广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初8616号原告：陈德添，男，1971年2月8日出生，汉族，住广东省江门市江海区*************，公民身份号码440************312。委托诉讼代理人：陈泳茵，广东金桥百信（江门）律师事务所律师。被告：陈健文，男，1976年12月28日出生，汉族，住广东省江门市江海区*************，公民身份号码440************330。被告：卢健英，女，1978年11月15日出生，汉族，住广东省江门市江海区*************，公民身份号码440************823。两被告共同委托诉讼代理人：刘健斌、曾莉，广东金匠律师事务所律师、原告陈德添诉被告陈健文、卢健英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈德添的委托代理人陈泳茵，被告陈健文、卢健英的共同委托代理人刘健斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德添向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付商铺转让费230万元;二、判令两被告向原告支付违约金50万元;三、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告陈健文是亲戚关系。2018年9月7日，原告与被告陈健文签订《商铺买卖合同》，约定：一、原告同意将位于江门市蓬江区************房产（证号：粤房地权证江门字第**）及位于江门市蓬江区************房产（证号：粤房地权证江门字：粤房地权证江门字第**转让价格为230万元，被告于2018年11月30日前一次向原告支付；三、双方同意涉案商铺暂不过户，待被告陈健文付清价款，原告再应被告陈健文要求随时配合办理过户手续；四、原告承诺协议生效后，配合被告陈健文（含被告陈健文指定的第三方）办理涉案商铺向银行或其他金融机构抵押贷款手续，贷得款项由被告陈健文使用，贷款本息由被告陈健文偿还；五、本协议自签订起生效。双方签订合同后，被告要求原告为其指定的江门市蓬江区鼎弘贸易有限公司（以下简称鼎弘公司）办理抵押贷款手续，原告于2018年10月10日作为抵押人就涉案商铺与广东鹤山农村商业银行股份有限公司（以下简称鹤山农商行）签订了《最高额抵押担保合同》，并于2018年10月11日办理抵押登记手续,鹤山农商行也发放了贷款给鼎弘公司。原告多次向被告催促其支付商铺转让费，但被告陈健文以各种理由拖欠。2019年4月10日，原告与被告陈健文在江**派出所签订《调解协议书》，内容为：被告陈健文于两个月内将商铺转让费230万元支付给原告。被告陈健文也确认已收到在2018年10月11日以涉案两间商铺所抵押贷款借得的款项。但签订《调解协议书》后，被告陈健文继续以各种理由拖欠原告的款项。2020年4月10日，被告陈健文出具书面承诺书，承诺在2020年4月10日前还清款项，否则向原告支付50万元的违约金，被告卢健英在承诺书上签名自愿加入债务，愿意承担共同还款责任。经原告多次追讨，两被告至今未还。两被告逾期还款的行为已构成严重违约。为维护原告合法权益，特具状起诉。原告陈德添在举证期限内向本院提交的证据有：1.商铺买卖合同、2.（2019）粤0784民初2366号民事调解书、3.调解协议书、4.承诺书、5.图片、6.《最高额抵押担保合同》及附件《抵押物清单》、7.连带责任保证书。被告陈健文、卢健英共同答辩称：一、涉案房屋买卖合同因原告拒不按双方约定交付房屋，构成根本违约，致使两被告合同目的不能实现，两被告有权解除合同。2018年9月7日，原告与两被告签订《商铺买卖合同》，约定：1.原告将其名下位于江门市蓬江区************、3号1003室两间商铺作价230万元价格卖给两被告，上述商铺的抵押贷款本息余额由两被告负责偿还，所代还金额从上述商铺买卖对价中扣减；2.两被告应在2018年11月30日前一次性向原告支付房款；3.原告同意在涉案合同生效后3个工作日内将涉案商铺按现状移交给两被告，并确认上述商铺未出租；4.双方同意上述商铺暂不办理过户手续，在两被告付清房款后再办理，所有过户税费由两被告承担；5.