广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4132号原告：佛山市信祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914************566。法定代表人：郭庆明，经理。委托诉讼代理人：谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文，广东禅正律师事务所律师。被告：佛山市骏承物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914************907。法定代表人：朱锋景，经理、执行董事。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。被告：佛山市城南建设发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************之二室，统一社会信用代码914***********553X。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。原告佛山市信祥物业管理有限公司诉被告佛山市骏承物业管理有限公司（以下简称骏承公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，本院依据被告申请追加佛山市城南建设发展有限公司（以下简称城南公司）作为被告参加本案诉讼。本案公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人及两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.两被告支付佛山市禅城区汾江南路绿景苑一区**管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园2017年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费1511136元及自2017年1月1日起至实际付清日止按每日万分之六计算的逾期付款利息（利息暂计至2019年12月31日止为475327.83元，2020年1月1日后的利息另计）给原告；2.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据已经发生法律效力的佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1598号民事判决书认定的事实，原告于2009年8月31日与佛山市绿景苑业主委员会签订了为期半年的《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》（以下简称管理合同），管理合同约定：住宅管理服务费收费标准为每月每平方米2.10元（后从2016年8月1日起调整为每月每平方米2.38元），但管理合同对商业用房的管理服务费并未作明确的约定。物业管理费应当在当月10日前缴纳，逾期30天仍未缴交的按每日3‰收取滞纳金。合同签订后原告即入驻绿景苑小区为该小区提供物业管理服务，在管理合同期满后继续为该小区提供物业管理服务至今。又根据已经发生法律效力的佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18315号民事判决书查明的事实，被告骏承公司系绿景苑小区范围内的佛山市禅城区汾江南路绿景苑一区**的管理中心、绿景苑网球场、绿景苑会所、绿景苑幼儿园的所有权人。这些物业虽然至今尚未申请办理商品房首次登记手续，但已投入使用多年，用于自用或出租。被告城南公司系佛山市禅城区汾江南路绿景苑一区**的管理中心、绿景苑网球场、绿景苑会所、绿景苑幼儿园的建设单位。由于上述物业一直没有办理商品房首次登记手续，致使原告一直无法确定上述物业的物业所有人，因此入驻绿景苑小区提供物业管理服务后一直无法收取上述物业的管理服务费用，直至最近查询佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18315号民事判决书才获知两被告系上述物业产权人。被告骏承公司作为由原告统一提供物业管理服务的绿景苑小区范围内的绿景苑管理中心、绿景苑会所和绿景苑幼儿园的物业所有人，被告城南公司作为建设单位，从来没有支付过物业管理服务费用给原告。绿景苑管理中心楼房建筑面积约为1485㎡、绿景苑会所的建筑面积为5716㎡，绿景苑幼儿园建筑面积为2127㎡，三项建筑物的建筑面积共计9328㎡，均属于商业用房，按商业用房每月每平方米4.50元管理服务费计算，被告每月应当交的物业管理服务费为41976元。经计算，自2017年1月1日起计至2019年12月止，两被告欠交的物业管理服务费用为1511136元，按照管理合同之约定，两被告逾期付款还应支付逾期滞纳金给原告。两被告拖欠物业管理服务费用的行为已经严重损害了原告的合法权益和其他已经交费的业主的利益。为此，特具状向法院起诉，请求法院依照事实和法律作出公正判决。被告骏承公司辩称，一、被告骏承公司并非本案的适格当事人，被告骏承公司在法律上至今并非涉诉物业的业主，亦非涉诉物业的建设单位，被告骏承公司与原告之间不存在任何物业服务合同关系，原告起诉被告骏承公司属于主张权利的对象错误。