广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12559号上诉人（原审被告）：杨锋（曾用名杨峰），男，1983年9月12日出生，汉族，身份证住址湖北省郧西县。上诉人（原审被告）：深圳市薇拉视觉文化传媒有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道吉华路**，统一社会信用代码：91440300MA5EEAM7XH。法定代表人：杨锋。被上诉人（原审原告）：温秀康,男，1955年9月10日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：宣意婷，广东龙昌律师事务所律师。上诉人杨锋、深圳市薇拉视觉文化传媒有限公司（以下简称薇拉视觉公司）与被上诉人温秀康租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨锋、薇拉视觉公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六、七项，改判杨锋须支付温秀康2019年2月份房租23500元及600元管理费，温秀康需向杨锋支付租赁保证金47000元。主要事实和理由：温秀康、温志全、张国培、杨锋、手机店老板于2019年2月25日一起商谈过关于房屋合同到期如何解决的问题，杨锋主动于2019年3月8号信息给张国培要求过来支付房租以及房屋怎么处理，2019年3月份以后的房租杨锋不应该承担，支付保证金中可以扣除2019年2月份的房租水电，有电话和张国培沟通过。房屋租赁合同到期后，杨锋一直主动联系张国培，温秀康两人，但是张国培的理由是他做不了主，温秀康则是一直不理不睬，一审法院只看了合同关系及承担责任的表面，没有深入追究合同到期前与后的沟通，一审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。温秀康答辩称：涉案《租赁合同》的租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日，杨锋自2019年1月份开始就再未按合同缴纳租金和物业管理费。按照《租赁合同》第十条约定，温秀康有权单方解除合同。温秀康已向杨锋送达了解除通知书，但杨锋至今未将租赁物业交还给温秀康，租赁物业一直在杨锋的控制之下。因此杨锋理应按《租赁合同》约定的租金标准向温秀康支付租金，直至交还租赁物业止。同时因杨锋存在违约行为，也应按《租赁合同》承担相应的违约责任。一审判决并无不当。杨锋关于温秀康需向杨锋支付租赁保证金47000元的上诉请求属于新的诉讼请求，依法应另诉解决。请求驳回上诉，维持原判。温秀康向一审法院起诉请求：1.解除温秀康与杨锋之间的房屋租赁关系，杨锋、薇拉视觉公司立即向温秀康交还位于深圳市龙岗区的房屋；2.杨锋立即向温秀康支付2019年1月份欠缴的租金12380元（人民币，下同）和按每月23500元的标准支付从2019年2月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的场地占用费，暂计至2019年5月31日，合计106380元；3.杨锋立即向温秀康按每月600元的标准支付从2019年1月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的物业管理费，暂计至2019年5月31日，合计3000元；4.杨锋立即向温秀康支付2019年1月至2019年2019年3月的水电费4135元；5.杨锋按租赁合同约定按拖欠费用总额的百分之三按日向温秀康支付违约金直至付清之日止，暂计至2019年5月31日为284594.76元；6.杨锋向温秀康支付温秀康因本次诉讼所花费的律师费50000元;以上二至六项合计448109.76元；7.薇拉视觉公司对上述费用承担连带责任；8.杨锋已支付的租赁保证金归温秀康所有，温秀康不予退还；9.本案诉讼费用由两被告共同承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于深圳市龙岗区，属温秀康所有，不动产证号为深房地字第**。2017年3月2日，温秀康委托温致全（甲方）与杨锋（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将温秀康所有的位于深圳市龙岗区出租给杨锋使用，建筑面积约490平方米，用途为婚纱摄影。合同约定租赁期限为24个月，即自2017年3月1日至2019年2月28日，月租金标准为23500元，每月物业管理费600元，乙方经营实际发生的水、电费用，乙方应于每月1日前向甲方支付上月经营实际发生的水、电费用，乙方逾期支付与本租约有关的租金、物业管理费、水电费等其他税费，则甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金，违约金的金额为拖欠的总天数乘以拖欠费用的总额的百分之三。同时乙方同意甲方作停水停电或采取其他强制措施处理，对此造成的损失由乙方自负。在签订合同之日，乙方应向甲方支付租赁保证金47000元，此保证金作为乙方切实按照本租约约定的条款履行及遵守自己义务的保证。