江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2444号上诉人（原审被告）：祝大庆，男，1984年10月12日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人:李群，江苏引航律师事务所律师委托诉讼代理人:王继晨，江苏引航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张培祥，男，1957年6月17日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：钮连俊，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人祝大庆因与被上诉人张培祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝大庆上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判祝大庆支付被上诉人张培祥房屋租金30000元、电费13030元、水费635.9元、违约金5000元，合计48665.9元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据2017年4月6日的约定，案外人时正新因一直支付上诉人的借款利息，故上诉人没有接手经营宾馆，直到2018年1月11日，被上诉人张培祥找上诉人祝大庆时，上诉人才开始经营该宾馆，经营到2018年3月30日，故最多只需支付三个月租金，另外6个月租金应由房屋实际使用人支付；2.上诉人仅使用被上诉人房屋2个多月，故原审法院判决违约金10000元过高，请求调整为5000元。被上诉人张培祥答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张培祥向一审法院起诉请求：判令祝大庆立即归还所欠房屋租金90000元、电费13020元、水费1011元、网络费2700元、违约金30000元，合计136731元并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月24日，张培祥与案外人时正书就涟水县金城名门小区东门南侧第一栋坐西朝东的房屋，签订了1份《房屋租赁协议》，约定时正书租赁张培祥的上述房屋，该房屋面积约800平方米，租用期限十年，自2016年6月1日起至2026年5月30日止，年租金120000元，合同期内单方终止合同，承担违约金50000元，并承担与下一位租赁者之间不衔接期间的房屋租金。2017年4月4日，张培祥就上述房屋与案外人时正新签订1份《房屋续租赁协议》，约定时正新租赁张培祥房屋，租用期限十年，自2017年4月4日至2027年4月3日，年租金135000元。2017年4月6日，案外人时正新向祝大庆借款。2017年4月7日，祝大庆向张培祥出具1张协议，载明：“2017.7.6日后，我接手经营，房租由我交张培祥。祝大庆2017.4.7320826198410122819”。2017年4月8日，祝大庆与案外人时正新签订一份《协议》，载明就时正书委托时正新将红尘宾馆（坐落于张培祥所有的涉案房屋）抵押过户给祝大庆后期相关事宜协议如下：时正新自愿将红尘宾馆经营权抵押给祝大庆，借款60万元，此笔款项用于该宾馆装修尾款的处理，双方于2017年4月6日借款，2017年7月6日还款，如时正新到期不还款，祝大庆可接收宾馆经营权，时正新无条件交出。在还款日前时正新按时付月息，则祝大庆不得干预甲方经营。如7月6日后，由于时正新没遵守还款时间，导致祝大庆接手宾馆，房东张培祥须按原与时正书所签租房协议内容与祝大庆续签，祝大庆也须立即当日支付给房东原合同上规定的租金。如7月6日后，由于时正新没遵守还款时间，导致祝大庆接手宾馆，之前宾馆所有相关债务时正新必须处理干净，祝大庆没有还款责任。2018年2月，张培祥交纳涉案房屋水费205.90元；2018年4月，张培祥交纳水费430元；2018年5月24日，张培祥交纳了涉案房屋2018年4月之前的电费及违约使用电费，总计13030元。2019年4月1日，祝大庆将南京新霞建设工程有限公司（以下简称新霞公司）及时正新诉至一审法院，请求判令新霞公司及时正新偿还借款2112000元，并自2018年5月23日起按照月息2分计算利息，诉称2017年4月6日时正新因宾馆装修款未付，向其借款1460000元，并以宾馆经营权作为抵押，2018年1月，时正新因欠宾馆房东两年租金，和祝大庆协商将宾馆的经营权交付房东。2018年1月22日，新霞公司、时正新与祝大庆经过结算，共计欠到2112000元，约定于2018年5月22日前一次性还清，但新霞公司及时正新至今没有支付，故诉至人民法院。2019年10月24日，一审法院就该案第一次公开开庭审理，庭审中，时正新陈述：“祝大庆诉称2018年1月时正新欠宾馆房东租金用洪泽民政墓地股权偿还借款不是事实，事实是因时正新未能及时归还祝大庆借款，祝大庆要求该宾馆由祝大庆经营，祝大庆只经营了两三个月，因房租水电不交，被房东收回房屋。”