江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0322民初521号原告：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司，住所地沛县正阳路**。法定代表人：张新玉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈向丽，江苏金维律师事务所律师.委托诉讼代理人：邢文强，江苏金维律师事务所律师。被告：徐沛华，男，1962年11月7日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：时治国，江苏鼎沛律师事务所律师。原告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司（以下简称村镇开发公司）与被告徐沛华排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告村镇开发公司的委托诉讼代理人邢文强、陈向丽，被告徐沛华及其委托诉讼代理人时治国到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告村镇开发公司的委托诉讼代理人邢文强，被告徐沛华及其委托诉讼代理人时治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。村镇开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬出沛县鑫粮苑小区门面房8号楼24、28、29号房屋，停止对原告房屋所有权的侵害；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：沛县鑫粮苑小区原系徐州亿华建设开发有限公司（以下简称亿华公司）建设，2006年亿华公司退出该项目建设，由原告接手继续施工，并承继了鑫粮苑项目的债权债务。亿华公司法定代表人孙敬民于2003年9月3日向被告借款10万元，并以沛县鑫粮苑小区门面房8号楼24、28、29号房买卖合同并办理备案的形式为该笔借款提供担保，房屋建成后，被告强行占有至今，原告多次要求被告从上述房屋内搬离并同意偿还原告借款，被告予以拒绝。徐沛华辩称，原告对涉案房屋没有所有权，无权提出物权保护请求，被告已购买并占有该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、鑫粮苑小区开发建设情况。2007年1月23日，亿华公司向沛县建设局、建管局、粮食局等部门报送了《徐州亿华建设开发有限公司关于转让沛县鑫粮苑小区开发经营权的函》，内容：“徐州亿华建设开发有限公司性质为中外合资公司，本公司成立之初由于外资没有及时注入，导致由公司开发的沛县鑫粮苑小区工程无法继续进行。……现将该小区项目开发经营权转让给沛县村镇开发公司，由该公司开发建设。请县政府有关职能部门给沛县沛城镇建设开发有限公司办理有关开发建设鑫粮苑小区项目的手续！”2007年5月10日，亿华公司向沛县粮食局、村镇开发公司出具《关于鑫粮苑小区的声明》，内容为：“我公司作为鑫粮苑前期开发商，因在小区开发建设运作中的失误，导致债权债务复杂，故我公司特作以下声明：一、在我公司前期开发建设中，无论门面房还是安置房，我们没有卖过一套，现社会上一些人持有购房合同及房票收据，全部为抵押借款虚开的，纯属抵押物。二、关于对外借款，我公司在前期建设时，所有借款均是用房屋买卖合同+房票方式抵押借的，这些借款的抵押房，我公司声明由沛城镇村镇建设开发有限公司收回，借款的债务由村镇公司代为清偿。三、我公司所有借款都是用房产作抵押。凡是只拿借条、借据、没有抵押房的债务，全部由我公司解决，与沛县粮食局及村镇公司无关。四、因小区开发建设形成的，我公司与粮食局的债务，由村镇公司向粮食局履行，该小区开发建设形成的一切权利也由村镇公司享有。”2018年1月1日，亿华公司出具《情况说明》，内容为：“我公司承建的沛县粮食局鑫粮苑小区，由于资金紧张于2005年1月退出该项目建设，由沛县沛城镇村镇建设开发有限公司承继建设，退出之前我公司未销售过任何房屋。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司承继我公司关于鑫粮苑小区项目工程所产生的债权债务，包括部分房屋进行抵押借款所产生的债权债务。”另查明，涉案鑫粮苑小区项目原以徐州市盛泉房地产开发公司名义开发建设。2003年10月26日，徐州市盛泉房地产开发公司退出联合开发沛县国家粮库配套工程项目。2007年3月17日，沛县粮食局向沛县国土资源局出具《沛县粮食局关于变更沛县鑫粮苑小区国有土地使用权权属的申请》，要求将沛县鑫粮苑小区国有土地使用权权属从沛县粮食局变更到村镇开发公司名下。2007年3月21日沛县粮食局向沛县国土资源局出具《沛县粮食局关于沛县鑫粮苑小区土地使用权转让的情况说明》，内容为：“2002年7月8日，沛县粮食局与美国C&T国际（集团）公司签订沛县国家粮食储备库附属工程（实指鑫粮苑小区）联合开发项目协议书，约定联合开发该小区，由沛县粮食局提供土地，美国C&T国际（集团）公司负责开发。