广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7244号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区澳金铜铝型材有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：关镇兴，广东顺科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢泾沛，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张肇婧，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞军，广东利合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：关勇强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张肇婧，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞军，广东利合律师事务所实习律师。上诉人佛山市顺德区澳金铜铝型材有限公司（以下澳金公司）因与被上诉人卢泾沛、关勇强建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳金公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判澳金公司向卢泾沛赔付地上建筑物损失2314014元；2.撤销一审判决第四、五项，改判澳金公司无需向卢泾沛、关勇强赔付土地溢价损失；3.二审诉讼费及相应的一审诉讼费由卢泾沛、关勇强承担。事实和理由：一、一审法院判令澳金公司应向卢泾沛赔付地上建筑物损失2645308元没有事实和法律依据，应予改判。一审法院认为涉案地上建筑物即将拍卖，澳金公司不应从拍卖中获利，因此认定澳金公司应以该建筑物的评估价2645308元（含税）赔付给卢泾沛，但根据评估报告及法院的拍卖公告，该建筑物核定的价值为2314014元（不含税），法院也是以2314014元为基数进行拍卖，故澳金公司应按2314014元的价格赔付给卢泾沛。二、一审法院判令澳金公司应向卢泾沛、关勇强赔付土地溢价损失没有事实和法律依据，应予改判。卢泾沛、关勇强未依合同约定的时间和金额向澳金公司支付土地使用权出让金，构成根本违约。根据《土地使用权出让合同》第十二条的约定，卢泾沛、关勇强应在2006年12月31日前付清全部1380000元土地使用权出让金，……任一期付款逾期未支付的，甲方有权解除合同，收回土地使用权。但卢泾沛、关勇强至今仍未依约支付完土地使用权出让金，该违约行为是导致案涉合同无法履行并解除的根本原因，卢泾沛、关勇强应承担100%的违约责任，一审法院认为其违约行为仅应承担20%的违约责任没有事实和法律依据，应予改判。截止2005年7月25日，卢泾沛、关勇强仅向澳金公司支付土地使用权转让金720000元。截止2010年3月24日，卢泾沛、关勇强仅向澳金公司支付土地使用权转让金755757元。卢泾沛、关勇强严重逾期付款后，澳金公司依据双方签订合同约定没有义务将转让的6000平方米土地过户至卢泾沛、关勇强名下，而澳金公司出现债务问题导致地块被法院首次查封是在2015年11月4日，在此之前的10年时间（2005年至2015年）如卢泾沛、关勇强履行完全部付款义务，澳金公司完全有能力履行合同义务将转让的6000平方米土地使用权过户至卢泾沛、关勇强名下。可见，导致涉案的合同目的不能实现，合同无法继续履行的根本原因是卢泾沛、关勇强逾期付款的违约行为。三、即使澳金公司需要承担违约责任，并需向卢泾沛、关勇强退还建设用地使用权转让款，且需赔偿地上建筑物损失和土地溢价损失，但卢泾沛、关勇强从2004年9月6起至合同解除之日占用6000平方米土地的使用费也应该在本案中予以抵扣。首先，根据《土地使用权出让合同》第十二条的约定：“……任一期付款逾期未支付的，甲方有权解除合同，收回土地使用权，乙方在土地上的所有建筑由乙方自行拆除，乙方已给的费用按租金扣除，并向甲方支付合同交易总额20%的违约金”，故对于卢泾沛、关勇强已经支付的款项，澳金公司有权按租金扣除。