云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终833号上诉人（原审原告）：黄超，男，1992年8月15日生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：宋顺方，广东信达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐汤朋，男，1990年3月23日生，汉族，住浙江省永嘉县，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张岳昆，云南义声律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。委托诉讼代理人：李坚，云南义声律师事务所实习律师。代理权限:特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐海伟，男，1964年12月23日生，汉族，住浙江省青田县，现住云南省昆明市。上诉人黄超因与被上诉人徐汤朋、徐海伟买卖合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2020）云0426民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄超上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实及理由：其将款项支付至徐海伟账户，已履行支付购房款义务，应视为徐汤朋已取得购房款。一、其向徐海伟支付购房款时备注“峨山县瑞林山水小区15栋502购房款”，并获得徐海伟交付的徐汤朋与开发商签署的购房合同原件及商品房买卖合同备案表原件。据此，其已履行《房屋转让预约协议》的支付义务，已获得房屋的预期利益，双方已完成交易，只待办理房产证后进行过户。二、其与徐海伟已认识一年，之所以支付大额现金购买烂尾楼是基于对徐海伟的信任。徐海伟自认参与合同签订以及收款当日取款给其并送其到机场，由此可知2018年6月13日其与徐海伟有相当长一段时间在一起，在协议未约定徐汤朋收款方式的情况下，各方确认将购房款支付至徐海伟账号，其有理由相信由徐汤朋的父亲收取款项，徐汤朋不可能在购房款的收取方式未得到确认前离开。三、徐海伟陈述系其付款错误，并应其要求将购房款取现后返还给其，没有证据证明，不符常理。四、徐汤朋主张其未支付相应购房款不符常理，徐汤朋在签署合同后离开，留下徐海伟和其在一起。若徐汤朋没有许可其将款项支付到徐海伟账户，而自己又没有收到房款，理应向其主张权利，但徐汤朋并未向其主张过房款。五、徐汤朋未向其主张付款，也未通知解除协议，而是在取得产权证后转让第三人。徐汤朋的行为不符常理，唯一解释就是徐汤朋知悉徐海伟已代收购房款，之后由于其与徐海伟产生矛盾，担心涉案房屋产权证书办理后其会向徐汤朋主张权利，急于将房屋转让，以逃避协议中的交房义务。徐汤朋、徐海伟答辩同意原判。黄超向一审法院起诉请求：1.判令徐汤朋返还黄超房屋转让款252000元；2.判令徐汤朋承担违约金54000元（252000元×20%）；3.判令徐海伟对徐汤朋上述支付责任承担连带责任；4.本案诉讼费用由徐汤朋、徐海伟承担。一审法院认定事实：2017年8月23日，徐汤朋与玉溪志程（集团）房地产开发有限公司峨山县分公司签订了《商品房购销合同》，合同约定徐汤朋向玉溪志程（集团）房地产开发有限公司峨山县分公司购买坐落于峨山县房屋一套，价款为378000元整，建筑面积为126平方米，交房时间为2017年11月30日前。2017年11月13日，徐汤朋交清房款378000元。2018年6月12日，徐汤朋与黄超签订《房屋转让预约协议》（该协议中协议签署日期为打印，日期为2018年6月13日），协议约定：徐汤朋将其向玉溪志程（集团）房地产开发有限公司峨山县分公司购买的上述房屋出售给黄超，房屋价款为252000元；黄超应于协议签订当天一次性向徐汤朋付清全部购房款；黄超不按约定于协议签订当天一次性付清全部购房款的，徐汤朋有权解除本协议，并要求黄超赔偿损失。双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为徐汤朋取得该房屋所有权登记证原件之日起30个工作日内。符合协议规定的条件时，徐汤朋拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，黄超有权要求徐汤朋退赔实际收取的全部款项，同时支付转让价款总额20%的违约金或要求继续履行协议，并将房屋转让给黄超；黄超拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，徐汤朋有权要求黄超支付转让价款总额20%的违约金，同时解除协议或要求继续履行协议，除上述责任承担方式外，守约方同时可向违约方主张损失赔偿。