江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7081号上诉人（原审被告）：马君，男，1984年8月17日出生，回族，住安徽省舒城县。被上诉人（原审原告）：江苏黎彬物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583MA1MJYL41D，住所地江苏省昆山开发区长江南路**楼**。法定代表人：谢俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙聪，该公司员工。上诉人马君因与被上诉人江苏黎彬物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。马君上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回江苏黎彬物业管理有限公司的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由江苏黎彬物业管理有限公司承担。事实和理由：1.一审参照昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》约定的住宅服务费标准（0.7元/月/平方米）计算服务费无法律依据。上述《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》与本案江苏黎彬物业管理有限公司主张的物业费没有关联性。江苏黎彬物业管理有限公司主张的物业费，应适用合同法相关规定。江苏黎彬物业管理有限公司没有提交合法的合同及其他合法有效协议。一审依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条作出判决，适用法律错误。2.江苏黎彬物业管理有限公司霸占小区期间多次拦门限制人身自由，恐吓业主。江苏黎彬物业管理有限公司不仅没有为业主提供物业服务，还给业主身心造成了极大伤害，对马君的生活品质及房产价格造成了极大影响。3.马君在一审庭审中质疑江苏黎彬物业管理有限公司提供物业服务的事实，一审法官打断马君陈述，提醒本案最主要是合同法律效力问题。一审没有采纳马君提交的江苏黎彬物业管理有限公司不作为的证据。江苏黎彬物业管理有限公司二审未作答辩。昆山黎彬物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令马君支付物业管理费1251.08元（2017年4月1日至2018年6月30日止，0.7元*119.15平方米*15个月），滞纳金1025.38元，合计：2276.45元。2.本案诉讼费由马君承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》，约定，昆山军保物业管理有限公司为景枫嘉苑小区提供物业服务，服务期限为2015年9月1日至2016年12月31日，住宅公共服务费0.7元/月/平方米，商业公共服务费0.8元/月/平方米。2016年12月18日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会成立。2017年3月31日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会向昆山黎彬物业管理有限公司出具《中标确认书》，要求当日下午签订合同。2017年3月31日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与昆山黎彬物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》一份，约定：昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会通过招投标方式将景枫嘉苑委托昆山黎彬物业管理有限公司实行物业服务，委托期限为2年，自2017年4月1日至2019年3月31日。2017年7月10日，上述物业服务合同在住建部门备案。2018年5月14日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会注销。一审另查明，刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、马君、邓运芳与昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会、昆山黎彬物业管理有限公司确认合同效力纠纷一案，一审法院于2017年12月12日立案后，刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、马君、邓运芳的诉讼请求为“一、请求法院撤销两被告于2017年4月1日签订的江苏省昆山市景枫嘉苑物业服务合同，被告黎彬物业公司自本判决书生效之日起撤离江苏省昆山市庆丰东路景枫嘉苑小区。二、本案诉讼费由被告承担”，一审法院经审理于2018年6月11日作出（2017）苏0583民初19856号民事判决书，判决“一、撤销被告昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与被告昆山黎彬物业管理有限公司于2017年4月1日签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》。二、被告昆山黎彬物业管理有限公司于本判决生效后十日内撤离昆山市景枫嘉苑小区”。当事人均未对（2017）苏0583民初19856号民事判决提起上诉。2018年6月27日，昆山黎彬物业管理有限公司在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《关于景枫嘉苑小区物业撤场情况说明》，告知“我司在接到判决书后，经过慎重考虑，将严格按照法律规定执行，决定于2018年6月28日上午7时撤离景枫嘉苑小区”。2018年6月29日，昆山青阳庆丰居委会（甲方）与昆山黎彬物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理临时应急托管合同》，约定：“一、根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司执行法院判决于2018年6月28日早7点撤离。为保障景枫嘉苑住宅小区正常运行，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将景枫嘉苑物业服务委托乙方实行应急托管，由甲方垫付相应管理费用。十四、本合同临时委托管理期限为2018年6月29日零时至景枫嘉苑选聘新物业接管即终止。