北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24489号原告（反诉被告）：北京久拾舞奕影像文化有限公司，住所地：北京市海淀区紫竹院路广源闸**广源大厦地上****，统一社会信用代码：91110108MA009K1908。法定代表人：翟长垠，执行董事。委托诉讼代理人：王韩，女，该公司职员。委托诉讼代理人：韩刚，北京市天沐律师事务所律师。被告（反诉原告）：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所，住所地北京市海淀区社会信用代码：91110108764204265Y。法定代表人：顾小锋，董事长。委托诉讼代理人：步巍，女，该公司法务。北京久拾舞奕影像文化有限公司（以下简称久拾舞奕公司）与远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。久拾舞奕公司之委托诉讼代理人王韩、韩刚及远大创展公司公司之委托诉讼代理人步巍到庭应诉。本案现已审理终结。久拾舞奕公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认我方与远大创展公司签订的房屋租赁合同于2020年2月23日解除；2、远大创展公司返还我方已交付的2020年3月和4月的租金合计75257元；3、远大创展公司返还2020年2月减免租金18814.25元；4、远大创展公司退还我方已交付的保证金65000元；5、远大创展公司支付上述金额产生的利息，自2020年2月24日起至其实际返还之日止，按照银行同期贷款利率(4.35%)计算；6、诉讼费由远大创展公司承担。事实和理由：2016年9月22日，翟长垠以个人名义与原出租人北京明君辉业物业管理有限责任公司（以下简称明君物业公司）签订《租赁合同》，承租位于北京市海淀区紫竹院路广源大厦一期二层的F2-8202号房屋（以下简称8202号房屋），建筑面积178平方米，用于摄影经营，租期五年，从2016年10月26日至2021年10月25日止。租金支付方式为每半年一付，同时交付65000元作为租赁保证金。租赁合同签订后，双方按照合同约定履行。2016年9月，明君物业公司与翟长垠、远大创展公司三方签署《租赁合同变更协议》（以下简称变更协议一），约定将出租人由明君物业公司变更为远大创展公司，原合同项下的权利义务全部由远大创展公司承继，明君物业公司不再是租赁合同的当事人，其他未变更内容按照原租赁合同履行。2017年3月29日，远大创展公司与翟长垠、我方三方签订《承租人变更协议》（以下简称变更协议二），约定将翟长垠变更为我方，我方取代其承继原租赁合同和变更协议一项下的全部权利和义务，其他未变更内容保持不变。2019年9月26日，我方向远大创展公司支付2019年10月26日至2020年4月25日的房租合计225771元。2020年1月伊始，全国各地受到“新冠肺炎”疫情影响，各地政府采取公共卫生突发事件一级防控响应措施，严格限制人员流动和聚集。包括我方在内的诸多承租涉诉房屋所在大厦的商户受到疫情严重影响。我方经营业务和工作流程具有明显的特殊性：(1)服务客户单一：主要是面对前来广源大厦里舞蹈培训机构参加舞蹈培训的学员客户提供摄影和拍照服务，并因此衍生出系列附加业务；(2)工作流程需要多人参与：为客户提供摄影服务过程中需多人共同协助和配合，工作人员和客户聚集难以避免，与疫情防控措施不相符。由于疫情及防控措施影响，日常前来广源大厦参加培训的舞蹈学员骤减，甚至长期无人前来，缺乏客户来源的同时，作为小本经营的我方还承担着较为沉重的运营支出和成本。在长期没有经营收入来源的情形下，我方财务能力和资金实力难以支撑场地租赁，疫情这一不可抗力事件导致我方承租房屋的目的难以实现，租赁合同无法继续履行。2020年2月23日，我方向其送达《终止通知书》，要求依约终止租赁合同关系，双方互不承担违约责任，远大创展公司返还未到期的剩余租金和保证金。2月24日，其回函表示不同意我方的诉求。2月26日和3月3日，我方再次两次发函主张租赁合同解除、退还未到期租金和保证金。其拒绝正面答复，而是告知我方通过诉讼方式解决，并单方面地关闭协商解决问题的沟通渠道。