陕西省汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0703民初1069号 原告：张鼎新，男，1951年1月7日出生，汉族。 原告：余宝珍，女，1956年3月13日出生，汉族。 共同委托诉讼代理人：杨秋平，陕西南星律师事务所律师。 被告：李德厚，男，1955年1月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李洋，陕西云昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚虹，陕西云昊律师事务所律师实习律师。 被告：李某，男性，1986年2月13日出生，汉族。 被告：李倩，女，1980年9月1日出生，汉族。 原告张鼎新、余宝珍与被告李德厚、李某、李倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余宝珍、张鼎新及其委托诉讼代理人杨秋平、被告李德厚、李某、李倩及被告李德厚的委托诉讼代理人李洋、姚虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余宝珍、张鼎新向本院提出诉讼请求：1、被告李某、李德厚立即给原告办理房屋过户登记并向原告支付违约金50万元，如被告李某、李德厚不能办理房屋过户登记，应立即退还原告已支付购房款160万元、并向原告支付违约金50万元，并从原告应交李倩一楼房租中扣回；2、案件受理费由被告承担。审理中,原告的诉讼请求变更为：解除双方签订了《门面房买卖协议》，被告李某、李德厚应立即退还原告已支付购房款160万元及向原告支付违约金50万元。并从原告应交李倩一楼房租和二楼房屋租金中扣回，直至购房款付清为止，购房款未付清前，原告不予返还房屋。事实和理由：2013年下半年，被告李德厚得知原告欲买门面房，即主动与原告联系，愿将其购买但登记在其子李某名下位于大河坎中园城的两间门面房卖给原告，经双方协商，每平方12000元。2013年11月5日，双方签订了《门面房买卖协议》。协议主要约定：甲方(李德厚、李某)愿将大河坎中园城李某名下的两间门面房出售给乙方(张鼎新、余宝珍)，每平方12000元；双方签订购房合同后，乙方向甲方支付70%房款，办理过户手续后，乙方向甲方支付90%房款，完全交房交钥匙后(2015年7月31日前)，乙方全部付清。至双方订立协议当日，原告支付房款100万元。此后，原告又陆续给被告支付房款。2015年7月19日，双方订立了《房屋移交协议》。协议主要约定：甲方(李某)于2015年8月1日起将两间房屋移交给乙方(张鼎新)所有；甲方于2015年12月底前将房屋过户在乙方名下的房产证交给乙方；购房款按房产证上标注面积清算，多退少补；鉴于乙方之前已给甲方支付了113万元(实际支付1183020元)购房款，甲方愿按已交购房款每月10%0给乙方支付利息并用于抵扣购房款(乙方提前支付了大部分房款，甲方因将房屋出租收取租金而迟迟不能交房，甲方自愿支付利息)，利息截止至2015年7月底；房屋移交后三日内，乙方按购房款85%补足房款给甲方，面积暂按155平米预算；如违约，给对方支付5万元违约金。2015年7月24日，经双方核对，原告付给被告购房款160万元(含利息)，被告给原告方出具了书面收条。被告交房后，原告对该房进行了装修，支付装修费数十万元。2016年3月19日，因被告未在双方之前约定的2015年12月底前给原告办理过户登记，经原告催促后，又订立了《尽快办理门面房买卖后过户手续的协议》。协议主要约定：双方订立了房屋买卖协议后，乙方(张鼎新、余宝珍)不折不扣执行了协议约定，甲方(李德厚、李某)数次失信，未给乙方办理过户登记，原告要求在4月底前，甲方向乙方提供与此房同等价值有效抵押物，以此物作为未办理产权手续前乙方财产不受损失的保全措施，办理房产证后取消；在8月底前为乙方办理完过户手续，否则，甲方向乙方赔偿50万元损失和违约金。另外，2015年9月，李德厚将购买但登记在其女李倩名下的另一处一楼房屋出租给原告，租期十年。2016年4月12日，因被告不能按2016年3月19日订立的协议的约定提供抵押物，李德厚、李倩自愿承诺暂不收取一楼房租，待房屋过户手续办理后再按合同约定继续现金交付并给原告出具了书面承诺书。