广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初17450号原告：胡结娣，女，1959年4月26日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。被告:李锦强，男，1968年11月21日出生，汉族，住佛山市顺德区。被告：佛山顺德区诚琛塑料五金有限公司，住所地佛山市顺德区容桂大福基工业区员工路**之一首层。法定代表人：李锦强。原告胡结娣诉被告李锦强租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，本院根据原告胡结娣的申请，依法追加佛山市顺德区诚琛塑料五金有限公司（以下简称诚琛公司）作为被告参加本案诉讼。本院于2020年8月18日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人谢祚兵到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告李锦强于2011年12月11日签订的《厂房设备租赁合同》，被告李锦强应腾空厂房并交还给原告；二、被告李锦强交付的押金20000元由原告没收；三、被告李锦强立即支付2015年12月1日至2020年6月30月止的租金955000元；四、被告李锦强向原告支付自合同解除之日至被告交还涉案厂房之日止的占用费，占用费按每月20000元计算；五、本案诉讼费用由被告李锦强承担。事实和理由：2011年12月11日原告与被告李锦强签订一份《厂房设备租赁合同》，合同约定原告将位于佛山市顺德区容桂大福基工业区员工路XX号，星瓦结构、面积为2000平方米的厂房出租给被告李锦强使用，每月租金为20000元，租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，当月租金于每月15日前支付，逾期不支付的，每日按逾期金额的1％支付逾期违约金。被告李锦强已按合同约定支付20000元押金。合同到期后，原告与被告李锦强没有签订新的合同，但是被告李锦强继续占用涉案厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，上述合同继续有效，原告与被告李锦强之间成立不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。租赁期间，被告李锦强长期拖欠租金，被告李锦强于2015年11月30日出具一份欠条，承诺于2016年2月28日支付2014年8月1日至2015年11月30日期间的租金300000元，上述期间的租金直至于2019年才支付完毕。截止至2020年6月30日，被告李锦强尚欠2015年12月1日至2020年6月30日期间的租金合计955000元，被告李锦强于2020年6月11日在与原告的女儿通过短信沟通过程中予以确认，并表示还款。原告认为，原告与被告李锦强之间已经形成不定期租赁合同，原合同继续有效，鉴于被告李锦强一直拖欠租金，原告根据原合同的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定提起本案诉讼。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为两被告连带向原告支付2015年12月1日至2020年6月30日的租金955000元；将第四项诉讼请求变更为两被告应自合同解除之日起至涉案厂房交付之日止，按每月20000元连带向原告支付厂房占用期间的使用费。原告并增加一项诉讼请求，请求两被告连带向原告支付拖欠租金的逾期违约金551200元。两被告未作答辩。原告向本院提交了被告李锦强的身份证复印件、被告诚琛公司的信用信息公示报告、《厂房设备租赁合同》、短信聊天记录、欠据、银行交易流水回单、《土地租赁合同》等证据，经审理，原告提交的证据符合法律规定，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。两被告经本院传唤，拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面意见，视为放弃举证、质证的权利。经审理，本院对以下事实予以确认：原告与原桂洲镇大福基村民委员会于1999年9月20日签订《土地租赁合同书》，合同约定该村委会将大福基村委会工业区内的企业用地租赁给胡结娣自建厂房使用，租赁期限自1999年10月1日起至2049年9月30日止。2011年12月11日，原告作为出租方，被告李锦强作为承租方，双方签订一份《厂房设备租赁合同》，合同约定原告将位于顺德区容桂大福基工业区员工路XX号的星瓦结构厂房（面积2000平方米）出租给李锦强，租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，每月租金20000元；出租方交付厂房时，承租方应支付租赁保证金20000元，承租方在租赁期满迁出时，必须在所欠的一切费用支付完毕后才能领回此租赁保证金；承租方应付的租金应于当月15日前支付，若超过30天不交租金的，则出租方有权终止本合同。合同签订后，原告将厂房交付给被告李锦强使用。被告诚琛公司于2006年8月14日成立，登记的经营地址为顺德区容桂大福基工业区员工路10号之一首层，法定代表人为被告李锦强。