广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9610号原告：许岳明，男，1978年12月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：杨治燚，男，1989年6月10日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：唐裕文，广东骤韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦冬叶，广东骤韵律师事务所律师。被告：广州东隽置业有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街玫瑰路****铺，统一社会信用代码91440114065807198P。法定代表人：赵炎荣，该公司经理。被告：陈小清，女，1988年1月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：赵炎荣，男，1994年10月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区，原告许岳明与被告杨治燚、广州东隽置业有限公司（以下简称东隽公司）、陈小清、赵炎荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，2020年8月3日召开庭前会议及公开开庭进行了审理。因有不宜适用简易程序审理的情形，本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年9月11日裁定转为适用普通程序，由审判员独任审理。原告许岳明的委托诉讼代理人王启星，被告杨治燚及其委托诉讼代理人唐裕文到庭参加诉讼。被告东隽公司、陈小清、赵炎荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许岳明向本院提出诉讼请求：1.判令杨治燚协助许岳明涂销位于广州市花都区新华镇商业大道X号X房的房屋网签手续；2.判令杨治燚向许岳明支付违约金9万元，东隽公司、陈小清、赵炎荣承担连带支付责任；3.判令东隽公司、陈小清、赵炎荣向许岳明赔偿损失4万元；4.诉讼费用由杨治燚、东隽公司、陈小清、赵炎荣负担。许岳明于2020年8月3日向本院提出增加诉讼请求：解除许岳明与杨治燚于2019年6月27日签订的《房地产买卖合同》。事实和理由：许岳明与杨治燚于2019年6月27日在东隽公司的促成下签订《房地产买卖合同》，约定：交易的房产位于广州市花都区新华镇商业大道X号X房，建筑面积98.36平方米，交易总金额90万元；杨治燚于签约当日应付许岳明定金2万元；首期款30万元（含定金）；许岳明与杨治燚于2019年7月10日签订《购房抵押贷款合同》，贷款金额60万元，杨治燚于递件当日以现金方式支付贷款差额；交易手续须于2019年9月20日前完成；合同解除的违约责任是按房屋成交价的10%作为违约金。东隽公司作为买方的受托方，2020年3月4日代办银行贷款及房屋过户等相关手续，承诺2020年3月13日完成过户手续，如不能完成，需向许岳明支付4万元作为违约金的担保保证。赵炎荣作为东隽公司的法定代表人，2020年3月28日以个人财产承担合同不能履行的连带责任。东隽公司系一人独资公司，陈小清的个人财产与公司财产混同，应对东隽公司承担连带责任。东隽公司至今拒不配合办理房屋过户手续，已构成违约，许岳明可行使合同解除权，并追究违约责任。原告许岳明为证明主张，提供证据：1.《房地产买卖合同》；2.房地产权证；3.《保证书》《担保函》；4.企业公示信用信息。被告杨治燚辩称，合同第2页备注：“卖方要求买方签定合同当天，支付30万元整作首期。资金由中介方监管”。其没有违反房屋买卖合同的约定，系东隽公司、陈小清、赵炎荣违约，应由东隽公司、陈小清、赵炎荣承担违约责任。被告杨治燚为证明主张，提供证据：1.微信记录；2.收款收据；3.银行凭证；4.《住房公积金贷款审批确认书》；5.《个人住房贷款同意贷款意向书》；6.《保证书》；7.《承诺书》；8.《存量房交易价格计税核定通知书》；9.税收完税证明；10.广东增值税普通发票；11.受理回执；12.《确认函》；13.《担保函》；14.《案件受理通知书》。被告东隽公司、陈小清、赵炎荣没有提交答辩意见及证据。本院审理认定事实如下：东隽公司是自然人独资的有限责任公司，登记注册资本30万元，股东系陈小清。位于广州市花都区新华镇商业大道****登记权属人许岳明，建筑面积98.36平方米。许岳明（卖方）、杨治燚（买方）、经纪方东隽公司于2019年6月27日签订《房地产买卖合同》。约定：买卖房屋位于广州市花都区新华镇商业大道X号X房。第一条约定：建筑面积98.36平方米，以现状按套售予买方。第二条约定：总楼价90万元，包括维修基金等卖方售前已产生及支付的一切费用；买方支付税费。