山西省介休市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0781民初1015号 原告：蔺玉珍，女。 委托诉讼代理人：吴青直（原告配偶）汉族。 委托诉讼代理人：陈建敏，山西润瑾律师事务所律师。 被告：介休市城关乡南街村民委员会，住所地介休市城关乡南街村。 法定代表人:安启明，职务：村委主任。 委托诉讼代理人：叶国华，介休市城关乡法律服务所法律工作者。 被告:介休市秀南怡园物业服务中心，地址:介休市新建东路**。 负责人:安启明,职务：经理。 委托诉讼代理人：叶国华，介休市城关乡法律服务所法律工作者。 原告蔺玉珍与被告介休市城关乡南街村民委员会、介休市秀南怡园物业服务中心物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔺玉珍的委托诉讼代理人陈建敏、吴青直，被告介休市城关乡南街村民委员会、介休市秀南怡园物业服务中心共同委托诉讼代理人叶国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔺玉珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告对其置换予我的秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房屋裙房进行修缮;2、判令被告赔偿因修缮期间原告支出的租赁费、工人工资等损失（根据修缮时间确定）计算到开庭之日为26921.21元;3、诉讼费用由二被告承担。 事实与理由:被告秀南怡园物业服务中心（以下简称秀南物业中心）系被告介休市城关乡南街村民委员会（以下简称南街村民委员会）投资设立的集体所有制企业，其不具备独立的法人资格。在介休市政府对新建东路改造过程中,2008年4月6日,原告蔺玉珍与被告秀南物业中心签订了《住宅置换协议书》,载明根据当时新建东路村民住宅拆迁改造的相关规定，原告用其原有的新建东路的旧房置换由被告南街村民委员会建设的秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5号房。在2010年出现墙体裂缝裙房向北倾斜，多年来一直与被告协商修缮事宜,被告未予修缮。到2016年11月原告委托介休市住房保障和房产管理局作出（2016111401）号房屋安全鉴定报告。该报告认为，裙房损坏原因为裙房的地基没有按规范要求进行处理，建议:聘请有资质的施工单位对裙房的基础按规范要求进行处理。时至今日，被告方未对裙房地基基础进行维修，导致房屋一直不能正常使用。 被告介休市城关乡南街村民委员会、被告介休市秀南怡园物业服务中心均未提交答辩状。 原告蔺玉珍为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、介休市南街村民委员会和秀南怡园物业服务中心的企业信息各一份，证明二被告的主体资格，秀南怡园物业服务中心由城关乡介休市南街村民委员会投资设立。 2、2008年4月6日签订的住宅置换协议书一份，证明本案涉案房屋的具体情况。 3、原告与介休市秀南怡园物业于2009年11月14日签订的物业管理服务协议，证明二被告对涉案房屋的基础有维护和管理的法定义务。 4、照片十张，证明涉案房屋因裙房的地基没有按照规范要求处理，现在已经裂缝。 5、介休市住房保障和城乡建设管理局出具的房屋安全鉴定报告，证明涉案房屋的损害原因，处理建议等。 6、原告于2020年5月25日向二被告送达的关于商铺存在质量安全问题要求限期整修的通知确认函一份，证明从2020年5月25日起原告已经不能在该商铺内正常营业，向二被告送达确认函，但二被告始终没有给予书面答复。 7、原告列的停业期间损失，商铺的停业损失费及原告与承租方吴晓伟的租房协议及吴晓伟的身份证复印件，证明截至开庭原告造成的各项损失。 二被告发表了以下质证意见： 1、对第一组证据中南街村委的企业信息没有异议，对秀南怡园物业中心的企业信息本身没异议，但需要说明物业中心的投资者是南街村民委员会，物业中心是纯服务性企业，不具有本案赔偿义务的主体资格。 2、第二组证据协议书没有异议，协议书的部分涉及本案，建筑面具160.89平方米，涉及的不仅仅是本案的。本案诉争的房屋是裙楼的面积，该置换协议对诉争的裙楼部分不明确。 3、第三组证据，协议本身没有异议，管理协议仅限物业管理范围内，修缮的服务内容六大项内并未载明地基下沉的职权范围，毫无疑问地基下沉属于第一被告的职权范围。 4、对十张照片有异议，首先照片不是拍摄的照片，对图像复制件无法质证，对拍摄时间地点无法质证，因此不予认可。 5、对安全鉴定报告有异议，因该报告是单方委托，不是通过司法程序的司法鉴定，不予认可。 6、对2020年5月25日的通知确认函不予认可，该函是否送达该物业，没有收到该函的证据予以佐证。 7、对停业期间的租赁费损失，因该房屋的实际修缮没有进行，所谓的租赁损失是纸上谈兵。租赁协议不是原件，被告无法核定。不予认可。 本院经审查认为，原告蔺玉珍提交的介休市南街村民委员会和秀南怡园物业服务中心的企业信息、住宅置换协议书、物业管理服务协议真实有效，二被告予以认可，本院予以采信；照片均系复制件，本院无法核实其真实性及与本案的关联性，不予采信；《鉴定报告》客观、真实，予以采信；《通知确认函》系原告蔺玉珍单方所出，无法证明其已送达二被告，故对其证明力不予采信；租房协议系复制件，本院无法核实其真实性，不予采信；所列停业损失费系原告单方出具，并无相应证据予以佐证，不予采信。 