广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39251号原告（反诉被告）：广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路****，统一社会信用代码91440106063308483K。法定代表人：张伟，系该司经理。委托诉讼代理人：莫晓淳、袁晓彬，均系该司员工。被告（反诉原告）：广州汇美置业有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区珠江新城金穗路****之二会信用代码91440101231250154Q。法定代表人：莫浩然。委托诉讼代理人：林惠圆、陈晓霞，均系广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司（以下简称房掌柜公司）诉被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司（以下简称汇美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）房掌柜公司的委托诉讼代理人袁晓彬，被告（反诉原告）汇美公司的委托诉讼代理人林惠圆、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）房掌柜公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还履约保证金173644.8元；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加以下诉讼请求：撤销显失公平的《汇美大厦租赁合同》（以下简称《合同》）第十条第1、2款。事实和理由：2017年3月10日，原、被告签订《合同》，约定：甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第22楼03单元（以下简称案涉房屋）；物业租赁期为叁年，自2017年3月10日起至2020年3月9日止；履约保证金为首年租金标准的两倍，乙方与甲方签订本合同时须向甲方支付履约保证金173644.8元。合同签订后，原告如约向被告支付了保证金173644.8元，被告也向原告开具了《收款收据》。因原告业务调整以及不可抗力的政策影响，原告需要从汇美大厦搬离至另外场所经营。2019年9月10日，原告作出致被告的《提前解除告知函》，通知解除租赁关系，并结清一切费用（包括但不限于：写字楼租金、管理费、水电费、上网费、电信通讯费等一切费用），原告函告被告需要就保证金问题作出友好协商作退还处理，但遭到被告恶意拒绝。原告认为：第一，《合同》第十条第1、2款属于格式条款，且导致租赁双方权利义务不对等，原告作为小规模企业不了解租赁行业中的租赁模式，属于弱势一方。不退履约保证金的条款违反《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通则》，属于显失公平的条款，依法应当撤销或变更。第二，被告恶意侵占保证金，构成侵占的违法行为，该保证金属于被告不当得利，应当依法予以归还。被告（反诉原告）汇美公司就本诉辩称：一、原告屡次拖欠租金违约在先，被告有权解除租赁合同、原状收回案涉房屋、没收履约保证金、要求原告依约承担违约赔偿责任。原告屡次拖欠租金违约在先，租赁合同被提前解除的过错责任应全部由原告承担。被告有权根据《合同》第十条第l、2款的约定没收原告的履约保证金173644.8元。二、租赁合同提前解除不存在不可抗力因素，过错责任应由原告承担。租赁合同履行过程中的确不存在不可抗力因素，故原告未能提供证据证明存在不可抗力因素导致租赁合同不能履行。租赁合同被提前解除与不可抗力毫无关联，完全是原告的违约行为等主观因素导致。三、对于原告在庭审中增加的诉讼请求，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，合同条款的撤销必须在合同签订之日起一年内提出。《合同》于2017年3月10日签订，距今已两年多，原告该诉讼请求超过法律规定的行使撤销权的期限。《合同》第十条第1、2款并非格式条款，也非不对等条款，原告应有能力识别合同条款的公平性。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法判决驳回。被告（反诉原告）汇美公司向本院提出反诉请求：1.被告没收原告的履约保证金173644.8元；2.原告向被告支付2019年8月28日至9月9日未付齐的13天占用期租金合计41480元（按95724.2元/月的标准计付），并支付迟延支付上述期间租金的违约金（以41480元为本金，按每日万分之五的标准，从2019年8月28日起计至付清之日止）；3.原告向被告支付2019年9月10日至10月9日逾期占用案涉房屋的两倍租金合计182327元（按95724.2元/月的双倍计付），并支付迟延支付上述期间占用费的违约金（以182327元为本金，按每日万分之五的标准，从2019年9月10日起计至付清之日止）；4.原告向被告支付其多占用装修免租期的租金损失合计12041.06元[即首月租金86822.4元×152天（即2019年10月10日至2020年3月9日）÷1096天（即2017年3月10日至2020年3月9日）]；5.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月10日，原、被告签订《合同》，约定：被告将案涉房屋，建筑面积510.72平方米出租给原告；租期3年，自2017年3月10日起至2020年3月9日止；租金应于每月的首日前支付给被告；原告逾期15天缴纳租金的，被告有权解除合同、收回案涉房屋另行处置，所有固定装修不得拆除，被告也不做补偿，原告须支付被告相当于两倍租金的违约赔偿金，原告已交的履约保证金被告不予退还，可以抵扣违约赔偿金。