广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9261号上诉人（原审原告）：程蕾优，女，1985年12月20日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵启民，广东易恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁文成，董事长。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德（佛山）律师事务所律师。上诉人程蕾优因与被上诉人佛山市钧堡投资发展有限公司（以下简称钧堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月29日判决：“驳回原告程蕾优的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4632.43元（原告已预交），由原告负担。”程蕾优不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，查清事实，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由钧堡公司负担。事实和理由：讼争系列协议约定业主所购物业为办公用房，但钧堡公司在售楼过程中，广告宣传及销售人员的推介(钧堡公司销售人员因陈述不真实被处罚晚于业主购房时间，也正好佐证在业主购房前钧堡公司就已经一直或至少曾存在虚假宣传的行为），均承诺物业可作公寓用途或作居住性质房屋销售宣传，且其对外展示房屋样板及交付标准的房屋均是典型的住宅性质设计，一审法院对此事实并未查清。钧堡公司的行为造成业主误以为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，业主在签订讼争系列协议时存在重大误解。在对所购物业存在重大误解的情况下，业主以每平方米16272.77元单价购买该物业，其后在钧堡公司的公示中，明确业主所购物业不得作住宅用途，因此，讼争物业的成交价对业主而言，明显不公平。钧堡公司与佛山市南海区某某股份合作经济社签订并经公证的《土地使用权出让合同》是钧堡公司拿地的根源性协议，该协议明确写明出让期届满，土地使用权由佛山市南海区某某股份合作经济社无偿收回，其地上建筑物、附着物无偿归佛山市南海区某某股份合作经济社所有。但钧堡公司与业主签订的补充协议却约定购房者应当在土地出让年限届满前一年与集体所有者协商续期，让业主误以为该房一定能续期。事实上涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续期并不确定，业主以接近普通商品房的价格购买使用期限届满后、能否续期并不确定的物业，亦明显对业主有失公平。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确写明涉讼项目建设商业办公配套设施用房等，非住宅建筑物，在使用过程中不得改为住宅用途，但是签订合同当天钧堡公司又与业主签订交付补充协议，钧堡公司以装修名义把物业办公用途全部改成了住宅、带有居住性质的公寓用途。钧堡公司在新浪乐居网等网站上发布了大量的公寓宣传报导文章，这些文章为典型的公关文，能证明钧堡公司一直存在虚假宣传。针对业主的上诉，钧堡公司辩称，一、钧堡公司被佛山市南海区国土域建和水务局因现场销售人员存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形而处以诚信扣分的处罚，与业主签订《商品房买卖合同》时构成所谓的“重大误解”并无直接联系。1.该现场销售人员系与钧堡公司存在委托关系的广州市某某房地产代理有限公司的新聘员工，根据钧堡公司一审提供的委托代理合同，钧堡公司系2018年3月委托广州市某某房地产代理有限公司负责对“御堡国际商务中心”项目进行对外销售。该公司新聘的某个员工对集体土地入市及集体经营性建设用地产业载体政策等方面的内容理解不够透彻，于2018年9月因对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实导致钧堡公司被相关部门处罚，钧堡公司收到整改通知后于第二日书面回复住建局市场科相关整改方案，同时按整改方案完成整改工作，并立即责令广州市某某房地产代理有限公司将该员工调离本项目，且于2018年10月提前终止了与广州市某某房地产代理有限公司的委托。业主购买涉案房产在先，钧堡公司于2018年9月接受上述处罚，与业主签订《商品房买卖合同》时构成所谓的“重大误解”并无直接联系。2.退一步，该销售人员的不真实陈述仅是发生在前期宣传推广时，在后期购房者签订《商品房买卖合同》时，购房者应当会对合同内容进行详细查阅，如发现有与之前销售人员陈述不一致的，可以要求钧堡公司明确内容不一致的原由，或拒绝签订《商品房买卖合同》。钧堡公司在《认购须知》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的条款中对于地产项目土地用途、使用期限等有明确约定，且签订认购须知、认购书时一并签订《告知函》予以重点提示,同时销售大厅也有相关内容的告示牌展示,业主不可能不知道地产项目的土地用途、使用期限等，故业主在签订《商品房买卖合同》时不可能因销售人员的不真实陈述行为而存在重大误解。