贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3005号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化南路**，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，女，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：粱春菊，女，1981年9月13日出生，侗族，贵州省天柱县人，现住凯里市。被上诉人（原审原告）：陈光茂，男，1981年11月9日出生，苗族，贵州省天柱县人，现住凯里市。二被上诉人委托诉讼代理人：吴红亮，贵州宏强律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产有限责任公司（以下简称伟业房地产公司）因与被上诉人梁春菊、陈光茂商品房预售合同纠纷一案，贵州中建伟业房地产有限责任公司不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初5167号，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。贵州中建伟业房地产有限责任公司上诉称：①原审认定《确认书》为格式条款及对《确认书》约定免除违约责任的内容无效，是原审认定事实错误。《确认书》非格式条款，应为合法有效。②原判违背公平正义原则。上诉人已于2018年11月27日前就向住房行政管理部门申请办理不动产登记资料，由于行政管理部门的原因，办理的不动产登记资料一直未取得。梁春菊、陈光茂二审答辩称：上诉人在已经违约的情况下要求被上诉人签订确认书时，未提示确认书是上诉人已违约之后签订的，条款也是上诉人事先拟定的，存在欺诈且重复使用，属于格式条款。被上诉人未接到上诉人要求收房的通知，应以被上诉人实际收到房屋为准。上诉人主张的违约比例并未超过法律规定，上诉人违约造成被上诉人不能办理房产证不能行使房屋的处置权，故被上诉人主张的违约金应当得到支持。梁春菊、陈光茂向一审法院诉请：1.判令被告向原告移交产权证时，强令原告在《确认书》上签署的免责条款无效；2.判令被告支付逾期交房违约金5781元；3.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金29126元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，原告粱春菊、陈光茂与被告中建伟业公司于2016年11月21日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的凯里市“中兴廊桥水岸”3栋20层20-3号房，总价款437986元；交房时间为2016年12月31日前，被告于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告从交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过90日后，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款437986元。2017年4月12日原告接收所购房屋，实际逾期交房时间为102天。2019年1月30日，原告粱春菊、陈光茂（乙方）与被告中建伟业公司（甲方）签订一份《确认书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017384的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。”当日，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书。2019年6月24日，原告曾向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。2019年9月10日原告申请撤回起诉，同日本院裁定准许原告撤回起诉。2020年4月21日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，系合法、有效的合同。关于《确认书》是否合法有效的问题。原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订一份《确认书》是事实。双方在签订上述《确认书》前，被告已经存在违约行为，但其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求原告签订，且对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，系被告单方制作的格式条款。同时《确认书》载明“双方确认互不负违约责任”，在该案中，根据被告所举证据不能得出原告存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是被告为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。被告未能提供证据证明《确认书》是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故《确认书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。关于原告主张逾期交房及逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房，故被告于2017年4月13日才向原告交付商品房属逾期交房。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告于2019年1月30日才交付办理转移登记的有关文书系逾期交付。原告在提起本次诉讼前，曾于2019年6月24日向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。庭审后，原告于2019年9月10日申请撤回起诉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”之规定，原告向人民法院请求保护的时间为2019年6月24日，故原告主张2017年1月1日至2017年4月12日期间的逾期交房违约金以及2017年4月1日至2019年1月30日期间的逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，并未超过诉讼时效。关于被告提出双方约定的交房时间是2016年12月31日，我公司委托黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司签订《房地产开发项目总体策划及销售代理合同》，是由百盛公司负责通知业主接房相关事宜，百盛公司已通知粱春菊、陈光茂于2016年12月31日接房，然而粱春菊、陈光茂自身原因迟延至2017年4月12日才接房，因原告自身违约行为，故我公司不应向其支付逾期交房违约金的抗辩理由，因未能提供充分证据加以证实，本院不予采纳。其提出本案计算实际逾期交房天数为102天的抗辩理由与事实相符，本院予以采纳。关于被告请求调低逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的问题，因被告所举证据未能证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告的抗辩理由证据不足，本院不予采纳。综上，原告主张逾期交房违约金5781.00元的计算方式高于实际逾期交房天数，应按实际逾期交房天数的日万分之一计付，即4467.00元（437986.00元×102天×0.0001）。原告于2019年1月30日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间672天，现原告主张逾期665天的违约金29126.00元（437986.00元×665天×0.0001），系其对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告粱春菊、陈光茂与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年1月30日签订的《确认书》中“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告粱春菊、陈光茂逾期交房违约金4467.00元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告粱春菊、陈光茂逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金29126.00元。案件受理费已减半收取为336.00元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，贵州中建伟业房地产开发有限责任公司提交了以下证据：①伟业房地产公司与宇慧物业服务公司签订的《协议书》、《证明》，拟证明上诉人委托宇慧物业公司与被上诉人协商，在自愿基础上签订的《确认书》、《协议书》；②《关于“中兴廊桥水岸”办理首次登记时间的说明》，拟证明上诉人已于2018年11月13日向凯里市不动产登记中心申请办理首次登记；③《中兴“廊桥水岸”商品房交房通知》、《企信通交房通知、《黔东南州聚联科技服务有限公司》、《白盛公司销售代理合同》，拟证明上诉人委托黔东南州聚联科技服务有限公司、黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司通知收房，被上诉人欧阳光进等7户收到通知后逾期收房；被上诉人对以上证据的质证意见：证据①与被上诉人无关，且协议书与确认书均是格式条款，都无效；证据②的初始登记不等于将不动产登记的有关文书交付给被上诉人；证据③与本案无关，被上诉人没有收到任何信息及书面通知或者收到办理不动产登记的通知。本院认为，以上证据经庭审质证，本院对其证明目的均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院将围绕上诉人的上诉请求进行审理。其一，上诉人违约行为在先，与被上诉人签订《确认书》在后，且内容明显免除上诉人责任、排除被上诉人权利，也未对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定确认《确认书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效正确。其二，上诉人提出已于2018年11月27日前就向住房行政管理部门申请办理不动产登记资料。但其未能提供证据证实，也不能证明其未办理不动产登记的原因应当归责于住房行政管理部门。因此，上诉人提出的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州中建伟业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640.00元，由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月二十五日书记员  杨正英