广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终734号 上诉人（原审原告）：吴美壤，男，汉族，1987年11月4日出生，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：潘彦杏，广西南港律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西信和房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**财富广场**楼**。统一社会信用代码：914501007759523140。 法定代表人：林盛涛，该公司董事。 委托诉讼代理人：李世红，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农艳春，广西桂三力律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广西信和房地产开发有限公司防城港分公司，住所地：，住所地：防城港市港口区市中心区滨海大道南侧欧景蓝湾**楼第**信用代码：914506027943005301。 负责人：彭锡均。 委托诉讼代理人：李世红，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农艳春，广西桂三力律师事务所实习律师。 上诉人吴美壤因与上诉人广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）、被上诉人广西信和房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称信和公司防城港分公司）民间借贷纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年7月2日、17日召集各方当事人质证、调解。书记员黄柳斌担任法庭记录。上诉人吴美壤的委托诉讼代理人潘彦杏，上诉人信和公司及被上诉人信和公司防城港分公司的共同委托诉讼代理人李世红、农艳春出庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 上诉人吴美壤请求二审法院：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判为：如信和公司不履行一审判决第一项义务，吴美壤有权拍卖案涉三套房屋［防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｂ2栋3Ａ号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码：201143186）；防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｂ2栋5号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码：201143187）；防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｄ1栋3号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码:201143174）］，并对拍卖所得价款享有优先受偿权；三、二、本案二审诉讼费、保全费由信和公司及信和公司防城港分公司承担。事实和理由如下：吴美壤与信和公司就案涉三套房屋签订《商品房买卖合同》并办理了备案和预告登记，构成让与担保合同法律关系。1、案涉三套房屋的担保属于让与担保。让与担保指债务人或者第三人为担保债务的履行，将担保标的物转移给担保权人，于债务不履行时，担保权人可就担保标的物受偿的一种非典型担保。让与担保法律关系既存在设立让与担保的合同行为，也存在转移担保物所有权的物权行为。最高人民法院司法观点认为，让与担保的要件之一是担保人具有担保物的所有权，要件之二是让渡所有权给担保权人。而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中的让与担保将要件之二的让渡所有权这一条宽限到让渡物权期待权，即“只要签订商品房买卖合同即可以设立让与担保”。本案上诉人与被上诉人就案涉三套房屋签订《商品房买卖合同》并办理了备案和预告登记的行为符合上述让与担保的特征。二、吴美壤与信和公司设立让与担保的民事法律行为，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。让与担保虽非物权法规定的有名担保，但现行法律并未明确规定禁止该类型担保方式，且其亦属在法理以及司法实践中得到广泛确认的非典型担保。