重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初5250号原告：封孝英，女，汉族，1975年2月15日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：朱小东，重庆开林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文勇，重庆开林律师事务所律师。被告：重庆美坤实业有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道交通路**，统一社会信用代码9150022207031788XB。法定代表人：谌俊宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：綦欣，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓煜坤，重庆言实律师事务所律师。原告封孝英与重庆美坤实业有限公司（以下简称“美坤公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法由审判员曹军适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告封孝英及其委托诉讼代理人朱小东、刘文勇，被告美坤公司之委托诉讼代理人邓煜坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封孝英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-02568482）；2.判令被告退还购房款415578元；3.判令被告在返还房屋交易价款415578元后，原告将重庆市綦江区文龙街道通惠大道18号爱琴海购物中心**幢附**号的房屋恢复变更至被告名下，因此产生的相关税费由被告负担；4.被告向原告支付购房契税损失23702.23元，按揭印花税20.7元，合同印花税207.39元，转移登记费550元，大修基金1905元；5.被告向原告支付已购房款利息（以购房款415578元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率标准，自2020年6月16日起计算至被告返还购房款之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月21日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-02568482），约定：原告购买被告开发的位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道18号爱琴海购物中心**幢附**号的房屋（以下简称案涉房屋），成交金额为829578元；付款方式为按揭付款，原告于订立合同时支付了首付款415578元，余额414000元由银行按揭付清，原告取得了案涉房屋的产权证。2019年7月30日，被告将案涉房屋交付给原告时，原告发现其购买的位于**幢附**号**的房屋门面无法面朝超市内部开门，只能与案涉房屋门面打通，从案涉房屋门面的大门进出，以致原告处理案涉房屋时必须与**幢附**号**的房屋一同处置，造成案涉房屋作为门面的独立使用价值，导致购房合同目的不能实现。为此，原告拒绝接房。同时，被告将案涉房屋一房二卖，并擅自变更竣工图纸中标注的开门共墙及梯子。现诉至法院，请求如前。被告美坤公司辩称，原告在购买案涉房屋时，已经知道其另行购买的**幢附**号**的房屋无法面朝超市开门，其清楚的知道**号**的房屋需要与案涉房屋打通，从案涉房屋出入，因此原告不能实现合同目的的理由不成立；即使原告购房时不清楚房屋状况，根据双方订立的补充协议约定，合同解除权的行使期间为3个月。原告于2019年7月30日发现案涉房屋发现前述问题，但现在提起解除合同的请求，已经超过了约定的解除期限；原告同时在被告处购买的案涉房屋具有独立使用价值，不存在不能实现合同目的的情形。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，原告封孝英（作为乙方、买方）与被告美坤公司（作为甲方、卖方）签订业务编号为201905219001939号的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号:CQ-213-02568482），约定：甲方销售的商品房为现房；乙方所购商品房位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道18号爱琴海购物中心**幢附**号；本商品房用途为非住宅，属于商业服务；成交金额为829578元，乙方于签订本合同时付清首付款415578元，余额414000元由银行按揭付清；甲方应在2019年10月31日前将商品房交付给乙方使用；甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他收到限制交易的情况。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款5%；甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自更改。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）；甲方保证乙方接房时水、电、气达到使用条件，但水、电开通须在乙方入住后向物业服务企业申请开通，气的开通须在乙方入住后自行向燃气部门申请开通。如在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如属甲方原因造成的，从乙方实际接房之日起至实际达到使用条件之日止由甲方承担此期间的物业管理费。2.因相关职能部门或不可抗力导致延误的，据实予以延期，甲方不承担责任。3.因乙方原因造成相关部门不同意开通的，由乙方自行承担责任；乙方在使用期间不得擅自改变本商品房的建筑主体结构、承重结构和设计用途。甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同连同附件共30页，一式5份，具有同等法律效力，其中甲方、乙方、房地产登记机构、、地方税务部门按揭银行各一份。原、被告均在前述合同上签名捺印或加盖公章予以确认。同日，原、被告签订《红星国际广场（商业）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（作为前述合同的附件五），约定：在签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称本合同）和本补充协议之前，甲方已按照法律法规要求在销售现场向乙方明示本合同及补充协议、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关文件和本项目建设范围外可能对业主生活产生不利影响的环境因素（如已有和正在建设以及将来建设的水、电、气、道路、通讯、立交桥等市政设施，非甲方规划开发范围，以政府部门规划为准）以及建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，并作出了合理解释、说明和风险提示，乙方在充分了解和知悉前述文件和环境因素的情况下，自愿与甲方签订本《重庆市商品房买卖合同》和以下本补充协议；甲乙双方就合同编号为201905219001939《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）的未尽事项，订立如下补充协议；如乙方购买时该房屋是已经完成竣工验收后的现房，则乙方须在签订本合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求；变电室、调压箱、垃圾处理站、锅炉房以及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，不属于环境布局范围，楼书及合同中标注的上述设施位置为甲方暂估位置，乙方同意甲方为了小区的整体利益或应有关部门要求对上述设施的最终位置及整体规格进行调整，最终位置以相关政府部门的批准为准，届时合同继续履行，甲方无须因该调整通知乙方，且无须向乙方承担任何责任；除非本合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在本合同及补充协议项下所享有的合同解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算；本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准；（以下内容为加黑字体）本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议。