黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2744号原告（反诉被告）：富春伟，女，1968年12月5日出生，满族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：秦岚，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一星，黑龙江鸿大律师事务所律师（未出庭）。被告（反诉原告）：杨雪岩，女，1983年12月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王博，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢英豪，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师（未出庭）。被告（反诉原告）：李昊煜，男，1981年12月12日出生，汉族，住黑龙江省大庆市红岗区。委托诉讼代理人：王博，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢英豪，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师（未出庭）。原告（反诉被告）富春伟与被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年07月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富春伟及委托诉讼代理人秦岚，被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩及委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富春伟向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的租赁合同，判令被告给付拖欠租金1,343,748.00元，并支付合同解除之日至实际搬出之日的的房屋使用费（参照合同约定的租金标准计算）；2.要求被告给付逾期付款违约金582,250.00元；3.要求被告给付租金损失赔偿金387,132.00元，并支付违约解除合同违约金44.5万元，以上暂共计2,758,130.00元;4.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年11月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，由二被告共同承租原告所有的、位于让胡路区××号金雨超市商服一处，面积4452.8平方米。用于经营幼儿游泳、水上乐园、淘气堡等亲子娱乐场所。为扶持被告经营，原告允许被告免费使用4个半月，租期从2019年4月1日开始计算，约定租期共计五年，至2024年3月31日结束。租金允许被告分期缴纳，合同约定第一年租金170万元，签订合同之日交纳20万元，2019年4月1日前给付65万元，2020年2月29日前给付85万元。但被告第一年度租金现在尚欠85万元，截止至2020年7月15日止，共计欠付租金1,343,748.00元，要求租金给付至判决生效时止。同时按照合同第三条第2款约定，承租方逾期支付租金每拖欠一日应按欠付租金总额的日千分之五支付违约金，经计算，截止至2020年7月15日，逾期违约金为582,250.00元。被告在疫情期间一直未营业，在2020年6月24日政府通告已经允许“七小”服务行业复业开发的情况下，被告却提出解除合同，不再经营，实属违约。被告提出解除合同给原告造成了巨大的经济损失。双方合同中第九条第二款明确约定：“承租方无单方合同解除权。因出租方给予承租方的房租价格非常优惠，而且考虑到支持承租方的经营发展，故前三年的租金都是超低于正常的租金价格，因此，承租方不能以任何事由在五年内解除和终止本合同。如出现上述情况，出租方有权要求承租方按每年200万元的数额补足租金数额，同时承担违约金为五年租金总额的5%。”故被告应补足原告租金损失387,132.00元，并支付违约金44.5万元。暂共计：2,758,130.00元。请求法院依法支持原告的诉讼请求。李昊煜、杨雪岩辩称，首先被告同意向原告支付2020年1月31日之前的租金，但自2020年1月27日起至2020年4月19日疫情防控期的租金，根据最高院立足统筹大局、维护社会经济秩序、共担风险的指导精神，该期间内产生的租金损失属于因疫情带来的经济风险，我方不承担该期间的租金。2020年4月20日原告私自将房屋上锁，致使被告无法进入承租的房屋内，被告已经失去对房屋的占有和使用权，因此，自2020年4月20日起，被告不应当向原告支付任何租金。