广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4515号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余康颖，女，1990年9月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区************。被上诉人（原审原告）：尧强恒，男，1987年8月17日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县******。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）因与被上诉人余康颖、尧强恒商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回余康颖、尧强恒的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认为贝迪龙庭公司与余康颖、尧强恒约定的逾期办证违约金1%为上限的标准过低，将违约金调整为持续计算不符合事实，不应调整。1.违约金的约定属于合同订立时可预见的损失，双方对于合同违约所造成的损失已经用约定的方式固定，最高上限为交易金额的1%，所以，一审判决以约定过低为由调整违约金上限的约定，违反合同法的相关规定。2.贝迪龙庭公司与余康颖、尧强恒之间的商品房买卖合同之所以约定逾期办证违约金上限为已付房款的1%，是基于合同公平合理的角度去衡量。商品房买卖交易过程中，办证已经是最后的交易环节。贝迪龙庭公司交付质量合格的商品房给业主是贝迪龙庭公司的主要合同义务，而案涉商品房已经交付，办证仅是附随义务。商品房交付之后的使用权能已经具备，只不过处分的权利受到限制。贝迪龙庭公司在整个交易过程中已经履行绝大部分义务，而作为附带的办证合同义务，约定1%违约金作为上限符合整个合同权利义务对等之要求。3.合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，而一审中，业主没有证据证明其实际损失是多少，而且业主对于其实际损失负有举证责任。在业主无充分证据证明其实际损失明显高于违约金的时候，应按合同约定的违约金来承担违约责任。二、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，双方约定的60日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有60日的免责期。合同关于60日免责期约定的意思明确，不需要法院对该文义进一步解释。该条款约定对于超过60日的违约才开始计算违约金，也就是说无论违约的期间多长，60日之后才开始计算违约金。关于该60日免责期的约定，是基于开发商除了协调政府部门之外，还要协调整栋楼的业主，因为开发商办证并非一户一户办证，而是整栋楼一起办证，有些业主不一定在约定的时间能够前来办理相关签名、交税费手续，这样会影响其他业主的办证进程。所以，约定60日的免责期属于合理范围，贝迪龙庭公司应当享有60日免责期。三、根据产权登记机关的办证指南，需要业主配合提交购房发票及契税完税凭证的正本才能办证。贝迪龙庭公司在未收到业主提交的上述材料，不可能履行办证义务。因此，贝迪龙庭公司曾于2019年9月30日办证期限届满前及2020年4月17日向业主邮寄办证通知书，通知业主提交相关办证资料。但业主于2020年7月17日才交来契税完税凭证证明，至此，贝迪龙庭公司才符合提交办证的条件，才能履行合同约定的办证义务。根据合同约定，如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。余康颖、尧强恒答辩称：根据一审时业主提交的录音视频资料证明，贝迪龙庭公司已经收齐了业主的办证资料，因为业主与贝迪龙庭公司的纠纷没有了结，贝迪龙庭公司故意拖延办证，逾期办证的责任应当由贝迪龙庭公司承担。至于后期的办证通知，是贝迪龙庭公司故意将责任推卸给业主。请求法院驳回上诉，维持原判。余康颖、尧强恒于2020年1月20日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向余康颖、尧强恒支付逾期办理不动产权证书违约金（以497000元为基数，按每日万分之一的标准自2019年9月6日起至贝迪龙庭公司将余康颖、尧强恒办理不动产权登记需要由其提供的资料交到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：1.2015年10月13日，余康颖、尧强恒（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以497000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区**************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，余康颖、尧强恒依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年10月23日，余康颖、尧强恒办理了收楼手续。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，贝迪豪庭住宅小区二期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交分局。