山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终3626号 上诉人（原审被告）：黄传来，男，1969年3月12日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:田洪区，男，1968年2月8日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：王善松，山东沂蒙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛常宝，山东沂蒙山律师事务所律师。 上诉人黄传来因与被上诉人田洪区租赁合同纠纷一案，不服山东省沂水县人民法院（2019）鲁1323民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄传来上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法对一审判决发回重审或进行改判；2.请求本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案争议点具体、明确，但一审判决事实认定有误，导致判决不公。上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》第七条第二款明确约定，“未经甲方（上诉人）书面同意，乙方（被上诉人）擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的甲方（上诉人）有权终止合同。”被上诉人无视合同的约定，擅自将涉案房屋出租给案外人杜克，违反了合同的约定，上诉人行使解除权既合法也合理。但一审认定上诉人和案外人杜克发生过业务关系，从而推定上诉人对转租一事知情，与事实不符。被上诉人与上诉人签订房屋出租合同时告知上诉人，其租房用途是经营超市，且雇人经营代管，并向上诉人口头承诺能在其经营的超市帮上诉人销售部分家电（上诉人先前存有一部分家电），有被上诉人销售家电的承诺，上诉人与被上诉人约定的租金并不高。因在其超市被上诉人并没有给上诉人卖出几台，上诉人也不再向被上诉人处发货，但有几台家电留在被上诉人超市。在被上诉人经营超市期间，有数人给被上诉人代管过超市。上诉人一直认为案外人杜克也是被上诉人的雇员。上诉人与案外人杜克发生的业务关系，就是杜克把在超市存有的家电销售了，把款项打给上诉人，次数极少。该打款行为，上诉人也认为是被上诉人指示杜克打给上诉人的。杜克也没有告知上诉人涉案房屋已经被其承租。后杜克找到上诉人想直接与上诉人签订房屋租赁合同时，上诉人才知晓被上诉人擅自转租涉案房屋事宜。在得知被上诉人转租事实之后，上诉人立即告知被上诉人违反了合同，上诉人才行使合同的解除权。总之，本案争议点具体明确，一审判决认定上诉人对被上诉人转租事宜知情，与事实不符。恳请二审法院在查明事实的基础上改判或发回重审 被上诉人田洪区辩称：一、上诉人早已知道或应当知道涉案房屋进行了转租。1、2009年7月10日，被上诉人和上诉人签订合同，后被上诉人成立东都超市，一年后该超市停业。被上诉人经营超市期间代上诉人销售的家电，在被上诉人经营的超市结束后已和上诉人清算完毕。2010年12月28田，被上诉人与案外人杜克签订《租赁合同》，杜克转租后，在原有基础上重新装修经营超市，超市名称为天和购物中心，超市的外部装潢、超市内的营业执照等都发生了变化。上诉人在杜克经营超市后，重新和杜克发生业务往来，并和杜克结算货款。杜克在此期间经营多年，且上诉人的姐姐黄传秀也和杜克签订过租赁协议，在天和购物中心经营童车。上诉人早已知道或应当知道涉案房屋进行了转租。2、从2017起，上诉人及其妻子张振娟就与案外人杜某协商，拟与杜某就涉案房屋另行签订合同。2018年3月12日，应上诉人之妻要求，杜某通过微信将被上诉人与杜克的租赁合同发送给上诉人之妻，期间上诉人与杜某协商签订合同未果，2018年9月14日上诉人之妻回复：杜克和被上诉人的合同与上诉人无任何责任、上诉人和被上诉人的合同是被上诉人严重违背了合同。故上诉人早已知道或应当知道涉案房屋进行了转租。二、上诉人未在法律、法规规定的期限内提出异议，应当视为已经放弃主张解除合同的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因上诉人在知道或应当知道涉案房屋转租后，未在法律规定的六个月内提出异议，依据法律规定，黄传来已经丧失合同解除权。综上，请二审法院依法查明，判决驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 田洪区向一审法院起诉请求：1.依法确认黄传来向田洪区发出的《解除合同通知书》无效；2.诉讼费用由黄传来承担。 一审法院经审理查明：2009年7月10日，田洪区与黄传来签订《房屋出租合同》，黄传来将其位于沂水县道××镇道××村××区，用途为超市；房屋面积528平方米，租赁期限240个月，自2009年7月10日至2029年7月9日至。房屋租金为16000元每年，租金按十年支付，支付时间2009年7月10日。同日双方又签订一份土地租赁合同，将黄传来流转他人的4亩土地（即涉案租赁房屋向里延伸的土地）转租给田洪区。