广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0802民初2067号 原告：贵港市天禾居物业服务有限公司，住所地贵港市金港大道新区3路**世纪经典小区雅典座**。统一社会信用代码91450802779121614P。 法定代表人：黄明，总经理. 委托诉讼代理人：麻强，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓春燕，广西双贺律师事务所实习律师。 被告：周已琴，女，1970年11月20日出生，汉族，住贵港市。 原告贵港市天禾居物业服务有限公司（以下简称：天禾居公司）诉被告周已琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天禾居公司委托诉讼代理人麻强和被告周已琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天禾居公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费 2 1895.2元、垃圾处理费189元、代收水费490元、水电公摊173元、电梯使用费675元、二次加压电费180元、楼道照明电费36元，共3638.2元；2.被告支付违约金2534元（以3638.2元为本金，按每日万分之五的标准自欠费后第6日2015年9月6日开始，暂计至2019年6月30日，以后续计至实际履行之日）；以上费用合计6172.2元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年4月28日，原告与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对贵港市世纪经典小区进行物业管理服务。合同第十四条规定：“乙方（即原告）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车场管理服务费；3、代收代付水费及电梯电费、共用部分水电分摊等”，第二十二条约定：物业管理服务费、业主维修资金根据市场物价局文件规定的标准，由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金。第二十四条约定“公共道路、楼道照明用电、道路冲洗、绿化用水由乙方每月向业主或物业使用人收取。其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准按市场物价局批准文件标准向业主或物业使用人收取”。2009年6月12日，贵港市物价局、房产局下发《关于世纪经典小区物业服务收费标准的批复》，规定该小区物业管理费按住宅建筑面积每月每平方0.6元收取，电梯使用费按住宅建筑面积每月每平方0.27元收取，小高层住宅供水二次加压费按建筑面积每月每平方0.11元收取。同时原告还根据《贵港市容和卫生管理条例》的规定代收生活垃圾处理费。被告系世纪经典小区的业主，但是近年来一直拒绝缴纳相关费用。上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，但被告拒不缴纳相关物业管理服务费用。原告每月向被告发放收费通知单时均催促被告缴纳拖欠的物业管理费，被告并未交纳，被告的 3 行为已构成违约，应承担违约责任。物业合同到期后，没有新的物业公司接手，业主委员会也没有成立，所以原告继续提供物业服务，一直到2019年6月30日业主委员会成立后选聘其他物业公司，原告才停止物业服务。2020年3月23日，原告向贵港仲裁委员会提交仲裁申请，同年3月26日，贵港市仲裁委员会作出（2020）贵仲字第20-38号不予受理通知书，故原告特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 周已琴辩称，原告与被告不存在任何法律关系，其要求被告支付物业管理费、垃圾处理费、水电费、违约金等费用没有事实和法律依据，恳请法院判决驳回其的诉讼请求。一、原告与贵港世纪经典小区开发商、世纪经典小区业主委员会、被告均没有签订《物业管理委托合同》，原告不是本案适格诉讼主体。2007年4月28日，贵港世纪经典小区开发商贵港市九龙城房地产开发有限公司与贵港市天禾居物业管理有限公司签订《物业管委托合同》，约定委托贵港市天禾居物业管理有限公司对贵港市世纪经典小区进行物业管理服务，委托管理期限为2年，自2007年4月28日0时起至2009年4月27日24时止。第三十七条规定：“合同期满本合同自然终止”。按照约定，贵港市天禾居物业管理有限公司的管理资格在2009年4月27日24时后已经终止了。第三十六条约定双方如发生争议，由贵港市仲裁委员会仲裁，原告提交的贵港市仲裁委员会不予受理通知书已经表明《物业管理委托合同》早已过期，原告没有资格行使任何权利了。原告向法院提交的《物业管理委托合同》是一份伪造的合同，与客观事实不符，明显弄虚作假，其没有取得合法的资格。根据工商登记查询得知，贵港市天和居物业服务有限公司早已存在，贵港市天和居物业管理有限公司并不是贵港市天和居物业服务有限公司的前身，完全是两个不同的公司。二、原告没有提交充分的证据证明其已经为被告提 4 供物业管理服务以及被告拖欠物业管理费等费用。三、被告与原告没有签订或者达成任何协议，原告要求被告支付违约金没有任何事实和法律依据。