山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初2643号原告（反诉被告）：张某，男，1963年1月28日生，汉族，山西省陵川县人，现住晋城市。委托诉讼代理人：秦某1、王某（实习），山西高斯通律师事务所律师。被告（反诉原告）：晋城市中瑞房地产开发有限公司，住所地晋城市。法定代表人：周某，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭某、秦某2，北京盈科（晋城）律师事务所律师。被告（反诉原告）：晋城市泰美物业管理有限公司，住所地晋城市。法定代表人：赵某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某、卫某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。原告张某诉被告晋城市中瑞房地产开发有限公司（以下简称“中瑞公司”）、被告晋城市泰美物业管理有限公司（以下简称“泰美公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案。诉讼期间，被告中瑞公司和被告泰美公司提起反诉，本院予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某及委托诉讼代理人秦某1、王某，被告中瑞公司的委托诉讼代理人郭某、秦某2，被告泰美公司的委托诉讼代理人陈某、卫某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院起诉时提出诉讼请求：判令被告中瑞公司赔偿我餐厅装修损失76.0045万元、设备设施损失35.126万元；判令被告中瑞公司和泰美公司共同赔偿我食材损失4.77万元以及相应的营业损失（营业损失按每天1万元从2019年7月21日起计算，暂计算至起诉之日）；诉讼费由二被告承担。诉讼期间，原告将以上诉请中的餐厅装修损失76.0045万元变更为86.0045万元，设备设施损失35.126万元变更为25.126万元。对于上述的营业损失，原告张某提出，要求按每天1万元的标准赔偿，直到中瑞公司给其开门让其恢复营业为止。另外，张某提出要求赔偿鉴定费4万元。事实和理由：2013年，为经营餐饮店，我承租了被告中瑞公司座落于晋城市红星街东段的房屋，上下两层面积共1000多平方米（地下室面积另算），租赁期限为5年，即2013年1月1日至2017年12月31日，第1-2年租金每年60万元，第3-5年租金每年66万元。2017年12月31日，租赁期限到期后，中瑞公司与我商议仅将房屋的第二层出租给我，由中瑞公司法定代表人的女婿张某2来承租第一层。协商好后，我于2018年7月底把第一层房屋腾出交还给了中瑞公司，地下室也腾出一半给中瑞公司，8月份将房屋的装修图纸交给中瑞公司后对第二层重新进行了装修。装修完毕，我的饭店重新开业，也按照房屋一半的面积给被告泰美公司缴纳物业费。但是，2019年7月21日，泰美公司以我未提供新的《房屋租赁合同》为由将我的饭店停电，中瑞公司直接将我的饭店锁门，导致我的饭店无法继续经营。我去找中瑞公司要求开门，中瑞公司明确拒绝，无奈，我只好停业，解散所有员工。我租赁房屋用于餐饮，投入了大量的资金，包括装修（含设计）、购买设备设施，现投资后才经营一年时间，中瑞公司便无故中止合同，给我造成了装修以及设备设施损失，中瑞公司应赔偿我该损失。中瑞公司和泰美公司锁门、停电导致我的饭店大量食材坏掉，无法营业，应共同赔偿我食材损失与营业损失。请求法院判如所请。被告中瑞公司辩称：驳回张某对我公司的本诉请求。被告中瑞公司刚开始提起反诉称：一、判令张某支付我公司拖欠的租金35.808904万元并支付租金的利息。判令张某支付我公司从2019年2月7日起至2019年7月21日的房屋占用费28.306849万元及利息（利息从2019年2月7日计算至7月21日）。判令张某向我公司支付违约金12.6万元（年租金63万元×20%）及滞纳金57.4万元。反诉费由张某承担。诉讼期间，被告中瑞公司明确以上反诉请求一为：欠付的租金35.808904万元，其中，2017年的租金还欠付3万元，2018年8月1日-12月31日的租金还欠26.25万元，2019年1月1日-2月7日的租金还欠付6.558904万元。每年的租金均应于当年1月1日支付，故以上每年欠付租金的利息从当年的1月1日起计算，均按年利率6%计算，计算至实际付款之日。变更以上反诉请求二为：要求张某腾退全部房屋，并按照每月5.25万元（年租金63万元/12个月）的标准从2019年2月7日起支付房屋占用费至实际腾房之日止。明确以上反诉请求三中的滞纳金为：按日千分之五计算，其中，每年欠付的租金均从当年1月1日起计算，均算至2019年7月21日，共计95万余元，因该数额较高，自行降为57.4万元。事实和理由：2018年1月1日，张某与我公司的租赁合同到期，未再续签租赁合同，之后，双方形成不定期租赁关系，原2013年签订的租赁合同继续有效，双方仍履行原租赁合同。双方针对承租区域未进行过协商、变更，张某始终控制管理着涉案房屋（三层）。