湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初3449号原告：朱兰枝，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王毅力，湖南嘉华律师事务所律师。被告：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住所地：岳阳城陵矶临港产业新区。法定代表人：邓若伦，董事长。委托诉讼代理人：周超，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雨薇，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司岳阳市分行，住所地：岳阳市岳阳楼区。负责人：李勇军，该行行长。委托诉讼代理人：肖维维，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区，该公司员工。委托诉讼代理人：付杰，男，汉族，身份证号住岳阳市岳阳楼区，该公司员工。原告朱兰枝与被告湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称临港物流园公司）、第三人中国建设银行股份有限公司岳阳市分行（以下简称建行岳阳市分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱兰枝及委托诉讼代理人王毅力，被告临港物流园公司委托诉讼代理人周超、胡雨薇，第三人建行岳阳市分行委托诉讼代理人肖维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兰枝向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同；3、判令被告立即返还原告购房款1062336元，并按照银行同期贷款利率支付自付款之日起至实际返还购房款之日止的利息，并支付违约金53116.8元、维修基金9542元、分户费300元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年7月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的坐落于岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区某某路某号的“某某”项目某幢某某号房。约定房屋价款为1062336元，交房期限为2019年12月31日。合同第十二条第一款第二项约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2019年7月26日支付首付款562336元，于2019年12月16日通过银行贷款支付500000元，向被告支付了全部购房款。被告直至目前仍无法向原告交付合格房屋，已严重逾期交房，导致原告购房目的无法实现。原告于2020年4月9日委托律师向被告发出了解除合同《律师函》，明确告知被告解除合同，并要求承担相应违约责任。另外，因原告购房在第三人处申请了500000元贷款，因被告过错导致购房合同被解除，原告与第三人的借贷合同已没有存在的意义，应当一并予以解除。解除后，被告退还的购房款，原告将按照实际欠款数额，一并支付给第三人。被告临港物流园公司辩称：1、被答辩人逾期支付购房款139天，答辩人有权相应顺延交房日期；2、答辩人收到被答辩人购房款后，在准备交房期间，因新冠肺炎疫情停产停工而导致竣工验收延期，属于不可抗力因素；3、答辩人在履行商品房买卖合同期间，因恶劣天气影响正常施工共计14天，应根据不可抗力顺延交房日期；4、被告未逾期交房，无须支付违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人建行岳阳市分行辩称：解除原告与第三人的贷款合同前提是原告须还清贷款。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2019年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区某某路某号的“某某”项目某幢某某号商业门面出售给原告，房屋面积为159.04平方米，每平方米单价为6679.68元，总金额为1062336元。买受人应当于2019年7月26日前支付首期房价款562336元。余款500000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、自出卖人通知的或本合同的办理房屋交付手续之次日起，视为买受人认可该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应当自本条件约定的视为交付之日起交纳物业服务费及相关费用；逾期30天以上不办理交付手续的，买受人除承担上述约定法律后果外，还应向出卖人支付每日100元的违约金；2、该商品房毁损、灭失的风险及其他相应法律后果或风险均自前述第1项约定的视为交付之日起由买受人承担。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。此外，合同对双方的其他权利义务进行了约定。当日，原、被告还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》一份，其中关于商业贷款支付方式约定，本合同约定的除首期房价款外的剩余房价款买受人应当在本合同签订之日起三十日内获得贷款支付，超过本约定期限，出卖人未能全额收到剩余房价款的，视为买受人逾期付款违约。关于逾期付款部分约定。买受人构成任何情形的逾期付款的，出卖人均有权拒绝交付房屋和办理产权证，且买受人应按本合同约定承担房屋未交付的一切风险与责任。在签订上述合同和协议的同时，被告工作人员还向原告提供《贷款须知》一份，告知原告贷款所需资料，包括夫妻双方身份证复印件、夫妻双方户口本、结婚证复印件、收入证明、夫妻银行流水（六个月，需要体现首付款支出）、首付款收据、POS单、固定住所证明、房产证、购房合同、居住证明、夫妻双方个人详版征信报告、其他资产证明。同时还载明未委托被告代缴物业维修基金的客户，在贷款办理前需前往指定银行缴纳维修基金。签订合同当日，原告向被告交纳首付款562336元及分户费300元。2019年9月16日，被告工作人员通过微信要求原告提交营业执照。2019年9月23日，被告工作人员通过微信要求原告提交首付款流水记录，以便于办理贷款。同年9月29日，被告工作人员通过微信要求原告缴纳维修基金。2019年10月9日，原告向被告缴纳维修基金9542元，被告向原告出具收款收据。2019年11月21日第三人与原告见面洽谈贷款事宜，第三人经审查相关资料后，认为已符合贷款条件，遂于当日以原告朱兰枝为借款人、第三人建行岳阳市分行为贷款人、被告临港物流园公司为保证人，三方共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）一份，合同约定借款人向贷款人借款500000元，由保证人临港物流园公司对上述借款提供担保，原告则以涉案房屋提供抵押担保。借款合同同时对三方的其他权利义务进行了约定。当时仅原告及丈夫在落款处签字。2019年12月16日上述借款合同经第三人按内部流程审核完毕后，第三人在贷款合同落款处加盖单位公章，并交由被告签字盖章。在原、被告及第三人共同办理好相关抵押手续后，第三人于2020年1月13日向被告银行账户汇款500000元，被告于当日向原告出具500000元收款收据。此后，原告按借款合同约定标准逐月向第三人偿还银行贷款。2020年4月1日，原告通过微信向被告工作人员询问是否可办理交房手续，被告工作人员回复已可以办理交房手续。当日，原告至被告处办理交房手续，在交房过程中，双方因故发生争执，故未能成功办理交房手续。