现我方已于2020年3月9日将承租房屋腾退清空，以现场交接的方式将承租房屋交还给被告。为了维护我方权益，故诉至法院。远大创展公司公司辩称，一是不同意租赁合同于2020年2月23日解除。2020年2月23日，我方收到《终止通知书》后，次日即回函明确不同意终止合同并愿就租金问题进行协商，但其回信不同意协商，主张合同无法履行进而解除合同。我方于3月2日再次致电其要求支付房租并提出租金减免方案，但其次日再次回复不同意协商方案，并单方表明要于2020年3月6日自行搬离房屋。我方一直积极与其协商减免租金问题。承租房屋所在大厦因疫情采取了测温等防控措施，但一直能够进出，租赁房屋不存在无法使用的情况。其完全可以按照《新型冠状病毒肺炎期间的摄影行业经营服务指引》以及《新型冠状病毒肺炎期间的摄影行业经营服务指引（第二版）》的指引要求，在做好防控措施的情况下正常经营，不存在无法按照租赁用途使用租赁房屋的情况。其援引租赁合同第14.1条主张终止租赁合同缺乏事实及法律依据。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，经营困难属于商业风险，不成为解除合同的当然事由。据此，《终止通知书》不具有法律效力，不产生合同解除的法律效果，双方《租赁合同》在2020年2月23日并未解除。二是不同意返还3月及4月的租金8万元。我方属于民营企业，不在北京市政府要求必须减免房屋租金的范围，其无权据此要求返还租金。三是不同意返还2月减免的租金2万元。我方在收到《终止通知书》后第二日回函虽不同意终止合同但愿积极响应政府政策，共抗疫情，就租金问题另行协商，并提出减免租金的方案，但双方始终未达成一致，我方不负有返还减免租金2万元的约定或者法定义务，现在也不同意减免。四是不同意返还保证金65000元，其虽将租赁房屋交还我方，但双方并未对房屋验收，其未将在租赁房屋注册的营业执照转出或注销，不符合退保证金的条件。五是不同意支付2020年2月24日至2020年3月13日期间的利息及诉讼费。《租赁合同》中并无关于延迟履行给付需支付利息的相应条款，法律也并未有此规定，此项主张无任何合理依据。我方不存在违约行为，不应承担诉讼费用。远大创展公司提出反诉请求：1、判令确认双方签订的房屋租赁合同于久拾舞奕公司收到我方反诉状时解除；2、久拾舞奕公司向我方支付违约金225771元；3、久拾舞奕公司按6.95元/天/㎡支付2020年4月26日至合同解除之日的房屋租金；4、久拾舞奕公司支付2020年3月27日至合同解除之日，以225771元为基数，按日千分之五标准支付逾期支付租金的滞纳金；5、诉讼费由久拾舞奕公司承担。事实和理由：根据租赁合同第四条、第九条、第十一条、第十三条的约定，久拾舞奕公司至今未依约支付2020年4月26日至合同解除之日期间的租金，且其在2020年3月9日搬离前一直未营业，已达到租赁合同约定的解除条件，我方据此享有约定解除权。在尚未协商一致的情况下，其于2020年3月9日自行清空租赁房屋并将其交还，属于以自己的行为表示不再履行合同义务，我方据此享有法定解除权。现其起诉表示不再履行合同，我方要求行使解除权，解除合同。合同解除系其违约所致，其应依约向我方支付半年房租的违约金。其租金支付至2020年4月25日，应支付2020年4月26日至合同解除之日的租金。其未在2020年3月26日支付租金，已构成违约，应依约支付滞纳金。故提出反诉。久拾舞奕公司对远大创展公司的反诉辩称，不认可其全部反诉请求。我方同意合同因为疫情原因解除，但不同意其主张的解约理由及解约时间；其关于租金的诉求没有依据，我方认为租赁合同在2020年4月26日之前已解除，不存在该日期之后支付租金的问题；关于滞纳金的主张，没有事实和法律依据，且滞纳金的计算标准过高，请法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月22日，翟长垠（承租方、乙方）与明君物业公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将8208号房屋出租给乙方，经甲乙双方确认，建筑面积为178平方米。乙方只能将上述房作为摄影用途经营，未经甲方书面同意，乙方不超范围经营或改变其用途。