广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16349号原告：李丽结，女，汉族，1962年7月17日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。被告：杨金文，男，汉族，1968年9月2日出生，身份证住址湖北省石首市，被告：杨芳，女，汉族，1985年5月23日出生，身份证住址湖北省孝感市孝**，原告李丽结与被告杨金文、杨芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽结及其委托诉讼代理人黄健，被告杨金文、杨芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、解除原、被告于2019年2月签订的房屋租赁合同；2、被告将广州市白云区黄石街江夏村***村***号**至***层夹层的房屋腾空归还给原告，被告在该房屋所有固定装修设施归原告所有；3、被告向原告支付尚欠的2020年3月至6月租金126000元及自2020年7月1日起至房屋腾空归还给原告之日止的租金（31500元/月）；4、被告向原告支付逾期交付租金的滞纳金5500元（滞纳金按每逾期一天按欠款总额的1%向原告支付）；5、被告支付尚欠的2020年5月电费3681.99元、6月电费2900.28元、2020年4-6月份水费1488.44元；6、租赁押金90000元归原告所有；7、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2015年4月21日，原告将广州市白云区黄石街江夏村****村***号**至***层加夹层的房屋（以下简称涉案房屋）出租给梁情来，2018年1月起，梁情来将房屋转租给雷勋秋、姜勇。2019年3月起，雷勋秋、姜勇将房屋再次转租给两被告。2019年2月，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2021年6月30日止，租金标准为在2019年12月30日前为29700元/月，自2020年1月1日起为31500元/月；押金90000元，被告逾期15天未缴纳租金和水电费，原告有权解除合同，收回房屋，所缴的租赁押金不予退还；逾期交付租金的，每逾期一天须按欠款总额的1%向原告支付滞纳金。合同签订后，被告开始使用涉案房屋，原告将第一手租户梁情来交付的押金90000元视为被告交付的押金，并向被告出具押金收据。被告在2019年3月至2020年1月均能按时交租，2020年2月考虑受到疫情影响，经原告同意租金折半收取，被告向原告支付2020年2月份租金15750元。2020年3月起，被告拖欠租金，计算至2020年6月尚欠租金126000元、2020年5月电费3681.99元、2020年4-6月水费1488.14元。原告多次与被告协商无果，故依法提起诉讼。两被告共同辩称：原告在2020年4月23日张贴通知退租客，2020年5月31日将被告赶出涉案场地强行收回涉案房屋，故2020年6月份的费用不应由被告承担。2020年2月的租金，原告自愿减少为15750元，且2020年3月至6月的租金均约定为20000元，同时原告也同意用押金90000元抵扣房租，并让被告经营至2020年7月中旬。现原告提前收回涉案房屋，被告尚有物品未搬离，也应赔偿被告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的宅基地使用证、房屋租赁合同、收据、短信截图、微信截图、律师函、邮寄投递记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李丽结为广州市白云区江夏村****村****号宅基地使用权人。原告（甲方、出租方）与两被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，落款时间为“2015年4月21日”，约定甲方将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2015年7月1日至2021年6月30日止，乙方需向甲方缴纳90000元作为押金；2020年1月1日至2021年6月30日每月租金31500元；租金按月结算，在每月5日前缴付给甲方，水电费按以甲方提供的发票金额为准再作收取；乙方不得以任何理由拖欠或欠缴租金和水电费，逾期交付租金和水电费的，每逾期一天须按欠款总额的1%向甲方支付滞纳金；不论乙方在任何原因下撤场，其所有固定的装修（包括水电设施及附件、门窗、室外雨棚等等）归甲方所有，乙方不得拆除、损坏，否则需作相应赔偿；租赁期限，乙方逾期十五天未向甲方缴纳租金和水电费，甲方有权解除合同，收回该房屋，所有固定装修（包括水电设施及附件、门窗、室外雨棚等等）归甲方所有，由此产生的所有费用由乙方承担，所缴的费用（租赁押金）不予退还，并在十五天内搬迁完毕；等等。同时，原告向两被告出具收据，确认收到两被告押金90000元。原告称上述租赁合同及收据实际签订时间为2019年2月，系两被告从前手承租人梁情来、雷勋秋、姜勇处转手承租。被告对此未提出异议。2020年4月23日，原告在涉案房屋张贴通知，内容是因新冠××疫情影响，二手房东经营不善，经与业主沟通房屋由业主收回管理，请各位租客于2020年5月30日前搬离另找房子居住。原告称虽然张贴了通知，但部分租户仍居住在涉案房屋内，原告也未收取该部分租户的租金，而是由租户住到押金抵扣房租期满再搬离，搬离时有与租户结清水电费，确认被告委托的管理人已于2020年6月10日离开管理处，但涉案房屋的51间出租屋并没有收回，出租屋内有被告的物品，同意由被告搬离。被告确认2020年5月有收取部分租户租金，2020年6月开始未收取，主张原告系2020年6月2日将管理处换锁收回，确认51间出租屋中仍存放有被告购置的空调、热水器、家具等且需要搬离。2020年9月20日，被告将出租屋中的空调搬离，确认遗留的热水器、床、家具、被子等物品可由原告自行处理。