黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑0104民初9960号 原告（反诉被告）：哈尔滨好民居资产运营管理有限公司，住所地哈尔滨市道外区滨江新城小区********商服。 法定代表人：盖晓壮，总经理。 委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赫墨拉国际贸易（北京）有限公司，，住所地北京市丰台区西客站南路**海浪招待所** 法定代表人：郭丹石，职务经理。 委托诉讼代理人：袁志立，黑龙江学院律师事务所律师。 原告（反诉被告）哈尔滨好民居资产运营管理有限公司（以下简称好民居公司）诉被告（反诉原告）赫墨拉国际贸易（北京）有限公司（以下简称赫墨拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好民居公司的委托诉讼代理人曹然、被告（反诉原告）赫墨拉公司的法定代表人郭丹石及其委托诉讼代理人袁志立到庭参加庭审。本案现已审理终结。 好民居公司向本院提出诉讼请求：1.判令赫墨拉公司立即支付拖欠好民居公司2017年9月1日至2017年11月16日房屋租金172508.88元、2017年11月17日至2018年11月16日房屋租金883155.83元、2018年11月17日至2019年11月16日房屋租金948574.78元，合计为2004239.49元；2.请求法院判令赫墨拉公司支付好民居公司逾期支付租金的违约金，此违约金按照日0.1%标准计算。其中172508.88元自2017年8月1日起计算，883155.83元自2017年10月17日起计算，948574.78元自2018年10月17日起计算，均计算至实际给付之日。违约金暂计至2019年8月16日，为1007889.60元（172508.88元自2017年8月1日起计算，为128691.62元；883155.83元自2017年10月17日起计算，为590831.25元；948574.78元自2018年10月17日起计算，为288366.73元）3.案件受理费用由赫墨拉公司承担。以上金额暂合计为：3012129.09元。事实与理由:好民居公司与赫墨拉公司经协商，于2012年4月28日签订了编号为BLK-2012-007的《房屋租赁合同》，约定由赫墨拉公司租赁坐落于哈尔滨市道外区景阳街、靖宇街、南四道街、南勋街围合区域“中华巴洛克历史文化保护街区B1栋建筑，用于开设“赫墨拉商城”。租货期限为9年，好民居公司应于2012年5月交房，开业日为交房后五个月内，开业日后三个月为免租期，免租期结束之日起的次日开始计算租金和租赁期限。根据合同第7.1.2条，租赁建筑面积为3022.25平方米，租金逐年递增，第一年租金为1004696.81元，第二年租金为1092061.75元，第三年租金为1179426.69元，第四年租金为1266791.63元，第五年租金为1854156.57元，第六年租金为1441521.51元，第七年租金为1528886.45元，第八年租金为1616251.39年，第九年租金为1703616.33元。租金交付时间按照合同第9.2条的约定，于当期计租日开始前30个工作日一次性交纳付清。合同签订后，好民居公司依约交付了该房屋，赫墨拉公司从2017年9月1日起一直拖欠房屋租金至今，经好民居公司多次催缴，赫墨拉公司均拒不交付。赫墨拉公司的违约行为严重损害了好民居公司的合法权益，好民居公司无奈，诉至法院。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中合同约定的租金数额和期限清楚，赫墨拉公司均拒不履行，好民居公司有权要求赫墨拉公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方租赁合同第20.4条约定了违约金计算标准，为乙方无正当理由未按合同约定缴纳相关的款项、费用，每逾期一日，均应当承担应付款项千分之一的违约金。故好民居公司有权要求赫墨拉公司承担违约责任。