卢泾沛、关勇强从2004年9月6日至合同解除之日（起诉之日2019年8月8日）已经实际占用涉案6000平方米土地14年11个月之久，按照2004年的土地租金市场价3元/平方米/月计算，且根据近15年土地租赁市场的租金递增规律，租金按每年递增10%的标准计算，卢泾沛、关勇强占用涉案的6000平方米土地期间产生的土地占用费为6794502.2元，应该在本案中予以抵扣卢泾沛、关勇强已支付的755757元转让费。而且，澳金公司即将进入破产清算程序，为了避免澳金公司另案起诉卢泾沛、关勇强支付土地占用费的诉累，二审法院依法也可在本案中一并抵扣地上建筑物损失和土地溢价损失。卢泾沛、关勇强辩称，一、涉案土地、厂房已于2020年5月9日拍卖成交，成交价格为199985000元远远高于一审期间双方同意的参照评估报告的含税市场价值，远远高于一审双方同意参考在执行阶段的房地产评估明细表的价格140503751元,因此一审判决赔偿卢泾沛该地块的建筑物损失2645308元，没有超过实际市场价格并无不妥。二、澳金公司应赔偿卢泾沛、关勇强的土地增值损失。首先，卢泾沛、关勇强不存在过错。其次，根据一审法院调取的不动产信息登记结果以及档案资料显示，涉案地块从2004年起就处于冻结状态，该冻结状态虽然不代表不能过户，但澳金公司未缴纳所需补缴的土地补贴109932元未使得土地解除限制。涉案土地在2005年开始抵押，澳金公司于2007年8月13日办理涉案土地厂房的不动产登记，2015年之后一直处于查封状态，因此涉案合同目的不能实现的根本原因是由土地被查封及拍卖，过错一方是澳金公司。且卢泾沛于2010年3月23日与澳金公司就购地款及违约金的支付达成一致的补充意见，使得合同可以继续履行。在卢泾沛、关勇强起诉前，澳金公司从未就此提出过要求解除合同，即使一审判决认定在合同解除过程中，卢泾沛、关勇强存在20%过错，澳金公司承担80%的责任，那么澳金公司也应当赔偿卢泾沛、关勇强的土地溢价损失。卢泾沛、关勇强向一审法院提出诉讼请求：1.解除卢泾沛、关勇强与澳金公司于2004年9月6日签订的《土地使用权出让合同》；2.澳金公司向卢泾沛返还土地转让款910560.6元及利息（利息以910560.6元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿完毕之日止）；3.澳金公司向卢泾沛赔偿厂房价值损失2645308元；4.澳金公司向卢泾沛赔偿土地溢价损失3253041元；5.澳金公司向关勇强返还土地转让款260000元及利息（利息以260000元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；6.澳金公司向关勇强赔偿土地溢价损失2893572元；7.卢泾沛、关勇强对案涉土地即厂房（土地面积6208.7平方米、地上建筑面积2593.4391平方米）的拍卖、变卖、折价所得款项享有优先受偿权；8.本案诉讼费用由澳金公司负担。一审法院认定事实：2003年11月28日，澳金公司与黄连集约工业区开发建设办公室签订《使用土地建设协议》一份，约定：乙方（即澳金公司）在黄连集约工业规划区内建设，需用工业土地55605平方米（以实际面积为准），地块编号为3-6、3-5部分，土地有偿使用年限为五十年（以顺德区国土局所发的土地证规定日期起计算）；甲方（即黄连集约工业区开发建设办公室）按每平方米230元的价格计收土地有偿使用费，共12789150元；乙方按使用土地的面积向甲方缴纳土地物业管理费（双方另行签订了《土地使用缴纳物业管理费协议书》）；乙方在黄连集约工业规划区内建设用地，交清款后才能享有规定年限的使用权，未交清款项前该土地仍属于甲方所有，甲方在乙方交清款后六个月内办妥一切土地有偿使用手续，包括国有土地使用证，如甲方超期未能办理土地使用证，在付清土地款的前提下乙方可按土地总价款的20%为基数计收乙方利息（按月利率1%）；合同签订之日起交付定金2500000元，办完土地使用证再付不少于总地款的70%（含定金），余下30%购地款一年内付清（免息）；其他约定。《使用土地建设协议》签订后，澳金公司于2003年12月2日支付了定金2500000元，并于2005年1月26日前付清全部余款，及缴纳了土地使用证的办证费用。