江西省南城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1021民初1253号原告：刘小奇，男，1968年10月22日出生，汉族，住南城县。原告：徐小容，女，1971年1月12日出生，汉族，住南城县。两原告共同委托诉讼代理人：刘文龙、徐淑琴，江西赣硕律师事务所律师。特别授权代理。被告：江西宇铖市政建设工程有限公司，住所地：南城县建昌镇万年西路****附**。统一社会信用代码：91361021778839376H。法定代表人：包建文。原告刘小奇、徐小容与被告江西宇铖市政建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘小奇、徐小容共同委托诉讼代理人徐淑琴、被告江西宇铖市政建设工程有限公司法定代表人包建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小奇、徐小容向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将占有使用的南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面进行腾退交付给原告，并支付自2020年2月1日止2020年7月31日的房屋租金3.6万元（后续租金按照每只店面租金1200元，每月计6000元的标准支付至腾退店面完毕之日止）。2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年3月2日，原告与案外人抚州市海明实业有限公司就购买南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面达成一致意见，并签订有中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同》（预售）。双方约定：1、合同总价173万元，在2020年1月1日前支付全部价款；2、出卖人在2020年1月30日前向买受人刘小奇、徐小容交付该商品房。原告付清全部款项后，办理上述五只店铺的不动产权证，其证号分别为赣（2020）南城县不动产权第0001374、0001375、0001376、0001377、0001378号。经查，2016年3月1日，被告向抚州海明实业有限公司租赁南城建昌镇万年西路1号1栋附11、12、13、70、71共五只店面作为公司营业场所。双方签订合同约定如下：1、租赁期限从2016年3月1日至2019年3月1日；2、每只店面租金1200元，每月计人民币6000元；3、租金支付方式，出租方抚州市海明实业有限公司免除被告2016年3月1日至2018年3月1日两年租金，从2018年3月1日开始按照每只店面每月交纳租金1200元，交纳租金的时间为2018年3月1日之前一次性交清全年五只店铺租金72000元；4、合同到期自动解除。被告承租店铺到期后，该租赁合同自动解除。被告至今未与出租人抚州市海明实业有限公司续签合同。现因被告占有使用店铺拒不腾退，严重影响了原告作为案涉不动产的所有权人的合法权利。为此，特诉至法院，请求判如所请。被告江西宇铖市政建设工程有限公司辩称：请求驳回原告刘小奇、徐小容的诉讼请求，诉讼费由原告负担。一、被告租赁商铺在先，原告购买商铺在后，被告租赁的商铺尚未到期，仍然在租赁期限内。因此原告的起诉没有事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。2018年5月1日，被告与抚州市海明实业有限公司签订《商铺租赁合同书》。合同约定，被告租赁抚州市海明实业有限公司开发建设的位于南城建昌镇万年西路附11、12、13、70、71号共五间商铺，租赁期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。由于涉案商铺尚在租赁有效期内，被告仍然有权按照《商铺租赁合同书》的约定使用租赁标的物。二、原告主张其与抚州海明实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖方抚州市海明实业有限公司于2020年1月30日前向买受人（原告）交付该商品房，对被告不发生法律效力。1、抚州市海明实业有限公司已经于2018年5月1日将案涉五只商铺出租给被告，租赁期限截止2021年4月30日，被告仅负有向抚州市海明实业有限公司支付租金的合同义务，原告无权向被告主张支付租金。2、抚州市海明实业有限公司对原告承诺于2020年1月30日向原告交付案涉五间商铺，是原告与抚州市海明实业有限公司因商品房买卖产生的纠纷，与被告没有任何法律关系和因果关系。3、根据买卖不破租赁的原则，原告与抚州市海明实业有限公司的买卖行为，不影响被告对商铺的租赁使用权。4、要求原告和抚州市海明实业有限公司对被告租赁的11、12、13、70、71共五间商铺的装修进行补偿，共计78万元整。