文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初2858号原告：刘庆东，男，1949年1月19日生，汉族，住平度市。原告：王秀香，女，1952年6月21日生，汉族，住平度市。二原告共同委托诉讼代理人：王龙，北京市盈科律师事务所律师。被告：王胜学，男，1971年2月15日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：梁平，山东盛强律师事务所律师。原告刘庆东、王秀香诉被告王胜学房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆东、原告王秀香的委托诉讼代理人王龙，被告王胜学的诉讼委托代理人梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆东、原告王秀香共同向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方之间的房屋买卖合同，判令被告立即向两原告返还位于平度市间房屋。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告刘庆东、王秀香系夫妻关系，原告王秀香与被告王胜学系姐弟关系。两原告刘庆东、王秀香系平度市古岘镇驻地康城居委会家具街**东三间房屋的所有权人。两原告曾将以上房屋以人民币40000元的价格卖给了被告，被告以账顶了27000元房款，但是剩余房款至今未付。被告王胜学辩称，一、答辩人已经足额支付房款。其中，原告自认的27000元是2000年以门市部做账抵顶的，8张欠条计款15982元发生在2002年，是以借款和捎带货物的款项抵顶的，这是2笔不同的款项不能混同，原告在（2019）鲁0283民初2634号案件中也认可这笔款项的存在，只是不认可抵顶了房款。二笔相加42982元，双方当初已经同意抵顶房款，否则，原告早就应该主张房款，不会在买卖行为发生后20多年才以未付清房款为由，主张解除合同。二、答辩人没有《合同法》第94条导致合同目的不能实现的行为，答辩人没有明确拒绝履行，原告也没有催告履行，只是因为原告对15982元欠款是否抵顶房款不予认可？以及因为房屋现已增值原告反悔才发生纠纷。通过录音资料能够看出原告对答辩人有很多成见，才违反诚信原则谎称欠款而主张解除合同，因此原告不享有法定解除权。三、退一步讲，即使答辩人欠款13000元，但双方已经履行合同20余年，答辩人已经交付大部分购房款，虽有迟延交付的行为，但不足以致使合同目的不能实现，且答辩人一直居住、生活在房屋内，并投入大量资金进行装修，解除合同将导致合同双方利益严重失衡。四、2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判会议纪要》（法【2019】254号），第三部分明确提出：要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度。综上，答辩人已经全额支付房款，即使因证据不足导致不能认定，也不应该解除房屋买卖合同，敬请贵院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。原告提交证据1、平古房字第**《平度县房屋买卖草契纸》；证据2、（1989）民上字第307号《民事判决书》，证明原告刘庆东、、王秀香系位于平度市间房屋的所有权人。据1、2的真实性无异议，草契纸显示，该房屋坐落于古岘镇红旗商场街，说明该房屋所占用的土地不是集体土地，原告买卖该房屋是合法有效的，那么被告购买该房屋也是合法有效的。原告提交证据3、(2019)鲁0283民初2634号《法庭审理记录（第1次）》，证明2019年4月17日，被告在（2019）2634号案第一次开庭审理时辩称已以15982元借款抵顶了剩余房款，原告还欠其2982元。被告已明确表示不履行支付剩余房款的主要合同义务，原告的合同解除权成就。被告质证称，被告只是抗辩已经给付购房款，而不是拒绝履行。原告提交证据4、(2019)鲁0283民初2634号《法庭审理笔录（第3次）》，证明2019年7月5日，在（2019）2634号案第三次开庭审理时，原告代理人先后两次陈述：原告因被告给的钱不够，所以不想卖给他了。被告经催告至今仍拒不支付剩余房款，构成根本违约，原告的合同目的无法实现，原告的合同解除权成就。原告提交证据5、(2019)鲁0283民初2634号《民事判决书》，证明原告在起诉被告王胜学、王新鹏排除妨害纠纷案中，王秀香在录音中称因为被告给的钱不够，所以不想卖给他了。被告经催告至今仍拒不支付剩余房款，构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，原告的合同解除权成就。被告质证称，原告的陈述不具有催告的法律效力，被告也没有拒绝付款。原告提交证据6、房屋占用现状照片，证明截止2020年5月2日照片拍摄之日，被告仍然在占用原告位于平度市间房屋，被告应当承担合同解除之后的房屋返还义务。被告质证称，真实性无异议。