内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0622民初2412号原告（反诉被告）：董建成，男，1976年1月12日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。原告（反诉被告）：利容华，女，1979年9月23日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。被告（反诉原告）：越玺平，男，1963年8月6日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。被告（反诉原告）：牛海亮，男，1972年9月8日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。被告（反诉原告）：李栓，男，1972年12月14日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。被告（反诉原告）：侯敬东，男，1956年1月19日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。上列被告共同委托诉讼代理人：王建军，北京市惠诚（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：赵彦军，男，1977年7月29日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇速8酒店后院。原告（反诉被告）董建成、利容华与被告（反诉原告）侯敬东、越玺平、李栓、牛海亮及第三人赵彦军合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案。被告侯敬东、越玺平、李栓、牛海亮在开庭前依法提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董建成、利容华，被告（反诉原告）越玺平、牛海亮和四被告共同委托诉讼代理人王建军，第三人赵彦军到庭参加了诉讼。本案在审理中，原告（反诉被告）董建成、利容华当庭撤回本诉的全部诉讼请求，本院经审查认为董建成、利容华系自行处分民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院予以尊重亦予以准许。对此，本院不再另行制作民事裁定书。故本院仅对被告侯敬东、越玺平、李栓、牛海亮提起的反诉诉讼请求进行审理，不再对董建成、利容华的本诉诉讼请求进行审理。本案现已审理终结。侯敬东、越玺平、李栓、牛海亮向本院提出诉讼请求：一、判令董建成、利容华偿还欠款23万元；二、判令董建成、利容华赔偿侯敬东、越玺平、李栓、牛海亮损失17.8万元；三、董建成、利容华负担本案诉讼费、保全费、执行费。事实与理由：董建成、利容华与侯敬东等人于2009年12月6日签订《协议书》，约定，侯敬东等人因市场改造，需要使用二人的74号商铺，由侯敬东等人一次性支付董建成、利容华29万元，董建成、利容华将74号商铺交给侯敬东等人，期限为7年（2009年4月1日至2016年4月1日）。协议届满后，董建成、利容华首先归还侯敬东等人23万元，然后由侯敬东等人归还董建成、利容华74号商铺，如一方违约，违约金按照每天500元支付对方，直至23万元还清为止。侯敬东等人已经如约履行了协议条款，但董建成、利容华至今未归还侯敬东等人23万元。另，董建成、利容华擅自占用公共通道随意摆放烧烤摊，严重影响了其他商铺的正常经营，由于董建成、利容华的阻挠和破坏，失去了数次整体出租的机会，导致商场2个多月闲置，致使侯敬东等人遭受重大经济损失。此外，侯敬东等人将商铺分别按照180万元、240万元、170万元、90万元出租给任俊杰，任俊杰装修过程中，董建成阻挠其装修，导致其装修耽误2个多月，现任俊杰向侯敬东等人提出扣除被耽误2个月的租金，每个月8.9万元，两个月共计17.8万元。为维护侯敬东等人的合法权益，依法提起诉讼。董建成、利容华辩称，侯敬东等人是2009年3月将市场改造以租代征，违法占用公共通道，在没有与董建成、利容华协商并征得同意的情况下，把董建成、利容华的商铺出租给了赵彦军且欺骗董建成、利容华搬出自己的商铺。