上述3-6,3-5部分地块的建设用地使用权于2005年1月27日登记在澳金公司名下，登记面积为55828.13平方米。2004年8月27日，卢泾沛委托范某群（卢泾沛的配偶）向澳金公司指定的收款人李某流转账支付了200000元。2004年9月6日，澳金公司与卢泾沛、关勇强签订《土地使用权出让合同》一份，约定：甲方（即澳金公司）将位于顺德区黄连工业区3-5号地块“出让”（应为“转让”，以下称转让）给乙方（即卢泾沛、关勇强），面积为6000平方米；土地使用权转让期限为50年，其合同签订之日起算；合同项下转让的土地按照顺德区政府批准的勒流街道黄连工业区总体规划是建立综合工业区，用于开办和经营工业项目以及建立生活服务设施，在转让期限内如需变更土地用途，需征得甲方和城市规划部门的批准并办理相关手续；乙方同意向甲方支付土地使用权转让费、土地使用费、甲方办理《国有土地使用证》的费用；该地块的土地使用权转让费为230元/平方米，总额为1380000元；乙方需在合同签订当日以现金或支票的形式向甲方支付转让费400000元，于2004年12月31日前支付100000元，余款880000元分两年付清（2005年6月30日前付440000元，2006年12月31日前付清余款440000元），任一期款项逾期支付，甲方则有权解除合同、收回土地使用权，乙方在土地上所有建筑由乙方自行拆除，乙方已给费用按租金扣除，乙方还需向甲方支付合同交易总价款20%的违约金；甲方国有土地使用证办理完毕后需办理按揭贷款，而乙方转让费未付清给甲方的，乙方则按银行同期贷款利息给付甲方所剩余款的利息直至转让费给付完毕；乙方在向甲方支付全部土地使用权转让费后，依照规划向当地管理部门办理登记手续（甲方应予以配合，相关费用由乙方自理），领取《国有土地使用证》，取得土地使用权；合同期限届满，甲方收回土地使用权，地上建筑物及其他附着物所有权由甲方无偿取得；如一方未能履行本合同规定的义务视为违约，违约方从另一方处收到具体说明违约情况的通知后应在10日内纠正该行为，如15日后违约行为没有纠正，则违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失；如由于甲方过失而产生乙方对该地块土地使用权占有的延期，本合同项下土地使用权转让期限顺延；如乙方不能按时支付任何应付款项，从逾期之日起按每日应缴纳费用的0.1%支付滞纳金；乙方在该土地上未按开发计划进行建设或连续两年不投资开发建设，甲方有权无偿收回土地使用权；其他约定。《土地使用权出让合同》签订后，卢泾沛又委托范某群于2005年7月30日向澳金公司指定的收款人李某流转账支付了220000元。2010年3月23日，澳金公司与卢泾沛的委托人伍某德（卢泾沛的女婿）与澳金公司签署《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》，确认：一、双方经相关部门测量地块面积为3285.9平方米；二、总购地款为755757元，付款情况为2004年8月30日付200000元，2004年9月9日付200000元，2004年12月29日付100000元，2005年7月25日付220000元（合同约定的付款期限为2005年6月30日），尚有余款35757元未付；三、利息款共计44433元，分别为220000元从2005年7月1日计算至7月24日，35757元从2007年1月1日计算至2009年12月31日；四、围墙款分摊19269.9元；五、土地损耗补偿款91100.7元；六、该宗土地剩余款190560.6元已全部付款，办理土地转户手续时澳金铜铝型材有限公司应负责协助办理，办理费用由伍某德负担；七、该宗土地款项已全部付清，该土地上所有产权产业归伍某德所有，并附宗地图159044-002一份；八、该宗土地管理费、垃圾费将按每季度付给澳金铜铝型材有限公司，由澳金铜铝型材有限公司向相关收费部门代付。《土地使用权出让合同》签订前后，澳金公司出具了三张收据，分别为：1.2004年8月27日收关勇强购地款200000元，收款信息为“8月27日存入农行李某流户账号262098#”；2.2004年9月9日收关勇强购地款200000元，收款信息为“9月9日存入农行李某流户账号262098#”；3.2004年12月29日收关勇强购地款100000元，收款信息为“存入黄连农行262098#户伟”。