黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1537号上诉人（原审原告）：哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地哈尔滨市平房区友协大街**。法定代表人：崔喜涛，董事长。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心明，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江零距离医药有限公司，，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区赣水路**地王大厦****（住宅）法定代表人：邢连滨，总经理。委托诉讼代理人：杨磊，男，1971年5月13日出生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）因与被上诉人黑龙江零距离医药有限公司（以下简称零距离公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。合力公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院审查不清，认定事实存在重大错误。合力公司为全资国有公司，将自有房产对外出租的目的是为了配合经开区招商引资政策，带动区内经济及财政税收，按照区内相关规定，入驻企业在首次租赁及续租时，需先取得招商部门出具的会签单，在出具会签单之前，招商部门会从企业的税收情况、经营范围、注册资本及未来发展前景等方面进行考核，只有招商部门认可的企业才能获得会签单，也只有取得会签单的企业才能租赁（或续租）合力公司的房产，合力公司在一审中提交了零距离公司在首次入驻及续租时招商部门签署的会签单，证明零距离公司已知晓合力公司出租房产的条件，零距离公司在一审中未提出异议，2017年11月1日租期届满后，零距离公司未再取得会签单，就应当按照合同约定迁出，而不是继续占有使用租赁房产，一审法院对于此部分事实未作任何评价，属于认定案件事实不清。2017年11月1日租期届满后，因零距离公司未取得会签单，合力公司的资产管理人哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司（以下简称“哈经开区资产公司”）多次派员与零距离公司沟通，并于2018年11月22日正式向其送达《告知函》，要求其限期迁出。零距离公司直至2019年7月31日才从租赁房屋中迁出，而一审法院认定零距离公司系“按照合力公司的要求于2019年7月31日实际迁出。”合力公司认为一审法院对于该部分事实的认定有失公允。一审法院认为，“2017年11月1日租期届满后，合力公司未将调整的租金标准与零距离公司进行协商，亦未通知零距离公司，故评估价格对零距离公司不发生法律效力。”合力公司未向零距离公司告知租金标准调整的原因是因为只有对于决定出租的企业，合力公司才会与企业协商合同内容及租金价格。零距离公司在租期届满后未取得会签单，合力公司已经决定不向零距离公司出租房产并要求其迁出，也就无需向其告知租金标准调整的情况。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据《合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，认定在2017年11月2日至2019年7月31日期间双方之间为不定期租赁合同关系，进而判决零距离公司按原租赁合同标准（170元/平方米）支付房屋占有使用费属于适用法律错误。前文中已经说明，在2017年11月1日租赁合同届满后，因零距离公司未取得会签单，合力公司不同意其继续使用房产，即合力公司对于零距离公司继续使用租赁物是“有异议的”，一审法院因认定事实错误，导致适用法律错误。本案应为物权纠纷，2017年11月1日租赁合同届满后，因合力公司拒绝零距离公司继续占有使用房产，零距离公司就失去了继续占有合力公司房产的本权，从有权占有变为无权占有，零距离公司无权占有的行为侵害了合力公司的所有权，应当依据《物权法》第三十七条关于“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，赔偿合力公司的损失。一审中合力公司提出的房屋占有使用费，就是因零距离公司的侵权行为给合力公司造成的损失。合力公司作为国有企业，依据相关国资管理规定，负有国有资产保值增值的责任，2017年7月1日起，中国云谷软件园内已全面实行了评估后的租金标准，按照一审法院的判决结果，将造成国有资产流失，而且法律也不应允许一方因其侵权行为而获利。零距离公司辩称，请求二审法院依法维持原判。合力公司向一审法院起诉请求：判令零距离公司支付房屋占有使用费152,122.46元。一审法院认定事实：2015年10月30日，合力公司与零距离公司签订《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）为合力公司，承租方（乙方）为黑龙江优优润科技有限公司，租赁房屋坐落于哈尔滨经开区××路××区松花路××云××软件××楼××号房间，使用面积96平方米，租赁用途为办公；零距离公司签订本合同后，需及时向合力公司提交进行经营所必要的、包括但不限于以下：工商营业执照、各类许可证（如环评、消防、卫生）等相关审批手续，并将与原件核对无误的复印件交合力公司备案；租期为2年，自2015年11月2日起至2017年11月1日止，租赁期限届满，本合同自动终止；租金为每平方米使用面积170元/年，采用按年支付方式交纳；零距离公司应于应于本合同签订后7个工作日内交纳首期租金16,320元，本合同期限内，免收房屋租金；零距离公司在租赁期届满前拟定续租的，应提前一个月以书面形式提出续租申请，经合力公司同意后双方签订续租合同，甲方有权根据当时的市场情况进行租金调整；零距离公司应于交纳首期租金的同时另向合力公司缴付年租金的20%作为保证金，保证金金额为3264元，作为零距离公司在租赁期间完全履行本合同各项条款的保证；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，在零距离公司全部缴清本合同规定的各项费用、完全履行本合同项下义务并归还了合力公司所租厂房的前提下，甲方应当在7个工作日内将零距离公司交付的上述保证金（不计利息）退还给零距离公司。