安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终2622号 上诉人（原审原告）：新安镇东门居委会严圩组，住所地安徽省来安县新安镇东门居委会严圩组。 负责人：张右传，该村民组代理组长。 委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：来安县席家花园酒店，住所地安徽省来安县新安镇永阳东路人行巷**。 法定代表人：席玉明，该酒店经理。 委托诉讼代理人：席玉斌，男，住安徽省来安县，系席玉明弟弟。 委托代理人：芮军，安徽清流律师事务所律师。 上诉人新安镇东门居委会严圩组（以下简称严圩组）因与被上诉人来安县席家花园酒店（以下简称席家花园酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 严圩组上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持严圩组的诉讼请求；2.席家花园酒店承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.席家花园酒店自2018年6月20日开始拖欠租金,拖欠时间长达将近两年,此次疫情不能作为席家花园酒店违约的正当理由。席家花园酒店违反合同约定拖欠租金已达到解除租赁合同的条件,严圩组有权提前解除租赁关系；2.席家花园酒店未经严圩组同意将涉案场所和房屋在转租给金筷子酒店经营,违反合同约定,严圩组也有权解除租赁关系；3.席家花园酒店拖欠租金应支付相应的违约金。严圩组按未支付租金的百分之二十主张违约金22800元是合情合理的。严圩组从未放弃过违约金的索赔诉讼请求；4.一审法院判决严圩组承担一审的全部案件受理费与法不符,应依法改判。 席家花园酒店辩称，1.本案涉及两个合同，一是2010年6月29日《厂房场地租赁合同》及2015年6月18日《补充协议》（以下简称酒店合同）；二是2015年6月23日《厂房场地租赁合同》（以下简称农行家属区合同）。2010年6月29日《厂房场地租赁合同》及2015年6月18日《补充协议》于2020年7月30日到期，合同权利义务已经终止，不可解除合同；2.2018年9月3日严圩组先出具2018年8月1日至2019年8月1日涉案房屋租金收据，后席家花园酒店于2018年10月25日支付了租金，当时这是经过严圩组同意的。且严圩组明确放弃该部分违约金；3.2019年8月至2020年7月期间两份合同租金共计11万元交付是因严圩组没有自己的账户，2019年严圩组原组长和会计不再担任职务，新的组长未选出，席家花园酒店多次主动要求缴纳租金被拒，也不知道交给谁，不存在恶意拖欠租金的问题；4.涉案房屋转租给金筷子经营酒店是得到严圩组同意的，不存在违约。 严圩组向一审法院起诉请求：1.判令解除严圩组与席家花园酒店于2010年6月29日及2015年6月23日签订的两份《厂房场地租赁合同》及补充协议；2.判令席家花园酒店于2020年6月1日前将租赁的房屋及场地恢复原状后返还,并无偿移交租赁场地内席家花园酒店投资的不能移动的固定资产；3.判令席家花园酒店支付自2018年8月1日至2020年5月31日期间的租金201666元及违约金40333元共计241999元;若未及时交付则自2020年6月1日起按合同约定支付租金及逾期违约金至实际交付之日止；4.判令席家花园酒店承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年6月29日，严圩组（甲方）与席玉明签订《厂房场地租赁合同》，合同约定：一、甲方出租厂房场地位于来安县人行巷5号，共有厂房14间，办公用房9间及空闲场地2000平方米，全部出租给乙方使用。租期商定为十年，时间从2010年8月1日开始2020年7月30日止；二、租金：前五年为每年伍万元整（￥50000），后五年由甲方根据市场行情调整。租金按年度先行缴纳，由乙方于每年6月20日前一次性付清。如有拖欠，则乙方每天按年租金的0.5%承担违约金。