福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3637号 上诉人（原审被告）：谈井生，男，1975年11月17日出生，汉族，住湖北省阳新县。 委托诉讼代理人：高世明，福建方与圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢婷，福建方与圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林亚和，男，1964年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：谢建岚（系林亚和妻子），住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：卓水坤。 上诉人谈井生因与被上诉人林亚和房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谈井生上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回林亚和一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未认定《建筑物危险性鉴定报告》载明的对涉案房屋处理使用的建议及《JGJ125-126危险房屋鉴定标准》关于处理使用的规定，属于认定事实不清。厦门欣途工程技术有限公司《建筑物危险性鉴定报告》的鉴定结论为该建筑部分承重结构已不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，建议处理使用。该《建筑物危险性鉴定报告》所依据的《JGJ125-126危险房屋鉴定标准》第7.0.5条第2款规定处理使用适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋。故《建筑物危险性鉴定报告》虽认定涉案房屋为局部危险的C级危房，但该房屋属于采取安全技术措施后，可解除危险继续使用的房屋。二、一审判决遗漏查明谈井生多次要求林亚和修缮房屋，林亚和均拒绝履行。谈井生2019年9月19日收到厦门市海沧区房屋安全管理领导办公室《危险房屋治理通知书》后，于2019年9月19日让其妹妹谈建文通过短信、上门张贴通知、快递发送通知的方式，要求林亚和尽快修缮涉案房屋并共同协商修缮期间给谈井生造成损失的弥补方案，表明会配合林亚和完成修缮工作的态度，但林亚和不予回应且拒收快递。此后林亚和于2019年9月24日通过微信要求谈井生清退房屋，并表示其愿意退还剩余房租，明确表示解除合同，谈井生在微信中明确表明不同意该方案，再次要求林亚和及时修缮，表明会配合修缮工作的态度。三、一审判决遗漏查明林亚和2019年4月不再享有涉案空地的转租权，涉案空地和厂房的租赁合同已于2019年6月19日解除。林亚和仅提交涉案住宅的权属证明，无证据证明涉案空地属于其名下所有。谈井生一审提交的证据体现涉案空地权属人为林亚碰，林亚和向林亚碰承租后再进行转租，但林亚和的承租期限已于2019年3月底到期，此后即丧失转租权，无权再向谈井生收取涉案空地的租金。谈井生2019年4月与林亚碰签订《租赁合同》、向其支付租金，并于2019年6月19日根据《厂房住宅楼及空地租赁合同》第八条第1款约定的谈井生可根据租赁面积的减少单方变更或解除合同，通知林亚和解除空地、厂房部分的租赁合同，住宅部分的租赁合同继续履行，林亚和并未提出异议，应视为空地、厂房部分的租赁合同已解除。该事实影响谈井生此后向林亚和支付租金或占用费金额的认定。四、一审判决认定涉案房屋系林亚和一人拆除错误。双方确认涉案厂房2019年6月6日起开始拆除，但本案并无证据体现涉案厂房系林亚和一人自行拆除，事实是涉案厂房2019年6月6日起由谈井生与林亚和共同拆除，一审法院对此认定错误。五、一审判决以涉案房屋构成局部危房不能继续承租使用属于不可抗力为由认定林亚和有权解除合同属于适用法律错误。《建筑物危险性鉴定报告》对涉案房屋给出的建议是处理使用，根据《JGJ125-126危险房屋鉴定标准》第7.0.5条第2款的规定，处理使用适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋。《危险房屋治理通知书》建议处理使用，要求对涉案房屋采取相应的安全措施，排除危险。故涉案房屋采取适当安全技术措施排除危险后可继续使用，即该问题人为可以克服，租赁合同目的可以实现，该情形不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第三款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力。