湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初218号原告：通山县再生资源开发公司。住所地：湖北省通山县通羊镇南市路**。注册号：422326000005413（1—1）。法定代表人：石则强，该公司经理。委托诉讼代理人：叶存良，湖北省通山县横石潭法律服务所法律工作者。被告：殷有才，男，1963年6月7日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县，现住湖北省通山县。委托诉讼代理人：王义汉，湖北省通山县通羊法律服务所法律工作者。原告通山县再生资源开发公司与被告殷有才民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通山县再生资源开发公司的委托诉讼代理人叶存良、被告殷有才及其委托诉讼代理人王义汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告通山县再生资源开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的门档抵押借款合同；2、判令被告立即退出通山县民营小区118号门档；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2005年6月20日，原告急需资金周转，与被告签订了借款协议和门档抵欠款合同书，向被告借款20000元，月息1%，并将原告位于通山县××小区××号门档作抵押交由被告经营使用，月租金250元。由于原告未偿还被告借款本息，门档至今一直由被告经营使用，被告也未支付租金。2018年7月14日，原告向被告发出催告书，要求被告收到催收书后三日内到原告处协商处理借款和退出门档有关事宜，否则将视被告放弃所有权利，原告将无条件收回门档并解除以上合同。2018年7月22号，被告收到原告邮寄的催告书后，至今不作答复。特具文起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、原告的营业执照、法定代表人证明各一份，以证明原告的主体资格。证据二、房屋所有权复印件一份，以证明被告占用经营的通山县通羊镇九宫大道（原南市路）XX小区XXX号门档归原告所有。证据三、借款协议、门档抵账合同书复印件各一份，以证明原告抵押的南市路XX小区XX号门档归原告所有，原、被告签订的买卖合同是民间借贷合同的担保合同。证据四、催告书、快递单复印件各一份，以证明原告于2018年7月14日向被告发出催告，告知被告解除合同。证据五、原告的账务账单复印件一份，以证明被告使用原告门档从2006年6月起至2019年3月止租金76216元。被告殷有才辩称，2005年6月20日，原、被告签订借款协议，原告向被告借款20000元，并以民营小区XXX号门档作抵押，如拍卖该门档，在同等条件下，被告有优先购买权，并约定如原告不能在2006年6月前将门档拍卖还款给被告或交被告过户，原告按月利率1%计算给乙方，并停收租金。合同签订后，被告履行了自己的义务。2006年6月，原告未履行合同约定将门档拍卖还款给被告或交被告过户的义务，构成了违约，理应承担相应的责任。可原告却在2018年7月14日向被告发出催告书，将门档收回并解除合同。民法总则规定：作为自然人、法人的民事主体在民事法律活动中的法律地位一律平等。只要合同当事人订立合同时不违反法律强制性规定和公序良俗，不具有合同无效的事由，该合同就是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，不得擅自变更解除。因此，原告要求解除合同不能成立，应当承担继续履行合同规定的义务。并且原告在收据上载明“收到殷有才预购XXX号门档款贰万元整”，此债权凭证应为XXX号门档预购合同的预付款。根据最高法院《买卖合同解释》第二条的规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告要求原告履行买卖合同是于法有据的。请求：1、驳回原告的诉求；2、依法确认原、被告签订的《门档抵欠款合同》和《借款合同》合法有效；3、判令原告继续履行合同约定的义务；4、按年利率24%标准判令原告占用被告预购门档20000元和押金1000元期间的利息。5、本案的诉讼费用由原告负担。被告殷有才为证明其的主张，向本院提交了如下证据：证据一、被告的身份证复印件一份，以证明被告的身份。证据二、门档抵欠款合同书复印件一份，以证明原、被告于2005年6月20日签订门档抵欠款合同，约定原告将XX小区XXX号门档一个抵欠款给被告，在拍卖后再计算房价，原告负责提供门档过户证件，税费由被告负责。并约定原告如不能在2006年6月以前将房门档交给被告过户，原告按月利率1%计息给被告。并停收门档租金（以借款协议为准）等实质性内容的事实。证据三、借款协议复印件一份，以证明2005年6月20日原、被告签订借款协议，原告将XX小区XXX号门档抵押给被告，向被告借款20000元，如原告在拍卖该门档时必须在同等价格条件下，优先给被告购买。