广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9620号原告：广州合劲产业园有限公司，住所地广州市番禺区清河东路石基路段北侧石基村第一工业区内，统一社会信用代码91440101745991507F。法定代表人：梁丽红，职务总经理。委托诉讼代理人：隆崇东，广东金山石律师事务所律师。被告：联合大数据有限公司，住所地广州市番禺区石碁镇岐山南路**首层**，统一社会信用代码914401013313501873。法定代表人：陈向东。委托诉讼代理人：邓勇，广东广和（广州）律师事务所律师。原告广州合劲产业园有限公司与被告联合大数据有限公司租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人隆崇东、被告委托诉讼代理人邓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州合劲产业园有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告腾出番禺区石基镇亚运大道XX号（XX号工业楼）第五层XX8、XX0、XX2房产交还原告；2、被告支付原告从2018年8月1日至2019年7月5日的租金108000元（按每月9000元计算，共计11个月）和滞纳金（以拖欠的租金108000元为本金，按每日1%的标准，从2019年7月10日起计算至款项支付之日止）；3、被告赔偿原告从2018年8月1日至本案起诉之日为止所代付的管理费72000元；4、被告向原告支付拖欠的水电费11650.95元；5、判决被告按照每天456.2元（参照租金和管理费标准）向原告支付从2019年7月6日起至房产交还原告之日止房屋占用费；6、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租合劲产业园番禺区石基镇亚运大道XX号（XX号工业楼）第五层XX8、XX0、XX2房（下称涉案房屋），租期从2018年8月1日至2029年1月30日，每月租金为9000元，交租方式为每月10日前用转账方式支付。逾期被告应按当月租金额的1%支付违约金，拖欠租金六个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋等。由于被告入住后迟迟拒付租金，2019年7月5日原告向被告发出律师函解除合同，并敦促被告交付租金和返还房屋，但被告至今未履行。被告联合大数据有限公司辩称：1、根据我方与原告2018年7月2日签订的租赁合同和合作合同，原告提供物业给我方及其关联公司和关联机构使用，原告取得联合众邦云服务股份有限公司10%的股份。原告所提供的物业的作价依据是租金、物业管理费、装修费、组建数据中心的费用合共费用33330000元。当时签订合同针对的是9号楼，但由于原告9号楼还未装修，而10号楼已经装修好，双方就达成合意暂时先到10号楼办公，等9号楼装修完毕再搬回9号楼办公。联合众邦云服务有限公司搬到10号楼办公之后，双方办理了股权变更登记，把联合众邦云服务有限公司10%的股份登记到原告名下了。因此，我方计划把登记地址变更到双方合作的物业地址即本案的10号楼。被告变更注册地址仅是工商登记管理的措施，被告并没有实际使用涉案物业。2、从租赁合同的格式看，该格式是政府用于工商登记的版本，不是双方的真实意思表示，合同签订后，原告没有向被告实际交付物业。3、按照原告提供的租赁合同版本，被告需要交付10000元的保证金，合同签订后，被告并未交付保证金，原告也未要求被告支付，这足以说明涉案租赁合同不是双方真实意思表示，目的仅是用于办理工商注册登记。4、合同没有约定物业管理费，原告主张物业管理费的诉求即使按照原告合同也未有规定。经审理查明：原告广州合劲产业园有限公司系位于广州市番禺区石碁镇亚运大道XX号（XX号工业楼）的产权人，该楼建筑面积为37403.95平方米，登记时间为2017年8月3日，权属证号为粤（20XX）广州市不动产权第XX号。2018年8月1日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同（2016年版）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积300平方米，租赁期限从2018年8月1日至2029年1月31日，每月租金为9000元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按转账方式交付给甲方，乙方应向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期限满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。