广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初3067号 原告：刘敏，男，1987年9月17日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：钟珍珍，女，1989年12月8日出生，汉族，住广西罗城仫佬族自治县。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋云飞，广西万益律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：黄小娜，广西万益律师事务所律师。 被告：金海鹰，男，1977年6月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西友缘房地产投资有限公司，住所地南宁市良庆区体强路**广源大都会贰区**楼**06商铺，统一社会信用代码91450100MA5NXWHA45。 法定代表人：黄祖荣，该公司执行董事兼总经理。 被告：南宁优生活房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路**南宁国际大厦主楼**，统一社会信用代码91450103MA5L4Y35X1。 法定代表人：陈奕霏，该公司执行董事。 原告刘敏、钟珍珍与被告金海鹰、广西友缘房地产投资有限公司（以下简称友缘公司）、南宁优生活房地产代理有限公司（以下简称优生活公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘敏及其委托诉讼代理人黄小娜，被告金海鹰到庭参加诉讼。被告友缘公司、优生活公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘敏、钟珍珍诉讼请求：1.确认刘敏、钟珍珍与金海鹰签订的《房屋买卖合同》及刘敏、钟珍珍与三被告签订的《房地产服务合约》已于2019年10月29日解除；2.确认刘敏、钟珍珍有权没收金海鹰已支付的购房定金50000元；3.金海鹰向刘敏、钟珍珍支付赔偿金50000元；4.金海鹰向刘敏、钟珍珍赔偿律师代理费7000元；5.友缘公司、优生活公司向刘敏、钟珍珍返还购房定金50000元。 金海鹰辩称：双方在签订《房屋买卖合同》时，因刘敏、钟珍珍两人没有提交信用报告，刘敏、钟珍珍与金海鹰协商让金海鹰先把5万定金给中介托管，待金海鹰查看刘敏、钟珍珍两人信用报告没有问题后，金海鹰再交余下定金5万元以便继续履行合同。但在金海鹰拿到刘敏、钟珍珍的信用报告后，发现刘敏的个人信用存在严重问题。比如刘敏名下案涉房屋12期逾期缴纳房贷、7笔信用卡逾期不还等多项信用不良的情况，金海鹰觉得刘敏个人信用存在严重问题，才终止了交易。如果刘敏的个人信用无问题，房屋买卖交易是不会终止的。 被告友缘公司、优生活公司未作答辩。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：刘敏、钟珍珍（卖方）与金海鹰（买方）签订《房屋买卖合同》、刘敏、钟珍珍与金海鹰、友缘公司、优生活公司签订《房地产服务合约》，两合同签订时间均为2019年9月23日。 二、合同标的：刘敏、钟珍珍向金海鹰出售南宁市良庆区体强路3号广源大都会贰区XXX号房屋，该房屋产权为刘敏、钟珍珍共同所有，房屋建筑面积92.46平方米，成交价1480000元。 三、合同相关约定：《房地产服务合约》第一条：买卖双方确认权属现状为该物业处于抵押状态，无查封，且甲方保证签订本合约后不得对该物业设立抵押，由甲方向抵押权人申请还款，乙方同意待甲方办好抵押注销登记手续后再办理产权变更过户手续，物业处于抵押状态：抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为650000元，甲方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债务及银行信用等情况，待甲方办理房屋《不动产权证书》后，双方同意注销处理方式为：由乙方支付部分房款并用提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，因垫资产生的相关费用由乙方承担，如因甲方原因无法获得担保公司或经纪方垫资的，则房屋注销抵押义务由甲方承担；第五条：甲方保证：该物业未被依法查封或者其他形式限制房产权利，对该物业拥有完全、合法的处置权，无权属争议、无债务纠纷，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方，乙方保证：对该物业现状有充分了解且已实地勘察，已征配偶、产权落定人同意，不得隐瞒个人信用问题，符合购房资格相关规定；第六条：甲乙双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售/购房等房地产交易手续或违反合约约定的其他义务的，自违约行为发生之日起超过五个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发生催促履约书面通知，发送即日起超过五个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方有权选择解除合约或继续履行合约，并可要求违约方按本合约第六条约定承担赔偿责任，因乙方违约导致合约无法继续履行，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，甲方有权没收乙方已支付定金及追究其未支付定金作为赔偿金，乙方已支付的月供（包含本金及利息）不予退还，甲方有权解除合约，且甲方有权将该物业另行出售，如乙方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给甲方作为违约赔偿，至支付全部违约款项为止，乙方未按约定支付房款的，每逾期一天，须按所拖欠房款的万分之四向甲方支付违约金；第八条：合约变更：本合约取代四方签约前谈判中的声明、理解、承诺、协议之内容，除因四方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成之前，本协议继续有效，如擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议盖章生效，任何口头承诺无效，否则因给甲乙双方带来损失的经纪方将不负法律责任，因本协议的履行以发生的纠纷，四方应协商，协商不成的，各方按照合约关系应向本次交易的房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税等），本合约为立约合约而非定金合同，自甲、乙、丙、丁四方签字盖章签订之日起生效；第九条：其他约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的、则以本条款为准）买卖双方协商同意，第二部分首付款：500000元，支付方式为：1.