湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初75号原告：宜昌市西陵房地产管理有限公司，住所地宜昌市西陵区献福路**，统一社会信用代码91420500316468929D。法定代表人：韩庆华，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。被告：杨静平，男，1976年5月26日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：杨月娇，伍家岗区海纳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨松宜，伍家岗区海纳法律服务所法律工作者。原告宜昌市西陵房地产管理有限公司（以下简称“西陵房管公司”）与被告杨静平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西陵房管公司的委托诉讼代理人邢诚和被告杨静平的委托诉讼代理人杨月娇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。西陵房管公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告于被告签订的（2017）第（18）号与（2017）第（19）号两份租赁合同在2019年7月25日已经解除，两份租赁合同的租赁保证金不予退还。2、请求判令被告支付拖欠的租金共计77964元，并支付迟延支付租金违约金7796.4元。3、请求法院判令被告立即从承租的中南一路10号2栋1-104A号房屋（面积约244.41平米）内腾退。4、请求判令被告杨静平支付2栋2-104号房屋（545.02平米）的房屋占用费共计42510元【2019年7月25日至2019年9月29日，按月租金16350元×1.3倍（惩罚性质，增加30%）×2个月=42510元】，判令被告按照12529.4元/月的标准支付2栋1-104A号房屋（244.41平米）的房屋占用费从2019年7月25日至实际腾退之日止，截止2020年4月25日共计112764.6元【2栋1-104A号房屋占用费是按月租金9638元÷30天×1.3倍（惩罚性质，增加30%）×实际腾退房屋时的已占用天数】。5、请求被告将装修过程中对房屋楼板损坏部分恢复原状，将私自搭建的楼梯拆除。2栋2-104号房屋占用费是按月租金16350元×1.3倍（惩罚性质，增加30%）×2个月=42510元。2栋1-104A号房屋占用费是按月租金9638元÷30天×1.3倍（惩罚性质，增加30%）×实际腾退房屋时的已占用天数。事实和理由：被告承租原告管理的位于宜昌市伍家岗区中南一路10号2栋1-104号门面的一楼和二楼，并就一楼和二楼分别签订了（2017）第（18）与（2017）第（19）号的房屋租赁合同，两份合同中就租金标准租金支付时间及租赁期限进行了约定，同时就合同解除的条件及违约责任进行了明确。合同签订后原告依约交付了房屋给被告使用，但是被告从2019年4月开始就拒绝按时足额缴纳租金，截止到2019年7月底共计拖欠3个月租金77964元，根据合同约定原告有权解除与被告的租赁合同并收回房屋。为此原告在2019年7月25日向被告下达了解除租赁合同通知。在原告起诉后被告将案涉房屋的二楼2栋2-104号房屋542.02平米向原告进行了移交，但一楼未腾退，欠付租金未清偿，且被告在经营过程中将楼板打穿安装了上下的楼梯，造成了房屋结构的破坏，故请求法院判如所请。杨静平辩称：被告在合同未到期2019年4月在租赁期限内一直到2019年7月25日到期时共拖欠原告房租77964元，到期后原告在2019年7月25日向被告发函告知解除合同，被告在2019年8月已经将二楼钥匙交付给原告，和原告在变更诉请中的事实是一样的，合同未到期期间，被告一直向原告申请退房、解除合同，原告一直不予理睬，造成在疫情期间经营状况不佳，一直未及时将一楼的物品搬出，一楼没有向原告交钥匙是因为原告不退给被告保证金。被告无奈之下将店面交给朋友管理，自己出外打工。但是目前因为疫情，双方没有进一步沟通，而导致了拖欠。对于保证金，本身就是房屋租金的保险，并不是违约金和定金，之前在签订合同时，被告认为履行合约，合同解除后在付清租金的情况下，是不能完全扣除保证金，原告诉请扣除保证金有违公平，违背了保证金的补偿功能，惩罚功能为辅的性质，对于一楼的店面租金，被告请法院按照实际情况依法判决。对于逾期腾房使用费，法律没有具体规定，无法律依据，请法院参照原租赁合同的租金标准或者参照房屋占用期间房屋租赁市场价格，确定房屋占用费。合同解除不持异议，一楼房屋同意退房，并且争取在7月底前将房屋腾退完毕，欠付的租金77964元不持异议，已交保证金67695元应该用来抵扣未付的租金，不应该作为违约金被原告直接罚没。对于原告主张的租金违约金7796.4元不持异议。对原告的腾房占有使用费只能按照合同约定的租金算，不能增加30%。被告接手租赁的房屋的时候1、2楼的楼板就打穿了，并且楼梯也在那，并不是我自己建设。所以原告增加的诉请不存在。一楼没有转租也没有转让，是以我的名义经营的，现在那个人是看到我和原告解除合同了，所以他希望跟原告签合同，所以不存在转租的情况。疫情期间从2020年1月至今一直没有经营，因为原告不同意就这样简单退房，原告不来接收，就造成了一直算租金。占有使用费方面我希望能够为我免除一部分，我一开始是做的餐饮，后来做不下去了为了生存，我就改变了经营项目，并且原告同意了的，一楼我就作为洗衣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日、2017年8月15日，宜昌市西陵房地产管理有限公司（出租方，甲方）与杨静平（承租方，乙方）签订两份《房屋租赁合同》【宜西房租赁合同（2017）第18字号，宜西房租赁合同（2017）第19字号】，约定甲方将位于:①中南一路10号2栋2-104号租赁面积545.02平方米房屋一套出租给乙方用作经营柴米油盐餐厅，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，月租金14715元，2018年7月1日至2020年6月30日，月租金16350元。租金按季交纳。