广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9243号上诉人（原审原告）：池艺彬，女，1961年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张哲彬，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廷隆，广东世港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁文成，董事长。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德（佛山）律师事务所律师。上诉人池艺彬因与被上诉人佛山市钧堡投资发展有限公司（以下简称钧堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月29日判决：“驳回原告池艺彬的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计10462.36元（原告已预交），由原告负担。”池艺彬不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判支持业主的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由钧堡公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决未对钧堡公司对于涉案土地使用期限到期后可续期的宣传构成虚假宣传及欺诈，属于事实认定上错误。一审诉讼中，通过举证质证，池艺彬提交一系列证据都指向钧堡公司在涉案房屋的销售过程中存在诱导、误导、欺诈行为。1.一审故意忽略业主一审提交的《珠江时报》（出版日期:2016年7月1日)(钧堡公司也提交上述证据）这一重要事实，证明钧堡公司曾在珠江时报对涉案房产项目进行宣传“所谓商墅是指商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间”，明显误导消费者，使其相信涉案房产具有居住功能。2.钧堡公司在自身宣传资料中提及了（详见业主提交一审证据1、2）钧堡公司开发销售的“御堡国际”是佛山市目前具体流转土地中唯一签了可以提前续期的项目，只要提前一年申请续期。3.佛山市南海区国土城建和水务局于2018年9月10日对钧堡公司做出诚信扣分的通知（南建设函[2018]695号）并将相关文件公布于政府网站上，原因就是该局人员在对“xx国际商务中心”项目进行暗访时发现，现场销售人员在口头推介商品房时，存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形,违反了试点地区诚信自律要求。原审法院认定该处罚行为发生的时间远晚于钧堡公司与业主签订《认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》等材料的时间，故认定两者不存在法律上的关联性，没有依据和违背常理和事实。业主购买涉案房产的日期发生在前，南海区政府主管部门的处罚决定时间发生在后,说明钧堡公司有关房产期满可续期的虚假陈述的情况一直都在持续，只是没有被主管部门发现而已，按照商业惯例和常理，钧堡公司作为开发商不可能做出对于自己不利的宣传策略，也不可能在销售的不同阶段采用截然相反的宣传内容，因为一旦向社会大众公示御堡国际项目期满后不一定能续期的信息，购房者不愿意购买御堡国际的房产。基于上述种种事实，可见钧堡公司在销售过程中极其可能误导消费者，让业主相信涉案房屋具备住宅使用性质，期满后能够自动续期已达到等同商品房住宅的使用目的。（二）钧堡公司擅自更改房屋设计规划，并且在装修交付标准、物业使用说明中进行误导性宣传，让业主相信涉案房屋具备住宅用途。1.一审诉讼中，业主向一审法院申请调查取证，调取了钧堡公司涉案房屋的原来的设计规划，发现业主购买的涉案房屋在规划设计中的厕所属于公共分摊部分，其购买的房屋并没有独立的厕所。业主亦因此在购房看房过程中，看到钧堡公司的房屋具有独立厕所，因此才相信钧堡公司的宣传，涉案房屋是可以用来居住的。事实上，在2019年11月14日，一审法官组织业主和钧堡公司代理人一起到涉案项目房产实地查看，一审法官对于房屋内部结构进行拍照，拍照内容包括室内阳台、烟道和卫生间等，对于现场所拍照片，一审判决并未说明，也未作合理排除。恰恰是这些烟道、卫生间和阳台的设计，使业主进一步误导以为涉案房屋具有居住生活的功能。