文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9456号上诉人（原审原告）：廖瑞兰，女，1940年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告）：何新瑜，男，1973年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱悦清，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高必国，男，1978年6月15日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市广昌县。委托诉讼代理人：王华喜，广东华商律师事务所律师。上诉人廖瑞兰、何新瑜因与被上诉人高必国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初13370号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。廖瑞兰、何新瑜上诉请求：1、请求撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13370号民事判决；2、请求判令解除廖瑞兰、何新瑜和高必国2014年2月28日签订的《租赁合同》；3、请求判令高必国搬离涉案的位于深圳市龙岗区（现门牌号为横岗镇松柏路18号）的房屋；4、请求判令高必国支付拖欠廖瑞兰、何新瑜的租金及利息（见拖欠租金计算表，暂计至2019年12月为276680元，利息按照银行同期贷款利率计算，对合同无效面积的占有使用费参照租金标准计算）；5、请求判令高必国支付廖瑞兰、何新瑜已垫付的垃圾清理费15000元；6、请求判令高必国支付廖瑞兰、何新瑜已垫付的下水道疏通费用20000元；7、请求判令高必国支付逾期支付租金的违约金32000元；8、请求判令高必国承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定廖瑞兰、何新瑜委托案外人刘伟与高必国就拖欠2017年8月前的租金问题达成约定并由高必国履行完毕，属事实认定错误。1、廖瑞兰因年事已高，故于2017年6月27日委托刘伟代理处理拖欠租金事宜，但廖瑞兰、何新瑜的授权内容并不包括与高必国确定租金金额，且因刘伟行为超出廖瑞兰、何新瑜的委托事项，违背廖瑞兰、何新瑜本意，故廖瑞兰、何新瑜在2017年8月7日就撤回对刘伟的授权委托。高必国在一审中提交的所谓《协商协议》是单方打印制作，真实性、关联性、合法性均无法确认，该“协议”并无任何人员签名确认，不具备法律效力，不应以此约束廖瑞兰、何新瑜。2、高必国在一审中提交的电话、面谈录音，其真实性、关联性、合法性均无法确认，无法判断该录音的形成时间及地点，也无法确定参与人员，并且派出所对于公民之间的经济纠纷并无受理权限，如各方在派出所曾进行协商，应当在公安机关调取相关记录。一审法院未核实录音的真实性就据此认为廖瑞兰、何新瑜与高必国就拖欠租金问题达成约定违背事实。二、一审法院认定廖瑞兰、何新瑜2017年5月将涉案房屋一楼收回后出租他人，高必国按每月13500元支付租金符合廖瑞兰、何新瑜签订房屋租赁合同时的预期，廖瑞兰、何新瑜收取的租金总额并未减少，利益未受损害，属事实认定错误。1、廖瑞兰、何新瑜仅在2017年5月将涉案房屋一楼部分出租给他人一个月，2017年6月至2018年12月与案外人张科签订《房屋租赁合同》期间，涉案房屋一楼除高必国使用的部分外，均未进行出租，对此高必国也在一审中进行了确认。由于一楼部分在2017年6月至2018年12月未出租，廖瑞兰、何新瑜收取一楼部分的租金无从谈起，一审法院认定廖瑞兰、何新瑜收取的租金总额并未减少，明显违背事实。按照双方《租赁合同》的约定，廖瑞兰、何新瑜2017年6月至2018年12月每月应有35200元租金，但该期间廖瑞兰、何新瑜只收到每月13500元，并且该13500元是高必国自行决定交纳的数额，并非与廖瑞兰、何新瑜商定后的租金金额。2、高必国自2017年7月后擅自按照每月13500元支付租金，并未经过廖瑞兰、何新瑜同意，其擅自决定租金金额既不合理也不合法。此前高必国擅自将一楼部分出租，直到2015年11月高必国擅自分租的一楼分租户（每月向高必国交纳租金13600元）跑路，未向高必国交租，高必国便称其仅租用了涉案房屋2-4楼，2-4楼的房屋应为32000-13600=18400元，故擅自决定按照18400元交纳2-4楼租金。2015年时高必国至少还认为2-4楼租金每月有18400元，为何到2019年了其2-4楼租金13500元就合理了？3、廖瑞兰、何新瑜2018年12月与案外人张科签订《房屋租赁合同》出租的一楼部分（290平方米）除了廖瑞兰、何新瑜与高必国《租赁合同》约定的涉案房屋一楼外（约780-550=230平方米），还有廖瑞兰、何新瑜此前未租给高必国而由其自行出租的原美容院部分的房屋面积(约60平方米）。且廖瑞兰、何新瑜在2018年12月将一楼部分进行出租并与承租人协商确定租金金额是根据现时的市场行情确定，与本案不属于同一租赁关系，两租金金额不具有可比性。一审法院结合廖瑞兰、何新瑜与案外人2018年12月签订的租赁合同租金金额来衡量2014年签订租赁合同所预期的收益明显不妥，不能因为廖瑞兰、何新瑜收回一楼部分房屋后根据现时市场价能多收租金，就成为高必国少交租金的理由，如此认定显示公平。三、高必国已构成违约，但一审法院却置之不理。首先，双方2014年签订的租赁合同已对租期内的租金金额、交纳时间及水、电、排污费用的负担进行了约定，以上约定是高必国的付款义务，其应当依据合同约定按时、足额支付相关费用。高必国也无权以次承租人或案外人拒不向高必国支付费用为由，进而不按时足额向廖瑞兰、何新瑜支付租金。