福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初388号 原告：福州市国有房产公司经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：李雪香，女，1964年6月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李丹丹，女，1992年2月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，系李雪香之女。 第三人：傅开剑，男，1971年3月5日出生，汉族，住福建省连城县，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卓化送、蔡代鹏，福建华忠盛律师事务所律师。 原告福州市国有房产公司经营有限公司（以下简称国有房产公司）与被告李雪香、第三人傅开剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告国有房产公司委托诉讼代理人高超，被告李雪香委托诉讼代理人李丹丹，第三人傅开剑及其委托诉讼代理人卓化送、蔡代鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认国有房产公司与李雪香之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令李雪香、傅开剑共同立即腾空搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场8号楼一层08、11单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令李雪香、傅开剑共同按11509.2元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至李雪香、傅开剑实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为230184元）；4.确认国有房产公司有权不予退还李雪香交付的租赁押金；5.判令李雪香、傅开剑共同赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费18904元；6.判令本案诉讼费用全部由李雪香、傅开剑共同承担。事实和理由：2010年4月22日，李雪香与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：李雪香承租坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场8号楼一层08、11单元房产（建筑面积95.91㎡）；租赁期限自2010年5月1日起至2011年4月30日止；租赁押金9765.6元，李雪香迟延支付租金一个月以上或者违法使用租赁物的，租赁押金不予退还；双方违反合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。租赁期限届满后，李雪香继续使用上述房产。2017年12月20日，国有房产公司书面通知李雪香终止双方之间的租赁关系并移交房产。但李雪香至今未与国有房产公司协商继续租赁上述房产，亦未向国有房产公司移交上述房产，李雪香依法应按市场租金标准向国有房产公司支付占用期间的房屋占用费，且国有房产公司依约有权不予退还租赁押金。审理过程中，因李雪香追加傅开剑为本案共同被告，故请求傅开剑对诉请第2、3、5、6项共同承担责任。综上，为维护合法权益及避免国有资产流失，特依法诉至贵院，望判如所请。 李雪香辩称：一、租赁合同自签约之日起至2011年4月30日期满后未续签，双方形成不定期租赁关系。国有房产公司于2017年12月通知解除合同时，李雪香早己搬离该房产，国有房产公司第1、2项诉请无事实依据且不合理。李雪香自2013年6月后根本未使用涉讼房产，不存在违约行为，更不存在房屋占用的事实，国有房产公司诉请李雪香支付房屋占用费无依据。双方房屋租赁合同并未对律师费作出任何约定，律师以委托代理人身份帮助当事人参与诉讼，是否委托律师参与诉讼，由当事人自行根据需求决定，非必然支出，亦不属于国有房产公司的直接损失，律师费用与李雪香的行为也无因果关系，国有房产公司诉请李雪香支付律师费无法律依据。国有房产公司作为国有资产管理者，不仅自身权责不明晰，且管理制度缺失，对国有资产管理不当。国有房产公司曾号召榕城广场所有店铺实际经营人至其司处登记，国有房产公司在充分知晓实际店铺经营人与合同签约人不一致的情况下，未采取任何措施，而致造成损失，应自行承担，其诉请诉讼费由李雪香承担不合理。二、李雪香与傅开剑所签订《店面转让协议》约定转让费为76000元，该费用包含店内装修装饰、空调等设备费用，是双方根据物品价值协商的二手物品交易价格，与本案中涉及的纠纷无关。李雪香亦已按照《店面转让协议》第六条“在原租赁合同到期续签时，甲方需配合乙方签约新的租赁合同，同时租赁方名字变更为乙方名字，在未签约新的合同之前，店面业主与乙方发生关于本店租赁方面的纠纷，甲方必须出面协助乙方处理”的约定履行了相应义务。而根据《店面转让协议》第五条“转让后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责”的约定，本案所涉纠纷系于转让后产生，应由傅开剑承担全部责任。 傅开剑述称：一、国有房产公司请求确认房屋租赁合同于2017年12月20日解除，无法律依据。国有房产公司所提交的“通知及国内信函收据”即使属实，也仅能证明国有房产公司已将通知交至邮政投递机构，邮政投递机构以挂号信形式收寄，并不能证明李雪香或傅开剑已签收该挂号信，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，房屋租赁合同并未解除。二、对于国有房产公司第2、3项诉请，傅开剑愿意自2019年10月1日起解除双方的事实租赁合同，但国有房产公司所诉请房屋占用费无事实和法律依据。原租赁合同期限届满后，国有房产公司与李雪香未续签，李雪香继续使用涉讼房产，仍以原合同标准向国有房产公司交纳租金，国有房产公司持续收受租金且未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。2013年6月，李雪香与傅开剑签订店面转让协议，取得该房屋经营权。自2013年7月起至2019年9月止，傅开剑一直以李雪香名义，按原合同标准向国有房产公司持续交纳租金。国有房产公司仅于2019年7月31日向李雪香发送律师函要求终止合同（该律师函由傅开剑收悉），并无其他行为或者意思表示。