黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1596号上诉人（原审被告，反诉原告）：祝德力，男，1963年6月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赫淑贤，女，1939年8月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华雪娜，女，1963年10月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华君萍，女，1966年6月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华成智，女，1973年1月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人祝德力因与被上诉人华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。祝德力上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7287号民事判决，发回重审或予以改判驳回华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智的诉讼请求。事实和理由：1.双方的房屋租赁协议于2019年春节前夕已经依法解除，祝德力已经将案涉房屋返还给华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智，房屋外所挂的牌匾由之前的“永盛园羊汤”变更为“趣步玩家俱乐部”，华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智无权要求返还房屋。交付房屋时距离租赁合约期满剩余三个多月，剩余租金应予返还，并非由祝德力继续支付房屋租金；2.祝德力租赁期限截止日期系2019年4月19日，并非不定期租赁。在租期届满前，祝德力已经停止经营，搬出租赁房屋，并将房屋返还，祝德力对房屋已经没有任何控制能力和权利，不存在租赁期满仍继续使用租赁房屋的情形，一审判决祝德力继续支付租金错误；3.华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智一审主张祝德力没有将房屋进行交接应该提供证据加以证明，但其提供证据不足以证明其主张，应该承担不利后果。有证人证明在2019年春节前夕祝德力已经停业搬离租赁房屋，华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智要求祝德力进行房屋交接不符合常理。华君萍、华雪娜、赫淑贤、华成智未答辩。赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智向一审法院起诉请求：1.判令解除赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智与祝德力之间的房屋租赁合同；2.判令祝德力与赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智进行交接，返还房屋；3.判令祝德力支付拖欠的房屋租金，共计10,697元（自2019年4月21日至2019年7月5日）；4.判令祝德力支付自2019年7月5日至其与赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智交接房屋之日的租金；5.判令祝德力赔偿损坏房屋的费用；6.判令祝德力将房屋钥匙交还赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智，将房屋恢复原状，保持房屋完好状态交还赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智。祝德力向一审法院提出提出反诉请求：判令赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智退还祝德力租房押金3000元一审法院认定事实：赫淑贤与华正斌系夫妻关系，共育有四名子女，分别为华雪娜、华君萍、华成智以及华成立。案外人华正斌于2017年12月30日去世，华成立在2019年8月12日向法院提交《放弃实体权利声明》，载明其确认放弃参加诉讼，放弃跟该租赁合同有关的一切诉讼利益，也放弃与该租赁合同有关的一切实体权利。2015年4月19日，华正斌（甲方）与祝德力（乙方）签订《房屋承租协议书》，约定：1.甲方同意将坐落在哈尔滨市香坊区××路××楼门市，使用面积47平方米租给乙方做饭店经营；2.承租期为贰年，自2015年4月19日至2017年4月20日止；3.年租金为伍万元。押金伍仟元不退（显示被划掉）。乙方每年一付，提前一个月交房租。租期满不续租提前一个月通知甲方，如逾期不交乙方应主动搬出。否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。责任：1.甲方在把房屋交给乙方时，由乙方保管或维修造成房屋损坏由乙方负责或赔偿；9.乙方租期满时，房屋必须保持完好交付甲方；10.续租合同时，合同期满出租时乙方优先。合同约定的租赁期限到期后，被告继续租赁房屋，未签订书面合同。2015年4月19日，华君萍出具《收条》，内容为：“今收到房租50,000元人民币伍万元整。2015年4月至2016年4月。收款人：华君萍。”2016年3月20日，华君萍出具《收条》，内容为：“今收到珠江路饭店房租（2016年4月至2017年4月）伍万元整人民币（50,000元）。华君萍代父亲收。”同日，华君萍出具《押金条》，内容为：“珠江路饭店押金（珠江路69号）款3000元（叁仟元）人民币。”2017年3月20日，华成智出具《收条》，内容为：“今收到祝德力房租伍万元整。收款人：华成智。”2018年3月21日，华成智出具《收条》，内容为：“今收到珠江路69号房承租方祝德力2018年4月20日至2019年4月19日房租50,000元整（伍万元整），收款人：华成智。”案件审理过程中，经赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智申请，一审法院委托黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司对案涉房屋内因人为因素损坏造成的修复或更换费用进行鉴定。2019年11月28日，鉴定机构出具《退鉴情况说明》，载明退鉴原因为：“我公司多次联系申请人预交鉴定费，申请人至今仍未交费，故退回该鉴定委托。”另查明，2019年4月23日15时，华君萍向香坊分局中山路派出所报警，《报警案件登记表》报警内容显示：“该人报警称其4月22日发现位于香坊区××路××楼门市房玻璃被砸坏。”再查明，2019年1月11日至2019年4月10日期间，华君萍、华成智不在中国境内。一审法院认为，案涉《房屋承租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”本案中，《房屋承租协议书》中约定的租期届满后，双方继续履行合同，且祝德力实际支付了2017年4月21日至2019年4月19日期间的房屋租金，故原房屋租赁合同继续有效，租赁期为不定期，双方应按照合同继续履行各自的义务。本案的焦点在于祝德力是否已经履行房屋交付义务。当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于祝德力主张于2019年春节前已搬离承租屋并通知赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智完成交接房屋的问题，祝德力主张已于2019年春节前将案涉房屋返还给赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智，但无法陈述具体的交接时间，无法提供其与赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智的短信微信记录，亦未能提交充分的证据证明其与华成智、华君萍到案涉房屋进行过交接，祝德力称其对赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智的短信没有进行回复是因为当时其已不再承租涉案房屋的主张与常理不符。