文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初1004号原告：梁冲，男，汉族，1992年2月5日出生。委托诉讼代理人：刘彦玲，山东科润律师事务所律师。被告：冯宗奎，男，汉族，1984年6月12日出生。委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。被告：济南美寓物业管理有限公司，住所地济南市市中区魏家方庄万达广场豪景苑5号楼2420，统一社会信用代码91370103MA3EXR391H法定代表人：尹长彦，总经理。委托诉讼代理人：杨婉冬，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原告梁冲与被告冯宗奎、济南美寓物业管理有限公司（以下简称：济南美寓物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理。本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁冲及其委托代理人刘彦玲、被告冯宗奎及其委托代理人宋曰刚、济南美寓物业公司的委托诉讼代理人杨婉冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁冲向法院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告的房屋租赁合同解除；2.依法判令被告冯宗奎偿还原告已支付的房租、押金、物业及中介费、违约金等人民币29219元并赔偿损失人民币1000元，合计人民币30219元；3.依法判令济南美寓物业公司对上述款项承担连带赔偿责任；4.依法判令本案诉讼费及其他相关支出由两被告承担。详见起诉状。2019年8月1日，原告通过冯宗奎委托的中介济南美寓物业公司签订房屋租赁合同，租赁冯宗奎所有的位于济南市高新区海信贤文中心3-1025号房屋，一年月租金2000元。合同签订后，原告按照合同将全年的租金物业费水电等相关费用支付给本案济南美寓物业公司。2019年9月20日，冯宗奎在原告出差时将原告存放于屋租赁屋内的所有物品搬出，并提出解除租赁合同，原告无奈只能入住酒店，给原告造成了额外的损失，冯宗奎的行为违反了合同约定，已构成违约，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。冯宗奎辩称，1.被告冯宗奎与原告从未签订租赁合同，双方之间不存在租赁关系；2.被告冯宗奎从未收取过所诉费用；3.依法驳回对冯宗奎的诉讼请求。济南美寓物业公司辩称，1.梁冲主张的返还数额应扣除济南美寓物业公司实际承租案涉房屋期间产生的租金、物业、水电等相关费用；2.梁冲主张的违约金过高应予调整，其主张的损失费用济南美寓物业公司不应承担。梁冲的损失为非必要支出，济南美寓物业公司不应承担；违约金过高应予调整。另，违约金与损失赔偿不能同时主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：2019年7月26日，冯宗奎（甲方）与济南美寓物业公司（乙方）签订《济南市房屋出租委托合同》，委托书记载：兹有冯宗奎委托济南美寓物业公司全权办理物业地址为：济南市高新区海信贤文中心3-1025的房屋所有权出租相关事宜，包括签订租赁合同，代收房租，房屋押金等租赁费用。委托期限自2019年9月27日至2022年9月26日，共3年。合同第一条约定：房屋坐落于济南市高新区海信贤文中心3-1025，建筑面积39.86平方米，1居室。甲方授权乙方的委托期限自2019年9月27日至2022年9月26日，共3年。其中2019年7月27日至2019年9月26日为免租期，共计2个月。济南美寓物业公司的经办人为李旭。2019年8月1日，李旭（甲方）与梁冲（乙方）签订《房屋租赁合同》，居间方为济南美寓物业公司。合同第一条约定：甲方自愿将坐落于济南市高新区海信贤文中心3-1025的房屋出租给乙方。第二条约定：该房屋租赁期限共12个月，自2019年8月3日至2020年8月2日止。第四条约定：该房屋月租金为2000元，该租金按年支付，首期房屋租金支付时间为2019年8月1日。该房屋押金为2000元，合同期满时甲方在3日内退还乙方。第五条约定：本合同签订时，乙方向丙方缴纳中介服务费1000元。第八条约定：若甲方违约，则应退还押金及赔偿乙方一个月的租金作为补偿，若乙方违约则押金不予退还。若违约金不足以支付守约方损失的，守约方可据实追索。租赁期限内，乙方逾期交纳水费、电费、天然气费、电话费及物业管理费等有关费用时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方应及时向甲方补齐押金并承担造成了一切后果。2019年7月20日，梁冲向付莹支付定金2000元；2019年8月1日，梁冲一次性向济南美寓物业公司员工付莹支付租金、水电费、中介费及物业费共计27219元。冯宗奎与济南美寓物业公司签订《解除的合约》，约定冯宗奎于2019年9月20日收回涉案房屋。2019年9月20日，冯宗奎将梁冲驱赶出涉案房屋。本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案《济南市房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，该合同合法有效。济南美寓物业公司虽未直接与粱冲签订《房屋租赁合同》，但冯宗奎与济南美寓物业公司签订的《济南市房屋出租委托合同》所涉及的房产系本案涉案房产，李旭亦为该公司的员工，济南美寓物业公司清楚李旭将涉案房产进行出租的事实，济南美寓物业公司也未提交其与李旭之间存在租赁关系的证据，且济南美寓物业公司也收取了粱冲缴纳的租金、水电费、物业费、中介费及押金共计29219元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《济南市房屋出租委托合同》虽然名义是委托合同，但其实质是出租合同，济南美寓物业公司是《房屋租赁合同》中的实际出租方。济南美寓物业公司收取中介费1000元，无法律依据，该费用应由济南美寓物业公司全额返还粱冲自2019年8月1日至2019年9月20日正常使用涉案房屋，该期间租金为3333.33元、水电费、物业费为290.27元，剩余租金为20666.67元，剩余水电、物业费为1828.73元。济南美寓物业公司违反合同约定，导致粱冲租赁权丧失，根据《房屋租赁合同》第八条约定：若甲方违约，则应退还押金及赔偿乙方一个月的租金作为补偿，若乙方违约则押金不予退还。济南美寓物业公司应支付粱冲2000元的违约金及返还2000的押金。粱冲主张因济南美寓物业公司违约导致其入住酒店损失600元，该费用仅有转账记录，无酒店开具的增值税发票予以佐证，本院对其损失600元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告粱冲与被告济南美寓物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》依法于2019年9月20日解除；二、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告粱冲租金20666.67元；三、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告粱冲水电、物业费为1828.73元；四、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告粱冲中介费1000元；五、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告粱冲押金2000元；六、被告济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告粱冲违约金2000元；七、驳回原告粱冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，减半收取278元，其中244元，由被告济南美寓物业管理有限公司负担，34元由原告粱冲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 马东升二〇二〇年九月七日法官助理 刘卫冬书 记 员 邓成皓