四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初877号 原告：四川省卓阳物业服务有限公司，住所地：攀枝花市炳**新宏路**安泰家园人防工程地下车库，统一社会信用代码：9151040030933851XP。 法定代表人：李卓阳职务：总经理。 委托诉讼代理人：徐兴胜，男，汉族，1965年8月8日出生，四川省会东县人，大专文化，住会东县。（代理权限系特别授权） 委托诉讼代理人：孔令华，男，汉族，1973年1月7日出生，四川省会东县人，高中文化，住会东县。（代理权限系特别授权） 被告：会东县国有资产经营管理有限责任公司，住所地：会东县鲹鱼河镇三鑫路南段**（会东县财政局**），统一社会信用代码：915134267866786567。 法定代表人：周荣职务：董事长 委托诉讼代理人：安启辉，男，汉族，1971年7月9日出生，四川省会东县人，大专文化，住会东县（代理权限系特别授权） 委托诉讼代理人：陈杲，四川明炬（凉山）律师事务所律师（代理权限系一般代理） 第三人：会东县明阳开发建设有限公司，住所，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段社会信用代码：91513426563275913D。 法定代表人：汪成先职务：总经理 委托诉讼代理人：陈沁瑜，四川谦亨律师事务所律师。（代理权限系特别授权） 原告四川省卓阳物业服务有限公司（以下简称卓阳物业）诉被告会东县国有资产经营管理有限责任公司（以下简称国资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，于2020年7月7日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，原告卓阳物业之委托诉讼代理人徐兴胜、孔令华，被告国资公司之委托诉讼代理人安启辉、许丹到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院于2020年8月5日依法通知会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法裁定本案转为普通程序进行审理。2020年8月20日，本院依法组成合议庭对本案第二次公开开庭进行了审理，原告卓阳物业之委托诉讼代理人徐兴胜、孔令华，被告国资公司之委托诉讼代理人安启辉、陈杲（审理过程中，被告国资公司委托诉讼代理人由安启辉、许丹变更为安启辉、陈杲），第三人明阳公司之委托诉讼代理人陈沁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓阳物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告物业费172，591.36元；2、判决被告支付违约金80，966.67元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年6月1日与会东县明阳文苑小区业委会签订了《物业管理服务合同》，合同约定原告向该小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效为止；原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。受益人按房屋面积向原告支付物业费，交费时间为每季度交纳一次。逾期交费的从逾期之日起，每天以总交纳费用的千分之三计算滞纳金。被告国资公司（即明阳小区业主）其使用的：1、商用建筑面积为7，755.07平方米，单价为每平方米1.3元，应交纳管理服务费为100，815.90元（7，755.07平方米×1.3元/月/平方米×10月=100，815.9元，计算期间为2019年6月至2020年3月）；2、电梯公寓建筑面积5，502.96平方米，每平方米收费0.86元，应交纳管理服务费为47，325.46元（5，502.96平方米×0.86元/月/平方米×10月=47，325.46元，计算期间为2019年6月至2020年3月）；3、地下、地下车位有163个收费25元，应交纳车位管理费24，450元（163个×25元/月/个×6月=24，450元，计算期间为2019年6月至2019年11月）；4、应交纳滞纳金80，966.67元（计算说明详见起诉状附件）。以上四项共计费用253，558.03元。