广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2260号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁景华，男，汉族，1978年9月17日出生，住广东省电白县**********，公民身份号码440************174。被上诉人（原审原告）：卓上娇，女，汉族，1983年3月22日出生，住址广东省吴川市***********，公民身份号码440************32X。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人梁景华、卓上娇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人梁景华、卓上娇共同的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回梁景华、卓上娇的诉讼请求；三、判决案件诉讼费由梁景华、卓上娇负担。事实与理由：一、东和公司与梁景华、卓上娇的合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，应当不予支持梁景华、卓上娇的诉讼请求。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。梁景华、卓上娇作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判决东和公司支付违约金。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于逾期办证赔偿的起算期计算错误。一审法院（2016）粤0883民初176号民事判决依法认定：“建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。涉案的被告开发的财富名门商住楼，未取得竣工验收登记备案表，至今尚不具备交付条件。故此，买受人请求东和公司办理房地产证，条件不成就，不予支持。为此，买受人请求东和公司承担逾期办证的违约责任，不予支持”。一审法院认定未取得竣工验收登记备案表，尚不具备交付条件，因条件不成就，故不支持买受人对于逾期办证违约责任的诉求。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，本案中财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。结合上述（2016）粤0883民初176号民事判决认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需东和公司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。东和公司认为应按下列方法进行计算：“首先从东和公司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起600日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”。因此，逾期办证赔偿的起算日应为2019年1月25日（2017年5月5日再另加630日）。三、如法院不认同逾期办证违约金的起算时间为2019年1月25日，本案也应当以2017年1月31日作为逾期办证违约金的起算时间。梁景华、卓上娇并没有按照合同约定在签订本合同后五个工作日（即2014年12月8日）向银行申请个人银行按揭贷款履行支付房款的义务，涉案C507房屋其是于2015年6月11日才与中国建设银行股份有限公司吴川支行签订个人住房（商业用房）借款合同。本案中，涉案商品房的实际交房时间虽是2014年6月3日，但梁景华、卓上娇根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的约定，要求东和公司从2016年1月24日（2014年6月3日起算至600天）起计算逾期办证违约金是错误的。梁景华、卓上娇未按照合同约定履行付款义务，东和公司没有义务交付房屋，因此梁景华、卓上娇按照东和公司实际交房的时间开始计算逾期办证违约金是错误的，一审法院认定事实不清，本案应按照东和公司办理了按揭贷款的时间即2015年6月12日加上600天，应以2017年1月31日作为逾期办证违约金的起算点。梁景华、卓上娇答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。梁景华、卓上娇向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向梁景华、卓上娇支付C507、C508房的逾期交房违约金人民币12404.25元（逾期交房违约金：以已付房价款400137元为基数，每日按万分之二计算,自2013年12月31日至2014年6月3日）；二、判决东和公司向梁景华、卓上娇支付C507、C508房的逾期办证违约金人民币72558.18元（逾期办证违约金：以已付房价款400137元为基数，按年利率6%计算，自2016年1月24日暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为梁景华、卓上娇办理到C507、C508房的房地产权属证书之日止）；三、判决东和公司向梁景华、卓上娇退还多收取的办证费用13824.63元；以上一、二、三项合计98787.06元；四、判决东和公司为梁景华、卓上娇办理位于吴川市********财富名门商住楼C507、C508房的房地产权属证书；五、判决本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院认定事实：2013年11月21日，梁景华、卓上娇与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份（合同编号：C507、C508号），约定梁景华、卓上娇向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼C507房，建筑面积为53.32㎡，价款171616元；C508房，建筑面积为71㎡，价款228521元。合同签订后，梁景华、卓上娇已按照约定向东和公司支付房价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2014年6月3日，东和公司将涉案的C507、C508商品房实际交付给梁景华、卓上娇使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，梁景华、卓上娇在该业主名单内。一审法院审理认为：梁景华、卓上娇与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据梁景华、卓上娇的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、梁景华、卓上娇请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、梁景华、卓上娇请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；三、梁景华、卓上娇请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司认为其于2014年6月3日已交房给梁景华、卓上娇，故梁景华、卓上娇请求的逾期交房违约金已过诉讼时效。