四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初2884号 原告：刘跃琼，女，1970年10月1日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈有福（系原告姐夫），男，1956年2月25日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：陈开德，男，1965年7月8日生，汉族，住四川省资中县。 第三人：资阳市泰瑞发土地整理有限公司，住所地四川省资阳市雁江区西门桥街九曲花园沿街门市**，统一社会信用代码91512000791808777D。 法定代表人：段茂堂，董事长。 委托诉讼代理人：杨开明。 第三人：杨开明，男，1972年12月21日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告刘跃琼与被告陈开德、第三人资阳市泰瑞发土地整理有限公司（以下简称泰瑞发公司）、第三人杨开明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘跃琼的委托诉讼代理人陈有福与第三人泰瑞发公司的委托诉讼代理人即第三人杨开明到庭参加诉讼，被告陈开德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘跃琼向本院提出诉讼请求：1．终止对原告购买的位于资阳市雁江区××路××公寓（金海名苑）1幢1单元16层2号房屋【1（Ｚ）1-16-2】的执行；2．解除对原告购买的位于资阳市雁江区××路××公寓（金海名苑）1幢1单元16层2号房屋【1（Ｚ）1-16-2】的查封；3．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年10月27日与泰瑞发公司签订了《商品房买卖合同》，由原告购买泰瑞发公司开发的金海公寓（金海名苑）1幢1单元16层2号房屋，合同价581815元，签订合同时原告即向泰瑞发公司支付购房款48万元和维修基金4000余元，2019年3月支付余款10万元，全部购房款已经支付。被告因与泰瑞发公司合同纠纷一案，向资阳市雁江区人民法院申请诉讼保全，法院以（2018）川民初5765号民事裁定书，查封了位于资阳市雁江区××路××公寓（金海名苑）1幢1单元16层2号房屋，查封时间为2018年11月16日。原告提出执行异议，被以未提供证据证明无其他用于居住的房屋为由驳回了原告的异议。原告认为其购房在先，有合同、收据、付款凭证为据；原告已付清全部房款。为此，依法提出申请如上。 被告陈开德未提交答辩意见，未到庭，未举证。 第三人泰瑞发公司辩称，原告所述是实，支持原告诉求。原告交了购房全款就应该办理网签手续，因其单位工作疏忽，拖延办理网签手续，后房屋就被陈开德查封了。 第三人杨开明辩称其答辩意见与泰瑞发公司一致。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据，1．原、被告、第三人杨开明身份证复印件及泰瑞发公司营业执照；2．资阳市雁江区人民法院（2020）川2002执异51号民事裁定书，拟证实向法院提出执行异议，但未被支持；3．银行业务凭证、交易明细单、收据，拟证实原告购房支付了全部购房款；4．资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单，拟证实原告名下并无任何房产；5．资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初5765号民事裁定书，（2018）川2002执保225号协助执行通知书，拟证实被告陈开德申请法院将原告购买的房屋进行了查封；6．四川省商品房买卖合同（预售）及补充协议，拟证实原告从泰瑞发公司购买案涉房屋并签订了预售合同；7．纪六龙身份证复印件，拟证实案涉房屋系原告与其配偶纪六龙共同购买。第三人泰瑞发公司、杨开明的质证意见为均属实，无异议。第三人泰瑞发公司提供其与陈开德于2020年7月12日达成的和解协议一份，拟证实其公司与陈开德均同意由泰瑞发公司提供另一套住房将原告被查封的房屋置换出来。原告质证意见为对其真实性无异议，但未能实际履行，要求法院支持其诉请。本院认证认为，原告与第三人泰瑞发公司提供的证据均具备证据的真实性、合法性和关联性，均予以采信。 根据原告与第三人当庭陈述及本院认定的证据材料，本院认定案件事实如下：原告刘跃琼于2018年10月27日与第三人泰瑞发公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定：刘跃琼购买泰瑞发公司开发建设的“金海公寓建设工程”商品房一套（预售），房屋位置：1幢1单元16层2号，规划用途：住宅，建筑面积86.89平方米，总价款581,815元；付款方式：买受人在2019年3月6日前分2次付清房款，2018年10月27日前首期支付82％即48万元，2019年3月6日前支付18％即10万元；……。