昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2833号原告：赵卫华，男，1972年5月6日出生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：段安平，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告：王远飞，男，1978年2月28日出生，汉族，住江苏省建湖县。第三人：白海，男，1985年11月2日出生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州元阳县。第三人：秦嘉骏，男，1993年1月26日出生，汉族，住四川省广安市广安区。第三人：汪后红，男，1985年1月8日生，汉族，住昆明市呈贡区。第三人：孟建乔，男，1994年11月20日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。原告赵卫华与被告王远飞、第三人白海、秦嘉骏、汪后红、孟建乔租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法由审判员一人适用普通程序独任公开开庭审理。原告赵卫华及其委托诉讼代理人段安平，被告王远飞，第三人白海、汪后红到庭参加诉讼，第三人秦嘉骏、孟建乔经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵卫华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年12月2日签订的《租赁合同》；2、判令被告及第三人返还所租用（包括占用）原告的场地及场地上的房屋；3、判令被告按年租金10万元标准向原告支付自2019年12月3日至2020年6月2日共六个月的租金50000元；4、判令被告按年租金10万的标准向原告支付自2020年6月9日至本案生效判决确定返还场地之日止的租金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月3日，原、被告经协商达成口头协议，约定由被告承租原告向村组承租的场地及房屋，每年租金为10万元。按先支付租金后使用租赁物的原则办理。2019年12月2日，因被告未能按约定向原告支付租金，双方发生争议，经报警后，在呈贡区龙城街道派出所协调下，双方达成书面的《租赁合同》。合同约定：被告还欠原告2019年的租金余额1.5万元于2019年12月3日12时前付清。2019年12月3日至2020年12月10日的租金10万元，由被告于2020年4月25日全部结清。后被告将向原告承租的场地及房屋转租给第三人经营，从西北至东南方向区分为：第一间出租给第三人白海、第二间出租给秦嘉骏、第三间出租给汪后红、第四至第五间出租给孟建乔。原、被告约定的租金支付时间届至，经原告多次催讨被告拒绝支付。2020年5月9日，在原告再次催讨时，被告不但不支付租金，还动手推搡原告的妻子，最终再次报警处理。被告未能按合同约定支付租金的行为，已构成根本违约，根据《合同法》第二百二十七条的规定，原告有权解除合同。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告所诉请求。被告王远飞辩称，双方于2018年12月2日达成了口头协议，2020年4月28日原告就将我租赁的房屋门锁全部换掉，且房屋5月1日就停水了，6月2日原告就来起诉，期间原告还去门市闹，因为口头合同没到期，我不同意解除合同。对于租金，第三人秦嘉骏想把一部分租金直接交给原告，但原告不同意。第三人白海、汪后红述称，房子是从王远飞处租的，双方有书面合同，房子现在还在正常使用。第三人秦嘉骏、孟建乔经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面证据材料，视为放弃举证、质证、陈述、辩论等相关诉讼权利，不利后果自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的两份收据能够证实涉案租赁物场地系从昆明华勋德经贸有限公司承租，与本案有关，本院予以采信；原告提交接待报警案件三联单系事后补开，且值班领导、经办人处均为空白，同时载明报警时间为2019年12月5日的三联单与原告当庭陈述2019年12月2日经报警处理后达成合同时间上相互矛盾，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述及经审理确认的证据，本院认定法律事实如下：2018年10月，原、被告双方经协商达成口头协议，约定被告向原告承租位于呈贡区兴呈路呈贡宾馆北面场地及房屋，被告在场地上自建活动板房用于经营餐馆，自2018年12月3日开始向原告支付租金。原、被告在合同履行过程中因支付租金问题发生纠纷，经报警处理后，双方于2019年12月2日签订租赁合同约定：1、今王远飞欠赵卫华2019年房租1.5万元整，于2019年12月3日12时前付清。2、2019年12月3日至2020年12月10日一年的租地租金10万元整，于2020年4月25日全部结清。3、土地租赁期间一切费用由王远飞承担，赵卫华不得干扰乙方正常营业。该合同签订后，被告王远飞仅向原告支付了2019年的房租，未按约定支付2020年的租金。经查明，位于呈贡区兴呈路呈贡宾馆北面场地系原告赵卫华向昆明华勋德经贸有限公司承租，原告在该场地上建盖了房屋并同意被告建盖了活动板房，建盖的房屋均未经相关主管部门的批准。被告停止经营餐馆后将搭建的活动板房自编F1XX-1XX号分别转租给第三人白海（房号FXX）、秦嘉骏（房号FXX）、汪后红（房号FXX）、孟建乔（房号FXX）。第三人孟建乔、秦嘉骏已从所租房屋搬离。本院认为，原告在所承租的土地上建盖房屋并允许被告建盖活动板房后将房屋出租给被告使用，由于建盖的房屋未经相关主管部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方之间房屋租赁合同无效。由于解除合同须建立在合同合法有效的基础上，本案原被告之间的房屋租赁合同无效，故原告要求解除双方于2019年12月2日签订的租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告及第三人返还场地及场地上房屋的诉请于法有据，本院予以支持，但由于第三人孟建乔、秦嘉骏已从所租房屋搬离，未实际占有承租的房屋，在本案中不应负返还的义务。至于被告建盖房屋等损失，因被告坚持要求继续履行合同，未提交相应证据证明并主张损失，本案不予一并处理，被告可另案进行主张。对于原告主张的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于被告占用该房屋但未支付2019年12月3日之后的相应费用，被告应按双方约定的租金标准向原告支付自2019年12月3日至实际腾还场地及房屋之日止的占有使用费，双方约定2019年12月3日至2020年12月10日的租金合计为100000元，日租金应为267元（100000元/372天），故被告应按照每日267元的标准向原告支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、被告王远飞，第三人白海、汪后红于本判决生效后十日内将呈贡宾馆北面场地及房屋腾还给原告赵卫华；二、被告王远飞于本判决发生法律效力之日起十日内按照每日267元的标准支付原告自2019年12月3日至实际腾还之日止的占有使用费；三、驳回原告赵卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1050元，由被告王远飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年九月十日书记员  晋 进