江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3265号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈长福，男，1961年12月17日生，汉族，住江西省赣州市于都县。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：钟金莲，女，1968年12月14日生，汉族，住江西省赣州市于都县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘文明，江西红土地（于都）律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：肖春生，男，1966年2月24日生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：肖志华，于都县方安法律服务所法律工作者。上诉人陈长福、钟金莲与上诉人肖春生确认合同无效纠纷一案，因陈长福、钟金莲与肖春生均不服江西省于都县人民法院（2019）赣0731民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈长福、钟金莲上诉请求：一、依法撤销（2019）赣0731民初2650号民事判决第三、四项；二、依法将（2019）赣0731民初2650号民事判决第三、四项改判为因《房屋土地等权属转让协议》无效导致损失折抵之后，由上诉人钟金莲、陈长福返还肖春生30000元。三、一审、二审案件受理费由肖春生承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，对钟金莲、陈长福不公平。首先关于签订《房屋土地等权属转让协议》导致合同无效后的损失，一审法院未进行综合评判，一审法院仅仅认定肖春生在签订合同后对房屋进行装修、改建的损失，而并未采纳钟金莲、陈长福关于肖春生占用钟金莲、陈长福房屋的损失（类似于租金）的意见，而钟金莲、陈长福多年回于都都无家可归，一审法院未对钟金莲、陈长福的损失进行综合评判不合法也不合理；另外，关于肖春生的损失，肖春生庭审陈述的实际损失为82058元，一审法院却仍然采纳鉴定机构的鉴定意见，完全不考虑实际的损失情况，同样不合情理。二、关于《房屋土地等权属转让协议》的签订，肖春生应承担主要责任。关于协议签订的背景，一审法院虽然未采信钟金莲、陈长福诉称的具体情况，但是希望二审法院予以考虑和查实，因钟金莲、陈长福常年在外务工，2010年，钟金莲、陈长福在外务工期间，肖春生在未召开村民代表会议以及在钟金莲、陈长福不知情的情况下，非法占用了钟金莲、陈长福的耕地和田土，钟金莲、陈长福过节回来后，报警处理公安机关不管，报村委会要求处理，得到的答复为村委会已经和肖春生签订了五十年的承包合同，他可以使用钟金莲、陈长福的田地，且开挖掘机到钟金莲、陈长福家中，对于一个文化程度低的妇女来说，多次诉诸政府却无人处理，直至2011年肖春生提出要签订协议，之后好留一个凭证，因钟金莲、陈长福常年在外，也无法照看自己的房屋田土，肖春生通过给钟金莲、陈长福亲戚送红包的方式，诱骗钟金莲、陈长福签《房屋土地等权属转让协议》，对此协议的签订，本身是违反了法律的强制性规定，肖春生应当负主要责任。肖春生口头答辩称，1、上诉人钟金莲、陈长福上诉事实与理由不符合实际，房屋转让过程中先由上诉人钟金莲及陈长福找到肖春生将房屋转让出去，得到购房款后买梓山的房子，不存在无家可归；2、关于责任，双方在2011年4月6日签订了房屋土地转让协议，协议约定违约责任，如果陈长福、钟金莲违约需要承担利息，月利率按照2%计算，关于产权登记也有约定，上诉人要保障房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权，如果因产权使用权或其他原因导致肖春生无法正常使用，钟金莲和陈长福愿意承担赔付肖春生全部转让款，房屋改造、改建、装修等费用及土地增值部分由钟金莲、陈长福全部承担，这是双方真实意思自治，因此陈长福、钟金莲承担主要责任。肖春生上诉请求：一、依法撤销（2019）赣0731民初2650号民事判决，改判支持肖春生的一审诉讼请求；二、二审诉讼费用由钟金莲、陈长福负担。事实与理由：原审判决在适用法律上处理失当。（一）确定合同无效后的返还责任或者折价补偿范围时，要依据当事人的诉讼请求，结合应予返还的财产性质，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，在返还货币时要综合考虑双方当事人的过错程度、款项用途、获利情况等因素合理确定利率标准。本纠纷中，肖春生于2011年4月6日支付了钟金莲、陈长福房屋转让款80200元，钟金莲、陈长福取得该款后在进行了购房投资，一审法院片面强调合同无效不予支持肖春生的利益主张，没有去考虑钟金莲、陈长福占用该笔资金九年之久能产生多少效益实属不当。（二）在确定赔偿房屋装修、改建所造成的损失方面的金额计算明显错误。