山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2234号 上诉人（原审原告）：李大瑞，男，1995年10月10日出生，汉族，居民，住山东省郓城县。 委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：张作明，山东雷泽律师事务所实习律师。（一般代理） 上诉人（原审被告）：菏泽天安房地产有限公司，住所地菏泽市人民路东侧中山路南侧（开发区实验中学东邻）。统一社会信用代码：91371700593647503R。 法定代表人：刘绍海，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴清房，山东九洲苑律师事务所律师。（特别授权） 上诉人李大瑞因与上诉人菏泽天安房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院作出的（2020）鲁1791民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月14日对本案进行了公开审理。上诉人李大瑞及其委托诉讼代理人程振兴、张作明，上诉人菏泽天安房地产有限公司的委托诉讼代理人吴清房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李大瑞不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2020）鲁1791民初字第1009号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审;2.本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。 事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误，采纳被上诉人提供的延期停工证据是错误的。被上诉人提交的政府相关部门出具的相关文件，仅为环境等级的变化情况，文件上并没有针对菏泽市内所有建筑行业或针对被告下达的停工令，该组证据的关联性存在问题，不应当采纳。二、一审判决将违约金调整为每日按照已交房价款万分之0.5计算明显过低。一审判决对违约金过低的判决会导致被上诉人产生持续违约的可能性，对被上诉人没有惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百一十四条等规定，结合上诉人的损失及被上诉人的逾期等情形，违约金计算应当不低于每日房价款的万分之三。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人菏泽天安房地产有限公司针对上诉人李大瑞的上诉，答辩称：一审法院认定上诉人天安公司存在合理顺延工期情形符合合同约定，具有事实和法律依据。一审法院将违约金调整至日万分之0.5无事实和法律依据，请求二审法院改判按照日万分之0.1计算违约金。 上诉人菏泽天安房地产有限公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销(2020)鲁1791民初1009号民事判决书，发回重审或改判上诉人承担已交房价款日万分之0.1的违约责任。事实与理由：一审法院依据《合同法》第114条之规定，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定日万分之0.1的违约金低于给被上诉人造成的损失，应当予以适当增加，按照日万分之0.5计算违约金，这属于适用法律不当，具体理由如下： 一、目前，关于调整违约金的法律规定有如下几条：1.《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。 3.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同纠纷解释)第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。 通过上述法律规定可以得出如下结论：第一，当事人以约定的违约金过低为由请求调高违约金数额，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限，这里的损失仅限于实际损失，不包括预期利益等间接损失。在本案中，被上诉人未能提供有效证据举证证明其以因上诉人延期交房而受到的实际损失。对此，被上诉人应承担举证不能的法律后果，对于其调整违约金的诉求不应得到支持。 第二，被上诉人主张按照同地段房屋租金标准调高违约金没有法律依据。目前关于按照同地段同类房屋租金标准确定违约金的法律规定只有《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条第二款的规定,但该司法解释适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方法和标准，故不应再适用上述司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定。 第三，《商品房买卖合同纠纷解释》第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。如果以该《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条为标准来计算损失，那么当事人就可以频繁启动第十六条，以此为由，调高违约金，这完全属于滥用诉权。明显，这种不诚信行为会严重影响房地产交易市场的稳定性和可信度。 综上所述，一审判决适用法律不当，应予撤销。故依法提起上诉，请二审法院发回重审或改判上诉人承担已交房价款日万分之0.1的违约金。 当庭补充上诉意见如下：关于违约天数，一审法院未将2019年12月7日至2019年12月12日的6天以及2019年12月19日至2019年12月27日的8天合计14天计算在内，一审法院认定顺延交房时间为2020年1月13日，再顺延14天，交房时间应为2020年1月27日，而新冠病毒疫情防控启动一级响应的时间为2020年1月24日，尚在合理顺延期限之内，因此因疫情防控所停工43天仍属于合理顺延期限，因此一审法院认定违约天数有误，请二审法院予以改判。 