广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3346号 上诉人（原审被告）：李凌翔，男，1963年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 上诉人（原审被告）：何亚娟（曾用名何亚君），女，1963年5月9日出生，汉族，广西壮族自治区灌阳县，系李凌翔之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：灌阳县人民政府，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路**。 法定代表人：卢嵩，该县政府县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，男，该县办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，男，该县司法局干部。 上诉人李凌翔、何亚娟因与被上诉人灌阳县人民政府确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初42号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李凌翔、何亚娟上诉请求：一、撤销广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初42号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案所涉门面不属于国防资产，房屋产权已通过置换的形式登记在了灌阳县机关后勤服务中心名下，依法应允许转让。（二）军队停止有偿服务工作已经完成且涉案房屋产权已不再属于军队，本案不再适用军队停止有偿政策，更不能因此而认定合同为无效合同。（三）合同是否有效与房屋权属的性质、是否办理登记、变更无关。本案被上诉人通过置换获得了涉讼房产的处分权。根据物权法第五十一条规定，本案所涉合同在房屋设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立时生效，而不是无效。（四）涉案合同名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同，且上诉人一直都在完全行使房屋所有权。（五）确认合同均无效违背了公平原则。二、一审判决程序违法。本案中，被上诉人在一审中只是起诉要求确认涉案合同无效并腾退涉案房屋，并没有任何涉及购房款或租金的诉请，上诉人在一审中也没有提出任何涉及购房或租金反诉诉请。一审判决在双方当事人均未有任何相关诉请的情况下，作出退还购房款或租金的判决，违反了民事诉讼法不诉不理原则，其次，即便合同无效也不仅仅是返还因该合同取得的财产，还可以要求有过错一方承担赔偿损失或各自承担相应的责任，没有赋予法院依职权对当事人没有提出的诉请作出判决，更没有赋予法院依职权对无效合同作出返还判决。三、一审判决适用法律错误。一审判决引用《军队房地产开发管理暂行规定》第15条的规定确定本案合同应当办理审批才生效，进而认定本案涉案合同无效是适用法律错误。上述规定只是针对军队房地产开发管理中的立项审批程序，仅仅要求军队房地产开发立项需要进行审批，并不是要求军队房地产出售需要进行审批。综上，一审判决认定事实、法律适用错误，程序不当，侵犯了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。 灌阳县人民政府辩称，一审判决认定事实清楚，实体处理及适用法律正确，请求二审法院维持原判。 灌阳县人民政府向一审法院起诉请求：一、判决被告李凌翔、何亚娟于2000年1月6日与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效；二、判决被告立即腾空该房屋，恢复原状并返还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2000年1月6日甲方中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（下称灌阳县武装部，）与乙方李凌翔、何亚君（娟）签订了《灌阳县武装部家属楼铺面房屋使用权转让合同》，合同约定：“一、房屋座落位置，甲方转让使用权位于灌阳县，武装部家属楼从北往南第十四间铺面（一楼）；二、上述甲方所转让的房屋总转让价为人民币柒万肆仟零叁拾元整（74030元），乙方在二ΟΟΟ年元月六日将全部房款交齐给甲方，作为乙方购买甲方壹间铺面共计33.65平方米的使用权，时间从二ΟΟΟ年元月六日至二〇五九年元月六日止，共计六十年；三、乙方在取得甲方壹间铺面使用权后，其用水用电单独安装电表、水表，安装费用由甲方负责，以后乙方用水、用电费用直接与武装部结算；四、甲方必须在交付乙方房屋使用权前，到房地产登记机关办好房屋产权证（产权证由武装部办理整座大楼总的房产证，房屋产权属武装部所有，乙方按此合同拥有该座房屋家属楼铺面一楼从北到南第十四间六十年的使用权）；五、乙方在取得甲方房屋壹间铺面使用权后，有权经营各项营销业务，但乙方经营业务应交纳的各种税费、手续费，全部由乙方负责；六、乙方经营业务，必须保持房屋原主体框架结构，不得随意改变，如有损坏或改变，必须在使用权期满交给甲方之日前，负责修复好；七、甲、乙双方因体制改革，原单位名称改变或分家以及法定代表人变更，不影响房屋使用权性质，本合同照常履行；八、本合同生效后，甲、乙双方必须按本协议认真履行义务，甲方必须保证乙方使用房屋期满，如因城建履行需要拆除乙方使用权房屋，甲方应提前三个月书面通知乙方，甲方在扣除乙方实际使用年限的平均转让金后（每年按全部转让价除以60年），将剩余年份的金额全部退给乙方，如甲方不一次性退还或逾期不退，每天罚款壹佰元；九、乙方在房屋使用权期内，可以将房屋转让他人，但须到甲方办理转让手续，否则，转让无效；十、合同生效后，凡因国家政策和当地政府规定，属房屋产权拥有者和转让中应交的各种费用，概由甲方负责，属经营中应交的各项费用由乙方负责；十一、乙方在房屋使用期内，要合法经营，做好安全、卫生和防火工作，如发生人员伤亡和其他事故，全部由乙方自负；十二、本合同甲、乙双方要严格遵守，不得违约，如一方违约，除赔偿守约方全部经济损失外，另按本合同房价的10%赔偿违约金；十三、本合同一式三份，甲、乙方各执一份，县公证处存一份，自签订之日起生效。”合同签订后，被告交纳了60年门面出租款项74030元。 