湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初5285号 原告湖南盈地商业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**泊富国际广场****房。 法定代表人邹林材，副总经理。 委托诉讼代理人付端香，湖南联合创业律师事务所律师。 委托诉讼代理人易静文，湖南联合创业律师事务所实习律师。 被告湖南金沣通信设备有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行街商业街新天地**> 法定代表人何峻，经理。 委托诉讼代理人张维邦，湖南华夏方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐坤，湖南华夏方圆律师事务所律师。 原告湖南盈地商业投资有限公司（以下简称盈地公司）与被告湖南金沣通信设备有限公司（以下简称金沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年07月08日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈地公司的委托诉讼代理人付端香、易静文，被告金沣公司的委托诉讼代理人张维邦、徐坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈地公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的从2020年01月01日至2020年06月05日的房屋租金人民币256387.56元、从2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费（即固定服务费）人民币184478.58元、从2020年02月01日至2020年04月30日的滞纳金3611.53元；3、判令被告向原告已经支付的租赁保证金人民币76080元不予退还；4、判令被告根据《商铺租赁合同》第17.2条和17.3条之约定，按照最高月租金标准的6倍向原告支付违约金人民币582529.32元；5、判令被告根据《商铺租赁合同》第6.2条之约定，向原告支付装修优惠期（2017年02月28日至2017年04月13日）的全部租金和管理费合计人民币120358.56元；6、判令被告限期拆除其遗留的所有装饰装修、设施设备、物品等，将商铺恢复至商铺交付时的状态，并承担所有拆铺费用25360元(参照100元／平方米计算，100×253.6平方米)；7、判令被告承担本案的诉讼费用、原告因通过诉讼催付租金、违约金等产生的律师费用等。事实与理由：2017年02月13日，原告与被告签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（以下简称“合同”），原告将坐落在长沙市开福区芙蓉中路一段××××号的ICITY美好生活中心，Ll-××××商铺（面积为253.6平方米）出租与被告，用于被告以“华为综合店”名称，经营（华为、三星、苹果、小米等）品牌（类别：电子数码）之用途，经营范围包括：电子产品、数码产品、移动终端服务。合同第一部分第三条约定：“租赁期限为5个租赁年度，自交付日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。”即租赁期限为2017年03月07日至2022年03月06日。租金支付方式为固定租金，按季支付，支付时间为每个季度第一个公历月（25日）之前支付下个季度的固定租金，合同第一部分中第三条对每个租赁年度的月租金数额均有明确约定，2017年02月14日被告依据合同约定向原告交纳租赁保证金76080元。原告依约给予被告装修期45天，从2017年03月07日至2017年04月20日享受装修期优惠。在合同履行过程中，被告于2020年01月01日起拖欠原告租金，并提前撤场，明显构成根本违约。2020年01月03日，原告向被告送达《催告函》，催促被告支付2020年01月01日至2020年03月31日期间的固定租金。2020年01月07日，被告向原告送达《关于申请退出商铺租赁的函》，申请从2020年01月31日起退出租赁商铺并解除合同。2020年01月10日，原告因此向被告回复《工作联系函》（长营运外函字202××××），就关于ICITYLl-××××号商铺华为提前撤场申请来函回复被告，原告不同意被告提前撤场，并告知被告单方解除合同其需承担的违约责任。2020年01月14日，被告未经原告许可，擅自停止营业，且撤离租赁场地。2020年01月15日，原告向被告再次送达《催告履约函》，告知被告其行为已违反合同第13.6条之约定，在正常营业时间内无故停止营业，撤离派驻人员和商品，原告可追究其相应的违约责任，并要求被告继续正常营业，支付拖欠的租金、运营管理费、推广费等费用，但被告一直置之不理。