广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3105号上诉人（原审被告、反诉原告）：江德坚，男，1980年5月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*******下。公民身份号码：440************618。委托诉讼代理人：曾莉，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健斌，广东金匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴锦棠，男，1973年1月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************913。委托诉讼代理人：容忠伟，广东圭峰律师事务所律师。原审被告：江淑贞，女，1976年12月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*************。公民身份号码：440************628。委托诉讼代理人：曾莉，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健斌，广东金匠律师事务所律师。上诉人江德坚因与被上诉人吴锦棠、原审被告江淑贞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江德坚上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者改判；2.驳回吴锦棠的全部诉讼请求；3.吴锦棠支付给江德坚至2019年10月28日的租金、使用费、物管费等合共74404元；4、吴锦棠支付拖欠上述款项的滞纳金按每月2%利率计算直至全部付清之日止；5.吴锦棠支付拖欠上述垫付的税费41038.16元；6.吴锦棠承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院不认定江淑贞为本案当事人，严重违反法定程序。首先，吴锦棠与江德坚签订涉案合同时，就已经知道江淑贞是涉案商铺的共有权人。在吴锦棠知道江淑贞委托江德坚作为代理人与吴锦棠签订涉案合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，涉案合同依法直接约束吴锦棠和江淑贞。因此，江淑贞是本案适格的当事人。其次，如果吴锦棠与江德坚签订涉案合同时，不知道江淑贞与江德坚存在代理关系。那么，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”之规定，江德坚因吴锦棠的原因对江淑贞无法履行义务，江德坚向江淑贞披露吴锦棠，江淑贞因此可以行使江德坚对吴锦棠的权利。因此，江淑贞是本案适格的当事人。再次，如果一审法院最终认为江淑贞不是本案的当事人，那么，一审法院应当作出裁定，驳回吴锦棠对江淑贞的起诉和江淑贞对吴锦棠的反诉。本案一审法院在没有驳回起诉和反诉的情况下，既没有针对吴锦棠对江淑贞的诉讼请求作出裁决，也没有针对江淑贞对吴锦棠的反诉请求作出裁决，属于所作判决遗漏当事人的诉讼请求，严重违反法定程序，二审法院应予纠正。二、江德坚有权解除合同、没收押金，一审判决认为未产生合同解除的法律效力错误。根据涉案租赁合同第九条“违约金和违约责任”条款中的第1点：“若乙方拖欠租金20天以上的，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，甲方有权没收乙方缴纳的违约金”的约定，吴锦棠2018年12月的租金本应最迟在2018年12月20日前缴交，否则将发生解除合同的法律后果。但吴锦棠迟至2019年1月21日仍没有缴交，严重违反合同约定，解除合同的条件已经成就。江德坚当天通过EMS邮政快递方式向吴锦棠发出解约通知书，一审判决认定吴锦棠已于2019年1月22日收到该书面通知。江德坚解除涉案合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，吴锦棠在收到解除合同的通知后并没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此，自2019年1月22日起，涉案合同已经解除。合同解除后，吴锦棠应向江德坚交还商铺，支付拖欠的租金、物管费、滞纳金、租赁产生的税费，另还有因占用涉案商铺产生的使用费等，且江德坚有权没收押金。合同于2019年1月22日解除后，吴锦棠对解除合同没有提出任何异议，也没有交还商铺和支付应当支付的费用。2019年3月18日至2019年5月6日，吴锦棠分4次共向江淑贞转账34500元，一审法院由此认定吴锦棠在租赁期间一直仍有缴交租金属于认定事实错误，因为吴锦棠上述转账行为是发生在租赁合同已经解除之后，并不在租赁期间。三、一审法院还存在下列认定事实错误。1.由于吴锦棠私自转租从未告知江德坚，江德坚对于吴锦棠私自转租的事实不知情，不能当然认为超过法律规定时效。