河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初2634号原告：李永和，男，1950年9月14日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：宋业军，男，1972年3月31日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。原告：袁俊生，男，1954年5月22日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：宋业军，男，1972年3月31日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。原告：宋业军，男，1972年3月31日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。被告：安阳恒基房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区北辰大道“北辰家园******楼”南侧裙楼“恒基国际控股集团大楼**”。统一社会信用代码：91410500745778765J。法定代表人：卢丽敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛小飞，河南鼎维律师事务所律师。原告李永和、袁俊生、宋业军与被告安阳恒基房地产开发有限责任公司（以下简称恒基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋业军，原告李永和、袁俊生的委托诉讼代理人宋业军，被告恒基公司的委托诉讼代理人牛小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永和、袁俊生、宋业军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告安置房面积差额应退房款969513元；2、判令被告支付原告迟延交房违约金735804元；3、判令被告支付原告迟延办理安置房房产证违约金50000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告李永和、袁俊生、宋业军三人在安阳市××区××共同拥有房产一处，房产证载明建筑面积408.78㎡，房产性质为营业房。2010年9月，根据政府相关文件，被告需要对原告拥有的上述房产进行拆迁。经多次协商后，原被告双方就拆迁安置补偿事宜在2010年9月27日达成一致意见，并签订《拆迁安置补偿协议书》一份。上述协议书中双方约定：对于原告三人拥有的上述408.78㎡被拆迁房屋，由被告拆迁重建后在原址以“拆一还一”方式实施等面积产权调换方式进行安置。因原告房产证面积中未包含楼梯部分，故双方约定在进行安置面积结算时对安置房屋面积不将步行楼梯及其他的公摊面积计入其中。关于安置面积误差结算，双方约定，被告提供的安置房屋面积少于408.78㎡的，误差值3％之内的部分，被告按照5000元／㎡标准退还原告房款，误差值大于3％的部分，被告按照10000元／㎡标准退还原告房款。同时，对于安置房交付日期，双方约定被告在2013年6月30日前交付安置房屋。逾期交房6个月内的，被告按照每月2500元标准支付原告房租；逾期6个月以上的，按安置房建成后的市场价格×每日万分之五×延期天数的标准计算并支付违约金。房屋交付18个月后，被告仍未能为安置房屋办理营业房性质的产权证书的，被告应当支付违约金5万元。上述协议签订后，原告及时交付了被拆迁房屋。但时至2013年6月30日，被告并未能按时交付安置房屋，一直到2015年4月底，被告才将安置房屋交付原告，且只是口头告知安置房面积约为420㎡。安置房屋交付原告时，原告即向被告提出关于迟延交房被告应支付的房租和违约金问题，并要求被告提供安置房的准确结算面积。后经协商，被告同意将2013年6月30日至2013年12月31日期间的迟延交房租金以原告应付的2015年5月份开始的第一年度物业费予以抵顶。关于2014年1月1日至2015年5月1日期间的迟延交房违约金，被告提出由双方在房产证下达后对安置房面积结算时一并进行支付和结算。因当时原告对安置房屋的准确面积不清楚，只好同意了被告的提议。此后，被告并未按照双方约定在房屋交付后的18个月内为安置房屋办理产权证书。在此情况下，经原告多方查询得知，被告交付的安置房屋，虽然测绘报告建筑面积显示为420.87㎡，但扣除双方约定的公摊面积及物业实际占用而未移交的房屋后，被告实际交付给原告的安置房面积仅为305.697㎡，远低于双方约定的安置面积408.78㎡。为此，原告就被告交付安置房面积不足、迟延交房、迟延办证等相关问题多次与被告负责人员见面协商并发函，要求尽快予以解决。但经多次协商后，虽然被告承认存在上述违约行为，但因被告提出的赔偿方案和金额并不符合双方合同的约定，双方一直未能达成一致意见。万般无奈之下，原告三人只好具状诉至法院，请求依法判决被告根据合同约定向原告承担违约责任并支付相应违约及赔偿款项。被告恒基公司辩称，1、被告已经按照与原告签订的拆迁安置补偿协议书约定的等面积产权调换安置拆一补一的方式对原告被拆迁房屋安置补偿，原告要求被告支付安置面积差额、应退房款969513元没有依据。