黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0104民初7994号 原告：哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司，住所地哈尔滨市道外区南直路**昆仑小区******门市。 负责人，康国信，职务经理。 委托诉讼代理人：王舒珊，黑龙江龙广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王双，黑龙江龙广律师事务所律师 被告：葛喜庆，男，1963年10月3日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔，住所地哈尔滨市道外区> 委托诉讼代理人：葛昆，男，1989年3月5日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔，住所地哈尔滨市道外区> 原告哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司（以下简称吉祥物业公司昆仑分公司）与被告葛喜庆物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司昆仑分公司的委托诉讼代理人王舒珊、王双，被告葛喜庆的委托诉讼代理人葛昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥物业公司昆仑分公司向本院提出诉讼请求：1.判令葛喜庆向吉祥物业公司昆仑分公司支付2006年至2018年物业费3651.18元；2.判令葛喜庆向吉祥物业公司昆仑分公司支付从2007年1月1日至2019年6月30日拖欠物业费产生的违约金暂计1443.67元（违约金请求计算至实际给付之日止）；3.判令葛喜庆向吉祥物业公司昆仑分公司支付2006年至2016年供热费20043.56元；4.判令葛喜庆向吉祥物业公司昆仑分公司支付从2007年1月1日至2019年6月30日拖欠供热费产生的违约金暂计16710.77元（违约金请求计算至实际给付之日止）；5.判令诉讼费由葛喜庆承担。事实与理由：吉祥物业公司昆仑分公司于2004年进驻昆仑小区进行物业服务，至今吉祥物业公司昆仑分公司已在该小区服务十余年。葛喜庆是昆仑小区1号楼5单元702室的业主，自2006年度开始一直拖欠物业费和包烧费。吉祥物业公司昆仑分公司逐年多次向其索要，均遭拒绝。葛喜庆已累计拖欠物业费3651.18元、供热费20043.56元。故诉至贵院，恳请贵院支持吉祥物业公司昆仑分公司的诉讼请求。 葛喜庆辩称，葛喜庆于2004年进户，按时交纳了2004年、2005年的物业费，2004年10月至2005年4月、2005年10月2006年4月的供热费，承认2007年、2008年、2009年没有交物业费及包烧费。2010年以后物业费及包烧费葛喜庆也没有交纳，但认为不应该交纳，因为葛喜庆与吉祥物业公司昆仑分公司没有签过物业服务合同，吉祥物业公司昆仑分公司提供的物业服务不合格。葛喜庆家从2004进户开始到2005年墙体以及墙面一直漏雨，当时去找物业公司要求维修，物业公司要求葛喜庆交纳物业费，于是葛喜庆交纳物业费再去找物业，物业公司也没有进行维修，葛喜庆多次去找物业总公司来人去看了现场，但最后还是葛喜庆自己修的，物业公司没有维修，就因为房屋漏雨所以一直没有交物业费及包烧费，葛喜庆家从未达到过18度一直在12、13度，所以没有交纳供热费。另外物业公司乱收取费用，进户的时候交纳了阳光板2400元，煤气报警费240元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.吉祥物业公司昆仑分公司举示的证据一营业执照、情况说明、收费许可证，葛喜庆对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。2.吉祥物业公司昆仑分公司举示的证据二收费台账，系吉祥物业公司昆仑分公司单方制作，不具有证据的客观性，本院不予采信。3.吉祥物业公司昆仑分公司举示的证据三合同书、发票和收据，能够证明吉祥物业公司昆仑分公司履行了基础的物业管理服务，本院予以采信。4.吉祥物业公司昆仑分公司举示的证据四供热管线注水及收费通知6张、收费通知1张、通知，无葛喜庆签收确认，不能证明吉祥物业公司昆仑分公司已将上述通知送达到葛喜庆，不能证明其主张的待证问题，本院不予采信。5.葛喜庆举示的证据一照片、视频，房屋漏雨可另案诉讼，不能作为抗辩不交物业费的理由，不能证明其主张，本院不予采信。6.葛喜庆举示的证据二新闻视频，能够证明昆仑小区的物业服务有瑕疵，本院予以采信。7.葛喜庆举示的证据三2010年10月至2013年四月供暖不达标统计表，无供热单位的确认，不能证明葛喜庆家室内常年供热不达标，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：葛喜庆系道外区南直路372号昆仑小区1栋5单元阁楼2号业主，房屋建筑面积为65.95平方米，使用面积为46.81平方米。昆仑小区业主自2004年开始进户，提供物业服务及供热服务的单位是哈尔滨吉祥物业管理有限公司，2006年黑龙江省物价局向哈尔滨吉祥物业管理有限公司颁发了城市供热收费项目的收费许可证。