河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终823号 上诉人（原审原告）：储新建，男，1976年1月6日出生，汉族，住天津市静海区。 委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青县宏迪房地产开发有限公司，住所地：青县清州镇义乌中国小商品城沧州分市场****西侧。 法定代表人：张义南，该公司经理。 委托诉讼代理人：于培璞，河北瑞方律师事务所律师。 上诉人储新建因与被上诉人青县宏迪房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 储新建上诉请求：1、依法撤销青县人民法院（2019）冀0922民初1600号民事判决，改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用（包括诉讼费、保全费、 2 保全服务费）全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定3号楼属于整体具有不可分割性，以3号楼整体验收报告推定上诉人购买的商铺已经验收合格，符合交房条件，否定了上诉人购买1512号商铺、1513号商铺作为商品房的独立产权属性，否定了物权的独立性。且在上诉人并未委托任何人代收房屋的情况下，认定沧州宏迪市场服务有限公司于2017年12月1日对3号楼整体接收，视为被上诉人向上诉人履行了交房义务，否定根据合同相对性被上诉人应向上诉人本人交房的约定义务，事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当于2016年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房，逾期交房的违约责任为逾期超过360日买受人有权解除合同，截至今日被上诉人仍不能提供上诉人所购买商品房的验收合格证明，也未交付房屋，因此根据双方约定上诉人有权要求解除《商品房买卖合同》。2、原审法院回避了被上诉人至今尚未为上诉人办理房屋产权登记的事实，从而规避了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条关于逾期办理房屋产权登记，买受人有权要求解除合同的法律适用，属于事实认定和法律适用错误。《商品房买卖合同》约定交房日期为2016年6月30日，办理房产证的期限为“商品房交付之日起360日内”，目前早已超办理房屋产权登记期限届满后一年以上，但房屋产权登记仍然不能办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地 3 产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的法律强制性规定，本案中上诉人有权要求解除合同。3、本案的另一重要事实为被上诉人建造的“房屋”不符合商品房的属性，没有固定临界点，无法进行测绘，经现场勘查不能明确商铺位置，即使根据被上诉人现场划定的范围，也与合同约定的面积差异巨大，严重不足，对此原审法院已经组织法官进行现场实地勘察，因此上诉人的合同目的根本无法实现，根据《合同法》第94条的规定双方的买卖合同应当解除，但是在原审判决中却未提及该事实。4、根据原审已经查明的事实，本案被上诉人销售房屋的行为属于预售商品房包租销售情形，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，该《办法》为部门规章，属于我国的法律渊源之一，应当被适用，因此应当认定被上诉人的行为已经违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第94条双方的合同应当被解除，而且与本案相同情况的案件，全国的司法实践均判决解除《房屋买卖合同》，以保护众多购买者的基本权益。5、上诉人购头的是不动产商品房，应当按照不动产审查范围进行审查，应严格区分一般的商品买卖，根据《民事案件案由规定》有三级案由的应当适用三级案由，本案应为“商品房买卖合同纠纷”，应适用不动产买卖的相关规定。综上，本案存在《商品房买卖合同》应当被解除的多 4 个事实和法律依据，原审法院却错误或回避对关键事实的正确认定，从而错误适用法律或者规避对法律的强制性规定的适用，严重侵害了作为弱势方的上诉人的合法权益，请求二审法律在全面、正确审查、认定事实并正确适用法律的情况下做出公正判决，维护当事人的合法权益和法律的公平。 青县宏迪房地产开发有限公司答辩称，涉案主张的三号楼是商场，需要整体经营，被上诉人在三号楼整体验收合格后，交付给了上诉人委托的沧州宏迪市场服务有限公司进行管理经营，应视为同被上诉人将房屋交付给了上诉人。被上诉人委托的沧州宏迪市场服务有限公司在整体经营一年之久后，上诉人主张解除合同显然不应当得到支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 储新建向一审法院起诉请求：1、判令解除储新建与宏迪开发公司签订的青县义务商品城商铺3号楼1层1512号铺位及3号楼1层1513号铺位买卖合同关系；2、判令被告宏迪开发公司向原告支付违约金及利息（自2016年6月30日至付清之日止的同期银行贷款利率计算）；3、判决被告宏迪开发公司退还原告商铺买卖价款27.846万元；4、判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月14日，原告储新建与被告宏迪开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买中国小商品城沧州分市场3号楼京津国贸中心1层1512号铺位及1513号铺位，建筑面积分别为15.227平方米和15.56平方米，单价分别为每平方米9427.07元及8674.81元，总 5 金额分别为143480元和134980元，以一次性付款的方式付款。