江德坚是在本案一审期间，通过申请调查程序才知晓吴锦棠转租的事实。在掌握吴锦棠转租的证据后，江德坚随之提起反诉，依照法律规定，江德坚没有超过六个月的时间提出异议，一审法院认定超过法定时效错误。2.根据涉案合同约定，租金自第4年开始，在每年的11月按6%递增。一审法院强行认定2018年11月起的租金加物业管理费为6026元毫无依据，应恢复按合同约定的6363元计算。3.商铺渗水问题是吴锦棠使用不当造成的，其以此为借口迟交、不交商铺租金于理不合、于法无据。首先，吴锦棠主张商铺从2018年12月出现渗水。但从吴锦棠提交的商铺电费单据可以发现，2018年11月至2019年1月期间的电费是逐月增加的，证明商铺的生意经营没有受到影响。吴锦棠称因此遭受损失并无证据证明，也与事实不符。其次，渗水情况经物业管理公司检查后，认定是吴锦棠装修设计不当造成的，须由吴锦棠自行修复处理。吴锦棠没有提交任何证据能够证明商铺渗水的原因是江德坚造成的。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，吴锦棠如果坚持认为江德坚未履行维修义务的可以自行维修，而不是延迟交纳租金。总而言之，吴锦棠以商铺渗水为由不交租金，理由不正当。况且，合同明确约定承租方只要拖欠租金20天以上，出租方就有权无条件解除合同。也就是说，无论吴锦棠不交租金是出于何种理由，都不影响江德坚行使合同解除权。一审法院无权对当事人合同约定作出任意调整。4.一审法院认为江德坚于2019年4月30日用锁关上商铺大门，致吴锦棠对涉案商铺失去控制，认定事实不当。从一审期间江德坚提交的证据7可知，江德坚在锁门后的第二天即发现涉案商铺被吴锦棠将原来的锁更换了，用新锁将涉案商铺锁住，令到江德坚对涉案商铺失去控制。直至2019年10月28日，在一审法院的主持下，吴锦棠才将锁钥交还给江德坚，江德坚才又重新控制涉案商铺。因此，吴锦棠因占用商铺应向江德坚支付商铺租金（实际上是使用费）和因此而产生的税费，计至2019年10月28日。一审法院认为计至2019年4月30日止是不合理的。5.一审法院错误适用合同法第九十四条的规定，造成错误认定涉案合同于2019年7月12日解除。一审判决书第16页第8行：故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴锦棠诉请解除合同，于法有据，予以支持。一审法院将包含解除合同意思表示的民事诉状副本于2019年7月12日送达给江德坚，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案租赁合同于2019年7月12日解除。一审法院以上论述理据不足。首先，向法院起诉，并不必然出现胜诉结果。合同是否解除，必须等法院的生效文书才能确定，以起诉状副本的送达时间作为合同解除的时间不当。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”一审法院并未明确表示是在何种情形下作出上述认定。但因江德坚未有迟延履行债务或者其他违约行为，基本可排除第三、四、五项情形。因2019年1月22日江德坚已经解除合同，所以也可以排除第二项情形。结合一审法院表示“自江德坚锁门的那一刻，吴锦棠对涉案商铺已失去控制，经与江德坚协商无果，吴锦棠无法取回对涉案商铺的使用权，吴锦棠的合同目的已不能实现。”一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十六条最为接近的只有第一项情形，即因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。一审法院认为吴锦棠的合同目的已不能实现就应该支持解除合同不当。法律规定的是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，而一审法院却忽视了“因不可抗力”的前提条件，在认定吴锦棠不能实现合同目的的情形下，直接发生解除合同的效力不当。综合上述分析，吴锦棠在商铺租赁期间存在违约转租、迟缓交租甚至不交租等情况，最终导致租赁合同被解除。吴锦棠应负全部责任，江德坚无责任。一审法院错误认定过错责任，二审法院应予纠正。6.双方签订合同时，已经明确约定迟缓交租的滞纳金计算方式，是双方真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的。上诉期间，江德坚主动调整违约金的计算方式为每月按拖欠金额的2%计收，直至实际清偿为止。7.租赁合同第七条是关于合同变更的约定，“如甲方违约本合同条款，由甲方赔偿乙方所有装修费用”是对前述内容的补充，应理解为承租人提前两个月提出转租，出租人无正当理由拒绝的要赔偿装修费用。本案中，江德坚作为甲方并不存在上述情况，不应承担赔偿装修费用的责任。8.关于押金问题，一审法院没有就吴锦棠是否向江德坚交付押金进行调查，吴锦棠也没有举证，应承担举证不能的法律后果。涉案关于押金的交付时间、地点、金额等事实未能查清，二审法院应予纠正。吴锦棠辩称，一、关于吴锦棠未经江德坚同意擅自两次转租构成违约的问题。