《合同》生效后，被告于2017年3月10日将案涉房屋及其设施设备移交给原告，双方连同物业服务中心一起验收并签署《汇美大厦写字楼收楼交接确认书》（以下简称《收楼确认书》），确认交楼的设施设备状态及水电表读数。启租后，原告多次拖欠租金，经常要被告发限期清还欠款通知，然后再发解除合同通知，最后派人准备去接管案涉房屋时，原告才会履行合同约定的义务支付拖欠的租金，支付后原告又继续使用案涉房屋。例如，2019年7月10日至8月9日的租金，依约本应在2019年7月10日前支付，然而原告一直拖欠，被告遂于2019年8月1日发出《限期清还租金欠款或解除租赁合同通知书》（以下简称《通知书1》），原告收函后不予理会，故被告于2019年8月9日再发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》（以下简称《通知书2》），原告仍然拒不履行付款义务也不交还案涉房屋，被告无奈只好于2019年8月13日派人去接管案涉房屋，原告拒绝交还案涉房屋并于当天清付拖欠的2019年7月10日至8月9日的租金及其滞纳金，然后原告又继续使用案涉房屋。对于原告拖欠的2019年8月10日至9月9日的租金，依约本应在2019年8月10日前支付，被告于2019年8月20日发出《限期清还租金欠款或解除租赁合同通知书》（以下简称《通知书3》）提醒原告，要求原告在2019年8月26日前支付，否则依约解除合同；原告收函后习惯性不予理会；2019年8月28日，被告向原告发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》（以下简称《通知书4》），通知原告租赁合同于2019年8月27日解除，要求其于9月3日前交还案涉房屋；原告直到2019年9月4日仍拒不付款，也不交还案涉房屋；被告无奈于2019年9月5日派人准备接管案涉房屋，原告同样拒绝交还案涉房屋，并于当日补交2019年8月10日至9月9日的单倍租金和滞纳金，并继续占用案涉房屋。原告称其于2019年9月12日（即中秋长假前一天）下午向被告发出《提前解除告知函》，表明其已于2019年9月9日提前解除《合同》等。然而，原告既没有向被告提出撤场申请，也没有依约将案涉房屋完好交还被告，并办理验收、钥匙交接和水电表抄表等退楼手续，甚至一直还将案涉房屋作为其注册办公地址。鉴于原告存在多次反复拖欠租金、拒绝交还案涉房屋、补交租金后又继续承租案涉房屋的行为，导致被告误以为原告又不愿意退房，直到2019年10月8日，原告仍不交纳租金也不交还案涉房屋，被告才决定于2019年10月9日行使合同约定的单方收回和接管案涉房屋的权利，并向物业服务中心发出《关于汇美大厦2203房解除租赁合同相关事宜通知书》（以下简称《通知书5》），请其协助接管案涉房屋。被告于2019年10月9日破锁进入案涉房屋，发现室内遍地垃圾、部分装修被拆卸得面目全非。根据《合同》第十三条第5款关于“租赁期届满或合同解除之日，双方应共同检查、交接物业，如发现物业自然损坏的由甲方负责，如是人为损坏的由乙方负责修复或赔偿”的约定，原告有义务在解除合同时与被告办理撤场手续，由双方共同检查交接物业、交还钥匙。但原告并未履行上述约定，致使被告只能依约履行完各种通知手续后才行使派人接管案涉房屋的权利。因此，被告于2019年10月9日收回案涉房屋前的房屋占用费应由原告承担。可见，租赁合同被提前解除，过错在于原告。原告应依约向被告清付所欠租金及滞纳金并承担违约赔偿责任。根据《合同》第八条第5款的约定和第十条第1、2款的约定，因原告的违约行为，被告已拥有单方解除租赁合同并没收原告的履约保证金173644.8元以抵扣违约金的权利。根据《合同》第三条第2款的约定和第十条第2、5款的约定，原告应向被告支付2019年8月28日至9月9日未付齐的13天占用期的租金合计41480元及滞纳金、2019年9月10日至10月9日的相当于两倍租金合计182327元的占用期租金及其滞纳金。根据《合同》第二条第2款的约定，被告已给予原告30天装修免租期，该装修免租的优惠是相对于整个合同租赁期限的优惠，因原告违约提前6个月终止租赁合同，该优惠应按照实际租期占合约租期的比例折算，原告应补足多占用的免租期租金。租赁合同于2019年9月10日因原告违约而解除，则原告应向被告补足多占用的免租期租金。综上，《合同》提前解除的过错责任应全部由原告承担，且原告到目前为止仍使用案涉房屋作为法定注册地，请法院支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）房掌柜公司就反诉辩称：一、原告认为《合同》第十条第1、2款显失公平，因此，被告无权没收原告的履约保证金。二、原告于2019年9月10日通知被告解除合同，并于2019年9月5日向被告支付2019年8月10日至9月9日的租金及其滞纳金，因此，在2019年9月10日之后，原告与被告不存在任何法律关系，2019年9月10日之后的所有费用均不应由原告承担。三、关于被告的第4项反诉请求，装修期为2017年3月10日至4月9日，该免租期的费用应按第一阶段的月租金标准即86822.4元/月计付，而非被告所述金额。经审理查明：2017年3月10日，作为出租方/甲方的汇美公司与作为承租方/乙方的房掌柜公司（注：房掌柜公司的签约代表和联系人均为梁丽花）签订《合同》，约定：一、物业名称、地址、面积及用途：1.甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第22楼03单元（即案涉房屋），实测建筑面积为510.72平方米；……2.该物业的规划使用用途为办公……二、租赁期限：1.物业租赁期限为叁年，自2017年3月10日起至2020年3月9日止；该物业的交付时间定为乙方足额交齐该物业履约保证金和首月租金费用之日；……2.