江西省吉安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣08民初78号 原告：闻某，女，1978年2月21日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：罗建明，江西钧略律师事务所律师。 被告：王某某，男，1968年1月14日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。 第三人：江西省苏商投资发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道以东、翠竹路以南D-3-1地块，统一社会信用代码91360800056432128R。 法定代表人：陈兴某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李天鸿，江西智桥律师事务所律师。 原告闻某与被告王某某及第三人江西省苏商投资发展有限公司（以下简称苏商投资公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告闻某的委托诉讼代理人罗建明、被告王某某的委托诉讼代理人文宗森、第三人苏商投资公司的委托诉讼代理人李天鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闻某向本院提出诉讼请求：1．确认吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋为其所有；2．停止对吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋执行，解除查封冻结，停止拍卖；3．诉讼费用由王某某负担。事实与理由：其系吉安市江苏商会会员，吉安市政府在2014年正式同意吉安市江苏商会及苏商投资公司自筹资金建设吉安国贸中心（江苏大厦），闻某、于某及两人儿子于某某于2014年5月24日与江苏商会及苏商投资公司签订《吉安国贸中心（江苏大厦）商会内部房屋认购协议书》，认购了2317、2318、2319、2320、2321、2423、2425共七处房屋，并于2014年4月19日支付了103.5万元及2019年2月2日付清了余款10万元。2019年4月25日于某签署国贸中心物业变更审批表将前述七处房屋全部变更至原告名下。江苏大厦正在建设中，根据合同约定，苏商投资公司对23、24层房屋需要办理房屋预售许可证，并将相关房产预售登记在会员名下，但该房屋已经被法院执行查封，为此提出了执行异议，但被驳回。原告认为，其已经全款付清，且该房屋属于商会集资行为，自开始产权就属于原告。为维护自身权益，诉至法院。 被告王某某辩称，1．闻某提供的证据中认购协议书不是法律意义上的购房合同，也没有缴纳50%以上的房款，且按其所称购买的案涉房屋并非用于居住，不是唯一住房，因此，其主张确认房屋所有权没有事实依据，也不符合商品房买受人物权期待权的保护条件，即使闻某是善意的，也不能排除本案的执行。2．案涉房屋建设主体是第三人，闻某主张自己是集资建房者，即使集资建房属实，也不符合现行的法律政策，闻某不能原始取得案涉房屋的所有权。案涉房屋建设方尚未取得预售许可证，根据房地产管理法的有关规定，未办理预售许可证的不得销售，闻某主张的购买行为因违法无效。综上，请求驳回原告诉请。 第三人苏商投资公司述称，闻某已经付清了所有款项，且房屋性质属于商会会员集资，闻某享有案涉房屋的产权。 原告围绕其诉请提供了以下证据：第一组证据为原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息。第二组证据为认购协议书原件、物业变更审批表复印件、专用收款收据原件、于某的POS机消费单复印件（103.5万元）、国内支付业务收款回单打印件（10万元）、国贸中心内部认购申请表复印件，拟证明原告已支付案涉房产全部房款，对案涉房产享有物权期待权，有所有权。第三组证据为（2020）赣08执异30号执行裁定书，拟证明原告曾书面提出执行异议，后被裁定驳回执行异议等事实。 被告质证认为，对第一组证据没有异议。对第二组证据，认购协议书、物业变更审批表的真实性均有异议，原告和第三人之间是所谓的会员、股东之间的关系，所以不排除串通制作认购协议的可能，关联性也有异议，认购协议书没有标注具体的房号，也没有显示对应的面积和房价，对认购协议书的内容不能认定为商品房买卖合同；对消费回单和收款回单的真实性虽没有异议，但是该款项不能认定为购房款，因为原告是第三人占股1%的股东，作为股东有投资的义务，从时间上看，应该是认购股份的投资款，不是房款；内部认购申请表是复印件，也没有第三人的盖章确认，而且姓名是于某，无法证实与原告的关联性，因此对于该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对第三组证据无异议，该证据证明了原告的诉请缺乏事实和法律依据。 第三人质证认为，对闻某提交的证据均无异议，于某和闻某是夫妻，于某、闻某及其子在第三人购买的房屋一共是七处房屋，面积没有具体核算，但是购房款是103.5万元，总共是200平方米的，本案中原告闻某主张的该两处房屋的款项是已经缴清的，收据是客观真实的。另外，即便于某是第三人的股东，那么在相应出资的时候也已经出资到位，与本案无关。 本院认为，被告、第三人对闻某提交的第一组、第三组证据均无异议，予以采信；第二组证据，认购协议书和专用收款收据虽为原件，但是仅一份签订时间显示为2014年5月24日的认购协议书中乙方为闻某，对该认购协议书的真实性予以确认，但只能证明该认购协议书的甲方为吉安市江苏商会、江西省苏商投资发展有限公司，且该协议书第四条约定闻某认购的“为B座（附楼），已交认购物业总房款约30%，物业单价3500元/平方米，意向申购面积200平方米”；第七条约定“乙方应在甲方取得预售许可证后，接到甲方通知后在集中选房日按时到甲方指定地点进行选房，如因乙方原因未能按时到场选房，甲方有权取消乙方相应的选房顺序或认购资格，并扣除乙方所缴纳预定款项的5%作为违约金。乙方在选定房源之日起7日内到甲方售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》，并根据所选物业的实际面积……”；第十条第二款约定“乙方须在签订《商品房买卖合同》时，按银行规定（50%）一次性补齐首付款”。