湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1804号上诉人（原审原告）：匡汉云，男，1975年5月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审被告）：郴州守信物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区梨树山村下朱家组******。法定代表人：胡立山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓丽，女，该公司经理。上诉人匡汉云因与被上诉人郴州守信物业服务有限公司（以下简称守信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。匡汉云上诉请求：1．撤销一审判决；2．确认守信物业公司不履行双方约定义务，要求其按约定配置投入承诺的人、财、物；3．确认守信物业公司未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为为违法违规，要求由郴州市福运新村业主委员会代为恢复原装原版设备，全部费用由守信物业公司承担；4．守信物业公司返还匡汉云已交物业费1,812元的50%共计906元；5．由守信物业公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，本案中争议焦点1守信物业公司是否履行双方约定的合同义务，匡汉云提交的证据明确表明守信物业公司承诺配置21人，实际只配置11人左右，其向法院提供虚假证据并虚假陈述其配置了19人，严重藐视法庭。争议焦点2匡汉云正常使用的单元门禁主板被偷换盗走的问题，守信物业公司指使其保安队长李宇亮、外来人员严程晚上盗换匡汉云单元门禁主板，被盗换走的门禁主板至今下落不明，匡汉云所在单元门禁至今未恢复，财产无安全保障，匡汉云要求恢复原版系统修复单元门禁应得到支持。争议焦点3根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条第三款：消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。第四十八条也明确规定：服务的内容和费用违反约定的应承担民事责任。而本案中的守信物业公司，向法庭递交虚假的人员工资表，向法庭进行虚假陈述，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条、第一百一十一条规定，守信物业公司承诺的人员减半，小区脏、乱、差，小区绿化大面积死亡无人理睬，进出车辆无人管理，服务人员素质低劣、多次借维修之名行破坏之实。综上所述，请求人民法院依法支持匡汉云的诉讼请求。守信物业公司辩称，一、守信物业坚持履行合同义务，尽职尽责，为福运新村小区提供物超所值的、优质的、物业服务，且在进驻福运新村不足半年时就已投入约141,669.18元人民币。除履行合同投资6万元外，福运新村小区还应偿还守信物业81,669.18元。守信物业公司于2018年1月2日紧急进驻福运新村小区，清理小区遗留下的“垃圾山”、“水横流”、“管道堵塞”等问题中，仅有发票的花费就达86,139.18元。后又实施业委会要求的“灯光改造”，一期花费3,640元、二期花费2,640元，安装车牌识别49,250元，共55,530元。合计花费：86,139.18元+55,530元=141,669.18元。二、守信物业公司作为小区的合法物业，维护公共设施设备的运行，是履行合同义务、也是行使合同赋予的管理权力。守信物业公司在福运新村小区的权力义务来源于《物业服务合同》，合同的签署经该小区业主大会同意，由业委会与守信物业公司签署，匡汉云作为个人业主颠倒黑白，将维护维修诬蔑成“偷换原则门禁、监控、大门道闸”。福运新村小区是全市唯一使用9年的55个门禁基本还是完整好用的小区，这是物业公司辛苦维护保养的结果。守信物业进驻福运新村小区时，门禁系统瘫痪，连刷卡机都没有，守信物业花费5,000多元（仅有发票的），才恢复门禁系统的正常功能，目前门禁系统完好率达96.3％。福运新村小区的监控安装于2012年，在守信物业进驻时就是损坏殆尽，基本失效。守信物业公司多次在业主微信群、对业委会的《工作联系函》、在小区单元门禁上贴公告，告知损坏情况，根据《物权法》、《物业管理条例》提出应由业主承担更换监控费用，业主、业委会没有任何回应之下，守信物业公司原封未动损坏的监控，为小区进出口安装了中国第二大监控品牌“大华”监控。并不存在匡汉云所谓的“破坏、更换原装设备”。福运新村小区的大门道闸，早已失去使用价值，守信物业进驻后，费钱、费力，安装了高清车牌识别、新式道闸系统。三、守信物业公司进驻福运新村后，小区环境相比前物业，也有了天翻地覆的良性变化，为福运新村小区提供了远超0.6元单价物业费的优质物业服务。小区入住约550户，守信物业公司近期做的“业主满意度调查”抽查330余户，300户以上对物业工作表示满意，满意度极高。