福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3163号 上诉人（原审原告）：厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司，住所地福建省厦门市思明西路**，统一社会信用代码91350203260141010Y。 法定代表人：陈常伟，执行董事。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈俊，女，1981年10月12日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。 委托诉讼代理人：赖春茗。 上诉人（原审被告）：周华强，男，1972年3月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：章琭楷，福建世礼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林以燕，福建世礼律师事务所实习律师。 上诉人厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司（下称侬侬丽致公司）因与上诉人陈俊、周华强房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初12447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 侬侬丽致公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持侬侬丽致公司一审全部诉讼请求；2、陈俊、周华强承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定侬侬丽致公司主张的2014年8月至2016年6月6日期间的租金和占有使用费超过诉讼时效，该认定错误。1、陈俊、周华强未支付租金和占有使用费存在客观上原因，并非侬侬丽致公司怠于主张权利。（1）陈俊、周华强在接收厦门市思明区××街××号××楼（即厦门市××路××号××楼，下称讼争房屋）后，以侬侬丽致公司与厦门市公房管理中心（下称公房中心）之间就讼争房屋存在纠纷为由，要求与侬侬丽致公司重新协商双方的租赁合同，意图下调租金和延长租赁期限，之后，双方一直在协商处理相关事宜（此有周华强提交的律师函为证）。（2）在2015年1月，公房中心起诉侬侬丽致公司和陈俊（案号：2015思明初字第2972号、2015厦民终字第3013号），要求解除其与侬侬丽致公司之间的租赁合同，收回讼争房屋并要求侬侬丽致公司和陈俊共同支付租金和占有使用费。陈俊在该案中承诺其愿意继续承担2014年9月以后的租金。由于公房中心的起诉，造成侬侬丽致公司与陈俊之间转租的租赁期限不确定，也造成陈俊租金支付对象的不确定，在此情况下，陈俊按本案讼争租赁合同中约定的方式支付租金的基础已丧失，因此，在陈俊承诺同意继续承担租金的情况下，侬侬丽致公司也同意其继续承租使用讼争房屋，待另判决后，陈俊实际交还讼争房屋时，根据实际租赁期限再行结算租金。另外，陈俊在另案中承诺同意继续承担后续的租金，但双方未明确具体支付期限，据此，侬侬丽致公司可随时向陈俊主张支付租金。2、根据最高人民法院（2011）民提字第304号案件的裁判规则，租金诉讼时效应从最后一期履行期限届满时起算。综上，侬侬丽致公司的诉讼请求未超过诉讼时效。 二、一审法院忽视了占有使用费部分的诉讼时效起算时间点，直接从起诉之日向前推算三年内的部分未超过诉讼时效期间，该认定明显错误。公房中心与侬侬丽致公司的房屋租赁合同被判决解除，2015年9月30日判决生效之日起，侬侬丽致公司与公房中心的房屋租赁合同解除，侬侬丽致公司与陈俊、周华强签订的本案讼争《店面租赁合同书》（下称讼争租赁合同）已无法继续履行，故讼争租赁合同依法终止。此后，陈俊、周华强继续占用讼争房屋，直至2018年5月31日交还。该期间的占有使用费属无定期之债务，陈俊、周华强占用讼争房屋的行为处于持续状态，侬侬丽致公司可以随时主张，也可以在陈俊、周华强结束占用之日主张。也就是说2018年5月31日侬侬丽致公司应当向陈俊、周华强主张，此时，诉讼时效期间才开始起算。据此，2015年10月1日起至2018年5月31日期间的占有使用费也未超过诉讼时效期间。 三、一审判决认定按全部转租面积的83.06%计算租金和占有使用费，缺乏依据，明显错误。（1）讼争房屋整体（包括向公房中心承租的部分以及向林平常承租的部分）是由侬侬丽致公司承租，再统一转租给陈俊、周华强。一审中，陈俊、周华强主张林平常已与侬侬丽致公司解除租赁合同，其于2015年5月1日与林平常自行签订租赁合同。陈俊、周华强提交了一份《房屋租赁合同书》为证，该合同书出租方林平常的抬头部分和落款签字均系复印件，只有承租方陈俊的抬头和落款签字是原件字迹签署，合同的内容与林平常与侬侬丽致公司员工赖福业签订的《房屋租赁合同书》完全相同，连租赁期间都雷同，2015年5月1日签订的合同书租赁期间从2014年1月1日起算，明显不符合常理，也就是说其提交的租赁合同书，是将赖福业与林平常签订的合同书中赖福业的信息和签名遮挡后复印，然后，陈俊直接在复印件上签字而形成，显然，该份证据是伪造的。因此，并没有证据证明侬侬丽致公司与林平常之间的租赁合同已解除，也没有证据证明陈俊、周华强有与林平常签订了新的租赁合同。即使陈俊有代侬侬丽致公司向林平常缴纳部分租金，也只能从转租的租金中扣除，而非在面积中扣除。（2）退一步说，即使要扣除林平常所属房屋的部分，也不能按面积的比例扣除，林平常所属部分房屋位于第二层、第三层，仅用于存储物品使用，作为商业用房，其租金的市场价值明显不能和其他部分对比，因此，从公平公正衡量，即便要扣除，也应按租金所占比例计算，而不应按面积比例计算。 