济南市槐荫区人民法院 民事判书 （2020）鲁0104民初4502号 原告：济南泉益经贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈传琪，总经理。 委托诉讼代理人:魏喜，济南槐荫志荣法律服务所法律工作者。 被告：山东斯维特健身服务有限公司，住所地济南市。 法定代表人：辛强，总经理。 原告济南泉益经贸有限公司与被告山东斯维特健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告济南泉益经贸有限公司的法定代表人陈传琪及委托诉讼代理人魏喜到庭参加诉讼,被告山东斯维特健身服务有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南泉益经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告之间签订的租赁济南市槐荫区某号7套房屋的租赁合同；2.请求法院依法判令被告将所租赁的房屋交还给原告；3.请求法院依法判令被告支付租金、物业费至腾房之日止（租金按照合同约定2020年8月31日之前按照每月50000元计算、2020年9月1日至2022年8月31日止按照每月55000元计算；物业费依据物业协议每月按照每平方4.85元计算）；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年8月13日，原、被告双方签订租赁合同。约定原告济南泉益经贸有限公司将位于济南市槐荫区某号的7套房屋出租给被告做健身房使用。约定租期自2019年9月1日至2025年8月31日。双方合同第四条第4小条约定：“在租赁期内，不得拖欠或拒付本合同租金。逾期支付，乙方应按逾期金额的3%o/天支付滞纳金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，押金不予退还。”合同签订后，被告分别于2019年8月14日付款5万元；于2019年8月30日付款5万元。后于2019年12月17日付款4万元和2020年1月3日付款6万元作为押金。截止到2020年6月被告已经拖欠原告5个月的租金计25万元。被告拖欠物业费48469.93元。为维护原告的合法权益，特向被告提出解除租赁合同，并要求被告返还所租赁的房屋并支付所欠租金及物业费。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 山东斯维特健身服务有限公司未作答辩。 济南泉益经贸有限公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，包括不动产权证书、授权书、《租赁合同》、《补充条款》、《前期物业服务协议》、齐鲁银行《电子银行回单》等证据，因山东斯维特健身服务有限公司未予到庭质证亦未提供书面质证意见，视为其放弃答辩质证的权利，对于济南泉益经贸有限公司主张的事实及证据本院予以确认并在卷佐证。 根据济南泉益经贸有限公司的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2019年5月10日，陈莉、邢淑云出具《授权书》一份，载明：“授权人：陈莉…授权人：邢淑云…被授权人：济南泉益经贸有限公司…授权人陈莉、邢淑云将两人所有的位于济南市槐荫区某号12号楼1单元101室（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某1号、面积205.88平方米）；15号楼101（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某2号、面积143.58平方米）；15号楼102（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某3号、面积158平方米）；16号楼1单元101室（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某4号、面积平205.88方米）；15号楼103（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某5号、面积平158方米）；15号楼104（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某6号、面积79平方米）；15号楼105（不动产权证鲁（2017）济南市不动产权第某7号、面积49.06平方米）房屋授权给被申请人济南泉益经贸有限公司对外出租使用，被申请人可以以其自己的名义对外出租授权人的上述房产，所涉关于房屋出租所涉及的诉讼权利也授权由被授权人自己的名义行使。” 2019年8月13日济南泉益经贸有限公司与山东斯维特健身服务有限公司签订《租赁合同》一份，载明：“…一、租赁地点及用途1.租赁地址：济南市槐荫区某号。共计：999.38㎡房屋规格见附图。2.该房屋仅供乙方经营健身房使用，在租赁期内，乙方不得擅自改变租赁用途，保证合法经营，不得利用承租房屋进行违法经营或存放危险物品，危害公共安全，否则甲方有权提前解除合同。二、租赁期限及租金1.租赁期限：自2019年9月1日起至2025年8月31日止。2.房屋租金：(1)2019年9月1日至2020年8月31日止租金为人民币￥600000元整(大 写：陆拾万元整)，其中9月1日至11月30日为免租期，不计房屋租金。2019年12月1日至2020年8月31日止租金共计人民币￥450000元整(大写：肆拾伍万元整)(2)2020年9月1日至2021年8月31日止租金为人民币￥660000元(大写：陆拾陆万元整)(3)2021年9月1日止2022年8月31日止租金为人民币￥660000元(大写：陆拾陆万元整)(4)2022年9月1日至2023年8月31日止租金为人民币￥693000元(大写：陆拾玖万叁仟元整)(5)2023年9月1日至2024年8月31日止租金为人民币￥693000元(大写：陆拾玖万叁仟元整)(6)2024年9月1日至2025年8月31日止租金为人民币￥693000元(大写：陆拾玖万叁仟元整)注：租金不包含税金，乙方如需发票，税金由乙方自行缴纳。