2020年04月16日，被告向我司送达《关于解除〈ICITY美好生活中心商铺租赁合同〉的函》、以新冠疫情为不可抗力事由，合同目的不能实现为由，要求解除合同。原告认为，被告拖欠租金的事实发生在新冠疫情暴发之前，以此为不可抗力事由解除合同，明显是在脱责。2020年05月01日，被告又向原告送达《关于泊富商铺退租方案的函》，提出愿意向原告支付10万元作为退租的成本，还要求减免疫情期间的租金。原告就此于2020年05月01日向被告送达《关于退租方案的回复函》，明确告知不同意该退租方案，并告知被告单方解除合同的相关违约责任。2019年06月05日，原告向被告送达《工作联系函》（长营运外函自201××××），再一次明确告知被告如单方面提前解除合同所要承担的违约责任。同日，原告通过EMS向被告邮寄送达《解约交铺通知函》，终止与原告签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》，要求被告支付租金、运营管理费、推广费等各项费用，并承担相应的违约责任。综上，鉴于被告拖欠租金，擅自撤离租赁商铺，已构成根本违约。且经原告多次沟通后仍拒绝支付拖欠的租金，并多次来函要求解除合同，原告多次回函均不同意被告的方案，被告仍然于2020年01月14日擅自撤离案涉商铺的人员和物品，擅自停止营业，使得案涉租赁商铺一直处于空置状态，长达近6个月之久，给被告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身的合法权益，特此向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求！ 在开庭过程中，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，请求：1、将诉讼请求第1项“判令解除原告与被告签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》”变更为“判令确认原告与被告签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》已于2020年06月05日解除”。2、将诉讼请求第6项“判令被告限期拆除其遗留的所有装饰，装修、设施设备、物品等，将商铺恢复至商铺交付时的状态，并承担所有拆铺费用25360元（参照100元／平方米计算，100×253.6平方米）”变更为“判令被告向原告支付商铺拆除恢复原状的费用25300元”。 被告金沣公司提交书面答辩意见，辩称：一、双方于2020年01月14日解除租赁合同，原告要求被告支付2020年01月15日至2020年06月05日的租金及运营服务费，无事实及法律依据。二、原告主张支付违约金计算错误且明显过高，应予以调整。三、请求驳回原告要求支付所有拆铺费的25360元的损失的诉讼请求。四、因盈地公司在出租过程中存在大量乱收费的情形，导致金沣公司成本居高不下，被迫解除合同，相关乱收费的款项应当予以退还或冲抵。 经审理查明： 第一、原被告双方签订合同的相关事实及合同约定的主要内容： 坐落在长沙市开福区芙蓉中路一段××××号××××广场××××号商铺系原告盈地公司单独所有，权证号为湘（2019）长沙市不动产权第020××××号。 2017年02月13日，盈地公司作为甲方与金沣公司作为乙方签订了一份《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》，该合同第一部分为《合同协议书》；第二部分为《通用条款》；附件一为该商铺位置示意图（只作识别和标示面积使用）；附件二为ICITY美好生活中心商铺交付确认书；附件三为租户备案登记证照清单；附件四为《物业管理合同》。 其中，第一部分《合同协议书》中约定的主要内容如下：一、商铺位置及面积：租赁面积253.6平方米。二、商铺用途：该商铺只供乙方以（华为综合店）商号/名称经营（华为、三星、苹果、小米等）品牌（类别：电子数码）之用途，经营范围包括：电子产品、数码产品、移动终端服务，有任何变更必须经过甲方书面同意，且符合国家的相关规定。三、租赁期限及租金：租赁期限为5年，租赁期限内商铺租金支付方式为固定租金，以月租金为基数，月租金为乙方租赁该商铺应交纳的每月租金标准（包含管理费及推广费）。第一个租赁年度月租金为160元/月/平方米；第二个租赁年度月租金为160元/月/平方米；第三个租赁年度月租金为176元/月/平方米；第四个租赁年度月租金为194元/月/平方米；第五个租赁年度月租金为214元/月/平方米。四、租赁保证金：乙方签署本合同之日起5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度1个月的基本租金、1个月管理费、1个月推广费及1个月固定服务费的总和作为租赁保证金，合计76080元。五、开业保证金：乙方在签署本合同后5日内应向甲方交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、管理费、推广费及固定服务费的总和，共计228240元人民币作为乙方开业保证金。