广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25614号原告（反诉被告）：佛山金源置地房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********之二层201室，统一社会信用代码：914***********329A。法定代表人：周惠娜，总经理。委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师.被告（反诉原告）：袁婷婷，女，1978年10月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区********，公民身份号码：。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司佛山普君支行，住所地广东省佛山市禅城区********P8-P12商铺，二层208-210，统一社会信用代码：914***********550Q。负责人：林振安。原告佛山金源置地房地产有限公司诉被告袁婷婷、第三人兴业银行股份有限公司佛山普君支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行审理。诉讼中，被告在法定期限内提出反诉，本院经过审查予以接纳并与本诉一并处理。原告委托诉讼代理人刘俊斌、被告委托诉讼代理人李嘉琼到庭参加诉讼,第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告向原告立即支付房款240000元及逾期付款违约金76512元（以240000元为基数，按日万分之四自2017年7月15日起暂计至2019年9月20日，暂计共797天）；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********101），该合同约定原告将佛山市禅城区*******************出售给被告，商品房售价498404元，付款方式为商业贷款，被告自买卖合同网上签订之日起1日内支付房款258404元，剩余房款240000元被告应于2017年7月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告在2017年4月15日支付了首期款258404元后再无支付任何房款。原告多次催促被告支付剩余房款，但被告以商业贷款申请未获批准为由，一直未支付给原告。根据上述合同第九条逾期付款责任的约定，如买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。原告多次通过电话、短信、信函等方式催促被告履行义务，但被告一直拒绝配合办理银行按揭，也未支付任何房款和违约金。原告已于2019年6月13日按合同记载的通讯地址、联系电话向被告寄发催促偿还房款的律师函，但该邮件因“收件人迁移新址，原址无此人”被退回。综上，被告的违约行为导致原告既无法有效对该房屋进行处分，也无法按照合同约定收回剩余的房款加以利用。被告的行为已严重损害了原告的利益，为维护原告自身合法权益，原告特诉至法院，恳请法院判如所请。被告辩称：请求原告的全部诉讼请求，原告承担本案的全部诉讼费用。一、被告在签订《商品房买卖合同（现售）》时已依约定向原告交付办理商业贷款的资料，并支付贷款手续费，被告无违约的客观事实及行为，不应当承担违约责任。2017年4月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********101），约定由被告向原告购买位于佛山市禅城区*******************公寓，商品房售价为498404元，付款方式为商业贷款，被告自买卖合同签订之日起1日内支付房款258404元，剩余房款240000元应于2017年7月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。签订合同当日，被告向原告支付该房屋首期余款208404元。同时，原告对全部购买公寓且需办理商业贷款的购房人指定的商业贷款银行为第三人（现场经办人：张宜平）。因此，被告在签订上述合同后，向原告以及第三人的工作人员张宜平提交了用于贷款的资料，包括但不限于身份证复印件、个人征信报告、收入证明、银行流水等文件，并向原告支付办理按揭的代理费用3000元。2018年8月5日，原告的工作人员赖小姐（电话：135*****723）与被告预约时间前往银行签署商业贷款合同，并定于8月12日前往现场签约。在被告的询问下，始知道商业贷款的递件银行变更为“南海西樵农商行”。此后，被告按原告指示重新递交贷款申请所需资料，但至今贷款仍未获批。此后，原告未就此事与被告沟通，同时亦按正常流程向被告发来《收楼通知书》，通知被告于2017年８月30日前往客户服务中心办理相关收楼手续，在此期间，被告并无拒绝协助办理商业贷款的主观想法和客观行为，并无违约事实。综上所述，涉案房屋的商业贷款银行为原告指定的，且被告在签订合同当日即已按要求支付贷款手续费、交付贷款材料，未能在合同约定的期限内向银行申请商业贷款的责任在原告，否则在被告未支付余款的前提下，原告不可能同意将房屋先交付给被告，因此，被告并无违约行为，不应承担违约责任。