河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初2862号原告（反诉被告）：武陟东方医院，住所地：河南省武陟县朝阳二街**。统一社会信用代码：91410823699951423U。法定代表人：陈风光，经理。委托诉讼代理人：晋泽，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓莙，河南扬善律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋治民，男，1940年6月5日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：段新江，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华卫，男，1990年7月7日出生，汉族，住河南省武陟县，系宋治民之孙。原告武陟东方医院与被告宋治民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武陟东方医院的法定代表人陈风光和委托诉讼代理人晋泽、张卓莙及被告宋治民的委托诉讼代理人段新江、宋华卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武陟东方医院向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《租房协议合同》已经解除；2、判令被告退还原告的租房押金10万元；3、判令被告立即排除妨害打开所租赁房屋门锁,以便原告方把机器设备等物品搬出；4、本案诉讼费由被告承担。原告于庭审时将诉讼请求第二项变更为被告退还原告租房押金10万元和电费押金1万元；于2020年9月4日撤回诉讼请求第三项。事实和理由：原告武陟东方医院与被告宋治民于2019年6月12日就位于焦作市武陟县××大道与××路汽配宾馆的房屋签订的《租房协议合同》,本合同第一条约定“租赁期限为五年,自2018年5月30日起至2023年5月30日止,每年提前两个月一次性付清租金,押金是十万元”,本合同第二条还约定“乙方在合同期内提前走,甲方不退房费,光退押金”。该合同履行期间,原告依照约定积极缴纳约定租金和押金,现由于疫情影响导致原告出现重大亏损,无法继续经营。2020年5月,原告口头通知被告解除租赁合同,被告同意,但就解约赔偿未达成一致,并阻止原告搬离机器设备。基于以上事实,依据我国相关法律规定，现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。宋治民辩称，1、针对原告起诉状中第一项诉讼请求，被告认为双方签订的四份租房协议均为合法有效的租房合同，应当受到法律保护，不能够随意解除，原告应当依据合同的约定继续履行合同义务；2、根据合同约定，原告可以提前不租房子，被告也应当退还押金，被告对此事实予以认可；3、在原、被告双方签订的合同解除之前，被告不同意原告将其机器、设备等物品搬出、拉走，因为原告仍欠被告房屋租金及相关滞纳金数十万元，针对此纠纷，被告已提供了反诉状明确列明被告的反诉请求。宋治民向本院提出诉讼请求：一、判令被反诉人继续履行双方签订的《租房协议》和《租房协议合同》;二、如果被反诉人要解除双方签订的《租房协议》和《租房协议合同》，则请求法院判令被反诉人向反诉人履行以下义务:1、判令被反诉人支付所欠的房屋租金178685.6元;2、判令被反诉人支付反诉人房租滞纳金289500元;3、判令被反诉人将大厅原有的两间门面房(鞋店)恢复原状(墙体堆砌规整、安装临路大门）;4、判令被反诉人将南楼一楼地面恢复原状、保证地面平整;5、判令被反诉人将承租的房屋的消防设施恢复原状，具备使用功能；6、判令被反诉人将一楼大厅电动门维修好，使其可以正常使用状态;7、判令被反诉人将承租房屋的五楼会议室恢复原状;8、判令被反诉人将承租房屋周边“东方医院”字样广告牌予以拆除;三、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。被告于庭审时明确诉讼请求第二项第一条暂计算至2020年7月30日，并同意解除《租房协议》、《租房协议合同》。并于2020年9月4日放弃诉讼请求第一项，即不再要求武陟东方医院继续履行《租房协议》和《租房协议合同》，放弃诉讼请求第二项中第3条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条，即不再要求武陟东方医院恢复原状。事实与理由:2018年10月10日到2019年6月12日期间，反诉人与被反诉人陆续签订了四份《租房协议》，反诉人将位于武陟县××大道与××交叉口西南角自家房屋承租给被反诉人使用,租赁合同中明确约定了租赁房屋的范围和租金支付标准，在租赁合同期限内,被反诉人违反合同约定，于2020年6月24日向贵院提起诉讼要求解除双方签订的《租房协议合同》,并要求退还被反诉人的租房押金10万元。反诉人认为，双方签订的四份《租房协议》均是合法有效的，是受到法律保护的，被反诉人应当依法继续履行合同约定的义务，但如果被上诉人执意要求解除合同的话，则应向反诉人承担支付房屋租金、滞纳金以及对承租的房屋进行恢复原状的义务，具体理由如下：一、根据双方在2018年10月10日签订的《租房协议》约定,被反诉人应当承担以下法律责任:1、房屋租金。