云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初358号 原告：曹**慧，女，1973年6月16日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省临沧市耿马自治县，现住云南省临沧市临翔区。 委托诉讼代理人：艾光（系曹**慧丈夫），男，1966年11月17日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住云南省临沧市耿马自治县，现住云南省临沧市临翔区，委托权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：何正利，云南通恒（孟定）律师事务律师，委托权限：一般授权委托。 被告：临沧市凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司，住所地：云南省临沧市耿马自治县孟定镇中缅路勐库路口。 法定代表人：何**坚，公司负责人。 被告：临沧市凤祥城建房地产开发有限公司，住所地：云南省临沧市耿马自治县孟定镇国际风情园。 法定代表人：何**坚，公司执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：许瑞，男，1978年5月14日出生，汉族，云南省凤庆县人，住云南省临沧市凤庆县，现住云南省临沧市耿马自治县，委托权限：特别授权委托。 原告曹**慧诉被告临沧市凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司(以下简称凤祥公司孟定分公司）、临沧市凤祥城建房地产开发有限公司（以下简称凤祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告当庭变更被告凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司为临沧市凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司。原告曹**慧及其委托诉讼代理人艾关、何正利，凤祥公司孟定分公司、凤祥公司法定代表人何**坚及其委托诉讼代理人许瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹**慧向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告按照《商品房购销合同》（凤祥新天地33号）的约定履行交房手续，将商品房交付给原告。2、请求人民法院判令被告按照《商品房购销合同》的约定，为原告办理房屋不动产权证。3、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金53844元。4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年2月18日，原告与被告凤祥公司孟定分公司购买了××于××大道旁国有土地使用权证号为耿国用（2011）第2-55号土地上建设的商品房孟州印象-新天地3幢5层537号房屋，双方在凤祥公司孟定分公司售楼部签订合同编号为凤翔新天地33号《商品房购销合同》。合同签订后，原告严格遵守合同的各项约定，履行各项义务，并于当天通过刷卡方式一次性向被告支付了全部购房款115000元、代扣税金（含房屋契税3%，维修基金2%及印花税0.5‰）5807.5元及配套费680元，三项共计124875元，该商品房产权登记面积为32.82平方米。《商品房购销合同》明确约定了交房时间及违约责任，合同约定：“甲方应于2012年12月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”。第12条约定：“甲方在房屋交付后280天内办理产权登记手续”。原告多次与被告交涉，要求被告履行交房手续并办理房屋产权登记手续，被告均以无法开具发票和契税税票为由一直拖延至今，严重影响了原告的合法权益。原告根据相关法律规定，特诉至人民法院，望判如所请。 被告凤祥公司孟定分公司、凤祥公司辩称，原告于2012年2月18日向被告购买孟洲印象-新天地3栋5层537房屋一套，并于当日与被告顺签《新天地产权酒店委托租赁合同》，租期自2012年10月1日至2022年9月30日止，约定保底租金为700元/月，被告按照租赁合同约定于2012年7月18日、2012年9月28日、2013年1月1日陆续向原告支付产权酒店租金。依据双方签订的《商品房购销合同》及《产权酒店委托租赁合同》，原告收到了房屋租金，被告完成了交房责任，《商品房购销合同》的合同主义务已经完成。对不动产权证的办理双方未约定违约责任。根据法律规定，原告已经过了追究交房责任及主张相关权利的诉讼时效。目前，被告公司涉及诉讼较多，临沧市中级人民法院、耿马县人民法院均冻结了公司账号及公司名下未销售的所有房产，耿马税务局收回了所有发票，公司已无法正常运转。综上所述，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求，待公司排除所有困难、正常运转后，着手为原告办理不动产权证。 原告曹**慧为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： A1、《商品房购销合同》原件一份，欲证明原、被告双方签订了商品房购销合同，约定了双方的权利义务、违约责任等，被告至今仍未向原告交房，也没有为原告办理产权登记。 