针对本案涉诉物业佛山市*******、会所、幼儿园，从性质而言上述物业属于被告城南公司转制时的剥离资产，并在剥离后一直交由被告城南公司代管、承租。根据现有证据材料显示，涉诉物业的建设单位为被告城南公司，且涉诉物业至今并未向不动产登记中心办理不动产首次登记手续。结合《中华人民共和国物权法》规定的不动产物权公示原则，被告骏承公司在法律上并非涉诉物业的所有权人，同时被告骏承公司也不是涉诉物业的建设单位。而根据《物业管理条例》第六条的规定：“房屋的所有权人为业主”、第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”可以明确就原告提起的物业服务合同纠纷而言，其对象应为物业的业主或建设单位，被告骏承公司明显不属于原告本案起诉的适格对象。就目前而言，原告与被告骏承公司之间根本不存在物业服务合同关系，原告以被告骏承公司为权利主张对象明显主体错误。更何况，涉诉物业在原告主张的绝大部分时间段内（部分至今），都是由建设单位被告城南公司占有及使用，其即使提起物业管理费诉讼，被告也应为涉诉物业的建设单位，即被告城南公司。二、涉诉物业为独立申办建设规划及实施建设，对应区域与原告声称负责物业管理的绿景苑小区存在着物理隔断，且有独立出入口，原告并未举证证明涉诉物业属于其物业管理区域范围，其收取物管费的基础及前提无法确认。根据被告骏承公司了解，涉诉物业绿景苑管理中心、会所、幼儿园在由被告城南公司申报建设规划过程中，均以各自所在的独立宗地单独申报建设工程规划许可证及施工许可证，并单独办理竣工验收，各自有建筑控制线。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”在目前涉诉物业与原告诉称的绿景苑小区存在着物理上隔断、各自有独立出入口并不直接连通的情况下，涉诉物业显然是可以分割、独立使用的。无论原告主张交付物业服务费的对象是谁，原告有责任提供证据证明涉诉物业均属于其物业管理区域范围内，其才具有收取物业管理费的前提条件。另外根据《广东省物业管理条例》第八条第二款的规定：“已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”现原告主张其为涉诉物业的物业服务企业，应当提供相应备案记录，否则其收费的基础和前提无法确认。三、根据被告骏承公司了解，涉诉物业目前亦由实际使用人自行负责相应区域的保安、保洁等事项，原告未举证证明涉诉物业在其主张物管费期间由其提供与收费标准相匹配的物业管理服务。根据原告起诉状，原告主张其为绿景苑小区的物业管理单位并为包括涉诉物业在内的范围提供物业管理服务至今。而根据被告骏承公司了解，涉诉物业当中的绿景苑会所、绿景苑幼儿园，自建成以来至今，一直由物业的建设单位被告城南公司使用；而绿景苑管理中心则在2019年元旦前夕由被告城南公司移交予被告骏承公司管理，此前亦由建设单位被告城南公司持续使用。除了如前所述相应区域与绿景苑小区存在相互独立、并不连通的情况外，该部分区域长期以来均由被告城南公司负责具体的保安、保洁事项。哪怕上述区域就如原告所言属于其物业管理范围，原告亦应当举证证明其事实上提供了与收费标准相匹配的物业管理服务，例如相应区域在其主张收费期间有无每天安保巡逻记录、保洁记录，有无安装由原告统一调度、集中控制的监控设备，有无安装必需的门禁设备及岗亭，有无设置相应消防设备等等。在原告未能举证的情况下，根本不足以证实原告已经提供了其诉称的物业管理服务，其无权要求计付物业管理费。四、即使暂不考量被告骏承公司是否业主和涉诉物业是否原告物业服务管理区域，并假设原告已为涉诉物业提供物管服务，原告所主张的物业管理费收费标准也远高于其原有物管合同约定的2.10元/月/平方米，原告以此计算物业管理费并要求收取滞纳金均没有任何依据。根据原告自己提供的证据，其主张作为物业管理单位并要求计付物业管理费及滞纳金的依据为其与绿景苑业主委员会签订的《临时委托物业管理合同》，在该合同当中明确的物业管理费标准为2.10元/月/平方米，并且不存在任何基于物业性质而区分物业管理费收费标准的表述，但是原告起诉却要求被告骏承公司按照所谓商业用房4.50元/月/平方米的标准向其交纳物业管理费和滞纳金。根据相关法律规定，物业管理费如需调整，应当取得符合法律要求比例的业主同意并且进行备案，原告未能提供任何证据证明其与绿景苑业委会签订的合同约定的物管费标准已经合法程序予以调整。对于其提出按4.50元/月/平方米向被告骏承公司收费，如前所述，即使暂不考量被告骏承公司是否业主和涉诉物业是否原告物业服务管理区域，并假设原告已为涉诉物业提供物管服务，其主张无论从法律规定还是合同约定，均明显没有任何依据。五、原告在起诉前从未向被告骏承公司发出过任何与物业管理费相关的催告或通知，原告与被告骏承公司从无任何交集。即使其存在应收物业管理费，对象亦非被告骏承公司，且原告对于自己所谓未能收取的物业管理费，即使其确认提供物业服务，亦明显存在放任其损失扩大的不当情形，被告骏承公司对其起诉动机存在疑问。如前所述，涉诉物业由被告城南公司建设，并长期以来由被告城南公司使用。按照原告诉称，其自2009年已经进驻绿景苑小区，如果其在此后已为涉诉物业提供持续物业管理服务，其在涉诉物业从来未有停止使用的情况下，根本不可能不知道涉诉物业多年以来均由被告城南公司使用（长期公开加挂城南公司的招牌），其长达十数年既提供物业服务，又不收取物业管理费的行为明显有悖于商业常理和基本逻辑。