河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1972号 上诉人（原审原告）：李敬舵，男，1946年11月10日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。 委托诉讼代理人：曹正华，河北敬民律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：固安县中鼎房地产开发有限公司，住所地河北省固安县新中东街北侧。 法定代表人：汪宗伟，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨振魁。 委托诉讼代理人：关洁玫，河北环京律师事务所律师。 上诉人李敬舵因与上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北省固安县人民法院作出（2017）冀1022民初3110号民事判决，李敬舵、中鼎公司均不服该判决，上诉至本院，本院作出（2018）冀10民终2049号民事裁定，撤销原判，发回重审。河北省固安县人民法院另行组成合议庭进行审理，作出（2018）冀1022民初1485号民事判决，李敬舵与中鼎公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李敬舵及委托诉讼代理人曹正华与上诉人中鼎公司委托诉讼代理人关洁玫、杨振魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李敬舵上诉请求：撤销（2018）冀1022民初1485号民事判决书，发回重审或依法改判。事实和理由：第一，中鼎公司应按照协议约定向李敬舵交付81.25㎡的回迁房一套，对于多出的面积，30㎡以内的，按照4000元／㎡的价格由李敬舵自购，超过30㎡的，按照7300元／㎡的价格由李敬舵购买。第二，由于中鼎公司在该小区未建造车库，导致其无法按照协议约定向李敬舵给付20㎡车库一个，其行为构成违约，应当承担违约责任，即按照车库的价值赔偿李敬舵损失，而不应将车库调换成车位，再另行补偿。 中鼎公司答辩称，1、按照双方补充协议的约定，中鼎公司应付李敬舵回迁房面积271㎡，现已实际交付266.85㎡，欠付4.15㎡。2、中鼎公司从未同意给李敬舵四套回迁房屋。3、同意给付李敬舵车库补偿款，但应按照2011年应该交付车库时的市场价格支付。 中鼎公司上诉请求：1、撤销固安县人民法院（2018）冀1022民初1485号民事判决书第一项之“回迁房屋面积差款74700元、车位两个、补偿款25万元”的判决部分；2、改判按4000元／㎡现金补偿4.15㎡房屋面积差价，按2011年车库市场价格赔付车库价款。事实和理由：1、一审判决按18000元／㎡价格对剩余4.15㎡房屋面积进行补偿，没有依据。双方2011年1月23日签订的《北三区拆迁补偿安置协议书》的第二条分房标准约定“不足一套房的剩余面积按本小区开盘平均价格兑换现金”，同时，双方签订的《补充协议》第六条规定“多出面积（30㎡内）按4000元／㎡自购”。因此，剩余4.15㎡按4000元／㎡兑换现金补偿更为公平合理。2、一审判决“车位两个、补偿款25万元”部分没有依据，因为车库市场价格与商品房的市场价格是有相当差异的。此判决部分对中鼎公司显失公平，应当按协议签订的车库市场价格来计算赔偿数额。 李敬舵答辩称，1、根据李敬舵与中鼎公司签订的《北三区拆迁补偿安置协议书及补充协议》，可知李敬舵应得到的拆迁房屋为130㎡三居室一套、80㎡二居室两套，即拆迁置换房屋总面积为290㎡，而不是协议中约定的271㎡，而且后来双方又达成了将130㎡的三居室变更为两套两居室即26号楼的两套楼房的协议，并已经实际向答辩人交房，因此被答辩人主张剩余4.15㎡房屋面积未补偿与事实不符，其主张按照4000元／㎡更是偷换概念，这个标准是作为被拆迁人因自有的房屋被拆迁所享有的购房优惠价格，而不是该小区开盘对外出售时的平均价格，不符合双方协议约定。2、根据双方协议约定，中鼎公司应向李敬舵给付车位一个，20㎡车库一个。一审判决将车库以“车位一个、车库与车位差价25万元”的形式判决中鼎公司向李敬舵予以补偿，而不是中鼎公司所说的“车位两个、补偿款25万元”，因此并不是按照商品房的市场价格来计算的。 李敬舵向一审法院起诉请求：请求被告向原告交付81.25平方米的回迁房一套，20平方米的车库一个、装修费40650元和租房费5191.31元。 一审法院认定事实：2011年1月23日，原告李敬舵与被告固安县中鼎房地产开发有限公司签订了一份北三区拆迁补偿安置协议书及补充协议，约定被告对原告的土地证号为05&tim**;×85的土地及地上房屋进行拆迁改造。