北京市海淀区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0108民初58866号原告：袁钢，男，1961年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：虞荣俊，北京市新开律师事务所律师。被告：张国银，男，1958年4月25日出生，汉族，住江苏省通州市。被告：北京东方卓越房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区。法定代表人：马云林，总经理。委托诉讼代理人：马宁，男，北京东方卓越房地产开发有限公司员工。原告袁钢诉被告张国银、北京东方卓越房地产开发有限公司（以下简称“东方卓越公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法进行了审理。原告袁钢向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令二被告之间签订的编号为xxx的《北京市商品房现房买卖合同》无效；2．诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年1月，原告与东方卓越公司签订了“北京市商品房现房买卖合同”（合同编号为：xxx），约定东方卓越公司将位于海淀区厢黄旗xxx（下简称“涉案房屋”）出售给原告，总价为3520800元，并于2007年1月5日进行了网签，网签的合同号为“xxx”，原告通过首付加按揭贷款（原告向中信银行北京海淀支行申请了200万元的住房按揭款，后该笔按揭贷款于2010年12月29日清偿完毕）的方式向东方卓越公司支付了全部的购房款，东方卓越公司将涉案房屋于2007年交付给了原告使用，2009年起原告将涉案房屋用于出租经营，但一直未办理“涉案房屋”的房屋所有权证。后发现东方卓越公司与张国银签订涉案房屋的买卖合同，双方存在恶意串通，损害我的利益，诉至法院，判如所请。被告张国银辩称，我与东方卓越公司签订房屋买卖合同系自愿公平，合法有效。我购买的房屋是东方卓越公司拖欠南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）施工工程款的情况下，东方卓越公司以房抵债给南通四建，南通四建获得该房产合法有据，南通四建为了回收工程款，将涉案房屋内部转让给我，并致函通知东方卓越公司与我签订购房合同，办理房屋产权证，这个过程均由袁钢亲自办理，不存在恶意串通的行为。原告的诉讼程序违法。原告的诉讼请求，已在我与北京俏可人美容美发店的诉讼中，向贵院主张，没有得到支持，故根据民事诉讼法一案不能二诉的基本原则，应予驳回。我与东方卓越公司购房合同约定管辖为仲裁委员会，合同已得到仲裁委员会的确认，故应予驳回。我购房手续齐全合法，已得到多家执法机关确认。综上，我不同意原告的诉讼请求。被告东方卓越公司辩称，我司与张国银之间不存在恶意串通，张国银的房屋是依据答辩人与南通四建的房屋抵债，通过法律程序合法取得的。南通四建是我司开发小区的施工单位，我司多年拖欠南通四建2000余万工程款。我司于2006年12月28日，与南通四建签署《房屋抵扣协议》，约定用房屋抵扣部分工程款。2010年2月5日，由于我司长时间未履行房屋抵债事宜，与南通四建再次签署《陆套房屋抵工程款协议》。此协议将2006年12月28日协议中提到的一套房产变更为涉案房屋，并约定双方签订房产确认合同，我司给南通四建下受益人办理房产证。上述协议签订后，我司当时的负责人袁钢将涉案房屋与南通四建指定的受益人张国银签署涉案房屋买卖合同，但未给张国银办理产权证。2011年11月28日，张国银向北京仲裁委员会申请仲裁，要求我司为其办理房屋产权证。2015年10月26日将涉案房屋记至张国银名下。袁钢在2010年已知晓涉案房屋被抵债，并与张国银签署涉案房屋买卖合同，故其称2016年方知我司与张国银恶意串通，捏造涉案合同，纯属谎言，因为涉案合同系其办理。袁钢与我司就涉案合同签订的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖关系，是袁钢担任我司实际控制人期间，为套取银行贷款而签订的虚假合同，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2005年11月，东方卓越公司与袁钢签订《北京市商品房买卖合同》，将位于北京市海淀区厢黄旗xxx（以下简称涉案房屋）出售给袁钢。东方卓越公司不予认可，认为该协议系公司为了套取贷款签订，非双方真实意思表示。袁钢于2017年向北京仲裁委员会申请仲裁，要求东方卓越公司确认双方签订的上述合同有效，东方卓越公司协助其办理房屋产权证。该委于2017年11月8日出具（2017）京仲裁字第1635号裁决书，裁决如下：“（一）确认申请人与被申请人签订的《北京市商品房现房买卖合同》有效；（二）驳回申请人的其他仲裁请求”。