山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初5130号原告：山东昊日农牧生物技术有限公司，住所地济南市莱芜口镇工业区福园西路西首。法定代表人：尚帅，董事长。委托诉讼代理人：孙明菊，山东荟萃律师事务所执业律师。被告：南敏杰，男，1962年9月19日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：刘兆红，山东兴震律师事务所执业律师。原告山东昊日农牧生物技术有限公司（以下简称山东昊日公司）与被告南敏杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，南敏杰于同年11月3日提出管辖权异议，本院依法审理并作出（2019）鲁0125民初5130号民事裁定书，南敏杰不服上述民事裁定，在法定期限内提起上诉。2020年4月24日，山东省济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民辖终153号民事裁定书，裁定本案由本院管辖。本院于2020年7月30日依法公开开庭进行了审理。原告山东昊日公司的委托诉讼代理人孙明菊，被告南敏杰及其委托诉讼代理人张兆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东昊日公司向本院提出诉讼请求：1.判令南敏杰退还租金5万元、退还保证金25000元；2.判令南敏杰支付违约金25000元；3.判令南敏杰赔偿损失49009元；4.本案的诉讼费及费用由南敏杰承担。事实和理由：2017年5月8日，山东昊日公司（历史名称为济南惠泽生物技术有限公司）与南敏杰签订了《租赁合同》一份。合同签订后，山东昊日公司依约支付租金，并投入大量资金新上一条生产线。南敏杰不顾诚信原则提出合同之外的要求，企图强行入股，遭到山东昊日公司拒绝后，南敏杰多次实施侵权行为，通过违法封锁山东昊日公司厂门，私自断电、赶走工人等形式阻挠山东昊日公司的正常生产经营，也多次报警。南敏杰的行为逼迫山东昊日公司刚刚建成的新生产线搬迁，造成搬迁费等大量损失。南敏杰的违约行为明显，应当承担违约责任，故提起诉讼，望准如所请。诉讼过程中，山东昊日公司增加“判令解除山东昊日公司与南敏杰于2017年5月8日签订的《租赁合同》的诉讼请求，变更“判令南敏杰赔偿损失49009元”的数额为49225元。南敏杰辩称，一、山东昊日公司并非本案的适格诉讼主体。1.南敏杰从未与山东昊日公司签订过租赁合同，山东昊日公司无法证明与南敏杰存在合同关系，不是本案的适格主体。2017年5月8日，南敏杰同案外人秦华签订过一份租赁合同，租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，租赁合同中签字捺印的为出租方南敏杰，承租方位秦华，并留有秦华的身份证号码和联系方式，合同签订后双方各执两份，山东昊日公司手中的合同并没有加盖南敏杰的公章。2020年4月20日，济南市中级人民法院（2020）鲁01民辖中153号民事裁定书中，山东昊日公司在上诉理由中承认，上诉人的合同加盖了济南惠泽生物技术有限公司的公章，是惠泽财务人员为区分公司存续期间的经营行为而加盖的，可以看出，山东昊日公司提起诉讼所依据的合同，不论是为了区分公司存续期间的经营行为加盖还是为了恶意诉讼加盖都是私自加盖公章的伪造行为，山东昊日公司与南敏杰不存在任何合同关系，并非合同相对方，与本案不具备诉的权益。2.山东昊日公司无证据证明秦华系履行职务的行为。《租赁合同》签订时，秦华的身份是南敏杰原承租人刘文波的员工（与刘文波在2015年1月1日签订了企业承包经营合同，承包期限为两年六个月，至2017年6月30日止）。山东昊日公司已于2015年4月1日成立，未直接与南敏杰签订租赁合同。既无证据证明授权秦华代表公司与南敏杰签订租赁合同，也无证据证明秦华的行为是职务行为，故根据合同相对性原则，山东昊日公司不具有本案诉讼主体资格。二、南敏杰与案外人秦华的租赁合同已经解除，秦华没有在法定期限内提出异议，该案不应予以受理。南敏杰与秦华签订合同后发现秦华存在未经南敏杰允许私自用南敏杰土地使用证并伪造了南敏杰笔记以南敏杰名义与山东昊日公司签订《住所（营业场所）租赁合同》将公司住所地变更到南敏杰所在地的严重违法和违约行为，且双方在厂房维修修缮、设备使用等方面的费用分摊无法达成一致意见。南敏杰在合同未生效且未实际履行前，于2017年5月20日通知秦华解除了合同，秦华并未对通知解除合同提出异议，解除通知已经生效，双方之间已不存在合同的权利义务关系。三、租赁合同未生效也为实际履行，山东昊日公司的诉讼请求应予以驳回。2017年5月8日，南敏杰与秦华签订租赁合同，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，而原承租人刘文波的合同租赁期截止到2017年6月30日，故租赁合同签订后，当事人约定的生效期限届至之前，该合同尚未发生法律效力，在刘文波的合同到期前，合同的效力尚处于停止状态。南敏杰于2017年5月20日通知秦华解除合同时，该租赁合同未生效，亦未实际履行。秦华在收到通知后并未在法定异议期限内通过诉讼确认合同的效力，而是在2107年6月30日通过北京市博圣律师事务所给南敏杰一份《关于2017年5月8日出租房南敏杰与承租方秦华签订生效且已履行无权单方解除的法律意见书》，并于2017年6月28日将50000元房屋租赁费强行转账给南敏杰，南敏杰收到房租后于当日将款项转账退回。