河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初1911号原告：许昌家年华物业有限公司，住所地鄢陵县翠柳路北段东侧，统一社会信用代码91411024050871576A。法定代表人：刘艳红，经理。委托代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。被告：赵俊华，女，1983年10月25日出生，汉族，住鄢陵县。委托代理人：田建锋，男，1980年2月6日出生，汉族，住鄢陵县，鄢陵县教体局职工，系赵俊华之夫。原告许昌家年华物业有限公司与被告赵俊华物业服务合同纠纷一案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许昌家年华物业有限公司法定代表人刘艳红的委托代理人菅运生、被告赵俊华及其委托代理人田建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌家年华物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1263.2元、公摊费96元、生活垃圾处理费84元，合计1443.2元及违约金（违约金以1443.2元为基数，自2019年1月10日起按每日百分之一计算至款项全部清偿之日止）；二、本案诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。事实与理由：原告系鄢陵县翠柳路北段水岸映像小区的物业公司，被告系水岸映像小区业主。被告已拖欠原告2019年1月1日至2019年12月31日的物业费、公摊费、生活垃圾处理费合计1443.2元。2020年4月14日，原告委托律师向被告邮寄律师函催收上述费用，被告收到律师函后仍拒不履行支付义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的所有诉讼请求。被告赵俊华辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求。2、物业费和公摊费价格按照2019年1月1日前标准执行。3、本案诉讼费、保全费、律师费均由原告承担。事实和理由：一、家年华物业公司诉称我方自2019年1月1日至2019年12月31日欠缴物业费1263.2元，公摊费96元，生活垃圾处理费84元，合计1443.2元，不成立。1、根据国务院《物业管理条例》第十二条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。物业费及公摊费涉及全体业主，系共同管理的重大事项，应召开业主大会决定。2、根据《河南省物业管理条例》第二十二条规定：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。依据以上法律法规规定，家年华物业公司上调物业费和公摊费时，业主委员会（如果没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）应当按照规定程序组织召开业主大会，就上调物业费和公摊费事宜进行表决决定，召开业主大会时，应当由街道办事处、乡镇人民政府人员参加。而家年华物业公司在通知我们上调费用时，没有任何的召开业主大会的通知和公示（第十四条，召开业主大会会议，应当于会议召开15日之前通知全体业主），也未收到或见到业委会的通知和公示。我们认为此次上调物业费和公摊费的行业属于违法行为，也不是业主大会的决定，上调行为无效（如果对方认为有效，主张上调物业费行为合法，请对方按照法律法规规定拿出业主大会关于上调物业费决议的证据）。3、因家年华物业公司不能拿出上调费用时是按照法定程序进行的证据，上调行为属于无效行为，所以我们只能按照原费用标准交纳，但家年华物业公司拒收，我们也多次与其协商，但皆无果，所谓的违约责任不应由我们承担。4、公摊费由无增加至96元/年，不合理。小区入驻至今，小区的建筑规模，公共照明时间、功率、绿化面积、电费价格、水费价格等影响公摊费增加的因素，一个也没有变化，公摊费怎么就由0元增加至96元/年，于法无据，与实际不合。二、一切责任归许昌家年华物业有限公司，同时损伤业主名誉，需向业主道歉。根据《河南省物业管理条例》“第五章物业管理与服务”中第48条“物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，该物业公司不按照法定程序涨费，私自做主、擅自涨价物业费，没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。家年华物业公司违规涨费在前，而后又以起诉形式追要费用，这种行为严重影响我们声誉，必须公开向我们道歉。物业费和公摊费上调前后标准对比：2018年12月31日前：多层住宅0.4元/月/㎡，公摊费0元/户；2019年01月01日后：多层住宅0.8元/月/㎡，公摊费96元/户。综上所述，答辩人认为：本答辩人因为家年华物业公司费用涨价没有按照法律法规规定进行，属于违规涨费；同时我们到物业公司缴费，其又拒收，才导致今天的局面，恳请人民法院将其诉讼请求于以驳回。本案在审理过程中，被告提供水岸映象小区150户业主签名的情况说明一份，证明150户业主是在不知情和被误导的情况下，才在许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表上签字。经本院审理认定事实如下：原告系鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区的物业公司，程一凤系水岸映象小区业主。