合同履行至今，原告已按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告一直未按合同约定履行交费义务。原告多次上门洽谈催缴物业费，被告却以没有参加业委会的选举，对明阳文苑业主委员会的产生不予认可等理由拒交物业费，甚至恶语中伤原告。被告长期拒交拖交的行为，已影响原告正常的工作秩序，对整个小区已交纳物业费的业主，造成了极度不好的恶劣影响。原告特诉至法院，恳请能维护原告合法权益。 被告国资公司辩称，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告可以拒绝支付服务费用或者少付服务费用。即便被告应当支付物业管理费，支付的金额应为58，414.76元。事实及理由：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，商品房须经工程竣工验收合格才能交付业主使用，本案被告所持有的商品房工程竣工验收合格登记备案的时间是2019年11月8日，2019年5月31日在房管部门办理的是案涉物业的商品房预售登记，2019年5月31日并非是商品房的交付时间，因此物业费用的计算应当在被告正式验收合格可以安全、正常使用房产之后，即在2019年11月8日之后。2、原告与明阳文苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》中对其应当提供的服务事项及服务质量均作出了约定，但事实上原告根本未按合同约定进行管理和提供质量合格的服务。被告物业的外观脏乱不堪，过道被随意堆放杂物，甚至被告对自己的商业门面卷帘门何时损坏都不知情，商业门面里也随意停放着外来车辆。原告提供的服务不合格，且收费的时间计算也与客观事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因原告未按合同约定履行义务，被告有权拒绝支付费用，更不存在滞纳金和违约金的支付问题，因此，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。 第三人明阳公司辩称，第三人明阳公司不是本案适格当事人，对于原告提出的诉讼请求不应承担任何责任。明阳公司与被告国资公司针对抵偿借款的房产交付的时间应为2019年5月31日。事实及理由：1、明阳公司与会东县住房和城乡建设局（以下简称住建局）签订的《商品房抵偿过渡费交房协议》与《商品房抵偿借款交房协议》，明确了将明阳文苑抵债房产（包含21套住宅、两处1楼商业门面及163个地下车位）备案移交在住建局指定的单位名下，即备案在国资公司名下，且双方明确约定了交房协议的生效时间为房管局办理抵债房产备案登记之日，因此，房管局办理相关房产登记备案之日即是案涉物业交付之日（备案即交付）。因住建局与国资公司之间另有约定，明阳公司与住建局之间涉及的相关房产均包含在《四川省商品房买卖合同》中，而该合同备案时间是2019年5月31日，即为明阳公司将案涉明阳文苑21套住宅、两处1楼商业门面及163个地下车位交付给国资公司的时间。在《四川省商品房买卖合同》中第十八条也约定了交付时间为“出卖人在2019年5月31日前向买受人交付该商品房”，双方约定交付时间跟备案时间一致，实际就是备案就完成交付意思的体现。被告国资公司辩称案涉房产交付时间为竣工验收备案时间2019年11月8日是不对的，建设工程竣工验收备案系工程竣工验收合格后报建设行政主管部门审核的行为，并非本案交付时间。2、明阳公司向国资公司抵债的房产（包含抵偿给住建局的房产）中仅有29套住宅，其余住宅属于回迁安置住房，明阳公司于2017年即已完成交付，明阳公司不应对该部分房产承担物业费用。明阳公司对在文化馆片区其他房产面积及163个地下停车位的个数并无异议，但该案涉房产已于原告服务明阳文苑小区之前完成交付，明阳公司对此不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实认定如下： 原告卓阳物业举证中，（1）被告国资公司对《物业管理服务合同》的关联性有异议，认为无法证明是按原告主张的2019年6月1日开始计算物业费。第三人明阳公司对该证据的关联性有异议，认为在原告公司进场以前，明阳公司对抵偿的房产已经完成交付，明阳公司不再对该部分房产的物业费用承担责任。（2）被告国资公司对国资公司给业委会的回复函的关联性有异议，认为国资公司正式接管房产的时间是在商品房工程竣工验收合格备案登记之日时间即2019年11月8日。第三人明阳公司对该证据的关联性有异议，认为该回复函证明的是国资公司在2019年12月5日认可案涉地下车位的备案时间，也表示其实际使用该地下车位，间接证明预售登记备案时间即交付时间。