江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初2404号 原告：南京万科物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市鼓楼区天齐路。 负责人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：李富强，江苏苏星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万思含，女，1991年9月19日生，汉族，徐州市云龙区工程兵指挥学院**。 被告：陈绘东，女，1963年2月26日生，汉族，住，住徐州市泉山区/div> 原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司（以下简称万科物业徐州分公司）与被告陈绘东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告万科物业徐州分公司的委托诉讼代理人李富强、万思含，被告陈绘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费33795.15元及违约金7079.50元（2018年1月1日至2020年5月31日）；2、判令被告支付律师费1500元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月11日被告与徐州鼎旭置业有限公司双方签订了《商品房买卖合同》购买坐落于淮海天地商住区商品房，建筑面积155.40平方米。该合同第二十一条约定，由南京万科物业管理有限公司向徐州鼎旭置业有限公司开发的淮海天地商住区提供物业管理服务，物业服务时间从2014年7月1日到9999年12月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为6.5元/月×平方米(建筑面积)，该商品房《前期物业服务协议书》、《临时管理规约》作为《商品房买卖合同》附件九由被告和原告同日签订。徐州万科淮海天地商住区《前期物业服务协议书》第四条约定，物业管理公共服务费6.5元/月×平方米；公共能耗费1元/月×平方米，被告总收费面积为155.40平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，被告每月应缴物业服务费1165.35元。该条第五款约定，被告办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后物业服务费按季度缴纳，应于每季度第二个月25日之前向原告预交下季度的物业服务费，逾期视为违约。每逾期一日应按欠费总额的0.5‰向原告支付违约金并承担原告实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。综上，原、被告签订的合同履行至今，原告按合同约定为被告所属的物业提供了优质、高效的物业管理服务，被告作为业主按约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费用人民币33795.15元，但被告一直拒绝缴纳物业服务费并产生物业服务费滞纳金7079.5元，合计40874.65元。原告多次就物业费用的缴纳事宜和被告进行沟通，并于2019年9月2日经徐州EMS(邮政投递单号：1062671160531)邮政专递的方式向被告发出江苏钟鼓楼律师事务所律师函进行书面催缴，但被告一直拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益故依法提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。 被告陈绘东辩称，我房屋门前的路不是路，是垃圾场。刮风的时候都是灰尘，下雨的时候路很泥泞，房屋也漏水，门口也没有覆盖。我多次向有关部门投诉，但没人问。原告主张的物业费与原告提供的服务不成正比，我对在我房屋门前道路开通之前的物业费不认可，也拒绝缴纳。 经审理查明，2016年12月26日，原告万科物业徐州分公司（物业管理单位、乙方）与被告陈绘东（业主、甲方）签订了《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》，其中约定：乙方是房地产开发建设单位通过公开招投标选聘的徐州万科淮海天地商住区物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务。物业名称为徐州万科淮海天地，类型为商服，坐落位置为3幢1单元112室，建筑面积为115.38平方米。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向甲方收取物业管理费用；乙方为房屋共用部位、房屋共用设施设备及专有部位进行维护和管理，为物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，为共用设施设备保洁，对生活垃圾收集、清运，进行环境消杀，对秩序进行维护，对车辆限速、限重、禁鸣，对车辆进出管理，对停车泊位管理，保持车辆行驶、停放有序，控制小区噪音，维护小区内公共道路交通顺畅，以及房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：物业管理公共服务费(商业)每月每平方米6.50元，公共能耗费每月每平方米1元，甲方房屋的总收费面积为155.38平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，甲方每月应缴物业服务费为1165.35元，上述收费标准仅适用于本项目商业物业。