上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初34100号原告(反诉被告)：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海名品商厦有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑文超，执行董事。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海颢明文化发展有限公司(以下简称颢明文化)与被告上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦)房屋租赁合同纠纷以及名品商厦反诉颢明文化房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月26日、2020年7月13日、2020年8月25日公开开庭进行了审理，颢明文化的委托诉讼代理人肖志威、沈女义，名品商厦的委托诉讼代理人耿沛阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颢明文化向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.名品商厦归还颢明文化超额支付的租金3,947,862.23元(包括名品商厦不应收取的2018年10月4日至2019年3月1日期间的租金以及应扣除名品商厦出租给颢明文化房屋中没有产权证的592平方米部位的租金384,740.80元)；2.名品商厦归还颢明文化租赁保证金7,000,000元；3.名品商厦赔偿颢明文化实际发生的损失13,139,685.47元，具体构成为运营成本355,500元、中介费2,000,000元、招商佣金提成520,202.21元、装修改造成本9,700,577.84元、律师费40,000元、赔偿小商户损失523,405.42元。事实和理由如下：2018年1月26日，名品商厦的关联公司上海兴百汇企业发展有限公司(以下简称兴百汇公司)与颢明文化的母公司上海颢普文化发展有限公司签订了关于上海市秣陵路XXX号名品商厦1-2层房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房屋租赁合同》，约定租赁面积为6,713平方米，租赁期限为6年，自2018年3月2日起至2024年3月1日止。2018年4月18日，颢明文化经工商部门核准成立。颢明文化与兴百汇公司重新签订了《上海市房屋租赁合同》，承租方变更为颢明文化，租赁期限自2018年6月4日至2024年6月3日。合同签订后，颢明文化开始进行拆除、装修及招商工作，但由于名品商厦的原因导致颢明文化无法办理商铺平面分割图备案，商户无法办理营业的相关证照，后经政府相关部门协调，颢明文化与名品商厦于2018年12月重新签署了《上海市房屋租赁合同》，但落款时间为2018年4月8日。此后，名品商厦陆续提供材料，商铺平面分割图备案资料才得以送交工商行政管理部门进行审核备案，备案工作直至2019年3月才得以完成。但是，租赁部位中有592平方米的房屋没有产权证，该部分租赁部位至今无法办理商铺平面分割图的工商备案。2019年5月28日，名品商厦通过律师发函颢明文化，告知双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》解除，并要求颢明文化结清所欠的租金、物业费、水电费、违约金等费用。在名品商厦的要求下，颢明文化于2019年6月5日撤场。颢明文化认为，自双方合同签订以来，颢明文化的租赁目的一直无法得以实现，名品商厦单方面解除合同，给颢明文化造成了严重的经济损失。为维护自身合法权益，颢明文化向法院提起诉讼，请求法院判如所请。名品商厦辩称及反诉称，租赁合同解除是由于颢明文化未按约支付租金、物业费，颢明文化违约所致；办理相关的证照并非是名品商厦的义务，名品商厦只有应颢明文化的要求提供协助的义务；592平方米确实没有产权证，但名品商厦有出租使用该部分的权利。名品商厦与颢明文化之间的房屋租赁合同中约定的租赁面积为6,713平方米，包含592平方米的租赁部位，颢明文化理应支付592平方米的租金。综上，名品商厦不同意颢明文化的诉讼请求，同时提起反诉，要求法院判令：1.颢明文化赔偿名品商厦恢复原状费用1,000,000元；2.颢明文化立即赴上海市静安区市场监管局撤销其在该局进行的企业经营场所备案；3.