福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4310号 上诉人（原审被告）：厦门胜舞会文化传媒有限公司，住所地福建省厦门市集美区石鼓路****。 法定代表人：李竞凯。 委托诉讼代理人：刘开林，福建如浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文质，福建如浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴武龙，男，1972年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：林志强，男，1982年3月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵路，福建金磐律师事务所律师。 原审被告：李竞凯，男，1985年7月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人厦门胜舞会文化传媒有限公司（以下简称胜舞会公司）因与被上诉人吴武龙、林志强、原审被告李竞凯房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胜舞会公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，调低第三项违约金。事实与理由，一、一审法院认定事实不清，导致判决错误。2019年11月6日，胜舞会公司腾退租赁房屋后，电话联系吴武龙、林志强交还钥匙，其二人拒绝接收钥匙，胜舞会公司遂将钥匙放置门后隐蔽地方并告知二人。吴武龙、林志强于2019年11月8日让物业公司工作人员收取钥匙并让其联系商户出租涉案商铺。因此，应当认定吴武龙、林志强已以实际行动于2019年11月8日确认解除涉案租赁合同。退一步讲，胜舞会公司再次于2019年11月14日通过厦门市公证处向吴武龙、林志强寄达《通知书》，也明确了胜舞会公司已自2019年11月7日起已腾退涉案房屋并返还，并再次告知吴武龙、林志强联系胜舞会公司取回钥匙。再退一步讲，吴武龙、林志强于2019年11月底向一审法院提交起诉材料时，显然已经明确了解除《租赁合同》一事。综上，一审法院认定涉案《租赁合同》解除时间为2019年12月11日是错误，据此计算拖欠的租赁及违约金也是错误。二、一审判决违约金过高，法院应该给予调整。本案涉及的违约金项目有押金、违约金及房租逾期违约金。涉案房屋的租金为每月25,784元，押金24,000元。但一审判决中，胜舞会公司承担的违约金除了没收24,000元押金外，仍需承担10万元的违约金，并支付房租逾期违约金928.22元，显然过高。根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据“损益相抵”规则，即使胜舞会公司行为被认定为违约，吴武龙、林志强也应当在上述三种方式中选择一种作为追究胜舞会公司违约责任的方式，在违约金或押金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方即本案胜舞会公司具有补足差额的义务，因此，吴武龙、林志强不能通过重复累加的方式，无端加重胜舞会公司的责任。综上，望支持胜舞会公司的上诉请求。 吴武龙、林志强辩称，一、原审法院关于租赁合同已于2019年12月11日解除的事实认定正确。胜舞会公司之违约行为已达合同约定的吴武龙、林志强行使单方解除权的条件，故吴武龙、林志强以起诉方式请求法院确认合同解除于法有据。反观胜舞会公司为达到其恶意违约又不需要承担违约责任的目的，以单方撤离租赁房屋、张贴通知书的形式要求解除租赁合同之行为，因《租赁合同》并未赋予胜舞会公司任意解除权，未经吴武龙、林志强同意，胜舞会公司无权单方解除租赁合同。吴武龙、林志强亦从未同意其提前退租之无理要求。首先，原审法院在审理过程中，已于2020年5月21日召集本案各方当事人在涉案房屋现场进行勘查，并通知案外人厦门集美万达广场商业物业管理有限公司工作人员到场，经询问后得知其工作人员在例行巡逻时发现案涉商铺钥匙直接插在锁孔，为确保商户财产安全而将钥匙取走保存，直至勘查当日才在法院的主持下做了钥匙的交接手续，至少于此时方可视为吴武龙、林志强掌控了房屋；其次，吴武龙、林志强同意物业公司工作人员为其联系商户出租案涉商铺，完全是为避免因胜舞会公司违约而导致的损失继续扩大的积极行为，应属法律所乐见和倡导的做法，如何能反被违约方利用、将其解释为以实际行动确认解除；再次，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物应由承租人拆除。