湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初2026号 原告：衡阳元坤房地产营销策划有限公司。 法定代表人：周安安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵启兵，湖南衡州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺建阳，湖南衡州律师事务所律师。 被告：耒阳市鹏信房地产开发有限公司。 法定代表人：李鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：资明群，广东卓明律师事务所律师。 原告衡阳元坤房地产营销策划有限公司（以下简称元坤公司）为与被告耒阳市鹏信房地产开发有限公司（以下简称鹏信公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2018年9月4日向本院提起诉讼。本院于2019年6月24日作出（2018）湘0481民初2261号民事判决。原告元坤公司不服，提起上诉。2020年3月31日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（2019）湘04民终2358号民事裁定：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2018）湘0481民初2261号民事判决；二、本案发回湖南省耒阳市人民法院重审。本院于2020年4月21日重审立案后，依法另行组成由审判员张志武担任审判长，人民陪审员朱广、刘礼英参加的合议庭，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。代理书记员周颖颖担任记录。原告元坤公司的委托诉讼代理人赵启兵、贺建阳，被告鹏信公司的委托诉讼代理人资明群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告元坤公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即支付原告销售提成代理费297903元，并赔偿违约金194556元，合计492459元；2、被告立即支付原告销售溢价分成代理费2226166元，并赔偿违约金500000元，合计2726166元；3、被告承担本案诉讼费用。法庭辩论终结前，原告增加三项诉讼请求为：1、被告立即支付原告6月30日以后销售提成代理费56000元；2、被告立即支付原告6月30日以后销售溢价分成代理费94082元；3、被告立即支付原告二期商品房销售溢价分成代理费2058348元。事实与理由：2016年11月23日，原告与被告签订了《湖南耒阳（鹏信·世纪城）项目全程营销策划独家代理合同》（以下简称涉案合同），合同约定，鹏信世纪城开发项目由被告委托原告对项目进行全程策划、代理销售、营销推广，直至本项目所有物业销售达95%以上（不包含商业房产和车库的销售与招商代理）；同时约定销售提成代理费按每套住宅房8000元计算，销售溢价分成代理费按（售出单位合同总金额-底价总金额）×30%计算，每月结清。如果甲方未按约定时间结算，则每逾期一天按应结代理费总额的5‰支付违约金。同时又约定，任何一方不严格按合同条款执行都视为违约，违约一方应向守约方支付50万元违约金。合同签订后，原告按照合同约定完成了相应的合同义务，而被告自2017年12月起，开始陆续拖欠原告销售代理费。原告经多次催要未果，故特具诉状，请判如所请。 原告提交了以下证据以支持其诉讼请求： 1、2016年12月14日签订的湖南耒阳（鹏信·世纪城）项目全程营销策划独家代理合同，证实原告代理销售鹏信·世纪城的项目；销售提成代理费按8000/套；溢价分成代理费按30%计提；按每月结算；违约应支付违约金； 2、2018年7月27日的工作联系函及邮寄单，证实原告向被告催收代理费的事实； 3、三期销售合同交接汇总表（2017年10月12日至2018年6月19日，分十一批），证实原告三期实际销售量及销售金额（交接明细为484户）； 4、鹏信·世纪城三期应结销售提成代理费汇总表及审批表，证实三期应结的销售提成代理费和实欠代理费及逾期违约金； 5、2018年7月2日的工作联系函，证实原告催收的事实和销售率在2018年7月2日已达96%的事实； 6、销售底价表（三期），证实双方约定的三期商品房销售底价； 7、鹏信·世纪城佣金溢价计算汇总表（2018年7月27日），证实原告三期销售应当计提的销售溢价分成数额为2226166元； 8、2018年6月30日以后的商品房买卖合同及应结销售代理服务费汇总表，证实原告起诉以后又增加了7套销售量，应提销售佣金56000元； 9、鹏信·世纪城三期7月-9月7套佣金溢价计算汇总表（2018年6月30日以后销售合同的溢价），证实原告起诉以后又增加了7套销售量，应提销售溢价分成为94082元； 10、鹏信·世纪城开发商二期销售合同交接表，证实原告二期实际销售量及销售金额（交接明细为216户）； 11、二期应结销售提成代理费汇总表及审批表，证实二期应结的销售提成代理费； 12、销售底价表（2016年7月14日）（二期），证实双方约定的二期商品房销售底价； 13、鹏信·世纪城二期佣金溢价计算汇总表（2018年12月1日）[销售溢价分成代理费汇总表（二期）]，证实原告二期销售应当计提的销售溢价分成数额为2058348元； 14、鹏信世纪城2018年工资支出汇总表，证实原告给业务员发放工资直到2018年10月。 15、辞职信，证实因被告与民工之间纠纷，民工阻挠原告员工正常工作，以及被告拖欠原告佣金造成原告员工辞职； 16、发票交接单及汇总表、收款凭证，证实被告支付给原告的佣金，原告已经给付发票；被告尚欠原告佣金及溢价分成。 17、询问笔录，证实在二审中，已对证人证言进行查明。 18、问话笔录，证实底价表的签订过程。 被告对上述证据经质证，对证据1，①对涉案合同的“三性”不予确认；②该份合同是衡阳市元亨房地产营销策划有限公司（以下简称元亨公司）为了逃税而注册空壳公司即元坤公司与被告签订的开票合同，合同本身违法；③涉案合同履行的主体不是原告，且该合同第六条第1款第（2）项不是双方真实意思表示，被告在此之前已经通过补充协议与元亨公司取消了溢价分成，之后，元亨公司注册空壳公司即原告并提出需要签订开票合同，被告因为审核不严，才导致第六条第1款第（2）项溢价分成内容仍然保留。