江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初3978号原告：尧聪，男，1993年08年01日出生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：谢恒龙，江西三松律师事务所律师。代理权限为：一般代理。被告：江西中辰置业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区北京东路**恒茂国际都会******（第**），统一社会信用代码：91360100796994169E。法定代表人：梁高仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师。代理权限为：特别授权。原告尧聪诉被告江西中辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尧聪的委托诉讼代理人谢恒龙、被告江西中辰置业有限公司的委托诉讼代理人徐勇兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尧聪诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：FZ2018040356)；2、判决被告返还原告购房款180000元，并支付利息(按年息4.35％算至被告实际全部返还原告全部购房款止)；3、判决被告赔偿原告合同违约金180元；4、本案受理费等费用由被告承担。事实与理由：2018年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：FZ2018040356)一份，由原告支付180000元购买被告开发的中辰.奥斯卡2＃楼2-062商铺一套，原告依照合同约定支付了全部购房款，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人即被告应该在2019年6月30日前向买受人即原告交付该商铺，但被告并没有在2019年6月30日前向原告交付商铺。时至今日，被告仍能没有履行义务，依据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第二款之规定，被告逾期交付商铺的时间己经远远超过合同约定的90天之规定，依据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。综上，被告逾期交房已经远远超过90天，符合合同约定的解除条件，原告有权利单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求返还价款，以及相应违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告江西中辰置业有限公司辩称，一、本合同没有出现法定或约定的解除条件，答辩人不同意解除合同。1、合同第9页，第十条第一款中，出卖人以划线加重字体的形式，提示买受人，因不可抗力或政府、相关部门的原因导致的延期，出卖人不承担违约责任；2、合同附件11，第四条第9、10款，也明确指出，因政府原因，出卖人不能控制的因素导致延期的，出卖人不承担延期违约责任。二、本项目的延期不是我公司原因造成的，因政府挂牌是净地出让，而实际上本项目所在土地上有大量需拆迁安置房屋，拆迁工作一直持续到2019年11月，致使本项目的建设及验收工作延后，我公司不应当承担责任。三、被答辩人签订合同的目的已实现。1、双方已签订商铺返租合同，在商铺延迟交付期间，答辩人依约己支付租金，原告没有利益损失。2、综合考虑损失最小原则，本合同不宜解除。经审理查明，被告江西中辰置业有限公司系从事房地产开发、建筑工程等业务的公司。2017年12月，原告尧聪向被告订购了由被告开发建设的位于抚州市迎宾大道以北中辰.奥斯卡商业中心项目2＃楼2-062室商铺一套，通过被告统一对外招商。同年12月11日，原告尧聪作为委托方(甲方)与受托方（乙方）霍尔果斯正乾商业管理有限公司就原告购买的案涉商铺经营签订了一份《委托经营管理合同》，该份委托经营管理合同约定甲方同意授权由乙方统一经营，甲方委托乙方代为办理房屋验收手续，由乙方代表甲方签收相关房屋交接文件，在授权经营管理期内，由乙方以自己名义对该房屋进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整等内容，委托统一经营管理期限，为自合同约定的乙方受托经营管理起始日起至国有土地使用权证确认的土地使用权期间截止日止，经营管理收益的计算参考物业相对应租金标准实行根据实际经营状况由甲乙双方按比例分成的方式，经营收益分配方式：自2018年1月1日至2019年12月31日做为市场培育期，无需另行支付经营收益。第3年至第4年(2020年1月1日至2021年12月31日)的经营收益按照成交总价的7％支付给甲方。第5年至第10年(2022年1月1日至2027年12月31日)的经营收益根据实际经营状况由甲乙双方按照8︰2的比例共享收益。即收益的80％归甲方，收益的20％归乙方。合同还约定了其他条款。2020年7月2日，原告尧聪收到2020年上半年租金7159元，2020年下半年预付租金7159元。2018年9月4日，原告尧聪(买受人)与被告江西中辰置业有限公司(出卖人)正式签订了一份《商品房买卖合同》，(合同编号：FZ2018040356)。合同主要内容约定如下：1、原告尧聪购买由被告江西中辰置业有限公司开发建设的位于抚州市迎宾大道以北中辰.奥斯卡商业中心项目2＃楼2-062商铺，商铺建筑面积共9.98平方米，总价款18000元，由买受人于2018年9月4日前一次性付清。2、商品房交付条件：该商品房己取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》…，如果在约定期间内基础设施设备未达到交付条件，出卖人接日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行直至达到交付条件。因遭遇不可抗力或政府、相关部门原因导致交付条件延期，出卖人不承担违约责任。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。3、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人逾期交房在60日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人己付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.35％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……合同还约定其他条款。附件十一补充协议四、对下述原因发生交付延误的，出卖人无需承担逾期交房的违约责任：1、遭遇不可抗力，且因出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；…。