3.付款方式：租金采取预付原则，乙方在签订合同后3日内向甲方支付￥50000元(大写：伍万元整)，每半年为一个交费期，乙方需在每个交费期前一个月将下一期租金交于甲方。4.租赁期押金：2019年12月1日前乙方需向甲方支付￥100000元(大写：壹拾万元整)租赁押金，房屋租赁到期甲方验收无误后，将押金全款退还乙方，不计利息5.甲方需在预付房款到账后7天内与乙方办理房屋交接手续。…六、租用期内，乙方有下列情形之一甲方有权终止合同1.未经甲方书面同意，将承租的房屋转租或以联营、合作、承包、分租、转让等形式给第三方使用。 2.乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。3.未经甲方书面同意，改变承租房屋用途4.在租赁期内，不得拖欠或拒付本合同租金。逾期支付，乙方应按逾期金额的3%o/天支付滞纳金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，押金不予退还。5.租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。…”合同亦约定了其他事项。同日，原被告双方签署《补充条款》一份，约定：“一、关于房租的支付：1.关于预付房款：合同签订后3日内，乙方需向甲方缴纳人民币￥50000元(大写：伍万元整)做为租房定金。双方约定乙方于2019年8月30日前需向甲方再支付人民币￥50000元(大写：伍万元整)方可入场改造施工。在此之前如乙方违反约定，对房屋进行改造，甲方可单方面解除租赁合同，租房定金不予退还。2.关于房屋租金：双方约定于2019年11月30日前，由乙方支付房屋租金人民币￥100000元(大写：壹拾万元整)，共计：人民币￥200000元(大写：贰拾万元整)做为首期租房款。3.关于租房押金：双方约定于2019年11月30日前乙方需向甲方支付租房押金人民币￥100000(大写：壹拾万元整)。二、关于物业费、水电费1.双方约定自2019年9月1日起由乙方一次性支付甲方租赁房屋物业费共计：人民币￥33950元(大写：叁万叁仟玖佰伍拾元整)。自2019年9月1日至2020年4月30日止。2.双方约定自2019年9月1日起租赁房屋产生的水电费由乙方支付。三、此补充条款为合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。双方签字盖章后生效。”合同签订后，济南泉益经贸有限公司已经将涉案房屋交付给山东斯维特健身服务有限公司使用；2019年8月14日，付款人展甲虎向陈莉账户转账50000元；2019年8月30日，付款人薛传琪向陈丽账户转账50000元；2019年12月17日，展甲虎向陈莉账户转账40000元；2020年1月3日，付款人展甲虎向陈莉账户转账60000元（分两笔转账，一笔为50000元，一笔为10000元。）；济南泉益经贸有限公司在庭审中自认上述款项系山东斯维特健身服务有限公司向其支付的租金100000元和押金100000元。济南泉益经贸有限公司提供的《前期物业服务协议》载明，涉案房屋的物业费为4.85元每平方米每月。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原被告双方签署的《租赁合同》第二条约定“租赁期限及租金…3.付款方式：乙方在签订合同后3日内向甲方支付￥50000元(大写：伍万元整)，每半年为一个交费期，乙方需在每个交费期前一个月将下一期租金交于甲方。”第六条约定“租赁期内，乙方有下列情形之一甲方有权终止合同…4.在租赁期内，不得拖欠或拒付本合同租金。逾期支付，乙方应按逾期金额的3%o/天支付滞纳金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，押金不予退还。”、《补充条款》第一条约定“关于房租的支付：…2.关于房屋租金：双方约定于2019年11月30日前，由乙方支付房屋租金人民币￥100000元(大写：壹拾万元整)，共计：人民币￥200000元(大写：贰拾万元整)做为首期租房款。…”，而山东斯维特健身服务有限公司并未按照双方签署的《租赁合同》及《补充条款》的约定按期支付房屋及物业费，且逾期交纳租金已经超过30天，山东斯维特健身服务有限公司的行为已经构成违约，故济南泉益经贸有限公司要求解除原被告双方于2019年8月13日签署的《租赁合同》合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。济南泉益经贸有限公司在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2020年9月11日将其起诉状副本按照山东斯维特健身服务有限公司在本院其他案件中留存的送达地址确认书向山东斯维特健身服务有限公司进行了送达，其解除合同的意思已于当日到达山东斯维特健身服务有限公司，故双方于2019年8月13日就涉案房屋所签署的《租赁合同》于2020年9月11日解除。原被告双方之间的《租赁合同》解除后，山东斯维特健身服务有限公司不再具有合法占有使用涉案七套房屋的理由，济南泉益经贸有限公司要求山东斯维特健身服务有限公司将涉案的七套房屋予以交还，合法有据，本院予以支持。