黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初3588号原告：哈尔滨雨润南极食品交易中心有限公司，统一社会信用代码：91230100070001826A,住所地哈尔滨市道外区南极街****。法定代表人：张宏明，职务：总经理。委托诉讼代理人：王**，男，1978年10月4日出生，蒙古族，住哈尔滨市香坊区。被告：黑龙江恒宇经贸有限公司，统一社会信用代码：91231081099654396E,,住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河综合保税区管委会办公楼****法定代表人：崔振赫,职务：经理。委托诉讼代理人：崔勇，男，1969年8月10日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。原告哈尔滨雨润南极食品交易中心有限公司（以下简称雨润南极公司）与被告黑龙江恒宇经贸有限公司（以下简称恒宇经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告雨润南极公司委托诉讼代理人王**、被告恒宇经贸公司委托诉讼代理人崔勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雨润南极公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原被告之间的南极国际食品交易中心商铺租赁合同已经解除；2.恒宇经贸公司支付2019年7月20日至2020年3月23日租金及管理费伍拾陆万贰仟捌佰玖拾贰元（562892元）；3.恒宇经贸公司支付合同金额20%的违约金，拾壹万贰仟伍佰柒拾捌元（112578元）；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由:雨润南极公司与恒宇经贸公司签订了南极国际食品交易中心商铺租赁合同，合同约定雨润南极公司将冷鲜城五楼建筑面积3000平方米的商铺租赁给恒宇经贸公司使用，合同期为2015年7月20日至2022年7月19日，租赁期间为七年，租赁费总金额为10460000元，管理费总金额为303000元，总计为10763000元。合同约定2016年起，每年的10月20日前交齐下一个自然年度的租金。因恒宇经贸公司逾期交纳租金和管理费，经雨润南极公司多次催要均未缴纳，无奈雨润南极公司按照合同的约定，于2020年3月23日向雨润南极送达了解除合同通知。2015年7月20日合同期开始至2019年7月19日的租金和管理费共计5275000元均已交齐。2019年7月20日至2020年3月23日应交纳租赁费1087123元，管理费40768元，合计1127892元，截止到2020年1月31日经过多次催促，已缴纳租赁费562892元。根据合同约定，未按时缴纳租赁费及管理费，乙方应向甲方支付合同金额20%的违约金，需支付违约金112,578元。综上，雨润南极公司认为恒宇经贸公司已及严重违反双方的合同约定，背离契约精神，为维护自身的合法权益起诉至法院。恒宇经贸公司辩称，我认为雨润南极公司的起诉不合理，事实和合同不太相符。雨润南极公司负责人的承诺与现实不对应。我公司不欠雨润国际公司租金，之前雨润南极公司负责人承诺降低租金，我们才继续经营，至每年递增10%，没有取消，恒宇经贸公司才欠租金，要是不递增，也不能欠。名优城一直多家经营俄货，致使不能按时缴纳房租，疫情期间崔勇在俄罗斯没回来，也没有钱，回来之后商量延缓交钱，南极国际公司不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.雨润南极公司举示的证据A1能够证明双方就商铺租赁达成合意，并签订协议。协议中双方约定了租赁期限、缴纳费用及缴纳款项的时间、双方的权利义务、违约赔偿等内容，本院予以认证。雨润南极公司举示的证据A3、A4，能够证明雨润南极公司在恒宇经贸的经营场所张贴了解除租赁合同的通知，并通过微信向其法人崔振赫及负责人崔勇发送解除通知，恒宇经贸公司表示并未收到该解除通知，但庭审时，恒宇经贸公司已经明确表示已知晓解除合同的事实并且已经实际搬离经营地点，能够证明恒宇经贸公司已知晓该通知内容，本院予以认证。2.恒宇经贸举示的证据B1、B2均不能够证明雨润南极公司向其承诺过独占经营，存在违约情形，本院不予以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雨润南极公司与恒宇经贸公司签订了南极国际食品交易中心商铺租赁合同，合同甲方（所有权人）为雨润南极公司，乙方为恒宇经贸公司，合同第一条基本约定中1.1约定：“乙方租赁雨润南极位于南极国际食品交易中心冷鲜城5楼，建筑面积3000平方米（去除楼梯间）用于经营，经营类别为俄罗斯商品。”第二条租赁期间约定：“本合同商铺租赁期为2015年7月20日起至2022年7月19日止。”第三条乙方缴纳费用及交付款项中3.1商铺、设备租赁费中约定：“商铺租赁总金额为人民币壹仟零肆拾陆万元整，其中……2019年7月20日-2020年7月19日租金为壹佰陆拾万元……”3.2综合管理费约定：“综合管理费金额为叁拾万叁仟元整，其中……2019年7月20日-2021年7月19日陆万元整……”3.3租赁费用收取方式及租赁费用交纳时间:“……2018年12月20日-2019年12月19日壹佰伍拾贰万元应在2018年10月20日前支付，2019年12月20日-2020年12月19日壹佰陆拾陆万元应在2019年10月20日前支付……”3.4管理费用收取方式及租金管理费缴纳时间为：“……2019年7月20日-2020年7月19日陆万元整，应在2019年4月20日前支付……”3.9双方约定：“各项费用（如租金、管理费等）的缴纳方式为按年度预交，续交下一年度各项费用的时间，为正式计租的前三个月（即计租到期月份前三个月的15日-25日）缴纳下一年度各项费用。”