吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1453号上诉人（原审原告）：许某，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：崔某，住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：金某，住吉林省龙井市。原审第三人：延吉市房地产开发有限公司。法定代表人，马某。委托诉讼代理人:安某,吉林仁祐律师事务所律师。委托诉讼代理人:韩某,吉林仁祐律师事务所律师。上诉人许某因与被上诉人崔某、原审第三人延吉市房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许某上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判停止对延吉市延北小区16号楼3单元403室房屋的强制执行，并确认该房屋的所有权归许某所有;2.此案一审诉讼费及二审上诉费由崔某承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定许某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,并已支付全部购房款正确,但又认定许某“未能举证证明所购商品房用于其居住需求，无法满足能够排除执行的法定条件,”故对于许某要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。这样的一审判决，有违公平、诚实信用的法律原则。一审法院以许某不能满足《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二项的规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”实属荒唐。根据许某及其妻子付国华在延吉市房屋产权管理中心提供的房产信息查询结果，许某在延吉市均无个人住房信息,即许某名下无其他用于居住的房屋,在无其他相反证据的前提下，许某的主张诉争房屋为其名下唯一住房完全合法。许某因有年迈的父母(父亲87岁，母亲90岁)需要照顾，故许某在2011年11月11日，购买了延吉市延北小区16号楼1单元402室、403室两户房屋，一户自己住，另一户父母住，以方便照顾二老。但到2013年9月份，因上述两户房屋涉及回迁户，最后把许某购买的房屋调整到该栋楼3单元403室，该房为一室一厅,还紧邻主街（局子街)，噪音相当大，两代人住一起实在不方便，才导致许某没有实际居住诉争房屋,在法院查封之前粘贴公告进行售房,售出后再添钱购买适合照顾老人的房屋,因此许某虽未实际居住诉争房屋，但不能改变购买房屋用于居住的性质。许某与原审第三人的房屋买卖行为,不仅符合最高院执行异议和复议案件若干问题的规定第29条特别性条款的规定，而且还符合该规定第28条一般性条款的规定，许某的诉请，也应得到支持。需要指出的是，一审诉讼时，许某也不仅仅是依据该规定的第29条（详见一审起诉状)提起诉讼；2.根据最高院执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院对许某与原审第三人间的房屋买卖行为进行了认定,即对本条第一项和第三项给予了认定,确认了许某与第三人已签订合法有效的书面买卖合同,并支付了全部房款。但对许某提供的房屋交割、占有房屋证据以及对未办理过户登记许某不存在过错未予认定。一审中对许某提供的证据3交钥匙证据,未予采信并认定,原审第三人对房屋交付证据予以认可;证据4交纳取暖费证据，只认定了2016年到2018两个年度，但2018年到2020两个年度取暖费缴费证明未予采信并认定;证据5许某在诉争房屋里面(西侧、北侧窗户上)法院查封前粘贴售房公告未予采信并认定。一审中,对房屋已交付的事实已查明，结合上述证据及本案客观事实足以认定许某已实际合法占有房屋的事实；3.一审中已查明，许某未办理过户登记不存在过错。房屋交付后，许某欲办理过户登记,但产权部门称该栋房屋及前面高层实际规划与原设计审批规划不符而不能办理过户登记。一审中,原审第三人对这一事实予以认可；4.一审判决适用《物权法》第九条第一款错误,而应适用民诉法司法解释第312条第一项及第二项的规定“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”另外,根据一审查明的事实,崔某申请执行的标的为8万元，执行法院除查封许某购买的房屋外,还查封了延北小区16号楼3单元503室房屋,实属严重超标的查封,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。