新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院行 政 判 决 书（2019）新0105行初328号 原告：新疆银行股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：马钊，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋涛，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凡，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市自然资源局，住所地乌鲁木齐市天山区碱泉街**。负责人：海塞尔沙比提，乌鲁木齐市自然资源局党组书记。委托诉讼代理人：姚萍，女，乌鲁木齐市不动产登记中心法制科科员，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张沩，新疆星河律师事务所律师。第三人：乌鲁木齐市成基实业有限公司，住所地乌鲁木齐市中山路**。法定代表人：吴育龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔晓宇，新疆新天律师事务所律师。第三人：新疆天山农村商业银行股份有限公司，，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路**法定代表人：杨世方，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹莹莹，女，新疆天山农村商业银行股份有限公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：葛晓雪，女，新疆天山农村商业银行股份有限公司客户部职员，住乌鲁木齐市新市区。原告新疆银行股份有限公司（以下简称新疆银行）不服被告乌鲁木齐市自然资源局不动产行政登记一案，于2019年11月20日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，于2019年11月24日向乌鲁木齐市自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭审理了本案。原告新疆银行股份有限公司的委托诉讼代理人宋涛，被告乌鲁木齐市自然资源局的委托诉讼代理人张沩、姚萍、第三人乌鲁木齐市成基实业有限公司（以下简称成基公司）的委托诉讼代理人崔晓宇、第三人新疆天山农村商业银行股份有限公司（以下简称天山农商银行）的委托诉讼代理人葛晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告乌鲁木齐市自然资源局于2017年12月22日对坐落于乌鲁木齐市天山区xx房屋作出抵押登记，并向第三人天山农商银行颁发新（2017）乌鲁木齐市场不动产证明第XXXX号他项权证，记载抵押权人天山农商银行，房屋所有权人成基公司，抵押方式一般抵押，债权数额18,000,000元等内容。原告新疆银行股份有限公司诉称，2017年4月28日，原告新疆银行与第三人成基公司签订《房产转让合同书》，第三人成基公司将其所有的位于乌鲁木齐市天山区xx房屋（以下简称“本案房屋”）转让给原告新疆银行。2017年9月21日，原告新疆银行办理完毕本案房屋的转让网签合同的备案。但是，被告自然资源局在本案房屋已发生转让且办理完毕公示的网签合同备案的情况下，仍于2017年12月22日为第三人天山农商银行办理了本案房屋的抵押登记，将第三人天山农商银行登记为本案房屋的他项权利人，该抵押登记持续存续至今，导致原告新疆银行至今无法办理本案房屋的所有权转移登记。可见，被告自然资源局办理上述房屋抵押登记的行为，严重违反我国《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，且严重损害原告新疆银行的合法权益，故诉至法院，要求判决撤销被告自然资源局于2017年12月22日办理的关于乌鲁木齐市天山区xx房屋（新20**乌鲁木齐市不动产证明第XXXX号）的抵押登记。原告新疆银行提交以下证据：1．不动产权证书，证明本案所涉的位于乌鲁木齐市天山区xx房屋的登记权利人为成基公司，该房屋产权登记面积为385.28平方米。2．《房产转让合同书》及购房款支付凭证，证明2017年4月28日，成基公司将本案所涉房屋转卖给原告新疆银行，原告已向成基公司支付全部购房款4623.36万元。3．《房屋交接书》，证明成基公司于2017年5月5日将本案所涉房屋交付原告占有使用。4．乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具的《房屋转让网签合同回执单》，证明本案所涉房屋的《房产转让合同书》签订后，原告新疆银行与成基公司于2019年9月21日在不动产登记机关办理完毕关于该房屋的网签备案手续，新疆银行作为该房屋购房人的身份已对外进行公示。5.2017年4月26日天山农商银行出具的《证明》，证明天山农商银行在本案所涉抵押登记办理前已明确知晓涉案房屋已转让给原告新疆银行。被告乌鲁木齐市自然资源局辩称，我局不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、我局在办理涉案不动产抵押登记时，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局于2017年12月21日给我局推送的“房屋交易和产权状况告知单”中，并未注明涉案不动产有原告在诉状中所称“已经办理完毕本案房屋的转让网签合同的备案”，原告与成基公司也未向我局申请办理转移登记，在此情况下，我局依抵押人成基公司和抵押权人天山农商银行的申请办理抵押权登记的行政行为并无错误。即使本案存在原告所诉称已办理完网签备案手续的事实，网签仅仅属于行政管理，不具有物权的效力，过户前案涉不动产的所有权人仍为第三人成基公司，我局所办理抵押登记行为不应当被撤销。二、本案抵押人成基公司和抵押权人天山农商银行共同向我局申请办理抵押权登记、我局依据《不动产登记暂行条例》第十四条、二十条之规定所办理的抵押登记行政行为，程序合法，适用法律、法规正确，是不该撤销的。综上，我局作出的上述行政行为应予以维持，驳回原告的诉讼请求。被告乌鲁木齐市自然资源局在法定期限内向本院提交以下证明其行政行为合法性的证据、依据：1．乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果，证明位于天山区xx号的不动产权证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号，权利人是成基公司，登记时间是2017年8月17日。2．乌鲁木齐市不动产回执单；3．附件预览、缴税单；4．不动产登记申请审批；5．乌鲁木齐市住房保障和房产管理局2017年12月21日“房屋交易和产权状况公知单”；6．不动产登记申请表；7．不动产抵押价值确认清单；8．不动产登记询问笔录；9．天山农商银行营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件、授权委托书、受托人的身份证复印件；10．成基公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件、授权委托书、受托人的身份证复印件；11．