安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终1819号 上诉人（原审原告）：安徽国脉科技有限公司。 法定代表人：陈明媚。 委托诉讼代理人：陈名帆，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘英奎。 上诉人安徽国脉科技有限公司（以下简称安徽国脉公司）因与被上诉人刘英奎房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院(2019)皖0291民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，因符合可以不开庭审理的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽国脉公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，本案一审、二审诉讼费均由刘英奎承担。事实和理由：1.原判对马军身份认定错误，马军只是租赁合同签订时的委托代理人,并不是租赁合同履行时的委托代理人,房屋租赁合同中并未约定马军有权代收租金，刘英奎负有向安徽国脉公司支付租金的义务。刘英奎应按合同的相对方即安徽国脉公司或其法定代表人支付租金,因此刘英奎向马军支付租金的行为属于不当支付,马军占有租金的行为属于不当得利；马军对租赁事实的陈述与刘英奎的陈述相互矛盾；签署有马明、黄芳字样的收条的真实性存疑；原判判案依据不足。2.原判适用法律不当，租赁合同中并未约定马军有权代收租金,马军和刘英奎也未提供可以证明马军有代收租金权限的委托授权书,因此马军代收租金的行为属超越代理权限,马军的代收租金的行为对安徽国脉公司不发生法律效力。刘英奎与马军应对安徽国脉公司的租金损失承担连带责任。3.原判程序违法，本案关键性证据收条的真实性,尤其是签署有马明、黄芳字样的收条的真实性,未能在法庭调查中查清；一审法院应传唤马明、黄芳到庭询问,或庭外向两人调查核实,但一审法院仅凭马军的证词认定签署他人姓名的收条真实性,明显程序违法。另,一审判决书单方采纳刘英奎主张的支付租金金额,甚至没有核实收条金额总数。刘英奎提供的收条金额总数比一审判决书上所载总数少2万元,一审判决认定本案房屋系马军再转租,也就是认定马军所提交的另一份《房屋租赁合同》。 刘英奎辩称，应维持原判。 安徽国脉公司向一审法院起诉请求：1.判令刘英奎支付自2014年8月6日至2019年8月5日的房屋租金与综合管理费64万元；2.判令刘英奎支付迟延支付上述租金与综合管理费的违约金64000元（按每年所欠租金的10%计暂计算至2019年8月5日，实际要求计算至刘英奎履行之日）；3.判令刘英奎支付房屋使用费6400元（暂计算至2019年8月23日，实际要求计算至刘英奎实际支付租金之日）；4.本案诉讼费用由刘英奎承担。 一审法院认定事实：2014年5月19日，安徽国脉公司与刘英奎签订了一份《房屋租赁合同》，马军在安徽国脉公司代表人栏签字，安徽国脉公司盖章予以确认。该合同约定安徽国脉公司将位于齐落山工业园区内的安徽国脉公司四号楼第一层（房地坐落为齐落山路1号101，产权证号为房地权证芜开发区字第××号）出租给刘英奎，合同约定租赁期间自2014年8月6日至2019年8月5日，每年租金与综合管理费128000元，乙方（即刘英奎）应于本合同签订之日起在甲方（即安徽国脉公司）腾空厂房后三日内支付半年费用，以后每半年租金提前十五天支付租金，第四年起递增3%。双方同时对房屋租赁用途、维修养护责任、租赁期间的有关费用、违约责任、免责等进行了约定。 另查明，刘英奎系以个人名义与安徽国脉公司签订了案涉房屋租赁合同。上述合同签订后，刘英奎依约租赁、使用案涉房屋，期间，刘英奎向签订房屋租赁合同的安徽国脉公司代理人马军及其指定的代收人马明、黄芳交付案涉房屋租金合计640500元，马军认可案涉房屋租金已结清。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在案涉合同履行中，因自协议签订后，一直由签订案涉合同的安徽国脉公司代理人马军继续与刘英奎联系租赁合同履行事宜，同时协议本身并无约定付款的具体方式及收款人，刘英奎有理由相信向安徽国脉公司代理人马军（以及马军指定代收人马明、黄芳）交付租金并不违反合同义务，故其持续向案外人马军交付了案涉合同租赁费用。且在合同期间，安徽国脉公司及其法定代表人与案涉租赁房屋位于上下楼层，却对于刘英奎前述交付租金的方式并未向刘英奎提出任何异议，亦未有曾直接向刘英奎收取或主张收取租赁费用的证据予以证明，显然不符生活常理，应当视为安徽国脉公司对刘英奎向案外人马军交付案涉合同租赁费用的实际认可。