福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初4375号 原告：中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地福建省石狮市八七路**，统一社会信用代码91350581858225016K。 负责人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：李德俊，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该支行员工。 被告：董伦景，男，1964年4月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司，住所地福建省石，住所地福建省石狮市永宁黄金海岸渡假村码913505006115444290。 法定代表人：林金国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行与被告董伦景、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行的委托诉讼代理人刘婷婷、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的委托诉讼代理人蔡晓迎到庭参加诉讼，被告董伦景经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告董伦景、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司签订的编号为35020120150003166号《个人购房担保借款合同》；2.被告董伦景立即偿还结欠原告借款人民币278341.79元及利息、罚息、复利（截至2020年8月3日共结欠利息7802.67元、罚息236.96元、复利148.76元，合计8188.39元，自2020年8月4日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付）；3.被告董伦景在判决生效之日起1个月内到房地产管理部门办理址于石狮市××镇××幢××单元房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设为原告。否则，原告有权代董伦景到房地产管理部门办理正式抵押登记相关手续，将抵押权人设定为原告，由此产生的费用由被告董伦景承担。抵押权设定后，原告有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.对石狮市××镇××幢××单元的房地产如未能办妥正式抵押手续，并由此给原告造成损失的，董伦景应对原告承担足额赔偿；5.址于石狮市××镇××幢××单元房产抵押权人设定为原告前，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对上述债务承担连带保证责任；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：被告董伦景、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司于2015年1月19日与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120150003166号）。合同约定，被告董伦景向原告借款人民币37万元，由董伦景提供购买的商品房（商品房买卖合同0××7号）提供抵押担保、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证期间自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。借贷双方约定借款年利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率（即执行年利率6.15%），借款期限15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，并办理抵押权预告登记。合同签订后，原告于2015年2月2日依约履行了放款义务，借款期限自2015年2月2日至2030年2月1日，执行利率6.15%，逾期利率9.225%，还款方式为等额本息还款。自2020年2月2日起，被告董伦景未按合同约定履行还款义务，经我行多次催讨，至今尚有多个付款期未能偿还本息，同时被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司拒不履行保证责任。根据借款合同第十一条11.4约定“发生下列情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款”，被告未按时足额还款的行为符合合同中11.4条第（2）项“借款人未按约定按期足额偿还借款”的情形，故原告要求被告提前还款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条约定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。 被告董伦景未作答辩。 被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司辩称，答辩人提供担保为阶段性连带保证。答辩人作为开发商，对购房业主向银行按揭贷款提供阶段性连带保证，本案中，答辩人作为保证人，保证期间至本案所涉房产抵押登记手续办妥之日，且原告收到他项权证之日。目前涉案项目已具备办理房地产权证相关条件，答辩人亦已向被告董伦景发出办理本案所涉房产产权证的书面通知，但被告董伦景迟迟未前往办理。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告董伦景未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，视为自愿放弃诉讼权利，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对原告提供的证据没有异议。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告董伦景、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司未在举证期限内向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董伦景向原告申请购房借款，于2015年1月19日与原告、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司共同签订了编号为35020120150003166的《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告董伦景向原告借款37万元用于购买房产，被告董伦景以其向被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司购买的址于石狮市××镇××幢××单元的房产为借款提供抵押担保；借款期限为15年；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司为上述借款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证人承诺，未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在贷款人处开立的账户中划收相关款项抵偿债务；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证贵任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。2015年1月22日，案涉房产在石狮市房地产登记中心办理了抵押权预告登记手续。2015年2月2日，原告依约向被告董伦景发放贷款37万元，执行年利率为6.15%，借款期限为2015年2月2日至2030年2月1日，还款日为每月2日。合同履行过程中，被告董伦景未能按约履行还款义务。庭审中，原告自认被告董伦景自2020年2月2日起结欠利息、罚息、复利。截止至2020年8月3日，被告董伦景尚欠原告借款本息合计286530.18元（其中借款本金278341.79元、利息、罚息、复利8188.39元）。 本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告董伦景在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出解除与被告董伦景签订的《个人购房担保借款合同》的请求，符合法律关于解除合同条件的规定，本院予以支持。合同解除后，被告董伦景应偿还原告尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告董伦景怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告董伦景负有协助办理抵押登记的义务，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应督促其办理。本院确定被告董伦景应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告董伦景若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告董伦景拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告董伦景提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的保证期间延续。保证人被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司承担保证责任后，有权向被告董伦景追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告董伦景。被告董伦景经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行与被告董伦景、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司签订的合同编号为35020120150003166的《个人购房担保借款合同》； 二、被告董伦景应在本判决生效后立即偿付原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行借款本金278341.79元及自2020年2月2日起至实际还款之日止按《个人购房担保借款合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告董伦景自2020年2月2日起已支付的利息、罚息、复利）； 三、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应对被告董伦景的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、被告董伦景应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行办理石狮市××镇××幢××单元房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行；被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应督促被告董伦景配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的保证责任终止； 五、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第二项确定的债权优先受偿； 六、原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行对上述房产折价，或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告董伦景； 六、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告董伦景追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，因适用简易程序减半收取计3425元，由被告董伦景、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。