颢明文化支付名品商厦截止2019年5月30日的欠租2,665,296.91元；4.颢明文化以2,665,296.91元为本金，支付自2019年3月20日至判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月19日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；5.颢明文化按照合同约定的租金标准支付名品商厦2019年5月31日至2020年7月2日的房屋使用费，合计为17,855,908.70元；6.颢明文化支付名品商厦2018年6月4日至2020年7月2日的物业管理费1,342,600元；7.颢明文化赔偿名品商厦2018年6月4日至2018年10月3日免租期间的租金5,472,213.84元；8.颢明文化支付名品商厦2018年10月16日至2019年8月21日期间的电费392,413.42元、水费12,827.52元；9.颢明文化支付名品商厦合同提前解除违约金7,000,000元。审理中，名品商厦增加反诉诉讼请求，要求法院确认双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除。颢明文化针对名品商厦的反诉称，名品商厦自房屋交付时就违约，即房屋交付的面积与合同约定的租赁面积不一致，且名品商厦与部分小业主之间的授权不明确，颢明文化直到2019年3月才办出商铺平面分割图，合同解除的违约责任在名品商厦，名品商厦无权行使合同解除权；合同约定颢明文化可以按现状返还房屋，且部分小商户仍和名品商厦续约，继续使用颢明文化对系争房屋的装修，名品商厦要求颢明文化赔偿恢复原状的费用并未实际发生，故颢明文化不同意名品商厦该部分的诉讼请求；撤销工商备案登记不属于法院处理范围；名品商厦违约，致商铺平面分割图在2019年3月才完成备案，颢明文化自2019年3月才开始使用系争房屋，名品商厦只能收取2019年3月之后的租金，且名品商厦提供的系争房屋中592平方米的部位没有产权证，该部位的租金应予以扣除，颢明文化已支付租金8,084,230元，超过其应支付的租金，所以颢明文化无需再支付名品商厦租金；既然颢明文化不欠名品商厦租金，颢明文化也无需支付逾期支付租金的利息；系争房屋已于2019年6月5日被名品商厦强行收回，导致颢明文化与小商户之间的租赁合同解除，此后名品商厦又陆续和部分小商户签约，名品商厦不应以整个租赁面积为基础向颢明文化收取房屋使用费；颢明文化自2019年3月才开始使用系争房屋，颢明文化应该自2019年3月起支付物业管理费；租赁合同由于名品商厦违约导致提前解除，名品商厦要求颢明文化赔偿免租期的租金缺乏依据；水电费应按实结算；租赁合同因名品商厦违约而解除，合同提前解除的违约金不应由颢明文化承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，兴百汇公司(出租方、甲方)与颢普公司(承租方、乙方)签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为6年，自2018年3月2日起至2024年3月1日止。2018年4月，颢明文化经工商部门核准成立。兴百汇(出租方、甲方)随即与颢明文化(承租方、乙方)又签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋(建筑面积为6,713平方米)出租给乙方，租赁期限为6年，自2018年6月4日起至2024年6月3日止，月租金为1,368,053.46元。2018年3月31日，兴百汇与颢明文化签订了《终止合同协议》，内容为，甲乙双方2018年3月签订房屋租赁合同，经双方商议变更合同主体，上述合同终止生效，双方各不对对方承担任何合同责任。2018年4月8日，名品商厦(出租方、甲方)与颢明文化(承租方、乙方)签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋(建筑面积为6,713平方米)出租给乙方，租赁期限为6年，自2018年6月4日起至2024年6月3日止；甲方给予乙方4个月的装修免租期，即自2018年6月4日起至2018年10月3日止，在此期间乙方无需支付租金给甲方；系争房屋租金标准为6.7元/平方米/天，即月租金为1,368,053.46元；租金支付根据先付后用原则，租金以三个月为一个支付周期，支付日期为下一个支付周期开始前15日之前；乙方向甲方交付房屋租赁保证金7,000,000元。