山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0281民初3207号 原告：朱其果，男，1968年9月19日生，汉族，江苏省沛县。 委托诉讼代理人：时治国，江苏鼎沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘剑卿，江苏鼎沛律师事务所律师。 被告：青岛顺事达房地产开发有限公司，住所地胶州市九龙镇建设路**。 法定代表人：宋冬梅，总经理。 委托诉讼代理人：高兴梅，胶州三里河法律服务所法律工作者。 原告朱其果与被告青岛顺事达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告朱其果的委托诉讼代理人时治国、被告青岛顺事达房地产开发有限公司（以下简称顺事达公司）的委托诉讼代理人高兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱其果向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方于2014年4月30日签订的商品房预售合同，并向原告交付合同项下房屋、协助办理房屋过户手续；2、判令被告以全部购房款为基数以日万分之五向原告支付违约金自2015年5月1日至实际交付日为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因被告欠付案外人宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司工程款，案外人宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司欠付原告劳务款，经各方协商，原告购买被告开发的位于胶州市九龙镇建设路27号《雅玫花苑小区》12号楼4单元1层101室房屋一套，并签订商品房预售合同，房屋总价款421884元，首付款126884元以被告欠付的工程款抵付，其余款项295000元由原告在中国工商银行贷款后已支付给被告，案外人宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司代替原告向银行按月偿付贷款。被告为此向原告开具126884元和295000元收据两张。按照原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应于2015年5月1日前向原告交付房屋，但因被告方原因导致房屋至今尚未交付，被告的行为已构成违约。2019年9月30日，在原告未提前得到任何通知的情况下，被告以原告未如期偿还银行贷款为由通知原告解除双方签订的商品房预售合同，事后却怠于和原告协商相关事宜。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告无权单方解除合同，为此特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告顺事达公司辩称，原告所诉不实，要求法院驳回原告的诉讼请求。 围绕着诉讼请求，原告提交了提交证据商品房预售合同一份、个人借款担保合同一份、原告名下借记卡账户历史明细清单一宗，被告提交商品房预售合同一份、中国工商银行还款凭证一宗、被告于2019年10月发给原告解除合同的通知函图片一张，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2014年4月30日，原告朱其果作为乙方与被告顺事达公司作为甲方签订了青岛市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区12号楼4单元101号的房屋，单价3600元每平方米，总价款421884元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该房屋经验收合格后。如遇下列特殊原因，甲方可据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。1、本合同签订后，因执行国家以及地方政府新颁布的法律、法规和通知导致延期交房的；2、因给水、排水、供电、热力、燃气、电视等市政公用设施建设单位原因造成工期延误的；3、因突发公共卫生事件导致工程延误或房屋逾期交付的；房屋建成后，由国家安监站、建设局、规划局、消防局等主管部门综合验收合格后为最终交房时间。第十一条：甲方定于2015年5月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除合同。贰、逾期超过180日，合同不解除而继续履行；逾期超过180日，自第181天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。 合同附件一中对付款方式和付款期限进行了约定，付款方式：按揭贷款支付，贷款方式是商业贷款，2、乙方于2014年4月30日于甲方签约，并付首付房款126884元。备注：2、乙方采取银行按揭的付款方式，在交齐首付款后7日内，需向甲方指定银行提交相关文件，办理有关贷款手续，并保证在2014年6月30日前按揭款295000元划入甲方账户，乙方凭首期款及按揭款到账凭证到甲方处办理已交房手续。 合同附件四、涉案房屋有在建工程抵押，他项权利人为青岛华丰农村合作银行、胶州市农村信用合作联社，核准日期2013年3月13日。 