黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初2879号原告（反诉被告）：何丽杰，女，1970年6月24日出生汉族，住所地哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杜潇，黑龙江迪嘉城律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司，地址哈尔滨市道里区友谊路**。法定代表人：耿孝国，职务总经理。委托诉讼代理人：李尧，男，1982年11月3日出生汉族，户籍地哈尔滨市道里区。系哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张译宣，男，1990年8月18日出生汉族，户籍地哈尔滨市平房区。系哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司员工。原告（反诉被告）何丽杰与被告（反诉原告）哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何丽杰及其委托诉讼代理人杜潇，被告哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司委托诉讼代理人李尧、张译宣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何丽杰向本院提出如下诉讼请求：1、判令哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司支付房屋租赁费3300000元；2、诉讼费由哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司承担。事实与理由：何丽杰与哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司系租赁关系，2016年4月10日，何丽杰将位于道外区南新街83号1-6层的房屋租赁给哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市使用，双方签订了《租赁合同》。依据双方合同的约定：租期为20年，自2016年1月17日至2036年7月16日。年租金为3300000元，租金上打，每年的6月17日之前缴纳下一年全部租金，房屋用途：经营生鲜超市，房屋交付时间为：2016年1月20日前。何丽杰按合同约定于2016年1月19日将房屋交付给哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市。2018年5月30日，何丽杰、哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司及哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市共同签订了一份《合同主体变更协议》，由哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司取代哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市继续租赁诉争房产，2016年4月1日，《租赁合同》中所有的权利义务由哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司享有和承担。现在下一年缴纳租金的时间已过，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司没有向何丽杰给付下一年租金，其行为不仅违反了双方合同的规定，而且违背了诚实信用原则，何丽杰为维护自身合法权益，诉至法院。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司辩称，何丽杰与其之间签订的合同已经解除，何丽杰无权要求哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司继续履行合同。何丽杰与其签订《租赁合同》约定，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司承租何丽杰房屋用作其29店（南新店）生鲜超市经营，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司可以将房屋部分转租。截止至2020年度前，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司均足额向何丽杰支付了年度租金。2020年，由于受到新冠××疫情影响，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司一直处于严重亏损状态，案涉门店仅半年时间就已经亏损七十多万元，其转租的宾馆和学校尚拖欠其一百多万元巨额租金，再无力经营。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司于2020年5月9日向何丽杰送达了《租赁合同解除通知书》，通知何丽杰其因疫情原因无法继续经营，合同目的无法实现，将解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定：“原、被告合同于解除通知送达原告时解除，原告若有异议应在解除通知送达之日起三个月内请求人民法院确认解除效力”。而时至今日何丽杰也没有要求人民法院确认合同解除的效力，早已过了三个月的异议期限。此外，根据《最高人民法院(二)》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，双方之间的合同已经解除，何丽杰无权向其主张继续履行合同。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司向本院提出如下反诉请求：1、请求确认哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司与何丽杰之间签订的《租赁合同》已经解除；2、本案诉讼费用由何丽杰承担。事实与理由：哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司与何丽杰签订《租赁合同》，约定哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司承租何丽杰房屋用作反诉人29店（南新店）生鲜超市经营，反诉人可将房屋部分转租。截止至2020年度前，反诉人均足额向被反诉人支付了年度租金。2020年由于受到新冠××疫情影响，反诉人一直处于严重亏损状态，案涉门店仅半年时间就已经亏损七十多万元，反诉人转租的宾馆和学校尚拖欠反诉人一百多万元租金，反诉人再无力经营。反诉人于2020年5月9日向被反诉人送达了《租赁合同解除通知书》，通知被反诉人其因疫情原因无法继续经营，合同目的无法实现，将解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，反诉人与被反诉人之间的合同已经解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上所述，反诉人因疫情无力经营，与被反诉人之间的合同已经解除，恳请贵院予以确认，支持反诉人的反诉请求，依法驳回被反诉人诉讼请求，维护反诉人合法权益。