装修免租期：双方同意甲方将该物业按交付标准交付乙方进行内部装修，并给予乙方30天装修免租期，即装修期为2017年3月10日至2017年4月9日止；……该装修免租的优惠是相对于整个合同租赁期限的优惠，若合同因乙方原因提前终止或解除，则该优惠应按照实际租期占合约租期的比例进行折算，乙方应补足多占用的免租期租金；……三、租金标准及租金支付：1.租金标准：……首年月租金按170元/平方米计算，每年递增5%，如下表所示；每月租金总额按实测建筑面积计算，保留至小数点后一位数；2017年3月10日至2017年4月9日为免租装修期，2017年4月10日至2018年3月9日的月租金额为86822.4元，2018年3月10日至2019年3月9日的月租金额为91163.5元，2019年3月10日至2020年3月9日的月租金额为95724.2元；2.租金的支付：乙方在签订本合同时，应向甲方预付首月租金86822.4元；除享受装修免租的月份外，乙方应于各租赁月份的首日前将该月租金支付给甲方，例如租赁月为3月9日至4月8日，则该月租金应于3月9日前支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金；逾期超过15天仍未支付的，乙方除应每日按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金外，甲方有权解除合同；四、履约保证金：履约保证金为首年首月租金标准的两倍；乙方与甲方签订本合同时须向甲方支付履约保证金173644.8元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金和其他欠费；履约保证金于本合同期限届满，或双方协议解除本合同时，乙方在全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，归还了甲方该物业并清理场地撤场，同时经甲方验收该物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方；如本合同租赁期满，乙方仍有法律规定或本合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方；乙方来领取保证金退款时须退还甲方已开具的全额履约保证金收据原件；……七、租赁期间的物业管理费及其它费用的收费标准：1.物业管理费及物业管理费保证金：（1）甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件，选聘具有相应资质的“上海高力国际物业服务有限公司广州分公司”（以下简称高力广州分公司），对汇美大厦商业办公物业进行前期物业管理服务；……八、甲方的权利和义务：1.有权监督乙方对物业的使用情况；……5.乙方有下列情况之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该物业，追讨乙方所有欠款，并按本合同第十条第1点的约定要求乙方支付违约赔偿金：……（3）逾期交纳租金超过15天，或拖欠管理费、水电费等其他费用超过15天；……9.租赁期内，若乙方无违约，甲方不得提前解除合同，否则须按第十条第1点的约定支付乙方违约赔偿金；……九、乙方的权利和义务：……3.按时交纳履约保证金、租金、管理费、水电费等费用；……8.租赁期内，遵守小区的管理规约和物业服务协议的约定，自行负责因使用该物业而产生的费用（如水、电、通讯、卫生、消防和管理费等等）；依时交纳管理费及水电费保证金及费用；当乙方拖欠管理费或水电费等超过15天时，甲方有权单方解除合同，无条件收回物业，乙方除应清偿所欠费用外，还应按本合同第十条第1点的约定向甲方支付违约赔偿金；9.租赁期届满或解除合同之日，乙方应将承租物业按装修后完好状态交还甲方，所作固定装修不得拆除或破坏，甲方也不作补偿；所有甲方配套的全部设施，乙方不得拆除或移动，所有甲方配套的家具物品，乙方不得破坏或遗失，否则应承担由此给甲方造成的经济损失；10、租赁期内，若甲方无违约，乙方不得中途提前解除合同，否则，应按本合同第十条第1点的约定支付甲方违约赔偿金；十、违约责任：1.租赁期内，除本合同规定或双方协商同意外，甲乙任何一方单方提前终止合同的，或违约导致合同解除的，违约方必须向守约方支付首月租金的2倍作为违约赔偿金；若因甲方违约提前终止合同的，甲方须支付乙方首月租金的2倍作为违约赔偿金，在乙方将该物业和设施设备及其甲方配套的家具物品完好交还甲方，并且乙方清付了撤场前的所有费用包括租金、多占的免租期租金、逾期占用期的租金、滞纳金、物业管理费、水电费等后7个工作日内甲方退还乙方已付的履约保证金；若因乙方违约提前终止合同的，乙方除了须清付撤场前的所有费用包括租金、多占的免租期租金、逾期占用期的租金、滞纳金、物业管理费、水电费等外，还须支付首月租金的2倍作为违约赔偿金，乙方已付的履约保证金可以用于抵扣该违约赔偿金；2.乙方应按时足额交纳租金，如逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按所欠租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期15天交纳租金的，或拖欠管理费、水电费等其他费用超过15天的，甲方有权解除合同收回该物业另行处置；乙方除应清偿所欠费用及滞纳金外，还应按本合同第十条第1点的约定向甲方支付违约赔偿金；乙方应在甲方通知后的5日内交还物业给甲方，所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿；乙方所交纳的履约保证金不予退还且履约保证金不能抵作租金、滞纳金和其他欠费，但可以抵扣违约赔偿金；因上述行为引起的一切经济损失和后果，由乙方自行承担；……5.