广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2444号上诉人（一审原告、反诉被告）：冯张应贤，女，1945年2月1日出生，香港特别行政区永久性居民，香港特别行政区身份证号码：****。住址：香港********。委托诉讼代理人：黎文健，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文武，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海横琴灏怡房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914***********839C。住所地：珠海市横琴新区*********-30741（集中办公区）。法定代表人：林兴，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修婧涵，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人冯张应贤因与被上诉人珠海横琴灏怡房地产开发有限公司（以下简称“灏怡公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院作出的（2020）粤0491民初187号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。冯张应贤提出如下上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院在一审判决中认定《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》[建房（2015）122号，以下简称“建房（2015）122号文”]文规定，该规定已对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》[建住房（2006）171号,以下简称“建住房（2006）171号文”]文件的内容进行调整，而《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》[珠府办函（2017）79号，以下简称“珠府办函[2017]79号文”]属于符合前述国家房产政策的地方政策规定，对于境外人士购买商铺未作禁止性规定，根据新法优于旧法、法无禁止即可为的法律适用原则，应认定冯张应贤具备购买案涉商铺的资格，显然属于定性错误，事实上冯张应贤不具备购买案涉商铺的资格。一审法院在一审判决中认为建房（2015）122号文已对《建住房[2006]171号文》第三条第（十）项之规定的内容进行了调整，删除了关于境外个人在境内工作、学习满一年的规定，而珠海办函[2017]79号文作为珠海的政策规定，对于境外人士购买商铺未作禁止性规定，也即未将商铺列为限购的对象，所以应认定冯张应贤具备购买案涉商铺的资格。如果按照一审法院的判决逻辑，试问一审法院，在珠海对于境外人士购买商铺未作禁止性规定、也即未将商铺列为限购的对象的情况下，是不是意味着我国任何的港澳台居民、任何国家的公民，只要是属于境外人士，均可以在珠海任意购买商铺而没有条件限制呢？毋庸置疑，答案显然不是。对于境外人士在我国的房地产交易，我国和地方均有明确的政策并严格按照有关政策执行。如果国家和地方放任境外人士随意购买我国的房地产，势必会影响我国房地产市场健康发展的大局。审判机关应该贯彻执行党中央所提出四个意识中的大局意识，所作出的司法裁判应当服务于我国发展的大局。本案一审法院所作出的一审判决，与我国经济发展的大局相背离。冯张应贤认为，一审法院在一审判决中的上述认定，显然属于定性错误。虽然建房（2015）122号文已对建住房（2006）171号文的内容进行调整，删除了关于境外个人在境内工作、学习满一年的规定，但是建房（2015）122号文仍要求境外个人需要存在在境内工作、学习的情形。所以，无论是根据建住房（2006）171号文第三条第（十）项之规定，还是根据建房（2015）122号文之规定，冯张应贤并不符合建房（2015）122号文和建住房（2006）171号文关于“在境内工作、学习的境外个人”内容的规定。另外，珠府办函[2017]79号文是关于住宅限购的规定，虽然该文未将商铺列为限购的对象，但也不能直接得出珠海对商铺不限购的结论。对于商铺是否限购，截至目前为止珠海市并没有明确的政策规定。所以，对于商铺是否限购在珠海市没有明确政策规定的情况下，应该以效力更高的建房（2015）122号文和建住房（2006）171号文相关规定为准。