河北省饶阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1124民初549号 原告：谷会超，男，1980年2月15日出生，汉族，现住饶阳县。 委托诉讼代理人：纪海梅，河北饶信律师事务所律师。 被告：河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司，住所地饶阳县城区博陵大街**。 负责人：周中奎，经理 委托诉讼代理人：李选，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁兴佳，北京市京悦（石家庄）律师事务所实习律师。 原告谷会超与被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司（以下简称饶阳楷华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷会超的委托诉讼代理人纪海梅、被告饶阳楷华公司的委托代理人李选、袁兴佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谷会超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《汇美•现代城定购协议书》及《地下室买卖协议》。2、判令被告立即返还原告已付房屋定金163900元及地下室全款19512元。3、判令被告赔偿原告经济损失439460元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月6日，原被告签订了《汇美•现代城定购协议书》及《地下室买卖协议》，约定原告订购被告汇美•现代城3号楼1单元1303室建筑面积为125.56平方米房屋一套及3号楼1单元负2层44号建筑面积10.84平方米地下室一个。原告按照协议约定向被告交付了上述房屋的定金163900元和地下室全款19512元。至今原被告之间未签订商品房买卖合同，原告于2019年向饶阳县人民法院起诉，经一审、二审，最终由衡水市中级人民法院作出（2020）冀11民终509号民事判决书，驳回原告诉讼请求。但在二审中被告明确表示涉案房屋已抵账给他人，致使买卖合同目的无法实现，依据法律规定，原告要求立即解除与被告签订的两份协议。因签订两份协议时原告交纳了房屋定金163900元和地下室全款19512元，协议解除时被告应将上述款项予以返还。因被告违约导致原告无法获得房屋，原告认购时房屋单价为2500元，现已涨至近6000元，现原告购置相同125.56平米面积房屋要比原来多支付439460元，被告应赔偿原告损失439460元。 被告饶阳楷华公司辩称：1.本案争议的合同无法实现的原因是原告方拒不履行合同书规定的内容，该楼盘500多户均是通过签订订购协议书的方式进行预约售卖，除原告及另一户外均以交纳全款签订房屋买卖合同并交付了房屋，原告在约定期限内拒不缴纳房款构成违约，被告根据订购协议书第二条之约定将房屋另行出售并无不妥，且根据该条之约定原告交纳的定金不予退还。原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当驳回。2.原告拒不履行支付房款的义务，其造成的损失由其自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据3，系本院作出的生效判决，对证据的效力予以认定；被告提交的证据2，汇美现代城其他四位业主的入住办理卡，现有证据不能显示该证据与本案有关联性，对证据的效力不予确认；被告提交的证据3证人尹某的证人证言，因尹某曾在（2020）冀11民终509号案中，以河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司的员工身份，作为饶阳楷华公司的委托诉讼代理人在衡水市中级人民法院参与诉讼，其与本案被告有着直接的利害关系，故对其证人证言的证据效力不予确认。 经审理查明：河北楷华饶阳分公司开发建设了“汇美·现代城”房地产项目，并于2016年12月30日取得商品房预售许可证。2017年6月6日，原告谷会超与被告饶阳楷华公司签订了一份编号为3#-A-1303号《汇美•现代城定购协议书》，购买汇美•现代城小区3号楼1单元1303号房屋一套，向被告交付了房屋定金163900元，《汇美•现代城定购协议书》第二条约定：“原告于签订定购协议书之日向被告支付房屋定金163900元，并且原告须在被告通知签订商品房买卖合同七日内……至售楼处签订相关合同，本定购协议书所付定金充抵购房款。若原告未在上述约定期限内与被告签订购房协议的，视为原告违约，被告有权解除本定购协议书并将房屋另行出售，原告已支付定金概不退还”。该房屋建筑面积125.56平方米，优惠后单价2500元/㎡。于同日与被告签订了《地下室买卖协议》，购买上述房屋的配套设施3号楼1单元负2层44号地下室一个，向被告交付了地下室购置款19512元。 原告曾就其与被告的商品房预约合同纠纷向饶阳县人民法院提起诉讼，案号为（2019）冀1124民初608号，该案经一审、二审，衡水市中级人民法院作出（2020）冀11民终509号判决书，确认了谷会超与饶阳楷华公司签订的《汇美•现代城定购协议书》，应定性为预约合同，虽然此时双方尚未订立正式商品房买卖合同，但该协议为之后双方签订正式商品房买卖合同设定了义务。谷会超在签订上述协议后，缴纳房款的行为应视为完成了该预约为其设定的付款义务，此时其获得是在楷华公司签订正式商品房买卖合同的期待权。楷华公司在签订正式商品房买卖合同条件成就时，通知谷会超在7日内签订正式商品房买卖合同后，双方商品房买卖合同正式成立，谷会超才有权要求楷华公司收取尾款，交付房屋。本案至今双方并未签订正式商品房买卖合同，谷会超主张交付汇美·现代城3号楼1单元1303室房产及3-1-负2-44号地下室房产不具有事实及法律依据。判令驳回谷会超请求被告继续履行合同的诉讼请求。二审中，饶阳楷华公司明确表示案涉商品房已经抵账给他人，饶阳楷华公司违反订购协议的约定，谷会超可另行向楷华公司主张权利，要求其承担相应的违约责任。 本院认为，饶阳楷华公司与谷会超签订的《汇美•现代城定购协议书》，双方约定在日后签订正式商品房买卖合同，该订购协议系原被告双方对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，是对双方交易房屋的初步确认，即为订立商品房买卖合同而达成的预约合同。而《地下室买卖协议》则为更好的利用房屋，原被告签订的配套设施购买协议，两份协议原告均已履行了约定的付款义务，两份协议合法有效，本院予以确认。 原被告双方本应按照协议约定的时间签订商品房买卖合同，然而至今未予签订，被告饶阳楷华公司辩称其履行了通知义务，但未提交相应的证据予以证实。二审中，被告饶阳楷华公司明确表示案涉商品房已经抵账给他人，饶阳楷华公司违背诚实信用原则，违反订购协议的约定，导致涉案商品房已无法完成交付，谷会超购买商品房的合同目的无法实现，购买地下室也失去了原有的意义，故应判令解除原被告双方签订的《汇美•现代城定购协议书》和《地下室买卖协议》，原告交付给被告的购房款163900元及购买地下室购置款19512元应予返还。 原被告双方在签订房屋买卖合同的过程中，被告违背诚实信用原则所产生的义务，致使另一方的信赖利益损失，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款之规定，应当承担赔偿责任。原告购置的房屋为125.56平方米，优惠后单价2500元/㎡，本院在已生效的（2019）冀1124民初533号判决书中认定饶阳楷华公司在2018年9月25日售房价格为5328元/㎡，原告主张按照上述价格作为标准来计算原告损失的请求，合情合理，应予以支持。故原告的损失应按照差价2828元×125.56㎡=355083.68元计算。原告主张的损失354235.28元未超出上述数额，本院对原告的主张予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告谷会超与被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司签订的编号为3#-A-1303号《汇美•现代城定购协议书》和《地下室买卖协议》； 二、被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司返还原告谷会超购房款163900元及购买地下室购置款19512元，于判决生效后三日内付清； 三、被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司赔偿原告谷会超损失354235.28元，判决生效后三日内付清； 四、驳回原告谷会超对被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5014元，由被告河北楷华房地产开发有限公司饶阳分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  顾文妍 二〇二〇年九月二十二日 书记员  宋亚静