广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终9505号 上诉人（原审被告）：南宁市华佳学校，住所地南宁市兴宁区望州路**。统一社会信用代码：52450102739983703F。 法定代表人:郑展勋，该学校校长。 被上诉人（原审原告）：廖光胜，男，1979年2月23日出生，汉族，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：黄燕光，男，1968年7月27日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 上诉人南宁市华佳学校因与被上诉人廖光胜房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2020）桂0102民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南宁市华佳学校上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无须返还被上诉人建房集资款61360元及装修款19150元；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案双方所签合同无法继续履行，是中央军委关于解放军和武警部队全面停止有偿服务的形势下，学校与部队已不可能续签土地租赁合同导致，属于不可抗力范畴，上诉人没有任何过错。被上诉人在案涉集资房已居住了十一年，按每月租金1500元计，十一年房租总计198000元，被上诉人仅交集资房款76700元，被上诉人实际免租金121300元。且被上诉人已得到南宁市全面停止有偿服务办公室的相应补偿，而上诉人遭受了4000多万元的损失，一审判决上诉人再给予被上诉人补偿不公平。 廖光胜辩称，上诉人主张合同无法继续履行属于不可抗力，没有依据。被上诉人获得的是搬迁奖励款，而不是补偿款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 廖光胜向一审法院起诉请求：1.南宁市华佳学校返还廖光胜租金本金61360元；2.南宁市华佳学校返还廖光胜房屋装修费38300元；3.南宁市华佳学校按银行贷款利率每月0.5%的利率赔偿利息，以本金99660元计算，每月利息498.3元，至赔偿清楚为止（暂计从2008年10月12日至2019年12月12日，134个月，共计利息66772.2元）；4.本案诉讼费用由南宁市华佳学校承担。 一审法院查明事实：1.2008年10月12日，廖光胜（乙方）与南宁市华佳学校（甲方）签订一份《教师集资房使用合同书》，主要约定：甲方将位于南宁市华佳学校内的教师集资楼第壹栋B座第401号房提供给乙方长期居住，乙方须一次性交建房集资款76700元（按房屋每平方米1000元、每套76.69平方米计）；乙方享有住房的居住权、使用权和继承权，但没有转让权，若转让只能转让给学校；若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价76700元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即61360元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%；若乙方欲退房，须以书面形式向甲方提出退房申请，甲方在收到退房申请后3个月向乙方付清应退的房款，逾期乙方可将住房转让给他人；乙方入住后，前10年不交地租，10年后每年每套交地租500元；乙方住房的安全保卫工作由甲方负责，若乙方住房发生水、电故障时，甲方为乙方维修提供方便（室内水、电损坏由乙方负责，室外损坏非乙方责任的由甲方负责）；乙方房屋如遇国家政府变化被强制回收或拆迁，房屋回收或拆迁所得的一切赔偿全部归乙方所有，甲方须为乙方办理房款的有关退赔手续；若甲方原因造成乙方住房合法权益收到损害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失。该合同还对其他事项进行了约定。廖光胜、南宁市华佳学校均认可，双方口头约定合同期限为50年，上述合同签订之日即将涉案房屋交付给廖光胜使用。上述合同签订当日，南宁市华佳学校出具了两份收据，其中一份《南宁市华佳学校教工集资房收据》，载明：收到廖光胜交来涉案房屋的教工集资房款76700元；另一份《收据》，载明“兹收到廖光胜先生交来第壹栋B座401号房装修款叁万捌仟叁佰元正（38300元）。” 2.一审法院曾于2014年10月11日立案受理中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部作为（反诉被告）与南宁市华佳学校作为被告（反诉原告）租赁合同纠纷一案,并于2016年6月15日作出（2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决南宁市华佳学校将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给武警广西总队保障部。南宁市华佳学校不服上述一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年11月23日作出（2016）桂01民终3441号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案件的生效民事判决认定以下事实：2004年1月5日，武警广西总队第武警一支队（以下简称“武警一支队”）取得坐落于南宁市地块的土地使用权，登记的土地用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2003年6月20日，武警一支队（甲方）与南宁市华佳高级中学（乙方，现更名为被告南宁市华佳学校）签订一份《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市兴宁区武警武警一支队院内东侧山头，自总队文工团东侧围墙至武警一支队装备仓库以东红线图以内闲置空地出租给乙方使用，租赁用途为开发建设学校及住宅场所，租期十年，十年租金共计265万元，前五年按每年25万元，后五年按每年28万元，租赁期限从2004年9月1日至2014年9月1日止，租金按半年结清，由乙方在每年9月10日、3月10日交付甲方，付款方式银行转账；合同第九条约定“乙方所修建的楼房及规划图应与甲方协商，征得甲方同意和支持，费用由乙方自理，租赁期满，乙方要续租，同等条件下有优先权，租金另议”；合同第十一条约定“乙方在租赁期届满时，如需继续承租上述场地，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方签订租赁合同，租金另议”。