广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初517号 原告：中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，住所广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇侗乡大道三江国际.中鑫广场**，统一社会信用代码：91450226708680216G。 主要负责人：韦立革，系该支行行长。 委托诉讼代理人:李松德，系该支行员工。 被告：梁宜根，男，壮族，1962年2月16日出生，居民，户籍住址广西壮族自治区三江侗族自治县之一，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被告：赵新梅，女，瑶族，1975年12月30日出生，居民，户籍住址广西壮族自治区三江侗族自治县之一，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：梁宜根，男，壮族，1962年2月16日出生，居民，户籍住址广西壮族自治区三江侗族自治县之一，现住广西壮族自治区三江侗族自治县，公 2 系赵新梅丈夫。 被告：三江县三源房地产开发有限公司，住，住所广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇民族大道水浅湾），注册号：450226200000294。 法定代表人：唐峰强，系该公司执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行（以下简称农行三江支行）与被告梁宜根、赵新梅、三江县三源房地产开发有限公司（以下简称三源房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序由本院审判员苏进军担任审判长，与人民陪审员刘洵、邓学共同组成合议庭进行审理，书记员韦柄旭担任法庭记录。本案于2020年9月28日公开开庭进行了审理，原告农行三江支行的委托代理人李松德，被告梁宜根（同时作为被告赵新梅的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告三源房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告农行三江支行向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原告农行三江支行与被告梁宜根、赵新梅、三源房开公司于2012年9月12日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120120080354）。二、判令被告梁宜根、赵新梅、三源房开公司归还原告农行三江支行个人住房贷款本金46462.12元及直至还清之日止所产生的利息。三、判令被告梁宜根、赵新梅抵押给原告农行三江支行的位于广西壮族自治区三江侗族自治县房屋以折价、变卖或者拍卖所得价款优 3 先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用。四、本案诉讼费用有由此产生的其他费用全部由三被告承担。 事实和理由：被告梁宜根于2012年9月12日向原告农行三江支行申请个人住房贷款人民币本金12.8万元，被告赵新梅承诺愿意为借款人梁宜根承担共同还款责任。当日，原告农行三江支行与被告梁宜根、赵新梅、三源房开公司签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。合同约定：农行三江支行向梁宜根发放贷款12.8万元，梁宜根购买位于广西壮族自治区三江侗族自治县房屋。贷款以该房屋作为抵押担保物，并办理抵押登记，抵押权人为农行三江支行，期限为10年，2022年9月11日到期。还款方式为按月等额本息还款。截止2020年9月23日，梁宜根拖欠贷款13期，378天，累计欠款49415.74元（其中：本金46462.12元、利息1935.12元、罚息536.45元、复利81.52元。贷款出现逾期后，原告农行三江支行多次电话催收及上门催款，借款人、抵押人始终未按合同约定归还贷款，违反借款合同的约定。 综上所述，三被告的行为已经构成严重违约，符合合同约定的解除条件。其行为侵害了原告农行三江支行的合法权益，鉴于上述情况，依法诉至法院，请求依法支持原告农行三江支行的诉讼请求。 在举证期限内，原告农行三江支行向法庭提供了15份证据材料：1、《居民身份证》、《户口簿》复印件各一份，证明被告梁宜根、赵新梅的身份信息情况。2、《个人信贷业务申请表》复印件二份，证明被告梁宜根有向原告农行三江支行申请贷款 4 的意愿。3、《个人购房贷款面谈记录》复印件一份，证明原告农行三江支行对被告梁宜根申请贷款的真实性进行了解。4、《个人购房担保借款合同》复印件一份，证明合同对各方当事人的权利义务进行明确的约定。5、《同意房产抵押承诺书》复印件一份，证明被告梁宜根、赵新梅同意用其名下的房屋为本案的借款提供抵押担保。6、《个人（法人按揭）自营常规贷款发放知单》复印件一份，证明原告农行三江支行已经把借款12.8万元发放给被告梁宜根。7、《个人借款凭证》复印件一份，证明被告梁宜根已经得到个人借款12.8万元。8、《金穗借记卡、借记卡账户主档查询》复印件一份，证明该借记卡是被告梁宜根用其居民身份证申请办理。9、《房地产抵押登记备案通知书》复印件一份，证实涉案房产已经办理抵押备案登记。10、《债务逾期催收通知书》复印件二份，证明原告农行三江支行向被告梁宜根催收逾期债务的事实。11、《企业法人营业执照》复印件一份，证明被告三源房开公司的情况。12、《唐峰强居民身份证》复印件一份，证明被告三源房开公司法定代表人唐峰强的身份信息。