北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初10586号原告：彭连军，男，1960年11月7日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：肖肃，男，1955年11月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：戴朝钢，男，1955年10月22日出生，汉族，现住北京市顺义区。被告：裴学青，男，1971年10月23日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：孙贵永，北京贵通律师事务所律师。原告彭连军与被告肖肃、裴学青农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员李元轮独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭连军及其委托诉讼代理人宗大鹏，被告肖肃及其委托诉讼代理人戴朝钢，被告裴学青之委托诉讼代理人孙贵永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭连军向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告将位于北京市密云区X镇X村X号院落及院内房屋（以下简称涉诉房屋）腾退并返还给原告；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：1998年，原告将原告所有的涉诉房屋出售给肖肃，因肖肃是非农业户口，经北京市密云区人民法院做出的（2017）京0118民初4876号民事判决书和北京市第三中级人民法院做出的（2018）京03民终3491号民事判决书，确定原告与肖肃签订的《买卖房协议书》无效。现涉诉房屋被裴学青实际占有，合同被确定无效后，涉诉房屋应予返还，但二被告拒绝返还，故诉至法院。被告肖肃辩称：一、原告不具备X村集体经济组织成员资格。根据原告2017年5月18日民事起诉状载明，原告生活居住地址在密云区X小区X号楼X单元X号，其户籍关系已迁移出涉诉房屋所在地白道峪村。后原告又弄虚作假，将户籍迁回X村。二、原告与肖肃签订《买卖房协议书》后，双方均履行了支付价款和交付房屋的义务，肖肃交纳了契税等费用，密云县房地产交易事务所颁发密交字第15146号《房产卖契》。虽然双方签订的《买卖房协议书》被认定无效，但涉诉房屋的《房产卖契》并未被撤销，故彭连军对涉诉房屋不具备合法所有权。三、2004年，肖肃将涉诉房屋出售给裴学青，裴学青系X村集体经济组织成员，其善意取得涉诉房屋所有权。综上，不同意原告诉讼请求。被告裴学青辩称：一、原告将涉诉房屋出售给肖肃，双方依法办理房产交易手续，行政部门颁发了密交字第15146号《房产卖契》，该《房产卖契》尚未被行政机关撤销，具有法律效力。二、裴学青被告主体不适格。原告曾于2018年5月24日提起诉讼，将裴学青列为共同被告，经法庭释明后，原告撤回了对裴学青的起诉。本案为农村房屋买卖合同纠纷，原告与裴学青之间不存在任何形式的合同法律关系，并非合同相对人，原告将裴学青列为本案共同被告不符合法律规定的合同相对性原则。三、裴学青善意取得涉诉房屋所有权。裴学青系X村集体经济组织成员。2004年2月22日，裴学青从肖肃手中购买涉诉房屋，合法取得涉诉房屋的所有权，并对涉诉房屋进行了装修改造。裴学青购买涉诉房屋未损害国家、集体及他人利益。综上所述，不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1998年3月15日，原告与肖肃签订《买卖房协议书》，约定原告将其位于X村的北正房五间、西厢房两间（即涉诉房屋）以4500元的价格卖与肖肃。合同签订后，双方均履行了支付价款和交付房屋的义务。肖肃交纳了契税等费用，密云县房地产交易事务所颁发密交字第15146号《房产卖契》。2017年5月23日，原告将肖肃诉至本院，要求判令原告与肖肃于1998年3月15日签订的《买卖房协议书》无效。在该案审理期间，经本院释明，肖肃坚持双方签订的买卖协议合法有效，对于损失部分不发表意见，亦不提起反诉。因肖肃在购买房屋及诉讼时户别均为非农业家庭户，2017年12月29日，本院作出（2017）京0118民初4876号民事判决书，判决：彭连军与肖肃于一九九八年三月十五日签订的《买卖房协议书》无效。