江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3378号原告：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（曾用名上海浦东发展银行赣州分行），住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：91360700563812889Q。负责人：万小敏，该分行行长。委托诉讼代理人：刘骏，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李悦，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：钟小生，男，1977年5月17日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。被告：吴水英，女，1986年3月21日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。被告：赣州乾盛房地产开发有限公司，，住所地：江西省赣州市章贡区华润中心****楼统一社会信用代码：91360700MA35H99M1P。法定代表人：何忠兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：戴英，江西海融律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（以下简称为浦发银行赣州分行）与被告钟小生、吴水英、赣州乾盛房地产开发有限公司（以下简称乾盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行赣州分行的委托诉讼代理人刘骏、被告乾盛公司的委托诉讼代理人戴英到庭参加诉讼，被告钟小生、吴水英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浦发银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年2月23日签订的《个人购房担保借款合同》；2、由被告钟小生、吴水英立即向原告归还借款本金862916.63元，应收利息和罚息12947.47元（暂计至2020年4月8日），所欠本息合计875864.1元，之后利息按合同约定计算至还清之日止；3、原告对被告钟小生、吴水英提供的抵押房产（位于赣州市章贡区）的抵押房产折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；4、被告乾盛公司对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，被告钟小生、吴水英为购买位于赣州市章贡区，与原告签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为95万元，贷款期限30年，贷款到期日2047年2月23日，贷款利率为人民银行基准利率下浮10%（签约时基准利率4.9%），利率按年调整，分段计息。被告将位于赣州市章贡区的房产作为其未能按时足额偿还原告借款本息、罚息、复利及实现债权的相关费用的担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告未依约还款。原告催收未果，遂诉至法院。被告钟小生、吴水英未答辩及未提交证据。被告乾盛公司辩称，无论是本案原告，还是被告钟小生、吴水英，均在本案合同履行过程中具有恶意和过错。首先，被告钟小生、吴水英恶意拖延办证，导致被告乾盛公司对其按揭贷款承担的担保期限被不当延长；其次，原告一方面在被告乾盛公司要求解除购房合同的庭审中拒绝如实向法庭陈述已要求被告乾盛公司承担担保责任和提供相关资料，一方面却已备齐资料向赣州市章贡区人民法院提起了本案诉讼，要求提前收回贷款，并要求被告乾盛公司承担担保责任。原告种种行为，损害了被告乾盛公司的合法利益，不符合我国合同法关于诚实信用原则的要求。被告钟小生、吴水英购买的乾盛T1公馆小区于2019年1月5日交房，2019年3月，被告乾盛公司办理完毕大证，大证下来之后，被告乾盛公司马上开始联系包括被告钟小生、吴水英在内的全体业主前来提交房产证办证资料，但被告钟小生、吴水英一直拒绝配合办理，甚至一直没有来办理房屋交付手续。依案涉《个人购房担保借款合同》的约定，当借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。因被告钟小生、吴水英的恶意拖延办证，导致被告乾盛公司对其按揭贷款承担的担保期限被不当延长。被告乾盛公司担保责任解除条件本应早已成就，因被告钟小生、吴水英恶意不配合办证和办抵押导致解除条件未成就，该期间之后产生的借款本息及本案的连带担保责任不应由作为无过错方的乾盛公司承担。因被告钟小生、吴水英多次逾期偿还按揭贷款，为避免损失的进一步扩大，被告乾盛公司于2019年11月27日向赣州经济技术开发区人民法院起诉要求解除与被告钟小生、吴水英的商品房买卖合同，承诺合同解除后由被告乾盛公司直接向贷款银行（即本案原告）支付钟小生、吴水英所欠全部按揭款，本案原告作为第三人参加了诉讼。2020年4月15日，该案庭审过程中，原告不仅未配合被告乾盛公司提供要求被告乾盛公司承担担保责任及扣划被告乾盛公司保证金的书面材料，亦未在法庭如实的陈述上述事实，导致该案以贷款银行未要求被告乾盛公司承担担保责任为由，判决驳回被告乾盛公司解除购房合同的请求。在该案开庭之前，原告却已经于2020年4月9日向法院起诉要求提前收回贷款，并要求被告乾盛公司承担连带责任。原告如此前后不一、损害被告乾盛公司利益的行为，有违合同法诚信原则的要求。原告提起本案诉讼毫无征兆，其要求解除贷款合同，要求被告乾盛公司连带向其清偿借款本息，却在此前从未通知被告乾盛公司，亦非诚信公司所为。诚然，被告乾盛公司在原告有大量保证金，无论以何种方式，原告都能保证自身债权全部得以清偿。但，原告滥用自身权利和优势地位，不予配合，漠不关心，使得被告乾盛公司的正当诉求难以实现，只能哑巴吞黄连，有苦难言。与此同时，原告一边在收到被告乾盛公司起诉通知后，暗自准备本案诉讼，在被告乾盛公司前案开庭前便向法院起诉要求提前收回贷款，要求被告乾盛公司承担连带清偿责任；另一边在被告乾盛公司起诉解除合同的案件庭审中，却不予配合提供资料，不予配合如实陈述事实。综上，被告乾盛公司对于原告要求解除与被告钟小生、吴水英的担保合同不持异议，但被告乾盛公司不承担连带清偿责任。原告对被告钟小生、吴水英享有的债权，应通过执行其二人在乾盛T1公馆的房产来实现，其要求被告乾盛公司承担连带责任不符合我国合同法的规定和立法精神。