海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3307号   上诉人（原审被告）：吴文彬，男，1975年6月23日出生，汉族，住海口市琼山区，公民身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：韦佳秀，北京盈科（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：海南叶烁房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市龙华区迎宾大道**新城吾悦广场****，统一社会信用代码：91460100MA5T5B4G6H。   法定代表人：王英，该公司总经理。   委托诉讼代理人：仲玉全，海南宣辰律师事务所律师。   上诉人吴文彬与被上诉人海南叶烁房地产营销策划有限公司（以下简称叶烁公司）居间合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   吴文彬上诉请求：1.依法撤销海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初412号民事判决书第二、三、四项判决，将本案发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由叶烁公司承担。   事实与理由：一、涉案房屋属于吴文彬与配偶陈玉菊夫妻共同财产，未经配偶陈玉菊书面确认同意，吴文彬签订《限时销售独家代理合同》的行为属于无权处分，该合同依法属于效力待定合同。一审法院未经审查判决合同有效属于认定事实和适用法律错误。   二、该《限时销售独家代理合同》约定内容显失公平，应当予以撤销。《限时销售独家代理合同》第六条第1款约定叶烁公司可以通过其他中介渠道销售该房屋。同时禁止吴文彬自己出售。叶烁公司是作为居间代理人的角色，主要是协助吴文彬寻找买家提供订立合同的机会，叶烁公司无权约定排除吴文彬自行出售的权利。另该合同第五条约定房屋销售价格超出部分作为乙方的佣金，即限制吴文彬因房屋出售最终获得利益限定为3万元，吴文彬在同等或者更优条件下，应有权选择更有利于吴文彬的交易。   三、违约条款代价悬殊，叶烁公司以小博大，吴文彬主张违约金过高。根据该代理合同约定，叶烁公司的违约范围仅为1000元保证金损失而约定吴文彬的违约金额为合同委托价的3%（即27900元），合同约定双方违约代价悬殊。且吴文彬未根据叶烁公司提供的订立合同机会达成交易，叶烁公司的代理行为并未全部履行，一审法院即判决要求吴文彬按总房款支付3%违约金请求过分高于其损失。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定，以及叶烁公司履行情况，叶烁公司主张的违约金明显超过过分高于其损失。另根据《合同法》第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间人从事居间活动，其获得报酬应当以其付出的居间活动支出费用为准。   综上，请贵院依法支持吴文彬的上诉请求。   叶烁公司辩称，叶烁公司认为一审判决正确，适用法律清楚，吴文彬与叶烁公司签订了限时销售独家代理合同，并非属于无权处分，该合同合法有效，且在合同签订后，叶烁公司履行了合同义务，但因吴文彬的原因该方面违约，故应承担相应的责任，请求法庭维持原判，驳回吴文彬的上诉请求。   叶烁公司向一审法院提出诉讼请求：1.吴文彬退还叶烁公司保证金1000元；2、吴文彬支付叶烁公司违约金27900元；3、吴文彬承担律师费用3000元；4、吴文彬承担诉讼费用。   一审法院经审理查明：2019年12月11日，叶烁公司与吴文彬签订《限时销售独家代理合同》，约定吴文彬委托叶烁公司独家代理销售吴文彬名下的位于海口市琼山区。代理期限为2019年12月11日至2020年2月15日。叶烁公司向吴文彬支付保证金1000元。委托价格为930000元。在合同有效代理期限内，吴文彬同意叶烁公司可以通过其他中介合作渠道销售该房屋，吴文彬不得指定其他销售代理或吴文彬个人出售，不得中途停止销售或反悔不卖，否则视为违约，则吴文彬按委托价的3%的违约金支付给叶烁公司，还须退还叶烁公司的保证金。违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用。合同签订后，叶烁公司向吴文彬交纳了保证金1000元。