广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25341号原告：欧伟年，男，1959年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：卜其军，男，1966年3月2日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县，原告欧伟年诉被告卜其军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧伟年、被告卜其军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧伟年向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年7月承包费4800元及2020年6月水电费244.5元；2、判令被告向原告支付逾期支付2020年7月承包费及2020年6月水电费的违约金（以5044.5元为基数，自2020年7月26日起至实际支付之日止，按月费用10%的标准计算）；3、判令被告向原告支付场地占用费（自2020年8月1日起至实际返还商铺之日止，按每日300元计算）；4、判令被告向原告返还位于广州市海珠区荔福路68号之11档；5、判令被告向原告支付2020年7月水电费214.6元；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月4日，原告和被告签订《铺位转包合同协议书》（实属铺位转租合同），约定原告将租来的坐落在广州市海珠区荔福路68号之11档转包（转租）给被告使用，合同中对承包期限、经营方式、每月承包费、押金的退回等有明确约定。直到2020年5月，原告决定在合同期满后不再与被告续约，故提前两个月书面通知了被告。期间原告分别在2020年5月29日、7月17日通过发微信及2020年5月30日发手机短信并寄挂号信（内有通知）给被告，寄信过程用手机录像，通知中明确表示了原告要求被告必须在2020年7月31日返还房屋给原告，否则从2020年8月1日起原告将要向被告收取300元/天的占用费。从被告的微信聊天记录及邮局5月31日发回的短信得知被告已收到通知，但被告至今仍然强占该房屋并继续营业，严重违约。被告从2020年7月26日起拖欠承包费、水电费等，原告交涉无果。涉案房屋是原告从广州市海珠区沙园街道社区服务中心（以下简称“沙园街道服务中心”）承租的，租期从2017年8月1日起至2020年7月31日止。期间，出租人变更为广州市海珠科技创新发展集团有限公司（以下简称“海创公司”）。2019年12月1日，原告与沙园街道服务中心办理解约及保证金退还手续，沙园街道服务中心收回合同原件，但有交租发票原件为证。虽然原告与海创公司的租期已届满，但海创公司并没有向本人提出异议，且继续向原告收取租金，足以证明原告与海创公司的租赁合同继续有效。原告要求被告在承包合同期届满后返还涉案房屋，与原告同海创公司的租期是否届满没有关系。原告仍是该房屋的承租人。虽然原告未经出租人同意将涉案房屋转租给被告，但出租人并没有向原告提出异议，而且在办理出租人变更时，原出租人也按时退还了保证金给原告，如果出租人对此有异议，是不退保证金的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《中华人民共和国民法典》第718条规定，可视为出租人同意转租，因此，原告与被告所签的《铺位转包合同协议书》有效。被告卜其军辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告与原告协商，由于涉案房屋的业主是沙园街道服务中心，房屋不能转租，被告与原告签订的转包合同是骗沙园街道服务中心的。当时双方口头协商转包合同到期后，就与原告无关，由被告与沙园街道服务中心直接签订租赁合同。被告向原告支付了押金10600元，双方签订转包合同时口头协商押金抵扣承包费，押金抵扣2020年7月的承包费及水电费后原告应退还被告剩余押金。2020年3月，因为疫情，公司可以免租，但原告依然向被告收取了2020年3-4月的承包费。当时原告还到档口闹事，影响了被告的生意，损失大概在18万元左右。当时通过派出所处理了这件事，原告已经将2020年3、4月的承包费退还给被告。经审理查明：海珠区荔福路68-70号自编1号的权属人为广州市微生物研究所，房屋用途为非居住用房，建筑面积为3839.1862平方米，房屋所有权性质为国有。2017年8月30日,沙园街道服务中心（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定:甲方同意将坐落在海珠区荔福路68号之11的房地产出租给乙方作商业使用，建筑（或使用）面积17平方米，该房屋的租赁期限共36个月，自2017年8月1日至2020年7月31日止；等。2018年10月4日，原告（发包人、甲方）与被告（承包人、乙方）签订《铺位转包合同协议书》，约定:（第一条）甲方同意将租来的坐落在广州市荔福路**之11档嘉力家电维修部转包给承包人（乙方）继续经营使用，建筑面积17平方米；（第二条）甲乙双方商定的承包期限为22个月（即从2018年10月1日至2020年7月31日止），每月承包费用为￥4800元，每月结算，由乙方当月25日前将该费用及水电费转账入甲方工行卡；（第三条）乙方已向甲方缴交两个月押金￥9600元和水电押金1000元，在承包期满后，乙方清缴完所有费用，并将房屋完好移交给甲方及交回押金收据及本协议书（注意：押金收据和协议书丢失，则不退押金），以上都做到后，甲方2天内将押金无利息退还给乙方，如乙方违约，甲方不退押金：双方的权利和义务对等；（第四条）甲方每月收的承包费（￥4800元）只含月租金，乙方在经营中所产生的一切费用（如水电费、税费、卫生费等）包括；经济纠纷，劳资及工伤事故纠纷，防火责任等都与甲方无关，换言之：乙方是本店老板（实际经营人）；（第五条）乙方逾期交承包费、水电费，每逾期一日，由甲方按月费用金额的l0%计违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，不退押金；所欠费用仍要清缴；等。被告向原告支付了承包押金9600元、水电费押金1000元；依约支付承包费至2020年6月30日，支付水电费至2020年5月。