北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5289号原告：王家同。委托诉讼代理人：于洪亮。被告：申罡。委托诉讼代理人：刘艳滨。被告：介保海。委托诉讼代理人：王跃进。委托诉讼代理人：史威望。原告王家同与被告申罡、介保海房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，王家同及委托诉讼代理人于洪亮、申罡之委托诉讼代理人刘艳滨、介保海及其委托诉讼代理人王跃进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王家同向本院提出诉讼请求：1.确认申罡、介保海于2019年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.介保海将位于北京市朝阳区南磨房路1*号院*号楼*层1单元404号房屋恢复登记至被告申罡名下。事实和理由：王家同与王某（被告申罡的妹夫）系朋友关系。自2011年8月开始，王某、申某（被告申罡的妹妹）因日常生活及其公司经营需要，向王家同陆续借款，利息按月利3%给付。截止到2017年1月17日，王某、申某尚欠王家同1600万元人民币未还，王某出具借条，约定还款日期为提前两个月通知。2018年3月3日，申请人要求王某、申某归还本金，但王某、申某陆续给付利息和部分本金，截止到2019年8月7日，王某、申某尚欠本金l450万元，该本金及利息，王某、申某现一直拒绝给付。无奈，王家同于2019年9月24日向法院提起诉讼，同时，王家同依法对王某、申某提出财产保全申请。为了逃避债务，恶意转移财产，申某在王家同申请诉前财产保全期间，于9月11日将争诉房屋非法赠于被告申罡。同样，为了逃避债务，王某在王家同申请诉前财产保全期间将自己名下价值约1800万元的房产以900万元网签价格迅速出售。为此，王家同提起债权人撤销之诉，要求撤销申某与申罡的赠与合同。但在诉讼过程中，王家同又发现，被告申罡与介保海恶意串通，申罡将价值1000多万元的房屋，以385万的价格恶意转让给介保海。王家同认为，申某将自己名下房产赠予申罡的行为属于明显、恶意逃避债务的行为，申罡将价值900多万的房屋以385万元的明显不合理的价格转让给介保海属于恶意串通损害第三人的利益。故王家同提起诉讼，要求确认二被告于2019年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效：并将坐落于朝阳区南磨房路*号院*号楼*层1单元404号房屋恢复至申罡名下，恳请法院支持王家同的全部诉讼请求。申罡答辩称，不同意王家同的诉讼请求，申罡并非王家同的债务人，根据证据显示，王某与王家同存在债权债务关系，申某并未向王家同借款，因此王家同无权主张本案的房屋买卖合同无效；第二，涉案的房屋并未向王家同设立抵押；第三，介保海支付了合理的对价，并且已经完成了过户，介保海属于善意的第三人。故请求法院驳回王家同的诉讼请求。介保海答辩称，请求法院驳回王家同的全部诉讼请求。介保海在购买房屋之前与申罡素不相识，不可能存在恶意串通的情形。介保海为购买房屋系合理的市场价格。涉案房屋已经依法办理了过户登记，介保海的购买行为符合物权法关于善意取得的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月16日，申罡作为出卖人（申某作为代理人）与介保海作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区南磨房路1*号院*号楼*层1单元404，产权证明载明的建筑面积为137.30平方米。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币385万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为人民币555万元，上述价款买受人一并支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金50万元；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关的存量房交易结算资金划转协议；买受人选择组合贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币250万元；出卖人和买受人同意自本合同签署后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续等。同日，申罡作为出卖人（申某作为代理人）、介保海作为买受人与北京链家置地房地产经纪有限公司签署了《居间服务合同》，与北京方源房地产咨询服务有限公司作为服务方签署了《房屋交易保障服务合同》。庭审中，介保海向本庭提供了一份2019年9月17日申罡签名的委托书，载明申罡委托申某代其办理出售涉案房屋时磋商、签约、收取定金等事宜。对此，王家同表示上述委托书晚于签订日，合同效力存在无效的可能。2019年9月23日，申罡作为出卖人与介保海作为买受人签署编号为C1831697号的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），约定：该房屋的成交价格为385万元，买受人应当在甲乙双方办理不动产转移登记手续前5个工作日前支付首期房款135万元，余款250万元向银行、公积金管理中心申请贷款支付等。上述合同签署后，介保海于2019年9月16日向申罡支付定金5万元，于2019年11月1日通过理房通向申罡支付了购房款670万元。2019年11月1日涉案房屋转移登记至介保海名下。2019年11月22日，北京工商银行北京方庄支行向申罡发放了介保海针对涉案房屋的组合贷款共计250万元。2019年12月9日，介保海向申某某账户支付1万元，于2020年1月16日向申某某账户支付30万元，于2020年1月23日申某某账户支付26万元。庭审中，申罡、介保海表示上述款项系受申罡委托支付到申某某账户中，其中包含售房余款15万元（户口保证金10万元、物业保证金5万元）、车位款30万元、家具款6万元以及签署合同有申某替介保海支付的中介费6万元。另查一，位于北京市朝阳区南磨房路1*号院*号楼*层****房屋于2010年6月18日登记于申某名下，于2019年9月11日申某通过赠与的方式转移登记至申罡名下。申罡与申某系兄妹关系。另查二，2019年9月，王家同以民间借贷的案由向朝阳法院起诉了案外人申某和王某，要求王某和申某偿还借款1450万及相关利息。2019年11月，王家同以债权人撤销权纠纷的案由向朝阳法院起诉了申某、申罡，上述案目前尚在审理过程中。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王家同主张涉案的房屋买卖合同无效的理由为恶意串通，损害了其利益。所谓恶意串通，又称恶意通谋行为，是指在买卖活动中，双方以损害人利益为目的，弄虚作假的违法行为。构成恶意串通，需要满足以下几个要件，第一，恶意串通首先需要双方具有损害第三人的恶意，即明知或应知其行为造成国家、集体或第三人的损害而故意为之。第二，恶意串通需要恶意串通的当事人事先存在着通谋，即串通的当事人都希望通过实施某种行为而损害国家、集体、第三人的利益。第三，双方相互配合，共同实施的违法行为。本案的争议焦点为，介保海是否存在损害王家同利益的恶意及介保海是否存在与申罡存在事先的通谋行为。通过查明的情况可知，介保海购买涉案房屋系通过第三方中介机构居间获取的房源，没有证据证明介保海在本次购房时对申某、王某与王家同之间的债权债务或正在进行的诉讼系知晓，亦没有证据显示在购房之前介保海与申罡之间存在恶意损害王家同利益的意思的联络，因此无法认定介保海与申罡存在事先的恶意和通谋。第二，从涉案房屋的交易情况可知，整个交易过程符合二手房买卖的基本流程，介保海支付给申罡的购房款，与当时市场价格基本吻合，其中部分款项又通过公积金贷款和商业贷款由贷款银行直接支付至申罡账户，涉案房屋已经完成了所有权变更登记。由此看来，无论申罡出售涉案房屋的行为是否存在恶意，现有证据确不足以证明介保海存在与申罡恶意串通的行为，故本院对于王家同的诉讼请求不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王家同的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告王家同负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  杨阳审判员  蒙镭审判员  高磊二〇二〇年九月二十二日书记员  杨琳