湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初181号原告(反诉被告)：李思凡，男，汉族，1985年4月26日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：段军晓，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柯，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告(反诉原告)：武汉合内合外商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区京汉大道****层**。法定代表人:黄晓燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鑫垚，湖北申简通律师事务所律师。被告：武汉仲锦物业管理有限公司，住，住所地湖北省武汉市江岸区京汉大道************/div>法定代表人：黄景民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鑫垚，湖北申简通律师事务所律师。被告：黄世民，男，汉族，1952年11月2日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李好光，湖北谦牧律师事务所律师。原告李思凡诉被告武汉合内合外商业管理有限公司（以下简称合内合外公司）、武汉仲锦物业管理有限公司（以下简称仲锦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告李思凡申请追加黄世民为本案被告，本院依法通知黄世民作为本案被告参加诉讼。被告合内合外公司提起反诉，本院依法予以受理，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告李思凡的委托诉讼代理人段军晓、李柯，被告合内合外公司的委托诉讼代理人张好奇，被告仲锦物业公司的委托诉讼代理人闵天舒、被告黄世民的委托诉讼代理人李好光到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限2个月。本案现已审理终结。李思凡向本院提出诉讼请求：1.确认李思凡签署的《运营管理协议》及《铺位租赁协议》已于2019年12月13日解除。2.判令合内合外公司、仲锦物业公司、黄世民共同返还收取的商业管理费、商业管理费保证金、房租、房租保证金及入场费共计217884元。3.判令合内合外公司、仲锦物业公司、黄世民共同承担本案所有诉讼费用。事实和理由：李思凡与合内合外公司签署书面《运营管理协议》，约定合内合外公司为李思凡租赁的位于武汉市江岸区京汉大道江汉路206号2楼编号为D0201号铺位提供管理服务。李思凡于2019年8月16日按照要求通过刷卡等方式支付共计217884元，POS机签购单显示收款商户名称为仲锦物业公司。合内合外公司给李思凡开具了收款单。依据《运营管理协议》约定，合内合外公司应安排李思凡在7日内开始营业，但合内合外公司以各种理由延迟入场营业时间。直到2019年11月22日，合内合外公司才单方确定可以开始试营业，并定在12月20日正式开业计租。李思凡按通知的时间入场时发现现场状况与合内合外公司招商部人员告知的基本情况差别很大，包括承诺的轻轨接入二楼，商户高入驻率等李思凡洽谈签约前反复确认的关键问题均与实际情况不符，商铺明显仍不具备开业的条件。沟通无果后，李思凡于2019年12月13日通过合同约定的电子邮件地址及邮寄地址分别发送了解约通知。在未得到回应后，为避免因设备占用商铺致双方损失进一步扩大，李思凡已于2019年12月20日前陆续将设备、食材等现场物品清离商铺。李思凡认为，合内合外公司以自己的名义与李思凡签署《运营管理协议》，没有尽到基本的管理义务，无故延期组织开业，现场状况与约定严重不符，构成违约。合内合外公司招商部工作人员以黄世民的名义与李思凡签署《铺位租赁协议》。据李思凡了解，本案商铺所有人并非黄世民。协议约定的房租及房租保证金均由合内合外公司、仲锦物业公司实际收取。李思凡为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。审理中，李思凡补充陈述，李思凡经营的店铺是从其他企业付费取得的特许经营权，有授权经营期限。2020年1月23日起，武汉因疫情封城，客观上造成本次纠纷解决时间延迟。目前双方约定的一年期限即将到期，任何继续履行的方案对李思凡不存在现实可行性。合内合外公司辩称，1.李思凡送达解除合同通知不产生合同解除的法律效力。《运营管理协议》约定在协议起始日7日内开始营业是李思凡的义务。合内合外公司并未就开业时间做出具体承诺，合内合外公司作为运营管理方，有权对整个楼层商户运营时间等作出规定。合内合外公司从未以任何形式向任何商户承诺轻轨直接接入。《运营管理协议》并未约定李思凡的单方解除权。2.本案涉及两个合同关系，都是独立的标的，不符合共同诉讼的条件，不能在同一案件审理。3.李思凡无权解除合同，其未经合内合外公司许可，擅自撤场，合内合外公司有权要求李思凡承担相应的违约金，并且不予返还商业管理费及商业管理费保证金。招商意向书中清楚载明，无论协议因何种原因解除、终止，合内合外公司均不予退还进场费。