我公司从未与张某协商过将一层租给张某2，事实是张某欲将一层房屋转租给张某2，此系张某与张某2之间的行为，与我公司无关。另外，张某从未以书面形式向我公司报送过装修方案和图纸，我公司更未同意过其进行装修。2017年租金，按租赁合同约定本应为66万元，经双方协商，本着长期友好合作的态度，我公司同意将该年度的租金变更为63万元，但张某交了60万元，一直欠付3万元未给。2018年1月1日之后的不定期租赁期间，张某仍拖欠房租，并擅自装修、拆改房屋结构。根据2013年张某与我公司签订的租赁合同，张某拖欠房租30天以上的，我公司有权终止合同，同时，根据《中华人民共和国合同法》的规定，不定期租赁可随时解除合同，我公司可随时解除合同。2019年1月22日，我公司行使解除权，向张某发出《律师函》通知其解除租赁关系，并要求其在收到函件之日起15日内即截止2019年2月7日腾房，但张某到期仍未腾房。截止2019年2月7日，张某还欠房租35.808904万元。2019年4月15日，我公司向张某又发出《工作联系单》再次要求其在2019年4月30前归还房屋，但张某到期并未腾房。2019年7月18日，泰美公司向张某发出《工作联系单》后，张某才开始搬离食材与设施设备，但并未腾退空房屋。2019年7月21日，我公司锁了张某租赁的所有房屋，将房屋收回，当时房内已无食材。综上，我公司系有权收回房屋，与张某之间的租赁关系已经于2019年2月7日解除，我公司不存在任何违约或侵权行为。张某未经我公司同意擅自装修投资经营，系其自甘风险，相应的装修、设备损失应由其自行承担。我公司收回房屋时，张某已经停止营业，进行搬离，屋内无任何食材，张某主张的营业损失、食材损失，无任何依据。2019年2月7日之后，张某无理由继续占用涉案房屋，属非法占有。张某应支付我公司2019年2月7日之前的房租和房租利息，并支付2019年2月7日之后的房屋占用费，并腾退房屋。张某违约，还应承担违约金及滞纳金。被告泰美公司辩称：驳回张某对我公司的本诉请求。被告泰美公司反诉称：判令张某支付我公司欠缴的物业服务费11760元、水电费10955.5元，以上合计22715.5元。反诉费由张某承担。物业费的明细为：从2018年10月至2019年5月欠7788元（973.5元/月×8个月），2019年6月欠付1947元，2019年7月欠付2025元（1947元+78元员工宿舍的物业费）。水电费的明细为：2019年6月欠4207元，2019年7月欠6748.5元。事实和理由：2008年12月1日，中瑞公司与我公司签订《物业管理委托服务合同》委托我公司管理某小区的物业。2013年8月，中瑞公司将涉案房屋出租给张某经营“某餐饮”，面积为1947㎡，物业费为：某餐饮店1元/月/㎡，员工宿舍0.6元/月/㎡。张某自2013年开始租赁至2018年9月均依约缴纳物业费、水电费。2018年7月31日，张某未经中瑞公司同意即搬离一层房屋，并以此为由自2018年10月起至2019年5月擅自减半缴纳物业费，后又于2019年6-7月拖欠水电费和全额物业服务费。我公司自2019年6月6日至7月21日三次向张某发送《工作联系函》催缴物业费，并告知张某如若继续拖欠物业费，我公司可能采取停电措施，但张某收到函件后置之不理，我公司才于2019年7月21日对其进行停电。另外，我公司停电之前，张某已将食材搬出并陆续停止营业。综上，我公司停电发生在张某根本违约之后，属于合理的物业管理行为，不应承担任何责任。张某现应支付欠付我公司欠付的物业费和水电费。针对被告中瑞公司、泰美公司的反诉，原告张某辩称：一、2017年的租金，我不欠付，更不存在利息、滞纳金、违约金的问题。二、2018年开始没有签订新的租赁合同，2018年8月1日以后，中瑞公司提出将第一层房屋收回租赁给别人，地下室我也仅占了一半，原合同的租赁面积产生变化，租金也发生变化，双方对房屋租赁面积以及租金一直在进行商讨，没有最终确定。该期间也不存在利息和违约金、滞纳金的问题。中瑞公司2019年7月21日锁门之后的房费损失应由中瑞公司自行承担。四、2018年10月至2019年6月，该期间不存在拖欠物业费。2019年6月的水电费，我也交了。2019年7月的物业费、水电费，我在当月已经要求泰美公司出具数据，但是泰美公司迟迟没有出具，7月没结束，然后中瑞公司就锁了门。经审理查明：被告中瑞公司的法定代表人叫周某。周某是中瑞公司的股东，同时也是被告泰美公司的股东。被告中瑞公司系晋城市红星街东段某的房屋所有权人，该楼房的物业由被告中瑞公司委托被告泰美公司管理。2013年8月27日，被告中瑞公司与原告张某签订《租赁合同》一份，约定：中瑞公司将晋城市红星街东段某三层房屋（地下**、地上两层）出租给张某作为餐饮业使用；房屋面积约1900余平方米；租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日；第1-2年每年租金60万元，第3-5年每年租金66万元；租金按年支付，签订合同当天一次付清当年房租，以后每年应提前30日预付下一年租金，以此类推执行完毕（第三条第二款）；张某在租赁期间应承担所发生的一切费用，如：水电暖、物业管理等；张某如改变房屋的内部布置、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均应提前以书面形式向中瑞公司报送方案，征得中瑞公司书面同意方可施工；房屋租赁期满后张某应将承租房屋及附属设施、设备交还中瑞公司，交还时应保持房屋及设施、设备的完好，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经中瑞公司同意留存的物品，中瑞公司有权处置。