合同补充条款中第八条对预售合同第十一条补充如下：1、甲方将该房屋“交付给乙方”的义务只限于甲方在约定的交付时间或之前取得符合合同约定交付条件的证明并向乙方发出交房通知。……3、若甲方为乙方偿还该房屋项下按揭贷款本息提供担保责任的，在该房屋交付时如乙方未按期偿还每月应付的上述按揭贷款本息的，则甲方有权不予办理该房屋交接手续，甲方交付该房屋的期限可顺延至乙方缴清应付银行的贷款本息及偿还甲方代垫的相关款项及费用时止。4、乙方同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延：(1)执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；(2)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_180日内告知买受人的；(3)遇到重大技术问题不能及时解决，或遇到昼夜降雨超过50mm或风力六级以上的大风天气，或遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；(4)遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误的。第二十六条按揭担保1、在甲方为按揭提供担保期间，如果因乙方逾期归还按揭贷款本息及(或)其他应付款项而导致按揭银行追究甲方的担保责任，并划扣甲方款项或导致甲方有其他损失的，乙方应于收到甲方通知之日起10日内偿付甲方被划扣的款项及其他损失，同时应向甲方支付等值于被划扣金额及其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除预售合同，以原价或公平市场价(以较低者为准)收回该房屋，乙方应按该房屋房价款总金额的10%向甲方支付违约金，并赔偿给甲方造成的其他损失(包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、利息[按一年期贷款基准利率上浮30%计息])：(i)乙方未按本款前述期限偿付甲方被划扣的款项及其他损失，并向甲方支付违约金的；或(ii)甲方代乙方偿还的按揭贷款本息累计金额或者甲方遭受的损失超过按揭款本金的10%。2、在按揭贷款的抵押登记手续办妥前，若按揭银行提前发放按揭款而后又因房产抵押登记问题而收回按揭款的，乙方应在按揭银行收回按揭款后15日内一次性补足支付该部分购房款，否则视为乙方逾期支付购房款，并自该违约之日起按预售合同第七条处理。 原、被告均认可该房屋为被告顺事达公司折抵给宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司的抵账房。 2014年6月1日，被告顺事达分公司向原告出具了购房款为126884元的收款收据，收据中注明：雅玫花苑，胶州市九龙镇建设路27号东小区12号楼4单元1层101室。 2014年6月13日，原告朱其果与中国工商银行股份有限公司胶州支行签订个人购房借款／担保合同，以胶州市雅玫花园小区12-4-101室作为抵押物，被告顺事达作为保证人，向该行贷款295000元。 2014年6月20日，朱其果缴纳了住宅专项维修资金5976元。 2014年7月3日，被告顺事达分公司向原告出具了购房款为295000元的收款收据，收据中注明：雅玫花苑，胶州市九龙镇建设路27号东小区12号楼4单元1层101室。 2014年6月25日，原告朱其果办理了预购商品房预告登记。 经核实，原告提交的偿还贷款银行明细中，自2016年8月至2019年10月未偿还银行贷款，期间2016年8月5日偿还204.79元，2017年6月6日偿还2336.29元。 2019年10月2日，被告向原告邮寄送达了解除合同通知书。原告朱其果曾于2019年11月12日向本院起诉。 现在涉案房屋未交付给原告，经核实涉案房屋所在小区现暂未无法办理不动产登记手续。 原、被告对以下证据和事实有争议： 原告主张，2013年到2014年原告给宁波嘉诚公司做外墙保温工程，工程结束后工人回家没有钱，宁波嘉诚公司没有给原告钱，后因被告方没有钱给宁波嘉诚公司，宁波嘉诚公司和被告方一位侯总商量，用涉案房屋顶账，宁波嘉诚垫付126884元首付款，减去首付的之后的117443元由宁波嘉诚帮原告偿还银行房贷，剩余房贷余款有原告自己承担。中间宁波嘉诚断断续续没有偿还银行贷款，银行打电话通知原告，原告就催宁波嘉诚，宁波嘉诚答应马上偿还，原告和银行核实不欠银行的房贷，所以这几年没有过问这件事，银行也未打电话通知原告。2019年10月份接到被告方通知单方面解除合同，原告莫名其妙，和被告方联系不上，后于2019年11月12日起诉。原、被告于2014年4月30签订涉案房屋买卖合同，原告于2014年6月1日缴纳首付款，于2014年7月3日通过银行按揭贷款向被告支付全部房屋款项，也已按规定缴纳了房屋维修基金。银行贷款合同签订后一直由宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司代理原告偿还银行贷款，原告对于贷款偿还情况不知情，在被告2019年10月份寄送通知后原告第一时间主动偿还银行贷款，之前被告垫付的款项因为未找到被告没有偿还。对此，原告提交证据1商品房预售合同一份、证据2收款专用收据2份、证据3个人借款担保合同、证据4山东省住宅专项维修基金专用票据、证据5情况说明、证据6原告名下借记卡账户历史明细清单予以证明。 