广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1813号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳信尧投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区*****************裙楼3楼，统一社会信用代码914403********633P。法定代表人：刘恒智，总经理。委托诉讼代理人：封洁英，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳琳，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社，住所地广东省中山市******委会，组织机构代码749*****。主要负责人：甘武现，村长。委托诉讼代理人：张志青，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。上诉人深圳信尧投资有限公司（以下简称信尧公司）因与被上诉人中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社（以下简称大岭头合作社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。信尧公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回大岭头合作社全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以被代签名人没有提供书面委托授权为由，认定所有代签名均为无效签名，属于事实认定错误以及适用法律错误。1.本案《签名表》中代签人员已得到被代签人员授权，该签名系有效签名。《民法通则》第六十五条明确民事法律行为的委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式。且《村民委员会组织法》第十五条明确规定“可以书面委托本村有选举权的近亲属”，法律规定是“可以”而非“应当”。一审忽视代签人员与被代签人员的近亲属关系、忽视被代签村民的受教育程度、识字程度，忽视客观实际情况以及生活逻辑，教条地要求代签人员提供书面的委托授权书，并以此认定代签名均属无效，属认定事实错误。且《村民委员会组织法》第十五条仅适用于村委会选举委员的授权程序，其严格程度远高于村民小组会议投票要求，故该条不应适用到本案中，一审法院适用法律错误。2.即使代签人员未获被代签人员的授权，但信尧公司已尽到合理审慎义务，有理由相信代签人员有代理权，该签名应属有效。从大岭头合作社提供的补充证据四《大岭头村所有村民名单》可知，有89位被代签人员与代签人员之间存在同属一户的亲属关系。与大岭头合作社签署合同时，其时任负责人甘锦利提供了村股民的签字表决书，信尧公司考虑到村民作为朴素的自然人，不一定均具备亲笔签名能力，而村股民总共二百余人，社会关系简单，主要系以血缘关系为社会关系的基础，口头授权请求家庭成员以及近亲属代为签名是符合正常逻辑的，且由村民代表、近亲属代为行使权利，是符合法律规定的。本案中，依据上述补充证据四，大岭头合作社共计股民285人，而同意签名表中，签名有209个，已符合民主议定程序。案涉合同有时任负责人的签名，村民代表的签名，及大岭头合作社公章，大岭头合作社在案涉合同中第五条中也作出明确承诺“其系独立民事行为能力的组织，且双方签署履行本协议所需要的一切手续均已办妥并合法有效”，故信尧公司对于案涉合同的签署已尽到合理的审慎义务。二、一审认定案涉合同系无效合同，属认定事实错误，法律适用错误。1.依据广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的相关指引意见，信尧公司已经合理审慎地审查村民会议表决，且代签名系有效签名。