福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1607号 原告：李永汉，男，1951年7月5日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：温晓雄，连城县中心法律服务所法律工作者。 被告：周宗滨，男，1986年8月11日生，汉族，住福建省连城县。 原告李永汉与被告周宗滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永汉及其委托诉讼代理人温晓雄、被告周宗滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永汉向本院提出诉讼请求：1.请求判令周宗滨立即支付2020年第二季度的房租12000元，并继续履行房屋出租协议至2022年12月9日止；2.判令周宗滨依约支付已欠的水、电费共计3186.81元，其中电费至2020年5月25日是1348.11元，水费至2020年5月22日是1838.7元；3.周宗滨承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月5日李永汉与周宗滨在（原长城宾馆）经充分协商，达成口头房屋出租协议一份，并交定金5000元，2019年12月10日正式签订书面合同。该协议约定：一、地点：连城县县东环南路58号（原长城宾馆）二楼以上，出租给乙方住宿，出入从背后大门进出；二、出租期为3年，从2019年12月10日至2022年12月9日止；三、租金每月5800元按季度付租金，乙方必须交给甲方押金15000元，承租期到，押金必须退还给乙方。租期到如乙方想延期可优先，但价格另行协商。四、甲方原宾馆设备：（床、家具、电器、设备）等给乙方使用，但乙方必须尽量保护好，乙方租赁期间不能破坏房屋及设施，期间维修等费、税由乙方自行负责。五、租期内甲、乙双方任何一方不能违约，如有违约照押金双倍补偿对方。双方随后在该协议上签名。同日周宗滨通过转账方式交纳了押金和第一季度的租金，随即周宗滨的工人入住。鉴于原长城宾馆二楼以上全部已出租，随后一楼的大堂店面也于2020年元月1日出租给案外人林长松。2020年3月10日周宗滨本应交纳第二季度租金，但周宗滨反复强调困难，至4月中旬经双方协商同意，第二季度租金为12000元，其余不变。周宗滨让李永汉先写收条给周宗滨，到时财务再转账给李永汉。然而，收条到周宗滨手上后一直不见周宗滨转账。为此双方发生争执，李永汉诉至法院。 庭审中，李永汉要求变更诉讼请求第二点为：判令周宗滨依约支付已欠的水、电费共计6732.34元，其中电费至2020年7月9日是1432.24元，水费至2020年6月22日是5300.1元。 周宗滨辩称，1、李永汉所出租的房屋年代久远，基本生活水电保证不了，员工无法正常生活。2、其有多次向房东李永汉提出房屋的水电无法使用，连洗漱、手机充电都不行。房屋老化，暗装的电路无法维修，并非是员工损坏，李永汉拒绝维修暗装的电路。其只好请电工修理安装明线，考虑到明线及其他线路电器老化严重，存在非常大的安全隐患，所以其提出终止合同，要求退回押金15000元，其员工于5月20日搬至新宿舍（四海宾馆），3、从2019年12月10日-2020年3月10日已付甲方租金17400元，3月10日-5月20日疫情期间双方协商免租一个月，应付租金40天（7735元），甲方应退押金15000元+乙方先垫付线路维修费1207元+维修工资500元，合计16707元，扣除乙方应付甲方租金（40天）7735元，甲方应退回乙方剩余押金8972元。 本院经审理认定事实如下：2019年12月份，周宗滨与李永汉协商房屋租赁事宜。2019年12月5日，周宗滨向李永汉支付房屋租赁定金5000元。2019年12月10日，李永汉（甲方）与周宗滨（乙方）签订了一份《房屋出租协议书》（以下简称协议书），约定甲方将东环南路58号（原长城宾馆）二楼至六楼出租给乙方住宿。协议书第二条约定：出租期三年，从2019年12月10日至2022年12月9日。协议书第三条约定：租金每月5800元，按季度付租金，乙方必须交给甲方押金15000元。承租到期，押金必须退还给乙方。协议书第四条约定：甲方原宾馆设备（床、家具、电器、设备）等给乙方使用但乙方必须尽量保护好，乙方租住期间不能破坏房屋及设施，期间维修等费、税由乙方自行负责。协议书第五条约定：租期内甲、乙双方任何一方不能违约，如有违约照押金双倍补偿对方。协议签订后，周宗滨向李永汉交付了押金15000元，预交了自2019年12月10日起至2020年3月9日止的租金17400元（含2019年12月5日的定金5000元），随即带员工入住该房屋。2020年4月，受疫情影响经双方协商，李永汉同意第二季度租金为12000元，但周宗滨未按约定支付该12000元。 2020年5月20日，周宗滨以房屋老旧，线路老化为由搬离该房屋，重新为员工租赁房屋。截止2020年5月22日，周宗滨仍有水费1838.7元未结清，截止2020年5月25日，周宗滨仍有电费1348.11元未结清。 上述事实，有李永汉提供的房屋出租协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、水电费清单以及李永汉及其委托诉讼代理人温晓雄、被告周宗滨在法庭上的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。李永汉与周宗滨签订的房屋出租协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。李永汉将房屋出租给周宗滨使用，周宗滨应支付租金。周宗滨不支付租金的行为属违约行为，依法应承担相应的民事责任。鉴于租赁期至2022年12月9日，剩余租期较长，且周宗滨已搬离该房屋，导致租赁协议无法履行。若双方长期僵持，将导致房屋空置，造成资源浪费，故李永汉要求继续履行协议的诉讼请求，本院不予支持。周宗滨的违约行为已经给李永汉造成损失，应当承担相应的违约责任。协议书第五条虽有约定“如有违约照押金双倍补偿对方”，但周宗滨认为违约金过高要求予以调整，综合考虑周宗滨的过错程度，本院酌定违约金以二个月租金即11600元（5800元/月×2）为宜。周宗滨于2020年5月20日搬离租赁房屋，次日起便未对房屋进行占有、使用，李永汉亦未能举证周宗滨搬离租赁房屋后有继续使用水电的证据，故周宗滨对从5月21日起租赁房屋的水电费不应再承担责任。周宗滨对李永汉计算至5月22日水费1838.7元，计算至5月25日的电费1348.11元，予以认可，本院予以确认。关于第二季度的租金，本院认为，李永汉同意第二季度租金为12000元，而周宗滨于2020年5月20日即搬离该房屋，第二季度租金应当自2020年3月1日起计算至2020年5月20日止即10565.2元（12000元÷92天×81天）。周宗滨辩称受疫情影响李永汉同意免租一个月，未能向本院提供证据证明，周宗滨的该辩解意见本院不予采纳。协议书约定租赁期间的维修费用由周宗滨负担，周宗滨关于要求李永汉退还维修费用1707元的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，为维护债权人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、周宗滨应于本判决生效之日起十日内支付李永汉拖欠的租金10565.2元、水费1838.7元、电费1348.11元； 二、周宗滨应于本判决生效之日起十日内支付李永汉违约金11600元； 二、驳回李永汉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费179.6元，减半收取89.8元，由周宗滨负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吴振彪 二〇二〇年九月四日 法官助理 吴智盛 书 记 员 邱香喜 附相关法律条文： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。