广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异259号 案外人：苏涧芳，女，1984年11月6日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。 委托代理人：刘斌，广东安南律师事务所律师。 委托代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。 保全申请人（原告）：龙元建设集团股份有限公司,住所地浙江省象山县丹城新丰路**，统一社会信用代码91330000704203949A。 法定代表人：赖振元。 委托代理人：陈华保，广东洋三律师事务所律师。 委托代理人：周观燕，广东洋三律师事务所律师。 保全被申请人（被告）：佛山颐盛房地产有限责任公司,住,住所地广东省佛山市南海区西樵镇崇民路**三盛颐景园听弦首层**铺一社会信用代码91440605081076911M。 法定代表人：张军。 本院在审理龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元建设公司）与佛山颐盛房地产有限责任公司（以下简称颐盛房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据龙元建设公司的财产保全申请作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，并依据该裁定查封颐盛房地产公司名下位于广东省佛山市南海区****地下车库0332号小汽车位（以下简称涉案车位）。案外人苏涧芳为此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月10日公开进行听证，案外人苏涧芳及其委托代理人刘斌、保全申请人龙元建设公司的委托代理人陈华保到庭参加听证，保全被申请人颐盛房地产公司经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人苏涧芳向本院提起异议，请求中止对涉案车位的执行。事实和理由： 2019年8月20日，案外人苏涧芳与颐盛房地产公司签订0091685《商品房认购书》约定案外人苏涧芳认购颐盛房地产公司所有的涉案车位，认购价为178000元整。上述合同签订当天案外人苏涧芳一次性向颐盛房地产公司支付了178000元。2019年8月21日颐盛房地产公司为案外人苏涧芳办理了车位使用权出入卡（蓝牙卡）以及在涉案车位上标注了车牌号。自此，涉案车位一直由案外人苏涧芳占有使用。案外人苏涧芳多次催促颐盛房地产公司办理过户登记，但颐盛房地产公司一直以等其他业主一起集中办理等各种理由推托。因颐盛房地产公司发生债务危机，工作人员无法联系，案外人苏涧芳便联合其他业主到西樵信访部门求助，但被告知需要走司法途径维权。2020年8月3日，案外人苏涧芳向房管部门查询得知涉案车位于2019年12月6日被法院查封，案号为（2019）粤06执保306号。 案外人苏涧芳认为，案外人在购买涉案车位时对颐盛房地产公司的债务并不知情且对于涉案车位未办理过户登记手续没有过错，案外人苏涧芳已支付完毕全部款项，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，龙元建设公司对颐盛房地产公司享有的债权不能对抗案外人苏涧芳的买受行为。为维护案外人的合法权益，特提出异议，请求予以审查，支持案外人的请求事项。 保全申请人龙元建设公司答辩称，一、虽然龙元建设公司提出保全申请并对涉案车位进行查封，但是相关案件已经做出判决并发生法律效力，且已经申请执行，进入执行阶段。二、本案主要是法律适用问题。法院之前处理的相关裁定是没有依据法律的规定进行裁定的。本案应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来审查案外人苏涧芳提出的异议是否成立的问题。法院之前所作相关裁定均依据上述规定第二十八条来审查，而第二十九条与第二十八条的区别在于后者是普通规定，是对于所有不动产权利人提出异议，但是前者是特别规定，是对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的。本案中，涉案不动产是车位，是登记在颐盛房地产公司名下；颐盛房地产公司是一个开发企业；涉案车位是商品房，因此基于上述三点特征应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。