福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3766号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林美阳，男，1970年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人林美阳商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回林美阳的诉讼请求，支持欣盛丰公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司未举证证明林美阳存在故意拖延办理购房贷款的情形，系事实认定不清，举证责任适用错误。1、林美阳作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因林美阳部分购房款通过按揭贷款方式支付，意味着提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并办理按揭贷款手续是林美阳的合同义务。合同及附件明确约定了林美阳应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2016年5月10日前付318754元，余款计95万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2、根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，林美阳认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由林美阳承担，而非由欣盛丰公司承担。林美阳应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，林美阳不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。二、一审法院认为合同及附件六未约定林美阳应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，林美阳应于合同签订之日（2016年5月10日）起60日内即2016年7月8日内付清购房款。虽然合同及相关附件未明确约定林美阳应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确林美阳应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），林美阳应当在合同签订之日起60日内付清购房款。欣盛丰公司举证的同一小区的其他业主陈晓云20**年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账、王晓林2016年4月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账，均印证签订《商品房买卖合同》之日起60天内支付按揭款是交易习惯，也符合常理。因林美阳自始自终未向欣盛丰公司提交按揭所需资料、文件，而是自行去银行办理按揭贷款手续（含签署按揭贷款合同），欣盛丰公司无从知晓林美阳何时去银行办理按揭手续。结合本案的实际情况，林美阳于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》，2016年8月3日按揭款到账，正是由于林美阳随性逾期提交按揭所需资料、文件，并逾期办理按揭贷款手续包括签署按揭贷款合同，导致林美阳至2016年8月3日收到按揭部分购房款88万元。2、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于林美阳，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。按照合同约定支付购房款是买受人即林美阳的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定林美阳将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定林美阳的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。如果法院不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定林美阳的付款时间，一味以《商品房买卖合同》未约定按揭到账的具体时间就认定林美阳未逾期付款，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任，实在是有违诚信用原则及公平原则。由此可见，不论是依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），林美阳应当在合同签订之日起60日内（2016年7月8日）付清购房款，林美阳至2016年8月3日才付清剩余购房款，逾期支付购房款25天，显而易见林美阳支付购房款逾期，不论是依据合同约定还是日常交易惯例，均是先交款后交房，一审法院基于合同未明确约定付款时间，进而机械认定林美阳不存在逾期付款的事实系事实认定错误且违反了民事活动的公平原则，请求贵院依法予以纠正。3、本案讼争商品房签订合同的时间为2016年5月10日，根据双方签订的合同及补充协议约定，林美阳2016年5月10日前付318754元，余款计95万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2016年8月3日才收到按揭部分购房款88万元，逾期支付按揭款25天，显而易见林美阳支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，林美阳应向欣盛丰公司支付违约金，欣盛丰公司一审已向林美阳主张该权益。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，林美阳应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金。林美阳尚有逾期付款违约金未付清，根据合同附件六第四条第一款的约定，欣盛丰公司有权拒绝交房，即林美阳主张逾期交房违约金没有依据。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月10日是错误的。一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书，认为欣盛丰公司于2018年11月无法履行交房义务，进而认定欣盛丰公司逾期交房时间应计算至2018年12月10日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。林美阳于2018年11月6日收到欣盛丰公司的催告收房通知书，但并未在指定时间内前往欣盛丰公司处办理收房手续。林美阳未举证证明其于收到《催告收房通知书》后3日内即2018年11月9日前曾前往欣盛丰公司处办理交房手续，但欣盛丰公司拒绝办理。在涉案房产已达到交付条件，同一小区其它业主已陆续交房，且欣盛丰公司通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会拒绝交房而继续承担逾期交房违约金呢？一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书认定欣盛丰公司于2018年11月继续构成逾期交房，电视台报道本身存在以偏概全，报道不实的问题，该认定的事实与客观事实不符，且对欣盛丰公司明显不利。（2018）闽02民终5463号生效判决书，与本案不具有关联性，且每个案件情况不同，应具体问题具体分析。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。