长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初1330号原告（申请执行人）：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地：长春市宽城区长江路经济开发区长江路****094段。法定代表人：史育松，总经理。委托诉讼代理人：黄宏艳，吉林迪锐律师事务所律师。被告（执行案外人）：高艳，女，1982年3月26日生，满族，现住长春市绿园区。被告（被执行人）：长春江诚房地产开发有限公司，，住所地：长春市南关区二道街二三小区**法定代表人：孙聪，总经理。委托诉讼代理人：杨立业，吉林宇中人律师事务所律师。原告长春市轻工建筑工程有限责任公司（以下简称轻工建筑公司）与被告高艳、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日作出（2019）吉0106民初1370民事判决。轻工建筑公司不服判决，提出上诉。长春市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）吉01民终3596号民事裁定，将该案发回本院重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告轻工建筑公司的委托诉讼代理人黄宏艳，被告高艳、被告江诚房地产公司的委托诉讼代理人杨立业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轻工建筑公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行长春市绿园区同心路9号参业小区4栋6号车库；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告和被告（被执行人）因建设施工合同纠纷，由长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终2307号民事判决，判决被告（被执行人）给付原告工程款6630993元及利息。原告在诉讼过程中于2015年11月16日查封案涉车库，2018年11月6日再次续封三年，执行案号为（2018）吉0106执908号。2019年3月28日，原告收到长春市绿园区人民法院（2019）吉0106执异41号执行裁定书，中止对长春市绿园区同心路9号参业小区4栋6号车库的执行。中止执行裁定适用法律依据错误，该依据适用前提应是合法有效销售。查明被告（被执行人）未取得预售许可证，属于违法销售，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解答》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，这是强制性规定。《城市商品房预售管理办法》第六条也明确规定不允许销售。被告高艳辩称：我的车库是在吕大手中购买的，是2017年4月14日一次性付款购买的，我早已合法实际占有该车库。被告江诚房地产公司辩称：1、被告（案外人）与答辩人签订的房屋买卖合同真实合法、有效，应予支持。2、被答辩人轻工公司申请执行依据存在明显错误，不应支持。3、被告（案外人）对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利。综上，答辩人认为，被告（案外人）与答辩人签订的合同合法有效，其合同利益应当获得法律的保护，被告（案外人）对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，请求法院在查明事实的基础上，作出公正判决，中止案涉房屋的执行。经审理查明：在审理轻工建筑公司与江诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2015年11月16日作出财产保全裁定，查封江诚房地产公司开发的坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼5-9号五个门市房，1-12号，14-17号十六个车库，3号楼19-46号二十八个车库。该建设工程施工合同纠纷案，经长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终2307号终审民事判决，判决江诚房地产公司给付轻工建筑公司工程款6630993元及利息。江诚房地产公司未履行生效民事判决确定的义务，轻工建筑公司向本院申请强制执行，本院以（2018）吉0106执908号立案执行。执行中，本院于2018年11月6日续行查封上述标的物三年。2018年12月4日，案外人高艳提出执行异议，请求撤销（2018）吉0106执908号执行裁定中4栋6号车库的查封。本院于2019年3月21日作出（2019）吉0106执异41号执行裁定，裁定中止对长春市绿园区同心路9号参业小区4栋6号车库的执行。执行裁定同时查明，本案诉争的房屋即长春市绿园区同心路9号参业小区4栋6号车库原始房号为4号楼115号。