原告在起诉前根本没有通过任何方式向被告骏承公司发出过任何通知或进行任何交流，明显不符合一般催收费用的逻辑，其行为明显是放任其所谓损失的不断扩大，被告骏承公司对原告提起本诉的动机存在怀疑。综上所述，被告骏承公司认为原告起诉对象错误，被告骏承公司至今并未实际取得涉诉物业的物权，并非《中华人民共和国物权法》或《物业管理条例》所指的业主或所有权人，在被告骏承公司与其不存在物业管理服务合同关系的情况下，原告无权要求被告骏承公司向其支付物业管理费。另外，原告并未提供任何证据证明涉诉物业属于其物业管理区域并且其已提供相应物业管理服务，并且其主张的收费标准明显畸高且没有合同或法律依据。恳请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告骏承公司的合法权益。被告城南公司辩称，一、原告无权收取涉案物业服务费。（一）涉案物业不属于绿景苑小区物业管理区域，不在原告物业服务范围内，其无权收取物业服务费。《广东省物业管理条例（2008年修订）》第七条第一款规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”首先，绿景苑幼儿园、会所、管理中心均在各自独立宗地控制线内单独申报建设工程规划许可证及施工许可证等报建手续，单独办理竣工验收，各自有建筑控制红线；且其建成后在绿景苑小区外围，独立出入及使用，与绿景苑小区不共用设施设备。其次，原告未提供禅城区物业管理行政部门关于绿景苑小区物业管理区域划定的意见书等证据，以证明涉案物业与绿景苑小区同属一个物业管理区域。再次，原告提供的《临时委托物业管理合同》也显示，其仅为绿景苑小区住宅物业提供物业管理服务，并不包括涉案物业。因此，涉案物业不在绿景苑小区物业管理区域和原告物业服务范围内，原告无权对涉案物业收取物业服务费。（二）即使涉案物业与绿景苑小区同属一物业管理区域，但原告从未为涉案物业提供过服务，其无权收取物业服务费。《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《广东省物业管理条例（2008年修订）》第四十五条规定：“物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。”首先，原告提供的《临时委托物业管理合同》无其为涉案物业提供服务的约定，其也根本未与被告城南公司签订过任何物业管理合同。其次，事实上，涉案物业独立出入，原告从未为涉案物业提供过安保、清洁、维修、养护、管理等任何物业服务。其在本案中也未提供任何保安巡查、清洁、电梯、消防及其他设施设备维修养护记录等证据证明其为涉案物业提供了服务。再次，涉案物业配套设施独立于绿景苑小区，供水供电消防等设施独立使用，直接向供水供电单位缴费并独立维护电梯、消防设施等，与绿景苑小区根本不共用设施设备。涉案物业也从未享受过原告提供的公共物业管理服务。因此，即使涉案物业与绿景苑小区同属一物业管理区域，但在原告未向涉案物业提供任何物业管理服务的情况下，根据上述规定，其无权收取涉案物业服务费。二、退一步讲，即使涉案物业应交物业服务费，其依法应由被告骏承公司负担，与被告城南公司无关。（一）涉案物业所有权人是被告骏承公司，其物业服务费依法应由被告骏承公司负担。1.涉案物业属于国有资产，其所有权人是被告骏承公司。2001年10月11日，国有资产管理单位佛山市建设交通资产经营有限公司（下称建交公司）作出佛建交资（2001）179号批复，“剥离”涉案物业作为国有资产，由其管理，签订代管、租赁协议后使用。2002年1月17日、2009年1月1日，被告城南公司与建交公司分别签订为期5年、10年的《代管资产协议书》。2018年12月29日，《代管资产协议书》期限届满，被告城南公司将涉案物业中的管理中心交还给被告骏承公司。2002年6月4日，建交公司与被告城南公司签订《房地产租赁契约》，约定其将涉案物业中会所、幼儿园出租给被告城南公司使用，租赁期限为2003年1月1日至2013年12月31日止。2008年8月26日，双方再次签订《房地产租赁合同》，将租赁期限延至2023年12月31日止。2010年3月22日，佛山市公盈投资控股有限公司作出《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》【佛公盈（2010）55号】：将作为国有资产的涉案物业等调整为由被告骏承公司负责管理。2017年11月2日，佛山市人民政府国有资产监督管理委员会作出《市国资委关于绿景苑会所等改制代管资产办理确权的批复》【佛国资产权（2017）64号】：将涉案物业确权至被告骏承公司名下，并由其承担因确权引致的债权债务及相关费用。因此，涉案物业属于国有资产，其所有权人是被告骏承公司。2.涉案物业服务费依法应由被告骏承公司承担。《物业管理条例（2016年修订）》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”第四十七条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”退一步讲，即使涉案物业应交物业服务费，根据上述规定，该费用依法应由所有权人被告骏承公司承担。（二）涉案物业早已交由建交公司管理，其物业服务费与被告城南公司无关。