天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初4155号原告：天津凯硕盈商贸有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路与龙洲道交口西北侧长瀛商业广场**楼1065。法定代表人：毕卫京，总经理。委托诉讼代理人：王国兴，男，该公司经理。委托诉讼代理人：李文刚，天津知方律师事务所律师。被告：天津长瀛物业管理有限责任公司，住，住所地天津市北辰区京津公路仓生大厦**/div>法定代表人：叶军，该公司总经理。委托诉讼代理人：马志贺，天津法照民世律师事务所律师。原告天津凯硕盈商贸有限公司（以下简称“凯硕盈商贸”）与被告天津长瀛物业管理有限责任公司（以下简称“长瀛物业”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。凯硕盈商贸的法定代表人毕卫京及其委托诉讼代理人王国兴、李文刚，长瀛物业的委托诉讼代理人马志贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凯硕盈商贸向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告赔偿原告财产损失36,151元、鉴定费用3,000元，合计39,151元；2．本案的诉讼费用等费用由被告承担。事实与理由：凯硕盈商贸于2017年12月份承租位于长瀛商业广场二层B2068商铺作为库房使用。库房内放有各种用于经营的日常生活用品及食品等，上述商铺系长瀛物业管理，由于2019年1月11日，上述案涉商铺消防管道被冻裂漏水导致原告存放于该商铺内的大量用于销售的物品、食品等被水浸泡损害无法使用。长瀛物业未按物业服务合同的规定尽到对原告的商铺消防管道的定期排查、维修、养护等义务，从而造成消防管道破裂，给原告造成极大的经济损失生产经营造成严重影响，2019年5月份原告员工王国兴以自己的名义起诉，就上述损失贵院委托恒大（天津）价格评估有限公司进行评估，后因原告主体不适格，贵院于2019年11月19日作出（2019）津0113民初4093号民事裁定书，裁定驳回王国兴的起诉，由于涉案的损害物品的所有人为原告凯硕盈商贸，故凯硕盈商贸依法再次诉至贵院以维护自己的合法权益，望依法判如所请。长瀛物业辩称，不同意原告诉讼请求，1.涉案物品不属于原告所有，（2019）津0113民初4093号案件中，案外人王国兴称涉案物品为其所有，现原告声称涉案物品为原告所有，前后矛盾且原、被告不存在物业合同关系，故原告主体不适格。2.案涉商铺系案外人王国兴向房主张洪喜承租原告应向王国兴主张权利。3.2019年1月11日被告在接到原告漏水反映后及时帮助原告进行积水清理并通知消防维保公司进行维修，被告积极主动协调此事，尽了相关维护提示的义务。4.《住宅安全消防安全管理》第6.3条“消防设施维护管理”规定：物业服务企业应对住宅物业管理区域的共用消防设施进行维护管理，业主、物业使用人应对自用房屋、场地消防设施进行维护管理。本案中，漏水的消防喷淋在案涉房屋内部，且处于天花板内部，物业公司根本无法发现异常，应由物业使用人进行维护管理。5.案涉房屋消防喷淋发生漏水时，物业使用人未交纳物业费，被告有权停止物业管理的各项服务。6.原告所出具的《价格评估报告书》与本案无关，委托人系案外人王国兴，不是原告。综上，被告并无过错，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告法定代表人与张洪喜签订的租赁协议书，（2019）津0113民初4093号中2019年6月4日双方现场清点的物品清单、（2019）津0113民初4093号民事裁定书、天津市前期物业管理服务合同本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的（2019）津0113民初4093号中恒津评字【2019】第111号评估报告及评估报告更正函和鉴定费发票各一份，证明原告被浸泡的财产损失价格为36151元和鉴定费3000元；被告对其真实性无异议，证明目的不认可，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。2．原告提交的所购买的物品清单16张，被告对其真实性不认可。本院对其真实性予以确认。3．被告提交张洪喜与被告协议书一份，证明物业使用人逾期不缴纳物业费的，被告有权停止对使用人的物业管理的各项服务；原告对其真实性无异议，证明目的不认可。原告不存在逾期不缴纳物业费的情况，没有具体规定什么时候交物业费，2019年原告没交物业费是因为事故发生在2019年1月，双方因事故有争议，所以原告才没有缴纳物业费；本院对该协议真实性予以确认。4．