广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终817号上诉人（原审原告）：林映娜，女，1984年5月22日出生，汉族，住汕头市澄海区******内港东13巷1号。委托诉讼代理人：蔡锦锋，广东虎英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王维勤，男，1977年9月22日出生，汉族，住汕头市龙湖区*******仁美4巷7。委托诉讼代理人：黄民峨，广东赛博律师事务所律师。上诉人林映娜因与被上诉人王维勤租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林映娜上诉请求：1、撤销广东省汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515民初123号民事判决；2、依法改判确认上诉人与被上诉人于2019年5月22日签订的《门面房租赁合同》无效；3、依法改判被上诉人返还上诉人5个月租金58335元（按12个月租金140000元即每月11667元的标准计算，返还自2019年12月23日起至2020年5月21日共5个月租金58335元）；4、依法改判被上诉人返还上诉人押金20000元；5、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定：“涉案商铺已取得房地产权证，所有权登记于王杏贤名下，并非属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”的情形，而改变房屋用途进行出租的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，并不影响租赁合同的效力。”是认定事实不清。理由如下：本案是房屋租赁合同纠纷，争议焦点是租赁合同是否合法有效，除了适用《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定进行审查外，还应就涉案商铺的现状是否合法进行审查。一审法院未对涉案商铺现状进行审查，即未对涉案商铺是否取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋这一影响案件结果的事实进行审查，导致认定事实不清。首先，一审法院在认定涉案商铺是否具有房地产权证，以及涉案商铺的地址是否与权属人为王杏贤提供的房地产权证（登记字号：国P01984116）上记载的地址为同一地址的事实上缺乏客观证据证明，是认定事实不清。因为上述事实没有房管部门提供的档案资料或出具的证明予以证明，只有所谓的“城区房地产管理所工作人员”余锦树在《勘验笔录》上所作的个人主观确认，缺乏客观证据证明。其次，即便被上诉人提供的权属人为王杏贤的房地产权证是真实的，房地产权证上记载的地址与涉案商铺的地址一致，但时隔22年的该房地产权证（填发时间为1998年11月26日）并无法证明现在涉案商铺及其所在的“美康商住楼”是否违法用地，是否经过重建、改建或者扩建，是否取得建设工程规划许可证或者是否是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋等事实，同时，该房地产权证存在影响案件结果的事实。理由如下：第一，该房地产权证是22年前由房管部门手写填发的，当时房产信息还未联网，加之房管部门出具房地产权证只作形式审查，如果不对现场实地考察的话，可能出现客观实际情况与申请办证的材料不一致或弄虚作假的资料审查不出来而直接填发房地产权证的情形。另外，认定土地、房屋用途及其变更的行政职能，当归属于国土资源部门和住房和城乡规划建设部门。本案涉及是否违法用地、是否重建、改建或者扩建，是否取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋等事实，相关事实只能向国土资源部门和住房和城乡规划建设部门查询核实。第二，该房地产权证存在影响案件结果的事实。从该房地产权证记载的内容看，涉案商铺所在的“美康商住楼”土地用途为“住宅”，即该土地的用地性质是住宅用地，而不是商业用地或商住用地。根据《土地管理法实施条例》和《城市房地产管理法》《土地管理法》、规定，住宅用地所规划建设的房屋只能是住宅，即涉案商铺原本是住宅架构。如果要在该宗土地上建设商铺的话，只有改变土地用途，但改变土地用途必须经住房和城乡规划建设部门和国土部门批准，领取建设工程规划许可证等证件后方可建设商铺。而现在的“美康商住楼”首层建设的全部是商铺（相片为证），其中包括涉案商铺。这已经不是一审法院认定的仅仅“改变房屋用途”那么简单，这已经是改变土地用途、改变建设规划和改变房屋架构的客观事实问题了!由此可见，现在的涉案商铺及其所在的“美康商住楼”属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。一审法院在被上诉人没有提供证据证明上述事实的情况下，在没有依法判决支持上诉人的诉请的情况下，没有依职权向国土资源部门和住房和城乡规划建设部门查询核实影响案件性质的事实，导致认定事实不清。最后，从被上诉人提交的“美康商住楼”所在的美埭居委会出具“因历史原因，房地产权证至今仍的《经营场地使用证明》内容看，在办理中”间接证明了涉案商铺是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因用地、规划和建设问题，至今仍未能办理全国统一登记的不动产权证等事实。因此，一审法院在没有查清涉案商铺及其所在“美康商住楼”是否违法用地、是否取得建设工程规划许可证或者是否是按照建设工程规划许可证建设的房屋等事实的情况，便以“商铺已取得房地产权证”“改变房屋用途进行出租的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，并不影响租赁合同的效力”为由驳回上诉人的诉讼请求，理据不足。二、一审法院因事实认定不清，导致适用法律错误。由于一审法院对涉案商铺及其所在的“美康商住楼”的现状没有进行审查，对涉案商铺及其所在的“美康商住楼”是否经过重建、改建或者扩建，是否取得建设工程规划许可证或者是否是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋等事实认定不清，导致适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，所以其适用法律和判决必然也是错误的。恳请二审法院查清事实并依法改判。二审审理期间，上诉人林映娜补充上诉意见称，一审法院未对涉案商铺是否取得建设工程规划许可证，或者是否按照建设工程许可证的规定建设的房屋这一事实进行审查，导致认定事实不清。从照片中房屋的现状看，一楼建设的全部是商铺，其土地性质应该是商业用地或者是商住用地，而不是住宅用地。而被上诉人在一审中提交的所谓涉案商铺的房产证，上面土地性质一栏明确写着住宅，房产证的登记信息与实际不符，存在两种可能，一是房产证上登记的房产不是涉案商铺，二是房证的房产是涉案商铺，但涉案商铺所在的商住楼没有按照土地用途建设规划建设，或取得房产证后进行了重建、改建或扩建，改变了土地用途和建设规划。