北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5139号原告(反诉被告)：李明，男，1986年11月19日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：段爱东，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：武杰，北京市中通策成律师事务所律师。被告（反诉原告）：高雷雷，男，1980年7月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：樊琳，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海杰，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告（反诉被告）李明与被告（反诉原告）高雷雷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李明的委托诉讼代理人段爱东和被告（反诉原告）高雷雷的委托诉讼代理人樊琳、董海杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1、判令高雷雷返还2018年1月22日至2018年12月31日的租金及分红共计1039069.2元，并以此为基数，按照银行间市场同期拆借利率计算从2018年1月22日至实际支付之日的利息；2、要求高雷雷支付违约金100万元；3、高雷雷承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，李明与高雷雷签订《北京合润嘉成餐饮有限公司合作协议》，约定双方在南锣鼓巷×号（以下简称涉案房屋）合作经营餐饮，合作期限自2017年1月1日至2021年7月1日。高雷雷占股份40%，只享受股份分红，放弃决策权及表决权；李明占股60%，享有绝对的决策权和表决权。不论经营亏损，李明无条件按时支付高雷雷最低分红保障，第一年55万元，每年递增5%。房屋租金由李明承担，由李明支付给高雷雷，高雷雷支付给房东，第一年租金50万元，每年递增5%。协议签订后，李明依约向高雷雷支付了2017年的租金及分红，并于2017年6月份支付2018年的分红57.75万元，于2017年11月支付2018年租金52.5万元。但高雷雷未如期向房东支付租金。2018年1月21日，高雷雷微信告知李明已经解除其与房东之间签署的租赁合同。这导致李明无法继续经营，故李明诉至本院，请求判如所请。被告高雷雷辩称，高雷雷确实收到了李明交纳的2018年款项。双方签署合同为合作协议，高雷雷有权定期检查餐厅经营状态和财务状况。李明每年向高雷雷公示经营财务报表。双方合同约定了合作期限、分红比例。这些条款都说明李明与高雷雷之间为合作关系。2017年9月，李明擅自将房屋转租给案外人，高雷雷并不知情。直至2017年11月左右，高雷雷才从房东处得知李明转租的事宜。2018年1月22日，房东因为李明擅自转租，解除了和高雷雷之间租赁合同，故高雷雷才通知李明解除双方合同。高雷雷认为李明擅自转租行为，违反双方签署协议，故高雷雷不同意李明的诉讼请求，同时高雷雷提起反诉，反诉请求：1、要求李明支付违约金100万元；2、本案诉讼费用由李明负担。李明针对高雷雷反诉辩称，房东将涉案房屋出租给高雷雷，高雷雷将房屋转租给李明。后李明将房屋另行转租，被告对李明另行转租的事实知情并同意，所以不同意高雷雷的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，高雷雷（甲方）与李明（乙方）签署《合作协议》，约定双方合作经营北京市东城区南锣鼓巷3号餐厅，经营日本料理。合作期限自2017年1月1日至2021年7月1日。协议约定合作方式和占股比例，甲方占股份40%，只享有股份分红权利，放弃股份决策权及表决权。甲方有权定期检查餐厅经营状态和财务状态，乙方需给予配合。乙方负责餐厅装修改造，管理经营，占股份60%，享有合作项目的绝对决策权和表决权。甲方限购最低分红保障权益，当甲方分红未达到最低分红保障时可启用此条款，乙方应优先按照此最低分红保障支付甲方分红。当分红超过最低保障，按实际分红补齐。双方合作项目，不论经营亏损，乙方应无条件按约定时间支付甲方最低分红保障，第一年为55万元，每年递增5%。餐厅租赁费用由乙方承担，乙方支付给甲方，甲方支付给房东。第一年租金50万元，剩余租金每年递增5%。2017年1月1日，乙方向甲方支付55万元分红和一年租金50万元。2017年6月30日支付2018年分红57.75万元。2017年11月1日支付2018年房租52.5万元。甲方保证不干涉乙方日常经营管理，放弃合作项目的股份表决和投票权。乙方保证按照实际经营利润向甲方分红，不得有任何欺瞒行为。乙方享有该项目的绝对控制权和表决权，除协议明确约定事项外乙方可自行处理所有经营中事宜，无须征得甲方同意。乙方每年1月15日向甲方公示合法有效的财务报表，明确上一年的经营利润，并于每年1月31日前支付甲方上一年度甲方应享有的实际股份分红。合同另约定，未经甲方书面同意，乙方不得私自转租房屋、引入第三方股东或合伙人，不得将餐厅所在房屋用作协议约定外的其他用途。因甲方原因导致乙方无法经营餐厅，视为甲方违约，甲方一次性赔偿乙方100万元违约金。