首先，吴锦棠并不存在擅自转租的问题。经一审法院审理查明，吴锦棠在合同签订后进场对商铺进行装修，先后以粟芬飞、余社滋的名义经营汗蒸馆，实际上并不存在转租。其次，退一步来说，即使吴锦棠存在转租情况，江德坚也是知情的。从时间上来看，吴锦棠与江德坚于2013年11月8日签订《商铺租赁合同》，距发生纠纷时，已相差5年，江德坚应当有理由对商铺的使用情况是清楚的。从收取租金情况来看，江德坚在一审期间也陈述过涉案商铺开业时，有时是由粟芬飞交付租金，江德坚也曾到涉案商铺上门收取租金。由此可以看出，江德坚应早在2014年初就已经知道商铺转租的事实，但其一直未就转租行为提出异议，远远超过六个月的时间。很明显擅自转租行为是江德坚在吴锦棠一审起诉后，为了抗辩自己的违约行为而提出的观点。二、关于江德坚提出吴锦棠欠租属于根本违约的问题。根据一审庭审调查可知，吴锦棠迟延未支付2018年12月、2019年1月、2月期间的租金和物业管理费是事出有因的。2018年12月，吴锦棠所租赁的店铺存在渗水问题，而致使吴锦棠的营业造成影响，吴锦棠也与江德坚、物业管理部门一直在沟通处理，但无果，才造成延迟缴纳的问题。随后，吴锦棠与江德坚经协商后，先后于2019年3、4、5月支付了涉案店铺的租金。而且支付迟延缴纳租金的情况，根据江德坚在一审陈述的情况，江德坚是知情，并且是同意的。三、江德坚强行锁门收回店铺的行为明显过火。首先，由上述第二点可知，吴锦棠迟延支付租金是事出有因，该情况也在一审审理过程中查明。吴锦棠与江德坚协商后，先后支付了租金，涉案店铺也在正常营业了两个月。但江德坚仍以以往租金支付情况为由强行锁门收回店铺，明显是不合理也不合法。其次，江德坚在上诉状中陈述吴锦棠已将涉案店铺的物资基本已经清空，以及两个员工在收拾店铺是完全歪曲事实的。根据吴锦棠在一审过程中提交的视频资料可知，当时江德坚在2019年4月30日过来涉案店铺，并且直接带来中介前来看店铺，期间并未通知吴锦棠。从监控视频中可以看出，江德坚在未经吴锦棠同意的情况下擅自收拾吴锦棠的营业执照，以及前台文件，上述情况均可从视频反映。四、吴锦棠与江德坚于2013年11月签订商铺租赁合同时，江德坚并未出示江淑贞的授权委托书，其仅以自身的名义与吴锦棠所签订租赁合同，收取租金的情况如何处理是属于江德坚与江淑贞之间的内部关系，不影响租赁合同的履行，因此一审法院在审理过程中认为江淑贞并未在租赁合同中签名确认，不能够约束其权利义务是正确的。综上所述，一审法院审理查明的事实清楚，适用法律正确，并且已经对双方的违约行为进行了折衷。请二审法院依法查明事实，驳回江德坚的上诉请求，维持原判。吴锦棠向一审法院起诉请求：1.依法解除吴锦棠与江德坚、江淑贞于2013年11月8日签订的《商铺租赁合同》；2.江德坚、江淑贞赔偿吴锦棠的装修款21万元；3.江德坚、江淑贞赔偿吴锦棠2019年5月份的经济损失3万元；4.本案的诉讼费由江德坚、江淑贞承担；5.江德坚、江淑贞退还吴锦棠押金10000元；6.江德坚、江淑贞返还吴锦棠2019年5月租金5900元；7.鉴定费2952元由江德坚、江淑贞承担。江德坚向一审法院提出反诉请求：1.吴锦棠立即支付所欠租金、滞纳金及物业管理费给江德坚、江淑贞直到将商铺交还给江德坚、江淑贞之日，租金每月5955元、物业管理费每月408元、滞纳金从每月16日开始按日收取每月租金的1%，暂计至2019年7月31日租金36226元、滞纳金414681元，合共450907元；2.吴锦棠立即支付江德坚、江淑贞代垫房土两税、租赁税，计至2019年7月31日共41914.81元；3.本案的诉讼费用由吴锦棠承担。一审法院认定事实：坐落于江门市新会区*************的商铺登记权属人为江德坚、江淑贞二人共同共有。2013年11月8日，江德坚经江淑贞同意后，作为出租人（甲方）与吴锦棠作为承租人（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，由江德坚将上述商铺出租给吴锦棠，租赁期限自2013年11月9日至2023年11月8日，2013年11月9日至2014年1月30日为免租期；第1－3年租金为5000元/月，第4年开始租金每年递增6%；租金每月10日前交纳，如拖欠租金，甲方给予乙方5天宽限期，从第6天开始按每月租金的1%计付滞纳金；乙方在签订合同时向甲方交纳押金10000元，合同期满付清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分赔偿后，甲方退还押金；2013年12月1日至合同期满，物业管理费由乙方支付给甲方代缴；水电费由乙方自行缴纳；乙方须按有关税收规定，按期交付所依法负担的纳税金额；如乙方拖欠租金20天以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同并没收乙方缴纳的违约金。另合同第七条约定“乙方在租赁期内确需中途转租的，应提前两个月向甲方提出，经甲方同意后，第三方承租商需履行本合同条款。”，该条款后用手写补充如下内容“如甲方违约本合同条款，由甲方赔偿乙方所有装修费用。”。