大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3901号原告：王玲，女，1973年5月14日出生，汉族，住辽宁省长海县。被告：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路******，统一社会信用代码912102005655398988。法定代表人：王德利，董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司职员。原告王玲与被告大连润德良城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玲、被告大连润德良城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金280元，违约金自2017年8月31日起按日140元计算至2017年9月2日止共计2天，违约金按每日总房款1406031元的万分之一计算；2.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金4270元，违约金自2017年8月31日起按日14元计算至2019年6月25日止共计305天，违约金按每日总房款1406031元的十万分之一计算；以上两项共计4550元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买位于大连市沙河口区房屋一套，建筑面积105平方米，房款共计1406031元，合同约定房屋的交付时间为2017年8月31日前。合同签订后，原告支付了全部购房款，2017年9月2日，原告与被告办理了交房手续，并交纳了物业费、电费等其他费用。2019年6月25日被告书面通知原告办理产权登记事宜。双方签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人未按照约定期限交付房屋的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。从合同约定交房日期2017年8月31日起至被告通知原告办理房屋产权事宜日期2019年6月25日止，共计663天，超出约定期限的305天。属于因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告大连润德良城房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款明确约定，因国家及地方政策、地方政、地方政府主管部门原因工作程序或其他非出卖人原因权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按合同约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。本案中，被告在办理工程竣工验收过程中，曾遭遇两次障碍，均是来自于政府主管部门。第一，人防部门在设计文件之外任意增加了防震支吊架，导致工程延期。第二，大连市工程质量与安全监督中心于2018年8月31日成立。该中心成立将各区质检站的职责范围全部统一归于该中心。其后，该中心又将相关审批权利下放到各区机构，一度导致了该中心与各区机构无人办公的局面，因此，直接导致相关竣工备案手续无法完成。由于上述原因，导致原告所称的逾期办证的情况。如果没有上述原因的应然状态是不会存在逾期的。第三，原告主张的违约金过高，产权证的办理并不影响原告实际占有使用该房屋，故并未给原告造成任何的损失。目前原告已经办理完毕产权证，即使存在违约金的情况，也请求法院适当调低违约金数额。第四，根据补充协议第5条第3款规定，出卖人未合同约定期限交房的，买受人同意给与出卖人90日宽限期。本案被告逾期交房3天，在90日宽限期内，不承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，对于无争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的春柳公园房屋，建筑面积104.92平方米，总房款1404960元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。该合同还约定了双方其他权利义务。《补充协议》第5条第3款约定：出卖人原因未按《合同》第八条约定期限交付房屋的，买受人同意给予出卖人90日宽限期，如期满后仍不能办理交付手续，则按《合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2018年10月24日向原告出具了金额为1406031元的大连增值税普通发票。原告于2017年9月2日接收房屋。房屋交接后，被告未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，被告通知案涉小区业主可以办理不动产权属证书。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、大连增值税普通发票、收款收据，被告提交的竣工规划核实测量报告、大连冰山集团大连开关厂搬迁改造项目的分段规划核实证明、工程竣工验收证明书、工程竣工验收报告、大连市房屋建筑供热配套工程竣工验收报告以及关于“大连冰山集团大连开关厂搬迁改造项目（春柳公园）”供热配套工程项目接收意见函、建设工程竣工验收消防备案凭证、人防工程质量监督检查通知书、春柳公园项目人防工程设备设计图纸、防空地下室项目施工图设计文件审查意见书、大连市防控地下室施工图设计文件审查合格证、工程施工合同、人防工程竣工验收报告、竣工验收报告、档案初验合格证、竣工验收备案表及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。本案中，关于原告主张的逾期交付房屋违约金，双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为2017年8月31日，同时还在补充协议中约定“出卖人原因未按《合同》第八条约定期限交付房屋的，买受人同意给与出卖人90日宽限期，如期满后仍不能办理交付手续，则按《合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任”，现被告于2017年9月2日交付房屋，未超过补充协议约定的90日宽限期，故原告主张被告承担逾期交付房屋的违约责任，不符合双方约定，本院不予支持。关于原告主张逾期办理房屋权属证书违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致原告未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故本院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明原告主张的该违约金过高，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方于2017年9月2日交接房屋，故被告应自2018年8月29日起按照已收房款的日十万分之一的标准承担违约责任至2019年6月25日通知原告办理产权证时止，故被告应给付原告逾期办理房屋产权登记违约金4232.15元（1406031元×301天×日十万分之一）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连润德良城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王玲支付自2018年8月29日至2019年6月25日期间逾期办理房屋产权登记的违约金4232.15元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨诚诚二〇二〇年九月七日书记员  赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。