贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初3187号原告：清镇市兴安泰物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市百花路百花新城百合苑********，统一社会信用代码91520181322445299D。法定代表人：熊自龙。委托诉讼代理人：熊秀珍，女，汉族，特别授权代理。被告：池德珍，女，汉族，1980年6月2日生，住贵州省贵阳市。原告清镇市兴安泰物业管理有限公司（以下简称兴安泰公司）诉被告池德珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告兴安泰公司委托诉讼代理人熊秀珍、被告池德珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴安泰公司向本院提出诉讼请求：一、判令所有被告向原告缴纳所欠物业费￥6339元及由此产生的滞纳金507.12元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告提供物业服务，受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。池德珍为贵阳市清镇市百花新城三期3栋1单元1903业主，从2017年1月24日起至2020年4月24日欠费39个月，欠款金额：￥6339。请按照法律法规缴纳物业费及由此产生的滞纳金。原告多次催缴（打电话、发短信、贴书面通知），未有效果。被告拒缴物业费的行为构成了对原告以及大部分已交物业费业主的侵权，据此，特向人民法院依法提起诉讼，请依法判决。被告池德珍辩称，1、清镇市兴安泰物业管理有限公司不具备作为前期物管服务主体资格。按照国务院《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分高的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”规定，原告在与被告签订《前期物业管理服务协议》前没有向被告出示招投标中标通知书或清镇市房地产行政主管部门批准的“选聘物业服务企业”文件，隐瞒了其未中标或未获批情况，不具备作为小区前期物管服务主体资格。2、原告在与被告签订的《前期物业管理服务协议》属于格式合同，未经双方协商。《前期物业管理服务协议》所有条款是房开单位贵州鑫榕房地产开发有限公司交房时拟定的格式条款，要求被告与原告签订，原告与被告就物业管理费用标准等核心内容未经任何协商，不代表被告真实意愿，具有强迫性质。原告提出的诉求金额没有协商约定。3、原告在小区内主要工作不是进行物业服务。原告是小区房开单位非法聘请且代表房开公司职权的单位，其工作主要内容是售卖、出租地下停车位(现地下停车位房开单位与全体业主存在产权纠纷）并采取保安值守的方式禁止未购买业主进入使用。地。地下停车位产权归属房开单位与全体业主本就存在分歧告是无关者，没有权利售卖、出租并采取强制措施不准许被告进入，长期侵犯被告权利，致使地下停车位实际控制权一直在房开单位手中，被告认为原告只是为房开单位提供非法服务，无权收取被告任何费用。4、被告对原告违法管理行为提出反诉，具体诉求另书面向法院呈报。请求人民法院驳回原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告池德珍为贵阳市清镇市百花新城三期3栋1单元1903业主，房屋建筑面积118.88平方米，物业服务费单价1.3元。被告曾经按此单价交纳过物业费。2015年兴安泰公司与包含被告在内的绝大部分业主签订《前期物业管理服务协议》，合同签订后，原告按照合同约定履行了基本的物业服务义务。2017年1月24日起至2020年4月24日期间被告欠缴39个月的物业费，原告多次催交未果。兴安泰公司为甲方，业主为乙方。《前期物业管理服务协议》主要内容：一、物业管理服务事项。（一）、房屋共用部位的维护和管理，公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（二）、房屋共用设施设备及运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的主上下水管道、落水管、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井，公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。（三）、公共清洁卫生，管理区域内道路、庭院、楼道等公共场地的清扫，垃圾的清运，对乱堆乱放物品和乱张贴宣传进行清除，确保管理区域内整洁卫生。（四）、公共环境绿化，管理区域内绿化带无杂物、无祼土地面、无侵占现象，花草树木适时修剪，并及时防治病虫害。（五）、公共秩序维护，协助公安机关共同维护小区的公共秩序，建立护卫防范管理岗，护卫24小时岗亭值班，并定时巡逻检查。（六）、消防安全管理，建立消防责任制，定时对消防设施设备进行维护保养。（七）、装饰装修管理，与业主签定《房屋装修协议》（见附件一），制定《房屋装修公约》（见附件七），将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知业主，督促和要求业主按有关规定进行装修。（八）、交通秩序管理，进入小区车辆停放有序，并按规定收取车位费。（九）、其他服务，物业管理公司可根据业主的要求，在协商一致的情况下，为业主提供多层次、全方位的有偿服务。二、物业管理服务费用。（一）、乙方应按开发商公布的交房日期一个月内领取钥匙，并从年月日开始向甲方交纳物业管理费用，乙方领取房屋钥匙时须向甲方预交壹年物业管理服务费，次年物业管理费在到期10天内交纳。（二）、乙方将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，按非住宅费用标准向甲方交纳物业管理服务费。（三）、乙方出租物业的，物业管理服务费的支付由乙方与承租人协商（出租协议及承租人和身份证复印件应交甲方备案），如承租人未按时交纳的，甲方将向乙方收取，同时按每日3%加收滞纳金。（四）、乙方转让物业时，须与新业主到物管处办理好相关交接手续，并缴清所欠费用。其它费用。公共设施设备的用水、用电费用，由享用的业主共同分摊。四、双方的责任、权利、义务。（一）、甲方权利义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、建立健全本物业的物业管理档案资料。3、制止违反本物业的物业管理制度和《业主手册》的行为。4、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。5、依据本协议向乙方收取物业管理费用。6、编制物业管理服务及财务年度计划。7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装修协议》。8、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。10、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。（二）、乙方权利义务。1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被告选举权和监督权。2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。3、遵守本物业的物业管理制度和业主《业主手册》。4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装修协议》。6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。10、乙方在小区公共部位停车，应按物价局审核标准向甲方交纳车位场地使用费。五、违约责任。（一）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（二）、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。（三）、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。（四）、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。六、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向贵阳市仲裁委员会申请仲裁。本院认为，关于物业服务企业资质的问题，2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》对《物业管理条例》作出部分修改，对二十四条作出修改，删去条文中的“具有相应资质的”规定。原告是否具有资质，不影响物业服务合同的效力。原告与业主签订的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。房屋买卖合同中约定的物业服务企业，已被《前期物业管理服务协议》更改为原告。物业服务涉及的内容多且杂，对服务的质量的评判有一定的主观性，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。或者部分业主满意，部分业主不满意。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。小区的管理维护，需要广大业主和物业管理公司共同努力，良性互动。物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。因此对拒交、少交物业费应慎重处理。另外，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共秩序的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用业主权利损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损，故业主应当以建设性监督的方式促进物业管理公司提升服务水平。本案中，原告提供了基本的物业服务，被告应交纳物业服务费。如果被告认为原告提供的物业服务具有重大过错导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。另外，被告辩称意见中提到的有些问题，涉及其他法律主体和法律关系，被告可向适当的主体提出主张。原告诉请从2017年1月24日起至2020年4月24日期间共39个月的物业服务费，经计算具体金额应为6027元（118.88平方米×1.3元/平方米/月×39个月），该费用被告未交纳，应予交纳。关于滞纳金，原告诉请的507.12元未超过合同约定的滞纳金标准，本院予以支持。对于原告诉请6534元（含的6027元物业服务费、507元（取整）滞纳金）之外的费用，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条之规定，判决如下：一、限被告池德珍于本判决生效之日起五日内支付原告清镇市兴安泰物业管理有限公司物业服务费及滞纳金6534元；二、驳回原告清镇市兴安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费83元，合计108元，由原告清镇市兴安泰物业管理有限公司负担8元，被告池德珍负担100元。本判决为终审判决。审判员 郑 橙二〇二〇年九月十六日书记员 杨成艺