根据《厂房住宅楼及空地租赁合同》第五条第1款的约定，维修房屋的义务在于林亚和，但林亚和在谈井生多次催告后不履行维修义务且要求解除合同，明确表示违约。六、一审判决以厂房被拆除导致《厂房住宅楼及空地租赁合同》不能继续履行为由认定谈井生有权解除合同属于适用法律错误。《厂房住宅楼及空地租赁合同》约定厂房、空地、住宅三个租赁标的，三个租赁标的相互独立，厂房的拆除、林亚和空地的租期届满不影响住宅部分的继续租赁使用，且根据《厂房住宅楼及空地租赁合同》第八条第1款的约定，在承租面积减少的情况下，谈井生可以选择根据面积比例减少相应租金继续承租，即合同约定赋予谈井生可单方变更或解除合同的权利。住宅部分并未灭失，且独立于厂房存在，谈井生有权选择继续履行住宅部分的合同，林亚和亦负有配合继续履行合同的义务。涉案厂房的拆除导致的面积减少并不导致住宅部分租赁合同无法履行，一审判决适用法律错误。七、一审判决认定谈井生应支付200平方米空地2019年6月20日至2019年10月31日的租金缺乏法律依据。林亚和不是空地权属人，无权对空地进行出租并收取租金，谈井生2019年4月1日与空地权属人林亚碰签订《租赁合同》并向其支付2019年6月起的租金。且谈井生已于2019年6月19日行使单方解除权，通知林亚和解除空地、厂房部分的租赁合同，该解除通知自送达林亚和之日起生效，此后林亚和无权收取空地的租金。 林亚和辩称，一审判决除厂房拆除后的空地使用费的认定外，其余判决正确。一、案涉房屋属于危房，不符合使用标准，且厂房已被拆除，双方的租赁合同应予以解除。根据《厦门市房屋安全鉴定报告》及《建筑物危险性鉴定报告》，案涉房屋始建于上世纪90年代，受当时条件限制，建造及选材简易，结构设计不合理，结构整体性及抗震性均不符合规范要求；因地基不均匀沉降、受力不均，维修、保养不到位等原因，局部墙体存在开裂、渗水等现象，局部横断面条石板横向断裂，且有继续发展的趋势，该建筑物现已不能确保住用安全，为C级危险房屋，不能满足安全使用要求。且谈井生在承租使用房屋过程中随意破坏房屋承重结构，若要恢复至正常使用状态，则需完全拆除重新建造。在此情况下，谈井生坚持继续承租使用房屋将使其及其家人生命、财产安全受到严重威胁。故一审判决以案涉房屋为危房属不可抗力为由认定林亚和有权解除合同适用法律正确。二、林亚和已多次通知谈井生配合房屋修理修缮，并在相关部门要求治理期间不能使用房屋的情况下通知谈井生搬离房屋，但谈井生均不予理睬。由于案涉房屋需要拆除重建，而房屋的建造周期相对较长，并非如谈井生所述只要简单维修就能使用，故林亚和采用微信、邮寄书面通知书等方式多次向谈井生送达通知，要求其立即搬出房屋，双方还因此产生纠纷报警处理，海沧街道的相关工作人员亦多次劝导谈井生搬离房屋，但谈井生均不予理睬。三、根据合同的相对性原则，谈井生取得案涉房屋、厂房及空地的使用权系基于其与林亚和签订的租赁合同，无论林亚和是否取得空地的转租权，双方的租赁关系解除后，谈井生仍应返还相应的房屋、厂房、空地，无权继续使用。林亚和此前已与林亚碰签订租赁合同，一直使用案涉空地至今，双方之间的土地租赁关系仍然存续。谈井生与林亚碰签订的《租赁合同》系二人恶意勾结所为，不能对抗林亚和与林亚碰之间的租赁关系，亦不能说明谈井生依法取得案涉空地的租赁使用权。且谈井生与林亚碰签订的《租赁合同》的合法性、关联性无法确认，即林亚碰是否是该合同的实际经营权人、该合同项下的土地是否就是本案所涉土地无法确定。故谈井生在未返还案涉房屋、空地的情况下，应支付相应的租金或使用费。四、海沧区人民政府对林亚和的拆除厂房行为进行了相应的补偿，说明厂房是林亚和自行拆除的。 林亚和向一审法院起诉请求：1.判令林亚和与谈井生于2014年8月1日签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》自2019年10月1日起解除；2.判令谈井生支付房屋占用费（房屋占用费按每月10083元计算，自2019年11月1日起计算至实际返还案涉房屋之日止）；3.判令谈井生腾空厦门市海沧区××村××号住宅，并清理该住宅周围空地，将该房屋及周围空地返还给林亚和。 