广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5302号原告：黄彩燕，女，1982年2月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：廖志锋，广东绿儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美亮，广东绿儒律师事务所实习人员。被告：江仕文，男，1992年12月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：黄新超，广东正平天成律师事务所律师。被告：胡伟俊，男，1990年4月15日出生，汉族，住广东省新丰县。第三人：广州市中杰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街开园中路**。法定代表人：黄佳杰。原告黄彩燕诉被告江仕文、胡伟俊、第三人广州市中杰房地产代理有限公司（以下至判决主文简称“中杰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄彩燕的委托诉讼代理人廖志锋、潘美亮，被告江仕文的委托诉讼代理人黄新超、被告胡伟俊到庭参加诉讼，第三人中杰公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄彩燕向本院提出诉讼请求：1.解除黄彩燕与江仕文于2019年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，以及解除双方于2019年7月22日签订的《买卖双方补充协议》；2.解除黄彩燕、胡伟俊于2019年7月23日签订的《广州市存量房买卖合同》，并协助黄彩燕将位于增城区荔城街沙园中路15号1001房的房屋恢复登记至黄彩燕名下；3.江仕文、胡伟俊向黄彩燕支付总楼价百分之二十的违约金272000元；4.江仕文、胡伟俊承担本案律师费20000元、诉讼费及保全费。事实与理由：2019年3月13日，黄彩燕与江仕文签订《房地产买卖合同》，约定江仕文以136万元购买黄彩燕所有的位于广州市增城区荔城街沙园中路15号1001房，江仕文为此向黄彩燕支付8万元定金。2019年7月22日，黄彩燕与江仕文签订《买卖双方补充协议》，约定黄彩燕按照江仕文的要求，将涉案房屋过户至胡伟俊名下。2019年7月23日，黄彩燕与胡伟俊签订《广州市存量房买卖合同》，并于2019年7月31日办理了涉案房屋抵押登记。但后经多次催告，江仕文与胡伟俊均拒绝按约履行剩余房款支付义务。2020年5月14日，黄彩燕向江仕文寄送《解除合同通知书》，通知解除双方的房屋买卖合同关系。江仕文、胡伟俊的行为已严重损害黄彩燕的合法权益，故黄彩燕诉至法院，请求判如所请。被告江仕文辩称：一、黄彩燕与江仕文签订的《房地产买卖合同》、《买卖双方补充协议》违反诚实信用原则及法律的强制性规定，江仕文是为炒房为目的而购房，黄彩燕也知情，上述合同应为无效合同。双方合同约定，涉案房屋总价136万元，江仕文支付8万元定金，剩余128万元以贷款方式支付，后因银行贷款未获批，故黄彩燕诉至法院。但国家及相关政策规定，购房首付款必须占购房款的一定比例，双方约定支付8万元的的行为违反了国家房屋买卖相关政策。且《买卖双方补充协议》约定房屋总价136万元，贷款金额却162万元，由此，双方对江仕文的炒房目的是知情的，该行为扰乱了房地产市场的管理秩序。最后，签署《房地产买卖合同》后，涉案房屋过户前，江仕文将涉案房屋转卖给胡伟俊，黄彩燕对此无异议，后签订了《买卖双方补充协议》，黄彩燕借此赚取利息。因此，双方之间的房屋买卖合同损害了国家利益及公共利益，应属无效。二、黄彩燕主张的违约金及律师费、诉讼费、保全费缺乏合同依据及法律依据。结合上述，因双方合同无效，合同中关于违约金、律师费等约定也属无效条款。三、退一步讲，即使双方签订的合同有效，上述合同既约定了定金条款，由约定了违约金条款，且合同中对约定的违约金和定金也没有针对不同的违约行为，因此黄彩燕只能择一适用。黄彩燕的《解除合同通知书》中已通知江仕文没收购房定金，其已经选择了适用定金条款，故其主张违约金属于重复获利，没有法律依据。四、在合同有效的情况下，涉案合同约定的违约金过高，请法院予以调整。被告胡伟俊辩称：其答辩意见与江仕文的答辩意见一致。第三人中杰公司未到庭陈述意见。