四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初317号 原告（反诉被告）：黄邑娥，女，*年*月*日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：熊斌，四川律航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王译阡，女，*年*月*日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：王卢萍，被告王译阡之母。 委托诉讼代理人：付仕红，四川大益律师事务所律师。 原告(反诉被告)黄邑娥与被告(反诉原告)王译阡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄邑娥及其委托诉讼代理人熊斌，被告(反诉原告)王译阡及其委托诉讼代理人王卢萍、付仕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄邑娥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告一次性返还原告剩余租金及押金共计47500元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年1月，原告黄邑娥因从事经络按摩推拿业务需要店面，经与被告王译阡协商一致，由原告租赁被告位于大邑县××镇××巷××号（建筑面积460平方米）房屋。双方于2019年1月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限从2019年1月8日至2022年4月8日，年租金15万元，免租期3个月，租房押金1万元。合同第八条第（二）项约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁合同签订后，原告于当日向被告指定收款人（被告之母王译阡）的银行账户转账支付第一年度租金及押金共计16万元，被告将房屋交付给原告。原告于3月1日正式营业，主营经络按摩推拿等服务。原告在经营过程中，出现合伙人撤资、员工大部分流失、人手不够、客户流失、营业额下降等问题，导致继续经营将不断亏损，原告无力继续经营的情况下，于2019年12月6日将情况如实告知了被告，并明确提出不再租用该店铺。后经与被告及被告母亲多次沟通，被告方回复原告，让原告先付两个月房租，看看经营有没有转机。原告遂于2020年1月8日筹措资金再次给付2个月房租共计2.5万元。同年1月20日开始春节放假，1月24日新冠肺炎疫情爆发，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应，按照政府相关部门的要求，该店不能营业，原告原本打算春节假期后继续坚持经营的想法破灭。3月6日，原告再次通知被告解除租赁合同，并撤走店内所有经营设施设备及店招。合同约定三个月免租期，按行业惯例和交易习惯，应属于前期装修免租，加之原告支付租金已至2020年6月8日，据此被告应退还原告3个月房租和押金。另原告还为被告原遗留部分客户进行了服务，而该部分服务被告早已收取费用，总费用达6万余元。目前原告与被告就解除租赁合同后的相关事宜不能协商一致，为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告王译阡（反诉原告）答辩意见：1.同意解除《房屋租赁合同》；2.原告违约，且剩余租金及押金尚不足以抵扣违约金，故不应返还原告支付押金及租金；3.原告的诉讼请求不能成立，被告不承担诉讼费用。事实及理由：解除合同的原因并非不可抗力致合同无法继续履行。租赁期限为三年，原告从事经络按摩推拿经营，新冠疫情无论从时间和其经营性质上看都不属于不可抗力。原告自认其早在新冠疫情之前的2019年12月6日因合伙人撤资等原因致经营困难就提出要解除《房屋租赁合同》，因未满三年租期应支付违约金和损害赔偿而未果，后被告充分考虑原告的实际困难及疫情因素的影响，经协商，同意将租赁年度租金的支付方式由一次性支付调整为按月支付。2020年1月7日，原告微信备注支付2020年2月和3月的租金25000元，被告出具的收条注明“收到黄邑娥2020年1月8日至今3月8日的租金”。原告微信回复“剩余租金是125000元”，此可证实原告交付的是第二个合同年度即2020年1月8日至2021年1月的租金。三、原告诉称三个月免租期为装修免租，是歪曲理解，三个月免租是指租期满三年后才免租金三个月的优惠，即满三年送三个月，从原告微信转账备注、25000元的收条、原告的“剩余租金是125000元”也足以证实，第一合同年度已满。此25000元为第二合同年度前两月的租金。再者装修期免租金惯例通常为清水房，该店铺答辩人花费约200万高品质精装修，不需要装修就可经营使用。五、原告诉称代为提供服务不是事实，双方并无约定，其经营范围不同。综上，原告的第二条第三条请求应予驳回。 被告王译阡（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人2019年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被反诉人支付第二年度第三、四月份的租金共计25000元，同时支付违约金75000元；3.判决被反诉人承担损害赔偿92880元；4.