退一步来说，即使一审法院可以回避这一事实，但就双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人……。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。可见，对于规划的设计，钧堡公司负有通知的义务。纵观本案，钧堡公司对于违规改变规划设计一事闭口不提，印证钧堡公司在本案中欺诈的主观恶意。2.钧堡公司销售中交付标准，原审判决对于涉案房屋的装修工程交付标准、物业使用说明书等材料中提及烟道，从而使业主理解为涉案房屋具有居住功能的问题未有回应。双方签订的《商品房买卖合同交付补充协议》约定，第二条“装修事项”第二款描述“灶台、与洗手间共用成品烟道，预留油烟机安装口（不含抽烟机）”，该补充协议附件“装修工程交付标准”明确列有交付烟道和抽油烟机预留位置的内容，再结合业主提交的实际交付的商品房室内抽油烟机上方烟道结构位置的照片，可以明确看到室内烟道的设计是从一开始规划就确定下来的，作为标准装修交付的商品房，其室内结构是固定不变的，而烟道的设置正是为了给安装抽油烟机提供便利。考虑到纯商业用途的房屋是不允许生火做饭、也不符合商业办公场所的设置安排，既然烟道客观存在,说明御堡国际项目的商品房客观上具备居住功能，正是这样的种种假象才使得业主相信其所购买的房屋可以用来满足自身的居住需求。根据佛山市自然资源局关于群众反映xx国际商务中心有关问题的回复显示：xx国际商务中心项目规划审批单位平面图中未设有独立卫生间、厨房。而涉案房屋装修工程交付标准、物业使用说明书等材料中，收楼标准含有排烟囱，室内烟道的设计是从一开始规划就确定下来的，而烟道的设置是为了给安装抽油烟机提供便利，考虑到纯商业用途的房屋是不允许生火做饭、也不符合商业办公场所的设置安排。既然烟道客观存在，说明御堡国际项目的商品房客观上具备居住功能。在其他由钧堡公司制作的文件或协议中，也有相关“住宅”字眼的体现，《商品房预售合同附件十三购房须知》第二点提到“开发商预售商品房应公示内容”，第16项“住宅质量保证书”、第17项“住宅使用说明书”都明确提到住宅的字眼，如果钧堡公司不是按照住宅标准开发的，则不会向业主承诺会公示这些内容和材料。住宅专项维修基金等收费项目，促使业主理解为该商品房客观上具有居住功能。（三）钧堡公司在合同履行过程中，故意替换原有合同原件，原审判决未就业主委托进行的《司法鉴定意见书》相关内容进行回应，对于购房合同可能存在替换内容等情况未有查实，导致本案重大事实不清。业主提交的关于《[xx国际商务中心]补充协议》司法鉴定意见书证明该补充协议不是整体一次性连续制作完成，钧堡公司存在替换合同内容。一审庭审中，其他业主也提出双方签订的《商品房买卖合同（预售)》原件上加盖的骑缝章有重大问题，不符合正常情况下骑缝章在合同页面上一次加盖的印迹规律，变成了不规则的扁圆形或者两个直径根本不符的圆，其上的字体也不能相互衔接。对此，钧堡公司提不出合理的解释，业主当然有理由认为钧堡公司存在替换合同页面的行为，就是为了规避其应当履行的告知和提示义务。这就使得业主在并未完全掌握真实信息的情况下，受到钧堡公司的诱导，按照其设定的方向对合同标的产生错误的认知，才购买涉案房产。（四）原审判决未就《土地使用权出让合同》与《商品房买卖合同（预售）》等合同内容中关于土地使用期限到期后续约的约定方式不一致进行审查。佛山市某某投资发展有限公司与佛山市某某股份合作经济社签订的《土地使用权出让合同》第八条“双方的权利与义务”第一款“甲方的权利与义务”第五项约定“出让期满或本合同因乙方违约而提前解除的，该宗地的土地使用权由甲方无偿收回，其地上建筑物、附着物无偿归甲方所有”，第十三条“特别约定”第七款“出让期满，若甲方整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规及政策的前提下，且在同等条件下，乙方享有优先权”，该条有关优先权的约定并不是针对集体土地使用权而言，即甲方收回土地后，针对土地上的建筑物在出让期期满后处置方式的约定，在满足一定条件下乙方（即钧堡公司）只能就建筑物的相关权益享有优先权，该部分内容并不能代表合同双方就有关集体土地使用权转让期满后可以续约进行了约定，两者指向的内容不能被混淆。《商品房买卖合同（预售）》第五项第一点“本项目土地出让年限届满后，买受人如不按期续约的……”，第二点“合同期届满，未申请续约的，……”，《购房须知》第五条第2款“……年限届满时，土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年与土地所有者协商，重新核定出让价格……”，《商品房买卖合同（预售）》及附件、《认购须知》等文书对土地使用期届满后的处理方式的表述却变了意思,会让人理解为只要申请就可以必然获得续约，这个续约的获得是百分之百的，这种承诺能否实现显然有很大问题。