云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0328民初590号原告：曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司，住所：云南省曲靖市沾益区龙华街道田润小区会所，统一社会信用代码：91530328584833072L。法定代表人：张子良，公司总经理。委托诉讼代理人：徐进梅，女，汉族，1988年12月22日生，曲靖市麒麟区人，大学文化，公司员工，住曲靖市麒麟区，特别授权。被告：段金柏，男，汉族，1975年8月15日生，籍贯云南省沾益县人，户籍登记地址云南省曲靖市沾益区。原告曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司（以下简称信本国润房地产公司）与被告段金柏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐进梅到庭参加诉讼，被告段金柏经登报公告通知其应诉，公告期限届满，被告段金柏仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。现已审理终结。原告曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2015年3月23日签订的编号为：ＴＲ107-3-1003《商品房购销合同》及补充协议，由原告收回“田润小区”107幢3单元1003号房屋。二、请判决确认，由原告退还被告全部购房款，由被告偿还原告为被告代付的各项费用，相互冲抵后，被告还需向原告支付14427.13元。具体计算方式如下：1、被告的购房款总额为258443元（包含：定金2000元、首付款76443元、银行贷款18万元）；2、被告因首付款不够于2015年3月20日向原告借款3万元，自2016年8月1日起至2020年3月1日的利息为：5106.25元（按照央行基准利率年利率4.75%计算）；违约金为：3000元。借款本息及违约金合计38106.25元。3、原告因承担担保责任代被告向贷款银行偿还的贷款本息合计人民币208919.58元；4、按照《商品房购销合同》及补充协议约定，因被告违约，被告应支付给原告的违约金为25844.30元；上述1项扣减2、3、4项后（即258443元－38106.25元－208919.58元－25844.3元＝－14427.13元），及按照同期银行利息支付自2017年10月22日起至今的借款利息1198元（银行正常贷款利息算4.75%），被告还需向原告支付14427.13元。3、本案案件受理费、公告费等由被告承担。审理中，原告信本国润房地产公司自愿放弃第二项诉讼请求，第三项诉讼请求增加保全费由被告承担。事实和理由：2015年3月23日，被告向原告购买坐落于曲靖市沾益区的房屋，并签订《商品房购销合同》和补充协议，合同约定：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为78.33平方米，单价为3299.41元／㎡（已包含分摊的公有建筑面积的价格），总额为258443元整”。《商品房购销合同》补充协议第三条约定：“乙方采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带担保责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息及费用（包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息或其他违约金），同时，乙方应向甲方支付商品房总价款10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼的，乙方应承担甲方的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费等）。乙方已向甲方支付的购房款（包括首付款部分及贷款银行付给甲方的按揭贷款部分），在扣除甲方已向银行支付的上述全部贷款本息及费用和乙方应当向甲方支付的违约金、相关税费及诉讼费用后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方；余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿。在甲方收回房屋时，如市场价高于合同价，乙方对差价部分不享有任何权利；如市场价低于合同价，乙方须对差价部分向甲方承担赔偿责任。”2015年2月10日、3月20日，被告向原告实际支付定金2000元、首付款46443元，因首付款不够向原告借款人民币30000元（2015年3月20日的借条约定：“此借款在通知交房时一次性还清，不计利息，借款人承诺按规定时间还清借款。若通知交房后一年内仍未能还清借款的，按银行同期利率计算收取利息，一年后仍不能偿还，借款人同意用房产作抵押并承担相应法律责任，同时支付借款总额10%的违约金。”）被告向原告借的该笔借款本息至今仍未偿还。除首付款以外的款项被告以按揭贷款方式向中国农业银行股份有限公司曲靖沾益支行（以下简称“沾益支行”）贷款支付余款。由于被告连续多次未按期偿还向沾益支行的贷款，沾益支行便从原告提供的保证金账户中扣除了被告所欠贷款本息208919.58元，即原告为被告承担担保责任，已全额代原告偿还了其所欠沾益支行的贷款。为此提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告段金柏未作书面答辩。原告曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告企业营业执照、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明书及身份证复印件，证明原告的民事诉讼主体资格及基本信息，身份情况。原告企业名称已经于2019年2月13日由原来的沾益信本国润房地产开发有限公司变更为曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司，同时变更了经营地址和法定代表人。2、被告身份证复印件1份，证明被告的民事诉讼主体资格及基本信息、3、商品房购销合同、补充协议、商品房买卖合同登记备案表，证明:（1）被告购买原告开发的“田润小区”107幢3单元1003号房屋，套内建筑面积为78.33平方米，单价为3299.41元，总价为258443元；（2）补充协议第三条约定原告承担担保责任，有权解除合同，收回房屋，并可向被告进行追偿，被告因此应向原告承担商品房总价10%的违约金，以及承担因此发生诉讼的相关费用。