高必国擅自定租金金额，随意交纳租金，逾期、不足额支付租金已构成违约。其次，根据廖瑞兰、何新瑜与高必国签订的租赁合同第五条第4款约定高必国不得将涉案房屋转租，而高必国在承租房屋后，未经廖瑞兰、何新瑜同意就将一楼部分房屋租赁给案外人并收取租金，也已构成违约。一审法院已认定该事实但不认定高必国违约，明显错误。综上，廖瑞兰、何新瑜提出上列上诉请求，望判如所请。            高必国拖欠租金统计  【（2020）粤03民终9456号】                  第一年      （201403- 201502）              月份              201401              201402              201403              201404              201405              201406              201407              201408              201409              201410              201411              201412              合计                  应交租金              ///              ///              免租              免租              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000                                实收租金              ///              ///              免租              免租              32000              13600              0              32000              32000              32000              32000              32000                                欠交租金              ///              ///              0              0              0              18400              32000              0              0              0              0              0              50400                                                      第二年      （201503- 201602）              月份              201501              201502              201503              201504              201505              201506              201507              201508              201509              201510              201511              201512                                应交租金              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000                                实收租金              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              18400              18400                                欠交租金              0              0              0              0              0              0              0              0              0              0              13600              13600              27200                        备注              租赁合同签订后，被告未经原告同意擅自将涉案房屋一楼分租给他人并收取每月13600元租金，而原告由于年纪较大，对被告分租一事并不知情，只是计算每月足额收到固定金额的租金即未过问。直到2015年11月一楼的分租户跑路，未向被告交租，被告便称其仅租用了涉案房屋2-4楼，2-4楼的房租应为32000-13600=18400元，故只肯交纳每月18400元租金。                                                                    