《土地使用权出让合同》签订后，卢泾沛委托案外人周窝生、梁永贵、潘绍军等人在案涉3-5号地块上修建厂房一座，并支付了修建产生的相关费用。2006年2月21日，黄连集约工业区开发建设办公室出具《场地证明》，确认兹有佛山市顺德区****黄连集约工业区的厂房一座，属于范某群所有，该厂房已经竣工验收，可以投入使用。后范某群在该厂房经营佛山市顺德区勒流镇精博五金标件厂，卢泾沛一直向澳金公司支付3285.9平方米对应的管理费至2017年3月。再查明，2007年8月13日，澳金公司办理了房地产权证，建设用地使用权面积为55804.6平方米，建筑物面积为21784.5平方米。庭审中卢泾沛、关勇强、澳金公司确认转让的建设用地使用权包含在房地产权证记载的土地面积之内，卢泾沛出资兴建的厂房没有办理房产证，不在房地产权证记载的建筑面积之内。再查明，因澳金公司怠于履行生效法律文书确定的义务，一审法院拟将位于案涉3-5、3-6号地的房地产及地上建筑物进行依法拍卖，案号为（2017）粤0606执7837号，并告知实际经营者卢淑贞（卢泾沛的女儿）、伍某德（卢泾沛的女婿，卢淑贞的配偶）、卢智铭（卢泾沛的儿子）需将3-5、3-6号地西侧的6000平方米土地退还。再查明，卢泾沛、关勇强曾就上述执行案件的标的提出异议，案号为（2017）粤0606民初22153号，卢泾沛、关勇强要求确认佛山市顺德区****勒流港集约工业开发区3-5、3-6号地西北侧6000平方米部分的地块及地上建筑物归其所有。该诉讼请求被法院驳回。审理过程中，一审法院依卢泾沛、关勇强申请调取了佛山市顺德区****办事处勒流居委会勒流港集约开发工业区3-5、3-6号地块的不动产登记信息，显示：1.勒流港集约开发工业区3-5、3-6号地块在2004年8月9日开始的三年内处于权利的限制状态，如转让需补交享受的土地补贴1099328元；2.澳金公司办理房产证后，自2005年起多次使用物业进行抵押贷款，案涉3-5、3-6号地块一直处于抵押状态；3.该地块自2015年11月4日起被一审法院查封，现仍处于查封状态，且存在5轮轮候查封。一审法院依澳金公司申请调取了李某流名下的账号为483********2098的2004年全年交易记录，交易显示：该账户2004年8月27日仅有一笔200000元的款项转入，2004年8月30日没有款项转入，2004年9月9日仅有一笔200000元的款项转入，2004年12月29日没有款项转入。庭审中，卢泾沛、关勇强、澳金公司一致确认该厂房为卢泾沛投资建造，澳金公司未出资，该厂房现值为2645308元[含税，不含税为2314014元，根据（2017）粤0606执7837号案件的评估报告确认]；卢泾沛主张付款金额澳金公司无异议，关勇强主张的付款依据为三张收据，澳金公司认为三张收据的款项与卢泾沛转账支付的款项存在重复计算，且认为卢泾沛、关勇强的款项属于共同支付；卢泾沛、关勇强确认《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》当中2004年8月30日的购地款200000元与2004年8月27日范某群转入李某流账户的款项200000元是同一笔款项，当中2005年7月25日的购地款220000元与2005年7月30日范某群转入李某流账户的款项220000元是同一笔款项，记载时间与实际付款时间不一致是因为澳金公司的财务做账的日期有偏差；澳金公司明确在本案中不要求抵扣卢泾沛、关勇强土地使用权费用，另行主张。一审法院认为，本案的立案案由为建设用地使用权出让合同纠纷，但澳金公司不是具有建设用地使用权出让的权利主体，澳金公司将其协议取得的部分土地使用权转让给卢泾沛、关勇强，本案应属于建设用地使用权转让合同纠纷。《土地使用权出让合同》是卢泾沛、关勇强、澳金公司真实的意思表示，合法有效，受法律保护。卢泾沛、关勇强、澳金公司在庭审过程中一致同意解除合同，卢泾沛、关勇强要求解除该《土地使用权出让合同》合理，一审法院予以支持。对于卢泾沛、关勇强实际受让的建设用地使用权面积的问题。