北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初379号原告：北京兰天大诚新型建材有限责任公司，住所地北京市大兴区瀛海镇博兴路**。法定代表人：张文清，执行董事。委托诉讼代理人：张军，北京市昊方律师事务所律师。被告：北京创美亿包装制品有限公司，，住所地北京市大兴区西红门镇志远庄村志西四路**法定代表人：王绍杰，执行董事。原告北京兰天大诚新型建材有限责任公司（以下简称兰天公司）与被告北京创美亿包装制品有限公司（以下简称创美亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰天公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。被告创美亿公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰天公司向本院提出诉讼请求：1.确认兰天公司与创美亿公司于2019年4月29日签订的《房屋租赁协议书》于2019年10月12日解除；2.创美亿公司给付兰天公司2019年8月10日至2019年10月11日期间的租金458408.60元；3.创美亿公司给付兰天公司逾期支付2019年5月10日至2019年8月9日期间租金的违约金226482.50元；4.创美亿公司给付兰天公司逾期支付2019年8月10日至2019年10月11日期间租金的违约金，每日以22204.17元为基数（每日按月租金的10%计算），自2019年7月11日起计算，至实际给付之日止；5.本案各项诉讼费用由创美亿公司承担。事实和理由：2019年4月29日，兰天公司与创美亿公司签订了《房屋租赁协议书》，约定兰天公司将位于北京市大兴区瀛海镇博兴路25号的房屋出租给创美亿公司作为不锈钢加工用房使用；租赁期限自2019年5月10日至2024年5月9日，租期为5年；租金标准为，在2019年5月10日至2021年5月9日期间，每年为2664500元；在协议书签订后3日内支付租房定金500000元（此款在支付第1季度租金后转为履行合同保证金），2019年5月10日前支付第1季度租金666125元；以后租金每季度在已付租金期满前20日支付（即待付租金季度首日的前20日）；协议书约定，拖欠租金达1个月以上的，协议终止；协议书约定，乙方逾期未交付租金的，每延迟1日，应每日按月租金222041.70元的10%向甲方支付违约损失赔偿，直至支付租金完毕；协议书另约定，在协议履行中发生争议时，由双方协商解决，协商不成时，均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。租赁协议签署后，创美亿公司分别于2019年5月7日（200000元）、21日（200000元）、24日（50000元、50000元）向兰天公司交付了500000元租房定金；兰天公司依约向创美亿公司交付了房屋，供其使用，但创美亿公司并未按时支付第1季度租金，其在2019年5月21日支付120000元，在5月29日支付100000元，在5月31日支付30000元，在6月18日支付50000元，在6月21日支付40000元，在6月25日支付60000元，在7月18日支付20000元，在7月19日支付50000元，在8月9日支付150000元，在8月21日支付50000元（银行承兑汇票），合计支付670000元；对此，创美亿公司还应给付兰天公司逾期支付第1季度租金的违约金226482.50元（月租金222041.67元的1%×102日）。依据租赁协议约定，创美亿公司应于2019年7月10日前给付兰天公司下一季度的房屋租金，但虽经兰天公司多次催促，创美亿公司却一直为未能给付。2019年10月11日，鉴于创美亿公司拖延支付下一季度租金已3月有余，兰天公司依约向创美亿公司发出了《解除合同通知函》；在2019年10月12日，该《解除合同通知函》送达创美亿公司，双方当事人在2019年4月29日签订的《房屋租赁协议书》于2019年10月12日解除。租赁协议解除后，创美亿公司应给付兰天公司2019年8月10日至2019年10月11日期间的租金458408.60元（222041.67+222041.67+14325.26）及逾期支付租金的违约金。据此，为维护自身合法权益，兰天公司诉至法院，请求判如所请。创美亿公司未作答辩。本案经审理认定事实如下：2019年4月29日，兰天公司（甲方、出租人）与创美亿公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁协议书》；双方约定甲方将坐落于北京市大兴区瀛海镇博兴路25号，1#车间5000平方米，原材料库房1100平方米，4#车间1200平方米租赁给乙方使用，建筑面积合计7300平方米，房屋结构为混合结构，租赁面积双方均同意以双方签字确认的使用范围实际面积为准；关于出租房屋的用途，双方约定房屋用途为不锈钢加工使用，乙方已经完全知晓该房屋的用途，甲方不承诺乙方使用该房屋能办理任何经营执照，乙方在承租前应当自行咨询工商等有关部门；关于租赁期限，双方约定租赁期限为5年，自2019年5月10日至2024年5月9日；关于房屋租金，双方约定2019年5月10日至2021年5月9日期间的年租金为2664500元，2021年5月10日至2024年5月9日期间的年租金为