为维护好民居公司合法权益，现诉至法院，请求法院支持好民居公司的诉讼请求。 赫墨拉公司辩称，第一部分案件基本事实：1.签订合同情况。2012年，赫墨拉公司在对道外中华巴洛克进行整体考察和听取谊居房地产公司及好民居公司详细远景规划后，以打造“赫墨拉商城”为构想和出发点，与好民居公司同时签订4栋房产的房屋租赁合同，约定：好民居公司将A2、A3、A4、B1房产整体租赁给赫墨拉公司进行商业经营使用，租赁期限为9年，租金标准首年为1.15元／平方米，逐年递增。2.合同履行情况。合同签订后，赫墨拉公司陆续支付房屋租金共计4451016.93元（其中2012年3月7日分别支付10万元、10万元，7月3日支付85万元，2013年1月7日支付95万元，2014年12月22日支付1249941.21元，2017年11月13日支付60万元）。但好民居公司A2、B1两栋房屋于2016年9月底交付（暂以好民居公司向赫墨拉公司提供消防验收手续时间为准），A3栋房屋于2017年底交付，A4栋房屋至今未交付赫墨拉公司。第二部分：关于本案的诉讼主体问题。好民居公司不具有诉讼主体资格，虽然2012年4月28日签订的房屋租赁合同是好民居公司与赫墨拉公司签署，但租赁房屋的业主为哈尔滨谊居房地产开发有限公司（简称谊居房地产公司），好民居公司仅为谊居房地产公司的运营管理公司，相当于受托人，赫墨拉公司与谊居房地产公司建立房屋租赁法律关系。因此，本案原告诉讼主体不适格。第三部分：赫墨拉公司并非拒绝支付租金，双方对于房屋移交日、起租日无法达成一致。且本案原告好民居公司违约在先，频繁更换运营公司，多家主体催收租金，交房日期争议导致赫墨拉公司无法缴纳租金。1.2012年4月28日签署的房屋租赁合同鉴于部分第（2）项规定“好民居公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证等文件证号后立即抄送赫墨拉公司备案，现阶段好民居公司向赫墨拉公司提供《拆迁许可证》和市政府相关部门对该项目的意见稿”。至今，好民居公司未提供上述文件的证号及复印件，赫墨拉公司无数次要求好民居公司提供竣工验收手续及消防手续及规划许可证，均未果。2.房屋租赁合同第1条第1.2项约定：租赁物业总建筑面积为2393.56平方米（以实际测量建筑面积为准）。第7条7.1.2租金明细表中也明确记载面积为2393.56平方米，至今好民居公司仅交付1792.3平方米，尚差601.26平方米，赫墨拉公司租赁房屋时为整栋楼租赁，好民居公司却擅自少交付601.26平方米违约在先。3.房屋租赁合同第4.3款第三项规定：如果在约定移交日，好民居公司的租赁物业不符合本合同约定或国家标准，赫墨拉公司有权要求甲方予以整改，甲方应在双方协商的整改期限内完成整改，待整改结束后，好民居公司再次书面通知赫墨拉公司，直到符合合同约定的要求。第20.7款规定：上述好民居公司承担违约责任，返还赫墨拉公司已支付的剩余租期租金，向赫墨拉公司支付当年租金的双倍钱款。本案中，好民居公司交付房屋时未经竣工验收，未提供消防手续，上述情形足以证明好民居公司交付的房屋不符合合同约定，应视为至今未移交。同时赫墨拉公司应当根据合同约定向好民居公司承担50万元违约金即第一年交付租金的2倍，对此赫墨拉公司提起反诉。4.本案租赁房屋未经竣工验收，没有消防验收手续，应降低租金。《中华人民共和国建筑法》第61条第二款规定：建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。好民居公司及哈尔滨谊居房地产开发有限公司作为项目的建设方和出租人，理应自觉遵守法律规定，诚信规范经营，在确保房屋合格、安全的情况下对外出租经营。《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全和健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可以解除该合同。因此，好民居公司应当对出租房屋安全性承担严格的瑕疵担保责任和义务。