双方合同期满或终止后，若乙方无合同约定的违约行为，甲方在结清应由乙方承担全部费用及赔偿损失后（包括但不限于租赁金、水电费用和违约金、赔偿等），并完成清场及与甲方相关负责人做完交接手续后，甲方应于七个工作日内将租赁保证金及水电保证金的金额退还给乙方（不计息）。另双方约定，乙方存在拖欠租金30天以上（含30天）、拖欠各项费用达1000元等情形，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同时，乙方应在甲方解除合同之日起5个工作日内交回租赁房屋，同时保证金作为违约赔偿金不予退回，乙方还需赔偿甲方的直接或间接损失，另乙方还需支付甲方为维护自己权益而支付的律师费、诉讼费等损失。合同第十二条约定，租赁期满终止或甲方按合同约定解除或终止后，乙方应将物业完好、恢复原状（毛坯）返还甲方，并经甲方验收。乙方添置配备固定装饰、装修物，经甲方书面同意乙方可无需拆除，其权益无偿归甲方所有。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，杨锋向温秀康缴纳租赁保证金47000元。庭审中，温秀康称杨锋自2019年1月起未再按合同约定按时、足额向温秀康缴纳租金、管理费及水电费，温秀康多次催缴杨锋拒不缴纳，从2019年4月1日开始杨锋没有在租赁房屋处实际经营，但租赁房屋目前仍在被告的控制之下，其在租赁房屋处遗留了大量的婚纱、办公用品、桌椅，并在租赁房屋门上加了一把锁。故温秀康于2019年5月8日寄出《通知书》，通知杨锋正式解除双方的租赁关系，根据签收回单显示系杨锋的同事签收，2019年5月21日温秀康再次寄出的《通知书》被被告拒收，因涉案房屋要城市更新，温秀康不想再出租，杨锋想要固定装修的赔偿和搬迁费，双方因而成讼。另查，温致全与温秀康系父子关系。温秀康为此次案件聘请律师并签订《委托代理合同》，温致全代为支付律师费50000元。再查，深圳市薇拉视觉文化传媒有限公司系有限责任公司，成立于2017年3月21日，住，住所地为涉案的深圳市龙岗区营婚纱摄影等相关业务，杨锋系公司法定代表人。一审法院认为，案涉的《商铺租赁合同》内容合法、意思表示真实，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。在租赁合同期限内，温秀康按约交付了租赁房屋，杨锋亦应按约支付租金及水电费，杨锋无正当理由未足额支付2019年1月起的租金，其行为构成严重违约，温秀康有权依约定行使单方解约权并主张清偿欠缴费用，一审法院确认《商铺租赁合同》自温秀康起诉之日（即2019年6月18日）起解除。租赁合同解除后，杨锋应将租赁房屋返还给温秀康，并应支付温秀康占有使用涉案租赁房屋期间的租金和每月物业管理费600元。自2019年1月起暂计至2019年6月18日，租金共计为120479.94元[12380元+23500元×4+（23500元/月÷30天×18天）]，物业管理费共计为3360元[600元×5+（600元/月÷30天×18天）]。杨锋占有使用涉案租赁房屋期间所产生的水电费属于杨锋的经营成本，理应由杨锋承担，但因温秀康未提供充分有效的证据证明其费用，故温秀康该项主张证据不足，一审法院不予支持。双方签订的合同已明确约定乙方存在拖欠租金30天以上（含30天）、拖欠各项费用达1000元等情形，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同时，乙方应在甲方解除合同之日起5个工作日内交回租赁房屋，同时保证金作为违约赔偿金不予退回，乙方还需支付甲方为维护自己权益而支付的律师费、诉讼费等损失，杨锋无故拖欠温秀康租金达30天以上，明显属于恶意违约，且对违约的后果明显具有可预见性，故温秀康要求杨锋向温秀康支付温秀康因本次诉讼所花费的律师费50000元和不予退还租赁保证金，理由成立，一审法院予以支持。关于违约责任，双方虽在合同中同时约定了“乙方逾期支付与本租约有关的租金、物业管理费、水电费等其他税费，则甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金，违约金的金额为拖欠的总天数乘以拖欠费用的总额的百分之三”，但温秀康没收该保证金足以弥补温秀康因杨锋违约导致的经济损失，故一审法院对温秀康主张按“按租赁合同约定按拖欠费用总额的百分之三按日向温秀康支付违约金直至付清之日止”计算违约金的诉求不予支持。关于温秀康主张要求薇拉视觉公司对上述费用承担连带责任问题，杨锋系薇拉视觉公司发起人兼法定代表人，薇拉视觉公司成立后在涉案房屋经营婚纱摄影相关业务，已实际享有合同权利，故温秀康要求薇拉视觉公司承担合同责任，一审法院予以支持。杨锋、薇拉视觉公司经一审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利法律后果，故一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除温秀康、杨锋双方于2017年3月2日签订的《商铺租赁合同》；二、杨锋须于一审判决生效后三十日内搬离涉案租赁房屋并将租赁房屋腾空返还给温秀康；三、杨锋须于本判决生效后三十日内支付温秀康租金120479.94元及自2019年6月19日起至实际返还租赁房屋时止的占有使用费（按23500元/月的标准计算）；四、杨锋须于本判决生效后三十日内支付温秀康物业管理费3360元及自2019年6月19日起至实际返还租赁房屋时止的物业管理费（按600元/月的标准计算）；五、确认杨锋向温秀康支付的租赁保证金47000元归温秀康所有；六、杨锋须于一审判决生效后三十日内支付温秀康律师费损失50000元；七、深圳市薇拉视觉文化传媒有限公司对杨锋的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回温秀康的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8022元（温秀康已预交），由温秀康负担3709元，杨锋、深圳市薇拉视觉文化传媒有限公司负担4313元。