二、原告不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自将原本为商铺的房屋变更为“公寓”，并以此为宣传，使被告违背购买的本意，因此，该《商品房买卖合同（现售）》应予以撤销。2019年10月28日，被告前往佛山市自然资源局查询该房屋所在楼层（北塔三层）的竣工图时，才发现涉案房屋的规划用途为“商铺”，与原告宣传的Loft公寓完全不同性质。经被告查询，该类不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自“商改住”的行为涉嫌违法，包括上海、南京等地均出台了关于商业办公项目等非住宅类建筑项目清理整顿的意见、办法等文件，其中南京市《加强商业办公等非住宅类建筑项目管理办法》第一条明确指出：商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。可见，不按规划用途建设带来的诸多的安全隐患和后果，为执法部门整治、打击的对象。根据《建设工程消防设计审核意见书》（佛公消审[2014]第0276号）、建设工程消防验收意见书（禅公消检字[2014]第0221号）两份文件显示，涉案房屋所在的北塔通过变更方案来对涉案场地进行分割，但性质仍为商铺，原告在消防验收通过后，擅自在商铺内加装厕所、淋浴室而未重新通过规划报建以及消防验收，存在极大的安全隐患，导致被告无法安全有效的使用。综上所述，被告认为，原告在涉案房屋项目开发过程中，不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住，这些行为违反规划和建设管理等法律、法规，扰乱房地产市场秩序，严重影响公共安全，滋生社会治理隐患，且原告在向被告销售时，采用了虚假宣传、诱导等手段，使被告购买了名为Loft公寓、但实质为商铺的物业，导致与被告的购买目的严重背离。根据《合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定，因重大误解订立的合同，被告有权请求人民法院予以撤销，并根据第五十八条的规定，请求过错方退还已收取购房款及相关费用、承担赔偿损失的责任。综上，被告在办理商业贷款时没有违约行为，不应承担责任，且因原告未按规划用途对涉案房屋进行改装、使用虚假的宣传导致被告做出错误的决定应予以撤销。因此，恳请法院依法查明事实，维护被告的合法权益，支持被告的答辩请求。被告向本院提出反诉请求：1、撤销原告与被告于2017年4月15日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********101）；2、被告向原告返还已支付的购房款258404元及资金占用费31923.66元（按同期贷款利率计至清偿之日止；其中以20000元为基数，自2017年4月8日起暂计至2019年11月7日为2488.47元；以30000元为基数，自2017年4月10日起暂计至2019年11月7日为3724.79元；以208404元为基数，自2017年4月16日起暂计至2019年11月7日为25710.40元）；3、被告向原告返还收取的物业维修基金4984.04元、契税14800元、办证服务费500元、贷款手续费3000元及占用费（按同期银行贷款利率计算直到清偿之日止，从2017年4月16日起暂计至2019年11月7日为2872.51元）；4、被告向原告支付违约金32885.50元（以258402为本金，按年利率4.9%的标准计至清偿之日止，暂自2017年4月16日计至2019年11月7日止）；5、原告告承担本案的全部诉讼费用。被告明确：上述第2、3项诉讼请求，2019年8月19日前的资金占用费按照同期贷款利率计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：由原告开发的位于佛山市禅城区***********的“汇博国际广场”，宣传为Loft公寓，全新精装、办公居家两宜，地铁就在家门口的公寓型商业物业。2017年4月7日，被告依据原告的宣传资料、户型设计图，前往原告开发的“汇博国际广场”现场看楼，由原告销售带被告参观样板房，并展示其层高为4.50米的Loft公寓。原告展示的样板房内一楼设计为客厅、厨房、卫生间，二楼设计为卧室，并表明公寓为精装修交付，交付标准包括：厨房大理石橱柜（含洗手盆、水龙头）、地柜和吊柜；卫生间洗手盆、镜子、坐厕、花洒、排气扇；电梯品牌为上海三菱。在参观样板房并了解价格后，被告选购其中六座三层P10号单元，并当场向原告支付20000元定金，4月9日支付30000元定金。2017年4月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********101），约定由被告向原告购买位于佛山市禅城区*******************公寓，商品房售价为498404元，付款方式为商业贷款，被告自买卖合同签订之日起1日内支付房款258404元，剩余房款240000元应于2017年7月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。同时约定原告应于2017年9月1日前交付该房屋。签订上述合同当日，被告依约向原告以及原告指定的工作人员支付该房屋首期余款208404元、物业维修基金4984.04元、契税14800元、办证服务费500元、贷款手续费3000元；同时，被告还向原告指定的商业贷款银行兴业银行股份有限公司佛山普君支行（经办人：张宜平）提交了用于贷款的资料，包括但不限于身份证复印件、个人征信报告、收入证明、银行流水等文件，用于被告办理该房屋的贷款所用。