辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初68号原告(案外人）：王士龙，男，1937年10月10日出生，汉族，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：郑艳春（王士龙儿媳），现住阜新市细河区。被告（申请执行人）:阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司，住所地阜新市海州区滨河路**106。法定代表人：李忠民，董事长。被告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司，住所，住所地彰式县彰武镇南环路62-5div>法定代表人：田雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑彩凤、李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所，住所地阜新经济开发区迎宾大街**div>法定代表人：胡宝全，该公司董事长。被告（被执行人）：胡宝全，男，1963年6月25日出生，汉族，阜新海罗恒基房地产有限公司董事长，现住阜新市海州区（现在阜新市看守所羁押）。原告王士龙与被告阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司（以下简称荣丰公司）、彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王士龙委托诉讼代理人郑艳春、晨科公司委托诉讼代理人郑彩凤到庭参加诉讼，海罗公司法定代表人胡宝全通过网络视频远程参加了诉讼。被告荣丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王士龙向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销阜新市中级人民法院2020辽09执37号执行裁定书；2.阜新市细河区东风路156-3号222商品房归原告王士龙所有。事实与理由：阜新市细河区东风路156-3号222商品房的所有权属于原告，原告与阜新市海罗恒基房地产有限公司于2011年10月8日签订了《认购协议》，合同价款为238111元，原告己经于2011年10月8日首次交付了商品房20000万元。2016年11月30日交齐尾款38111万元，2016年11月30日缴纳拆改押金1000元，垃圾清运费500元,物业费3139.92元，配套费1450元，电费600元，照明费300元，并以实际居住。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》其他条款及第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得封、扣押、冻结。因此，贵院不能对东风路156-3号222号商品房进行查封。综上所述，原告认为，贵院的查封行为侵害了原告的合法权益，特提出诉讼，请求贵院解除对东风路156-3号222号商品房的查封，并撤销阜新市中级人民法院作出的2020辽09执异37号执行裁定书。被告荣丰公司没有答辩。被告晨科公司辩称，王士龙对案涉房屋不享有实体权利,不能排除案件执行。1.案涉房屋于2014年8月5日裁定查封,王士龙提供的收款收据时间虽然是2011年,但其无法证明其缴纳房款的时间是在查封之前,没有提供证据证明其已经实际履行了缴纳房款的义务。2.案涉房屋于2013年9月9日由答辩人在阜新市房地产信息中心进行了备案登记,王士龙签订的《认购协议》时间是2011年10月8日,但其始终没有签订正式的《商品房买卖合同》也没有进行有关的备案登记的程序,因此协议签订的真实时间存疑,王士龙不能取得案涉房屋的物权。3.王士龙名下有其他住房,不符合所购房屋是用于居住并且名下无其他住房的法律规定。综上所述,王士龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条之规定,不能排除执行,法院驳回王士龙的执行异议申请,系认定事实清楚,适用法律正确,王士龙的诉讼请求应予驳回。被告海罗公司辩称，原告买房事实存在，认购协议是真实的。胡宝全辩称，原告买房事实存在，认购协议是真实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王士龙提交了以下证据：1.“协议编号20110033”的认购协议（复印件）1份，证明王士龙2011年10月8日与三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司签订房屋认购协议，以每平方米2580元，认购海罗·翡翠蓝湾约100㎡左右房屋（4号楼204）。2.编号为0098370的专用收款收据（复印件）1份，证明2011年10月8日王士龙向三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司交付购房款200000万元。3.编号为0036230专用收款收据1份，证明2016年11月30日大连金港建筑安装工程有限公司代表阜新海罗恒基房地产有限公司收取的购房款38111元。4.阜新万恒物业有限公司出具的收款收据6份，证明2016年郑艳春代表王士龙向阜新万恒物业有限公司交物业费3139.92元、拆改押金1000元、区域照明费300元、垃圾清运费500元、电费600元、入户门费1450元。5.房屋装修管理服务协议1份、装修工程区域消防安全协议书1份，证明2016年开始对涉讼房屋进行装修。6.阜新万恒物业有限公司证明1份，证明涉讼房屋尚未办理房屋所有权证。7.房屋所有权证（复印件）1份，证明王士龙在阜新市海州区有一面积39.11㎡房屋。晨科公司提交以下证据：1.民事裁定书3份，证明案涉房屋2014年8月5日被法院查封。2.网上备案证明、备案表各1份，证明涉讼房屋已经被晨科公司进行网上查封，原告不具有善意取得条件。晨科的公司对王士龙提交的证据有异议，认为证据1、2、3不等于房屋买卖合同的效力，原告不能证明其已经实际缴纳房款。认为证据4不能证明原告购买房屋的真实性，交款人不是本案原告，不能证明原告对房屋实际占有。认为证据5是缴纳物业费程序性手续，不能证明已经实际入住。认为证据6不能证明原告的证明目的。认为证据7不能证明原告享有能够排除执行的权利，根据产权证证明案涉房屋不是原告名下唯一住房，不符合排除执行的法律规定。海罗公司和胡宝全对王士龙提交的证据1和证据2没有异议，认为是真实的。对证据3-7没有发表质证意见。王士龙对晨科公司提交的证据真实性没有异议，认为证据是否有效应由法院审查决定。海罗公司和胡宝全对晨科公司提交的证据没有异议。