合同签订后，吴锦棠进场对商铺进行装修，先后以粟芬飞、余社滋的名义经营汗蒸馆，其中“新会会城三哥汗蒸馆”的登记经营者为粟芬飞，“新会区会城思雅韩蒸天下汗蒸馆”登记经营者为余社滋。对于租金交付，有时由吴锦棠交付，有时由粟芬飞交付给江德坚。租赁初期，吴锦棠尚能按合同约定的金额交纳租金和管理费。至2017年7月，根据合同约定，吴锦棠应交租金为5300元/月，物业管理费为408元，合计应交5708元，但吴锦棠仅向江德坚交付了5500元，欠付208元；2017年8月至2018年4月、2018年7月、10月吴锦棠向江德坚交纳了租金和物业管理费各5708元（租金5300元＋物业管理费408元）；2018年5月、6月、8月、9月交纳的租金和物业管理费各为5700元；2018年11月交纳的租金和物业管理费为6008元；2018年12月、2019年1月、2月未交纳租金和管理费；2019年3月交纳20000元；2019年4月交纳14500元；2019年5月后没有再交纳租金和物业管理费。在吴锦棠租赁涉案商铺期间，江德坚向税务部门交纳了2013年－2016年的个人所得税、个人所得税滞纳金、印花税、房产税等共25060.59元；交纳了2017年的上述税费6547.61元；交纳了2018年上述税费6509.61元；2019年8月7日，江德坚又向税务部门交纳了2019年1－6月的上述税费1743.31元。江德坚认为吴锦棠2018年11月的租金和物业管理费没有足额交纳，尚欠355元；12月的租金没有交纳，遂于2019年1月21日以EMS邮政快递方式向吴锦棠寄发出一份《关于催缴租金及终止合同的通知书》，要求吴锦棠支付尚欠的租金及物业管理费，并认为有权决定终止租赁合同，通知吴锦棠在收到通知之日七天内搬离相关物品。吴锦棠未予回应，也未搬离所租赁的商铺。江德坚又于2019年3月7日委托律师再次以EMS邮政快递方式向吴锦棠寄送一份《律师函》，列明了吴锦棠租赁期间欠款情况，并告知吴锦棠自收到通知书之日即解除租赁关系，没收押金，如吴锦棠在收到本函件之日起五日内未交还商铺给江德坚的，江德坚将强制收回商铺并清理租赁铺位。上述邮件的寄件地址均为涉案租赁商铺的地址，收件人均为吴锦棠。其中寄送《关于催缴租金及终止合同的通知书》的邮件于2019年1月22日17：02寄达，显示由他人代收；寄送《律师函》的邮件于2019年3月8日9：53寄达，显示由他人代收。2018年3月17日吴锦棠与江德坚通过微信沟通，江德坚表示从2018年3月起租金为5618元/月，管理费为408元/月，合计6026元。同年10月9日，江德坚再次在微信中向吴锦棠表示从2018年10月开始租金为5618元/月，管理费为408元/月，合计为6026元。江德坚认为吴锦棠未付清租金，租赁合同已解除，于2019年4月30日到涉案商铺，用锁锁上商铺的大门，吴锦棠在无法继续使用商铺情况下，也锁上商铺大门的铁闸。2018年12月1日，吴锦棠向江德坚反映涉案商铺出现污水倒流，经江德坚与物业管理沟通，未能解决。本案在一审审理过程中，吴锦棠与江德坚在一审法院主持下，于2019年10月28日进行了涉案商铺的移交手续，由吴锦棠将涉案商铺内的可移动物品清理后，将商铺钥匙交回给江德坚；江德坚收回商铺后表示租金计至2019年10月27日止。双方在移交涉案商铺时，均表示商铺内的装饰装修均不再使用，同意由中骏公司对装饰装修的价值进行评估。一审法院根据当事人的意见，依法委托江门市中骏土地房地产评估有限公司对涉案商铺的装饰装修残值进行评估。中骏公司于2019年10月29日作出（江中骏房地估字[2019]F024号）《商铺装修装饰残值估价报告》，对涉案商铺的装饰装修重置价格评估为59.05万元，残值总价为27.75万元。吴锦棠对该鉴定结论无异议；江德坚对该鉴定结论有异议，但经一审法院释明后，其不申请鉴定人员出庭作证。一审院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、合同主体是谁？就涉案商铺合同，吴锦棠提交的《商铺租赁合同》的出租人（甲方）是江德坚，承租人（乙方）是粟芬飞、吴锦棠、胡锦平；江德坚提交的《商铺租赁合同》出租人（甲方）是江德坚，承租人（乙方）是吴锦棠、胡锦平。上述合同的甲方、乙方签名均分别为江德坚、吴锦棠，其他人员并无在合同上签名，合同除当事人不同外，其他内容均一致无异。吴锦棠认为需要以其他人的名义办理商铺的营业执照，故加上其他人的名字在合同乙方栏处；江德坚认为自己仅与吴锦棠协商签订合同，是应吴锦棠的要求在乙方栏加上胡锦平的名字。无论上述合同的乙方登记是何人的名字，双方当事人均确认是江德坚与吴锦棠双方对租赁合同协商后，双方在租赁合同上签名成立合同，由江德坚将涉案商铺出租给吴锦棠，并在签订合同后，也是由江德坚、吴锦棠实际享有租赁合同的权利义务。因此，涉案租赁合同的主体应为江德坚与吴锦棠，并不包含粟芬飞、胡锦平。对于江德坚认为涉案商铺的共有权人江淑贞也应为租赁合同的当事人的问题。江淑贞虽然是涉案商铺的共有权人，但其并未参与商铺租赁合同的协商、签订而成立合同的过程，虽然可以通过江德坚收取的租金享受合同所产生的收益，但其并非合同一方的主体，不是合同的当事人。