广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初9966号 原告：何建文，男，1980年3月26日出生，汉族，住湖北省通城县*******。 委托诉讼代理人：郭泽湘，女，系原告配偶。 被告：李雁容，女，1974年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************。 原告何建文与被告李雁容租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭审理了本案。原告何建文及其委托诉讼代理人郭泽湘、被告李雁容均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》；2.被告双倍返还给原告房屋租赁押金共50000元；3.被告赔偿原告请人打扫卫生2000元，广告牌2200元，叉车费用400元，共4600元；4.请求被告赔偿损失50000元；5.被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原、被告在2020年1月17日签订房屋租赁合同，租赁房屋地址是南海区******（以下简称涉讼租赁物），面积400多方，当时约定从2020年2月1日起算租金，租期从2020年2月1日至2025年2月28日，每月租金9000元（年租金为9000元×12个月=108000元）。因今年新冠肺炎疫情重大影响，政府强烈规定不准外出，原告从2020年1月20号回湖北老家过春节未能出省，2月期间被告有关心过湖北疫情，双方协商答应免除2020年2月份房租，3月1日、7日、21号被告微信催原告缴交3月份房租（未说出自己已经把原告租的房屋的其中一仓转租给彭某）。原告在被告催交房租时说疫情很快就结束了，原告马上就要到广东省来了，等到了广东办理水电交接再缴交租金。直到2020年3月20日，原告拿到健康证明急忙赶往广东，3月24日原告到租房处叫被告办理水电及钥匙交接和缴交房租，却看到自己租的房屋其中一仓正在改造装修，问明原由才知被告在3月10日前就已经把原告租的房屋又转租给彭某，却还说原告未交3月份租金算违约,让其搬走机器且不退还押金，原告无奈随即报警求助，警察说他们处理不了，让双方走法律途径解决。3月25日上午，被告再次催原告搬走两台机器，并说原告违约，不退还押金和赔偿损失，让原告去起诉她，原告无奈只好在3月27日上午把机器搬走，并微信告诉被告机器已搬走。根据我国《合同法》117条明确规定，因不可抗力不能正常履行合同的，受不可抗力影响的，部分或者全部免除责任。今年2月至3月由于疫情影响非常严重，政府管制湖北人不能外出更不能出省的情况下，原告稍稍晚交房租是属于免责情况，不存在违约。政府也大力提倡2月免租，3月4月租金减半，房东应尽力配合。还有被告就连签的房屋租赁合同内容也不给原告一份存档，多次讨要也不给，原告觉得被告太没诚信且违约在先。综上所述，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。 被告辩称，2019年12月28日，被告通过中介刘保良得知，承租涉讼租赁物的租客已经搬走。刘保良提出承担该三间厂房的清洁费，两人可以共同出租涉讼商铺，出租的价格如果高于9000元/月，差额部分归刘保良。2020年1月5日，刘保良提出向被告承租两间厂房，价格为7000元/月，被告要求刘保良先支付押金，刘保良遂支付20000元押金。被告要求刘保良签合同，并从2020年2月1日交租，刘保良一直没时间与被告签合同。据了解，刘保良收的就是原告的押金。原告交了押金之后，就在厂房门口贴了出租电话号码，被告有一个做鞋子的朋友看到之后就联系被告，看能否与原告协商，不通过中介将其中的一半转租给他。被告联系原告，原告说不另外出租，主动表示不通过中介与被告重新签合同。经协商，被告告知原告两间商铺被告是以7000元/月租给刘保良，刘保良再以8500元/月租给原告，如果被告与原告签合同，被告同意9000元/月出租三个铺位，原告同意并支付5000元的定金。2020年1月17日，原告来到被告的单位。原告指引被告如何绕开刘保良签约。被告按照原告的指引将收的20000元押金转给刘保良，刘保良将20000元付给原告后，原告再将该20000元支付给被告。被告将合同原文给了原告，并告知这是镇政府的合同，原告提出要合同，被告表示过两天可以提供。原、被告于2020年1月17日签订合同，被告在1月20日才放假，原告已经回湖北了，所以合同才没有办法交到原告手上。合同原定2月1日生效，1-5日是交租的时间，因疫情被告没有催促原告交租，2月26日原告联系被告，提出疫情可能对其造成损失，被告表示谅解，同意免2月份的租金，并要求3月1日交三月的租金，原告同意。3月1日，被告联系原告，原告提出要求被告再免半个月的租金才交租，被告不同意，且出租方没有免被告的租金。3月8日，被告联系原告要求其交纳3月的租金，原告没有承租厂房及交租的意愿，被告提醒再不交租就是违约，原告一直没有答复。3月18日，彭可健与被告谈第三个厂房的出租事情，被告提出同意其装修但合同要到4月1日才生效，并证明已知道出租条例和消防条例，彭可健也加了被告违约赔偿双倍押金的条款。3月20-24日，原告联系被告，双方到了第三个厂房。得知第三个厂房已在装修，原告马上报警，警察认为是经济纠纷，不作处理。被告告知原告，表示原告一直没有交租又不处理，被告只能想办法处理。3月25日，原告联系被告，称可以不要第三间厂房，只租剩下两间厂房，并将其中的一间厂房进行粉刷。被告将合同拿给原告，重新改写租金金额，原告对合同的内容提出异议，双方协商不成。