租赁期届满或解除时，乙方应在当日内交还房屋；所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿；乙方逾期不交还物业给甲方的，甲方除有权要求乙方按2倍的租金标准向甲方支付占用期的租金外，甲方有权派人接管该物业另行处置；乙方未在规定的期限内搬离的可动物品财产，甲方有权当作弃物处置；因上述行为引起的一切经济损失和后果，由乙方自行承担；……十二、不可抗力：1.若发生地震、水灾、台风、战争等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用（因甲方或乙方或乙方的雇员、代理人、顾客等人员的故意、疏忽或过失造成的除外），则甲方应负责尽快修复或重建主体结构及附属设施，乙方应尽快修复或重新室内装修；……如出现上述不可抗力事件引致房产被损毁及完全不能使用，或甲乙双方不能在六个月内将该损毁修复，甲乙任何一方可向对方发出书面通知，要求终止租赁合同；在此情况下，租赁合同即告终止，甲乙双方按该房产的实际承租天数结算租金、物业管理费、水电费及其它应缴费用后，甲方将履约保证金无息退还乙方，双方互不承担责任，均不向对方要求任何其它补偿；当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况；2.如在合同履行过程中因不可抗力导致损失的，双方互免责任；十三、合同的变更、解除或终止：1.在合同租赁期内，任何一方不得擅自变更或解除本合同；……3.在合同有效期内，如因不可抗力致使不能继续履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更或终止合同，双方互不追究责任；……5.租赁期届满或合同解除之日，双方应共同检查、交接物业，如发现物业自然损坏的由甲方负责，若是人为损坏的由乙方负责修复或赔偿；十四、争议的解决：……2.甲乙双方之间传递的信息如果涉及双方权利、义务的，应随时发出书面文件通知；合同中所列的甲乙双方的地址，即为甲乙双方的收件地址；若一方变更地址，须及时将变更地址以书面形式通知另一方等条款。《合同》的附件1为案涉房屋的房地产权属证书复印件，附件2为《汇美大厦2203单元交付标准及设备配置》和《2203房交楼现状图片》，附件3为房掌柜公司的《营业执照（副本）》复印件及原法定代表人谭凤的居民身份证复印件。2017年3月10日，汇美公司（注：业主经办人为王某镰）与房掌柜公司签署《收楼确认书》及案涉房屋的设施/设备确认表及设施/设备试验结果确认表（共3份），房掌柜公司确认其于当天办理案涉房屋的收楼手续，接收大门钥匙4套共16条、洗手间钥匙4条、茶水间钥匙4条等事项。高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心于同日在《收楼确认书》和上述各份确认表上盖章确认。2017年3月15日，汇美公司开具收到房掌柜公司交纳的案涉房屋履约保证金173644.8元的《收款收据》。双方当事人在庭审中称，汇美公司于2019年9月5日对案涉房屋上锁，致使房掌柜公司的员工无法进入案涉房屋，房掌柜公司于当天支付2019年8月10日至9月9日的租金及其滞纳金之后，汇美公司于当日开锁让房掌柜公司继续使用案涉房屋。2019年9月16日，房掌柜公司作出致汇美公司的《法务律师警告函》，其中包括：鉴于：1.汇美公司于2019年9月5日，在未经告知和沟通的情况之下，单方将房掌柜公司大门反锁（已固定证据），导致房掌柜公司人员在正常上班时间内不能进门办公，因而产生较大经济损失；2.房掌柜公司在合理的时间内已经通过书面申请并告知房掌柜公司需要撤离物品，受到汇美公司以各种各样的理由阻挠，实在有违租赁关系双方的公平、友好关系；3.2019年9月16日房掌柜公司致函《提前解除房屋租赁合同告知函》给汇美公司，因房掌柜公司业务调整以及汇美公司原因，就提前解除《合同》事宜已经正式函告知汇美公司；故此，房掌柜公司与汇美公司之间的租赁关系已经终止；现在，房掌柜公司就《合同》退还保证金及管理费问题向汇美公司郑重提出以下法律意见：第一，《合同》的履约保证金条款违反《合同法》《民法通则》属于：显失公平条款，依法应当变更或撤销；《合同法》第54条规定……《民通意见》第72条规定……第二，房掌柜公司促请汇美公司在收到本函3个工作日内，归还保证金173644.8元；否则：房掌柜公司将会就本纠纷直接向汇美公司直接提起民事诉讼等内容。房掌柜公司提供的照片显示为EMS特快专递详情单（未能出示拍摄设备或照片中的详情单原件），上述详情单显示：寄件人为“房掌柜130××××****广东省广州市天河区珠江新城华夏路28号富力盈信大厦2405”，收件人为“王某镰138××××****广东省广州市天河区金穗路3号汇美大厦30楼”，收寄时间为2019年9月17日等内容。本院在庭审中以微信×××扫描上述详情单的条形码后相应页面显示“快递方未返回数据，请稍后再试”等内容。汇美公司确认其于2019年9月18日收到上述邮件；但称房掌柜公司一直没有与其办理交接手续；房掌柜公司于2019年9月5日支付2019年8月10日至9月9日的租金导致其以为房掌柜公司会继续使用案涉房屋，因此，其没有收回案涉房屋；其在房掌柜公司直至2019年10月9日仍没有支付2019年9月10日至10月9日的租金的情况下才判断房掌柜公司不再承租案涉房屋，并于2019年10月9日破锁收回案涉房屋，其当时已通知高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心到场。房掌柜公司于庭审后补充提交菜鸟裹裹物流跟踪信息截图（显示：上述邮件于2019年9月17日上午10时53分35秒收件，并于当天14时49分15秒由“他人代收：前台”等内容）。汇美公司对上述补充证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示坚持上述质证意见。