北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初41751号原告（反诉被告）：北京乐库科技有限公司，住所地北京市丰台区大瓦窑村****。法定代表人：马成功，执行董事。委托诉讼代理人：单玉林，男，1970年11月28日出生，汉族，该公司职工，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京拓天鸿祥房地产开发有限公司，住所，住所地北京市通州区兴茂三街**院**楼**907div>法定代表人：李心红，董事长。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京乐库科技有限公司（以下简称乐库公司）诉北京拓天鸿祥房地产开发有限公司（以下简称拓天鸿祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，采用独任制公开开庭进行了审理。乐库公司的委托诉讼代理人单玉林，拓天鸿祥公司的委托诉讼代理人晋长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐库公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2018年9月5日签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告偿还原告支付的房屋租赁定金人民币30万元。3.判令被告偿还原告支付的房屋租赁金人民币150万元。4.判令被告偿还原告支付的房屋租赁保证金人民币10万元。5.判令被告赔偿给原告所支付以190万元为基数，从2018年9月4日起算到实际付清，按照同期银行存款利率的四倍的利息。6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案涉案标的物为北京市西城区（原宣武区）XX、XX号房屋（以下简称租赁物），房屋产权证号：宣全字第**。房屋产权人中国兵器工业第五设计研究院。房屋产权人中国兵器工业第五设计研究院授权给北京市北方苑物业管理有限公司将租赁物出租给北京帅佳物业管理有限公司使用，并约定未经书面同意不得转租。但是北京帅佳物业管理有限公司在未经北京市北方苑物业管理有限公司书面同意的情况下，口头授权给北京拓天鸿祥房地产开发有限公司使用。北京拓天鸿祥房地产开发有限公司在未取得产权单位同意的情况下，伪造租赁物使用说明，谎称自己对租赁物享有使用权及出租权。在租赁物不属于北京市西城区（原宣武区）XX、XX号房屋产权证范围之内的情况下，谎称此房属于产权证中的一部分，并指明房地平面图上租赁物所在位置。在原告对上述情况不知情的情形下，被告谎称本案租赁物为其合法享有使用权及出租权，并口头承诺帮原告办理2～3个营业执照（中间人可证明），经过协商，原告于2018年8月9日向被告支付转账支付了房屋租赁定金30万元，于2018年8月25日向被告转账支付了部分房屋租赁金70万。又于2018年9月4日向被告转账支付了部分房屋租赁金80万及房屋租赁保证金10万元，并于2018年9月5日正式签订了房屋租赁合同。至此，原告共计向被告支付了190万元整。被告北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2018年8月9日出具了其公司盖章的收条一张，内容为：今收到北京乐库科技有限公司交来房屋租赁定金人民币30万元。被告北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2018年8月25日出具了其公司盖章的收条一张，内容为：今收到北京乐库科技有限公司交来部分房屋租赁金人民币70万元。被告北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2018年9月4日出具了其公司盖章的收条一张，内容为：今收到北京乐库科技有限公司交来房屋租赁金人民币80万元。被告北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2018年9月4日出具了其公司盖章的收条一张，内容为：今收到北京乐库科技有限公司交来房屋租赁保证金人民币10万元。由于承租此租赁物是经由中间人介绍认识了被告北京拓天鸿祥房地产开发有限公司法人李心红的爱人，其爱人称自己为中央巡视组成员，并保证租赁物为北京拓天鸿祥房地产开发有限公司合法享有使用权及出租权，原告才放心与被告签订正式合同。