云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1208号 原告：杨伟柱，男，1982年9月16日生，藏族，云南省洱源县人，住云南省大理白族自治州洱源县。 委托诉讼代理人：孙剑飞，云南孙剑飞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨兴娥，云南孙剑飞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：潘建彪，男,1970年10月10日生，汉族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：郭映芬，女，1962年11月27日生，汉族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：辉树琼，女，1970年11月4日生，汉族，云南省祥云县人，大专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：陈丽云，女，1966年3月19日生，纳西族，云南省祥云县人，中专文化，居民，住云南省大理白族自治州祥云县。 上述四被告委托诉讼代理人：姚波，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告杨伟柱与被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟柱的委托诉讼代理人孙剑飞、杨兴娥、被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云及其委托诉讼代理人姚波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伟柱向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告因为新冠肺炎疫情不可抗力影响向被告发出的《解除合同通知书》合法有效，并解除了双方于2018年9月4日签订的《商铺租赁合同》；2、判令四被告立即返还原告剩余租期房屋租金人民币18.6667万元；3、本案的诉讼费用由四被告承担。 事实和理由：原告与四被告于2018年9月4日签订了《商铺租赁合同》，约定四被告将位于祥云县龙翔路祥云百货大楼新营业厅由西向东第一间租赁给原告，租期五年零两个月，从2018年9月6日至2023年11月5日止。合同签订后双方均已履行合同，房屋已交原告使用并营业，原告已分两次向被告交付了2018年9月4日至2020年11月5日租金，其中，第二年租金32万元已于2019年9月5日交付。 2020年1月中旬起，因新冠肺炎疫情爆发，2020年1月24日，云南省政府发布启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月26日，大理市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日，祥云县政府发布《关于启动重大突发公共卫生事件1级响应通告》。新冠肺炎疫情爆发及其防控不仅使全国经济遭受重大影响且一直处于存续状态，全国各地限制出行停工停产。祥云县自2020年1月下旬起人员无法出行、街道上客流锐减，原告居住在大理无法在防控期间前往祥云经营地，原告还收到四被告送达的《祥云县百货大楼文件》，要求原告关门停业，导致原告自当日起无营业收入。原本的销售旺季却一直处于停业状态，直到2月底祥云县政府通知可以恢复营业之后，原告又召集员工做恢复营业准备，至3月10日开门恢复营业。原告为一次性交清被告的房租及春节销售备货，已向亲朋好友四处借款负债累累，本以为借春节销售旺季好好销售，还清债务，但因新冠肺炎疫情及其防控的影响，开门后所备的应季货品全部过季，周边店铺纷纷关门，自己的店铺已无经营之环境和条件，不到两个月就亏损达二十万元，加之资金断链难以周转，员工工资也无法支付，原告因新冠肺炎疫情影响确已无能力继续履行合同。 原告本着友好协商的原则，多次与四被告协商但未能达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，于2020年4月1日向被告送达《解除合同通知书》，解除双方于2018年9月4日签订的《商铺租赁合同》。被告于2020年4月1日收到《解除合同通知书》后，未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，依据法律规定，原告与四被告签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月1日解除，但四被告一直不接收原告交回的商铺和钥匙，为避免四被告拒不接收商铺可能造成商铺损坏等损失，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院确认原告与四被告于2018年9月4日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月1日解除。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观原因。”因新冠肺炎疫情属于不可抗力双方均不存在违约行为，均不承当违约责任；另外，原告于2019年9月5日向被告支付2019年11月6日至2020年11月5日的租金人民币32万元，因疫情导致双方无法继续履行合同，至原告2020年4月1日向被告送达《解除合同通知书》原告仅使用商铺五个月，请贵院判令四被告向原告返还剩余租期房屋租金人民币18.6667万元。 被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，混淆了双方签订合同的使用内容，该合同的实现目的与原告的经营目的及风险没有任何关系，原告以新冠肺炎疫情来规避自己的经营风险是不合理的，请法庭驳回原告的诉请。