广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15467号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市乐兴万家百货有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：丁少边，总经理。委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市东景润物业投资有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：刘东权，总经理。委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。上诉人深圳市乐兴万家百货有限公司（以下简称乐兴百货公司）与被上诉人深圳市东景润物业投资有限公司（以下简称东景润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初10378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人乐兴百货公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三、五六、七项，并依法改判：1、驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人赔偿上诉人涉案商铺设备、装修损失合计6862270.56元(以评估为准）。二、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。2015年12月，被上诉人以升级改造为由，要求上诉人暂停经营，配合被上诉人的广场升级调整，双方就调整经营给上诉人造成的损失、压缩上诉人的承租面积、减少12月份的租金等一直在进行协商。实际上，为配合被上诉人的商场整改升级，上诉人的超市及专柜在12月份已经清货，无法继续经营。因此，原审判决认为上诉人应支付2015年12月份的场地占有使用费、水电费及相关利息是错误的。二、关于设备损失和装修损失。1、庭审中，双方都确认涉案物业自2016年1月1日开始由被上诉人控制，且被上诉人单方的将上诉人的租赁场地、装修、设施设备占有，并实际用于其自己经营的“第五季”超市，地下室可移动的相关设施、设备的标签已被撕毁，残存的标签均为被上诉人经营的“第五季”的标签。前述事实，被上诉人的代理人也当庭承认。可见，被上诉人为了开办“第五季”，对上诉人的设备进行改头换面的占有使用，直到勘查人员最后到现场勘查时，才提出让上诉人搬离。假如被上诉人没有占有使用上诉人的前述设备，被上诉人也应当为开办“第五季”商场付出前述投资。占用上诉人的相关设备等同于付出前述投资。因此，被上诉人应当承担上诉人的该部分损失计1696701.06元。2、涉案商铺于2016年1月由被上诉人收回后重新装修，原商铺的样貌实际已完全被改变，被上诉人应就其破坏上诉人的装修承担于其不利的法律责任。而鉴定人员也因此无法实际核算原来装修的价值，从而通过收集市场调查资料，并采用市场法、重置成本法等鉴定方法来进行评估，最后得出装修及设备的残值为6862270.56元的专业结论，这是符合事实和法律依据的。庭审中，当法庭询问被上诉人是否需要鉴定人出庭接受调查时，被上诉人当庭称不需要。可见，被上诉人对鉴定报告是没有实质异议的。被上诉人应对其占用上诉人的设备及装修承担完全过错责任，而原审法院酌定设备损失15万元、装修损失35万元与上诉人的实际损失相差巨大，对上诉人的损失远远得不到补偿。基于上述事实与理由，原审判决错误，为维护上诉人的合法权益，特此上诉，恳请二审法院依法作出公正裁决。被上诉人东景润公司答辩称：一、上诉人上诉称2015年12月已经清货，无法继续经营，故不应向被上诉人支付2015年12月的场地占有使用费，与事实不符。1、上诉人的代表人倪文峰在2015年12月21日向被上诉人出具的《证明》十分明确，证实2015年12月21日之前是在经营的。2、被上诉人于2016年1月19日和同年3月3日分次给上诉人的“告知书”与公函，明确告知上诉人有很多货架及商品未腾空，请尽快腾空房屋交付被上诉人，拖欠的2015年12月租金等费用，请于2016年3月10日前付清。综合以上事实，证实上诉人在2016年3月3日之前仍占用被上诉人房屋的，既然占有，没有理由不缴纳场地占有使用费。二、关于上诉人上诉称的设备损失和装修损失。1、上诉人上诉所称的设备损失并不存在，因为这些设备都是被上诉人经营的货架、手推车等，是被上诉人的财物，当然也是可移动物，是完全应搬离的财物。上诉人所谓的设备损失价值人民币1696701.06元根本不成立。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审予以驳回，维持原判。