销售代理费应当以合同实际履行方案为准，即每套按照固定8000元计算。④具体来说涉案合同本身有诸多自相矛盾之处：1）原告于2016年11月21日才被核准成立，法人、注册地址均与元亨公司一致，是元亨公司为了逃税而临时设立的空壳公司，被告不可能将如此重要的销售工作交给一个刚成立的公司代理；2）本合同第一条约定的委托物业占地面积为150亩、总建筑面积30万平方米，与原告中途二期开盘后接手的实际情况不相符，而与元亨公司履行合同情况一致；3）第六条第1款第（2）项虽然仍沿用元亨公司的版本，有溢价分成的约定，但实际与第2款约定以及合同实际履行情况相冲突。首先合同第六条第2款第（1）项约定销售代理费计算方法为按照签订房屋合同的总套数计算，更改了原与元亨公司合同约定关于按照房屋销售金额计算的约定，证实溢价分成已经取消的事实。其次合同第六条第2款第（2）项约定所有提成结算均按照当月签订合同进行100%结算，与合同实际履行情况相符，而与原告在合同履行即将完成时突然主张溢价分成自相矛盾；4）合同实际履行与第六条第2款约定是一致的，即按照当月签订房屋合同套数每套8000元标准100%结算销售代理费，自2016年11月至2018年每月如此，更是进一步证实溢价分成已经取消。5）关于元亨、元坤、元吉公司偷逃税的问题，被告已经草拟实名举报控告材料，并将于本周向税务部门递交，将全力配合税务部门调查。对证据2，①对工作联系函及邮寄单的合法性确认，真实性、关联性不予确认；②被告确实收到2018年5月、6月销售代理费结算申请，金额亦予以确认，但并非原告在联系函中所述“销售提成部分佣金结算申请”，而是《应结销售代理服务费用表》即全部销售代理服务费申请，可以提交的具体申请材料作证；未支付的原因是原告未按照合同约定人员要求标准提供代理服务，销售人员在5、6月陆续离开，后仅剩一人留守工作，导致各项工作无法正常开展，本公司据此予以抗辩；③联系函中所述截扣销售代理费及“多次协商”，与事实不符，本公司扣除的销售代理费属于双方约定的无须支付代理费部分，双方在实际履行过程中已经达成一致扣除意见，并且已经履行完毕；④联系函中所述溢价分成不存在，与事实不符，溢价分成已经取消。对证据3的“三性”无异议。对证据4、11，①对应结销售提成代理费汇总表及审批表的部分真实性、合法性确认，关联性不确认；②请求法庭注意《应结销售代理服务费用表》的内容点，1）名称为“应结销售代理服务费用表”，与合同第六条第1款销售代理服务费标准约定是一致的，即包含全部费用；2）使用的字眼的“现申请结算销售佣金”、“共计佣金”，结算即意味已经计算金额为当月全部应得销售代理费；3）销售代理费计算方法只有一项即销售套数×8000元/套，与合同第六条第2款第（1）项约定是一致的，也与被告与元亨公司《补充协议》对销售代理费调整约定是一致的；4）原告未在结算申请中及其他任何场所、以任何形式表明溢价分成暂不结算，直至起诉前的2018年7月份方才突然提起，与常理不符，与合同约定不符。③审批表中财务主管意见和工程部主管意见均明确清晰证实，按照合同约定销售佣金为8000元/套，原告在每月费用报销单中对每月销售佣金已经签字确认无误。每月申请结算一次，与合同第六条第2款约定按照房屋套数每月100%结算的实际履行情况相符，且原告截至2018年7月份，统计的应结销售代理费仍未有任何溢价，进一步证实溢价分成已经取消；④对被告扣除的金额予以确认，但扣除有事实和合同依据，且已经原告确认无误，原告再次主张已经实际履行完毕并扣除的费用、主张违约金，没有依据；⑤代理合同第六条第7款约定每次开盘房源10套不收取代理费，其中一期统一开盘1次，二期开盘2次，三期开盘1次，实际每次开盘10套房屋免计代理费已经成为惯例。虽然合同约定每次开盘10套不收取销售代理费，但是因三期房屋数量多等情况，双方曾一致协商将不收销售代理费套数增至20套，实际履行已经双方确认无异议，且合同第十条约定“本合同经双方协商一致同意，可以修改、补充”，现原告重新主张约定扣除销售代理费没有依据，也违反诚实信用原则；⑥根据每月《应结销售代理服务费用表》，实际履行情况可知，双方按照代理合同第六条第2款约定，根据销售房屋套数，按照每套8000元100%结算上月销售代理费，溢价分成不存在，在与原告签订合同之前，被告已经与元亨公司签订《补充协议》取消溢价；⑦如果存在溢价分成，且双方实际约定了销售底价，那么在每月《应结销售代理服务费用表》中，溢价完全是可以计算的，也正是因为实际不存在溢价，双方并没有就销售底价达成一致约定，所以溢价分成未计算。原告此时才计算，明显是利用开票合同漏洞企图索取非法利益。对证据5，①工作联系函的“三性”不予确认；②工作函未加盖公章，被告亦未收到，原告向工程部送达，不符合约定，应视为未送达，且2018年5月销售佣金未支付原因在于原告违约在先，被告据此抗辩；③鹏信·世纪城项目有数栋房屋未开发，就整体全部代理范围而言，销售率未达96%。对证据6，①真实性、关联性有异议，合法性无异议；②价格表性质上为开盘时对外销售价格表，根据代理合同第六条3款约定，销售价格经甲方签字确认是正式开盘的条件，根据合同第四条第2款约定，销售价格及销售策略也是房屋销售代理的重要服务内容；被告从未表明将对外销售价格作为一房一价销售底价用以结算溢价分成，价格表下面手写部分为原告自行添加所为，双方并未达成一致约定，对被告没有约束力；③相反，正是双方均明确知晓溢价分成在2016年10月自始已经取消，因此实际履行过程中，双方并未就销售底价进行协商和确认；④同时，该价格表仅为三期开盘当天对外价格表，随着销售的推进，开盘第二天即调整的销售价格，之后对外销售价格又经过多次调整。对证据7、9、13，①“三性”不予确认；②溢价分成于2016年10份已经全部取消，销售代理实际并无溢价分成，同时双方从未就房屋销售底价达成一致约定，对原告计算的所有溢价分成均不予认可；③销售代理费已经按月100%结算，原告在合同履行过程中从未提及溢价分成，原告现突然利用开票合同漏洞提出溢价分成主张，不合常理，也与合同第六条第2款约定不相符，明显不符常理。对证据8，“三性”无异议。提请注意证据8第一页内容，“鹏信·世纪城应结销售代理服务费用汇总表”、“现申请结算应结未结佣金金额56000元，合计金额为56000元”，即是2018年7、8、9月全部应结销售代理服务费为56000元，进一步确认不存在溢价分成，且与原告再次主张溢价分成自相矛盾，原告本次诉讼完全是利用开票合同漏洞意图索取非法利益。对证据10的“三性”无异议。