13、《承诺书》复印件一份，证明被告三源房开公司为购房人提供连带责任保证。14、《一手房贷款业务银企合作协议》复印件一份，证明原告农行三江支行与被告三源房开公司之间存在银企合作关系。15、《梁宜根一手房贷还款明细》打印件一份，证明被告梁宜根尚欠原告农行三江支行借款本息数额的计算依据。 被告梁宜根辩称：我不同意解除本案的借款合同，因为别人也欠我的工钱，去年做生意亏本了。现在我向债务人追款，采取措施在努力还钱，一下子拿不出那么多钱。希望原告农行 5 三江支行谅解，给我多点时间筹款，同时也希望协商处理本案。我认可原告农行三江支行的第（二）项、第（三）项诉讼请求，希望法院依法处理本案。 在举证期限内，被告梁宜根未向法庭提供证据材料。 被告赵新梅辩称：我赞同被告梁宜根的辩解意见，希望能与原告农行三江支行协商处理本案。 在举证期限内，被告赵新梅未向法庭提供证据材料。 被告三源房开公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状和证据材料，视为自动放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。 本院认为，原告农行三江支行提供的15份证据材料来源合法、真实有效，且与本案具有关联性，能相互佐证，形成完整的证据锁链，具有较强的证明力。对此，被告梁宜根、赵新梅无异议，为此予以采信作为本案的定案依据。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：2011年11月5日，农行三江支行与三源房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》。该协议的主要内容为“甲方：中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行；乙方：三江县三源房地产开发有限公司。甲方向合作项目的购房人提供个人购房贷款。住。住房贷款年限最长不超过30年，住房贷款不超过23800万元rdquo;2012年9月4日，梁宜根向农行三江支行递交《个人信贷业务申请表》，准备申请借款12.8万元。同日，农行三江支行的工作人员向梁宜根做了一份《个人购房贷款面谈笔录》。赵新梅在《个人信贷业务申请表》上以共同申请人及配偶身份签字，并表示同意以购买的房屋设定抵押。2012年9月12日，农行三江支行与梁宜根、赵新梅、三源房开公司 6 签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。该合同的主要内容为：“第十条、借款担保，本合同项下债权担保方式见第三十三条。10.1.1保证方式为连带责任保证。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.3保证期间为借款到期日起二年。第十二条、借款人、担保人的违约责任。12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（6）借款人、担保人违反本合同其他约定；第二十四条、立约人信息。借款人：梁宜根；贷款人：中 7 国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行；保证人：三江县三源房地产开发有限公司；抵押人：梁宜根、赵新梅。第二十五条、借款金额为人民币（大写）壹拾贰万捌仟元。第二十六条、借款用途，26.1借款用途为购买房产。第二十七条、借款期限自2012年9月12日起至2022年9月11日止，共计120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十八条、借款利率。28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，年利率为6.55％。第三十条、借款提取。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：三江县三源房地产开发有限公司；开户行：农行三江县支行；账号20×××64。第三十一条、还款。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹（大写）个月，还款日为每期末月的20日，每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账户账号／卡号：62×××11。第三十三条、借款担保。本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人三江县三源房地产开发有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十七条、阶段性保证担保＋抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记备案手续。” 2012年9月12日，农行三江支行向梁宜根发放了12.8万元的住房贷款。因其他原因，梁宜根没有依照合同约定偿还借 8 款本息，截止2020年9月23日，梁宜根已经拖欠贷款13期，378天，累计拖欠借款本息49415.74元（其中：本金46462.12元、利息1935.65元、罚息536.45元、复利81.52元）。2019年5月29日和6月27日，农行三江支行的员工向梁宜根送达《债务逾期催收通知书》，同日，梁宜根签收该通知书。收到上述通知书后，梁宜根并未履行还款义务。鉴于上述情况，农行三江支行依法诉至法院，遂引发本案诉讼。 另查，梁宜根、赵新梅为夫妻关系，本案的房屋未取得不动产权利证书，三源房开公司没有注销。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、原告农行三江支行请求解除其与被告梁宜根、赵新梅、三源房开公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号为：45020120120080354）是否有依据？