广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3522号上诉人（原审被告）：李翠珍，女，1968年12月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************141。被上诉人（原审原告）：王田海，男，2000年6月19日出生，苗族，住贵州省凤冈县**************。公民身份号码：520************810。上诉人李翠珍因与被上诉人王田海房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李翠珍上诉请求：李翠珍在合同期内没过户不构成违约，请求不用赔偿5万元违约金给王田海。事实和理由：王田海主张李翠珍不能及时提交审核资料，导致买卖合同过期未能按合同约定进行过户不属实。2019年9月29日，李翠珍与王天海签订房屋买卖合同。2019年9月30日，李翠珍到工商银行协助王田海办理银行按揭手续，当时李翠珍交齐资料给银行贷款部杨经理，并顺利配合王田海办理银行按揭手续，之后离开银行。由于银行按揭担保书在2019年9月29日至2019年12月15日期间未获审批通过。在该期间，李翠珍曾多次想去银行解押，但因该期间内按揭担保迟迟未获银行通过，所以李翠珍担心从银行解押出几十万存在一定风险。李翠珍在合同期内享有不安履行权利。假如王田海在2019年9月29日至2019年12月15日期间内获得银行审批通过，李翠珍一定可以与王田海去房产局办理过户。李翠珍早在2019年10月已准备好解押资金。李翠珍有意愿出售涉案房屋。综上，过户是双方责任，李翠珍在合同期内没有过户不构成违约。王田海无答辩意见。王田海向一审法院起诉请求：1.要求李翠珍偿还定金5万元及赔付违约金5万元。2.请求判令李翠珍承担本案的诉讼费。王田海于2020年6月19日向一审法院提交撤回部分诉讼请求申请书，申请撤回诉讼请求第一项中要求李翠珍偿还定金5万元的诉讼请求。一审法院认定事实：一、房屋买卖合同的签订时间：2019年9月29日。二、房屋地点：江门市新会区**********。三、房屋总价款：463800元。四、付款方式及期限：《房产买卖合同书》约定签订合同后，王田海需当即支付定金50000元，该定金在王田海和李翠珍办理房产过户手续时扣除。王田海、李翠珍须于2019年10月15日前备齐所需资料办理银行按揭手续；王田海、李翠珍办理房产过户手续后，王田海当即支付首期房款80000元(含定金)给李翠珍，余款383800元以银行按揭方式支付给李翠珍。合同签订后，王田海即向李翠珍支付定金50000元，该定金以现金形式支付。五、合同约定过户时间：2019年12月15日。六、实际过户时间：未实际过户。一审法院判决：李翠珍应自判决发生法律效力之日起十日内向王田海支付违约金50000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用简易程序审理，一审案件受理费减半收取为525元(已由王田海预交)，由李翠珍负担。判决生效后，一审法院退回1150元给王田海，李翠珍应在判决生效之日起七日内向一审法院补缴诉讼费525元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李翠珍的上诉请求范围进行审查。本案二审争议焦点为：1.李翠珍是否违约；2.李翠珍违约责任的认定问题。关于李翠珍是否违约的问题。王田海主张李翠珍未能按照双方签订的《房产买卖合同书》约定的过户期限进行过户，构成违约。李翠珍则主张其因王田海未能在《房产买卖合同书》约定的过户期限前成功办理按揭贷款，基于不安抗辩权，未对涉案房产涂消抵押权进而未能办理过户手续，其不构成违约。经查，李翠珍、王田海于2019年9月29日签订《房产买卖合同书》，双方约定房屋总价款463800元，支付方式为双方办理房产过户手续后，王田海当即支付首期房款8万元（含定金）给李翠珍，余款383800元以银行按揭方式支付给李翠珍，具体贷款额以银行审批为准。过户手续，合同约定双方于2019年12月15日前到不动产中心办理。银行按揭，合同约定双方于2019年10月15日前备齐所需资料办理银行按揭手续。《房产买卖合同书》并无约定银行按揭方式支付的剩余购房款先于或者同时于李翠珍的交房、过户义务，并且李翠珍也未能提交证据证明在2019年12月15日之前，王田海确实存在基于其自身原因致使银行按揭手续无法办理的情形。加之王田海一审已经提交证据证明其已经成功办理银行按揭手续。故此，李翠珍以王田海未能在2019年12月15日前成功办理银行按揭手续为由，主张其享有不安抗辩权，依据不足，本院不予支持。李翠珍未能在《房产买卖合同书》约定的期限内办理房产过户手续，李翠珍已经构成违约。关于李翠珍违约责任的问题。王田海主张李翠珍赔付违约金5万元。《房产买卖合同书》第六条第1点约定“若甲方在收取定金后，不能按时办理房产过户手续的，作甲方中途违约处理，甲方应当日退还定金人民币伍万元整给乙方，另赔偿人民币五万元整给乙方……，本合同即告解除。”该条款属于逾期办证合同解除情况下的双倍返还定金，而非逾期办证违约金。本案中，王田海并未提出解除双方签订的《房产买卖合同书》的诉讼请求，仅以李翠珍未按期过户为由主张李翠珍支付违约金。一审法院依据《房产买卖合同书》第六条第1点的约定，认定李翠珍应向王田海赔付违约金5万元，处理不当，本院予以纠正。本院酌定李翠珍以5万元为基数，从2019年12月16日起至实际履行过户义务之日止，按年利率6%的标准计算违约金给王田海。综上所述，李翠珍上诉请求部分成立，应于支持；其余上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初2104号民事判决；二、李翠珍应向王田海支付违约金，违约金以5万元为基数，自2019年12月16日起至实际履行过户义务之日止，按年利率6%的标准计算；三、驳回王田海其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元（王田海已预交1150元），由李翠珍负担368元，由王田海负担157元。王田海多预交的一审案件受理费993元，由一审法院予以退回。李翠珍应向一审法院补缴一审案件受理费368元。二审案件受理费1050元（李翠珍已预交），由李翠珍负担735元，由王田海负担315元。李翠珍多预交的二审案件受理费315元，由本院予以退回。王田海应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴二审案件受理费315元。本判决为终审判决。审 判 长 肖 文 文审 判 员 梅 晓 凌审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年九月二十四日法官助理 欧阳群星书 记 员 梁 启 洪李静雯