湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2361号原告：湖南金园物业发展有限公司，住所地湘潭市高新区芙蓉中路**，统一社会信用代码91430300765618566B。法定代表人:周水清，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南鑫昊成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。被告：罗泽勋，男，1964年10月19日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被告：龙雅玲，女，1965年11月17日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。原告湖南金园物业发展有限公司（以下简称金园物业公司）与被告罗泽勋、龙雅玲无因管理纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金园物业公司的委托诉讼代理人谭孟茹、被告罗泽勋到庭参加了诉讼。被告龙雅玲经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿付物业服务费、车位卫生费、水费共计4527元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与湘潭九华经开区裕华苑小区六名业主代表于2015年12月4日签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由原告为裕华苑小区提供物业服务，物业的管理服务费标准为：按每平1.5元/月收取物业服务费，当入住率低于50%以下时，按每平1.2元/月收取物业服务费。二次加压供水加价6%，由物业公司代收。车位使用费为每月20元/个。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务。原告与小区业主代表签订的合同虽不符合物业管理条例关于签订物业服务合同的规定，但原告之所以进入小区提供服务是因为开发商已破产，前期物业已撤场，小区混乱。该小区是食品药品监督管理局的职工小区房，购房的业主基本上为该局员工，而原告为食药监局办公楼提供物业服务，在该局当时在任的主要领导也即上述六名业主代表的请求下，原告进驻该小区。原告在2015年12月4日至2019年1月3日期间，基于该小区业主利益而提供物业服务的行为属于无因管理，该小区业主在其受益范围内应当支付物业费。被告系该小区3单元2002号房屋业主，房屋面积为138.78平方米，自2015年12月4日至2019年1月3日止，被告欠付物业费、车位卫生费、水费共计4527元。现因原告多次催收未果，故诉至法院。被告罗泽勋辩称，1、原告基于一份捕风捉影、闻所未闻的所谓物业管理服务委托合同向答辩人索要物业服务费、车位卫生费、水费，于法无据。答辩人是裕花苑小区的业主，因与开发商的纠纷，当时未召开过业主大会，也没有成立业主委员会。原告称与小区的所谓六名业主代表所签订的物业合同答辩人至今未看到过。该合同不具有合法性，答辩人不知情也没有默许，应为无效合同。2、原告明明是基于一份无效的物业管理服务委托合同为自己谋取商业利益（物业服务费等），所谓的无因管理根本不成立，是一种不法管理，所产生的债权债务是不当得利之债。原告因自己的过错将无效合同之债权债务转嫁给答辩人的无因管理之债权债务不成立。被告龙雅玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：案涉裕华苑小区大部分业主系原湘潭市食品药品监督管理局及其二级机构单位的职工。原告金园物业公司原系该单位的物管公司。因该小区的开发商、前期物业公司离场，2015年12月,张艳君、胡志国等六名裕华苑小区业主在该小区未成立业主委员会的情况下，以裕华苑小区业主委员会（甲方）的名义与金园物业（乙方）签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由金园物业公司提供该小区的物业服务，委托管理期限自2015年12月4日至2018年12月3日止。物业管理服务费实行“包干制”，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，按（1）、（2）、（3）调整，（1）当入住率低于50%以下时，乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……（4）二次加压供水加价6%，并加上二次加压供水电费据实摊派至用户，由物业公司代收；（按物价局批文五楼以上按3.54元/立方米为准，包含五楼）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政、办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润等。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.地下车位：每月20元/个；2.乙方收取车位使用、维护费属于乙方场地维护和秩序维护而收取的费用，乙方不承担车辆的保管、保险责任。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担。业主已购买但未装修或已经装修但未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同还对其他权利义务作了约定。2015年12月4日，金园物业公司进驻裕华苑小区提供服务，2019年1月4日，金园物业公司撤离该小区。另查明，1、罗泽勋、龙雅玲系湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼3单元2003002号房业主；该房屋建筑面积为138.78平方米；已于2015年办理不动产权属证明，产权人为罗泽勋、龙雅玲。2、罗泽勋、龙雅玲已领取涉案房产的钥匙，并已按1.2元/平方米的标准向被告交纳物业费、车位费至2016年12月，但至今罗泽勋、龙雅玲未入住。3、原告认为该房屋自2017年1月4日至2019年1月3日期间的物业服务费为4527元[物业管理服务费3997元+水费50元+车位费480元(车位费20元/月×24月）]。4、庭审中，原告将利息请求变更为按同期同业拆借利率计算利息。本院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案中，金园物业公司自2015年12月4日起为裕华苑小区提供物业服务系基于《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，该合同虽以业主委员会的名义签订，但该小区当时未成立业主委员会，除签订该合同的六名业主外，裕华苑小区其他业主与金园物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系，故金园物业公司对裕华苑小区进行的管理和服务，并非基于法定的或者约定的义务。但金园物业公司进驻裕华苑小区提供服务，系因原物业公司撤离时无业主委员会的情况下，张艳君、胡志国等六名小区业主以业主委员会的名义与金园物业公司签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，金园物业公司对裕华苑小区提供管理和服务在一定程度上起到了避免小区业主的利益受到损失的作用，且金园物业公司在进行管理和服务时确实支出了相关费用。罗泽勋、龙雅玲作为裕华苑小区业主，已办理房屋不动产权属证书，取得房屋所有权，且已交纳过部分物业费，故罗泽勋、龙雅玲作为受益人，应当向金园物业公司偿付必要费用。考虑到物业服务企业与业主约定收费标准并收取相应的物业费用，目的即支付物业管理区域的相关花费和支出，结合金园物业公司提供的服务方式、水平、质量以及罗泽勋、龙雅玲并未实际入住、服务期间物业服务市场的收费等情况，本院酌情认定罗泽勋、龙雅玲应当偿付的费用参照《裕华苑小区物业管理服务委托合同》约定收取的物业费、车位费标准的90%予以计算，即罗泽勋、龙雅玲应向金园物业公司偿付管理费4029.17元［（管理服务费（138.78平米×1.2元/平米/月×24月）+车位服务费（20元/月×24个月）]×90%。因原告并未提供交纳、分摊水费的证据，且被告罗泽勋、龙雅玲并没有实际入住，故对原告所诉请的水费50元，本院不予支持。二、对于金园物业公司诉请的利息，因金园物业公司与罗泽勋、龙雅玲之间未能建立有效的物业服务合同关系，且双方就是否应当支付相关费用问题一直存在争议，应支付费用的数额也并未确定，故金园物业的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告罗泽勋、龙雅玲在本判决生效后十日内一次性向原告湖南金园物业发展有限公司偿付管理费4029.17元；二、驳回原告湖南金园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告湖南金园物业发展有限公司负担20元，被告罗泽勋、龙雅玲负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 田 阳审 判 员 田 园人民陪审员 谭 健二〇二〇年九月十日书 记 员 谢艳廷附相关法条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。