湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0682民初1558号 原告（反诉被告）：黄林，男，1968年10月2日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智，湖南思阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖林华，男，1975年8月26日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：殷谦，湖南良光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谌龙，临湘市天成法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）黄林与被告（反诉原告）肖林华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄林及其委托诉讼代理人杨虎，被告肖林华及其委托诉讼代理人殷谦和谌龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄林向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告向原告支付2019年租金14000元、滞纳金4480元（按2％每月自2019年2月8日暂计算至2020年6月8日）、2020年租金89833元、滞纳金7187元（按2％每月自2020年2月8日暂计算至2020年6月8日），合计115500元；2．终止原、被告之间签订的租赁合同，被告缴纳的保证金10万元不予退还；3．由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年3月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于临湘市××街××街××街××楼房屋（面积约为600㎡）出租给乙方；租赁期为五年，自2017年3月15日至2022年3月15日；第一、二年租金为280000元，自第三年起租金在第一年的基础上递增5％；年租金在每年的2月8日付清；被告逾期支付租金的，按照日租金的三倍支付滞纳金；合同签订后，被告未按照合同约定支付2019年应递增的租金14000元；2020年的租金亦未按照约定时间缴纳，已经构成违约。根据合同第五条第2项约定，被告逾期支付租金应当支付滞纳金，逾期超过一个月，原告有权终止合同并要求被告支付拖欠的租金、滞纳金；根据合同第三条第三项约定，因被告违约，其缴纳的保证金不予退还。故原告依照有关法律规定诉至法院，请求判如所请。 被告肖林华辩称，1．肖林华已经将2019年的租金缴纳完毕；2．因黄林违约导致肖林华无法支付2020年租金，肖林华不存在任何违约责任。 反诉原告肖林华向本院提出反诉请求：1．判决黄林赔偿肖林华违约金100000元；2．判决黄林返还肖林华保证金20000元，房屋押金80000元；3．本案反诉费用由黄林承担。事实和理由：2017年3月15日，肖林华与黄林签订了房屋房屋租赁合同，约定租赁期限为五年（2017年3月15日-2022年3月15日），并约定因一方原因提前终止合同的，应承担违约责任，违约金为合同期内总租金80%。合同签订后，肖林华共花费一百多万装修。2020年1月2日，租赁房屋所有人中国电信股份有限公司临湘分公司（以下简称电信临湘分公司）发出通知，从2020年1月9日起解除与黄林的租赁合同。2020年1月9日，电信公司再次向肖林华发出通知，要求肖林华从2020年1月1日开始停止向黄林缴纳租赁费，若擅自缴纳便会采取停水、停电措施予以应对。据此，因黄林的原因导致该合同无法继续履行，黄林违反合同约定，造成肖林华经济损失。故维护其合法权益，提起反诉，请求判如所请。 反诉被告黄林辩称，1．黄林依照合同的约定履行了自身义务，合同提前终止是因为肖林华没有按照合同约定支付租金，违约而终止；2．电信临湘分公司与本案的肖林华没有合同关系，电信公司发出的通知对肖林华没有任何法律依据，同时并不发生法律效力；3．电信临湘分公司发出通知称从2020年1月9日开始解除与黄林的租赁合同，以及2020年1月4日电信临湘分公司发出通知告知肖林华停止缴纳租金不符合法律规定，且与事实不符。故这不是肖林华拒不向黄林缴纳租金的理由，反而说明肖林华存在严重违约的行为。综上，请求驳回肖林华的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人对各方提交的证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年3月15日，黄林与肖林华签订《房屋租赁合同》。合同约定：黄林将坐落在临湘市××街××街××街××楼所属使用权的房屋租赁给肖林华，租赁期限暂定五年。自2017年3月15日至2022年3月15日；第一年、第二年的租金为280000元，自第三年起，租金在第一年的基础上每年递增5%。租金按年先付后用，以及每年租金于2月8日付清。肖林华签订合同时向甲方（黄林）缴纳合同保证金20000元。合同期满，按合同约定，乙方（肖林华）无违约情形无息退还。违约责任：1．因一方原因无故提前终止合同的，应承担违约责任，违约金为合同期内总租金的80%；2．乙方逾期支付租金，应按日租金的三倍支付滞纳金，逾期支付租金超过一个月，甲方马上终止合同，并同时追缴的所欠租金和滞纳金，直至乙方全部付清的欠款项的那一天止。租赁期间，如遇到政府批准的拆迁行为或本部的上级单位收作他用，即终止合同。乙方应按政府规定的时间交房，相关房屋（商铺）装修部分的拆迁补偿归乙方所有。同时甲方应退回乙方剩余租金。五年后甲方与电信局成功续约，甲方按电信局续签合同租金涨幅情况，续租给乙方的租金涨幅控制在20%以内。2017年2月4日，双方又签订《＜房屋租赁合同＞补充协议》，约定：乙方需在2017年4月底前补交合同押金80000元，合同期满，乙方无违约情形，由甲方黄林无息退还给乙方。 2019年1月22日，肖林华向黄林支付280000元。