宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2020）宁0521民初2457号原告：吴少红,男，汉族,1971年11月12日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县 。委托诉讼代理人：王新慧，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：荀锋，男，1982年2月15日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 。被告：马**,男，1991年12月6日出生，回族，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区 。共同委托诉讼代理人：付美廷，宁夏嘉睿律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：宁夏为民房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县 。法定代表人：马卫国，该公司经理。委托诉讼代理人：马晓潇，该公司员工。代理权限为特别授权。原告吴少红诉被告荀锋、马**、第三人宁夏为民房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王新慧、被告荀锋，马**共同委托诉讼代理人付美廷，第三人宁夏为民房地产开发有限公司委托诉讼代理人马晓潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与原宁夏为民购物广场有限公司（二被告为股东）签订的《商铺返租合同》；2、要求二被告返还租赁原告的为民城市广场第8幢101号（1号商铺）房屋并将房屋恢复设计原状；3、要求被告付清拖欠原告自2017年10月1日至2020年9月30日的房屋租金165500元（自2017年10月1日至2020年6月30日，每月3500元×33个月；自2020年7月1日至2020年9月30日，每月16667元×3个月），以后租金按每月16667元标准继续计算至房屋交还为止）；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：二被告系宁夏为民购物广场有限公司股东。2015年12月9日，原告和本案第三人宁夏为民房地产开发有限公司签订了一份《中宁县商品房买卖合同》，购买了第三人开发建设的中宁县为民城市广场第8幢101号预售商品房（1号商铺），面积290.22平方米，单价每平米12000元，总计价款3482640元，合同约定本案第三人宁夏为民房地产开发有限公司于2016年12月30日向原告交付房屋。合同签订后，原告按约定交纳购房款3482640元，但到交房时，第三人宁夏为民房地产开发有限公司竟然改变了设计，原告购买的房屋竟然变成了进门大厅，根本不符合合同约定的交房条件（商铺），原告要求第三人给原告交付符合合同约定条件的商业用房，第三人便提出处理意见，由第三人返租原告的房屋做大厅使用，随后给原告恢复为符合合同约定条件的商铺，第三人先将其2号商铺出租给原告使用，原告因购买该房屋背负了大量债务，经济负担沉重，想急于开展营业，便同意了第三人提出的方案。2017年4月7日，第三人授权其下属关联企业宁夏为民购物广场有限公司与原告签订了《商铺返租合同》和《商铺租赁合同》各一份，其中《商铺返租合同》约定：宁夏为民购物广场有限公司承租原告1号商铺，一层建筑面积145.11平米，二层建筑面积145.11平米，租金价格每年20万元（每月16667元），租赁期限为10年，自2017年10月1日起租，租金按年支付，1个月内通过转账一次性支付给原告；《商铺租赁合同》约定：宁夏为民购物广场有限公司将其为民城市广场2号商铺一层164.81平米出租给原告，租赁期限5年，租金每年158000元，2017年10月1日起租，租金按半年支付一次，按为民城市广场第一次开业时间为准一个月内通过转账一次性支付给宁夏为民购物广场有限公司。两份租赁合同签订后，原告开始在2号商铺进行营业，期间，宁夏为民购物广场有限公司并没有按照《商铺返租合同》约定的时间和金额给原告支付租金，因两份租赁合同双方互付租金，两份合同的租金相抵，宁夏为民购物广场有限公司每年应支付原告房屋租金42000元（每月3500元），但原告至今没有收到宁夏为民购物广场有限公司支付的租金。2020年5月14日，原告突然收到一份律师函，律师函称原告正在使用的2号商铺是一个叫严生智的人的，2020年6月30日，严生智将原告正在营业的房屋上了锁，原告被逼无奈，只好搬出房屋。