江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7236号上诉人（原审被告）：蔡志军。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉东。委托诉讼代理人：乔航，上海正源(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳红，上海正源(昆山)律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：江苏金尚鹏建筑安装有限公司，住所地昆山市玉山镇前进西路****。法定代表人：祁高鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲍江顺，系该公司员工。上诉人蔡志军因与被上诉人刘玉东、江苏金尚鹏建筑安装有限公司（以下简称金尚鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初19709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡志军上诉请求：撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费用由刘玉东承担。事实和理由：蔡志军与金尚鹏公司之间2013年4月2日签订的名为《房屋买卖合同》，实为“房屋转让预约合同”。涉案房屋系金尚鹏公司从开发商处抵债而来，双方签订合同时不具备办理产证条件，依法不得转让。根据约定若蔡志军分包的工程项目的进度和质量不符合施工合同的约定，金尚鹏公司有权收回房屋所有权。故只有具备办证条件、蔡志军与金尚鹏公司分包合同按约履行完毕时才可以签订正式房屋买卖合同。蔡志军与金尚鹏公司之间的合同是以物抵债协议，属于债的担保，故不应认定金尚鹏公司与蔡志军之间是房屋买卖合同关系。蔡志军与刘玉东签订的《房屋买卖合同》性质是“预约合同的权利义务转让协议”。刘玉东在签订合同时对于案涉房屋的情况已经了解，蔡志军将与金尚鹏公司之间合同权利义务进行了转让，刘玉东支付的首付款30万元实为预约转让合同定金。按照预约合同的法律规定，发生双方不订立正式合同的情况时，另一方也只能要求违约方承担违约责任、解除合同和赔偿损失，不能主张继续履行合同，故一审法院判决继续履行合同不当。该合同签订后蔡志军即将案涉房屋交付给刘玉东，刘玉东实际使用(出租)至今。案涉房屋至今不能办理产权证至个人名下，即使凭法院生效判决也不能办理。蔡志军了解的原因是开发商(或第三人金尚鹏公司)尚欠缴税费，蔡志军自己的其他几套抵债房屋至今也办不了产权证。一审法院认为刘玉东实际是行使代位权，另一方面又没有按代位权的法律规定进行审理和判决，在程序和实体上存在错误。即使目前办证条件全部满足，因房屋市场价格的巨大变化，房价几乎翻了两翻，蔡志军有权依据情势变更法律规定，在签订正式买卖合同时变更价格条款或解除合同。上诉人不存在违约行为。因为不是上诉人不办证，而是第三人或开发商的原因导致至今无法办证。且合同约定的5万元违约金明确是在根本违约的前提下才适用，而不是不办理、延期办理产证的违约金。一审判决上诉人承担违约金5万元没有违约事实依据、适用法律错误。刘玉东辩称：第一、蔡志军认为其与金尚鹏公司是预约合同和以物抵债协议，存在自相矛盾，双方的房屋买卖合同真实有效，且在2013年蔡志军与刘玉东签订时就已经实际履行，房屋也已交付，刘玉东对房屋进行添附和装修后实际使用至今。第二，蔡志军所称的不具备办证条件，并不影响房屋买卖合同的成立和已经实际履行部分的效力。如动迁房屋在签订合同或实际交付时都不具备办证条件，往往要经过较长的时间后才能够办理产证。第三，关于欠税问题也与事实不符，金尚鹏公司在房屋具备办证条件时即第一时间发出了书面催告，要求业主办理产证且税费问题并非不能办理产证的原因。房屋买卖合同已经明确约定定除买方应付的税费之外，其余产生的所有税费都是由卖方来承担。第四，蔡志军所称的价格变化，是市场行为，其更应当遵循诚实信用的原则依法履行合同。第五，买卖合同约定蔡志军违反约定，不配合办理过户等任何违反合同约定的行为，都属于违约，这与蔡志军上诉状所称的根本违约与否并无关联，因此合同约定的5万元违约金是合理的。第六，蔡志军称其没有违约，依法享有合同变更或解除权，无论是双方在诉讼之前的协商沟通还是在本案的一审过程当中蔡志军均未提出任何关于合同变更或解除的请求。金尚鹏公司辩称：蔡志军与金尚鹏公司当时约定工程款抵房产，在做工程时双方已经谈好。蔡志军提出的35万工程款，是按照合同结算，蔡志军拿房并付清款项。双方合同中约定如果蔡志军与他人之间在存在买卖，与金尚鹏公司无关。关于办证，买卖合同中明确第一次过户和二次过户，以及金尚鹏公司承担的全部税费、费用由蔡志军承担。本案存有一个实际情况，金尚鹏公司办证时，因开发商逃跑，再行过户的费用大约在25万，所以现费用特别高，均由蔡志军承担。至于过户问题，金尚鹏公司从来没有阻止任何人过户，就是税费较高。刘玉东向一审法院起诉请求：1.判令蔡志军协助第三人立即将涉案房屋过户至刘玉东名下；2.判令蔡志军赔偿刘玉东违约金5万元；3.本案诉讼费用由蔡志军承担。一审法院认定事实：2013年4月2日，蔡志军（乙方)与江苏金尚鹏建筑安装有限公司(甲方，当时名称为昆山市金建建筑安装有限公司)签订房屋买卖合同，约定甲方将昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋出售给乙方，面积120.21平方米，单价6900元/平方米，总价829449元。备注：该房用于乙方为甲方御座大厦的市政配套工程和御座大厦的装修工程的工程款折抵该房款，乙方必须确保工程的质量和进度，如乙方不能按照甲方的施工合同履行，甲方有权收回该房屋的所有权。2013年6月1日，蔡志军（甲方）和刘玉东（乙方）签订房屋买卖合同，约定：第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：(1)该房屋座落于昆山市，建筑面积为120.21平方米。(最终以房屋产权证面积为准)第二条：按建筑面积计算，该房屋单价为人民币6900元/平方米，双方协商最终房屋总价为820000元整(大写：捌拾贰万元整)。