广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初19814号原告（反诉被告）：毛志锋，男，1977年5月18日出生，汉族，住河南省南召县**************，公民身份号码。委托诉讼代理人：柯锐，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告毛志锋被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本院于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人陈伟其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金，违约金标准调整为中国人民银行公布的同期贷款基准利率年化4.75%，暂定金额为36092.08元；2、被告承担本案全部诉讼受理费、保全费、担保费。事实和理由：2017年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区*********的1516室商品房，建筑面积为45.88平方米、商品房总价款为42.5万元。同日，原、被告双方就所购买商品房签订《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，对主合同约定的装饰装修及相关设备标准进行变更，原告就所购买商品房另行支付了60000元装修费，案外人广州茵创信息科技有限公司向原告开具收取60000元装修费的收据。上述合同签订后，原告依约足额支付相应商品房价款，并完成税款缴纳取得《税收完税证明》，被告亦向原告开具购房发票。然而，被告无法按合同约定按时办理房屋登记，未能在合同约定的2018年6月25日前完成房屋所有权转移登记。经原告持续不断的催促和投诉，最终原告所购买商品房的房屋所有权转移登记于2020年1月10日完成。根据上述买卖合同第二十条之约定，自应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的逾期办证违约金。但原告认为该违约金标准过低，被告应以中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年化4.75%）为标准向原告计付违约金。根据上述买卖合同第十三条之约定，原、被告双方应据实结算房价款，即被告应就房屋面积差异向原告支付差价。另因案外人广州茵创信息科技有限公司未与原告签署过装修合同、未向原告提供过装饰装修服务，该装修款实际为原告承担的购房价款，故原告所购买的商品房，实际总价款应包括商品房价款及另行支付的装修费，即上述涉案房屋的实际总价款应为48.5万元。综上，根据上述买卖合同约定及被告实际办证日期，以原告支付的实际总价款为基数，按照年化4.75%的违约金标准，暂计算得出被告应向原告支付逾期办证违约金36092.08元。原告已就被告的违约行为多次向被告提出交涉要求被告承担违约责任，但被告拒不承担相应违约责任。据此，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第三款之规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告按照诉讼请求承担相应责任，以维护原告的合法权益，望法院判如所请。被告辩称：一、原告所购房屋超过合同约定期限办理房产证并非被告的原因造成的，被告不应承担逾期办证的违约金，具体理由如下：根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定，买受人要求出卖人支付违约金的前提条件是：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的所有权证书。但不能办理房产证的原因并非出卖人导致的，而是政府原因导致的。根据双方签订的《补充协议》第五条明确约定：“因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。”也就是说，双方一致确认若政府原因导致逾期办理房产证的不追究违约责任，更加细化了出卖人无需承担违约责任的情况。不能按时取得房产证的原因不在于被告，具体可从被告提交政府部门的申请可以看出：被告已经于2016年7月18日与佛山市禅城区*********签订了《委托测绘合同》开始着手商品房初始登记的事宜、在2017年1月将楼宇进行竣工验收备案，正常来说自测绘合同签订后至完成初始登记完成一般不超过8个月，开发商完成初始登记后，若业主按时完成相关的准备工作，开发商可在一个月内取得房产证并交付给业主，可以说若正常办理的流程下，是不可能超过10个月时间的。但是，本案所涉及项目是禅城区早期的三旧改造项目，禅城区政府对于一些开发过程中的问题并无现成的答案和指引，需要内部开会讨论出方案，才可以回复，导致多次拖延，致使办理房产证期限严重延后。从政府在2019年9月才发函至被告要求核实竣工延期问题可以看出，非因被告的原因导致办证逾期，被告不应承担违约责任。二、即使法院认为被告存在违约行为，原告的主张亦有误。原告主张，违约金的计算计算为42.5万元房款+6万元装修费，该主张是错误的。首先《商品房买卖合同（预售）》约定的房款金额为42.5万元，合同约定的违约金计算标准也是按照房款进行计算，并无包括装修费，装修费也并非房款的一部分。另外收取装修费的也并非被告。因此将装修费作为计算违约金的基数，不符合合同约定，也有损被告的权益。其次，原告并无因逾期取得房产证产生任何损失，房屋并无丧失出租、使用的价值。而根据合同约定，即使因被告原因逾期办证，违约金的计算基数是每日万分之一；而原告逾期支付房款，违约金也是万分之一，从这个合同条款，违约责任对等的角度来说，原告主张超过万分之一的违约金标准，属于超额主张，不应得到支持。综上，请求法院根据事实与合同约定，驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还房屋面积差价1426.17元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年1月22日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********出售给原告，房屋套内面积为29.8平方米，按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米14261.74元。该合同第十三条约定：商品房交付时，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照的1种方式处理：根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款。根据该房屋的不动产权证显示，房屋套内面积为26.90平方米，也就是说，不动产权证的实测面积比预测面积多出0.10平方米，根据套内面积每平方米14261.74元的标准，则原告需向被告返还数额为1426.17元。