对证据12，①“三性”不予确认；②该表格如下内容，原告进行了篡改、伪造：1）表格第一句话，实际表格并无该内容；2）注明部分第1、2项内容，实际表格并无该内容；3）刘静手写部分，是由原告事后自行添加，实际表格并无该内容；③价格表性质上为开盘时对外销售价格表，根据代理合同第六条3款约定，销售价格经甲方签字确认是正式开盘的条件，销售价格及销售策略也是房屋销售代理的重要服务内容；被告从未表明将对外销售价格作为一房一价销售底价用以结算溢价分成；④两份对外销售价格表以后者为准；⑤第二份价格表签署的意见明确为“当天”,即作为当天开盘对外销售价格，且仅有李保成签字并未获得被告最终确认；同时确认二期对外销售价格是合同履行主体为元亨公司，被告与元亨公司于2016年10月调整代理方案后进行了结算，销售代理费用已经结清，被告从未与原告达成任何销售底价的约定。⑥同时该价格表仅为二期开盘当天价格表，随着销售的推进，开盘第二天即调整的销售价格，之后对外销售价格又经过多次调整。对证据14，①真实性、关联性有异议；②2018年11月8日向李威支付的费用为补偿费用，并非10月工资，原告已明确告知李威服务至9月份，9月之后不再提供销售代理服务，另向李威补偿一个月工资；③可以证实原告销售人员陆续离职，原告未能提供与合同约定相符的工作人员，造成各项销售代理工作无法正常进行，至7月开始仅有李威一人留守，各项工作严重滞后。对证据15的“三性”不予确认，属于原告的内部管理事项，不能成为原告不按合同履行职责的理由。对证据16，①佣金部分和溢价部分汇总表的“三性”不予确认；②其他材料的真实性、合法性予以确认，关联性不确认。对证据17的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据18的“三性”均有异议，与事实不符。 被告鹏信公司辩称：原告不是本案的适格主体，同时，涉案合同仅为开具发票而签订，不能作为合同内容的唯一依据且涉嫌违法无效。原告的诉讼请求与涉案合同的实际履行情况不相符，没有事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉请。1、与被告签订涉案合同的主体是元亨公司；2、退一步讲，假使原告具备主体资格，其诉求（除按照8000元/套计算销售代理费）与事实不符，依法应当不予支持。 被告提供了以下证据以证实其反驳主张： 1、2015年12月30日与元亨公司签订的销售代理合同，证实：①最初与被告签订营销策划代理合同的主体是元亨公司；②依据合同第七条约定，元亨公司有义务提交工作方案、派驻10-12位工作人员、每日提交工作总结等；③销售代理费每月100%结算。 2、2016年10月24日与元亨公司签订的补充协议，证实：①协议已将销售代理费结算标准调整为一个项目，即仅有销售提成部分，溢价分成取消了；②已销售房屋全部按照2.2%结算应付销售代理费给元亨公司；③补充协议是在销售代理费结算标准调整后达成的协议，即销售代理费按照补充协议结算。 3、2016年9月应结销售代理服务费用表及支付凭证，证实被告已按照2016年10月补充协议约定，与元亨公司结算2016年9月之前的销售代理服务费，未足额结算至2.2%的补足结算至2.2%，未结算的全部按照2.2%结算，即全部按照2.2%结算销售代理费，并无溢价分成； 4、律师对李复贵的调查笔录及到庭证言，证实：①溢价分成已经通过补充协议取消；②与销售公司另行有签订关于销售提成按照固定8000元/套标准计算的补充协议。 5、律师对李威的调查笔录及到庭证言，证实：①元亨公司从未主张或提及溢价分成；②溢价分成实际已经取消。 6、其他应结销售代理服务费用表及支付凭证合同，证实履行期间，每月的应结销售代理费用申请及支付从未提及溢价分成，溢价分成已实际取消。 7、销售业务员佣金方案变化，证实：①在2016年10月取消溢价之前，元坤、元亨公司的销售人员销售佣金按照总房款0.2-0.3%计算，取消溢价之后，元坤、元亨公司的销售人员销售佣金也随之变化调整为销售佣金800-1200元/套，从侧面反映溢价分成取消，销售佣金的实际情况已变化；②2016年10月，被告的房屋销售非常好，不存在在取消溢价之后，在销售向好的情况下又将溢价加给一个新公司，这样明显不符合逻辑。 8、报案材料，证实被告与合伙人李斌发生纠纷之后，部分资料被李斌拿走遗失，双方达成的销售代理费按照8000元每套计算的补充协议确实存在，但现已丢失无法找到。 9、工作联系函，证实元亨公司、元坤公司拒不履行合同义务和责任，导致被告的营销工作严重滞后，无法满足工作需求，给被告造成重大损失。 10、微信截图，证实元亨公司已通知内部员工，与被告的销售代理服务至2018年9月30日终止。 11、报告，证实自2018年11月1日，元亨公司已无人在被告的营销中心工作，双方合同实际已经无法履行； 12、解除销售代理关系通知书，证实被告于2018年12月1日通知解除与元亨公司、元坤公司的销售代理合同关系。 13、工商登记资料，证实：①元坤公司是元亨公司为开具发票临时于2016年11月份设立，与元亨公司同址、同法人，实则为空壳公司，继续履行合同的人员全为元亨公司原班人马，2016年12月14日签订的合同仅为开具发票所签订，应当综合整个合同履行过程，认定实际履行销售代理服务费方案；②元吉、元亨、元坤公司实则为资产混同公司，元吉公司股东收取元亨公司款项，元亨公司利用元坤公司开票，元坤公司实则为空壳公司，三公司存在诸多虚开发票、虚构交易、虚构债权债务等多种偷税漏税行为，恳请依法建议税务部门稽查。 14、说明，证实2018年4月销售代理费扣除15903元，是因为原告工作失误造成客户损失，应当由原告承担，原告当时已经确认并无异议。 15、情况说明，证实：2018年1月销售代理费扣除1万元房产证工本费，是因为原告工作失误给被告造成的损失，应当由原告承担，原告当时已经确认并无异议。 16、报销单，证实：①每月销售代理费发放均经过原告确认无误；②所有扣款均经原告确认无异议。 17、销售补贴（部分)，证实被告在不同时期向房屋销售总价更高的销售人员每套房屋给予奖励，进一步证明并无溢价分成，销售房价利益除每套8000元之外，全部归被告所有，否则根本无须被告对销售人员进行销售奖励。 18、价格表，证实被告留底的二期、三期开盘对外销售价格表，双方并未约定将开盘对外销售价格表约定为销售底价表。 19、阶段性销售价格表，证实对外销售价格表是根据对外情况不断调整的。 