广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1722号 上诉人（一审被告）：北海振成房地产营销策划有限公司，住所地广西北海市北海大道**北海城市购物广场**，统一社会信用代码：914505020737549620。 法定代表人:罗日振，总经理。 委托诉讼代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晗，广西现城律师事务所实习人员。 被上诉人（一审原告）：申发军，男，1968年2月8日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：杨忠汉，广西通诚律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海桂信置业投资有限公司，住所地北，住所地北海市云南南路碧桂华厅内超市**信用代码91450500199336635H。 法定代表人:丁藩志，执行董事。 上诉人北海振成房地产营销策划有限公司（以下简称振成公司）因与被上诉人申发军、北海桂信置业投资有限公司（以下简称桂信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 振成公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人申发军对上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人申发军起诉请求的依据是商品房买卖合同，根据合同的相对性，上诉人不是合同相对人，一审判决振成公司承担还款责任没有法律依据。本案实际收款人是案外人吴茂萍，上诉人只是款项的代收人，与本案的商品房买卖合同的权利义务没有任何关系。一审法院认定合同无效判决返还也应当根据合同相对性原则，返还当事人也应仅限于合同相对方，但一审判决已突破了合同，与合同相对性原则相悖，一审判决上诉人返还款项依法无据。本案的程序存在违法和瑕疵，上诉人在一审中提供的证据已足以证实款项的收款人是吴茂萍，但一审没有追加吴茂萍，是遗漏当事人。 申发军辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，判决合理合法，应该予以维持。申发军在磋商合同时由上诉人进行联系，款项也是由上诉人收取。桂信公司在签订合同前并没有与申发军有任何联系，所有一切联系都是上诉人进行的，所以上诉人在订立合同的过程中实际上是代理行为，因上诉人的代理行为存在过错导致合同无效，应该承担赔偿责任。上诉人所提供的转账记录及协议是上诉人与其他人之间的内部关系，不能对抗上诉人因过错对申发军所承担的责任。应否追加吴茂萍作为当事人应该考量吴茂萍与本案是否存在利害关系，吴茂萍并没有与申发军有任何接触，合同订立前和协商过程都是上诉人与申发军进行接触，上诉人没有证据证实吴茂萍与本案的当事人有关联，是否应该追加由法院认定。 申发军向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告桂信公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号为bghtF二单元302）；二、判令被告桂信公司、振成公司共同双倍返还定金8万元；三、判令被告桂信公司、振成公司共同返还原告购房款255000元及支付利息1275元（利息以255000元为基数，按年利率6%计，暂从2019年8月14计至2019年9月13日，以后另计至本息还清止）。 一审法院判决：一、原告申发军与被告北海桂信置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：bghtF二单元302）无效；二、被告北海桂信置业投资有限公司、北海振成房地产营销策划有限公司共同返还购房款295000元及支付利息（利息按以下时间及标准分别计算后合计：以4万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月11日计算至2019年8月19日止；以255000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月14日计算至2019年8月19日止；以4万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项还清之日止；以255000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项还清之日止）给原告申发军；三、驳回原告申发军的其他诉讼请求。案件受理费6344元，公告费260元，合计6604元，由被告桂信公司、振成公司共同负担 被上诉人桂信公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，亦没有提供书面陈述意见。 本院二审期间，上诉人振成公司提交如下证据：1.《转账明细查询》，拟证明上诉人是受吴茂萍之委托代收本案房款；2.《还款确认书》，拟证明桂信公司于2013年7月8日将案涉302号房抵偿给案外人张辉等人，张辉等人一致共同委托吴茂萍出售案涉房屋；3.吴茂萍与上诉人经办人徐泽善微信聊天记录，拟证明案涉302号房目前由吴茂萍管理和出租收益。被上诉人申发军质证意见：对证据1的真实性合法性无异议，对关联性有异议，只能证实上诉人和罗春淘、吴茂萍之间有账目往来，无法证明吴茂萍指示上诉人代收款项。上诉人收到申发军29万多元，但转给吴茂萍是20万元，证明了上诉人与吴茂萍之间对案涉房屋的款项进行分配，上诉人在房屋买卖合同过程中实际上是代理关系，对房屋买卖合同无效应该承担连带责任。对证据2的真实性无异议，但该证据证明本案的另一被上诉人桂信公司和上诉人共同存在欺诈行为，无权销售案涉房屋，上诉人对合同无效存在过错，应该承担责任。对证据3的真实性无异议，但应该提供完整的微信聊天记录，从内容来看，吴茂萍对申发军的信息并不清楚，上诉人实际上是吴茂萍的委托代理人，实际是中介，应对合同无效承担相应法律责任。