山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8251号 上诉人（原审被告）：孙高鹏，男，1971年12月2日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张磊、纪文海，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区红岛街道西大洋社区居民委员会，住所地城阳区红岛街道西大洋社区。 法定代表人：赵扬遥，主任。 委托诉讼代理人：刘慧景，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 原审被告：中启胶建集团有限公司，住所地胶州市经济技术开发区长江路。 法定代表人：郭道盛，总经理。 委托诉讼代理人：李迎春，女，1983年1月28日出生，汉族，住山东省胶州市，系该公司员工。 上诉人孙高鹏因与被上诉人青岛市城阳区红岛街道西大洋社区居民委员会及原审被告中启胶建集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。孙高鹏委托诉讼代理人张磊、青岛市城阳区红岛街道西大洋社区居民委员会委托诉讼代理人刘慧景、中启胶建集团有限公司委托诉讼代理人李迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙高鹏上诉请求：1.发回重审或依法改判上诉人支付被上诉人2011年12月30日至2018年9月12日期间土地租赁费80万元（上诉请求额243.33万元）；2.发回重审或依法改判上诉人不应支付被上诉人利息；3.一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、《土地有偿使用合同书》签订时，是以土地面积为100亩、租金每亩5000元计算。但涉案土地实际面积不足100亩，且其中一部分又被上诉人另行出租给他人，所以上诉人实际租用面积与约定不符，需要测绘确定。二、被上诉人出租涉案土地前提是经政府批准，且是用于上诉人建商混搅拌站，相关租金标准是按商混站目的约定，最终相关手续未能获批，被上诉人是存在相应责任的。既然《土地有偿使用合同》亩地无法实现，被上诉人仍按照开商混站目的要求上诉人支付租金与合同约定不符，也有违公平原则。按照当地集体土地租赁市场平均1000元/亩价格计算2011年12月30日至2018年9月12日的土地租赁费至多为80万元。三、为防止涉案土地长时间闲置造成更大损失，其中一部分土地由上诉人转租他人，另一部分由被上诉人自行出租他人，涉案土地实际占用着建房及在此经营均得到被上诉人的同意。本案被上诉人要求收回涉案土地，不但涉及地上物补偿及土地测绘，也与涉案土地实际占用者存在利害关系，应当追加实际占地者并对土地、建筑物进行测绘、评估。四、合同于2013年12月30日到期后上诉人与被上诉人未再续签任何合同，直至起诉前被上诉人主张过利息，其起诉要求欠款利息的主张没有事实依据。 被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。一、答辩人依照《土地有偿使用合同书》的约定交付了合同范围内土地，且从未将上诉人承租范围内土地另行出租他人，上诉人据此要求减少租金没有事实依据。二、上诉人因自身原因无法成立商混站，是其自身应承担的经营风险，与被上诉人无关。上诉人要求按照每亩1000元计算租赁费没有事实依据。三、上诉人违反合同约定擅自转租，即使实际占用人有损失也应由上诉人与实际占用人之间解决，与被上诉人无关，上诉人称应当追加实际占用人无事实法律依据。四、关于欠付租金利息问题，一审法院并未支持被上诉人一审起诉状第二项有关逾期付款利息的主张，仅判决上诉人承担自上诉人收到书面催告函之日起的利息，被上诉人也服从一审判决，上诉人承担的利息远远小于答辩人造成的损失。 原审被告答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人伪造原审被告印件的违法行为已向公安机关报案。 