广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2702号 上诉人（原审被告）：刘某，男，1958年11月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：虞某，男，1950年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：凌某，女，1956年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：虞某（系凌某的丈夫），男，1950年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人刘某因与被上诉人虞某、凌某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2020)桂0203民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人刘某上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项判决，依法改判；2.本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:上诉人认为一审法院认定本 案的事实不清，适用法律有误。一、上诉人与两被上诉人在柳州市房屋交易中，共签订有三份合同，三次约定的房屋交易成交价各不相同，第一次签订的时间为2019年4月21日，房屋价款虽然为668000元，但是在房屋买卖协议书中第五条约定上诉人当时选择的是向银行按揭的方式向被上诉人支付购房款，被上诉人有配合被告办理银行按揭的义务。第二次双方签订承诺书的时间为2019年7月2日，系由于该房屋房龄超过25年的情况下，上诉人己经无法通过银行办理贷款。因此，双方重新约定房屋成交价款为630000元，并约定上诉人分两期向被上诉人支付购房款。上诉人认为，既然一审法院没有采纳签订时间为2019年7月4日第三次上诉人与被上诉人向不动产登记管理部门登记备案的不动产买卖合同作为双方履行的根据，并且也没有按该合同约定的相关条款计算违约金，那么由此可以确定上诉人实际尚欠被上诉人的购房款应为12000元。二、两被上诉人违反了诚实信用原则，至今没有将登记在该房屋名下的两被上诉人的户口迁出，严重的影响了上诉人对该房屋的正常使用，因此，上诉人不应当向两被上诉人支付违约金。综上，上诉人恳请二审法院对本案进行全面的审理，依法作出公正、公平的判决。 被上诉人虞某、凌某答辩称，1.上诉人与被上诉人之间的房屋买卖确定的价格是668000元，合同签订当日，上诉人支付了38000元，余下款项630000未支付，上诉人与被上诉人签订的承诺书是针对剩余的630000元的一个处理方案，不是对房屋第二次价格的约定。2.上诉人与被上诉人签订房屋买卖时，已约定一楼楼梯间归甲方使用，上诉人的户口不迁出该房屋。 虞某、凌某向一审法院起诉请求：一、判决刘某向虞某、凌某支付购房款50000元；二、判决刘某向虞某、凌某支付购房违约金暂计至2019年 12月9日为：8975元（以后的仍按每日万分之五另计至付清购房款之日止）；以上两项合计58975元；三、判决刘某承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年4月21日，虞某（甲方）与刘某（乙方）、中介方签订一份《房屋买卖协议》，其中约定：第一条，甲方自愿将座落于柳州市，面积为72.48平方米，出售给乙方，乙方愿意购买上述房产；第二条，甲、乙双方协定上述房产成交总价668000元；第三条，乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金38000元；第四条，甲乙双方自行去房产局办理买卖过户手续，甲乙双方同意在5月21日前启动办理过户手续，不需要中介方协助办理过户手续；第五条，办理不动产登记过户手续所需交纳的一切费用由乙方承担，乙方可以选择按揭或一次性付款的方式办理过户手续，甲方需全权配合乙方办理申请按揭及过户等相关手续不得无故拖延。该协议亦约定了双方其他的权利义务。协议签订当日，刘某已向虞某、凌某支付购房定金38000元。2019年7月2日，虞某与刘某签订一份《承诺书》，约定：“因甲乙双方对柳石路151号1栋3单元102号房产，达成协议因按揭过户银行未通过，补充如下，甲乙双方协商在3个工作日内办理30万一次性过户手续，剩余33万房屋尾款在乙方领到新房产证之日起一个月内付清尾款，逾期按每月2%支付利息给甲方。”2019年7月4日，虞某、凌某与刘某在柳州市不动产登记中心签订一份《不动产买卖合同》，该合同约定成交价为338000元，并约定违约责任“乙方不能按期向甲方支付购不动产价款或甲方不能按期向乙方交付不动产的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述不动产价款万分之五违约金”等条款。同日，虞某、凌某与刘某共同办理申请涉案房屋过户登记手续，《柳州市不动产登记受理通知书》中载明，受理时间系2019年7月4日，承诺时限为7个工作日，并提示“ 2019年7月15日以后请本人或约定领证人带身份证原件、受理通知书原件先到五楼缴费窗口缴费，再到发证窗口领证”，刘某在“约定领证人签字”栏签名。