房掌柜公司还提供以下证据：一、房掌柜公司于2019年9月10日作出的致汇美公司《提前解除告知函》（未能出示原件）及照片[照片显示为顺丰速运客户存根（未能出示拍摄设备或照片中的客户存根原件），上述客户存根显示：寄件方为“房掌柜38891573-020广东省广州市天河区富力盈信2405”，收件方为“汇美王某镰138××××****广东省广州市天河区金穗路3号汇美大厦30F”，托寄物为文件，收件时间为2019年9月12日15时49分58秒等内容]，用于证明房掌柜公司于2019年9月12日邮寄《提前解除告知函》通知汇美公司解除双方租赁合同关系，该邮件没有退件，按常理汇美公司应是于次日签收邮件。汇美公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；确认上述客户存根显示的收件人是汇美公司的员工，收件地址是汇美公司的联系地址，但汇美公司没有收到上述邮件，且在收到法院送达的房掌柜公司的诉讼资料后上网也查询不到上述邮件的物流信息。本院在庭审中以微信×××扫描上述客户存根的条形码后相应页面显示“快递信息尚未录入系统”等内容。房掌柜公司于庭审后补充提交顺丰速运单（形式与上述客户存根不完全一致，但内容相同）及截图（显示：包括上述邮件在内两个编号，“2019年9月16日9时30分1秒”的时间及“苏姨”的手写内容），并称顺丰快递公司以电子邮件方式向其发送上述资料（注：房掌柜公司已出示手机中的上述电子邮件）。汇美公司对上述补充证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示坚持上述质证意见。二、照片[共2张。其中1张照片显示为顺丰速运客户存根（未能出示拍摄设备或照片中的客户存根原件），上述客户存根显示：寄件方为“房掌柜公司02038××××83广东省广州市天河区华夏路28号富力盈信2405-2406”，收件方为“汇美公司王某镰138××××****广东省广州市天河区金穗路3号汇美大厦30楼”，托寄物为汇美大厦2203钥匙，收件时间为2019年9月17日17时29分30秒等内容。另1张照片显示两串钥匙共12把，且每一把钥匙上均张贴关于对应门的标签（未能出示拍摄设备）]，用于证明汇美公司已收到房掌柜公司归还的案涉房屋的钥匙，房掌柜公司已经腾空离场；上述邮件没有退件，按常理汇美公司应是于次日签收邮件。汇美公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；确认上述客户存根显示的收件人是汇美公司的员工，收件地址是汇美公司的联系地址，但汇美公司没有收到上述邮件，且在收到法院送达的房掌柜公司的诉讼资料后上网也查询不到上述邮件的物流信息；照片显示的钥匙数量与《收楼确认书》记载的钥匙数量即“24把”不一致（房掌柜公司对其解释称：上述照片虽没有显示全部钥匙，但其已将全部钥匙和门禁卡邮寄给汇美公司）。本院在庭审中以微信×××扫描上述客户存根的条形码后相应页面显示“快递信息尚未录入系统”等内容。房掌柜公司于庭审后补充提交顺丰速运单（形式与上述客户存根不完全一致，但内容相同）及截图（显示：上述邮件的编号，“2019年9月18日9时14分21秒”的时间及“苏姨”的手写内容），并称顺丰快递公司以电子邮件方式向其发送上述资料（注：房掌柜公司已出示手机中的上述电子邮件）。汇美公司对上述补充证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示坚持上述质证意见。三、微信聊天记录截图（共3份，均未能出示存储设备；房掌柜公司解释称该证据是其已离职的员工提供的。截图显示聊天双方分别为“小婉子……”与“丽花”，“物业-何婉婷”与“丽花”，“汇美大厦王先生”与“丽花”）及《广州银行网上银行电子回单》截图（共2张；均未能出示原件。截图分别显示：房掌柜公司于2019年9月9日向高力广州分公司分别支付“房掌柜8月水电+9月9日物业”4886.15元和“房掌柜水费”136.08元等内容），用于证明房掌柜公司经汇美公司同意后才撤场，且是按要求在付清所有费用之后方可撤场。汇美公司对上述补充证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称即使房掌柜公司支付相关费用，该费用也是房掌柜公司应当支付的，支付费用无法证明房掌柜公司不构成违约。汇美公司还提供以下证据：一、汇美公司于2019年8月1日作出的致房掌柜公司的《通知书1》（以原件已邮寄给房掌柜公司为由，表示无法出示原件）及EMS全球邮政特快专递详情单（已出示寄件人存根联原件。上述存根联显示：寄件人单位名称为汇美公司，收件人为房掌柜公司在《合同》中指定的联系人“梁丽花183××××****”及房掌柜公司的原法定代表人谭凤，收件人单位名称为房掌柜公司，收件人地址为房掌柜公司在《合同》中指定的联系地址即案涉房屋所在地址，内件品名为《通知书1》，“寄件人签署”栏显示的交寄时间为2019年8月1日等内容），用于证明房掌柜公司依约应于2019年7月10日前支付2019年7月10日至8月9日的租金，但其一直拖欠，汇美公司于2019年8月1日发函催收。房掌柜公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均不予确认；上述证据为复印件，且房掌柜公司从未收到上述邮件。本院在庭审中以微信×××扫描上述存根联的条形码后相应页面显示“快递方未返回数据，请稍后再试”等内容。汇美公司遂提供上述邮件的查询截图（显示：上述邮件于2019年8月1日交寄，于次日由“他人代收：前台”等内容）。房掌柜公司确认上述邮件寄出时其仍未搬离案涉房屋，但称“前台”签收不能证明其已实际签收邮件。二、汇美公司于2019年8月9日作出的致房掌柜公司的《通知书2》（以原件已邮寄给房掌柜公司为由，表示无法出示原件）及EMS全球邮政特快专递详情单（已出示寄件人存根联原件。