后经原告多次催促，被告多次表示偿还银行贷款后即办理过户登记，但过户登记至今未能办理。原告认为、双方订立的房屋买卖协议、交房协议、过户手续协议及承诺书，合法有效、被告方应当依法办理过户登记并承担违约责任或退还房款并承担违约责任。 被告李德厚辩称，1、《门面房买卖协议》并非李某与原告的真实意思表示，而是对原告与被告李德厚借款的担保。被告李德厚因经营资金短缺，自2013年起陆续向原告借款，2015年债务危机开始显现，原告担心借款无法收回，遂与被告李德厚商量以八笔借款本息再计利息后，合计160万作为购房款，签订了《门面房买卖协议》。根据民间借贷司法解释第24条之规定，该行为显属以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，所以该《协议》的真实性不应认定。2、《门面房买卖协议》的标的物，自2010年6月起即抵押给长安银行，至今未予注销。该《协议》表面签订时间2013年11月5日，但实际签约时间2015年，该房产均处于抵押状态。由于买卖标的物属于抵押物，转让时既未通知抵押权人，之后抵押权人也未以任何方式同意李某转让该抵押物。由于该转让行为违反了法律强制性规定，相关买卖协议、过户协议、承诺书等自始无效。依据以上事实及理由，被告李德厚没有向原告转移案涉房屋所有权的法律义务，原告的诉讼请求应予以驳回。 被告李某辩称，该房产所有人虽登记在被告李某名下，但被告并未参与，完全是由其父亲李德厚办理，房屋买卖并不知情。 被告李倩辩称，其没有参与，亦不知情，请求撤回对被告李倩的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年11月5日，原告张鼎新、余宝珍与被告李德厚、李某签订了《门面房买卖协议》。协议约定主要内容：“被告李德厚、李某愿将大河坎中园城李某名下的两间门面房出售给原告张鼎新、余宝珍，价格每平方12000元；签订购房协议后，原告向被告支付70%房款，办理过户手续后，原告向被告支付90%房款，完全交房交钥匙后，原告全部付清。因该房屋被告已出租，原告同意在租期履行完结后，被告负责到期后(2015年7月31日前)将房屋钥匙收回交给原告”。协议签订当日，原告支付房款100万元（此前分三笔支付45万元，当日支付55万元）。2015年7月19日，原告李德厚代李某与张鼎新又签订了《房屋移交协议》，加盖了李某的印章。协议约定主要内容：“李某于2015年8月1日起将两间房屋移交给原告所有；被告于2015年12月底前将房屋过户在原告名下的房产证交给原告；购房款按房产证上标注面积清算，多退少补；鉴于原告之前已给甲方支付了113万元购房款，被告愿意给原告支付每月10%0的利息，按实际发生的天数和时间段计算，用于抵扣购房款，利息截止日期为2015年7月底；房屋移交后三日内，原告按购房款85%的数额补足房款支付给被告，面积暂按155平米预算；如违约，任何一方向对方支付5万元的违约赔偿金”。2015年7月24日，经双方核对，原告共计支付被告购房款160万元，并将房屋交付。其中，2013年10月10日至11月5日分四笔支付100万元，2014年12月10日至2015年7月24日前分4笔支付14.5万元（包含原告张鼎新之弟张新成于2014年5月29日借给被告李德厚5.5万元），另外，被告购买原告空调款38020元；以上均从支付时间计算至2015年7月24日止按照月息1分计算共计利息242645元；2015年7月24日借条一张，借款金额174335元（7月20日转存李德厚账户5万元，7月24日汇款124335元）。被告李德厚给原告方出具了收到购房款160万元的收条。2016年3月19日，被告李德厚、李某与张鼎新、余宝珍又签订了《尽快办理门面房买卖后过户手续的协议》。协议约定的主要内容：“4月底前，被告向原告提供与此房同等价值有效抵押物，以此物作为被告在此房未办理产权手续前财产不受损失的保全措施，办理房产证后取消；在8月底前，被告将房屋抵押的贷款清偿后办理完过户手续，否则，被告向原告赔偿50万元损失费和违约金”。 另查明：依据双方签订《门面房买卖协议》的签订时间，该标的物存在抵押的情形，并在不动产登记部门办理了登记。 