北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21805号原告（反诉被告）：云靖，女，1997年8月27日出生，汉族，北京觅宅科技发展有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：耿文成，男，1971年2月6日出生，汉族，北京燕江兴旺商贸中心职员，住北京市西城区。原告（反诉被告）云靖诉被告（反诉原告）耿文成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云靖、被告（反诉原告）耿文成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）云靖向本院提出诉讼请求：1.耿文成退还云靖已付租金51500元、押金15000元；2.耿文成向云靖支付云靖已预缴而未使用的电费1415.29元；3.请求法院确认涉案租赁合同于2020年2月16日解除；4.本案全部诉讼费用、邮寄送达等费用由耿文成承担。事实与理由：2009年5月21日云靖与耿文成签订房屋租赁合同，约定云靖承租位于北京市西城区XXXXX号院的房屋开办民宿，租金标准为每月人民币15000元，支付方式为押一付六。云靖依照合同约定的条件和方式支付了押金和首期房租，并于2019年12月1日支付了当期应支付的6个月租金。2020年1月底，因新冠肺炎爆发，民宿业务无法正常经营，云靖收到政府相关部门通知：西城区民宿业务全面暂停，且后续不允许经营此类业务。云靖找耿文成协商解除租赁合同，希望将双方损失降到最低，但双方未能达成一致意见。2020年2月14日，云靖通知耿文成解除租赁合同，2020年2月16日云靖将租赁房屋内的个人物品全部搬离并通知了耿文成。但耿文成拒不验收房屋，也不退还云靖主张的上述费用。为了维护云靖的合法权益，特提起本诉，望判如所请。被告（反诉原告）耿文成辩称，不同意云靖的诉讼请求。对房屋租赁合同的签订情况认可，云靖于2019年12月1日支付了6个月租金，租赁期限到2020年5月31日止。耿文成将涉案房屋出租给云靖是用于居住的，没有让云靖用于做民宿。认可收到云靖于2020年2月14日发出的解除租赁合同通知，不认可云靖所说的2020年2月16日将涉案房屋腾空的事实，云靖并未将涉案房屋钥匙退还给耿文成。邻居看见云靖实际上是2020年4月底才将涉案房屋内的物品搬出的。因此不认可涉案房屋租赁合同于2020年2月16日解除。不同意退还租金及押金，因为云靖把房屋内的空调和热水器都搬走了，云靖未提前一个月告知耿文成解除合同属于违约。云靖要求的1415.29元电费可以退还。被告（反诉原告）耿文成提出反诉请求：1.请求法院判令云靖向耿文成支付违约金15000元；2.请求法院确认涉案租赁合同于2020年5月31日解除。事实与理由：云靖未按合同约定支付房屋租金，单方提出解除合同，属于违约，应按合同约定支付耿文成一个月租金的违约金。云靖的房屋租金交纳至2020年5月31日，之后未再向耿文成交纳租金，因此请求法院确认涉案的房屋租赁合同于2020年5月31日解除。原告（反诉被告）云靖辩称：同意支付一个月的违约金，但不同意租赁合同于5月31日解除。云靖于2020年2月14日通知耿文成解除合同，并于2月16日已经搬离涉案房屋，并且通知了被告。因此涉案房屋租赁合同应于2020年2月16日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，耿文成（出租人甲方）与云靖（承租人乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定承租房屋位于北京市西城区什XXXXX号。租房房屋用途为：居住，居住人数最多不超过10人。房屋租赁期限自2019年6月1日至2021年5月30日。租金标准为每月15000元，租金支付方式为每半年支一次，押金为15000元。合同第八条约定合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：l、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：l、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人。合同第九条约定违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同第十一条约定房屋只能用于居住，不可另租给有经营客户，合同到期以后优先续租给现有客户。合同签订后，云靖按合同约定支付了押金15000元，并支付房屋租金至2020年5月31日，后未再向耿文成支付房屋租金。审理中，耿文成认可2020年2月14日收到云靖通知要求解除房屋租赁合同。云靖主张其于2020年2月16日已将涉案房屋腾空，但对此未提交证据予以证明，其认可未将涉案房屋钥匙返还耿文成，但表示涉案房屋门锁在其承租后由其更换为密码锁，原房屋钥匙已无法使用。耿文成则表示云靖未与自己办理涉案房屋的交接手续，亦不知晓涉案房屋换锁的情况。审理中，原、被告确认涉案承租房屋为XXXXX号XXXXX间。云靖对于其主张的政府部门通知其不得在涉案房屋经营民宿的事实未提交证据予以证明。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》系云靖与耿文成双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，云靖、耿文成均应按照合同约定全面履行自己的义务。现云靖要求确认涉案房屋于2020年2月16日解除，云靖自述其租赁涉案房屋用于经营民宿，因新冠肺炎疫情导致无法经营，因此要求解除涉案房屋租赁合同。但根据合同约定，涉案房屋用途为居住，2020年初我国虽爆发新冠肺炎疫情，但并不导致云靖无法居住使用涉案房屋，因此云靖不享有涉案房屋租赁合同的单方解除权。云靖虽主张其于2020年2月16日将涉案房屋腾空，但对此未提交证据予以证明，且云靖自认未将涉案房屋钥匙退还耿文成，耿文成亦不认可与云靖办理过涉案房屋的交接手续，现云靖要求确认涉案房屋租赁合同于2020年2月16日解除的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因2020年5月31日后云靖未再支付过涉案房屋的租金，现耿文成要求确认涉案房屋租赁合同于2020年5月31日解除，于法有据，本院予以支持。因涉案房屋租赁合同于2020年5月31日解除，云靖要求退还已付房屋租金51500元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋租赁合同已解除，耿文成应当退还云靖已支付的押金。对于云靖要求耿文成退还押金15000元的诉讼请求，本院予以支持。关于云靖多交纳的电费1415.29元，耿文成同意退还，本院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，云靖未按合同约定的房屋用途使用房屋，未按合同约定支付房屋租金，并违约要求解除合同，耿文成要求云靖支付违约金15000元，于法有据，本院予以支持。云靖同意支付该笔违约金，本院不持异议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）耿文成与原告（反诉被告）云靖于2019年5月21日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）耿文成支付原告（反诉被告）云靖押金15000元；三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）耿文成退还原告（反诉被告）云靖电费1415.29元；四、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）云靖支付被告（反诉原告）耿文成违约金15000元；五、驳回云靖的其他诉讼请求。本诉案件受理费749元，由原告（反诉被告）云靖负担568元（已交纳），由被告（反诉原告）耿文成负担181元（自本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费88元，由原告（反诉被告）云靖负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如果原告（反诉被告）云靖、被告（反诉原告）耿文成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年九月二十一日法官助理 彭 瑜书 记 员 高 雅