江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民初68号原告：乐安县企创物业服务有限公司，住所地江西省乐安县敖溪镇毕力路，统一社会信用代码91361025MA3830G91W。法定代表人：易春华，公司执行董事。委托诉讼代理人：胡俏，江西赣中（吉安县）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：郭友平，男，汉族，1967年6月9日出生，住江西省安福县。第三人：黄斌，男，汉族，1978年10月1日出生，住江西省乐安县。第三人：张鹏，男，汉族，1982年6月4日出生，住江西省南昌市西湖区。第三人：廖忠全，男，汉族，1974年4月13日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。原告乐安县企创物业服务有限公司（以下简称“企创公司”）与被告郭友平、第三人黄斌、张鹏、廖忠全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告企创公司的委托诉讼代理人胡俏到庭参加诉讼，被告郭友平、第三人黄斌、张鹏、廖忠全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告企创公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告郭友平按与第三人黄斌、张鹏、廖忠全签订的《租赁合同》约定向原告企创公司返还房屋租金即615,977.7元（自2019年8月3日至2020年3月15日共计225天）；2．请求法院判令第三人黄斌、张鹏、廖忠全按与被告郭友平签订的《租赁合同》约定直接向原告企创公司履行2020年3月16日至2026年3月15日喜来购超市36.24644%的租金共计6,561,330.6元；3．本案诉讼费用由被告郭友平承担。事实与理由：因吉安市青原区金石道小额贷款公司与原告企创公司达成债权转让协议，将（2015）吉中民二初字第54号民事调解书确定的权利全部转入给原告企创公司，吉安市青原区金石道小额贷款有限公司向吉安市中级人民法院申请变更执行申请人，吉安市中级人民法院于2018年10月19日作出（2018）赣08执恢27号执行裁定书，裁定变更原告企创公司为该案申请执行人。2019年8月2日，吉安市中级人民法院作出（2018）赣08执恢27号之二执行裁定书，裁定：“一、将被执行人郭友平所有的位于名都商业广场二楼，权证号分别为乐房权证敖溪私字第**、第××号、第××号的房产：位于名都商业广场负**，权证号分别为乐房房权证敖溪私字第**、××号、第××号的房产作价1730.5120万元，交付申请执行人乐安县企创物业服务有限公司抵偿部分债务，上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。”原告企创公司于2019年8月2日收到该份裁定书，上述房产的所有权自2019年8月2日起转移至原告企创公司名下。2013年7月11日被告郭友平与第三人黄斌、张鹏、廖忠全签订《租赁合同》，被告郭友平将坐落于乐安县敖溪镇站前路名都商业广场4栋负一楼、一楼、二楼出租给第三人开设超市，租期12年；被告郭友平以房抵债给原告企创公司的房产为其中出租物中的部分，根据赣地源［吉房估］字（2018）第206号房地产估价报告确定上述房产价值共计3090.2万元，因此原告企创公司的租金比例应当参照原告拥有的房屋价值即36.24644%计算，现租金由乐安县人民法院提取，被告郭友平又拒绝协商，导致原告企创公司无法取回租金。为维护原告企创公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告郭友平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。第三人黄斌、张鹏、廖忠全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃陈述的权利。原告企创公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1．乐安县企创物业服务有限公司营业执照、法人证明，证明原告企创公司的诉讼主体资格；2．（2015）吉中民二初字54号民事调解书，证明截至2015年5月13日，郭友平尚欠吉安市青原区金石道小额贷款有限公司本金1,440万元，利息160万元，共计1,600万元；3．（2018）赣08执恢27号执行裁定书，证明吉安市青原区金石道小额贷款有限公司将（2015）吉中民二初字54号民事调解书确定的权利全部转让给原告企创公司；4．（2018）赣08执恢27号之二执行裁定书，证明原告企创公司于2019年8月2日取得郭友平名下乐房权房权证敖溪私字第**、×号、第××号、第××号、第××号、第××号房产的所有权；5．租赁合同，证明郭友平将其名下房产出租给第三人黄斌、张鹏、廖忠全，租期12年；6．