呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初4073号原告：袁杰，男，无固定职业，住内蒙古乌海市。委托诉讼代理人：李耀强，宁夏众和众律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙洪超，宁夏众和众律师事务所律师。被告：顾继能，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告袁杰与被告顾继能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告袁杰的委托诉讼代理人沙洪超、被告顾继能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁杰向本院提出诉讼请求：1.判令顾继能支付租金72,000元；2.判令顾继能承担物业费、采暖费等费用24,453元；3.本案的诉讼费由顾继能承担。事实与理由：2016年8月30日，袁杰授权其代理人郭亦文与顾继能签署《租赁合同》，顾继能承租袁杰位于呼和浩特市××街合计建筑面积227.20平方米，用于餐饮经营。合同约定租期五年，租金为首年12万元，按年缴纳，每年租金按首年租金10%递增。首年租金于合同签署后交纳，以后租金缴纳时间为2017年7月30日和2018年7月30日。按照合同约定，顾继能应在2018年7月30日交纳租金144,000元，但因顾继能与其他股东存在纠纷，因此顾继能暂时支付了当期应交租金的50%即72,000元，剩余租金顾继能至今未付。与此同时，顾继能在租赁期间拖欠采暖费、物业费等费用约24,453元，上述费用虽经袁杰多次催促，但顾继能一直没有缴纳。袁杰认为本案因顾继能单方违约酿成纠纷，因此本案应在袁杰不退还顾继能1万元押金的前提下，支持袁杰的全部诉讼请求。袁杰曾于2019年6月24日将顾继能起诉至赛罕区人民法院，因当时涉案房屋的不动产权证书正在办理当中，贵院经审理后认为，袁杰所举证据不能证明其对案涉房屋享有租赁权或者所有权，袁杰诉讼主体不适格，因此作出（2019）内0105民初5740号之一民事裁定书，驳回了袁杰的起诉。现涉案房屋的不动产权证书已经办理完毕，可以证明袁杰为本案的适格当事人，为此袁杰依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定再次起诉，请求法院依法判决，维护袁杰的合法权益。顾继能辩称：一、本案合同是顾继能与郭亦文于2016年8月30日签订的，并且所有的费用包括房租、租房押金都是以转账的方式支付给郭亦文的，顾继能不认识袁杰，也从未见过面，郭亦文与袁杰是什么关系顾继能也不知道，当时顾继能看房签合同都是与郭亦文联系，并将房租及押金转入郭亦文的账户。顾继能认为袁杰不具有原告的资质，袁杰有什么问题应该找郭亦文问清楚，不应该找顾继能。二、该商铺交与顾继能时并没有餐饮业的消防验收合格文件，当初顾继能在装修过程中，工人发现有两个消防喷头是坏的，居然没有水喷下。并且后期城管、食药局的工作人员过来检查时，说商铺未安装专用排烟管道，这个不符合消防法关于餐饮业的管理规定，根据消防法和建设工程消防监督管理规定，饭店、市场、商场等人员密集性场所，必须经过公安机关消防机构申请验收，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。该规定内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，该条款是强制性的，该合同违反强制性规定，应当认定为无效合同。三、该房屋因政策性原因不能继续从事餐饮行业，根据呼和浩特市城市管理综合执法局2018年5月下发的文件，餐饮服务业油烟、噪声污染和露天烧烤专项整治方案明文规定，禁止在居民住宅楼，未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内，新建、改建、扩建所产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。房东也未按要求给安装专用烟道，城管部门责令我们限期转向经营或停业，并下达了通知，通知在城管有存档。