上述合同签订后，原告未依约在合同约定的2017年9月1日前向被告交付该房屋，而在2018年8月2日始向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2018年8月30日前前往“汇博国际广场”物业服务处的客户服务中心办理收楼手续。被告依照收楼通知前往现场收楼时，发现该房屋装修与约定标准不符合，且装修潦草质量差，与原告售楼时承诺的精装修不符，遂向原告提出对公寓内部装修进行整改的要求，但截止诉讼之日止，原告仍未对该房屋进行整改。2019年10月28日，被告前往佛山市自然资源局查询该房屋所在楼层（北塔三层）的竣工图时，才发现涉案房屋的规划用途为“商铺”，与原告宣传的Loft公寓完全不同性质。经被告查询，该类不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自“商改住”的行为涉嫌违法，包括上海、南京等地均出台了关于商业办公项目等非住宅类建筑项目清理整顿的意见、办法等文件，其中南京市《加强商业办公等非住宅类建筑项目管理办法》第一条明确指出：商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。可见，不按规划用途建设带来的诸多的安全隐患和后果，为执法部门整治、打击的对象。根据《建设工程消防设计审核意见书》（佛公消审[2014]第0276号）、建设工程消防验收意见书（禅公消检字[2014]第0221号）两份文件显示，涉案房屋所在的北塔通过变更方案来对涉案场地进行分割，但性质仍为商铺，原告在消防验收通过后，擅自在商铺内加装厕所、淋浴室而未重新通过规划报建以及消防验收，存在极大的安全隐患，导致被告无法安全有效的使用。综上所述，被告认为，原告在涉案房屋项目开发过程中，不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住，这些行为违反规划和建设管理等法律、法规，扰乱房地产市场秩序，严重影响公共安全，滋生社会治理隐患，且原告在向被告销售时，采用了虚假宣传、诱导等手段，使被告购买了名为Loft公寓、但实质为商铺的物业，导致与被告的购买目的严重背离。根据《合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定，因重大误解订立的合同，被告有权请求人民法院予以撤销，并根据第五十八条的规定，请求过错方退还已收取购房款及相关费用、承担赔偿损失的责任。为保障被告的合法权益，依法打击原告此类虚假宣传、随意变更房屋规划用途的欺骗消费者的行为，恳请法院依法查明事实，保护被告的合法权益。原告辩称：一、被告请求撤销《商品房买卖合同（现售）》已过一年的除斥期间，被告无权撤销。原告与被告于2017年4月15日签订《商品房买卖合同》（现售），合同编号为：201********101。合同第三条第一款约定：该商品房的规划用途为商业，且原告在销售及签订合同时亦都明确涉案房屋的用途为商业用途。根据《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。故，被告于2017年4月15日签订上述合同时，对涉案房屋的用途是清楚的并应当清楚，其主张撤销《商品房买卖合同（现售）》已过一年的除斥期间。二、申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款的义务在于被告，无法成功办理银行按揭手续的原因亦是被告。其一直未能支付剩余的购房款，已构成严重违约，按合同约定应承担逾期付款的违约责任。原告与被告于2017年4月15日签订合同后，被告向第三人申请办理涉案房屋的商业贷款。其后据第三人的业务员张小姐回复，由于被告负债高导致不能办理涉案房屋的商业贷款。因被告当时只能通过按揭方式付款，所以原告于2018年3月再次与被告沟通，建议被告尝试向南海西樵农商行申请办理涉案房屋的商业贷款并准备相关材料，但被告一直未能配合办理。直至原告于2018年8月1日向被告发出催告函后，被告于2018年8月20日向南海西樵农商行申请办理涉案房屋的商业贷款，但南海西樵农商行告知被告因其仍然拖欠信用卡贷款，不同意贷款。综上，由于被告的个人原因导致不能办理银行按揭手续，不能按照按揭方式付款，已构成违约。按照合同第九条逾期付款责任的约定，逾期超过90日，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。三、关于涉案房屋交付问题，房屋买卖实践中一般均是付清房款或办好按揭再交房，原告完全可基于行使对被告的先履行抗辩权和不安抗辩权而不进行交付房屋。考虑到房屋空置造成浪费，原告才向被告交付涉案房屋。在收楼过程中，被告提出涉案房屋存在的瑕疵问题，原告已按照合同约定履行修复义务，并不是被告所称截至诉讼之日，原告仍未对该房屋进行整改。四、关于涉案房屋用途问题，涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明物件以及取得房屋测绘报告，原告是按照合同约定的标准交付涉案房屋，不存在改变房屋用途。五、关于被告向原告支付物业维修基金4984.04元以及契税14800元，因涉案房屋的商品房买卖合同已进行备案，物业维修基金以及契税已支付至相关单位及政府部门。