2015年11月30日，被告李锦强在《欠据》的承租人处签名，被告诚琛公司亦在该《欠据》的承租人处加盖公司公章及财务专用章，《欠据》记载内容如下：兹我佛山市顺德区诚琛塑料五金有限公司法定代表人承租方李锦强拖欠出租方胡结娣2014年8月1日至2015年11月30日期间的厂房租金300000元整（原打印体的金额为320000元，双方商议后将金额手写更改为300000元），承诺于2016年2月28日前偿还。原告自认两被告在出具上述《欠据》后已付清了该《欠据》上记载的截止至2015年11月30日的租金。因被告李锦强自2015年12月起长期拖欠租金，原告的女儿周佩铭于2018年11月-2020年6月期间多次发短信给被告李锦强追讨租金。被告李锦强于2018年11月2日向原告转账15000元，于2019年1月28日向原告转账70000元，于2020年1月23日向原告转账10000元，原告主张李锦强支付的上述三笔款项均系支付自2015年12月1日起的租金。案外人周佩玲于2019年6月13日向原告转账20000元，原告解释称该笔款项是被告诚琛公司的账务人员周佩玲按诚琛公司的指示向原告支付的租金。之后，两被告没有再支付租金。2020年6月11日，周佩铭发短信给被告李锦强，称拖欠的租金合计已有955000元，催促李锦强在本周日与其进行对账确认。李锦强则回复称很快就能解决好政府赔偿事宜，自己愿意全力解决租金一事。原告因催讨租金未果，于2020年7月6日向本院提起诉讼，本院于2020年7月17日向两被告送达了起诉状副本及其他法律文书。本院认为，原告与被告李锦强在原来签订的《厂房租赁合同》到期后没有再签订新的合同，但被告李锦强继续向原告支付了部分租金，原告亦将厂房继续交付给被告李锦强使用，被告李锦强对原告向其追讨租金亦没有提出过异议，因此，本院认为，原告与被告李锦强自2014年9月1日起即存在不定期租赁合同关系。原告没有为案涉厂房办理房地产权登记，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告李锦强之间的不定期租赁合同无效，原告请求解除案涉租赁合同没有事实和法律依据，应予驳回。对原告主张被告李锦强返还厂房的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八的规定，无效合同自始无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上述法律规定，被告李锦强应当将厂房返还给原告。对原告主张没收被告李锦强已支付的押金20000元的请求，双方约定的押金实际为履约保证金，因原告与被告李锦强之间的租赁合同无效，作为从合同的保证金合同亦无效，原告请求没收押金没有法律依据，本院不予支持。对原告主张的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。被告李锦强应当参照每月20000元的租金标准向原告支付2015年12月1日至实际返还厂房之日止的房屋占有使用费，原告主张截止至2020年6月30日被告李锦强拖欠的占用费为955000元，被告李锦强没有提交证据证明其履行了支付该款项的义务，应当承担不利的法律后果。为减少讼累，本院对原告已收取的押金20000元予以抵扣被告李锦强应当支付的占用费，经抵销后，被告李锦强还应当支付截止至2020年6月30日的使用费935000元；之后的使用费按每月20000元的标准自2020年7月1日起计算至李锦强实际返还厂房之日止。对原告主张的违约金551200元，因租赁合同无效，合同中约定的违约金条款亦无效，原告的该项诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告诚琛公司是否应当对厂房使用费承担清偿责任的问题，本院认为，被告诚琛公司曾于2015年11月30日向原告出具《欠据》，但其承诺偿还的款项仅为2015年11月30日前的租金，该部分债务已清偿完毕；原告主张被告诚琛公司是案涉厂房的使用人为由要求被告诚琛公司承担付款责任，缺乏法律依据，本院不予支持；原告主张被告诚琛公司于2019年6月13日指示其财务人员支付过租金，该主张并无证据予以证明，即使案外人周佩玲是受被告诚琛公司的指示向原告支付租金，该支付行为亦属于事实行为，不能证明被告诚琛公司加入本案债务。综上，原告请求被告诚琛公司对厂房使用费承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李锦强于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市顺德区容桂大福基工业区员工路10号的厂房（星瓦结构、面积2000平方米）腾空后返还给原告胡结娣；二、被告李锦强于本判决生效之日起七日内向原告胡结娣支付截止至2020年6月30日的厂房使用费935000元，之后使用费按每月20000元的标准，自2020年7月1日起支付至实际返还厂房之日止；三、驳回原告胡结娣的其他诉讼请求。如果被告李锦强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9267.9元，财产保全费5000元，合计14267.9元（原告胡结娣已预交），由被告李锦强负担11767元，原告胡结娣负担2500.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年九月十七日书记员  黄浩明