南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）桂71行终317号 上诉人（一审原告）广西华盈房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区明秀东路**明湖大厦**。 法定代表人宁侯杰，经理。 委托代理人陈小强，国浩律师（南宁）事务所律师。 被上诉人（一审被告）南宁市自然资源局，住所，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区锦春路**div> 法定代表人林兢，局长。 委托代理人李中浩，该局工作人员。 委托代理人农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁中心，住所地广，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区悦宾路**南宁市青秀区社区综合服务中心**v> 法定代表人莫绍军，主任。 委托代理人欧先红，该中心工作人员。 委托代理人陆伟仙，广西思贝律师事务所律师。 上诉人广西华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈公司）因诉被上诉人南宁 -2- 市自然资源局（以下简称市资源局）、南宁市青秀区房屋征收补偿中心和征地拆迁中心（以下简称青秀征拆中心）要求给付征收补偿款一案，不服南宁铁路运输法院（2020）桂7102行初21号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人华盈公司的委托代理人陈小强，被上诉人市资源局的委托代理人李中浩、农剑勋，青秀征拆中心的委托代理人欧先红、陆伟仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明，因轨道交通3号线（科园大道—平乐大道）工程东葛路站建设需要，原南宁市国土资源局经报南宁市人民政府批准，分别于2018年5月25日、2018年11月23日作出《关于收回轨道交通3号线（科园大道—平乐大道）工程东葛路站用地范围内国有土地使用权的通知》，收回项目用地范围内的国有土地。2018年11月23日，原南宁市国土资源局作出《收回国有土地使用权委托书》，委托青秀征拆中心开展征地补偿工作。涉案被征收的国有土地位于0404325号宗地内，华盈公司通过出让取得该宗土地的国有土地使用权，该宗土地的土地登记卡显示：“华盈公司使用权面积为21527.69平方米，该证书有效期至2005年12月31日”，华盈公司将该宗土地用于开发建设商品房“岭南家园”项目并于2004年已竣工并销售完毕。涉案被征收土地为“岭南家园”小区内的部分公共停车位和公共绿化用地，面积为615.82平方米，已于2018年征收完毕，“岭南家园”小区业主及华盈公司均向青秀征拆中心提交了要求拨付土地补偿款的申请，青秀征拆中心因涉案土地权属存在争议以及“岭南家园”小区业委会尚在成立当中，至今未与任何主体就涉案被征收土地签订征收补偿协议，未进行征收补偿款给付。华盈公司不服，遂向一审法院提起诉讼，请求：1.市资源局向华盈公司支付征地补偿款5910640元；2.市资源局向华盈公司支付延期支付征地补偿款利息634462元（利息暂计到2019年10月16日，此后的利息另计）；3.判令市资源局、 -3- 青秀征拆中心连带承担本案诉讼费。 另查明，根据2019年1月27日南发〔2019〕5号《中共南宁市委南宁市人民政府关于印发的通知》，原南宁市国土资源局的职责由市资源局行使，不再保留原南宁市国土资源局。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款规定，行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，机构改革后原南宁市国土资源局的职权由市资源局行使，故市资源局为本案适格主体。2018年11月23日，原南宁市国土资源局作出《收回国有土地使用权委托书》，青秀征拆中心基于该授权委托书开展涉案土地相关的征地补偿工作，因征地补偿工作产生的后果和责任应由委托单位市资源局承担，故青秀征拆中心关于其不是本案适格主体的意见，于法有据，一审法院予以支持。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿”。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《中华人民共和国城市房地产管理法（2009修正）》（以下简称《城市房地产管理法》）第六十一条第一款规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书”；第三款规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。本案中， -4- 华盈公司主张其为涉案被征收土地的使用权人，应当举证加以证明。虽然华盈公司通过出让方式取得了涉案0404325号宗地的国有土地使用证，但该国有土地使用证有效期仅至2005年12月31日，有效期已过，且华盈公司已将该宗土地用于开发建设“岭南家园”小区并于2004年竣工并销售完毕，虽然上述国有土地使用证尚未办理变更登记，但不能直接证明华盈公司仍然享有涉案被征收土地的使用权。故从本案的证据来看，华盈公司的举证尚不足以证明其为涉案被征收土地的使用权人，对该主张一审法院不予采纳。在华盈公司与“岭南家园”小区业主就涉案被征收土地存在权属争议的情况下，征收管理部门不能与争议的任何一方签订征收补偿协议，故市资源局未就涉案被征收土地签订征收补偿协议并进行征收补偿款给付，并无不当。华盈公司要求市资源局向其支付征地补偿款理由不成立。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回华盈公司的诉讼请求。 上诉人华盈公司上诉称，1.一审认定事实错误。华盈公司已向一审法院提供涉案0404325号宗地的国有土地使用权证以及涉案0404325号宗地在土地局地籍登记资料即《土地登记卡》，该国有土地使用证书和《土地登记卡》都载明其为土地使用权人。