湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1223民初506号原告：艾晓丽（反诉被告），女，1990年1月11日生，汉族，湖南省辰溪县人，个体户，住湖南省辰溪县。委托代理人：邓贤文，湖南丹山律师事务所律师。执业证号××。被告：辰溪县建祥房地产开发有限公司，住所地：辰溪县辰阳镇东风路，统一社会信用代码91431223750619814Q。法定代表人：钟丽琴，经理。委托代理人：张小波，男，1972年6月15日生，汉族，湖南省辰溪县人，居民，住湖南省辰溪县。被告：钟广云，男，1962年6月7日生，汉族，湖南省辰溪县人，居民，住湖南省辰溪县。被告：钟广生（反诉原告），男，1953年6月2日生，汉族，湖南省辰溪县人，农民，住湖南省辰溪县。被告：米家鹏（反诉原告），男，1962年6月12日生，汉族，湖南省辰溪县人，居民，住湖南省辰溪县。原告（反诉被告）艾晓丽与被告辰溪县建祥房地产开发有限公司、钟广云、钟广生（反诉原告）、米家鹏（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾晓丽及其委托代理人蔡仁刚，被告辰溪县建祥房地产开发有限公司委托代理人张小波、被告（反诉原告）钟广生及其与被告（反诉原告）米家鹏共同委托代理人刘明贵到庭参加诉讼，被告钟广云、米家鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院于2019年10月18日作出（2019）湘1223民初1160号民事判决。被告钟广云、被告（反诉原告）钟广生、米家鹏不服，提起上诉。湖南省怀化市中级人民法院于2020年3月16日作出（2020）湘12民终46号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2020年5月6日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾晓丽及其委托代理人邓贤文，被告辰溪县建祥房地产开发有限公司委托代理人张小波、被告钟广云、被告（反诉原告）钟广生到庭参加诉讼，被告（反诉原告）米家鹏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾晓丽向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告钟广生、钟广云、米家鹏支付原告售房佣金，溢价金共计391260元；2、判令被告钟广云、钟广生、米家鹏退还原告所交押金10万元；3、判令被告钟广云、钟广生、米家鹏给原告支付违约金20万元；4、判令被告辰溪县建祥房地产开发有限公司对钟广云、钟广生、米家鹏应支付给原告销房佣金，溢价金共计391260元和被告钟广生、钟广云、米家鹏应退还原告所交押金10万元及被告钟广云、钟广生、米家鹏应支付给原告违约金20万元，承担连带责任；5、由被告承担本案受理费。事实与理由：被告钟广云、钟广生、米家鹏三人合伙挂靠辰溪县建祥房地产开发有限公司、成立辰溪县建祥房地产开发有限公司丹山社区和平村棚户区改造项目部，由钟广云出任项目部负责人，合伙开发商品房销售。2018年元月1日，原告艾晓丽与辰溪县建祥房地产开发有限公司丹山社区和平村棚户区改造项目部签订《房地产项目销售代理合同》，合同约定“乙方（原告）采用交押金的方式独家代理销售整体楼盘，乙方承销日期2018年1月1日至2020年1月1日，甲方按销售额的百分之二支付销售佣金给乙方（含销售人员工资、宣传资料费、广告费等一切开支）。佣金及溢价金结算时，每月月底前向甲方提交上月的结算表，5天内向乙方支付销售佣金及溢价金（溢价金：即超出合同约定的房款金额）”。另外，合同还规定，违约方给对方支付违约金20万元。合同签订后，原告即依约销售，然而正当原告打开销售局面，被告却无视合同规定，不仅不让原告继续售房，反而将原告已售出房屋应获取的佣金和溢价金也不依约支付原告，无视合同条款规定公然违约。经与被告多次交涉无果，特向贵院起诉，以维护原告合法权益。被告辰溪县建祥房地产开发有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。理由：一、原告诉请与建祥公司无关。1、2018年元月1日原告艾晓丽同辰阳镇丹山社区和平村棚户区改造项目部签订的《房地产项目销售代理合同》，甲方实际负责人为钟广云、钟广生、米家鹏；2、原告艾晓丽提供的1-4月份售出房屋结算报表中甲方为钟广云、钟广生；3、原告艾晓丽提供的8659574号收据中10万元承包押金的收款人为米家鹏；4、钟广云、钟广生、米家鹏均不是建祥公司的工作人员。二、根据《商品房管理办理》第二十五条“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受委托机构应当是依法设定并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”第二十六条“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证据文件和商品房销售委托书。”第二十七条第二款“受托房地产中介机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。”第二十九条“商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务的相关规定”。故请求法院驳回原告对建祥公司提出的诉讼请求。被告钟广云未作答辩。被告钟广生、米家鹏答辩并反诉称，原告艾晓丽（反诉被告）多次违反合同第四项“安排客户与甲方签订正式买卖合同，合同必须由甲方法人代表签字，并要盖项目部印章方可生效”的约定，对外私自销售房子、签订销售合同，收取销售房款，构成根本违约。