经查，宁夏为民购物广场有限公司于2018年9月11日自行解散，现已被中宁县市场监督管理局注销，二被告是宁夏为民购物广场有限公司的股东，原告的1号商铺现由宁夏汇金商业运营管理有限公司在使用。现在原告没有营业用房，处于停业状态，而且还要另找出租房放置商品。2020年5月31日，原告聘请律师给二被告发出律师函，要求二被告付清原告租金，返还原告1号商铺，但无果。综上，原告认为：宁夏为民购物广场有限公司不按《商铺返租合同》的约定给原告支付租金，拖欠原告租金165500元，且违背诚信原则，将已经出售他人的房屋又租给原告，又因拖欠房主租金导致房主严生智从原告手中收回房屋，宁夏为民购物广场有限公司以其行为表明不履行主要债务，已构成根本违约，现在原告有房不能使用，又得不到租金，合同目的无法实现，故原告依据《合同法》第94条之规定，请求依法解除原告与原宁夏为民购物广场有限公司签订的《商铺返租合同》，返还房屋，付清拖欠原告的租金。因宁夏为民购物广场有限公司现已注销，该公司两名股东应作为本案被告参加诉讼，本案的处理结果与宁夏为民房地产开发有限公司有直接利害关系，故因作为无独立请求权的第三人参加诉讼。望依法调判。原告为证实其主张，向法庭提交以下证据予以佐证：证据一、《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两张、完税证明一份、房屋所有权登记费统一收据一份、商品房专项维修基金结算票据一份、契税、专项维修基金、房产证工本费收据一份，拟证实原告与第三人签订商品房买卖合同，原告购买第三人为民城市广场第8幢101号预售商品房（1号商铺），商品房面积290.22平米，原告按合同约定交清了全部购房款3482640元，原告按规定交清了税款以及商品房专项维修基金，第三人收取了原告房产证工本费并给原告出据了收据，合同第九条约定第三人要于2016年12月30日前向原告交房的事实；证据二、房管所合同备案查询表一份，拟证实原告购买的为民城市广场8号综合楼1层101室房屋已经在中宁县房地产交易管理所进行了备案登记，该房屋已经办理了合同备案；证据三、商铺返租合同和商铺租赁各一份，拟证实按《商铺返租合同》约定：宁夏为民购物广场有限公司承租原告1号商铺，一层建筑面积145.11平米，二层建筑面积145.11平米，租金价格每年20万元（每月16667元），租赁期限为10年，自2017年10月1日起租，租金按年支付，1个月内通过转账一次性支付给原告；按《商铺租赁合同》约定：宁夏为民购物广场有限公司将其为民城市广场2号商铺一层164.81平米出租给原告，租赁期限5年，租金每年158000元，2017年10月1日起租，租金按半年支付一次，按为民城市广场第一次开业时间为准一个月内通过转账一次性支付给宁夏为民购物广场有限公司；证据四、《为民城市广场》商综体外网商铺分布图、8号楼一层平面图各一份，拟证实第三人违背诚信，擅自更改设计，原告购买的房屋在房屋建成时设计已变更为大厅（门厅）的事实；证据五、《律师催告函》一份、严生智锁门（2号商铺）的照片一份、微信聊天记录一份，拟证实严生智于2020年6月30日将原告正在营业的2号商铺门上锁，收回其房屋的事实；证据六、律师催告函一份，拟证实2020年5月31日，原告聘请律师给二被告发出律师函，要求与二被告解除租赁合同，付清原告租金，返还原告1号商铺的事实；证据七、原告发到人民网领导留言版给中宁县委书记的留言一份，拟证实原告通过网络舆论依法反映情况，依法维权的事实；证据八、企业股权结构报告一份，拟证实宁夏为民购物广场有限公司于2018年9月11日自行解散，现已被中宁县市场监督管理局注销，二被告是宁夏为民购物广场有限公司的股东的事实。被告辩称，原告将原宁夏为民购物广场有限公司（以下简称购物广场公司）股东荀锋、马**列为被告属于诉讼主体不适格，该二人不是涉案合同的权利义务主体，原告购买的涉案房屋是宁夏为民房地产开发有限公司（以下简称为民地产公司）开发建设的，交房时为民地产公司将涉案房屋改变成其经营的商场进门大厅，原告与为民地产公司协商后达成协议，由为民地产公司从原告处返租涉案房屋（1号商铺），再将其租赁的2号商铺1层租给原告使用，以此抵顶返租租金，本案涉案房屋的商铺返租合同和2号商铺的商铺租赁合同虽然是原告与原购物广场公司签订的，但合同的实际权利义务履行主体均是为民地产公司，不是购物广场公司，返租的涉案房屋自2017年4月7日截止至今，一直是为民地产公司在使用，且抵顶涉案房屋租金的2号商铺是为民地产公司租赁，涉案房屋的实际使用人和支付租金的义务人都是为民地产公司，不是购物广场公司，且购物广场公司于2018年9月11日已注销，但截止2020年6月底，原告一直在使用抵顶返租租金的2号商铺，这充分证实了涉案房屋返租合同的实际权利义务履行主体是为民地产公司。