四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终958号 上诉人（原审原告）：赵宇，男，汉族，1977年10月1日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通江县住房和城乡建设局。住所地：四川省通江县诺江镇南街**。统一社会信用代码：11513721008836531X。 法定代表人：程林，该局局长。 委托诉讼代理人：任斌，男，汉族，1965年2月5日出生，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：通江县圣达房地产开发有限责任公司。住。住所地：四川省巴中市通江县诺江镇红军北路**一社会信用代码：9151192178227665XM。 法定代表人：李文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，汉族，1958年11月19日出生，住四川省通江县。 上诉人赵宇因与被上诉人通江县住房和城乡建设局、通江县圣达房地产开发有限责任公司“案外人执行异议之诉”一案，不服四川省通江县人民法院（2020）川1921民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵宇及委托诉讼代理人贺同文、被上诉人通江县住房和城乡建设局法定代表人程林之委托诉讼代理人任斌、张玉兵、被上诉人通江县圣达房地产开发有限责任公司法定代表人李文平之委托诉讼代理人李能勋参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人赵宇上诉请求：1.撤销（2020）川1921民初608号民事判决，支持上诉人的起诉诉求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋在被人民法院查封之前，上诉人与圣达房产公司已经签订了合法有效的买卖合同；2.在人民法院查封之前，上诉人已合法占有案涉房屋；3.案涉房屋已经由上诉人支付全部价款；4.案涉房屋未办理过户登记非因上诉人单方原因，主要原因在于被上诉人圣达房产公司。上诉人已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件，一审判决驳回上诉人的起诉诉求，缺乏法律依据。 被上诉人通江县住房和城乡建设局答辩意见：1.上诉人与圣达公司没有签订正式的商品房买卖合同，也没有进行网签备案，房屋所有权没有发生转移，上诉人对凯旋帝景B-1707、B-1807不享有所有权；上诉人对房屋没有进行合法占有；房屋没有办理过户登记手续，案涉房屋物权仍属于圣达公司；2.上诉人的上诉理由不成立。应当驳回上诉，维持原判。 被上诉人通江县圣达房地产开发有限责任公司答辩意见：案涉房屋未办理网签备案登记责任在我公司，请求法院公正判决。 赵宇向一审法院提起的诉讼请求：1.请求人民法院判令立即停止对第三人开发的“凯旋帝景”商住楼B-1707、B-1807号房屋的强制执行，并解除查封；2.确认原告与第三人签订的《圣达·凯旋帝景内部认购协议》有效，判决B-1707、B-1807号房屋归原告所有；3.原告享有足以排除法院对B-1707、B-1807号房屋强制执行的民事权益，不得强制执行B-1707、B-1807号房屋；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院判决认定事实：赵宇与通江县圣达房地产开发有限责任公司于2016年5月25日签订了“圣达凯旋帝景”内部认购协议。赵宇购买通江县圣达房地产开发有限责任公司开发的“圣达凯旋帝景”Ｂ幢商住楼Ｂ-1707、Ｂ-1807号两套房屋，总房价款为342594.00元。签订认购协议的当天，通江县圣达房地产开发有限责任公司向赵宇出具了收购房款342594.00元的收据，收据上加盖了通江县圣达房地产开发有限责任公司的财务专用章。同时查明：通江县住房和城乡建设局与通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案，法院于2018年4月27日作出（2018）川1921民初1243号民事判决，判决通江县圣达房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内偿还通江县住房和城乡建设局借款300万元，并从2017年8月1日起以300万元为基数按年利率11%支付利息至清偿时止。在诉讼过程中，通江县住房和城乡建设局向法院提出诉讼财产保全申请，通江县人民法院于2018年4月20日作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，查封了通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县××镇××商住楼××幢××号房屋。判决发生法律效力后，通江县住房和城乡建设局向法院申请执行，在执行中，赵宇对执行标的提出执行异议，通江县人民法院于2020年1月14日作出（2020）川1921执异2号民事裁定书，以查封的房屋在查封前未在房产管理部门办理备案登记为由，驳回了赵宇的异议请求。争议房屋Ｂ幢Ｂ-1707、Ｂ-1807至今未装修入住。 同时认定，2014年9月30日，通江县圣达房地产开发有限责任公司取得了凯旋帝景项目225套房的《商品房预售许可证》。原告赵宇在“凯旋帝景”共购买了B-1207、A-1607、B-1707、B-1808四套住房，其中B-1207、A-1607号两套住房，已在房地产管理部门进行了备案登记，而本案诉争的B-1707、B-1807号房屋赵宇为方便出售而未与圣达公司到房地产管理部门进行备案登记。 一审法院认为：赵宇虽与通江县圣达房地产开发有限责任公司就“凯旋帝景”商住楼B幢B-1707、B-1807号房屋签订了内部认购协议，通江县圣达房地产开发有限责任公司向赵宇出具了收款收据，但事后赵宇与通江县圣达房地产开发有限责任公司未签订正式的商品房买卖合同，也未到房地产管理部门办理备案登记，诉争房屋的物权并未发生变动，赵宇对本案诉争的“凯旋帝景”商住楼B幢B-1707、B-1807号房屋不享有物权。赵宇作为相关权利人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。而本案赵宇为方便出售B-1707、B-1807两套房屋，而未到房地产管理部门备案登记，导致诉争房屋产权未过户，赵宇对此存在自身过错。同时赵宇已有两套住房。赵宇所享有的民事权益既不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的法定条件，也不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的足以排除执行的法定条件，故其享有的民事权益不足以排除对案涉房屋的执行，其诉讼请求，不予支持。据此判决：驳回原告赵宇的诉讼请求。 经本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 同时查明，通江县圣达房地产开发有限责任公司向赵宇出具收据所收购房款342594.00元系抵扣赵宇享有的民间借贷借款本息的债权。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，赵宇的请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，判断赵宇对于涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益，应当审查赵宇对案涉房屋是否满足该司法解释所规定的条件。本案中，上诉人赵宇虽与被上诉人通江县圣达房地产有限责任公司签订了内部认购协议，但未签订正式的商品房买卖合同，更未网签备案，双方签订认购房屋协议的实质是以商品房所有权抵偿赵宇享有的民间借贷的债权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该协议书并不具备商品房买卖合同的构成要件，不应当认定为商品房买卖合同。本案诉争凯旋帝景B-1707、B-1807两套房屋至今仍登记在被上诉人通江县圣达房地产有限责任公司，没有发生物权变动，上诉人赵宇对该2套房屋不享有物权，其与被上诉人通江县圣达房地产有限责任公司之间的债权债务仍然属于普通债权，不享有对案涉房屋排除强制执行的权益。 综上所述，上诉人赵宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6439.00元，由上诉人赵宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二〇年九月三日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 李彩菊