内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终282号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，1964年8月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：潘国有，男，1961年11月23日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人潘国有及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人潘国有的委托诉讼代理人侯文全到庭参加了诉讼，一审第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.请求撤销（2019）内04民初243号民事判决；2.请求判令准许对巴林左旗东至××路、西至××路、南至××里地下车库的执行；3.请求判令潘国有承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：潘国有所提异议不符合《最高人民法院执行异议复议规定》第28条规定的四大构成要件，且其权利不能够排除执行，一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1.潘国有没有提供商品房买卖合同的原件，该合同不具有证明力，不应采信；2.潘国有不能证明在查封前已经合法占有不动产。一审中，潘国有并未提供物业费收据的原件，该收据不具有证明力，而且仅凭物业费收据也无法证明其已经在查封前合法占有案涉不动产，因此该收据也不具有证明力。另外，一审法院组织的现场勘查只能说明潘国有于勘查当日（2019年12月27日）占有了案涉不动产，不能说明其在查封日（2018年7月30日）之前就已经合法占有案涉不动产，潘国有未能提供正规的交房手续，因此本案也不符合28条四大要件之二；3.潘毅和曾向一审法院提交了一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，该材料显示在查封之时，案涉小区至少有39套不动产己经办理了正式的不动产登记手续，并己经取得了不动产产权证书，这证明了案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。但潘国有至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，潘国有明显存在过错。另，根据《九民纪要》第127条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。但潘国有并未举证其有前述行为，因此应当认定潘国有对没有办理过户登记存在过错。综上，潘国有不具有足以排除强制执行的权益，请求贵院依法支持潘毅和的全部上诉请求。潘国有辩称，1.潘国有在人民法院查封之前就已经与京和公司通过房产部门签订了正式商品房买卖合同，根据法律规定是合法有效的，该合同也没有被司法机关确认为无效或者被撤销，因此潘国有具有物权期待权。2.签订商品房买卖合同后潘国有已经实际占有、使用了该车库，是实际权利人，而且承担了相关物业等费用。潘国有履行了交纳房款的义务，而且是以银行转账的方式交纳的。3.办理产权证书需要京和公司出具相关手续，潘国有也多次要求京和公司给予办理产权登记，但是由于京和公司债务缠身，涉及到车库被查封等情形，导致至今没有办理产权登记，这不是潘国有的过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，人民法院应当依法予以驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：一、恢复对巴林左旗东至××路、西至××路、南至××里地下车库的执行；二、判令潘国有及京和公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：潘毅和诉京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，一审法院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。潘国有不服一审法院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向一审法院提出保全异议。一审法院于2019年8月16日作出（2019）内04执异281号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府06-119号车库的执行。上述事实，有潘毅和、潘国有在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。2017年9月20日，潘国有通过银行汇款向京和公司法定代表人冯海涛账户内打款105000元，同日，京和公司为潘国有出具车库款收据一枚，金额为105000元，收据中加盖京和公司财务专用章。2017年9月21日，潘国有与京和公司签订商品房买卖合同，购买了京和王府××号车库，建筑面积××平方米，单价3434.74元/㎡，总价款105000元。京和公司在合同的甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯海涛印章，潘国有在乙方处签字。2017年10月12日、2019年8月7日、10月14日，潘国有分三次交纳了从2017年10月12日至2020年10月11日的车库物业费。诉讼期间，一审法院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对潘国有是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验，勘验结果是：潘国有已实际占有使用位于6号楼的××车库。潘毅和对此勘验结果称：对今天占有使用无异议，这只是今天的记录，不能证明查封前合法占有。一审法院认为，潘国有提交的车库物业费收据结合现场勘验结果，能够认定潘国有自2017年10月12日至今，已实际占有、使用案涉车库。又查明，案涉车库非因潘国有的原因不能办理过户登记。再查明，一审法院于2018年11月22日作出（2018）内04民初90号民事判决，判令京和公司、冯秀全偿还潘毅和欠款3939万元及利息（利息自2016年4月1日起至本欠款全部付清之日止，按月息2%计算的）。上述事实，有潘国有提交的商品房买卖合同、收据、汇款凭单、现场勘验笔录、民事判决书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是潘国有对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，潘国有对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，一审法院认为潘国有购买车库的行为符合上述司法解释规定的情形，潘国有享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、一审法院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而潘国有提交的其与京和公司之间的商品房买卖合同签订于2017年9月21日，形成于查封行为之前，该合同系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、根据潘国有提交的物业费收据及现场勘验结果，可以证明潘国有自2017年10月12日起即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、潘国有提交的交付车库款的收据及汇款凭单，可以证明潘国有已经按照合同的约定向京和公司交纳了全部购房款。四、潘国有在已经履行商品房买卖合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉车库享有了物权期待权，且案涉车库未能办理不动产过户登记并非潘国有自身原因造成，故潘国有对案涉车库享有的物权期待权优先于潘毅和的普通债权，足以排除潘毅和申请法院的强制执行。综上所述，潘毅和的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为：潘国有就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉车库在人民法院查封前，潘国有与京和公司签订了《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。从潘国有提举的物业费收据及现场勘验结果，能够证明潘国有在人民法院查封前已经实际占有案涉车库。京和公司给潘国有出具的收款收据及汇款凭证，可以证明潘国有已按合同约定向京和公司交纳了全部车库款。另外，案涉车库未办理不动产登记非潘国有自身原因所造成。据此，潘国有所购买案涉车库符合上述法律规定的情形，其对案涉车库享有排除强制执行的民事权益。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年九月二十三日书记员 胡琨