2018年9月5日被告将租赁物交付给原告，并承诺尽快帮原告办理营业执照。至此，被告再也没有露面，原告给被告打了很多电话，约双方见面，被告均谎称在外地或者国外。直到北京帅佳物业管理有限公司法人董XX到租赁物现场视察，原告才明白被告的欺诈行为。后由董XX出面多次约被告，被告答应与原告在北京帅佳物业管理有限公司法人办公室见面，在被告三番两次爽约的情况下，终于于2019年1月11日在董XX的办公室见了面，被告完全否认了当初的承诺，并以种种理由逃避。后期原告又多次约被告解决问题，被告均不予回应。鉴于北京帅佳物业管理有限公司法人董XX证明，此租赁物不在北京市西城区（原宣武区）XX、XX号房屋产权证范围内，此租赁物为产权单位当初开发锦上国际公寓而设立的售楼处，为临时建筑。北京拓天鸿祥房地产开发有限公司出具的说明董XX也没见过，充分说明了被告的欺诈行为，原告认为，原被告之间签订的房屋租赁合同无效，原告有权解除本合同。被告应当承担欺诈原告的违法责任，除退还原告所支付全部款项及利息，并按照原告所交的定金双倍赔偿给原告。故诉至法院。补充事实：2019年10月29日，房屋产权人中国兵器工业第五设计研究院派人查封了涉案房屋，称房屋的租赁期已到，被告在明知合同期还有一年的情况下与原告签订了五年的合同，房屋产权人在查封当日出具了租赁合同以及产权证明，说明此房不属于西城区（原宣武区）XX、XX号房屋产权证范围内的房屋。拓天鸿祥公司辩称，原告和被告的房屋租赁合同合法有效，涉案房屋被告是有合法的使用权出租权，不存在非法转租的情形，涉案房屋是由被告从第三方北京市帅佳建筑工程有限公司承租，根据被告和帅佳建筑公司之间的合同约定，帅佳公司是有合法的转租权的，并且帅佳公司也同意被告可以向第三方进行转租，所以本案中被告有合法的转租权，原告在起诉书中所说的被告承诺为其办理营业执照与事实不符，首先，合同中并没有约定被告应当协助为原告办理，而且原告在合同履行期内从来没有向被告提出办理营业执照的要求。原告增加的部分事实，我方暂时无法核实，需要庭后进行核实，另外即便是按照原告所述，房屋已经被第三方查封，但是被告看到原告提供的相应证据并没有说明产权方已经收回涉案房屋，他只是采取了临时查封措施，对此我方首先并不知情，现有证据并不能证明被告有欺诈的行为，针对原告的诉讼请求，原告主张的撤销权，这个合同是在2018年9月5日签署的，按照撤销权除斥期间的规定，除斥时间是一年，原告主张已经超过时间，无论确认合同撤销权还是合同无效，基于合同无效原告主张的双倍返还定金没有相应的合同基础，原告向被告支付了180万元的房屋租金，其中包含定金30万元，被告只收到180万元，这30万元已经转换为合同租金，不应当适用定金条款，综上，被告认为原告的诉讼请求全部不能成立请求驳回。拓天鸿祥公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人双方于2018年9月5日签署的《房屋租赁合同》。2.判令原告自解除之日起撤出承租场地北京市西城区XX号院内的独栋建筑物。3.判令被反诉人支付自解除之日起至实际腾退之日止，按每日租金标准4931元的标准支付占用费。4.判令被反诉人支付拖欠的水费、电费及取暖费，共计67200元（注：供暖费为67200元，水费电费因疫情情况工作人员没上班，无法查表，调取相关数字，待查请相关数字后再收取水、电费用）。5.判令被反诉人支付违约金54000元。6.判令被告支付的保证金10万元不予退还。7.反诉费由原告承担。反诉事实和理由：一、反诉人与被反诉人签署的《房屋租赁合同》合法有效。首先，反诉人对涉案房屋享有合法使用权和出租权，不存在非法转租情形。根据北京市帅佳建筑装饰工程有限公司与北京拓天文化发展有限公司签订的《以房租金抵款协议书》第3条及北京拓天文化发展有限公司的书面说明，反诉人均有可对外出租的约定，所以，反诉人与被反诉人之间签署的房屋租赁合同合法有效。二、被反诉人述称反诉人承诺为其办理营业执照与事实不符。合同中并未约定反诉人应当协助为被反诉人办理营业执照，办理营业执照并非反诉人的合同义务，且被反诉人在合同履行期间从未向反诉人提出过办理营业执照的要求。三、被反诉人迟延支付租金并拒缴相关物业费用在先，首先构成违约，反诉人有权解除合同。首先，依据租赁合同第五条之约定，被反诉人应按月支付水费、电费，并自每年的9月1日前支付当年的供暖费，但反诉人自租赁起从未缴纳任何水，电，暖等费用，拖延至今。其次，被反诉人本应在2019年9月份向反诉人支付下一年度的租金180万元，但原告拖延至今未付，依据《租赁合同》第八条第9项之规定，反诉人有权解除合同并追究其违约责任。