福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2598号 上诉人（原审原告）：李志强，男，1971年6月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：姜美兰，女，1971年6月13日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 原审第三人：蔡晓娟，女，1989年1月1日出生，汉族，住福建省龙海市 上诉人李志强与被上诉人姜美兰、原审第三人蔡晓娟合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志强上诉请求：判令姜美兰及时返还李志强被侵占的50000元借款及利息28000元。事实和理由：一、《承诺书》中黄庄房屋出售尾款37万元已包含垫付的明能广场房屋购置定金5万元，是建立在公证收款人吴洪征基础上，亦即吴洪征收到37万元房款时必须归还李志强借给姜美兰的5万元，只需归还姜美兰尾款32万元，外加之前支付给姜美兰的30万元，姜美兰收到其委托李某出售的房款62万元，与买受人吴洪征支付房款62万元一分不差。二、基于姜美兰与李某签订黄庄房屋底价销售协议，此后姜美兰与吴洪征签订买卖协议，吴洪征又与高俊杰签订买卖协议，李某陪同姜美兰办理解押手续及房屋公证委托，吴洪征与蔡晓娟办理过户贷款。李志强出具两份承诺书及此后出借姜美兰明能广场定金等事实，姜美兰单方终止委托、撕约毁约，直接导致李志强帮其垫付的50000元定金不翼而飞，理应承担法律责任。三、姜美兰隐瞒其私自交付10000元定金的事实，又于2019年9月30日骗取李志强信任，代其垫付50000元，还一再指责李志强哄骗其购买明能广场，姜美兰自愿让明能广场扣除5000元委托转让他人费用，从头至尾均与李志强无关。更不可能存在李志强要赔付3000元佣金。四、姜美兰指责一切均是按李志强的指使，请问2014年姜美兰从李志强手中以30万元购得黄庄房屋、与李某签订协议及与姜美兰签订买卖协议也是李志强指使？姜美兰于2016年10月17日私自撤销废除公证，此后香香房产代理公司才注册成立，也是李志强为让姜美兰给其抹黑、通过行业协会监管追究李志强责任而一手策划？姜美兰捏造事实、违背事实，毫无法律依据。一审法院多次开庭，都无法认定事实，无法维护李志强的真实意愿和合理诉求，从根本上违背了本案的诉讼精神和诉讼需求，应当予以改判支持李志强上诉请求。 姜美兰辩称，一、综合本案相关证据，最后各方签订《香香房产买卖协议》等可以印证本案《承诺书》真实意思：“李志强承诺前述已支付25万元（含李某支付10万元及其本人支付的15万元）款项后，垫付明能广场520房产5万元之后，还需支付姜美兰37万元”，最后的37万元未经李志强或吴洪征、李某的账户是因2016年10月28日各方签署的《协议》，但就款项数额各方无意见。从而说明承诺书就是指李志强垫付的5万元已经由李志强出售的黄庄房屋的房款中扣除，不存在返还问题，更不存在利息之说。二、2016年10月28日双方签署的《协议》，明确约定不再发生任何纠纷。从而说明李志强垫付的5万元已经由李志强出售黄庄房屋的房款中扣除。本《协议》由姜美兰、吴洪征、蔡晓娟共同签订约定剩余房款37万元由蔡晓娟全部汇入姜美兰账户。遭蔡晓娟办完贷款后，房款已全部结清，三方不再发生任何纠纷。本案中吴洪征作为李志强妻子完全代表李志强的意思，《协议》是各方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定应当认定有效。本案实际全部操作都是李志强暗箱操作，通过取得姜美兰信任及借人头的目的即可规避中介协会的监管又想达到侵吞出售尾款，又可以收取蔡晓娟中介费，同时通过民事欺诈方式，以没有产权的明能广场租赁代出售的方式让姜美兰购买，姜美兰后面发现李志强居间的房产没有权属只能中止交易，对此造成的损失保留诉权。请求驳回上诉、维持原判。 蔡晓娟未作陈述。 李志强向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令姜美兰立即归还李志强为其垫付的购房款定金5万元；2.请求判令姜美兰按民间借贷月利率2%标准，支付自2016年9月30日至2019年1月30日期间的利息共计2.8万元；3.本案诉讼费由姜美兰负担。 一审法院认定事实： 一、各当事人身份情况： 李志强所成立房屋中介公司及个体工商户有：1.厦门香香房产代理有限公司的法定代表人为李志强，成立日期为2016年10月21日。