A2、《收据》原件二份，欲证明原告已经按照合同约定支付了房款及相关费用。 A3、《抵押贷款利率》复印件，欲证明自2012年起至2019年，被告已经逾期交房7年，按照合同规定，分期计算违约金，逾期30天内，每天逾期违约金100元，为3000元。逾期30天后，按照已经付款的当期银行同期利息，向原告支付违约金，即按照五年以上贷款年利率6.65%计算违约金为50844元，两项合计53844元。 经质证，对原告提交的证据，二被告对A1组证据的三性无异议，被告公司开发的涉案房屋于2013年5月30日竣工验收，按照合同约定，原告并没有对交房提出异议，被告已向原告交付房屋故未违约，且原告诉请已经过诉讼时效，且被告交付房屋之后向原告支付了产权式酒店租金，原告认为被告未交付房屋无依据。被告因未按约定为原告办理房屋产权证而违约，但房屋交付以后，原告与被告签定了产权式酒店租赁合同，未约定是否办理产权证。对A2组证据，认可收到原告支付的款项，但原告至今未将办证费用支付给被告。对A3组证据，被告未违约，故不予认可。 被告凤祥公司孟定分公司、凤祥公司对其辩称向本院提交以下证据： B1、临沧市凤祥城建房地产开发有限公司、临沧市凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司营业执照复印件各一份，欲证明被告的诉讼主体资格。 B2、《新天地产权式酒店委托租赁合同》《支付曹**慧酒店分红财务账户流水》各一份，欲证明该产权式酒店房屋已交付给原告使用，同期原告签署此协议同意将涉案房屋出租给开发商，开发商履行租赁合同支付相应房屋租金给原告，故被告不存在未交房和逾期交房事实。 经质证，原告对《委托租赁合同》的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的不予认可。财务分红账户流水不能证明被告按月支付租金。 本院认为，对原告提交的A1、A2及被告提交的B1、B2组证据来源合法，客观真实，与本案具有关联，本院予以采信。对A3组证据，不符合证据形式，本院不予采信。 为查明案件事实，本院于2020年6月5日致函耿马自治县住房和城乡建设局，请核查案涉孟州印象-新天地3幢5层537号房产是否设置了抵押权及是否被采取法律强制措施。2020年6月8日，耿马傣族佤族自治县不动产登记中心回函，该套房产未被查封及抵押。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月18日，原告曹**慧（乙方）与凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司（甲方）购买商品房，双方共同签订合同编号为凤翔新天地33号《商品房购销合同》一份，合同约定：1、项目建设依据。甲方以出让方式取得坐落于旁地块的国有土地使用权，国有土地使用权证号为耿国用（2011）第2-55号，土地使用权面积为4840.73平方米。土地规划用途为商业用地。土地上建设的商品房名称为孟州印象-新天地。建设工程规划许可证号为530926201100144，建筑工程施工许可证号为533527201110186701。2、商品房的基本情况。孟州印象-新天地3幢5层537号房屋。商品房销售许可证号：预许耿字（2012）001号。3、商品房价款为115000元，产权登记面积32.82平方米。4、付款方式：乙方在签订合同时一次性付清房款115000元。5、交房期限。甲方应于2012年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。6、甲方逾期交房的违约责任。如果甲方未按本合同约定的时间交房，甲方应自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按已付款的当期银行同期利息向乙方支付违约金。7、交接。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话形式通知乙方办理交接手续，交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。8、关于产权登记的约定。甲方在房屋交付后280天内办理产权登记手续，所涉及到的相关费用由乙方支付，若乙方未能及时补交费用，甲方可顺延办证时间且不承担违约责任。合同同时约定了其他相关权利义务。该合同于2012年2月18日到耿马自治县住房和城乡建设局登记备案。签订合同当天原告向凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司支付了购房款115000元、税款5807.5元及配套费680元。 2012年2月18日，原告曹**慧（甲方）与凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司（乙方）共同签订《新天地产权式酒店委托租赁合同》，合同约定：1、甲方全权委托乙方负责代理甲方购得的新天地商务酒店房屋出租事宜，并同意以乙方的名义与承租人签订《产权式酒店租赁合同》的全部内容。2、甲方委托乙方出租的酒店位于孟定镇××大道与××路交汇处××天地项目内××房，产权面积32.85平方米。3、委托代理租赁期限。乙方保证甲方与承租人签订房屋的出租期限为10年，自2012年10月1日至2022年9月30日止。乙方承诺无论承租人的经营情况如何，每月向甲方支付保底租金700元。合同同时约定了其他的相关权利义务。 涉案房地产项目于2013年5月20日完工，本案孟州印象-新天地3幢5层537号房屋于2013年5月30日前装修完毕，并投入使用。