（3）被告国资公司认为《会东县明阳文苑小区公开招标物业公司中标公示》为复印件，对该证据的“三性”均有异议。第三人明阳公司对该证据无异议。（4）被告国资公司对《会东县明阳文苑地下车位收入分配确认书》的关联性有异议，认为该证据证明车位的起算时间应从2019年11月8日开始计算。第三人明阳公司认为该证据与其无关。（5）被告国资公司对国资公司回复原告卓阳物业的回复函的关联性有异议，认为该证据无法证明原告所述事实。第三人明阳公司认为该证据与其无关。（6）被告国资公司对《中标通知书》的“三性”均有异议。第三人明阳公司对该证据无异议。（7）被告国资公司对《物业收费回复函》的“三性”均有异议，认为其从未收到该份回复函。第三人明阳公司认为该证据与其无关。（8）被告国资公司对原告卓阳物业签收中标通知书的签收条“三性”均有异议，认为与其无关。第三人明阳公司认为该证据与其无关。（9）被告国资公司对国资公司关于支付明阳文苑地下停车位收入的函，对该证据关联性有异议，认为国资公司只应支付卓阳物业一个月的物业费。第三人明阳公司认为该证据与其无关。（10）被告国资公司对空置房商业用房物业管理费报价的关联性有异议，认为该证据证明收费时间应从2020年3月25日起算。第三人明阳公司认为该证据与其无关。（11）被告国资公司对地下车库和商铺清扫图片的“三性”均有异议，认为无法证明清扫的位置是案涉地下车库和商铺。第三人明阳公司对该证据的关联性有异议，认为不能证明原告提供的物业管理和服务符合合同约定。（12）被告国资公司对《催缴通知书》的“三性”均有异议，认为其没有收到过该份通知书。第三人明阳公司认为该证据与其无关。 经审核，（1）针对原告提交的第一、二组证据，被告国资公司、第三人明阳公司对《物业管理服务合同》、国资公司给业委会的回复函的真实性、合法性无异议，本院对此予以确认。《物业服务管理合同》系明阳文苑小区第一届业主委员会与卓阳物业公司签订，合同有双方代表人签字以及盖章，系双方真实意思表示，合同约定卓阳物业委托管理期限为2019年6月1日至2022年5月31日止，可以认定卓阳物业与明阳文苑小区存在合法有效的物业服务合同关系，本院予以确认。 （2）针对原告提交的第二、四、九组证据，被告国资公司对国资公司向业委会的回复函、《会东县明阳文苑地下车位收入分配确认书》以及关于支付明阳文苑地下停车位收入的函的真实性、合法性无异议，本院予以确认。可以认定针对明阳文苑163个地下车位，卓阳物业与国资公司在2019年12月1日起至2020年11月30日属于合法有效的租赁合同关系，卓阳物业对于停车位的物业管理收费时间最晚截止到2019年11月30日，本院予以确认。 （3）针对原告提交的第三、六、八组证据，《会东县明阳文苑小区公开招标物业公司中标公示》、《中标通知书》虽为复印件，但已经过明阳文苑小区第一届业主委员会核对并签字盖章，本院对其真实性、合法性予以确认。该中标公示、中标通知书、签收条三组证据与《物业管理服务合同》内容相互印证、具有关联，可以认定原告卓阳物业签订该《物业管理合同》具备合法的主体资格，卓阳物业与明阳文苑小区存在合法有效的物业服务合同关系，本院予以确认。 （4）针对原告提交的第五、七、十、十二组证据，原告卓阳物业于2019年10月23日向国资公司发出催交物业费的通知书，于2020年3月25日向国资公司提出“关于空置房商业用房物业管理费报价”，国资公司对此于2020年4月1日作出了回复。卓阳物业于2020年4月29日针对国资公司2020年4月1日的回复再次进行回应，并作出《物业收费回复函》。原告卓阳物业向业主收取物业费既是原告首要权利，也是原告在明阳文苑小区进行物业管理的目的，结合原告自2019年10月23日以来向被告国资公司主张物业费，以及国资公司虽进行了回复但一直未给付物业费的事实来看，可以认定第七、十二组证据具有真实性、合法性，故本院对此四项证据的证明力予以确认。 （5）针对原告提交的第十一组证据，从原告对被告地下车库和商铺清扫的图片来看，现场图具有真实性、合法性，维护公共环境卫生是物业合同内容之一，该项证据与原告主张“履行了物业管理服务”相印证，本院对该项证据的证明力予以确认。秩序维护巡逻记录表是由原告在履行物业管理义务过程中制作，具有真实性、合法性，本院对其证明力也予以确认。 被告国资公司举证中，（1）原告卓阳物业对《竣工验收备案书》中会东县旧城改造（文化馆片区）明阳文苑3、4号楼竣工报告的关联性有异议，认为该竣工验收时间并非物业费计算日期。