汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0703民初1654号 原告：陕西南郑农村商业银行股份有限公司。住所地：陕西省汉中市南郑区大河坎镇天汉大道南段张家村**。 法定代表人：杨连堂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王德荣，该公司风险管理部客户经理。 被告：郭兴华，男，汉族，住洋县黄家营镇。 被告：王小丽，女，汉族，住洋县黄家营镇。 被告：陕西浩栋房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市南郑区大河坎镇龙岗路以北天骄佳园**。 法定代表人：魏涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：崔旭国，该公司员工。 原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司（以下简称南郑农商行）与被告郭兴华、王小丽、陕西浩栋房地产开发有限公司（以下简称浩栋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南郑农商行委托诉讼代理人王德荣，被告浩栋公司委托诉讼代理人崔旭国到庭参加了诉讼。被告郭兴华、王小丽经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南郑农商行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《个人住房按揭借款合同》；2、请求依法判令被告郭兴华、王小丽共同偿还贷款本金2025000元及贷款利息（截止2019年11月20日，后期利息续计）；3、请求依法判令原告对被告郭兴华、王小丽提供的12处贷款抵押物，有优先受偿的权利；4、请求依法判令被告浩栋公司对上述贷款本息承担连带偿还责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，被告郭兴华、王小丽因购买房屋资金不足，向原告所属的圣水江南分理处申请住房按揭贷款270万，约定借款期限为10年，月利率4.4917‰，被告郭兴华、王小丽自愿用本人购买的洋县浩栋“北华苑移民新区”2号楼12处商铺作为贷款抵押物（建筑面积合计为372.76平方米，分别为3176号，30.77平方米；4176号，30.77平方米；1174号，31.36平方米；2174号，31.36平方米；3174号，31.36平方米；4174号，31.36平方米；1175号，31.06平方米；2175号，31.06平方米；3175号，31.06平方米；4175号，31.06平方米；1176号，30.77平方米；2176号，30.77平方米），并向原告提交了《抵押承诺函》，借贷双方在洋县国土资源局办理了《不动产登记证明》，被告浩栋公司提供了连带责任保证，并和原告签订了《个人住房按揭贷款合作协议》及《个人住房按揭贷款回购协议》，借贷双方签订了《个人住房按揭借款合同》，原告履行了发放贷款的义务。贷款发放后，借款人未能按照合同约定，按约履行月供还款义务，经原告多次催收，截止2019年11月20日，被告欠该笔贷款本金2025000元，至今仍未履行还款义务，故诉至法院。 被告郭兴华、王小丽未答辩。 被告浩栋公司辩称，原告所述均是事实，关于原告请求就贷款抵押物优先受偿，被告浩栋公司会与被告郭兴华、王小丽沟通后续还款的事。若被告郭兴华、王小丽不能还款，被告浩栋公司愿意承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《个人住房按揭贷款申请书》、借款人夫妻双方身份证、结婚证复印件、借款人情况说明、个人住房按揭贷款客户谈话备忘录、抵押承诺函、借款合同签约影像资料、个人住房按揭贷款合作协议、个人住房按揭贷款回购协议、担保人同意按揭贷款担保决议、《阶段性担保承诺书》、《不动产登记证明》12份、担保人营业执照等资料5份、《个人住房按揭借款合同》、借款借据、《放贷通知书》、担保人按揭贷款保证金账户基本情况说明、按揭贷款证明单。被告浩栋公司均无异议，本院予以确认并载卷佐证。 本院根据举证、质证及认证意见，认定本案事实如下：2017年5月12日，被告郭兴华、王小丽因购买被告浩栋公司开发的商铺，资金不足，向原告所属的圣水江南分理处申请按揭贷款270万。2017年5月15日原告南郑农商行与被告郭兴华、王小丽签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，原告向被告提供贷款270万元用于被告郭兴华、王小丽购置被告浩栋公司开发的商业用房，约定借款期限为10年，自2017年5月15日起至2027年5月14日，月利率4.4917‰。该合同第十六条还约定"出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系"等条款。同日，被告郭兴华、王小丽向原告南郑农商行提交了《抵押承诺函》，2017年8月24日，被告郭兴华、王小丽在洋县国土资源局办理了不动产登记证明，自愿用其购买的被告浩栋公司开发的“北华苑移民新区”2号楼12套房屋作预购商品房抵押权预告登记，登记号分别为陕（2017）洋县不动产证明第…号、…1号、…2号、…3号、…4号、…6号、…7号、…8号、…9号、…70号、…71号、…72号。2016年7月1日，被告浩栋公司经过股东会决议，同意为其业主购房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，并于同日出具《阶段性担保承诺书》。2016年11月8日，被告浩栋公司与原告签订《个人住房按揭贷款合作协议》，2017年1月18日，被告浩栋公司与原告签订《个人住房按揭贷款回购协议》，两份合同均约定由被告浩栋公司承担阶段性连带责任保证担保。合同签订后，原告履行了发放贷款的义务。贷款发放后，因被告郭兴华、王小丽未能按照合同约定，按约履行月供还款义务，经原告多次催收，截止2019年11月20日，被告欠该笔贷款本金及利息共计2025000元，至今仍未履行还款义务。原告遂诉至本院。 本院认为，原告南郑农商行与被告郭兴华、王小丽之间签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》是当事人真实意思的表示，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，原告南郑农商行按照合同约定向被告郭兴华、王小丽发放了贷款，被告郭兴华、王小丽接收贷款后，没有按照约定按期归还本息，经原告南郑农商行催收后，仍未还款。现原告要求解除双方签订的《个人住房按揭借款合同》，符合该合同第十六条中关于"出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系"的约定，本院予以支持。原告农商行主张就本案中涉及的12套房产享有优先受偿权，本案中涉及的12套房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告南郑农商行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告南郑农商行主张就本案中涉及到的12套房产享有优先受偿权，本院不予支持；被告浩栋公司提供的阶段性担保承诺书上显示，被告浩栋公司承诺在取得房产证、办理正式抵押登记、他项权证并交予原告南郑农商行之前，为业主的贷款承担阶段性连带责任保证担保。所谓阶段性连带保证，其本意就是被告浩栋公司为被告郭兴华、王小丽在贷款合同签署之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付原告南郑农商行执管之日止，向银行履行还款义务提供保证，亦为原告南郑农商行获得房屋抵押担保的等待过程提供保证。在本案中，被告郭兴华、王小丽迟延还款，原告南郑农商行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，被告浩栋公司应当就上述贷款本息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司与被告郭兴华、王小丽签订的《个人住房按揭借款合同》； 二、限本判决生效后30日内，被告郭兴华、王小丽向原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司偿还借款本金及利息共计2025000元(利息计算至2019年11月20日，后期利息续计)； 三、被告陕西浩栋房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告郭兴华、王小丽追偿； 四、驳回原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23000.00元，由被告郭兴华、王小丽共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  偶明红 人民陪审员  陈 珺 人民陪审员  廖 霞 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  李 云