黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1321号上诉人（一审原告）：张春生，男，1976年2月23日出生，汉族，个体业者，户籍地哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：肖**荣，黑龙江卓唯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：朱海赢，女，1988年4月28日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市利民开发区。被上诉人（一审被告）：哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区志华商城第******商服。法定代表人：刘鹏，总经理。上诉人张春生因与被上诉人朱海赢、哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司（以下简称鑫喆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张春生委托诉讼代理人肖荣华，被上诉人朱海赢到庭参加诉讼。鑫喆公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春生上诉请求：撤销一审判决，解除张春生与朱海赢签订的合同。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据案涉房屋买卖居间服务合同，朱海赢负有支付首付款及以银行按揭贷款支付购房款的义务。现张春生没有收到首付款和按揭贷款，朱海赢未履行给付购房款的义务。鑫喆公司未办理按揭贷款后果，应由朱海赢承担。一审判决认定朱海赢不存在违约行为错误。二、一审判决适用法律错误，一审判决依据民事诉讼法第119条作出驳回张春生诉讼请求的判决结果不当。张春生签订房屋买卖合同的目的是获取房屋价款，但张春生没有收到任何购房款，合同目的没有实现，而且该目的没有实现的原因并不是因为张春生。根据合同法相关规定，张春生享有法定解除合同权，故张春生的诉讼请求是有法律和事实依据。根据张春生与朱海赢签订的房屋租赁合同及三方合同，可以确认张春生所签署的合同是保留房屋所有权的买卖合同，因此一审判决认定案涉房屋已经过户，不符合合同解除的条件，属于法律适用错误。朱海赢辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张春生的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。事实和理由：案涉合同合法有效，朱海赢已经按照合同约定的期限和方式支付首付购房款，合同标的早已经实际交付并办理了物权变更登记，物权优于债权。根据三方协议和合同相对性原则，张春生应向鑫喆公司主张首期购房款，不能以债权抗辩买卖合同中关于按揭房贷签字确认的合同义务。鑫喆公司违约，侵犯张春生的权利，张春生不签字确认，导致朱海赢不能如期取得按揭贷款，被迫进行高利贷、商业贷款，朱海赢也是更是受害者，违约责任不能转嫁。鑫喆公司未提交书面答辩意见。张春生向一审法院起诉请求：1.解除张春生与朱海赢、鑫喆公司签订的房屋买卖居间服务合同及张春生与朱海赢为办理贷款签订的房屋买卖合同；2.判令朱海赢返还房屋并协助将房屋更名到张春生名下。一审法院认定事实：2018年7月7日，甲方即张春生与乙方即朱海赢及居间方鑫喆公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定朱海嬴以贷款的方式购买张春生名下位于哈尔滨市利民开发区警官路北侧泰和轩小区6栋2单元1层1号房屋一处。房屋成交价格为717000元，签订合同时朱海赢向鑫喆公司支付代为张春生保管的购房定金71700元，朱海赢在贷款审批日前交付首付款317000元，由鑫喆公司代管，张春生、朱海赢双方共同委托鑫喆公司代为办理交易过户手续，鑫喆公司收到代收款后开始办理手续，张春生、朱海赢双方应积极配合，张春生、朱海赢双方负责在3日内将相关材料准备完毕送到鑫喆公司，如提交材料不及时，不合法或者交易双方不按时到场，由违约方承担由此造成的损失。贷款交易的房产，鑫喆公司应该在该房产由房产交易主管部门受理，并现场调查评估确认后45个工作日办理完毕贷款手续。双方初定贷款额度为400000元，首付款初定317000元。