对于山东斯维特健身服务有限公司向济南泉益经贸有限公司交纳的200000元费用是租赁费还是租房押金的问题，根据原被告双方所签署的《补充条款》，山东斯维特健身服务有限公司应于2019年8月16日前向济南泉益经贸有限公司支付租房定金50000元、于2019年8月30日前向济南泉益经贸有限公司支付50000元、（该两笔款项山东斯维特健身服务有限公司已经按照约定向济南泉益经贸有限公司进行了支付）、于2019年11月30日前再支付100000元房租和100000元租房押金，而山东斯维特健身服务有限公司并未按照《补充条款》的约定于2019年11月30日前向济南泉益经贸有限公司支付100000元的房租和100000元的租房押金，而是在2019年12月17日支付了40000元、在2020年1月3日支付了60000元，对于该100000元是租金还是押金没有作明确的说明，济南泉益经贸有限公司虽主张该100000元为租房押金，但未提交确实充分的证据予以证明，济南泉益经贸有限公司主张该100000元为租房押金，依据不足，本院不予支持，对于该100000元本院认定为租金。济南泉益经贸有限公司主张山东斯维特健身服务有限公司应向其支付2020年2月起至实际腾房之日止的租金，并主张在2020年8月31日前按照每月50000元计算拖欠的租金，2020年9月1日起-2022年8月31日止按照每月5.5万元计算拖欠的租金，经审查，原被告双方所签署的《租赁合同》约定，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金为600000元，其中9月1日至11月30日为免租期，不计房屋租金，2019年12月1日至2020年8月31日止租金为450000元；2020年9月1日至2022年8月31日止期间租金为每年660000元；2022年9月1日至2025年8月31日止期间为每年693000元；山东斯维特健身服务有限公司在签署合同后截止到2020年8月31日应向济南泉益经贸有限公司支付租金450000元，而其仅支付了200000元，其还应向济南泉益经贸有限公司支付2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金250000元；因2019年9月1日后，山东斯维特健身服务有限公司继续占有涉案房屋，应向济南泉益经贸有限公司支付房租或使用费，即2019年9月1日至实际腾房之日止山东斯维特健身服务有限公司应按照双方所签署的《租赁合同》的约定，向济南泉益经贸有限公司支付使用费（2020年9月1日至2022年8月31日止期间的使用费标准为每年660000元；2022年9月1日至2025年8月31日止期间的使用费标准为每年693000元；）。原被告双方签署的《租赁合同》第三条约定，租赁期间，房屋的物业、水电等费用由山东斯维特健身服务有限公司负担；双方签署的《补充条款》第二条约定“1.双方约定自2019年9月1日起由乙方一次性支付甲方租赁房屋物业费共计：人民币￥33950元(大写：叁万叁仟玖佰伍拾元整)。自2019年9月1日至2020年4月30日止。”济南泉益经贸有限公司主张山东斯维特健身服务有限公司按照每月每平方米4.85元乘以租赁面积999.38元向其支付自2019年9月1日至实际腾房之日止的物业费，经审查，山东斯维特健身服务有限公司依照原被告双方之间合同的约定负有向济南泉益经贸有限公司支付物业费的义务，故对于济南泉益经贸有限公司主张山东斯维特健身服务有限公司向其支付物业费的请求，合法有据，本院予以支持。但原被告双方对2019年9月1日起至2020年4月30日止期间的费约定为33950元，故对于2019年9月1日起至2020年4月30日止期间的物业费，本院认定为33950元，对于2020年5月1日起至实际腾房之日止，山东斯维特健身服务有限公司应按照每月每平方米4.85元计算999.38平方米向济南泉益经贸有限公司支付物业费。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告济南泉益经贸有限公司与被告山东斯维特健身服务有限公司2019年8月13日签订的《租赁合同》于2020年9月11日解除； 二、被告山东斯维特健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内将从原告济南泉益经贸有限公司处租赁的位于济南市槐荫区某号的七套房屋腾交给原告济南泉益经贸有限公司； 三、被告山东斯维特健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南泉益经贸有限公司支付自2019年12月1日起至2020年8月30日止期间的租金250000元； 四、被告山东斯维特健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南泉益经贸有限公司支付自2020年9月1日起至实际腾房之日止期间的租金或使用费（2020年9月1日至2022年8月31日止期间的租金或使用费标准为每年660000元、2022年9月1日至2025年8月31日止期间的使用费标准为每年693000元）； 五、被告山东斯维特健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南泉益经贸有限公司支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止期间的物业费33950元； 六、被告山东斯维特健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南泉益经贸有限公司支付自2020年5月1日起至实际腾房之日止的物业费（以每月每平方米4.85元乘以999.38平方米作为计算标准）； 七、驳回原告济南泉益经贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42392元，减半收取21196元，保全费1520元，均由被告山东斯维特健身服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘扬军 二〇二〇年九月三十日 书记员  王薇洁