公告费1200元，由杨锋、深圳市薇拉视觉文化传媒有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查，杨锋于二审期间向本院提交一份“转给坂田房东张生”40000元的微信转账记录，备注是“18年12月+19年1月”主张其2019年1月份房租已缴清。温秀康的诉讼代理人发表意见称两个月的租金是47000元，杨锋只缴纳了40000元，2019年1月份房租没有缴清。本院认为，因温秀康是香港居民，本案系涉港租赁合同纠纷。双方当事人没有约定合同争议适用的法律,因租赁合同签订地、标的物所在地均在广东省深圳市,根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,一审适用中华人民共和国内地法律，本院予以确认。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是:一审判决认定杨锋应向温秀康支付租金、占有使用费、物业管理费以及薇拉视觉公司承担连带责任是否适当。温秀康委托温致全（甲方）与杨锋（乙方）签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商铺租赁合同》约定，乙方存在拖欠租金30天以上（含30天）、拖欠各项费用达1000元等情形，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同时，乙方应在甲方解除合同之日起5个工作日内交回租赁房屋，同时保证金作为违约赔偿金不予退回，乙方还需赔偿甲方的直接或间接损失，另乙方还需支付甲方为维护自己权益而支付的律师费、诉讼费等损失。《商铺租赁合同》于2019年2月28日到期,到期后双方未再签订书面的租赁合同,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系存续期间,出租人享有随时解除不定期租赁合同关系的权利,仅需要履行提前通知和给予承租人合理搬迁时间的义务。承租人杨锋自2019年1月之后即未依约足额支付租金、物业管理费，温秀康起诉要求解除合同，一审认定《商铺租赁合同》自温秀康起诉之日起解除、杨锋应将租赁房屋返还给温秀康，并应支付温秀康占有使用涉案租赁房屋期间的租金和每月物业管理费，并无不当。温秀康主张杨锋应支付温秀康因本次诉讼所花费的合理律师费和不予退还租赁保证金，有合同依据，本院予以确认。在二审期间，关于杨锋提交的备注是“18年12月+19年1月”的40000元微信转账记录，主张其2019年1月份房租已缴清。温秀康的诉讼代理人亦认可称两个月的租金是47000元，杨锋只缴纳了40000元。因此，可以认定杨锋2019年1月份未缴清的房租为7000元，一审关于2019年1月份未缴清租金计算错误，本院予以纠正。自2019年1月起暂计至2019年6月18日，租金共计为115099.94元[7000元+23500元×4+（23500元/月÷30天×18天）]。关于薇拉视觉公司对杨锋的上述债务应否承担连带责任，本院认为，本案所涉租赁合同系由温秀康委托温致全与杨锋签订,根据合同相对性原则，合同权利义务在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，薇拉视觉公司并非案涉租赁合同当事人，一审认定薇拉视觉公司对杨锋的债务承担连带责任，处理不当，本院予以纠正。综上，上诉人杨锋、薇拉视觉公司的上诉请求部分成立，一审关于未缴清租金部分计算错误、认定薇拉视觉公司对杨锋的债务承担连带责任，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12679号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12679号民事判决第七项、第八项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12679号民事判决第三项为：杨锋须于本判决生效后三十日内支付温秀康租金115099.94元及自2019年6月19日起至实际返还租赁房屋时止的占有使用费（按23500元/月的标准计算）；四、驳回温秀康的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8022元，由温秀康负担3759元，杨锋负担4263元。公告费1200元，由杨锋负担。二审案件受理费共计2722元，由杨锋负担2672元，温秀康负担50元。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年九月十四日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。