内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终229号上诉人(一审原告）：中太建设集团股份有限公司。法定代表人:邓池良，经理。委托诉讼代理人：张晓杰，内蒙古彩桥律师事务所律师。被上诉人(一审被告）：张树东，赤峰工业职业技术学院退休教师，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（一审被告）：赤峰惠久房地产开发有限公司。法定代表人:卢春光，总经理。委托诉讼代理人：郝英娣，该公司员工。上诉人中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）因与被上诉人张树东、赤峰惠久房地产开发有限公司（以下简称惠久公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中太公司的委托诉讼代理人张晓杰，被上诉人张树东，被上诉人惠久公司的委托诉讼代理人郝英娣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中太公司上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初94号民事判决，改判支持中太公司一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由张树东、惠久公司负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.张树东与惠久公司之间不存房屋买卖关系。通过一审举证质证来看,案涉购房款只有惠久公司开具的白条收据,没有其他证据证明张树东实际支付购房款,张树东唯一的汇款凭证,也都汇入卢春光或郝英娣个人账户,依照正常的房屋买卖关系,购房款应汇入房产开发公司账户,不可能汇入个人账户，所以惠久公司和张树东之间没有房屋买卖关系，而事实上卢春光、郝英娣与张树东之间存在民间借贷关系，该普通债权关系首选主体不是惠久公司。卢春光、郝英娣虽属公司股东，但无权使用公司财产抵顶个人债务，该行为违反公司法规定，损害公司利益和其他债权人合法利益。另外，上述普通债权关系无法对抗和排除中太公司对案涉房屋的执行。商厅买卖系卢春光、郝英娣和张树东恶意串通的虚假买卖。2.张树东、惠久公司之间签订的商厅认购合同系伪造。案涉商厅认购合同的签订时间并不属实,应在中太公司查封案涉房产之后。该认购合同系惠久公司的股东卢春光、郝英娣为阻止中太公司拿到工程施工款,滥用股东权利,与张树东串通，以惠久公司名义为包括张树东在内的诸多债权人出具收款收据、签订商厅认购合同,故张树东等人所提执行异议申请系虚假诉讼,不能排除中太公司的执行。3.案涉商厅认购合同属于无效合同。案涉工程在2012年7月进场施工,2014年8月份才组织招投标,该工程至今没有取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证。在中太公司诉惠久公司建设工程施工合同纠纷一案中,惠久公司明确承认没有建设工程施工许可证和商品房预售许可证,各级法院均认定案涉工程不存在建设工程施工许可证和商品房预售许可证,依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。所以惠久公司与张树东之间签订的商厅认购合同因违反法律规定应属无效。又依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，首先要符合的情形就是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,本案张树东、惠久公司之间签订的商厅认购合同因惠久公司未取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证,属于无效合同,不具备排除执行最基本条件,张树东的执行异议应被驳回。（二）一审法院错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定驳回中太公司一审诉求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是2005年1月1日起施行,为规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施而制定,其主要目的是规范保全措施,而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是2014年12月29日通过并实施,是专门为法院处理执行异议和复议案件而制定。本案所涉事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故一审法院应依据该条款进行审查案件事实，就本案事实:第一，案涉商厅认购合同违反法律强制性规定而无效,且签订时间虚假,系伪造;第二，该买卖合同所涉房屋属于商业用途,并非用于居住;第三，张树东并未支付相应购房款,所有款项往来均属惠久公司的股东卢春光、郝英娣与张树东之间的债权债务关系。因此，本案张树东提起的执行异议不能排除中太公司对房屋的执行。张树东辩称，红山区人民法院、赤峰中院的判决合法有效，对证据认定真实。2014年3月28日张树东在维多利地下商厅有一份认购合同，当时是按照约定在指定日期交纳了购房全款。在2015年1月7日有交接书，当时惠久公司和施工方都在现场，有惠久公司法人代表卢春光和孟宪章签字。交接以后拿到钥匙进行装修，装修后就进行了出租。现在还一直在出租过程中使用。认购以后房屋面积和实际交款有误差，少1平米多，开发商给张树东打了一个欠条。惠久公司辩称，张树东的权益应受法律保护。张树东签订了维多利地下通道商厅买卖合同之后，交清了房款。2014年9月6日至11日期间，惠久公司为张树东办理了交接手续，张树东对其所购的商厅一直占有并使用至今。其中购买人提交合同、付款收据、提交的物业手续、交接手续完全真实合法，其占有、使用、收益权应受到法律保护。中太公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销(2019)内04执异52号执行裁定书;2.判决继续对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道西侧自北向南1号商厅的执行;3.