广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初2139号 原告：陆永炎，男，1965年8月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：庄秋宁，广西桂科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦宇春，广西国海律师事务所律师。 被告：柳州市铝型材厂，住所：广西壮族自治区柳州市荣新路**，统一社会信用代码：91450200198636185C。 法定代表人：罗金凤，该厂厂长。 委托诉讼代理人：郑福全，男，该厂退休职工。 被告：陈强，男，1960年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：肖新勤，女，1959年4月9日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告陈强、肖新勤共同委托诉讼代理人：秦广业，广西仁清律师事务所律师。 -2- 原告陆永炎与被告柳州市铝型材厂、陈强、肖新勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告陆永炎的委托诉讼代理人庄秋宁，被告柳州市铝型材厂的委托诉讼代理人郑福全，被告陈强、肖新勤的共同委托诉讼代理人秦广业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆永炎向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原告陆永炎与被告柳州市铝型材厂签订的房屋买卖合同，判令被告柳州市铝型材厂返还已付购房款50000元，赔偿原告同等房屋损失及利息500000元；二、请求被告陈强、肖新勤对上述债务共同承担连带赔偿责任；三、请求人民法院判令三被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉请第一项：一、请求人民法院依法解除原告陆永炎与被告柳州市铝型材厂签订的房屋买卖合同，判令被告柳州市铝型材厂返还已付购房款50000元，赔偿原告同等房屋损失500000元。 事实和理由：原告于1995年8月28日向被告柳州市铝型材厂支付购房款50000元购买了位于柳州市鱼峰区房屋一套，建筑面积65.8㎡。同年的12月15日，原告向被告柳州市铝型材厂交纳了500元管理押金并收到房屋钥匙，经过装修后入住（从1995年居住并控制房屋至2019年），期间并无任何争议。原告居住讼争房屋曾多次要求被告柳州市铝型材厂与其签订书面的购房合同，完善购房手续，但被告柳州市铝型材厂一直未给予办理并拖延至今，原告已经完全履行了自己合同义务，但 -3- 被告柳州市铝型材厂始终不与原告签订书面的购房合同。根据当年的法律法规规定，已实际交付房屋使用并以此获得产权权利。《中华人民共和国物权法》对当时的物业不具有约束力也不具有溯及力，应以当年的《中华人民共和国民法通则》规定为准。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告为购买讼争房屋支付了足额购房款，被告柳州市铝型材厂出具的《广西壮族自治区柳州市企（事）业统一收据》一份、《收款收据》一份均加盖有该厂财务专用章；《证明》一份加盖柳州市鱼峰区鸣翠社区居民委员会公章，证明原告自1995年购房后一直居住并控制该房至2019年，在此期间并无任何争议，故原告与被告柳州市铝型材厂之间成立合同关系。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。”目前，我国法律，行政法规没有规定房屋买卖合同必须办理过户登记才生效。近期，由于原告年事已高，计划将该涉案房屋登记过户给自己的儿子，经过查询才知被告柳州市铝型材厂在原告不知情的情况下，将讼争房屋出卖并过户到被告陈强、肖新勤名下。原告系基于合法有效的合同关系取得房屋居住权，并不是通过不法渠道、虚构事实、隐瞒真相取得该涉案房屋，被告柳州市铝型材厂的恶意行为违反诚实信用与公平合理原则，被告柳州市铝型材厂恶意处分原告的财产行为已严重侵犯了原告合法利益,故原告依法提起本案诉讼。 -4- 被告柳州市铝型材厂辩称，一、原告诉请主体不适格，被告柳州市铝型材厂于2008年底被柳州市中级人民法院宣告破产，土地、厂房、设备也通过整体拍卖清偿债务完毕，目前没有资产或现金，只有一张营业执照还没有注销；二、原告与被告柳州市铝型材厂之间从始至终都不存在房屋买卖的合同关系，原告就凭一张盖有被告柳州市铝型材厂的一个职能财务科的印章的《收款收据》，不能证明与被告柳州市铝型材厂签订了房屋买卖合同；三、原告既不是被告柳州市铝型材厂职工，也无柳州市常住户籍，不具备任何申请购买柳州市职工公有住房的资格条件。原告冒充是被告柳州市铝型材厂职工并由伍秉生代为把50000元购房款交给被告柳州市铝型材厂财务科，随后于1995年12月13日原告即搬入诉争房屋居住。在办理房屋购房申请等审批手续时，被告柳州市铝型材厂分房委员会和柳州市房改领导小组发现原告不符合柳州市职工公有住房的购房条件，因此拒绝审批。之后原告仍然拒绝办理清算手续并持续无权占有诉争房屋至今；四、鉴于被告柳州市铝型材厂已经破产解散，经过厂处遗领导小组征询原厂工会的意见，认为被告陈强、肖新勤曾多次提出购买铝型厂职工公有住房的申请，且都具备职工购房的条件，所以被告柳州市铝型材厂决定将诉争房屋出售给被告陈强、肖新勤，双方签订了真实的购房契约，并呈报柳州市房改办获得最终审批同意，于2017年11月29日取得了柳州市人民政府房屋主管部门颁发的房屋产权证书，且房屋产权转移手续完毕，程序合法。关于原告第一项诉请：1、被告柳州市铝型材厂与原告不存在任何房屋买卖的合同关系，因此 -5- 不存在违约或侵权的情形，也不存在借贷合同关系，故不存在偿还利息的问题；2、被告柳州市铝型材厂曾经两次公开登报通知原告回到铝型厂办理相关的诉争房屋的处遗问题，原告仍然置之不理，原告必须自行承担由此产生的后果。综上，被告柳州市铝型材厂与原告不存在任何房屋买卖的合同关系，也不存在借贷关系，被告柳州市铝型材厂将诉争房屋出售给本厂职工被告陈强、肖新勤程序合法，合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈强、肖新勤共同辩称，一、原告起诉主体不适格，被告陈强、肖新勤与原告之间不存在房屋买卖合同关系，也没有对原告构成任何侵权关系。在另案中（2019）桂0203民初3709号民事判决书、（2019）桂0203民初4591号民事判决书已对本案诉争房屋相关事实进行了查明，针对3709号的二审判决已经维持了一审判决内容，针对4591号判决书的上诉案件尚在二审程序中。以上二案的相关法律事实与原告就本案提起诉讼的相关法律事实应认定相同；二、被告陈强、肖新勤均是被告柳州市铝型材厂的职工，是合法取得了诉争房屋，购房手续完备，程序合法；三、原告既不是被告柳州市铝型材厂职工，也无柳州市常住户籍，不具备任何申请购买柳州市职工公有住房的资格条件。原告冒充是被告柳州市铝型材厂职工并由伍秉生代为把50000元购房款交给被告柳州市铝型材厂财务科，随后于1995年12月13日原告即搬入诉争房屋居住。在办理房屋购房申请等审批手续时，被告柳州市铝型材厂分房委员会和柳州市房改领导小组发现原告不符合柳州市职工公有住房的购房条件，因此拒绝审批；四、原告就凭一张盖 -6- 有被告柳州市铝型材厂一个职能财务科的印章的《收款收据》不能证明与被告柳州市铝型材厂签订了房屋买卖合同；五、本案不仅应当适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，还应依照合同法、民法总则、城市不动产管理法的相关规定予以认定；六、原告要求被告陈强、肖新勤承担连带责任毫无依据，被告陈强、肖新勤购买单位职工公有住房程序合法，合同有效，并且已经合法取得了产权证书。原告长期无权占有被告陈强、肖新勤的房屋，拒绝与被告柳州市铝型材厂相关部门协调处理，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1995年8月28日，原告向被告柳州市铝型材厂支付了购房款50000元，同年12月15日，原告向被告柳州市铝型材厂支付了管理押金500元，被告柳州市铝型材厂分别就以上款项向原告出具了加盖其财务专用章的《收款收据》，随后被告柳州市铝型材厂向原告交付了位于柳州市的房屋钥匙，原告对该房屋进行装修使用，被告柳州市铝型材厂未与原告办理该房屋的产权过户登记手续。柳州市鱼峰区鸣翠社区居民委员会于2019年5月16日出具证明一份，载明：兹有居民陆永炎，经网格员 -7- 下户走访核实，该居民于1995年至2004年居住在我辖区荣新路18号1栋1单元201室，此房目前用于出租。 被告陈强、肖新勤系夫妻关系，双方均系被告柳州市铝型材厂退休职工。位于柳州市房屋原系被告柳州市铝型材厂的公有住房。