首先，《土地使用权出让合同》约定的土地受让面积为6000平方米，无其他证据显示买卖双方曾对面积进行变更；其次，卢泾沛、关勇强在执行异议中明确诉请的也是要求确认6000平方米；再次，在《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》中，仅确认了部分建设用地使用权（3285.9平方米）转让款的支付情况，对于剩余的面积大小没有确认，该明细的附件虽标注了3285.9平方米和2922.8平方米两个地块，但没有任何注释表明该两个地块就是卢泾沛、关勇强受让的地块，无法证明剩余的面积为2922.8平方米。综上，一审法院认定卢泾沛、关勇强实际受让的土地面积为6000平方米。对于卢泾沛、关勇强实际支付的款项总额的问题。澳金公司对卢泾沛委托案外人支付的910560.6元无异议，一审法院予以确认，该910560.6元中转让款为755757元（2004年8月27日200000元，2004年9月9日200000元，2004年12月29日100000元，2005年7月30日220000元，余款35757元），利息44433元，围墙款分摊19269.9元，土地损耗补偿款91100.7元。对于关勇强主张支付的500000元，经审查“李某流”名下的收款账户在开具收据的当日交易记录：1.2004年8月27日澳金公司出具收据收关勇强购地款200000元，收款信息为“8月27日存入农行李某流户账号262098#”，但该日该账户仅有一笔200000元的款项转入；2.2004年9月9日收关勇强购地款200000元，收款信息为“9月9日存入农行李某流户账号262098#”，但该日该账户仅有一笔200000元的款项转入；3.2004年12月29日收关勇强购地款100000元，收款信息为“存入黄连农行262098#户伟”，但该日该账户没有款项转入。结合卢泾沛委托案外人的付款记录及卢泾沛、关勇强在庭审中确认的《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》中的付款记录，三张收据中确认的收款转户（李某流农业银行账户262098#）在2004年8月27日、2004年9月9日、2004年12月29日均只收到一次建设用地使用权转让款，即澳金公司出具的收款人为关勇强的三张收据中的款项500000元，与卢泾沛提供的付款记录中的500000元存在重合。卢泾沛、关勇强未提交其他有效证据证明向澳金公司支付该500000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，卢泾沛、关勇强需对自己主张的事实承担举证不能的不利后果，故一审法院仅确认卢泾沛、关勇强共同向澳金公司支付的款项为910560.6元（转让款为755757元，利息44433元，围墙款分摊19269.9元，土地损耗补偿款91100.7元）。此外，卢泾沛、关勇强为《土地使用权出让合同》的共同购买人，对澳金公司而言，其中一人的行为均等同于卢泾沛、关勇强的共同行为，其中一人的付款行为亦等同于卢泾沛、关勇强的共同付款行为。对于澳金公司返还款项的问题。现卢泾沛、关勇强、澳金公司一致同意解除合同，案涉土地使用权转让已无法继续履行，卢泾沛、关勇强要求澳金公司返还土地使用权转让款755757元理据充分，一审法院予以支持。围墙款分摊及土地损耗补偿款是卢泾沛、关勇强、澳金公司为使用土地产生的合理分摊，卢泾沛、关勇强已实际使用土地、享受土地利益，澳金公司没有从围墙款分摊及土地损耗补偿款中获利，卢泾沛、关勇强要求澳金公司退还一审法院不予支持。庭审中卢泾沛、关勇强、澳金公司一致确认案涉的地上建筑物由关勇强出资兴建，澳金公司未出资参与建造，现该建筑物即将拍卖，澳金公司不应从拍卖中获利，故卢泾沛、关勇强要求澳金公司以双方确认一致的价格即拍卖评估价格2645308元（含税）赔偿地上建筑物的损失合理，一审法院予以支持。对于卢泾沛、关勇强已支付的利息44433元及土地溢价损失的问题。《土地使用权出让合同》约定的付款期限为2006年12月31日，但截至一审辩论终结卢泾沛、关勇强尚有建设用地使用权转让款未支付，存在迟延付款行为，构成违约。澳金公司收取了卢泾沛、关勇强部分逾期款项的利息44433元，在收取利息的时间节点，卢泾沛、关勇强、澳金公司之间的建设用地使用权转让合同处于有效期间，澳金公司收取卢泾沛、关勇强逾期付款利息有正当性，合同解除并不能否认卢泾沛、关勇强在履约过程中存在的违约行为，故卢泾沛、关勇强要求澳金公司返还已支付的利息44433元理据不充分，一审法院不予支持。