而在国有房产公司发函之后，人心惶惶，傅开剑正常经营活动受到严重干扰，自2019年10月开始，傅开剑几乎没有营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，本案房屋租赁合同自2019年10月起解除。解除合同之后，合同标的物处于非常状态，此时损失应由国有房产公司自行承担。国有房产公司所诉请房屋占用费，不仅无法律依据，其计算方法亦与事实及常理不符。按照国有房产公司所提交“评估报告”，涉讼房产的月租金市场价格为120元/平方米，但通过海峡纵横电子竞价平台可以发现，同样是国有房产公司，在几乎同样的时间于邻近周边的位置，挂牌价只有46元/平方米或者45元/平方米，该挂牌价是经过充分论证的。三、国有房产公司诉请不予退还租赁押金，无法律依据。李雪香、傅开剑不存在违法使用租赁物的情形，且2016年后，傅开剑以李雪香名义，通常以季度为单位交纳租金，国有房产公司对此予以接受，并未表示异议，表明双方以行为对租金支付方式进行一定的修改，傅开剑及李雪香并无违约之处，如若合同解除，自当领取租赁押金。四、国有房产公司诉请要求赔偿因本案而支出的律师费无法律依据。国有房产公司与李雪香签订的房屋租赁合同未对律师费作出约定，且律师代理费亦非国有房产公司必然支出的费用，该项诉请无法律依据。五、对于国有房产公司起诉状中所述的“国有资产流失”，国有房产公司原有很多时间和机会进行避免，但其权利意识淡薄，管理制度缺失，造成当前这种情况，该损失应由国有房产公司自行承担责任，国有房产公司诉请李雪香、傅开剑承担诉讼费用无法律依据。六、李雪香应对本案合同纠纷承担相应责任，且应赔偿傅开剑因此造成的损失。李雪香与傅开剑于2013年6月签订的店面转让协议第六条明确约定，在原租赁合同到期需续签时，李雪香必须配合傅开剑签约新的租赁合同，同时租赁方名字变更为傅开剑，在未签约（变更）新的合约前，店面业主与傅开剑发生关于店面租赁方面的纠纷时，李雪香必须出面协助傅开剑处理，故李雪香应对本案合同纠纷承担相应责任。2013年6月，李雪香与傅开剑签订店面转让协议时，傅开剑曾明确表示要求变更合同当事人名称，但李雪香口头承诺保证不会有任何问题。协议签订后，傅开剑向李雪香支付了转让费用76000元。根据利益与风险相匹配原则，李雪香应赔偿傅开剑因此造成的损失。 本院经审理认定事实如下：2010年4月20日，李雪香与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：李雪香向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场8号楼一层08、11单元房产（建筑面积共计95.91㎡）；租赁期限一年，自2010年5月1日起至2011年4月30日止，租赁期间届满，李雪香如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，李雪香享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；每月租金合计3831元；李雪香应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；李雪香应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金9765.6元，租赁期满，李雪香无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还李雪香；租赁期间，未经国有房产公司书面同意，李雪香不得将租赁物转租、分租、转借或变相转租、分租、转借给第三方，违者国有房产公司有权终止合同，收回租赁物并没收租赁押金；李雪香迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求李雪香按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，李雪香向国有房产公司支付了租赁押金9765.6元。 合同约定的租赁期间届满后，李雪香继续使用前述租赁房产。 2013年6月15日，李雪香与傅开剑签订《店面转让协议》，约定：李雪香将涉讼房产转让予傅开剑经营，并保证傅开剑同等享有李雪香在原房屋租赁合同中所享有的权利义务，在李雪香转让傅开剑后，由傅开剑承继李雪香原签订的租赁合同，待原租赁合同需续签时，再由傅开剑续签；涉讼房产转让傅开剑后，傅开剑同意代替李雪香履行原店面租赁合同中所约定的条款，每月按时缴纳租金等。后，傅开剑以李雪香名义按李雪香与国有房产公司所签订前述房屋租赁合同中约定的月租金标准向国有房产公司支付了2013年6月至2019年9月的费用。 2017年12月20日，国有房产公司向李雪香出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产公司管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予李雪香。 2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，评定：福州市仓山区金山榕城广场一层1#101、7#13、9#03、9#16、9#33、9#49店面在评估基准日2018年5月1日的租金单价分别为120元/㎡.月、180元/㎡.月、120元/㎡.月、120元/㎡.月、100元/㎡.月、120元/㎡.月；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。 2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向李雪香出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自李雪香收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但李雪香至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，李雪香应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求李雪香腾空租赁房产并追究李雪香应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（收件人为李雪香，邮件联系电话为李雪香签订合同时所留存的电话）。傅开剑庭审确认于2019年8月3日收到前述律师函。 另，福州市国有房产公司管理中心与国有房产公司签订《国有房产公司委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产公司委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司就李雪香租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费18904元。 