广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0803民初1100号 本诉原告（反诉被告）：广西金永旺投资有限公司，住所地贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）******房。统一社会信用代码：914508005913185620。 法定代表人：苏文金，董事长。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江长圳，广西建开律师事务所实习律师。 本诉被告（反诉原告）：广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司，住所，住所地贵港市港**金港大道**万港城******社会信用代码：91450800340363342X。 法定代表人：覃秋丽，总经理。 委托诉讼代理人：周志旗，广西桂圣桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞从林，广西桂圣桥律师事务所律师。 本诉原告广西金永旺投资有限公司（以下简称：金永旺公司）与本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（以下简称：东方传奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理，在诉讼过程中，东方传奇公司提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了合并审理。金永旺公司委托诉讼代理人韦善鹏、江长圳到庭参加诉讼，东方传奇公司委托诉讼代理人周志旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告金永旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2017年1月20日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》及2017年1月24日签订的《补充协议》已经解除，被告将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1－4层交还给原告；2、判令被告向原告按以下方式支付租金：自2020年3月15日起至被告将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1－4层交还给原告之日止，按每月租金95760元计，其中至起诉之日止为287280元；3、判令被告向原告支付物业管理费，自2019年6月15日起至被告将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1－4层交还给原告之日止，按每月物业管理费10080元计，其中至起诉之日止为120960元；4、判令被告向原告支付水电费15283.4元；5、判令被告向原告支付违约金423360元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月，原告为出租方，被告为承租方签订《昌桂产业园厂房租赁合同》，约定被告租赁原告坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1－4层，建筑面积为10080平方米，租赁期自2017年3月15日至2021年3月14日。约定租金为：第一年月租金每平方米8元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共483840元；第二年月租金每平方米8.5元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共514080元；第三年月租金每平方米9元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共544320元；第四年月租金每平方米9.5元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共574560元。四年租金共2116800元。约定物业管理费为每月每平方米1元计，承租方每月15日向出租方缴纳物业管理费。承租方拖欠租金或物业管理费超过30日的，出租方有权终止租赁协议，承租方按合同总金额的20%承担违约责任。承租方需向出租方分三期支付共483840元的履约保证金。 合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告支付了483840元的履约保证金后入场进行生产经营。自2020年3月15日起欠付租金，自2019年6月15日起欠付物业管理费，欠付2019年3月至2020年2月的水电费为15283.4元。根据合同约定，承租方欠付租金或物业管理费超过30日的，出租方有权终止合同。为此，原告于2020年3月17日向被告发出《通知函》，要求被告于2020年3月25日前将欠付的物业管理费、水电费及相应的违约金付清，并协商合同解除事宜，否则，原告将根据合同约定解除租赁合同。但被告仍未支付所欠物业管理费、水电费等，且不与原告联系。 