贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初3297号原告：成都万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区长江路洛解村**，统一社会信用代码91520114MA6DM7F63F。法定代表人：何艳苹。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师。被告：牟星溶，男，仡佬族，1994年2月7日生，住贵州省贵阳市南明区。原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司与被告牟星溶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了进行审理。各方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计5797.92元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于送达文书的公告费、快递费等）。事实和理由：根据《青山映水·上城前期物业服务合同》可知，原告为青山映水·上城小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2018年10月01日起至2020年06月30日，拖欠物业费等费用合计5797.92元。其中，物业费本金4888.07元、违约金909.85元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，原告强制业主在装修时买原告的沙，不然不能进小区，小区广告所获收益未公示，原告人员费用等成本未公示。业主和原告没有签署物业管理合同，签署了前期物业管理合同，是房开聘请原告过来，原告进驻是否合法？经营主体资格是否合法？原告不让封阳台，导致阳台普遍飘雨进屋，造成被告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：原告系青山映水上城小区物业服务企业。被告牟星溶为该小区C7栋1906号房业主，房屋建筑面积120.10平方米，物业管理费1.85元每平方米每月，2018年10月1日至2020年06月30日期间的物业管理费未支付，欠费金额4662元。成都万科物业服务有限公司贵阳分公司（乙方）与业主（甲方）签订的《前期物业服务协议》，主要内容有：1、甲方同意遵守贵州广大城投建设投资有限公司与乙方签署之《前期物业服务合同》（主合同）并同意作为青山映水上城B、C区的期期物业服务企业，本合同期限自2017年9月27日起，至本合同约定的物业管理区域全部规划建设的房产竣工验收备案后一年止，如本协议到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本协议；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。二、双方的权利和义务。（一）、甲方的权利和义务。1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；3、遵守本物业的《临时管理规约》和相关物业管理制度；4、依据建设单位与乙方签订的前期物业服务合同的规定，向乙方交纳物业管理相关费用；5、装饰装修房屋时，和乙方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；6、不得擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场（库）、自行车库等公用设施及场地；停车场（库）、自行车库不按规划性质挪作他用；损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；7、转让房屋时，有义务将本协议内容告知受让方，并有义务事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《临时管理规约》造成的损失、损害承担连带民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；10、接受环保低碳的生活居住理念，所有的废电池统一放置到物业配备的回收箱；11、不擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；（二）、乙方的权利和义务。1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本项目的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知业主；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；5.根据需要，物业管理企业可委托专业企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向业主收取物业管理费用；7、编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；8、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《房屋装饰装修管理协议》；9、向业主提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；10、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起60日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认；11、根据需要，乙方可以将物业管理区域的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将本物业的整体服务事项委托他人。三、乙方提供如下物业服务内容。1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放服务。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。四、乙方物业服务质量标准。（一）、物业共用部位的维修、养护和管理。1、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每周巡查1次单元门、楼楼通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。2、建立完善的住宅装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在乙方有备案的装修，每3日巡查1次装修施工现场。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。4、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。（二）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。2、对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。3、在接到供水供电部门停水停电通知后2小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。4、载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养2次，电梯困人时接到通知后30分钟到达现场处理。5、二次供水水箱清洗2次/年，水质符合卫生要求。6、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（三）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1、小区道路、广场、停车场、绿地等每日全面清扫1次并巡视清扫1次；首层大堂、电梯轿厢每日拖洗1次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫并巡视清扫1次，每半月拖洗1次；2M以下共用部位玻璃每半月清洁1次；路灯、楼道灯每2月清洁1次；客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。2、垃圾桶、果皮箱每日清理2次。3、蚊虫消杀：4次/月（夏）、2次/月（冬）。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。（四）、公共绿化的养护和管理。1、有专职人员实施绿化养护管理；2、草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；4、乔木修剪至少2次/年；草坪修剪至少8次/年；灌木修剪至少8次/年。5、至少每周对绿化养护情况进行1次检查并记录。6、针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每季度进行1次全面预防性消杀。（五）、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。1、楼栋大堂单元出入口使用技防+物防安全防范方案；2、对重点区域（是指：车库出入口）、重点部位（是指：大堂、项目道路、地、地下车库**层三小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保养间除外）。3、封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。4、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：1次1年。5、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；（六）、综合管理服务。1、建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。2、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范。3、向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后30分钟到达，其它报修按约定时间到达。4、设立客户意见箱，向业主公布公司和集团投诉渠道，每年至少进行一次客户满意度调查。5、接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。6、社区文化活动：每年开展4次。7、物业服务报告：每季度公布1次。注：除非前期物业服务合同和本合同另有约定，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地、地方行业标准等不作为甲乙双方权利义务的依据。五、物业服务费用。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，盈亏均由乙方享有或承担，在业主共有物业经营收益按以下第六条约定分配的基础上。业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：1.85元/月每平方米；商业用房：3元/月每平方米；上述收费标准仅适用于本项目青山映水上城B、C区，本项目后期及其他类型物业的物业服务收费标准另行约定。根据增值税价税分离的政策，上述标准的物业服务费为含税价，业主应交纳含税价的物业服务费，计算标准为：应付的物业服务费=不含税价的物业服务费×(1+增值税及附加税税率）。依法将住宅变更为其他用途的，根据交更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[]物业服务费，此后物业服务费按【月】【季】【半年】交纳，业主或物业使用人应于【每月25日前】【季度最后一个月25日前】【半年度最后一个月25日前】向乙方交纳下期的物业服务费，在【所交月份的15日】【所交季度首月15日】【所交半年度首月15日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。因甲方原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由甲方自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。六、物业的经营与管理。本物业管理区域内业主共有的车位、共用部位、共用设施设备及其他共有物业（包括电梯广告、公共场地租赁等）,甲方同意委托乙方经营并按以下方式分配：1、乙方按总收入的10%提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。2、除业主共有的车位外的其它共用部位、共用设施设备经营收入，按以下顺序分配：A、乙方按总收入的10%提取代理服务费；B、总收入的30%专项用于共用部位，共用设施设备的维修并由乙方代管，C、其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。3、乙方按季度公示经营收入收支情况，并接受甲方监督。原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司系成都万科物业服务有限公司为进行广大上城小区的物业服务成立的分公司，小区具体服务由原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司负责。本院认为，原告系小区合法物业服务企业，被告辩称意见中反映的部分问题非物业服务问题，相关问题应向正确的主体提出主张。原告已经为小区提供了物业服务，被告应支付相应的物业服务费。被告差欠2018年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4662元应予支付。物业服务本身比较复杂，各方对服务质量的标准容易产生不同理解，原告对业主的不同意见应积极沟通、妥善回应，考虑到业主并非恶意拖欠物业费，且物业服务永远有改进之余地，故原告诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条之规定，判决如下：一、被告牟星溶于本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司2018年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4662元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告将起诉的六十六个案件的受理费一并交纳，未向本院分列出本案交纳的案件受理费的具体数额，故案件受理费由原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司自行负担。本判决为终审判决。审判员 郑 橙二〇二〇年九月二十五日书记员 杨成艺