福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初351号 原告：姜立煌，男，汉族，1978年3月28日出生，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：彭丽梅，福建建达（南平）律师事务所律师。 被告：连夷明，男，1962年5月11日出生，汉族，住福建省武夷山市。 被告：连文龙，男，汉族，1936年8月25日出生，住福建省武夷山市。 被告：连建才，男，汉族，1966年10月20日出生，住福建省武夷山市。 被告：连夷权，男，汉族，1963年12月13日出生，住福建省武夷山市。 被告：连瑞贵，男，汉族，1962年6月29日出生，住福建省武夷山市。 被告：连理来，男，汉族，1968年2月24日出生，住福建省武夷山市。 六名被告共同委托诉讼代理人：彭澜，福建成澜律师事务所律师。 原告姜立煌与被告连夷明、连文龙、连建才、连夷权、连瑞贵、连理来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姜立煌及其委托诉讼代理人彭丽梅，连夷明、连文龙、连夷权及其委托诉讼代理人彭澜建到庭参加诉讼。诉讼中，姜立煌撤回对被告连步文的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 姜立煌向本院提出的诉讼请求：1.六被告立即返还押金10000元及利息（以10000元为基数，自起诉之日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率130%计算）2.六被告立即返还遗留在五夫镇连氏宗祠（以下简称连氏宗祠）及周边相关所属空地的可移动物（具体的详见可移动物清单）；3.本案全部诉讼费用由六被告承担。诉讼中，对第二项请求变更为：六被告按市场评估价格补偿在委托管理房屋期间，对房屋和空地的装修及添置设施财产（共计19件）的损失。事实和理由，2010年其与被告签订《委托管理协议书》，第一条约定的主要内容：甲方将坐落在五夫镇的连氏宗祠及周边空地委托其管理使用八年（2011年3月15日至2019年3月15日）；第二条的主要内容：其每年缴纳被告8000元，押金10000元；第六条的主要内容：期满后其享有优先管理权，若没有继续管理，甲方退回押金。并就房屋和空地的一切装修及添置的设施财产，原则上能搬动的可带走，不能搬动的甲方给予乙方合理的价格补偿。上述协议到期后，被告在其未放弃优先承租权的情况下，收回房屋，导致其未带走可移动物，也未就不能移动的物品进行补偿，押金亦未退回。经协商未果，遂起诉。 姜立煌为此向本院提交以下证据：1.双方2010年12月20日签订的《委托管理协议书》；2.押金收据；3.连氏宗祠装修平面图、外围装修布局（绿化）、连氏宗祠装修前后的照片。以证明宗祠装修前的状况，以及其遗留在连氏宗祠的装饰物及周边空地的树木等。补充提供一组购置圆桌、凳子、摄像机、菜柜等收据，以证明其因经营酒店所购置的物品，转让他人的属于其本人所购置的财产。 姜立煌还申请对上述19件物品进行价格评估，经委托，福建国信资产评估土地房地产估价有限公司2020年8月6日做出结论为：物品的价格合计44836元，其中涉及的芙蓉花数（编号15）和樱桃（编号16）无价格。评估基准日为2019年3月15日。 六被告辩称，一、本案被告主体不适格，依法应当予以驳回。本案的6名被告只是当时被当选为连氏宗亲理事会的副会长、秘书长等人，相当于是一种见证的身份在合同上签字，因此，该6名被告并不是代表其个人与原告进行签订合同，所以本案的被告不适格，依法应当予以裁定驳回原告的起诉。二、即便被告身份没有问题，原告的诉请也应当依法予以全部驳回。关于原告的第一项诉请，根据协议约定，宗祠的餐桌、厨具等损坏要予以赔偿。鉴于当时原告不愿意租，将其转给一亲戚，转让费已经收了3万元，已包含宗祠的餐具餐桌以及相关的装修和整个外部环境，且原告也和受让方约定任何人不能再搬离任何东西。原告已获利3万元，因此，押金我方不需要再予以返还；第二项诉请的物品包括砖雕、树、吧台等都是不可移动物，其内部的所有的装修以及外围的树木等等全部都是连氏宗亲当时自己筹资所建设和装修的，并不是原告种植或者是装修，因此，原告的诉请依法应当予以驳回。吧台由原告转让，而且他也收了3万元的转让款，所以不能再要求再以折价返还。另外，就不能搬动的物品的补偿，原告没有举证证明清单上物品的价格多少，所以依法应当予以驳回请求。 六被告向本院提交的证据是：1.武夷山市五夫连氏宗亲第一届理事会（以下简称连氏宗亲理事会）2007年第一次会议决议、会议议程、证明；2.