上诉人李大瑞针对上诉人菏泽天安房地产有限公司的上诉，答辩称：一、《商品房买卖合同》中涉及双方违约部分责任悬殊较大，该部分免除天安公司自身责任，排除上诉人合法权利，违背公平原则，不应认可，应视为合同没有约定违约金数额。法院将逾期交房违约金调整至每日按照交房总价款的日万分之三计算，更符合公平原则。合同约定日万分之0.1的逾期交房违约金，这么低的违约金根本不能起到督促天安公司依约履行合同义务的作用，形同虚设，不应认可。请求法院适用商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参考58同城、携程网、赶集网等带有房屋租赁平台网站的数据，逾期交房时此地段100平左右的房子年租金在两万左右，而现在该地段100平左右的房子年租金在3万元至3.5万元之间，上诉人将逾期交房违约金调高至日万分之三，有事实根据和法律依据。二、被上诉人逾期交房而构成违约，无顺延交房的依据和理由，其违约交房时间应从合同交房之日起至符合交房条件之日止计算。在商品房买卖合同签订时，环境保护部门就时常下发菏泽市重污染天气的预警通知，而被上诉人在明确得知该情况的基础上，与上诉人签订合同时仍然确定交房日期为2019年10月1日之前，天安公司作为知名开发公司，让上诉人有理由相信其确定的交房日期是经合理计算的结果，其提交的证据不是延期交房的依据。退一步讲，即使“重污染天气的预警”属于被上诉人在庭审中所称的不可抗力，也不是其能顺延交房的依据。合同第八条显示：“……但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……”上诉人在约定交房日期之内，从未接到过任何延期的通知，被上诉人也未就此事提交相关证据，所以仍应按照合同约定的交房日期计算逾期交房时间。 根据涉案合同关于延期交房的约定，其中不可抗力并没有明确约定包括环保问题、停工问题及疫情防控问题，并且政府下的环保令里面没有明确指出必须要求建筑类哪一些项目停工，仅指出了打灰、搅拌等重污染类必须停止作业，而像防水、水电等无污染类并没有做停业等限制，因此政府下的环保令、停工令不能完全阻碍开发商的施工，不应当作为计算抗辩延期交房的时间，并且疫情是在应当履行交房义务之后，实为已经违约之后发生的特殊情况，也不应当计算抗辩延期交房的日期。 原审原告李大瑞向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告出示天安国际广场第0004幢01单元28003号房屋商品房质量验收证或者表，质量保证书、住宅使用说明书以及竣工验收通知书；2.判令被告向原告支付从2019年6月30日起至起诉之日逾期交房违约金10479元，并按照日万分之三承担从逾期交房起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以727765元的价格购买被告开发的天安国际广场第0004幢01单元28003号房屋，被告按约定应于2019年10月1日之前将验收合格的商品房交付原告。如被告未在约定期限内交房，应当按照合同第九条约定承担违约责任。但该合同第九条约定明显不公平，开发商逾期交房的违约责任约定明显过低，且开发商在签订合同时并未解释说明违约金情况，原告得知违约金如此低便不会购买该房屋。根据《合同法》第114条规定，原告请求提高从逾期交房之日起到实际交付验收合格房屋之日止的违约金至日万分之三。 合同签订后，原告按约定支付了全款，履行了全部义务，但被告未按照约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经多次催促，被告相关负责人于2019年10月1日公开说明，单方决定所有房屋延长半年交房，而且小区至今只有施工通道以供出入，生活通道至今未通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》以及验收备案文件，更未将验收合格的房屋交给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依法依约均应当承担违约责任。 一审法院经审理查明：2018年3月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天安国际广场小区第0004幢楼01单元28003号商品房，建筑面积98.37平方米，总房款为727765元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第1种（1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因或环境部门要求暂时停工造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素（详见补充协议）；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同……。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时交房，因该商品房未能按期交付而发生的费用自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担与该房屋有关的一切风险（含不可抗力）自本合同约定交付日期的最后一日起由买受人承担。 签订《商品房买卖合同》后，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第八条约定：《商品房买卖合同》及补充协议中，甲方书面通知乙方的送达方式为如下五种通知中的任意一种：乙方签字领取书面通知、菏泽当地报纸公告、手机短信、挂号邮件、特快专递。采用上述方式，通知的送达时间为①乙方签字领取书面通知的同时视为送达②报纸公告见报当日视为送达③手机短信发送的同时视为送达④挂号邮件或特快专递自寄出3日（境外为7日）后视为送达。因乙方提供的联系地址不准确、地址变更、手机号变更而导致未能实际收到相关通知的，后果由乙方自行承担。