自合同签署后，双方友好履行案涉合同，后续也就合同履行情况多次磋商，信尧公司有理由相信村民小组会议表决符合民主议定程序，大岭头合作社现以违反民主议定程序为由主张合同无效，其目的是为了拒绝履行合同义务并将案涉土地以更高价格出让从而获得更高的地价款，其主张明显违反诚实守信原则、公平原则，不应得到支持。2.自2015年10月21日签署案涉合同起至一审前，双方积极履行合同义务，大岭头合作社再以未履行民主议定程序主张合同无效，有违诚实信用原则。三、一审认定《村民委员会组织法》第二十四条即民主议定程序规定为效力性强制性规定，属于适用法律错误。1.民主议定程序属于内部约束机制，不应由此完全否定对外平等自愿所签合同的效力。《村民委员会组织法》第二十四条“村民委员会必须提请村民会议讨论决定方可办理”，可理解为村委会在重大资产处置时提请村民会议讨论决定方可办理，属于村委会内部的自治事务，不能约束土地使用权转让合同的受让方。依据《广东省农村集体资产管理条例》第十四条第三款规定，建设用地使用权的流转应当由农村集体经济组织成员代表会议决定，同样表明农村集体经济组织成员的代表会议并非是具有公示效力的内部约束机制，不能以此对抗要求善意的合同相对人。2.村民、集体利益是当事人利益，并不属于国家或者社会公共利益。且《村民委员会组织法》第二十四条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定也并不必然损害国家和社会公共利益。因此该强制性规定应当属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。四、案涉合同中约定支付对价合理，不存在实际损害国家和社会公共利益，更未损害集体或第三人的利益，案涉合同不存在无效的事由。自签订案涉合同后，双方均已经实际部分履行，大岭头合作社在这几年中，一直没有对合同的效力提出异议，之后也就涉案合同的增加补偿款相关事宜与信尧公司多次进行磋商，以上均能证明涉案合同是处于实际履行的过程中，且大岭头合作社主张合同无效原因系为了与其他开发商签订合同并从其违法行为中获利。大岭头合作社在信尧公司承担高额的项目费用的情况下，为获取更大利益，不惜以签订合同时未履行民主议定程序为由申请法院确认案涉合同无效，该请求及理由明显违反了民法的公平原则以及诚信原则，应不予以支持。五、房地产项目合作协议所涉的民主议定符合法律规定，应为有效。1.房地产项目合作协议所涉的民主村民会议符合程序要求。在总数上表决人数最多为273人，到会人数为209人，同意人数为209人，村民会议召开并且经过村民同意在先，与信尧公司协议签署在后，符合民主议定的程序要求。2.村民会议召开内容符合民主议定的实体要求。村民会议内容已经经过村股民同意，《村股民同意人员签名表》即为村民会议决议，其中载明“2014年5月11日，大岭头经济合作社中府国用（2019）第250503号商业住宅用地，土地面积捌仟陆佰陆拾壹点肆平方米（折合12.992亩）与开发商共同开发一事，召开村民会议”。虽其中未载明合作开发的具体事项，但已载明土地权证号、与开发商共同开发一事，与案涉协议内容相吻合，且签名表时间在签署案涉协议之前，符合议事规程。另根据大岭头合作社提交的《南朗村民委员会村民自治章程、自治制度》第三十一条，甘锦利作为时任村长，同时程玉珊、甘树宏、李秀东、甘国伦、甘锦利作为村民代表，有权就与信尧公司就合作开发一事进行具体讨论，且房地产项目合作协议签署后，在村委会进行15天的公示，并无村民提起异议。而大岭头合作社一审庭审时称从未见过《村股民同意人员签名表》，不清楚合作开发一事，与一审起诉状时最先提出“上诉人与被上诉人于2015年10月12日签署《房地产项目合作协议》一份…”、“上诉人怠于履行合同开发行为已严重违反合同约定”的表述自相矛盾。大岭头合作社在一审第一次开庭时要求解除协议，第二次开庭时又对该协议的效力有异议，其自相矛盾的行为恰可以说明起诉前已经知悉并认可其与信尧公司签署的房地产项目合作协议，现单方请求确认无效只是大岭头合作社欲单方谋取更高收益，与信尧公司协商不成后单方违约，大岭头合作社行为系置事实于不顾，有违诚实信用原则。六、信尧公司经对村民会议进行审查，有理由相信合同符合民主议定程序。