截至今日匡汉云已经欠缴4个月物业费，应及时足额交纳物业费。四、因私人恩怨，匡汉云借其律师身份的便利，刻意将守信物业公司扯入众多无端诉讼。2年时间。前后莫须有的官司多达近10起！浪费诉讼资源，增加诉累，也给守信物业公司正常经营秩序带来极大的干扰。综上所述，匡汉云所诉无事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。匡汉云向一审法院起诉请求：1、确认守信物业公司不履行双方约定义务，要求其按约定配置投入承诺的人、财、物或立即解除合同；2、确认守信物业公司未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为违法违规，要求由郴州市福运新村业主委员会代为恢复原装原版设备，全部费用由守信物业承担；3、守信物业公司返还匡汉云已交物业费1,812元的50％共计906元，在守信物业公司未整改达到双方约定要求期间，物业费按0.3元／㎡收取；4、本案诉讼费由守信物业公司承担。一审法院认定事实：一、郴州市福运新村地处郴州市北湖区郴江街道联福社区，由郴州市新大地房地产开发有限公司开发建设，于2010年建成，共有27栋55个单元764名业主，建筑面积105589.8平方米。郴州市新大地房地产开发有限公司与郴州市欢畅物业服务有限公司签订《福运新村小区前期物业管理服务委托合同书》，将福运新村物业项目委托郴州市欢畅物业服务有限公司实行管理，合同实行一年一签。二、2016年11月29日，福运新村召开第一次业主代表大会，通过福运新村业主委员会选举办法、管理规约、业主大会议事规则，并进行了公示，同时选举业主委员会委员。2017年1月22日，郴州市房产管理局根据郴州市福运新村业主委员会提交的备案资料，作出郴业备字（40）号业主委员会备案通知书，同意郴州市福运新村第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年1月15日，任期二年，小区物业管理区域为郴州市北湖区梨树山路61号福运新村小区。2017年2月14日，郴州市福运新村业主委员会召开委员会会议，决议选聘新物业公司。2017年3月4日，郴州市福运新村业主委员会召开业主大会，大会决议选聘郴州守信物业服务有限公司入驻该小区提供物业服务，同时授权业主委员会代表业主大会与选聘的物业公司起草、签订物业服务合同以及处理相关事宜等事项。2017年3月6日，郴州市福运新村业主委员会（甲方）与郴州守信物业服务有限公司（乙方）签订《福运新村物业管理合同》，约定由郴州守信物业服务有限公司对福运新村小区进行物业服务，确定委托管理期限为30年，自2017年3月13日起至2047年3月13日止。同时对委托事项、权利义务等进行了详细约定，包括甲方“对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”、“若乙方没有完成合同责任，甲方应当责成乙方限期改正；限期不改，将对乙方进行处罚”等。2017年3月29日，郴州市福运新村业主委员会与郴州守信物业服务有限公司签订《福运新村物业管理合同》（补充版），约定委托管理期限修改为五年，物业费0.6元／平方米，包干制。三、由于郴州市欢畅物业服务有限公司一直未从福运新村小区退出，导致郴州守信物业服务有限公司未能入驻。2017年5月16日，郴州市房产管理局向郴州市欢畅物业服务有限公司发出《责令限期改正通知书》，且2017年5月2日，郴州市福运新村业主委员会将郴州市欢畅物业服务有限公司诉至一审法院，一审法院于2017年11月15日作出（2017）湘1002民初1244号民事判决书，判决要求“郴州市欢畅物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出福运新村小区……”，郴州市欢畅物业服务有限公司不服该判决提起上诉，2018年4月7日，湖南省郴州市中级人民法院做出终审判决书（2018）湘10民终233号，判决“驳回上诉，维持原判”。现郴州市欢畅物业服务有限公司已撤出福运新村小区。四、匡汉云称，匡汉云系福运新村小区业主，守信物业公司于2018年1月入住福运新村小区进行物业服务，在2018年至2020年物业服务期间，严重不履行双方约定的义务，匡汉云要求守信物业公司按双方约定投入承诺的人、财、物，要求由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由守信物业公司承担，且因为物业公司人员减半、服务减半、所以匡汉云的物业费也应减半按0.3／㎡收取，已收的物业费应退还50％。遂诉至法院，提出前述诉讼请求。五、福运新村业委会成立于2017年1月15日，任期2年，业委会主任为李青辉，备案日期是2017年1月22日。因业委会任期已满，正在换届选举阶段，筹备组已经由郴江街道办组织成立。