上述存根联显示：寄件人单位名称为汇美公司，收件人为房掌柜公司在《合同》中指定的联系人“梁丽花183××××****”及房掌柜公司的原法定代表人谭凤，收件人单位名称为房掌柜公司，收件人地址为房掌柜公司在《合同》中指定的联系地址即案涉房屋所在地址，内件品名为《通知书2》，“寄件人签署”栏显示的交寄时间为2019年8月9日等内容），用于证明房掌柜公司收到《通知书1》之后不予理会，汇美公司遂再次发函，但房掌柜公司仍是既不履行支付租金义务也不交还案涉房屋。房掌柜公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均不予确认；上述证据为复印件，且房掌柜公司从未收到上述邮件。本院在庭审中以微信×××扫描上述存根联的条形码后相应页面显示“快递方未返回数据，请稍后再试”等内容。汇美公司遂提供上述邮件的查询截图（显示：上述邮件于2019年8月9日交寄，于次日由“他人代收：朱忠林”等内容）。房掌柜公司确认上述邮件寄出时其仍未搬离案涉房屋，但称朱忠林不是其员工，不能证明其已实际签收邮件。三、《中国银行客户贷记回单》《中国银行国内支付业务收款回单》（各1张；均已出示彩色打印件。分别显示：房掌柜公司于2019年8月13日向汇美公司支付“租赁费”95724.2元和“租金”1627.31元等内容），用于证明汇美公司无奈于2019年8月13日派人去接管案涉房屋，房掌柜公司拒绝交还案涉房屋并于当天清付拖欠的2019年7月10日至8月9日的租金及其滞纳金（以当月租金为本金，按每日万分之五的标准，从逾期之日起计至付清之日止）；然后房掌柜公司又继续使用案涉房屋。房掌柜公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对关联性有异议；确认汇美公司所述的上述款项性质；该组证据证明房掌柜公司已依约履行支付租金的义务。四、汇美公司于2019年8月20日作出的致房掌柜公司的《通知书3》（以原件已邮寄给房掌柜公司为由，表示无法出示原件）及EMS全球邮政特快专递详情单（已出示寄件人存根联原件。上述存根联显示：寄件人单位名称为汇美公司，收件人为房掌柜公司在《合同》中指定的联系人“梁丽花183××××****”及房掌柜公司的原法定代表人谭凤，收件人单位名称为房掌柜公司，收件人地址为房掌柜公司在《合同》中指定的联系地址即案涉房屋所在地址，内件品名为《通知书3》，“寄件人签署”栏显示的交寄时间为2019年8月20日等内容），用于证明房掌柜公司拖欠2019年8月10日至9月9日的租金，汇美公司于2019年8月20日发函催收，要求房掌柜公司于2019年8月26日前支付上述租金及其滞纳金，否则依约解除合同。房掌柜公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均不予确认；上述证据为复印件，且房掌柜公司从未收到上述邮件。本院在庭审中以微信×××扫描上述存根联的条形码后相应页面显示“快递方未返回数据，请稍后再试”等内容。汇美公司遂提供上述邮件的查询截图（显示：上述邮件于2019年8月20日交寄，于次日由“他人代收：前台”等内容）。房掌柜公司确认上述邮件寄出时其仍未搬离案涉房屋，但称“前台”签收不能证明其已实际签收邮件。五、汇美公司于2019年8月28日作出的致房掌柜公司的《通知书4》（以原件已邮寄给房掌柜公司为由，表示无法出示原件）及EMS全球邮政特快专递详情单（已出示寄件人存根联原件。上述存根联显示：寄件人单位名称为汇美公司，收件人为房掌柜公司在《合同》中指定的联系人“梁丽花183××××****”及房掌柜公司的原法定代表人谭凤，收件人单位名称为房掌柜公司，收件人地址为房掌柜公司在《合同》中指定的联系地址即案涉房屋所在地址，内件品名为《通知书4》，“寄件人签署”栏显示的交寄时间为2019年8月28日等内容），用于证明汇美公司发函通知房掌柜公司租赁合同已于2019年8月27日解除，并要求房掌柜公司于2019年9月3日前交还案涉房屋。房掌柜公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均不予确认；上述证据为复印件，且房掌柜公司从未收到上述邮件。本院在庭审中以微信×××扫描上述存根联的条形码后相应页面显示“快递方未返回数据，请稍后再试”等内容。汇美公司遂提供上述邮件的查询截图（显示：上述邮件于2019年8月28日交寄，于次日由“他人代收：前台”等内容）。房掌柜公司确认上述邮件寄出时其仍未搬离案涉房屋，但称“前台”签收不能证明其已实际签收邮件。六、《中国银行客户贷记回单》（共2张；均已出示彩色打印件。分别显示：房掌柜公司于2019年9月5日向汇美公司支付“房掌柜8月租金”95724.2元和“房掌柜8月房租滞纳金”1244.41元等内容），用于证明房掌柜公司直至2019年9月4日仍拒不支付租金也不交还案涉房屋，汇美公司无奈于2019年9月5日派人准备接管案涉房屋，房掌柜公司同样拒绝交还案涉房屋并于当天清付拖欠的2019年8月10日至9月9日的租金及其滞纳金（以当月租金为本金，按每日万分之五的标准，从逾期之日起计至付清之日止），并继续占用案涉房屋；由于汇美公司认为《合同》于2019年8月27日解除，所以依约2019年8月28日至9月9日应按双倍租金标准计付租金，遂在本案中主张上述租金差额。房掌柜公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，对关联性有异议；确认汇美公司所述的上述款项性质；房掌柜公司已支付2019年8月10日至9月9日的租金，因此，汇美公司在庭审中称2019年8月27日解除《合同》属于其单方陈述，违反合同约定，因汇美公司在房掌柜公司于2019年9月5日支付上述租金及其滞纳金之后对合同继续履行没有提出异议（汇美公司对此解释称只要房掌柜公司继续支付租金及愿意支付滞纳金，其也同意继续履行合同）。