本案为合同之诉，江淑贞因不是合同的当事人，吴锦棠以其作为本案的被告承担民事责任缺乏事实依据，一审法院不予支持；江德坚以其作为反诉的原告，于法无据，一审法院不予确认。一审法院确定涉案的当事人本诉原告（反诉被告）应为吴锦棠，本诉被告（反诉原告）应为江德坚。二、履行合同过程中当事人是否存在违约行为？该违约行为是否导致租赁合同解除？租赁合同何时解除？江德坚认为应当解除租赁合同的理由有：1.吴锦棠擅自转租；2.吴锦棠拖欠租金及物业管理费未付；3.吴锦棠没有交纳税费。对于江德坚认为吴锦棠擅自转租而解除合同的问题，经开庭审理，江德坚也确认在涉案商铺开业时，有时是由粟芬飞交付租金，江德坚也曾到涉案商铺上门收取租金。即使吴锦棠存在转租行为，江德坚也应在2014年初、2015年已知道转租的事实，但江德坚一直未就转租行为提出异议，远远超过六个月的时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，江德坚据此解除租赁合同于法无据，一审法院不予支持。对于江德坚认为吴锦棠欠付租金、物业管理费、税费的而解除合同的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，吴锦棠作为承租人，其应依照合同约定承担交付租金的义务，租金是否交纳、交纳的数额是多少，应由吴锦棠承担举证责任。但其在本案中仅提交了2019年3、4、5月交付租金共34500元的证据，对于其他租赁期间的租金交付情况没有提交证据证明，应承担举证不能的法律责任。结合双方当事人对租金交付情况的陈述，可以认定吴锦棠于2017年7月应交纳的租金为5300元、物业管理费408元，共5708元，但其只交纳了5500元，欠付208元；根据合同约定，自2017年11月开始至2018年10月，租金递增6%，即每月租金应为5618元，加上物业管理费408元，合计应为6026元，但吴锦棠在该期间仍按5708元的标准交付费用给江德坚，每月欠付318元－326元不等。虽然吴锦棠认为经营困难，希望江德坚能减免部分租金，在与江德坚通过微信沟通过程中，江德坚于2018年3月17日、10月9日两次在微信中向吴锦棠表示，从2018年3月、10月开始租金为5618元/月，管理费为408元/月，合计为6026元。因此，自2018年3月起至合同解除前的租金、物业管理费标准应按每月6026元计算。江德坚自2018年11月起按每月6363元计算与事实不符，一审法院不予支持。吴锦棠在2018年11月交付的租金、物业管理费为6008元，欠付18元（6026元－6008元）；自2018年12月起，吴锦棠没有按月交付租金及物业管理费，仅在2019年的3、4、5月分4次向江德坚支付共34500元，并在转账附言中注明“至到五月底的租金”。该备注租金支付的期限是吴锦棠自行备注的，并未得到江德坚的认同，对江德坚不产生法律效力，一审法院对吴锦棠认为已付清至2019年5月底租金的主张不予确认。江德坚认为该34500元应扣减滞纳金的问题，该费用数额较大，数额为整数，明显是吴锦棠为支付租金及物业管理费而支付的费用，在无特别约定的情况下，应认定为交纳租金及管理费更为适宜。江德坚认为吴锦棠没有按期交纳租金，于2019年1月21日向吴锦棠寄出书面通知，要求解除租赁合同，又于2019年3月7日寄出律师函。吴锦棠抗辩称没有收到上述文件。根据江德坚提供的证据，上述文件均通过邮政快递EMS方式寄出，且有签收反馈的信息为他人代收，EMS寄送地址为涉案商铺，正常情况下应由商铺人员签收。吴锦棠抗辩称未收到上述文件，但无相反证据证明其所抗辩主张，一审法院不予采纳，确认吴锦棠已收到上述文件。上述包含解除合同的意思的表示，已送达给吴锦棠，但并未产生合同解除的法律效力。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定了当事人依法行使合同解除权的条件。吴锦棠虽然有迟延交纳租金及物业管理费的行为，但在租赁期间一直仍有缴交，不符合上述法定解除合同的条件；《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定了合同约定解除的条件，具体在本案中，吴锦棠虽然有拖欠、延期交付租金的行为，但2017年7月拖欠的租金仅为208元，2017年9月、10月依约交付租金及物业管理费，2017年11月在双方存在租金数额争议的情况下，吴锦棠仍按上一年的标准交纳租金及物业管理费，即使按合同约定的费用交纳标准计算，吴锦棠所拖欠的费用也仅为300元多，虽有违约，但并未达到解除租赁合同的程度；而2018年12月、2019年1、2月期间，吴锦棠未交纳租金和物业管理费，也是因为涉案商铺存在渗水问题，与江德坚及物业管理部门沟通仍一直没有得到处理，才产生费用延迟交纳的问题，其延期交付租金及物业管理费存在一定的合理事由。随后在2019年3、4、5月，吴锦棠分4次向江德坚支付了共34500元，也可知吴锦棠仍积极履行合同义务。综上，吴锦棠在履行合同义务时存在一定的违约行为，没有足额支付全部的租金、物业管理费，但其违约程度显著轻微，不影响合同相对方江德坚合同目的的实现，根据诚实信用的原则，江德坚据此解除合同，一审法院不予支持。