河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0423民初2193号原告：刘小秋，女，1962年9月12日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：张宇辉，河南龙云律师事务所律师。被告：平顶山市绿地房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山高新区女贞街东方绿地小区**楼******，统一社会信用代码：91410400683173292P。法定代表人：王青霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田俊亚，男，1976年11月7日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。系该公司员工。委托诉讼代理人：杨皓菡，河南首位律师事务所律师。原告刘小秋诉被告平顶山市绿地房地产开发有限公司（以下简称平顶山绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小秋及其委托诉讼代理人张宇辉、被告平顶山绿地公司的委托诉讼代理人田俊亚、杨皓菡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小秋向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同约定，向原告交付房屋并办理产权登记；2、判令被告履行交易房屋五折优惠的要约内容，向原告支付未按时返还部分的购房款；3、判令被告继续返还五折优惠对应的购房款剩余部分；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，平顶山绿地公司在鲁山县文化广场会议中心××河南省安居养老惠民扶助计划启动仪式暨绿地国际花都项目新闻发布会，会议宣布平顶山绿地公司开发的鲁山绿地国际花都项目参加安居养老公益惠民扶助计划，同时宣布鲁山绿地国际花都优惠售房活动正式开始。在此背景下，原告于2016年11月10日与被告签订了《商品房优先购买权保留协议》，约定原告方以365392元的价格购买被告开发的绿地国际花都8号楼1单元11层东户房屋，原告于当日向被告缴纳115392元保留金。同时被告方售房人员称，依照公司“五折售房”活动内容，平顶山绿地公司会从协议签订后的下月即2016年12月25日开始，每月25日向买受人返还总房价50%的优惠部分，共计返还72个月，每月返还金额为2530元，共返还182160元，即总房款的50%。原告同意，并依照《商品房优先购买权保留协议》约定向被告支付了部分购房款。此后，被告每月25日向原告返还购房款，截止2017年11月22日，共向原告返还12期计30360元购房款。之后，被告不再向原告返还购房款，并拒不向原告交付房屋。被告的行为违反了合同约定，原告为维护自身权益，起诉至人民法院。平顶山绿地公司辩称，1、双方签订的《商品房优先购买权保留协议》未约定五折购房事宜，返还五折购房款的事宜也并非被告作出，被告无需承担该责任。2、依据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售房屋。被告未违反该规定向原告承诺返还购房款。3、原被告双方签订《商品房优先购买权保留协议》时被告尚未取得商品房预售许可证，故该协议为无效协议；同时该协议不具备商品房买卖合同的基本条件，不是合法有效的商品房买卖合同；此外，被告在取得预售许可证后依照《商品房优先购买权保留协议》及时通知原告签订商品房买卖合同及交付购房款，原告未在协议约定的时间内与被告签订商品房买卖合同和交付购房款，故应视为原告放弃了对选定房屋的优先购买权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，平顶山绿地公司与河南省产业发展研究会养老产业专业委员会（以下简称河南省产业养老委员会）在鲁山县文化广场会议中心××河南省安居养老公益惠民扶助计划启动仪式暨绿地国际花都项目新闻发布会。活动现场，河南省产业养老委员会办公室副主任宣称：“这种惠民是长期的在保障方面有保险公司共同参与，所以不用有任何担心跟顾虑”。2016年11月10日，刘小秋与平顶山绿地公司签订《商品房优先购买权保留协议》，该协议主要约定：“一、乙方（刘小秋）认购甲方（平顶山绿地公司）开发的绿地国际花都社区8号楼1单元11层东户房屋，该商品房按照建筑面积计价，实际成交总房款为365392元。二、乙方自签订本协议起五日内向甲方足额支付商品房优先购买权保留金，乙方所交履约保证金冲抵商品房优先购买权保留金。乙方应支付商品房优先购买权保留金为115392元。四、甲方取得商品房（预）销售许可证后，乙方应在接到甲方电话或信函通知后7日内签订《商品房买卖合同》，乙方所交商品房优先购买权保留金冲抵购房款。五、如乙方在甲方通知时间内未签订《商品房购买合同》并未付清购房款或首付款，则视为自动放弃选定房屋的优先购买权，本协议自动解除，甲方收回乙方选定房屋另行处理，乙方应支付甲方已付商品房优先购买权保留金的10%作为违约金，从已付商品房优先购买权保留金中扣除。六、乙方付清全部房款后，甲方应在2017年10月31日前，将该商品房交付乙方使用。……”，双方分别在合同末尾签章确认。当天刘小秋向平顶山绿地公司缴纳保留金115392元，平顶山绿地公司向其出具收款收据一份。2016年11月28日，刘小秋申请安居养老产业惠民扶助资金，并填写《安居养老产业惠民扶助申请表》，该表主要载明：“申请人：刘小秋养老扶助标准：50%拟购房地址：鲁山县人民路与振兴路交汇处8楼1单元1101室”，其中该表专委会初审意见处载明：“刘小秋同志符合助力安居养老扶助条件，请凭购房合同办理安居养老产业惠民扶助手续。