陕西省汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0703民初667号 原告：李德厚，男，1955年1月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李洋，陕西云昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚虹，陕西云昊律师事务所律师实习律师。 原告：李倩，女，1980年9月1日出生，汉族。 被告：余宝珍，住汉中市南郑区大河坎镇大河坎村**。 委托诉讼代理人：杨秋平，陕西南星律师事务所律师。 被告：张鼎新，男，1956年1月7日出生，汉族。 被告：余宝珍，女，1956年3月13日出生，汉族。 原告李德厚、李倩与被告余宝珍、张鼎新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李德厚、李倩及其委托诉讼代理人李洋、姚虹和被告余宝珍、张鼎新及其委托诉讼代理人杨秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德厚、李倩向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付租赁原告的一楼商铺自2017年10月1日至房屋实际退还之日的租金及二楼商铺自2015年10月1日至房屋实际退还之日的租金（暂计至2020年3月31日租金共计60万元）；3、判令被告承担案件受理费。事实和理由：原告李德厚于2011年购置大河坎镇中园城一楼商铺15间、二楼商铺16间，总计31间。其中一楼11间登记于女儿李倩名下，房产证号：南字第**。二楼16间均登记于其妻毛素华名下，房产证号：南字第000：南字第**18年7月去世，该房产属毛素华的遗产部分均由原告李德厚继承)。2015年9月，被告因开设家电经营部，准备租赁原告李倩名下的一楼11间商铺。双方反复商谈后，于2015年9月27日签订《房屋租赁合同》。《租赁合同》第三条约定：“租期叁年，即从2015年10月1日至2018年9月30日”；第四条约定：“所租房屋每年房租为15万元，每年九月底前一次向甲方支付，不得拖欠”。合同签订后第二天，被告向原告李德厚提出需租赁二楼12间商铺(约611.8M2)用作库房，双方协商后，于当日由被告之子张涛代表被告与李德厚、毛素华签订二楼《房屋租赁合同》。《租赁合同》第三条约定：“租期十年，即2015年10月1日至2025年9月30日”；第四条约定：“所租房屋，每年租金7万元，每年9月20日前一次向甲方支付，不得拖欠”。其余内容与一楼《房屋租赁合同》基本一致。两份合同签订后，原告方依约向被告交付了一、二楼商铺总计23间，被告向原告支付一楼商铺首年度租金15万元后，在该商铺上经营家电至今。2017年，原告李德厚经营的汉中厚华电工材料有限责任公司债务危机爆发，被告之夫张鼎新因担心租赁权无法延续，遂与原告李德厚签署了第二份一楼《房屋租赁合同》。《租赁合同》约定租期为十年，从2015年10月1日至2025年9月30日。合同第四条约定：“上述整体所租房屋，前五年每年租金为壹拾伍万元(￥：150000.00元)，后五年每年房租为壹拾陆万伍仟元(￥：165000.00元)，每年9月20日前一次向甲方支付，不得拖欠”。该合同日期签为2015年9月28日，其余内容与首份一楼《房屋租赁合同》基本一致。2018年，原告李德厚因急需医疗费向被告追讨租赁费之际，被告余宝珍让李德厚签署另外一份二楼《房屋租赁协议》,约定租期自2018年3月1日至2021年3月1月，年租金3万元。合同签订后，被告向李德厚交付9万元整。依据前述合同约定，被告应于2015年9月20日之前，向原告一次性支付一楼首年度租金15万元、二楼首年度租金7万元，总计22万元，之后应于每年9月20日之前向原告支付当年度租金。但被告方至今仅向原告支付了一楼首年度租金15万元、二楼租金89900元。