文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3355号原告：孟军，男，1986年8月4日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：林刚，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姝雅，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：庄栋，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。原告孟军与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟军的委托诉讼代理人林刚、刘姝雅，被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋、张峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟军向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付逾期交付房屋的违约金779.19元；2、要求被告向原告支付不能在合同期内办理房屋不动产权证的违约金35110.6元；合计：35889.79元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月13日，原告孟军作为买受人与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）作为出卖人签订了《商品房预售买卖合同》（以下简称合同），合同编号为×××11，合同约定原告购买荣盛公司开发建设的沂河馨苑Ａ区27号楼1单元1101号及27号楼-104号储藏室，房屋总价款为458303元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付经验收合格的该商品房。同时，合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第一款第二项约定，“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定的处理方式为：双方协商执行。合同签订后，原告按照合同约定面积差异处理方式实际支付了购房款458347元。2017年1月16日，荣盛公司才与原告办理了房屋交接手续。直至2019年4月27日，荣盛公司通知原告具备办理不动产证的条件。根据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第一款第二项的约定，被告荣盛公司应支付逾期交房的违约金779.19元（458347元×17天×0.01%）。同时，被告荣盛公司应支付未按合同约定期限办理房屋不动产权证登记的违约金35110.6元（458347元×6%÷365天×466天）。特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的沂河馨苑小区已于交付原告前通过综合验收，但是因为工程总承包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是建设施工单位所致，被告不应当承担违约责任；2、原告购买涉案房屋时价款为45万元，现在该小区同户型的房源价格已经超过90万元，房屋升值超过一倍以上，根据法律规定，承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失，在本案中原告并未提供证据证实其有实际损失，并且主张违约金数额过高，不应得到法院支持；3、原告主张的2016年12月30日至2017年1月16日期间逾期交房违约金，其诉讼请求已超法定诉讼时效；4、涉案房产所在的27号楼，已于2019年4月16日完成首次登记，取得不动产权证书。不动产权证书的取得，系被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关予以颁发。该时间节点后，被告已履行合同约定的全部义务，不应再承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告孟军提交的证据包括：一、商品房预售合同，证实:1、2014年7月13日，原告孟军与被告荣盛公司签订《商品房预售合同》，约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付经验收合格的该商品房；2、出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、逾期交房、逾期办证的违约责任。二、山东增值税普通发票，证实原告孟军支付购房款为458347元。三、领取资料、钥匙证明，证实2017年1月16日，被告荣盛公司与原告办理了房屋交接手续。四、告知单，证实2019年4月27日，被告荣盛公司通知原告，具备办理不动产证的条件。被告荣盛公司提交的证据包括：沂河鑫苑A区29号楼等的整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2019年4月16日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月13日，孟军（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号×××11，合同约定孟军购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河馨苑”Ａ区27号楼1单元1101号房，总房款为458303元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.遭遇不可抗力；第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。庭审中，双方认可涉案房产的交付时间为2017年1月16日。另查明，荣盛公司于2019年4月16日取得了包括案涉房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题双方协商未果，孟军诉至本院。本院认为，孟军与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案存在三个争议焦点：一、荣盛公司是否承担逾期交房的违约责任；二、荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；三、如需承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。关于焦点一，根据《商品房预售合同》的约定，出卖人逾期交房的违约责任为：（1、）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同继续履行。庭审中双方认可涉案房产的交付时间为2017年1月16日，故荣盛公司未按合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，从2017年1月16日起计算三年诉讼时效。原告对该项违约金的诉求超过诉讼时效，故本院不予支持。关于焦点二，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2018年1月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且孟军没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，孟军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。因此荣盛公司主张双方未约定违约金的数额不应承担违约责任的抗辩，无法律依据，本院不予采信。关于焦点三，荣盛公司未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2019年4月27日取得了包括案涉房产在内的大产权不动产登记证书，该时间为荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。综上所述，本院支持荣盛公司承担自2018年1月16日至2019年4月27日之间的违约金，按照年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告孟军逾期办理产权登记的违约金35107元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担338.5元，由原告孟军承担10.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月二十九日书记员 张腾飞