第三年      （201603- 201702）              月份              201601              201602              201603              201604              201605              201606              201607              201608              201609              201610              201611              201612                                应交租金              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000              32000                                实收租金              34400              32000              32000              32000              16000              16000              16000              16000              16000              16000              16000              16000                                欠交租金              -2400              0              0              0              16000              16000              16000              16000              16000              16000              16000              16000              125600                              备注              2016年1月至2016年4月原告每月收取的租金中有16000元是涉案房屋旁边违建房屋的业主根据与被告签订的《协议书》约定直接代被告向原告支付的，其中2016年1月被告仍坚持只按照2-4楼交纳租金18400元，故2016年1月原告实际收到18400+16000=34400元租金，被告2016年2月至4月每月交16000元。2016年5月开始违建房屋的业主停止每月代被告支付16000元，但被告仍按每月16000元交租，故每月拖欠租金16000元。                                                                    第四年（201703- 201802）              月份              201701              201702              201703              201704              201705              201706              201707              201708              201709              201710              201711              201712                                应交租金              32000              32000              35200              35200              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240                                实收租金              16000              16000              16000              16000              8000              10000              13500              13500              13500              13500              13500              13500                                欠交租金              16000              16000              19200              19200              12240              10240              6740              6740              6740              6740              6740              6740              133320                              备注              根据租赁合同约定，第四年的租金在第一年的基础上增加 10%，由于自2017年5月开始，被告仍坚持其仅使用租赁房屋的2-4楼不愿交一楼房租，原告无奈只能自费将涉案房屋一楼清理打扫干净并疏通下水道于2017年5月开始不再将一楼租给被告使用。故对于2-4 楼的租金金额，原告参照此前被告所主张租用涉案房屋2-4楼时交纳的租金金额18400元来计算，因合同已进入第四年，故第四年开始至第五年2-4楼的租金为18400+18400*10%=20240元，第六年开始的租金为18400+18400*20%=22080元。                                                  