重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终5281号上诉人（原审被告暨反诉原告）：张渊，男，汉族。委托诉讼代理人：蒲正春，重庆平正律师事务所律师被上诉人（原审原告暨反诉被告）：何万**，男，汉族。委托诉讼代理人：孙波，重庆固德律师事务所律师。委托诉讼代理人：古婷婷，重庆固德律师事务所实习律师。上诉人张渊与被上诉人何万**房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初8752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日对本案进行了审理，上诉人张渊及其委托诉讼代理人蒲正春，被上诉人何万**的委托诉讼代理人孙波、古婷婷到庭参加了询问。本案现已审理终结。张渊上诉请求：请求撤销原审判决第一、三项，重新审理依法改判；本案一审本诉、反诉和上诉费用由何万**承担。主要事实和理由：“银行回证”应理解为新产权证办理后交到银行抵押的时间，但由于抵押贷款银行及房屋中介机构不配合，一审开庭前张渊无法取得相关“银行回证”时间节点的证据，在开庭后通过不动产登记中心查询到中国建设银行股份有限公司重庆市分行和何万**办理案涉房屋抵押登记受理时间，何万**支付购房尾款的时间明显超过约定期限，应当承担延期付款的违约责任。何万**辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何万**向一审法院提出诉讼请求：1.判决判令张渊返还何万**款项3万元及利息（利息以3万元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日按中国人民银行贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判决张渊承担何万**律师费8000元；3、本案诉讼费由张渊承担。事实和理由：何万**与张渊于2019年6月9日签订了《存量房买卖合同》由何万**购买张渊位于重庆市北部新区房屋一套，房屋价款1640000元，约定首付款540000元，按揭贷款1100000元，2019年7月2日何万**与建设银行签订了借款合同。双方的买卖合同中还约定何万**另行支付60000元用于房屋解押，双方约定该款项于收到房屋尾款后三个工作日内返还，房屋贷款于2019年11月21日下发，张渊于2019年12月5日返还了30000元，剩余30000元至今未付。故诉请至法院。张渊向一审法院提出反诉请求：1.由何万**支付延期付款违约金28864元（包括：定金和首付款逾期2019年6月9日至2019年6月20日共计11天，每日万分之一，按成交价164万计算，合计1804元；2019年10月19日至2019年11月21日（过户后逾期付款违约金）共计33天，每日万分5，按164万计算，27060元。以上合计28864元）：2.本诉及反诉诉讼费由何万**承担。事实及理由：2019年6月9日,双方签订了房屋买卖合同，约定了房屋的价款支付方式、违约责任等，但何万**未能按约定时间支付解押款和房屋尾款，按约定应该承担逾期付款的违约责任。一审法院认定事实：2019年6月9日,以何万**为乙方、张渊为甲方签订《存量房屋买卖合同》，约定由张渊将自己所有的位于重庆市北部新区房屋出售给何万**，房屋面积103.15平米，房屋价格164万元；付款方式约定为：定金30万元，乙方在签订本合同当日支付定金20万，剩余定金10万元于2019年6月17日前支付；首付款24万元乙方在过户当日支付甲方；尾款110万元按揭贷款方式支付。关于逾期付款违约责任的约定：逾期未超过15日并于实际付款之日起7日内向甲方支付逾期付款违约金的，该合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，按合同成交价的万分之一向甲方支付违约金。在甲方完成过户后，乙方未按约定付款，每逾期一日，按合同成交价的万分之五向甲方支付违约金。合同十一条约定：乙方回证银行后的28个工作日，甲方必须收到银行尾款。合同签订后，何万**于2019年6月9日向张渊支付14万，于2019年6月10日支付6万，于2019年6月17日支付10万。张渊也于2019年6月9日向何万**出具收据，载明收到了定金14万；于2019年6月10日出具收据一张，载明收到了何万**房屋定金6万元；于2019年6月17日出具收据载明收到了定金10万元。2019年7月31日，何万**向张渊转账支付30万元用于解押。何万**向中国建设银行申请的个人商品再交易住房贷款于2019年11月21日发放，贷款金额为110万。2019年7月30日，张渊与何万**达成补充协议，该协议约定，张渊承诺除定金以后的三十万用于该房屋解押，如张渊未按照约定条件办理房屋过户交付，视为张渊违约，如张渊违约，则应付合同金额的20%作为违约金或双倍返还该款项，如何万**违约，则张渊有权不予退还该款项，在该补充协议中，双方并约定张渊收到尾款后，在3个工作日退还何万**6万元。庭审中，双方认可协议中约定的收到尾款后三个工作日是指2019年11月26日，张渊认可收到了何万**支付的6万元解押款，已经退还了3万元，剩余3万元尚未退还。