判决张树东、惠久公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实:中太公司从惠久公司处承包了维多利广场西侧一号地下通道商厅和东侧二号地下通道商厅的工程施工,因工程款给付问题,中太公司将惠久公司诉至赤峰市红山区人民法院,要求惠久公司支付尚欠工程款及利息,后因诉讼标的额超出赤峰市红山区人民法院受案范围,将案件移送到一审法院审理。该案经一、二审诉讼程序已由内蒙古自治区高级人民法院作出(2018)内民终333号民事判决,判令惠久公司支付中太公司尚欠的工程款及利息。赤峰市红山区人民法院审理期间,于2015年3月2日作出(2015)红民保字第125号民事裁定,查封了惠久公司开发的坐落于赤峰市××区内包括案涉商厅在内的房产27处。2018年3月2日,一审法院作出(2017)内04民初188号民事裁定,继续查封惠久公司的上述房产。因惠久公司未能履行生效判决确定的给付义务,中太公司向一审法院申请执行查封的房产。一审法院于2019年3月19日作出通知书,向房产占用人发出通知,可以针对上述查封行为提出异议。案外人张树东作为房屋实际占用人对执行案涉商厅的行为提出异议。对上述事实,双方当事人均无异议。2019年4月9日,一审法院作出(2019)内04执异52号执行裁定书,中止中太公司对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道西侧自北向南1号商厅的执行。中太公司不服,向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2014年3月28日,张树东与惠久公司签订维多利地下通道商厅认购合同,购买了由惠久公司开发的赤峰市××区商厅,总价款2396800元。同日,张树东之妻张玉侠通过银行汇款向惠久公司法定代表人卢春光账户打款41万元,惠久公司为张树东出具金额为41万元的收据一枚。2014年4月1日,张玉侠向郝英娣账户打款20万元,同日,惠久公司为张树东出具金额为20万元的收据一枚。2014年4月1日,张玉侠通过银行汇款的方式向卢春光账户汇款228400元,同日,惠久公司为张树东出具金额为228400元的收据一枚。2013年4月29日,张树东之妻张玉侠向卢春光账户汇款20万元。2013年11月4日,张树东妹妹张淑芹向郝英娣账户打款30万元,2014年11月5日,张树东妹妹张淑芹向郝英娣账户打款50万元。2014年3月28日,惠久公司为张树东出具金额为162万元的收据一枚。上述收据中均注明“2号地下通道西侧自北向南1号商厅款”,并加盖惠久公司财务专用章,收款人处有惠久公司法定代表人卢春光之妻郝英娣签字。2015年1月7日,惠久公司作为甲方与张树东作为乙方签订了维多利广场地下通道商厅交接书,约定:依照2014年3月28日甲、乙双方签订的维多利地下通道商厅认购合同,现甲方将乙方认购的商厅交付给乙方,交付的标的物为维多利广场地下2号通道西侧自北向南1号商厅,使用面积42.8平方米,竣工时间2015年3月31日前,办理房屋产权证时间2015年4月20日开始办理。该交接书监交人处有孟显章签名。2012年12月10日,惠久公司为张树东出具余热费收据一枚。2015年1月6日,惠久公司为张树东出具物业费和取暖费收据各一枚。又查明,惠久公司开发的维多利地下通道工程尚未取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证。一审法院认为,关于张树东是否享有足以排除中太公司申请法院强制执行的民事权益问题,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中,张树东与惠久公司就案涉商厅于2014年签订了认购合同,张树东支付了大部分购房款,惠久公司亦为张树东出具了收据。中太公司作为施工单位,其认可案涉工程的工地技术负责人孟显章,亦认可就案涉商厅于2015年与张树东签订了商厅交接书。上述事实证明在红山区人民法院查封案涉商厅之前,张树东与惠久公司已签订了认购合同,支付了大部分购房款,且已实际占有、使用该不动产,张树东对案涉商厅产生了合理信赖的物权期待权,其作为无过错的不动产买受人,亦非因买受人自身原因未办理过户登记,故张树东对案涉商厅享有的物权期待权足以排除中太公司申请的强制执行。综上所述,中太公司要求继续对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道西侧自北向南1号商厅执行的诉讼请求不能成立,一审法院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条之规定,判决:驳回中太公司的诉讼请求。案件受理费100元,由中太公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：张树东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,张树东与惠久公司签订的《商厅认购合同》系双方当事人真实意思表示，虽该合同系在惠久公司未取得商品房预售许可证的情况下签订的，但在合同中就当事人名称、房屋基本状况、房屋单价及总额、付款方式、争议解决、违约责任等进行了约定，双方就买卖商厅达成了一致的意思表示。张树东按照《商厅认购合同》的约定支付全部房款，惠久公司为张要树东出具了收款收据。《商厅认购合同》是张树东与惠久公司在2014年3月28日签订，2015年1月7日双方就案涉商厅签订交接书，且张树东提供了惠久公司为其出具的交纳物业费和取暖费收据，因此案涉商厅是在法院查封前张树东已签订了《商厅认购合同》，并实际占有使用该不动产。案涉商厅至今未能办理过户登记并非张树东的原因，张树东作为无过错的不动产买受人，对案涉商厅已产生合理信赖的物权期待权。故一审认定张树东对案涉商厅享有的物权期待权足以排除中太公司申请的强制执行，判决驳回中太公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，中太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中太建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 裴彪审判员 徐澎审判员 刘杨 二〇二〇年九月十四日书记员 胡爽