以上《租赁合同》还约定：房屋租赁期间，张某有下列行为之一的，中瑞公司有权解除合同，收回出租房屋：......2、未经同意，拆改变动房屋结构；......7、不能如数交纳房屋租金；租赁期间，张某有下列行为之一的，中瑞公司有权终止合同，收回房屋，张某应按照合同年租金总额的20%向中瑞公司支付违约金：......3、拖欠房租30天以上的（依照本合同第三条第二款为起始日）；租赁期间张某逾期交纳本合同约定租金的，自逾期之日起，每天按合同租金总额的5‰向中瑞公司支付滞纳金。上述《租赁合同》签订后，张某在租赁房屋内开始经营某肥牛馆（以下简称“某”餐饮）。经营期间，张某按与被告泰美公司签订的《物业服务协议》缴纳物业费、水电费。关于向中瑞公司支付的房屋租金，其中，头三年的租金，张某按约履行；2016年的租金，经中瑞公司同意降低5万元，张某向中瑞公司交了61万元；2017年的租金（现有争议），张某向中瑞公司交了60万元。2017年12月31日，原《租赁合同》到期，张某与中瑞公司未续签《租赁合同》，但租赁关系继续，张某仍继续租用地下一层以及地上两层。2018年3月22日，张某向中瑞公司交了15万元租金。2018年下半年开始，中瑞公司法定代表人周某的女婿有意租赁上述房屋一层的部分地方，于是，张某与中瑞公司着手开始协商变更租赁的面积。2018年8-10月，张某对自己使用的一层部分地方、以及二层进行了装修。装修时，张某将装修设计图及效果图发给了中瑞公司的工作人员王某2，王某2未提异议。王某2告诉张某如果要重新签订合同要重新计算面积，王某2给张某发送了一张一层的《开口方案及面积分割图》，并给张某发送了一份“某餐饮”租金测算表，该表载明：地下658.9㎡，由某餐饮占用，0.3元/天/㎡；一层大厅93.40㎡，其中，某餐饮占用72.85㎡，1.8元/天/㎡；一层其他部分570.74㎡，其中，某餐饮占用151.18㎡，1.55元/天/㎡；二层625.02㎡，由某餐饮占用，1.20元/天/㎡。根据该表，某餐饮总计每年租金是：[（658.9×0.3）+（72.85×1.8）+（151.18×1.55）+（625.02×1.2）]×365≈47.93万元；某餐饮总计使用的面积是：658.9+72.85+151.18+625.02=1507.95㎡。张某收到该表后认为自己从2018年8月以后仅占用地下室的一半，故仅认可一半地下室的面积；对“一层其他部分”的面积151.18㎡认为自己仅需使用90㎡，单价认可是1.4元/天/㎡；对二层的单价认可是1元/天/㎡，对其他内容无异议。根据张某该说法，其使用面积应为：658.9÷2+72.85+90+625.02=1117.32㎡，租金应为：[（658.9÷2×0.3）+（72.85×1.8）+（90×1.4）+（625.02×1）]×365≈35.81万。因有异议，故张某与中瑞公司未能达成一致，双方未能签定新的《房屋租赁合同》。2018年11月8日，中瑞公司给张某发送函件，告知张某截止2018年7月底的租金为36.75万元（63万元/12个月×7个月），2018年8-12月的租金为19.97万元（47.93万元/12个月×5个月），以上租金合计56.72万元，请在收函3日内补齐，逾期未交将停供水电。2018年11月23日，中瑞公司的工作人员给张某饭店的会计发短信告诉其银行账号要求其转付租金21.75万元（截止2018年7月底应交36.75万元、已交15万元）。随后，张某给中瑞公司转款21.75万元，将2018年7月底应付的租金支付完毕。因对函件里确定的2018年8月之后的租金数额有异议张某未予支付。2019年1月22日，中瑞公司委托律师给张某发函催要2018年8-12月的租金，该函件中将2018年11月函件中确定的该期间的19.97万元租金又变更为26.25万元租金（也就是说又要求张某以年租金63万元支付），同时通知张某在收到函件之日起7日内签订书面《房屋租赁合同》，若未能签订，须在收函之日起15日内交还房屋并支付租金。2019年4月15日，中瑞公司给张某再次发函通知张某4月19日前将2018年8-12月的房屋租金26.25万元及2019年1-4月的租金21万元（63万元/12个月×4个月）交清，并于2019年4月30日之前归还房屋。但张某因对租金数数额持有异议，对中瑞公司的函件未予理会，继续经营。2019年6月6日，泰美公司给张某发函：2018年10月起你装修后以未使用一楼为由未按规定缴纳物业费8个月计8761.5元，我公司多次与你联系，你始终未提供房屋租赁相关合同及证明，请你公司于2019年6月9前提供，如未能提供，我公司将不再提供物业相关服务。2019年6月18日中午，泰美公司给张某经营的饭店停了一次电，随后又恢复供电。