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据庭审查明的情况，一审法院对匡汉云的诉讼请求做如下认定和处分：一、关于匡汉云第1、2项诉讼请求，要求“守信物业公司按约定配置投入承诺的人、财、物”、“由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由守信物业公司承担”。匡汉云认为：守信物业公司严重不履行双方约定义务，且守信物业公司未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为违法违规，因此，匡汉云的物业服务费应减半收取，已收的物业费应退还50％。守信物业公司认为：签订了《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）并完全依约进行了物业服务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费用。一审法院认为：《福运新村物业管理合同》中约定，业主委员会对物业公司的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议，如果物业公司未能达到约定的管理目标，业主委员会可要求其限期整改，限期不改，进行处罚。但本案中匡汉云未能提交有关业主委员会向物业公司提出意见和建议，或要求物业公司限期整改事项的证据。因此，对匡汉云称“守信物业公司严重不履行双方约定义务，且守信物业公司未经允许破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备，大门道闸等基础设备的行为违法违规”的主张，不予认定；匡汉云第1、2项要求“守信物业公司按约定配置投入承诺的人、财、物”、“由有资质的安装公司将小区原装原版安保监控系统，费用由守信物业公司承担”的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。二、关于匡汉云要求“守信物业公司返还匡汉云已交物业费1,812元的50％共计906元，在守信物业公司未整改达到双方约定要求期间，物业费按0.3元／㎡收取”的诉讼请求。我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。匡汉云称物业公司未完全履行物业服务义务，收费不合理，应按0.3元／㎡的标准减半收取匡汉云的物业服务费，但未提供合法有效的证据支持其陈述的理由，且小区物业服务费收费标准显然不能由单个业主凭个人意志确定。《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）中，对物业服务项目及收费标准已有明确约定，且经过匡汉云所在小区业主合法选举产生的原业主委员会签章认可，如需改变收费标准应依照有关法律规定进行，匡汉云要求守信物业公司返还匡汉云已交物业费1,812元的50％计906元，物业费按0.3元／㎡收取物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。一审判决如下：“驳回原告匡汉云的诉讼请求。本案受理费105元，由原告匡汉云负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。匡汉云向本院提交了三组证据，证据一、福运新村《筹备组人员名单公告》，苏仙区消防大队《处罚决定书》，守信物业公司《投资合伙协议》，守信物业公司经理何香平与守信物业实际控制人李青辉微信聊天记录，拟证明守信物业公司是匡汉云居住的福运新村小区业主委员会主任李青辉开设，李青辉利用业主委员会主任和守信物业公司实际控制人的身份与守信物业公司股东相互勾结，在福运新村欺骗业主谋取黑利，欺骗政府和业主，导致福运新村小区脏、乱、差；证据二、守信物业公司捏造的《守信物业福运新村工资表》，守信物业公司经理何香平出具的《证明》，郴州市中级人民法院（2020）湘10知民初112号庭审笔录，拟证明守信物业公司造假20人在福运新村服务的假工资表进行诉讼，意图在福运新村谋取利润高达200%的物业费黑利（湖南省物业收费管理实施办法湘价服［2010］76号第16条11项明确规定住宅物业利润率不得超过8%）；证据三、守信物业公司答辩状、通道门媒体合伙协议书，拟证明守信物业公司造假欺骗业主、欺骗法院进行诉讼的事实。守信物业公司质证意见为，对三组证据均不认可，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，目前守信物业公司还未收到福运新村筹备组人员公告，处罚决定书与本案无关联性，何香平与李青辉的微信聊天记录是他们个人之间的聊天，李青辉也是福运新村的业主；对证据二，福运新村的工作人员在17至20人之间；对证据三，真实性不予认可，车辆识别系统是由守信物业公司购买，有发票予以证明。守信物业公司没有提交新证据。