针对反诉，乐库公司辩称，不同意被告的反诉请求。2018年取暖费、水电费我都已经交给过帅佳物业。2019年9月30日，帅佳物业通知我们合同已经到期不再续期，2019年10月29日产权方和帅佳物业同时来查封房屋不再让我们使用，所以被告所述均不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月5日，拓天鸿祥公司（甲方）、乐库公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定拓天鸿祥公司将位于北京市西城区（原宣武区）XX号内合同指定现状建筑物独座（以下简称涉案房屋）租赁给乐库公司用于办公使用，租赁期自2018年10月1日至2023年9月30日止。免租期自2018年9月5日至2018年9月30日。年租金为180万元，租赁标的物内的卫生费、管理维护费、税费、电费、取暖费其他费用由乙方承担。关于合同履行情况，乐库公司于2018年9月4日前向拓天鸿祥公司支付定金30万元，其他租金150万元以及保证金10万元。庭审中，乐库公司主张以下事实：1.乐库公司在接收房屋后发现涉案房屋为原产权单位建设的临时售楼处，层高为4层。且该房屋位于西城区XXX号，产权人为国营第三一八厂（以下简称318厂）。被告在合同中约定的“北京市西城区（原宣武区）XX号内合同指定现状建筑物独座”系虚假地址，拓天鸿祥公司提供的北京市西城区（原宣武区）XX号、XX号房屋产权证并不包括该临时售楼处，拓天鸿祥公司的行为涉嫌欺诈。2.因涉案房屋系违章建筑，不仅事实上无法办理营业执照，且乐库公司多次联系拓天鸿祥公司法定代表人李心红协助办理营业执照未果。房屋无法使用也无法实现经营目的。3.涉案房屋产权方于2019年10月将涉案房屋查封，涉案房屋已事实上完全无法使用。4.涉案房屋外墙坍塌，无人维修存在安全隐患。为证明其主张，乐库公司提交以下证据及证人证言用于证明：1.案外人汪XX证言；2.国营第三一八厂于2019年10月28日-29日在涉案房屋张贴封条的照片若干；3.2019年11月拍摄的涉案房屋外墙照片；4.产权人为中国兵器工业第五设计研究院的北京市西城区XX号、XX号房屋产权证；5.加盖中国兵器工业第五设计研究院（以下简称兵器设计院）公章的《说明》，主要内容为：根据部队相关规定，北京市XX号、XX号房屋由318厂进行管理使用。其中部分旧厂房与开发公司合作开发锦上国际公寓。锦上国际公寓售楼处独立小楼属于北京北方长城光电仪器有限公司（原318厂）管理使用，现做为开发公司合作开发锦上国际公寓售楼使用，管理及使用权归开发公司。待售楼工作完成后，开发公司有权对锦上国际售楼处小楼进行自用或对外租赁，收益由开发公司收取。拓天鸿祥公司认可上述证据2的真实性，不认可其他证据的真实性。对于证据的证明目的均不予认可。主张拓天鸿祥公司从未见到过产权证，对于涉案房屋的产权情况并不知情，拓天鸿祥公司系从北京市帅佳建筑装饰工程有限公司（以下简称帅佳装饰公司）处几经授权后取得使用权，该房屋原为锦上国际售楼处。而帅佳装饰公司与北京帅佳物业管理有限公司（以下简称帅佳物业）的实际控制人相同，该两家公司是涉案房屋的实际出租方。涉案房屋确实曾被房屋产权人予以查封，原因在于房屋产权人与帅佳物业公司存在纠纷。北京北方苑物业管理有限公司（以下简称北方苑物业）是318厂的全资子公司，负责涉案房屋所在小区的物业管理。为证明其主张，拓天鸿祥公司提交以下证据证明：1.帅佳装饰公司与北京拓天文化发展有限公司签订的《以房租金抵款协议书》；2.北京拓天文化发展有限公司与拓天鸿祥公司签订的涉案房屋管理情况说明；3.北京北方长城光电仪器有限公司、北方苑物业、帅佳装饰公司、帅佳物业公司工商档案网络打印材料。乐库公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。针对涉案房屋权属问题，本院前往北京市规划和国土资源管理委员会西城分局调查北京市西城区XX号、XX号房屋以及北京市西城区XXX号房屋产权和规划情况，工作人员告知法院，北京市XX号、XX号房屋产权范围内并无锦上国际售楼处的规划手续，也未发现与锦上国际公寓相关的产权信息。北京市西城区XXX号产权除锦上国际公寓外，均为厂房用地，且从产权证显示的房屋面积来看，涉案地址范围内房屋性质应为平房。