广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初5186号原告：黄景秋，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省东莞市*************，身份证号码：441************112。原告：黄柏球，男，1970年2月7日出生，汉族，住广东省东莞市***********，身份证号码：442************111。委托代理人：鄢仲平，广东品峰律师事务所律师。委托代理人：李伟，广东品峰律师事务所律师。被告：陈胜超，男，1984年4月26日出生，汉族，住广东省东莞市大朗镇巷尾村长富区***，身份证号码：441************319。委托代理人：李慧莹，广东懋成律师事务所律师。委托代理人：黄月珊，广东懋成律师事务所实习律师。第三人：东莞市寮步镇石步东三股份经济合作社（以下简称东三经合社）。住所地：广东省东莞市********。负责人：陈汉波，该合作社理事长。委托代理人：陈建华，广东砝码律师事务所律师。原告黄景秋、黄柏球与被告陈胜超、第三人东三经合社确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告黄景秋、黄柏球的委托代理人鄢仲平、被告陈胜超及其委托代理人李慧莹、黄月珊、第三人东三经合社的委托代理人陈建华等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄景秋、黄柏球的请求:1、确认原告黄景秋、黄柏球与被告陈胜超于2017年3月27日签订的《土地转让协议书》、原告黄景秋与被告陈胜超于2017年7月6日签订的《补充协议书（二）》、原告黄景秋与被告陈胜超于2017年7月19日签订的《土地使用权转让合同》均为无效合同；2、判令被告陈胜超立即腾退位于东莞市*********的土地（面积7150.30平方米）及地上建筑物，并将该土地及地上建筑物返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月1日，原告黄景秋与东三经合社签订了《土地租赁协议书》，协议约定东三经合社将位于东莞市************土地出租给原告使用，该土地总面积7150.30平方米，协议期限为26年，自2010年6月1日起至2036年5月31止，后双方签订《补充协议》，将协议期限延长至2051年5月31日。东三经合社将该土地交付原告后，原告即开始对该幅土地进行开发利用。2011年7月份，原告与案外人东莞市展业装饰工程有限公司签订《建筑工程合同书》，约定由该公司承包原告在该土地上的建筑物建设与装修工程，该工程总造价约2200万元。因各种原因，原告修建上述建筑物并未取得建设工程规划许可证。2017年3月27日，被告经人介绍，与原告黄景秋、黄柏球签订《土地转让协议书》，约定原告将该幅土地使用权及地上建筑物及空地使用权一并转让给被告，转让价款为2280万元，该《土地转让协议书》中所指的“空地”，系加油站旁空地，性质为农用地。2017年7月6日，原告黄景秋与被告月以及东三经合社签订《补充协议（二）》，约定由被告继受原告在《土地租赁协议》和《补充协议》中的权利义务。2017年7月19，原告与被告签订《土地使用权转让合同》，约定原告将该幅土地使用权及地上建筑物及加油站旁空地使用权一并转让给被告，转让价款为2280万元。合同签订后，原告依约向被告交付了该土地、地上建筑物及加油站旁空地，但未办理相关报建手续。原告认为，原被告签订的上述合同，名为土地使用权转让合同，实为地上建筑物转让合同，因该建筑物并未取得建设工程规划许可证，也未进行任何报建报批手续，属于违章建筑，依法应属无效合同。此外，合同中约定转让的“加油站旁空地”属于农用地，未经合法程序审批不得进行转让，因此，上述合同因违反法律的强制性规定而无效。被告陈胜超辩称，一、被告与原告之间签订的《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》应属有效合同。上述合同性质为租赁权转让合同，而非转租合同，因此，建筑物是否为违章建筑并不影响合同效力，租赁权转让属于债权转让范畴，实际上是合同债权债务的一并转让，依合同法第八十八条得规定，经合同一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，就本案而言，东三经合社对本案租赁权的转让是知悉且同意的，并于2017年7月6日与原被告签订了《补充协议（二）》，确认上述合同的甲方主体变更为被告。综上，上述合同是原被告双方的真实意思表示，且租赁权转让的行为已经出租人同意，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，且双方已实际履行完毕；二、原告的行为构成恶意诉讼，原告明知建筑物属违章建筑却仍与被告签订合同，并在合同履行完毕后为逃避向第三方履行支付中介费的义务，主动承认建筑物为违章建筑而主张合同无效，其行为构成恶意诉讼，有违诚信原则和合同无效制度设立的目的与宗旨，应不予支持。其次，上述合同所转让的土地面积为7150.30平方米，而建筑物占地面积仅为一小部分，即使合同无效也仅限于该部分无效，要求认定合同全部无效显然没有依据。最后，若法院最终判决上述合同无效，被告保留向原告另行追究相应法律责任的权利。三、原告并非案涉土地及地上建筑物的权利人，无权要求被告腾退。案涉土地为工业、商业用途，根据《土地管理法》第六十三条的规定，土地所有者可以通过出租等方式交由个人使用，东三经合社与原被告签署的《补充协议（二）》合法有效，即原告与东三经合社之间的租赁关系已于2017年7月6日终止，此后案涉土地租赁双方应为东三经合社与被告，而案涉土地的所有权人为东三经合社，原告所提交的证据也无法证明其是案涉土地上建筑物的所有权人，故原告无权要求被告腾退案涉土地及地上建筑物。第三人东三经合社陈述称，对案涉的土地，第三人仅是出租，仅存在租赁关系。