2017年7月，被告陈强、肖新勤向被告柳州市铝型材厂申请购买柳州市房屋，并经被告柳州市铝型材厂及相关主管部门审批同意，被告陈强、肖新勤于2017年10月30日与被告柳州市铝型材厂签订《柳州市住房制度改革公有住房买卖契约》一份，约定被告柳州市铝型材厂根据柳州市深化住房制度改革实施方案有关规定，同意将座落在柳州市房屋（建筑面积65.8平方米）按每平方米建筑面积成本价768元为基价和相应政策出售给被告陈强、肖新勤；被告柳州市铝型材厂按被告陈强、肖新勤规定面积标准内应付房款给予折扣，被告陈强、肖新勤实付房款为30348.38元等。合同签订后，被告陈强、肖新勤已付清了购房款30348.38元，并于2017年11月29日分别取得了《不动产权证书》，权利人分别登记为被告陈强、肖新勤。 原告认为，其与被告柳州市铝型材厂系房屋买卖合同关系，被告柳州市铝型材厂存在违约行为，并认为被告陈强、肖新勤亦有过错，遂原告向本院起诉，提出前述请求。被告柳州市铝型材厂系于2020年4月27日收到本院向其送达的原告的起诉状副本及相关诉讼材料。 -8- 另查明，2007年2月13日，被告柳州市铝型材厂通过《柳州日报》刊登一则《通知》，载明：“凡涉及人事档案、户籍关系仍挂在我厂的和未办理房屋产权转移手续的相关人员请于2007年2月25日至3月25日前来我厂办理相关事宜，过期自负。”2008年10月29日，被告柳州市铝型材厂通过《柳州日报》刊登一则《公告》，载明：“陆永炎：我单位经法院拍卖于2007年6月底前处置完毕，现拟注销。请你在公告之日起30天内携有效证件与罗女士联系办理荣新路18号1栋1单元2-1室住宅过户手续，否则将另行处理。”并载明了联系人的电话。 再查明，原告于2019年7月1日向本院起诉被告陈强、肖新勤、柳州市铝型材厂所有权确认纠纷一案，其诉请：1、确认位于柳州市鱼峰区房屋为原告所有；2、判令三被告协助原告在判决书生效十日内将上述房屋变更登记至原告名下；3、判令由三被告承担诉讼费用。本院经审理作出（2019）桂0203民初3709号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院经审理于2020年6月1日作出（2020）桂02民终1857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 被告陈强、肖新勤于2019年8月12日向本院起诉，其诉请：1、确认位于柳州市鱼峰区房屋所有权为陈强、肖新勤夫妻共同所有；2、判令陆永炎搬出其占有的位于柳州市鱼峰区房屋并返还给陈强、肖新勤；3、判令陆永炎返还从2017年11月29日至2019年8月9日的不当得利 -9- 19200元，之后的不当得利计算至本案判决时止；4、判令陆永炎承担本案全部诉讼费。本院经审理作出（2019）桂0203民初4591号民事判决书，判决如下：“一、陆永炎应于本判决生效之日起十五日内搬离位于柳州市房屋并将该房屋返还给陈强、肖新勤；二、陆永炎应于本判决生效之日起十日内支付陈强、肖新勤房屋占用损失18363.33元；三、驳回陈强、肖新勤的其他诉讼请求。”原告不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院。柳州市中级人民法院经审理于2020年8月13日作出（2020）桂02民终1990号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告与被告柳州市铝型材厂之间是否已订立房屋买卖合同？2、被告柳州市铝型材厂是否应向原告返还购房款50000元？3、被告柳州市铝型材厂是否应向原告赔偿房屋损失？4、被告陈强、肖新勤是否应承担原告诉请的相关责任？ 针对争议焦点1,本院认为，由于原告与被告柳州市铝型材厂之间并未签订书面合同，那么认定其双方是否已口头订立房屋买卖合同的关键在于双方是否达成房屋买卖的合意，根据原告所举证的购房款的《收款收据》、管理押金的《收款收据》、社区证明，相互佐证证实，原告与被告柳州市铝型材厂对于买卖位于柳州市鱼峰区房屋达成合意，并且被告柳州市铝型材厂收取了原告支付的购房款50000元，被告柳州市铝型材厂于收到款项的同年向原告交付房屋钥匙，且被告柳州市铝型材厂答辩中认可原告于1995年12月13日搬入涉案房屋居住，故原 -10- 告占有使用涉案房屋已逾二十四年，且被告柳州市铝型材厂于2008年10月29日在报纸上刊登的《公告》亦表明，其认可与原告存在房屋买卖合同关系故而通知办理过户登记手续，虽然原告对该通知方式不予认可，但综合以上证据足以认定，原告与被告柳州市铝型材厂之间已口头订立关于柳州市鱼峰区房屋的买卖合同，被告柳州市铝型材厂以其交付房屋的行为及在长达二十四年期间未提出价款异议，即系确认原告已付清购房款，双方之间的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对于被告柳州市铝型材厂辩称系案外人代收购房款且出具《收款收据》并非被告柳州市铝型材厂的行为，该答辩意见已为已生效的（2019）桂0203民初3709号、（2019）桂0203民初4591号民事判决所确认的法律事实予以推翻，且被告柳州市铝型材厂并未能提供任何有效证据证实其观点，本院对该答辩意见不予采纳。