被反诉人承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月8日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》约定租期为三年，租金为15万元/年，合同第九条约定：乙方有第八条第四款情形之一的，甲方有权解除合同并要求恢复原状或赔偿损失；乙方提前退租的，应当提前30日通知对方，并按剩余租赁时间相应租金的30%向甲方支付违约金。2019年12月24日被反诉人因生意难做，要求退租，后为缓解被反诉人压力，经双方协商反诉人同意将第二年度租金收取方式暂变更为按月支付，2020年1月7日被反诉人通过微信转账25000元支付了第二年度前两月的租金，反诉人出具了收条。2020年3月2日被反诉人微信告知反诉人不再租赁，后被反诉人私自撤场，明确表示不再租赁使用。反诉人认为：按双方合同约定被反诉人未到期限，应支付违约金为剩余租赁时间租金27.5万元的30%即75000元。被反诉人租赁后未按约对原有装修进行改进，而是进行了拆除，单是拆除高温盐蒸区域造成损失达25万元。根据双方约定，被反诉人过错造成的损失，按反诉人装修及使用时间折算应赔偿损失92880元。被反诉人恶意诉讼，无事实和法定及约定依据，除解除租赁合同外，其诉请不应得到法院的支持。综上所述，依法应予支持反诉请求。 原告（反诉被告）黄邑娥对反诉请求辩称：1.对反诉请求的第一项解除租赁合同无异议；2.反诉原告诉请的第二项即支付25000元租金的请求不能成立，反诉被告接收租赁的房屋后需要对房屋进行改进以满足使用需求，三个月免租期正是用于房屋装修，此应扣减，因此实际资金已付至2020年9月，反诉原告应将多付部分退还；3.新冠疫情已在法律上被认定为不可抗力，且致案涉合同无法继续履行，故关于违约金的反诉请求不能成立；4.依据合同第二项第9条的约定，房东仅要求租房人对房屋主体结构和玉石形象墙不可改动，未约定不能拆除盐蒸区，且盐蒸区（汗蒸房）不拆除将无法实现租赁目的，故损害赔偿的诉请不仅无合同依据，且明显不合理，不能成立。 原告（反诉被告）黄邑娥和被告王译阡（反诉原告）双方围绕本诉、反诉的诉讼请求均依法提交了如下证据：1.原告、被告双方的身份证复印件；2.房屋租赁合同；3.转账记录；4.原被告之间的微信聊天记录；5.房屋照片；6.2020年5月10日被告收房和房钥匙的收条。经质证，双方对前述证据均无异议，本院予以采信。 另被告（反诉原告）王译阡还提交了《汗蒸房工程安装合同书》等证据拟证明因拆除汗蒸房所致经济价值。经质证，原告（反诉被告）黄邑娥提出异议，认为拆除汗蒸房内的设施并不违反租赁合同的约定，其不应承担责任，且对相关证据不知情，真实性无法确认。本院经审查认为，《汗蒸房工程安装合同书》等证据具有证据资格，但与诉讼事实是否相关、能否证明待证事实，需另行评价。 依据双方当事人的陈述及其提供的证据，本院对本案事实认定如下： 2019年1月8日，原、被告双方在平等、自愿的前提下签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：被告（反诉原告）王译阡作为甲方，将位于成都市大邑县××镇街道××巷××号××建筑面积460平方米的房屋租赁给乙方即原告（反诉被告）黄邑娥使用。房屋租赁期限自2019年1月8日至2022年4月8日，共计3年。合同第四条约定：（一）租金标准及支付方式：基础租金150000.00元／年，免租期为三个月；（三）支付方式：银行转账汇款，年付，首次支付需在本合同签订之日起1个工作日内完成。合同第六条第（二）款约定：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.甲方允许乙方在不改变房屋主体结构的前提下对房屋现有装修（除玉石形象墙外）进行改进；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第八条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的；2.甲方签订合同并收到首期房租后拒不交付房屋的；3.严重干扰或阻碍甲方正常居住、正常经营的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的；2.欠缴各项费用达1.5万元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6.擅自将房屋转租转让给第三方的。合同第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，乙方有权解除合同；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，甲方有权解除合同并要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，乙方行为构成违法或严重侵害他人利益的甲方有权追究乙方法律责任；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应退还剩余租赁时间相应的租金，并按剩余租赁时间相应租金的30%支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按剩余租赁时间相应租金的30%向甲方支付违约金。