2013年3月6日，原告作为甲方、程一凤作为乙方，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日，原告在水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》，该公告称，根据目前物价和人力成本的连续大幅上涨，设施设备维护成本的持续增长，物业管理支出不断增加，小区收取的物业费用标准偏低，已经连续几年出现亏损，严重影响了小区日常管理工作的正常开展，为了持续为广大业主提供高品质的物业服务，维护小区优美的居住环境，提高小区物业服务质量，保证物业增值保值。自2019年1月1日起，对物业费做出调整：物业费价格由原步梯0.4元/㎡/月（含电梯一层）调为0.8元/㎡/月；电梯0.8元/㎡/月调为1元/㎡/月；商业0.85元/㎡/月调为1元/㎡/月。公摊费价格步梯8元/月（含电梯一层）；电梯28元/月；商业28元/月。2018年10月至12月，原告在水岸映象小区发放《许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表》，该征求意见表称，经调查周边小区物业费普遍在0.9元至1元之间，故在上调金额一栏中的上调费用与《物业费用调整公告》所公告的上调金额相一致，执行时间为2019年1月1日，业主意见一栏中分为同意、不同意两项，被征求意见的业主可选一项并签字。2018年10月23日，程一凤作为业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字。水岸映象小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字。2018年12月25日，原告在水岸映象小区张贴《关于小区物业费调整的提示》该提示称：“……我公司于2018年10月份开始，根据相关要求，就小区物业服务调价的相关事宜，向全体业主采取入户意见征询的方式进行了意见征询，经过争取获得了小区75%以上业主的支持和同意，符合《河南省物业收费管理办法》相关规定，经申报，已获得市政府有关部门的价格备案，在此，家年华物业全体服务人员特向长期以来对于物业工作给予的支持和理解表示诚挚的感谢，根据意见征询结果和市政府的最终备案，我公司将于2018年10月份按照新的备案价格标准《如下》进行物业费用的收取。一、物业费：多层住宅：0.8元/㎡/月。电梯住宅：商业用房：1元/㎡/月．电费：住宅：0.68元/度；商业：0.8元/度。公摊费：多层住宅：8元/月/户；电梯住宅：28元/月/户；商业用房：28元/月/户。”2019年1月1日起，原告开始按上调后的价格标准收取物业费用，因被告拒交，引起本案诉争。另查明，鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，水岸映象小区未成立业主委员会。原告许昌家年华物业有限公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向水岸映象小区业主进行公示。水岸映象小区物业服务费用调价的相关事宜，原告也未向政府有关物价部门备案。2018年11月，程一凤与被告签订房屋买卖协议，程一凤将水岸映象小区2号楼5单元6层东户房屋卖于被告赵俊华，被告赵俊华购房后于2019年1月28日到鄢陵县国土资源局办理了不动产产权证，并在该房屋内居住，期间原、被告之间未签订物业管理服务协议。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。原告与水岸映象小区业主签订物业管理服务协议后，公司收益和支出情况未向水岸映象小区业主公示，即以物价和人力成本的连续大幅上涨，设施设备维护成本增加，原告公司已经连续几年出现亏损为由，张贴《物业费用调整公告》，公告中确定调整收取物业费用标准及执行时间；原告在张贴《物业费用调整公告》后，才开始在水岸映象小区发放《许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表》，该费用调整征求意见表上调费用标准与《物业费用调整公告》确定收取物业费用标准相一致，也是上调费用标准的唯一选项。虽然水岸映象小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字，但该费用调整标准并非是在水岸映象小区业主充分协商下的结果。原告在调整收取物业费用标准过程中违反了合同法平等原则和诚实信用原则，调整后的收费标准不具有法律效力。被告赵俊华购房后，虽说原、被告之间未签订物业管理服务协议，但被告赵俊华购房后一直在该房屋内居住，居住期间原告为其提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同。原告要求被告按新的收费标准支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。但被告赵俊华应按原物业管理服务协议交费标准，履行交款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《河南省物业管理条例》第二十二条、第四十八条之规定，判决如下：一、被告赵俊华于本判决生效之日起三日内支付原告许昌家年华物业有限公司物业费632.18元、垃圾处理费84元；二、驳回原告许昌家年华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告许昌家年华物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  张路杰二〇二〇年九月十五日书记员  袁 波