湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初2387号原告：桂阳县政恒物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道茶红路龙鼎新城小区****。法定代表人：何恒波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕飞宇，湖南五湖律师事务所律师，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师，代理权限系一般代理。被告：彭桂荣，女，1971年9月14日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨扬，湖南金州律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告桂阳县政恒物业服务有限公司（以下简称政恒物业）诉被告彭桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告法定代表人何恒波及其委托诉讼代理人吕飞宇，被告彭桂荣及其委托诉讼代理人杨扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。政恒物业向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付龙鼎新城商业楼二层物业管理费9410元及支付龙鼎新城4000平米地下车位的物业费86400元，共计95180元；2．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告与桂阳县龙鼎新城房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及车位买卖协议，购买了由该开发公司开发的龙鼎新城小区2层商业用房435.67平米及地下车位4000平米，并成为该小区业主。开发商与桂阳县政恒物业服务有限公司签订了《前期物业服务委托合同》约定了龙鼎新城小区由原告为小区物业服务企业，并约定了物业收费标准为1.2元/月/㎡。原告按照合同一直为小区提供相应的物业服务至今。被告却不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，被告已拖欠2018年11月1日至2020年5月1日的物业费，原告多次催缴，并向其发送了催费通知单，被告至今仍未支付，原告不得已诉至法院，请求法院判如所请。彭桂荣辩称，1．《前期物业服务委托合同》对彭桂荣没有约束力，因为政恒物业未经过公开招投标就进入龙鼎新城提供物业服务不符合相关程序要求，且彭桂荣购买车位时间早于政恒物业接受委托的时间，彭桂荣对政恒物业提供的物业服务情况、收费标准均不知情。2．涉案车位及门面一直未达到交付条件，门面没有经过竣工验收，车位也不符合停车需要，整个龙鼎新城项目都处于烂尾状态，根据规定物业费应由建设单位交纳，彭桂荣无需支付物业费。3．物业费标准过高，物业服务质量差。电梯房物业费与楼梯房物业费应按不同标准收取，车位物业费应当与住宅、商铺区分，并考虑实际使用。彭桂荣车位大部分在楼梯房地下，常年存在渗水情况，但政恒物业一直未予处理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人均无异议的合法证据，本院予以认定并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，本院认证如下：政恒物业提交的前期物业服务合同、催收物业费的通知记录（照片）、欠费明细表具有证据三性，可以相互佐证，证实政恒物业与桂阳县龙鼎新城房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并依约进驻桂阳县龙鼎新城小区提供物业服务，由于业主彭桂荣未按时交纳物业费，政恒物业相关工作人员自行制作了彭桂荣欠交物业费的明细并对彭桂荣进行了书面催收，但彭桂荣欠交物业费数额应以本院核定为准。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：桂阳县龙鼎新城小区系湖南龙鼎房地产开发有限公司开发。2015年12月8日，彭桂荣（甲方）与湖南龙鼎房地产开发有限公司（乙方）签订了《龙鼎新城车位买卖协议书》，约定由乙方将龙鼎新城项目中一宗面积4000平方米的地下车位卖给甲方，价格为1500元/㎡，总价款为600万元，并约定乙方应在该协议签订之日起12个月内将甲方购买的车位交付使用。合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。2016年7月7日，彭桂荣向桂阳县人民法院起诉被告张智生、湖南龙鼎房地产开发有限公司请求确认上述协议有效，案件审理过程中双方当事人达成调解，本院作出（2016）湘1021民初1102号民事调解书，确认张智生、湖南龙鼎房地产开发有限公司将上述车位作价卖给彭桂荣，以抵扣二人向彭桂荣的借款600万元。2020年1月22日，湖南龙鼎房地产开发有限公司、何同生、邓光忠（出卖人）与彭桂荣（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将龙鼎新城E幢2层商品房出售给买受人，该商品房用途为商业，建筑面积为458.85平方米，出卖人应于2020年前将房屋交付使用，并在交付使用且综合验收合格后360日内办理产权登记相关手续。合同还约定了出卖人和买受人双方的其他权利义务。2018年6月8日，政恒物业与湖南龙鼎房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由湖南龙鼎房地产开发有限公司（甲方）将龙鼎新城小区委托政恒物业（乙方）实行前期物业管理服务，委托管理服务期限为三年，自2018年6月8日至2021年6月7日止，合同第七条约定由物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，物业服务费收费标准为：“住宅：电梯房1.2元/月/㎡，楼梯房0.6元/月/㎡；商业1.2元/月/㎡……车位40元/月/个”，合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。随后，政恒物业进驻天颜国际小区提供物业服务。因彭桂荣未按时交纳物业费，政恒物业催收未果，遂诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。政恒物业与天颜国际小区建设单位签订了《前期物业服务委托合同》，并依合同入驻该小区并提供物业服务一年有余，彭桂荣作为该小区业主也理应依照合同承担交纳物业费的义务。彭桂荣主张房屋相关设施未完善、还未达到交付条件，无法实际使用因此自己不应交纳物业费。本院认为，对涉案的地下车位，彭桂荣于2015年与开发商达成协议，购买了该车位并实际占有且使用过，应视为房屋已交付，根据合同约定，车位是40元/月/个，但是《龙鼎新城车位买卖协议书》中没有约定买卖车位的个数，而是直接以建筑面积确定车位价格，目前涉案车位也未划线，无法得知涉案车位数量是多少，因此本院暂定按面积计算物业管理费。对于涉案门面，彭桂荣与开发商于2020年1月22日签订《房屋买卖合同》，约定交付时间为2020年，庭审时，双方当事人均认可该门面已被彭桂荣实际控制但还未使用，本院认为彭桂荣应从2020年2月1日起按照90%的标准交纳门面物业管理费。综上，彭桂荣应交的门面物业管理费为1487元【1.2元/月/㎡×458.85㎡×3个月（2020年2月1日-2020年5月1日）×90%】；车位物业管理费为86400元【1.2元/月/㎡×4000㎡×18个月（2018年11月1日-2020年5月1日）】，共计87887元。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：被告彭桂荣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告桂阳县政恒物业服务有限公司物业管理费87887元。如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2180元，减半收取1090元，由被告彭桂荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  刘艳华二〇二〇年九月十八日法官助理张婷婷书记员黄姝婷附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。