同日，被告联系治安队，在治安队在场的情况，要求原告将厂房内的机器搬走，原告提出同意租另外两间厂房，但合同要由他起草，被告同意。被告要求原告明确何时可以起草合同，原告表示当晚起草。3月26日，被告接到村长的电话，称原告反悔，认为该两间厂房不够用，要求将第三间厂房一并出租给原告。被告联系原告，询问是否被告将三个厂房给原告，原告就会按原合同交纳三月份的租金，原告表示同意。被告要求原告在微信里明确上述内容，原告表示要考虑。3月27日，原告微信联系被告，称已将机器搬走，要求被告将押金退给原告。被告与其他承租人的合同均在4月1日才签订的。对原告解约的诉请无异议，不同意原告其他诉请。 原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性。原告提交的录音材料反映其与案外人的谈话情况，本院综合认定；原告提交的4份收据，被告仅对其关联性提出异议，本院采信其真实性并综合认定其与本案的关联性和证明力；被告提交的《物业出租合同》内容上并不连贯，本院仅采信有原告签名或按捺指模的页面（封面页、第5页、落款页），其他页面综合认定；被告提交的其与案外人签订的三份《物业出租合同》，本院综合认定。 综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实： 2020年1月17日，原、被告签订《物业出租合同》，约定：被告将涉讼租赁物出租予原告，租赁物功能为工业；租赁期限为2020年2月1日至2025年2月28日；租金为每年108000元，每三年递增10%；为保证合同的履行，原告在签订合同时应向被告支付保证金25000元，合同期满，在原告如期履行合同权利义务的前提下，被告如数无息退还保证金；等等。 当日，被告将该《物业出租合同》第一页（仅涉及租赁物、租期及租金条款）交付原告。 2020年2月份，原、被告通过微信协商后，被告同意原告无需支付2月租金。 2020年3月1日，被告微信联系原告缴交3月租金，否则当违约处理，原告表示其受疫情影响，身上没钱，先别急。 2020年3月7日，被告联系原告催交3月租金，并表示不交租金当违约处理，要求原告次日答复，原告并未答复。 2020年3月27日，原告将其存放在涉讼租赁物中属其所有的物品全部搬离。 另查明，涉讼租赁物未办理规划报建手续；该租赁物为三个档口，被告提交的证据反映，其就其中一个档口，于2020年3月份与案外人彭可健签订了《物业出租合同》，约定被告将该租赁物出租予彭可健，租期为2020年4月1日至2025年4月30日，并明确被告因私人原因提前收回的，双倍赔偿押金。后彭可健对该租赁物进行装修，原告于2020年3月20日发现后与被告多次协商无果，并报警求助。 诉讼中，原告提交证据证明其将雇佣叉车将两台机器设备放入、搬离涉讼租赁物，各支出了200元，另给刘保良支出了厂房清扫和垃圾清运费2000元、制作广告牌支出了2200元。双方确认，原告已向被告支付了押金25000元。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方签订的《物业出租合同》项下的租赁物未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《物业出租合同》因违反法律的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，原告诉请解除该合同没有依据，本院不予支持。 因《物业出租合同》无效，故该合同项下的债权债务按照相互返还、折价补偿的方式进行清算。原告接收租赁物后，自2020年3月27日搬离，结合双方协商同意2020年2月免交使用费的实际情况，本院认定被告有权从原告交纳的押金25000元中扣除2020年3月1日至27日共27天的使用费5226元（108000÷12×27÷31，考虑其中一仓被告在2020年3月已交付案外人装修，故使用费酌情按2/3处理），即被告应返还押金19774元予原告。原告诉请返还的押金金额超以上核定的，本院不予支持。被告主张没收押金没有依据，本院不予采纳。 因《物业出租合同》无效，双方均有一定的责任，故签订及履行该合同产生的损失，本院依公平原则确定由双方对等承担。因此，对原告支出的叉车费用，本院酌情确定由被告承担200元；厂房清扫和垃圾清运费2000元，虽然原告并无充分证据证明，但结合被告答辩意见，可以确定原告承租涉讼租赁物后确实存在对租赁物清扫及扇灰添附，故本院酌情判令被告承担1000元；涉讼租赁物上加挂的广告牌，原告本可拆走，但庭审中原告明确放弃该广告牌，故该项支出，本院不予支持。原告诉请被告赔偿损失50000元，但未提交任何证据证明其存在该项损失且系因被告行为造成，且考虑《物业出租合同》本身为无效合同之实际情况，本院对原告的该项诉请也不予支持。综上，本院核定被告应赔偿损失1200元予原告，原告诉请超以上核定的，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告李雁容应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金19774元予原告何建文； 被告李雁容应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1200元予原告何建文； 驳回原告何建文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序结案，受理费减半收取计4600元（原告已预交），由原告负担2300元，由被告负担2300元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  谢晓东 二〇二〇年八月二十一日 书记员  许晓璇