第五年      （201803- 201902）              月份              201801              201802              201803              201804              201805              201806              201807              201808              201809              201810              201811              201812                                应交租金              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240              20240                                实收租金              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500                                欠交租金              6740              6740              6740              6740              6740              6740              6740              6740              6740              6740              6740              6740              80880                                    第六年      （201903- 202002）              月份              201901              201902              201903              201904              201905              201906              201907              201908              201909              201910              201911              201912                                应交租金              20240              20240              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080                                实交租金              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500                                欠交租金              6740              6740              8580              8580              8580              8580              8580              8580              8580              8580              8580              8580              99280                                     第七年      （202003- 202102）              月份              202001              202002              202003              202004              202005              202006              202007              202008              202009              202010              202011              202012                                应交租金              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080                                实交租金              13500              13500              13500              13500              13500              13500              13500              暂未      支付              暂未支付              暂未      支付              暂未支付              暂未      支付                                欠交租金              8580              8580              8580              8580              8580              8580              8580              暂未      发生              暂未发生              暂未      发生              暂未发生              暂未      发生              60060                                    第八年      （202103- 202202）              月份              202101              202102              202103              202104              202105              202106              202107              202108              202109              202110              202111              202112                                应交租金              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080              22080                                实交租金              暂未      支付              暂未      支付              暂未      支付              暂未      支付              暂未支付              暂未      支付              暂未支付              暂未      支付              暂未支付              暂未支付              暂未支付              暂未支付                                欠交租金              暂未      发生              暂未      发生              暂未      发生              暂未      发生              暂未发生              暂未      发生              暂未发生              暂未      发生              暂未发生              暂未发生              暂未发生              暂未发生                                                  第八年      （202103- 202202）              月份              202101              202102                                              应交租金              22080              22080                                              实交租金              暂未      支付              暂未      支付                                              欠交租金              暂未      发生              暂未      发生                                              因高必国曾于2017年7、8月向廖瑞兰支付租金240000元，故截至2020年7月31日欠交租金为：50400+27200+125600+133320+80880+99280+60060-240000=336740元。      高必国答辩意见如下：一、廖瑞兰、何新瑜诉请解除合同，没有事实和法律依据。1、廖瑞兰、何新瑜诉请解除合同，违反合同约定。根据涉案租赁合同第二条第4项的约定，本合同有效期内，甲乙双方（廖瑞兰、何新瑜、高必国，下同）不能随意终止合约。甲乙双方的合同租赁期至2022年2月28日止，尚在有效期内，甲方无权单方解除合同。2、本案不存在约定解除合同的事实、条件和理由，不具备合同法定解除的条件，各方应按合同实际变更后的现状继续履行合同。（1）本案中，廖瑞兰、何新瑜、高必国并未约定合同解除条件，也未就协商解除租赁合同达成一致，答辩人不同意廖瑞兰、何新瑜单方解除合同，故廖瑞兰、何新瑜不得以《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定解除涉案租赁合同。（2）本案争议中，并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情由，廖瑞兰、何新瑜无权行使法定合同解除权，请求法院判决解除涉案租赁合同。（3）根据本案庭审双方确认及法院查明事实，廖瑞兰、何新瑜于2017年5月开始将涉案租赁物一楼商铺部分收回另行租赁他人，按月收取租金20000元（据高必国了解月租金22000元），2018年12月21日，廖瑞兰、何新瑜又将涉案租赁物一楼商铺租赁给案外人张科，租期自2018年12月21日起至2023年12月21日止，月租金28000元；（房后空地使用权一并租赁，另付月租金1000元），高必国继续租赁涉案租赁物2-4楼用于经营宾馆并按月支付了该部分的分摊租金13500元，廖瑞兰、何新瑜就涉案租赁物获得的总租金收益数额达到了41500元/月，超过了租赁合同约定第6-8年的月租金最高额38400元。