二、一审判决适用法律错误。本案相关情形符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于因重大误解而撤销合同的规定。（一）钧堡公司在出售涉案房屋的过程中确实存在虚假宣传，其对所售房地产在性质、土地使用期满后还可以续期继续使用存在虚假宣传，业主提交的珠江时报、样板房视频、商品房买卖合同交付补充协议和1座、2座单元装修工程交付标准等证据及实地查看涉案房屋，房屋完全按照居家生活的标准交付，居室里灶台、烟道、卫生间一应俱全。佛山市某某投资发展有限公司与佛山市某某股份合作经济社签订的《土地使用权出让合同》在前，业主与钧堡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》等合同材料发生在后，关于土地使用到期后的约定不能突破《土地使用权出让合同》的相关约定。佛山市南海区国土城建和水务局于2018年9月10日对钧堡公司做出诚信扣分的通知（南建设函[2018]695号），正是由于钧堡公司存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形，违反了试点地区诚信自律要求，虽然业主购买涉案房产的日期发生在处罚决定之前，但不能否认两者之间存在法律上的关联性。鉴于钧堡公司销售人员的专业性，其上岗前必定要接受岗前培训，了解整个楼盘的信息和背景，之后才能上岗对外进行营销，相关培训资料的内容也一定是由钧堡公司制作，那么销售人员对外介绍的内容是不可能任意发挥、超出钧堡公司事先灌输、安排的效果范围的。按照商业惯例和常理,钧堡公司作为开发商不可能做出对于自己不利的宣传策略,也不可能在销售的不同阶段采用截然相反的宣传内容。因此，有关房产期满可续期的虚假陈述的情况在被处罚之前也一直存在。（二）业主作为非专业人士所签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同条款理解上存在重大误解。1.关于钧堡公司应在销售大厅显眼的位置对涉案项目及房屋的性质、用途以及所在土地的性质、租赁期满之后的处理方式等材料进行公示，应该由钧堡公司举证，而不是由业主来证明钧堡公司未公示。在钧堡公司末举证的情况下，根据行政部门对于房地产的销售要求而直接认定钧堡公司已做公示显然存在错误。佛山市南海区国土城建和水务局《关于xx国际商务中心信访问题的回复》并不能说明钧堡公司之前在销售大厅显眼的位置进行了公示,且该回复发生在佛山市南海区国土城建和水务局对钧堡公司做出诚信扣分的通知之后，最多只能说明钧堡公司在被处罚之后做出了整改。2.钧堡公司存在偷换《商品房买卖合同（预售）》等材料的嫌疑。业主在看房过程中，并不知道真实的房产性质及用途等情况，在钧堡公司销售人员的安排下，草草在几页无关重大事项的页面上签字，并未看到全部文件资料，签完字后也并未拿到合同原件，钧堡公司以备案为由将合同全部收走。即使业主存在借用《商品房买卖合同（预售）》办理手续的情形，但业主作为一般的购房者，并非专业人士，缺乏专业知识的判断，再加上钧堡公司销售人员之前就存在虚假宣传，不可能给予消费者合理提示和说明，从而使这种辨别风险的能力完全超出了普通消费者的知识储备和可以预见到的风险能力之外，从而增加了消费者的责任，减轻了开发商的义务，显然不公平。3.涉案《商品房买卖合同（预售）》、《认购书》、《认购须知》、《告知函》等相关房产销售的文件合同资料均为钧堡公司单方制作的格式条款合同,业主作为消费者并没有单方更改合同内容的权力。在此情况下，钧堡公司当然有义务尽到正常的、全面的告知义务。在庭审中，通过核对原件，发现上述《认购书》、《认购须知》、《告知函》的原件全部由钧堡公司掌控，业主根本没法取得上述材料。由此可见，钧堡公司在销售签约过程中并未对合同履行的重要条款向业主进行提醒、释明，也未给予时间给业主充分阅读。三、本案土地使用期限届满后能否续约并未有明确约定，且能否具备住宅性质使用情况考虑，业主期满后的相关权利无法保障，继续履行合同对业主重大不公，属于显失公平的情形。根据《土地使用权出让合同》关于土地使用期限届满后的处理方式，在同等条件下，钧堡公司虽然享有优先权，但涉案房屋在土地使用期限届满后能否续约、以何种方式、条件约定并不明确，业主以接近普通商品房的价格购买使用期限届满后能否续期并不明确的物业，明显对业主有失公平。