北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3530号原告：张华，男，1984年7月1日出生，汉族，户籍所在地河北省张家口市赤城县，现住北京市顺义区，公民身份号码××××。委托诉讼代理人：刘铁征，北京山耀律师事务所律师。被告：曹艳艳，女，1983年7月5日出生，汉族，户籍所在地山东省单县，现住北京市顺义区，公民身份号码××××。委托诉讼代理人：祝卫国（曹艳艳之夫），男，1970年11月30日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。原告张华与被告曹艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员谢彩凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告张华之委托诉讼代理人刘铁征，被告曹艳艳及其委托诉讼代理人祝卫国、张海娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告向原告返还房租143143．85元、卫生费912．5元、保证金30000元；3．判令被告赔偿原告损失10万元；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告和闫海飞存有房屋租赁合同关系。2017年8月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于北京市顺义区××房屋166米出租给闫海飞作为经营商铺使用。第一年租金272655元、第二年租金286287．7元、第三年租金300602．1元、第四年租金315632．2元、第五年租金331413．8元、卫生费每年3650元。闫海飞向被告支付保证金30000元。2018年6月14日，原告与闫海飞签订《店面转让协议书》，闫海飞将上述承租房屋经营的店面和在《房屋租赁合同》的权益转让给原告，转让费用10万元，原告享有闫海飞在《房屋租赁合同》中的所有权利并承担交纳租金及水电费的义务。2018年6月30日，原告承继闫海飞在原《房屋租赁合同》中权利义务并与被告换签了《房屋租赁合同》，租期自2017年8月1日起算，租金等内容不变。原告向被告支付了第二年度半年（2018年8月1日-2019年1月31日）房租143143．85元及同期卫生费912．5元，合计144056．35元。原告接手店面后，尚未正式营业，所承租的房屋因系违章建筑而被拆除，给原告造成经济损失。为此，原告多次找被告协商解决，被告均以各种理由拒绝。原告认为原告与被告签订的房屋租赁合同因租赁房屋系违章建筑而无效，被告应返还原告租金、卫生费、保证金并赔偿损失。故依法提起诉讼。被告曹艳艳辩称：同意确认合同无效。2015年6月15日被告与张春梅订立了租赁合同，租期至2018年8月2日。张春梅对涉诉房屋进行了部分装修，比如打隔断、卫生间装修，房屋的主要装修是被告曹艳艳做的，直到房屋拆除房屋没有动过。2017年8月1日房屋出租给了张志强做足疗，房屋仅是张春梅做过部分装修，是为了履行合同适应她的经营需求，原告主张的装修损失不存在。2018年8月30日因为消防和中非论坛的要求原告关闭营业，因为是娱乐行业，属于经营风险，我方认为原告实际使用房屋自2018年8月1日到房屋拆除之时2018年12月22日，在此期间原告应该支付被告房屋占用费，卫生费应该按比例支付。被告收取保证金20000元，该退的被告会退。后来房屋是张志强租赁，然后他转给了杨长松，最后2018年张华接手了房屋，与张华签订了租赁合同，至于闫海飞和原告的关系被告不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条：该房屋坐落于北京市顺义区××号，该房屋为平房，建筑面积166平方米，每平方米4．5元。第二条：该房屋用途为经营商铺。第三条：房屋租赁期自2018年8月1日至2022年7月31日。第四条：第一年租金为272655元，第二年租金为286287．7元，第三年租金为300602．1元。第五条：租金按半年付款。第六条：（一）正式签订合同之前，乙方房屋租赁保证金应转入甲方，具体金额为30000元。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第十条：（二）租赁期满或合同解除后，乙方应完后返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。乙方应结清承担的费用。乙方添置的物品可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回无条件归甲方所有。返还后对该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品超过3天，甲方有权自行处置。第十四条第二款：有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，互不补偿。1．该房屋因城市及上级主管单位战略规划调整（营院）建设，被依法列入房屋拆迁范围的，合同无法继续履行的……。该《房屋租赁合同》首页记载：签订日期2018年8月1日，到期时间2022年7月31日。关于合同的签订时间，原告主张该合同日期为“倒签”，实际情况是原告承继了自案外人闫海飞就涉诉房屋所享有的权利和义务，并提交《店面转让协议》予以证明。协议记载：转让方（甲方）闫海飞，顶让方（乙方）张华。双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：甲方同意将位于北京市顺义区××号店铺转让给乙方使用。使用面积166平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定条款，并且定期缴纳租金以及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费以及各项其它费用。转让店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方。