原告同意于该日收回场地，但主张若后续处理该些遗留物品产生清理费，则另行主张权利。原告出示电费短信，显示地址***路*号在2020年5月1日至2020年5月31日期间电费为3681.99元，在2020年6月1日至2020年6月30日期间电费为2900.28元。原告另出示水费查询截图，显示2020年4月15日至2020年6月12日期间水费为1488.44元。被告对上述信息及截图真实性无异议，但主张2020年6月的水电费不应由被告承担。被告出示微信通信记录，显示2020年2月10日，原告发送信息称因为疫情关系免收15天房租，请被告将半个月房租15750元转账给原告；还显示原告曾表示2020年3月至6月每月收20000元，七月起按正常29700元收取，希望被告也能表示诚意。原告对微信通信记录无异议，但主张系原告在与被告协商中作出的意思表示，并未形成一致意见。两被告主张二人均系湖北人，疫情发生期间不能返回广州，对经营产生影响，原告曾同意减免租金并且同意用押金抵扣租金。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。广东省人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应,后决定自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。本院认为，涉案租赁物业具有合法产权，原、被告就租赁物业签订的《租赁合同》应属当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。关于合同解除，原告确认被告的管理人员已离场，原告亦与被告方的分租户就租住房屋期限达成一致意见，被告已丧失对涉案房屋的管理权，故原、被告之间的租赁合同已事实解除，故原告要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，本院予以支持。关于腾空搬离房屋及固定装修的确认，现原、被告均确认被告已于2020年9月20日搬离并由原告收回房屋，故该项诉讼请求本院不予支持，予以驳回。关于租金，2020年3月至2020年5月期间，被告确认有收取租户租金至2020年5月，故在5月之前被告应当向原告支付涉案房屋的租金。关于该期间的租金标准，被告主张受疫情影响应予以减免，原告亦曾表示2020年3月至5月的租金可按照20000元收取，考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施确对被告租赁涉案房屋造成一定影响，仍要求被告按原合同约定标准支付租金有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，帮助承租人缓解房屋租金压力，根据国家有关政策文件规定的精神，本院酌定2020年3月至5月期间租金应按照20000元/月的标准计算。2020年6月1日至搬离前一日9月19日的租金，现原告已向分租户发出搬离通知，并与租户就房屋使用达成一致意见，即原告的行为已使被告丧失了对涉案房屋的控制权，且2020年6月之后被告实际也未经营，故原告要求被告按照合同约定标准支付搬离之日前的租金有失公允；同时考虑被告虽停止经营，但未及时将物品搬离，实际占用涉案房屋，因此物品占用涉案房屋期间产生的租金损失应由原、被告根据过错程度共同承担，故对于2020年6月1日至9月19日期间的租金本院酌情认定被告应承担20000元/月。综上，被告需向原告支付2020年3月1日至9月19日期间租金132258.06元（20000元×6月+20000元÷31天×19天）。关于租金的滞纳金，被告未能缴纳系因受疫情影响而对各项费用金额有异议，并非恶意拖欠，考虑疫情对于被告经营确有影响，且相关政府文件亦认可疫情期间租金可存在缓交免交的情况，故本院对滞纳金不予支持，予以驳回。关于水电费，被告对2020年5月电费无异议，本院予以确认，被告应向原告支付2020年5月电费3681.99元。2020年6月原告已收回管理权，故2020年6月的电费不应由被告承担，本院不予支持，予以驳回。同理，本院仅支持2020年4月15日至2020年5月31日期间的水费1185.71元（1488.44元÷59天×47天）。关于租赁押金，2020年3月及之后的租金尚未缴纳被告系主张受疫情影响，希望可以对租金进行减免，并非恶意拖欠租金。现原告主动要求解除合同，考虑被告违约程度较低，亦考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施确对被告租赁涉案物业造成一定影响，仍要求被告按原合同约定被没收租赁押金有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，根据国家有关政策文件规定的精神，本院酌定原告没收50%租金押金即45000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李丽结与被告杨金文、杨芳签订《房屋租赁合同》解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告杨金文、杨芳共同向原告李丽结支付2020年3月1日至2020年9月19日期间的租金132258.06元；三、自本判决生效之日起五日内，被告杨金文、杨芳共同向原告李丽结支付2020年5月电费3681.99元、2020年4月15日至2020年5月31日期间的水费1185.71元；四、租金押金的50%即45000元归原告李丽结所有；五、驳回原告李丽结的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2372元，由原告李丽结负担490元，由被告杨金文、杨芳负担1882元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月二十三日书记员  苏秋雅