广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12571号原告：广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社，住所地广州市海珠区新凤凰直街**。法定代表人：尹灼航。委托诉讼代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾恩柱，广东五羊律师事务所律师。被告：广州富友投资管理有限公司，住，住所地广州市海珠区前进路东华巷**之二首层自编之十五/div>法定代表人：李灿炉，执行董事。委托诉讼代理人：郭贤勇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，国信信扬律师事务所律师。原告广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社（以下简称新港社）诉被告广州富友投资管理有限公司（以下简称富友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖伟坚、被告的委托诉讼代理人郭贤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的不定期租赁合同关系；2、被告向原告支付广州市海珠区江怡路240号之嘉仕工贸楼一至十二层（以下简称涉案物业）自2019年4月1日至2020年5月19日的租金4925399.41元（按每月361276.24元计算）、滞纳金（按每月租金每天千分之一逐月分别计算至款项清偿之日止）；3、被告向原告支付2019年11月1日到2020年5月19日的水电费172086.77元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年4月7日，新港社与富友公司签订了《房屋租赁合同书》，由新港社将自有的涉案物业出租给了富友公司使用。2016年4月30日租赁期限届满，但富友公司至2020年5月19日才搬出涉案物业，且尚欠租金、滞纳金及水电费。被告辩称，一、自2018年6月28日起，富友公司、新港社与广州永瑞物业管理有限公司（以下简称“永瑞公司”）达成三方协议，由永瑞公司受让富友公司在《房屋租赁合同书》的全部权利义务，因此富友公司不是本案适格被告。二、根据富友公司了解的事实，新港社与永瑞公司的不定期租赁关系己于2019年12月26日解除。故新港社无权再主张解除不定期租赁合同关系。三、根据富友公司了解的事实，自2019年1月起，由于新港社的根本性违约行为即不出具转租证明，导致租赁物空置率高达62%。故新港社无权主张自2019年4月1日至2019年12月26日（即不定期租赁关系存续期间）租赁物空置单元（占总面积62%）的租金。四、根据富友公司了解的事实，不定期租赁关系解除后，在租赁物已具备交收条件且永瑞公司多次催促新港社交接后，新港社迟迟不履行交接义务。故新港社无权主张2019年12月26日至2020年5月19日期间（即不定期租赁关系解除后）空置单元的占用费。五、新港社无权要求富友公司支付滞纳金。六、根据富友公司了解的事实，新港社要求支付欠付水电费缺乏事实和法律依据。另，新港社尚未将押金退回，其可从押金中抵扣，不足部分由富友公司支付。故请驳回新港社的全部诉讼请求。经审理查明：据粤房地证字第**《房地产权证》记载，新港社是海珠区嘉怡街14-26号（双）、江怡路240-258号（双）的权属人，该建筑物共12层、建筑面积31080.12平方米。2006年4月7日，富友公司（承租方、乙方）与新港社（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将海珠区江怡路240号之嘉仕工贸楼一至十二层，面积共计17338平方米租赁给乙方作为经营及办公使用；租赁期限自2006年5月1日起至2016年4月30日止；第一年每月每平方米租金17元，第二年起每月每平方米租金18元，从第四年起租金每三年递增5%，租金按月结算；水、电价格甲方以供电、供水公司规定的（按发票）为准的价格收取；甲方在每月的5号前向乙方收取当月租金，逾期未缴纳租金的按当月租金总额的1‰每天计收滞纳金；乙方同意向甲方交纳60万元作为租赁履约金，在本合同签定日交付履约金，履约金作为乙方履行本合同的保证金，不得作为乙方缴纳租金和其他费用的用途；合同期满或者双方同意解除合同，在乙方交回所租房屋，缴清租金和其他费用时，甲方将履约金无息退还给乙方，但本合同另有规定的除外；（第十一条）乙方租赁甲方房产作为商业经营场所……乙方以自营、转租、分租的方式进行经营；（第十二条）……二、乙方有以下行为之一者，视作严重违约：⑴逾期三十天未交齐当月租金；三、违约的处理方式：……乙方违约：按以下方式处理：⑴乙方缴付的履约金不予返还，视作违约金，归甲方所有；等。