然而，作为“中华巴洛克”景观景区的商业用途的房屋，在没有消防手续，没有竣工验收的情况下，好民居公司将其出租，且该项目地区临街商铺曾发生过严重火灾（1.2火灾），造成极大的人员和财产损失。可见，好民居公司对于竣工验收前出租租金损失应当承担主要责任。赫墨拉公司请求法庭综合考虑本案的情况，减少赫墨拉公司承担竣工验收前租金50-70%，待验收合格后恢复合同约定价格。5.租赁合同履行过程中，先后有哈尔滨好民居建设投资发展有限公司、好民居资产管理有限公司、哈尔滨德润文化旅游发展有限公司等多家公司要求被告赫墨拉公司缴纳租金，并提供缴纳租金的收款账号，当时赫墨拉公司提出出租方应当明确房产的归属，明确权利人，解决房屋验收及消防手续、交房迟延、B1栋面积不足及A4栋未交付等问题，双方算清租金金额后再履行。可见，本案由于房屋产权人管理混乱，违约在先，导致赫墨拉公司无法履行。第四、赫墨拉公司主张违约金过高，年利率达到36.5%，违约金达到好民居公司请求租金的50%左右。本案合同签订之初，好民居公司通过其宣传手册、招商文件等进行美好的规划。然而，交付房屋日期一延再延。时至今日，不但好民居公司宣传的年千万游客不见踪影，就是其主商业区亦从未开业，其他承租商户更是寥寥无几，此种情形下让赫墨拉公司承担高额的违约金即无事实依据也违背公平原则。 赫墨拉公司向本院提出反诉请求：1.判令好民居公司给付未完全履行交付房屋义务违约金50万元（计算方式1004696.81元×2×0.25）。2.本案的反诉费用由好民居公司承担。事实与理由：2012年4月28日赫墨拉公司与好民居公司签订房屋租赁合同（BLK-2012-007），约定将B1栋建筑出租给赫墨拉公司使用，房屋建筑面积为2393.56平方米，第一年单价1.15元/平方米，逐年递增，双方约定的物业移交日暂定为2012年5月，赫墨拉公司开业日初步确定为自移交租赁物业5个月内，若因好民居公司原因导致物业交付日期延误，则开业日顺延，自赫墨拉公司开业之日起三个月经营免租期，免租期之日起次日开始计算租金和租赁期限。房屋租赁合同第20.7款约定，好民居公司承担违约责任，向赫墨拉公司支付当年租金的双倍（钱款），并赔偿赫墨拉公司因此受到的实际损失（包括直接损失和合同履行后可获得利益损失等），好民居公司2012年与赫墨拉公司签订租赁合同，直至2016年底出租房产未通过，消防及竣工验收，经赫墨拉公司多次催告，至今仅交付1792.3平方米，尚差601.26平方米，上述种种情形足以证明好民居公司违约在先，严重影响赫墨拉公司的整体运营。为维护赫墨拉公司的利益，特提起反诉，请求依法裁判。 好民居公司辩称，不同意赫墨拉公司的反诉请求，关于租赁面积问题，B1栋房屋总面积为2825.62平方米，有市房产住宅局产权证明为证，最初好民居公司是要将B1栋整栋交给赫墨拉公司承租，经两次协商减少了承租的面积，其中第一次协商将租赁面积减少为2393.56平方米，即本案中证据租赁合同中体现的租赁面积，第二次协商双方同意将租赁面积减少为1792.3平方米，双方按照该面积进行了交接，本应重新签约但因赫墨拉公司，提出变更承租主体，要以哈尔滨赫墨拉公司的名义承租，因好民居公司不同意，故最后的协议未能签订，根据租赁合同第4.3条第二款，移交时双方应在全部项目确认无误后在确认单上签字盖章，赫墨拉公司在按照1792.3平方米接收后，多年内未提出异议，足以说明双方已经按照新变更的面积实际履行，应视为对交付面积的认可，关于赫墨拉公司的损失，赫墨拉公司接收房屋后，将房屋的各部分分别出租给实际经营人，由赫墨拉公司收取转租的租金，赫墨拉公司没有任何损失，关于赫墨拉反诉请求的依据，租赁合同的第20.7条，该条款只是租赁合同第20条中的组成部分，这一条款中所指的甲方违约情形，只是租赁合同第20.3条权力瑕疵责任、20.5条无理由单方解除合同，两种情形并不包括赫墨拉公司所说的未交付全部房屋，综上赫墨拉公司的反诉请求不能成立，请法院依法驳回。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.