本院对匡汉云提交的证据认定如下，证据一、《筹备组人员名单公告》，该件落款处为北湖区郴江街道联福社区居委会，但未加盖该居委会印章，真实性本院不予确认；《行政处罚决定书》，该件是郴州市苏仙区公安消防救援大队2020年3月31日16时对守信物业公司管理的爱莲名城小区进行消防监督检查后出具的，与本案无关联性；李青辉与守信物业公司2019年12月16日签订的《投资合作协议》，该件为复印件，无原件予以核对，且守信物业公司与福运新村业主委员会签订《福运新村物业管理合同》时间为2017年3月6日，该证据不能证明守信物业公司是李青辉开设；微信聊天记录，该件为手机截图，真实性无法确认，本院不予采信。证据二、福运新村2019年10月工资表，该件系守信物业公司向一审法院提交，共有19人签字领取工资，拟证明时守信物业公司人员配置合理；何香平出具的《证明》及（2020）湘10知民初112号庭审笔录，何香平未出庭接受质证，其出具的《证明》本院不予采纳，且何香平在（2020）湘10知民初112号庭审中的陈述与（2019）湘1002民初3685号匡汉云诉李青辉等侵权责任纠纷一案庭审的陈述内容相悖，何香平的证人证言本院不予采信，该组证据不能达到匡汉云的证明目的。证据三、《道闸媒体合作协议书》，该协议一审匡汉云已向法庭提交，该协议为复印件，协议一方守信物业公司对真实性未予认可，协议另一方湖南分众文化传播有限公司亦未证实其真实性，故对该证据的真实性本院不予以认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，一、2017年3月19日，福运新村业主委员会与守信物业公司签订《福运新村物业管理合同（补充版）》，其中第二条约定“……守信物业公司可根据小区实际情况进行投资投入，但在进驻小区后第一年投资建设小区不得低于6万元，在进驻小区的第二个月内投入不低于2万元，6个月内其他投入必须到位”，第三条约定“……小区的门禁系统是用于服务小区，不得以欠缴物业费并以门禁系统来要挟业主，业主可无条件刷卡。但可以采取相关措施来限制欠缴物业费的业主（如每次刷7天）”；守信物业公司投标报价表中人员设置为21人。二、守信物业公司向一审法院提交2018年1月-3月高压清洗疏通费11,340元、高压清洗费7,556.24元、化粪池清理费39,302.94元、垃圾运输费4,800元+6,480元、门禁系统5,000元的发票，金额共计74,479.18元。三、《福运新村物业管理合同》第一条第2项委托管理事项：（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。（3）本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、门禁、停车场）的维修、养护和管……（6）交通、车辆行驶及停泊。本院认为，本案的争议焦点是，一、守信物业公司是否按物业服务合同约定履行义务；二、守信物业公司是否存在破坏、更换福运新村原装门禁设备、安防监控设备、大门道闸等基础设备的行为；三、守信物业公司应否退还匡汉云已交物业管理费的一半。关于焦点一。一是资金投入问题。依据本院查明的案件事实，《福运新村物业管理合同（补充版）》，约定守信物业公司可根据小区实际情况进行投资投入，但在进驻小区后第一年投资建设小区不得低于6万元，在进驻小区的第二个月内投入不低于2万元。守信物业公司于2018年1月接手福运新村小区的物业管理，在2018年3月前投入已超合同约定的6万元。二是人员配置问题。守信物业公司在投标报价表中对福运新村物业服务人员设置为21人，在守信物业公司向一审法院提交的工资表中只有19人领取工资。本院认为，守信物业公司在提供物业服务时，为避免造成劳动力的浪费，可根据小区的实际情况及工作人员的工作能力调整、配置工作人员数量。守信物业公司对福运新村配置物业服务人员，比投标报价承诺少配置2人，尚在可接受范围内，且匡汉云提供的证据不足以证实由于守信物业公司少配置2人，导致提供的物业服务质量差。故匡汉云关于守信物业公司不履行合同义务的依据不足，本院不予采信。关于焦点二。依据《福运新村物业管理合同》约定，守信物业公司有维修、养护、管理门禁设备、安防监控设备、大门道闸等基础设备的职责，匡汉云提供的证据不足以证明守信物业公司是在维修、养护门禁系统，还是在偷换、盗走门禁系统，如果匡汉云认为守信物业公司涉嫌盗窃，可向公安机关报案处理。关于焦点三。《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）的形式、内容、合同当事人的资格以及签订程序均合法，其中对于收费标准亦有约定，匡汉云要求守信物业公司物业费减半收取没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，匡汉云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人匡汉云负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年九月二十四日法官助理韩淑静书记员曹媛附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。