2006年5月10日，武警广西总队南宁市支队（以下简称“武警南宁支队”）与南宁市华佳学校签订一份协议，确认由于部队编制体制调整，原武警一支队与武警南宁支队合并改为武警南宁支队，南宁市华佳高级中学更名为南宁市华佳学校，上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》继续有效。2007年3月20日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队与南宁市华佳学校签订一份《土地租赁补充协议书》，载明由于武警广西总队于2006年将望州路298号原武警一支队的所有房地产收回总队后勤部管理，并要求将房地产从2007年1月1日移交给武警广西总队后勤部营房处，甲方对管理单位及部门进行更改，由原武警一支队和武警南宁市支队改为武警广西总队后勤部，2003年6月20日签订的《土地使用权租赁合同》条款继续有效，并至合同期满（2014年9月1日），同时明确所涉租赁土地的具体坐标。2011年7月21日，武警总队广西后勤部（甲方）与南宁市华佳学校（乙方）签订《补充协议书》，约定在2003年6月20日签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》和2007年3月20日签订的《土地租赁补充协议书》的基础上，签订本补充协议，租赁期限共为10年，即2004年9月1日起至2014年9月1日止；从2011年6月1日起，乙方缴纳的租金在现行租金标准基础上递增10%，即2011年6月1日至2014年9月1日，年租金为30.8万元；合同第五条第（三）项约定乙方“不得擅自在承租的场地上添建各种建筑物、构筑物，确实需要添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。该合同还对其他事项进行了约定。所涉及的综合教学楼投资项目已于2003年6月9日获广西壮族自治区发展和计划委员会的登记备案，取得基本建设投资项目登记备案证。南宁市华佳学校与武警一支队签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》后，南宁市华佳学校在所涉土地上投资建设综合教学楼、学生公寓楼、教师公寓楼等建筑，其中，综合教学楼、学生公寓楼、教师公寓楼于2004年8月22日竣工验收合格。上述所涉工程项目已于2004年11月16日办理竣工验收备案。 （2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决“一、南宁市华佳学校于本判决生效之日起二十日内将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉及的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给中国人民武装警察部队广西壮族自治区后勤部（土地范围详见判决书后附《土地租赁补充协议书》附注的土地坐标）；二、驳回南宁市华佳学校的反诉请求。” 3.2018年9月18日，南宁市兴宁区人民法院向南宁市华佳学校及各住户发出（2018）桂0102执1000号之三号《公告》，载明：申请执行人中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部与被执行人南宁市华佳学校租赁合同纠纷一案，一审法院已于2018年4月24日受理。被执行人南宁市华佳学校应当立即将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告武警广西总队保障部，责令上述区域内所有人员须于2018年9月21日前搬离涉案的租赁土地及地上建筑物、构筑物。到期仍未搬离的，将依法强制执行。 4.2018年9月21日，南宁市兴宁区人民政府民生街道办事处，出具《证明》，主要载明：兹有华佳学校1Ｂ栋401号房，户主廖光胜，房屋面积76.69平方米，身份证号4523281979××××××××，于2018年9月21日将居住的房屋腾空搬离交给南宁市兴宁区全面停止有偿服务工作办公室，并已向兴宁区政府申请领取搬迁奖励21446.16元。 一审法院认为，关于案涉合同的性质和效力问题。廖光胜、南宁市华佳学校于2008年10月12日签订《教师集资房使用合同书》，约定南宁市华佳学校将涉案房屋提供给廖光胜使用50年，廖光胜一次性交款76700元，廖光胜享有该房的居住使用权和继承权，但不享有房屋的转让权。廖光胜、南宁市华佳学校所作约定符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的房屋租赁合同法律属性。综上，一审法院认定案涉合同性质为房屋租赁合同。廖光胜、南宁市华佳学校未明确约定合同的起止日起，但双方均认可合同签订之日即2008年10月12日交付涉案房屋给廖光胜，故一审法院认定合同期限为2008年10月12日至2058年10月11日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，廖光胜、南宁市华佳学校签订的《教师集资房使用合同书》自2008年10月12日至2028年10月11日为有效合同，超过20年的部分即2028年10月12日至2058年10月11日为无效合同。廖光胜实际于2018年9月21日搬离涉案房屋，南宁市华佳学校对此予以认可，故廖光胜、南宁市华佳学校签订的《教师集资房使用合同书》有效部分实际已于2018年9月21日解除。 关于南宁市集资款及支付相应利息的问题。涉案房屋因南宁市中级人民法院（2016）桂01民终3441号民事判决书的执行，廖光胜已于2018年9月21日将涉案房屋腾空并交还。南宁市华佳学校抗辩涉案房屋被收回系不可抗力，一审法院不予采信。