盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初2988号原告：交通银行股份有限公司盘锦分行，住所地：盘锦市兴隆台区泰山路**。负责人：张欣，该行行长。委托诉讼代理人：赵明莉，辽宁辽河律师事务所律师。被告：陶松仁，男，1968年11月26日出生，汉族，辽宁省营口市人，住盘锦市兴隆台区。被告：吴爱彬，女，1972年6月29日出生，汉族，辽宁省营口市人，个住盘锦市兴隆台区。被告：盘锦鸿嘉房地产开发有限公司，住，住所地：盘锦市经济开发区工业大街南/div>法定代表人：赵春华，该公司经理。委托诉讼代理人：张跃权，辽宁国民律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司盘锦分行诉被告陶松仁、吴爱彬、盘锦鸿嘉房地产开发有限公司（以下简称“鸿嘉房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵明莉，被告陶松仁、吴爱彬，被告鸿嘉房地产公司委托诉讼代理人张跃权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除《个人房产抵押贷款合同》，宣布贷款提前到期；2.请求法院判令被告偿还原告贷款本金1045233.88元，截止至2020年7月21日，尚欠利息45423.97元，罚息2314.46元及2020年7月22日起到贷款全部偿付日止期间，以尚欠贷款本金为基数，按照合同约定偿付利息、罚息及未还利息、罚息的复利；3.请求法院判令原告对抵押房屋享有优先受偿权；4.请求法院判令被告鸿嘉房地产公司对上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案的涉诉费用（包括但不限于诉讼费、律师费等)。事实与理由：2015年10月14日，原告与被告签署了一份《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告以所购房屋做抵押担保由原告向其提供贷款136万元，贷款期限为156个月，被告应按合同约定时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本金并支付利息。被告违反合同的其他约定，视为贷款提前到期，如被告未按时足额偿还贷款本金、利息，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对未付利息、罚息计收复利，并由被告承担原告实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。被告鸿嘉房地产公司作为本次抵押贷款合同中的担保人，在债务人未按时归还上述贷款时，应当与被告共同承担连带偿还义务。在原告多次向被告索要贷款均无果后，为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民法》及相关法律、法规的规定，恳请贵院判令被告偿还原告贷款，支持原告的诉讼请求。被告陶松仁、吴爱彬庭审辩称：原告的诉请应予驳回。1、依据双方签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定，原告没有单方提前解除合同权利。本案中，贷款合同约定借款期限为156个月，即2015年10月14日至2028年10月23日，违约责任条款中没有约定因为被告在借款期限内逾期还款可以单方面解除合同，而只是对逾期划款约定罚息及复利的计算方式，且双方在合同中没有对解约有另行约定的情形下，原告提出提前解除合同，提前偿还全部贷款及利息、罚息的诉讼请求与合同关于违约约定相冲突，其诉讼请求没有事实和法律依据，原告的诉请应予驳回。2、被告自愿偿还本金、利息、罚息，并声明今后将依据合同约定及时按月履行还款义务。被告投资开办康乾盛世温泉度假城，因疫情影响，不能正常影响，导致被告唯一的经济来源中断，被告没有按照合同履行还款义务，绝非处于故意，目前被告生意逐渐好转。通过这次诉讼，被告认识到如期履约的重要性，今后会按照合同约定全面履行合同义务。3、原告要求被告承担律师费诉讼请求没有事实和法律根据，应予驳回。被告鸿嘉房地产庭审辩称，我公司不应该承担阶段性担保责任，理由如下：《合同法》第45条第一款约定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效；第二款规定：当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件成就。我公司为开发企业承担的仅是开发阶段的保证担保，并非终身担保责任。我公司对涉案楼房已经如期竣工，并进行备案登记，通知购房人办理产权证书。我公司已经履行了全部合同义务，开发阶段已完成，银行贷款由开发阶段的担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，保证合同解除条件已成就，连带担保责任应终止。购房者及银行无正当理由不予配合或者拖延办理产权证书或者他项权利证书，完全属于当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的情形，也完全符合上述法律规定的情形。就本案而言，我公司开发的楼房在2015年底就可以办理产权证书了，我公司已经通知购房人办理产权证书，我公司完成了开发阶段的责任。之后办理完整的抵押登记、换取他项权利证书是购房人和银行之间的事情，与我公司无关。至于购房人及银行在此之后没有完成抵押登记，其责任完全在于购房人及银行，因此，根据《合同法》第45条第二款规定，我公司阶段性担保责任已解除，不应在承担连带担保责任，请法庭依据本案事实及法律规定，判决驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：被告陶松仁与吴爱彬系夫妻关系。