原告提交证据7、康城居委会证明一份，证明涉案房屋占用范围内的土地性质为集体土地，因受法律政策限制，即《土地管理法》的规定，非本集体经济成员之间，不能买卖集体土地上的房屋，因此该房屋不得买卖，不能办理过户手续，双方买卖合同存在法律上不能继续履行的障碍，应当解除。被告质证称，康城居委会不是一级村级组织，没有自己的土地，只是古岘镇政府派出的管理机构，因此没有证据效力，具体应当以土地管理部门的证据为准。被告提交证据1：原告王秀香与案外人王某的录音资料一份，证明：被告给付的27000元是2000年，应被告的门市部做账抵顶的；原告承认只要给钱就算购房款。原告质证称真实性我回去找二原告核实一下，我现在的质证意见主要是针对录音整理材料，被告的证明目的不成立，1、被告委托王某在2019年4月6日与王秀香的交流中，有关材料可以反映王秀香当时主要关注的焦点是向她的二姑这些年对她的辱骂、自己遭受的委屈，因此有关的录音在本案中的证明力都不能脱离王秀香当时意在情绪发泄的语境，更多的是在抱怨王胜学在房屋买卖中对她的辱骂以及这些年对王胜学的付出。2、原告承认双方合同买卖的价款为40000元，其中被告用帐顶了27000元，这一事实在原2634号案件中一审判决也是认定的，用帐顶这个所谓的欠账包括被告提交的证据二的欠款和货款共计15982元。3、在录音中的第5页，王秀香在谈话中陈述“说好给你三间屋子，这12间房子你都住着”，以及第6页第2行到第4行，从这有关内容可以看出，被告未足额支付房款，而王秀香催告过王胜学算账付清房款，特别是2634号案件，在2019年7月份第三次开庭时，原告的代理人也曾反复提到过给的钱不够，被告应当明知未足额支付房款，仍然没自觉履行只要债务，该录音整理材料可以与原告提交的证据3、4、5相互印证，原告享有法定解除权。庭后再补充书面质证意见。被告提交的证据2：借条和欠条8张，是原告刘庆东出具的，证明从2002年3月6日至12月13日，原告从被告处借款6000元，被告为原告的门市部捎带货物9982元，以上共计15982元，根据录音资料显示，双方协商抵顶了房款。原告质证称，对真实性和关联性予以认可，但不认可其证明目的，该15982元债务已经包括在抵顶房款的27000元中，双方达成房屋买卖合议的时间为2003年，2000年被告将酱菜店又转回给原告，当时酱菜店的余货价值11000元左右，在2001年至2002年期间，原告因向被告借款，并且让被告捎带货物产生债务，共计15982元，因当时被告没有房屋居住，所以当时原告王秀香就在2003年的时候提出将房屋卖给被告，卖了40000元，低于市场价值，当时刘庆东不同意，王秀香回去做的工作，用之前11000元的余货，再加上之前发生的债务15982元，一共折顶房款27000元，并不是被告所陈述的那样，这一事实也可以从录音材料中王秀香反复要求被告算账可以印证。本院依职权调取了涉案房屋周边房屋的平集建（1991）字第0715101号《集体土地建设用地使用证》、平集建（1991）字第0715099号《集体土地建设用地使用证》。原告质证称：1、对以上两份证据的真实性、合法性、关联性予以认可。2、该两份证据可以与原告提交的证据7——平度市古岘镇康城居民委员会出具的《证明》相互印证，特别是李泽芳平集建（1991）字第0715099号《集体土地建设用地使用证》“备注”栏与原告证据7的经办人均为王连清，以上证据能够共同证明涉案房屋占用范围内的土地性质为集体土地，受法律和政策限制，该房屋不能买卖，也不能办理过户。原、被告之间的房屋买卖存在法律上不能继续履行的障碍，房屋买卖合同应依法解除。被告质证称：对真实性无异议，其中李明斋的土地证显示李明斋是古岘镇二里村村民非康城居委会居民，既然能够过户发证，充分说明涉案房屋所占用的土地不同于集体土地，是允许非本村村民购买的，因此，原被告双方房屋买卖合同不存在无效的情形。结合原、被告的质证意见，本院对以上原、被告提交证据真实性、合法性、关联性予以认定，但对原被告欲证明事项在事实认定部分进行分析。经审理查明，原告刘庆东、原告王秀香系夫妻关系，户籍为古岘镇三里庄村。被告王胜学（曾用名王吉秀）户籍为古岘镇乔戈庄村，与原告王秀香系姐弟关系。1989年2月2日，案外人姜法庆（（当时为平度市古岘镇姜戈庄村村民）坐落于平度市古岘镇红旗商场正房12间（北屋6间、南屋6间）卖给原告刘庆东，签订了山东省平度县房屋买卖草契纸，平度县古岘镇人民政府在监证机关处盖章确认。1990年9月18日，青岛市中级人民法院作出（1989）民上字第307号民事判决书，载明“查明：被上诉人姜发庆于一九八六年二月申请并经批准在平度市古岘红旗商场建房十二间，同年办理了房屋产权证，产权人为姜发庆，……1989年2月被上诉人姜发庆与刘庆东达成房屋买卖协议……一审法院认为：房屋产权属姜发庆所有，姜发庆对房屋有处分权，确认房屋买卖关系有效，判决房屋归刘庆东所有，上诉人姜立忠在判决生效后十日内迁出。判决后，上诉人姜立忠不服，仍以原理由，具状上诉来院。本院认为：坐落于平度市间，从申请、审批到办理房屋产权，均证明产权人是姜发庆，据此被上诉人双方所实施的房屋买卖行为是有效的民事法律行为，应受法律保护。