上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15712号原告：汲家普，男，1978年12月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。被告：梁于华，男，1981年12月15日出生，汉族，住江苏省。原告汲家普诉被告梁于华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。本案于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告汲家普及其委托诉讼代理人胡家道，被告梁于华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汲家普向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的仓库租赁合同解除；2.判令梁于华退还房租人民币28,750元。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的仓库租赁合同于2019年5月24日协议解除。事实与理由：双方于2019年4月1日签订仓库租赁合同，约定由汲家普承租上海市青浦区北青公路XXX号部分仓库(以下简称涉案仓库)。合同还对租金、押金等作出约定。汲家普按约向梁于华支付租金43,750元和押金10,000元。后因梁于华未实际交付涉案仓库，且未能与涉案仓库产权人续签租赁合同，双方于同年5月24日协议解除上述仓库租赁合同，梁于华亦承诺退款。经多次催促，梁于华仅于2019年6月19日退还2万元、2019年12月11日退还5千元，尚余28,750元未退还。汲家普故诉至法院，作如上诉讼请求。被告梁于华辩称：确认双方于2019年4月1日签订的仓库租赁合同于2019年5月24日经协商一致后解除，不同意将28,750元款项全部退还。具体意见如下：1.梁于华确认曾收取汲家普租金和押金53,750元，协议解除后共计退款25,000元，尚余28,750元未退。2.2019年3月25日，涉案仓库钥匙由水电工放在仓库，自此，涉案仓库实际已交付给汲家普，不存在未交付的违约情况。3.梁于华与案外人上海卡盟物流有限公司(以下简称卡盟公司)曾签订合作协议，由卡盟公司出面与涉案仓库产权人签订租赁合同，梁于华出资和对外转租，期限至2019年6月30日。故与汲家普签订租赁合同时，梁于华就涉案仓库拥有转租权限。4.汲家普向梁于华协议解除合同的原因实际系其已无需租赁仓库，属提前解约，应为此负担一定押金和房租费用8,750元。5.梁于华按汲家普指示装修仓库，花费装修费10,000元，故扣除装修费以及一定押金和房租后，梁于华仅同意再退还10,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证认为：1.就原告提供的告知单，因告知单无落款名称或签章，且原告未能明确证据来源，故本院对该告知单的真实性不予认可；2.就被告提供的其与案外人上海卡盟物流有限公司(以下简称卡盟公司)签订的合作协议和厂房仓库租赁合同，被告当庭出示证据原件，故本院对该证据真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，梁于华(出租方、甲方)与汲家普(承租方、乙方)签订仓库租赁合同，约定甲方将上海市青浦区北青公路XXX号部分仓库(即涉案仓库)出租给乙方仓储使用。第二条约定，租赁期限为3年，自2019年4月1日起至2022年3月30日止。第三条约定，乙方应于合同签约日前向甲方支付租房保证金及水、电押金1万元，到期甲方无息退还乙方。第四条约定，仓库面积400平方米，年租金175,000元，租金3个月一付，每期43,750元，先付后用，下一期房租须提前7天付清，乙方以现金或转账形式支付给甲方。合同还约定了除装修外的其他内容。2019年3月16日，汲家普通过微信向梁于华支付涉案仓库租赁押金5,000元，同月25日，向梁于华转账支付48,750元。2019年5月24日，汲家普与梁于华经协商后一致同意解除上述仓库租赁合同。同日，汲家普通过微信与梁于华沟通退款事宜：“说话要算数，等你到月底，银行汇48,750元，微信转5,000元，共53,750元转到我的农行卡上。”梁于华回复：“收到。”同年6月19日，梁于华通过微信向汲家普退款20,000元，12月11日，通过微信向汲家普退款5,000元，尚有28,750元未退还。