并且,业主是因为钧堡公司在前期及销售的过程中对涉案物业进行不真实的宣传,使业主认为其所购买的别墅可以用于居住。在此情况下，业主倾其家庭的毕生财富购买涉案物业，目的就是为了退休后能有一个舒适的环境来养老。业主花费毕生的储蓄，以普通商品房的价格购买钧堡公司的房屋，并不能用于居住且使用期限届满后能否续约并不确定，若继续履行对业主必然不利，同样显失公平。事实上，业主购买涉案的房屋单价，在同等地段中系与普通商品房的价格相同，甚至略微高出，钧堡公司的违规行为被曝光后，业主才知道其所购买的房屋不能用于居住，在此情况下，若继续履行合同，对业主明显不利，并且显失公平。综上，业主因为对《商品房买卖合同（预售）》等材料中关于涉案房屋的性质、用途及土地使用期限到期后的处理方式存在重大误解，并非业主真实意思的表示，致使自己的利益遭受较大的损失，因此，业主与钧堡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予以撤销。四、一审判决遗漏了业主在一审中提交的广东华生司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，结论是《[xx国际商务中心]补充协议》不是整体一次性连续制作完成。该证据对案情有重大影响，一审法院遗漏导致案件事实认定不清，且程序出现瑕疵。五、钧堡公司与佛山某某传媒集团股份有限公司签订的宣传推广战略合作协议，反映了钧堡公司在商品房销售过程中存在虚假宣传的行为以及事实。1.协议第一条第二款“乙方（佛山某某传媒集团股份有限公司）按双方事先商定的提纲派专人进行采访和稿件撰写，并负责报纸的编写、排版以及刊发工作，刊登前相关稿件需要得到甲方（钧堡公司）确认，珠江时报记载的内容属于钧堡公司的完整意思表示，该版面明确表述涉案房屋具备居住和商业用途，误导了业主对于涉案房屋具备住宅使用的功能。2.钧堡公司现场销售对涉案房屋内部擅自进行违法、违规的规划变更，将原本应当设置为公共用途的厕所改成独立使用的屋内厕所，误导业主认为涉案房屋具备独立居住使用功能、具有住宅性质，充分反映钧堡公司在房屋销售过程中具有虚假宣传的故意。3.钧堡公司属于广告主，根据《中华人民共和国广告法》第五十六条规定“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”。钧堡公司一审陈述其没有委托珠江时报进行任何宣传报道，是该报纸的自主行为，应当由该报纸承担责任。钧堡公司的陈述不诚信。六、本案焦点也包括钧堡公司是否在销售中侵犯了业主的知情权、选择权。根据法律规定，商品房销售广告和宣传资料作为要约，该说明即使未载入买卖合同，亦应当视为买卖合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。业主提起本案诉讼就是钧堡公司误导消费者，诱导消费者认为商品房具备居住功能，庭审查明该地块上面的房屋是商业用途，不能作为住宅使用，使得业主购买涉案房屋的目的不能达到，严重损害了业主的商品房交易的根本目的。因此，恳请二审法院在综合考量的过程中公正处理，支持业主的上诉请求。针对业主的上诉，钧堡公司辩称，一、钧堡公司被佛山市南海区国土域建和水务局因现场销售人员存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形而处以诚信扣分的处罚，与业主签订《商品房买卖合同》时构成所谓的“重大误解”并无直接联系。1.该现场销售人员系与钧堡公司存在委托关系的广州市某某房地产代理有限公司的新聘员工，根据钧堡公司一审提供的委托代理合同，钧堡公司系2018年3月委托广州市某某房地产代理有限公司负责对“xx国际商务中心”项目进行对外销售。该公司新聘的某个员工对集体土地入市及集体经营性建设用地产业载体政策等方面的内容理解不够透彻，于2018年9月因对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实导致钧堡公司被相关部门处罚，钧堡公司收到整改通知后于第二日书面回复住建局市场科相关整改方案，同时按整改方案完成整改工作，并立即责令广州市某某房地产代理有限公司将该员工调离本项目，且于2018年10月提前终止了与广州市某某房地产代理有限公司的委托。业主购买涉案房产在先，钧堡公司于2018年9月接受上述处罚，与业主签订《商品房买卖合同》时构成所谓的“重大误解”并无直接联系。2.退一步，该销售人员的不真实陈述仅是发生在前期宣传推广时，在后期购房者签订《商品房买卖合同》时，购房者应当会对合同内容进行详细查阅，如发现有与之前销售人员陈述不一致的，可以要求钧堡公司明确内容不一致的原由，或拒绝签订《商品房买卖合同》。