湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1003民初1532号原告：高某平，女，1964年8月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告：李某，男，2003年8月21日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系高某平之子。法定代理人：高某平，女，1964年8月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系李某之母。委托诉讼代理人：单焰，湖南问由律师事务所律师。被告：郴州飞天房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。法定代表人：李某红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗晓伟、邓一宁，湖南星河律师事务所律师。原告高某平、李某诉被告郴州飞天房地产开发有限公司（以下简称飞天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某平、李某的委托诉讼代理人单焰、被告飞天房地产公司的委托诉讼代理人罗晓伟、邓一宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某平、李某向本院提出诉讼请求：1、确认高某平、李某与飞天房地产公司于2017年11月30日签订的《铺面／摊位使用权转让合同》无效；2、飞天房地产公司返还高某平、李某购房款612000元；高某平、李某返还飞天房地产公司XX号门面。3、本案诉讼费用由飞天房地产公司负担。2020年6月23日高某平、李某申请增加诉讼请求：1、飞天房地产公司支付高某平、李某自2017年11月30日至2020年5月30日按年利率6%计算的资金占用费91800元（暂计，后期另行计算至判决之日）；2、本案诉讼费、财产保全费和保险费均由飞天房地产公司负担。事实与理由：2017年11月30日高某平、李某为购买商铺与飞天房地产公司签订《铺面／摊位使用权转让合同》，以612000元的价格购买飞天房地产公司位于郴州市××路××市场××号门面，并于签订合同当天一次性向飞天房地产公司付款612000元，飞天房地产公司向高某平、李某开具了《收据》，并交付了门面。飞天房地产公司作为房地产开发商，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房屋时，应当符合下列条件：转让房屋时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预告登记，取得商品房预售许可证明”之规定，在未办理预售许可证，无不动产权证的情况下，为达到逃避法律责任的目的，以假借签订使用权转让合同的名义，掩盖实质上是变相将商铺出卖给高某平、李某。飞天房地产公司收取高某平、李某612000元购房款，但只向高某平、李某开具收条，不出具发票，亦违反了《中华人民共和国企业所得税》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”的强制性规定，以达到偷税漏税的目的。综上所述，《铺面／摊位使用权转让合同》系以合法形式掩盖非法目的的合同，且违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是无效合同。为维护高某平、李某的权益，请求法院判决支持高某平、李某的诉讼请求。飞天房地产公司辩称：一、案涉净菜市场的摊位和门面纳入了城乡建设总体规划的商业附属配套设施，飞天房地产公司能对外进行销售和处理。飞天房地产公司开发的碧水源小区，在项目立项过程中，政府已经将集贸市场建设纳入域乡建设总体规划。郴规审［2014］66号《关于碧水源规划及建筑设计方案的批复》第二条均明确要求飞天房地产公司在碧水源小区必须配建面积不少于2000平方米的净菜市场、82平方米的垃圾站、74平方米的公厕。该批复将净菜市场、垃圾站、公厕作为并列关系，净菜市场、垃圾站、公厕是属于碧水源小区的商业及生活配套设施建设，从使用功能上与商品房进行了区分，并非商品房性质的建筑物。因此，飞天房地产公司作为曹家坪净菜市场的投资建设人，有权对外签订合同。二、案涉净菜市场的摊位和门面，属于整体功能布局的商业配套设施，不能进行产权分割，只能签订《使用权转让合同》。飞天房地产公司在出让案涉的铺面使用权时，无需取得预售许可证，无需取得案涉铺面的不动产产权证。三、飞天房地产公司在合同中已明确双方权利义务，案涉合同合法有效。飞天房地产公司在缔约过程中不存在任何隐瞒的情形，签订合同也是基于双方的真实意思表示。飞天房地产公司在合同中已明确双方权利义务，案涉合同合法有效。飞天房地产公司在《铺面／位使用权转让合同》对门面堆位的使用功能、产权登记等均作了清晰的表述，高某平、李某认同并自愿签订，合同内容并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人应具有法律约束力。四、案涉净菜市门面已交付使用，高某平、李某诉请确认无效实际只是为了变相实现解除合同目的，依法不应支持。曹家坪净菜市场目前处于正常运营中，案涉铺面已于2017年11月30日交付被答人，高某平、李某在起诉状中也予以了自认。高某平、李某未实现投资的预期收益。为了降低解除合同的成本，变相以确认无效的方式启动诉讼。综上所述，飞天房地产公司与高某平、李某签订的《铺面／摊位使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》五十二条的规定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人应具有法律约束力。高某平、李某的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：2012年11月29日，郴州市规划局作出郴规条［2012］182号《曹家坪郴江河北岸处置用地（储备2012-42号地块）规划条件及建筑设计要求通知书》，该通知书对位于曹家坪郴江河北岸用地规划作出要求“用地使用性质：二类居住用地（Ｒ2），兼容商业设施用地（Ｂ1），兼容商业建筑面积不超过1.1万平方米，其中应集中配套净菜市场，净菜市场建筑面积不少于2000㎡”。2014年3月5日，飞天房地产公司取得位于郴州市苏仙区××小区的建设用地规划许可证，2014年6月25日飞天房地产公司取得了位于郴州市苏仙区××小区××栋××室××房的建设工程规划许可证。