甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终672号上诉人（原审被告）：庆阳市西峰区西街街道联合村民委员会。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李某2，甘肃泰丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，甘肃泰丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庆阳市永泰房地产有限公司。法定代表人：顾某，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯某。委托诉讼代理人：黄某，甘肃昕脉律师事务所律师。上诉人庆阳市西峰区西街街道联合村民委员会（以下简称联合村委会）因与被上诉人庆阳市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联合村委会的法定代表人李某1及委托诉讼代理人李某2、王某，被上诉人永泰公司的委托诉讼代理人冯某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联合村委会上诉请求：一、依法撤销庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初6348号民事判决，对本案重新作出判决或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决没有按照双方整个合同履行的实际情况及过错责任作出裁决，仅按照协议第三条第2款约定对本案作出的判决明显错误。因被上诉人存在以下违约行为，导致双方2013年9月13日签订的《合作开发建设协议》无法履行，双方合同目的已经无法实现。1.按照协议第五条第3款约定被上诉人应当向公管账户支付资金不少于3000万元用于前期项目的拆迁，但被上诉人因资金链断裂，直到2015年上诉人对该建设项目区农户拆迁结束时，被上诉人依然未能全部兑现农户的拆迁款和约定的奖励，导致农户拆迁后住无居所，怨声载道，到处上访；2.按照该协议第六条之约定拆迁完成后，被上诉人应当在1个月内组织开工建设，在30日内竣工并交付使用，但自上诉人完成对农户拆迁后4年后的今天被上诉人依然未进场开工；3.由于被上诉人资金不足，无法交纳土地招标保证金，未报名参加庆阳市自然资源局在2017年12月、2019年9月两次对涉案项目土地的招投标，导致该片土地性质不能转化为国有建设用地，双方签订的合同不能继续履行，合同目的不能实现。二、被上诉人请求支付的土地征收款6157690元并未到上诉人账户，一审判决认定该款项已达到支付被上诉人的条件成就的认定错误。首先，按照《合作开发建设协议》第三条第2款约定，上诉人向被上诉人支付款项的条件尚未成就。其次，基于上诉人并不占有和控制该笔土地征收款的事实，即使返还也属诉讼主体不当。三、因被上诉人的违约行为导致该合作开发协议无法履行，上诉人有权依法行使先履行抗辩权和不安抗辩权，被上诉人无权要求上诉人返还政府已支付的土地征收款。一审庭审中，上诉人为证明被上诉人自2013年起怠于履行兑付农户拆迁款、尽快开工建设、督促参加政府招标等约定义务，先后在2015年2月27日、2015年4月1日、2015年5月17日、2017年12月7日、2017年12月18日、2018年6月14日书面向被上诉人下发了《告知》函，被上诉人签收后依然不履行约定的合同义务，上诉人有权解除该协议，且按照2015年5月21日双方的《会议笔录》记载，被上诉人明确表明因自己公司资金链跟不上，同意村上重新找新的开发商合作，自己公司退出。以上证据完全可以证实被上诉人五年时间内不愿继续履行合同导致该合同无法继续履行，双方合同目的不能实现，而上诉人为确保已拆迁农户安置，有权按照《合同法》第六十七条、第六十八条之规定以被上诉人履行先合同义务不到位而行使先履行抗辩权和不安抗辩权，不予支付政府已支付的土地征收款6157690元。