四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1920号 上诉人（原审原告）：黄海，男，汉族，1972年8月16日生，住四川省西充县。 上诉人（原审原告）：范桂琼，女，汉族，1978年7月9日生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：衡尧，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范强，四川临龙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇安汉大道北一段。 法定代表人：杜代武。 委托诉讼代理人：杨树君，男，汉族，1964年10月1日生，住西充县，该公司员工。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 上诉人黄海、范桂琼与上诉人四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司（以下简称莲花印象公司）商品房预约合同纠纷一案，双方均不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄海、范桂琼上诉请求:1、请求二审法院将一审判决第三项改判为被上诉人赔偿上诉人直接经济损失1332000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：原审法院认定被上诉人构成违约，上诉人有权要求被上诉人赔偿损失，但是将被上诉人的违约责任确定为所交房款的资金占用利息损失加赔偿可得利益损失50万元，上诉人认为不足以弥补因被上诉人违约给上诉人造成的损失。本案中，因被上诉人违约使上诉人丧失了按照协议约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被上诉人因违约给上诉人造成的损失应根据订立协议时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。 在重审中上诉人提交了四川标准资产评估有限责任公司作出的资产评估报告，本案中被上诉人给上诉人造成的损失为（7500元-3800元）×360平方=1332000元。 莲花印象公司辩称：黄海、范桂琼与我方签订预订商品房协议书时候明确知晓我方未取得商品房预售许可，案涉《协议书》应当无效。退一步讲，即使合同有效，协议签订后，案涉土地因政府原因未能签订合同，责任不在莲花印象公司，莲花印象公司并不存在违约。我方提供的2020年3月18日西充县自然资源和规划局与我方签订的协议书，明确说明案涉土地的建设方案政府部门一直在规划中，从2010年起至2019年12月2日才最终落实。由于政府规划行为导致案涉土地不能按照双方的预期修建别墅，并不归责于我方。双方已在合同中明确黄海、范桂琼所购房屋为莲花岛小区二、三期，但莲花岛小区二期并未建设约定房屋，三期尚未动工。通过的规划设计方案并未设计双方约定的预购房屋，故黄海、范桂琼并未实际履行案涉合同主要义务，致使双方签订的合同目的无法实现，该合同依法应予以解除。合同解除后，因合同所取得的财产应予以返还，故黄海、范桂琼向我方交纳的房款50万元应予以返还。一审判决黄海、范桂琼缴纳的50万元购房款从其缴纳之日起，即2011年2月7日开始计算利息损失的同时要求莲花印象公司支付可得利益损失50万元，无法律依据，且有违公平原则，莲花印象公司既承担资金占用利息又承担可得利益损失属于双重计算、重复叠加，加剧莲花印象公司的损失。 上诉人莲花印象公司上诉请求:1、撤销一审判决第三项；2、维持一审判决第一、二、四项。3、改判诉讼费按责任大小、败诉金额分担。 事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2011年2月7日签订了《预订购商品房协议书》之后，莲花印象公司为履行该合同，积极准备条件，多次向规划部门报送规划图纸、资料，由于规划部门反复调整规划方案，导致规划方案得不到报批落实，是政府部门的责任，与莲花印象公司无关，莲花印象公司主观上无任何过错，也谈不上违约。况且，双方当事人在签订协议时均知道所订购楼盘尚未达到商品房预售条件，没有取得商品房预售许可。双方明确约定了要达到预售条件才签正式合同。怎么能说莲花印象公司违约呢？原审法院判决上诉人赔偿被上诉人可得利益损失50万元没有法律依据，酌定由上诉人赔偿被上诉人可得利益损失50万元没有事实依据。