浙江省海盐县人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0424执异27号案外人（异议人）：康菊良，男，1963年8月7日出生，汉族，住海盐县。案外人（异议人）：高林珍，女，1968年3月31日出生，汉族，住海盐县。申请执行人：韩丽，女，1979年8月31日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：曹颖颖、徐冰迪，浙江祥森律师事务所律师。被执行人：蔡全英，女，1970年12月8日出生，汉族，住海盐县。被执行人：王尔灵，男，1960年9月9日出生，汉族，住海盐县。本院在执行韩丽与蔡全英、王尔灵民间借贷纠纷一案过程中，康菊良、高林珍对本院查封的登记在王尔灵、王玲玲名下位于海盐县××街道××路××号××幢××室房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。康菊良、高林珍称，法院在执行（2020）浙0424执1358号案件过程中，尚未能依据（2020）浙0424民初515号《民事调解书》内容执行。异议人认为，2020年1月1日法院受理异议人诉王尔灵、王玲玲房屋买卖合同纠纷一案，2020年4月3日法院出具（2020）浙0424民初515号《民事调解书》，确认：一、王尔灵、王玲玲于2020年4月30日前将坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室的房屋过户登记给异议人；二、王尔灵、王玲玲承担逾期过户违约金5万元，因异议人尚欠王尔灵、王玲玲购房款3万元，两者相抵后，王尔灵、王玲玲于2020年4月30日前支付异议人2万元；三、上述第一、第二项义务，如王尔灵、王玲玲任何一项逾期履行，则异议人有权就王尔灵、王玲玲逾期次日起申请法院强制执行，并且王尔灵、王玲玲应当自逾期之日起按每天200元支付异议人违约金；四、异议人自愿放弃其他诉讼请求，双方无其他争议。五、本案受理费8852元、财产保全费5000元，由王尔灵、王玲玲负担。另，该案在审理中已确认：2018年5月5日双方签订房屋买卖合同，房屋价款113万元。签订之日，王尔灵、王玲玲签收10万元购房款（实际银行汇款2018年5月6日）；王尔灵交付涉案房屋的钥匙、《房屋所有权证》，异议人开始将生活所需的电视机、冰箱、洗衣机、床、衣柜、餐桌等日常用品入户于涉案房屋中，开始居住生活；2018年5月8日异议人又交付房款40万元；2018年5月15日异议人支付房款55万元；2018年12月31日支付2万元；2018年12月22日异议人支付3万元，上述110万元购房款异议人均通过银行汇款支付给了王尔灵，同时异议人也支付房屋买卖中介费1万元给金美芬。但之后，王尔灵方一直拖延办理房产权过户，故异议人诉讼至法院。现执行中出现其他债权人查封取得该涉案房屋。异议人认为，异议人已在诉讼前支付了全部房款，并自2018年5月5日起一直居住于该涉案房屋中直至今日，并将房屋进行了简单装修。况且，该涉案房屋的水、电、煤气表均已经于2019年12月份前过户在异议人名下（系异议人儿子康鑫宇名下）；并交付了2018年9月1日至2020年12月31日止的物业费。故异议人认为其他债权人不得将该涉案房屋作为执行的标的物，请求法院停止其他债权人对该坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室××房产的执行。并请求法院将该房产立即过户于申请人及支持申请人所有的申请执行请求事项。鉴于上述事实，请求法院解除涉及（2020）浙0424执723号案件债权人对坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室房屋的查封。康菊良、高林珍提交了下列证据：不动产产权证、海盐县二手房买卖合同、王尔灵的承诺书、(2020)浙0424民初515号《民事调解书》、支付购房款的银行转账凭证和收条、缴费“一户通”委托收款协议书和供水、供气协议、支付物业费收据。本院查明，2019年12月9日，本院立案受理了韩丽与蔡全英、王尔灵民间借贷纠纷一案【（2019）浙0424民初4969号】。2019年12月31日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、蔡全英、王尔灵共同归还韩丽320000元，分别于2020年3月31日前、2020年6月30日前、2020年9月30日前、2020年12月31日前各归还韩丽80000元；二、如蔡全英、王尔灵有任何一期逾期未付款的，则韩丽可就蔡全英、王尔灵尚未支付的全部款项一并申请法院强制执行，且蔡全英、王尔灵需要再支付韩丽80000元及支付利息损失（以未还的款项为基数，按月利率2%，自逾期之日起算至实际付清之日止；2018年12月4日至2019年12月3日期间，以400000元为基数，按月利率2%计算）；三、韩丽自愿放弃其他诉讼请求，双方无其他争议；四、本案受理费3650元，由韩丽负担。