湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1059号原告：湖南云海置业有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区文化路**海德堡?兰湾****门面，统一社会信用代码：9143020009476131X4。法定代表人：彭文洲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：凌海波，湖南添力律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁玉峰，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。被告：刘洪文，男，1968年3月2日出生，汉族，户籍所在地湖北省大冶市。被告：潘响召，男，1971年4月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市。被告：吴群芳，女，1972年9月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省义乌市。被告：徐冬云，女，1967年7月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。四被告共同委托诉讼代理人：廖思异，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。原告湖南云海置业有限公司与被告刘洪文、潘响召、吴群芳、徐冬云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南云海置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令四被告连带共同支付原告未付的购房款7214111.69元及逾期付款利息2546601.11元及自2020年1月31日至房款全部付清之日的利息（以7214111.69元为基数按月息2%计算）并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月16日，原告与刘洪文、吴群芳、徐冬云及潘某某签订了《某某农贸市场整栋买卖协议》一份，约定买方四人分别共同购买原告开发的某某世纪城五号栋整栋物业，物业总价款为2900万元，买方四人在2016年6月1日前分六次向原告付款1600万元，余款1300万元向银行办理抵押贷款手续，如不能向银行办理抵押贷款手续乙方按照中国人民银行同等贷款利率以等额本息的还款方式分期付款给原告。协议同时约定如乙方未及时支付到位，乙方须以所欠甲方资金为基数按日利率万分之七向甲方支付违约金。协议签订后，买方未能按约定期限支付首付款，数次逾期，给原告造成很大损失。协议签订后，潘某某将其购买的某某世纪城五号栋属于自己的物业转让给潘响召。2018年10月23日，原告与四被告签订了《补充协议》，协议确认买方四人支付的现金、银行存款加上原告应付的工程款及原告已收取的租金、押金、保证金等费用合计1387.2万元充当某某世纪城五号栋的首付款，买方四人还须在2018年12月23日前再向原告付款212.8万元。约定余款1300万元在2019年6月20日前分五次付款400万元，剩余900万元按中国人民银行同期同类贷款利率以等额本息方式于五年内按月分期向原告支付，每期的本息必须于网签在当月开始30日前付清。如乙方未按约定如期付款，买方必须以未支付的所有购房款为基数按照月息2分向甲方支付本息。《补充协议》签订后，买方并未按约定还款。原告已为四被告办理了网签手续并签订了《商品房买卖合同》，同时应刘洪文的要求，将本应登记刘洪文为业主的物业登记业主为刘帅，将本应登记吴群芳为业主的物业变更业主为余某和余某某。被告未能按约定期限付款，数次逾期，严重损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判为所请。四被告共同辩称：1、被告已付购房款2481.2774万元，根据双方庭前对账认可已支付款项2225.3096万元，徐冬云（张某某之妻）通过抵扣原告返还投资款的方式已支付购房款146.95万元，未安装的电梯应抵扣购房款12.3万元，徐冬云（张某某之妻）通过将投资所得的某某世纪城X栋XXX号不动产向银行贷款的方式，向原告支付了购房款40万元，该款应用于抵扣房款，逾期网签违约金应抵扣购房款16.98万元，原告向刘洪文借款应付利息24万元抵扣购房款，原告已收取的农贸市场2016年5月租金应抵扣购房款49.3974万元，以上共计支付购房款2641.2774万元，已超额支付，不存在逾期支付的情形；2、双方至今未明确每月月供金额，不存在计算是否逾期支付的标准，更不存在逾期支付的情形；3、案涉房屋因原告原因未办理银行贷款，原告不应因其过错而从中获取高额利息；4、原告请求支付全部未清偿的贷款金额无合同约定依据亦无法律依据；5、双方最后签订的购房备案合同约定的逾期付款违约责任为按逾期金额的日万分之零点一的标准计算；6、原告经营状况困难，被告依法享有不安抗辩权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，经对方质证无异议的证据，本院予以认定，经对方质证有异议的证据本院将综合全案予以认定。经审理查明：2015年10月16日，原告（甲方）与刘洪文、潘某某、吴群芳、徐冬云（四人作为乙方）签订《某某农贸市场整栋买卖协议》，约定甲方将其开发建设的位于荷塘区××路××市场（某某世纪城5号楼）整栋物业出售给乙方，总价款为2900万元，支付方式为：乙方在签订协议后三日内支付100万元，在2015年10月30日前支付200万元，在2015年11月30日前支付300万元，在2015年12月30日前支付100万元，在2016年4月1日前支付700万元，在2016年6月1日前支付200万元，整体购房款贷款额度为1300万元。