湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9300号上诉人（原审被告）：刘富堂，男，1963年12月3日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南御邦物业管理有限公司，住所地长沙市天心区新姚南路**御邦国际广场**。法定代表人：廖林军。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。上诉人刘富堂因与被上诉人湖南御邦物业管理有限公司(以下简称御邦物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘富堂上诉请求：撤销（2020）湘0103民初2709号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人为开发商选聘的前期物业公司，与开发商之间有在先的《前期物业管理合同》，对全体业主均有拘束力。故上诉人与被上诉人之间不需要再签订2012年3月2日的《前期物业管理合同》。上诉人不交纳物业管理费事出有因。2012年开发商交付物业时，没有按设计图纸开门，影响物业的使用和收益，被上诉人也参与了三方协商，但协商好的内容没有落实，故涉案物业一致处于未收房状态。2012年3月2日签订的《交付通知书》及《前期物业管理合同》不是上诉人的真实意思表示。开发商说有银行租赁涉案物业，所以不开门。上诉人同意暂时不开门、签收相关文件后，银行没有租赁涉案物业，开发商和被上诉人也没有按设计图纸重新开门、修台阶，导致涉案物业空置。被上诉人没有为上诉人提供任何物业管理，物业费应当由开发商承担。上诉人根本不知道被上诉人张贴《物业服务缴费催缴通知书》一事，本案已过诉讼时效。被上诉人无权收取滞纳金和律师费。一审判决以5元每平米收取物业管理费没有事实依据，超出诉讼请求。御邦物业公司辩称，业主与物业公司直接签订物业服务合同，合法有效。涉案物业为商铺，合同约定标准是每平米5.5元，双方在合同实际履行过程中调整为5元每平米，不违反法律规定。没有任何证据表明被上诉人同意对外开门、修建台阶。根据合同相对性原则，是否按图纸建造交付物业，上诉人应向开发商主张权利。被上诉人自2012年开始张贴催缴单的方式催缴物业费，自2019年开始还以电话方式催缴，并未超过诉讼时效。涉案物业服务合同第11条的违约责任中明确约定了滞纳金和律师费的承担，一审判决并无不当。且滞纳金已经调整为欠款金额的30%，减轻了上诉人的违约责任。御邦物业公司一审起诉请求：1、判令被告向原告支付截至2019年11月30日所欠物业服务费104025.15元；2、判令被告向原告支付滞纳金31207元（按欠款总额的30%计算）；3、判令被告承担本案律师费3000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月25日，刘富堂与案外人湖南立达人投资股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于长沙市天心区××路××号××广场××楼××房，建筑面积223.71平方米，规划用途为商业，房屋交付时间为2011年9月30日前。2012年3月2日，湖南立达人投资股份有限公司向刘富堂发出《交付通知书》，刘富堂签字确认。同日，御邦物业公司（甲方）与刘富堂（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由御邦物业公司为刘富堂提供物业管理服务。其中，第四条约定，写字楼物业费按照建筑面积每月每平方米4.5元，商铺物业按建筑面积每月每平方米5.5元；因乙方原因未收房或收房未入驻的，乙方仍须按以上标准缴纳物业服务费；物业服务费每季度缴纳一次，乙方首次付费时间为购房合同中约定的交房日期，第二次交纳费用时间为首次付费后第三个月的前5日，依次类推；第十一条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从自逾期之日起按天千分之三交纳滞纳金；甲方以诉讼方式追索的，因此产生的诉讼费、律师费、财产保全费、执行费及其他因诉讼产生的各种费用由乙方承担。合同签订后，御邦物业公司为御邦国际广场商务楼提供物业服务，并调整商铺物业服务费标准为5元／平方米每月。刘富堂从未缴纳物业服务费。自2012年3月2日起，御邦物业公司每年均向刘富堂购买的御邦国际广场商务楼105房张贴送达《催缴物业费并张贴催缴通知单》，且其委托的诉讼代理人于2019年也以电话的方式向刘富堂催缴物业服务费，刘富堂仍未交纳。另，御邦物业公司因与御邦国际广场大厦102、105、409、511等十户业主物业服务合同纠纷案，委托湖南华良国路律师事务所潘显才、李再胜律师为诉讼、执行代理人，律师代理费共计30000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。御邦物业公司与刘富堂签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。御邦物业公司已按照合同约定提供物业服务，刘富堂应按约履行物业费的交纳义务。案外人湖南立达人投资股份有限公司于2012年3月2日交付案涉商铺，御邦物业公司也自2012年3月2日对案涉商铺提供物业服务，刘富堂应当支付自2012年3月2日起的物业服务费。截至2019年11月30日，刘富堂欠付物业服务费104025.15元，构成违约，御邦物业公司要求刘富堂支付物业服务费104025.15元及滞纳金、律师费的诉讼请求，应予支持。关于滞纳金的计算问题，《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费，应当自逾期之日起按每天千分之三的标准支付滞纳金，现御邦物业公司主张以按欠款总额的30%计算，符合法律规定，应予支持。关于律师费，《前期物业服务协议》约定违约导致的追索债权产生的律师费由刘富堂承担，故御邦物业公司主张本案律师费3000元，应予支持。刘富堂辩称，御邦物业公司未按承诺对涉案商铺进行开门、修建台阶，造成其无法使用案涉商铺，故拒绝收房，不交物业费及滞纳金。但并未提交相应的证据证明御邦物业公司曾对涉案商铺整改作出承诺，且本案为物业服务合同纠纷，根据合同的相对性原则，涉案商铺是否按照设计图进行建设，系与案外人湖南立达人投资股份有限公司之间的买卖合同纠纷，与本案无关。刘富堂辩称，本案已过诉讼时效。但刘富堂自2012年3月2日起至今，均未缴物业服务费，其欠付行为具有持续性，故本案并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院判决：一、限被告刘富堂于本判决生效之日起十日内向原告湖南御邦物业管理有限公司支付截至2019年11月30日的物业服务费104025.15元；二、限被告刘富堂于本判决生效之日起十日内向原告湖南御邦物业管理有限公司支付滞纳金31207元；三、限被告刘富堂于本判决生效之日起十日内向原告湖南御邦物业管理有限公司支付律师费3000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3064元,减半收取1532元，由被告刘富堂负担。本案二审期间,当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”通常情况下，物业服务企业在与建设单位签订前期物业服务合同后，还会与业主逐个签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务。该前期物业服务合同同样对业主有拘束力。在没有相反证据否定合同效力的情况下，本案当事人于2012年3月2日之间签订的《前期物业服务协议》对双方具有拘束力。涉案物业属于一楼商铺，合同约定的物业费收费标准是按建筑面积每月每平方5.5元。御邦物业公司主张以实际履行的每月每平方5元的标准收取，不违反法律规定。刘富堂以涉案商铺没有按照设计图纸要求对外开门、修建台阶为由，拒不交纳物业费，但并未举证证明御邦物业公司有提供该项物业服务的合同义务，或对此作出了特别的服务承诺。刘富堂拒不交纳物业费，缺乏正当理由，构成违约，应当按照合同约定，承担补交物业费、滞纳金及律师费等违约责任。刘富堂主张本案已过诉讼时效，与御邦物业公司举证证明的连续催缴事实不符，且其拖欠物业费行为持续至今，御邦物业公司诉请交纳物业费没有过诉讼时效。综上，刘富堂上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1532元，由上诉人刘富堂负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月七日法官助理田露书记员廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。