广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5203号原告：谭家成，男，1993年3月15日生，汉族，户籍所在地阳江市江城区*************，经常居住地阳江市江城区******，公民身份号码：441************250。委托诉讼代理人：谭仲元，男，1968年4月14日生，汉族，住阳江市江城区*******，公民身份号码：440************510。系原告的父亲。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市****************，代收人谭仲元，联系电话139*****089）被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房，统一社会信用代码：914***********836G。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所，代收人赵雪婷，联系电话134*****948）法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告谭家成诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭家成及其委托诉讼代理人谭仲元到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告谭家成向本院提出诉讼请求：1.被告立即出具房产价款总金额为563871元的发票给原告；2.被告支付逾期交房违约金49056.78元，自2019年4月24日起计至2020年2月7日止；3.被告支付逾期办理不动产权证违约金2819.36元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月15日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区***********************产，建筑面积为116.31㎡，套内建筑面积为95.31㎡，单价为5916.18元/平方米，按套内建筑面积计算，原告当天支付办证税费26250元；原告已按约定付清了购房款563871元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年2月7日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为则按日向原告支付已支付房价款万分之三计算违约金，原告于2019年3月27日起诉被告，经阳江市江城区人民法院于2019年4月25日作出（2019）粤1702民初2492号判决，经阳江市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）粤17民终1316号判决，判决逾期交房违约金至2019年4月24日止，即逾期交房违约金为49056.78元（563871元×0.03%×290天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2819.36元（563871元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状辩称，原告曾经起诉并诉请逾期交房违约金，法院已经审理并判决被告支付自2019年1月1日至2019年4月24日期间的逾期交房违约金，现原告要求被告支付自2019年4月24日起至2020年2月7日止的逾期交房违约金，被告答辩如下：1.关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供；2.虽然被告因客观原因超过商品房买卖合同约定的交房时间，但是被告并非故意逾期交房。对于丰怡豪庭51-58幢住宅楼，被告已经在2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。在2020年1月20日办妥建设工程竣工验收备案证明及取得全部房屋测绘报告。但原告因自己的原因于2020年2月7日才前来办理收楼手续，按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，也视为出售人已经交房。因此，原告以其自己收楼的时间计至2020年2月7日作为被告交付房屋的时间，明显不当。3.被告对原告诉请以日万分之五的标准计收逾期交房违约金，已经在之前的案件中提出意见，认为该标准明显过高。审理法院在之前的案件中也调整为按照日万分之二点五计算。因此即使被告仍需要支付自2019年4月25日至2019年10月31日期间的逾期交房违约金，原告也只可以按照日万分之二点五计算。4.由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。本院经审理认定事实如下，2017年9月15日，原告（买受人）谭家成与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人谭家成，通讯地址：广东省阳江市江城区*************，联系电话：152*****682-139*****089。被告将位于阳江市江城区*********************房出售给原告，该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字2017061号，预测建筑面积共116.31平方米；总价款为563871元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月15日前支付首期房价款199871元，余款364000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他条款，原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告按约定付清了办证费26250元及购房款563871元给被告。原告于2019年3月27日以被告逾期交房为由诉至本院，本院于2019年4月25日作出（2019）粤1702民初2492号民事判决，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，从2019年1月1日计至2019年4月24日止，对此后的逾期办证违约金，由原告另行主张。该判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金116070.32元给原告谭家成；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16916元及该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至被告退清之日止）给原告谭家成；三、驳回原告谭家成的其他诉讼请求。被告阳江丰怡房地产发展有限公司不服上述判决，上诉于阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）粤17民终1316号判决：驳回上诉，维持原判。原告于2020年2月7日收楼，并于当天签署《房屋交接确认书》。原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格，提交《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》为证。被告提交快递单及《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知原告收楼，其中通知书载明：谭家成先生惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭57幢1403房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。原告主张未收到上述通知书，快递单上的签名并非其本人签署。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款563871元给被告，但被告尚未出具该购房款发票给原告，发票是经营活动的一种书面的证明，是财务会计核算的原始凭证，同时也是税务稽查的重要依据，不仅与每个人的合法权益有关，也与国家税收息息相关。《税收征收管理法》和《发票管理办法》规定，销售商品或者从事其他经营行为，从经营活动中收取款项，收款的时候必须开具发票。商品房销售发票属于普通发票，开发商负有依法交付发票的义务。现原告请求被告出具购房款金额为563871元的发票，合理合法，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，该证据只能证实被告向有关部门进行验收，但政府部门还未出具验收合格的备案证明。被告虽于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果，故涉案房屋的逾期交房时间应从2019年1月1日起计至原告的实际收楼时间即2020年2月7日。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给原告，但被告直至2020年2月7日才将涉案房屋交付给原告，逾期超过60天，已构成逾期交房。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告支付违约金，合法合理，本院予以支持。扣除原告在（2019）粤1702民初2492号中已计算的逾期交房时间，本案被告的逾期交房违约金应从2019年4月25日起计至2020年2月7日止。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。从2019年4月25起计至2020年2月7日止共289天的逾期交房违约金为40739.68元（563871元×0.025%×289天）。原告请求超出的部分，本院不予认可。对于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，合同约定的涉案房屋的交付时间为2018年12月31日，涉案房屋的实际交付时间为2020年2月7日，原告至今尚未取得不动产权证书，已超合同约定的办证期限，本院认定被告已构成违约，原告请求被告按合同约定承担违约责任，本院予以支持。被告辩称因行政机关及疫情原因导致逾期办证可以免责，于法无据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应按合同约定按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，故被告应支付逾期办证违约金2819.36元（563871元×0.5%）给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内出具位于阳江市江城区**********************的购房款金额为563871元的发票给原告谭家成；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40739.68元给原告谭家成；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2819.36元给原告谭家成；四、驳回原告谭家成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费548元（已减半收取，原告已预交），由原告谭家成负担88元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年九月三日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。