二、《认购须知》、《商品房买卖合同》等关于土地使用期限届满后处理方式的约定，虽然《土地使用权出让合同》没有提前一年申请续约的表述，但是根据钧堡公司与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》有明确约定且《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》[南府（2015）50号]也有明确规定，《认购须知》、《商品房买卖合同》中提前一年可与集体土地所有者协商的约定并非是钧堡公司凭空捏造，不存在钧堡公司虚假陈述、误导购房者的行为。虽然《土地使用权出让合同》没有明确注明提前一年续约的问题，但是钧堡公司提供的《认购须知》、《商品房买卖合同》等提到的关于土地使用期限届满后处理方式，是严格按照钧堡公司与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》第九条“集体建设用地使用权出让合同约定的年限届满时，按以下规定处理：……原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地使用年限届满前一年与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续”。该开发协议第八条“……本协议项下宗地项目的房屋销售后，购房者（业主）应向区不动产登记机构申请办理共用宗地土地房产两证合一登记。核发的房地产权证上，应注明权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回”。上述开发协议的内容全部根据《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》[南府（2015）50号]及国家有关法律法规制定。《认购须知》、《商品房买卖合同》中提前一年可与集体土地所有者协商的约定并非是钧堡公司凭空捏造，不存在钧堡公司在《认购须知》、《商品房买卖合同》扩大合同约定，误导业主的行为，钧堡公司严格按照国家法律法规以及相关政府批文来执行。三、涉案房产的实际交付标准在双方签订的合同及相关协议中予以说明并经过业主签名同意，涉案项目按照规划设计及报建的施工图纸施工，项目完成验收、测绘、确权等工作之后交付，不存在违规建设和欺骗业主的行为。1.样板间的卫生间、茶水间设计，不存在违规的情况，根据中华人民共和国建设部发布的《办公建筑设计规范》第4.2.3第2点“开放式和半开放式办公室在布置吊顶上的通风口、照明、防火设施时，宜为自行分隔或装修创造条件，有条件的宜设置成模块式吊顶。”第5点“带有独立卫生间的单元式办公室的卫生间宜直接对外通风采光”，即商业、办公类建筑因功能需要，确实需要设置茶水间、卫生间、通风管道的，只要符合消防的要求，增加排烟、排气的通道、增加喷淋、灭火设备等，不违反法律规定和相关政策。2.钧堡公司交付房产并未设置烟道，而是安装通风管道的通风口，至于后期业主收楼后自行装修或自行购买厨具、抽油烟机等，安装于通风口，均是业主的个人行为。房产交付后，由业主自行管理，钧堡公司也无权干涉业主对房产的装修装饰等。3.业主提供的一系列信访回复，也恰好可以证实测绘部门在对不动产测量时没有发现房屋平面图与房屋现状不符现象；区建筑工程质量监督站反馈在验收时抽查并未发现不按图施工情况。实际情况是涉案项目完全是按照规划设计及报建的施工图纸施工，项目完成验收、测绘、确权等工作之后，或经业主委托对室内进行装修改造，或业主收楼之后自行装修，钧堡公司没有违规建设、未按图施工和欺骗业主的行为。四、业主和钧堡公司在签订《商品房买卖合同》时并无显失公平的情形。“显失公平”是指当事人双方权利和义务很不对等，经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则。因“御堡国际商务中心”房地产项目是农村集体用地流转试点项目，对于土地性质等比较敏感，钧堡公司严格按照政府规定要求，关于土地性质及出让期满后的处理办法等在销售公示栏、认购须知、告知函、商品房买卖合同等文件中都清晰注明，要求购房者在确认购买前认真阅读上述文件再购买。签订合同时，业主对于上述情况是明知的。1.从价格方面说，不构成显失公平。业主购买涉案物业时，佛山市南海区千灯湖片区国有用地同类商业用房均价在20000元/平方米以上，而钧堡公司涉案项目售价约为10000-12000元/平方米（按建筑面积算），该价格远低于周边片区同类商业用房的价格。业主选中钧堡公司开发的御堡国际商务中心项目的物业，其中最主要的原因之一就是因为看重其单价远低于市场价格。2.关于实际使用期限和到期不续无偿收回，同样不构成显失公平。首先，不管是国有土地还是集体土地，其作为商业用地的土地使用权出让的最高年限都是40年，使用权期间届满后的续期，依照相关法律规定办理。故不管是国有商业用地的土地使用权，还是集体商业用地的土地使用权，都可能存在到期不续无偿收回的可能。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有商业用地的土地使用权出让最高年限也是40年。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”根据《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》[南府（2015）50号]第22条和37条，本项目集体土地出让续期应当与集体土地所有者协商。