因为这件事情顾继能的合伙人李云霞与郭亦文进行过沟通，同样因为这件事情李云霞还涉及到一起诉讼，当时因为现有的餐饮项目经营不好，另一个合伙人想和李云霞合作经营，改名为“京贝食府”，但因无法改换门牌，就是城管所谓的改建。当时就改换门牌一事与郭亦文进行过沟通，郭亦文也帮李云霞咨询过相关部门，最终确认无法改换门牌，因为这些政策因素导致顾继能无法再做餐饮。2018年8月份，李云霞再次与郭亦文进行了沟通，以短信方式告知郭亦文，因政策性原因此房不租了，郭亦文表示同意往外转租或出租。此时双方已经通过协商，再租用半年，李云霞给郭亦文支付了半年房租。2018年12月24日，郭亦文明确告知李云霞合同2019年2月底到期。2019年1月份，李云霞正式告知郭亦文不租用此房，于2019年1月底搬离此房屋，并将房屋钥匙交给郭亦文，郭亦文也接受了钥匙，双方对房屋进行了验收，双方明确约定解除租赁合同，实际房租租期应该到2019年2月底，即给郭亦文多付了一个月房租，有聊天记录为证。四、郭亦文一直在和顾继能签合同并收取租金，郭亦文和袁杰之间是否有关系与顾继能无关。2018年底，顾继能就和郭亦文明确约定解除合同，郭亦文同意并对房屋进行了验收且接收了钥匙。在2019年2月1日郭亦文就已在网络上发布招租信息，之后将此房屋租与他人经营美发店。顾继能提前三个月告知了郭亦文不再租用此房，并已按照实际使用缴纳了相关水、电、物业费，顾继能没有违约，是和郭亦文协商解除合同的，也符合合同约定的解除条件，完全按照合同履行。五、房屋是从2016年8月30日至2019年1月31日租用，有微信聊天记录为证，房屋租金是交到2019年2月28日。按照合同约定提前一个月提出退房，而李云霞是在多交了一个月房租的情况下，提前三个月就告知郭亦文此房因不能经营餐饮，所以导致顾继能无法正常使用此房。六、房屋租期是2016年8月30日至2019年2月28日，使用至2019年1月31日已将房屋使用权交于郭亦文。物业费第一次是在2016年12月27日交了一年的费用，票据日期显示为2016年4月至2017年4月，第二次是在2017年11月23日再次交了一年的费用，票据日期显示为2017年5月1日至2018年4月30日。后期使用了五个月没交物业费是由于郭亦文这边的1万元押金至今未退还，将其抵扣五个月的物业费及三个半月的暖气费共计7658.85元。七、郭亦文和袁杰之间存在的纠纷不应恶意转移到顾继能身上由顾继能承担，顾继能已经按照合同履行了义务，不再承担责任。袁杰应当起诉郭亦文解决纠纷。八、袁杰在去年已经对顾继能提起过诉讼，现在又一次提起诉讼，该行为已经属于重复诉讼，多次恶意要求顾继能承担不应当承担的责任，增加了顾继能的诉累，侵犯了顾继能的权利。综上，请求法院驳回袁杰的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁杰提交的证据有：商铺租赁合同、不动产权利证书、内蒙古增值税电子普通发票、收据、（2019）内0105民初5740号之一民事裁定书。顾继能对上述证据的真实性均认可，故本院予以确认采信。顾继能提交的证据有：商铺租赁合同及银行流水、微信聊天记录、物业费收据、李云霞转账记录、股东联营协议书、呼城管发【2018】133号关于印发《2018年度餐饮服务业油烟噪声污染和露天烧烤专项整治工作方案》的通知、工商所录音、（2019）内0105民初300号案件的开庭笔录、（2019）内0105民初5740号之一民事裁定书。袁杰对股东联营协议、工商所录音的真实性及开庭笔录的关联性不认可，故本院不予采信，对上述其他证据本院予以确认采信。顾继能申请李云霞作为证人出庭作证，虽然袁杰对李云霞的证人证言不认可，但对于证人证言中与客观证据互相印证的内容本院予以采信。本院依法传唤郭亦文到庭核实问题，并且经过袁杰、顾继能的询问，对郭亦文的陈述中与客观证据互相印证的内容本院予以采信。综合当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：呼和浩特市赛罕区新华东街万达广场26号2号楼1至2层117号（建筑面积299.5㎡）由袁杰单独所有。