重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初6919号原告：杨富桃，女，1960年6月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：胡馨玥，重庆索达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。被告：孙渝锦，女，1966年5月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。第三人：韩承群，男，1965年2月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。原告杨富桃与被告孙渝锦、第三人韩承群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨富桃及其委托诉讼代理人胡馨玥，被告孙渝锦及第三人韩承群共同委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨富桃向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付被告孙渝锦剩余房款1446元；被告孙渝锦将位于北碚区×镇×村×号附×号×-×房屋产权过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、邓凤英与被告及第三人于2002年签订《房屋买卖合同》，约定被告、第三人将座落于×村×幢楼×单元×层×-×，建筑面积为27.8平方米的房屋卖给原告、邓凤英，价格为2200元；并约定，被告、第三人应尽义务帮助办理相关手续……。合同签订之后，原告、邓凤英按约支付购房款2200元，原告一直在该房屋中居住至今。但是经过十多年之久，原告亦多次联系被告，要求其协助原告办理房屋过户手续，但被告拒不履行完毕购房程序，至使该房产至今未过户到原告名下。原告与邓凤英系母女关系，邓凤英于2012年去世，其他继承人均放弃继承权利。综上，被告已将该房产出售于原告，而履行相关手续和程序将该房产过户到原告名下，是被告应尽之义务。为保护原告合法权益，特起诉来院。被告孙渝锦辩称，1、被告与第三人从未与原告签订房屋买卖合同，未收取原告的购房款，双方之间也没有实施任何与房屋买卖有关的民事行为，因此原告与被告、第三人之间不存在房屋买卖合同关系。2、原告并非其所提供的房屋买卖合同书中的买房方，不是该房屋买卖合同书的一方当事人，不具备原告主体资格。3、原告及案外人邓凤英于2011年曾就与本案相同的事实提起过诉讼，后又撤诉，本次由原告个人再行起诉，是涉嫌滥用诉权的重复起诉行为，原告的行为造成双方诉累，增加了被告及第三人的应诉成本，被告、第三人保留追究原告法律责任的权利。综上，原告不是房屋买卖合同的一方当事人，不具备诉讼主体资格，该起诉应予以驳回，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，不应得到支持。第三人韩承群述称，与被告孙渝锦的答辩意见一致。本院经审查认定事实如下：1994年4月4日，韩承群与红岩机器厂签订《红岩机器厂自有房屋优惠售购合同书》，约定：红岩机器厂将座落在×村×幢楼×单元×层×-×号，建筑面积27.8平方米自管公房部分产权优惠出售给韩承群，韩承群实付房款1445.6元。之后，韩承群取得了房屋所有权证。2002年9月23日，本院作出（2002）碚民初字第2221号民事调解书：孙渝锦与韩承群自愿离婚。2011年2月11日，重庆市北碚土地房屋权属登记中心作出《权属证书遗失补发公告》，载明韩承群在北碚区×镇×村×-×号房屋的《部分房屋所有权证》因不慎遗失，其权利人已于2011年2月11日在《重庆晚报》上登报声明作废，现宣布《部分房屋所有权证》公告作废。