对于吴锦棠认为应当解除租赁合同的理由是江德坚锁上商铺大门，致其无法经营，构成违约，故要求解除合同的问题。因吴锦棠没有依时足额履行租赁合同的义务，江德坚于2019年4月30日到涉案商铺，用锁关上商铺的大门，致吴锦棠无法继续利用商铺进行经营。江德坚的锁门行为实际是明确解除合同关系、收回租赁标的物的处分行为，将商铺用自救方式收回至自己实际控制之中。自江德坚锁门的那一刻，吴锦棠对涉案商铺已失去控制，经与江德坚协商无果，吴锦棠无法取回涉案商铺的使用权，吴锦棠的合同目的已不能实现。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴锦棠诉请解除合同，于法有据，一审法院予以支持。一审法院将包含解除合同意思表示的民事诉状副本于2019年7月12日送达给江德坚，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案租赁合同于2019年7月12日解除。三、合同解除后，各方当事人的权利义务如何处理？在涉案合同履行过程中，导致合同解除，一方面是基于吴锦棠存在未完全按时足额履行合同义务交付费用的情形；另一方面是在江德坚锁上涉案商铺大门的行为。双方当事人均存在违约行为，吴锦棠违约在先，江德坚根据吴锦棠违约而锁门在后，导致合同无法继续履行，需要解除合同的结果。双方对合同的解除均存在一定的过错。根据双方当事人行为力的大小，一审法院酌定吴锦棠承担次要的过错责任，江德坚承担主要的过错责任。合同解除后，吴锦棠应向江德坚付清计至其无法占有使用商铺时止，即2019年4月30日未全部交纳的费用，包括租金、物业管理费、代缴的税费及上述费用导致的滞纳金等。据计算，①吴锦棠于2017年7月拖欠208元；2017年8、9、10三个月足额履行了合同义务；②自2017年11月又发生拖欠费用的情形。以每月6026元的标准计算，2017年11月、12月、2018年1月、2月、3月、4月各拖欠318元，2018年5月、6月各拖欠326元、2018年7月拖欠318元、2018年8月、9月各拖欠326元2018年10月拖欠318元、2018年11月拖欠18元，上述拖欠未交的费用合计3866元。③2018年12月至2019年4月30日止，继续按每月6026元的标准计算，吴锦棠应交纳的费用为34549元[5个月×6026元/月＋（30-8）天÷30天/月×6026元/月]，吴锦棠在2019年3、4、5月共支付了34500元，拖欠49元。上述①②③合计4123元。上述费用应由吴锦棠支付给江德坚。对于相关的滞纳金，因吴锦棠违约程度显著轻微，江德坚的损失并不严重，根据公平原则，对于滞纳金一审法院酌定计至本案辩论结束之日为800元。对于江德坚已交纳的税费，根据合同约定，应由吴锦棠负担，根据公平原则，该部分费用应计至2019年4月30日止。根据计算，江德坚向税务部门交纳了2013至2018年税费、滞纳金等共38117.81元；2019年8月7日，江德坚又向税务部门交纳了2019年1－6月的上述税费1743.31元，该费用根据天数比例，其中1-4月的部分，即六分之四为1162.21元应由吴锦棠负担。吴锦棠应返还上述费用合计39280.02元（38117.81元＋1162.21元）给江德坚。对于装饰装修费用的问题。吴锦棠为经营商铺，对商铺进行了装饰装修，江德坚在合同履行过程中，对吴锦棠的装饰装修行为是明知的，但没有提出异议，视为同意吴锦棠的装饰装修行为。现租赁合同解除，该修饰装修已失去利用价值，对于吴锦棠而言，是财产的损失。对于财产损失，应根据双方当事人的约定予以处理。对于涉案租赁合同解除后，装饰装修的残值，已由一审法院依法委托江门市中骏土地房地产评估有限公司进行评估。中骏公司作出的《商铺装修装饰残值估价报告》，吴锦棠无异议，江德坚虽有异议，但并无相反证据推翻该评估结论，经一审法院释明后也没有申请鉴定人员出庭作证。中骏公司为具备相应评估资质的机构，所作出的鉴定结论程序合法，结论准确，可作为一审法院认定事实的参考。一审法院对鉴定报告中残值总价为277500元的评估结论予以采纳。对于评估费用，因该费用由吴锦棠为查明其损失程度所支付的费用，其为利益获得人，一审法院酌定由申请人吴锦棠负担。双方当事人在租赁合同中约定“如甲方违约本合同条款，由甲方赔偿乙方所有装修费用。”，实质是根据违约责任确定装修费用的负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”的规定，并结合前述过错责任的认定，一审法院酌定江德坚对装修费用残值承担60%的民事责任，即江德坚应向吴锦棠赔偿装修残值损失166500元（277500元×60%）。在签订租赁合同时，吴锦棠向江德坚交付了押金10000元，对于押金的处理，根据合同约定，在吴锦棠付清款项时可退还给吴锦棠。根据上述内容，吴锦棠应向江德坚支付的费用合计44203.02元（欠付租金、物业管理费4123元＋滞纳金800元＋税费、滞纳金39280.02元）；江德坚应向吴锦棠返还支付的费用合计176500元（装修残值损失166500元＋押金10000元）。