贵州省遵义市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔03执异520号异议人（被执行人）：贵州宅中装饰工程有限公司。住所地：贵州省遵义市上海路龙泉常青藤国际花园**********。统一社会信用代码：91520303MA6DWGKU06。法定代表人：黄仕文。异议人（被执行人）：黄仕文，男，1966年8月24日出生，住贵州省遵义市汇川区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司遵义市分行。住所地：贵州。住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路82路代码：915203007096404271（1-1）。负责人：李雅芳。本院在执行中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建行）申请执行贵州宅中装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）、黄仕文借款合同纠纷一案中，被执行人装饰公司、黄仕文向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。被执行人装饰公司、黄仕文称：2020年6月17日，法院作出984号之一执行裁定书，将黄仕文名下位于贵州省遵义市汇川区遵义市市民键身中心周边棚户区改造工程（时代星城）12-2号楼4-5号住宅,以716458.72元拍卖给案外人王臻玲，但在执行过程中存在以下问题：一、黄仕文的联系地址并未改变，但未曾收到过人民法院的执行文书。2020年7月28日，黄仕文到遵义中院才从执行人员处了解到涉案房屋被拍卖，而人民法院的执行文书，是黄仕文2020年8月3日才从卷宗资料中得知。二、人民法院拍卖的房产，已经在拍卖前变卖给黄荣涛。2019年7月5日黄仕文与黄荣涛签订了《房屋买卖协议》将时代星城12-2栋4-5号住宅（面积96.16平方米、花园229.8平方米、带围墙和钢架棚），以92.8万元价格卖给黄荣涛（房款通过农业银行支付）。三、遵义市中院委托贵州博誉房地产评估有限责任公司作的《房地产评估报告》与房屋购卖买实际情况不合。在2016年购房时，四楼房屋因带有花园，房价比其它楼层每平方米要高两仟多元，接房后又自建围墙、防漏棚和屋面防水。还有室内装修以完成水电、泥工、木工工序，《房地产评估报告》没有这些内容。四、欠建行本金不符。2019年7月黄仕文已还本金25500元，还尚欠本金46500元。五、人民法院扩大执行，侵犯了申请人的合法权益。装饰公司、黄仕文只欠建行几万元，而人民法院在申请人不知情的情况下，将黄仕文私产近百万的私宅进行拍买，而该私宅在拍卖前己变卖给黄荣涛，只是没办理过户手续，而该小区因城投集团原因，均没有其它住户办理了过户手续，故无房屋所有权证。综上，人民法院执行不当，拍卖行为无效，请求撤销上述拍买行为。本院查明：本院依据已发生法律效力的遵义仲裁委员会（2019）遵仲裁字第223号裁决书，受理建行申请执行装饰公司、黄仕文借款合同纠纷一案。因被执行人装饰公司、黄仕文未履行生效法律文书确定的义务，2019年8月19日，本院作出（2019）黔03执984号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人贵州宅中装饰工程有限公司、黄仕文银行存款人民币85000元；二、采取前款执行措施仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应该履行义务部分的其他财产。执行过程中，本院对黄仕文名下位于贵州省遵义市汇川区遵义市市民键身中心周边棚户区改造工程（时代星城）12-2号楼4-5号住宅用房进行拍卖,案外人王臻玲以716458.72元竞得。2020年6月17日，本院作出（2019）黔03执984号之一执行裁定书，将该房产裁定给案外人王臻玲。被执行人装饰公司、黄仕文遂以拍卖程序违法等事由向本院提出执行行为异议。另查明，在本院立案受理建行申请执行装饰公司、黄仕文借款合同纠纷一案后，一直无法同被执行人黄仕文取得正常联系，相关电话短信黄仕文亦未进行回复。在此情况下，2020年3月9号在拨打黄仕文183××××****电话无人应答后，我院向该号码发送了短信告知了相关执行情况。4月20日，我院在黄仕文居住的小区张贴了查封公告。进入评估程序后，亦在该小区张贴了评估拍卖公告。本院认为，关于本院（2019）黔03执984号之一执行裁定书装饰公司、黄仕文是否收到的问题，本院（2019）黔03执984号之一执行裁定书的主要内容为将涉案房产裁定给案外人王臻玲，装饰公司、黄仕文即便没有受到该裁定，也不会对该裁定效力产生影响。至于其他法律文书是否收到的问题，本案审理期间，黄仕文陈述称，执行人员将有关法律文书邮寄到其居住的地址，联系方式是其不常用的公司的电话（现已没有使用），但其亦认可其收到遵义仲裁委员会（2019）遵仲裁字第223号裁决书。根据其陈述可知，黄仕文并不否认本院邮寄的电话是其使用的电话，但未常用，根据最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知第六条关于“当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序。当事人变更送达地址，应当以书面方式告知人民法院。当事人未书面变更的，以其确认的地址为送达地址。”之规定，其未将电话有关情况告知本院，责任应由其承担。另外，黄仕文在向本院的情况说明中称：其就住在身份证住址，二十多年没有搬家。由于疫情期间，从2020年2月到2020年5月一家人都不能出小区。也足见本院邮寄的地址是其可以签收到信件的地址，且其并未长时间离开过居住的小区，而遵义城区在今年3月份在疫情缓解的情况下，已经逐步放开了人员管控，正常的收取信件不会影响，其未收到执行文书并不符合常理，且本院已经在其居住的小区张贴的相关公告，程序符合法律规定。关于黄仕文称已将涉案房屋卖于他人的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，由于涉案房产登记在黄仕文名下，其与其他人的房屋买卖行为由于欠缺法律规定的物权转移生效要件，而不发生物权变动效果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”之规定，本院处置其房产并无不当。关于评估可能漏项的问题，本院认为资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性，且民事执行工作与司法技术辅助工作相互独立和分离。根据《人民法院委托评估工作规范》二十七关于“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。……”之规定，其应当在法定期限内由评估机构先予以书面说明。其亦可以通过与竞拍人协商或另案起诉的方式解决争端。本院的拍卖程序并无不法。关于所欠建行本金不符及扩大执行的问题。本院认为，虽然装饰公司、黄仕文所欠债务与房屋的价值有一定落差，但单套房屋具有不可分割的属性，本院对其整体处置符合物品的属性，并无不当之处。至于其欠建行债务的多少，可通过对账核算清楚，法院会根据差欠金额据实执行，并不会将所有拍卖款一并处理。另外，作为被执行人，在收到生效法律文书，得知其应当承担还款责任的情况下，应当积极主动履行义务，装饰公司、黄仕文由于未积极履行债务，本院对其财产进行处置并无不当。综上，异议人异议事项缺乏事实与法律依据，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回贵州宅中装饰工程有限公司、黄仕文的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向贵州省高级人民法院申请复议。审判长  胡耀星审判员  余德平审判员  杨 勇二〇二〇年九月二十四日书记员  李泾蕾