被告提交天津市公安消防局建设工程消防验收意见书复印件、建筑消防设施年度检测报告、建筑消防设施维护保养委托合同、消防设施月检查记录表，证明涉案建筑物消防验收合格，证明被告履行了相应的维护义务；原告对其真实性和证明目的均不认可对检测报告真实性无异议，但是不认可关联性，案涉商铺坐落于长瀛商业广场B区1-3号楼2068，而该检测报告为长瀛商业广场2-3号楼；关于维保合同真实性认可，但是对其证明目的不认可，根据该合同第十条第3项（3）因为设备损坏和管道冻裂造成的第三方损失由甲方承担，维修费和备件更换费用由乙方承担。合同第四条约定的建筑消防设施维保范围包含消防给水设施，被冻裂的消防三通水管就属于消防给水设施，是消防设施维保范围；对于消防设施月检查记录表真实性不认可，是被告单方作出的，而且该记录并没有按照合同约定对案涉商铺的消防给水设施进行维护。本院认为消防验收意见书系复印件，未与原件核对无异，对其真实性本院不予确认。对建筑消防设施年度检测报告，因该报告检测的楼号与案涉商铺所在的楼号不一致，故对其关联性不予确认。对建筑消防设施维护保养委托合同的真实性、合法性、关联性予以确认。对消防设施月检查记录表其上没有维保单位盖章，对于其上签字人身份无法确定，对其真实性不予确认。5．被告提交的2018年12月7日温馨提示书，证明我方已经履行了相应的告知义务；原告认为该证据没有被告的盖章，也没有原告的签收回执，该证据三性均不认可。本院对该证据真实性不予确认，且该证据不能证明被告履行了提示告知原告义务。结合当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：坐落于长瀛商业广场******楼2068（以下简称“案涉商铺”）系案外人张洪喜所有，张洪喜2009年9月21日与长瀛物业签订物业服务《协议书》，约定：长瀛物业按照《天津市物业管理条例》及天津市长业房地产开发有限公司与长瀛物业签署的《天津市前期物业管理服务合同》中所规定的服务内容、服务标准进行物业管理服务。张洪喜同意在办理交付使用手续时按年（12个月）向长瀛物业交纳首期物业管理费，缴费起止时间为2009年9月26日至2010年9月25日，此后将由自营业主（或承租人）采用现金形式按月缴纳物业管理服务费。商铺物业费为每月每平方米7.5元。逾期不缴纳物业管理费的，物业公司有权停止其物业管理的各项服务。被告按照《天津市物业管理条例》及天津市长业房地产开发有限公司与长瀛物业签署的《天津市前期物业管理服务合同》中所规定的服务内容、服务标准对案涉商铺进行物理管理服务。合同到期后双方未再签订新的物业服务协议。天津市长业房地产开发有限公司与长瀛物业签署的《天津市前期物业管理服务合同》第二条物业管理服务事项（二）房屋共用部位的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、智能化系统、发电机、二次供水设备、排水设备、中央空调系统。（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、污水处理系统。2017年12月4日原告的法定代表人毕卫京（乙方）与案外人张洪喜（甲方）签订了租房协议，约定甲方的案涉商铺出租给乙方，起租期自2018年1月1日起，长期租用，租金按年交付，年租金6600元，每年租期前的一个月开始支付租金。原告承租后将案涉商铺用作库房使用。2018年1月1日，张洪喜将案涉商铺出租给原告后，由原告继续交案涉商铺的物业费至2018年12月31日，原告未交纳2019年1月至今的物业费。被告和天津佳创铁路消防工程有限公司（以下简称“佳创消防”）签有《建筑消防设施维护保养合同》约定：甲方：长瀛物业，乙方：佳创消防。项目名称：长瀛里商业街B、C、D、E区及御龙湾小区55#-61#楼和71#、72#楼。建筑消防设施维护保养范围A．消防供配电设施B．火灾自动报警系统C．自动喷水灭火系统D．消防给水设施E．室内消火栓系统O．应机广播系统P．消防专用电话系统S。应急照明和疏散指示标志。合同期限为2018年11月9日至2019年11月8日。建筑消防设施日常的维护、管理、使用、监控等均由甲方负责，乙方不承担责任。乙方应在合同期限内对甲方建筑消防设施每月进行一次巡检，乙方应对建筑消防设施每半年至少进行一次全面检测，并出具检测报告。因为设备损坏和管道冻裂造成的第三方损失由甲方承担，维修费和备件更换费用由乙方承担。2019年1月11日下午2：50，长瀛商业街一层B区1063商铺给被告打电话反映其屋顶漏水，被告到现场后初步判断是消防设施漏水，随即即通知被告的消防人员到现场查看，发现B区1063商铺漏水的原因应是二层B区1-3号楼2068商铺，被告找到原告打开案涉商铺天花板打开查看，发现案涉商铺的房顶的消防设施喷淋在漏水，被告将消防设施水排空，案涉商铺不再漏水，同时被告也找来消防维保单位查看是案涉商铺的消防水管三通冻裂，并于次日更换该配件。另查，被冻裂的是消防水管的三通部位位于案涉商铺的屋顶上面，案涉商铺屋顶系用龙骨搭建的石膏板结构，可以随时拿开。因漏水导致原告在案涉商铺存放的大量待售日用百货被浸泡。原告员工王国兴（系原告的法定代表人毕卫京之夫）于2019年5月10日做为原告起诉本案被告主张被告赔偿案涉商铺被浸泡财物的损失，在该案中双方于2019年6月4日对案涉商铺被浸泡财物进行了清点确认。