2018年9月4日，双方签订商铺租赁合同是事实，该商铺已于合同签订后交付给原告使用，至今都是在原告的实际管理使用中，双方签订的是商铺租赁合同，原告通过合同租赁合同来取得商铺的使用权，答辩人已经按照合同履行了自己的义务，将商铺实际交付给原告，原告也已经缴纳了2年的租金。合同义务并没有因为新冠肺炎的发生不能履行，也没有因为新冠肺炎不能实现合同目的。原告虽然在新冠肺炎期间商铺关门了一段时间，双方协商后，答辩人愿意对租期进行顺延，对原告的损失进行一定弥补。答辩人作为出租方没有义务也没有责任保证原告一定赚钱，经营风险只能由承租方自行承担。答辩人多次与原告及原告的代理人律师进行协商交涉，该交涉一直持续到五月份，原告认为合同2020年4月1日就解除了，但房屋现在也一直是原告管理使用着。双方签订的合同是合法有效的。最高人民法院关于审理涉新冠肺炎案件2020年4月16日发布的指导意见，也认为不能因为发生新冠肺炎所有合同都应该被解除。新冠肺炎的发生并没有影响本案租赁合同目的实现，答辩人认为双方协商处理较为适当，也符合法律的相关规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的关于降低租金的申请复印件、情况说明复印件、解除合同通知书复印件、微信聊天截屏打印件、声明复印件、快递运单复印件、照片和政府信息公开打印件，结合原、被告陈述和其他在案证据予以综合认定；2、原告提交的网页截屏打印件、关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见打印件，与本案无关联，达不到举证目的，本院不予确认；3、原告提交的最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）打印件、最高人民法院答记者问网页打印件、兵团法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事纠纷案件若干问题的指导意见（试行）打印件、四川省高级人民法院民事审判第一庭关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要打印件、河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引打印件，上述材料不属于民事诉讼证据，本院不予确认；4、被告提交的照片打印件和租赁合同补充协议打印件，结合原、被告陈述和其他在案证据予以综合认定。 本院经审理查明的案件事实：2018年8月22日，祥云县百货大楼作为甲方与潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云、杨燕红作为乙方签订《祥云县百货大楼门店经营权出让合同》一份，约定甲方出让给乙方祥云县百货大楼营业厅一楼9间商铺的经营权，出让金额为8003510元，在使用权移交时一次性付清。 2018年9月4日，被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云作为甲方与原告杨伟柱作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将祥云县百货大楼新营业厅由西向东第一间商铺出租给乙方，租赁期限为五年零二个月，即2018年9月6日至2023年11月5日；第一年租金为365000元（第一年的租期为2018年9月6日至2019年11月5日），第二年租金为320000元，第三年租金为330000元，第四年租金为340000元，第五年租金为350000元，租金须提前两个月付清；甲方按合同约定将铺面交付乙方，合同有效期内，除人力不可抗因素及城建规划拆迁外，不得以任何理由终止合同；租赁期间，在不违反安全管理的原则下，乙方对该房屋及设施拥有合法使用权，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及附属设施损坏，乙方负责修复；乙方应注重用火、用电安全，因用火、用电引发安全事故一概由乙方承担经济法律责任；违反合同约定的双方的权利义务视为违约，违约方须承担五年租金总和的40%作违约金；该合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告接收租赁商铺进行装修后进行管理经营，并按约向四被告交纳了二年的租金，已交纳租期至2020年11月5日。 2020年1月底，因新冠肺炎疫情爆发，省、州、县三级均启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告经营的商铺受疫情影响，停业了一段时间。双方在庭审中对停业时间陈述不一，原告陈述自2020年1月底停业至2020年3月下旬，四被告陈述自2020年2月5日停业至2020年2月20日。原、被告双方曾多次协商减免租金事宜，但未达成一致意见。另，2020年2月26日，祥云县百货大楼出具《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间对停业商铺的补偿决定》，载明关门停业时限为2020年2月5日至2020年2月20日，共计16天；补偿对象为完全履行《祥云县百货大楼门店经营权出让合同》者；补偿方式为以《祥云县百货大楼门店经营权出让合同》约定时限为准，合同履行结束后顺延30天。 2020年4月1日，被告潘建彪收到原告邮寄的《解除合同通知书》一份，该通知书载明因新冠肺炎疫情，客流量减少，致使原告资金断链，已亏损20万元，无力继续履行原合同，经协商，双方未达成一致意见，故原告决定解除《商铺租赁合同》并要求四被告退还未使用期间的租金21.3万元。2020年5月20日，原告从租赁商铺搬离，向四被告提出交还商铺钥匙，四被告未接收。2020年5月29日，原告收到四被告邮寄的《关于不同意单方解除合同的回复》一份，该回复载明四被告不同意原告单方解除合同并保持诉讼权利。