黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初2258号原告：王冬，女，1967年12月9日出生，汉族，东北烈士纪念馆职员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：邢丽华，黑龙江宣辕律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝大道******沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务经理。委托诉讼代理人：程乐乐，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李甲晨，男，该公司员工。原告王冬与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。王冬委托诉讼代理人邢丽华、润恒公司委托诉讼代理人程乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冬向本院提出诉讼请求：1.润恒公司返还王冬购买商铺款1,035,000元；2.润恒公司支付2018年1月1日至2019年12月31日两年的租金70,000元，并参照该租赁合同支付2020年1月至6月的商铺租金或占有使用费17,500元；3.本案诉讼费由润恒公司承担。事实和理由：2013年3月18日，原、被告双方签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《商铺转让合同书》及《补充协议》），约定王冬向润恒公司购买D1-08号商铺,建筑面积为128平方米，总价款为1,280,000元。扣除一次性付款优惠51,200元，按照折后价减去三年返租租金294,912元后，需交纳商铺转让款933,888元，原告向被告实际交付930,000元。该商铺由润恒公司承租，年租金35,000元,三年租金105,000元，冲抵转让款，等于原告实际支付了1,035,000元转让款。三年后，2016年4月11日润恒公司继续承租该商铺，双方签订《商铺租赁补充合同》，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，年租金35,000元，原告收到两年租金70,000元。2018年8月18日双方再次签订《商铺租赁补充合同》,约定租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，年租金35,000元。因润恒公司不能办理权属登记，故解除合同，请求返还转让款及租金。润恒公司辩称，原告诉请无事实和法律依据。1.2018年8月18日双方签订《商铺租赁补充合同》，第五条约定产权登记的办理时间变更为2019年12月31日前。虽然办理权属证明日期已经届满，但尚未超过一年，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，合同不应解除。如果法院认定解除合同，润恒公司也仅能返还实收净转让款，而不是净转让款加上租金后的数额，故王冬诉请返还商铺款1,035,000元，无法律依据。2.因双方签订了补充合同，约定租赁期限到2019年12月31日，之后未续签，王冬不能参照之前签订的租赁合同要求润恒公司支付2020年1月至6月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即A2黑龙江省单位往来资金结算票据、A3《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》（以下简称《商铺租赁补充合同》）、A4《哈尔滨润恒农副产品物流园补充合同》（以下简称《补充合同》），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：A1《商铺转让合同书》及《补充协议》，润恒公司对该证据真实性无异议，该证据是原、被告双方当事人签订的，证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。A5解除合同通知书复印件，该证据原告认可6月3日收到，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日甲方润恒公司与乙方王冬签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》和《商铺转让合同补充协议》。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”（合同编号：JYD1-08），首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《商铺转让合同书》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《商铺转让合同书》约定，“第一条项目建设依据，甲方以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村地块的国有土地使用权，将在上述地块上建设的商铺D1栋08号转让给乙方。第二条使用时限，该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。第三条基本情况，该商铺预测建筑面积共128平方米。第四条计价方式，按照预测建筑面积计算，该商铺转让价格为10,000元/平方米，转让总价款为1,280,000元。第五条付款方式及期限，付款方式为一次性付款,优惠4%，按照折后价减去三年返租租金后（即三年返租租金为商铺转让总价款折后价的24%），商铺转让净价款为933,888元。第九条交付时间,甲方应当在2012年12月31日前向乙方交付该商铺。”《补充协议》约定，商铺折后转让总价款为1,228,800元；乙方同意在本合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给甲方处理，并同意甲方用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；商铺租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；该商铺第一年的固定总收益为本合同第一条确定的该商铺折后转让总价款的6%、第二年为8%、第三年为10%，甲方一次性支付乙方三年租赁收益，三年返租租金为294,912元。王冬于2013年3月9日交付商铺转让款930,000元，润恒公司开具了金额为933,888元的黑龙江省单位往来资金结算票据一张。另查明，2016年4月11日甲方润恒公司与乙方王冬签订《商铺租赁补充合同》，约定“……二、根据双方合同由于甲方未能按照合同约定时间为乙方办理该商铺的权属证明，现甲方同意继续承租乙方商铺。甲方承租乙方商铺年租金为人民币（大写）叁万伍仟元整，（小写）35,000元整。租期2016年1月1日至2017年12月31日。租金给付时间为每年1月31日前。六、由于甲方未能按照合同约定时间为乙方办理该商铺的权属证明，现经甲乙双方协商一致将商铺产权证办理时间变更为2016年12月31日前，甲方为乙方办理该商铺的权属证明。”2018年8月18日甲方润恒公司与乙方王冬签订《补充合同》，约定年租金35,000元，租期2018年1月1日至2019年12月31日，2018年度租金在2018年12月31日前付清，2019年度租金在2019年12月31日前付清。产权登记的办理时间变更为2019年12月31日。商铺租金润恒公司支付到2017年12月末，2018年至2020年的租金未支付。至今，商铺未办理产权证书，被告未将商铺交付给原告。本院认为，原告王冬与被告润恒公司双方订立的合同，是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，双方应按合同的约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因润恒公司未能在合同约定的期限内为王冬办理产权证书，双方多次达成补充协议，重新约定办理权属证书时间后，润恒公司仍未按照约定的时间履行自己的义务，未给王冬办理产权证书。该行为持续发生，致使合同目的无法实现，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王冬主张解除合同，向润恒公司发出解除合同通知书，2020年6月3日润恒公司收到解除合同通知书，根据法律规定，原、被告之间的前述合同均于2020年6月3日解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。2020年1月1日后虽然原、被告双方未签订书面合同，但润恒公司未将商铺交付给王冬，王冬也未提出异议，双方成立不定期租赁合同关系，故不定期租赁合同亦应一并解除。关于润恒公司就合同解除提出的抗辩，本院认为，原、被告双方之间的纠纷不属于商品房买卖合同纠纷，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，本院对润恒公司以该司法解释为依据抗辩原告的解除权消灭的主张不予采纳。润恒公司2018年后租金未支付，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然合同于2020年6月3日解除，但是润恒公司一直未将商铺交付给王冬，故其应支付2020年6月4日至6月30日的商铺占有使用费（参照租金标准计算）。2018年1月1日至2019年12月31日两年的租金70,000元，2020年1月至6月的商铺租金或商铺占有使用费17,500元。商铺租金或占有使用费共计87,500元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，润恒公司应当向王冬返还商铺转让款。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后转让总价款为1,228,800元，与《商铺转让合同书》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定案涉商铺的转让总价款为1,228,800元。双方的《商铺转让合同书》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《商铺转让合同书》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价930,000元之外的余款294,912元是以三年返租租金冲抵商铺转让款。王冬要求润恒公司返还商铺转让总价款1,035,000元，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王冬商铺转让款1,035,000元；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王冬支付商铺租金或占有使用费87,500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7451元，保全费5000元，共计12,451元（原告王冬已预交），由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告王冬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年九月二十五日法官助理刘思君书记员王建婷