江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初5461号原告（反诉被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2567(经济开发区集中办公区)。法定代表人：王彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司员工。被告（反诉原告）：贺华鹏，男，1989年8月12日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称北京联优公司）与被告贺华鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，被告贺华鹏在审理期间提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告北京联优公司（反诉被告）的委托诉讼代理人田树泽，被告贺华鹏（反诉原告）的委托诉讼代理人冯奕锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京联优公司向本院提出诉讼请求：（一）被告支付原告房屋租金3900元以及逾期付款违约金（以3900元为基数，自2020年5月24曰起至履行支付义务之日止，按日千分之五的标准支付逾期违约金）；（二）被告支付原告逾期支付房屋租金的逾期违约金97.5元；（三）被告支付原告房屋租赁期间未结清的水费179元、电费435元、燃气费20元；（四）被告赔偿原告经济损失7800元；（五）被告支付原告违约金2600元；（六）案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年9月24日，房屋出租人肖寇晨、房屋资产管理人北京联优公司与贺华鹏签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定由贺华鹏承租北京联优公司管理的位于南京市秦淮区间的房屋，出租房屋面积13ｍ2，租赁期限为2019年9月24日至2020年9月23日，房屋月租金1300元／月，租金总计15600元，分四次支付，分别为：2019年9月24曰支付3900元（2019年9月24日至2019年12月23日），2019年11月24日支付3900元（2019年12月24日至2020年3月23日），2020年2月24日支付3900元（2020年3月24日至2020年6月23日），2020年5月24日支付3900元（2020年6月24日至2020年9月23日）。按照租赁合同的约定，贺华鹏应于2020年5月24日支付租金，但其并未支付，北京联优公司于2020年5月27日催缴房租，贺华鹏未支付租金，且未归还房屋，欠缴房屋租金及水电费等费用。根据租赁合同第六条第（五）款的约定，出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金额15%的；2.……；租赁合同第七条第（一）款约定，……3.乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应当按照当期应付金额的千分之五／日的标准支付逾期违约金。4.甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付服务违约金；乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付服务违约金。贺华鹏拒付租金并未搬离房屋的行为构成了根本违约，给北京联优公司造成了房屋空置等损失。因此，贺华鹏除应当将尚未结清的房屋租金，水电燃气费等费用结清以外，还应当按照租赁合同的约定向北京联优公司支付违约金，并赔偿因贺华鹏的违约行为给北京联优公司造成的房屋闲置损失及财产损失。综上，北京联优公司认为贺华鹏的行为构成了根本违约，故具状诉至法院。被告贺华鹏辩称，北京联优公司未能提供适租房屋给被告使用，北京联优公司出租的房屋低于南京市人均最低住房面积，已经被相关职能部门责令整改，构成违约，贺华鹏有权解除合同。被告（反诉原告）贺华鹏向本院提出反诉请求：（1）确认双方签订的租赁合同于2020年4月22日解除；（2）原告（反诉被告）北京联优公司退还被告（反诉原告）贺华鹏租房押金、剩余租金及服务费用合计4493元；（3）本案诉讼费用由原告（反诉被告）北京联优公司负担。反诉事实及理由：2019年9月24日，房屋出租人肖寇晨、北京联优公司与贺华鹏签订《房屋租赁合同》一份，约定由贺华鹏承租北京联优公司管理的位于南京市秦淮区间的房屋。