广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30071号原告（反诉被告）：广州喜运酒店管理有限公司，住所：广州市天河区兴安路****。法定代表人：李伟波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，该公司员工，联系地址。被告（反诉原告）：郑克超，男，汉族，1974年1月9日出生，身份证住址：浙江省平阳县。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。原告广州喜运酒店管理有限公司与被告郑克超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州喜运酒店管理有限公司的委托诉讼代理人胡琼、丁丽，被告的委托诉讼代理人胡新范均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还房屋租赁押金6000元；2、请求判令被告向原告退还2020年2月1日至2020年2月29日的租金6365元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》约定被告将于广州市越秀区新天地街#1（自编D2栋）X房租给原告。合同签订后，原告依约向被告支付租赁押金6000元。原告作为一家酒店经营管理公司，将承租的房屋用于出租运营。自2017年以来，双方一直相处融洽，互守合约。但自2020年疫情爆发后，酒店入住的订单被大量取消，多家线上平台直接无责退订酒店入住订单，特别是2020年1月24日，文化和旅游部办公厅印发紧急通知，要求全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票＋酒店”旅游产品业务，并要求妥善处理好游客行程调整和退团退费等合理诉求，原告鉴于此，配合国家疫情防控需要没有再进行旅业经营，继而原告向被告发出恳请减免租金共渡难关的请求，但遭到了被告的拒绝。但原告确因疫情防控需要，已经不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，因疫情防控持续的时间较长，且时至今日仍未结束，原告已与被告提前终止房屋租赁合同，但被告拒绝退还房屋押金及多支付的租金，原告要求提前终止房屋租赁合同并退还房屋押金及多支付租金的行为实属不可抗力的无奈之举，遂向法院提起诉讼。被告辩称，1、原告诉称疫情是不可抗力是不成立的，双方合同约定的不可抗力事件指的是战争、地震、水灾等情况，本次疫情虽然对社会造成一定的影响，但是广州仅仅是加强人员防控和检查，并非不可抗力事件，原告也没有提交不可抗力的证明文件。2、疫情期间原告一直在实际使用房屋，没有歇业停业，存在租金收入，这一点可以从水电费单看出来，不存在合同目的不能实现。3、原告承租房屋后再出租的行为是市场经营行为，必然存在一定的市场风险，疫情初期虽然对原告的收入造成一定的影响，但2020年3月后的市场已经基本得到恢复，该所受的影响是非常有限的，完全在企业自身的可承受范围内，应当自行消化和承担，而不应将经营风险随意转嫁。被告作为出租人，同样对该房屋背负按揭贷款的债务，但银行并没有免除被告的债务。4、之前被告应原告的请求已经一再降低房屋租金，本次疫情刚一开始，原告就要求免除3个月的租金实属无理要求。5、本案中，原告系单方违约终止合同，同时拖欠被告还有拖欠租金和物业费等费用的行为（具体见被告的反诉状的事实与理由）。6、综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告支付被告2020年3月1日至2020年3月31日租金6365元以及违约金（自2020年3与22日起按每日百分之三标准支付至付清之日为止）；2、判令原告支付被告2020年1月1日至2020年3月31日的电费、线损、电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊、水费、污水处理费、管损等共计1064.4元；3、判令原告支付被告因拖欠租金、物业费等产生的违约金6365元；4、判令原告支付被告因单方面解除合同而产生的违约金6000元（以押金抵扣）；5、本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告签订《房屋租赁合同书》，被告将案涉房屋出租给原告。2020年1月底原告称受到疫情影响，要求被告免租三个月，基于疫情并非不可抗力事件，疫情期间原告也仍在实际使用房屋，而且原告之前已经一再要求降低租金，再要求免租三个月实属无理要求，公寓业主均表示不同意。后因原告明确单方要求终止租赁合同，并欠付租金和水电费，被告才收回房屋。鉴于原告拖欠租金、水电物业管理费用，单方违约要求终止合同，故原告依据双方《房屋租赁合同书》第十二条第一款、第五款的约定，要求原告各支付一个月租金作为违约金，同时付清房屋交接之前的租金和欠缴的水电物业费。