四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4720号 原告：成都泽瀚置业有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路**第******。 法定代表人：陈志宇，总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳丹，四川科信律师事务所律师。 被告：陆再洪，女，1981年2月12日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）与被告陆再洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告泽瀚公司的委托诉讼代理人竹颖、阳丹到庭参加诉讼；被告陆再洪经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泽瀚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.陆再洪协助泽瀚公司办理位于成都市新都区××街道××道××号××栋××单元××楼××号房屋（备案号：××）的注销备案手续；3.本案的诉讼费、保全费、保全担保费用、公告费、律师费等相关费用由陆再洪承担。事实与理由：泽瀚公司与陆再洪于2016年8月2日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陆再洪向泽瀚公司购买位于成都市新都区××街道××道××号××栋××单元××楼××号房屋，购房总额为398220元，付款方式：陆再洪应于合同签订当日向泽瀚公司支付购房首付款80220元，剩余房款318000元由陆再洪向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）申请按揭贷款支付给泽瀚公司。同时约定若贷款银行解除与陆再洪的抵押贷款协议，并要求泽瀚公司承担连带清偿责任的，泽瀚公司有权收回房屋另行销售；陆再洪连续三个月不能按时足额偿还贷款本金及利息，陆再洪向泽瀚公司支付总房款20%的违约金，同时泽瀚公司有权收回房屋另行销售。后泽瀚公司、陆再洪与农行高新支行于2016年2月5日签订《个人购房担保借款合同》，约定农行高新支行向陆再洪发放贷款318000元用于购买涉案房屋，该笔贷款由泽瀚公司承担阶段性担保责任。农行高新支行依约发放了贷款，但陆再洪却连续三个月未能按约偿还贷款本息，农行高新支行即宣布贷款提前到期，并诉至四川自由贸易试验区人民法院，该法院判决陆再洪偿还贷款本息及案件受理费、保全费、公告费等实现债权的相关费用，泽瀚公司对前述债务承担连带清偿责任。随后泽瀚公司履行了担保责任向农行高新支行代偿了贷款本息及实现债权的费用共计298726.69元。同时，陆再洪未按约支付房屋首付款，且2017年7月至2019年4月的按揭贷款51163.7元也系泽瀚公司偿还。综上所述，泽瀚公司与陆再洪签订的合同依法成立并有效，对合同双方均具有约束力，合同双方应严格遵从合同约定。现陆再洪连续三个月以上未偿还银行贷款而导致泽瀚公司向贷款银行履行担保责任遭受损失的行为已构成根本违约，按照合同约定泽瀚公司有权解除合同，收回房屋另行处理，且陆再洪应承担违约行为引起的不利后果。为维护泽瀚公司合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。 陆再洪未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2016年8月2日，陆再洪与泽瀚公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陆再洪购买泽瀚公司开发的位于成都市新都区××为预售许可证成房预售新都字第1××2号下第××幢××单元××层××号，房屋总价款为398220元，约定陆再洪以贷款方式付款，陆再洪于2016年8月2日前支付购房首付款80220元，余款318000向农行高新支行申请按揭贷款支付。补充协议约定“若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金），同时出卖人有权收回房屋另行销售或以拍卖、变更、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿，买受人因此受到的损失包括但不限于装修损失等，由买受人自行承担。”。 2016年7月21日，陆再洪作为借款人、抵押人，泽瀚公司作为保证人，与作为贷款人和抵押权人的农行高新支行签订《个人购房担保借款合同》。2016年8月3日，农行高新支行向陆再洪发放了借款318000元。后陆再洪未按合同约定履行还本付息义务。2019年9月26日，农行高新支行向四川自由贸易试验区人民法院提起诉讼，宣布《个人购房担保借款合同》项下借款全部提前到期。该人民法院受理此案后作出（2019）川0193民初10289号民事判决，判决：一、陆再洪于本判决生效之日起十日内偿还农行高新支行借款本金283242.11元、利息、罚息和复利（截至2020年3月3日，尚欠利息3285.28元、罚息0元、复利0元。从2020年3月4日起，不再计算产生利息……）；二、泽瀚公司对陆再洪所欠的上述债务承担连带保证责任，其承担责任后有权向陆再洪追偿……。案件受理费5978元、诉讼保全费2079元、公告费600元，共计8657元……由陆再洪、泽瀚公司负担8269元。以上款项泽瀚公司已于2020年6月16日履行了担保责任。 2016年2月5日，案涉房屋备案登记在陆再洪名下，合同签约备案号××。 2020年6月22日，泽瀚公司按照合同约定的通讯地址，通过邮政快递向陆再洪寄送了《解除商品房买卖合同通知书》，送达情况显示2020年6月23日他人代收。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、（2019）川0193民初10289号民事判决、代偿证明、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄单以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，泽瀚公司与陆再洪签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定“若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金），同时出卖人有权收回房屋另行销售或以拍卖、变更、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿，买受人因此受到的损失包括但不限于装修损失等，由买受人自行承担。”，以上约定赋予了出卖人在符合条件时收回房屋再次销售的权利，同时约定出卖人可从买受人已付购房款扣除违约金，即双方约定了该种情况下出卖人享有合同解除权，同时根据约定出卖人也可不解除合同而在房屋处置后就所得价款优先受偿，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，鉴于陆再洪多期逾期还贷造成剩余贷款全部提前到期，泽瀚公司承担了担保责任，泽瀚公司有权行使合同解除权。泽瀚公司请求本院解除双方的购房合同，但泽瀚公司已向陆再洪发出了《解除商品房买卖合同通知书》，根据双方合同关于送达的约定，该通知已到达陆再洪，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，双方合同已经解除，现泽瀚公司再诉至本院，请求本院依职权解除，不予支持。 关于泽瀚公司要求注销登记在陆再洪名下的案涉房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，双方在补充协议约定了逾期还贷情况下泽瀚公司有权收回房屋或对房屋进行处置，故陆再洪应配合将案涉房屋买卖合同备案注销，泽瀚公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陆再洪于本判决生效之日起十日内协助成都泽瀚置业有限公司办理位于成都市新都区××街道××道××号××幢××单元××层××号××商品房买卖合同签约备案登记（合同签约备案号××）注销手续； 二、驳回成都泽瀚置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费200元（已因适用简易程序减半收取），由成都泽瀚置业有限公司负担100元，由陆再洪负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年九月二十三日 书记员  叶秋萍