山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申899号再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：陈某1，山西省泽州人，现住山西省泽州。委托诉讼代理人：陈某2，现住山西省泽州，系陈某1的弟弟。被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：张某，山西省晋城市城区人，现住山西省泽州。委托诉讼代理人：王某，山西昌和律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：樊某，山西省晋城市城区人，现住山西省晋城市城区。再审申请人陈某1因与被申请人张某、原审第三人樊某案外人执行异议之诉一案，不服晋城市中级人民法院（2019）晋05民终1718号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。再审申请人陈某1申请再审称，一、二审法院的判决系为了维持一审判决而在主观臆断、曲解事实和法律。1.首先《物权法》第九条第一款是第六条不动产物权公示原则的具体体现，并不是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概必须经依法登记才发生效力。其次，之所以没有签订书面的《房屋买卖合同》，是因为再审申请人与樊某并非专业法律人士，按照老百姓朴素的想法，双方对房屋作价后，达成了以房抵债的合意，并已实际履行，故未再次签订一份《房屋买卖合同》。2.关于在签订《和解协议》与《以房抵债协议》之前的2017年3月9日已经签订了《房屋物品移交清单》的问题，是由于第三人樊某旧债未还，又借新债，为了让再审申请人放心，樊某将房屋交付给了再审申请人。那么即便如二审判决所主观猜测的属于口头流押条款，是因为再审申请人与樊某到晋城市不动产交易中心办理过户登记，但工作人员告知案涉房屋没有初始登记，不能办理过户登记。再审申请人为了确认房屋所有权，尽可能排除不可预知的风险，故通过仲裁裁决程序以及晋城市中级人民法院执行程序再次予以了确认。其目的根本不是为了再次确认债权，而是为了保护物权，这是一个浅显的认知。二审判决认定债权未消灭，物权未取得是错误的。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该司法解释的规定，再审申请人与原审第三人樊某之间以房抵债的行为已完成，能够排除强制执行。本案中以房抵债（房屋买卖）系当事人真实意思表示，房屋虽未过户（并非再审申请人的过错），但债权人（再审申请人）对争议标的享有物权期待权，可以排除查封执行。理由如下：（一）以物抵债的房屋买卖协议与普通的房屋买卖协议不同之处在于前者的目的是抵消已到期的债权，后者就是正常的房屋买卖。但对两者的意思表示的认定上均应适用《合同法》的相关规定。只要合同目的不属于《合同法》第五十二条第（三）项规定情形下，两者均能产生同样的私法上的效果。（二）在合同没有特别约定的情形下，以物抵债协议应认定为诺成性协议。当事人意思自治是判断合同性质的重要因素。在当事人未对合同作出明确意思表示时，一般应认为以物抵债协议于当事人达成合意时即已成立。（三）根据《物权法》第九条的规定，在房屋买卖合同未办理预告登记的情形下，买受人对房屋享有的是普通债权。法释〔2015〕10号第二十八条、二十九条之所以在特殊情形下，赋予房屋买受人对所购房屋的物权期待权，是因为房屋的巨大价值，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优于其他债权。基于前述理由，以物抵债协议中的购房人应与法释〔2015〕10号第二十八条、二十九条中的房屋买卖人对所购房屋享有相同的权利。综上所述，再审申请人认为原审判决对法律、司法解释的理解有所偏差，适用法律错误，严重侵害了再审申请人的合法权益，请求再审法院依法予以纠正。被申请人张某辩称，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请人的再审申请，理由如下：从物权公示的效果来看，再审申请人并非涉案房产的所有权人，再审申请人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，再审申请人与樊某之间未签订房屋买卖合同，也未支付对价，再审申请人对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。在一、二审时，再审申请人所出具的2007年7月28日给樊某打的14万的收款收据，再审申请人陈述是8万利息和6万元的现金构成，经过我们查看，再审申请人提交的调解仲裁书，利息自7月25日按年利率24%支付，与借款时间相差三天，三天之间不可能产生8万元的利息，就算6万元樊某实际收到了，实际是28万元的价格抵42万元的房产，该房产在樊某购买时实际支付了42万多。本院经审查认为，本案争议焦点：陈某1是否享有足以排除强制执行的民事权益。陈某1主张案涉房屋是其债权抵顶所得，即案涉房屋属于以物抵债房。对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或者逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈某1与被执行人樊某在人民法院查封前是否签订合法有效的以房抵债协议。首先，陈某1提供的樊某购买案涉房屋时与房地产开发商所签《房屋买卖合同》及其持有的樊某购买案涉房屋的房款收据显示，樊某于2016年1月因购买案涉房屋向房地产开发商交纳房款395000元、交纳有煤气初装费等11855元，另还交纳有地下室购买款20680元，而本案陈某1和樊某于2017年7月签订的《和解协议》《以房抵债协议》却均约定，樊某以案涉房屋清偿其欠陈某1的22万元（陈某1分两笔出借，分别发生于2016年3月22日和2017年3月7日）及利息和违约金，显然，樊某实际出资购买案涉房屋的价款数额明显高于两份协议约定的用于抵偿陈某1的债务金额。虽然，樊某在一审中曾述称其与陈某1商付的利息为8万元，且陈某1举有樊某于2017年7月23日出具的收据及其银行取款明细，用于证明陈某1在银行取款6万元向樊某补足购房款，但陈某1向樊某补付房款的事项在案涉《和解协议》和《以房抵债协议》中并无约定，陈某1在银行取款的用途及去向没有证据佐证，且该利息存在高额利息，故现有证据不足以确定樊某补收房款的真实性及二人签订《和解协议》与《以房抵债协议》具有公平性。其次，在仲裁程序启动之前，陈某1与樊某就二人之间的借款合同纠纷已经达成《和解协议》及《以房抵债协议》，在双方对清债事项已达成一致意见的情况下，陈某1仍向晋城仲裁委员会申请启动仲裁程序，并于取得仲裁调解书后，申请人民法院强制执行，在强制执行过程中又以双方达成过案涉《和解协议》《以房抵债协议》为由，述称双方履行完毕。上述一系列行为发生的时间点及当时的情况背景，不能排除陈某1存在通过取得生效法律文书、启动法院强制执行程序，规避案涉房屋已有查封措施从而获得优先受偿的可能性。基于上述问题，本院无法确定案涉《和解协议》及《以房抵债协议》系陈某1与樊某在公平和等价有偿的情况下签订，现有证据不足以确定案涉《和解协议》及《以房抵债协议》中相关条款具有合法有效性，亦不足以认定陈某1与樊某签订的《和解协议》及《以房抵债协议》的合法有效性。综上，再审申请人陈某1的申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回陈某1的再审申请。审判长 魏佩芬审判员 李学明审判员 宋丽蓉二○二○年九月七日法官助理 李 彦书记员 宋鹏飞