原审法院对诉讼费的分担缺乏合理性，应予纠正。原审黄海、范桂琼请求金额为1476000元，一审法院支持50万元，未支持金额的部分诉讼费应该由黄海、范桂琼负担，一审法院按黄海、范桂琼起诉的金额判决由莲花印象公司分担，明显不合理，请二审法院纠正。 黄海、范桂琼辩称：莲花印象公司存在违约。首先，虽然莲花公司辩称多次向规划部门报送规划图纸，规划部门反复调整规划方案，导致规划方案无法报批落实，但莲花公司对此并未提供任何证据予以证明。其次，报送规划图纸、协调政府职能部门本就是莲花印象公司应当履行的义务，莲花印象公司应当严格按照政府相关部门的要求进行规划、积极推进项目建设，然而在长达八年（截至起诉）的时间怠于履行开发义务，导致黄海、范桂琼所购房屋至今未修建，甚至至今未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，已经构成根本违约，莲花印象公司为逃避责任将过错推向政府部门实在有违诚信原则。最后，根据重审查明的事实，2010年12月金诚莲花总平面图显示有32幢楼栋数，2013年12月9日向西充县规划委员会报批报建的金诚莲花三期方案设计中无32幢楼栋数，2018年5月金诚莲花四期总平面图亦无32幢楼栋数，在黄海、范桂琼多次了解开发建设的情况下仅称工程项目在报批报建中，直至2018年下半年才告知黄海、范桂琼不再修建，此时距双方签订协议已经长达八年，黄海、范桂琼的合同目的已经无法实现。综上，莲花公司在协议签订后未积极履行合同义务，导致黄海、范桂琼的合同目的无法实现，已经构成根本违约。 黄海、范桂琼向一审提出诉讼请求：一、判决解除双方签订的《预订购商品房协议书》；二、判决莲花印象公司归还黄海、范桂琼预订购商品房款50万元；三、判决莲花印象公司赔偿因违约给黄海、范桂琼造成的直接经济损失1476000元；四、判令莲花印象公司承担全部的诉讼费用。 一审查明：2016年9月18日，金诚公司经四川省工商行政管理局核准，企业名称变更为莲花印象公司。2019年2月19日，莲花印象公司的法定代表人由杜代武变更登记为马婷。 2010年9月，重庆市轻工业设计院为金诚公司拟开发建设的西充县金诚·莲花岛小区（以下简称金诚莲花）制作方案设计。方案设计中载明，项目概况：拟建项目位于西充县城入口212国道旁，莲花广场对岸。项目用地360米×320米（6.5349万平方米），用地范围内拟将修建集别墅、洋房、电梯高层一体的复合山水生态小区。基地东、北、南面濒临莲花湖，与莲花市政广场遥相呼应；南面接壤212国道。场地周边环绕莲花公园，场地内高差偏大，达26米。工程建设规模和设计范围：该小区由别墅、洋房住宅、高层住宅以及小区配套公建组成。地面建筑面积为152595平方米（不含地下车库及负层商铺）。别墅建筑3层、洋房层数5层、高层层数11-18层，建筑高度范围由9.3米至54米。地下沿街商铺**。具体位置及层数详见总图。 2011年2月7日，黄海、范桂琼作为甲方、金诚公司作为乙方签订《预订购商品房协议书》。约定：一、甲方知道乙方即将推出的金诚莲花楼盘现还未达到商品房预售条件，获取商品房预售许可，是为了满足其预购房愿望才与其签订的《预订购商品房协议书》，为此，承诺保证不得以乙方未取得商品房预售许可证向乙方主张相应法律权利。二、乙方保证让甲方实现在金诚莲花楼盘达到预售条件时与其签订《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》约定向其如期交房之目的。三、甲方向乙方交预订购商品房50万元，此款由乙方据条盖章，项目负责人签字收取，待双方签订《商品房买卖合同》后换成乙方统一的收款凭证。四、甲方预订购的商品房为32幢1单元1楼01号，建筑面积约360平方米（最终以房管部门测绘面积据实计算）（备注：靠入口处位置）。五、甲方预订购的上述第四条商品房每平方米售价为3800元，此单价为签订《商品房买卖合同》时的不变价。甲乙双方在签订《商品房买卖合同》时如遇市场价格上涨时不涨，下跌时不降，此价格不含水、电、气、视、讯的上户费和房屋维修基金。六、乙方保证甲方所预订购的商品房严格按金诚莲花设计要求施工建造，符合国家现行质量标准。七、乙方保证其开发的金诚莲花楼盘达到预售条件后，立即通知甲方与其签订《商品房买卖合同》，双方签订了《商品房买卖合同》、办理了收款凭条转换后，此《预订购商品房协议书》和相应的收款条据作废，相互的权利义务按《商品房买卖合同》执行。八、此协议一式二份，甲、乙双方签字盖章后生效。九、甲方所购房为本公司二、三期开发，交房时间待定。