福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初15831号 原告（反诉被告）：厦门佳和堂健康管理有限公司，住所地厦门市湖里区嘉园路**之28，统一社会信用代码91350203699928717F。 法定代表人：陈鸿鹏，该公司总经理。 被告（反诉原告）：厦门度日网络有限公司，，住所地厦门市思明区会展路**之****统一社会信用代码91350203MA349QAA1B。 法定代表人：吴英魁，该公司总经理。 原告厦门佳和堂健康管理有限公司（以下简称佳和堂公司）与被告厦门度日网络有限公司（以下简称度日网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，被告度日网络公司于2020年8月31日提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员刘宪昌适用简易程序公开开庭进行了审理。本案双方当事人的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳和堂公司向本院提出诉讼请求：1．度日网络公司支付佳和堂公司租金65870元；2．度日网络公司支付佳和堂公司违约金（每日按73.3元计算，自2019年12月1日起计算至实际支付租金之日止）；3．佳和堂公司不予退还度日网络公司保证金24800元。 事实和理由：2012年9月16日，厦门好房缘房地产营销策划有限公司向厦门何厝均富股份有限公司（以下简称何厝均富公司）承租位于厦门市思明区会展路358号之1-3号二楼（以下均称案涉房屋）。后经何厝均富公司同意，厦门好房缘房地产营销策划有限公司将案涉房屋转租给度日网络公司，双方为此于2016年8月27日签订一份《房屋租赁合同》。2017年8月，厦门好房缘房地产营销策划有限公司变更企业名称为厦门佳和堂健康管理有限公司，后于2018年8月31日与度日网络公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：续租期限自2018年9月15日起至2020年4月30日止，每季度租金为66000元，应提前5日交纳，最后一期2019年12月1日起至2020年4月30日期间的租金110000元应一次性交纳。但此后，虽经多次催要，度日网络公司仅向佳和堂公司支付了最后一期租金的部分款项，至今尚欠租金65870元。由于合同到期后度日网络公司一直占用房屋并拒交租金，佳和堂公司被迫与何厝均富公司解除了续租合同。后佳和堂公司与度日网络公司协商善后事宜，度日网络公司不但不愿意承担违约责任，还无理要求佳和堂公司退还保证金，甚至还于2020年6月11日到佳和堂公司打闹辱骂，强行抢夺佳和堂公司的物品，迫使佳和堂公司报警处理。度日网络公司的行为已经严重违反合同约定，给佳和堂公司造成巨大不利影响和经济损失，应承担相应的法律责任。 度日网络公司辩称，1．因何厝均富公司对佳和堂公司下调了33.6%的租金，故佳和堂公司也在2019年12月6日左右通知度日网络公司下调33.6%的租金，所以2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金应为43824元（22000元/月×66.4%×3）。度日网络公司的法定代表人吴英魁在2019年12月7日转账支付给佳和堂公司的法定代表人陈鸿鹏租金30000元、12824元，因少支付了1000元，便于2019年12月9日通过微信支付给陈鸿鹏租金1000元。2．因新冠肺炎疫情影响，何厝均富公司对佳和堂公司减免了2020年3月份的租金，佳和堂公司也对度日网络公司予以了相应的减免。2020年4月份的租金按下调后的标准计算为14608元，因为度日网络公司支付了保证金24800元，故提出用保证金抵扣租金，抵扣后佳和堂公司应退还保证金10192元。因此，佳和堂公司提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 度日网络公司向本院提出反诉请求：佳和堂公司退还度日网络公司保证金10192元并支付利息损失（以10192元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：2016年9月1日，度日网络公司向佳和堂公司承租案涉房屋，租赁期限至2018年9月15日。合同签订后，度日网络公司依约向佳和堂公司支付了保证金24800元。2018年8月31日，双方当事人签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定续租期限自2018年9月15日起至2020年4月30日止，每月租金22000元。2019年12月初，何厝均富公司告知度日网络公司自2019年10月1日起案涉房屋的租金将统一下调33%左右。度日网络公司即要求佳和堂公司同比例下调租金，佳和堂公司表示同意。度日网络公司的法定代表人吴英魁于2019年12月7日转账支付给佳和堂公司的法定代表人陈鸿鹏2019年1月1日起至2020年2月29日期间的租金42824元；后陈鸿鹏告知租金按下调33.6%计算为43824元，要求吴英魁再支付差额1000元，吴英魁便于2019年12月9日通过微信支付给陈鸿鹏1000元。因新冠肺炎疫情影响，何厝均富公司对佳和堂公司减免了2020年3月份的租金，佳和堂公司也对度日网络公司予以了相应的减免。2020年4月份的租金按下调后的标准计算为14608元，因为度日网络公司支付了保证金24800元，故提出用保证金抵扣租金，抵扣后佳和堂公司应退还保证金10192元。租赁期限届满后，度日网络公司多次要求佳和堂公司结算租金并退还保证金，但佳和堂公司均置之不理。 佳和堂公司对度日网络公司的反诉辩称，1．双方当事人应当按照《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》的约定履行各自的义务。度日网络公司在租赁期间经常未依约按时支付租金，都在佳和堂公司多次催促后才陆续支付。本应在2019年11月25日支付的租金110000元至今仅支付43824元，度日网络公司已经构成违约。2．度日网络公司在新冠肺炎疫情发生之前就已经存在未依约支付租金的违约行为，佳和堂公司没有义务为其减免租金，双方应在相互谦让的前提下进行友好协商。佳和堂公司也是在合同到期后的2020年5月25日才得到何厝均富公司免除一个月租金的确定。因此，度日网络公司提出的免除3月份租金与本案已经没有直接关系，其未依约支付租金属于违约在先。3．