为进一步查明事实，本院前往被告所述涉案房屋物业管理单位北方苑物业进行调查，工作人员告知其原为北方苑物业职员，但因机构改革，北方苑物业名称已不再使用，原北方苑物业的物业管理职能已由318厂物业管理部行使，且涉案房屋不在北京市西城区XX号院内，属于西城区XXX号。本院遂前往318厂继续进行调查，318厂房产部门工作人员告知法院以下情况：1.318厂曾将涉案房屋租赁给帅佳物业，因双方租赁合同于2019年9月30日到期，故此后318厂派人将涉案房屋予以强制收回。2.涉案房屋原为北京市西城区XXX号内平房，后将平房拆除后改建为楼房作为临时建筑使用。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据调查可知，涉案房屋系无规划及建设手续的临时建筑。在拓天鸿祥公司提交的证据亦无法证明涉案房屋产权来源、性质合法的情况下，涉案租赁合同应为无效合同。故双方有关主张撤销租赁合同、解除租赁合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院均不予支持。关于租金返还，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。但涉案房屋已由乐库公司占用是不争的事实，应当承担其占用房屋期间的使用费。关于房屋占用期间，根据318厂工作人员的答复可知，涉案房屋已被318厂强制收回，丧失使用功能，故本院根据乐库公司提交的房屋查封照片证据认定房屋占用期截止于2019年10月28日。关于房屋占用费的数额，根据证人证言可知，乐库公司曾向拓天鸿祥公司法定代表人主张过办理营业执照，考虑到乐库公司租赁涉案房屋的目的在于办公经营，故涉案房屋应具备基本的办理证照条件。在涉案房屋系违法建筑的情况下，乐库公司显然无法达到其使用房屋的目的。本院根据公平原则以及本案具体情况，酌定乐库公司应承担的房屋占用费的数额，并以此为标准判断拓天鸿祥公司应返还的租金数额，对于乐库公司关于退还租金的诉讼请求以及拓天鸿祥公司关于支付租金及占用费的反诉请求中的合理部分予以支持。乐库公司要求拓天鸿祥公司返还保证金存在法律依据，本院予以支持。关于房屋返还，乐库公司负有向拓天鸿祥公司返还房屋的义务，但因目前涉案房屋已被318厂收回，缺乏返还房屋的事实条件，本院对该项反诉请求不予支持。关于利息，应被认定为因合同无效而产生的损失，该损失基于缔约过失责任而产生，本院根据公平原则以及本案具体情况，对于乐库公司诉讼请求中的合理部分予以支持。关于水电及燃气费一项诉讼请求，首先，水电燃气费结算属合同清算事宜，合同无效不影响该清算条款的效力。根据租赁合同约定，水电燃气费应由乐库公司“负担”，并非由乐库公司直接支付给拓天鸿祥公司。故在拓天鸿祥公司无法提供取暖费支付凭证以及水电燃气结算收据及证明的情况下，拓天鸿祥公司该项反诉请求依据不足，本院不予支持。关于违约金一项反诉请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京拓天鸿祥房地产开发有限公司返还北京乐库科技有限公司租金900000元。二、自本判决生效之日起七日内，北京拓天鸿祥房地产开发有限公司返还北京乐库科技有限公司保证金100000元。三、自本判决生效之日起七日内，北京拓天鸿祥房地产开发有限公司赔偿北京乐库科技有限公司利息损失（以100万元为基数，按照每日万分之一的标准，自2018年9月5日起支付至实际付清之日止）。四、自本判决生效之日起七日内，北京乐库科技有限公司支付北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2019年10月1日至2019年10月28日房屋占用费75000元。五、驳回北京乐库科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京拓天鸿祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由北京拓天鸿祥房地产开发有限公司负担5763元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京乐库科技有限公司负担5187元（已交纳）；反诉案件受理费1362元，由北京乐库科技有限公司负担843元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京拓天鸿祥房地产开发有限公司负担519元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年九月二十一日法官助理 姚岚书 记 员 郭欣书 记 员 高雅