湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终220号上诉人（一审被告）：陆威，男，汉族，1967年10月2日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：瞿泽锋，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人。住所地：湖北省武汉市江汉区建设大道**武汉图书馆**。负责人：陈昊。委托诉讼代理人：吴昊，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊琦，湖北元申律师事务所律师。原审被告：湖北领信教育网络发展有限公司。住所。住所地：湖北省武汉市武昌区小洪山****湖北省科技创业大厦******div>法定代表人：王永奇，该公司总经理。上诉人陆威因与被上诉人湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人（以下简称科创公司管理人）、原审被告湖北领信教育网络发展有限公司（以下简称领信教育公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理本案，依法组成合议庭于2020年7月28日公开开庭审理本案，上诉人陆威及委托诉讼代理人瞿泽锋、被上诉人科创公司管理人委托诉讼代理人吴昊、朱俊琦到庭参加诉讼。原审被告领信教育公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陆威上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不予腾退湖北省科技创业大厦******给科创公司管理人，不向科创公司管理人支付截至2019年1月20日的房屋占用费合计1604822.51元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实及适用法律错误。一、上诉人与科创公司针对房屋买卖已经形成合意，并就涉案1001室形成买卖事实，1002-1004室交付给上诉人系因科创公司之原因对上诉人之补偿。一审法院应对本案交易过程进行综合判断，不应以偏概全，对上诉人积极履行交易行为并已履行完其行为进行认定。本案在上诉人交付购房款300万元（此款为1001室购房全款）后，因科创公司隐瞒重大事实（房屋被抵押，无法办理按揭等）及其自身重大过错之情形下导致上诉人无法缴纳剩余款项（1002-1004室购房款），此过错系被上诉人形成，责任也应由科创公司承担。上诉人主张案涉1001室购买事实成立理应得到支持。二、关于案涉1002-1004室的认定。上诉人取得此三间房屋系基于科创公司重大过错（隐瞒房屋被抵押的事实），导致上诉人损失后科创公司对其的补偿。即使认定购买不成立，也无需承担此三间房屋的占用费。一审法院判决要求上诉人承担占用费没有事实及法律依据。三、在整个房屋买卖期间，上诉人均积极在履行其法定义务，但最终因科创公司的原因导致本案房屋买卖无法办理过户手续，责任均系科创公司所致。但针对案涉1001室的购买关系成立应得到法院的认定，上诉人自签署协议同时支付完款项及实际占有至今，故应得到法院的支持及认可。四、科创公司的重大过错导致上诉人的损失扩大，上诉人也将保留追究科创公司的违约责任。基于案件事实，上诉人同意对案涉1002-1004室腾退，但上诉人不应承担案涉1001-1004室房屋占用费。综上，恳请二审查明本案事实，并就案涉1001室购买事实予以认定，对要求上诉人支付房屋占用费请求不予支持。被上诉人科创公司管理人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1.双方并未对已付的300万元达成购买1001室房屋的协议，只系1001-1004室定金（或首付款）并非是1001室购房全款。2.上诉人并未提供证据证明，其与科创公司就1002-1004无偿使用达成合议。在上诉人未支付购房款全款、未签订房屋买卖合同并进行备案登记的情况下，其不是涉案房屋的所有权人。涉案4套房屋登记在科创公司名下。因此上诉人占有使用房屋是无权占有，应该腾退并支付占用费。科创公司管理人一审诉讼请求：1.判令陆威立即腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1001-1004室，将前述4套房屋移交给科创公司管理人；2.判令领信教育公司对腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1002、1003室承担连带责任；3.