根据最高院的相关指导意见，原告要求被告承担违约责任，没有法律依据（最高院的指导意见具有指导性）。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”最高院在指导意见中已明确，因疫情防控措施不能开业经营，对营业收入造成重大影响，导致支付租金困难，符合最高院关于承租人不承担违约责任的指导意见。原告将房屋上锁的行为致使被告失去承租人占有使用房屋的权利，合同从根本上无法履行，因此，被告不需要向原告支付房屋加锁之后的租金。因疫情造成的经济影响是普遍的、全局的，应当在市场主体中平均分担风险。疫情属于不可抗力，因不可抗力产生的损失应当由合同双方共同负担，而不应当将损失全部转嫁于其中一方，另一方单纯获益。此种做法不利于维护社会经济的良好秩序和公平正义的一贯原则。因此，疫情防控期间的租金损失由原、被告双方共同分担更符合我们国家推进疫情防控措施和社会经济发展的统一要求。李昊煜、杨雪岩向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉双方之间签订的《租赁合同》；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人装修损失989,600.00元；3.请求判令被反诉人赔偿反诉人2020年6月24日至7月24日的营业损失58,171.00元及2020年7月24日起至屋内物品实际返还之日止的营业损失（暂按每月58,171.00元计算）；4.请求判令被反诉人赔偿反诉人安装锅炉损失116,000.00元；5.请求判令被反诉人赔偿反诉人食材过期损失23,712.00元；6.请求判令被反诉人返还屋内的可拆除设施及物品（室内游乐设施、游泳池及水循环处理设备、游乐场管理系统及配套设备、电脑主机及附属设备、新爵魔法投球儿童互动软件及硬件各两套，详见物品清单）；7、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月15日，反诉双方签订《租赁合同》一份，约定被反诉人将其名下的坐落于让胡路区××号金雨超市商服出租给反诉人，用于经营亲子早教等儿童教育即娱乐项目（迈吉恩国家家庭成长中心）。租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日止，租金支付方式：第一年度租金170万元，从2019年4月1日至2020年3月31日，签订合同之日，给付20万元定金，2019年4月1日前给付65万元，2020年2月29日前给付85万元。第二年度租金170万元，给付时间为2021年2月28日前；第三年度租金170万元，给付时间为2022年2月28日前；第四年度租金190万元，给付时间为2023年2月28日前；第五年度租金为190万元，给付时间为2024年2月29日前。经反诉人经营过程中，发现该房屋供暖不达标，家长和孩子反映室内温度太低。反诉人为此加装了一套锅炉。被反诉人作为房屋出租方，应当保证房屋的使用性能，因该房屋冬季供暖不达标导致反诉人额外支付的锅炉安装费应由被反诉人负担。自2020年2月起，受全国范围内的新冠××疫情及其防控措施的影响，反诉人经营的早教中心持续停业，停业期间无任何营业收入。而被反诉人于2020年4月20日对涉案租赁房屋私自上锁，致使反诉人无法进入。直至今年6月24日，大庆市政府准许“七小”行业复业开发，被反诉人仍禁止反诉人进入房屋。截止起诉之日，已给反诉人造成了一个月的营业损失。且被反诉人的此行为致使反诉人存于房屋内的各种食材过期变质，扩大了反诉人因疫情导致的损失。以上损失应当由被反诉人赔偿。被反诉人于2020年6月25日在该房屋贴出通告，对外招租。以自己的行为表示了单方解除合同。反诉人对该房屋装修共计支付248.7万元。被反诉人的单方解除行为给反诉人造成巨大损失，应当向反诉人赔偿部分装修损失，考虑到该房屋已经使用一年，要求被反诉人赔偿反诉人装修损失989，600.00元。富春伟辩称，一、因被告违约拖欠租金并提出解除合同，故被告诉请的装修损失原告不能承担。按照双方签订的租赁合同中第三条第2款也明确约定，承租方逾期60日未交纳租金的，出租方将有权单方解除合同，房屋无条件收回，乙方装修投入损失自行承担。二、被告是自疫情开始后至今一直未进行经营，被告已明确向原告提出不再经营了，是被告自已不想经营而不是原告不让其经营，故不存在营业损失。三、被告要求安装锅炉损失与原告无关。原告所提供的出租房屋温度适宜。因被告的经营项目都与儿童有关，如果需要高于正常供暖温度而自行加装锅炉是被告自己出于经营需要的单方行为，这与原告无关。另外，双方签订的合同中并没有约定原告提供的房屋必须达到多少温度，没有约定原告有供暖的义务，没有约定原告有保证室内温度的义务。原告所出租的房屋是由供暖公司供暖，并不是原告供暖。合同中的第一条第2款及第五条第3款均约定了该房屋为适租房屋，为现状出租。四、被告要求的食材过期损失根本不存在。