云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初1076号原告：张翠仙，女，1962年4月22日出生，彝族，居民，住建水县。委托诉讼代理人：谢昂燃，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。被告：王华宾，男，1973年12月4日出生，汉族，农民，住址浙江省台州市黄岩区，现住建水县。委托诉讼代理人：刘雪嬿，云南华垣律师事务所律师。原告张翠仙诉被告王华宾土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张翠仙及其委托诉讼代理人谢昂燃、被告王华宾的委托诉讼代理人刘雪嬿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠仙向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告王华宾支付拖欠原告张翠仙的土地租金171963.10元，并支付违约金12万元（以逾期支付一年租金396000元按整数计40万元的30%计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月2日，原告与被告签订《土地使用权转让协议》，约定：原告将拥有使用权的位于建水县仓库后的180亩土地出租给被告使用，租期自2013年8月1日至2020年5月30日，其中73亩土地租期至2020年8月1日；押金6万元，每亩每年租金2200元，180亩土地每年租金396000元，被告于每年8月1日付清第二年租金，一年付一次，如不按期支付，原告有权终止合同，且不退还押金，收回土地另行处理......超过10天就按地租总款50%罚款，造成的一切损失均由被告承担。2019年8月1日，被告按约定应该向原告支付第二年租金，其中73亩应支付租金160600元（73亩×2200元），107亩应支付租金196163.1元（107亩×10个月×183.33元／月），合计356763.1元。但被告逾期并于2019年8月25日支付租金3万元后，尚欠租金326763.1元未支付，扣除被告代付的154800元后，仍有171963.1元未支付，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告王华宾辩称，案涉租赁土地的所有权人为云南省羊街农场，因云南省羊街农场与建水县工业园区投资开发有限公司（以下简称“工业园区”）置换土地，双方于2015年10月29日与原告签订了土地承包合同移交的三方协议书，案涉租赁土地中的73.74亩（实际付租面积为73亩）土地所有权人更换为工业园区，租赁期限由原来的2020年5月30日变更至2020年7月31日租期届满。73.74亩土地的租期，被告要求原告继续履行合同至2020年7月31日租赁期届满。另86.26亩的租期已于2020年5月31日届满，原被告双方的土地租赁合同已解除。被告对原告主张的合同中关于桔子地的租期、租金单价、支付方式及土地使用押金无异议，但对土地使用权的实际面积有异议。被告只能按照云南省羊街农场、工业园区与原告签订的《土地承包合同》中的160亩计算支付租金，对2019年8月1日被告应支付原告的第二年租金，其中桔子地的87亩计算10个月租金为159497.1元，剩余73亩计算12个月租金为160597.08元，合计320094.18元。扣减被告已支付原告的租金3万元以及被告代原告直接支付给工业园区的租金154800元，现未支付租金135294.18元，被告认为已支付的押金6万元应当抵扣租金。被告自2013年7月2日至2019年7月31日期间，每年均以面积180亩（两块土地），每亩2200元计算支付原告租金，共计支付原告租金2375956.8元。被告从云南省羊街农场、工业园区与原告签订的《土地承包合同》中才知晓本案诉争的土地面积仅为160亩，被告每年多付了20亩的土地租金，共计多支付了264000元（20亩×2200元×6年）。扣减2020年未支付租金135294.18元，被告不应再支付原告租金，原告反而应退还被告128705.82元及押金6万元，共计188705.82元。原告因欠债较多在建水法院是被执行人，2019年8月，被告接到建水法院执行局承办法官的电话，口头让被告暂缓支付原告租金。工业园区也于2019年7月底通行被告暂缓支付原告租金，原告与工业园区于2020年2月14日协商好后通知被告代原告支付租金154800元，被告于2020年2月26日通过银行转账支付工业园区租金154800元。被告并非不支付尚欠租金，而是因原告欠债原因使被告不知该不该支付及支付给谁。原告主张逾期支付租金的违约责任不应由被告承担，该损失应由原告自行承担。