广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21610号原告：黄柳崧，女，1952年6月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码。委托诉讼代理人：吴**华，广东高木律师事务所律师。被告：佛山市时代永亨投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******之一外贸宾馆综合楼A座七层720室，统一社会信用代码：914********49548XH。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张粤婷，广东泽康律师事务所实习律师。原告黄柳崧诉被告佛山市时代永亨投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告签订的认购书，被告向原告退还20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月25日，被告采取欺骗的办法，忽悠原告购买了涉案3120房并签订认购书，没有对主要条款做提示性说明，对退休老人反复进行虚假承诺。当时许诺帮助原告贷款买房，事后将不能贷款的责任推给原告。要求原告一次性付款，对原告构成了欺骗，原告签名认购书并非其真实意思表示。对认购书的重要内容被告没有尽到提示义务，不应对原告产生效力，而且认购书约定10000元定金，被告却错误地收取20000元。原告也根本没有能力一次性交清全部购房款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院依法作出公正判决。被告辩称：一、被告与原告签订的《时代云图雅苑认购书》合法有效，被告不存在任何欺骗行为，涉案认购书不存在可撤销情形。1、原告自身选择、确认以“一次性付款”方式支付涉案房屋的房价款，涉案认购书也载明原告以“一次性付款”方式购买涉案物业。首先，原告与被告签订的涉案《时代云图雅苑认购书》第三条明确约定原告购买涉案物业的方式为“一次性付款”。涉案认购书订立前，原告已选择一次性付款方式支付房价款，并不涉及按揭贷款的事宜，被告更从未向原告作出过任何关于贷款事宜的承诺或陈述。其次，认购书记载的房屋房号、价格、付款方式等信息均有括号作特殊显示，在签署认购书前，被告的工作人员均会与原告再次核实身份信息、房号、价格、付款方式等约定，确认无误后再签署。同时，原告作为合同相对方也负有审慎义务，签署文件时应当查阅确认内容是否符合其意思表示。原告作为有完全民事行为能力的成年人，足以阅读并理解涉案认购书上的文字内容，其签署认购书后，则应当遵守。综上，涉案认购书的订立是双方在自愿、平等、意思表示真实的情况下进行的，被告没有欺骗、胁迫或虚假承诺的行为。2、暂不论原告与案外人的微信聊天记录是否真实，但原告与案外人之间关于原告其他房屋的贷款事宜与被告无关，且该案外人不可代表被告，更不能代被告作出任何承诺。首先，原告提交的其与微信备注名称为“濠”的案外人并非被告员工，被告也未授权案外人与原告进行关于其他房屋贷款事宜的沟通，案外人不可代表被告，被告对案外人与原告之间的沟通也不知情。其次，从原告与案外人的沟通内容可推知，原告拟将其自有的其他房屋进行抵押贷款，但该抵押贷款出借方或抵押权人均不是被告，且同意协助原告办理贷款手续的也不是被告，故该等微信聊天仅系原告与案外人之间的私人交流，与被告无关。此外，沟通内容中也不能证明案外人有承诺原告可成功贷款的情况。购买涉案房屋的资金来源应当由原告自行筹集，原告通过何种方式筹集，以及是否成功筹集均不可归责于被告。再者，按照法律规定，主张撤销合同依据的事实应当是发生在合同订立之前或之时，而该等微信内容发生时间在涉案认购书签订之后，因此，不论该等微信内容被如何解读、定性，都不能作为撤销认购书的依据。综上，涉案认购书无违反法律、行政法规强制性规定的情形，系双方真实意思表示，认购书合法有效，原告应受其约束。原告诉请撤销涉案认购书没有法律依据。二、因原告违约，涉案认购书已经解除，原告向被告支付的20000元定金已作为违约金被被告没收。首先，涉案物业销售现场公示的《【时代云图雅苑】认购须知》第二条第4款约定，包含涉案物业在内的涉案楼盘每套物业定金为20000元。虽涉案认购书将交易定金约定为10000元，但签署后，双方又重新协商确认涉案物业定金为20000元，原告也基于与被告协商一致，向被告支付了20000元涉案物业定金，被告同时向其出具20000元的定金收据，双方以实际行动变更了原定金10000元的约定。原告所谓的涉案物业定金为10000元，被告错误收取20000元并非事实。其次，涉案认购书第三条第1款约定，原告应于2020年7月1日前与被告签订涉案物业的《商品房买卖合同》，并于2020年7月1日、2020年7月25日向被告支付房款，每次支付320721元，同时涉案认购书第四条第2款约定，原告迟延付款超过7日，被告有权解除涉案认购书。