2020年4月13日，原告向被告送达《解除合同通知书》，称因被告违约，解除合同的条件成就，故原告解除与被告于2017年1月20日、24日签订《昌桂产业园厂房租赁合同》、《补充协议》，并要求被告付清欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，及将厂房内的物品搬离等。 2020年5月16日，原告在《贵港日报》刊登公告，再次要求被告付清欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，并将厂房内的物品搬离等。但至今，被告仍未向原告支付欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，也未将厂房交付给原告。 本诉被告答辩意见与反诉意见一致。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求驳回反诉被告的诉讼请求；2、请判令反诉被告立即返还反诉原告的履约保证金483840元；3、请判令反诉被告返还反诉原告多交的租金及反诉被告停电、停水等给反诉原告造成的部分损失，共计：957600元；4、判令反诉被告支付未返还履约保证金483840元、多交的租金及部分损失957600元之和1441440元的利息（以1441440元为基数，从2019年11月15日起，按年利率6%计付利息，直至付清之日止）；5、本案本诉、反诉受理费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告对反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。相反，反诉被告对反诉原告租赁的生产车间等停水、停 电，造成反诉原告巨大损失。为了减少损失，反诉原告不得不在租期未到之前提前撤离，双方的租赁合同实际上早已终止。为此，反诉原告对多交给反诉被告的租金及反诉被告给反诉原告造成的巨大损失提起反诉。1、由于反诉被告的过错，造成《昌桂产业园厂房租赁合同》的终止，依照合同第七条第1、第2项的规定，反诉被告应返还反诉原告履约保证金483840元。2、反诉原告已交至2020年3月份的租金，而双方的租赁合同实际上于2019年11月13日已终止，反诉被告应退回反诉原告从2019年11月至2020年3月的租金478800元（95760元/月×5个月）。3、2019年3月28日中午12点至4月20日，共停电23.5天，反诉被告停水、停电给反诉原告造成的部分损失按五个月的租金计为478800元。4、2019年11月13日，反诉原告再次把书面的《退出昌桂产业园并解除双方租赁关系的申请》发给反诉被告，并得到反复确认。2019年11月15日，反诉原告已将所有租赁房屋腾空，并撤离租赁房屋，反诉被告理应将履约保证金483840元，多交的租金和部分损失957600元，共计1441440元付清给反诉原告，但反诉被告置若罔闻，继续违约，应承担违约责任，以1441440元为基数，向反诉原告支付从2019年11月15日起，按年利率6%计算，直至上述款项付清之日止的利息。 反诉被告答辩称：1、履约保证金具有担保性质，承租方没有违约的时候才能返还，同时，双方约定合同到期后，双方办理合同终止或者解除手续，承租方结清所需支付的费用后才返还保证金，现合同没有届满，且承租方有违约行为，东方传奇公司该请求不应得到支持；2、承租方仍欠租金，不存在多付租金的情况，承租方至今未将租赁物交还给出租方；3、出租方没有实施造成承租方损失的行为，并且承租方出没有证据证实其受到损失，本诉被告的反诉应予驳回。 本诉原告围绕诉讼请求依法提交：1、《昌桂产业园厂房租赁合同》；2、《补充协议》；3、通知函；4、中国邮政投递单（催收租金、水电、物业费等）；5、解除合同通知书；6、中国邮政投递单；7、贵港日报公告等证据证实。 本诉被告向本院提交：1、《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》；2、金永旺公司陆永确与东方传奇公司覃开健微信聊天记录；3、港南区市场监督管理局、八塘食品药品监督管理所的《食品生产经营日常监督检查结果记录表》；4、法定代表人身份证等证据证实。 经庭审质证，本诉被告对本诉原告提交的证据1、2无异议，对证据3、4、5、6、7有异议，不予认可，认为是为了诉讼制作的。本诉原告对本诉被告提交的证据1有异议，认为是本诉被告单方制作，本诉原告没有收到。对证据2，本诉原告认为只能反映本诉原告向本诉被告催收欠费的行为，不能认为本诉原告实施了违约或者侵权行为。对证据3的真实性无法确认，但也不能证实本诉被告已经将租赁物交还给本诉原告。 对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认。对双方均有异议的证据，本院结合已确认的证据和双方当事人的陈述并就本案事实作如下认定： 审理查明：2017年1月20日、24日，金永旺公司为出租方（甲方），东方传奇公司为承租方（乙方）签订《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》，合同第一条约定：乙方租赁甲方坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”13#、14#楼第1－4层，建筑面积为10080平方米。第三条第1款约定：用于微生物发酵产品生产。第四条第1款约定：租赁期自2017年3月15日至2021年3月14日。