2019年7月18日，泰美公司给张某再次发函，通知张某因其始终未提供新的《房屋租赁合同》，故该公司将沿用合同面积1947㎡收取物业费用，要求张某于2019年7月20日前提供新的《房屋租赁合同》，否则将采取停电处理，并申明因此造成的经济损失与该公司无关。2019年7月21日，泰美公司又给张某发函告诉其要暂停供水电直至张某结清所欠款项，并于当日给张某的饭店停电。随后，中瑞公司锁了张某饭店的门。2019年8月8日，张某起诉至本院。另查明：2018年10月之前，张某每月按1947㎡的面积给泰美公司缴纳物业费1947元。从2018年10月开始，张某每月给泰美公司缴纳物业费973.5元（1947元/2）直至2019年5月。2019年5月之前的水电费，张某已交清。以上事实有张某提供的与中瑞公司工作人员王某2的微信聊天记录、开口方案、租金测算表、装修效果图、锁门照片、工作联系单、泰美公司的企业信息报告、中瑞公司的企业信息报告、录音资料、某餐饮的营业执照、短信记录、给中瑞公司法定代表人周某的银行转账记录、缴纳物业费的收据，中瑞公司提供的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、中瑞公司工作人员王某2与张某的微信聊天记录、工作联系单、律师函、《物业管理委托服务合同》、王某2与周某的微信聊天记录、泰美公司会计与张某的短信记录、照片、张某与王某2的聊天记录、张某2015年11月降低房屋租金的请示，泰美公司提供的与张某签订的《物业服务协议》，收取某餐椅物业费、水电费的票据，工作联系单及送达证明，以及原、被告的陈述予以证实。本院认为，原告张某与被告中瑞公司2013年签订的《租赁合同》于2017年12月31日到期，到期后双方未签订新的合同，但继续租赁，形成了事实上的租赁关系。2018年8月之后，张某为继续租赁进行了重新装修，中瑞公司对张某的装修未提出异议，可见中瑞公司当时也有让张某继续租赁的意愿。2019年7月双方形成本案纠纷，实际上是因为2018年8月之后租赁面积发生变化，双方对租赁面积、租金数额未能达成一致未能签订新的租赁合同，张某一直未能支付租金，中瑞公司由此终止了租赁关系所导致。考虑到张某2018年8月后又对承租的房屋增加了装修，本院在第一次庭审后，对租赁关系能否恢复组织当事人进行了调解，但经过双方协商，未能达成一致。双方租赁关系已经终止，现又无法恢复，中瑞公司要求张某腾退房屋，张某应无条件腾退。本案主要争议焦点如下：一、在履约过程中，哪一方当事人行为构成违约。中瑞公司有无单方解除租赁关系的权利，双方的租赁关系应系何时解除，泰美公司有无权利对中瑞公司停电。2018年下半年，原告张某与被告中瑞公司开始协商变更租赁面积以及租金，但就变更后的租赁面积以及租金未能谈妥，导致未能签订新的《租赁合同》，其间，张某打算继续租赁并对所使用的房屋投资进行了再装修，中瑞公司未提异议，说明也同意张某继续租赁经营。之后，在租赁面积以及租金未能谈妥的情况下，在张某的饭店还在营业时，中瑞公司任意行使解除权，直接对张某的饭店锁门，解除租赁关系，构成违约。而且，2018年下半年，中瑞公司刚开始同意张某部分租赁年租金为47.93万元，但之后又对张某提出全部租赁年租金为63万元，对双方关系变僵也起到了一定的作用，该行为也构成违约。但对于导致中瑞公司解约，张某也具有过错，张某在中瑞公司多次要求其支付租金的情况下，虽然对租金面积以及数额持有异议，但未能妥善解决此问题，无视中瑞公司的要求，对2018年8月之后的租金分文未交（即使对自己认可的租金数也没有支付），对双方关系变僵也有一定的过错，也构成违约。综上，本院认为，对于导致解除租赁关系，中瑞公司需要承担50%的责任，张某需要承担50%的责任。被告泰美公司明知上述两方当事人未签订新的《租赁合同》而以原告张某未能提供合同为由对其经营的饭店进行停电，泰美公司也构成违约。中瑞公司提出按原合同约定张某拖欠30天以上该公司即有权终止合同，本院认为，该主张不能成立，双方尚在协商期间，不能单纯以此合同约定来履行。中瑞公司提出张某是擅自装修，从张某提供的证据来看，其在装修时曾将设计图以及效果图发给了中瑞公司的工作人员，中瑞公司未提异议，故该抗辩也不能成立。中瑞公司没有单方解除租赁关系的权利，双方租赁关系应以泰美公司断电之日2019年7月21日为实际解除日，而不是以中瑞公司提出的2019年2月7日解除租赁关系为终止日。二、2018年8月之后的租赁面积以及租金应如何计算。按照中瑞公司工作人员给张某发的《开口方案及面积分割图》可以看出，中瑞公司的意思是：张某原租用的二层不动，一层大厅张某使用72.85㎡，一层其他部分张某使用151.18㎡，地下室658.9㎡由张某全部使用。而张某认为一层部分其仅使用90㎡，地下室658.9㎡其仅使用一半。本院认为，2018年8月之后，实际上中瑞公司已经同意张某部分承租，既然是部分承租，具体租赁多少面积应按照承租人的意愿确定，而非出租方单方的意愿确定，至于租金的单价，出租方作为房屋的所有权人有权定价，应按照出租人的意愿确定。对于2018年8月之后的面积以及租金，本院确定如下：地下室658.9㎡，某餐饮占用329.45㎡，0.3元/天/㎡；一层大厅，某餐饮占用72.85㎡，1.8元/天/㎡；一层其他部分，某餐饮占用90㎡，1.55元/天/㎡；二层625.02㎡，1.2元/天/㎡。