被告于2012年7月18日向原告支付房屋租金3100元，2012年9月28日支付1679.96元，2013年1月1日支付2100元。 2013年5月30日至2014年期间，涉案房产已具备办理房屋房产证的条件。截止2020年6月8日，涉案房产未被查封及抵押。 凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司首先在凤庆县注册，之后到耿马县孟定镇设立分支机构为凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司。之后，凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司更名为临沧市凤祥城建房地产开发有限公司，相应的凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司更名为临沧市凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司。 结合双方诉辩主张，本案争议焦点：本案是否完成了商品房的交付？原告主张逾期交房违约金是否有依据？被告是否应当为原告办理房屋产权证？原告主张权利是否经过诉讼时效？ 针对本案，结合本案争议焦点，本院作如下评析： 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。原告曹**慧与凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司签订《商品房购销合同》，凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司依法取得商品房销售许可，该合同的签订系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规规定，合法有效，原告曹**慧与被告凤庆县凤祥城建房地产开发有限公司孟定分公司之间存在合法的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有，占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。双方签订商品房买卖合同同时签订了《新天地产权式酒店委托租赁合同》，原告将涉案房屋委托给被告公司管理出租，该合同的签订不违反法律或行政法规规定，合法有效。原告通过签订《新天地产权式酒店委托租赁合同》形式转移占有3幢5层537号房，约定该房屋由开发商建盖完成后进行租赁，房屋建盖完成具备租赁条件时就应视为完成交付。3幢5层537号房屋于2013年5月30日前完工并完成了装修，2013年5月30日即为该房屋交付时间。综上，被告已完成了交房行为，对原告请求被告按照《商品房购销合同》（凤祥新天地33号）的约定履行交房手续，将商品房交付给原告，依据不足，本院不予支持。 对原告主张的逾期违约金问题。本院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》约定，开发商应于2012年12月30日前将案涉房产交付给曹**慧，根据前文所述，被告于2013年5月30日完成交房，已构成违约，违约6个月。但被告在交房之前分别于2012年7月18日向原告支付房屋租金3100元，2012年9月28日支付1679.96元，2013年1月1日支付2100元。被告在《商品房购销合同》约定交房之前已向原告支付的房屋租金足以弥补原告的损失。故对原告主张被告向原告支付逾期交房违约金53844元的请求本院不予支持。 对原告主张被告按照《商品房购销合同》的约定，为原告办理房屋不动产权证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为原告所购买的3幢5层537号房屋办理不动产权证系合同约定的被告的义务，目前，3幢5层537号房屋已具备办理不动产权证的要件，对该请求本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”凤祥公司孟定分公司系凤祥公司下设机构，不具备法人资格，其民事责任由具备法人资格的凤祥公司承担，故为原告办理涉案房屋不动产权证的义务由凤祥公司履行。 对原告主张权利是否经过诉讼时效问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请确定延长。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”原告主张的违约金问题双方未约定履行期限，被告也未能证明原告曾向其主张权利及诉讼时效开始计算的事实，故本案原告的债权请求权未经过诉讼时效。对原告主张由被告办理不动产权证及交付房屋的请求，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条之规定，判决如下： 一、被告临沧市凤祥城建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告曹**慧所购买的孟州印象-新天地3幢5层537号房屋办理不动产权证。 二、驳回原告曹**慧的其他诉讼请求。 案件受理费1146元，由原告曹**慧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的期限届满后法律规定的期限向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  杨健华 人民陪审员  赵如全 人民陪审员  普 光 二〇二〇年九月九日 书 记 员  杜朝凤