广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3852号 原告（反诉被告）：柳州华锦房地产开发有限公司，住所：广西柳州市水南路**灯台花苑****9-10间，统一信用社会代码：914502000617498756。 法定代表人:吴磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林静霞，广西新柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋羽，柳州华锦房地产开发有限公司法务主管。 被告（反诉原告）：韦海深，男，1975年1月16日生，汉族，广西宾阳县人，住广，住广西柳州市柳**div> 委托诉讼代理人：韦爱青，女，1970年7月16日生，汉族，广西宾阳县人，住广，住广西柳州市城中区div> 原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司（以下简称华锦公司）与被告（反诉原告）韦海深商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，韦海深于2020年7月28日提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林静霞、林秋羽，被告（反诉原告）韦海深的委托诉讼代理人韦爱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：**************）；2.判决被告协助原告办理撤销涉案商品房备案登记等退房手续；3.判决被告向原告支付违约金5650元（未付购房款113000元，违约金比例为5%）；4.判决被告承担原告因提起诉讼而支出的律师5000元；5.判决本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告双方于2019年4月29日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告以123750元购买原告开发的位于柳州市车位。双方在合同第六条约定：在2019年4月29日之前支付10750元，2019年5月29日前付清余款113000元。双方在合同第七条约定：由于买受人原因未能在上述规定时间内缴纳房款的，逾期在60天之内的，买受人按应付款万分之二每日支付违约金；逾期超过60天的，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。同时双方在附件四《补充协议》第九条约定“一方违约的.......违约方应赔偿守约方实现债权所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、差旅费等”。合同签订后，被告仅仅支付10750元，但后经多次催收，一直没有支付余下113000元，原告无奈，特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告（反诉原告）韦海深辩称，1.本案合同在2019年8月21日已经解除，韦海深从未拒绝配合撤销备案登记等退房手续，接到华锦公司发出的《解除通知书》后韦海深等待华锦公司退还剩余款项和进一步通知，但华锦公司并未联系退费事宜，也未告知如何办理退房手续，因此韦海深不存在过错；2.本案合同是华锦公司提供的格式合同，约定的违约金过高，且华锦公司不存在实际损失，请求法院调整降低，韦海深认为违约金1000元较为适宜；3.不认可华锦公司主张的律师费，合同中并未对律师费进行约定，华锦公司随意启动诉讼程序没有必要，且主张的律师费过高，本案律师费最多应为1000元；4.韦海深没有过错，不应当承担诉讼费用。 被告（反诉原告）韦海深向本院提出诉讼请求：1.反诉被告退回反诉原告购房款10750元；2.反诉被告承担反诉诉讼费用。 事实和理由：2019年4月29日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告依约在合同签订日付清第一期购房款10750元。2019年8月19日，华锦公司向答辩人发出《解除通知书》，要求解除《商品房买卖合同》。由于答辩人在2019年8月21日收到该解除合同的通知书后一直都未提出异议，按照合同法第九十六条的规定退回反诉原告购房款10750元。反诉原告依法提出反诉请求，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司辩称，韦海深要求华锦公司退还10750元没有事实及法律依据，因韦海深的违约行为给华锦公司造成了损失，其应当承担违约责任。购房首付款10750元应当要扣除因违约责任须承担的款项后，如有剩余才应退还，而且华锦公司在合同中约定的违约金偏低，韦海深主张违约金过高没有事实依据，本案中律师费是以合同标的123750元为标准计算，是符合法律规定的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于柳州市，由华锦公司开发建设。2019年4月29日，韦海深（买受人）与华锦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：**************），合同约定，韦海深购买华锦公司开发的坐落于柳州市人防车位，套内建筑面积为12.72平方米，计价方式为按套（单元）计算，该商品房总价款为123750元；韦海深采取分期付款的方式支付房款，第一期韦海深应在2019年4月29日之前支付房价款10750元，其中包含购房定金10000元，第二期应在2019年5月29日前支付剩余房价款113000元，若因韦海深原因未能在规定时间内交纳房款，按合同第七条规定承担逾期付款的违约责任，交房期限随之顺延。