江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3049号原告：朱连芳，女，1960年2月27日生，住盐城市。原告：李志明，男，1959年1月18日生，住盐城市。二原告共同委托诉讼代理人：王强，江苏永屹律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：史祥，盐城市亭湖区建军法律服务所法律服务工作者。被告：周德华，男，1956年2月17日生，住盐城市亭湖区。被告：潘玉巧，女，1957年3月11日生，住盐城市亭湖区。二被告共同委托诉讼代理人：柏志海，江苏理高律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：戴明玉，江苏理高律师事务所实习律师。原告朱连芳、李志明与被告周德华、潘玉巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告朱连芳、李志明及其委托诉讼代理人王强、史祥，被告周德华、潘玉巧及其委托诉讼代理人柏志海、戴明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭审中，周德华、潘玉巧提起反诉，后撤回反诉。原告朱连芳、李志明共同向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的买卖合同无效。2、被告将案涉房屋腾空交付原告。3、被告支付原告房屋使用费（从2016年1月31日至起诉之日止，按每年5000元标准计算）。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系盐城市天辰股份有限公司职工，2016年1月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告将亭湖区东河村某室房屋（包括车库10平方米）以12万元的价格卖给被告。原告认为，案涉房屋系天辰公司的公房，房产性质为公有租赁房屋，原告承租的公房具有一定的福利性质，被告并不是天辰公司职工，不具有相关承租条件，买卖承租的公房没有征得公房所有权人的认可，侵犯了该房屋相关权利人的合法权益。并且案涉房屋所涉及的土地为划拨取得，未经有批准权的人民政府审批，违反法律法规的强制性规定，车库等其他房屋为自建房，系违法建筑，依法不能买卖。所以，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效。被告周德华、潘玉巧共同答辩称，1、原告主张的合同无效，依法不应支持。因为本案的买卖合同涉及的房屋均在2016年2月1日由原告按约定交付，且双方约定了出售房屋买卖的基本情况及付款方式和其他相关事宜及违约责任，特别是其中关于案涉房屋拆迁款归我方所有，双方意思表示真实，符合法律规定，为有效法律行为。现在被告主张买卖合同无效，严重违反了诚实信用原则，目的是获得我方相关的拆迁款项，原告主张合同无效为恶意诉讼行为，也违背了合同无效规则中的宗旨，因其自身的违法行为，主张合同无效依法不应支持。2、原告主张我方腾空房屋并支付房屋使用费依法不能成立，因为案涉房屋在2020年被盐城市亭湖区人民政府列入征收范围，根据物权法第28条的规定，案涉房屋的物权已处于消灭状态，本案原告在2016年实际转让的并不是买卖物权，而是该房屋的使用权，我方支付了相应的价格且已入住，说明原告已认可我方使用该房屋，现在原告无权要求我方将案涉房屋腾空及支付使用费。3、原告所称该房屋涉及公有住房问题系原告在2016年签订合同时故意隐瞒我方，我方从2016年居住至今到原告提出诉讼时才得知，说明我方是善意相对人，从保护善意法律关系及维护交易秩序，应依法维护我方目前应取得的该房屋的拆迁补偿款，请求法庭驳回原告本诉的诉求。本院经审理认定事实如下：2016年1月31日，甲方（卖出方）夫妇李志明、朱连芳与乙方（受买方）周德华、潘玉巧签订《房屋买卖合同》一份，约定：经甲乙双方自愿协商达成一致，甲方将自己拥有的一套房屋出售给乙方，出售的房屋地址：某室由第11家，由西向东第五家，双方就房屋买卖相关事宜达成如下合同：一、出售房屋（含宅基）的基本情况：出卖的房屋位于盐城市亭湖区，由东某2第11家，由西向东第五家，面积约70平方米左右，砖瓦结构，即：主房一间、储藏室、厨房、浴间一间、北面空地一块。