故在让与担保合同本身不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，依契约自由原则以及原因行为与物权变动行为相区分原则，应予以承认设立让与担保的合同效力。三、吴美壤作为债权人，应当对已设立让与担保的案涉三套房屋享有优先受偿的权利。本案债权人与债务人双方虽因缺乏让渡担保物所有权的真实合意，债权人不得基此主张享有担保物的所有权。但若担保物已经实际交付予债权人或担保物已经变更登记至债权人名下，完成了财产权利变动公示，则根据“举重以明轻”的解释规则，否认债权人的所有权人地位，有限度承认让与担保的担保物权效力，支持债权人关于将担保物拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的权利，即系对当事人意思自治的尊重，亦未对债务人之其他债权人利益造成损害，体现了衡平双方利益的让与担保合同的核心价值。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条关于让与担保的意见：“债务人与债权人订立合同，约定由债务人将其特定财产形式上转移至债权人名下，作为债务人履行债务之担保，债务清偿后，债权人将该特定财产之所有权返还给债务人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对特定财产进行拍卖、变卖、折价以偿还债权的，应当认定合同有效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。”因此，根据上述规定，二审法院应当支持吴美壤请求参照担保物权的规定对担保财产（案涉三套房屋）的拍卖、变卖、折价优先偿还债权的诉求。综上，请求二审法院支持吴美壤的上诉请求。 上诉人信和公司及被上诉人信和公司防城港分公司共同答辩称，1、一审判决第一项应予撤销，因为案涉款项是案外人蒋湛如的个人债务，信和公司并未收到该款项。如果由信和公司偿还债务，应扣减其已偿还的105万元。2、一审判决第二项未支持吴美壤对涉案房屋享有优先受偿权正确，应当予以维持。 上诉人信和公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，在查明事实的基础上改判（如果信和公司应偿还债务，应扣减信和公司已偿还的105万元）；二、一审及二审诉讼费由吴美壤承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定案涉借款主体错误。至今为止，信和公司未收到涉案的190万元款项。该款项是蒋湛如的个人借款，其与吴美壤串通，利用职务便利骗取公司主管公章的员工信任，让该员工在《委托书》、《房屋买卖合同》、《借据》及《房屋回购合同》上加盖公章，成功的将个人债务转到信和公司名下。因为涉案的《委托书》、《借据》和四份《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》不是信和公司的真实意思表示，均为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，案涉借款应由蒋湛如偿还。信和公司不应偿还借款及利息。吴美壤应当将涉案的四栋别墅归还给信和公司，并协助信和公司撤销涉案四栋别墅的备案登记。2、一审判决认定已还款数额错误。退一步讲，即使涉案款项对外应由信和公司承担责任，信和公司已偿还105万元。除一审判决认定的4笔款项外，还支付了4笔款项：2016年9月26日，信和公司通过当时出纳藤燕丽转账给吴美壤20万元；2017年1月21日和2017年10月14日，信和公司防城港分公司通过当时财务人员沈婷俊分别转账给吴美壤30万元、10万元；2018年2月11日，案外人贵港市中美地产置业有限公司代信和公司向吴美壤支付款项30万元。一审时，信和公司已提供信和公司与藤燕丽、信和公司防城港分公司与沈婷俊的劳动合同、社保缴纳凭证、社保证明、声明书。但一审法院未查明以上事实，只认可从信和公司账户转给吴美壤的款项，对公司财务人员和其它公司代付部分均不认可，这与实际情况不符，属于认定事实错误。二、一审判决遗漏涉案《借据》是在涉案《商品房买卖合同》和《房屋回购合同》“签订”之后才出具的事实。2015年11月30日，蒋湛如利用职务之便与吴美壤“签订”《商品房买卖合同》和《房屋回购合同》，并于当日办理了《商品房买卖合同》备案。2016年12月1日，蒋湛如才骗取信和公司主管公章工作人员的信任，向吴美壤出具了涉案《借据》。一审判决对该事实未查明。三、一审判决认定的利息计算方法错误。信和公司已偿还105万元，对该已还款项可按年利率36%计算抵扣部分利息，不足抵扣的从抵扣的次日起，应按年利率24%计算利息。以190万元为基数，从2015年12月1日起按照年利率36%计算至2017年6月5日的利息为1050700元，故信和公司已支付的105万元款项，可抵扣2015年12月1日至2017年6月5日期间的利息。