原告承诺在涉案合同生效后，配合两被告（含两被告指定第三方）办理以上述商铺向银行或其它金融机构抵押贷款的手续，贷款款项由两被告支配使用，贷款本息由两被告负责偿还；等等，并约定涉案合同自签字之日起生效。双方签订上述合同后，原告没有按约定时间向两被告交付涉案商铺，期间虽经两被告多次与原告联系，原告至今仍没有按向两被告交付涉案商铺，造成两被告不能实现合同目的。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，两被告可以解除涉案合同。2020年9月2日，两被告通过中国邮政EMS向原告寄送《解除合同通知书》声明解除涉案《商铺买卖合同》，并同时通过微信和短信发送给原告，寄送的通知书现已到达原告住处，《商铺买卖合同》依法已被解除，两被告已无须履行《商铺买卖合同》的付款义务。二、两被告向原告作出的付款承诺，是在被原告胁迫情况下作出的，不是两被告的真实意思表示，依法无效。原告与两被告签订合同后，虽经两被告多次要求也没有按约定向两被告交付商铺，两被告因此也没有向原告支付商铺对价。原告为此经常到两被告家里大吵大闹，两被告不胜其滋扰多次打电话报警求助。2019年4月10日，原告再次到两被告家里吵闹，严重影响两被告及家人的起居作息，无奈两被告报警处理。江**派出所主持调解时偏袒原告没有秉公处理，让两被告作出承诺两个月内支付230万元给原告，但没有要求原告承诺向两被告交付商铺，也没有扣减两被告支付给原告偿还贷款的12万元，因此，该调解书没有公平、公正地处理原告与两被告之间的商铺买卖纠纷，两被告无法履行。在此之后，原告仍多次滋扰两被告，两被告有多次报警记录佐证。根据《民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：……(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的……”之规定，原告以胁迫手段使两被告在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。综上所述，原告不按约定向两被告交付商铺在前，导致两被告不能实现合同目的；以胁迫手段使两被告违背真实意思作出还款230万元的承诺在后，两被告的承诺依法无效。现涉案合同因原告构成根本违约已被两被告依法解除。合同解除后，两被告无义务再向原告支付商铺对价。故此，两被告恳请贵院驳回原告全部诉讼请求。被告陈健文、卢健英在举证期限内共同向本院提交的证据有：1.户口薄复印件；2.银行流水；3.解除合同通知书、EMS邮寄单、邮件跟踪查询记录；4.陈健文在外海家中门、窗被石头砸坏的照片；5.水管被剪断的照片、电线被剪断的照片、陈德添到陈健文的住宅办公室滋扰的照片；6.报警回复信息、报警回执。经审理查明：原告与被告陈健文是亲戚关系。2018年9月7日，原告与被告陈健文签订《商铺买卖合同》，合同约定：1.原告将其名下位于江门市蓬江区************（证号：粤房地权证江门字第**120487：粤房地权证江门字第**字第0112048803号）出卖给被告：粤房地权证江门字第**元，被告陈健文在2018年11月30日前一次向原告支付；3.原告同意在协议生效后3个工作日内将上述商铺按现状移交给被告陈健文，原告确认上述商铺现未出租；4.双方同意涉案商铺暂不过户，待被告陈健文付清价款，原告再应被告陈健文要求随时配合办理过户手续，所有过户税费由被告陈健文承担；5.原告承诺协议生效后，配合被告陈健文（含被告陈健文指定的第三方）办理以上述商铺向银行或其他金融机构抵押贷款的手续，贷得款项由被告陈健文支配使用，贷款本息由被告陈健文偿还；6.本协议自签字起生效。2018年10月10日，本案原告陈德添作为抵押人与广东鹤山农村商业银行股份有限公司（以下简称鹤山农商行）签订《最高额抵押担保合同》，约定陈德添提供上述商铺为鼎弘公司办理抵押贷款手续，并于2018年10月11日办理抵押登记手续,并由陈德添、陈健文自愿承担连带保证责任，鹤山农商行也发放了贷款给鼎弘公司。因鼎弘公司逾期还款，2019年7月18日鹤山农商行向鹤山市人民法院起诉鼎弘公司、陈德添、陈健文等人[案号（2019）粤0784民初2366号]，2019年9月19日双方达成调解，确认鼎弘公司拖欠鹤山农商行贷款，陈德添、陈健文对鼎弘公司债务承担连带清偿责任且鹤山农商行对陈德添名下上述商铺享有优先受偿权。