六、商铺具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日前往甲方指定地点进行验收并接收该商铺。如乙方未在期限内前住甲方指定地点进行验收的，视为乙方对甲方交付商铺状况及条件已全部认可，甲方在通知的交付日已完成了交付。七、收银系统的约定。八、装修期及优惠：装修期共45天，自2017年02月28日至2017年04月13日；装修期仅限于乙方用作装修及进行品牌设计，甲方给予乙方的租金中已包括了装修期优惠，该优惠不包括该商铺的物业管理费及其他费用。九、经营业绩考核的约定。十、双方通知与传达地址和开户银行信息的约定。十一、合同文件的组成及解释顺序：构成本合同的合同文件之间应相互说明和补充，除非甲乙双方另有约定，本合同的组成及解释顺序如下：（1）第一部分：合同协议书；（2）通用条款；（3）合同附件……。本合同自双方盖章之日起生效。 第二部分《通用条款》中约定的主要内容如下：《通用条款》第四条约定租金、费用及支付方式，其中，4.2.1固定租金缴纳方式为按季支付，乙方应于每个季度第一个公历月25日之前支付下个月的固定租金。月固定租金＝月固定租金标准×该商铺租赁面积。首月固定租金于起租日前10日支付。首月固定租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）计算。末月固定租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）计算。末月固定租金暂由乙方在月末前一个月的25日前按照末月实际日历天数缴纳，待乙方交还商铺时双方再进行多退少补。4.2.4甲方收到租金15个工作日内按照以下乙方提供的信息开具合规发票（增值税专用发票）或（增值税普通发票），增值税由乙方承担。4.3租赁保证金：如在租赁期限，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。4.5管理费：自起租日起，乙方应向甲方委托的管理公司交纳管理费。管理费为65元/月/平方米，以管理费为基数乘以该商铺租赁面积计算得出，具体按照本合同协议书约定执行。4.6推广费：甲方将不时为ICITY美好生活中心整体项目进行商业推广活动。乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费。《通用条款》第六条装修优惠期，乙方已在租金中已享受装修期的优惠，但仍需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及装修及/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水费、电费、燃气费、电话费等）。乙方应于商铺交付日前根据甲方要求全额支付装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费。6.2除非本合同另有特别明确约定，装修优惠期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的装修优惠期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的。则乙方不享受装修优惠期的优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费。《通用条款》第十二条物业管理：甲、乙双方同意，由甲方指定湖南盈湘商业管理有限公司对本合同租赁商铺进行物业管理，并由其收取本合同所约定的物业管理费、推广费及其他费用，具体权利义务由乙方与湖南盈湘商业管理有限公司另行签订《物业管理合同》进行约定。《通用条款》第十四条商铺交还约定：14.1.1乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日起5日内交还该商铺。因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过7日内交还该商铺。14.2.1合同终止（不论基于任何原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，拆除其自行安装的一切设施、设备，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（商铺交付时的状态以附件二所列交付标准为准，正常使用导致的磨损除外）。14.2.2如果该商铺交还时不符合规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，由此产生的一切费用和开支由乙方承担，乙方由此遭受的损失甲方无需作出任何赔偿或补偿。14.4逾期交还的后果：14.4.2乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。