袁杰（出租方）与顾继能（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定顾继能承租万达步行街26-34号商铺一楼西半部分227.20平方米商铺，用于经营餐饮；租赁期限共3年（后涂改成5年并捺印），自2016年8月30日起至2019年8月29日止；租金按年付，每年租金按首年租金的10%递增，首年租金合计12万元，首年租金在签订协议时全额付款，以后付款时间为2017年7月30日、2018年7月30日；顾继能承担使用该商铺所产生的物业费、采暖费、水电费；租赁保证金1万元，在合同终止时若顾继能未发生违约责任且交清合同约定的各项费用及归还商铺后，保证金在30日内无息返还，在违约的情况下袁杰有权没收保证金；一方可以提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同违约解除本合同条款，承担提前解除合同的责任；顾继能逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向袁杰给付滞纳金；顾继能违约解除本合同，租赁保证金抵作违约金不予返还。该合同由郭亦文代表袁杰签署，郭亦文及袁杰均认可郭亦文系袁杰出租案涉房屋的代理人。另查明，顾继能租赁涉案房屋系与李云霞合作经营餐饮。2016年8月27日顾继能向郭亦文转账1000元，2016年8月30日顾继能向郭亦文转账129,000元。2017年8月19日李云霞向郭亦文转账共计112,000元。双方均认可第二年房租已经交清。2018年9月21日李云霞向郭亦文转账5万元。又查明，郭亦文与李云霞通过微信沟通过案涉房屋的租赁事宜。2018年7月17日郭亦文：“该交房租了”，2018年8月24日李云霞给郭亦文微信转账6000元。2018年8月26日郭亦文：“在不？你还是要转租呀还是继续干呀？”2019年9月4日郭亦文：“我感觉你应该这样，你现在交了一个月，租房若下个月不租要提前一个月向房主说明，我们提前一个月就向外界招租了”。2018年12月24日郭亦文：“第一阶段：近期有人租我就让他们联系你；第二阶段：你给一个时间，我可以直接往外租的（需要你确定时间），目前情况合同期是2019年2月底到期，另外物业费还没交总计15,454.2*0.75=11,590.65”。2019年1月31日李云霞：“今天晚上拉完东西联系你，昨天弄了一晚上”、“你晚上有时间没，下班来趟万达，吃饭，收房”。郭亦文回复：“出门啦，在包头呢”。李云霞回复：“那我一会儿给你拍照片，什么时候回来，房子钥匙咋办，准备今天交给你的”。郭亦文回复：“明天吧”。2019年2月1日李云霞向郭亦文微信发送了其搬离案涉房屋的照片。郭亦文回复：“我快到呼市啦。”同时双方约定了见面的时间地点，郭亦文认可当日收到李云霞交付的一把钥匙。同日，郭亦文通过其微信朋友圈发布案涉房屋出租的信息及照片。2019年3月19日郭亦文：“物业费15454、采暖费9038.9，欠费（15,454+9038.9）*0.75=18,369.68”。2019年5月24日至6月10日郭亦文欲交纳涉案房屋的电费，故多次向李云霞索要电表号及电卡。再查明，李云霞缴纳了包括涉案房屋在内的299.5平方米房屋2016年4月29日至2017年4月30日期间的物业费及生活垃圾清运费共计15,540.06元，以及2017年5月1日至2018年4月30日期间的物业费及生活垃圾清运费共计15,454.2元。袁杰缴纳了包括涉案房屋在内的299.5平方米房屋2018至2019年度的供热费9038.9元、2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费及生活垃圾清运费共计15,454.2元。顾继能自认其欠付涉案房屋5个月的物业费及3.5个月的暖气费共计7658.85元。还查明，2018年呼和浩特市城市管理行政执法局印发《2018年度餐饮服务业油烟噪声污染和露天烧烤专项整治工作方案》，开展油烟污染专项整治，包括查居民区污染，禁止在商住综合楼开展产生油烟等的餐饮服务项目。2019年1月9日案外人刘某因房屋租赁合同纠纷将李云霞诉至法院，后作撤诉处理。2019年6月24日袁杰以与本案相同的诉讼请求将顾继能起诉至法院，由于未证明袁杰系案涉房屋的所有权人而被驳回起诉。最后查明，2019年5月21日“赛罕区慕莎造型店”注册登记的经营场所为呼和浩特市××区。