2006年12月31日，东方卓越公司与张国银签订《北京市商品房买卖合同》，合同编号为xxx,将涉案房屋出售给张国银。袁钢认为该合同系双方恶意串通，损害其合法权益，据此提出本案之诉。2015年张国银向北京仲裁委员会申请仲裁，要求东方卓越公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，为其开具涉案房屋购房发票，协助其办理房屋权属证书。双方在该委达成调解：“（一）被申请人于双方签收本调解书之日起10日内将位于‘北京市海淀区厢黄旗xxx’的房屋交付给申请人；（二）被申请人于双方签收本调解书之日起10日内给申请人开具‘北京市海淀区厢黄旗xxx’购房发票，出具《房产转移登记证明书》，协助申请人办理该房屋的房屋权属证书。……”该委出具（2015）京仲调字第0079号调解书。张国银于2015年向北京市第一中级人民法院申请执行（2015）京仲调字第0079号调解书，该院作出（2015）一中执字第656-1号执行裁定书：“一、解除对被执行人北京东方卓越房地产开发有限公司位于海淀区厢黄旗xxx房产的查封。二、将位于海淀区厢黄旗xxx过户至张国银（身份证号：×××）名下”。张国银于2015年10月26日取得房屋所有权。2017年1月13日，张国银向本院提出诉讼，要求被告北京俏可人美容美发店腾退涉案房屋。袁钢和卓越公司作为本案第三人参加诉讼。袁钢在该案中述称，涉案房屋为其所有，其于2007年自卓越公司处购买，并支付全部房屋，涉案房屋于2007年交付给他后，其出租给北京俏可人美容美发店使用至今，故不同意张国银的诉讼请求。卓越公司在该案中的述称意见与本案答辩意见一致。该案经过本院审理后认为：“就张国银与东方卓越房地产公司签订的编号为xxx的《北京市商品房现房买卖合同》，虽袁钢对该合同的真实性提出异议，但就其主张未向本院提交充分证据，本院对其抗辩不予采信。现东方卓越公司房地产公司亦认可其与张国银签订的房屋买卖合同的真实性，张国银与东方卓越房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。现张国银依据生效法律文书已经依法取得诉争房屋产权证书，故对诉争房屋享有当然的所有权。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，虽袁钢提交了其与东方卓越房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，且该合同业经北京仲裁委员会生效裁决书裁定有效，但根据相关法律规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。故在此情形下，东方卓越房地产公司依据与张国银签订的《北京市商品房现房买卖合同》，在北京市仲裁委员会与张国银达成调解书，并将诉争房屋过户给张国银，张国银基于已取得的房屋所有权证书，对诉争房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。据此，做出（2017）京0108民初2886号民事判决：“一、北京俏可人美容美发店于本判决生效后三十日内从位于北京市海淀区xxx内搬出并将上述房屋返还给张国银；二、驳回张国银的其他诉讼请求”。北京俏可人美容美发店不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院经审理后认为：“现张国银已依据生效法律文书依法取得诉争房屋产权证书，其有权对诉争房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。”。据此做出（2019）京01民终9292号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。本院认为，根据双方向本院提供的（2017）京仲裁字第1635号裁决书及（2015）京仲调字第0079号调解书，上述两份文书均已生效。北京市第一中级人民法院已依据生效的（2015）京仲调字第0079号调解书裁定将涉案房屋过户至张国银名下。在本院做出的（2017）京0108民初2886号及（2019）京01民终9292号民事判决，均已认定依据仲裁调解书，张国银与东方卓越公司签订的涉案合同为有效合同。现袁钢主张要求确认张国银与东方卓越公司签订的涉案合同无效，意在推翻法院前述判决的审理结果，故本院不宜对此再行处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项，裁定如下：驳回袁钢的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  李青伏人民陪审员  王燕杰二〇二〇年九月二十二日书 记 员  彭利婷