廖瑞兰、何新瑜、高必国以其事实行为，变更了租赁合同约定，各方应按租赁合同实际变更后的现状继续履行。二、廖瑞兰、何新瑜与高必国之间的租赁合同合法有效，尚在有效期内且继续履行，高必国无返回涉案租赁物的义务、其诉请要求高必国搬离涉案房屋没有事实和法律依据。三、已不存在高必国拖欠廖瑞兰、何新瑜租金的事实，高必国无义务支付廖瑞兰、何新瑜所称的“所欠租金及利息”。1.廖瑞兰、何新瑜主张2016年9月之前的租金损失，已过诉讼时效，应驳回其主张2016年9月之前的租金的诉讼请求。廖瑞兰、何新瑜于2017年9月25日才提起本案诉讼，向高必国主张的租赁期间的相关租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，因延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，因此，廖瑞兰、何新瑜主张2016年9月之前的租金损失，已过诉讼时效，应驳回其主张2016年9月之前的租金的诉讼请求。2.高必国已经足额支付了廖瑞兰、何新瑜的租金。廖瑞兰、何新瑜、高必国就上述租金纠纷在多方调解无果的情况下，廖瑞兰、何新瑜采取非法措施停水、停电，还每天纠集社会闲杂人等围住旅店门口，赶跑住宿客人，高必国无奈，于2017年7月12日、2017年7月14日、2017年8月5日分别支付10万元、10万元、4万元（总计24万元）租金给廖瑞兰、何新瑜，高必国支付的上述款项足以抵付其应付租金。3．对廖瑞兰、何新瑜强行收回的租赁物一楼商铺，高必国无支付该部分的租金的义务。廖瑞兰、何新瑜已于2017年5月在未征得高必国同意的情况下，将涉案租赁物一楼部分强行收回，对外招租并按月收取租金（廖瑞兰、何新瑜自认租金20000元/月并收取押金40000元，高必国了解该商铺租金为22000/月），高必国对廖瑞兰、何新瑜强行收回的涉案租赁物一楼店铺部分已无支付租金的义务。4．廖瑞兰、何新瑜强行收回一楼商铺再行租赁，获得超额租赁利益4100元/月。高必国应付涉案租赁物2-4楼租金，租金数额按租赁合同的约定标准扣除一楼商铺的租金后，高必国现已一直按照13500元/月标准支付，2018年12月21日，廖瑞兰、何新瑜又将涉案租赁物一楼商铺租赁给案外人张科，租期自2018年12月21日起至2023年12月21日止，月租金28000元；（房后空地使用权一并租赁，另付月租金1000元），廖瑞兰、何新瑜就涉案租赁物获得的总租金收益数额达到了42500元/月（13500+28000+1000），超过了租赁合同约定第6-8年的月租金最高额38400元，多获租赁利益金额4100元/月。四、廖瑞兰、何新瑜诉请高必国支付垃圾清理费15000元、下水道疏通费20000元、违约金32000元没有事实和法律依据，应驳回。廖瑞兰、何新瑜主张的垃圾清理费、下水道疏通费，未提供真实有效的支付凭证及票据，无证据证明其实际发生且与本案纠纷有关，其诉求不应得到支持。廖瑞兰、何新瑜主张的违约金，不符合租赁合同第二条第4项约定的支付条件，无合同依据，应驳回。五、解除涉案租赁合同，不利于廖瑞兰、何新瑜、高必国利益的平衡保护，不符合社会主义市场经济原则，且极易加剧廖瑞兰、何新瑜与高必国之间冲突，结果是两败俱伤。1.本案租赁纠纷，高必国是名副其实的真正受害者。据高必国陈述及提供的相关证据，其租赁涉案物业后，即花费20余万元委托有关单位安装消防设施并办理验收手续，后又东挪西借约150万元对涉案物业2-4楼进行整体装修（置办家具），与本案证人胡焕荣一道共同经营旅店住宿，办理了经营所需的所有证照，本想安分守己、老实经营来养家糊口，但事与愿违，高必国一方面要承受相邻第三方加建所带来的占道、遮挡招牌带来的无法正常经营的不利影响，又要承受廖瑞兰、何新瑜与相邻的第三方闹翻的不利后果，在廖瑞兰、何新瑜的经济诉求无法满足时，廖瑞兰、何新瑜以拆水表、派不明身份的人闹事的方式干扰，导致高必国的水磨居宾馆无法开展正常经营，房租却一分不少地交，高必国是十足的受害者。特别是2020年1月份突如其来的新冠疫情，各级政府、机构的防控措施，导致宾馆旅店行业入住率畸低甚至被封锁，高必国旅店经营面临十分艰难、入不敷出的处境，中央和地方各级政府以及司法机关，都号召出租人和承租人协商缓交、减交或免交租金。高必国也依据政策规定多次与廖瑞兰、何新瑜沟通，但廖瑞兰、何新瑜断然拒绝。为了息事宁人，高必国只好举债按月支付廖瑞兰、何新瑜租金，没有拖租、欠租。2、解除涉案租赁合同，其结果必然是两败俱伤。如租赁合同最终被判令解除，不仅使高必国、胡焕荣两家为经营投入的100余万元资金遭受巨大的损失，且导致高必国、胡焕荣两家丧失生活收入来源。合同解除后，涉及房产返还、装修经营损失赔偿、恢复原状等一系列的复杂而现实问题，极易激发原有矛盾并引发新的更强烈的冲突，并增加双方诉累。廖瑞兰、何新瑜何时能收回房产、何时能重新租赁收取租金，均面临现实的障碍和不确定性。如解除合同，在双方纠纷未得到最终的司法裁判确认并执行前，廖瑞兰、何新瑜恐无法再收取涉案物业租金并将涉案房屋再进行租赁，高必国恐也无法开展正常经营，其结果必然是两败俱伤。望法院公平、公正、慎重妥善处理该案。根据（2017）年粤03**民初18987号案件中，本案廖瑞兰、何新瑜代理人提交了租金欠租的统计表格，统计表格中其确认2014年7月21日至2015年10月31日以及2016年1月1日至2016年4月30日是未欠租，这个事实也在18987号民事判决书中的租金欠租附表中予以了确认。廖瑞兰、何新瑜一审起诉请求法院判令：1.解除廖瑞兰、何新瑜、高必国于2014年2月28日签订的租赁合同（超出房屋所有权证载面积部分无效）；2.高必国搬离位于深圳市龙岗区房屋，并将房屋清理干净；3.