江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初243号原告：梁效荣，男，1959年5月14日生，住江苏省阜宁县。被告：盐城兆邦物业服务有限公司，统一社会信用代码9132090205346495X0,住所地在江苏省盐城市亭湖区开放大道**。法定代表人：罗承亮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林祖羽，该公司员工。原告梁效荣与被告盐城兆邦物业服务有限公司（以下简称“兆邦物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，分别于2020年4月24日、6月22日、8月27日公开开庭进行了审理。原告梁效荣到庭参加诉讼，被告兆邦物业公司的委托诉讼代理人林祖羽于2020年6月22日、8月27日开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁效荣向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺委托租赁经营管理协议》，要求被告于2020年9月30日之前返还房屋，拆除二层钢结构及吊顶、地、地面石材除门前广告牌，恢复到原来的玻璃隔墙然后予以返还。2、要求被告支付拖欠的租金33806元（租金计算：从2018年9月30日至2020年9月30日的租金为51806元，扣除已收租金18000元）。3、要求被告兆邦物业公司承担违约责任，支付违约金10361元（违约金计算：2018年10月1日至2019年9月30日期间被告应当支付的租金为25903元，2019年9月30日至2020年9月30日期间被告应当支付的租金为25903元，合计51806元，按照未支付的租金的20%支付违约金。）事实与理由：兆邦物业公司租赁原告房屋后对外出租。原告多次到被告处要房屋租金，被告多次回复先开税务发票再付房租。原告于2019年6月5日开了906.61元税票，被告公司负责此事的人回复称“我承认少你钱，但是没有钱”。原告一年多追要房租无果，故诉至法院请求支持我的诉讼主张。被告兆邦物业公司辩称：在原告对我们将房屋出租给第三方产生的损失进行赔偿的情况下，同意解除合同。上述损失是指被告赔偿给第三方装修的费用。因我公司出租给第三方共计5间房屋，而原告只是拥有其中的1间房屋（的所有权）。原告在2019年11月份左右找第三方说要于2020年收回房屋（即*号商铺）。现在第三方已经于2020年4月24日撤场不租了，没有租金了。关于原告主张的违约金。2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金实际支付时间是2019年11月25日，如果需要承担违约金，应当根据合同的约定承担，即2019年9月30日至11月25日的违约金，并且应当按照已付款18000元为基数*20%计算违约金。关于2019年9月30日至2020年9月30日期间的租金，因该部分尚未到截止日期，该部分不应当产生违约金。本院经审理查明：2013年3月1日梁效荣、崔某就购买位于市区*号商铺与盐城奥华家居有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35**01），后于2016年10月取得了上述房屋的不动产权证书。梁效荣、崔某（甲方）就上述房屋与兆邦公司（乙方）签订了《商铺委托租赁经营管理协议》，将该房屋委托给兆邦公司统一招商、统一经营、统一管理、统一推广。并约定：“……第一条商铺的基本情况房屋建筑面积为73.81平方米；……第三条委托经营期限以乙方对外开业（试营业）的时间起算（乙方开业（试营业）争取于2013年10月1日）若开业时间有变，具体以开业时间为准。本合同则有效顺延。（一）该商铺委托经营期自2013年10月1日起计至2023年9月30日止，共10年；（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限；（三）甲方签订本协议后同意开发商具备交铺时间直接将该商铺交付乙方，进行招商入驻装修。第四条双方的权利义务甲方的权利义务……3、委托经营期内，未经乙方同意，甲方不得无故单方中止（终止）或解除本协议，否则应赔偿乙方一切损失。