广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复214号 复议申请人（异议人、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。 负责人：蓝晓寒。 委托代理人：吴文豪，广东天地正律师事务所律师。 委托代理人：区诗语，广东天地正律师事务所律师。 被执行人：广东安的药业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。 法定代表人：吴伟生。 被执行人：广东安美医药有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。 法定代表人：吴永钦。 被执行人：佛山市唯康医疗器械有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：张东海。 被执行人：吴伟生，男，汉族，1969年11月13日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：张莉，女，汉族，1970年10月30日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：吴利辉，男，汉族，1983年3月3日出生，住广东省揭西县。 被执行人：吴永钦，男，汉族，1967年8月26日出生，住广东省揭西县。 被执行人：王美华，女，汉族，1965年6月22日出生，住广东省揭西县。 被执行人：谈俊生，男，汉族，1981年9月17日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：何方真，女，汉族，1983年12月24日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：黄云龙，男，汉族，1967年1月18日出生，住广东省汕头市潮阳区。 被执行人：黄萍卿，女，汉族，1970年8月19日出生，住广东省汕头市潮阳区。 被执行人：梁伟康，男，汉族，1983年7月9日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：马雪兴，女，汉族，1982年1月30日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：张东海，男，汉族，1972年11月8日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：王志伟，男，汉族，1956年10月24日出生，住广东省佛山市高明区。 被执行人：李丽珍，女，汉族，1966年3月29日出生，住广东省广州市荔湾区。 利害关系人：黄文广，男，汉族，1982年2月1日出生，住广东省清新县。 利害关系人：冯介水，男，汉族，1982年1月18日出生，住广东省清新县。 复议申请人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东分公司）不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）作出的（2020）粤0604执异181号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人信达广东分公司向禅城区法院提起异议，请求：撤销（2014）佛城法执字第3363号之五执行裁定书，确认拍卖行为合法有效；撤销（2014）佛城法执字第3363号通知书，确认异议人无需退还已收取的执行款11437395元。 禅城区法院查明，交通银行股份有限公司佛山分行（以下交行佛山分行）诉广东安的药业有限公司（以下简称安的公司）、广东安美医药有限公司（以下简称安美公司）、佛山市唯康医疗器械有限公司（以下简称唯康公司）、吴伟生、张莉、吴利辉、吴永钦、王美华、谈俊生、何方真、黄云龙、黄萍卿、梁伟康、马雪兴、张东海、王志伟、李丽珍金融借款合同纠纷一案，根据生效的（2013）佛城法民三初字第524号民事判决，安的公司应向交行佛山分行偿还贷款本金24988704元及利息、罚息；交行佛山分行对王志伟、李丽珍提供抵押的位于佛山市高明区荷城街道办文华路469号1-8层的房产（权利证书证号：粤房地证字第C171***号、C1711***号、C1711***号、C1711***号、C1711***号、C1711***号、C1711***号、C1711***号，以下简称案涉不动产）的变价款在上述债权范围内享有优先受偿权；安美公司、唯康公司、吴伟生、张莉、吴利辉、吴永钦、王美华、谈俊生、何方真、黄云龙、黄萍卿、梁伟康、马雪兴、张东海、王志伟、李丽珍对上述债务承担连带清偿责任。 