乙方于签订合同时向甲方交付履约保证金44145元，合同期满无息退还;②中南一路10号2栋2-104A号租赁面积244.41平方米房屋一套,出租给乙方用作经营柴米油盐餐厅，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，月租金8602元，2018年7月1日至2020年6月30日，月租金9638元。租金按季交纳。乙方于签订合同时向甲方交付履约保证金23550元，合同期满无息退还。两份合同中均约定“合同履行期内乙方存在拖欠租金及应承担的费用时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相关费用，扣除后甲方有权要求乙方补交履约保证金”，又约定了在租赁期间乙方如有转租或拖欠租金等违约行为甲方有权解除合同，并不予退还履约保证金，乙方还应按年度租金总额的10%向甲方支付违约金、逾期还房占用费的处理方法。合同签订后，西陵房管公司将案涉两套租赁房屋交付杨静平使用，杨静平向西陵房管公司交纳履约保证金67695元，并交纳房屋租金至2019年4月。2019年7月25日，西陵房管公司向杨静平发出《解除合同通知》，以其已欠付3个月租金为由通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求其即刻从房屋内搬离并承担房屋占用费及其他损失。杨静平认可双方的两份租赁合同均于2019年7月25日正式解除，对合同解除前欠付租金77964元的事实不持异议。西陵房管所向本院起诉后，2019年9月29日，杨静平向西陵房管公司腾退了位于中南一路10号2栋2-104号租赁面积545.02平方米的一套房屋。本院认为，西陵房管公司与杨静平之间签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。杨静平自2019年5月起即欠付租金，至2019年7月25日已欠付77964元租金的行为已构成违约，现双方均认可并同意自2019年7月25日解除合同，故西陵房管公司诉请确认合同于2019年7月25日解除，并要求杨静平支付2019年7月25日前欠付租金77964元、违约金7796.4元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。租赁合同解除后，杨静平应立即向西陵房管公司腾退案涉房屋，杨静平至今仍有位于中南一路10号2栋1-104A号（面积约244.41平米）的房屋未腾退，故西陵房管公司要求腾退前述房屋的诉讼请求，本院予以支持。位于中南一路******（面积545.02平方米）的房屋于2019年9月29日腾退，中南一路10号2栋1-104A号（面积约244.41平米）的房屋至今未腾退，故西陵房管公司要求支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。考虑到杨静平已承担欠付租金违约金，且杨静平在诉讼中提出今年因疫情影响数月未能开门营业的实际困难，对于西陵房管公司这部分诉讼请求，本院不予计算130%的惩罚租金，酌情支持：①中南一路10号2栋2-104号（面积545.02平方米）的房屋占用费32700元（2019年7月25日至2019年9月29日，月租金16350元×2个月）；②中南一路10号2栋1-104A号（面积约244.41平米）的房屋占用费则按合同约定，即每月9638元租金的标准，自合同解除之日即2019年7月25日起至实际腾退该房屋时止。西陵房管公司提出案涉房屋内的楼梯系杨静平承租后损坏楼板新建而成，未举出证据证明，故其主张恢复原状的诉讼请求本院不予支持。西陵房管公司主张杨静平将案涉房屋转租他人，仅提出一份转让合同，杨静平陈述该门面实为自己经营，并否认转让合同实际履行，西陵房管公司对于杨静平收取转让费及租金的事实未举出证据证明，本院难予采信。杨静平主张从2018年起就因经营困难提出过解除合同或减租金但西陵房管公司怠于处理，未举出证据证明，本院不予采信。杨静平在与西陵房管公司签订两份《房屋租赁合同》时曾交纳履约保证金共计67695元，两份合同中均有“合同履行期内乙方存在拖欠租金及应承担的费用时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相关费用”，以及“如有转租或拖欠租金等违约行为甲方有权解除合同，并不予退还履约保证金”的约定，故双方当事人在庭审中对于已交纳的67695元履约保证金是用于抵扣租金还是直接扣除不予退还各执己见，无法达成一致意见。本院认为，履约保证金的处理在同一份合同中有相冲突约定的情况下，应作出不利于格式合同提供人即西陵房管公司一方的解释，故杨静平已交纳的67695元履约保证金在判决时应予抵扣租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、宜昌市西陵房地产管理有限公司与杨静平签订的宜西房租赁合同（2017）第18字号、宜西房租赁合同（2017）第19字号两份《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除。二、杨静平于本判决生效之日起十日内向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付（截止2019年7月25日）房屋租金18065.4元（欠付租金77964元、违约金7796.4元，共计85760.4元，抵扣已交纳的67695元履约保证金，85760.4元-67695元）。三、杨静平于本判决生效之日起十日内向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付位于中南一路10号2栋2-104号（面积545.02平方米）的房屋占有使用费32700元。四、杨静平于本判决生效之日起十日内，向宜昌市西陵房地产管理有限公司腾退位于中南一路10号2栋1-104A号（面积约244.41平米）的房屋，并按照9638元/月租金的标准，从2019年7月25日起向宜昌市西陵房地产管理有限公司支付该房屋的占有使用费至实际腾退时止。五、驳回宜昌市西陵房地产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1345元，由杨静平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 李 琳二〇二〇年九月七日书记员 夏梦蝶