2930950元，该协议签订后3日内，乙方支付租房定金500000元（此款在乙方支付第1季度租金后转为履行合同保证金，在租赁合同到期后，办理好相关手续，如无乙方扣款事项，无息退还给乙方），乙方在2019年5月10日前支付第1季度租金666125元，以后每季度租金在已付租金期满前20日支付（即待付租金季度首日的前20日），以此类推，直至租赁期满；关于房屋交付及装修，双方约定甲方应于协议生效且乙方按照约定支付定金后，将租赁房屋交付给乙方进行装修，乙方装修完毕后，双方应就乙方添置的附属设施设备及装修成本进行签字确认，除非双方另有约定，此确认不代表甲方的任何认可和承担任何责任，仅作为甲方的备案，乙方的装修方案须经甲方书面确认同意后，方可实施；关于装修和改变房屋结构，双方约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋有影响的设备，均须先征得甲方书面同意，所需费用由乙方全部自行承担；关于协议终止，双方在合同书第十一条第一款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金达一个月以上的……如发生以上终止协议情形，乙方在接到通知后，拒不腾退交回房屋，甲方有权安排人员强行收回，一起后果乙方自行承担”；关于违约责任，双方在合同书第十二条约定：“1.租赁期间双方必须信守协议约定，任何一方违反协议约定，须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每延迟一日，乙方应每日按月租金的10%向甲方支付违约损失赔偿，直至支付租金完毕……4.自本协议期满或按照约定情形终止后，乙方须自终止之日起5日内向甲方交付完毕本协议房屋，如未按约定时间交付，乙方除按照本协议总金额20%支付甲方违约金外，甲方有权自行收回房屋，本房屋内物品视为乙方放弃，一切法律后果均由乙方自行承担”；租赁双方还对免责条款等一并进行约定。庭审中，经询问，兰天公司陈述称，虽然起租日为2019年5月10日，但在合同签订当日，即在2019年4月29日，兰天公司即已将建筑面积合计约7300平方米的租赁房屋交付创美亿公司，给创美亿公司起租日前的几天准备时间；就租赁房屋系合法建筑的事实，兰天公司提交其为房屋所有权人的房屋所有权证；通过银行汇款的方式，创美亿公司在2019年5月7日、5月21日、5月24日给付兰天公司4笔定金200000元、200000元、50000元、50000元，合计500000元，该款项在创美亿公司支付第1季度租金后转为履行合同保证金；就该履行合同保证金500000元的处理事宜，经询问，兰天公司陈述称，要求从创美亿公司应支付给兰天公司的租金和违约金中扣除上述500000元；兰天公司认可创美亿公司在接收租赁房屋后系按合同约定使用房屋（不锈钢加工使用），并未变更约定用途，并主张创美亿公司在接收租赁房屋后将房屋全部分租出去，虽然未整体转租，但亦未留作自用。创美亿公司未按合同约定在2019年5月10日前给付兰天公司第1季度租金666125元；兰天公司所提交9张北京农商银行客户回单显示，通过银行汇款的方式，创美亿公司在2019年5月21日向兰天公司给付租金120000元，在5月29日给付100000元，在5月31日给付30000元，在6月18日给付50000元，在6月21日给付40000元，在6月25日给付60000元，在7月18日给付20000元，在7月19日给付50000元，在8月9日给付150000元，以上合计620000元；兰天公司所提交电子银行承兑汇票及查询单显示，通过提供承兑汇票的方式，创美亿公司在2019年8月21日给付兰天公司租金50000元；以上已给付租金合计670000元，相比较应给付第1季度租金666125元，创美亿公司多付租金3875元；庭审中，经询问，兰天公司要求在之后应交纳租金中扣除该3875元差额。因创美亿公司未按约定期限交纳租金，兰天公司在2019年10月11日通过EMS（国内标准快递）向创美亿公司寄送《解除合同通知函》，创美亿公司于2019年10月12日签收该国内标准快递；兰天公司在该《解除合同通知函》中函告创美亿公司：“……二、贵司之违法行为：依据《房屋租赁协议书》约定，贵司应于2019年7月10日前支付下一个季度房屋租金666125元，经我司多次催要贵司均未能支付。2019年9月9日，我司就要求贵司支付房屋租金、违约金及办理合同解除等相关事宜向贵司出具了《公函》。但贵司收函后至今未能与我司取得联系。三、我司之法律意见：1.鉴于贵司合同履行过程中存在的上述严重违法行为，我司决定自本通知函送达贵司之日起解除双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁协议书》；2.自本通知函送达之日起3日内，贵司应赔偿因合同解除给我司造成的相关经济损失。逾期我司将启动法律诉讼程序，以维护自身合法权益”。就合同解除后的租赁房屋返还等事宜，经询问，兰天公司陈述称，在《房屋租赁协议书》于2019年10月12日解除后，出租人兰天公司与次承租人（房屋实际使用人）直接签订了房屋租赁合同，故本案不涉及要求创美亿公司返还租赁房屋等事宜。