综上所述，原告向法院起诉没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2007年4月28日,原告天禾居公司(原贵港市天禾居物业管理有限公司)与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》一份,约定由原告对贵港市世纪经典小区进行物业管理服务,并委托原告负责向业主和物业使用人收取下列费用:1、物业管理服务费;2、停车场管理服务费;3、代收代付水费及电梯电费、公用部分水电分摊等;第二十二条第1点约定物业管理服务费按照物价局批准文件执行,业主维修资金按照建筑面积每月每平方米0.10元收取;第7点约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金。第二十四条约定公共道路、楼道照明用电、道路冲洗、绿化用水由原告每月按实向业主或物业使用人收取。其他服务项目和收费标准按市物价局批准文件标准向业主或物业使用人收取。委托管理期限2年，自2007年4月28日至2009年4月27日。2009年6月12日,贵港市物价局、房产局下发《关于世纪经典小区物业服务收费标准的批复》,规定该小区物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.60元收取;电梯使用费按住宅建筑面积每月每平方0.27米元收取;小高层住宅供水二次加压费:按建筑面积每月每平方0.11米元收取。同时原告还根据《贵港市市容和卫生管理条例》的规定代收生活垃圾处理费,费用为7元/月。被告系贵港市世纪经典小区汉城座1-917号房业主,该房建筑面积为68.72㎡。上述合同签订后,原告履行了服务义务。《物业管理委托合同》期满后，原告继续提供物业服务，但被告没有交纳相关物业管理服务费用,自2017年12月1日至2019年6月30日,被告拖欠物业管理费1895.2元、垃圾处理费 5 189元、代收水费490元、水电公摊173元、电梯使用费675元、二次加压电费180元、楼道照明电费36元，以上合计3638.2元。 另查明,2008年3月12日，贵港市天禾居物业管理有限公司依法变更名称为贵港市天禾居物业服务有限公司。在涉案小区中,存在电梯口门禁损坏、消防器具损坏、监控不能正常使用、照明灯具损坏未更换、卫生清洁不及时不到位等情形。 本院认为,关于原告的主体资格问题，贵港市天禾居物业管理有限公司已于2008年3月12日合法变更企业名称为贵港市天禾居物业服务有限公司,两者实际上是同一个法人,故本院认定原告的主体资格适格。原告与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思的表示,不违反法律规定,故该合同合法有效,且对世纪经典小区全体业主具有约束力。原告与被告之间构成物业服务合同关系,双方应按照合同约定,严格履行合同义务。本案中原告依约并实际为世纪经典小区提供了物业管理服务,被告作为该小区的物业使用人,是物业管理服务的受益人,应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。对于被告抗辩称物业管理委托合同已经到期,本院认为虽然该合同委托管理的委托期限已经到期,但期满后,原告仍继续提供服务,而业主也继续接受服务,合同仍继续履行，原告有权依法收取相应费用。被告的该抗辩理由不成立,本院不予采纳。被告辩称原告提供了伪造的合同，存在弄虚作假，被告提供的证据未能证实其主张，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案中,虽然原告提供的服务存在瑕疵,但不能成为拒绝缴费的理由,因此,被告应当履行缴费的义务，应向原告支付自2017年12月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费1895.2元、垃圾处理费189元、代收水费490元、水电公摊 6 173元、电梯使用费675元、二次加压电费180元、楼道照明电费36元，以上合计3638.2元。对于原告所主张的违约金请求，因其服务确实存在瑕疵，被告拒绝缴纳费用事出有因，因此违约金应予免除，该请求本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《 中华人民共和国合同法 》第八条、第一百零七条、《 物业管理条例 》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告周已琴在本判决生效之日起五日内支付原告贵港市天禾居物业服务有限公司物业管理费1895.2元、垃圾处理费189元、代收水费490元、水电公摊173元、电梯使用费675元、二次加压电费180元、楼道照明电费36元，合计3638.2元； 二、驳回原告贵港市天禾居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告贵港市天禾居物业服务有限公司负担10元，被告周已琴负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄汉萍 7 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 谭志婷 书 记 员 邹丽婵