钧堡公司在《认购须知》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的条款中对于地产项目土地用途、使用期限等有明确约定:且签订认购须知、认购书时一并签订《告知函》予以重点提示,同时销售大厅也有相关内容的告示牌展示,业主不可能不知道地产项目的土地用途、使用期限等，故业主在签订《商品房买卖合同》时不可能因销售人员的不真实陈述行为而存在重大误解。业主明知认购须知、商品房买卖合同和告知函内容、明知钧堡公司在销售大厅展示有公示牌，以上事实在钧堡公司起诉池艺彬、何某某、张某某等六人名誉权纠纷[（2020）粤06民终7049号]一案中提交的证据[（2019）粤佛南海第10387号公证书]，在“御堡国际业主群”中，多个业主承认都知道商品房销售合同有约定，承认签订了告知函，并说明现场公示栏一直有展示公示牌。另张某某、何某某在接受广东电视台的采访时，采访拍摄的销售大厅也可以见到钧堡公司展示的公示牌，公示牌内容在采访视频中可以看到钧堡公司对地产项目土地用途、使用期限、土地期满处理方式等有进行公示。二、《认购须知》、《商品房买卖合同》等关于土地使用期限届满后处理方式的约定，虽然《土地使用权出让合同》没有提前一年申请续约的表述，但是根据钧堡公司与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》有明确约定且《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》[南府（2015）50号]也有明确规定，《认购须知》、《商品房买卖合同》中提前一年可与集体土地所有者协商的约定并非是钧堡公司凭空捏造，不存在钧堡公司虚假陈述、误导购房者的行为。虽然《土地使用权出让合同》没有明确注明提前一年续约的问题，但是钧堡公司提供的《认购须知》、《商品房买卖合同》等提到的关于土地使用期限届满后处理方式，是严格按照钧堡公司与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》第九条“集体建设用地使用权出让合同约定的年限届满时，按以下规定处理：……原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地使用年限届满前一年与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续”。该开发协议第八条“……本协议项下宗地项目的房屋销售后，购房者（业主）应向区不动产登记机构申请办理共用宗地土地房产两证合一登记。核发的房地产权证上，应注明权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回”。上述开发协议的内容全部根据《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》[南府（2015）50号]及国家有关法律法规制定。《认购须知》、《商品房买卖合同》中提前一年可与集体土地所有者协商的约定并非是钧堡公司凭空捏造，不存在钧堡公司在《认购须知》、《商品房买卖合同》扩大合同约定，误导业主的行为，钧堡公司严格按照国家法律法规以及相关政府批文来执行。三、《珠江时报》（2016年7月1日出版）的报导并不存在误导消费者的可能，业主不能单纯截取文章中对其有利的字眼来判断文字的含义，应当根据上下文综合来衡量。因某某医院与某某产业基地正式签约入驻“xx国际商务中心”，钧堡公司委托珠江时报于2016年5、6、7月陆续在珠江时报都市05版对基因、干细胞等生命健康知识进行科普性宣传，珠江时报记者主要是就宣传某某产业基地项目宣传发文（钧堡公司一审另提供珠江时报6份予以佐证），并非是宣传钧堡公司“御堡国际”房地产项目。《珠江时报》（2016年7月1日出版）的该期报导是珠江传媒公司赠送给钧堡公司的版面。该文章系珠江时报记者对于商务别墅的内涵解释：“具备宜居的功能与环境、要能开门能做生意”，点明商务别墅有别于商业+别墅，商务别墅产权性质是商业。其在文章所说的“所谓商墅是指商业和别墅合理组合，形成商住两宜的商务空间，既能开门做生意，又能拥有像别墅一样的空间休息”，并非指住宅，而是指具有宜居环境的商务空间。该文章最后也描述了物业的多种使用功能，例如企业总部办公、营销展贸、科技研发、商务接待、企业会所等使用功能罗列，综观全文，其在文章开头提及“居住和做生意两不误”的说法，此“居住”指的仅是物业具有会所型商务接待场所的适用空间，物业性质属于商业无疑，并非指物业具有正常意义上的居住功能。