参照《教师集资房使用合同书》第四条“若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价76700元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即61360元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%”的约定，廖光胜实际自2008年10月12日至2018年9月21日，现廖光胜主张按照房价的80%即61360元退还款项，予以支持。如前论述，南宁市华佳学校应向廖光胜返还建房集资款而未予返还，廖光胜主张南宁市华佳学校支付相应的资金占用利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于廖光胜一直实际居住使用案涉房屋至2018年9月21日才腾空搬离的事实，且廖光胜亦未举证证明其在搬离前曾向南宁市华佳学校提出返还建房集资款的主张及双方对利息有约定的事实，一审法院认定南宁市华佳学校向廖光胜支付的利息损失应以61360元为基数，从廖光胜腾空搬离之日即2018年9月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至南宁市华佳学校实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 关于南宁市华佳学校应否赔偿房屋装修费及利息的问题。廖光胜实际支付装修费38300元，但廖光胜在合同有效期内即被收回房屋，故对于廖光胜未实际使用的部分，一审法院予以支持。结合廖光胜已实际居住使用案涉房屋十年，装修确有折旧的事实，结合损益相抵规则，一审法院支持南宁市华佳学校向廖光胜退还的装修费为19150元（38300元÷20年×10年）。如前论述，南宁市华佳学校应向廖光胜返还装修费而未予返还，廖光胜主张南宁市华佳学校支付相应的资金占用利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于廖光胜一直实际居住使用案涉房屋至2018年9月21日才腾空搬离的事实，且廖光胜亦未举证证明其在搬离前曾向南宁市华佳学校提出返还建房集资款及装修费的主张及双方对利息有约定的事实，一审法院认定南宁市华佳学校向廖光胜支付装修款的利息损失应以19150元为基数，从廖光胜腾空搬离之日即2018年9月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、南宁市华佳学校向廖光胜返还建房集资款61360元；二、南宁市华佳学校向廖光胜赔偿利息损失（利息计算：以61360元为基数，从2018年9月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至南宁市华佳学校实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）；三、南宁市华佳学校向廖光胜返还房屋装修款19150元及支付利息（利息计算：以19150元为基数，从廖光胜腾空搬离之日即2018年9月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至南宁市华佳学校实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）；四、驳回廖光胜的其他诉讼请求。案件受理费1814元，由廖光胜负担936元，南宁市华佳学校负担878元。 二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对一审查明“廖光胜向兴宁区政府领取了搬迁奖励21446.16元”提出异议。对一审查明的上述事实，被上诉人廖光胜在一审已提交兴宁区全面停止有偿服务工作办公室出具的证明予以证实。上诉人对此提出异议，但未提交相反证据，对其异议，本院不予采纳。对一审查明事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否返还被上诉人建房集资款及利息？2、上诉人应否返还被上诉人装修款及利息？ 南宁市华佳学校与被上诉人廖光胜签订《教师集资房使用合同书》虽未约定案涉房屋的使用期限，但双方口头约定合同期限为50年。一审认定合同超过20年部分无效，并无不当，本院予以维持。根据已生效的（2014）兴民一初字第1419号和（2016）桂01民终3441号民事判决，上诉人南宁市华佳学校与中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部签订的租赁合同约定案涉土地的租期为2004年9月1日至2014年9月1日，并约定租赁期满后地上建筑物无偿归中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部所有。南宁市华佳学校与廖光胜就案涉房屋使用期限的约定，已超出南宁市华佳学校对案涉土地的租赁使用期限。因案涉土地租赁期限届满后，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部不同意南宁市华佳学校续租，并向法院提起诉讼，法院上述生效判决已判令南宁市华佳学校返还案涉土地及地上建筑物。故南宁市华佳学校主张对案涉合同无法继续履行，系不可抗力造成，其不存在过错，没有依据，本院不予支持。 南宁市华佳学校与廖光胜签订的《教师集资房使用合同书》第十条约定，因南宁市华佳学校原因造成廖光胜住房合法权利受到损害的，南宁市华佳学校须赔偿由此造成的一切损失。案涉房屋的合同有效期限为20年，廖光胜仅使用了10年，如上所述案涉合同无法继续履行系因南宁市华佳学校过错造成，南宁市华佳学校应承担相应的责任。一审参照案涉合同第四条约定，判决南宁市华佳学校返还廖光胜建房集资款及利息并无不当，本院予以维持。廖光胜实际支付装修费38300元，但廖光胜在合同有效期内即被收回房屋，故对于廖光胜未实际使用的部分，一审法院酌情判决南宁市华佳学校向廖光胜退还一半装修费19150元及利息，亦无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人南宁市华佳学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1813元，由上诉人南宁市华佳学校负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 高翔宇 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 李姝雯    书记员 农青宁