一审法院认定事实：2014年8月1日，林亚和与谈井生签订一份《厂房住宅楼及空地租赁合同》，合同约定：林亚和将坐落于厦门市海沧区××村××号的住宅楼1-2层200平方米、钢结构厂房约1000平方米、空地约200平方米出租给谈井生，租赁期限自2014年11月1日起至2024年10月30日止；租金标准，2014年11月1日至2017年10月30日期间的租金为每年100000元，2017年11月1日至2019年10月30日递增10%，2019年11月1日至2021年10月30日递增10%，以此类推，每满两年递增10%；谈井生应向林亚和支付保证金10000元，双方结束租赁合同后，林亚和全额退还保证金；租赁期间，谈井生发现该厂房主体结构有损坏或故障时，应及时通知林亚和修复，林亚和应在接到通知后3日内维修，逾期不维修的，谈井生可代为维修，费用由林亚和承担；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。合同第八条约定：租赁期间，如林亚和提前终止合同或违约，应赔偿谈井生三个月租金及装修建厂、搬厂的费用，费用计算方法以谈井生的费用清单为准；如谈井生提前退租而违约应赔偿林亚和10000元。如不可抗拒的各种原因，包括政府行为导致厂区经营面积减少影响谈井生使用，谈井生可选择退租或按面积比例减少租金继续承租，谈井生不视为违约。合同签订后，谈井生向林亚和支付租赁保证金10000元，林亚和将案涉厂房、住宅楼、空地交付给谈井生使用。 2018年11月30日，谈井生通过谈云龙向林亚和支付2018年11月1日至2019年10月31日的住宅楼1-2层、厂房及空地租金110000元。 2019年5月17日，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处责令林亚和对违法搭建的锦里村北片197-1-101号厂房于2019年5月23日前自行整改，如逾期不自行整改，将联合执法部门单位依法采取强制措施，一切后果由林亚和自行承担。 2019年6月3日，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处责令林亚和对违法搭建的锦里村北片197-1号铁皮搭盖厂房于2019年6月3日前自行搬迁，如逾期不自行搬迁，将联合相关执法部门单位依法采取强制措施，一切后果由林亚和自行承担。 2019年6月6日，林亚和自行搬迁并拆除上述厂房。 2019年6月19日，谈井生在微信上向林亚和的配偶谢建岚提出解除双方厂房和空地部分的租赁关系，谈井生对住宅楼1-2层部分继续承租。谢建岚对此没有答复。 2019年7月4日，厦门欣途工程技术有限公司根据林亚和的委托作出一份《建筑物危险性鉴定报告》，厦门欣途工程技术有限公司在报告中认为林亚和所有的厦门市海沧区××村××号建筑物始建于上世纪90年代，受当时条件限制，建造及选材简易，结构设计不合理，结构整体性及抗震性均不符合规范要求；因地基不均匀沉降、受力不均，维修、保养不到位等原因，导致局部墙体存在开裂、渗水等现象，局部楼面条石板横向断裂，且有继续发展的趋势。该建筑物现已不能确保住用安全。依据《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-2016），该建筑危险性等级为Ｃ级，即该建筑部分承重结构已不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。 2019年9月19日，厦门市海沧区房屋安全管理领导办公室向林亚和送达一份《危险房屋治理通知书》，通知林亚和所在的海沧街道锦里村北片197号房屋，权属证书《建设用地许可证》（厦杏土字（1998）第0××9号），厦门市房屋安全鉴定所出具的《厦门市房屋安全鉴定报告》鉴定结果为C级危险房屋，构成局部危房，建议处理使用。限林亚和在收到通知之日起30日内对危险房屋采取相应安全措施，排除危险。在治理期间，不得将危险房屋出租，出借。同日，谈井生也收到了厦门市海沧区房屋安全管理领导办公室出具的《危险房屋治理通知书》。 2019年9月24日，林亚和的配偶谢建岚在微信聊天中要求谈井生搬离租赁房屋，并同意退还剩余租金。谈井生不同意搬离租赁房屋，要求林亚和对房屋修缮后继续履行租赁合同。 2019年9月25日，林亚和向谈井生邮寄《危险房屋治理通知书》及《搬离住宅通知书》，要求谈井生在收到通知书后7日内搬离住宅楼，以便工程队能够进场施工，该邮件被谈井生拒收退回。 2019年9月30日，林亚和向谈井生邮寄一份《搬离危房通知书》，通知谈井生立即搬离海沧区海沧街道锦里村北片197号房屋，以便工程队能够进场施工，该邮件被谈井生拒收退回。 一审法院认为，林亚和与谈井生签订的《厂房住宅楼及空地租赁 合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据厦门欣途工程技术有限公司出具的《建筑物危险性鉴定报告》，由于林亚和所有的址于厦门市海沧区××村××号住宅建筑危险性等级为Ｃ级，即该建筑物部分承重结构已不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。