双方签署房地产项目合作协议前，大岭头合作社向信尧公司出示《村股民同意人员签名表》以及《大岭头村所有股民名单》，经信尧公司核实，尽管签名表当中存在口头授权参与并为代签的情形，但亲笔签名有69人，而由一户之中的家属代为签名的有87人，共计156人，该同意人数已过半数。房地产项目合作协议的签署页有五位村民代表的签名，该村民代表均在南朗镇政府选举代表委员会登记，每人代表15户，共计75户，已达到大岭头合作社共计112户的三分之二。根据房地产项目合作协议第五条第一款、第四款，大岭头合作社在签署协议前已经声明并保证其有权并有能力签署案涉合同，已履行合理、善意注意义务。现大岭头合作社以不符合民主协定程序为由主张合同无效，实则是要求信尧公司承担实质上的审查义务，有违《合同法》、《民法总则》保护交易安全的立法初衷，与《村民委员会组织法》适用于规范村民组织内部管理之立法目的相违背。同时，参考九民会议纪要第18条，信尧公司与大岭头合作社签署案涉协议时已经尽到形式上的审查义务，完全有理由相信《村股民同意签名表》的真实性，无须也不可能鉴别大岭头合作社提供的《村股民同意签名表》的真伪，已经尽到合理的审查义务，主观上构成善意。七、信尧公司不具有房地产开发资质并不导致《房地产项目合作协议》无效。首先，房地产项目合作协议虽名为合作开发房地产协议，但大岭头合作社不参与协议所涉项目实际经营管理、不承担经营风险、收取固定利益，协议第三条收益分配约定建成后的房屋除约定分配给大岭头合作社的固定面积房屋外，项目其余房地产物业归信尧公司所有，信尧公司可以将产权过户于信尧公司名下或用于出让、出租等处分行为以收回投资收益，该情形属于实践中土地使用权转让合同履行上的特殊情况，案涉房地产项目合作协议虽名为合作开发，其实质是土地使用权转让行为。其次，房地产项目合作协议是否有效应按照土地使用权转让合同的性质来进行判断。而涉案土地系大岭头合作社以出让方式从中山市国土资源局获得，支付了相应的土地使用权出让金，并获得出让土地使用权证，由此可知大岭头合作社已具备转让土地使用权的资格。最后，房地产开发应由符合一定资质的房地产企业进行，信尧公司虽然没有开发经营房地产的资质，但依据中山市相关房地产开发政策，无论系自然人还是法人组织、非法人组织，均可依据土地使用权证办理临时开发经营房地产的资质，大岭头合作社作为土地使用权人具备办理房地产开发资质却迟迟未办理，依照原协议约定，大岭头合作社负责办理报批报建等行政审批手续。案涉项目土地立项、开发均需大岭头合作社配合，项目迟迟未有进展并非信尧公司过错，且没有房地产开发资质，并不导致合同无效，更不是大岭头合作社主张协议无效的理由。八、民主议定程序不属于效力性强制性规定。本案中系平等民事主体之间的合同，信尧公司与大岭头合作社的利益应当得到法律的平等保护，大岭头合作社虽系村集体，但未涉及到社会公共利益，协议双方签署协议时，信尧公司已远超出市场价格承诺向大岭头合作社分配利益，并未侵犯大岭头合作社的合法权益。九、协议所涉项目客观上具有继续履行的条件，且信尧公司主观上愿意继续履行协议，双方继续履行符合协议的根本目的。首先，双方均具有履约能力以及履约行为。大岭头合作社其名下土地性质为国有土地，信尧公司系合法存续经济主体，完全具备支付款项的履约能力并且有如约支付款项的意愿。协议签订后双方为协议的履行做了充分准备，且已按约定履行部分内容。其次，从项目现状可知，案涉项目土地的容积率已由1.5调到2.0，信尧公司如约支付了各类款项，切实并积极履行协议，且项目土地已经取得建设用地规划许可证。本协议所涉项目目前正处于合法开发建设当中，符合国家法律法规的各项要求。信尧公司亦愿意待付款条件达成后支付相关款项，涉案项目所需手续办理不存在客观障碍，涉案项目仍可继续实施。再次，信尧公司主观上希望继续履行协议，其在签署协议后，一直积极履行协议义务，接受大岭头合作社委托，支付各项费用，对项目开发作出了全面的商住楼方案设计，投入了大量项目资金，安排工作人员入场办公，力求项目顺利开发。至今信尧公司仍按照项目开发进度，继续履行协议义务。且继续履行涉案协议符合合同目的。因此，本案所涉协议可继续履行。