上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9480号原告(反诉被告)：德海行(上海)物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：谭建爱，执行董事。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海环绿房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈震宇，董事长。委托诉讼代理人：陈珊琼。委托诉讼代理人：魏乃城，上海以恒律师事务所律师。原告(反诉被告)德海行(上海)物业管理有限公司(以下简称“德海行公司”)与被告(反诉原告)上海环绿房地产开发有限公司(以下简称“环绿公司”)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)德海行公司的委托诉讼代理人祁律成，被告(反诉原告)环绿公司的委托诉讼代理人陈珊琼、魏乃城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)德海行公司向本院提出诉讼请求：1、判令环绿公司支付自2019年2月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币184,824元(以下币种均为人民币)；2、判令环绿公司支付逾期付款违约金71,755.2元。事实和理由：2017年11月10日，德海行公司与上海市宝山区环绿国际业主大会签订《上海市物业服务合同》，约定德海行公司自2018年1月1日起对位于上海市宝山区环绿路99弄环绿国际小区提供物业管理服务，物业服务费按季度缴纳，非住宅物业服务费为2.4元/月每平方米。环绿公司系所在环绿国际小区开发商及业主，名下持有小区内环绿路XXX号等非住宅物业共计建筑面积4,530平方米。自2019年2月1日起，环绿公司即拖欠物业费至今。经多次催讨未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，德海行公司向本院申请撤回了诉请2，其余诉讼请求不变。被告(反诉原告)环绿公司答辩并提出反诉称：其为小区开发商，持有物业房产情况如德海行公司所述，确认诉请的相关房产物业费应由其缴纳；其自2019年2月起未支付物业费，原因在于德海行公司没有按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，包括未在楼内中庭等区域提供保洁、迟延协办排污许可证、未对阳台、排水沟进行清理维修等；德海行公司的上述行为已造成其客户取消租赁等重大损失，德海行公司应予以赔偿。环绿公司另提出反诉请求：判令德海行公司赔偿经济损失320,811.4元。原告(反诉被告)德海行公司对反诉答辩称：其按约提供物业服务，环绿公司所述不实，环绿公司所持物业自2018年起一直处于封闭装修状态，未对外开业经营；环绿公司所主张的排污许可证等事项均不在物业服务合同范围内，其不应承担相应损失；相关反诉主张均是环绿公司在经营过程中产生，并非物业服务所致，与德海行公司无关。综上，不同意反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，德海行公司(乙方)和上海环绿国际业主大会(甲方)签订上海市物业服务合同(以下简称“物业合同”)，约定德海行公司对宝山区宝绿路99弄共54,000平方米建筑面积物业提供物业服务，合同为期2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。非住宅物业收费按2.4元/月每平方米计算，包含综合管理服务费0.4元，外部共用部位、共用设施设备日常运行保养费用0.54元，公共区域的清洁卫生服务费用0.54元，公共区域绿化养护费用0.2元，公共区域秩序维护服务费用0.42元和公共区域的安防监控0.2元，上述约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和装修维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊，业主应依照该条约定的标准向乙方交纳物业服务费。物业服务费用按季交纳，业主应在每个缴费季度的中旬履行交纳义务。物业管理服务内容包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务等。合同第三条主要约定，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担等。2020年1月1日，德海行公司(乙方)和上海市宝山区环绿国际业主大会(甲方)签订物业服务合同，主要约定德海行公司对宝山区环绿路99弄共54,000平方米建筑面积物业提供物业服务，合同为期3年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。