原审原告向一审法院起诉请求：1、请求判令两被告向原告支付租赁费323.33万元(自2011年12月30日至2018年8月31日)，并支付自2018年9月1日起至两被告实际归还土地之日止按照每年50万元标准计算的土地使用费;2、请求判令两被告支付逾期付款利息723332元;3、请求判令两被告将《土地有偿使用合同书》范围内土地恢复原状并归还原告;4、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：1、2011年12月30日，原告与被告中启胶建集团、孙高鹏签订《土地有偿使用合同书》，合同首部甲方为“西大洋社区”、乙方为孙高鹏，合同约定乙方租赁甲方土地用于经营商混搅拌站。该土地坐落于西大洋社区东侧，东至动检所，西至岙东路，南至岙东路，北至易邦。土地使用期限为2年，自2011年12月30日起至2013年12月30日止。土地使用费每年50万元，于签订合同之日付清当年的使用费，每年12月30日付清第二年使用费。合同还约定，乙方如在合同期内转让该土地使用权，需提前十五天向甲方书面申请并征得甲方同意后方可转让，甲方同意乙方在原有房屋的基础上建临时钢结构房，未经甲方同意乙方不得随意建房。如发现乙方未按甲方规定建房，甲方有权收回土地，终止合同，一切损失由乙方自负。合同落款处：甲方处原告加盖公章、赵扬遥在法定代表人处签字，乙方处中启胶建集团盖章、孙高鹏在委托代表人处签字。中启胶建集团称《土地有偿使用合同书》中的印章不是其单位公章，申请对该印章的真实性进行鉴定。根据该公司的申请，法院委托青岛联科司法鉴定所对《土地有偿使用合同书》中中启胶建的印章真伪进行鉴定，鉴定意见为《土地有偿使用合同书》中“中启胶建集团有限公司”印文与提供样本同名印文不是同一枚印章盖印。对此一审法院予以确认。2、2012年4月28日，被告孙高鹏向支付原告10万元信誉金，此后再无交任何费用。3、2012年11月27日，被告孙高鹏与案外人赵扬进签订《土地承租合同》，土地位置位于西大洋社区，具体四置由双方在后附图纸中明确并签字确认。租期未约定。租赁费为每亩每年5000元。还约定，甲方（孙高鹏）以西大洋社区2011年12月30日合同（即《土地有偿使用合同书》）其中28亩土地及地上附着物作为投资，占总投资额20%，乙方占总投资额的80%。项目取得盈利，甲方按照总额的20%分红，乙方按照总额的80%分红。4、2013年11月28日，孙高鹏与赵亚德签订《场地租赁合同》，租赁场地位置：红岛西大洋社区东侧、岙东南路易邦公司西侧，依场区北墙最西侧往东140米往南71.6米，合围起来，共计10024平方米（15亩）。租赁期限自2013年11月30日至2014年11月29日。租金每年75000元，自签字之日起一次付清。还约定，地面附着物及院墙大门一次性折价共441000元。5、2015年10月9日，孙高鹏与赵杨合签订《场地租赁合同》，租赁场地位置：红岛西大洋社区东侧、易邦公司西侧，依场区赵呸德南墙往南米依场地西墙往东米，合围起来，共计10000平方米（15亩）。租赁期限，自2015年10月9日起至政府拆迁腾地为止。租金每年75000元，自签字之日起付清第一年租金，每年10月1日前付清下一年租金。还约定，场地混凝土地面按每平方米75元出让给乙方，共计750000元。6、2018年7月6日，原告向两被告分别邮寄《催告函》，催告函的抬头均为中启胶建。催告中启胶建集团收函7日内向原告支付欠缴的2011年12月30日至2018年6月30日期间的土地使用费325万元，收函10日内将土地恢复原状并归还原告。中启胶建集团于2018年7月9日签收了催告函，孙高鹏于2018年9月12日签收了催告函。中启胶建集团收函后，于2018年7月13日向原告发出《声明》一份，声明称：孙高鹏不是我公司员工，未委托其与贵公司开展任何业务，并不知情该《土地有偿使用合同书》，印章不是我公司使用的印章。原告于2018年7月18日签收。7、2018年9月18日，原告法定代表人赵扬遥与孙高鹏在社区办公室谈话，通过谈话录音可知原告每年都向孙高鹏催缴租金，孙高鹏因各种原因一直拖延未付。