福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初2482号 原告：王景棋，男，1978年11月23日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：戴江**，福建牛京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张惠萍，福建牛京律师事务所实习律师。 被告：陈志红，女，1973年11月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：厦门悦同地产有限公司，住所地：厦门市湖里区仙岳路**国贸金融中心A塔1808，统一社会信用代码：91350200MA2XY8R506。 法定代表人：王晓琴，董事长。 委托诉讼代理人：廖艺伟。 委托诉讼代理人：郑志平。 原告王景棋与被告陈志红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理，案经审理，本院于2019年11月14日作出(2019)闽0602民初7202号民事判决。原告王景棋不服提起上诉。2020年3月16日，漳州市中级人民法院以（2020）闽06民终265号民事裁定书作出裁定：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院(2019)闽0602民初7202号民事判决；二、本案发回漳州市芗城区人民法院重审。原告王景棋与被告陈志红、第三人厦门悦同地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴江**、被告陈志红、第三人厦门悦同地产有限公司的委托诉讼代理人廖艺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王景棋向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房地产买卖协议书》；2、请求判令被告退还原告定金50000元、首付款150000元，并支付原告违约金370832元，共计570832元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月19日，原告、被告、居源房产服务有限公司（房产中介）在天地仁和2-9号店签订房地产买卖协议书（以下简称“协议”）。协议第九条第二点约定甲方承诺在收到乙方购房部分首付款时无法将房产正常过户到乙方名下时，应退还乙方购房定金及首付款，并承诺愿意按本套房成交价的20%作为违约金赔偿给乙方及负责承担由此所引起的法律连带责任，合同签订前，原告在2019年4月14日通过微信转账转给被告定金50000元，合同签订后，原告在2019年4月16日通过中国建设银行、中国农村商业银行、兴业银行转账给陈志红共150000元首付款，原、被告在2019年7月5日签订补充协议，协议约定甲方同意退还首付款及定金20万元及补偿原告由于认购时由于相关部门程序问题导致的拖延补偿资金25000元，该补充协议已经逾期作废。支付完定金以及首付款之后，被告拒不配合履行相关过户手续，导致房产至今无法过户，构成根本性违约，且在签订补充协议之后并未按协议进行退款。为维护原告的合法权益，特诉至法院。为查明案件事实，申请追加厦门悦同地产有限公司作为第三人参加诉讼。 被告陈志红辩称：案涉房子属于国资委的，其受委托代为销售、代收定金，这套房子因为政府的原因逾期拍卖，其没有违约。 第三人厦门悦同地产有限公司述称：悦同公司从未书面或者口头委托被告代为出售案涉房屋，因此悦同公司与本案没有利害关系，且原告诉讼请求也没有涉及悦同公司，悦同公司对于原告的请求没有意见。 经审理查明：2019年4月16日，原告王景棋（乙方）与被告陈志红（代理人、甲方）签订《房地产买卖协议书》，协议约定（摘要）：一、甲方自愿将座落于漳州市龙文区国贸润园小区9幢3102号室房产（产权建筑面积168.56平方米）出售给乙方，经甲乙双方协商约定该房产成交价1854160元；乙方于2019年4月14日支付给甲方人民币5万元做为购房定金；首付款20万元（含定金在内）于2019年4月16日之前签定买卖协议书同时支付给甲方，第二期购房款1654160元于2019年7月1日之前（甲方所办手续完整：即委托第三方拍卖成交确认完整）支付；双方约定于2019年4月16日之前办理相关交易手续，超期违约者，按第九条违约责任条款处理。二、违约责任：1、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向有管辖权的人民法院起诉，乙方中途违约，甲方有权取消定金，甲方中途违约，应退还乙方定金并赔偿违约金人民币5万元整；2、甲方承诺：收到乙方购房部分首付款时，若本套房产发生产权、财务纠纷或任何原因导致无法正常过户到乙方名下时属隐瞒、欺诈行为，应退还乙方购房定金及首付款，并承诺愿意按本套房产成交价的20%作为违约金赔偿给乙方及负责承担由此所引起的法律连带责任。2019年4月14日原告依约向被告支付定金5万元。2019年4月16日，原告支付剩余首付款15万元。2019年7月5日，原、被告签订补充协议，约定（摘要）：甲方应于2019年7月20日前退还乙方购房首付款及定金合计20万元并补偿乙方由于认购时政府相关部门程序问题导致拖延补偿资金占用补贴人民币25000元，逾期该补充协议无效。 另查明，被告陈志红分别于2019年7月22日、2019年7月28日、2019年10月31日退还原告王景棋25000元、10000元、30000元，以上合计65000元。 漳州市龙文区国贸润园小区9幢3102号商品房的原所有权人系厦门悦同地产有限公司，该房产于2019年10月31日通过拍卖，由买受人王惠娇竞买所得。厦门悦同地产有限公司从未书面或者口头委托被告陈志红代为出售案涉房屋。 原审诉讼中，原告王景棋向本院申请诉讼保全并提供担保。本院依法作出（2019）闽0602民初7202号民事裁定书，冻结被告陈志红所有的址于漳州市芗城区，财产保全费3370元由原告王景棋预交。 上述事实，有当事人的庭审陈述及提供的《房地产买卖协议书》、《补充协议》、交易明细、存款明细账、漳州国贸润园10套房产竞价转让公告、房产登记信息查询结果证明、厦门悦同地产有限公司出具的说明函等证据证实。 本院认为,漳州市龙文区国贸润园小区9幢3102号商品房的原所有权人是厦门悦同地产有限公司，厦门悦同地产有限公司并未书面或者口头委托被告陈志红代为出售案涉房屋，被告陈志红却作为代理人与原告王景棋签定房地产买卖协议,将漳州市龙文区国贸润园小区9幢3102号商品房出售给原告王景棋。因此,该房地产买卖协议对厦门悦同地产有限公司不发生效力，但该房地产买卖协议仍然有效，由此产生的法律后果应由被告陈志红承担。被告陈志红未按合同约定于2019年4月16日之前办理相关交易手续，经原告王景棋催促后仍未办理，已构成违约，现原告王景棋主张解除《房地产买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，原告王景棋该诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对原告王景棋已支付的定金5万元及首付款15万元，被告陈志红应予以退还，扣除被告陈志红已退还的购房款65000元，被告陈志红还应退还原告王景棋购房款135000元。因原、被告已在《房地产买卖协议书》中明确约定：被告陈志红违约应退还定金并赔偿违约金人民币5万元整，因此被告陈志红还应支付原告王景棋违约金5万元。关于原告王景棋主张违约金为本套房产成交价的20%即370832元，因该约定系基于本套房产发生产权、财务纠纷或其他原因无法正常过户到原告名下时被告陈志红有隐瞒、欺诈行为的前提，但因原、被告双方在2019年7月5日签订的补充协议中已明确是由于认购时政府相关部门程序问题导致拖延，不属于被告陈志红有隐瞒、欺诈行为，因此原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告王景棋与被告陈志红于2019年4月16日签订的《房地产买卖协议书》； 二、被告陈志红应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王景棋购房款135000元并支付违约金50000元； 三、驳回原告王景棋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21487.4元，由原告负担14523.6元，被告负担6963.8元；财产保全费3370元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  鲁芳辉 人民陪审员  严秀华 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  王惠敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 ······ 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔 偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应 当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。