2、原告主张的延期交房违约金高于造成的损失，被告请求予以降低。损失应当按照同地段同类房屋租金标准确定。另原告计算迟延交房天数与事实不符。3、关于迟延办理不动产登记证书，并非被告怠于履行合同义务，而是由于规划核实造成的，现在安阳市其他商品房的不动产登记证办理都应规划核实而处于停滞状态，待规划核实完毕，被告协助原告办理涉案房产的不动产登记证书。请求法院驳回原告不符合法律规定及合同约定部分的诉讼请求，即诉讼请求第1、3项，对于第2项，迟延交房违约金请求法院核实违约天数后对违约金予以调整降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李永和、袁俊生、宋业军三人原来在安阳市××区××楼共同拥有营业性房产一处，房产证号为：安阳市房权证北关区字第私1331027084。房产证登记的建筑面积为408.78㎡。2010年9月，根据规划，需要对原告拥有的上述房产进行拆迁，2010年9月27日，恒基公司作为甲方（拆迁人）与李永和、袁俊生、宋业军作为乙方（被拆迁人）签订了拆迁安置补偿协议书。协议书第二条、第三条第1项约定：对于乙方拥有的上述408.78㎡被拆迁房屋，以“拆一还一”方式,由甲方拆迁重建后用其开发新建的恒基华庭贰号楼正西侧贰层约421㎡的营业房进行等面积房权调换安置，因乙方房产证面积中未包含楼梯部分，甲方同意在进行安置面积结算时对安置房屋面积不将步行楼梯及其他的公摊面积计入其中。协议书第三条第2项约定：双方同意对新调换的安置房屋面积最终以市房产局测绘部门实际测绘面积为准，超出408.78㎡至421㎡之间的房屋面积，由乙方按照5000元/㎡标准补足房款，超出421㎡部分的面积，乙方按照建筑成本（含公共配套费及税收）补足余款。若测绘后实际面积少于408.78㎡,且绝对误差值小于3%的部分，甲方按照5000元／㎡标准退还乙方房款，误差值大于3％的部分，甲方按照10000元／㎡标准退还乙方房款。协议书第四条约定：被告提供的产权调换安置房的交付时间为2013年6月30日，或甲方延期1个月之后未能交房的，甲方按照每月2500元标准支付乙方房租；若延六个月仍未能交房的，按安置房建成后的市场价格×每日万分之五×延期天数的标准计算并支付违约金。协议书第五条约定：房屋交付18个月内，如果由于甲方原因导致不能办理房产证的，甲方应当支付违约金5万元。房屋拆迁安置房建成后，被告将房号为3-03、3-04、3-05、3-06、3-07、3-08号建筑面积共计415.77㎡的房屋交付给原告使用，其中公摊面积为110.073㎡。被告于2015年4月底将房屋交付原告，原被告均认可同意用2015年度的物业费15000元抵顶了前6个月的延迟交付违约租金。原告于2015年4月23日交纳了住房专项维修基金，至今未办理房产证，被告称房屋至今未办理房产证是因为政府在2016年进行规划核实至今未核实完毕，造成延迟办证的责任不在被告。原告李永和、袁俊生、宋业军撤回第三项诉讼请求，即判令被告支付原告迟延办理安置房房产证违约金50000元。本院认为，原被告签订的拆迁安置补偿协议书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务。按照协议约定被告应交付原告房屋面积为408.78㎡（不含公摊面积），实际交付面积为305.697㎡。故按照约定被告应退回房款969513元（12.2634㎡×5000元／㎡＋90.8196㎡×10000元／㎡）。协议约定房屋交付时间为2013年6月30日，实际交付时间为2015年4月底。根据协议约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，应予以降低。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照同地段同类房屋租金标准，每月40元／㎡,原告房屋的建筑面积为408.78㎡，即原告每月的实际损失为16351.2元，故原告要求按日万分之五计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30%计算，过高部分不予支持。被告逾期交房480天，原告实际损失为261619.2元，违约金计340104.96元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告安阳恒基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退回原告李永和、袁俊生、宋业军房款969513元；被告安阳恒基房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李永和、袁俊生、宋业军违约金计340104.96元驳回原告李永和、袁俊生、宋业军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20148元，由原告李永和、袁俊生、宋业军负担4675元，被告安阳恒基房地产开发有限责任公司负担15473元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  郭永革人民陪审员  张志军人民陪审员  薛起兴二〇二〇年九月二十九日书 记 员  杨 媛