综上,原审第三人在法院查封之前将涉案不动产出卖给许某,双方已经基本履行了买卖合同所确定的义务,那么原审第三人对此不动产将不享有任何法律上的实体权利,仅负有协助许某办理过户手续的义务,实际上诉争房屋已经脱离了被执行人责任财产的范围，且被执行人并没有因为此次交易减损自己的责任财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条之规定,许某的停止执行请求及确权请求，理应得到支持。崔某辩称，(2020)吉2406执异7号执行裁定无论是程序上还是实体上均合法。及（2020）吉2406民初391号民事判决并不存在许某所述的缺乏事实与法律依据的情形。1.许某所主张的售房合同合法有效性问题,根据(2015)延民初字第920号、（2018）吉2405民初14号等民事案件中,原审第三人所使用的公章防伪码后四位数是9129,而许某与原审第三人签订的售房合同中所使用的公章防伪码后四位数是0909,因此崔某怀疑其售房合同的合法性，一审判决认定许某与原审第三人签订的房屋买卖合同有效是错误的；2.关于2011年11月11日出具的收条,该收条仅有收款人张福森的签名,并未加盖原审第三人的公章,且收条指向的标的物是16号楼1单元的房屋，并非指向本案中的××楼房屋，一审判决认定许某已经支付了全部购房款是错误的；3.对于许某是否实际占有使用诉争房屋的问题,诉争房屋现在仍是毛坯房,不符合居住条件,且许某主张该房屋是许某的唯一住房,其主张缺乏合理性。此外,许某缴纳取暖费的收据并非税务机关印发的正规发票，不能证明许某交纳了案涉房屋的取暖费；4.许某主张未办理过户登记不存在过错，其主张亦不能成立。综上,许某对涉案中的执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益,请求二审法院依法驳回许某的上诉请求，维持一审判决。延吉市房地产开发有限公司述称，对一审判决认定许某与其存在房屋买卖合同关系并已支付全部价款的事实无异议，对许某已经按照约定交付房屋的事实无异议。许某向一审法院起诉请求：1.请求法院依法撤销(2020）吉2406执异7号执行裁定;2.请求确认延北小区16号楼3单元403号房屋所有权归许某所有,并停止对该房屋的强制执行;3.本案诉讼费由崔某承担。事实和理由:1.许某与第三人签订的售房合同合法有效。2013年9月20日，第三人与许某就位于延吉市××区房屋签订了售房合同,并于2014年6月30日交付了房屋，许某交付全额房款。根据2011年11月11日收条,第三人房地产公司的法定代表人张福森收取房款50万元，此房款包括16号楼1单元402室、403室（两套房屋）及一个地下车库，但因1单元402室、403室房屋涉及回迁户，1单元402室给了回迁户黄玉芬、403室给了回迁户邰树祥（见该小区物业办缴纳物业费登记本),把许某购买的××区房屋。至此，许某购买的房屋由原来的两套房屋和一个地下车库,仅剩一套16号楼3单元403号房屋。2.许某不仅交清全部房款,还实际占有并使用该房屋。许某在房屋交付后,每年报停暖气并实际缴纳了供暖费,又于2017年8月在被法院查封房屋之前,在房屋西侧、北侧窗户内粘贴“售房”公告，电话为138XX******（许某妻子付国华所使用的手机号码)。3.许某未办理过户登记不存在过错，房屋交付后,许某欲办理过户登记，但产权部门称该栋房屋及前面高层实际规划与原设计审批规划不符,因此不能办理过户登记，所以诉争房屋未办理过户登记许某不存在过错。另外,诉争房屋是许某的唯一住房。综上，贵院的(2020）吉2406执异7号执行裁定,驳回许某作为案外人提出的异议请求缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，许某的确权请求及停止执行请求，理应得到支持。一审法院认定事实：2013年9月20日,第三人与许某签订售房合同,主要约定第三人将位于延吉市××区房屋出售给许某,房屋面积81.86平方米，房屋售价为3500元/平方米，房屋总价为286510元，付款方式为一次性付款，房屋交付日期为2014年6月30日。该售房合同的甲方处加盖第三人房地产公司的公章及其法定代表人张福森的印章,乙方处许某签字予以确认。上述房屋已交付至许某使用。2011年11月11日,张福森向许某出具一份收条,内容为“收许某购房款伍拾万元(500000.00元)16-1-4-2、1-4-3号和地下车库1个,此款已全部付清。收款人:张福森”。许某在庭审中称,许某以现金方式向第三人交付了涉案购房款,第三人亦予以认可。许某交付了2016-2018年度诉争房屋的取暖费。许某与许某妻子付国华在延吉市房屋产权管理中心均无个人住房信息。许某没有实际居住在诉争房屋,且诉争房屋因审计图纸与实际施工的面积不相符，导致无法办理相关房屋产权手续。另查明，崔某、金某与房地产公司买卖合同纠纷一案，龙井市人民法院于2018年7月5日作出（2018)吉2405民初14号民事判决书,判决:延吉市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起三日纹内向崔某返还8万元;驳回崔某、金某的其他诉讼请求。