如原告不能在2006年6月前将该门档拍卖还款给被告或交给被告过户，原告将月利率1%计息给被告，并停收租金的事实。证据四、收条复印件一份，以证明2006年1月12日原告法定代表人石则强收预购门档款20000元的事实。证据五、收条复印件一份，以证明2005年5月3日原告法定代表人石则强收取被告门档押金1000元的事实。证据六、收条复印件一份，以证明2015年9月11号原告的财务人员余文英收取被告从2005年5月10日至9月10日门店租金1000元的事实。证据七、收条复印件一份，以证明2005年12月24号原告的财务人员余文英收取被告从2005年9月10日至至2006年3月10日门店租金1000元的事实。证据八、被告殷有才的陈述一份，以证明2005年6月20日原、被告订立了门档抵欠款合同，原告借被告20000元，和双方约定如原告不能在2006年6月前将门档交给被告过户，原告按年利率1%支付利息给被告，并停收门档租金的事实经过。证据九、门档拍卖协议复印件一份，以证明2010年7月20日原告已经将118号门档拍卖给被告了，双方是买卖合同关系，不是民间借贷关系。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三均无异议。对证据四,认为没有收到催告书。对证据五，认为是原告单方面的账务账单，不予认可。原告对被告提交的证据一、二、三、四、五、六、七无异议。对证据八，认为当事人的单方陈述，不予认可。对证据九，认为石则强个人无权拍卖门档，买卖行为不合法。本院认为，原告提交的证据一、二、三和被告提交的证据一、二、三、四、五、六、七，经当事人质证，双方当事人对这些证据无异议，本院予以确认。原告提交的证据四，虽无被告的签字确认，但被告向本院提交的证据八中陈述“再生资源公司于2018年7月14日单方面向我发出个催告书，以命令的方式告知我在3日内协商处理借款和退出门档的相关事宜”，被告的该陈述明确表示其已收到了原告的催告书，故本院对原告提交的证据四应予确认。证据五，系原告的单方计算账单，本院不予确认。被告提交的证据八，系被告的陈述，其所陈述的内容与本案确认的相关证据相印证，故对该证据予以采信。证据九，原告提出异议，但未提交证据佐证其的异议，故对该证据应予采信。根据以上依法确认的本案有效证据，以及当事人在开庭审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：2005年，被告殷有才夫妻从他人处转租原告通山县再生资源开发公司所有的、位于通山县××小区××号门档，月租金250元。2005年5月3日，原告收取了被告夫妻的门档押金1000元，原告的法定代表人石则强向被告的妻子蔡早平出具了一份“收到118号门档押金壹仟元整。石则强2005年5月3号”的收条。2005年6月20日，原告急需资金周转，作为甲方与作为乙方的被告殷有才签订了一份《借款协议》，约定“一、甲方将XX小区XXX号门档抵押给乙方，向乙方借款贰万元整。二、甲方在拍卖该门档时，必须在同等价格的条件下，优先给乙方购卖。三、乙方在未购买118号门档前每月租金按250元计收，不得拖欠。四、如甲方不能在2006年6月前将该门档拍卖还款给乙方或交乙方过户，甲方将按月息1%计息乙方，并停收租金”。同日，原、被告又签订了一份《门档抵欠款合同书》，约定“一、抵账门档118号按实地测量，抵账出售单价、折合金额在拍卖定价后再计。二、甲方负责提供门档过户有关证件，其过户的一切税、费由乙方负责。三、乙方在本合同签字时，出具过户证明手续，房产证办理后，乙方必须按时结清抵账所剩余额，甲方才交过户后房产证给乙方。四、该协议只作为公司与个人借款凭证，不能以此为任何起诉条件，可作为抵押凭证。五、门档抵账出售后，乙方在管属经营中，要遵纪守法，服从甲方有关管理，如安全、卫生、计划生育、公共利益等。六、如甲方不能在2006年6月以前将该房门档交给乙方过户，甲方将按月息百分之壹计息给乙方，并停收门档租金（以借款协议为准）”。原告的法定代表人石则强和被告殷有才在两份合同上签名，并盖原告公章。合同签订后，被告将借款交付了原告。2005年9月11日，原告收取了被告从2005年5月10日至9月10日的租金1000元，原告的会计余文英向被告出具了一份“118号门店房租壹仟元整余文英条2005年9月11号”的收条。2005年12月24日，原告又收取了被告从2005年9月10日至12月10日的租金1000元，原告的会计余文英向被告出具了一份“118号门店房租壹仟元整〈250×4个月〉。〈注从2005年9月10号至2006年元月10号止〉。再生资源开发公司余文英条2005年12月24号”的收条。2006年1月12日，原告的法定代表人石则强将2005年6月20日的借款20000元，向被告出具了一份“殷有才预约118号门档款贰万元整。石则强条2006.元.12”的收条。此后，被告再未向原告交纳租金，原告亦未能偿还借款。2010年7月20日，被告作为乙方与作为甲方的石则强签订一份《门档拍卖协议》，约定甲方同意将民营小区118号门档拍卖给乙方，合同约定“一、门档118号按实地丈量，面积大约35平方米（含走廊二折一面积），出售单价为每平方米4300元，折后金额为壹拾伍万元。