文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3304号原告：盐城市洪祥物业管理有限公司，住所地盐城市西环中路**广益来大厦**。法定代表人：王洪祥，该公司总经理。委托代理人：熊义仁，该公司员工。被告：张飞，男，1989年12月13日出生，住盐城市。委托诉讼代理人：张德富（系张飞之父），男，1955年3月13日出生，住盐城市。原告盐城市洪祥物业管理有限公司（下称洪祥物业公司）与被告张飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁亚琴独任审判，于同年8月6日公开开庭进行了审理。原告洪祥物业公司的委托代理人熊义仁，被告张飞的委托诉讼代理人张德富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪祥物业公司诉称:1、判令被告立即支付原告物业管理费用、公摊水电费用、逾期交费违约金计11421.3元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，被告与原告签订了《物业服务合同》。该合同第四、第五（4)、第六（2)款项约定，乙方（被告）违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告按约履行了应当履行的义务，而被告从2016年3月15日开始，己经将近五年物业管理费用没有支付。原告多次催要，被告提出与《物业合同》无约定理由拒交，原告无奈，故请求人民法院依法判令被告支付并承违约责任，望予支持。为证明其主张，原告提交了以下证据：1、营业执照、资质证明、企业负责人身份证明、身份证、物业服务合同均是复印件。证明物业公司至今对小区进行了管理。2、监控设施维修合同5份。证明监控设施是2017年1月份之前是处于瘫痪状态。3、消防维修合同。证明消防设施存在建设遗留问题。4、物业公示。证明小区的面积是由业主委员会合同约定。5、小区收费公示情况。证明2019年3月15日到2020年3月15日的收费已公布在墙。6、亭湖区政府领导到小区视察检查情况图片。证明小区正常管理检查。被告张飞辩称：一、被告不拖欠2016年3月15日至2016年7月19日物业服务费。2016年2月2日居委会和原景祥物业公司对我们小区物业费交付情况共同张贴的公示证实，被告未拖欠2016年7月20日前的物业费，原告主张2016年3月15日到2016年7月19日期间物业费属于重复收取，应当驳回。二、原告就物业费事项未向被告履行催告书面义务，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，应当予以驳回。三、原告未与被告签订物业服务合同，收取滞纳金等费用没有法律依据。现有合同是造假合同，被告有亭湖区住建局、五星街道物业管理中心、庆康居委会等证明材料证实。四、原告未履行法定义务，不符合行业相关规定，不应当支付物业费：1、**南北两个小区，3个出入门，只有1个保安，外来人员随便出入，业主安全得不到保障。2、小区监控室工作时间长期无人值班，夜晚、中午从未有人值班；因原告无法提供监控，导致无法追查肇事者的责任，被告的2辆电瓶车被盗，丰田汽车、奥迪汽车被撞坏，损失严重。摄像头脱落后直接被摘除，电梯内摄像头是空的，无任何摄像记录，根本没有摄像功能，无法使用。监控室长期有电瓶车在室内充电，影响形象。3、**小区2012年8月30日竣工交付使用有9年，灭火器没有换过干粉，消防器材都没查过，但是洪祥物业上报、登记检查结果都为合格。4、被告家东山墙严重进水，当时物业熊经理到被告家中看后，叫找人修一下把票据收好以后报销，但是被告花钱维修好，维修费至今没有报销，被告提供东山墙漏水图片，票据可随时提交。五、原告还威胁、恐吓被告，给被告一家人造成深深的精神伤害。六、原告根据虚假的合同条款，一条都没有做到。且对公共电瓶车位，原告出租创利，业主无法正常使用等。为证明其抗辩理由，被告提交了42张图片、交款公示记录、以及认为物业合同为虚假合同的相关证明材料等，并申请一名证人出庭作证。经审理查明，被告购买了盐城市亭湖区**，面积173.05平方米。2016年4月1日，被告所在的盐城市亭湖区**小区业主委员会与原告作为合同甲乙双方签订了《物业服务合同》，其中涉案内容如下：物业服务费（包括物业公共服务费、公共设施运行电费、公共照明费、公共水费等代收代交费用）按下列标准收取：住宅暂1.10元/平方米。物业服务费实行按年预收，起始时间为2016年3月16日。合同签订之后，洪祥物业公司一直服务于**小区，根据2016年2月2日居委会和原景祥物业公司对小区物业费交付情况共同张贴的公示证实，被告已交物业费至2016年7月19日，其后张飞未再交纳物业服务费。另查明，该小区业主委员会于2016年2月19日成立，并在盐城市亭湖区住房和城乡建设局备案。洪祥物业公司营业执照的营业期限为2008年12月23日至2028年12月22日，经营范围包含物业服务。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，被告对**小区业主委员会的存在和洪祥物业公司的资质表示质疑，经审查**小区业主委员会已成立并备案，洪祥物业公司具备物业服务资质，故**小区业主委员会与洪祥物业公司签订的物业服务合同合法有效，且物业服务合同并不以备案为生效的必备要件。根据物业管理条例规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力，故小区全体业主应自觉履行该合同。原告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费。按照合同约定物业服务费实行按年预收，则自2016年7月20日至2021年3月15日期间，被告应交纳的物业费应为10659.88元，对原告主张的11421.3元诉讼请求，本院予以部分支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第三款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张飞应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市洪祥物业管理有限公司物业管理综合服务费10659.88元。二、驳回原告盐城市洪祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，依法减半收取43元，由原告盐城洪祥物业管理有限公司负担10元，被告张飞承担33元。被告张飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亚琴二〇二〇年九月十九日书记员  潘华林附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。