好民居公司举示的证据一租赁合同（BLK-2012-007），赫墨拉公司对真实性无异议，为双方真实意思表示，能够证明双方于2012年4月28日签订了房屋租赁合同，对赫墨拉公司向好民居公司租赁2393.56平方米B1栋建筑的相关权利义务进行了约定，本院予以采信。2.好民居公司举示的证据二收楼通知单（复印件），从该售楼通知单内容看，为好民居公司招商部向运营部出具的通知，并无赫墨拉公司负责人签字确认收到租赁房屋的意思表示，不能证明好民居公司的主张，本院不予采信。3.好民居公司举示的证据三产权证明一份，虽为复印件，但赫墨拉公司并不否认案涉房屋的所有权人为哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司，谊居房地产公司对好民居公司向赫墨拉公司租赁房屋一事表示认可，故能够证明好民居公司具有出租案涉房屋的资格，本院予以采信。4.好民居公司举示的消防验收意见，赫墨拉公司对真实性无异议，能够证明2016年4月28日，哈尔滨市公安消防支队出具哈公消验字（2016）第0120号消防验收意见，综合评定包括案涉房屋在内的位于道外区靖宇街-景阳街-南勋街-南四道街围合地段消防验收合格，本院予以采信。5.好民居公司举示的证据五建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，赫墨拉公司对真实性无异议，能够证明案涉工程具有施工资格，本院予以采信。6.赫墨拉公司举示的证据一、证据二为2012年4月28日与好民居公司签订的四分房屋租赁合同，好民居公司对真实性无异议，能够证明双方约定的相关权利义务，本院均予以采信。7.赫墨拉公司举示的证据三“中华巴洛克”招商宣传册、彩页文件，不能证明赫墨拉公司的主张，本院不予采信。8.赫墨拉公司举示的证据四结算票据五张，其中2012年3月7日诚意金10万元（A2A3），2012年3月7日10万元诚意金(A4B1)，2012年7月3日诚意金85万(A2A3A4B1)、2013年1月7日定金95万、2014年12月22日代收租金1249941.21元，共计3249941.21元，好民居公司对真实性无异议，其中中国银行交易明细单，2017年11月13日，四笔转账共计601075.72元，虽好民居公司质证意见对真实性有异议，但在其庭后提交的情况说明中认可了该笔款项中的60万元，因剩余的1075.72元的转款来源与其他60万元一致，且双方无其他法律关系，故该1075.72元亦应认定为赫墨拉公司向好民居公司支付的房屋租金，故对于上述证据本院予以采信。其中发票四张为供电费票据、收费凭证六张，为电费缴费凭证，均与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采信。9.赫墨拉公司举示的照片37张、现状照片5张，能够证明赫墨拉公司租赁案涉楼房后，因道路封闭，影响了赫墨拉公司的经营，本院予以采信。10.赫墨拉公司举示的证据六截图九张、证据八证人赵一力出庭作证，能够证明火灾的发生对于巴洛克招商及赫墨拉公司的影响巨大，但与好民居公司无关，本院予以部分采信。10.赫墨拉公司举示的证据七授权书、缴费通知书、律师函，好民居公司对真实性无异议，能够证明催收租金的经过，不能证明其他待证问题，本院予以部分采信。11.赫墨拉公司举示的证据八证人出庭作证，不能证明其主张，本院予以采信。12.赫墨拉公司举示的证据九责令限期改正通知书，B1栋存在的问题是消防栓无水，与出租人好民居公司无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月28日，好民居公司与赫墨拉公司签订房屋租赁合同，约定好民居公司将坐落于黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街、靖宇街、南四道街、南勋街围合区域“中华巴洛克历史文化保护街区”B1栋建筑出租给赫墨拉公司经营使用,合同约定该栋建筑总面积约为2393.56平方米,赫墨拉公司租赁用途为开设连锁餐饮、娱乐类。