因美国C&T国际（集团）公司未在江苏省内成立相关房地产开发公司，2002年11月在办理土地使用手续时，便将土地使用权权属确权在徐州市盛泉房地产开发公司名下，后该公司退出开发，与沛县粮食局、美国C&T国际（集团）公司未形成事实上的债权债务关系，开发被搁置。美国C&T国际（集团）公司为继续履行合同，出资成立徐州亿华建设开发有限公司，性质为中外合资公司。自2003年8月开始经营、开发该小区，由于各方面原因所致，开发进程缓慢，矛盾重重，工程被一拖再拖。在此期间，沛县粮食局起诉徐州亿华建设开发有限公司开发合同违约，2006年8月形成（2005）徐民一初字第133号民事调解书，双方据此重新履行合同，复建小区。后又因外资未能及时注入，徐州亿华建设开发有限公司房地产开发资质自动无效，开发被再度搁置。沛县粮食局为重新启动小区建设，2007年初重新组织了具有开发资质的沛县村镇开发公司进行开发，目前工程主体已经完成，正在组织验收。综上，因土地使用权转让问题未形成任何债权债务关系”。2007年4月9日，沛县粮食局申请将其沛县正阳北路东出让的国有土地使用权转让给村镇开发公司。2007年7月9日，沛县国土资源局下发《土地权属及地类变更批准通知书》，沛县粮食局所有的沛县正阳北路东出让的国有土地使用权变更使用人为沛县村镇开发公司。2007年2月16日，沛县国家粮库配套工程门面楼的施工许可证建设单位变更为村镇开发公司。二、本案诉争房屋的情况2003年9月3日，被告与徐州市盛泉房地产开发公司签订三份商品房买卖合同，约定被告购买徐州市盛泉房地产开发公司开发的鑫粮苑小区8-24、8-28、8-29号三套门面房，每套门面房价格均为125266元，总价为375798元。2009年2月10日，本院作出（2009）沛刑初字第70号刑事判决，查明亿华公司开发沛县鑫粮苑项目工程，因缺少流动资金，亿华公司法定代表人、经理孙敬民以约定月息2分至5分不等的利率并用开发的鑫粮苑的房子作抵押的手段，以该公司的名义非法吸收公众存款，并将非法吸收公众存款用于工程开发，其中2003年9月份非法吸收徐沛华10万元，遂判决孙敬民犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币十万元，涉案赃款予以追缴，发还被害人，追缴不足部分，责令被告人退赔。2008年9月24日，徐沛华在公安机关询问时陈述，孙敬民于2003年9月向其借款10万元，孙敬民将鑫粮苑小区8#楼24、28、29号房与徐沛华签订了合同并出具收据。现涉案沛县鑫粮苑小区门面房8号楼28、29号房由徐沛华占有使用，24号房已被徐沛华出售给他人。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。关于原告是否有权主张权利的问题。根据原告提供的《徐州亿华建设开发有限公司关于转让沛县鑫粮苑小区开发经营权的函》、《关于鑫粮苑小区的声明》、《情况说明》以及（2010）苏民终字第0035号民事判决所查明的事实，可以确认涉案鑫粮苑小区项目工程原以徐州市盛泉房地产开发公司名义开发建设，后该公司推出该项目，亿华公司继续经营、开发该项目，后亿华公司将该项目转让给原告村镇开发公司，并办理了土地使用权变更、施工许可等变更手续，因此村镇开发公司是涉案房屋权利人，有权主张权利。关于被告是否无权占有的问题。根据（2009）沛刑初字第70号刑事判决查明的事实以及徐沛华在公安机关的陈述，可以确认被告与徐州市盛泉房地产开发公司签署的涉案三套房屋商品房买卖合同，是为借款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系。且就被告交付的10万元，刑事判决中判决涉案赃款予以追缴，发还被害人，追缴不足部分，责令被告人退赔，被告的权利已经得到保障。庭审中，被告陈述其取得涉案房屋系通过陈维维取得，而非亿华公司或者村镇开发公司将涉案房屋交付给被告。被告主张其又将剩余房款27万元交付给案外人陈维维的代理人孟宪亚，被告已付清房款，但被告未提供证据证明陈维维、孟宪亚具有代表村镇开发公司或者亿华公司的代理权限，或者陈维维、孟宪亚对涉案房屋有处分权，故对被告该项主张，本院不予采纳。因此，被告对涉案房屋的占有属于无权占有。因涉案24号已被徐沛华出售给他人，徐沛华现并不实际占有24号房，就24号房原告可通过其他形式另行主张权利。故对原告要求被告搬出沛县鑫粮苑小区门面房8号楼28、29号房屋，停止侵害的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五规定，判决如下：一、被告徐沛华于本判决生效后三十日内腾空搬出沛县鑫粮苑小区门面房8号楼28号、29号房屋，停止侵害；二、驳回原告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告徐沛华负担（于本判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 欣人民陪审员  刘沛生人民陪审员  徐泽忠二〇二〇年九月三十日法官 助理  肖 晓书 记 员  郑陶陶