合内合外公司不是租赁合同的相对方，也未收取李思凡房租及保证金，李思凡主张返还缺乏请求权基础。仲锦物业公司辩称，根据合同相对性原则，李思凡对仲锦物业公司不具有请求权。李思凡签订的合同是否与特许经营权有关并无证据证明。即使涉及特许经营权，也不是李思凡解除合同的理由。特许经营权所涉及的授权期限是李思凡作为缔约方在预见合同风险时应当考虑的要素，与合同相对方无关。李思凡违约在先，所谓合同即将到期、不能履行与事实不符。当事人不同意在本案中将两种法律关系一并处理，依照裁判规则，李思凡应当将其诉讼进行拆分。黄世民辩称，李思凡对黄世民的诉请毫无根据。1、黄世民和李思凡之间是租赁合同关系。李思凡无故撤场，构成违约，无权要求解除合同、返还租金和租金保证金。2、黄世民不是《运营管理协议》的当事人，没有收取运营管理费用。李思凡不能在一个案件中一并主张两种法律关系。李思凡要求黄世民返还管理费、管理费保证金和进场费没有任何根据。合内合外公司向本院提出反诉请求：1、判令解除合内合外公司、李思凡签订的《运营管理协议》；2、判令李思凡向合内合外公司支付违约金10628元（按月管理费的2倍计算）；3、判令李思凡承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年8月16日，合内合外公司与李思凡就李思凡承租的位于武汉市江岸区京汉大道江汉路206号编号D0201号铺位（项目名称为“食集”）的日常管理及服务事宜签订《运营管理协议》。合同签订后，李思凡缴纳了约定费用并办理装修进场手续。2019年10月22日，合内合外公司发布《合内合外“食集”二楼试营业及开业通知》，告知李思凡其所租赁的铺位应于2019年11月22日试营业，12月20日正式营业。李思凡在试营业及正式营业期间屡次迟开早收，多次无故停业，违反《运营管理协议》的约定，严重影响了合内合外公司运营的“食集”项目形象。合内合外公司有权依据《运营管理协议》之约定解除合同，并要求李思凡以月管理费的2倍为标准，向合内合外公司支付违约金，望判如所请。李思凡针对反诉辩称，请求驳回合内合外公司的全部反诉请求。《运营管理协议》约定合内合外公司应在协议签订后7日内保障李思凡可以开始经营。直到2019年10月22日，合内合外公司才通知李思凡从2019年11月22日开始试营业，合内合外公司违约在先。试营业开始后，李思凡发现合内合外公司在合同签订前承诺的2楼与轻轨站平台无缝对接以及高入驻率都与实际情况不符。李思凡发出解约通知是在与合内合外公司多次协商的基础上，李思凡已经尽到了通知义务。合内合外公司应当及时处理解约后后续转租事宜，由此引发的损失扩大由合内合外公司自行承担。合内合外公司主张的条款是事先印刷好的合同文本，李思凡没有协商权，是格式条款，因此无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月17日，李思凡委托案外人刘贝贝作为乙方签署《“合内合外”二楼C区铺位租赁招商意向书》，约定诚意金2万元。甲乙双方签订《铺位租赁协议》当日，乙方一次性支付进场费3万元。特别说明：《商铺租赁协议》生效后，无论协议是因为何种原因（包括但不限于：任一方解除合同、行政行为、不可抗力等）解除、终止的，以及协议实际履行的期限，甲方均不予退还进场费。2019年8月16日，黄世民（甲方）与李思凡（乙方）签订《铺位租赁协议》，约定甲方将编号为D0201的铺位租给乙方使用。铺位租赁期自2019年9月20日起至2020年9月19日止。本协议铺位月度租金为16000元，按半年支付。铺位租赁履约保证金为48000元。签订合同之日,乙方缴纳首期款项（租金、履约保证金）合计144000元。租赁期限内,乙方中途退租的,乙方同意甲方有权没收履约保证金,且乙方已付未到期租金，甲方不予退还。除此之外，乙方还应按月租金(前述月租金指本协议解除前乙方已经支付的最高月租金)的2倍向甲方支付违约金。另约定，甲方可将本协议中的部分或全部权利义务委托给甲方指定商业管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受无异议。本协议中关于甲方的权利，可由管理公司直接行使，无须甲方再出具任何授权。乙方在与甲方指定的商管公司签订的《运营管理协议》项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。2019年8月16日，合内合外公司（甲方）与李思凡（乙方）签订《运营管理协议》，约定乙方租赁具体区域为武汉市江岸区京汉大道江汉路206号编号为D0201号铺位。甲方的运营管理期限即为乙方的租赁期限，自2019年9月20日至2020年9月19日。乙方须在协议起始日起7日内开始营业，否则，视为乙方单方违约，甲方有权解除协议，并有权追究乙方的违约责任。本协议铺位月度管理费为5314元，按半年支付。在本协议签订之日，乙方支付首期管理费31884元和运营管理保证金12000元。乙方累计擅自中断或停业超过10日，或租赁期限内迟开早收累计超过15次的，以及因乙方中途退租或因乙方个人原因致使本协议提前终止的任何情形。甲方有权不予返还乙方的运营管理保证金和已付未到期“管理费”，提前终止本协议并提前收回出租铺位或其任何部分，同时乙方应另行按月“管理费”（前述月“管理费”指本协议解除前乙方已经支付的“管理费”最高金额）2倍向甲方承担违约金。李思凡支付协议约定款项。合内合外公司向李思凡出具收款单,金额共计217884元。