非住宅物业收费按2.4元/月每平方米计算等。另查明，2019年1月11日，德海行公司(乙方)和环绿公司(甲方)签订协商确认书，主要约定甲方2018年度物业管理费为7万元，于2019年1月14日前向乙方支付；2019年甲方商铺物业管理费按照2017年11月10日的物业合同按2.4元/平方米/月执行；甲方每月10日前支付上月费用；关于商铺电表扩容事宜等，乙方承诺将积极配合环绿国际小区业主委员会尽快办理等。在庭审过程中，德海行公司和环绿公司共同确认，宝绿路XXX号、57号、59号、61号、63号、65号、69号、71号、73号、75号、沙浦路XXX号全幢、302号全幢、306号、308号、310号、312号、316号房产的物业管理费应由环绿公司支付，自2019年2月1日起至2020年6月30日期间上述房产的物业管理费共计184,824元。为证明己方主张，环绿公司向本院提交了如下证据：1、其与案外人上海港珍实业有限公司签订的补充协议、港珍公司的告知函、工作报告及往来函件，证明德海行公司怠于履行配合义务，致使水务局污水检测和排污许可证拖延，环绿公司因此向案外人赔偿42,282元。2、其与案外人上海冬晴防水建筑工程中心签订的防水工程施工合同及发票，证明德海行公司拒不履行屋顶及阳台排水沟的清洁与维修义务，造成多处积渗水，环绿公司为此支付维修费用14,500元。3、微信转账截图，证明德海行公司未履行公共区域的保洁义务，环绿公司另行聘请保洁人员进行清洁，共支出11,331元。4、案外人上海莹沁企业服务有限公司的租赁意向函、告知函、营业执照，以及其与案外人上海悦宏厨房设备有限公司签订的环绿国际广场餐饮区油烟排放系统工程合同和银行交易明细回单，证明德海行公司未协办排污许可证，导致该企业取消租赁，造成环绿公司损失210,600元，其另支出油烟设备安装费用42,098.4元。德海行公司发表质证意见称：对于上述证据均不予认可，环绿公司的上述赔偿主张均与物业服务无关，相关费用也是其经营过程中所产生，其招商未成并非物业服务所致，排污许可证等事项亦未在物业服务合同中列明。为证明己方主张，德海行公司向本院提交了如下证据：《环绿国际保洁外包服务合同》、《维保合同》、《户外绿化养护合同》、《环绿国际保安沿街商铺巡逻记录表》、情况说明及相关物业工作照片，证明其自行或者通过外包委托第三方公司的形式按约提供了保洁、弱电、监控、绿化、巡逻保安等物业服务。环绿公司发表质证意见：无法确认上述证据的真实性，坚持德海行公司未按约履行。2020年8月28日，本案承办人员至现场调查，发现系争商铺沙浦路一侧围有彩板围挡，商铺处于封闭状态，出入门均挂有环形锁；商铺内部基本处于毛坯状态，无一商户，部分铺面装修停工中，地面尚属整洁；部分屋顶及阳台排水沟处，加铺防水层处理；屋外污水井盖，未显异常。承办人员另向上海市宝山区环绿国际业主委员会工作人员调查，其确认于2020年1月1日和德海行公司续签了物业服务合同。关于为何屋顶渗漏需作防水处理，是否因房屋质量问题所致，环绿公司未予明确。德海行公司表示小区住宅、非住宅部分房屋确有防水层质量问题，环绿公司作为小区开发商应负主要责任。本院认为，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。环绿公司主张德海行公司未按约提供物业服务，对由此造成的损失进行赔偿，环绿公司应对此承担举证责任。然环绿公司所提供的证据，无法证明相关物业行为与损失有因果关系。另根据本院的现场调查，结合庭审证据，均无法证明德海行公司有怠于履行物业服务之行为。故对于环绿公司的反诉请求，本院不予支持。德海行公司与所在业主大会签订了物业服务合同，对所有业主均具有约束力。环绿公司自2019年2月起即未支付物业费，德海行公司和环绿公司在庭审中确认至2020年6月30日物业管理费共计184,824元，环绿公司应向德海行公司支付上述费用，德海行公司的相关诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海环绿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)德海行(上海)物业管理有限公司支付物业费184,824元；二、驳回被告(反诉原告)上海环绿房地产开发有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本、反诉案件受理费分别减半收取1,998元和3,056元，均由被告(反诉原告)上海环绿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年九月二十八日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。