北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初3529号原告：马美珍，女，1954年3月20日出生，回族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：钟益平，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗春玉，北京大成律师事务所律师。被告：北京住总房地产开发有限责任公司，住所地：北京市朝阳区惠新东街**楼**101内****，统一社会信用代码：911100007334658418。法定代表人：李作扬，董事长。委托诉讼代理人：张文敏，女，1985年2月24日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：刘利，女，1981年7月3日出生，该公司职员。第三人：王赞炜，男，1972年2月2日出生，汉族，北京仲量联行物业服务管理有限公司工程总监，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘超（兼第三人李晓琳的委托诉讼代理人），北京嘉达律师事务所律师。第三人：李晓琳，女，1975年11月11日出生，汉族，无业，住北京市房山区。第三人：周海如，男，1947年2月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：周长城，男，1976年11月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：周艳艳（兼第三人周海如、周长城的委托诉讼代理人），女，1979年3月27日出生，汉族，太平洋保险公司职员，住北京市朝阳区。第三人：崔晓献，女，1980年10月21日出生，汉族，住北京市西城区。原告马美珍诉被告北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法追加王赞炜、李晓琳、周海如、周长城、周艳艳、崔晓献作为第三人参与诉讼。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马美珍的委托诉讼代理人钟益平，被告住总房地产的委托诉讼代理人张文敏、刘利，第三人王赞炜、李晓琳的委托诉讼代理人刘超，第三人周艳艳到庭参加了诉讼。第三人崔晓献经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马美珍向本院提出诉讼请求：1、确认被告与王赞炜于2003年1月16日签订的《朝内危改区就地安置合同》无效；2、确认原告对安置房屋北京市东城区×××号享有优先权；3、判令被告与王赞炜共同向原告返还上述房屋并协助原告办理过户登记手续；4、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：2003年被告负责朝内地区危旧房改造工作。2003年1月16日原、被告签订《就地安置合同》，约定原告选择就地安置方式（安置人口5人，分别是马美珍、周海如、周长城、周艳艳、崔晓献），原告购买被告在朝内地区建设的朝内×××号，建筑面积86.47平方米。原告向被告支付安置住房价款总计168707.98元。被告交付安置住房的日期为2004年7月16日，被告应在安置住房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记时需被告提供的资料报产权登记机关备案。签署合同后，原告支付首期购房款48707.98元，并通过贷款方式将剩余12万元交付被告，完全履行了合同义务，被告向原告开具了发票。经原告多次催促，被告至今未按合同约定向原告交付房屋。后原告发现安置房屋已被被告另行安置给没有拆迁安置资格的王赞炜，原告认为被告无权再次把房屋处分给第三人，双方的合同应属无效，且被告及王赞炜伪造原告签字，在拆迁安置档案及产权档案中提供虚假材料，属于恶意串通损害原告利益，依法应认定合同无效。根据最高院审理商品房买卖合同司法解释第七条规定，被告将安置给原告的房屋又另行出售给王赞炜，原告应享有优先权，被告及王赞炜应配合原告将房屋过户至原告名下。被告住总房地产辩称：认可曾与原告签订过拆迁安置合同，但原告因自身的经济原因在2004年11月将房屋转让给王赞炜，当时其他被安置人也签字同意了，原告在转让房屋14年后要求被告交付房屋不符合常理，其诉讼请求已过诉讼时效。王赞炜从未向被告交纳过购房款，核定面积时被告向其退还了面积差额款。因王赞炜向被告提交虚假文件，且不享有任何拆迁安置权利，不具备合法的主体资格与被告签订拆迁安置合同，所以被告认可与王赞炜的合同无效。但不同意原告诉讼请求第二、三项，针对协助办理过户手续没有合同依据，原、被告之前的合同早已处于解除状态，原告要求被告协助办理过户手续没有任何法律依据。第三人王赞炜述称：涉诉房屋是王赞炜之兄王赞军、之嫂岳淑芳出资购置，但登记在王赞炜名下。2004年9月王赞军通过朋友了解到涉诉房屋所在小区有房屋对外销售，后王赞军与其朋友一同前往，被告工作人员舒谦带领考察多套房屋，最终确定购买涉诉房屋。购买价格为65万元，舒谦陪同在和平里安定门外储蓄所办理相应支付手续，付款后舒谦向王赞军出具了盖好章的合同及马美珍的购房合同发票复印件。2005年8月王赞炜在被告设置的统一收房网点办理了收房手续，收房后至今房屋一直由王赞军一家居住。