肖肃不服一审判决，提起上诉，2018年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终3491号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在（2017）京0118民初4876号案件审理过程中，裴学青和戴朝钢均作为肖肃委托代理人参加了诉讼。裴学青主张肖肃将涉诉房屋赠与裴学青女儿，经法庭充分释明后，裴学青明确表示拒绝提交证据证明其上述主张。在另一次庭审中，戴朝钢则否认肖肃将涉诉房屋赠与裴学青之女，主张将涉诉房屋赠与了裴学青，并签有书面合同，但其在举证期限届满前未向法庭提交证据证明其上述主张。一审诉讼期间，肖肃及裴学青、戴朝钢均未提及涉诉房屋出售给裴学青。二审诉讼期间，肖肃提交其与裴学青签订的卖房协议、收据、裴学青户口本，证明肖肃与裴学青存在买卖关系，裴学青作为X村集体经济组织成员，善意取得涉诉房屋所有权，享受涉诉房屋宅基地的合法权利。针对肖肃的上诉理由，二审法院认为，对于肖肃提出的“彭连军基本信息虚假，其已经不是涉诉房屋宅基地的集体经济组织成员”的上诉理由，本院认为，这与合同效力无关，故不予采信。对于肖肃提出的“一审判决仅是对肖肃和彭连军签订的第一手买房协议确认无效，并没有撤销双方在土地规划部门重新签订的《房产卖契》，该卖契仍然有效”的上诉理由，本院认为，本案审理的是肖肃与彭连军签订《买卖房协议书》的效力问题，《房产卖契》经鉴定卖产人彭连军签名处的指印纹线及特征点均不清晰无法比对，故本院对该上诉意见不予采信。对于肖肃提出的“裴学青系善意第三人，为涉诉房屋所有权人”的上诉理由，本院认为，虽然肖肃在二审中提供了其与裴学青的卖房协议、收据、裴学青户籍证明等证据，但这些证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不属于二审新证据，且肖肃在一审庭审中称其将房屋赠与裴学青，又称“也不是完全出售，是有抵债的行为”，肖肃前后陈述不一致，故本院对该上诉意见不予采信。据此，二审法院判决“驳回上诉，维持原判”。2018年5月24日，原告将肖肃、裴学青诉至本院，要求判令肖肃、裴学青将涉诉房屋腾退并返还给原告，期间，原告撤回了对裴学青的起诉。2018年8月1日，本院作出（2018）京0118民初5610号民事判决书，判决：驳回原告彭连军的诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终11271号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市密云区人民法院（2018）京0118民初5610号民事判决；二、本案发回北京市密云区人民法院重审。2018年12月4日，案件重新立案，后原告撤回起诉。经现场勘查，涉诉房屋由裴学青实际占有，院内安装了煤改电设备，X村干部证实，该煤改电设备指标应为X村4号院落内。就房屋如果返还，二被告是否要求赔偿损失，经本院释明后，肖肃表示返还房屋与其无法律因果关系，不予答复，裴学青表示目前不要求赔偿。就房屋返还后可能存在毁损灭失的风险，二被告是否要求证据保全，经本院释明后，肖肃表示房屋出售给裴学青，不予答复；裴学青表示不要求证据保全。本案立案后，因无法联系到裴学青，本院于2019年11月19日在人民法院报上向裴学青公告送达了起诉状副本和开庭传票。公告期间，裴学青向本院邮寄了答辩状及相关证据并表示正常应诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告与肖肃于1998年3月15日签订的《买卖房协议书》已经生效判决认定为无效，在此前提下，本案需要解决的是合同无效之后的标的物返还和赔偿问题。作为买受人的肖肃应当负有返还标的物的义务，裴学青虽然不是合同相对人，但涉诉房屋由裴学青实际占有，故对裴学青辩称其并非适格被告的意见，本院不予采信，裴学青亦负有返还标的物的义务。然以导致合同无效的过错和诚实信用原则为基础，作为出卖人在收回房屋后，应当对于买受人的信赖利益予以赔偿，裴学青目前对此不主张，肖肃不发表意见，视为目前不主张，故本案对此不作处理，二被告可另案解决。原告作为出卖人，其是否为X村集体经济组织成员与本案并无关联。二被告的其他答辩意见，（2018）京03民终3491号民事判决书已做出了不予采信的认定，上述判决已发生法律效力，故本院对此亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：被告肖肃、裴学青于本判决生效之日起十五日内将位于北京市密云区X镇X村X号院落及院内房屋腾退并返还给原告彭连军。案件受理费五十元，由被告肖肃、裴学青各负担二十五元（限本判决生效之日起七日内付清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李元轮二〇二〇年九月十日书记员  单清昱