河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初3442号原告查华苗，女，汉族，1987年2月27日出生，住南阳市宛城区。委托代理人郑志浩，河南隆翔律师事务所律师。特别授权。被告常亚利，女，汉族，1982年3月1日出生，住南阳市。委托代理人金翔宇，河南道睿律师事务所律师。一般代理。原告查华苗诉被告常亚利买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告查华苗委托代理人郑志浩，被告常亚利委托代理人金翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过微信了解到被告要出售龙祥世纪家园3-3-2501室，便于被告商谈购买该房产事宜，最终双方约定以总房价58.3万元成交。为保证交易顺利，原告便先向被告支付定金5万元。后在签订买卖合同的过程中，原告发现该房产是经济适用房且房主并非被告，原告多次和被告协商退还定金事宜，被告拒不退还。诉求：确认原告与被告2020年5月15日签订的合同无效，返还原告定金10万元。当庭变更诉讼请求为返还原告定金5万元。被告辩称，2019年9月8日，被告从李鸿燕处购买龙祥世纪家园3号楼3单元2501室。2020年5月13日，原告有意购买该房屋，被告告知该房屋为经济适用房，5月15日被告带领原告及亲属去看房并向其出示了房屋相关手续。原告同家人商议后同意购买该房屋，同意签订协议并支付定金5万元。后原告不能筹到房款，明确表示不再履行协议，在合同约定的履行期限6月5日到期后，6月10日被告将房屋出卖给第三人李文蕊，6月11日被告协调南阳市龙祥房地产开发有限公司同李文蕊直接签订了《龙祥家园选房确认书》。该买卖协议是由于原告的原因不能履行，原告诉求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。该协议是双方真实意思的表达，不违反法规的规定，应为有效合同。现原告起诉确认合同无效，没有法律依据。原告为支持其诉请，举证如下：第一组：中国企业网于2016年10月27日曝光“南阳市龙祥世纪家园经济适用房户型超标违规售房”的报道一份。证明方向：证明涉案房产系经济适用房，交房未满五年，且为有限产权，不能上市交易的事实。第二组：2020年5月15日原被告签订的合同一份、原告转账记录一份。证明方向：因涉案房产系经济适用房，原被告所签订的合同损害公共利益，违反经济适用房管理制度，应当认定无效，合同无效原告支付的5万元定金应当返还。被告对原告举证的质证意见为：针对证据1真实性有异议，仅仅是一篇报道。证据2真实性无异议，但对证明方向有异议，该协议为双方真实意思的表述。被告举证如下：1、李鸿燕、刘阿忠同常亚利签订的《购房定金协议》、李鸿燕同南阳龙祥房地产开发有限公司签订的《龙祥世纪家园选房确认书》、常亚利同刘阿忠的银行转账记录。证明被告常亚利有权处分涉案房屋。2、李文蕊与常亚利签订的《房屋收据》，李文蕊与南阳市龙祥房地产开发有限公司签订的《龙祥世纪家园选房确认书》、李文蕊与常亚利的银行转账记录。证明常亚利能够履行自己的合同义务。3、查华苗与常亚利的聊天记录。证明常亚利对涉案房屋为经济适用房及房屋的合同关系对查华苗进行了告知，协议不能履行是因为查华苗不能筹到房款。4、常亚利与查华苗之间签订的《收据》。证明双方的权利义务。5、龙祥家园王姓主管发给被告的通知。证明龙祥世纪家园正在办理经济适用房转商品房手续。6.南阳市中级人民法院（2020）豫13民终340号民事判决书、宛城区人民法院豫13**民初2081号民事判决书。证明法院裁判规则经济适用房宛城区法院、中院均认定为有效合同。原告对被告举证质证意见为：对证据1真实性无异议，证明方向有异议，恰恰说明涉案房屋是经济适用房，双方具有经适房购房资格，经适房转让需要办理商品房手续后才能转让，违反了经适房的出发点，所以双方签订的购房协议应属无效，被告无权处分该房产。证据2真实性无异议，证明方向有异议，选房确认书违反法律的强制性规定，应为无效，双方违反房屋买卖正常手续，私自到开发商处进行更名，应属无效。双方交易不受法律保护，被告实际未履行合同义务，与本案无关，选房协议书备注第二项“选房人需具备南阳市政府规定的购房条件”。证据3真实性无异议，但是仅能证明双方买卖事实，但是该房产属经济适用房，经济适用房为有限产权，原告为保证资金交易安全所以未向被告进行付款。证据4收据真实性无异议，证明方向有异议，违反经济适用房管理制度，所以无效，应返还。证据5真实性无异议，证明方向无异议，能证明该房产不能上市交易。证据6不是证据，不予质证。结合原被告举证、质证和庭审调查，本院对各方举证认证如下：对原告提交的第一组证据中国企业网报道，仅为报道性质，且与本案争议无关，本院不予认可。对于原告提交的第二组证据收据及转账记录，被告对其真实性无异议，本院予以认可。对于被告提交的第一组证据、第三组证据、第四组证据，原告对其真实性无异议，本院予以认可。对于被告提交的第二组证据、第五组证据、第六组证据，因与本案无关，本院不予认可。经过庭审中原被告举证质证及庭审查明，本院确认案件事实如下：原告查华苗与被告常亚丽协商购买被告位于龙祥世纪家园3-3-2501室的房产。2020年5月15日，双方签订收据一份，收据内容为：“今收到查华苗购买龙祥世纪家园3-3-2501室定金伍万元整。（小写50000），双方约定总房价58.3万元，剩余房款53.3万元（伍拾叁点叁）于2020年6月5号前付清。所有交易费用由查华苗自行承担，房屋内所有家具家电全送，全款付清后双方做公证。双方均不得反悔，如卖方违约双倍退还定金，买方违约定金不退。卖方：常亚利买方：查花苗2020年5月15日”。同日，原告查华苗向被告常亚丽交付定金5万元。2020年5月13日至2020年6月5日原被告通过微信多次交流，微信聊天记录显示，被告在协议签订前已告知原告案涉房产属于经济适用房，原告在2020年5月17日向被告表示凑不够房款。另查明，案涉房产系经济适用房，无房产证。被告常亚利于2019年9月8日与李鸿燕、刘阿忠签订购房定金协议，购得案涉房产。2020年6月10日，被告常亚利与李文蕊签订《房款收据》，将案涉房产卖给李文蕊。本院认为，原被告双方签订的“收据”中明确了交易房屋、总房款、房款支付时间及定金条款，具备买卖合同的基本特征，应视为原被告双方就案涉房屋的买卖达成协议。关于双方于2020年5月15日签订的收据的效力问题，案涉争议房产为经济适用房。原告称被告不具有经济适用房购房资格，且认为双方签订的协议违反了《经济适用房管理办法》的规定，违反国家利益、公共利益，应属无效协议。根据《经济适用房管理办法》规定可知，其仅仅对经济适用房的购买资格及购买后上市交易年限做了限制性规定，该规定不属于合同效力的禁止性规定，原被告双方签订的协议系双方当事人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效合同。故对于原告请求确认2020年5月15日协议无效的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应当退还原告定金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定可知，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。经查，原告在交付定金5万元后，未按照约定于2020年6月5日前付清剩余房款。根据原被告的聊天记录显示，被告在协议签订前明确告知原告案涉房产属于经济适用房，且原告系因无法凑够房款导致协议未能继续履行。故应当认定原告在协议履行过程中存在违约行为。对于原告请求被告退还5万元定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告查华苗的诉讼请求。案件受理费1150元，退还原告525元，由原告查华苗负担625元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇二〇年九月二十日书记员 史笑珊