2019年7月13日，刘某向虞某出具《收条》一份，确认收到涉案房屋钥匙。2019年7月30日、7月31日、8月13日，刘某先后向虞某、凌某支付购房款50000元、150000元、380000元（此款系转入凌某银行账户），合计580000元。虞某、凌某认为刘某存在违约情形，由此提起本案诉讼。 一审法院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1.刘某是否尚应向虞某、凌某支付购房款？2.刘某是否应向虞某、凌某支付违约金？针对争议焦点1,一审法院认为，虞某与刘某于2019年4月21日签订的《房屋买卖协议》系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。而虞某、凌某与刘某于2019年7月4日在柳州市不动产登记中心签订的《不动产买卖合同》，结合当日双方申请办理房屋过户登记手续的事实，该《不动产买卖合同》仅系双方为办理房屋过户登记手续而签订的合同，故该《不动产买卖合同》并非双方就交易涉案房屋价款等相关事宜所达成的真实意思表示，不应以该份合同作为认定双方就交易涉案房屋所享有权利和所负义务的依据。结合虞某、凌某协助刘某办理房屋过户登记手续及刘某向凌某支付购房款的事实，均表明凌某对2019年4月21日的《房屋买卖协议》的追认及刘某对凌某亦为该《房屋买卖协议》合同主体的认可。由于虞某、凌某已举证《柳州市不动产登记受理通知书》及《收条》证明虞某、凌某已履行完毕房屋交付及过户义务，故刘某亦应履行其支付购房款的义务。由于刘某已向虞某、凌某支付购房款合计618000元（38000元+50000元+150000元+380000元），故刘某尚应向虞乐 之、凌某支付购房款50000元（668000元－618000元）。针对争议焦点2,一审法院认为，根据2019年7月2日的《承诺书》中约定“甲乙双方协商在3个工作日内办理30万一次性过户手续，剩余33万房屋尾款在乙方领到新房产证之日起一个月内付清尾款，逾期按每月2%支付利息给甲方”，刘某系于2019年7月30日、7月31日、8月13日分别支付购房款50000元、150000元、380000元，由于刘某对违约金提出异议，结合虞某、凌某产生资金被占用损失的客观情形，因此，一审法院对违约金的计算标准调整为按每日万分之二的标准计算，对刘某应支付给虞某、凌某的逾期付款违约金认定如下：自2019年7月6日至2019年7月30日，违约金为1500元（300000元×每日万分之二×25天）；2019年7月31日，违约金为50元[（300000元－50000元）×每日万分之二×1天]；2019年8月1日至2019年8月13日，违约金为260元[（250000元－150000元）×每日万分之二×13天]；以上违约金合计1810元。对于虞某、凌某关于违约金诉请超过的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，一审法院判决：一、刘某应于本判决生效之日起十日内向虞某、凌某支付购房款50000元；二、刘某应于本判决生效之日起十日内向虞某、凌某支付违约金1810元；三、驳回虞某、凌某的其他诉讼请求。案件受理费1274元（虞某、凌某已向一审法院预交），由虞某、凌某负担155元，由刘某负担1119元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人共签订了三份协议，即2019年4月21日签订的《房屋买卖协议》、2019年7月2日签订的《承诺书》及2019年7月4日签订的《不动产买卖合同》。《房屋买卖协议》约定的房屋价款为668000元，《不动产买卖合同》约定的房屋价款为338000元。根据本案的实际情况分析，《不动产买卖合同》显然仅系双方为办理房屋过户登记手续而签订的合同，结合上诉人合计已向被上诉人支付了580000元的情形，《不动产买卖合同》并非双方就交易涉案房屋价款等相关事宜达成的真实意思表示，不应以该份合同作为认定双方就交易涉案房屋所享有权利和所负义务的依据。而从《承诺书》中“补充如下”的字眼及所涉金额630000元与《房屋买卖协议》所涉金额668000元扣除上诉人已支付定金38000元后剩余金额数额相符的情形，可知《承诺书》仅是关于《房屋买卖协议》约定的房屋交易价款所剩余的630000元如何支付的一个补偿协议，不是对房屋交易价款的重新约定。综上，房屋交易价格应当以2019年4月21日双方签订的《房屋买卖协议》为准，即房屋价款为668000元，上诉人已经支付580000元，尚欠50000元未支付，构成违约。一审法院判决上诉人向被上诉人支付尚欠房款50000元并支付相应的违约金正确，本院予以维持。 迁出户口属于房屋出让一方的附随义务，但由于上诉人与被上诉人未将户口迁出及何时迁出等事项在合同中作出明确约定，上诉人不能以此作为拒付房屋尾款的依据。而户口迁移属于政府相关户籍管理部门的行政事务，上诉人可向政府相关户籍管理部门寻求妥善合理的解决途径或者另行提起诉讼。 综上所述，上诉人刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1095元（上诉人刘某已预交），由上诉人刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 龙  昀 审 判 员 黄 智 文 审 判 员 赵 舒 颖 二〇二〇年九月十一日 法官助理 覃 永 慧 代书记员 梁李静荷