山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终2803号 上诉人（原审被告）：菏泽市美景房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市定陶区兴华路南、白土山路东，统一社会信用代码：913717000566732972P。 法定代表人：王其华，董事长。 委托诉讼代理人：吴方懿。 被上诉人（原审原告）：侯兆荣，女，1950年10月20日出生，汉族，住山东省菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：张芳谦，系被上诉人侯兆荣之孙。 上诉人菏泽市美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人侯兆荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2020）鲁1703民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美景公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、第三项；2、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决事实不清，证据不足，判决不当。1、上诉人与被上诉人签订的《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》中明确约定，逾期交房违约金计算期限为两个阶段，第一个阶段为逾期90日内，第二个阶段为逾期超过90日，一审判决第二、第三项在无明确法律依据的情况下将双方协商同意的分段补偿以2020年5月13日为界重新划分，缺少法律依据，也明显有失公平。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合司纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，一审中被上诉人没有提供证明其损失的相关证据，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算其损失缺少法律依据，被上诉人作为自然人也不具备按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率获得收益的能力。 被上诉人辩称：1、2020年5月14日贷款利率更改为报价利率，符合法律规定，不予解释。2、一审判决符合法律规定，上诉人逾期交房应承担责任，因合同约定的违约金过低，参照解除合同的违约金进行判决符合法律规定和合同约定。3、再次书面催告上诉人应在2020年10月1日之前履行合同义务，否则我方将依据相关法律规定在相关期限内提出解除合同的申请。其他同一审意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1.判令美景公司继续履行《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》；2.判令美景公司支付自2020年1月1日起至2020年5月13日止的逾期交房违约金14213元(以645274元为基数，按年利率6%计算违约金)；3.判令美景公司支付自2020年5月14日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以645274元为基数，按年利率6%计算)；4.诉讼费用由美景公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月4日，美景公司向侯兆荣出具两份收款收据，载明收款事由为“35栋1单元1201号房款”，金额分别为391992元、250000元；2018年8月3日，美景公司向侯兆荣出具一份收款收据，收款事由为“35栋1单元1201号房款”，金额为3282元。2019年7月3日，出卖人美景公司与买受人侯兆荣签订《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为×××03。合同约定，由侯兆荣向美景公司购买其开发建设的美景国际现代城35幢1单元12层1-1201号商品房，总价款为645274元，签订本合同前侯兆荣已向美景公司支付645274元。合同第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……”，第十二条约定逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、Ｘ”。截至法庭调查结束，美景公司仍无法确定涉案房屋交付时间。 一审法院认为，案涉《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，系有效合同，合同当事人均应如约履行。合同约定，美景公司应于2019年12月31日前向侯兆荣交付房屋，但截至法庭调查结束，美景公司仍无法确定涉案房屋交付时间，美景公司的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中双方约定，如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，侯兆荣要求继续履行合同，但该约定明显低于侯兆荣因此受到的损失，侯兆荣请求增加违约金，于法有据，予以支持。侯兆荣要求按照年利率6%计算违约金，于法无据，不予支持；侯兆荣因逾期交房受到的损失，可以视为其利息损失，故按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、原告侯兆荣与被告菏泽市美景房地产开发有限公司继续履行合同编号为×××03的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告菏泽市美景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯兆荣支付逾期交房违约金（违约金以645274元为基数，自2020年1月1日起至2020年5月13日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告菏泽市美景房地产开发有限公司向原告侯兆荣支付逾期交房违约金（违约金以645274元为基数，自2020年5月14日起至实际交付案涉房屋之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告侯兆荣的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取计78元，由被告菏泽市美景房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加。本案中，上诉人与被上诉人签订的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，该约定明显低于被上诉人因逾期交房所造成的损失，一审法院根据本案实际情况，将逾期交房违约金调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算并无不当。 另外，被上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求分为两个时间段，即自2020年1月1日起至2020年5月13日止和自2020年5月14日起至实际交房之日止，一审法院根据该请求，判决上诉人支付被上诉人上述两个时间段的逾期交房违约金亦无不当。 综上所述，菏泽市美景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费156元，由上诉人菏泽市美景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李学军 审判员  陈尔森 审判员  张秀云 二〇二〇年九月二十九日 书记员  赵 晗