判令陆威向科创公司管理人支付暂计至2019年1月20日的房屋占有使用费1902862元至陆威腾退完毕移交科创公司之日止；4.判令领信教育公司对第3项诉请承担连带责任；5.判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审认定事实如下：2013年1月17日，买受人陆威与出卖人科创公司签订《商品房认购书》，约定陆威购买位于武汉市武昌区小洪山东区34号湖北省科技创业大厦（以下简称科创大厦）B栋10层1001-1004室4套房屋，用途为办公，建筑面积797.64平方米，约定折后价共计1160万元，陆威于认购书签订当日支付定金50万元，2013年4月20日前需支付总房款的50%作为首付款，余款申请银行按揭贷款。陆威应在取得《按揭贷款确认单》五天内与科创公司签署《武汉市商品房买卖合同》，本认购书的法律效力即行终止。上述《商品房认购书》签署后，陆威未与科创公司签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，也未支付全部购房款并办理合同备案登记手续。案涉4套房屋目前仍登记在科创公司名下。科创大厦B栋10层1001-1004室建筑面积分别为：210.22平方米、196.7平方米、200.74平方米、187.2平方米。2013年1月29日至2013年11月25日，科创公司向陆威出具收到陆威科创大厦B栋10层1001-1004室定金和首付款合计300万元的《收据》，陆威在审理中亦提交了支付购房款的相应银行流水。2013年8月15日，科创公司将案涉4套房屋抵押给了案外人中国建设银行股份有限公司武汉光谷支行并办理抵押登记，其后该4套房屋被多家人民法院司法查封。2016年6月12日，陆威与领信教育公司签订了《房屋租赁合同书》，约定陆威将B栋1002室、1003室共计建筑面积397.44平方米的房屋出租给领信教育公司，约定租期自2016年7月6日起至2019年7月5日止，租金每半年支付一次，每半年的租金为197925.12元，房屋租金单价83元/平方米/月，每月租金32987.52元。2016年6月13日，领信教育公司向陆威支付房屋租金263900.16元、2016年12月28日支付房屋租金197925.12元、2017年6月15日支付房屋租金197925.12元、2018年1月2日支付房屋租金197925.12元、2018年7月5日支付房屋租金197925.12元。陆威对领信教育公司已向其付清B栋1002室、1003室的租金不持异议。2016年6月14日，领信教育公司与科创大厦物业服务中心武汉江城泽源物业管理有限公司签署《验收楼交接书》，领信教育公司承租并办理了B栋1002室、1003室的收房手续。陆威于2016年9月9日办理了B栋1001室的收房手续，于2017年3月3日办理了B栋1004室的收房手续。2019年3月12日，领信教育公司分别向科创大厦的武汉江城泽源物业管理有限公司和陆威发《办公室停用通知函》，表示其不再租用科创大厦B栋10层1002-1003室并要求搬离。2019年3月18日，领信教育公司已搬离科创大厦。另查明，2017年11月22日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申4号民事裁定书，裁定受理科创公司破产清算一案，并于2017年11月29日作出（2017）鄂01破6号决定书，指定湖北元申律师事务所担任科创公司管理人。2018年1月8日，科创公司管理人在科创大厦内张贴公告，通知科创公司的债务人或者财产持有人向管理人清偿债务或者交付财产。2018年5月24日，陆威向科创公司管理人申报了债权。2018年6月20日、10月9日，科创公司管理人就陆威认购的案涉房屋事宜约谈陆威，告知其因没有签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，也没有支付购房款全款并办理合同备案登记手续，故其并不享有B栋10层4套房屋的物权，该4套房屋目前仍然登记在科创公司名下，科创公司系该4套房屋的所有权人，科创公司管理人有权依据破产法的有关规定接收科创公司的财产；限其在2018年10月31日前将该4套房屋腾退、移交给科创公司管理人并支付占有使用期间的房屋占有使用费等。一审认为，科创大厦B栋10层1001-1004室登记在科创公司名下，科创公司对上述房屋依法享有所有权，科创公司破产后，科创公司管理人有权依照我国《破产法》的规定接收科创公司名下财产。陆威虽与科创公司就B栋10层4套房屋签署了《商品房认购书》，但未签订《武汉市商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事项；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。