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，原告（贷款人）与被告钟小生（借款人、抵押人）、被告吴水英（共同借款人、抵押财产共有人）、被告乾盛公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为95万元；贷款用途为购买坐落于乾盛T1公馆5号楼2602号；贷款期限为30年，自2017年2月23日起至2047年2月23日止，实际贷款起始日期以贷款的实际发放日起算；合同贷款利率为合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮10%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；贷款资金支付的借款人交易对象账户为被告乾盛公司的账户；合同项下贷款的还款方式为采用等额本金还款法；抵押财产为贷款所购房屋，合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的合同项下的责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；抵押财产所担保的主债权为根据合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，抵押担保的范围为借款人在合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他合理费用）；借款人在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，构成借款人在合同项下的违约，对于借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对于借款人未按合同约定用途使用贷款的贷款人有权按合同约定的挪用罚息利率计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，有权宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处理抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任；合同项下的罚息利率为逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行等。2017年2月23日，原告依约发放贷款，经被告钟小生签字确认的个人贷款借款凭证载明，借款金额为95万元，借款期限30年，执行利率4.41%。后被告钟小生、吴水英自2019年8月开始未按时归还借款本息。原告多次催收未果，致诉。本院于2020年8月23日视为向被告吴水英、钟小生送达了应诉材料（含民事起诉状）。起诉后，借款人归还过部分款项，截止2020年9月23日，尚欠借款本金841509.23元。另，2020年4月6日，被告乾盛公司向赣州经济技术开发区人民法院提起诉讼要求解除与本案被告钟小生、吴水英《商品房认购协议》、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》的请求，并协助本案被告乾盛公司办理《商品房买卖合同》的解除手续，同时协助本案被告乾盛公司办理《商品房买卖合同》注销预告、备案登记手续；由被告钟小生、吴水英一次性支付本案被告乾盛公司违约金；合同解除后，被告钟小生、吴水英欠本案原告浦发银行赣州分行的按揭贷款由本案被告乾盛公司支付给本案原告浦发银行赣州分行，被告钟小生、吴水英支付的首付款在扣除违约金后由本案被告乾盛公司返还给被告钟小生、吴水英。赣州经济技术开发区人民法院判决驳回被告乾盛公司提出的上述请求。上述事实，有原告浦发银行赣州分行、被告乾盛公司的陈述及原告浦发银行赣州分行、被告乾盛公司提交并经本院庭审组织举证、质证的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证（借据）、本息清单、（2020）赣0791民初467号民事判决书等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告钟小生、吴水英之间存在合法有效的金融借贷法律关系，应受法律保护。原告提供借款后，被告钟小生、吴水英未依约还款，符合合同的解除条件，且应按约定支付借款本息。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告钟小生、吴水英收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案合同已于2020年8月23日解除。合同解除之前未支付的利息、复利应依约支付。合同解除后，未能及时归还的借款本金，应承担偿付罚息的责任，对原告利息、复利不再支持。借款人、担保人在起诉后已付款项应予核减，且在2020年9月23日以前归还的部分，系被告钟小生、吴水英自愿给付，本院不作调整。关于原告主张要求就乾盛T1公馆5号楼2602室实现抵押权优先受偿的诉请，因该房产未办理产权登记，亦未办理抵押登记，抵押权未设立，对原告这一诉请，本院不予支持。被告乾盛公司提供阶段性连带保证担保，原告在抵押权未设立期间，要求被告乾盛公司对被告钟小生、吴水英的借款承担连带清偿责任，本院予以支持，被告乾盛公司代偿后，有权向被告钟小生、吴水英追偿。被告钟小生、吴水英经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行与被告钟小生、吴水英、赣州乾盛房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》已于2020年8月23日解除；二、由被告钟小生、吴水英于本判决生效之日起七日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行借款本金841509.23元；三、由被告钟小生、吴水英于本判决生效之日起七日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行自2020年9月24日起至清偿之日止的逾期利息（以841509.23元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；四、由被告赣州乾盛房地产开发有限公司对被告钟小生、吴水英上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任。被告赣州乾盛房地产开发有限公司代偿后，有权向被告钟小生、吴水英追偿；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12559元，保全费5000元，共计17559元，由被告钟小生、吴水英、赣州乾盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  薛春娟审判员  温文斐审判员  赵盈慧二〇二〇年九月二十八日法官助理盛尹晶书记员朱书萍