广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12886号原告：曾晓军，男，1977年5月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：何宏益，男，1979年1月16日出生，汉族，该公司员工。原告曾晓军与被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员王丽美独任审理，公开开庭进行了审理。原告曾晓军，被告城市社区公司的委托诉讼代理人何宏益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾晓军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月28日房租人民币19310元；2.判令被告向原告支付的租房押金人民币4200元不予退还；3.判令被告向原告支付三个月的租金作为罚金，共人民币12600元；4.判令被告向原告支付差旅费、住宿费、食宿费人民币5000元；5.判令被告承担诉讼费。事实与理由如下：原告与城市社区公司广州分公司于2019年10月15日签署了时代玫瑰园0-0-1103精装整租合同，委托其运营本人拥有的时代玫瑰园0-0-1103物业，其承诺每月最后一天通过约定银行转账方式支付租金4200元。鉴于其未付我2020年1月、2月租金达30天以上，依照合同第十四条第三款，乙方不支付租金或者不按照约定支付租金达30日，甲方有权单方面解除合同。因城市社区公司广州分公司已经在诉讼中注销，故应由被告城市社区公司作为总公司承担责任。故诉至法院，请求，判如所请。被告城市社区公司辩称：一、关于原告要求我司支付2020年1月1日至2020年4月28日房租19310元，我司不予认可。1.关于未付租金期限和金额，截止2020年4月28日，我司未付租金17920元。依据《房屋托管合同》第八条第四款第一项，起租月份租金与托管服务费冲抵，但我司已经支付起租月份租金4200元，所以未付租金扣除托管服务费4200元，我司仅需支付13720元。2.关于租金支付方式，由于春节期间全国爆发新冠疫情，国家要求全部企业不允许复工，我司也属于不允许复工的企业。涉案房屋对于我司而言，属于经营性用房，由于春节放假及疫情防控导致2020年1月、2月停工，3月份瘫痪，4月份客流减少，导致我司其他房源没有出租出去，营业收入下降，给我司造成了巨大的损失，我司无法按时向原告支付租金，为了原告的利益不受影响，基于情势变更情形，我司迫于无奈向原告提出分期支付租金的方案。我司现在同意向原告支付租金13720元，但要求变更租金支付方式，分3期向原告支付上述未付租金。二、关于原告要求不予退还押金4200元，并要求支付违约金12600元的诉讼请求，我司不予认可。涉案房屋对我司而言是经营性用房，此案因疫情引发，由于春节放假、疫情及疫情防控导致我司无法按时给付租金，这是不可抗力导致的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款之规定，我司无需向原告承担违约责任，我方要求将我司支付的押金抵扣租金。三、原告要求我司支付差旅费、食宿费5000元的诉讼请求没有事实和法律依据，我司不予认可。四、本案属于疫情引起的纠纷，诉讼费不应当由我司承担。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《房屋托管合同》、银行流水、补充协议、告知函、合同解除通知书等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年10月18日，曾晓军（甲方）与城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区鹤龙街道向荣街239号时代玫瑰园小区1103室（以下简称涉案房屋）的房屋托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。拖管期限内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。本合同托管期合计36个月，自2019年10月21日至2022年10月20日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费三个月。月租金为4200元，押金4200元。本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。等等。上述合同签订后，城市社区公司广州分公司于2019年10月23日向曾晓军支付了4200元的押金，曾晓军将涉案房屋交付给城市社区公司使用。城市社区公司广州分公司将涉案房屋转租案外人使用。此后，城市社区公司广州分公司分别于2019年11月30日支付租金4200元，于2019年12月31日支付租金4200元。此后未再支付租金。2020年3月31日，城市社区公司广州分公司向曾晓军发送了《补充协议》，主要内容是城市社区公司广州分公司因受“新型冠状病毒”不可抗力影响，其经营困难，城市社区公司广州分公司未支付曾晓军2个月的租金，城市社区公司广州分公司承诺在2020年4月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付840元。