虽然在私法上，法无禁止即可为，但是商铺和住宅是否限购，涉及国家重大利益和社会公共利益，属于国家和地方政策调整的范围，应当严格按照有关政策执行。建房（2015）122号文和建住房（2006）171号文的相关条文已明确规定境外机构和个人购房的要求，即港澳地区居民购买内地商业楼宇，要符合“在境内工作、学习的境外个人”的要求。由此可见，对于商铺是否限购在珠海市没有明确政策规定的情况下，应当严格按照建房（2015）122号文和建住房（2006）171号文的政策执行，而不能适用法无禁止即可为的法律适用原则。建房（2015）122号文和建住房（2006）171号文的政策导致案涉《商铺认购协议书》不能继续履行、合同目的无法实现，收取定金的灏怡公司应向冯张应贤退回定金。综上所述，一审法院在一审判决中认为珠海对于境外人士购买商铺未作禁止性规定进而认定冯张应贤具备购买案涉商铺的资格，显然属于定性错误，冯张应贤实际上并不具备购买案涉商铺的资格。二、冯张应贤在不具备购买案涉商铺资格的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条之规定，诉请灏怡公司返还定金于法有据。一审法院对冯张应贤提出诉请的法律依据是否可以准确适用问题只字未提，而是以所谓“冯张应贤与灏怡公司所签《商铺认购协议书》系双方真实意思表示，内容并无违反国家法律、司法解释的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行”为由，认定冯张应贤未在双方约定的期限内支付购房款并与灏怡公司签订正式商品房买卖合同构成违约，一审法院在一审判决中显然是避重就轻、未就本案的争议焦点进行审理以及在一审判决书中就此进行详细的论证说明。本案的争议焦点应是冯张应贤是否具备购房资格以及冯张应贤未与灏怡公司签订正式的商品房买卖合同是否可归责于冯张应贤的问题，而不是冯张应贤与灏怡公司所签的《商铺认购协议书》是否系双方真实意思表示以及合法有效的问题。如前所述，在本案中冯张应贤实际上并不具备购买案涉商铺的资格。由此可见，冯张应贤未能与灏怡公司签订正式的商品房买卖合同明显不可归责于冯张应贤。所以，冯张应贤根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，诉请灏怡公司返还定金于法有据。一审法院对冯张应贤提出诉请的法律依据此是否可以准确适用问题只字未提，在一审判决中未就本案的争议焦点进行审理以及在一审判决书中就此进行详细的论证说明，反而是对并非本案争议焦点的“冯张应贤与灏怡公司所签的《商铺认购协议书》是否系双方真实意思表示以及合法有效的问题”进行论证说明，显然一审判决是脱离本案争议焦点所做出的判决、避重就轻，最终无法达到案结事了的目的。三、一审法院在一审判决中认为“办理结汇并非冯张应贤支付购房款的唯一方式，双方也并未约定此为冯张应贤履行付款义务的唯一方式"，该认定明显是脱离客观事实情况下作出的机械定性，显然是任性司法、无法体现司法公正性的要求。冯张应贤无法在香港通过银行支付购房款的情况客观存在，且已提供东亚银行的邮件复函进一步证明冯张应贤不具备购买案涉商铺的资格，无法将案涉商铺的购房款汇入到内地。一审法院却认为办理结汇并非冯张应贤支付购房款的唯一方式，并以此认定冯张应贤违约显然是罔顾事实、任性司法。试问一审法院，冯张应贤在不通过香港银行办理结汇支付购房款的情况下，冯张应贤可以以何种方式将一千多万的购房款向灏怡公司支付？难不成一审法院要冯张应贤通过地下钱庄等非法方式支付购房款不成？由此可见，一审判决是在脱离客观事实情况下作出的机械判决，无法体现司法公正性的要求。四、一审法院在一审判决第10页倒数第二行中认为“原告诉讼请求撤销双方所签的《商铺认购协议书》没有法律依据”，明显是超出冯张应贤在一审中的诉讼请求，违反民事诉讼的处分原则。民事诉讼，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。法院如果超出原告的诉讼请求，即违反处分原则，因为既然原告对自己的权利没有主张，说明原告已经进行了处分，放弃了该部分的权利。如果法院仍然对原告没有主张的权利作出判决，则侵犯了原告对自己权利的处分，违反处分原则。在本案中，冯张应贤在一审的规定的期限内已向一审法院申请撤回“撤销冯张应贤与灏怡公司签订的《商铺认购协议书》”之诉讼请求，一审法院亦已依法予以裁准。所以，冯张应贤在一审中已不存在“撤销冯张应贤与灏怡公司签订的《商铺认购协议书》”之诉讼请求。然而，一审法院在一审判决中依然对此予以载明并进行论证说明，明显是超出上诉人在一审中的诉讼请求，违反民事诉讼的处分原则。综上所述。一审判决认定事实不清、适用法律错误。冯张应贤为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特提出上诉，请求法院判如所请，在全面推进依法治国的背景下，让冯张应贤真真正正感受到公平和正义。