第三条：乙方应于本合同生效之日起两日内将人民币200000元(大写：贰拾万元整)作为该房屋的首付款支付给甲方，在2013年12月31日前付人民币50000元(大写：伍万元整)作为二次款支付给甲方，在2014年12月31日前付人民币50000元(大写：伍万元整)作为三次款支付给甲方。甲方收到款项后应开收款收据(无发票)给乙方。余款人民币520000元(大写：伍拾贰万元整)在该房屋(丁香花园2#楼204室)房屋产权证、土地使用权证办理完成后，由乙方向银行办理该房屋的抵押贷款，待银行放款后，乙方再付清房屋余款。甲方承诺在本合同生效三日内将该房屋交付给乙方，甲方承诺不会在办理房屋产权证前变更房屋的单价和总价，甲方在签订本合同之日起将不得再转让此房屋；乙方在签订本合同后不得擅自以各种理由退订本房屋；任何一方有变将视为违约，违约一方将赔偿人民币伍万元整作为对方的经济损失。第五条：甲、乙双方同意在本合同生效后并且在甲方确认其具备协助办理房屋的产权过户手续的条件之日起三日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权的变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该《房屋土地使用权证》。首次办理《房屋所有权证》和《房屋土地使用权证》的费用由乙方承担。(该房屋为一手商品房买卖，不存在二次过户费用，否则将视甲方违约，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息和违约金)第六条：房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日、权利转移之日起转移给乙方。第七条：房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由乙方自理。第八条：甲方保证以如实陈述本合同所售房屋权属状况和其它具体状况，保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。合同签订后刘玉东支付房款30万元，蔡志军交付房屋。2019年6月12日，涉案房屋登记在金尚鹏公司名下。一审法院认为：昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋系蔡志军用工程款抵债所得房屋，蔡志军取得该房屋后又将其出售给刘玉东并交付，故本案存在连环买卖法律关系。因金尚鹏公司并未将房屋过户至蔡志军名下，而蔡志军怠于行使自己的权利，造成刘玉东无法取得涉案房屋的所有权。因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，现刘玉东主张金尚鹏公司配合履行过户义务实际上是行使代位权。金尚鹏公司未到庭抗辩，视为放弃自己的权利，应当承担不利后果。现涉案房屋不存在过户障碍，金尚鹏公司应当配合将房屋过户至蔡志军名下，蔡志军再将房屋过户至刘玉东名下。过户前刘玉东应当支付剩余房款52万元。关于违约金，合同约定一方违约支付另一方违约金5万元，蔡志军存在违约，应当支付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、第三人金尚鹏公司于判决生效后十日内配合将昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋所有权过户至蔡志军名下。二、蔡志军于上述第一项完成后立即将昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋所有权过户至刘玉东名下。过户前刘玉东应当支付房款52万元。三、蔡志军于本判决生效后支付刘玉东违约金50000元。案件受理费1050元，保全费3120元，合计4170元，由蔡志军负担。二审中双方当事人未有新证据提交。二审中查明，金尚鹏公司（原称为：昆山市金建建筑安装有限公司，甲方）与蔡志军（乙方）签订的房屋买卖合同第五条约定，“甲、乙双方同意，在本合同生效后并且在甲方确认其具备协助办理该房屋产权过户手续的条件之日起日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。办理以上手续和二次过户所缴纳的一切税费，包括甲方的费用均由乙方承担。”二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，蔡志军与刘玉东签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行相关义务。根据蔡志军与金尚鹏公司之间签订的房屋买卖合同，涉案房屋系由金尚鹏公司出卖给蔡志军，并由蔡志军以工程款折抵房款，且在签订房屋买卖合同后蔡志军取得了涉案房屋，因此蔡志军有权处分涉案房屋，并将涉案房屋向刘玉东出卖并交付。故蔡志军提出的其与金尚鹏公司之间的房屋买卖合同属于预约合同和让与担保，不能成立。涉案房产目前登记在金尚鹏公司名下，且金尚鹏公司表示愿意配合办理过户手续，故蔡志军应当在金尚鹏公司向其过户后再过户至刘玉东名下。至于金尚鹏公司与蔡志军之间款项的结算并不影响过户，双方可另行处理。关于过户过程中费用的负担，第一次由金尚鹏公司过户至蔡志军名下的费用，由于金尚鹏公司与蔡志军房屋买卖合同中约定，过户产生的费用及税费均由蔡志军负担，故蔡志军应当负担。第二次由蔡志军过户至刘玉东名下的费用，结合蔡志军与刘玉东签订的房屋买卖合同约定，本院认为应由双方根据法律规定各自负担应承担的费用。另外，蔡志军提出的房价上涨构成情势变更，没有法律依据，本院不予采纳。关于蔡志军应承担的违约责任，在刘玉东一审起诉前向蔡志军提出过办理过户，但蔡志军未予配合。刘玉东提起一审诉讼后，蔡志军也未按约配合办理，故一审法院判决蔡志军构成违约，应向刘玉东支付违约金5万元并无不当。综上，蔡志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人蔡志军负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十三日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。