辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1021民初2717号原告（反诉被告）：王洪昌，男，汉族，1962年8月26日出生，现住辽阳县。委托代理人：陈厚旺，辽宁共宸律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵群英，女，汉族，1972年3月3日出生，现住辽阳县。委托代理人：钱守宇，男，汉族，1972年2月20日出生，现住辽阳县。委托代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。原告（反诉被告）王洪昌诉被告（反诉原告）赵群英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵东升适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）委托代理人陈厚旺、被告（反诉原告）委托代理人钱守宇、施晓娇参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王洪昌诉称：2018年8月31日,原、被告双方签订《合同书》约定：被告将位于首山镇人民街原广播局西侧的第二网点租给原告，合同期限从2018年8月31日至2021年8月31日，年租金为5.3万元。原告租赁房屋后经营了辽阳县首山镇森林王国儿童摄影中心，并对房屋内部进行了装修。2019年1月21日被告在未通知原告的情况下将该房屋出售给案外人王志豪，半年后被告告知原告需在2019年8月31日前搬离该房屋。被告告知原告房屋已经卖给案外人王志豪，想续租需王志豪同意，之后王志豪拒绝将房屋租给原告。原告认为被告已经通过其行为表明拒绝履行《合同书》约定的义务，原告无法继续使用案涉房屋。原告对房屋进行了豪华装修，被告应当赔偿内部装修价值。请求判令：一、解除原被告之间的《合同书》；二、被告向原告支付违约金2万元；三、判令被告赔偿原告首山镇人民街43栋8号房屋内部装修价值70,151.23元。同时提供如下证据：1、双方于2018年8月31日签订的《合同书》证明原、被告之间的租赁合同关系，租赁合同应履行至2021年8月31日的事实；2、照片证明房屋内部装修状态；3、《资产评估报告书》证明内部装修损失70151.23元、支付鉴定费2000.00元；4、原告与案外人王志豪之间的录像资料证明王志豪拒绝继续将房屋租给原告。被告赵群英辩称：一、原告起诉主体有误，森林王国法人是王怀晴，而不是原告，原告无权以摄影中心的损失为由提出诉讼请求；二、原告存在将房屋进行转租、逾期缴纳租金的情况，被告同意解除合同，但是不同意甲方其他诉讼请求。同时提供如下证据：1、企业档案，证明诉讼主体有误；2、同意租赁承诺书，证明案外人王志豪同意原告继续租赁案涉房屋；3、照片与儿童摄影中心订单证明2019年9月后原告缴纳房租仍然继续使用房屋；4、《合同书》证明原告违约行为和后果；5、王志豪证人证言，证明被告遵守了买卖不破租赁原则，原告是主动搬离的。6、照片证明原告主动搬离，在别处装修完毕。被告赵群英反诉称：反诉被告给付拖欠反诉原告2019年7月1日应给付的9月份租金4416.60元，如果不同意给付租金，在2019年9月30日迁出该房并赔偿违约金2万元。事实与理由：2018年8月31日反诉原、被告双方签订《合同书》反诉原告将位于首山镇人民街原告广播局西侧的第二网点租给反诉被告，合同期限从2018年8月31日至2021年8月31日，并约定每年的7月1日付清当年租金，但反诉被告在2019年7月1日至今迟迟不给付的租金。反诉被告王洪昌辩称：案涉房屋在2019年5月份左右进行了产权变更，变更为案外人王志豪。反诉被告愿意将租金交给王志豪。经审理查明，2018年8月31日原、被告双方签订《房屋租赁合同》（在此之前双方曾签订租赁合同，原告在该租赁房屋经营辽阳县首山镇森林王国儿童摄影中心多年），被告为甲方，原告为乙方。合同约定：甲方将位于辽阳县原广播局西侧第二网点）出租给乙方；合同期限从2018年8月31日至2021年8月31日，年租金为5.3万元；于每年的7月1日一次性交付全年租金；合同到期后，重新续签，同等条件乙方优先，如乙方退出经营，装修设施不能破坏，归甲方负责；甲方违约，赔偿乙方2万元，乙方违约赔偿甲方2万元；每年的7月1日如不交租金，甲方视为乙方退出，甲方有权转租他人。合同签订后，原告在该租赁房屋经营辽阳县首山镇森林王国儿童摄影中心，并对房屋内部进行了装修。2019年初，被告将案涉房屋出售给案外人王志豪，2019年8月案外人王志豪通知原告合同到期后将拒绝将案涉房屋继续租赁给原告。确认上述事实的依据有《房屋租赁合同》、涉案房屋内部装修照片、《资产评估报告书》、王志豪录像资料、企业档案、照片、儿童摄影中心订单及当事人当庭陈述在卷为凭，并经举证、质证、认证，予以采信。本院认为，承租人应当按照约定向出租人支付租金，出租人应当依约向承租人交付使用。本案中原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。一、关于本诉原告是否为适格主体的问题。首先，本案是租赁合同纠纷，合同争议纠纷的当事人是签订合同的双方，原告作为签订合同的一方应当以其名义起诉。其次，在法庭审理过程中原告已撤回第四项诉讼不再主张经营损失。因此，原告作为合同相对方及房屋装修出资人起诉被告主张权利符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，是本案的适格原告。二、关于原告在本案中是否存在违约行为的问题。首先，本案中被告认可原告已经交纳了2018年8月31日至2019年8月31日之间的房租，但是被告没有提供原告迟延交纳房租的证据。其次，若原告存在迟延交纳房租的情况，被告依据《合同书》第十条享有合同解除权，但是被告接受了原告给付的租赁款并继续履行了合同。被告没有行使合同解除权选择了继续履行合同。故本院对被告主张原告存在违约行为的主张不予采信。三、关于被告在本案中是否存在违约行为的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，被告没有履行告知义务。其次，原告提供了案外人王志豪拒绝原告使用案涉房屋的视频资料，同时原、被告双方对证人的询问也能够证明视频资料的真实性，可以认定案外人王志豪拒绝原告使用案涉房屋的事实。因此，被告存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金。四、关于内部装修损失的问题。原、被告双方签订房屋租赁合同期限为3年，现因被告原因导致合同提前解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条被告应当对原告所租赁房屋内部的装修价值进行赔偿。辽阳利德资产评估事务所做出了装修价值为70,151.23元的评估意见。该评估机构具有评估资质，评估程序合法，其评估意见本院予以采信。考虑房屋实际租赁期限、装修物折旧及合同约定装修设施归被告等情况，装修价值的赔偿以4.2万元适宜。五、关于反诉原告所主张的9月份租金4416.6元的问题。反诉被告认可其在2019年9月份使用案涉房屋，按照双方签订的合同约定，每月租金为4416.60元，反诉被告应向反诉原告支付房屋使用费4416.60元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十九条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）王洪昌与被告（反诉原告）赵群英于2018年8月31日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）赵群英向原告（反诉被告）支付违约金2万元；三、被告（反诉原告）赵群英向原告（反诉被告）赔偿辽阳县首山镇人民街43栋8号房屋内部装修价值4.2万元；四、原告（反诉被告）王洪昌给付被告（反诉原告）赵群英2019年9月房屋使用费4416.60元；上列款项于本判决生效后十日内履行。五、驳回被告（反诉原告）赵群英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054.00元，减半收取1027.00元，由原告负担70.00元、由被告负担957.00元；反诉费205.00元，由原告负担37.00元、由被告负担168.00元；评估费2000.00元，由原告负担689.00元、由被告负担1311.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽阳市中级人民法院。审 判 员 赵东升二〇二〇年九月七日代书记员 孔杉杉本法律文书所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。