珠海横琴灏怡房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。理由如下：一、冯张应贤自愿与灏怡公司签订《商铺认购协议书》并清楚知悉其购买的物业为位于横琴地区的商铺，灏怡公司已通过合理方式对冯张应贤的购房资格问题进行了风险提示。冯张应贤自愿选购了灏怡公司开发的位于珠海市横琴新区************，并就该商铺与灏怡公司签订了《商铺认购协议书》、《特别提示》、《非住宅物业告知书》等文件，前述文件对冯张应贤购买的物业属性、项目不利因素等以合理方式向冯张应贤做了提示，冯张应贤本人亦在上述文件上签字、加盖手印表示确认知悉。灏怡公司亦在上述文件中使用加粗字体对冯张应贤的购房资格问题进行了合理的风险提示，例如：在认购协议中将买受人须注意的包括购房资格问题在内的购房风险单独用“特别提示”列明，并对该标题字体加粗、加黑以提请冯张应贤注意；在《风险提示项目不利因素提示书》中，亦将相关标题均用加黑字体显示，且“购房提示”第4点提示了买受人应清楚知悉相关政策、第5点中将珠海市现行购房政策（珠府办函[2017]79号）公示以便冯张应贤清楚知悉。灏怡公司已通过合理方式对冯张应贤的购房资格问题进行了风险提示，冯张应贤自愿与灏怡公司签订《商铺认购协议书》并清楚知悉其购买的物业为位于横琴地区的商铺及包括购房资格问题在内的相关购房风险。二、冯张应贤购买的为非住宅物业，不受珠海市限购政策限制，且冯张应贤作为完全民事行为能力人，在购置异地房产前应尽到审慎义务，应在综合考虑其是否具备购房资格、付款能力以及合同履行过程中的支付途径等因素之后，审慎作出决定。建房（2015）122号文对建住房（2006）171号文进行了调整，根据建房（2015）122号文第三条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”冯张应贤作为境外个人可以购买符合实际需要的自用商品房。且根据珠府办函[2017]79号文及珠海最新购房限制政策，冯张应贤购买的为非住宅商品房，并未受到珠海市限购政策的限制。因此，冯张应贤购买的为非住宅物业，不受珠海市限购政策的限制。上述文件均为国家和地方政府公布的规范性文件，冯张应贤可在购买案涉商铺前自行通过公开途径查询，不存在任何障碍。冯张应贤作为完全民事行为能力人，在购买异地房产时，首先应当尽到审慎的义务，咨询专业人士或自行查询上述文件判断其是否具备购房资格、付款能力以及合同履行过程中的支付途径等因素后，审慎作出决定。三、认购协议约定冯张应贤应当履行付款义务，但并未限制冯张应贤只能通过结汇方式履行付款义务。冯张应贤采用何种途径将款项支付至灏怡公司应是冯张应贤须自行考虑的问题，与灏怡公司无关。根据认购协议第三条第1款约定：“根据买方付款方式不同，签订《商品房买卖合同》时，买方愿意采取下列第（1）中方式付款并享受相应优惠：（1）一次性付款”，冯张应贤的付款方式为一次性付款，但并未约定冯张应贤只能通过结汇方式履行，具体采用何种付款方式，卖方并没有限制买方，买方采用何种支付方式由买方自行选择。《中国人民银行关于内地银行与香港和澳门银行办理个人人民币业务有关问题的通知》（银发（2004）254号，以下简称“254号通知”）第六条规定：“内地银行接受的香港或澳门人民币汇款分别限于：持香港居民身份证件或澳门合法居留证件的个人经由清算行汇入且汇款人为收款人的汇款，每一汇款人每天从香港或澳门汇入的最高限额为50000元（人民币，下同）”，《中国人民银行关于内地银行与香港银行办理人民币业务有关问题的补充通知》[银发（2005）359号]第一条对254号通知第六条规定的最高限额由“50000元人民币”上调至“80000元人民币”，冯张应贤可以选择每日向其内地银行个人账户汇入不超过80000元人民币的方式通过其内地个人账户向灏怡公司支付购房款，亦可通过向第三方合法借款后向灏怡公司支付购房款，并非仅能通过办理结汇一种方式向灏怡公司支付购房款;四、与冯张应贤具有相同身份的港澳人士均可成功办理商铺预告登记证明。自灏怡公司开发的灏怡财富中心项目预售至今，已有诸多与冯张应贤具有相同身份的港澳人士前来购买，均已向灏怡公司支付购房款、与灏怡公司办理网签备案手续并已成功办理了商铺预告登记证明。五、案涉《商铺认购协议书》及《延期付款申请书》合法有效，双方均应严格履行，灏怡公司逾期付款及逾期签订《商品房买卖合同》构成违约，应当承担违约责任。灏怡公司已在《商铺认购协议书》等购房文件中采取了合理方式提示冯张应贤包括购房资格问题在内的购房风险，冯张应贤均予以签字确认，灏怡公司有理由相信冯张应贤是在明确知悉后审慎作出的购房行为，灏怡公司不存在任何欺诈、胁迫情形。