福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3767号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 被上诉人（原审原告）：晋小英，女，1976年9月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人晋小英商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回晋小英的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司未举证证明晋小英存在故意拖延办理购房贷款的情形，系事实认定不清，举证责任适用错误。1、晋小英作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因晋小英部分购房款通过按揭贷款方式支付，意味着提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并办理按揭贷款手续是晋小英的合同义务。合同及附件明确约定了晋小英应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年1月3日前付207,412元，余款计47万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2、根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，晋小英认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由晋小英承担，而非由欣盛丰公司承担。晋小英应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，晋小英不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。二、一审法院认为合同及附件六未约定晋小英应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，晋小英应于合同签订之日（2014年1月3日）起60日内即2014年3月3日内付清购房款。虽然合同及相关附件未明确约定晋小英应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确晋小英应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），晋小英应当在合同签订之日起60日内付清购房款。欣盛丰公司举证的同一小区的其他业主陈晓云20**年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账、王晓林2016年4月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账，均印证签订《商品房买卖合同》之日起60天内支付按揭款是交易习惯，也符合常理。因晋小英自始自终未向欣盛丰公司提交按揭所需资料、文件，而是自行去银行办理按揭贷款手续（含签署按揭贷款合同），欣盛丰公司无从知晓晋小英何时去银行办理按揭手续。结合本案的实际情况，于2014年3月14日签订《个人借款合同》，2014揭贷款合同到按揭款到账仅需6天，正是由于晋小英随性逾期提交按揭材料导致3月20日按揭款到账，从签订按所需资料、文件，并逾期办理按揭贷款手续包括签署按揭贷款合同，导致晋小英至2014年3月20日收到按揭部分购房款47万元。2、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于晋小英，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。按照合同约定支付购房款是买受人即晋小英的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定晋小英将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定晋小英的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。如果法院不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定晋小英的付款时间，一味以《商品房买卖合同》未约定按揭到账的具体时间就认定晋小英未逾期付款，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任，实在是有违诚信用原则及公平原则。由此可见，不论是依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），晋小英应当在合同签订之日起60日内（2014年3月3日）付清购房款，晋小英至2014年3月20日才付清剩余购房款，逾期支付按揭款17天，显而易见晋小英支付购房款逾期，不论是依据合同约定还是日常交易惯例，均是先交款后交房，一审法院基于合同未明确约定付款时间，进而机械认定晋小英不存在逾期付款的事实系事实认定错误且违反了民事活动的公平原则，请求贵院依法予以纠正。3、本案讼争商品房签订合同的时间为2014年1月3日，根据双方签订的合同及补充协议约定，晋小英2014年1月3日207,412元，余款计47万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然欣盛丰公司于2014年4月20日才收到按揭部分购房款47万元，逾期支付按揭款17天，显而易见晋小英支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，晋小英应向欣盛丰公司支付违约金，欣盛丰公司一审已向晋小英主张该权益。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，晋小英应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金。晋小英尚有逾期付款违约金未付清，根据合同附件六第四条第一款的约定，欣盛丰公司有权拒绝交房，即晋小英主张逾期交房违约金没有依据。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月8日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2017年11月25日。一方面，一审判决书第6页第3自然段第3行已确认的事实为“2017年9月30日，案涉商品房才通过工程竣工验收合格，具备法定交付使用条件”，根据合同附件六第十条通知约定“根据本协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出，合同及补充协议另有约定的除外。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。”欣盛丰公司一审提供的证据七“商品房交付通知书及EMS面单、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、再次催告收房通知书及EMS面单及流转情况”显示，欣盛丰公司先后三次以EMS邮政特快专递方式向晋小英合同预留联系地址及联系人邮寄“催告收房通知书”，后两次催告收房通知书均已送达晋小英。因第一次投递的时间距今比较久，邮局已无法打印快递流转情况，但结合该份快递面单，其上显示揽投员姓名陈志孟，足见欣盛丰公司已将该份“催告收房通知书”投递予晋小英，根据前述附件关于通知的约定，欣盛丰公司投递该通知书后48小时即视为送达。因此一审法院以晋小英质证未收到该通知书，且欣盛丰公司未提供相应的邮件妥投信息用于佐证，进而不予认可欣盛丰公司已告知晋小英于2017年11月25日办理收房手续的事实，是错误的。另一方面，一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书，认为欣盛丰公司于2018年11月无法履行交房义务，进而认定欣盛丰公司逾期交房时间应计算至2018年12月18日是错误的。晋小英于2018年11月7日收到欣盛丰公司的催告收房通知书，但并未在指定时间内前往欣盛丰公司处办理收房手续。晋小英未举证证明其于收到《催告收房通知书》后3日内即2018年11月10日前曾前往欣盛丰公司处办理交房手续，但欣盛丰公司拒绝办理。在涉案房产已达到交付条件，同一小区其它业主已陆续交房，且欣盛丰公司通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会拒绝交房而继续承担逾期交房违约金呢？一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书认定欣盛丰公司于2018年11月继续构成逾期交房，电视台报道本身存在以偏概全，报道不实的问题，该认定的事实与客观事实不符，且对欣盛丰公司明显不利。（2018）闽02民终5463号生效判决书，与本案不具有关联性，且每个案件情况不同，应具体问题具体分析。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。根据2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于“违约金过高标准及举证责任的规定”中明确“在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张，谁举证”的原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任。