故在本案中，刘英奎已依约付清案涉合同租赁费用的情况下，安徽国脉公司关于案涉租赁合同的房屋租金和管理费用及违约金的主张，并无事实和法律依据，依法不予支持。关于安徽国脉公司房屋使用费的主张，刘英奎辩称其已不再经营芜湖汇众汽车公司，现安徽国脉公司与未晓侠形成租赁关系，由未晓侠按期向安徽国脉公司法定代表人陈明媚支付租金，且安徽国脉公司并未提供任何证据予以证明是否存在合同到期后刘英奎继续使用案涉房屋的事实，应承担举证不能的不利后果，故对安徽国脉公司该项主张，依法不予支持。判决：驳回原告安徽国脉科技有限公司的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉安徽国脉公司四号楼总共4层，安徽国脉公司出租的是第1层。案涉安徽国脉公司四号楼没有电梯，只有一个楼梯，可以通到顶层第4层。刘英奎承租案涉安徽国脉公司四号楼第1层后，在第1层外面挂有其公司的铭牌，很醒目。安徽国脉公司在第4层办公。案涉安徽国脉公司与刘英奎签订的《房屋租赁合同》履行过程中，马明向刘英奎收取押金2万元并出具《收条》，并多次向刘英奎收取租金并出具《收条》。2018年1月24日由马明向刘英奎出具的《收条》表明，马明收到刘英奎支付的租金128000元，该《收条》中载明，“备注：（农行转账42000）租金到2019.8.6号止全清账”。2019年1月24日由马明向刘英奎出具的《收条》表明，马明收到刘英奎支付的租金42000元，该《收条》中载明“房租押金（20000退了）.（2019.8.6号止）”。马军对马明和黄芳出具的《收条》表示予以认可。一审法院认定事实中的“每年租金与综合管理费128000元”应为“每年房租与综合管理费128000元”。上述事实有经质证的前述《收条》及当事人二审中陈述等证实。二审查明的其他事实同一审 本院认为，根据查明事实，应当认定案涉安徽国脉公司与刘英奎签订的《房屋租赁合同》中的“房租与综合管理费”和安徽国脉公司诉请中的“房屋租金与综合管理费”，实际即为安徽国脉公司、刘英奎、马军所统称的及案涉《收条》所载明的“租金”、“房租”等，含义相同。下文统称为“租金”。 根据查明事实，应当认定，马军其时系代表安徽国脉公司与刘英奎签订案涉《房屋租赁合同》，该合同由安徽国脉公司盖章确认，承租人刘英奎与出租人安徽国脉公司就案涉安徽国脉公司四号楼第1层在租赁期间内存在租赁关系。虽安徽国脉公司上诉称，马军仅为租赁合同签订时的委托代理人，但鉴于案涉安徽国脉公司与刘英奎签订的《房屋租赁合同》中并未约定租金的具体支付方式及收款人，应当认定刘英奎有理由相信实际与其签订合同的马军也即可以代表安徽国脉公司收取租金，同时，刘英奎向马军指定的代收人支付租金也即为向马军支付。 再由查明事实可知，刘英奎承租的是案涉安徽国脉公司四号楼第1层，而安徽国脉公司在第4层，案涉安徽国脉公司四号楼只有一个楼梯通到顶层第4层，刘英奎承租第1层后，在第1层外面挂有其公司明显可见的铭牌。安徽国脉公司的催收房租的两份证据仅能反映其最早是在2018年6月1日主张过案涉租金，但不能反映此确为向刘英奎主张租金。由此，在案涉安徽国脉公司四号楼第1层出租后至2018年6月1日长达4年多时间内，居于第4层的安徽国脉公司从未对承租第1层且挂有公司明显可见的铭牌进行经营活动的刘英奎主张租金，显然与生活常识不符，安徽国脉公司也未能就此作出合理解释。 马明系马军指定的代收人，多次代表马军收取租金，应当认定刘英奎有理由相信马明可以代表马军就租金与其结算确认。根据马明在2018年1月24日和2019年1月24日向刘英奎出具的两份《收条》内容，以及马军认可马明出具的《收条》，且马军本人在本案一审中实也认可案涉安徽国脉公司四号楼第1层租金已经结清，应当认定案涉安徽国脉公司四号楼第1层租金刘英奎已经于2019年1月24日向安徽国脉公司付清，此时距2019年8月5日租赁期限届满尚有逾半年时间。安徽国脉公司现向刘英奎主张支付2014年8月6日至2019年8月5日的房屋租金及迟延支付的违约金，缺乏依据，应不予支持。 安徽国脉公司现还向刘英奎主张支付房屋使用费，但安徽国脉公司并无证据证明刘英奎在2019年8月5日后仍占有使用案涉安徽国脉公司四号楼，对此主张应不予支持。安徽国脉公司上诉称一审程序违法，缺乏依据。 综上所述，安徽国脉公司的上诉请求不能成立，应予驳回，原判依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10904元，由上诉人安徽国脉科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 洋 审判员 丁大慧 审判员 宋喜萍 二〇二〇年九月八日 书记员 陈少哲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。