从2017年6月6日起，被上诉人只可按照年利率24%计算利息。四、一审判决适用法律错误。如前所述，涉案款项是蒋湛如的个人借款，一审法院判决信和公司承担责任错误。综上，请求二审法院支持信和公司的上诉请求。 上诉人吴美壤答辩称，1、一审判决第一项正确，应予维持。信和公司仅向吴美壤偿还了15万元利息，剩余本金利息并未偿还。信和公司应当向吴美壤偿还借款本金190万元，并按照24%年利率计算利息。2、吴美壤对案涉房屋享有优先受偿权，双方达成的是让与担保，并进行了相应的房屋备案和登记。 被上诉人信和公司防城港分公司答辩称，一审未判决信和公司防城港分公司承担责任正确。对信和公司的上诉无异议。 上诉人吴美壤向一审法院起诉请求：1.信和公司防城港分公司、信和公司共同偿还吴美壤尚欠本金190万元及利息281.40万元（利息计算至债务全部清偿日止，现暂从2015年12月1日计算至2020年3月31日，以190万元为基数，按照月利率3%计息，利息为296.40万元，扣减已支付的利息15万元，现暂计利息为281.40万元；此后利息以190万元为基数，按照月利率3%自2020年4月1日起计算至全部款项付清之日止）；2.确认吴美壤有权对以下三处房屋［防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｂ2栋3Ａ号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码：201143186）；防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｂ2栋5号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码：201143187）；防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｄ1栋3号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码:201143174）］拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。 一审法院认定事实：2015年11月30日，信和公司为甲方与吴美壤为乙方签订一份《房屋回购合同》，约定甲方自愿将位于防城港市港口区方，房屋编号分别为Ｄｌ栋3号房、Ｂ2栋5号房、Ｂ2栋3Ａ号房，房屋总面积为1059.83平方米（以双方签订的房屋买卖合同为准），合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让；甲方承诺在征得乙方同意的前提下，可于2016年6月1日内按购房价格回购该房地产；甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；房地产交易总价为190万元，乙方将购房款一次性全额支付给甲方（蒋湛如的工行账户），合同项下的房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中；甲方应于本合同签订之日起当天将合同项下房屋所有权全部交付给乙方；如甲方到期未能按合同约定的价格及时回购房屋，乙方有权享有房屋的所有权，乙方可自行出让、拍卖；甲方在回购期限内回购的，乙方无条件协助甲方办理房屋解除买卖合同备案手续；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不妥的，依法向房屋所在地法院起诉。信和公司在甲方（出卖人）落款处加盖合同专用章并有蒋湛如签字；吴美壤在乙方（买受人）落款处签字。同日，信和公司为出卖人与吴美壤为买受人签订三份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于防城港市港口区出售给买受人，建筑面积分别为331.79平方米、340.80平方米、387.24平方米，每套商品房的总价款均为63.40万元，用途均为住宅；Ｂ2栋3Ａ号房、Ｂ2栋5号房的单价均为1637元／平方米，Ｄ1栋3号房未填写单价；合同第八条约定出卖人应当在2016年2月30日前依照国家和地方人民政府有关规定并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；合同附件四约定买受人在签署本合同时一次性交纳全部购房款63.40万元；合同并对违约责任等作具体约定。上述三份合同于签订当日在防城港市房产管理局办理合同备案登记。在上述合同签订当日，信和公司防城港分公司向吴美壤出具一份《委托书》，委托蒋湛如负责该公司办理房产备案手续以及转账手续事宜，吴美壤于同日向信和公司指定的蒋湛如的工行账户一次性转款190万元。 