呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3076号原告:穆永贵，男,无固定职业，住呼和浩特市。被告:呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。法定代表人:刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。原告穆永贵与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人田振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告给付房屋租金170547.33元,违约金74758.92元,二项合计245306.25元。二、诉讼费由被告支付。事实与理由:2003年7月15日原告与被告签订房屋买卖合同,原告购买了被告座落在呼和浩特市××路#、82#、86#、87料四个摊位,合同约定摊位四个总价款324800元,在买卖合同第六条第二款附加了原告(乙方)所购摊位柜台为被告(甲方)回租类，租金为购房全款金额的10%,回租合同期限最长10年,租金每年付一次,另附呼市富邦商厦回租合同,该合同第五条本合同与房屋买卖合同发生同等法律效力,如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。2014年1月1日双方再次续签了五年的租赁合同,从2014年1月1日合同生效后到2018年12月31日,被告总是以种种理由推诿,五年整分文未付,在多方的努力下被告于2019年1月23日作出偿还租金协议书,承诺从2019年1月26日至2019年10月30日分六次将从2014年到2018年的所有拖欠租金给清。在第二条承诺如甲方(被告)不能按此协议偿还乙方(原告)欠款则应从原欠款之日起每日按欠款金额的万分之四向乙方(原告)支付违约金,偿还租金协议书生效后,被告从2019年1月26日至2019年7月31日,只还租金46400元,以后就再未偿还租金,再次以种种理由推诿。2014年全年已付清,2015年只付了五个月的还欠7个月,按每月2706.66元计算,尚欠2015年的18946.66元,2016年、2017年、2018年三年的租金是97440元,合计是116394.66元,按万分之四计算,每日是46.56,按三年零七个月计算,共1305天,合计违约金为60760.8元,这是偿还协议内的数额,2019年1月1日至本案的结束日2020年8月31日应按照双方所签的回租协议第五条的约定,赔偿原告20个月的租金57843.5元,违约金万分之四的605天是13998.12元,为此请求贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、双方签订的回租协议，租期至2018年12月31日止，租期届满后，被告明确告知原告无力按照原条件续租，提出按照购房款7%支付租金的新回租方案，原告并不同意，双方未达成继续回租合议，并未签订新的回租合同，双方的权利和义务在合同届满后终止，不存在原告要求被告继续履行合同向其支付租金的问题。二、双方签订的回租合同第一条明确约定“回租期为五年，合同期届满后经营权回归乙方所有，双方另行协商回租。”而合同期届满后，双方并未签订新的回租协议，也未达成新的回租意向，根据合同约定，案涉摊位的经营权已归原告所有。三、为了市场整体经营的稳定性，2020年1月11日在中山西路办事处的组织下，案涉摊位所在商场内88.5%的业主已与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，租金为购房款的7%，且案涉摊位已由金锐家具公司接手并实际经营管理，被告已不是实际履行租赁合同的一方。四、被告2015年向原告支付13920元租金，尚欠18560元未支付，原告诉状中关于2015年租金计算错误，双方签订的回租合同未约定违约金计算及承担方式，被告不应支付违约金。综上，原告作为案涉摊位的权利人应向实际占有经理管理者主张占有使用费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2003年7月15日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，原告购买了被告坐落在××路摊位81、82、86、87号。合同约定：“摊位总价324800元。乙方所购摊位为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，被告回租原告购买的柜台。2015年11月28日，原告与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦叁层摊位81、82、86、87号，房款总额324800元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金为32480元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2019年1月23日，被告（甲方）向原告（乙方）出具《偿还租金协议书》载明：“从2019年1月26日开始至2019年10月30日止，甲方分六次向乙方付清从欠款之日2014年至2018年止的所有拖欠租金，具体给付时间和给付数额为2019年1月26日甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年2月底之前甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年4月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年6月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年8月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年10月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金。违约责任为如甲方不能按此协议偿还乙方欠款，则应从原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四向乙方支付违约金。”2、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书,判决：解除呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订的租赁合同、补充协议。呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司支付呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司租金、结构保修款、违约金、赔偿租金损失、结构保修款损失。后呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3、2020年1月11日，呼和浩特市回民区中山西路街道办事处中山西路社区居委会发出通告载明：“富邦中山路商厦所有返租业主：根据2020年1月4日下发通知的相关内容：富邦商厦返租业主同意与金锐签订2020年合同人数登记数量为：423人，富邦公司提供业主名册总人数为：517人，其中有39人电话变更无法联系，故表决人数为478人，同意表决人数占比为88.5%。经中山西路居委会、金锐双方协商决定，由金锐公司与各业主按照购房款的7%签订2020年度租赁合同。2020年1月16日居委会监督金锐公司统计签订合同人数达到表决人数80%即383人侯，合同生效，金锐公司10个工作日按合同约定支付各业主第一季度租金。望广大业主互相转告，尽快到金锐四楼登记签订合同。”同日，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司发出通知载明：“富邦大厦所有业主：经中山西路居委会审核，富邦业主同意与金锐签合同人数已达到总人数88.5%，请广大业主于2020年1月13日至2020年1月15日下午18点到金锐签订2020年度合同。”后大部分业主与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订了租赁合同。现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司占有使用柜台、摊位，并实际经营管理商场。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2015年11月28日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金32480元，原告认可被告已支付租金46400元，其中2014年已付清，故2015年支付租金13920元，欠付租金18560元，2016年至2018年欠付租金97440元。关于2019年的租金，租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2015年11月28日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应按原回租合同约定标准支付2019年欠付租金32480元。上述租金共计148480元，本院予以支持。关于2015年至2018年欠付租金的违约金，依据被告签署的《偿还租金协议书》，被告未按约定付清截至2018年度的租金已构成违约，应向原告承担违约责任，回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，故违约金按照日万分之四的标准，以2320元为基数自2015年2月1日计算至2015年7月31日为167.97元；以18560元为基数自2015年8月1日计算至2016年1月31日为1366.02元；以34800元为基数自2016年2月1日计算至2016年7月31日为2533.44元；以51040元为基数自2016年8月1日计算至2017年1月31日为3756.54元；以67280元为基数自2017年2月1日计算至2017年7月31日为4871.07元；以83520元为基数自2017年8月1日计算至2018年1月31日为6147.07元；以99760元为基数自2018年2月1日计算至2018年7月31日为7222.62元；以116000元为基数自2018年8月1日计算至2020年8月31日为35356.8元。61421.53关于原告主张2019年的违约金，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，故原告主张的违约金即被告逾期付款产生的利息损失，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即以16240元为基数，自2019年2月1日计算至2019年7月31日为353.22元；以32480为基数，自2019年8月1日计算至2020年8月31日为元。上述违约金共计元，本院予以支持，原告主张的超出部分本院不予支持。关于2020年的租金，原、被告于2015年11月28日签订的呼市富邦商厦回租合同已于2018年12月31日到期。后双方虽按不定期租赁合同履行了一段时间，但由于现被告已与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司解除了租赁合同，且2020年初，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司已与大部分业主签订了租赁合同，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司接手并实际经营管理商场。被告已不是实际履行租赁合同的一方，故原告应向实际经营管理商场的呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司主张占有使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告穆永贵租金148480元及违约金元；二、驳回原告穆永贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2490元，由原告穆永贵负担94元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 杨坤二〇二〇年九月十六日书记员 云倩