湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终882号上诉人（原审被告）：杨洪成，男，1951年11月19日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：王政，湖北美佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，湖北美佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周曼，男，1986年8月22日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：金军，随州市忠信法律服务所法律工作者。上诉人杨洪成因与被上诉人周曼房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨洪成上诉请求：撤销一审判决，驳回周曼的诉讼请求。事实与理由：杨洪成与刘洪又、毛胜勇等人没有合伙关系。杨洪成也未代表合伙人与周宗国签订《定购房屋协议》，周宗国没有向杨洪成交纳购房款，双方之间没有房屋买卖合同关系。杨洪成也未协助周宗国办理房产证，也没有协助办理不动产证的义务。周宗国明知案涉房屋没有土地证，所以购房价格低于市场价格。杨洪成的土地使用权与周宗国的房屋没有关联性，其请求杨洪成协助办理不动产权登记无事实依据，应予驳回。周曼辩称，1998年8月11日，杨洪成与周宗国签订《定购房屋协议》，双方成立房屋买卖合同关系。周曼依约已付清房款，杨洪成交付案涉房屋。而且，杨洪成已协助周曼办理了房屋产权证，其应协助周曼办理不动产权证。周曼向一审法院起诉请求：1.依法判令杨洪成协助周曼办理房屋的不动产权登记手续；2.本案的诉讼费用由杨洪成承担。一审法院认定事实：周宗国与原告周曼系父子关系。1998年4月，杨洪成与案外人刘洪友、毛胜勇等人共同合伙，利用原随州市丝绸总厂院内杨洪成自己原有房屋的用地开发经营住宅房屋项目。该项目建设完工后，杨洪成代表其合伙人将该单元楼5楼西的一套住房出售给周宗国，双方于1998年8月11日签订了《定购房屋协议》，该协议的定购方由周宗国签字。周宗国在付清房款并接收该房屋后，装修入住。期间周宗国因病去世，房屋由原告居住至今。期间，周曼经杨洪成协助，以周曼的名义就该房屋在当时的随州市房产管理局办理了所有权证（证号：随州市房权证城区字第**）。后周曼经多次要求杨洪成协助办理该房屋的土地使用权证未果，遂诉至一审法院。涉案房屋所用土地的性质，至今仍属国有划拨，登记在杨洪成个人名下。一审法院认为，周曼之父周宗国与杨洪成代表的合伙体所签订的《定购房屋协议》，系双方当事人真实意思的表示，并不违反相关法律的效力性规定，且政府相关部门已为该房屋办理了房屋产权证，应视作对其合法性已经确认，故上述合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，……”以及第八十七条“负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，……”的规定，周曼有权要求包括杨洪成在内的任何合伙人履行房屋买卖合同的相应附随义务即协助办理相关房屋产权证和土地使用权证的义务。杨洪成虽协助周曼办理了该房屋的所有权证，但仍负有协助周曼办理该房屋包括土地使用权证和房屋所有权证在内的不动产权一体证的义务。而由于该房屋所用土地现登记在杨洪成个人名下，故周曼仅诉请杨洪成履行办理该房屋不动产权证的义务适当，予以支持。但办理该证所应缴纳的土地出让金，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，应由周曼自己承担。杨洪成所述与周曼没有房屋买卖合同关系，涉案房屋原属小产权房，且其后该房屋所用土地的使用权是由其个人出资购买的，故应驳回周曼的起诉或诉讼请求的抗辩理由，或与事实和法律不符，或无事实依据，不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，判决：杨洪成于判决生效之日起二十日内协助周曼办理位于随州市××区××办事处××山××丝绸总厂院内单元楼××单元××号房屋（房屋产权证号为：随州市房房权证城区字第**）不动产权证到周曼的个人名下。案件受理费1400元，由杨洪成负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明，1998年至2000年，杨洪成利用原随州市丝绸总厂院内原有房屋的用地开发建设七层住宅楼一栋。1998年4月10日，杨洪成与刘洪友、付小波、陈勇、陈德兵、毛胜勇、黄兵、周宗国、宋长镔、黄涛签订《合伙建房协议书》一份，该协议约定：杨洪成与原随州市丝绸总厂协商拆除原有住房，刘洪友等九人每户交五万元。杨洪成分得三套房屋（东半单元二楼，西半单元四楼、六楼），黄兵分得东半单元一楼，陈德兵分得东半单元三楼，毛胜勇分得东半单元四楼，宋长镔分得东半单元五楼、黄涛分得东半单元六楼、刘洪友分得西半单元一楼、付小波分得西半单元二楼、陈勇分得西半单元三楼、周宗国分得西半单元五楼。房屋建好后，各户均享有百分之百产权。1998年11月11日，杨洪成与周宗国签订《定购房屋协议》一份，该协议主要内容为：杨洪成建设的住宅楼共七层，房屋每层两户，每户三室两厅，面积115㎡。房屋预计于1998年10月20日交付给周宗国。即日周宗国应按定购之房全部与杨洪成结清。待全部售完办理产权证交给周宗国。本楼坐北朝南向，周宗国购五楼西半单元、房款64000元。杨洪成无异议。2000年6月29日，原随州市地方税务局稽查局作出（2000）随地税稽处字062号税务处理决定书，认定杨洪成开发随州市丝绸总厂的售房款收入683100元，应交纳营业税34155元、城市维护建设税2390.65元、印花税204.90元、个人所得税20493元、地方教育发展税683.10元。2017年11月27日，杨洪成为案涉房屋办理了证号（2000）1053的土地使用权证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.合伙建房协议、定购房屋协议涉及何种法律关系；2.杨洪成是否应协助周曼办理不动产登记。关于焦点一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。依据上述法律规定，对房屋买卖合同关系的判定，不仅要审查当事人之间签订的书面合同的外观和名称，还应以当事人之间的真实意思及合同的实质内容来决定。本案中，案涉《合伙建房协议》中虽然约定双方合作建房，但杨洪成具体负责项目开发工作，包括项目审批、规划设计、工程施工，周宗国仅向杨洪成预交五万元，以此获得坐落位置、房号确定的房屋，并不承担经营风险。因此，《合伙建房协议》虽名为合作建房，实为房屋买卖合同。而且，杨洪成与周宗国又签订《定购房屋协议》，约定周宗国支付购房款，杨洪成交付房屋。故双方真实的法律关系应为房屋买卖。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。房屋买卖完成的法定形式是不动产权证书过户登记的完成。《不动产登记暂行条例》第四条规定，国家实行不动产统一登记制度。杨洪成上述协助办理土地使用权证义务依法转化为协助办理不动产登记义务。杨洪成与周宗国签订的《定购房屋协议》约定，杨洪成出售房屋的价格为64000元。杨洪成负责办理产权证。周宗国去世后，杨洪成虽然协助周曼办理了房屋所有权证，但未协助办理土地使用权证。因此，杨洪成协助周曼办理不动产登记的法定义务不因双方未作约定而免除，杨洪成应当协助周曼完成法定的不动产登记义务。关于杨洪成认为周曼明知房屋没有土地使用权证，所有购房款不包含土地使用权的价格。对此周曼均不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让，互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。根据以上法律、法规的规定，杨洪成协助周曼办理买卖房屋的不动产权证书，周曼无需承担因买房分割土地而另行支付相应的房款，但周曼应当承担不动产转移登记费用。杨洪成的该上诉理由与法律的规定相违背，且双方签订的协议对此并无约定，本院不予支持。综上所述，杨洪成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨洪成负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  李 超二〇二〇年九月三十日书记员  何沛俊