江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初6040号原告：邵浚榆，男，2000年3月2日生，汉族。委托诉讼代理人：谈志全，江苏中立信律师事务所律师。被告：易立果，男，1989年4月9日生，汉族。委托诉讼代理人：吴文娟，女，1990年4月17日生，汉族。原告邵俊渝诉被告易立果房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王波峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵俊渝的委托诉讼代理人谈志全、被告易立果及其委托诉讼代理人吴文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵俊渝诉称：2020年1月1日，其与被告易立果签订了《南京市房屋租赁合同》，约定：由其租赁易立果位于江宁区房屋用于居住，租金标准为2500元／月，按季支付，押金2500元，租赁期限自2020年2月1日至2021年2月1日，后双方又约定租赁起止时间可再协商确定。合同签订后，其支付了押金2500元，预付了3个月租金7500元。后因新冠肺炎疫情影响、其开学日期无法确定等原因，致双方无法就租赁起始日期达成一致，易立果亦一致未将租赁房屋交付给其使用。现易立果明确拒绝再将房屋租赁给其使用，其多次要求易立果返还押金及预付租金，未果。双方之间的房屋租赁合同于2020年4月15日解除了。现要求：1.解除双方于2020年1月1日签订的《南京市房屋租赁合同》；2.易立果返还押金2500元、租金7500元。被告易立果辩称：原告邵俊渝未按合同约定支付2020年5月至7月租金，并且明确告知其不租房子，邵俊渝已构成根本违约，其同意解除双方签订的租赁合同，邵俊渝要求返还押金2500元没有事实和法律依据。双方租赁关系存在并生效，房屋也一直空置，邵俊渝有无实际使用房屋不影响租金的支付，其不同意返还租金7500元。另邵俊渝一直到2020年4月份才跟其说不租房子，说明对2020年4月之间的租赁关系系认可。双方在合同中手写条款只是针对违约金，每天100元过高才进行了补充，并不是对合同租赁期间变更，合同期限为2020年2月1日至2021年2月1日止，签订合同时邵俊渝称钥匙先放在其处，因此，合同是2020年1月1日签订的，其让了1个月租金，邵俊渝称等他回来住的时候再过来拿钥匙，但从签订合同之后至2020年4月期间，邵俊渝从未提出其未交钥匙的异议，说明邵俊渝是认可双方达成何时来往、何时过来拿钥匙这一合意。双方之间的房屋租赁合同于2020年4月底解除了。请求法院依法处理。经审理查明：2020年1月1日，原告邵俊渝（房屋承租方，乙方）、被告易立果（房屋出租方、甲方）、案外人南京创乐居置业有限公司（居间方，丙方）签订《南京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同一”），其中约定：“甲方与乙方在丙方的居间服务下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条、房屋基本情况，（一）房屋坐落于江宁区，建筑面积80.041平方米；（二）…房屋所有权人易立果…第三条、租赁期限，（一）房屋租赁期限自2020年2月1日至2021年2月1日，共计1年0月。甲方应于2020年2月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电燃气卡后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用…乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，否则合同到期即终止；第四条、租金及押金，（一）租金标准及支付方式：租金每月人民币2500元整，租金按照季付，租金总计人民币32500元，支付方式：第三方平台支付（微信、支付宝等），押1付3，各期租金支付日期：提前15天。（二）押金：人民币2500元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方…第十条、合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除…（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5.署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋的从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的…第十一条、违约责任，（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日八十三元标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的居间代理费外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失…第十三条、其他约定事项…（三）其他：双方协商租赁起止时间可再协商确定，无需支付违约金，双方同意以上确认…附件一：相关费用明细、附件二：房屋交割清单…”。附件一：相关费用明细“交房确认”中载明“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收”，“甲方（出租人）签章”与“乙方（承租人）签章”处均空白。附件二：房屋交割清单中均系空白，“出租人（甲方）签章”与“承租人（乙方）签章”处均空白。当日，邵俊渝支付给易立果押金2500元、租金7500元，共计10000元。后邵俊渝要求易立果返还押金、租金，双方遂发生争执，邵俊渝诉至法院。另查明：2015年9月，原告邵俊渝（曾用名邵亮丞、邵烨丞）就读于南京工程高等职业学校，五年制大专，学号为150101225。审理中，被告易立果提供了《南京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同二”），该“租赁合同二”的内容基本与“租赁合同一”的内容一致，其中“租赁合同二”中的“出租人（甲方）签章”与“承租人（乙方）签章”处均空白；但不同之处在于“租赁合同二”中载明“其他：双方协商租赁起止时间可再协商确定，无需支付违约金，双方同意以上确认”。上述事实，有《南京市房屋租赁合同》、学号卡、户口簿、转账凭证、微信聊天记录、当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告邵俊渝与被告易立果之间的租赁合同关系依法成立并生效，应受法律保护。邵俊渝提供的“租赁合同一”与易立果提供的“租赁合同二”中均载明“《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电燃气卡后视为交付完成”，但从“租赁合同一”与“租赁合同二”中的房屋交割清单来看，可以认定双方就案涉房屋并未办理交接手续的事实，因此，双方之间的房屋租赁合同并未实际履行。易立果辩解系邵俊渝要求将钥匙存放在其处，未提供证据，本院不予采纳。邵俊渝主张解除双方于2020年1月1日签订的《南京市房屋租赁合同》，易立果不持异议，本院予以支持。邵俊渝主张已支付押金2500元、租金7500元，共计10000元，易立果并不持异议，本院予以认定。双方之间的房屋租赁合同并未实际履行，现邵俊渝要求易立果返还押金2500元、租金7500元共计10000元，不违反法律规定，本院予以支持。易立果辩解邵俊渝有无实际使用房屋并不影响租金的支付，虽提供了微信聊天记录，但证据并不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告邵俊渝与被告易立果于2020年1月1日签订的《南京市房屋租赁合同》。二、被告易立果于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邵俊渝押金2500元、租金7500元，共计10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费550元，减半收取275元，由被告易立果负担。本判决为终审判决。审判员  王波峰二〇二〇年九月三日书记员  管 慧