4、委托经营期内，甲方在委托期内不得自行将商铺出租给他人，不得向商铺实际经营人直接收取任何费用（包括租金）。……乙方的权利义务1、……2、委托经营期满，双方未续约，商铺装修、改造后形成的可与商铺正常分离的装修物归乙方（或实际经营人）所有。甲方不得要求乙方（或实际经营人）恢复原状。……第五条委托报酬和商铺租金处理（一）……经甲乙双方协商同意后在商铺委托前三年期间（即2013年10月1日至2016年9月30日）乙方将该商铺租金用于双方共同培育市场，如培育发生的费用（招商费免租金政策管理费媒体户外广告推广费装潢装饰设计费共用部分的美化设计费开业庆典促销活动纪念品发放等费用），不足部分乙方自行承担、乙方支付甲方购买商铺总价的3%作为支付前三年的租金，在开业后一个月内支付。该商铺委托经营第三年以后（即2016年10月1日）起至第十年（即2023年9月30日）期间，对于商铺租金甲方服从乙方按市场价租金租赁，甲乙双方按照9:1分成，乙方所得部分作为管理费。第六条其他费用（一）委托经营期间，甲方不承担与该商铺有关的以下费用（包括但不限于）水电费、电话费、电视收视费、治安费、消防费、空调费、物业管理费、卫生费等，以上费用由乙方根据实际情况与使用方具体约定。……第七条协议的解除权。（一）在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致，可以提前终止本协议。（二）甲方违反本协议第四条第一款第二、四、五项及第四条第二款第一项规定的义务，乙方可单方解除本协议。（三）乙方违反本协议第四条第二款第二规定的义务，甲方可单方解除本协议。第八条违约责任。（一）乙方未能按本协议约定期限支付房租，除按约定金额支付租金外，另行按未履行部分总金额的20%的标准向对方支付违约金或赔偿金。（二）若甲方中途解除、终止、中止本协议的履行，则按本协议约定租金总额20%的标准向乙方支付违约金，并另行全额赔偿乙方向承租人所实际支出的违约金和赔偿损失的费用（包括但不限于甲方向承租人所指出的违约金、损失赔偿金、诉讼费、律师费、其他损失费用等）。……”协议还约定了其他内容。上述协议签订后，原告将案涉房屋交给被告对外租赁管理。被告先后向原告支付了部分租金，现原告梁效荣以被告兆邦物业公司尚拖欠其2018年9月30日至2020年9月30日期间部分租金为由，诉至本院。庭审中，原被告对以下事实存在一定分歧，分别进行了举证、质证及陈述：一、关于租金的约定原告梁效荣陈述，合同第五条是关于租金支付的约定，但是没有约定支付的时间，也没有（约定）支付标准。我不认可合同上关于租金的约定，“对于商铺租金，甲方服从乙方按市场价租金租赁，甲乙双方按照9:1分成”是关于租金标准的约定，我只认被告财务出具给我的单子上确定的房租金额。为证明其陈述内容，原告提供了以下证据：1、租金表一份，其中载明：交房时间（2013年10月30日），房号（*），姓名（崔某），终测面积（73.78），结算金额（市价9:1），第四年租金（2016.10.1-2017.9.30）25903，第五年租金（2017.10.1-2018.9.30）25903，第六年租金（2018.10.1-2019.9.30）25903。该表上加盖了“盐城兆邦物业服务有限公司财务专用章”。被告兆邦物业公司陈述：对原告提供的该证据真实性无异议，是我公司于2018年11月8日提供给原告的，但是对第六年即2018年至2019年期间的租金有异议，实际上我们没有从承租人那收到这么多，这个具体金额需要回去核实，已经于2019年11月支付（给原告）了18000元，另外2019年至2020年期间的租金也需要核实。不应该按照财务出具的表格上载明的金额。因为我公司与原告签订的委托合同中载明按照实际收到的金额支付给原告，而不是按照财务上的。财务之所以出具该证据给原告，是因为前几年市场行情好，租金比较高，该证据上所载明的第6年租金25903元应该是按照上一个经营户（实际承租人）（支付）的租金推算出来的。为证明其陈述内容，被告兆邦物业公司提供了其与实际承租人签订的合同、出具给承租人的收据存根。