云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初1362号 原告（申请执行人）:缪林芳,女,1990年12月1日出生,彝族,云南省昌宁县人,住隆阳区。 委托诉讼代理人:张兴君,云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（案外人）:王峰,男,1978年10月4日出生,汉族,保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人:黄定新,云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（被执行人）:石传辉,男,1964年7月22日出生,汉族,福建省南安市人,现住福建省泉州市南安市。 被告（被执行人）：杨翠霞，女,1964年4月24日出生,汉族,福建省南安市人,住福建省泉州市南安市。 委托诉讼代理人：石文韬，被告石传辉、杨翠霞儿子。特别授权。 原告缪林芳与被告王峰、石传辉、杨翠霞申请执行人执行异议之诉纠纷一案,本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张兴君、被告王峰的委托诉讼代理人黄定新，被告石传辉、杨翠霞的委托诉讼代理人石文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：准许执行位于保山市隆阳区地产。事实和理由:2016年9月1日,原告缪林芳诉被告石传辉、杨翠霞民间借贷一案经隆阳区人民法院审查后立案受理（案号（2016）云0502民初4189号）。2016年9月9日,原告缪林芳向隆阳区人民法院申请诉讼财产保全,法院于同日作出（2016）云0502民初4189号《民事裁定书》,裁定“查封被告石传辉名下坐落于保山市隆阳区产（建筑面积130.97ｍ;合同编号:志和天盛第268号;备案登记号:ＬＹ201401188）。该房产查封期限为二年。”2016年9月14日,被告王峰向隆阳区人民法院提起《财产保全异议申请书》,申请法院依法撤销隆阳区人民法院民事裁定书（2016）云0502民初4189号,撤销对位于隆阳区的查封。2016年9月26日,隆阳区人民法院作出（2016）云0502民初4189号之一《民事裁定书》裁定“驳回王峰的异议申请。2017年10月13日,缪林芳诉被告石传辉、杨翠霞民间借贷案件二审判决由被告石传辉、杨翠霞于判决生效之日起10日内归还原告缪林芳借款1700000元。2017年12月27日该判决的自动履行期届满由缪林芳申请强制执行。并将本案查封的标的物作为执行财产向隆阳区人民法院提交。2018年9月10日,隆阳区人民法院作出（2018）云0502执46号之一《执行裁定书》裁定“查封被执行人石传辉名下有位于志和天盛1幢Ｃ座1605号房地产（建筑面积130.97ｍ,合同编号:志和天盛第268号;备案登记号:ＬＹ201401188）。查封期三年,期内不得转让、设置新的抵押。2020年2月25日,被告王峰向隆阳区人民法院提出执行异议申请书,请求停止（2018）云0502执46号之一强制执行:对标的物位于保山市隆阳区产的执行,解除以上标的物的查封。2020年3月9日,隆阳区人民法院作出（2020）云0502执异2号《执行裁定书》裁定:“中止保山市隆阳区人民法院（2018）云0502执46号之一执行裁定书对被执行人石传辉、杨翠霞位于保山市隆阳区产的执行。”原告缪林芳作为申请执行人对该裁定不服,现特依法提起诉讼。理由如下：首先,从程序上来说,根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定,人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。回到本案,被告（案外人）王峰于2016年9月14日向法院提起保全异议且于2016年9月26日被驳回后,并未在15天内提起执行异议之诉,在程序上已经过期,贵院对于案外人王峰于2020年2月25日提起的执行异议申请不应受理,受理后应驳回申请。但隆阳区人民法院在执行异议申请审查时却做出了中止裁定,于法不符,请贵院及时予以纠正。其次,关于被告（案外人）王峰,并未提交足以排除原告缪林芳执行的证据材料一一关于查封之前已经存在合法有效的《房屋买卖合同》的问题,被告提交了两份相互矛盾的关于房屋买卖合同的证据,首先是一份2016年8月12日的《房屋买卖合同》,写着由案外人王峰直接向石传辉、杨翠霞购买;另外是一份写着“2016年9月5日”保山志和房地产开发经营有限责任公司与石传辉签订的《解除商品房预售合同协议》及王峰与保山市志和房地产开发经营有限责任公司签订的《商品房购销合同》。关于后者,即2016年9月5日这两份合同,首先是产生时间存疑,这一点在（2018）云0502民特监1号案件中,法庭调查时已经提到,三被告均未作出合理解释;其次,后者的产生也就否认了2016年8月12日《房屋买卖合同》的存续与效力,否则,不存在石传辉与开发商解除合同及王峰直接与开发商签订《商品房购销合同》的基础。但无论如何,后者形成时间的问题请法院依法查明。另外,关于查封前合法占有的问题,原告认为被告王峰在保全异议被驳回后的占有,与法相悖,不应认定,且明知异议被驳回,房产属于法院的有效查封下的私自占有是存在恶意的。