另外，原告并未收取贷款手续费3000元。退一万步来说，即使合同被撤销，上述款项都不应由原告退还。综上所述，由于被告的严重违约，导致原告一直未能收取涉案房屋剩余房款，已造成原告经济损失，且不排除被告考虑到近期楼价的跌幅，才以各种理由撤销《商品房买卖合同（现售）》。为维护房地产交易的稳定，请求法院依法驳回被告所有反诉请求，支持原告本诉的诉讼请求，保护原告的合法权益。诉讼中，第三人未答辩。诉讼中，原告就本诉提交以下证据，就反诉未提交证据：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（现售）》，证明根据合同第八条第二款约定，除首期款外，剩余房款金额240000元，被告应于2017年7月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。实际上，被告至今仍未完成银行按揭手续，仍拖欠原告房款240000元。根据合同第九条约定，如被告逾期付款超过90日，原告不解除合同，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。故，被告应于2017年7月16日开始向原告支付逾期付款违约金。3、《佛山金源置地房地产有限公司收款收据》，证明被告支付首期款258404元后至今仍未支付任何房款。4、《催告函》、EMS快递单，证明原告已通过信函方式催促被告履行合同义务，除信函外原告亦多次通过电话方式催促被告，但被告一直怠于履行。5、《律师函》、EMS快递单（含改退批条）、邮单查询结果，证明原告已向被告寄发催促支付房款的律师函，但被告拒收。6、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《佛山市禅城区**********屋测绘报告书》，证明涉案房屋于2015年已取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，已达到法定及合同约定的交付条件。7、契税发票签收表、物业管理维修基金本，证明原告已代缴契税14800元，物业维修基金4984.04元。8、现场图片，证明原告销售时已将涉案房屋的楼盘信息进行公示，被告对涉案房屋的用途是清楚的。9、《催告函》的EMS回单、快递记录查询结果，证明被告于2018年8月5日签收了催告函。10、《律师函》的EMS回单、快递记录查询结果，证明原告于2019年6月13日向被告寄发律师函。诉讼中，被告就本反诉共同提交以下证据：1、微信聊天记录（被告与原告工作人员），证明被告在签约时即2017年4月15日已依约向原告交付办理商业贷款所需资料，并按要求支付办理按揭的手续费，未能在合同约定时间内办理贷款的责任在于原告。且在此后的沟通过程中，被告一直主动与原告的工作人员沟通办理贷款手续，提供资料，并无拒不办理贷款的主观恶意，被告不应承担违约责任。2、《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********101）（含附件一至十三、《使用说明书》《质量保证书》《购买商品房须知》），证明原、被告签订了买卖合同，约定由被告向原告购买涉案房屋。3、《佛山金源置地房地产有限公司收款收据》《收据》、中国建设银行单位客户专用回单、中国银行交易流水明细清单，证明被告在签订买卖合同当日，向原告及原告指定的人员支付了购房款、物业维修基金、契税、办证服务费、贷款手续费等各项费用。4、建设工程规划许可证（建字第440********0072号）、建设工程施工许可证（编号：440************101）、建设工程消防设计审核意见书（佛公消审[2012]第0061号）、建设工程消防验收意见书（禅公消检字[2014]第0221号）、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、图纸，证明涉案项目规划用途为商业、餐饮、写字楼，其中被告购买的六座三层P10号规划为商铺，与原告宣传及承诺的公寓性质不符，原告涉嫌虚假宣传，诱导被告作为出与实际目的不符的购买决定。5、《收楼通知书》，证明2018年8月2日，原告发函通知被告收楼，严重超出合同约定的交付时间。6、A汇博国际广场照片、B网上关于汇博国际广场的介绍截图、C户型平面图（广告）、D涉案房屋照片，证明原告在销售时将涉案楼盘宣传为复式公寓，与其实际规划用途不符，诱导被告作为与其实际购买目的的决定，涉案房屋是按公寓标准交付的，但装修极其简陋。诉讼中，第三人就本反诉提交以下证据：《函》，证明第三人就本案所涉贷款办理情况。经质证，本院认证如下：第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证、抗辩的权利。原告的证据1，系原、被告主体材料，本院经审查予以确认；证据2，被告对真实性无异议，且有原件核对，本院对真实性予以确认；证据3，被告无异议，本院予以确认；证据4、9，被告于其提交的微信聊天记录中确认收到《催告函》，能与该两组证据相互印证，本院对证据的真实性予以确认；证据5、10，或有原件核对，或能相互印证，本院对真实性予以确认；证据6，有原件核对，本院对其真实性予以确认；证据7，有原件核对，被告亦对其真实性无异议，本院确认其真实性，至于证明内容，本院待后一并论述；证据8，该组证据图片模糊，并无有关涉案房屋用途的清晰记载，不能证明原告的待证内容，本院不予采信。