后潘某某将其合同项下的权利义务转让给潘响召。2018年10月23日，原告（甲方）与刘洪文、潘响召、吴群芳、徐冬云（四人作为乙方）签订《补充协议》，约定乙方已实际支付首付款760万元，应支付的乙方工程款以及已经收取的租金、押金、保证金等费用冲抵首付款，合计1387.2万元充当《某某农贸市场整栋买卖协议》的首付款，乙方应在2018年11月23日前再支付首付款212.8万元，乙方付款后，甲方在2018年12月23日前办理房屋网签手续；购房尾款1300万元支付方式：乙方在甲方办理房屋网签手续的当天向甲方支付50万元，在2019年2月1日前支付100万元，在2019年4月10日前支付100万元，在2019年5月10日前支付50万元，在2019年6月20日前支付100万元，剩余购房款900万元，由乙方按照中国人民银行同期同类贷款利率以等额本息的还款方式向甲方办理按揭贷款手续，如果乙方未按约定如期付款，乙方须以未支付的所有购房款为基数按照月息2分向甲方支付利息。2019年1月13日，原告为四被告办理了网签手续并签订了《商品房买卖合同》，该合同约定付款时间为2019年9月19日，逾期付款责任为逾期在50日之内，无需支付违约金，逾期超过50日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金，同时应刘洪文的要求登记业主为刘帅，应吴群芳的要求登记业主为余某和余某某。庭审中，经原、被告双方确认一致认可的已付款项为2191.65万元，2018年10月23日之前已付款项为1387.2万元，2018年11月30日，刘洪文付款53.2万元，吴群芳付款53.2万元，2018年12月13日，潘响召付款550万元，2019年1月24日，吴群芳付款37.5万元，2019年3月25日，吴群芳付款11.25万元，刘洪文付款8.25万元，2019年4月22日，吴群芳付款25万元，2019年5月20日，刘洪文付款2.75万元，2019年6月12日，刘洪文付款2.75万元，2019年6月30日，刘洪文付款2.75万元，2019年7月1日，吴群芳付款55万元，2019年7月28日，刘洪文付款2.8万元。另查明，庭审中，被告主张对农贸市场租金抵扣购房款49.3974万元，张某某投资款返还抵扣购房款146.95万元，未安装货梯抵扣购房款12.3万元，徐冬云银行贷款抵扣购房款40万元（该款项实际应支付给张某某），逾期网签违约金抵扣购房款16.98万元，借款利息抵扣购房款24万元，原告均不同意予以抵扣。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告自愿签订《某某农贸市场整栋买卖协议》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，经原、被告双方一致确认被告已付购房款为2191.65万元，尚欠708.35万元未付，故对原告要求被告支付购房款708.35万元的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告要求抵扣购房款中，农贸市场租金收益和张某某投资返还款、徐冬云银行贷款抵扣购房款（该款项实际应支付给张某某）均为第三方债权抵扣，现原告不同意抵扣，本院对被告要求抵扣的抗辩理由不予采信；对未安装货梯抵扣购房款及逾期网签违约金抵扣购房款，因被告未实际安装电梯发生费用，对逾期网签未向本院提出反诉，故本院对该两项抵扣请求不予采信；对借款利息抵扣购房款，本院在庭审中已向被告释明，被告不要求抵扣本金，仅要求抵扣利息，故本院对被告要求抵扣的该项请求不予采信。上述抵扣项，债权人可另行向原告主张权利。原、被告双方虽然签订了《某某农贸市场整栋买卖协议》及《补充协议》，在上述协议中约定了违约条款，但双方于2019年1月13日办理了网签手续并签订了《商品房买卖合同》，该合同系房屋买卖的正规备案网签合同，在该合同中双方重新约定了付款期限及违约条款，内容不违反法律规定，本院予以支持，故被告应以未付购房款金额为基数，按照日万分之一的标准，从2019年11月9日起至购房款付清之日止向原告支付违约金。经本院组织调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告刘洪文、潘响召、吴群芳、徐冬云在本判决生效之日起十五日内支付原告湖南云海置业有限公司购房款人民币708.35万元；二、被告刘洪文、潘响召、吴群芳、徐冬云应以未付购房款金额为基数，按照日万分之一的标准，从2019年11月9日起至购房款付清之日止向原告湖南云海置业有限公司支付违约金；三、驳回原告湖南云海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80125元，财产保全费5000元，合计85125元，由原告湖南云海置业有限公司承担25125元，由被告刘洪文、潘响召、吴群芳、徐冬云承担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算处，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  舒 睿人民陪审员  蒋丽云人民陪审员  陈小伟二〇二〇年九月二十九日法官助理田丽丽书记员黄郅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。