2015年11月5日，零距离公司向合力公司交纳租房保证金3264元。2018年12月19日，零距离公司等五家关联公司共同向哈尔滨经济技术开发区资产管理中心提出书面申请，请求减少案涉房屋的租赁面积。2018年11月22日，哈尔滨经济技术开发区资产管理中心向零距离公司送达《告知函》，内容为：零距离公司租赁的房屋已于2017年11月2日到期，因零距离公司未取得《招商项目房屋租赁汇签单》，故不能续签《房屋租赁合同》，请零距离公司在收到本函之日起三十日内办理房屋迁出手续并清算相关费用；否则将建议产权单位（合力公司）对其提起诉讼。2019年7月31日，零距离公司等五家关联公司从所租赁房屋中迁出。审理中，双方一致认可，零距离公司自2019年1月1日起增加案涉房屋的租赁面积至600平方米。根据合力公司举示的哈尔滨录盛资产评估事务所有限公司于2017年8月10日作出的《哈尔滨经济技术开发区资产经营公司拟了解其管理的部分房产市场单平米租金价格评估报告》载明，本评估项目的委托方为哈尔滨经济技术开发区资产经营公司，评估对象为包括中国云谷在内的房产27处，评估基准日为2017年5月31日，评估结论包括建筑名称为“中国云谷”的办公楼租金价格为（年）339元/平方米，其评估申报明细表中的建筑物名称为“中国云谷A3四层”。据此，合力公司主张中国云谷软件园内的房屋租金统一变更至339元/平方米。审理中，合力公司与零距离公司均认可，在零距离公司占有使用案涉房屋期间，双方并未就调整租金价格进行协商，并且合力公司亦未通知零距离公司调整租金价格。现合力公司主张按照339元/平方米的租金标准计算2017年11月2日至2019年7月31日期间的房屋占用使用费155,386.46元（339元/平方米×96平方米÷365天×424天+339元/平方米×600平方米÷365天×211天），扣除已缴纳的保证金3264元，要求零距离公司给付房屋占用使用费152,122.46元；零距离公司不同意按照339元/平方米的标准计算，主张应当按照原合同约定的170元/平方米计算。一审法院认为，合力公司作为案涉房屋的业主自愿与零距离公司签订《厂房租赁合同》，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合力公司与零距离公司于2015年10月30日签订的《厂房租赁合同》约定租期至2017年11月1日止，期满后双方未再续签书面合同，但零距离公司仍继续占有使用原租赁房屋，合力公司并未提出异议，直至零距离公司按照合力公司的资产管理单位告知函的要求于2019年7月31日实际迁出；故双方原租赁合同继续有效。关于2017年11月2日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费即租金。合力公司与零距离公司已经在书面租赁合同中对租金标准（170元/平方米）作出了明确约定，并且双方对此后继续占有使用期间的租金标准未作出明确约定；合力公司虽主张应当按照339元/平方米的评估意见计算，但因该评估鉴定系合力公司的资产管理单位单方委托，且在该评估鉴定意见作出后，合力公司单方决定调整租金价格，并未与零距离公司进行协商，亦未通知零距离公司调整房屋租金价格。故合力公司单方评估价格对零距离公司不发生法律效力，零距离公司仍应按原租赁合同约定的租金标准给付合力公司2017年11月2日至实际搬出之日止的租金。因零距离公司自2017年11月2日至2018年12月31日期间占有使用的房屋面积为96平方米，自2019年1月1日至2019年7月31日期间实际占用使用的房屋面积为600平方米，故零距离公司应给付合力公司上述期间的房屋租金77,922.68元（170元/平方米×96平方米÷365天×424天+170元/平方米×600平方米÷365天×211天）。审理中，合力公司主张同意在租金中扣除零距离公司交纳的租房保证金，故零距离公司在租赁期间交纳的租房保证金3264元，应从其应付租金数额中予以扣除。故零距离公司还应给付合力公司房屋租金即占有使用费74,658.68元（77,922.68元-3264元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、零距离公司于判决生效之日起十日内给付合力公司2017年11月2日至2019年7月31日期间的租金人民币74,658.68元；二、驳回合力公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，一审关于案涉《厂房租赁合同》效力的认定正确，本院予以确认。案涉《厂房租赁合同》于2017年11月1日届满，在合同履行期限届满后，双方当事人未达成新的协议。合力公司主张其对零距离公司在租赁期限届满后继续占有案涉房产存有异议，并向其发出过《告知函》。而零距离公司亦曾提出减少案涉房屋租赁面积的申请，且双方于2019年1月1日最终确认了案涉房屋租赁面积，故双方在租赁期满后对相关租赁事宜进行了协商，但未能达成一致意见。一审认定本案系房屋租赁合同纠纷并无不当，合力公司主张本案基础法律关系为物权纠纷依据不足。关于租金标准问题。案涉合同对租金标准及续租条件约定明确，双方在履行租赁合同过程中并未对租金标准及续租条件进行变更，合力公司主张的租金标准系其单方委托评估公司所作出的，零距离公司并不认可，一审判决参照双方当事人原合同约定的租金标准判令零距离公司承担案涉房产使用期间的租金符合合同约定和公平原则。合力公司主张因零距离公司未取得会签单，不具备续租条件，本案应以物权侵权确认租金标准的合同及法律依据不足。综上所述，合力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由哈尔滨合力投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年九月十五日书记员  周小倩