租赁期限5年，自2016年10月26日起至2021年10月25日止。装修免租期1个月，自2016年9月26日起至2016年10月25日止。第四条租金的计算、支付时间约定：租金支付方式为半年付。首年租金（2016年10月26日起至2017年10月25日止）按6元/天/㎡计租。第二年开始租金在前一年基础上每年递增5%，第二年、第三年、第四年及第五年的每平方米每天租金标准分别为6.3元、6.62元、6.95元、7.3元。乙方应于本合同签订后三日内支付65000元整的场地租赁保证金及租赁第一期租金194910元。租金及支付时间如下：（1）2017年3月26日前各支付租金194910元；（2）2017年9月26日前、2018年3月26日前分别各支付租金204656元；（3）2018年9月26日前、2019年3月26日前分别各支付租金215051元；（4）2019年9月26日前、2020年3月26日前分别各支付租金225771元；（5）2020年9月26日前、2021年3月26日前分别各支付租金237141元。租赁期限届满，在乙方交清了全部应付的租金、物业管理费及因承租所产生的一切费用，注销或转出用该场地办理的营业执照，办理完一切相关手续，并按本合同规定标准交还房屋给甲方后90日后，甲方将保证金无息退还给乙方。第九条约定事项载明：如乙方租期内连续30天关门未营业的，乙方无条件同意甲方有权单方面解除本协议，乙方已支付的剩余房租及其它款项全部作为违约金归甲方所有。第十条甲乙双方解除权载明：乙方有下列情形之一的，甲方可提前终止合同收回房屋。…（2）未足额支付房租达5天；…（8）其它法定的合同解除情况。第十三条违约责任载明：如乙方未按时足额交付租金，则乙方应按未按时足额交付的租金数额的日千分之五向甲方计付滞纳金；如乙方逾期5天仍未交足应付的租金，则甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按该租赁年度内六个月的租金数额支付违约金。前述违约金和滞纳金分别计算，互不抵扣。甲、乙任何一方如需提前终止合同（本合同内所提及的违法、违约、违规、解除权等的情况下不在此内），则应提前三个月提出，双方经协商达成书面协议，方可提前终止合同。双方未达成终止协议的，任何一方均不得单方终止合同…如乙方单方提前终止合同，除向甲方支付该年度已发生的租金，并应按该年度半年的租金数额向甲方赔付违约金。第十四条不可抗力和免责条件载明：如遇自然灾害、战争、动乱、瘟疫、国家政策调整、市政改造、拆迁等不可抗力的原因使合同不能履行，双方互不承担违约责任。2016年9月，双方与远大创展公司（丙方、新出租人）签订变更协议一，约定甲、乙、丙三方均同意，将租赁合同的出租人由甲方变更为丙方。租赁合同项下的甲方的权利义务（无论是否已经履行）全部由丙方承继，乙方同意按照租赁合同的约定向丙方履行义务，甲方不再是租赁合同的当事人。三方共同确认乙方租金支付至2017年4月25日。其他未变更内容仍按照原合同履行。2017年3月29日，久拾舞奕公司（丙方、新承租人）与远大创展公司（甲方、出租人）、翟长垠（乙方、原承租人）签订变更协议二，约定：甲、乙、丙三方均同意，将租赁合同的承租人由乙方变更为丙方。，租赁合同项下的乙方的权利义务（无论是否已经履行）全部由丙方承继，丙方同意按照租赁合同的约定行使权利、履行义务。本协议对租赁合同变更的内容按照变更后的履行，其他未变更内容仍按照原合同履行。2016年9月21日，翟长垠交纳房屋押金65000元。2019年9月26日，久拾舞奕公司向远大创展公司支付2019年10月26日至2020年4月25日期间的租金225771元。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月26日，根据新冠疫情防控工作要求，北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下课程和集体活动。