北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1811号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：白晓龙，男，1978年5月9日出生，北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司员工。委托诉讼代理人：廖媚，女，1976年11月23日出生，北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司员工。被告：陈文芳，女，1965年1月1日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告陈文芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司之委托诉讼代理人白晓龙、廖媚，被告陈文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付物业管理费人民币1556.93元；2.请求人民法院判令被告立即支付代收代缴生活垃圾清运费人民币30元；以上费用合计人民币1586.93元；3.支付上述物业费自2017年4月11日至结案之日止的滞纳金。（日万分之三计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月15日，原告与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了物业服务委托合同，对北京市门头沟区永定镇惠润嘉园小区（以下简称惠润嘉园）房屋管理服务项目协商一致。2016年3月1日，原告依据物业服务委托合同约定，张贴入场公告并开始服务工作至2017年4月10日止。被告系惠润嘉园九地块x-x-xxxx建筑面积为55.08㎡的产权人。原告收费标准为物业中标费用（2.12元/平米/月）×住户总建筑面积×服务周期月份＋10天。截止原告起诉之日止，被告无任何理由拒绝缴纳服务费，经原告多次催要未果，特诉至法院。陈文芳辩称：原告所述与事实不符，不同意原告的其他诉讼请求。首先，原告主张的服务期间，我与华特物业没有发生过任何接触，华特物业未在惠润嘉园九地块提供过物业服务，请求法院抽样调查惠润嘉园九地块居民是否有人见过华特物业张贴公告；其次，根据法律规定，仅有小区开发商有权采取招标投标的方式选聘物业服务企业，但原告提交的物业服务委托合同中，委托方为北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司），并不是惠润嘉园九地块的开发公司，实际开发公司为北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司），因此原告的物业服务委托合同应属无效民事行为，不应成立；再次，原告没有按约履行合同在先，合同第二章甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务与管理”，并对共用部位和共用设施做了解释，包括楼梯间和绿地，而九地块五号楼南面的公共绿地已成天然的垃圾场，经多次向物管反应，未果，且五号楼前的小公园也无人管理，小区楼道墙面脱落，楼道内长期对方杂物，上述事实均表明，本小区物管没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按照合同约定给付相关费用”。此外，事实并非原告起诉状所述“经催要未果”。在原告起诉前没有任何人曾上门要过物业管理费，也没有任何人打过电话催要。对于华特物业的管理水平和资质，本人提出质疑。理由如下：1.在2016年3月至2017年4月中本人遇到汽车进小区无处停放的情况，进出小区无人管理的情况，小区无保安，无清洁工；2.小区电梯内监控、小区活动空间内的监控一直处于未使用状态，小区内汽车发生刮蹭，监控中心内调不出时实录像，居民财产安全得不到有效保障；3.为便于管理，物管应该对业主的资料有起码的了解、收集、掌握、存档，以便及时通知业主有关事项，而且物业管理合同上，物管公司的义务里也明确写明“建立用户档案资料”。综上所述，本人要求原告撤销将本人列为被告。本院经审理认定事实如下：陈文芳系北京市门头沟区永定镇小园村村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司系该地块的拆迁实施单位。陈文芳作为被拆迁人与国信嘉业公司签订拆迁安置补偿协议，获得一套安置房屋，位于北京市门头沟区惠润嘉园**，建筑面积为55.08平方米。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠润嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司），并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠润嘉园小区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（下称环卫二队）签订生活垃圾收集运输清运服务合同，约定由乙方为惠润嘉园九地块小区提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠润嘉园小区提供物业服务，于2017年4月11日撤离。华特物业公司的物业服务企业资质等级为一级。另查明，北京华特物业管理发展有限公司与被告禇井泉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月17日作出（2018）京0109民初3241号民事判决书，后双方均未上诉，现（2018）京0109民初3241号民事判决书已发生法律效力。庭审中，陈文芳向本院提交其与北京辛庄园物业管理有限公司签订的物业服务合同，证明建立物业服务关系均应签订书面合同，原告与陈文芳未签订书面物业服务合同，也没有进行服务义务；华特物业门头沟分公司对陈文芳提交的物业服务合同真实性无异议，但认为与本案没有关系。本院认为，华特物业门头沟分公司与陈文芳虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠润嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为陈文芳提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方对履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中事实上的物业服务合同，一方债务已经履行，本院认为陈文芳主张同时履行抗辩不能成立，应当指出的是，对于陈文芳所述的物业管理情况，将会在收费标准上酌情考虑。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、本院已作出的生效判决确定的物业费标准，酌情确定应由陈文芳按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于陈文芳所提维护、绿化、卫生、安保、车辆停放等问题，因物业服务具有公共性，其所提意见不能作为拒绝缴纳物业费的理由，故本院不予采信。经本院核算，华特物业门头沟分公司主张的物业管理服务费依据本院酌定标准为1248.48元。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求陈文芳交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、陈文芳于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费1278.48元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元由陈文芳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年九月二十五日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎-4--5-