被告的证据1、2、3、4、5，或有原件核对，或原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据6，原告对其中的涉案房屋照片真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对本组其余证据，均为打印件，原告亦不予认可，本院不予采信。第三人的证据，系原件，本院对真实性予以确认，该第三人系被告以对于查明被告是否依照涉案房屋买卖合同约定办理商业贷款、是否存在违约行为等事实具有决定性作用为由申请本院追加参加诉讼的，本院对该证据予以采信。为查明事实，本院于2020年9月3日依职权向佛山市自然资源局禅城分局发出（2019）粤0604民初25614号《协助调查函》，该局于2020年9月11日向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于〈协助调查函〉（（2019）粤0604民初25614号）的复函》。本院就该复函征求原、被告及第三人意见，各方未提出异议，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：涉案房屋位于佛山市禅城区*******************。2015年1月14日，包含涉案房屋在内的佛禅（拍）2008-001地块、佛禅（挂）2011-012地块（商业、餐饮、办公楼）项目工程通过竣工验收备案。2015年8月19日，佛山市禅城区*********就包括涉案房屋等向原告出具佛禅房测（2015）168号《紫洞南路108号六座首层P1至P6、P11至P14号、二层P1至P26号和三层P1至P23号商铺变更测绘报告》，显示涉案房屋的单元套内建筑面积为17.85平方米，建筑面积为29.70平方米。2017年4月7日、9日，被告先后向原告支付定金20000元和30000元。2017年4月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定被告向原告购买位于佛山市禅城区********************屋，合同内容有：“第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区****************块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为佛禅国用（2015）第0000348号，土地使用权面积为18107.35平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商服用地（商业、办公）,土地使用权终止日期为2048年4月9日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称汇博国际广场，建设工程规划许可证号为建字第440********0072号，建筑工程施工许可证号为440************101。……第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为商业。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为21层，其中地上20层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的六座【幢】1单元3层三层P10号，房屋坐落为禅城区南庄镇紫洞南路108号六座三层P10号。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为佛山市禅城区*********，其实测建筑面积共29.7平方米，其中套内建筑面积17.85平方米，分摊共有建筑面积11.85平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为4.5米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。……第七条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27921.79元，总价款为498404元……第八条付款方式及期限(一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000……,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.85%,金额（人民币）258404元……。除首期款外，剩余房款金额（人民币）240000元……应于2017-07-15前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第九条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。(2)逾期超过90日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不低于第(1)项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第十条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条商品房相关设施设备交付条件……本项目属商业办公楼，不具备报装、开通燃气功能，不含燃气设施、设备。