湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初5481号 原告：戴志贵，男，1967年10月11日出生，汉族，住湖南省临澧县。 委托诉讼代理人：刘建军，湖南金州律师事务所律师。 被告：长沙泓信房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区四方坪双拥路**左岸春天会所**。 法定代表人：赵传丙，系公司总经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段**/div> 负责人：李旭东，系该支行行长。 委托诉讼代理人：刘雅妮，女，1992年7月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行员工。 第三人：戴思思，女，1996年2月9日出生，汉族，住湖南省临澧县。 原告戴志贵与被告长沙泓信房地产开发有限公司（以下简称泓信公司）、第三人戴思思、中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行芙蓉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴志贵的委托诉讼代理人刘建军，第三人建行芙蓉支行委托诉讼代理人刘雅妮到庭参加诉讼。被告泓信公司、第三人戴思思经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告戴志贵向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告长沙泓信房地产开发有限公司与第三人戴思思之父戴志波不成立商品房买卖合同关系，判决被告立即注销与戴志波签订的《商品房买卖合同》在长沙市不动产登记中心的备案登记；2、依法确认第三人戴思思之父戴志波与中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行签订的抵押合同无效，判令第三人建设银行长沙芙蓉支行立即解除设定在诉争房屋上的抵押担保；3、确认原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告、立即将诉争房屋左岸春天Ａ2栋604房屋产权转移登记至原告戴志贵名下并将Ａ2栋604房登记在戴志波名下的契税、维修基金变更登记。至原告戴志贵名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月5日，原告为购买长沙市开福区××栋××房，与被告长沙泓信房地产开发有限公司（以下简称泓信公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定，该商品房建筑面积111.53平方米，每平方米3865.60元，总金额431130元。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款131130元，剩余房款320000元采用银行按揭方式支付。随后，被告交付了房屋，原告对房屋进行了装修。2016年2月3日，原告又支付了100000元。2020年5月8日，原告付清了房款，缴纳了契税、维修基金。后原告得知，被告泓信公司为获取银行贷款，与第三人之父戴志波于2007年6月10日签订《商品房买卖合同》，并将该合同向长沙市房屋产权管理局进行了备案登记。当天，戴志波以诉争房屋为抵押，与第三人建设银行长沙芙蓉支行签订了《个人住房借款合同》，向建设银行芙蓉支行借款320000元，所获贷款全部由被告公司支配和使用。戴志波还被告泓信公司签署了《备忘录》，约定该商品房的所有权属甲方即被告所有，乙方即戴志波无任何权益。另原告得知，戴志波已去世，戴思思系其唯一继承人。综上，原告为购买诉争房屋，付清了房款，缴纳了契税、维修基金，并已装修、居住多年，原告多次交涉无果。为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告泓信公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 第三人戴思思未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。 第三人建行芙蓉支行述称：我行与戴志波2007年签订了借款合同，早于原告签订房屋买卖合同的时间，不存在侵害原告权利的情形。目前左岸春天在我行的个贷已全部结清，我行愿意配合做解押手续，但仅由我行无法办理解押手续，需要抵押人配合。 经审理查明：第三人戴思思系案外人戴志波（已去世）的女儿，其系唯一继承人。被告泓信公司为获取银行贷款资金用于周转，作为出卖人与第三人戴思思之父戴志波作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为20075606604），约定戴志波向被告购买其开发的长沙市开福区四方坪左岸春天二期Ａ2栋604房；房屋建筑面积为111.53平方米，房屋总价款为466418元；签约时首付146418元，余款320000元办理银行按揭。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，戴志波实际并没有向被告支付房屋首付款。但被告将其与戴志波签订的《商品房买卖合同》在长沙市房地产交易管理所（现长沙市不动产登记中心）以戴志波的名义进行了备案登记。后被告以戴志波的名义与第三人建行芙蓉支行签订了《个人住房借款合同》，合同约定借款金额为320000元；并将位于长沙市开福区××栋××房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给第三人建行芙蓉支行。第三人建行芙蓉支行向第三人李英发放了贷款320000元，该320000元贷款实际由被告占有并用于经营，该贷款的还款义务亦由被告实际履行。现该贷款已还清。另查明，被告泓信公司和戴志波签署了《备忘录》，约定该商品房的所有权属归被告泓信公司即被告所有，戴志波无任何权益。被告作为出卖人与原告作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20075606604），约定原告向被告购买其开发的长沙市开福区××栋××房；房屋建筑面积为111.53平方米；房屋总价款为431130元，其中原告首付131130元，剩余的采用银行按揭方式支付。合同还对其他事项进行了约定。被告交付房屋后，原告对该房屋进行了装修并入住至今，且支付了房款及相关的契税、房屋维修基金，现已将购房款支付完毕。在办理房屋产权手续的过程中，原告发现所购置的上述房屋已向长沙市房地产交易管理所（现长沙市不动产登记中心）以戴志波的名义进行了备案登记，并将房屋抵押给第三人建行芙蓉支行，原告遂诉至本院要求判如所请。 审理中，建行芙蓉支行向本院陈述，戴志波的个人住房借款合同义务已清偿完毕。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《抵押合同》、《备忘录》、证明、当事人陈述及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为：一、案外人戴志波已过世，第三人戴思思作为戴志波的唯一继承人，未表示放弃继承，应继承其父亲戴志波的遗产，履行相应的权利、义务。被告泓信公司与戴志波签订的《商品房买卖合同》系被告为取得银行贷款所设，双方并无购房合意，亦未实际履行《商品房买卖合同》下的权利义务，故被告与戴志波之间不成立商品房买卖合同关系，不涉及合同有效与无效的问题；被告与戴志波之间不成立商品房买卖合同关系，原告诉请被告泓信公司与第三人戴思思注销该《商品房买卖合同》在长沙市不动产登记中心的备案登记，本院予以支持；二、原、被告于签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告亦将房屋交付给了原告，故被告应依约协助原告将长沙市开福区××栋××房的房屋产权转移登记至原告名下；三、被告以戴志波的名义与第三人建行芙蓉支行签订的《个人住房借款合同》，对被告具有约束力，合同并非当然无效，故原告要求确认戴志波与第三人建行芙蓉支行签订的抵押合同无效并解除诉争房屋上抵押登记手续的诉请本院不予支持，但建行芙蓉支行已向本院陈述，戴志波的个人住房借款合同义务已履行完毕，故将开福区四方坪左岸春天Ａ2栋604房的房屋产权转移登记至原告名下并无障碍；四、原告已实际缴纳案涉房屋的契税、维修基金，故案涉房屋物业维修基金缴存个人以及契税的承受方应登记至原告名下；五、被告泓信公司、第三人戴思思经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国继承法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，判决如下： 一、被告长沙泓信房地产开发有限公司与第三人戴思思于本判决生效之日起10日内注销长沙泓信房地产开发有限公司与戴志波签订的《商品房买卖合同》（编号：20075606604）在长沙市不动产登记中心的备案登记； 二、原告戴志贵与被告长沙泓信房地产开发有限公司于2009年6月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 三、被告长沙泓信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告戴志贵将位于长沙市开福区××栋××房的房屋产权以及该房屋的物业维修基金缴存个人、契税的承受方转移登记至原告戴志贵名下； 四、驳回原告戴志贵的其他诉讼请求。 本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告长沙泓信房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年九月十六日 代理书记员  刘 艳