广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4931号原告：深圳市经纬欣科技有限公司。法定代表人：徐正荣。委托诉讼代理人：叶祖锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秒华，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：深圳市前海思微投资管理有限公司。法定代表人：端木杨。委托诉讼代理人：崔维，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。原告深圳市经纬欣科技有限公司诉被告深圳市前海思微投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶祖锋、被告的委托诉讼代理人崔维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年5月15日至2019年1月21日租金250039.29元（人民币，下同）及利息（以250039.29元为基数，自2019年12月9日起计算至实际付清之日，标准为年利率百分之六）；2、判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年1月21日的水费1248元、电费13915元、广告费2032.26元、电梯公摊费4752.68元;3、判令被告向原告支付违约金484095.73元；4、请求法院判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告将深圳市南山区的物业出租给被告，每月租金325795元起算，逐年递增。合同签订后，原告依约将场地交给被告使用。2018年1月25日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2018年1月15日至5月14日的租金为310000元，2018年5月15日之后的租金为366023.6元。但被告没有依时足额支付租金等费用，一直仍拖欠原告租金、水电费，后被告于2019年1月21日被告擅自退场，拖欠的租金、水电费等费用至今未付清。根据原告提供的租赁合同，原告的场地空置四个月以上，租金损失超过144万元，因被告无故提前解除合同，导致原告要空交四个月以上的租金给业主而不能根据双方签订的租赁合同从被告方获取任何收益。根据合同法113条的规定，被告应当承担的违约责任包括其合同履行后原告可以获得的利益，因此本案原告的损失超过144万元，原告主张的违约责任已经考虑了被告交付的定金以及其空调损失，原告主张的违约金远远低于原告的实际损失。综上，原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应信守执行，现被告拖欠租金、水电费以及不按时交还场地的行为己经构成违约，并严重侵害原告的合法权益，为此，原告特依法起诉，望贵院判决如诉请。被告辩称：一、我方不同意原告诉请一的所有要求，原告已经足额支付了所有租金，所以不存在拖欠费用，更不存在利息的问题；二、被告是拖欠了原告一个月的水电费，但广告费等没有拖欠，所以诉请二要求的金额我方不同意；三、原告违约金的计算没有法律和事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于深圳市南山区的物业（涉案房屋）出租给乙方使用；租期为5年，即从2015年11月15日至2020年11月14日；租金每年在上年基础上递增6%；2015年11月15日至2016年11月14日每月租金325795元；2016年11月15日至2017年11月14日每月租金345342.7元；2017年11月15日至2018年11月14日每月租金366023.6元；2018年11月15日至2019年11月14日每月租金387979.35元；2019年11月15日至2020年11月14日每月租金411068.3元；租金每月支付一次，乙方应于当月5日前支付当月租金；乙方应于签订本合同之日起三个工作日内向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金651590元，租赁保证金于租期届满后且乙方结清各项费用后五个工作日内，甲方无息退还乙方；乙方拖欠租金达10天以上的，甲方可不予退还租赁保证金，并就乙方的违约行为另行追究乙方的违约责任，并有权解除合同；及其他内容。2016年8月10日，原告（承租方、甲方）与被告（转租方、乙方）、深圳市华富洋投资管理有限公司（丙方、出租方）签订《租用物业广告位三方协议》，约定：甲方同意将位于租赁物业的部分外立面部分租赁给乙方使用；已发过租赁广告位置费用每月3000元，本协议所列外立面租金由甲方代滨港收取，乙方每月5日前须跟租金一起支付给甲方，乙方不得以其他借口推脱或延期支付租金；及其他内容。2018年1月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：2018年1月15日至5月14日，每月租金调整为310000元；2018年5月15日起，乙方按照租赁合同约定的每月租金366023.6元向甲方支付租金；及其他内容。2019年1月21日，被告向原告发出《解除通知函》，载明“我司已于2018年12月14日缴纳2018年12月15日至2019年1月14日房租360400元，现由于我司经营发展方向发生重大调整，继续承租该物业已经不符合我司经营发展的需要，故此，依据双方租赁合同及相关法律规定，我司正式通知贵司自本通知送达贵司之日起解除双方租赁合同关系，请贵司是协助办理合同解除及行业内部用品搬迁清理事宜”及其他内容。为证明被告擅自搬离给原告造成的空置损失，原告向法庭提交了照片及租赁合同予以证实。被告对照片及租赁合同均不予认可，认为无法核实真实性，与本案不具有关联性。为证明被告按原告的要求以每月34万元的租金标准足额向原告支付租金，原告每月发出缴费通知单，被告根据通知单进行缴费，原告向被告出具发票，被告向法庭提交了中国工商银行网上电子回单、缴费通知书、发票予以证明。原告对在2018年9月14日前的银行转账凭证、缴费通知单及发票，真实性、合法性无异议，关联性不予认可。被告据缴费通知单主张双方变更了租金的标准不属实，根据双方签订的补充协议，双方如果调整租金标准是要签订补充协议的，从补充协议也可看出，因被告一直经营困难，因此多次要求减租，原告仅同意了降低2018年1月15日至5月14日的租金，对于2018年5月15日后的租金标准，双方签订了补充协议，为366023.60元，缴费通知书仅是原告同意被告缓缴部分租金，并不是免除该部分租金。