2020年6月2日，四被告收到原告邮寄的《声明》四份（每人一份），该声明载明在《解除合同通知书》送达被告方后，自2020年5月20日起商铺的管理和安全均属于被告方，原告不承担任何责任。2020年6月7日，原告收到四被告邮寄的《回复》一份，该回复载明原告的单方声明不具法律效力，对被告方无约束力，现《商铺租赁合同》仍在有效期内，所租赁商铺仍由原告经营管理，如果原告放弃管理导致商铺损毁的责任及安全责任由原告负责。 另查明，经原、被告协商，曾初步达成意见形成空白《租赁合同补充协议》一份，双方均未在该协议上签字确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告方与祥云县百货大楼签订经营权出让合同后取得祥云县百货大楼一楼9间商铺的管理经营权。后原、被告签订《商铺租赁合同》，被告方将其中一间商铺租赁给原告管理使用，原告按约交纳了二年的租金。综上，被告方系合法出租人，原、被告之间签订的租赁合同系其真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，系合法有效。 本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否因不可抗力使合同目的无法实现而于2020年4月1日基于原告的单方通知解除而解除？2、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否应当予以解除？3、如果合同解除后，被告方是否应当返还原告租金。 关于第一个争议焦点。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情符合不可抗力的法定要件，属不可抗力。本案中，原、被告签订的是商铺租赁合同，合同目的为出租人将商铺交由承租人管理、使用，承租人向出租人支付租金。新冠肺炎疫情并未致使承租人，即原告无法管理、使用该商铺，仅可能导致原告营业收入减少或资金周转困难，并非致使原、被告签订的《商铺租赁合同》的合同目的无法实现。故本案不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条关于因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除的规定。综上，原告诉请确认因新冠肺炎疫情不可抗力影响，原告向被告发出的《解除合同通知书》合法有效，并于2020年4月1日通知到达被告方之日即解除《商铺租赁合同》的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，原告在未与被告方就租赁商铺受新冠肺炎疫情影响达成一致解决方案的情况下，在租赁期内于2020年5月20日从租赁商铺搬离，不再管理使用该商铺，并向被告方声明其不再承担商铺的管理和安全责任。按照原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，原告租赁商铺的租期应至2023年11月5日，原告在租期未满前不再管理使用该商铺的行为违反了合同约定，构成违约，属违约方，被告方无违约行为，系守约方。现原告作为违约方诉请解除合同，根据上述规定和本案实际，可以认定本案原、被告之间形成合同僵局。原告违约的前提在于新冠肺炎疫情爆发，对其营业收入和资金周转造成影响，使其经营困难，并非恶意违约，且继续管理使用该商铺进行经营，可能给原告造成更大的损失，对其显失公平；商铺于2020年5月20日后即实际不由原告管理使用，而被告方已收取租金至2020年11月5日，被告方不同意解除合同违反诚实信用原则。综上，原告关于解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告方关于不应解除《商铺租赁合同》的答辩意见，与本案实际不符，本院不予采信。本案《商铺租赁合同》解除后，被告方即守约方可另行提起诉讼要求原告承担相应违约责任。 关于第三个争议焦点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因新冠肺炎疫情影响，原告在2020年年初曾停业一段时间，原、被告当庭对停业的时间陈述不一，本院结合祥云县百货大楼出具的《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间对停业商铺的补偿决定》，酌情认定原、被告之间签订的《商铺租赁合同》第二年租期顺延一个月，即认定原告已交纳租金的租期至2020年12月5日。现原、被告签订的《商铺租赁合同》解除后，尚余约三个月的租期，按照上述法律规定，被告方应返还原告该三个月租期的租金。但本案涉案租赁合同系违约方基于合同僵局而解除，守约方无违约行为，涉案租赁合同解除后必然给守约方，即被告方造成损失，应留给被告方一定的合理招租时间。故本院支持被告方返还原告一个月租金（320000元÷12＝26666.67元），留给被告方二个月的合理招租时间。原告要求被告方返还租金的诉讼请求，本院予以部分支持。 案经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告杨伟柱与被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云于2018年9月4日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云于本判决生效后十五日内返还原告杨伟柱租金人民币26666.67元； 三、驳回原告杨伟柱的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4500元（缓交），由原告杨伟柱负担3800元，由被告潘建彪、郭映芬、辉树琼、陈丽云负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨茂林 人民陪审员  蔡兴亮 人民陪审员  罗梅仙 二〇二〇年九月三日 书 记 员  苏语涵