2.厦门市集美区香夏房屋中介服务部登记经营者为李志强，成立日期为2010年10月25日。3.厦门市集美区香香房房屋中介服务部，登记经营者李志强，成立日期2011年6月9日。 案外人吴洪征系李志强妻子。 证人李某出庭作证自认其在2016年期间系受雇于李志强。 蔡晓娟与案外人高俊杰系夫妻，蔡晓娟系姜美兰最终厦门市集美区××庄三里××号××室的购房人。 二、关于租赁明能广场520房屋的前后情况： 2016年9月20日，姜美兰向案外人厦门市明能科技发展有限公司交付租赁明能广场520房屋定金1万元，经办会计为案外人朱怡雄。 2016年9月30日，姜美兰与案外人厦门市明能科技发展有限公司签订《房产租赁合同》，约定姜美兰承租明能广场520房屋，20年租金33万元。 2016年9月30日，李志强代姜美兰向案外人朱怡雄转账4万元作为预付明能广场520房屋的租金。同日，李志强另转账姜美兰1万元。 2016年10月13日，姜美兰解除与案外人厦门市明能科技发展有限公司签订的《房产租赁合同》，预付的租金及定金被扣减0.5万元，姜美兰收到退回的租金为4.5万元。 三、关于厦门市集美区××庄三里××号××室的买卖情况： 2016年9月5日，姜美兰（甲方）与李某（乙方）签订《协议书》1份，约定姜美兰将座落于厦门市集美区××庄三里××号××室的房产全权委托香香房产李某出售，姜美兰承诺出售此房实收62万元，多出部分归乙方所有。李志强作为见证方签字并加盖厦门市集美区香香房房屋中介服务部印章。本案审理过程中，姜美兰曾提出对该《协议书》中其本人签名的真实性进行鉴定，经本院委托，后姜美兰以拒交鉴定费而导致鉴定退卷。 2016年9月7日，姜美兰（甲方）与吴洪征（乙方）、厦门市集美区香香房房屋中介服务部（丙方）签订《买卖协议》1份，约定姜美兰将座落于厦门市集美区××庄三里××号××室出售给吴洪征，房屋总价位62万元。李某代表丙方签字。 2016年9月7日，吴洪征（甲方）与案外人高俊杰（乙方，系第三人蔡晓娟丈夫）、厦门市集美区香香房房屋中介服务部（丙方）签订《房产买卖协议》1份，约定吴洪征将座落于厦门市集美区××庄三里××号××室出卖给高俊杰，房屋总价为69万元。 2016年9月13日，姜美兰与吴洪征签订《委托书》，将厦门市集美区××庄三里××号××室委托吴洪征代为办理以下事宜：一、代为清偿该房产抵押贷款……；二、有权出售上述房产……。并办理（2016）厦鹭证内字第40241号《公证书》。 2016年10月17日，姜美兰单方撤销了（2016）厦鹭证内字第40241号《公证书》。 李志强向姜美兰出具《承诺书》1份，载明：“香香房产今承诺在2016.10.30前姜美兰名下集美区黄庄三里121号402室出售尾款叁拾柒万元（含9月30日垫付的明能广场520购置定金伍万元），否则原房东姜美兰有权收回该房产。”该《承诺书》落款时间为2016年9月24日。 2018年10月28日，厦门市集美区香香房房屋中介服务部（李某签字）作为见证人，蔡晓娟出具《申明》，确认2016年9月7日高俊杰与吴洪征签订的合同作废。同日，姜美兰、吴洪征、蔡晓娟、厦门市集美区香香房房屋中介服务部补签《香香房产买卖协议》1份，约定姜美兰将厦门市集美区××庄三里××号××室出卖给蔡晓娟，房屋总价位69万元。同日，姜美兰、吴洪征、蔡晓娟、签订《协议》1份，约定剩余房款37万元由蔡晓娟全部汇入姜美兰账户。在蔡晓娟办完贷款后，房款已全部结清，三方不再发生任何纠纷。厦门市集美区香香房房屋中介服务部及李某作为见证人盖章和签字。 2019年4月16日，本案审理过程中，蔡晓娟经本院询问，将其购房过程陈述如下：“2016年8月底、9月初，我找到香香房产中介，当时中介带我去看过几套房子，最后确定案涉402房屋要卖，约我方在2016年9月7日晚上，谈了一下后在10点左右签了协议并支付5万元定金及5000元中介费。2016年9月23日吴洪征及香香房产中介（李志强和李某）一起到集美行政服务中心办理过户，当天我支付了27万元的尾款给吴洪征，当天中国银行办理贷款审批手续。2016年10月初我收到姜美兰的电话，她说房子是她的，要求我将尾款37万元打给姜美兰账户，并告知姜美兰已终止和吴洪征的公证委托协议。因姜美兰和中介的陈述不一致，我找中介的李志强和李某问清这套房子的情况，然后香香房产给我了一份吴洪征与姜美兰的《房产买卖协议》复印件，并要求我将尾款37万元支付到吴洪征的账户。