房地产估价报告（编号：赣地源［吉房估］字（2018）第206号），证明原告企创公司所有的案涉房产价值为3090.2万元，占出租房屋价值的36.24644%；7.36700-江中浩评字［2018］第F167号房地产估价报告，证明出租房产中一层399号房产为1092.18万元、400号房产为1426.18万元、401号房产为1399.14万元、402号房产为1390.56万元；8．赣地源［吉房估］字（2016）第047号房地产估价报告，证明负一层392号房产为243.84万元、二层395号房产为627.08万元。被告郭友平、第三人黄斌、张鹏、廖忠全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经核对原告企创公司提交的上述证据的原件，上述证据的内容真实，形式、来源符合法律规定，与原告的诉请相关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。结合本案相关证据及庭审笔录，本院认定事实如下：抚州市乐安县敖溪镇站前路名都商业广场名为喜来购，现状为负一层，一层，二层，共三层，喜来购整体租赁为三层。2013年7月11日，黄斌、张鹏、廖忠全与郭友平签订了《租赁合同》，双方在合同中约定：1．甲方（郭友平）将自有坐落于乐安县敖溪镇站前路名都商业广场房屋出租给乙方（黄斌、张鹏、廖忠全）；2．甲方于2013年9月1日前将物业交付给乙方，甲方自乙方开业之日起向乙方计算租金，共壹拾贰年，合同租赁期内租赁物包含设备租金为：第一年（2014年3月16日至2015年3月15日），租金2,480,000元；第二年（2015年3月16日至2016年3月15日），租金2,480,000元；第三年（2016年3月16日至2017年3月15日），租金2,604,000元；第四年（2017年3月16日至2018年3月15日），租金2,604,000元；第五年（2018年3月16日至2019年3月15日），租金2,734,200元；第六年（2019年3月16日至2020年3月15日），租金2,734,200元；第七年（2020年3月16日至2021年3月15日），租金2,871,000元；第八年（2021年3月16日至2022年3月15日），租金2,871,000元；第九年（2022年3月16日至2023年3月15日），租金3,014,600元；第十年（2023年3月16日至2024年3月15日），租金3,014,600元；第十一年（2024年3月16日至2025年3月15日），租金3,165,400元；第十二年（2025年3月16日至2026年3月15日），租金3,165,400元。3．甲方无偿提供地下层给乙方做停车场。租金按半年交，每半年缴纳一次，乙方应于每半年度未的前一个月向甲方支付下半年度租金。4．甲方将上述房屋及附属设备出租给乙方……15．合同自双方签字之日起生效。2016年，江西省吉安市中级人民法院委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司对郭友平所有的坐落于抚州市乐安县敖溪镇站前路名都商业广场内八处房产进行价值评估，同年5月30日，该公司出具赣地源［吉房估］字（2016）第047号房地产估价报告，估价结果报告载明，估价对象为位于抚州市乐安县敖溪镇站前路名都商业广场内八处房地产，评估总建筑面积为6554.13平方米，估价对象在价值时点2016年5月9日的价值为3742.6万元，估价结果如下：1．地下室201001391号，房屋产权证号为乐房权证房权证敖溪私字第**，积624.46平方米，单价3,162.56元/平方米，总价197.49万元；2．地下室201001392号，房屋产权证号为乐房权证敖房权证敖溪私字第**，771.02平方米，单价3,162.56元/平方米，总价243.84万元；3．地下室201001393号，房屋产权证号为乐房权证敖溪房权证敖溪私字第**，85.54平方米，单价3,162.56元/平方米，总价248.43万元；4．地下室201001394号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私房权证敖溪私字第**，2.38平方米，单价3,162.56元/平方米，总价212.64万元；5．商业广场2层201001395号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字房权证敖溪私字第**，.07平方米，单价7,674.69元/平方米，总价627.08万元；6．商业广场2层201001396号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第房权证敖溪私字第**，.94平方米，单价7,674.69元/平方米，总价818.84万元；7．商业广场2层201001397号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第×房权证敖溪私字第**，71平方米，单价7,674.69元/平方米，总价803.32万元；8．