合同签订后，田洪区在黄传来流转土地上承建钢结构大棚及仓库，将租赁房屋装修后，成立东都超市，一年后该超市停业。2010年12月28日，田洪区与案外人杜克签订《租赁合同》（租赁期限2010年12月28日至2019年12月28日），将原经营东都超市的场所及新增设施一并转租给案外人杜克。2011年7月14日沂水天和商贸有限公司道托分公司注册成立，负责人为杜克。案外人杜克在田洪区经营的东都超市基础上重新装修后经营超市，超市名称为天和购物中心。田洪区和案外人杜克在经营超市期间，黄传来与田洪区及案外人杜克均有商贸往来，田洪区与案外人杜克分别与黄传来结算往来账款。 2019年7月5日田洪区向沂水县公证处申请保全证据，沂水县公证处出具（2019）鲁沂水证明字第1617号《公证书》，证明内容：本公证员与公证助理随送达人员田洪区于2019年7月5日10时15分来到山东省沂水县道××镇道××村××道××季沐歌太阳能店，找黄传来送达租赁费，在该地点，田洪区指认一中年男子即为黄传来，并向该男子口头说明了支付租赁费的意愿，同时将山东农村商业银行（定活两便）存单两张（金额共计270000.00元，账号分别为2975××××6857、2975××××6724）交给黄传来，并告知其存单密码，请其接收，黄传来称：“我不收这个租赁费。”黄传来拒绝接收。公证员周某1。同日，沂水县公证处出具（2019）鲁沂水证明字第1656号《提存公证书》：兹证明债务人田洪区（男，公民身份号码：372827196903××××）根据2009年7月10日与黄传来签订的《房屋出租合同》、《土地租赁合同》的约定，于2019年7月10日将上述合同约定的租赁费共计人民币268000.00元（大写：贰拾陆万捌仟元整）提交于我处。从即日起，债务人田洪区所欠黄传来（男，公民身份号码：372827196802××××）的上述债务已经履行。公证员周某2。 2019年7月10日，黄传来向沂水县公证处申请证据保全，沂水县公证处出具（2019）鲁沂水证明字第1666号《公证书》，证明内容：本公证员与公证助理随送达人员黄传来于2019年7月10日17时49分来到沂水县昌辰御园小区对面的同德烟酒茶批发（同德食堂）店，找田洪区送达《解除合同通知书》，在店内送达人指认一男子即是田洪区，送达人黄传来将《解除合同通知书》交给田洪区一份，田洪区拒绝接收，送达人将上述通知书放置在桌子上一份，公证员现场监督了上述送达过程，并进行了拍照。解除合同书内容：田洪区：因你方在未经我同意的情况下，破坏我方租赁给你的房屋（位于沂水县道××乡道××村××路××8间屋）主体结构，并擅自将房屋转租给他人使用，严重违反了你我双方2009年7月10日签订的《房屋租赁合同》第四款第4条和第7条。按合同约定，在你方违反合同的情况下，我方有权终止合同。对此，我方特向你发出本解除合同通知书，一、你方在收到我方解除通知书后五日内，将我方出租的房屋恢复原貌，并赔偿我方经济损失；二、我方将于2019年7月15日收回全部租赁房屋，请必须于2019年7月15日前搬离。三、我方收回房屋时将对房屋进行验收，不合格的，你方承担赔偿责任。四、《房屋租赁合同》第六款是2条规定，逾期未搬离的房屋留置物品将视为你方放弃，我方有权处置。五、你方未按时搬离，每占用一天，房屋占用费按照2000元每天计算；同时，我方有权向沂水县人民法院提起诉讼，相关的损失、诉讼费、律师费等均有你方承担。 田洪区、黄传来2009年7月10日签订的《房屋出租合同》第四款第4条规定：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。第7条规定：租赁期间乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方可以移走自行添加的结构性设施。 2019年7月29日黄传来向一审法院提起房屋租赁合同诉讼，要求与田洪区解除《房屋租赁合同》及相关损失；2019年8月26日，田洪区向一审法院提起确认合同效力诉讼，要求确认黄传来的《解除合同通知书》无效。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同》、沂水天和商贸有限公司道托分公司企业信用信息公示、销售结算记录、房屋平面图、（2019）鲁沂水证明字第1617号1666号《公证书》、（2019）鲁沂水证明字第1656号《提存公证书》及原被告陈述等证据予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、黄传来主张田洪区未经同意破坏租赁房屋主体结构。在原、被告签订的《房屋租赁合同》第7条，明确规定田洪区对租赁房屋因使用需要进行装修或改动，黄传来有权监督。原、被告履行《房屋租赁合同》已经十年的时间，原、被告涉案房屋装修及改动经营超市也近十年，黄传来现以田洪区未经同意破坏租赁房屋主体结构的理由，一审法院不予支持。二、田洪区将租赁黄传来的房屋及土地转租给案外人杜克经营超市，未经黄传来书面同意。案外人杜克于2011年7月14日注册成立沂水天和商贸有限公司道托分公司，并经营天和购物中心超市至今，黄传来也曾与天和购物中心案外人杜克发生业务往来及结算货款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中黄传来在知道或应当知道涉案房屋及土地已转租情况下未在六个月内提出异议，应当视为已经放弃主张解除合同的权利，现转租合同也已届满。