第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同约定的义务，⑴逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；⑵逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。⑶若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。第七条约定：买方应向经纪方支付房地产咨询及中介服务费18000元。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方须代守约方向经纪方支付咨询及中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同备注：卖方要求买方在签定合同当天，支付30万元作首期，资金先由中介方作监管。合同附件的第二条关于按揭付款，约定：⑴买方于2019年6月27日支付2万元作为定金；⑵含定金的首期楼款30万元应于签定《广州市房地产买卖合同》并取得房屋登记机关收缴证件收据后当天付清。买方应于2019年7月10日前签订《购房抵押贷款合同》及其相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须及时提供协助。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关申请买卖手续（即递件），如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。⑶60万元于买卖完成并办他项权利登记后由贷款银行直接拨卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方于递件成功当天以现金方式支付。交易手续需于2019年9月20日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。合同另约定其他事项。杨治燚于2019年6月26日向案外人陈启东微信转账支付2万元。许岳明于2019年6月27日出具定金2万元的收款收据，东隽公司加盖公章。杨治燚于2019年6月28日向案外人陈启东银行转账支付31万元。东隽公司于2019年6月28日向杨治燚出具注明代为转交业主的30万元的收款收据以及注明中介代理费及咨询费18000元的收款收据，收款人注明系案外人陈启东。案外人广州竞宇金融服务有限公司于2019年7月17日出具注明收到杨治燚公积金组合贷款的按揭代理费5125元的收款收据。广州住房公积金管理中心于2019年8月21日出具《住房公积金贷款审批确认书》，审批确认杨治燚以抵押方式担保的额度50万元的贷款，收款账户系许岳明名下中国农业银行的账户，放款银行系中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。东隽公司名下银行账号于2019年11月22日转账收款10万元。东隽公司于2019年11月22日向杨治燚出具注明用于结算承购在售置业还款杂费10万元的收款收据，备注“如收到银行通知还款，于办理完房屋交接手续后退还。即完成过户交楼，于办理完房屋交接当天退还”，收款人、填票人、经手人注明系案外人陈启东。中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行于2019年11月25日向杨治燚出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意发放额度10万元的贷款。东隽公司于2020年3月4日出具《保证书》，“因买方委托本司办理银行贷款、房产过户等相关事宜，直至交易完成，现承诺于2020年3月13日前完成过户手续，如不能按照完成，我司除返还买方支付的所有款项外，还需向卖方支付4万元作违约金，并承担买方需向卖方承担的一切责任”，案外人陈启东在《保证书》上签名捺印。东隽公司于2020年3月19日出具《承诺函》，“买方委托本公司办理银行贷款、房产过户等相关事宜，由于本公司已延期办理过户，现自愿做出以下承诺：1.无论是否可以完成上述过户手续，均需向买方支付6000元作为延期的补偿。2.由于买方已支付房屋首付30万元给本公司监管，现承诺于2020年3月24日前必须完成过户手续，逾期则双倍返还买方已付的款项并承担买方需向卖方承担的一切责任”，案外人陈启东在《承诺函》上签名捺印。国家税务总局广州市花都区税务员于2020年3月24日出具《存量房交易价格计税核定通知书》，核定许岳明向杨治燚转让的广州市花都区新华镇商业大道X号X房总价86万元，同日向杨治燚开具商品住房的广东增值税普通发票。杨治燚于2020年3月24日缴纳广州市花都区新华镇商业大道X号X房的契税12900元。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年3月24日出具许岳明向杨治燚转让广州市花都区新华镇商业大道X号X房的存量房转移登记受理回执。