广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1938号上诉人（一审原告）：珠海明海物业管理有限公司，住所地：珠海市******************。统一社会信用代码：914***********167G。法定代表人：苏树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：莫婷，女，汉族，1989年7月15日出生，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码：445************567。上诉人珠海明海物业管理有限公司（以下简称明海物业公司）与上诉人莫婷物业服务合同纠纷一案，双方均不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初10414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明海物业公司的委托诉讼代理人刘英与王雪飞、上诉人莫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人明海物业公司上诉请求：撤销原判决，改判支持明海物业公司的全部诉讼请求，具体是：1、判令莫婷支付拖欠的物业管理费2556.18元（从2017年2月1日至2017年7月31日，6个月，面积142.01平方米，3元/平方米/月，每月426.03元，426.03元X6个月=2556.18元）；2、判令莫婷支付从2017年2月6日起算至2018年11月30日的欠费违约金3224.62元。事实与理由：首先，根据二审新发现的证据《商品房预售合同》第十一条（三）3.（2）载明:“与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人。至上述期限届满的次日起该房屋产生的包括但不限于物业服务费、公共分摊水电费、违约金等各种实际费用由买受人承担”,故在房屋交付业主前，开发商承担物业服务费等费用，交付后，由莫婷承担。其次，根据二审新发现的证据《明海雅苑房屋接收记录表》显示，开发商曾于2017年1月12日与莫婷确认收楼，而莫婷提出房屋存在质量问题，但没有明确表示拒绝收楼，而且房屋钥匙也于同日交付给莫婷，房屋控制权掌握在莫婷手中，故应认为莫婷于2017年1月12日已实际收楼，其应承担2017年1月之后的物业管理等费用。综上所述，为维护明海物业公司的合法权益，请求二审法院查清事实，予以改判。针对上诉人明海物业公司的主张莫婷辩称，答辩意见以上诉状为准。上诉人莫婷上诉请求：撤销原审关于滞纳金的判项。事实与理由：首先，迟迟未缴物业费，莫婷并非无故拖延，莫婷与原物业主任有口头约定，约定从2017年8月5日开始交纳物业费。后由于物业主任的更换，新任物业主任不认可莫婷与原物业主任的约定。其次，一审判决认可莫婷系从2017年8月5日收楼，即认可莫婷与物业未达成一致意见，才未交物业费，并非无故拖延。最后，莫婷居住的房屋位于六楼，房屋配套的二部电梯中的一部长达半年处于不能正常关门状态，明海物业公司未履行应尽维修义务。针对上诉人莫婷的上诉主张明海物业公司辩称，明海物业公司无任何人口头或书面的准许莫婷免交六个月的物业费，而是应当按照买卖合同的约定以及最高院房屋预售司法解释的规定，以交付作为起算物业费的时间点。莫婷主张免交六个月的物业费实际上是无事实和法律依据，希望驳回莫婷的上诉请求，支持明海物业公司的上诉请求。且莫婷系被起诉之后才补交物业费，莫婷的违约责任是不能免除的，一审法院已经将违约金的计算标准从3‰调整为1‰的合理标准。故二审法院在查明莫婷实际还欠六个月的物业费的基础上，可根据明海物业公司重新计算的滞纳金明细，改判莫婷向明海物业公司支付违约金3224.62元。明海物业公司起诉请求：1.莫婷向明海物业公司支付拖欠的物业管理费本金人民币9798.69元；2.莫婷向明海物业公司支付拖欠的公摊电费695.82元；3.莫婷向明海物业公司支付拖欠的代收水费及二次加压电费共260.17元；4.莫婷向明海物业公司支付滞纳金（实际是违约金）人民币10539.79元;以上诉讼请求，总金额截至2019年4月30日暂计为21294.47元，之后的违约金照计。明海物业公司一审庭后称莫婷已经向明海物业公司缴纳了2017年8月至2018年11月的物业管理费6816.48元、2017年7月至2018年10月的公摊电费530.55元及2018年2月至2018年10月的代收水费及二次加压电费260.17元，故明海物业公司变更诉讼请求，要求判令：1.莫婷支付2017年1月至2017年7月的物业服务费2982.21元；2.莫婷支付2017年1月至2017年7月的公摊电费165.27元；3.莫婷支付2017年1月至2018年11月的滞纳金3513.26元。一审法院查明事实：2015年9月22日，明海物业公司（乙方）与珠海明海房地产发展有限公司（甲方）签订《明海雅苑前期物业管理服务合同》。双方约定，甲方选聘乙方在物业竣工验收交付使用后对明海雅苑实施前期物业管理，乙方提供公共环境卫生，绿化与建筑小品的维修养护与管理，治安防范，交通、车辆停放秩序、停车场的管理，装饰装修管理，消防管理，房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，生活服务设施的维修养护和管理，社区文化建设等方面的物业日常服务；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米3.5元收取，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前，管理公司在首次收取物业服务费时可预收三个月；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止等。莫婷在2016年1月12日与明海物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定的收费标准及滞纳金标准等与前述合同相同。莫婷系珠海市香洲区********xxx房的业主，该房屋建筑面积142.01平方米。明海物业公司陈述莫婷于2017年1月开始拖欠该房的物业费用及其他费用。