德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初1758号 原告：德州某某物业管理有限公司，住所地山东省德州经济技术开发区。 法定代表人：田某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晶晶，山东德洲律师事务所律师。 被告：魏某某，男，1977年1月4日出生，汉族，户籍所在地山东省德州市德城区。 被告：张某某，女，1977年1月10日出生，汉族，户籍所在地山东省德州市德城区。 原告德州某某物业管理有限公司（以下简称“某公司”）与被告魏某某、张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。某公司的委托诉讼代理人李晶晶、被告魏某某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付2016年12月1日至2020年12月31日物业服务费10699.5元及2016年11月1日至2020年12月31日生活垃圾处理费250元，并向原告支付违约金(每日按应交费金额的千分之五计算，自逾期之日起至付清之日止)；2.因本案产生的相关费用由被告承担。诉讼过程中，某公司明确第一项诉讼请求中的违约金为32893.34元。事实与理由：德州开建房地产开发有限公司（以下简称“开某公司”）系德州经济技术开发区体育路1号某小区的建设单位。2016年11月2日开某公司与德州某物业管理有限公司（以下简称“某公司”）解除前期物业管理合同，另行与某公司签订前期物业管理服务合同，自2016年11月1日起，由某公司负责某小区前期物业服务。魏某某、张某某系某小区某号楼某单元的业主。某公司如约为某小区业主提供了物业管理服务，魏某某、张某某作为某小区业主，经某公司多次催告，拒不交纳2016年12月1日至2020年12月31日物业服务费10699.5元及2016年11月1日至2020年12月31日生活垃圾处理费250元。 魏某某、张某某共同辩称，未交物业费是因为物业公司不给解决纱窗及地下室漏水问题。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了开庭质证。对当事人无争议的证据，本院认定如下：某公司提交的证据二《德州市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，证据四催收物业费的函、快递单、快递查询记录、催费记录，魏某某、张某某提交的证据《证明》，当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：某公司提交的证据一《前期物业管理服务合同》、《关于物业管理交接事宜协议》，证据三德州市物价局文件六份，证据五保险合同、保险电费发票，被告虽对上述证据真实性有异议，但未提交相反证据予以推翻，故对某公司提交的上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：魏某某、张某某系德州经济技术开发区某住宅小区2号楼2单元701号房产的业主，房产建筑面积136.47㎡。2015年5月17日，魏某某、张某某与德州某物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取物业管理服务费。协议第五条第三款约定“物业管理费实行预交方式，乙方首次交费自合同约定交房之日起计算，预交12个月，再次及以后缴费按每季度缴纳，每季度末最后10日缴讫下季度费用（包括其他相关费用）。”协议第十一条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。”2016年11月2日，开某公司与某公司签订《前期物业管理服务合同》，约定自2016年11月1日起，某公司为该小区提供物业管理服务，约定该小区高层住宅物业管理服务费按1.6元/月/建筑平方米收取，合同第二十二条约定“业主物业服务费用按每季度一次交纳，业主或物业使用人应在上一季度最后十天续交，履行交纳义务。”“甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应交物业管理服务费的千分之五交滞纳金。”同时，某公司与德州某物业公司签订了《关于物业管理交接事宜协议》。自2016年12月1日起，魏某某、张某某未向某公司交纳物业管理服务费。自2016年11月1日起至2020年9月1日期间，魏某某、张某某未缴纳生活垃圾处理费，共计产生230元。2019年10月21日，某公司通过邮政速递方式向魏某某、张某某邮寄催收物业费函，向魏某某、张某某催收物业费。 另查明，按照德价发[2016]66号文件、德价发[2016]212号文件、德价发[2017]181号文件、德价发[2018]80号文件规定，该住宅小区高层住宅按照建筑面积以每月每平方米1.6元的标准收取物业费。按照德价发[2016]66号文件规定，按照每月每户5元的标准收取生活垃圾处理费。 本院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，开某公司作为建设单位与某公司签订的《前期物业管理服务合同》，对该住宅小区业主具有约束力。自2016年11月1日起，某公司为涉案住宅小区全体业主提供物业管理服务，魏某某、张某某系该小区的业主，亦实际享受了某公司提供的物业服务。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，垃圾处理费是物业公司为城市行政管理部门代收的垃圾清运费用，收取标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，魏某某、张某某拒不交纳物业服务费用及垃圾处理费，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。某公司于2020年9月22日起诉时，已届满的物业服务费为2016年12月1日至2020年8月31日期间共计9825.75元，垃圾处理费为230元，某公司认可魏某某提交的德州开建房地产开发有限公司出具的《证明》，并同意扣减650元，故对于某公司主张的物业费9175.75元，垃圾处理费230元，本院依法予以支持。对于某公司其他诉讼请求，本院不予支持，应待期限届满后另行主张。关于魏某某辩称2019年地下室被淹未妥善解决未提交相关证据证明，本院不予采纳。如果其认为某公司所提供的物业管理服务有瑕疵，应通过积极协商、向主管部门投诉反映等方式督促某公司改进，而不应当以拒交物业费的方式消极应对。 关于某公司主张的违约金。《前期物业管理服务合同》第二十二条第1项约定，“业主物业服务费用按每季度一次交纳，业主或物业使用人应在上一季度最后十天续交，履行交纳义务。”第4项约定，“甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应缴物业管理服务费的千分之五交滞纳金。”魏某某、张某某自2016年12月1日后未再交纳物业服务费用，已构成违约，应当承担违约责任。合同中约定的日千分之五的违约金计算标准显然过高，某公司亦未提交证明因被告违约给其造成实际损失的相关证据，本院认为其违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）参照逾期罚息利率即上浮50%标准计算为宜。违约金应当按照合同约定，按季度分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、魏某某、张某某于本判决生效之日起三日内向德州某某物业管理有限公司给付2016年12月1日至2020年8月31日期间的物业管理服务费9175.75元、2016年11月1日至2020年8月31日期间的生活垃圾处理费230元及违约金[以655.06元为基数，自2016年12月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2017年3月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2017年6月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2017年9月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2017年12月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2018年3月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2018年6月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2018年9月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2018年12月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2019年3月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日止；以655.06元为基数，自2020年6月1日起至实际给付之日止；上述均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前该标准为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）上浮50%标准计算]； 二、驳回德州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，减半收取计37元，由德州某某物业管理有限公司负担12元，由魏某某、张某某负担25元。财产保全费220元，由德州某某物业管理有限公司负担106元，由魏某某、张某某负担114元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李文桥 二〇二〇年九月二十七日 书记员  姚 宁