依照上述规定，陆威与科创公司签署的《商品房认购书》不能认定为商品房买卖合同，陆威亦未支付完全部购房款，故其在未依法取得物权凭证的情形下虽占有B栋10层4套房屋至今，仍不符合物权期待权的保护条件。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。故陆威应向科创公司管理人返还并腾退B栋10层4套房屋。陆威还辩称其已支付科创公司的300万元购房款，系购买B栋10层1001室，另外的1002-1004号房屋系科创公司为赔偿其延期交房损失主动交付其使用，因此其无需支付占用使用费，陆威的上述辩称理由未提交证据支持，一审不予采信。因陆威无合法依据占用科创大厦B栋10层1001-1004室至今，除向科创公司管理人腾退外，还应支付相应房屋占用使用费，一审法院酌定房屋租金单价70元/平方米/月，其中1001室自2016年9月9日算至2019年1月20日共计863天/30天×210.22平方米×70元/平方米/月=423313.01元；1002室和1003室自2016年6月14日算至2019年1月20日共计950天/30天×397.44平方米（196.7平方米+200.74平方米）×70元/平方米/月=880991.10元；1004室自2017年3月3日算至2019年1月20日共计688天/30天×187.2平方米×70元/平方米/月=300518.40元，以上合计1604822.51元，并按上述标准算至陆威腾退完毕之日止。领信教育公司已从其租赁的1002室和1003室腾退，且不差欠陆威房屋租金，故科创公司管理人请求领信教育公司对陆威承担的腾退以及支付房屋占用费的义务承担连带清偿责任的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陆威于本判决生效之日起十日内腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1001-1004室，并将上述房屋移交给科创公司管理人；二、陆威于本判决生效之日起十日内向科创公司管理人支付截至2019年1月20日的房屋占用费合计1604822.51元（湖北省科技创业大厦B栋10层1001-1004室），并按单价70元/平方米/月标准以及上述四套房屋载明的建筑面积，自2019年1月21日起至上述四套房屋腾退完毕之日止计算房屋占用费；三、驳回科创公司管理人的其他诉讼请求。一审案件受理费21926元，由陆威负担。二审中，上诉人陆威申请证人李某出庭作证。李某系科创公司原销售经理，出庭拟证明上诉人陆威与科创公司形成购买案涉1001号房屋的合意，上诉人购买了1001号房屋，且支付了该房全部价款，科创公司收到款项后隐瞒了案涉房屋被抵押的重要事实，导致房屋无法交付，科创公司为了补偿陆威将案涉1002-1004号房交由陆威无偿使用。上诉人陆威在二审中还提交了证人赵某的证言，拟证明上诉人与科创公司形成购买案涉1001号房屋的合意，上诉人支付该房全部300万元购房款，1002-1004号房屋是因科创公司隐瞒1001号房屋被抵押的事实，为补偿而免费由上诉人占有使用。被上诉人科创公司管理人发表质证意见称，对证人李某的证人证言的证据三性均有异议：其当时在科创公司任职情况无法核实，证人所述事实均无相应书证予以印证，证人目前为科创公司债权申报人，与本案存在利害关系；对于赵某的书面证言，因该证人未到庭接受质询，不具合法形式，对该证人证言的真实性有异议，不应采信。对于证人李某出庭作证的事实，虽然被上诉人不予认可，结合案涉房屋确实被抵押的事实，本院综合评判对该证人证言予以采信。对于赵某的书面证言，被上诉人也不予认可，本院认为该证人尽管未出庭接受询问，经查陆威在一审中申请过赵某出庭作证，且其证言与上述证人证言相至印证，也应予以采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2013年11月25日陆威交付首付款时，因案涉1001-1004号房已被科创公司办理抵押登记，科创公司与陆威达成购买案涉1001号房的合意，同时为补偿陆威将案涉1002-1004号房交由陆威无偿占有使用。本院认为，结合案件当事人上诉及答辩情况，经当庭征求双方意见，本案争议焦点归纳为：一、陆威与科创公司就案涉1001号房屋是否形成房屋买卖合同关系；二、对于案涉1002-1004三套房屋陆威是否应当支付占用费；三、案涉房屋占用费的数额认定问题。现分别评述如下：一、关于陆威与科创公司就案涉1001号房屋是否形成房屋买卖合同关系的问题。