广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初2006号 原告:李秋林，女，1986年7月10日出生，汉族，住广西全州县。 委托诉讼代理人：梁爱社，广西八桂律师事务所律师。 被告：杨英芳，女，1985年3月16日出生，壮族，住南宁市良庆区。 原告李秋林诉被告杨英芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告李秋林及其委托诉讼代理人梁爱社、被告杨英芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年7月16日签订的编号为NO.FW108361的《房屋买卖合同》；2.被告向原告退还购房款320000元，垫付的银行按揭款65021元；3.被告赔偿原告中介费用23100元；4.被告向原告支付违约金231000元；5.被告偿付原告律师服务费14000元。以上2-5项共计653121元；6.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年7月16日，原告通过中介机构广西江山房地产代理有限公司与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定:原告购买被告位于南宁市邕宁区龙祥路38号大唐盛世29号楼1单位17层1701号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款770000元，原告在被告查档当天支付50000元作为定金，后于2018年7月17日向被告支付房款320000元(含定金)，余款450000待办完按揭手续后由银行直接划付。合同第十三条补充约定:自签订合同起，该房屋房贷由原告每月出资至出证之日，原告垫付的月供本金从房款中扣除，原告于查档当天支付定金20000元，首付款300000元，合同还对违约责任等其它事宜作出了约定。房屋买卖合同签订后，原告依约定向被告支付了定金和房款共计320000元，同时依合同约定，原告自2018年7月17日起至2020年5月17日止，已向被告共支付了23个月的银行按揭款，每月2827.01元，共计65021元。 在原告为被告垫付涉案房屋按揭月供期间，被告自2019年3月起即未偿还房屋按揭月供，由此导致被告已被贷款银行农行南宁邕宁支行起诉并查封涉案房屋，邕宁区人民法院已就农行邕宁支行起诉被告的金融借款合同纠纷一案作出(2019)桂0109民初1902号民事判决，判决解除被告与农行南宁邕宁支行签订就涉案房屋签订的个人购房担保借款合同；被告提前清偿以涉案房屋抵押担保的全部贷款本金和利息。 原告在得知被告因按揭贷款逾期被贷款银行起诉的情况后，经与被告协商，于2020年6月7日与被告达成《补充协议》，补充协议对原告履行合同的事实以及被告违约的事实、违约责任、违约金、管辖等作出了约定。 原告认为，被告将原告依合同约定为被告垫付的月供款项挪作他用，被告因自身原因和过错，没有按时履行涉案房屋按揭贷款的还款义务，导致被告被贷款银行起诉并查封涉案房屋，根据被告的违约事实、人民法院判决书的判决内容以及双方补充协议的约定，被告已构成根本违约，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，签订合同的目的无法实现，原告有权解除合同，并依法依约有权要求被告承担违约责任和赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉诸人民法院，请求依法判如所请。 原告李秋林提交的证据：1.房屋买卖合同，证明2018年7月16日，原告与被告就涉案房屋达成买卖协议；2.定金收据，证明2018年7月16日原告依合同约定向被告支付定金50000元；3.不动产档案查询告知单，证实2018年7月17日对涉案房屋进行了不动产档案查询；4.收据，证明2018年7月17日原告依合同约定向被告支付房屋买卖首付款270000元；5.服务费收据，证明原告向广西江山房地产代理有限公司支付了中介费用23100元；6.补充协议，证明2020年6月7日原告与被告签订《补充协议》，协议对原告为被告垫付23个月的月供、被告违约、违约金比例、管辖等事宜作出了确定和约定；7.邕宁区人民法院作出（2019）桂0109民初1902号民事判决书，证实在原告为被告垫付涉案房屋月供期间，因被告没有按时支付房屋按揭贷款月供，贷款银行农行邕宁支行已向人民法院起诉，法院已作出判决，判决解除被告与农行南宁邕宁支行签订就涉案房屋签订的个人购房担保借款合同；被告提前清偿以涉案房屋抵押担保的全部贷款本金和利息；8.民事委托代理合同及律师费用发票，证明原告为聘请律师提起诉讼支出律师费14000元。 被告杨英芳辩称：对原告起诉事实及诉讼请求无异议。 被告杨英芳未向本院提交证据。 本案的争议焦点：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号为NO.FW108361）以及《补充协议》是否合法有效，履行情况如何，是否应予解除？