轻工建筑公司不服该执行裁定，提出本案诉讼。另查明，2015年8月12日，江诚房地产公司与吕大签订《参业小区认购协议书》，约定：吕大自愿认购由江诚房地产公司开发的位于长春市绿园区同心路9号参业小区车库，认购号为4栋6号；建筑面积约为20.36平方米；总房款173060元；认购房屋用途为自用；付款方式一次性付款。同日，被告江诚房地产公司向吕大出具《收据》，载明：今收到吕大购买参业小区4栋6号车库全款173060元。2017年4月14日吕大与被告高艳签订《房屋买卖合同》，约定吕大将位于长春市绿园区同心路9号参业小区4#6号，建筑面积约为20.36平方米的车库以200000元的价格出卖给被告高艳。付款方式为一次性支付。2019年5月22日，江诚房地产公司与高艳签订《商品房买卖合同》，高艳购买江诚房地产公司位于参业小区第4幢115号房；建筑面积20.35平方米；每平方米8500元，总金额为172975元。庭审中，被告高艳提供的电费、供暖费、物业费等相关证据，能够证明吕大已于2015年8月实际占有该车库，后经转让，现在该车库由被告高艳实际占有并使用。根据长春市房产档案馆出具的《个人住房信息查询结果证明》，载明：房屋坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼115号；权利人为高艳；建筑面积：20.35平方米；不动产权证号：吉（2019）长春市不动产权第0672182号；丘地号：4-100/147-187（115）。本院认为：根据生效的长春市中级人民法院（2018）吉01民终2307号民事判决，原告轻工建筑公司对被告江诚房地产公司享有有效债权，轻工建筑公司可以申请执行江诚房地产公司的财产用以实现其债权。因此本案当事人的争议焦点问题便是，长春市绿园区同心路9号参业小区4栋6号（原始房号为4号楼115号）是否为江诚房地产公司的合法财产；被告高艳对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；轻工建筑公司可否执行该房屋用以清偿其对江诚房地产公司的债权。案涉的长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼115号房屋由被告江诚房地产公司开发，是该房屋形式上的权利人，因此本院在审理轻工建筑公司与江诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案予以查封，并在执行案件过程中于2018年11月6日续行查封。但是，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，欲引起合法的不动产物权变动效果，除交付以外，尚需进行登记。案涉房屋于2015年8月由江诚房地产公司交付吕大，并由其合法占有，后吕大将涉案车库转让给高艳使用至今，高艳对该房屋具有期待权，其合法利益应予保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案，本院的查封行为发生在2015年11月16日，而案外人吕大购买查封标的物的行为发生在2015年8月12日，并于当日完成付款，因此案外人吕大在查封之前已取得对查封标的物的准物权，吕大将涉案车库转让给被告高艳，高艳作为涉案车库的新权利人其权利足以对抗人民法院的查封。另外，更为最重要的是，《中华人民共和国物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”而根据长春市房产档案馆出具的《个人住房信息查询结果证明》，该房屋已进行不动产登记，所有权人为高艳。自此，被告江诚房地产公司已非该房屋的所有权人。因此，轻工建筑公司虽然对江诚房地产公司享有有效债权，可以对江诚房地产公司的财产予以强制执行用以清偿自己债权，但是案涉的房屋系被告高艳的合法财产，已非江诚房地产公司的财产，在没有法律依据或者合同约定的情况下，不可以用被告高艳的房屋清偿江诚房地产公司的债务。换言之，被告江诚房地产公司虽是案涉房屋的开发商，通过合法建造行为而原始取得物权，但是其已经通过出售房屋的民事法律行为，将案涉房屋的所有权转移给高艳，故被告高艳现为案涉房屋的所有权人，享有物权，受法律保护，其物权可以对抗轻工建筑公司对江诚房地产公司的债权。若高艳对轻工建筑公司负有义务，例如欠款，轻工建筑公司可以执行该房屋，现轻工建筑公司与高艳之间并无债权债务纠纷，当然不能执行高艳的房屋。原告轻工建筑公司在建设工程施工合同纠纷诉讼过程中，对案涉房屋进行财产保全，本院仅是根据形式审查标准进行判断，因案涉房屋由江诚房地产公司开发建设故予以查封，但不表示实体审理，更不是判断房屋所有权的依据。综上所述，高艳的异议请求成立，原告轻工建筑公司的诉讼主张不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告长春市轻工建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长  马天禄审判员  马春明审判员  郎 萍二〇二〇年九月十八日书记员  石 峰