2020年4月9日，原告向被告邮寄送达《律师函》称，合同约定交房日期为2019年12月31日，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照不低于人民银行同期贷款基准利率计付利息。同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。现被告仍未将商品房交付给原告，符合《合同》约定的逾期交付情形，应当承担违约责任。故具函通知及要求：1、被告自收到《律师函》后，被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》立即解除；2、被告应按照《合同》约定，在15日内向原告返还全部购房款（含已付贷款部分），并自原告支付购房款之日起按照不低于人民银行同期贷款蕨利率计付利息。同时，被告应按照全部购房款的5%向原告支付违约金。《律师函》送达后，被告对原告解除合同的行为不予认可，亦未向原告返还购房款及支付违约金。2020年5月9日，原告所购买的房屋完成工程竣工验收备案。2020年5月11日，岳阳市不动产测绘中心出具《房产面积测绘报告书》。2020年5月15日，被告工作人员以微信及短信方式通知原告办理交房手续，原告认为合同已于2020年4月9日解除，故至今未与被告办理交房手续。另查明，因新冠疫情影响，湖南省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并采取停工、停业、停课等强制控制措施，控制疫情的进一步扩散。2020年2月20日，岳阳市住房和城乡建设局下发《关于促进全市房屋建筑和市政基础设施工程项目有序复工激励措施的通知》，该通知对严格按照《岳阳市新冠肺炎疫情防控期间企业复工操作规程》和住建部门相关通知要求在3月10日前复工的房地产开发企业和施工、监理、设计、检测等建安企业给予多种激励政策。本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为下列三个方面：一、被告是否存在逾期交房的情形。原告诉称合同约定交房时间为2019年12月31日，而被告至今未向原告交付房屋，被告存在逾期交房的情形。被告辩称1、原告逾期支付购房款139天，被告有权相应顺延交房日期；2、被告收到原告购房款后，在准备交房期间，因新冠肺炎疫情停产停工而导致竣工验收延期，属于不可抗力因素，交房日期应予以相应顺延。本院审查认为，虽然合同约定交房时间为2019年12月31日。但根据合同约定“除首期房价款外的剩余房价款买受人应当在本合同签订之日起三十日内获得贷款支付，超过本约定期限，出卖人未能全额收到剩余房价款的，视为买受人逾期付款违约。买受人构成任何情形的逾期付款的，出卖人均有权拒绝交付房屋和办理产权证，且买受人应按本合同约定承担房屋未交付的一切风险与责任。”因此，在原告存在逾期付款的情况下，被告有权拒绝向原告交付房屋。原、被告于2019年7月26日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告应于2019年8月26日前将剩余购房款支付完毕，但原告于2020年1月13日才向被告支付剩余500000元购房款，期间共计逾期付款139天。鉴于原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，第三人需进行内部审核，且在审核通过后，三方需共同办理相关抵押手续。在此期间，原告无法进行掌控并促成贷款的及时发放，该情形的出现不能归责于原告，故自2019年11月21日签订《个人住房（商业用房）借款合同》时起至第三人2020年1月13日发放贷款时止，期间共计53天，应自原告逾期付款时间内予以扣除。而根据被告提交的微信记录截图可以确认，在签订《商品房买卖合同》后，被告工作人员多次催促原告提交办理贷款所需资料并交纳维修基金，且原告未提交有效证据证实及时向被告提交了贷款所需资料，或是由于被告的原因导致贷款延误，故自2019年8月26日起至2019年11月20日止期间的86天，应认定为原告实际逾期付款时间。此外，自2020年1月24日起，因新冠疫情影响，湖南省范围内的房地产企业及相关职能部门均采取了停工、停业等措施控制疫情的进一步扩散，至2020年3月10日住建部门鼓励复工时止，期间共计46天，该情形属不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，被告可据实顺延交房时间。综上，原告逾期付款86天，因不可抗力交房时间可顺延46天，两项累计132天，被告最迟应于2020年5月12日前向原告交付房屋。涉案房屋于2020年5月9日已进行了工程竣工验收备案，于2020年5月11日取得了《房产面积测绘报告书》，被告于2020年5月15日通知原告收房时，涉案房屋已具备约定交付条件。虽然原告未在被告通知后办理房屋交接手续，但根据合同约定“自出卖人通知的或本合同的办理房屋交付手续之次日起，视为买受人认可该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”，故2020年5月16日可视为原告实际收房时间，此时间距被告应交房时间实际逾期3天。此外，被告辩称在工程建设过程中，存在大风或强降雨天气等恶劣天气影响正常施工共计14天，该情形属不可抗力，应顺延交房日期。本院审查认为，被告在签订合同时应对工程建设过程中可能存在的大风或强降雨天气进行合理预测，并在约定交房时间时予以充分考虑，该情形不属于不可预见的不可抗力因素。且原、被告在签订合同时，并未约定大风或强降雨天气可按实顺延交房日期，故被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。二、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，被告是否应返还原告购房款1062336元，并按照银行同期贷款利率支付自付款之日起至实际返还购房款之日止的利息，并支付违约金53116.8元、维修基金9542元、分户费300元。根据对焦点问题一的分析，被告实际逾期3天交付房屋，尚未达到逾期交房超过90天买受人可解除合同的约定条件，故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不应予以解除。同时，被告亦无须向原告返还已交纳的购房款并承担相应违约责任。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、原告与第三人之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除。根据对焦点问题二的分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不应予以解除，故原告主张解除与第三人之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于法无据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本院认为，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告的各项抗辩理由部分成立，本院予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱兰枝的全部诉讼请求。案件受理费15658元，减半收取7829元，由原告朱兰枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇二〇年九月一日书记员 唐蜀湘附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。