关于租期，约定本合同的租期为9年，自赫墨拉公司免租期结束之日起的次日开始计算租期租金。关于移交日，约定租赁物业移交日暂定为2012年5月（具体移交日期以好民居公司书面通知为准），好民居公司在租赁物业移交三十日前将具体的移交时间通知送达赫墨拉公司，该通知中同时列明本合同附件各项，赫墨拉公司在确认该移交清单后，应当按好民居公司通知的移交日期至好民居公司处办理该合同租赁物业的移交事项，移交时，双方根据本合同附近进行查验，在全部项目经确认无误后，双方在移交确认书上签字盖章，双方签字盖章之日为移交之日。同时约定，好民居公司移交租赁物业后赫墨拉公司可进行租赁物业的装修和前期准备，赫墨拉公司必须在五个月内完成装修，装修期自好民居公司移交租赁物业之日起开始计算，装修期间内不计收租赁费，但赫墨拉公司应当交纳所发生的水、电费用。双方同意，好民居公司向赫墨拉公司提供自赫墨拉公司开业之日起三个月经营免租期，免租期结束之日起的次日开始计算租金和租赁期限。关于租赁费，约定以本合同第一条确定的租赁使用区域为基础，免租期间赫墨拉公司使用的水、电、取暖等实际发生的费用由赫墨拉公司自行承担，自装修免租期结束之前赫墨拉公司需交纳齐承租期第一年的租金，第一年租金按1.15元/米/日计算，合计1004696.81元，第二年租金按1.25元/米/日计算，合计1092061.75元，第三年租金按1.35元/米/日计算，合计1179426.69元，第四年租金按1.45元/米/日计算，合计1266791.63元，第五年租金按1.55元/米/日计算，合计1354156.57元，第六年租金按1.65元/米/日计算，合计1441521.51元，第七年租金按1.75元/米/日计算，合计1528886.45元，第八年租金按1.85元/米/日计算，合计1616251.39元，第九年租金按1.95元/米/日计算，合计1703616.33元。合同第八条约定，本合同定金为5万元，履约保证金为82577元，赫墨拉公司在签署本合同后的三个工作日向好民居公司交纳。合同第九条约定，赫墨拉公司向好民居公司交纳合同定金的同时，好民居公司应当向赫墨拉公司提交相等金额符合规定的收据，此收据将在正式开业后开始抵扣租金时由好民居公司换位正式的租赁费发票。在签署本合同后一个月内，赫墨拉公司向好民居公司支付第一年首期租金30万元，好民居公司书面通知赫墨拉公司租赁物业交付期前十个工作日内，赫墨拉公司向好民居公司支付第一年租金20万元，待赫墨拉公司装修免租期结束前的10个工作日向支付第一年剩余租金504696.81元，合计1004696.81元。从第二年租期开始，赫墨拉公司每六个月交纳一次租金，交纳金额为次年的六个月实际租金，交纳时间为每六个月租期结束前30个工作日内一次性交纳下一租期六个月的租金，好民居公司应当自赫墨拉公司付款同时向赫墨拉公司开具正式的符合规定的租赁收款发票。第十六条约定，好民居公司应保证包括租赁物业在内的街区，其设计及施工符合相关的规划、设计、工程质量要求，消防、环保、卫生要求。第二十条违约责任和合同的解除20.7约定，上述好民居公司承担违约责任，返还赫墨拉公司已支付的剩余租期租金，向赫墨拉公司支付当年租金的双倍钱款，并赔偿赫墨拉公司因此受到的实际损失。 2016年4月28日，哈尔滨市公安消防支队出具哈公消验字（2016）第0120号建设工程消防验收意见书，内容为，哈尔滨市公安消防支队对哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司申报的中华巴洛克历史文化街区保护与更新二期（A、B区）及部分室内装修工程，工程位于道外区靖宇街-景阳街-南勋街-南四道街围合地段，总建筑面积44004.52平方米，包括A1、A3、B1、B6及B区地下车库1，其中：A1、A3、B1地上两层，总建筑面积8722.35平方米；B6地上3层，建筑面积9391.54平方米；B区地下车库1地下一层，建筑面积25890.63平方米，进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，意见如下:一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程如扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。