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，创美亿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，出租人兰天公司与承租人创美亿公司所签订《房屋租赁协议书》，即所订立房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，创美亿公司应在2019年5月10日前支付第1季度（2019年5月10日至2019年8月9日）租金666125元，但其延期支付，至2019年8月21日才付清第1季度租金，并且对于第2季度（2019年8月10日至2019年11月9日）租金666125元，其应当在2019年7月20日前支付，但其仅支付3875元，与应付租金差额巨大；根据《房屋租赁协议书》第十一条第一款，创美亿公司拖欠租金达1个月以上的，兰天公司有权终止协议并收回房屋，造成损失的，由创美亿公司赔偿损失；又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”考虑到兰天公司所作出《解除合同通知函》已在2019年10月12日送达创美亿公司，故对兰天公司要求确认其与创美亿公司在2019年4月29日签订的《房屋租赁协议书》于2019年10月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2019年5月10日至2021年5月9日期间的年租金为2664500元，即每日7300元；对于第1季度租金，创美亿公司已付清，对于之后的2019年8月10日至合同解除前的2019年10月11日期间（63日）租金，按上述每日租金计算，金额为459900元，故兰天公司以季度租金为标准核算为458408.60元并无不当；因创美亿公司已给付3875元，故欠付租金数额为454533.60元；因兰天公司同意以履行合同保证金500000元折抵未付租金，经抵扣后，履行合同保证金尚余45466.40元，且创美亿公司不再给付上述租金454533.60元。根据《房屋租赁协议书》第十二条第一款至约定：“乙方逾期未交付租金的，每延迟一日，乙方应每日按月租金的10%向甲方支付违约损失赔偿，直至支付租金完毕”，因合同约定季度租金为666125元，故兰天公司主张月租金为222041.67元并无不当，但合同所约定每日按月租金的10%支付违约金过高，即使与年度租金相比，其年化利率也超过300%，与欠付季度租金相比，年化利率更是明显过高；兰天公司主张按月租金的1%计算违约金，则1年的违约金金额为810452.10元，相比较季度租金666125元，亦过高，而且，在创美亿公司系分期给付完第1季度租金，并非在长期拖延后一次性给付第季度租金的情况下，兰天公司要求整体计算102日亦不妥；综合考虑合理的违约金标准及创美亿公司分期给付租金情况，对该违约金，本院酌情确定为20000元；因兰天公司同意以履行合同保证金折抵违约金，而此时租赁保证金尚余45466.40元，故创美亿公司不再给付上述违约金20000元，剩余履行合同保证金为25466.40元。对于兰天公司要求创美亿公司给付逾期支付2019年8月10日至2019年10月11日期间的违约金，其要求按照每日22204.17元计算，合计每年8104522.05元，远超年租金2664500元，更远超抵扣履行合同保证金前的欠付租金454533.60元，就所遭受实际损失兰天公司未提供充分证据证明，故兰天公司所主张违约金过高；同时考虑到本院已确认以履行合同保证金抵扣2019年8月10日至2019年10月11日期间未付租金，故兰天公司要求将逾期给付租金的违约金计算至实际给付租金之日不妥；综合考虑本案具体情况，本院酌情确定该违约金等同于剩余履行合同保证金；据此，在抵扣履行合同保证金500000元后，创美亿公司不再给付兰天公司2019年8月10日至2019年10月11日期间的未付租金454533.60元、逾期支付2019年5月10日至2019年8月9日期间租金的违约金20000元、逾期支付2019年8月10日至2019年10月11日期间租金的违约金25466.40元。综上所述，对兰天公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认北京兰天大诚新型建材有限责任公司与北京创美亿包装制品有限公司在二〇一九年四月二十九日签订的《房屋租赁协议书》于二〇一九年十月十二日解除；二、在以北京创美亿包装制品有限公司所交纳履行合同保证金500000元抵扣所欠付租金、违约金后，对于二〇一九年八月十日至二〇一九年十月十一日期间未付租金、逾期支付二〇一九年五月十日至二〇一九年八月九日期间的违约金、逾期支付二〇一九年八月十日至二〇一九年十月十一日期间租金的违约金，北京创美亿包装制品有限公司不再给付北京兰天大诚新型建材有限责任公司；三、驳回北京兰天大诚新型建材有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费10649元，由北京兰天大诚新型建材有限责任公司负担2875元（已交纳），由北京创美亿包装制品有限公司负担7774元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京创美亿包装制品有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月十八日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