用，甲方全部返还人民币1000元整，如果欠费则由乙方补交或在押金中扣除后，余额全部返还乙方。六、甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下租金，乙方中途退组甲方不退租金……七、乙方在承租期已满，没有说明续租和签约，占房不交、整天锁门，联系中断，甲方可以打开房屋收回此房屋，一切后果乙方认为自负。电表指数：剩余142元钱，煤气指数：剩余48个字，水表指数：045.2。十、补充协议：2020年2月10日前付清前半年2000元，2020年5月10日之前如不续租或没转租出去，压金不退，5月10日之前搬出。如5月10日-6月10日之间租出房屋，所剩一个月内剩天数，租金退还乙方，6月10日如租不出去，则押金不退。”协议签订后，薛慧玲按照协议约定，足额缴纳了2019年11月10日至2020年5月9日的房租6000元及押金1000元。”2020年3月7日，因为房屋楼水，薛慧玲告知郝国旭房屋漏水，郝国旭表示在有20天回哈尔滨看看，双方就此事进行了协商。2020年3月8日，郝国旭表示自己回不了哈尔滨，并问薛慧玲房费还剩几个月。并表示剩下多少天可以退钱，让薛慧玲找找房子。2020年3月15日，双方就搬家事宜再次进行协商，郝国旭表示要回哈尔滨一趟，看看合同还剩多少天，并告知薛慧玲将锁芯及两把钥匙放好。当日，郝国旭又称不能按照3月15日退租，并表示通车就回去，自己什么时候回去什么时候退。同时表示自己不能因为退房子打车回哈尔滨，通车就回哈尔滨。同时郝国旭表示漏可以维修。并称疫情过后回不去也能找人修，现在不能退房租，但是能回去就给退。并称自己算了一下，剩两千多块钱，水电煤气费从这里扣，不用单独交了。后双方就房租事项未协商一致。后3月15日郝国旭又薛慧玲发微信，问薛慧玲是否明天就搬出去，让其将钥匙放到中介，如果房子租住去就给薛慧玲钱，租不出去，如果4月1日之前不通车，就打车回去看好房子给钱，能退给薛慧玲2个月零9天。如果提前租出去，剩多少天退多少天。期间郝国旭多主张将钥匙放到中介处，但是并未指定具体中介，双方也未就此达成一致。并且郝国旭多次给薛慧玲发微信表示需要验房后退款。2020年3月18日，薛慧玲将自己物品搬离案涉房屋，并通知郝国旭。薛慧玲在租住房屋期间产生电费145元、煤气费110元、水费105元。2020年6月4日郝国旭父亲给薛慧玲打电话，郝国旭父亲表示房子要到期了，要确认住还是不住。薛慧玲方表示沟通完其就已搬走。郝国旭父亲表示钥匙呢，薛慧玲方表示等法院开庭了交钥匙。2020年7月6日薛慧玲及郝国旭完成钥匙交付及验收房屋。以上事实，由原告提供的微信聊天记录、租房合同、视频及被告提供的电话录音等证据及双方当事人的当庭陈述附卷佐证。本院认为，薛慧玲与郝国旭签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。薛慧玲在合同签订后交付了半年的租金，郝国旭也按照合同约定将房屋交付给薛慧玲使用。在房屋租赁合同履行期间，薛慧玲因案涉房屋漏水影响使用与郝国旭沟通，郝国旭因“新冠”疫情客观原因无法及时维修案涉房屋，遂告知薛慧玲可另找房屋，后薛慧玲亦已实际行动表示不再租住。此时应认定双方就房屋租赁合同的解除达成一致意见。薛慧玲于2020年3月15日即明确表达办理交接结算意思表示并于2020年3月18日将物品搬离涉案房屋，符合解除权的形式要件，综合案情，本院认为涉案合同系双方协商一致解除，合同终止时间应为2020年3月18日。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故薛慧玲主张退还其租金的诉讼请求本院予以支持，租金数额应为1000元÷30天×53天=1766.67元。关于薛慧玲主张的退还押金的问题，双方在庭审中均认可薛慧玲尚欠电费145元、煤气费110元、水费105元，按照合同约定，该笔费用应从押金中扣除，故关于退还押金数额应为640元。关于郝国旭主张的租金损失，该部分损失系双方就合同解除后的权利义务处理上并未完全协商一致导致，对此双方均有责任，且双方均未能提供证据证明各自主张，加之“新冠”疫情等客观因素影响，双方对于办理解除合同的交接手续均不积极作为。2020年6月4日，郝国旭向薛慧玲主张交付钥匙时，薛慧玲仍明确表示拒绝，直至2020年7月6日双方完成钥匙交付。本院认为，合同解除后双方当事人均应积极履行义务，防止产生损失的义务。综上，关于郝国旭主张的租金损失费用，由双方合理分担为宜。本院酌情认定其中薛慧玲负担1000元，其余部分郝国旭自行承担。关于郝国旭主张的房屋内设施损失，因其提供的证据不足以证明该损失系因薛慧玲使用不当造成，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定判决如下：一、被告郝国旭（反诉原告）于本判决生效之日起，立即返还原告薛慧玲（反诉被告）剩余房屋租金1766.67元及押金640元；二、原告薛慧玲（反诉被告）给付郝国旭（反诉原告）房屋租金损失1000元；三、驳回原告薛慧玲（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告郝国旭（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（薛慧玲已预交），由薛慧玲负担5元，郝国旭负担20元，此款于本判决发生法律效力之日起，立即给付薛慧玲。案件反诉费25元（郝国旭已预交），由郝国旭负担12.5元，薛慧玲负担12.5元，此款于本判决发生法律效力之日起，立即给付郝国旭。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王慧敏二〇二〇年九月二十九日书记员  李佳玉