湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5953号原告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地：长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司员工。被告：李方祥，男，1983年3月15日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被告李方祥商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，被告李方祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告橘郡公司请求判令：一、判令解除原告橘郡公司与被告李方祥所签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、判令被告李方祥于前述合同解除之日起七日内到房屋登记部门注销橘郡住宅小区C18栋814房的网签登记、备案登记、产权登记手续；三、判令被告李方祥向原告橘郡公司支付违约金396000元；四、被告李方祥承担本案诉讼费、保全费。被告李方祥辩称：被告李方祥不同意解除合同，也没有能力继续偿还贷款，违约金不合理，被告李方祥无力支付。经审理查明：2016年5月19日，被告李方祥作为买受人，原告橘郡公司作为出卖人，签订一份编号为Ｃ0140152814的《长沙市商品房买卖合同》及附件，约定：李方祥购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区××路××段××号××幢××号房屋，总金额1980000元，合同签订之日支付首期购房款400000元，余款1580000元向银行申请贷款。若因买受人不履行还款义务而导致银行提前解除抵押借款合同，而使出卖人承担连带保证责任提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应当承担因此给出卖人造成的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用）。买受人应在接到出卖人书面通知10日内，偿还出卖人代为偿还的全部贷款款项及罚息，并应支付出卖人房屋总价款的10%的违约金，否则，出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人支付给出卖人房屋总价的20%的违约金及赔偿出卖人其他损失。原告橘郡公司提交（2019）湘0102民初9410号民事判决书，该案原告为兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行），被告为橘郡公司、李方祥。（2019）湘0102民初9410号民事判决书查明如下事实：2016年6月21日，李方祥（债务人）、橘郡公司（保证人）与兴业银行长沙分行（债权人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定李方祥向兴业银行长沙分行借款1580000元用于购买橘郡第C18幢814号房屋；保证人为橘郡公司，保证方式为连带责任保证；李方祥不按合同约定按时偿还借款本息的，构成违约，兴业银行长沙分行有权解除合同，要求李方祥清偿所有到期或未到期借款本息以及为实现债权而实际发生的全部费用，要求橘郡公司立即履行担保责任。截至2019年10月17日，李方祥已拖欠12个月的到期借款本息，橘郡公司代其偿还了借款本息105547.01元，尚拖欠未到期借款本金1478082.57元。2019年6月12日，兴业银行长沙分行向橘郡公司发送了提前收贷通知书，要求橘郡公司立即履行连带清偿责任。2019年6月13日，兴业银行长沙分行向李方祥发送了提前收贷通知书，要求李方祥立即清偿全部借款本息。橘郡公司、李方祥至（2019）湘0102民初9410号案件开庭之日均未履行清偿责任。（2019）湘0102民初9410号民事判决书判决：李方祥向兴业银行长沙分行偿还借款本金1478082.57元并支付利息，另支付律师代理费73904元，橘郡公司对上述款项承担连带清偿责任，橘郡公司承担保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向李方祥追偿。原告橘郡公司提交一份转账记录，转账时间为2020年9月4日，转账金额为73897元，转账附言：李方祥案件律师费诉讼费保全费。原告橘郡公司提交中国建设银行网上银行电子回执单，载明：2020年9月4日，湖南橘郡城镇置业有限公司向兴业银行湖南橘郡城镇置业有限公司保证金户转账1454636.25元，用途：开发商垫付李方祥的橘郡公司C18栋814房剩余按揭款。原告橘郡公司提交贷款结清通知书，载明：我行向李方祥发放的个人贷款的全部贷款本息、欠息、罚息及实现债权的费用等已于2020年9月4日全部结清，特此通知。经办机构为兴业银行股份有限公司长沙分行。据原告橘郡公司陈述，其第三项诉讼请求包含承担兴业银行长沙分行保证责任后的追偿权。原告橘郡公司与被告李方祥在庭审过程中均认可：原告橘郡公司支付完银行贷款本金和利息后，被告李方祥未向原告橘郡公司支付过任何款项；涉案房屋为“零首付购房”，被告李方祥实际未缴纳首付款、契税、维修基金。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件、（2019）湘0102民初9410号民事判决书、转账记录、中国建设银行网上银行电子回执单、贷款结清通知书等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告橘郡公司与被告李方祥约定了解除合同的条件，现被告李方祥未依约支付按揭贷款，导致橘郡公司承担连带保证责任代偿款项。本案中原告橘郡公司虽未向被告李方祥发送书面通知，要求被告李方祥偿还代偿款项，但（2019）湘0102民初9410号民事判决书相关内容可视为原告橘郡公司已履行通知义务。被告李方祥未偿还原告橘郡公司代偿款项，合同解除条件成就，原告橘郡公司据此主张解除合同，合乎双方约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，被告李方祥应配合原告橘郡公司到房地产主管部门办理涉案房屋网签登记、备案登记、产权登记的注销手续。涉案房屋系“零首付购房”，故实际未支付的400000元首付款不应计入房屋总价，涉案房屋的总价应为1580000元。被告李方祥违约，依据合同约定，应向橘郡公司支付违约金，被告橘郡公司称其请求的违约金包含原告橘郡公司承担兴业银行长沙分行保证责任后的追偿权，故本院支持由被告李方祥向原告橘郡公司支付违约金316000元（1580000元×20%）。被告李方祥已支付的购房款，原告橘郡公司应予退还，因被告李方祥未提出相应请求，本院对此不予处理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南橘郡城镇置业有限公司与被告李方祥于2016年5月19日签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除；二、限被告李方祥在本判决生效后十日内配合原告湖南橘郡城镇置业有限公司注销长沙市天心区橘郡住宅小区C18栋814房的网签登记、备案登记、产权登记手续，如被告李方祥逾期未予配合，原告湖南橘郡城镇置业有限公司可凭本判决书向房地产主管部门办理相应注销手续；三、限被告李方祥在本判决生效后十日内向原告湖南橘郡城镇置业有限公司支付违约金316000元；四、驳回原告湖南橘郡城镇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3205元，减半收取1603元，本案保全费1246元，共计2849元，由被告李方祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年九月二十三日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。