被反诉人承租的鞋店和院内西楼三层的部分每年房租为65000元，折合每天租金为178元，合同从2018年10月10日开始起算租金，但第一年租金是在2019年12月2日至13日之间给的(53万包含的）,因此,被反诉人所欠租金的计算时间应该是从2019年10月10日到现在为止未付的租金（截止到2020年7月30日，共计294天，所欠租金数额为294×65000÷365=52332元）。2、滞纳金。按照协议约定,被反诉人应该在2019年8月10日开始支付第二年租金，但一直到2019年12月13日才支付，所以滞纳金的计算起点应该从2019年8月10日起算，到2019年12月13日，共计125天，滞纳金为65000×1%×125=81250元，鉴于该滞纳金约定过高，反诉人酌情要求被反诉人支付65000元的30%作为滞纳金，即19500元。3、将承租房屋恢复原状。由于反诉人的房屋之前是两间门面房（鞋店），被反诉人承租之后将两间房子打通用于扩大医院大堂面积,因此，如果被上诉人要求解除租赁合同的话，应当对反诉人的房屋进行恢复原状，恢复成之前门面房的使用功能。二、根据双方在2018年10月20日签订的《租房协议》约定，被反诉人承租反诉人南楼一楼两间房，租金为前三年每年40000元，如果被反诉人要求解除合同，则应当承担以下法律责任:1、房屋租金。由于被反诉人在2019年12月份交了第一年（从2018年10月30日至2019年10月30日）的租金，因此，如果被反诉人解除合同的话，其应当支付从2019年10月30日至今（截止到2020年7月30日，共计274天）的房屋租金。具体数额为:274×40000÷365=29866元。2、对房屋地面恢复原状。由于被反诉人的原因,在使用房屋过程中对反诉人南楼一楼地面造成损伤，因此，被反诉人应当承担恢复原状的义务。三、根据双方在2019年4月1日签订的《租房协议》约定，被反诉人承租反诉人主楼七楼仓库，租金为前三年每年16000元,如果被反诉人要求解除合同，则应当承担以下法律责任:1、房屋租金。由于被反诉人自2019年4月1日签订《租房协议》之日起，就始终都没有针对该处房屋支付过任何房租，因此，被反诉人应当从2019年4月1日起算到现在向反诉人支付房租（截止到2020年7月20日，共计486天），具体数额为:486×16000÷365=21286.8元。四、根据双方在2019年6月21日签订的《租房协议合同》约定，被反诉人承租反诉人前楼大厅、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼地方,租金为前三年每年450000元，如果被反诉人要求解除合同，则应当承担以下法律责任：1、房屋租金。由于被反诉人在2019年12月份已经支付了第二年的房租,因此,所欠房租起算时间为2020年5月30日,从2020年5月30日至今(共计61天）所欠的房租具体数额为:61×450000÷365=75200.8元。2、滞纳金。(1）第二年度滞纳金。根据合同约定，被反诉人应该在2019年3月3日支付第二年的房租，但一直到2019年12月13日（迟延履行258天）才支付，在此期间产生的滞纳金为:258×1%×450000=1161000元，但由于约定标准过高，反诉人酌情要求被反诉人支付450000元的30%作为滞纳金，即135000元。（2）第三年度滞纳金。根据合同约定，被反诉人应该在2020年3月30日向反诉人支付第三年的房租，但被反诉人至今都没有支付。因此，因为被反诉人未支付第三年房租所产生的滞纳金，起算时间为2020年4月1日至今（截止2020年7月30日，共计120天）,滞纳金的具体数额为:120×1%×450000=540000元，但由于约定标准过高，反诉人酌情要求被反诉人支付450000元的30%作为滞纳金,即135000元。3、恢复原状。（1）在反诉人交付被反诉人使用房屋的时候，所有的消防设施都是可以正常使用的,但现在由于被反诉人的原因，消防设施均已不能使用，所以被反诉人应当对消防设施进行维修，以达到正常使用的状态。（2）在反诉人交付房屋之前，前楼大厅的电动大门之前是可以正常使用的，但现在因为被反诉人的原因，导致该电动大门无法正常使用，因此，被反诉人应当对其进行维修，以达到正常使用的状态。(3）在反诉人交付房屋之前，五楼是多功能大厅，被反诉人为医院业务需要，将本属于反诉人的财产破坏掉改造成医院使用,被反诉人应当对破坏掉的五楼多功能会议室进行恢复原状。(4）在反诉人交付房屋之前，反诉人的房屋周边的广告牌位置都是可以出租的,但是被反诉人承租了房屋之后，这些广告牌的位置都让被反诉人使用了，因此，如果解除合同的话，被反诉人应当对在反诉人墙上的所有标有“东方医院”的广告标志拆除。综上所述，被反诉人起诉状所述积极缴纳约定的租金和押金,没有事实根据，双方之间签订的《租房协议》及《租房协议合同》属于合法有效的合同，没有法定情形不能予以解除，被反诉人应当继续履行双方签订的房屋租赁协议。即使被反诉人要求解除合同，也应当根据合同约定，对反诉人承担合同约定的义务，积极支付所欠的房租、滞纳金以及对承租的房屋进行恢复原状。