云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9026号原告刘嘉琴，女，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。被告时吕，男，汉族，现住云南省昆明市官渡区。被告刘磊，女，汉族，现住云南省昆明市官渡区。两被告委托代理人张斌，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明巨恒房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区。法定代表人：蒋潜云，董事长。委托代理人袁磊，男，汉族，身份证登记住址四川省剑阁县。原告刘嘉琴诉被告时吕、被告刘磊、被告昆明巨恒房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分留改革试点工作的决定》于2020年9月2日对本案独任审理。原告刘嘉琴、被告时吕、刘磊及其委托代理人张斌、被告昆明巨恒房地产经纪有限公司法定代表人蒋潜云及其委托代理人袁磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、请求人民法院依法判令解除原被告于2020年4月10日签署的《房屋买卖预约协议》；二、请求人民法院依法判令被告向原告返还用于购买昆明市官渡区房屋的50000元定金以及350000元购房首付款。以上款项共计400000元整；三、请求被告刘磊、时吕按本金40万元计算利息，按银行同期贷款利率，自2020年5月20日起计算；四、请求被告昆明巨恒房地产经纪有限公司退还原告缴纳的2500元贷款加急费，并且无需支付中介费1万元；五、判令本案的诉讼费由三被告承担。原告的事实和理由：2020年4月8日，原告与三被告签订了《昆明巨恒房地产经纪有限公司买卖合同》，其中约定，原告以及被告一、被告二自愿通过被告三出售和购入位于昆明市官渡区房屋。签订该合同时，原告向被告三支付了50000元的购房定金。2020年4月10日，原告与被告一及被告二签订了《房屋买卖预约协议》，并于当日对该协议进行了公证。协议中约定：房屋总价款为1270000元，除己交付的50000元定金外，原告需于2020年5月7日向被告支付350000元首付款，剩余87万由原告贷款支付。原告向被告支付了350000元首付款，并且原被告还至中国农业银行进行还款拿证。与此同时，原告向银行申请贷款，但是由于原告本人在越南工作，受疫情影响，无法返还工作单位出具收入证明，并且原告的银行流水等也无法达到贷款要求，无法进行贷款，因而无法向被告支付剩余的870000元购房款。但是2020年6月18日，在原告明确告知被告自己不满足贷款条件无法进行贷款的情况下，被告依然要求原告全额支付剩余870000元购房款。但原告无法向被告支付此笔款项，并且因原告父亲得了癌症，急需用钱。因此原告多次向被告主张解除双方之间的房屋买卖合同，并且退还原告己经交付的定金以及首付款共计400000元。但是被告均予以拒绝，不愿意解除合同，也不愿意退还已经支付的400000元款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”第一百一十七条：“因不抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人赤炎履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”所以原告特向法院提起诉讼，请求法院依法审理并支持原告提出的上述诉讼请求为盼！被告时吕、被告刘磊答辩称：合同可以继续履行，房屋有交易条件，开庭当日具备交易前提。解除合同违反合同约定，不符合法定解除条件，原告有一系列违约行为，其合同目的不能实现的结果应当由原告承担。原告主张合同存在不可抗力的情形，需要解除合同，但从双方履行合同看，不存在不可抗力的情况，不应当支持原告诉请。被告昆明巨恒房地产经纪有限公司答辩称：我方有证据证明，系原告在合同签订后有违约情形，不应当支持原告诉请。针对本案，对原被告双方提交的与本案有关联性、真实性对方认可的以下证据本院予以采信。其中原告提交：三、发票；四、手机转账记录；六、6月18日早上在公证处拍摄照片；七、银行退件申请复印件、中国建设银行情况说明。被告时吕、被告刘磊提交：一、公证书；昆明巨恒房地产经纪有限公司买卖合同；中国农业银行业务凭证；二、短信聊天记录、律师函，原告向两被告发送解除二手房买卖合同通知书提出解除合同要求、微信聊天记录、情况说明、律师函、中通快递包装袋、解除二手房买卖合同通知书。