七、汇美公司于2019年10月9日作出的致高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的《通知书5》（出示的复印件的左下角空白处显示的手写签收内容为原始笔迹），用于证明房掌柜公司直至2019年10月8日仍不支付租金也不交还案涉房屋，汇美公司才于次日决定行使合同约定的单方收回和接管案涉房屋的权利，并通知高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心协助接管案涉房屋。房掌柜公司发表以下质证意见：对该证据的真实性不予确认，没有收到上述函件。八、照片（共4张；以手机拍摄的照片已导入电脑为由，表示无法出示拍摄设备，并出示存储于可移动存储设备中的照片），用于证明汇美公司于2019年10月9日破锁进入案涉房屋，发现室内遍地垃圾、部分装修被拆卸得面目全非。房掌柜公司发表以下质证意见：没有出示拍摄设备，无法证明照片拍摄时间；电脑上的拍摄时间可以更改，故对该证据的真实性不予确认；即使照片反映的情况属实、拍摄时间为2019年10月9日，由于房掌柜公司搬离案涉房屋的时间为2019年9月10日，因此，房掌柜公司无从得知其搬离后案涉房屋发生的情况。房掌柜公司未能举证证明其搬离时案涉房屋的状态。九、签署时间均为2019年10月9日的案涉房屋的汇美大厦写字楼出租方收回租赁房屋验收确认书及设施/设备确认表和设施/设备试验结果确认表（共4份。“业主经办人”处均显示“王某镰”的手写签名并加盖汇美公司的印章，“工程部经办人”处均显示同一个手写签名、“客服部经办人”处均显示某婉婷的手写签名并加盖高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的印章，“租户经办人”处显示“无”的打印内容等内容），用于证明汇美公司与高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心共同收回案涉房屋。房掌柜公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；该证据显示业主经办人为王某镰、客服部经办人为何婉婷，即王某镰、何婉婷均是汇美公司负责办理退租手续的工作人员，这与房掌柜公司提供的上述证据三中的微信聊天记录截图相互印证；汇美公司在签订合同时从未告知退租手续如何办理，且合同中亦无约定，因此，房掌柜公司按照其员工与汇美公司的员工的沟通情况办理退租手续，且是汇美公司同意其退租的。十、租户为案外人、申请日期为2018年10月23日的《汇美大厦租户撤场申请表》（其中包括：作为业主的汇美公司的意见及高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的工程部、财务部、客服部和项目经理的意见等内容）及其《汇美大厦写字楼退租交接确认书》（其中包括：办理退租手续的时间和钥匙、密码等交接及水电表读数确认等内容；“业主经办人”处显示“王某镰”的手写签名并加盖汇美公司的印章，“工程部经办人”处显示一个手写签名、“客服部经办人”处显示某婉婷的手写签名并加盖高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的印章等内容）、汇美大厦写字楼退租设施/设备确认表及设施/设备试验结果确认表（共3份；“业主经办人”处均显示“王某镰”的手写签名并加盖汇美公司的印章，“工程部经办人”处均显示同一个手写签名、“客服部经办人”处均显示某婉婷的手写签名并加盖高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的印章等内容），用于证明其他租户办理退租手续的情况，房掌柜公司没有完成正常的撤场手续。房掌柜公司对该证据的质证意见与对上述证据九的质证意见一致。双方当事人还陈述如下意见：1.汇美公司称汇美大厦由其统一出租管理。房掌柜公司称其对上述情况不清楚。2.关于撤场的问题。房掌柜公司称撤场需要搬离其存放于案涉房屋的全部物品，属于大型行为，高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心的安保人员在场跟进其搬离物品的全过程；在其搬离时，高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心需要出具放行条，但放行条在其撤场时已交还给现场的安保人员，这样其才能搬离案涉房屋。汇美公司称依约房掌柜公司撤场必须向汇美公司或高力广州分公司提出撤场申请并由双方办理交接手续，高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心需要出具放行条但无需询问汇美公司的意见（房掌柜公司则称其搬离的物品很多，若高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心没有征得汇美公司的同意，则无权放行，因此，应当推断汇美公司对其搬离情况知情）；但房掌柜公司是自行搬离的，房掌柜公司称安保人员看见其搬离物品，但物品搬进搬出是正常办公行为，安保人员认为其只是办公设备的正常更换或搬离；由于房掌柜公司没有提出正常的撤场申请，汇美公司不清楚其搬离案涉房屋。本院认为：房掌柜公司与汇美公司于2017年3月10日签订《合同》，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定和第五十五条第（一）项的规定，《合同》第十条第1、2款不属于上述法律规定的可撤销情形，且房掌柜公司提出撤销请求已超过一年的除斥期间，因此，本院对房掌柜公司关于撤销上述条款的诉讼请求不予支持。本院认定《合同》的主要内容合法有效。从双方当事人举证的邮寄上述各份邮件的情况看，上述邮件的客户存根、详情单显示双方当事人是将《合同》指定的对方当事人的联系人、联系地址作为邮件的收件人、收件地址，且双方当事人分别提供了上述邮件的相关投递结果查询截图用于证明邮件已交寄并妥投，同时考虑到各快递企业均各自规定网上查询邮件妥投情况的期间、超过该查询期间后网上无法查询到相关投递结果的现实情况，本院采信双方当事人关于己方提供的上述邮件均已妥投的陈述，并认定上述邮件应视为已送达给对方当事人。