双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字、盖章后生效。在该份《红星国际广场（商业）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》上，原、被告均签名捺印或加盖公章予以确认。同日，原告交付了首付款340578元、大修基金1905元、契税23702.23元、按揭印花税20.7元、合同印花税207.39元、转移登记费550元。同月23日，原告再次交付了首付款75000元。同年8月6日，原告取得了案涉房屋的渝（2019）綦江区不动产权第00*****55号产权证。审理中，原告表示被告于2019年4月3日将案涉房屋出售给了案外人周维芬，并举示了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-02472990），该份合同载明所售房屋坐落于重庆市綦江区文龙街道通惠大道18号爱琴海购物中心**幢附**号。同时，原告认为《红星国际广场（商业）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》原告并未在每一页捺印确认，故认为该补充协议未成立。另查明，2018年12月6日，美坤公司就案涉房屋项目楼房，取得了渝（2018）綦江区不动产权第00*****34号产权证。再查明，重庆港华燃气公司于2020年7月8日作出了情况说明一份：“封孝英于2020年7月7日下午到我司提交安装天然气资料，我司遂与设计单位重庆大学设计院联系，现待设计单位进行现场勘查后答复是否能够安装。”前述事实，有原告封孝英及其委托代理人朱小东、刘文勇、被告美坤公司之委托诉讼代理人邓煜坤的陈述，有《重庆市商品房买卖合同》及《红星国际广场（商业）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》、负一层直燃机烟道接管平面图、现场照片、情况说明、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、渝（2018）綦江区不动产权第00*****34号产权证、渝（2019）綦江区不动产权第00*****55号产权证等证据，并经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行合同权利义务。本案争议的焦点为：案涉合同是否达到了法定或约定的解除条件。原告认为案涉合同达到解除条件的理由分别为：1.被告交付门面的朝向不符合双方约定；2.被告将案涉房屋一房二卖；3.被告擅自变更竣工图纸中标注的开门共墙及梯子；4.案涉房屋无法安装天然气。现本院分别评述：1.关于门面朝向约定为左右相邻而交房时变更为前后相邻的问题。由于双方在补充协议中约定“如乙方购买时该房屋是已经完成竣工验收后的现房，则乙方须在签订本合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。”案涉房屋已于2018年12月6日取得了产权证，故属于竣工验收后的现房。原告作为成年人应当知晓购买商业门面对其自身的重要性，应慎重做出购买决定，其在购买时在进行实地查看后并签订了书面合同，应当视为已充分了解门面的现状及其利用价值。在双方签订房屋买卖合同及补充协议后，就应当受合同及补充协议的约束，不能违反合同约定随意解除合同。同时，原告并未提供证据证明双方就案涉房屋的朝向进行了约定，而被告也陈述在出售门面时告知了原告购买的门面为前后两间相邻，购房者需要一并购买才能出售，而根据房屋的现状可以看出前后两间门面中间间隔的墙体已经撤除，现状已形成一间相通的门面，原告在购买时实地查看后应当一目了然，并不存在重大误解的情形，应当可以认定原告认可案涉房屋的现状后进行购买，并不存在交房不符合约定的情形。2.关于被告将案涉房屋一房二卖的问题。根据原告提交的两份《重庆市商品房买卖合同》，其载明的案外人周维芬房屋坐落位置并不一致，故本院对此不予采信。3.关于被告擅自变更竣工图纸中标注的开门共墙及梯子。由于双方在补充协议中约定“变电室、调压箱、垃圾处理站、锅炉房以及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，不属于环境布局范围，楼书及合同中标注的上述设施位置为甲方暂估位置，乙方同意甲方为了小区的整体利益或应有关部门要求对上述设施的最终位置及整体规格进行调整，最终位置以相关政府部门的批准为准，届时合同继续履行，甲方无须因该调整通知乙方，且无须向乙方承担任何责任”，根据该约定，原告授权了被告相应的调整权限，且只要通过相关行政职能部门的审批，应当视为合理的调整，故本院对原告的该项意见，不予采信。4.关于案涉房屋无法安装天然气的问题。从现有证据无法判断是否属于无法安装天然气的情形。然而，即使无法安装天然气，双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定“甲方保证乙方接房时水、电、气达到使用条件，但水、电开通须在乙方入住后向物业服务企业申请开通，气的开通须在乙方入住后自行向燃气部门申请开通。如在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如属甲方原因造成的，从乙方实际接房之日起至实际达到使用条件之日止由甲方承担此期间的物业管理费”，因此，即使属于被告原因未能安装天然气，原告也只能根据合同约定向被告主张相应的违约责任，而并非原告因此可享有解除合同的权利。此外，退一步讲即使原告享有合同解除权，双方也约定了合同解除权的行使期限。根据双方订立的补充协议约定“除非本合同或法律法规另有规定，买卖双方同意任何一方在本合同及补充协议项下所享有的合同解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算”，根据我国《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”原告于2019年7月30日发现了交付的门面出现系列问题，根据《补充协议》约定原告理应在2019年10月30日前行使解除权，但其未提交证据证明其在解除权期间内行使过解除权。因此，原告已经超过了行使合同解除权的期限，其解除权已消灭。对于原告认为《红星国际广场（商业）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》不成立的意见，因该补充协议中的相关条款特别是关于合同解除权的条款并未加重原告的责任、排除原告的主要权利和免除被告的主要责任，不属于无效格式条款。且双方订立的《重庆市商品房买卖合同》约定了前述《补充协议》系本合同附件五，具有同等法律效力，且已作备案登记。同时，原告也在《补充协议》上签名捺印确认。故本院对原告的前述意见，不予采纳。因案涉房屋已办理产权登记，至于是否符合规划设计要求的问题，不属于本案审查的范围。综上，案涉合同未达到约定和法定的解除条件，原告封孝英的诉讼请求均不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告封孝英的全部诉讼请求。案件受理费12095.78元，减半收取6047.89元，由原告封孝英负担（已纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  曹 军二〇二〇年九月十八日法官助理  赵世玺书 记 员  肖明玉