4、田润小区商品房预收款收据2张、2015年3月20日借条1份，证明（1）被告于2015年2月10日、3月20日总计支付定金2000元、首付款46443元；（2）2015年3月20日，被告向原告借款人民币3万元，借条约定“此借款在通知交房时一次性还清，不计利息，借款人承诺按规定时间还清借款。若通知交房后一年内仍未能还清借款的，按银行同期利率计算收取利息。一年后仍不能偿还，借款人同意用房产作抵押并承担相应法律责任，同时支付借款总额10%的违约金”。5、曲靖日报田润小区接房公告，证明原告按照合同约定于2015年7月31日在《曲靖日报》上登报公告通知接房。6、个人购房担保借款合同、中国农业银行业务凭证、中国农业银行曲靖沾益支行证明，证明原告为被告的贷款提供连带担保责任，截止2019年10月23日原告代被告向曲靖农行偿还全部贷款本息总计208919.58元，我们已履行了担保责任，要求解除购销合同的条件已成立。请求解除商品房销售合同及补充协议。本院认为，原告所举证据能证明原告的主体资格及诉请的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告段金柏未提交证据。根据上述原告的陈述和举证、质证情况，本院确认以下法律事实：原告信本国润房地产公司依法获得“田润小区”商品房预售许可，预售许可证号：预许沾许字（2013-0003）、（2014-0001）。2015年2月10日，被告段金柏向原告信本国润房地产公司购买坐落于曲靖市沾益区的房屋一套并支付定金2000元。2015年3月23日，原告信本国润房地产公司与被告段金柏签订《商品房购销合同》（合同编号：ＴＲ107-3-1003号）和补充协议，《商品房购销合同》就被告所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、违约责任、争议的处理方式等内容进行了约定。合同第四条约定计价方式与价款：按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为78.33平方米，单价为3299.41元／㎡（已包含分摊的公有建筑面积的价格），总额为258443元整。合同第六条约定2015年3月23日支付首付款78443元，其余价款180000元向中国农业银行股份有限公司沾益县支行贷款支付。《商品房购销合同》补充协议第三条约定：“乙方（被告）采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方（原告）承担连带担保责任的，甲方（原告）在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息及费用（包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息或其他违约金），同时，乙方应向甲方支付商品房总价款10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼的，乙方应承担甲方的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费等）。乙方已向甲方支付的购房款（包括首付款部分及贷款银行付给甲方的按揭贷款部分），在扣除甲方已向银行支付的上述全部贷款本息及费用和乙方应当向甲方支付的违约金、相关税费及诉讼费用后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方；余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿。在甲方收回房屋时，如市场价高于合同价，乙方对差价部分不享有任何权利；如市场价低于合同价，乙方须对差价部分向甲方承担赔偿责任。”合同签订后，被告向原告实际支付购房款46443元。2015年4月15日，原告信本国润房地产公司、被告段金柏与中国农业银行股份有限公司沾益县支行签订《个人购房担保借款合同》，被告段金柏向中国农业银行股份有限公司沾益县支行贷款180000元用于购买涉案房屋，贷款期限为180个月，由原告信本国润房地产公司承担连带保证责任。贷款发放后，被告段金柏未按照合同约定偿还贷款，中国农业银行股份有限公司沾益县支行便按照约定从原告提供的贷款保证金账户中全额扣除被告所欠贷款本息208919.58元。截止2019年10月23日，原告已代被告还清涉案房屋的全部贷款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告信本国润房地产公司与被告段金柏签订的《商品房购销合同》和补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予保护。依法成立的合同同时对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告段金柏在补充协议中约定，“乙方（被告）采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方（原告）承担连带担保责任的，甲方（原告）在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，…”。因被告段金柏在合同履行过程中未按借款合同约定及时偿还涉案房屋银行贷款，从而导致银行要求原告承担还款担保责任。现原告已代被告清偿涉案房屋的全部银行贷款，按照补充协议约定，原告在承担保证责任后有权解除合同并收回房屋的条件已成就。因此，原告信本国润房地产公司请求解除与被告段金柏签订的《商品房购销合同》和补充协议、收回房屋的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：解除原告曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司与被告段金柏签订的《商品房购销合同》（合同编号：TR107-3-1003号）和补充协议，由原告曲靖市沾益区信本国润房地产开发有限公司收回坐落于曲靖市沾益区珠江源大道东侧经四路田润小区107幢3单元1003号商品房一套。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5177元，公告费600元，由被告段金柏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  陈梅人民陪审员  徐奎人民陪审员  许俊二〇二〇年九月二十三日书 记 员  陶丹