海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2120号 上诉人（原审被告）：河南正光置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区金明路**。 法定代表人：孟某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庹某，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：海南中投富德企业管理咨询有限公司，，住所地海南省海口市龙华区南沙路**生生汇寓**** 法定代表人：欧某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王某1，女，1990年7月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：王某2，海南云联（文昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安某，海南云联（文昌）律师事务所律师。 上诉人河南正光置业有限公司（以下简称正光公司）、海南中投富德企业管理咨询有限公司（以下简称中投富德公司）因与被上诉人王某1商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人正光公司上诉请求：一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2315号民事判决第二项，改判上诉人正光公司只需向被上诉人王某1返还685335元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案购房款系685335元而非被上诉人主张的811306元，被上诉人王某1的一审诉求是要求正光公司返还购房款，故正光公司不应承担返还营销服务费的法律责任。本案中一审法院已认定的事实是涉案购房款为685335元，125971元系营销服务费，这在一审判决书中均有表述，一审法院认定的811306元性质属于已付款项。结合本案被上诉人王某1于一审提出的诉求来看，其要求正光公司退还的801306元系购房款及双倍定金，一审法院应当遵循被上诉人王某1的诉求，仅在认定的685335元购房款范围内要求正光公司承担法律责任。综上所述，一审法院错误判决上诉人正光公司承担不必要的法律责任，错误适用法律规定，恳请二审法院依法改判。 被上诉人王某1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案811306元全部是购房款，正光公司为了规避税费才让王某1分别与正光公司和中投富德公司签订合同。从《营销服务合同》约定的金额125971元也可以看出该款的性质为购房款，因为如此高额的中介费不符合常理。 上诉人中投富德公司辩称，本案的811306元全部是购房款，全部由正光公司收取。《营销服务合同》约定的125971元我方未收取，该合同是我方在担任项目销售期间按正光公司的要求配合业主签订的，我方并未获益，不应当承担125971元的返还责任。 上诉人中投富德公司上诉请求：一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2315号民事判决第三项，驳回被上诉人王某1一审第三项诉讼请求；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定中投富德公司应与正光公司就本案承担连带责任，认定事实不清，适用法律错误。1.中投富德公司与正光公司签订《正光观海花园小区项目全程管理及独家全案销售代理合同》（以下简称代理合同），中投富德公司接受正光公司的委托，负责正光观海项目的全程管理，包括但不限于项目的整体策划、规划设计、投资开发、融资管理、工程建设、招采合约、成本控制、销售策划和管理实施等，一审判决以中投富德公司负责涉案房屋在内的项目全程管理，负责推销商品房，联系购房人，进行的是过程行为，并以此认定本案中商品房的销售行为由中投富德公司和正光公司共同完成，属于对代理合同中个别条款的机械解读，并进而导致认定事实错误。2.根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”、第三百九十七条的规定“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”。显然，中投富德公司与正光公司签署的代理合同虽然委托事项繁多，但双方的权利和义务清楚、明确，符合合同法规定的委托合同的特征。委托合同中委托指向的对象是权利，在本案中也包含中投富德公司作为受托人推销涉案房屋和联系购房人，即就本案商品房的销售行为而言，系中投富德公司接受正光公司委托期间开展的受托事务之一，其法律效果应归属于委托人正光公司，而一审法院却机械地认为中投富德公司作为受托人进行的是过程行为，正光公司进行的是结果行为，出售商品房是中投富德公司和正光公司的共同行为，显然与事实不符。3.中投富德公司就涉案项目获取的收益是基于作为受托人身份，完成受托事务而获取的报酬，而并非一审判决书认定的售房利益由中投富德公司和正光公司共同所有。一审法院认定买受人的合同利益受到损害，由中投富德公司和正光公司承担连带责任没有事实依据，也没有法律依据。4.就本案而言，被上诉人王某1主要诉求是与正光公司解除房屋买卖合同并要求其承担相应责任。中投富德公司并非房屋买卖关系的主体（签署《营销服务合同》是项目营销形式之一），也并未收取被上诉人王某1就本案商品房支付的任何款项。一审法院在已经查明本案商品房全额购房款已转入正光公司的账户，且导致王某1与正光公司未能签订正式《商品房买卖合同》的原因为正光公司与涉案项目合作方即案外人海南航澄房地产开发有限公司存在纠纷，无法办理涉案房屋的备案手续，客观上不能履行与被上诉人王某1签订购房合同的义务，应承担未能签订购房合同的过错责任，包括承担返还王某1已付的购房款及赔偿相应的损失的前提下，仍判令中投富德公司就购房款中的125971元与正光公司承担连带责任，没有任何事实和法律依据，且显失公平。