福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0128民初2288号 原告：福建尚居物业管理服务有限公司，住所地：福建省平潭县。 法定代表人：林述春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱远贵，国富律师事务所律师。 被告：平潭县兴福兴超市有限公司，住所地：福建省平潭县。 法定代表人：林水官，该公司总经理。 被告：福建省平潭县恒联房地产有限公司，住所地：福建省平潭县。 法定代表人：郑武亮，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：高鹏，福建勤学律师事务所律师。 原告福建尚居物业管理服务有限公司（以下简称“尚居物业公司”）与被告平潭县兴福兴超市有限公司（以下简称兴福兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，尚居物业公司以案涉物业区域实际产权人系福建省平潭县恒联房地产有限公司（以下简称恒联公司）为由申请追加恒联公司作为本案共同被告，本院依法予以准许。本院依法适用简易诉讼程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告尚居物业公司的委托诉讼代理人邱远贵及被告兴福兴公司、恒联公司共同委托诉讼代理人杨锴、高鹏到庭参加诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行审理。原告尚居物业公司的委托诉讼代理人邱远贵及被告兴福兴公司、恒联公司共同委托诉讼代理人杨锴、高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚居物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令兴福兴公司、恒联公司支付尚居物业公司拖欠的2019年1月1日至2019年4月30日的物业服务费108692元及逾期付款违约金（以108692元为基数，从2019年5月1日起按月利率2%计至还清款项之日止）；2.判令兴福兴公司、恒联公司支付尚居物业公司拖欠2019年1月1日至2019年4月30日的水电公摊费43476.8元；3.判令兴福兴公司承担案件诉讼费。事实和理由：2018年12月28日，福建天耀物业管理服务有限公司（以下简称天耀公司）与平潭综合实验区海坛步行街第四届业主委员会就平潭县海坛步行街小区物业服务事宜签订《物业服务合同》（以下简称合同），合同主要约定如下：1.合同期限：委托管理期限三年，自2018年12月29日起至2021年12月28日止；2.非住宅房屋（商业店面）按建筑面积每月每平方米2元收取。一层商业店面每户水电公摊1元/平方米/月，二层商业店面每户水电公摊0.8元/平方米/月；3.服务半年后一次性按半年物业费向天耀公司缴交；4.业主应于2019年1月1日起，每个半年的前一个月内缴交；5.业主或物业使用人逾期未缴交物业费，须从逾期之日起按应缴交金额的日千分之三向天耀公司缴纳滞纳金。天耀公司依约提供了物业服务，恒联公司作为该小区业主之一，兴福兴公司作为实际承租人，负有缴纳物业服务费、水电公摊费的义务。2019年4月29日，海坛步行街第四届业主委员会、天耀公司与尚居公司三方签订《协议书》，其中约定“天耀公司授权尚居物业公司处理经营期间（2019年1月1日-2019年4月30日）的遗留问题（包括已经提供服务的未收取和拖欠的去也非、水电公摊费、电梯维保费）”。尚居公司经多方催讨，恒联公司与兴福兴公司仍拒绝支付所拖欠的物业管理服务费、水电公摊费。 兴福兴公司辩称，1.尚居物业公司的主体不适格，协议书上只是授权的委托关系，不是债权债务转让关系，兴福兴公司没有收到债权债务转让通知；2.物业合同的服务范围没有包括地下室，从小区建设到2019年4月30日期间从来没有物业公司为兴福兴公司提供服务；3.兴福兴公司有独立的水电立户，不应承担水电公摊费；4.兴福兴超市的面积仅为52000平方米，地下室的总面积也只有9231.85平方米，尚居物业公司诉请超过上述的面积，应不予支持。 恒联公司答辩如下：1.关于主体资格、服务范围、未提供物业服务等与兴福兴公司的答辩意见一致；2.如果要支付物业服务费，应当由兴福兴公司承担，不应当由恒联公司承担；3.5200平方米之外的场地都是空置的，场地性质都是地下车库，空置期间无需缴纳物业费。 当事人为支持其诉讼主张，向本院提供的证据材料。本院组织各方进行证据交换及质证。对尚居物业公司提交的《企业信用信息公示报告》、水电缴纳记录及兴福兴公司、恒联公司提交的不动产权证、租赁合同、2019年1-4月水电公摊收据、物业费收据、2019年5月份水电公摊、各方对其真实性均无异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院作如下综合分下：一、尚居物业公司提交的证据：1.《物业服务合同》、催费材料、债权转让公示、小区消防监控照片等证据，兴福兴公司与恒联公司对其真实性均有异议。因上述证据均为复印件，尚居物业公司未提交原件核对，故不符合证据的形式要件，本院不予采纳；2.