福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2020）闽0203民初7276号适用程序简易程序 案由物业服务合同纠纷立案时间2020年4月20日 原告厦门东方凯旋物业管理有限公司，住所地厦门市思明区金榜路****楼**。统一社会信用代码913502037841622938. 法定代表人：叶伯贤。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告许永峰，男，1976年6月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑文彬，福建均融律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘杉，福建均融律师事务所实习律师。 判决主文 一、许永峰于本判决生效之日起十日内向厦门东方凯旋物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费6821.2元、代缴水费446.4元、公摊水费34.2元； 二、驳回厦门东方凯旋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼请求 一、许永峰立即支付拖欠的物业服务费8147.64元、垃圾处理费36元、代缴水费486.4元、公摊水费41元； 二、许永峰立即支付逾期付款违约金（自欠款之日起至实际付清之日止，按所欠物业服务费为基数，以日1‰标准计算）。 案件基本事实 2006年6月28日，厦门聚恒兴房地产开发有限公司与厦门东方凯旋物业管理有限公司（下称东方物业公司）签订《凯旋广场物业管理委托合同》，委托东方物业公司对包括三幢公寓楼和裙楼在内的凯旋广场物业进行管理。委托期限从合同生效之日(双方约定合同签订之日为合同生效日）至凯旋广场物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。2006年8月7日，厦门市物价局作出厦价房【2006】129号批复，确定综合管理服务费为住宅（带电梯高层）1.50元/平方米.月，房屋公共维修金为住宅（带电梯高层）0.30元/平方米.月。2006年8月9日，厦门聚恒兴房地产开发有限公司与东方物业公司就上述合同签订《补充协议》，约定业主或物业使用人应于每月5日前按月缴交物业管理费用、维修基金、代收代缴水电及公摊费、停车费等费用，逾期支付的，每逾期一日，东方物业公司有权按欠费总额的3‰收取日违约金。合同签订后，东方物业公司提供物业服务至2020年4月30日止，并代为缴交该小区产生的水费。 另查明，许永峰系上述讼争小区内厦门市思明区金榜路61号13D室、建筑面积126.32平方米房产的业主。其欠缴该房于2018年5月至6月、2016年7月至2019年11月的物业服务费8147.64元，2008年4月至6月、2016年7月至2019年7月代缴水费486.4元、公摊水费41元。2019年12月4日，双方因上述费用引发讼争，东方物业公司提起诉请并经本院以诉前调解案件立案受理。 庭审中，许永峰提供:1、2019年4月3日东方物业公司出具的《关于业委会三月二十九日函的回复》；2、厦门聚会恒兴房地产开发有限公司（讼争房产开发商）出具的《欠条》及本院生效的民事判决书，载明该司尚欠许永峰名下讼争房产的面积差额款67043元及利息；3、东方物业公司出具的《收款收据》2份，载明同一小区的11C房产、11F房产欠缴的物业费用7064.20元、6048元并未实际收取，均以与相应房产的面积差额款抵扣的方式结算。许永峰依证据1主张东方物业公司同意讼争小区物业服务费按每平方米1.30元的标准计算，依证据2、3共同主张其目前欠缴的物业费应与厦门聚会恒兴房地产开发有限公司尚欠的房产面积差额款进行抵扣。 东方物业公司的质证意见为，证据1，该证据无原件，三性均不予认可，且东方物业公司从未承诺按照每月每平方米1.3元收取物业费，物业费仍应按照物价局批复以每月每平方米1.5元的标准由许永峰承担费用；证据2的《欠条》、证据3的《收款收据》：表面真实性认可，但即使东方物业公司曾有抵扣物业费的情况，也仅是个别情况，不能直接推导出东方物业公司同意开发商厦门聚会恒兴房地产开发有限公司的债务全部由其司承担并进行抵扣。 裁判理由 本院认为，《凯旋广场物业管理委托合同》合法有效，双方均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对所有业主，包括许永峰均有拘束力。东方物业公司提供物业服务，许永峰接受该服务应履行缴费之义务。关于垃圾处理费。东方物业公司未能提供垃圾处理费收取的合法根据，其诉求由许永峰支付该费用，缺乏依据；关于物业服务等费用。许永峰抗辩2016年11月前的物业服务等费用已超过法律保护的诉讼时效期间，不应保护。本案中，东方物业公司于2019年12月4日向本院提起诉请，则在此之前三年间，即从2016年12月5日至当日的物业服务费用之主张，均未超过诉讼时效期间，本院仅保护上述三年期间的物业服务等费用；同时，如上证据，可以显示《欠条》项下的债务并非东方物业公司所负，《收款收据》也仅能表明东方物业公司此前同意抵扣相应物业等费用，现东方物业公司不同意两项债务互相抵扣依据充分，许永峰对此提出的主张，本院不予采纳。上述期间许永峰欠缴的物业服务费仍应按1.50元/平方米.月支付，计为6821.2元（126.32平方米×1.50元/平方米/月×36个月），上述期间许永锋代缴水费、公摊水费用均以积欠费用的月平均值计为代缴水费共446.4元（12.4元/月×36个月）、公摊水费共34.2元（0.95元/月×36个月）。关于逾期付款违约金，本院在审理东方物业公司与同一小区的其他业主物业合同纠纷案中，东方物业公司的物业服务确有瑕疵，本院未支持其违约金诉求，同样，本案中本院亦不予支持。综上，东方物业公司的诉求，本院在上述认定的范围内予以支持。 适用法律 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》 第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费用 案件受理费302元，由厦门东方凯旋物业管理有限公司负担233元，许永峰负担69元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 上诉权利 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。