该合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金......”第八条约定：“出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议第九条约定：“买受人逾期付款等违约责任......3.一方违约，另一方通过法律途径实现债权的，违约方应赔偿守约方实现债权所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、差旅费等。”《商品房买卖合同》及附件还对双方当事人的其他权利义务及违约责任等进行了约定。韦海深向华锦公司支付了购房款10750元。合同签订后，华锦公司办理了上述《商品房买卖合同》的合同备案手续。案涉车位尚未交付给韦海深。因韦海深一直未能付清购房款，华锦公司诉至法院，酿成本案诉讼。 又查明，华锦公司因本案诉讼与广西新柳律师事务所签订《委托代理合同》，支出代理费5000元。 韦海深认为其于2019年8月21日收到华锦公司于2019年8月19日制作的《解除通知书》，双方签订的《商品房买卖合同》已于其收到上述通知之日解除。韦海深为此提交了该通知书的照片作为证据，该照片形成时间为2019年8月21日。韦海深称其在收到通知书时就拍摄了照片，原件因搬家而丢失。此外，韦海深陈述其曾到华锦公司处理解除合同事宜，但因其购房时的销售员已经离职，一直没有工作人员与其接洽。华锦公司否认其向韦海深发出过上述通知，并认为其于2020年3月13日作出《履行合同义务通知书》，要求韦海深2020年3月23日前办理支付第二期房款的相关事宜，若逾期办理则将按《商品房买卖合同》第七条第一款处**************理。此外，原告明确第二项诉讼请求中的退房手续包括注销商品房合同备案手续和注销购房合同网签手续。 本院认为，华锦公司与韦海深签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。关于本案合同是否已经解除的问题，韦海深认为本案合同因其收到华锦公司发出的《解除通知书》已于2019年8月21日解除，华锦公司则否认其曾发出过上述通知。本院认为，韦海深提交的《解除通知书》虽然只有照片，但其中记载的内容与本案合同信息及华锦公司在本案中提出的主张相符并加盖华锦公司公章，且照片形成的时间为2019年8月21日，与通知书落款2019年8月19日相近，韦海深也对其获取该通知书的过程作出了合理解释，故本院采纳韦海深的意见，并对该通知书的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，故本院认定本案《商品房买卖合同》已于2019年8月21日解除。因本案《商品房买卖合同》已经解除，故对华锦公司要求解除本案《商品房买卖合同》的主张不做处理。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方解除《商品房买卖合同》后，韦海深有义务协助华锦公司注销上述合同备案手续，华锦公司应当退还韦海深已支付的购房款10750元。 关于违约责任问题。双方对韦海深已支付购房款10750元及剩余购房款113000元一直未支付的事实没有异议，本院对此予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。本案合同系因韦海深逾期付款超过60日即因韦海深构成违约而解除，现华锦公司要求韦海深按照合同的约定支付逾期付款违约金5650元（未付购房款113000元×5%），合法有据，本院予以支持。至于韦海深认为本案违约金约定过高，缺乏依据，本院不予采纳。 关于律师费问题。本案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条对律师代理费的负担进行了明确约定，现华锦公司因韦海深违约诉至法院，并提供了《委托代理合同》及相应票据证实该项费用已实际产生，故华锦公司有权要求韦海深支付该项费用，本院根据本案案情，并参考《广西律师服务收费管理实施办法》酌情确定韦海深应向华锦公司支付律师代理费1500元，华锦公司主张超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韦海深应于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司办理注销商品房买卖合同备案（合同编号：**************）的手续； 二、原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）韦海深购房款10750元； 三、被告（反诉原告）韦海深应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司支付违约金5650元； 四、被告（反诉原告）韦海深应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司支付律师代理费1500元； 以上二、三、四项的款项相互抵销后，原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司应向被告（反诉原告）韦海深返还购房款3600元； 五、驳回原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费2988元（柳州华锦房地产开发有限公司已预交），减半收取1494元；反诉案件受理费34元（韦海深已预交），以上合计1528元。由原告（反诉被告）柳州华锦房地产开发有限公司负担1449元，被告（反诉原告）韦海深负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 侯佳利 二〇二〇年九月八日 法官助理 韦玉兰 书 记 员 伍湘云 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。