对原、被告案涉土地及地上建筑物的情况第三人并不清楚。经审理查明，2010年6月1日，原告黄景秋与第三人东三经合社签订了《土地租赁协议书》，约定第三人东三经合社将其集体所有的位于加油站的土地总面积7150.30平方米出租给该原告使用，租赁土地的用途为工业，租赁期限为26年，自2010年6月1日起至2036年5月31止。2011年5月10，双方再签订《补充协议》，将租赁期限延长15年，至2051年5月31日止。上述土地租赁协议签订后，原告投资在该租赁土地上建造了建筑物进行使用，建筑物总面积为14514.5平方米，但原告修建建筑物并未取得建设工程规划许可证。2017年3月27日，被告与两原告签订《土地转让协议书》，约定两原告将上述7150.30平方米土地使用权及地上建筑物及空地使用权一并转让给被告，转让价款为2280万元，由被告在签订合同时支付20万元，余款2260万元在2018年2月28前分四期付清。2017年7月6日，原告黄景秋与被告以及第三人东三经合社签订《补充协议（二）》，约定由被告继受原告在《土地租赁协议》和《补充协议》中的权利义务。2017年7月19，原告黄景秋与被告签订《土地使用权转让合同》，约定原告将上述7150.30平方米土地使用权连地上建筑物所有权及加油站旁空地使用权一并转让给被告，转让给被告的土地用途与原租赁合同为准，转让土地使用权期限为34年，至2051年5月31日止，转让价款为2280万元。该合同签订后，原告将案涉土地及建筑物交付给被告使用，被告其后向原告支付了绝大部分转让款。2020年3月12日，原告向本案提起本案诉讼。本案诉讼过程中，被告陈胜超向本院提交了寮步镇人民政府办公室寮府办复［2010］606号《关于石步华南城爱业路旁地块建设厂房的批复》，以证明案涉土地可用于出租，第三人东三经合社于2017年7月6日与原、被告前述的《补充协议书（二）》合法有效。批复的大致内容为：寮步镇人民政府办公室经镇党政领导班子联席会议研究，同意石步村出租华南城爱业路旁地块（面积约7139.1平方米）按规划要求用于商业项目，租金每平方米3.5元基数递增。并要求该村须按临建用地的规定和程序办理国土及规划有关手续后方可动工。以上事实，有原告提交的《土地租赁协议书》、《补充协议》、《土地转让协议书》、《补充协议（二）》、《土地使用权转让合同》、《建筑工程合同书》（主体工程和装修工程）、被告提交的关于石步华南城爱业路旁地块建设厂房的批复以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为确认合同效力纠纷，案涉原告要求确认无效的三份合同的签订时间均在2017年，合同转让的标的涉及农民集体所有的土地的使用权及地上建筑物，因此，判断上述三份合同的是否有效，应适用《中华人民共和国合同法》以及2004年8月28日第二次修正的《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通。损害该国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据被告陈胜超提供的寮步镇人民政府办公室寮府办复［2010］606号《关于石步华南城爱业路旁地块建设厂房的批复》，寮步镇人民政府办公室虽同意石步村出租案涉地块用于商业项目，但要求该村须按临建用地的规定和程序办理国土及规划有关手续后方可动工。也即政府部门只是审批同意案涉土地进行临时建设，并无审批同意进行永久性建设。原告在与第三人东三经合社签订《土地租赁协议书》后，在案涉土地上修建了14514.5平方米的永久性建筑，其行为既违背了上述政府部门的批复精神，也违反了《中华人民共和国土地管理法》上述强制性规定，依法无效。其后，原、被告签订《土地转让协议书》、《土地使用权转让合同》，将案涉集体所有的7150.30平方米土地使用权及地上建筑物转让给被告，该两份合同亦同样违反了《中华人民共和国土地管理法》上述强制性规定，依法无效；而原、被告以及第三人东三经合社所签订的《补充协议（二）》，是在原、被告签订了《土地转让协议书》后，为方便原、被告双方履行该协议书而签订，如前所述，因《土地转让协议书》违反法律的强制性规定而无效，故《补充协议（二）》也无效。故此，原告第一项诉讼请求要求确认上述三份合同无效，有充分依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自各承担相应的责任。因此，原告第二项诉讼请求要求被告立即腾退案涉土地使用权及地上建筑物，并将该土地使用权及地上建筑物返还给原告也有充分依据，本院也予以支持。至于原告收取被告的转让款的返还问题，因被告在本案中没有提出反诉请求，故不宜在本案中一并处理，被告可另行向原告主张相应的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告黄景秋、黄柏球与被告陈胜超于2017年3月27日签订的《土地转让协议书》、原告黄景秋与被告陈胜超、第三人东莞市寮步镇石步东三股份经济合作社于2017年7月6日签订的《补充协议书（二）》、原告黄景秋与被告陈胜超于2017年7月19日签订的《土地使用权转让合同》无效。二、被告陈胜超在本判决生效后立即腾退案涉位于东莞市*********的土地使用权（面积7150.30平方米）及地上建筑物，并将该土地使用权及地上建筑物返还给原告黄景秋、黄柏球。本案诉讼费155800元，由被告陈胜超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  袁浩权审 判 员  赖志伟人民陪审员  吴凤如二〇二〇年九月九日书 记 员  张志军附相应的法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通。损害该国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自各承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。