广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初22980号原告：深圳市明泰润投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东晓街道布心路**水贝珠宝总部大厦****，统一社会信用代码91440300771649596A。法定代表人：卢礼杭，总经理。委托诉讼代理人：彭锦彬，广东开野律师事务所律师，执业证号14403202010166785。委托诉讼代理人：张梦宇，女，汉族，1996年2月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，该公司员工。被告：刘定园，男，汉族，1978年2月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：宋欢，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201910068377。上列原告深圳市明泰润投资发展有限公司诉被告刘定园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭锦彬、张梦宇，被告委托诉讼代理人宋欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市明泰润投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认《ＩＢＣＭＡＬＬ商铺租赁合同书》于2020年04月02日解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金34066.8元；3.判令被告向原告支付物业管理费15902元；4.判令被告向原告支付电费9545.43元；5.判令被告向原告支付水费864.21元；6.判令被告向原告支付营销系统租金600元；7.判令被告向原告支付服务费3592.37元；8.判令被告向原告支付逾期付款违约金共计3385.53元（暂计金额，详见附件：《逾期付款违约金计算清单》）；9.判令原告无需返还租赁保证金59622.40元，无需返还物业管理费保证金17536.00元；10.判令被告向原告支付违约金54066.80元；11.判令被告向原告支付占用费102727.11元（暂计金额，以两倍日租金1802.23元为基数，自2020年04月01日暂计至2020年05月28日止，实际金额计至交还租赁物之日止）；12.判令被告向原告支付本案律师费6000.00元。以上金额共计：307908.65元（其中逾期付款违约金、占用费为暂计金额）13.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年10月12日签订的《ＩＢＣＭＡＬＬ商铺租赁合同书》（合同编号：ＩＢＣ-ＮＳ／2018-084），由被告承租原告位于深圳市罗湖区ＩＢＣＭＡＬＬ××商铺，租赁期限自2018年12月01日至2023年11月30日止。在合同履行过程中，被告未经原告书面同意，擅自撤场并存在多次逾期支付租金、营销系统租金、物业管理费、水费、电费、服务费等费用的违约行为，目前已严重逾期支付2020年02月01日至2020年03月31日的租金、营销系统租金、物业管理费；严重逾期支付2019年11月26日至2020年03月31日的水费、电费、服务费。截至原告起诉之日，被告尚欠前述费用64570.81元。被告的行为已经违反了商铺租货合同的约定，侵害了原告的合法权益，原告为此特提起诉讼，恳请法院依法判决。被告刘定园辩称：一、原告要求判令确认《IBCMALL商铺租赁合同书》于2020年4月2日解除不符合事实和法律。（一）原被告已经就合同解除事项达成一致，并已经完成了退场交接，不存在由原告要求解除合同的情形。因不能预见、不能避免、不能克服的新冠肺炎疫情导致原告二月份的营业处于停滞状态。基于不可抗力的客观情况，被告提前于2020年3月16日向原告发函称因疫情影响，被告已经无力经营，申请因不可抗力解除租赁合同，合同履行至2020年3月31日。原告对此已经知悉。即便原告未以书面形式同意被告退租，但是原告于2020年4月1日对被告所经营的商铺进行清理，清收被告经营所必须的POS机,随后对商铺进行实质性的管理，在店铺门口张贴“内部调整，敬请期待”的广告。目前商铺已经被另一家名为“××家韩国料理”重新租赁，并且已经正常经营。（二）原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据。被告承租原告的房屋用于经营餐饮。因疫情防控措施等原因，餐饮行业受到极大的冲击，以至于被告的资金周转出现困难，未能按照约定期限支付租金。基于此，被告已经向原告发送《撤场函》，原告在租赁场地张贴“内部调整，敬请期待”的带有原告公司标识的广告，并以收取POS机等实际清场的行为完成了租赁场地的清理。