云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0102执异188号案外人：依光坎，女，傣族，1961年1月3日出生，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。案外人：依波罕，女，傣族，1989年2月3日出生，住云南省昆明市西山区。案外人共同委托代理人：徐美，特别授权代理。案外人共同委托代理人：凡荣，一般授权代理。申请执行人：招商银行股份有限公司昆明分行。住所地：云南省昆明市五华区崇仁街1号招银大厦1、2层101室以及6-15层601室负责人：彭才茂，行长。委托代理人：杞昆虹、王珊珊，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：宋子斐，男，汉族，1981年11月26日出生，住云南省昆明市官渡区。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司昆明分行与被执行人宋子斐金融借款合同纠纷一案中，案外人依光坎、依波罕对本院查封的位于昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号房屋（合同登记号：KM2014091061677）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人依光坎、依波罕异议称：法院查封并执行的房屋位于昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号。实际所有权人与使用人为异议人，上述房屋至今尚无法办理不动产权证。上述房产虽暂时登记备案在宋子斐名下，但是实际为异议人所有。2017年10月15日，经云南亚业房地产经纪有限公司中介介绍，宋子斐与依光坎、依波罕、中介公司签订《房屋买卖转让合同》三分协议，合同约定宋子斐自愿将涉案房屋以45万元出卖给依光坎、依波罕。付款方式为：签订合同时支付2万元的购房定金，异议人于2017年10月20日向宋子斐支付40万元，过户当日支付5万元。同时约定：产权做预约公证当天交付房产，及宋子斐取得涉案房屋产权登记证原件之日10个工作日内将该房屋产权转移登记于异议人。2017年10月20日，宋子斐与异议人做完房屋买卖预约协议公证。异议人按照合同约定向宋子斐支付包含定金在内房款40万元，剩余5万元异议人将于房屋过户登记当日支付给宋子斐。异议人于2017年10月17日向中介公司支付了8600元中介费。按照合同约定，异议人向宋子斐支付40万元购房款后于2017年10月18日双方完成交房手续，涉案房产一直由异议人占用。异议人购买涉案房产后，支付了自2018年2月1日至今房产产生的相关费用。为方便居住，于2020年7月7日装修了涉案房屋。综上，可以看出异议人从宋子斐处购买房屋，交付房屋后，使用该房屋所产生的物业费等各项房屋使用费缴纳、装修等均与宋子斐没有任何关系，实际所有人、使用人及费用承担人均是异议人。根据双方合同可看出，异议人与宋子斐想等宋子斐房产证办理后双方立即将涉案房产办理产权变更至异议人名下，但因开发商等种种原因，该小区一直未能办理房产证，也因此客观原因异议人无法将属于自己的房屋过户在自己名下，异议人对此没有任何过错。法院对涉案房产采取强制执行措施，已经损害了异议人的合法权益，故请求法院依法查明事实解除对该房屋的强制执行措施，并停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，虽然房屋仍登记在宋子斐名下，但根据双方的购房合同约定、异议人支付了40万元购房款，双方的房屋交接手续、异议人购房后所缴纳的物业费等相关费用，以及装修相关票据，可以证实异议人才是涉案房屋实际所有权人，也已经实际占有使用涉案房屋，并对涉案房屋未能过户到自己名下没有任何过错，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》24条、28条之规定向法院提出执行异议申请。请求：1、依法解除对位于昆明市昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号房屋的查封，并停止对该财产的强制执行。2、依法确认坐落于昆明市昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号房屋归异议人所有。本院查明：原告招商银行股份有限公司昆明分行诉被告宋子斐金融借款合同纠纷一案，本院根据原告的申请于2018年9月18日以（2018）云0102执保965号协助执行通知书保全查封、冻结了涉案房屋，该案经审理后于2018年10月25日作出（2018）云0102民初5446号民事判决书，判决：一、解除原告招商银行股份有限公司昆明分行与被告宋子斐签订的《个人授信协议》；二、被告宋子斐于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司昆明分行偿还截止2018年9月18日的贷款本金300000元、利息19334.72元、逾期利息2977.16元、复利1034.35元，并承担自2018年9月19日起至款项实际清偿之日止的逾期利息及欠付利息的复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、驳回原告招商银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。案件受理费5919元、保全申请费2060元、邮寄费18元、打印费11元，由被告宋子斐负担。该民事判决书生效后，被告宋子斐未履行还款义务，原告招商银行股份有限公司昆明分行向本院申请执行，本院于2019年6月18日以（2019）云0102执6501号案立案执行。另查明：2017年10月15日，宋子斐与依光坎、依波罕签订《房屋买卖转让合同》，约定由宋子斐将位于昆明市昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号房屋以45万元整的价款转让给依光坎、依波罕。房屋价款分二期支付，第一期依光坎、依波罕应于2017年10月20日向宋子斐支付包括定金在内的40万元，第二期应于办理过户当日向宋子斐支付房款5万元人民币。双方交付房屋时间为房屋产权做预约公证当天，并约定取得上述房地产所有权登记证（不动产权证书）原件之日10个工作日到房地产登记机构将该房屋产权登记于依光坎、依波罕名下。合同签订后，依光坎、依波罕于合同签订当天支付定金2万元，于2017年7月17日转账支付20万元，于2017年10月18日转账支付18万元给宋子斐。涉案房屋于2017年10月18日交付依光坎、依波罕，并由依光坎、依波罕缴纳2018年2月1日以后的物业费。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人依光坎、依波罕与被执行人宋子斐于2017年10月15日即签订了房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，合同签订后异议人按照约定向被执行人支付了40万元购房款，并愿意将剩余尾款交付法院执行，且房屋于2017年10月18日即由异议人实际占有、使用，未能办理过户系因涉案楼盘尚不具备办理权证手续所致，并非异议人原因。故异议人请求中止执行昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号房屋的异议请求依法成立，本院予以支持。关于是否能解除对涉案房屋的查封，需待排除执行异议的请求由法院生效文书确认后才能确定，目前尚不具备审查条件，不属于执行异议审查范畴，本院不予审查。关于确认涉案房屋所有权属于异议人的请求，也非执行异议案件审查的范围，本案不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对昆明新机场东侧长水航城（12号地块）2幢4层404号房屋（合同登记号：KM2014091061677）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱尤龙审 判 员  李林友人民陪审员  靳洪桥二〇二〇年九月二十八日书 记 员  范娅磊