广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1715号 原告：阳政华，男，1978年8月30日生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：张海翔，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区灵川县灵川路镇中路口（镇财政所）。统一社会信用代码：91450323591339048B。 法定代表人：曹艳平。 被告：刘纯，男，1964年5月1日生，汉族，住湖南省邵东县。 被告：董小平，男，1971年7月5日生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 三被告共同委托诉讼代理人：莫浩瀚，广西桂安泰律师事务所律师。 原告阳政华诉被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司（以下简称瑞锦公司）、刘纯、董小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张海翔、三被告共同委托诉讼代理人莫浩瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳政华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还购房款人民币664000元（以下币种同）并支付房屋溢价损失636000元、过渡安置费48000元及逾期付款利息239045元，四项合计1587045元；2.由被告负担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月24日，原告与被告瑞锦公司签订《门面转让协议书》，约定原告以664000元购买被告瑞锦公司开发的灵川县八里街东家山老车管所对面桂黄公路沿街“瑞锦商贸城”一楼一间80平方米的门面，并约定被告瑞锦公司必须在24个月内无条件为原告办好该门面相关手续，否则应赔偿原告损失不低于1200000元。原告于当天交完购房款。期满后，被告瑞锦公司没有履行义务。2019年8月6日，被告瑞锦公司作为甲方，原告作为乙方，被告刘纯、董小平作为丙方（担保方）签订了《解除门面转让协议书》，该协议书主要内容有：1.甲、乙方在本协议签订生效后，解除2016年3月24日签订的《门面转让协议书》；2.甲方在2019年8月31日之前，将664000元购房款全额退还给乙方；3.甲方赔偿乙方房屋增值溢价损失636000元；4.甲方补偿乙方过渡安置费48000元；5.如果甲方不能在2019年8月31日前支付完购房款664000元、2019年9月30日前支付完赔偿款636000元及过渡安置费48000元，甲方按三项款1348000元的每月百分之二支付利息；6.被告瑞锦公司的股东刘纯、董小平对本协议约定款项及利息承担无限连带担保责任。该协议签订近九个月，被告没有履行义务，原告多次催要无果。原告认为，该协议系三方自愿签订，合法有效，故诉至法院。 被告瑞锦公司、刘纯、董小平辩称，被告瑞锦公司同意退还原告缴纳的购房款664000元，并说明该购房款实际上是用拆迁补偿款抵付的。而原告主张的房屋增值溢价损失636000元及安置费48000元，属于违约金，该约定违约金过高，请法庭酌情调减。对于违约金损失，建议参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条对于逾期交付房屋的规定来计算，然后再按《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，对于原告主张的损失636000元及安置费48000元，如果超过计算损失的30%部分，应属于过高。合同法对于违约金的规定侧重于补偿性，双方约定的房屋增值溢价损失及安置费，已经是对违约的赔偿，原告再主张按购房款、房屋增值损失、安置费总额1348000元为本金来计付利息，是重复计算违约赔偿，应驳回此项诉讼请求。而被告刘纯、董小平作为担保人已经超过保证期间，不应承担担保责任。 为证明本案事实，原告提供了《门面转让协议书》、收据和《解除门面转让协议书》予以证实，三被告未提供证据。经庭审质证，三被告对原告所举《门面转让协议书》、《解除门面转让协议书》的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对原告所举收据的真实性、合法性及关联性予以认可。本院经审查认定，原告所举全部证据符合民事诉讼的举证要求，故本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，原告阳政华与被告瑞锦公司签订《门面转让协议书》，约定原告以664000元购买被告瑞锦公司开发的灵川县八里街东家山老车管所对面桂黄公路沿街“瑞锦商贸城”一楼一间80平方米的门面，并约定被告瑞锦公司必须在24个月内无条件为原告办好该门面相关手续，否则应赔偿原告损失不低于1200000元。同日，原告以拆迁补偿款抵付购房款，被告瑞锦公司出具收据予以确认。约定期满后，被告瑞锦公司没有履行合同义务。2019年8月6日，被告瑞锦公司作为甲方，原告作为乙方，被告瑞锦公司的股东刘纯、董小平作为丙方（担保方）签订了《解除门面转让协议书》，该协议书主要内容有：1.甲、乙双方自本协议签订生效后解除于2016年3月24日签订的《门面转让协议书》；2.甲方于2019年8月31日之前全额退还购房款664000元给乙方；3.甲方赔偿乙方房屋增值溢价损失636000元；4.甲方补偿乙方过渡安置费48000元；5.如果甲方不能于2019年8月31日前支付完购房款664000元、于2019年9月30日前支付完赔偿款636000元及过渡安置费48000元，甲方按三项款1348000元的每月百分之二支付利息；6.被告瑞锦公司的股东刘纯、董小平对本协议约定款项及利息承担无限连带担保责任；7.协议自三方签字盖章之日起生效。约定期满后，三被告未履行合同义务。原告遂于2020年7月13日诉至本院。 本院认为，原、被告之间先后签订的《门面转让协议书》、《解除门面转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效，各方当事人应当依照合同约定履行合同义务。被告瑞锦公司承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以确认，故购房款664000元应予返还。《解除门面转让协议书》约定被告瑞锦公司还应支付给原告房屋增值溢价损失636000元和过渡安置费48000元，该约定相比于《门面转让协议书》对被告瑞锦公司更有利，系原告与被告瑞锦公司第二次合意所得，现被告以违约金约定过高为由请求减少的，有违诚信原则，且未提供相关证据予以证实，故本院不予支持，被告瑞锦公司应按照《解除门面转让协议书》约定向原告支付该房屋增值溢价损失636000元和过渡安置费48000元。被告瑞锦公司除了应按照《解除门面转让协议书》约定支付上述1348000元款项以外，主张按照应支付款项1348000元的每月百分之二支付逾期付款利息系重复计算违约金，该部分的违约金约定过高，应予调整，本院予以支持，并按照被告的过错程度酌情确定逾期付款违约金的数额为100000元。被告刘纯、董小平系被告瑞锦公司的股东，其自愿作为担保人对被告瑞锦公司的上述债务承担无限连带担保责任，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款规定，应视为对担保期间约定不明，其担保期间为主债务履行期届满之日起二年，至本案原告起诉时，未超过上述期间，故被告刘纯、董小平依法应对被告瑞锦公司的上述债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司向原告阳政华退还购房款664000元并支付房屋溢价损失636000元、过度安置费48000元及逾期付款利息100000元，四项共计1448000元； 二、被告刘纯、董小平对被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司的上述共计1448000元债务承担连带清偿责任。 案件受理费19084元，减半收取计9542元，由原告阳政华负担836元，由被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司负担7006元，由被告刘纯、董小平共同负担1700元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费19084元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 赵桂春 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 林 锋 书 记 员 刘秋菊 附本判决适用的相关法律规定 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。