十、大岭头合作社如认为村民会议表决侵害村民利益，可另行寻求法律途径解决，即受侵害的集体成员可请求人民法院予以撤销集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的侵害集体成员合法权益的决定，但大岭头合作社不得以此要求其与善意的信尧公司形成的民事法律关系无效，认定双方签署的合同无效。且决定被撤销的，集体经济组织依据该决定与善意相对人形成的民事法律关系也不受影响。大岭头合作社辩称：一、案涉房地产项目合作协议需要通过村集体民主程序决策方可签署。案涉土地属于大岭头合作社的集体财产，与案涉土地有关的事宜属于村民的根本利益，关系到村民的生存权和发展权，需要通过村集体民主程序决策。二、案涉房地产项目合作协议并没有通过村集体民主程序决策。1.案涉《签名表》不是对案涉房地产项目合作协议签署的表决。《签名表》的形成时间与《房地产项目合作协议》的签署时间相隔近1年半，信尧公司没有举证证明《签名表》形成当时已经与大岭头合作社进行过洽谈。《签名表》的内容没有提及房地产项目合作协议、也未涉及协议内容。《签名表》仅是对案涉土地拿出来与他人合作开发事宜进行意向性征集，而非对案涉房地产项目合作协议的签署进行表决。案涉房地产项目合作协议对信尧公司无任何制约机制，极大地损害了村民利益，村民不可能同意该等协议的签署。村集体民主程序决策事项涉及村民根本利益，应具体明确且一一对应，不容许弄虚作假、张冠李戴。《签名表》显然不是对房地产项目合作协议进行表决，信尧公司甚至一审法院认为房地产项目合作协议的签署已经经过村民大会/股民大会同意而签订的事实依据不足。2.从《签名表》的形式上及保管情况来看，《签名表》也不具有真实性和合法性。《签名表》在形式上存在诸多明显错误。《签名表》的名单（211人）与股民名单（285人）不一致，少了74人；《签名表》共计有91处签名（无论是否本人亲笔签署），签名数量不足一半；《签名表》的签名有错别字、互相代签，明显冒签并有违常理。《签名表》并未被保管在南朗村档案中而是由已卸任村长私人保管。3.本案不成立表见代理。加盖大岭头合作社公章以及个别村民在案涉《房地产项目合作协议》上签字不成立表见代理。村集体民主程序的决议才是授权的基础和来源，个别人的签名以及大岭头合作社公章的加盖均不能起到表见代理的作用，更不会产生表见代理的法律后果。《签名表》上的签名人与被签名人不具有委托关系，也不成立表见代理，事后也未追认，不产生表见代理的法律后果。《村民委员会组织法》第十五条明确“可以书面委托本村有选举权的近亲属”，而不是“可以口头委托”。从一审查明的情况来看，本案中既没有书面授权文件，也没有委托人和受委托人的名单以及公布情况，明显不符合上述第十五条的法律规定。即使口头委托被允许，信尧公司也未举证证明本案存在口头委托。需要特别指出的是，《签名表》上211人名单中有死亡人员12人（具体详见该《签名表》中的7号，17号，40号，41号，45号，85号，86号，96号，105号，110号，147号，179号），不可能书面或口头授权他人签署。信尧公司签约当时并不知悉代签人与被代签人的关系，根本不可能对是否属于亲属关系进行过判断。信尧公司未尽到审查义务，包括未审查《签名表》的形成时间、表决内容、村民名单、签名及签名人数、委托签名的委托关系是否成立、签名数量、召开公示情况，依法应承担相应的不利后果。三、案涉房地产项目合作协议的签署没有通过村集体民主程序决策，依法应被认定无效。对于农村集体建设用地流转、集体留用地流转等属于涉及村民利益的重要事项，根据村民委员会组织法第二十四条的规定，应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定；对于违反民主议定程序农村集体经济组织主张合同无效的，应予支持。同时，广东省高级人民法院在关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的相关指引意见第十九条对此有明确规定。四、案涉房地产项目合作协议被认定无效合法有据、公平合理，不存在事实和法律障碍。信尧公司签约后未实际履行，使得项目土地限制4年有余，给村民利益、村集体利益造成巨大的损失及浪费。且由于前期没有经过民主程序、信尧公司4年多未履行任何义务，双方之间已经丧失互相信任，且给村民造成了重大损失，如判决合同有效且继续履行，将会引发重大稳定问题。