本院经审查认为，王士龙提交的证据1（认购协议）、证据2（20万元收款收据）、证据3（38111元收款收据）、证据4（阜新万恒物业有限公司出具的收款收据6份）、证据5（房屋装修管理服务协议、装修工程区域消防安全协议书）、证据6（阜新万恒物业有限公司证明）、证据7（房屋所有权证复印件）来源合法，内容真实，应予采信。晨科公司提交的网上备案证明、备案表来源真实，内容合法，但不属于抵押，没有物权效力。本案当事人无争议的事实是：本院2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书、2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第83号民事裁定书，查封了阜新市细河区东风路156-3号222商品房（156-2-222）。2016年8月4日、2019年8月1日、2020年1月14日，分别以（2014）阜民一执字第68-1号、（2014）阜执一字第68之二十五号、（2015）阜执一字第73号之一执行裁定书，裁定继续查封上述房屋。2020年6月15日，王士龙提出书面执行异议，本院受理后，依法进行了审查，于2020年6月19日作出（2020）辽09执异37号执行裁定书，驳回了王士龙的异议请求。王士龙不服，提起诉讼。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年10月8日，王士龙与三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司（2010年9月成立，法定代表人胡宝全，自然人投资或控股）签订认购协议，以每平方米2580元认购海罗·翡翠蓝湾4号楼204室商品房（开盘时改为D15号楼204室，现编号为阜新市细河区迎宾大街甲156-3-222号，面积为87.22㎡）。当日，王士龙交付购房款200000元，三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司为王士龙出具了专用收款收据，上面盖着三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司财务专用章。2016年11月30日，大连金港建筑安装工程有限公司代表阜新海罗恒基房地产有限公司收取王士龙尾欠的购房款38111元，给王士龙出具了专用收款收据。同日，郑艳春代表王士龙，与阜新万恒物业有限公司签订房屋装修管理服务协议、装修工程区域消防安全协议书，郑艳春代表王士龙，向阜新万恒物业有限公司交物业费3139.92元、拆改押金1000元、区域照明费300元、垃圾清运费500元、电费600元、入户门费1450元。装修后，王士龙入住涉讼房屋。王士龙名下原有住房一套，位置在阜新市海州区，面积为39.11㎡。另查明，2016年阜新市细河区人民法院作出（2016）辽0911民初1790号民事判决、本院于2017年3月13日作出（2017）辽09民终321号民事判决认定2015年10月21日胡宝全代表海罗公司与靳永信代表的大连金港建筑安装工程有限公司签订协议书，海罗公司同意大连金港建筑安装工程有限公司负责收取已售商品房的尾款，该款项用于项目建设。同意大连金港建筑安装工程有限公司对该小区的物业进行经营和管理。当天，胡宝全出具的授权委托书1份，胡宝全委托靳永信全权负责办理“海罗?翡翠蓝湾”续建工程建设、结算、经营和竣工验收范围内的事项。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点是王士龙对位于阜新市细河区商品房所享有的民事权益，能否足以排除强制执行。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”签订预售合同时，海罗公司尚未取得商品房销售（预售）许可证，但海罗公司2012年11月23日取得了海罗·翡翠蓝湾商品房销售（预售）许可证。依照上述规定，王士龙与三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司签订的商品房预售合同有效。海罗公司承继了三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司的权利和义务，海罗公司同意大连金港建筑安装工程有限公司负责收取已售商品房的尾款，故到2016年11月30日为止，王士龙已经交清了购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王士龙早在2011年10月30日，就预购了涉讼房屋，签订了认购协议，且于当日交了200000购房款（全款为238111），已经达到全部购房款的80％以上。本院最早查封时间是2014年8月5日，远迟于王士龙与三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司签订的商品房预售合同时间和交款时间。“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本生活需要的，可以理解为符合该规定的精神。王士龙虽然已有1套面积39.11㎡房屋，但购买的房屋面积只有87.22㎡，从面积上看，仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该司法解释的精神。晨科公司虽向本院提交了商品房网上备案登记证明，但该登记主要目的是规范商品房预售活动，维护真正买房人的利益。备案登记不是预告登记，不产生物权效力，涉讼房屋所有权没发生变更。本案是案外人执行异议之诉，因该商品房尚未进行产权登记，王士龙尚未取得房屋所有权，其能否实现该权利，即要求海罗公司交付房屋，协助其办理过户手续，属于合同履行问题，不属于案外人执行异议之诉审理范围。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案在审理中，海罗公司不反对王士龙的执行异议，依照上述司法解释的规定，将海罗公司诉讼地位改为第三人。综上所述，王士龙对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，足以排除强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款二项、第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行阜新市细河区商品房；二、驳回原告王士龙的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司、彰武县晨科小额贷款有限责任公司各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽09执异37号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李祥彬审判员  万孝全审判员  金树密二〇二〇年九月二十五日书记员  王启梦