山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初5109号原告：李业海，男，1991年6月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：田洪，日照东港太阳城法律服务所法律服务工作者。被告：马加豪，男，1996年10月3日出生，汉族，居民，住临沂路东天津路北金马******楼**302。委托诉讼代理人：宋玉华，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。原告李业海与被告马加豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李业海的委托诉讼代理人田洪，被告马加豪的委托诉讼代理人宋玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李业海向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付双倍定金20000元；2.判令被告立即支付违约金85500元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月22号，原告与被告马加豪签订房屋买卖合同，同时与山东联瑞置业有限公司签订居间合同。2份合同签订后，原告当场支付购房定金10000元。之后，山东联瑞置业有限公司告知原告，卖方可能不打算卖房子了，但依然要求支付首付款。原告于2019年12月30号按照合同约定支付首付款495000元。2020年3月8号，山东联瑞置业有限公司将首付款退回给原告。之后，原告找律师咨询中获知，被告马加豪没有房屋所有权人马克斌，王允兰的书面委托书，所以签订的房产买卖合同无效。应当承担房屋买卖合同约定中卖方因违约而需承担的全部法律责任。为维护原告合法权益,根据《民事诉讼法》及其他相关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告马加豪辩称，被告未收到原告定金，不存在双倍返还的情形，被告马加豪没有房屋所有权人马克斌、王允兰的口头或书面授权对房屋进行买卖，也未曾到过联瑞公司，对房屋买卖进行任何表示，该合同是无效合同，请求法庭驳回原告的诉讼请求。双方合同无效，不能以合同条款约束双方，至于违约金，我方不予承担，即使承担该违约金过高，且没有给对方造成实质性的损失，该违约金应予调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李业海提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同，证明原被告之间房屋买卖合同的真实性；证据二、收到定金条一张，证明原被告签订购买房屋合同被告所收到的定金；证据三、居间服务合同书一份，证明原告委托山东联瑞置业发展有限公司提供居间服务；证据四、经济服务书一份，证明山东联瑞置业发展有限公司对该服务对原告做出的承诺；证据五、收到首付款条复印件一张，证明原告按照合同约定按期交纳了首付款；证据六、证明复印件一份，证明被告违约不卖房屋，原告将首付款取走；证据七、原告身份证一张，证明原告的身份信息。被告马加豪发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，被告马加豪没有房屋所有权人马克斌、王允兰的口头或书面授权对房屋进行买卖，该合同是无效合同；对证据二真实性无异议，被告马加豪没有收到定金，该定金现暂存于中介处，原告没有履行合同的定金支付；对证据三真实性无异议，系买方与中介所签；对证据四真实性无异议，对证据五真实性请法庭依法认定，被告方已于2019年12月26日告知原告方，该房屋未经授权不能买卖，至于原告方自行交纳首付款与被告无关；对证据六真实性请求法庭依法核实，对于其是否将首付款取走，被告不知情，但是原告方也明确定金10000元已经取走，不能印证该定金被告未收到；对证据七真实性无异议。经审查，原告提交的上述证据来源合法，原被告对房屋买卖合同、定金收到条、居间合同、经济服务书真实性均无异议，内容相互印证，与本案具有关联性，已形成完整的证据链条，本院对其证据效力及证明力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月22日，原告李业海（乙方/买方）与马克斌、王允兰、被告马加豪（甲方/卖方）、联瑞置业公司（中介方）签订房产买卖合同，约定涉案房产坐落于日照市，不动产权证号为鲁20**日照市不动产权第0015447号，交易成交价格为855000元。乙方按照如下方式支付房款:本合同签订当日乙方支付人民币10000元，此款作为购房定金。本合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，需双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。乙方于2020年1月3日前支付首付款395000元。此首付款由第三方保管，甲乙双方在办理该房屋的产权过户时此首付款可由第三方直接支付给甲方。如乙方不按时支付该房首付款，每逾期一天，按照总房价款的0.5%计算违约金给予甲方；超过一个月的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照总房款的20%支付违约金给甲方。同时乙方应按总房款的2.5%支付给中介方中介服务费。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，需双倍返还乙方定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。房款余额人民币450000元，乙方办理二手房按揭贷款，于办理完银行贷款业务后一次性付清。甲乙双方需在2020年1月3日之前提供相应贷款材料并按中介方电话通知到场签字……甲方从乙方支付的购房定金中支付交房保证金10000元，该保证金由中介方暂时保管，甲乙双方交房无异议后，甲方凭中介开具的交房保证金收据到中介方领取。该合同上手写备注信息：合同签订当日乙方为未携带征信报告，乙方保证于2019年12月24日前将征信报告提供至中介方，若因乙方征信问题导致该房银行贷款无法批复，则合同解除，三方互不追究违约责任。甲方为代签人，乙方知晓并认可，甲方代签人保证甲方本人于办理银行贷款前将本合同补签字。该合同由原告李业海、被告马加豪代马克斌、王允兰签字捺印，联瑞置业公司加盖合同专用章。同日，原告李业海（委托方）与联瑞置业公司（中介方）签订居间服务协议，约定委托方购买的房屋坐落于日照市，产权证号为鲁20**日照市不动产权第0015447号。该协议签订当日联瑞置业公司出具经纪服务承诺书，载明本公司及经纪人提供的服务完全符合国家法律法规、规章和政策规定，与委托房屋无利害关系。另列明了房产交易流程、所需提供的材料明细等。该承诺书加盖了联瑞置业公司合同专用章及执业经纪人（经办人）李健签字捺印。上述合同签订当日，原告李业海交付定金10000元，被告马加豪出具收到条。2019年12月30日，原告李业海支付首付款495000元，联瑞置业公司出具收到条。原告于2020年3月8日出具声明，已将该定金、首付款取走。庭审过程中，原告主张要求被告支付双倍定金的依据是被告马加豪违约；而根据原被告签订的房屋买卖合同，被告马加豪违约除双倍返还定金，还应另行支付总房款10%违约金给乙方。本院认为，公民在从事民事活动过程中，应当遵循公平、诚信原则，不得违反法律，不得违背公序良俗。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然被告马加豪对涉案房屋无所有权及处分权，但这不影响涉案《房屋买卖合同》的效力，因此，涉案《房屋买卖合同》应为有效合同。被告无权处分他人不动产致使原告购买涉案房屋的合同目的无法实现,被告应按合同约定承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。原被告双方既约定了违约金又约定了定金，应当择一适用，而本案中原告针对违约金和定金均提出了主张，应当避免违约方因同种行为承受两种不利后果。虽然两者均系合同预先约定的补偿性给付，但定金更是一种法定的担保方式。并且违约金设置是以补偿性为主，应以原告所受损失为限。本案中，原告主张的损失主要包括资金占用损失、为促成合同而付出的时间成本等，但未提供证据证明除资金占用损失之外的其他支出，故本院酌定支持原告关于定金的诉讼请求，对原告关于违约金的诉求不予支持。庭审过程中，原告自认其已取回预先支付的10000元定金，故原告得要求被告马加豪支付其一倍定金10000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马加豪于本判决生效之日起七日内支付原告李业海一倍定金10000元；二、驳回原告李业海要求被告马加豪支付违约金85500元的诉讼请求；三、驳回原告李业海本案的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元，减半收取1265元，由原告李业海负担1152元，由被告马加豪负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  丁浩二〇二〇年九月二十四日书记员  申盈