北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初21506号原告：刘瑛，女，1970年5月25日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：吴晓兵（兼原告刘瑛的委托诉讼代理人），男，1970年8月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李国峰，安徽明都律师事务所律师。被告：赵寻，男，1965年10月28日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：范书霞，女，1967年4月11日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：曹园园，女，1988年3月4日出生，住北京平谷区。原告刘瑛、吴晓兵与被告赵寻、范书霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓兵及二原告的委托诉讼代理人李国峰，被告赵寻，范书霞的委托诉讼代理人曹园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑛、吴晓兵向本院提出诉讼请求：1、原被告签订的《北京市房地产买卖合同》遵照北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第2231号判决书合法有效，责令被告继续履行合同，及时协助原告办理房屋过户手续；2、确认被告存在违约行为，判令被告承担违约责任，赔偿原告因诉讼造成的交通费、律师费等经济损失8000元；3、被告返还原告多支付被告购房款24688.49元；4、诉讼费用由被告承担。2020年9月29日，刘瑛、吴晓兵撤回要求被告返还原告多支付被告购房款24688.49元的诉讼请求。事实和理由：2005年3月13日原告夫妻为乙方与被告夫妻为甲方签订了《北京市房地产买卖合同》一份，乙方购买甲方位于昌平区的经济适用房。合同第9条违约责任约定，甲方有义务在房屋产权证办理完20日内和乙方到昌平区房地产管理局办理房屋过户手续，否则视为违约。2008年6月原告得知双方交易的房屋开发商已经于2006年9月通知业主办理房产证后，随即要求被告为原告办理房屋过户手续，因被告不同意过户，原告向法院起诉，经法院审理认为，刘英与赵寻所签订的合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同应为有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务，但因被告出售的房屋尚未办理房屋所有权证，因而办理房屋过户的条件未成就，法院因此驳回了原告的诉讼请求。现原告已经根据被告提供的代扣还款委托书规定的代扣期限（2004年8月起至2019年7月止，共180期）的规定，按照合同约定原告以每月向被告银行卡里存钱的方式，按月支付了购房款（以银行按揭还款的数额为准，多退少补）,但被告至今却没有按照约定将房屋过户到原告名下。综上所述，被告没有按照合同约定在房屋产权证办理完20日内，为原告办理房屋过户手续，明显存在故意违约行为；现原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告应当继续履行合同，并按照合同约定为原告办理房屋过户手续，为此，根据《合同法》及有关司法解释的规定，现特向法院起诉，请求法院依法维护原告的合法权益，判如所请。赵寻、范书霞辩称，被告无法继续履行合同配合原告办理房屋过户手续，原因有以下几点：根据昌平区人民法院和二中院判决书中确认的事实：双方签订的是经济适用房买卖合同，被告之所以没通知原告办理经济适用房过户手续，主要是因为：根据被告了解，现在包括在2010年取得房本时被告根本无法配合原告为其办理经济适用房的过户。双方是2005年签订的合同，2004年有《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》（京国土房管市一[2004]501号）对有经济适用房资格的交易双方如何转让经济适用房有明确规定“4.预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。”而原被告双方在进行涉诉房屋买卖时只是签订了买卖合同，并未取得房产证也未办理预售转让登记手续。而在被告还没拿到房本的期间2007年，我国出台了《经济适用住房管理办法》和《北京市经济适用住房管理办法（试行）》明确规定：“买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购。”这一规定明确经济适用房只能申请回购，否定了之前的经济适用房在有经济适用房资格的人之间可以交易的规定，使得被告在2010年取得房本后无法配合原告办理经济适用房过户交易手续。以上是被告了解的政策，对于现行房屋政策下能否办理经济适用房过户需要法院进一步调查核实。如果可以办理经济适用房过户，被告同意按照05年签订合同时的经济适用房过户政策配合原告办理经济适用房的过户，并按照当时的法律要求承担经济适用房过户卖方应当承担的税费。但据被告了解是无法办理，原被告双方买卖经济适用房、办理经济适用房过户的合同目的已经不能实现，因此，被告认为合同目的不能实现应解除合同，造成不能办理经济适用房房产证过户手续的原因是原告在明知被告没有取得房地产权属证书的情况下，仍然购买被告的房屋。对此，原告存在重大过错，根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条第二款的规定：“房产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”。被告无法按照现行房屋政策配合原告办理商品房过户手续，一是现行政策下，如果被告要配合原告将房屋过户到原告名下，只能先办理经济适用房转商品房后再过户给原告，但原被告双方当时签订的房屋买卖合同买卖的是经济适用房，被告也是按照经济适用房的价格而非商品房的价格卖给原告该房屋的，合同约定的办理房屋过户手续也是指经济适用房的过户手续。