北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10065号原告：李振波，男，1980年10月30日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：王慧娟，女，1979年6月7日出生，汉族，无业，户籍所在地河北省廊坊市香河县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：常仁明，北京市力行律师事务所律师。原告李振波与被告王慧娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振波，被告王慧娟委托诉讼代理人常仁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振波向本院提出诉讼请求：1、确认双方的租赁合同于2020年5月21日解除；2、判令被告给付拖欠的租赁费每月7000元，自2020年4月1日至实际交还租赁房屋止；3、判令被告立即向原告腾退租赁房屋；4、判令被告给付违约金7000元；5、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告赔偿损失21500元，理由为因被告没有腾房，导致原告在外租房，期间2020年4月14日至2020年8月22日，每月4300元，共计21500元。事实和理由：原、被告双方于2017年6月30日签订了房屋租赁合同。合同约定，租期自2017年7月1日至2020年6月30日。月租金7000元，按季支付租金。合同签订后，原被告双方依约履行，现被告拖欠原告方月租金，经原告多次催要未果，依照合同约定，被告迟延履行缴纳租金30天，则原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故原告诉至法院，请依法查明事实，公正判决，以维护原告的合法权益。被告王慧娟辩称：不同意解除租赁合同，被告想要续租。原告在起诉之后又于2020年6月28日把房屋的房门锁换了，门给封上了，导致被告直到现在无法进入房屋，所以不同意支付自2020年6月28日之后产生的房租，双方都报警了。不同意支付违约金，因为没有给原告造成损失。疫情期间被告没有工作，自2020年4月1日之后没有交房租，合同到期日是2020年6月30日，原告自行在外租房与被告无关。不同意赔偿防盗门损失，被告没有损坏防盗门，原告把被告的锁撬开了，这个锁就值两三千。房屋出租给被告就是让被告使用的，租房时只有热水器和抽油烟机。现在室内的家具设备都是被告置办的，被告不知道被告添置的物品有无损坏。本院经审理认定事实如下：2017年6月，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告房屋出租给被告。第二条：（一）租赁用途：居住。第三条：（一）房屋租赁期自2017年7月1日至2020年6月30日，共计三年。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施、甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条：租金标准及支付方式21000元/季，租金总计252000元。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：每季度前十日内支付。押金：柒仟元，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达1000元的。第十条（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前7日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。原告主张自2020年4月1日之后被告没有交纳房屋租金，导致被告违约，原告于2020年5月21日向法院递交起诉状，本院于2020年7月1日向被告送达起诉状，原告要求确认双方的租赁合同于2020年5月21日解除。被告认可自2020年4月1日之后没有交纳房租，理由为疫情期间被告没有工作。原告称因无法联系上被告，遂于2020年6月28日带着小区物业一起打开防盗门进屋查看，重新换了门锁并短信通知了被告，被告回复原告并称已经报警。因涉诉房屋内有被告的物品，原告于2020年9月8日庭审当天下午将房屋钥匙一把交给本院，被告称因人在外地，希望法庭给予7天时间到庭领取钥匙，后被告委托代理人常仁明于2020年9月15日到本院领取涉诉房屋的钥匙。关于违约金数额，被告主张疫情导致被告没有收入，且原告主张的违约金过高，请求法院予以减免。双方均同意以被告已交纳的7000元押金抵扣被告应支付的1个月的租金。上述事实有原告提交的房屋租赁合同及本院庭审笔录、询问笔录等在案佐证。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。被告未按照合同约定支付2020年4月1日之后的房屋租金，欠缴金额超过4000元，构成违约。根据合同第九条的约定，原告享有合同解除权。本院将原告起诉状送达被告的时间为2020年7月1日。但依据合同约定，租期应当于2020年6月30日届满，且原告已经于2020年6月28日进入房屋内更换门锁收回了房屋，并于当日通知了被告，被告知悉和报警，可以视为原告的解除通知已经达到被告，故本院确认双方的房屋租赁合同于2020年6月28日解除。因2020年6月28日原告将涉诉房屋更换门锁且未将钥匙交付被告，导致被告无法实际占有使用和腾退房间内的物品，故2020年6月29日以后的房屋租金，本院不予支持。2020年4月1日至2020年6月28日期间的房屋租金，被告应按合同约定支付。因被告未按约定支付上述租金，原告有权要求被告按照合同违约责任条款的约定支付违约金，被告未举证证明原告约定的违约金过分高于原告的损失，因此对被告要求减免违约金的抗辩意见，本院不予支持。因涉诉房屋内存有被告的物品，被告应及时搬走腾退，在收到房门钥匙（2020年9月15日）之后的10个自然日作为腾退期间，如逾期仍未腾退，应按合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。因本院已经确认被告应支付原告欠付的租金费并确认被告应向原告支付违约金，上述费用已经具备弥补原告损失的功能，故对原告另外要求的在外租房损失，本院不再予以支持。双方均同意以被告已经交纳的7000元押金抵扣一个月的租金，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告李振波与被告王慧娟签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月28日解除；二、被告王慧娟于本判决生效后七日内支付原告李振波自2020年4月1日起至2020年6月28日止期间的房屋租金13533元（已扣除房屋押金7000元）；三、被告王慧娟于本判决生效后七日内支付原告李振波违约金7000元；四、被告王慧娟于2020年9月25日之前将房屋内属于王慧娟的全部物品搬走，如逾期未搬，则自2020年9月26日起至实际搬走之日止，按照每月7000元的标准向原告李振波支付房屋占有使用费；五、驳回原告李振波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由被告王慧娟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年九月十七日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