以此计算：面积共计1117.32㎡，某餐饮总计每年租金是：（329.45×0.3元+72.85×1.8元+90×1.55+625.02×1.2）×365≈40.861349万元。三、租金总计还欠多少。1、关于是否欠付2017年租金（3万元）的问题。被告中瑞公司陈述，2017年租金以年租金63万元结算，张某仅交了60万元租金，仍欠3万元，现应支付。张某提出，关于2017年的租金，2018年1月就和中瑞公司的财务总经理说好是60万元，该60万元已全部支付，现已不欠，从中瑞公司2018年11月上旬发的函件以及中瑞公司认可的其工作人员2018年11月23日给张某饭店的会计所发的短信内容就可以看出。本院认为，张某的主张有理有据，本院予以支持。以上张某所提到的函件以及短信中均说的是截止2018年7月的租金是36.75万元（63万元÷12个月×7个月），并未提到2017年尚有3万元未付。本院对中瑞公司提出2017年仍欠付3万元租金的主张不予支持，相应的利息请求也无依据，不予支持。2、2018.8.1-2019.7.20的租金及利息问题。本院认为，该期间的租金应以年租金40.861349万元的标准来计算，具体为：40.861349万元÷12个月×11个月+40.861349万元÷365天×20天≈39.695215万元，原告张某应支付给被告中瑞公司。以上租金39.695215万元，其中，2018年8-12月的租金是：40.861349万元/年÷12个月×5个月=17.025562万元，因被告中瑞公司于2018年11月8日向原告张某发函要求3日内支付租金，而张某到期未交，故张某应当从2018年11月11日起开始支付该租金的利息；2019年1-4月的租金是：40.861349万元/年÷12个月×4个月=13.620450万元，因被告中瑞公司于2019年4月15日向原告张某发函要求4月19日前支付租金，而张某到期未交，故张某应当从2019年4月19日起开始支付该租金的利息；2019年5.1-7.20的租金是：39.695215万元-17.025562万元-13.620450万元=9.049203万元，该租金的利息应从2019年7月21日起开始计算。2019年8月20日以前的利息，利率按同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日以后的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、物业费、水电费问题。1、物业费被告泰美公司陈述，张某2018.10-2019.5张某仅缴了一半的物业费，该8个月张某尚欠：7788元（973.5×8）物业费，另外，2019年6月还欠付1947元物业费，2019年7月还欠付2025元物业费（1947元+78元员工宿舍的物业费）。张某提供了2018年9月-2019年6月交物业费的票据（2018年10月之后每月均是973.5元）以及张某的会计与物业的微信聊天、微信转账记录，旨在证明，其2018年8月之后仅使用了一半面积所以仅交一半的物业费，实际上泰美公司从2018年10月开始就认可了这一点，但后来是为了配合中瑞公司强制原告按中瑞公司的意思签合同所以才进行了变更。本院认为，张某提供的证据可以看出泰美公司对张某从2018年10月开始每月按以前面积的一半交物业费并无异议，泰美公司现在又起诉要求张某补交2018年10月-2019年5月的另一半的物业费973.5元/月×8个月，本院不予支持。2019年6、7月某餐饮的物业费仍为973.5元/月。泰美公司提出2019年7月张某还应交员工宿舍物业费78元，张某无异议，本院予以认定。2、水电费泰美公司提供：（1）2019年6-8月中瑞公司向供电公司、自来水公司交纳电费、水费的发票。（2）2019年的水电费收费台账、水电费逐月统计详单，显示：小牧童：6月水费为262.5元、电费为6570元；7月水费为247.5元、电费为6300元。员工宿舍：6月水费为87.5元、电费为93元；7月电费为96元。被告泰美公司补充称，员工宿舍7月水费为94.5元。原告张某对以上证据无异议，但称，2019年6月18中午营业时停电了两个小时，给其造成了营业损失，之后与泰美公司协商减少水电费不成，所以2019年6月交水电费和物业费时本应交8129.8元，其就扣减了泰美公司应赔偿的5000元损失，交了3129.8元。张某提供证据：（1）2019年6月18日上午张某与电工赵师傅、李某的电话录音，赵师傅称张总让给停电了，李某称直属领导让其准备给原告停电，还给原告发了微信。（2）2019年7月16日与物业的微信聊天记录，其中，原告方称，6月份应转款8129.8元，减去停电损失5000元后转给泰美公司3129.8元。（3）2019.6.10-20日某餐饮收到吧台交款的收据11支，显示营业收入共计111175元，日收入约10107元，其中6月18日营业收入为3528元。旨在证明6月18日的损失。被告泰美公司质证称，2019年6月18日停了半个小时，不同意扣减5000元。本院认为，泰美公司在张某与中瑞公司就租赁事宜还未协商出结果时便于2019年6月18日擅自停电，其应承担停电给张某造成的损失。