东景润公司向一审法院起诉请求：1、解除合同，乐兴百货公司立即腾退商场并支付东景润公司拖欠的租金5426128元（从2015年1月暂计至2016年5月止）和水电费232613.24元（暂从2015年11月计至2016年4月期间），以后的费用按上述标准依此类推（以上费用依合同第10.2条之约定，乐兴百货公司理应向东景润公司支付免租期间的租金）以及乐兴百货公司按合同2.5条约定的0.1%标准向东景润公司支付滞纳金10万元；2、乐兴百货公司向东景润公司支付拖欠的租金和水电费的滞纳金和违约金370035元（依合同第2.5条的约定，60日内滞纳金标准为0.1％/日，2466901.24元即2466.9元/日，2466.9元/日×60日=148014元；依合同第10.1条约定，60日以外的违约金也是O.1％，从2016年1月15日起计至2016年5月15日止，共150日，减去滞纳金的60日还剩90日，即2466.9元/日×90日=222021元，滞纳金与违约金共计370035元)以后费用依此类推；3、乐兴百货公司向东景润公司支付占用地下停车场面积的房屋占有使用费，面积为500平方米，每月租金30000元，（从2016年7月计算至乐兴百货公司实际搬走之日止）暂计算为30000元；4、本案诉讼费由乐兴百货公司承担。后东景润公司请求撤回关于腾退商场的诉讼请求。乐兴百货公司向一审法院反诉请求：1、东景润公司返还乐兴百货公司押金638368元；2、东景润公司赔偿乐兴百货公司投资损失936.028万元（实际以评估为准）。后乐兴百货公司当庭撤回关于经营损失60万元、赔偿承包经营方损失120万元的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年4月13日，东景润公司作为甲方，乐兴百货公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区方，甲方同意乙方将承租房产用于开设乐兴百货，租赁期限为13年，起计日期为“共X城”正式开业日期，即自2013年10月1日至2026年9月30日；合同约定“共X城”整体开业时间定为2013年10月1日前一个月内；乙方应在合同签订三天内向甲方交纳相当于两个月租金的履约保证金638368元，在乙方开业后三日内预交一个月租金319184元；合同签订后一个月内交付房产，交付房产当日至开业前为装修期，乙方的装修期至少为四个月（装修期乙方只交实际使用水电费用，不交其他任何费用）；免租期为9个月，自2013年10月1日至2014年6月30日为免租期，2014年7月1日至2018年2月28日每月租金为319184元；若乙方不按期交租，每延期一日应按拖欠租金总额0.1%支付滞纳金，若逾期60天未交租，甲方有权解除合同并要求支付违约金；乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，甲方应于每月5日前向乙方提供付款通知及合法发票，乙方应于每月15日前向甲方交付水电费或直接向当地的公用事业部门缴纳。合同签订后，乐兴百货公司于2013年4月15日向东景润公司支付租赁押金638368元。2015年8月10日，乐兴百货公司向东景润公司预交一个月租金319184元。2014年4月22日，甲、乙双方签订《补充协议》，约定双方于2013年4月13日签订的《租赁合同》，由于一次消防验收暂未有批文，乙方不能及时入场，但从“共X城购物广场”大局出发，甲方同意前期先垫资铺设乙方租赁区域的瓷砖地板并签订补充协议：甲方同意前期先垫资铺设乙方租赁区域的瓷砖地板费用；甲方承诺在2014年7月31日前取得主体消防合格批文，如在该时间前仍未取得主体消防合格批文，乙方不承担甲方在上述投入的相关费用；甲、乙双方共同到“共X城股份合作公司”申请增加不少于一个月免租事宜，如果“共X城股份合作公司”不同意增加免租期，则甲方确保乙方在原合同基础上延长一个月免租期。2015年1月1日，“共X城”正式开业。2015年12月31日，因共X城升级改造，“乐兴百货”暂停营业。2016年1月19日，东景润公司向乐兴百货公司发出《告知书》，通知其在“共X城”升级改造施工队2016年5月1日进场之前立即腾空退还同意减租的约5000平方米场所。2016年3月3日，东景润公司向乐兴百货公司发出《公函》，要求其于2016年3月10日前将约定的减租面积腾空并交还东景润公司，同时付清所拖欠的2015年12月租金等。2016年3月16日，东景润公司委托广东深兴律师事务所向乐兴百货公司发出《律师函》，请求解除双方签订的租赁合同并结清所欠费用等。双方确认涉案物业自2016年1月1日开始由东景润公司控制，东景润公司的施工队开始进场装修。2016年7月9日，东景润公司经营的“第五季”超市开始对外营业。东景润公司主张乐兴百货公司拖欠2015年1月至2016年5月期间的租金共计5426128元，2015年11月至2016年4月期间的水电费共计232613.24元(其中：2015年11月71754元、12月55265.04元)。