2019年4月10日，在江**派出所民警李远聪、梁泽波主持、见证下，原告与被告陈健文在江**派出所签订《江门市公安局蓬江分局江**派出所调解协议书》，内容为：1.被告陈健文承诺两个月内将商铺转让费230万元支付给原告。2.在这两个月期间，陈德添承诺不到陈健文家中追讨债务，若陈健文在2019年6月10日前还清款项的，少收陈健文40万元。3.陈健文在2018年10月11日以陈德添名下的两间店铺（白沙大道6号1003、1056商铺）向银行抵押借款的180万元，该180万元已到陈健文的账户，陈健文承诺该两间店铺的日后所有债务由其本人承担，与陈德添无关。2020年4月4日，被告陈健文出具文件，内容为：“现本人陈健文欠陈德添的借在本月2020年4月10日还清，如不能还到，在本金加收50万元作补偿”，被告卢健英在文件上签名。原告提交6张照片，证明涉案商铺一直空置。2018年9月21日，被告陈健文母亲区务喜转账12万元给原告陈德添，被告陈健文主张12万元是给陈德添赎证的费用，该笔款项应予抵扣本案购房款。原告庭后确认收到上述12万元。被告陈健文于2020年1月21日、4月4日、4月24日、6月8日向公安机关报警。2020年9月2日，被告陈健文向原告发出《解除合同通知书》，内容为：因原告没有在合同生效后3天内将涉案商铺交付给被告陈健文，致使被告陈健文不能实现合同目的，原告已构成根本违约，要求解除《商铺买卖合同》，自通知书送达原告之日起生效。上述《解除合同通知书》于2020年9月3日由原告家人代收。起诉后，两被告没有向原告支付过款项。以上事实，有原、被告向本院提交的证据原件以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为：陈德添向陈健文出售商铺，本案是房屋买卖合同纠纷。被告陈健文没有按约支付转让费，原告因此起诉，原、被告主体适格。关于《调解协议书》是否有效的问题。首先，原告与被告陈健文在江**派出所进行调解是双方对于商铺买卖事宜进行自愿协商，原告提出偿还转让费的金额和时间，被告陈健文表示同意，因此调解协议书记载支付款项的金额和时间，被告陈健文没有提出移交商铺的内容是其自行处分权利的行为，调解协议书是双方自愿签订的协议，并不是江**派出所依据职能作出裁判的结果，因此不存在调解协议书是否偏袒一方的问题。其次，被告陈健文抗辩原告以胁迫手段使被告陈健文在违背真实意思的情况下签订调解协议书，因此签订调解协议书的行为无效。原告与被告陈健文是在江**派出所签订调解协议书，在民警在场的情况下，如果原告胁迫被告陈健文调解，被告陈健文完全可以拒绝在调解协议书上签名调解，而且如果被告陈健文认为在公安机关内依然存在受到胁迫而调解的情况，在离开公安机关后的法定期限内依然可以向人民法院起诉要求撤销调解协议书，但签订调解协议书至今被告陈健文都没有向人民法院起诉，被告陈健文的抗辩明显不符合常理。综上，原告与被告陈健文签订的调解协议书，没有违反法律强制性规定，协议依法有效，两被告的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉案商铺买卖合同是否已解除的问题。两被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，认为原告逾期移交商铺，要求解除《商铺买卖合同》。被告陈健文在2020年9月2日向原告发出的《解除合同通知书》虽明确包含了解除合同的意思表示，但在合同当事人因对合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。被告陈健文在本案一审诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变本案诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。