东隽公司于2020年3月24日出具《确认函》，“买方委托本公司办理银行贷款，作出如下确认：1.2020年3月31日前，卖方公积金收款卡，即收到公积金中心划扣买方首期款项30万元。2.即收齐首付当天，卖方开具首期收款收据给买方。3.如出现任何自然情况不能按期收到首期款项，此款项，先由东隽公司先支付给卖方，卖方收到公积金中心划账后，再归还东隽公司”。赵炎荣于2020年3月28日出具《担保函》，“作为东隽公司的法定代表人，愿意以个人财产承担本公司与卖方许岳明、买方杨治燚之房地产买卖合同履行不能的连带责任，包括但不限于返还买方支付的首付款及代为还款，共计41万元”，东隽公司在《担保函》上加盖公章。本院于2020年5月22日以（2020）粤0114民初8300号立案受理杨治燚与东隽公司、赵炎荣、陈启东、陈小清房屋买卖合同纠纷一案。在诉讼过程中，许岳明、杨治燚确认：许岳明与杨治燚除《房地产买卖合同》约定外，没有其他口头和书面约定。许岳明于2019年6月26日收到东隽公司转账的定金2万元，该2万元至今未退还杨治燚。按照约定，杨治燚应当于2019年6月27日支付30万元进入东隽公司的账户监管，2019年7月10日前完成办理按揭贷款的递件手续，2019年9月20日前完成贷款放款60万元。201房不存在权利限制处分，2020年3月24日办理房屋买卖合同网签手续及向房屋管理部门办理转移登记递件手续，但至今未办理过户。杨治燚当前无法继续履行合同。许岳明主张：约定由杨治燚向银行递交贷款手续。杨治燚抗辩：约定由其向东隽公司递交贷款手续，再由东隽公司递交广州竞宇金融服务有限公司。许岳明主张：《保证书》《承诺函》《确认函》系东隽公司向杨治燚出具，《担保函》系东隽公司向杨治燚出具。杨治燚主张：《保证书》《承诺函》《确认函》系东隽公司向其出具，《担保函》系东隽公司及赵炎荣向其出具。许岳明主张：杨治燚的违约事实有：1.杨治燚没有按照约定于2019年6月27日将30万元支付进入东隽公司的账户监管，而系次日支付进入东隽公司的工作人员陈启东的账户，违反《房地产经纪管理办法》第二十四条的规定；2.2019年7月17日才委托办理按揭贷款手续，中国农业银行于2019年11月25日出具同贷书以及公积金住房中心于2019年8月21日确认同贷书，但因杨治燚在两至三个月内没有固定的存款额度五十万元，最终没有发放贷款，已超过约定的2019年9月20日完成过户时间；3.杨治燚缴税时间超过约定的2019年9月20日，许岳明于2020年3月24日配合杨治燚完税后递件，但其没有收到任何款项，杨治燚违反合同关于当日现金补足差额的约定。杨治燚抗辩：其没有违约事实：1.许岳明及东隽公司口头允许其于2019年6月28日转账，并且事后默认该行为及配合其办理房屋过户手续；2.其于2019年7月10日前已向东隽公司递交材料，因转递材料需要时间，其于2019年7月17日已委托广州竞宇金融服务有限公司办理贷款；3.其将首付款交付东隽公司，系东隽公司挪作他用，未将首付款转入公积金住房中心指定账户，系东隽公司违约，并导致缴纳契税等无法按时进行。许岳明主张：其依据《房地产买卖合同》第六条第2款主张违约金9万元。其在定金和违约金中选择适用违约金。杨治燚抗辩：请求调整违约金，即使其承担违约责任，也不主张扣减定金2万元。许岳明主张：东隽公司对由陈启东收取首付款有过错，不能区分公司财产及个人财产，其及股东承担连带责任。赵炎荣出具《担保函》及《承诺书》，对其承诺支付违约金4万元。杨治燚主张：其与许岳明于2020年3月24日一起前往税务机关缴纳契税。支付定金2万元、含中介费18000元在内的首付款31万元，税费12900元，委托贷款按揭费5125元，委托东隽公司处理其征信事宜的10万元，共已花费448025元，近50%购房款，主张继续履行合同。本院认为，许岳明、杨治燚、东隽公司签订的《房地产买卖合同》，依法成立，具有法律约束力。对于本案争议焦点，本院归纳评析如下：1.关于杨治燚是否违反合同约定义务的问题。经查：根据《房地产买卖合同》约定以及许岳明与杨治燚确认的事实，杨治燚应当于2019年6月27日支付30万元进入东隽公司的账户进行监管，2019年7月10日前完成办理按揭贷款递件手续，2019年9月20日前完成贷款放款60万元。杨治燚没有严格按照约定履行义务，以至于2020年3月24日在许岳明配合下共同完成存量房转移登记递件手续后，仍未能按照约定向许岳明支付余款，已违反了房屋买卖合同的主要义务。1.杨治燚签订房地产买卖合同时，系年满三十周岁的成年人，依照约定向东隽公司的账户转入大额首期款用于监管时，应当具有谨慎的注意义务，而其转入该公司的员工账户，显然缺乏必要的注意。2.合同约定，杨治燚应于2019年7月10日前签订《购房抵押贷款合同》等文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。根据条文的前后文义，系指杨治燚应当于该日前向接收贷款申请的金融机构办理递件申请手续。