赫墨拉公司向好民居转账情况如下：2012年3月7日诚意金10万元（A2A3），2012年3月7日10万元诚意金(A4B1)，2012年7月3日诚意金85万(A2A3A4B1)、2013年1月7日定金95万、2014年12月22日代收租金1249941.21元、2017年11月13日赫墨拉公司转款601075.72元，去除备注中未涉及本案案涉房屋的2012年3月7日诚意金10万元（A2A3），赫墨拉向好民居公司共计支付3751016.93元。本案案涉B1栋房屋的实际交付面积1792.30平方米，好民居公司与赫墨拉公司在(2019)黑0104民初9963号一案中所涉A3栋房屋的交付面积为1734.90平方米，好民居公司与赫墨拉公司在(2019)黑0104民初9961号一案中所涉A2栋交付的房屋面积为3022.25平方米，因赫墨拉公司向好民居公司统一交纳三栋房屋的租金，并未作出区分，故应按照各栋房屋面积比例进行区分，经计算，赫墨拉公司交纳的B1栋房屋租金金额应为1026490.41元［3751016.93元/（1792.3平方米＋1734.90平方米＋3022.25平方米）元×1792.3平方米］。 另查明，2012年6月19日，包括案涉房屋在内的中华巴洛克历史文化街区保护与更新二期项目取得建设用地规划许可证，2012年7月25日，取得建筑工程施工许可证，2012年8月31日，取得建设工程规划许可证。案涉房屋的产权人为哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司，哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司与哈尔滨好民居资产运营管理有限公司均为哈尔滨好民居建设投资发展有限公司的子公司，哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司对于哈尔滨好民居资产运营管理有限公司曾对外签订的关于中华巴洛克历史文化保护街区房产租赁合同、物业租赁合同均予以认可。 再查明，赫墨拉公司租赁案涉房屋后，出现了案涉房屋周边街道被封闭，附近发生重大火灾等事件，老道外、中华巴洛克历史文化街区规划未完全实现等情形，赫墨拉公司租赁案涉房屋用以经营的赫墨拉商城至今未开业，案涉楼房至今无竣工验收手续。2017年11月1日、2018年5月3日，好民居公司分别授权哈尔滨德润文化旅游发展有限公司及委托黑龙江赵明律师事务所对赫墨拉公司租赁的全部房屋进行房屋租金的整体催收。 本院认为，本案的争议焦点为:1.好民居公司向赫墨拉公司收取租金的起始时间；2.赫墨拉公司拖欠租金给付标准是否应于调整；3.赫墨拉公司向好民居公司延迟给付房屋租金是否应该支付违约金；4.好民居公司是否应向墨拉公司给付未足额交付租赁房屋面积的违约金。 关于好民居公司向赫墨拉公司收取租金的起始时间，虽好民居公司与赫墨拉公司签订的编号为BLK-2012-007号合同中约定，在全部项目经确认无误后，双方在移交确认书上签字盖章，双方签字盖章之日为移交之日，但双方均未举示有效的移交确认书，故现无依据确定案涉房屋的移交日期。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。故消防验收合格是建筑工程验收合格的一项内容。2016年4月28日，哈尔滨市公安消防支队出具哈公消验字（2016）第0120号建设工程消防验收意见书，综合评定案涉房屋工程消防验收合格，故应以2016年4月28日确定案涉房屋具备交付条件及好民居公司向赫墨拉公司实际交付租赁房屋之日。