从返租合同名称也能确定返租方是为民地产公司，不是购物广场公司。综上，原告与原购物广场公司签订的商铺返租合同和商铺租赁合同因主体错误，属无效合同。原告陈述原购物广场公司是为民地产公司为管理经营为民城市广场而成立的独立法人企业是错误的。原购物广场公司是为了便于商场招商而成立的。该合同的实际履行人应该是为民地产公司，原购物广场公司不是合同实际权利义务主体，所以其注销后，原股东荀锋、马**不应承担合同责任，请求依法驳回原告对荀锋、马**的诉讼。被告为证实其辩称的事实，向法庭提交1号商铺返租合同、2号商铺租赁合同及2号商铺返租合同复印件各一份（原件核对后予以退回），拟证实1号商铺的实际返租使用人和租金支付人均是为民地产公司，2号商铺是为民地产公司从别人手里返租来又租给原告使用，用来抵顶1号商铺的房租的事实。第三人述称，为了能够更好的将商场开业运营，宁夏为民房地产开发有限公司与原告协商将原告所购买的1号商铺由我公司返租用于商场使用，租赁期限为10年，租金每年20万元，我公司又将2号商铺返租租赁给原告使用，并抵顶1号商铺租金158000元，剩余租金由我公司支付，本应该1号商铺的返租合同由我公司与被告签订，由于当时为民地产公司公章不在，暂由宁夏购物广场公司代为签订，实际1号商铺的实际使用人和租金支付人是宁夏为民房地产开发有限公司。对于原告的诉讼请求，第三人愿意承担相应的责任。第三人没有向法庭提交证据材料。对原、被告所举证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：对原告提交的证据，被告对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七、证据八无异议，第三人对原告提交的证据均无异议，本院对其证明效力予以认定。被告对原告提交的证据六的证明目的有异议，认为只能证实原告给第三人及原购物广场公司发过律师函。经审核，该证据能够证明原告通过律师向第三人为民地产公司和宁夏为民购物广场有限公司发出律师催告函的事实。对被告提交的证据，原告对第三人与严生智、李玉芳签订的商铺返租合同的真实性有异议，因严生智、李玉芳不在场，其真实性无法核实，本案原告在和为民广场有限公司签订商铺租赁合同时，曾见到过严生智一人和第三人签订的商铺返租合同，合同的主体不是被告提交法庭的这份合同上的主体。对购物广场公司与原告签订的返租合同的三性无异议，但对证明目的有异议，达不到证明目的，合同本身不能证明返租合同和租赁合同是由本案第三人来履行的。第三人对该证据无异议。经审核，该组证据能够证明第三人返租为民城市广场2号商铺后，宁夏为民购物广场有限公司又将该商铺一层出租给原告的事实。本院经审理认定事实如下：二被告系宁夏为民购物广场有限公司股东。宁夏为民购物广场有限公司于2018年9月11日自行解散，现已被中宁县市场监督管理局注销。2015年12月9日，原告和本案第三人宁夏为民房地产开发有限公司签订了一份《中宁县商品房买卖合同》，原告购买了第三人为民地产公司开发建设的中宁县为民城市广场第8幢101号预售商品房（1号商铺），面积290.22平方米，总价款3482640元，合同约定本案第三人宁夏为民房地产开发有限公司于2016年12月30日向原告交付房屋。合同签订后，原告按约定交纳购房款3482640元和相关的费用，并到中宁县房地交易管理所办理了合同备案。2016年10月1日，第三人为民地产公司（乙方）与严生智、李玉芳（甲方）签订《商铺返租合同》一份，约定甲方将其购买的为民城市广场2号商铺出租给乙方，租赁期限5年，起租时间2017年1月1日起至2021年12月31日，租金价格每年23万元。2017年4月7日，原告(甲方）与宁夏为民购物广场有限公司（乙方）签订《商铺返租合同》，约定原告将其购买的为民广场1号商铺（建筑面积290.22平方米）出租给宁夏为民购物广场有限公司，租赁期限10年，起租时间2017年10月1日起。租金价格每年20万元。租赁期间，乙方或其设立的公司及其他分支机构、乙方相关人员的行为或时间致使甲方收到行政责任追究的甲方有权解除合同，收回出租房屋并不予退还租金等内容。当天，宁夏为民购物广场有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将其为民城市广场2号商铺一层（建筑面积164.81平方米）出租给乙方。租赁期限5年，起租时间以2017年10月1日起，租金每年158000元。