但涉案认购书签订后原告并未按时支付上述款项，经被告多次催告无果后，被告于2020年8月3日向其发出《解除〈认购书〉通知书》，告知原告因其违约，涉案认购书已经解除，并要求原告向被告支付因其导致认购书解除的违约金128288.40元（即涉案物业总价的20%）。也即涉案认购书现时已经解除，涉案20000元定金已作为部分违约金由被告收取，原告仍欠被告108288.40元违约金，其无权要求退还20000元。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，为保障被告的权益，请法院在查清事实基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体适格。2、《时代云图雅苑认购书》，证明原、被告签订认购书，约定定金为10000元。3、《【时代云图雅苑】认购须知》，证明该须知明确原告是需要向银行进行按揭，出具证明，该须知对原告付款方式产生的误解，原告以为是向银行办理按揭贷款。4、收款收据、POS刷卡单，证明原告已经向被告支付了20000元，其中10000元为定金，另外10000元为预付款。5、编号A微信聊天记录（原告与被告销售人员濠），证明原、被告在签订认购书后被告为办理银行按揭要求原告提供银行流水、原告丈夫的身份证及现有的房产证，并积极为原告办理抵押贷款。从而证明被告在与原告前期签订认购书的沟通中是误导了原告，误导原告可以抵押贷款买房，原告在被误导的情况下签订认购书，该认购书的内容不是原告的真实意思表示。6、光盘（录像，时间是2020年7月13日，原告与被告销售人员濠的微信语音聊天通话）、文字记录，证明被告就原告购房条件咨询过相关贷款负责人并告知原告是可以抵押贷款买房，从而证明原告初衷是想拿现有房子去抵押贷款进行购房，原告签订的认购书不是其真实意思表示。7、编号B微信聊天记录（原告与被告销售人员濠、原告与自称为林汉镇的人），证明被告销售人员林汉镇要求原告将购房名额转为其儿子名下进行贷款购房，从而证明被告的销售人员与原告的沟通均为商业贷款购房。诉讼中，被告提交以下证据：1、《佛山市商品房现售备案证明》，证明涉案物业于2018年6月5日取得《佛山市商品房现售备案证明》，被告有权出售涉案物业。2、《解除〈认购书〉通知书》、EMS快递单、妥投凭证，证明因原告根本性违约，被告已于2020年8月3日向其发出《解除〈认购书〉通知书》，原告已于2020年8月4日收到该通知。涉案认购书因原告违约已于2020年8月4日解除。且被告已在该份解除通知中告知原告，其应向被告支付涉案房屋总房价的20%的违约金，被告有权从原告已付款中抵扣该违约金，已付款不足抵扣的，原告应于3日内补足。因此，原告支付的20000元定金以作为违约金，无须退还。此外，依据认购书的约定，原告仍负有支付剩余违约金的义务。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系原、被告主体材料，本院经审查予以确认；证据2-7，被告对真实性无异议，本院确认其真实性。被告的证据均有原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2020年6月25日，被告（甲方、出售方）与原告（乙方、认购方）签订《时代云图雅苑认购书》，约定：乙方向甲方认购佛山市禅城区********************，总房价641442元，乙方须在签订本认购书时向甲方付清定金10000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款；甲方收到乙方定金时开具收款收据。双方还于该认购书中约定：“三、付款方式1、乙方同意按[(集-商业）一次性付款（5+5)**]方式付款：第一期房款：于[2020年07月01日]前支付[320721]元（已包含定金）,同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》；第二期房款：于[2020年07月25日]前支付¥[320721]元；第三期房款：于[/]前支付¥[0]元；第四期房款：于[/]支付¥[0]元；房款的[/]%(即¥[0]元）由乙方以银行按揭的方式支付，乙方应于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签订相关文件）。如银行最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以银行最终批复为准，乙方应将前述约定按揭数额和银行最终批复按揭数额的差额一次性补交给甲方。……4.如上述房款的付款方式及金额与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的为准；住宅专项维修资金及税费以政府要求的缴付标准为准。……四、双方的权利、义务及确认、承诺1.乙方确认：(1)甲方已经在销售现场对需要签订的内容完整、条款齐全的《认购须知》、《按揭须知》及《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》示范文本及法律法规规定应向乙方明示的其他文件、证书进行公示。