另查明，2018年2月28日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《房地产置换移交政府框架协议书》，双方约定：一、依据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务的指示精神，拟将产权归属甲方的位于灌阳县，院内海燕幼儿园、武装部宾馆、武装部二楼餐厅以及武装部未收回的所有沿街60年出租门面及对应土地及地上建（构）筑物采取“房地产置换”方式移交给乙方；二、本协议签订后，甲方将涉及土地及地上建（构）建物的所有资料原件（或复印件）一并移交给乙方；三、乙方接收甲方以上资产后，将根据有关要求尽快展开后续处置工作，由乙方明确置换地域、划定红线图、并办理相关土地产权手续，交付给甲方；四、待乙方建好营院后，甲方再将剩余未移交的所有地上建（构）筑物全部移交给乙方，甲方全部搬迁进驻新营院；五、本协议未尽事宜以及以后移交工作中所发生的各种问题，双方协商解决，并形成协议。2019年10月14日原告根据上述置换协议，将与灌阳县武装部置换的土地房产办理了不动产权证，房产、土地登记在原告下属的灌阳县机关后勤服务中心名下，其中［桂（2019）灌阳县不动产权第××号］不动产权证载明房地产座落灌阳县灌阳镇灌江中路××号，权利类型为国有建设用地使用权，用途为机关团体用地、城镇住宅用地，面积为7876.9㎡。 上述事实，有原告提交的《灌阳县武装部家属楼铺面房屋使用权转让合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部门全面停止有偿服务活动的通知》、桂（2019）灌阳县不动产权第××号、第0001620号不动产权证及当事人当庭陈述等证据证实。 一审法院认为，被告李凌翔、何亚娟与灌阳县武装部签订的名义是房屋使用权转让合同，但从合同内容来说，一方提供房屋门面，另一方使用门面，缴纳相关费用，实质是门面租赁合同。根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批，……。”和《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定，应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定”、第五十六条“无效的合同和被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，被告与灌阳县武装部订立的《灌阳县武装部家属楼铺面房屋使用权转让合同》未报后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，协议自始没有法律约束力，因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产的转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部家属楼铺面房屋使用权转让合同》无效，要求被告将涉案租赁的门面返还给原告，理由充分，合法有据，该院予以支持。被告与灌阳县武装部约定的租赁期限自2000年1月6日开始计算，到2020年1月止，被告使用租赁门面二十年。基于被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部家属楼铺面房屋使用权转让合同》无效，因此被告将门面返还给原告后，原告应将门面余下四十年的租金49,353.33元返还给被告李凌翔、何亚娟。被告提出本案涉案门面不属于国防资产，房屋产权已通过置换形式登记在了灌阳机关后勤服务中心名下，依法允许转让，合同有效，本案已经过了诉讼时效的辩解，与审理查明的事实不符，该院对被告的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条的规定，并经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，判决：一、中国人民解放军广西灌阳县人民武装部与被告李凌翔、何亚娟于2000年1月6日签订的《灌阳县武装部家属楼铺面房屋使用权转让合同》无效；二、由被告李凌翔、何亚娟腾空涉案承租门面，恢复原状并返还给原告灌阳县人民政府；三、由原告灌阳县人民政府退还被告李凌翔、何亚娟涉案门面租金49353.33元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1751元，由原告灌阳县人民政府负担1000元，被告李凌翔、何亚娟负担751元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：涉讼合同是否无效及如果涉讼合同无效则判决由被上诉人按尚未使用年限折价退还上诉人部分款项是否适当。 本院认为，被上诉人灌阳县人民政府于2018年2月28日与灌阳县武装部签订《房地产置换移交政府框架协议书》，约定灌阳县武装部将包括案涉房产在内、位于灌阳县所有资产采取置换的方式移交给了被上诉人，上述置换协议系双方当事人的真实意思表示，且经中央军委批准，亦不违反法律强制性规定，系合法有效合同。根据上述置换协议，可以认定灌阳县武装部已将其所有的涉讼房产概括转让给了灌阳县人民政府。故灌阳县人民政府已合法概括承继了灌阳县武装部与上诉人签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》所涉权利义务。因此灌阳县人民政府作为原告提起本案诉讼，有法律依据，并无不当。涉讼房产所涉土地在置换前系军队资产，灌阳县武装部未按规定经中央军委总后勤部批准就在该土地上修建房产并以出让使用权的方式进行有偿转让，违反了法律强制性规定，应为无效合同。被上诉人灌阳县人民政府要求确认涉讼《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，并要求上诉人将门面返还给被上诉人，有事实与法律依据，本院予以支持。由于涉讼合同被认定无效，双方应恢复原状。一审法院判决上诉人将涉讼门面返还给被上诉人的同时，根据本案实际，本着一次性解决纠纷、避免当事人讼累的，并考虑上诉人实际使用涉讼门面部分年限，参考涉讼合同约定的60年使用权，将上诉人使用部分年限的资金扣除，将剩余的尚未使用的四十年折价49353.33元退还给上诉人，既合情合理，亦不违反法律规定，本院亦予以支持。上诉人以其未提起反诉，一审判决被上诉人退还给上诉人尚未使用部分年限的购房款，系程序错误的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。综上，上诉人以涉讼房产现已由灌阳县武装部置换给了灌阳县人民政府，该房产已不属于国防资产，且一审程序违法，并据此要求本院改判的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1751元，由上诉人李凌翔、何亚娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王裕松 审 判 员 邹国良 审 判 员 李 艳 二〇二〇年九月二十六日 法官助理 毛雪梅 书 记 员 陈嘉伟