广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7028号原告（反诉被告）：广州市睿丰工程顾问有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路**之**。法定代表人：夏志权，职务经理。被告（反诉原告）：张庆平，男，1960年5月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：冼雪琴，女，1960年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：冼雪芳，女，1963年8月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：冼雪琴，系姐妹关系。被告（反诉原告）：冼雪丰，女，1972年5月16日出生，汉族，住广州市海珠区。原告（反诉被告）广州市睿丰工程顾问有限公司（以下简称睿丰公司）与被告（反诉原告）张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭审理，后转为简易程序进行审理。原告（反诉被告）睿丰公司法定代表人夏志权，被告（反诉原告）张庆平、冼雪琴(兼冼雪芳的委托诉讼代理人)、冼雪丰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰向睿丰公司退还2020年2月份房租租金5200元；2.判令张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰向睿丰公司退还押金10400元；3.本案诉讼费用由张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰承担。事实与理由：双方于2017年11月3日签订为期一年的租赁合同。合同期满后，双方续签合同，合同期为2018年11月1日至2023年10月31日，合同金额为每月4800元。合同签订后张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰说要涨400元租金，实际租金为5200元。睿丰公司于2020年2月份至3月份与张庆平沟通免租事宜。经过双方沟通后，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰同意免去睿丰公司2020年2月、3月份两个月的租金。睿丰公司2020年2月份的租金已支付，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰需退还2020年2月份租金5200元。今年元月底发生不可抗力的疫情，疫情比较严重，办公地点属重灾区，外国人比较多，公司员工都没上班，租房一直空置，业务瘫痪，企业亏损严重。睿丰公司在2020年4月和5月与张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰协商解除合同。睿丰公司于2020年5月31日搬完房子后把房子和钥匙交给张庆平，一切手续办完后，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰拒不退还押金。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰答辩称：一、睿丰公司所提供的租赁合同与双方实际履行的合同内容不符，双方实际上一直是按张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的合同内容履约。睿丰公司关于租赁合同续签等相关内容的叙述也与事实不符。睿丰公司提供的租赁合同为街道出租屋备案格式化的合同，并非双方真正履行的租赁合同，其作用只为睿丰公司作为注册地址及报税用。睿丰公司从2018年11月即按5200元交纳租金，并非按睿丰公司提供的合同履行，也不存在睿丰公司所述先签订4800元的合同再加租至5200元的情节。二、关于睿丰公司所说“2020年2月-3月份与我方沟通免租事宜我方同意其免去两个月租金”的内容与事实不符。睿丰公司在2020年2月19日提出免除2月份租金，但张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰一直不同意。至4月初睿丰公司未按时交纳3月租金，经睿丰公司再次申请，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰同意在继续履行原合同的基础上，减免3月份租金，并签订补充协议。三、对睿丰公司提供的《个人出租房屋租金变更补充协议》提出几点质疑，以及补充以下事实：第一、睿丰公司签订补充协议时骗张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰，称是政府有税收优惠，要求帮忙签订协议，睿丰公司才可以申请免税。当时张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰听信其解释在江南大道中珀丽酒店麦当劳门口匆忙签字。第二，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰在睿丰公司补充协议上签字时，并未见有手写内容。而且张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰收到诉讼材料后认真查看，其提供的协议上有手写修改内容，而修改内容没有张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰签字确认。第三，睿丰公司补充协议上写：“甲方同意免收乙方2020年2月至3月两个月租金，免租金额共玖仟陆佰元”（即一个月4800元），与其提出诉讼请求退还2月租金5200元，前后矛盾。四、睿丰公司一直未向张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提出提前结束租赁，2020年5月11日还要求给空调加雪种，直至2020年5月25日突然由物业管理方通知张庆平，睿丰公司要搬走办公家具，张庆平告知物业管理方让其交齐所欠费用后可放行。五、由于睿丰公司未履行与张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰签订的补充协议的内容，5月份仍出现欠交物业管理费、水电费，且未继续履行原租约，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰保留追索其3月份已免的租金5200元的权利。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰向本院提出反诉请求：1.判令睿丰公司向张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰补交3月份租金5200元；2.判令睿丰公司向张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰补交6月、7月租金、物业管理费11266.04元；3.