广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2868号 原告：朱志昌，男，1983年4月10日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区玉林市福绵区，经常居住地：广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：朱丽君，女，1975年4月22日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区玉林市玉州区，经常居住地：广西壮族自治区柳州市，系原告朱志昌的姐姐。 被告：柳州市海联伟业房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市文昌路**南亚.名邸****，统一社会信用代码：91450200065403804J。 法定代表人：吕能，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李日，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林子渊，广西汇力律师事务所律师助理。 原告朱志昌与被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告朱志昌的委托诉讼代理人朱丽君，被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱志昌向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告违约金83250元，计算公式：违约金＝房屋总价663872×1.5?×836天（自2018年1月1日算至2020年4月15日）之后的违约金计算至房屋交付完毕之日止；2．本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年5月17日，原告就购买位于柳州市房屋（以下简称“诉争房屋”）事宜，与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）。合同约定房屋总价款为663872元整，首付款为199872元整，剩余房款464000元整采取银行贷款方式支付。2017年5月27日，原告与中国工商银行柳州分行签订了《个人购房借款／担保合同》，并于2017年7月15日开始正式还贷。原告的房屋总价款已经全部支付完毕，依约履行了付款义务。根据原、被告签订的上述《买卖合同》第八条规定，被告应当在2017年12月31日前将诉争房屋交付原告使用。但被告却未按照合同约定时间交付房屋，经原告多次催促，截至今日，被告仍未履行交房义务。根据《买卖合同》补充协议第三条第6项之规定，若被告逾期交房超过180天的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。截止2020年4月15日，合计违约金为83250元。综上所述，原告为维护合法权益，根据相关法律的规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项第④款约定，从合同签订之日至合同约定交房之日的期间，气象资料显示小雨（含小雨以上）的天数应予以扣除。2.根据合同约定，中高考期间的天数共6天应予以扣除。3.根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第1点、第2点以及第三条第7点的约定，买受人应当在合同签订之日起七日内办理完毕按揭手续，未按时办理按揭手续的，相应风险由买受人承担。本案中，原告虽然没有按照约定办理按揭手续，但是被告不主张从逾期交房天数中扣除逾期办理贷款的天数。4.根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项第⑤款约定，本案中，因政府部门调整计容建筑面积规划核实误差标准，即建设工程规划核实测量建筑面积与建设工程规划许可批建建筑面积之间的误差，由原规定的±3%调整为±1%，被告为此延误交房时间，从新规定施行之日即2019年1月1日起至规划验收合格之日即2020年1月22日期间的天数应予以扣除。5.因新型冠状病毒疫情，导致被告在规划整改、办理验收、集中交房等方面存在延误的情况，被告对此并无过错，因此从2020年1月24日至实际交房之日期间的天数应予以扣除。6.涉案建设工程已于2020年3月13日取得五方单位验收合格，原告主张五方单位验收合格之后的逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证据能否支持各自主张的证明目的，本院综合案件情况予以参考。 本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市房屋，建筑面积为92.93平方米，套内建筑面积为76.03平方米，按套内建筑面积每平方米8731.71元计算，总价款为663872元。 《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.见合同附件四。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项约定：“如下列原因导致出卖人逾期交付房屋的，买受人同意放弃追究出卖人的违约责任：......④供水、供电部门有停水或停电记录或气象部门有降水记录的则按有停水、停电、降水记录的实际天数顺延工期，总的顺延天数以出卖人竣工后统计为准并在房屋交付时告知买受人。⑤因政府机构行为，及遵守、配合政府有关法规及文件和政策要求（如高考期间停工等）引致的延误......” 《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第1点约定：“买受人以银行按揭或公积金贷款方式支付房款，买受人于2017年5月15日前支付总房款30%的购房首期款，人民币199872元（含定金）；剩余房款人民币464000元在签订本合同之日起七日内到银行或柳州市住房公积金管理中心办理完成按揭手续。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第2点约定：“买受人应在签订正式《商品房买卖合同》并支付了首期款之日后七日内向银行或柳州市住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料和相关费用，并办理贷款手续，逾期视为买受人违约。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1.5?的违约金。” 《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第7点约定：“由于买受人的原因未能办理完毕合同备案、贷款手续、或买受人未付清房款、贷款还款、有关税、费及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担延期交房违约责任......” 