2011年4月6日，本院作出（2011）碚法民初字第1940号民事调解书：孙渝锦自2011年4月6日起享有位于重庆市北碚区×镇×村×号附×号×-×住房的所有权。2016年7月21日，孙渝锦与重庆红岩内燃机有限责任公司签订《重庆市公有住房出售（购买）合同书》，约定重庆红岩内燃机有限责任公司将座落北碚区×镇×村×号附×号×-×住房所持有的60%产权出售给孙渝锦，孙渝锦实付房价款为1446元；孙渝锦购买该房取得《房屋所有权证》后享受完全产权。同日，孙渝锦向重庆红岩内燃机有限责任公司支付房款1446元。2019年3月22日，孙渝锦作出遗失声明：“权利人孙渝锦不慎遗失所持有的位于北碚区×镇×村×号附×号×-×的《房屋所有权证》。”2019年5月6日，孙渝锦取得了位于北碚区×镇×村×号附×号×-×房屋的不动产权证，该证载明系单独所有，房屋建筑面积为32.35㎡。庭审中，原告举示了以下证据：一、房屋买卖合同书（原件），载明：卖房方（甲方）韩承群、孙渝锦；买房方:空白。甲方韩承群、孙渝锦与乙方（邓凤英）同住原红岩内燃机有限责任公司（即原红岩机器厂家属区）×村×-×，此房计正房四间，其中乙方居住三间，甲方居住一间（十八平方米），此房系1965年建造，1988年房屋进行改建（主要把原房间两方同用的一间厨房从新改建成了每户一间厨房并每户增加一个卫生间）改建后的厨房给乙方带来了方便，却给甲方带来了许多不方便处，也给双方带来了不安全的因素。以上原因的存在，所以甲方很少在此居住。经甲乙双方协商，双方同意签订如下合同：一、甲方韩承群、孙渝锦将座落在×村×幢楼×单元×层×-×正房一间、厨房一间、卫生间（装修费用2千多元）建筑面积27.8平方米卖给乙方。二、甲方出售的房屋（包括自来水管道、天然气管道、供电线路、吊电风扇一只）经甲乙双方协商以人民币贰仟贰佰元买下此房。三、此房因系卖下的部分产权，如遇国家有政策规定，需要买断产权时，甲方应尽义务帮乙方办理相关手续，乙方应付清办理所有权的所费用。四、本合同自签订之日起生效，双方应信守合同，若一方不履行合同而给对方造成所有的经济损失，则由违约者承担全部经济责任。……合同尾部甲方处有“韩承群、孙渝锦”的签字字样，乙方处有“杨辅桃”的签字字样，立约时间载明2002年。拟证明原告及其母亲邓凤英与孙渝锦、韩承群于2002年签订合同，约定孙渝锦、韩承群将诉争房产售卖给原告和邓凤英。房屋买卖合同书是孙渝锦母亲将协议拿给原告签字，原告签字之前甲方处就有孙渝锦、韩承群的签字，至于是否是孙渝锦、韩承群本人所签原告不清楚。二、重庆市北碚区×街道×社区居民委员会于2019年6月18日作出的《关于重庆红岩内燃机有限责任公司退休职工杨富桃曾用名杨辅桃的证明》（原件），载明：歇马派出所：红岩社区重庆红岩内燃机有限责任公司退休职工杨富桃曾用名为杨辅桃的证明。三、1994年7月1日的房屋所有权证（原件）及收据（原件），房屋所有权证载明座落于×镇×村×号×幢房号为×层数为×，建筑面积27.8房屋所有权人为韩承群。收据载明交款单位韩承群，时间1994年4月19日，内容为交纳售房保证金、现金共计1445.60元，该收据上加盖有红岩机器厂财务专用章。拟证明合同买卖标的真实合法，且该房产仍未过户到原告名下。韩承群于1994年4月19日向红岩机器厂缴纳的部分产权房款，房屋所有权证和收据都是在签订合同后孙渝锦的母亲给原告的。四、水卡和电卡，拟证明协议签订当日孙渝锦之母将涉案房屋水卡、电卡交给原告，原告从2002年起一直居住使用该房屋至今。孙渝锦、韩承群对原告举示的上述证据质证意见如下：证据一中甲方的签名并非孙渝锦、韩承群所写，孙渝锦、韩承群从未看到过该合同，合同载明的买房人即乙方是邓凤英而并非杨富桃，孙渝锦、韩承群也没有收取合同款项。从落款日期看只有2002年没有月和日，说明该合同存在重大疑点，成立情况并不清楚，也不真实，不能达到原告的证明目的。对证据二的三性均不认可，居委会不是证明居民身份的合法机关，从内容看这是居委会向歇马派出所发出的一个请求派出所出具证明的申请材料，并未看到派出所给予的答复，不能证明原告曾用名为杨辅桃这一事实。