第五条违约责任，5.1约定：“乙方存在下列情形时，视为违约，甲方可提前解除本合同并追究乙方违约责任：5.1.1未按期缴纳租赁费或其他应付的费用；……5.1.9逾期三日未缴纳租赁费用或其他相关税费；5.2违约赔偿：5.2.1发生违约后，在不影响甲方其他权利和补偿措施的情况下，甲方有权立即解除合同，乙方应向甲方支付合同金额20%的违约金，收回已租赁商铺、场地的使用权。……”2015年7月30日雨润南极公司与恒宇经贸公司就南极国际食品交易中心商铺租赁合同达成补充协议，约定双方签订的合同期限为2015年8月1日-2022年7月31日止。根据双方合同约定，恒宇经贸公司应当于2018年10月20日前支付2019年7月20日-2019年12月19日租金，于2019年10月20日支付2019年12月20日至2020年12月19日租金，于2019年4月20前日支付2019年7月20日-2020年7月20日管理费，但恒宇经贸一直未按照合同约定付款。期间，经雨润南极公司催要，恒宇经贸公司支付雨润南极公司565000元。2020年3月23日雨润南极公司在恒宇经贸公司南极办公处张贴解除南极国际食品交易中心与黑龙江恒宇经贸有限公司商铺租赁合同的通知，并通过微信告知恒宇经贸法定代表人崔振赫及工作人员崔勇，恒宇经贸负责并未作出回复，后恒宇经贸搬离其在雨润南极公司的经营地点。本院认为，雨润南极公司与恒宇经贸公司经协商后签订的南极国际食品交易中心商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。缔约双方均应全面履行合同义务。雨润南极公司已经履行合同义务将商铺交付给恒宇经贸公司，恒宇经贸公司应当按期交纳租金及管理费。本案中根据双方合同约定，恒宇经贸公司应于每年的10月20日前缴纳下一年度的房租，并于每年的4月20日前缴纳下一年度的管理费，恒宇经贸公司未按照合同约定的时间缴纳上述费用其行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就。虽恒宇经贸公司抗辩未收到解除合同通知，但庭审中恒宇经贸公司表示已知晓雨润南极公司要求解除合同的事实，并在庭审前已经搬离案涉合同中经营地点，故该租赁合同已实际解除，雨润南极公司要求确认其与恒宇经贸公司签订的南极国际食品交易中心商铺租赁合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持。雨润南极公司要求恒宇经贸公司支付2019年7月20日至2020年3月23日剩余租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及管理费的计算，按照合同约定2017年7月20日至2020年7月19日租金为1600000元，则2019年7月20日至2020年3月23日租金为1600000元÷365天×248天=1087123.29元；合同约定2019年7月20日至2020年7月19日管理费为60000元，则2019年7月20日至2020年3月23日的管理费为60000元÷365天×248天=40767.12元，上述租金及管理费合计1127890.41元，扣除恒宇经贸公司已经缴纳的565000元，剩余租金及管理费为562890.41元，对于雨润南极公司主张的超出部分，本院不予支持。关于恒宇经贸公司在庭审过程中提出的在“新冠”疫情期间雨润南极公司未对其进行租金减免的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。”恒宇经贸公司在新冠疫情发生前已违约未向雨润南极公司支付租金，故不能依据不可抗力免除责任，故对该主张，本院不予支持。因双方在合同中约定发生违约后，恒宇经贸公司向雨润南极公司支付合同金额20%的违约金，故雨润南极公司要求恒宇经贸公司支付以拖欠的租金及管理费20%作为违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金的数额为562890.41元×20%=112578.08元，故雨润南极公司主张的违约金金额112578元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下：一、确认哈尔滨雨润南极食品交易中心有限公司与黑龙江恒宇经贸有限公司之间的南极国际食品交易中心商铺租赁合同已经解除；二、被告黑龙江恒宇经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付哈尔滨雨润南极食品交易中心有限公司租金及管理费562890.41元；三、被告黑龙江恒宇经贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付哈尔滨雨润南极食品交易中心有限公司违约金112578元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10555元(原告已预交),减半收取5277.5元，由被告黑龙江恒宇经贸有限公司负担，此款于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告哈尔滨雨润南极食品交易中心有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王慧敏二〇二〇年九月二十六日书记员  李佳玉