山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终10199号上诉人（原审被告）：张仕泉，男，1980年4月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于忠，济南章丘翔宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：于梦盈，女，1986年11月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：万克瑞，山东卓荦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南首创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：米寿源，总经理。委托诉讼代理人：徐琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。上诉人张仕泉因与被上诉人于梦盈、济南首创置业有限公司（以下简称首创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员李莎莎对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。张仕泉上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判驳回于梦盈对张仕泉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于梦盈、首创公司承担。事实与理由:一、一审认定事实不清，证据不足。1.于梦盈诉讼主体不适格。于梦盈提起的是房屋买卖合同纠纷，根据一审查明的事实，2018年3月21日张仕泉与于梦盈到首创公司办理了房产更名手续，将涉案房产变更至于梦盈父亲于波名下。因涉案房产更名，故原来在张仕泉名下的收据也变更在于波名下。《首创?向阳城认购协议书》系于梦盈代表其父亲于波与首创公司签订。由此可见，系于波与首创公司签订的房屋买卖合同，双方形成了房屋买卖合同关系，于梦盈诉讼主体不适格。2.张仕泉诉讼主体不适格。针对涉案房产，于波已与首创公司签订房屋买卖合同，张仕泉也已配合办理了房产更名手续。由此可见，于梦盈与张仕泉已不存在房屋买卖关系，张仕泉诉讼主体不适格。3.张仕泉在《期房买卖协议》履行中并无过错，不应返还38000元及赔偿经济损失。于梦盈在购买涉案房产前于2018年1月14日还另外购买了向阳城项目的其他房产。由此可见，于梦盈对向阳城项目是了解的，否则其不会再另行购买案外人李长江的期房。从《期房买卖协议》的内容来看，于梦盈最大限度的限制了张仕泉的权利，约定了巨额的违约金，故张仕泉在涉案房产买卖中并无过错。二、一审判令张仕泉与首创公司承担连带责任，并承担相应经济损失，适用法律错误。1.连带责任的承担由法律规定或当事人约定，既无法律规定又无当事人约定的，当事人无需承担连带责任。基于张仕泉与于梦盈在涉案房屋买卖中并无过错。于波与首创公司系房屋买卖合同关系，故一审判令张仕泉与首创公司承担连带责任是错误的。2.一审查明的事实足以证明张仕泉在涉案房产买卖中并无过错，故一审法院径直判令张仕泉承担经济损失是错误的。于梦盈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公平公正，张仕泉的上诉请求不成立，应予以驳回。理由：一、关于张仕泉提出的其和于梦盈诉讼主体均不适格。《期房买卖协议》系于梦盈、张仕泉于2018年1月21日达成订立合约的意思表示，于同年3月21日签订的书面协议，协议双方当事人为于梦盈和张仕泉。一审时于梦盈明确要求确认《期房买卖协议》无效，自己作为原告提起诉讼，将张仕泉列为被告，完全符合法律规定。二、关于张仕泉提出的其不应返还于梦盈3.8万元及张仕泉不应承担经济损失。一审时已查明，《期房买卖协议》约定的房屋所使用土地的权利性质为划拨。相关法律规定划拨的土地使用权禁止转让。若买卖划拨土地上的房屋，首创公司必须依据《城市房地产管理法》第四十条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，缴纳土地使用权出让金。事实上，首创公司未依法缴纳土地出让金，这导致张仕泉与于梦盈的买卖行为违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，依据《合同法》第五十二条的规定，系无效行为。因《期房买卖协议》无效，张仕泉除应当返还购房款外，还应当赔偿于梦盈所受到的经济损失。三、关于张仕泉提出的其不应承担连带责任。张仕泉购买涉案房屋并支付相应款项后，又将房屋倒卖给于梦盈，于梦盈依照《期房买卖协议》约定支付给张仕泉共计13.8万元。后首创公司根据于梦盈的指示将认购协议书变更在于波名下，并补开一张10万元的收据。在《期房买卖协议》依法被认定无效的前提下，一审判决张仕泉与首创公司连带向于梦盈返还10万元购房款是正确的。首创公司辩称，一审法院对于首创公司的判决，认定事实清楚，适用法律正确，于梦盈的3.8万元并非购房款，首创公司也没有收到该笔款项，至于该款项是否为区间费用，请求二审法院依法查明。