河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初2705号 原告（反诉被告）：石家庄市西美房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**建设南大街**。 法定代表人：夏宏军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋辉，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈秀英，女，1978年5月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：崔林刚，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 以下称谓以本诉称。 原告石家庄市西美房地产开发有限公司（以下简称西美公司）与被告陈秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西美公司委托诉讼代理人蒋辉，被告陈秀英及其委托诉讼代理人崔林刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西美公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款1130000元，逾期付款利息263161元，合计1393161元；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2013年9月24日，原告与被告签订《商品房认购协议书》（编号20130924-6-1-2201），被告认购原告开发的西美五洲天地南区6-1-2201室商品房，房屋建筑面积为231平方米，房屋总价款2267265元，付款方式为被告于2013年9月24日支付首付款1137265元，剩余1130000元办理银行按揭。2013年10月2日，原告将房屋交付给被告使用至今，被告实际已付房款1137265元，剩余1130000元房款尚未支付。2018年3月18日，经双方协商对原认购协议进行变更及补充，被告向原告出具《承诺书》，承诺自2013年10月2日起按照年利率4.9%向原告支付所欠房款逾期利息，利息截止于2018年6月30日，共计263161元。并承诺在签订正式《商品房买卖合同》时将所欠房款及逾期利息共计1393161元一并办理银行按揭贷款，在接到原告通知后5日内提交按揭贷款资料。如因被告原因未能获取银行贷款，则应于5日内交清剩余款项。2020年1月，原告通知被告所购房屋已具备网签条件，被告应及时提交符合银行要求的按揭贷款资料。但被告一直未能提交，也未能支付剩余房款及逾期利息。2020年4月23日原告向被告发出《履约催告函》通知被告提交贷款资料，以便及时缴纳所欠房款及逾期利息。被告接收后仍拒不履行。2020年6月29日，原告通知被告的行为已构成根本违约，应承担相应法律责任，但被告仍未能履行。鉴于被告拖欠房款及逾期利息，已构成根本违约，恳请法院判如所请，依法维护原告合法权益。 被告陈秀英辩称，被告与西美公司签订的合同中第五条第三项明确约定“余款113万元办理银行按揭”，而办理银行按揭的前提是需要能够办理房屋产权证书，自2013年购房至今，答辩人2016年春天、2017年1月份两次提交按揭贷款资料，但是西美公司一直不配合办理，余款不能支付，过错方在西美公司，但西美公司竟然来向被告索要逾期付款的利息，这实在违反基本的人情事理，有违民法最基本的公平原则。当时西美公司通过各种断水、断电、破门入宅、张贴威胁标语的胁迫方式，让很多业主签订了承诺书，此事官方媒体报道后引起了强烈的社会反响和领导的高度关注，西美公司一度将公司材料进行大规模的销毁。经分析，承诺书中有但书条款，在第六行表述有：西美公司若未在规定时间内签订正式《商品房买卖合同》，答辩人不承担逾期利息。签字的时候，西美公司工作人员也非常自信的回复，到6月30日还网签不了，肯定不要你的利息，此事，有大量业主在现场，有证人可以出庭作证。承诺书中逾期利息“计算时间自2013年10月2日起，到2018年6月30日止”。可见，承诺书已经将逾期利息的时间计算范围作了严格的界定。承诺书中的逾期利息只能特指此时间段的利息。而对于此时间段的利息，不承担的条件在后面紧接着做了说明，那就是在2018年6月30日前仍不能签订正式的《商品房买卖合同》。因西美公司未能在2018年6月30日签订正式的《商品房买卖合同》，故，逾期利息被告不应承担。本案，西美公司通过胁迫手段甚至涉黑的方式让很多业主签订了承诺书，已有官方媒体小吴帮忙进行了详尽报道，社会反映强烈，领导高度关注。时隔一两年，风平浪静后，西美公司竟又想通过司法手段达到索要逾期利息的目的，望法院慎重审理和判决，避免再起风波，同时，根据承诺书中但书条款，驳回西美公司诉请，以示司法之公平正义。 被告陈秀英提出反诉请求：1.责令原告将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并协助被告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；2.