水电齐全。二、双方约定上述房屋、宅基、空地、水电总价格为12万元。三、付款方式：乙方于2015年9月交给甲方定金1万元，甲方现已将房屋腾出，余款于2016年2月1日交钥匙时乙方一次性付清，付清后房屋、宅基、空地、水电等所有权归乙方所有。交钥匙后水电费与甲方无关，水电户头如无法过户仍用原户名，如用水电卡交乙方所有暂不过户，今后甲方不得提出任何争议。四、相关事宜。1、由于该房屋甲方无土地使用证、房产证，甲方自述：该房屋属原水泥厂改制卖给甲方做宿舍用，房产（含宅基地）属甲方私有财产，保证无欠债抵押，无家庭矛盾和任何纠纷，并保证自己有出卖该房屋（含宅基）的权利，保证不危害乙方的利益，甲方的债权债务与乙方无关。上述事宜如有发生一律由出卖人负总责。2、如果今后国家征用土地拆迁，无论拆多少钱、赔多少房全部归乙方所得，甲方不得以任何理由妨碍拆迁或提出任何索赔异议，拆迁时如需甲方办理手续，甲方不得另外再提出任何经济补偿要求或拒绝拆迁。五、违约责任。房屋交付后，如甲方发生家庭矛盾和债务等纠纷导致乙方无法居住，违背本合同中第四项中的相关内容并提出毁约，甲方应承担乙方按购房金额十倍经济损失并退给乙方12万购房款。合同签订后，周德华、潘玉巧夫妇按照约定向李志明、朱连芳支付购房款11万元，并一直居住和使用上述房屋至征收拆迁。2020年6月，因天辰公司家属区棚户区改造实施征收，双方为拆迁补偿利益发生争议且未能达成一致意见，李志明、朱连芳遂诉来本院。另查明：2016年2月1日，李志明、朱连芳出具授权委托书一份，载明：拆迁办及相关部门：兹有我夫妇已将某室由第11家（由西向东第五家）的房屋卖给盐都区大冈镇杨韦村一组666号周德华、潘玉巧夫妇，拆迁该房屋的相关补偿与本夫妇无关，现特授权委托周德华、潘玉巧夫妇全权代表我夫妇签字办理该房屋拆迁补偿手续，其拆迁补偿的房屋与款项全部由周德华、潘玉巧夫妇所得。（授权期限：长期）。2012年6月10日，李志明、朱连芳向周德华、潘玉巧出具《关于撤销周德华、潘玉巧代理权的告知函》一份，载明：据周德华、潘玉巧陈述，2016年朱连芳、李志明曾签过一份委托书给周德华、潘玉巧，委托周德华、潘玉巧办理亭湖区东河村东某12号天辰宿舍某室房屋相关事宜。如果的确有这份委托书，因为该地段即将拆迁，朱连芳与李志明诉周德华、潘玉巧房屋买卖合同纠纷一案，亭湖区人民法院已经受理。为了保障诉讼程序顺利进展，朱连芳、李志明决定撤销周德华、潘玉巧代理权，涉及到亭湖区东河村东某12号天辰宿舍某室房屋拆迁相关事宜，周德华、潘玉巧无权代理。再查明：2020年6月17日，盐城市自然资源和规划局发布关于天辰公司家属区棚户区改造范围内的国有土地上房屋实施征收的调查公告。2010年6月29日，盐城市亭湖区人民政府发布关于公布《天成公司家属区棚户区改造（地块一）房屋征收补偿方案（征求意见稿）》并征求意见的公告。上述事实，有房屋买卖合同、授权委托书、撤销代理权的告知函、房屋征收调查公告、房屋征收补偿方案及当事人陈述笔录予以证明。本院认为，本案的争议焦点是：案涉房屋买卖合同效力如何。本案中，案涉房屋系原天辰公司所有，用于单位职工宿舍，原告朱连芳、李志明作为单位职工仅有房屋使用权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的相关规定，虽然原告朱连芳、李志明未取得天辰公司的同意，无权转让案涉房屋的使用权，但原告朱连芳、李志明以此为由主张合同无效，本院不予支持。综上，本院对原告李志明、朱连芳提出的全部诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告李志明、朱连芳的全部诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告李志明、朱连芳负担。反诉费3650元，减半收取1825元,由反诉原告周德华、潘玉巧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  蔡 克二〇二〇年九月二十八日法官助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。