福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初1838号 原告：曾如玉，女，1995年11月5日出生，台湾地区居民，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 原告曾如玉与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称“惠元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾如玉的委托诉讼代理人方湘臻，被告惠元公司的委托诉讼代理人吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾如玉向本院提出诉讼请求：1.惠元公司向曾如玉支付逾期交房违约金人民币（币种，下同）291585元（以1434615元为基数，自2017年12月31日次日起按每日万分之一点五计算至2018年9月30日，自2018年10月1日起按每日万分三暂计算至惠元公司实际交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止，暂计至2020年3月24日为291585元）；2.由惠元公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月4日，曾如玉与惠元公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：惠元公司将其开发的位于同安区后田村和谐天下一区和发阁12层1201室商品房出售给曾如玉，总价款为1434615元。惠元公司应当在2017年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付曾如玉使用。合同第九条等约定了惠元公司逾期交房应付的违约金。曾如玉已按合同约定支付购房款，然惠元公司未能依约交付房产，现曾如玉有权要求惠元公司按照合同约定支付逾期交房违约金。 惠元公司辩称：一、案涉工程已通过消防验收和五方验收，具备合同约定的交房条件，且惠元公司已通知曾如玉可于2020年3月19日办理收房手续，曾如玉诉称的交房条件与合同约定不符。二、惠元公司存在可以据实延期交房的合理事由。（一）出现合同约定的天气顺延因素。自案涉合同签订日至约定交房日2017年12月31日，厦门地区出现24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）天数为194天，惠元公司可据实延期交房，在顺延期间再次发生天气因素的顺延事由计50天。（二）因线路检修、政府管制等因素影响工期。其中停电6天，因厦门金砖会议期间停工五天。（三）因供电部门选址、增设电房专用通道等要求影响了工期，供电部门提出的新要求，属于惠元公司不能控制的因素，应予合理顺延工期。（四）幕墙施工因国家标准变化影响工期。新规严禁采用全隐框玻璃幕墙，惠元公司于2016年7月11日对幕墙工程设计变更，采用显横隐竖玻璃幕墙。因国家对玻璃幕墙的强制性标准发生重大变化，导致惠元公司重新设计幕墙施工图并申报审查，由此延误的工期应酌情认定顺延天数。（五）因规划调整导致施工中变更设计影响工期。惠元公司2013年4月申请对案涉工程项目施工图进行调整，2014年5月获批。2015年8月再次申请项目施工图调整，2015年9月获批。该规划的变更引起施工中变更设计，改造工程至2016年11月15日方完工，影响工期。三、案涉工程因“莫兰蒂”台风遭受重大损失，原施工工序暂停，停工和返工修复延误78天，应当计入顺延交房时间。四、曾如玉主张自2018年10月1日起按已付房屋总价款的日息万分之三计算逾期交房违约金显属过高，应予调低，违约金应当调整为曾如玉实际损失即逾期交房期间该地段同等房产的租金130%为限。五、2019-nCoV疫情属于不可抗力，福建省启动突发公共卫生事件一级响应期间，各方当事人均应遵守疫情防控要求，避免聚集性疫情，商品房未能交付的责任不能归咎于惠元公司，受疫情影响延迟30多天交房，惠元公司不应承担责任。 经审理查明：2016年5月4日，曾如玉与惠元公司签订一份合同编号为03279817的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，曾如玉购买惠元公司在厦门市同安区开发的和谐天下一区和发阁12层1201室商品房，建筑面积136.63平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米10500元，总金额为1434615元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017-12-31前，将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成的相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第2条约定，买受人于2016年5月4日前向出卖人支付首期购房款364615元整，应于2016年5月10日支付购房款70000元整，剩余房款1000000元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的部分，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。 上述合同及补充协议签订后，曾如玉依约向惠元公司支付首付款434615元，按揭贷款1000000元。案涉商品房先后办理备案登记及不动产登记。2018年6月27日，双方签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定变更部分合同条款：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：1、逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；3、若甲方不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。4、违约金在交房时以现金或转账形式支付；5、逾期交房违约责任以本补充合同为准。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全省玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房具备法定交房条件。 2020年3月8日，惠元公司向曾如玉合同所载明的地址发出交房通知书，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和发阁具体交房时间为2020年3月19日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。曾如玉于2020年3月8日收到该交房通知书后未去办理交房手续，截止至本案开庭前，双方尚未办理交房手续。 再查明，2016年5月4日合同签订日至2017年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风天数191天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。另，2016年8月22日、2017年3月6日因国网（厦门）供电有限公司线路检修，案涉商品房施工地点停电两日；2015年12月25日、2016年3月29日因国网（厦门）供电有限公司电网改造，案涉商品房施工地点停电两日。 