本案诉讼费用由睿丰公司承担。事实和理由：睿丰公司未按补充协议内容履行义务，于2020年5月底仍出现欠交2020年2月至5月物业管理费、水电费问题，按补充协议第二点，睿丰公司已经违约，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰按协议内容向睿丰公司追索2020年3月份租金。由于睿丰公司至今未正式提出解除租约申请，且仍保留出租房屋的钥匙及门禁卡各一，但未交纳6月、7月租金，因此向睿丰公司追索房屋6月、7月的租金、管理费等，共计11266.04元。睿丰公司对张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰的反诉答辩称：不同意张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰的反诉请求。一、补交三月份的租金不合理，睿丰公司没有欠缴费用，没有违反协议的内容，无需补交3月的租金。睿丰公司已经缴清2020年1-5月的物业管理费，因水电费是延迟两个月的，睿丰公司还没有收到缴费单据，电费是9.18元，水是没有用过。二、张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰在2020年5月26日单方到广州市荔湾区出租屋管理服务中心办理停租手续，视为张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰单方提前解除合同，所以无需缴纳6、7月的租金和物管费，而且在2020年5月31日已经把钥匙交还给张庆平。本院经审理查明：睿丰公司提供张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰（出租人、甲方）与睿丰公司（承租人、乙方）分别于2017年11月3日、2018年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》，两份合同均约定：甲方同意将坐落在荔湾区西湾路149号之二1214房号的房地产（房地产权证号码**2××××65**）出租给乙方作为办公用途用，建筑（或使用）面积87.14平方米；月租金额4800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳玖仟陆佰元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等等。两份《广州市房屋租赁合同》的租赁期限分别为2017年11月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2023年10月31日，且均在广州市荔湾区住房和建设局办理了租赁登记备案。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提交张庆平与睿丰公司、广州汇和房地产代理有限公司于2017年10月6日签订的《房屋租赁合同》，约定租期自2017年11月1日起至2018年10月31日，押金9600元，租金4800元/月；等等。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰并提交张庆平与睿丰公司于2018年10月25日签订的《租赁合同》，约定由睿丰公司承租涉案房屋，租赁期自2018年11月1日至2020年10月31日；租金5200元/月，租金按月结算，以现金或银行转账形式支付，在每月6日前缴付当月租金；睿丰公司在2018年10月31日前向张庆平缴纳10400元作为房屋租金押金（保证金），睿丰公司在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，张庆平应将押金（保证金）无息退回睿丰公司；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；张庆平要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给睿丰公司；睿丰公司要求提前解除的，张庆平有权没收押金作为赔偿；等等。该《租赁合同》没有加盖睿丰公司的公章，承租人签名处有手写的“广州市睿丰工程顾问有限公司”。睿丰公司主张该合同为草拟稿，没有加盖其公章，不予确认，但承认合同内容由其填写。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰主张双方先签订该《租赁合同》，是睿丰公司法定代表人亲自填写，当时没有留意没有加盖公司印章，双方按该《租赁合同》履行双方的权利义务，因睿丰公司需办理工商登记需办租赁合同备案，所以再签订备案的《广州市房屋租赁合同》。2018年10月25日，张庆平出具《租赁押金收据》，内容为：兹收到广州市睿丰工程顾问有限公司交来荔湾区西湾路149号之二1214房押金人民币壹万零肆佰元正￥10400元。原来收据作废。睿丰公司提交2020年4月5日张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪（出租人、甲方）与睿丰公司（承租人、乙方）签订的《个人出租房屋租金变更补充协议》，约定：2020年一季度，受新冠××疫情影响，经甲方双方协商一致，甲方同意免收乙方2020年2月至2020年3月共玖仟陆佰元共两个月租金，免租金额共玖仟陆佰元，免租期不提供租金发票，除此外原租赁合同条款不变。上述内容中“2020年2月至2020年3月共玖仟陆佰元”、“两”、“玖仟陆佰”为手写内容，由睿丰公司法定代表人填写。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰主张签订该补充协议时没有上述手写文字，并提供张庆平与睿丰公司法定代表人的微信聊天记录及协议。聊天记录显示睿丰公司法定代表人于2020年2月19日通过微信向张庆平提出免除2月份的租金，但张庆平答辩称没有同意，并于2020年3月15日通过微信向睿丰公司催收3月份租金。另2020年4月5日的微信聊天记录显示睿丰公司法定代表人向张庆平发出“张生，晚上好！麻烦你明天过来帮我签个名，政府要求的……”。2020年4月6日睿丰公司法定代表人通过微信向张庆平转账5200元，备注为“3月免租，预……”。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的协议签订时间为2020年4月，约定:一、减免承租方2020年三月份已经逾期且至今未缴的租金。二、承租方向我方承诺：从2020年四月份开始至合同到期，能按期及时全款缴纳当月租金、管理费及水电费等相关费用；如果在合同期内，再次出现逾期未缴租金或管理费、水电费等费用的情况，我方豁免承租方三月份租金的约定即失效；如果同意以上内容，请在4月8日之前把所欠的管理费、水电费等费用缴清，请出示相关凭证；四月份租金请于4月8日前转账给张庆平先生；等等。睿丰公司的法定代表人于2018年10月25日、2018年11月6日、2018年12月6日通过微信向张庆平分别转账800元、5200元、5200元。张庆平于2020年4月5日向睿丰公司出具《租赁租金收据》，载明收到睿丰公司2018年11月1日至2020年4月30日房屋租金共计88400元。