被告自春节放假时自行停业，至疫情开始时不能营业，如果有不能长时间存放的食材本应自行处理好。原告从未阻止被告进入房屋，被告即便是有食材损失也应自行承担。五、被告放置租赁房屋内的物品及设备，因其欠原告的房租，系自愿放置室内用于抵顶债务，而且其正在另行选址现在未营业，根本也不需要这些物品及设备设施等。被告将承租房屋弃之不管，原告还要雇佣人员看护，被告的行为给原告造成了极大的经济损失。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。为证实自己的主张，原告（反诉被告）富春伟向本院提交证据如下：1.原告产权证复印件五份（均与原件核对一致）。欲证明出租房屋属于原告所有，原告具备诉讼主体资格。被告（反诉原告）对该组的真实性无异议，对证明问题有异议，根据原、被告签订的租赁合同，租赁的房屋产权证号为（ＮＡ××19）无法与原告提供的证据对应。本院认为，该组证据是相应行政机关依法发放的房屋权属证书，故本院对该组证据的真实性予以认定。2.房屋租赁合同复印件一份（与原件核对一致）。欲证明：原告与被告之间存在租赁关系，租赁合同中第三条明确约定了被告应支付租金的时间，双方约定第一年租金170万元，签订合同之日交纳20万元，2019年4月1日前给付65万元，2020年2月29日前给付85万元，但被告未能在约定时间给付85万元租金，并一直拖欠从2020年4月1日至今的租金，该份证据能够证明被告违约。被告（反诉原告）对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该房屋从2020年4月20日开始已经上锁，我方已经对房屋失去控制权和使用权，之后产生的房租和使用费不应该由我方承担，同时该合同第九条第一款约定，因租赁房屋不可抗力，造成承租方损失的，双方互不承担责任，说明合同双方在签订合同时，考虑到不可抗力因素，因不可抗力造成损失的，双方都不应承担责任。本院对该份证据的真实性予以认定。3、“微大庆”的微信公众号网络截图一份(提交网络打印件)，欲证明：在2020年6月24日，政府已经通告“七小服务行业”可以复工。但是被告一直拒绝复工，并提出解除合同。被告（反诉原告）对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，是因为疫情原因导致无法正常经营，同时与原告一直协商房屋租赁问题，在2020年6月25日，原告私自在涉案房屋粘贴告示对外招租，也已经明确原告方解除合同。本院对该份证据的真实性予以认定。4.被告经营的微信公众号“迈吉恩国际家庭成长中心”信息截图二份，被告名下的经营实体工商企业信息网络查询截图七页（提供网络打印件）、大庆电视台“今晚60分”新闻视频的刻录光盘一张。欲证明：被告经营多处公司及店铺，被告产业众多。被告的微信公众号信息表明被告经营的其他婴幼儿游泳馆都已正常开业。被告唯独将租赁原告房屋这处经营场所关闭，并在公众号上发布迁址经营的公告，在新闻采访时被告也明确表明另行选址继续经营，该组证据能够证明被告提出解除合同属于恶意违约，根本不是因疫情无法经营。被告（反诉原告）对今晚60分视频真实性及证明问题均有异议，今晚60分录制现场，我方没有人员在现场，接受采访的人员是经过原告诱导而进行的采访，事后接受采访的人员已经向我方说明了情况，同时被告方接受今晚60分电话采访时，已经明确表示愿意迁址的可以迁址，愿意退费的可以退费，可以看出被告方属于正常经营，被告方其他游乐设施在与原告签订合同时就已经存在，所以不存在恶意违约的行为，在经营涉案房屋开办游乐设施过程中，被告方已经投入了800万余元，目前只经营了一年多，却因疫情原因，导致无法正常经营，没有收入，否则不会放任损失。对迁址说明是因为该房屋无法正常经营，涉及会员退费问题，有其他人员愿意接收被告方会员，所以我方才做出迁址说明，其目的也是为了防止损失扩大，本案实际情况，没有任何一个会员要求我方给予退费，如果原告认为被告方恶意拖欠的话，应该提供出庭作证的证人接受询问。本院对迁址说明的真实性予以认定，对“今晚60分”新闻视频待结合其他证据予以认定。5.当庭播放录音五份（1、2020年6月28日原告富春伟与被告杨雪岩录音一份、2、2020年8月5日周琦宏与被告李昊煜之间的录音，周琦宏是我们委托以会员身份给被告打电话、3、2020年7月15日朱玉龙与被告李昊煜通话录音，也是我们委托以会员身份给被告打电话、4、2020年7月31日刘德晨与被告李昊煜的录音，是我们委托以会员身份给被告打电话、5、2020年8月4日富新与被告李昊煜通话录音，我们委托以会员身份给被告打电话）。欲证明：在政府允许复工之后，原告丈夫通知被告开业，被告即提出不干了，原告又与被告杨雪岩打电话确认，被告再一次明确不干了，是被告要求解除合同。原告委托刘德晨、富新、朱玉龙、周琦宏与被告李昊煜通话，李昊煜也明确表示迁址经营。