李雪香、傅开剑庭审确认，自2013年6月15日起至今，涉讼租赁房产一直由傅开剑占有使用。 庭审中，本院将傅开剑变更为本案第三人。 本院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产公司进行经营管理，后与李雪香平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，李雪香继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该不定期租赁合同未解除前，李雪香仍系合同约定的承租人，享有权利并承担义务，李雪香抗辩其将涉讼房产转租后，合同权利义务应由次承租人傅开剑承继，无法律依据，本院不予采纳。且李雪香与国有房产公司所签订房屋租赁合同约定，租赁期间，未经国有房产公司书面同意，李雪香不得将租赁物转租，而李雪香于不定期租赁期间与傅开剑签订店面转让协议，将涉讼房产转租予傅开剑，李雪香未举证证实其转租经过国有房产公司的书面同意，其与傅开剑所签订店面转让协议依法无效。李雪香违反合同约定转租涉讼房产，国有房产公司依约有权没收李雪香已支付的租赁押金，国有房产公司诉请李雪香已支付租赁押金9765.6元不予退还，本院予以支持。2017年12月20日，国有房产公司向李雪香出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达李雪香，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期，傅开剑庭审所确认店面情况也无法与通知出具年月相对应，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予李雪香，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，本院不予支持。2019年7月31日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自李雪香收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求李雪香返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过EMS专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽由傅开剑代收，但李雪香违约转租并将涉讼房产交由次承租人傅开剑占有使用，对擅自转移房产使用权存在过错，并邮件收件人为李雪香，联系方式亦填写为李雪香签订合同时所留存电话，李雪香应对傅开剑的代收行为承担责任，国有房产公司解除合同的意思表示应视为在邮件签收之日（即2019年8月3日）已送达李雪香，双方的后续不定期租赁合同于该日解除。合同解除后，李雪香应将租赁房产返还国有房产公司，但李雪香、傅开剑庭审确认，自其二人签订店面转让协议之日起至今，涉讼租赁房产一直由傅开剑占有使用，傅开剑亦庭审陈述曾于代收律师函后向国有房产公司提出返还涉讼房产的诉求，表明其同意腾退返还的意愿，故为避免讼累，本院认定由实际占有使用房屋的次承租人傅开剑向国有房产公司履行腾退返还房屋的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故国有房产公司诉请次承租人傅开剑支付房屋占有使用费，本院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求李雪香于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人李雪香后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故本院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，本院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准3831元/月计算。国有房产公司所确认的涉讼房产租金支付明细表体现截至2017年12月的租金已按合同约定标准交纳，本院予以确认，明细表中虽记载国有房产公司仅收到2018年1月之后的部分款项，但国有房产公司未就款项出入提交证据或作出说明，而李雪香所提供加盖银行业务公章的解款单记载有傅开剑已按合同约定租金标准将2018年1月至2019年9月的费用汇入国有房产公司账户的情况，故本院对傅开剑主张其已支付截至2019年9月的费用予以认可。结合李雪香与国有房产公司约定合同租期自2010年5月1日起计，租金亦自该日始计的情况，本院认定傅开剑自2019年10月1日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。律师费非主张合同权利所致必然支出，合同亦未对此予以明确约定，国有房产公司诉请李雪香、傅开剑予以承担，本院不予支持。傅开剑、李雪香有关双方之间责任承担的抗辩，属其二人之间有关转租合同的争议，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 一、福州市国有房产公司经营有限公司与李雪香之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除； 二、傅开剑于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场8号楼一层08、11单元（建筑面积共计95.91㎡），并返还予福州市国有房产公司经营有限公司； 三、傅开剑按3831元/月标准向福州市国有房产公司经营有限公司支付自2019年10月1日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产公司经营有限公司之日止的房屋占有使用费； 四、福州市国有房产公司经营有限公司已收取的租赁押金9765.6元无须退还李雪香； 五、驳回福州市国有房产公司经营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5182元，由福州市国有房产公司经营有限公司负担3872元，李雪香负担210元，傅开剑负担1100元。李雪香、傅开剑分别负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  曾雪莲 二〇二〇年九月四日 书记员  陈春玲