五、本案不适用九民纪要的相关规定，其不是法律法规或司法解释，仅具有参考作用，且表决事项发生在2014年，不能以2020年的新规定对2014年发生的事实进行审判，违反了法的溯及力和安定性。且九民会议纪要第十八条第一款规定适用于担保合同，案涉房地产项目合作协议并非担保合同。六、案涉合同性质不影响《村民委员会组织法》第二十四条民主程序的规定。由于案涉土地为村集体财产，因此无论合同性质是合作开发还是土地使用权转让，均需经村民会议讨论决定方可办理。且土地使用权的转让需达到一定开发程度方可转让，案涉土地为集体财产，需遵循上述村集体财产处置程序。信尧公司至今不具备房地产开发资质，也未向大岭头合作社提及房地产开发资质问题，信尧公司恶意低成本囤地、拖延开发的意图明显。七、《村民委员会组织法》第二十四条属效力性强制性规定，已为最高院判例及广东省司法实践确认。八、广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的相关指引意见第二十条为村集体决议的撤销事宜，而不是本案中没有村集体决议的事宜，不适用于本案。九、作为村民重要资产，案涉土地是由大岭头合作社单独开发、与他人合作开发还是用作其他用途，均已与信尧公司无关，村民有权有义务将涉案土地价值最大化，而不是任由信尧公司恶意囤占、侵害村民合法权益。综上，一审依法确认合同无效合法合情合理，信尧公司的上诉请求应予以驳回。大岭头合作社于2019年6月14日向一审法院起诉请求：1.解除大岭头合作社与信尧公司签订的房地产项目合作协议；2.大岭头合作社没收信尧公司支付的200000元保证金不予退还。一审诉讼过程中，大岭头合作社变更诉讼请求为：确认大岭头合作社与信尧公司签订的房地产项目合作协议为无效合同，双方就坐落于中山市南朗镇南朗村大岭头的土地使用权[权证号码为：中府国用（2009）第250503号]开展的合作自始不发生法律效力。一审诉讼期间，信尧公司向一审法院反诉请求：1.大岭头合作社排除妨害，将项目土地所围铁皮进行拆除，恢复项目土地原状；2.大岭头合作社向信尧公司支付误工费200000元。一审法院认定事实如下：坐落于中山市南朗镇南朗村大岭头、面积为8661.4㎡的土地使用权人为大岭头合作社，用地性质为商业住宅，权证号：中府国用（2009）第250503号，于2009年6月11日取得建设用地规划许可证。2015年10月12日，大岭头合作社（甲方、供地方）与信尧公司（乙方、建设方）签订房地产项目合作协议。主要约定：甲、乙双方合作开发的项目位于大岭头合作社，项目用地面积为8661.4平方米，签约时土地用途为商业住宅。本项目的合作以甲方出地，乙方出资的方式进行，项目所需的资金全部由乙方负责，甲方不再投入资金。在本项目开始后，由乙方按第三项约定向甲方先预付收益款，本项目建好后除甲方作为项目收益的商铺外，其余收益归乙方所有；在本项目中，乙方办理项目的图纸设计、规划审批、施工许可等相关一切手续，甲方负责协助，费用由乙方承担；本项目的三通一平手续由甲方负责办理，费用除场地平整费用由甲方承担以外，其他包括但不限于通水、通电、通路的一切费用由乙方承担。在签订本协议之日，乙方应向甲方支付履约保证金200000元。协议还约定了其他内容。协议甲方处由大岭头合作社加盖印章，代表人处由甘锦利等五人签名。签订协议后，信尧公司向大岭头合作社支付了200000元。大岭头合作社签订工程合同书，委托中山市意诚电气安装工程有限公司承担大岭头合作社250KVA临时台架配变安装工程，工程总造价为260000元。信尧公司提交建设工程设计合同、建设工程勘察合同、支付宝转账流水、房产租赁合同、商住楼方案设计等证据，拟证明其在签署协议后，积极履行协议义务，承担项目费用、水电费、设计费、人工费等。至今，案涉土地已完成了通水、通电、通路、平整土地，即“三通一平”项目。大岭头合作社主张双方签订的协议并未经村民会议表决。信尧公司称案涉协议系大岭头合作社召开会议经过村股民同意后才予以签署，并提供签名表复印件予以佐证。一审法院依信尧公司申请调取了该签名表原件，该原件由大岭头合作社前负责人甘锦利持有。