根据2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于“违约金过高标准及举证责任的规定”中明确“在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张，谁举证”的原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任。但是，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，违约方的举证责任也不能绝对化，守约方也要提供相应的证据。”一审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，如不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，将忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月10日违约金为人民币84753元，超过了合同总价款的5%即63437.7元（1268754元×5%=63437.7元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了林美阳的实际损失，违反了公平原则。即便林美阳的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2400元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3806.26元（每日违约金126.8754元，一个月的违约金3806.26元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即63437.7元，即便参照租金损失，亦应给予调低。五、欣盛丰公司向林美阳主张逾期收房违约金及代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。1、合同附件六系双方真实意思表示，不属于加重对方责任的格式条款，不存在约定条款无效的问题。有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式进行约定，作为合同的有效组成部分，合同附件六与合同具有同等法律效力，且补充协议最后一行明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请林美阳注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。合同附件六第四条以补充协议的方式进行约定，本身就是对林美阳进行特别提示的意涵，附件六第十二条第二款“根据当事人意思自治的合同基本原则……，均是出卖人与买受人之间自愿协商的结果，是双方的真实意思表示，并不违背合同第二十二条关于补充协议签订原则的规定，买受人明确且清楚指定各方所享有的一切权利、……尽管这些内容已经突出显示或并未突出显示,出卖人均已向买受人做出详尽而清楚的说明与提醒”说明林美阳已经详细阅读协议内容且与欣盛丰公司进行了充分协商，并由双方签字或盖章，不属于加重对方责任的格式条款。如林美阳对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费欣盛丰公司与林美阳以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与林美阳双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。2、欣盛丰公司向林美阳主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。《商品房买卖合同》及其相关附件合法有效，附件六第四条第三、第四款对双方均有约束力。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第三款、第四款的约定，林美阳未在通知书载明的时间内办理交房手续，应向欣盛丰公司支付逾期收房违约金及代保管。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的义务，林美阳不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，林美阳收房逾期，应承担相应的违约责任。鉴于林美阳逾期收房期间的房屋管理、维护等均是由欣盛丰公司承受，包括小区的安全管理、保洁、绿化、设备维护等，因此欣盛丰公司要求林美阳支付该期间的代保管费合法有据。涉案房产毁损、灭失的风险不是代保管的应有之义，毁损、灭失风险本不应由欣盛丰公司承担。一审法院以房产的毁损、灭失欣盛丰公司无需承担责任，认定欣盛丰公司主张逾期收房违约金和代保管费违反了公平原则，没有事实与法律依据，认定错误。涉案房产2018年6月11日已达法定交付条件,欣盛丰公司多次通知林美阳交房,在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论欣盛丰公司通知交房的事，欣盛丰公司提供的其他业主2018年6月11日之后陆续交房的证据，这些均印证2018年6月11日消防验收合格后其他业主已陆续交房。林美阳因自身原因未交房，欣盛丰公司又于2018年11月2日及2018年12月7日两次书面催促林美阳完善收房手续，但林美阳至今未收房，林美阳收房逾期理应按约支付代保管费。欣盛丰公司提供福建省高级人民法院于2016年12月30日作出的“郑家富、泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书”即（2016）闽民再188号判决书作为合议庭审判参考，该判决书认为“半月湾公司已于2012年11月13日满足交房条件并通知郑家富收房，郑家富亦应于2012年11月20日前依约履行办理收房手续的合同义务，但其直至2016年4月22日方与半月湾公司办理诉争房屋的交接手续构成违约，故郑家富应根据合同约定承担自2012年11月21日起至2016年4月21日止（共计1247天）按总房价款的日万分之一标准计算的房屋代保管费，合计为（495553元×0.1‰×1247天=）61795.5元...二审判决未考虑郑家富未按时收房将加重半月湾公司承担房屋管理、维护等责任，认定该条款为格式条款并属于‘加重对方责任’的无效条款不当”，进而作出判决“郑家富应于本判决生效之日起十日内支付给泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司房屋代保管费61273元”。如上，本案关于林美阳逾期收房应支付违约金及保管费以补充协议方式进行约定，该约定是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，一审法院认定该条款“属加重对方当事人责任的格式条款”不当。案涉房产于2018年6月11日通过消防验收具备法定交付条件，后欣盛丰公司多次以书面方式向林美阳送达收房通知书，林美阳至今未收房，显而易见林美阳逾期收房，应按照合同约定支付逾期收房违约金及代保管费。六、林美阳称涉案房产至今仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。首先，林美阳未举证证明涉案房产截止目前仍未达交付条件，应承担举证不能的不利后果，实际上，一审法院已查证：讼争商品房于2018年6月11日具备法定交付条件；其次，根据《商品房买卖合同》附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”的约定，假设涉案房产有个别项目未全部完成建设，也不影响涉案房产已达交付条件的客观事实，林美阳应按时收房。林美阳因自身原因至今未收房，应自行承担相关不利法律后果。 