请求法院依法判决,维护反诉人的合法权益。武陟东方医院辩称，房屋租赁合同已经解除，反诉的被告不拖欠反诉原告任何租金，反诉被告不应当支付滞纳金，因为迟延交付房租都是反诉原告同意过的，其他诉讼请求应当依法予以驳回。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、涉案原、被告所签订的租房协议合同解除时间；2、涉案双方对于不再履行涉案合同无异议的情形下，被告应否立即打开门锁让原告将其机器设备等物品予以搬出；3、本案原告是否存在拖欠被告租金的情形，应否支付被告租金以及滞纳金，租金以及滞纳金的数额如何确定；4、被告反诉的第二项的其余诉讼请求依据是否充分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议》，约定鞋店是空房，每年2.5万元，从鞋店搬走第二天算起，院内西楼三层每年房租费4万元，加上鞋店前三年是6.5万元，第四、第五年每年8万元，西楼三层从2018年10月10日开始算起；乙方同意付甲方西楼违约金0.3万元；电费押金1万元，另外打条，走时全部退回；合同先定5年，每年乙方提前两个月交房费，过期，每天加收1%滞纳金，在合同期内乙方提前走只退押金和电费押金。2018年10月20日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将南楼一层两间房租给乙方使用，时间从2018年10月30日开始算起，先定五年合同，前三年两间房是4万元；第一年后学校提前走的违约金2万元，第一年房费加违约金共计6万元；乙方每年提前两个月付租金；不干时提前两个月告知甲方，乙方在合同期间提前走甲方不退房费。2019年4月1日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将七楼仓库租给乙方，合同签订五年，从2019年4月1日开始，前三年每年1.6万元，第四年、第五年每年2万元，每年提前两个月交租金。2019年6月12日，宋治民（甲方）与武陟东方医院（乙方）签订《租房协议合同》，约定甲方将前楼大厅、（不包括原来鞋店、饭店的地方）二楼、三楼、四楼、五楼、六楼地方租给乙方使用，共订合同五年，时间从2018年5月30日至2023年5月30日，每年提前两个月一次性付清租金；押金是10万元；乙方交甲方房费时间：第一年是从2018年5月30日至2019年5月30日止第一年，王军伟已付；第二年从2019年5月30日至2020年5月29日止；第三年从2020年5月30日至2021年5月29日止；前三年每年房价是45万元，第四年是50万元，第五年是55万元，其他房费另有合同，乙方在合同期内提前走甲方不退房费，光退押金；乙方按合同时间必须提前两个月付租金如不按时一次性付租金，甲方有权让乙方交甲方按日1%补交滞纳金。上述合同签订后，宋治民将案涉房屋交付武陟东方医院使用，武陟东方医院向宋治民支付押金11万元。除2019年4月1日签订的《租房协议》外，武陟东方医院按照剩余三份合同的约定支付了第一年租金。2019年9月9日，经双方协商，以武陟东方医院向宋治民交纳的案外6万元中的2.5万元折抵2018年10月10日签订的《租房协议》的第二年租金。武陟东方医院于2019年12月2日向宋治民转账5万元，于2019年12月8日向宋治民转账30万元，于2019年12月13日向宋治民转账18万元，共计53万元。后双方因支付租金及是否解除上述租赁合同发生纠纷，宋治民于2020年5月底将案涉房屋锁门，导致武陟东方医院无法使用。2020年6月3日、6月7日，双方通过电话协商解除上述租赁合同，未果。武陟东方医院于2020年6月20日制作《解除房屋租赁合同通知函》，并于2020年6月21日向宋治民邮寄，于2020年6月23日被退件。以上事实有原告提供的租赁协议、租赁协议合同、收据、转账记录、解除房屋租赁合同通知函、邮单、通话录音及被告提交的租赁协议、租赁协议合同、转账记录和当事人当庭陈述等证据在案佐证。宋治民对武陟东方医院提交的《医院转让协议》有异议，该证据系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。宋治民对武陟东方医院提交的民事裁定书有异议，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，武陟东方医院与宋治民签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当依照该协议的约定履行义务。一、关于案涉房屋租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，武陟东方医院向宋治民邮寄《解除房屋租赁合同通知函》被退件，其提交的录音资料也未明确告知宋治民解除房屋租赁合同，故武陟东方医院主张案涉房屋租赁合同已于2020年5月解除，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，武陟东方医院主张解除案涉房屋租赁合同，宋治民于庭审时明确表示同意，故应解除案涉房屋租赁合同。