山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3924号原告:王露，女，1963年8月30日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托代理人:孙**，山东铭星律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人姚志强。委托诉讼代理人:杨帆，山东尧舜律师事务所律师。原告王露与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王露的委托诉讼代理人孙**，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王露向本院提出诉讼请求：1、请求法院调解或判决被告支付逾期办理房屋权属登记资料而给原告造成的损失4065.89元，并实际计算至被告将办理权属登记所需的资料报登记机关备案之日止；2、本案的诉讼费、代理费、交通费由荣盛公司承担。事实与理由：2012年9月21日，原、被告双方签订了合同编号为×××98的《商品房预售合同》，约定由被告将其开发的临沂市北城新区荣盛香醍荣府30Ｂ号楼1单元301室出售给原告，并约定交房期限为2014年10月30日前，办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后90日内。原告按照约定及时足额的交付了购买房屋的款项后，被告也按照约定将房屋交付给原告使用，但至今被告未能将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今不能办理权属登记。虽经和被告多次协商未果，为此原告具状起诉。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全。但因小区内业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改。由于上述原因，致使涉案房产迟延登记。2、原告购买时房屋的价值是80万元，现该小区同户型房屋升值已超一倍以上。根据法律规定，承担违约金基于合同约定或造成实际损失，本案中，原告未提供证据证实其有实际损失。3、根据原、被告签订的商品房预售合同关于权属登记的约定，被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，即履行完毕合同全部义务，并且只有将登记资料备案后，才可取得初始登记不动产权证书。被告已于2017年5月10日前履行合同关于权属登记的义务。4、原告主张交房日期为2014年10月30日，根据合同约定90日后可以主张逾期办证违约金，截止起诉之日，历时近5年，已超法定诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。综上，针对原告的诉求，被告认为，1、原告无证据证实其有任何损失。2、现原告主张的违约金数额过高，且已超过诉讼时效，依法不应支持。请求法院查明事实，驳回诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王露提交的证据包括：1、山东省新建商品房买卖合同（预售），证明双方的权利义务，被告迟延办证的违约行为，其中第十五条约定，违约处理方式为协商。2、身份证，证明原告主体适格。3、购房发票，证明购房金额是406589元。4、物业出具的收款收据一份，证明被告已经于2014年9月1日将其出售的房屋已经交付给原告。被告质证认为，证据1、2、3均无异议。对证据4，物业费收据是复印件，物业费交款的时间是2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费，无法证明原告交房时间是2014年9月1日的主张。被告荣盛公司提交的证据包括：香醍荣府小区30号楼的整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2017年5月10日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。原告质证认为，对证据真实性无异议，但是需要说明的是这只是原告向行政机关备案，但并未通知业主。按照合同约定应该是交房后90天办理报备登记，本案中交房时间是2014年9月1日，根据合同约定被告应当在2014年12月2日以前办理报备登记，所以根据合同约定被告违约，应当按照合同约定承担1%的违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日，王露（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××98。合同约定王露购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区30Ｂ-1-301号房产。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，被告按照约定将房屋交付给原告使用。2017年5月10日，被告荣盛公司取得鲁（2017）临沂市不动产权第0014458号权属证书。该证书载明“坐落：兰山区北城新区荣盛香醍荣府32号楼1-101等642处；不动产单元号371302004009GB00011F001150101等642个；权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/市场化商品房…”。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告荣盛公司于2017年5月10日才取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。就本案而言，双方当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金数额，且对于办理产权登记的时间明确为2014年10月30日交房后的90天即2015年1月28日前。因此当事人知道或应当知道权利受到损害以及义务人的时间应为2015年1月28日。原告的诉讼时效应自2015年1月29日起计算三年。本院认为原告的起诉已过诉讼时效，且无证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告王露的诉讼请求。案件受理费25元，由原告王露承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月九日书记员 张腾飞