2018年6月13日，黄超通过交通银行向徐海伟转帐252000元，附言为峨山县瑞林山水小区15栋502购房款。2019年1月22日，徐汤朋将案涉房屋转移登记给了木腊机、刘安平。另查明，徐海伟与徐汤朋系父子关系，二人与黄超系朋友关系，黄超与徐海伟的帐户之间有其他经济往来情况。一审法院认为，本案争议焦点为：一、徐汤朋应否返还黄超房屋转让款252000元；二、徐汤朋应否支付黄超违约金；三、徐海伟应否对上述费用承担连带赔偿责任。关于焦点一，黄超与徐汤朋签订的《房屋转让预约协议》系双方当事人自愿达成，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，按合同约定，黄超应在协议签订之日支付购房款，经查明，协议签订之后，黄超将房屋转让款支付给了徐海伟，现黄超提交的证据不能证明其向徐海伟支付房屋转让款系双方协议约定或徐汤朋授权，且其亦未提交证据证实徐海伟收到房款后将房款转交给徐汤朋。徐汤朋未收到过黄超支付的房屋转让款，故徐汤朋不应返还黄超房屋转让款252000元。关于焦点二，在黄超与徐汤朋签订的《房屋转让预约协议》中第七条违约责任部分，对黄超不按约支付购房款的违约责任及徐汤朋取得案涉房屋所有权登记证原件之日起30个工作日内，双方不签订正式合同及办理产权变更手续的情况下，双方应承担的违约责任均作出约定。按协议约定，黄超在签订协议后，未按约向徐汤朋支付购房款，其已构成违约；徐汤朋在取得案涉房屋所有权登记证原件后，未通知黄超签订正式合同及办理产权变更手续，徐汤朋的行为亦属违约行为，在双方均存在违约行为，且系黄超违约在先的情况下，对黄超要求徐汤朋支付违约金的主张，不予支持。关于焦点三，徐海伟是否应对上述费用承担连带赔偿责任问题。案涉房屋转让预约协议的双方当事人是黄超与徐汤朋，徐海伟不是该协议的一方当事人，不应对协议产生的后果承担责任。黄超主张案涉房屋的实际所有人是徐海伟，但未提交证据证明，庭审中，徐汤朋也明确表示其未授权给徐海伟收取房屋转让款，故对黄超要求徐海伟承担连带返还房屋转让款及承担违约责任的主张，不予支持。徐海伟是否应返还黄超房屋转让款与本案不属同一法律关系，本案不作处理，黄超可另案主张。遂判决：“驳回原告黄超的诉讼请求。”二审中，黄超、徐海伟未提交新证据。徐汤朋提交2018年5月7日《房屋预约转让协议》（原件）一份以及招商银行账户历史交易明细表（原件）一份，以证明黄超与徐汤朋于2018年5月7日时已签订过一份房屋转让预约协议，且黄超于2018年5月8日向徐汤朋账户支付593450元，黄超对徐汤朋的账户是明知的。经质证，黄超和徐海伟对以上证据无异议。本院认为，对徐汤朋提交的证据，因黄超和徐海伟均无异议，本院予以确认。经二审审理，一审查明的事实与二审查明相一致，本院依法予以确认。二审另查明，2018年5月7日，黄超与徐汤朋签订《房屋转让预约协议》约定，徐汤朋将其坐落于昆明市五华区房屋出售给黄超，转让价为593450元。黄超于2018年5月8日向徐汤朋招商银行账户支付593450元。2018年6月13日，黄超与徐海伟签订两份《房屋转让预约协议》，约定分别将徐海伟昆阳镇永乐大街与金实路交叉口麟昊小区二期4栋2002室和2102室房屋均以160182元的价格转让黄超。黄超于2018年6月12日分别向徐海伟账户支付5万、5万、5万和101082元，并附言“麟昊小区二期4栋2002室购…”；于2018年6月13日向徐海伟账户支付160182元，并附言“昆阳麟昊小区二期4栋210…”。以上三份《房屋转让预约协议》的内容与涉案《房屋转让预约协议》基本相同，且均为打印件。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，黄超与徐汤朋签订涉案《房屋转让预约协议》后，黄超应按协议约定向徐汤朋支付相应的房屋转让款，其虽向徐海伟账户支付了相应款项，但徐汤朋不认可收到款项，且徐海伟陈述其已将款项以现金方式返还黄超。在此情况下，黄超应举证证明其支付到徐海伟账户的款项属涉案房屋转让款，且得到徐汤朋授权，因其未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。故不能认定黄超已向徐汤朋支付了房屋转让款，黄超要求徐汤朋返还房屋转让款的主张亦不能得到支持。因黄超未向徐汤朋支付房屋转让款，黄超的行为构成违约，徐汤朋在取得房屋所有权登记原件后未通知黄超办理产权变更登记手续，亦属违约，在双方均存在违约的情况下，黄超要求徐汤朋承担违约责任的主张不应支持。徐海伟不是涉案协议的一方当事人，不应对协议产生的后果承担责任，故对黄超要求徐海伟承担连带返还房屋转让款及违约责任的主张不予支持。综上，黄超的上诉请求不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5890元，由黄超负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年九月二十八日法官助理龚旭书记员张静