2015年12月21日，信和观湖园Ｂ2栋3Ａ号房、Ｂ2栋5号房、Ｄ1栋3号房在防城港市住房保障和房产管理局办理《房屋预告登记证明》（编号分别为：防港房预港口直字第××号、防港房预港口直字第××号、防港房预港口直字第××号），预告登记权利人为吴美壤，预告登记义务人为信和公司，预告登记业务种类为预购商品房。 另查明，信和公司防城港分公司于2016年6月28日、6月30日分别向吴美壤转款3万元、5万元，用途均注明为“资金暂用费”；于2017年5月15日向吴美壤转款2万元，用途注明为“资金往来”；于2017年5月24日向吴美壤转款5万元，用途注明为“财务费用”。 再查明，一审法院于2019年4月1日立案受理信和公司（原告）诉吴美壤（被告）、刘力（第三人）确认合同无效纠纷一案，信和公司向一审法院提出的诉讼请求为：1.确认信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》无效；2.确认信和公司与吴美壤签订《商品房买卖合同》无效（编号为:Dl#3、B2#5、B2#3)；3.吴美壤协助信和公司撤销信和观湖园Dl栋3号房、B2栋5号房、B2栋3A号房合同备案。一审法院经审理后于2019年6月12日作出（2019）桂0602民初947号民事判决，驳回了信和公司的全部诉讼请求。后信和公司向防城港市中级人民法院提起上诉，防城港市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）桂06民终746号民事判决，驳回信和公司的上诉，维持原判。 一审法院认为，关于吴美壤主张偿还借款本金190万元的问题。信和公司与信和公司防城港分公司辩称《借据》、《委托书》、《房屋回购合同》、三份《商品房买卖合同》以及案涉三套房屋的预告登记均是蒋湛如利用职务便利所为，190万元借款本息应由蒋湛如个人承担偿还义务。信和公司在（2019）桂0602民初947号案件起诉状所陈述的内容系认可其与吴美壤签订《房屋回购合同》、三份《商品房买卖合同》及办理预告登记的事实，对蒋湛如履行职务行为亦未提出异议，现其在本案的辩解意见完全推翻其在另案中认可且以此主张合同无效的事实，本院不予采纳信和公司及信和公司防城港分公司的该辩解意见。此外，经（2019）桂0602民初947号生效判决认定，信和公司与吴美壤签订的案涉《房屋回购合同》以及三份《商品房买卖合同》均为有效合同，且对信和公司与吴美壤之间190万元的借款关系以及案涉《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》系对双方190万元借款的担保依法进行认定的情况下，吴美壤主张返还190万元借款本金有事实和法律依据，本院予以支持。 关于吴美壤主张按照月利率3%计付利息的问题。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定利率为年利率36%的，已支付的部分从约定，未支付的利息部分不能超过年利率24%，就信和公司防城港分公司已支付的15万元款项，可按年利率36%计算抵扣部分利息，其余利息应按年利率24%计付。因此，按月利率3%的标准计算已支付的15万元并抵扣利息后，利息的计算方法为：以190万元为基数，按年利率24%从2016年2月20日起计算至实际付清之日止。 关于信和公司与信和公司防城港分公司的民事责任如何承担的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，在信和公司已参加诉讼的情况下，应由信和公司承担上述付款责任。 关于吴美壤主张对案涉三套房屋拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权的问题。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，应按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。因此，虽信和公司以案涉三套房屋作为190万元借款本息的担保，但并不等于吴美壤对该三套房屋直接享有优先受偿权，而是待本案确定双方借款本息的民间借贷判决生效后，信和公司不履行生效判决所确定的金钱债务的情况下，吴美壤向法院申请拍卖该三套房屋并将拍卖所得款项用于清偿案涉借款本息，故吴美壤的该项诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条规定，判决：一、信和公司在该判决生效之日起十日内向吴美壤偿还借款本金190万元并支付利息（利息的计算方法：以190万元为基数，按年利率24%从2016年2月20日起计算至实际付清之日止）；二、驳回吴美壤其他的诉讼请求。案件受理费44512元，减半收取计22256元，由吴美壤负担4674元，信和公司负担17582元。 上诉人吴美壤、被上诉人信和公司防城港分公司在二审期间未向本院提供任何证据。 上诉人信和公司在二审期间向本院提供如下证据：滕燕丽、沈婷俊的证人证言，证明滕燕丽、沈婷俊两人案涉转账支付给吴美壤的款项是信和公司偿还给吴美壤的款项。 