上述内容在业主与钧堡公司签订的认购须知、商品房买卖合同及补充协议中明确约定，并由钧堡公司根据有关部门规定出具告知函着重对购房者进行提示。其次，土地使用期限经与集体土地所有者协商是可以续签的。根据相关法律法规规定，根据与佛山市南海区政府签订的土地开发协议，根据与集体土地所有者签订的土地使用权出让合同，土地使用权年限届满后，经与集体土地所有者协商，业主享有续约优先权，到期不续，由集体土地所有者无偿收回。钧堡公司并未就此情况进行隐瞒，钧堡公司在认购须知、商品房买卖合同、告知函等均告知各购房者土地使用期限至2053年3月17日，明确告知本项目土地出让年限届满后，原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地年限届满前一年与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续。到期不续，由集体土地所有者无偿收回。五、涉案房屋的实际交付标准在双方签订的合同及相关协议中予以说明，并经过业主签名同意。涉案项目按照规划设计及报建的施工图纸施工，项目完成验收、测绘、确权等工作之后交付，不存在违规建设和欺骗业主的行为。综上所述，业主的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回业主全部上诉请求。二审期间，上诉人程蕾优向本院提交一份调查取证申请书，申请法院调取北京某某居信息服务有限公司旗下新浪乐居网频道发布的御堡国际宣传网页（https://house.leju.com/fs130490/dongtai/）的广告主工商登记信息或授权的广告主主体信息。被上诉人钧堡公司未向本院提交新证据。经审查，上诉人程蕾优已向一审法院提交过上述网络报道，一审法院已对此作审查，故本院认为该申请已无必要，对该申请不予准许。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。业主上诉主张钧堡公司在涉案房屋销售过程中存在不实宣传，业主在对涉案房屋的性质、用途及土地使用期限到期后的处理方式存在重大误解的情况下签订《商品房买卖合同（预售）》等材料，并非业主真实意思表示，致使业主利益遭受较大损失，且合同内容存在显失公平等情形，因此，业主与钧堡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予以撤销。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，业主在签订《认购协议书》时签订了《认购须知》和《告知函》，上述材料载明案涉项目及房屋的性质、用途以及所在土地的性质、年限、年限届满之后的处理方式等内容，表明钧堡公司已向业主履行了告知义务。案涉房地产项目属于南海区首批农村集体经营性建设用地入市试点项目之一，业主作为完全民事行为能力的自然人，在购入涉案房产前，应结合早已发布的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》等政策文件的相关规定，自行了解、评估此类交易的性质及存在的风险；在签订购房合同时，应当对《告知函》、《商品房买卖合同（预售）》等材料内容上签字盖章所产生的法律后果完全明知，业主自愿签署上述材料并支付购房款，表明其已知悉并同意涉案合同约定的内容。房产价值比较大，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、配套设施、交通等因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。珠江时报的稿件中虽然有“所谓商墅是指商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间”等内容，双方也签订了交付补充协议，但业主在通过《告知函》、《商品房买卖合同（预售）》等清楚知悉涉案房产的规划用途是“办公”、本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）、土地使用权终止日期为2053年3月17日等情况下，业主主张上述内容导致其违背真实意思订立了合同，理由并不充分。关于合同内容，一审法院依法调查并组织当事人自行比对涉案房屋的备案合同文本与双方在诉讼中提交的合同文本是否一致，经比对，涉案房屋的备案合同文本与当事人提交的合同文本内容一致。综上，业主与钧堡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在可撤销的事由，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。业主的上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上，程蕾优的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9264.85元，由上诉人程蕾优负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇二〇年九月十四日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