对2018年9月14日至2019年1月15日前的租金发票真实性、合法性无异议，对于缴费通知单的真实性有异议，原告发送给被告的缴费通知单都是有盖章的，从被告提交的此前的缴费通知单中可以看出，而被告提供的2018年7月15日开始的缴费通知单没有原告的盖章，真实性不予认可，且内容与补充协议不一致，应当与补充协议的内容为准。另外，从被告提供的该部分证据来看，被告租金交至2019年1月14日，而被告在2019年1月21日才发出通知要求解除合同，合同解除的期限为2019年1月21日，被告还应当承担2019年1月15日至2019年1月21日的租金。为证明被告已支付的租赁保证金及因原告阻拦的造成被告在涉案房屋的设备无法取走而产生的损失，被告向法庭提交了收款收据及买卖合同予以证明。原告对收款收据予以认可，但认为被告擅自解除合同并拖欠租金，原告有权予以没收；对买卖合同真实性无法确认，且认为涉案合同系被告擅自解除，应当承担相应违约责任。为证明被告实际产生的水电费，原告向法庭提交了《华富洋大厦物业缴费通知单》予以证明，通知单显示2018年12月四楼东边水费594元、四楼西边水费342元；2019年1月四楼东边水费210元、四楼西边水费102元；2018年12月四楼电费10450元；2019年1月四楼电费3465元。被告对12月份水电及电费的读数予以认可，对1月份的水电费读数不予认可，认为其已于2019年1月中旬搬离，该数据与本案无关，不能采信。庭审中，原告主张被告于2019年1月21日后搬离；明确其主张的违约金系空置损失。被告主张其已于2018年12月搬离，因原告不同意，无法进行交接；被告确认其自2018年12月1日起未支付水电费。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于原告主张的2018年5月15日至2019年1月21日的租金及利息。本院认为，首先，被告提交银行电子回单及发票足以证明其已按每月340000元的租金标准向原告支付2018年5月15日至2018年11月14日的租金及按每月360400元的租金标准向原告支付2018年11月15日至2019年1月14日的租金。其次，原告主张被告未按补充协议约定的2018年5月15日起按每月租金366023.6元的标准向原告支付租金，从被告提交的原告开具的缴费通知单来看，除了2018年7月及12月的通知单中未加盖原告公章，其他通知单均加盖公章，被告亦按照通知单中的金额向原告支付，原告主张其仅同意被告缓交部分租金而非免交，但通知单中并未注明缓交金额及时间，原告亦未提交证据证明其与被告达成过关于缓交租金的合意以及原告向被告进行催收的证据，原告关于缴费通知单的主张没有事实依据。原告向被告开具缴费通知单，被告按通知单的金额向原告支付租金，原告亦向被告开具发票，可见双方已对补充协议约定的租金标准进行变更，原告现要求被告按补充协议约定的租金支付租金差额没有依据，本院不予支持。最后，关于2019年1月15日至2019年1月21日的租金，被告未能提交证据证明其已于2018年12月份搬离且与原告进行交接，原告要求被告支付2019年1月15日至2019年1月21日的租金有事实及合同依据，本院予以支持，因被告未提交证据证明双方有对该段期间的租金标准进行变更，故被告应按补充协议约定的租金标准即每月366023.6元向原告支付，经计算，被告应向原告支付租金85405.5元（366023.6÷30×7）。被告未向原告支付租金，给原告造成利息损失，被告应向原告支付利息，以85405.5元，自起诉之日即2019年12月9日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止。关于原告主张的2018年12月1日至2019年1月21日的水费1248元、电费13915元、广告费2032.26元、电梯公摊费4752.68元。首先，被告确认其自2018年12月1日起未向原告支付过水电费，根据原告提交的《华富洋物业缴费通知单》，经计算，被告应向原告支付2019年1月水费211.35元【（210＋102）÷31×21】、2018年12月水费936元（594＋342）、2018年12月电费10450元、2019年1月电费2347.26元（3465÷31×21），共计13944.61元；其次，根据《租用物业广告位三方协议》，被告每月应向原告支付3000元的广告费，原告主张被告支付广告费2032.26元，被告并未提交证据证明其已支付，原告关于广告费的主张有事实及合同依据，本院予以支持；最后，涉案合同及补充协议并无关于电梯公摊费的约定，原告向被告主张电梯公摊费没有依据。关于原告主张的违约金484095.73元。被告擅自搬离涉案房屋解除合同，构成违约，依法应承担违约责任，且被告租期未届满就擅自搬离，不符合合同约定的退还租赁保证金的条件。综合考虑合同履行情况、被告违约程度以及原告的空置损失，本院酌情判令被告向原告支付违约金36万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市前海思微投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市经纬欣科技有限公司支付2019年1月15日至2019年1月21日的租金85405.5元及利息（2019年12月9日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告深圳市前海思微投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市经纬欣科技有限公司支付2018年12月1日至2019年1月21日的水电费13944.61元、广告费2032.26元；三、被告深圳市前海思微投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市经纬欣科技有限公司支付违约金360000元；四、驳回原告深圳市经纬欣科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5680.41元，由原告负担1570.04元，由被告负担4110.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二〇年九月二十一日书记员  梁惠雅附相关法条:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。