江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初3893号原告：中山陵园管理局，住所地南京市中山门外石象路**。法定代表人：姜宸，该单位局长。委托诉讼代理人：曹贞月，该单位职工。委托诉讼代理人：武垒，该单位职工。被告：南京流觞厅禅和文化传媒有限公司，住所地南京市玄武区中山陵园风景区灵谷寺路**流觞厅。法定代表人：孙士露。原告中山陵园管理局（以下简称“中山管理局”）与被告南京流觞厅禅和文化传媒有限公司（以下简称“流觞厅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中山陵园管理局委托诉讼代理人曹贞月、武垒到庭参加了诉讼。被告流觞厅公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中山陵园管理局向本院提出诉讼请求：1.原告、被告2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》，2019年8月12日签订的《补充协议》以及2019年9月18日签订的《补充协议（二）》立即解除；2.被告支付原告租金及占用费209250元（截至2020年6月15日，租金计算为209250元，2020年6月16日至房屋实际交还之日的租金及占用费按双方合同约定的租金标准计算）；3.被告支付拖延支付房租的违约金（自欠租之日起至租金给付完毕之日止，按每日千分之一的标准计算，暂计算至2020年6月15日，为58745.25元，2020年6月16日起至房屋租金付清之日止，按合同约定标准计算）；4、被告支付合同解除违约金10万元；5、被告支付因未在约定期间内腾空房屋并办理变更登记手续的违约金5万元；6、被告立即将承租原告的房屋腾空后交还原告；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月6日，原、被告双方签订流觞亭《房屋租赁合同》，因原告对房屋另作他用，经协商，双方于2018年6月4日签订《租赁合同终止协议》及《意向约定书》，约定：原《房屋租赁合同》租赁期至2018年6月30日，原租赁合同终止后，被告自愿承租商业街11号，明确被告对中山陵商业街11号经营用房已充分了解并自愿按现状承租，合同租期5年，约定租期开始前两个月为免租装修期。2018年6月6日，双方签订《房屋租赁合同》，对租期、房租及支付方式、租赁保证金等做了约定。合同另约定：被告如不能按期交付房租，应向原告支付滞纳金，滞纳金按当期租金按每天千分之一计算向原告交纳。被告逾期缴纳房租费用10天以上，原告向被告发出书面通知催缴。解除合同或者合同到期后原告有权收回房屋，被告应将租赁区域内物品搬出，逾期不处置的，视为被告放弃所有权，原告可以自行处置。被告逾期交纳租金30天以上，经原告限期催交后仍拒不交纳者，原告有权解除合同，不退回保证金，收取相应的违约金。如被告保证金不足以支付，则可以留置被告商铺内任何财物，直至被告付清欠款及违约金为止。我方按照《租赁合同》约定将房屋交付被告使用。被告支付了2018年9月1日至2019年2月28日两期租金。因被告此后一直拖欠租金，原告分别于2019年3月12日、2019年5月12日、2019年6月12日向被告发出《催缴通知》，并多次电话或上门催缴，未果。2019年7月12日，原告向被告出具解除合同通知书。2019年8月12日与2019年9月19日，原、被告双方达成补充协议两份，主要内容为：被告按约定日期支付拖欠的租金，并承诺严格按照《租赁合同》约定支付尚未发生的剩余租金；如被告有任何一期未按照协议约定支付租金的，被告同意原告有权直接解除租赁合同，并约定了结算方式，包括被告未在约定期间内腾空房屋并办理变更登记手续的，被告应向原告支付违约金5万元；因被告行为导致原告解除《租赁合同》，被告支付原告违约金10万元。被告同意承担前期欠付租金产生的违约金。因被告未履行《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》的约定，被告长期拖欠租金，原告有权解除合同，收回房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告流觞厅公司未到庭发表意见。本院经审理认定事实如下：1999年12月1日，南京市规划局向中山管理局出具建设工程规划许可证，建设位置玄武区中山陵1号，建设规模6幢9000平方米，1-2层。2018年6月6日，原告中山管理局（甲方）与被告流觞厅公司（乙方）签订《中山陵园管理局房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于钟山风景区中山陵商业街11号租赁给乙方从事旅游工艺品、茶社经营活动。租赁房屋建筑面积地面一层为520平方米，负一层为405.6平方米。租赁期为五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。租期开始前三年每年租金为162000元整，第四年租金为人民币178000元整，第五年租金为196000元整。租金缴纳方式为季付。每年租金分四次缴纳，分别于每年的9月1日、12月1日、3月1日、6月1日之前缴纳下一期对应租金。乙方于合同签订之日起3日内，向甲方交纳租赁保证金人民币40500元整，如发生商品质量纠纷问题或违反中山陵园风景区经营市场管理有关规定或违反本合同的约定，向客户退赔或罚款等均可先从保证金中支付。甲方若不按时提供合同约定的租赁房屋，应向乙方支付违约金，违约金按租赁费总金额每日千分之一计付，从应交付使用的当日起算。甲方收取乙方租金后7日内出具合法票据给乙方。乙方如不能按期交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按当期租金按每天千分之一计算向甲方交纳，从应交租金的当日起计算，乙方应付的滞纳金从租赁保证金中扣除，不足部分乙方应予补足。乙方逾期缴纳租赁费用10天以上，甲方向乙方发出书面通知催缴，乙方在5日内仍然不缴纳租金的，甲方有权采取暂停水电等措施，并要求乙方支付滞纳金、违约金。