被告没有将标的房屋转为普通商品房再配合原告办理过户手续的法定和约定义务。而且被告如果将房屋办理经济适用房转商品房，需要缴纳不低于政府指导价或者成交价格百分之十的土地出让金，因为原被告双方尚未办理网签手续，339437元的合同成交价格不能作为计税价格，只能按照原告主张的房屋价值300万来作为房屋价格的计算依据，300万百分之十需要30万，这个为办理过户需要被告承担的30万土地出让金的巨额履行费用不属于合同约定和可以预见的范围内，也没有让被告承当的法律依据。同时根据2007年出台的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》经济适用房5年内不能上市交易的规定，被告在2010年取得涉案房屋房本后最早也得在2015年5月27日后才能有配合过户的可能，但是国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“新国五条”）,其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实（国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知）精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（简称“京十九条”）规定了按照差额的20%计征个人所得税的政策。这样按照商品房过户还需要被告承担个税差532112.6元。这个税种设立的目的是让出卖人缴纳升值所得部分的百分之二十，而实际情况是被告2005年出售该房屋仅获得了4万元的必要交通联络补偿费，并未获得300万减去339437元差额的收益，不应该由被告来承担这个巨额的个税，而且如果被告承担了这个税费为原告办理过户手续，就会出现被告无所得却承担巨额所得税让原告坐享了房屋近十倍增值差额的收益的荒缪现象。这对被告极为不公平。对此北京市高级人民法院关于下发《关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知四、当事人在“新国五条”施行前签订房屋买卖合同，但未在“京十九条”施行前办理网上签约，因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的个人所得税增加，当事人就合同履行及税费负担发生争议的，可以按以下情形处理：2、当事人双方就增加的税费如何负担无法达成一致，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，当事人据此要求解除合同的，一般应予支持；出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求赔偿损失或适用定金罚则的，不予支持。据此被告提出解除合同。又根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条及合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一）法律上或者事实上不能履行；(二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三）债权人在合理期限内未要求履行。”被告配合原告过户要承担的土地出让金和个税加起来有832112.6元。该巨额履行费用超出了被告基于该房屋买卖合同获得的4万元利益20多倍，因此，被告履行不能，应当解除合同。四、退一步讲，即使法院置应当办理经济适用房过户的合同约定和如果办理商品房过户税费导致的高额履行费用于不顾，要求被告继续履行合同，那根据合同约定，被告也有不配合原告过户的权利。因为合同第四条、第九条均有在房屋成功过户之前，甲方有权单方面提出中止合同的约定，甲方只要承担了第四条、第九条约定的违约责任，是可以中止合同，不协助原告办理过户手续的。另外被告认为合同第四条、第九条约定的中止不是我国《合同法》第六十八条规定的因经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的可以中止履行的意思。结合合同第四条、第九条约定的甲方单方面解除合同的要承担分别是定金罚则和双倍返还装修费用的根本违约责任，由此看出此处的中止应当是终止合同履行的意思，即该两条的约定赋予了甲方终止合同履行的单方解除权。据此，被告因无法办理经济适用房过户的政策性原因和高额税费的巨额履行费用导致的履行不能提出中止履行合同不配合过户，合情合理合法。关于违约责任抗辩：1、按照合同第九条约定，双方在房产证办理完20日办理过户手续，否则视为违约，被告在2010年5月27日就办理了房产证，距今已有十年之久，原告主张的未办房产证的违约责任早已过诉讼时效。2、正如原告诉讼请求所说原告仅是协助办理房屋过户手续。协助义务是一项被动的义务，该项义务的完成，需要以原告主动发起为前提，但事实上原告自08年向法院起诉后，到这一次19年起诉，十年期间并没有向被告提起过要求配合办理过户手续，因此，被告并不存在主观故意违约的情形，不需要承担违约责任。