本院经审理认定事实如下：2019年3月13日，黄彩燕（卖方）、江仕文（买方）和中杰公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定以下内容：买卖物业位于广州市增城区荔城街沙园中路15号1001房，总价136万元，卖方同意本次交易买方可指定过户到他人名下，如办理按揭贷款的，买方可指定他人名义办理按揭手续并过户到其名下；付款方式为按揭付款，签订合同当天支付3万元作为定金，首付款10万元在过户当天支付，剩余楼款126万元为按揭付款；买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭，注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，违约方除按前述承担违约责任外，守约方因追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询等均由违约方承担等；另合同备注处增加手写内容如下：此物业银行按揭欠款约65万元，卖方有权选择自行赎证或者垫资赎证，利息以人民币贰分计算，由买方负责支付等。2019年4月15日，黄彩燕出具《定金收据》，确认收取了江仕文8万元定金。2019年7月22日，黄彩燕（甲方）与江仕文（乙方）签订《买卖双方补充协议》，约定以下内容：经双方协商，乙方同意在2019年7月23日将涉案房屋过户给胡伟俊，乙方承诺甲方在办理完涉案房屋的银行抵押手续后三个月内收齐房款，否则乙方将一次性支付剩余房款128万元给甲方；银行同意贷款书金额为162万元，甲方承诺收到银行放款的2个工作日内退还多余的房款34万元给乙方；退还房款减去垫资利息576000元一个月2%计算后退还多余房款；若乙方在办理完房屋银行抵押手续后三个月内没有一次性支付剩余房款128万元给甲方，则按每个月2%利息支付给甲方直到支付完毕；甲方在收到银行放款后的五个工作日退还34万元，否则按每月2%利息计算至支付完毕等。2019年7月23日，黄彩燕与胡伟俊签订《广州市存量房买卖合同》，办理了网签手续。2019年7月28日，涉案房屋过户至胡伟俊名下，并于2019年7月31日办理了抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行的他项权利，债权数额为162万元。2020年5月14日，黄彩燕向江仕文发出《解除合同通知书》，载明因江仕文未支付剩余购房款128万元，故黄彩燕要求解除《房地产买卖合同》及《买卖双方补充协议》，定金8万元不予退还，并要求江仕文协助办理涉案房屋的涂销抵押手续，并将涉案房屋过户至黄彩燕名下。2020年6月30日，黄彩燕因本案纠纷委托广东绿儒律师事务所签署《委托代理合同》，并约定律师费2万元；2020年7月6日，广东绿儒律师事务所开具律师费发票，确认收取2万元律师费。上述事实有黄彩燕提交的《房地产买卖合同》、《买卖双方补充协议》、《广州市存量房买卖合同》、《不动产登记查册表》、《解除合同通知书》及快递单、《委托代理合同》、发票等，被告提交的《定金收据》予以证明，双方当事人对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认。本案于2018年7月3日立案，立案后，黄彩燕向本院申请财产保全，请求查封涉案房屋，并支付保全费5000元。本院于2020年7月10日作出民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。黄彩燕原诉讼请求中要求中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行作为第三人参加诉讼，并要求该行协助黄彩燕办理涉案房屋的涂销抵押手续。本案庭审中，黄彩燕主张因涉案房屋已涂销抵押，故申请撤回中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行作为本案第三人。在本案庭审后该银行向本院提交书面意见如下：其与胡伟俊已于2020年7月17日办理了涉案房屋涂销抵押手续，并提交2020年8月11日的《广州市不动产登记查册表》以及与黄彩燕的微信记录等，证明涉案房屋已涂销抵押的事实。庭询中，一、黄彩燕陈述其第二项诉讼请求中要求解除黄彩燕、胡伟俊于2019年7月23日签订的《广州市存量房买卖合同》即要求撤销网签；江仕文表示若法院认定涉案合同及补充协议有效，其同意解除；胡伟俊明确表示同意解除《广州市存量房买卖合同》并同意协助黄彩燕将涉案房屋过户至黄彩燕名下。