第三人明阳公司对该证据的关联性有异议，认为该证据证明明阳文苑3、4号楼竣工验收合格的时间分别为2017年9月21日、2019年6月28日。2019年11月18日系建设单位向会东县建设工程质量安全监督站进行工程竣工验收备案时间，并非工程竣工验收合格时间。（2）原告卓阳物业对国资公司提供的商铺现场照片“三性”均有异议，认为原告方已经尽到职责，国资公司说原告方没有履行合同，但国资公司也没有通知过原告，没有履行报告监督责任。第三人明阳公司对该证据的“三性”无异议，但认为原告提供的物业服务质量的确存在瑕疵。 经审核，（1）针对被告国资公司提交的第一组证据《竣工验收备案书》属国家机关制作的公文，本院对其真实性、合法性予以确认。《竣工验收备案书》中记载的明阳文苑3、4号楼竣工验收合格的时间分别为2017年9月21日、2019年6月28日。2019年11月8日系建设单位向会东县建设工程质量安全监督站进行工程竣工验收备案时间。而根据案涉《四川省商品房买卖合同》第十五条中约定的商品房交付条件之一“1．该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】”，可以认定案涉房产交付时间为满足当事人约定的交付条件的时间即竣工验收备案时间2019年11月8日，本院对此予以确认。 （2）针对被告国资公司提交的第二组证据商铺现场照片中来看，被告主张原告卓阳物业未对被告部分商铺楼道、玻璃等进行清洁，属于服务质量瑕疵。结合庭审陈述，原告虽在部分服务中存在瑕疵，但被告应积极向物业公司或者业主委员会反应，要求进行整改，而不是以此为由拒交物业费。案涉商铺卷帘门安装以及空置房车辆停放问题属于被告对自身财产管理问题，原告对此并不负有相应合同义务，故本院对该组证据不予支持。 第三人明阳公司举证中，（1）被告国资公司对《商品房抵偿过渡费协议》、《商品房抵偿过渡交房协议》、《商品房抵偿借款协议》、《商品房抵偿借款交房协议》、《商品房抵偿协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同》的关联性有异议，认为合同中虽约定了交房时间，但无证据证明双方按照约定交付了房子。其次，抵押房屋仍处于未竣工验收的状态，该商品房仍然是未收状态。原告卓阳物业对该证据的“三性”均无异议。（2）被告国资公司对文化馆片区回迁安置住房选房结算情况说明和文化馆片区回迁安置住房选房结算表的关联性有异议，认为只能证明符合选房条件，不能证明房屋符合交付条件，合同不能约定实际交付。原告对该组证据的“三性”无异议。 经审核，（1）针对明阳公司提交的第一组证据，本院对其真实性、合法性予以确认。可以认定被告国资公司与第三人明阳公司间存在合法有效的商品房买卖合同关系，合同包含案涉明阳文苑21套住宅、两处1楼商业门面以及163个地下车位均登记在国资公司名下，本院对此予以确认。 （2）针对明阳公司提交的第二组证据，文化馆片区回迁安置住房选房结算情况表中只是反映了住户选房情况，并未体现实际交房时间，本院对该项证据证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 明阳文苑小区是明阳公司开发建设的住宅和商业区，2019年5月31日，被告国资公司与第三人明阳公司签订《四川省商品房买卖合同》，合同根据明阳公司与住建局签订的《商品房抵偿过渡费协议》、《商品房抵偿过渡费交房协议》、《商品房抵偿借款协议》、《商品房抵偿借款交房协议》以及明阳公司与国资公司签订的《商品房抵偿协议》用以房抵债的方式，将明阳文苑小区相应房产备案登记在国资公司名下，其中包含案涉21套住宅、两处1楼商业门面（商用建筑面积为7，755.07平方米、电梯公寓建筑面积5，402.96平方米）以及163个地下车位。《四川省商品房买卖合同》第十五条约定：“商品房交付条件：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。”该合同于2019年5月31日在会东县房屋管理局登记备案，案涉房产明阳文苑3、4号楼竣工验收合格的时间分别为2017年9月21日、2019年6月28日，该工程竣工验收备案时间2019年11月8日。 2019年5月25日，明阳文苑小区第一届业主委员会进行公开招聘物业管理服务公司，卓阳物业以住宅0.86元/m²/月，商铺1.3元/m²/月的价格胜出中标，并于2019年6月1日与明阳文苑小区第一届业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定卓阳物业委托管理期限为三年，自2019年6月1日至2022年5月31日止；物业管理服务费按建筑面积电梯公寓0.86元/m²/月，商铺门面1.3元/m²/月向业主或物业使用人收取；地下；地下停车场车位卫生清洁费和照明费按25元/月/辆收费费支付时间为次季度第一个月上半月内，经物业公司书面提醒仍不支付的，自提醒之日起按日支付物业公司0.3%的违约金。