吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0781民初2245号 原告：田利国，男，1976年6月11日生，汉族，个体，现住吉林省。 委托代理人：袁满明，吉林满园律师事务所律师。 被告：艾思明，女，1988年4月14日生，汉族，职员，现住吉林省。 被告：扶余市常鹿房地产开发有限公司，住所地扶余。 法定代表人：刘长录，系董事长。 委托代理人：吴晓章，吉林迅捷律师事务所律师。 原告田利国与被告艾思明、扶余市常鹿房地产开发有限公司（以下简称：常鹿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告田利国的委托代理人袁满明、被告常鹿公司的法定代表人刘长录及其委托代理人吴晓章到庭参加诉讼。被告艾思明、经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 田利国向本院提出诉讼请求：要求终止对案涉房屋位于榆树市大坡镇兴业时代广场2号楼一层2-9号、2-12号、2-25号、2-27号、2-28号、2-29号商铺、3号楼一层3-8号商铺的执行。事实及理由：原告在2014开始自行开发案涉房屋所在的大坡镇兴业时代广场，因为缺少资金多次在被告扶余市常鹿房地产开发有限公司处化款、在被告的威逼索要下，被告开发公司虚构借款数额利和计算高额利息，原告签订房地产开发项目转让协议。该协议第二条约定是以被告扶余市常鹿房地产开发名义办理手续，该公司再借给原告1325万元。第二款约定未出售的商业和出售权归常鹿公司所有。从该协议的内容上看，原告只是借用被告扶余市常鹿房地产开发有限公司名义开发，开发公司只是挂名，实际开发人仍然为原告。此协议达成后被告开发公司需要再借给原告1325万元，办理后续手续，至现在为止被告开发公司并未履行此出借义务，所附生效条件未成就，根据物权取得需具备有因性的规定，被告开发公司并不是案涉房屋所有权人，而原告却因为原始取得获取了案涉房屋的物权，足以阻却和排除法院对案涉房屋的执行，所以请法院查清案件事实，做出公正判决。 艾思明未到庭，未提交答辩状，未提交证据。 常鹿公司辩称，田利国不是案涉被执行财产的合法权利人，也不是实际占有人，不具备可以排除法院强制执行的民事权利。常鹿公司与田利国签订的《项目转让协议》合法有效，且已实际履行，常鹿公司现已取得该项目的土地、建设、规划审批手续，系该项目的合法开发主体和产权人。该项目转让协议系合同双方基于对之前的欠款数额结算后，自愿达成的以已建成房屋抵顶欠款的协议。综上，应裁定驳回原告的异议。 当事人围绕诉讼请求，原告当庭提交下列证据，1.原告建设案涉房屋对外工程承包合同和购买建筑材料共8份，证明案涉房屋是原告所建，所有权归原告所有；2.榆树市大坡镇镇区办公室出具的证明一份，榆树市土地收购储备中心所出具的原告所缴纳的土地补偿费，证明案涉房屋是原告所建；3.被告常鹿房地产公司给原告的借款明细一份和借款说明，证明原告与被告常鹿公司之间是借贷抵押关系，该明细体现被告存在高息借款的事实。 被告当庭提交下列证据，1.房地产开发转让协议一份，大坡镇兴业时代广场1号楼商业楼销控表一份，证明常鹿公司在2016年3月取得兴业时代广场项目的开发建设权，有权对外出售项目房屋，任何人对外处分均属于无权处分；2.《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》、《建设工程施工许可证》、中国银行国内业务付款回单、《完税凭证》4枚、《城市基础设施配套缴费凭证》、《城市生活垃圾处理费缴费凭证》、《农民工工资保证金缴费收据》、《榆树市发展和改革局文件》，证明常鹿公司是该项目合法开发主体和产权人。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：艾思明与扶余市常鹿房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案,扶余市人民法院依法判决扶余市常鹿房地产开发有限公司偿还艾思明借款300万元。此判决发生法律效力后，在执行过程中,扶余市人民法院查封扶余市常鹿房地产开发有限公司所有的位于榆树市大坡镇兴业时代广场2号楼一层2-9号、2-12号、2-25号、2-27号、2-28号、2-29号商铺、3号楼一层3-8号商铺。