广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2052号 原告：黄万荣，男，1976年10月21日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：曾镜彪，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄毛川，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 被告：谢进机，男，1966年8月13日出生，汉族，住南宁市良庆区。 被告：谢伯新，男，1975年4月28日出生，汉族，住南宁市良庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：谢日胜，广西南国雄鹰律师事务所律师。 第三人：黄及英，女，1964年5月27日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 -2- 委托诉讼代理人：黄林舰，男，系南宁市邕宁区那楼镇那楼社区居民委员会推荐。 原告黄万荣与被告谢进机、谢伯新，第三人黄及英土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）桂0108民初382号民事判决书，被告谢进机、谢伯新不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2019年11月16日作出（2019）桂01民终8987号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年4月3日立案，并依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄万荣及其委托诉讼代理人曾镜彪、黄毛川，被告谢进机、谢伯新及其共同委托诉讼代理人谢日胜，第三人黄及英的委托诉讼代理人黄林舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄万荣向本院提出诉讼请求：1.确认黄万荣与谢进机、谢伯新于2012年4月13日建立的租赁合同无效；2.判令谢进机、谢伯新共同返还黄万荣租金20万元；3.判令谢进机、谢伯新向黄万荣支付利息（以20万元为基数，按年利率6%，自2012年4月13日计至还清之日止）。事实和理由：原告与两被告于2012年4月12日达成口头协议，约定两被告将南宁市银海大道永兴路三巷11号的土地使用权出租给原告，租赁期限为长期永久性，租金为人民币200000元，原告先付180000元，余款20000元在2012年6月30日前付清。钱到被告谢进机账户，即表明该土地的使用权及产生的所有收益归于原告所有。同时，被告有责任协助原告办理好土地上建设、使用的相关手续，如果建设不了，被 -3- 告必须全额退给原告，在地上建设一层后办理正式合同。随后，原告按约定向被告谢进机的建设银行账户43×××62转账180000元，并让两被告在打有双方口头协议内容的收据上签字确认。此后，原告又按约定向被告谢进机支付完了余款20000元。原告的付款义务己经按约定履行完毕后，一直在等待被告为其办理好建设和使用该租赁土地的相关手续，可是一等就是数年之久，每次向被告索要相关手续，均被其以各种理由推托。直到今年原告才发现在双方约定的租赁土地上己有建房，与建房方交涉才知道被告将该租赁土地以同样方式永久出租给了对方。原告与被告交涉，要求其解决问题未果，而其也未返还原告己交租金。被告一地二租的行为严重违反了诚实信用原则，导致现在原告的合同目的无法实现，构成了根本性违约。租赁合同里面的内容是土地买卖，根据我国土地管理法的规定，合同无效。原告为维护其合法权益，特依法起诉，望法院查明事实，判如原告所请。 谢金机、谢伯新辩称：对合同无效的诉请予以认可。谢进机仅收到黄万荣支付的18万元，2万元一直未支付，黄万荣主张返还20万元租金没有依据。黄万荣已实际接收占有使用涉案土地，并在土地上进行建设，后又将土地转让给案外人黄及英。谢进机、谢伯新的义务仅为依法协助黄万荣办理相关手续，而黄万荣没有证据证明曾向谢进机、谢伯新提出过协助办理的要求。 第三人黄及英述称：其无意见发表，因本案纠纷与其无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人 -4- 进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月12日，原告黄万荣与被告谢进机、谢伯新签订一份《收据》，载明：收到黄万荣交来银海大道永兴路三巷11号地块(东至10号地谢福堂屋地，南至消防通道，西至现有挡土墙，北至街道)长期永久性使用租金18万元，剩余2万元于2012年6月30日前付清；此据经双方签订且款项到账后，即产生法律效力，表明该土地的使用权及产生的所有收益归于黄万荣所有，谢进机有责任协助黄万荣办理好土地建设、使用的相关手续，如果建设不了，谢进机必须把收到的钱款全额退给黄万荣；在此地上建设一层后马上办理明确双方责任义务和交易手续的正式合同。