被告昆明巨恒房地产经纪有限公司提交：一、巨恒房地产买卖合同；二、公证书一份；三、情况说明复印件；四、5月20日聊天记录截屏一份；五、原告与中介公司工作人员聊天记录。对原被告双方存在争议的以下证据：原告提交的：一、护照；二、微信聊天记录；五、原告父亲病历复印件3张；八、转账记录。其中证据一、证据五与本案无关联性，本院不予采信，证据二和证据八结合被告提交证据可以证明原告向被告时吕、被告刘磊购买房屋及发生纠纷的案件事实，本院予以采信。综上，本院依法确认以下案件事实：2020年4月8日，原告刘嘉琴（乙方）与被告时吕、被告刘磊（甲方）、被告昆明巨恒房地产经纪有限公司（丙方）签订《昆明巨恒房地产经纪有限公司买卖合同》约定，甲乙双方通过丙方中介由被告向原告出售位于昆明市海伦国际13号地块6幢1602号房屋一套，成交价为127万元，甲乙双方约定于2020年4月30日18时前办理该物业交易过户相关手续，签订本合同时，乙方交付购房定金5万元给甲方，过户当天支付不低于总房款31%的首付款，即40万元，余款由银行直接汇入甲方账户。除不可抗力外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，违约方应赔偿守约方违约金10万元。基于丙方提供的服务，乙方支付给丙方佣金1万元，佣金应于公证机关签订《房屋买卖合同》当日支付。签订合同当日，被告时吕向原告出具定金收条，确认收到原告购房定金5万元。2020年4月10日，原告刘嘉琴（乙方受让方）与被告时吕、被告刘磊（甲方出让方）签订《房屋买卖预约协议》，约定，为确保在条件成就时正式订立房屋买卖合同，办理相关产权变更手续，特签订本协议。协议第一条，转让房屋概况：房屋坐落于官渡区，该房屋现处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行昆明滇池国家旅游度假区支行，甲方时吕、刘磊系夫妻关系，上述房屋系二人婚姻关系存续期间登记取得，依法属二人共有。乙方对甲方转让的上述房屋于签署本协议时所处现实自然状况及权利状态已充分知悉，并自愿购买。第二条房屋转让价款为127万，该转让价款系双方协商一致并最终确定，待条件成熟双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续时，无论市场价格如何变化，非经协商一致不得单方变更。第三条，上述转让价款采用以下支付方式：乙方于2020年4月8日已向甲方支付定金人民币5万元，于2020年4月14日前向甲方支付预付款人民币35万元，剩余价款人民币87万元由乙方向银行贷款支付。第四条办理买卖合同网签手续、产权移转登记手续的条件：乙方支付首付款后，甲方应于2020年4月14日前偿还完上述房屋的剩余贷款，解除房屋的抵押登记手续并于领取不动产权证书之日起5日内办理买卖合同的网签事宜。第七条甲乙双方约定甲方在收到乙方支付的全部款项后交付房屋。第八条违约责任，本协议生效后，双方应本着促成交易完成的目的，依法、全面履行，否则构成违约，应向守约方承担违约责任。其中1.符合本协议第四条规定条件时，甲方拒不按照协议约定内容签署正式房屋买卖合同时，乙方有权选择：（1）要求甲方向乙方退赔预付款5万元；（2）要求甲方向乙方支付房屋总价20%违约金，同时解除协议；（3）要求甲方继续履行本协议，将房屋转让于乙方。2.符合本协议第四条规定条件时，乙方拒不按照协议约定内容签署正式房屋买卖合同时，甲方有权选择：（1）向乙方退赔预付款35万元；（2）要求乙方向甲方支付房屋总价20%违约金，同时解除协议；（3）要求乙方继续履行本协议，将房屋转让于乙方。本协议经双方签署后生效。签订协议当日，原告与被告时吕、被告刘磊将上述《房屋买卖预约协议》在云南省昆明市真元公证处进行公证。2020年5月7日，原告将预付款35万元通过中国农业银行转入被告时吕账户。2020年5月8日，被告时吕结清上述房屋银行抵押贷款。庭审中被告昆明巨恒房地产经纪有限公司认可收到原告贷款加急费2500元。2020年5月25日，原告向贷款银行提出申请退件申请。2020年6月15日，中国建设银行股份有限公司昆明分行出具《情况说明》：兹有客户刘嘉琴于2020年4月10日因购买官渡区在我行申请个人再交易住房贷款87万元，因该笔款项还未办理过户手续，我行办理了预审批贷款手续。2020年5月25日，客户自己称资料有误，于是我行作了退件并拒绝了该笔贷款。原被告双方提交的聊天记录显示，被告时吕、被告刘磊在签订预约协议后催促原告协助办理房屋过户手续，原告认为贷款不能正常办理而拒绝继续履行合同，双方从而发生纠纷诉至我院。