广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2710号 上诉人（原审被告）：桂林市中山路置业建设管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路**佳信华庭**，统一社会信用代码：91450300708709699X。 法定代表人：蔡世德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁慧华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张军，广西论世律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市仁和物业服务有限责任公司，住所地，住所地：广西壮族自治区桂林市环城南三路**********会信用代码：91450300737606576L。 法定代表人：刘宏才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘慧琼，该公司董事。 委托诉讼代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 原审第三人：桂林市象山区人民政府，住所地：广西，住所地：广西壮族自治区桂林市环城西二路** 负责人：经友新，该区政府区长。 原审第三人：桂林市西城路商业步行街业主委员会，住所地：广西，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区交通路** 负责人黄健勇，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李忠荣，该业主委员会委员。 上诉人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司因与被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司、原审第三人桂林市象山区人民政府、原审第三人桂林市西城路商业步行街业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司上诉请求：1、根据2017年7月至2019年11月实际的摊位数量，改判上诉人公平合理的承担补偿金；2、本案诉讼费由上诉人和被上诉人根据判决的实际责任，按比例分别承担。事实与理由：一、第一笔时间段的补偿金：2017年6月之前补偿金为14.4万元/年，由于摊位急剧减少，由388摊减少至185摊，象山区人民政府2017年16号会议纪要确定2017年7月至2018年6月时间段补偿金为10万元/年。当时确定的10万元是根据185摊计算的，平均每摊一年下来补偿金为540元/年。2017年6月西城路四号布行大楼承重柱突然爆裂，进行安全围场，造成西城路经营场地严重萎缩，至2017年底，经营摊位由185摊缩减至105摊。随着危楼事件和整个经营环境的改变，此后摊位数仍然继续减少，至2018年6月底，摊位数减少至98摊。虽然危楼事情发生在会议前几天，但危楼造成的影响一直延续至今，目前该楼仍然禁止使用，这是上诉人不能预料的。第二笔时间段的补偿金：2018年7月至2019年11月，一共17个月，合计141657元。被上诉人根据2017年7月至2018年6月会议纪要标准进行推算，第二个时间段的主张根本没有区政府的会议纪要作为依据，一审法庭对此事实没有认真核实并加以区分，造成判决依据事实不清。二、上诉人与被上诉人的法律关系性质。上诉人与被上诉人之间没有书面合同关系，现在形成这种给付关系不是上诉人与被上诉人双方签订的合同形成的，而是基于桂林市人民政府授权象山区人民政府协调相关各方，在象山区人民政府的主持和主导下的形成的补偿金民事给付关系，双方没有直接转款关系。上诉人交给区政府的补偿金来源于政府的立项，来源政府准许机动车行车道设置摊位及摊位租金，摊位的数量决定补偿金的数量，虽然区政府主持的会议纪要并没有反映这一过程，但区政府经过协商确定的补偿金的标准，正是根据具体的摊位数量协商确定的。三、关于物业服务补偿金的性质。上诉人与被上诉人之间没有签过物业管理合同。被上诉人提交的物业管理合同中收费项目中，亦没有关于收取补偿金的条款，被上诉人的物业管理合同收费中也没有收取补偿金的名目及名称。四、法律适用部分。1、对于第一笔补偿金给付的法律适用。根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”根据以上法律规定，危楼事件属于意外事件，其性质符合该条法律规定，不可抗力发生在上诉人履行之前。2、对于第二笔补偿金，区政府在纪要里已经明确规定，这也是区政府规定的程序。被上诉人根据2017年16号会议纪要，自行延长区政府确定的日期，主张2018年7月至2019年11月的物业补偿金，没有任何依据。3、即便是合同纠纷（本案案由）引发的债务。被上诉人向上诉人主张的债权（补偿金）不符合法律上规定的到期债权债务的构成。4、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人认为，2017年16号会议纪要应该全面执行、全面履行，而不是部分履行，其中对2018年7月至2019年11月的物业补偿金，会议纪要已经确定“另行协商确定”。五、上诉人将2018年7月至2019年11月象山夜市的摊位出摊记录（物业服务补偿金）统计表作为上诉状的附件交给法庭，以便法庭审理核实。综上，上诉人意见：1、核定2017年7月至2019年11月实际的摊位数量，依据（象山夜市）实际摊位的出摊数量和每摊45元/月的补偿金标准进行判决。2、或者直接依据区政府会议纪要的决定，对被上诉人没有会议纪要证明的主张予以驳回。 被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。 原审第三人桂林市西城路商业步行街业主委员会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。 被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告按约定支付2017年7月至今的物业服务补偿金暂计29个月为241657元，并以拖欠总额为基数按年利率6%计算资金占用期间的利息，利息暂计为35040元，以上合计276697元（总额计算公式：10万元/年÷12个月×29个月=241657元），（利息计算公式：241657元×[6%年÷12个月×29个月]=35040元）；二、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。。 