四、陈俊为讼争租赁合同的共同承租人，一审判决认定陈俊仅为实际使用人，与事实相悖，明显错误。（2015）思民初字第2972号及（2015）厦民终字第3013号民事判决书中，陈俊一审、二审均答辩称，其于2013年10月27日向侬侬丽致公司法定代表人陈常伟承租讼争房屋用于商业经营。另，陈俊于2013年1月24日、2014年2月12日、2014年2月24日、2014年2月26日、2014年5月6日按讼争租赁合同的约定向陈常伟支付租金共计41万元，实际履行了合同义务。据此，在陈俊系讼争租赁合同的共同承租人。 陈俊答辩称，一、一审认定2014年8月至2016年6月6日期间租金超过诉讼时效正确，侬侬丽致公司的上诉理由不能成立。1、周华强与侬侬丽致公司的讼争租赁合同已经就租金的付款方式进行了明确约定，此是诉讼时效起算点的依据。2、侬侬丽致公司就所谓的2014年8-10月的租金于2014年9月5日委托律师向周华强发出律师函进行催收。3、周华强向侬侬丽致公司发律师函，提出下调租金和延长租期的意图，并没阻却或影响侬侬丽致公司主张租金的权利。4、侬侬丽致公司以公房中心提起解除合同的诉讼为由，认为造成转租期限不确定，支付租金对象不确定，双方租金的支付方式基础散失，可待判决确定后根据实际租赁期限再行结算，属于未明确租金具体支付期限等，系其个人理解，完全没有事实依据。公房中心与侬侬丽致公司的合同，不会影响侬侬丽致公司对陈俊的权利主张。 二、假如侬侬丽致公司的诉请有法律依据，一审认定按侬侬丽致公司实际转租面积即全部转租面积的83.06%作为租金计算标准符合事实。1、侬侬丽致公司与公房中心签订租赁协议位于××路××号××楼的房屋面积为373.78平米，而侬侬丽致公司与周华强签订的讼争租赁合同面积为450平米，故侬侬丽致公司实际转租面积为合同面积的83.06%符合事实。2、陈俊与林平常签订的租赁合同，不是伪造的合同，是因为林平常对赖福业版本的合同内容无异议，直接使用了赖福业版本的合同进行复印与陈俊签订。3、侬侬丽致公司没有证据证明其与林平常的合同未解除，也没有证据证明其向林平常有交付租金的证据，其主张不能成立。 三、陈俊是讼争租赁合同的实际使用人，没有证据证明陈俊是次承租人或共同承租人。1、讼争租赁合同签字的承租人是周华强。2，陈俊支付41万元款项，只是代付行为，不构成共同承租人的事实，讼争店面由陈俊使用，陈俊只是实际使用人符合事实。 周华强答辩称，一、一审判决认定侬侬丽致公司所主张的2014年8月至2016年6月6日期间的租金和占有使用费超过诉讼时效正确。首先，侬侬丽致公司无权向周华强主张租金和占有使用费，周华强对讼争房屋不存在占用。其次，退一步说，侬侬丽致公司向周华强主张占有使用费属于债权请求权，对于债权请求权适用诉讼时效期间的规定。二、一审认定讼争房屋面积应扣除林平常所属房屋面积并不无当。侬侬丽致公司主张其合法转租面积为450平方米却未提交相应证据，且在陈俊已举证证明其向案外人林平常履行其余76.22平方米的租赁合同义务后，亦未提出相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。三、一审认定陈俊为讼争房屋的实际占有使用人并无不当。侬侬丽致公司违法转租并未取得出租人的事实追认，其与周华强之间的讼争租赁合同自始无效，因此，讼争房屋一直处于被无权占有的状态，而周华强并不是实际占有人。陈俊在另案诉讼和本案中，均承认自己是讼争房屋的实际占有人，且讼争房屋的所有权人厦门市旧城保护开发有限公司（下称保开公司）也认定陈俊是讼争房屋的占有使用人，并要求陈俊返还房屋。 陈俊上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判驳回侬侬丽致公司一审全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由侬侬丽致公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1、侬侬丽致公司取得讼争房屋权益的依据是与公房中心签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，该协议经法院生效判决于2015年9月30日解除，侬侬丽致公司从此无权转租。事实上陈俊也于2018年5月31日将讼争房屋交还给了公房中心。据此，陈俊认为：从2015年9月30日起，侬侬丽致公司就丧失了对讼争房屋的任何权利，不能就该房屋主张物上请求权，仅能依据合同约定主张违约责任。一审判决陈俊需参照讼争租赁合同约定的租金标准向侬侬丽致公司支付占有使用费直至2018年5月31日止，不仅没有法律依据，适用法律也是错误的。2、根据合同相对性原则，侬侬丽致公司与周华强签订的租赁合同对陈俊没有法律约束力，不能适用于陈俊，一审法院参照周华强与侬侬丽致公司的合同约定的租金金额判决陈俊也要承担占有使用费，违反法律规定。其次，虽然讼争房屋法院认定是由周华强交由陈俊使用，但是陈俊仅应承担退出占有，交还房屋的义务。该义务及责任在厦门市思明区人民法院（2015）思明初字第2972号民事判决已予认定，在公房中心也主张陈俊支付占有使用费的前提下，该案并未判决陈俊承担占有使用费，同样的事实，一审法院作出了两份不尽相同的判决。 二、本案应追加厦门禅悦健身有限公司（下称禅悦公司）为被告。陈俊于2015年6月24日与禅悦公司协商，将《合作协议》中的利润分配约定进行了变更并签订《补充协议》，即陈俊的利润分配比例由50%降为30%，经营场所每月2万元的租金由禅悦公司承担，并按月支付给陈俊，双方之间由合作关系变更成租赁关系，故禅悦公司才是讼争房屋的实际使用人，陈俊不是实际使用人或占用人，应依法追加禅悦公司为被告。 三、一审判决认定侬侬丽致公司与周华强签订的讼争租赁合同真实合法有效错误，该合同应当认定为无效合同。