2020年1月31日，北京市人民政府向区人民政府、市政府各委、办、局、各市属机构作出《北京市人民政府关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》，该通知建议在2020年2月9日前，具备条件的企业，应安排职工通过电话、网络等灵活方式在家上班完成相应工作；不具备条件安排职工在家上班的行业，安排职工工作应当采取错时、弹性等灵活计算工作时间的方式，不得造成人员汇聚、集中。8208号房屋所在的广源大厦于2020年1月底采取物业人员值守大门等疫情防控措施。2020年2月10日，海淀区市场监督管理局向全体商户出具《通知》，载明：北京市已启动新型冠状病毒防控一级响应机制，请履行好企业和个人防控义务。2020年2月21日，北京市疾控中心发布《新型冠状病毒肺炎疫情期间摄影行业经营服务指引》（以下简称指引一），其中对于员工管理及经营服务管理作出了相关指引。远大创展公司根据上述指引认为久拾舞奕公司可以继续在承租房屋内营业，但久拾舞奕公司认为海淀区的防疫要求相对严格，严禁商家开展人员密集接触的经营活动。2020年2月23日，久拾舞奕公司向远大创展公司送达《终止通知书》（以下简称终止通知），该通知主要内容为：当前我国发生了“新冠肺炎”疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，北京市人民政府积极响应国家政策，采取了相应疫情防控措施，导致我司无法运营。现根据双方签订的租赁合同第十四条之14.1条款的内容约定，结合目前的实际情况，本租赁合同终止的条件已具备，我司决定与贵司终止合同，且依据约定双方互不付赔偿义务，贵司应当将剩余租金及保证金无条件返还给我司。申请终止时间为2020年2月23日，房租计算到当日。次日，远大创展公司回函表示：…疫情和政府采取的防控措施虽对生产经营和生活造成了一定影响，但并非导致所有合同不能履行，应根据合同内容和履行情况等综合判定。…贵司按照租赁用途适用房屋亦无障碍，贵司据此终止合同并要求退还租金和保证金缺乏事实和法律依据，我司不能同意。同样作为民营企业，…我司也面临经营困难，故不能同意贵司终止合同的要求。久拾舞奕公司于当月26日再次致函远大创展公司，主要内容为：我司位于广源8208店面，为对外商铺。正常经营工作中无法佩戴口罩，也不能避免大量肢体接触。每次单次拍摄，工作人员及客户人数有10人左右，平均每天2-3次拍摄均不佩戴口罩，存在极大感染风险。我司因为不可抗力疫情导致不能经营，即导致合同不能履行。我司合理合法提出解约，贵司按时如数退还费用，我司按时腾空8208。2020年2月28日，久拾舞奕公司与远大创展公司协商租赁合同解除事宜。久拾舞奕公司于3月3日再次向远大创展公司出具《房租减免办法协商意见书》（以下简称协商书），主要内容为远大创展公司电话回复中提出由久拾舞奕公司在3月26日前缴纳4月26日至10月26日期间的租金，远大创展公司于同日返还其2月1日至2月29日期间的租金金额的50%，并口头承诺将退还久拾舞奕公司从2月1日起计算直至疫情结束期间产生的房租总额的50%。对此久拾舞奕公司没办法选择采纳该方案。同时，久拾舞奕公司表示其将于2020年3月6日腾空广源大厦8208号房屋。2020年3月9日，久拾舞奕公司将8208号房屋腾空并交还，但是没有办理正式的房屋交接手续，亦未将其注册地址自8208号房屋处迁出。远大创展公司认为久拾舞奕公司腾退房屋的行为系单方行为，不代表其同意解除租赁合同。2020年4月29日，北京疾控中心发布《新型冠状病毒肺炎疫情期间摄影行业经营服务指引》（第二版）（以下简称指引二），载明：除国家和本市根据防疫情况公布的复工复产限制措施外，各单位在遵守防控要求的情况下，可以自主决定复工复产。2020年4月30日，北京市将一级响应机制调至二级。久拾舞奕公司称其受新冠肺炎疫情影响，导致租赁合同目的无法实现，对此其提交了以下证据：(1)久拾舞奕公司自2019年1月至2019年12月的经营收入明细；（2）2019年及2020年1月-2020年3月期间的员工工资明细、租金、电费、网络费用支出情况；（3）艺术节约妆明细表；（4）同期收支对比说明；（5）2020年2月20日微信聊天记录截图，载明久拾舞奕公司于2020年2月21日起停工，按政策补贴当地最低工资2200元。如3月20日仍不能正常复工，则停薪留岗；（6）高睿向久拾舞奕公司发送的催告函。