甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2020）甘06民终987号上诉人（原审原告）：武威市凉州区新奇正家居馆。经营场所甘肃省武威市凉州区，个体工商户。经营者：张生耀，男，1976年9月17日出生，汉族，高中文化，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：王**，女，汉族，1975年8月6日出生，住甘肃省武威市凉州区，系该家居馆财务人员。被上诉人（原审被告）：马占强，男，1980年4月10日出生，汉族，初中文化，住甘肃省景泰县，现住甘肃省武威市凉州区。上诉人武威市凉州区新奇正家居馆（以下简称奇正家居馆）因与被上诉人马占强房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奇正家居馆经营者张生耀及其委托诉讼代理人王**，被上诉人马占强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奇正家居馆上诉请求：维持原判第一、二项，撤销原判第三项，改判马占强给付奇正家居馆2020年1月1日至4月30日场地租赁费22736元，物业费4704元，2019年10月1日至2020年4月30日电费678元，取暖费6615元，共计34733元。事实和理由：商场对各摊位统一管理，统一对所有出入门检查、清场，关闭上锁，不存在干涉经营户的经营行为，家居馆要求马占强承担相应期间的租赁费、物业费、电费、暖气费有依据支持。马占强答辩称，一审认定事实清楚，判处正确，应驳回上诉，维持原判。奇正家居馆向一审法院起诉请求：1、请求判令马占强支付拖欠的租赁费35788元、物业费8232元、电费678元、取暖费6615元，共计51313元；2、由马占强承担本案诉讼费用。3、解除双方签定的租赁协议。一审法院认定事实：2019年5月19日，武威市凉州区新奇正家居馆与马占强签订租赁协议书、物业管理合同各一份。约定：马占强租赁武威市凉州区新奇正家居馆1层1号、2号摊位（面积196平方米）经营木门，租赁时间为一年（2019年5月1日－2020年4月30日），租金每月每平方米29元，物业费每月每平方米6元，取暖费按照经营面积缴费。合同签订后，武威市凉州区新奇正家居馆将摊位支付马占强使用。马占强在经营期间于2019年10月21日支付了2019年8月、9月的租赁费11368元及物业费2352元。2019年12月8日支付了2019年11月租赁费4000元，2019年6月30日支付了2019年2月、3月、4月滞纳金7058元，2019年9月13日支付了2019年7月滞纳金2232元。2019年12月1日之后的租赁费未支付。因马占强在经营期间经常停业，2019年12月底武威市凉州区新奇正家居馆将马占强经营的铺面上锁，之后马占强再未经营。后双方协商解除合同未果，武威市凉州区新奇正家居馆索要租赁费等费用，马占强推托不付，遂形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。马占强承租了武威市凉州区新奇正家居馆的房屋，双方形成的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律约束力。马占强在租赁期间不按约定支付房屋租赁费的行为，系违约行为，马占强应当按双方约定支付租赁费。鉴于武威市凉州区新奇正家居馆于2019年12月底将马占强经营的铺面上锁，致使马占强再未经营，武威市凉州区新奇正家居馆的行为系违约行为，因此，武威市凉州区新奇正家居馆要求马占强支付2020年1月1日之后的租赁费及物业费的请求，不符合合同约定，不予支持，但马占强应当支付2019年10月的租赁费5684元、2019年11月的租赁费1684元（29元×196平方米－4000元）、2019年12月的租赁费5684元，计13052元；马占强亦应当支付2019年10月、11月、12月的物业费3528元（6元×196平方米×3个月）。关于武威市凉州区新奇正家居馆要求解除租赁协议的请求，马占强在庭审中亦同意解除租赁协议，该请求予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。由于双方在合同中没有约定电费、取暖费的支付标准和具体数额，且武威市凉州区新奇正家居馆未向法庭提供马占强应当支付电费、取暖费具体数额的证据，因此，武威市凉州区新奇正家居馆应承担举证不利的后果，其要求马占强支付电费、取暖费的请求，无据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除武威市凉州区新奇正家居馆与马占强签订的房屋租赁协议；二、马占强支付武威市凉州区新奇正家居馆房屋租赁费13052元及物业费3528元（限判决生效后十五日内履行完毕）；三、驳回武威市凉州区新奇正家居馆的其他诉讼请求。