山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1770号 原告：郭作梅，女，汉族，1956年8月23日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**，现住青岛市市**。 委托诉讼代理人：朱永，山东汉通律师事务所律师。 被告：付敬如，女，汉族，1970年8月30日出生，户籍所在地黑龙江省汤原县。现住青岛市**。 原告郭作梅诉被告付敬如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭作梅及其委托诉讼代理人朱永、被告付敬如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭作梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；2.依法判令被告按市场价向原告支付从2019年11月16日至2020年5月16日拖欠租金8400元；3.依法判令被告将原告房屋恢复原状；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于市南区户的房屋，租赁期为5年，自2014年11月15日起至2019年11月14日止，月租金1400元，半年一付，水、电、煤等房屋设施押金500元。被告在租赁房屋期间，为开设旅馆，擅自破坏房屋结构，不但把窗户改成门，还在门口擅自搭建违章建筑，并将全院的下水道占为己有，给院内其他居民造成恶劣影响，原告及院内居民曾多次与被告沟通，一直未得到解决。且该房屋自2017年3月就被鉴定为危房，已经不适宜居住。自2018年10月起，原告就多次通过短信等形式告知被告，不想继续租房子，但被告一直不回复，期间原告也多次与被告面谈，表示合同到期后不再续租，被告也一直没有表示。2019年11月14日合同到期当天，原告又给被告发短信通知不再续租，并给了被告搬离的合理期限，直至今日，被告仍拒不搬出。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法利益，其逾期拒绝搬迁的行为已构成违约，并给原告造成了损失，故诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 付敬如辩称，其与郭作梅签订的2014年11月15日的租赁合同，是根据双方2009年的合同重新签订的。2009年的那份合同每月租金是1100元，租期到拆迁。原告经常到店内闹事，说不租房子了要收房子，没有办法，2014年11月15日双方又重新签订租赁合同，租金涨到每月1400元，也同时约定2019年11月15日后每年租金为23000元，只要不拆迁五年为一租期，租金五年涨一次。2019年11月16日至2020年11月16日的一年房租23000元，已经分两次打到原告银行卡上。原告诉状中所述被告擅自破坏房屋结构与事实不符，双方在2009年签订的租赁合同上明确约定对方同意其改造装修，出租转让。因为房子又脏又破，被告需要重新装修开设旅馆，改造卫生间。到现在已经过去十多年了，也证明原告对改造装修是认可同意的。原告称被告擅自搭建违章建筑也与事实不符，如果有违章建筑，城管不会不管。事实上是有人恶意举报，城管到现场后并不认为是违章建筑。原告称被告将下水道占为己有也与事实不符，事实上在2012年被告自己出资1500多元为整栋楼改造了下水管道。原告称涉案房屋在2017年被鉴定为危房，已经不适合居住，但现在每家每户都有人居住，也没有任何部门通知此房是危房，不让居住。今年受疫情影响，房租都在下调或减免，但被告还是按约定把全年的房租23000元提前一个多月分两次打给了原告，没有拖欠。被告依约履行合同，及时支付房租，原告没有损失。原告2012年开始扣留营业执照至今，让被告无法正常经营，给被告带来经济损失。被告在2018年对涉案房屋重新装修，花费10余万元。因原告扣留营业执照，造成被告不能将旅馆对外承包，损失巨大。原告是听人说被告对外承包租金12.8万元，原告眼红了，想尽一切办法收回房子。综上，原告的诉请和事实与理由所讲的，与事实不符，请依法驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.郭作梅提交鉴定报告一份，证明租赁房屋是危房，不适宜居住。付敬如对该证据有异议，认为现在房屋一直都有人居住不是危房。本院认为，该鉴定报告系案外人于2017年3月份出具，鉴定报告依据的《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）在2016年8月1日已经被废止。新的标准为《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）。故该鉴定报告因依据作废的标准作出，具有重大瑕疵，对该鉴定报告不予确认；2.郭作梅提交书面证明两份，证明被告擅自改建原告房屋给全院下水造成堵塞。付敬如对该证据的真实性有异议。