北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26312号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街。法定代表人：常金海，董事长。委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋爽，北京市海铭律师事务所律师。被告：赵玉民，男，1973年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下称中实物业公司）与被告赵玉民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中实物业公司的委托诉讼代理人王庭伟，赵玉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中实物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求赵玉民向中实物业公司支付2014年7月13日至2018年12月31日的物业费10387.92元；2、要求赵玉民向中实物业公司支付滞纳金3116.38元。事实和理由：中实物业公司系北京市都市心海岸雅园小区的物业管理公司，赵玉民系都市心海岸雅园小区（地址为北京市朝阳区望京阜通西大街**院）5号楼某号房屋（以下称某号房屋）的业主，该房屋建筑面积为74.81平方米。根据法律规定及《都市心海岸物业管理委托合同》的约定，赵玉民应按每月每平米2.59元的标准向中实物业公司支付2014年7月13日至2018年12月31日的物业费，但赵玉民一直拖欠至今。根据合同约定，逾期未交纳物业费的，自逾期之日起每日按千分之三加收滞纳金。经中实物业公司多次催要，赵玉民一直推拖拒付，为维护中实物业公司的合法权益，故诉至法院。赵玉民辩称，不同意中实物业公司的全部诉讼请求。某号房屋系赵玉民购买的二手房，赵玉民没有与开发商签订房屋买卖合同，也不知道开发商与中实物业公司签订的前期物业管理合同，更不知道前期物业管理合同的条款。2012年7月21日，北京发生特大暴雨，赵玉民家中被盗，丢失两台数码相机，价值8万元左右。中实物业公司作为小区管理者，没有管理好小区的进出人员，小区门禁和楼道门禁形同虚设，也没有安装有效的监控设施，小区、楼道、电梯的监控设施基本处于瘫痪状态，没有起到任何作用。2013年大年三十，某号房屋楼上即1012号房屋的水管破裂，水从1012号房屋流至一层，因是春节期间，1012号房屋业主及赵玉民均不在家，直到赵玉民回家才发现某号房屋被浸泡，导致墙皮严重脱落，木质地板变形，损失达2-3万元。中实物业公司作为小区管理者，没有尽到及时通知业主查看房屋漏水情况的义务。两次事件发生后，赵玉民与中实物业公司进行沟通，要求中实物业公司免除2012、2013年的物业费，但中实物业公司推卸责任，不同意赵玉民的要求。综上，赵玉民不同意向中实物业公司交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵玉民系某号房屋的所有权人，房屋建筑面积为74.81平方米。中实物业公司系都市心海岸雅园小区的物业管理单位。2002年6月18日，北京某房地产开发有限责任公司（以下称某房地产公司）作为委托方（甲方）与中实物业公司作为受托方（乙方）签订《都市心海岸物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对都市心海岸小区进行物业管理，管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，小区交通与车辆管理，维持公共环境内的秩序等；委托管理期限为两年，自2003年5月1日至2005年4月30日；物业住宅部分的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米2.59元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2016年12月8日，北京市朝阳区望京街道望花路西里社区居民委员会出具《说明》，内容为：中实物业公司与某房地产公司于2002年6月18日签订都市心海岸小区前期物业顾问合同，截止日期为2003年4月30日；2003年5月1日中实物业公司与某房地产公司签订全委合同，截止日期为2005年4月30日；后由于种种原因某房地产公司早已撤出本小区，且本小区多年来业委会始终没有成立，为维护本小区正常运转和社会秩序，中实物业公司截止到2016年12月6日仍始终在对都市心海岸小区实施着事实物业管理服务，目前该物业公司仍然在继续为都市心海岸小区提供事实服务。2018年12月8日，中实物业公司作为交接方与北京市朝阳区都市心海岸小区业委会作为接收方签订《物业项目交接协议书》，约定：交接范围为都市心海岸小区的物业管理服务，交接时间为2018年12月30日，交接内容包括工程设备系统、环境卫生和绿化、房屋结构、业主档案、设备档案或图纸、物业管理办公、操作、住宿用房、物业管理工具；双方交接完成日即2018年12月31日之前物业管理产生的当期及往期物业费债权由交接方享有，接收方应积极配合清缴并免费为交接方提供办公用房用于留守人员清欠物业费之用。庭审中，中实物业公司提交收费通知单、律师函及快递单，用以证明赵玉民拖欠2014年7月13日至2018年12月31日的物业费，经中实物业公司多次催缴后一直未交纳，已经构成严重违约。赵玉民对收费通知单的真实性和证明目的均不认可，表示其从未收到过交费通知单，对律师函及快递单的真实性不持异议，表示其确实收到过律师函，但因为中实物业公司不同意为赵玉民减免物业费，故赵玉民没有交纳。赵玉民提交北京市公安局朝阳分局接受案件回执单，用以证明中实物业公司提供的物业服务存在瑕疵，没有做好安全保障措施，导致赵玉民家中物品被盗。赵玉民对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示回执单的内容是赵玉民单方向公安机关反映的，并非公安机关对事实的确认，且无法证明中实物业公司的服务不符合约定、服务品质低于物业费标准。赵玉民提交照片，用以证明赵玉民家中被淹，中实物业公司没有及时通知赵玉民回家查看被淹情况，其服务存在瑕疵。中实物业公司对照片的真实性、关联性和证明目的均不认可，表示赵玉民的损失属于相邻关系纠纷，与中实物业公司无关。关于赵玉民欠交物业费的期间和金额，中实物业公司表示赵玉民拖欠2014年7月13日至2018年12月31日期间的物业费，金额为10387.92元。赵玉民表示认可中实物业公司主张的欠费金额，但对应的期间应为2012年7月13日至2014年7月12日、2016年7月13日至2018年12月31日，因为2012年7月发生盗窃事件、2013年发生漏水事件，赵玉民不同意交纳2012年7月13日至2014年7月12日期间的物业费，后赵玉民交纳过物业费，但应充抵2014年7月13日至2016年7月12日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中实物业公司和某房地产公司签订的《都市心海岸物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。中实物业公司作为建设单位依法选聘的前期物业管理单位，为包括赵玉民在内的业主提供物业管理服务的事实存在，《都市心海岸物业管理委托合同》到期后，中实物业公司与赵玉民之间形成了事实上的物业服务合同关系，赵玉民作为都市心海岸雅园小区的业主，接受了中实物业公司提供的物业管理服务，理应向中实物业公司支付相应物业费，中实物业公司按《都市心海岸物业管理委托合同》约定的物业费标准进行收费并无不当，本院予以支持。关于赵玉民主张的中实物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不同意交纳物业费的抗辩意见，其提交的证据不足以证明中实物业公司的服务达到减免物业费的程度，本院不予采信。赵玉民后期交纳的物业费应充抵2012年7月13日至2014年7月12日期间欠交的物业费，故赵玉民应向中实物业公司支付2014年7月13日至2018年12月31日期间的物业费。赵玉民认可其欠交物业费金额为10387.92元，本院不持异议。关于滞纳金，双方并未签订书面物业服务合同，中实物业公司的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵玉民于本判决生效后七日内向原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司支付二○一四年七月十三日至二○一八年十二月三十一日期间的物业费10387.92元；二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担78元（已交纳），由被告赵玉民负担60元（于本判决生效后七日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年九月二十三日书记员 王贺情