14.4.3除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起60日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商、税务及其他备案登记的注销或变更手续。否则，每逾期一日乙方应按当日基本租金的5倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止。《通用条款》第十七条乙方违约责任：17.2租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约租金支付给甲方；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。17.3.5乙方拖欠支付租金、违约金及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。17.4甲方依据本合同17.3条或本合同其他约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方按照本合同约定交还该商铺；甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约租金支付给甲方；若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。租赁合同自甲方书面解除通知发出之日起即终止。17.7甲方因向乙方催讨租金、违约金或其他费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（含律师费、诉讼费、公证费等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用，开支。 附件四《物业管理合同》收费一览表（以下费用均不包含增值税，即增值税均由乙方承担）：管理费65元/平方米/月（管理费已含租金内）。固定服务费按季收取，第一个租赁年度为140元/月/平方米，第二个租赁年度为140元/月/平方米，第三个租赁年度为154元/月/平方米，第四个租赁年度为169元/月/平方米，第五个租赁年度为185.3元/月/平方米。推广费10元/平方米/月（已含于租金内）。装修管理费65元/平方米/月，按租赁合同面积、施工天数收取。装修保证金收取对象为租户，按合同面积收取（装修期间无违章情况、验收合格90天无息退还）。租户需告知施工单位并承担违规装修连带责任。 第二、原被告履行合同的基本事实： 上述合同签订后，金沣公司于2017年02月14日向盈地公司交纳了租赁保证金76080元，开业保证金228240元，盈地公司于2017年02月15日收到上述款项。原告盈地公司依约交付租赁物，并依约给予被告金沣公司装修期45天，实际免除时间自2017年03月07日至2017年04月20日止，装修期间的租金为63907.2元［（160元/月/平方米×253.6平方米+160元/月/平方米×253.6平方米×5%税金）×1.5月］。 被告金沣公司依约入驻商铺装修，并依约开展经营活动。 原被告在庭审中均自认盈地公司按合同约定免除了金沣公司45天装修期应交的租金，并自认金沣公司已按合同约定向盈地公司交纳固定租金至2019年12月31日、交纳运营服务费至2020年01月31日的事实。 原告盈地公司自认被告金沣公司缴费明细为，一是2017年缴费明细如下：2017年04月21日两次分别转账99411.2元（2017年04月至06月固定租金）及87813.23元（2017年04月至06月运营服务费）；2017年06月23日转账9477.12元（2017年09月运营服务费）；2017年09月22日两次分别转账127814.4元（2017年10月至12月固定租金）及112902.72元（2017年10月至12月运营服务费）；2017年12月25日两次分别转账127814.4元（2018年01月至03月固定租金）及112902.72元（2018年01月至03月运营服务费）。期间金沣公司于2017年06月20日向盈地公司提交开业保证金228240元抵扣租金及管理费的申请。盈地公司将金沣公司缴纳的开业保证金228240元冲抵金沣公司应缴纳的2017年07月、08月、09月的固定租金及运营服务费。 二是2018年缴费明细如下：2018年03月23日两次分别转账127814.4元（2018年04月至06月固定租金）及112902.72元（2018年04月至06月运营服务费）；2018年06月25日两次分别转账42604.8元（2018年07月固定租金）及37634.24元（2018年07月运营服务费）；2018年07月05日两次分别转账85209.6元（2018年08月至09月固定租金）及75268.48元（2018年08月至09月运营服务费）；2018年09月18日转账165448.64元（2018年10月至12月固定租金﹢2018年10月运营服务费）；2018年10月26日转账112902.72元（2018年11月至2019年01月运营服务费）；2018年12月21日转账131250.27元（2019年01月至03月固定租金）。 