北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18802号原告：陈熙，男，1974年1月28日出生。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路******1135。法定代表人：杨维祥。原告陈熙与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈熙到庭参加诉讼，被告中科洪德公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈熙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还陈熙房租款166178元整；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：陈熙于2016年3月长租北京丰台区111文化产业园金盛公寓的两处房间（金盛×1、×2）用于临时居住，期限是15年，该公寓由中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（现更名为北京中科洪德科技有限公司即本案被告中科洪德公司）承包经营。其中×1房为本人居住，×2房返租给金盛公寓，返租2000元/月，一年后降为1800元/月。2018年10月底，本人在晚上17：30，接到金盛公寓管理员朱庆娟电话，要求第二天速来金盛公寓办理腾退登记，本人电话和金盛值班室沟通中多次被朱庆娟装作诚恳的告知政府工作组有规定，仅仅给拥有一套房间的租户办理租金退款，两套以上的人员退款将被搁置不办。朱庆娟一再要求本人千万不要说明自己有两套房间，先去登记一套，先去得到一套的退款，否则两套都得不到钱。而另外一套将由金盛公寓退还租金，面对本人的疑惑，被告做了相当多次诚恳的承诺，一定按照政府腾退标准退还本人长租房款。在朱庆娟答应给本人提供由该公司退还房租款的协议证明后，按照朱庆娟的要求仅仅登记了一个房间（×1），而×2房间由被告方支付退房款。11月4日，本人在111文化产业园政府腾退工作组办理了×1一个房间的腾退手续。11月5日，本人收到了政府工作组的×1一个房间的退款，本人立刻通知被告的公寓管理员朱庆娟。朱庆娟承诺下一周将为我办理，过了一周，本人再次催促朱庆娟为我办理退款，但是对方借口搬家无法办理，并提出先打款三万元，并要求公对公转账（这三万元已收到），其余款项承诺月底办理，并要求本人去他们公司签署某个文件，然后才能办理。等到月底，对方借口清退工作没有完结，要等到12月初才能办理。此后，被告由金盛公寓股东出面与本人谈判，其态度非常友好诚恳，拿出个协议，要求仅支付本人14万多元，而且还要五个月内支付，这与本人应得的政府腾退租金差异太大，本人不接受这种行为。之后对方又多次以友好诚恳的态度拖延与本人谈判，给原告带来经济损失，并一再欺骗和拖延支付租金，给原告来带精神上的痛苦。为此原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告中科洪德公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；陈熙提交《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》、收据等证据材料；本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，陈熙（承租方、乙方）与中科洪德公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，“第一条：出租方在上述地块建设的房屋现定名暂定金盛公寓。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有15年使用权，即从2016年4月1日到2031年4月1日为止。合同到期后，承租人有优先续租权。第三条租金支付方式：按套整租，乙方一次性支付15年租金给甲方（不含税），总金额为228000元整，2016年3月16日前付清。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上5层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定中的B座×2室，合同约定建筑面积为27平方米，该房屋用途为居住。第五条：出租方逾期交房违约责任：如遇到出租方未按合同约定期限将房屋交付给承租方使用，按以下方式处理：自逾期之日起，出租方按日计算向承租人支付已交付房价款万分之一的违约金，直至房屋交付之日止。如遭遇不可抗力，包括自然灾害、大规模疾病、疫清、战争等，出租方可据实延期交房。第七条：房屋交付时间：出租方应当在2016年4月1日前将质量合格的房屋交付承租方……”2017年3月21日，陈熙（委托方、甲方）与中科洪德公司（受托方、乙方）就金盛公寓B座×2号签订《房屋委托经营管理合同书》，约定陈熙将金盛公寓B座×2号房委托给中科洪德公司统一经营管理；第三条受托经营期限：受托经营管理期限为一年，自2017年4月1日至2018年3月31日止；每年租金按季度给陈熙，一年有一个月免租期，为1800元/月。第四条包租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金。乙方从合同生效之日起，从第一个月的月初支付甲方三个月房屋租金，以后每三个月一付。第五条甲方的权利义务：（1）在委托经营期间，无论乙方经营状况如何，甲方有权按照第四条之约定要求乙方支付约定好的租金收益。陈熙提交收据载明：2016年3月16日，中科洪德公司收取陈熙洪德金盛×1#、×2#的全款228000*2＝456000元，×1#自住，×2#返托1年；陈熙称其2018年10月底接到金盛公寓管理员朱庆娟电话，要求办理腾退登记，仅能办理一套租金退款，其后仅仅登记了一个房间（×1），于11月5日收到×1一个房间的退款，其提交《租金退还协议书》载明：确认陈熙于2018年11月13日前从租赁土地和房屋（×1）搬出，撤出后收取剩余租金186178元……。陈熙提交其与中科洪德公司于2018年10月31日签订的协议载明：如若政府无清退，×2房间公司将继续为陈熙反托；如若政府清退，将退还×2房间租赁剩余房款。另，陈熙提交中科洪德公司单方出具的《解除合同协议》载明：1、解除双方2016年4月1日签订的房屋租赁合同；2、应退回陈熙148958元，退回工作日为90天，明细为合同金额228000元，扣除16.4.1-17.4.1支付陈熙反托款共计21352元，扣除17.4.1－18.4.1支付陈熙反托款共计18828元，扣除18.4.1－18.10.30已使用年限租金：228000÷15年÷12个月＝1266元/月，1266*7=8862元，扣除以上反托金额和已使用年限应付陈熙：228000－21352－18828－8863＝178958元，公户已付陈熙30000元，现欠：148958元。陈熙称当时未同意上述数额，故未签字，现确认之前收到反托款40180元，已收到中科洪德公司返还30000元。另确认2018年11月13日将房屋腾出。经本院查询，北京市规划和自然资源委员会丰台分局出具《关于丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座建设规划许可证有关情况回复意见的函》，回复称未查询到丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座的有关规划许可手续。陈熙称不知房屋无手续，系中科洪德公司违约在先，双方合同关系应无效，中科洪德公司应返还房屋租金。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中科洪德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故中科洪德公司与陈熙签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》均应属无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据陈熙的陈述及提交的证据可见，其已实际交纳2016年4月1日到2031年4月1日为止的租金共计228000元，其实际收取返租租金至2018年3月底，陈熙要求中科洪德公司退还租金，本院支持的部分为2018年4月至2031年4月的租金，在扣除已支付的部分后确认，共计157420元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈熙租金157420元；二、驳回原告陈熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1812元，由被告北京中科洪德科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年九月十四日书记员 李京文