江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1623号上诉人（原审原告）:刘磊，男，1985年9月23日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靖江顺佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282551169224L，住所地靖江市建安路**。法定代表人：杜林培，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢玲媛，江苏惟初律师事务所律师。上诉人刘磊因与被上诉人靖江顺佳房地产开发有限公司（以下简称顺佳公司）、杜林培商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初7389号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘磊上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、吴兴堂与被上诉人有密切利益关系，其证言内容明显不可信。吴兴堂称其系案涉房屋所在小区的物业公司法定代表人，吴兴堂与被上诉人顺佳公司唯一股东兼法定代表人杜林培、马云峰曾一起合办过靖江市金泰房地产开有限公司，杜林培任董事长，吴兴堂任总经理，吴兴堂与被上诉人顺佳公司关系密切自不待言。而且，小区业主也都认为吴兴堂就是顺佳公司的股东。因此，吴兴堂的证言不可信。(上诉人购买的是一手房，上诉人购买时加建已经完成，没有证据证明上诉人购买时知道加建的事实，吴兴堂关于上诉人知道改建事实的证言是不成立的。此外，无论是被上诉人还是吴兴堂都没有给上诉人看过平面图，被上诉人在给上诉人的《商品房买卖合同》时，特意抽走了房屋平面图，足以说明被上诉人在将房屋出售给上诉人时刻意隐瞒加建的事实。被上诉人一直知晓加建的事实，本案所涉的加建是室外加建，包括被上诉人在内的小区其他人员都可以看见，小区其他业主已为上诉人作证。根据已经加建的事实和日常生活经验法则，完全可以推断被上诉人是一直知晓加建事实的，该事实上诉人无须举证证明。二、无法办理不动产所有证书的原因在被上诉人。如前所述，上诉人直到去办理不动产所有证书时才知晓加建是阻碍不动产所有权证书办理的事实，上诉人毫无过错。被上诉人作为开发商，应当将没有质量、权利瑕疵的合法房屋出售给购房者，如果房屋存在违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付上诉人。然而被上诉人出售的却是带有部分违章建筑的房屋，被上诉人还拒绝采取相应措施消除违法状态，致使上诉人无法办理不动产所有权证书，上诉人的合同目的落空，被上诉人构成根本违约，理应承担违约责任。顺佳公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。杜林培未提交书面答辩意见。刘磊向一审法院起诉请求：1.确认刘磊与顺佳公司于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.顺佳公司向刘磊返还购房款3700000元；3.顺佳公司赔偿刘磊至2019年9月为止已经支付的银行贷款利息311219.06元；4.顺佳公司赔偿刘磊的房屋装修损失2609859元和契税损失52857.14元；5.杜林培对顺佳公司的支付责任承担连带责任；6.顺佳公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：顺佳公司于2010年1月取得了靖江市环城南路北侧，人民南路西侧地块国有土地使用权，用地面积5243.6平方米，建设住宅。规划许可证批准建筑面积地上5100平方米，实际建设面积地上4933.84平方米。2012年9月30日，靖江市测绘院有限公司出具测绘报告显示顺佳花苑A-3幢01号房建筑面积383.15平方米。2013年1月21日，靖江市规划局出具了建设项目规划条件核实意见表，提出了存在问题及处理意见，要求完成整改后进行复核。2013年1月24日，靖江市规划局出具了建设项目规划条件复核意见审批表，载明规划局对工程进行了规划条件核实并提出整改意见，顺佳公司按照提出的整改意见进行了整改，现经复核，同意该项目通过规划条件核实。2013年6月15日，靖江市住房和城乡建设局出具靖江市建设工程竣工验收备案核查意见，同意顺佳花苑项目办理各单体工程竣工验收备案。2013年7月1日，靖江市城建档案馆收讫工程的竣工验收本案文件，文件齐全。2013年7月18日，顺佳公司获得顺佳花苑商品房销售许可证。2013年9月23日，顺佳公司就案涉房屋办理了商品房初始登记（总登记）。