最后,三被告恶意串通、转移资产的意图明显。被告石传辉明知自己将《商品房购销合同》的原件抵押给申请人缪林芳,却谎称丢失。三被告之间的民间借贷关系也存疑。综上,请法院依法查明有关事实,准许原告执行位于保山市隆阳区地产。 被告王峰辩称，案涉房屋不能办理备案登记，是因为原告恶意保全，妨碍王峰行使自己的合法权利。 被告石传辉、杨翠霞辩称，被告方承诺将案涉房屋转给王峰，被告方住进案涉房屋一段时间就搬出去，房屋按照双方合同约定转让给王峰。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1、关于案件诉讼过程的证据：云南省保山市隆阳区人民法院（2016）云0502民初4189号民事裁定书、（2016）云0502民初4189号之一民事裁定书、（2016）云0502民初4189号民事判决书、保山市中级人民法院（2017）云05民终653号民事判决书、执行立案登记表、（2018）云0502执46号之一执行裁定书、执行异议申请书、隆阳区人民法院（2020）云0502执异2号执行裁定书。本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采信。 2、关于案涉房屋系王峰合法占有的证据：被告提交的《商品房购销合同》、《解除协议》，证明2016年8月17日隆阳区人民法院作出（2016）云0502民特278号民事裁定书，裁定将石传辉、杨翠霞将位于隆阳区的房屋以房抵债至王峰名下。2016年9月5日石传辉与保山志和房地产公司签订解除合同协议，解除双方签订的《商品房预售合同》。同日，王峰与保山志和房地产公司签订《商品房购销合同》，约定志和公司将商品房预售的原价退款给石传辉，此款直接转作王峰购买此房的购房款。本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。 3、其他证据：物业费收据、电费收据、水费收据、生活垃圾费收据。本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院查明,被执行人石传辉、杨翠霞原系夫妻关系,双方于2016年8月18日办理了离婚手续。2013年9月9日被执行人石传辉与保山市志和房地产开发经营有限责任公司签订了《商品房购销合同》一份,由被执行人石传辉向该公司购买位于隆阳区西侧志和·天盛Ｃ幢第十八层1605号,并于当日全额交纳购房款73万元。合同载明的买受人为石传辉。购房后,被执行人石传辉、杨翠霞一直在该房居住生活。案外人王峰与被执行人石传辉、杨翠霞存在经济往来。案外人王峰以被执行人石传辉、杨翠霞欠其借款本息1405000元为由,于2016年7月21日向本院申请诉前财产保全,次日本院裁定:查封登记在石传辉名下的位于隆阳区。2016年8月12日,案外人王峰与被执行人石传辉、杨翠霞在隆阳区的主持下,达成如下协议：一、石传辉、杨翠霞自愿将位于隆阳区0万元出售给王峰,以冲抵借款本金70万元,石传辉、杨翠霞将房屋于2016年8月31日交付王峰;石传辉、杨翠霞协助王峰办理房屋变更登记手续,所产生的费用由王峰承担,在房屋办理变更手续时如果发生的纠纷到法院另案进行诉讼;三、剩余70.5万元石传辉、杨翠霞于2016年12月5日前还清。”2016年8月17日,本院受理王峰、石传辉、杨翠霞的司法确认申请,当天,本院作出（2016）云0502民特278号民事裁定书峰与石传辉,杨霞针对民间借贷问题所签订的调解协议有效,协议内容为:“一、申请人王峰因购买隆阳区所应支付给申请人石传辉、杨翠霞的房屋购置款700000元,冲抵申请人石传辉、杨翠霞欠王峰的借款本金700000元,申请人双方因房屋买卖的权利义务以双方签订的《房屋买卖合同》为据,如因房屋买卖合同产生纠纷,由双方另行解决;二、除房屋价款700000中抵借款本金外,由申请人石传辉、杨翠霞偿还剩余借款本金300000及借款利息405000元,合计705000元,于2016年12月5日前付清司法确认后,被执行人石传辉、杨翠霞依约将案涉房产交付了案外人王峰,2017年1月至今案涉房产的物业管理费、水电费等一直由案外人王峰交纳。该案涉房产尚未取得房屋产权证书,仅由开发商进行了登记备案。2016年9月5日,被执行人石传辉与保山市志和房地产开发经营有限责任公司签订了解除《商品房预售合同》协议。当日,案外人王峰与保山市志和房地产开发经营有限责任公司直接就案涉房产签订《商品房购销合同》。2016年9月12日,案外人王峰提出申请,要求解除对登记在石传辉名下的位于隆阳区的查封。2016年9月13日本院作出（2016）云0502财保27号民事裁定书,裁定解除对登记在石传辉名下的位于隆阳区的查封。 2016年9月1日,本院立案受理了原告缪林芳与被告石传辉、杨翠霞及第三人谢姊娟(系缪林芳之母)民间借贷纠纷一案。2016年9月9日,缪林芳提出诉讼保全申请,要求对案涉房产进行财产保全。因案涉房产尚备案登记在被执行人石传辉名下。当天,本院作出(2016)云0502民初4189号民事裁定书,裁定对案涉房产进行了查封,查封期限为二年。案外人王峰在办理变更案涉房产登记备案时,发现案涉房产因缪林芳提出财产保全而被本院查封,于2016年9月14日对本院依缪林芳的申请作出的诉讼保全提出异议,2016年9月26日本院作出(2016)云0502民初4189号之一民事裁定书,裁定驳回了案外人王峰的异议申请。