张某要求在2019年6月的水电、物业费中扣除2019年6月18日的营业损失5000元，为合理主张，本院予以支持。张某不欠2019年6月的物业费、水电费。针对2019年7月张某员工宿舍的水费，泰美公司庭审时未提供相应证据，仅陈述（庭后）是94.5元，本院认为，该月的水费应收取20天，又因未提供证据，可参照2019年6月的水费87.5元酌情计算：87.5元/30天×20天=58.3元。综上，本院认为，张某还应交：2019年7月的物业费：（973.5元+员工宿舍物业费78元）/31天×20天）≈678.39元。2019年7月的水电费：247.5元+6300元+96元+58.3元元=6701.8元。五、张某所提的2018年新增加装修的损失问题。张某提供证据：2018年装修费用条据31支，其中，8支单据加盖有收款公司印章（8支单据中有一支单据是玻璃转转门及墙花岗岩的款项为6万元）；其他均为白条，白条中有2支显示刘某收到6万元设计费）。张某自制的装修明细表，载明装修花费共计86.0045万元。二楼的装修设计图（设计人刘某）、传菜梯的图纸石家庄市某设计咨询有限公司出具的证明，证明刘某在该公司从事设计工作；2018年8月张某的会计与刘某的微信聊天记录，共计转账给刘某6万元。证人聂某的证言：2018年8月、9月，我给张某装修了某餐饮二楼大厅和厨房、吧台，装修款20万-21万，已经全部付清。某餐饮门头照片3张。2019年12月钟家庄办事处花园头社区出具的证明，证明将某餐饮二楼顶部的“某餐饮”3个大字以及“牛肉火锅（包括英文）、食材新鲜、样样精选”12个小字拆除，将顶面LED广告灯的“某餐饮”3个大字和“现切牛肉火锅”6个字拆除。旨在证明其该项装修损失。被告中瑞公司对以上证据不认可，提出装修条据均是白条，不能证明装修损失。2019年10月8日本院第一次庭审时询问原告方是否要对以上装修价值进行鉴定，原告明确表示不需要。2019年11月5日本院第二次庭审时，原告仍未提出鉴定申请。2019年12月2日，原告才提出申请，要求鉴定。本院委托晋城市中级人民法院司法技术中心由该中心委托山西晋城元恒资产评估有限公司进行了鉴定，山西晋城元恒资产评估有限公司于2020年5月18日作出评估意见：涉案房屋内的装修装饰现有价值为：重置成本是486149.46元，考虑成新率75%，评估值为364630元（评估基准日为实地勘察日2020年4月15日），该报告载明共计21项系当事人有争议的项目。针对该鉴定报告，原告张某提出：评估基准日应以锁门时即2019年7月21日为准，不能以2020年4月15勘察日为准，据此，成新率不能以75%计算。第13页第4项“拆除灯箱、字、牌”重置成本2800元鉴定过低，该项价值应为57840元。第1页磨砂玻带窗套固定窗和生态门，第4页防腐木大树造型（重置成本4000元），第9页1.2米艺术吊灯的评估价过低，且均未包含人工费。第13页设计费重置成本25000元过低、第12页传菜井重置成本8000元过低。针对原告张某提出的第13页第4项“拆除灯箱、字、牌”以及第4页“防腐木大树造型”鉴定过低的问题，鉴定机构于2020年7月29日进行了调整，将“拆除灯箱、字、牌”的鉴定价调整为：53702元（重置成本）×75%的成新率=40277元（评估值），将“防腐木大树造型”的鉴定价调整为：6000元（重置成本）×75%的成新率=4500元（评估值），评估总价调整为：重置成本539051.46元（486149.46元-2800元+53702元-4000元+6000元），考虑成新率75%，评估值为404307元。对于原告张某提出的上述第1项即提出应以2019年7月21日确定成新率来计算装修的评估值，本院认为，考虑本案实际发生纠纷的时间为2019年7月21日，张某该请求为合理请求，本院酌情确定实际发生纠纷时的成新率为88%，以该成新率计算装修价值。原告提出的“拆除灯箱、字、牌”以及“防腐木大树造型”鉴定过低的问题，鉴定机构已作出调整；原告提出的以上其他鉴定过低的内容，本院不予支持。被告中瑞公司对报告内容也有异议：报告中载明有争议的21项装修装饰项目（评估值是73229元），应予以剔除。另外，评估报告还遗漏了21项“有争议的部分”（评估值是6663元，包括206、208包间的吊式吸顶灯,208包间的喇叭，209包间的吸顶灯，员工工作室的容声热水器，3个房间排风扇，8个房间排气扇，4个大包窗帘盒，断桥铝窗户），应该予以剔除。2、原告未举证证明附件装修装饰项目（评估值是36176.75元，包括27个灯具，1个监控、1个车边镜、1个员工用房的不锈钢水池、1个板式展柜）于2018年1月1日后形成的，且该部分装修财产属于可拆除部分。暖气墙（206、208、209包间，员工工作室以及走廊）的成本应仅考虑面层板，不应考虑基层板，基层板原来就有，且该装修是2018年以前的旧装修，应予以剔除。该项评估值是1274元。4、轻钢石膏板隔断（206、208、209包间，员工用房，顺利厅、友谊厅、幸福厅及一层大堂）应仅考虑面层板，不应考虑基层板，基层板原来就有，且该装修是2018年以前的旧装修，应予以剔除。该项装修评估值是16065元。