2019年12月15日，叶烁公司工作人员向吴文彬发送短息，载明吴文彬委托叶烁公司销售的案涉房屋已收到客户定金，要求吴文彬尽快安排时间到叶烁公司处办理转定金事宜。2019年12月16日，吴文彬在与叶烁公司工作人员聊天时告知叶烁公司“房不卖了”。2019年12月18日，吴文彬与案外人林爽爽签订《房屋买卖合同》，并收取了林爽爽的购房款。   另查明，叶烁公司因本案纠纷，产生律师服务费3000元。   一审法院认为：叶烁公司与吴文彬签订的《限时销售独家代理合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，对叶烁公司、吴文彬均具有约束力。合同签订后，叶烁公司依约通知吴文彬办理销售事宜，此后,吴文彬明确告知叶烁公司不再出售且已将案涉房屋出售给案外人，吴文彬的行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。《限时销售独家代理合同》中约定,在合同有效代理期内,不得指定其他销售代理商或吴文彬个人出售,不得中途停止销售或反悔不卖,否则视为违约,则吴文彬按委托价的3%的违约金支付给对方,还须退还对方支付的保证金。按照上述约定,一审法院认定吴文彬应当向叶烁公司支付违约金27900元(930000元×3%)，亦应退还已经收取的保证金1000元。合同还约定,违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用,故叶烁公司要求吴文彬支付律师服务费损失3000元,具有事实依据,一审法院予以支持。吴文彬抗辩案涉合同为格式合同，在签订时叶烁公司未向吴文彬对格式条款进行特别提示，在庭审中，吴文彬表示在合同签订时已清楚知悉合同内容，其作为完全民事行为能力人，应当对自己行为的法律后果有足够的预见，现吴文彬提出格式条款损害其权益的抗辩于法无据，一审法院不予采纳。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吴文彬于本判决生效后十日内退还叶烁公司保证金1000元；二、吴文彬于本判决生效后十日内给付叶烁公司违约金27900元；三、吴文彬于本判决生效后十日内赔偿叶烁公司律师服务费损失3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299元，由吴文彬负担。   二审期间，叶烁公司未提交新证据。吴文彬向本院提交两份证据，证据一、结婚证；证据二、个人征信报告。共同证明涉案房屋属于吴文彬的夫妻共同财产。叶烁公司对证据一的真实性没有异议，对证明内容不予认可，因为限时销售合同是吴文彬委托叶烁公司的委托合同，并非是处分行为，所以不存在认定无效的情形。证据二是打印件，对真实性无法确认，对合法性、关联性及证明内容不予认可。本院认证意见如下：证据一有原件核对，且叶烁公司认可真实性，本院对该证据予以采信，证据2载明吴文彬偿还个人住房商业贷款信息，与一审卷内的琼山市房权证府城房改字第XXXX号证书相印证，证明吴文彬对涉案房屋的所有权。   本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案的《限时销售独家代理合同》是否属于效力待定合同；二、本案中是否存在显失公平的情形；三、一审认定的违约金是否过高。   关于第一个焦点问题。本案所涉法律关系为居间合同关系，并非房屋买卖合同纠纷，并不涉及对房屋的处分，在吴文彬作出真实意思表示后不需要其配偶的追认，故吴文彬主张涉案合同为效力待定合同没有法律依据。   关于第二个焦点问题。《限时销售独家代理合同》约定了禁止吴文彬自己出售，吴文彬也在一审庭审中明确表示清楚该约定，且该独家代理期限仅为3个月，到期前双方均可要求终止合同，在这段时间内赋予叶烁公司独家代理权是吴文彬的真实意思表示，并未显失公平。   关于第三个焦点问题。一审法院依据双方签订的《限时销售独家代理合同》中的约定认定违约金是尊重双方当事人意思自治的表现，符合法律规定和合同约定，并无不当。   综上所述，吴文彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费598元，由吴文彬负担。   本判决为终审判决。   审判长 范 晨   审判员 王小杰   审判员 刘思其      二〇二〇年九月二十九日   书记员 李 晶   速录员 符雪梅   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。