二十、临时应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由甲方代为收取，乙方在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。二十二、公共营收归业主所有，乙方未经甲方同意，不得经营公共营收，甲方有权对乙方受托的营收项目质询或审计，乙方不得拒绝。二十五、乙方应配合甲方将小区公共部位水、电于签订本合同之日后7天内过户给甲方，合同签订至过户前发生的水电费由甲方垫付给乙方。二十八、在完成新物业公司选聘后，乙方必须配合甲方在7日内将该小区相关资料移交给新物业公司，并撤离景枫嘉苑小区”。2018年6月30日，昆山青阳庆丰居委会召开会议，会议决定委托原物业公司昆山黎彬物业管理有限公司进行应急托管，直至选聘新的物业公司。2018年6月30日，昆山青阳庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《公告》，告知“根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司依法院判决书条款已于2018年6月28日早7时自行撤离。由于本小区还没成立新一届的业主委员会，无法及时选聘新的物业公司为小区管理服务，故在目前的紧急状态下，为了维持小区业主正常的生活不受影响，经市住建局、青阳城市管理办事处、庆丰社区居民委员会商定，委托原物业昆山黎彬物业管理有限公司进行应急托管。直至选聘出新的物业公司。应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由庆丰社区居民委员会代为收取，昆山黎彬物业管理有限公司在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。另外，为了维护全体业主的合法权益，在本小区新一届的业主委员会成立之前，暂由庆丰社区代管理，同时积极推动新届业主委员会的成立工作，尽快选聘新的物业公司为广大业主服务”。2018年6月30日，昆山青阳庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《告业主书》，告知“鉴于小区目前现状，为了更好地规范小区物业服务管理维护业主的合法权益，现根据《江苏省物业管理条例》规定，请广大关心小区建设的热心业主积极报名成立业主委员会。报名后根据业主委员会成立流程，依法依规选举产生新一届业主委员会，尽快选聘物业公司进驻服务。热心业主请于2018年7月2日至8月2日(双休日除外)到庆丰社区居委会书面报名。报名时请携带房屋产权证明和个人身份有效证件”。一审法院认为：昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与昆山黎彬物业管理有限公司于2017年4月1日签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》经生效民事判决撤销，《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》经撤销后，自始没有法律约束力，因此，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与昆山黎彬物业管理有限公司签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》并非双方之间的真实意思表示，对双方无约束力。但是，从2017年4月1日开始，昆山黎彬物业管理有限公司确实为景枫嘉苑小区提供了物业服务，业主应向昆山黎彬物业管理有限公司支付相应的服务费，一审法院参照昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》约定的住宅服务费的标准（0.7元/月/平方米）计算服务费。马君确认其系景枫嘉苑小区业主、确认房屋面积为119.15平方米，马君并未举证证明其支付了2017年4月1日至2018年6月30日的服务费。因此，一审法院确认服务费为1251.08元（0.7元/月/平方米*119.15平方米*15月）。昆山黎彬物业管理有限公司主张的滞纳金的性质为违约金，无合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条之规定，判决：马君于判决生效后十日内支付昆山黎彬物业管理有限公司服务费1251.08元。（如采用转账方式支付，汇入昆山黎彬物业管理有限公司指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526039080）案件受理费50元，由马君负担。昆山黎彬物业管理有限公司预交的案件受理费50元，一审法院予以退还，马君应当负担的50元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811132192，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提供新证据。二审另查明，昆山市市场监督管理局于2018年11月21日核准昆山黎彬物业管理有限公司变更公司名称为江苏黎彬物业管理有限公司。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与江苏黎彬物业管理有限公司签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》已被生效民事判决确认撤销，该物业服务合同对双方无约束力。但江苏黎彬物业管理有限公司为涉案小区提供了相应物业服务，马君作为业主应支付相应物业服务费。一审参考昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》约定的住宅服务费的标准计算涉案物业服务费并无不当。综上所述，马君的上诉请求依据不足，应予驳回。原审判决并无不当，因二审中出现新情况，本院对一审判决作相应调整。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3634号民事判决；二、马君于本判决生效后十日内支付江苏黎彬物业管理有限公司服务费1251.08元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由马君负担。二审案件受理费50元，由马君负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年九月九日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。