张仕泉与首创公司确实不存在房屋买卖合同关系，张仕泉也不是首创公司的员工。于梦盈向一审法院起诉请求：1.依法确认于梦盈与张仕泉签订的《期房买卖协议》无效；2.判令张仕泉返还购房款38000元，并赔偿经济损失3610元；3.判令张仕泉、首创公司连带返还购房款100000元，并连带赔偿经济损失9500元；4.诉讼费、财产保全费、保全担保费、送达费等一切诉讼费用由张仕泉、首创公司承担。一审法院认定事实：2018年1月14日，张仕泉购买首创公司投资建设的位于温泉路与机场路交汇处的首创向阳城住宅项目3号楼1单元1002期房一套。2018年3月21日，张仕泉作为出卖方与于梦盈作为购买方签订《期房买卖协议》，约定将该涉案房产即首创公司投资建设的位于温泉路与机场路交汇处的首创向阳城住宅项目购买3号楼1单元1002期房转让给于梦盈，《期房买卖协议》约定1.2018年1月27日，双方口头商定本期房转让价为138000元，于梦盈于同日向张仕泉指定的户名蔡金芝、卡号为********的光大银行卡内转账2000元，于2018年1月31日向张仕泉指定的同一账户内转账136000元。后张仕泉通过微信向于梦盈转账返款3000元。待更改张仕泉与首创公司签订的认购协议书购买方名字后，于梦盈再行支付3000元余款；2.张仕泉承诺，在以后任何时间，如果于梦盈要求更改本人与首创公司认购协议书上购买方的名字，无论将购买方更改为于梦盈或是其指定的人，本人无条件协助配合，且不收取任何费用。如有违反，张仕泉同意将已收到的购房款135000元全部返还，同时承担10万元违约金，并赔偿房屋增值部分的经济损失；3.于梦盈承诺在张仕泉协助于梦盈更改其与首创公司认购协议书购买方的同时，于梦盈根据张仕泉的指示，一次性将余款3000元支付张仕泉。如有违反，愿意承担10万元违约金；4.张仕泉与首创公司签订的《首创?向阳城认购协议书》于本协议签订之日交给于梦盈。该《期房买卖协议》签订后，于梦盈通过银行转账方式于2018年1月27日向张仕泉指定的户名蔡金芝（蔡金芝系张仕泉之妻）卡号为********的光大银行卡内转账2000元，于2018年1月31日向该账户转账136000元。于梦盈与于波系父女关系。2018年3月21日，于梦盈与张仕泉前往向阳城售楼处办理了更名手续，将该涉案房产更改在于梦盈父亲于波名下。因涉案房屋在于波名下，首创公司出具日期为2018年1月12日的收据一张，载明“交款单位于波人民币壹拾万元整收款事由首创向阳城3-1-1002购房诚意金”。双方自述，上述行为完成后，于梦盈与首创公司签署落款时间为2018年1月14日的《首创?向阳城认购协议书》。《首创?向阳城认购协议书》约定：1.甲乙双方就乙方认购甲方投资建设的位于温泉路与机场路交汇处“首创?向阳城”住宅项目一期商品房事宜签订协议如下：2.选房顺序及单价：以交款顺序为选房顺序，所有房屋单价均为7500/元平米；3.乙方选购的房屋位于：3号楼1单元1002房，面积86.02平方米，单价7500元/平方米，主房款645150元……，合计总房款陆拾肆万伍仟壹佰伍拾元整于楼体主体封顶前付清并同时签订《商品房买卖合同》；4.付款方式：乙方于签订本认购协议书时向甲方缴纳诚意金壹拾万元整，于2018年5月1日前再缴纳壹拾万元整，余款计陆拾肆万伍仟壹佰伍拾元，于楼体主体封顶前付清并同时签订《商品房买卖合同》；5.交房标准：1000元/平方米豪华精装修；6.本房屋面积为初测面积，最终面积以政府部门测绘为准，多退少补；7.乙方凭交款收据及《首创?向阳城认购协议书》签订《商品房买卖合同》；8.乙方在本协议中的权利、义务不得转让给第三人……最后有甲方首创公司盖章及乙方于梦盈签字捺印。2015年11月30日，甲方济南市历城区临港街道向阳村民委员会与乙方首创公司该涉案房产处签订《合作协议书》，协议约定“甲方行政区域内所有安置用地、生活保障用地及捆绑开发用地（包括本协议签订时已规划用地和本协议签订后规划的开发用地）。具体数据以规划部门最终批复文件及相关图纸为准。甲乙双方就本协议项下土地合作采用村庄改造与房地产开发项目捆绑开发建设的模式进行合作开发……”，该涉案房产处于建设中，建房手续未办齐全。2019年12月下旬，于梦盈得知首创公司开发的涉案房屋项目首创向阳城住宅项目欲改为“首创向阳国院医学健康城”项目，涉案房屋所在楼房改为公寓，引发本诉。一审法院认为，于梦盈与首创公司签订的《首创?向阳城认购协议书》中涉及的房屋属于拆迁安置房屋，没有建设规划许可证，该合同违反法律规定，应属无效合同，据此，于梦盈与张仕泉签署的《期房买卖协议》也属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不受法律保护。于梦盈起诉要求确认与张仕泉签订的《期房买卖协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，本案中，于梦盈在《期房买卖协议》签订后，依约先后向张仕泉转账共计138000元整，后张仕泉再向首创公司的转款行为，且张仕泉与首创公司对此予以认可，并由首创公司向于梦盈父亲于波出具100000元收据一张。在该《期房买卖协议》无效后，张仕泉及首创公司因协议取得的财产，应当予以返还，故关于于梦盈要求张仕泉返还购房款38000元的主张，一审法院予以支持；关于于梦盈要求首创公司返还购房款100000元的主张，一审法院予以支持；关于要求张仕泉对返还购房款100000元承担连带赔偿责任的主张，一审法院予以支持。