贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0626民初301号原告：刘明，男，土家族，1984年4月13日出生，居民，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雪，贵州亿和律师事务所实习律师。被告：何首宣，男，汉族，1963年6月26日出生，居民，住贵州省德江县。被告：何俊，男，汉族，1989年8月24日出生，居民，住贵州省黄平县，系何首宣之子。何首宣、何俊的委托诉讼代理人：吴朝发、冉雄娣，贵州顺竹律师事务所律师。被告：德江县龙腾中介服务有限公司，住所地贵州省德江县世纪明珠********。法定代表人：田强，该公司总经理。第三人：田仁平，男，土家族，1965年9月12日出生，居民，住贵州省德江县。第三人：何瑞香，女，土家族，1971年4月28日出生，居民，住贵州省德江县，系田仁平之妻。田仁平、何瑞香的委托诉讼代理人：田霞光，贵州毅力律师事务所律师。第三人：帅信菊，女，汉族，1971年12月12日出生，居民，住贵州省德江县，系何首宣之妻。原告刘明与被告何首宣、何俊、德江县龙腾中介服务有限公司（以下简称龙腾公司）及第三人田仁平、何瑞香、帅信菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明及委托诉讼代理人马金娥、蔡雪，被告何首宣、何俊的委托诉讼代理人吴朝发，被告龙腾公司，第三人田仁平、何瑞香及委托诉讼代理人田霞光到庭参加诉讼；第三人帅信菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明向本院提出诉讼请求：1.判决何首宣、何俊立即向刘明履行交房义务；2.判决何首宣、何俊、龙腾公司立即支付刘明违约金（以419800元为基数按每日千分之一从2019年12月26日计至交房之日）。事实和理由：刘明在龙腾公司的居间介绍下，于2019年12月26日与何首宣签订《商品房买卖合同》，约定何首宣将其德江县玉龙湖C1-25-4号商品房以419800元出卖给刘明，房款付清当日交付房屋；卖方承诺房屋无抵押、无权属争议，因卖方原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由卖方全权负责，并按每日总房价千分之一向买方承担违约金。2019年12月27日刘明将购房款全额支付给龙腾公司，龙腾公司将购房款支付给何俊，何俊搬出房屋并将房屋钥匙交给刘明。2019年12月28日刘明将房屋换锁后而外出打工。2020年1月16日刘明发现房屋的锁被换掉，经了解是田仁平、何瑞香夫妇换的，因何首宣与田仁平存在借贷关系，何首宣没有按期还款将房屋抵押给了田仁平。田仁平与何首宣达成签订的《契约》违反了禁止流押的法律规定，属无效合同，应按民间借贷关系处理。而刘明与何首宣签订的合同属有效合同，何首宣、何俊应承担相应的违约责任。刘明购房是通过龙腾公司居间介绍，龙腾公司没有审查房源的合法性，应承担连带责任。刘明提交了下列证据：1.《居民身份证》。2.《商品房买卖合同》。3.《重庆市安宸物业管理有限公司收款收据》、《收款收据》、《收据》。4.《民事裁定书》。何首宣、何俊辩称，何首宣与刘明通过龙腾公司签订的房屋买卖合同合法有效，何首宣将房屋实际交付给刘明，已履行合同约定的交房义务，不应再向刘明承担民事责任。何俊不是案涉合同当事人，不应承担民事责任。何首宣与田仁平签订的《契约》不是房屋买卖，也不是以房抵债，实为借款担保，且约定无效，田仁平应以民间借贷关系向何首宣主张权利。因田仁平、何瑞香侵占房屋，刘明不能对房屋行使权利，应要求田仁平、何瑞香排除妨害。何首宣、何俊未提交证据。龙腾公司辩称，龙腾公司已履行合同义务，在房开商处更改购房合同，办理房屋移交手续，结清房屋水电物业等相关费用，不应承担法律责任。田仁平与何首宣签订的《契约》价格明显低于市场价，不合理也不合法。田仁平与何首宣在人民法院财产保全期内签订《契约》，该《契约》无效。房屋已移交给刘明，应将房屋退还刘明。龙腾公司提交了下列证据：1.《委托书》。2.聊天记录和转账记录。田仁平、何瑞香述称，何首宣将玉龙湖C1-25-4号商品房转让给刘明，刘明又与贵州德江云海地产开发有限公司（以下简称云海公司）签订虚假《商品房买卖合同》。但是，在此之前田仁平与何首宣签订房屋转让协议即《契约》，约定何首宣将案涉房屋以29.8万元转让给田仁平，何首宣已将房屋钥匙和购房合同交给了田仁平。该《契约》系以物抵债协议，属有效合同。刘明分别与何首宣、云海公司签订的合同损害了田仁平等人的合法权益，且系何首宣一人处分其夫妻共同财产，所转让房屋是人民法院查封的房屋，均属无效合同，应驳回刘明的诉讼请求。田仁平、何瑞香提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》。2.合同。3.照片。4.《搬房保证书》。5.《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《查封房屋清单》、《查封清单》、查封信息。帅信菊未作陈述，未提交证据。本案审理过程中，本院依职权调取了如下证据：1.《商品房买卖合同》、置业预算表、《收据》。2.《房屋买售协议书》、《入住手续书》、《收款收据》、《收据》。3.《民事判决书》。对本案事实，本院认定如下：德江县玉龙湖C1-25-4号商品房，系汤静曾与云海公司签订《商品房买卖合同》，以全款363487元向该公司购买。2016年11月，汤静与何首宣、帅信菊夫妇签订《房屋买售协议书》，约定汤静将玉龙湖C1-25-4号商品房（132.97平方米）以352800元出卖给何首宣、帅信菊。2016年12月5日，何首宣与云海公司签订《商品房买卖合同》，约定何首宣购买该公司玉龙湖C1-25-4号商品房，将购买玉龙湖C1-25-4号商品房的买受人由汤静变更为何首宣。