黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0804民初430号原告：何秀玲，女，1967年11月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：韩振威，黑龙江中东律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰宽，黑龙江中东律师事务所律师。被告：郭名锐，男，1994年10月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被告：张杨，女，1991年11月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：卢政峰，黑龙江牛国林律师事务所律师。原告何秀玲与被告郭名锐、张杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何秀玲及其委托诉讼代理人韩振威、高峰宽、被告郭名锐、被告张杨及其委托诉讼代理人卢政峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何秀玲向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；2.判令二被告支付至2020年6月3日的租金150000元、物业管理费13500元、供暖费28650.44元、水电费4686元，共合计192150.44元及利息（自2019年5月10日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际给付之日止）；3.案件受理费由二被告承担。事实及理由：原告所有房屋位于佳木斯市××区××号，此房屋共为6层，原告欲将四楼一整层752.38平方米出租给二被告经营健身房，当时原告身在海南，委托外甥女魏晓旭与二被告共同签订了房屋租赁合同，签订合同的日期为2018年3月10日，房屋租赁期限为三年，自2018年6月10至2021年6月9日，租金为200000元/年，每年5月10日缴纳下一年的租金，合同约定租赁期间产生的取暖费、物业费、水电费及相关的税费与经营期间产生的费用由二被告自行缴纳，二被告缴纳抵押金30000元，未经原告同意房屋不得转租，如未按照合同约定缴纳房租，原告有权解除合同，后又签订了一份补充协议，约定装修期间将抵押金30000元变更为装修保证金，如未按照补充协议内容执行则保证金不再退回，如装修结束后未违反补充协议的约定装修保证金即转为房屋抵押金。上述两份合同签订后，二被告对房屋进行装修，装修期间不计入租赁期限，自2018年6月10日起算租金，原告在交付房屋后，收到一年的租金200000元。由于二被告在2018年6月10日至2019年6月9日的租赁期间未缴纳相应的物业费、物暖费等，原告与被告张杨针对物业费和取暖费签订了补充协议，约定以上费用于2019年2月末应向原告给付35400.44元。2019年4月，被告张杨向原告支付了供暖费28650.44元及一个季度的物业费3375元。同年7月中旬，二被告雇佣的健身房的经理自称肖伟向原告支付租金50000元，至此二被告未再向原告支付过任何费用，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告郭名锐辩称，被告和张杨是合伙人，共同经营健身中心。房屋租赁合同是被告签订的，但这不是个人行为，是为了与张杨开健身中心用，当时与被告签合同的人是魏晓旭，其与原告的关系被告并不清楚。原告所描述的签订合同的日期属实，但合同签订后就将合同交与张杨，当时被告是健身中心的经营者，张杨为出资人。2018年10月，应经营不善，被告将此健身中心的营业执照注销，并和张杨等人进行结算，解除了被告经营者的身份，在此之前已经缴纳过230000元的房租。被告离开后，由张杨管理，健身中心的债权债务被告不清楚，如法院判决被告有对原告支付租金的义务，则被告保留对张杨追究责任的权利。被告张杨辩称，2018年3月10日，被告确与原告签订了房屋租赁合同，被告租赁涉案房屋与郭名锐等人共同经营真实力量健身中心，工商登记的经营者为郭名锐，该健身中心于2018年10月注销。同年10月22日，被告成立佳木斯市××区爱尚健身馆，被告为该健身馆的经营者。2019年6月3日，被告与刘微签订出兑协议，将健身馆出兑给刘微，刘微随即注册成立了佳木斯市××区麦卡健身会馆，与其丈夫肖伟共同经营。2019年7月11日，刘微向原告支付租金50000元。2020年1月，刘微与原告因租赁合同产生纠纷，刘微诉至前进区人民法院，要求解除房屋租赁合同并返还健身器材。被告认为自2019年6月3日刘微承兑健身馆后，成为涉案房屋的实际使用人，对于刘微使用涉案房屋一事原告是知晓的，原告雇佣人员对其所有的整栋楼进行日常管理，刘微在更换牌匾时是需要原告开锁配合的。2019年7月11日，刘微向原告缴纳租金50000元时，原告收取了租金即表示对刘微租赁并使用房屋的认可，因此可以认定刘微承兑健身馆时即是原告与张杨合意解除房屋租赁合同之时，同时原告与刘微达成房屋租赁的合意，原告主张的费用均是刘微租用房屋期间产生的。综上，原告诉讼主体有误，应驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：原告何秀玲单独所有房屋一处，位于佳木斯市××区永安社区，总层数共**，建筑面积共752.38平方米。2018年3月10日，原告委托其外甥女魏晓旭与被告郭名锐张杨共同签订《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》各一份，双方约定原告将其所有的上述房屋的第四层整体出租给二被告用于经营健身房使用，租赁期限为3年，自2018年6月10日至2021年6月9日，房屋租金为200000元/年，自起租之日起每年提前1个月缴纳下一年的房屋租金，租赁期间产生的费用由二被告自行缴纳，房屋租赁期间，未经原告同意，不得转租承租房屋，或未按合同的约定支付租金的，经书面催告后30日仍未支付的，原告有权解除合同，二被告需向原告缴纳30000元装修保证金，如装修期间无结构损害，装修保证金即转为房屋租赁抵押金，如租赁期限届满，二被告付清全部费用后，无装修结构损坏、无违反合同条约、无欠费情况，原告退还保证金。