田利国向扶余市人民法院主张其是查封房屋的权利人，提起诉讼。 另查明，2013年5月开始，原告田利国与其父亲田广学在被告扶余市常鹿房地产开发有限公司法定代理人刘长路成立的小额贷款公司借款。2014年7月，原告与其父亲田广学在榆树市大坡镇拆迁建造案涉房屋，并交给榆树市土地收购储备中心土地补偿费1131000元。2014年8月至2015年，田利国以大坡镇兴业时代广场的名称与他人签订土建等工程合同书，在2016年3月6日前已完成主体工程建设项目。2016年3月6日，田利国与被告常鹿公司签订房地产开发项目转让协议，其中约定（截取部分内容）：“1.田利国（甲方）将榆树市大坡镇占地面积17420.49平方米（包括已完成建筑面积25618平方米的楼盘）的土地使用权及与之相关的房地产开发项目权转让给常鹿公司（乙方）；2.由于田利国2014年开始开发建设此工程时，在乙方法定代表人刘长录手中借款本息合计1439.9万元，目前甲方没有能力继续承办此项工程后续手续，包括土地挂牌审批等手续，甲方将上述开发项目转让给乙方，乙方出面以常鹿公司的名义，再借款1325万元帮助甲方继续投资办理后续手续，借款利息由甲方承担，办理手续时甲方全程与乙方共同办理；3.未出售的楼盘出售权归乙方所有，待乙方收够甲方所有欠款后，剩余楼盘归甲方，并将常鹿公司股权全部有偿转让给甲方，双方另行签发转让协议；4.甲方办理后续开发手续及偿还乙方借款期限截止到2016年9月1日前，如到其未能偿还全部借款，乙方有权将剩余楼盘的所有权全部收回低价出售，直到收回全部借款本息。”2016年3月7日至2016年12月，以常鹿公司的名义交纳案涉土地的挂牌保证金，完税证明等费用，榆树市发展和改革局批准常鹿公司在案涉土地开发建设、常鹿公司取得案涉土地的建设用地批准书及建设工程规划许可证和取得不动产权证书。2016年9月1日后，原告未偿还被告常鹿公司的借款，也未与被告常鹿公司对转让协议约定借款抵押内容提起诉讼。 本院认为，原告身为自然人，未办理建设用地批准书及交纳土地出让金等，而开发了房地产，在主体工程完工后，其资金链断裂，而与被告常鹿公司签订《房地产开发项目转让协议》合同。从原告与被告常鹿公司签订的《房地产开发项目转让协议》看，原告未有房地产开发资质，而开发房地产项目；从其签订的内容看，原告与被告未签订转让协议时，原告向被告借款1439.9万元，原告为让其开发的房地产项目合法，而向被告常鹿公司借款1325万元，继而签订《房地产开发项目转让协议》，并约定常鹿公司有权将楼盘出售，直至收回全部借款本息，其合同约定的内容符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”，故原告与被告常鹿公司的《房地产开发项目转让协议》是借款合同。合同又约定“2016年9月1日前，如到其未能偿还全部借款，常鹿公司有权将剩余楼盘的所有权全部收回低价出售，直到收回全部借款本息”，此约定说明原告是以物抵债，其约定的内容符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款的，人民法院应按民间借贷法律关系审理”，故更能说明原告与被告常鹿公司签订的《房地产开发项目转让协议》是借款合同。虽然案涉楼盘的土地使用权登记簿及建设工程规划许可等相关证据是登记在被告常鹿公司名下，但登记在常鹿公司名下是为了案涉楼盘的合法开发及销售，并非是所有权的转移，并且案涉楼盘未办理商品房预售许可，不能证明案涉财产是被告常鹿公司的合法财产，故原告的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条之规定，判决如下： 不得对坐落于榆树市大坡镇兴业时代广场2号楼一层2-9号、2-12号、2-25号、2-27号、2-28号、2-29号商铺、3号楼一层3-8号商铺的执行。 案件受理费100元，由艾思明承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长 卢 欣 人民陪审员 肖 英 人民陪审员 杨士华 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员 孙诗棋