第六条约定租金（不含税费）为：第一年月租金每平方米8元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共483840元；第二年月租金每平方米8.5元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共514080元；第三年月租金每平方米9元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共544320元；第四年月租金每平方米9.5元，先付前半年租金然后减免后半年租金，年租金共574560元。四年租金共2116800元。租金按每6个月为一期支付，先付费后使用。乙方于每期前15日按合同约定足额向甲方支付下期租金。第七条 第1款约定：承租方需向出租方分三期支付共483840元的履约保证金；第2款约定：租赁合同履行期间，乙方不得主张用该厂房的租赁保证金抵扣乙方在租赁期间发生之一切费用（包括管理费、水电费等）。第八条第2、3款约定：物业管理费为每月每平方米1元计，承租方每月15日向出租方缴纳物业管理费。逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的万分之五，承租方拖欠物业管理费达30日，出租方有权终止租赁协议。第十三条第2款约定：乙方每次迟延支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，一方通知另一方解除本合同，违反合同的一方向另一方支付一年的租金作为违约金；如给对方造成损失，而支付违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。第十三条第4款约定：本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同，同时必须在合同解除后7日内腾出厂房归还甲方。第十四条第5款约定：租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的万分之5支付违约金；如拖欠超过30日的，甲方有权终止租赁协议，并按本租赁合同租金总额的20%收取违约金。第十五条第1款约定：本合同中乙方承担的违约金及赔偿金，甲方均可从履约保证金中以多还少补的方式扣除。《补充协议》第一条约定：乙方应严格按照《昌桂产业园厂房租赁合同》第六条第五、六款及第七条第一款约定按时支付租金及履约保证金，如乙方在合同约定的时间内未能足额支付相关费用给甲方，超过15天的，则甲方有权单方解除租赁合同，不予交付租赁厂房，乙方已交纳的履约保证金不予退还，并按租赁合同约定承担相应的违约责任；如厂房已经交付的，则乙方必须在甲方通知解除租赁合同后三天内搬离厂房，甲方有权选择要求乙方恢复原状或保留乙方已装修现状交还厂房，乙方已交纳的履约保证金不予退回，并按租赁合同约定承担相应的违约责任，给甲方造成损失的还应承担 赔偿责任。 合同签订后，金永旺公司依约向东方传奇公司交付了租赁物，东方传奇公司支付了483840元的履约保证金后入场进行生产经营。东方传奇公司已付至2020年3月15日止的租金，2019年6月15日止的物业管理费，2019年2月止的水电费。2020年3月20日，金永旺公司通过邮政快件向东方传奇公司法定代表人樊海麟发出《通知函》，内容：要求东方传奇公司于2020年3月25日前将欠付的物业管理费120960元（2019.6.15－2020.6.14）、水电费15283.4元（2019.3－2020.2）及相应的违约金付清，并协商合同解除事宜，否则，金永旺公司将根据合同约定解除租赁合同。东方传奇公司拒绝签收。2020年4月13日，金永旺公司通过邮政快件向东方传奇公司法定代表人樊海麟送达《解除合同通知书》，内容：称因东方传奇公司违约，解除合同的条件成就，故金永旺公司解除与东方传奇公司于2017年1月20日、24日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》、《补充协议》，并要求东方传奇公司付清欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，及将厂房内的物品搬离等。2020年5月16日，金永旺公司在《贵港日报》刊登公告，再次要求东方传奇公司付清支付欠付的租金、物业管理费、水电费、违约金，并将厂房内的物品搬离等。此后，东方传奇公司未向金永旺公司支付过租金、物业管理费、水电费、违约金。 另查明，2019年3月－11月，东方传奇公司在生产经营期间，因未能按约定及时支付房租、物业管理费和水电费，金永旺公司为迫使东方传奇公司支付房租和水电费采取过短暂的停水、停电行为。金永旺公司与东方传奇公司之间平时的工作主要由金永旺公司管理人员陆永确和东方传奇公司管理人员覃开健通过微信联系、沟通。2019年11月13日，覃开健通过微信向陆永确传达东方传奇公司《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》和《停电期间造成我司经济损失情况》，陆永确回复已经发给领导。2019年12月6日、24日，2020年1月7日，覃开健通过 微信多次向陆永确询问金永旺公司关于东方传奇公司退出昌桂产业园的回复情况未果，2020年1月8日，覃开健通过微信告知陆永确：“不回复就当你们默认了，我们也不再安排人员看守，所有出现的后果你们自己负责”。陆永确未回复。2019年11月5日，贵港市港南区市场监督管理局进行食品生产经营日常监督检查时东方传奇公司已搬迁，撤离了租赁金永旺公司的厂房。