文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初1775号原告：临沂新凯润置业发展有限公司，住所地山东省临沂市河东区凯润国际花园1号楼102。法定代表人：闫文鹏,经理。委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。被告：唐松涛，男，1971年1月27日生，汉族，居民，住山东省寿光市。第三人：中国工商银行股份有限公司临沂河东支行，住所地临沂市河东区凤凰大街433号。法定代表人：何华。委托诉讼代理人：李志华，该公司职工。原告临沂新凯润置业发展有限公司（以下简称新凯润公司）与被告唐松涛、第三人中国工商银行股份有限公司临沂河东支行（以下简称工行河东支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新凯润公司的委托诉讼代理人刘建鹏、张峰，被告唐松涛，第三人工行河东支行的委托诉讼代理人李志华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令或调解解除ＹＳ508204号商品房预售合同；2、判令被告偿还原告垫付的银行按揭款82895.84元及违约金；3、本案诉讼费及各种程序性费用均由被告负担。庭前，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2016年1月13日，原、被告签订了《商品房预售合同》（合同编号为ＹＳ508204号），约定原告将位于临沂市河东区××花园××号楼××单元××号××商品房（房屋代码为：2100201）出售给被告，合同总价款为514286元，付款方式为首付款154286元，余款360000由银行提供按揭贷款。首付款采用零首付的支付方式，但该款原告并未实际支付。另被告与中国工商银行签订房屋抵押按揭贷款合同，约定被告每月按时向银行还款，同时原告在中国工商银行开立的专门保证金账户做担保，在被告不按期履行还款义务时由银行从保证金账户直接划扣当期应付款。至今，被告即未按时足额向银行履行还款义务，也未办理房屋交付手续。截上2020年1月23日银行从原告保证金账户划扣共计82895.84元。《商品房预售合同》第七条约定买受人逾期还款超过45日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除偿还原告垫付的应付款外，还应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。综上所述，被告在签订商品房预售合同后，应全面履行合同约定的付款义务，由于被告未按时付款导致了原告的保证金被银行扣划，为此根据合同的约定，请求法院依法解除原、被告签订的商品房买卖合同，并偿还原告垫付的按揭款及支付违约金。被告唐松涛答辩称，原告所陈述的事实虚假。一、原告陈述的：“原、被告签订了《商品房预售合同》（合同编号为ＹＳ508204号），约定原告将位于临沂市河东区××花园××号楼××单元××号商品房（房屋代码为：2100201）出售给被告，合同总价款为514286元，付款方式为首付款154286元，余款360000由银行提供按揭贷款。首付款采用零首付的支付方式，但该款原告并未实际支付”虚假。原因如下：双方当时约定的单价为3738元每平，面积96.3平方，总价款为36万元，而非合同约定的514286元。合同约定的514286元是被告零首付也就是无需支付首付款154286元的情况下的总价款。合同约定514286元的目的是：原告要求被告无需支付首付款，也就是原告提到的零首付，只需要银行按揭贷款36万元即可付清房款。所以原告无需支付首付即视为首付款已经付清。二、原告陈述的“被告与中国工商银行签订房屋抵押按揭贷款合同，约定被告每月按时向银行还款，同时原告在中国工商银行开立的专门保证金账户做担保，在被告不按期履行还款义务时由银行从保证金账户直接划扣当期应付款。至今，被告即未按时足额向银行履行还款义务，也未办理房屋交付手续。截上2020年1月23日银行从原告保证金账户划扣共计82895.84元”虚假。原因如下：原告做担保是其自愿行为，在被告不履行还款义务时，从原告保证金账户扣划当期应付款是原、被告平等自愿的原则下协商好的。被告未足额履行还款义务的原因是原告违约在先，一直到2019年开发商手续不全，导致本商品房不能按时办理房产证。截止到2020年1月23日从原告账户扣除因被告原因导致的未还款项和违约金是82895.84元。三、原告陈述的“《商品房预售合同》第七条约定买受人逾期还款超过45日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除偿还原告垫付的应付款外，还应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”虚假。原因如下：原告编造篡改原合同内容。原合同内容未提及“买受人偿还原告垫付的应付款”这句话，这是原告诬陷编造。原告与被告协商一致零首付，也就是无需支付首付即视为付清，所以符合商品房预售合同第六条约定付款方式及期限。同时也不存在商品房预售合同第七条提到的逾期应付款问题。综上，原告与被告之间不存在任何违约事实，也不存在任何违约责任，原、被告之间签订的商品房买卖合同无理由解除。银行扣划原告保证金是在情理之中，首先原告自愿用保证金做担保，其次原告违约在先，即未按期交房又未按期办理各种开发必须的证件，给被告带来严重的金钱和精神损失。第三人工行河东支行答辩称，我行要求借款人和开发商一次性结清贷款。2017年初我行向法院申请了公证执行，当时申请执行开发商和被告剩余的贷款余额，没有执行终结。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：证据一、原告的营业执照复印件、法人证明、法人的身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。证据二、被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。