《商品房买卖合同》及附件还对双方其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告依约向被告付清购房款，其中原告办理按揭贷款的过程是：2017年5月27日，原告与中国工商银行股份有限公司柳州分行签订《个人购房借款/担保合同》，原告向该银行贷款464000元用于购买涉案房屋，被告作为保证人在该合同加盖公章。 至本案开庭时止，原告没有领取涉案商品房的钥匙。现原告认为被告未按约将符合合同约定的商品房交付给原告使用，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，至本案开庭时止，被告没有取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。 又查明，柳州市环境保护局等六个部门向柳州市各建筑施工单位、娱乐场所、产生噪声的工业企业等有关单位发出柳环发[2017]65号《关于加强2017年中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，决定从2017年5月30日至6月8日、6月17日至6月27日期间，采取以下强制性措施，严格控制噪声污染：......二、午间12时至14时30分、夜间22时至次日早晨6时，6月7日至8日全天，6月24日至27日全天，禁止进行产生环境噪声污染的施工作业；禁止在考场周围进行产生环境噪声污染的活动...... 本案在审理过程中，本院向柳州市城市建设档案馆调取了欣欣苑1#、2#楼及地下室工程的《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书载明涉案工程于2016年2月15日开工，于2020年3月13日通过五方单位即施工单位（广西建工集团冶金建设有限公司）、勘察单位（广西泰林工程勘察设计有限公司）、设计单位（广西荣泰建筑设计有限责任公司）、监理单位（广西恒大项目管理有限公司）、建设单位（柳州市海联伟业房地产开发有限公司）验收合格。截至2020年8月5日，涉案工程的竣工验收备案资料未存于柳州市城市建设档案馆，故本院无法调取该资料。另外，本院要求被告提交涉案工程的施工日志，被告未在本院规定的期限内提交施工日志。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1.原告没有领取涉案房屋的钥匙，被告逾期交房的截止时间计算至何时？2.被告提出扣除逾期交房天数的理由是否成立？被告逾期交房的天数如何认定？3.逾期交房违约金如何计算？ 针对争议焦点1，《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。至本案开庭时止，被告没有取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，即涉案商品房没有达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告也没有将该商品房交付给原告，因此被告逾期交房的截止时间应计算至合同约定的满足商品房交付条件之日止，即计至被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明之日止。 针对争议焦点2，被告提出扣除逾期交房天数的理由有：1.合同签订之日至合同约定的交房之日，小雨及小雨以上天气的天数应当扣除；2.中高考期间的天数共6天应予以扣除；3.因政府部门调整计容建筑面积规划核实误差标准，从2019年1月1日至2020年1月22日期间的天数应当予以扣除；4.因新型冠状病毒疫情，从2020年1月24日至2020年3月13日（五方单位验收合格之日）期间的天数应予以扣除；5.2020年3月13日（五方单位验收合格之日）之后的天数应予以扣除。 针对以上被告提出的理由，本院认为，首先，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人如遇特殊原因，可据实予以延期。被告主张扣除小雨及小雨以上天气的天数，应当提供施工日志证实雨天停工，但被告未在本院规定的期限内提交施工日志，无法证实涉案工程是否因天气原因造成停工，故被告主张的第1项理由，本院不予采纳。 其次，柳州市环境保护局等六个部门向柳州市各建筑施工单位、娱乐场所、产生噪声的工业企业等有关单位发出的柳环发[2017]65号《关于加强2017年中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，要求柳州市各建筑施工单位在2017年6月7日至8日、6月24日至27日全天禁止进行产生环境噪声污染的施工作业，禁止在考场周围进行产生环境噪声污染的活动。被告主张扣除中、高考期间的停工天数共6天，符合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（5）项第⑤款的约定，本院予以采纳。 最后，被告提出的第3项理由不属于《商品房买卖合同》约定的可以扣除逾期交房天数的情形。第4项的疫情情况发生在合同约定的交房期限之后，不属于可延期交房的理由。涉案房屋于2020年3月13日通过五方单位验收合格，但是当时被告尚未将房屋交付给原告，因此被告主张的第5项理由也不能成立。 综上分析，被告逾期交房可扣除的天数共计6天。为方便计算，本院确认违约金从2018年1月7日（从逾期交房之日即2018年1月1日起扣除6天）起计至被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明之日止。 针对争议焦点3，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6点第（2）项约定了逾期交房违约金的计算方式，即每日按照已付房价款的1.5?计算，则被告向原告支付逾期交房违约金的计算方式为：以总房款663872元为基数，按每日1.5?的标准，从2018年1月7日起计算至被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明之日止）。但考虑到被告逾期交房的行为目前仍在延续，如违约金一直计算最终将导致双方权利义务的失衡，本院酌情将违约金的最高额确定为已付房款的30%，即违约金的总数不超过199161.6元（663872元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱志昌支付逾期交房违约金（违约金的计算方式：以总房款663872元为基数，按每日1.5?的标准，从2018年1月7日起计算至被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司取得房屋建筑工程竣工验收备案证明之日止，违约金的总数不超过199161.6元）； 二、驳回原告朱志昌的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1881元（原告朱志昌已预交），减半收取940.5元，由被告柳州市海联伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 周 钢 二〇二〇年九月十一日 书记员 陈若兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。