证人许京海表示当时有大量的被拆迁安置人处分转卖被安置房产，均采取被告收回合同原件的方式，马美珍不能提供合同原件，证明马美珍已实际处分了其享有的房屋安置权利。贷款合同中有房屋坐落位置，马美珍的其他亲属也已经收房，而马美珍长达十多年从未向被告及第三人主张任何权利，也说明其明知自身将房屋进行了处分。之前其他诉讼中也曾提及马美珍表示已将房屋进行转卖。第三人李晓琳述称：同意王赞炜的意见。第三人周海如、周长城、周艳艳述称：同意马美珍的意见。第三人崔晓献未到庭发表意见，其曾在2018年11月23日的谈话笔录中表示同意马美珍的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马美珍之祖母杨素珍生前承租北京市东城区×××号平房1间。2003年1月16日原、被告签订《就地安置合同书》，合同显示马美珍原住房地址：×××号，正式住房0.5间，建筑面积6平方米，应安置人口5人，分别是马美珍、周海如、周长城、周艳艳、崔晓献。就地安置住房为朝内×××号住房，建筑面积86.47平方米，实际房价款为168707.98元。2003年4月23日马美珍、周海如、周长城与中国建设银行东四支行签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款金额为12万元，贷款期限为2003年4月23日至2023年4月22日，等额还款月还本息730.34元，每月还款日期为每月1日至25日。同日上述款项12万元转入被告账户。2003年3月28日被告向马美珍出具购房款发票，金额为48707.98元；贷款金额到位后，被告再次向马美珍出具购房款发票，金额为12万元。马美珍与周海如原系夫妻关系，2003年11月7日经本院调解离婚。离婚协议中载明双方共同债务91000元，由周海如偿还51000元、马美珍偿还40000元。在该案的询问笔录中，双方均表示有涉诉房屋为共同财产，但因尚未取得产权证，故本院释明其可待产权取得后另行解决，并告知双方任何一方不得处置房屋。2003年11月20日马美珍向中国建设银行一次性还清剩余贷款117699.43元。2003年1月16日（合同注明的时间）被告与王赞炜签订《就地安置合同书》，合同显示王赞炜原住房地址：×××号，正式住房0.5间，建筑面积6平方米，应安置人口5人，分别是马美珍、周海如、周长城、周艳艳、崔晓献。就地安置住房为朝内×××号住房，建筑面积86.47平方米，实际房价款为168707.98元。2004年12月7日被告将向马美珍出具的发票（记账联）复印件中的马美珍名字划掉，改为王赞炜并加盖公章向王赞炜出具。被告表示上述合同系倒签，实际签订时间是《购房人变更申请表》显示的2004年左右的时间。2005年8月1日被告与王赞炜签订《房屋交接书》，表明安置住房经主管部门确定的地名楼号为×××号，经测绘登记面积为82.05平方米，应返还房价款21658元，公共维修基金为2559.96元。后被告向王赞炜退款19098.04元。2006年涉诉房屋的产权登记在王赞炜名下。拆迁底档材料中《工龄调查表》显示：马美珍于1969年4月参加工作，工龄为33年3个月+1；周海如于1967年8月参加工作，工龄为35年+1。另一份《工龄调查表》显示：王赞炜于1969年4月参加工作，工龄为33年3个月+1；李晓琳于1967年8月参加工作，工龄为35年+1。《购房人变更申请表》显示马美珍因经济负担过重，现自愿将安置住房过户于王赞炜名下，保证此房无家庭意见，无经济纠纷，如发生此类问题，与被告无关。该申请表上有马美珍、周海如、周长城、周艳艳、崔晓献签名的字样及指印。《委托书》载明委托事项：本人因经济负担过重，现自愿将安置住房过户于王赞炜名下，本人保证此房无家庭意见，无经济纠纷，如发生此类问题，与住总新远公司无关。委托人处有马美珍签名的字样及指印。2005年1月12日周海如、周长城、周艳艳曾起诉被告及马美珍拆迁合同纠纷一案，要求被告履行房屋拆迁合同，交付回迁房屋。在该案2005年1月19日的开庭笔录中，被告表示房屋现并没有更名，还表示周海如、周长城、周艳艳与马美珍之间的问题解决清楚了，被告可给办理过户；马美珍表示没有将房卖予他人，如要更名也要共居人都同意才可更名，所以马美珍不可能卖房。本院认为周海如、周长城、周艳艳并非合同缔约方，不享有因合同订立所产生的相关请求权。2005年3月15日本院做出（2005）东民初字第542号民事裁定书，驳回周海如、周长城、周艳艳的起诉。2005年10月27日马美珍曾向派出所报案称《就地安置合同书》遗失。2018年8月2日北京民生物证科学司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《委托书》、《购房人变更申请表》上“马美珍”签名上捺印的指印与样本十指指印不是同一人捺印。2018年9月13日北京民生物证科学司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《委托书》、《购房人变更申请表》上三处“马美珍”签名与样本上马美珍签名不是同一人书写。马美珍交纳鉴定费共计11600元。2020年8月11日北京天平司法鉴定中心出具《鉴定文书》，鉴定意见为：《购房人变更申请表》上“周海如、周长城、周艳艳”签名笔迹均与各自样本上的签名笔迹不是同一人书写。被告交纳了鉴定费6600元。另2003年1月11日马美珍之弟马建立与被告签订《朝内危改区就地安置合同》，约定马建立在朝内地区原住房地址×××号有正式住房半间，建筑面积5.7平方米，应安置人口4人，分别是马德利、陈秀英、马建立、马冉。