广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22465号原告：焦杰仁，男，汉族，1991年11月4日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴毕浩，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山信财置业开发有限公司，住所地广东省佛山市**********，统一社会信用代码914************318。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：劳荣茵，女，汉族，1991年12月25日出生，住广东省广州市越秀区。系被告的员工。委托诉讼代理人：许铭成，男，汉族，1990年6月25日出生，住广东省深圳市南山区。系被告的员工。原告焦杰仁诉被告佛山信财置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭审理。原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求（变更后）:1.判令被告向原告赔偿2019年12月30日起至验收合格之日止维修期内损失（以房屋实际价款3782654元为基数，按照日万分之一的标准计算，暂计至2020年7月16日损失为人民币75653.08元）；2.判令被告向原告赔偿2020年4月1日起至验收合格之日止的物业服务费损失（暂计至2020年7月16日损失为人民币3851.60元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被告向原告出售精装房。2017年9月8日，原告向被告购买位于佛山市禅城区**************精装商品房（下称涉案房产）。被告为规避政府限价政策，要求原告与其签订《商品房买卖合同（预售）》，要求原告与其、名筑建工集团有限公司（下称名筑公司）签订《委托设计、改造及装修协议》。《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买的涉案房产预测建筑面积199.15㎡、总价2926309元（人民币，下同）；被告应当在2019年9月30日前向原告交付涉案房产；被告逾期交付，需按全部房款日万分之一支付违约金；保修期内，被告应履行保修义务，维修费用及维修期间造成的其它损失由被告承担。《委托设计、改造及装修协议》约定：原告委托被告对涉案房产进行设计、改造、装修、装饰，名筑公司为原告委托被告聘请的装修公司；名筑公司代办涉案房产毛坯房交楼的验收工作；涉案房产设计、改造、装修费856345元；本协议生效后，如售楼合同非因原告原因解除的，已支付的设计、改造、装修费由被告无息退回。被告实质上是向原告出售精装房。2019年9月30日，被告通知原告及涉案房产所在楼栋的其它业主交付的商品房均为精装房。名筑公司已在毛坯房交付前入场装修。涉案房产的实际价款应为3782654元。被告依约应于2019年9月30日前向原告交付符合居住条件的商品房。二、被告向原告交付存在严重质量问题的商品房，原告无法居住使用。2019年9月30日前，被告通知原告前来售楼部办理涉案房产的收楼手续。2019年10月至12月期间，原告多次对涉案房产进行查验，涉案房产存在电路、装修、渗漏等多处问题。2019年12月30日，原告发现涉案房产两卫生间管道堵塞，导致生活用水倒灌，两卫生间、衣帽间、卧室、杂物间、两阳台被淹，木制地板更被水泡坏，需要重新更换，原告无法正常入住使用。三、被告怠于维修涉案房产，应赔偿原告维修期内损失。被告出具的《广东省商品住宅质量保证书》保证：被告委托阳光城物业服务（福建）有限公司佛山分公司（下称阳光城公司）对涉案房产进行保修；在接到用户报修后，被告将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间。除经鉴定需要较长时间外，被告将于7日内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书；保修期内，因商品房维修，致使房屋原使用功能受到影响，给原告造成损失的，被告承担赔偿责任。2019年12月30日，原告向被告报修。但被告一直以各种理由拖延维修。至今，被告仍未维修完成，更未经原告或鉴定机构签署签收合格书。渗水受损范围占涉案房产总面积50％，导致原告至今仍未入住。被告交付涉案房产存在严重瑕疵，依法依约应以购房款为基数，按照日万分之一的标准向原告赔偿维修期内损失，暂计至2020年7月16日损失为75653.08元。维修期内，原告需向阳光城公司支付577.74元/月的物业服务费，该部分损失亦应由被告承担。原告为此起诉。被告辩称，原告要求被告按照逾期交楼的违约金标准赔偿其维修期内的损失及物业服务费没有事实及法律依据。一、被告不存在逾期交楼的情形，购房合同约定交付时间为2019年9月30日，案涉房屋已经于购房合同约定时间之前就被验收合格，符合房屋质量标准，被告已经于2019年9月23日书面通知原告收楼，且原告已于2019年10月7日办理收楼手续，根据购房合同第11条第二款约定，在合同约定交付时间内即使买受人未办理收楼手续的，视为已收楼，故自2019年9月30日起被告已完成交付义务，根据合同第11条第二款约定，原告应当于交付（包括视为交付）之日起承担物业管理费。二、案涉房屋不存在严重影响原告正常居住使用的质量问题，且被告已积极配合原告及时维修整改完毕，原告并未因此遭受损失。