根据赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智提交的护照上的出入境记录，显示华成智、华君萍自2019年1月11日至2019年4月10日期间均在国外，依据常理祝德力所述现场交接的事实无法实现。故祝德力的主张证据不足，原审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”以及双方合同约定，祝德力作为承租人有返还承租房及完好交付的义务。即使祝德力称其已于租期届满前搬离承租房屋，但祝德力未提交充分的证据证明其向赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智提出其有解除合同的意向，及双方对租赁房屋进行交接的事实存在，故案涉房屋仍处于祝德力承租状态，双方之间的房屋租赁合同关系未解除，租赁期为不定期。因租赁合同的租赁期限为不定期租赁，所以赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智、祝德力可以依法随时解除租赁合同，故原审法院对赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智要求解除租赁合同的诉请予以支持。关于赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智诉请祝德力与赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智进行交接，返还房屋，将房屋钥匙交还赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智，将房屋恢复原状，保持房屋完好状态交还赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智的问题，庭审过程中，祝德力认可案涉房屋内已没有其物品，对赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智是否进入房屋没有意见，故考虑到减少双方损失、减轻双方负担，为避免双方矛盾及损失进一步扩大，赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智可自行进入案涉房屋，故对于赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智的该项诉请，原审法院不予审理。关于赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智诉请判令祝德力支付拖欠的房屋租金的问题，因祝德力未提交充分的证据证明其已将房屋交付给赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智，祝德力作为承租人应当向赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智支付承租期内的租金。祝德力自2019年4月21日起未向赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智支付过相应租金，庭审中祝德力表示案涉房屋内已没有其物品，对赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智是否进入房屋没有意见，故即祝德力应给付赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智自2019年4月21日至2019年12月13日期间的租金，共计32,317．35元（50,000元÷365天×23天＋50,000元÷12个月×7个月）。关于赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智诉请判令祝德力赔偿损坏房屋的费用的问题，因赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智未提交证据证明房屋损害的具体情况及损失数额，鉴定机构退回鉴定委托，针对房屋损失未作出司法鉴定结论，考虑到案涉房屋现处于空置状态，房屋是否损坏及损害情况现均无法明确，故对于赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智的该项诉请，原审法院不予审理，赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智可另行主张权利。关于祝德力诉请赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智退还租房押金3000元的问题，《房屋承租协议书》中显示的“押金伍千元不退”有明显划掉的痕迹，该协议书一式两份均有划掉的痕迹，双方都在签字盖章处签字，故该意思表示应为双方真实合意。签订《房屋承租协议书》之后，赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智于2016年3月20日单独为祝德力出具的押金条中未对押金的退还问题作出特别约定，赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智诉请解除双方之间的房屋租赁关系，原审法院予以支持，双方解除合同关系后赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智应当退还祝德力租房押金。故对于祝德力的该项诉请，原审法院予以支持。判决：1.解除赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智与祝德力的房屋租赁合同；2.祝德力于判决生效后立即给付赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智房屋租金，共计32,317．35元；3.赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智于判决生效后立即返还祝德力租房押金3000元；4.驳回赫淑贤、华雪娜、华君萍、华成智的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2015年4月19日，华正斌与祝德力签订《房屋承租协议书》约定租期自2015年4月19日至2017年4月20日止，租期届满后，祝德力继续使用租赁房屋并支付租金至2019年4月19日，出租方亦未提出异议，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定认定双方租赁关系继续有效，租赁期限为不定期并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定:对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。租赁合同解除后,负有返还房屋义务的是承租人,祝德力主张其已经将案涉房屋交还给出租人,但其一审提交的证据不足以证明其主张,应该承担举证不能的后果责任,祝德力关于其提前交付房屋,应返还剩余3个月租金,不应继续支付房屋租金的上诉请求证据不足,不予支持。综上所述，祝德力的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人祝德力负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年九月二十五日法官助理咸雅芳书记员于文娟