签名表抬头载明：关于表决大岭头经济合作社中府国用（2009）第250503号商业住宅用地，土地面积捌仟陆佰陆拾壹点肆平方米（折合12.9920亩）与开发商共同开发一事，召开村股民会议，同意人员签名表。2014年5月11日。该表列明人员为211名，本人签名（按指模）为69处，其余为代签名。一审诉讼过程中，信尧公司申请吴亚养作为证人出庭作证，一审法院予以准许。吴亚养称其为信尧公司员工，其在2018年参加了大岭头合作社村委代表会议，会议要求信尧公司补股民差价。大岭头合作社提交的南朗村民委员会村民自治章程、自治制度载明：独立集体股由村委会的净资产构成。其收益用于全村委会的六个村民小组，即南朗村民小组、大岭头村民小组等。从2002年9月16日起，集体股权实行一刀切断的方式，凝固集体股股数，股权固化后实行生不增，死不减。个人股份不再随年龄的增长而变化，新生和迁入的农业人口不再配置股份。股权固化不分档次，每人一份。本章程由二零零二年九月十六日起执行。大岭头合作社提交的大岭头村股民名单显示，大岭头合作社股民有285名。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，案涉协议约定了大岭头合作社提供土地使用权并分配收益，并不承担经营风险，故本案系建设用地使用权转让合同纠纷。关于信尧公司提交的签名表，大岭头合作社不予确认，但未提供相应的证据予以反驳。签名表虽未载明需要表决的具体事项，但已载明的土地权证号、与开发商共同开发一事，与案涉协议内容相吻合，且签名表时间在签署案涉协议之前，符合议事规程，虽然两者时间相距逾一年，但无证据显示案涉土地期间另涉及有其他事项，故一审法院对该份签名表予以采纳；关于案涉协议的效力，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包方案；……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”之规定，虽然案涉土地为国有土地，但土地使用权人系大岭头合作社，该土地使用权的转让系涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条：“召开村民会议，应当由本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。……”签名表显示，列明的211名人员，本人签名的为69名，其余人员为他人代签，参照该法第十五条“……登记参加选举的村民，选举期间外出不能参加投票的，可以书面委托本村由选举权的近亲属代为投票……”的规定，代签名应有书面委托授权。案涉签名表代签名人员未见有相应的授权手续，也未有证据显示被代签人员事后进行了追认，故签名表上被代签名人员的签名不产生效力，一审法院不予确认该部分签名，只确认本人签名部分。即案涉决议没有获得到会人员的过半数通过。案涉协议虽然有加盖大岭头合作社的印章，且有甘锦利等五人的签名，但加盖印章并无必然推断案涉协议已经通过村民会议讨论决定，也无证据显示甘锦利等五人系经大岭头合作社民主议定程序推选的村民代表。民主议定程序的立法目的在于保护大多数村民对集体的相关土地权利能够有效支配和控制，保护村民及集体的合法权益。该项民主议定程序应为效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，案涉协议违反了法律强制性规定，协议无效，故一审法院对大岭头合作社的主张予以支持；关于信尧公司主张大岭头合作社排除妨害，将案涉土地的铁皮进行拆除，恢复项目土地原状。