诉前事实表明，首先，2018年9月7日原告与被告陈健文签订《商铺买卖合同》，合同约定3个工作日内移交商铺，在被告陈健文认为原告逾期移交商铺构成根本违约要求解除合同的情况下，陈健文没有向原告发出解除合同的通知；其次，根据《调解协议书》第3点的约定：“陈健文在2018年10月11日以陈德添名下的两间店铺（白沙大道6号1003、1056商铺）向银行抵押借款的180万元，该180万元已到陈健文的账户，陈健文承诺该两间店铺的日后所有债务由其本人承担，与陈德添无关”以及鹤山市人民法院《民事调解书》可以证明被告陈健文在2018年10月10日要求原告履行《商铺买卖合同》第5点的义务配合陈健文指定的第三人鼎弘公司就涉案商铺向鹤山农商行办理抵押贷款手续；最后，从原告与陈健文签订《商铺买卖合同》直至原告配合陈健文办理抵押贷款、原告与陈健文签订《调解协议书》，陈健文从未就原告逾期移交商铺的行为提出异议,相反还使用涉案商铺进行抵押贷款获得利益，陈健文继续使用商铺的财产价值的行为表明其已接受原告继续履行合同的事实，故《商铺买卖合同》并未解除，仍在履行之中。两被告在原告陈德添提起本案的诉讼过程中行使合同解除权，以对抗陈德添要求其继续履行合同支付款项的诉讼请求，违反了《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵守实信用原则”及第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。综上，《商铺买卖合同》未解除，对合同当事人均有法律约束力，各方当事人应当履行案涉合同约定的相关义务。因此，对两被告有关《商铺买卖合同》已经解除的抗辩，本院不予采纳。关于转让费的问题。《商铺买卖合同》并没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行，合同约定两间涉案商铺的转让费为230万元，被告陈健文对此无异议，应按约支付款项。被告陈健文的母亲区务喜已转账12万元给原告，原告也确认收到该笔款项，应予扣减，因此被告陈健文还需支付转让费218万元给原告。对于原告的主张，本院予以部分支持。关于违约金的问题。被告陈健文于2020年4月4日出具文件确认欠陈德添的款项定于2020年4月10日还清，如不能还清就赔偿50万元，而被告陈健文举证证明于2020年4月4日向公安机关报警。首先，原告庭审时确认原告与被告陈健文之间只有一个房屋买卖合同法律关系，不存在其他民间借贷法律关系，被告陈健文没有提交证据反驳该主张，即该文件应对应本案房屋买卖法律关系。其次，被告陈健文为本案转让费提交证据证明原告曾在2020年4月4日上门，导致陈健文报警处理，被告陈健文出具文件的时间与原告上门导致陈健文报警的时间吻合。最后，文件约定如不能还清要赔偿50万元，原告追讨的转让费为230万元，50万元的违约金并没有超出法律规定的30%限额，因原告追讨转让费230万元而双方约定违约金50万元合乎情理。综上，基于原告确认与被告陈健文之间只存在房屋买卖合同法律关系，出具文件的时间与因原告追讨转让费而报警的时间吻合，且对230万元的转让费约定50万元的违约金符合法律规定。因此，两被告在2020年4月10日前没有还清转让费应赔偿原告违约金50万元，原告该项主张于法有据，本院予以支持。关于卢健英的责任问题。签名时卢健英作为四十多岁的完全民事行为能力人，应当知晓在文件上签名所可能引发的法律风险和法律后果，被告卢健英抗辩其与原告和陈健文之间的商铺买卖合同无关，但其一直没有能够解释清楚在文件上签字的原因和目的。结合原告就本案转让费多次到陈健文家中追讨款项，被告陈健文称不胜其滋扰多次报警处理的情况，且出具文件的时间与两被告举证因原告上门追讨转让费而报警的时间一致（2020年4月4日），卢健英签名的行为更符合原告所陈述的追讨转让费时要求被告卢健英一并承担债务承担共同还款责任的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，原告陈述的事实具有高度可能性，本院认可原告陈述的事实，卢健英签名的行为是自愿加入债务的行为，应该一并承担共同还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告陈健文、卢健英应自本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告陈德添支付商铺转让费218万元和违约金50万元；二、驳回原告陈德添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29200元减半收取14600元，由被告陈健文、卢健英共同负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  陈 钧二〇二〇年九月二十一日法官助理  任惠娟书 记 员  区文辉