1、侬侬丽致公司与公房中心签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》明确约定，未经公房中心书面同意，侬侬丽致公司不得转租或转借给第三人使用，因此，侬侬丽致公司未取得讼争房屋的转租权利，其无权处分承租物。2、根据《合同法》第二百二十四条的规定及全国审判业务专家何志编撰的最高人民法院《合同法司法解释精释精解》关于城镇租赁房屋转租的司法认定的观点，转租行为必须经出租人同意，否则为无效。 四、假如陈俊、周华强应当向侬侬丽致公司支付占有使用费，一审判决认定陈俊、周华强按月租金69770应支付2016年6月6日起至交房之日2018年5月31日止的占有使用费标准错误。依据讼争租赁合同约定的租金计算标准，2013年10月27日至2016年10月27日（前三年）的租金标准为每月66448元整（80000×83.06%），而不是每月69770元。故2016年6月6日至2016年10月27日期间的占有使用费应为66448元×4.7个月=312305元。 五、侬侬丽致公司应在履行了厦门市思明区人民法院（2015）思明初字第2972号民事判决的付款义务后，据此标准向陈俊或周华强行使追偿权。1、周华强与侬侬丽致公司签订的讼争租赁合同属无效合同，故该合同的约定不能作为处理双方争议的依据。侬侬丽致公司既无权向陈俊、周华强主张租金或占有使用费，也无权按照讼争租赁合同的租金标准主张租金或占有使用费。2、因侬侬丽致公司转租行为未征得出租人的同意，同时，在转租给周华强时，侬侬丽致公司隐瞒了公房中心才是出租人的重要事实，导致公房中心与侬侬丽致公司的租赁合同被解除，也是侬侬丽致公司违约的结果，从而影响了转租合同的效力和履行，过错完全在侬侬丽致公司。如再支持侬侬丽致公司的诉讼请求主张，侬侬丽致公司即可获得巨额的非法租金差价，有悖公平。 周华强答辩称，陈俊主张侬侬丽致公司可以根据讼争租赁合同主张违约责任，理由不成立。讼争租赁合同因侬侬丽致公司擅自转租未取得出租人的同意而自始无效，因此，侬侬丽致公司不能基于该合同主张违约责任。其次，讼争房屋因合同无效，一直处于被无权占有的状态，而周华强并不是讼争房屋的实际占有人，陈俊才是讼争房屋的实际占有人，故侬侬丽致公司无权向周华强主张或追偿租金及占用费的损失。 周华强上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一项，改判驳回侬侬丽致公司对周华强的全部诉讼请求。2、侬侬丽致公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在查清讼争租赁合同已经生效判决于2015年9月30日终止，且周华强没有实施占用讼争房屋侵权行为的情况下，仍然判决周华强应参照讼争租赁合同约定的租金标准向侬侬丽致公司支付2016年6月6日起至交还房屋之日2018年5月31日止的占用使用费1660526元及利息，属严重认定事实不清、证据不足。1、根据厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3013号生效判决，侬侬丽致公司与公房中心就讼争房屋签订的《厦门市直管非住宅租赁协议》已经于2015年9月30日解除并终止，侬侬丽致公司于2015年9月30日起并非讼争房屋的合法权利人，从该日起无权就讼争房屋的租金、占有使用费等事宜向周华强、陈俊等任何第三人主张权利，并且侬侬丽致公司应当向公房中心支付自2014年5月1日起至实际归还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，并支付违约金。但侬侬丽致公司在分文未履行（2015）厦民终字第3013号生效判决的情况下，于2019年6月6日提起本案诉讼，诉求周华强、陈俊按照每月84000元的租金标准向其支付高达3756000元巨额占有使用费及逾期付款利息，意图通过诉讼的方式非法获利，其诉讼请求不仅不能得到支持,而且应当对其恶意诉讼和虚假诉讼、拒不执行生效判决的行为依法追究相应法律责任。2、生效判决及本案一审法院查清的事实和证据充分证明，周华强并非讼争房屋的实际使用人，2016年6月6日起至2018年5月31日，讼争房屋的实际使用人系陈俊以及禅悦公司。在讼争房屋的租赁协议于2015年9月30日解除及终止之后，特别是在讼争房屋权利人保开公司于2015年12月11日向厦门市思明区人民法院申请执行侬侬丽致公司、陈俊“腾房及支付占有使用费”之后，实际占有讼争房屋的行为属于侵犯案涉房屋权利人（出租人）保开公司的行为，只有讼争房屋的权利人有权要求非法占有讼争房屋的行为人承担“腾房及支付占有使用费”的权利。侬侬丽致公司根本无权向行为人（实际使用人）主张占有使用费。退一万步说，如果侬侬丽致公司依照（2015）厦民终字第3013号判决支付了占有使用费，其可以依法向行为人（实际使用人）追偿已经实际承担的占有使用费和损失，但因其分文未交，根本不享有向行为人主张占有使用费的权利，更何况是向没有实施侵权行为和实际使用讼争房屋的周华强主张。另外，在（2015）厦民终字第3013号生效判决中，法院驳回了公房中心要求陈俊支付“房屋租金及房屋占有使用费”的诉讼请求。由此可见，因为周华强并没有实施对讼争房屋的违法占有侵权行为，周华强根本无须承担支付2016年6月6日起至2018年5月31日讼争房屋占有使用费的义务和责任。3、需要说明的是，周华强之所以签订讼争租赁合同，是因为周华强当时拟和陈俊合作成立厦门鹭之蓉贸易有限公司，所以代表陈俊及厦门鹭之蓉贸易有限公司签订了该合同。厦门鹭之蓉贸易有限公司成立之后，周华强于2014年退出了厦门鹭之蓉贸易有限公司，厦门鹭之蓉贸易有限公司注销并停止经营，之后讼争房屋实际使用人是陈俊和禅悅。同时，周华强在签订讼争租赁合同时，并不知道该讼争房屋系侬侬丽致公司向公房中心租赁并违法转租的。 