二、黄彩燕主张，江仕文是涉案房屋实际购买方，胡伟俊是代持人，因为胡伟俊是代持房屋，故也未与胡伟俊重新签署合同；江仕文、胡伟俊主张，二人并不认识，胡伟俊是实际购买方；对于未与黄彩燕签合同的原因，胡伟俊解释是因为黄彩燕没有要求，所以就没签。三方均确认已付定金8万元系江仕文支付。黄彩燕并同意上述8万元在其主张的违约金中扣减。三、关于按揭贷款问题。黄彩燕、江仕文、胡伟俊均确认按揭贷款是三方一起去办理的，但黄彩燕称，其只是配合签署材料，具体均是江仕文操办的，黄彩燕只要求拿回尾款，至于过户给谁，贷款额度多少，其并不关心；江仕文称，是胡伟俊申请的按揭贷款；胡伟俊称，按揭贷款时资料填错了，其发现同贷书金额为162万元时也向银行反馈过，最终因银行政策变更的原因未放款，且其与江仕文有约定，银行放不到款其就不买涉案房屋了。本院认为，黄彩燕、江仕文及中杰公司就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》和黄彩燕、江仕文签订的《买卖双方补充协议》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。江仕文主张其合同中约定首付款及贷款情况违反了国家相关规定故合同应为无效，于法无据，本院不予采信。现涉案房屋已经由中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行与胡伟俊共同办理了涂销抵押手续，涉案房屋已不存在抵押权；庭审中黄彩燕与江仕文均同意解除上述合同及补充协议，本院对此予以确认；胡伟俊亦同意解除《广州市存量房买卖合同》并协助黄彩燕将涉案房屋过户至黄彩燕名下，本院对此亦予以确认。江仕文未按约支付购房尾款，理应承担相应的违约责任。现黄彩燕依据合同约定要求江仕文支付违约金、赔偿律师费2万元，理应予以支持。对于江仕文抗辩认为违约金过高问题，对此本院认为：通过黄彩燕与江仕文之间《房地产买卖合同》、《买卖双方补充协议》的内容可知，涉案房屋总价136万元，贷款额高达162万元，涉案房屋买卖交易过程中，存在“高评高贷”情形，并由买方因此获得贷款差价，该行为已严重违反了国家房地产政策及房屋按揭贷款政策，且“高评高贷”的情况已明确约定在上述合同及补充协议中，黄彩燕对此不可能不知情。虽本案的“高评高贷”行为系江仕文与胡伟俊作出，但“高评高贷”存在违规及银行审批不通过的风险，故对于违规行为及银行未审批放款的结果，黄彩燕应承担部分责任。因此，本院综合考虑涉案合同及补充协议的约定、涉案交易的履行情况、双方当事人的过错程度等酌定江仕文应向黄彩燕支付违约金为16万元。同时黄彩燕同意违约金对江仕文已付的8万元予以扣减，故江仕文应向黄彩燕支付违约金8万元。胡伟俊并非合同相对方，黄彩燕要求胡伟俊承担违约金及律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄彩燕与被告江仕文、第三人广州市中杰房地产代理有限公司于2019年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系解除；二、确认原告黄彩燕与被告江仕文于2019年7月22日签订的《买卖双方补充协议》解除；三、确认原告黄彩燕与被告胡伟俊于2019年7月23日签订的《广州市存量房买卖合同》解除；四、被告胡伟俊于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告黄彩燕办理位于广州市增城区荔城街沙园中路15号1001房的产权转移登记至原告黄彩燕名下的相关手续；五、被告江仕文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄彩燕支付违约金80000元；六、被告江仕文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄彩燕支付律师费20000元；七、驳回原告黄彩燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9884元，原告黄彩燕负担1143元，被告江仕文负担8691元、被告胡伟俊负担50元；保全费5000元，由被告江仕文、胡伟俊负担。被告江仕文、胡伟俊于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月二十二日书记员  李慧芳