福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3545号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：黄业周，女，1977年11月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告黄业周物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠、被告黄业周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄业周立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费21807.14元及逾期付款违约金，以每月应交物业管理费571.4465元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为8541.21元；2.黄业周承担与本案的全部诉讼费用。实达物业公司当庭变更诉讼请求为：1.判令黄业周立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费17285.02元及逾期付款违约金，以每月应交物业管理费452.9465元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为6770元；2.黄业周承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。黄业周是“海峡·鑫天地”业主，黄业周于2014年12月31日经验收交房取得“海峡·鑫天地”室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向黄业周提供了物业管理服务，但黄业周自2015年1月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2018年9月20日向黄业周邮寄律师函催促缴纳物业费，但黄业周仍不缴纳。实达物业公司认为，黄业周在接收房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向黄业周及小区业主提供物业管理服务，黄业周不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。为此，实达物业公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 黄业周辩称，一、开发商（福州海峡置业有限公司）包租期间物业费用不应由业主承担。黄业周于2014年12月31日签署了《房屋移交检查记表》，正式收房。当时开发商要求业主签署《商业管理委托协议》，约定本项目（海峡鑫天地）交房后前两年，由开发商委托的商管机构（福州佰仕达商业管理有限公司）统一招租，业主以出让租金收入来抵扣商管服务费用，《商业管理委托协议》中约定该商铺租赁涉及水电费、物业管理费等均由乙方招租的承租商户承担。但实际上该项目始终没有招商成功，一直闲置至2020年。但开发商委托的商管机构至少在商管期间（虽未招租成功但应承担商业风险）已向业主受让了租金收入，实为租户身份，即使有物业费用产生，也应由其承担这两年之间的物业费用。二、实达物业公司从未提供过任何物业服务，也没有履行过合同约定的义务。海峡鑫天地项目一直处于闲置状态，没有商家入驻，截至2020年前从未正常运营。实际上整个海峡鑫天地长时间处于场地荒废、无人维护的状态，公共区域已出现失修损坏的现象。实达物业公司未尽任何义务而要求业主单方面履行缴纳物业费的诉求是不合理的，黄业周同时履行抗辩权是符合法律依据的。三、实达物业公司起诉状中所列每月应交物业管理费571.4465元不实。店面实际面积为114.67平米，按合同约定商业街收费标准为3.95元/月平方米标准，每月物业费应为452.95元。同时违约罚金标准并未在合同中约定，不能由实达物业公司单方面来制定违约罚金标准。若含其它费用，而实达物业公司又无法举证，皆不应擅自列入标准。在商业楼盘没有开业的情况下，按合约规定商业街标准3.95元/月收费的标准高于临近小区收费。四、实达物业公司起诉状中所列服务期限存在不实。实达物业公司称其服务期限为2015年1月至2018年3月5日，但实际上业主与开发商签署的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》约定的协议期限为2014年12月31日至2016年12月30日止；而实达物业公司与开发商所签的两方合同已提前于2016年9月30日到期。实达物业公司在未告知及未征求业主同意的情况下，擅自与开发商签署补充协议，并将原合同约定期限顺延了2年。而业主方对补充协议相关事宜完全不知情，实达物业公司也未尽事前告知义务。该补充协议不具备对业主方的法律约束效力，实达物业公司所说的期限范围2016年10月1日至2018年9月30日不应纳入计费期限内。同时根据相关规定，业主于2020年8月31日首次收到实达物业公司关于拖欠物业管理费的起诉，其中2015年1月至2017年8月31日也已超过三年的诉讼时效，超过诉讼时效的部分不应得到支持。实达物业公司后面补签的协议存在事后倒签。五、实达物业公司未及时履行催告义务。实达物业公司在合同有效期内从未公布物业相关的收支等情况，也从未提示过业主缴纳物业管理费事宜。实达物业公司提供的催收单证明材料具体细节模糊不清，日期显示2018年9月20日，而此时合同已到期超过两年，且未被签收，而电话号码和收件单位至少长达十年有效且从未更改（2019年8月才离开此单位）。实达物业公司在2015年至2018年服务终止期间从未行使过催告义务。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期缴纳物业费。黄业周系闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”店铺的业主，店铺面积为114.67㎡。黄业周提出物业费应由承租商户承担的抗辩意见，本院认为物业服务企业请求业主承担责任的，符合相关法律规定，故黄业周的抗辩意见，本院不予采纳。黄业周提出实达物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，实达物业公司于2018年9月20日向黄业周的原户籍地寄送催交物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，且根据《福州市物业服务合同》约定，按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费，因此，黄业周应向实达物业公司支付2015年9月20日起至2018年3月5日的物业服务费13377元[每月（114.67㎡×3.95元/㎡·月）]。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故黄业周应向实达物业公司支付物业服务费6688.5元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定，判决如下： 一、黄业周应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费6688.5元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按·本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费559元，减半收取计279.5元，由黄业周负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈菁菁 二〇二〇年九月十七日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。