二、前已述及，讼争租赁合同于2015年9月30日终止，侬侬丽致公司自此并非讼争房屋的“出租人”，因周华强并没有非法占有讼争房屋，也不是讼争房屋“负有腾房义务的次承租人”，一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条判决周华强支付占有使用费及利息，属认定事实错误，适用法律错误。 侬侬丽致公司针对陈俊、周华强的上诉，一并答辩称，一、周华强、陈俊上诉称其不应支付租金及房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立。（1）讼争租赁合同合法有效。公房中心与侬侬丽致公司之间的房屋租赁合同于2015年9月30日解除，导致讼争租赁合同终止。合同终止后，根据合同相对性原则，周华强、陈俊负有向侬侬丽致公司交还讼争房屋的义务，周华强、陈俊拒不交还讼争房屋，应向侬侬丽致公司支付合同存续期间的租金及逾期交还讼争房屋的占有使用费。据此，一审认定周华强、陈俊应支付房屋租金和占有使用费正确。（2）（2015）厦民终字第3013号判决确定由侬侬丽致公司向厦门市公房管理中心支付自2014年5月1日起至房屋交还之日止的租金及占有使用费，据此，侬侬丽致公司应依转租合同关系向周华强、陈俊主张租金和占有使用费。如依周华强、陈俊的上诉主张，将使周华强、陈俊处于占有使用了房屋而无需支付任何费用的不正当法律状态，显然，其上诉主张于法无据。 二、周华强上诉称其不是案涉房屋实际使用人，无承担房屋租金和占有使用费的义务和责任。周华强该主张混淆侵权责任法律关系和合同法律关系，无事实和法律依据。周华强系讼争租赁合同的当事人之一，应依该合同承担义务，故其应当承担合同存续期间的房屋租金和逾期腾房期间的占有使用费。至于周华强在向侬侬丽致公司承租房屋后，将承租房屋交给他人使用，那是周华强与他人之间的关系，不能以此对抗侬侬丽致公司。 三、周华强上诉称侬侬丽致公司意图通过诉讼方式非法获利，其该上诉意见完全颠倒是非。根据（2015）厦民终字第3013号判决，就周华强、陈俊拖欠租金和逾期占用房屋期间，侬侬丽致公司需向厦门市公房理中心支付房租及占有使用费共计1763628元，违约金共计1269812.16元，总计3033440.16元。周华强、陈俊拖欠租金及逾期占用房屋的不诚信行为导致侬侬丽致公司背负巨额债务，造成巨大经济损失，被迫关闭公司，停止经营，即使按一审判决的结果，也仅弥补侬侬丽致公司应支付的违约金，根本不存在通过诉讼非法获利，反而是周华强、陈俊欲通过诉讼逃避依法应承担的责任。 四、陈俊上诉称周华强与侬侬丽致公司的签订的讼争租赁合同不能对其产生约束力，陈俊的该上诉主张不能成立。陈俊在一审答辩时明确自认“陈俊、周华强与答辩人在2013年10月27日签订《店面租赁合同》……”，结合陈俊在另案中的答辩情况，以及陈俊在签订案涉合同的在场情况，以及合同实际履行情况等，足以认定陈俊系涉案合同的共同承租人。 陈俊答辩称，周华强是代表公司签订讼争合同，并非代表陈俊。陈俊仅是实际使用人，并非次承租人。此外，同意周华强的上诉意见。 侬侬丽致公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈俊、周华强向侬侬丽致公司支付租金及房屋占有使用费3756000元（2014年8月-2016年10月，共计27个月，按协议约定租金标准为8万元/月，8万×27个月=216万元；2016年11月-2018年5月，共计19个月，按协议约定租金标准为8.4万/月，8.4万×19个月=159.6万元。合计：216万元+159.6万元=375.6万元）；2、陈俊、周华强向侬侬丽致公司支付逾期付款利息（以375.6万元为计算基数，从2018年5月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由陈俊、周华强承担。 一审法院认定事实：厦门市思明区××街××号××楼（即厦门市××路××号××楼，下称讼争房屋）系厦门市直管公房，自2006年12月由公房中心负责管理，2015年9月1日起由保开公司承接管理。 2009年9月10日，公房中心与侬侬丽致公司签订《非住宅租赁协议》，约定侬侬丽致公司承租公房中心所管理的局口街126号1-3楼，月租金20807.2元，租赁期限为2009年9月1日至2013年6月30日。合同履行期间，侬侬丽致公司向公房中心申请转租，公房中心同意在租赁期限内转租。合同到期后，公房中心与侬侬丽致公司签订一份无落款日期的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定公房中心将讼争房屋继续出租给侬侬丽致公司，租赁期限为2013年6月1日至2015年12月31日；月租金37524元，租金按月支付。2014年7月25日，公房中心向本院起诉，要求解除上述协议，返还讼争房屋，并支付自2013年7月1日起租金和房屋占用费。本院于2014年10月27日作出（2014）思民初字第10746号民事判决，判决解除公房中心与侬侬丽致公司签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，将讼争房屋腾空交还公房中心管理，并支付相应租金及违约金。侬侬丽致公司不服上诉。二审审理过程中，公房中心申请撤回起诉。2015年2月12日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第454号民事裁定，裁定撤销原判，准许公房中心撤回起诉。 公房中心与侬侬丽致公司签订另一份关于租赁讼争房屋的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，落款日期为2013年7月1日，约定：租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日，租赁面积373.78平方米，其中2013年7月1日至2016年6月30日每月租金37524元，2016年7月1日至2018年6月30日每月租金43153元。