广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27822号原告：陈志聪，男，1973年11月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：高慧义，系广东金羊律师事务所律师。被告：周小明，男，1965年6月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：周葳，男，2002年10月31日出生，汉族，住址同上。原告陈志聪诉被告周小明、周葳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志聪的委托代理人高慧义到庭参加诉讼。被告周小明、周葳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志聪诉称：被告周小明和被告周葳是父子关系。2009年12月7日，被告周小明和原告签订《房屋买卖合同》，约定：被告周小明将登记在两被告名下，座落在广州市天河区海明路****的房屋出售给原告；成交价550000元，签订本合同支付订金50000元，被告全权委托第三人办理本次交易所有手续，在公证处办理好公证委托书后余款500000元一次性给被告，被告应当在2010年1月1日交吉该物业给原告。双方没有约定具体过户时间。合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款，被告周小明将房屋交付给了原告。然而被告或其代理人一直没有到房管部门办理房屋产权过户手续，原告多次敦促被告周小明尽快办理过户手续，被告周小明均以种种理由推诿，拖延办理。目前，两被告下落不明，无法联系，其委托代理人拒绝协助原告办理产权过户手续。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.两被告立即将广州市天河区海明路22号253房房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费用由两被告负担。被告周小明、周葳未答辩亦未提交证据。经审理查明：广州市天河区海明路22号253房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2020年8月28日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为周小明、周葳，占有部分为共有，使用性质为非居住用房，涉案房屋没有法院来函摘要内容及他项权利内容。在本案中，陈志聪持有涉案房屋的《房地产权证》及《房地产权共用证》原件，上述证件载明涉案房屋的权属人为周葳，共有人为周小明。2009年12月7日，陈志聪（乙方、买方）、周小明（甲方、卖方）与广州市天河区珠江新城德泰房地产代理服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲乙双方买卖涉案房屋；成交价为550000元；2010年1月1日交吉涉案房屋给买方；所有交易税费由买家支付，中介费由买方支付；甲方保证对涉案房屋享有完整所有权，由于甲方的原因，造成涉案房屋不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项：开户银行名称：中国工商银行；户名：周小明；账号：36×××30；备注：付款方式：签订本合同支付50000元作为定金，卖方全权委托邓晖、谢瑛璞办理本交易管理局所有手续，在公证处办理好公证委托书后，余款伍拾伍万元一次性付给卖方等。本案中，陈志聪称《合同》约定涉案房屋成交价为550000元，上述合同约定余款伍拾伍万元为笔误，应为500000元。同日，周小明出具《收款收据》，确认收到陈志聪交来承购涉案房屋的定金50000元。2009年12月8日，周小明、周葳（由周小明代理其签署）签署《委托书》，内容为：委托邓晖、谢瑛璞代为办理涉案房屋出售给陈志聪的一切相关手续，在房地产交易所办理卖房交易过户手续并签署有关文件；代理房产产权登记、交易过户等有关手续等。同日，广州市南方公证处对上述《委托书》进行公证，证明周小明、周葳（由监护人周小明代签）签署上述《委托书》。在本案中，陈志聪持有上述经公证的《委托书》原件。2009年12月14日，广州市南方公证处出具公证书，证明周小明、焦佳佳是其儿子周葳的法定监护人。在本案中，陈志聪持有上述公证书原件。现陈志聪以周小明、周葳违约未向其过户涉案房屋为由提起本案诉讼。关于涉案房屋房款的支付情况。陈志聪称其已付清房款，并申请本院依职权调取其名下账号为62×××16的账户的银行流水。本院根据陈志聪的调查申请，向中国农业银行股份有限公司广东省分行营运中心（以下简称“农行广东营运中心”）调查上述账户的历史交易明细及对手信息。农行广东营运中心出具的历史交易明细载明：上述账户于2009年12月7日分别现支款项40000元、3000元、3000元、3000元及1000元。陈志聪对上述证据质证称：确认上述证据的真实性；该证据可证明其于2009年12月7日现金取款共50000元，其于当天将该50000元定金支付给周小明。关于剩余房款500000元，陈志聪称其委托案外人邓晖向周小明进行支付，相关款项是转账支付至《合同》约定的周小明的收款账户36×××30，并申请本院调查该账户的收款情况。本院根据陈志聪的调查申请，向中国工商银行广州分行（以下简称“工行广州分行”）调查周小明名下账号为36×××30的账户2009年9月至2010年2月的历史交易明细及对手信息，工行广州分行出具的历史交易明细载明：周小明上述账户在2009年12月16日入账495000元，对方账户为62×××61。另，案外人邓晖到本院说明以下情况：邓晖与陈志聪为同事关系，因为陈志聪的银行账户的款项不足，因此陈志聪当时委托邓晖代为付款；邓晖于2009年12月16日向周小明进行支付的495000元是受陈志聪委托向周小明支付的购买涉案房屋购房款；邓晖明确不就上述款项另行向周小明、周葳主张任何权利，明确不参加本案诉讼，明确同意陈志聪在本案中的全部主张，明确对涉案房屋不主张任何权利。