《广东省物业管理条例（2008年修订）》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”由于涉案物业早在2001年10月已剥离为国有资产，2002年7月前竣工验收备案后由建交公司、被告骏承公司管理。虽其目前尚未办理权属登记，但其不同于一般商品房，并非已竣工但尚未出售或交付的物业。因此，涉案物业服务费不适用《物业管理条例》第四十一条第二款规定，依法应由享受业主权利的被告骏承公司负担，与被告城南公司无关。原告及被告骏承公司称被告城南公司是建设单位，应负担涉案物业服务费没有依据。（三）《代管资产协议书》《房地产租赁合同》均未约定涉案物业服务费由被告城南公司承担。该费用依法应由被告骏承公司负担。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案，《代管资产协议书》《房地产租赁契约》均未约定涉案物业服务费由被告城南公司承担。根据上述规定，即使被告城南公司是涉案物业的使用人，其物业服务费也与被告城南公司无关，依法应由作为业主的被告骏承公司承担。三、原告诉请涉案物业服务费收取标准及利息无依据。（一）原告诉请按4.50元/月/平方米收取涉案物业服务费没有依据。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”《广东省物业管理条例（2008年修订）》第四十六条第一款规定：“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》【粤价（2010）1号】第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”第九条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。”从原告提供的《临时委托物业管理合同》看，其仅约定了住宅物业服务费收取标准为2.10元/月/平方米，根本未约定作为商业用房的涉案物业服务费收取标准。而其也从未与被告城南公司协商、签订过涉案物业的物业服务合同。因此，在无合同约定的情况下，原告诉请直接按4.50元/月/平方米收取涉案物业服务费，没有任何事实依据。（二）原告诉请管理中心物业服务费的建筑面积错误。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》第十五条规定：“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收……”因管理中心目前尚未办理产权证，根据其工程竣工验收报告，其建筑面积应为1316.41平方米，而非原告主张的1485平方米。（三）原告诉请按日万分之六的标准计付涉案物业服务费利息无依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案，原告提供的《临时委托物业管理合同》并未约定涉案物业应交物业服务费。其也从未催告交费。因此，原告无权诉请利息、要求被告城南公司承担违约责任。退一步讲，即使被告城南公司应承担违约责任，因《临时委托物业管理合同》未约定涉案物业逾期交纳物业服务费的违约责任，被告城南公司迟延交费，仅占用原告资金，造成其利息损失。依法，该利息应按中国人民银行公布的同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告诉请按日万分之六的标准计算过高，依法应予调低。四、原告部分诉请超过诉讼时效，依法不受保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”因原告从未催告被告城南公司交纳涉案物业服务费，而本案在2020年3月4日才受理，根据上述规定，原告仅可主张2017年3月4日起的物业服务费。2017年1月1日至同年3月3日期间的物业服务费，因超过诉讼时效，依法不受保护。综上，原告起诉被告城南公司无理，依法应予驳回。请法院依法查明事实，依法公正判决，维护被告城南公司合法权益。双方当事人围绕案件事实进行了举证、质证，所举证据及双方的质证意见均已记录在案。本院确认以下事实：关于涉案绿景一区绿景苑管理中心、涉案绿景苑幼儿园、涉案绿景苑会所的建设问题。一、1999年8月27日，涉案绿景一区绿景苑管理中心取得建设工程规划许可证，证载建设单位为被告城南公司。2001年8月14日，涉案绿景一区绿景苑管理中心办理了建设工程规划验收合格证，合格证证载建设面积1316.4平方米。二、2000年10月12日，涉案绿景苑幼儿园取得建设工程规划许可证，证载建设单位为被告城南公司。2002年1月19日，涉案绿景苑幼儿园取得《工程竣工验收报告》，竣工建筑面积为2127平方米。三、1999年12月1日，涉案绿景苑会所取得建设工程规划许可证，证载建设单位为被告城南公司。2002年5月27日，涉案绿景苑会所取得《工程竣工验收报告》，竣工建筑面积为5716平方米。本院曾受理了骏承公司诉城南公司房屋租赁合同纠纷一案【（2018）粤0604民初18315号】，骏承公司其中一项诉请为“1、解除城南公司与建交公司于2008年8月26日签订的《房地产租赁合同》”。