2019年12月1日，沙园街道服务中心与海创公司向原告出具《关于将荔福路68号之11物业移交广州市海珠科技创新发展集团有限公司管理的通知》，内容：为了加强区国有资产经营管理，广州市海珠区沙园街道政务和社区服务中心从2019年12月1日起将贵单位（个人）承租的荔福路68号之11物业移交海创公司管理，原租赁合同条款不变，请贵租户自2019年12月1日起向该公司缴交租金等相关费用；等。2020年2月27日，海创公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定:甲方同意将坐落在海珠区荔福路68号之11的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积16.92平方米；租赁期限自2019年12月1日至2020年7月31日止，月租金额2980元；乙方向甲方交纳6406元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等。2020年5月26日，原告与被告签订《协议书》，主要内容：原告将荔福路68号之11铺租给被告作不锈钢店，每月租金4800元；被告提前支付了三、四月份租金9600元，如果创新集团明确免收三、四月的租金，原告应退回已收的三四月份租金5960元（公司收取的费用）；2020年7月31日前合同期满，商议续约或退租一齐办理；等。2020年5月底，原告通过微信、手机短信、挂号信等方式向被告发出《通知》，内容：卜其军，你与欧伟年所签定的“铺位转包合同”，将于2020年7月31日届满，之后本人不再与你续约，请你于2020年7月31日前搬走店内属于你的所有物件，并按合同要求办理场地移交手续，如果过了此日期，仍然强行占用该场地（指位于广州市海珠区荔福路68号之11档）的话，那么从2020年8月1日起，本人欧伟年将同你收取每天300元的场地占用费，按实际占用的天数计收，直至到你搬出及办理该场地（铺位）的移交手续（将完好的房屋交还本人）为止；如果你从2020年8月1日起仍然强行占用该场地（铺位），即被视为你同意每天支付300元的场地占用费给欧伟年。被告确认收到上述通知。诉讼中，原、被告确认如下事实：双方签订的《铺位转包合同协议书》是房屋租赁合同;每月25日前缴纳当月的承包费及上月的水电费；原告已将2020年3、4月的承包费退还给被告。原告表示：原告与海创公司续租时，海创公司也提高了租金标准，从每月2980元提升至3395元，原告依据市场价每日300元要求被告支付占用费；不同意将押金抵扣2020年7月的承包费及水电费；被告交还房屋给原告时，如果房屋没有损坏且被告已经结清水电费，原告同意退还押金给被告。被告表示：同意支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元；合同约定的违约金标准过高，要求法院调整。本院认为：诉讼中，原、被告均确认双方签订的《铺位转包合同协议书》是房屋租赁合同，该合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于房屋交还问题。双方签订的《铺位转包合同协议书》约定承包期间为从2018年10月4日至2020年7月31日止，现期间届满，原告要求被告腾空交还涉案房屋合法有理，本院予以支持。被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。被告辩称双方口头协商转包合同到期后由被告与沙园街道服务中心直接签订租赁合同，与原告无关。被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于租金、水电费、房屋占用费问题。双方签订的《铺位转包合同协议书》约定的承包费实为租金。双方确认被告支付租金至2020年6月30日，故原告要求被告支付2020年7月租金4800元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元，被告表示同意支付，故对原告的该诉请，本院予以支持。原告要求被告按市场价每日300元支付占用费的诉请缺乏依据，本院不予采纳，占用费应按双方约定的租金标准每月4800元计付为宜，从2020年8月1日起至被告实际腾空交还房屋之日止。关于违约金问题。双方确认每月25日前缴纳当月的租金及上月的水电费，被告未依约支付2020年7月租金及2020年6月水电费，构成违约，应承担相应责任。被告辩称以押金抵扣租金和水电费，原告表示不同意，被告的意见缺乏依据，本院不予采纳。合同约定:被告逾期交承包费、水电费，每逾期一日，由原告按月费用金额的l0%计违约金，逾期30日，原告有权解除合同，不退押金。现原告要求被告按月费用10%的标准计付逾期支付2020年7月租金及2020年6月水电费的违约金，被告辩称违约金标准过高，原告未举证证明其损失，根据公平合理原则，本院酌定被告按每日万分之五的标准计付违约金（以5044.5元为基数，从2020年7月26日起至实际付清之日止）给原告。违约金总额以被告欠付的款项5044.5元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告卜其军在本判决生效之日起十五日内腾空广州市海珠区荔福路68号之11档并交还给原告欧伟年，被告卜其军搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、被告卜其军在本判决生效之日起十五日内向原告欧伟年支付2020年7月租金4800元及从2020年8月1日起至被告卜其军腾空交还上述房屋之日止的占用费（按每月4800元计算）；三、被告卜其军在本判决生效之日起十五日内向原告欧伟年支付2020年6月的水电费244.5元、2020年7月的水电费214.6元；四、被告卜其军在本判决生效之日起十五日内向原告欧伟年支付逾期支付2020年7月租金及2020年6月水电费的违约金（以5044.5元为基数，从2020年7月26日起至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算，违约金总额以5044.5元为限）；五、驳回原告欧伟年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，由原告欧伟年负担68元，被告卜其军负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月二十八日书记员  于悦姗何国卫