虽经原告多次催要，但被告一直以各种理由拖延履行租金支付义务，至今欠付一、二楼租金巳累计60万元整。原告认为与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同权益应受法律保护，被告未按约定支付租金不仅违背诚信、亦构成违约。 被告余宝珍、张鼎新辩称，被告起诉的事实与客观事实不符且隐瞒了与房租有关的房屋买卖的事实。2013年11月5日，李德厚将其购买的但表示登记在其子李某名下的位于大河坎中园城10号楼大门北侧一楼两间通间门面房卖给张鼎新、余宝珍夫妇并订立了《门面房买卖协议》。协议中约定：每平方米12000元，订协议后付70%，办理过户后付至90%；交房后付清(因该房出租给他人尚未到期，至迟2015年7月31日前交房)。因李德厚急需用钱，签订协议前至签订协议当日，张鼎新、余宝珍已提前支付房款100万元。2015年7月19日，在被告张鼎新、余宝珍催促下，以李某名义将该房移交给张鼎新并订立了一份《房屋移交协议》，协议约定：在2015年12月底前办理过户登记；此前已付房款133万元，从付款之日计算利息至2015年7月底并抵作房款；面积暂按155平方米计算。至2015年7月24日，经双方核算，已付房款(含提前付款的利息)160万元。因原告李德厚未能在2015年12月底前办理过户登记，在催问下，李德厚不得已才告知该房已用于银行贷款抵押。被告张鼎新、余宝珍要求退款退房，但原告李德厚以无款可退未予同意。2016年3月9日，在李德厚、李某既办不了过户登记，又无款可退的情况下，与张鼎新、余宝珍订立了《尽快办理门面房买卖后过户手续的协议》。协议中约定：“2016年4月底前李德厚、李某为张鼎新、余宝珍办理该房同等价值抵押物；2016年8月底前办理完过户手续，否则，承担违约金50万元”。在此之前的2015年9月27日，原告李德厚将其购买中园城14号楼一楼门面房出租给被告余宝珍并订立了《房屋租赁合同》，合同约定：“租期三年，从2015年10月1日起至2018年9月底止；租金每年15万元，每年9月底前支付”。合同订立时，余宝珍支付了第一年租金15万元。此后，张鼎新、余宝珍得知一楼登记在李倩名下，经协商，原告李德厚、李倩与被告张鼎新又重新签订了一份一楼门面房的《房屋租赁合同》。合同约定：“租期十年，从2015年10月1日起至2025年9月底止。前五年租金每年15万元，后五年每年16.5万元，每年9月20日一次性付清”。2016年4月12日，因原告李德厚、李某未曾在约定的时间办理两间门面房的过户登记，又不能提供抵押物，又无力退还房款，经协商，李德厚、李倩自愿就房租问题给张鼎新、余宝珍出具书面承诺书，言明：“一楼房租暂不支付，作为过户的担保，办理过户后按租房合同约定交纳租金”。2016年4月26日，原告李德厚为应对其债权人占房，提出将其购买但登记在其妻毛素华名下的一楼门面房上面的二楼以出租为名委托张鼎新、余宝珍看管并以被告张鼎新、余宝珍之子张涛的名义订立了一份《房屋租赁协议》(协议日期写为2015年9月27日)。原告李德厚、毛素华同时出具书面承诺书一份。承诺书载明：“为应对讨债人与张涛针对14号楼转角二楼签一份租赁协议，协议中所列租金实为不存在”。2018年3月1日，因他人租用二楼，李德厚与余宝珍经协商另行订立了一份二楼《房屋租赁协议》。协议约定：“二楼由余宝珍从中间隔断，南边由余宝珍使用，租期三年，从2018年3月1日起至2021年3月1日止，租金每年三万元，先付两年，2019年10月1日前付三年租金；其余面积由李德厚另行出租”。止2019年1月3日，余宝珍提前全部付清三年租金90000元。2019年下半年，汉中厚华电工材料公司(李德厚开办)民间借贷纠纷专项排查工作领导小组为应付李德厚的众多债权人的上访讨债，强行要求被告余宝珍支付一楼租金未果后，支持怂恿债权人到被告余宝珍店里闹事，被告余宝珍才知道李德厚除欠银行贷款未还外，还欠众多债权人债务未还，被告余宝珍给原告李德厚打电话，要求协商解决有关问题，但原告李德厚躲避不见。