福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4546号 原告：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路，统一社会信用代码：913505838563031990。 负责人：林新宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭建幸，该支行职员。 被告：范东超，男，1995年10月23日出生，汉族，住河南省新县，现羁押于闽江监狱。 被告：泉州明发商业城开发建设有限公司，住所地福建省南安市官桥镇明发商业城，统一社会信用代码：91350583550985502C。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏晶晶，该公司职员。 委托诉讼代理人：吕美华，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告范东超、泉州明发商业城开发建设有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告建行南安支行的委托诉讼代理人郭建幸、被告范东超及被告明发公司的委托诉讼代理人吕美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行南安支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除建行南安支行与范东超签订的350656302-2012-20161105972号个人住房借款合同；2.请求判令范东超立即偿还尚欠个人借款本金余额460512.39元及利息、罚息、复利5571.48元（暂计至2020年3月10日），并支付自2020年3月11日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定的利息、罚息、复利；3.请求判令建行南安支行有权从处分范东超提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4.请求判令明发公司承担范东超所欠贷款的连带清偿责任；5.本案诉讼费用及建行南安支行为实现债权而支出的其他费用由明发公司和范东超承担。事实和理由：2013年5月14日范东超因向明发公司购买位于南安市“明发华昌国际城”37号楼1303室，交完规定的首期款后因自有资金不足，范东超向建行南安支行申请个人住房按揭贷款51万元，贷款期限自2017年1月1日起至2037年1月1日止，由范东超购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由明发公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为350656302-2012-20161105972号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本金还款法，借款人未能按合同约定按时足额还本付息，经建行南安支行多次催收视为逾期贷款。依据借款合同第十六条第一款（一）条及第十七条第二、三、十三款的规定，建行南安支行决定提前收回范东超尚欠借款本金460512.39元及相应的利息和罚息。今提起诉讼，望判如所请。本案在审理过程中，建行南安支行以两被告在起诉后有还过部分款项为由，将第2项诉讼请求变更为：请求判令范东超立即偿还尚欠个人借款本金余额451372.33元及利息、罚息、复利5059.09元（暂计至2020年9月2日），并支付自2020年9月3日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定的利息、罚息、复利。 范东超辩称，对建行南安支行的诉状均无异议，但因范东超现羁押于监狱，无力解决本案纠纷，请求待出狱后再行解决。 明发公司辩称，1.明发公司仅在物的担保以外的债务承担保证责任，仅就本案的抵押房屋拍卖后款项不足以清偿的部分承担保证责任。退一步而言，即便明发公司应承担案涉借款合同项下债务连带清偿责任，在明发公司代为向建行南安支行支付款项后，有权向范东超追偿或解除《商品房买卖合同》，并有权追究其违约责任。2.明发公司在通知范东超办理办理产权登记时，才得以了解范东超已被采取强制措施。但明发公司确已积极履行协助办理产权登记之义务，最终导致产权登记未办理。建行南安支行抵押登记未能办妥的原因过于异常，非明发公司所能预料和控制。因明发公司提供的仅为阶段性保证责任且已积极履行协助办理产权登记义务，故明发公司不应对本案债务承担全部的保证责任。3.明发公司已代范东超向建行南安支行支付部分款项。目前，建行南安支行分5次直接从明发公司账户划扣范东超按揭逾期款项，分别于2019年6月28日划扣6500元、2019年9月23日划扣10000元、2019年12月23日划扣6500元、2020年3月26日划扣10000元、2020年6月24日划扣6300元，共计39300元。综上所述，请求法院驳回建行南安支行的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，建行南安支行（贷款人、抵押权人）与范东超（借款人、抵押人）、明发公司（保证人）签订一份合同号为350656302-2012-20161105972的《个人住房借款合同》，约定：借款金额为51万元，用于借款人购买位于南安市“明发华昌国际城”37号楼1303室，购房合同号为ＭＦ-2007-01201606669，借款期限自2016年12月15日起至2036年12月15日止；借款年利率为基准利率基础下调10%，逾期还款罚息利率为借款利息上浮50%；还款方式为等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日,逾期还款贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权解除与借款人的借贷关系；有权行使担保权。