四、一审判决没有按照最高院会议纪要和政府部门的失地农民政策以及本案中因被上诉人的违约行为造成上诉人农户权益严重损害的实际情况，进行公平裁决。因被上诉人未能按照协议约定向已拆迁农户支付拆迁补偿款，导致被拆迁的农户居无定所，到政府相关部门四处上访，后上诉人所在的西峰区西街办事处按照政府上级部门关于土地拆迁补偿款专款专用于失地农民相关政策将该笔土地补偿款用于安置农户；同时按照《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）第10条“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。”之规定，被拆迁人农户具有法定优先领取该笔土地补偿款的权利。五、本案的案由应当定性为合作开发房地产合同纠纷。按照《最高人民法院民事案由规定》第81条规定，本案案由确定为合作开发房地产合同纠纷较为妥当。六、涉案《合作开发建设协议》第三条第2款约定因违反法律规定、损害被拆迁人的利益应当认定为无效约定。该条约定严重违反以下法律规定：1.《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款的规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”据此规定，土地征收是国家进行相关建设或使用的行为，相关的被征收者可以得到相应的补偿费用。对于补偿中的青苗费、安置费和附着物费是对被征收者的合法权益的保护，应下发到被征收土地的相对人手中。2.《土地管理法实施条例》第二十六条第二款规定“征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。”3.基于以上法律强制性规定，《合作开发建设协议》第三条第2款之约定因违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项之规定应当认定为无效约定。诉争款项是被拆迁户的土地补偿费、安置费及青苗补偿费，结合本合同其他约定，只有在被上诉人作为开发、建设单位继续履行《合作开发建设协议》的前提下，方可主张此笔款项。一审时上诉人向法庭提交的“庆阳市土地收购储备中心征收土地明细表”足以证明诉争款项是庆阳市土地收购储备中心按照每亩土地补偿费18000元、安置费42000元、青苗补偿费500元的标准，向被拆迁户支付的征收款，实际权属人为被拆迁户，而《合作开发建设协议》第三条第2款约定直接支付给被上诉人，实质上是用此款项置换开发单位将来建设完成的商品房，结合《合作开发建设协议》第三条第1款之约定，被上诉人如要主张对此笔款项的权利，其也应承担向上诉人交付符合合同约定的相应面积商品房的义务，即被上诉人可以作为开发、建设单位继续履行此《合作开发建设协议》。根据《合作开发建设协议》第八条第（二）款第8项“甲方集体土地在流转(集体土地转为国有土地)过程中，若在挂牌出让中第三方获得土地使用权，由甲方全力配合乙方要求政府按照同期商业银行贷款利率赔偿乙方已支付所有前期费用(包括考察、规划设计、征迁补偿等)。当由于甲方提供的土地、房产等与第三人发生的纠纷由甲方承担法律责任，并负责解决”之约定，说明被上诉人并不必然是案涉土地的后续开发、建设单位。加之2015年5月上诉人与被上诉人项目负责人孙友峰、顾海涛谈话的《笔录》载明，被上诉人明确表示自身资金不足，对于后续能否继续履行缺乏信心。随后被上诉人未报名参加庆阳市自然资源局对案涉土地的两次招投标，更加说明其能否成为实际意义上对案涉土地的后续开发、建设单位充满了不确定性。如被上诉人愿意继续履行《合作开发建设协议》，并通过招投标获得案涉土地开发权，诉争款项届时必然全部支付给被上诉人。如若被上诉人不能继续履行《合作开发建设协议》，上诉人也将积极配合被上诉人向政府主张其前期投入资金及相应利息。