……(4)乙方在签订本认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策（限购、限价、限签等）并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整。若因乙方不具备贷款条件或贷款政策变化导致乙方无法满足银行贷款条件的，乙方应立即向甲方一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；若因乙方不具备购房条件或购房政策变化导致乙方无法购买该物业的，甲方有权单方解除本认购书，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后[180]日内无息退回给乙方。……(7)甲方工作人员及销售中介人员所出具或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经甲方书面确认不构成本认购书、《商品房买卖合同》的组成部分，对甲方没有约束力。……2.若乙方未能按照本认购书约定向甲方支付签订《商品房买卖合同》之前应支付的该物业各期房款，则每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期付款金额的0.05%作为违约金；逾期超过7日的，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后[180]日内无息退回给乙方。3.若发生下列情况之一，则甲方有权单方解除本认购书，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后[180]日内无息退回给乙方：(1)乙方未按本认购书约定付清税费、住宅专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；(2)乙方未于本认购书约定期限按前述示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》。4.若乙方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后[180]日内无息退回给乙方……。”同日，被告向原告提供了《【时代云图雅苑】认购须知》，但原告未予签名。其上载：“欢迎阁下购买时代云图雅苑物业，认购前敬请详细阅读本《认购须知》，如有任何不明之处，请向本公司查询。……二、认购及签约手续……4、每套商业用房定金人民币贰万元，车位定金人民币壹万元。认购者领取定金收据后，即时签署时代云图雅苑《认购书》。5、签署时代云图雅苑《认购书》后，认购者须按指定时间将应缴付房款汇到指定账号，并签订《商品房买卖合同》及其补充协议。逾期视作认购者放弃认购，发展商有权对预定的房屋另行处理而无需通知认购者，定金不予退还。6、签订《商品房买卖合同》时，认购者本人需携带时代云图雅苑《认购书》、定金及首期收据、相关身份证明文件及证件【包括但不限于业主本人身份证、户口簿等。申请办理银行按揭付款的须备户口薄、收入证明等资料(详见银行按揭须知）。……”同日，原告通过刷卡方式向被告支付了20000元。被告向原告开具《收款收据》，上载：“不动产项目名称：二期时代云图雅苑，不动产详细地址：一座3120，金额：20000元，备注：定金”。2020年8月3日，被告向原告邮寄发出《解除〈认购书〉通知书》，原告于次日签收。该通知书上载：“尊敬的【黄柳崧】先生/女士：您好！【2020年6月25日】，阁下与我司签署《认购书》（编号：【YT20190000627】）,认购我司开发的位于【广东省佛山市禅城区*******】的【时代云图雅苑】项目的【一座3120】住宅/商铺/公寓/车位（下称‘该物业’）。根据《认购书》的约定，阁下应按时付款。截至发函日，阁下已逾期付款超过7日。依据《认购书》的约定，阁下逾期付款超过7日的，《认购书》自动解除，认购书解除后，我司有权不通知阁下而将该物业另行出售，且阁下应向我司支付该物业总房价20%的违约金。现我司正式通知阁下：1.贵我双方签署的《认购书》已经解除。2.阁下应向我司支付该物业总房价的20%的违约金，对于前述违约金，我司有权从阁下已付款中抵扣，已付款不足抵扣的，阁下应于本函发出之日起3日内补足；抵扣后有剩余的，阁下应持《认购书》、收据及本函等相关文件原件至【佛山市禅城区*****时代中国佛山销售服务中心】办理退款手续。3.我司保留追究阁下其他违约责任的权利。……”另查明一，2020年6月25日，原告在认购涉案房屋的同时，还向被告认购了佛山市禅城区********************，并另行签订了认购书及支付了20000元，被告也另行出具了《收款收据》，有关认购书及《收款收据》除房号外，其余内容均与本案上述认购书及《收款收据》一致。