合同签订前，2018年7月24日，原告的姐夫陈有福通过其银行卡向泰瑞发公司支付房款15万元，合同签订后，原告刘跃琼于2018年10月27日用自己的银行卡向泰瑞发公司支付房款、维修资金共334,344.5元（其中：维修资金4,344.5元，房款33万元），2019年3月18日，用陈有福的银行卡向泰瑞发公司支付房款10万元，泰瑞发公司于2018年10月27日出具收据两张（分别载明收到刘跃琼购金海名苑1（Z）1-16-2号房维修资金4,344.5元、房款48万元并加盖泰瑞发公司财务专用章）和于2019年3月18日出具收据一张（载明收到刘跃琼购金海名苑1（Z）1-16-2号房房款10万元并加盖泰瑞发公司财务专用章）交原告执存。原告因购买案涉房屋向泰瑞发公司支付款额共计584,344.5元，因第三人泰瑞发公司工作疏忽，拖延办理网签手续，原告所购案涉房屋未在房屋管理部门进行备案登记，案涉房屋现尚未建成交付。资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单证实原告名下并无任何房产。 另查明，被告陈开德与泰瑞发公司、杨开明合同纠纷一案，本院于2018年11月16日诉讼保全查封了被执行人泰瑞发公司名下位于资阳市雁江区××房屋，2019年2月18日作出（2018）川2002民初5765号民事判决书，判决泰瑞发公司向陈开德支付欠款420万元。判决生效后，陈开德于2019年5月13日申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号：（2019）川2002执1476号，案件于2019年11月12日终结执行。2020年3月30日案件恢复执行，执行案号：（2020）川2002执恢237号。在恢复执行中，拟对查封房屋进行评估、拍卖。后刘跃琼对其中一套房屋主张权利提出执行异议，认为上述查封房屋中位于金海名苑1幢1单元16层2号即1（Ｚ）1-16-2号房屋系其在法院查封前签订合同购买且支付了全部房款，遂请求法院解除对该房屋的查封。2020年6月4日，本院（2020）川2002执异51号执行裁定书驳回异议人刘跃琼的异议请求。原告于2020年6月17日向本院提起诉讼，请求如上述诉请。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断案外人异议是否成立，需对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行认定。本案中，原告刘跃琼主张其作为房屋买受人，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除强制执行。对该主张，结合原、被告诉辨情况和全案证据，本院评述如下： 本案诉争房产现尚未建成交付，原告所购案涉房屋未在房屋管理部门进行备案登记，没有物权的正式登记。原告于2018年10月27日与第三人泰瑞发公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》等，支付了房款48万及维修资金，购房尾款10万元于2019年3月18日支付，原告与第三人均认可原告已经交付全部购房款。本院2018年11月16日诉讼保全查封了被执行人泰瑞发公司名下位于资阳市雁江区××房屋，其中包括本案诉争房产。虽然协议签订时房屋未建设完工，但该《四川省商品房买卖合同（预售）》、并不违反法律和行政法规的效力性强制规定，且无证据证明其存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，故刘跃琼与第三人泰瑞发公司在房屋查封前签订的书面买卖合同合法有效；在本案诉讼中，第三人泰瑞发公司、杨开明均承认案涉房屋未在房屋管理部门进行备案登记是第三人工作疏忽拖延后被查封造成的，原告在买房时难以预见，也不能实质控制该房屋备案登记的进程，故案涉房屋未在房屋管理部门进行备案登记非系原告自身原因所致，从权利性质看，原告系购买案涉房屋，权利指向明确，具有物权期待权性质，而本案被告陈开德与第三人系基于合同纠纷产生的债权，该债权与案涉房屋无直接联系，系一般债权人；原告提供的证据证明其无其他用于居住的房屋。故本院认为原告刘跃琼对案涉房屋的权利优先于被告陈开德的债权，能够排除本案中的强制执行。原告诉请要求停止对该房屋的执行，并解除查封的依据充分，本院予以支持。被告陈开德未到庭参加诉讼，视为放弃应诉答辩权利，自应承担相应不利的法律后果。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、不得对原告刘跃琼购买的位于资阳市雁江区书台路由资阳市××公寓（金海名苑）1幢1单元16层2号房屋即1（Ｚ）1-16-2号房屋予以执行。 二、驳回原告刘跃琼的其他诉讼请求。 案件受理费9,600元（已由原告刘跃琼向本院缴纳），由被告陈开德负担，并于本判决生效之日起十日内向原告刘跃琼给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审 判 长  伍建波 人民陪审员  于晓红 人民陪审员  杨红英 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  甘宇帆