河南省产业发展研究会养老产业专业委员会2016年11月28日”河南省养老委员会在初审意见处加盖公章。当日河南省养老委员会向刘小秋出具《安居养老产业惠民扶助审核批准函》，主要载明：“申请人姓名：刘小秋养老扶助标准：50%购房地址鲁山县人民路与振兴路交汇处8楼1单元1101室”，其中该表委员会审核批复处载明：“委员会同意刘小秋女士购买绿地国际花都小区的安居养老普通商品房，建筑面积124.03㎡……委员会通过金融机构向购房者刘小秋名下的银行卡，划入安居养老惠民扶助资金。惠民扶助年限最长不超过6年。河南省产业发展研究会养老产业专业委员会2016年11月28日”河南省养老委员会在批复意见处加盖公章。自2016年12月26日起至2017年11月22日止，平顶山绿地公司法定代表人王青霞共向刘小秋名下的银行账户转账32890元。此后，王青霞不再向刘小秋的银行账户转款。《商品房优先购买权保留协议》签订后，平顶山绿地公司迟迟未向刘小秋交付房屋，且未继续向刘小秋转款，刘小秋多次与平顶山绿地公司协商未果，遂引发本案诉讼。另查明，1、2016年8月9日，平顶山绿地公司与河南省产业养老委员会签订《安居养老惠民扶助捐赠协议书》，该协议书主要载明：“受捐赠方：河南省产业养老委员会捐赠方：平顶山绿地公司河南省产业养老委员会为全面开展爱老、助老及安居养老的社会和谐活动，推动社会福利化的普惠公益事业，积极开展社会普惠公益活动。捐赠方通过受赠方对大多数群众购买商品房进行安居养老惠民扶助机制，使购房养老群体既能更好地开展养老活动，又能使开发企业的购买力得以提升……为此双方签订捐赠协议如下：一、捐赠方自愿把可销售面积为一期约30万平方米的商品房通过捐赠方建立的安居养老惠民扶助机制转变为安居养老普通商品房源，并向符合安居养老普通商品房的群体出售，解决他们的养老问题和合理住房需求。二、捐赠方同意将销售收入的16%捐赠给受赠房。具体操作办法：捐赠方每完成一户住房销售收入款（首付+按揭）即将销售收入的16%划转到受赠方指定的银行账户上。三、捐赠方所完成的住房销售对应的购房者，若未能完全享受到受赠方‘6年补助总房款40%-50%的现金惠民扶助’的，受赠方须无条件退还捐赠方的对应捐款。四、销售终止时根据受赠方收到的款项，由受赠方向捐赠方开据捐赠证明及荣誉证书。同时捐赠方应向受赠方提供有关销售收入明细表、售房合同、收款凭证等相关咨询，以便受赠人对购房者进行安居养老惠民扶助时使用。五、经双方法定代表人签字加盖公章后成立；待河南省产业发展研究会就本协议向平顶山绿地公司出具并交付其对河南省产业养老委员会的授权委托书后生效，本协议一式四份，捐赠方两份、受赠方两份。”河南省产业养老委员会代表人夏文雨在协议末尾签名并加盖河南省产业养老委员会公章。2、2016年9月24日，平顶山绿地公司受河南省产业养老委员会指示向河南省产业养老委员会秘书长夏文雨的个人账户转账189300元。3、2019年8月17日，河南省产业发展研究会在其官网上发布《通知》，其中主要载明：“……一、对河南省产业发展研究会养老产业专业委员会的公章、财务章和研究会发票专用章收缴，购房补贴由我会组织统一发放，办法由原来的全部现金，改为：50%现金+50%家具家电，补贴时间由原来的72个月改为96个月。二、停止承接新开楼盘的‘互联网+社区安居养老惠民活动’”。4、截止开庭时刘小秋向平顶山绿地公司支付款项115392元。5、平顶山绿地公司于2019年取得涉案房屋的房屋预售许可证。本院认为，当事人双方应当依照协议约定充分全面的履行约定义务。本案中，原被告双方于2016年11月10日签订《商品房优先购买权保留协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。该协议包含了商品房的基本状况、位置、建筑面积、单价、总价、付款方式、违约责任等，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且刘小秋已经依照约定向平顶山绿地公司缴纳了部分购房款，平顶山绿地公司也已经接受，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的《商品房优先购买权保留协议》应认定为商品房买卖合同。依照该协议第六条约定，刘小秋在付清购房款后，平顶山绿地公司负有向其交付房屋的义务，截止开庭时刘小秋并未依约向平顶山绿地公司足额交付全部房款，故刘小秋要求平顶山绿地公司交付房屋的主张不符合双方合同约定，本院不予支持。刘小秋称平顶山绿地公司拒绝接受剩余购房款的辩解缺乏证据支持，本院不予采信。平顶山绿地公司辩称因签订协议时公司未取得商品房预售许可证，故该协议为无效协议的辩解与法相悖，本院亦不予采信。关于刘小秋要求平顶山绿地公司支付剩余部分五折购房款的问题。本院认为，虽然平顶山绿地公司与河南省产业养老委员会共同举办了河南省安居养老公益惠民扶助计划启动仪式暨绿地国际花都项目新闻发布会，但从原告提供的安居养老惠民扶助申请表、批准文件，以及平顶山绿地公司与河南省产业养老委员会签订的捐赠协议书可以看出“五折购房优惠”要约的作出者和义务承受者均为河南省产业养老委员会，平顶山绿地公司虽向原告支付了部分五折优惠款项，但仅凭银行流水不足以证明平顶山绿地公司有向购房者承担返还购房款义务的意思表示。综上，原告刘小秋要求平顶山绿地公司承担五折购房款返还义务的主张缺乏证据支持，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘小秋的诉讼请求。案件受理费减半收取880元，由原告刘小秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨晓楠二〇二〇年九月二十八日书记员  徐跃丹