林美阳辩称，一、欣盛丰公司主张林美阳需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以林美阳存在应付未付违约金而拒绝交房。1、根据谁主张谁举证的原则，欣盛丰公司如认为林美阳逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司并未有任何证据证明林美阳有逾期办理贷款材料。从本案结果来看，欣盛丰公司均有收到按揭款，即证明林美阳均已完整向欣盛丰公司提交了完整的按揭资料.欣盛丰公司不能以按揭款发放时间的长短来简单判断林美阳就存在逾期提交按揭资料。如已生效的厦门市中铁源昌置业有限公司与姜云荣等系列案件中（2014）湖民初字第1393、1396、1398、1399、1400、1401号等），一二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，林美阳已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为林美阳逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2、本案合同签订的时间一般是2016年之前，且在合同履行过程中，林美阳从来都不知晓、欣盛丰公司也从来没有催告过林美阳有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰公司主张林美阳逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3、欣盛丰公司主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、林美阳是否应承担违约金责任应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰公司的抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4、违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5、合同附件六相关关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。主合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当有买受人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。也就说该条款明确约定，附件六不得加重业主责任，附件六加重了业主责任，就属于与本条款相冲突，就应当认定无效，当然属于客观确实需要特殊约定但开发商如果尽到了充分合理提示义务后与业主充分达成的条款我们认为还是应当除外。二、欣盛丰公司主张林美阳逾期付款，没有合同依据。1、本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2、欣盛丰公司主张交易惯例，欣盛丰公司均未提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题；3、也不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例。三、逾期交房违约金计算至2018年12月9日认定事实清楚证据充分应当维持。1、（2018）闽02民终5463号一案，欣盛丰公司与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。2、欣盛丰公司主张2017年欣盛丰公司寄送的商品房交付通知书，并无邮寄的详情单，并无证据证明该通知书有寄送到林美阳，且该次通知后事实上欣盛丰公司也拒绝向林美阳交付房产。前述新闻报导也可以证明在2018年11月之前欣盛丰公司仍是拒绝交付房屋的。四、欣盛丰公司主张保管费没有事实和法律依据。1、欣盛丰公司并未在事实上提供保管服务，无权收取保管费。2、该合同条款系无效的格式条款，欣盛丰公司并未充分提醒林美阳注意。3、2018年11月份，业主前往交房时，欣盛丰公司拒绝交付，使得后续业主无法确信开发商是否实际交房，欣盛丰公司并未提交证据证明其有向业主表明该次其会实际交房。4、项目商品房交付后，因开发商原因，项目始终无法装修，商品房交付后根本无法正常使用，本案并不存在保管的必要和基础，就该情况林美阳保留权利另案起诉。 林美阳向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向林美阳支付逾期交房违约金（按已付购房款1268754元的日万分之一，自2016年12月31日的次日起计至欣盛丰公司实际交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止）。 欣盛丰公司提出反诉请求：1.判令林美阳向欣盛丰公司支付逾期付款违约金1100元；2.判令林美阳向欣盛丰公司支付代保管费（以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，自2018年11月10日起计至实际交房之日止）。 一审法院认定事实：2016年5月10日，买受人林美阳与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03282005的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××＃楼××梯××层××室商品房，房屋总价款1268754元。其中，合同第六条约定，买受人于2016年5月10日前付首付款318754元，余款950000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款...）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延...。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。该条第6条约定，在商品房交付买受人以前，如因发生...24小时累计60mm以上（含60mm）降雨，六级以上大风（含六级），高温35度以上（含35度）...出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间。此外，附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2016年6月8日、7月26日、8月15日，欣盛丰公司出具三张发票，载明其分别收取林美阳购房款318754元、70000元、880000元。庭审中，欣盛丰公司对林美阳已按期支付购房首付款318754元未提出异议；此外，双方均确认林美阳付清全部购房款的时间为2016年8月3日。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。2018年11月5日，欣盛丰公司向林美阳寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知林美阳于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，林美阳于2018年11月6日收到该通知书。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向林美阳寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知林美阳于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，林美阳于同年12月10日收到该通知书。林美阳至今未实际接收案涉房屋。 另查明，2016年5月10日至2016年12月31日期间，符合合同约定的降雨量超过60毫米、六级及以上大风、35度及以上高温的天数为42日。