况且被上诉人曾在2015年5月22日对庆阳市西峰区西街街道办事处、庆阳市西峰区联合村委会送达的《关于气象局片区棚户区改造项目回复意见》明确表示要退出此项目，而被上诉人在明确表示退场的情况下仍然主张诉争款项，其诉讼意图不明，若不考虑其后续履行能力，直接将诉争款项判决给被上诉人极不合理，倘若后续由第三方进场对案涉土地施工，则此次支付行为是对第三方权益的严重损害。综上所述，一审判决法律适用错误，未对《合作开发建设协议》第三条第2款的效力进行审查。认定事实不清，未查明被上诉人履行能力，也未结合全案案情，仅孤立的、机械的依照《合作开发建设协议》第三条第2款将诉争款项判决给被上诉人，明显对上诉人不公，也存在损害第三人利益的可能，如此判决仅表面上解决了本案的纠纷，未深层次的化解矛盾，不仅不能达到息诉止争的审判目的，反而有可能进一步扩大社会矛盾。永泰公司辩称，一、《合作开发建设协议》对双方具有法律约束力，原判决依据协议第三条之约定进行裁判并不存在对协议整体事实认定错误的问题。上诉人与被上诉人在2013年10月9日签订《合作开发建设协议》明确约定被上诉人以给上诉人建设3万平方米住宅和不超过2万平方米的商业用房及支付地上附着物拆迁补偿费用为代价，抵顶其征收上诉人土地时支付的安置补偿费、拆迁费、地上构筑物及青苗补偿费等费用。第八条也约定在乙方补偿出资完毕后，甲方不得再要求任何补偿。甲方出地、乙方出资，共同报建，事后返还，完全系有效约定。该协议第三项第2条中明确载明：“该项目前期办理的部分手续以西街办和甲方名义申报，在项目实施过程中土地出让金返还及国土部门支付给甲方的安置补偿费、拆迁费、地上构筑物及青苗补偿费等费用，若返还给上述单位名下，由乙方直接领取或甲方领取后三日内转交乙方。”约定清楚合法。原判决认定该协议属于合作开发房地产合同性质以及对后续土地招拍挂以及开工建设并无明确约定、属于意向开发协议并非整体开发建设协议是正确的，据此协议第三项第2条做出裁判与是否考虑整个合同的实际履行情况及未考虑所谓过错责任无关。其中，上诉人所称被上诉人一方存在违约的说法并不属实，一审中并未提供有效证据进行证实，一审两次庭审对此已经进行了详细查明，并未认定被上诉人违约。退一步讲，上诉人也未在一审中主张基于被上诉人所谓的违约行为而解除合同的任何主张。无论是前期保证金的到账问题还是未能完成前期拆迁补偿以及安置奖励的问题，均不属于本案中认定被上诉人违约的事实。对于开工建设问题，协议第六项中约定本合同签订后甲方开始拆迁，拆迁起始时间告知乙方，拆迁完成后乙方一月内组织开工并必须在20个月（有效施工工期）内竣工并交付使用。但是，是上诉人在协议签订后至今未按照协议明确向被上诉人告知拆迁起始时间，严重违约影响了工程进度和开发效果，却反称是被上诉人一方违约。至于被上诉人未能成功参加土地挂牌后的摘牌并成交一事，一审已经进行了详细说明，双方并未在协议中约定将被上诉人必须参与摘牌并且成功成交作为附加的限制条件，土地是否由被上诉人摘牌成功不影响该款项返还，不适用合同法第四十五条之规定。同时，该上诉理由也与协议第8条约定的第三方取得土地权利的处理约定相矛盾，即双方协议中本身就不限制第三方通过竞拍取得该宗地所有权进行开发，上诉人认为被上诉人现未积极参与竞拍并摘牌成功，导致土地性质未能转化且合同目的不能实现的意见远远超出了协议约定范畴，显然不能成立。二、上诉人称案涉款项未能到达其账户故支付主体错误的意见不能成立。通过一审查明，庆阳市土地收购储备中心于2017年7月27日已向上诉人支付“联合三队气象局片区改造项目征地款”6157690元，同年8月1日直接支付到上诉人名下账户。该账户属于上诉人名下持有的账户，只是由第三方西峰区人民政府西街办事处监管而已，与支付主体无关。上诉人在收到该款后并未及时向被上诉人告知实情，在费用结算事宜上一再推脱，拒绝按照合同约定向被上诉人转交该款已经属于严重违约，现在又称自己不占有和控制该笔土地征收款，无疑与其第三条认为被上诉人无权要求返还该款的上诉理由自相矛盾。