欠租超过三个月，甲方可解除本合同，由此造成的一切损失全部由乙方承担；三、乙方应合法使用所租房地，并确保使用过程中不污染环境、无噪音、不妨碍周围居民正常生活。乙方如需搭建或装潢，应当按规定办理相关手续，一切费用自理，且不得改变或损害房屋主体结构。搭建或装潢费用不得冲抵租金；四、乙方无权转租上述房地，否则，应按租金的两倍向甲方支付违约金。甲方并可解除合同，一切损失由乙方承担。五、合同期满时，乙方应交清租期内的所有费用（包括工商、税务、水电、卫生等），及时将所租厂房场地腾空并交还给甲方，搭建和装潢随厂房场地一同无偿交付甲方。乙方如要续租，应提前向甲方书面提出，并在租期届满前一个月与甲方签订新的租赁合同（同等条件下，乙方优先承租）。否则，视为乙方放弃优先承租权，甲方可另租他人。六、为确保本合同顺利履行，乙方先行预交5000元保证金，作为履行合同的经济保证。租期内，乙方如有违约，则由甲方根据所造成损失的大小酌情扣减，再由乙方补齐，合同方可继续履行。合同期满后，如双方对合同的履行均无异议，甲方应将保证金如数退还给乙方（不计利息）。七、租期内，如遇拆迁、征用等政府行为或政策因素导致合同无法履行，双方可本解除合同，并互不承担违约责任。八、本合同一式二份，双方各执一份。本合同自双方签字时生效。席玉明在与严圩组签订《厂房场地租赁合同》后即用该场地经营席家花园酒店。 2015年6月18日，严圩组（甲方）与席家花园酒店（乙方）签订《补充协议》一份，协议内容：根据甲乙双方在2010年6月29日签订的《厂房场地租赁合同》第二条约定及合同履行以来的情况，甲乙双方经协商，同意对原合同内容作如下补充和调整：一、2015年8月1日起至2018年7月30日三年间，每年租金为人民币柒万伍仟元整；2018年8月1日至2020年7月30日两年间，每年租金为人民币玖万元整。二、租赁期间如遇征地拆迁，房屋、土地的补偿安置归甲方享有；乙方的室内外装潢补偿二八分成,甲方得二、乙方得八,院内绿化、水井、燃气、碑刻、花台、自建归乙方所有。三、乙方租赁期间应当注意环境保护，不得因噪音、废水、废气、垃圾（包括在乙方就餐的客户造成的）等影响周边居民的正常生活、工作。否则，一切责任由乙方承担。四、租赁期满后，乙方如要续租，在同等条件下优先承租（但无权转让）。如不再续租，对于室内外乙方投资的可移动资产，在不对甲方房屋造成损坏的前提下，乙方可自行带走。对于不能移动的固定资产，乙方应当无偿移交给甲方。五、本协议自双方签字后，与原合同具有同等法律效力。原合同与本协议有冲突的内容，以本协议为准。严圩组及其负责人徐士荣、席家花园酒店及席玉斌均在该协议上签字、盖章。 2015年6月23日，严圩组（甲方）与席家花园酒店（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，合同约定：一、甲方出租场地位于农业银行家属区北面院内,有办公用房5间,场地约1.5亩,院内房屋门窗齐全,全部租给乙方使用,租期商定10年,时间从2015年8月1日起至2025年7月30日止。二、付款方式:2015年8月1日至2018年7月30日,每年租金壹万陆千元整,2018年8月1日至2020年7月30日止,每年租金贰万元整,2020年8月1日至2025年7月30日,每年租金贰万肆仟元。租金按年度7月1日前一次性付清,如有拖欠,则乙方每天按年租金的0.5%承担违约金,欠租款超过三个月,甲方可解除合同,由此造成的损失全部由乙方承担。三、乙方应合法使用所租场地，并确保使用期间无污染、无噪音，不妨碍周边居民正常生活，乙方如需搭建或装潢，应按规定办理相关手续,一切费用自理,且不得改变或损坏房屋主体结构,搭建装潢费用不得冲抵租金。四、租赁期间如遇政府拆迁，房屋、土地的补偿安置归甲方享有,乙方的室内外装潢补偿和甲方二八分成,甲方得二、乙方得八,院内绿化、水井、花台、硬化、亮化、自建归乙方享有。五、租赁期满后，乙方如要续租，在同等条件下优先承租(但无权转让),如不续租,对室内外乙方投资的可移动资产乙方自行带走，对于不能移动的固定资产,乙方应无偿移交给甲方。六、为确保本合同顺利履行，乙方先行预付三千元保证金（不计利息），租期满后归还，租期内如遇拆迁、征用等政府行为或政策因素导致合同无法履行，双方可解除合同，并互不承担违约责任。