（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，同一楼盘大量业主持落款为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。双方约定欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年6月11日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防验收，具备法定交付使用条件。欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知林美阳办理交房手续，已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于欣盛丰公司逾期交房的天数及违约金数额。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，一审法院均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨、高温天气为42日，特别是“莫兰蒂”超强台风登陆厦门，客观上对工期造成了一定延误，故一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房41天，即欣盛丰公司应在2017年2月10日之前向林美阳交付案涉房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2017年2月11日开始起算。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向林美阳寄送落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司向林美阳发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。同年12月10日，林美阳签收该《再次催告收房通知书》，故林美阳主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月10日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2017年2月11日计至2018年12月10日共668天，欣盛丰公司依约应支付林美阳逾期交房违约金84753元（1268754×0.0001×668）。林美阳超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欣盛丰公司辩称林美阳主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整的意见，因该公司未就其主张举证，且双方约定的日万分之一的违约金计算标准不高，该答辩意见，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张林美阳未在签订合同之日起60日内付清购房款，应支付逾期付款违约金，以及辩称在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房。因合同及附件六均未约定林美阳应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明林美阳存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项反诉主张和答辩意见，证据和理由均不足，一审法院不予支持和采纳。欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与林美阳的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求林美阳支付代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向林美阳支付逾期交房违约金84753元。二、驳回林美阳的其他诉讼请求。三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2056元，适用简易程序减半收取1028元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍“有异议，该报道失实，不应采信。第7页第3段“上述事实...”第4行，遗漏说明欣盛丰举示的证据“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”。第7页第3段“上述事实...”倒数第3行“鉴于林美阳质证称未收到该通知书，且欣盛丰公司未提供相应的邮件妥投信息用于佐证，故本院对欣盛丰公司拟证明的事实不予认定”，该事实认定错误。对其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：1.两份商品房买卖合同及个人借款凭证，拟证明同一小区业主根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。2.（2016）闽民再188号民事判决书，拟证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。林美阳经质证认为，对证据1三性均有异议，对证据2真实性无异议，但与本案无关联性。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于林美阳应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题。案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定林美阳付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张林美阳存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明林美阳提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明林美阳应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向林美阳主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向林美阳主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月10日林美阳签收《再次催告收房通知书》后，认定林美阳主张的逾期交房违约金计算至2018年12月10日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照林美阳已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于代保管费用问题。虽然附件六第四条第三款、第四款约定林美阳未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确林美阳未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自林美阳应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由林美阳承担。因此，欣盛丰公司要求林美阳支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2056元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年九月八日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。