载明隆发厨具商行的供货单据；3.收款收据；4.盘点清单。 六被告的证人连某出庭作证，主要证明连氏宗祠落成后，为了庆典而购置餐具。 本院经审理认定双方无争议的事实如下： 2010年12月20日，姜立煌与连氏宗亲理事会就该理事会位于武夷山市的宗祠订立《委托管理协议书》，主要约定将连氏宗祠以及周边所属空地委托姜立煌管理使用八年，即自2011年3月15日至2019年3月15日。姜立煌向连氏宗亲理事会缴费每年8000元，五年后递增10%。押金10000元在姜立煌未继续管理时退还。协议书还约定：期限届满，姜立煌未继续管理时，就其在房屋和空地的一切装修及添置的设施和财产，能够搬动的可以带走，不能搬动的由连氏宗亲理事会给予合理的价格补偿。姜立煌在管理期间，损坏餐桌、餐具需要赔偿。协议还就其他事项作了约定。连夷明等上列六被告在协议的负责人栏处签名，并加盖连氏宗亲理事会印章； 协议订立后，姜立煌就宗祠进行相关装修，并用于开设酒店经营餐饮业； 2019年3月15日，委托管理期限届满，姜立煌退出，而由案外人占义生接手。2019年3月17日，姜立煌父亲姜生明和案外人王忠与占义生进行盘点，就宗祠内的桌子、菜柜、保鲜柜、钢精锅以及三相电等转让与占义生，转让价款29847元，扣除三相电价款2000元，姜立煌得款27847元； 因押金的退还以及装修、树木的补偿问题，姜立煌与六被告协商未果，遂致本案诉讼。 诉讼中，经委托评估，福建国信资产评估土地房地产估价有限公司于2020年8月6日做出结论为：现存物品的价格合计44836元。评估基准日为2019年3月15日。评估费用8000元由姜立煌交纳上述估价公司。 另外，连氏宗亲理事会未经登记。 当事人对以上事实无异议，本院予以确认。 需要指出的是，本院以合同纠纷为立案案由，但从案件的实际情况看，本案符合房屋租赁合同的性质，故本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。因案涉宗祠未办理登记手续，也没有证据证明该宗祠取得建设工程规划许可证，因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉《委托管理协议书》为无效的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”以及上述司法解释第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”和第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，案涉宗祠被告对于装修物已经实际利用，故双方约定的对于装修进行“合理补偿”有法可依。 双方有争议的事实为： 一、被告的诉讼主体 六被告认为，根据《民政部关于办理社会团体登记问题的复函》第二条第3项关于“鉴于以某一姓氏或以某一姓氏为主体组成的宗族性社会团体和以某一地区为基础组成的联谊会等社团组织副作用较大，不宜批准成立。”的规定，连氏宗亲理事会未经登记不影响其为本案适格被告。而姜立煌则认为，六被告曲解上述复函，从复函的内容看，“不宜批准”不等于“不需要批准”，根据国务院《社会团体登记管理条例》的相关规定，除非条例明确规定的免于登记的社会团体外，均应办理登记。 本院认为，国务院《社会团体登记管理条例》第三条规定的免于登记的社会团体包括：(一)参加中国人民政治协商会议的人民团体；(二)由国务院机构编制管理机关核定，并经国务院批准免于登记的团体；(三)机关、团体、企业事业单位内部经本单位批准成立、在本单位内部活动的团体。显然，连氏宗亲理事会非该条例规定的免于登记的范畴，不具有《中华人民共和国民法总则》第九十条规定的取得社会团体法人资格，依据《最高人民法院关于适用的解释》六十二条规定，“下列情形，以行为人为当事人：(一)法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的”。本案中，连夷明、连文龙、连建才、连夷权、连瑞贵、连理来等作为连氏宗亲理事会成员，在上述《委托管理协议书》是签字，客观上代表全体宗亲在管理连氏宗祠事务，因此依法具备本案诉讼主体资格。 二、押金 姜立煌认为，依照协议第六条第3项约定，其在租赁期限届满并提场后，六被告须退还押金。而六被告同意退还该押金，但需补偿宗祠交与姜立煌租赁使用的厨具和桌凳等。双方就此不能协商一致。 本院认为，双方订立的上述协议，明确约定押金退还的条款，也明确约定，姜立煌在租赁宗祠期间，如果损坏餐桌和厨具得照价赔偿。本案中，六被告没有向本院提供移交姜立煌相关餐桌和厨具数量和价格清单，且在法庭审理中表示对此将另案起诉，故本案对此不予审理。