5.被上诉人称其在签订《认购书》时就知道正光公司为了规避税收，要求其分别签署《认购书》与《营销服务合同》，其在明知的情况下签署的《营销服务合同》，就应承担由此引发的后果。试问，中投富德公司接受涉案项目实际投资方即正光公司的委托，履行涉案项目的相关事务，除从正光公司处获取应得的报酬外，并未从王某1处获得任何收益，王某1没有理由要求中投富德公司返还款项。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王某1辩称，《正光观海商品房认购书》已经判决解除，根据合同约定及法律规定，中投富德公司应当在收取购房款的范围内承担返还责任。中投富德公司向被上诉人出具125971元的收据证实其已收到相应款项，其与正光公司之间的法律关系不能对抗被上诉人。 上诉人正光公司辩称，125971元为营销服务费，不应计入购房款。正光公司是否将营销服务费支付给中投富德公司，属于正光公司与中投富德公司之间的法律关系，应由中投富德公司另行主张。 王某1向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告正光公司签订的《正光观海商品房认购书》，解除原告与被告中投富德公司签订的《营销服务合同》；2.判令被告正光公司向原告双倍返还购房定金20000元，并返还购房款801306元及赔偿原告资金占用损失（计算方式：以801306元为基准，自2018年7月18日起至清偿完毕之日止，按年利率6%计算，暂计算至2019年7月10日为47854.48元）；3.依法判令被告中投富德公司对上述第二项诉讼请求购房款801306元中的125971元承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月11日，原告与被告中投富德公司签订《营销服务合同》，约定甲方（原告）通过乙方（被告）中投富德公司购买位于海南省××县房，被告负责详尽、如实向原告介绍本项目及原告所购买房源的各项信息，包括但不限于本项目产权性质、产权年限、产品类型等。合同第二条约定，被告负责替原告办理同本项目开发商的房屋买卖合同，并以房屋买卖合同签订作为双方完成本合同的最终依据。合同第五条约定，原告于本协议签订7个自然日内即2018年4月17日前向被告支付全额营销服务费共计125971元。合同第六条约定，如因被告原因导致原告本次房屋购买行为未成功，被告需在原告提出退款申请7个工作日内无条件将原告已付款的营销服务费无息退款还给原告。如因原告原因导致本次购买行为未成功，原告付款给被告的营销服务费，被告不予退还。同日，原告与被告正光公司签订《正光观海商品房认购书》（下称《认购书》），原告认购被告开发的涉案房屋。《认购书》第二条约定，认购房产总房款685335元。乙方（原告）应在签订本认购书的同时向甲方（被告）支付购房定金10000元，用以担保《商品房买卖合同》的签订及履行。《认购书》第三条约定，原告须于2018年4月17日前付清总房款。《认购书》第四条约定，原告应当于2018年7月17日前主动与被告签订《商品房买卖合同》，并按约定付款方式支付相应房款，原告若逾期未与被告签订《商品房买卖合同》及支付相应房款则视为违约，被告有权解除本认购书，另行售房，且被告有权不向原告返还定金。若被告不按本认购书的约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告则双倍返还乙方的购房定金。2018年4月12日、4月20日，原告通过银行转账方式向被告正光公司的子公司海南正光置业有限公司支付了购房款。被告正光公司向原告出具了《收据》，确认收款685335元，被告中投富德公司向原告出具《收据》，确认收款125971元。另查明，2017年10月10日，被告正光公司与被告中投富德公司签订了《代理合同》，约定正光公司作为涉案项目的实际投资方，由中投富德公司作为项目实际管理方，就该项目进行全程管理，包括不限于项目的整体策划、规划设计、投资开发、融资管理、工程建设、招采合约、成本控制、销售策划与管理实施、合作单位选择与管理、资金管理（其中资金管理与正光公司一道进行）。再查明，截止本案一审辩论终结前，原告与被告正光公司仍未就涉案房屋签订正式《商品房买卖合同》。 一审法院认为：原告与被告正光公司、中投富德公司分别签订的《认购书》、《营销服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当依约履行各自的义务。现原告以未能签订正式商品房买卖合同，合同无法继续履行为由请求解除涉案《认购书》和《营销服务合同》，正光公司、中投富德公司同意解除合同，对双方自愿解除合同的意思表示予以确认。关于合同解除后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告与正光公司双方已经约定具体的签订正式《商品房买卖合同》的时间，但被告在接受原告购房款后一年多仍然未与原告签订购房合同，且由于正光公司与涉案项目合作方即案外人海南航澄房地产开发有限公司存在纠纷，无法办理涉案房屋的备案手续，客观上不能履行与原告签订购房合同的义务，应承担未能签订购房合同的过错责任。因此，合同解除后，被告应返还原告购房款及赔偿相应的损失。被告正光公司抗辩称购房款应是《认购合同》中约定的685335元；被告中投富德公司认为其不是违约方，且在与被告正光公司签订的《代理合同》中已约定因正光公司原因引起的争议纠纷由正光公司来承担责任。一审法院认为，首先，本案中商品房的销售行为是被告正光公司与中投富德公司共同完成的，中投富德公司负责包括涉案房屋在内的项目全程管理，负责推销商品房、联系购房人，进行的是过程行为，正光公司与原告订立认购合同，进行的是结果行为。出售商品房是正光公司与中投富德公司的“共同行为”，售房利益也是由正光公司与中投富德公司共同享有，当买受人的合同利益受到侵害，正光公司与中投富德公司应承担连带责任。