西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初1363号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司（以下简称广州颐和高陵分公司），住所地：西安市高陵区泾渭街道泾渭南路**独立**。负责人：曹海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高丽华，女，1982年4月2日生，汉族，住西安市高陵区。被告：徐静，女，1984年5月1日出生，汉族，住西安市高陵区。原告广州颐和高陵分公司诉被告徐静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高丽华、被告徐静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和高陵分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2014年8月1日至2019年12月31日物业管理5107.6元、电梯费1683.8元、采暖费5534.0元，合计12325元；2、请求判令被告支付合同约定的物业费违约金，按日1‰计算，违约金24035元（暂计算至2019年12月31日，最终以实际支付之日为准），两项总计36360元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实及理由：被告在2014年1月接收西安市高陵区泾渭南路21号颐和盛世小区22号楼1单元803室面积86.4平米物业时，被告向原告出具了承诺书，被告愿意按照原告与高陵光明房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》行使业主权利、履行业主义务。合同约定原告根据被告物业的建筑面积，按照每月每平方米1.3元标准收取物业管理费，按照0.3元每平方米收取电梯费，按照5.8元每月收取冬季采暖费。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了合同义务，但被告自2014年8月以来一直未交物业费及相关费用，原告多次催要未果，故诉至法院。被告徐静辩称，驳回原告全部诉讼请求。我所购买的颐和盛世22号楼1单元803室因消防设施未完成建设，至今未进行竣工验收备案，不符合《城市房地产经营管理条例》第十七条，以及《消防法》第十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的法律法规规定交房条件。我与高陵光明房地产开发有限公司所签署的《商品房买卖合同》第八条：交付期限的约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备第5种条件（该商品房经设计单位、施工单位、监理单位、开发单位验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人。而直至开庭前，我所购买房屋，依然不具备“国家和地方人民政府的有关规定”所规定的房屋交付条件，开发商所谓的交房是在仅满足“该商品房经设计单位、施工单位、监理单位、开发单位验收合格”这一约定与我进行的所谓交付。而单凭该条约定交房则属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效的法律情形第（五）条违反法律、行政）所规定的无效合同条款的法律情形，所以开发商单以该条约条件进行的交房无效，交房应同时满足“依照国家和地方人民政府的有关规定”的交付条件进行交房。而我所签订的《商品房买卖合同》《附件5补充条款》第四条明确约定：买受人应于办理房屋交付手续时，与前期物业服务单位签订《前期物业服务合同》和《临时管理规定》并按前述合同及规约享有权利且承担义务。综上所述，我购买的房屋目前不具备法律法规规定的房屋交付条件，并且不能交付使用。而且开发商向我所谓交房至今，我也并未入住和使用该房屋。所以我与原告签署的《前期物业服务合同》和《临时管理规定》也未生效。因此我认为：1、原告请求判令的相应期限所产生的相关费用不应由我承担；2、原告所请求判令按照合同约定物业服务违约金不应由我来承担。请求法院依法驳回原告诉讼请求并承担相应诉讼费。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一：颐和盛世前期物业服务合同2份、营业执照；证明2012年原告从开发商高陵光明房地产开发有限责任公司处获得颐和盛世小区的物业管理权。被告质证：真实性无法确认，我不清楚原告与开发商之间的事情，该组证据我不发表质证意见。证据二：业主证申请表、收楼手续单、购房款发票；证明业主2014年1月收房，与物业公司的合约已经生效。被告质证：申请表是我签的字，收楼手续单没见过，发票真实。证据三：收费公示表、颐和盛世物业服务收费标准与说明、（2014年-2020年供暖情况会议纪要以及颐和盛世小区供暖收费协议）；证明原告依法依归进行收费，具有物业费收取资质，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%，被告质证：公示表无异议，物业公司采暖收费协议有异议，不认可。证据四：短信催费记录、缴费发票；证明被告交过物业费，缴纳物业费停了以后，原告在服务期间履行催缴欠费的义务，保证其他业主的权利不受损害。被告质证：短信内容真实，缴费票据认可，当时交了3个月的物业费，但是物业公司说缴纳3个月的物业费才能拿钥匙。证据五：被告物业费欠费记录及滞纳金计算方式；证明业主的欠费记录，拖欠费用以及滞纳金的费用。被告质证：不认可，民事诉讼过了三年有效期，是不应该支持的。被告对证据二、证据四真实性认可，本院予以确认，并在卷佐证。被告为反驳原告请求，向法庭提交如下证据：证据一：高陵光明房地产开发有限公司致业主书2份；证明消防没有达到房屋交房标准，房屋属于在建。原告质证：认可。本院对被告证据予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据及本院查明的事实认定如下，原告提交的证据一颐和盛世前期物业服务合同2份、营业执照，两份前期物业服务合同有开发商高陵区光明房地产开发有限公司与原告的代表签字及公章，原告的营业执照有物业管理等经营范围许可，故本院对该组证据予以确认。原告提交的证据三收费公示表、颐和盛世物业服务收费标准与说明，收费公示表盖有高陵县物价检查所监制的公章，原告将其收费项目制作公示牌予以公示，故本院对该组证据予以确认。原告提交的证据五，其自行提交的物业费欠费记录及滞纳金计算方式；经审理，物业费欠费时间双方无争议，对于诉讼时效、欠费明细及滞纳金计算将在本院认为部分进行论述。本院查明的事实，被告物业费缴纳至2014年7月31日。《前期物业服务合同》约定业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每两个月缴纳，业主或物业使用人应在每个单数月份25号前履行交纳义务。案涉房屋为22号楼1单元803室，建筑面积为86.35㎡，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%。另查明，该房屋为空置房，庭审时，原告按照70%比例主张物业费。被告认为房屋未到达交付标准，开发商无法办理房产证，拒绝缴纳物业费，双方产生争议诉至本院。本院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。本案中，被告辩称开发商对22#楼未到达交付标准，开发商无法办理房产证，请求驳回原告诉请。本院经审理认为，被告辩称无法办理房产证与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且诉讼主体也不相同。被告向原告缴纳了部分物业费，并申请了业主证。原告按照约定提供物业服务，被告就应当缴纳物业费，无法办理房产证并非抗辩缴纳物业费的法定理由。庭审时，原告对物业服务费做出了变更，按空置房标准即正常标准的70%计算收取。故本院对被告请求驳回原告诉讼请求的辩称不予采纳。对于被告欠付的各项费用：自2014年8月1日起至2019年12月31日，被告共欠物业服务费86.35㎡*1.3*0.7*（12*5+5）=5107.6元，欠电梯费86.35㎡*0.3*（12*5+5）=1683.8元，欠暖气费1001.7*2+901.5*3+826.2=5534.1元。原告要求被告承担逾期之日（2014年8月1日）起按照每日1‰支付违约金直至实际清偿之日的诉求，因原被告之间未签订《业主入住合约》、《承诺书》等合同，故本院对原告主张滞纳金的请求不予支持。被告称原告主张已过诉讼时效，因拖欠物业费是连续的行为，本案未过诉讼时效，本院对被告该辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，徐静支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2014年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费5107.6元、电梯费1683.8元、暖气费5534.1元；二、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取260元，由被告徐静负担（原告预交520元，本院退付其260元，被告在履行本判决时支付原告260元）。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  车晓鹏二〇二〇年九月十日书记员  李小珍1