广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终958号 上诉人(原审被告）：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码:91451421690212763T。 法定代表人：洪得旺，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：廖小敏，男，1972年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区天等县。 被上诉人（原审原告）：张小玲，女，1971年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区天等县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 上诉人广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）因与被上诉人廖小敏、张小玲商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2020）桂1421民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。廖小敏、张小玲的共同委托诉讼代理人钟志鸿，实德公司的委托诉讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实德公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回廖小敏、张小玲的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由廖小敏、张小玲承担。事实和理由：一审判决将“商品房交付使用后720日内”认定为“合同约定交房之日起720日内”错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，本案中，廖小敏、张小玲于2018年3月12日签领房屋钥匙，视为房屋的交付使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，办理房屋所有权证的期限应从2018年4月15日起至2020年2月29日，而涉案商品房于2019年8月8日取得不动产权证，实德公司不存在逾期办理房屋所有权证行为。其次，按照通常的理解，只有商品房达到交房条件，出卖人才能将商品房交付给买受人使用，如果没有实际交付使用，则不存在办理房屋所有权证的前提，所以对于合同约定的“商品房交付使用”的理解应为“商品房的实际交付使用”。再次，涉案合同是房地产主管部门强制使用的合同版本，实德公司不是合同的提供方，一审判决认定实德公司系格式合同条款提供方，从而作出不利于实德公司的解释错误。最后，实德公司已就涉案房屋承担迟延交房违约金，不应当重复计算逾期办理房屋所有权证违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回廖小敏、张小玲的全部诉讼请求。 廖小敏、张小玲辩称，1.双方签订的合同明确约定交房的时间，所以对于合同约定的办证期限即“商品房交付使用后720日内”，应理解为“合同约定交房之日起720日内”。2.实德公司在涉案合同出卖方处盖章，是合同责任主体，根据合同的相对性，实德公司应承担合同责任。3.实德公司主张应从实际交房之日起算办证期限，逾期交房反而获得权利，违背诚实信用原则。 廖小敏、张小玲向一审法院起诉请求：1.实德公司向廖小敏、张小玲支付逾期办证违约金128324元（购房款总额2138741元为基数，按照6%计算）；2.本案诉讼费由实德公司承担。 一审法院认定事实，2015年3月9日，廖小敏、张小玲与实德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，廖小敏、张小玲购买实德公司开发的位于扶绥县。总金额（人民币）2138741元。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表。”合同第十六条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第×项处理：……。”合同签订后，廖小敏、张小玲支付了全部购房款。2018年3月12日，廖小敏与实德公司办理房屋交接手续并签领钥匙。2019年8月8日，扶绥县不动产登记局颁发涉案房屋不动产权证。 一审法院认为，廖小敏、张小玲与实德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定全面履行合同义务。 本案的争议焦点一：办理产权证期限起点的“商品房交付使用后”，应以哪个时间点开始计算。双方在签订《商品房买卖合同》时，在合同第八条明确约定了商品房交付买受人使用的期限届满之日为2015年12月31日，在合同第十六条明确约定了买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内办理得房屋所有权证书并交付买受人。廖小敏、张小玲认为应从合同约定的应当交付商品房期限届满之日2015年12月31日起算，后延720日内于2017年12月21日前办理得房屋所有权证书并交付。实德公司则认为起算时间应从商品房实际交付之日，如按合同约定交房之日开始计算，则逾期办证违约金和逾期交房违约金构成重复计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中实德公司是提供格式合同条款一方，根据该条款的通常理解和不利于提供格式条款一方的解释，应理解为从房屋应当交付期限届满之日起算。若按照实德公司的抗辩理由理解为实际交房之日，则有可能导致实德公司迟迟未交房但只要在实际交房后720日内办理产权证书即不构成违约，从而减轻其自身责任。按照双方签订的合同约定，实德公司应当最迟于2015年12月31日将商品房交付廖小敏、张小玲使用，从该日后720日内即最迟于2017年12月20日办理得房屋所有权证书并交付廖小敏、张小玲，而实德公司未能在该期限内办理得房屋所有权证。逾期办证违约金和逾期交房违约金系针对不同的违约行为，并非重复计算违约金。因此，实德公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。实德公司逾期办证的事实存在，依法应承担逾期办证违约责任。 本案的争议焦点二：逾期办证违约金应如何计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同中对逾期办证违约金没有约定，廖小敏、张小玲亦未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额。2019年8月8日，涉案房屋已经取得不动产权证，综合本案逾期办证的时长及案件的具体情况，根据公平原则及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质，一审法院支持按照已付购房款的4.5%计算违约金。对实德公司辩称应按总房款的4.3%至4.75%之间计算，予以采信。实德公司应当支付廖小敏、张小玲逾期办证违约金2138741元×4.5%＝96243元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付廖小敏、张小玲逾期办证违约金96243元。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1433元，由廖小敏、张小玲负担359元，由广西实德房地产开发有限公司负担1074元。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据，对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，实德公司与廖小敏、张小玲签订涉案商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。实德公司与廖小敏、张小玲应依约履行其合同义务。 涉案合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记。从上述合同条款分析，实德公司与廖小敏、张小玲双方对涉案房屋交付的时间已经有明确约定，若实德公司按合同约定的时间交房，则应从约定交房之日起720日内向房屋登记机构为廖小敏、张小玲申请房屋所有权登记，但实德公司因自身的原因未能按约交付房屋，进而导致未能在约定期限内办理得房屋所有权证。若按照实德公司的抗辩理由为实际交付之日，则有可能导致实德公司迟迟未向廖小敏、张小玲交房但只要在实际交房之日起720日内办理房屋所有权证即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现，故对实德公司主张办理房屋所有权证的时间应从实际交房之日起算的主张不予支持。实德公司主张，其已就涉案房屋因逾期交房承担相应违约金，不能重复计算逾期办理房屋所有权证的违约金。本院认为，逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权证是不同的违约行为，实德公司应对其违约行为承担相应的责任，并非重复计算违约金，故对实德公司的主张不予支持。 实德公司主张涉案合同是房地产主管部门强制要求使用的合同版本，其不是格式条款的提供方，对争议条款的理解不应作出不利于其的解释。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同符合预先拟定并重复使用的特征，一审判决认定其系格式合同，具有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，实德公司为了重复使用而预先拟定涉案合同，系提供格式合同的一方，在与廖小敏、张小玲就涉案合同条款存在争议的情况下，一审判决作出不利于实德公司一方的解释正确，应予维持。实德公司主张涉案合同系房地产主管部门强制要求使用，其不是格式条款的提供方，不应承担不利于其的解释的责任。从查明的事实分析，涉案合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行，故实德公司该理由不成立，本院不予支持。 一审判决综合实德公司逾期时间及案件的具体情况等因素，按照已付购房款的4.5%计算违约金，符合客观实际，且实德公司与廖小敏、张小玲对此并无异议，本院予以认定。 综上所述，实德公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2206元，由广西实德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦简浩 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年九月十日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。