陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0802民初13180号原告：榆林市亿家乐购物广场有限公司，住所地：陕西省榆林市高新区兴达路巨丰智慧城东门北50米处，统一社会信用代码9161080008585037X6。法定代表人：辛亚军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑政委，陕西正北律师事务所律师。被告：榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会（原榆阳区长城路街道三岔湾村民委员会），住所地：榆阳区长城路街道三岔湾村。法定代表人：许团林，系该村村主任。委托诉讼代理人：唐世伟，陕西海内律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺树姣，陕西海内律师事务所律师。被告：张艳飞，男，1981年8月15日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区长城路街道三岔湾村540号，公民身份证号码612701198108153014。委托诉讼代理人：冯学慧，陕西正北律师事务所律师。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司与被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会、张艳飞租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月10日作出（2016）陕0802民初4215号民事判决书，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会不服提起上诉，榆林市中级人民法院作出（2019）陕08民终2758号民事裁定书，将该案发还重审，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的租赁合同有效予以解除；2、依法判令被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会赔偿原告货物损失从2016年3月10日至2017年10月31日计算的损失为871885.11元、停业损失从2016年3月10日至2017年10月23日为3849606.60元；同时承担从2017年10月23日至判决之日的货物及停业损失共计4721491.71元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月1日，被告张艳飞与被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会签订了商业房屋租赁合同，约定：租期为2013年12月1日至2021年12月1日。被告张艳飞有转租权等事项。2015年11月1日，原告与被告张艳飞签订了亿家乐购物广场的租赁合同，约定：原告租赁被告张艳飞所承租的位于榆林高新区兴达路亿家乐购物广场商场2410.91平方米用于开设超市。租赁期限从2015年11月1日至2021年12月1日，租期为六年。年租金1301891.40元等事项。合同签订后，原告按约缴纳了租金并进行经营使用。2016年3月10日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会指使其村民万海军、韦治斌、陈张飞、孙卉军、折生茂强制关闭了原告经营的超市门，致使原告无法经营至今。事件发生后，经过多次协商及向公安机关报案处理无果。现原告提起诉讼请求法院依法判决。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司向本院提交了以下证据:1、营业执照1份，用以证明原告具有合法经营资质的事实。2、巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同、巨丰智慧城商铺租赁合同各1份，用以证明被告张艳飞与被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会签订了房屋租赁合同，租赁期间被告张艳飞将部分租赁物转租给原告的事实。3、收据3张，用以证明原告向被告张艳飞缴纳了一年租赁费976418（双方约定免除三个月租金）的事实。4、照片4张、光盘1张，用以证明原告经营的场所被榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会村民万海军等六人锁门的事实。5、资产负债表、长期待推销费用明细表各1份，用以证明原告的营业损失及装修损失的事实。6、提取证据1组，用以证明原告在租赁期间被被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会于2016年3月10日将原告经营的门市进行锁门致使至今无法经营的事实。7、司法鉴定意见书、鉴定费票据2张，用以证明经榆阳区法院委托榆林方正资产评估有限公司对原告的过期货物损失评估为524764.57元，日平均停业损失为6546.95元，原告向鉴定机构交纳了鉴定费55000元的事实。8、鉴定以后的过期损失1组，用以证明过期损失货物为3471200.54元的事实。9、判决书5份，证明本案的事实经过一审二审法院确认损失应当由被告承担。10、说明、告知书各1份，来源为鉴定机构出具，证明在鉴定期间不得经营，停业损失应当计算至鉴定鉴定终结，同时鉴定中过期货物截止为2016年11月21日，从此之后的损失也应当由被告村委会承担。被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会辩称：被告与被告张艳飞之间存在租赁合同关系。被告与原告之间没有合同关系。被告没有指派被告村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能正常经营。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会未向法庭提交证据。被告张艳飞辩称: 2013年12月1日，被告张艳飞与被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会签订了商业房屋租赁合同。被告承租了被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会所有位于榆林市高新技术产业园区兴达路西雨润路南平安大道东巨丰智慧城住宅小区。租期8年，从2013年11月1日至2021年11月1日止。2015年11月1日，被告将涉案房屋转租给原告。被告与原告签订了房屋租赁合同，被告收取了原告保证金5万元及一年的租金。2016年3月10日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会指派万海军等人将原告经营的超市门锁住至今原告不能经营。