经质证，上诉人吴美壤认为，信和公司申请证人出庭作证超过了法定期间，应视为放弃举证的权利，且信和公司提供的证人证言无法证明两证人的转款与本案有关。被上诉人信和公司防城港分公司对上诉人信和公司二审提供的证据无异议。本院认为，由于信和公司在一审时已提交了证人的相应书面证据，其二审申请证人出庭仅是对一审提交的证据的补强，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第三款“举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受欠款规定的期间限制。”的规定，信和公司申请证人出庭作证符合法律规定。但根据转账凭证的备注内容，沈婷俊的证人证言无法证明其转账给吴美壤的两笔款项是用于偿还本案借款的款项，本院对该证人证言不予采信。而对滕燕丽的证人证言，吴美壤反驳称滕燕丽转给吴美壤的款项是用于偿还给吴美壤的借款，但滕燕丽对此不予认可，吴美壤亦没有证据证明滕燕丽曾借其20万元的事实，故滕燕丽的证人证言结合其转账凭证、劳动合同书、社会保险参保缴费证明等证据能够证明其证言的真实性、合法性，与本案讼争事实具有关联性，本院对滕燕丽的证人证言予以采信。 一审判决查明事实属实，二审予以确认。 二审另查明，信和公司通过滕燕丽于2019年9月26日向吴美壤转款20万元。贵港市中美地产置业有限公司于2018年2月1日代信和公司还款30万元给吴美壤。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；二、案涉借款的实际借款人是谁，吴美壤请求信和公司、信和公司防城港分公司偿还该借款本息有无事实和法律依据；三、信和公司、信和公司防城港分公司已还款数额及尚欠借款本息数额；四、吴美壤要求如信和公司不履行本案债务时其有权请求对案涉三份《商品房买卖合同》项下的房屋进行拍卖并就拍卖所得价款享有优先受偿权有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。案涉三份《商品房买卖合同》已经（2019）桂0602民初947号生效判决认定为有效合同，合同各方均应遵守合同之约定履行各自的义务。信和公司主张该三份合同是其公司经理蒋湛如利用职务之便与吴美壤串通而签订，不是其真实意思表示，故该合同属无效合同，但其未提供相应证据证明，本院对其主张不予支持。 二、关于第二个争议焦点问题。信和公司主张案涉借款本金190万元的实际借款人是蒋湛如，因为蒋湛如是该款项的实际收款人，信和公司并未收到该借款。经审查，虽然案涉借款实际支付至蒋湛如的银行账户，但吴美壤已提供《委托书》证明其是按信和公司出具的委托书将借款支付给其指定的收款人，因此蒋湛如仅是案涉借款的指定收款人，并非实际借款人。从案涉《借据》、《委托书》、《房屋回购合同》、《商品房买卖合同》看，信和公司防城港分公司是案涉借款的实际借款人，信和公司是担保人。再结合转账凭证，可以认定吴美壤已实际支付该借款。信和公司防城港分公司应按《借据》的约定偿还借款本金190万元给吴美壤。因信和公司防城港分公司没有独立法人资格，一审法院在信和公司参与诉讼的情况下判决信和公司对其防城港分公司的本案债务承担偿还责任，各方当事人对该问题均未提出上诉，本院对一审判决的该项处理予以维持。 三、关于第三个争议焦点问题。对信和公司已还款数额，一审判决对信和公司防城港分公司于2016年6月28日、6月30日和2017年5月15日、5月24日共还款15万元的事实予以确认，但信和公司上诉称已还款数额还包括通过其财务人员沈婷俊、滕燕丽分别转给吴美壤的40万元（两笔合计）、20万元及贵港市中美地产置业有限公司代付给吴美壤的30万元。经审查，沈婷俊转给吴美壤的两笔款的转账单分别备注为“代华景退还借款”、“代付东兴小贷利息”，信和公司及转账人沈婷俊均不能对该备注内容作出解释，不能证明是偿还本案借款的款项，故沈婷俊的转账不能认定为信和公司偿还本案借款的款项。滕燕丽于2016年9月26日转给吴美壤的20万元系其在信和公司任职期间所转，滕燕丽也出庭说明该笔款项属于信和公司并按信和公司指示所转，吴美壤对此不予认可但又不能提供反证推翻该事实，故该笔款项应认定为信和公司偿还本案借款的款项。对贵港市中美地产置业有限公司于2018年2月11日代付给吴美壤的30万元，吴美壤抗辩称该笔款是信和公司用于偿还信和公司防城港分公司于2016年4月18日所借吴美壤91万元的款项，并非偿还本案的款项，并提供91万元借款的借据予以证实。信和公司对91万元借款事实不予认可。从双方的诉辩主张看，双方对该笔还款的真实性无异议，仅争议该笔款项的用途。从转账凭证看，凭证上仅记载“代信和还款”，亦未注明是还哪一笔借款的款项。