广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4317号原告：赖敏仪，女，1982年6月11日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告：许可，女，1983年2月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈节潮，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：梁小萍，女，1942年10月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家儿，广东百高律师事务所律师。原告赖敏仪、许可与被告梁小萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈节潮，被告的委托诉讼代理人黄锡峰、李家儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告签订的《商铺租赁合约》在2019年10月1日解除；2.判令被告向两原告退回已收款项134000元。事实和理由：两原告与被告于2019年9月12日签订《商铺租赁合约》（以下称该合约），在签订租赁合约之前，被告明确知晓两原告承租该物业是用于经营糖水铺生意，且结合周边的环境也可进一步佐证两原告的承租用途属于商业性质，合约存在笔误将商业性质写成教育性质，但应以口头约定为准。该合约的第五条第一款约定：被告须保证对该物业享有完整所有权，并享有合法出租该物业的权利及有权签署物业出租相关手续的法律文件，并无存在隐瞒该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，出租方须在签署本合约前将所有（或有）的纠纷及债务清理完毕。该合约约定的建筑面积与平面图显示的面积及实际使用面积均不一致，被告违反了该合约的明确约定，隐瞒了物业有关的重要事实。除此之外，被告隐瞒了无法办理餐饮类营业执照的真实情况，让两原告陷入错误意识签订了该合约，致使两原告的合法权益受到严重损害。该合约的第一条第一款约定，甲方即被告提供物业产权地址为广州市越秀区榨粉街XXX号首层（不含阁楼）（下称该物业），该物业的房产证编号为174XXX，该物业建筑面积为120平方米，该物业规划用途/使用性质为：教育性质（具体以产权文件为准）；第二款则约定若上述面积与实际面积有差异时，甲乙双方同意以本合约订明之租价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由。根据被告提供的该物业房地产平面图显示：A9加上A2的面积之和为102.5916平方米，且该合约明确约定提供的首层不包含阁楼，故被告提供的建筑面积按平面图所显示的只有102.5916平方米，而且根据原告委托专门的测绘机构测量后，该物业的实际使用面积仅为89.2154平方米。被告提供的该物业实际建筑面积小于该合约约定的建筑面积，而实际使用面积则远远小于该合约约定的建筑面积，因此，两原告对于被告提供的该物业建筑面积提出异议，双方应当按该合约第一条第二款对租金价格作出相应变更，即该合约约定的月租金43000元除以120平方米，得出358.3333元/平方米，而实际使用面积为89.2154平方米，得出实际月租金应为31968.8487元。两原告对于被告提供的该物业建筑面积提出异议后，被告应根据该合约第一条第二款的约定作出相应变更，但被告并没有按约定履行合同义务。原告多次通过EMS快递方式将该物业钥匙寄回至被告户籍所在地，被告拒收，无法与被告取得联系，因此成讼。关于被告对解除合同承担主要责任的四个理由，第一，该商铺租赁合约第五条甲方责任的第一款约定“甲方需保证……”但涉案物业已有案外公司办理了营业执照，我方无法办理相关执照且被告拒绝履行和协助。第二，关于租赁合约约定的，即合约第一条第二款，涉案物业存在面积差异，我方一直与被告协商请求减租等相关事宜，但被告违反约定，经过多次催告仍不履行义务。第三，相关证据显示双方就涉案物业该租赁合约的商业性质协商为食品经营，但合约存在笔误，将其约定为教育性质，后期被告拒绝协助原告办理相关变更手续。第四，我方一直无法联系被告本人，无法就后期装修及相关设计问题和被告达成一致，无法继续履行合同，我方被迫解除该合同。综上所述，被告隐瞒了涉案商铺无法办理商业性质的营业执照，构成重大误解，且根本没有按合约约定变更月租金，致使两原告的合法权益受到严重侵害，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告是违约方，没有单方解除权，合同的实际解除时间为2019年11月8日，原被告双方在2019年9月12日签订的商铺租赁合约是双方的真实意思表示，合同上明确记载物业规划的使用性质为教育性质，与商铺房产证上所载的性质一致，原告承租涉案场地前已经审查过房产证，因此被告不存在任何隐瞒或提供虚假情况的行为。