延吉市房地产开发有限公司不服（2018)吉2405民初14号民事判决，向上级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年10月10日作出(2018）吉24民终1557号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。延吉市房地产开发有限公司未履行上述生效法律文书确定的义务,申请执行人崔某2018年11月6日向龙井市人民法院申请强制执行。嗣后,延边朝鲜族自治州中级人民法院作出(2019)吉24执监358号执行裁定，指定龙井市人民法院的(2018）吉2405民初14号民事判决由和龙市人民法院执行。和龙市人民法院以(2019)吉2406执559号立案执行。和龙市人民法院于2019年12月4日作出(2019)吉2406执559号执行裁定，查封被执行人延吉市房地产开发有限公司所有的位于延吉市××路、503室(产权证号为延房许字XXXX号，产籍号为5-10-443，403室建筑面积为81.86平方米;503室建筑面积为81.86平方米)房屋二栋，查封期限为三年。并将查封公告张贴于小区公示栏等位置。许某对和龙市人民法院作出的(2019)吉2406执559号执行裁定书不服,向和龙市人民法院提出书面执行异议,和龙市人民法院于2020年5月7日作出(2020)吉2406执异7号执行裁定书,裁定驳回许某的异议请求。再查明,2002年6月至2015年9月,延吉市房地产开发有限公司的法定代表人为张福森。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除人强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,许某与第三人于2013年9月2日签订售房合同,该合同系双方当事人的真实意思表示,售房合同中对房屋的位置、单价、面积、交付时间等内容作了明确约定,已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且房地产公司的法定代表人张福森向许某出具已收全部房款的收条,并对其事实表示认可,故该售房合同应当认定为商品房买卖合同。根据延吉市房屋产权管理中心提供的房产信息查询结果，许某与妻子付国华在延吉市均无个人住房信息,许某以此主张诉争房屋为许某的唯一住房,但经庭审查明许某并没有实际居住在诉争房屋，故许某虽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,并已支付全部购房款,但未能举证证明所购商品房用于其居住需求,无法满足能够排除执行的法定条件,对于许某要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。对于许某要求确认诉争房屋所有权归许某所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记，不发生效力。诉争房屋仍登记在第三人房地产公司名下,未发生物权转移,许某尚未享有诉争房屋的所有权,且许某在本案中提交的证据不足以排除执行,故对于许某的该项诉讼请求,不予支持。综上所述,许某提交的证据不足以证实其享有足以排除执行的民事权益,其关于停止对涉案房屋的执行和确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决:驳回许某的诉讼请求。案件受理费5598元，由许某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年11月11日,原审第三人延吉市房地产开发有限公司法定代表人张福森向许某出具一份收条,内容为“收许某购房款伍拾万元(500000.00元)16-1-4-2、1-4-3号和地下车库1个,此款已全部付清。收款人:张福森”。后因约定的房屋与其他购房人所购买的房屋发生重叠，2013年9月20日,原审第三人延吉市房地产开发有限公司与许某签订书面售房合同,主要约定延吉市房地产开发有限公司将位于延吉市××区房屋以3500元/平方米的价格出售给许某,房屋面积81.86平方米，房屋总价款为286510元，付款方式为一次性付款，房屋交付日期为2014年6月30日。该售房合同的甲方处加盖延吉市房地产开发有限公司的公章及其法定代表人张福森的印章,乙方处由许某签字。延吉市房地产开发有限公司自认约定的房屋已于2016年交付给了许某，许某向供热公司分别缴纳了2016年至2018年度的供热费，2019年许某向供热公司申请办理了供热报停手续。许某提供了其本人及妻子付国华在延吉市房屋产权管理中心均无个人住房信息的证明。案涉房屋因延吉市房地产开发有限公司提供的工程施工设计图纸与实际施工的面积不相符，导致无法办理相关房屋产权手续。另查明，崔某、金某与延吉市房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，龙井市人民法院于2018年7月5日作出（2018)吉2405民初14号民事判决书,判决:延吉市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起三日纹内向崔某返还8万元;驳回崔某、金某的其他诉讼请求。