而梁景华、卓上娇认为，根据合同第八条的约定，“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格及竣工验收合格的房屋；虽然东和公司于2014年6月3日将涉案商品房交付给梁景华、卓上娇，但该商品房直至2017年5月5日才取得涉案商品房的竣工验收报告，故逾期交付违约金的诉讼时效应当从取得竣工验收报告之日（即2017年5月5日）起计算。一审法院认为，合同签订后，梁景华、卓上娇付清房款，但东和公司没有按约定的期限（即2013年6月30日前）交付涉案商品房，已构成违约，且该违约行为在东和公司实际交付涉案商品房前，一直处于持续状态。因此，东和公司实际交付涉案商品房日期就是其违约行为结束之时，即逾期交房违约金应从2013年7月1日（逾期开始之日）计至2014年6月2日（实际交房的前一天）。梁景华、卓上娇于2019年3月4日向一审法院起诉时，已经超过法定的两年诉讼时效（民法总则实施前，应适用民法通则普通诉讼时效期间为两年的规定）。关于焦点二。梁景华、卓上娇请求东和公司按年利率6%支付从2016年1月24日起计至东和公司为梁景华、卓上娇办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。东和公司则认为梁景华、卓上娇没有任何证据证明是由于东和公司的原因导致延迟办证，并且逾期办证对梁景华、卓上娇没有造成任何损失，即使承担逾期办证违约责任，也只需承担除赔偿以外的责任，例如继续履行、采取补救措施等；且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记问题的特殊约定，东和公司依法不承担逾期办证违约责任。一审法院认为，造成涉案商品房权属证书延期办理，非可归责于梁景华、卓上娇，且东和公司主张政府未接通市政污水管道导致逾期办证，是东和公司与梁景华、卓上娇签订商品房买卖合同时已经知晓和应当预见的商业风险，故东和公司该抗辩理由，不予采信。其次，东和公司虽然主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记问题进行了特殊约定，可免除逾期办证违约金的承担，但该合同条款属于格式条款，且免除其责任，应认定为无效条款。再者，东和公司逾期办证导致梁景华、卓上娇未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，梁景华、卓上娇因东和公司的违约受到的损失显而易见。因此，不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担涉案商品房的继续履行、采取补救等违约责任，显然有违公平的原则，也与梁景华、卓上娇支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。本案中，涉案商品房的交付使用时间是2014年6月3日，双方签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，故东和公司应于2016年1月23日（即2014年6月3日起算至600日）前办理相关备案手续，而东和公司直至2018年9月5日才通知梁景华、卓上娇于2019年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故东和公司应承担逾期办证违约责任。梁景华、卓上娇起诉请求从2016年1月24日起计算逾期办证违约金，故从2016年1月24日起开始计算至2018年9月7日（东和公司通知梁景华、卓上娇办证的前一天），逾期天数为958天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，东和公司应按照该条规定向梁景华、卓上娇支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照年利率6%计算占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款400137元为基数、延期天数958天，按年利率6%的标准计算，合计63013.35元（400137元×6%÷365天×958天）。关于焦点三。梁景华、卓上娇主张东和公司退还多收取的办证费用13824.63元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，梁景华、卓上娇请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知梁景华、卓上娇提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故梁景华、卓上娇该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向梁景华、卓上娇支付逾期办证违约金63013.35元；二、驳回梁景华、卓上娇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2269.67元，由梁景华、卓上娇负担821.92元，吴川市东和房地产开发有限公司负担1447.75元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和梁景华、卓上娇的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持梁景华、卓上娇的诉讼请求；梁景华、卓上娇认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向梁景华、卓上娇支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。三、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。涉案商品房于2014年6月3日实际交付给梁景华、卓上娇占有使用。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然上述2014年6月3日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合梁景华、卓上娇对接收房屋无异议的情况，一审法院认定2014年6月3日为涉案房屋交付时间并无不当。如果梁景华、卓上娇未依约按时交付房款，东和公司可以据此提出拒绝履行交房义务的抗辩，但东和公司并未行使抗辩权，故东和公司在其实际交房之后又提出应以按揭贷款时间起算办证期限无事实与法律依据。东和公司关于逾期办证违约金起算日期应为2019年1月25日或2017年1月31日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2269.67元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。