北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11120号原告：童桃枝，女，1962年11月21日出生，汉族，无业，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：于丽颖，河北陈建仲律师事务所律师。被告：北京宏昊房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区华佗路**院**楼**125。法定代表人：聂培松，经理。原告童桃枝与被告北京宏昊房地产经纪有限公司（以下简称宏昊房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童桃枝的委托诉讼代理人于丽颖、被告宏昊房地产的委托诉讼代理人聂培松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童桃枝向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认童桃枝与宏昊房地产双方签订的位于大兴区华佗路九号院3-703房产的房屋租赁合同于2020年3月5日解除；2.判令宏昊房地产返还童桃枝租房押金3500元；3.判令宏昊房地产退还童桃枝告2020年1月18日至4月2日期间的房屋租金8866元；4.判令宏昊房地产退换童桃枝预缴纳的一个月房租3500元；5.判令宏昊房地产返还童桃枝房屋中介费2041元；6.判令宏昊房地产返还童桃枝房屋管理费425元；7.退还预交电费400元；8.判令宏昊房地产承担本案诉讼费。事实和理由：童桃枝与朋友付磊（另案原告）合意在大兴区开办民宿，2019年10月份起让宏昊房地产帮忙寻找合适的房源。2019年10月19日，宏昊房地产为付磊找到大兴区的房产三处，并于当天签订了房屋租赁合同。同月23日，童桃枝与宏昊房地产经办人对付磊租赁的三处房屋进行了验收并在交接单上签字。2019年11月2日，宏昊房地产为童桃枝找到合适房源2套，房产位于大兴区华佗路九号院3-703和3-704。童桃枝表示满意，并于当日签订了两份房屋租赁合同。合同约定2套房屋租金均为3500元每月，租赁期为一年，自2019年11月3日起至2020年11月2日止，支付形式为押一付三，房租缴纳时间分别为2019年11月2日、2020年1月2日、2020年4月2日和2020年7月2日，第二次房租须提前一个月进行缴纳。当天，童桃枝向被告支付各项费用合计：37261元。包括3-703房屋租金10500元、押金3500元、中介费3500元、管理费730元、电费549元。房产交接后，童桃枝与付磊对承租的5套房屋进行布置和打扫。随后，在美团网和途家民宿网发布了出租广告，2019年11月起，租赁的5套房产以民宿形式运营。由童桃枝朋友付磊在网上发布广告，童桃枝现场打理经营。2020年1月3日，童桃枝向宏昊房地产支付第二次季度租金21000元。民宿经营至2020年1月18日，童桃枝返回湖北黄冈老家过年。2020年1月下旬，新型冠状肺炎病毒迅速传播，多省市启动重大突发公共卫生事件I级响应，各地纷纷采取停产停工、封路、限行等方式防止疫情扩散。世界卫生组织也将新冠肺炎疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。为了保障人民群众生命安全和身体健康，1月23日，童桃枝老家黄冈市宣布封城。北京市也开始对社区进行严格的封闭式管理，外来人员和车辆一律不允许进入社区。基于此，童桃枝的民宿因突发新型冠状肺炎的不可抗力因素影响，无法也不能继续进行经营，直接导致租赁合同目的无法实现。童桃枝遂找宏昊房地产协商，希望能提前解除用于民宿经营的5套房子的租赁合同并退还相关的费用。宏昊房地产以必须找到下家承租人才能与童桃枝解除合同为由拒绝协商，多次沟通未果。2020年3月，宏昊房地产陆续将该5套房中的4套对外进行了出租，其中包括童桃枝承租的华佗路九号院3-703。但，时至今日，宏昊房地产仍未退还童桃枝相关的费用。根据合同法第九十四条之规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。综上所述，为了维护童桃枝的合法权益，特依据法律规定，诉至贵院，望判如所请。宏昊房地产辩称，可以退还押金。2020年1月18日至3月14日童桃枝一直在使用房屋，3月5日跟其协商过转租，是3月14日之后才正式将房子交接给其要求其帮忙转租，有微信聊天记录和下家签订的合同为证。自3月14日之后的房租及押金都可以退还，中介费是一次性的，无法退还，一年的管理费不可以退，电费按照3月14日之后剩余表底退还。本院经审理认定的事实如下：2019年11月2日，童桃枝（乙方，承租方）与宏昊房地产（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，合同中约定：甲方代理出租其位于北京市大兴区华佗路九号院3-703房屋即其设施，建筑面积47平方米，乙方承租该房作为办公居住用途；租赁期限为12个月，自2019年11月3日至2020年11月2日；租金为每月3500元。