故证明被告并非因疫情原因无力经营而解除合同，而是因为想另行选址继续经营，证明被告是恶意违约，与疫情无关。被告（反诉原告）对2020年6月28日原告富春伟与被告杨雪岩通话录音真实性及证明问题均有异议，该录音整理材料不具有连续性，对被告方有利的表述均已删除，即便如此，被告杨雪岩表述因为疫情原因无法经营，同时该份录音时间为2020年6月28日，在2020年6月25日原告方就已经对外招租，属于单方解除合同，同时在2020年4月20日原告对房屋上锁，被告想经营也无法正常经营，对于其余四份录音真实性及证明问题均有异议，根据原告的表述，证明人员均是原告委托的人员，与被告方没有会员关系，被告方任何答复都没有任何法律效力，且该会员打电话时间均为2020年7月15日以后，是在原告解除合同后，原告委托人员的行为，那么此时被告方已经得知房屋合同予以解除，被告方就会对剩余会员进行处理，以保障被告方损失不会扩大，如果该会员电话在2020年6月25日之前，还可能认为被告方存在恶意拒租的行为，之后产生的都属于正常经营处理，且该人员与原告有利害关系，对于原告有利的证据不应予以采信。本院认为，待结合其他证据予以认定。为证实自己的主张，被告（反诉原告）被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩向本院提交证据如下：1.设计合同、工程施工合同书复印件各一份，装修施工合同书复印件两份（均与原件核对一致）。欲证明：反诉人对涉案装修的房屋共支付2,487,000.00元，如双方租赁合同解除，被反诉人应该赔偿反诉人装修损失。原告（反诉被告）对该组证据真实性及证明问题均有异议，反诉原告方无法证明该组证据中乙方设计公司和施工公司为该公司签字盖章确认，而且设计合同中和迈吉恩亲子餐厅合同中，无甲方签字盖章，说明该两份合同并未形成双方的合意，而且也不能证明几份合同已得到实际履行，没有履行的证据，也没有付款的证据。本院认为，待结合其他证据予以认定。2.提交营业执照复印件一份、审计报告一份。欲证明：反诉人所经营的大庆市让胡路区乐迪宝宝家园教育咨询服务部，在2019年5月至2019年7月，平均每月收入为58171元，反诉人比照2019年同期营业收入向被反诉人主张2020年6月24日起的营业损失。原告（反诉被告）对该组证据真实性及证明问题均有异议，该审计报告是被告方单方委托所做，根据的是被告自己提供的自己的经营数据，不具有客观真实性，而且该审计报告正文部分并没有明确写明被告的实际经营收入，审计意见部分不能证明被告的经营收入情况，而且被告属于单方自行停止经营，不存在我方支付营业损失。本院认为，待结合其他证据予以认定。3.提交锅炉配件收据复印件两份。欲证明：因被反诉人提供供暖不达标，反诉人自行安装取暖锅炉，共支出116,000.00元，由于被反诉人提供房屋使用性能不达标，导致反诉人额外增加费用，该损失应当由被反诉人负担。原告（反诉被告）对该份证据的真实性及证明问题均有异议，首先该两张票据均没有体现被告的名称，不能证明是被告购买的锅炉及安装，原告出租给被告的房屋系商服，国家只有关于住宅供暖温度需要达到18度，对于商服没有规定，所以不存在我方提供房屋温度不达标的问题，我方提供的房屋一直温度都能够超过18度，如果被告出于经营需要，购买锅炉也是其单方行为，与我方无关，双方在合同中也没有约定原告要保证室内温度达到多少度，双方签订的合同已经明确约定了该房屋为适租房屋为现状出租。本院认为，待结合其他证据予以认定。4.食品销售单复印件八张，食品发货单复印件十张（均与原件核对一致）。欲证明：因被反诉人在房屋上加锁，导致反诉人无法在屋内取出采购的食材，造成食材过期损失23,712.00元，由于被反诉人的行为导致反诉人损失扩大，被反诉人应当赔偿给反诉人造成的损失。原告（反诉被告）对该份证据的真实性及证明问题均有异议，该组证据不能证明销售单所体现的食品，在被告承租的房屋存放，存在被告自行购买，放在自己家中消耗掉的可能，而且被告在疫情期间完全可以进入室内将可能腐败的食品取出，原告从未阻止过被告进入租赁房屋。本院认为，待结合其他证据予以认定。5.提交屋内游乐设施、游泳池、硬件、软件、电脑主机采购合同复印件六份（均与原件核对一致）。欲证明：反诉人购买的设施被被反诉人扣押，如双方解除租赁合同，被反诉人应将上述设施返还给反诉人。原告（反诉被告）对该份证据的真实性及证明问题均有异议，被告只是提供了签订了合同，并没有其他证据证明该组合同实际履行，并不能体现合同中体现的设施、设备安装在承租房屋内，而且有的合同上没有甲方签字确认，合同没有成立。本院认为，待结合其他证据予以认定。6.提交原告财务人员李海英与被告方杨雪岩微信聊天记录截图四张（提供原始载体进行核对）。欲证明：在2020年4月20日，被告方将原告租赁的房屋上锁，被告方一直表述，没有正常解除合同，正常经营，取回东西受到限制，原告不予理睬，加锁的原因是被告欠付租金，加锁行为一直持续至今，被告方失去了房屋使用权和控制权，加锁之后产生的各项损失应当由原告承担，被告方也不应支付房屋使用费和租赁费。