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条明确规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有……”一审法院也向庆阳市土地收购储备中心调查获取了相关证据，清楚证实该款项已经完全支付且必须支付给上诉人，同时对上诉人自行对该土地补偿款的处理无任何附加限制，支付完毕后由上诉人返还给被上诉人并不违反法律规定。被上诉人作为乙方已经支付完毕前期所有拆迁安置补偿费用，土地收归国有。即使前期拆迁补偿过程中涉及拆迁补偿纠纷，也与本案上诉人无关。因此，原判决按照协议约定和证据事实判令由上诉人依约履行返还义务并无任何错误。三、案涉土地已经完成拆迁补偿且收归国有，是否安置及如何安置属于政府层面因素，不能作为上诉人拒绝返还合同约定款项的理由。目前，该宗土地性质已经收归国有，不再涉及对被征收对象的征地款分配问题，案涉征地款系给付给作为集体经济组织的上诉人一方而并非被拆迁的农户，不存在被拆迁对象再行领取该款的情形。按照我国《土地管理法》第四十三条和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》及我省对该规定的实施细则相关规定，结合庆阳市土地资源交易中心（2019）69号土地挂牌出让公告，本案宗地已经达到清表围界条件，目前正在净地出让，在土地性质已经由集体土地转变为国有土地的情况下，上诉人继续占有该征地款缺乏合法依据。至于后续安置问题，因土地出让未能成功，在土地未成交确认的情况下，当然无法办理安置项目的开工建设手续，安置面积无法实际兑现。但是，这与前期协议履行事实无关，也不属于约定的先合同义务范围，完全应视政府后期行为而定，与被上诉人无关，不具备《合同法》第六十七条、六十八条规定的抗辩权行使条件。上诉人一再将村民的安置问题作为自己拒绝返还款项的理由，混淆了拆迁补偿与安置问题，对象错误，引用的会议纪要精神亦存在解读适用错误的问题。四、被上诉人不承担本案一、二审诉讼费用。永泰公司向一审法院起诉请求：依法判令联合村委会返还永泰公司土地征收款6157690元，并按该款项10%的标准向永泰公司支付迟延付款违约金615769元，本案诉讼费用由联合村委会承担。一审法院认定事实：永泰公司系依法设立从事房地产开发建设的企业法人。2013年9月30日，永泰公司、联合村委会签订《开发建设协议》，约定由永泰公司、联合村委会就西峰区气象局旧城改造项目进行联合开发，甲方（联合村委会）以现有约109亩新建组（含后官寨）集体土地与乙方（永泰公司）合作开发建设，乙方按规划给甲方建设3万平方米住宅和不超过2万平方米的商业用房及支付地上附着物拆迁补偿费用为代价，抵顶乙方征收甲方土地时向甲方支付的安置补偿费、拆迁费、地上构筑物及青苗补偿费等费用。协议第三项第2条约定：“该项目前期办理的部分手续以西街办和甲方名义申报，在项目实施过程中土地出让金返还及国土部门支付给甲方的安置补偿费、拆迁费、地上构筑物及青苗补偿费等费用，若返还给上述单位名下，由乙方直接领取或甲方领取后3日内转交乙方。政府对该项目支持性资金和改造内政策性补偿等资金由甲乙双方根据实际情况协商，若支付给农户资金乙方无享有权。”协议第八项（一）第4条约定：“甲方有权获得拆迁补偿款（补偿款以双方核实的工程量和实际款额为准）并包括地上构筑物和青苗补偿款，乙方支付此款，视为乙方补偿完毕，甲方不得再要求其他任何补偿费用。”第8条约定：“甲方集体土地流转（集体土地转为国有土地）过程中，若在挂牌出让中第三方获得土地使用权，由甲方全力配合乙方要求政府按照同期商业银行贷款利率赔偿乙方已支付所有前期费用（包括考察、规划设计、征迁补偿等）。当由于甲方提供的土地、房产等与第三人发生的纠纷由甲方承担法律责任，并负责解决。”