此外，卓阳物业与国资公司签订了《资产租赁协议》，协议约定国资公司将案涉明阳文苑163个地下车位自2019年12月1日至2020年11月30日出租给卓阳物业使用。 原告卓阳物业自2019年6月1日以来一直按合同约定为明阳文苑小区提供服务。2020年3月25日、2020年4月19日经原告书面提醒，作为明阳文苑小区业主的被告国资公司一直未给付原告相应的物业费，故原告于2020年5月27日诉至法院，请求维护其合法权益。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案物业费的起算时间问题；2、被告是否应当向原告足额支付物业管理费以及物业收费标准的问题；3、原告主张的违约金是否予以支持的问题。 一、本案物业管理费用的起算时间问题。原告和第三人主张案涉物业的物业费应从2019年6月1日起收取，因案涉物业于2019年5月31日在房屋主管部门登记备案在被告国资公司名下，即交付给被告。被告主张案涉物业的物业费应从2019年11月8日起收取，因当日明阳文苑3、4楼才进行了竣工验收备案登记，当日案涉物业才具备交付条件，被告同意当日即视为案涉物业交付之日。 根据《中华人民共和国合同法》第279条规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据上述规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，这是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。建设工程交付前还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。于本案而言,会东县建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉物业是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定案涉物业竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。第三人明阳公司关于案涉物业经建设施工竣工验收合格后即已符合交房条件的主张，因无法律依据而不能成立。 其次，虽然《四川省商品房买卖合同》第十八条第一款约定“出卖人在2019年5月31日前向买受人交付该商品房”但是该条第三款约定：“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收。”而该合同第十五条约定为：“商品房交付条件：为（一）该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】……”据上述约定，该商品房买卖合同当事人约定的案涉物业交付条件除经竣工验收合格之外，还应取得《建设工程竣工验收备案证明文件》。而在2019年5月31日，案涉物业并未取得《建设工程竣工验收备案证明文件》不符合交付条件，故不能认定“2019年5月31日”为案涉物业的交付时间。 综上，在原告和第三人不能提交证据证明国资公司在未取得《建设工程竣工验收备案证明文件》时便接收占有案涉物业的情况下，本案案涉物业的交付时间应认定为取得符合合同约定的《建设工程竣工验收备案证明文件》时，即2019年11月8日。此外，根据卓阳物业与国资公司签订的《资产租赁协议》，2019年12月1日至2020年11月30日案涉163个地下车位属于卓阳物业与国资公司合作共同经营管理。因而结合原告主张以及查明事实，本案案涉房产物业管理费的计算时间为：商用物业费和电梯公寓物业费为2019年11月8日起至2020年3月31日止；车位物业费为2019年11月8日起至2019年11月30日止。 二、被告是否应当向原告足额支付物业管理费以及物业管理费用标准的问题。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告卓阳物业与明阳文苑业主委员会依法签订的《物业管理服务合同》对被告国资公司具有约束力，国资公司应按照合同约定按时履行支付物业管理费用的义务。 关于物业费标准问题。