贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10662号原告：吴开云，男，1985年1月18日出生，侗族，住贵州省岑巩县。原告：彭志红，女，1986年8月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所专职律师，执业证号：15226201010844994。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：文生关，贵州维律律师事务所专职律师，执业证号：15226201610948870。代理权限为特别授权。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站**楼****，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师，执业证号：15226201510545360。代理权限为特别授权。原告吴开云、彭志红与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴开云、彭志红的委托诉讼代理人兰银龙、文生关，被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开云、彭志红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年7月1日至2020年7月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金65404元，2020年7月31日之后的违约金以859447元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的位于凯里永丰西路延伸段南侧、清水江北侧原玻璃厂Ａ地块“凯里，建筑面积为186.15㎡，总价款859447元。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房总款，被告应按约定在2018年6月30日之前取得办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告。但被告至今未将办理商品房转移的登记的有关文书交付给原告。原告认为被告违约，被告应按照合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。遂起诉至法院维护其合法权益。被告凯里碧桂园物业公司辩称：1、案涉商品房已经办理商品房所有权初始登记并取得初始登记证书，原告要求被告支付交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金无事实及法律依据；2、如法庭认为被告存在举证不能的情形应承担部分违约责任，针对该部分违约责任被告认为原告所计算的违约金标准过高，超出其实际损失，请求法院统一按照万分之零点五每日计算。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年4月21日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路延伸段南侧、清水江北侧原玻璃厂A地块凯里碧桂园四期第42幢1单元7层1-7-2号房屋；四、商品房买卖合同价款：859447.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付859447.00元；六、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；七、商品房买卖合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；八、补充协议关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任；九、《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；十、房屋权属登记情况：案涉房屋于2019年7月17日取得黔（2019）凯里市不动产权第0013962号证书。本院认为，关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。被告提交《补充协议十二》称其已委托原告代办房产证，不再适用《商品房买卖合同》中关于逾期办证的条款，在该协议附录三中双方已对如何办理房屋所有权证重新进行了约定。该补充协议第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房权属转移登记等约定进行了实质性的变更。经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了被告碧桂园公司的责任、加重原告的责任。附件十二补充协议第九条及附录三中“关于办理房屋权属登记”有关约定应认定为无效条款。依照《商品房买卖合同》第二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以《商品房买卖合同》为准。”之约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》第二十二条等条款的约定履行办理房产权属转移登记等义务。被告碧桂园公司未按《商品房买卖合同》第二十二条约定的期限将办理商品房权属转移登记相关文书交付给原告，同时也没有提供证据证实其通知过原告领取办理商品房转移登记有关文书，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持，原告起诉后被告仍不能及时向原告交付办理转移登记的有关文书，存在继续违约行为。该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，对于违约金应以已付购房款859447元按日万分之零点五标准从2018年7月1日起计算至实际取得不动产登记证时间2019年12月17日止，共计534天，故违约金计算应为859447元×0.00005×534天=22947元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告吴开云、彭志红2018年7月1日至2019年12月17日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金22947元；二、驳回原告吴开云、彭志红的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为718元，由原告吴开云、彭志红负担466元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年九月二十八日法官助理秦周斌书记员韦琪