案涉房屋是北京联优公司将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房屋分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租的“群组房”。2020年4月10日，南京市秦淮区住房保障和房产局对北京联优公司的违法出租行为下发《限期整改通知书》。北京联优公司在接到通知后并未按照通知书的要求整改其违法出租行为,导致贺华鹏无法正常使用涉案房屋，且“群租房”存有众多安全隐患，为此，贺华鹏多次要求北京联优公司就租赁合同解除问题进行协商，但均没有得到回复。2020年4月22日，贺华鹏搬离案涉房屋，后于2020年4月29日、30日两次向北京联优公司邮寄《书面通知函》，告知北京联优公司解除合同并要求退还剩余租金等费用，但均被北京联优公司恶意拒收。为维护自身合法权益，贺华鹏提起反诉。原告（反诉被告）北京联优公司辩称：（1）涉案房屋租赁合同于2020年6月19日解除，并非2020年4月22日解除；（2）剩余租金及押金的计算，不是截止到4月22日，而应截止到2020年6月19日；（3）案涉租赁房屋并非群租房，北京联优公司接到整改通知后已经向相关部门提供了房屋平面图等资料，证明案涉房屋不属于“群租房”；关于整改通知的由来，贺华鹏单方提出退租未获北京联优公司同意，贺华鹏的女友即多次通过各种途径投诉和举报。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）北京联优公司提交的房屋租赁合同、水电费支付凭证、调解协议、微信聊天记录等证据，被告（反诉原告）贺华鹏提交的房屋租赁合同、限期整改通知书、转账凭证、邮寄凭证、通话录音等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月24日，肖寇晨（房屋资产出租人）、北京联优公司（房屋资产管理人、甲方）与贺华鹏（房屋资产承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：乙方租赁甲方管理的房屋资产出租人位于南京市秦淮区处房屋（Ｄ间），出租面积13ｍ2，租赁用途为居住。租赁期限自2019年9月24日起至2020年9月23日止。租金标准为1300元／月，付款方式为押一付三，服务费550元，押金1300元。2019年9月24日支付房租3900元（2019年9月24日至2019年12月23日）；2019年11月24日支付房租3900元（2019年12月24日至2020年3月23日）；2020年2月24日支付房租3900元（2020年3月24日至2020年6月23日）；2020年5月24日支付房租3900元（2020年6月24日至2020年9月23日）；人均居住面积必须符合当地相关规定；租赁期限届满或本合同解除、终止后的物业交割，乙方应按照甲方交付时的原状返还房屋及其附属物品、设备设施，保持完好无损（正常使用下的损耗除外。甲乙双方验收合格后，结清各自应当承担的费用）。鉴于甲方和／或甲方指定的第三方在本合同租赁期限内将持续为乙方提供房屋的维护及管理服务（包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话等），乙方应向甲方支付房屋维护及管理服务费（本合同称“服务费”），服务费计收标准以合同附件一《房屋及租赁信息表》中载明金额为准。（五）乙方选择专享分期支付方式的，则乙方的支付方式须以乙方与出借人签署的贷款相关合同条款为准。押金：指作为乙方承诺履行本合同所约定之义务和责任的担保，以合同附件一《房屋及租赁信息表》载明金额为准。租赁期限届满或合同解除、终止后，房屋租赁押金除抵扣在本合同和（或）贷款相关合同（如有）项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方。除前述情况之外，押金不视为预付的租金、服务费或生活费用。正常履行租赁合同期间，乙方不得要求以押金冲抵房屋租金、服务费、生活费用。生活费用：指本租赁合同约定乙方应向甲方交付租金、押金、服务费以外的费用，包括但不限于水费、电费、通讯费、燃气费及其他公共事业费，具体详见附件三《房屋交割清单》中“生活费用信息”。其中除水电燃气费用需要由乙方承担外，本合同中未列明的与乙方承租本房屋有关的费用，均由乙方自行承担。本项目约定由乙方承担的生活费用，如果存在同一房屋内和其他房屋使用人共同产生的，则按照每个房间平均分摊的原则承担。因不可抗力、政府行为（如政府部门、公安机关等其他行政管理部门要求调整房屋现有户型）等原因导致本合同无法履行的，本合同自行解除，且甲乙双方均不承担任何违约责任，甲方应提供新的房源信息供乙方选择。