原告的停业损失、财产损失均由被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会的行为造成的，应当由被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会承担。与被告无关，请求法院依法判决。被告张艳飞向法庭提交了以下证据：1、收款收据9张，用以证明被告向被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会支付了8564301.23元（从2015年10月1日之前的全部交清了，2015年10月2日后因没有结算存在争议）的事实。2、电话录音光盘1张，用以证明被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会对原告经营超市进行锁门致原告不能经营的事实。3、北门商业门市交租赁费明细1组，用以证明被告向被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会交纳租赁费7900747.23元（包括保证金20万元）及被告至合同解除之日（截止2016年5月1日）已全部缴纳完租赁费的事实。4、被告与转租户（除第三人外）所签订的解除合同8份，用以证明被告与转租户（除第三人外）解除合同后，原告与该转租户（除第三人外）另新签订了合同的事实。5、会议记录两份，用以证明被告与被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会从2015年6月1日至2015年10月1日止期限让了2.5个月的事实。6、（2017）陕0802民初475号民事判决书1份，用以证明造成原告的损失是由被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会的行为造成的，应当由被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会承担的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告张艳飞均无异议，但认为与其无关，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会质证为对证据1、2无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据3、4、5有异议，认为与被告村委会无关；对原告提交的证据6、7、8有异议，首先被告不存在任何侵权违法被告张艳飞对原告提交的证据均无异议。经查，原告向被告张艳飞交清了一年租赁费、万海军等人锁原告经营超市门及造成原告损失的事实，本院予以确认并在卷佐证；对证据6、7、8有异议，我方无任何侵权行为，不应承担任何责任，对原告提交的证据9的真实性无异议，证明目的有异议，该判决书是村委会同其它评估之间的法律关系，并不是原、被告之间的判决书，该判决书认定的事实与本案无关，证据9的无异议，证明目的有异议，该说明不能证明截止日期的货物损失，原告应提交其它证据佐证，原告对被告张艳飞提交的证据均无异议，被告经查，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会于2016年3月10日将原告经营的门市进行锁门及原告交纳鉴定费55000元的事实，本院予以确认并在卷佐证；鉴定以后的过期损失与本案没有关联性，本院不予确认。被告张艳飞提交的证据，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会对证据1、2无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据3、4有异议，经查，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会未提供反驳的证据证明其主张的事实，该证据本院予以确认并在卷佐证；对证据5、6真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对榆方评报字（2017）第104号关于榆林市亿家乐购物广场中过期存货损失和日平均停业损失的评估报告书，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会有异议，经查，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会未提供反驳的证据证明其主张的事实，该证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年11月30日，原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经榆林市工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围为日用百货、食品等。2014年9月15日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会（出租方、甲方）与被告张艳飞（承租方、乙方）签订了巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同，约定：第一条基本情况。甲方出租的房屋坐落于榆林市高新技术产业园区明珠大道北、兴达路西、雨润路南、平安大道东。巨丰智慧城住宅小区B区靠北一期商业，共计出租总面积为6528.69㎡；其中为一层2805.63㎡，超市2410.91㎡；地上二层商业1312.15㎡。第三条租金和租赁期限。1、租金为前四年地上一层商业每月72元/㎡，计租金2424064.32元；超市每月45元/㎡，计租金1301891.40元；地上二层商业每月36元/㎡，计租金566848.80元。每年租金总费用为4292804.52元。第五年即48个月后租金递增10%的比例即地上一层商业每月79.2元/㎡，计租金2666470.76元；超市每月49.5元/㎡，计租金1432080.54元；地上二层商业每月39.6元/㎡，计租金623533.68元。每年租金总费用为4722084.98元.2、租赁期限为8年，房屋租赁期限自2013年12月1日起至2021年12月1日止。第四条原合同违约责任及2014年优惠方式。1、原合同中除本合同中列入面积，其他为乙方向甲方退租面积作为退租违约金为1816905.60元。2、乙方2013年12月1日至2014年5月31日已实际利用的面积及应交纳租金为一层商业909024.12元（按半年免1.5月计算）；超市为488209.28元（按半年免1.5月计算）；二层商业212568.30元（按半年免1.5月计算）。3、乙方2014年6月1日至2014年12月1日应支付租金为一层商业909024.12元（按半年免1.5月计算）；超市为488209.28元（按半年免1.5月计算）；二层商业212568.30元（按半年免1.5月计算）。