在法院现场勘查已确认仍有外部悬挂的门楣店铺招牌、灯箱广告未拆除的情况下，胜舞会公司还应履行其拆除装饰装修物的义务，虽原审法院未在原审判决中判令其履行该义务，但并不代表吴武龙、林志强认可其房屋的交付行为。二、原审法院判令胜舞会公司支付拖欠租金、逾期支付违约金、解约违约金及拖欠的物业服务费、公维金、水费均有事实和法律依据。胜舞会公司拒不支付租金，经吴武龙、林志强多次催讨后又恶意要求退租，已构成严重违约。在租赁期限达4年、年租金在30多万元的情况下，承租人的恶意违约行为对出租人的利益损害无疑是非常巨大的。原审判决判令胜舞会公司支付的金额仅不足四个月的租金标准，在当前经济环境下，吴武龙、林志强虽已采取积极措施防止损失的扩大，但案涉房屋客观上仍未能再次出租，自胜舞会公司恶意退租后已空置八个多月，即使在原审判决确定的全部义务都得以履行的情况下，仍远不能弥补胜舞会公司恶意违约行为给吴武龙、林志强造成的损失，根本不存在违约金调减的可能。望贵院依法查明事实，驳回其上诉请求，维持原判。 李竞凯未作陈述。 吴武龙、林志强向一审法院起诉，请求：1．判令即日起解除吴武龙、林志强与李竞凯、胜舞会公司于2019年8月签订的房屋租赁合同，并立即将厦门市集美区银江路137号之39号、40号房屋恢复原状（拆除其安装于房屋门楣处的招牌及房屋内装修、恢复其改造的房屋结构等），将房屋腾退给吴武龙、林志强，并支付自2019年11月6日起至房屋恢复原状并腾退期间的租金（本计租期内每月租金为25,784元，自2019年11月6日起计算至房屋恢复原状并腾退完毕之日止，暂计至2020年3月26日为121,184.8元）；2．判令李竞凯、胜舞会公司立即向吴武龙、林志强支付自2019年11月1日起至房屋恢复原状并腾退期间的物业管理费、公维金及水电费暂计至2020年3月26日为12,296.4元；3．判令李竞凯、胜舞会公司立即向吴武龙、林志强支付解约违约金100,000元，并按逾期租金的3%另行支付逾期违约金；4．判令李竞凯、胜舞会公司赔偿吴武龙、林志强因本案支出的律师费9,000元。 一审法院认定事实：吴武龙为厦门市集美区银江路**之**不动产所有权人，林志强为厦门为厦门市集美区银江路**之**商铺所有权人。9年8月6日，吴武龙、林志强（甲方）与李竞凯、胜舞会公司（乙方）签订《租赁合同》，将厦门市集美区银江路137号之39号、40号租赁给李竞凯、胜舞会公司用于商业经营，租赁期限：双方商定房屋租期为4年，自2019年8月6日至2023年9月5日止；合同第三条约定，双方约定的租金为：1、2019年8月6日至2020年9月5日的租金标准为85元每月每平方米，月租金为25,784元；租金支付方式：每三个月为一个计租期，乙方应该每个计租期结算前7天，向甲方支付下一个计租期的租金；第五条约定，保证金（押金）：为了确保本合同的实际履行，乙方同意向甲方交纳保证金24,000元，本合同约定租赁期结束（包括但不限于合同到期、双方协商解除本合同、政府拆迁或甲方不再出租等情况），且乙方无违约的情况下，甲方应在租期结束后当天向乙方退还保证金。第七条约定，本合同提前解除或终止后前30日内，商铺交还甲方。乙方在交还该商铺前应按日结清所有对甲方或管理公司的应付款项或费用。第九条约定，违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金壹拾万。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金壹拾万元。3、若乙方未按时支付租金的，则甲方有权加收逾期支付违约金，最高计至逾期租金的3%，逾期超过20天，甲方有权解除本合同。合同落款处有胜舞会公司盖章及胜舞会公司法定代表人李竞凯签名。 2019年11月6日，胜舞会公司腾空房屋并将钥匙留在案涉商铺的门上。2019年11月8日，案外人厦门集美万达广场商业物业管理有限公司工作人员发现后收起钥匙并通知吴武龙、林志强。吴武龙、林志强同意物业公司工作人员为其联系商户出租案涉商铺。 