原告卓阳物业的中标价格与《物业管理合同》中约定的物业管理服务费即按建筑面积电梯公寓0.86元/m²/月，商铺门面1.3元/m²/月，地下，地下停车场车位卫生清洁费和照明费按25元/月/个收费法律规定和当事人约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中被告未举证证明原告提供的物业服务构成根本性违约，被告仅以原告提供的物业服务质量瑕疵为由，请求拒绝或者少付物业费，本院不予支持。因此，被告国资公司应按时足额向原告卓阳物业支付物业费。被告同意以原告主张商用建筑面积7，755.07平方米、电梯公寓建筑面积5，402.96平方米、地下、地下车位163个计算物业费予以确认。经核算，被告应向原告交纳的物业费： 1、商用物业费（2019年11月8日-2020年3月31日）：7，755.07m²×1.3元/m²/月÷30天×144天=48,392元； 2、电梯公寓物业费（2019年11月8日-2020年3月31日）：5，402.96m²×0.86元/m²/月÷30天×144天=22,303元； 3、车位物业费（2019年11月8日-2019年11月30日）：163个×25元/个/月÷30天×22天=2,988元； 以上三项共计费用：48，392元＋22，303元＋2，988元=73，683元。 三、关于原告主张的违约金是否予以支持的问题。 根据《物业管理服务合同》第二十条约定“物业管理服务费支付时间为次季度第一个月上半月内，经乙方书面提醒仍不支付的，自提醒之日起按日支付乙方3‰滞纳金”、“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每延误1日，由乙方加收应收费用的3‰每日的违约金。”该滞纳金与违约金属同一性质。被告经书面提醒仍不支付物业费，原告主张违约金，本院予以支持。根据庭审查明事实和当事人陈述，原告提供的物业服务质量确有瑕疵，在原告物业管理服务有不符合约定的情况下，要求被告全额给付违约金有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院酌情认定违约金为欠付物业费的5%，即3，684.15元（73，683元×5%=3684.15元）。 需要特别指出的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。原告为明阳文苑小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，事实上也享受了原告提供的服务，理应支付物业管理费用。由于物业服务范围的广泛性，原告在提供物业服务时可能会出现各种问题或瑕疵，此时，作为业主应积极进行监督管理，对物业公司提出意见，或者向业主委员会反映，要求其整改。而不是通过拒交物业费的方式表达对物业企业的不满。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百七十九条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告会东县国有资产经营管理有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告四川省卓阳物业服务有限公司物业管理服务费73,683元及违约金3，684.15元共计77，367.15元； 二、驳回原告四川省卓阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,552.00元，由原告四川省卓阳物业服务有限公司负担910元、被告会东县国有资产经营管理有限责任公司负担1,642元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 杨   林 审 判 员 黄 维 凤 审 判 员 帅   娟 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 靳 雅 心 书 记 员 阿尔莫日呷 附录1：全案证据 一、原告卓阳物业提交的证据 1．物业管理服务合同复印件1份--拟证明：（1）原告向业主或使用人按建筑面积电梯公寓每月0.86元/m²；商铺门面每月1.3元/m²；地下；地下车库车位卫生清洁费和照明费每月25元/辆收取物业服务费的事实）被告国资公司不遵守合同约定，长期拒缴物业服务费，应支付原告千分之三违约金的事实。 2．