对证据三真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。对证据四真实性暂时不认可，不能达到原告的证明目的，需要结合相关的供水供电合同予以确认。庭审中，孙渝锦、韩承群表示现登记于孙渝锦名下的位于北碚区×镇×村×号附×号×-×房屋与北碚区×镇×村×栋×单元×层×-×号房屋系同一房屋。另查明，邓凤英与杨光华共育有子女分别为杨富霞、杨辅庆、杨辅芝、杨富桃、杨富玲。邓凤英与杨光华均已去世。本案审理中，杨富霞、杨辅庆、杨辅芝、杨富玲均表示放弃继承对邓凤英在2002年房屋买卖合同中北碚区×镇×村×栋×单元×层×-×房屋的所有权利。再查明，2011年3月22日，原告、邓凤英向本院起诉，要求确认原告、邓凤英与韩承群、孙渝锦之间的买卖合同有效，并要求韩承群、孙渝锦协助办理过户手续。在该案法庭审理过程中，韩承群、孙渝锦陈述：涉案房屋房产证、水卡、电卡及收据系韩承群、孙渝锦委托孙渝锦之母张春荣保管，张春荣在被逼无奈的情况下将房屋出售给原告及邓凤英，对于张春荣将涉案房屋卖给原告及邓凤英的行为，韩承群、孙渝锦表示不同意；听张春荣说她收取了原告及邓凤英的房款2200元，但该钱并未交给韩承群、孙渝锦。该案因原告、邓凤英提出撤诉申请，本院于2011年10月21日作出（2011）碚法民初字第01177号民事裁定书：准许原告、邓凤英撤回起诉。本院认为，本案争议焦点主要为原告与孙渝锦、韩承群是否存在房屋买卖合同关系。对此，评析如下：首先，根据孙渝锦、韩承群在另案法庭审理中的陈述可知，涉案房屋房产证、水卡、电卡及收据均系韩承群、孙渝锦委托孙渝锦之母张春荣保管，张春荣以孙渝锦、韩承群的名义将涉案房屋出卖给原告及邓凤英，在原告及邓凤英看来，其有理由相信张春荣有代理权即代被告、第三人出售涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，可以认定原告、邓凤英与孙渝锦、韩承群就涉案房屋的买卖合同关系成立。其次，涉案房屋原告居住使用了长达十几年，被告及第三人并未举示在这期间要求原告搬离该房屋或明确表示不同意出卖房屋的相关证据，可以理解为孙渝锦、韩承群对张春荣出售该房屋给原告及邓凤英行为的追认。综上，对于原告主张孙渝锦、韩承群将涉案房屋出卖给原告、邓凤英的意见，予以支持。故对于原告举示的房屋买卖合同书予以采信。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。根据另案孙渝锦、韩承群陈述认可张春荣收到原告、邓凤英支付的涉案房款2200元，故本院可以认定原告、邓凤英已支付孙渝锦、韩承群购房款2200元。房屋买卖合同书第三条规定，此房因系卖下的部分产权，如遇国家有政策规定，需要买断产权时，甲方应尽义务帮乙方办理相关手续，乙方应付清办理所有权的费用。孙渝锦在完善涉案房屋剩余产权支付了对价1446元，根据该条约定，此费用应由原告、邓凤英承担。同时，孙渝锦应按合同约定履行将涉案房屋产权变更登记至原告名下的义务。因邓凤英去世，除原告外的其他法定继承人均放弃对涉案房屋继承的所有权利，故对于原告现主张支付孙渝锦房款1446元，以及要求孙渝锦将涉案房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨富桃于本判决生效之日起10日内支付被告孙渝锦剩余房款1446元，被告孙渝锦予以受领；二、被告孙渝锦于本判决生效之日起10日内将位于重庆市北碚区×镇×村×号附×号×-×房屋产权过户登记于原告杨富桃名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙渝锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨 敏人民陪审员  余方亮人民陪审员  朱 燕二〇二〇年九月十二日书 记 员  李杰利