姜立煌此项请求合法合理，本院予以支持。 三、装修以及树木补偿 姜立煌向本院提供的《委托管理协议书》和相关图片，以证明其接手宗祠时，房屋内墙体和壁板上没有镶嵌砖雕和木雕等物品，空地上也没有相关的树木等。《委托管理协议书》第六条第4项约定，乙方（姜立煌）在委托管理期满后又未继续委托管理情况下，其在房屋和空地的一切装修及添置的设施财产，原则上能搬动的乙方可带走，不能搬动的由甲方给于乙方合理的价格补偿。以此主张按照评估报告的数额，由六被告对其装修的包括房屋内的砖雕、木雕以及房屋外种植的包括红豆杉、杜英树等，合计19项物品（评估报告罗列17项），价格44836元进行补偿。 六被告除承认部分砖雕（五福、鲤鱼跳龙门、花开富贵、八仙）、花鸟木雕以及红豆杉系姜立煌装修和种植的外，其余不予认可，并认为其余树木即便是姜立煌种植，也是将连氏宗亲成员原先种植的树木移走而重新种植。还认为，姜立煌将房屋内物品转让现租赁人占义生，已经获利近30000元，该转让的物品包含上述装修物，故不得再获利。 双方就此意见依然存在分歧，不能形成一致意见。 本院认为，首先，就装修物品的归属问题，在第一次法庭审理中，连文龙（宗亲叔公）陈述宗祠落成时有装修也有种树。但法庭向其出示姜立煌提供给法庭相关砖雕和木雕的装修照片时，连文龙确认非他们自己装修的样子；法庭再出示宗祠装修前的照片时，连文龙确认真实。因此姜立煌的证据能够证明宗祠内的砖雕和木雕系其装修，也符合其为了经营酒店餐饮而进行的设计理念。其次，树木种植一节，姜立煌向本院提供相关照片等证据，结合双方的《委托管理协议书》的内容看，明确约定姜立煌在房屋和空地的装修及添置的设施财产的补偿原则，可见宗祠的空地上除了搭盖一些设施外，并未排查树木的种植。从现存树木的品质看，都比较名贵或者具有观赏性，与上述砖雕和木雕装修相对匹配，姜立煌就此陈述也流畅自然。反观被告的观点，既未向法庭提供相应证据证明，陈述亦不明确所种植树木的种类以及数量。综合上述因素，姜立煌已经完成举证责任，以上事实形成完整的证据链，达到案涉装修物品和种植的树木系姜立煌所为的“高度盖然性”的证明标准，本院对此予以确认。 就补偿的标准，根据姜立煌租赁8年的实际情况，结合宗祠经过姜立煌的装修和空地种植树木后，附加值显著提升的状况（这一点从现租赁交纳的租金可以证实），本院酌定按照评估价格的50%进行补偿，即44836元的50%由六被告补偿姜立煌22418元。 至于姜立煌转让案外人（现租赁人）占义生物品一节，从本案证据显示的转让物品看，不涉及砖雕和木雕装修物和树木，因此该转让行为与本案无涉，六被告就此观点，本院不予采纳。 另外，姜立煌提出的诉讼费由被告承担一节，根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，姜立煌因此支出的费用属于诉讼费用范畴。故，姜立煌的该项主张，于法有据，本院亦予以支持，根据装修补偿原则，该评估费亦由双方各负担50%，即各自负担4000元。 综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下： 一、连夷明、连文龙、连建才、连夷权、连瑞贵、连理来应于本判决生效之日起十五日内退还姜立煌押金10000元，并自起诉之日（2020年4月2日）起至实际退还押金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息； 二、连夷明、连文龙、连建才、连夷权、连瑞贵、连理来应于本判决生效之日起十五日内补偿姜立煌装修款22418元； 三、连夷明、连文龙、连建才、连夷权、连瑞贵、连理来应于本判决生效之日起十五日内支付姜立煌代垫的评估费4000元； 四、驳回姜立煌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1171元，因适用简易程序审理减半收取585.5元，由姜立煌负担240.5元，由连夷明、连文龙、连建才、连夷权、连瑞贵、连理来负担345元，并均应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚志勇 二〇二〇年九月十六日 书记员  林宏昕 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 执行申请提示 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 2、第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。