土地溢价损失实则为卢泾沛、关勇强在相同时间节点、同一地段，购买大小相近的建设用地使用权的重置成本，该成本属于卢泾沛、关勇强的实际损失，澳金公司应予以赔偿。但赔偿的范围应根据双方在履行《土地使用权出让合同》中存在的过错进行分配。合同约定卢泾沛、关勇强逾期付款的，澳金公司可以要求解除合同，但无证据显示澳金公司曾向卢泾沛、关勇强提出解除合同，且从买卖双方签订《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》可知，部分转让的建设用地使用权已具备办理土地使用权证的条件。现由于澳金公司未履行生效法律文书确定的义务，佛山市顺德区****黄连工业区3-5、3-6号的土地及地上建筑物需要拍卖，需拍卖的土地包含了转让给卢泾沛、关勇强的6000平方米，导致《土地使用权出让合同》客观上无法继续履行。综上，卢泾沛、关勇强、澳金公司双方在履行《土地使用权出让合同》中均存在违约行为，对建设用地使用权无法完成转让均存在过错。从《土地使用权出让合同》中关于澳金公司督促付款条款及《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》中关于利息的约定来看，在澳金公司未明确要求解除合同之前，卢泾沛、关勇强的逾期付款行为可以通过补交转让款及利息的方式进行纠正，使合同存在继续履行的可能；澳金公司未履行法律文书确定的义务导致案涉的土地被拍卖，是致使合同目的不能实现、合同无法继续履行的根本原因。由此，一审法院认为澳金公司对建设用地使用权无法完成转让存在较大过错，卢泾沛、关勇强存在的过错较小。此外，已具备办证条件的3285.9平方米部分的建设用地使用权，卢泾沛、关勇强未积极办理（无证据显示澳金公司拒绝协助），也增加了合同解除的损失。综上，根据双方在建设用地使用权转让过程中存在的过错大小，一审法院酌情认定土地溢价损失由卢泾沛、关勇强承担20%的责任，澳金公司承担80%的责任。另根据《澳金铜铝型材有限公司收取伍某德购地款明细》及管理费缴纳收据及卢泾沛、关勇强的辩论意见，一审法院确认卢泾沛、关勇强内部协议为卢泾沛占有转让面积中的3285.9平方米，剩余的2714.1平方米（6000平方米-3285.9平方米）为关勇强使用，结合卢泾沛、关勇强的诉请，根据权利自由处分的原则，一审法院确认澳金公司需向卢泾沛赔付土地溢价损失2602432.8元[（1220-230）元/平方米×3285.9平方米×0.8]，向关勇强赔付土地溢价损失2149567.2元[（1220-230）元/平方米×2714.1平方米×0.8]。因合同解除，卢泾沛、关勇强要求从起诉之日即2019年8月8日起计算转让款的利息损失合理，但标准应为2019年8月8日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心的公布贷款市场报价利率计算，但利率均以卢泾沛、关勇强主张的年利率6%为限。对于卢泾沛、关勇强主张的优先受偿及不安抗辩权的问题。卢泾沛、关勇强要求按比例从佛山市顺德区****黄连工业区3-5、3-6号的土地及地上建筑物的拍卖款项中优先受偿，无事实及法律依据，一审法院不予支持。庭审中卢泾沛、关勇强提出因案涉土地存在抵押及其他权利受限制状态，故未足额向澳金公司支付价款，一审法院认为，案涉土地存在抵押或需补交土地优惠补贴，均不必然导致建设用地使用权转让不能，日常生活中也存在大量的在按揭商品房买卖交易，如承认卢泾沛、关勇强以存在抵押而逾期付款的行为，不利于社会的诚信交易；且合同签订时卢泾沛、关勇强已明确知道澳金公司有可能抵押土地，并对抵押土地产生的问题进行了约定，故一审法院对卢泾沛、关勇强的该意见也不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除卢泾沛、关勇强与澳金公司于2004年9月6日签订的《土地使用权出让合同》；二、澳金公司应于判决发生法律效力之日起十日内向卢泾沛退还建设用地使用权转让款755757元及利息（以755757元为基数，2019年8月8日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心的公布贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