二、原告农行三江支行请求被告三源房开公司承担连带责任保证是否有依据？本院将围绕上述争议焦点进行评判。 一、关于原告农行三江支行请求解除其与被告梁宜根、赵新梅、三源房开公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号为：45020120120080354）是否有依据的问题？本院认为，原告农行三江支行与被告梁宜根、赵新梅、三源房开公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号为：45020120120080354）为合法有效的合同，对当事人具有约束力。原告农行三江支行已经将借款12.8万元发放给被告梁宜根，履行完毕自己的义务；被告梁宜根、赵新梅没有依照合同约定偿还借款本息。截止2020年9月23日，已经有13期未还款，累计天数为378天， 9 其行为已经构成根本性违约。原告农行三江支行提出解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，对此应当予以支持；对被告梁宜根、赵新梅不同意解除合同的辩解意见不予采纳。 合同解除之后，原告农行三江支行有权请求被告梁宜根、赵新梅履行还本付息的义务。根据债务应当清偿原则和等价有偿原则，被告梁宜根、赵新梅为夫妻关系，该笔借款为夫妻关系存续期间的共同债务，对此应当由其二人共同偿还原告农行三江支行借款本金46462.12元、利息1935.65元、罚息536.45元、复利81.52元。被告梁宜根、赵新梅还应当支付原告农行三江支行相应逾期借款利息，2020年9月24日以后的逾期借款利息以尚欠借款本金46462.12元为基数，以年利率6.55％上浮50％据实计算，直至实际清偿之日为止，该利息包括罚息和复利，最终利息数额以农行的信贷系统生成的数据为准。被告梁宜根、赵新梅同时作为抵押人，用自己购买的一套房屋为本案的借款提供抵押担保，在被告梁宜根、赵新梅没有履行债务的情况下，原告农行三江支行有权请求对本案的抵押物以折价、变卖、拍卖等方式处置，并对所得的价款享有优先受偿权。 二、关于原告农行三江支行请求被告三源房开公司承担连带责任保证是否有依据的问题？本院认为，被告三源房开公司承担阶段性保证的时间为，被告梁宜根、赵新梅取得本案房屋的不动产权利证书及办理抵押登记手续为止。截止本案一审法庭辩论终结前，被告梁宜根、赵新梅仍然没有取得该房屋的不动产权利证书，亦未办理不动产抵押登记。为此，被告三源房开公司的保证责任不能免除，其应当对被告梁宜根尚欠原告农行三江支行的借款本息承担连带责任保证清偿义务。据此，本 10 院对原告农行三江支行请求被告三源房开公司承担连带责任保证的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行与被告梁宜根、赵新梅、三江县三源房地产开发有限公司于2012年9月12日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号为：45020120120080354）。 二、被告梁宜根尚欠原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金46462.12元、利息1936.65元、罚息536.45元、复利81.52元，被告梁宜根在本案判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行完毕。 三、被告梁宜根支付原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行相应逾期借款利息，以尚欠借款本金46462.12元为基数，以年利率6.55％上浮50％据实计算，从2020年9月24日开始支付，直至实际清偿之日为止。该利息包括罚息、复利，最终利息数额以农行信贷系统生成的数据为准。 11 四、被告赵新梅对被告梁宜根尚欠原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金46462.12元及相应利息承担共同清偿义务。 五、被告梁宜根、赵新梅不履行本案判决第（一）项、第（二）项内容所确定的义务，原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行有权请求对本案的抵押物（位于广西壮族自治区三江侗族自治县房屋）以折价、变卖、拍卖等方式处置，并对所得的价款享有优先受偿权。 六、被告三江县三源房地产开发有限公司对被告梁宜根尚欠原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金46462.12元及相应利息承担连带责任保证清偿义务。 上述金钱给付义务，义务人梁宜根、赵新梅、三江县三源房地产开发有限公司应于本案生效判决规定的时间内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费962元（已预交481元），公告费560元，合计1522元，由被告梁宜根、赵新梅、三江县三源房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状或者到柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方 12 当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  苏进军 人民陪审员  刘 洵 人民陪审员  邓 学 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  韦柄旭