直到2009年12月6日才打电话给董建成、利容华签协议，在侯敬东等人强迫和欺骗下，董建成、利容华签了字。协议约定，侯敬东等人一次性支付29万元，董建成、利容华将商铺交给侯敬东等人，期限7年（2009年4月1日至2016年4月1日）。协议届满后，董建成、利容华首先返还23万元，然后侯敬东等人归还商铺，如有一方违约，违约金按照每天500元支付对方。协议签完后，侯敬东等人只支付董建成118100元。侯敬东等人却把董建成、利容华的租金装到了自己的口袋，既不给董建成、利容华另租商铺做生意，也不给租金。2016年协议届满前，董建成主动联系侯敬东，交给一张存有26万元的银行卡，要求侯敬东等人归还商铺并恢复市场原状，还要求双方到司法部门解决遗留问题，侯敬东等人不但拒绝归还董建成、利容华商铺，而且拒绝恢复市场原状，亦拒收银行卡，此外还要整体对外包租，要求联系其他人协商解决。经过双方数次协商，并通过派出所协调，最后董建成、利容华同意侯敬东等人提出的条件。条件为：1按照市场价买走董建成、利容华商铺；2给董建成、利容华在外租房，可侯敬东等人出了派出所就拒不认账，派出所民警打电话要求侯敬东等人兑现承诺，侯敬东等人不但不解决事情，还不认账。此外，侯敬东等人雇佣郭贵胜阻挠和破坏没有按时收回的商铺，严重影响了董建成、利容华的正常生活，使得二人遭受重大经济损失，为此，请人民法院依法裁判。另，侯敬东等人要求董建成、利容华返还23万元，二人并未收到该款且亦未签名。赵彦军无意见陈述。本院经审理并认定事实如下：2009年12月6日，菜篮子市场管理办公室为甲方，董建成、利容华为乙方签订《协议书》，约定，“因菜篮子市场改造，甲方要使用乙方在菜篮子市场院内二楼74号商用房，面积为73.53㎡，经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、甲方一次性支付乙方乙方人民币贰拾玖万整（￥：290000.00其中包括补偿经费陆万元整￥：60000.00）；二、乙方将房交付甲方使用，使用期限为柒年，即从2009年4月1日始至2016年4月1日止；三、协议到期后，乙方首先归还甲方人民币贰拾叁万元整（￥：230000.00）。然后，甲方在归还乙方房屋（房屋门窗、地面、主墙面完好），如有一方违约，违约金按每天人民币伍佰元支付给对方。乙方到期如不能归还甲方的23万元人民币，那乙方的房屋使用权仍属甲方所有。使用权直至归还清甲方23万元时结束……”。李栓、侯敬东、牛海亮、越玺平在甲方处签名捺印，董建成、利容华在乙方处签名捺印。2009年12月6日，李栓向董建成在内蒙古农村信用社开立的账户内转存118100元。同日，董建成出具收条，载明“今收到贰拾玖万元（协议款）290000”。庭审中，董建成否认侯敬东等四人足额给付了29万元；侯敬东等四人陈述29万元以代董建成清偿了银行贷款和银行转账（转账118100元）的方式交付。另查：1.2016年，案涉协议约定74号商铺履行期限届满后，董建成搬回74号商铺居住。2017年12月1日，董建成作为甲方、案外人任俊杰作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定，董建成将74号商铺出租与任俊杰，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止。协议签订前，乙方已经验收并使用该房屋。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用，房屋内一切附属物品归甲方所有。两个卧室由甲方放杂物使用。双方约定年租金为5.2万元，房租一年一付。至今，董建成已收取任俊杰三年租金。2.2017年12月1日，原东孔兑菜篮子市场业主委员会作为甲方与任俊杰作为乙方签订《房屋租赁合同》，甲方将其位于薛家湾镇水晶路（原易购超市）出租房屋约6000平方米，租赁期限为2017年5月1日起至2020年10月1日止，租金总计360万元。案涉74号商铺位于易购超市内。庭审后，本院就相关问题对案外人屈有世进行了询问。