综上所述，原告诉请被告腾退商铺并支付租金，没有事实依据和法律依据，应当给予驳回。经审理查明：2016年3月1日，抚州市海明实业有限公司（甲方）与江西宇铖市政建设工程有限公司（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方将位于南城县建昌镇万年西路附11、12、13、70、71号五只店铺出租给乙方，租赁期限从2016年3月1日至2019年3月1日，每只店面月租金1200元，每月计6000元，甲方免除2016年3月1日-2018年3月1日两年租金，从2018年3月1日开始按每只店铺每月交纳1200元租金，交纳租金实际为2018年3月1日之前一次性交清全年五只店铺租金72000元等。后抚州市海明实业有限公司（甲方）与江西宇铖市政建设工程有限公司（乙方）就上述租赁房屋又签订一份《商铺租赁合同书》，约定租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日止，每年5月1日为租金付款日，2018年5月1日支付第一年租金，2019年5月1日支付第二年租金，2020年5月1日支付第三年租金，租金金额每年48000元，甲方同意乙方在租赁期间内享受优先购买上述5只商铺购买权，合同期满后，乙方自动放弃购买权，自行搬离上述商铺。2020年3月2日，抚州市海明实业有限公司与刘小奇、徐小容签订一份《商品房买卖合同》，约定抚州市海明实业有限公司将坐落于南城县建昌镇万年西路的1号1栋附11、12、13、70、71号商品房出卖给刘小奇、徐小容，价款173万元，买受人在2020年1月1日前支付全部价款，出卖人应当在2020年1月30日前向买受人交付该商品房。2020年3月16日，上述房屋办理了不动产权证，分别为赣（2020）南城县不动产权第0001373、0001374、0001375、0001376、0001377号，权利人为刘小奇、徐小容。2018年5月1日后，江西宇铖市政建设工程有限公司未向抚州市海明实业有限公司支付租金以上事实的认定有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、企业信用报告、不动产权证、《租赁合同》，被告提供的《商铺租赁合同书》及当事人的陈述相印证。本院认为：一、关于被告是否应腾退店面的问题。原、被告各提供了一份租赁合同，均盖有抚州市海明实业有限公司、江西宇铖市政建设工程有限公司的印章，原、被告均未对该印章的真实性申请鉴定，本院对该两份租赁合同的真实性均予以认可，因被告提供的租赁合同签订时间（2018年签订）在后，应视为对前一份租赁合同（2016年3月1日签订）的延续和修改，故该两份租赁合同中关于租金及租赁期限的约定存在冲突的应以之后签订的租赁合同为准，即租赁期限至2021年4月30日止，租金每年48000元。抚州市海明实业有限公司在租赁期限内，将案涉房屋出卖给原告刘小奇、徐小容，并办理了房屋登记手续，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在租赁期限届满前江西宇铖市政建设工程有限公司仍可继续租赁该涉案房屋，对原告要求被告腾退房屋的诉请不予支持。二、被告与抚州市海明实业有限公司之间的租赁合同继续有效，承租人即本案被告应按租赁合同约定履行支付租金的义务。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力，抚州市海明实业有限公司应当通知承租人即本案被告向新的房屋所有权人即本案原告支付租金，并由新的房屋所有权人与承租人签订租赁主体变更合同，在此之前，被告仍应按原租赁合同约定向原房东即抚州市海明实业有限公司支付房租。现抚州市海明实业有限公司未书面通知被告向原告支付租金，原、被告亦未签订租赁主体变更合同，经本院多次组织调解，原、被告均未能就租金支付事宜达成一致意见，且原告在购买涉案房屋时，对房屋存在租赁的事实是明知的，但未就此在购房合同中进行约定，原告对此存在一定的过错，故对原告要求被告按照每只店面租金1200元，每月6000元的标准，支付自2020年2月1日至腾退店面完毕之日止的租金的诉请不予支持。对于房屋所有权变更后，原告所有的房屋被占用期间的损失，原告可另行向出卖人抚州市海明实业有限公司主张。被告答辩时，要求原告和抚州市海明实业有限公司对被告租赁的11、12、13、70、71共五间商铺的装修进行补偿，共计78万元整，不属于本案的审理的范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百二十九条之规定判决如下：驳回原告刘小奇、徐小容的全部诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  钟绍华二〇二〇年九月十六日法官助理邱娜书记员单燕