对合同十一条约定的张渊收到银行尾款的时间，原告何万**认为是产权证交到银行后银行告知原告放款时间后的28个工作日，若超过此时间才能认定逾期；张渊认为原告何万**是2019年9月10日取得了产权证，原告就应该在2019年9月10日将产权证交给银行，故从2019年9月10日起算28个工作日，张渊未收到按揭款即视为原告何万**违约。另查明，涉案房屋已经过户至何万**名下，产权证办理时间为2019年9月10日。还查明，何万**于2019年12月19日与重庆固德律师事务所签订《法律事务委托合同》约定由该所为何万**关于张渊的纠纷提供法律服务，服务费8000元。一审法院认为，双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违法法律规定，合法有效，双方应该按合同约定履行各自的义务。针对何万**要求张渊返还款项3万元及利息的本诉请求，本院认为，庭审中张渊对收到了何万**支付的6万元解押款后只返还了3万元，剩余3万元尚未退还的事实没有异议，故张渊应当向何万**返还3万元解押款。双方在庭审中认可协议中约定的收到尾款后三个工作日是指2019年11月26日，故资金占用利息应该自2019年11月27日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清为止，何万**要求从2019年7月30日起计算资金占用损失没有事实依据和法律依据，本院不予支持。何万**主张的律师费，并没有合同依据，本院也不予支持。关于张渊要求何万**支付延期付款违约金的反诉请求，本院对何万**在支付定金、首付款和按揭尾款是否逾期的问题分别评判如下：首先，何万**是否存在逾期支付定金的问题，合同中约定定金30万元由何万**在签订本合同当日即2019年6月9日支付定金20万，剩余定金10万元于2019年6月17日前支付。从本案查明的事实看，何万**于2019年6月9日支付了定金14万元，6月10日又支付了6万元，张渊主张该6万元为解押款并非约定的定金，但张渊出具给原告何万**的收据中明确写明系定金，故张渊主张此笔款系解押款没有事实依据。合同约定该6万元应该于2019年6月9日支付，但何万**实际于2019年6月10日支付，逾期1天，但按合同4.1约定，逾期违约金支付标准为自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止计算，故何万**逾期1天尚未达到双方约定的支付逾期付款违约金的起算标准，而剩余的10万元定金何万**按照合同约定的时间予以了支付，故对张渊要求何万**支付定金逾期违约金的反诉请求不予支持。其次，关于何万**是否存在逾期支付首付款的问题。合同约定，首付款24万元乙方在过户当日支付甲方,庭审中查明过户时间是2019年9月9日，而何万**是2019年7月30日支付的首付款，故首付款的支付不存在逾期违约。关于何万**是否存在逾期支付尾款的问题。合同约定尾款必须在银行回证后28个工作日内支付。对双方约定的“银行回证”，如何理解，原被告各执一词。本院认为，本案房屋是要先到银行解除原抵押后再以新取得的产权证在银行处取得新的贷款，新的贷款由银行发放给出卖人。故“银行回证”应当理解为新产权证办理后交到银行进行抵押的时间，被告张渊未向法庭提供原告何万**将新产权证交到银行办理抵押的时间，故凭现有证据不足以证明张渊收到银行尾款的时间超过了合同约定，故张渊认为何万**尾款存在延期支付因证据不足本院也不予支持。据此，一审法院判决：“一、被告(反诉原告）张渊在判决生效后五日内退还原告（反诉被告）何万**款项3万元及资金占用利息，利息以3万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2019年11月27日起计算至款项付清之日止；二、驳回原告（反诉被告）何万**的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张渊的反诉请求。本诉案件受理费375元、反诉案件受理费269元，由被告（反诉原告）张渊负担。”二审中，双方对一审判决已查明的事实无异议。张渊向本院举示证据：重庆市两江新区不动产登记中心不动产登记受理通知单（原件），拟证明何万**和贷款银行中国建设银行重庆市分行一起于2019年9月12日去不动产登记中心办理了新的产权证抵押登记，从流程看，“银行回证”的时间不超过2019年9月12日。何万**质证认为，该证据不属于二审新证据，如法院认定为新证据，其对真实性无异议，但不能证明银行回证的时间，只能证明抵押登记受理时间为2019年9月12日。本院认为，因张渊举示了该受理通知单原件，何万**认可真实性，故本院对该证据真实性予以确认，对证明目的将在文书说理中进行评判。二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明，一审时何万**和张渊均举示的建设银行于2019年11月21日给何万**发送的短信，载明：“尊敬的何万**，您在重庆建行申请的中长期个人商品在交易住房贷款已于2019年11月20日发放……”张渊二审举示的重庆市两江新区不动产登记中心不动产登记受理通知单，其内容显示：申请人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行、何万**，申请材料：重庆市不动产登记申请书（原件）、申请人身份证明（验原件收复印件）、主债权合同（原件），受理时间：2019年9月12日10时09分。