20、证明，证实：2016年11月，随着被告与元亨公司取消溢价按照固定每套8000元计算销售代理服务费，原告亦随之将销售人员佣金进行调整，即由之前的比例制调整为固定金额的销售佣金；根据溢价取消及每套固定销售人员固定销售佣金的实际情况，被告推出直接针对销售人员的奖励方案，以调动销售人员的销售积极性，也证实溢价提成确实已经取消。根据阶段性销售方案而销售的房屋，原告除获得每套8000元销售代理服务费之外，没有其他可得利益，因此，需要被告出具奖励办法对销售人员进行奖励，引导销售人员按更高价格销售房屋；根据原告12位销售人员的入职离职陈述时间可知，销售人员自始至终是为元亨公司工作，原告自始至终也是与元亨公司合作。2016年11月份前后提供的销售代理服务人员均为同一批工作人员，也进一步证实元亨公司仅是因为开票原因而设立的公司，原告与被告签订的营销策划代理合同仅为开票而签订，不能作为认定本案实际销售代理服务费方案的唯一依据，应当综合全案进行认定。 21、元亨公司销售代理费用汇总表及承诺函，证实：截止2016年10月，元亨公司自2016年1月至10月所得销售代理服务费总计达5253263元，已经达到服务行为小规模纳税人年未税销售金额不超过500万元的临界点（按照6%税率计算，服务行业小规模纳税人全年含税总开票额应当在530万元以下）；元亨公司在2016年10月24日向原告开具2084922元税票之后，由于小规模纳税限额限制，已无法向被告开具发票，否则须转化为一般纳税人按照17%税率交纳增值税，该时间与原告公司成立的时间高度一致，也进一步证实原告仅是因为开票原因而由元亨公司设立的公司。原告与被告签订的涉案合同仅为开票而签订，不能作为认定本案实际销售代理服务费方案的唯一依据，应当综合全案进行认定；元亨公司承诺2016年10月份销售代理服务费的发票要迟至2017年8月方能开具，即超过一个纳税年度之后，可以重新获得500万元的开票额度，更是进一步证实在2016年10月24日之后，元亨公司作为小规模纳税人已经无法开具发票的事实。 22、元亨公司、元坤公司、衡阳元吉房地产营销策划有限公司（简称元吉公司）的企业信用信息，证实：在2016年时，元亨公司、元坤公司、元吉公司的注册地址、法人、股东均是一致的，三公司之间的人员、业务均是混同的，三公司构成人格混同，合同实际履行主体仍然是元亨公司；原告只不过是元亨公司、元吉公司用来开票而设立的公司，公司实际履行主体仍然是元亨公司；原告与被告签订的涉案合同仅为开票而签订，不能作为认定本案实际销售代理服务费方案的唯一依据，应当综合全案进行认定。 23、三期开盘当天业主交费详单14套，证实：2017年9月16日，鹏信世纪城三期开盘，开盘当天活动价为原总价打九折的基础上再减去2万元，天盘的第二天则取消了再减去2万元的优惠，调整为按照原总价九价销售。如果按照原告单方面的主张，认为开盘当天的促销价就是销售底价，则在开盘第二天取消2万元优惠的情况下，就意味着仅相差一天，原告每套房屋就产生6000元溢价分成，明显不合常理；开盘当天活动价与原告证据6中的每栋价格表中房屋价格是一致的，进一步证实原告证据6中的每栋价格表就是鹏信世纪城三期开盘时对外销售价格，没有任何文字提及是原告与被告达成的销售底价。 24、《应结销售代理服务费用表》汇总表及分析表，证实：从分析表中可以看出，鹏信世纪城一期项目及二期开盘，共计销售569套房屋，按照被告实际支付的4980416.6元销售代理费计算，每套平均销售代理服务费为8753元；2016年11月，原告执行的是一套固定按照8000元计算销售代理服务费，两者相差不大，且符合双方一直谈判减少销售代理服务的趋势；如果按照原告所述存在溢价分成一说，则原告二期尾盘套均销售代理费将达到16838元，三期达到12213元，套均代理服务费是突然大幅度提高。特别就二期而言，一个楼盘，前后两个月期间，在外界没有特殊情况下，仅仅因为更换了一个公司开具发票，被告支付的套均代理服务费就需要翻倍，此种情形完全与正常交易行情不符；从而也证实与原告确实不存在溢价分成。 25、新旧合同对比分析表及二、三期预售许可证，证实被告与原告签订本案开票合同时，一期销售完毕，二期也已经销售过半，根据相关预售许可证信息可以计算出已经销售的面积达7万平方米，但开票合同中条款却大都与元亨公司签订的条款一致，特别是第一条项目概况与元亨公司的合同完全一致。如果把原告与被告签订的开票合同与整个过程割裂开来，则明显存在自相矛盾的地方。反之，正是因为元亨公司作为小规模纳税人的开票额度已经届满，因此本案实际销售代理服务的实际执行方案的认定，应当综合全部合作过程进行认定，而不能单独以原告的开票合同片面进行认定。 原告对上述证据经质证，对证据1、2、3，认为不是我公司签的，对它的真实性、合法性无法确认；对关联性有异议，与本案无关。对证据4的“三性”均有异议，李复贵是对方的员工，其所谓证言只能算对方陈述，没有证明力；其所说的既不是事实也与本案无关。对证据5的“三性”均有异议。证人仅仅只是员工，不了解原告与被告签订合同的情况，其言论只是主观猜测，没有证明力。对证据6，代理佣金的数据有待双方对账核实，对证明目的有异议，没有任何取消溢价提成的表示。对证据7的“三性”均有异议，一是没有原件，二是来源不合法，三是我公司内部工资发放与被告没有任何关联，发多发少乃至不发都不能减轻被告履行合同的义务。对证据8的“三性”均有异议，一是公安机关并未作为案件立案；二是自己报案的内容并没有说补充协议丢失，三是这是被告内部纠纷，与本案无关。对证据9，收到了该联系函，但该函内容不真实，因为被告从2017年12月就开始拖欠原告佣金，其违约在先，造成我公司员工工作没有积极性；二是被告与施工方民工纠纷造成民工堵门、关电（夏天售楼部没有空调），被告没有提供正常的工作环境，员工纷纷辞职；三是楼盘销售已经超过95%，没必要安排全员上班；四是房款不能及时收取不是我公司的责任，不能按时交房是被告的责任（被告拖欠工程款与施工方纠纷）。对证据10的“三性”均有异议，我公司没有通知员工停止服务，是李威自己要跳槽，才没有给李威第10月的工资。对证据11的“三性”均有异议，元亨公司在2016年就没做了，一直是原告在做。对证据12，通知收到的事实认可，但通知内容不真实，不合法，元亨公司合同早已解除，不存在2018年12月1日再行解除的问题；二是原告与被告的合同关系，与元亨公司无关，两个合同不能混为一谈。对被告解除合同的要求没有意见，但解除合同的责任在被告一方。对证据13的真实性、合法性没异议，对证明目的有异议。我公司是合法的公司，被告涉嫌诽谤，我公司保留追诉被告诽谤的权利。