上诉人辩称是由姜发庆顶名建房，缺乏证据，其上诉理由本院不予支持。综上所述，原判并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第一百五十一条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”后，二原告与被告达成口头买卖合同，二原告将位于平度市间房屋卖给被告，价款为40000元，双方均同意用之前的债务抵顶房款27000元。合同签订前，被告借住该房屋居住，合同签订后，被告一直居住至今。但原被告双方就买卖合同订立的时间、抵顶时间、抵顶方式陈述不一致。原告称双方达成房屋买卖合意的时间为2003年，2000年被告将酱菜店又转回给原告，当时酱菜店的余货价值11000元左右，在2001年至2002年期间，原告因向被告借款，并且让被告捎带货物产生债务，共计15982元，因当时被告没有房屋居住，所以当时原告王秀香就在2003年的时候提出将房屋卖给被告，卖了40000元，低于市场价值，当时刘庆东不同意，王秀香回去做的工作，用之前11000元的余货，再加上之前发生的债务15982元，一共折顶房款27000元。对于剩余的13000元房屋没有约定履行期限，当时对于履行期限的约定是在过户之前付剩余的房款，被告称：达成合意的时间是1997年，当时因为被告年龄太小，而自己的父母年龄过大，原告尽到了一个姐姐的义务，向其父母承诺被告跟着原告干活，原告将三间房屋卖给被告，1998年被告的结婚仪式就是在该房屋内举行的，双方没有书面的协议，也没有约定履行期限，原告从来没有催要过购房款，在录音中，原告也承认只是因为生了被告的气，才提起本案的诉讼。另查明，原告所诉“位于平度市间房屋”即上述（1989）民上字第307号民事判决书案涉房屋中的部分。案涉房屋未办理房屋登记。平度市古岘镇康城居委会2020年5月12日出具证明称：“兹证明古岘镇康城居委会居民刘庆东所拥有的位于平度市古岘镇红旗商场振兴街北侧的十二间房屋（依据（1991）平民初字第9号平度市人民法院民事判决书）该房屋土地性质为集体土地，因法律、政策和相关情况限制，该房屋不得买卖，无法办理过户手续。特此证明”。平集建（1991）字第0715101号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为李明斋，地址为平度市古岘镇居民委员会，该土地在刘庆东涉案房屋相邻的东测。平集建（1991）字第0715099号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为李泽芳，地址为平度市古岘镇居民委员会，该土地在刘庆东涉案房屋东侧（中间相隔2块土地）。证人王某系原告王秀香、被告王胜学的远房二姑。本案立案后，被告王胜学委托证人王某找原告王秀香调解说和，原告王秀香在与证人王某的谈话中称，其当时卖给被告王胜学三间房子，说好了四万块钱，王胜学拿账顶了27000元房款；璐璐（王新鹏）回来七年了，租我房子就第一年给其五千块钱，后面再没有给钱。庭审中，二原告称：王秀香在录音中称当时确实是想卖给被告房子，并且也承认抵顶购房款的事，但是因为被告给的钱不够，所以不想给他了。本案经本院多次调解未果。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十二条、第六十三条的规定，农村宅基地系经依法审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的集体土地，非本农村集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于其成员身份而享有的一项权利，具有成员权的属性。如允许向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，则违反了其成员权属性，势必造成本集体经济组织和本集体经济组织其他成员的利益受损。因此，出于对公共利益的考量，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应认定为无效。本案中，涉案房屋系农村宅基地房屋，该房屋的转让必然导致其所占用的宅基地一并转让。因被告非涉案房屋所在地的康城居委会成员，故原告与被告就涉案房屋订立的口头买卖合同应认定为无效合同。经本院释明，原、被告坚持认为合同有效，也不按照合同无效主张处理相应的法律后果，故对原告的诉讼请求本院不予支持。关于房屋买卖合同无效的后果，本院不予处理，当事人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告刘庆东、原告王秀香的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告刘庆东、原告王秀香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  苗迎春            本件与原件核对无异      二〇二〇年九月十七日书记员  冯亚芹            申请执行期限为履      行期届满二年内提出