同年6月30日，秦华又将房租和押金转账给南敏杰，并强行占用了南敏杰的厂房和设备。南敏杰通知秦华搬迁未果，至2017年12月20日才将设备搬走。秦华为自己的利益恶意追求合同法律效力的成立，以不正当行为促成生效条件成就，违反了附生效条件合同当事人因遵守的义务和诚信原则。故秦华不正当促成合同的成立，当然视为合同不成立。四、山东昊日公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，无法证明自己的诉讼主张。1.南敏杰与秦华签订的是厂房和设备租赁合同，所有的设备都是南敏杰提供，合同并未实际履行，山东昊日公司不存在损失。《租赁合同》第五条第3条规定，乙方（秦华）另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，否则造成的损失由乙方承担。南敏杰的生产线是需要严格的环评手续的，新增设备和设施必须取得南敏杰书面同意方可进行。山东昊日公司无证据证明自己投入大量资金上新的生产线，其诉讼主张无任何事实依据。2.秦华强行占用南敏杰的厂房和设备拒不搬出，其占用期间应当参照房屋租赁费的标准向南敏杰支付房屋租金，其要求退还租金和保证金的诉讼请求无任何依据。综上所述，山东昊日公司不是本案适格诉讼主体，未实际经营，亦无法证明自己与南敏杰存在任何关系，不能证明自己诉讼主张，应驳回起诉。山东昊日公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、网上银行电子回单、网络工商登记信息变更打印件、报警证明等证据，南敏杰向本院提交了《租赁合同》复印件、企业情况变更复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，南敏杰（甲方）与秦华（乙方）签订《租赁合同》，约定由南敏杰将位于原济阳县孙耿开发区中兴大道35号院南区的场地厂房等出租给秦华，租赁场地面积约为3150平方米，厂房面积约为1875平方米，封闭式钢平台1**平方米，设备：添加剂预混合饲料设备机组两套（含小廖混合机及钢平台）；办公室：前出厦瓦房14间（其中5间铝合金封闭）；生活设施：卫生间1座储藏室2间（详见租赁交接清单）。交付日期：合同签订付清保证金后按当日现状交付。约定租赁期限：自2017年7月1日起至2022年6月30日止，租赁期5年。租金：首年租金10万元，后续按年一次递增0.5万元/年（如需发票，另加税金），首年租金于2017年6月30日前付足5万元，2017年12月31日前付清余款5万元；后续年份租金约定每年3月30日前付清。合同签订当日，乙方向甲方支付租赁物保证金2.5万元，无违约正常退租时，交付万租赁物后甲方退还。2017年5月8日，南敏杰收取秦华支付的保证金2.5万元，并出具了收条。2017年5月20日，南敏杰向秦华发出解除合同通知，内容为：“兹由秦华与南敏杰就厂房及设备租赁合同一事，自2017年5月8日合同签订后，在厂房维修修缮，设备使用等方面的费用摊分无法协商一致，且议定租金数额为南敏杰入股情形下的租金数额，合同签订后因无法商议达成入股共识，现出租人南敏杰通知承租人秦华，甲方提出解除合同。出具人南敏杰收到人：2017年5月20日”，秦华收悉。2017年6月28日秦华向南敏杰的银行账户转账2017年7月1日后厂房、设备等租赁费5万元。当日南敏杰将上述款项及保证金2.5万元退回至秦华的银行账户，后秦华于2017年6月30日向南敏杰的银行账户转账保证金2.5万元及租金5万元，并委托北京市博圣律师事务所律师向南敏杰寄送了《关于2017年5月8日出租房南敏杰与承租方秦华签订生效且已履行无权单方解除的法律意见书》，南敏杰收悉。2017年7月2日7时许，秦华电话报警称在孙耿镇中兴大道35号济南惠泽生物技术有限公司内与房东因房屋租赁问题产生纠纷。另查明，济南惠泽生物技术有限公司成立于2015年4月13日，于2015年4月21日将住所地变更为山东省济南市济阳县孙耿镇中兴大街****。山东昊日公司更名于2017年6月14日，更名前名称为济南惠泽生物技术有限公司，秦华于2016年6月16日前为济南惠泽生物技术有限公司的法定代表人。还查明，2012年6月22日，南敏杰与案外人刘文波签订《租赁合同》，将涉案场地厂房等出租给刘文波，租赁期限为自2012年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期为5年。2015年1月1日，刘文波作为济南润祥生物技术有限公司代表与秦华签订《企业承包经营合同》，租赁期限截止至2017年6月30日。南敏杰提供的其与庞永卫签订的《租赁合同》、证明、中国农业银行客户收付款入账通知与本案无关，本院不予审查。本院认为，本案的争议焦点为：1.秦华与南敏杰签订的《租赁合同》是否成立并生效；2.山东昊日公司是否具有诉讼主体资格；3.秦华与南敏杰签订的《租赁合同》何时解除；4.南敏杰应否承担违约责任及赔偿责任。关于争议焦点1，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。南敏杰与秦华均具有完全民事行为能力，双方经协商一致签订《租赁合同》，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方所签《租赁合同》自2017年5月8日签字时，依法成立。依据合同法第四十四条，依法成立的合同，自成立时有效。故南敏杰与秦华签订的《租赁合同》于2017年5月8日生效。