何丽杰辩称，其不同意哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司当庭变更反诉请求，这已经在根本上变更了其反诉的实质，超过了其提出反诉的合理期限，其变更的反诉请求不应当得到支持。通过反诉人变更之前的反诉请求也可以确定反诉人是明知其发送通知的行为并不具有合同解除的效力，因此才起诉要求法院判令解除合同。同时，反诉人变更后的反诉请求也可以确认其发送解除的通知并不是作为被反诉人诉讼请求的抗辩理由，而是另行要求确认，也可以确定双方至今并没有解除租赁合同。针对反诉人原反诉请求，不同意反诉人要求解除租赁合同的反诉请求。反诉人的反诉请求不但不符合法律规定，同时也违反了诚实信用的商业原则。反诉人要求解除双方的租赁合同并没有相关法律依据。1、双方合法有效的合同在履行过程中并没有发生法定解除的情形，双方也没有约定解除的条件，不具有解除合同的法定情形。2、2020年5月10日，被反诉人在微信上收到了反诉人单位一名工作人员发送的解除通知书的扫描照片，内容为通知被反诉人解除租赁合同。作为被反诉人无法确认此图片上公章的真伪，也无法确认其是否是反诉人的真实意思表示。但为了避免争议，被反诉人还是通过微信发送了回复函，明确表示不同意解除租赁合同，可以确定双方并没有就解除租赁合同达成协议，也就是双方不具有协议解除租赁合同的情形。反诉人不具有解除租赁合同的客观条件。1、双方约定的租赁期限为20年，即便反诉人是在2018年通过主体变更接受的合同权利义务，租期也还有16年，也就是合同才刚刚履行4年，而反诉人才刚履行2年。合同的大部分还没有履行，此时解除合同违反了合同的约定，也不符合法律规定。解除合同将给被反诉人造成巨大的损失。正是因为租期为20年，被反诉人才会以现在的优惠价格出租房屋。2、双方租赁的房屋现情况良好，反诉人也一直在使用，不存在因租赁房屋灭失而无法履行合同的情形。3、被反诉人的房屋是整体出租给反诉人的，反诉人每年也是将整体的房租支付给被反诉人的。虽然合同约定可以转租，而且反诉人也实际进行了转租，但对于被反诉人来说合同的相对方只有反诉人。现情况是反诉人要求解除租赁合同，而又无法整体交还房屋。所以反诉人并不具备解除合同的条件。反诉人以不可抗力为依据要求解除合同不符合法律规定。1、被反诉人并不否认今年的新型冠状病毒疫情给大家造成了很大的困扰，但并不代表此次疫情就构成了不可抗力。疫情并没有将租赁的房屋灭失，使其失去了使用的功能。2、疫情期间，反诉人以及转租给药店使用的部分房屋因特殊需要一直在营业状态。至于其经营状态如何以及是否亏损，这是反诉人自己应当承担的商业风险，此风险与被反诉人的租赁房屋无关，被反诉人也没有义务去分担反诉人自己的商业风险。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十七、一百一十八条规定是针对合同履行中发生不可抗力情况的，但法律明确的是根据不可抗力影响的免责条款，而不是发生不可抗力就可以解除合同的规定。更何况此次的疫情对房屋本身的使用并没有任何影响，所以此条文并不是解除合同的法律依据，不可抗力也不是本案解除合同的合法理由。反诉人的反诉请求无论是从法律规定，还是从现实情况都不具备解除合同的条件。反诉人不能以自己的经营不善为理由无故要求解除合同，更不能以自己的意愿随意发个通知就解除双方合法的合同，这是对双方合同的违背，也是对诚实守信原则的违背，更是对法律规定的违背。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：何丽杰提交的视频和照片，能够证明被告将部分案涉房屋进行了转租，以及该部分房屋仍在租赁使用中，本院予以采信；回复函能够证明其明确表示不同意解除双方的租赁合同，本院予以采信。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司提交的损益表系其自行制作，无法核实真实性，且与本案无关联，本院不予采信；被告与哈尔滨新楠天宾馆有限责任公司、哈尔滨信联投资管理有限公司、杨贝贝之间的租赁合同解除通知书、光盘的真实性无法核实，且不能证明合同已经解除，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月10日，哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市（甲方）与原告何丽杰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方同意将位于道外区南新街83号1-6层面积约为5132平方米的房屋租给乙方使用，租赁期限为20年，自2016年1月17日起至2036年7月16日止，免租期为6个月（2016年1月17日至2016年7月16日）。年租金为330万元，租金支付方式为年付，乙方应于合同签订、合同附件和租赁房屋完成交接之日起五个日历日内向甲方支付第一笔房屋租金，对应房屋租赁期限为2016年1月17日至2017年7月16日，以后缴纳房屋租金，乙方应每年提前一个月将当年年度租金支付给甲方，每次应当交付房屋租金的日期为6月17日之前。甲方承诺对房屋拥有所有权或对外出租权，在乙方租赁期间，因房屋所有权或租赁权限，有任何第三方向乙方主张权利引发纠纷或影响乙方运营的，乙方有权随时解除合同且甲方应向乙方支付乙方无法使用租赁房屋开展运营而产生的其他损失。甲方承诺，乙方租赁房屋后，因房屋自身原因，乙方无法办理工商营业手续的，乙方有权解除合同。乙方保证所租的房屋用于合法经营，如甲方发现乙方将房屋用于非法经营，甲方有权解除合同。乙方用于经营生鲜超市，其余部分有权出租、转租他人使用。哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市与何丽杰于2016年1月19日完成房屋交接。哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市分别于2016年1月18日和2017年6月16日向何丽杰交纳了年度租金。2018年5月30日，何丽杰（甲方）、哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市（乙方）、哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司（丙方）三方签订了《合同主体变更协议书》一份，约定“各方同意丙方取代乙方，成为原合同中的乙方，协议生效后，原合同中所有的权利义务由丙方享有及承担，原合同中的乙方变更为本协议中的丙方”。2018年5月30日，案涉房屋交付哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司使用。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司分别于2018年6月21日、2019年6月18日向何丽杰交纳了年度租金。