原告支付被告逾期办理房屋权属证书违约金504415.6元（均以1137265元为基数，自2013年12月24日到2019年8月19日按照同期逾期贷款利息计算449202.8元，自2019年8月20日到2020年7月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价逾期利率计算55212.8元）。事实与理由：2013年9月24日，被告与原告签订《商品房认购协议书》，购买已经竣工的西美五洲天地6-1-2201号房屋，被告支付1137265元首付款，约定余款办理按揭贷款支付。数年来，原告迟迟不将办理房屋权属登记的资料报送当时的房管局，导致被告无法获取房屋权属证书，更不能办理按揭贷款。因无证，被告错失出售房屋机会，损失无法计算；又因原告久拖，导致其他两套小房下证后，现在此套房产已经无法办理银行贷款，须一次性拿出100余万元现金，被告会设法支付尾款，但这必将严重影响生意资金周转，加上今年疫情，个人生意将受到严重影响。期间，被告多次向原告索要逾期办证违约金，但原告无视自己过错导致被告无法办理按揭贷款的事实，多次以欺诈加胁迫的方式逼迫被告缴纳尾款。原告多次公示称已经可以办证，要求立即补交尾款，但最后证明均无办证可能。又多次给小区广大业主断水、断电、停止电梯，甚至在业主不知情的情况下破门入宅，将房屋内生活用品丢弃门外，将房屋强行收回，逼迫小区业主缴纳尾款。有媒体报道及法院判决为证。尤为令人气愤的是，原告将房屋交付，通过消防验收后不久，便将地下消防设施拆除，增建车库违法盈利，现在住房消防配套存在极大安全隐患。在本案诉讼期间，原告若能提供可以办理权属证书的证明材料，被告愿在开庭后将尾款转账至法院账户，由法院随时执行。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，应当办理房屋权属证书，否则，出卖人应当支付同期银行逾期贷款利息。由于原告迟迟不按照《商品房销售管理办法》第三十条的规定将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，导致被告无法办理房屋权属证书；此事在2013年12月23日便已逾期，原告应当支付违约金。该案事实清楚，适用法律明确，望法院判如所请。后，被告增加一项反诉请求：责令原告将违法拆除的人民防空工程中的防火设备、设施恢复原状，消除安全隐患。事实与理由：被告和原告签订的认购协议书明确约定基础设施、公共配套设施正常运行，现在把地下室人防工程的防火卷帘、防火门均拆除，并出售车位，这种情形严重违反了合同约定，依照《合同法》被告要求原告履行合同约定。 原告西美公司反诉答辩称：三个反诉请求均不成立，应当依法驳回。第一项请求没有事实根据，不是一个有效的请求。涉案房屋已经完成了房屋产权的确权，不存在没有提交相关资料的情形，该请求依法不能成立。第二项请求没有法律事实根据，原被告之间签订的是认购协议，没有签订商品房买卖合同，没有办理有效的网签手续，认购协议不完善，需要双方补充确认，认购协议性质决定了其对于房屋产权证书的办理没有约定，约定是要在正式的商品房买卖合同中约定，没有合同约定不存在违约问题。被告没有交足房款，却享受了房产居住了若干年，行使了权利，这是不公平的。受益方是陈秀英，造成损失的一方是原告，违约金应当是在支付全部房款的情况下。关于办证问题已经由多个判例均不支持，均驳回了诉讼请求，该请求应予驳回。第三项请求本身不属于一个有效的诉讼请求，他应该类似于一种举报，这个不能诉请，现在出现的有关人防工程中的一些情况，假设有这个情况也与被告无关。原告于2013年将房产交付，人防工程这与原告没有关系。人防工程的权利人也与被告没有法律上的利害关系。基于人防工程的隐患恢复原状的请求，被告没有资格，没有关联性应予以驳回。以上三个请求都应当驳回。被告反诉请求中提到的事实，没有事实根据也不能予以认定。 本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告西美公司（出卖人）与被告陈秀英（买受人）签订《商品房认购协议书》，约定买受人购买西美·五洲天地南区项目中的6号楼1单元22层01号房，该商品房建筑面积约231平方米，单价为9815元/平方米，总房款为2267265元。约定的付款方式为买受人于2013年9月24日支付房款首付款1137265元，余款1130000元办理银行按揭。协议第八条出卖人关于设备设施标准承诺的违约责任约定：项目设备设施在交房时达到国家标准。具体约定在《商品房买卖合同》中做约定。第九条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺于交房前确保与相关商品房正常使用直接关联的基础设施及配套（不含社区会所）达到使用条件。2013年9月24日的收据（编号9018045）显示被告陈秀英向原告支付房款1137265元。