山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初4625号原告（反诉被告）：李钧诚，男，1988年2月14日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：蒋玉海，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琛琛，山东瀛岱律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论,该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。原告李钧诚与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钧诚委托诉讼代理人蒋玉海、李琛琛，被告源浩置业公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李钧诚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告款项985426元（不含定金2万元），并双倍返还定金4万元；2、请求法院判令被告向原告赔偿利息损失。利息损失以1025426元（款项985426元+双倍定金4万）为基数，自2020年4月1日之日起至实际全部返还之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、请求法院判令诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年10月15日原、被告签订了《济南恒大滨河左岸商品房认购书》，约定原告认购济南恒大滨河左岸×号楼×单元×室。原告依约缴纳定金2万元，并先后支付款项985426元，被告却一直未与原告签订《商品房买卖合同》，已构成违约，被告在售房时承诺“无理由退房”，且在原告宣传单页的显著位置明确承诺“无理由退房”，后原告申请退房，被告违反承诺，拒绝为原告办理退房手续，已构成违约，被告应当双倍返还原告定金4万元。2020年4月1日，被告向原告送达《认购书解除函》一份，通知原告解除上述认购书，现房屋认购书已解除，被告应返还原告支付的款项985426元，并双倍返还定金4万元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。源浩置业公司辩称，被告同意解除认购书，但因原告未按照认购书约定的期限支付购房款，存在逾期付款行为，原告应当承担违约责任，向被告支付违约金。源浩置业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》；2.判令被告所付款项1005396元作为违约金不予退还；3.判令被告承担本案的反诉费用。事实理由：2017年10月15日，反诉原、被告签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》，反诉被告认购济南恒大滨河左岸项目×号楼×号房屋，房屋总价款为2010711元。反诉被告于2017年10月15日前支付了定金2万元。反诉被告于2017年10月19日支付了首期房款301607元（含定金2万元），2018年4月16日支付了分期款301647元，2018年10月15日支付了分期款402142元，但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，反诉被告必须在约定的付款方式和期限内支付首付款和签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，反诉原告无须通知反诉被告，可另行处理该房屋。反诉被告一直占有反诉原告房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致反诉原告房屋出售后，资金一直无未予正常回笼、损失严重，为维护反诉原告合法权益，特提起反诉请求，望判如所请。李钧诚对源浩置业公司提出的反诉请求答辩认为，源浩置业公司主和1005396元作为违约金不予退还缺乏法律依据，源浩置业公司违法、违约，恶意卖房，导致双方一直未签订《商品房买卖合同》，源浩置业公司应返还李钧诚全部购房款1005396元。2020年4月1日《济南恒大滨河左岸商品房认购书》已解除。即使在合同履行过程中李钧诚坚持不退房，也不应再向源浩置业公司支付购房款，未按认购书缴纳房款，双方都构成违约，李钧诚的违约责任远远小于源浩置业公司，即使李钧诚违约，违约金的计算方式也应按认购书的第二条第三款计算，每天按未交房款的万分之一向源浩置业支付违约金，截止到认购书被告解除之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2017年10月15日，李钧诚签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》，认购济南恒大滨河左岸×号楼×单元×号房屋，房屋总价款2010711元。按认购书约定被告应于2017年10月19日前支付首期房款281607元，于2018年4月15日前付清301607元，于2018年10月15日前付清402142元，于2019年4月15日前付清402142元，于2019年10月15日前付清603313元。原告于2017年10月19日支付了首期房款301607元（含定金2万元），2018年4月16日支付了分期款301647元，2018年10月15日支付了分期款402142元，但原、被告未按认购书约定签订《商品房买卖合同》。源浩置业公司于2020年4月1日发出《济南恒大滨河左岸商品房认购书》解除函，李钧诚于2020年4月2日收到解除函。本院认为，李钧诚与源浩置业公司签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。源浩置业公司于2020年4月1日向被告李钧诚寄出认购书解除函，李钧诚于2020年4月2日收到该函，本院认可源浩置业公司与李钧诚于2020年4月2日解除双方于2017年10月15日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》。李钧诚未能按照合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。源浩置业公司要求李钧诚按照合同约定，判令被告所付房款1005396元作为违约金不予退还，结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，该违约金标准过高，应予调整，源浩置业公司未能提交实际损失的证据，李钧诚未能按约付款给源浩公司造成资金占用损失，故李钧诚支付违约金标准应以逾期未付房款为基数，参照中国人民银行发布的逾期贷款罚息利率即银行贷款利率的1.3倍至1.5倍，在此基础上再上浮30%，即按照同期银行贷款利率（或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.95倍标准计付至商品房买卖合同解除之日止。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。李钧诚支付了共计1005396元房屋购房款，认购书解除后，源浩置业公司扣除李钧诚应支付的违约金后应将剩余购房款返还给李钧诚。对于源浩置业公司要求判令李钧诚所付房款1005396元作为违约金不予退还的诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。对于李钧诚要求济南源浩置业公司返还购房款985486元、定金4万元及利息的诉请，本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除济南源浩置业有限公司与李钧诚于2017年10月15日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》；二、原告（反诉被告）李钧诚于本判决生效之日起10日内向被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司支付相应违约金（以402142元为基数，自2019年4月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至2020年4月2日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）；三、原告（反诉被告）李钧诚于本判决生效之日起10日内向被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司支付相应违约金（以603313元为基数，自2019年10月15日起至2020年4月2日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）；四、被告(反诉原告)济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）李钧诚返还相应购房款（在李钧诚已付购房款1005396元中扣除该判决第二项、第三项所确定的违约金数额后计算所得）；五、驳回原告（反诉被告）济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李钧诚的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取7014元，由李钧诚负担912元，由济南源浩置业有限公司负担6102元；反诉受理费6924元，由李钧诚负担830元，济南源浩置业有限公司负担6094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇二〇年九月二十九日书记员  娄风芸