云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终207号上诉人（原审被告）：云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县环湖东路**。法定代表人：刘林，总经理。委托诉讼代理人：朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周楠，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：秦勇，男，1971年1月5日生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：张红，女，1975年4月22日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：秦勇（系张红的丈夫），住云南省昆明市西山区。代理权限：特别授权代理。上诉人云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司（以下简称老鹰地公司）因与被上诉人秦勇、张红商品房预售合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2018）云0422民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，依法报请延长审限，本案现已审理终结。老鹰地公司上诉请求：撤销原判，改判驳回秦勇、张红的诉讼请求。理由为：1.违约金请求权属于普通债权，秦勇、张红主张从2014年9月10日开始计算违约金，诉讼时效应从此时计算，至2018年9月10日起诉时已超过两年的诉讼时效；2.上诉人已为秦勇、张红办理了《房屋所有权证》，已完成《商品房购销合同》约定的办证义务。双方签订的《合同补充协议》第一条第二款约定：该房屋的《国有土地使用证》待乙方取得《房屋所有权证》后，由乙方自行向土地主管部门申请办理，相关费用由乙方自行承担。故办理《国有土地使用证》是对方的义务，上诉人没有违约，不应承担违约责任；3.秦勇、张红未提交任何证据证实因逾期办证导致其有损失及损失数额的大小，其主张违约赔偿没有法律依据。秦勇、张红答辩提出：1.老鹰地公司的违约行为处于持续扩大的状态，本案未超诉讼时效；2.其虽然取得了《房屋所有权证》，但由于老鹰地公司在项目开发建设中违反规划条件，导致其不能办理《国有土地使用让》，也就未能取得完整的房屋权属证书，老鹰地公司应承担违约责任；3.其是向银行按揭购房，因为没有完整的产权，错失交易机会，无法抵押融资，投资目的不能实现，其损失显而易见。最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条已规定了合同没有约定违约金或损失额难以确定时违约金的计算方法，一审支持违约金是正确的，但认定房屋交付就已实现交易目的，并酌情将违约金标准调低不当，应当按照法定标准进行计算。关于违约金的计算起点，合同约定交房时间为2014年3月30日，办证时间为交房后90个工作日，因此应从2014年8月3日开始计算，而不是一审认定的2015年7月21日。其为了减少诉累，没有上诉，请求二审予以改判。秦勇、张红向一审法院提出诉讼请求：1.判决老鹰地公司支付其因未能办理《国有土地使用证》的违约金241789元（自2014年9月10日起暂计算至2018年9月10日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），后将计算期间变更为：从2014年8月3日计算至2018年10月10日，共计243552元；2.诉讼费由老鹰地公司承担。一审法院认定事实：2013年3月30日，老鹰地公司（甲方）与秦勇、张红（乙方）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定的主要内容为：“甲方以出让方式取得位于澄江县-1的地块的土地使用权，土地规划用途为旅游。土地使用证号：澄国用（2008）149号。甲方经批准在上述地块上建设商品房。乙方购买甲方第23、24、25幢第2层Ｃ2-215号房，属钢混结构。该幢商品房建筑层数为地上7层，，地下**双方约定按套计价，该商品房套内建筑面积为50.25平方米，单价为每平方米17819.94元，总价为895452元（已包含共有建筑面积的价格）。甲方应于2014年3月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕本合同约定的全部房价款及合同补充协议约定的相关款项，如税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务协议的签订和物业服务费的支付等；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书等；甲方向产权登记机关报送法律、法规所规定的甲方需提交的相关资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权登记的义务。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。”《合同补充协议》主要是对《商品房购销合同》第一条、第二条的相关事宜补充如下：“《商品房购销合同》签订前，甲方已向乙方明示本房地产项目涉及的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等法律、法规规定的相关证明文件。乙方已知晓本条所载文件载明的内容及其权利义务。乙方所购房屋登记用途为住宅，该房屋的《国有土地使用证》待乙方取得《房屋所有权证》后，由乙方自行向土地主管部门申请办理，相关费用由乙方自行承担。其国有土地使用权年限以该房屋《国有土地使用证》的记载为准。”合同签订后，秦勇、张红分别于2013年3月10日、3月30日、4月26日先后支付购房款共计895452元。之后，秦勇、张红向老鹰地公司支付代收契税、专项维修基金、产权证工本费及印花税共计31233.69元。2014年5月3日，双方进行房屋验收交接。2015年7月20日，秦勇、张红取得房屋所有权证，证号为：澄房权证右所镇字第**。