十、甲方于签订本协议时向乙方支付50万元，甲方所购房屋动工时向乙方付齐80％，其余交房时清（留2万元办产权证时付清）。黄海、范桂琼在甲方落款处签名捺印，金诚公司在乙方落款处加盖印章，杜代武在项目负责人处签名。同日，黄海、范桂琼向金诚公司交付房款50万元，金诚公司向黄海、范桂琼出具了收款收据。此后，莲花印象公司对金诚莲花进行了二期开发建设。庭审中，双方对签订《预订购商品房协议书》时，另签订了金诚莲花二期商品房买卖合同，莲花印象公司已在数年前向黄海、范桂琼交付其购买的5号楼住房一套、2号楼3号、4号门面两间的事实不持异议；双方均认可《预订购商品房协议书》中黄海、范桂琼预订购的房屋类型为别墅住宅，属于金诚莲花三期开发建设房产，地，地理位置为莲花公园下方靠莲花湖二洞板桥一侧/div> 2013年11月12日，重庆市轻工业设计院为金诚公司制作金诚莲花三期方案设计，方案设计中载明，项目概况：拟建项目位于西充县城入口212国道旁，莲花广场对岸。项目用地180米×175米（3.2万平方米），用地范围内拟将修建集别墅、洋房一体的复合山水生态小区。基地东、北、南面濒临莲花湖，与莲花市政广场遥相呼应；南面接壤212国道。场地周边环绕莲花公园，场地内高差偏大，达12米。工程建设规模和设计范围：该小区由别墅住宅、洋房住宅以及小区配套公建组成。地。地面建筑面积为59000平方米含地下车库）。别墅建筑4层、洋房层数5-6层，建筑高度范围由16米至22.5米。沿街商铺1层。具体位置及层数详见总图。金诚莲花三期方案设计主要经济指标中建筑经济指标一览表显示，三期开发建设楼栋数为01号、15号-29号，共16幢，建筑面积总计59000平方米。金诚公司于2013年12月9日报西充县规划委员会审批，2015年3月18日，西充县第二届二十二次规划委员会审议通过该方案设计，但三期开发建设至今未启动。莲花印象公司称三期开发建设至今未启动系因政府对莲湖路规划调整所导致，但未提供证据予以证明。 庭审中，黄海、范桂琼陈述其长期在广东顺德工作，一般在春节才回西充老家。每次回西充，都要向杜代武了解金诚莲花三期开发建设情况，但杜代武一直称正在报批报建中，并未说明未修建的原因，也未提出解决方案。2018年8、9月份，杜代武找到黄海，称要在三期进行一个商业规划，原规划的别墅不再修建，提出另外在其他地方置换一套房屋，黄海没有同意。莲花印象公司委托诉讼代理人对黄海、范桂琼的陈述未予否认。 原审上诉过程中，黄海、范桂琼委托四川标准资产评估有限责任公司对预订购房屋市场单价在2018年10月9日所表现的市场价值进行评估，2019年2月25日，四川标准资产评估有限责任公司作出川标准资评报字〔2019〕A012号《资产评估报告书》，评估结论为：在本报告所揭示的假设前提条件基础上，委估资产市场单价于2018年10月9日所表现的市场价值为每平方米7500元。重审中，莲花印象公司认为该《资产评估报告书》系黄海、范桂琼单方委托，对真实性持异议，请求对预订购房屋的市场价格重新鉴定。因莲花印象公司在规定期限内未缴纳鉴定费用，本案终结鉴定。 本案在原审和重审中，黄海、范桂琼还提供了从互联网获取的西充本地别墅类房屋市场价截屏资料，截屏资料上显示西充别墅类房屋均价为每平方米6473元。其中麓湖国际小区2017年的156平方米别墅（毛坯）网上标价为每平方米11596元，189平方米别墅（毛坯）网上标价为每平方米11980元；丽景华庭小区2010年的720平方米别墅（精装）网上标价为每平方米16666元。莲花印象公司对截屏资料的真实性无异议，关联性持异议，认为不能证明现在市场均价。 重审中，莲花印象公司提供了制作日期为2010年12月的金诚莲花总平面图和制作日期为2018年5月金诚莲花四期总平面图，其中2010年12月的总平面图显示有32幢楼栋数，而2018年5月的总平面图则无32幢楼栋数，两份总平面图均未加盖设计单位印章。为查明案件事实，本院依职权向西充县自然资源和规划局调取金诚公司报规报建相关资料，但未提取到2010年的规划设计图纸。拟建设的金诚莲花三期用地于2019年在西充县不动产登记中心办理不动产权证，证书号为川（2019）西充县不动产权第000051号。莲花印象公司虽然辩称因土地所有权问题一直与政府进行行政诉讼，直到2018年10月才明确了所有权，但未提供任何证据予以证明。 同时查明，金诚莲花三期至今未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。 