广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初224号 原告（反诉被告）：黄坚奋，男，1992年06月14日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：农毅军，广西正大五星律师事务所律师。 被告（本诉原告）：吴桂荣，男，1963年10月17日出生，汉族，住广西平南县，现住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：傅洵，贵港市民安法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）黄坚奋与被告（反诉原告）吴桂荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄坚奋及其委托诉讼代理人农毅军和被告（反诉原告）吴桂荣及其委托诉讼代理人傅洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄坚奋向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《铺面租赁合同》；二、判令被告向原告偿还6405元租金；三、判令被告向原告偿还6000元押金以及1000元水电押金；四、判令被告向原告支付违约金25000 2 元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月1日，原告与被告签订《铺面租赁合同》，约定被告将座落于贵港市港北区（即康辉油房××间铺面租给原告使用，租期从2019年元月1日至2020年12月31日止；每月租金9150元，采用先交租后使用的原则，每年分4次交付租金，每次的租金于租金期满前一个月前交清；在签定合同后，原告向被告一次性付押金6000元，水电费押金1000元。在合同履行期间，因为房东涉及案外诉讼，贵港市中级人民法院于2019年10月9日作出（2018）桂08执24号之三执行裁定书，裁定江北大道中段65号房地产所有权自本裁定送达买受人莫锡平时发生转移。收到该裁定书后，原告多次与被告协商退还己经提前交付的租金以及依约交付的押金等事宜，被告均予以拒绝。为维护原告合法权益，请求判决如上述请求。 被告吴桂荣辩称，1.同意解除双方签订的《铺面租赁合同》;2.不同意偿还6405元租金，因为原告至今仍在使用该商铺;3.不同意6000元押金及1000元水电，因为原告方违约在先;4.不同意支付违约金25000元，因为被告本身没有违约，是原告违约。 反诉原告吴桂荣诉称，1．请求法院判令驳回被反诉人黄坚奋第二、三、四、五项的诉讼请求；2．请求法院判令被反诉人黄坚奋向反诉人吴桂荣支付2019年11月份租金9150元、2019年12月份9150元、2020年1月份租金3000元、2020年2月份租金3000元，合计24300元。并返还商铺给反诉人吴桂荣使用。（租金暂计至2020年2月份止，此后的租金计至被反诉人将铺面腾空返还止）;3．本案全部诉讼费用由被反诉人黄坚奋承担。事实与理由：一、反 3 诉人不存在违约的行为。被反诉人黄坚奋提起起诉，要求反诉人吴桂荣偿还6405元租金及6000元押金、1000元水电押金、还需支付违约金25000元。反诉人吴桂荣在收到法院开庭传票，十分诧异。反诉人与被反诉人于2019年1月1日签订《铺面租赁合同》，按合同第一、二条约定：“一、甲方将座落于贵港市港北区左右（即康辉油房）共三间商铺租给乙方使用，租期为2年。即从2019年1月1日至2020年12月31日止；二、租金及付款方式：月租金9150元，采取先交租后使用的原则，每年分4次交付租金，每次的租金于租金期满前一个月交清，若超3天，停水停电，则合同终止，甲方收回铺面。乙方所使用的水、电费、税费等由乙方自付，不得拖欠”。一直以来，双方就合同履行情况都相当满意，履行期间均不存在欺骗及欺诈行为，一直合作的相当愉快。被反诉人至今还一直承租该商铺，被反诉人并没有因贵港市中级人民法院于2019年10月9日作出的（2018）桂08执24号之三执行裁定书产生任何损失。所以反诉人并没有违约，被反诉人要求反诉人退还租金及支付违约金是不合情不合法的。二、被反诉人拖欠租金构成了原则上的违约，其应当承担违约责任反诉人与被反诉人签订《铺面租赁合同》后，反诉人按合同约定将座落于贵港市港**商铺租给被反诉人，被反诉人至今仍在使用该商铺。但是，被反诉人于2019年11月1日起再未向反诉人支付租金，构成违约。按照合同第二条约定反诉人有权终止合同，并收回铺面。根据《合同法》规定，被反诉人应当支付反诉人2019年11月份租金9150元、2019年12月份9150元、2020年1月份租金3000元、2020年2月份租金3000元，四个月铺面租金合计24300元。反诉人同意与被反诉人解除双方签订的《铺面租赁合同》，并要求被反诉人支付租金至被反诉人将铺面清空返还止。综上所述，被反诉人起诉状所诉没有事实及法律依据，法院应该驳回其第二、三、四、五项的诉讼请求；并判令被反诉人向反 4 诉人支付四个月铺面租金24300元（暂计至2020年2月份止，此后的租金计至被反诉人将铺面清空返还止）。本诉的原告所租用被告的三间商铺只有两间被法院拍卖，剩下的一间是没有拍卖的，而且原告仍然在使用这间商铺。 