北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10978号原告：北京中建物业管理有限公司×××嘉园分公司，营业场所北京市顺义区仁和镇沙坨村东路1号-14号，统一社会信用代码91110113306667393R。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，北京嘉纳律师事务所实习律师。被告：田扬，女，1982年7月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京中建物业管理有限公司×××嘉园分公司（以下简称中建物业公司）与被告田扬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中建物业公司之委托诉讼代理人李欣，被告田扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2016年5月26日至2020年12月31日的物业服务费10730．73元、垃圾清运费137．5元、消纳费165元；2．被告向原告支付逾期给付物业费违约金4632．92元；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为×××室（以下简称×××室）的所有人，该房屋建筑面积为85．27平方米。原告与被告签订《×××前期物业服务协议》（以下简称合同），约定由原告为被告所有的房屋所在的×××小区提供物业服务，被告对此予以认可。合同第三章第九条约定物业服务费标准为2．28元/月/平方米；第十条约定物业服务费用自《商品房买卖合同》中约定的房屋交付之日，采取预收的方式，业主应一次性预交一年的物业服务费。以后按年预付的方式进行交纳，于每年的首月预交全年的物业服务费和其他费用。被告未交纳2016年5月26日至2020年12月31日期间的物业服务费及此期间的垃圾清运费、消纳费。原告认为被告作为×××小区房屋的所有人与原告建立了物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务，享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。被告在享受了原告提供的物业服务后应按照合同约定内容交纳物业费和其他费用。原告多次向被告催缴拖欠的物业服务费和其他费用无果，遂起诉至贵院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告田扬辩称，不同意原告的诉讼请求，原告并未对我的人身及生命安全有所保障，物业公司在电梯里投放了广告，存在漏电等安全隐患；物业公司将人防工程改成了地下车库，并未经过业主允许，也没有经过备案及公示，物业公司在地下车库也私自安装充电桩，私自接电，充电桩的电线挂在了涉诉房屋楼外的墙上，存在安全隐患，容易引起火灾，且没有任何消防措施；小区的单元门口经常被自行车及其他车辆堵住，影响通行；小区的消防通道都被汽车停上了，汽车占用消防通道，充电桩之前就着过一次火了，物业将公共卫生间的通道也堵住了，且公共卫生间从未开放过，导致小区内活动的人员只能去地下一层的自行车库上厕所；小区内的精装修活动室一直以来也从没开放过，一些居民就到地下车库进行娱乐，随地大小便，物业公司没有进行管理。本院经审理认定事实如下：田扬系×××室的业主，该房屋建筑面积85．27平方米。2014年8月24日，乙方中建物业公司与甲方田扬签订了《×××前期物业服务协议》，约定由中建物业公司为田扬居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为2．28元/月·平方米。合同第十条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。甲方可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金……第三十六条约定本协议期限自双方签订之日起生效，自北京慧眼置业有限公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年。协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。中建物业公司提供物业服务期间，田扬未支付×××小区2016年5月26日至2020年12月31日期间物业服务费10730．73元、垃圾清运费137．5元、消纳费165元。庭审中，田扬提交一组照片及视频，证明物业服务不到位，物业公司在电梯里投放了广告，存在漏电等安全隐患；物业公司将人防工程改成了地下车库，并未经过业主允许，也没有经过备案及公示，物业公司在地下车库也私自安装充电桩，私自接电，充电桩的电线挂在了涉诉房屋楼外的墙上，存在安全隐患，容易引起火灾，且没有任何消防措施；小区的单元门口经常被自行车及其他车辆堵住，影响通行；小区的消防通道都被汽车停上了，汽车占用消防通道，充电桩之前就着过一次火了，物业将公共卫生间的通道也堵住了，且公共卫生间从未开放过，导致小区内活动的人员只能去地下一层的自行车库上厕所；小区内的精装修活动室一直以来也从没开放过，一些居民就到地下车库进行娱乐，随地大小便，物业公司没有进行管理；物业公司消防巡查的时间造假，根据被告提供的视频显示并没有物业公司人员进行巡查。原告对被告提交的照片、视频的真实性认可，但对证明目的不予认可。上述事实，有原告中建物业公司提交的《×××前期物业服务协议》、照片，被告田扬提交的照片、视频，当事人陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。中建物业公司与田扬签订书面的《×××前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应依约履行。中建物业公司在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，田扬作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。因物业服务是一个动态且持续不断的过程，本院对田扬主张的物业服务不到位的辩解意见不予采信。中建物业公司要求田扬支付物业费、消纳费、垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因田扬并非恶意拖欠物业费，故本院对中建物业公司主张田扬支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议原告应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告田扬支付原告北京中建物业管理有限公司×××嘉园分公司2016年5月26日至2020年12月31日期间物业服务费10730．73元、垃圾清运费137．5元、消纳费165元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京中建物业管理有限公司×××嘉园分公司的其他诉讼请求。如果被告田扬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告北京中建物业管理有限公司×××嘉园分公司负担47元（已交纳），由被告田扬负担47元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 林媛媛二〇二〇年九月十五日法官助理 焦婵娟书 记 员 姜 琳