张庆平于2020年5月31日向睿丰公司出具《收据》，载明2020年5月6日收到广州市睿丰工程顾问有限公司预支付租金5200元（人民币伍仟贰佰元正）。另查明，睿丰公司提交《房屋租赁登记备案证明》载明“出租人单方提前解除合同，穗租备2018B0301101265号备案证明于2020年05月26日予以注销”。双方对于租赁合同的解除过程意见不一。睿丰公司主张因疫情导致亏损，在2020年4到5月份期间通过电话向张庆平提出解除合同，张庆平表示同意，称搬清之后交还钥匙就退还押金。张庆平则称睿丰公司在2020年5月25日打电话给张庆平，要搬走办公用品，张庆平询问睿丰公司是否结清1至4月的物业管理费，睿丰公司没有回应；后物业管理公司打电话给张庆平，称睿丰公司要搬办公用品，张庆平回复物管如果睿丰公司缴清物业管理费就可以放行；张庆平在2020年5月26日到涉案地点查看，睿丰公司已经搬走部分办公用品，便于当天到房屋租赁中心办理停租手续；睿丰公司一直没有提出解约，并且在2020年5月11日要求张庆平维修空调，但是睿丰公司称一直没有时间，所以就没有上去维修。庭审中，双方均确认已结清2020年1月至5月的物业管理费。睿丰公司陈述称：关于水电费，因物业结算期一般顺延2个月左右结算，所以2020年5月31日的水电费共计9.18元尚未收到通知；已经办理交接房屋的手续，张庆平在5月25日称睿丰公司搬清物品后退回押金给睿丰公司;睿丰公司在2020年5月31日已经将一把钥匙和一个门禁卡给回张庆平，另外一个门禁卡找到再还给张庆平并提出退押金的事，但是张庆平说押金不会退；张庆平在2020年5月31日当天就把钥匙交给中介。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰则称睿丰公司没有结清5月份的公摊水电费，但不知道多少钱，要问物管，物管没有向其提供；从来没有就押金进行过协商。本院认为：根据睿丰公司提供的《租赁租金收据》及《租赁押金收据》，睿丰公司自2018年11月1日至2020年4月30日（共18个月）期间缴纳租金共计88400元，张庆平收取押金10400元，而且从张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提交的微信转账记录显示睿丰公司从2018年11月开始即按月租金5200元标准支付租金，从双方履行租赁合同的整个过程看，再结合双方的陈述，可以认定张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的《租赁合同》更符合双方的实际履行情况。虽然该《租赁合同》没有加盖睿丰公司的公章，但睿丰公司法定代表人承认合同手写部分内容由其填写，且在承租方处填写睿丰公司的名称。而睿丰公司提供的《广州市房屋租赁合同》虽然在广州市荔湾区住房和建设局办理了租赁登记备案，但合同约定的租金标准等主要内容与双方实际履行的情况并不相符。因此，本院认为，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提交的《租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行。关于押金问题。根据《租赁合同》约定，租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，睿丰公司要求提前解除的，张庆平有权没收押金作为赔偿。睿丰公司主张2020年4月到5月期间有提出解除合同以及张庆平承诺退回押金，但均无提供证据予以证明。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰则称睿丰公司没有提出解除合同也没有就押金进行过协商，并提供微信聊天记录证明睿丰公司在2020年5月11日提出需要维修空调。虽然张庆平在2020年5月26日到广州市荔湾区住房和建设局注销备案证明，但张庆平的该行为仅能证明张庆平同意解除合同，不能据此认定张庆平同意退回押金，且睿丰公司庭审中也陈述其于2020年5月31日交还钥匙、门禁卡时“张庆丰说押金不会退”。综上，睿丰公司未能提供充分的证据证明已按《租赁合同》的约定提前30天书面通知解除合同，也没有提供证据证明张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰承诺退回押金。根据《租赁合同》的约定，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰可以不退回押金。故此，睿丰公司要求张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰退回押金10400元，理据不足，本院不予支持。关于2月租金的问题，从张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰提供的协议和微信聊天记录可知张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰仅同意免除睿丰公司2020年3月的租金。睿丰公司提供的《个人出租房屋租金变更补充协议》载明2020年2月和3月的租金为9600元，与实际履行情况不符，且张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰对该补充协议上手写部分内容不予认可，认为其签名时并无手书内容。微信聊天记录亦显示睿丰公司法定代表人向张庆平提出签订补充协议为政府要求。因此，睿丰公司仅凭该补充协议不足以证明其主张，其据此要求退回2月租金5200元没有依据，本院不予支持。关于张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰反诉要求睿丰公司支付3月租金的问题。张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰在答辩状中确认减免3月份一个月租金。因睿丰公司已按约定按时支付2020年4月、5月的租金，且双方均确认睿丰公司已结清2020年1到5月的管理费，睿丰公司也对未交的水电费进行了合理解释，睿丰公司没有违反双方的约定，故本院对张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰要求睿丰公司补交3月租金的反诉请求不予支持。关于6月、7月租金及物业管理费，如前所述，双方的租赁关系在2020年5月已解除，张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰要求睿丰公司支付2020年6月、7月的租金及物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）广州市睿丰工程顾问有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰的全部反诉请求。本诉受理费95元，由广州市睿丰工程顾问有限公司负担；反诉受理费106元，由张庆平、冼雪琴、冼雪芳、冼雪丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  汤燕弟二〇二〇年九月二十七日书记员  郑 波麦嘉颖