第九项违约责任第4条约定：“如甲方将依约或应当返还乙方的相关款项，拒绝或者迟延支付乙方的，造成工期延误的损失及其他法律责任均由甲方承担，并且每迟延一天，甲方按照延迟付款10%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行”。庆阳市土地收购储备中心于2017年7月27日已向联合村委会支付“联合三队气象局片区改造项目征地款”6157690元，同年8月1日该款到账。2019年11月28日永泰公司知悉该款到账后遂向联合村委会要求支付未果。一审法院认为，永泰公司、联合村委会签订《合作开发建设协议》符合合作开发房地产合同性质，双方对该项目前期征地拆迁、手续办理等事项进行了明确约定，且未违反法律禁止性规定，为合法、有效协议，双方均应按照协议内容全面履行各自义务。在该协议履行过程中，永泰公司履行了大部分支付拆迁补偿款等义务，由于政策变化及其他客观因素，案涉土地至今未出让，亦未开工建设，但该协议对土地招拍挂及后续开工建设等内容并无详细、明确约定，且约定如由第三方取得案涉地块建设使用权，联合村委会则协助永泰公司要求政府按照同期商业银行贷款利率赔偿永泰公司已支付的所有前期费用，据此该协议可视为意向开发协议，并非整体开发建设协议。双方在协议中约定：“该项目前期办理的部分手续以西街办和甲方名义申报，在项目实施过程中土地出让金返还及国土部门支付给甲方的安置补偿费、拆迁费、地上构筑物及青苗补偿费等费用，若返还给上述单位名下，由乙方直接领取或甲方领取后3日内转交乙方。政府对该项目支持性资金和改造内政策性补偿等资金由甲乙双方根据实际情况协商，若支付给农户资金乙方无享有权”，案涉款项的支付条件为国土部门返还或支付给联合村委会且实际已到账并无其他附加条件，现该条件已经成就。案涉款项系国土部门支付给联合村委会的土地征收款，该块土地已经达到净地出让条件且已两次挂牌出让，不再涉及被征迁对象的补偿问题。该款项系联合村委会集体所有，国土部门对该款项的使用并未加以限制，双方在协议中对该款项如何使用已有明确约定。联合村委会辩称永泰公司严重违约，使本案所涉《合作开发建设协议》无法履行，合同目的无法实现，但据前所述，该协议仅为意向开发建设协议，并非整体开发建设协议，双方在协议中并未将永泰公司实际开发建设作为联合村委会支付案涉款项的必要条件；联合村委会辩称因永泰公司没有参加招投标致两次招拍挂均流拍，使本案所涉项目因手续未能办理至今无法开工，该款项应支付给实际开发者，因双方在协议中无此约定，且双方在该款项到账后并未达成新的约定。综上，联合村委会的辩称意见于法无据，不予采信。联合村委会曾在2015年12月21日向庆阳市土地储备中心出具介绍信，要求将国土部门支付的征地款由西峰区西街办统筹管理，用于群众安置，项目建成后抵顶群众商铺及楼房，且加盖了西峰区西街办印章，但联合村委会的该项意见并未与合同相对方即永泰公司达成一致，且事后亦未取得永泰公司的追认，故其提交的该项证据不能作为定案依据。永泰公司要求联合村委会承担逾期付款违约金615769元，该款项虽在2017年8月1日已经到达联合村委会账户，但永泰公司直到2019年11月28日才开始向联合村委会提出付款要求，且联合村委会未按约定付款仅会造成永泰公司资金利息损失，双方约定的违约金标准过高，应予适当调整，故联合村委会应从永泰公司起诉之日即2019年12月4日起按同期银行贷款利率（年利率4.35%）向永泰公司支付利息损失至实际付款之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决：庆阳市西峰区西街街道联合村民委员会支付庆阳市永泰房地产有限公司土地征收款6157690元，并从2019年12月4日起按年利率4.35%承担利息损失至实际付款之日。上述给付内容限判决生效后30日内履行完毕。案件受理费59214元，由庆阳市西峰区西街街道联合村民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。联合村委会提交了以下证据：证据一：2020年4月26日庆阳市西峰区西街办事处“证明”1份，证明目的：本案涉及的6157690元安置补偿款现在西峰区西街办账户，未支付到上诉人账户。