一审法院认定事实：原告仁和物业公司与第三人西城步行街业委会于2012年6月13日、2015年6月17日及2017年7月12日签订《桂林市西城路商业步行街物业服务合同》，约定西城步行街业委会（甲方）将桂林市西城步行街物业服务工作委托给仁和物业公司（乙方），服务期限从2012年7月1日至2020年6月30日。2011年10月21日，原告、被告双方在第三人象山区政府的主持下达成共识并形成《象山区政府会议纪要》：“被告因管理“象山夜市区”，需每年支付原告物业服务补偿金，2012年5月至2013年4月的补偿标准为每月1.2万元，12个月共计14.4万元。”2015年6月15日，第三人象山区人民政府办公室发布了《关于明确西城××步行街物业管理有关事项的通知》，约定上述物业服务补偿金由被告转入第三人象山区政府指定账户，再由第三人象山区政府转给原告。2017年6月20日，原告、被告在第三人象山区政府的主持下再次达成一致并形成《象山区人民政府会议纪要》（［2017］16号）：“上述物业服务补偿金从14.4万／年调至10万元／年，实行时间从2017年7月至2018年6月，此后标准另行协商。仁和物业要加强对西城步行街的保洁、市容管理、路面维护，如发现路面有破损，务必在15天内修复好破损路面，所产生的费用由仁和物业承担。中山路置业公司全权服务在西城××步行街设置的夜市摊点保洁和管理工作。”2019年3月26日，原告仁和物业公司向被告中山路置业公司发出催款函，要求其支付拖欠的费用。原告诉请的2017年7月至2019年11月的物业服务补偿金至庭审阶段被告未支付。 一审法院认为，本案争论的焦点问题:原告诉请2017年7月至2019年11月的物业服务补偿金标准问题。2017年6月20日，原告、被告在第三人象山区政府的主持下再次达成一致并形成《象山区人民政府会议纪要》（[2017]16号）：“上述物业服务补偿金从14.4万/年调至10万元/年，实行时间从2017年7月至2018年6月，此后标准另行协商。被告辩称因经济下行、危楼影响、原告未及时提供保洁及路面修复服务等原因，会议纪要确认的2017年至2018年6月的10万元/年的物业服务补偿金应予降低，对此，一审法院认为，2017年6月16日出现危楼情况，《会议纪要》形成时间为2017年6月20日，确定物业服务补偿金时应已考虑到各种因素包括危楼因素在内，会议确认的10万元/年物业服务补偿金，是一定期限内的固定金额，经济下行属于商业风险，被告单方要求下调物业服务补偿金没有法律依据，另被告提出的原告没有及时履行保洁及修缮义务，亦没有提供相关证据。故被告应按10万元/年标准支付2017年7月至2018年6月物业服务补偿金。2018年7月至2019年11月的物业服务补偿金标准，《会议纪要》载明待协商后再定，然至庭审结束，仍未有协商结果。在此期间，被告依旧管理和收取相关路段摊位费等费用，在没有新的《会议纪要》情况下，被告应参照[2017]16号《会议纪要》标准10万元/年支付物业服务补偿金。故被告应支付2017年7月至2019年11月物业服务补偿金10万元/年÷12个月×29个月=241667元。该款项由被告中山路置业公司转入第三人象山区政府指定账户，再由第三人象山区政府转给原告。关于原告诉请的资金占用期间的利息,《会议纪要》中并没有约定逾期利息，故对原告关于逾期利息的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决: 一、被告桂林市中山路置业建设管理有限责任公司支付2017年7月至2019年11月物业服务补偿金241667元，该款项由被告转入第三人桂林市象山区人民政府指定账户（户名：桂林市象山区财政局，账号：60×××78，开户行：工行广西桂林分行业务处理中心），再由第三人桂林市象山区人民政府转给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；二、驳回原告桂林市仁和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5450元（原告已预交），由原告承担690元，被告承担4760元。 二审过程中，各方当事人均未提交新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确定。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决上诉人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司支付给被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司2017年7月至2019年11月的物业服务补偿金是否正确。被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司依据其与原审第三人桂林市西城路商业步行街业委会签订《桂林市西城路商业步行街物业服务合同》，为桂林市西城步行街提供物业服务并收取经营性摊位费、广告点位费及临时摆放的占道经营费等。2011年10月21日，本案各方当事人在原审第三人桂林市象山区政府的主持下形成《象山区政府会议纪要》，约定上诉人使用位于西城××步行街经营“象山夜市区”，每年支付被上诉人物业服务补偿金，并约定了物业服务补偿金的标准。此后，上诉人与被上诉人均按会议纪要履行。由此可见，上诉人与被上诉人之间虽然没有签订物业服务合同，但是可以认定双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被上诉人按照会议纪要约定为上诉人提供了物业服务，上诉人亦应按照纪要约定支付物业服务补偿金。2017年6月20日，各方当事人在原审第三人桂林市象山区政府的主持下又形成一份《象山区政府会议纪要》，将物业服务补偿金从14.4万元／年调整为10万元／年，时间从2017年7月至2018年8月，以后的标准由于种种原因，各方当事人并未进行协商确定，故产生争议。上诉人主张因经济下行、出现危楼、摊位减少等原因，应按照实际摊位数收取物业服务补偿金，对此，本院认为，各方在实际履行合同过程中，从未有过按照实际摊位数计算物业服务补偿金的意思表示，而且，2017年的会议纪要已在充分考虑各种因素的情况下调整了物业服务补偿金，因此，在未形成新的会议纪要之前，上诉人继续使用西城××步行街经营“象山夜市区”，被上诉人实际提供物业管理服务，则被上诉人主张按照原会议纪要支付物业服务补偿金并无不妥，亦符合各方多年的交易习惯，一审据此作出判决并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体判决正确，本院予以维持；上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4925元，由上诉人桂林市中山路置业建设管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