湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初4615号原告：唐明，男，汉族，1962年12月23日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：孟静，湖南唯平律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智宇，男，汉族，1989年12月4日出生，住岳阳市岳阳楼区，系原告儿子。被告：岳阳中建信和置业有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区建湘路**。法定代表人：向前，总经理。委托诉讼代理人：李再兴，湖南金州律师事务所律师。原告唐明与被告岳阳中建信和置业有限公司（以下简称“中建信和置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孟静、唐智宇，被告的委托诉讼代理人李再兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、请求判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告房款1127271元，按同期贷款利率6%支付，从2017年10月29日至支付之日止的利息，并按全部房款的1%承担违约金11272元；3、返还专项维修基金15385元及办证费1000元；4、本案的全部诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：2017年10月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告以1127271元的价格购买被告开发的中建湖山壹号6幢403号房屋一套，约定2019年12月31日交付房屋，原告按照约定支付了房款并缴纳了专项维修基金和办证费，被告没有按照约定交付房屋。2020年3月16日，原告向被告送达《逾期交房退房通知书》，要求被告依据合同约定解除合同并赔偿原告损失，被告拒不履行。被告辩称：原告所述与事实严重不符，其请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回，具体原因如下：一、答辩人已经于2020年1月21日具备商品房交付条件；二、因不可抗力原因，答辩人可顺延交房时间无须承担违约责任，原告无权解除合同；三、答辩人违约程度显著轻微，合同继续履行不影响原告合同目的实现，合同不应解除；四、原告诉请答辩人退还房款、支付利息、返还维修基金等无事实及法律依据。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2017年10月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：一、原告以1127271元的价格购买被告开发的中建湖山壹号6幢403号房屋一套；二、定于2019年12月31日前交付房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。原告依约向被告一次性支付了全部房款及办证费1000元，并向岳阳市物业管理办公室支付了15385元专项维修基金。二、2019年11月19日，涉案房屋项目因小区室外配套附属设施质量问题被小区业主投诉，2019年11月20日，市建设工程质量安全监督站组织该项目建设、施工、设计、业主代表共同参加协调会，针对业主提出的问题，要求被告整改。在整改过程中，被告对出现的问题没有彻底修复到位，导致小区业主多次上访市住建局，后经市住建局协调，由双方选定的湖南同力检测咨询有限公司作为第三方检测单位进行检测，检测数据表明涉案项目附属设施仍存在问题，被告对存在的问题进行了整改。2020年1月19日被告组织五方责任主体对整改部位进行了验收，并出具整改验收合格文件，但仍有部分业主质疑，经被告与业主代表沟通，最终达成一致意见并签署了《关于湖山壹号交房及提质改造备忘录》和整改清单，被告承诺于2020年5月31日前完成改造并交付使用，业主代表支持该项目在2020年1月31日前办理竣工备案手续。市质安监站于2020年1月21日受理并办理了该项目的工程竣工验收备案手续。2020年4月8日，涉案项目提质改造工程通过了验收。三、2020年1月22日，经被告与湖山壹号业主授权代表协商，签订了《关于湖山壹号交房及提质改造的协议》，协议约定：一、被告对该项目按整改清单要求进行提质改造；二、因涉案项目未能在2019年12月31日按期交房以及逾期30日仍实际不能完成交付的事实，如业主仍选择据需履行合同，双方一致同意交房时间顺延至2020年5月31日，同时被告给予选择继续履行合同的业主标准车位使用权一个/房号作为补偿，则业主放弃原合同约定的因逾期造成的赔偿；三、无论业主是否授权，本协议经签署后业主可无条件退房，并按照自购房合同买受人付款之日起至2020年1月31日止银行同期贷款利率补偿，另外支付房款金额的1%的违约金，但不享受本协议约定的其它补偿。无论业主授权与否，业主退房书面申请须于2020年5月31日前向被告书面提出，逾期视为放弃退房权利，认同收房；四、协议签署之日，业主授权代表同意被告办理竣工验收手续。双方还就其他事项进行了约定。四、原告于2020年3月16日向被告送达了退房通知书。判决的理由与结果本院认为，一、关于合同的解除及房款返还，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告2020年1月22日与涉案小区业主代表签订了《关于湖山壹号交房及提质改造的协议》亦是双方真实意思表示，合法有效，原告作为购房户之一，均可以按照该协议主张相关权利。协议第三条明确约定“无论业主是否授权，本协议经签署后业主可无条件退房，并按照自购房合同买受人付款之日起至2020年1月31日止银行同期贷款利率补偿，另外支付房款金额的1%的违约金”。本案原告在《协议》约定的期限内向被告送达了退房通知书，该退房行为符合双方的约定，故本院对原告请求解除原、被告之间签订《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持，合同解除后，按照规定被告应当返还购房款1127271元。二、关于房款利息以及违约金，《协议》对房款的利息以及违约金的支付均进行了约定，该约定合法有效，原告据此主张相关权利本院予以支持，对于利息，《协议》约定为银行同期贷款利率，原告按照年利率6%主张至实际支付之日止与约定不符，按照约定，被告应自2017年10月29日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至2020年1月31日止；对于违约金11272元，协议约定总房款的1%，原告的主张符合双方约定，予以支持。三、关于要求返还办证费1000元，因被告并未实际办证，该款应返还给原告，故本院对于该请求予以支持；四、关于要求返还专项维修基金，因原告的该款并非向被告支付，而是直接支付给岳阳市物业管理办公室，被告没有退还的义务，但对原告退还该款项应予协助；五、关于律师费，因原告并未向本院提交相应证据且合同并未约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告唐明与被告岳阳中建信和置业有限公司于2017年10月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告唐明返还购房款1127271元，并自2017年10月29日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至2020年1月31日止；三、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告唐明支付违约金11272元；四、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告唐明返还办证费1000元；五、被告岳阳中建信和置业有限公司协助原告唐明向相关部门办理房屋维修基金退还手续；六、驳回原告唐明其他诉讼请求。前述第二、三、四项，限本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7597元，由，被告岳阳中建信和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  陈正荣二〇二〇年九月十日书记员  余金秋