2020年5月9日，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司向何丽杰发出《租赁合同解除通知书》，主要内容为：“鉴于我公司自2016年承租该门店以来，此门店经营一直处于亏损状态。随着疫情的发生，我方工人和运营成本又激增，导致此门店无力再经营。我方经慎重考虑研究，现通知贵方，我方将于2020年7月16日本年度合同到期解除《房租租赁合同》”。2020年5月16日，何丽杰向哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司回复，主要内容为：“我方不同意解除《房屋租赁合同》，自2016年签订房屋租赁合同以来，双方合作正常，我方没有任何违反租赁协议的情况，贵公司在此次疫情期间经营正常，却要以疫情为由与我方解除租赁关系，不符合法律规定。因双方签订的租赁合同为期二十年，现履行至第四年，贵方要求解除租赁协议，使我方蒙受巨大损失，请贵公司给出赔偿方案。”另查明，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司经营的地利生鲜超市（一楼约500平方米）2020年一直营业，直至2020年7月撤场。哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市在与何丽杰签订房屋租赁合同后，将承租房屋进行了转租。其中，将位于哈尔滨市道外区南新街83号1-2层建筑面积579.3平方米房屋转租给杨贝贝用于开办文化培训学校，租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，年度租金为22万元。将位于哈尔滨市道外区南新街83号3-6层及门市左侧1层全体面积出租给哈尔滨信联投资管理有限公司经营使用，租赁期限自2018年10月18日至2026年10月17日，年度房屋租金150万元。现上述转租房屋均未腾退。基于上述事实，本院认为，本案争议的焦点是双方的房屋租赁合同是否已经解除。哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市与何丽杰签订的《房屋租赁合同》和哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市、何丽杰、哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司签订的《合同主体变更协议书》均合法有效，何丽杰与哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司形成房屋租赁合同关系。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司认为合同已经解除，理由为：受新冠××疫情影响，合同目的不能实现，其已经发出《租赁合同解除通知书》解除与何丽杰的房屋租赁合同，，地利生鲜超市已经撤场根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一、哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司在租赁何丽杰房屋（约5132平方米）后，仅有约500平方米用于经营生鲜超市，绝大部分面积均用于转租收取租金，其经营的生鲜超市虽受疫情影响，但租赁房屋用于商业经营本来就要面临经营风险，经营困难不等于合同目的不能实现，其在向何丽杰发出的《租赁合同解除通知书》中也载明“自2016年承租该门店以来，此门店经营一直处于亏损状态”，可见并非因疫情原因导致合同目的不能实现。第二、哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司以向何丽杰发出《租赁合同解除通知书》的方式解除合同，在何丽杰不同意解除，合同亦未对此进行明确约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，即在合同一方明确表示不履行合同义务时，应是对方享有要求承担违约责任的权利，而不是给予不履行一方解除合同的权利。第三、哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司已将整体承租的涉案房屋进行转租，在转租房屋均未腾退的情况下，如解除合同，何丽杰亦无法再次整体出租。故本案房屋租赁合同未解除，双方均应按照合同约定履行各自的义务，何丽杰的诉讼请求有事实和法律依据。关于给付租金具体数额及给付方式问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有企业房屋，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当综合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司作为市场主体，虽在新冠××疫情期间一直经营，但受到了疫情影响，综合考虑本市疫情时间、对生鲜超市行业影响和本案具体案情等因素，本院认为酌定减免3个月租金为宜，即哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司应当给付何丽杰2020年7月17日至2021年7月16日房屋租金人民币2475000元（3300000元/年÷12个月×9个月=2475000元）。对何丽杰主张哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司给付租金3300000元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于反诉部分。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。故哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司在法庭辩论结束前变更反诉请求符合法律规定。关于反诉请求是否成立问题，已在前文阐述，对其请求确认房屋租赁合同已经解除的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条二款规定之规定，判决如下：一、被告哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司应于本判决生效后立即给付原告何丽杰2020年7月17日至2021年7月16日房屋租金人民币2475000元；二、驳回原告何丽杰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33200元（原告已预交），减半收取16600元，由何丽杰负担4150元，哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司负担12450元；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交100元，退回50元），由反诉原告哈尔滨地利生鲜农产品企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 李 默二〇二〇年九月十五日书记员 王宝启