2013年9月6日，盐城奥华家居有限公司以梁效荣、崔某等八人名义与承租方殷某就包括案涉房屋（商铺编号××号）在内的*、*、*、*、*号共计五间商铺租赁事宜签订《铺位租赁合同》，载明：“……建筑面积分别为73.78㎡、73.78㎡、73.78㎡、73.78㎡、76.94㎡，按建筑面积合计372.06平方米，按照建筑面积算每月租金10.78/平方米，前三年为市场培育期，租金三年一次性付清，三年租金合计：零佰壹拾肆万肆仟叁佰捌拾元整（小写：￥144380.00元），租金支付时间：乙方应在本合同签订当日内支付，由甲方的受托人盐城兆邦物业服务有限公司代为收取。……第二条租赁期限租赁期限自2014年9月6日起至2017年9月5日止”2017年9月10日，盐城奥华家居有限公司与殷某就*、*、*、*、*号共计五间商铺租赁事宜签订《铺位租赁合同》，载明：“……建筑面积分别为234.13平方米，租赁面积（含20%的公摊面积）合计280.96平方米，按租赁面积计算每月60元/平方米，租金一年两次性付清，一年租金肆万零仟肆佰伍拾捌元整（小写：￥40458.00元），租金支付时间：乙方应在本合同签订当日内支付一半租金，另一半在当年12月31日之前付清，由甲方的受托人盐城兆邦物业服务有限公司代为收取。……第二条租赁期限租赁期限自2017年9月6日起至2018年12月5日止。”2017年9月10日，兆邦公司与殷某就*、*、*、*、*号共计五间商铺租赁事宜签订《铺位管理合同》，约定合同期限为2018年7月1日至2018年9月30日，商业管理费自签订合同当日收取，为60688元，从2017年12月6日开始计算。2017年9月10日《商铺租赁面积及租金确认》表一份，其上载明：“商铺编号：*、*、*、*、*，租赁面积：234.13*1.2=280.96平方米，租金按租赁面积每月60元/平方米；缴6个月用12个月确认租金：101146元，租金2017年8月30日签订时缴50573元，2017年12月31日前再缴50573元，先付后用。”殷某在该表上签字确认。2019年2月24日兆邦公司与赵某就*、*、*、*、*号共计五间商铺租赁事宜签订《铺位租赁合同》，载明：“……建筑面积分别为234.13平方米，租赁面积（含20%的公摊面积）合计280.96平方米，按租赁面积计算每月60元/平方米，一年租金陆万零仟捌佰捌拾柒元整（小写：￥60687.00元），租金支付时间：乙方应在本合同签订当日内支付一半租金，另一半在2019年6月1日之前付清，由甲方的受托人盐城兆邦物业服务有限公司代为收取。……第二条租赁期限租赁期限自2019年2月25日起至2022年4月24日止。”同日，兆邦公司还与赵某就*、*、*、*、*号共计五间商铺租赁事宜签订《铺位管理合同》，约定合同期限为2019年2月25日至2022年4月24日，空调费从2019年7月起至2019年9月，按3元/月标准，收3个月，合计2528元，物业服务费从2017年12月6日开始计算，自签订合同当日收取，为60687元。二、关于租金分配及支付情况1、关于实际支付情况原告梁效荣陈述，被告已经支付了2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金，2018年10月1日至2019年9月30日的租金未按时支付，而是在2019年11月25日支付了18000元，尚未付清，包括下一年度的租金在内都未支付。租金税费由我交纳，被告要求我先开票，然后其才支付租金。被告说按照25903元这个金额开票。关于2019年至2020年租金的核对表没有给我，被告没有通知过我，我也没找过被告。为证明其上述陈述内容，原告梁效荣提供了增值税发票（代开）三张，其中2张为2018年5月3日开具，分别注明“个人房屋租赁费（2016.10.1-2017.9.30）,25903元”、“个人房屋租赁费（2017.10.1-2018.9.30）,25903元”，还有一张为2019年6月5日开具，注明“个人房屋租赁费（2018.10.1-2019.9.30），25903元”。被告兆邦物业公司陈述，2018年至2019年期间的租金已经支付完毕，在向原告支付之前代理人和财务（人员）都有对原告说过该年度的租金就是18000元。对原告提供的增值税发票真实性无异议，应该是公司财务（人员）让原告开具的。一般是在原告来收取租金前需要提供相应的发票，金额是根据上一年度实际发生的金额确定。如果实际金额高于开票金额，则需要补开，如果实际金额低于开票金额，则在下一年度少开一部分。