山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初756号原告：刘智博，男，汉族，1991年5月8日出生，住太原市。委托诉讼代理人：叶露茜，山西君合君律师事务所律师。被告：太原阳美太行房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区西中环路南段**（太行悦泉苑售楼部**）。法定代表人：赵波涛，执行董事。委托诉讼代理人：冯锦锋，山西哲宇律师事务所律师。原告刘智博与被告太原阳美太行房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人叶露茜，被告委托诉讼代理人冯锦锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款427771元和公共维修基金11636元,共计439407元；3、判令被告支付原告资金占用期间的利息损失,以439407元为基数,从2018年8月11日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算,现暂计至2020年5月18日,为13945.67元(以上2、3项共计453352.67元)；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年8月7日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，向被告认购位于太原市晋源区西中环路“太行悦泉苑”房屋。协议签订当日,原告向被告交付定金20000元。之后,原告按照协议约定于2019年8月11日到被告“太行悦泉苑”销售中心办理按揭贷款相关手续,支付房款407771元和公共维修基金11636元,被告允诺于2019年8月底前办理按揭贷款手续。但到2019年8月底,被告的销售人员却告知原告，按揭贷款必须等到网签合同后才能发放。之后,原告不停的催促被告的销售人员，但因被告销售人员变动频繁,直至2019年12月12日,被告的销售人员才联系原告说网签合同已完备。2019年12月14日,原告到太行悦泉苑售楼部签订《商品房买卖合同》。后被告的销售人员告知原告无法办理按揭贷款。经了解,原告得知无法办理按揭贷款的原因是“太行悦泉苑”项目至今尚未封顶。被告以上行为导致原告无履约能力，原告多次与被告协商解除合同及退款事宜，无果，故原告提起诉讼。被告答辩称，被告未承诺原告办理贷款事宜，也未因此与原告签订书面材料，办理贷款是原告和银行之间的事情；在原、被告签订房屋买卖合同之前，被告已经与光大银行签订个人按揭贷款协议，原告因征信或其他问题导致无法办理贷款，责任应由其自行承担；原告因此事实诉请解除双方签订的买卖合同，不符合约定和法定情形，没有法律和事实依据，应被驳回。根据有效证据及当事人、代理人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，被告与中国光大银行（太原）分行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定在符合光大银行贷款条件下，其同意为购买被告案涉楼盘的借款人即购房人提供个人房屋按揭贷款；银行负责收集借款人资信等资料，按内部流程审核批准协议项下的个人贷款，银行对借款人申请的贷款有最终决定权，未审核通过的需告知被告；被告应在售楼部提供必要场所，供银行受理按揭和摆放宣传资料时使用；合同还对其他事项进行了约定。2019年7月25日，原告与被告原工作人员刘红城通过微信取得联系，简单交流后，在8月2日至被告售楼部。2019年8月7日，原告（认购人）与被告（出卖人）签订《商品房认购协议书》，约定原告向被告购买位于太原市晋源区西中环路“太行悦泉苑”房屋，房屋建筑面积129.29㎡，单价11143元/㎡，总价1440704元；原告同意签订该协议时，交付定金2万元，作为双方订立商品房买卖合同及附件的担保，签订买卖合同后，定金转为房款；原告应于2019年8月16日前持该协议书、定金收据等到被告销售中心办理买卖合同网签手续；如选择按揭贷款方式付款的，携带按揭贷款申请所需全部、正式资料，办理按揭贷款手续，并按房款总额不低于30%交付首期款（实际按揭年限、银行利率、按揭成数以银行最终审批为准）。同日，原告向被告交纳2万元定金。2019年8月11日，原告向被告交纳购房首付款407771元及公共维修基金11636元，被告向原告出具《商品房买卖合同会签单》，确认原告向被告购买房屋的面积、单价、折扣等信息，双方确定成交价1397771元，原告采用银行按揭方式支付购房款，贷款银行为光大银行，该银行工作人员现场签字确认“客户资信确保贷款无误；贷款资料全部齐全”。2019年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，确认以上全部购房事实，约定原告剩余房款以银行按揭方式支付，详见银行贷款协议；合同附件四即合同补充协议，对双方按揭付款作了特别约定，原告应在合同签订之日起30日内，交齐办理预购商品房贷款抵押登记的全部资料及费用；原告承诺在签订合同之前向银行确认该付款方式以及相关事项的可行性，在办理贷款手续过程中提交真实有效的贷款申请资料，缴纳相关费用，签署借款合同；被告在原告办理贷款手续时应给予必要的配合，但被告不负有确保银行会批准原告贷款申请的义务；原告申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。签订合同后，原告一直与被告及银行工作人员就贷款事宜进行沟通，但至今未能获得银行按揭贷款的审批，案涉房屋无法按照双方选定的银行按揭方式付款。原告供职于保险公司，从业时间较短，暂无积蓄，无经济能采用其他方式支付购房款。