且至今孙高鹏仍在对外出租涉案土地。8、涉案土地现状为，有活动板房、砖混房屋，由被告孙高鹏及次承租人建设，没有审批手续。孙高鹏认为原告要求腾出返还土地，涉及土地实际占用人的利益，应当追加实际占用人为本案第三人，并且原告也应当就地上物评估作价并对实际占用人进行相应补偿。上述事实，有当事人的陈述、《土地有偿使用合同书》、《催告函》《声明》《场地租赁合同》、现场图片14张、录音等证据在案佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告中启胶建集团主体是否适格；二、《土地有偿使用合同》是否已解除，孙高鹏是否应归还原告土地并恢复原状；三、孙高鹏是否应当支付原告租金和利息。关于焦点一。《土地有偿使用合同》所加盖的中启胶建集团的印章经依法鉴定与中启胶建集团使用的印章不是同一枚印章。虽被告孙高鹏称合同书中加盖了中启胶建集团印章系是因为办理商混站需要资质而找人加盖了中启交建集团的印章，其自己并不知道真伪。但孙高鹏在庭审中自认中启胶建集团并没有与原告建立租赁关系的意思表示，中启胶建集团从未向原告交付任何土地租赁费用。在经一审法院依法委托鉴定合同书中启胶建集团印章是伪造的的情况下，孙高鹏亦称中启胶建集团与本案无关。据此，一审法院认为，《土地有偿使用合同》系孙高鹏与原告签订，上面虽有中启胶建集团印章，但是孙高鹏伪造加盖，中启胶建集团不知情，故中启胶建集团不是本案租赁合同的适格主体，不应承担责任。被告孙高鹏应承担相应的合同义务。关于焦点二。涉案《土地有偿使用合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有法律约束力。土地租赁合同约定租赁期限2年，从2011年12月30日至2013年12月30日。合同到期后未续约，孙高鹏仍然继续使用原告土地，原告也没有提出异议，应视为双方租赁合同关系转为不定期租赁合同。根据合同法有关规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告庭审中提交的催告函，要求被告支付欠付的租金及将土地恢复原状并归还土地，特别是“要求归还土地恢复原状”可以视为原告做出了解除合同的意思表示，且原告已给予被告十日的宽限期，被告孙高鹏于2018年9月12日签收了催告函，也没有提出异议。因此《土地有偿使用合同书》于2018年9月12日解除。被告孙高鹏提出应追加实际占用人为第三人，原告应就地上物评估作价并对实际占用人进行相应补偿问题。因被告孙高鹏违反合同约定擅自转租，对于次承租人即实际占用人造成的损失应由孙高鹏承担，根据合同相对性，被告孙高鹏与其他实际占用人之间可另案解决，本案不予处理。根据合同约定，被告孙高鹏只能在原有房屋基础上建临时钢结构房，不得随意建房，且原告要求被告孙高鹏恢复土地原状并归还土地，故对于被告孙高鹏建造的其他房屋投资因原告没有利用，一审法院不予处理。依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告孙高鹏归还土地，一审法院予以支持。但鉴于涉案土地上涉及多名次承租人建有的大量建筑物，在次承租人均未参与诉讼亦未与孙高鹏另案解决的情况下，不宜在本案中迳行判决恢复土地原状，故对该项诉讼请求，一审法院不予处理。关于焦点三。双方当事人签订《土地有偿使用合同书》后，原告依约交付土地，被告孙高鹏也应按合同约定交付租金。被告孙高鹏抗辩未交租金是因为租赁合同目的无法实现，事实是原告将土地转租而获利，且被告未提供其他证据予以证实，一审法院对被告孙高鹏的该抗辩不予采信。因《土地有偿使用合同书》于2018年9月12日解除，因此被告孙高鹏应按年租金50万元向原告支付自2011年12月30日至2018年9月12日期间的租金，共产生租金335.34万元，扣除被告孙高鹏已支付的10万元，剩余应付325.34万元。原告对于租赁期限内只主张2011年12月30日至2018年8月30日期间的租金323.33万元系对自身权利的处分。