在完成清理之后又以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第5条的规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，原告要求解除租赁合同，由被告承担违约责任的请求依法不能得到支持。二、原告与被告之间不存在物业管理合同关系，依法不具备要求被告支付物管费的请求权。根据原被告之间签订的《IBCMALL商铺租赁合同书》约定将房屋出租给被告使用，并未约定由原告提供物业管理服务。实际上物业管理服务是由案外人深圳市水贝珠宝物业服务有限公司提供。被告产生的水费、电费、物业管理费、营销系统租金以及电费服务费的缴款通知及费用支付都是与案外人深圳市水贝珠宝物业服务有限公司发生法律关系。原被告之间仅存在租赁合同关系，对于水电费支付、物业管理费、营销系统租金及电费服务费等费用支付与收取不存在权利义务关系，上述问题与本案无关。三、被告因疫情原因导致经营困难，未能按照约定支付应付租金，希望法院依法不予支持原告因被告未向原告支付的租金而要求其承担违约责任的请求。（一）原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第五条的规定“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”在因疫情原因导致承租人经营困难，无力按照约定支付应付租金，双方协商一致解除租赁合同的前提下,原告要求由被告承担违约责任的请求依法不能得到支持。（二）原告在合同解除后不退还被告已经支付的租金押金、物业管理费没有事实和法律的依据。原被告在订立合同时，按照租赁合同的约定第8.2条“履约保证金的使用”中的约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。被告已经按照约定向原告支付了59622.40元租赁保证金、17536元物业管理费保证金。原告应当在扣除应付合理费用之后予以退还。四、原告对租赁房屋的装修及配套设施以实际行为同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿。被告在承租原告提供的租赁房屋之后，为从事餐饮经营，对房屋进行了装修。在被告退场之后，原告继续沿用被告的装修，并利用原告的装修及配套设施重新进行出租。目前××家韩国料理店继续使用被告所进行的装修及配套设施。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条之“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定,装饰装修已经被出租人重新利用并出租，实际上增加了房屋价值。原告应当按照法律规定给予被告适当的补偿。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、2018年10月12日，原告与被告签订《ＩＢＣＭＡＬＬ商铺租赁合同书》。合同约定：原告将位于深圳市罗湖区ＩＢＣＭＡＬＬ××商铺出租给被告使用；租赁房屋面积共计175.36平方米；租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日；被告应于缴纳履约保证金的同时向原告交纳租赁物业首月租金，首月租金为29811.2元；第一个租约年，按计租面积170元／平方米／月，每月租金29811.2元；第二个租约年，按计租面积170元／平方米／月，每月租金29811.2元；第三个租约年，按计租面积178.5元／平方米／月，每月租金31301.76元；第四个租约年，按计租面积178.5元／平方米／月，每月租金31301.76元；第五个租约年，按计租面积187.43元／平方米／月，每月租金32867.73元；租金应按每个自然月为一期缴纳一次，被告应于每月20日前足额支付下一期租金；合同签署后7日内，被告向原告缴纳59622.4元作为租赁保证金，同时缴纳17536元作为物业管理费保证金，上述款项统称为履约保证金；如被告未能按照合同约定支付租金、违约金或其他应付款项，原告可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；被告装修期间物业管理费按4384元／月收取，装修期满后租赁物业管理费每月8768元；如原告委托第三方管理公司管理商场的，则约定的管理费及水电费等物业类费用由原告委托的第三方管理公司收取；为确保统一经营管理，被告使用原告指定的营销管理系统设备及服务开展经营，被告向原告支付租赁费用300元／月；租赁期间，如被告中途擅自退租的，视其违约行为导致本合同单方终止，被告已付的履约保证金及其他预付费用均不予退还，同时被告还应支付相当于当年度月租金2倍的金额作为违约金；被告未按约定支付或补交租金、物业管理费、履约保证金或其他应付款项，每迟延一日，被告应支付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟30日仍不支付的，视为被告单方面违约解除合同，因前述情形解除合同，原告不予返还履约保证金，有权收回租赁物业，处理物业内物品，被告须赔偿由此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。