度日网络公司提供的微信聊天记录的真实性不予认可，都不是与佳和堂公司法定代表人陈鸿鹏之间的微信聊天内容，这些微信聊天记录不能证明双方当事人已经就租金下调和免除达成一致意见。综上，度日网络公司提出的反诉请求，没有事实和法律依据，佳和堂公司不予认可。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月27日，厦门好房缘房地产营销策划有限公司（作为甲方）与度日网络公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区会展路358号之1-3号二楼房屋出租给乙方作为商铺用途使用，房屋建筑面积为288平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2018年9月15日止；租金为每月24800元，租金按季度支付，乙方于每三个月的第一个月的5日前将租金支付给甲方；乙方应支付甲方保证金24800元。该合同第八条第3款约定：“乙方逾期交付房租，每逾期一日按日租金的10%向甲方支付违约金。逾期15日不交房租的，甲方有权单独终止合同。……乙方除支付违约金、搬迁和处置物品所产生的费用外，甲方不予返还保证金。”合同签订后，度日网络公司支付了保证金24800元。 2017年7月，厦门好房缘房地产营销策划有限公司的名称变更登记为厦门佳和堂健康管理有限公司。 2018年8月31日，佳和堂公司（作为甲方）与度日网络公司（作为乙方）就上述合同签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方续租期限自2018年9月15日起至2020年4月30日止，与业主何厝均富公司签订的续期合同时间一致；续租期的租金为每月22000元，租金仍然按照原合同一次交纳三个月，原先交纳的押金（即保证金）继续履约，合同到期如无续租，乙方未违约的前提下，甲方依约退还给乙方；最后一期2019年12月1日起至2020年4月30日期间的租金110000元应一次性交纳。 2019年12月7日，度日网络公司的法定代表人吴英魁通过银行转账方式支付给佳和堂公司的法定代表人陈鸿鹏租金30000元、12824元；后吴英魁发微信给陈鸿鹏，内容为“陈总，房租按下调的已转过去的”。 2019年12月9日，陈鸿鹏发微信给吴英魁，内容为“这次均富给大家租金临时降幅33%，同时还要求多交一个月的租金作为保证金，还在和均富协调。我们原来的租金也同步降33%即66000*67%=44220元，麻烦你尽快转给我”；吴英魁回复“对啊，33.6”。陈鸿鹏又说“你少了1000。计算错误了。66000*0.664=43824元。”后吴英魁通过微信支付给陈鸿鹏1000元。 2020年5月13日，陈鸿鹏发微信给吴英魁，内容为“上次房租交到2月29日，现在三月因疫情免租，要交四月后的房租，同时合同到期了，接下来因可能拆迁续租没有固定的租期，但需要办理续租手续和合同”、“接下来续租就是没有固定租期”、“也就是说续租的话要交4-5月两个月的租金。” 2020年7月6日，佳和堂公司向度日网络公司邮件一份《通知书》，要求度日网络公司支付2019年12月1日起至2020年4月30日期间租金110000元的差额部分65870元，并支付违约金154000元（按欠款实际天数预算）。 另查明，佳和堂公司提交的《租赁合同》《补充协议》等载明，案涉房屋系佳和堂公司向何厝均富公司承租；双方在2020年6月签订的《合同终止协议书》还载明：“甲方给予乙方一个月租金减免，减免时间段为2020年3月1日起至2020年3月31日。” 2020年8月31日，何厝均富公司向度日网络公司出具一份《情况说明》，其中载明：“会展路358号101店面（即案涉房屋）自2020年5月1日起至今，由度日网络公司事实占用，并由度日网络公司向我司支付占用费。” 审理中，本院向双方当事人释明民事诉讼应当遵循诚实信用原则。后佳和堂公司经核对证据原件，对度日网络公司提交的吴英魁与陈鸿鹏之间的微信聊天记录的真实性予以确认。 本院组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。佳和堂公司还陈述，何厝均富公司确实将案涉房屋自2019年12月1日起至租赁期限届满之日的租金下调了33.6%，还免除了2020年3月份的租金。 本院认为，根据佳和堂公司与度日网络公司的法定代表人之间的微信聊天内容，以及租金支付情况，足以认定双方当事人已经达成了案涉房屋的租金自2019年12月1日起至租赁期间届满之日下调33.6%、免除3月份租金的合意。结合在案事实及证据，本院认定度日网络公司已向佳和堂公司足额支付自2019年12月1日起至2020年2月29日期间的租金，且无需再支付2020年3月份的租金。鉴于双方约定的租赁期限于2020年4月30日届满，度日网络公司此后亦是直接向何厝均富公司支付案涉房屋的占用费，故度日网络公司要求将2020年4月份的租金14608元从保证金24800元中予以抵扣处理，并无不当，不宜认定其存在逾期支付租金的违约行为。因此，佳和堂公司提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。佳和堂公司应将剩余保证金10192元（24800元-14608元）退还给度日网络公司。至于度日网络公司主张的剩余保证金被占用期间的利息损失，本院酌情予以支持，可自其提出反诉的2020年8月31日起计算。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门佳和堂健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还厦门度日网络有限公司保证金10192元并赔偿损失（以10192元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月31日起计算至实际付款之日止）； 二、驳回厦门佳和堂健康管理有限公司的诉讼请求； 三、驳回厦门度日网络有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2551元，由厦门佳和堂健康管理有限公司负担。反诉案件受理费29元，由厦门佳和堂健康管理有限公司负担25元，厦门度日网络有限公司负担4元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年九月二十七日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。