按季缴纳，乙方应提前30日缴付房屋租金。第一次付款日期：2019年11月2日，10500元，第二次付款日期2020年1月2日，10500元，第三次付款日期2020年4月2日，10500元，第四次付款日期2020年7月2日，10500元。保证金：乙方应向甲方交付一个月房屋租金3500元作为保证金。租赁期满，甲乙双方进行对房屋内部物品、设施及装修的清点验收，乙方结清在租赁期内所产生的所有费用，交还甲方房屋钥匙，搬离所租赁房屋，甲方于租赁期满后第五个工作日，退还乙方所缴纳的房屋租赁保证金，如乙方没有结清合同期内所产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还乙方，但退还押金时最长不能超过一个月，否则视为放弃权力，不予退还。当日，童桃枝向宏昊房地产交纳了房租10500元，押金3500元，中介费3500元，管理费730元，电费549元，共计18779元。2020年1月3日，童桃枝向宏昊房地产支付房租共计21000元。童桃枝正常支付租金至2020年4月2日。2020年1月下旬，新冠疫情爆发，童桃枝老家黄冈市宣布封城，北京市也开始对社区进行严格的封闭式管理。童桃枝所承租的房屋用于经营民宿，无法正常经营，童桃枝于2020年3月5日向宏昊房地产的法定代表人提出解除合同。童桃枝于2020年3月14日搬离涉案房屋。宏昊房地产于2020年3月15日将涉案房屋重新出租。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。童桃枝与宏昊房地产之间签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。本案中，童桃枝承租房屋用于经营民宿，且由于新冠疫情的爆发，北京市采取严格的疫情防控措施，进出小区受到严格管控，可以认定疫情导致民宿经营困难。综上，疫情或疫情防控措施对本案房屋租赁合同的履行造成严重影响，致使合同履行困难。且童桃枝于2020年3月5日向宏昊房地产的法定代表人提出解除合同，宏昊房地产同意转租出去后退还剩余租金及押金，2020年3月15日，宏昊房地产与新租户签订房屋租赁合同，故本院认为童桃枝与宏昊房地产签订的《房屋租赁合同》实际已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还押金问题。因疫情不可抗力的影响导致合同解除，并非童桃枝违约，现房屋租赁合同已经解除，宏昊房地产应退还童桃枝房屋押金3500元。故对童桃枝要求宏昊房地产退还押金3500元的诉讼请求，本院予以支持；关于退还中介费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；关于返还房屋管理费的诉讼请求，根据合同中尚未履行的合同期限，童桃枝要求宏昊房地产返还房屋管理费425元的诉讼请求，本院予以支持；关于返还房屋租金问题。考虑到疫情对童桃枝营业的影响，给童桃枝和宏昊房地产均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减半收取2020年1月24日至2020年3月14日期间的房租。第一次缴纳租金时，宏昊房地产多收取了一个月租金，故该的一个月租金亦应返还。2020年3月15日涉案房屋转租他人，故宏昊房地产应退还2020年3月15日至2020年4月2日期间的房租。经核算，宏昊房地产共应返还童桃枝房租8633元；关于电费。童桃枝未提交充分证据证明其腾退涉案房屋时的剩余电费数额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。鉴于宏昊房地产主张童桃枝拖欠水费，双方应本着诚信原则，对水电费进行核算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京宏昊房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还童桃枝押金3500元；二、北京宏昊房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还童桃枝房屋租金8633元；三、北京宏昊房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还童桃枝房屋管理费425元；四、驳回童桃枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债案件受理费139元，由童桃枝负担47元（已交纳），由北京宏昊房地产经纪有限公司负担92元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月十六日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