高必国向廖瑞兰、何新瑜支付拖欠的租金以及利息（租金详见租金计算表，暂计至2019年9月为250940元，利息按银行同期贷款利率计算；对合同无效部分的面积主张占有使用费）；4.高必国向廖瑞兰、何新瑜支付清理垃圾的费用11200元；5.高必国向廖瑞兰、何新瑜支付疏通下水道的费用20750元；6.高必国支付逾期支付租金产生的违约金32000元；7.本案诉讼费用由高必国承担。一审法院认定的事实：2014年2月28日，廖瑞兰、何新瑜与高必国签订《租赁合同》，约定：廖瑞兰、何新瑜将位于深圳市面积约780平方米的房产出租给高必国使用，租期8年，从2014年3月1日起至2022年2月28日止，第一年至第三年每月租金32000元，第四年、第五年每月租金35200元，第六年至第八年每月租金38400元，交租时间为每月10日前，高必国逾期一个月未能交付租金的，廖瑞兰、何新瑜有权终止合同、收回房产、追收欠款（包括水电费等）；高必国需支付租赁保证金70000元，合同期满，廖瑞兰、何新瑜将押金退回；若高必国损坏房屋、未交齐租金、未交清水电费及其他一切税费或者拖欠工人工资，廖瑞兰、何新瑜有权在押金里面扣除；若押金不够，高必国需补足水电、电视费等费用，廖瑞兰、何新瑜按政府价向高必国收取。合同签订后，廖瑞兰、何新瑜收取高必国租赁保证金70000元及一个月租金32000元，于2014年3月1日将案涉物业交付给高必国使用。高必国对租赁物业进行装修，于2014年3月18日以租赁物业为经营场所成立个体工商户，登记字号为“深圳市龙岗区水磨居宾馆”，经营者为高必国。高必国承租案涉房屋后于2014年6月左右将其中的一楼转租给案外人周亚云。2015年7月12日，高必国与案外人陈校签订《协议书》，约定案外人陈校在案涉房屋的隔壁房屋装修期间，因堆放材料占用公共通道影响高必国正常经营而补偿高必国，补偿金额为占用公共通道期间每月32000元，补偿期限从签订协议之日起至案外人陈校拆除外脚手架之日止。2015年12月26日，案外人陈校作为甲方与作为乙方的高必国及案外人朱静洲签订《协议书》，对2015年7月12日签订的《协议书》变更为：甲方同意在占用公共通道而没有施工期间每月补偿乙方每月16000元，甲方施工期间每月补偿乙方32000元，脚手架拆除后，不再进行补偿；甲方从2015年11月起补偿，如果到2016年3月甲方还没希望施工，甲方就拆除脚手架，并不做任何补偿。后廖瑞兰、何新瑜、高必国因租金支付问题产生纠纷，廖瑞兰、何新瑜于2017年5月将案涉房屋的一楼收回并出租给他人。2017年6月27日，廖瑞兰委托案外人刘伟全权代理廖瑞兰、何新瑜处理案涉租赁合同相关事宜。2017年7月12日，案外人刘伟与高必国在派出所就租金问题进行调解，刘伟称高必国所欠租金235600元按20万元一次性解决，高必国表示同意并于2017年7月14日支付完毕。2017年8月5日，高必国应廖瑞兰、何新瑜要求再向廖瑞兰转账支付4万元租金。2017年8月7日，廖瑞兰撤销对案外人刘伟的授权。高必国从2017年7月起至今每月向廖瑞兰、何新瑜转账13500元的租金。一审另查明，案涉房屋登记情况为粤房字第1528578号及粤房字第**两本房屋所有权证，登记所有权人分别为廖瑞兰及何房姐，登记建筑面积均为340平方米。廖瑞兰与何新瑜系母子。何房姐系廖瑞兰的丈夫何冠明的父亲，于2011年死亡；何房姐于1992年3月5日将将粤房字第15285**产赠与何冠明及何新瑜。廖瑞兰、何新瑜在案涉房屋一楼加建100平方米建筑用作厨房和饭堂。原审法院认为，关于廖瑞兰、何新瑜、高必国签订的《租赁合同》的效力问题，《租赁合同》约定租赁物总面积780平方米，其中房屋所有权证载面积680平方米，廖瑞兰、何新瑜在一楼加建100平方米用作厨房和饭堂，加建部分与房屋主体建筑可作区分；故廖瑞兰、何新瑜、高必国签订的《租赁合同》涉及一楼部分面积及二至四楼部分为有效合同；《租赁合同》涉及廖瑞兰、何新瑜一楼自行加建的100平方米部分为无效合同。关于合同履行问题，2014年7月至2017年7月期间，廖瑞兰、何新瑜、高必国因租金支付问题产生纠纷，廖瑞兰、何新瑜多次要求高必国补交租金；廖瑞兰委托的全权代理人刘伟于2017年7月12日向高必国提出所欠租金235600元由高必国支付20万元一次性解决，后高必国接受该提议，并及时支付完毕；视为双方就高必国拖欠租金达成约定并由高必国履行完毕；后高必国应廖瑞兰要求于2017年8月5日再向廖瑞兰转账支付4万元租金，视为双方对之前约定的变更，高必国最终按约定金额24万元将2017年8月之前拖欠廖瑞兰、何新瑜的全部租金支付完毕。廖瑞兰、何新瑜方自2017年5月起将案涉房屋的一楼收回并出租给他人；高必国使用案涉房屋的二至四楼，高必国自2017年7月起至今每月向廖瑞兰、何新瑜转账13500元租金。高必国承担的租金应当扣除廖瑞兰、何新瑜自行收回的一楼租金该部分，但双方对一楼租金的具体金额无法达成一致意见。廖瑞兰、何新瑜一审庭审结束后向法庭提交的《房屋租赁合同》显示，廖瑞兰、何新瑜于2018年12月21日与案外人张科签订房屋租赁合同，约定廖瑞兰、何新瑜将案涉房屋一楼（面积290平方米）出租给案外人张科使用，租期五年，月租金为28000元；参考该份《房屋租赁合同》约定的一楼租金金额，再结合廖瑞兰、何新瑜委托代理人刘伟与高必国在派出所的协商过程来看，高必国租用案涉房屋二至四楼按月支付租金13500元，扣除了未使用的一楼租金21700元，基本符合市场价格；故法院认为高必国以月租金13500元租用廖瑞兰、何新瑜房屋二至四楼，符合廖瑞兰、何新瑜与高必国签订《房屋租赁合同》时的预期，廖瑞兰、何新瑜收取的租金总额并未减少，其利益未受损害。