4、甲方同意在租赁第一年度即2013年12月1日至2014年12月1日期间给乙方免收3个月租金的优惠即3219603.39元。5、乙方在2013年12月1日至2014年12月1日期间应交纳给甲方的租金及退租违约金5036508.99元。第五条租金及保证金支付方式。在签订本合同时乙方一次性支付全年租金，乙方在1年期满前一个月内支付下一年度全年租金。保证金20万元。租赁期限内，甲方有权从上述履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿。上述保证金不足部分，乙方应于10日内补足。第八条转租、转让和交换。在租赁期限内，乙方可以转租、分租，在转租、分租时签订的合同必须在本合同范围内，除租赁费用外乙方不得予第三方承诺任何超越本合同约定条款事项。第九条解除本合同的条件。1、甲、乙双方同意在租赁期限内有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：1、该房屋因社会公共利益被依法征用的；2、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；3、该房屋因不可抗力因素造成毁损、被安检部门鉴定为危险房屋的（双方有过错除外）。2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时当年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期向甲方支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的相关费用累计超过30日的。6、乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知的期限内，乙方未予以纠正超过20日。3、甲方按照本合同内容解除本合同时，乙方应在甲方单方解除通知发出之后，与甲方联系办理租金等费用结算及该房屋返还事宜。逾期则视为乙方已经放弃对该房屋内之任何物品（包括装修、设施设备等）的所有权和处置权，甲方有权处置上述物品，且乙方不得以任何理由向甲方要求索赔。第十条违约责任。乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）且甲方未行使本合同单方解除权的，则每逾期一日，乙方需按应付费用总额2‰支付违约金。若逾期支付应付费用超过30日的，甲方除有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业及强行要求停业等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担等事项。2015年11月1日，被告张艳飞（出租方、甲方）与原告榆林市亿家乐购物广场有限公司（承租方、乙方）签订了巨丰智慧城商铺租赁合同，约定：第一条租赁房屋及面积。租赁房屋为巨丰智慧城沿街商铺一层，租赁建筑面积为2410.91㎡。第二条租赁用途。超市。第三条租赁期限。该房屋租赁期6年，租赁期限自2015年11月1日起至2021年12月1日止（其中免除3个月租金，计976418元）。第四条租金及付款方式。年租金每月45元/㎡，计1301891.40元等事项。第六条保证金。保证金5万元等事项。合同签订后，被告张艳飞向被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会交纳了租赁费等7764301.23元。原告向被告张艳飞交纳了保证金5万元，租金976418元用于经营超市。2016年1月27日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高书记表态“如果到期在不交清费用，就采取强制措施。”2016年3月15日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高建平表态“超市门开，还是不开，怎样解决。钱交清开门，交不清不能开门。”2016年3月10日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能经营。2016年11月24日，原告通过本院将原告经营的超市进行管理。致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托榆林方正资产评估有限责任公司进行鉴定，该公司于2016年11月21日作出榆方评报字（2017）第104号关于榆林市亿家乐购物广场中过期存货损失和日平均停业损失的评估报告书，评估意见为1、榆林市亿家乐购物广场有限公司租赁商铺中过期存货损失评估价值为524764.57元。2、榆林市亿家乐购物广场有限公司租赁商铺日平均停业损失评估价值为6546.95元。鉴定费55000元。另查明：被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会村民陈张飞、孙卉军、高朋飞、折生茂、万海军、韦治斌于2016年3月10日在被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会购买锁及相关工具下对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁。再查明：2017年1月4日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会向本院提起诉讼，本院于2018年5月11日作出（2017）陕0802民初475号民事判决书，判决为一、榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会与张艳飞签订的巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同有效，于2018年4月16日解除。二、本判决生效后十五日内，由张艳飞、榆林市亿家乐购物广场有限公司、辛建军、黄晓微、孙利霞、刘祥玲共同连带返还原告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会所有位于榆林市开发区巨丰智慧城沿街一层，建筑面积2410.91㎡的房屋由原告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会管理。三、本判决生效后十五日内，由张艳飞给付榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会租赁费228554元。四、驳回原告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会的其他诉讼请求。