二、甲方负责提供门档过户有关证件，其过户的一切税、费由乙方负责。三、乙方在本合同签字时，出具过户证明手续，房产证办理后，乙方必须按时结清余额，甲方才交过户后房产证给乙方。四、门档出售后，乙方在管理经营中，要遵纪守法，服从甲方有关管理，如安全、卫生、计划生育、公共利益等”。石则强、殷有才在合同上签名并捺手印。但该合同至今未能履行。2017年1月，原告曾诉至本院，要求物权保护。2018年6月15日，原告申请撤回起诉。同日，本院作出（2017）鄂1224民初22号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2018年7月19日，原告向被告邮寄一份“殷有才同志：关于你2005年6月20日与我公司签订的XX小区XXX号门档抵欠款合同书、借款协议后，我公司依约向你出具了门档过户有关手续，可你至今还未能到有关部门办理过户手续，而门档还在你占有和使用中，现限你在收到催告书起三日内来我公司协商处理，否则，将视你放弃所有权利，我公司将无条件收回该门档，并解除以上合同，一切后果由你自负。你也可以在该时间内找我公司的委托代理人叶存良协商处理”的催告书。被告收到该催告书后，并未按催告规定的时间内与原告进行协商解除纠纷。2019年1月，原告再次诉至本院。本院认为，原告需要资金周转向被告借款20000元，双方签订了《借款协议》，并以原告所有的、位于通山县××小区××号门档作抵押，提供担保，被告按约将款交付给了原告，双方签订了《借款协议》，形成了民间借贷关系。因《借款协议》第四条“如甲方不能在2006年6月前将该门档拍卖还款给乙方或交乙方过户，甲方将按月息1%计息乙方，并停收租金”的约定，损害了原告的集体权益，故该《借款协议》为部分有效合同，原告应当履行偿还被告借款本息的义务。原、被告为了保证借款得到清偿，又于当日签订了一份《门档抵欠款合同书》，并将被告原租赁的门档交付给了被告，该合同书实质是以物抵债协议，且是债务履行期届满前约定的以物抵债，是作为债权性质的担保，导致标的物缔约时的价值与实现时的价值存在着较大的差距，并且双方《借款协议》第四条的约定，导致双方利益显著失衡，损害了原告的集体利益，因此，原、被告签订的《门档抵欠款合同书》无效，不具有物权效力，被告不能对价款优先受偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”被告在诉讼中向本院提交了反诉状，但未按规定的期间交纳反诉费，并且在庭审中明确放弃反诉，故此，被告向本院提出的请求，按不告不理的诉讼原则，本院在本案中不作处理。原告应当偿还被告借款本金20000元和从2006年7月1日起按双方约定的月利率10‰计算至还款完毕之日止的利息。被告应将原告以物抵债的门档返还给原告。被告原租赁原告的门档，未签订书面合同，仅约定月租金250元，被告已将租金从2005年5月起交至了2006年1月10日，因原、被告签订《门档抵欠款合同书》无效，且原、被告未签租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，被告与原告之间的门档租赁系不定期租赁，故此，被告应按原租赁约定的月租金250元向原告交纳从2006年1月11日起至被告将门档返还给原告时止的租金。原告收取被告的保证金1000元亦应在被告将门档返还给原告时，由原告予以退还或在被告应交纳租金内扣减。2006年1月20日，石则强将被告的借款20000元，转变为预购门档款，因《门档抵欠款合同书》无效，且该门档至今未公示拍卖，石则强将借款转变为预购门档款而出具的收条，不符合原告收取购房资金的形式要件，并且该收条亦未无原告加盖公章确认，故石则强的该行为不具有法律效力。2010年7月20日，被告作为乙方与作为甲方的石则强签订《门档拍卖协议》，系被告与石则强个人签订的协议，石则强是原告的法定代表人，但其无权以个人名义处置原告的集体财产，故该《门档拍卖协议》无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、限原告通山县再生资源开发公司于本判决生效后三十日内偿还被告殷有才借款本金20000元及从2006年7月1日起按双方约定的月利率10‰计算至还款完毕之日止的利息。二、限被告殷有才于本判决生效后三十日内返还原告通山县再生资源开发公司所有的、位于通山县通羊镇九宫大道XX小区**的门档。三、限被告殷有才于本判决生效后三十日内给付原告通山县再生资源开发公司从2006年1月11日起按月租金250元计算至门档返还给原告时止的租金（原告收取被告的保证金1000元可在租金内扣减）。四、驳回原告通山县再生资源开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1180元，由原、被告各负担590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  毛 岩人民陪审员  黄有美人民陪审员  阮 顺二〇二〇年九月七日法官助理熊磊书记员夏宙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。