2.原告向被告主张的各项费用有何依据？是否应当支持？ 经庭审举证、质证，原告提交的证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买被告位于南宁市邕宁区龙祥路38号大唐盛世29号楼1单位17层1701号房屋，并于2018年7月16日，原告李秋林作为乙方，被告杨英芳作为甲方，广西江山房地产代理有限公司作为丙方，签订一份《房屋买卖合同》（编号为NO.FW108361），该合同主要内容约定:一、物业权属情况：物业地址为邕宁区龙祥路38号大唐盛世29号楼1单位17层1701号的房屋（房地产权证号：23××25）；建筑面积为90.01平方米；该房屋处于已验收合格并交付，但目前尚未取得房屋产权证，与开发商签署《商品房买卖合同》已在房屋管理部门办理合同备案及办证阶段中，双方同意待甲方办理产权证完毕后再办理过户手续，同时签署补充协议文件明确解押及出证后的手续办理交易时限。二、成交价款：甲乙双方均同意该物业按整套出售，成交价款为人民币770000元；三、付款条件及产权转移：乙方应在甲方查档当天支付乙方50000元购房定金（在乙方首次支付房款时作为房款的一部分）；乙方应在2018年7月17日向甲方支付首期房款（含定金）人民币320000元，房款余额人民币450000元待办完全部按揭手续后由银行直接划至原告账户；四、物业交接：甲乙双方同意该物业交付使用时间以开发商交楼给甲方为准，甲方在收到房后的三个工作日内交楼给乙方使用，甲乙双方应于交房当日共同到现场查看验收，双方签署《交接确认书》后即视 为物业交付使用，甲方须协助乙方办妥入住手续，丙方作为见证方，逾期交付使用的，须按本合同第八条承担违约责任；八、违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期超过10个工作日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方选择继续履行合同的，违约金自逾期之日起按照逾期每日该物业成交价万分之五的方式计算至违约方履行合同为止，如守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款10%的违约金。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同权利，应通知另一方，合同自通知到达对方时解除；十三、甲乙双方其他补充约定：自签订合同起，该房屋房贷由乙方每月出资至出证之日止，乙方垫付的月供本金从房款中扣除。 签订《房屋买卖合同》后，原告于2018年7月16日向被告支付了购房定金50000元，于2018年7月17日向被告支付了房屋首付款270000元；同时依合同约定，原告自2018年7月17日起至2020年5月17日止，已向被告共垫付了23个月的银行按揭款，每月2827.01元，共计65021元；于2018年7月8日向广西江山房地产代理有限公司支付服务费23100元。 在原告为被告垫付房屋按揭月供期间，被告自2019年3月起即未偿还涉案房屋按揭月供，亦未告知原告，将原告垫付的用于涉案房屋按揭款挪作他用，由此导致被告已被贷款银行农行南宁邕宁支行以金融借款合同纠纷向本院起诉，本院于2018年12月31日作出(2019)桂0109民初1902号民事判决，判决解除被告与农行南宁邕宁支行就涉案房屋签订的个人购房担保借款合同；被告提前清偿以涉案房屋抵押担保的全部贷款本金和利息。本院已对涉案房屋进行了查封。 原告得知上述情况后，于2020年6月7日，以被告杨英芳作为甲方，原告李秋林作为乙方，双方签订一份《补充协议》，主要内容载明：2018年7月16日，甲、乙双方通过中介江山地产签订了二手房《房屋买卖合同》，乙方购买甲方位于南宁市邕宁区龙祥路38号大唐盛世29号楼1单位17层1701号的房屋，乙方已向甲方支付购房首付款人民币320000元（其中包括50000元定金），现甲乙双方经自愿协商一致，达成如下补充协议：一、按甲乙双方二手房买卖合同的约定，甲方的每月银行按揭款2827.01元，由乙方代为支付（甲方称每月还款日期为17号），乙方自2018年7月17日起至2020年5月17日止，已向甲方共支付了23个月的银行按揭款，共计65011元（其中2018年7月17日至2019年2月17日期间，是转至甲方按揭扣款的农业银行卡号，2019年3月16日至2020年4月16日期间，甲方跟乙方协商以微信转账方式支付，2020年5月17日转至甲方按揭扣款的农业银行卡号）；二、甲方自2019年3月起至本协议签订时，因甲方没有把乙方每月支付的按揭款支付给按揭银行，造成双方二手房买卖合同项下的房屋按揭款已严重逾期，由此导致甲方已被贷款银行农行南宁邕宁支行起诉并查封该房产，邕宁区人民法院已作出（2019）桂0109民初1902号民事判决；。五、基于本协议确定的事实以及（2019）桂0109民初1902号民事判决书认定的事实以及判决的内容，甲方已构成根本违约，乙方有权解除合同及要求甲方依法承担违约责任和赔偿责任，双倍赔偿定金，违约金按房屋成交价款总额的30%计付。