被告余宝珍被逼无奈只好交纳了2019年10月1日至2020年9月30日一年租金15万元。3、原告的诉讼请求不成立。二楼的租期尚未到期，但被告余宝珍已将租金提前全部付清。一楼租金被告余宝珍虽未付清，但原告李德厚、李倩自愿用一楼租金为两间门面房过户手续担保而暂不支付，待办理过户手续后，按合同约定租金支付。但至今过户手续仍未办理，不符合支付租金的条件。综上，原告起诉要求被告支付一、二楼租金60万元，与事实不符，与理与法相悖，人民法院应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李德厚于2010年6月分别购置大河坎镇中园城一楼商铺15间和二楼商铺16间,其中一楼11间登记于女儿李倩名下，房产证号：南字第00**1068号，：南字第**毛素华名下，房产证号：南字第00**1066号,毛素华于201：南字第**厚、李某、李倩于2019年12月23日达成协议，该房产属毛素华的遗产部分均由原告李德厚继承。2015年9月27日，原告李德厚与被告余宝珍签订《房屋租赁合同》,租赁物为李倩名下的一楼商铺11间。《租赁合同》第三条约定：“租期叁年，即从2015年10月1日至2018年9月30日”；第四条约定：“上述整体所租房屋每年房租为15万元，每年九月底前一次向甲方支付，不得拖欠”。次日，原告李德厚、李倩与被告张鼎新另行签订了一份《房屋租赁合同》，其租期变更为10年（即2015年10月1日至2025年9月30日），租赁费变更为前五年每年租金15万元，后五年每年租金16.5万元，每年9月20日前支付。合同签订后，被告余宝珍分别于2015年9月22日和9月28日两次向原告支付一楼商铺首年度租金15万元。另外，汉中厚华电工材料公司民间借贷专项排查工作领导小组（该公司属李德厚）于2019年11月4日从被告余宝珍处代收租赁费15万元（2019年10月1日至2020年9月30日）。2019年8月28日，被告余宝珍给原告李德厚出具欠条一份，欠款金额30万元（2017年至2018年两年房租）。同日，被告余宝珍以其子张涛的名义与原告李德厚、毛素华（由李德厚代签）签订了租赁二楼12间商铺的《房屋租赁合同》。租赁物为登记于原告李德厚其妻毛素华名下，房产证号：南字第00**1066号。合同第三条约定：&ldquo：南字第**10月1日至2025年9月30日）”；第四条约定：“上述整体所租房屋，每年租金7万元，每年9月20日前一次向甲方支付，不得拖欠”。2016年4月12日，李倩及原告李德厚以代理人的名义出具承诺书一份，主要内容为：“2013年11月张鼎新、余宝珍购大河坎中园城东大门北侧李某名下两间门面房，至今未给其过户，现本人同意张鼎新所租中园城14号楼转角一层所有门面房每年房租作抵扣，在过户手续办理后按合同约定继续现金直接交纳”。2016年4月26日，原告李德厚出具承诺一份，主要内容为：“2016年4月26日，李德厚为应对讨债人与张涛针对中园城14号楼转角二楼签一租赁协议，协议承租人张涛实是为余宝珍代签。协议中所列租金实为不存在，仍由余宝珍无偿使用”。2018年3月1日，原告李德厚与被告余宝珍又另行签订了一份关于租赁二楼部分商铺的《房屋租赁合同》，租金每年3万元，租期从2018年3月1日至2021年3月1日。同时，原告李德厚在该协议中载明：“此房租赁权属归李德厚妻毛素华，其女李倩，现由李德厚一人出面与余宝珍（乙方）签订，若出现纠纷，属其家庭内部问题，由李德厚本人承担，与乙方无任何责任”。该合同签订后，被告共计支付租金9万元。 另查明：2013年11月5日，原告李德厚以个人名义及其子李某的名义与被告余宝珍、张鼎新签订了《门面房买卖协议》，其中协议第七条约定主要内容为：“由于现房屋甲方（李德厚）已出租，租期未到，乙方（余宝珍、张鼎新）同意此租期履行完结。但甲方负责到期后（2015年7月31日前）将房屋钥匙收回后交予乙方手中，绝不延长”。