若乙方逾期交纳租金30天以上，经甲方限期催交后仍拒不缴纳者，甲方有权解除合同，不退回保证金，收取相应的违约金，如果乙方保证金不足以支付，则可以留置乙方商铺内任何财物，直至乙方付清欠款及违约金为止。合同签订后，被告仅于2018年9月1日、2018年12月1日支付两期租金，支付租赁保证金40500元。原告中山管理局分别于2018年12月11日、2019年3月12日、2019年5月21日、2019年6月12日向被告流觞厅公司发出催缴通知。2019年8月16日，原告中山管理局（甲方）、被告流觞厅公司（乙方）签订《补充协议》，协议第2条约定乙方承诺将于2019年10月1日前付清所拖欠的全部租金，共计121500元，并承诺严格按照《租赁合同》约定支付尚未发生剩余租金，不再拖欠租金。如乙方按照本协议第2条约定履行租金支付义务的，甲方承诺对于乙方截止2019年10月1日前乙方应支付的违约责任金14823元不再主张。如乙方有任何一期未按照本协议第2条约定支付租金的，乙方同意甲方有权直接解除《租赁合同》，并有权按照如下约定进行结算：乙方同意除付清所有欠付租金外，还应在甲方出具通知后10日内腾空房屋，结清已发生的各项公共费用，搬出中山陵商业街11号房屋，乙方应完成注册地址的变更。如乙方未在前述期间内搬出并办理变更登记手续的，乙方应向甲方支付违约金5万元。如果乙方拒绝腾空房屋的，乙方同意甲方进行腾空，并承诺放弃向甲方主张任何损失。如因甲方清空另行产生费用的，乙方同意承担。乙方同意甲方进行腾空，并承诺放弃向甲方主张任何损失。如因甲方清空另行产生费用的，乙方同意承担。乙方同意对于因其行为致使甲方解除《租赁合同》，乙方愿意向甲方支付违约金10万元。乙方同意承担前期欠付租金产生的违约金14823元。2019年9月19日，原告中山管理局（甲方）、被告流觞厅公司（乙方）签订《补充协议二》，协议约定，截至2019年12月1日，乙方拖欠及应交租金为162000元。截止至2019年11月30日，乙方因拖欠甲方租金应付的违约金共计21870元。双方对《补充协议》的相关条款调整如下：1、将第2条调整为“乙方承诺将于2019年11月30日前付清所欠的全部租金共计121500元以及当月应支付租金40500元。并承诺严格按照租赁合同约定支付尚未发生的剩余租金，不再发生拖欠租金的情形。”第3条调整为“如乙方按照本协议第一条、第二条约定履行租金支付义务的，甲方承诺对于乙方截止2019年11月30日前乙方应支付的违约责任金21870元不再主张。”将第4条（3）调整为“乙方同意承担前期欠付租金产生的违约责任金21870元”。本补充协议未涉及，仍按照《租赁合同》和《补充协议》约定执行。2019年12月16日，中山管理局向流觞厅公司发出解除合同通知书，通知主要内容为双方合同解除，支付租金及违约金，自接到通知之日起搬离案涉房屋并办理交接手续等。以上事实有房屋租赁合同、被告水、电、燃气费用账单、被告转账记录、原告催缴记录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示，双方应按约履行。根据租赁合同约定，被告应按约交纳房租等各项费用，但被告仅按约支付2018年9月1日，2018年12月1日两期租金，后原告通过多次催告以及与被告签订补充协议等方式给予被告一定的宽限期，被告仍未支付，故根据合同及补充协议、补充协议二的约定，原告有权解除合同并要求被告支付所欠付的租金，故本院对原告要求立即解除合同及支付欠付租金的请求予以支持，合同解除后至被告实际迁出之日止的占用费用，本院一并支持。合同解除后，被告应立即腾空并搬离案涉房屋，故对原告要求被告腾空并交付房屋的请求，本院予以支持。关于原告主张欠付租金的逾期支付违约金的请求，本院认为，原告主张的违约金标准为千分之一，本院认为该违约金标准畸高，本院酌情调整为年息10%，按照标准暂计算至2020年8月31日，违约金为21293元，此后按照年息10%的标准计算至租金及占用费用全部还清之日止。对于原告主张的逾期腾房的违约金5万元及解除合同的违约金10万元，本院认为，两种违约金从性质上讲都是解约违约金，原告同时主张两个违约金属于重复主张，本院根据本案情况支持10万元，原告另外主张的5万元违约金不再支持。对于被告已交付的40500元保证金，因被告仍可能拖欠原告水、电费用，本案中暂不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中山陵园管理局与南京流觞厅禅和文化传媒有限公司2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》，2019年8月12日签订的《补充协议》以及2019年9月19日签订的《补充协议（二）》于本案判决生效之日起立即解除；二、南京流觞厅禅和文化传媒有限公司于本案判决生效之日起十日内腾空并向中山陵园管理局交付南京市玄武区中山陵商业街11号房屋；三、南京流觞厅禅和文化传媒有限公司于本案判决生效之日起十日内支付中山陵园管理局租金202500元（截至2020年5月31日，租金计算为202500元，2020年6月1日至房屋实际交还之日的租金及占用费按双方合同约定的租金标准计算）；四、南京流觞厅禅和文化传媒有限公司于本案判决生效之日起十日内支付中山陵园管理局延期支付房租的违约金（自2019年3月2日起，按年息10%的标准计算，暂计算至2020年8月31日，为21293元，2020年9月1日起至房屋租金或占用费用付清之日止，按年息10%的标准计算）；五、南京流觞厅禅和文化传媒有限公司于本案判决生效之日起十日内支付中山陵园管理局解约违约金10万元；六、驳回原告中山陵园管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9430元，减半收取4715元，由被告南京流觞厅禅和文化传媒有限公司负担。原告中山陵园管理局预交案件受理费9430元由本院退回，被告南京流觞厅禅和文化传媒有限公司应负担诉讼费用4715元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘静静二〇二〇年九月十五日书记员  朱梦芝