租期每满一年，甲方在该一年期满之日起三个工作日内退还给乙方1,000,000元，直到剩余保证金金额相当于两个月房租租金总额为止。租赁保证金在双方确认租赁关系终止时，甲、乙双方按本合同之约定办结所有退租手续，双方签订退租的房屋交接单之日起10日内，甲方扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，将剩余的租赁保证金无息退还给乙方；房屋物业管理费由甲方指定的物业管理公司进行管理。物业管理费用为8元/平方米/月；甲方协助乙方处理与政府部门、业主及物业管理方的关系；甲方协助乙方从有关政府机关或其他部门取得并在租赁期限内维持乙方根据本合同租赁房屋所需的所有必要的登记文件或批准文件，协助乙方依法完成所有有关手续；乙方按时支付租金和其他费用，如物业管理费、水费、电费、通讯费、空调使用费、停车费等费用。因乙方经营而产生与物业有关的其他费用，由乙方承担；乙方在签署合同后，未按合同约定支付租金或其他费用，经甲方书面催告后在15个工作日内乙方仍未履行的，甲方有权解除本合同并收回该房屋，甲方同时有权没收保证金，乙方应赔偿甲方所有实际损失。合同补充条款约定，乙方负责办理因租赁房屋装修而引起的相关装修审批、建筑物外立面及内部装修报建工作和广告位或品牌标识申请手续，甲方将全力配合乙方的装修审批工作。该配合指的是乙方在办理该手续时需甲方出具公司营业执照原件及复印件、必要时在有关部门审批资料盖公章等，行政规定的报批报建手续费用由乙方承担。甲方需提供相关文件以证明租赁房屋的产权归属、业主授权书等相关证明材料等(包括但不限于房地产权证、营业执照等)，以及申办营业执照的相关材料，该文件也将用于乙方注册公司及店招审批事项；双方同意该房屋租金不包括物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、空调使用费、停车费及其他费用，如上述费用根据有关政府部门的规定进行调整时，乙方在确认合理后予以接受，并按规定予以交纳；甲方同意乙方按现状返还房屋，承租期满后乙方对在承租期内对房屋所做的装修等改动无需恢复原状，乙方增设的可移动的附属设施、设备，经甲、乙双方就该房屋恢复到可正常出租状况的事项达成谅解，可由乙方拆除、迁出。在承租期间由于乙方原因造成本合同提前解除的，乙方应对房屋所做的装修等改动恢复原状或承担甲方恢复原状的费用，如甲方同意可不予恢复原状而保留装修的，则仍由乙方自行承担装修损失。又查，系争房屋租赁面积为6,713平方米。双方于庭审中表示，扣除一层由锦江之星使用的建筑面积为212.75平方米的酒店大堂外，上述租赁面积由592平方米使用权面积以及6,121平方米产权面积构成，其中，592平方米的房屋产权人为上海新亚广场长城酒店有限公司。2003年8月，上海不夜城股份有限公司将上海名品商厦整体产权转让给上海华东电器(集团)有限公司、上海华东高新电气股份有限公司。该份合同中的《补充合同二》约定，上海不夜城股份有限公司(甲方)承诺已拥有上海名品商厦二、三楼1,184平方米物业的使用权(见甲方与上海新亚集团签定的协议，附件9)，甲方同意将上述物业的使用权转让给上海华东电器(集团)有限公司、上海华东高新电气股份有限公司(乙方)，乙方为获取上述物业的使用权向甲方支付5,630,000元。2004年12月，上海华东电器(集团)有限公司、上海华东高新电气股份有限公司(乙方)将上海名品商厦有限公司的股权转让给郑文超、陈合念、王玉定、杨奉生等四个自然人。此后，陈合念、王玉定、杨奉生又陆续将其各自持有的上海名品商厦有限公司的股权转让给郑文超。上海名品商厦有限公司股东现为郑文超。名品商厦于庭审中表示其对592平方米租赁部位享有使用权。其余6,121平方米面积分别由一层121本小产证、二层133本小产证组成。合同签订后，名品商厦于2018年5月之前向颢明文化交付了系争房屋，颢明文化也向名品商厦支付了租赁保证金7,000,000元。截止到2019年5月30日，颢明文化支付名品商厦租金8,084,230元，其中于2019年3月20日之前支付了7,484,230元，于2019年4月18日支付了600,000元。2018年8月14日，颢明文化工作人员通过微信向名品商厦的法定代表人郑文超发送了《关于名品商厦1-2层装修及注册问题的沟通函》，内容为：颢明文化在租赁合同签订后，已完成了所有设计、施工及招商准备工作，但在办理项目平面分割备案和商户注册咨询的时候却得到工商部门关于名品商厦一二楼地址停止注册的告知，并在申请装修报建备案时无法提供小业主对名品商厦的授权书等问题……综合上述问题，特向名品商厦提出要求，尽快解决项目备案的法律顺接问题和项目工商注册问题，否则对于公司的一切损失将由名品商厦全部承担。