陈志聪、邓辉另提交中国工商银行股份有限公司广州天府路支行加盖印章的《个人业务凭证》（原件）作为证据，该凭证载明邓晖名下账号为62×××61银行账户于2009年12月16日向周小明名下账号为36×××30的账户支付495000元。陈志聪另表示除现有证据证明其已付购房款545000元外，其还支付了剩余购房款5000元，但因时间久远现无法提交证据证明，因无法提交相关证据因此其同意一次性向周小明、周葳支付剩余房款5000元。之后，陈志聪将剩余房款5000元交由本院代管。关于涉案房屋的使用情况，陈志聪表示付清房款当天，周小明、周葳即向其交付涉案房屋，涉案房屋一直由其居住使用至今，所有物业管理费、水电费等均由其支付，但现仅能提供物业公司2019年4月22日开具的管理费发票。另在本案中，陈志聪表示因为其出外多年，回来时已无法找到周小明、周葳，所以才提起本案诉讼。在本案中，本院到涉案房屋进行现场勘查，现场由陈志聪打开涉案房屋的大门协助勘查。陈志聪称其现对外出租涉案房屋，并提交其与案外人邢一签订的《房地产租赁合同》（约定陈志聪向邢一出租涉案房屋，租期为从2019年1月21日至2024年2月8日止）作为证据。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，案外人杨智欣向本院提交其与邢一签订的《房屋租赁合同》（载明出租方为周葳，出租方的代理人为邢一，约定周葳向杨智欣出租涉案房屋，租期自2020年3月10日至2021年3月9日止等）作为证据。杨智欣另表示其仅向本院说明其承租涉案房屋的事实，并非主张其享有涉案房屋的所有权。此外，无相关人员向本院申报权利。本院传陈志聪与邢一到庭接受询问，陈志聪与邢一确认涉案房屋是由陈志聪向邢一出租，邢一转租给杨智欣，因邢一转租时中介公司说要以房产证登记人的名义出租，所以邢一就以周葳的代理人的名义出租，实际上邢一没有见过周葳等。本院认为：《合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。周葳在《合同》签订时未成年，广州市南方公证处出具的公证书载明周小明是周葳的法定监护人，周小明代理周葳签署《合同》的行为对周葳产生法律效力。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，陈志聪与周小明、周葳均应依约履行。关于陈志聪是否已支付全部房款。《合同》约定涉案房屋成交价为550000元，陈志聪作为支付房款的义务人应就其支付房款的情况承担举证责任。首先，陈志聪提交周小明出具的《收款收据》证明其已于2009年12月7日向周小明支付定金50000元，陈志聪的银行账户交易明细亦显示陈志聪于2009年12月7日于其本人账户现金取款50000元，陈志聪称其已向周小明支付定金50000元具有证据支持。其次，陈志聪称其委托案外人邓晖向周小明支付剩余房款，相关款项转账支付至《合同》约定的周小明名下账号为36×××30的收款账户。经本院调查，周小明名下账号为36×××30的账户在2009年12月16日入账495000元，对方账户为62×××61。另，陈志聪提交《个人业务凭证》证明邓晖名下账号为62×××61银行账户于2009年12月16日向周小明名下账号为36×××30的账户支付495000元。邓晖亦到本院明确其为受陈志聪委托于2009年12月16日向周小明支付涉案房屋购房款495000元。根据上述举证情况，陈志聪称其已向周小明支付剩余房款495000元具有证据支持。再次，虽陈志聪无法举证其已支付剩余房款5000元，但其同意一次性向周小明、周葳支付剩余房款5000元，并已实际将剩余房款5000元交由本院代管。最后，周小明、周葳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩的权利。结合陈志聪持有涉案房屋的《房地产权证》及《房地产权共用证》原件的事实，本院对陈志聪有关其已付清房款的主张予以采信。综上，根据本案举证及付款情况，可认定陈志聪已支付全部房款550000元。关于陈志聪诉请周小明、周葳向其过户涉案房屋的诉请。《合同》约定：涉案房屋成交价为550000元；甲方保证对涉案房屋享有完整所有权，由于甲方的原因，造成涉案房屋不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；签订本合同支付50000元作为定金，卖方全权委托邓晖、谢瑛璞办理本交易管理局所有手续，在公证处办理好公证委托书后，余款一次性付给卖方。周小明、周葳（由周小明代理其签署）亦签署《委托书》，委托案外人代为办理涉案房屋出售给陈志聪的一切相关手续，在房地产交易所办理卖房交易过户手续并签署有关文件等。根据上述合同约定及周小明、周葳出具的《委托书》，周小明、周葳在陈志聪付清房款后负有向陈志聪过户涉案房屋的合同义务。另，经本院现场勘查，涉案房屋由陈志聪控制使用，且经本院张贴申报权利公告并无相关人员申报权利，陈志聪称周小明、周葳已向其交付涉案房屋可予采信。因陈志聪已付清房款，且根据涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》涉案房屋不存在过户障碍，陈志聪诉请周小明、周葳向其过户涉案房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。周小明、周葳可在涉案房屋过户至陈志聪名下的产权过户递件手续办妥当天向本院申请领取涉案房屋的购房款余款5000元。周小明、周葳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告周小明、周葳于本判决发生法律效力之日起十五日内，协同原告陈志聪到房地产管理部门将广州市天河区海明路22号253房过户至原告陈志聪名下。本案受理费9800元，由被告周小明、周葳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  林 艳人民陪审员  尹茂琴二〇二〇年九月十日书 记 员  梁炎梅何瑞雯