2020年4月15日，宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司出具情况说明一份，载明：我公司承接青岛顺事达房地产开发有限公司开发建设的雅玫花苑小区工程期间，将工程部分外墙保温劳务工程承包给朱其果施工队。至2014年顺事达公司尚欠我公司工程款未付，我公司亦尚欠朱其果劳务费244327元。经协商，顺事达公司将雅玫花苑12-4-101户房屋交与我公司处理，抵付工程款421884元。2014年4月30日，朱其果与顺事达公司签订商品房预售合同，同意购买以上房屋，该房总价421884元，首付126884元，在工商银行办理贷款295000元。朱其果应付的首付款126884元从我公司欠付的劳务费中抵扣，并由我公司承诺代朱其果按月偿还银行贷款，直至所欠朱其果劳务款抵扣完毕为止，其后由朱其果自己继续偿还剩余贷款，对这一情况，顺事达公司是知情的。合同签订后，因我公司财务原因，存在部分银行贷款未及时偿还的情况，我公司未将情况告知朱其果本人。 被告质证认为，对证据1真实性无异议，证明事项有异议，合同签订是原被告双方本人签订，并在23页补充条款有原告本人签名及被告印章，充分说明原告方对合同全部内容已知悉，并同意按合同履行；对证据2，原告应提交原件，并出示交款凭证及银行转账流水相互印证，票据中数额为126884元预收购房款被告没有实际收到，原告称是顶账房，在这种情况下被告出具的票据，票据数额为295000元预收购房款这是银行打到我方账户，并且我公司对该笔款项承担了担保责任。我公司收到295000元购房款后又转账给宁波嘉诚公司，庭后10日内日提交证据，逾期不提交视为没有证据提交；对证据3贷款合同本身真实性无异议，因原告违约我公司已经履行了担保责任；对证据4该票据是复印件，要求原告出示缴费凭证或银行交易流水，我公司有代客户缴纳该项费用的情况，否则视为我公司缴纳而不是原告缴纳。庭后10日内日提交证据，逾期不提交视为没有证据提交；对证据5该说明被告不知情，仅对于原告与宁波嘉诚建造劳务有限公司之间，与被告无关并且宁波嘉诚建造劳务有限公司承接我公司的部分工程，因质量纠纷及其他原因被告与宁波嘉诚公司并未进行最终的对账，因此原告的顶账房款被告方未实际收到；对证据6原告本人用自己的身份证办理的银行卡是可以打出银行交易流水，不代表该交易中的还贷是原告本人偿还的，自2016年8月起至2019年9月全部银行还贷是由被告方偿还，我方有偿还依据。 在限定的期限内，被告未提交任何证据；原告向法庭出示了收款专用收据原件、山东省住宅专项维修基金专用票据原件，经审核与原告提交的复印件一致，被告开庭时表示就上述原件不需要再开庭质证。 被告主张，涉案房屋是抵账房，我方对于来我公司承包项目的承包人不支付工程首付款，是以抵账房的形式作为预付工程款的担保，工程完工后以实际工程结算为准，原告方与宁波嘉诚之间的协议账目我们不知情，原告与宁波嘉诚公司法人是亲兄弟。原告与宁波嘉诚之间的顶账情况被告方不知情。被告替原告偿还了涉案房屋自2016年8月至2019年9月期间的银行贷款共计88820.55元。原告并没有实际交付给被告购房款，原告已长达3年之久没有按约履行还贷义务，而由被告替其偿还，原告已构成根本违约，要求法院驳回原告的诉讼请求并解除合同、赔偿被告的各项损失，解除合同、赔偿损失另行主张。被告与宁波嘉诚也未进行最终结算。被告通知要求与其解除合同。被告提交以下证据： 证据1、商品房预售合同一份，（同原告证据1，不再重复提交）证明原被告于2014年4月30日签订预售合同；合同第23页第26条及其他违约条款原告方应承担的责任，原告方均知情且造成违约。 证据2、被告代原告偿还贷款的凭证（2016年8月31日至2019年9月6日），出示原件提交复印件，证明该贷款2016年8月至2019年9月期间的银行还贷共计88820.55元，通过该凭证反映出原告长达3年之久没有偿还银行贷款，且不说该房产原告没有实际支付购房款，被告与宁波嘉诚也未进行最终结算，仅就还贷说原告已造成根本违约。 证据3、2019年10月发给原告解除合同的通知函图片，证明原告没按时还贷，被告通知要求与其解除合同。 原告质证认为：对证据1真实性无异议，根据合同第23页补充条款26条并没采用能引起当事人特别注意的方式，因此可以认为被告没有尽到对该条款的提示义务；对证据2真实性无异议，被告多次偿还了银行贷款，但从未告知原告或者按照合同约定通知原告偿还；对证据3真实性无异议，原告于2019年10月6日收到该通知函，从内容看直到发通知函之时被告才将其连续承担银行贷款的事实第一次通知原告，所以原告对被告承担银行贷款的事实一直不知情的。 经询问，原告称，从未收到被告替其还款的催收电话，只收到银行短信，被告称替原告偿还贷款时，是银行通知原告方的，原告不支付的情况下银行通知被告缴纳，被告履行担保义务去缴纳。 本院认为，原、被告均认可涉案房屋系因被告、案外人宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司、原告之间工程款经过抵账，最后由原告与被告签订的商品房预售合同，双方的合同是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。涉案房屋的首付款系案外人宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司以抵账方式代替原告朱其果支付，余款办理按揭贷款，支付至被告账户，有被告出具的收款专用收据为证，本院予以采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告的以下抗辩意见：宁波嘉诚建造劳务有限公司承接被告公司的部分工程，因质量纠纷及其他原因被告与宁波嘉诚公司并未进行最终的对账，因此原告的顶账房款被告方未实际收到，银行贷款也已经转付给案外人宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司，均未提交证据予以证明，本院难以支持。