被告置换给原告的面积为271平方米，置换130平方米三居室一套、80平方米二居室两套，楼座楼层自选，多出面积（30平方米内）按照每平方米4000元自购。因拆迁原告车床设备不能生产，赠予原告20平方米车库一个，地上停车位一个，5-10平方米地下室一个。并约定每平方米补偿150元装修费。2017年6月份，被告向原告交付了位于固安县房屋一套，2017年7月份被告向原告交付了上述小区26-1-1202室房屋一套、26-1-1203室房屋一套，面积均为86.78平方米。被告交付原告的楼房总面积为266.85平方米，与协议约定的楼房回迁面积还差4.15平方米。被告承诺车库一个、车位一个未交付原告。 在原告提交的可售房留房申请表中显示，预留客户为李敬舵，房号为26-1-1202，86.7，26-1-1203，86.7。留房原因为李敬舵为回迁户。在分房负责人和领导签字处写明：每平米按7300元交款，同意超出面积按市场价。2017年11月2日被告财务人员核算的回迁户装修计算表中列明被告应给付原告装修补偿费40027.5元、截止到2017年5月31日应给付原告房租费5191.31元。 一审法院认为，原、被告所签订的北三区拆迁安置补偿协议书及补偿协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。协议签订后双方应认真、全面履行各自的义务。现原告已将自己的平房交付被告，被告也应按照协议给付协议约定的回迁房屋及其他事项，被告已交付原告回迁楼房三套共266.85平方米，尚欠原告楼房面积4.15平方米，原告要求被告再交付81.25平方米楼房一套。从留房申请表中和其他证据中不能证实被告还应再给付原告一套房屋，4.15平方米也不符合一套房屋的建筑面积，对这4.15平方米的置换面积，被告可进行现金补偿，补偿标准该院酌情按每平方米1.8万元计算，补偿款为74700元。被告在协议中同意给付原告20平方米车库一个，地上车位一个，因被告在该小区未建造车库，因此由被告给付原告车位两个，再补偿由于车库与车位的差价25万元。原告请求被告给付的装修费40027.5元、房租费5191.31元，不违反法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告固安县中鼎房地产开发有限公司于判决书生效后五日内给付原告李敬舵回迁房屋面积差款74700元、车位两个、补偿款25万元、装修费40027.5元、房租费5191.31元。二、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费21284元，由被告负担。 二审期间，中鼎公司提交三组证据，第一组证据系凤凰城商品房买卖合同两份，第二组证据系购买车库协议三份，拟证实补偿4.15平米的差价应该按照签订合同时4000元每平米的价格计算及地上车库价格。第三组证据系收房材料，拟证实李敬舵收房情况。李敬舵发表质证意见称，对证据一、二的真实性没有异议，但不认可证明目的，与本案不具有关联性。李敬舵是回迁户，应按交房时的房屋市场价格认定，一审认定的18000元每平米比较合适。证据三无法证明没有第四套房。就本院依据李敬舵申请及相关法律规定对中鼎公司当时负责拆迁工作的曹春生及负责分房工作的曹俊田所作询问笔录，中鼎公司发表质证意见称，认可证言，但不能证实中鼎公司欠李敬舵第四套房子。李敬舵发表质证意见称，认可询问笔录的真实性、合法性，能够证实申请报告系曹俊田书写，存在李敬舵已选15号楼两套两室并用预估的三室换26号楼两套两居的事实。本院依李敬舵申请至中鼎公司调取选房的有关存档材料，中鼎公司未予提供。 本院二审查明，李敬舵提交的“李敬舵总置换面积271㎡在15号选两套168.77㎡剩余102.23㎡要求在26号楼选两套两室面积160余㎡，超出面积按市场价自购”系曹俊田书写。本院二审查明的其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，二审争议的焦点问题为：一、关于中鼎公司应向李敬舵交付三套还是四套房屋的问题；二、关于李敬舵诉求的车库如何补偿的问题；三、关于中鼎公司应否给付装修费及租房费的问题。 一、中鼎公司应向李敬舵交付三套还是四套房屋 根据李敬舵提交的其与中鼎公司签订的《北三区拆迁补偿安置协议书》、补充协议、曹俊田书写的申请、《可售房留房申请表》及本院对曹俊田所作的询问笔录，能够证实在分房过程中，李敬舵已在15号楼选定两套两室并有明确的面积，但因该两套房屋并不相邻，李敬舵要求用剩余面积置换两套相邻房屋。即李敬舵在用剩余面积置换26-1-1202、26-1-1203号房屋前，已完成对15号楼两套两居室的选房。中鼎公司对李敬舵已选15号楼两套房屋予以否认，但拒不提供应由其掌握的选房材料，应承担举证不能的不利后果。