好民居公司与赫墨拉公司签订的编号为BLK-2012-007号合同中约定：好民居公司移交租赁物业后赫墨拉公司可进行租赁物业的装修和前期准备，赫墨拉公司必须在五个月内完成装修，装修期自好民居公司移交租赁物业之日起开始计算，装修期间内不计收租赁费……双方同意，好民居公司向赫墨拉公司提供自赫墨拉公司开业之日起三个月经营免租期，免租期结束之日起的次日开始计算租金和租赁期限，故2016年4月28日的八个月后的次日即2016年12月29日应为赫墨拉公司向好民居公司支付租金的起始时间。 好民居公司诉请赫墨拉公司向其支付至2019年11月16日的房屋租金，从起租日2016年12月29日开始计算到该日，按合同约定的租金支付标准计算共计2349167.61元（1.15元/米/日×365日×1792.30平方米＋1.25元/米/日×365日×1792.30平方米＋1.35元/米/日×322日×1792.30平方米），减去视为赫墨拉公司已交纳的B1栋房屋租金1026490.41元，按照合同约定标准，至2019年11月16日，剩余房屋租金为1322677.2元（2349167.61元－1026490.41元）。因中华巴洛克历史文化保护街区存在道路维修、商户减少等客观原因，且租赁房屋至今没有竣工验收手续，好民居公司对租赁房屋的建筑安全应承担严格的瑕疵担保义务，现好民居公司将未经竣工验收的房屋交付给赫墨拉公司，存在安全隐患，根据公平和对等原则,赫墨拉公司抗辩因房屋未经竣工验收以及招商问题造成其不能正常经营应减少租金数额的主张合理，应于采纳。至2019年11月16日剩余房屋租金，酌情判定赫墨拉公司按照50%比例支付，即赫墨拉公司应向好民居公司支付截止到2019年11月16日的房屋租金661338.60元（1322677.2×50%）。关于好民居公司诉请赫墨拉公司支付逾期支付房屋租金违约金，因好民居公司在合同履行过程中未完全履行合同义务，故赫墨拉公司未按合同约定交付房屋租金具有合法理由，对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于赫墨拉公司提出的反诉请求，判令好民居公司给付未完全履行交付房屋义务违约金50万元,双方签订的房屋租赁合同第二十条第20.2条约定：任何一方有合同法第九十四条规定情形之一的，经对方通知限期改正或履行而期满仍未改正的，该对方有权解除合同，另一方承担违约责任。第20.7条约定：上述甲方承担违约责任，返还乙方支付的剩余租期租金，向乙方支付当年租金的双倍钱款，并赔偿乙方因此受到的实际损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。好民居公司向赫墨拉公司交付租赁房屋面积相比合同约定租赁面积少601.26平方米，现已明确无法交付剩余租赁房屋面积，该行为符合上述合同约定，好民居公司应该向赫墨拉公司按照上述约定支付违约金，赫墨拉公司诉请好民居公司向其支付违约金50万元（1004696.81元×2倍×0.25），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、待本判决发生法律效力之日起，赫墨拉国际贸易（北京）有限公司立即给付哈尔滨好民居资产运营管理有限公司拖欠的2016年12月29日至2019年11月16房屋租金661338.60元； 二、驳回哈尔滨好民居资产运营管理有限公司的其他诉讼请求； 三、待本判决发生法律效力之日起，哈尔滨好民居资产运营管理有限公司立即给付赫墨拉国际贸易（北京）有限公司违约金50万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30897.03元（哈尔滨好民居资产运营管理有限公司已预交），由哈尔滨好民居资产运营管理有限公司负担20483.64元，由赫墨拉国际贸易（北京）有限公司负担10413.39元。反诉案件受理费4400元（赫墨拉国际贸易（北京）有限公司已预交），由好民居资产运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  盖雪莲 审 判 员  袁 红 人民陪审员  沈显文 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  徐 旭