杨治燚至2019年7月17日才向案外人广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费用于委托办理公积金组合贷款，其没有严格按照约定的时间履行义务。3.合同约定，杨治燚应于2019年9月20日前完成抵押贷款，向许岳明付款60万元或者以现金方式补足余款差额，其没有按照约定期限履行付款义务，已是违约。许岳明于2020年3月24日配合杨治燚完成向房屋管理部门办理存量房转移登记递件手续后，杨治燚于该日仍未履行支付余款义务，以至许岳明向本院提起诉讼后，截止当前仍未履行支付余款的义务，显然已违反合同约定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。杨治燚抗辩系东隽公司、陈小清、赵炎荣违约，而应由东隽公司、陈小清、赵炎荣承担违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。2.关于责任主体认定的问题。经查：1.许岳明与杨治燚是房屋买卖合同的双方当事人，许岳明系卖方，杨治燚系买方，杨治燚违约，应当由杨治燚承担违约责任。2.东隽公司系许岳明与杨治燚房屋买卖的居间合同当事人，而并非许岳明与杨治燚房屋买卖合同的当事人。本案系房屋买卖合同纠纷，许岳明主张杨治燚违约，而非主张东隽公司违约，二者系不同法律关系。根据合同相对性的原则，东隽公司及其法定代表人赵炎荣、股东陈小清对杨治燚的违约行为均不承担责任。许岳明主张东隽公司及其法定代表人赵炎荣、股东陈小清，对杨治燚的违约责任承担连带支付责任，本院不予支持。3.根据许岳明与杨治燚的主张意见，《保证书》等均系东隽公司、赵炎荣对杨治燚出具，即该书面函件均系东隽公司、赵炎荣对杨治燚作出的担保的意思表示，非经东隽公司、赵炎荣确认相关意思表示的约束力及于许岳明，对许岳明不承担担保责任。许岳明主张赵炎荣承诺支付违约金，与其主张意见相互矛盾，没有事实依据；主张东隽公司、赵炎荣、陈小清赔偿损失，本院不予支持。3.关于应否判令解除《房地产买卖合同》的问题。经查：合同约定，许岳明或杨治燚，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。杨治燚没有按照约定支付余款，已远超过十天，并在诉讼中已确认无法继续合同，已致使许岳明的合同目的不能实现。合同法第九十三条、第九十四条规定，约定解除权和法定解除权。许岳明于2020年8月3日在诉讼中增加诉讼请求，依法行使解除权，该日到达杨治燚。该《房地产买卖合同》于2020年8月3日解除。许岳明主张解除合同，本院予以支持。4.关于解除《房地产买卖合同》后的法律后果问题。经查：合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。1.许岳明与杨治燚确认，已办理房屋买卖合同网签手续。《房地产买卖合同》解除后，杨治燚已不具有在行政主管部门网签备案房屋买卖合同，从而保留签订合同的资格和继续履行合同的必要性。合同法第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。许岳明主张杨治燚协助撤销房屋买卖合同的网签手续，本院予以支持。2.合同法第一百一十四条第一款、第一百一十六条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。合同约定，守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。许岳明主张违约金9万元，相当于交易总价90万元的百分之十，具有事实及合同依据。杨治燚主张调整违约金，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，应当承担举证不能的后果。杨治燚主张，即使其承担违约责任，也不主张扣减定金2万元，为此，许岳明选择主张支付违约金9万元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告许岳明与被告杨治燚于2019年6月27日签订的《房地产买卖合同》于2020年8月3日解除；二、被告杨治燚于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告许岳明撤销位于广州市花都区新华镇商业大道X号X房的房屋买卖合同网签备案；三、被告杨治燚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许岳明支付违约金90000元；四、驳回原告许岳明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14170元，由原告许岳明负担4170元，被告杨治燚负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年九月十六日书记员  曹国阳