祝大庆陈述：“高飞和我一起经营宾馆的，高飞是我表哥……”2020年2月20日，该案第二次开庭审理，庭审中，时正新陈述：“时正新未能及时归还，祝大庆要求宾馆让其经营……”祝大庆陈述：“因为时正新在2018年1月22日出具借条之前就没有支付这笔钱，当时双方结算时，就说这个钱是之前的利息……”一审另查明，张培祥与时正书自2011年相识，时正新与时正书系叔伯兄弟关系。一审法院审理认为：第一，关于双方之间是否存在租赁合同关系问题，祝大庆向张培祥出具1张协议，约定其自2017年7月6日起接手经营宾馆，房租由其交给张培祥，且祝大庆提供的与时正新签订的《协议》，亦约定如时正新没有遵守还款时间，则祝大庆接手经营宾馆，在祝大庆起诉新霞公司、时正新的案件中，祝大庆陈述时正新并未归还借款，时正新亦陈述祝大庆接手宾馆，自行经营，故能够认定祝大庆已实际接手经营坐落于涉案房屋的宾馆，与张培祥成立了租赁合同关系，其应向张培祥支付租金。当事人双方约定祝大庆接手宾馆，按张培祥与时正书签订的房屋租赁协议履行，故祝大庆应自2017年7月6日起至2018年4月5日止，按年租金120000元，向张培祥支付9个月租金为90000元。因祝大庆未能按照协议的约定及时向张培祥支付租金，应按张培祥与时正书所签订《房屋租赁协议》的约定支付违约金，张培祥与时正书签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限为10年，违约金约定50000元，现因祝大庆未能按时支付9个月租金，张培祥要求祝大庆支付违约金30000元过高，一审法院酌定为10000元。祝大庆在经营宾馆期间发生的电费及违约费用13030元、水费635.9元，应由祝大庆负担。第二，关于张培祥主张祝大庆在租赁房屋期间，欠到网络费2700元，无发票等证据证明，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、祝大庆于判决生效后十五日内给付张培祥房屋租金90000元、电费13030元、水费635.9元、违约金10000元，合计113665.9元。二、驳回张培祥其他的诉讼请求。案件受理费3485元，由祝大庆负担2574元，张培祥负担911元。二审中，上诉人补充提交三组证据：1、2017年12月12日微信转账凭证一份，证明时正新一直支付祝大庆借款利息，故2018年1月11日前祝大庆并未接受经营涉案宾馆。2、微信转账凭证3份，证明被上诉人找上诉人接手经营宾馆，并于2018年1月11日至2018年3月30日期间缴纳全部的电信费5323元，其中第一笔2018年1月11日的2490元系替时正新交纳。3、自来水费转账凭证一份，证明2018年1月11日，祝大庆接手经营宾馆后，发现欠付水费，2018年1月16日就替时正新交纳了其经营期间欠付水费1023.9元。被上诉人质证称，三组证据与被上诉人无关，祝大庆与时正新的关系与张培祥无关，祝大庆应从2017年7月6日以后支付被上诉人房租。本院审查认为，证据一中的微信转账凭证所显示的转账方无法确定为时正新本人，并且所转账的金额也无法认定即为涉案抵押借款的利息。证据二和证据三的电信费及水费转账凭证仅能证明上诉人实际缴纳宾馆相关费用的时间，无法证明上诉人实际经营涉案宾馆的时间，以上三份证据均无法达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于2017年7月6日之后涉案宾馆经营权是否发生转移问题。祝大庆于4月7日出具协议明确其7月6日后接手经营涉案宾馆并向被上诉人张培祥支付房租，张培祥未表异议，祝大庆与张培祥在7月6日后形成有效的房屋租赁关系。案外人时正新与祝大庆于2017年4月8日签订协议约定：2017年7月6日时正新应归还本息款，如时正新到期不还款，祝大庆可接收宾馆经营权，时正新无条件交出。如7月6日后，由于时正新没遵守还款时间，导致祝大庆接手宾馆，房东张培祥须按原与时正书所签租房协议内容与祝大庆续签，祝大庆也须立即当日支付给房东原合同上规定的租金，房东张培祥也签字确认。但祝大庆与张培祥并没有就祝大庆接手经营并支付房租的时间进行重新约定，故祝大庆与张培祥在7月6日后形成的房屋租赁关系仍然有效。时正新与祝大庆在7月6日后是否实际发生经营权的转移不影响张培祥依据三方约定及祝大庆的协议内容于2017年7月6日之后要求祝大庆支付房屋租金，祝大庆可与时正新就实际经营时间内发生的费用进行结算。因此，张培祥要求祝大庆7月6日后按照约定依据租房协议内容支付租金，有事实依据，故对上诉人最多支付3个月租金的上诉理由，本院不予支持。关于违约金数额问题。祝大庆于2017年7月6日后未能依约向张培祥支付房屋租金，理应承担违约责任，一审法院根据案件实际情况，酌情对违约金数额进行了调整，并无不当。上诉人关于调整为5000元违约金的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，祝大庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元，由上诉人祝大庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年九月二十四日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