河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3434号上诉人（原审被告）：刘学鹏，男，1985年8月12日出生，汉族，住河南省。上诉人（原审被告）：刘学茜，女，1983年12月9日出生，汉族，住河南省。上诉人（原审被告）：陈海波，男，1974年10月7日出生，汉族，住河南省。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：冯超方，河南书豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉慧，女，1947年10月25日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审原告）：吕骊，女，1976年6月25日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审原告）：吕骥，男，1970年4月18日出生，汉族，住河南省。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李玉慧（系吕骊、吕骥母亲），女，1947年10月25日出生，汉族，住河南省。原审第三人：李保，男，1985年10月2日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李淑君，河南书豪律师事务所律师。上诉人刘学鹏、刘学茜、陈海波与被上诉人李玉慧、吕骊、吕骥、原审第三人李保确认合同无效纠纷一案，李玉慧等于2017年10月11日向河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求确认刘学鹏以其名义和刘学茜签订的房屋买卖合同无效并将案涉房产变更过户至原产权人名下，原审法院于2018年5月28日作出（2017）豫0703民初1728号民事判决，驳回李玉慧、吕骊、吕骥的诉讼请求。李玉慧、吕骊不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月25日作出（2018）豫07民终3337号民事判决，驳回李玉慧、吕骊上诉。2019年11月4日，因李玉慧申诉，本院作出（2019）豫07民再219号民事裁定书，撤销本院（2018）豫07民终3337号民事判决及原审法院（2017）豫0703民初1728号民事判决，发回原审法院重审。原审法院于2020年6月17日作出（2020）豫0703民初88号民事判决，判令李保将案涉房产过户到李玉慧、吕骊、吕骥名下。刘学鹏、刘学茜、陈海波不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘学鹏、刘学茜、陈海波共同委托诉讼代理人冯超方，被上诉人吕骊、吕骥共同委托诉讼代理人暨被上诉人李玉慧，原审第三人李保委托诉讼代理人李淑君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘学鹏、刘学茜、陈海波上诉请求：1、撤销原判，改判驳回李玉慧、吕骊、吕骥的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由李玉慧、吕骊、吕骥承担。事实和理由：除符合《合同法》第52条规定合同无效的情形外，应认定合同有效。1、一审法院认为刘学鹏在借款未到期的情况下签订房屋买卖合同，属超越代理权限，事实认定错误。案涉委托书并未为刘学鹏全权代理房屋买卖设置任何与30万借款相关的条件,李玉慧、吕骊、吕骥也无证据证明该委托书设立的本意是为李玉慧、吕可广与陈海波签订的房产抵押借款合同提供担保。2、借款抵押合同中显示案涉抵押物的价值为31万，刘学茜购买案涉房产在房产交易部门办理交易手续时房产交易部门评估的案涉房屋的价格为289083元。案涉房屋买卖合同的交易价格为30万，符合市场交易价格,并未损害李玉慧、吕骊、吕骥的利益。3、刘学茜在购买案涉房产时，己尽到善意购买人的注意义务。刘学鹏本身经营的海诚房产信息部的经营范围就包括房产交易，刘学鹏持有案涉房屋的不动产产权登记证书及李玉慧将房产委托刘学鹏进行买卖且出具有公证的委托书，作为正常的市场交易人，刘学茜审查以上事项就己经尽到基本的注意义务，并不存在重大过失。李玉慧、吕骊、吕骥答辩称：1、编号2067的《售房委托书》违背被上诉人的真实意愿，当时在红旗公证处两个半小时便完成了《房产抵押借款合同》、《赋予强制执行效力的债权文书》及《售房委托书》三份文书的公正事宜，该三份文书应视为一个整体来看待，借钱是因，为此设立抵押，赋予强制执行是为了简化债权实现的程序，委托售房是果，其效力来源在于被上诉人不能按期偿付到期债务。2、委托卖房不是被上诉人的真实意思表示，刘学鹏、陈海波也从未向李玉慧支付借款。3、刘学茜的购房行为并非善意。刘学鹏和刘学茜订立合同之时主观上就存在故意且在诉讼期间又以10万元的超低价价格将案涉房屋再次出售，刘学鹏和刘学茜买卖房屋合同的履行对被上诉人的利益造成了损害，刘学鹏的代理行为本身无效，应当按照民法总则第164条、民法通则第66条承担连带责任。原审第三人李保述称：对刘学鹏、刘学茜、陈海波的上诉请求没有意见。李玉慧、吕骊、吕骥向一审法院起诉请求：1、确认刘学鹏以李玉慧、吕骊、吕骥名义与刘学茜签订的房屋买卖合同无效，第三人李保与刘学茜签订的房屋买卖协议无效；2、请求变更恢复李玉慧、吕骊、吕骥为卫滨区健民一巷**楼****的产权人。3、本案诉讼费由刘学鹏、刘学茜、陈海波全部承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，吕可广、李玉慧与陈海波签订《房产抵押借款合同》一份，约定：由陈海波借给吕可广、李玉慧300000元；由出借人将借款转入借款人名下账户，交付借款时借款人出具书面凭证；借款期限6个月；借款人将其所有的位于河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户的房产作抵押担保，抵押物的价值31万元；如发生所借款项不能按期履行，借款人自愿用上述房产的全部法定权益作为履行该合同项下全部债务担保，出借人有权按照国家法律，通过规定程序，对抵押物作价、拍卖、变卖，以实行抵押权。