其中200000元，卖方同意买方在房管局做租赁备案合同完结当日支付，2.200000元，卖方同意买方在2019年10月31日前支付，3.100000元，卖方同意买方在2019年11月30日前支付。 《房屋买卖合同》第三条：买方付款方式种类为商业贷款；第四条：签署本合约后，由买方负责该物业的每月银行按揭贷款月供，起止时间为2019年9月至到解押当日止，买方须于每月18日前按时将资金存入房屋贷款银行指定扣款账户内，该物业的贷款银行为中国银行，户名为刘敏。在上述约定的期限内该物业产生的月供之本金和利息承担方式为贷款本金由刘敏、钟珍珍承担，利息部分由金海鹰承担；第五条：第一部分房款【定金款】：100000元，支付方式为签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档，注：本定金为履行定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后仍不配合履约的，将视为违约。 四、合同履行情况：2019年9月23日，在刘敏、钟珍珍与金海鹰双方签订《房屋买卖合同》时，金海鹰要求查看刘敏、钟珍珍两人信用报告无问题后再继续履行合同。刘敏、钟珍珍当天无法提交信用报告，故金海鹰支付购房定金50000元并将该款项交由优生活公司托管。2019年9月24日，刘敏、钟珍珍向金海鹰提交了《个人信用报告》，金海鹰查看刘敏的《个人信用报告》后主张刘敏的信用存在多起严重逾期的问题，刘敏的《个人信用报告》显示其住房贷款逾期12个月逾期金额44684元，且从2019年2月至双方签订房屋买卖合同时已连续8个月未清偿住房贷款、呆账191697元、信用卡逾期106599元、四笔小额贷款逾期82947元。金海鹰要求刘敏、钟珍珍为继续履行案涉合同提供物保未果后，金海鹰拒绝再履行案涉合同。 五、房屋交付情况及现状：案涉房屋未交付给金海鹰，刘敏、钟珍珍于2019年10月29日委托居间方告知金海鹰解除案涉合同，并于2019年12月将案涉房屋出售给他人。 六、需要说明的其他事项：2017年6月3日，刘敏、钟珍珍（买受人）与广西中恒伟业商贸有限公司（出卖人）双方签订《南宁市商品房买卖合同》，约定刘敏、钟珍珍购买出卖人位于南宁市良庆区体强路3号广源大都会贰区XXX号的预售商品房。合同约定出卖人应当在2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人。 2019年9月23日，钟珍珍向金海鹰出具一份《收条》，载明：兹收到金海鹰交来购买座落于南宁市良庆区体强路3号广源大都会贰区XXX号房屋购房定金50000元。经纪方为优居南宁特许加盟商，经办人为王文琛。 2020年5月22日，刘敏、钟珍珍与广西万益律师事务所双方签订《委托代理合同》，5月29日，刘敏、钟珍珍向广西万益律师事务所支付7000元律师服务费。 庭审中金海鹰确认于2020年5月收到优生活公司返还的购房定金50000元。 本院裁判意见： 本案为房屋买卖合同纠纷。案件各方当事人签订了案涉《房屋买卖合同》、《房地产服务合约》系原、被告各方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性的规定,两份合同成立并有效。 金海鹰认为刘敏征信有严重问题故其不愿意继续履行案涉合同,刘敏、钟珍珍于2019年10月29日委托居间方告知金海鹰解除案涉合同，并于2019年12月将案涉房屋出售给他人。故对于刘敏、钟珍珍主张于2019年10月29日解除已签订的《房屋买卖合同》、《房地产服务合约》的诉讼请求,本院予以准许。 案涉房屋在刘敏、钟珍珍与金海鹰合同签订时尚未取得房产证，《房屋买卖合同》约定金海鹰购房方式是商业贷款，在签订房屋买卖合同后金海鹰继续用刘敏的中国银行住房贷款账号偿还房贷直至房屋解押。刘敏个人信用报告显示刘敏的中国银行住房贷款中有逾期12个月逾期金额44684元的记录，且从2019年2月至双方签订房屋买卖合同时已连续8个月未清偿住房贷款，不符合《房地产服务合约》第五条“出卖人保证该物业无债务纠纷”的约定。同时刘敏还存在多笔呆账、信用卡与小额贷款逾期未还的情况，刘敏上述的个人信用问题导致案涉房屋被查封的风险大大增加。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。在刘敏存在有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形下,金海鹰在符合行使不安抗辩权的条件下中止履行合同，金海鹰要求刘敏提供物保未果后表示不愿再履行合同。故对金海鹰抗辩其不再履行房屋买卖合同的行为并没有违约的意见，本院予以采信。刘敏、钟珍珍主张金海鹰违约并要求金海鹰支付赔偿金50000元及律师代理费7000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 诉讼中,金海鹰确认定金50000元已由居间方托管,居间方未向刘敏、钟珍珍交付该款项,现居间方已将50000元退还给金海鹰，故对于该事实,本院予以认定。定金合同为实践合同,刘敏、钟珍珍与金海鹰之间并未达成定金的实际交付,双方合意的定金条款未生效,且金海鹰对房屋买卖合同未能继续履行并无过错，故对于刘敏、钟珍珍主张没收定金50000元的诉讼请求,无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、刘敏、钟珍珍与金海鹰在2019年9月23日签订的《房屋买卖合同》于2019年10月29日解除； 二、刘敏、钟珍珍与金海鹰、广西友缘房地产投资有限公司、南宁优生活房地产代理有限公司在2019年9月23日签订的《房地产服务合约》于2019年10月29日解除； 三、驳回刘敏、钟珍珍的其他诉讼请求。 案件受理费9317元，由刘敏、钟珍珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  骆 健 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  张乃结 书 记 员  谭秀灵