贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10052号原告：唐文军，男，1968年1月12日出生，彝族，住贵州省雷山县。原告：张和彩，女，1967年11月10日出生，汉族，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：张明。代理权限为一般授权。被告：凯里碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京西路**清江休闲购物广场******，统一社会信用代码：91522601MA6DQJ1C84。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师，执业证号：15226201510545360。代理权限为特别授权。原告唐文军、张和彩与被告凯里碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“凯里碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐文军、张和彩的委托诉讼代理人张明，被告凯里碧桂园公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐文军、张和彩向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告2017年10月13日签订《补充协议》第五条中的：“买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付条件以本约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门提交了办理该商品房建设竣工验收备案表所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”该约定无效；2、判令被告支付逾期交房违约金100784元（计算时间为2019年10月1日暂计至2020年10月1日，计算方式为：1376835×0.0002×366天）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年10月13日原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，被告拿出事先定制好的《补充协议》要求原告签字，原告没有查看便应被告要求签字了。之后，原告将该协议仔细查看，被告将房屋交付条件进行了变更，根据相关法律法规的规定，《商品房买卖合同》规定的交付条件是不能变更的，且被告没有实际获得工程竣工验收合格该房屋交付使用的法定部门的认可（备案）。同时根据相关规章制度的规定，被告不具备资格递交工程验收备案所需的全部文件。对此，原告多次要求被告取消《补充协议》中的无效内容，严格按照《商品房买卖合同》执行，被告置之不理，造成被告至今未交房，其应当承担《商品房买卖合同》中逾期交房的责任，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。被告凯里碧桂园公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同及补充协议中的条款不存在约定无效的情形，这些条款不违反强制性法律规定，也不属于格式条款，合法有效。2、被告在合同期限内取得了商品房买卖合同中第11条约定的相关文件，也对各原告进行通知，不存在逾期交房情形。3、针对原告的诉请，被告也穷尽一切办法满足交房条件，且通知各原告，如法庭认为部分案件的事实被告存在举证不能的情况需承担部分违约金的，请法庭予以调整违约金的计算标准，原告的诉请计算标准过高，已超出实际损失。4、原告的诉请计算的期间截止至2020年10月1日，被告认为尚未发生的不应计算在内，应计算至原告的起诉之日。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2017年10月13日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：贵州省凯里市龙头河片区原凯里电厂C、D地块碧桂园·湾江1号第165幢1层1-3号房屋；四、商品房买卖合同价款：1376835.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付1376835.00元；六、商品房买卖合同约定交房时间：2019年9月30日；七、商品房买卖合同第十一条约定交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；八、商品房买卖合同约定逾期交房责任：1、约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；九、商品房买卖合同约定房屋交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；八、补充协议十二第五条约定：合同中关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：1、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。九、《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；十、案涉商品房面积实测技术报告书是否取得：凯里市准捷房屋测绘有限公司于2019年7月15日对案涉房屋作出房产实测报（2019）第19391号《房屋面积测绘报告》。本院认为，关于原告与被告于2017年10月13日签订《补充协议》第五条关于商品房交付条件约定是否无效问题，双方签订的《商品房买卖合同》，在第十一条对涉案房屋的交付时间和条件等作了约定，在第十四条对商品房的交接、查验等事项作了约定。附件十二《补充协议》在第五条对《商品房买卖合同》第十一条关于商品房的交付条件约定作了实质性的变更。经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了被告的责任、加重了原告的责任，上述格式条款应认定为无效条款，故对原告的该诉求本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题，被告向法庭提供了涉案房屋的《房屋面积测绘报告》及《质量验收会议纪要》，该证据不足以证明在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，被告出售的涉案房屋具备了交付条件，被告逾期交房已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分之二的标准支付违约金，原告主张从2019年10月1日至2020年10月1日期间的违约金，因含有尚未实际发生的部分，本院予以调整截止时间为原告起诉之日，故逾期交房违约金自2019年10月1日至2020年7月10日止，共计283天，违约金为1376835.00元×283天×0.0002=77929元。关于被告认为违约金过高，高于原告的实际损失，请求本院对计算标准进行调整的意见。本院认为双方约定，按日万分之二计算违约金，系双方真实意思表示，该计算标准符合行业常规约定，不过分高于同行业同类合同关于违约责任的约定，且被告也没有提供充分证据予以证明。故对被告的辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告唐文军、张和彩与被告凯里碧桂园房地产开发有限公司于2017年10月13日签订《补充协议》第五条“买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付条件以本约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门提交了办理该商品房建设竣工验收备案表所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”的约定无效；二、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告唐文军、张和彩2019年10月1日至2020年7月10日期间的逾期交房违约金77929元；三、驳回原告唐文军、张和彩的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1158元，由原告唐文军、张和彩负担263元，被告凯里碧桂园房地产开发有限公司负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年九月九日法官助理秦周斌书记员韦琪