河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4721号 上诉人（原审被告）：姚远，男，1987年12月23日出生，汉族，无业，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：杨向东，河北冀新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山润新物业服务有限公司，住所地唐山市丰润区“万隆商贸中心”EB60号，统一社会信用代码：91130221788668179Ｇ。 法定代表人：曹诗雨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洪梅，河北民源律师事务所律师。 上诉人姚远因与被上诉人唐山润新物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2019）冀0208民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚远上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，发还重审或者改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、由于被上诉人出租给上诉人的场地为地下自行车库，依法不能擅自改变场地使用用途作为商业房屋对外出租，违反了建筑法、消防条例等强制性规定，所以按照规定不能领取营业执照，也不能在上述场地开展经营活动。因小鱼人电竞俱乐部承租的地下自行车库擅自改变场地使用用途，未能达到消防条件，不能开展经营活动，被唐山市公安局丰润区分局团结路派出所要求停业整顿，于2017年3月2日收到公安机关下发的责令整改通知书，姚远被迫于2017年4月将小鱼人电竞俱乐部关停并告知被上诉人不再使用上述场地。因此上诉人不应承担2017年4月份以后的租金。二、一审法院认定万隆帝景豪庭地下一层自行车库的所有权人为唐山万隆房地产开发有限公司。根据法律规定，该地下自行车库应归小区全体业主共有，而不属于开发商所有。三、被上诉人以欺诈的方式和上诉人签订房屋租赁合同，损害了上诉人的合法权益。被上诉人明知道地下一层自行车库依法不能擅自改变场地使用用途作为商业房屋对外出租，导致房屋租赁合同无法履行，应赔偿上诉人损失。四、被上诉人要求上诉人承担2017年4月以后的房屋租赁费、水电费、没有任何事实和法律依据。2017年4月，上诉人经营的商店已经关闭，不再进入上述场地，没有了上述场地的管理权和使用权。上述场地的实际使用人、管理人是被上诉人，被上诉人将上述场地作为扣押、存放小鱼人电竞商店电脑等物品的处所。五、一审法院判决上诉人承担本案受理费4754元，违反法律规定。一审中，被上诉人诉讼请求要求上诉人支付租赁费412854元、水电费21857.03元、违约金20万元，合计诉讼请求为634711.03元，一审法院根据人民法院诉讼费收费标准收取被上诉人受理费4754元。一审法院判决上诉人支付租赁费254415元，水电费16967.27元，共支持了被上诉人271382.27元，一审法院判决上诉人承担案件受理费4754元违反法律规定。 唐山润新物业服务有限公司答辩称，一、2019年10月30日上诉人经营所用的物品一直占用着租赁物，上诉人并没有将租赁物腾空予以返还。一审判决判定上诉人支付租赁费是2018年8月29日，电费补缴至2017年9月之前，已经是明显偏袒上诉人，被上诉人为了息事宁人不想缠诉，所以才没有上诉。二、上诉人与被上诉人之间签订了租赁合同，被上诉人作为出租人将租赁的房屋交由上诉人占有使用，上诉人也实际占有使用了案涉房屋，上诉人理应按照双方合同约定支付租金，租赁合同的合法有效不以租赁物为被上诉人所有为前提。上诉人称被上诉人以欺诈的方式以其签订了房屋租赁合同纯属歪曲事实，上诉人与被上诉人签订合同之前进行了实地勘查，查验了被上诉人的产权证，上诉人也一直在租赁房屋内进行经营活动。三、上诉人说被上诉人以欺诈的方式与其签订租赁合同，损害其合法权益，要求被上诉人赔偿其损失，上诉人应该另案主张权利或者提出反诉主张权利，非本案审理的范畴。五、关于诉讼费的问题，上诉人签订租赁合同之后，没有依约履行合同的义务，其违约事实清楚，证据确实充分，上诉人应该依据合同的约定支付违约金20万元，一审法院认为20万元违约金过高，也属于主观臆断行为，按照银行的同期贷款利率判令上诉人承担违约责任，也是对上诉人的偏袒，但是判令其支付全部诉讼费用，被上诉人认为符合事实情况，并没有违反法律规定。综上，姚远的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 唐山润新物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付2016年8月1日至2019年5月31日的租金349492元。2、被告支付自2017年2月1日起拖欠的水电费21217.72元。3、被告立即支付违约金20万元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第一、二项诉请数额，请求被告支付租金追缴到2019年11月30日为412854元，水电费变更为21857.03元。 一审法院认定事实：被告姚远是位于唐山市丰润区小鱼人电竞商店的经营者，姚远租赁的唐山市丰润区帝景豪庭地下一层房屋登记的所有权人为唐山万隆房地产开发有限公司，该公司已全权委托被告唐山润新物业服务有限公司负责唐山市丰润区帝景豪庭小区内房屋的租赁、费用收取及物业管理等相关事宜。