对证据14、15的真实性无异议，说明当时扣款事实并没有做出说明，该扣款行为是被告的单方扣款，未经原告同意，工作失误也不是我方造成，如果是原告造成的损失，需被告提交证据证明。对证据16，收到被告给予的代理费，并未全部认可被告的扣款行为。对证据17的“三性”均有异议，不知道被告是否有给予销售人员奖励，即使给了奖励，也是被告的行为，并不能以此否定原告要求溢价部分的权利。对证据18该价格表的内容与我方提供的底价表一致，说明对方认可该底价，对于我方来说，这就是我方的底价，也就是溢价部分的底价。对证据19，不清楚是什么时间段的价格表，也没有双方签字认可，该价格表不能证明对方的观点，也不能否定我方要求的溢价。对证据20的真实性、合法性均有异议，证人没有出庭，不能作为证据使用。对关联性和证明目的有异议，仅凭元亨公司的员工在原告公司工作，就认为两家公司是一个公司，达不到被告的证明目的。该证据只是一份打印件，12个人的签名类似，我方怀疑是一个人签的；只有年份没有日期，且这些人目前都在被告公司上班，是被告的员工。这些证人说自己是元亨公司的员工是错误的，他们的工资都是原告支付的，有流水证明。对证据21，元亨公司不代表原告，对证明目的有异议，这份承诺是元亨公司写的，被告的董事长以及工作人员签字同意，在2017年8月10日开具的发票，元亨公司报告了被告，双方已经达成了一致。对证据22的真实性没有异议，对证明目的有异议，三家公司都是独立法人，我们不认为人格混同，也不是为了开票成立的公司，达不到被告的证明目的。对于证据23的交费详单没有异议，对证明目的有异议，达不到被告的证明目的，房子好卖就行，不代表不能按照底价销售，那样我们就没有提成；如果没有溢价的话，我们何必调整价格？证据24不属于证据，只是属于被告的一个观点。证据25的对比表不属于证据，对于销售许可证的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明是为了开票而换了公司，也不能证明我们与被告签订了合同。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，因被告对证据3、4、8、10、11的真实性均无异议，均予以认定。原告提供的证据1，有原、被告双方的签名及盖章，约定内容并不违反法律规定，且反映了双方的真实意思，予以认定。证据2既已合法送达，能证实原告的催促行为，予以认定。证据5、16有被告的工作人员签收，予以认定。证据6的名称实为价格统计表（2017年9月14日），虽有被告以公司印章加盖了骑缝章，能反映该表的真实性；但表中仅有被告法定代表人李鸿之父李保成签署的“同意”并加盖被告的合同专用章，并未备注为合同附件；被告盖章的下部空白处由原告备注为“此价格表为耒阳鹏信世纪城三期10.13.16.17号楼的销售底价表《一房一价底价表》”，并加盖原告的公司印章，仍没有双方共同表示为涉案合同附件的意思，因而不能达到原告的证明目的。证据7、9、13仅是原告的陈述，不具有书证的属性，不予单独审查，应结合其他认定的证据审查。证据12的形成时间为2016年7月14日，被告法定代表人李鸿之父李保成签署的“同意”在本页的上部，且未备注为合同附件；李保成签名的下部空白处由元亨公司备注为“请开发商签字确认以上各栋均价作为销售底价”，并加盖元亨公司的印章，时间为2016年9月14日，即使原告于2016年12月15日在该表上盖章，该证据显然是被告与元亨公司往来的资料，与原告主张的事实和理由不符；被告的审核意见在前，元亨公司请求审核的意见在后，违背了审批的先后顺序，显然不符合报批的基本要求，因而该证据不能达到原告的证明目的，不予认定。证据14、15与本案无关，不予认定。证据17是二审法院的询问笔录，具有合法性，真实性，予以认定。证据18是证人赖科的证言，该证据与代理合同的约定不符，不具有真实性，不予认定。 被告提供的证据中，原告对其中的证据13、14、15、16、18、22的真实性无异议，均予以认定。被告提供的证据1、2、3，是被告与元亨公司的往来合同及资料，与本案无关，不予认定。证据4、5的内容与原、被告签订的书面涉案合同不符，不具有真实性、关联性，不予认定。原告虽对证据6的真实性无异议，但该证据的证明目的与原、被告签订的涉案合同不符，不予认定。证据7也不能达到被告的证明目的，不予认定。证据8中确认报案所称丢失的材料是会议记录及签到表，并不是补充协议，因而达不到被告的证明目的，不予认定。证据9与本案无关，不予认定。证据10作为通知，不具有合法性，不予认定。证据11与原、被告签订的涉案合同无关，不予认定。对于证据12，原告认可已送达，因而该证据的效力已达到，具有合法性，予以认定。证据17与原、被告签订的涉案合同不符，不予认定。证据19无双方的签字盖章，无法审查其形成时间，不予认定。证据20实属证人证言，由于以上证言属联名出具证据，但未到庭陈述证言，未到庭的情形不符合法律规定，故不予认定。证据21与本案无关，不予认定。证据23，原告对真实性虽不持异议，但证明目的与原、被告签订的涉案合同不符，不予认定。证据24、25不属于书证或物证，仅属于被告的陈述，不单独审查。 经审理查明，被告鹏信公司于2010年8月25日成立，法定代表人为李鸿，经营范围为：房地产开发、销售。被告投资开发、建设了湖南耒阳（鹏信·世纪城）项目。 鹏信·世纪城项目于2015年12月26日一期开盘，2016年9月16日二期开盘，2017年9月16日三期开盘。2015年12月30日，被告（甲方）与元亨公司（乙方，股东为周安安、张兰芳）签订了《湖南耒阳（鹏信·世纪城）项目全程营销策划独家代理合同》，其中约定：一、项目概况：1、委托物业名称：耒阳（鹏信·世纪城）；2、总建筑面积约30万平方米；3、委托内容：乙方对本项目进行全程策划，代理销售，营销推广，直至本项目所有物业销售达95%以上止（不包含商业房产和车库的销售与招商代理）。二、代理期限：起始日期：本合同双方签字生效之日；终止日期：项目所有物业销售达95%以上（不包括商业房产和车库的销售与招商代理）；三：销售价格、销售代理费用标准及销售条件（合同第六条）：1、代理服务费标准：(1)销售提成部分：双方共同商定乙方提供独家销售代理服务，乙方收取的销售提成部分代理费率为：每年按照销售套数确定乙方收取的销售提成部分代理费率，具体如下：销售200套及以内，按照销售总额的1.5%收取；销售200-250套，按照销售总额的1.8%收取；销售251-300套，按照销售总额的2.0%收取；销售301-350套，按照销售总额的2.2%收取；销售351-400套，按照销售总额的2.5%收取；销售401套及以上，按照销售总额的2.8%收取。