上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8010号上诉人(原审被告)：上海悦橙健身管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区申江路**、秋月路******。法定代表人：罗锐，执行董事。上诉人(原审被告)：罗锐，男，1987年3月23日出生，蒙古族，户籍地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：夏亮，男，1982年11月24日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被上诉人(原审原告)：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静，住所地上海市静安区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：马维俊，董事长。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。上诉人上海悦橙健身管理有限公司(以下简称悦橙公司)、上诉人罗锐因与被上诉人上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初19516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。悦橙公司、罗锐上诉请求：一、上诉人不服(2020)沪0106民初19516号民事判决主文第二项、第六项、第七项，请求二审法院予以改判；二、判令二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定的违约金过高，没收保证金、支付滞纳金、支付免租期租金三项，全部执行势必造成被上诉人不当得利，违背民事补偿性原则。被上诉人于诉讼之前故意拖延双方商谈时间，刻意制造上诉人出现连续停止营业56天的违约情况。本案中自2019年1月21日上诉人申请撤场之后，被上诉人在此后的时间内并未向上诉人提供物业管理等各项服务，也就不存在该方面的支出和损失。自2020年1月26日起上海全市处于疫情期间，被上诉人商铺招租困难由客观环境所决定，并非因上诉人没有支付房租而导致该商铺无法进行后续招租，因此一审不能将被上诉人该部分的预期损失归咎为是上诉人没有支付房租造成，进而判处上诉人承担过高的违约赔偿。上诉人作为一家需要依靠人流量创造利润的实体经营者，在爆发疫情的客观情况影响下同样承担着巨大的经济损失。天顺公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。天顺公司向一审法院起诉请求：请求判令1．顺天公司、悦橙公司、罗锐签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年3月20日解除；2．租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)331，500元、公共事业保证金10，000元作为违约金不予退还；3．悦橙公司支付租金322，594.04元；4．悦橙公司支付物业管理费43，116.13元；5．悦橙公司支付电费2，363.4元；6．悦橙公司支付滞纳金(以368，073.57元为基数，自2020年3月21日起至判决生效之日，按照日千分之一标准计算)；7．悦橙公司支付免租期租金83，130元；8．罗锐对上述请求承担连带担保责任。一审法院认定事实：顺天公司为上海市愚园路XXX号04-19号单元房屋(以下简称涉案房屋)产权人。2019年3月25日，顺天公司(出租方，甲方)与悦橙公司(承租方、乙方)、罗锐(承租方之连带担保方、丙方)就涉案房屋签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方，建筑面积163平方米，位于晶品商场内；甲方定于2019年4月20日前向乙方交付房屋，租期3年，自2019年4月20日至2022年4月19日；装修期30天，自2019年4月20日至2019年5月19日，乙方自2019年5月20日开始向甲方支付租金，装修期内乙方需缴付物业管理费及水、电费；租期第1年月基本租金为17元／天／平方米，即84，285元(17×163×365÷12)，提成租金为乙方月营业额之15％，月实际应付租金为基本租金与提成租金中较高者；乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第二十五日或之前缴付下月基本租金及相关增值税，乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税税费；月物业管理费16，300元，乙方须于每月第二十五日或之前缴付下月物业管理费；租赁期限内乙方使用房屋产生的水、电费由乙方承担；若乙方逾期支付租金及物业管理费及其他费用，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日期至甲方实际收到全部款项止；租赁保证金相当于三个月基本租金及三个月物业管理费，公用事业费保证金为10，000元；若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费等费用，甲方有权以保证金抵扣相应费用；17.2乙方连续拖欠应付租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或累计超过60天或连续停业超过2天、累计超过7天的，甲方有权收回房屋；当发生17.2条情形时，乙方已经支付保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于至租期届满乙方应付而未付的租金、物业管理费总和的违约金、乙方应按约定租金标准支付装修期间的租金。2019年4月20日，顺天公司将涉案房屋交付给悦橙公司。后顺天公司与悦橙公司开始履行合同，悦橙公司向顺天公司支付了租赁保证金331，500元、公共事业保证金10，000元，并按照每月88，499.25元的固定标准向顺天公司支付了至2019年11月30日的租金、按照每月16，300元的标准向顺天公司支付了至2019年12月31日的物业管理费及至2019年10月的电费。后悦橙公司未再向顺天公司支付租金、物业管理费、电费。2020年1月21日，悦橙公司向顺天公司送达《撤场申请书》，载明：现向顺天公司申请，提前撤场，自2020年1月21日起不再租赁该房屋，并愿意配合顺天公司找到下位租户办理撤离手续。2020年2月12日，顺天公司向悦橙公司、罗锐送达《关于不同意提前解约并要求继续履行租赁合同的律师函》，载明不同意悦橙公司提前终止租赁合同的要求，要求悦橙公司立即纠正违约行为，恢复营业。2020年3月18日，顺天公司向悦橙公司、罗锐寄送了《有关终止租赁合同的通知》，载明：悦橙公司拖欠合同项下到期应付租金、物业管理费、公用事业费并自2020年1月12日停止营业，已符合提前终止合同、收回房屋的约定，特函告：租赁合同于2020年3月20日提前终止，悦橙公司应于2020年3月20日前一次性支付全部欠款共计393，723.94元，悦橙公司交付的保证金341，500元不予退还，悦橙公司应于2020年3月20日前返还房屋。