合同第十一条约定：乙方支付甲方1万元（大写：壹万圆整）作为房屋设施押金。 2020年3月25日，原告（反诉被告）黄邑娥通过中国建设银行向王卢萍（王译阡之母）的银行账户（账号：6217××××6025）转账人民币160000.00元。2020年1月7日，原告黄邑娥通过微信转账人民币25000.00元，王译阡于次日向黄邑娥出具《收条》。载明“今收到黄邑娥2020年1月8日至3月8日位于大邑香槟国际三楼美容院房租租金大写（贰万伍仟圆整）小写25000.00元，余大写（壹拾叁万圆整）租金未付。”后原被告双方在微信中确认，2020年1月8日被告王译阡出具的《收条》上是将剩余租金125000元误载为了130000元。 合同履行过程中，双方就租金支付及合同解除事宜产生争议。原告黄邑娥通过微信自2019年12月6日至2020年3月2日期间多次向王译阡表示因经营亏损及疫情爆发等原因不再继续租用该房屋。 2020年1月24日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部（以下简称指挥部）发布第1号通告，要求：“自觉维护公共卫生，交通工具、商场、餐饮、理发店等密切接触服务对象的工作人员，应采取佩戴口罩上岗等防护措施。”2020年1月26日，指挥部发布第2号通告，要求：“暂停开放网吧、影（剧）院、洗浴、茶楼、KTV等娱乐场所”。2020年3月26日指挥部发布第8号通告，规定：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动”原告黄邑娥在指挥部通告规定的暂停开放时间段内均闭店。 2020年5月10日，原告（反诉被告）黄邑娥将已腾空的案涉店面移交给被告（反诉原告）王译阡，并办理了《房屋移交手续》。黄邑娥将租赁的房屋归还王译阡，大门钥匙、水费本、电费卡等一并移交。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。庭审中，经双方当事人确认，本案无争议内容为：1.双方均同意解除案涉租赁合同；2.双方认可租赁合同的实际解除时间为2020年5月10日；3.合同约定的三个月免租期，应以实际租赁时间为基础按比例分摊。本案争议焦点为：1.黄邑娥应否承担提前退租的违约责任；2.黄邑娥装修时拆除了汗蒸房内的相关设施，应否承担赔偿责任及赔偿责任应如何计算的问题。 针对争议焦点，本院经审查认为，1.黄邑娥不承担提前退租的违约责任。案涉租赁合同于2020年5月10日解除，解除原因之一是疫情导致案涉合同无法继续履行，此符合双方签订的案涉租赁合同第八条第（二）项的规定，即“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”。本案出现了因不可抗力导致合同无法继续履行的情况出现，此时黄邑娥提前退租，应适用案涉合同第八条第（二）款的规定，而不应适用第九条第（二）款的规定。据此，黄邑娥提前退租依据双方的合同约定不应承担违约责任。2.根据双方签订的合同，汗蒸房非禁止装修区域，原告黄邑娥将租赁房屋进行整修以实现租赁目的，此并不违反双方签订的租赁合同，不应承担赔偿责任。被告（反诉原告）王译阡提出的要求黄邑娥承担提前退租的违约责任和赔偿因拆除汗蒸房所致经济损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 针对原告（反诉被告）黄邑娥提出的要求判令被告王译阡一次性返还剩余租金及押金共计47500元的诉求，本院经审查认为，黄邑娥向王译阡支付的租金、押金共计160000+25000=185000元。截至合同解除日2020年5月10日，实际租用天数为360+123（四个月三日）=483天,租赁合同完成比例为483÷（360×3）=44.72%,对应比例的免租期为90×44.72%=40天,扣减对应比例的免租期后实际产生的租金为（150000÷12÷30）×（483-40）=184583，综上，已付金额减实际应付租金后，余额为185000-184583=417元。根据本案的具体情况，在听取双方意见并充分考虑王译阡的实际损失的情况下，本院认为剩下的少许费用不宜判令王译阡退还。黄邑娥的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，案涉租赁合同应解除，双方当事人的其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十七条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄邑娥与被告（反诉原告）王译阡之间签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告（反诉被告）黄邑娥的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王译阡的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费3300元，由黄邑娥负担；反诉案件受理费4338元，由王译阡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨中良 人民陪审员  吴艳琼 人民陪审员  陈兴川 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  饶 怡