合同租赁期限内，经协商一致，甲乙双方可办理变更（仅包含乙方将租赁房屋的承租使用权全部转让给他人或乙方搬移至甲方管理的其他房屋的情况），在此情形下，乙方应向甲方支付房屋月租金100%的违约金，甲方有权从押金中扣除，具体变更程序如下：乙方申请将租赁房屋的承租使用权全部转让给他人的，应当自拟变更日前45日向甲方提出申请，并且转租房屋租金应以届时甲方报价为准。45日内未完成变更的，则此次申请失效；如乙方在提出变更申请后45日内将上述变更申请改为解约申请的，则解约申请的起算日以变更申请日为准。本合同租赁期限届满或本合同解除、终止的，乙方应于本合同到期日前或解除、终止日前，将房屋及附属物品、设备设施恢复至甲方交付使用时的原貌，保持完好无损（正常使用下的损耗除外）交还甲方，若房屋内物品设置，因乙方原因有损坏或丢失的，乙方应予以赔偿，且乙方须自行承担费用移走、清空自有的财物、装置。若在租期届满或解除、终止时仍有属于乙方的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃留存物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责，且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除前述留存物品的开支及费用。乙方未按合同约定时间返还房屋的，每逾期一个自然日，应向甲方支付相当于日租金的100%的违约金，且乙方需承担延迟交付房屋期间的房屋租金、服务费及生活费用。乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五／日的标准支付逾期违约金。乙方应在拟解约日前30个自然日内向甲方提交书面解约申请，并按月租金的200%向甲方支付违约金：若乙方解约手续办理完毕日期在申请之日后30日内的，乙方应缴租金、服务费、生活费用等款项的截止日期至申请退租申请之日后第30日；若乙方解约手续办理完毕日期超出申请之日后30日的，乙方应缴租金、服务费、生活费用等款项的截止日至实际解约手续办理完毕之日。如乙方提交解约申请后45个自然日内未实际办理解约的，该解约申请失效，甲乙双方仍按本合同继续履行；如乙方后续仍有提前解约需求，则应按前述约定程序重新提交解约申请，且费用结算以重新提交的解约申请日期按前述截止日期的约定执行。乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余押金，服务费不予退还。租赁期限内，生活费用的付费方式为后付费、房屋资产出租人遗留预付费的情形，乙方应缴的生活费用由甲方统一代收代付，并定期生成相应账单。乙方入住房屋的，视为接受甲方账单生成规则付费。账单的生成规则包含：（1）按使用示数【（日费用＝账单总金额／（本次示数-上次示数）】；乙方应承担部分＝该账单周期乙方入住天数＊日费用／该账单周期乙方居住户数；（2）乙方应于收到账单后3个自然日内按甲方指定支付方式交付，乙方逾期交付的，甲方有权解除合同并要求乙方搬离房屋。前述费用的分摊方式默认为按户分摊（按照分摊期间实际居住户数计算）。乙方退租时，乙方应缴纳的上述费用甲方有权从押金和剩余房租中直接抵扣。4.乙方入住房屋的，视为接受生活费用按照相关部门采取阶梯收费的方式。2019年9月22日，贺华鹏向北京联优公司支付5750元，包含2019年9月24日至2019年12月23日的租金3900元、押金1300元、服务费550元。2019年11月21日，贺华鹏向北京联优公司支付2019年12月24日至2020年3月23日的租金3900元。2020年2月23日，贺华鹏向北京联优公司支付2020年3月24日至2020年6月23日的租金3900元。2020年3月3日，贺华鹏通过微信向北京联优公司申请退租，双方就退租事宜未能形成一致意见。2020年4月10日，南京市秦淮区住房保障和房产局在案涉房产张贴《限期整改通知书》，内容为：秦淮区育仁路121号8幢501室房屋，违反了《商品房屋租赁管理办法》、南京市政府《南京市住房租赁试点工作方案》，请在接到本通知后7日内予以整改。逾期未改将按照《商品房屋租赁管理办法》的有关规定予以处理。2020年4月22日，贺华鹏搬离上述房屋。2020年4月29日、30日，贺华鹏向北京联优公司邮寄解除合同通知以及房屋钥匙，被拒收。2020年6月11日，经秦淮区人民调解委员会驻区法院人民调解工作室调解，北京联优公司与贺华鹏自愿达成如下协议:一、原被告于2020年6月11日下午3时交接南京市秦淮区间房屋，水电燃气等费用由被告贺华鹏自行结清。