2017年3月23日,本院作出(2016)云0502民初4189号民事判决书,判决驳回缪林芳的诉讼请求。缪林芳不服提出上诉,2017年10月13日,保山市中级人民法院作出(2017)云05民终653号民事判决书,判决撤销保山市隆阳区人民法院(2016)云0502民初4189号民事判决,由石传辉、杨翠霞于本判决生效之日起10日内归还缪林芳借款170万元。该案生效后,申请执行人缪林芳于2018年1月9日向本院申请强制执行,要求被执行人石传辉、杨翠霞归还借款170万元。2018年3月15日本院立案受理申请人缪林芳申请撤销(2016)云0502民特278号司法确认调解协议民事裁定一案,本院作出(2018)云0502民特监1号民事裁定书,裁定:驳回缪林芳的撤销申请。本院在作出(2018)云0502民特监1号民事裁定书后,发现适用程序错误,作出(2018)云0502民监1号民事裁定书,裁定该案由本院再审。2019年2月15日本院立案受理了申请人缪林芳申请撤销司法确认调解协议裁定一案,依法适用特别程序审查后,认为案外人王峰于2016年7月21日对涉案房产申请诉前财产保全,王峰与石传辉、杨翠霞对诉争房屋的司法确认案先于缪林芳的民间借贷纠纷案。案外人王峰与石传辉、杨翠霞签订的调解协议合法有效,本院(2016)云0502民特278号民事裁定程序合法、实体得当,缪林芳申请撤销的理由不能成立。2019年2月27日本院作出(2019)云0502民特监1号民事裁定书,裁定:驳回缪林芳的申请。 2018年5月11日,本院作出（2018）云0502执46号执行裁定书,以该案在执行过程中,被执行人石传辉、杨翠霞下落不明,所保全查封的石传辉名下位于同仁街西侧志和天盛1幢Ｃ座1605号房产与（2016）云0502民特278号民事裁定书的处置相冲突,需司法程序解决后才便于处置该财产,该案暂查不到其他可供执行的财产,申请执行人缪林芳同意暂缓执行,裁定:终结本院（2018）云0502执46号执行案件。2018年9月10日,本院作出（2018）云0502执46号之一执行裁定书,裁定查封石传辉、杨翠霞位于保山市隆阳区西侧志和·天盛1幢Ｃ座1605号房产,查封期限为3年.2020年2月15日,案外人王峰提出书面异议,要求停止对位于隆阳区产的执行,解除对该房产的查封。 2020年3月9日，本院作出（2020）云0502执异2号执行裁定书，以案外人王峰对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益作为裁判依据，裁定：中止保山市隆阳区人民法院（2018）云0502执46号之一执行裁定书对被执行人石传辉、杨翠霞位于保山市隆阳区产的执行。缪林芳对该裁定不服，于2020年3月24日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同和是否支付全部价款的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，2016年8月17日，本院作出（2016）云0502民特278号民事裁定书对申请人王峰、石传辉、杨翠霞申请确认调解协议效力一案进行司法确认，就借款问题达成协议，约定石传辉将案涉房屋的购置款700000元冲抵石传辉欠王峰的借款本金700000元。2016年9月5日保山志和发地产公司与石传辉签订《解除协议》解除双方签订的《商品房预售合同》，合同编号为：志和天盛第268号，备案登记号为：LY201401188。石传辉将所购买的由保山志和房地产公司开发的志和.天盛1幢c座1605号房，志和公司以商品房预售的原价退还给石传辉方，此款直接转作王峰购买此房的购房款。同日，王峰与保山志和房地产公司签订《商品房购销合同》，购买案涉房屋，并以志和公司以商品房预售的原价退还给石传辉的款项支付了购房款。案涉《解除协议》和《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。本院认为，在案涉房屋被查封前王峰与保山志和房地产公司已签订合法有效书面商品房购销合同，并支付全部价款。 关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。王峰与石传辉、杨翠霞借款问题达成协议，并对房产进行安排，意思表示真实。王峰实际上已在查封之前合法占有案涉房屋。 关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋客观上不具备办理产权过户登记的条件。即王峰虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，王峰对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告缪林芳的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告缪林芳负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审判长  孔佛军 审判员  陶自广 审判员  戴锦武 二〇二〇年九月七日 书记员  李 珊