双方商定每月结算给乙方的销售提成部分服务费计算公式为：销售提起=累计售出单元总成交金额×代理费率%；(2)溢价分成部分：溢价分成具体操作方式为甲乙双方以附件形式确定项目销售底价，高于销售底价的部分甲方占70%，乙方占30%；双方商定每月结算给乙方的溢价分成部分服务费计算公式：溢价分成代理费=（售出单位合同总金额-底价总金额）×30%；2、销售代理费的结算及付款方式：(1)每月1日为上月销售代理费的结算日，乙方按已签订《商品房买卖合同》的客户所购房屋的合同总套数计算上月《应结销售代理服务费用表》交由甲方，甲方在5日内审核确定后向乙方支付费用，乙方收到此费用同时给甲方开据正式有效票据。(2)所有提成结算均按照当月签约合同进行100%结算。(3)如甲方未按以上约定时间对乙方进行销售代理费用结算，每逾期一天按应结算代理费总额的5‰向乙方支付违约金。如逾期超过60日乙方有权单方解除此合同，并按照本合同第九条约定追究甲方违约责任。四：附件。本合同之所有附件以及需甲方确认的本项目《一房一价底价表》、《一房一价表》、《月销售任务表》、对外销售价格表、设备及装修标准、入住时间、购房程序及付款方式将作为本合同的附件，为本合同不可分割的部分。合同签订后，一期房屋的大部分和二期房屋的一部分由元亨公司代理销售，被告按月向元亨公司支付代理费。2016年10月24日，元亨公司与被告签订补充协议，约定：1、双方商定乙方收取销售提成部分的代理费率为：全部售出单元累计成交总金额的2.2%计取（此费率为固定费率）；计算标准为：销售提成=全部累计售出单元总成交金额×代理费率2.2%；2、双方商定协议签订后3日内，甲方将乙方所有销售房屋应结代理费中未结足到2.2%的部分代理费补付乙方，并在此协议签订后所有销售提成全部按2.2%结算；3、此协议仅销售代理费结算标准调整后双方达成的协议，其它合同条款内容以主合同为准。之后，被告向元亨公司补足了销售提成代理费。 2016年11月21日，元坤公司经管理机关登记成立，股东为周安安、张兰芳、元亨公司，法定代表人为周安安，经营范围为房地产销售代理与策划等。2016年12月14日，被告在未与元亨公司解除合同的情况下，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《湖南耒阳（鹏信·世纪城）项目全程营销策划独家代理合同》，合同约定：第一条：1、委托物业名称：耒阳（鹏信·世纪城）；2、委托物业位置耒阳市迎宾大道1088号；3、委托物业类型：商业兼容住宅用地；4、委托物业占地面积：约150亩；5、委托物业建筑指标：总建筑面积约30万平方米；6、委托内容：乙方对本项目进行全程策划，代理销售，营销推广，直至本项目所有物业销售达95%以上止（不包含商业房产和车库的销售与招商代理）。第二条：本合同服务代理期限，起始日期：本合同双方签字生效之日；终止日期：项目所有物业销售达95%以上，双方一致认为同意合同终止条件止；第三条：乙方提供的独家代理服务内容，1、项目整体营销推广策划主要内容包括：(1)总体项目营销定位、宣传推广总策略，确定本项目推广主题及主要推广手段，广告策划设计等与销售有关的工作；(2)整体宣传推广费用预算及分布计划；(3)形象包装展示策略：展示中心设计要点、样板间选择及设计要点、营销线路包装要点；(4)价格定位及销售策略；2、独家销售代理主要内容：(1)以独家代理销售商身份建立本项目销售体，专门负责本项目所有的销售工作；(2)乙方负责与客户签署《耒阳市商品房买卖合同》，甲方审定后盖章；(3)负责策划方案执行及整体计划控制；(4)销售目标及进度安排；(5)销售现场管理及销售代表培训；(6)销售现场人员管理及考核；(7)房号控制管理及销售阶段总结反馈；(8)阶段性营销方案调整及阶段性活动营销策略；第四条：双方权责：1、甲方权责：(1)双方确定合作的基本性质及目的后，甲方提出具体工作要求，在后期销售期间甲方有权定期对乙方的销售小组提出相关工作要求，并对乙方的工作表现提出意见。(2)在本项目产品确定后，为保证营销策划工作的按时完成，甲方需及时向乙方提供本项目有关资料；(3)保证本项目按既定计划准时开工，并按正常工程进度施工，及按耒阳市现行房屋建造质量标准交付使用；(4)提供现场包装、样板间（含家具、饰品）、销售接待中心（含完善的接待设备及设施），承担施工制作安装费用；(5)按规定办理本项目开发及销售法律手续，保证在正式开盘前完成与按揭银行的签约工作；(6)甲方指定人配合乙方开展正常的销售工作，并派出专职人员在现场负责销售收款、合同盖章、办理预售登记、与乙方代表共同办理客户服务（处理客户意见及投诉等）、双方工作协调等销售工作；(7)承担本项目销售中心、样板间、模型、广告牌、工地围墙广告、广告、宣传品（包括楼书、三折页、户型图单页、客户群发短信等）、展示会、促销、客户联谊活动及广告设计费用等各项费用，甲方承担的上述所有费用。(8)按照双方约定的宣传推广计划投入广告推广；(9)根据本合同第六条有关内容，向乙方支付销售代理费用。2、乙方权责：(1)向甲方提供操作项目人员名单及各阶段工作计划，交由甲方审定；(2)按工作计划向甲方提交前阶段工作方案、营销执行报告、推广策划方案等各项工作方案，交由甲方审定签字确认后再实施；(3)根据乙方对市场运作规则的把握和销售经验积累，结合甲方的销售预期值，本着“利润空间最大、树立物业品牌、提升物业价值”的目标，向甲方提供可行的各阶段销售策略、销售价格，交由甲方审定；(4)依据甲方所审定的各阶段工作计划，按阶段开展工作；(5)保证销售过程真实，对客户不作未经甲方允许之承诺，项目推广及客户资源贮备，在不违反国家及地方法律法规政策的情况下完成；(6)在项目设计阶段，跟踪市场动态，针对方案中的产品比例、优缺点等，结合市场有效需求提出建议性意见，供甲方参考；(7)全权负责所有销售文件、现场销售的执行管理工作（包括价格表、销控表、销售人员配置、销售人员培训、销售人员着装、礼仪、薪酬福利、奖励处罚等），项目销售部装修好开盘前一个月起每日保证足够的销售人员在现场工作，并安排具备操盘经验且优秀的销售经理常驻案场管理，乙方派驻现场人员为10-12人。