王国兴在该案中申请对其财产损失进行鉴定，经我院委托恒大（天津）价格评估有限公司2019年9月23日出具恒津评字【2019】第111号价格评估报告书，价格评估基准日2019年6月4日，价格评估结论：评估标的在评估基准日的评估价格合计为：36151元，本价格评估报告书为自发文之日起一年。评估费3,000元。经本院与评估师的电话联系，评估师表示该评估报告中的评估价格36151元是评估基准日被浸泡物品的市场零售物品的新物品的价格，残值无法评估。被告书面表示如判决被告赔偿原告的全部财产损失，被告主张案涉被损害物品归被告公司所有；如判决被告赔偿原告的损失由原、被告共同按比例承担，被告同意放弃对损害物品的权利。2019年11月19日我院出具（2020）津0113民初4155号民事裁定书，认为根据王国兴提交的证据，并结合王国兴陈述，王国兴主张案涉受损害的财产所有人为凯硕盈商贸，该公司具有独立的诉讼主体资格，王国兴不是案涉受损害的财产所有人，其不是该案适格原告。故裁定驳回王国兴的起诉。本院认为，本案争议焦点为：1．原告是否是本案适格主体；2．案涉商铺屋顶的消防设施管理、维修保养的责任人是谁，如双方均有责任，双方各自的责任比例；3．原告主张的财产损失数额是否合理。关于争议焦点1．原告提供其购买的物品发票，证明案涉部分物品系其购买，被浸泡的物品在原告承租的库房内，原告占有该动产，动产物权的公示方法即为占有，故本案原告系案涉被浸泡的财产的合法所有权人。虽原告的代理人王国兴曾作为原告起诉本案被告赔偿被浸泡的财产损失，但其已被生效裁定书认定其不是案涉受损害的财产所有人，并被裁定驳回了王国兴的起诉。本案王国兴作为原告代理人亦认可案涉受损害的财产所有人系凯硕盈商贸，被告主张本案原告凯硕盈商贸不是本案适格主体，没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点2，案涉商铺天花板之上的消防水管三通部位因其与整个建筑内的相关消防设施都是连接在一起的，是统一运行的设施系统，是为整个建筑服务的设备设施，故其应为房屋共用设施。根据天津市长业房地产开发有限公司与长瀛物业签署的《前期物业管理服务合同》第二条物业管理服务事项（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备，（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。且被告提供的《建筑消防设施维护保养合同》亦显示其与维保单位约定的消防设施维保范围包括案涉商铺所在的B区楼房消防给水设施，故被告系案涉消防三通设施维修、养护、运行、管理人。案涉商铺的屋顶系可移动的吊顶结构，亦具有维修养护条件，被告疏于管理、养护，其未及时对案涉消防三通设施采取防冻措施，导致该设施被冻裂漏水造成原告财产损失，被告应承担主要赔偿责任。被告主张被冻裂的消防三通位于案涉商铺屋顶上应由物业使用人进行维护管理，没有法律依据，本院不予支持。但原告将承租的案涉商铺用做库房，存有大量货品，其亦未尽到谨慎看管库房义务，在消防设施漏水后，原告未能及时发现，导致了其损失扩大，亦是造成其大量存货被浸泡的原因，原告应承担次要责任。综合本案成因和双方各自的过错程度，原告应承担责任比例为30%，被告应承担责任比例70%。关于原告财产损失数额问题，被告对评估报告的结果不认可，认为原告未提交任何证据证明受损物品需要重置的事实，其抗辩理由不能成立，评估报告估损的财物已经被告清点确认，该财物均被水浸泡过，虽浸泡程度不同，但根据日常经验判断已经无法作为商品出售，均需重置。根据日常经验即可判断的事实原告无需举证，故被告该主张无法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩《价格评估报告书》委托人系案外人王国兴，不是原告，与本案无关一节，因该报告书被评估的财产系本案原告所有的被浸泡的财产，均经被告清点并确认，该报告书出具的评估价格均为上述财产的价格，与本案具有关联性，至于委托人是否为原告并不影响该财产的评估价值，故被告该抗辩不能成立。对于受损物品残值处理一节，因被告表示如判决被告赔偿原告的损失由原、被告共同按比例承担，被告同意放弃对损害物品的权利，本院不持异议。综上，被告应赔偿原告财产损失及鉴定费损失39,151元的70%，即27,405.7元。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告天津长瀛物业管理有限责任公司自本判决书发生律效力之日起十日内赔偿原告天津凯硕盈商贸有限公司财产及鉴定费损失27,405.7元。二、驳回原告天津凯硕盈商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费389元，由原告天津凯硕盈商贸有限公司担负117元，被告天津长瀛物业管理有限责任公司担负272元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇二〇年九月十四日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。