一审法院以鉴定评估工程款人民币161177.87元为基数进行过错责任划分对肖春生造成不公平，肖春生认为以添附行为产生增值的关联性因素，合理确定增值部分的返还责任，肖春生为该房屋重新装修、改建花费82058元，按评估价161177.87元计算，净增值79116.87元，应当以净增值额79116.87元进行过错责任划分，即使按各自50%的过错责任，钟金莲、陈长福仅就此项应赔偿肖春生损失计人民币121616.43元才是合理的，我认为导致本纠纷的发生，钟金莲、陈长福至少应当承担主要责任。钟金莲、陈长福口头答辩称，1、当时签订合同是2011年期间，而2010年肖春生已经占用了钟金莲的田土，并在2011年称与当地村委会签订了50年的田土承包协议，如果不将房屋或者田土转让给他，则得不到任何补偿，肖春生作为有文化的知识分子，而且是卫生院的领导，明知集体土地是不可以买卖或者转让，是违反法律规定的，仍然与钟金莲、陈长福签订房屋转让协议，具有重大过错。另外，合同也是肖春生单方提供的，至今未向法院提交合同原件，法院都是照片复印件；2、关于一审法院认定损失，因为合同本身无效，所以合同约定的利息或者违约责任当然无效，而一审法院认定肖春生对房屋进行装修装饰属于一项损失，而对于钟金莲和陈长福而言，多年的房屋被肖春生等占用，其占用的租金当然可以视为钟金莲和陈长福的损失，而且钟金莲多年向于都县政府、政府反映这个问题，但一直没有得到相应的回应，只是因为当时签订了房屋和土地转让协议。钟金莲、陈长福向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2011年4月11日签订的《土地转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告肖春生承担。肖春生向一审院提出反诉请求：1.判决陈长福、钟金莲退回肖春生转让金80200元，赔偿原告装修、改建房屋投入161177.87元及利息173232元，鉴定费4000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年4月6日，原告（反诉被告）陈长福、钟金莲与被告（反诉原告）肖春生签订《房屋土地等权属转让协议》，协议约定陈长福、钟金莲以价格人民币80200元将其所有的位于于都县大坳下的房屋、附属用房、院落、土地（耕地、田土）、共有山林及目前所属植被树木等的所有权、使用权、处分权有偿转让给肖春生。钟金发、肖娟等人作为在场人在该协议中签名。当日，肖春生向钟金莲、陈长福支付了转让款人民币80200元。签订转让协议后，肖春生开始重新装修并改建钟金莲、陈长福所建房屋。后钟金莲欲在其原有房屋边重新建房，肖春生不予准许，双方发生矛盾，钟金莲、陈长福遂起诉至一审法院要求确认双方签订的转让协议无效。在案件审理过程中，肖春生辩称其为陈长福、钟金莲原告房屋重新装修及改建花费82058元，要求陈长福、钟金莲赔偿。钟金莲对该费用不予认可，肖春生遂申请一审法院对装修、改进工程造价进行鉴定。经一审法院委托赣州市东升工程造价咨询有限公司进行造价评估，现完成该装修、改建工程需要花费人民币161177.87元，造价鉴定花费鉴定费4000元。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定而签订的合同无效。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相连系，不允许转让。本诉被告肖春生与本诉原告钟金莲、陈长福不是同一村集体经济组织成员，双方签订的《房屋土地等权属转让协议》涉及农村宅基地等权属的交易，违反了法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。根据法律规定，合同确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自过错程度承担相应责任。原、被告均系完全民事行为能力人，应当认识到涉案合同违反了相关法律规定，双方对涉案无效合同的签订、履行具有同等过错，因履行该无效合同所造成的损失，原、被告各自承担50%的责任。合同确认无效后，本诉被告肖春生应当将原属本诉原告陈长福、钟金莲房屋、附属用房、院落、土地（耕地、田土）、共有山林返还本诉原告陈长福、钟金莲。本诉原告陈长福、钟金莲应当将转让款80200元返还本诉被告肖春生。原、被告签订涉案合同后，本诉被告肖春生为房屋进行装修、改建，该装修、改建工程随房屋归本诉原告陈长福、钟金莲所有，陈长福、钟金莲依照过错赔偿肖春生损失。肖春生本人陈述为该重新装修、改建花费82058元，经一审法院委托鉴定，现在完成该装修、改建工程需要花费人民币161177.87元，由此可以认定，履行涉案合同，造成本诉被告肖春生直接损失及可信赖利益损失共计人民币161177.87元。根据原、被告过错责任，本诉原告陈长福、钟金莲赔偿本诉被告肖春生损失共计人民币80588.94元。本诉被告肖春生要求本诉原告陈长福、钟金莲按月利率2%承担利息，因原、被告对本无效合同的签订具有同等过错，因此该项诉求，一审法院不予支持。原、被告在涉案合同履行中具有同等过错，且该鉴定费属于查清案情的必要支出，因此，该费用由原、被告各承担50%。