故一审法院对黄传来的2019年7月10日对田洪区以擅自转租而解除合同的主张，一审法院不予支持。故田洪区与黄传来签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，田洪区要求确认黄传来于2019年7月10日发出的《解除合同通知书》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条之规定，判决：确认被告黄传来2019年7月10日向原告田洪区发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费100元，由被告黄传来负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。 被上诉人田洪区提交证据如下：证据一、提交杜某和上诉人之妻张振娟微信聊天记录。拟证明：2018年3月12日，杜某通过微信将被上诉人田洪区与杜克的租赁合同发送给上诉人之妻，期间上诉人与杜某协商签订合同未果，2018年9月14日上诉人之妻回复：杜克和被上诉人的合同与上诉人无任何责任、上诉人和被上诉人的合同是被上诉人严重违背了合同。上诉人至少在2018年就早已知道或应当知道涉案房屋进行了转租。证据二，证人杜某的证言。拟证实：2018年3月12日杜某曾通过微信向上诉人之妻张振娟发送过被上诉人杜克的租赁合同，上诉人在一审时对于“提交的被上诉人与杜克的租赁合同取得时间及来源”的陈述不具有真实性，上诉人早已经知道或应当知道涉案房屋进行了转租。 上诉人黄传来的质证意见：一、对证据一的“三性”均有异议。1.微信聊天记录中杜某并没有表明自己的身份，更没有具体地说明其聊天的目的是涉案合同关系，而且在微信聊天的第六页上诉人之妻明确表明“你的合同我无法答应，等我把房子弄好了再说吧”，无法答应是因为上诉人已经把涉案房屋租给田洪区，上诉人不可能违反合同约定再另行出租；2.在全部的微信聊天记录中只是杜某要求把涉案的房屋出租给杜某，该聊天记录并不能表明上诉人已经知道转租的事宜；3.涉案房屋出租人是上诉人，承租人是田洪区，虽然张振娟系上诉人的妻子，但是上诉人不知情。二、对证人证言“三性”均有异议。因为证人系杜克的亲妹妹，有密切的利害关系，而且杜某是超市的法定代表人，本身就有很大的经济利益，其证言明显存在虚假，有自相矛盾的地方，在证言中田洪区极力阻止把其与杜克签订的合同告知上诉人，充分说明田洪区对转租事宜一直是极力掩盖的，上诉人在与田洪区签订的合同中约定必须经上诉人书面同意才能转租，只有田洪区以书面的通知告知上诉人，上诉人才认可其转租是真实的。因为杜某是案外人，虽然进行了告知但是没有和田洪区一起到场，也没收到田洪区的书面转租通知。上诉人不认为田洪区转租的事宜真实发生。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对被上诉人提交的微信聊天记录真实性上诉人虽不予认可，但未能提交相反证据予以反驳，对该聊天记录的真实性本院予以采信。该证据可以证实自2017年11月至2018年9月，上诉人之妻与案外人杜某就案涉租赁物及土地签订租赁合同事宜进行协商的过程，亦可以证实上诉人黄传来对案涉租赁物实际由杜某的天和商贸经营，以及杜某想与上诉人签订合同均系知情。2.杜某的证言与证据一所涉聊天记录可以相互印证，对其真实性本院予以采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：上诉人黄传来对被上诉人田洪区与案外人杜克的转租合同是否知情，上诉人以此要求解除其与被上诉人之间租赁合同的请求权能否成立。 被上诉人为证实上诉人对其与案外人杜克的转租合同系明知或应当知道，在一、二审中提交了案涉土地村委会出具的证明，天和商贸道托分公司记载的与上诉人的销售结算记录、杜克与上诉人的转账记录，上诉人姐姐黄传秀与天和商贸的租赁联营协议，黄传秀的经营照片，上诉人之妻与杜克妹妹杜某（天和商贸现法定代表人）的微信聊天记录，以及杜某出庭作证的证人证言等证据证实其主张。综合上述证据以及案外人杜克在另案中的答辩、举证质证意见，可以认定上诉人对天和商贸道托分公司的经营场所系在案涉租赁房屋及土地，天和商贸道托分公司系由杜克、杜某兄妹经营的事实系知情的，且上诉人及其姐姐均与该天和商贸道托分公司有业务往来，上诉人及其妻子亦与杜某就案涉租赁物订立租赁合同事宜进行协商。故应认定上诉人对被上诉人与案外人杜克之间的转租合同是明知的。上诉人在知道被上诉人将案涉租赁物转租后，未在法定的期限内提出异议要求解除合同，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，已经不享有合同解除权。故上诉人于2019年7月10日向被上诉人送达解除合同通知书的行为不发生解除合同的法律效果，如不存在其他合同约定或法律规定的解除事由，案涉租赁合同应继续履行。 综上，上诉人黄传来的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律争取，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黄传来负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 雨