另查明二，2018年6月5日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告出具编号为禅房现字第2017029001号《佛山市商品房现售备案证明》，载明被告开发建设的坐落于禅城区朝安南路28号的时代雅苑商品房具备现房销售条件，准予备案，特发此证明。同时附有《准予现售房屋单元明细表》，表中载有涉案房屋房号。庭审中，本院询问：1、原告，你主张的撤销认购书和返还定金的事实提及被告没有对主要条款进行说明，指的是？原告：认购书的付款方式，被告没有对“（集-商业）一次性付款”进行解释说明，原告与被告工作人员的前期及后续沟通中均表示以原告现有房产作为抵押贷款一次性付款，非由原告自行筹集资金，在沟通中也让原告产生重大的误解。2、有无关于签订认购书前就付款方式的协商的举证？原告：目前没有。只有当面沟通。但根据原告提交的微信聊天记录及光盘，均能证实原告与被告在签订认购书时是明确以现有房产作抵押贷款。3、被告，签订认购书前原告有无表示过必须以按揭贷款方式才能购房？被告：没有。4、原告，你主张的事实和理由是？原告：重大误解，要求撤销认购书。引起重大误解的原因是被告销售人员作出承诺导致的重大误解。庭审中，原告陈述：原告不是主动到被告的销售处购房，而是受被告的工作人员的电话邀约，在现场有专人接待，至于被告关于原告是自行去、没有专人接待的回答，与生活常识是不符的，购房的前期沟通、后期的付款的沟通是需要专业人员去跟进，被告的销售人员在查看原告的身份证后，被告的销售人员作为专业知识人员已经知道原告达到退休年龄不能通过贷款买房，但被告的人员仍然误导原告拿现有的房产进行抵押贷款，并没有对认购书的重要条款特别是影响原告是否能完成交易的重要内容及付款方式作出明确的说明，并提示原告，导致原告对付款有重大误解，其可以通过抵押贷款购房，故原告签订认购书对其中的内容存在重大误解，非原告自身不愿意买房，是原告达成退休年龄无法贷款，无法筹集资金，是客观条件导致原告无法购房。被告当庭否认与原告微信聊天的人员不是其销售人员，但原告提交的微信聊天记录及视频光盘均与购房有关，根据高度盖然性原理，原告有理由相信在被告销售处接待原告并与原告沟通的人员就是被告的销售人员，其对原告的承诺能够代表被告，原告也是基于对被告的销售人员的信任在中午没有认真看认购书的内容的情况下签字，但后续与销售人员反复的沟通均能验证在签订认购书时双方的真实意思均为以现有房产作抵押贷款买房，故原告是基于重大误解非原告自身不愿意涉案房屋，原告的请求合法有依据，请法院予以支持。被告陈述：原、被告签订的认购书文字清晰、表述通俗，购房的价格及支付条件是交易的重要条件，作为有一定文化知识及社会经验的成年人，不可能对该部分的表述产生误解，原告已经是退休年龄，不可能办理按揭购房的手续，被告作为有相当规模的房地产公司，不可能同意原告用按揭贷款方式来购房，以现有原告的举证不能证明认购书的付款条件违背了其真实意思表示，因此该付款条件的订立是不构成重大误解。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，综合原告的起诉意见及陈述，原告系主张受被告工作人员误导及虚假承诺，进而误以为能另用其现有房产作抵押贷款的方式支付认购的涉案房屋房款，原告认为其对上述《时代云图雅苑认购书》中付款方式存在重大误解，要求撤销上述认购书并基于此要求被告退还20000元。但是，原告于本案中并未提供有效证据证明被告对其进行误导、欺诈，作为完全民事行为能力人的原告作出意思表示签订上述认购书时也不存在认识上的缺陷，上述认购书中约定的付款金额、时间、方式具体、明确，原告亦对上述认购书中的关于分两期支付购房款，第一期于2020年7月1日前支付320721元且同日签订《商品房买卖合同》，于2020年7月25日前支付第二期全部购房款320721元之约定并无异议，而原告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，其主张自己将“一次性付款”理解为可用其现有房产作抵押贷款的方式支付认购的涉案房屋房款，实际上是原告在形成意思表示阶段的动机错误，并不构成对合同内容本身的重大误解。故原告以其签约时存在重大误解，主张撤销上述认购书并据此要求被告退还20000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另需要指出的是，在涉案认购书未被撤销情况下，原告是否存在违约行为导致合同解除，而被告是否据此不予退还讼争20000元，涉及讼争的20000元款项性质及合同责任之认定，均不属于本案审理范围，本案不予审查。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄柳崧的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取150元，由原告黄柳崧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年九月二十一日书记员  罗凤华