认购协议及申请书均是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行，冯张应贤逾期付款及逾期签订《商品房买卖合同》情形构成违约，严重损害了冯张应贤的合法权益，而非冯张应贤所称《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的情形。灏怡公司有权依据认购协议第九条约定没收冯张应贤已付全部定金。六、冯张应贤要求灏怡公司承担诉讼费没有合同及法律理由。认购协议合法有效，双方均应严格履行，灏怡公司不存在任何违约情形，不具有法定或双方约定的承担诉讼费的情形。综上所述，灏怡公司认为一审判决书认定事实准确、适用法律正确，冯张应贤的上诉请求无任何事实和法律依据，灏怡公司请求法院依法驳回冯张应贤诉求。冯张应贤向一审法院提出如下诉讼请求：一、撤销冯张应贤与灏怡公司签订的《商铺认购协议书》；二、判令灏怡公司向冯张应贤退还定金20万元；三、判令灏怡公司承担冯张应贤因本案诉讼支付的律师费32000元；四、判令灏怡公司赔偿冯张应贤利息损失（以20万元为本金、按中国人民银行同期贷款利率、自2019年7月22日起计算至清偿之日止）；五、本案诉讼费由灏怡公司承担。2020年1月21日，冯张应贤向一审法院变更诉讼请求如下：撤回第一项诉讼请求。灏怡公司向一审法院提出如下反诉请求：一、判令没收冯张应贤已付定金20万元；二、本案诉讼费由冯张应贤承担。一审法院经审理，查明如下事实：2019年7月20日，冯张应贤与灏怡公司签订《****商铺认购协议书》，约定冯张应贤认购案涉商铺，用途为商业服务，建筑面积95.15平方米，总价17452892元，冯张应贤于签订协议时支付定金20万元，选择一次性付款方式，于同年8月4日前支付不低于50%购房款（含定金），余款于同年9月3日前付清，其中“第九条违约责任”处字体加黑，约定如冯张应贤未按协议约定期限付款或签订《商品房买卖合同》（包括网上签约备案手续）均视为冯张应贤违约，灏怡公司有权没收定金并另行出售案涉商铺。该协议附件“特别提示”字体加黑，其中第三条的内容为，买方承诺，其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息和资料，如因买方不符合国家及地方关于购房条件的要求导致无法办理商品房买卖合同签约手续（包括网上签约手续）的，视为买方违约，卖方可据此解除协议并没收定金。冯张应贤于同日签下的《风险提示项目不利因素提示书》中，相关标题均用加黑字体显示，其中“购房提示”第4点载明，房地产市场受国家及地方政策影响比较明显，买受人应清楚知悉相关政策，第5点已将珠海市现行购房政策（珠府办函[2017]79号）予以公示。同日，冯张应贤向灏怡公司支付定金4万元。同年7月22日，冯张应贤向灏怡公司支付定金16万元。同日，冯张应贤填写《灏怡财富中心延期付款申请书》，载明其资金做了定期理财还没到期，在8月4日前可以交付300万元（含定金），保证余款在2019年12月16日前付清并签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，逾期不办理的，灏怡公司有权另行处理案涉商铺，灏怡公司予以同意。庭审中，冯张应贤主张其与灏怡公司签订认购协议时双方并未对付款方式和结汇等事宜进行过协商，但其后已将无法付款的原因告知灏怡公司，灏怡公司没有协助解决；灏怡公司认为冯张应贤没有证据证明其无法付款是无法办理结汇所致。2019年9月2日，冯张应贤与广东广信君达律师事务所签订《委托代理合同》，约定由冯张应贤委托该律师事务所处理其与灏怡公司关于解除《商铺认购协议书》并返还定金的纠纷事宜，冯张应贤于同年11月28日支付代理费18000元。同年12月9日，冯张应贤再次与该律师事务所签订《委托代理合同》，约定由冯张应贤委托该律师事务所处理其与灏怡公司之间的诉讼事宜，冯张应贤于同年12月26日支付代理费14000元。一审法院认为，冯张应贤系香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条之规定，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因双方没有协议选择合同适用的法律，灏怡公司作为案涉商铺出卖人，其履行义务最能体现该合同特征，又因灏怡公司住所地在珠海，庭审中，双方均同意适用内地法律，故本案房屋买卖合同应适用我国内地法律。本案双方争议的焦点在于冯张应贤与灏怡公司所签订的《商铺认购协议书》是否具备可撤销的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可撤销的条件有三种情形：因重大误解订立合同；在订立合同时显失公平；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立合同。