案件经审理后本院作出（2018）粤0604民初18315号民事判决书，判决查明：2001年4月18日，建交公司印发《佛山市建设交通资产经营有限公司代管资产管理办法》，就企业转制过程中代管资产的权属及收益、日常管理等作出明确规定……2001年10月11日，建交公司作出《关于城南公司转制方案的批复》（佛建交资【2001】179号），同意原城南公司转制为职工持股的有限责任公司，原公司的一切债权债务均由转制后的新公司完全承担；绿景苑会所、幼儿园和网球场由建交公司租赁给新公司使用，并且签订代管资产协议及房产租赁协议……2002年5月25日，建交公司与城南公司签订《房地产租赁契约》，约定由建交公司将坐落在绿景苑内的绿景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.40平方米）出租给城南公司使用……租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日止……2008年8月26日，城南公司与建交公司签订《房地产租赁合同》，约定由建交公司将坐落在绿景苑内的绿景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.40平方米）延续出租给城南公司使用，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止（原合同延续）……2010年3月22日，佛山市公盈投资控股有限公司（以下简称公盈公司）向佛山市中力经营管理有限公司（以下简称中力公司）发出《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》，确定将原城南公司改制时没有列入改制范围的国有资产的管理关系调整为由骏承公司负责管理，骏承公司接管上述物业后负责作出管理、处置方案，经批准后实施……2017年11月29日，佛山市国资委向公盈公司发出《市国资委关于绿景苑会所等改制代管资产办理确权的批复》，同意将原佛山市城南建设发展有限公司转制剥离代管资产绿景苑幼儿园、管理中心、会所确权至骏承公司名下，并由骏承公司妥善处理及承担因确权引致的权属纠纷、债权债务及相关费用……同日，经本院发函询问，佛山市禅城区*******向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2018）粤0604民初18315号的复函》，上载：“位于禅城区汾江南路的绿景苑会所和绿景苑幼儿园是由佛山市城南建设发展有限公司开发建设的商品房。佛山市禅城区*********于2018年5月7日和2018年6月19日分别受理了绿景苑会所和绿景苑幼儿园的委托测绘申请，绿景苑会所和绿景苑幼儿园都存在资料不齐（欠公安门牌地址证明）的问题，另外绿景苑会所还存在加建行为，故至今未出具测绘结果。不动产权利登记是依照当事人的申请为原则进行登记。到目前为止，建设单位佛山市城南建设发展有限公司尚未向我中心申请办理禅城区汾江南路绿景苑会所、绿景苑幼儿园的商品房首次登记手续。”……（2018）粤0604民初18315号民事判决书对于骏承公司要求解除城南公司与建交公司于2008年8月26日签订的《房地产租赁合同》的诉请不予支持。骏承公司不服一审判决，提起上诉，二审法院作出终审判决，判决驳回上诉、维持原判。另查，2009年8月31日，案外人佛山市绿景苑业主委员会（合同甲方，委托方）与原告（合同乙方，受委托方）签订《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，合同约定主要内容：为加强佛山市绿景苑小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议第一条物业管理内容（一）甲方将位于佛山市禅城区汾江南路的绿景苑小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理。（二）管理事项包括：1、物业范围内的共用设施、设备及场所（消防、机电设备、路灯、走廊、自行车房、绿化地、沟、渠、池、井、落水管、污水管、道路、停车场等）的使用、养护和管理；2、公共生活文娱活动场所、清洁卫生；3、物业范围内所有营业场所、车辆行驶及停泊；4、授权由物业管理公司管理的其他事项；5、公共秩序的维护服务。第二条委托物业管理形式乙方按包干制确定物业服务费用，业主按建筑面积支付物业管理费用，费用标准为：2.10元／月·平方米，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第三条物业管理期限委托管理期限为6个月，自2009年9月1日起到2010年2月28日止……。上述物业管理合同签订后，原告进入涉案小区提供物业服务，合同期满后，原告继续为涉案小区提供物业服务至今。对于涉案会所、幼儿园、管理中心与绿景苑小区是否属于同一物业管理区域及涉案《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》是否备案的问题，本院向相关职能部门发出了调查函。1.2020年6月12日，佛山市禅城区发展和改革局向本院出具《佛山市禅城区发展和改革局关于对禅城区人民法院调查函复函》，上载：“1、根据现行价费政策规定，我区对普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费（指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理收费）实行政府指导价管理。