国资公司给业委的回复函复印件1份--拟证明：（1）明阳公司在2019年5月30日，已将案涉房产正式卖给国资公司使用的事实；（2）原告卓阳公司收取被告物业费的时间应从2019年6月1日收取。 3．会东县明阳文苑小区公开招标物业公司中标公示复印件1份--拟证明：（1）卓阳物业进驻明阳文苑小区是在通过公开招聘中标后，通过了公示期，无任何质疑，符合法律法规程序；（2）该小区物业收费标准符合四川物业管理条例以及凉发改价格1118号文件精神。 4．会东县明阳文苑地下车位收入分配确认书复印件1份--拟证明：163个地下车位的租赁协议是从2019年12月1日开始签订，而卓阳物业进驻该小区时间为2019年6月1日，卓阳物业在未与被告签订协议前收取服务费并没有超前越界或是重复收费。 5．国资公司回复函复印件1份--拟证明：（1）国资公司为明阳文苑小区业主；（2）收取该批房产的物业服务费与相关单位的竣工验收无法律上的因果关联，此函与会东县房管局对该批住房的备案日期自相矛盾的事实；（3）该批空置房的收费标准参照会东惯例0.45元/m²/月执行没有法律依据；（4）该批房产商业门面面积7755.07m²，住房面积5402.96m²，合计总面积为13158.03m²拒绝交纳物业服务费单位事实；（5）国资公司不承认业委会产生而不予交费的事实。 6．中标通知书复印件1份--拟证明：（1）该物业服务合同的签订，符合法律法规的事实；（2）原告收取物业服务费主体适格的事实。 7．物业收费回复函复印件--拟证明：原告向被告催缴物业服务费的事实。 8．签收条复印件1份--拟证明：原告进驻明阳文苑小区的事实。 9．国资公司关于支付明阳文苑地下停车位收入函复印件1份--拟证明：原告收取被告地下车库的物业服务费时间应从2019年12月1日前开始收费。 10.关于空置房商业用房物业报价复印件1份--拟证明：原告已经告知过被告在第一届业主委员会合同约定中收费标准的事实。 11.地下车库及商铺清扫卫生图片1份（共计3张）、秩序维护巡逻表2份（原件）--拟证明：原告为被告提供服务的事实。 12.催缴函1份--拟证明：原告已经向被告进行物业费催缴事实。 13.二、被告国资公司举证 1．会东县旧城改造（文化馆片区）明阳文苑3、4号楼竣工报告。--拟证明：物业费计算日期应从竣工验收之日起计算，即2019年11月8日。 2．国资公司商铺现场照片--拟证明：按照物业管理服务合同，物业应对楼道、楼梯及玻璃进行清洗，卓阳物业未对我公司商铺部分楼道、玻璃等进行清扫，其服务质量存在瑕疵，物业管理费用应给予扣减。 三、第三人明阳公司举证 1．明阳公司与住建局签订的《商品房抵偿过渡费协议》、《商品房抵偿过渡费交房协议》、《商品房抵偿借款协议》、《商品房抵偿借款交房协议》；明阳公司与国资公司于2019年5月17日签订的《商品房抵偿协议》；《四川省商品房买卖合同》（预售）、《四川省商品房买卖合同》。--拟证明：（1）明阳公司与国资公司在会东县房管局办理抵债房产买卖合同的备案时间及合同签订时间为2019年5月31日。（2）明阳公司与住建局的两份交房协议中确定案涉房产备案移交在指定单位名下，且约定交房协议自在房管局办理完抵债房产备案登记之日起生效，即2019年5月31日。（3）明阳公司与国资公司在《商品房抵偿协议》中第六条第二点约定商品房交付为“在房产竣工验收合格具备法定的商品房交付条件后”。 （4）明阳公司与国资公司在《四川省商品房买卖合同》中第15页中明确约定“出卖人在2019年5月31日前向买受人交付该商品房”。即2019年5月31日为明阳公司向国资公司交房的时间。（5）明阳公司抵偿债务的住宅数仅29套（21＋8）。 2．《竣工验收备案书》2份。--拟证明：（1）明阳文苑3号楼竣工验收合格时间为2017年9月21日；明阳文苑4号楼竣工验收合格时间为2019年6月28日。（2）2019年11月8日系建设单位向会东县建设工程质量安全监督站进行工程竣工验收备案的时间，并非工程竣工验收合格时间。 3．文化馆片区回迁安置住房选房结算情况说明、文化馆片区回迁安置住房选房结算表；第一组证据中的《商品房抵偿过渡费协议》--拟证明：（1）文化馆片区共计112户及4个公租房单位于2017年4月1日完成结算符合交房条件；（2）商品房抵偿过渡费协议1.2条证实回迁安置住房的交付时间为2017年。 附录2、本判决适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 二、《中华人民共和国房地产管理法》 第二十七条第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。