本案该住宅楼不能继续租赁使用，而且厂房已被拆除，双方当事人签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》无法继续履行。林亚和要求解除双方于2014年8月1日签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》的理由成立，应予支持。 根据本案查明的事实，林亚和于2019年6月6日拆除厂房（合同约定面积1000平方米）后，双方约定的租赁面积剩余住宅楼1-2层面积200平方米、空地面积200平方米，共计400平方米。根据《厂房住宅楼及空地租赁合同》约定，“如不可抗拒的原因导致租赁面积减少，谈井生可选择按面积比例减少租金继续承租”。因此，谈井生应支付2018年11月1日至2019年6月5日的住宅楼、厂房、空地租金65397.26元（110000元/365×217天=65397.26元），2019年6月6日至2019年10月31日的住宅楼、空地租金12743元【110000元/365×148天×（400÷1400）=12743元】，谈井生应支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金共计78140.26元（65397.26元+12743元=78140.26元）。谈井生已支付2018年11月1日至2019年10月31日的住宅楼、厂房及空地租金110000元，扣除谈井生应付租金78140.26元，剩余租金31859.74元（110000元-78140.26元=31859.74元）和保证金10000元可以抵扣房屋占有使用费。 综上所述，林亚和要求解除双方签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》的理由成立，应予支持。合同解除后，谈井生应将厦门市海沧区××村××号住宅及周围空地腾空并返还给林亚和。谈井生还应按合同约定向林亚和支付房屋占有使用费【按每年34571元（121000元×400／1400）标准计算，自2019年11月1日起计算至实际返还房屋之日止，占有使用费应扣除谈井生已付租金31859.74元及保证金10000元】。谈井生与案外人林亚碰之间的租赁关系属于另一个法律关系，当事人可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除林亚和与谈井生于2014年8月1日签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》；二、谈井生应于判决生效之日起十日内向林亚和支付房屋占有使用费【按每年34571元（121000元×400／1400）标准计算，自2019年11月1日起计算至实际返还房屋之日止，应扣除谈井生已付租金31859.74元及保证金10000元】；三、谈井生应于判决生效之日起十日内向林亚和腾空并返还厦门市海沧区××村××号住宅及周围空地；四、驳回林亚和的其他诉讼请求。案件受理费3650元，由谈井生负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 对一审判决查明的事实，谈井生提出厂房是双方共同拆除的，厦门欣途工程技术公司《建筑物危险性鉴定报告》还载明建议处理使用，谈井生在2019年9月24日微信聊天中回复“我们会配合你们”说明谈井生同意搬离租赁房屋，但要双方对产生的后果和搬离方案进行协商；一审判决遗漏查明林亚和2019年9月25日邮寄的通知书与谢建岚2019年9月24日微信发送的通知书内容一样，谈井生已经收到《搬离住宅通知书》，并表示会配合办理，但要求协商方案，事后林亚和未进行面谈；林亚和2019年9月30日邮寄的《搬离危房通知书》与2019年9月29日微信聊天发送的通知书内容一样，谈井生微信回复希望与林亚和面谈协商，该通知书还载明林亚和要解除合同、退还剩余租金。其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，谈井生提交以下证据：1.微信聊天记录，证明根据厦门欣途工程技术有限公司工程师高卫国的意见，涉案住宅可以进行加固修复，加固修复后可以继续使用；2.微信聊天记录，证明谈井生告知林亚和涉案住宅可以进行加固修复，请求其进行加固修复，林亚和未予回复；3.厂房拆除后，谈井生在原有空地搭建临时塑料棚进行经营的视频，视频中体现厦门轩之星汽车有限公司名称的背景墙，该公司由谈井生实际经营，证明厂房的拆除不影响谈井生在拆除后的现有场地上实际使用经营，谈井生已与林亚碰就该场地、租赁合同所涉空地一并签订租赁合同，现在仍在拆除厂房后的场地进行经营。 林亚和质证认为，上诉证据真实性无异议，但与本案无关。