山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终441号上诉人（原审被告、反诉原告）：张宏，男，1970年12月8日出生，汉族，朔州市人，现住朔州市。委托诉讼代理人：孙慧文，山西洪涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓泽，山西洪涛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朔州市万鑫房地产开发有限公司，住所地朔州市朔城区振华西街大运路**。法定代表人：孙治。委托诉讼代理人：付生宇，山西朔风律师事务所律师。上诉人张宏因与被上诉人朔州市万鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省朔州市朔城区人民法院（2019）晋0602民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张宏之委托诉讼代理人孙慧文、罗晓泽，被上诉人朔州市万鑫房地产开发有限公司之委托诉讼代理人付生宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张宏上诉请求：1.依法撤销朔城区人民法院作出的(2019）晋0602民初2171号民事判决书；2.依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还已付款308297元，承担违约金6165.94元。事实和理由：一审认定事实不清，裁判显失公平，应当予以撤销并改判。1.一审对本案诉争的买卖合同关系的解除权认定错误，导致本案判决显失公平。2.就购房款履行的约定，被上诉人在合同订立过程中违反了诚实信用原则，隐瞒相关事实，导致一审法院作出错误判决。朔州市万鑫房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朔州市万鑫房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令张宏向朔州市万鑫房地产开发有限公司支付购房款648297元，并支付截止2019年7月23日违约金295882.75元，2019年7月24日起以648297元为基数，按照日万分之二支付朔州市万鑫房地产开发有限公司逾期付款利息至实际清偿房款之日止，合计944179.75元；2.判令张宏承担本案全部诉讼费用。张宏向一审法院提出反诉请求：1.依法判令解除朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏签订的《商品房买卖合同》，朔州市万鑫房地产开发有限公司返还张宏已付购房款308297元并承担违约金6165.94元；2.判令朔州市万鑫房地产开发有限公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月23日，朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏在金沙国际售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定，张宏购买朔州市万鑫房地产开发有限公司开发建设的位于朔州市朔城区鄯阳街沿线金沙国际小区1幢2单元1701号房屋一套，建筑面积141.98平方米，房屋单价为每平方米5270.44元，房屋总价为748297元，付款方式为其他方式，即张宏应在2013年4月23日支付首期购房款228297元，剩余房款张宏将办理银行按揭贷款来付清。张宏支付朔州市万鑫房地产开发有限公司首期购房款100000元后，未能顺利完成办理银行按揭贷款事宜。朔州市万鑫房地产开发有限公司开发建设的金沙国际小区1幢2单元1701号房屋已经具备交付条件，张宏一直未履行付款义务。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏哪一方存在违约行为；二、朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏之间签订的《商品房买卖合同》应当继续履行还是应当解除。对于争议焦点一：即朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏哪一方存在违约行为。朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为748297元，张宏在2013年4月23日支付首期购房款228297元。经庭审调查，双方约定剩余房款张宏将办理银行按揭贷款来付清。但张宏仅支付了100000元的购房款，未能成功办理银行按揭贷款的原因系张宏个人原因而非朔州市万鑫房地产开发有限公司之原因，故相应的后果亦不应当由朔州市万鑫房地产开发有限公司承担。张宏未能支付剩余购房款的行为已经构成违约，因张宏仅支付了不足总房价15%的购房款，朔州市万鑫房地产开发有限公司提出先履行抗辩而不交付房屋的行为符合商品房买卖交易习惯，其行为并不构成违约。对于争议焦点二：即朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏之间签订的《商品房买卖合同》应当继续履行还是应当解除。朔州市万鑫房地产开发有限公司向本院提交的证据足以证实朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思之表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故双方之间签订的《商品房买卖合同》成立，双方应当遵循诚实信用原则积极全面履行合同义务。朔州市万鑫房地产开发有限公司主张张宏应当继续履行合同义务，支付购房款；而张宏则提出反诉要求解除合同，并返还购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除条件，包括当事人可以解除合同的五种违约解除权，但其是指守约方对违约方的解除权，故张宏不享有法定的合同解除权；朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏之间签订的《商品房买卖合同》中约定的买受人张宏享有的约定解除权是“出卖人交付房屋逾期超过120日，买受人有权解除合同”，既然朔州市万鑫房地产开发有限公司不存在逾期交房的违约行为，故张宏亦不享有约定的解除权。故即朔州市万鑫房地产开发有限公司与张宏之间签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。故张宏应当按照合同约定向朔州市万鑫房地产开发有限公司支付购房款648297元及违约金，违约金计算方式为以648297元为基数，从2014年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清房款之日止，但违约金总额不应超过194489元（648297元×30%＝194489元）。综上所述，对于朔州市万鑫房地产开发有限公司的诉讼请求，依法予以支持；对于张宏的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条规定，判决：一、张宏于本判决生效后十五日内支付朔州市万鑫房地产开发有限公司购房款本金648297元及违约金（违约金计算方式：以648297元为基数，从2014年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清全部购房款本金之日止，但违约金总额不应超过194489元）；二、驳回张宏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6261元（朔州市万鑫房地产开发有限公司已预交），由张宏负担；反诉案件受理费3008元（张宏已预交），由张宏负担。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：张宏与朔州市万鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应当继续履行还是应予解除。上诉人张宏认可其交纳房屋首付款后，因未成功办理银行按揭贷款，而未交纳剩余房款的事实。根据《商品房买卖合同》第七条第三款约定，可认定张宏违约，万鑫房地产公司在合同履行过程中不存在违约行为，本院对此予以确认。上诉人张宏要求解除合同，返还购房款，而被上诉人朔州市万鑫房地产开发有限公司要求继续履行合同，并支付购房款，合同应当继续履行还是应予解除需要判断合同的解除条件是否成就。本案中张宏作为违约方，不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，双方也未达成解除合同的一致意思表示，根据《商品房买卖合同》的约定，张宏系个人原因逾期付款而违约，也未享有合同约定解除权。张宏主张万鑫房地产公司逾期交房违约，但未提供相应证据证明，本院不予认可。综上，上诉人张宏未享有法定的与约定的合同解除权，与被上诉人万鑫房地产公司也未达成解除合同的合意，故对张宏主张解除合同的上诉请求，本院不予支持。万鑫房地产公司选择不解除合同并要求张宏继续履行合同并不违反法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，张宏应按合同约定向万鑫房地产公司支付剩余购房款648297元。原审法院判决的违约金计算方法适当，符合法律规定。综上所述，张宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10283元，由上诉人张宏负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 李 春 二〇二〇年九月二日书记员 邢晓宇