原告于2019年10月7日收楼时已进行验房，验房时原告仅反馈案涉房屋存在厨房门口单个开关面板控制没有反应这一问题，原告在本案中并未证明渗漏问题是由被告造成，反而是被告积极耐心整改原告所提出的渗漏问题。根据合同第17条第三款，保修期内买受人需要维修的，需向出卖人发出书面的维修要求，出卖人于收到买受人书面通知后90日内履行保修义务，但是原告从未就渗漏问题向被告发出过任何书面维修通知，反而是被告为提升业主满意度对原告在微信上所提的每一个问题都积极配合处理，但被告物业人员的维修整改行为并不能证明被告确认该等问题属于房屋本身的质量问题。关于渗漏问题，原告于2019年12月30日微信提出该问题后，被告于当日就开始多次联系原告配合排查整改，被告已于2020年4月10日完成木地板更换及平整，于2020年4月30日恢复排水管，且于2020年5月2日完成防水层，并通知原告试水和验收，原告于现场验收确认，并未再提出异议。根据合同约定的90天履行保修义务期限，被告应当于2020年3月24日完成渗漏问题整改，但在此期间存在原告不能及时到场开门满足维修整改条件，春节放假期间以及疫情不可抗力等因素，导致被告的正常维修安排受到阻碍，故被告不存在过错，不存在拖延维修的情形。另外，根据原告提供的聊天记录，原告表示于2020年1月4日安装电灯，于2020年1月30日安装电热水器，并实际于2020年6月1日向所在小区物业中心申请二次改造，也证明原告原先并未计划在保修整改期内实际入住，更证明原告并未因该等质量瑕疵遭受任何损失。综上，案涉房屋符合质量标准，被告已按合同约定如期交付房屋，原告收楼后在原告并未按照合同约定向被告发出书面保修要求并证明该等问题是由被告造成的情况下，被告仍积极按照合同约定及时配合原告更换维修整改完毕，并多次通知原告验收确认，但原告拒绝向被告出具书面验收文件，仅在现场口头验收，原告拒绝出具验收合格确认书面文件，并不能改变被告已按时按要求维修整改完毕的事实。更重要的是，原告主张的问题并不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十三条所规定的房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，原告并未因此遭受任何损失，被告无需赔偿。现原告却以自身拒绝书面验收为由起诉，不考虑合同约定的保修义务、履行期限以及被告如期交付的事实，要求被告按照逾期交楼违约金标准赔偿其从2019年12月30日起至验收合格之日止的损失，其行为缺乏诚信精神，更没有事实及法律依据，故本案诉讼费也应当由原告承担。本院经审理认定如下事实：2017年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区**************的房屋（以下简称涉案房屋），房屋预测建筑面积为199.15平方米，总价款2926309元。等等。《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间和手续”约定“查验房屋……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；……”《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定“对住宅保修责任的补充约定……2.出卖人应按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围、保修期限及国家、地方有关部门规定的维修方式承担相应的保修责任……”。同日，原、被告双方还签订了《住宅质量保证书》、住宅交付标准，还与案外人签订了《委托设计、改造及装修协议》等文件。2019年4月30日，涉案房屋所在建筑物通过住建部门的验收备案。2019年10月7日，原、被告办理了涉案房屋的交付手续，被告将涉案房屋交付给原告，同日被告还向原告交付了《广东省商品住宅质量保证书》等文件材料。该份《广东省商品住宅质量保证书》载明，涉案房屋的保修期间从2019年10月1日开始；保修范围包括墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、装修工程等项目，其中墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为5年，装修工程保修期限为2年；被告委托阳光城物业服务（福建）有限公司佛山分公司对涉案房屋进行保修；等等。该保证书第五条载明“报修及处理：1.在保修期内，房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应及时向本公司报修，本公司免费承担保修责任。2.在接到用户报修后，本公司将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间。除经鉴定需要较长时间外，本公司将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书；未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的，业主可自行委托进行质量鉴定和质量维修，鉴定费、维修费用由本公司承担；在履行保修责任过程中需要业主配合、协助的，若业主不配合、协助而导致本公司无法履行保修、修补责任的，相关后果由业主承担。……”。2019年12月30日，原告向物业服务公司报告称“我房子漏水了，地板全泡了”。