2018年9月30日，澄江县国土资源局出具情况说明，主要内容为：涉秦勇、张红等户的房屋未取得国有土地使用证，是因老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准规划指标不相符，暂不符合受理条件，故暂未办理国有建设用地使用权的首次登记产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，秦勇、张红与老鹰地公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。经审查，双方已于2014年5月3日办理了房屋交接手续，秦勇、张红支付了全部购房款、税款、住宅专项维修资金，履行了合同的主要义务，虽然老鹰地公司协助办理了房屋所有权证，但至今尚未取得国有土地使用证。老鹰地公司辩称根据《合同补充协议》的约定，涉诉房屋的国有土地使用证待取得房屋所有权证后，由业主自行向土地主管部门申请办理，相关费用由业主承担。但老鹰地公司作为房地产开发企业，在不动产登记部门明确房地产开发项目申请房地产登记一般不针对业主（个人）的情况下，其仍有义务协助秦勇、张红办理国有土地使用证转移登记手续。导致至今未能办理的原因是老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准规划指标不相符合，且尚未办理首次登记，目前还不具备办理转移登记的条件，老鹰地公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。故对秦勇、张红主张逾期办证违约金的诉讼请求中的合理部分予以支持，违约时间从房屋所有权证办理后的次日即2015年7月21日开始计算。因诉讼房屋已实际交付使用，实现了交易的目的，故酌情以房屋总价895452元为基数，按每日0.05‰的标准计算违约金至老鹰地公司代为向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止。老鹰地公司提出本案已超诉讼时效，因目前还不具备办理涉诉房屋国有土地使用证的转移登记手续，违约行为一直持续，故秦勇、张红的请求未超诉讼时效。判决：“一、由被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司于本判决生效后十日内支付原告张红、秦勇逾期办证违约金（以交易房屋总价895452元为基数按每日0.05‰为标准，自2015年7月21日起开始计算至被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司代原告张红、秦勇向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）；二、驳回原告张红、秦勇的其他诉讼请求。”二审中，老鹰地公司提交以下证据：《国有建设用地使用权出让合同》、建设工程规划许可证、澄江县建设工程规划验收合格证、老鹰地旅游度假村二期修建性详细规划、云南省人民政府云政复（2010）17号文件、澄江县人民政府澄政复字（2010）69号文件、澄政复（2016）31号文件，欲证明案涉房屋不能及时办理产权证的原因，主要是土地出让合同约定的容积率与规划审批的容积率存在冲突所致，属政策原因，其公司未违约，不应承担违约责任。经质证，秦勇、张红认为，老鹰地公司在一审中未提交以上证据，二审才提交，不属于新证据；该组证据没有原件，土地出让合同与商品房购销合同中的地块不对应，规划主要是针对二期的方案，其的房屋在一期，对以上证据均不予认可。本院经审查认为，老鹰地公司提交的证据客观真实，能够证明案涉房屋未能办证的原因，但老鹰地公司是否违约，系本案争议焦点，在说理部分评析。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院依法确认。另查明，2011年7月15日，澄江县国土资源局与老鹰地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建筑容积率为：不高于1.15，不低于1.15。案涉项目于2012年5月9日取得《建设工程规划许可证》，于2014年8月4日通过规划验收，澄江县住房和城乡建设局颁发的《澄江县建设工程规划验收合格证》载明：容积率批准要求为：0.4145，执行情况为0.4138，符合规划要求，同意验收。秦勇、张红与老鹰地公司于2013年3月30日签订的《合同补充协议》第二十二条约定：“甲、乙双方任何一方如遭遇政府行为、不可抗力或者不可归责于双方的事由而延迟履行合同义务时，将免除延迟履行合同的责任。……”本院认为，秦勇、张红与老鹰地公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，老鹰地公司上诉提出本案已超诉讼时效，并抗辩未能办证是政策原因导致，不可归责于公司，公司不应承担违约责任。故本案二审争议焦点为：老鹰地公司是否构成违约？本案是否超过诉讼时效？经审查，澄江县国土资源局与老鹰地公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建筑容积率为：不高于1.15，不低于1.15。老鹰地公司按照当地政策呈报相关材料后，规划部门审批后颁发了《建设工程规划许可证》，项目竣工时通过了规划验收，并取得《澄江县建设工程规划验收合格证》，现案涉项目未能办理不动产权证的原因是：老鹰地公司执行的规划设计条件指标与《国有建设用地出让合同》及原批准的规划指标不相符，是由于政策因素导致，不应归责于老鹰地公司，故对老鹰地公司二审提交证据的证明目的予以采信。根据双方《合同补充协议》第二十二条约定，案涉项目目前不能办证是因不可归责于双方的事由导致，对秦勇、张红要求老鹰地公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。基于以上分析，对老鹰地公司提出的诉讼时效问题不再评析。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云南省澄江县人民法院（2018）云0422民初1071号民事判决；二、驳回秦勇、张红的诉讼请求。一审案件受理费4926元，减半收取2463元，由秦勇、张红负担;二审案件受理费4926元，由秦勇、张红负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年九月十一日书记员  邹 欣