乐兴百货公司不予认可，主张根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，2015年1月至2015年10月为免租期，而2015年11月的租金已支付，乐兴百货公司仅欠2015年12月的部分租金；乐兴百货公司确认尚欠东景润公司2015年11月份水电费71754元。乐兴百货公司主张东景润公司的违约行为给其造成投资损失共计936.028万元，包括商铺装修、设备损失756.028万元、经营损失60万元、赔偿承包经营方损失120万元，后乐兴百货公司当庭撤回关于经营损失及赔偿承包经营方损失的诉讼请求。另查，原审法院依乐兴百货公司的申请，依法委托广东南天司法鉴定所对涉案1168号商铺的装修及设备残值进行鉴定，鉴定人员分别于2016年10月、2018年5月、2018年7月到现场进行查勘，第一次查勘“超市内仍可以看到部分货架、推车、装饰物上有乐兴百货商标”；第二次查勘“看到原来超市、专柜等地面上设施全部拆除，但屋顶的消防设施、空调、地板瓷砖没有拆除，部分墙柱上仍留有乐兴百货留下的装饰物”；第三次查勘“地下仓库分二大房间堆放被拆卸下设备，在第一个房间可以看到超市的部分货架，货篮，电脑，监控设备等”。该所于2018年12月10日出具粤南[2018]价评字第9279号价格鉴定意见书，该鉴定意见书第5页载明“因我所接受委托到第一次查勘，1168号商铺已经比2014年底开业时已经有很大的改变，无法准确根据2014年刚装修完时的实际状态核算装修的价值，但可以判断出1168号商铺有7995面积上建成超市及专柜等适合超市及专柜经营的格局，故我所鉴定人员认为可以采用市场上同规模同档次超市的建设装修成本（含中央空调、消防）来核算1168号商铺的装修价值”。经鉴定，乐兴百货公司装修残值为5165569.50元、设备残值为1696701.06元，合计为6862270.56元。乐兴百货公司对鉴定意见书予以认可，东景润公司对鉴定意见书的真实性、合法性和关联性均不予认可，并提出了书面异议。广东南天司法鉴定所于2019年2月15日对异议作出粤南[2019]价鉴函第7号复函。再查，涉案租赁物没有产权证，也未取得建设工程规划许可证。以上事实，有东景润公司提交的《租赁合同》、使用变压器的申请、证明、往来邮件与资料、告知书与快递单、公函与快递单、律师函与快递单、通知与深圳商报报纸、租金与水、电费汇总表、协议、《补充协议》、付款登记表、付款单、明细表、登记表、报销单、收条、室内装修工程承包合同及付款凭证、中央空调系统合同书、付款登记表、电线电缆购销合同、收款收据、送货单、森浩合同与收据、百凌达合同预付款登记表和付款单、富雅装修合同、付款登记表和付款单、监控设备安装合同与付款单、消防施工合同与付款单、金环宇电线付款材料、瓷砖付款凭证，乐兴百货公司提交的《补充协议》、押金、房租收款收据及电子转账凭证、业主同意函及声明书、《合作经营协议书》、专柜承包经营户终止合同关系的说明、2015年10月份水电费交费凭证、西乡店投资明细一览表、评估报告、房屋租赁凭证、营业执照、共乐百货建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、协商调整的意见、微信聊天记录、共X城逼迁租户新闻视频及庭审笔录在卷佐证，足以认定。原审法院认为：涉案的位于深圳市宝安区没有产权证，也未取得建设工程规划许可证。故东景润公司和乐兴百货公司签订的《租赁合同》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，故对东景润公司请求解除双方《租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持。合同虽无效，但乐兴百货公司仍应参照合同约定的租金标准向东景润公司支付房屋占有使用费。根据合同的约定，免租期为九个月，即自“共X城”正式开业的2015年1月1日起算；又根据双方于2014年4月22日签订的《补充协议》，因租赁物业未在2014年7月31日前取得主体消防验收合格批文，故东景润公司同意在原合同基础上给予延长一个月免租期，即以上共计十个月的免租期。乐兴百货公司已于2015年8月10日向东景润公司支付一个月租金319184元，而双方确认涉案物业自2016年1月1日开始由东景润公司控制，并由东景润公司的施工队进场装修，乐兴百货公司未再营业，故乐兴百货公司仅尚应支付东景润公司2015年12月份的场地占有使用费319184元，无需再支付此后的场地占有使用费。东景润公司请求支付2016年1月至2016年7月期间的场地占有使用费缺乏事实依据，法院不予支持。乐兴百货公司确认尚未支付东景润公司2015年11月水电费71754元及2015年12月部分水电费。因乐兴百货公司于2015年12月31日停止经营，故东景润公司请求支付2015年11月水电费71754元、2015年12月水电费55265.04元,有事实和法律依据，法院予以支持。因合同无效，故东景润公司请求按合同约定支付滞纳金及违约金依据不足，法院不予支持；但东景润公司可按照中国人民银行同期银行贷款利率请求乐兴百货公司支付自起诉之时即2016年5月13日起的逾期付款利息。