延吉市房地产开发有限公司不服（2018)吉2405民初14号民事判决，向上级人民法院提起上诉。本院于2018年10月10日作出(2018）吉24民终1557号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。因延吉市房地产开发有限公司未履行上述生效法律文书确定的义务,崔某2018年11月6日向龙井市人民法院申请强制执行。嗣后,本院作出(2019)吉24执监358号执行裁定，指定龙井市人民法院的(2018）吉2405民初14号民事判决由和龙市人民法院执行。和龙市人民法院于2019年12月4日作出(2019)吉2406执559号执行裁定，查封被执行人延吉市房地产开发有限公司所有的位于延吉市××路、503室(产权证号为延房许字XXXX号，产籍号为5-10-443，403室建筑面积为81.86平方米;503室建筑面积为81.86平方米)房屋二户，查封期限为三年，并将查封公告张贴于小区公示栏等位置。许某对和龙市人民法院作出的(2019)吉2406执559号执行裁定书不服,向和龙市人民法院提出书面执行异议,和龙市人民法院于2020年5月7日作出(2020)吉2406执异7号执行裁定书,裁定驳回许某的异议请求。许某依据该裁定向和龙市人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对案涉房屋的执行。再查明，许某在本案诉讼之前，曾经给延吉市房地产开发有限公司代理过民事诉讼案件。二审中，崔某向本院申请调取证据：延吉市房地产开发有限公司收取许某房款的财务处理情况及许某是否向延吉市房屋产权管理中心申请办理案涉房屋所有权变更或初始备案登记业务情况。本院对此认为，因延吉市房地产开发有限公司对其收款的事实无异议，即便在延吉市房地产开发有限公司财务账册中未能体现收款记载，也不能据此认定许某未支付房屋价款。消费者购买商品房后，在开发企业未按照要求提供符合办理房屋所有权登记条件的材料之前，买受人无法单独向房屋登记机关申请办理房屋所有权登记，即便要求办理过也无相关申请登记，该项申请不符合人民法院依职权调取证据的范围，故崔某申请本院调取证据上述证据，本院不予准许。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产:(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行程序中的案外人对执行标的提出执行异议时，人民法院应当对案外人所享有的权利是否足以排除对该执行标的的执行作出审查，只要案外人提出异议的条件符合上述规定之一，就应当停止对该执行标的的执行。本案中,许某与延吉市房地产开发有限公司于2013年9月2日签订售房合同,系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性禁止的规定，合法有效。崔某仅以延吉市房地产开发有限公司加盖的公章防伪码不一致为由，主张该房屋买卖合同无效的理由，证据不足，本院不予采信。许某提供的交纳2016年至2018年期间取暖费收据，与延吉市房地产开发有限公司自认案涉房屋已经交付给许某的陈述相吻合，足以证明许某已于2016年开始占有了案涉房屋，而和龙市人民法院查封案涉房屋的时间是2019年12月4日，符合在人民法院查封之前已经实际占有了案涉房屋的条件。由于延吉市房地产开发有限公司申请办理房屋所有权登记的材料不完备而无法办理房屋所有权登记，许某对此不存在过错。因此，许某要求停止对案涉房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院应予支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记，不发生效力。”许某基于与延吉市房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，享有的是物权期待权，只能通过合同的履行来实现物权的设立，现案涉房屋仍登记在延吉市房地产开发有限公司名下,许某依据房屋买卖合同要求确认案涉房屋所有权归其所有的主张不符合法律规定，本院不予支持。一审法院对此部分的认定和适用法律正确，本院应予维持。综上所述，许某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销和龙市人民法院（2020）吉2406民初391号民事判决；二、不得执行许某购买的位于延吉市××区房屋；三、驳回许某的其他诉讼请求一审案件受理费5598元二审案件受理费5598元，合计11196元。由被上诉人崔某负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  林 美二〇二〇年九月二十七日书记员  段崇鹏