现上述厂房闲置，未存放有东方传奇公司的物品。 本院认为，《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》是本诉原、被告在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同第十三条第4款“本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同，同时必须在合同解除后7日内腾出厂房归还甲方”的约定，2019年11月13日，东方传奇公司向金永旺公司传达了《退出昌桂产业园并解除双方的租赁关系的申请》，过后，东方传奇公司多次询问金永旺公司关于退出昌桂产业园的回复情况未果，2020年1月8日，东方传奇公司微信告知金永旺公司：“不回复就当你们默认了，我们也不再安排人员看守，所有出现的后果你们自己负责”。据此，从2019年11月13日起算，二个月后的第一天，即2020年1月14日应视为已解除租赁合同，同时东方传奇公司将厂房归还给金永旺公司。东方传奇公司未按照合同约定支付物业管理费、水电费的行为显属违约，依法应承担相应的违约责任。物业管理费应计至2020年1月14日止，即东方传奇公司欠金永旺公司2019年6月15日至2020年1月14日的物业管理费为70560元（7个月×10080元）。金永旺公司提交的证据显示东方传奇公司欠2019年3月至2020年2月的水电费为15283.4元，东方传奇公司未提出异议，本院予以确认。金永旺公司要求东方传奇公司依约定按本租赁合同租金总额的20%支付违约金过高，违约金的计 算应当以实际损失为基础，以东方传奇公司尚未支付的物业管理费和水电费的总额的30%来计算，东方传奇公司尚欠的物业管理费70560元，水电费15283.4元，合计85843.4元，违约金应当为25753.02元。按合同约定，金永旺公司从东方传奇公司所交的483840元履约保证金中扣减所欠的物业管理费、水电费和违约金后，余下的履约保证金应返还给东方传奇公司。根据合同第十三条第4款“本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方面变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋2个月租金的违约金后方可解除合同”的约定，东方传奇公司应交至2020年1月14日解除租赁合同之日止的租金，东方传奇公司已交的2020年1月15日至3月15日的租金应视为东方传奇公司单方解除租赁合同二个月租金的违约金。因此，东方传奇公司反诉要求金永旺公司返还多交的租金无事实依据，本院不予支持。金永旺公司偶尔采取的短暂停电停水行为是因东方传奇公司不按约定支付水电费引起，且东方传奇公司主张停水停电造成的损失证据不足，其反诉请求金永旺公司赔偿损失，本院不予支持。东方传奇公司解除租赁合同，撤离租赁厂房后，经金永旺公司通过邮寄《通知函》和贵港日报公告催促仍未与金永旺公司联系，付清物业管理费及水电费，协调履约保证金返还问题，因此，东方传奇公司反诉请求金永旺公司以其交纳的履约保证金为基数，从2019年11月15日起按年利率6%支付违约金（利息）无事实和法律依据，理由不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、本诉原告广西金永旺投资有限公司与本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司于2017年1月20日、24日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》和《补充协议》已于2020年1月14日解除。同时，本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司已把租赁的厂房交还给了广西金永旺投资有限公司； 二、本诉被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司向本诉原告广西金永旺投资有限公司支付尚欠的物业管理费70560元，水电费15283.4元，违约金25753.02元，共111596.42元； 三、反诉被告广西金永旺投资有限公司返还反诉原告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司履约保证金483840元（此款扣减前项111596.42元，金永旺公司实际应返还东方传奇公司372243.58元）； 四、驳回本诉原告广西金永旺投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费12268元（本诉原告广西金永旺投资有限公司已预交），反诉案件受理费9140元（反诉原告贵港市东方传奇食品科技有限公司已预交），合计21408元，由本诉原告广西金永旺投资有限公司负担8000元，反诉原告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司负担13408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费21408元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘碧峰 人民陪审员  蒙美卡 人民陪审员  宋延新 二〇二〇年九月四日 书 记 员  杨婉莹