审理中，合内合外公司确认收到李思凡支付的款项。黄世民确认收到租金、履约保证金共计144000元。2019年10月22日，合内合外公司出具《合内合外“食集”二楼试营业及开业通知》，并于2019年10月23日通过微信发送给李思凡，其中载明：“食集”二楼兹定于2019年11月22日试营业，12月20日正式开业……试营业期间不计租金，12月20日开业当日开始计租。审理中，合内合外公司主张李思凡在试营业期间数次停业，并提交现场照片数张。李思凡对真实性不持异议，认为是在当面协商并书面通知后才决定撤场。2019年12月13日，李思凡委托律师向黄世民、合内合外公司出具律师函，并于同日发送至合内合外公司电子邮箱（ｈｅｎ×××＠ｈｏｔｍａｉｌ.ｃｏｍ）。该函件中载明：1.通知贵方，不接受12月20日计租的赔偿方案。委托人即时与贵方解除租赁及经营管理关系。2.在收到本律师函后3日内确定代表人联系本律师，协商解除合同及退款和赔偿事宜。2019年12月16日，合内合外公司、黄世民向李思凡邮寄《告知函》，要求李思凡立即按约开始正常的经营活动。李思凡于2019年12月18日收到该函件。另查明，李思凡主张合内合外公司承诺轻轨接入二楼以及商户高入驻率，向本院提交了微信聊天记录和照片，李思凡称微信聊天对象为合内合外公司招商人员。其中，聊天记录载明“二楼将与轻轨站平台无缝对接”，照片显示“通往轻轨一号线”标示。再查明，江岸区京汉大道江汉路206号2层房屋所有权人为王玲。2018年1月1日，王玲（甲方）与黄世民（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止。甲方授权乙方可自行将承租房屋进行分割转租。本院认为,李思凡虽分别与黄世民、合内合外公司签订《铺位租赁协议》、《运营管理协议》，但从两份协议的内容和双方的实际履行情况来看，黄世民、合内合外公司均有权行使《铺位租赁协议》和《运营管理协议》项下的甲方权利。李思凡将黄世民、合内合外公司一并列为诉讼当事人，并无不当。李思凡主张黄世民、合内合外公司单方面延期开业，宣传内容和实际情况不符，构成违约，已于2019年12月13日通知解除了《铺位租赁协议》与《运营管理协议》。黄世民和合内合外公司不予认可，并主张李思凡存在违约行为，合内合外公司要求与李思凡解除《运营管理协议》，并要求李思凡支付违约金。对此，本院评判如下：对于李思凡于2019年12月13日发函解除《铺位租赁协议》与《运营管理协议》的效力问题。首先，黄世民、合内合外公司的实际履约情况虽与协议约定不符，但延期开业并未剥夺李思凡根据合同履行而期待的利益，也不属于双方约定的解除协议的情形。其次，李思凡提交的微信和照片内容不符合《中华人民共和国合同法》第十三条和第十四条的规定，对黄世民、合内合外公司不具有法律约束力。黄世民、合内合外公司没有根本违约的行为，李思凡于2019年12月13日发函解除《铺位租赁协议》与《运营管理协议》不发生协议解除的法律效力。李思凡虽主张在发出解约通知后撤场，但在《铺位租赁协议》与《运营管理协议》并未因李思凡的解约行为而丧失效力的情况下，李思凡以自己的行为明确表明不履行合同义务，构成根本违约。依据《运营管理协议》的约定,合内合外公司要求解除与李思凡签订的《运营管理协议》,本院予以支持。李思凡和黄世民就解除《铺位租赁协议》未能达成一致意见，双方亦无继续履行的现实基础，李思凡和黄世民的合同目的均无法实现，对双方均为不利，故本院判令解除李思凡与黄世民签订的《铺位租赁协议》为宜。《铺位租赁协议》与《运营管理协议》因李思凡的违约行为而解除，李思凡应承担相应的违约责任。依据《运营管理协议》的约定，合内合外公司要求李思凡支付违约金10628元，本院予以支持。依据《铺位租赁协议》的约定，李思凡应按月租金的两倍向黄世民支付违约金32000元。黄世民、合内合外公司主张李思凡预缴的协议款项不予退还系不合理地加重对方的责任，本院不予支持。《铺位租赁协议》、《运营管理协议》解除后，黄世民应向李思凡退还租金、履约保证金共计112000元（144000元-32000元）。合内合外公司向李思凡退还管理费、运营管理保证金及进场费共计73884元。合内合外公司和黄世民确认已收取李思凡支付的协议款项，仲锦物业公司亦不是协议的当事人，李思凡要求仲锦物业公司承担还款责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除李思凡与黄世民签订的《铺位租赁协议》；二、解除李思凡与武汉合内合外商业管理有限公司签订的《运营管理协议》；三、黄世民于本判决生效之日起十日内向李思凡退还租金及履约保证金共计112000元；四、武汉合内合外商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李思凡退还管理费、运营管理保证金及进场费共计73884元；五、李思凡于本判决生效之日起十日内向武汉合内合外商业管理有限公司支付违约金10628元；六、驳回李思凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4568元，减半收取计2284元，由李思凡负担456.8元，由武汉合内合外商业管理有限公司、黄世民负担1827.2元。反诉费32.85元，由李思凡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年九月十六日书记员 胡舒铭