原告（反诉被告）对该份证据的真实性及证明问题均有异议，不能确认该微信聊天是李海英和被告方，而且原告没有给李海英授权和被告方谈任何关于租房的事宜，即便是李海英存在与被告方聊天记录，也只能代表李海英个人行为，不能代表原告，原告从未给被告方发过微信要求加锁，而且该微信聊天记录只能证明相关意思表示，不能证明已经实际加锁，我方在房屋上锁的时间是2020年6月28日，在和被告杨雪岩通话确认确实不租了之后，为了避免租赁房屋内的财产损失，所以才在房屋上加锁，被告方也在房屋上加锁，我方此次加锁是经过被告方同意的。本院认为，待结合其他证据予以认定。7.提交照片打印件两张。欲证明：在2020年6月25日，被告在涉案房屋上贴上公告，加盖封条，通告内容为因被告违约，原告将楼房收回，整体房屋另行出租，可以证实属于原告单方解除合同，根据原告方在庭审中的表述被告方在2020年6月28日才确认房屋不租，那么在2020年6月25日时，原告已经通过通告表示，其先行使单方解除权，被告方是基于原告意思表示，才做出的答复，同时通告上联系电话为（133××******、157××××****）该两个电话联系人分别为原告方人员马鑫、姓安的一个经理，可以证实通告为原告所贴示。原告（反诉被告）对该份证据的真实性及证明问题均有异议，该照片形成时间不确定，该照片体现通告内容并不是我方打印的内容，可以现在现场核对，我方加锁以及贴通告的时间均是在2020年6月28日之后，该证据不能证明原告实施了上述行为，而且即便是按照2020年6月25日时间来看，也是在原告爱人马鑫和被告方通电话已经确认不租的情况下，即便是这个时间粘贴了通告，也不是原告单方解除合同行为，是被告明确表示不租之后，所以从这个时间点来看，不能证明原告提出解除合同。本院认为，待结合其他证据予以认定。本院经开庭审理，根据当时人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年11月15日本诉原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份房屋租赁合同，合同中出租方为原告（反诉被告），承租方为被告（反诉原告），双方在合同中约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规、行政法规规定，双方经过充分友好协商，本着自愿、平等、诚信、互利原则，就承租方租赁出租方楼房事宜达成如下条款，以兹双方共同遵守：第11租赁物及用途1、出租方同意将坐落于让胡路区××号金雨超市商服、面积4452.8平方米、房屋产权证号为ＮＡ××19的房屋租赁给承租方。2、出租方提供的房屋符合租赁条件，承租方确认出租方已告知租赁房屋的情况，且在本合同签署时已对该房屋状况进行了详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租该房屋。3、承租方租用该房屋用于经营迈吉恩国际家庭成长中心（庭审查明的事实，原合同此处为空白），未经出租方书面同意承租方不得变更使用性质。二、租赁期限1、双方商定租赁期限五年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租赁期满后在同等条件下承租方有优先承租权。2、租赁期限界满，承租方如继续租赁房屋，应在租赁期限届满前60日书面告知出租方，未按期提交告知书，视为承租方不再租赁。三、租金、保证金及交纳方式1、第一年租金170万元，从2019年4月1日至2020年3月31日，签订合同之日，给付20万元定金，2019年4月1日前给付65万元，2020年2月29日前给付85万元。第二年租金170万元，给付时间为2021年2月28日前。第三年租金170万元，给付时间为2022年2月28日前；第四年租金190万元，给付时间为2023年2月28日前；第五年租金为190万元，给付时间为2024年2月29日前（以上租金不含税，如果需交相关税费由承租方承担）。2、承租方须按约定时间及时支付租金，每拖欠一日应按欠付租金总额的日千分之五按日向出租方支付违约金，逾期60日未交纳租金的，出租方将有权单方解除合同，房屋无条件收回，乙方装修及投入损失自行承担。四、租赁房屋的交付与使用。1、承租方已经先于2018年11月16日开始占有使用装修该房屋，承租方对该房屋无异议。2、承租方应合理使用房屋，保证房屋完好无损，并对房屋租赁期间产生的纠纷自行承担相应的赔偿责任。五、租赁房屋的装饰装修及修缮。1、承租方自行承担装修费用，装修房屋不得破坏房屋主体结构，不得影响其安全性。否则由承租方负责赔偿由此而导致的一切损失，并由其承担相关的法律责任，因承租方装饰装修产生的纠纷或其他责任也应由承租方自行承担。2、租赁合同解除终止或界满时，已经和房屋形成附合的装修和设备不能拆除带走，未和房屋形成附合的承租方的物品、设施、设备可以由承租方带走。