另查明，原审中，黄海、范桂琼申请财产保全，西充县人民法院于2018年11月2日作出（2018）川1325民初3226号民事裁定，冻结莲花印象公司银行存款1976000元。 一审法院认为，预约是约定将来成立契约的契约，预约的直接目的是固定交易机会，也就是在适当的时机签订本约，其内容具有一定的确定性，可以具备合同成立要件。本案中，黄海、范桂琼与金诚公司于2011年2月7日签订的《预订购商品房协议书》主体适格，意思表示真实，其内容不违反国家法律的强制性规定，应属有效。但该《预订购商品房协议书》欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、水电气讯、道路、绿化配套承诺、面积差异的处理方式、违约责任等条款，且双方在协议中确认在金诚莲花楼盘达到预售条件时签订《商品房买卖合同》，相互的权利义务按《商品房买卖合同》执行，因此，从协议内容和协议名称的表述来看，双方签订的《预订购商品房协议书》的性质属于预约合同。 无论是莲花印象公司辩称的由于政府对莲湖路规划调整的原因，还是由于所有权问题一直与政府进行行政诉讼的原因导致拟建设的金诚莲花三期至今未启动，莲花印象公司均未提供证据予以证明。从本案查明的事实看，莲花印象公司在2013年12月9日向西充县规划委员会报批报建的金诚莲花三期方案设计中并无《预订购商品房协议书》约定的32幢房屋，莲花印象公司本应及时将此情况告知黄海、范桂琼，但在黄海、范桂琼向其了解金诚莲花三期开发建设进展情况时，仅称工程项目在报批报建中，直至2018年下半年，莲花印象公司的原法定代表人才告知黄海、范桂琼因规划调整，原规划的别墅不再修建，并提出协调方案。且金诚莲花三期至今未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。因莲花印象公司的行为导致黄海、范桂琼合同目的无法实现，莲花印象公司已构成根本违约。故黄海、范桂琼请求解除其与莲花印象公司签订的《预订购商品房协议书》、由莲花印象公司归还预订购商品房款50万元的诉讼请求，一审予以支持；双方签订的《预订购商品房协议书》虽然未约定违约责任，但莲花印象公司的违约行为给黄海、范桂琼造成了较大的经济损失，应依法承担损害赔偿责任。黄海、范桂琼主张以其提供的西充本地别墅类房屋市场价格和四川标准资产评估有限责任公司作出的评估价格作为衡量标准判决莲花印象公司赔偿1476000元房屋涨价损失，实际上是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，莲花印象公司与黄海、范桂琼签订《预订购商品房协议书》时，应当预见到如其违反合同规定可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括可得利益损失的赔偿。但黄海、范桂琼主张的赔偿标准过高，综合房价上涨、过错责任等因素，一审酌定由莲花印象公司在按年利率6％赔偿利息损失的基础上，另行赔偿黄海、范桂琼可得利益损失50万元。莲花印象公司未取得金诚莲花三期商品房预售许可证，不影响《预订购商品房协议书》的效力，黄海、范桂琼在签订协议时知晓莲花印象公司不具有预售资格，并非黄海、范桂琼过错，不能成为减轻莲花印象公司违约责任、扣减莲花印象公司应当承担损失的理由。 综上，一审判决：一、解除黄海、范桂琼与莲花印象公司签订的《预订购商品房协议书》；二、莲花印象公司返还黄海、范桂琼购房款50万元；三、莲花印象公司按年利率6％计算赔偿黄海、范桂琼从2011年2月7日起至购房款付清之日止的利息损失，以及可得利益损失50万元；四、驳回黄海、范桂琼的其他诉讼请求。上述款项，限本判决发生法律效力后三十日内付清。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22584元，财产保全费5000元，由黄海、范桂琼负担7584元，莲花印象公司负担20000元。 二审中，莲花印象公司提交了西充县城乡规划委员会办公室于2019年12月31日出具的《规委会会议审议结果通知》一份，该通知的主要内容为：“西充滨湖路道路调整及莲花岛项目用地红线调整已经我县第四届第十二次城乡规划委员会审议通过。会议原则同意临莲花岛的滨河道路进行调整，根据现场实际情况，对莲花岛项目的用地红线予以调整。”此外，莲花印象公司还提交了其与西充县自然资源和规划局于2020年3月18日签订的《协议书》，该协议针对莲花印象公司取得的西充县莲花湖景区C区的国有土地使用权中的部分进行回购，并达成了对莲花印象公司的补偿方案。 莲花印象公司在二审还提交了一份由西充县不动产调查队盖章确认的设计总平面图一份。