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自双方签字后生效。 2017年7月20日，严圩组出具租金支付情况说明一份，说明中载明：“席家花园酒店,经协商同意席家花园酒店自2016年8月1日起委托金筷子经营管理。为确保严圩组利益，经过协商，自2017年8月至2020年7月30日以后每年租金由金筷子前台一次性付给严圩组，由会计开具收款收据给席家花园酒店，金筷子凭席家花园酒店名称收款收据方为有效，给予支付租金。特此公告”。 2018年9月3日，席玉斌缴纳2018年8月至2019年7月31日期间租金共计106000元（其中人行巷5号租金90000元、农业银行家属区北院办公房、场地租金16000元）。席玉斌于2020年6月3日缴纳租金110000元（其中人行巷5号租金90000元、农业银行家属区北院办公房、场地租金20000元），严圩组向席玉斌出具收据一张，收据载明：“交款人，席玉斌，收款方式，现金，人民币壹拾壹万元整，收款事由，补交2019年至2020年7月30日租金（席家花园）”；席玉斌于2020年7月3日以现金方式补缴2018年8月至2019年7月席家花园酒店租金4000元。 另查明，严圩组原隶属于新安镇东门居委会，后新安镇东门居委会名称变更为来安县新安镇东门社区居民委员会，因严圩组目前无村民小组长，严圩组公章仍沿用新安镇东门居委会严圩组公章，徐少兵原为严圩组会计。 席家花园酒店于2013年9月16日进行工商登记时由个体工商户变更为个人独资企业。席玉明与席玉斌系兄弟关系，席家花园酒店现由席玉斌实际经营。严圩组与席家花园酒店因人行巷5号厂房场地租赁合同即将到期合同续签问题及2019年8月至2020年7月期间租金如何交付、交付给谁问题未能达成一致，严圩组于2020年5月12日提起诉讼。 一审法院认为，严圩组与席玉明、席家花园酒店签订的案涉厂房场地租赁合同及补充协议系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效。本案审理期间，严圩组与席玉明、席家花园酒店所签订的二份厂房场地租赁合同及补充协议均未到期，合同约定租金均为按年度预先缴纳，且在席家花园酒店于2020年6月3日缴纳2019年8月至2020年7月期间所租赁的人行巷5号及农业银行家属区北院办公房、场地租金时，严圩组接受并出具收据，收据载明了补交2019年8月至2020年7月30日租金，又因2020年初“新冠疫情”爆发，政府采取相应疫情防控措施，酒店、餐饮等消费、娱乐场所不能正常营业，导致承租房屋用于经营的商户没有营业收入或营业收入明显减少，席家花园酒店亦受此影响，综上，对严圩组要求提前解除租赁合同及补充协议的诉讼请求，不予支持。严圩组诉称席家花园酒店自2018年8月1日起未支付租金，但根据席家花园酒店从严圩组调取的收据和流水账显示席家花园酒店已缴纳2018年8月至2019年7月租金106000元，后又补缴在此期间不足部分租金4000元，至此席家花园酒店已缴纳2018年8月至2019年7月期间全部租金，故对严圩组要求席家花园酒店支付2018年8月至2019年7月期间租金的诉讼请求不予支持，又因严圩组同意在席家花园酒店补缴4000元租金基础上放弃主张该部分违约金，系其自主处分权利，不予干涉。 2010年6月29日的《厂房场地租赁合同》第五条中“搭建和装潢随厂房场地一同无偿交付甲方”、2015年6月18日《补充协议》第四条中“对于不能移动的固定资产，乙方应当无偿移交给甲方”内容被划去，但该两处划去的内容并无严圩组、席家花园酒店以及徐士荣、席玉斌签字、盖章加以确认，应视为没有删除。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回新安镇东门居委会严圩组的诉讼请求。案件受理费4930元，减半收取2465元，由新安镇东门居委会严圩组负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。席家花园酒店提供徐士荣证人证言。证明席家花园酒店主动找证人缴纳租金，证人告知席家花园酒店找社区解决。