审理查明，2013年1月17日，陆威与科创公司签订《商品房认购书》，约定陆威购买案涉1001-1004室4套房屋，约定：价款共计1160万元，陆威于认购书签订当日支付定金50万元，2013年4月20日前需支付总房款的50%作为首付款，余款申请银行按揭贷款；陆威应在取得《按揭贷款确认单》五天内与科创公司签署《武汉市商品房买卖合同》，本认购书的法律效力即行终止。后陆威未与科创公司签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，也未支付全部购房款并办理合同备案登记手续，案涉4套房屋目前仍登记在科创公司名下。但是，2013年1月29日、4月16日、11月25日，科创公司分三次向陆威出具收到陆威科创大厦B栋10层1001-1004室定金和首付款《收据》。本院认为，二审中陆威申请李某出庭作证，并提交了证人赵某的书面证言，可以证明上诉人陆威与科创公司有购买案涉房屋的合意，上诉人购买了1001号房屋且支付了该房全部300万元价款，表明双方就案涉1001号房屋形成了事实上的房屋买卖合同关系。陆威基于买卖合同合法占有案涉1001号房，故被上诉人要求滕退该房并请求其支付该房自2016年9月9日办理物业收房手续以来的占有使用费，缺乏法律依据。一审此节认定不妥，本院予以纠正。二、关于案涉1002-1004房陆威是否应当支付占用费的问题。证据表明，科创公司因隐瞒案涉房屋被抵押而不能实现买卖，为补偿上诉人陆威，科创公司将案涉1002-1004房无偿交由上诉人陆威占有使用，此系科创公司的真实意思表示，上诉人无需承担此三套房屋的占用费。对于陆威无偿占有使用案涉1002-1004号房的终止时间双方没有约定，但是科创公司管理人提起本案起诉时明确要求陆威腾退，即表明科创公司同意陆威无偿使用的期限已经届满，以其提起本案起诉一审法院受理之日即2019年2月12日为节点，此后陆威继续占用没有合法依据，应予腾退。由于陆威事实上仍在占有使用案涉1002-1004号房，所以陆威应当支付自2019年2月12日以后的相应占用费。三、关于案涉房屋占用费的数额认定问题。本院认为，案涉1002-1004号房屋系办公用房，经查证，陆威与领信教育公司于2016年签订的《房屋租赁合同书》约定房屋租金单价为83元/平方米/月。一审以此为基础将租金单价酌定为70元/平方米/月，并无明显不当，本院予以照准。陆威上诉认为该标准过高，缺乏证据支持，本院不予采信。因此，计算2019年2月12日至2020年9月12日期间案涉1002-1004号房占用费数额为：19月×（196.7+200.74+187.2）平方米×70元/平方米/月=777571.2元，并应按此标准算至陆威腾退完毕之日止。此外，领信教育公司已未租用案涉房屋，且不差欠陆威房屋租金，故科创公司管理人请求领信教育公司对陆威承担的腾退以及支付房屋占用费的义务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院判决不予支持并无不当。综上，陆威的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实和适用法律不当，本院予以纠正。关于本案一、二审诉讼费的负担问题，本院统筹全案予以一体考量。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初792号民事判决；二、陆威于本判决生效之日起十日内腾退湖北省科技创业大厦B栋10层1002、1003、1004室，并将上述房屋移交，并将上述房屋移交给湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人；v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三、陆威于本判决生效之日起十日内向湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人支付截至2020年9月12日的房屋占用费合计777571.2元（湖北省科技创业大厦B栋10层1002、1003、1004室），并按单价70元/平方米/月标准以及上述三套房屋载明的建筑面积（584.64平方米），自2020年9月13日起至上述三套房屋腾退完毕之日止计算房屋占用费；四、驳回湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案案件受理费21926元，由湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人负担。二审案件受理费19243.4元，由陆威负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  王 艳二〇二〇年九月二十五日书记员  虢 锡