从本案的事实来看，即使冯张应贤是香港居民，对于内地购房政策缺乏了解，但是，也应当看到，首先，冯张应贤作为完全民事行为能力人，在内地认购价值接近2000万元的物业，不可能不尽应有的审慎义务，咨询专业人士后再谨慎决定；其次，关于购房资格以及限购政策，均属于国家和地方政府公布的规范性文件，冯张应贤获取此类公共信息并不存在障碍。根据建房（2015）122号文之规定，该文已对建住房〔2006〕171号文件的内容进行调整，而珠府办函[2017]79号文属于符合前述国家房产政策的地方政策规定，对于境外人士购买商铺未作禁止性规定，根据新法优于旧法、法无禁止即可为的法律适用原则，应认定冯张应贤具备购买案涉商铺的资格，且灏怡公司在《商铺认购协议书》、《风险提示项目不利因素提示书》等合同文件中已使用加黑字体对冯张应贤的购房资格问题进行了合理范围内的风险提示，并不存在灏怡公司刻意隐瞒重要事实、误导冯张应贤违背真实意思而签订认购协议的情形。冯张应贤诉讼请求撤销双方所签的《商铺认购协议书》没有法律依据，其诉讼请求判令灏怡公司返还定金、赔偿利息损失及律师费损失均理据不足，一审法院予以驳回。冯张应贤与灏怡公司所签《商铺认购协议书》系双方真实意思表示，内容并无违反国家法律、司法解释的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。在冯张应贤具备购房资格的前提下，办理结汇并非冯张应贤支付购房款的唯一方式，双方也并未约定此为冯张应贤履行付款义务的唯一方式，冯张应贤也无证据证实其在无法通过结汇办理付款手续后及时向灏怡公司提出并与灏怡公司协商解决，现冯张应贤未在双方约定的期限内支付购房款并与灏怡公司签订正式商品房买卖合同，构成违约，灏怡公司诉讼请求没收定金符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。综上，冯张应贤的诉讼请求不成立，一审法院不予支持；灏怡公司的反诉请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、驳回冯张应贤的诉讼请求；二、灏怡公司无需退还冯张应贤定金20万元。一审案件受理费2418元、一审反诉案件受理费2150元，均由冯张应贤负担。二审调查中，冯张应贤提供如下新证据：《东亚银行的电子邮件答复》复印件，拟证明冯张应贤于2020年3月26日向东亚银行咨询核实其是否真的无法向珠海汇出购房款。电子邮件内容为“关于您查询于珠海购买商铺并通过东亚银行（中国）有限公司（‘珠海分行’）办理房款结汇业务之安排，经与珠海分行同事确认，珠海分行目前的境外个人购买境内商品房结汇业务只适用于自住的商品房，不含商铺，敬请知悉。”由此进一步证明冯张应贤不具备购买案涉商铺的资格，无法将案涉商铺的购房款汇入到内地。灏怡公司质证称：对该项证据的真实性、合法性及关联性均不认可。首先该份文件是个人账号向个人账号发出的文件，并非由东亚银行有限公司加盖公章后发出的文件，其次，根据该份文件所述内容“经与珠海分行同事确认，珠海分行目前的境外个人购买境内商品房结汇业务，只适用自住的商品房，不含商铺。”如果属实，仅能证明东亚银行有限公司珠海分行只能办理境外个人购买自住商品房的结汇业务。但并不能证明是由于冯张应贤不具备购买案涉商铺资格，所以无法办理亦非对冯张应贤不具备购买案涉商铺资格的确认。最后，该份文件仅能证明冯张应贤无法通过东亚银行办理案涉商铺购房款的结汇业务。不能证明冯张应贤无法通过其他银行办理案涉商铺购房款的结汇业务。亦无法证明冯张应贤无法通过其他合法途径履行认购协议约定的付款义务。对于上述证据，基于灏怡公司不予认可，且冯张应贤未能提供该证据的原件进行核对，本院不予采信。二审调查中，冯张应贤向本院提交了一份《关于（2020）粤04民终2444号相关问题的说明》，其中陈述：1.冯张应贤是通过中介公司在香港推销该项目时了解到案涉物业的，并附上了中介公司物业顾问名片。2.冯张应贤向灏怡公司支付的20万元定金其中4万元是通过现金的方式支付，剩下的16万元是通过冯张应贤名下的内地银行卡支付的。另外，冯张应贤还补充如下事实：冯张应贤与灏怡公司签订《商铺认购协议书》的时候比较仓促，没有充分的时间了解协议里面的具体内容，是在灏怡公司的销售人员的催促下，很快地签署了《商铺认购协议书》。