2016年6月2日，刘磊与顺佳公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘磊向顺佳公司购买顺佳花苑A-3幢01号房，建筑面积共383.15平方米，价款3700000元。合同签订后，刘磊向顺佳公司交付了房款，顺佳公司按约向刘磊交付了商品房，刘磊取得上述房屋后对案涉房屋进行了装修并已于2017年年底入住。2019年10月12日，刘磊以顺佳公司违反合同约定为由委托律师致函顺佳公司，要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，同年10月底，顺佳公司回函刘磊不同意解除合同。另查明：案涉商品房由于存在部分加建未能办理产权登记。一审法院认为,杜林培经法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃了抗辩刘磊主张的权利，应承担相应的法律后果。刘磊与顺佳公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对刘磊提出的要求确认其与顺佳公司签订的《商品房买卖合同》已经解除并要求顺佳公司返还购房款、赔偿相应损失等诉讼请求不予支持，理由如下：首先，刘磊虽于2019年10月向顺佳公司发送了律师函要求解除《商品房买卖合同》，但至今未取得双方一致同意或认可；其次，根据顺佳公司提供的证据，可以认定顺佳公司建设的案涉商品房与规划相符并履行了相应报备义务，刘磊称顺佳公司在建设过程中擅自变更规划，未在合同约定期限内完成报备义务，与事实不符，不予置信；再次，案涉商品房销售面积与规划备案面积相符，该商品房是可以办理权属登记的，现不能办理权属登记的原因在于该房屋上有加建部分，而根据顺佳公司提供的证人证言可以认定，该加建系他人向顺佳公司购买并取得该商品房后加建，刘磊明知他人加建并向其支付加建费用及购房款利息共计50万元。刘磊认可在购买案涉商品房时另行向他人支付了50万元费用，但称该费用是因便宜而支付，其对此所作解释，与情理不合，认定证人证言有较高的可信度。至于刘磊称即使该加建系他人所为，由于顺佳公司明知未加以阻止，过错明显因而刘磊有权解除合同，因其未提供相应证据加以证实，不予采信。由此可以认定，案涉商品房现不能办理产权登记的原因和责任不在顺佳公司。第四，刘磊称顺佳公司未按约履行委托办证义务，经查，根据双方约定，凡按揭贷款须由购买方委托办理房产证、土地证，但顺佳公司否认刘磊委托，刘磊未提供委托顺佳公司办证依据，即使刘磊依约委托顺佳公司办证，如前所述，不能办理的原因和责任不在顺佳公司。综上所述，刘磊提出的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回刘磊的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费58218元，由刘磊负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交靖江市金泰房地产开发有限公司的工商登记档案，证明吴兴堂与被上诉人以及被上诉人法定代表人杜林培以前一起合作开办过金泰发地产公司，关系非常密切，吴兴堂的证言不可信。被上诉人顺佳公司质证认为，该公司已经注销，股东也不是杜林培，证据与本案没有关联性，不能证明吴兴堂的证词是虚假的。本院认定如下：上诉人提交的证据与本案缺乏关联性，不能达到上诉人的证明目的。二审审理查明的事实与原审一致，本院对二审查明的事实予以确认。本院认为，刘磊与顺佳公司签订的案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同约定的销售房屋建筑面积为383.15平方米，与规划备案面积一致。因房屋存在加建部分致未能办理产权登记，双方致起纷争。根据出庭证人吴兴堂的证人证言，刘磊在购买房屋时知道加建事实，并另行向加建人吴兴堂支付费用50万元。刘磊虽然否认吴学堂证言的真实性，但认可向吴兴堂支付50万元，其解释该费用为支付吴兴堂介绍便宜房屋的好处费不符合常理，本院不予采信。吴兴堂当庭作证，其证人证言已经双方当事人质证，且有刘磊（家人）支付50万元的事实予以佐证，其可信度较高，可以作为认定案件事实的根据。刘磊与顺佳公司签订的《商品房买卖合同》中并不包含双方争议的加建建筑，该加建部分系刘磊另行取得。对于房屋存在加建未能办理产权登记的问题，因不属于上述《商品房买卖合同》约定的当事人权利义务范围，故刘磊主张顺佳公司对此承担违约责任缺乏事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，刘磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58218元，由上诉人刘磊负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年九月二十四日书记员  袁高亮