北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初1833号原告：北京维佳物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安德里北街湖景苑小区3-3-101。法定代表人：郭庆栋。诉讼委托代理人：黎存存，北京中勉律师事务所律师。诉讼委托代理人：王明晖，北京中勉律师事务所实习律师。被告：北京北汽出租汽车集团有限责任公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：张峻峰。诉讼委托代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京维佳物业管理有限责任公司与被告北京北汽出租汽车集团有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员李成博进行了独任审理。原、被告的诉讼委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2001年5月1日至2020年12月31日期间的公共设备设施分摊费1169462元，并支付2002年1月1日至2020年7月19日期间的违约金589577.919元。被告自2001年入住湖景苑小区至今，从未交纳过小区公共设施设备公摊费，原告一直不间断的向被告催缴并要求被告签署合同，被告始终敷衍、推诿，不交钱也不签合同，原告事实上为被告服务多年，被告的行为侵害了原告合法权益。被告辩称：原告所述没有事实及法律依据，被告入住的时候和开发商曾约定被告不承担任何费用，且原告主张的数额远大于被告方的预算，且原告的诉讼请求已过有效诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区湖景苑小区共计建筑面积43352.08平米，其中原告占24626平米、被告占6300平米、北京市清水物业管理服务中心（以下简称清水物业）占6326.08平米、北京市自来水集团禹通市政工程有限公司（以下简称禹通公司）占6100平米。原告为该小区提供公共设施设备的维修维护服务，但和上述业主均未签订书面合同。2006年10月24日，原告和禹通公司、清水物业中心及被告签订《协议书》，四方就更换共用的高层供水水箱事宜达成一致意见，约定改造总费用为202392元，四方按照建筑面积分摊，原告承担114968元，禹通公司承担28478元，清水物业承担29534元，被告承担29412元；分摊明细另载明总建筑面积为43352.08平米，被告拥有的建筑面积为6300平米，禹通公司6100平米。后，被告实付了原告相应款项。2011年5月3日，原告致函于被告，称1号楼消防报警系统已经发生故障，要求被告联系设备厂家维修。5月9日，被告复函原告，称原告维修此设备时发生的费用，被告愿意在原告的组织和协调下与共同由此设备保护用户共同协商解决。6月28日，原告组织被告、清水物业中心及禹通公司就小区共用的污水管线维修事宜召开协调会，决定维修费用按照各单位面积分摊，总维修费用50000元，被告分摊7270元（6300平米*1.154元平米）。后，被告实付了原告相应款项。另查，2001年5月至2006年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统4.8元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、公共共用管线维修维护费1元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2007年1月至2007年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.01元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2008年1月至2008年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2009年1月至2010年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.29元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2011年1月至2011年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.14元每年每平米、1号楼消防中控柜0.247元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2012年1月至2012年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.5365元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费；但1号楼消防中控柜按0.27元每年每平米标准仅收取了8个月费用。2013年1月至2013年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.5365元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费；但1号楼消防中控柜按0.27元每年每平米标准仅收取了8个月费用。2014年1月至2014年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.5766元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2015年1月至2015年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.62元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。2016年1月至2019年12月期间，禹通公司按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.64元每年每平米、高压配电室每年35000元的标准向原告实际支付了物业费。现原告称被告拖欠2001年5月至2020年12月期间的费用，关于被告的欠费具体明细，原告于庭审中进行了详细列表说明：2001年5月1日至2006年12月31日期间，原告主张428428元，包括高压二次供水和消防水泵水箱系统每年收费30240元（6300平米*4.8元每年每平米）、1号楼消防中控柜每年2175元（6300平米*0.345元每年每平米）、化粪池清掏费每年1890元（6300平米*0.3元每年每平米）、公共共用管线维修维护费每年6300元（6300平米*1元每年每平米）、高压配电室每年35000元。