就2018年至2019年期间的租金为18000元一事向原告说过后，在支付18000元租金之前，公司一个姓蒋的经理将实际出租给租户的合同给原告看过。为证明被告向原告支付的租金情况，被告提供了中国建设银行网上银行电子回执7张，分别为2016年12月26日，向崔某账户转账6475元，2017年3月30日转账6475元，2017年9月29日转账12047元，2017年12月8日转账12950元，2018年5月7日转账907元，2018年11月8日转账12953元，2019年11月25日转账18051元。原告梁效荣又陈述：对被告提供的上述回执不予认可。关于2018年-2019年期间的租金问题，被告是对我说过，但是我不认可。我没有看到过合同。2、关于应付情况被告兆邦物业公司陈述：（就）原告名下的案涉商铺在2017年9月6日至2018年12月5日（期间的租金）原告应得租金为14441元。2019年9月25日至2022年，我公司与名扬装饰公司（赵某）签订的租赁合同每年总租金为101145元，共计5间，原告商铺每年按比例应分得18051元，现因原告的原因，该合同在2020年4月份终止，所造成的损失应由原告承担。为证明其陈述情况，被告兆邦物业公司就上述与殷某、赵某所签订的合同租金、物业费等收取情况，提供了合同及收据复印件一组。原告梁效荣陈述对被告提供的合同和收据不予认可，并陈述据其了解去年包括案涉商铺在内五间商铺一共收取了14万多元租金。被告兆邦物业公司陈述，里面（被告从承租户处收取的费用中）有几万元是物业管理费与业主无关，是被告作为管理公司应该收取的费用。三、关于案涉房屋当前情况被告兆邦物业公司陈述：案涉房屋第三方已经于2020年4月份撤场的，没有租金了。关于撤场的情况未告知原告。为证明其陈述内容，被告提供了照片打印件2张。原告梁效荣陈述：照片情况认可。我于2020年7月3日上午去门市看了，确实是空的。本案审理过程中，原告梁效荣于2020年8月27日的庭审中明确表示放弃对其第一项诉讼请求的主张，对其第二项诉讼请求变更为要求被告支付拖欠的2018年9月30日至2019年9月30日期间的部分租金，金额为7903元。本院认为：原被告双方签订的《商铺委托租赁经营管理协议》合法有效，对双方具有约束力，原告梁效荣将其所有的商铺委托给被告兆邦物业公司代为对外出租并收取租金，被告兆邦物业公司依约负有就商铺出租所得租金及时予以分配并向原告支付的义务。现双方就2018年9月30日至2019年9月30日期间实际所得租金金额及其分配存在分歧。根据被告兆邦物业公司所提供的与承租户所签订的相关合同及租金等相关费用的收据所载实收承租户支付的租金情况，并依据原、被告双方合同所载的租金分配方式，计算所得结果与被告向原告出具的加盖财务章的租金明细表所载金额以及被告在第四、第五年度实际向原告所支付的租金金额并不一致，原告对此亦无异议，并接受了被告向其实际交付的租金，应视为双方在合同履行过程中以具体的行为对租金分配事宜发生了实际变更。现原告对被告出具给其的加盖有财务章印的租金明细表也予以认可，被告应按照其出具的租金明细表上所载的第六年租金25903元向原告进行支付。故对原告梁效荣要求被告就2018年10月1日至2019年9月30日期间，被告兆邦物业公司尚未支付的租金予以支付的请求，应予支持，即被告兆邦物业公司还应向原告梁效荣支付7852元。关于原告梁效荣要求被告兆邦物业公司就逾期付款承担违约责任问题。因双方此前系因对租金金额和分配方案存在分歧，而导致未及时支付，并不存在被告恶意拖欠的情形，故对原告梁效荣主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告盐城兆邦物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梁效荣租金7852元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费257元，由原告梁效荣负担100元，被告盐城兆邦物业服务有限公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  马 静审 判 员  夏 凡人民陪审员  王尊朝二〇二〇年九月三日书 记 员  夏正途附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。