原告对被告的反诉，答辩称，1、租金的诉请，在疫情期间，并不是就我司单独存在的问题，如按正常合同该问题不成立，是因为疫情的原因才导致的。我司请求业主将案涉房屋收回，我方承担不起案涉房屋的租金。我方没有使用案涉房屋，是业主没有过来收房。2、水电的诉请，我方在调解时也表明我方愿意承担我方使用期间的水电的费用。3、家具损失，我方是租客，家具的正常损坏是正常现象，被告要求我方赔偿全新的家具是不合理的。4、拖欠租金问题，我方没有拖欠租金，我方有提前通知业主前来收房，是业主没有到场收房。5、违约金问题，因为疫情，我方没有办法按照正常的情况来履行。我方并不属于恶意行为。我方起诉的初心是希望与被告和解，我方与业主调解过，是因为没有调解成功才走到诉讼的地步。我方只是想将案涉房屋的押金和多付的租金收回。原告因为疫情原因无法使用租赁房屋，双方在合同中约定了因政策原因导致无法进行旅业经营的，我方可单方解除合同，并不需要承担违约责任。在2020年1月疫情爆发时，特别是2020年1月24日文化和旅游部发布的紧急通知及规定，我方为了配合国家需要，我方没有经营。当时是所有的旅业都没有进行；以至于没有使用案涉房屋，合同的目的没有实现，因疫情防控持续较长，至今仍未结束，而原告与被告的租赁合同将于2020年7月到期。原告可以预见自2020年2月至7月合同仅剩的时间内是不能进行正常的旅业经营的，因此原告于2020年1月28日以书面的方式，向被告发出倡议书，要求与被告共渡难关，要么减租要么解除合同，如不同意减租则视为提前终止合同。通知发出后众被告均不同意减租，那我方认为合同已经提前终止。要求各被告前来办理退房手续，在2020年2月4日至2020年2月10日期间均有通过微信及电话等方式通知被告过来收房，但各被告均以各种理由推迟，或因在国外或因疫情原因无法前往收房，而没有及时办理交接手续。我方于2020年3月18日以书面快递的方式向各被告寄送收房通知，催促尽快办理交接手续，在2020年2月4日通知各被告收房后，我方没有再使用房屋。因此我方要求退还2020年2月的租金，也不应承担被告反诉要求的其未能收房期间的租金。租赁情况是先付该月的房租及上个月的水电费，因此所产生的水电、公摊费用可以在双方的交接结算中扣除。我方并没有拖欠其租金，更没有拖欠其物业费，物业费是按照季度交付，我方已经支付完2020年1月-2020年3月的物业费。我方解除合同的原因见我方诉状，我方并不存在恶意，是属于不可抗力下的无奈之举，完全不构成违约。经审理查明，广州市越秀区新天地街#1(自编D2栋)X房是被告的物业。原告向被告承租上述房屋作酒店公寓使用，双方为此于2017年7月16日签订《房屋租赁合同书》，其中约定：被告出租给原告的房屋位于广州市越秀区新天地街#1（自编D2栋）X房，租赁物业可以被原告合法承租并可用作酒店公寓（包括但不限于：公寓式酒店出租经营、办公、转租、分租、提供住宿服务）经营等商业用途；租赁期自2017年7月17日至2020年7月31日，其中2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为每月6365元，原告于每月17日前将当月租金全额一次性通过银行转账方式支付给被告；在该合同签署之日内，被告需向原告一次性支付相应的家私家电工程款，合计13800元；双方办理完毕交付手续后，原告支付给被告相当于第一个月租金6000元作为房屋租赁押金，在合同期满后，双方确认不再续签合同的情况下，双方结算清楚所有费用，办理完毕房屋归还手续后，被告在当日将押金无息退还给原告；租赁期间，原告或原告客人保管、使用不当原因导致的租赁物业受损及其附属物、家私家电、设施损坏、故障的，原告自行负责修复并承担费用，双方对费用承担另有约定时，按约定的计算；双方之间的通知除书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达；任何一方违反其于本合同项下之承诺、陈述或保证，或其于本合同项下提供的文件不真实的，造成对方损失的，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此所遭受的全部损失，并需向对方支付壹个月的租金作为违约金；原告未能在约定的时间内支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3%向被告支付违约金，若延迟支付租金超过壹个月，被告解除合同，并没收原告押金；原告如欲提前终止合同，须提前30天书面通知被告，通知到达被告后，30天到期后被告即视为合同终止，原告应向被告支付壹个月的租金作为违约金，押金可抵扣此违约金；如因政策原因，原告不能利用租赁物业进行日租、月租、旅业经营的，原告可单方面解除本合同，不需要承担违约责任等。合同签订后，原告向被告支付了押金6000元，被告也将案涉房屋交付原告使用。原告向被告交付租金至2020年2月29日。