……第十二条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；(3)门窗翘裂、五金件损坏；(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；……第二十二条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……”上述合同中还记载了被告的通讯地址为广州市海珠区********建行，联系电话为139*****288。且根据涉案合同附件七《关于装饰装修及相关设备标准的约定》上载有卫生间及相关卫生器具，钢结构阁楼。同日，被告向原告支付购房款208404元。2018年8月5日，被告收到原告的《催告函》，该函中，告知被告仍欠付购房款240000元，要求被告收函后的15日内向银行完整办理和递交按揭所需资料，否则将追究因被告原因迟延支付剩余房款等责任。同日，被告还收到原告的《收楼通知书》，该通知书中，原告通知被告于2018年8月30日前前往汇博国际广场物业服务处的客户服务中心办理涉案房屋的收楼手续，逾期则视为于上述日期接收房屋。2020年1月7日，本院组织包括原、被告勘查现场，涉案房屋内建有卫生间及阁楼、楼梯，房屋窗户横跨卫生间内外。在原告的销售中心的公示栏中，有《商品房销售价目表》，上载涉案房屋户型为商业服务用房，公示栏中还有《商品房销售价格相关信息公示表》，上载涉案房屋所载项目土地性质为商服用地。2020年9月11日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于〈协助调查函〉（（2019）粤0604民初25614号）的复函》，上载涉案房屋所载的佛山市禅城区***************的功能为商业，佛山市禅城区*************的土地性质为商业金融用地。另查明，第三人于2019年12月13日向本院出具《函》，上载：“贵院审理袁婷婷与佛山金源置地房产有限公司房屋买卖纠纷（2019）粤0604民初25614号一案，现就袁婷婷购买诉争房产向我支行申请办理按揭贷款业务情况简述如下：经查，袁婷婷（身份证号：440************064)因购买佛山金源置地房地产有限公司开发位于“禅城区南庄镇紫洞南路108号”的商品房有资金需求，其曾于2017年4月间向我支行申请办理商品房按揭贷款。经我行业务部门审查贷款申请材料，因该客户不符合我行授信政策及办理贷款条件，我行已作退件处理。”另查明一，2018年3月31日，原告一赖姓工作人员向被告发送微信，告知被告申请按揭贷款需提供的资料及于下周准备好，并提前一天通知，好为被告预约银行。2018年8月5日，被告向原告的赖姓工作人员发送微信：“今天我收到了你公司的收楼通知书和催告函，我最快也要本周周日下午才有空，也只有周日下午才有时间了，能帮我约周日8.12下午和银行签约么？”该工作人员回复：“银行上班时间是周一至周五。”被告回复：“可我周一至周五没空啊，那这次您们帮我递件的是哪家银行啊？”该工作人员次日回复：“南海西樵农商行。”2018年8月9日，被告向该工作人员发送微信：“我的购房合同还没拿啊。”该工作人员回复：“合同我们会提交给银行，其他资料你准备。”被告回复：“好的。”另查明二，2012年3月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就包括涉案房屋在内的佛禅（拍）2008-001地块、佛禅（挂）2011-012地块（商业、餐饮、办公楼）项目制发建字第440********0072号《建设工程规划许可证》。另查明三，涉案房屋在内竣工图之工程北塔三层平面图显示，涉案房屋内无标注设计卫生间及阁楼、楼梯等。另查明四，根据被告于2019年11月7日拍摄的涉案房屋照片，显示涉案房屋内建有卫生间及阁楼、楼梯。对此，被告确认于该房屋交付时即为该状态。庭审中，被告陈述其向原告支付了贷款手续费，是现场以现金方式交纳，没有相关收据。原告对此不予确认。庭审中，本院询问：1、被告在提交贷款所需资料后，有哪些银行联系过被告，或被告有无联系过银行？被告：没有，就是在签订合同当天向第三人提交完所需资料，后被告也没有询问过是否能办理成功，银行也没有告知被告是否能办理，因被告的认知中该贷款是由原告代办，不需被告处理的原告会通知被告的，被告没有主动跟进。原告：没有承诺代办。是买方与银行进行办理，原告只是告知需要什么资料。2、对贷款的款项是否约定2017年7月15日前申请办理银行按揭手续？被告：2017年4月15日，被告已向第三人提交的贷款所需资料，被告没有违约。原告：约定的是2017年7月15日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。3、如没有通过按揭贷款的话后续付款方式是如何约定？原告：合同上没有具体约定，没有就后续付款方式签订补充协议，因被告原因无法通过按揭方式付款过错在于被告，因时间拖得过久，导致银行不受理涉案房屋的商业贷款的业务，故被告应通过一次性方式支付剩余房款。被告：没有就后续付款方式签订补充协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于合同撤销问题，即被告的反诉诉讼请求。