租金按半年支付一次，按为民购物广场第一次开业时间为准，1个月内通过转账一次性支付给对方。返租抵充方式：因乙方购买为民购物广场1号商铺已返租甲方，年租金200000元，乙方另2号商铺，年租金158000元，抵充后甲方每月应交乙方3500元，年租金42000元。上述合同签订后，上列当事人均按照合同的约定将涉案房屋交给承租人使用。宁夏为民购物广场有限公司未向原告交付租金。2020年6月30日，因第三人为民地产公司欠严生智商铺租金，严生智将出租给第三人的为民城市广场2号商铺收回。截止2020年9月30日，宁夏为民购物广场有限公司欠原告租金165500元（自2017年10月1日至2020年6月30日，每月3500元×33个月；自2020年7月1日至2020年9月30日，每月16667元×3个月）。2020年5月14日、宁夏丰安律师事务所接受严生智、李玉芳的委托，向第三人为民地产公司及第三方承租户发出律师催告函，因第三人欠付租金，通知第三人及承租户返还出租房屋。同年5月31日，宁夏丰安律师事务所接受原告的委托，向第三人为民地产公司、宁夏为民购物广场有限公司发出律师催告函，通知第三人和宁夏为民购物广场有限公司返还原告出租房屋，第三人为民地产公司支付房屋租赁费及逾期付款利息。本院认为，原告与第三人为民地产公司签订的《中宁县商品房买卖合同》，原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺返租合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。原告按照约定将租赁的商铺交被告使用，被告将第三人返租的为民城市广场2号商铺出租给原告，互顶租金，因第三人欠付返租2号商铺租金，导致原告租赁的2号商铺被出租方收回，无法经营，且被告又未按约支付下欠租赁费，属违约行为，应承担相应的责任。故对原告要求解除与原宁夏为民购物广场有限公司签订的《商铺返租合同》、返还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。原宁夏为民购物广场有限公司已经注销，但本案实际履行合同的义务主体是第三人为民地产公司，原告就本案的义务履行也委托律师向第三人为民地产公司进行了催告，且第三人也认可涉案的《商铺返租合同》是暂由宁夏为民购物广场有限公司代其公司所欠，对原告的诉讼请求也表示应由其承担，故对原告要求二被告返还租赁房屋，支付所欠房屋租金165500元的诉讼请求，应由第三人返还原告租赁房屋，支付所欠房屋租金165500元。对原告要求将涉案房屋恢复设计原状的诉讼请求，涉案房屋系为民地产公司建设的为民城市广场的一部分，现为民城市广场已整体建成，原告已经接受了该房屋并交纳了房款及相应费用，办理了房屋备案，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告以其不是涉案实际义务主体，实际权力义务主体是第三人为民地产公司，应由第三人承担原告诉讼请求的辩解意见成立，予以采信。第三人以其系本案义务主体，愿承担原告诉讼请求的意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第三项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴少红与原宁夏为民购物广场有限公司于2017年4月6日签订的《商铺返租合同》；二、第三人宁夏为民房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告中宁县为民城市广场第8幢101号预售商品房（1号商铺），并支付原告2017年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金165500元。之后的租金按照月租金16667元支付至房屋交付之日；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1905元（已减半收取），由第三人宁夏为民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 贺森 二〇二〇年九月二十四日  《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的7；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开审理。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。