原告针对被告的反诉辩称：涉案合同属于强势有利地位的开发商与一般业主签订的格式合同，合同约定的内容明显对小业主不公平，面积差异应按建筑面积计算，按照禅城区规定及日常交易习惯，禅城区商品房的面积一般按建筑面积计算，购房发票及完税证明均显示的是建筑面积，在佛山市范围除了顺德区在2014年前按套内面积计算，国内其他城市如重庆按套内面积计算，一般情况下均是按照建筑面积计算，且物业服务管理费均是按建筑面积收取，合同内约定面积差异按照套内面积补差价对开发商有利，按公平原则，应按照建筑面积计算差价。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告身份证、被告公司信息，证明原、被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》（含附件）、《装修补充协议》（含附件），证明原告向被告购买商品房的基本情况。原告与被告将主合同的交付标准由毛坯改为精装修。3、收据、税收完税证明、广东增值税普通发票，证明原告已履行支付购房款及缴税的义务，及禅城区商品房以建筑面积计算。4、不动产权证书，证明原告所购买商品房实际完成登记的时间，及登记的建筑面积。5、金额计算表，证明原告诉讼请求金额的计算说明。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》，证明因政府原因导致办证迟延。2、《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，证明因政府原因导致办证迟延（在竣工验收备案过去2年9个月后才通知竣工时间履约问题要求核查情况）。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明因政府原因导致办证迟延。涉案建筑早在2017年1月已经竣工验收备案。4、《委托测绘合同》，证明被告在2016年7月18日申请测绘，后因政府各种原因，导致不能收件、迟延办理、首次确权清单、房产证。按照土地开发办证的正常流程来说，在被告申请测绘后政府部门一般会在8个月内完成初始登记。完成初始登记后，一般来说，若业主交齐所有材料会在1个月内办理并领取房产证。因此，本项目不能按时领取房产证的责任在于政府原因，根据合同及补充协议约定，被告不应承担责任。5、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明双方约定因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意延期至办妥房产证为止，因此现原告要求被告承担违约责任不符合双方约定。6、通知办证短信截图，证明被告在2019年12月初已经通知业主办证，对于业主自身逾期办证所产生的时间延长与被告无关，同时在本案中也有部分业主在2019年12月已经取得房产证，因此有部分业主在2020年1至3月份才取得房产证，该部分业主是因自身原因延迟，不应由被告承担责任。经质证，本院认证：原告的证据1，系主体材料，本院经审查予以确认；证据2、3、4，或有原件核对，或被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据5，系原告单方制作，且被告不予确认，本院结合全案事实一并论述。被告的证据1,系复印件，且系被告单方向其他机关的意见陈述，不能证明其待证内容，本院不予采信；证据2、3、4、5、或有原件核对，或原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据6，无原始载体核对，且原告不予确认，无有效证据佐证真实性与关联性，本院不予采信。为查明事实，本院依职权向（2019）粤0604民初28237号案调取了《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号的调查回复》，征询了双方当事人的意见，原告、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年1月22日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14261.74元，总价款为425000元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款；……套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……第十章其他事项……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。……”同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第四条约定：关于面积确认与面积差异处理（对本合同第十三条的补充）:1、因政府测绘政策调整引起的面积差异部分，不受合同第五条约束，买卖双方据实结算。2、本合同第五条（注：实际为上述涉案买卖合同之第五章）“多退少补”系指：双方根据实际误差面积按买卖合同约定的房屋单价据实结算。3、如实测结果显示合同约定计价面积与实测面积的差异值超过±3%以上（不含本数）,若买受人依据本合同第十三条之约定选择退房的，则应在收到房屋测绘报告10日内将退房的书面申请送达出卖人，逾期则视为买受人接受该商品房，双方按实测面积据实结算，互相不承担违约责任。4、买受人须按出卖人的书面通知与出卖人签订关于商品房实测面积补差的协议书及确认实测面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间，出卖人无须承担迟延交付、产权登记的违约责任。5、产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。该协议第五条约定：关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限。同日，原告作为乙方与被告作为甲方还签订了《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》（含附件《精装修交楼标准》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。同日，案外人广州茵创信息科技有限公司向原告出具《收据》，确认收取原告支付的涉案房屋装修费60000元。2019年12月8日，被告开具发票，确认收取原告支付的涉案房屋购房款425000元。2020年1月10日，佛山市自然资源局就涉案房屋向原告颁发不动产权证。上载房屋建筑面积为45.92平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）29.90平方米，分摊建筑面积16.02平方米。且诉讼中，原告称涉案房屋系于2020年1月10日完成所有权转移登记。