2019年11月13日，胜舞会公司向厦门市公证处申请保全证据，厦门公证处到案涉商铺现状进行拍摄，显示店铺已经腾空，但是外部悬挂的门楣店铺招牌、灯箱广告未拆除。2019年11月14日，胜舞会公司向吴武龙、林志强发出《通知书》通知吴武龙、林志强：“自2019年11月7日起，我司已经将上述房产清空返还贵方，请贵方及时联系我司取回房门钥匙。”该通知书于2019年11月15日李竞凯、胜舞会公司签收。 2019年11月底，吴武龙、林志强向一审法院提交本案诉讼材料，李竞凯、胜舞会公司于2019年12月11日签收起诉状等应诉材料。 2019年11月1日至2020年3月31日4个月共产生物业服务费、公维金6,066.4元。截至2019年11月21日，共有水费162.8元未交纳，李竞凯、胜舞会公司尚余电费1,067.9元，吴武龙、林志强同意抵扣。 李竞凯、胜舞会公司支付保证金24,000元，支付租金至2019年11月5日。 吴武龙、林志强因本案支出律师代理费9,000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于本案的租赁合同的主体问题，吴武龙、林志强认为李竞凯及胜舞会公司均是承租人。李竞凯、胜舞会公司认为，承租人系胜舞会公司，李竞凯只是作为法定代表人签名，是履行职务行为，案涉房屋用于胜舞会公司商业经营，与李竞凯、胜舞会公司李竞凯个人没有关系。一审法院认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。李竞凯作为胜舞会公司法定代表人，代表公司签署合同，并加盖公司公章的行为，是以法人名义从事的民事活动，其法律后果应由胜舞会公司承担。案涉房屋亦是用作胜舞会公司商业经营，案涉租赁合同的承租人应认定为胜舞会公司。 吴武龙、林志强与胜舞会公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依法、全面履行合同义务。吴武龙、林志强已将案涉房屋交付胜舞会公司使用，胜舞会公司应当支付房屋租金。胜舞会公司以合同条款需要修改、重新签订为由单方解除合同，缺乏事实与法律依据。依照租赁合同约定，胜舞会公司逾期支付租金，吴武龙、林志强有权加收逾期支付违约金，最高计算至逾期租金的3%，逾期达20天，吴武龙、林志强有权解除合同。吴武龙、林志强于2019年11月底向法院提交诉讼材料，主张胜舞会公司腾退房屋，已经包含解除《租赁合同》的意思表示，该解除合同的意思表示于2019年12月11日到达胜舞会公司，故一审法院认定《租赁合同》已于2019年12月11日解除，故吴武龙、林志强主张法院判令解除双方签订的房屋租赁合同已无必要，不予支持。自2019年11月6日起至2019年12月11日期间，胜舞会公司逾期未支付租金共计30,940.8元（25,784元+25,784元÷30天×6天），并依约应当向吴武龙、林志强支付逾期支付违约金，具体为：以30,940.8元为基数，按逾期租金的3%为标准，为928.22元。租赁合同未约定合同解除胜舞会公司应恢复原状，胜舞会公司已于2019年11月6日腾空房屋，吴武龙、林志强亦于2019年11月8日同意案外人物业公司工作人员为其联系商户出租案涉商铺，应认定吴武龙、林志强已经取得对商铺的掌控权。吴武龙、林志强主张恢复原状并继续计算房屋租金至房屋恢复原状之日止，于法无据，不予支持。胜舞会公司未经吴武龙、林志强同意，单方腾退的行为，构成根本违约，按照合同约定，应向吴武龙、林志强支付违约金100,000元，吴武龙、林志强此项请求，予以支持；李竞凯、胜舞会公司的证据不足以证明该违约条款已发生变更，不予采信。依据合同约定，保证金仅在李竞凯、胜舞会公司无违约的情况下，方给予退还。现胜舞会公司违约，故胜舞会公司主张保证金24,000元予以抵扣租金的抗辩意见，不予采信。另外，物业服务费、公维金应自2019年11月1日计算至合同解除之日（2019年12月11日），共计2,072.7元（6066.4÷4+6066÷4÷30×11）与水费162.8元，胜舞会公司尚余电费1,067.9元，林志强同意予以抵扣，抵扣后余1,167.6元未支付，予以支持，超出部分予以驳回。