归纳本案争议焦点：一、原告与被告时吕、被告刘磊在履行《房屋买卖预约协议》过程中是否存在违约行为？二、本案是否适用定金罚则？关于争议焦点一，违约责任的判定标准在于当事人双方是否为实现合同目的，严格按照合同约定真实有效履行合同。在本案中，原告向被告时吕、被告刘磊购买房屋，按照协议约定，正常的交易流程应该是原告向被告时吕、被告刘磊支付首付款，二被告赎证办理过户手续，原告到银行办理按揭偿还剩余款项，被告交付房屋完成交易。在本案中，原告向被告时吕、被告刘磊支付定金及首付款共计40万元后，被告按约定偿还贷款解除抵押权，但是在被告请求原告协助办理过户过程中原告却以无法办理银行贷款为由拒绝继续履行合同。原告认为无法办理贷款的原因是自身达不到银行办贷要求，被告昆明巨恒房地产经纪有限公司作为中介公司协助提交的贷款资料作假，因此原告向银行提出撤件申请。原告上述操作及理由所蕴含的逻辑是原告购买房屋向银行贷款的职责应当在中介一方，即使因为自身原因导致无法贷款亦属于不可抗力，因此其本身并不存在违约。但显而易见的是，在市场交易中，原告作为完全民事行为能力人，对交易的风险应当有理智、基础的判断，自身是否能够办理银行按揭贷款是原告在签订协议之前应当尽到的注意义务，原告将事后因为自身原因无法贷款造成的风险转嫁给不可抗力，显然是对自身义务的规避。而作为中介公司，被告昆明巨恒房地产经纪有限公司在整个交易环节的主要义务是提供中介服务，即提供双方成交的机会。协助原告办理贷款并不能视为是中介公司全权负责原告贷款事宜，因为贷款的最终审批权并非中介公司可以决定，中介公司协助义务的最大限度应当只是贷款资料准备的建议以及材料传递。退一步而言即使中介公司对原告贷款资料准备的建议存在不合理，亦不影响原告对自身是否能够办理贷款的基础判断。因此原告未按约定继续办理贷款或者自行支付尾款已经构成违约，而三被告在本案中并不存在违约行为。关于争议焦点二，原告认为双方尚未签订正式二手房买卖合同，不能适用定金罚则。在本案中，《房屋买卖预约协议》签订的最终目的是为了签订二手房买卖合同，实现房产交易。上述协议形式上为预约合同，但从协议条款实质内容上，该预约协议目的显然并不仅仅只为了签订本合同、二手房买卖合同而存在，其中关于价款的约定、定金、首付款的给付已经具备了本合同约定内容的主要元素，因此该协议兼具预约合同和本合同重要条款约定的双重功能，任何一方对该协议内容的违反所造成的后果亦不仅仅只是导致本合同未能签订，还将直接导致具有房屋买卖法律关系中守约方实质权利的损害。因此本案应当适用定金罚则。原告存在违约，按照协议约定，被告时吕、被告刘磊不予退还原告定金具有事实和法律依据，进而对原告关于返还定金的主张本院不予支持。本院认为，当事人之间的真实意思表示应当得到遵守。在原告存在违约的情况下，双方严格按照协议中关于违约条款进行处置并无不妥，由于原告的违约，本案《房屋买卖预约协议》的合同目的已无法实现，原告本无合同解除权，但庭审中被告亦明确表示不再继续履行合同，协议应当解除，故本院依法确认于庭审之日即2020年9月2日双方签订的协议解除。对返还首付款35万元的主张有协议条款约定，本院亦予以支持。但由于本案纠纷系原告违约导致，对原告关于首付款利息的主张本院不予支持。原告主张被告昆明巨恒房地产经纪有限公司返还贷款加急费2500元，由于贷款未最终办理，被告昆明巨恒房地产经纪有限公司收取该费用亦无事实和法律依据，因此对原告该诉讼请求，本院予以支持。原告主张无需支付中介费1万元，由于该笔费用尚未实际产生，被告昆明巨恒房地产经纪有限公司亦未向我院提起诉讼主张该笔费用，因此原告该主张尚未形成有效诉请，本院对该主张不再予以审查。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五、第一百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘嘉琴与被告时吕、被告刘磊于2020年4月10日签订的《房屋买卖预约协议》；二、被告时吕、刘磊于本判决生效之日起十日内返还原告刘嘉琴首付款350000元；三、被告昆明巨恒房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘嘉琴贷款加急费2500元；四、驳回原告刘嘉琴的其余诉讼请求。案件受理费7300元由被告时吕、刘磊承担6000元、被告昆明巨恒房地产经纪有限公司承担100元，其余诉讼费1200元由原告刘嘉琴自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  冷雨静二〇二〇年九月二十四日书记员  伍思璇