本案因交行佛山分行申请而进入执行程序。执行案号为（2014）佛城法执字第3363号。执行过程中，交行佛山分行将本案债权转让信达广东分公司，该院依信达广东分公司的申请裁定本案申请执行人变更为信达广东分公司。 执行过程中，该院2015年1月23日向佛山市高明区国土资源信息中心调取案涉不动产土地地籍登记情况，该中心书面回复该地址没有地籍登记档案。同日，该院向佛山市高明区城建档案馆调取案涉不动产房屋登记资料，房屋登记资料显示的土地用途为“商住”。据此该院在该院淘宝网司法拍卖平台公开拍卖案涉不动产时公告，案涉不动产“土地用途为商住；终止日期：未注明”；拍卖公告中“标的物详情”部分明示，“土地用途为商住，房屋用途为非住宅”。案涉不动产2019年9月21日拍卖成交，由黄文广、冯介水买受。拍卖款已足额交至该院。该院作出（2014）佛城法执字第3363号之三执行裁定，裁定将案涉不动产的三分之一份额过户至黄文广、将案涉不动产的三分之二份额过户至冯介水。黄文广、冯介水持（2014）佛城法执字第3363号之三执行裁定书及相关文书办理过户。 2020年2月13日，冯介水向该院反映，佛山市自然资源局高明分局以案涉不动产为“住宅性质”为由，拒绝以“商业性质”办理过户。该院函询佛山市自然资源局高明分局。该局书面回复表示，案涉不动产原权利人广东省高明市地方税务局2003年9月与佛山市高明区国土资源局签订的《国有土地土地使用权出让合同》明确案涉不动产宗地用途为住宅用地，因此案涉不动产的土地用途为住宅用地，房屋用途为非住宅。2020年3月6日，黄文广、冯介水以买受标的存在重大瑕疵为由，向该院申请撤销拍卖成交确认。该院向信达广东分公司送达（2014）佛城法执字第3363号之五执行裁定书及通知书，裁定撤销（2014）佛城法执字3363号之三执行裁定，撤销案涉不动产的拍卖成交确认，恢复案涉不动产为王志伟、李丽珍按份共有，恢复案涉不动产的抵押登记及他项权利证，恢复查封案涉不动产；黄文广、冯介水交纳的拍卖款11566153元予以退还。通知信达广东分公司将该院交付的拍卖案涉不动产所得价款11437395元退回该院。 禅城区法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。据此，城镇国有土地使用权按用途分类应表述为居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、商业、旅游、娱乐用地、综合用地、其他用地，各类用途的土地使用权均有使用年限。将案涉不动产的国有土地使用权用途表述为“土地用途为商住；终止日期：未注明”显然不符合上述行政法规的规定，且使公众产生误解，误以为案涉不动产的国有土地使用权兼具商业用地、居住用地的用途；结合拍卖公告关于案涉不动产房屋用途为非住宅的表述，案涉不动产竞买者极易误以为案涉不动产占地用途为商业用地。案涉不动产占地用途实际为居住用地，拍卖公告表述土地用途为商住不符合行政法规的规定，应为严重失实，致使黄文广、冯介水误认为案涉不动产占地为商业用地而参与竞拍并最终买受案涉不动产，黄文广、冯介水将案涉不动产用地以商业用地性质过户至其名下的请求已被不动产登记机构驳回，其购买目的无法实现。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，由于拍卖财产的文字说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持。该院作出（2014）佛城法执字3363号之五执行裁定符合此规定，应为合法。案涉不动产拍卖成交裁定被撤销，信达广东分公司应将收取的拍卖案涉不动产价款退回该院以返还买受人。信达广东分公司异议主张与上述司法解释相悖，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项的规定，裁定驳回异议人信达广东分公司的异议请求。 复议申请人信达广东分公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1.依法撤销（2020）粤0604执异181号执行裁定书；2.依法撤销（2014）佛城法执字第3363号之五执行裁定书，确认拍卖行为合法有效；3.依法撤销（2014）佛城法执字第3363号通知书，确认复议申请人无需退还已收取的执行款11437395元。事实与理由如下： 一、一审裁定认定事实错误，应予以纠正。 （一）拍卖公告没有严重失实，禅城区法院已就瑕疵以及责任承担予以公示说明。1.拍卖公告已就瑕疵以及责任承担予以公示说明，买受人应自行承担相应风险。