被告一次性支付履约保证金112572元。逾期不交或所交金额不足，承租方应承担拖欠租金的违约责任，须按日3‰向出租方支付逾期违约金；承租方逾期支付租金超过3个月，出租方有权单方解除协议并追索拖欠租金和占用费；租赁期满或其他任何原因导致协议终止时，如承租方未在出租方通知的腾空期限内将房屋腾空交换出租方，每逾期一天，承租方按协议月租金5%向出租方支付房屋占用费。但侬侬丽致公司拖欠自2013年7月至2014年4月应补缴租金167168元，且自2014年5月起未向公房中心缴纳租金。 2013年10月27日，侬侬丽致公司的法定代表人陈常伟（出租方，甲方）与周华强（承租方，乙方）签订《店面租赁合同书》，约定：甲方将××路××号的房屋一栋三层，使用面积450平方米，出租给乙方作合法商业经营使用；租赁期限从2013年10月27日至2017年6月30日止；每月租金8万元，从2016年11月起每月租金为8.4万元；甲方应于2013年10月之前向乙方移交讼争房屋，免租期自移交之日起至2013年11月30日，免租期不收取租金；每三个月支付一次租金；合同签订之日乙方向甲方支付两个月的房租押金和两个月租金共计32万元；合同签订之日乙方向甲方支付10万元进场转让费用；等等。本案审理中，侬侬丽致公司、周华强均确认上述合同的出租方实际为侬侬丽致公司。上述合同签订后，侬侬丽致公司将讼争房屋交付周华强。后周华强将讼争房屋交由陈俊使用，上述合同履行期间陈俊为讼争房屋的实际使用人。陈俊于2013年1月24日、2014年2月12日、2014年2月24日、2014年2月26日、2014年5月6日分别向陈常伟支付1万元、5万元、10万元、1万元、24万元，共计41万元。上述款项为上述侬侬丽致公司与周华强所签订《店面租赁合同书》项下租金，原、被告均确认周华强已支付2014年8月前的租金。 2014年9月5日，陈常伟向周华强发送律师函，要求后者支付2014年8月、9月、10月共计24万元租金。 2014年9月15日，周华强向陈常伟回复律师函，函称：“一、法律事实。根据敝当事人提供的《店面租赁合同书》、《福建英合律师事务所律师函》、《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》（空白合同）、您与敝当事人来往信息等相关材料及敝当事人陈述，本律师了解到下列事实：1、2013年10月27日，您与敝当事人签订《店面租赁合同书》。敝当事人根据该合同之约定向您租赁坐落在××路××号的房屋一栋三层。当时您告诉敝当事人租赁房屋属于个人私有房产。2、《店面租赁合同书》签订后，您一再拖延向敝当事人交付关于租赁房屋的相关产权证件，导致敝当事人迟迟无法办理营业执照等证件。2014年8月15日，在敝当事人一再催促下，您才通过彩信向敝当事人发送厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司与厦门市公房管理中心签订的关于租赁房屋的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》。敝当事人才得知租赁房屋属于公房，而且您还不是承租或转租权利人。3、2014年9月5日，您委托福建英合律师事务所陈源成律师向敝当事人发送律师函一份，要求敝当事人交付租金。4、2014年8月15日至今，敝当事人在知晓厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司与厦门市公房管理中心之间关于租赁房屋的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》之后，一直在与您协商处理相关事宜。二、法律意见。根据以上法律事实，本律师认为，您刻意向敝当事人隐瞒租赁房屋的真实属性和厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司与厦门市公房管理中心之间的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，导致敝当事人在违背真实意思的情况下与您签订《店面租赁合同书》，依法敝当事人有权撤销该合同。该合同被撤销后，您不仅应当返还敝当事人租金、进场费还应当赔偿敝当事人的全部装修损失。在相关事宜未处理之前，敝当事人为维护自身权益，有权暂时拒付租赁房屋的租金。鉴于敝当事人和其他投资人已经花费巨额资金对租赁房屋进行装修且目前亦在正常经营，为减少各自损失，敝当事人提出愿与您友好协商处理租赁房屋事宜。希望您能尽快将相关租赁手续补充完整并与敝当事人重新签订租赁合同，同时下调租金和延长租赁期限，本律师认为敝当事人的提议是合法且适当的。三、鉴于双方的合作关系及为避免损失的进一步扩大，本律师希望：您在接函后叁日内及时与敝当事人联系，并就本函所述事宜与敝当事人友好协商处理。以避免敝当事人采取法律途径解决此事而给您带来的巨大损失（不仅是要求您承担违约责任，更重要的是诉讼可能给您带来的商誉上以及商业经营上的损失）。希望您能够重视此事，及时按照前述要求处理，避免不必要的讼累。” 2015年1月21日，本院立案受理原告公房中心与被告侬侬丽致公司、陈俊房屋租赁合同纠纷一案。该案中，陈俊答辩称：其愿意承担2014年9月以后的租金，请求判决支持其继续使用讼争房屋。2015年4月20日，本院作出（2015）思民初字第2972号民事判决书，判决：解除侬侬丽致公司与公房中心签订的房屋租赁协议；陈俊于判决生效之日起三十日内将讼争房屋腾空交还公房中心；侬侬丽致公司支付公房中心租金及占有使用费至房屋实际交还之日止。侬侬丽致公司不服上诉。二审中，陈俊再次主张继续使用讼争房屋。