山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1168号上诉人（原审原告）：徐燕霞，女，1972年8月11日出生。上诉人（原审原告）：白宝良，男，1970年3月2日出生。委托诉讼代理人：何静，山西铨一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉秀，男，1968年2月13日出生，住长治市。委托诉讼代理人：宋素平，山西诚欣律师事务所律师。上诉人徐燕霞、白宝良因与被上诉人刘玉秀合同纠纷一案，不服长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐燕霞、白宝良的共同委托诉讼代理人何静，被上诉人刘玉秀的委托诉讼代理人宋素平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐燕霞、白宝良上诉称，依法撤销长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初16号民事判决书，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，上诉人系潞城市城关镇东街村人，为农村户口，其××区号的房产系其村中分配宅基地上所建房屋，被上诉人系天脊集团工人，户口性质为非农业户口，也非集体组织成员，本案中上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同应认定为无效；原审判决适用法律错误，上诉人白宝良因欠被上诉人借款而引发此案，本案中的《房屋转让协议》可能涉及胁迫等因素，应当予以撤销，但因为双方所签协议已经违反了法律强制性规定，理应认定无效。被上诉人刘玉秀辩称，原审认定事实准确，适用法律正确，房屋转让是否违反了法律的强制性规定一审法院已经进行了详细的阐述，请求二审法院予以维持。徐燕霞、白宝良向一审法院起诉请求：1、判令撤销原被告于2019年2月签订的《房屋转让协议》；2、诉讼费由被告承担。2015年12月15日原告白宝良在未征得原告徐燕霞同意的情况下向被告借款300000元。截止2018年2月原告白宝良已累计向被告还款30余万元。2018年2月至2019年2年期间，被告先后三次带领约10余名社会不明身份人员到原告家中暴力讨债，并要求原告如不还款，就得以950000元的价格将位于长治市××区房屋出卖给被告。原告二人不同意出卖房屋，被告便带领不明人员采取破坏原告大门、损坏门锁、在原告屋内摔东西、扯窗帘、在大门口吵闹引来邻居围观败坏原告声誉等方式暴力讨债和要求原告出售房屋，并威胁如果不同意就安排人员和原告一同居住。原告二人不胜其扰，尤其原告徐燕霞对此内心十分恐惧，为躲避骚扰离家外出打工。被告的非法行为让原告精神遭受了极大伤害。迫于无奈，原告二人于2019年2月10日与被告签订了房屋转让协议，以950000元的价格将位于长治市××区房屋卖给被告，但被告却只付原告570000元，剩余380000元至今未付。原告认为房屋转让协议是在被告胁迫原告，原告在违背自己真实意思表示的情况下被迫签订的，房屋转让价格是被告单方确定，且明显低于市场价格，同时被告也未完全支付房屋价款，故原告起诉。诉讼过程中原告将第一项诉讼请求变更为：请求依法确认原告与被告于2019年2月签订的《房屋转让协议》无效。其理由是：涉案房屋是在原告自有宅基地上建造的，根据规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，尤其是城镇居民，该买卖合同无效。原被告的《房屋转让协议》违反了我国对宅基地以及农村住房的一些强制性规定，合同是无效的。一审法院认定事实：2019年2月1日原告徐燕霞、白宝良与被告刘玉秀签订《房屋转让协议》，约定原告自愿将自己所有的××区以950000元的价格一次性转让给被告所有。协议由二原告、被告签字捺印，原告徐燕霞的姐夫杨元忠、原告白宝良的上级领导连步民作为见证人也在协议上签字。此后该房屋所在的潞城市××区居民委员会主任李晓军在协议上签字并加盖了该居民委员会公章。协议签订当日，被告向原告支付房款570000元。原告于当日将房屋、钥匙交付被告。上述房屋的房屋所有权证现由被告刘玉秀持有，该证载明：房屋所有权人白宝良（共有情况为：白宝良、徐燕霞共同共有），土地权属性质为集体，该房屋现由被告实际占有。另查明，原告白宝良与被告刘玉秀曾于2015年12月15日签订《借款协议书》，该协议主要内容为原告白宝良向被告刘玉秀借款300000元，还款期限为2016年6月15日。关于借款利息，原告称没有约定，被告称利息为月息3％。原告举证的借款协议书为复印件，没有载明关于利息的内容，但该复印件白宝良身份证复印部分以下“借款人、电话、职业”部分内容被覆盖过。被告举证的借款协议书也是复印件，其中白宝良身份证复印件部分在公民身份证号码下面写有“月息3％白宝良”字样，且身份证复印件部分之下有打印的“借款人身份证号码、借款人地址、电话、职业”字样并在相应位置有手写的内容。2015年12月13日、12月16日被告分两次交付原告白宝良借款共计300000元，此后原告白宝良曾陆续向被告还款。