湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初562号 原告：双牌县雅洁物业服务有限公司，住所地：湖南省永州市双牌县泷泊镇紫金中路紫金国际花园小区**第七车库。 法定代表人：单丽华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：雷世伟，男，1970年2月16日出生，汉族，湖南省双牌县人，居民，住湖南省双牌县。 原告双牌县雅洁物业服务有限公司（以下简称“雅洁物业公司”）诉被告雷世伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅洁物业公司的委托诉讼代理人莫春红、被告雷世伟到庭参加诉讼，原告雅洁物业公司法定代表人单丽华因授权委托未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费4209元；2.请求依法判决被告缴纳滞纳金1263元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告为双牌县紫金国际花园小区9栋101房业主。原告与被告小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司于2014年4月签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务费单价为按建筑面积住宅每月每平方米0.5元，被告住宅建筑面积为138平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告按照合同约定和法律法规规定多次向被告催交，但是被告仍然拒绝交纳。2015年3月1日起至2020年3月31日止，被告住宅欠费月数为61个月,欠交物业服务费4209元。合同约定了逾期交纳物业服务费的滞纳金，滞纳金部分原告只主张1263元。综上，各项请求金额合计5472元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告雷世伟辩称：不认可原告对被告提起的起诉，本人不是房产的所有人，请求法院核实调查，且我们至今还没有房产证。原告是宏宇公司的物业公司，房屋的业主是本人的母亲秦子易，本人只是代缴水电费等，我们是原物质局拆迁户，房屋的产权目前还属于宏宇公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告雅洁物业公司提交的证据：证据1.《物业管理委托合同》一份，用于证明《物业管理委托合同》合法有效、权利义务明确；该合同约定了物业费用标准、缴纳期限；该合同约定了滞纳金缴付的起止期限、标准。证据2.催款通知书四份，用于证明原告多次催款的事实，尽到了催告义务；证据3.原告日常服务工作照片一组，用于证明原告按合同约定提供了完善的物业服务工作；证据4.被告缴费系统信息一份，用于证明被告在原告公司缴纳水电等费用的事实；证据5.被告缴费收据一份，用于证明被告在原告公司缴纳水电等费用的事实。被告对证据1、2、3均提出异议，因被告无相反证据推翻证据1、2、3，且证据1、2、3与客观事实相符，本院对证据1、2、3的效力予以确认；被告对证据4、5的真实性无异议，对其关联性有异议，即：水电费一直在交纳，但本人只是代理交纳。因被告对证据4、5的真实性无异议，对其质证意见无相关证据证实，本院对证据4、5的效力予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告雷世伟为双牌县紫金国际花园小区9栋101房业主。2014年4月10日，原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供物业服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和安保、消防、交通等秩序，委托管理期限自2014年4月1日起至2018年3月31日止。服务费单价为按建筑住宅面积每月每平方米0.5元。合同签订后，原告履行合同约定的相关权利和义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。被告住宅建筑面积为138平方米，每月应交物业管理费为69元（即138平方米*0.5元=69元），自2015年3月1日起至2020年3月31日止，被告住宅欠费月数为61个月,欠交物业服务费4209元。原告按照合同约定多次向被告催交物业服务费，但是被告以其为拆迁安置户而享有安置待遇为由拒绝交纳。 另查明，紫金国际花园小区自2015年5月成立业主委员会，自该小区业主委员会成立之日起至2018年5月届满时，没有重新选聘新的物业服务公司，也没有与原告续签《物业管理委托合同》。对此，2018年7月10日，双牌县人民政府围绕紫金国际花园小区管理问题作出双府阅（2018）25号专题会议纪要。根据该会议纪要，原告仍然在按照《物业管理委托合同》的约定进行服务、管理。该小区大部分业主按约定向原告交纳物业管理费。 本院认为，物业服务合同是作为物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的前期物业服务合同，虽然该小区业主委员会没有与原告重新签订新的物业服务合同，但业主大会未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，且被告的业主委员会未明确要求原告退出物业服务或反对原告继续提供物业服务，原告事实上延续履行了物业管理服务，与被告形成事实上的物业服务合同，应视为双方对原合同的顺延，原告雅洁物业公司与双牌县紫金国际花园小区建设单位永州市宏宇房地产开发有限公司订立的《物业管理委托合同》对业主具有法律约束力。被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业服务后，理应按月支付物业管理费。因此，本院对原告要求被告支付物业管理费4209元的诉讼请求予以支持，对被告提出其不是涉案房屋所有人而不交物业管理费的抗辩主张，因该抗辩主张于法无据，本院对该抗辩主张不予采信。对于原告要求被告支付滞纳金1263元的诉讼请求，由于滞纳金是因行政相对人逾期向国家缴纳各种费用而需要额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人因违反行政管理规定而承担行政责任的形式，系法律规定的内容，不属于当事人自由约定的范围，故对原告该诉讼请求本院不予支持。综上，参照国务院第379号令《物业管理条例》第二条、第七条第二项、第五项、第二十五条、第二十六条、第四十二条，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告雷世伟于本判决生效之日起7日内支付原告双牌县雅洁物业服务有限公司物业管理费4209元。 二、驳回原告双牌县雅洁物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告雷世伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  袁凌波 二〇二〇年九月三日 书记员  蒋蕙兰 附：相关法律条文 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。