证据三、商品房预售合同一份，证明原、被告之间签订的商品方预售合同存在的事实、双方约定的违约责任承担方式及违约金的比例为3%。证据四、按揭贷款还款明细一份，证明被告未按照合同约定偿还第三人按揭贷款，由原告作为担保方为被告垫付按揭贷款，截止至2020年1月23日共计82895.84元，其中垫付本金36420.42元，垫付利息46475.42元。被告唐松涛及第三人工行河东支行对以上证据均无异议。被告唐松涛在法定期限内未提交证据。第三人工行河东支行在法定期限内未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，新凯润公司（出卖人）与唐松涛（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号为ＹＳ508204号）及补充协议，约定新凯润公司将位于临沂市河东区××花园××号楼××单元××号××商品房出售给唐松涛。关于计价方式与价款，合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5494.51元，总金额514286元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，买受人按贷款方式付款，首付款自本预售合同签订之日起当日内支付154286元，余款360000应于合同网上备案之日起3日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，买受人逾期付款45日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方就《商品房预售合同》中的未尽事宜，达成了补充协议。在附件四，合同补充协议第二条约定，买受人以按揭贷款、公积金贷款、按揭及公积金组合贷款的任何一种方式支付房款的，买受人均须按本条约定执行：1.买受人应当根据出卖人推荐的银行办理贷款事宜，若买受人没有在出卖人推荐的银行办理贷款而自行办理贷款的，出卖人将不再为买受人提供担保责任，买受人须根据合同约定的付款期限内支付房款，逾期买受人应当根据合同约定承担违约责任。2.买受人在办理贷款、抵押、评估、登记、保险及公证过程中发生的所有费用均由买受人承担。3.若买受人没有根据和贷款银行签订的贷款合同之约定按期归还贷款，并导致出卖人承担担保责任，出卖人有权在被司法机关判决应当承担担保责任的次日起向买受人追偿，并停止履行合同的所有义务或者解除《商品房预售合同》及本《补充协议》；或出卖人虽未承担担保责任，但买受人已逾期归还贷款，使出卖人存在潜在的担保风险的，出卖人可以不履行合同的所有义务或者解除《商品房预售合同》及本《补充协议》，包括但不限于交付商品房或者协助解除办理权属证书的期限予以顺延。若出卖人对买受人追偿时，若商品房尚未交付的，出卖人有权拒绝交付该商品房，并可以解除《商品房预售合同》及本《补充协议》，出卖人应当按照买受人按本《商品房预售合同》的合同价已付款部分的60%向买受人返还其已付房款；若商品房已交付的，买受人同意出卖人可以对该商品房主张权利，并根据《商品房预售合同》第十条的约定承担违约责任。协议第五条约定，买受人未向出卖人付清所购商品房全部房价款及本合同约定的其他相关费用的；或者未按期足额归还银行贷款造成出卖人存在潜在风险的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，且本合同第八条的交付期限作相应顺延，直至买受人全面履行合同约定的义务或者出卖人行使解除本合同的权利。商品房预售合同签订后，唐松涛与工行河东支行签订商品房担保贷款合同，新凯润公司在工行河东支行开立专门保证金账户作为担保账户，在唐松涛不按期履行还款义务时由银行从保证金账户直接扣划当期应付款。庭审中，原告认可涉案房产采用零首付的方式购买，房产价格为360000元。2016年2月2日，工行河东支行向唐松涛发放贷款，唐松涛履行了部分还款义务后，自2016年12月起逾期偿还银行贷款本金及利息。根据原告提交的代偿按揭贷款明细及庭审查证，2016年12月、2017年1月、2月唐松涛均未全额还款，2017年3月至2018年7月按揭贷款均由原告代偿。2018年8月、9月唐松涛偿还按揭贷款。2018年10月至12月共计偿还132.24元。剩余按揭贷款一直由原告按月代偿。截止2020年1月23日，新凯润公司已累计为唐松涛垫付银行按揭贷款82895.84元。被告唐松涛并未针对自己的抗辩向法庭提交任何证据，本院对此无法予以认定。本院认为，唐松涛与新凯润公司签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方当事人自愿签订，庭审中原告认可涉案房屋价格为36万元，无需再支付首付款，该自认与被告主张的零首付陈述一致，在被告未提交证据证实涉案合同存在欺诈、胁迫等可撤销或无效的情况下，本院认为双方均应履行合同及补充协议约定的相关义务。被告唐松涛与新凯润公司之间为买卖合同关系及担保合同关系。唐松涛与工行河东支行之间为借贷关系。在唐松涛未能按期偿还按揭贷款本息的情况下，工行河东支行有权从原告保证金账户中扣划按揭贷款。根据原、被告签订的附件四，合同补充协议第二条的约定，原告在代偿按揭承担保证责任后，有权要求唐松涛承担因开发商代偿产生的法律后果。故新凯润公司根据商品房预售合同补充协议的约定解除本案《商品房预售合同》，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告唐松涛并未向本院提交证据支持自己的诉讼主张，故对其抗辩本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告临沂新凯润置业发展有限公司与被告唐松涛于2016年1月13日签订的合同编号为YS508204号《商品房预售合同》（含补充协议）。案件受理费50元，由被告唐松涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月十六日书记员 张腾飞