原告向本院提供了《致富力新天地D2业主的一封信》，其中载明：由于不可抗力因素，造成商家经营困难，希望业主共同渡过，富力新天地D2栋公寓协会全体商家经讨论决定，2020年2月1日起所有公寓承租房屋免付租金2.3.4月，后续根据疫情情况协商；如果贵业主同意免租，请于24小时内回复“同意免租”，如24小时内无回复，视为贵业主同意终止合同退回押金，请前来办理退房手续等。原告表示，其在2020年1月28日通过微信，向被告发出了上述信函，明确了不同意免除三个月租金，则视为终止合同并退还押金；2020年2月4日，原告再次发微信通知被告前来办理收房手续，又于2020年2月4日至2020年2月10日多次微信电话通知被告收房；2020年3月18日向被告寄送催促收房通知书。被告则表示2020年1月28日原告发送的上述信函并没有明确提到要解除合同，事后大家在微信上协商，直到2020年2月4日原告才向部分业主提出终止合同，但根据双方的租赁合同约定，提前一个月通知对方，并支付一个月的租金作为违约金，方可解除合同，被告当时因疫情影响，确实无法在2020年2月办理房屋的交接，被告在2020年3月21日收到原告发出的解除合同的纸质通知，在2020年4月1日办理了收房手续。庭审时，原告与被告确认案涉房屋在2020年1月1日至2020年3月31日的电费、线损、电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊、水费、污水处理费、管损等共计1064.4元，原告愿意承担。双方还确认案涉房屋在2020年4月1日已交还被告。关于案涉合同解除时间，原告认为是2020年1月28日，被告则认为应是被告实际收房的时间。双方确认在履行合同过程中，原告实际交付租金的时间是每月30号前支付次月的租金。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据该合同约定，双方之间的通知采用书面形式和电子邮件等方式，自发出之日起三日内视为送达；原告如欲提前终止合同，须提前30天书面通知被告，通知到达被告后，30天到期后被告即视为合同终止等，故原告认为在2020年1月28日解除合同的意见，不符合该约定，本院不予支持。原告在2020年3月18日向被告寄送收房通知，双方在2020年4月1日完成收房手续，符合合同上述约定，案涉合同应于该日解除。因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬启动重大突发公共卫生事件一级响应，复工复产时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情防控期间，尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，原告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方在签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准支付租金，确实有失公平，本院酌定被告向原告减半收取2020年2月、3月的租金，原告应向被告支付3月租金3182.5元，被告应将收取2月租金3182.5元退还给原告，两项租金相互抵消。原告未按案涉合同约定向被告支付租金，以及有提前解除合同意思表示，导致案涉合同提前解除，应属违约，但鉴于上述疫情防控等因素，对于原告违约责任，本院酌定被告没收原告一半押金；对于被告反诉其他违约责任，本院不予支持。案涉房屋2020年1月1日至2020年3月31日的电费、线损、电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊、水费、污水处理费、管损等共计1064.4元，应由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告郑克超向原告广州喜运酒店管理有限公司退还押金3000元；二、在本判决生效之日起十日内，原告广州喜运酒店管理有限公司向被告郑克超支付2020年1月1日至2020年3月31日的电费、线损、电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊、水费、污水处理费、管损等，共计1064.4元；三、驳回原告广州喜运酒店管理有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告郑克超的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费33元，由原告广州喜运酒店管理有限公司负担16.5元，被告郑克超负担16.5元；反诉受理费147.33元，由原告广州喜运酒店管理有限公司负担25元，被告郑克超负担122.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴**武二〇二〇年九月二十七日书记员  郑艳婷