在其已用《土地使用权证书》和《土地登记卡》证明涉案宗地使用权人为其而且市资源局无证据否认、推翻该《土地使用权证书》和《土地登记卡》的情形下，一审还认定其没有提供足以证明其为涉案被征收土地的土地使用权人，与事实不符。2.一审判决以涉案0404325号宗地的国有土地使用权证书的有效期截止2005年12月31日，该有效期不涵盖到该土地的使用权，没有法律依据，且混淆了“土地使用权证书有效期”和“土地使用权有效期”这两个概念，把这两个不同的概念视为同一，是错误的。3.一审适用法律错误。《物权法》是一审法院适用于本案的主要法律依据，一审法院将《物权法》适用于本案是错误的，因为《物权法》的生效时间远在原告开发涉案被征土地所在地“岭南家园”小区完毕之后，且《物权法》并无溯及既往的效力。本案应适用的法律是《土地法》、《土地法实施条例》、《城市房 -5- 地产管理法》，但是，适用这些法律的结果，也只能是支持其诉请而不是支持市资源局的诉请。一审判决适用《国有土地上房揭瓦征收与补偿条例》、《城市房地产管理法》系法律适用不当。综上，请求撤销一审判决，改判支持华盈公司的一审诉请。本案一、二审案件受理费由市资源局及青秀征拆中心承担。 被上诉人市资源局辩称，华盈公司所持国有土地使用证已经到期，不能准确反映该“岭南家园”小区房产销售完毕后的国有土地使用权权属状况。一审认定事实清楚、证据确实充分，程序合法，适用法律正确，应予以维持。 被上诉人青秀征拆中心辩称，1.一审法院认定事实清楚，其不是本案适格主体。2.华盈公司主张向其支付征地补偿款及延期利息，缺乏事实和法律依据。涉案土地使用权存在争议，尚未能确定补偿款支付对象，未签订补偿协议。涉案土地虽位于华盈公司所有的土地使用权证的宗地范围，但华盈公司并不当然对涉案土地享有合法、有效的权利。综上，一审裁判正确，应以维持，请求二审法院驳回华盈公司的上诉。 本案二审期间，华盈公司对一审判决书中P8第一段“被告青秀征拆中心因涉案土地权属存在争议以及“岭南家园”小区业委会尚在成立当中，至今未与任何主体就涉案被征收土地签订征收补偿协议，未进行征收补偿款给付”有异议，其认为一审表述错误，事实不是因为土地权属有争议才不签补偿合同，而是不签补偿合同、不付款，认为补偿款应该是小区业主而不是其，才导致小区业主要求分配补偿款，一审法院把事实发生的顺序认定错误。另，一审遗漏查明土地登记簿上登记的土地使用权是截止2049年。市资源局及青秀征拆中心对一审判决查明的事实均无异议。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 经审查认为，一审法院确认的证据合法有效，可作为定案依据，华盈公司对一审查明事实提出的异议与本院查明的事实不符，不予采纳。其提出一审遗漏查明事实的意见与本案待证事实无关，不予采纳。据此，二审查明的事实与一审判决认定的事 -6- 实一致，本院予以确认。 对华盈公司提出的意见，本院认为： 1.关于法律适用的问题。《物权法》之前的法律未对建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所属于开发商还是业主作出规定，《物权法》的颁布就是对之前法律未完善之处进行补充，填补了过去法律的空白，适用《物权法》并不存在与之前法律产生冲突的情形。在《物权法》实施后，明确了前述土地属于业主共有，不动产各项产权的归属更为明晰，适用《物权法》能更好的维护各方利益，解决实践中的矛盾和争议。 2.关于市资源局是否应当向华盈公司支付征地补偿款的问题。①《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，开发商早在2004年就已将“岭南家园”的房子销售完毕，购房人已经支付了购房款及公摊费用并办理了相关房屋产权证书，依法应对该小区规划内的土地享受使用权。②在实践中，开发商将房屋销售完毕后，往往只为购房人办理房产证，而不办理土地证，加之购房人对土地权利的不重视，开发商仍持有整体小区土地证的情况较为普遍。《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；当时有效的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起或销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，商品房所有权发生转让后，房屋占用范围内的土地使用权在法律上也会一并转让，即随着买房行为的完成，土地使用权亦会随之转移。但在房屋购买人前往土地管理部门办理相关手续后，土地使用权的证书才会更换或更改，未办理变更登 -7- 记只是证书记载内容在形式上未及时变化，导致存在证书记载事项与实际不符的情况，并不影响土地使用权发生的实质性转移。所以涉案0404325号宗地的国有土地使用证尚未办理变更登记不影响“岭南家园”业主对该使用权的实际取得。③市资源局于2018年收回轨道交通3号线项目用地范围内的国有土地，华盈公司未能证明征地面积与销售房屋中含有的土地面积间还有差额即未使用的面积，亦不能证明征收部分土地属于规划预留出城市道路和绿化用地，即“岭南家园”商品住宅区规划建设范围内并不包括征收的这部分土地，不属于业主共有，以及在售房前是否告知购房人并在商品房购房合同中对此部分进行约定。所以在案证据尚不足以证明华盈公司为涉案被征收土地的实际使用权人，其要求市资源局向其支付征地补偿款缺乏事实和法律依据。 综上，上诉人华盈公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元（已预交），由广西华盈房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  桂 彤 审 判 员  韦圆圆 审 判 员  贝黄欢 -8- 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  洪文慧 书 记 员  唐览月 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下例情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；