三是2019年缴费明细如下：2019年01月26日转账119701.16元（2019年02月至04月运营服务费）；2019年03月18日转账140595.84元（2019年04至06月固定租金）；2019年04月19日转账124192.98元（2019年05月至07月运营服务费）；2019年06月20日转账140595.84元（2019年07月至09月固定租金）。2019年07月22日转账124192.98元（2019年08月至10月运营服务费）；2019年09月23日转账140595.84元（2019年10月至12月固定租金）；2019年10月16日转账124192.98元（2019年11月至2020年01月运营服务费）。 金沣公司曾于2017年12月26日向原告出具《关于ICITY美好生活中心××××号租金调整的沟通函》、2018年06月16日通过向原告公司有关员工发送微信的方式请求下调租金，2019年12月12日向原告出具《关于申请减免租金及物业费的函》，但原告对被告的此项请求未达成共识。 2019年12月25日，金沣公司未按约向盈地公司缴纳2020年01月01日至2020年03月31日固定租金及2020年02月01日至2020年04月30日运营服务费。 2020年01月03日，盈地公司向金沣公司发出《催告函》，要求金沣公司在送达此函5日内缴清所有欠费，否则，将依合同的约定采取措施并追究责任。 2020年01月07日，金沣公司向盈地公司发出《关于申请退出租赁商铺的函》，函告盈地公司“将于2020年01月31日起退出租赁ICITY美好生活中心××××号商铺”。 2020年01月10日，盈地公司就ICITY美好生活中心L1-××××华为商铺提前撤场申请来函，向金沣公司发出《长营运外函字202××××工作联系函》，其主要内容为：经公司研究决定不予同意提前撤场，若金沣公司单方解除合同，需要按照《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》承担违约责任，并同意金沣公司至盈地公司协商继续履行或解除合同、签订解除协议与交还商铺等事宜。 2020年01月13日，金沣公司向盈地公司作出《关闭门店告知函》，发函告知盈地公司，拟于2020年01月15日正式关闭并撤场。 2020年01月14日，金沣公司正式关闭并撤场，且将承租商铺内的相关货品搬离出该商铺。 2020年01月15日，盈地公司再次向金沣公司发出《催告履约函》，要求金沣公司收到此函后2日内开始按照原合同约定继续营业，收到此函后5日内支付拖欠租金、管理费等费用，2020年01月01日至2020年03月31日期间的固定租金人民币144461.2元及2020年02月01日至2020年04月30日期间运营服务费131477.03元及滞纳金3611.53元。 2020年04月16日，金沣公司向盈地公司送达《关于要求解除的函》，以新冠疫情为不可抗力致使合同目的不能实现为由，要求解除合同。 2020年04月28日，金沣公司作出《关于泊富商铺退租方案的函》，致函盈地公司，再次以新冠疫情为不可抗力事致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，并同意向盈地公司支付10万元作为退租成本。 2020年05月01日，盈地公司就此作出《关于退租方案的回复函》，明确告知金沣公司不同意该退租方案，并告知金沣公司单方解除合同的相关违约责任。 2020年06月05日，盈地公司向金沣公司发出《解约交铺通知函》，告知：1、盈地公司与金沣公司签订的《商铺租赁合同》自2020年06月05日解除，《商铺租赁合同》及其他相关协议、文件等确定的全部权利义务同时终止。2、依据合同租金约定，金沣公司应支付拖欠的租金及滞纳金如下：2020年01月01日至2020年06月05日的固定租金256387.56元；2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费184478.58元；2020年02月01日至2020年04月30日的滞纳金3611.53元。以上合计444477.67元。3、根据合同4.3.2条之约定，金沣公司已交纳的租赁保证金人民币76080元不予退还。根据合同17.2条及17.3条约定，金沣公司应按最高月租金标准的6倍（582529.32元）支付违约金，支付的违约金不足以弥补盈地公司损失的，金沣公司应继续负责赔偿。根据合同6.2条之约定，金沣公司违约导致盈地公司单方解除本合同的，则金沣公司不享受装修优惠期的优惠，按照本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向盈地公司补缴该期间的全部租金，并补缴管理费等，合计120358.56元。综上，因金沣公司严重违约，金沣公司已缴纳至盈地公司的各项费用盈地公司将不再退还，用以抵扣以上费用。 