合同中未对律师费的承担进行约定，故吴武龙、林志强主张李竞凯、胜舞会公司支付律师费9,000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、胜舞会公司应于判决生效之日起十日内支付吴武龙、林志强2019年11月6日至2019年12月11日拖欠的租金30,940.8元；二、胜舞会公司应于判决生效之日起十日内支付吴武龙、林志强逾期支付违约金928.22元；三、胜舞会公司应于判决生效之日起十日内支付吴武龙、林志强违约金100,000元；四、胜舞会公司应于本判决生效之日起十日内支付物业服务费、公维金、水费共计1,167.6元；五、驳回吴武龙、林志强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,990元，减半收取2,495元，由吴武龙、林志强负担994元，由胜舞会公司负担1,501元，李竞凯、胜舞会公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 各方当事人对于一审判决查明的事实，除胜舞会公司认为遗漏查明系11月6日，胜舞会公司把钥匙放在门口并电话通知吴武龙、林志强后，再由其二人转告物业管理工作人员，对其余事实均无异议，本院予以确认。 另查明，一审法院于2020年5月21日组织各方当事人到案涉租赁房屋现场进行交接确认，并移交房屋钥匙。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人应依照租赁合同约定履行各自的义务。胜舞会公司提前腾退房屋，依照合同约定及法律规定，未经吴武龙、林志强同意，胜舞会公司无权单方解除租赁合同。虽其主张已将钥匙放置租赁房屋门口，由物业处人员取走。但解除合同未经吴武龙、林志强同意且确认，未办理房屋交接手续，且相关门面上的广告也依旧保留，直至一审法院主持双方现场交接。物业管理处取走钥匙进行招租目的系避免损失扩大，不能以此直接认定吴武龙、林志强同意解除合同。故一审法院以吴武龙、林志强主张合同解除的起诉状送达胜舞会公司的时间作为认定案涉租赁合同解除的时间，合法有据。胜舞会公司的上诉主张缺乏法律依据。胜舞会公司未经吴武龙、林志强同意，单方腾退案涉租赁房屋的行为，构成根本违约，按照合同约定，应向吴武龙、林志强承担违约责任，包括支付违约金等。胜舞会公司抗辩违约金过高应予调低缺乏事实与法律依据。关于胜舞会公司主张保证金24,000元予以抵扣租金的抗辩意见能否成立。根据案涉租赁合同约定“为了确保本合同的实际履行，乙方同意向甲方交纳保证金24,000元，本合同约定租赁期结束（包括但不限于合同到期、双方协商解除本合同、政府拆迁或甲方不再出租等情况），且乙方无违约的情况下，甲方应在租期结束后当天向乙方退还保证金。”由此可见，保证金具有担保的性质，目的在于担保承租人依约履行租赁合同。故其本质亦属于违约金，与案涉租赁合同中的违约金条款构成重复。现吴武龙、林志强主张同时适用保证金及违约金条款，才足以弥补其损失，因事实上其已及时收回案涉房屋对外重新招租，并无证据证明其具体损失范围，故该主张缺乏事实与法律依据，不能支持。胜舞会公司抗辩保证金应抵扣租金应予采纳，即胜舞会公司拖欠的租金为30,940.8元，其缴纳的保证金24,000元予以抵扣，抵扣后胜舞会公司还应支付租金6,940.8元。一审判决同时适用保证金及违约金条款不当，应予纠正。 综上所述，胜舞会公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初994号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 二、变更厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初994号民事判决第一项为胜舞会公司应于判决生效之日起十日内支付吴武龙、林志强2019年11月6日至2019年12月11日拖欠的租金6,940.8元（胜舞会公司缴纳的保证金24,000元已予抵扣）； 三、驳回胜舞会公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,990元，减半收取2,495元，由吴武龙、林志强负担1,470元，由胜舞会公司负担1,025元。二审案件受理费2,960元，由吴武龙、林志强负担534元，由胜舞会公司负担2,426元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年九月十七日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。