借款采用抵押加阶段性保证方式，由阶段性保证人明发公司提供连带责任保证担保，抵押人范东超提供抵押担保；阶段性保证人的保证期间自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，对于担保人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开设的任一账户划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人；抵押人范东超以位于南安市“明发华昌国际城”37号楼1303室的房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告设立登记，不动产登记证明编号为闽（2016）南安市不动产证明第3102660号。 2017年1月1日，建行南安支行依约发放贷款51万元给范东超，用于支付范东超向明发公司购买商品房的款项。借款后，范东超按期偿还借款本息至2019年3月30日，之后仅于2019年10月29日偿还2723.14元、于2019年11月1日偿还76.86元、于2020年4月1日偿还2785.9元、于2020年5月1日偿还214.1元；另，建行南安支行根据合同约定分别于2019年6月28日、2019年9月23日、2019年12月23日、2020年3月26日、2020年6月24日从明发公司银行账户扣划6500元、10000元、6500元、10000元、6300元，合计39300元，用于偿还范东超的案涉尚欠借款本息。截至2020年9月2日，范东超尚欠建行南安支行借款本金451372.33元及利息、罚息、复利5059.09未还，明发公司也未履行保证责任。 上述事实，有建行南安支行提供的其营业执照复印件，范东超的身份证复印件，明发公司的企业信用信息公示报告，个人住房借款申请表、《个人住房借款合同》、《不动产登记证明》、《贷款账户基本信息》、《中国建设银行个人贷款对账单》，明发公司提供的《特种转账借方凭证》5份等证据及到庭当事人及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。 本院认为，建行南安支行与范东超、明发公司签订的《个人住房借款合同》主体适格，当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，建行南安支行依约发放贷款51万元给范东超用于支付其向明发公司购买南安市“明发华昌国际城”37号楼1303室商品房的购房款。借款后，范东超自2019年4月起未按约定偿还到期借款本息，截至2020年9月2日尚欠建行南安支行借款本金451372.33元及利息、罚息、复利5059.09元未还，依照《个人住房借款合同》的约定，当借款人未按时足额偿还借款本息时，贷款人有权解除双方之间的借贷关系，并宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，现建行南安支行请求解除案涉《个人住房借款合同》，并要求范东超立即偿还尚欠借款本金451372.33元及相应利息、罚息、复利，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，约定自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，由阶段性保证人明发公司提供连带责任保证。虽然建行南安支行与范东超到南安市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告设立登记，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，建行南安支行作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人范东超办理抵押登记手续，并对抗未经建行南安支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。现建行南安支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人明发公司对范东超的债务承担连带保证责任，该保证尚在保证期间内，故建行南安支行请求明发公司对范东超的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但建行南安支行要求拍卖、变卖范东超的抵押财产，并以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。明发公司承担保证责任后，有权向范东超追偿。明发公司主张其仅提供阶段性保证责任且已积极履行协助办理产权登记义务，不应对本案债务承担全部的保证责任，该主张无合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，建行南安支行的诉讼请求部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与范东超、泉州明发商业城开发建设有限公司签订的合同号为350656302-2012-20161105972的《个人住房借款合同》； 二、范东超应于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金451372.33元及利息、罚息、复利（截至2020年9月2日的利息、罚息、复利合计5059.09元，此后的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和合同的约定计至实际还款之日止）； 三、泉州明发商业城开发建设有限公司对范东超的上述债务承担连带清偿责任；泉州明发商业城开发建设有限公司承担保证责任后，有权向范东超追偿； 四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8900元，减半收取计4450元，由范东超、泉州明发商业城开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李柳红 二〇二〇年九月四日 书记员  杨喜梅 附页： 一、判决适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 6、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。