福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0725民初369号 原告：陈强，男，1971年10月4日出生，汉族，教师，住政和县。 委托诉讼代理人：周兴，福建五仁律师事务所执业律师。 被告：范妙琴，女，1988年10月15日出生，汉族，农民，户籍地政和县，现住政和县。 委托诉讼代理人：李标，男，系范妙琴丈夫，户籍地政和县，现住政和县。 委托诉讼代理人：范水强，政和县众成法律服务所法律工作者。 原告陈强与被告范妙琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告陈强及其委托诉讼代理人周兴、被告范妙琴的委托诉讼代理人李标、范水强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈强向本院提出诉讼请求：一、依法判令范妙琴向陈强支付购房款45000元及逾期利息（以60000元为基数，从2015年1月11日起按月利率2%计算至2017年2月25日止已产生利息29840元；从2017年2月26日起以50000元为基数，按月利率2%计算至2020年1月24日止已产生利息35433元;从2020年1月25日起，以45000元为基数，按月利率2%计算至款项还清之日止）。二、范妙琴向陈强支付违约金2万元。事实与理由：原告以案外人曹同明名义办理相应手续全资建造了位于政和县熊山上渡头洋六排2号房屋，并于2014年1月20日与案外人曹同明签订了《房屋确定书》，确认上述房屋的所有权和土地使用权归原告所有，并约定案外人曹同明应积极配合原告办理该土地使用权和房屋所有权过户的相关手续等内容。2012年8月25日，原告将政和县熊山上渡头洋六排2号3楼东向一套框架结构毛胚房（包含柴火间）出售给被告，并与被告签订了《售房协议书》，约定房屋总价为人民币210000元，同时约定”该套房因出售（转让〉产生的一切税费均由被告承担。”“四、付款方式：被告在签订购房协议时预交100000元，待原告将房门钥匙交给被告，被告欲进行装修前先付原告50000元即可装修入住。等原告把房产证、土地证交于被告，被告应在拿到双证后2个月之内全部付清房款60000元。若超过天数，按每月2%的利息计算。本合同在履行过程中，如有违约，违约方须赔偿违约金人民币20000元给对方等内容。被告预交协议约定的款项后，原告已将该套房交付给被告装修入住至今。2014年8月5日，被告缴纳了印花税、契税等税费后，原告与案外人曹同明配合将该套房产变更到被告名下。2014年11月10日，原告将该套房屋的土地使用权证和房屋所有权证（政房权证字第××号）交付给被告，同时双方在该《售房协议书》背面对未付的60000元购房款进行了确认。后原告多次通过电话、短信等方式向被告催要尚欠的60000元购房款，被告仅于2017年2月25日支付购房款1万元。2020年1月6日，经原、被告双方电话再次确认，被告确认尚欠原告购房款50000元，后被告于2020年1月24日通过微信向原告支付了购房款5000元，尚差45000元未支付。原告认为，原告已依约履行了《售房协议书》约定的全部合同义务，但被告对拖欠的购房款60000元存在逾期违约情形，经原告多次催要的情况下，至今仍拖欠45000元未支付，被告的行为已构成了违约，应根据《售房协议书》的约定承担支付拖欠购房款、逾期付款利息和违约金的违约责任。据此，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求如上。 范妙琴辩称，驳回原告诉讼请求。1.2014年11月10日前原告未取得讼争房屋所有权，双方买卖关系产生应以《售房协议书》背面确认为准，《售房协议书》部分有效，部分无效。2.购房款60000元没有约定具体支付时间，2017年原告发短信给被告，承认水沟存在问题，重新约定款项在水沟完成时再付，属于对付款时间重新约定；3.房屋未达到协议交付标准，售房协议书第五条约定，甲方（原告）承诺于2013年2月1日前交付房屋，房屋设施达到双方协定标准，售房协议书第三条明确规定甲方（原告）负责外墙涂料，原告至今未做，存在违约。原告交付的房屋出现违章搭盖，原告具有拆除义务。原告在没有完成合同约定的条件，没有权利主张支付购房款。 本院经审理认定事实如下： 2014年1月20日，案外人曹同明与陈强、黄一珍签订《房屋确定书》，确认政和县熊山镇上渡头六排2号土地和房屋所有权归陈强及黄一珍所有。黄一珍出具声明书自愿放弃作为本案原告资格参加诉讼，全部权利由陈强进行主张。 2012年8月25日，范妙琴（乙方）与陈强（甲方）签订《售房协议书》，该协议书载明：一、甲方同意将座落于政和县上渡头洋六排二号3层东的一套房屋出售给乙方，经协商房款共为21万元。二、……三、甲方负责外墙涂料，外墙红砖等。四、付款方式：乙方必须在签订购房协议时预交100000元，待甲方将房门钥匙交给乙方，乙方欲进行装修前先付甲方50000元乙方即可装修入住。