原告与被告及银行工作人员的聊天记录，未能显示原告无法办理按揭贷款的具体原因。另，被告原工作人员刘红城于2019年8月12日向原告推荐过贷款产品“乐贷”，该产品针对“购买世联合作楼盘的业主”，属于在法定首付支付后，在总房价一定成数内，借用的短期贷款。原告于2019年9月3日申请该产品贷款，10月12日收到“乐贷”向其支付的10万元贷款，原告于2019年10月至2020年1月，按月如约偿还该贷款。但原告无证据证实该贷款的运营商等其他任何信息，亦无证据证明该贷款与被告之间的关系。2019年12月26日，山西银保监局发出《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》，通知规定“银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。审理中，原告申请对被告财产采取保全措施，并提供担保，本院经审查后，准许该申请，原告交纳保全费2787元。本院认为，依法订立的合同具有法律约束力。本案原、被告自愿签订案涉相关协议，内容未违反法律行政法规的强制性规定，内容系对双方买卖交易案涉房屋的确认，合同依法自签订时起成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告以未取得银行按揭贷款，无力支付购房款，且“办理贷款系被告义务”，“贷款未审批系被告项目未封顶”，被告违约为由，申请解除双方合同；但被告以“未取得贷款系因原告个人征信原因”，其无办理贷款的约定义务，公司无违约行为为由，要求驳回原告诉请；以上，双方对办理贷款各自应承担的义务以及未获得贷款审批的原因各执一词，但双方合同针对银行贷款部分明确约定“原告承诺在签订合同之前向银行确认该付款方式以及相关事项的可行性，在办理贷款手续过程中提交真实有效的贷款申请资料，缴纳相关费用，签署借款合同；被告在原告办理贷款手续时应给予必要的配合，但被告不负有确保银行会批准原告贷款申请的义务”，可见被告仅承担办理贷款手续时的“配合”义务，并不承担为原告办理银行贷款或为其代办银行贷款的约定义务，据此，原告关于被告承担办理贷款义务，应承担相应违约责任的主张，不予认定。同时，双方合同约定原告应当在签订买卖合同前，向银行确认“付款方式以及相关事项的可行性”。根据被告与合作银行签订的协议可知，被告在原告此笔业务之前已签约合作贷款银行，协议对银行及被告的义务有所约定，明确银行同意对购买被告房屋的业主提供贷款，并由其负责收集资料、审批贷款等，被告按约定在售楼部提供必要场所，供银行受理按揭和摆放宣传资料。根据以上约定，案涉形成由被告出具的、包含原告及被告各部门工作人员签字的、以及银行现场工作人员签字的《商品房买卖合同会签单》，该证据明确显示银行已确认“客户资信确保贷款无误；贷款资料全部齐全”，尽管在现实中银行的工作人员当时可能仅实施完成了收集贷款所需资料的行为，未能最终审核确认原告贷款事宜，但该表述完全已使原告确信其已完成贷款所需全部义务，贷款已获得银行确认审批，即该表述足以使一般主体达到确信贷款已获得审批的程度，据此原告也已完成了合同约定的确认付款可行性义务。综上，案涉原、被告双方均已完成合同约定义务，但原告却未通过贷款审核，至今未取得银行按揭贷款，为此，原告提供山西银保监局于2019年12月26日作出的《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》，欲证明由于被告项目未封顶，不符合该通知有关银行业放贷的规定，该直接导致原告未能正常办理贷款，但该通知作出时间晚于被告与光大银行，以及原、被告之间的合同签订时间，不能据此认定被告的行为对原告取得贷款产生影响，原告该主张，不予采信；而被告关于原告征信影响贷款的主张，除自身陈述外，未提供证据支持，亦不予采信。现原告未能获得贷款，系由于不可归责于双方的事由导致，原告未能订立商品房担保合同，并无其他还款能力，导致商品房买卖合同不能继续履行，情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，原告依法可以请求解除合同，被告应返还购房款，原告该诉请，予以支持。原告要求返还公共维修基金11636元的请求，因房屋维修基金主要用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，在原告与被告解除案涉房屋的相关合同之后，被告可将案涉房屋向任何第三方销售，并收取给费用，故该部分住房维修基金应予退还，原告该诉求，予以支持。原告关于要求被告支付资金占用期间的利息请求，由于本案系因不可归责于双方的事由导致合同解除，双方对合同解除均无过错，被告无需承担因合同解除的相关责任，原告该项诉求不予支持。综上，关于原、被告双方就本案发表的合理、合法意见，本院已充分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原告刘智博与被告太原阳美太行房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》；二、被告太原阳美太行房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘智博购房款427771元（含定金20000元）及公共维修基金11636元；三、驳回原告刘智博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8100元，减半收取计4050元，由原告刘智博负担2025元，被告太原阳美太行房地产开发有限公司负担2025元；保全费2787元，由原告刘智博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年九月九日法官助理  薛海霞书 记 员  温 婧书 记 员  温 婧