三、本案区别于其他债权纠纷案件，龙元建设公司对涉案车位享有工程款的优先受偿权，并有生效判决。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十三条，对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来判断，即所购买的商品房是用于居住且名下无其他居住房屋的购房人。龙元建设公司查封的三百多个车位，涉及的工程款金额特别巨大，希望法院慎重审理本案。 案外人苏涧芳在异议期间向本院提交如下证据： 1.案外人苏涧芳身份证信息（复印件），拟证明案外人苏涧芳诉讼主体资格； 2.《商品房认购书》，拟证明案外人苏涧芳于2019年8月20日与颐盛房地产公司签订认购合同，购买涉案车位，认购价为178000元整； 3.银行存根及收据，拟证明案外人苏涧芳已于2019年8月20日全额支付购买涉案车位款项178000元。 4.案外人苏涧芳车辆的使用权出入卡2张、车牌号为粤Ｅ×××××的车辆照片1份（打印件）、粤Ｅ×××××车辆行驶证，拟证明涉案车位已实际交付给案外人苏涧芳占有使用。 5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果，拟证明根据龙元建设公司的财产保全申请，本院对涉案车位进行查封。 后，案外人苏涧芳补充提交证据：6.三盛颐景园物业服务中心出具的《证明》1份。 经质证，保全申请人龙元建设公司对案外人苏涧芳提交的证据发表以下质证意见： 对证据1-4，由于龙元建设公司没有参与，该证据的真实性、合法性、关联性由法院依法进行认定；保全申请人对证据5认为：1.相关查询结果显示涉案车位登记在颐盛房地产公司名下，基于此应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来审查；2.显然涉案车位已经在2018年抵押给厦门国际信托有限公司，抵押金额为一亿元，因此，龙元建设公司不排除颐盛房地产公司和案外人苏涧芳存在串通损害其他债权人的利益的情况，包括厦门信托有限公司的利益。本案如果排除龙元建设公司工程款的优先受偿权，但并不能排除厦门国际信托有限公司的抵押权，根据相关法律规定，龙元建设公司的工程款是优先于厦门国际信托公司的抵押权的。如果裁定排除龙元建设公司的工程款优先受偿权，司法逻辑就混乱了。对证据6，龙元建设公司不确认其合法性。由于案外人与颐盛房地产公司签订的商品房买卖合同时间在抵押权登记之后，即该买卖合同不合法，所以相关合同履行行为不合法。 经审查，本院对案外人苏涧芳提交的证据1-6的真实性予以确认。 保全申请人龙元建设公司在异议期间向本院提交颐盛房地产公司企业登记信息查询（打印件），拟证明颐盛房地产公司是房地产开发企业。 经质证，案外人苏涧芳对保全申请人龙元建设公司提交的证据的“三性”无异议。 经审查，本院对保全申请人龙元建设公司提交的证据的“三性”予以确认。 保全被申请人颐盛房地产公司在异议期间未提交答辩意见，亦未向本院提交证据。 本院查明，关于龙元建设公司与颐盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2019）粤06民初196号立案审理。在该案审理过程中，龙元建设公司于2019年11月4日向本院申请财产保全，请求冻结颐盛房地产公司银行账户存款人民币65737460.5元或查封、扣押其相应价值财产并提供相应担保。本院经审查后于2019年11月8日作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，并依据该裁定查封颐盛房地产公司所有的包含涉案车位在内的位于佛山市南海区****地下库小汽车位一批［保全案号为（2019）粤06执保306号］，查封期限为三年，从2019年12月6日至2022年12月5日止。案外人苏涧芳遂向本院提起本案异议。 另查明一，关于龙元建设公司与颐盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月3日作出（2019）粤06民初196号民事判决书，判决：一、颐盛房地产公司应于本判决生效之日起十日内向龙元建设公司支付尚欠工程款38003382.99元及相应利息；二、龙元建设公司就案涉《建设工程施工承包合同》项下所涉“三盛颐景园B区住宅建安工程”其所承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回龙元建设公司的其他诉讼请求。上述判决于2020年6月21日生效。