反诉被告黄坚奋辩称，1、被反诉人在本案中不存在违约行为，2019年10月9日被反诉人接到贵港市中院作出的(2018）桂08执24号之三执行裁定书，同时也接到法院的法官告知租金应该向新的房东莫锡平转账，而且被反诉人也将2019年11月1日至2019年12月13日的租金缴纳给了莫锡平。2、本案反诉的原告以未收到上述租金为由强行对租赁的商铺以及仓库进行破坏，导致反诉被告无法使用该租赁商铺，没办法继续履行原来的租赁合同，因此，反诉原告的理由不成立。 本院经审理认定事实如下：余朝东、黄相琼是位于贵港市港北区房屋（57-79号门牌）的所有权人，被告（本诉原告）吴桂荣、第三人李成辉于2014年1月1日与余朝东、黄相琼签订《铺面房屋租赁合同》，取得上述房屋的租赁权，租赁期限从2014年1月1日至2026年12月31日。2019年1月1日，被告（反诉原告）吴桂荣作为甲方与原告（反诉被告）黄坚奋作为乙方签订《铺面转让协议书》，约定：甲方将座落于贵港市港北区左右（即康辉油房门牌××间铺面租给乙方使用，租期从2019年元月1日至2020年12月31日，租金每月9150元，每年分4期交付租金，每次租金于租金期满前一个月前交清，在签订合同时，乙方向甲方一次性付押金6000元，水电押金1000元；租赁期内，甲方不得无故回收商铺，乙方不得无故退租。双方签订该《铺面转让协议书》后，黄坚奋向吴桂荣支付6000元押金及1000元水电押金，吴桂荣将房屋交给黄坚奋使用。黄坚奋于2019年10月1日向吴桂荣支付2019年10月份租金9150元。原告2019年10月份收 5 到贵港市中级人民法院作出的执行裁定书后便不再向被告支付租金。 另查明，2019年10月9日，贵港市中级人民法院作出（2018）桂08执24号之三执行裁定书，裁定贵港市江北大道65号房地产［土地证编号：贵国用（2012）第××号、贵国用（2012）第××号；房地产编号：贵港房权证贵港市字第××号、第××号、第××号］的所有权及相应其他权利归买受人莫锡平所有，该房地产所有权自本裁定送达买受人莫锡平时发生转移。2019年10月10日，贵港市中级人民法院将上述裁定书送达给莫锡平。买受人莫锡平经拍卖所得的房地产中有2间铺面为原告黄坚奋使用。 2019年12月29日9时30分，李成辉以租客两个月未交房租为由用铁棍将黄坚奋承租的涉案房屋中未被拍卖的的一个铺面门撬开并收回商铺。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行权利义务。原告（反诉被告）提出解除出租合同，被告（反诉原告）亦表示同意，故本院确认该合同因双方一致同意而解除。涉案房屋的三个铺面其中两个铺面因被强制执行拍卖由买受人取得房屋的所有权后，被告（反诉原告）丧失对被拍卖房屋收取租金的权利，丧失被拍卖房屋收取租金权利后收取的房屋租金应当予以退还，被告（反诉原告）收取了2019年10月份租金9150元，应退还4067元（9150元×2/3×2/3=4067元）给原告（反诉被告）。涉案房屋中未被拍卖的一间铺面因门锁被撬开行为客观上已让租赁合同无实现的可能，因此原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付2019年11月、12月的租金6100元（9150元×1/3×2=6100元），上述两项相抵，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付租金2033元。因租赁合同已解除，被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）6000元押金及1000元水电押金。租 6 赁合同未约定违约金事宜，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）应支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款、第三款、第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄坚奋与被告（反诉原告）吴桂荣2019年1月1日签订的《铺面租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、原告（反诉被告）黄坚奋向被告（反诉原告）吴桂荣支付租金2033元； 三、被告（反诉原告）吴桂荣向原告（反诉被告）黄坚奋退还押金6000元、水电押金1000元； 四、驳回原告（反诉被告）黄坚奋的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）吴桂荣的其他反诉请求。 案件本诉受理费760元，减半收取计380元，由黄坚奋负担271元，吴桂荣负担109元；案件反诉受理费406元，减半收取计203元，由黄坚奋负担51元，吴桂荣负担152元。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费760/406元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号： 7 20455101040013316。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄汉萍 二〇二〇年九月二十二日 书记员  梁 爽