云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0625民初2104号原告：昭通市大辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91530602MA6K3G25XU。法定代表人：胡春亚，该公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：汤骑英，女，1974年12月10日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县溪洛渡镇中兴巷**。委托诉讼代理人：张晓梅，女，1996年11月1日出生，汉族，云南省永善县人，住永善县。被告：刘燚，女，1984年2月4日出生，汉族，云南省永善县人，城镇居民，住永善县。原告昭通市大辉物业管理有限公司（以下简称大辉物业公司）与被告刘燚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序。2020年9月21日，本院公开开庭进行了审理。原告昭通市大辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤骑英、张晓梅到庭参加诉讼，被告刘燚经本院传票传唤未庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大辉物业公司诉称，2016年6月18日，该公司与永善县宸源房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》，永善县宸源房地产开发有限责任公司聘请该公司对位于永善县提供物业服务，同时公告了服务中的物业收费标准，住宅1元／㎡／月；商铺1.8元／㎡／月；电梯运行费1—10屋0.22元／㎡／月、11—20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月；二次加压费0.16元／㎡／月；水池清运费0.03元／㎡／月；生活拉圾费0.07元／㎡／月。被告刘燚系富善中央小区1栋2单元503号房业主，购房时曾在承诺书上签字捺印，同意遵守《监时管理规约》的相关条款，在每年5至8月预交下年度的物业管理费，现被告已经入住该房屋，享受原告方提供的物业管理服务。由于被告拒绝交付2017年8月1日至2018年8月1日期间的物业费，原告向永善县人民法院提起诉讼，2018年12月10日，永善县人民法院作出了（2018）云0625民初1740号民事判决书，由被告向原告支付各项费用共计1855元。时至今日被告再次恶意拒绝向原告支付2019年8月至2020年8月期间的各项物业费1855元。请求：1、判令被告支付2019年8月1日至2020年7月31日的物业管理费、生活垃圾费、电梯运行费共计1855元及滞纳金371元；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘燚未作答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书。欲证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、物业服务收费标准公示拦、临时管理规约、承诺书、照片。欲证明其公司收费是合理的，也通过住建局备案登记，也是双方在接房时自愿合法签订的，其公司已为业主提供相应的物业服务。3、（2018）云0625民初1740号民事判决书、（2020）云0625民初1232号民事裁定书。欲证明其公司与被告之间存在物业服务合同关系；2017年8月至2018年8月期间的物业服务费是通过诉讼方式执行的，2018年8月至2019年8月期间的物业服务业费通过诉讼后被告自愿给付后撤诉，2019年8月至2020年8月期间的物业服务业费被告尚未支付。被告未到庭质证也未向本院提交证据。本院认为，原告大辉物业公司提交的证据来源合法，内容客观真，与本案相关联，本院予以采信。根据庭审和质证,本院确认如下法律事实：2016年5月4日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告大辉物业公司签订《前期物业服务合同》，原告大辉物业公司为永善宸源房地产开发有限责任公司承建的永善县富善中央大街的商住楼123400㎡提供前期物业服务，服务内容包括：（1）物业共用部分的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备、电梯等运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆维护和交通秩序管理，确保道路畅通、机动车辆、非机动车辆停放有序，及时处理堵塞现象；（6）公共秩序维护，24小时值勤、巡逻、确保小区安全；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。以及合同约定物业管理区城内的其他服务。物业管理费由大辉物业公司收取。并约定了合同的有效期限、解除合同的情形及永善宸源房地产开发有限责任公司、业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业务服务资金）的，按每日3‰的标准向大辉物业公司支付违约金。《临时管理规约》中对物业管理费收取的标准备为：住宅1元／㎡／月，商铺1.8元／㎡／月，其他特殊物业服务收费标准，由业主与物业服务机构自行协商。2015年7月16日被告刘燚与永善宸源房地产公司签订购买富善××单元××号住宅，面积103.69㎡，合同中约定的物业管理费为：住宅1元／㎡／月；商铺1.8元／㎡／月。同时签订了承诺书，被告刘燚愿意遵守《临时管理规约》的一切条款。之后，原告对物业管理费进行了公示，公示收费标准为：住宅1元／㎡／月；商铺1.8元／㎡／月；电梯运行费1—10屋0.22元／㎡／月、11—20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月；二次加压费0.16元／㎡／月；水池清运费0.03元／㎡／月；生活拉圾费0.07元／㎡／月。2016年8月1日，大辉物业公司根据物业管理费的公示标准，收取被告刘燚2016年8月1日至2017年8月1日的住宅物业费1253元，装修房层的拉圾费180元、水池清理费38元、环卫代收生活拉圾费88元、电梯运行费276元、二次加压费200元，合计2035元。被告刘燚已给付原告2017年8月1日至2019年8月1日期间的物业服务费，被告刘燚未向原告支付2019年8月1日至2020年8月1日期间的物业服务费。另查明，2020年1月，原告将物业服务费住宅1元／㎡／月，变更0.8元／㎡／月,7楼以下不再收取二次加压费。本院认为，原告昭通市大辉物业管理有限公司系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业，其与永善宸源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人均具有法律约束力。原告昭通市大辉物业管理有限公司承接了富善中央小区的物业服务后，对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，并与刘燚签订了承诺书，被告刘燚承诺遵守《临时管理规约》，且被告刘燚已经按照原告昭通市大辉物业管理有限公司公示的物业服务收费项目和收费标准交纳了2019年8月1日之前的物业服务费,说明被告刘燚接受了原告昭通市大辉物业管理有限公司的物业服务，并以其实际履行行为表示接受该收费项目和收费标准。原告昭通市大辉物业管理有限公司作为富善中央小区的物业服务企业，依约履行了对富善中央小区的物业服务义务，被告刘燚作为居住在由原告昭通市大辉物业管理有限公司提供物业服务的小区业主，享受了原告昭通市大辉物业管理有限公司提供的物业服务，应当依约按时向原告昭通市大辉物业管理有限公司交纳物业服务费。被告刘燚至今未向原告昭通市大辉物业管理有限公司交纳2019年8月1日至2020年8月1日的水池清理费38元、生活垃圾费88元、电梯运行费276元、物业服务费995元元，合计1397元。已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。原告昭通市大辉物业管理有限公司要求被告刘燚交纳2019年8月1日至2020年8月1日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费1397元，事实清楚，证据充分。原告昭通市大辉物业管理有限公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告昭通市大辉物业管理有限公司作为物业服务企业，虽然进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，但是应当加强物业服务人员的培训，进一步提高物业服务质量和管理水平，同时被告刘燚所居住的小区属于新建小区，其基础设施和公共配套设施需要进一步完善，被告刘燚也应当给予原告昭通市大辉物业管理有限公司一定的理解和支持，小区的物业环境也需要大家共同维护。据此，原告昭通市大辉物业管理有限公司主张的滞纳金，本院不予支持。被告刘燚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视其放弃应诉抗辩的权利，对其可能产生不利的后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告刘燚支付原告昭通市大辉物业管理有限公司2019年8月1日至2020年8月1日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费共计1397元，限本判决生效之日履行；二、驳回原告昭通市大辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告刘燚承担。如果被告刘燚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若被告刘燚不自动履行本判决，原告昭通市大辉物业管理有限公司可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐仁发二〇二〇年九月二十五日书记员  杨国勇