一审法院已认定双方签订的协议无效，大岭头合作社称案涉土地上的铁皮并非由其所建，故信尧公司的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持；关于信尧公司主张的误工费200000元，信尧公司称该费用为支付给项目所涉员工的费用，但并未提供证据予以证明，该项主张理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认大岭头合作社与信尧公司于2015年10月12日签订的房地产项目合作协议为无效合同；二、驳回信尧公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元（大岭头合作社已预交4300元，一审法院予以退回4200元），由信尧公司负担（信尧公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付大岭头合作社）；反诉案件受理费2200元（信尧公司已预交），由信尧公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审又查：信尧公司、大岭头合作社二审确认双方至今尚未取得房地产开发资质等级证书；涉案土地由大岭头合作社于2009年7月27日与中山市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，并据此办理了国有土地使用权证；二审期间，信尧公司又主张《房地产项目合作协议》尾页签名处的甘锦利、程玉珊、甘树宏、李秀东、甘国伦系村民选举的代表，每人代表15户，故认为协议签订程序合法有效，要求法院到南朗镇政府选举委员会处调取相关证据。一审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，信尧公司与大岭头合作社于案涉房地产项目合作协议中约定，案涉项目的合作以大岭头合作社出地，信尧公司出资的方式进行，项目所需的资金全部由信尧公司负责，大岭头合作社不再投入资金；案涉项目开始后，由信尧公司按约定向大岭头合作社先预付收益款，项目建好后除大岭头合作社作为项目收益的商铺外，其余收益归信尧公司所有；案涉项目中，信尧公司办理项目的图纸设计、规划审批，施工许可等一切手续，大岭头合作社负责协助，费用由信尧公司承担。根据上述协议内容可知，大岭头合作社作为出地一方不承担合作开发的经营风险，只享有固定开发收益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”规定，一审认定案涉房地产项目合作协议性质实为建设用地使用权转让合同，本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷，该认定并无不妥，双方亦未就此提起上诉，本院予以维持。现本案二审争议焦点在于案涉协议的合同效力问题。案涉房地产项目合作协议中约定大岭头合作社与信尧公司“合作开发”登记于大岭头合作社名下的、面积为8661.4㎡的土地使用权，属大岭头合作社处分其集体重大财产，系涉及村民利益的重要事项，故案涉协议的签署及合同内容均应符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，即须经村民会议或者村民代表会议讨论决定。为此信尧公司在本案中提交《村股民会议同意人员签名表》，称案涉协议的签署已经村民会议表决，其作为合同相对人经对上述签名表进行审查，有理由相信案涉协议符合民主议定程序，协议合法有效；而大岭头合作社则称，案涉协议的签署未经村民会议表决，信尧公司未对村民会议决议进行审查，故协议为无效合同。对于双方当事人的上述争议，本院经查认为：一、《村股民会议同意人员签名表》的记载内容仅反映2014年5月11日就关于表决案涉土地使用权与开发商共同开发一事召开村股民会议一事，有关村民签名同意。但对于其中涉及的具体开发商名称、共同开发方式、期限、双方权利义务等基本内容，在签名表中却均未见有任何提及。且目前从信尧公司提供的上述签名表以及一审法院根据信尧公司的申请向大岭头合作社前负责人甘锦利个人调取的签名表原件，亦没有附随显示有该次村股民会议的记录、提交进行表决的具体方案、事项或者协议、最终形成的相关表决结果等基本的会议材料。而大岭头合作社与信尧公司签订案涉房地产项目合作协议的时间为2015年10月12日，与前述村股民会议的时间相差接近一年半之久，信尧公司对此不能作出合理解释。另本案没有证据证实该合作协议的主要内容作为涉及村集体和村民利益的处置重大决定事项，已经在2014年5月11日召开村股民会议期间进行过公布。故此，现有证据并不足以印证或者推定2015年10月12日签订的合作协议主要内容与2014年5月11日村民会议表决通过的事项基本一致之情形。