远大创展公司表示上述证据均系单方制作，没有其他证据佐证，不认可上述证据的真实性与证明目的。本院认为，租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案的争议焦点为久拾舞奕公司是否有权以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由，主张租赁合同目的无法实现进而要求解除合同，即新冠肺炎疫情与租赁合同不能履行之间的因果关系问题。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，租赁合同中载明的久拾舞奕公司承租房屋用途系商业用途：摄影。摄影行业的工作内容决定了其无法采取线上方式或通过佩戴口罩、控制人流等防疫措施开展正常营业。因此，即便广源大厦不完全封闭，其亦必然受到新冠肺炎疫情的直接影响。其于2020年2月23日向远大创展公司发出解除租赁合同的通知时，北京市处于突发公共卫生事件一级响应机制中。此时虽然北京市疾控中心就摄影行业发布有指引一，但至2020年4月29日指引二发布时，才告知各单位在遵守防控要求的情况下，可以自主决定复工复产。由此可知，在2020年4月29日之前，该行业因为新冠肺炎疫情的影响而采取停工停产的防疫措施并无不当。由于其承租房屋用于商业经营，在停产停业情况下，其租赁合同目的无法实现与新冠肺炎疫情的发生之间存在一定的因果关系。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，久拾舞奕公司于2020年2月26日再次致函远大创展公司时明确列明了因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的原因，应视为其已经履行了及时通知义务。现久拾舞奕公司以不可抗力为由行使合同解除权，据此要求法院确认租赁合同于2020年2月23日解除，于法有据，本院予以支持。远大创展公司认为久拾舞奕公司仅系经营困难的抗辩意见，本院不予采信。远大创展公司关于确认租赁合同于久拾舞奕公司收到反诉状时解除并支付违约金、房屋租金、滞纳金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。远大创展公司已经依约支付租金至2020年4月25日，因此其应该向久拾舞奕公司返还2020年2月24日至2020年4月25日期间的租金75257元。在2020年2月期间，久拾舞奕公司处于停业状态，继续按租赁合同标准支付租金对其明显不公平，现其要求减免2月的租金，本案结合租赁合同履约情况、房屋实际用途等，根据公平原则，酌定由远大创展公司向久拾舞奕公司返还2020年2月的租金1万元。根据租赁合同的约定，在久拾舞奕公司注销或转出该场地办理的营业执照，办理完一切相关手续，并按本合同规定标准交还房屋给远大创展公司后90日后，远大创展公司将保证金无息退还给久拾舞奕公司。现其注册地址尚未迁出，故其关于返还保证金的主张，于法无据，本院不予支持。在双方均无过错的情况下，久拾舞奕公司关于利息的主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、远大创展（北京）资产管理有限公司与北京久拾舞奕影像文化有限公司之间的《租赁合同》于2020年2月23日解除；二、远大创展（北京）资产管理有限公司自本判决书生效后7日内向北京久拾舞奕影像文化有限公司返还2020年2月的租金1万元；三、远大创展（北京）资产管理有限公司自本判决书生效后7日内向北京久拾舞奕影像文化有限公司返还2020年2月24日至2020年4月25日期间的租金75257元；四、驳回北京久拾舞奕影像文化有限公司其他诉讼请求；五、驳回远大创展（北京）资产管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1744元，北京久拾舞奕影像文化有限公司负担811元，已预交，由远大创展（北京）资产管理有限公司负担933元，于本判决书生效后7日内交纳。反诉案件受理费2344元，由远大创展（北京）资产管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年九月二十四日书记员 张慧聪