2018年12月11日，名品商厦向上海市静安区市场监督管理局出具一份《承诺书》，内容为系争房屋需分割为48间用于出租，房屋权利人(承租人)承诺：分割之后建筑的平面布置、设施配置等符合消防的相关规范要求。2019年1月18日，颢明文化向上海市静安区市场监督管理局递交《房屋备案申请报告》，内容为颢明文化就系争房屋分割、转租具体情况的说明，其中一层房屋共计121本小产证，建筑面积3,103.14平方米，将重新分割为27间，二层共计133本小产证，建筑面积3,230.61平方米，将重新分割为21间(具体分割情况详见分割图)。2019年1月28日，上海市静安区消防支队向颢明文化出具了一份《建设工程消防验收意见书》，内容为，针对颢明文化装修的1、2层局部，申报装修面积1,800平方米，经该支队现场抽查，该建设工程消防验收合格。2019年3月11日，颢明文化工作人员再次通过微信向名品商厦的法定代表人郑文超发送了《沟通函》，内容为，双方于2018年6月签订租赁合同，并于2018年6月4日办理房屋交接手续。因名品商厦历史遗留问题诸多，虽在贵司郑总的尽力协助下，我司与政府各个相关部门反复沟通协调，耗费了大量人力、物力，仅平面分割工商备案一项，就耗时长达9个月，给我司前期的改造、招租造成了很大的困难。原计划于2018年10月完成改造、招租，2019年元旦节整体开业，但因工商备案及消防等一系列问题导致颢明文化预计将至少在2019年5月份才能完成整体招租，8月份后才能整体开业。由于时间拖延给颢明文化造成了巨大的损失。以上损失完全是由于名品商厦自身遗留问题造成，虽然郑总已竭力与相关部门沟通，但损失已然造成，故经我司慎重考虑，特向贵司提出赔偿要求，要求名品商厦对于颢明文化证照办理期间的投入损失进行赔偿。2019年3月起，部分商户在系争房屋内办理工商登记注册手续。2019年4月25日，名品商厦向颢明文化发送《紧急催款通知》，内容为，颢明文化未按合同约定支付租金，已欠付租金4,958,320.76元，要求颢明文化在三日内向名品商厦支付。同年4月28日，颢明文化回复名品商厦，称，颢明文化已陆续支付租金3,850,000元，截止2019年4月28日仅剩254,160.38元未支付；关于2019年4月4日至2019年7月3日租金4,104,160.38元，鉴于颢明文化目前的困境，申请以租赁保证金7,000,000元充抵上述欠租4,358,320.76元；颢明文化与名品商厦约定租赁保证金7,000,000元，合约期每满一年退还1,000,000元，直至剩余保证金为两个月的租金。颢明文化承诺于2019年12月底之前补足保证金6,000,000元。2019年5月28日，名品商厦通过律师发函颢明文化，内容为，名品商厦多次向颢明文化催讨欠费，但颢明文化至今未付，现正式函告，解除颢明文化与名品商厦于2018年4月8日签署的《上海市房屋租赁合同》；颢明文化结清全部费用并办理房屋返还手续。该份解除通知于2019年6月3日送达颢明文化。2019年6月25日，颢明文化向一、二层商户发送《商户交接事宜的相关说明》，内容为，因名品商厦单方面违约解除与颢明文化的租赁协议，颢明文化同意于6月5日解除合作关系，并追究名品商厦的违约责任；请各商户以6月5日为起算日将房屋租金、物业费、水电费及相关其他费用直接支付给名品商厦，房租押金将由颢明文化与名品商厦根据协商情况进行移交。2019年10月31日，颢明文化再次向一、二层商户发送《公函》，称，由于颢明文化与名品商厦之间的《房屋租赁合同》已终止，且名品商厦并不认同颢明文化与商户之间的《商铺租赁合同》继续履行，为此，客观上颢明文化与商户之间的《商铺租赁合同》已经终止；如商户有继续租赁名品商厦商铺意向，请务必在名品商厦于2019年10月26日指定的期限前，与名品商厦签署新的租赁合同，否则超过该期限，根据名品商厦当日表述，将不再与商户就重新签署租赁合同进行协商和洽谈；如果不愿再继续租赁名品商厦相关商铺的商户，或者在名品商厦于2019年10月26日指定的期限前未能与名品商厦重新签署《租赁合同》的商户，鉴于颢明文化与商户的租赁合同客观已解除，请务必尽快将租赁房屋返还颢明文化或返还给名品商厦。