乙方在2018年6月14日向甲方支付转让费10万元……。被告称其与闫海飞之间没有合同关系，不清楚为何原告与闫海飞之间签订《店面转让协议》。2018年6月30日，原告（付款人）与被告（收款人）签订《收据》，内容：今收到张华2018年8月1日至2019年1月31日半年房租143143．85元。2018年8月1日至2019年1月31日半年卫生费912．5元。总计144056．35元。天竺派出所出具的照片显示，涉诉房屋于2018年8月31日已由北京市顺义区公安消防支队张贴封条。后该房屋被认定为违章建设，由城管部门于2018年12月12日张贴拆除通知，并于2018每年12月26日起开始实施强制拆除。原告称其取得封条的时间为2018年7月21日，因此其停止营业的时间为该日。被告称其7月份正常营业，自2018年8月31日贴封条时才停止营业。原告主张因其接手涉诉房屋后尚未正式营业，房屋即因系违章建筑而被告拆除，故要求被告返还已交纳的房租143143．85元及卫生费912．5元。关于保证金，原告主张其没有向被告及转让方交纳过保证金，其要求被告返还保证金的依据为原告是继受了上一家的权利义务，故保证金应由被告返还给原告，原告提交被告给张春梅出具的押金收条（15000元）予以证明；经本院当庭询问，张春梅称合同到期就转给别人了，保证金转给了下一家，是让下一家去要保证金。被告辩称其从张春梅处收取过15000元的保证金，后来张春梅转给张志强时，被告又从张志强处收取了5000元的保证金。关于损失10万元，原告主张该损失交给闫海飞的10万元转让费，该10万元转让费包括设施和设备的，不包括保证金。关于装修问题，原告主张其从闫海飞处接手涉诉房屋时，房屋是包含装修的。被告主张涉诉房屋的装修主要是被告做的，张春梅承租后做过部分装修。经本院当庭电话与张春梅核实，张春梅称：我是有跟曹艳艳租过房，合同没到期我就转让给别人了，保证金我没要，转让给下一家，下一家是谁我记不得了，是让下一家去要保证金，是他们和房东重新签的合同，我是自己做了装修，房东在租房子时没有装修，我装修花了40多万，是做足疗店的。被告称因被告与张春梅的租赁合同已经履行完毕，所以不存在原告主张的装修损失。被告提交祝卫国（甲方，出租方）与张春梅（乙方，承租方）签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年6月15日至2017年8月2日，关于装修部分的约定，第九条：甲方原则上允许乙方对承租房屋进行装修、装饰。第十条（二）租赁期满或合同解除后，乙方应完好返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。乙方应结清承担的费用。乙方添置的物品可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为（乙方恢复原状/乙方向甲方支付恢复原状所需费用/乙方放弃收回无条件归甲方所有）。返还后对该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品超过三天，甲方有权自行处置。原告称无法确认该合同的真实性但认可该合同，认可张春梅收据的真实性。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、店面转让协议，被告提交的房屋租赁合同、收据，以及本院调取的照片、房屋拆除档案、庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案涉诉房屋因未取得建设工程规划手续而被认定为违章建设，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于原告实际使用涉诉房屋的期间，因双方签署的合同日期非实际租赁起始日，故本院根据双方签署的《收据》上记载的租金的起诉日即2018年8月1日作为房屋的实际占有使用之起始日。2018年8月31日，涉诉房屋因被张贴封条导致无法继续使用，故2019年8月1日至2019年8月31日为原告占有使用涉诉房屋之期间。原告应参照该期间双方约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费，尚未实际发生的租赁费被告应退还原告，卫生费亦应按比例退还原告。关于保证金，原告从案外人（原合同承租方）处接手并重新与被告签订租赁合同且双方系涉诉房屋的最后租赁双方，关于涉诉房屋租赁关系中的保证金退还问题应一并予以处理。被告自认曾收到过张春梅及张志强的保证金共计20000元，对此本院予以确认。该房屋上存在的保证金在每一份的租赁合同关系中均作为承租方的保证金而使用，现本案双方租赁合同被确认无效并对无效的法律后果进行一并处理，结合原告取得张春梅交纳保证金的凭证及张春梅关于保证金转让的陈述，本院认定被告作为收取保证金的出租方，应将保证金返还给原告。原告主张3万元保证金，对超出2万元的部分，因无证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张10万元转让费的损失，该项费用是原告与案外人之间的交易产生，10万元系原告受让闫海飞店面内的装修及其他所有设备等，原告的损失并非被告的原因导致，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张华与被告曹艳艳签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告曹艳艳于本判决生效后七日内返还原告张华房屋租金119286．54元、卫生费760．42元；三、被告曹艳艳于本判决生效后七日内返还原告张华保证金20000元；四、驳回原告张华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，由原告张华负担2645元（已交纳），被告曹艳艳负担2765元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年九月十七日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