黄林出具收条：“今收到肖林华转账贰拾万元（200000元）加上微信支付捌万元（80000元），共收到贰拾捌万元（280000元）。商铺2019年4月至2020年4月30日租金。” 2020年1月2日，电信临湘分公司向黄林发出《关于解除临湘电信大楼租赁合同的告知函》，通知函告黄林“自本通知函发之起，我方与贵方之间签订的《租赁合同》解除，请你在收到本通知后一周内（最迟在2020年1月9日）处理好房屋归还相关事宜。”同月4日，又向肖林华发出《关于缴纳房屋租金有关事项的通知》：“贵方从黄林手里租赁的房屋场地，是黄林个人与贺明辉二人于2016年8月4日从我方承租的，租期截止2021年8月5日。截至目前，因黄林共拖欠我方租金40余万元（第二、五层），2020年1月2日已致函黄林本人，正式解除黄林个人与我单位签订的租赁合同，并限其在2020年1月9日前处理好归还相关事宜，如黄林不配合，我公司将通过法律途径予以解决。现就后续房屋租金交纳相关事项，特书面通知你方：1．自2020年1月1日起，你方的房屋（第二层）租金应直接向电信公司临湘分公司交纳；2．如你方擅自向黄林或其名下公司交纳，我单位会采取停水、停电措施予以应对。”肖林华随即将上述情况通知了黄林。 2020年5月1日，黄林微信通知肖林华：“肖林华，你好，补充协议已商定的经营到2020年4月30日，现日期已过，特此通知你。”同日，肖林华回复：“好！押金什么事（时）候给我。”5月下旬，黄林几次微信告知肖林华合同已到期，请在6月1日缴清所欠2020年2月8日之后的欠缴租金总数的滞纳金以及2019年每年递增租金和欠缴部分的滞纳金，肖林华回复：“合同终止我半年前就口头告知你了，合同到期时你退我押金就行。况且电信公司已通知我，你和电信公司的合同已解除。你如有疑问可以直接和电信公司交涉。” 2020年6月24日，黄林、贺明辉与电信临湘分公司签订《解除房屋租赁合同协议》，约定：1．自2020年6月30日起，房屋租赁合同解除，双方互不追究对方的违约责任；2．黄林等人2020年6月30日之前二楼眼镜店肖林华的相关债权债务，仍然保留追偿权；3．黄林等人结清终止合同前所欠租金10000元，双方债权债务两清，互不作任何经济补偿。 本院认为，本案的争议焦点为：1．被告肖林华是否享有不安抗辩权？2．原、被告双方是否均应承担违约责任？3．肖林华应如何支付租赁费？ 1．不安抗辩权的问题。《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”2020年1月4日，肖林华从电信临湘分公司的通知中得知，黄林共拖欠电信临湘分公司租金40余万元，2020年1月2日已致函黄林本人，正式解除了黄林与电信临湘分公司签订的租赁合同，并限黄林在2020年1月9日前处理好归还相关事宜。经查，黄林确已于2020年1月2日收到了解除合同的通知。肖林华在收到告知函后也已及时告知黄林。黄林未依法提供担保。肖林华中止履行于法有据。 2．原、被告双方是否均需承担违约责任？肖林华是否应承担违约责任？黄林出具的收条可以证实，肖林华的房屋租金缴纳已从2019年1月22日缴纳至2020年4月30日。2020年5月1日，黄林微信告知肖林华，肖林华回复：“好！押金什么事（时）候给我。”2020年5月下旬，在黄林向肖林华告知2020年4月30日经营期已满，应缴纳租金和承担滞纳金，肖林华微信回复黄林：“黄总，合同终止我半年前已经口头告知你了，合同到期还我押金就行。”其意思是退还押金即停止经营。此时双方互负债务，应当同时履行。至5月下旬，双方微信证实，此时黄林仍未与电信临湘分公司解除合同，也未告知肖林华。肖林华此时仍享有不安抗辩权，不属于违约。黄林收取的20000元合同保证金和80000元房屋押金应当退还给肖林华。黄林以肖林华未按合同缴纳第三年上浮的房屋租赁金为由，认为肖林华应承担2019年每年递增租金押金和欠缴部分的滞纳金。本院认为，肖林华以转账和微信支付的方式给付黄林280000元。黄林在自己出具的收条中已明确该款为2020年4月30日前的租金，可以认定其放弃每年递增租金。肖林华以此主张不再缴纳2019年递增租金的辩解理由成立。 黄林应否承担违约责任？被告肖林华主张原告黄林违约的主要理由是：在五年合同期满之前，因黄林欠电信临湘分公司的租金导致合同终止，故应承担违约责任。经查，《房屋租赁合同》及其补充协议中并无此项约定。黄林主张肖林华迟延支付租赁费而解除合同的理由虽不成立，但其基于“本部的上级单位收作他用”而终止合同，符合合同约定，也不应承担违约责任。 3．肖林华应如何支付租赁费？2020年5月1日原被告的微信通话内容可以认定双方已就终止合同达成了一致，此时，原被告双方应当同时履行。由于黄林未对肖林华退回押金一事作出回复，肖林华继续占有租赁房屋不具有违法性，此时要求肖林华按递增租金的标准支付租金对肖林华并不公平。肖林华自2020年5月1日至6月30日，仍一直使用租赁房屋，应当支付二个月的租赁费用46667元。 据此，鉴于原告已与电信临湘分公司解除合同，原、被告之间的的房屋租赁合同事实上已无法履行，2020年5月1日原被告的微信通话内容可以认定双方已就终止合同达成了一致，对原告解除合同的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除黄林与肖林华签订的《房屋租赁合同》和《＜房屋租赁合同＞补充协议》； 二、肖林华于本判决生效之日起十日内向黄林缴纳房屋租金46667元； 三、黄林于本判决生效之日起十日内向肖林华退还合同保证金20000元和房屋押金80000元； 四、驳回黄林的其他诉讼请求； 五、驳回肖林华其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2610元，减半收取1305元，反诉案件受理费2150元，合计3455元，由原告（反诉被告）黄林负担1921元，由被告（反诉原告）肖林华负担1534元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  沈新文 二〇二〇年九月十四日 法官助理贺伦明 书记员郑梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。