(8)每日以电子文档形式向甲方提交当日来访登记信息及销售报表、按揭情况；(9)在双方合作期间，负责向甲方提供推荐高水平合作单位（包括物业管理顾问公司、广告公司、模型制作公司等）；(10)负责本项目销售现场管理、收集客户资料、反馈客户意见、负责办理客户契约签署，并协助甲方办理业主入住交接等工作，建立客户档案并备份其资料（包括备份客户签约合同）；(11)在所有项目营销推广活动中，全部宣传物料、媒体及展览会中均需标注乙方公司全称之策划代理的内容；(12)乙方负责其工作人员的工资，佣金。(13)按合同协商之条款规定向甲方收取销售代理费等相关服务费。第五条：销售管理1、乙方在全面负责销售过程中，需以书面形式向甲方提供销售策略（含销控策略）、广告策略及实施计划，经甲方确认后执行；2、乙方须以书面形式向甲方作出关于媒体广告发布、展示会、宣传品、促销及客户联谊活动等方面费用的预算，由甲方审核，甲方签字批准后的双方共同执行，由甲方直接与承包方洽谈，所发生的费用由甲方直接支付有关承包方，3、为保证销售的顺利进行，乙方遇下列事项时，甲方须及时给予书面形式的关于对接程序及处理时间（根据进展情况甲方可随时调整）的答复：(1)合同条款变更；(2)工程设计及装修标准变更；(3)付款方式及折扣率变更；(4)退房申请受理；(5)物业管理公司等相关单位的变更；4、根据本项目工程进度、证件取得时间及营销策划实际进展情况，由甲乙双方协商确定本项目二期、三期具体开盘时间，以保证本项目销售取得理想业绩。第六条：销售价格、销售代理费用标准及销售条件：1、代理服务费标准：(1)销售提成部分：双方共同商定乙方提供独家销售代理服务，乙方收取的销售提成部分代理费率为：住宅部分按8000元每套。其他部分另行约定。双方商定每月结算给乙方的销售提成部分服务费计算公式为：销售提成=累计售出总套数×代理费8000元／套。(2)溢价分成部分：溢价分成具体操作方式为甲乙双方以附件形式确定项目销售底价，高于销售底价的部分甲方占70%，乙方占30%。双方商定每月结算给乙方的溢价分成部分服务费计算公式：溢价分成代理费=（售出单位合同总金额-底价总金额）×30%；2、销售代理费的结算及付款方式：(1)每月1日为上月销售代理费的结算日，乙方按已签订《商品房买卖合同》的客户所购房屋的合同总套数计算上月《应结销售代理服务费用表》交由甲方，甲方在5日内审核确定后向乙方支付费用，乙方收到此费用同时给甲方开据正式有效票据。(2)所有提成结算均按照当月签约合同进行100%结算。(3)如甲方未按以上约定时间对乙方进行销售代理费用结算，每逾期一天按应结算代理费总额的5‰向乙方支付违约金。如逾期超过60日乙方有权单方解除此合同，并按照本合同第九条约定追究甲方违约责任。3、项目后期正式开盘应具备下述条件：(1)双方对产品定位、价格定位及推广策略中的重要原则取得一致意见；(2)销售价格经甲方签字确认；(3)完成现场包装、接待中心的装修及布置；(4)取得《耒阳市商品房预售许可证》；(5)工程已开工，并按甲方承诺的工程进度表之约定保持正常的工程进度。4、由于甲方原因造成己购客户退房，应由甲方退还购房客户已交的一切款项并承担相应的违约责任。5、由于乙方原因造成已购客户退房，则乙方退还甲方该户的销售代理费，并承担有关违约责任。6、由于客户原因退房，乙方退还己收代理费；没收的客户定金，由甲方收取。7、甲乙双方商定，由于特殊原因找甲方打折客户以至成交单价低于甲方成本价的单位乙方不收取代理费，但此部分房源在每次开盘当期房源中10套；第七条：保密。双方据此项目所确立的所有合同及相应技术文件均属于保密范围，任何一方未经另一方允许不应将其公司；第八条：附件。本合同之所有附件以及需甲方确认的本项目《一房一价底价表》、《一房一价表》、《月销售任务表》、对外销售价格表、设备及装修标准、入住时间、购房程序及付款方式将作为本合同的附件，为本合同不可分割的部分。第九条：违约责任。本合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同，任何一方如出现以下违约事项须向对方支付违约金人民币伍拾万元，守约方保留取得其依据本合同应取得，但由于违约方违约而无法取得之收益的权利：1、任何一方不严格按合同条款执行都视为违约。2、合作期间单方无故中止或解除本合同。3、严重违约，致使本合同无法继续履行。4、由于一方过错致使本合同解除。 涉案合同签订后，原告代理销售了鹏信·世纪城二期180套房屋，代理销售了鹏信·世纪城三期484套房屋。但被告没有向原告提供项目销售底价表等附件，原告也没有要求被告提供销售底价表等附件。原告持有的6、7、8号楼价格表（2016年7月14日）上，仅有被告法定代表人李鸿之父李保成签署的“同意”，并未备注为合同附件；李保成签名的下部空白处由元亨公司备注为“请开发商签字确认以上各栋均价作为销售底价”，并加盖元亨公司的印章，时间为2016年9月14日；原告于2016年12月15日在该表上盖章。原告持有的13号楼、10号楼、16号楼、17号楼价格统计表（2017年9月14日）上，也仅有被告法定代表人李鸿之父李保成签署的“同意”并加盖被告的合同专用章，还加盖了骑缝章，仍未备注为合同附件；被告盖章的下部空白处由原告备注为“此价格表为耒阳鹏信世纪城三期10.13.16.17号楼的销售底价表《一房一价底价表》”，并加盖原告的公司印章。原告按涉案合同第六条第(1)项销售提成=累计售出总套数×8000元／套，申请结算佣金，三期共结算佣金3606097元，其中2018年1月1日，被告扣除原告2017年12月三期开盘佣金10套8万元；2018年2月1日，被告扣除原告2018年1月三期开盘佣金5套4万元，还扣除客户工本费1万元；2018年3月1日，被告扣除原告2018年2月三期开盘佣金5套4万元；2018年5月1日，被告扣除原告2018年4月三期开盘佣金房交会文孝军补贴15903元，尚有2018年5月销售佣金104000元、2018年6月销售佣金8000元未经公司领导审批，合计共有佣金297903元未支付。2018年7、8、9月，原告还代理销售了7套房屋，计56000元佣金未支付。 本案在审理过程中，2018年12月1日，被告一并向原告和元亨公司发出《解除销售代理合同关系通知书》，内容为：我司与你方的房屋销售代理合同关系自2018年10月31日正式解除。原告收到通知书，对解除涉案合同无异议。 本院认为，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签订的《湖南耒阳（鹏信·世纪城）项目全程营销策划独家代理合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。