广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初2057号 原告:中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路**，统一社会信用代码91450103711424141Y（1-1）。 法定代表人：林道军，该支行行长。 委托诉讼代理人：凌燕超，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴海霞，广西桂海天律师事务所律师。 被告：谢玉荣，女，1974年5月1日出生，汉族，户籍地广西柳州市鱼峰区，现住南宁市邕宁区。 被告：中铁房地产集团广西江湾置业有限公司，住所地南宁市邕宁区江湾路7号中国铁建·江湾山语城一区商业楼，统一社会信用代码91450100079074028C。 法定代表人：吴浩。 委托诉讼代理人：陆海，该公司法务主管。 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）与被告谢玉荣、中铁房地产集团广西江湾置业有限公司（以下简称中铁江湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序于202 0年9月7日公开开庭进行了审理。原告建行园湖支行的委托诉讼代理人凌燕超、被告中铁江湾公司的委托诉讼代理人陆海到庭参加诉讼。被告谢玉荣经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢玉荣偿还原告借款本金819241元；2.判令被告谢玉荣向原告支付利息43115.60元，罚息4935.10元及复利1927.38元（利息、罚息、复利按合同约定计至被告偿还完毕之日止，现暂计至2020年5月1日）;3.判令被告谢玉荣承担本案的律师费37769元；4.判令被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令原告对权属被告谢玉荣的位于x号房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；6.本案诉讼费用由二被告全部承担。事实与理由：2015年12月31日，原告与被告谢玉荣签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450605201-2012-20150531832），合同第二十八、二十九、三十条约定被告谢玉荣向原告借款1226000元，用于购置x房（以下简称涉案房屋），借款期限为120个月。合同第三十一条约定，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮6%；合同第三十一条约定逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十四条约定被告采取等额本金的方式进行还款。合同第十三、三十七条约定被告谢玉荣作为该项借款的抵押人将涉案房屋抵押给原告。合同第十六条约定，被告不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权按照合同第十七条的约定解除合同，要求被告立即清偿借款本息，并支付逾期述款产生的罚息和复利。另外根据合同第四十一条的约定，原告为实现债权而实际发生的包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费、执行费等也由被告承担。2014年12月8日被告中铁江湾公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，第一、二、三条约定被告中铁 江湾公司为购置座落于南宁市邕宁区“中国铁建•江湾山语城”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。保证范围包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等）；第四条约定保证期间为被告与原告签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押己生效，抵押人己办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。现被告谢玉荣尚未办妥房地产权属证书且原告未取得房屋他项权证书，被告中铁江湾公司作为被告谢玉荣的连带责任保证人，应对被告谢玉荣的上述债务承担连带清偿责任。2017年8月31日，涉案房屋x房办理了不动产抵押预告登记，预告登记义务人为被告谢玉荣，预告登记权利人为原告。合同签订后，原告依约向被告谢玉荣发放贷款1226000元，但被告未按时还款。自2019年5月1日起至2020年5月1日，被告谢玉荣己连续拖欠还款13期，己构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期。原告现通过向法院起诉的方式宣布贷款提前到期，要求被告谢玉荣一次性偿还借款本金819241元，支付利息43115.60元，罚息4935.10元，复利1927.38元（利息、罚息、复利按合同约定计至被告偿还完毕之日止，现暂计至2020年5月1日）以及原告为实现债权而发生的费用如律师费、财产保全费、诉讼费、公告费、执行费等。被告中铁江湾公司为被告谢玉荣的连带责任保证人，应对被告谢玉荣的上述债务承担连带清偿责任。根据合同第四十二条约定，合同履行过程中发生争议，由抵押物所在地人民法院管辖。原告多次催收，被告均拒绝还款，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据有：1.《借款申请表》、《个人住房（商用住房）借款 合同》；2.个人贷款支付凭证；3.《个人住房（商用住房）借款最高额保证合同》；4.不动产登记证明；5.中国建设银行个人贷款对账单（2020年5月14日）、欠款明细表；6.委托代理协议；7.律师费收据以及电子发票；8.中国建设银行个人贷款对账单（2020年9月3日）。 被告中铁江湾公司辩称：1.原告请求被告谢玉荣支付利息、罚息、复利不应得到支持，根据2020年8月20日实施的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，出借人主张的逾期利息、违约金、或者其他费用，超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。借款合同签订时，2015年的贷款市场报价利率为4.3%，原告第二项诉讼请求已超出上述法律规定的范围；2.原告请求被告谢玉荣承担本案律师费不应得到支持，原告没有提供证据证明律师费的实际支出；3.请求法院判决支持被告中铁江湾公司承担连带清偿责任后，有权向谢玉荣追偿；4.请求法院依法驳回原告的第六项诉讼请求；5.对原告第一项、第五项诉讼请求没有异议。 被告中铁江湾公司未向本院提交证据。 被告谢玉荣未作出答辩，亦未向本院提供证据。 经庭审举证、质证，本院认为原告提供的证据均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下： 2015年12月31日，原告（贷款人）与被告谢玉荣（借款人、抵押人）签订编号为x的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定借款人使用贷款用于购买中铁江湾公司开发的x房（以下简称涉案房屋），借款本金为1226000元，借款期限为2015年12月31日至2025年12月31日止；贷款利率为浮动利率，即 在基准利率水平上上浮6%；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为10216.67元，利息逐期结算还清；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期；要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利；以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用等等。本合同项下担保方式为保证和抵押，保证为连带责任保证，抵押财产为涉案房屋，价值1752342元。 编号x号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系原告和被告中铁江湾公司于2014年12月8日签订的，合同主要约定债务人是指因购置座落于江湾路7号“中国铁建·江湾山语城”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是自2014年12月8日至2019年12月8日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；中铁江湾公司在本合同项下提供的保证方式为连带责任保证；保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件文本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任为如果原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未 按时足额履行，中铁江湾公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包含抵押），中铁江湾公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告可直接要求中铁江湾公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 上述合同签订后，原告于2016年1月1日按约定将贷款1226000元发放给了被告谢玉荣。