其次，原告与被告中投富德公司《营销服务合同》中约定“被告负责替原告办理同本项目开发商的房屋买卖合同，并以房屋买卖合同签订作为双方完成本合同的最终依据”，现因开发商即正光公司的违约，房屋买卖合同未能签订，即《营销服务合同》的合同目的未能实现，合同没有实际履行，被告收取的款项应予退还。再次，原告已将全额购房款转入正光公司账户，正光公司是否将相应的款项转付中投富德公司，系共同出卖人之间的内部问题，与原告无关，应认定两被告共同收取了原告支付的涉案房屋款项。最后，正光公司与中投富德公司在《代理合同》中就承担违约责任的约定系双方之间的内部约定，不能对抗第三人。综上所述，被告正光公司、中投富德公司应共同连带返还原告已付款项801306元（不含定金10000元），但原告仅主张由中投富德公司在125971元范围内承担连带责任，系原告对自身权利的处分，予以支持。关于资金占用损失应为利息损失，原告主张按年利率6%计算，不予支持。利息损失自2018年7月18日起至2019年8月20日按照按中国人民银行公布的同期一年期贷款利率计算；2019年8月21日起至实际返还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张由被告正光公司双倍返还已付定金20000元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告于签订合同后支付了包括定金10000元在内的所有购房款，其目的在于确保双方尽快签订正式的购房合同，但因被告正光公司违约，双方未能签订正式购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告正光公司应双倍返还定金，故原告诉请被告双倍返还定金20000元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除原告王某1与被告河南正光置业有限公司于2018年4月11日签订的《正光观海商品房认购书》；解除原告王某1与被告海南中投富德企业管理咨询有限公司于2018年4月11日签订的《营销服务合同》；二、被告河南正光置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1双倍返还购房定金20000元，返还已付款项801306元及利息（以801306元为基数，自2018年7月18日起至2019年8月20日止的利息按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2019年8月21日起计算至付清款项为止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;三、被告海南中投富德企业管理咨询有限公司对上述第二项判决确定的应返还款项中的125971元承担连带责任;四、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12491元，由原告王某1负担422元，被告河南正光置业有限公司负担10259元，被告海南中投富德企业管理咨询有限公司、河南正光置业有限公司共同负担1810元。 本院二审期间，中投富德公司向本院提交以下证据：2018年2月13日正光公司向案外人海南航澄房地产开发有限公司出具的《承诺书》以及《海南正光观海花园小区（一期）项目简介》，证明中投富德公司与正光公司实际上是销售代理关系。被上诉人王某1和上诉人正光公司对上述证据的三性均无异议。被上诉人王某1主张上述证据系中投富德公司与正光公司之间的内部法律关系，不能对抗被上诉人。上诉人正光公司主张上述证据可以证明中投富德公司收取的正是营销服务费。本院对上述证据的关联性不予确认。其他当事人未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案二审的争议焦点是：正光公司是否应承担向王某1返还801306元的责任；中投富德公司是否应对正光公司返还上述款项中的125971元承担连带责任。经查，正光公司与王某1签订《认购书》后，未能在约定的期限内与王某1签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，一审根据王某1的申请，判令解除《认购书》，有事实和法律依据。《认购书》解除后，王某1与中投富德公司签署的《营销服务合同》的目的无法实现，亦应一并予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，《认购书》、《营销服务合同》解除后，被上诉人有权要求实际收款人及合同相对方返还其已支付的款项。经查，被上诉人共计向正光公司的子公司海南正光置业有限公司支付801306元，正光公司对此无异议，认可收到了上述款项，故一审判决由正光公司承担返还801306元的义务，有事实根据和法律依据，本院予以维持。中投富德公司虽然自称未收到《营销服务合同》项下的125971元，但却向被上诉人出具了收取125971元的收款收据，其作为《营销服务合同》的主体，亦应向合同相对方承担相应的法律责任，即对其中的125971元承担连带清偿责任。一审认定中投富德公司应对被上诉人支付的全部款项承担连带返还的责任不当，本院予以纠正。至于中投富德公司与正光公司之间是何种法律关系，不是本案审理的范围，其与正光公司关于款项如何分配使用的约定，不得对抗合同外的第三人。中投富德公司可依据其与正光公司之间的协议，在对本案被上诉人承担义务后，向正光公司另行主张权利。 综上所述，海南中投富德企业管理咨询有限公司、河南正光置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5838.84元，由上诉人河南正光置业有限公司负担3019.42元，由上诉人海南中投富德企业管理咨询有限公司负担2819.42元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二〇年九月十四日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。