云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0381民初2338号原告张承先，男，1956年3月10日生，汉族，高中文化，退休干部，云南省宣威市人，现住宣威市。委托代理人代兴逵，男，1953年10月20日生，汉族，中专文化，云南省宣威市人，现住宣威市。被告孙冬莲，女，1956年12月24日生，汉族，居民，云南省宣威市人，现住宣威市。第三人王俊林，男，1973年7月16日生，汉族，中专文化，居民，云南省宣威市人，现住宣威市。第三人董朝俊，男，1969年12月20日生，汉族，大专文化，居民，云南省宣威市人，现住。原告张承先与被告孙冬莲、第三人王俊林、董朝俊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张承先及其委托代理人代兴逵、被告孙冬莲、第三人王俊林、董朝俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张承先向本院提出诉讼请求，请求本院立即停止对位于宣威市房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。判决确认原告张承先和王俊林的委托代理人董朝俊于2013年11月6日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认涉案房屋归原告所有。本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年11月6日，原告张承先与第三人王俊林的委托代理人董朝俊签订房屋买卖协议，张承先购买王俊林所有的涉案房屋。双方自愿约定房屋价款269866元，原告已付款20万元，双方约定下欠款项办理过户手续后给付。原告自给付20万元房款后就迁入涉案房屋居住，至今已居住近7年。自原告实际占有该房屋后就完全享有所有者的权利，该房屋的物业管理费及水、电费是原告人承担。在法院执行孙冬莲诉王俊林借款合同纠纷一案中，异议人张承先于2020年5月7日对法院（2019）云0381民初548号民事裁定书不服，向法院提出书面异议，请求人民法院依据客观事实对涉案房屋进行解封，并停止对涉案房屋的评估拍卖，张承先向人民法院递交异议申请立案后，宣威市人民法院作出(2020)云0381执异26号民事裁定书，驳回了异议人的申请。该裁定适用法律错误，违反了最高人民法院的相关司法解释，即法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户、尚登记于被执行人名下的不动产。但由于我国不动产登记制度不完善，买受人如果买了被执行人名下的房屋，由于种种客观因素，未能及时办理登记过户手续，如果仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，有可能引发严重的社会问题，更不公平合理。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确立了保护买受人物权期待权的原则，其中第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前，已签订了合法有效的买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有了该不动产；3.已支付全部价款或者按照约定支付了部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中原告完全符合上述司法保护条件，一是原告在申请执行人孙冬莲还未向人民法院起诉被告王俊林借贷纠纷之前就已购买了该房屋，孙冬莲是2019年2月向法院起诉王俊林，异议人是2014年就入住了该房屋。关于办理过户登记一事，原告多次找董朝俊，董朝俊说找不到王俊林，至今未办理过户登记，本案不是原告的原因造成的。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告孙冬莲辩称，这件事与我无关，不管怎么说，我只相信法院，房屋买卖只有过户了才算数，别的都不算数。第三人王俊林述称，原告起诉的是事实，我请求法院停止对涉案房屋的执行。第三人董朝俊述称，整个过程原告在诉状中已作了陈述，我请求法院停止对涉案房屋的执行。综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：原告与第三人之间的房屋买卖是否合法，本院是否应停止对涉案房屋的执行。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.异议申请书及宣威市人民法院执行裁定书各一份，用以证明法院对涉案房屋进行了查封，原告已向宣威市人民法院递交了执行异议申请书并被驳回；2.王俊林授权委托书一份，用以证明王俊林委托董朝俊卖房；3.《房屋买卖协议》一份，用以证明原告与王俊林、董朝俊达成共识，双方签订《房屋买卖协议》；4.收据二份、客户取款回单二份，用以证明原告已向董朝俊支付房款20万元；5.补交契税凭证一份，用以证明王俊林将房屋交给原告后，原告补交土地证费用及契税；6.