东景润公司主张乐兴百货公司占用其地下停车场用于堆放拆卸下来的设备，故应按30000元／月支付其自2016年7月起的场地占有使用费，后东景润公司变更为仅主张一个月的场地占有使用费30000元。法院认为，根据法院工作人员及鉴定人员2018年7月11日第三次现场查勘，东景润公司的地下仓库确分两大房间堆放被拆卸下的超市设施，乐兴百货公司也未能举证证明其曾提出过搬离上述物品但遭拒绝，故乐兴百货公司应支付东景润公司该场地占有使用费；但是，东景润公司主张30000元／月的占有使用费明显过高，法院酌情确定为3000元／月，即乐兴百货公司应支付该占有使用费3000元。关于反诉，因涉案租赁合同无效，故根据合同无效的处理原则，双方应将取得的财产予以返还。东景润公司确认已收取乐兴百货公司租赁押金638368元，故乐兴百货公司请求东景润公司返还押金638368元,有事实和法律依据，法院予以支持。关于乐兴百货公司主张的商铺装修及设备损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。法院认为，乐兴百货公司主张其存在装修及设备损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，乐兴百货公司应对其主张的损失承担相应的举证责任。第一，关于设备损失的争议。根据乐兴百货公司提交的投资明细表，其主张的设备损失主要包括冷柜设备、办公家具、货架、灯具、防盗设备等，乐兴百货公司提交了《深圳市致X有限公司购销合同》、《产品定货合同》、订货单、结算单、收款收据等予以证明，经法院核算，乐兴百货公司提交的上述合同、单据总金额合计为1514284.05元。法院认为，首先，广东南天司法鉴定所仅以乐兴百货公司提交的设备的购买合同或订货单、结算单等核算出设备总金额为1838246元，与法院核算的金额有较大出入，且也未附有具体的评估结果明细表，明显依据不足，法院不予采信。其次，乐兴百货公司仅提交上述设备的购买合同或订货单、结算单，未能提交正规的发票及支付凭证，并不足以证明乐兴百货公司实际收到上述货物并支付了相应的货款；最后，以上设备均不属已形成附合的装饰装修，乐兴百货公司可将以上设备搬走以减少其损失，但乐兴百货公司亦没有证据证明其曾向东景润公司请求搬走以上设备而遭到拒绝；但是，根据法院工作人员及鉴定人员的现场勘查情况来看，原乐兴百货超市部分货架、推车、装饰物仍保留下来，东景润公司开设的“第五季”超市实际利用了乐兴百货超市的部分设备。综上，法院酌情确定东景润公司应赔偿乐兴百货公司设备损失款15万元。第二，关于装修损失的争议。广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见书第5页载明“因我所接受委托到第一次查勘，1168号商铺已经比2014年底开业时已经有很大的改变，无法准确根据2014年刚装修完时的实际状态核算装修的价值，但可以判断出1168号商铺有7995面积上建成超市及专柜等适合超市及专柜经营的格局，故我所鉴定人员认为可以采用市场上同规模同档次超市的建设装修成本（含中央空调、消防）来核算1168号商铺的装修价值”，故由此认定1168商铺在7665平方面积的超市（含专柜）的装修成本每平方米700元，即7995平方的商铺新装修价值为5596500元（7995×700）。法院认为，首先，涉案商铺先由乐兴百货公司于2014年进行装修用于开设超市，后又于2016年1月由东景润公司收回并重新装修，商铺的装修样貌实际已发生较大的改变，故鉴定意见书中明确“无法准确根据2014年刚装修完时的实际状态核算装修的价值”，仅能“采用市场上同规模同档次超市的建设装修成本（含中央空调、消防）来核算1168号商铺的装修价值”，东景润公司对此提出了异议，法院认为，鉴定机构认定的同等规模、档次的装修成本仅是从百度搜索文章得来，并未进行实地调查，核实，缺乏客观真实性，故对该鉴定意见，法院不予采信。其次，乐兴百货公司确认东景润公司已支付60万元的贴瓷砖款，其另行支付63.5万元的瓷砖款，但乐兴百货公司未提交相关的支付凭证予以证明，故对其主张的63.5万元的贴瓷砖款，法院不予采信；再次，乐兴百货公司未提交相关装修合同、发票及付款凭证等证明其实际装修费损失，但是，考虑到东景润公司将商铺重新装修后也是用于经营超市，实际已利用了乐兴百货公司对涉案商铺进行的天花、墙面粉刷、地板等必要装修，故根据上述司法解释，法院酌情确定东景润公司应赔偿乐兴百货公司装修损失35万元。