宋治民放弃第一项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，按照租赁协议、租赁协议合同的约定，武陟东方医院在租期内提前退租的应退还押金，现案涉房屋租赁合同已解除，故武陟东方医院主张宋治民退还其押金11万元，符合合同约定，本院予以支持。武陟东方医院放弃第三项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。宋治民放弃诉讼请求第二项中第3条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条，系其真实意思表示，本院予以准许。二、关于租金是否欠付的问题。宋治民于2020年5月底将案涉房屋锁门，导致武陟东方医院无法使用，故第二年租金应计算至2020年5月31日。按照2018年10月10日《租房协议》的约定，租金为6.5万元/年，第一年租金已支付。第二年租期为2019年10月10日至2020年10月10日，2019年10月10日至2020年5月31日的租金为41849元（6.5万元/年÷365天×235天），扣除双方于2019年9月9日协商抵销的2.5万元，武陟东方医院应付租金为16849元。按照2018年10月20日《租房协议》的约定，租金为4万元/年，第一年租金已支付。第二年租期为2019年10月30日至2020年10月30日，2019年10月30日至2020年5月31日的租金为23562元（4万元/年÷365天×215天）。按照2019年4月1日《租房协议》的约定，租金为1.6万元/年，第一年租期为2019年4月1日至2020年4月1日，2019年4月1日至2020年5月31日的租金为18718元（1.6万元/年÷365天×427天）。按照2019年6月12日《租房协议合同》的约定，租金为45万元/年，第一年租金已支付。第二年租期为2019年5月30日至2020年5月29日，2019年5月30日至2020年5月31日的租金为453699元（45万元/年÷365天×368天）。综上所述，截至2020年5月31日，武陟东方医院应付宋治民租金共计512828元。武陟东方医院于2019年12月2日向宋治民转账5万元，于2019年12月8日向宋治民转账30万元，于2019年12月13日向宋治民转账18万元，共计53万元。因此，武陟东方医院未欠付宋治民租金，宋治民主张武陟东方医院支付其租金178685.6元，依据不足，本院不予支持。三、关于滞纳金应否支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在2018年10月10日《租房协议》及2019年6月12日《租房协议合同》中均约定武陟东方医院应提前2个月交纳租金，逾期则按日1%交纳滞纳金。虽然表述为滞纳金，实际为双方对因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定。但是，上述合同约定的违约金过高，应按照原告起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算。2018年10月10日《租房协议》约定的租金为6.5万元/年，应提前2个月支付，经双方协商于2019年9月9日折抵租金2.5万元，武陟东方医院于2019年12月2日向宋治民转账5万元，故违约金应以6.5万元为基数从2019年8月10日按照年利率15.4%计算至2019年9月9日、以4万元为基数从2019年9月10日按照年利率15.4%计算至2019年12月2日，共计2254.39元。2019年6月12日《租房协议合同》约定的租金为45万元，应提前2个月支付，武陟东方医院于2019年12月13日将该45万元租金支付完毕，故违约金应以45万元为基数从2019年3月30日按照年利率15.4%计算至2019年12月13日，共计49087.5元。综上所示，武陟东方医院应支付宋治民违约金共计51341.89元。2018年10月20日《租房协议》及2019年4月1日《租房协议》未约定违约金，故宋治民依据该两份协议主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告武陟东方医院与被告宋治民于2018年10月10日、2018年10月20日、2019年4月1日签订的《租房协议》及于2019年6月12日签订的《租房协议合同》；二、被告宋治民应于本判决生效后十日内退还原告武陟东方医院押金110000元；三、原告武陟东方医院应于本判决生效后十日内支付被告宋治民违约金51341.89元；四、驳回被告宋治民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告宋治民负担。反诉费4161元，由原告武陟东方医院负担456元，由被告宋治民承担3705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 田 敏二〇二〇年九月二十三日书记员 李梦歌河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0823民初2862号（2020）豫0823民初2862号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。