广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初3108号 原告:龚露，女，1971年8月23日出生，汉族，住广西西林县。 委托诉讼代理人：陈珲，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于小茜，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：韦向飞，男，1986年5月20日出生，壮族，住广西马山县。 原告龚露与被告韦向飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚露的委托诉讼代理人陈珲、于小茜到庭参加诉讼。被告韦向飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龚露向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年5月13日签订的房屋租赁合同；2、判令被告腾空出租房屋；3、判令被告向原告支付暂计至起诉之日的租金56000元及 -2- 违约金38815.7元（违约金自2018年10月31日起暂计至起诉之日止，按每日租金标准100.82元计算，实际租金违约金应赔偿至租金和违约金偿清之日止），共计94815.7元；4、判令被告向原告支付物业费、生活垃圾费及水电费共计7973.14元；5、判令被告向原告赔偿出租房屋内物品维修费940元；6、判令被告向原告支付自合同解除之日起至出租房屋腾空交还之日止的房屋占用费（按每日租金标准100.82元计算）；7、判令被告向原告支付解除合同的违约金共计537元；8、判令被告向原告支付因维权产生的律师服务费1500元；9、判令本案诉讼费用、保全费用等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原告与被告签订《合同》，约定原告将其所有的坐落于南宁市正恒国际广场3B2905的房屋租赁给被告，租期3年，自2017年5月13日起至2020年5月12日止,2017年每月租金2900元，房租按季度交付，此后每年租金增加1000元。自2017年11月13日起，被告无法按时交纳租金，经原告多次催告，被告仅支付了部分租金，此后其仍不付清租金、物业费等相关费用，逃避缴纳相应款项的义务。根据《合同》约定，被告应按时缴纳自行负担的费用(如物业费、水电费等)；被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋；被告应按照合同总租金的0.5%向原告支付违约金；每逾期一天，被告应按日租金向原告支付滞纳金；被告应承担逾期归还出租房屋给原告造成的损失。2019年8月，原告修理出租房屋内马桶、平板灯及房间门锁共计花费940元。此 -3- 外，因被告在出租房屋期间未按时交纳物业费、生活垃圾费、水费及公摊水电费，以致原告在广东中奥物业管理有限公司南宁分公司正恒国际物业管理处通知下代缴4486.17元，并支付了2019年6月至11月的电费676.23元。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告未出庭亦未向本院提交书面答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将南宁市西乡塘区明秀西路111号正恒国际广场3号楼B单元2905号房出租给被告使用，租赁期限为3年，自2017年5月13日起至2020年5月12日止，每月租金2900元，每年租金增加1000元。被告应按时交纳自行负担的费用，如物业费、水电费、电视收费、网络费、燃气费。被告向原告交纳设备设施押金5000元，若房屋内设备设施损坏，需照价赔偿或更换，合同期满房屋内设备设施完好无损的，原告全额退给被告。关于合同的解除与违约责任，双方约定，房屋租赁期间，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照合同总租金的0.5%向原告支付违约金；在租赁期内，被告逾期交纳合同约定的应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付滞纳金。根据原告的自认，2017年5月13日至2019年3月13日被告向原告支付租金共计51400元，并未足额支付。 -4- 2017年7月至2020年8月，被告欠缴物业费、生活垃圾费、水电费共计7973.14元，该款已由原告向物业公司代为支付。另，2019年8月份，因被告损坏房屋内马桶、平板灯及门锁，原告维修支出费用940元。 本院认为，原告与被告于2017年5月13日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 一、关于合同的解除问题。本案房屋租赁合同约定，拖欠房租累计一个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋。现被告逾期支付租金已远远超过一个月，解除合同的条件已经成就，原告要求解除双方于2017年5月13日签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。本案于2019年11月29日由南宁市西乡塘区法院受理，后南宁市中级人民法院于2019年12月20日指定由本院审理。本院认定，房屋租赁合同解除时间应为原告向南宁市西乡塘区人民法院起诉之日即2019年11月29日。 二、关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，本案租赁合同解除后，尚未履行的终止履行，被告应依约向原告支付租赁期内的相应租金及物业费用、赔偿原告的损失并将租赁房屋腾空后交还给原告。关于被告尚欠的租金数额，经核算，2017年5 -5- 月13日至2019年5月12日，被告应支付的租金为70600元（2900×12+2900×12+1000），2019年5月13日至2019年11月29日，被告应支付的租金为35901.37元[（2900×12＋2000）÷365×201]，以上两项合计106501.37元，扣除被告已经支付的租金51400元，原告应向被告支付租金55101.37元。另根据租赁合同的约定，被告有义务维护房屋内的设备设施，若损坏需照价赔偿或更换，并向原告交纳设备设施押金5000元。被告损坏室内物品，原告代为维修更换，费用应由被告支付。从押金中扣除原告维修房屋内设备设施支出的费用940元，尚余的款项4060元（5000-950）应用以抵扣本案租金。据此，被告尚需向原告支付租金的具体数额为51041.37元（55101.37-4060）。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方当事人在房屋租赁合同中约定如逾期一个月以上交付租金的，应按照合同总租金的0.5%向原告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金的具体数额为537元[（2900×12+2900×12+1000+2900×12+2000）×0.5％]。原告要求被告按照日租金标准100.82元支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于物业费、生活垃圾费及水电费，根据租赁合同约定，该费用由被告自行负担，被告拖欠上述费用，原告代为交纳之后，有权要求被告支付。原告要求被告向其支付物业费、生活垃圾费及水电费共计7973.14元， -6- 本院予以支持。关于房屋内物品维修费，根据合同约定，被告有义务维护房屋内的设备设施，若损坏需照价赔偿或更换，被告损坏室内物品，原告更换、修理的费用940元，应由被告支付。关于房屋占用费，租赁合同解除后占用房屋的费用，应按照租赁期第三年的租金标准计算，具体为每天100.82元（36800÷365）。关于滞纳金，即原告诉称的解除合同违约金，其性质实为逾期支付租金的违约金，因原告已主张逾期付款违约金，本院对此不再支持。关于律师服务费，双方签订的房屋租赁合同对此并未明确约定，且该费用亦非必要支出，故对于原告要求被告支付律师服务费的主张，本院不予支持。原告主张其申请财产保全而向保险公司办理诉讼财产保全责任保险，并支出保险费用500元，该费用应由被告承担，由于原告提供担保的方式包括但不限于投保诉讼财产保全责任保险，即原告支出该保险费用不属于必然造成的损失，同时，原告的主张缺乏合同依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告龚露与被告韦向飞2017年5月13日签订的房屋租赁合同于2019年11月29日解除； 二、被告韦向飞于本判决生效之日起十日内将南宁市西乡塘 -7- 区明秀西路111号正恒国际广场3号楼B单元2905号房腾空并移交给原告龚露； 三、被告韦向飞于本判决生效之日起十日内向原告龚露支付租金51041.37元； 四、被告韦向飞于本判决生效之日起十日内向原告龚露支付物业费、生活垃圾费及水电费7973.14元； 五、被告韦向飞向原告龚露支付房屋占用费（自2019年11月29日起至返还房屋之日止，按照日租金100.82元计算）； 六、被告韦向飞于本判决生效之日起十日内向原告龚露支付违约金537元； 七、驳回原告龚露的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2359元（原告龚露已预交），由原告龚露负担995元，被告韦向飞负担1364元；保全申请费1035元（原告龚露已预交），由被告韦向飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中 -8- 级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  孙炜磊 二〇二〇年九月八日          法官助理吕繁 书记员廖羽冰 -9- 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付； -10- 租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。