2014年5月6日，郴州市规划局向飞天房地产公司作出《关于碧水源规划及建筑设计方案的批复》，该批复第二条内容为“用地范围内分二类居住用地（Ｒ2）和商业设施用地（Ｂ1），按照《城市居住区规划设计规范》及规划条件应按计容面积的3‰配套物业管理用房，且应配套面积不小于2000平方米的净菜市场、82平方米的垃圾站、74平方米的公厕”。飞天房地产公司在郴州市××小区××层平面规划与建筑方案图纸中，净菜市场面积为2019.69㎡，该图纸净菜市场范围内为空地，未对净菜市场内门面进行规划。临街门面均有规划并标注为“商铺”。案涉门面未取得预售许可证，亦无权属证书。2017年11月30日，飞天房地产公司（甲方）与高某平、李某（乙方）签订《铺面／摊位使用权转让合同》，高某平、李某购买飞天房地产公司位于郴州市曹家坪路碧水源项目的“曹家坪净菜市场”编号为XX号铺面使用权。XX号铺面四面及屋顶均为砖墙结构，靠近菜市场一面墙安装卷闸门，水电独立。该合同第二条计价方式与价款约定“按个计价，该物业总价款为612000元”，第七条关于该物业产权和使用的约定：7.1该物业按规划用途仅作为净菜市场内相关配套商业使用，无产权，不做预告登记，只有使用权，乙方不得擅自改变其用途……7.2本次转让该物业的使用权年限与碧水源小区商业土地使用年限相同，终止日期为2053年4月8日。第九条其他约定：9.2甲方已告知乙方该物业不能办理不动产权证，不办理《商品房买卖合同》预告登记备案，不开具税务发票，双方只签订本转让合同；乙方已充分了解本事实，并承诺不以不能办理不动产权证、预告登记等任何理由要求解除本合同。高某平、李某于签订合同当天一次性向飞天房地产公司付款612000元，飞天房地产公司向高某平、李某开具了《收据》，并交付了门面。以上事实有郴规条［2012］XXX号《XXXXXX北岸处置用地（储备2012-XX号地块）规划条件及建筑设计要求通知书》、郴规（用地2014）XX号建设用地规划许可证、郴规（建筑2014）XX号建设工程规划许可证、《关于碧水源规划及建筑设计方案的批复》《铺面/摊位使用权转让合同》等证据，并结合原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，本案的焦点为案涉《铺面/摊位使用权转让合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位和个人在取得工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。本案，郴州市规划局要求飞天房地产公司在碧水源小区项目中规划配套面积不少于2000㎡的净菜市场，飞天房地产公司向郴州市规划局备案了规划配套面积为2019.69㎡的净菜市场，该局向飞天房地产公司核发了建设工程规划许可证。备案中关于碧水源小区规划图纸中显示，临街的门面均标注为“商铺”，但净菜市场范围内为空地，并未规划及标注商业门面。故案涉门面并不在郴州市规划局的规划许可范围内。飞天房地产公司在经批准配套的净菜市场内，超规划许可范围修建含案涉门面在内的建筑物，案涉门面为超规划许可建筑物。飞天房地产公司关于其当然享有净菜市场管理、使用和收益的权利，对外签订合同的抗辩理由，不适用于其超规划许可范围建筑的案涉门面。故该抗辩理由不成立，本院不予采纳。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预告登记，取得商品房预售许可证明”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，不同于净菜市场内的固定摊位和带有可拆卸隔断的摊位，案涉门面系四面为砖墙结构且带有屋顶的建筑物，水电独立，有固定建筑结构及独立使用空间，具有房屋的基本属性。根据上述法律规定，飞天房地产公司将案涉门面出售给高某平、李某应取得商品房预售许可证明。飞天房地产公司在未取得案涉门面商品房预售许可证明的情况下，将案涉门面与碧水源小区商业土地使用年限相同的使用权转让给高某平、李某，实质上系以使用权转让的名义变转让案涉门面的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案《铺面／摊位使用权转让合同》因违反上述法律强制性规定，为无效合同。飞天房地产公司关于在合同中已明确双方权利义务，高某平、李某承诺不以不能办理不动产证、预告登记等任何理由解除本合同的抗辩理由不成立，本院不予采纳。同时，合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案，因《铺面、摊位使用权转让合同》为无效合同，飞天房地产公司因该合同取得的购房款612000元应当返还高某平、李某，高某平、李某应向飞天房地产公司返还净菜市场XX号门面。其次，《铺面、摊位使用权转让合同》系飞天房地产公司为重复使用而预先拟定的格式合同，从该合同条款第7.1条及第9.2条来看，飞天房地产公司作为房地产开发商，在明知未办理预售许可证，无不动产权证的情况下，以签订使用权转让合同的形式将案涉门面所有权转让给高某平、李某，导致《铺面、摊位使用权转让合同》无效，存在明显过错，但高某平、李某在签订案涉合同时没有尽到审慎注意义务，没有真正了解所购门面性质就接受交付并占有诉争门面，亦存在相应过错，本院根据合同签订后同期同类贷款利率水平及ＬＰＲ利率情况，酌情支持资金占用期间利息40000元。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告高某平、李某与被告郴州飞天房地产开发有限公司于2017年11月30日签订的《铺面／摊位使用权转让合同》无效；二、被告郴州飞天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告高某平、李某购门面款612000元；三、被告郴州飞天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告高某平、李某资金占用期间利息40000元；四、原告高某平、李某于本判决生效后十日内返还被告郴州飞天房地产开发有限公司曹家坪净菜市场XX号门面；五、驳回原告高某平、李某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10967.5元，减半收取5483.75元，保险服务费1224元，财产保全费3580元，合计10287.75元，由原告高某平、李某负担4115.1元，被告郴州飞天房地产开发有限公司负担6172.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李浩凌二〇二〇年九月一日法官助理李凤书记员何娟