2019年1月29日，原、被告双方于《补充协议》中对上述合同的部分条款进行了补充约定，双方确认租赁物业的建筑面积为159.02平方米；各租约年租金为第一个租约年，按计租面积170元/平方米/月，每月租金27033.4元；第二个租约年，按计租面积170元/平方米/月，每月租金27033.4元；第三个租约年，按计租面积178.5元/平方米/月，每月租金28385.07元；第四个租约年，按计租面积178.5元/平方米/月，每月租金28385.07元；第五个租约年，按计租面积187.43元/平方米/月，每月租金29805.12元；装修期间物业管理费为每月3975.5元，装修期满物业管理费每月为7951元。2019年12月18日，原、被告再次签署了《补充协议》。协议约定，将现行电费单价1.28元/度调整为政府指导价电费及相关服务费，电费0.93元/度，用电服务费0.35元/度；被告在缴纳电费同时一并缴纳对应的用电服务费。二、2018年10月9日，被告向原告缴纳了租金保证金59622.4元、管理费保证金17536元。三、2020年3月16日，被告向原告发送了《撤场申请书》。其中载明，因商场人流不多等一系列因素，一直处于亏损状态；雪上加霜的是发生新肺疫情，导致店铺2月份整月未营业，再加上还要支付员工的基本工资，3月营业以来客量寥寥无几，日日亏损，店铺无力继续经营，正式向原告申请退租，合同截止至2020年3月31日，申请退还店铺押金用以支付员工遣散费及偿还欠款。2020年3月30日，原告向被告回函称不接受被告的撤场申请，且被告无故拖欠2020年2-3月份租金、物业管理费共计64570.81元，构成违约；被告应配合原告招商品牌储备，如原告招商成功，可同意被告的撤场申请，具体日期另行商定。2020年4月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》。通知书中称被告应付未付原告2019年11月26日至2020年3月31日期间的租金、物业管理费以及水电费共计64570.81元。经原告多次催促，被告仍未支付。为此，原告通知被告于2020年4月1日解除双方签订的《IBCMALL商铺租赁合同书》及相关协议。被告应立即支付拖欠的租金等款项，并于2020年4月5日搬离场地、交还租赁物业及承担相应的违约责任。该通知于2020年4月4日送达被告处。2020年4月18日，原告再次向被告发出《解除合同通知书》。催促被告支付欠款并告知其解除双方的租赁合同。要求被告五日内搬离场地、交还租赁物业及承担相应的违约责任。该通知书于2020年4月20日签收。四、原告确认被告2020年3月31日前已经自行撤场。五、原告提交了其向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司支付物业管理服务费的转款回单，并提交了其自2019年11月14日至2020年4月27日向深圳供电局有限公司支付水贝珠宝总部大厦电费的转款回单及2019年11月至2020年4月期间缴纳该大厦水费的转款回单。原告于庭审中明确主张的租金系2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，共计租金34066.8元；主张的物业管理费、电费9545.43元、水费864.21元、用电服务费3592.37元系2019年11月26日至2020年3月31日期间的费用。诉请第7项的服务费系指的用电服务费。被告确认其租金支付到2020年1月份，之后的租金未支付。原、被告均确认，原告起诉前涉案的物业管理费、水费、电费、用电服务费均由被告直接支付给深圳市水贝珠宝物业服务有限公司。六、另查明，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，广东省于2020年1月24日启动疫情防控一级响应，于2020年2月24日降为疫情防控二级响应，于2020年5月9日降为疫情防控三级响应。七、原告因本案支出律师费6000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《IBCMALL商铺租赁合同书》及两份《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告逾期缴纳租金、费用，并于2020年3月16日向原告发送了撤场申请，其以经营困难、受疫情影响等原因要求退租，并明确合同至2020年3月31日止。原告回函表示不同意解除合同。本院认为，疫情仅导致承租人履行困难，不导致履行障碍，被告作为承租人逾期缴纳租金构成违约，其作为违约方，无权解除合同，其单方发出的解除通知，不导致合同解除。