但是，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，违约方的举证责任也不能绝对化，守约方也要提供相应的证据。”一审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，如不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，将忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月8日违约金为70,993元，超过了合同总价款的5%即33,870.6元（677,412元×5%=33,870.6元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了晋小英的实际损失，违反了公平原则。即便晋小英的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约1,300元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2,032.24元（每日违约金67.7412元，一个月的违约金2,032.24元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即33,870.6元，即便参照租金损失，亦应给予调低。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。五、一审法院以欣盛丰公司出具交房通知书视为同意履行义务导致诉讼时效中断，认定晋小英的诉讼请求未超出诉讼时效，是错误的。《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第173条规定，“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”。以上法条规定的是“债务人同意履行义务”是导致诉讼时效中断的法定事由，本案晋小英向欣盛丰公司诉请的是逾期交房违约金，欣盛丰公司向晋小英邮寄《催告收房通知书》应视为案涉房屋具备法定交付条件，欣盛丰公司至此无须承担承担逾期交房违约责任，并非欣盛丰公司同意向晋小英支付逾期交房违约金。一审法院混淆概念，以欣盛丰公司出具催告收房通知书视为欣盛丰公司同意履行逾期交房违约金，该事实认定错误。实际上，欣盛丰公司与晋小英签订的《商品房买卖合同》第八条约定，欣盛丰公司应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，欣盛丰公司逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2017年11月25日（视为晋小英已收房）。2015年12月31日欣盛丰公司未交房，2016年1月1日晋小英就知道其收房权利受到侵害，晋小英于2019年12月2日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年12月1日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且晋小英并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此晋小英主张2016年1月1日至2016年12月1日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。六、晋小英称涉案房产至今仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。首先，晋小英未举证证明涉案房产截止目前仍未达交付条件，应承担举证不能的不利后果，实际上，一审法院已查证：讼争商品房于2018年6月11日具备法定交付条件；其次，根据《商品房买卖合同》附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”的约定，假设涉案房产有个别项目未全部完成建设，也不影响涉案房产已达交付条件的客观事实，晋小英应按时收房。晋小英因自身原因至今未收房，应自行承担相关不利法律后果。 晋小英辩称，一、欣盛丰公司主张晋小英需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以晋小英存在应付未付违约金而拒绝交房。1、根据谁主张谁举证的原则，欣盛丰公司如认为晋小英逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司并未有任何证据证明晋小英有逾期办理贷款材料。从本案结果来看，欣盛丰公司均有收到按揭款，即证明晋小英均已完整向欣盛丰公司提交了完整的按揭资料。欣盛丰公司不能以按揭款发放时间的长短来简单判断晋小英就存在逾期提交按揭资料。如已生效的厦门市中铁源昌置业有限公司与姜云荣等系列案件中（2014）湖民初字第1393、1396、1398、1399、1400、1401号等），一二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，晋小英已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为晋小英逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2、本案合同签订的时间一般是2016年之前，且在合同履行过程中，晋小英从来都不知晓、欣盛丰公司也从来没有催告过晋小英有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰公司主张晋小英逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3、欣盛丰公司主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、晋小英是否应承担违约金责任应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰公司的抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4、违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5、合同附件六相关关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。主合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当有买受人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。也就说该条款明确约定，附件六不得加重业主责任，附件六加重了业主责任，就属于与本条款相冲突，就应当认定无效，当然属于客观确实需要特殊约定但开发商如果进尽到了充分合理提示义务后与业主充分达成的条款我们认为还是应当除外。二、欣盛丰公司主张晋小英逾期付款，没有合同依据。1、本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2、欣盛丰公司主张交易惯例，欣盛丰公司均未提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题；3、也不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例。三、逾期交房违约金计算至2018年12月9日认定事实清楚证据充分应当维持。1、（2018）闽02民终5463号2019年01月08日一案，欣盛丰公司与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。2、欣盛丰公司主张2017年欣盛丰公司寄送的商品房交付通知书，并无邮寄的详情单，并无证据证明该通知书有寄送到晋小英，且该次通知后事实上欣盛丰公司也拒绝向晋小英交付房产。前述新闻报导也可以证明在2018年11月之前欣盛丰公司仍是拒绝交付房屋的。 晋小英向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向晋小英支付逾期交房违约金（按已付购房款677,412元的日万分之一，自2015年12月31日的次日起计至欣盛丰公司实际交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止）。 一审法院认定事实：2014年1月3日，买受人晋小英与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03126268的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××＃楼××梯××层××室商品房，房屋总价款677412元。其中，合同第六条约定，买受人于2014年1月3日前付首付款207412元，余款470000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款．．．）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延．．．。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年12月2日，晋小英向欣盛丰公司缴清购房首付款207,412元。