就地安置住房为朝内×××号住房，建筑面积72.04平方米，实际房价款为150590.72元。2004年7月20日被告与马建立签订《房屋交接书》，表明安置住房经主管部门确定的地名楼号为×××号，经测绘登记面积为69.51平方米，应返还房价款12397元，公共维修基金为2168.71元。马美珍表示与马建立因存在矛盾，互不来往，故未从马建立处了解拆迁相关进展情况。王赞炜曾在诉讼中表示：2003年左右其在朝阳门南小街很多售楼处逐一询问，被告的工作人员对其进行了接待和推荐，合同原件上当时写的是马美珍，划掉之后改为王赞炜的名字。其与被告签订买卖合同后一次性现金交付了购房款，但因时间久远找不到交付凭证了。后办理入住及产权证。其已居住房屋十多年，其认为自己符合购房人资格，是善意第三人。其所有手续都是与被告办理的，其与马美珍从未谋面。本案审理期间李晓琳曾提交王赞炜之嫂岳淑芳于2004年10月23日在中国工商银行提取249999元的个人业务凭证及交易记录，该凭证上加盖有银行“现讫”章，代理人为王赞炜之兄王赞军，李晓琳申请法院调取后续存入账户信息，并曾提交王赞军办理其他房屋的交费单申请调查相关账户信息。经查询，工商银行表示“现讫”的意思是现金支付，没有卡号或账号。后还查询了办理该笔业务的业务员当天全部业务，没有同样金额的业务，也没有王赞军的业务。审理中北京住建新恒征地拆迁有限责任公司经理许京海曾到庭作证，其表示该公司负责朝内危改的具体实施。拆迁中，如遇到变更安置方式或购房人的情形，会采取收回原合同，双方当事人到场再签订新的安置合同，但被拆迁安置的对象必须是危改范围片区内的。本院认为:根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人崔晓献经本院合法传唤，未申明正当理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，马美珍虽不能提供其与住总房地产签订的《朝内危改区就地安置合同》原件，但根据其贷款合同、双方陈述及之前诉讼认定的事实，可以认定双方确曾签署过上述合同。该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。住总房地产依据《委托书》、《购房人变更申请表》认为马美珍将涉诉房屋买卖给王赞炜，但上述文件中马美珍、周海如等人的签名、指引均经鉴定并非其本人书写、捺印，且未有证据证明马美珍、王赞炜彼此相识，曾达成过买卖涉诉房屋的合意，亦未有证据证明王赞炜曾向马美珍支付购房款，故本院难以认定双方之间存在买卖房屋的合同关系。北京住建新恒征地拆迁有限责任公司经理许京海曾到庭作证，表示拆迁中遇到变更安置方式或购房人的情形，会采取收回原合同，双方当事人到场再签订新的安置合同的方式，但被拆迁安置的对象必须是危改范围片区内的，马美珍虽无法提供合同原件，但无证据证明系被收回，且马美珍、王赞炜并未共同到场签订新合同，王赞炜亦不是被拆迁安置对象，故无法仅以马美珍无法提供合同原件来判断其已将房屋转让王赞炜。涉诉房屋系拆迁安置房性质，并非可以自由买卖交易的房屋。王赞炜虽曾与住总房地产采取倒签方式签订《朝内危改区就地安置合同》，但其对合同签订及付款等过程的陈述前后矛盾，且根据合同内容可看出其顶替了马美珍全部拆迁权益，但王赞炜及其后来所称的王赞军均不具备被拆迁安置资格，无权获得拆迁安置房屋，故王赞炜与住总房地产所签订的合同损害社会公共利益，应认定无效。现有证据无法充分证明王赞炜与住总房地产存在恶意串通，故马美珍以该理由主张上述合同无效，本院不予采信。马美珍主张住总房地产无权处分导致上述合同无效，缺乏法律依据，本院亦不予采信。鉴于马美珍的诉讼请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故住总房地产主张马美珍的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。住总房地产应按照合同约定协助马美珍办理房屋过户手续，鉴于王赞炜与住总房地产的合同无效，故其亦应配合马美珍办理房屋过户手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。住总房地产虽为王赞炜办理房屋更名手续，但根据现有证据无法判断住总房地产与王赞炜有买卖房屋的合意，亦未有充分证据证明王赞炜曾向住总房地产交纳过购房款，故原告要求依据上述规定享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告北京住总房地产开发有限责任公司与第三人王赞炜签订的《朝内危改区就地安置合同》无效；二、本判决生效之日起三十日内被告北京住总房地产开发有限责任公司、第三人王赞炜共同向原告马美珍返还北京市东城区×××号房屋，并协助原告马美珍办理过户登记手续；三、驳回原告马美珍其他诉讼请求。鉴定费18200元，由被告北京住总房地产开发有限责任公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费3674元，由被告北京住总房地产开发有限责任公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 静审 判 员  王 亮人民陪审员  王东旭二〇二〇年九月二十三日法官 助理  刘 娅书 记 员  宋治国