以上评估值总计是133407.75元，重置价是：133407.75元÷75%=177877元。5、鉴定报告第13页涉及的“彩钢造型招牌、基础钢骨架加固、广告不锈钢字牌”（重置成本是10000元），和“拆除的灯箱、字、牌”（重置成本是53702元），以上项目均为违建，应当拆除，所以不应计入鉴定的损失范围。中瑞公司还提供了晋城市城区提升城市品质领导组办公室2019年10月9日下发的城提质办发（2019）1号文件、花园头社区居委2019年12月下发的通知，旨在证明上述物品是政府拆除的违建物品，故不能计入装修损失。6、价值6000元的传菜梯是原告擅自在承重墙加的部分，应当剔除；设计费18750元，应当予以剔除。中瑞公司提出以上1-4中的装修内容（该装修的重置成本为177877元），不是2018年新增加的装修，而是2018年以前的装修，不能认定是张某的装修损失，而张某认为该装修均是2018以后的新装修，应认定为本案装修损失。本院认为，从现有张某提供的装修二层的图纸来看，上述有争议的内容，部分能体现出是新装修，但部分也体现不出，而张某所支付的2018年装修费用的单据也无法分清具体是支付的哪一项装修的费用，但被告也未能提供证据证明以上均为旧装修，综合考虑到本案的情况，本院酌情确定上述有争议中的重置成本为15万元的装修系2018年的新装修，计入本案的损失范围；其余27877元为2018年前的旧装修，不计入本案损失范围。被告提出的上述2中的物品系可拆除部分，本院不予支持，拆除后其价值明显会降低。对于被告提出的第5项，本院认为，对于其中已经拆除的灯箱、字、牌，虽然鉴定机构将鉴定价予以了调整，但因该物品在诉讼中已被作为违建拆除，故不宜计入张某装修损失范围之内（该项装修的重置成本为53702元）；其余未被作为违建拆除的内容，仍要作为张某的损失。被告提出的第6项没有合理依据，本院不予认定。综上，剔除不宜纳入本案赔偿范围的装修，本院认定，张某2018年新增加并可纳入本案赔偿范围之内的装修的重置价为：539051.46元-27877元-53702元=457472.46元，考虑2019年7月21日时的成新率为88%，2019年7月21日的装修价值为：457472.46元×88%≈402575.76元。被告中瑞公司赔偿原告张某的数额为：402575.76元×50%≈201287.88元。鉴定费的问题。原告当庭提供了4万元鉴定费票据一张，被告中瑞公司认为该费用不应由自己承担。本院认为，被告中瑞公司应承担该费用的50%计2万元。七、张某所提的设备设施损失的问题。针对其资产，张某提供证据：资产明细表一张，购买各种设备的单据（包括2013年购买吸油烟机的单据、2009年购买污水泵的单据、购买50千瓦发电机条据等），旨在证明：某餐饮餐厅桌椅价值19.38万元，空调、火锅锅电磁炉消毒柜、盘子、碟子、绞肉机、冰箱、冰柜、工作台、洗碗机、热水器、净水器等价值28.4519万元，50千瓦发电机组一套价值3万元、电脑及打印机办公用具、沙发茶几等价值7.7831万元，以上共计价值58.615万元。张某陈述，58.615万元是设备的购买价，中瑞公司不让营业了，设备就作废了，主张折价为25.126万元，要求赔偿。被告对以上证据不认可，称单据大部分都是在2013年以前购买的，并称有部分可以搬走，不能搬走的按原合同约定中瑞公司有权处分。本院认为，原告张某上述所提供的购买相应设施设备的票据均发生在2018年之前，原告现在要求被告赔偿其该损失，于法无据，本院不予支持。2020年9月3日，张某又提出：带有油烟净化装置的油烟灶、转转正门一幅（主张2万元）、污水泵一套、50千瓦发电机组一组、直径两米桌子一张、明档厨房内的冷藏柜3个、19台空调，共计10.7万元，都是装修时提前安装到位，未作鉴定，如果拆除导致无法计算损失，要求被告赔偿。本院认为，对于张某提到的以上物品，除转转门有相应的2018年购买的单据可以证明系2018年新安装，其他均没有相应的单据证明是新安装的物品，但对于转转门，因现无合理依据为张某定价，张某就此可另行主张；其他要求，本院不予支持。八、张某所提的食材损失问题。张某提供了某餐饮2019年5、6、7月库存进销存报表及进货单据，显示7月的食材库存为47700元。并陈述，2019年7月21日被告突然停电并锁门时饭店正处于营业中，食材来不及处理，故造成了4.77万元的食材损失。被告对此不予认可，称该证据不能证明锁门时留存的食材，2019年7月21日锁门收回房屋前已经多次发函告知原告要解除合同并收回房屋，原告仍进货，对此应自己承担后果，且2019年7月21日锁门时屋内没有任何食材，该损失不予承担。本院认为，原告经营的是火锅店，二被告擅自将营业中的火锅店停电并锁门，势必会给原告造成食材损失，二被告提出没有食材损失，不合常理，不予采信。食材具体损失金额，本院参照原告的食材库存酌情确定食材损失为3万元，二被告承担50%计1.5万元的食材损失。九、中瑞公司所提租金的违约金、滞纳金问题。被告中瑞公司主张原告应按原合同约定的年租金63万元的20%支付违约金，按原合同约定的日千分之五计算滞纳金。本院认为，被告中瑞公司该主张均系依据原租赁合同，但原租赁合同已经期满，2018年8月份之后，双方对原合同约定的租赁面积及租金金额均发生了变更，尚未形成新的租赁合同，故中瑞公司该请求，没有依据，本院不予支持。