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于每季度第二个月25日之前向乙方预交下季度的物业服务费，逾期视为违约，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰向乙方支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。业主违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费和停车费的，乙方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的万分之五支付滞纳金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。 被告陈绘东认可上述合同系其签订且其缴纳物业服务费至2017年年底，但主张涉案房屋漏水且房屋门前道路不通，车辆乱停乱放，为此被告陈绘东提交了照片八张及书记信箱截图一张，其中书记信箱截图载明严海强于2019年9月3日反映徐州市泉山区淮海西路二轻路北段300多米道路自2018年底开始建设一直没有通行，希望道路早日建成通行。徐州市泉山区委办公室回复称：经泉山区住房和城乡建设局核实，二轻路（新淮海西路至矿山路段）南段已完成，道路北段已完成除沥青面层铺设外的所有施工。因紧邻二轻路的万科淮海天地挡土墙（原灯泡厂宿舍1号楼西南角处）存在较大安全隐患急需处置，另外万科淮海天地三街区排水管道损坏需修复，万科公司申请暂时不要进行道路面层铺设，在此砌筑挡墙和修复排水管道。目前，挡土墙、污水管道已施工完毕，雨水施工尚未完成，万科公司计划10月初全部完成施工。泉山区住房和城乡建设局表示将继续督促万科公司尽快完成施工，待其完工后立即组织道路沥青面层铺设，及时通车，最大限度减少给周边居民和商户带来的不便影响。 经质证，原告对街道照片真实性无异议，但认为跟本案不存在关联性，政府修路不影响被告支付物业费，不属于合同条款中的免责情况；对于室内的照片，对其真实性有异议，照片看不出是谁在什么地方拍摄的，若房屋的质量有问题，应向开发商主张问题，与物业公司无关。对书记信箱照片的真实性有异议，该情况与本案无关，本案解决的是物业费是否给付的问题，道路问题不属于协议约定的免责条款。 本院认为，原告万科物业徐州分公司与被告陈绘东签订的《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》符合有关法律规定，对原、被告双方均具有约束力，被告应按照《徐州万科淮海天地商住区前期物业服务协议书》的约定承担缴纳物业费用的义务。 根据上述前期物业服务协议的约定，被告陈绘东所有的物业的物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米6.5元，公共能耗费每月每平方米1元，被告自2018年1月1日起即未向原告交纳物业费用，故至2020年5月31日被告欠缴的物业服务费金额为29289.13元（6.5元/月/平方米×155.38平方米×29个月），公共能耗费金额为4506.02元（1元/月/平方米×155.38平方米×29个月），合计为33795.15元。 原告万科物业徐州分公司作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行，业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的业主还可以要求赔偿损失，但被告不能以此拒绝交纳物业费用。关于被告主张其房屋门前道路不通的问题，被告提交的证据不足以证实其房屋门前道路不通系因本案原告万科物业徐州分公司所致；关于被告主张的房屋漏水问题，被告所提交证据无法证实其房屋确实存在漏水情况，即使存在漏水情况，被告所提交证据亦无法指明造成其房屋漏水的责任主体，故被告关于不缴纳物业费的主张均不能成立。结合本案被告提交的关于其房屋门前的卫生状况及汽车乱停放现象等相关照片，考虑到本案原告在实施物业服务上存在的瑕疵，本院对原告主张的物业服务费结合本案案情和全案证据，予以酌定按80%（不含公共能耗费）支持即23431.3元（29289.13元×0.8），对原告要求被告支付2018年1月1日至2020年5月31日的公共能耗费4506.02元的诉讼请求予以支持。 关于原告万科物业徐州分公司要求被告陈绘东支付逾期违约金7079.50元的主张，考虑到被告陈绘东未缴纳物业费系因其房屋门前道路不通、卫生状况差、汽车乱停放等，确系事出有因，故对原告万科物业徐州分公司的该项诉请，本院不予支持。 关于原告万科物业徐州分公司主张的律师费用，因原告未就其实际花费的律师费用提交证据予以证实，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告陈绘东于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2018年1月1日至2020年5月31日的物业费用23431.3元，公共能耗费4506.02元，合计27937.32元； 二、驳回原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费822元，减半收取411元，由原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司负担146元，被告陈绘东负担265元，原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司负担部分已预交，被告陈绘东负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 刘现伟 二〇二〇年九月十七日 法官助理 刘钟薇 书 记 员 阴 蕾