另查明：2016年04月29日，原告盈地公司作为甲方（委托人）与其关联公司湖南盈湘商业管理有限公司（以下称盈湘管理公司）作为乙方（受托人）签订《授权合同》一份，甲方委托乙方经营管理泊富广场裙楼ICITY美好生活中心物业，授权时间自2016年04月30日至2029年05月31日。 在本院审理过程中，原告盈地公司作为发包方（甲方）与长沙琥诚装饰设计工程有限公司作为承包方（乙方）于2020年08月11日签订《泊富国际广场ICITY美好生活中心零星施工工程合同》，约定乙方承包泊富国际广场ICITY美好生活中心L1-××××号商铺（华为综合店）装修拆除恢复毛坯工程，施工期限自2020年08月12日至2020年08月14日，工程总价（含人工费）为25300元。2020年08月17日，盈地公司向长沙琥诚装饰设计工程有限公司转账支付25300元并开具发票。 原告盈地公司为实现债权，于2020年07月01日与湖南联合创业律师事务所签订《委托代理合同》，约定支付律师代理费83000元，并向本院提交律师费发票两张及长沙银行网上银行电子受理凭证。 上述事实，有《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、《催告函》、《关于申请退出租赁商铺的函》、《长营运外函字202××××工作联系函》、《催告履约函》、《关于要求解除的函》、《关于泊富商铺退租方案的函》、《关于退租方案的回复函》、《解约交铺通知函》、《泊富国际广场ICITY美好生活中心零星施工工程合同及付款回单及发票》、《委托代理合同》、《律师费发票》、《长沙银行网上银行电子受理凭证》、《商铺相关照片》、《金沣公司申请将开业保证金转为租金及管理费的申请确认书》、《盈地公司同意收到的保证金抵扣金沣公司2017年7月至9月租金的说明》、《不动产权证》、《授权合同》、《关闭门店的告知函》、《国内支付业务收款回单》等证据以及当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 在庭审中，被告金沣公司为达到证明因商铺门店仅有一个正面入口，无法享受商场内人流红利，且门店成本过高，自2017年12月开始，便与原告通过函件、微信等方式多次沟通下调租金、门店改造事宜的事实，向本院提交《关于ICITY美好生活中心××××号租金调整的沟通函》、2018年06月16日《微信记录》，《关于申请减免租金及物业费的函》等证据。经质证，原告对上述证据三性均有异议。经本院审查，上述证据与本案审理有关联，本院予以采纳，但仅证明原被告双方就商铺租金等问题进行过协调，不能达到其他证明目的。 在庭审中，金沣公司为达到证明其所交物业管理费高于前期物业服务合同的证明目的，向本院提出调查令申请，申请调取盈地公司前期物业服务合同，庭审后，金沣公司向本院提出书面调查令申请，并持调查令前往长沙市开福区住房和城乡建设局调取盈地公司2013年至2016年期间的《前期物业服务合同》和2019年01月01日至2021年12月31日期间的《项目收费情况表》。经庭后单独质证，原告对《前期物业服务合同》的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。经审查，本院对《前期物业服务合同》和《项目收费情况表》的真实性、合法性予以采纳；对其关联性及证明目的，本院不予采纳。金沣公司为达到证明租赁期间水电费均由其自行缴纳的证明目的，向本院提交《水电费交费明细》。经庭后单独质证，原告对此证据三性无异议，本院予以采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告盈地公司在与被告金沣公司签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》、并收到被告金沣公司向其支付的租赁保证金及开业保证金后向被告金沣公司交付了租赁物；被告金沣公司也对租赁物进行装修，并向原告盈地公司支付了固定租金、运营服务费以及物业管理费等费用，该合同已实际得到履行。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、双方签订的合同的效力认定；二、解除合同的责任以及其时间的认定；三、原告诉讼请求的合法性认定。本院作以下分析认定： 一、关于合同的效力问题，本院认为，原告盈地公司与被告金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告委托诉讼代理人提出“合同约定运营服务费部分无效要求退还运营服务费”的意见，被告有责任提供证据证明，在其未能提供充足证据情况下，应承担举证不能的法律责任，故本院对此意见不予采信。 二、关于解除合同的责任及其时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条就是对约定解除和法定解除条件的规定。因此，异议权和异议期的适用前提是有解除权的合同解除，若发出解除通知一方根本没有解除权，就不涉及解除权解除，当然也就不存在《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的“异议”，此时的“合同解除通知”只能视为一方当事人要求解除合同的要约，除非对方予以承诺，否则不发生解除合同的效果。