业主不能截取一两个对其有利的文字，文章的实际含义应综合上下文来看，不能以偏概全，不能断章取义。该文章后面采访的三个业主（李总：商墅让办公、培训、展示、会所、接待一步到位；周老板：别墅办公空间灵动利于个性化办公；林老板：看好生物科技产业聚集、公共配套完善带来升值空间），三个业主讲话进一步可以看出，御堡国际的商业使用性质业主是明知的，该篇报导并不会使人对使用性质产生误解。四、关于业主所谓购房合同造假问题，一审法院依职权向住建部门调取了所有起诉业主在房管部门网签备案的《商品房买卖合同》，也核实了所有起诉业主的《商品房买卖合同补充协议》，经核对，钧堡公司提交的《商品房买卖合同》与房管部门网签备案的合同一致，每一位起诉业主提交的《商品房买卖合同补充协议》的内容一模一样，由此可见，不存在钧堡公司合同造假、替换合同等情况。1.根据《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》第十四条“房地产开发企业应自商品房预（销）售合同签订30日内将合同网上备案系统打印出来的商品房预（销）售合同和其他规定材料提交到房屋所在地建设（房管）行政主管部门进行实物备案。对符合合同备案条件的，将合同网上系统中对应单元的状态设置为已备案”的规定，包括本案业主在内的所有购房者签订的合同版本就是网签的版本，钧堡公司根本不可能单方进行变更和修改，如果需要修改，只能双方向房管部门申请撤销网签，由房管部门向购房者预留手机发送验证码，通过购房者确认之后才可以撤销和变更，之后才可以再重新签订合同。且每一次变更合同内容，均需要通过房管部门审核，在房管部门网签的系统上均是有记录备案的。业主不能凭纸质合同有拆装订的痕迹、骑缝章不能形成一个完整圆这种理由来证实合同作假，合同拆装订是因办证需要复印合同多份，骑缝章不能形成一个圆是因人工加盖手工误差及印油本身的问题造成。一审法院去住建部门调取的网签系统自动生成的电子原始版本合同，网签合同的内容与钧堡公司提供的合同一致。2.钧堡公司与所有业主签订的《商品房买卖合同补充协议》的版本内容全部是统一的，除第一页房号空白处由手填写之外，每个业主签订的补充协议内容一模一样；补充协议的内容在《商品房买卖合同》均有约定，补充协议的目的是对《商品房买卖合同》部分内容的细化和重点提示。因补充协议全是统一版本，故补充协议均事先由钧堡公司打印出来备用，钧堡公司备有多台电脑和打印机来进行打印工作，故根据电脑、打印机的不同，打印批次的不同，或是打印机超负荷运行等原因，都会导致在同一份补充协议中打印纸张、打印字体等存在微小差异。第一页房号空白处填写错误、末页签名等内容错误，都会导致第一页和末页重新打印、重新装订的情况发生，一份合同打印到中间页数，打印机缺纸，重新添加打印纸，购买打印纸批次不同也会导致纸张差异，上述原因均可能导致鉴定结果所说的纸张不一样、页码大小不同、装订孔不同等情况发生。一份合同是否作假，不能单从外观看，合同打印、书写、装订均是人工操作，不同人、不同时间操作、不同机器打印都可能导致一份合同外观细微瑕疵，但不代表合同造假。截止目前，钧堡公司售出房产约600余套，每套房产签订的补充协议均是一个版本，内容均一模一样，不存在钧堡公司造假的情况发生。五、涉案房产的实际交付标准在双方签订的合同及相关协议中予以说明并经过业主签名同意，涉案项目按照规划设计及报建的施工图纸施工，项目完成验收、测绘、确权等工作之后交付，不存在违规建设和欺骗业主的行为。1.样板间的卫生间、茶水间设计，不存在违规的情况，根据中华人民共和国建设部发布的《办公建筑设计规范》第4.2.3第2点“开放式和半开放式办公室在布置吊顶上的通风口、照明、防火设施时，宜为自行分隔或装修创造条件，有条件的宜设置成模块式吊顶。”第5点“带有独立卫生间的单元式办公室的卫生间宜直接对外通风采光”，即商业、办公类建筑因功能需要，确实需要设置茶水间、卫生间、通风管道的，只要符合消防的要求，增加排烟、排气的通道、增加喷淋、灭火设备等，不违反法律规定和相关政策。2.钧堡公司交付房产并未设置烟道，而是安装通风管道的通风口，至于后期业主收楼后自行装修或自行购买厨具、抽油烟机等，安装于通风口，均是业主的个人行为。房产交付后，由业主自行管理，钧堡公司也无权干涉业主对房产的装修装饰等。3.业主提供的一系列信访回复，也恰好可以证实测绘部门在对不动产测量时没有发现房屋平面图与房屋现状不符现象；区建筑工程质量监督站反馈在验收时抽查并未发现不按图施工情况。