因此，有房产证并不一定是取得建设工程规划许可证，或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。涉案商铺属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，被上诉人就该房屋与上诉人签订的《租赁合同》应属无效，上诉人的起诉和上诉均有事实和法律依据，请法院依据《土地管理法》第4条第四款、第21条第三款、第56条、第59条、第64条，《城乡规划法》第38条、第40条、第43条，《城市房地产管理法》第18条、第44条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条以及《合同法》第52条的法律、司法解释规定依法改判。被上诉人王维勤辩称，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审判决是合法、正确的，而且具备了充分的事实根据和法律根据，同时本案没有任何证据能够证明上诉人与被上诉人之间所签订的《租赁合同》违反了法律而无效，相反该合同是完全符合有效合同的所有要件。二、上诉人的上诉以及上诉理由完全是建立在自我混淆事实、混淆证据和误解法律的基础上，所以是不堪一驳。本案其实非常简单，本案是租赁合同上诉人与被上诉人自愿签订的，上诉人也有接收了该房产，也有将房产转租出去。同时，本案合同所牵涉的房产是有国土部门所颁发的房地产权证，房地产权证意味着该建筑物、该房屋已经取得了建设工程规划许可证，即有按照相关批准意见去建造的房屋，不然无法取得房产证。所以上诉人在上诉状中引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，这是适用没有房产证的，而本案是有房产证的，上诉人在上诉状中适用这一条条款完全是适用法律错误。上诉人提出这个证与房产不匹配或者是不一致的地方，但是上诉人又没有任何证据，上诉人在承租和使用铺面，自始至终都没有人去提异议或者是主张权利，没有影响上诉人的承租使用，现在上诉人来提这个问题是荒谬的。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。林映娜向一审法院起诉请求：1.确认林映娜与王维勤于2019年5月22日签订的《门面房租赁合同》无效；2.判令王维勤返还林映娜5个月租金58335元（按12个月租金140000元即每月11667元的标准计算，返还自2019年12月23日起至2020年5月21日共5个月租金58335元）；3.判令王维勤返还押金20000元；4.本案诉讼费用由王维勤承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，王维勤与王杏贤签订《租赁合约书》，约定王杏贤将位于澄海区中山南路美埭桥旁商住楼一层1号门市（房地产权证登记字号国P01984116、权属人王杏贤、建筑面积29.6平方米、土地用途为住宅）出租给王维勤使用，租赁期限为5年，自2018年4月1日起至2023年4月1日止。2019年5月22日，林映娜与王维勤签订《门面房租赁合同》，约定王维勤将上述房屋出租给林映娜作为商业房屋使用，租赁期限为3年，自2019年5月22日起至2022年5月22日止，每年租金为140000元，租期为3年总共420000元，付款方式为2019年5月22日付租金160000元，2019年12月22日付租金50000元，2020年4月22日付租金210000元。合同签订后，王维勤将上述房屋交付给林映娜使用，林映娜亦向王维勤支付了160000元租金。该转租得到王杏贤的同意。2019年7月23日，林映娜将上述房屋转租给许惠民使用，租赁期限至2020年2月22日。一审法院认为：本案是一宗租赁合同纠纷。本案争议焦点是林映娜与王维勤签订的《门面房租赁合同》的效力。涉案房屋已取得房地产权证，所有权登记于王杏贤名下，并非属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”的情形，而改变房屋用途进行出租的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，并不影响租赁合同的效力。因此，林映娜与王维勤签订的《门面房租赁合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，林映娜主张合同无效没有事实和法律依据，一审法院不予支持；林映娜基于合同无效提出的其他诉讼请求，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：驳回林映娜的诉讼请求。一审案件受理费1760元，减半收取计880元，由林映娜负担。二审期间，林映娜向本院提交由汕头市自然资源局澄海分局出具的《关于的回复》、建设工程规划许可证，用以证明涉案房屋所在“美康商住楼”的建设规划是“住宅楼”，而非商住楼。涉案房屋所在“美康商住楼”未按照建设工程规划许可证的规定建设，或改变了一层房屋架构，改变了建设规划而未依法申报的事实。经质证，王维勤对该证据的真实性、合法性由法院依法审查，认为该证据与本案没有关联性，即使是住宅也是可以出租的，而且对林映娜提出的证明对象及内容也有异议，无法证明林映娜所要证明的目的。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。林映娜与王维勤签订的《门面房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，王维勤也已提交相关证据证明其转租行为取得出租人王杏贤的同意，王杏贤也有到庭就该事实予以确认。而关于《门面房租赁合同》是否存在违反法律、行政法规的强制性规定的问题。本院对此分析认为，根据一审法院及汕头市澄海区城区房管所工作人员关于涉案租赁房屋具体地址的现场勘验结果可以看出，涉案租赁房屋的地址与王杏贤提供的房地产权证（登记字号国P01984116）上记载的地址为同一地址。因涉案租赁房屋已依法办理权属登记并已颁发房地产权证，故可以确定涉案租赁房屋的合法性，一审法院认定本案并非属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”的情形并无不当。林映娜虽对《门面房租赁合同》的效力有异议，但其提交的证据并不足以证明涉案租赁房屋在办理权属登记后存在重建、改建、扩建等致使《门面房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而应依法确认无效的情形，故林映娜上诉请求确认《门面房租赁合同》无效及基于《门面房租赁合同》无效而提出的其他上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，林映娜的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元（已预交），由上诉人林映娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 林思浩审 判 员 翁汉光二〇二〇年九月二十九日法官助理 范晓武书 记 员 佘少芳