本案中，2020年01月07日，金沣公司在无约定解除权和法定解除权情况下向盈地公司发函告知“将于2020年01月31日起退出租赁ICITY美好生活中心××××号商铺。”2020年01月10日，盈地公司向金沣公司回函不同意解除合同；金沣公司于2020年01月13日向盈地公司发出《关闭门店告知函》，拟于2020年01月15日正式关闭并撤场，并于2020年01月14日将承租商铺内的货品搬离出商铺并关闭该商铺。盈地公司亦分别于2020年01月15日、05月1日向金沣公司复函不同意解除合同，直至2020年06月05日向金沣公司发出《解约交铺通知函》，同意与金沣公司所签订的租赁合同于2020年06月05日解除。综上所述，盈地公司收到金沣公司于2020年01月13日发出《关闭门店告知函》之日不发生解除合同的效力；金沣公司在未与原告盈地公司协商达成一致意见的情况下，因自身经营压力原因于2020年01月14日擅自关闭商铺并撤场，其行为已构成违约，符合约定的合同解除条件，盈地公司有权要求金沣公司继续履行合同或解除合同。盈地公司在2020年01月至2020年06月05日之前不同意合同解除，金沣公司在无约定解除权或法定解除权情况下单方要求解除合同的行为只能视为其要求解除合同的要约行为，不发生解除合同的效果；盈地公司直至2020年06月05日同意解除，双方达成解除合同的一致意见，案涉合同因双方达成一致意见而解除。故本院认定盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年06月05日解除。被告提出“合同正式解除时间为2020年01月14日解除”的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告提出本案系受疫情影响而解除合同的意见，经审查，2020年01月23日为我国暴发新型冠状病毒疫情防控时间，本案被告已于2020年01月14日擅自关闭商铺并撤场，且延迟支付租金，其违约行为在先，不可抗力发生在后，故本院对其代理意见不予采信。 三、关于盈地公司诉讼请求合法性认定。 1、关于盈地公司要求金沣公司支付从2020年01月01日至2020年06月05日的房屋租金256387.56元、从2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费（固定服务费）184478.58元及从2020年02月01日至2020年04月30日的滞纳金3611.53元的请求。本院认为，盈地公司与金沣公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年06月05日解除，被告金沣公司给原告造成自2020年01月份至2020年06月05日期间的租金损失共计256387.56元（含税金），为原告的实际损失，应由被告承担。因金沣公司从2020年01月14日退出商铺后至2020年06月05日的期间未实际经营，原告未提交证据证明在2020年02月01日至2020年06月05日期间为被告的运营进行服务，应承担举证不能的法律后果，故对原告主张2020年02月01日至2020年06月05日的运营服务费184478.58元的请求，本院不予支持。关于滞纳金3611.53元的请求，根据双方合同约定，被告应在2019年12月25日前缴纳下季度的租金，被告自2019年12月25日至2020年01月01日期间未向原告提出延期支付的申请并办理相关手续，故原告主张被告应支付自2020年01月01日至2020年03月31日期间延期支付租金的滞纳金共计3611.53元，有事实依据，本院予以支持。关于被告提出“盈地公司在出租过程中存在大量乱收费的情形，导致金沣公司成本居高不下，被迫解除合同，相关乱收费的款项应当予以退还或冲抵”的答辩意见，被告应对此答辩意见提交证据证明，在未提交充足证据证明情况下，应承担举证不能的法律后果，本院对此意见不予采信，待其提交充足证据后可另行主张权利。关于被告委托诉讼代理人在庭审中提出“被告不应承担租金5%税金”的代理意见，经审查，原告作为出租人，其纳税人身份是由我国相关税法所确定。但原被告所签合同有约定，增值税由被告承担，此约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方都应遵守，且被告截止至2019年12月31日为止，均按此条约定实际承担相关税费，故被告提出的此项意见，无事实依据，本院不予采信。 2、关于租赁保证金问题。盈地公司与金沣公司签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》约定，如果租赁期限内，方解除合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。