两者相抵，江德坚仍应向吴锦棠支付的款项为132296.98元（176500元－44203.02元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：一、江德坚应于判决发生法律效力之日起十日内支付款项132296.98元给吴锦棠。二、驳回吴锦棠的其他诉讼请求。三、驳回江德坚的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉受理费9173.75元（吴锦棠已预交），反诉受理费4349.22元（江德坚已预交），合计13522.97元，由吴锦棠负担5409.19元，由江德坚负担8113.78元。其中吴锦棠多预交的3764.56元，由一审法院退回给吴锦棠；江德坚应在判决发生法律效力之日起七日内向一审法院补缴受理费3764.56元。二审中，江淑贞没有提交新证据。江德坚提交税收定税证明复印件一份，证明江德坚因吴锦棠租赁期间没有缴纳房产税、印花税等税费共1791.08元，吴锦棠应负担其中的1177.04元。吴锦棠提交2013年11月8日银行流水打印件，用以证明吴锦棠当天在银行取现11000元的事实，并通过现金方式交付押金10000元。经质证，吴锦棠对江德坚提交的前述证据认为：该证据并不属于新证据。第一，根据江德坚提交的税收完税证明的填发日期可知，该证据是于2019年12月20日出具的，而一审期间最后一次开庭为2020年4月1日，江德坚完全可以在最后一次开庭前提交该证明，但其没有提交，因此该份证据不属于新证据。第二，税收的计算方法已在一审判决书中第17页已有详细的计算方式，不再赘述。第三，江德坚在上诉状中要求吴锦棠支付拖欠的税费为41038.16元，而一审的反诉请求中要求吴锦棠支付的税费为41914.81元，相比二审的上诉请求还减少了，该部分费用应该已包含在一审的诉讼请求中。江德坚、江淑贞对吴锦棠提交的前述证据认为:已过举证期限，不属于二审新证据，对该证据的真实性、合法性均不予确认，该证据仅能证明吴锦棠的取现情况，但不能证明其用该款项支付押金，即与本案没有任何关联性，且金额与押金的数额不相符。经审查，江德坚、吴锦棠提交的前述证据均形成于诉讼前，均由各自掌握，无正当理由未能在一审中提交，依法不属于二审新证据的范畴，且对本案的实体处理不产生实质性影响，本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对江德坚的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同的主体问题；2.涉案租赁合同的解除时间；3.租赁合同解除后，各方当事人之间的权利义务的处理问题。关于争议焦点一。江德坚上诉认为涉案商铺的共有权人江淑贞也应为租赁合同的当事人。经查，江淑贞虽然是涉案商铺的共有权人，但其并未参与商铺租赁合同的协商、签订而成立的过程，江德坚作为商铺的共有人具有对商铺的管理权，且江淑贞在诉讼中对于租赁合同的效力也并未提出异议，江淑贞可以通过江德坚收取的租金享受合同所产生的收益，但并非合同的一方的主体，不是合同当事人，再者，一审判决后，江淑贞并未提出上诉，故江德坚该上诉意见，本院不予采信。至于江德坚认为一审法院未就吴锦棠对江淑贞的起诉和江淑贞提出的反诉作出裁决，遗漏当事人的诉讼请求，应予纠正的问题，因一审判决后，吴锦棠和江淑贞均未针对本案提出上诉，是其对自身权利的自由处分，故本院对江德坚该意见亦不予采纳。关于争议焦点二。江德坚上诉认为吴锦棠2018年12月的租金按照合同约定最迟应于2018年12月20日前缴交，但截至2019年1月21日吴锦棠仍未缴交，据此，江德坚享有解除权，于2019年1月22日向吴锦棠送达解约通知书，主张租赁合同于2019年1月22日解除。对此，吴锦棠主张因2018年12月涉案商铺出现渗水问题，各方一直在协商而迟延交租。本院认为，因为涉案商铺存在渗水问题，对此，吴锦棠亦通过微信及时通知了江德坚，并与江德坚及物业管理部门沟通但一直未能得以解决，进而导致租金的迟延交纳，吴锦棠迟延交付2018年12月的租金存在一定的合理事由，且吴锦棠随后于2019年3、4、5月分四次向江德坚支付了共345000元，也可知吴锦棠仍积极履行合同义务。故江德坚以吴锦棠拖欠2018年12月的租金超过20日为由主张解除合同，有违诚实信用和公平原则。江德坚于2019年1月22日向吴锦棠送达的解约通知，并未产生合同解除的法律效力。本案中，江德坚因吴锦棠没有依时足额履行租赁合同义务而于2019年4月30日将涉案商铺大门上锁，江德坚该行为实际上是明确解除合同关系、收回租赁标的物的处分行为，用自救的方式将商铺收回至自己实际控制之中。此后，吴锦棠对商铺失去了控制，在双方协商无果情况下，其合同目的已不能实现。至于吴锦棠在江德坚前述上锁行为后再加锁的行为，是在江德坚采取不合理的自救行为中对留于商铺内属于其财产的合理保护措施。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴锦棠以江德坚锁上商铺大门致其无法经营为由要求解除合同，合理有据，应予支持。