再查明，涉案仓库位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号，权利人为上海欣鸿基实业投资有限公司(以下简称欣鸿基公司)，使用期限为2005年11月24日至2055年11月23日。2018年3月20日，梁于华(出租方、甲方)与卡盟公司(承租方、乙方)签订厂房仓库租赁合同。合同约定甲方将上海市青浦区北青公路XXX号厂房630平方米仓库出租给乙方仓储使用，租赁期限为1年，自2018年4月1日至2019年3月30日止。合同还约定了其他事宜。同年4月2日，梁于华(甲方)与卡盟公司(乙方)签订合作协议，约定甲方出资承租上海市青浦区北青公路XXX号整个厂区(不包含北门、西门共计2个门卫室)。因管理需求，由乙方出面与房主(公司)签订租赁合同。协议还约定了其他事宜。庭审中，梁于华确认至2019年6月30日，卡盟公司与欣鸿基公司的租赁合同到期，未续租。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的仓库租赁合同、转账凭证、微信聊天记录，被告提供的不动产权证书、与卡盟公司的协议和租赁合同、微信聊天记录等证据予以证明。本院认为，本案主要争议焦点有：1.双方于2019年4月1日签订仓库租赁合同的效力以及合同解除时间；2.梁于华是否应退还汲家普28,750元余款。一、上述仓库租赁合同的效力以及解除时间承租人转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，涉案仓库所有权人为欣鸿基公司，梁于华与卡盟公司于2018年4月2日签订合作协议，约定梁于华出资、卡盟公司出面就涉案仓库所在整个厂区与欣鸿基公司签订租赁合同。梁于华虽以合同已撕毁为由未向本院出具卡盟公司与欣鸿基公司签订的租赁合同，但当庭自认其承租期截至2019年6月30日。本院综合双方提供的证据和当庭陈述，确认梁于华存在超出剩余租赁期限对外转租的情形，双方签订的仓库租赁合同就2019年7月1日后的约定无效。与此同时，双方签订的仓库租赁合同(2019年6月30日前的约定部分)系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。经双方协商一致，于2019年5月24日解除上述仓库租赁合同，于法无悖，本院予以确认。二、梁于华是否应退还汲家普28,750元余款第一，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。梁于华未向汲家普实际交付涉案仓库，存在违约行为。本案中，汲家普于2019年3月便向梁于华支付涉案仓库的租金和押金，双方于2019年4月1日签订仓库租赁合同。梁于华虽辩称其于2019年3月25日已将涉案仓库钥匙交由水电工放在仓库，视为向汲家普完成交付，但其并未提供证据证明已将此情形告知汲家普或明确指示水电工将钥匙交付汲家普。且汲家普至2019年4月26日仍通过微信向梁于华询问交付事宜，双方亦在庭审中明确汲家普未曾实际占有、使用过涉案仓库。故本院对梁于华提出已完成交付的答辩意见不予采信，梁于华未向汲家普交付涉案仓库，存在违约情形。第二，双方经协商一致解除合同时，已明确约定梁于华需全额退款。2019年5月24日，就汲家普提出的退款金额53,750元，梁于华未表示反对，反而回复“收到”二字。加之，在收到梁于华退还的2万元后，汲家普于同年7月4日、11月13日多次向梁于华催交余款33,750元，梁于华亦未在合理期限内就退款金额提出异议。故本院确认双方对合同解除后梁于华的退款总额为53,750元均系明知且均无异议。第三，就梁于华提出的汲家普存在提前退租的违约事由及其按照汲家普指示进行装修，其有权扣除汲家普相应押金、租金以及装修费共计18,750元的答辩意见。因梁于华未就此提供相应证据予以证明，事实依据不足，本院不予采信。鉴于梁于华已退款25,000元，尚余28,750元至今未退，故就汲家普提出梁于华应退还余款28,750元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告汲家普与被告梁于华于2019年4月1日签订的仓库租赁合同(2019年6月30日前的约定部分)于2019年5月24日解除；二、确认原告汲家普与被告梁于华于2019年4月1日签订的仓库租赁合同(2019年7月1日后的约定部分)无效；三、被告梁于华应于本判决生效之日起十日内退还原告汲家普余款28,750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告梁于华负担。本判决为终审判决。审 判 员  郑 重二〇二〇年九月二十九日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。