二、被告贺华鹏于2020年6月12日前一次性赔偿原告北京联优公司房屋经济损失2600元。三、本次纠纷一次性解决，双方此后再无其他纠纷。2020年6月18日，贺华鹏再次邮寄解除合同通知及钥匙，北京联优公司于2020年6月19日签收。另查明，案涉租赁房屋水电费情况：电费为单月结，2019年11月至2020年5月，电费总额为2081元；水费为双月结，2019年10月至2020年6月的水费总额为620元。北京联优公司就燃气费20元未提供证据予以证明。贺华鹏主张其已经以充值方式支付电费250元，北京联优公司予以认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条、第六条规定,经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。本案中，原被告产生纠纷后诉至法院，经人民调解委员会调解，双方当事人达成调解协议，现双方当事人均未能举证证明该调解协议存在无效或主张撤销调解协议，故上述调解协议对双方当事人均具有约束力。关于北京联优公司主张贺华鹏支付未结清的水费179元的诉讼请求，经查，案涉房屋2019年10月8日至2020年6月8日的水费总额为620元，五户分担费用为124元，考虑贺华鹏的实际入住日期和搬离日期，本院酌定贺华鹏应承担100元；关于北京联优公司主张贺华鹏支付未结清的电费435元的诉讼请求，经查，案涉房屋2019年11月至2020年5月的电费总额为2081元，五户分担费用为416.2元，考虑贺华鹏的实际入住日期和搬离日期，本院酌定贺华鹏应承担370元，扣除贺华鹏已经支付的电费250元，贺华鹏尚需承担电费120元；关于北京联优公司主张贺华鹏支付未结清的燃气费20元的诉讼请求，对此，北京联优公司虽未能举证予以证明，但考虑到贺华鹏实际居住在案涉房屋内，应承担相应燃气分担费用，本院酌定贺华鹏应承担10元。综上，北京联优公司主张贺华鹏支付未结清水费、电费、燃气费230元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。北京联优公司主张贺华鹏赔偿经济损失2600元的诉讼请求，符合调解协议约定，合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于贺华鹏提出的要求确认案涉租赁合同于2020年4月22日解除的反诉请求，对此，本院认为，贺华鹏最初向北京联优公司主张退租时是以工作变动为由，并未提及房屋存在群租的情况；在双方就解除租赁合同产生争议后，贺华鹏的女友向相关部门投诉反映案涉房屋存在群租情况，相关部门发出了《限期整改通知书》，根据《限期整改通知书》的要求，北京联优公司应当在7日内作出整改，“逾期未改将按照《商品房屋租赁管理办法》的有关规定予以处理”。北京联优公司提交了房屋平面图等相关材料进行了说明，事后并未被相关部门进行后续处理；其次，即使案涉房屋不能满足《南京市住房租赁试点工作方案》规定的最低人均居住面积的要求，亦可通过调整租赁人员和房屋进行整改的方式进行解决，贺华鹏并未举证证明其催告北京联优公司在合理期限内解决上述问题，而是径行要求解除房屋租赁合同，其主张理据不足。综上，贺华鹏主张确认案涉房屋租赁合同于2020年4月22日解除，理据不足，本院不予支持；关于贺华鹏主张北京联优公司返还剩余租金和房屋押金、服务费的诉讼请求，其主张与调解协议内容相悖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贺华鹏（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）北京联优生活智选物业管理有限公司经济损失2600元。二、被告（反诉原告）贺华鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）北京联优生活智选物业管理有限公司支付水费100元、电费120元，燃气费10元，合计230元。三、驳回原告（反诉被告）北京联优生活智选物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）贺华鹏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费162元，减半收取计81元，由原告北京联优生活智选物业管理有限公司负担56元，被告贺华鹏承担25元；反诉案件受理费25元，由被告贺华鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈学明二〇二〇年九月二十五日书记员  姜正姗