别墅、非住宅和实行政府指导价管理外的其他物业服务收费实行市场调节价。2、成立业委会后，根据《物业服务管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。3、经了解绿景苑小区是属于别墅类小区，故该小区的物业服务收费是实行市场调节不在政府指导管理范围内。具体收费标准和服务内容由双方协商约定，另小区管理区域划定、合同备案登记等问题，不属于我局职能范围，建议转区房地产行政主管部门进行咨询处理。”2.2020年6月17日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局向本院出具《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于（2020）粤0604民初4132号调查函的复函》，上载：“（一）关于问题一。《广东省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域，建议根据上述规定确定相关物业管理区域。（二）关于问题二、三。我局至今未收到《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》的备案申请。”3.2020年7月27日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于（2020）粤0604民初4132号调查函的复函》，上载“来函咨询绿景苑小区原建设用地规划许可证确定的范围，经查阅规划报建资料，绿景苑小区是九十年代办理的规划审批手续，当时出具的用地红线均为单体建筑的用地红线。绿景苑一区管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园三个项目为单独红线图报建，我局未查到绿景苑整个小区的建设用地规划许可证及用地红线。特此复函。”案件审理过程中，本院依据被告骏承公司的申请对涉案物业现状进行了现场勘查，勘查现场情形如下：1.管理中心现在正在进行装修，管理中心大门正对景苑南街、北街交叉路口，建筑物与绿景苑小区设立的围栏相连，管理中心有两个后门通向绿景苑小区。2.绿景苑会所现用于经营酒店及商会，会所有三个门可通向小区，三个门由原告上锁。会所正门临街，正对景苑北街，会所与小区设立的围栏相连。3.绿景苑幼儿园正门正对景苑南街，幼儿园与小区设立的围栏相连，幼儿园后面有矮围栏与小区隔开。4.上述围栏均设有红外线感应器、36伏的弱点网。本院认为，结合原告的诉称及被告的辩称，归纳本案的争议焦点为：两被告是否应向原告支付涉案管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园物业服务费。对此，本院认为，《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素……”第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《广东省物业管理条例》第七条第一款规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”由此可见，物业管理区域的划分原则上应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围并结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素合理确定。据佛山市自然资源局禅城分局的复函可知，绿景苑小区是九十年代办理的规划审批手续，当时出具的用地红线均为单体建筑的用地红线，绿景苑一区管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园三个项目为单独红线图报建。即涉案管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园不在同一红线图范围。结合本院现场勘查可知，涉案管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园各自有独立出入口，涉诉物业显然是可以分割、独立使用，且原告未能举证证明上述物业与绿景苑小区存在共用设施设备的情况，故现有证据不能认定涉案管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园与绿景苑小区属于同一物业管理区域。退一步而言，即使涉案管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园与绿景苑小区属于同一物业管理区域，但原告亦未能举证证明其为涉案物业提供过安保、清洁、维修、电梯养护等任何物业服务。综上，本院认为，涉案管理中心、绿景苑会所、绿景苑幼儿园与绿景苑小区不属于同一物业管理区域，且未能享受原告提供的物业服务，原告诉请两被告支付上述物业的物业服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佛山市信祥物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取11339元，由原告佛山市信祥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年九月七日书记员 黎晓婷