2016年4月21日被告宏迪开发公司为原告分别开具143480元和134980元的购房发票。2017年11月30日中国小商品城沧州分市场3号楼竣工验收合格，2017年12月1日沧州宏迪市场服务有限公司对3号楼整体接收。 一审另查明，2015年9月14日，原告（甲方）与沧州宏迪市场服务有限公司（乙方）签订两份《中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同》，约定甲方将购买的中国小商品城沧州分市场3号楼京津国贸中心1层1512商铺及1513商铺全权委托乙方经营管理，商铺托管期限自2016年10月1日至2026年9月30日，托管期间由乙方自行确定和调整该商铺的经营业态、经营布局、经营模式等一切事务，并独立处理一切与该商铺经营管理有关的内、外事务，由乙方代理租赁该商铺并代理收取租金。同时约定在第一年度至第三年度，甲方将商铺无偿提供给乙方使用，不得收取任何费用;第四年度至第五年度，商铺实际租金收益（含税）全部归甲方所有，如该阶段年度租金收益不足8609元/年（含税）和8099元/年（含税），差额部分由乙方补足;第六年度至第十年度，商铺实际租金收益的90%（含税）归甲方，10%归乙方，如该阶段甲方年度租金收益不足8609元/年（含税）和8099元/年（含税），差额部分由乙方补足。 以上事实由《商品房买卖合同》、《中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同》、《河北省建设工程竣工验收报告》、购房发票、沧州宏迪市场服务有限公司出具的证明及庭 6 审中当事人陈述予以证实。 一审法院认为，原告储新建与被告宏迪开发公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，该买卖合同依法成立并生效，双方应按合同约定继续履行。原告所购商铺与其他众多商铺共存于一个整体空间，具有不可分割的属性。涉案3号楼于2017年11月30日竣工验收合格，沧州宏迪市场服务有限公司于2017年12月1日对3号楼整体接收，应当视同被告履行向原告交房的义务。原告未提供证据证明原被告之间的商品房买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，故对原告的诉求本院不予支持。 一审法院判决:驳回原告储新建的诉讼请求。案件受理费减半收取2740元，财产保全费1910元，共计4650元，均由原告储新建负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明相一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 7 第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。 本案关于上诉人储新建与被上诉人青县地产开发有限公司诉争的3号楼案涉商铺，原审判决对上诉人储新建的诉讼请求不予支持并无不当。主要理由是： （一）上诉人储新建与被上诉人青县地产开发有限公司签订3号楼涉案房屋《商品房买卖合同》的同日，又作为甲方与案外人沧州宏迪市场服务有限公司（乙方）签订《中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同》，明确约定：将该商铺经营使用权全权委托给乙方；商铺托管期限自2016年10月1日至2026年9月30日；托管期间根据市场定位和管理需要，由乙方自行确定和调整该商铺的经营业态、经营布局、经营模式等一切事务；由乙方独立处理一切与该商铺经营管理有关的内、外事务；由乙方代理租赁该商铺并代理收取租金。上述二份合同均为合法有效，合同的当事人均应按照合同的约定享受权利并承担义务。本案上诉人储新建如果想解除《商品房买卖合同》，必须先行或同时解除与案外人沧州宏迪市场服务有限公司签订的《中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同》，否则其本人的行为违反了《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的法律规定。 （二）案外人沧州宏迪市场服务有限公司是与3号楼的 8 全部业主签订了《中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同》，该公司于2017年12月1日对3号楼整体接收，虽然晚于《商品房买卖合同》中约定的交房时间，但上诉人储新建对此应当是明知的，也就是说，被上诉人青县宏迪房地产开发有限公司将案涉房屋交付给案外人沧州宏迪市场服务有限公司，应当视同为向上诉人储新建履行了交房的义务。根据上述事实，能够证明被上诉人青县宏迪房地产开发有限公司对上诉人储新建迟延履行了交房义务，但并不是没有交付房屋。上诉人储新建以被上诉人青县宏迪房地产开发有限公司“未能按合同约定交付房屋（商铺）”为由请求解除《商品房买卖合同》理由不足。 （三）根据被上诉人青县宏迪房地产开发有限公司提供的证据，本案案外人沧州宏迪市场服务有限公司已实际占有案涉房屋，并已依照《中国小商品城沧州分市场商铺委托经营管理合同》对3号楼进行了实际经营，如果判决解除3号楼涉案房屋《商品房买卖合同》，一方面直接涉及到案外人沧州宏迪市场服务有限公司的切身利益，并有可能带来大量的另案诉讼；另一方面如果判决解除合同，判决返还购房款的同时，也应当判决返还房屋，沧州宏迪市场服务有限公司并未作为当事人参加诉讼，从而导致判决结果无法执行。 综上所述，储新建的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 9 二审案件受理费5477元,由上诉人储新建负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年九月二十三日 书记员  姚胜男