贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初3463号原告：罗映美，女，汉族，生于1992年8月26日，住址习水县。委托代理人：陆飞，贵州多年律师事务所律师。委托代理人：朱晓娜，贵州多年律师事务所实习律师。被告：习水县子诚置业有限公司，地址贵州省遵义市习水县东皇镇银龙村**，统一社会信用代码915203303374073401。法定代表人：周小勇，该公司董事长。委托代理人：范美林，贵州黔北律师事务所律师。委托代理人：吕相波，贵州黔北律师事务所实习律师。原告罗映美与被告习水县子诚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗映美及其委托代理人陆飞，被告委托代理人范美林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗映美向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》。2.请求判令被告返还购房款及其他费用共计154916元，并支付违约金30983.20元。3.本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭将违约金变更为以132888元为本金，按照日万分之五为标准，从2019年10月1日起暂计算至2020年9月15日为22590.96元。事实和理由：2019年1月28日，原告认购被告开发的位于习水县华润大道C段习水县子城家居文化生活广场1栋4层35号商铺，建筑面积36.2平方米，成交总价132888元，原告当即支付了2万元购房定金。次日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告一次性支付购房款132888元，被告应当在2019年9月30日前交房，如逾期交房30日以上，原告有权解除合同，逾期交房被告按照已付房款万分之二日利率支付违约金，但根据对等原则，原告违约支付违约金为日万分之五，故原告将违约金调整为日万分之五。原告签订合同后交了132888元购房款，并支付维修基金等其他费用20280元，但被告至今未交房，特起诉到法院。被告辩称，1.被告在出卖房屋前就进行了宣传，原告购房时就知道是酒店式公寓，为实现房屋使用价值的最大化，被告与原告达成的《临时管理规约》，均明确房屋应统一装修风格，至今54套房屋已有53套购房者向被告交纳装修款，且已装修完毕，近期即可投入使用。2.原告提出的逾期交房不客观，是因为原告不接受被告的交房方式，房屋在2017年已完成，2019年8月26日被告与贵州装修家居服务有限公司达成协议对54间房屋进行装修，被告按照原告预留的电话无法通知原告，直到2020年5年才联系上原告，原告提出只交1万元，其余由被告垫付，被告没有同意。原告认为装修费用太高，要求自行装修，被告提出原告需出具书面承诺放弃统一管理，双方未达成一致意见故产生本案诉讼。本院经审理认定事实如下：2019年1月28日，原、被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的位于习水县华润大道Ｃ段习水县子城家居文化生活广场1栋4层35号商铺，建筑面积36.2平方米，成交总价132888元等内容。当日原告向被告交纳定金2万元。2019年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东皇镇××龙村子城家居生活广场××号房屋，建筑面积36.20平方米，套内建筑面积28.40平方米，总价款132888元，原告须在2019年1月29日前支付全款。被告需在2019年9月30日向原告交付该商品房。逾期交房在30日之内，被告按日计算向原告支付已交房价款万分之二的违约金。超过30日后，原告有权退房，退房应书面通知被告。该商品房达到约定交付条件后，被告应当在交付日的10日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。原告应在收到书面通知后10日内，办理该商品房的交接手续等内容。同时在该合同补充协议上约定凡本合同约定内容的告知方式均以电话形式告知。原告应在被告通知的交房期限前往习水县华润大道Ｃ段子城家居文化生活广场营销中心办理房屋交付手续。合同签订当日原告向被告交纳房款112888元，维修基金2028元，被告向原告出具了收款收据收到房款132889元，维修基金2028元。同日，原告向遵义恒景房地产经纪有限公司交纳费用20000元。本案所涉房屋在2019年3月26日，以购房人为罗映美办理了商品房预售备案登记。2020年7月2日，原告罗映美向被告发出退房通知书，要求被告在接到通知之日起5日内办理解除合同及退款事宜。7月5日，被告向原告发送《关于罗映美退房通知书的回复》，回复因被告不存在违约金，原告不具有单方解除权，不同意退房。上述事实有原告所举的认购书、商品房买卖合同、收款收据、银行流水、退房通知书、回复予以证实，被告对真实性无异议，本院予以采信。对于被告所举的预售许可、备案登记，原告无异议，予以采信。本案争议焦点为被告是否按照合同约定交付房屋，而被告所举的《商铺装修临告知书》、一期招商政策、《装饰工程合同》、《房产测绘报告》、对外宣传广告、案外《租赁合同》、照片、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、原告所购房屋该栋的照片，均无法证实与本案具有关联性，不予采信。本院认为，原、被告双方于2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。原告罗映美在合同约定时间内交付了购房全款132888元，被告应按照约定履行交房义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2019年9月30日前交付房屋。《补充协议》上约定告知方式为电话形式告知。被告现仅能举出2020年5月后与原告的通话记录，原告对2020年4月前被告有通知其接房的事实不予认可。被告辩称涉案房屋中54户中有53户已接受委托被告统一装修的事实，故原告应是认可该种交付方式，房屋已交付，是原告不接收，违约方是原告。针对房屋的交付问题，双方在《商品房买卖合同》中有明确约定，其他购房人的交房方式对原告不发生法律效力。被告不能举证证明履行了通知接房的交房义务，属违约。《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过30日的，原告有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故原告有权退房，且当庭坚持明确表示要退房，对原告诉请解除双方于2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》，予以支持。对于退款问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应将收取的购房款132888元和维修基金2028元退还原告。对于原告向遵义恒景房地产经纪有限公司交纳的费用20000元，由于收款主体不是被告，且被告不认可由其退还，故对原告向被告主张归还该20000元，不予支持。对于违约金，由于原告选择解除合同，合同就此情形没有约定违约金，且合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故对违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告罗映美与被告习水县子诚置业有限公司于2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告习水县子诚置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告罗映美购房款132,888元和维修基金2028元，共计134,916元;三、驳回原告罗映美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，减半收取计2009元，由原告罗映美负担509元，被告习水县子诚置业有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张小英二〇二〇年九月二十一日书记员  廖 鹏