2015年7月19日，被告张鼎新与李某签订了《房屋移交协议》，协议约定：“甲方于2015年8月1日起将一楼商铺第一、第二两间房屋移交给乙方所有，于2015年12月底，将过户在乙方名下的房产证交给乙方。鉴于乙方之前已给甲方支付113万元的购房款，甲方愿意给乙方支付月息10%0的利息，按实际发生的数额和时间分段计算，用于折抵购房款，利息截止时间为2015年7月底”。 本院认为，1、关于本案的诉讼主体。本案案涉的《房屋租赁合同》中,登记的房屋所有权人均不属于原告李德厚，但自认该房屋系其购买，登记的房屋所有权人与原告李德厚系夫妻及父女关系，均由原告李德厚签字和代房屋所有权人签字，房屋所有权人对该行为予以认可，故本院应予认定。汉中市大河坎镇的海源家电经营部登记为个体工商户，经营者余宝珍，依据《民法总则》的有关规定，其经营者作为诉讼主体，但案涉的《房屋租赁合同》中，签订合同时为被告余宝珍、张鼎新夫妇或其个人，所租赁的房屋用于开办海源家电经营部，故本案被告的诉讼主体应列为余宝珍、张鼎新个人。2、关于登记在李倩名下的一楼商铺11间的《租赁合同》。原告李德厚与被告余宝珍签订《房屋租赁合同》，租赁期为5年。次日，原告李德厚、李倩与被告张鼎新另行签订了一份《房屋租赁合同》，其租期变更为10年（即2015年10月1日至2025年9月30日），租赁费变更为前五年每年租金15万元，后五年每年租金16.5万元，每年9月20日前支付。原告李倩对以上事实予以认可。两份合同签订后，双方均认可实际履行的合同是第二份租期为10年的合同，被告按照合同约定支付了第一年的租金，之后，因原告与被告曾签订了购买原告李德厚之子李某名下的《门面房买卖协议》，原告未能及时办理房屋过户登记，原告李德厚及李倩承诺一层所有门面房每年房租作抵扣，在过户手续办理后按合同约定继续现金直接交纳，故被告未再缴纳后期的租赁费。同时，被告曾向原告出具欠付两年租赁费30万元的欠条，原告对该欠付租赁费的事实予以认可。2019年11月4日汉中厚华电工材料公司民间借贷专项排查工作领导小组从被告余宝珍处代收租赁费15万元（2019年10月1日至2020年9月30日），故被告实际欠付原告两年房屋租赁费45万元（2015年10月1日至2020年9月30日共计五年，已付二年）。3、关于登记在毛素华名下的二楼商铺16间的《租赁合同》。该合同是以被告之子张涛与原告李德厚签订，被告余宝珍认可张涛的签名由其代签，依据被告陈述的理由及张国平、张建华的证言证实，该房屋系原告李德厚委托张建华及被告余宝珍代为管理。同时，原告李德厚作出承诺该协议中的租金不存在，由被告无偿使用。故双方虽签订了《租赁合同》，被告亦未实际使用及履行。之后，双方又签订二楼部分商铺的租赁合同，被告亦按约定已支付了租期内的租赁费。现合同租期未满，亦应按照合同约定继续履行。 综上所述，双方签订的一楼11间商铺的10年期的《房屋租赁合同》及二楼部分商铺3年期的《房屋租赁合同》有效，应予认定。故原告以被告未及时履行租赁费要求解除该《房屋租赁合同》的请求理由，本院不予支持，但被告欠付租赁费的事实存在，本院予以认定。原告要求支付二楼租赁费的请求缺乏事实依据，本院不予支持，亦应按照二楼部分商铺3年期的《房屋租赁合同》履行其义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告余宝珍、张鼎新在本判决生效后30日内支付租赁原告李德厚、李倩一楼商铺11间房屋租赁费450000元，该《房屋租赁合同》继续履行。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800.00元，由原告李德厚、李倩负担4000元，被告余宝珍、张鼎新负担5800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  瞿广仁 人民陪审员  张吉林 人民陪审员  陈某霞 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  孟乔慧