商业广场2层201001398号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第××房权证敖溪私字第**，平方米，单价7,674.69元/平方米，总价590.96万元。2018年，江西省吉安市中级人民法院委托江西中浩房地产评估有限公司对郭友平所有的坐落于抚州市乐安县敖溪镇站前路名都商业广场的九处房产进行价值评估，同年8月13日，该公司出具36700-江中浩评字［2018］第F167号房产估价结果报告，其中4处房产用于喜来购超市经营使用，估价时点为2018年7月24日，估价结果如下：……6．乐房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，70.01平方米，评估单价18,059元/平方米，评估总价1390.56万元；7．乐房房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，46.71平方米，评估单价13,367元/平方米，评估总价1399.14万元；8．乐房权房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，.07平方米，评估单价13,367元/平方米，评估总价1092.18万元；9．乐房权证房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，.94平方米，评估单价13,367元/平方米，评估总价1426.18万元。上述四房产的证载面积合计3700.73平方米，根据委托方提供的分户面积明细表记载一层面积为3182.26平方米，相差518.47平方米，该518.47平方米现实际为他人占用（现场勘查发现被占用的房产分别为：商铺“奶粉屋、伊丽人化妆品超市、欢乐就好、麦盟元素、乐安农商银行、理发店、新界泵业”），剩余部分为喜来购超市经营使用。根据上述两份房产评估报告，案涉房产如下：1．负一层为房屋产权证号乐房权证敖房权证敖溪私字第**、权证敖溪私字第**、总面积为2853.4平方米，总价902.4万元；2．一层为房屋产权证号乐房权证敖溪房权证敖溪私字第××号、第**私字第**、面积为3700.73平方米，总价5308.06万元（其中518.47平方米被他人使用）；3．二层为房屋产权证号乐房权证敖溪私房权证敖溪私字第××号、第**、字第**、积为3700.73平方米，总价2840.2万元。上述所有房屋除一层的518.47平方米被他人使用外，其余房屋均是黄斌、张鹏、廖忠全与郭友平于2013年7月11日签订了《租赁合同》中所约定的出租房屋，总面积为9736.39平方米，黄斌、张鹏、廖忠全用该出租房屋经营喜来购超市。2018年，江西省吉安市中级人民法院委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司对郭友平所有的坐落于抚州市乐安县敖溪镇站前路名都商业广场内六处房产进行价值评估，同年12月20日，该公司出具赣地源［吉房估］字（2018）第206号房地产估价报告，估价结果报告载明，估价对象为位于抚州市乐安县敖溪镇站前路名都商业广场内六处房地产，评估总建筑面积为4966.04平方米，估价对象在价值时点2018年12月13日的价值为3090.2万元，估价结果如下：1．地下室201001391号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，373.13元/平方米，总价210.64万元；2．地下室201001393号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，73.13元/平方米，总价264.97万元；3．地下室201001394号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第×房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，3.13元/平方米，总价226.80万元；4．商业广场2层201001396号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第××房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，0.38元/平方米，总价883.47万元；5．商业广场2层201001397号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第××号房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，.38元/平方米，总价866.72万元；6．商业广场2层201001398号，房屋产权证号为乐房权证敖溪私字第××号，房权证敖溪私字第**房权证敖溪私字第**，8元/平方米，总价637.60万元。