案涉《存量房屋买卖合同》第五条第4款第2项约定：“在甲方完成过户后，乙方未按约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管帐户），每逾期一日，按合同成交价的万分之五向甲方支付违约金。”二审经法庭询问：“审：上，你方主张逾期支付尾款违约金计算方式是依据合同哪条？上代：合同第5条第4款第2项（甲方完成过户后……）。审：被上诉人是否认可？被代：认可，但该标准过高，同时约定了付款责任在乙方。且合同第11条第5项约定尾款支付应系银行直接支付，我方并非支付主体。审：根据法律规定，法庭对违约金进行释明。如法庭认为你方应承担违约金，你方是否申请违约金的调整？被代：申请。只应支付利息损失。”“审：被，你方主张违约金过高有无依据？被代：无。1、双方办理过户后，我方积极向银行抵押贷款，不存在恶意拖延，银行贷款时间我方不能控制，故我方不存在过失；2、“银行回证”属于约定不明确。”经诉辩双方一致确认，本案的争议焦点为：案涉房屋按揭尾款支付是否逾期？如存在逾期，被上诉人是否应承担违约金及违约金具体金额？本院认为，关于按揭尾款支付是否逾期以及何万**是否应对此承担违约责任。张渊认为，其举示的证据能够证明何万**在2019年9月12日前已将新产权证交给银行进行抵押，其实际收到银行发放的按揭尾款时间超过了合同约定的28个工作日，故何万**应承担按揭尾款逾期支付的违约责任；何万**认为，其在取得产权证后已积极向银行办理抵押贷款，不存在恶意拖延，房屋抵押登记后，发放款项由银行决定，并非由其原因所致，其不存在过错，故不应承担相应违约责任。对此，具体分析如下：本案中，根据合同第十一条约定，张渊收到银行尾款的时间为何万**回证银行后的28个工作日，即以此期满作为计算违约金的起算点；双方一致确认对违约计算方式的约定为第五条第4款第2项，即在完成过户后，尾款每逾期一日，乙方按合同成交价的万分之五向甲方支付违约金。但是，双方对于“回证银行”的理解不同：张渊认可一审法院关于“新产权证办理后交到银行进行抵押的时间”的认定；何万**则认为是产权证交给银行后，银行告知其放款的时间。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从合同目的出发，房屋买卖合同中，买方的目的是取得房屋，卖方的目的是取得房款。对于卖方张渊而言，合同中之所以约定必须收到尾款的时间，系基于取得房款的迫切性。如按照何万**的理解，合同约定的违约金支付条件无成就之可能，该约定条款则失去意义。其次，就一般认知而言，房屋原抵押解除后买方才能取得新产权证，买方为办理新的贷款，需在不动产登记机关办理抵押登记，银行知晓后，方能作出是否发放贷款的意思表示。因此，“回证银行”的认定应理解为在不动产登记机关办理抵押登记的时间具有合理性。再次，从买方角度看，虽然银行发放贷款的时间并非其所能控制的，但合同违约责任的归责原则为严格责任，并不以买方有过错为前提，故其认为自身无过错不能作为支付违约金的抗辩理由；银行何时发放贷款并非买方所控制，但不影响双方约定将之作为计算违约金的起止点。最后，根据张渊二审中举示重庆市两江新区不动产登记中心不动产登记受理通知单的内容，可以证明何万**2019年9月10日取得新产权证后，于2019年9月12日在不动产登记机关办理了抵押登记，故本院认定“回证银行”的时间为2019年9月12日。那么，按照合同约定，张渊收到银行尾款的时间应为2019年10月28日，而根据二审查明的事实，银行实际发放何万**申请的住房贷款的时间是2019年11月20日，逾期时间为23天，何万**应对张渊承担逾期收到尾款承担违约责任。关于违约金额。根据案涉合同第五条第4款第2项，尾款每逾期一日，何万**应按合同成交价的万分之五向张渊支付违约金。因此，何万**应支付违约金额为18860元（1640000元×万分之5/天×23天）。现何万**虽主张违约金过高应予调整，但其并未就违约金过高的事实举示初步证据予以证明，故应当承担举证不能的责任,故何万**请求调整违约金缺乏事实依据，本院不予支持。此外，对于一审时何万**的本诉请求，以及张渊反诉请求中何万**在支付定金、首付款是否逾期的问题，双方均未对一审判决认定提出异议，本院亦认可一审法院的意见，不再赘述。综上所述，张渊的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初8752号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初8752号民事判决第三项；三、何万**于本判决生效之日起五日内向张渊支付延期付款违约金18860元；四、驳回张渊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费375元，由张渊负担296元，何万**负担79元；反诉案件受理费269元，由何万**负担199元，张渊负担70元；二审案件受理费1288元，由何万**负担466元，张渊负担822元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年九月二十四日法官助理  庞端端书 记 员  董昫顗