山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终3074号 上诉人（原审被告）：菏泽城建置业有限公司，住所地菏泽市桂陵路与长城路路口东北角。 法定代表人：何淑军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建，男，1990年1月9日出生，汉族，居民，住菏泽市。 委托诉讼代理人：孙保珠，菏泽牡丹诚扬法律服务所法律工 作者。 上诉人菏泽城建置业有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人李建商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城建公司的委托诉讼代理人蔡辉、被上诉人李建的委托诉讼代理人孙保珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城建公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回李建的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李建负担。事实与理由：一、李建没有实际损失，逾期办理产权证书没有给李建造成严重损失。李建早已经入住小区，并实际使用涉案房屋。且在交付房屋时城建公司已经向李建支付了逾期交房违约金，弥补了李建的损失。二、城建公司不存在过错，涉案房屋逾期不能办证的原因不是城建公司的责任，城建公司不应承担逾期办证的违约责任。一审庭审时，城建公司已向法院说明了涉案房屋出现逾期办证的原因：包括部分购房业主未按约定期限交纳购房款、政府拆迁工作延误、部分业主在小区内乱搭乱建等，造成涉案房屋逾期不能办证并不是城建公司的责任，应当减轻城建公司的违约责任。三、城建公司与李建签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金为每日万分之二，该违约责任明显过高，损害了城建公司的合法权益。涉案房屋的定价方式为“建设成本价”，城建公司并没有从中获利；房屋交付时，城建公司已经按照日万分之三的标准向李建支付了逾期交房违约金，若再支付逾期办证违约金则明显加大了城建公司的责任，显失公平；结合菏泽当地楼盘关于逾期办理产权证书违约责任的约定，涉案《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任明显过高，请求依法予以调整违约责任的比例。四、根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，本案中约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 李建辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回城建公司的上诉请求，维持原判。 李建向一审法院起诉请求：1.判令城建公司支付李建延期办证违约金56825.1元；2.诉讼费用由城建公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月24日，李建与城建公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定李建购买城建公司出售的城建华府兰庭小区第0002幢02单元24004号房。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金。合同签订当后，李建向城建公司支付了全部房款699816.5元。2017年4月18日，城建公司将涉案房屋交付李建。经查询，菏泽市不动产登记中心于2019年11月7日受理了涉案楼房的登记业务。经调解，双方当事人未能达成协议。 一审法院认为，李建与城建公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故城建公司辩称城建公司违约系由于政府拆迁延误、部分业主逾期交纳购房款、乱搭乱建等原因所致，城建公司并没有过错的理由，与上述法律规定不符，一审法院不予采信；城建公司辩称李建所请求的逾期办证违约金过高，没有事实依据，对其要求减少违约金的请求，一审法院亦不予准许；城建公司于2017年4月18日将涉案房屋交付李建，按照《合同》第十五条的约定，城建公司应在此之后的540日内即2018年10月10日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据菏泽市出具的证明可知，城建公司直至2019年11月7日才完成以上义务，在此之前，李建不能办理产权证书是由城建公司造成的，城建公司构成违约。城建公司应按约定支付违约金，违约天数为392天。2019年11月7日，城建公司已履行了该备案义务，李建要求城建公司承担此后未能办理权属证书的违约责任，与双方约定不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、城建公司支付李建逾期办理产权证书违约金54866（699816.5×0.0002×392）元；限判决生效后七日内履行完毕；二、驳回李建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1221元，由李建负担42元，由城建公司负担1179元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，城建公司与李建签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务，故城建公司应当在向李建交付使用房屋后的540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但自交房之日到城建公司提供齐全备案资料之日共计932天。据此，城建公司逾期392天，违约事实存在。首先，城建公司上诉称涉案房屋逾期办证的原因是政府拆迁工作延误、部分业主逾期交纳购房款、乱搭乱建等，自己不应承担逾期办证的违约责任。正如一审所述，城建公司与第三人之间的纠纷，可按约定或法律规定解决，以上并不能成为城建公司在本案不承担违约责任的正当理由，城建公司以此理由主张对李建不承担违约责任，本院不予支持。其次，双方在合同中约定：出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金。城建公司称李建所请求的逾期办证违约金过高，但却没有事实依据，对其要求减少违约金的请求，本院不予准许。最后，针对城建公司主张李建没有实际损失不应支付违约金的理由，根据违约金的性质，可划分为补偿性违约金和惩罚性违约金，惩罚性违约金无需守约方证明实际损失数额。本案中城建公司违约行为确实存在，违约事实既已成立，理应按照合同约定承担违约责任，一审法院判决城建公司向李建支付逾期办证违约金54866元并无不当。 综上所述，城建公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1179元，由上诉人菏泽城建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 张小彤 书 记 员 刘蕾蕾