双方当事人否认收到对方当事人的相关邮件，理由均不成立，本院不予采纳。依据《合同》第八条第5款第（3）项的约定和第十条第2款的约定，如果承租人逾期交租超过15天，则出租人可以解除《合同》、收回案涉房屋。依据《合同》第三条第2款的约定，案涉房屋2019年8月10日至9月9日的租金应于2019年8月10日前（含当日）支付；否则，汇美公司可从2019年8月26日起行使合同解除权。但房掌柜公司于2019年8月21日收到汇美公司邮寄的《通知书3》之后仍未在汇美公司指定的2019年8月26日前付清上述租金，汇美公司于2019年8月28日邮寄《通知书4》告知《合同》已于2019年8月27日解除并要求房掌柜公司于2019年9月3日前搬离及交还案涉房屋并实际于2019年9月5日对案涉房屋上锁符合上述约定。但在房掌柜公司于2019年9月5日支付上述租金及其滞纳金之后，汇美公司开门让房掌柜公司继续使用案涉房屋，应视为双方当事人同意继续履行《合同》。房掌柜公司因其自身原因于2019年9月12日向汇美公司邮寄《提前解除告知函》，告知汇美公司关于其已于2019年9月9日提前解除双方的租赁合同关系，构成违约，应承担相应的违约责任。房掌柜公司称其因不可抗力政策因素要求提前解除合同，但未举证证明，本院不予采纳。根据《合同》第九条第10款的约定和第十条第1款的约定，房掌柜公司作为违约方应向汇美公司支付相当于首月租金的2倍的违约赔偿金合计173644.8元（即86822.4元/月×2个月），由于其已付履约保证金可以抵扣上述违约赔偿金，本院据此对房掌柜公司要求退还履约保证金173644.8元的诉讼请求不予支持，对汇美公司要求没收履约保证金173644.8元的反诉请求予以支持。关于汇美公司主张房掌柜公司支付2019年8月28日至9月9日未付齐的13天占有使用费及迟延支付上述占有使用费的违约金问题。汇美公司以《合同》于2019年8月27日解除但房掌柜公司没有依约交还案涉房屋为由，依据《合同》第十条第5款的约定要求房掌柜公司按照2倍租金标准支付2019年8月28日至9月9日的占有使用费。但如前所述，汇美公司与房掌柜公司已于2019年9月5日同意继续履行《合同》，因此，当时不存在需要交还案涉房屋的问题，本院对汇美公司上述诉讼请求均不予支持。关于汇美公司主张房掌柜公司按照2倍租金标准支付2019年9月10日至10月9日逾期占用案涉房屋的占有使用费及迟延支付上述占有使用费的违约金问题。结合房掌柜公司提供的上述微信聊天记录截图及汇美公司提供的汇美大厦其他承租人办理退租手续的证据看，本院认定，承租人搬离汇美大厦须经汇美公司同意后由高力广州分公司的汇美大厦物业服务中心放行，并采信房掌柜公司关于其经汇美公司同意后已于2019年9月10日搬离案涉房屋的陈述，即房掌柜公司虽违约要求提前解除合同，但汇美公司已同意房掌柜公司上述要求，其双方对于提前解除合同的问题已协商一致；同时必须指出，汇美公司同意提前解除合同不等同于其放弃追究房掌柜公司的违约责任，即其双方对于合同解除的法律后果没有协商一致。汇美公司在知道房掌柜公司已搬离案涉房屋的情况下，理应及时收回案涉房屋以避免损失进一步扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，本院认定房掌柜公司应向汇美公司支付案涉房屋2019年9月10日的租金3190.8元（即95724.2元÷30天）。对于汇美公司主张的超过上述金额的本金部分及违约金，本院均不予支持。关于汇美公司主张房掌柜公司支付多占用的免租装修期的租金问题。由于《合同》是因房掌柜公司的自身原因提前解除的，汇美公司主张上述租金符合《合同》第二条第2款的约定。依据上述约定，合约租期合计1096天（即2017年3月10日至2020年3月9日），实际租期合计915天（即2017年3月10日至2019年9月10日），未履行租期合计181天（即1096天-915天），据此，房掌柜公司应支付多占用的免租装修期租金合计14338.4元（即86822.4元÷1096天×181天）。汇美公司主张房掌柜公司支付上述租金12041.06元，没有超过上述金额，本院予以支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条第（一）项、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司交纳的履约保证金173644.8元归被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司所有。二、原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司支付2019年9月10日的租金3190.8元。三、原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司支付多占用的装修免租期租金合计12041.06元。四、驳回原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3770元，由原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司负担；反诉受理费减半收取3775元，由原告（反诉被告）广州市房掌柜网络技术有限公司负担1735元，被告（反诉原告）广州汇美置业有限公司负担2040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年九月三十日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