本院认为，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会（出租方、甲方）与被告张艳飞（承租方、乙方）签订的巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同、被告张艳飞（出租方、甲方）与原告榆林市亿家乐购物广场有限公司（承租方、乙方）签订的巨丰智慧城商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会辩称被告没有指派被告村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能正常经营。经查，2016年1月27日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高书记表态“如果到期在不交清费用，就采取强制措施。”2016年3月15日，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高建平表态“超市门开，还是不开，怎样解决。钱交清开门，交不清不能开门。”被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会村民陈张飞、孙卉军、高朋飞、折生茂、万海军、韦治斌于2016年3月10日在被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会购买锁及相关工具下对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁。故被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会的抗辩理由没有必要的事实依据，本院不能采纳。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司按照原告与被告张艳飞签订的巨丰智慧城商铺租赁合同履行了交纳租赁费的义务享有了对其承租的租赁物合法占有的权利，该占有权具有准物权的性质。同时，依巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时当年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期向甲方支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的相关费用累计超过30日”的约定。被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会未提供证据证明向被告张艳飞书面通知解除合同而采取对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门进行锁门造成原告榆林市亿家乐购物广场有限公司财产受损。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。本案中，因被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会的行为造成原告损失，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会应当承担赔偿损失的民事责任。原告诉请依法确认原告与被告签订的租赁合同有效的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会赔偿原告货物损失从2016年3月10日至2017年10月31日计算的损失为871885.11元、停业损失从2016年3月10日至2017年10月23日为3849606.60元的诉讼请求，庭审中原、被告均对榆林方正资产评估有限责任公司于2016年11月21日作出榆方评报字（2017）第104号关于榆林市亿家乐购物广场中过期存货损失和日平均停业损失的评估报告书的鉴定程序无异议且对鉴定所依据的利润表的真实性无异议，且被告虽对鉴定有异议，未申请重新鉴定，故该鉴定意见应作为认定事实的依据，经审查，原告榆林市亿家乐购物广场有限公司租赁商铺中过期存货损失经评估价值为524764.57元有必要的事实依据，本院予以支持；停业损失经鉴定原告榆林市亿家乐购物广场有限公司租赁商铺日平均停业损失评估价值为6546.95元。被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会于2016年3月10日进行锁门，2016年11月24日，原告通过本院将原告经营的超市进行管理。时间为254天，计1662925.30元（254天×6546.95元=1662925.30元），共计货物损失、停业损失为2187689.87元（货物损失524764.57元+停业损失1662925.30元=2187689.87元）。被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会不能采取诉讼等方式解决与被告张艳飞租赁问题，而采取锁门的方式是造成原告损失的主要原因，应承担原告损失主要责任为1531382.91元（2187689.87元×70%=1531382.91元）。被告张艳飞因拖欠被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会的租赁费导致被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会进行锁门是造成原告损失的次要原因，应承担原告损失次要责任为656306.91元（2187689.87元×30%=656306.91元）。原告的其他诉讼请求没有必要的诉讼请求，本院不予支持予以驳回。据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十九条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告榆林市亿家乐购物广场有限公司与被告张艳飞签订的巨丰智慧城商铺租赁合同有效，于2018年4月16日起解除。二、本判决生效后十日内，由被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会赔偿原告榆林市亿家乐购物广场有限公司租赁商铺中过期存货损失、停业损失共计1531382.91元。三、本判决生效后十日内，由被告张艳飞赔偿原告榆林市亿家乐购物广场有限公司租赁商铺中过期存货损失、停业损失共计656306.91元四、鉴定费55000元，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会承担38500元，被告张艳飞承担16500元。五、驳回原告榆林市亿家乐购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44570元，由原告榆林市亿家乐购物广场有限公司负担23570元，被告榆林市朝阳路街道三岔湾村民委员会负担14700元，被告张艳飞负担6300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长   胡  援人民陪审员     刘  荣人民陪审员     刘  勤 二〇二○0年七月三十日书 记 员     薛 婧        1