原被告于2013年9月1日签订房屋租赁合同一份，内容为：“出租方（以下简称甲方）：唐山润新物业服务有限公司……承租人（以下简称乙方）：姚远……第一条：合同期限甲乙双方签订本租赁合同时间为2013年9月1日起至2019年11月30日止，其中2013年9月1日起至2013年11月30日止为乙方对附件1所示“区域Ｂ”的装修期，乙方装修期期间的租金甲方予以免收。第二条：铺位位置与面积1、乙方租赁的铺位位置为：唐山市丰润区万隆帝景豪庭（本合同内容中简称租赁物）地下一层……建筑面积为515平方米。2、本合同的租金按本合同确认的建筑面积计算。第三条：租金与管理费收费标准。1、乙方租赁物缴纳租金标准为：人民币0.6元／天／平米（含物业费，不含税），租金每两年递增6%。2、电费为1.12元／度，在运营过程中，甲方有权根据供电局的价格调整作出适当比例调整；乙方每月电费缴纳额度以电表实际用电量为准，具体用电量由甲方物业部门抄表后交乙方时，乙方须即时把相应用电量的电费与租金一起缴纳给甲方物业部门（或乙方到甲方物业购电后插卡取电）。水费为：按国家规定及唐山市自来水公司核定标准收取，乙方按水表实际产生的用水量自行去自来水公司缴纳，如遇政府或供水部门价格调整，乙方缴费标准按相应比例随之调整……，乙方缴纳租金及租金明细详见下表，若乙方逾期7天（含7天）仍未缴纳的，甲方有权终止本合同，并关停乙方营业场所…………第八条：双方权利和义务…………6、租赁期内乙方连续20天不营业，或乙方在一个月内累计20天不营业且不书面通知甲方停业理由，甲方有权收回租赁物……第十条：违约责任。本合同签订后，以上条约双方均要严格执行，如壹方擅自解除合同或违反本合同约定内容或违反本合同附件约定内容，另一方有权解除本合同。违约方除向守约方支付应支付而未支付之费用外，还应向守约方支付二十万元人民币作为违约金以及守约方所造成的损失进行赔偿…。”庭审中，双方均认可被告已经缴纳2016年7月31日前的租金合计305275元，2017年1月份之前的水费合计21297.17元，2017年1月份之前的电费342057.1元。原告主张被告拖欠此后的租金及水电费21857.03元。为证明该主张，原告提交了2017年2月1日至2018年12月拖欠水电费明细，姚远对该明细不予认可。该明细显示2017年9月起，原告租赁房屋污水泵用电为0，电梯用电为0，截止2017年8月被告拖欠水电费合计16967.27元。原告主张因被告实际缴纳租赁费的日期与合同约定日期不一致，故应给付违约金20万元。2017年3月2日，唐山市丰润区公安消防大队向小鱼人网吧下达责令整改通知书：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我所于2017年3月2日对你单位（场所）进行消防监督检查，现责令改正。（室内消防火栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明未保持完好有效）。被告姚远主张因存在上述问题及因房屋问题不能办理营业执照故被有关部门关停。庭审中，原告提交照片若干，证明被告仍占用租赁物。被告姚远主张系原告保安阻拦其将租赁物中的物品搬走。另查明，高扬系位于唐山市丰润区帝景豪庭桌球厅的实际经营者，2018年1月16日因帝景豪庭地下一层暖气管道崩裂漏水，暖气水渗流到高扬经营的帝景豪庭桌球厅，将高扬经营设施及物品损坏，并致高扬停业，因此给高扬造成损失。高扬于2018年1月26日以唐山润新物业服务有限公司、唐山市热力总公司及姚远为被告提起（2018）冀0208民初915号财产损害赔偿纠纷诉讼，经河北博亚科技事务有限公司作出鉴定报告，认定在唐山市丰润区万隆帝景豪庭地下一层为小鱼人电竞俱乐部，在其储藏室内发现管道漏水现象，柜机空调机组连接的两根ＤＮ40管为镀锌钢管，右侧管道与空调机机组连接的软管崩裂，导致暖气漏水。认定高扬的设施与物品损失与暖气漏水有关，高扬物品损失109156.91元。上述鉴定作出后，该案于2018年8月29日开庭审理，本院于2018年11月20日作出（2018）冀0208民初915号民事判决书，判决书中认定姚远于2017年7月25日将小鱼人电竞商店关停。并判决唐山润新物业服务有限公司、姚远对高扬的损失各承担40%的赔偿责任，被告唐山市热力总公司对高扬的损失承担20%的赔偿责任。判后，唐山润新物业服务有限公司、姚远均不服判决上诉至唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院于2019年3月1日作出（2019）冀02民终473号民事判决书，该判决书认为姚远主张的其与唐山润新物业服务有限公司签订的租赁合同无效且在侵害发生时，其已不控制管理涉案建筑的问题，因姚远与唐山润新物业服务有限公司在租赁事宜产生纠纷时，未积极主张权利，本案其仍为承租人，对外应承担责任。故判决姚远对高扬的损失承担80%的赔偿责任，唐山市热力总公司赔偿原告高扬财产损失20%的赔偿责任。本案中，被告姚远主张其曾向原告通过口头及书面方式通知原告解除双方的租赁合同，原告对此不予认可。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。”姚远提交的证据不足以证实双方签订的合同存在上述情形，故姚远关于合同无效的主张理据不足，本院不予支持。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即使存在租赁合同无效的情况，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。