曹俊田虽在本院询问时陈述他按照李敬舵的想法写了申请但老板不同意，但在《可售房留房申请表》中载明的26-1-1202、26-1-1203号房屋经过中鼎公司相关人员审批同意，并已实际交付，即双方对曹俊田书写申请中所涉及的用剩余面积置换两套相邻房屋达成合意并实际履行。曹俊田在本院询问时虽陈述李敬舵回迁面积只剩余4.15平方米不可能再给一套房，但与双方在《可售房留房申请表》中载明超出面积由李敬舵自购相互矛盾，因为如果双方达成合意的是三套房，则不存在超出面积需李敬舵自购的情形。且在中鼎公司提交的案涉15-1-703室《回迁房交房审批表》中记载“该回迁户未领最后一套房，暂不算面积差房款”，在当时首次分房只给李敬舵一套93.29㎡房屋的情况下，该记载于理不通，亦与案外人15-3-702室《回迁房交房审批表》首次分房时记载尚余面积不同，可佐证李敬舵虽然接收了三套房屋，但从始至终就第四套房屋并未向中鼎公司放弃主张权利。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定，本院经审查当事人提供的证据并结合相关事实，确信李敬舵的待证事实即双方达成四套房屋合意的存在具有高度可能性，认定该事实存在。李敬舵上诉主张中鼎公司尚欠一套房屋未交付，具有事实依据，中鼎公司应予交付。 李敬舵主张其选中未交付的是15-3-702室，根据中鼎公司提交的《回迁房交房审批表》，该房面积86.35㎡，而已交付李敬舵的15-1-703房屋面积93.29㎡，曹俊田书写的申请中载明李敬舵在15号楼选两套168.77㎡，且据此计算得出的剩余面积用以置换两套房屋。因15-3-702、15-1-703室两套房屋的面积超出168.77㎡，现有证据亦不能证实李敬舵已选但未交付的房屋系15-3-702室，本院认为先选的两套房屋的面积总和为168.77㎡更为公允，故中鼎公司应在同小区向李敬舵再交付一套75.48㎡的房屋，因该套房屋为回迁房，按照案涉补充协议约定，如超出面积（30㎡内），应由李敬舵按照4000元／㎡自购。如果中鼎公司不能安置，应参照已交付给李敬舵的15-1-703室房屋的新房价格，以实际履行时的市场单价为基准，给予75.48㎡的现金补偿。 对于李敬舵置换的26号楼两套房屋超面积应自购的部分，鉴于李敬舵诉求未涉及，中鼎公司在本案中亦未提起反诉，双方可另行主张。 二、李敬舵诉求的车库如何补偿 根据2011年1月23日李敬舵与中鼎公司签订的《补充协议》，中鼎公司赠予李敬舵20㎡车库的前提是因拆迁致李敬舵车床设备不能生产，即具有补偿性质。中鼎公司因故未能盖地上车库，但在知晓车库发生变更不能交付的情况下，并未及时告知及积极与李敬舵协商，有违诚实信用原则。另一方面，中鼎公司未盖车库非因其主观原因，亦非恶意违约。综合上述因素及车库近年市场价格，为平衡双方的权利义务，本院酌定中鼎公司给付李敬舵车库补偿款150000元。 三、中鼎公司应否给付装修费及租房费 双方在《北三区拆迁补偿安置协议书》中对装修费、租房费有相关约定，中鼎公司亦对应给付李敬舵装修费、租房费的事实及数额予以确认，中鼎公司应给付李敬舵装修费40027.5元、房租费5191.31元。 综上所述，李敬舵的上诉请求部分成立，予以支持。固安县中鼎房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初1485号民事判决； 二、固安县中鼎房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内向李敬舵交付固安县凤凰城小区75.48㎡的房屋一套，如超出面积（30㎡内），由李敬舵按照4000元／㎡自购。如果中鼎公司不能安置，参照固安县凤凰城小区15-1-703室房屋的新房价格，以实际履行时的市场单价为基准，给予75.48㎡的现金补偿； 三、固安县中鼎房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内给付李敬舵车库补偿款150000元、装修费40027.5元、房租费5191.31元； 四、驳回李敬舵其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21284元，由李敬舵负担1284元，由固安县中鼎房地产开发有限公司负担20000元。李敬舵预交的二审案件受理费21284元，由李敬舵负担1284元，由固安县中鼎房地产开发有限公司负担20000元。固安县中鼎房地产开发有限公司预交的二审案件受理费21284元，由固安县中鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄汝端 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 刘建刚 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 齐向欣 书 记 员 贾 莹