物业服务公司随即安排人员进行排查，后于12月31日回复称“水管有渗漏的情况，具体渗漏地方需要排查”。之后，原告于2020年3月14日、4月6日就涉案房屋的漏水以及受损木地板更换维修事项向物业服务公司进行询问。物业服务公司于2020年4月10日告知原告称“两个房间木地板正在安排，大概后天就可以完工了”；于4月22日告知“木地板恢复之后有些地方松动比较明显，特别针对门口周边位置，施工单位也尽力去改善了”；于4月30日告知称卫生间排水管已经恢复好；于5月2日告知卫生间防水已经做好，准备试水；于5月7日告知卫生间正在试水。原告陈述称，被告方在2020年4月下旬完成了涉案房屋内因水浸受损的房间木地板维修和更换，在2020年5月中旬完成了出现漏水问题的水管及卫生间的修复。现原告以被告逾期履行保修义务为由起诉并提出如上诉求。另查明，原告于2020年5月至7月期间每月向物业服务公司支付涉案物业的物业服务费为577.74元。另外，原、被告双方确认被告免除了原告2020年1月1日至同年3月31日期间的物业管理费。以上事实，有原告举证的《商品房买卖合同（预售）》《委托设计、改造及装修协议》《广东省商品住宅质量保证书》、原告与物业维修人员微信记录截图、视频光盘、物业服务费支付凭证，被告举证的《单位（子单位）竣工验收备案表》《收楼通知书》及EMS单、《文件接收清单》《钥匙签收表》《验房意见书》《商品房买卖合同补充协议》、被告物业管家与原告的微信聊天记录截图以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》《广东省商品住宅质量保证书》等合同文件为原、被告双方的真实意思表示，内容合法有效。被告作为涉案房屋的建设单位，应当依照其所作出的《广东省商品住宅质量保证书》所载之承诺，及时全面地履行保修义务，否则应当承担相应的违约责任。依照《广东省商品住宅质量保证书》之约定，涉案房屋的卫生间管道渗漏、装修工程均属于保修的范围，对于该些保修范围内的项目，除经鉴定需要较长时间外，被告应于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书。根据查明的事实，原告于2019年12月30日向被告委托的保修方（物业服务公司）报告了房屋漏水、木地板水浸的损害事实，该些损害事项属于被告的保修范围。无证据证明该些损害需要鉴定，被告依约应于7天内完成修复，但被告未依照约定的时间履行修复义务，构成违约，应承担相应的违约责任，对于拖延修复期间所造成的原告涉案房屋无法正常使用的损失应当予以赔偿。首先，关于损失赔偿的计算期间第一，关于起始时间。依照《广东省商品住宅质量保证书》之约定，被告应在7天内完成保修事项修复。本案原告于2019年12月30日报告保修事项，即被告应在2020年1月6日前完成修复工作，故损失赔偿应从2020年1月7日起计算。至于被告提出的90天修复期的抗辩意见，《商品房买卖合同（预售）》约定的90天修复期是指在房屋交付之前质量瑕疵的修复期，而本案的损害事项是在房屋交付之后产生，不适用上述90天修复期的约定，该抗辩意见不成立。第二，关于截止时间。对于涉案房屋木地板和漏水的修复完成时间，被告未能明确，也未予以举证证明，应当承担举证不能的不利后果。原告主张被告最后于2020年5月中旬完成了漏水问题的修复，结合双方举证的微信对话记录中有关的修复时间节点，本院推定修复完成的时间为2020年5月15日。对于被告完成的木地板和漏水的修复事项，原告未举证证明存在不合格的情形，应推定为合格。故损害赔偿应只计算至修复完成的时间，即2020年5月15日。其次，关于损失赔偿的计算标准原告本案损失是在涉案房屋交付后的保修期间发生的，原告主张按照《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交楼违约金标准计算损失，理据不足，不予支持。被告拖延维修造成原告的损失主要为涉案房屋在该期间无法正常使用的损失，该损失既包括该房屋预期可得的使用利益损失，也包括为维护与该房屋有关的功能和状态而支出的费用的损失，前者以货币衡量相当于房屋租金，后者则主要为所支出的物业管理费等费用。关于前者，由于涉案房屋未实际出租，故按照佛山市禅城区国土城建和水务局最近一次（2016年）发布的《佛山市禅城区******指导租金标准》中同地段同类房屋租金标准16元/（月·平方米）计算，涉案房屋建筑面积为199.15平方米，相应的损失赔偿标准为3186.4元／月；关于后者，按照原告实际支付涉案房屋的物业管理费577.74元／月计算，因原告实际无需支付2020年1月至3月期间的物业管理费，故该项费用仅从2020年4月1日计算。综上，被告应赔偿原告从2020年1月7日至5月15日拖延保修期间的损失为14537.29元［3186.4元／月×（4+9/31）个月+577.74元／月×1.5个月］。原告主张损失超出的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山信财置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告焦杰仁赔偿损失14537.29元；二、驳回原告焦杰仁的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计893元（原告已预交），由原告焦杰仁负担733元，被告佛山信财置业开发有限公司负担160元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年八月三十一日书记员 蔡漪琳