2015年9月17日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第3013号民事判决书，维持上述一审判决。该判决于2015年9月30日发生法律效力。 2015年12月11日，保开公司作为公房中心的诉讼权利继受主体向本院申请强制执行上述生效判决。2018年5月31日，周华强、陈俊向保开公司交还讼争房屋。 本案中，侬侬丽致公司申请对周华强、陈俊名下财产进行保全，为此支出保全费5000元。 本案审理中，周华强、陈俊出具林平常对思明西路14号的房屋共有权证、林平常与赖福业签订的落款为2014年1月1日的《房屋租赁合同书》（约定租赁物为“厦门市××路××号第二层、第三层”，租赁期限2014年1月1日至2017年1月1日，2014年每月租金4000元，2015年和2016年每月租金4200元）、林平常与陈俊签订的落款为2015年5月1日的《房屋租赁合同书》（约定内容同林平常与赖福业签订的《房屋租赁合同书》）、林平常出具的收到2014年11月1日至2016年5月1日租金的收条、周华强和陈俊的代理律师赖春茗与林平常的通话录音，欲证明××路××号第二层、第三层的部分系向林平常承租并支付租金。侬侬丽致公司对上述证据质证称：讼争房屋整体（包括向公房中心承租的部分以及向林平常承租的部分）是由侬侬丽致公司承租，再统一转租给周华强；侬侬丽致公司与林平常结算租金，而非周华强或陈俊与林平常结算；林平常与陈俊签订的落款为2015年5月1日的《房屋租赁合同书》系在林平常与赖福业签订的落款为2014年1月1日的《房屋租赁合同书》基础上伪造，伪造痕迹明显；录音中林平常说到“一就是一，二就是二，没有两份合同”；录音中林平常概括说陈俊没有欠他房租，本案是侬侬丽致公司与林平常之间存在租赁合同关系，林平常表述的意思是林平常与陈俊不存在租赁关系，陈俊没有欠他房租；录音中林平常也表示“忘了”，对这些事情记不清楚了；录音内容无法证明陈俊与林平常有签订租赁合同并且实际履行；侬侬丽致公司与周华强签订的租赁合同书第一条明确约定租赁面积450平方米，并非373.78平方米；退一步讲，即使有证据证明陈俊替侬侬丽致公司向林平常缴纳部分租金，该部分租金也是从侬侬丽致公司转租的租金内扣除，而非在租赁面积中扣除。 另查明，本院于2016年12月1日立案受理原告禅悦公司与被告陈俊合同纠纷一案，禅悦公司提出诉讼请求：1、依法判令解除禅悦公司与陈俊于2014年10月30日签订的《合作协议》；2、陈俊赔偿禅悦公司违约金20万元；3、本案诉讼费用由陈俊承担。本院于2017年4月28日作出（2016）闽0203民初18464号民事判决：“一、原告厦门禅悦健身有限公司与被告陈俊2014年10月30日签订的《合作协议》于2017年1月6日解除；二、驳回原告厦门禅悦健身有限公司的其他诉讼请求。”禅悦公司不服上诉，后于2017年8月26日申请撤回上诉，（2016）闽0203民初18464号民事判决发生法律效力。 （2016）闽0203民初18464号民事判决书查明以下事实：2014年10月30日，禅悦公司（甲方）与陈俊（乙方）在厦门市思明区签订《合作协议》一份，约定双方合作经营“禅悦瑜伽”及其他健身业务；合作方式为甲方提供“禅悦瑜伽”品牌及经营模式和管理人员，乙方提供坐落在思明西路14号的房屋第二层和三层共计400平方米作为经营场地，甲方负责教练和员工的招聘，并承担会员课老师工资等，乙方负责经营场所的房租，甲方双方共同负责支付除老师教练外行政管理人员的工资及社保费用，甲、乙双方合作的经营场所开业前，乙方负责经营场所的装修，但正式开业后，经营场所的日常维护、修缮费用由甲、乙双方共同承担；合作期限共计7年8个月，前期自2014年10月30日起至2017年6月30日，后期乙方合同期满续租后五年自2017年7月1日至2022年6月30日止；收益分配与亏损承担为，就本协议约定的经营场所的经营收入，扣除经营费用（包括但不限于员工工资、宣传推广费用、场地水电费用、税费等）后所得经营净收益由甲、乙方双方各50%进行分配；违约责任为，本协议任何一方若违反约定致使守约方产生损失，违约方应对守约方承担全部的赔偿责任；本协议约定的合作期限内，任何一方不得随意终止合作，否则违约方应当向守约方支付20万元违约金；因本协议产生的纠纷，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方有权向本合同签订地有管辖权的人民法院起诉等事宜。 2015年6月24日，禅悦公司（甲方）与陈俊（乙方）在厦门市思明区签订《补充协议》一份，变更合作方式为，甲方从2015年6月1日开始提供“禅悦瑜伽”品牌及经营模式和管理人员，乙方提供坐落在××路××号的房屋第2-4层作为经营场地，甲乙双方从合同生效之日起共同承担经营期间的所有费用甲方负担80%，乙方负担20%，每个月1号（不得超过七天）支付当月房租（房租每月20000元），房屋漏水、墙壁脱落等房屋修缮问题将由乙方承担，后期如需要装修双方按比例承担；变更收益分配与亏损承担为，就本补充协议约定的经营场所的经营收入或亏损，指经营过程中的房租按每月20000元计算，一切费用所得经营净收益及亏损均按甲方占80%、乙方占20%进行分配；合作期限、违约责任及管辖约定同前述《合作协议》。 2016年2月2日，保开公司通知××路××号房屋的实际使用人陈俊，其于2015年9月1日起承接了思明区辖区内市直管公房的经营管理权，根据前述一、二审法院生效判决，通知陈俊于2016年2月15日前将××路××号公房清空并交还。 2016年6月27日，禅悦公司因××路××号房屋的供电问题报警，禅悦公司的法定代表人孙辉与陈俊在厦门市思明区××街道警民联合人民调解委员会的组织协调下达成一致：“陈俊搬走个人物品、孙辉积极配合，孙辉经营暂时走后门，陈俊不再作出断电的行为。” 