贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4659号上诉人（原审原告）：张雪梅，女，1987年9月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区,统一社会信用代码：91520323MA6DMCK180。法定代表人：赵冉，公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：安梦萦，公司员工。上诉人张雪梅因与上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张雪梅上诉请求：1.撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初784号民事判决书判决内容第二项，并依法改判支持张雪梅一审诉求；2.2020年3月31日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.02%的违约金；3.一、二审诉讼费等由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。事实和理由：一审判决第二项没有法律依据，判决错误。即然一审认定了绥阳碧桂园房地产开发有限公司违约的客观事实，就应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定向上诉人承担违约责任。合同约定的违约金计算标准并未超过国家法律的规定，绥阳碧桂园房地产开发有限公司以合同约定的违约金过高为由要求减少的辩解理由不成立，不应得到人民法院支持。即便人民法院认为合同约定的违约金过高，也应当只能按照法律的规定适当减少，经适当减少后也不应低于法定的标准。绥阳碧桂园房地产开发有限公司辩称，我公司根据张雪梅等全体业主的要求，进行升级改造，在施工过程中受到隔壁幸福小区业主违法堵工导致工期不能按时完成，我公司无过错，不应承担违约责任。绥阳碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初784号民事判决书，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由张雪梅承担。事实和理由：一、绥阳碧桂园房地产开发有限公司不能在一个月内为张雪梅办理房屋所有权证，请求法院判决延长办理所有权证期限。业主入住案涉项目后，要求我公司升级改造，在合法施工过程中，幸福小区部分业主长时间、多次违法阻工，致工程进度缓慢，不能按时完成。根据现在的实际情况，如果工程进度正常进行，应在9月完成升级改造项目，通过验收后能为业主办理房屋所有权证。二、应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致我公司违约，我公司不应当承担违约责任。张雪梅辩称，幸福小区的堵工是另外小区的问题，不是业主的问题，是绥阳碧桂园房地产开发有限公司的配套设施不完善导致的，不是业主要求进行改造，至今交房仍未完成有关单位的手续，达不到交房标准，故拿不到房产证。张雪梅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理涉诉房产的房产证;2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金(2019年3月31日至2020年3月31日)49,602.55元;3.判令被告从2020年3月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金;4.判令诉讼费用被告全部承担。一审法院认定事实：2017年8月28日，原告张雪梅与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于绥阳县（建筑面积144.70平方米，套内建筑面积115.61平方米）预售给原告，预售许可证号为16012;房屋总价款为679487.00元;交房时间为2018年12月30日；房屋登记：初始登记（第二十二条第二款）约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记（第二十二条第三款）约定房屋产权转移登记，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。原告与被告并签订《补充协议》，协议第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。合同签订后，原告按约履行了支付购房款679487.00元的义务，涉案房屋竣工验收后，被告于2019年2月25日向原告履行了交付房屋的义务。法院依职权到绥阳县不动产登记事务中心查询被告现是否可为原告办理不动产所有权转移登记，经查询后，绥阳县不动产登记事务中心于2020年4月2日出具情况说明：因绥阳碧桂园房地产开发有限公司未到绥阳县不动产登记事务中心办理初始登记，所以无法办理客户的转移登记。被告根据部分业主的要求，经审批后被告增加了建设项目，在建设过程中受阻。一审法院认为，原告张雪梅与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，从合同的内容看，该合同属《商品房预售合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约履行了向被告支付购房款679487.00元的义务，被告履行了向原告交付房屋的义务，根据双方的约定原告委托被告办理《房屋所有权证》，被告应当为原告办理《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对原告请求被告办理房产证的诉讼请求，原审法院予以支持。因被告至今未给该房屋未办理不动产所有权初始登记，现无法办理不动产所有权转移登记的原因在于被告，但双方未约定办理《房屋所有权证》的时间，也未约定办理《房屋所有权证》的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告在2019年2月25日交付房屋之日起90日，未能使原告取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。原告请求的违约金过高，结合本案实际，按已付购房款总额679487.00元的0.5％计算为宜，故对原告请求的违约金，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为原告张雪梅购买的位于绥阳县房屋办理房屋所有权证；二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告张雪梅违约金（679487.00元×0.5％）3397.44元；三、驳回原告张雪梅的其他诉讼请求。案件受理费1040.00元，已减半收取520.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争执的焦点问题为绥阳碧桂园房开公司是否应承担逾期办证违约责任及逾期办证违约金计算标准。关于绥阳碧桂园房开公司是否应承担逾期办证违约责任，张雪梅与绥阳碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，张雪梅已履行支付房款义务，绥阳碧桂园房开公司于2019年2月25日交付房屋，但一直未办理不动产所有权初始登记，无法为张雪梅办理不动产所有权转移登记。虽然《补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于初始登记及转移登记的约定，但《补充协议》未约定具体办理权属登记期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，张雪梅自绥阳碧桂园房开公司2019年2月25日交付房屋之日起90日未内能取得房屋权属证书，绥阳碧桂园房开公司应当承担违约责任。绥阳碧桂园房开公司上诉称其应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致公司违约，不应当承担违约责任之上诉理由，首先，绥阳碧桂园房开公司提供的证据不足以证明规划设计变更系业主的请求；其次，绥阳碧桂园房开公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，其未提供签字业主经全体业主授权的书面证明；最后，绥阳碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力。综上，绥阳碧桂园房开公司此上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金计算标准的问题，《补充协议》变更了《商品房买卖合同》初始登记及转移登记的约定，未约定办理权属登记期限和逾期办证违约金，故张雪梅上诉称按日向买受人支付已付房价款0.02%的违约金无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，结合合同履行情况、违约方的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，绥阳碧桂园房开公司主张违约金过高，请求调减的理由成立，本院予以支持，本院酌情调整到日万分之零点五。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，绥阳碧桂园房开公司于2019年2月25日交付房屋，应于2019年5月26日前交付办理商品房转移登记的有关文书，张雪梅上诉称以2019年3月31日起计算逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。综上，根据张雪梅一审诉请，绥阳碧桂园房开公司应支付张雪梅自2019年5月27日起至2020年3月31日期间的违约金10532.05元（679487×0.005%/日×310日），并自2020年4月1日起至向张雪梅实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款679487元的万分之零点五的违约金。另，因涉案房屋至今未能办理初始登记，尚不具备办理变更登记的条件，且办理房产证系双方的共同义务，张雪梅关于判令绥阳碧桂园房开公司立即为其办理涉诉房产证的请求不能获得支持，其可在相关条件具备后，另行主张权利。综上所述，张雪梅、绥阳碧桂园房开公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审适用法律不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初784号民事判决；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付张雪梅违约金10532.05元；三、绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2020年4月1日起至向张雪梅实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款万分之零点五的违约金；四、驳回张雪梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取520元，由张雪梅负担260元，绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担260元；二审案件受理费2080元，由张雪梅负担1040元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担1040元。本判决为终审判决。审判长 佘 异审判员 张海波审判员 喻 茜二〇二〇年九月二十九日法官助理周晓易书记员王艳莉