如承租方到期不交还房屋，则视为房屋内所有物品为承租方遗弃，出租方有权处置，并不予赔偿任何损失。3、因出租方提供的房屋属于适租房屋，故在房屋租赁期间的修缮义务由承租方自行承担。五、租赁期间各项税、费的缴纳1、租赁期间的水电费、物业管理费、采暖费及其他经营所产生的税费，由承租方交纳。2、如因承租方没有交纳相关费用而给出租方造成损失的，由承租方双倍赔偿出租方。六、出租方与承租方的变更1、合同期内，如果出租方将房屋所有权转移给第三方时，该租赁合同对新的房屋所有权人继续有效。出租方出卖该租赁房屋，须提前30日通知承租方，在同等条件下，承租方有优先购买权。2、未经出租方书面同意，承租方不得转租、分租或者出借该房屋的全部或者部分。七、承租方有下列情形之一的，出租方可以单方解除合同，无条件收回房屋，并由承租方承担违约责任：1、承租方擅自变动房屋主体结构。2、承租方擅自将房屋转租、转借的。3、承租方未按照约定的方式或者性质使用租赁物的。4、承租方从事违法经营及犯罪活动的。5、承租方未支付或者延迟支付租金的。如承租方出现上述违约行为，同时需按本合同第八条承担违约责任。八、违约金和违约责任1、租赁期满后，承租方应及时返还房屋，逾期返还房屋应向出租方支付占有使用费按每天1，000.00元计算，并按五年合计租金的10%向出租方支付违约金。2、承租方若有其他违反合同约定的行为，除按本合同约定的其他条款内容执行外，还应按五年租金总额的30%向出租方支付违约金。九、特别约定1、若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租方损失的，双方互不承担责任。2、承租方无单方合同解除权。因出租方给予承租方的房租价格非常优惠，而且考虑到支持承租方的经营发展，故前三年的租金都是超低于正常租金价格，因此承租方不能以任何事由在五年内解除和终止合同。如出现上述情况，出租方有权要求承租方按每年200万的数额补足租金数额，同时承担违约金为五年租金总额的5%，自违约之日起30日内支付。十、争议的解决方式本合同争议过程中如出现争议，双方应首先协商解决，协商不成时，由出租房屋所在地人民法院诉讼解决。”另查明：本案中原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋共五层，于2016年8月25日换发了不动产权证书，登记证上体现，房屋坐落分别登记为：让胡路区××号金雨超市商服01、让胡路区××号金雨超市商服02、让胡路区××号金雨超市商服03、让胡路区××号金雨超市商服04、让胡路区××号金雨超市商服05。均登记在原告（反诉被告）名下，为原告（反诉被告）单独所有。被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩租用该房屋用于经营迈吉恩国际家庭成长中心。另查明：根据大庆市政府应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部相关公告及通知，“七小”行业于2020年1月30日停止营业，于2020年6月24日允许营业。本院认为，2018年11月15日原告（反诉被告）富春伟与被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法、有效，应受法律保护。原告（反诉被告）富春伟已按合同的约定将其所有的租赁房屋交付给被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩经营使用，被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩租用该房屋经营迈吉恩国际家庭成长中心，按照双方合同的约定，第一个租赁年度（2019年4月1日至2020年3月31日）的房屋租金170万元分三次支付，被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩按照合同约定的付款时间支付了前两次房屋租金85万元，剩余85万元房租，被告（反诉被告）李昊煜、杨雪岩未按合同约定的付款时间（2020年2月29日前）支付。庭审时，被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩提出“逾期支付租金是因受新冠疫情影响，导致资金链短缺，没有经济来源，无法继续履行房屋租赁合同，不构成合同违约，并要求减免此期间的租金”的抗辩。本案争议的焦点：被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩未在2020年2月29日前支付85万元房屋租金，并明确表示不再继续履行合同的行为是否构成根本违约，其以上抗辩理由能否成立。对被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩是否构成根本违约，本院从合同签订的内容、合同履行的情况，以及疫情影响程度等方面进行综合评判。