甲乙双方在未征得对方同意的前提下，不得以任何形式转租房屋或出让股份，否则视为违约，协议自行解除，违约方需向守约方无条件一次性支付违约金100万元。协议签订后，双方依约履行。李明于2017年6月29日、7月15日、8月20日分三笔支付高雷雷2018年分红57.75万元，于2017年11月1日支付高雷雷2018年租金52.5万元。2017年9月份，李明将涉案房屋转租给案外人。2017年9月23日，王海波与花雷签订《房屋租赁协议》，王海波将涉案房屋和隔壁5号房屋出租给花雷，租赁期限自2017年11月1日至2021年11月1日，第一年租金273万元、第二年租金280万元。该协议签订后，王海波向花雷交付了房屋，花雷对房屋进行装修。后因为涉案房屋的产权人杨菊、杨崑钰禁止将房屋转租，故对花雷使用租赁房屋的合理性提出异议，不准许花雷继续对房屋进行装修，花雷和王海波就租赁合同履行产生争议。庭审中，李明向本院提交了其与高雷雷微信聊天记录，以证明高雷雷对李明将房屋转租给他人系李明和高雷雷一起商定的，高雷雷还主导起草并与花家怡园餐饮管理有限公司（以下简称花家怡园公司）签署《合作协议》。微信聊天记录显示：2018年10月，高雷雷知道涉案房屋由花家怡园公司实际使用。因为涉案房屋的产权人杨菊、杨崑钰与高雷雷协议明确禁止将房屋转租，现李明将房屋转租了，已经引起杨菊、杨崑钰质疑，故李明和高雷雷商议以高雷雷与花家怡园公司签署“合作经营协议”形式，欲让杨菊、杨崑钰相信花家怡园公司使用房屋系基于合作关系，而非转租。李明、高雷雷共同起草、修改了上述合作协议。高雷雷认可微信聊天记录的真实性，但其主张起初对李明擅自转租的事情并不知情。2018年9、10月份，高雷雷从杨菊、杨崑钰处得知涉案房屋被转租的事情。高雷雷向李明核实后得知李明将房屋交给了花家怡园公司使用。高雷雷陈述既然李明已经将房屋交给了案外人了，但其担心房东解除合同，所以与李明、花家怡园公司协商如何避免房东解除合同，所以才参与起草《合作协议》。另，通过微信聊天记录可以看出，2018年1月，虽然高雷雷与房东沟通了合作经营问题，但因为房东意见不明确，所以高雷雷并未向房东支付下期租金。2018年1月18日，高雷雷与房东签署《解除合同协议书》，载明因高雷雷擅自将房屋转租给第三方，故2018年1月18日解除双方合同，高雷雷已付租金至2018年1月22日，余4天房租款用于弥补腾退期部分租金，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。因高雷雷违约，保证金作为违约金支付给房东。2018年1月22日，高雷雷通知李明解除双方合同关系，李明亦同意解除合同关系。2018年2月，花雷得知房东与高雷雷解除合同后，其与房东签署了《房屋租赁协议》，约定2018年2月1日房东向花雷交付房屋。本院认为，李明与高雷雷签署《合作协议》约定高雷雷将涉案房屋使用权及营业证照交给李明，高雷雷只享有分红权利，不参与实际经营管理。无论经营盈亏，李明需要保证高雷雷最低分红权益。虽双方合同名为合作，但协议内容不含有双方共同经营、共担风险的合作协议法律特征，故双方合同应确认为名为合作，实为租赁法律关系。该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方虽约定未经高雷雷书面同意，李明不得擅自转租房屋、引入第三方股东或合伙人。现李明证据未能以证明其将涉案房屋转租前经过高雷雷同意，但之后因为房东对案外人使用涉案房屋提出质疑，并告知了高雷雷，但高雷雷自2017年9月、10月份得知李明将房屋转租事宜后，并未提出异议，而是一起与李明商议如何以签署“合作经营协议”形式回避转租违约的事实，故应认推定高雷雷同意将房屋转租给案外人。后涉案房屋产权人因为高雷雷违法禁止转租的合同约定解除其与高雷雷之间合同关系，致使原、被告之间合同无履行可能性，高雷雷已于2018年1月22日通知李明解除合同，李明表示同意，故本院认定系原、被告双方原因导致合同于2018年1月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李明要求高雷雷退还房屋未使用期间的租金和分红的诉讼请求，理由正当本院予以支持。因李明、高雷雷均了解房东与高雷雷签署的合同禁止转租，但双方却将涉案房屋另行交付他人使用，导致房东提前解除合同，也致使李明、高雷雷之间合同提前解除，双方对于合同无法履行均有过错，故李明要求高雷雷支付逾期退还租金及分红利息损失、要求高雷雷支付违约金以及高雷雷以李明擅自转租为由要求李明支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七之规定，判决如下：一、高雷雷于本判决生效之日起七日内退还李明2018年1月23日之后的租金及分红1036047.95元；二、驳回李明其他诉讼请求；三、驳回高雷雷反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元，由原告李明负担11688元（已交纳），被告高雷雷负担11912元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6900元，由被告高雷雷负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年九月二十二日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