一审法院认为，2013年10月27日侬侬丽致公司的法定代表人陈常伟与周华强签订的《店面租赁合同书》真实合法有效，合同当事人均应依约全面履行。侬侬丽致公司、周华强均确认上述合同的出租方实际为侬侬丽致公司，应认定该合同系侬侬丽致公司与周华强之间缔结，讼争房屋的转租人为侬侬丽致公司。周华强作为次承租人，应当依据上述《店面租赁合同书》约定向侬侬丽致公司支付合同存续期间的租金，直至合同终止。公房中心与侬侬丽致公司的房屋租赁合同经法院生效判决于2015年9月30日解除，侬侬丽致公司自此无权转租，上述《店面租赁合同书》终止。此后，承租人周华强与实际使用人陈俊均无权占用讼争房屋，周华强、陈俊应参照《店面租赁合同书》约定的租金标准向侬侬丽致公司支付占有使用费，直至2018年5月31日向保开公司交还讼争房屋。 侬侬丽致公司承认其转租给周华强的讼争房屋中的部分系向林平常承租，主张自己直接向林平常结算并支付租金。周华强、陈俊则主张系其二人向林平常结算并支付租金，并出具了林平常的收条、录音等反驳证据。在此情况下，侬侬丽致公司未就其向林平常支付租金进一步举证，应承担举证不能不利后果。本院采信周华强、陈俊的主张，周华强、陈俊向侬侬丽致公司次承租的讼争房屋中的向林平常承租的部分，自2014年11月1日起的租金并非侬侬丽致公司向林平常支付。故，自2014年11月1日起侬侬丽致公司未就转租林平常房屋对周华强履行出租人义务，其无权向周华强、陈俊主张此后转租林平常房屋所对应的租金以及占有使用费。侬侬丽致公司转租给周华强的讼争房屋（租赁面积450平方米）由向公房中心承租的部分（租赁面积373.78平方米）以及向林平常承租的部分共同构成，可推算侬侬丽致公司向林平常承租后转租给周华强的房屋租赁面积为76.22平方米（450－373.78），占全部转租面积的16.94%。扣除上述侬侬丽致公司无权主张租金的转租面积，周华强应向侬侬丽致公司支付的转租租金为《店面租赁合同书》约定租金的83.06%（1－16.94%），亦即2013年10月27日至2017年6月30日按每月66448元（80000×83.06%）计算；2016年11月之后按每月69770元（84000×83.06%）计算。《店面租赁合同书》终止后的占有使用费的标准则参照2016年11月之后的租金标准，按每月69770元计算。 本案涉及的诉讼时效应当区分侬侬丽致公司基于《店面租赁合同书》对周华强的请求权的诉讼时效与侬侬丽致公司基于司法解释规定（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条）对租赁物实际使用人陈俊的请求权的诉讼时效。关于侬侬丽致公司对周华强租金请求权的诉讼时效，侬侬丽致公司依约有权向周华强收取2015年9月30日之前的转租租金，然而在本案起诉之日2019年6月6日之前，侬侬丽致公司未就上述租金向周华强主张权利，其通过本案主张权利已超过诉讼时效期间，丧失相应诉求的胜诉权，故本院对侬侬丽致公司请求周华强支付欠付租金的诉讼请求不予支持。至于侬侬丽致公司就《店面租赁合同书》终止后的占有使用费对周华强的诉讼请求，本院对法定三年诉讼时效内的部分予以支持，亦即周华强应向侬侬丽致公司支付2016年6月6日起至交还房屋之日2018年5月31日止的占有使用费1660526元（23.8个月×69770元/月）。同理，关于侬侬丽致公司对陈俊占有使用费请求权的诉讼时效，本院对法定三年诉讼时效内的部分予以支持，亦即陈俊应共同向侬侬丽致公司支付2016年6月6日起至交还房屋之日2018年5月31日止的占有使用费。 侬侬丽致公司主张逾期付款利息于法有据，本院对其在诉讼时效期间范围内主张的欠款的利息予以支持。 综上所述，对侬侬丽致公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、周华强、陈俊于本判决生效之日起十日内向厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司支付占有使用费1660526元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月31日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际偿还款项之日止）；二、驳回厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司其他诉讼请求。 二审中，周华强认为向保开公司交还房屋的只有陈俊，没有周华强。陈俊认为即使依一审判决，2016年6月6日至2016年10月27日，每月租金应为66448元，并非69770元。此外，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 侬侬丽致公司于二审中未提交新证据。 陈俊于二审提交一份《腾退协议》，证明2016年保开公司要求陈俊腾退讼争房屋，与陈俊签订该协议。协议第二条约定，陈俊逾期未腾退房屋，保开公司可以向陈俊主张房屋占用费，证明保开公司不确认侬侬丽致公司占有的事实。 侬侬丽致公司质证认为，该协议没有保开公司的签章，不认可其真实性。并且，保开公司已经申请执行，正常情况下不会去签多余的协议。 周华强质证认为，认可该证据的真实性、合法性、关联性。 周华强于二审提交13组证据：1、（2015）思执字第5867号限制消费令；2、中国执行信息公开网截图；3、厦门市思明区人民法院执行裁定书（2015）思执字第5867号之一，证据1-3证明：1、侬侬丽致公司未履行（2015）思民初字第2972号生效判决被纳入全国法院失信被执行人名单并发出了《限制消费令》。