明海物业公司向一审法院提供的《屋接收记录表》显示，莫婷实际收楼时间是2017年8月5日。本案在审理期间，莫婷向明海物业公司缴纳了2017年8月至2018年11月的物业管理费6816.48元、2017年7月至2018年10月的公摊电费530.55元及2018年2月至2018年10月的代收水费及二次加压电费260.17元。明海物业公司为此变更诉讼请求为：要求莫婷支付2017年1月至2017年7月的物业服务费、公摊电费及2017年1月至2018年11月期间的滞纳金。一审法院认为，明海物业公司与珠海明海房地产发展有限公司及莫婷分别签订了《明海雅苑前期物业管理服务合同》和《前期物业服务协议》，为莫婷物业所在小区明海雅苑提供物业管理的服务，莫婷作为小区业主，享受了服务，应当依照上述合同约定按时支付物业服务费及其他费用。本案中，明海物业公司、莫婷虽然在2017年1月12日签订明海雅苑前期物业服务协议，但莫婷实际收楼时间是2017年8月5日。明海物业公司要求莫婷缴纳2017年1月至2017年7月物业费，公摊电费及滞纳金没有事实依据，一审法院不予支持。莫婷未按合同约定的时间于每月5日前缴纳2017年8月至2018年11月的物业服务费，违反了合同约定，应当按照合同约定向明海物业公司支付物业服务费及滞纳金。莫婷主张按每日千分之三支付滞纳金的标准过高，一审法院不予采纳，一审法院酌情下调为按每日千分之一计算。对于莫婷拖欠2017年8月至2018年11月期间的物业服务费，应向明海物业公司支付上述欠缴物业服务费的滞纳金为1517.5元（2017年9月6日起计至2018年11月30日止，以每月欠缴物业服务费本金426.03元为基数，按每日千分之一分段计算）。明海物业公司要求莫婷支付代收公共用电分摊、代收水费及代收二次加压电费的滞纳金，明海物业公司未提供证据证明双方约定了上述费用的交费时间及逾期交费的滞纳金，故一审法院不予支持。对于莫婷提出明海物业公司在履行物业管理服务中存在管理混乱等问题，莫婷未提供相关证据证明其主张，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一（百）四十四条之规定，一审法院作出如下判决：莫婷于本判决发生法律效力之日起十日内向明海物业公司支付滞纳金人民币1517.5元。案件受理费人民币332元，由莫婷负担。二审期间，明海物业公司向本院提交如下证据：证据一、《明海雅苑交付使用通知书》，拟证明开发商于2016年12月1日通知莫婷收楼，符合《商品房买卖合同》关于2017年3月31日前交楼的约定；证据二、明海雅苑房屋移交凭证，拟证明开发商已于2017年1月12日将房屋交付给莫婷，房屋物业费的缴费义务从此时转移给莫婷；证据三、明海雅苑房屋接收记录表，拟证明莫婷提出的房屋质量瑕疵问题并不影响房屋交付，有些问题甚至是不合理的要求，并不属于房屋主体结构质量不合格的情形，不构成其拒绝接受房屋的理由；证据四、《商品房买卖合同》《补充协议》，依据《商品房买卖合同》第十一条、《补充协议》第四条第三点的约定，拟证明除主体结构质量不合格外，质量瑕疵不影响房屋交付。2017年1月12日交楼后，莫婷以房屋质量瑕疵要求整改，这不影响开发商按合同约定将缴纳物业费的义务转移给莫婷。莫婷质证认为：对证据的关联性、真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可。本院对上述证据认证如下：因莫婷对上述证明目的不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审查，一审法院判决书第六页的第九行，“被告在2016年1月12日与原告签订了《前期物业服务协议》”,应更正为“被告在2017年1月12日与原告签订了《前期物业服务协议》”。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议焦点为:莫婷是否应交纳2017年1月至2017年7月物业费的问题以及莫婷应否向明海物业公司缴纳2017年8月至2018年11月滞纳金的问题。就此，本院论述如下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”上述法规中对质量瑕疵不影响商品房交付的规定适用于《商品房买卖合同》，对于明海物业公司上诉提出《商品房买卖合同》第十一条约定:“（1）自交楼通知载明的交楼期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人……；（2）与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人……”。《补充协议》第四条第3点约定，除主体结构质量不合格外，质量瑕疵不影响房屋交付，根据上述约定，开发商与莫婷于2017年1月12日交楼，莫婷以房屋质量瑕疵要求整改，不影响开发商按合同约定将缴纳物业费的义务转移给莫婷的上诉理由。本院认为，本案为物业服务合同纠纷,《商品房买卖合同》《补充协议》的约定以及涉案房屋质量瑕疵，是否影响交楼时间,是开发商与买受人之间的法律关系,不属本案审理范畴。莫婷与明海物业公司签订的《前期物业服务协议》约定了收费标准及滞纳金标准，莫婷应依《前期物业服务协议》从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，明海物业公司向一审法院提供的《屋接收记录表》显示，莫婷实际收楼时间是2017年8月5日。一审法院根据《房屋接受记录表》判决莫婷应从收楼后的2017年8月开始计算物业费并无不当,本院予以维持。莫婷未按《前期物业服务协议》约定的时间于每月5日前缴纳2017年8月至2018年11月的物业服务费，违反了《前期物业服务协议》约定，应当按照《前期物业服务协议》约定标准向明海物业公司支付物业服务费及滞纳金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。明海物业公司、莫婷的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人珠海明海物业管理有限公司负担50元,上诉人莫婷负担50元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年七月二十三日书记员 曾芷欣