7、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；8、买受人逾期付款的，交付日期按其逾期天数顺延的；9、因政府部门原因导致停水、停电以及政府行为、市政配套的批准、安装等原因廷误造成出卖人无法正常施工的；10、包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告尧聪于2018年9月4日支付了全部购房款180000元。但被告却未按合同约定的交房期限将涉案商铺交付给原告，且被告对外招商的中辰﹒奥斯卡商业广场迟迟未开业，2019年1月8日被告向购铺业主发函解释了延期至2019年12月交付商铺的原因，并于2020年3、4月份通知原告去办理案涉房产的产权证事宜，2020年5月6日被告张贴了开业通告，告知各业主中辰﹒奥斯卡商业项目已办好产权总证，中辰﹒奥斯卡商业广场定于2020年10月份开业。原告认为被告多次承诺案涉商业广场开业时间未兑现，遂于2020年7月15日诉至本院。另查明，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块系被告分别于2010年4月及2013年3月两次经公开拍卖方式竞得，共计28.28亩土地，根据当时市政府意见，为加快该宗土地的出让工作，该宗土地先出让，后再逐步开展拆迁安置工作。在未完成房屋拆迁、补偿的情况下，于2010年4月将已完成收储的24.29亩土地先行挂牌上市，于2013年3月又将3.99亩土地挂牌出让。此后，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块陆续完成拆迁安置，但其中2、3号楼西北角仍有3栋房屋一直未完成征迁，2017年4月27日抚州市国土资源局向被告出具了关于中辰﹒奥斯卡项目未交付土地情况的说明，该份说明中记载被告取得的案涉项目另有3户住户因房屋拆迁补偿安置标准与被拆迁户的要求差距较大等原因，一直未签订拆迁补偿合同，影响到该宗土地中现仍有约6000平方米土地未交付给被告实际正常使用。2018年1月11日抚州市人民政府办公室就中辰﹒奥斯卡楼盘交房及相关问题协调作出了会议纪要，会议纪要中明确指出要加快该楼盘西北角3栋房屋征迁工作，确保在2018年4月底之前完成征迁，力争早日全面竣工并达成验收标准。之后，案涉楼盘2、3号楼西北角3栋房屋直至2019年1月才全部完成签订拆迁补偿协议，至2019年2月基本完成该项目用地范围内的拆迁工作，直至2019年11月份才完成最后一栋房屋的拆迁工作。现案涉中辰﹒奥斯卡2、3栋房屋（含住宅和商铺）均已办理完产权总证。2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市人民政府办公室向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。以上事实有原告身份证、被告营业执照、原被告签订的《商品房买卖合同》、购房款收据、被告向抚州市国土资源局发送的律师函、抚州市国土资源局出具的关于中辰奥斯卡项目未交付土地情况的说明、抚州市自然资源局出具的关于中辰奥斯卡项目用地拆迁情况的说明、抚州市人民政府办公室关于中辰奥斯卡楼盘交房及相关问题协调会议纪要、官方对网民提出的关于中辰奥斯卡楼盘店铺违约问题作出的回复、抚州市建设局文件、中辰奥斯卡商业广场委托经营管理合同、开业通告、支付租金转账回单、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告向原告履行交付房屋的最后时间为2019年6月30日，之后由于案涉楼盘2、3号楼西北角3栋房屋直至2019年11月份才完成全部拆迁工作，导致案涉楼盘综合验收工作无法完成，致使被告无法如期向原告交付房产。2018年1月11日抚州市政府会议纪要中明确案涉楼盘西北角3栋房屋征迁工作确保在2018年4月底之前完成征迁，但事实上拆迁工作进展不顺直至2019年11月才完成全部拆迁工作。根据原被告双方签订的合同补充协议中对出卖人无需承担逾期交房违约责任的情形包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素，而本案被告逾期交房的原因就是由于该楼盘附属楼完成拆迁进展延误导致，因该拆迁工作进展不顺是被告所不能预防和控制的因素，符合合同补充协议中所约定的出卖人无需承担逾期交房违约责任情形，况且被告在2019年1月8日及时向各购铺业主发函解释了延期至2019年12月交付商铺的原因，故被告对2019年1月1日至11月30日期间延误交房的行为，不应承担违约责任。此后，由于全国上下爆发新型冠状××病毒疫情，为控制疫情需要，江西省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，且根据抚州市人民政府于2020年2月28日下发的《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》实施意见内容规定，因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引不可抗力条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延时间不计违约责任，故案涉房屋交付的时间应从2020年1月24日起顺延三个月至2020年4月24日，且顺延时间不计违约责任，该期间被告逾期交房的行为是由于重大突发公共卫生事件而造成的，属于不可抗力，该期间应免除被告逾期交房的违约责任。本案中，被告在2020年3月即通知了原告前去办理房屋产权证事宜，也即推定被告已通知了原告前去办理收房事宜，并向原告先行垫付了委托经营管理合同中约定的2020年6月1日至12月底期间商铺租金。综上，被告对于2019年12月1日至2020年1月23日期间共计54天逾期交房的行为，依约规定不应免除该期间逾期交房的违约责任。按合同约定，出卖人逾期交房在60日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，本案中，原告实际向被告支付的购房款为合同约定的房款18万元，故被告应向原告支付的违约金为972元（180000×0.1‰×54天）。对原告要求解除双方签订商品房买卖合同及退还全部购房款、购房款利息的诉请，本院不予支持。据此，为维护社会经济稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定,判决如下：一、被告江西中辰置业有限公司在本判决生效后三日内向原告尧聪支付逾期交房违约金972元；二、驳回原告尧聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元，由被告江西中辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  梁欢龙二〇二〇年九月二十九日书记员  张蕴韵