本院认为，本案的争议焦点：一、袁杰是否具备原告的主体资格；二、袁杰与顾继能签订的《商铺租赁合同》的效力问题；三、袁杰与顾继能是否合意于2019年1月31日解除《商铺租赁合同》；四、顾继能应否支付袁杰租金72,000元及物业费、采暖费24,453元。针对第一个争议焦点。袁杰提交了房屋所有权证书证明其对案涉房屋享有所有权，且案涉《商铺租赁合同》中载明的“出租方”亦为袁杰，郭亦文仅系袁杰出租案涉房屋事宜的代理人，出租房屋的相应权利义务应由袁杰承担，故袁杰系本案的适格原告。针对第二个争议焦点。袁杰与顾继能签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于顾继能抗辩该商铺不符合餐饮业的管理规定，由于《2018年度餐饮服务业油烟噪声污染和露天烧烤专项整治工作方案》不属于法律、行政法规，更不是效力性强制性规定，仅系地方行政管理的规定，故不影响双方签订合同的效力。针对第三个争议焦点。本案租赁房屋事宜中郭亦文系袁杰的代理人，李云霞与顾继能系合作关系，且袁杰认可郭亦文作出的意思表示，顾继能亦认可李云霞作出的意思表示，故郭亦文与李云霞关于案涉房屋租赁事宜的商榷结果对袁杰、顾继能具有约束效力。2019年1月31日李云霞微信通知郭亦文其已搬离涉案房屋，并且要求郭亦文收房取钥匙。由于郭亦文不在本地，故二人于2019年2月1日约定见面，且郭亦文在同日通过其微信朋友圈发布了案涉房屋出租的信息及照片。以上事实可以认定双方于2019年2月1日已经交接房屋，且对此事实郭亦文未提出异议，故本院认定袁杰与顾继能已于2019年2月1日协议解除《商铺租赁合同》。针对第四个争议焦点。《商铺租赁合同》约定首年租金12万元，以后每年租金按首年租金的10%递增。2016年8月27日、8月30日顾继能分两次向郭亦文共计转账13万元，本院认定此款为首年房租12万元及保证金1万元。2017年8月19日李云霞向郭亦文转账共计112,000元，且双方对顾继能交清第二年房租的事实均无异议，故本院予以采信。2018年8月24日李云霞向郭亦文微信转账6000元，2018年9月21日李云霞向郭亦文转账5万元。且郭亦文在微信聊天中确认房租交至2019年2月底，现双方已于2019年2月1日协议解除《商铺租赁合同》，且顾继能搬离房屋，故袁杰主张顾继能支付租金72,000元的诉讼请求，本院不予支持。至于物业费、采暖费。由于双方已于2019年2月1日协议解除合同，故顾继能应交纳2019年2月1日之前的物业费。由于暖气费是按采暖期每年度交纳一次，且顾继能解除合同是在2018至2019年度采暖期内，故该年度暖气费应由顾继能承担。袁杰所有房屋的总面积是299.5平方米，顾继能仅租赁其中的227.20平方米，故顾继能应承担该房屋75%的物业费和采暖费。房屋总面积的物业费为每年15,454元、采暖费为9038.9元，故顾继能应承担的物业费为每年11,590.5元（每月965.88元）、采暖费每年6779元。顾继能已交纳2016年4月29日至2018年4月30日共计24个月的物业费，顾继能租赁该房屋的期限自2016年8月30日至2019年2月1日共计29个月，顾继能亦认可其欠付5个月的物业费共计4829.4元（965.88元×5），故本院予以支持。2018至2019年度的供热费及物业费均由袁杰交纳，故顾继能应向袁杰支付采暖费6779元、物业费4829.4元，两项共计11,608.4元。顾继能主张欠付的暖气费及物业费用保证金1万元抵扣，由于其未提交证据证明双方对此达成合意，且根据双方签订的合同约定，一方可以提前30日通知另一方解除本合同，但解除方按违约解除本合同条款承担提前解除合同的责任；顾继能违约解除本合同，租赁保证金抵作违约金不予返还，故对顾继能该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、顾继能于本判决生效之日起十五日内支付袁杰物业费、采暖费共计11,608.4元；二、驳回袁杰的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1106元（原告已预交），由袁杰承担1061元，由顾继能承担45元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 康文颖二○二○年九月十日书记员 杨嘉乐