2019年9月29日，贝迪龙庭公司向余康颖、尧强恒邮寄办证通知书，大致内容如下：鉴于余康颖、尧强恒尚欠资料或手续，贝迪龙庭公司只有收集全部资料才能向国土部门递交资料办理产权证，现正式通知余康颖、尧强恒于2019年10月30日前到贝迪豪庭售楼部补交资料或办理相关手续，若逾期不前来处理，贝迪龙庭公司将按合同约定顺延办理产权证的时间，造成的任何损失，贝迪龙庭公司不承担任何责任，资料包括：二代身份证复印件，税收缴纳款书，《中山市商品房销售登记备案表》表一（已提前还清银行按揭的业主）。次日，余康颖、尧强恒签收了该邮件。2019年11月9日，尧强恒（以下简称尧）与贝迪龙庭公司工作人员（以下简称贝）在贝迪豪庭小区售楼部的对话如下：尧：我是二期的14幢1303业主，之前我这个交过的资料，你现在可以还给我吗？贝：你交了什么资料？尧：我交了办房产证的东西，发票复印件那些，我老婆的身份证复印件，我都给过你，就在这里给的。……尧：我问一下是什么原因不让我们办？贝：我跟你说，你可以录音，你录下来也没关系，你们有起诉的，要等官司结束了再帮你们办。你现在是不是要收回这个资料。尧：我不收回不收回，我找到，我拍个照我留个底，就是你们收到我的东西就可以了。那这个东西我已经交回给你们了，看到没，我老婆的身份证跟我的身份证，还有这个发票我交给你们。贝：嗯，可以啊。……尧：那我现在问你我们办房产证手续给齐了没，还有没有少什么，少什么现在跟我说，我就去拿。贝：齐了。涉案房屋迄今未进行不动产权登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。余康颖、尧强恒和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，余康颖、尧强恒不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按余康颖、尧强恒已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。一审法院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2016年10月23日起算720个工作日内（即2019年9月5日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋迄今尚未进行不动产登记，贝迪龙庭公司的行为已构成违约，余康颖、尧强恒诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩余康颖、尧强恒于2019年11月9日才向其提交办证所需的全部材料，应予以顺延。根据已查明的事实得知，贝迪龙庭公司通知余康颖、尧强恒于2019年10月30日前提交办证所需材料，余康颖、尧强恒于2019年11月9日主动前往涉案小区售楼部核查自己的办证材料，贝迪龙庭公司的工作人员核查余康颖、尧强恒在此之前提交的办证所需材料已经齐全，一审法院认定余康颖、尧强恒已按贝迪龙庭公司要求按时提交由其提供的办证所需材料，贝迪龙庭公司要求予以顺延，没有依据，一审法院不予支持。贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，一审法院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2019年9月6日起算。余康颖、尧强恒未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对余康颖、尧强恒造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致余康颖、尧强恒的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将余康颖、尧强恒个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向余康颖、尧强恒支付逾期办证违约金（以497000元为基数，按日万分之一的标准，从2019年9月6日起计算至贝迪龙庭公司将余康颖、尧强恒个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由贝迪龙庭公司负担（该款余康颖、尧强恒已预付，贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内迳付余康颖、尧强恒）。二审期间，贝迪龙庭公司向本院提交以下证据：1.办证通知书、委托书、快递明细单，拟证明余康颖、尧强恒未提交房产契税发票，贝迪龙庭公司于2020年4月17日向余康颖、尧强恒再次邮寄办证通知书及委托书，催促余康颖、尧强恒尽快配合提交资料，以完成办证义务；2.行政审批（日常管理）事项办证指南，拟证明根据自然资源局的办事指南，申请办证需要业主提交购房发票以及契税完税凭证正本；3.税收缴款书，拟证明贝迪龙庭公司于2020年7月17日签收余康颖、尧强恒提交的办证必须资料原件，至此，贝迪龙庭公司才具备提交办证的条件，才能履行双方合同约定的提交办证义务；4.火炬开发区不动产登记受理通知书，拟证明2020年7月22日，贝迪龙庭公司提交余康颖、尧强恒的资料到产权登记机关并由登记机关受理。余康颖、尧强恒对此质证称，证据1中的办证通知书是在一审开完庭后才发出，余康颖、尧强恒在贝迪龙庭第一次通知办证时就已经交齐了办证资料，余康颖、尧强恒提供的录音视频资料反映了余康颖、尧强恒已经交齐资料的事实；证据2不属于新证据，对真实性、合法性、关联性均不确认；证据3没有提供原件，对真实性、合法性、关联性均不确认；证据4的真实性存疑，该通知书没有自然资源局的盖章，若按照通知书上办妥时间为5个工作日，应当已经办好。但业主至今没有收到房产证。