北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10857号原告：张通路，男,1972年9月16日生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。被告：谷松，男,1984年4月1日出生，回族，自由职业，住北京市大兴区。原告张通路与被告谷松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张通路、谷松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张通路向本院提出诉讼请求：1、解除张通路与谷松于2018年10月17日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、谷松腾退房屋；3、谷松承担违约责任支付张通路2020年4月20日至今的逾期租金9205元，支付月200%的违约金35000元，两项合计44205元；3、本案诉讼费由谷松承担。事实与理由：2018年10月17日，张通路与谷松签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由张通路出租北京市大兴区西红门镇宏盛路214号房屋，并按约定将房屋交付谷松，谷松应于每年4月19日前提前一个月内交纳本年度4月20日至10月19日（即半年）房租。2020年4月19日前谷松应交房租，经多次催缴，其以房租过高为由拖着不交房租。合同约定逾期10日后（即4月29日)张通路可单方解除合同，收回房屋。2020年5月2日，张通路向谷松发出催交通知，谷松仍拒交，现谷松又在同一位置贴上书面声明，并不与张通路协商解除。经双方协商未果，故诉至法院，请求法院依法判决。谷松辩称，不同意张通路的诉讼请求。理由：1、租赁房屋用于经营。2020年1月，因疫情防控措施，诊所正常营业受到影响，营业收入大大降低，资金无法按预期即时回笼，致使本人资金周转困难。根据相关法律规定，解除合同显失公平。2、租赁期限自2019年4月20日至2029年4月19日，租赁期限为10年，租赁期限未到。综上，张通路不可单方解除合同。3、经营诊所前期投入大量资金、时间、精力用于办理证照、装修、寻找药品采购渠道、采购药品。从正式开始营业到疫情爆发及防控仅一个半月时间，投资成本尚未收回。疫情防控前营业收入较好，多次积极协商交付租金事宜，表示愿意继续承租房屋并希望减少租金，减免房租协议未能协商成功，并非故意不交纳租金。本人主观上没有违约的故意，客观上没有违约行为。4、受疫情影响于2018年订立合同时的客观情况发生了重大变化，即所租房屋周边同类底商房屋租金均已下调。张通路作为出租人，有义务提供正常使用的房屋，自2019年6月以来，张通路不配合办理相关经营手续，以及受疫情影响一直处于政府相关部门防控状况，基本不能正常经营，即房屋不能正常使用。自2020年5月2日后，张通路更换了房锁，导致我方无法进入诊所，无法经营，给诊所造成了巨大损失且严重影响了诊所营业收入。综上，继续履行原合同对我方显失公平，我方希望能变更合同条款即房屋租金，一直与张通路协商。因此，延迟交付租金有正当理由，我方不存在违约行为，不应该承担违约责任，自2020年4月20日至今的租金应不予支付，合同应不予解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月17日，张通路（甲方、出租人）与谷松（乙方、承租人）签订北京市房屋租赁合同。甲方出租的房屋坐落于北京市大兴区西红门街道办事处（乡镇）宏盛路214号，建筑面积124.33平方米。租赁用途为商业。双方商定期限为10年，自2019年4月20日至2029年4月19日。甲方应于2019年4月8日前将该房屋交付给乙方。租金标准及支付方式：半年租金为105000元，年租金总计为210000元。关于合同解除，第八条约定：(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的;2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不照约定支付租金达1O日的;2、欠缴各项费用达/元的;3、擅自改变房屋用途的;4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的;7、擅自将房屋转租给第三人的。(五)其他法定的合同解除情形。关于违约责任，第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2019年10月17日，谷松取得医疗机构执业许可证，载明：医疗机构类别：普通诊所。经营性质：营利性。法定代表人：谷松。2020年新冠疫情发生后，北京市大兴区卫生健康监督所在各医疗机构发布告知书及通知。该通知载明：各医疗机构，为做好新型冠状病毒防控工作，即日起，各级各类医疗机构在开诊前，须向大兴区卫生健康监督所报备，经现场验收，各项防控措施经落实到位，方可开诊。2020年5月2日，张通路以张贴告知书形式通知谷松解除合同，限期腾退房屋，且同日强制将出租房屋大门换锁。2020年5月3日，谷松张贴博仁堂诊所声明书。声明因新型冠状肺炎疫情的不可抗力原因，我诊所自去年11月开业以来至今不能正常开诊，多次沟通租房合同及租金支付等事由，你都无理拒绝，不顾我方诊所在营业状态下强行出租并张贴你的出租电话,2020年5月2日强行锁门，造成的所有损失由你承担等。张通路称：关于减免租金的要求，首先，合作是建立在诚信基础上，谷松在租金期内无任何真诚沟通。谷松逾期未交租金，逾期后我方主动找其协商，其多次提及疫情对其无影响，系因租金过高，要求重签低价合同，系其利用疫情蓄意胁迫我方大幅降租。