经审查，本院查明，一、《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》[建住房（2006）171号]第三条第（十）项规定：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房；二、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》[建房（2015）122号]第三条为：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定；三、《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》[珠府办函（2017）79号]第三条中规定了住房（含新建商品住宅和二手住房）限购、限售政策，并未涉及对购买商铺的规定。经审查，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，冯张应贤为香港特别行政区居民，本案属涉港民间借贷纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，应参照我国有关涉外民事法律适用的法律规定，选择处理本案实体争议的准据法。本案中，灏怡公司住所地在珠海，案涉商铺位于珠海，且一审庭审中，双方均同意适用内地法律，故一审法院适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法，于法有据，本院予以维持。本案二审的争议焦点有二：一是冯张应贤是否具备购买案涉商铺的资格，二是冯张应贤不能办理结汇手续是否属于不可归责于双方当事人的事由而导致商品房买卖合同未能订立。现作如下分析：一、冯张应贤是否具备购买案涉商铺的资格。如上查明，建房（2015）122号文取代了建住房（2006）171号文，仅规定在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，未禁止其他人员在内地购买其他类型的商品房；并且规定，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。而作为本市限购政策的珠府办函（2017）79号文，内容并未涉及购买商铺的问题。由此可见，冯张应贤主张其不具备购买案涉商铺的资格，理由不能成立，本院不予支持。本案中，冯张应贤仅能证明其通过结汇方式支付案涉商铺购房款存在一定障碍。案涉《商铺认购协议》并未限定房款的支付途径，且冯张应贤本人在内地开设了银行账户并通过银行账户支付了16万元的定金。可见，不能排除冯张应贤存在其他的支付途径和资金入境途径，冯张应贤存在通过结汇以外的其他途径履行付款义务的可能性。二、冯张应贤不能办理结汇手续是否属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条中因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形。关于不能办理结汇是否构成不能归责于冯张应贤的事由，本院认为，首先，冯张应贤作为完全民事行为能力人，在内地认购价值接近2000万元的物业，应尽相应的审慎义务。限购及外汇管理相关政策，均属于国家和地方政府公布的规范性文件，冯张应贤获取此类公共信息并不存在障碍。冯张应贤经中介前来内地购买案涉商铺，其本人亦在内地开设有银行账户，存在通过中介和内地银行了解购房结汇政策的途径。其次，灏怡公司在《商铺认购协议书》《风险提示项目不利因素提示书》等合同文件中已使用加黑字体对冯张应贤的购房资格问题进行了合理范围内的风险提示。在灏怡公司就购房资格问题进行了风险提示且冯张应贤本人又具备了解相关政策的途径的情形下，其本人未就限购和购房资金准入政策进行了解，未尽应有的审慎义务，负有一定责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第四条的情形。《商铺认购协议书》第三条也明确约定了，买方承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息和资料，如因买方不符合国家及地方关于购房条件的要求导致无法办理商品房买卖合同签约手续的，视为买方违约，卖方可据此解除协议并没收定金。因此，灏怡公司依据该约定要求冯张应贤承担责任，有合同依据。关于一审法院在一审判决中是否超出冯张应贤在一审中的诉讼请求，本院认为，一审法院判决书中已载明冯张应贤诉讼请求变更情况，判决判项也仅针对冯张应贤变更后的诉讼请求作出回应，判决中涉及案涉《商铺认购协议书》是否具备可撤销情形的论述系裁判说理的一部分，而非对是否撤销《商铺认购协议书》作出判决。综上，冯张应贤的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4836元，由上诉人冯张应贤负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇二〇年九月二十八日书记员 刘高君