但若法院认为被告存在迟延支付租金损失，被告只应按原告的实际损失支付违约金，原告主张按租金金额的50%支付违约金的诉请明显高于损失，且原告并未提供其存在实际损失的证据，因此不应支持违约金。应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2008年6月12日，云南省羊街农场与原告张翠仙签订《土地承包合同》，约定：云南省羊街农场将所属八队仓库后桔子地87亩、78亩中73亩、下石桥80亩共计240亩土地承包给张翠仙种植管理，承包期限为12年，自2008年6月1日起至2020年5月30日止；承包价格第一年每亩580元，以后每年每亩递增10元，12承包总金额为1828800元；签订合同时交付定金2万元，同时付清第一年土地承包款139200元，以后每年的土地承包款必须在当年4月20日前付清；张翠仙所承包的土地只有使用权，不得买卖，不得转包、出租、互换转让或者以其他方式流转，未经羊街农场同意不得将承包地用于非农建设，不得在承包土地上私搭乱建房屋各架设各种线路等内容。2013年7月2日，原告张翠仙又将其向云南省羊街农场承包得的位于建水县仓库后的桔子地的土地使用权转租给被告王华宾使用，原告张翠仙与被告王华宾签订《土地使用权转让协议书》，约定：土地使用权转租面积为180亩，租期自2013年8月1日起至2020年5月30日止；王华宾以每年每亩2200元的租金支付给张翠仙，每年租金为396000元（180×2200），押金6万元，张翠仙必须在8月1日交土地给王华宾使用，王华宾在8月1日交清第一年租金396000元，之后在每年8月1日付清第二年租金，一年付一次；如不按期支付，张翠仙有权终止协议，收回土地另行处理，且不退还押金给王华宾，不再归还王华宾预交的各种合同款项，超过10天就按地租总款50%罚款；合同到期，要求王华宾恢复好张翠仙租用的原始土地，方可退还王华宾6万元押金；如果张翠仙违约，赔偿王华宾定金的3倍违约金并退还定金10万元，如王华宾违约，张翠仙不退还定金10万元。合同签订后，原告按约定将租赁土地交付被告使用，被告按约定向原告交纳了押金6万元，并非定金10万元，并按约定以180亩每年每亩2200元计算每年租金396000元，向原告支付2013年8月1日至2019年7月31日期间的土地租金共计2376000元。2015年10月29日，云南省羊街农场、工业园区、原告张翠仙三方签订《土地承包合同移交协议》，约定将云南省羊街农场与原告张翠仙订立的《土地承包合同》中的桔子地73.74亩移交给工业园区，原合同定金变更为5000元，由原告张翠仙交纳给工业园区，其他合同约定条款不变，原告张翠仙与云南省羊街农场双方的相关权利义务终止，原告张翠仙与工业园区双方的相关权利义务确立。2018年11月14日，原告与工业园区签订《土地承包合同》以解决双方的土地使用纠纷，约定：工业园区将其向云南省羊街农场置换的73.52亩（约定付款面积为73亩）土地及另外45.92亩土地承包给张翠仙种植管理，其中的73.52亩土地系涉案的原告张翠仙转租给被告王华宾使用，承包期限为2年，即自2018年8月1日起至2020年7月31日止；张翠仙于2019年8月30日前付清2年租金154800元。张翠仙按上述承包期限将转租给王华宾的73.52亩土地同时延期至2020年7月31日止。按合同约定，被告应于2019年8月1日支付原告2019年8月1日至2020年5月30日的107亩土地租金196163.1元（107亩×183.33元／月×10个月），2019年8月1日至2020年7月31日的73亩土地租金160600元（73亩×2200元／年×1年），合计356763.1元。被告于2019年8月25日支付原告租金3万元后，尚欠租金326763.1元未支付。2019年7月底，工业园区找到王华宾并告知其暂缓支付或代张翠仙支付，经工业园区与张翠仙于2020年2月14日协商，并征得王华宾同意，王华宾于2020年2月26日代张翠仙直接支付给工业园区租金154800元。扣除被告代付租金154800元后，被告尚欠原告租金171963.1元未支付。经原告催要，被告至今仍未支付，故原告起诉来法院。被告提出原告主张的违约金明显高于其损失，辩解只应按原告的实际损失支付违约金。另查明，依被告的土地测绘申请，本院委托建水县自然资源局对诉争的桔子地的租赁土地面积进行测绘调查，经测绘，根据原告的指界范围，桔子地的租赁土地面积为182.8亩，根据被告的指界范围，桔子地的租赁土地面积为175.92亩，以上面积均包含两块土地及其中间一条主道路面积，其中，两块土地中间的主道路面积为2.12亩。原告主张主道路面积2.12亩应计算在租赁土地面积内，被告辩解主道路面积2.12亩不应计算在租赁土地面积内。双方的转租协议中并未约定180亩租赁土地是否包含两块地中间的主道路面积。