被告介休市城关乡南街村民委员会向本院提交了以下证据： 1、2020年8月18日在南街村民委员会会议室召开村委会议的记录，该会议记录专门研究了新建东路南街村民住宅小区裙楼地基下沉问题，会议作了具体部署，并安排了支部副书记续刚具体负责此项工作。 2、参会签名表及会议记录，证明村支部副书记续刚组织地基下沉的十二户门面的业主召开会议，专门部署裙楼出现下沉的修缮意见，并征求了业主意见。十二户门面中涉及八人，其中本案原告经合法通知未出席，参会的六户村民都表示同意村委的修缮方案。 3、经南街村民委员会申请相关专家对该裙楼出现下沉裂缝的修缮方案和处理方案。 以上证据证明南街村民委员会积极修缮，并进入一定的修缮程序。 原告蔺玉珍发表了以下质证意见：我们对修缮方案的真实性没有异议，对通知业主的到会签名表真实性没有异议，但需要说明，村委并未以书面的形式通知原告，对村务会议记录簿真实性没有异议，但需要说明的是该裙房在2010年就发生倾斜，在2016年原告就向被告村委告知裙房存在地基下沉问题，直到2020年原告起诉后二被告才开始重视这个问题，我们认为二被告就是长期无视原告的反映，造成原告的损失应当赔偿。 本院经审查认为，上述证据客观真实，予以采信。 本院经审理查明事实如下： 原告蔺玉珍与吴青直系夫妻关系。被告介休市秀南怡园物业服务中心系被告介休市城关乡南街村民委员会投资设立的集体所有制企业。介休市秀南怡园为秀南怡园小区提供物业管理服务。 2008年4月6日，介休市秀南怡园作为甲方，蔺玉珍作为乙方，双方签订《住宅置换协议书》，该协议书约定：一、乙方（即蔺玉珍、吴青直）选定秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5号新建住宅房，建筑面积160.99㎡，，地下室1331㎡。二、根据《规定》并经甲乙双方共同认证，乙方可用于进行置换的房屋建筑面积为135.96㎡……三、……甲乙双方完成找补差价后，甲方将房产移交乙方。七、乙方同意所置换新建住房实行同意物业管理，具体办法在交房时另订“物业管理协议”……该置换协议书尾部甲方处加盖介休市秀南怡园印章，被告介休市城关乡南街村民委员会作为上级主管单位加盖印章，乙方处由蔺玉珍、吴青直签字。2009年11月14日，原告蔺玉珍就协议所约定的置换房屋与介休市秀南怡园签订物业管理服务协议。 上述置换房屋交付后，出现墙体裂缝裙房向北倾斜。2016年11月14日，原告蔺玉珍委托介休市住房保障和城乡建设管理局对其房屋的损害程序进行鉴定，该机构出具（2016111401）号《房屋安全鉴定报告》，该鉴定报告载明：委托人的商铺位于BS1-5号，委托申请上反映的所有问题都是由裙房向北倾斜、下沉造成的。损坏原因为裙房的地基没有按贵方要求进行处理。鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99之规定：主楼结构承载能力满足正常使用要求，未发现危险点，主楼结构安全,危险等级为A级。处理建议：聘请有资质的施工单位对裙房的基础按规范要求进行处理。 2020年8月13日，原告蔺玉珍诉至本院，要求：1、依法判令被告对其置换予我的秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房屋裙房进行修缮;2、判令被告赔偿因修缮期间原告支出的租赁费、工人工资等损失（根据修缮时间确定）计算到开庭之日为26921.21元;3、诉讼费用由二被告承担。审理中，被告介休市秀南怡园物业服务中心、介休市城关乡南街村民委员会对本案争议房屋的受损事实予以认可，并表示同意修缮并提供了处理方案。 本院认为，根据《住宅置换协议书》约定：被告介休市城关乡南街村民委员会作为本案标的房屋（秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房）的置换一方，有移交房产的义务。其向原告蔺玉珍交付房屋时，应对所交付房屋的质量瑕疵承担责任，审理中，其认可房屋受损，亦同意修缮，故对原告蔺玉珍要求对出现质量问题的房屋裙房予以修缮之诉请，予以支持。被告介休市秀南怡园物业服务中心并非房屋质量问题的承担主体，故对原告要求被告介休市秀南怡园物业服务中心进行修缮的诉请予以驳回。 另，原告蔺玉珍虽提出关于因修缮期间原告支出的租赁费、工人工资等损失的诉请，但依其提供的证据并不能够证明标的房屋存在质量瑕疵足以导致停止营业，且其提供的《租房协议》系复制件，不符合证据规定的形式要求、“停业期间租赁损失费清单”系自己书写的清单，未经对方确认，不具有证明力，应承担举证不力的法律责任，故对此主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告介休市城关乡南街村民委员会对置换予原告蔺玉珍的房屋裙房（秀南怡园新建B区1#商住楼BS1-5房）进行修缮。 二、驳回原告蔺玉珍的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告介休市城关乡南街村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  邢育红 二〇二〇年九月二十八日 书记员  程海珍 附： 1、《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。