抵押证明；12．乌鲁木齐铜锣湾商业经营管理有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件；13．成基公司的申请；14．成基公司不动产证复印件；15．房产抵押合同；16．天山农商银行抵押合同；17．天山农商银行中长期借款合同。证据2-17证明被告依据抵押权人和抵押人的申请以及所需提交的相关资料，依法办理了抵押登记，程序合法。第三人成基公司述称，我公司于2017年4月28日与新疆银行签订《房产转让合同书》属实，涉案位于天山区xx房屋已于2017年5月5日交付新疆银行占有使用。因我公司内部工作交接失误，后续误将涉案房屋抵押给新疆天山农商银行。对此我公司已积极采取补救措施，与新疆天山农商银行协商分期还款，以便尽快办理解押手续后为本案原告新疆银行办理转移登记手续。对因我公司工作失误给本案其他当事人造成的不利影响深表歉意。目前，我公司有大量对外债权未能收回，且因为疫情原因造成回收欠款受阻，因此对于向新疆天山农商银行一次性全额还款无力承担，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的通知（一）》（法发（2020〕12号）第一条：“各级人民法院要充分认识此次疫情对经济社会产生的重大影响，立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，积极参与诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持调解优先，积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关，切实把矛盾解决在萌芽状态、化解在基层。在涉疫情民事案件审理过程中，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一”的司法精神，请求贵院能够主持调解，我公司希望能够给予6-8个月的还款宽限期，以缓解目前企业面临的实际困难。因为该房屋已实际交付新疆银行占有使用，故延长还款期限并不影响该公司使用。因此，也希望原告新疆银行能够理解我公司面临的实际困难，我公司承诺在还清欠款后立即为新疆银行办理转移登记手续。第三人天山农商银行述称：我方在办理抵押的时候是不知道成基实业已将涉案房屋转让给了新疆银行，是在办理完抵押后我银行进行贷后检查时发现的转让事实，并于成基实业进行沟通，成基银行向我银行承诺会尽快还清款项，为新疆银行办理登记手续。2019年12月21日贷款已经到期，现无法给成基公司办理分期付款。经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，对证据3-17的真实性不认可，认为被告提供的证据没有其主动查询和核查的资料，可以说明其未主动履行核查义务。且天山农商银行的法定代表人已更换，被告未能查验原件资料，存在重大纰漏。第三人成基公司对被告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第三人天山农商银行对被告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告对原告提交证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2的关联性不予认可；对证据3-5的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人成基公司对证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人天山农商银行对证据1、3、5的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2的真实性、合法性认可，关联性不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可。本院综合全案情况审查对当事人提交的证据作如下确认：对原告新疆银行提交证据的真实性、关联性均予以确认。对被告乌鲁木齐市自然资源局提交证据的真实性均予以确认。经审理查明，2017年4月28日，原告新疆银行与第三人成基公司签订《房产转让合同书》，约定第三人成基公司将其所有的位于乌鲁木齐市天山区xx房屋转让给原告新疆银行。2017年5月5日，成基公司将上述房屋交付原告占有使用。2017年9月21日，原告新疆银行与成基公司就案涉房屋的转让在相关登记机构进行了房屋买卖合同网签。2017年12月21日，第三人成基公司、天山农商银行向被告提交了不动产登记申请书、不动产价值确认清单、不动产权属证书复印件、双方身份证明、委托书及借款合同、抵押合同，要求办理不动产抵押登记手续。经被告审查，于2017年12月22日对案涉房屋作出抵押登记，记载抵押权人天山农商银行，房屋所有权人成基公司，抵押方式一般抵押，债权数额18,000,000元等内容。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。被告乌鲁木齐市自然资源局作为本市不动产登记机构，依法具有对所属辖区办理房屋抵押权登记的法定职权。本案原告在购得案涉房屋后使用至今，故被告将该房屋抵押登记的行政行为与原告有利害关系，原告的主体适格。《中华人民共和国物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看；第一百八十四条第（四）项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押。《不动产登记暂行条例》第十九条第一、二款规定：属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。依据上述规定，不动产登记机构对于申请人提出的不动产登记申请，并非一律仅对申请资料进行形式审查，而是应当根据不同情况依法履行审查职责。进行网上签约是当前房产交易进行权属转移登记的必要前置环节，因此，被告在作出抵押登记前，负有对该房屋是否权属清晰，是否已出售并进行网签等事实进行审查的法定义务。本案中，原告新疆银行与成基公司于2017年4月28日签订房屋买卖合同，2017年9月21日办理了房屋买卖合同的网上签约手续，且房屋也已实际交付原告使用，而被告在涉案房屋抵押登记审查过程中，未能通过网签系统核查涉案房屋此前已出售并办理了网签手续的事实，仅依据申请人提交的申请资料进行形式审查作出抵押登记，未尽到审慎审查的注意义务，应当认定违法并予以撤销。抵押行为属于对物权的重大处分行为，抵押权人天山农商银行作为金融机构，本身对抵押物的情况负有严格审查义务，其在签订抵押合同前，未能对抵押物进行实地查看，并对抵押物现状进行了解，仍与抵押人签订抵押合同，不能认定为善意，因此不产生阻却行政行为撤销的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告乌鲁木齐市自然资源局于2017年12月22日对坐落于乌鲁木齐市天山区xx房屋作出抵押登记的行政行为。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   穆 丹人民 陪 审员   姜红文人民 陪 审员   申秀丽二 Ｏ 二 〇 年 九 月 二 十 一 日书  记  员   安 丹