安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2685号 上诉人（原审被告）：界首市汇鑫置业有限公司，住所地安徽省界首市人民路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，经理。 委托诉讼代理人：郑虎，安徽金宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏廷生，男，1978年11月30日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：闫利芳，女，1980年12月15日出生，汉族，住安徽省界首市。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 上诉人界首市汇鑫置业有限公司因与被上诉人夏廷生、闫利芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 界首市汇鑫置业有限公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实与理由：涉案房屋于2017年7月27日交付，涉案房屋买卖合同约定自交房之日起120日天办理房地产权证书，由于国家房屋登记制度改革导致不能及时办证，双方于2019年9月19日达成一致补充意见，该协议体现了自愿、平等、诚实信用的原则，没有加重夏廷生、闫利芳的责任，也没有排除夏廷生、闫利芳的权利，一审判决该补充协议为格式条款无效，属认定事实不清，适用法律错误。 夏廷生、闫利芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 夏廷生、闫利芳一审诉讼请求：1.依法判令界首市汇鑫置业有限公司及时为其办理房屋所有权证书，并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至房屋所有权证书办理完毕的违约金，截至起诉日2020年4月13日暂定为33969元；2.本案诉讼费用由界首市汇鑫置业有限公司承担。 一审法院审理查明：2016年9月5日，夏廷生、闫利芳与界首市汇鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买界首市汇鑫置业有限公司开发建设的汇鑫·金域长安3幢3单元5层501号房屋，总价款390000元。合同第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。合同第二十八条补充协议约定：“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。”2017年7月27日，界首市汇鑫置业有限公司将房屋交付给夏廷生、闫利芳。2019年9月19日，夏廷生、闫利芳与界首市汇鑫置业有限公司签订了补充协议书，协议内容为“甲方：界首市汇鑫置业有限公司乙方：夏廷生、闫利芳因国家房地产登记制度变更，由《房地产权证书》变更为《不动产权证书》，故甲、乙双方均不存在责任，现甲、乙双方在自愿、平等、公平的基础上本着诚实信用的原则，经双方协商，现就双方商品房买卖合同中的办证申报条款修改问题，达成如下补充条款。一：甲、乙双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的不动产所有权转移登记即《不动产权证书》，故原购房合同第20条废止。二：自本协议生效之日，因甲方的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方自愿承担违约责任；因乙方的原因，未能按照甲方《入伙通知书》、《入伙须知》各项条款和入住相关费用明细要求交齐相关费用并办理齐全，致使乙方未能办理不动产所有权证书，乙方责任自负。三、本协议自甲、乙双方签字、盖章后生效，本协议与主合同具有同等法律效力。2019年9月19日”界首市汇鑫置业有限公司在该补充协议上盖章，闫利芳受夏廷生的委托在该协议书上签字。界首市汇鑫置业有限公司公司于2020年4月14日为夏廷生、闫利芳办理了不动产权证号为皖（2020）界首市不动产权第××号的不动产权证书。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方签订的《补充协议书》系界首市汇鑫置业有限公司提供，其内容显然置购房人的利益于不顾：补充协议第一条中约定“故原购房合同第20条废止”，该条显然免除了汇鑫公司不按时交付房地产权属证书的违约责任；补充协议第二条中约定“因甲方（汇鑫公司）的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方（汇鑫公司）自愿承担违约责任”，但该条并未约定汇鑫公司应当承担什么样的违约责任，因补充协议第一条约定购房合同的第20条废止，即废止了汇鑫公司应当承担的违约责任，即使夏廷生、闫利芳在60个工作日内无法办理不动产权证书，夏廷生、闫利芳也无法追究汇鑫公司的违约责任，导致了夏廷生、闫利芳的权益处于不确定状态。故根据合同法第三十九条、第四十条规定，应当认定该《补充协议书》为无效的格式条款。同时，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条补充协议约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，本案中界首市汇鑫置业有限公司未能提供证据证明其在提供本《补充协议书》时履行了必要的提示和说明义务，使对方注意或者明了该协议免除了合同制定方责任或者限制相对方行使权利的条款。故原、界首市汇鑫置业有限公司双方的权利、义务仍以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的权利、义务为准。综上，夏廷生、闫利芳要求界首市汇鑫置业有限公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，符合法律规定，予以支持。界首市汇鑫置业有限公司应按照合同的约定向夏廷生、闫利芳支付逾期办理不动产权证书的违约金。界首市汇鑫置业有限公司已于2020年4月14日为夏廷生、闫利芳办理不动产权证书，现夏廷生、闫利芳请求违约金33969元［自2017年7月27日至2020年4月13日，390000元×（991日－120日）×0.01%］，符合法律规定，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、界首市汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付夏廷生、闫利芳逾期办理不动产产权证书违约金33969元；二、驳回夏廷生、闫利芳的其他诉讼请求。如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元（已减半收取），由界首市汇鑫置业有限公司负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：双方于2019年9月19日签订的补充协议书是否为无效的格式条款。 本院认为，双方当事人于2019年9月19日签订的补充协议书虽系格式条款，且废止了原购房合同第20条约定的逾期办证的违约责任，但该补充协议又重新对双方的违约责任进行对等约定，并未免除界首市汇鑫置业有限公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利；双方当事人也在该补充协议上签字、盖章确认，约定内容应为双方当事人的真实意思表示。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定认定该补充协议无效不当，本院予以纠正。依照该补充协议约定，界首市汇鑫置业有限公司应在协议签订之日起60日内为夏廷生、闫利芳办理不动产所有权证书，但界首市汇鑫置业有限公司直到2020年4月14日才完成办理，已构成违约，应承担违约责任。鉴于补充协议中有关界首市汇鑫置业有限公司应承担何种违约责任的理解存在争议，依照“不利于格式合同提供者”的原则，一审法院判令界首市汇鑫置业有限公司按照原合同约定承担违约责任的判决结果并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费649元，由界首市汇鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  李情情 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。