河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8329号 上诉人（原审第三人）：王凤爽，男，1984年3月16日生，满族，住石家庄。 上诉人（原审第三人）：刘美静，女，1986年7月23日生，汉族，住石家庄。 被上诉人（原审原告）：李增来，男，1965年2月27日生，汉族，住河北省平山县。 委托诉讼代理人：李艳花（系李增来之女），女，汉族，1992年4月26日出生，住河北省平山县。 被上诉人（原审原告）：付二为，女，1971年8月10日生，汉族，住河北省平山县。 原审被告：霍学义，男，1969年4月29日生，满族，住石家庄市桥**。 原审第三人：石家庄利帆置家房地产经纪有限公司，住所地：平山县平山镇中山西路**康宁家园**楼**商铺。 法定代表人：刘帆，执行董事。 上诉人王凤爽、刘美静因与被上诉人李增来、付二为、原审被告霍学义、原审第三人石家庄利帆置家房地产经纪有限公司（以下简称利帆公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王凤爽、被上诉人李增来及其委托诉讼代理人李艳花、原审第三人利帆公司的法定代表人刘帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凤爽、刘美静上诉请求：一、撤回平山县人民法院(2019)冀0131民初1157号民事判决，审核双方争议的合同是否有效，发还重审。二、请求二被上诉人李增来、付二为与霍学义、第三人利帆公司于2018年9月30日签订的《房屋买卖协议》继续履行。事实与理由：上诉人与二被上诉人李增来、付二为、被告人霍学义、第三人利帆公司于2018年9月30日签订《房屋买卖协议》后，上诉人收到被上诉人40万元房款后，结清银行按揭房贷余额，按照《房屋买卖协议》把房屋交付给被上诉人居住至今，被上诉人居住已经18个多月，因此请求二被上诉人李增来、付二为与霍学义、第三人利帆公司于2018年9月30日签订的《房屋买卖协议》继续履行。 李增来答辩称，房屋是查封的房子，我们怎么继续履行？房产正在执行，没有办法履行合同。请求将本案发还重审，对一审判决的第二项、第三项内容要求利帆公司承担连带还款责任。 利帆公司答辩称，一审判决认定事实清楚，我们也不会承担连带还款责任，其中有我们一定的过错，相关的主管部门已经对我们作出了相应的处罚。合同里规定甲方对房屋所有权和相应的权利有完全的处分权，在签合同之前我们也不知道，办手续的时候才知道，甲方存在故意隐瞒的情况，我们也是受害方。 付二为、霍学义经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦提交书面答辩意见。 李增来、付二为向一审法院起诉请求：一、请求法院确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；二、请求法院判令被告退还原告40万元购房款，三名第三人承担连带退款责任；三、请求法院判令被告支付原告损失68708元（更名费5万元，契税登记费10409元，物业费1199元，水费100元，中介费7000元），三名第三人承担连带赔偿责任；四、诉讼费用由被告和第三人承担。审理中原告变更第一项诉讼请求为解除原被告之间签订的房屋买卖合同。 一审法院认定事实：石上流名苑4-1-1102号房屋系由河北涵仕房地产开发有限公司出卖给第三人刘美静的商品房。该商品房仅在平山县办理了备案登记，未办理房产证。经利帆公司介绍，2018年9月30日，被告（甲方、卖方）霍学义与原告（乙方、买方）李增来、付二为、丙方（中介方）利帆公司签订《房屋买卖协议》，约定甲方同意将其拥有的位于石上流名苑4-1-1102号住房出售给乙方，该房地产建筑面积99.69平方米，成交总价40万元，本合同签订之日起乙方应向甲方支付房款10000元，剩余款项39万元整更名当天付清。甲乙双方同意于2018年10月31日当天共同携带相关资料向房屋权属登记机关申办房屋所有权转移登记。过户所发生的税费或更名费由乙方负担。经甲乙双方协商，2018年10月31日前完成更名手续及总款，如甲方违约将壹万元整退还给乙方，如乙方违约，支付给甲方壹万元作为违约金。更名费5万元由乙方负担，如甲方违约支付壹万元整作为违约金。该合同有被告霍学义、原告李增来、付二为、利帆公司崔丽红签名，并有利帆公司签章。同日，二原告将中介费7000元及1万元定金交给第三人利帆公司。2018年10月26日，利帆公司工作人员与二原告、被告霍学义、第三人刘美静、王凤爽先到河北涵仕房地产开发有限公司处办理更名，二原告交纳涵仕公司更名费五万元，原告将剩余房款支付给被告霍学义。2018年11月23日，霍学义出具收到条“今收到付二为购石上流名苑4-1-1102室购房款肆拾万元”。后利帆公司代原告及刘美静到平山县办理房屋过户登记时，发现该房产已于2018年9月21日被石家庄市新华区人民法院查封。 另查明，第三人王凤爽、刘美静系夫妻关系。2018年5月19日，第三人王凤爽给被告霍学义出具授权委托书，委托霍学义代为销售王凤爽、刘美静所有的平山县房产。