租赁合约合法有效。二、在租赁合同签订前，被告已经将房产证原件给原告看过，从原告提交商铺的房产证作为证据，原告也拿到了被告的房产证复印件，可见原告在签订合约前对物业规划的使用性质是清楚的，被告不存在欺瞒。三、原告无权要求被告退还款项，原告接收场地后有进行经营使用，但未缴纳2019年11月1日之后的租金，且目前已经单方退场，构成违约，无权要求退还押金。即使双方对月租金标准产生争议，可通过双方协商或司法途径方式进行确定，无需强行退租，可见原告单方退租的根本原因并非是租金标准问题。原告诉讼请求二包含一个月的租金和5000元的水电周转金，该周转金我方同意退还。但这一个月的租金以及租赁押金我方不同意退还，合约的租金定价标准是原告看过场地后双方按照整租进行定价，而非按照面积计算的，故实际并不存在面积差价的问题。合约签订前原告已经到了涉案场地看过三次，并数过地砖，测量过场地，因此包括物业面积在内的所有信息都是经过原被告确认后才签署的。合约也是原告制作给被告签名的，原告接收场地后也进行了经营使用，后期提出面积问题只是原告对单方退租而寻找的理由。原被告双方也曾于2019年9月24日拟进行现场重新测绘，但被告人员到场后原告却提出直接解约，可见原告并非真实对租金标准有异议，双方最终并未就租金变更达成新约定，故原告仍应按照合约约定交租。经审理查明：据原告提供的1994年8月4日的《房地产权证》（复印件）记载：越秀区豪贤路榨粉街XXX号首层及阁楼的权属人为被告，用途为教育，总建筑面积为160.43平方米。被告对其真实性、合法性无异议。2019年9月12日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合约》，其中约定：一、产权状况。1、甲方出租之物业产权地址为：广州市越秀区榨粉街12号首层（不含阁楼)（下称该物业）。该物业建筑面积为：120平方米。该物业规划用途/使用性质为：教育性质（具体以产权文件为准）。2、若上述面积与实际面积有差异时，甲乙双方同意以本合约订明之租价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由。二、租金、免租期、租期、递增、租赁押金、水电周转金。1.租金：起始租金为每月43000元。每1个月结算一次。2.免租期：从2019年9月12日开始，至2019年9月30日结束，共计：20天。3.租期：从2019年10月1日开始，至2027年9月30日结束，共计：8年。5.租赁押金：两个月租金。6.水电周转金：5000元。三、款项给付。1.签署本合约时，甲方须收取乙方第一期租金、租赁押金、水电周转金，共计：134000元。2.乙方支付当月租金不得迟于每月的1日。四、物业交接。1.物业自2019年9月12日交付乙方使用,交付使用后所产生的费用由乙方负责，而交付前所产生的任何费用由甲方自行负责。七、违约责任。4.在租赁期间，乙方须依时交租，如拖欠租金，每天按照拖欠部分的0.5%加收滞纳金，拖欠租金超过7天以上的，甲方有权提前解除合同收回物业，并没收保证金。6.如乙方提前解除合约，则甲方不退回押金给乙方等。同日，原告向被告支付押金86000元、2019年10月租金43000元、水电押金5000元。原告委托广州市房地产测绘院对涉案房屋的面积进行测绘，广州市房地产测绘院于2019年11月5日出具《房屋面积报告书》，记载涉案房屋首层商铺建筑面积90.8764平方米，首层（梯间）建筑面积6.4852平方米，首层（洗手间）建筑面积5.2300平方米。被告对该证据的真实性、合法性无异议，该证据证明原告在测绘之日还在继续使用商铺，测绘面积首层约102平方米，即使存在面积差异，原告也是没必要解除合同。原告为证明向被告承租的涉案房屋是用于经营糖水铺，提供了原告许可与被告的女儿的微信聊天记录，其中记载：2019年9月23日，原告许可：做人要对得起天地良心，签合同当日是双方口头确认，我方是做餐饮，合同也说明说你方要配合我方办理执照事宜，现在你方说不可改变教育性质，是你方存在不诚实行为。被告女儿：双方应按合约执行。2019年9月29日，被告女儿：许可，我下午去榨粉街首层商铺看到你们已经转租给别人做板粟生意，刚好承租老板在，他说已跟你们签了一年合同，也给了你们二按一租，按合约也理应知会业主。你们的招租电话也撕掉了，那就是说你们还是继续履行我们之间的合同，没有异议继续租下去，是吗？原告许可：我们是要通知业主的，但一直无法联系上。被告对该证据的真实性、合法性无异议，原告对租赁商铺的经营用途与被告无关，被告也未对其作出任何承诺。