屈有世陈述了案涉协议所约定的29万元的交付方式、菜篮子市场业主代表与赵彦军租赁合同纠纷及后续市场的租赁情况以及任俊杰与董建成签订租赁合同等情况。针对屈有世提到的菜篮子市场业主代表与赵彦军房屋租赁合同纠纷，本院调取了该案的判决书，即（XXXX）准民初字第XXXX号民事判决书（下称1535号判决）。XXXX号判决现已生效。本院听取了双方当事人对屈有世的询问笔录和XXXX号判决的意见。本院认为，综合案件审理情况及诉辩双方的主张和意见，本院确定本案的争议焦点为：1.董建成、利容华是否应向侯敬东等人返还23万元。此问题中具体包括三个方面：（1）合同签订背景及履行情况；（2）23万元的性质；（3）侯敬东等4人是否足额给付了款项问题。2.侯敬东等人主张的17.8万元损失是否成立。关于董建成、利容华是否应向侯敬东等4人返还23万元的问题。侯敬东等4人认为已经按照协议书的约定履行了协议，因此，董建成、利容华月应当返还23万元；董建成、利容华则认为未收到该款，亦未签名。对此，本院认为，董建成、利容华是否应当返还侯敬东等4人23万元，应从以下几方面综合分析：协议签订的背景及履行1.协议签订的背景案涉《协议书》的签订时间是2009年12月6日，但是协议书中载明的74号商铺的使用期限却是自2009年4月1日起至2016年4月1日止。根据已生效的1535号判决（即菜篮子市场业主代表与赵彦军等房屋租赁合同纠纷），本院注意到以下事实，2009年初，经薛家湾镇原东孔兑菜篮子市场的业主大会决定，选举包括本案侯敬东4人在内的9人成立菜篮子市场管理办公室。菜篮子市场管理办公室分别与菜篮子市场的房屋所有人签订了房屋代管合同，约定由菜篮子市场管理办公室全权代表房屋所有人办理房屋出租事宜，代管期限7年（2009年3月1日-2016年3月1日）。2009年1月21日，上述9人与赵彦军等签订菜篮子市场房屋租赁合同。另，结合董建成民事诉状中陈述“商铺统一出租给第三人等经营”以及询问、质证笔录里陈述“侯敬东第一个找到我，让我在上面签字，说是市场出租给了第三人”，据此，董建成、利容华根据《协议书》让渡74号商铺的使用权是基于侯敬东等人将菜篮子市场统一出租与赵彦军等人的需要而与侯敬东等4人协商签订的上述协议，亦体现出董建成、利容华与侯敬东等4人签订的案涉协议具有房屋租赁关系性质。2.协议的履行情况案涉协议书签订后，李栓以通过代董建成清偿贷款和向董建成转账118100元的方式履行了给付29万元款项，董建成亦出具了收条认可收到了29万元协议款。案涉74号商铺亦由董建成、利容华交付与侯敬东等人。侯敬东等4人在接收74号商铺后，将包括74号商铺在内的房屋又出租与赵彦军等人，在出租期间，因赵彦军等未按时支付房租，侯敬东等9人于2014年诉至本院，要求解除房屋租赁合同。本院经审理后作出1535号判决解除了上述双方间的房屋租赁合同。根据屈有世的陈述，之后，菜篮子市场整体关闭至2017年。据此，案涉74号商铺亦从2014年至协议书约定的使用期限届满时，由于上述纠纷以及后续其他因素未实际使用。关于23万元的性质案涉协议书第一条约定侯敬东等4人给付董建成、利容华29万元，其中6万元为补偿经费，23万元并未明确说明。但是协议书“三、协议到期后，乙方首先归还甲方人民币贰拾叁万元整（￥：230000.00）。然后，甲方在归还乙方房屋（房屋门窗、地面、主墙面完好），如有一方违约，违约金按每天人民币伍佰元支付给对方。乙方到期如不能归还甲方的23万元人民币，那乙方的房屋使用权仍属甲方所有。使用权直至归还清甲方23万元时结束。”，根据上述条款约定并结合案涉协议书其他条款，董建成、利容华让渡74号商铺使用权后，由侯敬东等4人除补偿经费6万元外，另行给付董建成、利容华23万元，待协议约定的房屋使用期限届满后，董建成、利容华首先归还23万元后，侯敬东等4人返还董建成、利容华74号商铺。因此，在协议履行届满且双方不再续约或重新约定的情况下，董建成、利容华首先应当向侯敬东等4人返还23万元，之后由侯敬东等4人向董建成、利容华返还74号商铺。如果董建成、利容华未按约定履行返还款项义务，此时侯敬东等人亦有权继续使用74号商铺。结合双方签订协议书的背景及内容，应认定6万元实际系支付的董建成租赁费，23万元实际系双方就使用房屋与收回房屋的保证金。据此，本案中，双方所争议的23万元保证金是否应当由董建成、利容华返还予侯敬东等4人。