其次，虽工商封闭底商后小门，系所有通向小区的后小门全部封闭，但营业的正门在北面临街，与正常经营无关。距博仁堂诊所30米处忠信堂照常经营，未受疫情影响。关于房屋租赁合同，系谷松要求租期10年、注明房东违约除赔违约金外，要赔偿装修金。系谷松逾期未交租金情形下要求低价重签合同，降租12-14万。关于损失，多次协商无效，并非我方原因令原合同无法履行，系谷松单方面造成，损失应由其自行承担。我方多次告知逾期未交租金，请将屋内物品及时搬离，房东随时配合开门，但谷松均未回应，后果自负。关于我方自身，我方以租养贷，现实情况困难。现有人高价租房，无法执行。谷松逾期未交租金，亦不搬离，恶言相加，危及人身安全，并非正常租赁关系。租户无法继续履行合约，我要求法院终止合约。谷松称：关于租期及补充条款，涉案房屋从事医疗行业，出于装修成本高，药品不能换店销售等原因，经双方协商一致租期为10年，并添加补充条款。自签订合同至实际交房时间跨度近半年之久，考虑到不租订金受损。2019年10月提过因大环境影响周边租金已下调。关于是否协商，双方多次见面并赴约协商。具体情形如下：双方约定在2020年4月20日当天协商事宜。自2020年4月25日至2020年4月29日，双方多次电话，微信沟通未果。2020年5月2日，张通路派地产中介人员前来看房。之后到店继续与我方协商减免事宜(此日为合同中约定的逾期10日)。2020年5月4日、5月6日、5月10日均有协商。现房租过高是事实，确因疫情影响正常经营，我方并不构成胁迫。关于损失，政府为做好疫情防控，对所有底商前/后门进行封闭处置。我店因属医疗机构，店内有西药，中药，冷藏药品，有特殊需求。需要定期维护，故正门未张贴封条，(其余底商均被贴封)。至于忠信堂诊所正常营业并生意很好，本人认为系张通路为达到目的不惜做伪证。关于租金，邻房标价为13-15万，至今闲置3-5个月未能成功出租。受疫情影响，他人高价承租张通路房屋情形不符合逻辑。根据谷松提交的受疫情影响收入情况说明及转账截图，具体收入情况如下：2019年11月22日，北京博仁堂正式对外开诊。2019年11月营业收入约：1680元；2019年12月营业收入约：6317元；2020年1月营业收入约：16195元；2020年2月营业收入约:4531元；2020年3月营业收入约:249元；2020年4月营业收入约:1032元；2020年5月营业收入约:6元。谷松称据不完全统计，本店自开业以来至1月，营业收入明显呈上升趋势。自1月下旬至5月营业收入明显骤降，甚至达到零收入的地步。谷松主张2020年2月，大兴区卫计委下发通知：一级以下医疗机构已不具备排查、确诊、转诊能力。为做好疫情防控，特要求所有一级以下医疗机构停诊。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张通路与谷松签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。谷松承租租赁商铺系用于诊所经营使用，新冠肺炎疫情系谷松不能预见、不能避免、不能克服的情况。2020年5月2日，张通路以谷松逾期未交租金为由向谷松发出告知书，谷松因不同意解除合同，并于2020年5月3日发出声明书。本案中，张通路单方提出解除合同，虽通知了谷松，但谷松并不同意解除，双方未能就解除合同协商一致。疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，在北京市疫情防控期间，受疫情影响谷松不能正常营业，但现已全面恢复正常生产生活秩序，复工复产，双方签订的长期租赁合同已具备继续履行的条件，谷松租赁案涉房屋能够实现合同目的。张通路亦未举示证据证明本案存在合同法第九十四条规定的可以解除合同的其他四种情形，谷松继续履行合同，符合法律规定，故张通路要求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》及要求谷松腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合本案的实际情况，因谷松未及时交纳租金与新冠疫情的出现和北京市大兴区卫生健康监督所在各医疗机构发布告知书及通知的指令这一不可抗力因素有关，故张通路要求谷松支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。2020年4月20日至2020年5月1日期间仍处于双方租赁合同履行期内。本院综合考虑疫情及案涉合同的实际履行情况等因素，根据公平和诚实信用原则，依法酌情减免谷松支付张通路2020年4月20日至2020年5月1日的租金，根据本案具体情况，以确定谷松支付张通路2020年4月20日至2020年5月1日的租金4833元(12天×575.3元/天*0.7)为宜。关于张通路要求谷松支付2020年5月2日至腾退之日的租金，因张通路自2020年5月2日将出租给谷松的商业用房大门换锁，导致谷松无法正常经营，且张通路要求谷松支付此期间的租金是以租赁合同解除为前提，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第5项之规定，判决如下：一、谷松支付张通路自2020年4月20日至2020年5月1日期间的房屋租金4833元(于本判决生效后10日内履行);二、驳回张通路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由张通路负担2200元（已交纳）；由谷松负担25元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年九月十七日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