2015年10月14日，原告作为贷款人，被告陶松仁、吴爱彬作为借款人，被告鸿嘉房地产公司作为担保人，三方签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告陶松仁、吴爱彬向原告借款136万元，用于购买坐落于盘锦市兴隆台区房屋，借款期限156个月。本合同项下贷款实际发放后，按本合同约定调整本合同利率，本合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率的，以次年1月1日的合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。还款方式为等额本息，每期还款额为12,327.69元。合同同时约定二原告以其所购的案涉房屋作抵押，由被告鸿嘉房地产公司承担连带保证责任。合同第5.2条约定：保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。第5.3条约定：保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。第5.5条约定：借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。第13.1条出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”其中第（7）款约定：借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息。第13.2条当出现任一“提前到期事件”时，贷款人有权采取以下一项、多项或全部措施，其中第（5）款约定：单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第14.1条约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。第14.3条约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。被告陶松仁、吴爱彬于2015年10月14日就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。该房屋至今未办理抵押登记。2015年10月21日，原告将贷款136万元打入被告陶松仁账户。被告陶松仁、吴爱彬自2019年10月21日起未再按照约定的还款数额履行还款义务，被告陶松仁、吴爱彬尚欠借款本金1045,233.88元，截至2020年9月25日尚欠利息54095.50元、罚息3509.37元。另查，原告为实现本案债权支付律师费35000元。上述事实有原告提供的房屋买卖合同复印件、个人房产抵押贷款合同复印件、借款凭证复印件、抵押权登记证书复印件、欠款明细复印件、办理贷款时现场面签照片、结婚证复印件、律师费发票、预交律师费支付凭证复印件及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告与被告陶松仁、吴爱彬签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原、被告双方应按合同的约定履行合同义务。原告已按合同约定发放全部贷款，被告陶松仁、吴爱彬应依约履行还款义务。被告陶松仁、吴爱彬未按照约定及时履行还款义务，违反了《个人房产抵押贷款合同》第13.1条第（7）款约定，原告方有权要求解除双方签订的《个人房屋抵押贷款合同》，被告陶松仁、吴爱彬应承担偿还欠款本金及利息、罚息的责任。原告主张的律师费，符合双方合同约定，且未超过同行业标准，本院予以支持。原告主张对抵押物享有优先受偿权，但案涉房屋抵押系预告登记，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故对原告行使抵押物优先受偿权的请求，本院不予支持。关于原告要求被告鸿嘉房地产公司承担连带保证责任的诉请，依据《个人房屋抵押贷款合同》约定，被告鸿嘉房地产公司对案涉借款合同承担连带保证责任，并约定在原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告鸿嘉房地产公司的保证责任解除。而本案中案涉房产至今未办理正式抵押登记手续，故被告鸿嘉房地产公司仍应对案涉借款合同承担连带保证责任。被告鸿嘉房地产公司承担连带保证责任后，有权向借款人被告陶松仁、吴爱彬行使追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下:一、解除原告交通银行股份有限公司盘锦分行与被告陶松仁、吴爱彬签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、被告陶松仁、吴爱彬于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司盘锦分行借款本金1045,233.88元及截至2020年9月25日尚欠利息54095.50元、罚息3509.37元,并自2020年9月26日起至判决确定的给付之日止，按照原、被告双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定支付利息、罚息、复利。三、被告陶松仁、吴爱彬于本判决生效后十日内支付原告律师费35000元。四、被告盘锦鸿嘉房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告盘锦鸿嘉房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陶松仁、吴爱彬追偿。五、驳回原告交通银行股份有限公司盘锦分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14637元，减半收取7318.50元，由被告陶松仁、吴爱彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员 王 冰二〇二〇年九月二十九日书记员 孙海南