沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初3371号原告沈阳铁西万达商业有限公司（以下简称“万达公司”,曾用名沈阳万达房地产有限公司），住所地辽宁省。法定代表人肖广瑞。委托代理人孙蕊、刁俊宁，系辽宁观策律师事务所律师。被告吴绍存，男，1975年7月25日出生，住址福建省。（缺席）被告陈建英，女，1974年11月16日出生，住址福建省。（缺席）被告中国光大银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称“光大皇姑支行”），住所地沈阳市皇姑区。负责人聂伶俐。委托代理人曾誉，男，汉族，1983年9月18日出生，住址沈阳市，系公司员工。委托代理人余枫，男，汉族，1976年8月18日出生，住址沈阳市和平区，系公司员工。原告万达公司与被告吴绍存、陈建英、光大皇姑支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万达公司委托代理人刁俊宁、孙蕊，被告吴绍存、陈建英经本院合法传唤后未到庭应诉答辩，被告光大皇姑支行委托代理人曾誉、余枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月5日，原告沈阳万达房地产有限公司与被告吴绍存、陈建英签订《商品房买卖合同》及其附件，由被告吴绍存、陈建英购买原告开发建设的位于沈阳市铁西区房屋，总购房款为人民币1,082,570元，被告吴绍存、陈建英向原告支付首付款332,570元，剩余购房款750,000元向被告光大皇姑支行申请贷款方式支付。2015年6月8日，因被告吴绍存、陈建英逾期偿还按揭贷款，沈阳市皇姑区人民法院作出的（2015）皇民三初字第434号民事判决，确定被告吴绍存、陈建英共同向被告光大银行偿还借款本金679,090.34元及利息，原告承担连带责任。被告吴绍存、陈建英逾期偿还原告代其偿还按揭贷款及相关费用行为，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求确认原告与被告吴绍存、陈建英于2011年3月5日签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除；请求判令被告吴绍存、陈建英向原告偿还代其向按揭银行支付的借款本金、利息等费用共计804,682.39元；请求判令被告吴绍存、陈建英向原告支付迟延履行违约金（以804,682.39元为本金，按日万分之五标准计算，自2016年6月30日起至实际给付之日止，暂计算为5000元）；请求判令被告吴绍存、陈建英承担原告支付的本案律师费60,902元；请求判令被告吴绍存、陈建英向原告支付合同解除违约赔偿金32,447.10元；请求判令被告吴绍存、陈建英向原告支付未配合原告办理相关撤销手续违约赔偿金216,514元；请求判令被告吴绍存、陈建英向原告支付房屋使用费（暂以每月2,000元为标准，自2011年12月31日至实际交还该房屋之日止，暂列为1,000元）；请求判令原告从被告吴绍存、陈建英已付款项中扣除诉讼请求第2-7项；请求判令被告吴绍存、陈建英立即向原告返还位于沈阳市铁西区房屋；请求判令被告吴绍存、陈建英及被告中国光大银行股份有限公司沈阳皇姑支行配合原告办理抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续；请求判令本案诉讼费用由被告承担（包括受理费、保全费、公告费、担保保险费）。被告吴绍存、陈建英未到庭答辩。被告光大皇姑支行辩称，被告吴绍存、陈建英欠我行贷款已结清。我行同意配合原告办理解除预抵押登记手续，但需原告出具生效的法律文书或被告本人亲自到场，对于办理预抵押登记手续解除产生的费用不予承担，我行也没有义务承担。经审理查明，原告万达公司与被告吴绍存、陈建英于2011年3月5日签订《商品房买卖合同》及其附件（下称“合同”），合同约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市铁西区房屋，总购房款为人民币1,082,570元，被告吴绍存、陈建英向原告支付首付款332,570元，剩余购房款750,000元向被告光大皇姑支行申请贷款方式支付。原告于2011年12月31日向被告告交付房屋。合同补充协议第二条第4款约定，如因被告吴绍存、陈建英未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，在原告书面催告后被告吴绍存、陈建英逾期偿还原告代其向按揭银行偿还的款项迟延达30日的，原告有权选择立即解除合同；协议第十一条第2款约定，如因被告方原因导致解除合同的，被告吴绍存、陈建英应向原告支付购房款总额百分之二十的违约金。2011年3月5日,原告与被告吴绍存、陈建英、光大皇姑支行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定由被告吴绍存、陈建英向光大银行贷款750000元，期限240个月，贷款偿还采用等额本息偿还法，每月归还本息5472.83元。原告作为保证人对被告吴绍存、陈建英借款承担连带保证责任。截至2015年1月30日，被告吴绍存、陈建英尚欠借款本金679090.34元。因被告吴绍存、陈建英未能按期偿还光大皇姑支行银行按揭贷款，光大皇姑支行起诉至沈阳市皇姑区人民法院。2015年6月8日，皇姑法院作出（2015）皇民三初字第434号民事判决，确定被告吴绍存、陈建英共同向被告光大银行偿还借款本金679,090.34元及利息（自2014年10月21日起至实际付清之日止，按双方签订的个人贷款合同约定计算），原告对上述款项及利息承担连带责任。被告光大皇姑支行对吴绍存、陈建英所有的座落于沈阳市铁西区房屋（建筑面积147.47平方米）享有优先受偿权。2016年6月30日，沈阳市皇姑区人民法院执行局从原告账户扣划804,682.39元以支付被告吴绍存、陈建英欠付光大皇姑支行的借款及利息。