曾晓军不同意上述《补充协议》，故并未签署上述协议。同日，曾晓军向城市社区公司广州分公司发出了《合同解除通知书》，主要内容为：鉴于城市社区公司广州分公司未付我2020年1月、2月时代玫瑰园B1栋1103室租金达30天，直接触发了合同第十条第三款第一点的情形成立，本人通知贵方，本人与贵方于2019年10月15日签署的时代玫瑰园0-0-1103精装整租合同解除，本人收取的租房押金不予退还，请贵司在2020年4月20日之前，通过约定的银行账号转账，支付3个月租金标准违约金合计12600元。城市社区公司确认其于2020年3月31日收到上述《解除合同通知书》。曾晓军于2020年4月28日自行从次承租人处收回涉案房屋。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年1月27日，国务院办公厅发布关于延长2020年春节假期的通知，延长春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。还查明，城市社区公司广州分公司已于2020年6月4日办理注销手续。本案审理过程中，原、被告双方同意，若本院对于曾晓军要求没收押金4200元的诉讼请求不予支持，双方同意用押金抵扣城市社区公司欠付的租金。本院认为：曾晓军与城市社区公司广州分公司于2019年10月18日签订的《房屋托管合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。城市社区公司广州分公司系城市社区公司的分支机构，该分支机构注销后，曾晓军现向城市社区公司主张合同权利，本院予以支持。《房屋托管合同》约定“本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付”。本案中，城市社区公司广州分公司第一个月的租金与托管服务费冲抵后，城市社区公司广州分公司支付租金至2020年1月20日。由于2020年1月24日至2020年2月2日为春节假期，根据双方合同约定，2020年1月21日至2020年2月20日的租金，城市社区公司广州分公司应当与2020年2月21日至2020年3月20日的租金统一在2020年2月29日前支付。截至2020年3月31日，城市社区公司广州分公司拖欠上述两个月的租金未付已达到30天，已经达到合同约定的解除条件。曾晓军于2020年3月31日通知城市社区公司广州分公司解除合同，并已于2020年4月28日自行收回涉案房屋，故双方合同已经实际解除。城市社区公司现同意向曾晓军支付自2020年1月21日至2020年4月28日的未付租金13720元，曾晓军主张的该期间的租金本院予以支持。考虑到根据双方《房屋托管合同》的约定，城市社区公司每年向曾晓军收取一个月的租金作为托管服务费，并约定托管服务费与首月租金冲抵，现双方合同仅实际履行了6个月零8天，根据公平原则，城市社区公司应当退还剩余租赁期的托管服务费，经计算金额为[4200元÷12月×（5月+22天÷30天）=2006.67元]。折合成首月被冲抵的租金，即城市社区公司还应当向曾晓军支付2019年10月21日至2019年11月20日的租金2006.67元。据此，城市社区公司合计应当向曾晓军支付租金合计15726.67元。关于城市社区公司是否应当承担违约责任的问题。依照原、被告双方合同的约定，城市社区公司欠租30天，曾晓军有权解除合同，本案中涉案房屋已由城市社区公司转租，因疫情影响，城市社区公司于2020年3月31日才提出要求将2个月欠租分期延长长达10个月期间支付，曾晓军对此不同意，城市社区公司理应付租或部分付租。虽然曾晓军作为出租人应有疫情面前共担风险的担当，但不应苛责出租人接受承租人的方案。本案中城市社区已将涉案房屋转租获取收益却不向出租人付租，有违诚信，曾晓军解除合同符合合同约定，故曾晓军主张城市社区公司承担违约责任，本院予以支持。同时，虽然涉案房屋在疫情期间并未空置，但疫情导致该公司经营的其他房源没有出租出去，从而导致其公司收入减少，经营出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调低，判令曾晓军有权没收城市社区公司所交纳押金4200元。对于曾晓军要求城市社区公司赔偿3月的租金作为违约金，以及要求城市社区公司支付差旅费及住宿费等5000元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的第5条第1款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司向原告曾晓军支付租金15726.67元；二、原告曾晓军有权不予退还被告城市社区服务集团（西安）有限公司押金4200元；三、驳回原告曾晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费857.80元，由原告曾晓军负担559.63元，被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担298.17元，被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十七日书记员  林嘉仪