另查，名品商厦与上海瑞名物业管理有限公司(以下简称瑞名物业)签订了《物业服务合同》，约定，瑞名物业为名品商厦提供物业管理服务事项，物业费的收取标准为2元/天/平方米，合同期限自2017年1月1日至2020年12月31日止。再查，名品商厦与一、二层小业主分别签订了《合作经营合同》，约定小业主同意将其物业授权名品商厦进行统一招商招租、统一经营管理。庭审中，名品商厦向法院提交了名品商厦一、二层签约进度统计，截止2018年12月，小业主与名品商厦已签约面积83.32%，已签约商铺85.04%。颢明文化针对该份签约进度统计表示，上述已签约的业主合同或授权委托书存在下列三种情况：1、产权人为多个业主，但合同只有部分产权人签名；2、5份合同并非业主本人签名，由他人代签；3、2份合同没有业主签名。名品商厦对此予以解释，部分业主之间属于亲属关系，所以合同仅由部分产权人签名；5份合同不是业主本人签名，而是他人代签，但名品商厦已经将租金直接支付给5位业主；业主为卢匀科的合同确实没有业主签名，但名品商厦实际已支付租金给业主，业主为滕迪克、徐连凤的合同确实没有业主签名，名品商厦曾经尝试汇款给业主，但汇款被退回。审理中，颢明文化对名品商厦主张的2018年10月16日至2019年8月21日期间发生的电费392,413.42元、水费12,827.52元没有异议，同意按照该金额支付。关于违约责任，双方均认为合同的违约责任在对方，但对租赁合同于2019年6月3日解除达成合意，颢明文化也愿意尽快与名品商厦办理房屋交接，但由于部分商铺已经有部分商户租赁使用，之后部分商户未与名品商厦签订新的租赁合同，选择了与颢明文化诉讼的方式解决纠纷，星辰超市、兰州拉面、华齿口腔、坊门老街、瑞幸咖啡等5家商户与名品商厦续签了租赁合同。名品商厦于庭审中表示，2019年6月3日至2020年7月2日期间，名品商厦向星辰超市、兰州拉面、华齿口腔、坊门老街、瑞幸咖啡等5家续签商户实际收取租金3,116,050.48元、物业费、能耗费、垃圾费653,858.47元，合计为3,769,908.95元；为减少损失，名品商厦自2020年5月1日起将部分商铺对外出租。庭审中，颢明文化曾请求法院对系争房屋1-2层的装修残值进行评估，名品商厦也请求法院对系争房屋1-2层相关设施设备的拆除方案及费用进行评估。本院随即委托上海大华工程造价咨询有限公司进行鉴定，鉴定过程中，由于颢明文化提供的图纸与实际不符，名品商厦现场对比后，认为该部分现有资料已无法作为基础资料反映实际的情况，最终由于鉴定工作缺乏双方共同认可的图纸等关键依据，鉴定单位退回了本次鉴定。2020年7月2日，颢明文化与名品商厦各自撤回鉴定申请，名品商厦于该日收回房屋。双方的争议焦点：租赁合同解除的违约责任由谁承担。颢明文化认为，租赁面积中有592平方米仅为使用权性质，无产权证，该部分面积不应该收取租金；租赁合同签订后，名品商厦并没有完成与所有小业主之间签订租赁合同，至2017年12月商铺签约率不到85%，至2019年商铺签约率也不到90%，且名品商厦提供的业主授权也不完整，无法提供平面分割图备案，致颢明文化无法对外招租，致使颢明文化的租赁目的无法实现，名品商厦违约；租赁合同因名品商厦违约解除，应由名品商厦承担违约责任。名品商厦认为，合同约定租赁面积为6,713平方米，其中592平方米租赁面积没有产权证，但名品商厦有使用权，对此颢明文化是清楚的，颢明文化理应支付该部分面积的租金；办理租赁房屋所需的登记或批准文件的主要由颢明文化负责办理，名品商厦只有协助义务，名品商厦已经履行了应该由名品商厦所需履行的义务，名品商厦不存在违约的事实；由于颢明文化未履行付款义务，违反了合同的约定，名品商厦解除了租赁合同，所以租赁合同解除的违约责任在颢明文化。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同所约定的租赁面积为6,713平方米由592平方米使用权面积以及归属于254本小产证的6,121平方米产权面积构成。592平方米租赁部位为使用权性质，颢明文化作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前应知晓592平方米租赁面积的权属性质；其次，既然租赁合同约定由颢明文化负责办理租赁房屋所需的工商登记，颢明文化在签约时也应该了解使用权性质的房屋能否办理工商登记的相关规定；第三、颢明文化并无证据证明名品商厦在签约时对颢明文化隐瞒了592平方米为使用权性质以及使用权房屋不能办理工商注册登记的事实；第四、592平方米为租赁合同约定的使用部位之一，我国法律并无租赁使用权性质的房屋无需支付租金的规定。