之后，何首宣家对所购房屋进行了装修，并搬入居住。2018年7月，汤静因何首宣尚欠购房款10万元而向本院起诉。本院作出（2018）黔0626民初1992号民事判决，判决何首宣、帅信菊给付汤静购房款10万元等。该案审理过程中，本院作出（2018）黔0626民初1992号之一民事裁定，对玉龙湖C1-25-4号商品房予以保全，保全期限为2018年8月9日至2019年8月7日，保全期间该房不得出售、抵押等。德江县玉龙湖住宅房屋至今未办理初始登记、转移登记。2016年8月，德江县住房和城乡建设局协助重庆市第五中级人民法院，查封了云海公司的玉龙湖161套住宅房屋，包括C1-25-4号商品房，查封期限三年。2019年8月，德江县住房和城乡建设局又协助重庆市第五中级人民法院查封，查封期限三年。2017年3月9日，田仁平通过亲戚何瑞明银行转账出借20万元给何首宣，双方约定支付利息。借款后何首宣支付了部分利息。2019年2月3日，因何首宣未能还本付息，何首宣与田仁平签订《契约》，约定①何首宣将玉龙湖C1-25-4号商品房以29.8万元卖给田仁平，田仁平一次性付清房款后，何首宣把房屋合同和钥匙交给田仁平。②如果何首宣在6-8个月内归还田仁平29.8万元，田仁平将房屋退还何首宣。③如果何首宣在一年内无法偿还29.8万元，则办理过户手续给田仁平。签订合同后，何首宣将其与云海公司签订的《商品房买卖合同》原件及房屋钥匙交给了田仁平。之后，田仁平、何瑞香搬入玉龙湖C1-25-4号商品房居住。一段时间后，何首宣之子何俊更换房屋的门锁，搬入该房居住。2019年11月1日，何俊向田仁平出具《搬房保证书》，承诺于2020年1月10日前有29.8万元付给田仁平，田仁平退房给何首宣、何俊。如无钱给付，何俊必须于2020年元月11日搬出房屋。2019年12月26日，在中介方龙腾公司的参与下，何首宣与刘明签订《商品房买卖合同》，约定①何首宣将玉龙湖C1-25-4号商品房以41.98万元出卖给刘明，房款一次性付清。②何首宣保证该房无抵押、无担保、无产权纠纷，因何首宣原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由何首宣全权负责。③违反约定，如逾期交房、逾期付款等无故不履行合同，逾期超过十天仍未履行，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价千分之一支付违约金。然后，龙腾公司与何首宣、刘明到云海公司，刘明与云海公司签订了《商品房买卖合同》，云海公司将购买玉龙湖C1-25-4号商品房的买受人由何首宣变更为刘明，并重新出具购房款等款项的《收据》，将交款人变更为刘明。签订合同后，刘明于2019年12月27日付清购房款，何首宣将房屋钥匙和物业费收据交付给了刘明。2019年12月28日，刘明更换了玉龙湖C1-25-4号商品房门锁而外出。几天后，田仁平、何瑞香联系开锁公司打开玉龙湖C1-25-4号商品房的房门，并搬入居住至今。庭审之后，本院询问帅信菊，帅信菊述称，帅信菊与何首宣是夫妻，何首宣分别与田仁平、刘明签订《契约》、《商品房买卖合同》时，帅信菊均不在场。帅信菊同意将房屋卖给刘明，不认可何首宣与田仁平签订的《契约》。本院认为，何首宣与刘明签订房屋买卖合同，约定何首宣出卖房屋给刘明。所买卖房屋尚未办理初始登记，何首宣、帅信菊与原买受人签订房屋买卖合同后，又与房开公司直接签订房屋买卖合同，基于两份买卖合同共同占有该房屋。何首宣与刘明签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并得到共同占有人帅信菊的追认，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同时，所买卖房屋已被人民法院查封，但人民法院的查封不影响该买卖合同的效力。何首宣与刘明签订房屋买卖合同后，刘明又与房开公司直接签订房屋买卖合同，并付清价款，何首宣交付了房屋钥匙，刘明已根据房屋买卖合同占有案涉房屋。刘明要求何首宣、何俊履行交房义务，因何首宣已交付房屋钥匙，履行了交房义务，而何俊又不是合同相对人，对该项请求不予支持。从而，对刘明要求何首宣、何俊、龙腾公司支付违约金的请求也不予支持。田仁平借款给何首宣，双方之间系民间借贷关系。在何首宣未能还本付息的情况下，双方签订《契约》约定何首宣出卖案涉房屋给田仁平，如何首宣在约定期限内还本付息，田仁平退还房屋；如无法还本付息，则办理过户手续给田仁平。从协议内容上看，双方签订《契约》的真实目的不是买卖房屋，是为了确保何首宣还本付息，该《契约》属于担保性质，是双方以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，不是房屋转让协议或以物抵债协议。田仁平与何首宣的该起纠纷不能按买卖合同法律关系进行处理，应按民间借贷法律关系进行处理。因为田仁平与何首宣之间的民间借贷纠纷，田仁平、何瑞香在案涉房屋被何首宣家人重新占有进而出卖后，通过开锁公司更换门锁而搬入居住，导致刘明不能占有案涉房屋，其行为不具有正当性。对妨害占有的行为，占有人刘明可以请求排除妨害。该排除妨害纠纷双方可另行解决，本案不作调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条（一）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回刘明的全部诉讼请求。案件受理费7596元，由刘明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  赵德文人民陪审员  张玉强人民陪审员  罗王权二〇二〇年九月二十四日法官助理安明爱书记员安明爱