本院对双方争议的91万元借款的事实不予审查和确认，但该笔借款借据的形成时间为2016年4月18日，在本案借款形成时间之后，在没有确切证据证明贵港市中美地产置业有限公司代付的30万元是还其他借款的情况下，信和公司主张是偿还本案借款的款项具有合理性，本院予以支持。因此，信和公司、信和公司防城港分公司已偿还吴美壤的款项，除了一审确认的数额外，还包括滕燕丽转账的20万元及贵港市中美地产置业有限公司代付的30万元，合计65万元。 关于本案利息问题。根据《借据》的约定，借款期限为2015年12月1日起至2016年6月1日止，利息按月利率3%计算，本案借款为计息借款，债务人已还款项应先用于抵扣借款利息。对计息标准，信和公司对已还款项同意按年利率36%的标准计算利息并予以扣减，故对信和公司、信和公司防城港分公司已还款部分应按年利率36%的标准予以抵扣。信和公司、信和公司防城港分公司的还款时间及数额为：2016年6月28日还款3万元、2016年6月30日还款5万元、2017年5月15日还款2万元、2017年5月24日还款5万元、2016年9月26日还款20万元、2018年2月11日还款30万元。以190万元为基数，按年利率36%的标准计算利息，从2015年12月1日起计算，按先还息再还本的顺序，计至216年9月26日尚欠利息293800元。信和公司于2017年5月15日偿还的2万元、2017年5月24日偿还的5万元、2018年2月11日偿还的30万元均用于偿还利息，能偿还至2016年10月9日。因信和公司已还款项不足以偿还借款利息，因此至2016年10月10日，信和公司须尚欠吴美壤的借款本金仍为190万元。信和公司还主张从已还款项不足以抵扣利息的次日起按年利率24%计算利息，该主张不违反法律规定，本院予以支持。因此，从2016年10月10日起，本案借款利息按年利率24%的标准计算，计至借款本息还清之日止。 四、关于第四个争议焦点问题。已生效的（2019）桂0602民初947号生效判决已认定案涉三份《商品房买卖合同》属于让与担保合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，如信和公司不履行上述第三个争议焦点确认的190万元借款本金及相应利息的义务，吴美壤可以申请人民法院拍卖案涉三套商品房以偿还信和公司的本案债务。吴美壤同时主张其对案涉三套商品房的拍卖款享有优先受偿权，理由是让与担保的要件包括担保人让渡物的所有权给担保权人，也包括让渡物权期待权，且案涉三套商品房已完成权利变动公示。经审查，案涉三套商品房仅办理了预告登记和买卖合同备案到吴美壤名下，并非商品房物权变动的公示。因此吴美壤请求对案涉三套商品房的拍卖款所得款项享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。一审法院对其该项请求不予支持正确，本院予以维持。 综上所述,由于上诉人信和公司对其已还款数额这一事实提供新证据，本院对一审判决第一项予以部分改判。上诉人吴美壤的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初538号民事判决第二项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初538号民事判决第一项为：上诉人广西信和房地产开发有限公司偿还被上诉人吴美壤借款本金190万元及利息（利息计算方法为：以190万元为基数，按年利率24%的标准计算，从2016年10月10日起计至借款本息还清之日止）； 三、如上诉人广西信和房地产开发有限公司不履行上述第二项义务，上诉人吴美壤有权申请人民法院拍卖案涉三份《商品房买卖合同》项下的三套商品房［防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园Ｂ2栋3Ａ号房（房屋预告登记证号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码：201143186）、Ｂ2栋5号房（房屋预告登记证号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码：201143187）、Ｄ1栋3号房（房屋预告登记证号：防港房预港口直字第××号，房屋备案证明编码:201143174）］，并以拍卖所得款项清偿上述第二项债务； 四、驳回上诉人吴美壤的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费44512元，减半收取22256元（上诉人吴美壤已预交），由上诉人广西信和房地产开发有限公司负担；二审案件受理费44512元（上诉人吴美壤、广西信和房地产开发有限公司均已预交），由上诉人吴美壤负担22256元，上诉人广西信和房地产开发有限公司负责22256元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 雁 审判员 宋丞致 审判员 潘云燕 二〇二〇年九月八日 书记员 黄柳斌