但霍学义在与二原告签订房屋买卖协议时，未向原告说明委托售卖关系。2018年10月26日，原告付二为向第三人利帆公司交纳契税、维修基金、登记费、交易费、测绘、它项权费等共计10409元，交纳水费100元，物业费1199元。纠纷发生后，利帆公司组织二原告与被告霍学义、第三人王凤爽进行协调，王凤爽于2019年2月28日给付二为出具欠条，内容为“本人王凤爽身份证号：1308241984××××××××，借付二为身份证号：1301311971××××××××，人民币470000元，于2019年3月31日前还清。” 又查明，2019年3月18日，原告李增来、付二为向法院提出财产保全申请，平山县人民法院作出（2019）冀0131民初1157号民事裁定书，冻结被告霍学义、第三人刘美静、王凤爽、利帆公司名下银行存款468708元或相应价值的财产。 一审法院认为，二原告与被告霍学义、第三人利帆公司签订的《房屋买卖协议》，系当事人各方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。原告按合同约定向被告交付购房款后，在办理过户手续过程中，发现所购买房屋被石家庄市新华区人民法院查封，导致房屋买卖协议不能实现合同目的，原告在庭审中将要求“确认该房屋买卖协议无效”的诉讼请求变更为要求“解除原被告之间签订的房屋买卖合同”，该请求符合法律规定，应予支持。第三人王凤爽、刘美静对其所有的石上流名苑4-1-1102号住房授权霍学义买卖，有被告霍学义提供的授权委托书予以证实，依法应予认定。但被告霍学义在与二原告签订《房屋买卖协议》时并未向二原告出具该授权委托书，也未向二原告说明其系代理王凤爽、刘美静签订《房屋买卖协议》，被告霍学义故意隐瞒房屋所有权人的真实情况，导致二原告对卖房人信息作出错误判断，现二原告要求被告霍学义承担退还购房款40万元并赔偿相关损失的责任，依法应予支持。第三人王凤爽、刘美静在收到购房款后，因故导致本案所卖房屋被法院查封，不能将房屋过户给二原告，过错在第三人王凤爽、刘美静，故第三人王凤爽、刘美静应对退还房款和相关损失承担连带责任。第三人利帆公司作为房屋买卖中介公司，未能如实核查与订立合同有关的重要事实，现房屋买卖合同不能履行，利帆公司应退还二原告中介费7000元。第三人利帆公司不存在故意隐瞒事实和提供虚假情况的事由，故对原告要求利帆公司退还房款承担赔偿损失连带责任的请求依法不予支持。原告所交更名费并非向本案被告及第三人交纳，故更名费不属于原告损失范围。原告主张的物业费1199元，水费100元，契税登记费10409元，有原告提供的收据予以证实，应予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百二十五条的规定，判决：一、解除二原告李增来、付二为与被告霍学义、第三人石家庄利帆置家房地产经纪有限公司于2018年9月30日签订的《房屋买卖协议》；二、于判决生效后十五日内，被告霍学义退还二原告李增来、付二为购房款40万元及利息（利息自2018年11月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计息，2019年8月20日之后至实际给付之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息），第三人刘美静、王凤爽承担连带还款责任；三、于判决生效后十五日内，被告霍学义赔偿二原告李增来、付二为水费、物业费、契税登记费共计11708元，第三人刘美静、王凤爽承担连带责任；四、于判决生效后十五日内，第三人石家庄利帆置家房地产经纪有限公司退还二原告李增来、付二为中介费7000元；五、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费8330元，保全费2864元，由被告霍学义负担（判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本案二审庭审时，被上诉人李增来未经法庭许可中途退庭。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，2018年9月21日涉案房产被石家庄市新华区人民法院查封，2018年9月30日霍学义与李增来、付二为、利帆公司就涉案房产签订《房屋买卖协议》，因房屋买卖协议不能履行、李增来、付二为的合同目的不能实现，原审对李增来、付二为要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持，于法不悖，对上诉人王凤爽、刘美静要求继续履行《房屋买卖协议》的主张，本院不予采信。 综上所述，刘美静、王凤爽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人刘美静、王凤爽负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年九月三十日 书记员  崔娇娇