被告按照合同约定向原告交付租赁场地，完成合同义务，被告单方退租构成违约。原告拟举证内容是不成立的，作餐饮只是原告自己单方陈述，我方回应是明确按合约执行，并没有承诺原告做糖水铺，我方向原告说涉案商铺已经给别人做板栗生意的情况，原告的回应是要通知业主的，等于原告确认把案涉商铺转租给他人的事实。原告为证明向被告寄送涉案房屋钥匙，但被告拒收，提供了EMS快递单，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告没有收到钥匙，且场地已经交付原告使用，租赁期间原告无权单方要求提前退租。从原告寄送钥匙时间可见合同解除时间并非为2019年10月1日，原告寄出钥匙时间为2019年10月12日。原告为证明涉案房屋在2019年9月12日前已有案外人在涉案房屋办理营业执照，原告无法再办理营业执照进行经营提供了《企业信用信息公示报告》记载：广州市越秀区榨粉街XXX号首层及阁楼登记的企业名称为广东XX**发展有限公司，成立日期为2018年5月24日，核准日期为2019年3月18日。被告对该证据的真实性、合法性无异议，广东XX**发展有限公司登记地为涉案场地，并不影响原告在涉案场地办理营业执照，工商局的政策是一个场地可以办理多个执照，目前案涉场地的现状是他人在经营面包店，而且原告并无证据证明存在他人营业执照前提下就不能再另行办理营业执照，也没有办法举证原告目前无法办理营业执照的原因就是因为XXXX发展有限公司已经把涉案场地进行工商登记。被告为证明于2019年11月8日向两原告寄送《解除〈商铺租赁合约〉通知》，提供了《公证书》，两原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该公证书并无快递进度单，无法确认是否邮寄，且只有寄送单，是否手写无法确认，且我方均无收到该相关函件。被告表示于2019年11月12日自行收回涉案房屋。本院认为：原告与被告自愿签订的《商铺租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为1、《商铺租赁合约》的解除是谁的责任造成。2、被告应否退还押金给原告。3、被告应否退还租金给原告。关于《商铺租赁合约》的解除责任问题，首先，上述《商铺租赁合约》已经明确约定涉案房屋的使用性质为教育性质，故原告认为笔误，双方实际约定使用性质为糖水铺本院不予采信。其次，《商铺租赁合约》也明确约定：“若上述面积与实际面积有差异时，甲乙双方同意以本合约订明之租价除以面积所得的单价为标准增收或减付，并同意不以此作为取消交易之理由。”虽然商铺测绘面积比合同约定面积少，但原告以此解除合同本院不予支持。再次，《广东省商事登记条例》第十八第二款规定：多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所。且原告未能举证证明涉案房屋因存在商事主体而造成其不能领取营业执照。综上分析，原告要求解除合同的三项理由均不成立，造成合同解除责任在原告。原告要求确认合约于2019年10月1日解除本院不予支持。鉴于被告也同意解除合同，但被告未能举证证明《解除〈商铺租赁合约〉通知》已于2019年11月8日送达给原告，被告请求确认合约于2019年11月8日解除本院不予采纳，《商铺租赁合约》应于被告自行收回商铺之日的2019年11月12日解除。关于被告应否退还押金给原告的问题，上述《商铺租赁合约》已经明确约定：“如乙方提前解除合约，则甲方不退回押金给乙方。”现原告提前解除合约，故原告要求被告退回押金本院不予支持。关于被告应否退还租金给原告的问题，上述《商铺租赁合约》约定涉案房屋面积120平方米，每月租金为43000元，即每平方米租金为358.33元。涉案房屋经测绘面积为102.59平方米，因此涉案房屋的实际租金为每月36761.07元，而被告于2019年11月12日收回商铺，原告实际应交纳的租金为51465.50元。故原告要求被告退还租金本院不予支持。因被告同意退回水电周转金给原告，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告赖敏仪、许可与被告梁小萍签订的《商铺租赁合约》于2019年11月12日解除；二、被告梁小萍应于本判决发生法律效力之日起五日内，将水电周转金5000元退回给原告赖敏仪、许可；三、驳回原告赖敏仪、许可的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2980元，由原告赖敏仪、许可共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  朱铭沛人民陪审员  罗晓芬二〇二〇年九月七日书 记 员  陈佳璇