对于被告柳州市铝型材厂辩称原告不符合当时政策规定的购房条件的意见，本院认为，由于政策性规定并不属于法律、行政法规范畴的禁止性规定，因此，本院对该答辩意见亦不予采纳。由于（2019）桂0203民初4591号民事判决书已证实，被告柳州市铝型材厂在与原告就涉案房屋口头订立买卖合同，原告付清购房款的情形下，其仍将涉案房屋另行出售给被告陈强、肖新勤，故被告柳州市铝型材厂的行为构成违约，且由于涉案房屋已经合法登记于被告陈强、肖新勤名下，原告与被告柳州市铝型材厂之间的房屋买卖合同目的无法实现，故原告依法享有解除其与被告柳州市铝型材厂关于柳州市鱼峰区荣新路18号1栋1单元 -11- 2-1号房屋买卖合同关系的权利，由于被告柳州市铝型材厂系于2020年4月27日收到本院向其送达的原告的起诉状副本及相关诉讼材料，故原告与被告柳州市铝型材厂关于柳州市鱼峰区房屋买卖合同关系已于2020年4月27日解除，故对于原告主张解除该买卖合同关系的请求，本院无需再予处理。 针对争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于被告柳州市铝型材厂的违约行为导致其与原告之间的房屋买卖合同关系解除，因此，被告柳州市铝型材厂应向原告返还购房款50000元。对于被告柳州市铝型材厂辩称，其已通过登报的方式通知原告行使相关权利的意见，本院认为，由于被告柳州市铝型材厂系明确知晓原告所占有使用的房屋地址，在被告柳州市铝型材厂未能举证证明已使用邮寄等其他便捷方式使原告更易于获知相关通知内容的前提下，本院对被告柳州市铝型材厂认为原告怠于行使权利的意见不予采纳。 针对争议焦点3，本院认为，根据争议焦点2中所阐述的《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，以及被告柳州市铝型材厂违约事由，被告柳州市铝型材厂应向原告赔偿房屋损失。关于该房屋损失的金额，参考原告与被告柳州市铝型材厂房屋买卖合同关系解除时，与该房屋相同地段相同类型的房屋的市场价格标准，结合涉案房屋的面积予以计算，并应扣减被告柳州市铝型 -12- 材厂应向原告返还的购房款50000元之后，本院酌情确定房屋损失为470000元，故被告柳州市铝型材厂应向原告赔偿房屋损失470000元，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。 针对争议焦点4，本院认为，由于被告陈强、肖新勤系基于其二人与被告柳州市铝型材厂之间所签订的《柳州市住房制度改革公有住房买卖契约》购得涉案房屋，且该房屋已经依法登记于被告陈强、肖新勤名下，原告所受损失系被告柳州市铝型材厂违约所致，被告陈强、肖新勤对此并无过错，故对于原告主张被告陈强、肖新勤对被告柳州市铝型材厂所负债务承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告柳州市铝型材厂应于本判决生效之日起十日内向原告陆永炎返还购房款50000元； 二、被告柳州市铝型材厂应于本判决生效之日起十日内向原告陆永炎赔偿房屋损失470000元； 三、驳回原告陆永炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 -13- 案件受理费8800元（原告陆永炎已向本院预交），由原告陆永炎负担480元，由被告柳州市铝型材厂负担8320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 蔡美珍 二〇二〇年九月十六日 书 记 员 岑芳华 -14- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。 -15- 合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。