本案中被告出售商品房的合同目的已经实现，原告已经履行了主要的合同义务。而被告顺事达公司在合同签订后，未按照合同约定的时间交付房屋，系违约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定,不符合法定解除的条件,被告顺事达公司不具有合同解除权。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定和原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》中《合同补充条款》第二十六条，均表明原告迟延履行偿还银行贷款后，被告承担了担保责任后，应给原告一个催告，给原告一个合理的的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，原告仍不能履行合同的，被告才有权解除合同。本案中2019年10月2日，原告收到了被告顺事达公司邮寄送达的解除《青岛市商品房预售合同》通知书，该通知书上载明“因你未按时支付银行贷款，导致我公司承担了担保责任，你已经构成了违约。依据合同规定我公司可与你解除合同，现正式通知你解除与我公司于2014年4月30日签订的《青岛市商品房预售合同》”。本案中被告未提交证据证明原告经催告在合理期限内仍未履行合同义务，考虑到涉案房屋是经被告与宁波嘉诚建筑劳务有限公司青岛分公司协商同意后与原告所签，被告在按揭银行追究甲方承担担保责任后未通知过原告，在收到被告发出解除合同通知书后，原告开始以实际还款行为表示愿意继续履行合同，继续履行合同能实现合同目的。合同约定的宽限期为10天，原告收到被告的该通知书后于2019年11月2日到法院提起异议之诉，属于在约定的异议期内起诉。综上，被告顺事达公司的解除合同通知无效。原、被告之间于2014年4月30日签订的《青岛市商品房预售合同》的合同继续履行。 被告因原告逾期偿还银行贷款而向按揭银行承担的担保责任88820.55元，原告应予返还。被告未提交证据证明其他损失，合同约定按照垫付款项的等额作为违约金，数额过高，原告自愿支付被告以88820.55为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于原告起诉时即2020年4月发布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算的违约金，符合法律规定，本院予以支持。 在该房屋交付时如乙方未按期偿还每月应付的上述按揭贷款本息的，则甲方有权不予办理该房屋交接手续，甲方交付该房屋的期限可顺延至乙方缴清应付银行的贷款本息及偿还甲方代垫的相关款项及费用时止。 被告未能依照合同约定按时履行交房义务，应当承担相应的违约责任，赔偿原告的损失。被告逾期交房180天内不承担赔偿责任，被告为原告承担银行贷款担保责任后，可顺延至原告缴清应付银行的贷款本息及偿还原告代垫的相关款项及费用时止交付房屋，系合同约定的事由，故该期间应予扣除。顺事达公司应承担自2015年10月28日至2016年8月5日计282天，以总房价款421884元为基数按日万分之一计算，经计算，顺事达公司应当承担违约金11897元。关于原告要求被告支付逾期交房违约金至实际交付之日止的诉讼请求，因涉案房屋尚未交付，原告可另行主张。关于原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，因涉案房屋存在在建工程抵押，尚不具备办理不动产登记的条件，待条件具备时，原告可另行主张。关于被告主张与案外人工程没有结算，与本案不是同一法律关系，本案不予审理，被告可另行主张。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十三条、九十四条，第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定,判决如下： 一、被告青岛顺事达房地产开发有限公司于2019年10月2日解除其与朱其果之间签订的《青岛市商品房预售合同》的行为无效，原告朱其果与被告青岛顺事达房地产开发有限公司继续履行双方于2014年4月30日签订的《青岛市商品房预售合同》。 二、原告朱其果于本判决生效之日起十日内支付被告青岛顺事达房地产开发有限公司垫付的银行贷款88820.55元及逾期支付违约金（以88820.55为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年4月发布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算）。 三、被告青岛顺事达房地产开发有限公司支付原告朱其果逾期交房违约金11897元。 四、驳回原告朱其果的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7628元，减半收取3814元，由原告朱其果负担1907元，由被告青岛顺事达房地产开发有限公司负担1907元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  臧辉艳 二〇二〇年九月二十七日 书记员  董 梅