一审法院将包含解除合同意思表示的民事诉状副本于2019年7月12日送达给江德坚，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审法院认定涉案租赁合同于2019年7月12日解除并无明显不当，本院予以确认。至于江德坚认为一审判决对转租问题认定不当的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，江德坚在一审中确认在涉案商铺开业时，有时是由粟芬飞交付租金，江德坚也曾到涉案商铺上门收取租金。故即使吴锦棠存在转租行为，江德坚也应在2014年初、2015年已知道转租的事实，但江德坚一直未就转租行为提出异议，故一审判决对江德坚以吴锦棠擅自转租为由而主张解除合同的请求不予支持，处理正确。关于争议焦点三。关于合同解除后，各方当事人权利义务的处理问题。在履行合同过程中，吴锦棠未完全按时足额交付费用，江德坚亦有锁上涉案商铺大门的行为，因此双方当事人均存在违约行为。吴锦棠违约在先，江德坚根据吴锦棠违约而锁门在后，导致合同无法继续履行，进而解除合同。双方对合同的解除均存在一定的过错，根据双方当事人履行合同的具体情况及双方行为力的大小，一审法院认定吴锦棠承担次要的过错责任，江德坚承担主要的过错责任并无明显不当，本院予以维持。承上分析，因江德坚于2019年4月30日的上锁行为导致吴锦棠失去对商铺的控制，即无法占有使用商铺而实现合同目的，故一审法院认定租金、物业管理费、代缴的税费及滞纳金等计至2019年4月30日并无不当。进而，一审法院核算吴锦棠拖欠租金为4123元、应返还江德坚已交纳的税费及滞纳金39280.02元无误，本院予以维持。至于江德坚上诉认为一审法院核算2018年11月起的月租金加物管费的标准为6026元不当，主张应按合同约定的6363元/月计算。经查，江德坚与吴锦棠的微信聊天记录显示，江德坚于2018年10月9日中表示“十月开始租金为5300*1.06=5618+408管理费，合计为6026元”，江德坚的该行为视为对合同约定的变更，一审法院以6026元的标准计算2018年11月后的租金和管理费并无不当。至于吴锦棠迟缓交租的滞纳金计算问题，一审法院综合考虑吴锦棠违约程度、拖欠金额情况、江德坚的损失情况，酌定计至一审辩论结束之日为800元并无明显不当，本院予以维持。对于装饰装修费用的问题。吴锦棠为经营商铺，对商铺进行了装饰装修，江德坚在合同履行过程中，对吴锦棠的装饰装修行为是明知的，但没有提出异议，视为同意吴锦棠的装饰装修行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”的规定，本案中，经鉴定涉案商铺装修残值总价为277500元，租赁合同中约定“如甲方（江德坚）违约本合同条款，由甲方赔偿乙方（吴锦棠）所有装修费用。”，实质是根据违约责任确定装修费用的负担，结合前述过错责任的认定，一审法院酌定江德坚对装修费用残值承担60%的责任向吴锦棠赔偿装修残值损失166500元（277500元×60%）并无不当，本院予以维持。对于押金的问题。江德坚在二审中主张吴锦棠没有支付押金。吴锦棠抗辩认为通过江德坚于2019年3月5日向吴锦棠发出的律师函以及江德坚的反诉状中均有关于没收租赁押金的陈述，视为江德坚对收取吴锦棠押金的事实已构成自认。经查，双方签订的租赁合同约定“在签署本合同时，乙方（吴锦棠）向甲方（江德坚）交纳10000元的押金”，江德坚委托律师事务所于2019年3月5日向吴锦棠发出的律师函中陈述到“……自你收到委托人发出的通知书之日委托人即与你解除《商铺租赁合同》，同时没收你的租赁押金……”，江德坚提交的民事反诉状中陈述到“2019年3月5日，反诉原告委托律师向反诉被告发出《律师函》，告知反诉被告自收到通知书之日即与反诉被告解除《商铺租赁合同》同时没收押金……”，江德坚提交的上诉状中陈述到“江德坚有权解除合同、没收押金”，综合双方签订合同的约定以及江德坚在上述材料的表述，结合房屋租赁合同中关于出租人一般收取租赁押金的交易习惯，一审法院认定吴锦棠已向江德坚支付押金10000元合符常理。江德坚主张吴锦棠没有交付押金，理据不足，本院不予支持。因此，根据双方签订的合同约定，江德坚应退还押金10000元给吴锦棠。综上，吴锦棠应向江德坚支付欠付的租金、物业管理费4123元及相应滞纳金800元，税费及滞纳金39280.02元，合共44203.02元；江德坚应赔偿吴锦棠装修残值损失166500元和退还押金10000元。两者相抵后，江德坚应向吴锦棠支付款项132296.98元。综上所述，江德坚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5016.08元（已由江德坚预交9173.75元），由江德坚负担。江德坚多预交的二审案件受理费4157.67元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年九月三十日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