庭审中，惠元公司提供2014年至2018年期间停止施工的监理日报，证实2014年8月至2018年10月共停工232天，曾如玉质证认为其无法证实真实的停工情况。 上述事实，有曾如玉提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、不动产统一发票、《商品房买卖合同》补充合同；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、消防验收监督报告、福建省建筑工程竣工验收报告、收房通知书、快递单、2014年至2018年期间监理日报等，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院认为，曾如玉系台湾地区居民，案涉商品房位于厦门市，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，因此本院对本案享有管辖权。本案当事人并未约定适用的法律，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律。 本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、惠元公司是否存在逾期交房问题。二、曾如玉主张的违约金数额问题。当事人的观点如上，不再赘述。 一、关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件六约定惠元公司应当于2017年12月31日前向曾如玉交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称其具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，曾如玉亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将曾如玉签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对曾如玉可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，不予采纳。根据已查明事实，在双方签约之后至约定的交房日之前的期间内，确出现了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，现惠元公司虽未提供该项目的施工日志，但是提供了监理日报用于佐证相关事由确有影响施工进度，结合其他证据酌情予以认定具体可延期天数如下：1、根据监理日报记载，2016年5月4日至2017年12月31日期间，符合附件六约定的可延期天数为97天；2、因线路检修、改造等造成停电停工天数2天，分别为2016年8月22日、2017年3月6日，但其中2017年3月6日已经在之前的天气因素中予以计算，再次不予重复计算，因停电的可延期天数为1天；3、惠元公司提出的金砖会议期间停工五天，因其并未提供政府及相关部门要求其禁止施工的相关文件，故对该因素不予顺延；4、惠元公司因变压器、配电站选址等问题被要求整改均发生于2018年5月之后，并未在上述期限内，故该事由不予考虑延期；5、根据惠元公司提供的监理日报，无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，故该事由不予考虑延期；6、因案涉商品房在建设工程中，确有遭遇超强台风“莫兰蒂”的破坏，必然影响施工，但是惠元公司所提供的监理日报对受台风影响的情况记载不明确，只是将停工时间确定为2016年9月15日至2016年11月9日，却未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，故对超强台风“莫兰蒂”造成的影响，酌情认定可延期天数为15天（即2016年9月15日至2016年9月29日），其中与前述天气等因素可延期天数存在重复天数9天，该天数不再重复计算。7、因双方约定的交房时间系2017年12月31日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由不予考虑延期。综上，惠元公司可以延期天数为104天。 案涉商品房本应在2018年4月14日交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已构成逾期交房违约。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知曾如玉办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，曾如玉于2020年3月8日收到该通知却未前往办理，故依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司逾期交房710天。 二、关于曾如玉主张的违约金数额。双方在补充合同中对逾期交房违约责任有具体明确约定：逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；若不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起按日支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行，同时强调对于逾期交房责任以该约定为准，故违约金应据此计算。具体如下：2018年4月15日至2018年9月30日期间内的违约金应以已付房款1434615元为基数，按照每日万分之一点五的标准计算；2018年10月1日至2020年3月24日期间内的违约金应以已付房款1434615元为基数，按照每日万分之三的标准计算。综上，惠元公司应付逾期交房违约金为269205.5元（1434615元×0.00015×169天+1434615元×0.0003×541天）。惠元公司提出违约金计算标准过高，要求违约金按照实际租金损失的130%的标准计算，对此本院认为，上述补充合同系双方当事人自愿签订，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，惠元公司未在约定期限内向曾如玉交付案涉商品房，理应承担支付违约金的违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金目的在于督促惠元公司积极履行合同义务，及时交房，并非系获得租金损失，且业主买房并非均为现时居住，更有为子女上学、未来养老、以租还贷等多种目的，若将违约金调整至按照租金标准，将极大减轻惠元公司的合同义务，明显违背了契约精神，不利于保护合同相对人的利益，故惠元公司该节辩解意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾如玉支付逾期交房违约金269205.5元； 二、驳回原告曾如玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5673.7元，适用简易程序减半收取2836.85元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，曾如玉可在判决书送达之日起三十日内，惠元（厦门）房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 颜思远 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 张玲玲 代书记员 蒋书砚 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。