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：贝迪龙庭公司于2020年7月22日取得案涉商品房的不动产登记受理通知书。二审再查明：贝迪龙庭公司提交案涉商品房税收缴款书一份，该缴款书上有“原件已签收”手写字体，并有一名工作人员签名，日期为2020.7.17。贝迪龙庭公司称余康颖、尧强恒于2020年7月17日向其提交该税收缴款书原件时，其工作人员将原件复印，然后在复印件上签署工作人员的姓名，以表示贝迪龙庭公司收到业主提交的税收缴款书原件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。余康颖、尧强恒与贝迪龙庭公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、本案是否存在买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书的情形；二、贝迪龙庭公司能否享有60日免责期；三、案涉违约金的计算标准如何确定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一。贝迪龙庭公司主张因业主未能按照其通知的时间内交齐办证所需业主提交的资料，导致其无法在合同约定期限内向产权登记机关递交办证资料，所造成的房屋权属证书迟延办理的后果应由业主承担。为证明该主张，贝迪龙庭公司提交了办证通知书、税务缴款书等证据予以证明。对此，本院认为，贝迪龙庭公司提交的办证通知书，是其单方面向业主发出的通知，税费缴款通知书上注明的签收日期，也是其工作人员所备注，未经余康颖、尧强恒确认。而余康颖、尧强恒一审时所提交的录音视频资料显示其于贝迪龙庭公司要求期限内已经向贝迪龙庭公司工作人员提交了办证资料。比较双方提供的上述证据，本院认为贝迪龙庭公司所提交的证据不足以推翻余康颖、尧强恒一审所提交的录音视频的证明力，为此，贝迪龙庭公司应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。关于焦点二。根据合同约定，若出卖人逾期办证，则“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”，即贝迪龙庭公司在逾期办证不超过60天的情况下，可以豁免违约金不予补偿，若贝迪龙庭公司的违约行为超过60天的，是否豁免前60天内的违约金则双方存在不同理解，但贝迪龙庭公司作为提供合同格式条款的一方，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出不利于贝迪龙庭公司一方的解释，故一审认定贝迪龙庭公司在逾期办证超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日起算，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。虽然涉案商品房买卖合同约定贝迪龙庭公司逾期办证的，应按日支付已付购房款万分之一的违约金，总和不超过总房价款1%的封顶条款。但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期办证行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期办证的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的处分价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期办证的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，余康颖、尧强恒有权诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期办证的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。贝迪龙庭公司主张一审判决未适用该封顶条款有误的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。因贝迪龙庭公司已于2020年7月22日取得案涉商品房不动产登记受理通知书，故本案逾期办证违约金的期限应从2019年9月6日起计算至2020年7月22日止，即贝迪龙庭公司应向余康颖、尧强恒支付的逾期办证违约金数额为15953.7元（497000元×0.01%×321天）。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于贝迪龙庭公司于二审期间提交案涉商品房不动产登记受理通知书，导致本案二审改判，不属于一审错判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3603号民事判决；二、上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人余康颖、尧强恒支付逾期办证违约金15953.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（余康颖、尧强恒已预交），由中山市贝迪龙庭房地产公司负担（中山市贝迪龙庭房地产公司于本判决生效之日起七日内迳付余康颖、尧强恒）；二审案件受理费50元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年九月二十四日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