综上所述，廖瑞兰、何新瑜主张解除租赁合同的诉讼请求，法院不予支持；案涉房屋一楼由廖瑞兰、何新瑜收回并出租给他人，已不在高必国控制范围内，故案涉房屋的一楼已不属于廖瑞兰、何新瑜、高必国房屋租赁合同的标的物；廖瑞兰、何新瑜、高必国租赁合同不得解除，双方应当继续履行租赁合同，廖瑞兰、何新瑜要求高必国搬离案涉房屋，没有合同依据及法律依据，法院不予支持；高必国正常履行合同，廖瑞兰、何新瑜主张的租金及利息，没有事实依据，法院不予支持；廖瑞兰、何新瑜主张的清理垃圾的费用以及疏通下水道的费用，其提交的证据不能证明因高必国违约导致廖瑞兰、何新瑜方该项损失，故该项诉请，法院不予支持；廖瑞兰、何新瑜主张的违约金，没有事实及合同依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决：驳回廖瑞兰、何新瑜全部诉讼请求。案件受理费2988元及保全费1192元，全部由廖瑞兰、何新瑜承担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1、廖瑞兰、何新瑜主张解除与高必国签订的《租赁合同》、高必国搬离涉案的房屋是否成立；2、廖瑞兰、何新瑜主张高必国支付拖欠的租金及利息并支付逾期支付租金的违约金32000元是否成立；3、廖瑞兰、何新瑜主张高必国支付垃圾清理费15000元、下水道疏通费用20000元是否成立。关于焦点1：廖瑞兰、何新瑜2014年2月28日与高必国签订《租赁合同》，约定：租期8年，从2014年3月1日起至2022年2月28日止，第一年至第三年每月租金32000元，第四年、第五年每月租金35200元，第六年至第八年每月租金38400元，交租时间为每月10日前，高必国逾期一个月未能交付租金的，廖瑞兰、何新瑜有权终止合同、收回房产，并约定涉案房屋不得转租。廖瑞兰、何新瑜主张解除与高必国签订的《租赁合同》、高必国搬离涉案的房屋，理由为：高必国将步案房屋一楼进行转租及逾期一个月交租，违反双方的约定。高必国则主张廖瑞兰、何新瑜一直知晓转租的事，租金也是向廖瑞兰、何新瑜交付；且廖瑞兰、何新瑜于2017年5月将一楼收回转租他人，高必国后来只租用二至四楼。高必国已足额支付所有租金。经审查，根据本案事实，高必国虽有将涉案房屋转租他人的事实，但廖瑞兰、何新瑜对转租的事实是明知的，廖瑞兰、何新瑜于2017年5月将一楼收回转租他人，高必国也未提出异议，应视为双方对原房屋租赁合同进行了变更，廖瑞兰、何新瑜现再以高必国将涉案房屋一楼转租他人为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》理由不成立。因高必国原转租的第三人弃租，廖瑞兰、何新瑜未收到第三人对一楼房屋支付的租金，而高必国也未支付该部分租金，导致廖瑞兰、何新瑜与高必国就租金问题发生争议，后经高必国与廖瑞兰、何新瑜的全权委托代理人刘伟协商，高必国于2017年7月12日、2017年8月5日共支付廖瑞兰、何新瑜20万元、4万元，将2017年8月之前拖欠的全部租金支付完毕。廖瑞兰、何新瑜主张刘伟超越代理权限、双方没有最终签订协议，所欠租金并未结清。但根据廖瑞兰、何新瑜在广东省深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初18987号案中确认的事实，廖瑞兰、何新瑜确认2014年7月21日至2015年10月31日、2016年1月1日至2016年4月30日的租金高必国已按照每月32000元付清；且廖瑞兰、何新瑜在该案中主张高必国2017年9月前所欠租金共计268650元，结合廖瑞兰、何新瑜于2017年5月将一楼收回转租他人，且廖瑞兰、何新瑜确认已收到上述以前所欠租金24万元的事实，一定认定高必国2017年8月之前的租金已全部付清符合客观实际，廖瑞兰、何新瑜现以拖欠租金为由提出解除租赁合同理由不成立，本院不予采纳。关于焦点2：高必国2017年8月之前的租金已全部付清（具体理由前面已述），廖瑞兰、何新瑜于2017年5月将一楼收回转租他人。廖瑞兰、何新瑜一审庭审结束后向一审法院提交的《房屋租赁合同》显示，廖瑞兰、何新瑜于2018年12月21日与案外人张科签订房屋租赁合同，约定廖瑞兰、何新瑜将案涉房屋一楼（面积290平方米）出租给案外人张科使用，租期五年，月租金为28000元。结合廖瑞兰、何新瑜与高必国签订《租赁合同》约定的租金，高必国租用案涉房屋二至四楼已按月支付租金13500元，若计入廖瑞兰、何新瑜将一楼出租的租金标准，廖瑞兰、何新瑜与高必国签订《房屋租赁合同》时的预期租金并未降低。廖瑞兰、何新瑜以中途有弃租为由主张高必国应支付租金差额及主张高必国承租的二至四数应按每月租金18400元为基数，并约定的标准进行上调，据此主张高必国应支付租金差额理由不成立，本院不予采纳。关于焦点3：廖瑞兰、何新瑜主张高必国长期未对一楼垃圾及房屋排污、下水道、化粪池进行清理，导致房屋无法正常使用，廖瑞兰、何新瑜为将一楼出租，于2017年5月请人进行清理，支付垃圾清理费15000元、下水道疏通费用20000元，提交了收据予以证实。高必国对廖瑞兰、何新瑜的主张不予确认，主张收据只有数据，系廖瑞兰、何新瑜单方制作，并无证据证明相关事实的发生。本院经审理认为，廖瑞兰、何新瑜提交的证据并不足以证实垃圾清理费15000元、下水道疏通费用20000元发生的事实，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张高必国支付垃圾清理费15000元、下水道疏通费用20000元本院不予支持。综上所述，廖瑞兰、何新瑜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6455元（廖瑞兰已预交），由廖瑞兰、何新瑜负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年九月九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。