根据该份平面图，可以看出双方在《预订购商品房协议书》中注明的32幢1单元1楼01号别墅位置，已变更设计为一条新建道路。 黄海、范桂琼对莲花印象公司在二审中提交的证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。 另本院在二审中询问双方当事人，案涉别墅至今都没有修建，双方有没有要求解除预购协议，双方均称没有向对方提出过解除预购协议的要求。 本院认为，莲花印象公司在二审中新提交的证据，能够互相印证，能够证实西充县人民政府对案涉项目的规划进行了部分调整，原32幢1单元1楼01号别墅位置所涉及的土地，已被政府收回并用于新建道路。案涉《预订购商品房协议书》所涉及的32幢1单元1楼01号别墅实际已无法修建，双方亦均确认该别墅至今尚无修建，只是双方对未修建的原因有较大的分歧。本案双方在2011年2月7日签订的《预订购商品房协议书》中，特别注明“甲方（黄海、范桂琼）知道乙方（莲花印象公司）即将推出的金诚莲花楼盘现还未达到商品房预售条件，获取商品房预售许可，是为了满足其预购房愿望才与其签订的《预订购商品房协议书》，为此，承诺保证不得以乙方未取得商品房预售许可证向乙方主张相应法律权利”。根据该书面协议载明的内容，黄海、范桂琼在签订预购协议时知道案涉别墅尚不具备预售条件，协议中也没有明确约定或注明该别墅什么时候能够达到预售条件，故黄海、范桂琼在签订协议时应当知晓该预购协议能否履行尚具有不确定性及风险性。双方签订该预购协议后，协议中注明的别墅至今都没有修建，在长达数年的时间内，双方亦均未向对方提出解除协议，且黄海、范桂琼在案涉楼盘中还另外购买有房屋，并称每年都要向莲花印象公司负责人杜代武了解情况，故黄海、范桂琼对其期望购买的别墅一直没有修建的现状应当是清楚的。根据莲花印象公司在二审提交的证据，双方所争议项目的用地红线调整在2019年12月31日才经西充县城乡规划委员会书面确认，故本案所涉及的预购协议不能履行的原因不能归责于莲花印象公司，一审认定莲花印象公司存在过错，并承担可得利益损失50万元不当，本院予以纠正。 案涉预购协议实际无法履行，一审判决解除协议符合法律规定及现实情况，对于黄海、范桂琼已缴纳的50万元预购款项，莲花印象公司应予返还。一审判令莲花印象公司从交款之日即2011年2月7日起，至该50万元款项实际付清之日止，按年利率6%的标准承担资金占用利息，符合公平原则，本院予以维持。 综上，莲花印象公司针对一审认定的50万元可得利益损失的上诉请求成立，本院予以支持；黄海、范桂琼的上诉请求与实际情况不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3143号民事判决第一项，即解除黄海、范桂琼与四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司签订的《预订购商品房协议书》”； 二、维持四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3143号民事判决第二项，即四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司返还黄海、范桂琼购房款50万元”； 三、变更四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3143号民事判决第三项为：四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司以50万元购房款为基数，从2011年2月7日起至该款付清之日止，按照年利率6%的标准向黄海、范桂琼支付利息。 四、驳回黄海、范桂琼的其他诉讼请求。 上述款项，限于本判决生效之日起十五日内向黄海、范桂琼付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22584元、财产保全费5000元，由黄海、范桂琼负担11425元，四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司负担16159元；二审案件受理费20832元，由黄海、范桂琼负担15193元，四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司负担5639元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年九月二十九日 书记员 戴首宏