租金之前都是交给会计的。本院认证意见为，席家花园酒店存在逾期缴款的违约行为，本院对徐士荣的证人证言不予采信。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，涉案房屋租赁合同是否符合解除条件，如果符合，严圩组的诉讼请求能否成立。 2010年6月29日严圩组与席玉明签订一份《厂房场地租赁合同》，2015年6月18日双方针对该合同签订一份《补充协议》，约定严圩组将位于来安县人行巷5号的房屋及场地出租给席家花园酒店使用，租期为从2010年8月1日开始2020年7月30日止。2015年6月23日严圩组与席家花园酒店另签订一份《厂房场地租赁合同》，约定严圩组将位于农业银行家属区北面院内的房屋及场地出租给席家花园酒店使用，租期为2015年8月1日起至2025年7月30日止。上述合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务。 2010年6月29日严圩组与席家花园酒店签订的厂房场地租赁合同及补充协议约定的租赁期限为十年，现租赁期限届满，该份租赁合同及补充协议已终止。故严圩组要求解除2010年6月29日签订的场地租赁合同及2015年6月18日签订的补充协议的诉讼请求不能成立，本院不予支持。上述租赁合同已终止，严圩组要求席家花园酒店返还合同项下的房屋及场地的请求成立，本院予以支持。因严圩组未能提供证据证明涉案房屋的原状和不能移动的固定资产的情况，故严圩组该部分诉讼请求不明确，本院不予支持。 严圩组上诉称，席家花园酒店逾期缴纳房屋租金的时间已超过三个月，根据合同约定严圩组有权解除该份租赁合同。2015年6月23日严圩组与席家花园酒店另行签订的一份《厂房场地租赁合同》的租赁期限尚未届满。根据租赁合同的约定席家花园酒店应于2019年7月1日前缴清2019年8月至2020年7月期间的房屋租金。2020年6月3日席家花园酒店补缴了2019年8月至2020年7月期间涉案房屋租金。因席家花园酒店对本次逾期缴款的原因已作出解释，且席家花园酒店逾期缴款的行为并未导致严圩组不能实现合同目的。即便租赁合同约定席家花园酒店欠付租金超过三个月严圩组可解除合同，但是从维护交易稳定性的角度出发，2015年6月23日严圩组与席家花园酒店签订的《厂房场地租赁合同》不宜解除。严圩组该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。严圩组自愿放弃要求席家花园酒店承担逾期缴纳2018年8月至2019年7月房屋租金的违约金系对其自身权益的有效处分，应予允准。因席家花园酒店存在逾期支付2019年8月至2020年7月期间房屋租金的行为，应承担相应的逾期付款违约金。双方签订的合同约定，如有拖欠按年租金的0.5%承担违约金。根据席家花园酒店欠付租金的时间和数额，严圩组要求降低违约金标准为租金数额的20%，不违反法律规定，本院予以允准。席家花园酒店应承担的违约金数额为22000元（110000×20%）。 综上，严圩组的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初1699号民事判决； 二、来安县席家花园酒店于本判决生效后二十日内将位于来安县人行巷5号14间厂房、9间办公用房、空闲场地约2000平方米交还给新安镇东门居委会严圩组； 三、来安县席家花园酒店于本判决生效后二十日内给付新安镇东门居委会严圩组违约金22000元； 四、驳回新安镇东门居委会严圩组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费4930元，减半收取2465元，由来安县席家花园酒店负担965元，新安镇东门居委会严圩组负担1500元；二审案件受理费4930元，由来安县席家花园酒店负担1930元，新安镇东门居委会严圩组负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年九月二十三日 书记员 王倩倩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；