2019年8月2日，江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08执恢27号之二执行裁定书裁定如下：一、将被执行人郭友平所有的位于名都商业广场二楼，权证号分别为乐房权证敖溪私字第××号、第房权证敖溪私字第××号、第××号、第**、，权证号分别为乐房权证敖溪私字第××号、第×房权证敖溪私字第××号、第××号、第**、，交付申请执行人乐安县企创物业服务有限公司抵偿部分债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、注销上述房产的原权利证书及抵押权并解除对上述房产的查封。申请执行人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该份裁定书于2019年8月3日生效，但并未办理相关产权过户登记手续。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。企创公司已合法取得了郭友平部分房产的所有权，该部分房产在企创公司取得所有权之前已经出租给黄斌、张鹏、廖忠全用于经营喜来购商业有限公司，产生的租金属于所有权人的收益权，故该部分房产因租赁所产生的租金应由企创公司收取；因郭友平出租给黄斌、张鹏、廖忠全的房屋的第一层中有518.47平方米为他人占用，并未出租给黄斌、张鹏、廖忠全使用，因此，郭友平出租给黄斌、张鹏、廖忠全一层房屋的总价值应扣除518.47平方米的价值部分。关于案涉商业广场一层房产的价值，36700-江中浩评字［2018］第F167号房地产估价报告对名都商业广场一层的四个房产证（一层为房屋产权证号乐房权证敖溪私字第××号、第××房权证敖溪私字第××号、第××号、第××号、第**所涉的房产均作出了价值评估，但无法确定被他人占用的518.47平方米属于一层四个房产证中的哪个，故，本院根据该商业广场一层的四个房产证的评估总价和总面积，确定一层房屋每平方米的均价为14,343.28元（5308.06万元÷3700.73平方米），黄斌、张鹏、廖忠全实际承租一层房屋的价值为4564.4046万元［（3700.73平方米-518.47平方米）×14,343.28元/平方米］。关于案涉商业广场负一层（地下室）和二层房产的价值，因赣地源［吉房估］字（2016）第047号房地产估价报告对该房产地下室（负一层）和二层的房产价值进行了全部估价，而2018年的房地产估计报告仅对企创公司取得所有权的房产进行了估价，即仅对地下室（负一层）和二层的部分房产进行了估价，故，本院认为，采用赣地源［吉房估］字（2016）第047号房地产估价报告的评估价值来计算企创公司享有所有权的房产价值占总承租房产价值的比例更为合理。综上，黄斌、张鹏、廖忠全租赁的房产总价值为：负一层902.4万元、一层4564.4046万元、二层2840.2万元，总计8307.0046万元。企创公司享有所有权的房产价值为2871.68万元（197.49万元＋248.43万元＋212.64万元＋818.84万元＋803.32万元＋590.96万元）。企创公司享有所有权的房产价值占郭友平出租给黄斌、张鹏、廖忠全房产总价值的34.569%。企创公司于2019年8月3日取得案涉商业广场负一层和二层的部分房产，其有权获得该部分房产因租赁所产生的租金。根据黄斌、张鹏、廖忠全与郭友平签订的《租赁合同》的约定，2019年3月16日至2020年3月15日的租金为273.42万元/年，故企创公司2019年8月3日至2020年3月15日应得租金为582,649元（273.42万元÷365天×225天×34.569%）。2020年3月15日之后的租金，黄斌、张鹏、廖忠全应当按《租赁合同》约定的租金总额的34.569%直接支付给企创公司，每半年支付一次。综上所述，郭友平、黄斌、张鹏、廖忠全经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的处分，本院依法缺席判决。企创公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、郭友平于本判决生效之日起三日内向乐安县企创物业服务有限公司支付租金582,649元；二、黄斌、张鹏、廖忠全按照2013年7月11日与郭友平签订的《租赁合同》约定的应付租金总额，自2020年3月16日起至2026年3月15日止，向乐安县企创物业服务有限公司支付合同约定的租金总额的34.569%，每半年支付一次。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134,108元，保全费5,000元，由原告乐安县企创物业服务有限公司负担45,689元，由被告郭友平负担93,419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。并向江西省高级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江西省高级人民法院，开户行：农行南昌市环湖支行，缴款账号：14×××42-3，在用途中注明“诉讼费”）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇二〇年九月二十五日法官助理周超书记员余文渊