另查明一，2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”另查明二，2019年9月25日，经本院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”另查明三，经检索，（2020）粤06民终1573、1574号民事判决书在本院认为部分认定，被告存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，该案原告可另行主张相应的违约责任。庭审中，被告陈述：涉案房屋首次登记的时间是2019年12月4日。本院询问：1、收据上的装修款是否为原告与被告签订的装修补充协议下的款项？被告：不是，装修补充协议实际上是被告作为一方撮合原告与装修公司的行为，至于费用的多少及装修的情况均是原告与装修公司去确定的。2、装修款是否为案外人广州茵创信息科技有限公司代被告收取？被告：不是，实际上原告支付了多少给该公司被告也是不清楚的。3、购房过程中，被告有无告知原告装修款与购房合同项下的房款共同组成房屋买卖的总价款？被告：没有。装修款也不是房屋买卖的总价款，被告收取的是房款。4、原告对此有无举证？原告：没有其余举证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于逾期办证违约认定。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向本院书面函复内容，至2019年9月25日，被告尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，而被告亦确认首次登记时间为2019年12月4日，并且结合相关不动产权登记机关于2020年1月10日颁发涉案房屋权属证书及原告亦自述主张为该日，且被告未提供有效证据予以反驳，本院确认涉案房屋于2020年1月10日完成所有权登记。因此，被告已构成上述合同约定的逾期办证之违约行为。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定由其自行承担举证不能后果，且已有二审判决认定其于类似情形下存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，本院对其上述抗辩意见不予采纳。关于违约金计算。一、计算期间。（一）起始日。关于上述约定中的房屋交付之日，本院认为，首先，由《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定可知，在商品房交付使用后房地产开发企业应履行相应的协助办证义务；其次，若将涉案合同第二十条中的“房屋交付之日”理解为约定交付之日，则可能导致逾期交楼违约金和逾期办证违约金重复计算的问题。故应认定该“房屋交付之日”为实际交付之日。本案中，原、被告双方均未能有效举证涉案房屋实际收楼时间，原告亦未否认房屋已交付，故本院依据涉案合同约定交付时间推定涉案房屋于2017年6月30日交付予原告。并自该日起计360日后，自2018年6月26日开始计算违约金。（二）截止日。因无证据证明双方约定被告完成首次登记即视为完成协助办证义务，也无证据证明被告已按合同约定履行了以邮政快递方式书面通知原告已完成初始登记。故应按照合同约定，逾期办证违约金应计至上述认定之实际完成房屋所有权登记之日止即2020年1月10日，即认定至该日之违约行为，责任均在于被告。二、计算标准。双方约定计算基数为房价款的万分之一。三、计算基数。本案中，无证据证明双方有规避限价政策或将装修款计入房价的行为或约定，原告主张将案外人广州茵创信息科技有限公司收取的房屋装修费计入房价款，依据不足，本院不予支持。故违约金的计算基数应为425000元。综上，被告依约应向原告计付2018年6月26日至2020年1月10日的逾期办证违约金，经计算为23970元（425000元×0.01%×564天）。该部分诉讼请求合法有据，本院予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于面积差异款。被告主张按套内面积计面积差异，并按双方约定之套内面积单价计算面积差价，原告则主张按照建筑面积计面积差异，按总房款与建筑面积计算单价，并以此计算面积差价，对此，本院认为，涉案房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成，房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记记载两大要素，往往是商品房买卖合同约定的重要内容。本案中，原告与被告签订的涉案合同对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非被告将房屋公摊建筑面积免费赠送。而且，公用分摊面积亦为房屋建筑面积的重要组成部分，其面积减少不仅影响到公共设施功能，更是影响买受人的产权登记面积，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，损害买受人的权益，故公用分摊面积差异亦应在本案中一并处理，即综合考量是否提交实际使用率，并根据房屋实际建筑面积差异大小计算各方责任。按照合同约定及不动产权证证载面积，经对比，涉案房屋实际建筑面积比合同约定建筑面积增加0.04平方米，其中套内建筑面积增加0.1平方米，公用分摊面积减少0.06平方米。合同仅对套内建筑面积出现差异如何处理作出约定，对于公用分摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式并没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，涉案房屋建筑面积误差比小于3%，故原告应向被告支付面积差价370.53元（425000元÷45.88平方米×0.04平方米）。对被告该部分反诉诉请，本院予以支持，被告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告毛志锋支付逾期办证违约金23970元；原告毛志锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司支付面积差异款370.53元；驳回原告毛志锋的其他诉讼请求；驳回被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司的其他反诉诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取351元，由原告毛志锋负担120元，被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担231元；反诉受理费25元，由原告毛志锋负担8元，被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年九月二十五日书记员  罗凤华