甲方的权利和义务为依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方的权利义务为依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。就涉案租赁物的交付问题，原、被告存在不同陈述，原告主张在合同签订当日交付；被告陈述没有交付，其也未有使用该租赁物，签订涉案合同仅是为了其办理工商登记。原告为证明其主张，提交以下证据:1、《电费使用记录》《缴纳水电费凭证》（2018年8月至2019年7月期间）、被告《工商信息资料》证明被告有使用涉案房屋。上述发票载明的水电费纳税人为被告；上述《工商信息资料》显示被告曾使用番禺区石基镇亚运大道XX号（XX号工业楼）第5层XX8、XX0、XX2室作为注册地。2、广州名旺房地产开发有限公司出具的《收据》证明被告拖欠管理费、水电费。该收据载明“合劲代联合大数据有限公司支付物业管理费共72000元（2018年8月至2019年11月份）”3、名旺物业管理处于2019年12月31日出具《租金、物管、水电费缴费通知单》，该通知载明10号楼5层501、503、505、507、508、510、512、509，计费时段为2019年6-11月，电费为10377.60元、水费147.20元，滞纳金1126.15元，合计11650.95元。原告陈述广州名旺房地产开发有限公司系其关联公司，该公司负责提供涉案物业的物业管理服务，涉案房屋每月物业管理费为4800元，原告未提交上述《收据》所载款项的支付凭证。被告以原告未提交《电费使用记录》《缴纳水电费凭证》《收据》的原件均不予确认，并陈述实际使用涉案物业的是众邦公司；对《工商信息资料》《租金、物管、水电费缴费通知单》的真实性予以确认，但其仅是按合同约定使用该地址进行工商登记，上述证据《租金、物管、水电费缴费通知单》恰好证明是其承租涉案的10号楼的物业，与其他案件的被告无关。原、被告确认被告未向原告缴纳合同所约定的保证金。原告另陈述其提起本案诉讼前有向被告追缴租赁费用，但未提交证据证明。2019年7月4日，原告向被告邮寄《律师函》，因被告拖欠12个月的租金及管理费，故依据合同约定自本函送达之日解除双方订立的《广州市房屋租赁合同》并要求被告在收到函件之日起十日内交还涉案房屋及支付拖欠的租金、管理费等。被告确认在次日收到该函件。另查明，2018年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《合作合同》约定：鉴于1、甲方拥有广州市番禺区石碁镇亚运大道XX号合劲产业园第X幢／单位的物业合法使用权／出租权；面积共5000平方米。（以实际使用面积为准）。2、乙方同意拟吸入甲方投资乙方下属联合众邦云服务股份有限公司（以下简称“联合众邦云公司”）进行增资扩股。经双方协商一致，就双方合作为乙方增资扩股事宜，特签订本合作合同书：第一条、合作目标及物业概况。1、合作目标：双方合作为促进联合众邦云公司本次增资扩股计划。2、甲方拟向乙方提供的广州市番禺区石碁镇亚运大道895号合劲产业园第9幢／单位，总使用面积5000平方米，最终以实际使用面积为准，为提供给乙方及其乙方的信息化关联企业及广东省大数据应用学会包括但不限于作为办公、机房场地等使用。第二条、合作意向范围及合作期限。1、双方经协商拟通过甲方提供标的物业使用权作价3333万元人民币对联合众邦云公司进行增资扩股购得乙方10%股权。双方确定，甲方拟投入的33330000元人民币，以甲方为乙方代付租金、标的物业管理费和装修费的方式分期注入乙方。2、基于本条第1项约定，甲方的注资以多还少补原则，扣除装物业管理费900万（按15元／平方米，如按10年计算，以实际合作年限为准）和办公楼装修和机房建设等费用约500万元（以实际结算为准）后，剩余投资金额抵扣租金，直至费用合计达3333万元为准，若合作期限未满，费用合计已达3333万元整，则合作期限将相应缩短。3、双方协商一致同意，由甲方负责按照乙方提供的装修方案装修完毕标的物业后交付给乙方及其乙方的信息化关联企业及广东省大数据应用学会包括但不限于作为办公、机房场地等使用。双方特别约定，按照国家工信部IDC机房数据中心建设相关规定及要求，由双方共同寻找合适的地址（物业）为乙方建设IDC机房数据中心供乙方使用。4、双方约定合作期限暂定为10年，标的物业装修免租期为6个月，免租期过后开始计算月租金（含税价），物业管理费用按15元／平方计算。