禅城区法院2019年9月21日的拍卖公告上，有“标的按现状拍卖，未注明或注明不清导致的风险由买受人自行承担”、“标的按现状拍卖，未注明或注明不清导致的风险由买受人自行承担”这样的文字说明，其中，“标的按现状拍卖，未注明或注明不清导致的风险由买受人自行承担”已经用黑体加粗且标黄，非常显眼，足以起到公示说明的作用。可见，禅城区法院已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，买受人应自行承担相应风险，不存在可撤销拍卖的情形。2.拍卖时禅城区法院无法也不可能发现土地的实际用途。执行过程中，为了推进案涉不动产的评估、拍卖，禅城区法院已发函给高明资源局等相关政府部门，调查土地的用途性质，但高明资源局2015年1月23日出具《证明》给禅城区法院，称没有案涉不动产的土地地籍档案。禅城区法院据此只能发函给佛山市高明区城建局，取得了案涉不动产的《房地产产权审批书》，该审批书中关于土地情况记载如下：“用途：商住”。试想，在高明资源局答复没有地籍资料、佛山市高明区城建局提供资料证明土地的用途是商住的情况，禅城区法院怎么可能发现该材料登记的信息是错误的呢？据此，禅城区法院基于对相关政府部门提供的材料的信任，在拍卖公告中载明土地用途为商住，并无过错。 （二）买受人将案涉不动产用作酒店经营的购买目的可以实现。1.案涉不动产可以办理过户手续。禅城区法院曾向高明资源局咨询案涉不动产过户问题，高明资源局也明确答复，案涉不动产可以按照现状过户，即土地用途是住宅，房产是非住宅；也可以办理过户为土地及房产均为住宅性质。此说明案涉不动产不存在无法过户的情形。2.买受人拟将案涉不动产过户为“商业性质”不符合实际情况。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；……。”依上述条例规定，商住性质的用地，办理相关房产产权证明的时候，也是需要区分住宅和商业性质分开办证。据此，即使按照拍卖公告所载明的土地用途为商住，房产为非住宅，案涉不动产办理过户时，也必然直接全部无法以“商业性质”过户。可见，无论案涉不动产的性质是住宅还是商住，买受人都无法以“商业性质”去办理全部案涉不动产的过户手续。买受人要求以“商业性质”办理案涉不动产过户明显不符合实际情况，以此为由要求撤销拍卖，更是无稽之谈，没有任何事实及法律依据。3.买受人将案涉不动产用作酒店经营的目的不受影响。物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”广东省工商行政管理局发布的《转发工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》【粤工商企字（2007）602号】第一条的规定：“企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所（经营场所）使用证明外，还应提交《住所（经营场所）登记表》及住所（经营场所）所在地居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》【佛府办〔2017〕9号】第十一条规定：“不适用住所信息申报制度的商事主体申请商事登记注册时，应当向登记机关提交如下住所使用证明：（一）使用自有房产的，应提交不动产权证书（含房屋所有权证）复印件……。”第二十三条规定：“将法定用途为住宅的城镇居住用房或农村宅基地上房屋改作经营性用房的商事主体，除应按本办法第十一条提交住所使用证明外，还应提交住所所在地村（居）民委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件及住所（经营场所）登记表。”第二十四条规定：“将住宅作为经营性用房的，给予经营期限为5年的过渡期，过渡期间不得改变原房产性质。过渡期满前60日内，经国土规划、住建管理等部门审核批准后方可办理经营期限延期；无法办理经营期限延期的应办理地址变更或注销登记。”依上述规定，只要满足相关申请条件，住宅可用作经营性用房。案涉不动产自2007年6月被用作酒店经营至今已经十三年，此说明案涉不动产的土地用途即使是住宅，也可以用作经营性用房。据此，买受人参与竞拍案涉不动产的最终目的，就是为了将案涉不动产用作酒店经营，在此大前提下，无论案涉不动产的土地用途是住宅还是商住，都不会影响其目的实现。 二、一审执异裁定适用法律错误，应予以纠正。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……。”依据上述司法解释，在拍卖财产的文字说明存在失实的情况下，禅城区法院撤销拍卖需要满足以下三个条件：1.严重失实，致使买受人购买目的无法实现；2.在拍卖时的技术水平可以发现错误；3.