但由于原告于2020年4月1日向被告发出了《解除合同通知书》，该通知书中主张解除双方的租赁合同，故应视为原、被告双方协议解除涉案的租赁合同，则该解除合同通知书到达被告处之日即2020年4月4日，双方的租赁合同解除。关于原告主张的租金、费用，本院认为，原告主张被告支付合同解除前欠付的租金34066.8元，于法有据，本院予以支持。原告有效举证证明其代为支付了2019年11月26日至2020年3月31日期间电费、水费，故对于原告主张的电费9545.43元、水费864.21元，本院予以支持。物业管理费属于物业管理公司应收取的费用，原告并非收费的主体，且原告亦未能举证证明其已经代为支付，对于原告主张的物业管理费，本院不予支持。因原、被告双方的租赁合同约定，原告有权收取营销系统租金；《补充协议》约定，原告有权收取用电服务费，虽然之前两项费用系由第三方代为收取，但由于合同约定原告为有权收费方，故对于原告主张的营销系统租金600元、用电服务费3592.37元，本院予以支持。关于原告主张没收租赁保证金的请求，本院认为，被告逾期支付租金、费用构成违约，按照合同约定原告有权没收租赁保证金，综合考量疫情影响、被告的违约程度、原告的损失情况等，本院酌定原告没收被告与2个月租金等额的租赁保证金金额，即54066.8元（27033.4元×2个月）。原告多收取的租赁保证金5555.6元（59622.4元-54066.8元）可用于抵扣被告应付租金。关于没收物业管理费保证金的请求，本院认为，物业管理费保证金系基于物业管理费缴纳的保证，原告既非物业管理费的收费主体，也尚未有效证明其已经代为缴纳物业管理费，故原告主张没收该部分保证金，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，本院认为，因被告迟延支付租金、费用系在疫情期间，鉴于全市餐饮、娱乐等服务行业受到疫情极大影响，原告主张被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。关于原告主张的中途退场的违约金54066.8元，本院认为，因本院确认双方系合意解除合同，并已就被告违约行为支持原告没收2个月租金金额的保证金，基于公平原则，对于原告主张的中途退场的违约金54066.8元，本院不予支持。关于原告主张的占用费，本院认为，因原、被告双方合意解除合同，且被告在合同解除前已经停止了经营，故原告主张被告支付之后的占用费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，本院认为，涉案的租赁合同明确约定，因被告逾期付款造成原告追讨欠款而支出的律师费由被告承担，故原告主张被告赔偿其律师费损失6000元，于法有据，本院予以支持。综上，被告应向原告支付租金34066.8元、营销系统租金600元、电费9545.43元、水费864.21元、用电服务费3592.37元、律师费损失6000元，被告保证金被没收54066.8元后，剩余的5555.6元用于抵扣租金，故被告应付的租金为28511.2元（34066.8元-5555.6元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市明泰润投资发展有限公司与被告刘定园间的租赁合同于2020年4月4日解除。二、被告刘定园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付拖欠的租金人民币28511.2元。三、被告刘定园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付电费人民币9545.43元、水费人民币864.21元。四、被告刘定园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付营销系统租金人民币600元。五、被告刘定园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付用电服务费人民币3592.37元。六、被告刘定园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付律师费损失人民币6000元。七、确认原告深圳市明泰润投资发展有限公司不需向被告刘定园退还租金保证金人民币54066.8元。八、驳回原告深圳市明泰润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2959元，由原告负担人民币2010元，被告负担人民币949元，原告已预交的人民币949元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币949元,拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇二〇年九月八日书记员  朱秋甜