实际情况是涉案项目完全是按照规划设计及报建的施工图纸施工，项目完成验收、测绘、确权等工作之后，或经业主委托对室内进行装修改造，或业主收楼之后自行装修，钧堡公司没有违规建设、未按图施工和欺骗业主的行为。六、业主和钧堡公司在签订《商品房买卖合同》时并无显失公平的情形。“显失公平”是指当事人双方权利和义务很不对等，经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则。因“xx国际商务中心”房地产项目是农村集体用地流转试点项目，对于土地性质等比较敏感，钧堡公司严格按照政府规定要求，关于土地性质及出让期满后的处理办法等在销售公示栏、认购须知、告知函、商品房买卖合同等文件中都清晰注明，要求购房者在确认购买前认真阅读上述文件再购买。签订合同时，业主对于上述情况是明知的。1.从价格方面说，不构成显失公平。业主购买涉案物业时，佛山市南海区千灯湖片区国有用地同类商业用房均价在20000元/平方米以上，而钧堡公司涉案项目售价约为10000-12000元/平方米（按建筑面积算），该价格远低于周边片区同类商业用房的价格。业主选中钧堡公司开发的xx国际商务中心项目的物业，其中最主要的原因之一就是因为看重其单价远低于市场价格。2.关于实际使用期限和到期不续无偿收回，同样不构成显失公平。首先，不管是国有土地还是集体土地，其作为商业用地的土地使用权出让的最高年限都是40年，使用权期间届满后的续期，依照相关法律规定办理。故不管是国有商业用地的土地使用权，还是集体商业用地的土地使用权，都可能存在到期不续无偿收回的可能。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有商业用地的土地使用权出让最高年限也是40年。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”根据《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》[南府（2015）50号]第22条和37条，本项目集体土地出让续期应当与集体土地所有者协商。上述内容在业主与钧堡公司签订的认购须知、商品房买卖合同及补充协议中明确约定，并由钧堡公司根据有关部门规定出具告知函着重对购房者进行提示。其次，土地使用期限经与集体土地所有者协商是可以续签的。根据相关法律法规规定，根据与佛山市南海区政府签订的土地开发协议，根据与集体土地所有者签订的土地使用权出让合同，土地使用权年限届满后，经与集体土地所有者协商，业主享有续约优先权，到期不续，由集体土地所有者无偿收回。钧堡公司并未就此情况进行隐瞒，钧堡公司在认购须知、商品房买卖合同、告知函等均告知各购房者土地使用期限至2053年3月17日，明确告知本项目土地出让年限届满后，原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地年限届满前一年与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续。到期不续，由集体土地所有者无偿收回。七、一审法院没有遗漏对司法鉴定意见的处理。一审法官针对起诉钧堡公司的20多位业主持有的补充协议，在双方都在场的情况，对补充协议进行核对，经业主确认，补充协议的内容是一模一样的。八、钧堡公司并未委托珠江时报对御堡国际项目楼盘开发进行宣传。宣传推广战略合作协议是钧堡公司等对于某某产业基地的宣传，并非对房地产的宣传，某某产业基地对应的物业全部是钧堡公司的产业。九、钧堡公司不存在侵犯业主知情权、选择权的问题。钧堡公司提供的《认购须知》、《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《告知函》均有对涉案房地产项目的土地用途、土地性质以及使用期限、期满后的处理方式的明确约定，在销售大厅也有相关内容的告示牌的展示，完全保障了购房者的知情权。购房者签署了《认购须知》、《认购协议》，在支付定金以及签订正式的买卖合同期间是有一个时间的，购房者完全可以自主选择购买还是不购买。综上所述，业主的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回业主全部上诉请求。二审期间，池艺彬向本院提交《某某产业基地—珠江时报社宣传推广战略合作协议》一份，钧堡公司向本院提交《某某产业基地—珠江时报社宣传推广战略合作协议》一份。本院组织当事人进行证据交换和质证，各方当事人发表了质证意见。