原告黄万荣于2012年4月13日先后向被告谢进机银行账户转账5万元、13万元，共计18万元。被告谢进机、谢伯新将案涉土地交付给原告黄万荣后，原告黄万荣在案涉土地范围内修筑地基，但因未能办理建设手续，未在地上建房。 另查明，2013年9月10日，被告谢伯新、谢进机与案外人李庆语、第三人黄及英签订一份《协议书》，约定谢伯新、谢进机将案涉土地转租给黄及英，价款为30万元。后第三人黄及英陆续向案外人李庆语支付购地款共计30万元。第三人黄及英于2014年在案涉土地上建设了二层楼房，该楼房目前尚未办理房产证。 再查明，案涉土地位于南宁市良庆区 -5- 号，为南宁市良庆区大沙田玉洞村谢坡五队的集体土地，玉洞村谢坡5队于2012年将上述土地出租给被告谢进机、谢伯新使用。原告黄万荣及第三人黄及英均非玉洞村谢坡五队的村民。 本院认为，关于本案合同的性质及效力问题。从原、被告双方在《收据》中约定的内容来看，被告将案涉土地长期永久性租赁给原告使用，名为租赁合同，实为集体土地使用权的转让合同。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条、第六十三条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉土地属于农民集体所有，被告擅自将集体土地转让给村集体组织以外的人，该民事行为违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效民事行为，双方签订的《收据》依法应认定为无效合同。 关于责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告签订的《收据》系无效合同，原告要求被告退还其已支付的购地款，依法有据，本院予以支持。原告主张已付款20万元，但仅提供付款18万元的证据，被告亦只认可收到18万元，本院对原告主张的数额不予采信，被告应向原告返还的购地款项应为18万元。原告理应知晓转 -6- 让的土地为村集体所有，根据法律规定集体土地不能转让给本集体经济组织以外的人，原告在未核实土地权属的情况下购买土地，双方过错程度相当，应对合同无效承担同等责任。因合同无效，原告所受的损失为已支付款项的利息。关于利息的计算，本院确定以18万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年4月13日起计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。原、被告应各负担上述利息总额的50%。原告主张按照年利率6%计付利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 被告主张原告委托案外人李庆语转租案涉土地给第三人黄及英，但未有证据证明签订《协议书》时，案外人李庆语出具过原告的授权委托书或者具有相应的权利外观，因此不能认定原告已经明确授权案外人李庆语签订或者认可上述协议，原告对此亦予以否认。故本院认定案外人李庆语没有代理权限，且其行为不构成表见代理，其与被告及第三人黄及英签订协议的行为不能代表原告的意思表示。案涉土地实际已为第三人黄及英占有并建设房屋，因此不存在合同无效后原告返还土地的问题。原告与案外人李庆语以及被告与案外人李庆语、第三人黄及英之间存在的其他纠纷，应另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： -7- 一、原告黄万荣与被告谢进机、谢伯新于2012年4月13日签订的《收据》无效; 二、被告谢进机、谢伯新于本判决生效之日起五日内向原告黄万荣返还购地款18万元; 三、被告谢进机、谢伯新于本判决生效之日起五日内向原告黄万荣支付购地款占用利息损失（利息计算：以18万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年4月13日起计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，由被告谢进机、谢伯新负担上述利息总额的50%）; 四、驳回原告黄万荣的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5512元，由原告黄万荣负担1512元，被告谢进机、谢伯新负担4000元；财产保全费1925元，由原告黄万荣负担525元，被告谢进机、谢伯新负担1400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行 -8- 南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  谢月飞 人民陪审员  简秀霞 二〇二〇年九月三十日          法官助理吕繁 书记员薛银兰 -9- 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正） 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 -10- 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。