在（2018）冀0208民初915号一案中，姚远在2018年8月29日答辩状及当日的庭审中提出小鱼人网吧已停业经营，并对原被告双方签订的合同提出异议，且双方多次产生纠纷，故对此之后的租赁费本案不予涉及。姚远应缴纳2016年8月1日至2018年8月29日的租赁费254415元。因（2018）冀0208民初915号民事判决书中认定姚远于2017年7月25日将小鱼人电竞商店关停及姚远租赁房屋自2017年9月起，污水泵用电、电梯用电为0的实际，被告姚远应补缴2017年9月之前拖欠的水电费16967.27元，以上共计271382.27元。因双方违约金约定过高，对于被告逾期缴纳租赁费的违约金本院调整为按中国人民银行同期贷款利率给付为宜。遂判决如下：一、被告姚远于本判决生效后十日内给付原告唐山润新物业服务有限公司2016年8月1日至2018年8月29日的租赁费254415元，2017年8月之前拖欠的水电费16967.27元，以上共计271382.27元。并以40172元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率给付自2016年6月1日至付清之日止的利息；以59776元为本金按中国人民银行同期贷款利率给付自2016年12月1日至付清之日止的利息；以59776元为本金按中国人民银行同期贷款利率给付自2017年6月1日至付清之日止的利息；以63363元为本金按中国人民银行同期贷款利率给付自2017年12月1日至付清之日止的利息；以31328元为本金按中国人民银行同期贷款利率给付自2018年6月1日至付清之日止的利息。（以上利息给付标准自2019年8月19日以后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告唐山润新物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告姚远的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4754元，反诉费40元，共计4794元，由被告（反诉原告）姚远负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明,2017年3月2日，丰润区公安消防大队出具了编号（2017）第0120号责令改正通知书，内容为如下：小鱼人网吧：我所于2017年3月2日对你场所进行消防监督检查，发现你单位存在如下消防安全违法行为：室内消火栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明未保持完好有效，现责令改正。案涉房屋租赁合同第五条第8项约定：消防烟感、喷淋等设施的改造费、消防报批费等由乙方承担，“区域B”装修的消防报批手续由乙方负责申报审批，且乙方在装修过程中不得破坏甲方房屋内的承重结构。其他查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人姚远与被上诉人唐山润新物业服务有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，上诉人以案涉租赁合同违反法律法规的强制性规定主张无效的上诉理由不能成立。唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02民终473号民事判决认定了姚远所租赁的房屋所有权人为唐山万隆房地产开发有限公司，上述判决已经生效，故上诉人主张一审法院认定万隆帝景豪庭地下一层自行车库的所有权人为唐山万隆房地产开发有限公司认定事实不清的上诉理由不能成立。关于上诉人姚远是否应承担承担2017年4月份以后的房屋租赁费、水电费的问题，上诉人称自2017年4月份以后其经营的小鱼人电竞商店已经关闭，上诉人已经不再使用上述场地，首先上诉人并没有证据证明被上诉人将案涉租赁房屋作为扣押小鱼人电竞商店等物品的处所，且上诉人亦没有提交证据证明告知过被上诉人解除房屋租赁合同不再租赁案涉房屋的事实，其次根据丰润区公安消防大队出具的责令改正通知书内容显示上诉人经营的小鱼人电竞商店关闭并非被上诉人原因导致，系上诉人未完善经营场所内的消防措施所导致，另根据案涉房屋的水电费明细表显示自2017年4月份以后案涉房屋发生了相应的水电费，故上诉人主张其不承担2017年4月份以后的房屋租赁费理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的一审法院判决其负担全部诉讼费用违反法律规定的问题，被上诉人一审诉讼请求数额为634711.03元，一审法院判决上诉人承担租赁费及水电费合计为271382.27元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，因一审法院并未全部支持被上诉人的诉讼请求，因此上诉人和被上诉人应各自分担诉讼费用，一审法院判决上诉人负担全部一审诉讼费用不妥，本院予以纠正。根据一审法院认定的上诉人给付被上诉人租赁费、水电费及违约金的数额，本院认定上诉人承担的一审诉讼费用数额为2900元，被上诉人负担数额为1854元。综上所述，姚远的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件本诉受理费4754元，由上诉人姚远负担2900元，被上诉人唐山润新物业服务有限公司负担1854元。反诉费40元，由上诉人姚远负担。二审案件受理费5800元，上诉人姚远负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  沈 军 审判员  姚春涛 二〇二〇年九月十六日 书记员  郑 悦