其余认购协议书与本案无关联，不予采信；专用收款收据分别为2014年4月19日、交款单位为于某某、收款方式为POS、金额为102000元，2014年4月19日、交款单位为于某、金额为107000元、收款方式为POS、收据上方备注2015.9.22已冲减51750元（黄敏2015房款）、2015.10.13已冲减51750元（伍倩1719房款）、此单余103500元，2019年4月25日、付款单位为闻某、房号为附楼23层18、19号、面积约52.46（平方米）、49.69（平方米）、本次收款25万元、收款事由为房款部分、转账，与闻某提交的POS机消费单两份、国内支付业务收款回单上的时间、金额无法一一对应，真实性存疑，不予采信；无相应时间的转账凭证物业变更审批表一份、于某的POS机消费单两份、国内支付业务收款回单一份及国贸中心内部认购申请表均非原件，真实性存疑，而内部认购申请书上显示于某、闻某分别认购精品公寓面积200平方米、价格3500元/平方米起、首付30%，中国银行国内支付业务收款回单只能证明闻某2019年2月2日通过转账方式支付给第三人10万元、附言购房款，2014年4月19日于某分别通过POS机支付给吉安市江苏商会635000元、40000元，但因认购协议书上无房号，POS机付款人非闻某，时间早于认购书，且闻某所主张的付款总金额与认购协议所载的单价和面积对应的价款、预付比例均存在差异，关联性也无法确认，不能证明闻某认购的系吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋，也不能证明闻某就上述两房屋已付清购房款。 综合以上证据的分析与认定并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下： 2014年5月24日，乙方闻某与甲方吉安市江苏商会、江西省苏商投资发展有限公司签订了认购协议书，该协议书第四条约定闻某认购的“为B座（附楼），已交认购物业总房款约30%，物业单价3500元/平方米，意向申购面积200平方米”；第七条约定“乙方应在甲方取得预售许可证后，接到甲方通知后在集中选房日按时到甲方指定地点进行选房，如因乙方原因未能按时到场选房，甲方有权取消乙方相应的选房顺序或认购资格，并扣除乙方所缴纳预定款项的5%作为违约金。乙方在选定房源之日起7日内到甲方售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》，并根据所选物业的实际面积……”；第十条第二款约定“乙方须在签订《商品房买卖合同》时，按银行规定（50%）一次性补齐首付款”。王某某与陈兴某、陈恒青、苏商投资公司股权转让纠纷一案，本院于2019年4月9日作出（2018）赣08民初119号民事判决：一、陈兴某在判决生效后十日内支付王某某股权转让款3000万元及其违约金（按照年利率24%标准，其中1500万元自2018年8月11日起算至付清之日止；1500万元自2018年10月1日起算至付清之日止）；二、陈兴某在2019年5月30日前支付王某某股权转让款1000万元，逾期未支付应当按照年利率24%标准支付违约金直至付清之日止；三、陈恒青、苏商投资公司对陈兴某的付款义务承担连带清偿责任。四、驳回王某某的其他诉讼请求。案件受理费377425元，财产保全费5000元，合计382425元，由陈兴某、陈恒青、苏商投资公司负担285950元，王某某负担96475元。后陈兴某、陈恒青、苏商投资公司不服，提起上诉。江西省高级人民法院作出（2019）赣民终383号民事判决：驳回上诉，维持原判。因苏商投资公司、陈兴某、陈恒青未履行生效法律文书确定的义务，王某某于2019年8月6日向本院申请强制执行，本院于2019年8月9日依法立案执行，执行案号为（2019）赣08执212号，执行中查封了苏商投资公司吉安国贸中心（江苏大厦）第21、22、23、24层房屋共计125套，查封期限为三年，自2019年10月9日起至2022年10月8日止。王某某递交撤销执行申请书，2019年12月26日，本院裁定终结该案的执行。2020年2月27日，王某某递交恢复执行申请书，本院依法予以立案，执行案号为（2020）赣08执恢12号。2020年5月26日，闻某对吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋的执行提起书面异议请求停止执行，2020年6月12日，本院作出（2020）赣08执异30号执行裁定书，裁定驳回闻某的异议请求。又查明，苏商投资公司于2012年11月15日注册成立，国家企业信用信息公示系统载明，自苏商投资公司成立后至2018年8月6日，于某均登记为苏商投资公司出资100万元占股1%的股东。再查明，闻某2019年2月2日通过转账方式支付给第三人10万元、附言购房款，2014年4月19日于某分别通过POS机支付给吉安市江苏商会635000元、40000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，认购协议书系原告与第三人约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同的预约合同，且按认购协议书的约定只需支付部分房款，闻某作为认购人，即使其付清全部房款属实，如因第三人原因导致其不能按约定签订商品房买卖合同，其可请求第三人承担预约合同履行不能导致的相应责任，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，闻某自始不享有物权。况且，认购协议书并未明确闻某所认购的房屋为吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋。因此，闻某主张确认吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋为其所有明显缺乏事实和法律依据，对该诉请不予支持。闻某辩称其系集资建房构成原始取得亦缺乏事实和法律依据，对该辩称意见，也不予采纳。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，闻某提交的证据不能证明其与苏商投资公司在人民法院查封之前就吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋已签订合法有效的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闻某要求停止对吉安国贸中心（江苏大厦）第2320、2423号房屋执行并解除查封冻结、停止拍卖的诉请也缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 综上所述，原告闻某的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告闻某的诉讼请求。 案件受理费6100元，由原告闻某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审判长 陈 晨 审判员 陈治美 审判员 杨思铭 二〇二〇年九月十八日 书记员 戴 锦