广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22547号原告：王亦旭。委托诉讼代理人：吴柘宁，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天玉，广东吉光律师事务所律师。被告：深圳市国融房地产开发有限公司。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。原告王亦旭诉被告深圳市国融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月14日立案受理后，适用普通程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告王亦旭及其委托诉讼代理人吴柘宁，被告的委托诉讼代理人黎泰君、黄钊洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年8月7日签订的《深圳市房地产认购书》补充协议有效；2、判令被告立即与原告签订正式《房地产买卖合同》，并配合原告办理位于深圳市罗湖区的涉案房产的银行按揭贷款手续；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年8月7日签订的《深圳房地产认购书》及补充协议；2、判令被告双倍返还定金20万元；3、判令被告退还首期款723764元（人民币，下同）及利息（2013年8月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4、被告赔偿原告2013年起至今年为止的房屋增值损失48万元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告深圳市国融房地产开发有限公司原名为港丰房地产开发（深圳）有限公司，2014年11月21日变更为现名。2013年8月7日，原、被告签订了一份《深圳市房地产认购书》补充协议，约定原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区的涉案房产，建筑面积约48.58平方米，套内建筑面积35.61平方米，成交总价为1545184元，约定付款方式为定金10万元，第二期房款含定金为772592元须于认购订立之日起7日付清，其余房款向银行办理房屋按揭手续，合同签订后，原告依约定支付了定金及首期房款共计823764元，被告将该房产交付给了原告。原告多年来对涉案房屋行使占有权，但被告由于与第三人存在纠纷，导致原告购买的房屋被法院查封，无法办理房产证书。原告认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产认购书》补充协议，是双方真实意愿的体现，不违反法律的强制性规定，是一份有效的法律文书，原、被告都应严格遵守并履行。现在原告已依约定支付了合同约定的款额，但被告一直拖延不给原告办理房产证书，被告对此负有完全责任，故原告依法起诉，请法院及时判决。被告辩称：一、原告要求解除双方的认购书及补充协议，实际上，该认购书及补充协议根据约定已经在2013年8月14日终止，已经终止的合同不存在再次解除。二、原告主张支付房款，但其只提交了收款收据及POS的刷卡单，并没有提交相对应的银行流水，无法证明其已真实支付款项。关于原告要求双倍返还定金的请求，由于认购书及补充协议依据约定已经终止，原告也没有举证证明是因为被告的原因导致没有在约定时间内签订正式的买卖合同，故次双倍返还定金的请求无事实及法律依据。三、原告要求被告赔偿房屋增值费损失，没有事实及法律依据，并且，按照原告的陈述，其自2013年8月就已经开始在涉案房屋居住，在长达6年多的时间内，并未向被告支付任何的房屋占用费，原告也没有举证证明涉案房产增值的具体数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市罗湖区（涉案房产），建筑面积49.6平方米，初始登记在被告名下。2014年1月21日，港丰房地产开发（深圳）有限公司名称变更为深圳市国融房地产开发有限公司。2013年8月7日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产认购书》，约定：买方自愿认购卖方涉案房产；建筑面积48.58平方米、套内建筑面积35.67平方米；总价款1545184元；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金10万元；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本当地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，卖方应双倍返还卖方已付定金；及其他内容。同日，双方签订《深圳市房地产认购书》补充协议，约定：涉案房产第二期房款772592元（含定金）须于认购书签订之日起7日内（2013年8月22日或之前）付清，并同时签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》；及其他内容。同日，原告签订《港丰大厦（推广名：×××）置业确认单》。原告分别于2013年8月14日、2013年8月20日分三次向被告支付35万元、48580元、325184元，共723764元。原告提交了pos机刷卡单予以证明。被告对该证据不予认可，认为原告没有提交银行流水予以证明。原告向法庭提交了被告于2013年8月7日向原告出具的收到定金10万元的收款收据、于2013年8月14日向原告出具的收到部分首期款35万元的收款收据、于2013年8月20日向原告出具的收到补地价款48580元的收据、于2013年8月20日向原告出具补交首期款325184元的收款收据。被告对上述收款收据均不予认可，认为原告没有提交银行流水，不足以证明其已支付相关款项。为证明原告实际占有使用涉案房产，原告向法庭提交了管道燃气供应合同予以证明。被告认为真实性、合法性、关联性无法核实。为证明案外人深圳市名夏集团有限公司（以下简称“名夏公司”）以被告名义强行霸占涉案房产，原告向法庭提交了名夏公司于2019年6月12日向原告开具的收房说明以及被告与名夏公于2019年2月25日联合向原告发出的《关于付清购房款及利息的通知函》。为证明2013年8月30日，国融公司的椭圆形公章、财务章被原股东港丰集团有限公司安排人员夺走，并已作废，利用作废公章、财务章加盖的文件并不是国融公司真实的意思表示，对国融公司不具有法律效力，被告向法庭提交了深圳特区报A11·3版刊登的《遗失声明》、（2015）深中法商终字第2461号民事判决书、强制执行受理案件通知书予以证明。原告认为与本案无关。庭审中，原告主张其占有使用涉案房屋至2019年6月12日，之后涉案房屋被名夏公司占有。庭审后，原告申请对涉案房屋的价值进行评估，本院予以准许，后原告撤回该评估申请。另查，涉案房产于2013年6月19日被深圳市人民法院查封，后被续封，查封期限至2021年5月30日，且存在轮候查封。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原、被告之间的《深圳市房地产认购书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。被告辩称被告公章已于2013年8月30日作废，利用作废公章加盖的文件非被告意思表示，但涉案合同及收款收据等均发生于2013年8月30日之前且登报公告非我国法律、行政法规所明确规定的免责事由，被告的抗辩不能成立。因原告已提交了pos机刷卡单及被告出具的收款收据，足以证明原告已向被告支付定金10万元及首期款723764元，被告关于没有银行流水足以证明原告已支付相应款项的抗辩本院不予采纳。关于原告要求解除认购书及补充协议、双倍返还定金、退还已付购房款的诉讼请求。本院认为，首先，涉案房产在涉案认购书签订之前已被法院查封，导致原、被告无法按认购书约定的时间签订正式的买卖合同。涉案认购书约定如因卖方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，卖方应双倍返还卖方已付定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于预约合同定金责任的约定，原告已付定金10万元，故原告要求被告双倍返还定金的诉请于法依约有据，本院应予以支持。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于预约合同当事人已对方不履行订立买卖合同义务而有权按主张解除该预约合同的约定，原告诉请解除认购书及补充协议的诉请本院予以支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，应恢复原状，原告要求被告返还已付购房款723764元及利息（自2013年8月20日起至本判决确定的付款之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求赔偿房屋增值损失48万元。涉案认购书系预约合同，被告违约承担的是缔约过失责任，原告要求被告承担房屋增值损失系可得利益损失，于法依据，且认购书仅约定了因被告原因导致无法签订正式买卖合同的被告应承担双倍返还定金的责任，原告该主张亦无合同依据。另，原告并未举证证明涉案房屋的价值，其在申请对价值进行评估后又撤回申请，应承担举证不能的不利后果，故原告主张赔偿增值损失没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王亦旭与被告深圳市国融房地产开发有限公司于2013年8月7日签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议已解除；二、被告深圳市国融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王亦旭双倍返还定金200000元；三、被告深圳市国融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王亦旭返还已付购房款723764元及利息（自2013年8月20日起至本判决确定的付款之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回原告王亦旭的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费17433.88元，由原告负担4396.24元，均由被告负担13037.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  肖朝旭人民陪审员  徐步安二〇二〇年九月二十二日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。