因被告孙高鹏至今仍占用涉案土地对外租赁营利，因此被告孙高鹏应按年租金50万向原告支付自2018年9月13日至返还土地之日止占用期间的费用。被告孙高鹏还抗辩涉案土地的一部分由原告租赁给案外人周相福，不应承担全部面积的租赁费，但未提供证据证实，一审法院不予采信。因《土地有偿使用合同书》并未约定逾期支付租金的违约责任，原告在催告函中亦未主张，而被告在收到该催告函后未及时支付租金，因此对于原告主张的利息，应自被告孙高鹏收到原告发出的催告函之日（2018年9月12日）开始计算利息。至于被告所称的原告诉讼请求已经过诉讼时效问题，因被告孙高鹏在庭审中称“不同意解除合同”，且其将涉案部分土地有偿转租给第三人使用，说明其一直在租赁、使用原告的土地，租赁行为处于持续状态，不会产生诉讼时效经过的法律效果。另外根据原告提交的谈话录音，亦可证明原告每年都要求被告孙高鹏来处理拖欠租金事务,孙高鹏在录音中对此也给予了认可，因此被告孙高鹏抗辩认为原告主张的租赁费及利息已过诉讼时效，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。综上，原告的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院判决：一、被告孙高鹏于本判决生效后十日内向原告青岛市城阳区红岛街道西大洋社区居民委员会支付2011年12月30日至2018年9月12日期间的土地租赁费323.33万元并返还土地；被告孙高鹏应按年租金50万向原告青岛市城阳区红岛街道西大洋社区居民委员会支付自2018年9月13日至返还土地之日止占用期间的费用。二、被告孙高鹏于本判决生效后十日内向原告青岛市城阳区红岛街道西大洋社区居民委员会支付利息（以上述第一项租金为基数，自2018年9月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费38453元，鉴定费22920元，由被告孙高鹏承担。 二审中，被上诉人提交上诉人的书面承诺书打印件，内容为：“本人（孙高鹏）租赁西大洋100亩土地，在2020年7月1日就租赁的相关情况及现状和想法提交了《关于孙高鹏租赁西大洋社区场地建商混站的情况说明》，现就租赁土地相关事项郑重承诺如下：一、与社区达成和解协议后，本人一定遵守该协议约定，按时缴纳各项租赁费用。二、如果政府征收或有大项目规划占用该土地，本人一定服从大局，负责协调拆除工作。特此承诺！承诺人：孙高鹏，2020年7月21日。”证明事项：上诉人已经认可租赁的土地是100亩，也认可其应当按时交纳租赁费，并认可其本人负有协调拆除的义务。上诉人质证称，对该证据证实性没有异议，对证明事项有异议，是双方在上诉期间庭外调解时，应被上诉人的要求在达成和解后的一种承诺，双方有初步的意向将合同期内款项在一定时间内付清，剩余的约定还款时间，该承诺是用来达成和解意见的，不是对一审内容的补充。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人与被上诉人签订的《土地有偿使用合同书》中，约定了租赁土地的四至、使用期限及价格等内容，但未对土地面积进行约定，上诉人主张涉案土地实际面积不足100亩，与约定不符，没有事实与法律依据，本院不予采信。上诉人主张涉案合同是按照开办商混站目的约定的租金标准，商混站手续未获批被上诉人存在相应责任，但未提交证据证明，且上诉人已将涉案地块部分对外转租，按照5000元/亩收取租赁费，故一审法院认定上诉人应支付被上诉人按照《土地有偿使用合同书》约定的租金，本院予以确认。上诉人主张涉案地块中的部分由被上诉人租赁给他人但未提交证据证明，且被上诉人对此有异议，对该主张本院不予采信。 综上所述，孙高鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26267元，由上诉人孙高鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  尤志春 审判员  刁培峰 审判员  李 莉 二〇二〇年九月二十五日 书记员  肖若男