上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14560号原告：上海一兆机械成套设备有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵英宝，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告：绿驰汽车工程技术(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹季远，执行董事。委托诉讼代理人：陈小荣，男。原告上海一兆机械成套设备有限公司诉被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2020年9月9日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人蔡新、被告委托诉讼代理人陈小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海一兆机械成套设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)275万元(以合同约定的年租金440万元为标准，自2019年12月1日起计算至2020年7月15日止)；2、判令被告支付保管费366,700元(以合同约定的租金标准，自2020年7月16日起计算至2020年8月15日止)。审理中，原告明确诉讼请求为判令被告支付房屋使用费(以合同约定的年租金440万元为标准，自2019年12月1日起计算至实际搬离之日止)。事实与理由：2017年12月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》。合同约定，原告将位于上海市青浦区朱家角镇朱枫公路XXX号厂房出租给被告使用。合同权利义务中约定如对现有房屋进行改建或装饰，需向原告提交书面改建或装饰方案，经原告同意并由被告办理合法的改建手续后方可实施，费用由被告自负。合同还约定若被告未经原告同意，擅自改变房屋结构的，原告有权解除合同，收回房屋，没收押金，并有权要求被告按年租金两倍承担违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将厂房交付被告，然被告在未将书面改建或装饰方案提交给原告的情况下，擅自进行装修改建，并存在改变房屋结构、改变原房屋设计用途等情形，虽经原告多次阻止，被告仍一意孤行。另外，被告在租赁期内拖欠租金超过15日。为此，原告提起诉讼，法院依法判决原被告签订的《厂房租赁合同》于2018年12月20日解除并判决被告应于判决书生效之日起六十日内腾退厂房返还原告。判决后，被告至今未予腾退。为维护原告合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司辩称：对原告所主张的事实及诉讼请求均无异议。经开庭审理查明：原告系青浦区朱家角镇朱枫公路**厂房登记的产权人，产证载明建筑面积为9,062.35平方米。2017年12月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将其位于青浦区朱家角镇朱枫公路XXX号厂房出租给乙方。房屋建筑面积为5,506平方米，其中有证面积4,756平方米，无证面积750平方米。租赁用途为新能源汽车试验场地。租期自2017年12月1日至2032年2月28日，甲方于2017年12月1日向乙方交付房屋。年租金为440万元，租期内年租金每三年递增2.5%，先付后用。合同签订后3日内支付三个月的租金110万元，同时押三个月租金110万元作为押金，以后每三个月支付一次。关于750平方米无证面积的房屋非私搭乱建的违法建筑，因特殊原因造成房屋所有权证暂时未能取得，乙方对此知晓，不得以无产权为由拒付或少付租金。在乙方的权利义务第五条约定，如对现有房屋进行改建或装饰，需向甲方提交书面改建或装饰方案，经甲方同意并由乙方办理合法的改建手续后方可实施，费用由乙方自负。合同其他条款约定无论本租赁合同到期终止还是提前解除，全部装修物、添加物中已经形成附着物或固定添附物，如拆除会严重影响房屋使用功能的部分归甲方所有。第八条约定合同解除乙方在有下列情形下，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金，并有权要求乙方按年租金两倍承担违约金：…(3)、未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构的。(4)、租赁期限内，乙方累计拖欠租金超过15天的。合同还约定了其他内容。同日，因原告有意向转让厂房，故双方在此基础上还签订《补充协议书》一份，其中第1条约定被告有优先购买权。第2条约定原告保证被告的租赁权。第5条约定被告保证在土建施工中不影响房屋的主结构。第7条约定租期内，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋，没收押金，并有权要求被告按年租金的两倍承担违约金，被告投入的土建设施(装修、消防管线、给排水系统、土建改造设施不得拆除，无偿归原告所有，经双方协商确定可以拆除的除外)：(1)、在房屋内从事违法搭建、违法排污、违法经营等违法行为的。…(3)、未经原告同意，擅自改变房屋主体结构的。(4)、租期内，被告累计拖欠租金超过15天的。补充协议还约定，除本协议明确所作修改的条款之外，原合同其余的部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。原告将厂房交付被告后，被告在厂房内搭建了数间小房间，并在厂房内搭建了两层钢结构楼房并做了混凝土楼梯。2018年8月7日，原告委托律师向被告发函，告知因原告发现被告未经原告书面同意，擅自改变房屋结构，故要求被告在接到函后立即将厂房恢复原状并保留诉讼的权利。被告已向原告支付2019年11月之前的房屋租金及使用费。另查明：2018年12月11日，本院立案受理了上海一兆机械成套设备有限公司诉绿驰汽车工程技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案。2019年11月12日，本院作出(2018)沪0118民初22618号民事判决书，判决书判决：一、上海一兆机械成套设备有限公司与绿驰汽车工程技术(上海)有限公司就有证厂房签订的《厂房租赁合同》于2018年12月20日解除，就无证厂房签订《厂房租赁合同》无效；二、绿驰汽车工程技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起六十日内自青浦区朱家角镇朱枫公路XXX号厂房内腾退，并将上述厂房返还上海一兆机械成套设备有限公司；三、绿驰汽车工程技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海一兆机械成套设备有限公司合同解除违约金110万元；四、驳回上海一兆机械成套设备有限公司其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费73,400元，减半收取计36,700元，由上海一兆机械成套设备有限公司负担29,350元，绿驰汽车工程技术(上海)有限公司负担7,350元。该判决现已经生效。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、不动产权证、厂房租赁合同、(2018)沪0118民初22618号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：案涉房屋大部分面积为有证建筑，小部分厂房系无证建筑，故原被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》为部分有效、部分无效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付房屋租金及使用费。现被告至今未腾退房屋，且未向原告支付自2019年12月1日起的房屋使用费，故原告要求被告支付直至腾退之日房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海一兆机械成套设备有限公司房屋使用费(自2019年12月1日起至实际腾退房屋之日止，按合同约定的年租金人民币440万元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31,733.60元，减半收取计人民币15,866.80元，财产保全申请费人民币5,000元，均由被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇二〇年九月十五日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。