乙方如通过诉讼或仲裁主张权利的，乙方主张权利所发生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费（仲裁费用）、评估费、财产保全费、保险保函费（担保费）、鉴定费等均由甲方承担；六、因履行《房屋买卖合同》及本补充协议发生争议的，双方应友好协商，协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖和裁判，原《房屋买卖合同》第十条所约定的仲裁管辖条款作废。本补充协议与原《房屋买卖合同》约定不一致的，以本补充协议为准。 另查明：1.2018年12月31日，被告已将涉案房屋交付给原告； 2.原告因本案与广西八桂律师事务所律师签订了一份《民事委托代理合同》委托该所律师梁爱社作为其代理人，并支付了14000元律师服务费。 本院认为：1.关于原、被告签订的《房屋买卖合同》以及补充协议》是否合法有效，履行情况如何，是否应予解除的问题。原告李秋林与被告杨英芳签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据《房屋买卖合同》第十三条约定及《补充协议》第一条、第二条、第五条约定，被告自2019年3月起至2020年6月7日止，没有按《房屋买卖合同》的约定把原告每月支付的用于涉案房屋按揭款支付给按揭银行，未告知原告，而是擅自挪作他用，造成涉案房屋按揭款已严重逾期，导致农行南宁邕宁支行将被告起诉至本院，本院已作出（2019）桂0109民初1902号民事判决，判决解除被告与农行南宁邕宁支行就涉案房屋签订的个人购房担保借款合同；被告提前清偿以涉案房屋抵押担保的全部贷款本金和利息；且本院对涉案房屋进行了查封。导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，合同的目的无法实现，被告杨英芳已构成对原告李秋林的根本违约，且在本案庭审中，原、被告均表示同意解除合同，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，原告主张解除《房屋买卖合同》（包括《补充协议》），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。即原、被告于2018年7月16日签订的编号为NO.FW108361的《房屋买卖合同》（包括《补充协议》）自本判决生效之日起解除。 2.关于原告向被告主张的各项费用有何依据，是否应当支持的问题。 根据《房屋买卖合同》第十三条约定、《补充协议》第一条、第二条、第五条约定以及根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告主张被告退还其购房款320000元、垫付的银行按揭款65021元，以及原告主张告赔偿其中介费用23100元，有事实和法律依据，符合原、被告双方合同约定，又符合法律规定，且原告在庭审中对此亦无异议，故本院予以支持。 根据《补充协议》第五条约定：“乙方有权解除合同及要求甲方依法承担违约责任和赔偿责任，双倍赔偿定金，违约金按房屋成交价款总额的30%计付”。本案原告已按合同履行了自己的义务，但被告未按合同约定履行义务，且已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，原告根据合同约定主张按房屋成交价款总额的30%计付向原告支付违约金即231000元（770000元×30%），既符合合同约定，又符合法律规定，原告在庭审对此亦无异议，故本院予以支持。 根据《补充协议》第五条约定：“乙方如通过诉讼或仲裁主张权利的，乙方主张权利所发生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费（仲裁费用）、评估费、财产保全费、保险保函费（担保费）、鉴定费等均由甲方承担”。本案中，原告因本案与广西八桂律师事务所律师签订了一份《民事委托代理合同》，并支付了14000元律师服务费。现因被告违约导致《房屋买卖合同》解除，原告为维权而向本院提起诉讼，上述律师服务费属于原告为维权而支出的合理费用，应由被告承担，符合原、被告双方协议约定，且在庭审中原告亦表示无异议，故原告上述主张本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告李秋林与被告杨英芳于2018年7月16日签订的编号为NO.FW108361的《房屋买卖合同》（包括《补充协议》）自本判决生效之日起解除； 二、被告杨英芳向原告李秋林退还购房款320000元，垫付的银行按揭款65021元； 三、被告杨英芳赔偿原告李秋林中介服务费用23100元； 四、被告杨英芳向原告李秋林支付违约金231000元； 五、被告杨英芳偿付原告李秋林律师服务费14000元。 案件受理费5166元（已按适用简易程序减半收取，原告已预交），由被告杨英芳负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王红英 二〇二〇年九月十五日 法官助理 李 荣 书 记 员 陈光勃