十、张某所提的2019年7月21日以后的营业损失问题以及中瑞公司的所提的2019年7月21日之后的房费损失问题。张某与中瑞公司均认为各自的相关损失均应由对方承担。张某陈述，二被告应赔偿其自2019年7月21日起至饭店恢复营业之日的营业损失，并提供了：1、“晋城市城区某餐饮肥牛馆”个体工商户的营业执照，经营者为张某。2019年7月1日-21日的营业款收据。二被告质证称，证据1无异议，证据2不予认可。本院认为，对于张某的营业损失，根据张某现提供的证据无法确定具体数额。2019年7月21日之后，中瑞公司存在房费损失的问题，张某也存在营业损失的问题，考虑到对于导致锁门事情的发生，张某与中瑞公司均负有责任，而对于锁门事情发生后，双方均未能积极处理，对于损失的扩大也均负有责任，本院根据本案情况确定其各自的相应损失均由其各自负担。2019年7月21日解除租赁关系之后，张某与中瑞公司均未积极处理腾退房屋事宜，本院2020年7月24日庭审对鉴定意见组织质证结束，原、被告才开始着手处理腾退房屋事宜，进行了清点，一直到2020年8月11日才清点完毕。清点完后张某本应开始腾退，但张某未予腾退，鉴于其未腾退，本院于2020年9月17日通知其在2020年9月22日之前必须完成腾退，但其截止到2020年9月22日仍未腾退，故从2020年9月22日开始，张某应向中瑞公司支付房租损失，地下室按照329.45㎡×0.3元/天/㎡即每天98.84元/天的标准向中瑞公司支付，二层按照：625.02㎡×1.2元/天/㎡即750.02元/天的标准向中瑞公司支付。综上，对于2019年7月21日至2020年9月21日期间的损失，双方应各自承担；2020年9月22日之后，原告张某应按照上述标准向中瑞公司支付房费损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）晋城市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告张某（反诉被告）装修损失20.128788万元、鉴定费损失2万元。二、被告（反诉原告）晋城市中瑞房地产开发有限公司与晋城市泰美物业管理有限公司共同赔偿原告张某（反诉被告）食材损失1.5万元。三、原告张某（反诉被告）支付被告晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）租金39.695215万元。（其中，2018年8-12月的租金17.025562万元，2019年1-4月的租金13.620450万元，2019年5.1-7.20的租金9.049203万元。）以上租金39.695215万元的利息，其中，2018年8-12月的租金17.025562万元的利息，从2018年11月11日起开始计算；2019年1-4月的租金13.620450万元的利息，从2019年4月19日起开始计算；2019年5.1-7.20的租金9.049203万元的利息，从2019年7月21日起开始计算。（2019年8月20日以前的利息，利率按同期银行贷款基准利率计算；2019年8月20日以后的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）四、原告张某（反诉被告）立即向晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）腾退晋城市红星街东段滨湖花园C区1号楼B段的房屋二层及地下室。原告张某（反诉被告）从2020年9月22日开始赔偿原告晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）房费损失，直至其完全腾退之日，其中，地下室按照每天98.84元/天的标准赔偿，二层按照750.02元/天的标准赔偿。五、原告张某（反诉被告）支付被告（反诉原告）晋城市泰美物业管理有限公司物业费678.39元、水电费6701.8元。六、驳回原告张某（反诉被告）的其他诉讼请求；驳回被告晋城市中瑞房地产开发有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求；驳回晋城市泰美物业管理有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。以上判项涉及的款项，于判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费17301元，晋城市中瑞房地产开发有限公司承担2943元，张某承担14358元。晋城市中瑞房地产开发有限公司反诉案件受理费17466元，减半收取8733元，晋城市中瑞房地产开发有限公司承担6223元，张某承担2510元。晋城市泰美物业管理有限公司反诉案件受理费368元，减半收取184元，由晋城市泰美物业管理有限公司承担124元，张某承担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 李 芳人民陪审员 冯戌仓人民陪审员 吕美丽 二〇二〇年九月二十三日书 记 员 连瑜珊