后蔡全英、王尔灵未履行调解书确定的义务，韩丽于2020年5月13日向本院申请执行【（2020）浙0424执723号】。执行中，本院于2020年5月18日查封了登记在王尔灵、王玲玲名下坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产【不动产权证书号：浙（2017）海盐县不动产权第0015915号】。另查明，2018年5月5日，康菊良、高林珍夫妻（乙方）通过中介机构与王尔灵、王玲玲夫妻（甲方）签订了海盐县二手房买卖合同一份，合同约定，王尔灵、王玲玲将其坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产以113万元出卖给康菊良、高林珍。合同还约定，甲方已收取乙方购房定金10万，乙方于2018年5月8日前支付房款40万元，于2018年5月15日支付房款55万元，甲方于2019年6月30日前将房产证过户到乙方名下后，乙方付清余款5万元；甲方于2018年12月31日将房屋及附属物正式交付给乙方使用等。购房合同签订后，康菊良、高林珍分别于2018年5月6日、5月8日、5月15日、12月22日、12月31日通过银行转账方式支付王尔灵房款10万元、40万元、55万元、3万元、2万元，共计110万元，并于2018年6月7日支付中介费1万元。2018年12月31日，王尔灵将房屋交给康菊良夫妇，康菊良夫妇对该住房又进行装修后入住至今。2019年12月，康菊良夫妇将该住房的水、电、燃气的用户名过户至其儿子康鑫宇名下。因王尔灵、王玲玲未在合同约定的期间将涉案房产过户至康菊良、高林珍名下，2020年1月7日，康菊良、高林珍向本院提起诉讼【（2020）浙0424民初515号】，诉请王尔灵、王玲玲继续履行《海盐县二手房买卖合同》并限期无条件交付房屋合法过户手续、承担违约金、中介费及其他经济损失共计56500元等。2020年1月13日，本院根据康菊良、高林珍的财产保全申请，查封了涉案房产。2020年4月3日，双方自愿达成如下协议：一、王尔灵、王玲玲于2020年4月30日前将坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室的房屋过户登记给康菊良、高林珍；二、王尔灵、王玲玲承担逾期过户违约金5万元，与康菊良、高林珍尚欠购房款3万元相抵后，王尔灵、王玲玲于2020年4月30日前支付康菊良、高林珍2万元；三、上述第一、第二项义务，如王尔灵、王玲玲任何一项逾期履行，则康菊良、高林珍有权就王尔灵、王玲玲逾期次日起申请法院强制执行，且自逾期之日起按每天200元支付违约金；四、康菊良、高林珍自愿放弃其他诉讼请求，双方无其他争议。五、本案受理费8852元、财产保全费5000元，由王尔灵、王玲玲负担。上述调解协议生效后，王尔灵、王玲玲未履行协议义务，康菊良、高林珍向本院申请执行【（2020）浙0424执1358号】。再查明，上述涉案房产登记在王尔灵、王玲玲名下，登记2017年6月28日。王尔灵、王玲玲购房时办理了银行按揭贷款（抵押权人即为中行海盐支行），抵押期限为2015年9月18日起2024年9月18日止，现该房产的抵押权尚未解除。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产现虽仍登记在王尔灵、王玲玲名下，但案涉房产在韩丽与蔡全英、王尔灵民间借贷纠纷一案执行前已转让给了康菊良和高林珍，其转让行为也已由生效法律文书所确认，且康菊良和高林珍在法院查封房屋之前已居住至今，房屋转让价款也已支付全部。案涉房产在买卖后没有及时办理过户登记手续，一方面系双方在房屋买卖合同中约定至2019年6月30日办理过户登记，另一方面系案涉房产的抵押权至今尚未撤销，事实上无法办理过户登记，因此，案涉房产未办理变更登记不能认为是因买受人的自身原因所致。故，康菊良、高林珍要求解除对案涉房屋查封的执行异议，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于海盐县××街道××路××号××幢××室【不动产权证书号：浙（2017）海盐县不动产权第0015915号】房产的执行，解除对该房产的查封。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  沈爱萍人民陪审员  费晓敏人民陪审员  洪菊英二〇二〇年九月十六日书 记 员  万茜茜