因此，颢明文化要求扣除该租赁部位租金的观点，本院不予采信。至于承租254本小产证的6,121平方米租赁部位，是将该租赁部位虚拟分割为48间转租给案外人用于工商注册，而根据工商部门要求重新分割成48个单元需提供平面分割图备案。根据合同约定，办理租赁房屋所需的工商登记由颢明文化负责，提供平面分割图备案是办理工商登记的主要工作之一，名品商厦提供用于颢明文化注册公司所需的房屋产权归属、业主授权书等相关证明材料。虽然颢明文化诉称名品商厦提供的业主授权也不完整，存在多个产权人的业主仅有其中部分产权人签名、合同并非业主本人签名或者合同没有业主签名等现象，但是根据庭审查明的事实，上述6,121平方米租赁面积已经由名品商厦接受了绝大多数业主的授权，名品商厦也向绝大多数业主支付了租金收益，业主授权书或租赁合同存在瑕疵并不影响租赁合同的效力，且颢明文化根据名品商厦提供的材料向工商部门提交了平面分割图备案，工商部门此后又根据颢明文化提供的平面分割图备案核准了案外人在部分商铺内注册登记以及设立公司，本身就意味着名品商厦向颢明文化提供的房屋产权归属、业主授权书等相关证明符合工商部门关于注册公司所需的要求，名品商厦在配合颢明文化办理工商注册登记过程中并不存在违约，颢明文化所述与事实不符。应该指出的是，案外人可某某系争房屋内设立公司、完成工商注册登记本身就是双方努力的结果，租赁合同继续履行已无障碍，在此情况下，颢明文化未按约支付租金，经名品商厦催讨后，仍未履行，名品商厦继而通过发送解除合同通知书的方式解除了双方的房屋租赁合同，并无不当，本案所涉的《上海市房屋租赁合同》因颢明文化违约导致提前解除，违约责任在颢明文化。解除合同通知于2019年6月3日送达颢明文化，故颢明文化与名品商厦所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除。名品商厦已按合同约定向颢明文化交付了房屋，系争房屋由颢明文化使用，根据租赁合同约定颢明文化负责办理工商注册登记，即便2018年10月4日至2019年3月1日期间由于工商注册登记的原因给颢明文化使用房屋造成影响，也不能就此归责于名品商厦，颢明文化要求不支付该期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现颢明文化要求名品商厦赔偿运营成本355,500元、中介费2,000,000元、招商佣金提成520,202.21元、装修改造成本9,700,577.84元、律师费40,000元、赔偿小商户损失523,405.42元，合计为13,139,685.47元，既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，本院不予支持。颢明文化未按合同约定支付租金，构成根本性违约，致房屋租赁合同提前解除，颢明文化要求名品商厦返还租赁保证金7,000,000元，本院不予支持。关于名品商厦的反诉诉讼请求。鉴于名品商厦于庭审中撤回了系争房屋1-2层相关设施设备的拆除方案及费用鉴定的申请，名品商厦要求颢明文化赔偿恢复原状的费用1,000,000元，缺乏依据，本院不予支持。名品商厦主张颢明文化撤销其在上海市静安区市场监督管理局进行的企业经营场所备案登记，该项诉请不属于法院受理范围，故本院对此不予处理。《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除，根据合同约定，颢明文化应支付名品商厦2018年10月4日至2019年6月3日期间的租金，按月租金1,368,053.46元，共计8个月，为10,944,428元，扣除颢明文化已支付名品商厦的租金8,084,230元，颢明文化还需支付名品商厦租金2,860,198元。租赁合同约定，颢明文化应于2019年3月20日之前支付名品商厦2019年4月4日至2019年7月3日期间的租金，颢明文化逾期支付租金，名品商厦请求以2019年4月4日至2019年5月30日期间的欠租2,665,296.91元为本金主张该期租金的利息，本院予以支持。系争房屋租金不包括物业管理费，颢明文化自接手以来，至今未曾支付物业管理费，按合同约定，2018年6月4日至2019年6月3日期间的物业管理费，按每月每平方米8元计算，6,713平方米面积合计为644,448元，名品商厦据此主张，本院予以支持。租赁期间发生的电费392,413.42元、水费12,827.52元，应由颢明文化承担。