魏晓旭与二被告分别在上述两份合同上签字，后原告何秀玲在此两份合同上补充签字、捺印。合同签订当日，被告张杨通过中国建设银行向原告何秀玲账户转款共计230000元，此款包含装修保证金30000元以及一年的房屋租金200000元，至此二被告取得租赁房屋的使用权。2019年1月7日，原告与被告张杨就物业费、取暖费等签订《房屋租赁合同补充协议》一份，原告为甲方，被告张杨为乙方，约定原《房屋租赁合同》中所指房屋租金仅为房屋租赁费不包括取暖费、物业费、电梯费等其他费用，乙方应向甲方支付取暖费28650.44元/年，给付方式为每年与房屋租金一并支付，物业费1125元/月，于每月5日前支付。2018年度取暖费28650.44元及物业费6750元，共计35400.44元，先由甲方垫付，乙方于2019年2月末将上述款项偿还，本协议有效期限为原租赁合同期限即2018年6月10日至2021年6月9日，双方分别在该补充协议上签字、捺印。2019年4月2日，被告张杨再次通过中国建设银行账户向原告何秀玲账户转款28650.44元，此款为2018年度的取暖费，原告何秀玲自认收到三个月的物业费共计3375元。4月18日，原告何秀玲向涉案房屋的四楼租户发出《通知》一份，催缴2019年6月10日至2020年6月9日期间的租金，以及2019年度的取暖费，共计228650.44元。7月11日，原告收到租金50000元现金，并出具收据。至此，二被告未再向原告支付任何费用。另查明，二被告等人合伙在涉案房屋处经营佳木斯市××区真实力量健体中心，其登记的经营者为被告郭名锐，该健体中心于2018年10月8日被佳木斯市××区市场监督管理局永安管理所准予注销登记。2018年10月22日，被告张杨以经营者身份注册成立佳木斯市××区爱尚健身馆，其经营地点与前述健体中心一致，2019年6月3日，被告张杨与案外人刘微签订《健身房出兑协议书》，将健身房所有的设施、器械一并出兑给刘微，且会员等一并由承兑人刘微接纳。2019年6月18日，刘微申请注册登记佳木斯市××区麦卡健身馆，其经营地点为涉案的租赁房屋。上述事实有原、被告身份信息、个体工商户登记信息、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议两份、租金催缴通知、准予注销登记通知书、清税证明、健身房出兑协议、收据、中国建设银行流水两份以及当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案中的房屋租赁合同与第一份补充协议，为原告委托他人签署，但事后补充签字，视为对该委托行为的追认，因此原告与二被告之间签订的租赁合同与两份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，真实有效，对双方当事人均有约束力，且应当遵照约定履行各自的义务。原告已经将租赁房屋交付二被告使用，现二被告未按照合同约定支付第二年度的租金等相关费用，原告主张解除租赁合同，本院予以支持，原告请求二被告支付2019年6月10日至2020年6月3日期间的房屋租赁费用、物业费、2019年度取暖费本院予以支持，参照年租金200000元/年计算，并扣除已经支付的50000元，还应支付租金为146712元，依照原、被告2019年1月签订的补充协议中约定，取暖费为28650.44元/年，因此，二被告应向原告支付的取暖费为28650.44元，二被告租赁涉案房屋近2年期间，共向原告缴纳了3个月的物业费计3375元，现原告仅主张12个月的物业费共计13500元，本院予以支持。关于原告主张的水电费，双方在租房合同及补充协议中均无关于水电费支付即计算方式的明确约定，故原告的该项诉请本院不予支持。对被告郭名锐抗辩称在以其为经营者登记的佳木斯市××区真实力量健体中心注销登记后，其已经不在使用涉案房屋，不承担租赁费的主张，及对被告张杨亦辩称自2019年6月3日后将健身馆出兑给案外人刘微后，已经不在使用涉案房屋，原告不应向其主张租金，并申请追加刘微为本案的被告。本院经审理认为，依据合同的相对性原则，合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。本案中原、被告系房屋租赁合同的双方当事人，在双方合意解除合同前，原告有义务将租赁房屋继续交付被告使用，被告亦需要按照合同约定支付租赁房屋的相关费用。被告张杨认为原告收取50000元租金为刘微支付的以及配合刘微更换牌匾，是默许其转租行为，本院认为50000元租金并非刘微本人向原告支付的，不能因此推定原告知晓并认可被告张杨出兑健身馆以及转租房屋的行为，即使原告知晓被告张杨的转租行为，原告与二被告之间的租赁合同仍然继续有效。综上，对二被告的抗辩主张，本院不予采纳，对被告张杨追加刘微为案件当事人的申请，本院不予支持，如二被告认为刘微损害其权益，可另行主张权利。二被告欠付原告租金146712元、取暖费28650.44元、物业费13500元，因二被告存在违约行为，因此抵押金30000元不在租金中予以抵扣，以上二被告共应向原告支付租金及相关费用共计188862.44元及利息。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：解除原告何秀玲与被告郭名锐、张杨签订的《房屋租赁合同》；被告郭名锐、张杨于本判决生效之日起十日内给付原告何秀玲租金及相关费用188862.44元及利息（以188862.44元为基数，自2019年5月10日起至2019年8月20日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告何秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4143元，减半收取计2072元，由被告郭名锐、张杨共同负担2039元，由原告何秀玲负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  高杰二〇二〇年九月十七日法官助理张雨彤书记员范冉冉