关于于梦盈向张仕泉主张经济损失3610元及向首创公司主张经济损失9500元，于梦盈与张仕泉在《期房买卖协议》中约定“违约金承担10万元违约金，并赔偿房屋增值部分的经济损失”超出法律相关规定；于梦盈主张损失按照银行2-5年同期贷款利率4.75%计算，既不属于法律规定又不属于当事人约定，结合本案具体情况，同时张仕泉和首创公司占用于梦盈资金两年时间，一审法院认为按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失，符合常理及民法的公平原则。故一审法院认为张仕泉应向于梦盈支付经济损失（以38000元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至2020年1月31日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），首创公司应向于梦盈支付经济损失（以100000元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至2020年1月31日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于梦盈与张仕泉于2018年3月21日签订的《期房买卖协议》无效；二、济南首创置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还于梦盈购房款100000元及经济损失（以100000元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至2020年1月31日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、张仕泉于判决生效之日起十五日内对上述款项承担连带赔偿责任；四、张仕泉于判决生效之日起十五日内返还于梦盈购房款38000元及经济损失（以38000元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至2020年1月31日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回于梦盈的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3322元，已减半收取1661元，保全费1278元，保险保全费300元,由张仕泉负担875元、济南首创置业有限公司负担2364元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一是张仕泉应否返还于梦盈38000元及利息；二是张仕泉应否对首创公司向于梦盈返还10万元及利息承担连带责任。关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。于梦盈依据其与张仕泉签订的《期房买卖协议》，将138000元期房转让价款转账至张仕泉指定账户，首创公司后向于梦盈父亲于波出具10万元收据一份。对剩余38000元，于梦盈、首创公司签订的《首创?向阳城认购协议书》所涉房产项目因未办理建设规划许可证而无效，一审法院据此认定于梦盈与张仕泉签署的《期房买卖协议》亦属无效合同，张仕泉未对此提起上诉，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故张仕泉收取该38000元无法律依据，其应当返还于梦盈该38000元及占用期间的利息。张仕泉主张其作为原审被告主体不适格，与其实际收取38000元的事实不符，本院不予支持。另，与张仕泉形成合同关系的当事人系于梦盈，而非于梦盈父亲于波，张仕泉主张涉案房屋已更名至于波名下，首创公司出具的收据亦为于波，故于梦盈作为原审原告主体不适格的上诉请求，证据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。根据查明的事实，2018年1月14日，于梦盈与首创公司签订《首创?向阳城认购协议书》，首创公司出具的10万元收据中虽记载交款单位为于波，但与首创公司形成合同关系的相对方系于梦盈，一审法院基于双方签订的合同，在认定合同无效后判决由首创公司向于梦盈返还该10万元及利息，并无不当；张仕泉并非合同当事人，一审判决由张仕泉对该项债务承担连带责任，没有法律和合同依据，本院予以纠正。综上所述，张仕泉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2002号民事判决第一、第二、第四项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2002号民事判决第三、第五项；三、驳回于梦盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3332元，由于梦盈负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年九月十八日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