广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2233号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司（以下简称碧桂园物业公司），住所地广东省惠州市惠阳区三和开发区。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：张国仁，碧桂园物业公司工作人员。被告：倪某某，男，汉族，1970年6月21日出生，户籍住址：上海市虹口区，公民身份号码：310。原告碧桂园物业公司与被告倪某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国仁、被告倪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2017年12月起至2020年2月止的各项费用共计6123.12元（其中物业服务费5221.38元，其它费用901.74元）；2、违约金共计13239.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月21日，原、被告双方签订编号为：《惠阳编号/惠阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠阳碧桂园商品住宅区中的起凤台21街12幢602号的单位提供物业管理服务，被告按每月102.38元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2011年5月21日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但自2017年12月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳从2017年12月起至今所拖欠的物业服务费及违约金。被告倪某某辩称：一、碧桂园房屋质量很差，房屋裂缝渗水。二、验房的第1天开始，房屋多处渗水，多次向物业反映，无人维修。三、房屋的天台有三条裂缝，多次向物业公司投诉，至今没有答复解决。四、碧桂物业公司未能尽到维护维修的职责，水质出现严重问题至今还没有解决，物业公司收取水费，有责任清洗水池，对水质负责，到今天都没有解决水质问题。五、收费混乱，我都没有入住房屋，何来的水电费。我从来没有收到碧桂园物业的催收函，收到了短信。综上所述，碧桂园种种不负责行为，没有收取物业费和滞纳金的理由，应该驳回碧桂园惠阳分公司的起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：企业名称变更核准登记表、企业法人营业执照、居民身份证、《惠阳碧桂园前期物业服务协议》、《惠阳碧桂园商品房买卖合同、欠费明细表、物业服务费催缴函、律师函。被告为其辩称提供了证据：相片、微信信息。本院经审理认定事实如下：惠州市惠阳经济开发区*****是惠州市惠阳区*****发展有限公司开发的商品房项目，原告与惠州市惠阳区*****发展有限公司属于同一集团公司属下的子公司。2010年12月19日，原告物业公司与被告倪某某签订1份惠阳（2010）00007429号《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所有的位于惠阳碧桂园商品住宅区中的起凤台21街12号6层02号的单位提供物业管理服务。协议第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方（被告）物业服务费的交纳标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.2元及花园面积每月每平方米0.5元计算，该物业的套内建筑面积为76.82平方米，公用分摊建筑面积为8.5平方米，物业的房屋建筑面积为85.32平方米，甲方应按102.38元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。协议第四条第3项约定：住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电楼、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，以及园区公共照明费用，由相应设计备置使用的业主或物业使用人按其所有或使用的物业建筑面积分摊。协议第四条第4项约定：水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。协议第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。原、被告于2011年5月21日办理了交接手续并办理了入住登记。但被告购买的商品房为毛坯房，未达到居住条件。原告依约履行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，被告一直未缴纳物业费自2017年12月至今。根据原告提供的证据，经核算，自2017年12月起至2020年2月，被告拖欠住宅物业服务费5221.38元，照明电费、水费、维修房屋产生的电费和卫生费共计901.74元，其中水费为135.9元。另查明，原告物业公司成立于2007年8月2日，具有物业管理收费经营资质。本院认为，本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原被告签订的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”原告应当承担清偿拖欠的物业管理服务费用。被告未按双方签订的物业服务合同的约定支付物业管理费等相关费用给原告，已构成违约，应当承担违约责任。但被告的房屋是毛坯房，不符合居住条件，不会出现用水情况。因此，原告主张代收水费，不予支持，应当扣除产生的水费135.9元。截至2020年2月29日止的物业服务费、照明电费、电费和卫生费共计5987.22元。关于原告请求的违约金。根据合同法和双方签订物业服务协议的约定，被告构成违约应支付违约金。《惠阳碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。本院认为，原、被告约定对于违约金的计算标准偏高。如果按物业服务协议的约定计算违约金，原告承担的违约金数额将远远超出本金数额，违背了社会的公序良俗和相关法律的规定。因此，本院酌定违约金以原告提供的欠费明细中载明的物业服务费欠费金额，按实际拖欠天数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，计至2020年2月29日的违约金为794.37元。如果被告称房屋出现质量问题属实，被告应向商品房销售企业主张赔偿损失有关的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十三条第一款和《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告倪某某于判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠的截至2020年2月29日止的物业服务费、照明电费、电费和卫生费共5987.22元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司；二、被告倪某某于判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交纳物业服务费的违约金794.37元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费142元(原告已预交)，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠阳分公司负担92元，被告倪某某负担50元。本判决为终审判决。审判员  魏智斌二〇二〇年七月二十七日书记员  刘柏榕附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。