房屋情况应当以鉴定报告为准，谈井生与林亚碰签订的租赁合同未经司法部门的确认，存在恶意串通的嫌疑。 林亚和提交林亚碰与林亚和1991年10月7日《土地转包合同》、《厦门市杏林区农村承包土地登记发证审批表》、地租收条、银行交易明细清单，证明租赁合同项下的土地系林亚碰、林亚强转包给林亚和的，转包期限至国家征用之日为止，承包金在签订合同时每年每亩700元，现每年每亩4000元，土地转包关系至今仍存在并继续履行，林亚和已支付承包金至2021年。《厦门市杏林区农村承包土地登记发证审批表》是林亚强提供的复印件，林亚强于2020年7月28日备注“本人将农地1.5亩转包给林亚和使用，原合同继续使用有效，到征地止。”并加盖手印。林亚碰2017年12月26日出具2015年、2016年、2017年地租共计18000元的收条；2019年2月1日出具2018年1月至2018年12月地租6000元的收条；2017年2月26日出具10000元地租的收条，该款项用于抵扣2019年至今的地租。林亚强2017年12月26日出具2015年、2016年、2017年地租共计18000元的收条；2019年2月1日出具2018年1月至2018年12月地租6000元的收条；2017年1月25日谢建岚向林亚强转账10000元，该款项用于抵扣2019年至今的地租。 谈井生质证认为，《土地转包合同》的真实性、合法性、关联性不予认可，林亚碰从未与林亚和签订过《土地转包合同》。《厦门市杏林区农村承包土地登记发证审批表》的真实性、合法性、关联性不予认可。银行交易明细清单的表面真实性无异议，关联性、证明内容不予认可，仅体现转账金额10000元，无法确认该款项的性质，林亚强未向林亚和出具该款项的地租收条，无法证明该款项系地租。林亚碰出具的2003年、2004年、2005年、2006年、2013年、2014年、2018年收条的真实性无异议；2010年、2011年、2012年、2015年、2016年、2017年收条中的地租款项林亚碰有收到，但上述收条关于使用期限的字迹是林亚和自行添加的；2017年2月26日收条的真实性、合法性、关联性不予认可，林亚碰未出具该收条，未收取该款项，该收条载明的10000元亦应当用来补交林亚和拖欠的2015年、2016年地租，不存在预付一说。林亚强出具的收条的真实性、合法性、关联性不予认可，不确定是否为林亚强本人所签，无转账记录予以佐证。 二审查明，谈井生陈述，林亚碰向谈井生提及林亚和向林亚碰承租案涉空地的租期2019年3月届满，对租期届满一事无证据予以证明。 谈井生、林亚和确认，《建筑物危险性鉴定报告》、《危险房屋治理通知书》针对的是案涉住宅；林亚碰未主张林亚和与谈井生的转租关系无效。 本院认为，厦门欣途工程技术有限公司《建筑物危险性鉴定报告》载明案涉住宅危险性等级为C级，部分承重结构已不能满足安全使用要求，局部处于危险状态，构成局部危房。厦门市海沧区房屋安全管理领导办公室《危险房屋治理通知书》载明案涉住宅经鉴定为C级危险房屋，构成局部危房，建议处理使用，要求林亚和限期采取相应安全措施，排除危险，治理期间不得出租、出借。林亚和据此要求谈井生搬离住宅，以便工程队进场施工，符合《危险房屋治理通知书》的要求，谈井生主张林亚和不履行维修义务依据不足。从保障人身财产安全的角度，案涉住宅亦不宜继续租赁使用。故谈井生主张住宅部分的租赁合同继续履行本院不予采纳。 谈井生主张林亚和就案涉空地的承租期限于2019年3月底到期，此后无权转租并收取租金，应对此承担举证责任。谈井生二审确认案涉空地租期届满一事仅是听林亚碰提及，并无证据予以证明。谈井生2019年4月与林亚碰签订《租赁合同》、向林亚碰缴交租金不足以对抗其与林亚和的租赁关系。谈井生2019年6月19日以林亚和不享有案涉空地的承租权为由通知林亚和解除空地部分的租赁合同不能成立，谈井生主张其无需支付此后的租金本院不予采纳。 《厂房住宅楼及空地租赁合同》将厂房、空地、住宅作为整体计算租金，未区分各部分的租金，谈井生主张厂房、空地、住宅存在各自独立的租赁关系缺乏依据，本院不予采纳。案涉厂房已经拆除，住宅不符合继续居住使用条件，一审判决支持林亚和解除《厂房住宅楼及空地租赁合同》的诉讼请求、认定谈井生应腾空返还租赁物并支付占有使用费并无不当。 综上，谈井生的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由谈井生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年九月八日 代书记员 林忻忻 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。