本院认证意见：申发军对上诉人提交证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据与本案具有关联性，作为本案证据采纳。 对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：1.上诉人认为一审判决对2019年8月14日振成公司出具的收据中的备注内容遗漏了补齐240000元的时间。本院认为，经查一审判决书，一审判决并未遗漏该补齐时间。2.上诉人认为2019年8月15日《收据》上的经手人罗春园不是真名，经手人实际是罗春淘。本院认为，上诉人对其主张没有证据证实，且与案件处理结果无实质影响，本院不予采信。3.一审判决认定振成公司代转了25000元佣金给案外人罗春桃，该案外人应该是吴春淘。本院认为，根据本案证据显示，上诉人的主张成立，本院予以采信。4.上诉人认为，一审判决认定申发军转账至上诉人账户的40000元和255000元都是通过上诉人的POS机在案涉302号房刷卡支付，上诉人是根据吴茂萍的指示收款的。本院认为，申发军也确认上述二笔款是通过POS机刷卡支付的，故对上诉人主张的付款方式予以确认，但付款方式对本案处理结果无实质影响。 另查明，被上诉人桂信公司与案外人吴茂萍于2019年5月22日签订《还款确认书》，约定桂信公司委托中介公司对碧桂华庭小区二期F幢一单元、二单元的房屋进行销售，以每套房屋不低于人民币45万元的价格进行销售，销售所得的购房款用于偿还张辉等人的借款，张辉等人一致同意委托吴茂萍来代收购房款。《还款确认书》上另用笔注明“每套支付费25000元”。 本院认为，被上诉人申发军与被上诉人桂信公司所签订的《商品房买卖合同》因销售的房屋未取得商品房预售许可证明致合同无效，购房款依法应返还给申发军。根据吴茂萍与桂信公司于2019年5月22日签订《还款确认书》约定，桂信公司委托中介公司对包括案涉房屋在内的碧桂华庭小区二期F幢一单元、二单元的房屋进行销售，销售所得的购房款用于偿还张辉等人的借款，张辉等人一致同意委托吴茂萍来代收购房款。由此可见，吴茂萍系受桂信公司委托代收购房款。上诉人振成公司主张《还款确认书》是吴茂萍提供的，其收取购房款系受吴茂萍的委托，申发军亦承认振成公司实际是吴茂萍的委托代理人，结合振成公司收取申发军的295000元购房款后，将其中的大部分款项20万元支付给吴茂萍的事实，本院对振成公司受吴茂萍委托收取购房款的事实予以认定。据此，本案桂信公司、吴茂萍、振成公司之间的关系是：桂信公司是委托人，吴茂萍是受托人，桂信公司委托吴茂萍收取购房款，吴茂萍转委托振成公司收取购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条和《中华人民共和国合同法》第四百条的规定，对于振成公司收取购房款的行为，应当由桂信公司承担责任。因此，振成公司已支付给吴茂萍的20万元，应由桂信公司承担返还责任；根据吴茂萍与桂信公司在《还款确认书》中的约定，桂信公司委托中介公司销售案涉房屋，双方在《还款确认书》上注明每套25000元，振成公司转账支付给案外人罗春淘的25000元佣金，应系《还款确认书》上约定的佣金，向申发军返还该25000元的责任亦应由桂信公司承担；现仍在振成公司账户内的7万元，本应由振成公司向桂信公司或吴茂萍支付，再由桂信公司返还给申发军，为了减少付款环节，宜由振成公司直接返还给申发军，向申发军支付该7万元的利息的责任由桂信公司承担。至于吴茂萍是否应对其转委托振成公司收取购房款的行为承担责任，申发军可自行决定是否另行主张。 综上所述，振成公司的上诉请求部分成立，对其成立部分应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因振成公司二审提供新证据，证明一审判决遗漏部分事实，本院因此对一审判决进行部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4077号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4077号民事判决第三项。 三、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4077号民事判决第二项为被上诉人北海桂信置业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款225000元及支付利息（利息按以下时间及标准分别计算后合计：以4万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月11日计算至2019年8月19日止；以255000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月14日计算至2019年8月19日止；以4万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项还清之日止；以255000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至款项还清之日止）给被上诉人申发军； 四、上诉人北海振成房地产营销策划有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款7万元给被上诉人申发军； 五、驳回被上诉人申发军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务人，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6344元，由公告费260元，合计6604元，由北海振成房地产营销策划有限公司1567元，北海桂信置业投资有限公司负担5037元；二审案件受理费6344元，北海振成房地产营销策划有限公司负担1505元，由申发军4839元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  明 智 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  庞晓湖 书 记 员  曾 荣