被告谢玉荣仅偿还了部分借款本息，根据原告2020年5月14日打印的个人贷款对账单显示：合同起始日2016年1月1日，合同到期日期2026年1月1日，截止至2020年5月14日，被告谢玉荣已还本金406759元、利息176112.89元，已拖欠本金124507.84元、利息43115.6元、罚息6862.48元（其中本金罚息4935.1元、利息复利1927.38元），贷款余额819241元。2020年9月7日，原告当庭提交了2020年9月3日打印的个人贷款对账单显示：截止至2020年9月7日，被告谢玉荣已还本金406759元、利息176112.89元，已拖欠本金165374.52元、利息54878.42元、罚息12084.33元，贷款余额819241元。至本案一审辩论终结前，被告谢玉荣仍未履行还款义务，继续拖欠借款本息。 另查明：1.2017年8月31日，被告谢玉荣购买的涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行园湖支行。在一审辩论终结前，涉案房屋尚未办理房屋权属登记证书，亦未办理房产抵押权登记；2.2020年5月18日，原告（甲方）与广西桂海天律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理原告与谢玉荣、中铁江湾公司金融借款合同纠纷的诉讼事宜；乙方接受甲方的委托，指派凌燕超、戴海霞律师作为代理人具体办理甲方所委托事务，原告向广西国海律师事务所支付了律师代理费37796元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谢玉荣经本院传票传唤，无正当 理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 关于原告要求被告谢玉荣提前偿还借款本息和支付罚息的问题。原告与被告谢玉荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应当确认该合同合法有效。依法有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了贷款发放义务，谢玉荣理应按照约定每月支付借款本息，但是其在合同签订后多期逾期支付借款本息，其行为已经构成违约。截止至2020年9月7日，被告谢玉荣已拖欠本金165374.52元、利息54878.42元、罚息12084.33元，贷款余额819241元，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故原告要求被告谢玉荣提前偿还借款本金819241元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告谢玉荣欠付截止至2020年9月7日的利息54878.42元、罚息12084.33元（含复利）应向原告付清。2020年9月7日之后的利息、罚息、复利继续按合同约定的利率和方法计付至被告谢玉荣还清借款之日止。 关于律师服务费的问题。因被告谢玉荣的违约行为导致原告起诉至本院，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告谢玉荣应承担原告以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。因此，本案的律师服务费属于原告为实现其债权所产生的费用，被告谢玉荣应当赔偿。原告提供了《代理委托代理协议》、律师费收据以及电子发票，能够证明其因本案委托诉讼服务已支出律师服务费37796元，故原告仅要求被告谢玉荣赔偿律师服务费37769元，系其对自身民事权利的处分，该诉讼请求证据充分，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告对处置涉案房屋所得价款是否享有优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《 中华人民共和国物权法 》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来 实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故原告主张以被告谢玉荣抵押的涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还其债权的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 关于被告中铁江湾公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。原告和被告中铁江湾公司《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。被告谢玉荣向被告中铁江湾公司购买涉案房屋，属于《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定的购置座落于江湾路7号“中国铁建·江湾山语城”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的债务人，被告谢玉荣购买涉案房屋的时间在2015年12月31日，原告向被告谢玉荣发放个人住房（商业用房）贷款所形成的债权，属于《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的最高额保证所担保的债权。虽然被告中铁江湾公司未在《个人住房（商业用房）借款合同》盖章，但《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》作为原告与被告中铁江湾公司协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的某项商品交易合同订立的一个保证合同，《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围内之内。因此，本院对被告中铁江湾公司提出的不承担担保责任的抗辩理由不予采纳。由于被告谢玉荣未按照主合同约定履行债务，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，原告未取得涉案房屋的抵 押他项权证，故保证期间未超过，中铁江湾公司仍应在保证范围内承担连带保证责任。被告中铁江湾公司承担保证责任后，有权向被告谢玉荣追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《 中华人民共和国物权法 》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告谢玉荣偿还给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金819241元； 二、被告谢玉荣支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行利息[计算方法：截止至2020年9月7日的利息54878.42元、罚息12084.33元（含复利），2020年9月7日之后的利息、罚息、复利继续按本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率和方法计付至被告谢玉荣还清借款之日止]； 三、被告谢玉荣赔偿给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师服务费37769元； 四、被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司对被告谢玉荣所欠原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的上述债务承担连带保证责任，被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司承担保证责任后，有权向被告谢玉荣追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 案件受理费6435元（案件适用简易程序审理减半计收）、财产保全费5000元，由被告谢玉荣负担，被告中铁房地产集团广西江湾置业有限公司承担连带保证责任。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  梁 哲 二〇二〇年九月十四日 法官助理  王 琳 书 记 员  钟小瑜 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。