云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7318号上诉人（原审被告、反诉原告）：呈贡区大成置业有限公司，住所：昆明市呈贡区彩云南路与亚广北路交叉口大成金融商务中心******。法定代表人：马永彻。委托诉讼代理人：杨琛，北京德恒（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南世名房地产经纪有限公司，住，住所：昆明市呈贡区春融街上海东盟商务大厦****/div>法定代表人：年辉。委托诉讼代理人：杨旭、吴静（实习），云南天外天律师事务所律师。上诉人呈贡区大成置业有限公司因与被上诉人云南世名房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人呈贡区大成置业有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销云01**民初144号《民事判决书》的判决，依法改判，驳回被上诉人一审时的诉讼请求；支持上诉人一审时的反诉请求。2、本案一审及一审反诉、二审的诉讼费用由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一、一审法院判决支持上诉人向被上诉人支付佣金2104012元、驳回上诉人的反诉请求错误。第一，根据合同约定，未网签、未交房的客户，涉及佣金不具备支付条件。第二，退房客户的未付佣金，也不应支持。第三，被上诉人私自收取的购房款及购房优惠款，上诉人已经办理退房的，应支持上诉人一审时的反诉请求。二、判决书“本院确认如下法律事实第5页，‘2018年12月28日，大成置业公司员工雷俊与原告世名公司分别就房屋销售的三类不同情况对佣金进行结算……总计欠付佣金2104012元’”认定错误。三、“大成置业公司的退款行为均发生在2018年12月28日之前”认定错误。四、判决书第7页：“本院认为：双方合同约定扣留10%的佣金作为交房保证金，其实质系履约保障金……大成置业公司主张的部分佣金未达到支付条件，其未向本院举证证明，不予采信”错误。五、判决书第7页：“本院认为：尽管双方在合同中约定了共管帐户的开设和使用，但在实际的履行过程中，双方都未实际履行该项约定，对大成置业主张的违约金，本院不予支持”错误。被上诉人云南世名房地产经纪有限公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。云南世名房地产经纪有限公司在一审中起诉主张：1、请求法院依法判令被告支付原告商品房销售佣金人民币2104012元，并以2104012元为基数按年利率6%支付自起诉之日至付清款项之日止的利息。2、请求法院依法判令被告支付原告违约金631203.6元。以上共计2735215.6元；3、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告承担。呈贡区大成置业有限公司反诉请求：一、请求法院判令反诉被告偿还反诉原告替反诉被告退还客户的销售佣金942769元；二、请求法院判令反诉被告承担违约金102.8万元；以上二项合计1970769元；三、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月18日，被告（反诉原告）大成置业公司（甲方）与原告（反诉被告）世名经纪公司（乙方）签订《大成金融商务中心销售代理合同》，约定：甲方指定乙方为独家营销策划和销售总代理，销售甲方指定的，由甲方在呈贡区彩云南路与亚广北路交汇处兴建的大成金融商务中心项目；本合同代理期限：自2017年7月1日起至2018年12月31日止；乙方佣金（信息服务费）收取及结算方式如下：信息服务费由乙方收取至乙方账户后，乙方出具收款收据给客户，乙方次日内转账至甲方公司的银行账户，该款不计利息；客户成功定房并将定金交至财务后审批完成次日内结算该套房源所收取信息服务费金额的50%，甲乙双方确认将信息服务费金额的10%保留在此账户作为交房保证金（累计总额扣留至五十万元后不再继续扣留），甲方财务出具收款收据给乙方，客户《商品房购销合同》网签成功后结算40%；共管方式：甲方以公司开具一般账户，由乙方设立密码及短信提醒；若乙方销售的房源因购房方原因发生退房行为，则甲方可根据甲方与客户之间的协议履行没收购房方定金，乙方有权履行乙方和客户之间的协议，由乙方负责与客户解释协商解决；若客户征信原因导致退房，所收信息服务费由乙方退还客户，若乙方销售的房源因甲方原因发生退房行为，则乙方所收取的佣金不再退还客户，此佣金由甲方负责赔偿并退还客户；违约责任约定为：如甲乙双方任何一方违约，在结清正常销售佣金后，违约方将按照本合同销售任务的1%金额在30日内一次性现金或转账支付另一方作为违约赔偿。合同还对其他相关事项进行了约定。2018年1月8日,双方签订《大成金融商务中心销售代理合同补充协议》，协议约定将扣留的保证金最高50万元变更为上不封顶；《补充协议》还删除了原合同第四条第5项、原合同第八条不再执行等内容。2018年12月28日，被告（反诉原告）大成置业公司员工雷俊与原告（反诉被告）世名经纪公司分别就房屋销售的三类不同情况对佣金进行了结算，其中《已结佣金涉及交房保证金》结算确认欠付佣金526080元，《已签商品房购销合同房源佣金信息》结算确认欠付佣金1364048元，《已交首付未签约房源佣金表》结算确认欠付佣金213885元，总计欠付佣金2104012元。