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、本诉原告陈长福、钟金莲与本诉被告肖春生于2011年4月6日签订的《房屋土地等权属转让协议》无效；二、本诉被告肖春生于本判决生效后十日内返还本诉原告陈长福、钟金莲本案《房屋土地等权属转让协议》所涉的房屋、附属用房、院落、土地（耕地、田土）、共有山林；三、本诉原告陈长福、钟金莲于本判决生效后十日内返还本诉被告肖春生转让款人民币80200元；四、本诉原告陈长福、钟金莲于本判决生效后十日内赔偿本诉被告肖春生因房屋装修、改建所造成的损失共计人民币80588.94元；五、本诉被告陈长福、钟金莲于本判决生效后十日内支付本诉被告肖春生鉴定费人民币2000元；六、驳回反诉原告肖春生其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉费3790元，共计人民币3890元，由本诉原告陈长福、钟金莲负担1800元，由本诉被告肖春生负担2090元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审中,上诉人陈长福、钟金莲未向法庭提交新证据。上诉人肖春生向法庭提交如下证据：1、照片（2011年）三张，证明肖春生购买陈长福、钟金莲房屋后，将原来属于自己的位于大坳下的房屋（两层共计500多平米）拆除了。2、上诉人陈长福、钟金莲现在居住的房屋照片一张，证明上诉人陈长福、钟金莲的房屋位于的邻村梓山村文昌，土地性质属于集体土地，户主是陈长福。3、照片两张，证明现在案涉房屋与上诉人陈长福及钟金莲的现居地，案涉房屋已经列入县重点旅游规划区域，故对方看土地房屋增值了所以产生纠纷。4、林管站出具的图片一张，证明肖春生与智顺农林研究开发有限公司签订的承包协议的范围，案涉房屋所在位置在该承包协议范围外紧挨的边缘。上诉人陈长福、钟金莲的质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，仅仅是三张照片，不能证明该房屋系肖春生所有，应当提供相应的集体土地使用权证证明，并且该组照片与本案无关。对证据2与本案无关，本案争议的是大坳下房屋转让协议。对证据3的“三性”均有异议，与本案无关，完全不能证明房屋有所升值，对于钟金莲而言，农村房屋仅仅用于居住，即使有增值，也无任何意义。对证据4，无法显示钟金莲的房屋或者田地不在该范围之内，而且在2006年钟金莲与肖春生签订合同之前就已经与第三方对该块地方有承包的事实，与本案无关。四组证据均没有在一审法院提交，也应认定为超过了举证期限，应承担不利的法律后果。本院对上诉人肖春生提交的上述证据评判如下：对证据1，紧瓶盖照片无法确定是否属于肖春生所有，本院对其关联性不予认定。对证据2，并非本案案涉房屋，本院对其关联性不予认定。对证据3、4，无法确定其真实性，也不足以证实其证明目的，本院对其“三性”及证明目的不予认定。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，双方当事人对一审判定合同无效、返还土地均未提出上诉，视为双方对该判决的认可。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，首先，双方所签订的转让协议因违反法律强制性规定而无效，双方对案涉集体土地上的房屋不能买卖应当明知，故一审认定双方对合同无效均承担50%过错适当，本院予以维持。其次，对于损失的认定。合同无效，相互返还后，上诉人陈长福收取的肖春生的购房款80200元所占用利息可视为其基本损失。因合同无效，双方在合同中约定的按2%计算违约金也无效。故该80200元资金占用利息可视为上诉人肖春生的最低损失。又因合同无效后，上诉人肖春生毕竟占用了上诉人陈长福的房屋土地，在上诉人陈长福、钟金莲无法提交充分证据证明其房屋占用费具体损失的情况下，一审既未判决上诉人陈长福支付肖春生80200元购房款占用期间的利息损失，也未判决上诉人肖春生占用房屋的损失，该处理已考虑双方实际利息，本院予以维持。再次，关于上诉人肖春生扩建装修损失，上诉人肖春生一审答辩中陈述其装修、改建共投入82058元。一审经鉴定，案涉房屋现在装修改建工程造价为161177.87元，也即上诉人肖春生的装修改建投入现在已经增值，故一审法院以现在装修、改造的价值作为上诉人肖春生的损失金额，按照双方的过错，判决上诉人陈长福、钟金莲支付上诉人肖春生80588.94元，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人肖春生认为应按照净增值损失79116.87元计算，该观点忽略了上诉人肖春生对合同无效也应承担50%过错的事实。故上诉人该项上诉理由不成立。综上所述，上诉人陈长福、钟金莲与上诉人肖春生的上诉请求均不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费8053元，由上诉人陈长福、钟金莲负担2916元，上诉人肖春生负担5137元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年九月二十八日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