本案中，被告主张，原告在涉案房屋项目开发过程中，不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住，且原告在向被告销售时，采用了虚假宣传、诱导等手段，使被告购买了名为Loft公寓、但实质为商铺的物业，导致与被告的购买目的严重背离，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定，因重大误解订立的合同，被告有权请求人民法院予以撤销，并根据第五十八条的规定，原告应退还已收取购房款及相关费用、承担赔偿损失的责任。本院认为，重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受损失，或者达不到误解者订立合同的目的。被告于本案中并未提供有效证据证明原告对其进行误导、欺诈，作为完全民事行为能力人的被告作出意思表示签订涉案《商品房买卖合同（现售）》时也不存在认识上的缺陷，上述合同中明确记载涉案房屋的规划用途为商业，所占用的土地用途为商服用地，且该涉案合同的附件七《关于装饰装修相关设备标准的约定》中约定涉案房屋附带卫生间及相关卫生器具，钢结构阁楼。上述合同内容明确、具体，与事实相符。且被告于2018年8月5日收到原告的收楼通知书，该通知书要求被告于该月30日前前往现场办理收楼手续，被告亦自述按照该要求前往现场收楼，但被告自该时起至其于本案应诉及反诉时，并无证据证明被告以原告存在误导、欺诈及自身存在重大误解要求撤销合同之事宜向原告提出及沟通，不符合常理。而被告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，其主张自己将涉案房屋理解为公寓可以作为住宅，实际上是被告在签订涉案合同前形成意思表示阶段的动机错误，并不构成对合同内容本身的重大误解。故被告以其签约时受原告欺诈而存在重大误解，主张撤销上述合同并据此要求退还已收取购房款及相关费用、承担赔偿损失的责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故本院对被告的全部反诉诉讼请求予以驳回。二、关于原告的诉讼请求。如前分析，原告与被告于2017年4月15日签订的《商品房买卖合同（现售）》不存在被告主张的可撤销事由，本院经审查，认为该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严守合同，依据约全面善意履行义务。关于剩余房款支付问题。诉讼中，被告对原告主张仍尚欠剩余房款240000元的事实不持异议，故本院依法予以确认。原、被告于《商品房买卖合同（现售）》第八条约定被告采取按揭贷款方式支付剩余房款240000元，并约定被告应于2017年7月15日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。但双方未就已按期申请办理银行按揭手续但未通过相关银行贷款审批情况下剩余房款如何支付进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”之规定，在双方未就交易习惯举证之情况下，本院认定作为买受人的被告应在接收涉案房屋之时负有向原告支付上述剩余房款的义务。关于被告对涉案房屋之接收时间，本院认为，在符合双方约定的交付条件下，原告向被告发出《收楼通知书》，被告于2018年8月5日签收，根据该通知书，原告通知被告于2018年8月30日前前往指定地点办理涉案房屋的收楼手续，逾期则视为于2018年8月30日接收该房屋。原告既已依约提出给付，且还于2018年8月5日向被告提出支付剩余房款之要求，被告在无正当理由情况下未如期接收，根据诚实信用原则并基于公平合理角度，可视为被告已经接收，故被告应于2018年8月30日前即向原告支付上述剩余房款，姑且不论被告系以自有资金还是其他合法方式获取之资金用以履行。故被告自行支付完毕剩余房款的条件业已成就。原告主张被告支付剩余房款240000元有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于违约责任。根据涉案《商品房买卖合同（现售）》第九条，买受人逾期付款超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。被告逾期支付购房余款，其行为已构成违约，原告依法依约有权主张被告承担违约责任。如前所述，被告应于2018年8月30日前履行完毕付款义务，故本院确定被告应自2018年8月31日起以剩余房款240000元为本金，按日万分之四向原告计付违约金。原告就违约金诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山金源置地房地产有限公司支付房款240000元及违约金（违约金以240000元为本金，按日万分之四从2018年8月31日起计至被告袁婷婷实际支付完毕上述房款之日止）；二、驳回原告佛山金源置地房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告袁婷婷的全部反诉诉讼请求。如果被告袁婷婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3024元，由原告佛山金源置地房地产有限公司负担360元，被告袁婷婷负担2664元；反诉受理费3270元，财产保全费2267元，合计5537元，由被告袁婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年九月二十五日书记员  罗凤华