重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3718号原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道******第****，统一社会信用代码：915000005789950590。负责人：曹磊，总经理。委托诉讼代理人：尹剑平，该公司员工。委托诉讼代理人：陈志然，该公司员工。被告：何群，女，1969年3月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告何群物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人尹剑平到庭参加了诉讼，被告何群经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理,现已审理终结。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年11月至2020年1月期间的物业服务费17884.5元，2014年3月至2019年12月期间的水电公摊费1449.16元，共计28869.7元；2、判令被告支付合同滞纳金（2014年11月至2020年1月以物业服务费每月283.9元为基数，自2014年12月1日起按每日万分之五的标准计算至该物业服务费付清为止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市南岸区xxx号房屋的业主。被告房屋建筑面积为202.76平方米，根据《山与城前期物业服务合同》的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米1.4元（公摊水电费每月据实分摊）的标准支付每月物业管理费283.9元（未装修按半价收取），若逾期不付的，被告应从逾期之日起按每天万分之五支付逾期付款违约金。被告于2014年11月1日起拖欠物业管理费至今，期间原告严格按照物业服务合同约定向“复地·山与城”项目提供了物业管理服务，对于被告拖欠管理费的违约行为，原告对被告进行了数次催告。被告何群未到庭应诉，未答辩。经审理查明：自2011年10月20日起上海高地物业管理有限公司委托原告为复地·山与城A区提供物业管理服务，但因前期地产开发原因，前期物业服务合同于2012年2月1日备案，并于2013年4月23日由重庆市物价局对该小区物业服务收费进行备案，后上海高地物业管理有限公司（乙方：物业管理企业）与重庆朗福置业有限公司（甲方：建设单位）于2015年10月29日签订了《复地·山与城物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为位于重庆市南岸区南山街道福寿路2号的“山与城（A区）”（商住物业）提供物业管理服务；物业服务费实行包干制，叠加别墅2.8元/月·平方米（按建筑面积计算，不含公共能耗，公共能耗据实分摊）；业主应于通知接房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，应在每季前10日内履行交纳义务；本合同期限从2015年1月1日起至2017年12月31日，合同期限内，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效日起，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议为：本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止；届时如双方有歧义，甲乙双方应在合同届满前三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金；该合同还约定了其他的权利和义务。由于该小区未成立业主委员会，原告一直为该小区提供物业服务至今。被告何群系位于重庆市南岸区xxx号住宅房屋的业主，该房屋建筑面积为202.76平方米，该房屋于2013年10月30日接房。现因被告未缴纳自2014年11月至2020年1月期间的物业服务费，原告催讨未果，遂诉至本院。另查明，2019年7月4日，上海高地物业管理有限公司出具情况说明，载明上海高地物业管理有限公司与重庆朗福置业有限公司分别于2013年2月27日签订的《复地·山与城物业服务合同三期》、2012年9月12日签订《复地·山与城物业服务合同B区》、2015年10月29日签订《复地·山与城物业服务合同A区》前期物业服务合同，该合同从签订之日起其合同约定的相关权利及义务均由原告全权履行。审理中，原告自愿放弃水电公摊费的诉讼请求，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。审理中，因被告上述涉案房屋未装修，原告主张减半收取物业服务费按1.4元/月·平方米（建筑面积）标准计算，符合法律规定，本院予以确认。上述事实，有当事人举证及陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，上海高地物业管理有限公司与重庆朗福置业有限公司就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。另根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，山与城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。根据原告提供的情况说明、前期物业服务合同备案证明等证据，原告作为物业服务企业自2011年10月20日起为山与城小区（A区）提供了事实上的物业服务，被告作为该小区的业主，应当自接房之日起向原告交纳物业服务费等费用。根据前期物业服务合同约定，被告应交纳2014年11月至2020年1月期间的物业服务费为17882.23元[因之前余额1.2元，故2014年11月应交纳物业服务费282.66元（1.4元/月·平方米×202.76平方米×1个月-1.2元=282.66元），2014年12月至2020年1月期间的物业服务费为17599.57元（1.4元/月·平方米×202.76平方米×62个月）]，现原告主张该期间的物业服务费17884.5元，系原告计算错误，超出部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，实系前期物业服务合同约定的违约金，被告何群未按合同约定缴纳物业服务费，应当承担违约金，但前期物业服务合同约定的违约金过高，本院依法酌情予以调整为以当月所欠金额为基数，从次月1日起计算至被告付清之日止,其中2014年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何群于本判决生效之日起十日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2014年11月至2020年1月期间的物业服务费17882.23元；二、被告何群于本判决生效之日起十日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司违约金（以当月所欠金额为基数，从次月1日起计算至被告付清之日止,其中2014年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729元，公告费560元，合计1289元，由原告负担89元（已缴纳），由被告何群负担1200元（此款原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  范阿峰人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  高 频二〇二〇年九月一日书 记 员  谭海波