本院认为，本案争议的焦点是双方当事人之间的法律关系的性质和效力。原告主张与被告之间是房屋买卖关系，合法有效，而被告主张与原告之间是民间借贷，签订的房屋买卖合同是对民间借贷的担保，被告经营的企业发生债务危机后，原告为实现自己的债权与被告补签的合同，其签订时间不真实。同时认为，该房屋买卖合同违反法律强制性规定，应认定为无效。本案中，原告向法庭提交了《门面房买卖协议》、《房屋移交协议》、《尽快办理门面房买卖后过户手续的协议》及被告收到购房款的收据、支付购房款的部分凭证、收取购房款结算清单。根据协议约定，双方签订《门面房买卖协议》时，被告已将该房屋出租，期满后，双方也履行了交房的事实，并对已支付的房款进行了核算，被告亦对其支付金额160万元的事实认可，并向原告出具收条。交付后，关于办理过户登记的事项，双方又达成了协议。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本院对其双方之间的法律关系应认定为房屋买卖合同。关于被告辩解双方签订的门面房买卖协议是原告作为民间借贷合同的担保，该《协议》表面签订时间2013年11月5日，但实际签约时间2015年。由于买卖标的物属于抵押物，转让时既未通知抵押权人，之后抵押权人也未以任何方式同意李某转让该抵押物。该转让行为违反了法律强制性规定，相关买卖协议、过户协议、承诺书等自始无效。本院认为：关于合同的签订时间的辩解，原告提交了被告收到购房款的收条及结算依据等相关证据，而被告未提交任何证据予以证实，故本院不予认定。关于签订房屋买卖协议时，该房屋存在抵押的问题，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，双方在签订该协议时，未征得抵押权人的同意而签订了《门面房买卖协议》，现原告对其抵押的债务亦无代为清偿的意愿，该协议无法继续履行，现原告请求解除双方签订的《门面房买卖协议》，本院应予支持。关于原告请求支付违约金的问题，原被告达成买卖协议时，被告明知房屋抵押的事实而与原告签订买卖协议，被告存在过错，理应承当相应的民事责任，而从双方签订的办理过户手续的协议中来看，原告在已知该房屋存在房屋抵押的事实后仍然约定逾期不能办理过户手续，由被告赔偿原告50万元的损失费和违约金，显属不当。结合本案实际，该房屋租赁期满后，被告亦将房屋交付给原告并实际占有使用，同时，双方在交付时对前期支付的购房款进行了核算，原告也按其约定支付购房款160万元。根据涉案房屋的位置和使用功能，亦应产生相应的租赁费，同时，原告也支付了大部分购房款，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算(中国人民银行2015年6月28日公布的利率)，其产生的利息远大于房屋租赁产生的租赁费，二者相互抵消后，其差额损失12万元由被告赔偿。关于被告承诺在购买的房屋未办理过户手续前，原告租赁的门面房租金（一楼11间）作抵扣的问题，现门面房买卖协议解除后，原告应付给被告的租金（另案），被告在返还购房款时可从中扣除。综上所述，原告与被告签订的协议有效，但其协议亦无法继续履行，应依法解除，原告应返还其购买的房屋，被告亦应返还已支付的购房款，并承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张鼎新、余宝珍与被告李德厚、李某签订的《门面房买卖协议》。 二、原告张鼎新、余宝珍返还《门面房买卖协议》中约定购买被告李德厚、李某的房屋；被告李德厚、李某返还给原告已支付的购房款160万元。 三、被告李德厚、李某于本判决生效后30日内支付原告张鼎新、余宝珍的损失120000元。 四、被告李倩不承担责任。 以上给付内容，限本判决生效后30日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23600元，由被告李德厚、李某全部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  瞿广仁 人民陪审员  张吉林 人民陪审员  陈某霞 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  孟乔慧