再查明，涉案房屋所在的原潞城市××镇民委员会在该村城镇化后变更为潞城市××区居民委员会，在潞城市改为潞城区后，名称变更为长治市潞城区潞华街道办事处东街社区居民委员会。在本案审理过程中，被告刘玉秀于2020年4月13日将其户口迁入涉案房屋所在的长治市××区，其现住所地为长治市潞城区南华西街碧水苑小区1号楼1单元701号。原审法院还查明，自2015年1月14日《山西省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》下发以来，山西省现已取消农业户口与非农业户口性质区分的户口类型。一审法院认为，原告以涉案的《房屋转让协议》将原告自有农村宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的城镇居民即被告刘玉秀，违反了国家关于农村集体土地上房屋限制买卖的强制性规定为由，要求确认协议无效，因此本案的关键是该协议内容是否违反了法律的强制性规定。对此原审法院认为：第一，关于原告将农村房屋卖给城镇居民的问题。从涉案房屋所在集体组织名称来看，该集体组织名称已从原来的村民委员会变更为现在的居民委员会，该集体组织已经不属于农村集体组织；从户籍区分看，山西省现已取消农业户口与非农业户口性质区分的户口类型。因此，原被告的房屋买卖行为不属于将农村房屋卖给城镇居民的行为。第二、关于将涉案房屋出售给非本集体组织成员的问题。涉案房屋使用的土地为集体土地，集体土地使用权是集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得。根据原审法院查明的事实，被告刘玉秀在本案审理过程中将户口迁入了涉案房屋所在的集体组织，被告现已具备涉案房屋所在集体组织成员身份，涉案房屋的转让并未导致使用的土地向本集体组织成员以外流转。综上所述，原被告签订的《房屋转让协议》未违反法律的强制性规定，因此对于原告要求确认协议无效的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条之规定，判决如下：驳回原告徐燕霞、白宝良的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐燕霞、白宝良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人在提供了如下证据：1.长治市潞城区潞华街道办事处东街社区居民委员会出具的证明复印件一份，证明上诉人目前是农业户口，在社区享有换届选举权，系集体组织成员，社区分有耕地。2.询问笔录复印件一份，证明东街社区仅是名称变更为社区，还是沿用以前村里的管理办法。刘玉秀是买房后将户口迁到东街社区，与本村目前村集体成员的性质不一致。被上诉人刘玉秀对以上证据的质证意见为：对证据1、2均不认可。认为证据1中的户口性质是由公安部门来认定，而不是居委会。认为证据2属于证人证言，应出庭作证。且与刘玉秀提供的证据10有冲突，证据10证明刘玉秀属于该社区居民。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为:一、关于本案《房屋转让协议》的效力问题;二、如果合同无效，转让款的返还、利息的承担问题。第一，关于本案转让合同的效力问题。从当事人签订的《房屋转让协议》的内容看,上诉人转让的是宅基地上的房屋。宅基地属于农村集体所有,宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有,是集体经济组织成员享有的权利。上诉人与被上诉人签订了《房屋转让协议》,由于被上诉人并非原潞城市城关镇东街村村民委员会的村民,该转让合同违反了法律、法规的强制性规定,应当属于无效合同。第二，关于转让款的返还、利息的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”在房屋转让合同被确认为无效后,因该合同所取得的财产应当予以返还,被上诉人提供了房屋转让款57万元的转款记录，且上诉人认可收到该款,故房屋转让款57万元应当返还被上诉人刘玉秀。关于利息承担的问题,上诉人向非本集体经济组织成员转让土地，对所签订的无效合同应当承担主要责任,即80%的责任;被上诉人在签订宅基地转让合同时未尽到必要的注意义务,对所签订的无效合同应当承担次要责任,即20%的责任。关于利息的数额应当以570000元自2019年2月1日至2020年1月1日计11个月以年利率24%进行计算，上诉人应当向被上诉人赔偿转让款的利息为:100320元(125400元×80%)。综上所述，徐燕霞、白宝良的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初16号民事判决；二、上诉人白宝良、徐燕霞与被上诉人刘玉秀于2019年2月1日签订的《房屋转让协议》无效；三、上诉人白宝良、徐燕霞共同向被上诉人刘玉秀返还转让款570000元及赔偿转让款利息100320元，于本判决生效后十日内付清。一审案件受理费100元，由上诉人徐燕霞、白宝良负担。二审案件受理费100元，由上诉人徐燕霞、白宝良负担80元，由被上诉人刘玉秀负担20元。本判决为终审判决。审判长 杨淑华审判员王瑾审判员 秦      坤 二〇二〇年九月十七日书记员 霍   丹   丹