即仅依据《村股民会议同意人员签名表》的记载和证明效力，不能当然反映村民会议已经表决通过了诉争的房地产项目合作协议。二、《村股民会议同意人员签名表》中列明该次村股民会议同意人员共计211人，其中由村民本人签名的仅有69人，其余人员均系由他人代签。现未有证据反映该部分被代签名人员已办理相应授权委托手续或者事后已对被代签名行为作出追认的意思表示，故一审法院不予确认上述签名表中被代签名人员的签名，只确认村民本人签名部分，并依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条规定，认定该次村民会议决议未获得到会人员过半数通过，该认定并无不妥，本院予以维持。三、大岭头合作社与信尧公司均不具备房地产合作开发资质，而涉案土地属于经过征收、出让办理了国有土地使用权证，由大岭头合作社集体使用的国有留用地。按照《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》的规定，国有留用地使用权和集体留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。另外，《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条也规定：下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）……从前述本院查明的案涉房地产项目合作协议性质实为建设用地使用权转让合同的事实，以及双方于案涉协议中的具体约定可以反映，大岭头合作社、信尧公司签订名为“合作开发”实为土地使用权转让的协议，也具有规避涉案土地使用权交易应当通过土地交易市场进行招标、拍卖、挂牌的相关规定之目的。综上，本案证据不能充分、确切证实房地产项目合作协议的主要、实质内容已经经过村民会议公布并表决通过，且《村股民会议同意人员签名表》记载属于村民本人签名的仅为三分之一人数，其余三分之二由他人代签但并没有相关委托授权手续证明，其程序和形式要件也存在重大、明显的瑕疵，由此不能认定已经符合村民会议表决通过事项的相关规定。另外，大岭头合作社与信尧公司签订的协议规避了本案土地使用权交易应当通过土地交易市场进行的相关规定。故此，信尧公司称其属于善意相对人，也已尽合理谨慎义务对上述签名表进行审查，有理由相信案涉协议符合民主议定程序，故房地产项目合作协议应当有效的主张，理据不成立，本院不予采纳。一审法院认为案涉协议违反民主议定程序,认定案涉房地产项目合作协议无效并无不当，本院予以维持。至于信尧公司二审又称签订协议的五名村民是村民代表，要求法院进行调查并据此认定签订协议程序合法及有效的主张，本院认为，首先信尧公司作为签订协议的另一方，其理应对与其签订协议的相关人员身份、授权情况具有核实、查证义务。其次，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成。而现即使按照信尧公司主张协议的五名签名人员系村民代表身份，但也不能证实该协议是经过召开村民代表会议讨论并通过的情形。且按照信尧公司在诉讼中认为协议是经2014年5月11日召开村民会议讨论表决的程序通过之陈述，因法院前述已经查证及认定该协议从内容、程序等方面均不能证明已符合该村民会议表决通过的事实，故如信尧公司所述有五名村民代表于2015年10月12日在协议上签名，不足以由此视为是基于村民会议授权的行为，也不能追溯认定2014年5月11日的村民会议表决程序、结果符合法律规定。由此，信尧公司的该主张不成立，本院不予采纳，亦不予同意其相关请求。综上所述，上诉人信尧公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审查明的基本事实清楚，实体处理结果并无不妥，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（深圳信尧投资有限公司已预交），由深圳信尧投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年九月四日书记员  易嘉璇