以上事实，有原告张翠仙提供的身份证、《土地使用权转让协议书》《民事调解书》《法人授权委托书》《土地承包合同》2份；被告王华宾提供的身份证、《土地使用权转让协议书》《土地承包合同移交协议》《土地承包合同》2份、《土地承包合同补充协议》、收条、地租支付情况说明、《建水县国有资产监督管理局通知》《被执行人限制高消费通知书》；本院依被告申请委托建水县自然资源局所做的测绘调查情况、争议面积平面图、卫星影像图；以及当事人的陈述等在卷证实。经质证，当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信并在卷佐证。本院认为，原告张翠仙与被告王华宾签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定向被告履行了交付租赁土地的义务，被告应按照合同约定承担支付原告租金的义务，王华宾按约定应于2019年8月1日向张翠仙支付107亩土地2019年8月1日至2020年5月30日的租金，以及73亩土地2019年8月1日至2020年7月31日的租金，但被告支付3万元以及代付154800元后，尚欠租金171963.1元未按约定履行支付义务，应承担违约责任。对被告辩解的系法院执行局法官口头让其暂缓支付，故其不存在违约，因被告未提供相应的证据予以证实，且其实际也未将应支付原告的租金协助执行交纳给法院执行局，故对被告的辩解，本院不予采纳。对原被告争议的桔子地土地租金是按160亩计算，还是按原被告之间合同约定的180亩计算的问题，因系同一块租赁土地，虽然原告与被告各自的指界范围有一定的差别，原告指界的外围范围稍宽，被告指界的外围范围稍窄，但根据测绘结果，双方指界面积相差不大，因双方合同并未明确约定是否包含中间主道路面积，被告指界面积175.92亩（包含主道路面积2.12亩）与合同约定的180亩少了4.08亩，即使其认为应扣除主道路面积2.12亩，也仅少了6.2亩，系正常误差值范围；原告指界面积182.8亩（包含主道路面积2.12亩）与合同约定的180亩多了2.8亩，即使扣除主道路面积2.12亩，也是180.68亩，由此可见，双方约定的桔子地的土地租赁面积180亩并不显失公平，故应按双方合同约定的180亩面积计算土地租金。对被告辩解应以面积160亩计算租金，不符合租赁土地实际面积，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予采纳。对被告辩解的原告应退还其交纳的押金6万元并同意在其尚欠原告的租金中予以扣减，因原被告之间的租赁合同现已到期，且被告履行了主要义务，未支付最后一年租金并非根本违约，故对被告的该辩解，本院予以采纳。对原告要求被告支付尚欠租金171963.1元的诉讼请求，应扣减被告向原告交纳的押金6万元后，本院支持111963.1元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告与被告约定了违约金，因被告未按约定支付原告租期内最后一期的租金，已构成违约，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对被告提出原告主张的违约金12万元明显过高，请求按原告的实际损失计算违约金，因原告未提供证据证实其实际损失数额，原告的损失实际为被告未支付租金111963.1元的利息损失，双方约定的违约金及原告主张的违约金12万元，已过分高于原告的损失，故对被告请求按实际损失计算违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据本案实际，以尚欠租金111963.1元为基数，自逾期之日2019年8月2日起至2019年8月19日止，参照银行同期贷款年利率4.35%的130%计算违约金为312.2元（111963.1元×4.35%÷365天×18天×130%）；自2019年8月20日起至全部款项付清之日止的违约金（以111963.1元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：由被告王华宾于判决生效后10日内支付尚欠原告张翠仙的租金111963.1元（73亩土地2019年8月1日至2020年7月31日，107亩土地2019年8月1日至2020年5月30日），并支付原告张翠仙该款自2019年8月2日起至2019年8月19日止的违约金312.2元；支付原告张翠仙自2019年8月20日起至全部款项清偿之日止的违约金（以111963.1元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5680元，减半收取计2840元，由被告王华宾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 张 梅二〇二〇年九月二十日书记员 李耀贤