南敏杰主张其与秦华签订《租赁合同》时，与原承租人刘文波的租赁期限未届满，上述《租赁合同》系附生效条件的合同，生效期限应为刘文波承租期限届满之后。经审查，南敏杰与秦华签订的《租赁合同》第十条约定合同经盖章签字后生效，该条款有效，南敏杰抗辩理由不成立，本院对其主张不予支持。关于争议焦点2，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。秦华于2016年6月16日前为济南惠泽生物技术有限公司的法定代表人。济南惠泽生物技术有限公司成立于2015年4月13日，，于2015年4月21日将住所地变更为山东省济南市济阳县孙耿镇中兴大街****于2017年6月14日更名为山东昊日公司。据此，秦华租赁南敏杰出租的场地厂房并非自用，系用于济南惠泽生物技术有限公司的生产经营，其作为法定代表人签订《租赁合同》时系履行职务行为，其行为后果应由济南惠泽生物技术有限公司承受。依据合同法第七十六条，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。济南惠泽生物技术有限公司更名为山东昊日公司后，南敏杰作为《租赁合同》一方，仍应向山东昊日公司履行合同义务。因此，山东昊日公司作为《租赁合同》相对方，具有诉讼主体资格，是本案的适格原告。关于争议焦点3，南敏杰与秦华签订的《租赁合同》依法成立并生效，双方当事人应依据合同全面履行己方义务。南敏杰非因约定或法定事由向秦华发出解除合同通知，表示不再依约履行合同义务系违约行为，其作为违约方不享有单方解除合同的权利。因此，南敏杰向秦华发出解除合同通知的行为不能导致双方合同解除。南敏杰自认秦华于2017年12月20日搬离出租场地，山东昊日公司亦认可，本院予以采信，可以认定山东昊日公司于2017年12月20日通知南敏杰解除合同，双方合同于当日解除，山东昊日公司解除与南敏杰于2017年5月8日签订的《租赁合同》的诉讼请求本院不再处理。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，南敏杰应返还山东昊日公司保证金2.5万元。山东昊日公司于2017年12月20日搬离涉案场房，共计占用6个月有余，按照《租赁合同》约定的首年租赁费10万元，每月租赁费8333.33元，合计5万元，故本院对山东昊日公司返还租赁费5万元的主张不予支持。关于争议焦点4，依据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据南敏杰与秦华签订的《租赁合同》第八条第一项约定，“租赁期间，如甲方违约终止合同，应赔偿乙方三个月租金”。根据合同约定的首年租赁费10万元计算，三个月的租金为2.5万元，山东昊日公司主张南敏杰支付违约金2.5万元，符合合同约定，本院予以支持。根据上述《租赁合同》第七条第7项，“因任一方违约造成解约，由违约方承担全部责任和损失……”，山东昊日公司主张南敏杰承担损失，符合约定，本院予以支持。关于山东昊日公司主张的损失，1.设备安装费用，山东昊日公司主张其分别于2017年5月16日、6月19日、7月24日支出设备安装费3000元、2000元、2000元，并提供平台、设备安装合同及收条三张、秦华与南敏杰于2017年4月8日的通话录音予以佐证。本院认为，上述证据可以认定秦华经南敏杰同意实施设备安装并支付7000元的事实，本院对山东昊阳公司主张的该项损失予以认定。2.拆卸费用及人工费用，本院认为，根据双方《租赁合同》第七条第6向约定，“租赁期满后，甲方如继续出租时，乙方享有优先承租权；如期满后不再出租的，乙方应在租赁到期前搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。”据此可知，合同租赁期满后，山东昊日公司理应自行拆卸己方设备并支出相应人工费用，上述费用并非因合同解除产生的损失，故本院对其主张的该项费用不予认定。3.净化房间安装费，根据山东昊日公司提供的协议书、收条、转账凭证，秦华于潘志勇于2015年12月30日达成净化车间安装协议并于2016年1月5日前共计支出费用9000元，但该费用产生于南敏杰与秦华签订《租赁合同》之前，并已实际履行，不属于因合同解除产生的损失。综上所述，南敏杰应赔偿山东昊日公司设备安装费7000元。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第六十一条、依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十六条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南敏杰于本判决生效之日起十日内退还原告山东昊日农牧生物技术有限公司保证金25000元；二、被告南敏杰于本判决生效之日起十日内支付原告山东昊日农牧生物技术有限公司违约金25000元；三、被告南敏杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东昊日农牧生物技术有限公司设备安装费7000元；四、驳回原告山东昊日农牧生物技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取计1680元，由原告山东昊日农牧生物技术有限公司负担1013元，由被告南敏杰负担627元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 娜二〇二〇年九月二十七日书记员 卢勤琪