首先，从合同签订的内容来看，双方签订的合同期限为五年，租赁期限为2019年4月1日起至2024年3月31日止。双方合同签订的时间为2018年11月15日，履行开始时间为2019年4月1日，此期间为免租期，按合同约定在前三年租金上，原告（反诉被告）富春伟也作出了较大的让利。从合同履行的情况来看，原告（反诉被告）富春伟依约交付了承租房屋，但被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩未按约定履行支付第一年度剩余租金85万元的义务，并在原告（反诉被告）富春伟起诉前就明确表示不再继续履行合同，因此双方才发生纠纷，引发诉讼。从新型冠状病毒疫情对合同履行的影响程度来看，本案租赁合同约定的租期为五年，而因疫情导致的不可抗力期间仅为146天（根据大庆市政府公告，2020年1月30日通知“七小”行业停业，2020年6月24日通知可以正常营业），仅占总租期的一小部分，且庭审时原告（反诉被告）富春伟已明确表示，若被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩继续履行合同，可为其免除半年的房屋租金，或为其延长半年租期，每年还为其降低15万元房租，同时若被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩同意继续履行合同，下一租赁年度的房屋租金可以根据实际经营情况，暂缓或延期支付。可见，原告（反诉被告）富春伟为促成合同的履行，已经做出了很大的让步，给予被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩很大的支持与理解。现被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩所述因疫情不能营业的原因已经消除，大庆市早已全面复产复工，合同完全可以继续履行。故被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩的辩解理由不能成立。综上，本院认定被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩不支付租金，并明确表示不履行合同的行为已构成根本违约，应按合同的约定支付合同解除之前的租金，并按合同的约定承担违约责任。因疫情属于不可抗力，政府因采取疫情防控措施的需要，责令停业期间的房屋租金（共146天）应予以全部免除。关于合同解除时间的认定，庭审时原告（反诉被告）富春伟同意继续履行合同，而被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩以提反诉的形式要求解除合同，明确表示不再继续履行合同，因反诉状本院于2020年8月10日向原告（反诉被告）富春伟送达，故依据相关法律规定，合同应自反诉状送达原告（反诉被告）富春伟时解除，故原告（反诉被告）富春伟与被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩之间的合同于2020年8月10日解除。按双方合同第九条，特别约定：“2.承租方无单方合同解除权。因出租方给予承租方的房租价格非常优惠，而且考虑到支持承租方的经营发展，故前三年的租金都是超低于正常租金价格，因此承租方不能以任何事由在五年内解除和终止本合同。如出现上述情况，出租方有权要求承租方按每年200万的数额补足租金数额，同时承担违约金为五年租金总额的5%。”依此约定，被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩应按年租金200万元计算租赁期限内的租金，补足2019年4月1日至2019年9月30日半年的租金差额15万元（已付半年租金85万元），支付2019年10月1日至2020年8月9日的租金920，548.00（共计314天，314天-146天=168天，200万元/年/365天*168天=920，548.00元），并按合同中特别约定条款，支付五年租金总额的5%的违约金49万元（200万元+200万元+200万元+190万元+190万元=980万元*5%=49万元），综上，被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩应支付原告（反诉被告）富春伟1,560,548.00元（2019年4月1日至2019年9月30日半年的租金差额150,000.00元+2019年10月1日至2020年8月9日的应付租金920,548.00元+490,000.00元违约金=1,560,548.00元），并支付2020年8月10日至实际搬出之日的房屋使用费（参照合同约定的最低170万元/年租金计算）。