对相关瑕疵以及责任承担未予以公示说明。鉴于以上分析，禅城区法院对案涉不动产的拍卖行为合法有效，不存在撤销拍卖的情形。据此，一审执异裁定适用法律错误，应予以纠正。 三、复议申请人作为善意申请执行人，合法权益依法应予以保护。复议申请人自2014年申请执行至今，案涉不动产经多次处置，均因故未能变现成功，复议申请人未能回收任何款项。2015年2月10日第一次评估时，案涉不动产价值2002万元，2016年12月22日再次评估时，案涉不动产价值1916万元，2019年6月11日第三次评估时，案涉不动产价值仅18064558元。2019年9月3日，案涉不动产以12645191元起拍，因无人参与竞拍而流拍。2019年9月21日，案涉不动产以1,011,616元作为起拍价进行第二次拍卖。买受人出价15次最终以11566153元竞得案涉不动产。可见，禅城区法院处置案涉不动产时，是公开透明、合法公正的，且已经就瑕疵以及责任承担予以明确的公示说明。买受人与他人经激烈竞价，最终竞得案涉不动产，此是其真实意思表示。现买受人拟将案涉不动产过户为“商业性质”，本来就不符合实际情况，更将其自己应承担的风险推诿给法院，其实质是损害了复议申请人的合法权益，导致复议申请人债权回收的愿望再次落空，利息损失持续加重，该种行为不应予以支持，否则容易助涨买受人恶意毁拍，有损法院的威严。 四、请法院裁定撤销相关裁定及通知，支持复议申请人的复议申请。 综上，复议申请人认为禅城区法院的拍卖行为合法有效，不存在撤销拍卖的情形，买受人的申请没有任何事实及法律依据，禅城区法院裁定撤销拍卖的行为错误，通知复议申请人执行回转的行为错误，依法应予以纠正。请法院依法查明事实，撤销相关裁定及通知，纠正禅城区法院错误的执行行为。 被执行人王志伟在复议期间答辩称，同意禅城区法院作出的（2020）粤0604执异181号执行裁定，该裁定适用法律正确，是合法有效的。王志伟于2012年办理抵押登记时，已将案涉不动产房产证原件交给本案的交行佛山分行，信达广东分公司购买债权时应收到交行佛山分行转交的房产证原件等相关资料。信达广东分公司故意隐瞒事实，没有将案涉不动产的房产证移交给禅城区法院审查，案涉不动产的房产证已清楚注明土地用途为住宅用地，终止日期为2058年7月13日，导致禅城区法院在2019年的拍卖公告书中错误的载明土地用途为商住而不是住宅，所以同意禅城区法院作出的（2020）粤06执异181号执行裁定书。 被执行人安的公司、安美公司、唯康公司、吴伟生、张莉、吴利辉、吴永钦、王美华、谈俊生、何方真、黄云龙、黄萍卿、梁伟康、马雪兴、张东海、李丽珍、利害关系人黄文广、冯介水在复议期间均未答辩。 经审查，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉不动产的网络司法拍卖行为应否予以撤销以及（2014）佛城法执字第3363号通知书应否予以撤销。 首先，关于案涉不动产的网络司法拍卖行为应否予以撤销的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案中，拍卖公告中显示涉案不动产的土地用途为商住，在拍卖成交后佛山市高明区自然资源局高明分局的复函显示案涉不动产的土地用途为住宅用地，买受人是根据拍卖公告的内容基于该土地为商住的用途参与竞拍，但最终因案涉不动产的土地用途为住宅用地无法以商业性质办理过户，导致买受人购买目的不能实现。买受人请求撤销本次拍卖行为的应当予以支持，故禅城区法院在执行过程中以拍卖公告中的上述设定与实际产权情况不符，未在拍卖公告中进行瑕疵说明为由作出（2014）佛城法执字第3363号之五执行裁定撤销本次拍卖行为符合上述法律规定，本院依法予以维持。复议申请人请求撤销（2014）佛城法执字第3363号之五执行裁定，确认拍卖行为合法有效缺乏理据，本院不予支持。 其次，关于（2014）佛城法执字第3363号通知书应否予以撤销的问题。因案涉不动产的拍卖成交裁定已经被撤销，禅城区法院作出通知书要求复议申请人信达广东分公司将收取的案涉不动产的拍卖款予以退回法院并无不当，本院依法予以维持。 综上，复议申请人信达广东分公司的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持；禅城区法院作出的（2020）粤0604执异181号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604执异181号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 湛 审判员 冼富元 审判员 尹小娜 二〇二〇年九月十一日 法官助理秦志律 书记员陈维欣