2014年3月20日，晋小英的银行购房贷款470,000元发放至欣盛丰公司账户。庭审中，欣盛丰公司对晋小英已按期支付购房首付款未提出异议。 2017年9月30日、2017年10月9日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和取得消防备案凭证。2018年11月5日，欣盛丰公司向晋小英寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知晋小英于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，晋小英于2018年11月7日收到该通知书。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向晋小英寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知晋小英于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，晋小英于2018年12月9日收到该通知书。2018年12月15日，晋小英实际接收案涉房屋。 另查明，2014年1月3日至2015年12月31日期间，符合合同约定的降雨量超过60毫米、六级及以上大风的天数为25日。（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，同一楼盘的大量业主持落款为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。双方约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2017年9月30日，案涉商品房才通过工程竣工验收合格，具备法定交付使用条件。欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知晋小英办理交房手续，已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于欣盛丰公司逾期交房的天数及违约金数额。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，一审法院均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨天气为25日，故一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房25天，即欣盛丰公司应在2016年1月25日之前向晋小英交付案涉房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2016年1月26日开始起算。2017年9月30日，案涉楼盘已通过竣工验收合格，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向晋小英寄送落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司向晋小英发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，晋小英签收该《再次催告收房通知书》，故晋小英主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月8日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2016年1月26日计至2018年12月8日共1048天，欣盛丰公司依约应支付晋小英逾期交房违约金70,993元（677412×0.0001×1048）。晋小英超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欣盛丰公司辩称晋小英主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整的意见，因该公司未就其主张举证，且双方约定的日万分之一的违约金计算标准不高，该答辩意见，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司辩称晋小英主张的2016年1月1日至2016年12月31日的逾期交房违约金已过诉讼时效的意见。经查，欣盛丰公司于2018年11月和12月两次出具并寄送交房通知书，通知晋小英在特定时间内办理案涉房屋的交接手续，可认定诉讼时效因欣盛丰公司同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故晋小英的诉讼请求未超出诉讼时效。欣盛丰公司的该项答辩意见，理由不足，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司辩称晋小英未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房的意见。因合同及附件六均未约定晋小英应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明晋小英存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项答辩意见，证据和理由不足，一审法院不予采纳。欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与晋小英的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向晋小英支付逾期交房违约金70,993元。二、驳回晋小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,624元，适用简易程序减半收取812元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍”有异议，该报道失实，不应采信。第5页最后一段“上述事实．．．”第5行，遗漏说明欣盛丰举示的证据“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”；最后一行“鉴于晋小英质证称未收到该通知书，且欣盛丰公司未提供相应的邮件妥投信息用于佐证，故本院对欣盛丰公司拟证明的事实不予认定”，该事实认定错误。对其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：两份商品房买卖合同及个人借款凭证，拟证明同一小区业主根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。晋小英经质证认为，证据三性均有异议，但与本案无关联性。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于晋小英应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题。案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定晋小英付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张晋小英存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明晋小英提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明晋小英应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向晋小英主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向晋小英主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月8日晋小英签收《再次催告收房通知书》后，认定晋小英主张的逾期交房违约金计算至2018年12月8日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照晋小英已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定：“有下列情况之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务；……”。根据查明事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的商品房。2017年9月30日、2018年6月11日，案涉商品房分别通过竣工验收和消防验收。欣盛丰公司于2018年11月、2018年12月分别向晋小英发出交房通知书。交房通知书载明欣盛丰公司同意履行交房义务，故应认定诉讼时效因欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》而中断，欣盛丰公司上诉主张2016年1月1日至12月1日逾期交房违约金超过诉讼时效期间依据不足，本院不予采纳。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,624元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年九月八日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。