北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6641号原告：北京全盛祥和餐饮管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道安泰大街**院**楼**105-4，统一社会信用代码91110113MA01H7UD7N。法定代表人：郭杰，经理。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。被告：中粮地产投资（北京）有限公司，，住所地北京市顺义区统一社会信用代码91110113678795265F。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，1992年7月10日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司员工，住北京市顺义区。原告北京全盛祥和餐饮管理有限公司（以下简称全盛公司）与被告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全盛公司委托诉讼代理人周留侠与被告中粮公司委托诉讼代理人李宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的ZHD【2018】运营类(持有型物业)11021运营期商铺租赁合同(POS版)、《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》于2019年12月31日解除;2.判令被告退还2020年1月份租金23015.75元;3.判令中粮公司退还原告租赁保证金66573.57元、收银机押金5000元;4.判令中粮公司赔偿原告装修损失250049元,设备及工具损失80523.6元,加盟费用50000元及装修设计费用12000元;5.本案诉讼费、律师费由被告承担。案件审理过程中，全盛公司将第4项诉讼请求中的装修损失变更为224612元、将设备及工具损失变更为56693元，另增加诉讼请求：判令中粮公司赔偿全盛公司另行寻找替代房屋周转的损失，以六个月的租金为标准，计138094.5元。事实与理由:2018年12月20日,被告与案外人马淑银签署商铺租赁合同(POS版)，承租位于顺义区×××商铺,租赁期限3个年度,起租日:2019年2月28日-2022年2月27日,合同签订后,承租人按照租赁合同第4条约定缴纳3个月的基本租金,3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金,合计66573.57元,中粮地产另收取银行卡终端押金5000元。2019年7月16日,原、被告及马淑银签署权利义务转让协议书,明确原告受让原租赁合同项下全部权利义务。租赁合同履行期间原告均按时交纳房屋租金及其他费用。2019年12月份,因被告迟迟无法完成商铺招商,半数商铺一直处于空置状态,卖场内人流量差,原告也多次反映客流量少及卫生条件差的情况,中粮公司遂内部决定对卖场进行整体调整,引入国企华体电竞,此行为直接导致租赁合同无法继续履行,但随后被告为拒绝赔偿损失却以原告私下转租的虚假事实要求解除合同,并勒令原告限时交出商铺,被告的行为严重违反合同约定,构成违法解除。原告为经营店铺投入巨大的经济成本装修、购买设备及支付加盟费,为了尽快了解此事,原告多次与被告协商,但被告却拒不赔偿因提前违法解除合同给原告造成的巨大损失,原告无奈特诉至贵院维护自身合法权益。中粮公司辩称：同意原告的第1-3项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。1.双方的合同应于2019年12月31日解除，被告同意退还合同解除后多收取的租金，退还租赁保证金等。原、被告自2019年年底开始，多次就铺位调整等方案进行沟通，但未达成一致。租赁合同通用条款第13.36条约定原告同意在租赁期限内随时配合被告进行承租商铺的位置调整，但原告对相关方案不认可，双方搁置争议只能将损失继续扩大，被告只能解除合同，且已书面通知原告合同解除时间为2019年12月31日，亦同意退回相关押金及合同解除时间之后多支付的租金，从原告的诉讼请求也可以看出原告认可合同解除的时间。2.原告提出的装修损失赔偿、设备及工具损失、加盟费及装修设计费用等金额过高，提供的很多证据材料真实性及关联性均存在一定疑问，被告无法认可其列举的费用及损失。另外，被告在书面通知原告限期搬离相关物品后仍未搬离，被告已将可搬离的设备及物品清理至库房存放，原告所称设备等损失不实。3.原告提出的合同解除后寻找替代店铺期间的租金费用，该笔费用并未实际发生，原告也自认无继续经营的能力，该费用诉求无事实依据及合同依据，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年12月20日，中粮公司（出租方，甲方）与马淑银（承租方、乙方）签订《×××运营期商铺租赁合同》（POS版），约定甲方将×××商铺出租给乙方，只供乙方经营“生煎君”餐饮品牌，租期为三年，装修期为10日，于2019年2月27日届满，自2019年2月28日起租。乙方在合同签订之日起五日内向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月的物业费及3个月的推广费总和的租赁保证金为66573.57元。该合同通用条款第13.36条约定乙方同意在租赁期限之内随时配合甲方进行承租商铺的位置调整。第20.1条约定败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用及合理的律师费用。