因该合同中关于提前解除合同的后果及相应的违约责任有特别约定，该特别约定具体、明确，故应依据特别条款的约定计算，原告（反诉被告）富春伟的其他诉讼请求有重复计算、依据的条款不准确的部分，本院不予支持。被告（反诉原告）辩称的根据“最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”，故其不应承担违约责任的辩解理由。因本案中庭审已查明，原告（反诉被告）富春伟同意继续履行合同，且庭审时明确表示，若被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩同意继续履行合同，原告（反诉被告）富春伟同意免除半年租金，或延长半年租期，下一租赁年度租金也可以暂缓或延期支付。故不是原告（反诉被告）富春伟以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，而是被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩明确表示不再继续履行合同，该意见第五条规定，与本案实际情况不符，故被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩这一辩解理由，本院不予采信。关于被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩要求原告（反诉被告）富春伟赔偿装修损失989，600.00元、赔偿2020年6月24日至7月24日的营业损失58,171.00元、赔偿2020年7月24日起至屋内物品实际返还之日止的营业损失（暂按每月58,171.00元计算）的反诉请求，以上三项反诉请求均是基于原告（反诉被告）富春伟违约的情况下主张的，因本案中违约方是被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩，故对被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩以上三项反诉请求本院不予支持。关于被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩要求原告（反诉被告）富春伟赔偿安装锅炉损失116，000.00元的反诉请求，因合同中没有约定，此项请求没有依据，本院不予支持；关于被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩要求原告（反诉被告）赔偿食材过期损失23,712.00元的反诉请求，其出示的销售单、发货单只能证明购买过相应的食材，不能证明以上食材现存量、是否在涉案房屋内存放、是否真的过期及过期原因、与本案关联性等关键问题，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩要求原告（反诉被告）富春伟返还屋内的可拆除设施及物品（室内游乐设施、游泳池及水循环处理设备、游乐场管理系统及配套设备、电脑主机及附属设备、新爵魔法投球儿童互动软件及硬件各两套，详见物品清单）的反诉请求，因本案是房屋租赁合同纠纷，以上请求与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）富春伟与被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩之间于2018年11月15日签订的房屋租赁合同于2020年8月10日解除；二、被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）富春伟1,560,548.00元（2019年4月1日至2019年9月30日半年的租金差额150,000.00元+2019年10月1日至2020年8月9日的应付租金920,548.00元+490,000.00元违约金=1,560,548.00元），并支付2020年8月10日至实际搬出之日的房屋使用费（参照合同约定的最低170万元/年租金计算）；三、驳回原告（反诉被告）富春伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩的其他诉讼请求。案件受理费28,865.00元，由原告（反诉被告）富春伟负担12,533.00元，由被告（反诉原告）李昊煜、杨雪岩负担16,332.00元，反诉案件受理费7,744.00元及保全费5,000.00元均由被告(反诉原告)李昊煜、杨雪岩负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  樊忠江人民陪审员  李瑞金人民陪审员  曲桂珍二〇二〇年九月十七日书 记 员  李冬梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。