交付水电费、物业管理费凭证19页，用以证明原告入住房屋后，物业管理部门把业主信息更改成原告，原告是实际交费人，也是入住人；7.张承先身份证一份，用以证明原告的身份信息；8.王俊林身份证一份，用以证明王俊林的身份信息；9.房屋土地证复印件一份，用以证明第三人王俊林把房屋卖给了原告，把房产证原件交给了原告。上述证据经质证，被告孙冬莲对第1组证据无意见；对第2组证据的真实性不认可，认为是假的；对第3组证据表示自己不知道，自己只相信法院的查封；对第4组证据不认可，认为是假的；对第5组证据的真实性不认可；对第6组至第9组证据的真实性认可。第三人王俊林及董朝俊对原告提交的证据无异议。本院认为，原告提交的第2组证据原件与复印件不一致，结合原告庭审中的陈述：当时只是口头委托，书面委托书是后来补办的，该组证据本院不予采信；原告提交的其他证据能相互衔接，形成证据链，证实了王俊林的房屋卖给原告张承先后，张承先已支付20万元房款并入住房屋、并一直交物业费的事实。被告孙冬莲及第三人王俊林、董朝俊未向本院提交证据。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月16日，第三人董朝俊以受委托人的身份与原告张承先签订《房屋买卖协议》，该协议约定：王俊林将其所有的位于宣威市房屋【房产证号：宣房权证字第**，土地使用证号：宣国用（2014）004023号】出售给原告张承先。双方约房屋价款269866元，协议约定签订协议之日付款10万元，2013年11月30日前付款10万元，余款69866元过户后一次付清。2014年12月31日前交付房屋。协议签订当日，原告张承先向董朝俊付款10万元，2013年12月15日，原告向董朝俊付款10万元。自协议签订后，张承先入住该房，并缴纳房屋的水电费、物业费。另查明：自2012年起，第三人王俊林的父母王宗发、钱金莲多次向孙冬莲借款给王俊林使用，并陆续出具9张借条给孙冬莲收执，借款金额合计50万元，并约定月利率2%。借款后王俊林按约定利率支付利息至2018年4月底后未再支付。2018年9月3日王俊林将其父母出具的9张借条合并成1张50万元的借条给孙冬莲，借条约定2018年10月底归还。王俊林之母钱金莲作为担保人在借条上按印。到期后因王俊林未按约定还款。2019年2月12日孙冬莲向本院起诉要求王俊林、王宗发及钱金莲，要求偿还借款，并向本院提出财产保全申请，本院根据孙冬莲的申请，作出（2019）云0381民初548号民事裁定书，查封了登记于王俊林名下的涉案房屋及位于宣威市房屋（房产证号：00××**）。本院于2019年6月24日作出（2019）云0381民初第548号判决：一、由被告王俊林于本判决生效后十五日内偿还原告孙冬莲借款本金人民币50万元，自2018年5月1日起，以50万元为本金，按月利率2%计算利息至款项还清之日止；二、被告王宗发、钱金莲对上述债务承担连带担保责任。判决生效后，因王俊林未能履行判决确定的义务，孙冬莲向本院申请强势执行。2020年二月十四日，本院作出（2020）云0381执22号之一号执行裁定书，裁定查封王俊林所有的涉案房产。2020年5月7日，原告张承先向本院提出执行异议申请，请求本院中止对查封措施的执行。经本院审查于2020年5月18日作出（2020）云0381执异26号执行裁定书，驳回异议人张承先的申请。张承先不服，于2020年6月1日和向本院提起执行异议之诉。本院认为，第三人董朝俊以受委托人的名义将王俊林所有的房屋出卖给本案原告张承先，张承先自购买房屋后就在物业管理处将业主信息变更为自己的名字，并入住涉案房屋，一直以自己的名义缴纳水电费、物业管理费、并补交了契税。张承先提交的《房屋买卖协议》、交房款的收据、水电费、物管费及契税收据能相互形成证据链，证实了房屋买卖的真实存在。该房屋买卖发生于被告孙冬莲申请保全之前5年之久，不存在恶意串通损害其他债权人利益的情形。董朝俊以受委托人的身份处分王俊林的房屋，当时虽无书面授权，但自原告入住房屋后双方一直未发生过纠纷，董朝俊、王俊林当庭认可当时口头委托处分房屋，该主张本院采信。张承先已按本院要求将房屋尾款交付以备执行。其请求本院停止执行涉案房屋，并解除对涉案房屋的查封措施本院予以支持。张承先与王俊林之间的《房屋买卖协议》不违反法律规定，本院确认其有效。根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力……”，根据该规定，只有登记才能产生物权所有权变动的效力。原告要求将涉案房屋确权为其所有的请求本院不支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对宣威市房屋的执行，并解除对该房屋的查封；二、受委托人董朝俊代表王俊林与原告张承先签订的《房屋买卖协议》有效；三、驳回原告张承先要求确认宣威市房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费人民币200元由原告张承先负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龙维尧人民陪审员  张正斌人民陪审员  张丽梅二〇二〇年九月二十六日书 记 员  樊 琪