案件受理费1084元，减半收取541元，由马占强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。奇正家居馆提供：1、商场管理公约一份、摊位管理办法一份。以此证实商场都是开放式经营，统一管理的管理模式；2、通话记录一份、通知一份、微信群通知截图一份，以此证实奇正家居馆通知马占强正常开门营业的事实；3、热力费的缴费明细，物价局关于武威城区热力费价格通知一份，商铺缴纳取暖费的票据一份，以此证实取暖费的收费标准及商场代收取暖费的事实；4、电费抄表单，以此证实马占强租赁摊位2020年1月至2020年6月产生的电费数额。马占强对上述证据质证认为，管理公约没有见过，也没给发过；微信群对方早就把我踢出群了，书面的通知也没有收到，我是景泰人，因为疫情2020年3月份我才到武威的，电话打过一次，4月5日打电话时已经起诉了，打电话也不是通知我来开门营业，只是说让我来处理摊位；热力费往年都交6000多元，今年因为锁门等原因，我没有交；收取电费都有单子，因为锁门了，我也没有收到单子，也没有交电费。马占强申请证人李祝华出庭作证，证人证言：马占强的商铺是临街商铺，临街的一面有门，商场里面也可以进去。2019年11月11日，马占强在电话里说他的家具店门被锁掉了，我就去看了，马占强跟商场老板商量把所欠房租交清后把门打开，第二天我给马占强转款2000元让他转给商场把门打开。奇正家居馆质证认为属实，马占强质证认为证言正确。为查明马占强商铺使用期间的用电情况，本院要求奇正家居馆在已提供证据基础上再行提供证据，其提供取暖费缴纳明细表一份、2019年6月-2020年4月电费抄单十张、2019年6月-2020年12月的用电明细六张、2019年6、7、8、9月份电费收据两张、2018.11.1-2019.3.30采暖期的取暖费收据一张，以此证实暖气费收取依据及马占强商铺用电情况。经质证，马占强对上述证据真实性无异议，暖气费每年就是这么多，电费也对。对双方争议的案件事实，本院认定如下：商场管理公约及摊位管理办法并非房屋租赁合同附件，无据证实该公约内容向马占强送达，马占强对此又予以否认，对该证据效力不予认定；微信群通知内容同样无其他证据佐证该内容经马占强收悉，不能证实奇正家居馆电话或书面通知马占强开店经营的事实，对该证据效力不予认定。热力费及电费收取的证据能够证实马占强经营期间热力费收取标准及商铺用电情况，对该证据的效力予以认定。经二审查明的案件事实与一审认定事实一致。本案争议焦点：马占强应否承担2020年1月1日至4月30日期间的房屋租赁费及物业费；应否承担2019年10月1日至2020年4月30日的电费及暖气费。本院认为，马占强与奇正家居馆经协商自愿签订的租赁协议书对合同双方具有约束力，各方应当按照协议内容全面切实履行合同义务。本案中，奇正家居馆因马占强在租赁期间未正常营业，在2019年12月底以管理所需将马占强所租赁的临街铺面上锁闭门，导致马占强在此之后再未开门营业，该上锁闭门行为确对马占强租赁房屋的自主经营造成影响，奇正家居馆要求马占强承担锁门之后房屋租赁费及物业费、暖气费、电费的诉请无法律依据，不应支持，奇正家居馆所持相关费用计算至2020年4月的理由不能成立。但马占强在2019年10月1日至2019年12月31日期间属正常营业，该期间的电费及分摊暖气费应当由马占强承担。经查，马占强租赁商铺面积为196平米，从2019年11月1日采暖期开始起到停止经营的2019年12月31日止，马占强正常经营期间的暖气费为196平米×6.75/月·平米×2月=2646元：电费从2019年10月1日起至停止营业12月31日止期间电费为：10月份262元，11月份119元、12月份73元，合计454元由马占强承担。综上所述，奇正家居馆的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初3906号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初3906号民事判决第三项；三、马占强给付武威市凉州区新奇正家居馆2019年11月1日至12月31日期间的采暖费2646元；2019年10月1日至2020年12月31日期间的电费454元，共计3100元。（限判决生效后十五日内履行完毕）；四、驳回武威市凉州区新奇正家居馆的其他上诉请求。二审案件受理费668元，由上诉人武威市凉州区新奇正家居馆负担500元，由被上诉人马占强负担168元。本判决为终审判决。审判长 张 超审判员 魏君鸿审判员 杨海昇二〇二〇年九月十七日书记员 卢 瑞