经审查，本院认为各方当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，钧堡公司与佛山某某传媒集团股份有限公司于2016年4月26日签订一份《某某产业基地—珠江时报社宣传推广战略合作协议》，合同约定自签订之日起至2016年12月31日止，钧堡公司委托佛山某某传媒集团股份有限公司通过版面宣传、微信宣传及微信活动、线下活动等多种方式对某某产业基地项目进行宣传推广。再查明，池艺彬在2019年9月3日委托广东华生司法鉴定中心对《[xx国际商务中心]补充协议》是否存在变造进行鉴定，广东华生司法鉴定中心于2019年9月10日出具司法鉴定意见书，结论是《[xx国际商务中心]补充协议》不是整体一次性连续制作完成。钧堡公司对此有异议，认为钧堡公司与所有业主签订的补充协议的版本内容全部是统一的，除第一页房号空白处由手填写之外，每个业主签订的补充协议内容一模一样；补充协议是统一版本，故打印出来备用，钧堡公司多台电脑和打印机进行打印工作，故电脑、打印机、打印批次、纸张的不同都会导致在同一份补充协议中打印纸张、打印字体等存在微小差异，但不代表合同造假。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。业主上诉主张钧堡公司在涉案房屋销售过程中存在不实宣传，业主在对涉案房屋的性质、用途及土地使用期限到期后的处理方式存在重大误解的情况下签订《商品房买卖合同（预售）》等材料，并非业主真实意思表示，致使业主利益遭受较大损失，且合同内容存在显失公平等情形，因此，业主与钧堡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予以撤销。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，业主在签订《认购协议书》时签订了《认购须知》和《告知函》，上述材料载明案涉项目及房屋的性质、用途以及所在土地的性质、年限、年限届满之后的处理方式等内容，表明钧堡公司已向业主履行了告知义务。案涉房地产项目属于南海区首批农村集体经营性建设用地入市试点项目之一，业主作为完全民事行为能力的自然人，在购入涉案房产前，应结合早已发布的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》等政策文件的相关规定，自行了解、评估此类交易的性质及存在的风险；在签订购房合同时，应当对《告知函》、《商品房买卖合同（预售）》等材料内容上签字盖章所产生的法律后果完全明知，业主自愿签署上述材料并支付购房款，表明其已知悉并同意涉案合同约定的内容。房产价值比较大，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、配套设施、交通等因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。《某某产业基地—珠江时报社宣传推广战略合作协议》显示钧堡公司委托佛山某某传媒集团股份有限公司对某某产业基地项目进行宣传推广，虽然有“所谓商墅是指商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间”等内容，但业主在通过《告知函》、《商品房买卖合同（预售）》等清楚知悉涉案房产的规划用途是“办公”、本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）、土地使用权终止日期为2053年3月17日等情况下，业主主张该内容导致其违背真实意思订立了合同，理由并不充分。关于合同内容，一审法院依法调查并组织当事人自行比对涉案房屋的备案合同文本与双方在诉讼中提交的合同文本是否一致，经比对，涉案房屋的备案合同文本与当事人提交的合同文本内容一致。综上，业主与钧堡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在可撤销的事由，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。业主的上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上，池艺彬的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20924.71元，由上诉人池艺彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇二〇年九月十四日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