本院认为，该证据属证人证言，证人应出庭接受质询，故对该组证据不予确认；3.郭作梅提交短信记录一份，证明原告自2018年3月起就一直通知被告不准备续租房屋。付敬如称真实性不清，没有收到过短信。本院认为，付敬如否认收到过郭作梅的短信，郭作梅没有提交证据证明该短信已经到达付敬如处且被付敬如收看，故本院对该证据不予确认；4.付敬如提交租赁合同3份，2009年-2019年租赁合同，其中一份是转租的。郭作梅对2014年签订合同真实性无异议，另外两份真实性有异议，认为跟本案无关。2014年签订合同不是原告本人签字且从合同内容来看也不符合常理，没有哪家房屋租赁方会在合同约定可以擅自改变房屋结构损害屋内设施以及擅自将房屋转租给他人。郭作梅申请对2014年合同上其本人的签字做笔迹鉴定。本院认为，双方在2009年签订的合同已经履行完毕，双方并无争议，故对该份合同的真实性予以确认。双方在2014年签订的合同，郭作梅虽然提出异议，但其立案时提交的即为该份合同，且该合同也已经实际履行，郭作梅对合同主要条款的内容均无异议，只是对签字有异议，本院对该证据的真实性予以确认。鉴于郭作梅对该合同的主要内容无异议，且双方亦按照该合同履行，故郭作梅申请对其上的签字真实性进行鉴定，本院依法不予准许。对付敬如与案外人签订的租赁合同，因与本案无关，本院依法不予确认；5.付敬如提交高姓楼长的通话录音，证明是周围邻居对原告有意见。郭作梅对该证据的真实性有异议，认为录音是被告和高姓的楼长之间的谈话，由于被告野蛮装修楼长要起诉原告，不能证明被告的主张。本院认为，该证据属证人证言，证人未出庭接受质询，故对该证据不予确认。 根据当事人陈述和本院确认的证据，本院确认如下事实：青岛市市南区户的房屋系原青岛钢铁控股集团有限责任公司自管房，出租给郭作梅居住，现该房由青岛城投新城开发建设有限公司托管。2009年10月30日，郭作梅与付敬如签订《房屋租赁合同》一份，约定郭作梅将位于青岛市市南区户的房屋租赁给付敬如使用，租期5年，自2009年11月15日至2014年11月15日，月租金1100元，付款方式为半年付。双方约定只要房屋不拆迁，乙方（付敬如）继续承租。合同到期后，双方又签订一份《房租租赁合同》，约定租期为5年，自2014年11月15日至2019年11月14日止。月租金1400元，付款方式为半年付，在协议签订时，乙方（付敬如）一次性支付租金8400元，每期租金乙方应提前一个月交纳。双方约定合同期满后，继续续租。2019年11月15日以后每年房租为23000元整，到拆迁为止。2018年6-8月份，付敬如对涉案房屋进行了装修。2019年10月13日，付敬如分两笔打给郭作梅11500元，2020年4月13日，付敬如向郭作梅转账11500元。 本院认为，依法签订合同对双方均具有约束力，双方均应依约履行。本案郭作梅与付敬如在2014年11月份签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。从合同的约定看，合同到期日为2019年11月14日。合同同时约定，合同到期后双方续租至房屋拆迁时止。因双方并未提交证据证明房屋何时拆迁，故《房屋租赁合同》在2019年11月14日到期后，双方的租赁变为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故郭作梅主张解除租赁合同于法有据，本院予以支持，但应给予付敬如一定的时间搬离租赁房屋。考虑到付敬如已经支付租赁费至2020年11月14日，综合本案案情，本院认为付敬如在2020年11月15日搬离涉案租赁房屋较为合理。 郭作梅主张付敬如应支付从2019年11月16日至2020年5月16日拖欠租金8400元。但本院查明的事实是，付敬如在2019年10月13日和2020年4月13日共支付给郭作梅23000元，郭作梅虽然主张该笔费用系支付之前的租赁费，但对付敬如多支付的金额并不能做出合理的解释。从租赁合同的约定看，租赁费应当提前支付，故正常情况下，付敬如不应在2019年10月份支付之前的租赁费，且二次支付费用金额合计23000元，与租赁合同中约定的2019年11月份之后年租金23000元一致，故本院认定付敬如已经支付租赁费至2020年11月14日。对郭作梅的该诉请，不予支持。 郭作梅还主张付敬如将涉案租赁房屋恢复原状，但并未提交证据证明房屋原状。对郭作梅的该诉请，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，判决如下： 一、解除郭作梅与付敬如在2014年签订的《房屋租赁合同》，付敬如在2020年11月15日将青岛市市南区户的租赁房屋交还给郭作梅； 二、驳回郭作梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由付敬如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曹恩华 人民陪审员  邵 艳 人民陪审员  宋爱丽 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  刘晗晗