，利率均以年利率6%为限）；三、澳金公司应于判决发生法律效力之日起十日内向卢泾沛赔付地上建筑物损失2645308元；四、澳金公司应于判决发生法律效力之日起十日内向卢泾沛赔付土地溢价损失2602432.8元；五、澳金公司应于判决发生法律效力之日起十日内向关勇强赔付土地溢价损失2149567.2元；六、驳回卢泾沛、关勇强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为40768.69元（减半收取、卢泾沛、关勇强已预交），由卢泾沛、关勇强负担7404.54元，澳金公司负担33364.15元。二审期间，卢泾沛、关勇强向本院提交阿里拍卖·司法截图两张，拟证明涉案3-5、3-6号地的房地产、地上建筑物及设备一批成交价为199985000元高于评估价140503751元，则涉案地上建筑物拍卖时的价值亦高于双方同意的参照评估报告的含税市场价值2645308元。本院组织当事人进行了质证。经审查，澳金公司未对此提出异议，本院确认该证据的真实性。澳金公司未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定“被告（澳金公司）明确在本案中不要求抵扣两被告土地使用权费用，另行主张。”存在笔误，应为“被告（澳金公司）明确在本案中不要求抵扣两原告（卢泾沛、关勇强）土地使用权费用，另行主张。”本院对此予以纠正，并对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。澳金公司一审时明确在本案中不要求抵扣卢泾沛、关勇强的土地使用权费用，故本院对其在二审中重新主张卢泾沛、关勇强从2004年9月6起至合同解除之日占用土地使用费应在本案中予以抵扣，不予处理。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：澳金公司应否向卢泾沛、关勇强支付涉案地上建筑物损失2645308元及土地溢价损失。关于涉案地上建筑物损失2645308元。涉案地块3-5、3-6使用权人为澳金公司，涉案地上建筑物未办理房产证。澳金公司与卢泾沛、关勇强一致确认涉案地上建筑物为卢泾沛投资建造，澳金公司未出资。现涉案地块及地上建筑物即将拍卖，澳金公司不应对涉案地上建筑物从拍卖中收益，其应向卢泾沛赔偿涉案地上建筑物的价值。澳金公司与卢泾沛一致同意按照（2017）粤0606执7837号案件的评估报告确认，但澳金公司认为应按不含税2314014元而非含税2645308元价格予以赔偿。本院认为，评估报告明确涉案地上建筑物的市场价值为2645308元，又明确采用成本法的估价方法，即建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物折旧，故澳金公司诉称按不含税2314014元予以赔偿涉案地上建筑物的价值缺乏理据，本院不予支持，一审判令澳金公司向卢泾沛赔付地上建筑物损失2645308元合法有据，本院予以维持。关于土地溢价损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《土地使用权出让合同》解除后，卢泾沛、关勇强有权要求澳金公司赔偿其实际损失。卢泾沛、关勇强主张的土地溢价损失即为其重新购置建设用地使用权而付出的成本，属于卢泾沛、关勇强的实际损失。一审法院根据涉案合同的相关约定及双方的履行情况认定致使涉案合同目的无法实现的、合同无法履行的主要违约方系澳金公司，进而酌定对土地溢价损失澳金公司承担80%责任，剩余20%责任由卢泾沛、关勇强承担并无不当，本院对此予以认同。按此责任比例核算，一审法院确认澳金公司向卢泾沛赔付土地溢价损失2602432.8元，向关勇强赔付土地溢价损失2149567.2元并无不当，本院予以维持。综上，澳金公司上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47383.05元，由上诉人佛山市顺德区澳金铜铝型材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月二十三日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力