上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15783号原告：青浦区白鹤镇沈联村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜兴泉，主任。委托诉讼代理人：徐加亮，上海之法律师事务所律师。被告：王红寿，男，1970年5月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陆木英，女。原告青浦区白鹤镇沈联村村民委员会(以下简称“沈联村委会”)诉被告王红寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年8月25日进行了公开开庭审理，原告沈联村委会的委托诉讼代理人徐加亮、被告王红寿及其委托诉讼代理人陆木英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈联村委会向本院提出诉讼请求：1、判令王红寿腾退位于上海市白鹤镇外青松公路XXX号房屋并返还沈联村委会；2、判令王红寿支付房屋占有使用费(按照每年人民币13,000元的标准，自2020年1月1日起计算至实际腾退之日止)。事实与理由：沈联村委会与王红寿自2000年起签订租赁协议,由沈联村委会将位于青浦区外青松公路XXX号房屋出租给王红寿使用，使用用途为开设小店即为农综合服务站。2017年时，双方续租三年。2019年11月份，沈联村委会告知王红寿不再续租，让王红寿按时腾退，但到期后王红寿坚持不肯腾退，强占房屋，并提出无理要求。经沈联村委会和政府有关部门数十次协调均无果。为维护自身合法权益,沈联村委会诉至本院，要求判如所请。被告王红寿辩称：不同意沈联村委会的诉请，王红寿自2000年3月21日起承租系争房屋，已经20年，多数情况下是先租赁再补签合同，所以本案合同到期后，未马上签订合同也情有可原，王红寿以为可以事后补签，但2020年4月王红寿要交租金时，沈联村委会不收，并告知王红寿系争房屋已经于2000年卖给他人，王红寿问村委会为何房屋卖了还出租二十年，村委会未予答复。王红寿开设商店目的是为农综合服务，主要给村民代收代缴水电费，出售农药化肥、劳动工具，是民生工程，具有公益性质，现在是以出售油盐酱醋等生活必需品为主，沈联村的村民们也希望继续保留为农服务站。经开庭审理查明，2017年1月5日，沈联村委会(作为出租方，甲方)与王红寿(作为承租方，乙方)、上海新鹤资产经营有限公司(作为丙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于外青松公路XXX号的房屋出租给乙方用于商业经营，房屋建筑面积为130平方米，无权证。年租金为13,000元，先付后用；租赁期3年,自2017年1月1日起至2019年12月31日止。租赁期满,甲方有权收回出租的房屋、土地,乙方应如期归还,乙方需继续承租的,应于租赁期满前三个月,向甲方提出书面要求,经甲方书面同意续订租赁合同,租金和期限另行商定(以续签合同为准)。协议另对其他事项作出约定。以上事实，由双方当事人的陈述、沈联村委会提供的租赁合同等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，沈联村委会称，系争房屋为临时建筑，未办理过报批手续，也无产证，该房屋是20世纪90年代沈联村委会为创收，在马路边上建造的，但2000年系争房屋所在的土地已被征收用作工业用地，现已经由案外人上海联合真空机械有限公司(以下简称“联合公司”)建造厂房，该公司去年申请办理产证时发现系争土地上存有违章搭建即本案系争房屋，按照土地部门规定，必须拆除违章搭建后，才可办理产证。沈联村委会就告知王红寿到期腾退，但王红寿拒不配合，故来院起诉。沈联村委会与王红寿存在合同关系，为民综合服务站并非本案当事人之一，且王红寿经营的为农服务站其实是个普通的便利店，并没有公益性质。沈联村委会目前也无其他地方安排给王红寿经营使用。王红寿称，系争房屋是20世纪80年代建造的，没有产证，不清楚是否系违章搭建，也不清楚系争土地被征用的事情。沈联村委会并未告知因联合公司需要办产证才让其腾退，只是告知系争房屋卖于他人需要腾退。每个村都应当有个为农服务站的，为农服务站是具有公益性质的，若要王红寿腾退，沈联村委会需要另行安排场所供其经营,这也符合沈联村村民的共同意愿。为此，王红寿提供：1、照片4份、交接单复印件、营业执照复印件[联合为民综合服务站，负责人为金亚芳，经营范围为：零售预包装食品(含冷冻冷藏、不含熟食卤味)、乳制品(不含婴幼儿配方乳粉)、卷烟、雪茄烟、日用五金、五金交电、文具用品、针纺织品、日用百货]、结婚证复印件(显示金亚芳与王红寿系夫妻关系)，以证明为民综合服务站还为村民代收水费、电费，为民、便民；2、请愿书，证明沈联村村民都要求服务站继续经营。沈联村委会对证据1的照片真实性不予认可，对交接单、营业执照、结婚证真实性要求由法院核实，不认可证明目的和关联性，认为无法看出便民公益性特征，普通小店都有这些功能，不具有不可替代性。对证据2的真实性、关联性、合法性及证明目的不予认可，无法确认手印、名字、身份一一对应，认为系争土地已被征收20年了，土地所有权和使用权都不归属村委会，村委会只是在系争土地上搭建临时建筑，现联合公司要求拆除，村委会别无他法。根据庭审查明的事实，本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沈联村委会出租给王红寿的系争房屋，未经合法批准建造，故沈联村委会与王红寿之间签订的《租赁合同》应当认定为无效。且双方约定租赁期限已届满，王红寿应当将系争房屋腾退并返还沈联村委会。王红寿在合同约定期限到期后继续占有使用系争房屋，沈联村委会参照合同约定的标准向其主张占有使用费，于法有据，本院予以支持。而王红寿认为其所经营服务站具有公益性质不应腾退，若腾退也需沈联村委会另行安排场所供其经营。对此本院认为，该为民综合服务站的经营确实可以为村民提供便利，但不应使用未经合法审批建造的房屋，且从其经营范围难以确认其经营事项具有公益性质和不可替代性，双方合同到期后王红寿拒不腾退且要求村委会另行安排场所供其经营，无事实和法律依据，故本院对其上述抗辩意见，不予采纳，对其证据不予置评。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决如下：一、被告王红寿应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号房屋并返还原告青浦区白鹤镇沈联村村民委员会；二、被告王红寿应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区白鹤镇沈联村村民委员会房屋占有使用费(按照每年13,000元的标准，自2020年1月1日起计算至实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取计62.50元，由被告王红寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年九月二十五日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。