2018年9月至2019年4月期间，富友公司多次向新港社发函说明涉案物业空置率高、公司经营困难、申请延期支付租金；等。2019年12月18日、2020年1月6日，富友公司连同永瑞公司分别向新港社作出《关于瀚林物业、凤凰楼物业及财智中心物业交收情况的复函》、《关于再次限期要求收回瀚林水岸及财智中心物业的通知》，分别告知：对涉案物业自函件发出之日其不再承接经营；涉案物业绝大部分单元早已空置多时，新港社指派人员接收；等。2019年12月26日，新港社将涉案物业水、电房收回管理。本案于2020年7月27日开庭审理。新港社表示：保证金是否交纳需庭后核实；如有应当没收。新港社为证明其主张还提交了水电费的缴费通知单、发票等作为证据，富友公司表示对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。富有公司为证明其主张还提交了富友公司、永瑞公司于2018年6月26日向新港社作出的《报告》作为证据，该报告记载：永瑞公司一直负责涉案物业的管理和日常维护；现富友公司申请：从2018年6月起改由永瑞公司向新港社支付租金以及向租户收取租金等，并请新港社出具的发票抬头改为该司名称；同时，富友公司承诺将继续协助及配合永瑞公司完成相关事宜；等。新港社在该报告下方盖章。新港社表示：关联性不认可，该报告没有显示富友公司的权利义务转由永瑞公司承担，在后续双方往来函件中富友公司还是以其主体身份向原告发函，进一步认证富友公司说法不能成立。庭审后，新港社提交了情况说明：富友公司实际缴纳的租赁押金为60万元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。上述合同租赁期满后，原告继续收取租金、被告继续使用涉案物业，则双方存在不定期的租赁关系。被告提交的《报告》中并未明确《房屋租赁合同书》中被告的权利义务的概括转让，则其仍应为该合同的主体。现原告明确表示要求解除合同且已收回涉案物业，而被告也曾发函主张不再承接涉案物业，则本院对于上述合同关系已经解除的事实予以确认。从被告作出的函件及通知可见，被告因自身经营困难提出解除合同，即责任并非在于原告，则在实际交还涉案物业前仍应承担租金等费用。被告称原告自2019年1月起不出具转租证明，但此后仍有案外人在使用涉案房屋，可见转租证明与使用房屋之间并无对等关系，被告的该抗辩不足以免除其上述责任。被告曾于2019年11月28日通知原告不再承接经营涉案物业、原告也于2019年12月26日收回水、电房的管理权，但该物业内尚有基于被告转租而使用涉案物业的租户，且原告不愿在此情况下接收，则不应认定已交付涉案物业。被告并未举证证明涉案物业何时清空，则本院对于原告2020年5月19日收回该物业的主张予以采纳，涉案物业的相关费用也应计至此时。因此，原告要求被告支付涉案物业自2019年4月1日至2020年5月19日的租金4925399.41元（按不定期租赁关系开始前的租金即每月361276.24元的标准计算）、自2019年11月1日到2020年5月19日的水电费172086.77元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告提交的上述时间段的水电费缴费通知单、发票等与其主张的金额相符，被告虽然予以否认但其作为承租人并未举证使用期间水电费金额，则本院仍对原告的主张予以采纳。原、被告之间虽为不定期租赁关系，但仍受原合同条款的约束。被告未及时支付前述使用期间的租金，已构成违约，应当承担违约责任，但原告基于被告的同一违约行为一并主张没收具有违约金性质的保证金及支付迟延支付租金的滞纳金显失公平。综合本案情况，本院仅对原告主张没收租赁保证金的主张予以采纳，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、二百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社与被告广州富友投资管理有限公司就广州市海珠区江怡路240号之嘉仕工贸楼一至十二层的租赁关系已经解除；二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付上述物业自2019年4月1日至2020年5月19日的租金4925399.41元；三、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付上述物业自2019年11月1日到2020年5月19日的水电费172086.77元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费44227元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年九月二十八日书记员  黄晓钧