原告承担保证付款责任后于2017年4月13日，书面通知被告吴绍存、陈建英支付804,682.39元及补偿金，但被告吴绍存、陈建英未履行偿还垫付款及支付补偿金的义务。2017年6月5日，原告向被告吴绍存、陈建英邮寄送达《解除商品房买卖合同通知函》，但被告吴绍存、陈建英至今未偿还原告所代偿款项及违约金。另查，被告吴绍存、陈建英与案外人沈阳家宝实业有限公司、任速聪民间借贷纠纷一案，沈阳中院作出（2014）沈中民一初字第128号民事调解书，查封诉争房产。2017年7月12日，原告对执行标的提出执行异议，中院作出（2017）辽01执异1189号执行异议裁定书，驳回原告异议申请。原告诉至沈阳中院，中院作出(2017)辽01民初1145号民事判决，驳回原告诉请。原告不服上诉至辽宁高院，高院于2019年8月30日作出（2018）辽民终719号民事判决，判决撤销(2017)辽01民初1145号民事判决，不得执行沈阳市铁西区房屋。上述事实，有原告和被告光大皇姑支行当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及其附件、（2015）皇民三初字第434号民事判决书、民事裁定书（稿）、协助扣划存款通知书（回执）、单位活期存款明细对账单，（2015）皇民三初字第434号民事判决、《关于：限期偿还垫付款及补偿金的函》、EMS邮寄面单2张、EMS邮寄状态查询2张、照片1张、《解除商品房买卖合同通知函》、EMS邮寄面单2张、EMS邮寄状态查询2张、照片1张、（2018）辽民终719号民事判决书、《专项委托服务合同》2份、律师费发票、付款凭证、保险单明细表、支付凭证、保险费发票、被告光大皇姑支行出具的借款人吴绍存、陈建英还款情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告吴绍存、陈建英签订的《商品房买卖合同》及其附件是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现被告吴绍存、陈建英逾期未偿还原告代偿的贷款本金利益及相关费用，违反合同约定，构成违约。故原告要求被告吴绍存、陈建英承担违约责任偿还原告垫付款804,682.39元，有事实和法律依据，但因原告现主张被告吴绍存、陈建英返还房屋，故原告应同时返还被告吴绍存、陈建英购房款，因此该部分垫付款应与原告应返还的购房款部分相冲抵，故被告吴绍存、陈建英不需再给付原告。关于原告请求确认其与被告吴绍存、陈建英签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除的主张，因双方在合同中已对解除条件明确约定，被告吴绍存、陈建英的违约行为完符合合同解除条件，故自被告吴绍存、陈建英收到原告向其发送的解除合同通知函之日起合同即自行解除，本院予以确认。关于律师费，担保保险费因原告提供相应有效证据，该部分费用系因被告吴绍存、陈建英违约行为导致原告实际支出相应费用，且合同中关于该部分费用负担有明确约定，故本院予以支持。关于原告要求被告支付迟延履行违约金、合同解除违约赔偿金、未配合原告办理相关撤销手续违约赔偿金的主张，因被告吴绍存、陈建英违约逾期偿还货款本金导致原告实际代偿数额为804,682.39元而非全部购房款，且合同约定的各项违约金比例累加后过高，本院予以调整，故应按照该实际违约部分数额的百分之二十计算违约赔偿金，即合同违约金赔偿金合计160936.48元，但因合同解除原告已实际收取的被告吴绍存、陈建英首付款332,570元及贷款本金750,000元（共计1082570元）应向被告吴绍存、陈建英予以返还，扣除被告吴绍存、陈建英应支付的违约赔偿金160936.48元、律师费60902元和担保保险费3304.67元，原告应实际返还被告吴绍存、陈建英购房款52744.46元。关于原告请求被告吴绍存、陈建英支付房屋使用费的主张，因该房屋系被告吴绍存、陈建英购买取得，被告享有合法占有使用权，原告主张被告吴绍存、陈建英支付合法占有期间房屋使用费，于法无据，故本院对该项主张不予支持。关于原告主张被告方配合其办理争议房屋抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记撤销手续的诉求，因有事实依据，且被告光大皇姑支行予以认可，本院对此予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳铁西万达商业有限公司与被告吴绍存、陈建英签订的《商品房买卖合同》于2017年6月5日解除；二、被告吴绍存、陈建英于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市铁西区房屋腾空返还原告沈阳铁西万达商业有限公司；三、被告吴绍存、陈建英、被告中国光大银行股份有限公司沈阳皇姑支行于本判决发生法律效力后三十日内配合原告沈阳铁西万达商业有限公司办理位于沈阳市铁西区房屋的抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续；四、原告沈阳铁西万达商业有限公司于本判决发生法律效力后三十日返还被告吴绍存、陈建英购房款52744.46元；五、驳回原告沈阳铁西万达商业有限公司其他的诉讼请求。如被告吴绍存、陈建英未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24424元，保全费5000元，公告费1080元，均由被告吴绍存、陈建英承担。（原告已预交，由被告吴绍存、陈建英直付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 帅人民陪审员  矫灵敏人民陪审员  黄 冠二〇二〇年九月二十三日书 记 员  于小颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。