3、原告主张的违约责任数额并没有在合同中有明确约定，没有法律依据而且在签订合同时已经把房屋钥匙给了原告，房屋一直由原告占有使用，并没有给其造成任何损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年3月13日，刘瑛、吴晓兵（乙方）与赵寻、范书霞（甲方）签订《北京市房地产买卖合同》，合同主要约定：甲方房屋座落于北京市昌平区，房屋售价为每平米2670元，总价339437元；甲方在签订合同当日将房屋全部的钥匙交付给乙方，乙方自此取得房屋的使用权和优先购买权直至正式办理房屋过户手续之日，并可进行装修；甲方在合同签订之日起，将原房屋买卖合同、首付款收据交给乙方代为保存和办理房产证，办理房产证所有费用由乙方承担；甲方拿到房产证后和乙方一齐到昌平区房地产管理局办理房屋过户手续，同时，乙方支付完甲方的剩余购房款、甲方的银行贷款、并得到房屋产权证书后获得房屋的所有权；本合同经由甲方和乙方夫妻二人同时签字视为交易的开始，夫妻二人中仅一人提出中止合同被视为无效要求；甲乙双方在办理房屋过户手续时发生的税费，由双方各自依照国家有关规定缴纳……合同第三条，关于付款方式及付款总额，双方约定，乙方以现金转账和银行转按揭贷款方式支付全部购房款，乙方在合同签订之日，先行交付甲方人民币133232.49元作为购房定金，在正式办理房屋过户交易手续当日，并通过银行转按揭方式支付甲方的银行贷款；同时，乙方在房屋原价基础上自愿多给付甲方40000元作为甲方购买房屋产生的交通、联络等费用的补偿，付费清单包括原购房首付款69437元、收房时交纳的费用4464.8元、乙方的额外补偿费40000元、甲方自购房至签订合同期间的月供19330.69元。……乙方自合同签订之日起，开始以现金转账方式替甲方交纳该房屋的2005年3月以后的银行月供，直至房屋过户成功，乙方交纳的这部分费用在房屋正式过户时算作乙方偿还甲方银行贷款的资金，如果乙方连续超过两月没有按时缴纳月供，则承担违约责任。合同第九条，关于违约责任，双方约定，甲方有义务在房屋房产证办理完20日内和乙方到昌平区房地产管理局办理房屋过户手续，否则视为违约。如果甲方因外界不可抗拒原因未能及时办理房屋过户手续，需提供相关证明，同时，甲乙双方要积极相互配合直到完成房屋过户交易。乙方在房屋成功过户前单方面提出中止合同，视为违约，所付定金归甲方所有，不得讨要。甲方在房屋成功过户前单方面提出中止合同，视为违约，必须在5日内双倍退还乙方定金。2008年，刘瑛将赵寻诉至本院，要求判令赵寻将房屋过户于刘瑛。赵寻不同意刘瑛的诉讼请求，并提出反诉请求解除合同并腾退房屋。本院在该案审理中查明刘瑛按照合同约定向赵寻支付了房屋首付款，并按时向赵寻指定的账户存入现金，再由赵寻存入交纳月供的账户以归还房屋月供。但在2007年4月、5月未足额存入款项。赵寻所出售的房屋为经济适用住房，房屋尚未办理房屋所有权证。本院经审理作出（2008）昌民初字第8035号民事判决书，认为刘瑛与赵寻所签订的合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同应为有效。双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。现赵寻所出售的房屋尚未办理房屋所有权证，因而办理房屋过户的条件未成就，故对刘瑛要求赵寻继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。刘瑛虽然在履行合同过程中，有两月未足额存入现金，但双方在合同中，对此的违约责任并未明确约定。而该行为亦不符合合同解除的法定条件。双方所签订的合同并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。对于赵寻要求解除合同的反诉请求，亦不予以支持，判决驳回刘瑛的诉讼请求及赵寻的反诉请求。赵寻不服判决，上诉于北京市第一中级人民法院，经审理北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第2231号民事判决书，驳回上诉，维持原判、另查，2010年5月27日，赵寻取得案涉房屋的所有权，登记的房屋坐落为北京市昌平区。2019年5月28日，因贷款结清，案涉房屋办理注销抵押登记手续。同日，赵寻通过办理夫妻间房屋转移，将案涉房屋所有权转移登记至范书霞名下。现双方均认可，合同主体为刘瑛、吴晓兵与范书霞、赵寻。本案庭审中，本院询问原告方办理房屋所有权转移登记手续产生的税费等费用，是否同意先行垫付，刘瑛、吴晓兵表示同意先行垫付，有争议另行起诉。本院释明其因过户产生的税费等相关费用现暂不明确，发生争议后虽可另行起诉，但税费有可能并非按照其预期判决负担，是否仍同意先行垫付，原告方表示同意。庭审中，刘瑛、吴晓兵主张损失8000元，并提交聘请律师合同书及发票，证明其支付代理费用3000元，并提交688元律师住宿费发票及748元律师往返北京的火车票。本院认为，原被告所签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。在（2008）昌民初字第8035号民事判决书中，已认定该合同有效，并对赵寻提出解除合同的诉讼请求予以驳回。现赵寻仍不同意办理房屋所有权转移登记手续，违反合同约定，刘瑛、吴晓兵要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记手续并由赵寻、范书霞赔偿损失有事实及法律依据，本院予以支持。但吴晓兵主张的损失数额并未提供充分证据，本院对其损失的过高部分不予支持。范书霞、赵寻辩称税费过高合同应当解除，但房屋办理所有权转移登记产生的税种、税费及原因尚不明确，在守约方刘瑛、吴晓兵同意对费用先行垫付的情况下，范书霞、赵寻以税费过高为由要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。范书霞、赵寻辩称其根据合同约定，可以在承担违约责任的情形下单方解除合同，但该条约定的内容应视为因违约行为导致合同不能履行的责任承担约定，现刘瑛、吴晓兵作为守约方不同意解除合同，要求继续履行合同，对于范书霞、赵寻的该项辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、范书霞、赵寻于本判决生效之日起三十日内协助刘瑛、吴晓兵办理房屋所有权转移登记手续，将范书霞名下的位于北京市昌平区房屋所有权转移登记至刘瑛、吴晓兵名下；二、范书霞、赵寻于本判决生效之日起三十日内支付刘瑛、吴晓兵经济损失4436元；三、驳回刘瑛、吴晓兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6985元，由范书霞、赵寻负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年九月三十日书 记 员  王婵娟