同日吕可广、李玉慧与刘学鹏签订《委托书》一份，约定吕可广、李玉慧将河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户出卖，吕可广、李玉慧委托刘学鹏为全权代理人，代为办理签订房屋买卖协议、代为办理房屋的产权转移登记手续、代为收取房款等事项。同日以上合同、委托书在新乡市红旗区公证处办理了公证，吕可广、李玉慧将房产证交给刘学鹏。2017年4月21日，陈海波通过其姐姐的账户向吕可广、李玉慧的女儿吕骊转款30万元，同日吕骊出具借款条一份。2017年7月25日，刘学鹏以吕可广、李玉慧代理人身份，与其姐姐刘学茜签订二手房买卖合同一份，约定将本案争议房屋以30万元的价格出售给刘学茜。刘学鹏向刘学茜出具了收条一份，载明“今收到刘学茜购买健民一巷11号楼西数4单元4层东户定金（现金）壹拾万元整，收到人刘学鹏，2017年7月25日”。2017年7月25日，刘学鹏以吕可广、李玉慧代理人身份与刘学茜办理过户登记手续，将本案争议房屋过户至刘学茜名下。税收交款上载明房屋计税金额为289083元。不动产权证的编号为豫（2017）新乡市不动产权第002439号。2017年9月15日刘学茜通过银行转账向刘学鹏转房款20万元，同日刘学鹏向陈海波银行转账30万元。吕可广、李玉慧夫妇于2017年10月11日起诉至一审法院，要求确认房屋买卖合同无效，变更过户至刘学茜名下房屋产权，恢复至吕可广、李玉慧名下。本案审理过程中，吕可广死亡，一审法院追加其继承人吕骊、吕骥作为原告参加诉讼。2019年3月23日，刘学茜与第三人李保签订《房屋买卖合同》将案涉房产以35万元买给第三人李保，并办理了豫（2019）新乡市不动产权第0014427号不动产证。重审中，李玉慧要求确认刘学茜、第三人李保房屋买卖合同无效，变更过户至第三人李保名下房屋产权，恢复至李玉慧、吕骊、吕骥名下。现案涉房产由李玉慧实际占有使用至今。一审法院认为：《房产抵押借款合同》、《委托书》在同日签订，并在公证处进行了公证，从合同和委托书内容以及陈海波与刘学鹏共同经营公司的关系，可以认定李玉慧签订委托书的本意是担保债务，刘学鹏在借款未到期的情况下签订房屋买卖合同，超越代理权限，且签订买卖合同及办理房屋过户手续不符合常情，损害了李玉慧、吕骊、吕骥利益。李玉慧实际占用使用案涉房产至今，刘学茜及李保在购买涉案房产时，未对房产手续及房产实际状况进行勘察，该购买行为不符合常情，存在重大过失，该买卖行为不符合善意取得的构成要件，案涉房产买卖无效，应当恢复原状。陈海波、刘学鹏、刘学茜所得购房款应返还第三人李保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条之规定，判决第三人李保于本判决生效之日起十日内将河南省新乡市健民一巷11号楼西数4单元4层东户的房产过户到李玉慧、吕骊、吕骥名下。案件受理费5800元，由陈海波、刘学鹏承担。本院二审庭审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：本案系各方当事人对案涉房屋买卖合同效力产生争议而引发的确认合同效力纠纷。本案中各方当事人对《房产抵押借款合同》、《（售房）委托书》等公证文书的真实性均无异议，但刘学鹏等在上诉中主张刘学鹏受托卖房行为与借款抵押并无直接关联和刘学茜对案涉房产应适用善意取得制度。首先，本案中三份合同和委托书均在同日签订并进行公证，且从刘学鹏在出售案涉房屋后并未将代收的房款交付于李玉慧等人并称该款项是冲抵借款等事实可以认定吕可广、李玉慧签订委托书的本意是担保借款债务而非出卖案涉房屋，换言之，该委托卖房行为与借款抵押行为是不可分割、相辅相成的。虽然刘学鹏经营的房产信息部确实具有代为房屋交易的功能，但本案中的委托卖房与社会中常见的二手房交易业务（房屋所有人取得房屋价款、中介人员取得佣金）并不相同，案涉委托卖房实际系对案涉借款到期不能偿还时确保债权人利益不受损害的担保措施，故刘学鹏关于案涉卖房并未设置与30万借款相关条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，本案中吕可广、李玉慧与陈海波签订的《房产抵押借款合同》中第二条明确约定陈海波需要将借款30万元转至吕可广名下银行账户，但陈海波并未提交有效证据证明其将借款交付吕可广或依据吕可广的指示将借款交付他人，因此依据现有证据不能认定陈海波已经履行借款合同义务，刘学鹏代理吕可广、李玉慧进行买卖房屋的条件尚未成就。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中刘学鹏以李玉慧等人名义出卖房屋系超过代理权限，且房屋权利人李玉慧等人截至目前仍未对刘学鹏该行为进行追认，因此刘学鹏以李玉慧等人名义将房屋出售于刘学茜的代理卖房行为无效。再次，在当前阶段，购买房屋作为一般个人和家庭的重大事项，理应采取谨慎、理性的态度，在实践中不论是购买一手房还是二手房实地看房和收房是重要环节。案涉房屋一直由李玉慧实际掌控，买房人刘学茜在购买案涉房产时不仅没有实地考察案涉房产实际状况，亦没有在支付房款后占有、使用案涉房屋，且刘学茜在本案诉讼过程中将案涉房屋再次出售于李保，刘学茜的该购买房屋行为不符合善意取得的构成要件，刘学茜的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，刘学鹏、刘学茜、陈海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6761元，由刘学鹏、刘学茜、陈海波负担。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二〇年九月二十二日法官助理杨冰书记员徐坤