待甲方把房产证、土地证交给乙方，乙方应在拿到双证后2个月之内全部付清房款6万元，若超过天数，按每月2%的利息计算。……七、本合同在履行过程中，如有违约，违约方须赔偿违约金20000元给对方。讼争房屋于2013年5月10日经政和县城市建设监察大队验收合格。2014年8月5日，范妙琴缴纳了印花税、契税等税后，陈强及案外人曹同明配合将讼争房屋产权过户登记到范妙琴名下。2014年11月10日，陈强将该套房屋的土地使用权证和房屋所有权证（201402674）交付给范妙琴；同日，原、被告在售房协议书背面确认“现甲方将房产证、土地证交给乙方，但乙方尚有购房余款60000元未付给甲方。特此证明。”陈强在甲方项上签名捺印，范妙琴在乙方项上签名捺印。范妙琴于2017年1月26日支付给陈强购房款1万元，于2020年1月24日支付给陈强购房款5000元，至今范妙琴尚欠陈强购房款4.5万元未付。陈强将房屋交付使用多年，现仍未按约定完成外墙涂料。 本案审理过程中，范妙琴向本院申请对讼争房屋下水道不畅、外墙渗水等房屋质量问题、解决方案及维修费用进行鉴定，因所选鉴定机构均回函不具备该项鉴定资质后，本院对外委托司法鉴定管理办公室根据《对外委托司法鉴定工作规定》的通知第十三条，对本案鉴定材料初步审查后，认定该案件送检材料与鉴定条件不符并予以退回材料。 本案审理过程中，陈强对门前公共排水道进行了一次清理和维修。 本院认为，原告当庭申请撤回诉状中依法判令二被告赔偿原告违约金20000元的诉讼请求；审理过程中原告提交自愿按照月利率1.5%计算逾期利息的申请；上述两项申请均系原告的真实意思表示，不损害被告利益也不违反法律规定，本院予以准许。范妙琴向陈强购买上渡头洋六排2号3层东的房屋系双方当事人的真实意思表示,不违反相关法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。现陈强已按约向范妙琴交付房屋，并办理了房屋双证交付给范妙琴，范妙琴应按约于2015年1月10日前向陈强支付购房尾款60000元，范妙琴逾期未支付，已构成违约，范妙琴应按月利率1.5%支付逾期利息给陈强。范妙琴辩称对购房尾款60000元未约定具体支付时间，从其提交的2017年原告陈强发送给其的短信内容来看，并不足以证明有对具体支付时间进行重新约定，故对范妙琴该辩解意见本院不予支持。范妙琴辩称陈强未按《售房协议书》约定完成外墙涂料，双方对陈强未完成外墙涂料的事实无异议，陈强未完成外墙涂料行为构成违约，应承担因违约给范妙琴造成的损失，因讼争房屋已交付使用多年，以经济补偿的方式处理为宜，现双方对完成外墙涂料所需费用无法达成一致意见，在双方的《售房协议书》约定的违约金为20000元，根据日常经验，20000元足以抵付未完成外墙涂料造成的损失，故本院确定以双方约定的违约金数额作为损失赔偿数额，该款可直接从范妙琴应支付给陈强的逾期利息中抵扣。综上，本院确认范妙琴还应支付逾期利息48995元（从2015年1月11日起以60000元为基数按月利率1.5%计算至2017年1月25日止为22020元，从2017年1月26日起以50000元为基数按月利率1.5%计算至2020年1月24日止为26975元），逾期利息合计为48995元，扣除违约金2万元后为28995元，及以45000元为基数从2020年1月25日起按月利率1.5%计算至款项还清之日止的逾期利息。范妙琴辩称房屋存在排水系统不畅、屋内积水等质量问题，但未能提供证据证明属于房屋质量问题，提出的一楼柴火间渗水问题，主要是由于公共排水系统问题所致，不能完全归责于陈强，且陈强已对门前公共排水道进行了疏通和维修，双方协议对此亦无约定,故对该辩解，不予采信；范妙琴还辩称，案涉房屋顶楼天台被陈强允诺他人违章搭建，造成安全隐患，范妙琴未提供陈强允诺的证据，协议亦未有约定，该辩解属于另一法律关系，如有争议，可另行处理，本案不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 范妙琴在本判决生效之日起十日内支付陈强购房尾款45000元、逾期利息28995元（已抵扣陈强应支付给范妙琴的违约金20000元），及以45000元为基数从2020年1月25日起按月利率1.5%计算至款项还清之日止的逾期利息。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2905.4元，由陈强负担1255.4元，由范妙琴负担1650元，此款于本判决生效之日起七日内缴纳至政和县人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴博慧 人民陪审员  魏重青 人民陪审员  吴妙菊 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  邹玉榕 书 记 员  李显珠 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。