后因义务人未按时履行上述生效法律文书确定的义务，龙元建设公司向本院申请强制执行，本院于2020年7月15日立案执行，案号为（2020）粤06执821号。 另查明二，案外人苏涧芳（乙方、认购方）与颐盛房地产公司（甲方、开发商）于2019年8月20日签订编号为0091685《商品房认购书》，主要约定案外人苏涧芳向颐盛房地产公司购买涉案车位，建筑面积为32.34平方米，认购价为178000元。乙方须在2019年8月26日前到三盛颐景园销售中心交纳房款及签署《商品房买卖合同》。物业维修资金按总价款的1%即人民币1780元，由乙方在签署《商品房买卖合同》当日，自行到指定银行缴纳等。同日，案外人苏涧芳通过银行刷卡方式向颐盛房地产公司支付178000元。颐盛房地产公司亦于同日出具收据确认收到案外人苏涧芳购涉案车位款178000元。2019年8月20日案外人苏涧芳向三盛颐景园物业服务中心领取涉案车位蓝牙卡。 另查明三，涉案车位登记于颐盛房地产公司名下，不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0310350号，登记时间为2017年9月12日，房屋建筑面积为32.34平方米。涉案车位于2018年8月29日设立抵押，抵押权人为厦门国际信托有限公司。 本院认为，因龙元建设公司与颐盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案现已进入执行阶段，故本案争议的焦点为案外人苏涧芳对涉案车位是否享有足以排除本院在（2020）粤06执821号案中对该车位的强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述法律规定，案外人苏涧芳若能举证证明其异议符合上述法律规定的情形，则可以排除本院对涉案车位的执行。 首先，本案中，案外人苏涧芳向本院提交其与保全被申请人颐盛房地产公司于2019年8月20日签订的《商品房认购书》予以证明其购买涉案车位。该合同签订时间早于本院对涉案车位查封时间即2019年12月6日，合同内容为双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。案外人向本院提交银行存根、收据等予以证明其已支付了涉案车位的全部价款。故本院认定案外人苏涧芳已向保全被申请人颐盛房地产公司支付了涉案车位的全部价款178000元。上述《商品房认购书》得到了切实的履行。 其次，案外人苏涧芳向本院提供了车辆的使用权出入卡及三盛颐景园物业服务中心出具的《证明》予以证明其于2019年8月20日对涉案车位予以接收、占有。故本院认定案外人苏涧芳在涉案车位被查封之前已合法占有涉案车位。关于涉案车位未能办理过户登记问题。案外人苏涧芳向保全被申请人颐盛房地产公司支付车位款后，涉案车位于2019年12月6日被本院依法查封，故案外人苏涧芳对涉案车位未能及时办理过户登记手续并非由自身原因造成。 再次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”案外人苏涧芳在本院对涉案车位查封之前已购买涉案车位并支付全部款项，本案中涉案车位性质并不影响对上述规定的适用。因此，保全申请人龙元建设公司认为案外人苏涧芳不能排除其向颐盛房地产公司主张工程款优先受偿权的查封没有法律依据，本院不予支持。 另，关于龙元建设公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审理及案外人对涉案车位享有的权利不能排除该车位的抵押权人厦门国际信托有限公司问题。第一，本案案外人在符合上述规定中第二十八条规定的情况下，本院根据本案实际情况依据该条规定进行审查，并无不当。申请执行人主张本案应适用上述规定第二十九条进行审查，本院不予支持。第二，案外人对涉案车位享有的权利能否对抗该车位的抵押权人厦门国际信托有限公司不属于本案案外人执行异议审查的范围，本院对此不予审查。 综上所述，案外人苏涧芳对涉案车位享有足以排除本院在（2020）粤06执821号案中对该车位强制执行的实体权益，其主张中止对涉案车位的执行，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院在（2020）粤06执821号案中对佛山颐盛房地产有限责任公司名下位于广东省佛山市南海区****地下车库0332号小汽车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 湛 审判员 冼富元 审判员 尹小娜 二〇二〇年九月二十四日 法官助理刘敏君 书记员林晓波