广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1984号原告：韶关市大新物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：张宁会，该公司员工。被告：赵彩虹，女，汉族，1981年11月9日出生，住韶关市浈江区南郊三公里金沙小区。原告韶关市大新物业服务有限公司（以下简称大新公司）与被告赵彩虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大新公司的委托诉讼代理人张宁会、被告赵彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大新公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费3465元、公摊电费115.5元、公摊水费147元，水费1938.6元、小区公共护栏更新款118元；2、被告支付违约金728.79元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与江畔花园业主委员会协商，双方签订物业服务协议，为江畔花园住户提供物业服务至2019年12月31日。被告是涉案小区A座901房业主，建筑面积117.8平方米，合同约定服务费单价为0.7元/平方米。被告从2016年7月至2019年12月欠费42个月未付，共计欠5784.1元及违约金728.79元，原告与被告多次沟通，被告一直拒交，原告提起本案诉讼。被告赵彩虹辩称，1、原告未按小区协议约定对蓄水池进行每年至少两次清洗。小区六楼以上均使用蓄水池供水，自原告接手管理小区后，从未对楼顶蓄水池进行清洗，被告至今还是用蓄水池的水，有极大健康隐患，只能自行购买桶装水，每月购水费用达200多元。2、原告从未对楼顶进行清理打扫，导致楼顶杂物、垃圾堵塞排水道，造成被告房顶漏水严重，天花、墙壁受损严重，多次与物业沟通，都只是拍照后就不了了之，再无下文。由于漏水严重，无法正常居住，被告只能自费维修，产生费用21500元。楼顶属于公共区域，维修费用应当由业主公摊，但原告一直拖着不进行协调处理。3、原告接管小区后，小区存在多处安全隐患，曾因业主私拉电线给电动车充电引发火灾。4、小区绿化管理不当，杂草丛生，绿化树及诸多植物枯死。5、未按规定安排保安人员对小区各区域进行防范检查和巡逻，小区频频出现业主财物务被盗、车辆被剐蹭等现象。曾经发生小区煤气管道泄漏事件，被告告知保安后，保安未进行处理，是被告自己报了煤气公司进行维修。6、原告擅自将小区花园改为停车场，也有业主私自将花园更改为停车位，原告未进行处理。7、原告乱收费，前物业公司收费为0.3元/平方米/月，江畔二期收费为0.5元/平方米/月。综上，原告未履行物业服务义务，被告有权不缴物业服务费。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告是江畔花园X座X房业主，房屋面积为117.8平方米，原告是有资质的物业服务公司。2015年1月9日，原告（乙方）与韶关市****业主委员会（甲方）签订《江畔花园物业服务协议》，其中服务工作包括受所有权人委托，规范和维护小区内值班室、小区通道等活动场所秩序，协助全体业主制止个人占用公共区域的行为，每年清洗二次水池，代收代缴水费、代收代发报刊普通信件，公共区域水、电、气、通讯、闭路电视、宽带网、共用天线、机电设备、消防装置、道路、公共排污水系统等公共设施、设备保持处于良好运行状态，若发生损坏时及时通知甲方并负责组织相关部门及时维修。业主每月按住宅建筑面积每平方米0.7元收取，公用水、电费按照当月实际发生额分摊至各户，乙方负责查抄水表，代收代缴水费，收费标准按水厂价格，损耗部分由业主分摊，缴费时间为每月3日至10日，不缴纳本协议中规定的相关费用，乙方有权要求业主补交，并从逾期之日起加收所欠金额千分之一的滞纳金。因小区护栏老化，存在安全隐患，经业委会同意，被告聘请维修人员对护栏进行了更换。2016年11月25日，原告与韶关市****业主委员会共同向业主发出《通知》，告知更换费用为19800元，每户分摊为118元/户。原告认为，合同签订后，原告依约提供物业服务，被告未依约缴纳物业服务费、水电公摊费、水费及更换护栏费用，被告欠2016年7月至2019年12月物业服务费3465元、公摊电费115.50元，公摊水费147元、水费1938.6元、更换护栏费用118元，合计5784.10元。被告对公摊电费、公摊水费、水费及更换护栏费用没有异议，愿意缴纳相应费用，对物业服务费欠费时间亦无异议，但提出是因为原告未履行好物业服务义务，被告有权拒缴物业服务费。在本案审理期间，被告提交了多份小区内照片，照片内容显示小区存在私拉电线、楼梯天台地面脏乱且损坏严重、部分绿化被改造为停车位等情况。原告称已对被告房屋漏水问题进行了处理，由于是老旧小区，对楼顶也进行了处理，小区绿化及私拉电线问题，原告也开展了相关工作。原告自认从未对楼顶蓄水池进行清理。涉案小区属于老旧小区，部分楼房顶层陆续出现漏水问题。原告称，针对出现漏水问题的房屋，原告会向同栋内业主提出解决方案，由业主签名确认后再进行处理，大部分均是在楼顶加装雨棚避免楼顶积水，而被告的漏水问题未能解决，是因为该栋其他业主拒绝签名。被告在庭审期间确认，确有部分楼顶加装了雨棚，但被告楼顶未加装，原告也并未与同栋业主进行协商，且出现房屋渗漏主要原因是原告从未清理楼顶垃圾，下水管道堵塞，楼顶长期积水导致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对本案争议焦点分析如下：关于物业服务费问题。原告与韶关市****业主委员会签订《江畔花园物业服务协议》合法有效，对小区业主均具有约束力。原告依约为涉案小区提供物业服务。被告是涉案房屋业主，但未按时如数支付物业服务费。根据《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”；第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……”，应承担违约责任。至于被告提出的物业管理问题,本院分析如下:首先,原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。其次,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告如认为原告不履行物业服务合同的约定,可通过正当途径主张权利,亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，若被告认为原告在对小区管理期间，不履行或不完全履行义务造成被告损失，可依法另行主张。因此，本院认为被告的抗辩理由不成立，被告应付清物业服务费3463.32元（117.8平方米×0.7元/平方米/月×42个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于公摊水费、公摊电费、水费，《江畔花园物业服务协议》约定，公摊水费、公摊电费按实际发生额分摊，水费由原告代收代缴，原告主张公摊电费115.5元、公摊水费147元，水费1938.6元，被告亦无异议，本院予以支持。关于护栏更新费用118元，有原告与韶关市****业主委员会共同向业主发出《通知》等证据证实，且被告亦无异议，本院予以确认。关于违约金的请求。首先，原告存在未按照合同的约定对楼顶蓄水池进行清理等未完全履行合同的行为，其次，在被告房屋出现漏水后，原告未提供证据证明有及时对同栋业主进行沟通，即使原告进行了沟通，在其他业主拒绝签名的情况下，也未将相关情况告知被告，导致被告未能及时了解、处理楼顶渗水，是引发本案诉讼产生的根本原因。故对原告诉求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，判决如下：一、被告赵彩虹应于本判决生效之日起五日内支付2016年7月至2019年12月物业服务费3463.32元给原告韶关市大新物业服务有限公司；二、被告赵彩虹应于本判决生效之日起五日内支付水费1938.6元、公摊水费147元、公摊电费115.5给原告韶关市大新物业服务有限公司；三、被告赵彩虹应于本判决生效之日起五日内支付更换小区护栏费用118元给原告韶关市大新物业服务有限公司；四、驳回原告韶关市大新物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告赵彩虹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  林天成二〇二〇年九月二十七日书记员  陈 茹