2007年1月1日至2007年12月31日期间，原告主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统1.98元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2008年1月1日至2008年12月31日期间，原告主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.23元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2009年1月1日至2013年12月31日期间，原告主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、1号楼消防中控柜0.345元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2014年1月1日至2015年12月31日期间，原告主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。2016年1月1日至2020年12月31日期间，原告主张的收费标准为高压二次供水和消防水泵水箱系统2.64元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元。为证实己方主张，原告提供致被告的催款函若干，显示原告分别于2002年12月17日、2003年12月9日、2004年12月18日、2005年12月26日、2006年12月6日、2007年12月11日、2008年10月16日、2009年12月31日、2010年12月31日、2013年7月1日、2014年4月14日、2016年6月20日、2016年11月21日、2017年1月5日、2018年5月16日、向被告催缴公用设施设备分摊费。此外，原告还提供2005年4月12日的《会议纪要》一份，载明原告及禹通公司、清水物业中心及被告（通知未到）就湖景苑小区高压配电室、高压水泵、消防泵、消防控制柜的费用分摊问题达成会商结果：一、原告今后应继续做好共用设备设施的运行维护；二、共用设施为全体业主共有，费用由全部业主分摊；三、费用分摊原则按所属面积计算，禹通公司、被告按照各自办公用房的实际面积分摊，原告分摊2、3、4号住宅楼的费用，清水物业中心分摊1号楼住宅和底商面积的费用，具体分摊标准为：1、高压变配电运行维护费：全年费用合计138320元，禹通公司、被告各分摊35000元每年，清水物业中心分摊13000元每年，原告分摊55600元每年。2、高压水泵、消防泵：全年费用239282.91元，禹通公司每年32818元，被告每年33894元，清水物业每年34034.31元，原告每年132487.88元。3、消防中控柜：全年费用4625.34元，禹通公司每年2105.57元，被告每年2174.6元，清水物业每年345.17元。4、化粪池清掏：禹通每年1830元，被告每年1890元，清水物业每年1897.82元，原告每年7387.8元。5上述费用合计：禹通公司每年71753.57元，被告每年72958.6元，清水物业每年49277.3元，原告每年195475.68元。四、正式发电工作于2001年10月完成，故高压变配电运行维护费从2001年11月1日计算，其他费用从2001年5月1日入住开始计算。本院认为：原、被告虽未签署正式的书面合同，但经本院查证属实，原告确为该小区公共设施设备的维修维护义务提供方，被告理应支付相应费用。关于具体的缴费标准，虽无明确约定，但本院注意到同小区业主禹通公司已经足额交纳了相关费用，在无证据证实被告拥有的物业同禹通公司拥有的物业存在收费差异的情况下，本院认为宜参照禹通公司的缴费标准交纳，且就低不就高。2001年5月1日至2006年12月31日的费用，原告所持的标准同禹通公司收费标准，故本院照准，核定被告应交费用为428428元。2007年1月1日至2007年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统1.98元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核算，核定被告应缴费用为50920元。2008年1月1日至2008年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.23元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核算，核定被告应缴费用为52495元。2009年1月1日至2010年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核定被告应缴费用为105368元。2011年1月1日至2011年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.14元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，1号楼消防中控柜0.247元每年每平米核定被告应缴费用为51928元。2012年1月1日至2012年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元计费12个月，并按1号楼消防中控柜0.27元每年每平米计费8个月，核定被告应缴费用为52262元。2013年1月1日至2013年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元计费12个月，并按1号楼消防中控柜0.27元每年每平米计费8个月，核定被告应缴费用为52262元。2014年1月1日至2015年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.26元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，核定被告应缴费用为102256元。2016年1月1日至2019年12月31日期间，本院按照高压二次供水和消防水泵水箱系统2.64元每年每平米、化粪池清掏费0.3元每年每平米、高压配电室每年35000元，核定被告应缴费用为214088元。上述应付款共计1110007元。另，关于2020年度的应收费，因现暂无参照标准，故本院暂不予支持，原告可待标准确定后另行主张。至于原告主张的违约金，本院认为双方对于付款期限虽无明确约定，但被告长期拖欠应付费用，确实造成原告实际经济损失，故违约金本院酌定为200000元。至于被告所持的答辩意见，本院认为缺乏依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京北汽出租汽车集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京维佳物业管理有限责任公司服务费1110007元；二、被告北京北汽出租汽车集团有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告北京维佳物业管理有限责任公司违约金200000元；三、驳回原告北京维佳物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17922元，由被告北京北汽出租汽车集团有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二〇年九月十七日法官助理 王 凯书 记 员 陈婷婷