2、侬侬丽致公司未履行以上判决，还提起本案诉讼，意图通过诉讼方式非法获利（讼争租赁合同租金远高于（2015）思民初字第2972号租金标准）；4、腾退协议书，证明讼争房屋权利人保开公司早已确认讼争房屋的实际占有使用人是陈俊，而非周华强，并在2016年5月12日与陈俊达成协议，要求陈俊限期腾退；5、公司设立登记申请书；6、厦门鹭之蓉贸易有限公司公司股东（发起人）出资信息；7、厦门鹭之蓉贸易有限公司章程，证据5-7证明周华强是因为与陈俊合开厦门鹭之蓉贸易有限公司才签订讼争租赁；8、股东会决议（2014年2月21日）；9、备案通知书，证据8-9证明鹭之蓉公司于2014年2月21日召开股东会，决议通过公司停止经营，进行清算。之后周华强退出鹭之蓉公司，也未占有使用讼争房屋；10、厦门市天堂眼艺术品有限公司公司章程；11、经营场所（住所）承诺书；12企业营业执照（副本）；13、商事主体名称预先核准通知书；证据10-13证明2014年3月，陈俊成立厦门市天堂眼艺术品有限公司，公司住所在厦门市思明区××路××号，陈俊和天堂眼公司开始实际占有使用讼争房屋。2015年4月27日，厦门天堂眼公司名称变更为厦门德玛印象艺术品有限公司。 侬侬丽致公司质证认为，证据1-3真实性无异议，关联性与证明内容有异议，3份证据也证明陈俊和周华强拖欠租金导致侬侬丽致公司执行不能，进入执行程序。证据4真实性无异议，证明内容有异议，侬侬丽致公司是根据讼争租赁合同主张占有使用费，即使执行期间陈俊与保开公司签订协议也不能对抗周华强、陈俊与侬侬丽致公司之间的合同关系，证据5-9,真实性无异议，证明内容有异议，证据10-13真实性无异议，周华强向侬侬丽致公司承租讼争房屋，之后他要交给谁使用是周华强与第三方的关系。 陈俊质证认为，认可以上证据的真实性、合法性、关联性。 本院认为，侬侬丽致公司与公房中心的诉讼于2016年之前终审生效，即使如侬侬丽致公司所称，因该诉讼而致陈俊应支付租金出现的不确定性，也随着该诉讼的终审而清晰。但侬侬丽致公司至2019年6月6日才提起本案诉讼，一审认定侬侬丽致公司诉求2016年6月5日之前的租金和占用费已过诉讼时效，符合法律规定，认定正确。 2013年10月与侬侬丽致公司签订讼争《店面租赁合同书》的合同承租方是周华强，根据合同相对性原则，侬侬丽致公司诉求周华强参照讼争租赁合同的约定支付占用费，符合法律规定，应予支持。周华强以其不是房屋的实际使用人等为由称不应判令其支付房屋占用费，缺乏法律依据，不能成立。陈俊并未与侬侬丽致公司确立租赁关系，在其不认可双方存在租赁关系的情况下，陈俊实际使用讼争房屋，并向侬侬丽致公司支付租金的行为，并不足以证明陈俊是讼争房屋的共同承租人。但根据查明的事实，2016年6月之后，陈俊是讼争房屋的实际使用人，为减少讼累，一审判决合同相对人周华强和实际使用人陈俊共同承担应支付给侬侬丽致公司的占用费亦无不可，本院予以维持。并且，同样基于陈俊是讼争房屋的实际使用人，周华强在承担了本案占用费之后，可以向实际使用讼争房屋的陈俊进行追讨。 侬侬丽致公司向公房中心承租的房屋面积仅占侬侬丽致公司出租给周华强的房屋面积的83.06%，周华强、陈俊举证证明2015年5月之后陈俊向案外人林平常承租了侬侬丽致公司向公房中心承租的房屋之外的16.94%的房屋76.22平方米，因此，一审法院认定侬侬丽致公司从2016年6月6日起只能收取合同约定租金的83.06%，认定正确。但是根据合同约定，2016年6月6日至2016年11月30日的租金标准为8万元/月，则占用费应为66448元/月，总额为385398元。2016年12月1日起的租金标准8.4万元/月，则占用费应为69770元/月，总额为1258186元。一审判决认定从2016年6月6日起均为69770元/月有误，陈俊该部分上诉请求有事实依据，本院予以纠正。周华强、陈俊应向侬侬丽致公司支付的占用费总计1643584元。 禅悦公司系与陈俊合作而使用讼争房屋，陈俊与禅悦公司如何对待讼争房屋与本案系不同法律关系，陈俊要求追加禅悦公司参加本案诉讼，缺乏法律依据，不能成立。陈俊主张侬侬丽致公司与公房中心的合同被判决解除后，侬侬丽致公司不应从本案周华强与侬侬丽致公司的租赁合同中获利，但经本院组织各方质证，一审判决支付标准并不高于（2015）厦民终字第3013号中侬侬丽致公司应向公房中心支付的占用费标准。 综上，除陈俊上诉主张一审认定2016年6月6日至2016年11月30日的租金计算有误外，侬侬丽致公司、陈俊、周华强的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但相关租金计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初12447号民事判决； 二、周华强、陈俊应于本判决生效之日起十日内向厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司支付占有使用费1643584元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月31日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际偿还款项之日止）； 三、驳回厦门市侬侬丽致婚纱摄影有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取17800元，侬侬丽致公司负担9590元，周华强、陈俊负担8210元。保全费5000元由周华强、陈俊负担，侬侬丽致公司已垫付，周华强、陈俊应于本判决生效之日起七日内向侬侬丽致公司支付。二审案件受理费34448元，由侬侬丽致公司负担19374元，由陈俊负担7236元，由周华强负担7838元。 本判决为终审判决。 审判员  曾聆 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陈源 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。