房屋更名所需的各项税费由朱海赢负担。朱海赢同意在签订合同当日向鑫喆公司支付居间服务费及信息咨询费共计7000元；张春生承诺按期交付房屋，保证朱海赢及时进户入住的合法权益；朱海赢承诺按期接管房屋，保证张春生按期收取房款的合法权益；《房屋买卖居间服务合同》中第五条、居间方的权利义务约定居间方即鑫喆公司“保证负责甲、乙双方购买房款代收转付的安全保障责任，确保双方房屋所有权置换的合法权益，如房款出现差错、遗失等问题，由居间方承担代收房款中的全部赔偿责任。保证在甲、乙双方配合的情况下房屋按期交付接管，保障乙方及时得到房屋，甲方及时得到房款。竭尽全力为甲、乙双方办理更名过户及贷款手续，不得推迟或拖延，如因国家政策性原因或不可抗力因素等原因导致无法办理更名或贷款审批不成功，居间方不承担任何责任，三方协商解决”。根据合同约定，朱海赢于2018年7月13日将首付款317000元交付给鑫喆公司，由鑫喆公司代收转付，鑫喆公司收到购房首付款后，张春生与朱海嬴办理了房屋更名手续，由于鑫喆公司内部出现问题，没有将首付款凭证交到银行办理购房贷款手续，导致贷款未能发放。鑫喆公司未将首付款交付张春生，亦没为朱海嬴办理贷款手续。一审法院认为，张春生与朱海嬴及鑫喆公司签订《房屋买卖居间服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，各方应诚实信用，全面履行约定的义务。关于张春生与朱海嬴对《房屋买卖居间服务合同》中的“代收转付”持有不同的理解，根据文义解释结合居间中介的媒介作用及市场习惯，一审法院认为本案“代收转付”即由中介公司代为收取和转付的意思，在本案中“代收转付”即鑫喆公司代卖方张春生向买方朱海嬴收款后转付给卖方张春生。本案中张春生、朱海嬴均按照合同约定履行了相关合同义务，张春生将房屋更名至朱海赢名下，朱海嬴已在贷款审批日前交付给鑫喆公司首付款317000元，并依照合同约定办理贷款手续。鑫喆公司未能提供首付款证明，未协助朱海赢办理房屋贷款手续，导致朱海赢不能按照合同约定以贷款的方式向张春生交付房屋剩余房款，鑫喆公司构成对张春生、朱海赢的双方违约，根据《房屋买卖居间服务合同》中第五条居间方即鑫喆公司“保证负责甲、乙双方购买房款代收转付的安全保障责任，确保双方房屋所有权置换的合法权益，如房款出现差错、遗失等问题，由居间方承担代收房款中的全部赔偿责任。”相应的法律后果及损害赔偿责任，应由鑫喆公司承担。朱海赢在履行合同过程中不存在违约行为，买卖双方已完成了交付首付款、交付房屋、完成变更登记手续。涉案房产已依双方买卖合同发生物权变动，买卖双方已经履行完毕主要合同义务，不具备法定和约定解除合同条件。张春生诉请解除《房屋买卖居间服务合同》及为朱海赢办理贷款签订的房屋买卖合同，返还房屋并协助将诉争房屋更名到张春生名下，诉争房屋更名过户涉及的一切费用由朱海赢、鑫喆公司承担，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回原告张春生的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋买卖居间服务合同效力的认定正确，本院予以确认。张春生与朱海赢系案涉合同房屋买卖的双方当事人，朱海赢作为购买方负有交付购房款的法定义务。但案涉合同为居间服务合同，各方当事人约定了购房款由鑫喆公司代收保管并代付，即朱海赢将购房款交付鑫喆公司，并按合同约定履行贷款义务符合合同约定，亦履行了购买方的法定义务，张春生交付案涉房屋及协助朱海赢办理不动产转移登记的行为，亦是对朱海赢已经履行合同义务的认可，故一审判决认定朱海赢在履行案涉合同中不存在违约行为依据充分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的”的规定，张春生在本案中提供的证据不能证明其诉讼请求成立，故应承担举证不能的法律后果。一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条予以确认不当，本院予以纠正，但确认驳回张春生的诉讼请求正确。张春生的上诉请求依据不足。综上所述，张春生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案涉受理费10,970元，由上诉人张春生负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月二十五日书记员  周小倩