涉及尾款应支付给谁的问题，在2016年10月中旬，三方进行多次交涉，我作为买房人怕不支付尾款会存在违约行为，便强烈要求重新签署协议，于是在2016年10月28日有了一份声明和三方协议并补充了一份蔡晓娟与姜美兰、丙方香香房产的《香香房产买卖协议》（落款时间是2016年9月7日）。最后我将37万元直接汇至姜美兰账户。” 就出售厦门市集美区××庄三里××号××室，姜美兰的收款情况为：李某于2016年9月7日向姜美兰转账10万元；李志强于2016年9月12日向姜美兰转账12万元，于2016年9月14日向姜美兰转账3万元；蔡晓娟于2016年11月14日向姜美兰转账37万元。以上姜美兰共计收取了62万元。 一审法院认为，本案系房产中介在提供居间服务过程中所引发的合同纠纷。本案争议的焦点为姜美兰应否返还李志强5万元。对于该焦点分析关键证据为李志强于2016年9月24日向姜美兰出具的《承诺书》。对于该《承诺书》的理解，李志强认为，因姜美兰把给吴洪征的委托公证撤销了，购房尾款被直接汇入姜美兰账户，最后抵扣款并没有发生。姜美兰则认为，《承诺书》就是明确李志强垫付明能广场的5万元已经由李志强在出售厦门市集美区××庄三里××号××室的房屋房款中扣除了。本院认为，李志强书写的《承诺书》将李志强与姜美兰就讼争两套房产交易款项往来联系在了一起，双方就此达成了合意。由于李志强系涉案中介的登记经营者，案外人吴洪征系其妻子，李某系其员工，这其中可以有理由相信相关人员行为代表了李志强的意思表示。对于该《承诺书》的理解应结合双方前后交易进行分析。姜美兰与证人李某签订的《协议书》以及与案外人吴洪征签订的《买卖协议》及《委托书》、《公证书》可以看出，起初姜美兰对于出卖厦门市集美区××庄三里××号××室的意愿就是62万元，在姜美兰收取了25万元款项，李志强代垫了5万元之后，姜美兰反悔并要求剩余尾款37万元由最终购房人蔡晓娟支付给姜美兰，此情况下，李志强代表中介方出具了《承诺书》，该《承诺书》中载明：“香香房产今承诺在2016.10.30前姜美兰名下集美区黄庄三里121号402室出售尾款叁拾柒万元（含9月30日垫付的明能广场520购置定金伍万元），否则原房东姜美兰有权收回该房产。”可理解为李志强承诺在支付前述25万元款项后，垫付明能广场520房产5万元之后，李志强再支付姜美兰37万元。虽然最后该37万元未经过中介李志强或者妻子吴洪征账户，但就款项具体数额各方并无意见。最后，2016年10月28日，案外人吴洪征、蔡晓娟、姜美兰以及厦门市集美区香香房房屋中介服务部签署最终《协议》，该《协议》确定在支付完37万元后，各方均再无争议，该《协议》虽没有将明能广场5万元写入其中，但结合当事人之间的关系以及《承诺书》的内容，可佐证前述对于《承诺书》的理解。据此，法院对姜美兰的抗辩予以采纳，对李志强的主张依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回李志强的诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审审理期间，李志强提交三份收款收据，拟证明本案只与朱怡雄有关，与其他人无关。 姜美兰经质证认为，上述收款收据均无姜美兰签字，与本案无关。 本院认为，对于李志强替姜美兰垫付租赁明能广场502房屋定金50000元的事实，各方当事人均无异议。李志强现起诉要求姜美兰归还垫付款项本息，姜美兰则辩称该垫付款项已在李志强出卖其所有的房屋应付尾款中予以扣除。根据查明的事实，双方发生纠纷原因在于姜美兰与李某、吴洪征、香香房产亦即李志强一方就出售厦门市集美区××庄三里××号××室的房屋签订姜美兰实收62万元、最终销售房款超出部分归李志强一方协议后，吴洪征随即与高俊杰签订将该房屋以69万元价格出售的房产买卖协议，因姜美兰反悔并撤销委托公证，为促成讼争房产交易，双方就合同履行及明能广场房产租赁产生的争议一并进行了协商，李志强据此出具的《承诺书》及此后三方达成的《协议》说明李志强一方与姜美兰一方就房屋出售超出部分的70000元利益分配及明能广场租赁产生的争议达成协议，双方再无争议。一审法院据此采纳姜美兰关于李志强垫付的50000元定金在李志强出售厦门市集美区××庄三里××号××室的房屋尾款中予以扣除的抗辩意见并无不当，李志强的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由李志强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年九月十八日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。