乙方书面通知甲方的送达方式为挂号邮件自寄出3日（境外为7日）后视为送达；第二十一条约定：如因以下原因造成延期交房，可视为合同第八条“其他非甲方原因，可合理延期的条件”，甲方无需通知乙方并不承担因此而造成的延期交房责任，1、因恶劣天气原因，造成无法正常施工的；2、甲方为遵守国家法律法规政策及政府有关规定而导致延误的；3、因政府部门或公用部门未能在法律法规或合理时限内完成审批登记核验的；4、市政配套设施建设或其他应实施行为延误而导致的延期交付或迟延登记的；5、偶遇突发公共事件，（包括但不限于国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行疾病、与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、落实环境保护政策致使原材料供应延迟等）；6、……。 合同及补充协议签订后，原告向被告交清了房款727765元。至本次诉讼法庭辩论结束时，涉案房屋尚未峻工。原告在第一项诉讼请求中要求被告出示的手续均为经政府备案后的文件。 另查明，自合同签订之日至约定的交房之日2019年10月1日，根据政府环保部门的要求，被告停工的日期为86天。自2019年10月2日至2019年11月19日，因同样原因又停工18天。 一审法院审理认为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案房屋尚未峻工，原告要求被告出示涉案房屋验收后经政府备案的文件，事实上不能履行，一审法院不予支持；原、被告双方在合同中约定：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金。按照该约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，应予以适当增加，综合考虑本案案情，一审法院确定逾期交房违约金每日按已交房价款万分之0.5计算；双方约定涉案房屋的交房期限为2019年10月1日前，但根据双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》关于可以顺延交房期限的约定，被告根据政府环保部门的要求而停工104（86+18）天，被告可以在到期后顺延104天交房，故应在2020年1月13日前将验收合格的房屋交付原告。但涉案房屋至法庭辩论结束时尚未峻工，无法交付，被告显然已经违约，应依法承担违约责任。被告主张应扣除为防治新型冠状病毒而停工的43天，因该事件发生在被告迟延履行后，对其该项抗辩理由，一审法院不予支持。本案中被告至法庭辩论结束时的违约天数为129天，以后的违约责任，原告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条、一百一十四条、一百一十七条规定，判决：一、菏泽天安房地产有限公司支付李大瑞逾期交房违约金4694（727765×0.00005×129）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回李大瑞的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李大瑞、菏泽天安房地产有限公司各负担25元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院审理过程中，上诉人菏泽天安房地产有限公司于2020年9月27日向本院申请撤回上诉。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人菏泽天安房地产有限公司在本案审理期间提出撤回其上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。 本案的争议焦点是：1、上诉人天安公司是否逾期交房及逾期交房的具体天数；2、上诉人李大瑞请求将逾期交房违约金计算标准调整至日万分之三有无事实根据和法律依据。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守合同约定。在二审庭审中经询问上诉人天安公司，其称案涉房屋至二审庭审时尚未竣工，无法交房，天安公司逾期交房是客观事实，依法应承担违约责任。 从合同约定的交房时间2019年10月1日，计算到一审法庭辩论结束时的时间即庭审时间2020年5月21日，上诉人天安公司的逾期交房时间为233天。期间上诉人天安公司根据政府环保部门的要求而停工104天。根据双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中顺延交房期限的约定，上诉人天安公司根据政府环保部门的要求而停工的104（86+18）天应从逾期天数中扣除，一审判决扣除停工时间104天，认定至一审法庭辩论结束时上诉人天安公司的违约天数为129天并无不当。上诉人李大瑞主张延期停工证据与本案无关联性与双方合同约定不符，本院不予采信。 关于焦点二。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交房违约金计算标准为已交房款的日万分之0.1，该标准折算为年利率0.365%，相当于银行同期活期存款利率，因上诉人天安公司已逾期交房129天且持续逾期，该逾期交房违约金计算标准明显低于上诉人李大瑞的实际损失，上诉人李大瑞请求调整逾期交房违约金计算标准，一审判决予以支持并无不当。一审判决酌定逾期交房违约金计算标准为已交房款的日万分之0.5，该标准为双方当事人合同约定的计算标准的5倍。上诉人李大瑞主张调整后的违约金计算标准仍低于其实际损失，但对其实际损失的具体数额未提交证据证明，上诉人李大瑞主张应按照日万分之三计算逾期交房违约金缺乏证据支持，本院不予采信。 综上所述，上诉人李大瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62元，由上诉人李大瑞负担37元，上诉人天安公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  李建民 审判员  张 丽 审判员  刘 潇 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李嘉宁