第三条、合作双方的义务。甲方部分：1、甲方按照本合同约定交付标的物业，且由甲方负责按照乙方的装修方案进行装修。2、甲方负责提供所需证件及相关文件给乙方且确保符合乙方及其关联企业办理领取营业执照等。乙方部分：1、本合作合同签订之日起20日内，乙方应将标的物业的装修方案和预算方案交付甲方。2、乙方应在本合同签订之日起90日内完成本次增资过程中所涉及到的各项手续等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）就广州市番禺区石碁镇亚运大道XX号合劲产业园第XX幢房屋签署《租赁合同》约定：租赁期限从2018年8月1日至2022年1月31日止，租金为每月人民币30元/㎡，以实际使用面积计算租金等。原告陈述虽然其与被告签订了合作协议，但被告并未将装修标准交付其，股权转让也未办理，后被告说合作协议搁置，先向原告承租10号工业楼，因股权一直未办理，所以我方主张被告要缴纳10号楼的租金，后在2019年6月25日发函解除合作协议，并要求缴纳10栋的租金。其将向被告于2019年6月25日所发出的《通告》，证明《合作协议》已经解除了，与本案的租赁合同无关。《通告》内容为双方订立了《合作合同》后，原告已依约向被告交付了合劲产业园第9栋物业，并积极配合、协助贵司对办公楼进行装修和对机房进行建设；应被告的要求，为方便其办理工商登记，还另外提供了合劲产业园第X栋第X层XX8、XX0、和XX2室（约300平方米使用面积）供被告使用，但被告至今未依约将联合众邦云公司10%股权办至原告名下，故通知对方解除上述《合作合同》等。被告对该通告的真实性确认，关联性不予确认，并陈述上述《合作合同》《租赁合同》就是为了将被告及其关联公司迁移到涉案产业园而签订的，原告至今未向其交付约定的第9幢物业。被告为证明原告已成为联合众邦云公司股东，并持有《合作合同》所约定的10%的股权，提交了证据《股东大会会议记录》《变更登记表》《企业信息公示报告》，该记录载明时间为2019年1月2日，内容包括广州合劲产业园有限公司认缴人民币5555600元，以货币形式出资，占有联合众邦云公司注册资本10%的股权；《企业信息公示报告》载明原告为联合众邦云公司股东，认缴资本为5555600元。原告确认根据工商登记取得了10%的上述股权，且未支付相应转让费用，其已向工商部门提出了撤销申请。本院认为，原告为外国法人独资企业，故本案应当按照涉外案件处理，因涉案租赁物位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。原被告虽然就涉案房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，但根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是双方就涉案房屋是否存在真实的租赁合同关系，本院对此阐述如下：首先，从涉案的《广州市房屋租赁合同》内容看，双方在合同中对原告收款账号、租赁物交付时间等主要合同内容并未有约定，明显与一般的租赁合同不符。其次，从合同的履行看，原告对其所主张的交付时间及被告实际使用涉案租赁物的情况并未举证证实，结合双方确认被告并未支付合同所约定的保证金、原告就其主张的在提起本案诉讼前有向被告追讨过涉案租赁费用但未举证证实，可知涉案合同并未有实际履行。第三，从涉案合同与《合作合同》的关系看，原告与被告在《合作合同》中明确约定以物业的使用权作价换购联合众邦云公司10%股权，原告提供物业给被告及其关联企业使用，结合原告证据《通告》证实原告将涉案房屋在内的合劲产业园第10栋部分物业交付给被告使用是为了履行上述《合作合同》内容，后因被告未在约定时间内办理股权过户至原告的手续引发本案纠纷。另原告并未举证证实其已经缴纳了所主张的水电费用，结合原告确认涉案房屋的物业服务是由其关联公司广州名旺房地产开发有限公司提供，该部分费用应由物业服务公司主张权利。综上，可以认定原、被告就涉案房屋并不存在真实的租赁合同关系，涉案的《广州市房屋租赁合同》仅为配合履行上述《合作合同》而签订，现双方对《合作合同》履行情况存在争议，故在上述的《合作合同》纠纷解决前，对原告的全部诉请，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州合劲产业园有限公司全部诉讼请求。本案受理费2692元，由原告广州合劲产业园有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年九月三十日法官助理周书宇书记员陈细妹