因被告（反诉原告）大成置业公司未按上述结算数额向原告（反诉被告）世名经纪公司支付房屋销售佣金，原告（反诉被告）世名经纪公司经催收未果，遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告（反诉原告）提出反诉。另查明：在庭审过程中，原告（反诉被告）世名经纪公司自认被告（反诉原告）总计应支付原告（反诉被告）的销售佣金为3784331元，被告（反诉原告）大成置业公司已支付1680319.2元，其中被告（反诉原告）大成置业公司两次分别转账支付269115.2元以及604000元，用原告（反诉被告）收取的款项抵扣807204元，本案主张的系被告（本诉原告）欠付的佣金部分；对原告（反诉被告）世名经纪公司陈述的已支付佣金部分，被告（反诉原告）大成置业公司无异议。一审法院认为，原告（反诉被告）世名经纪公司与被告（反诉原告）大成置业公司签订的《大成金融商务中心销售代理合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。针对原告（反诉被告）世名经纪公司主张的佣金数额及支付条件的争议，本院认为《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告（反诉被告）世名经纪公司按合同约定为被告（反诉原告）大成置业公司提供了销售房屋的服务，被告（反诉原告）大成置业公司依法应按合同约定履行向原告（反诉被告）世名经纪公司支付销售佣金的义务，原告（反诉被告）世名经纪公司向本院提交的证据能证明被告（反诉原告）大成置业公司欠付其销售佣金2104012元的事实，故对原告（反诉被告）世名经纪公司要求被告（反诉原告）大成置业公司支付欠付佣金2104012元的诉讼请求，本院予以支持。针对被告（反诉原告）大成置业公司提出部分佣金不满足支付条件的答辩观点，本院认为，对双方合同约定的扣留10%的佣金作为交房保证金，其实质系履约保障金，现双方合同已经到期，已经进行了结算，且原告（反诉被告）世名经纪公司已完成合同约定的义务，已无继续扣留履约保证金的必要，至于被告（反诉原告）大成置业公司主张的部分佣金未达到支付条件，其未向本院举证证明，本院不予采信。针对原告（反诉被告）世名经纪公司主张的违约金及利息，本院认为，原被告双方对费用的结算以及支付长期存在争议并持续有协商，本院结合本案实际，对原告（反诉被告）世名经纪公司主张的利息及违约金，不予支持。针对被告（反诉原告）大成置业公司主张原告（反诉被告）世名经纪公司退还代付款项的反诉请求，本院认为，尽管被告（反诉原告）大成置业公司提交了其向购房者退还款项的证据，但根据双方签订的合同约定，只有系因购房者的征信原因不能办理银行贷款而退房的，才由原告（反诉被告）世名经纪公司退还购房者已交纳的信息费（佣金）；本案被告（反诉原告）大成置业公司向本院提交的证据，不能证明购房者申请退房和退款系因为自身征信原因不能办理银行贷款所致的事实；其次，被告（反诉原告）大成置业公司的退款行为均发生在2018年12月28日之前（即双方结算之前），故对被告（反诉原告）大成置业公司要求原告（反诉被告）世名经纪公司承担其退还客户的佣金942769元的诉讼请求，本院不予支持。针对被告（反诉原告）大成置业公司主张的违约金，被告（反诉原告）大成置业公司主张原告（反诉被告）世名经纪公司违约主要是基于原告（反诉被告）世名经纪公司未按合同约定将款项打入共管账户，对此本院认为，尽管双方在合同中约定了共管账户的开设和使用，但在实际履行合同的过程中，双方都未实际履行该项约定，对被告（反诉原告）大成置业公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司支付欠付的房屋销售佣金人民币2104012元。二、驳回原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计14341元，由原告（反诉被告）云南世名房地产经纪有限公司承担4341元，被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司承担10000元；反诉案件受理费减半收取计10446元，由被告（反诉原告）呈贡区大成置业有限公司承担。二审中，上诉人提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。对上诉人提交的公证书、工商登记信息、调查令回执、平台分润数据，本院对真实性予以确认，对该证据与本案之间的关联性，本院将在说理部分予以阐述。经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案借款关系是否成立？本院认为：综上所述，一审认定判决结果无误，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14341元，由上诉人呈贡区大成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姚丹二〇二〇年九月二十九日法官助理奚琳书记员李佳隆