2020年1月20日，哈尔滨吉祥物业管理有限公司出具情况说明，内容为：哈尔滨吉祥物业管理有限公司对昆仑小区提供供热和物业服务，自2004年起由哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司对昆仑小区提供物业和供热服务，对于2004年至2019年的昆仑小区业主所拖欠的供热费和物业费我公司委托哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司进行追缴。葛喜庆向哈尔滨吉祥物业管理有限公司交纳了2004年度、2005年度的物业费及供热费，2006年开始葛喜庆没有交纳过物业费及供热费。吉祥物业公司昆仑分公司主张按0.5元/平方米使用面积标准收取物业费。在哈尔滨的媒体新闻中曾经播报过昆仑小区物业服务存在问题的情况。2020年6月，吉祥物业公司昆仑分公司退出昆仑小区的物业服务管理。哈办发（2006）2号文件规定，供热收费标准按每平方米使用面积计算，自2005年10月20日至2006年4月20日供热期起居民用户上调至34.55元，哈政综（2008）54号文件规定，自2008年10月20日至2009年4月20日供热期起，居民供热价格由34.55元上调至40.35元，哈政发（2015）9号规定，自2015—2016年度供热期起，居民供热价格由40.35元调整至38.32元。另查明，吉祥物业公司昆仑分公司是哈尔滨吉祥物业管理有限公司的分公司，成立日期是2009年11月26日，经营范围为接受隶属公司委托从事物业管理、家政服务等。 本院认为，关于吉祥物业公司昆仑分公司诉讼主体是否适格的问题，哈尔滨吉祥物业管理有限公司作为昆仑小区的物业服务单位，将昆仑小区的物业服务交给具有接受隶属公司委托从事物业管理资格的分公司吉祥物业公司昆仑公司提供，不违反法律规定，因吉祥物业公司昆仑分公司成立于2009年，故吉祥物业公司昆仑分公司自2009年起具有对昆仑小区提供物业服务的资格，虽昆仑小区业主没有与吉祥物业公司昆仑分公司签订书面的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，吉祥物业公司昆仑分公司具有向小区业主主张支付2009年以来拖欠物业费的资格。同时哈尔滨吉祥物业管理有限公司出具情况说明，授权吉祥物业公司昆仑分公司追缴2004年至2019年的昆仑小区业主拖欠的物业费及供热费，故吉祥物业公司昆仑分公司享有本案的诉讼主体资格，享有向昆仑小区业主要求支付拖欠的2004年至2019年物业费及供热费的诉讼主体资格。本案中，葛喜庆自2006年开始未交纳物业费及供热费，关于物业费，葛喜庆对吉祥物业公司昆仑分公司主张的物业费按照0.5元/平方米使用面积标准交纳未提出异议，故物业费应按该标准计算，但葛喜庆对昆仑小区的物业服务存在瑕疵举示了证据，本院酌定吉祥物业公司昆仑分公司应按70%标准收取物业费，经计算，葛喜庆应给付的2006年至2018年的物业费金额为2555.83元（0.5元/平方米×46.81平方米×12个月×13年×70%）。关于供热费，因葛喜庆未举示有效证据证明其室内的供热温度常年低于供热标准，葛喜庆应按照市政府文件确定的收费标准足额交纳，经计算葛喜庆应交纳的2006年至2016年供热费金额为20043.56元（34.55元/平方米×46.81平方米×2年+40.35元/平方米×46.81平方米×7年+38.32元/平方米×2年），吉祥物业公司昆仑分公司诉请葛喜庆支付2006年至2016年拖欠供热费共计20043.56元合理，本院予以支持。关于吉祥物业公司昆仑分公司诉请葛喜庆向其支付拖欠物业费及供热费的违约金，因无合同约定及法律规定，本院不予支持。葛喜庆主张房屋漏雨物业公司不及时维修以及物业公司存在乱收费情况，均与本案并非同一法律关系，葛喜庆应另行主张权利。 综上所述，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、待本判决发生法律效力后，葛喜庆立即给付哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司2006年至2018年物业服务费2555.83元； 二、待本判决发生法律效力后，葛喜庆立即给付哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司2006年至2016年供热费20043.56元； 三、驳回哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元（哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司已预交），由葛喜庆负担365元，由哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司负担27元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审判长  盖雪莲 审判员  张梦瑜 审判员  袁 红 二〇二〇年九月十日 书记员  徐 旭