反诉人钟广生、米家鹏请求法院依法判决被反诉人支付违约金20万元及其损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：原告（反诉被告）艾晓丽提交的2018年1-4月售出房屋结算报表，其中1-3月份有双方签名认可，4月份报表被告未签名，但真实反映了原告销售房屋的事实，本院依法对该证据均予以确认。本院依据采信的证据和当事人对无异议事实的陈述，认定以下案件事实：2018年1月1日，被告钟广云、钟广生、米家鹏(甲方)与原告艾晓丽(乙方)签订《房地产项目销售代理合同》，约定：乙方即原告艾晓丽采用交押金方式独自代理销售甲方开发的丹山和平村棚户区改造项目部整体楼盘，采用整体价包干的形式承包给乙方，乙方可按市场行情及楼、层、号自行定价进行销售，甲方不再参与销售。乙方交押金100000元。承包价格现款买房（1至7楼）2000元/㎡（买7楼送8楼，8楼不办理房产证），银行按揭2100元/㎡。乙方进场销售日期：2018年1月1日，承包销售日期：2018年1月1日至2020年1月1日。甲方按销售总额的百分之二给付销售佣金给乙方，佣金及溢价金（超出合同约定的房款金额）结算时间每月月底前提交上月的结算表，5日内向乙方支付销售佣金及溢价金。合同签订当日，原告艾晓丽即交付售房押金100000元。后原告进场销售房屋，2018年1月销售房屋4套，实际成交总房屋价款1018400元，按合同约定，应付佣金20368元，溢价金45900元，结算后，被告已支付47908元，尚欠18360元。2018年2月销售房屋8套，售房总价款1901100元，应付佣金38022元，溢价金126543元，被告已支付113948元，尚欠50617元。2018年3月销售房屋12套，售房总价款3057300元，应付佣金56470元，溢价金189964元，共计246434元，被告未予支付。2018年4月销售房屋1套，被告应付佣金4580元，溢价金19000元，共计23580元，未予支付。1-4月，被告应付原告佣金、溢价金共计500847元，已支付161856元，尚欠338991元。原、被告因对佣金及溢价金给付问题产生分歧，导致双方于2018年5月终止销售代理合同。另查明，被告辰溪县建祥房地产开发有限公司未与被告钟广云、钟广生、米家鹏签订书面挂靠协议，亦没有收取挂靠管理费用。本院认为，本案为代理销售房屋引发的合同纠纷。争议的焦点有三点，一是原、被告订立的《房地产项目销售代理合同》的法律效力；二是原告所销售房屋的佣金及溢价金的核定与付款责任；三是被告辰溪县建祥房地产开发有限公司应否承担责任。一、原、被告订立的《房地产项目销售代理合同》的法律效力。原、被告经充分协商签订的《房地产项目销售代理合同》，虽系双方真实意思表示，但原告不具有商品房销售资质，违反了法律、行政法规的强制性规定，故该合同为无效合同。二、原告所销售房屋的佣金及溢价金的核定与付款责任。尽管原、被告订立的合同无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，原告依约定销售了房屋，付出了劳动，被告获取了购房款，故被告应依约定支付原告的佣金及溢价金。1-3月结算报告，被告已签字确定，且已部分进行了结算，4月份的结算报表，尽管被告未签字确定，但房屋已实际销售，被告已收取购房款，故被告应遵守诚信原则，按1-4月份的结算报表，支付原告佣金及溢价金500847元，被告已支付161856元，尚欠338991元。三、被告辰溪县建祥房地产开发有限公司应否承担责任。被告辰溪县建祥房地产开发有限公司未与被告钟广云、钟广生、米家鹏签订书面挂靠协议，亦没有证据证实该公司收取了挂靠管理费用，且被告辰溪县建祥房地产开发有限公司不是《房地产项目销售代理合同》的合同相对方，故对原告艾晓丽要求被告辰溪县建祥房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。本案中，原、被告订立的《房地产项目销售代理合同》为无效合同，故原告主张违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告钟广生、米家鹏反诉要求原告艾晓丽返还收取的购房款，因庭审中被告钟广云已认可该购房款已由其收取，故反诉原告主张反诉被告艾晓丽收取购房款的事实不成立，其反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、由被告钟广云、钟广生、米家鹏支付原告艾晓丽销售房屋的佣金及溢价金500847元，已支付的161856元，尚应支付338991元，限判决生效后10内付清；二、由被告钟广云、钟广生、米家鹏退还原告艾晓丽售房押金100000元，限判决生效后10内付清；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告艾晓丽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告钟广生、米家鹏的反诉请求。本案受理费10000元，由原告艾晓丽负担2000元，被告钟广云、钟广生、米家鹏负担8000元；反诉案件受理费2150元，由反诉原告钟广生、米家鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  许顺松人民陪审员  彭南京人民陪审员  胡小毛二〇二〇年九月二十四日书 记 员  徐 科附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合同形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。