故本院认定盈地公司有权依据合同约定不予退还金沣公司缴纳的租赁保证金76080元，原告的此项诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。 3、关于原告盈地公司请求被告向原告支付免租期租金和管理费共计120358.56元的问题。盈地公司与金沣公司签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》约定租赁期五年，免租期45天，并约定如金沣公司违约，则须向盈地公司支付免租期45天的租金，该优惠不包含该商铺的物业管理费及其他费用。从该约定来看，免租期45天，是以租赁期为五年，且金沣公司没有违约行为为前提的，是附条件的。而合同中关于“如果金沣公司违约，则盈地公司有权向金沣公司追索45天免租期的租金”的约定，实质上是一种违约责任的约定，免租期的45天租金应当认定为具有违约金性质。故原告要求被告支付免租期45天的租金63907.2元有事实依据，本院予以支持，但对要求支付免租期管理费的请求，根据双方签订《合同协议书》第八条装修期及优惠中关于“该优惠不包含该商铺的物业管理费及其他费用”的约定，结合在庭审中被告自认“装修期已交纳管理费”，而原告对此意见未提出反驳意见的事实，原告此项主张无事实依据，本院不予支持。 4、关于盈地公司要求金沣公司承担拆铺产生必要开支25300元的请求。根据双方订的《商铺租赁合同》的约定，金沣公司应在租赁结束后，将店铺恢复原样交还给盈地公司，而金沣公司经合理催告未履行合同义务，故盈地公司为复原商铺所支付的费用应由金沣公司承担。金沣公司主张拆除费用过高，但未提交证据予以证明，且该费用盈地公司提交了实际支付25300元的证据予以证实，故本院对该费用予以认定。因此，本院支持金沣公司向原告承担原告拆铺产生必要开支25300元，对其超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 5、关于原告主张被告按照最高月租金标准的6倍向原告支付违约金人民币582529.32元问题。被告对此提出“原告主张支付违约金计算错误且明显过高应予以调整”的答辩意见。经审查，被告擅自退租、拖欠相关费用的行为构成违约，根据原被告双方签订的合同的约定，原告有权主张被告按照最高月租金标准的6倍向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，综合全案案情，因本院已支持原告所主张被告承担因其违约造成的租金损失、支付免租期租金和不退还租赁保证金等费用，已可弥补盈地公司所造成的损失，故对原告此项请求，本院不予支持。 6、关于原告主张被告承担本案诉讼费用、原告因催讨租金违约金等产生的律师费等的诉求。一是本案受理费16039元是按原告主张诉讼标的额1248805.55元收取，原告诉讼请求得到本院支持的标的额为425286.29元，对此部分应收取的诉讼费为7679元，应由被告金沣公司承担，超出部分的受理费8360元应由原告自行承担。二是关于原告主张83000元的律师费，本案中，原告虽提交《委托代理合同》、增值税发票以及付款受理凭证，但本院认为此项费用不是被告违约所产生的直接损失，且原告主张的代理费过高，综合全案案情，对原告此项诉求，本院从被告承担不予退还租赁保证金以及支付免租期租金的违约责任中考虑，本院不再另行予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下： 一、确认原告湖南盈地商业投资有限公司与被告湖南金沣通信设备有限公司签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》于2020年06月05日解除。 二、被告湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司承担租金损失256387.56元及滞纳金3611.53元。 三、被告湖南金沣通信设备有限公司向原告湖南盈地商业投资有限公司缴纳的租赁保证金76080元，原告湖南盈地商业投资有限公司不予退还。 四、被告湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付免租期间的租金63907.2元。 五、被告湖南金沣通信设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈地商业投资有限公司支付拆铺费用25300元。 六、驳回原告湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取16039元，由原告湖南盈地商业投资有限公司承担8360元，被告湖南金沣通信设备有限公司承担7679元；本案保全费3320元，由被告湖南金沣通信设备有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  伍峥嵘   二〇二〇年九月三十日 代理书记员  王 瑾 代理书记员王瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。