证据二：2016年3月7日西办发（2016）13号《关于申请解决气象局片区棚户区征迁户补偿费的报告》、2018年8月20日西办发（2018）156号《关于气象局改造项目建设用地分期出让的请示》、2018年9月6日西办发（2018）124号《关于气象局片区改造问题亟待解决的报告》，证明目的：案涉的项目因永泰公司资金链断裂，未能及时发放过渡费，致使征迁户信访不断，项目至今5年未能开工建设，村民基本生活不能维持。证据三：1.2015年5月16日，联合村委会与永泰公司项目负责人顾海涛的谈话笔录；2.2015年5月22日，永泰公司向联合村委会发出的《关于气象局片区棚户区改造项目回复意见》，证明目的：永泰公司明确表示因自身资金不足，要求退出该项目。证据四：2020年6月15日，联合村被征迁户撰写的上访材料，证明此项目已拖延7年之久未开工建设，被征迁户四处上访，群众意见大，如维持原判，将会激发出更大的社会矛盾。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永泰公司认为除证据一和证据四外，其余证据均不属于法律规定的新证据，不发表质证意见。对第一组证据，永泰公司认为西街办工作人员在一审审判人员调查时，陈述协议合法，款项由联合村委会支配，应根据合同履行，现西街办又出具便函表述涉案款项为安置补偿费，该证据没有单位负责人签名，单位向法院提交证据，必须要有单位负责人签名并加盖单位公章，故对该便函的真实性、合法性均有异议。对于证据四，永泰公司认为属于信访材料，相关当事人未出庭作证并接受询问，对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院经审查，关于证据一，西街办便函无出具人及单位负责人签名，不符合单位出具证据的形式要件，故对该便函证明目的不予采信。第二组证据为西街办向庆阳市西峰区政府的相关报告及请示文件，与本案争议焦点无直接关联，在本案中不予采信。第三组证据系联合村委会负责人等与永泰公司工作人员顾海涛就案涉合同相关事宜的谈话笔录及永泰公司向联合村委会就案涉合同相关事宜的书面回复意见，分别有顾海涛签名及永泰公司盖章，故对该组证据的真实性予以认定。永泰公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《合作开发建设协议》约定，永泰公司起诉要求联合村委会按照《合作开发建设协议》第三条第2项约定向其支付征地补偿款，但对双方之间的合同是否继续履行无明确意见。《合作开发建设协议》为意向协议，协议第八条（一）项第8条约定“甲方集体土地流转（集体土地转为国有土地）过程中，若在挂牌出让中第三方获得土地使用权，由甲方全力配合乙方要求政府按照同期商业银行贷款利率赔偿乙方已支付所有前期费用（包括考察、规划设计、征迁补偿等）。永泰公司在协议签订后，履行了部分征迁补偿款支付义务，但永泰公司未能参加涉案土地的两次竞拍，涉案建设土地至今未招拍挂成功。永泰公司未能开工建设并向联合村委会交付合同约定面积的代建住宅和商业用房，《合作开发建设合同》的主要内容即工程建设未实施，联合村委会在本案中的主要合同利益未实现，联合村委会行使不安抗辩权的理由成立。故永泰公司请求支付征地补偿款6157690元及迟延付款违约金的请求不能成立。一审判决未综合考虑《合作开发建设协议》各条款约定的逻辑关系，认定涉案争议款型具备支付条件不妥。综上所述，联合村委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初6348号民事判决；二、驳回庆阳市永泰房地产有限公司的诉讼请求。二审案件受理费118428元，由庆阳市永泰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张责逆审判员 赵会娥审判员 樊 欣二〇二〇年九月十四日书记员 王艺蓉