双方在履行大部分约定事项之后，虽未全部履行完毕，但被告于2018年12月1日向原告发出解除合同通知，确认涉案合同已于2018年10月31日解除，原告收到后，未在法定期限内提出异议，故该解除通知生效，视为原、被告经协商一致解除了涉案合同。涉案合同既已解除，被告应按原告已完成的委托代理事务支付报酬。被告关于原告不具有履约资格，未与原告签订涉案合同的反驳主张，与查明的事实不符，不予采纳。 经审查原告的诉讼请求及被告的答辩，确认双方的争议的焦点在于：一、双方是否约定溢价分成方案？并具体执行？被告应向原告支付多少溢价分成费用？二、被告还应向原告支付多少销售提成？三、被告是否承担构成违约，如何承担违约责任。分别评析如下：一、1、关于双方是否约定了溢价分成方案。原、被告于2016年12月24日签订的涉案合同第六条中明确约定：“(2)溢价分成部分：溢价分成具体操作方式为甲乙双方以附件形式确定项目销售底价，高于销售底价的部分甲方占70%，乙方占30%。双方商定每月结算给乙方的溢价分成部分服务费计算公式：溢价分成代理费=（售出单位合同总金额-底价总金额）×30%”，可见，双方确实约定了溢价分成方案。被告关于没有约定溢价分成方案，早与元亨公司约定取消了溢价分成方案，该取消的效力应及于原告的反驳主张，经查，被告与元亨公司在2016年10月24日所签订的补充协议中，仅对第六条中的“销售提成”进行了修改，修改内容仅为“双方商定乙方收取销售提成部分的代理费率为：全部售出单元累计成交总金额的2.2%计取（此费率为固定费率）；计算标准为：销售提起=全部累计售出单元总成交金额×代理费率2.2%”，并没有取消“（2）溢价分成部分”，故被告的该项反驳主张与查明的事实不符；且即使被告与元亨公司确实取消溢价分成方案，但取消在前，与原告的约定却在后，显然应以后项约定为准，故对被告的该项反驳不予采纳，应认定原告与被告约定了溢价销售分成方案。2、关于双方是否具体执行了溢价分成方案。双方在涉案合同的第六条中同时明确约定了具体操作方式，即“具体操作方式为甲乙双方以附件形式确定项目销售底价”，因此，双方以附件形式确定项目底价即为具体执行的先决条件。对此，原告提供了经被告法定代表人李鸿之父李保成签名同意的二份价格统计表，以证实为合同附件。但其中2016年7月14日的价格统计表，此时原告公司尚未成立，显然是被告执行与元亨公司所签合同时形成的；且当时被告的审核意见在前，元亨公司的报批意见在后，违背了审批的基本顺序，并不能表示被告与元亨公司约定该表为双方的合同附件；既然原告反复强调本公司与元亨公司分属具有独立资格的法人，即使原告在成立之后在该表上加盖了印章，也只能表示这是元亨公司私自将该表交与了原告，而不表示原告与被告将该表作为合同附件达成了合意。2019年9月14日的价格统计表虽有被告以公司印章加盖的骑缝章，但表中也仅有被告法定代表人李鸿之父李保成签署的“同意”并加盖被告的合同专用章，但仍未备注为合同附件；被告盖章的下部空白处由原告备注为“此价格表为耒阳鹏信世纪城三期10.13.16.17号楼的销售底价表《一房一价底价表》”，并加盖原告的公司印章，也违背了审批的基本顺序，仍没有双方共同表示为涉案合同附件的意思。因此，双方没有以签署合同附件的形式，实际履行溢价分成的约定。3、关于被告应向原告支付多少溢价分成费用的问题。由于双方在合同履行过程中，没有具体履行溢价分成方案，这是双方行使处分权的行为，不违反法律规定，予以准许。原、被告既然没有以合同附件形式确定销售底价，因此，应认定双方在合同履行过程中没有要求形成溢价。溢价既然不存在，被告就无须向原告支付溢价分成费用。二、被告还应向原告支付多少销售提成。被告虽无须向原告支付溢价分成费用，但对销售提成代理费的计算方式和所欠代理费的金额无异议，虽然提出其中20套房屋佣金是按合同约定不应收取代理费应当扣除，客户工本费1万元及扣除房交会文孝军补贴15903元是原告工作失误造成的也应扣除的反驳主张，经查，根据涉案合同第六条第7款约定，由于特殊原因找甲方打折客户以至成交单价低于甲方成本价的单位乙方不收取代理费，但此部分房源在每次开盘当期房源中10套。但被告未提供证据证实该房是低于成本价销售的，而扣除的工本费和房交会补贴款，被告也未拿出合同依据或者提供足以证实是原告的过错造成的损失的证据予以证实，故对被告的反驳主张不予支持，对原告要求支付销售提成代理费297903元及2018年6月30日以后销售提成代理费56000元合计353903元的诉讼请求予以支持。三、被告是否承担构成违约，如何承担违约责任。如前所述，原告已经完成代理销售义务，被告尚欠原告销售提成353903元没有及时支付，构成违约，应当承担违约责任。双方约定的该项违约责任为“每逾期一天按应结算代理费总额的5‰向乙方支付违约金”，但双方对该项违约金的最长计算期限为60天，因为60天后，原告可单方请求解除合同，另行主张违约责任。由于被告未请求降低违约金，故该项违约金为106170.9元（353903元×5‰×60天）。原告要求被告支付未按时支付销售提成费用的违约金194556元中的106170.9元，符合法律规定，予以支持；过高部分与双方的约定不符，不予支持。至于被告的其他违约责任，因原告未行使单方解除权，从而要求被告给付违约金50万元，且在被告发出解除涉案合同通知书后未在法定期限内提出异议，可视为双方协商一致解除了涉案合同，并不是因对方违约而导致的合同解除。故原告要求被告支付50万元违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告耒阳市鹏信房地产开发有限公司支付原告衡阳元坤房地产营销策划有限公司销售提成代理费353903元，并支付违约金106170.9元，合计460073.9元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清； 二、驳回原告衡阳元坤房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费49789元，财产保全申请费5000元，合计54789元，由被告负担10789元，原告负担44000元。原告已垫付10789元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  张志武 人民陪审员  朱 广 人民陪审员  刘礼英 二〇二〇年九月二十二日 代理书记员  周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