侯敬东等4人是否足额给付款项问题。侯敬东等4人陈述，29万元由李栓以转账118100元（2009年12月6日）的方式给付董建成，剩余款项以代董建成清偿贷款的方式给付。2009年12月6日，董建成出具了收到29万元协议款的收条，在董建成未提供反证证明的情况下且其又系具有完全民事行为能力人，应当预见在未收到款项的情况下即出具收条的后果以及自2009年协议签订后，董建成亦未向侯敬东主张过相关权利，故侯敬东等4人已经足额给付了29万元款项。对于董建成所述侯敬东等4人未足额给付款项的辩解意见，不予采纳。综上所述，现侯敬东等4人主张董建成、利容华返还23万元保证金，本院认为，据上分析，包括74号商铺在内的菜篮子市场在2014年因和赵彦军产生纠纷，双方间的房屋租赁合同被本院判令解除后，因其他原因，商铺一直停业至2017年。此间，根据董建成自述因房租到期后其在找侯敬东协商未果后直接搬入74号商铺门洞内居住。而本院与屈有世所作的询问笔录中屈有世亦提到“阳光超市白给了一年的租金也未营业，租到了2017年5月。在4月4日阳光超市说不租了，2016年就空置了一年。在这期间我们找董建成，这时候他已经搬进74号商铺……后来开管理会，任俊杰开始承租，合同写的120万元，消防和董建成问题就让任俊杰协商解决，任俊杰租成后在门上贴了好多通知催董建成搬离，董建成不搬，所以才发生5月4日清理董建成的东西……市场整体是2017年10月1日才开始重新营业，任俊杰装修，董建成不搬，董建成破坏门，最后在派出所协调下，达成任俊杰每年给董建成5.2万元租金……”。据上说明：1.在74号商铺使用期限届满后，双方未曾按照协议书的约定相互返还23万元和商铺。2.董建成在协议书履行届满后，市场停业期间以居住在74号商铺内的实际行为表明且不愿意再将该商铺出租与侯敬东等4人；而侯敬东等人实际上存在愿意继续租用74号商铺的意思表示，进而将包括74号商铺在内的房屋统一出租与任俊杰，后于2017年4月27日签订房屋租赁合同。因董建成持有异议，经协商后改由董建成单独与任俊杰就74号商铺于2017年12月1日签订房屋租赁合同。侯敬东等4人对此知情未持异议。据此，董建成至少在与任俊杰签订房屋租赁合同前就已经实际收回并使用了74号商铺。后董建成又将74号商铺出租与任俊杰收取租金，因此，董建成以实际行为已表明其不愿继续将74号商铺继续提供于侯敬东等4人使用，在此情形下，董建成、利容华应当按照案涉协议书的约定返还侯敬东等4人的23万元保证金。侯敬东等4人的此项反诉请求能够成立，本院予以支持。侯敬东等4人要求因董建成阻挠任俊杰装修而需核减2个月租金17.8万元，故要求董建成、利容华赔偿损失17.8万元的请求，不属于本案审理范围，本院不予评价。另，关于本案案由的问题。本案的立案案由为物权保护纠纷，但是本案本诉、反诉双方皆因位于74号商铺的使用问题以及后续因准格尔旗薛家湾镇水晶路西菜篮子市场的租赁问题而产生的纠纷。鉴于董建成、利容华在庭审中撤回了本诉的全部诉讼请求，而反诉部分的诉讼请求主要是围绕董建成是否应当根据案涉协议的约定归还侯敬东等人23万元，故本案的案由应当变更为合同纠纷。综上所述，越玺平、李栓、侯敬东、牛海亮的诉讼请求基本成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告（反诉被告）董建成、利容华于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）越玺平、李栓、侯敬东、牛海亮23万元；驳回被告（反诉原告）越玺平、李栓、侯敬东、牛海亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3543元（原告已预交3543元），由原告董建成、利容华负担；反诉案件受理费3710元（被告已预交3710元），由原告董建成、利容华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审  判  员  王 捷二〇二〇年九月九日书记员（兼）  梁纾瑶相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。