因颢明文化违约致房屋租赁合同提前解除，名品商厦要求颢明文化支付合同提前解除违约金7,000,000元，本院予以支持。租赁合同未就免租期租金损失进行约定，本院认为，名品商厦给予颢明文化免租期优惠的前提是颢明文化全面履行较长租赁期的合同，现租赁合同因颢明文化违约而解除，名品商厦主张该项损失，并无不当。考虑合同实际履行期所占整个合同期的比例及合同实际履行的情况，本院酌情确认颢明文化应赔偿免租期租金损失为3,640,000元。租赁合同解除后，颢明文化应及时清退商户，将系争房屋整体交付给名品商厦。本案中，由于合同解除时部分商铺仍由部分商户继续租赁使用，后由于装修残值、拆除方案及费用的评估，客观上均导致名品商厦无法及时将租赁房屋整体收回，造成了系争房屋的空置，该空置损失为2019年6月4日至2020年7月2日空置期间的房屋使用费为17,720,977元、物业管理费为695,650元。鉴于星辰超市、兰州拉面、华齿口腔、坊门老街、瑞幸咖啡等5家商户与颢明文化解除合同后，将本应支付给颢明文化的租金支付给名品商厦，名品商厦于庭审中自诉实际收取5家商户的租金、物业费、能耗费、垃圾费3,769,908.95元，该笔款项应在颢明文化承担的空置费中予以扣减。此外，名品商厦于庭审中还表示为减少损失，其已将部分面积出租给案外人，该节事实在处理空置损失中一并考量。考虑到合同违约责任、颢明文化应承担的房屋返还义务、案件审理所需评估的时间以及双方在评估过程中的配合程度、名品商厦通过部分出租减少了相应的损失因素，本院酌情确认颢明文化还需赔偿名品商厦房屋空置损失8,500,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海颢明文化发展有限公司与被告上海名品商厦有限公司所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除；二、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海名品商厦有限公司截止2019年6月3日的欠租2,860,198元；三、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海名品商厦有限公司逾期付款利息，以欠租2,665,296.91元为本金，自2019年3月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止；四、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海名品商厦有限公司2018年6月4日至2019年6月3日期间的物业管理费644,448元；五、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海名品商厦有限公司电费392,413.42元、水费12,827.52元；六、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海名品商厦有限公司提前解除合同违约金7,000,000元(与上海颢明文化发展有限公司已支付的租赁保证金7,000,000元抵扣后，上海颢明文化发展有限公司无需再支付该笔款项)；七、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海名品商厦有限公司免租期租金损失3,640,000元；八、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海名品商厦有限公司房屋空置损失8,500,000元；九、原告上海颢明文化发展有限公司所有的诉讼请求，本院不予支持；十、反诉原告上海名品商厦有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费162,237.74元，由原告上海颢明文化发展有限公司负担。反诉案件受理费110,253元，由反诉原告上海名品商厦有限公司负担31,728元，反诉被告上海颢明文化发展有限公司负担78,525元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  王文娟人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年九月十六日法官 助理  严骐安书 记 员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。