该通知后附有催款通知单，载明悦橙公司欠2019年12月1日至2020年3月20日的租金、2020年1月1日至2020年3月20日的物业管理费、2019年11月至2020年3月的电费及滞纳金。悦橙公司、罗锐于2020年3月19日收到上述通知。后悦橙公司、罗锐未向顺天公司结清欠付款项，顺天公司于2020年4月收回涉案房屋，并于2020年5月提起本案诉讼。一审法院另查明，涉案房屋于2019年11月产生电费994.5元，于2019年12月产生电费643.5元，于2020年1月产生电费696.8元，于2020年2月产生电费20.8元，于2020年3月产生电费7.8元。一审法院审理中，顺天公司称，其未向悦橙公司收取门禁卡押金，不同意该押金在本案中折抵；涉案房屋现空置，未出租；疫情期间晶品商场未停业。悦橙公司称，其申请撤场后没有停止营业，并于2020年4月份交还房屋，没有书面交房手续；如果法院认定悦橙公司需向顺天公司支付滞纳金，则认为顺天公司主张的标准过高，要求调低，对顺天公司滞纳金的计算基数认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。顺天公司、悦橙公司、罗锐签订的租赁合同为当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。现顺天公司已收回涉案房屋，故双方之间的租赁合同已实际解除。关于顺天公司主张的租金、物业管理费、电费，考虑到悦橙公司、罗锐不持异议，故法院对顺天公司相应诉请予以支持。关于租赁合同解除的时间。根据合同约定，悦橙公司逾期支付租金、物业管理费及相关费用连续超过14天的，顺天公司可以收回房屋、解除合同。根据审理查明的悦橙公司的付款情况，悦橙公司逾期支付租金、物业管理费、电费等费用已达到合同解除的条件，故合同解除的责任在于悦橙公司，顺天公司并无违约行为，顺天公司有权解除租赁合同，悦橙公司作为违约方无权解除合同，故悦橙公司、罗锐关于合同应于2020年1月21日其向顺天公司送达撤场申请书时解除的意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据现有证据可以证实顺天公司已于2020年3月19日将其要求合同于2020年3月20日解除的通知送达给悦橙公司、罗锐。法院认为，双方之间的租赁合同应于2020年3月20日解除，顺天公司相应诉请法院予以支持。关于保证金的处理。一方面，悦橙公司、罗锐称其向顺天公司支付了门禁卡押金但并未提供顺天公司收取该项费用的证据，现顺天公司否认收取过该项押金，故法院认为悦橙公司向顺天公司支付的保证金仅包括租赁保证金及公用事业费保证金，不包含门禁卡押金。另一方面，根据合同约定，悦橙公司逾期支付款项达到合同解除条件的，顺天公司有权要求已付保证金不予退还。鉴于悦橙公司已构成根本违约，故悦橙公司所付保证金应作为违约金予以扣除，顺天公司相应诉请符合合同约定，法院予以支持。悦橙公司、罗锐关于其不存在违约，保证金应抵付欠付费用的意见，于法无据，法院不予采纳。关于滞纳金。根据合同约定，悦橙公司欠付租金、物业管理费及其他费用的，需向顺天公司支付自应付之日起计算的滞纳金。现顺天公司主张的滞纳金以欠付租金、物业管理费、电费的总金额为基数，自2020年3月21日计算，并无不当。关于滞纳金标准，顺天公司主张的日千分之一的标准过高，法院酌情调整为日万分之五。悦橙公司、罗锐关于滞纳金标准过高，应予调低的意见，法院予以采纳。关于免租期租金。根据合同约定，悦橙公司构成根本违约，顺天公司单方解除合同、收回房屋的，装修期内的租金应由悦橙公司支付，故顺天公司要求悦橙公司支付免租期租金的诉请，符合合同约定，法院予以支持。悦橙公司、罗锐关于其不存在违约、无需支付免租期租金的意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。关于罗锐之法律责任。考虑到罗锐系以悦橙公司的连带担保方的身份签订租赁合同，故罗锐对悦橙公司应付款应承担连带付款责任。一审法院判决如下：一、上海天顺经济发展有限公司与上海悦橙健身管理有限公司、罗锐签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、上海天顺经济发展有限公司收取的租赁保证金331，500元、公用事业费保证金10，000元作为违约金不予退还；三、上海悦橙健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天顺经济发展有限公司支付租金322，594.04元；四、上海悦橙健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天顺经济发展有限公司支付物业管理费43，116.13元；五、上海悦橙健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天顺经济发展有限公司支付电费2，363.4元；六、上海悦橙健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天顺经济发展有限公司支付欠款滞纳金(以368，073.57元为基数，自2020年3月21日起至判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算)；七、上海悦橙健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天顺经济发展有限公司支付免租期租金83，130元；八、罗锐对上海悦橙健身管理有限公司的上述欠款承担连带清偿责任。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。顺天公司、悦橙公司、罗锐签订的租赁合同为当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。悦橙公司提出解除合同，但顺天公司并无违约行为，悦橙公司无权解除租赁合同，顺天公司不同意解除并无不当。此后悦橙公司亦未迁出涉案房屋，悦橙公司应当继续履行合同。悦橙公司未按约支付租金等构成违约，顺天公司解除合同，悦橙公司应当承担违约责任。合同对违约责任作出了明确的约定，鉴于悦橙公司已构成根本违约，一审法院依约定判决将保证金应作为违约金予以扣除，悦橙公司支付滞纳金以及免租期租金，并无不当，相关金额尚属合理，本院不再予以调整。综上所述，上诉人上海悦橙健身管理有限公司、上诉人罗锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7670元，由上诉人上海悦橙健身管理有限公司、上诉人罗锐共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年九月二十八日法官助理  苗一路书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……