2018年3月18日，陈秀英作为承诺人的《承诺书》中载明：本人陈秀英购买西美五洲天地6号楼1单元2201房，截止到2018年3月18日，已付房款1137265元，欠房款1130000元未付，交房时间2013年10月2日。本人同意在签订正式《商品房买卖合同》时付清所欠房款及按照年利率4.9%核算所欠房款的逾期利息。逾期利息计算时间自2013年10月2日起，至2018年6月30日止，逾期利息共计263161元。如未在2018年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，届时所产生的逾期利息不再由本人承担。本人对所欠房款及逾期利息共计263161元一并办理银行贷款的事实予以确认。本人承诺，在签订正式《商品房买卖合同》时将上述逾期利息及所欠房款一并办理银行贷款，本人须于接到石家庄市西美房地产开发有限公司通知后5日内提交符合银行要求的贷款资料，提交贷款资料后，由于本人原因导致贷款申请未获得银行审批同意，接到拒件通知之日起5日内交清剩余款项，如未按期提交贷款资料或未按期交清余款，视为本人根本违约，贵公司有权解除购房协议，收回房产另行销售。由此产生的一切纠纷，由我本人承担，与石家庄市西美房地产开发有限公司无关。《承诺书》签署后，2020年4月23日，原告向被告邮寄《履约催告函》，通知被告所购房屋已经具备网签条件，在2020年4月25日前提供符合网签要求的相关资料，及时缴纳所欠房款及逾期利息。2020年6月29日原告向被告邮寄《公告》，通知被告所购房屋已经具备签订《商品房买卖合同》的条件，剩余房款1130000元，逾期利息263161元未支付。被告认可尚欠房款1130000元，要求按协议约定办理贷款，对逾期利息不交纳。被告认可《承诺书》上的签字是本人所签，但称是在原告威胁停水、停电、收房的情况下签的，且被告认为按照承诺书记载西美公司若未在规定时间内签订正式《商品房买卖合同》，被告不再承担逾期利息。 被告提交了《商品房认购协议书》、支付购房款收据、物业收据、（2018）冀0108民初2444号民事判决书、西美公司通知、公告、网络微博信息、小吴帮忙视频以及地下负三层照片、视频，用以证明其反诉请求。针对被告的反诉请求，原告提交了被告所购买的西美五洲天地小区南区的不动产登记证明两份（证号：冀（2019）石家庄市不动产权第0085577号、0085578号）、房屋不动产权证书一份（证号：冀（2020）石家庄市不动产权第0058391号），以证明涉案房产已完成房屋产权的确权，不存在被告第一项反诉请求的情形。对被告的第二项诉求，原告认为原被告之间签订的是认购协议，没有签订商品房买卖合同，没有办理有效的网签手续，认购协议性质决定了其对于房屋产权证书的办理没有约定，而该诉求事项是要在正式的商品房买卖合同中约定，双方尚未确定合同作出约定，且被告在没有交足房款的情况下居住使用了若干年，是受益方，有损失的是原告。对第三项诉求，认为不属于一个有效的诉求，类似于举报不能诉请。原告已于2013年将房产交付，假设真有这个情况出现也与被告无关。 以上事实有原、被告各方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，《商品房认购协议书》系原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。原告已将涉案房屋交付被告使用，被告已实际居住。承诺书系被告本人签署，明确“本人对所欠房款及逾期利息共计263161元一并办理银行贷款的事实予以确认”。故对原告要求被告支付剩余购房款1130000元及逾期利息263161元的诉讼请求，本院予以支持。对被告抗辩称签署《承诺书》是因受到原告的威胁所迫，因其未举证证明，本院不予采信。 对被告提出的反诉请求，原告与被告签订的《商品房认购协议书》中并未对逾期办证的违约责任作出约定，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此不属于严格意义上的商品房买卖合同，进而不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。案涉房屋虽已实际交付使用，但原、被告双方并未签订正式的商品房买卖合同，尚不具备办理房屋所有权登记的前提条件，故被告要求原告办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。对被告提出的第三项反诉请求，涉及人民防空工程中的防火设备、设施，由人民防空主管部门和消防等有关部门负责，被告可向有权机关反映情况，而非向法院提起民事诉讼及鉴定申请。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈秀英于本判决生效后十日内支付原告石家庄市西美房地产开发有限公司购房款1130000元及逾期利息263161元。 二、驳回被告陈秀英的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8669元，反诉费4422元，由被告陈秀英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 马 萌 二〇二〇年九月十三日 书记员 彭伟然