2019年7月16日，中粮公司（甲方）、马淑银（乙方）与全盛公司（丙方）签订《×××商铺租赁合同权利义务转让协议书》，三方约定乙方将其与甲方签订的《×××运营期商铺租赁合同》（POS版）项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让前述权利义务。全盛公司受让合同权利义务后，在此经营“生煎君”品牌。在马淑银和全盛公司承租期间，对店铺进行了室内拆除、设计、装修，装饰装修合同记载装修费为12.4万元，安装厨房自动灭火装置花费13000元，另安装消防报警、喷淋、空调、排烟等。2019年12月，中粮公司调整经营策略，提出要为全盛公司调整店铺位置，全盛公司不同意。2020年2月26日，中粮公司相关业务人员向全盛公司以邮件形式发出解约函，提出根据《租赁合同》10.4条、13.16条约定解除合同，合同终止时间为2019年12月31日，退还多缴租金、物业推广费、退还租赁保证金、POS机押金等，并要求全盛公司于2020年3月4日将店铺交还中粮公司。全盛公司不同意以中粮公司提出的条件解约，且未在2020年3月4日前向中粮公司腾退商铺。2020年3月，中粮公司将涉诉店铺另租他人，并于3月底将全盛公司置于店铺的设施设备全都搬至他处，并拆除了全盛公司对店铺的装修另行改造。案件审理过程中，本院组织双方进行了现场勘验，中粮公司自行自涉诉店铺搬走的设施设备全盛公司无异议，但是认为不锈钢工作台设备、桌椅、收银机及大华监控设备是为涉诉店铺专门定制，若搬至他处将无法使用，故上述四项设备的款项合计56693元要求中粮公司予以赔偿，其他设施设备全盛公司同意与中粮公司自行办理交接手续。上述事实，有庭审笔录、《中粮祥云小镇运营期商铺租赁合同》、《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》、电子邮件等在案佐证。本院认为：中粮公司与马淑银签订的《×××运营期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。后中粮公司、马淑银与全盛公司签订合同权利义务转让协议，马淑银对租赁合同项下的权利义务全部转让给全盛公司，该转让协议的签订亦是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，则《×××运营期商铺租赁合同》项下的权利义务对中粮公司和全盛公司具有约束力。在全盛公司履行合同期间，中粮公司调整经营策略，提出为全盛公司调整店铺位置，虽然租赁合同第13.36条约定全盛公司同意在租赁期限内随时配合中粮公司进行承租商铺的位置调整，但该条款并不等于全盛公司同意无条件配合中粮公司进行店铺的位置调整，在双方就店铺调整的补偿等问题无法达成一致意见的情况下，中粮公司单方提出解除合同将店铺收回构成了合同根本违约。现双方均同意双方的租赁合同自2019年12月31日解除，本院对此不持异议并予以确认，中粮公司亦同意退还全盛公司2020年1月的租金23015.75元及租赁保证金66573.57元、收银机押金5000元，本院亦不持异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案因中粮公司违约导致合同解除，应当赔偿全盛公司对于店铺已经形成附合的装修残值损失，现全盛公司的装修已由中粮公司擅自拆除，无法进行现场勘查及装修残值的鉴定，应对此承担不利后果，关于装修残值损失本院结合全盛公司提交的合同、付款凭证、合同租期及合同履行情况等证据酌情确定为12万元。关于全盛公司主张的设备损失，该设备并未与房屋形成添附，全盛公司可搬走，对该项损失主张本院不予支持。关于装修设计费，根据全盛公司的证据可证明其已实际支付该笔费用，现中粮公司在合同履行期间单方解约，合同未履行期间对应的装修设计费用应作为全盛公司的损失由中粮公司赔偿，本院确定为8000元；关于加盟费用，系全盛公司使用“生煎君”品牌的使用费，房屋租赁合同解除并不必然导致全盛公司无法使用该品牌，故对其要求赔偿加盟费用的诉讼请求本院不予支持。因中粮公司根本违约导致房屋租赁合同解除，全盛公司要求中粮公司赔偿另行寻找替代房屋周转期间的损失，应予支持，具体数额本院根据合同的实际履行情况酌定为69000元，全盛公司主张过高部分本院不予支持。因双方合同中约定由败诉方承担胜诉方合理的律师费用，故全盛公司要求中粮公司负担律师费用，本院根据全盛公司诉讼请求得到支持的比例酌情确定由中粮公司负担的律师费的数额为7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京全盛祥和餐饮管理有限公司与被告中粮地产投资（北京）有限公司之间就位于北京市顺义区×××店铺的房屋租赁合同关系于二〇一九年十二月三十一日解除；二、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京全盛祥和餐饮管理有限公司二〇二〇年一月的租金二万三千零一十五元七角五分、租赁保证金六万六千五百七十三元五角七分及收银机押金五千元；三、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京全盛祥和餐饮管理有限公司经济损失合计二十万四千元；四、驳回原告北京全盛祥和餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零一元，由原告北京全盛祥和餐饮管理有限公司负担二千六百一十三元（已交纳），由被告中粮地产投资（北京）有限公司负担二千三百八十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年九月二十一日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