协议书、授权委托书，因兴福兴公司与恒联公司未提供相应反驳证据,且该类书证确与双方讼辩事由具有一定关联性,故本院亦作为定案的参与依据；3.建筑图纸、业委会证明。本院认为，建筑图纸仅有设计院的盖章，未有不动产登记相关职权部门的确认，故本院不予采纳。业委会的证明性质为证人证言，证人未出庭作证，且兴福兴公司与恒联公司对其真实性均有异议，故本院不予采纳；4.《物业管理转让协议》，兴福兴公司与恒联公司虽对真实性有异议，但未提供相应反驳证据,且该份证据在本院受理的天耀公司诉尚居物业公司关于海坛步行街物业管理项目转让的（2020）闽0128民初1063号案件中予以确认，故本院予以确认。5.《商铺未收费明细表》、《证明》，尚居物业公司主张原欠费清单遗失了，故天耀公司向其补充出具该两份证据。本院认为，上述两份证据与天耀公司在（2020）闽0128民初1063号案件提交的欠费业主清单内容上不一致。《证明》性质为证人证言，证人未出庭作证，且兴福兴公司与恒联公司对其真实性均有异议，尚居物业公司未进一步举证证明其真实性，故本院不予采纳。二、兴福兴公司与恒联公司提交的证据：保洁服务承包合同及收据、监控室视频、照片及视频等，仅能证明兴福兴公司聘请保洁公司提供保洁服务，无法证明其所主张的天耀公司未尽物业服务的待证事实。 根据本案现有证据，本院确认如下事实：天耀公司与尚居物业公司于2019年4月21日签订《物业管理转让协议》，主要约定如下：1.天耀公司将海坛步行街项目转让给尚居物业公司进行物业经营管理，转让物业管理期限从2019年5月1日起至步行街物业管理项目合同期满；2.本协议签订生效前，海坛步行街物业项目业主（或租赁户）所拖欠天耀公司在物业管理服务期间的物业管理费、水电费、公摊费、电梯维保费，共计32万元（包含办公设备及保安器械、服装等），尚居物业公司同意先按50%自行垫付给天耀公司（附欠费业主清单），剩下50%两个月内付清。天耀公司被拖欠各种管理费用由尚居物业公司负责向欠款业主（或租赁户）收取。对原与天耀公司未签订的物管合同的业主（或租赁户），鉴于已经享受物业服务的事实，根据国家的相关法律、法规，其业主（或租赁户）应予缴纳物管费（包括水、电费、公摊费、电梯维保费），该费用由尚居物业公司根据合法程序负责追收缴纳。海坛步行街第四届业主委员会与天耀公司于2019年4月29日签订《解除合同协议书》，其中约定天耀公司在2019年1月1日至2019年4月30日管理期间所有的债权债务及遗留问题，由天耀公司承担并负责与尚居物业公司交接；海坛步行街第四届业主委员会与天耀公司及尚居物业公司签订协议。当日，海坛步行街第四届业主委员会与天耀公司及尚居物业公司共同签订《协议书》，其中约定：天耀物业公司授权丙方处理经营期间（2019年1月1日至4月30日）的遗留问题（包括一家提供服务的未收取和拖欠的物业费、水电公摊费、电梯维保费）。 另查明，天耀公司于2020年2月25日就上述《物业管理转让协议》向本院提起诉讼，要求尚居物业公司支付拖欠的剩余物业管理费16万元（物业管理费共计32万元扣除尚居物业公司已支付16万元）并承担违约责任。本院立案受理后【（2020）闽0128民初1063号】，天耀公司与尚居物业公司于2020年3月30日在本院主持下达成调解。该案中，天耀公司提交的业主欠费清单中未包含兴福兴公司及恒联公司。 本院认为，首先，尚居物业公司所提出的上述诉请,是基于该公司与天耀公司于2019年4月21日签订《物业管理转让协议》。该协议的效力在业已生效的（2020）闽0128民初1063号案件已经确认，应认定合法有效。但从本案审理查明的情况来看,（2020）闽0128民初1063号案件中，天耀公司提交的业主欠费清单中未包含兴福兴公司及恒联公司，尚居物业公司虽提交《商铺未收费明细表》、《证明》拟证明天耀公司将案涉债权已转让给尚居物业公司。但该两份证据均形成于本案诉讼之后，《证明》性质为证人证言，证人未出庭作证，而兴福兴公司与恒联公司对其真实性均有异议，尚居物业公司未进一步举证证明其真实性，故本院对尚居物业公司关于天耀公司将案涉债权已转让的主张不予采纳。其次，尚居物业公司未能举证证明该公司与天耀公司在签订该协议时及之后,就该项债权的转让事宜已告知兴福兴公司及恒联公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力”。本案尚居物业公司与天耀公司未按上述规定履行。因此,退一步讲，即使案涉债权已转让，该协议对兴福兴公司及恒联公司亦不具有约束力。故尚居物业公司关于兴福兴公司、恒联公司支付其2019年1月1日至2019年4月30日的物业服务费、水电公摊费等及承担违约责任的诉讼请求,因缺乏事实及法律依据,本院不予支持。至于兴福兴公司、恒联公司提出尚居物业公司的诉讼主体不适格的抗辩理由,则与本案事实不符,本院不予采信。 综上，,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 驳回福建尚居物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3363元，由福建尚居物业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑 群 二〇二〇年九月十八日 法官助理  李华峰 书 记 员  何 艳