综上，东景润公司应赔偿乐兴百货公司设备、装修损失共计50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、深圳市乐兴万家百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付深圳市东景润物业投资有限公司商铺占有使用费2015年12月份的场地占有使用费319184元及逾期付款利息（以319184元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率自2016年5月13日起计至款项清偿之日止）；二、深圳市乐兴万家百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付深圳市东景润物业投资有限公司2015年11月、12月水电费合计127019.04元及逾期付款利息（以127019.04元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率自2016年5月13日起计至款项清偿之日止）；三、深圳市乐兴万家百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付深圳市东景润物业投资有限公司地下停车场场地占有使用费3000元；四、深圳市东景润物业投资有限公司应于判决生效之日起十日内返还深圳市乐兴万家百货有限公司租赁押金638368元；五、深圳市东景润物业投资有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿深圳市乐兴万家百货有限公司涉案商铺设备、装修损失合计50万元；六、驳回深圳市东景润物业投资有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市乐兴万家百货有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费54211元，由深圳市东景润物业投资有限公司承担50192元，深圳市乐兴万家百货有限公司承担4019元；反诉费81790.54元，评估费78000元，勘验费3000元，合计162790.54元，由深圳市东景润物业投资有限公司承担1966元，深圳市乐兴万家百货有限公司承担160824.54元。本院经审理查明，被上诉人在二审中提供2013年12月7日的《监控系统设备购销安装服务合同》、2014年2月27日的《增加电梯监控系统设备购销安装服务合同》和《费用报销单》，以说明其完成了监控系统设备购销安装，并支付了103024.4元。上诉人对此不予确认。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：2015年12月场地占有使用费、水电费、利息以及设备、装修损失的认定问题。关于2015年12月场地占有使用费、水电费、利息的认定问题。本案中，被上诉人东景润公司主张上诉人乐兴百货公司拖欠2015年1月至2016年5月期间的租金共计5426128元，2015年11月至2016年4月期间的水电费共计232613.24元(其中：2015年11月71754元、12月55265.04元)。乐兴百货公司仅确认尚欠东景润公司2015年12月部分租金及2015年11月水电费71754元。鉴于双方签订的《租赁合同》约定“租赁起计日期为共X城正式开业日期，免租期为9个月”，双方签订的《补充协议》约定“东景润公司承诺在2014年7月31日前仍未取得主体消防合格批文，确保乐兴百货公司在原合同基础上延长一个月免租期”，且双方确认2015年1月1日共X城正式开业，同年12月31日暂停营业，乐兴百货公司已预交东景润公司1个月的租金，结合乐兴百货公司仅确认尚欠东景润公司2015年12月部分租金及2015年11月水电费71754元的事实，原审认定免租期10个月、乐兴百货公司应支付东景润公司2015年12月商铺占有使用费319184元、2015年11月和12月水电费127019.04元以及相应的利息，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人乐兴百货公司上诉主张原审认定使用费、水电费和利息错误，本院不予采纳。关于设备、装修损失的认定问题。原审法院根据乐兴百货公司的申请，依法委托广东南天司法鉴定所对涉案商铺的设备、装修残值进行鉴定。鉴于该所出具的价格鉴定意见书（粤南[2018]价评字第9279号）仅依据乐兴百货公司提交设备的购买合同、订货单和结算单核算设备总额，并未附有具体的评估结果明细表，且采用市场上同规模同档次超市的建设装修成本（含中央空调、消防）来核算商铺的装修残值，并未进行实地调查，故原审对该价格鉴定意见书不予采纳，处理正确，本院予以确认。因乐兴百货公司仅提交设备的购买合同、订货单和结算单，未能提交正规的发票及支付凭证，并不能证明乐兴百货公司实际收到上述货物并支付了相应的货款，且东景润公司将商铺重新装修后也用于经营超市，实际上已利用了乐兴百货公司原部分装修，故原审酌定东景润公司赔偿乐兴百货公司设备损失15万元、装修损失35万元，处理正确，本院予以确认。对此，上诉人乐兴百货公司上诉主张原审认定设备、装修损失错误，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币59480元，由上诉人深圳市乐兴万家百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年九月十八日书记员 彭镘羽