北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7394号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼201。负责人：邹锦标，经理。委托诉讼代理人：吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。被告：薛立华，女，1962年12月8日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市朝阳区。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司（以下简称：戴维斯公司）与被告薛立华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴维斯公司的委托诉讼代理人吴波到庭参加诉讼。被告薛立华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴维斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令薛立华支付2014年9月5日至2020年6月30日物业服务费29921.45元及违约金（以1656.42元为本金，按照每日万分之五的标准，自2014年7月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2015年1月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2015年7月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2016年1月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2016年7月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2017年1月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2017年7月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2018年1月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2018年7月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2019年1月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2019年7月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金；以2569.59元为本金，按照每日万分之五的标准，计算自2020年1月6日起至薛立华实际支付完毕物业费之日止期间的违约金）；2、诉讼费、公告费由薛立华承担。事实和理由：我公司是力宝广场项目的物业服务企业，薛立华是力宝广场项目14号楼8层901号房屋的业主，该房屋建筑面积为138.15㎡。薛立华签署的《承诺书》承诺：一、确认已详细阅读《诗礼庭临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约。三、本人/本公司同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任。四、本人/本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效。本规约第十条约定“业主应按规定交存住宅专项维修基金，按照《前期物业合同》的约定缴纳物业服务费”。第十四条约定“建设单位承担本物业管理区域前期物业服务责任。具体物业服务事项、服务标准和物业服务费用标准等按照《前期物业服务合同》约定执行”。《前期物业服务合同》（诗礼庭之公寓部分）第八条第一款约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：公约：3.10元/建筑平方米/月”。第九条约定“物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。预计诗礼庭交付使用时间为2013年9月5日。业主办理入住手续预付壹年的物业服务费。此后按半年缴纳，即业主应当分别在每年的1月5日前及7月5日前预付半年的物业服务费”。物业服务合同第二十一条第四款约定“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”。薛立华拖欠我公司2014年9月5日至2020年6月30日期间的物业服务费共计29921.45元，我公司多次提示薛立华支付物业服务费，但薛立华仍未付。另，薛立华逾期支付物业服务费，依照约定，应从逾期之日起每日按照应缴费用的万分之五支付违约金。为维护自己的合法权益，我公司特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持我公司的全部诉讼请求。薛立华经本院传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月5日，北京力宝世纪置业有限公司（甲方）与戴维斯公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同（诗礼庭之公寓部分）》，约定：本物业项目地名核准名称为力宝广场；前期物业服务期限为从本物业交付使用日期，为期贰年，即自2013年9月5日至2015年9月4日。如本物业的交付使用日提前或延后，本合同物业服务期限起始时间也相应提前或延后，物业服务期限仍为贰年。最终确定的本物业交付使用日以甲乙双方书面确认为准。物业服务费用由也只按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：公寓：3.10元/建筑平方米/月。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。预计诗礼庭交付使用时间为2013年9月5日，业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费。此后按半年缴纳，即业主应当分别在每年的1月5日前及7月5日前预付半年的物业服务费。本合同经双方加盖公章后生效，并作为《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》的附件。《诗礼庭临时管理规约》第十条约定“业主应按规定交存住宅专项维修基金，按照《前期物业合同》的约定缴纳物业服务费”。第十四条约定“建设单位承担本物业管理区域前期物业服务责任。具体物业服务事项、服务标准和物业服务费用标准等按照《前期物业服务合同》约定执行”。2013年9月15日，薛立华签署《承诺书》一份，内容为：本人/本公司为诗礼庭8号楼第8层901的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人/本公司声明如下：一、确认已详细阅读《诗礼庭临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约。三、本人/本公司同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任。四、本人/本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效。庭审中，戴维斯公司诉称于2013年8月22日向薛立华发送入住通知书，薛立华实际入住涉案房屋的时间为2013年9月5日。入住后，薛立华缴纳了2013年9月5日至2014年9月4日期间的物业费5033.52元。之后，我公司曾在涉案房屋大门上张贴催缴通知，但薛立华仍拒不缴纳。另查，涉案房屋登记地址为北京经济技术开发区荣华中路8号院14号楼8层901，面积为138.15平方米。该房屋于2014年6月25日登记至北京力宝世纪置业有限公司名下，后于2014年12月23日登记至薛立华名下，又于2016年9月29日转移登记至毕秀云名下至今。案件审理过程中，因戴维斯公司主张物业服务费的期间涉及到涉案房屋产权人的变更，经释明，戴维斯公司坚持认为根据薛立华所签《承诺书》第四条“本人/本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效”之约定，薛立华没有履行该项承诺，薛立华应当履行缴纳物业服务费的义务。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，薛立华经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的诉讼权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同权利和义务。《前期物业合同》作为房屋买卖合同的附件，具有同样的法律约束力。且戴维斯公司实际为涉案房屋所在的小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，薛立华应按照合同约定交纳物业费。对于戴维斯公司主张的自2014年9月5日至2016年9月28日期间的物业服务费部分，有事实及法律依据，本院予以支持，金额以本院核算为准。对于戴维斯公司主张的自2016年9月29日至2020年6月30日期间的物业费，因涉案房屋于2016年9月29日转移登记至案外人毕秀云名下，戴维斯公司坚持认为根据薛立华所签《承诺书》第四条之约定，由薛立华履行缴纳物业服务费的义务的主张，理由不充分，本院不予支持。就涉案房屋2016年9月29日之后的物业服务费，戴维斯公司可另行主张。关于违约金，戴维斯公司主张的依据不足，本院不予支持。另，戴维斯公司作为物业服务单位，应加强与业主的沟通，以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告薛立华于本判决生效后十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司2014年9月5日至2016年9月28日期间的物业服务费10620.97元；二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元、公告费260元，由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司经济技术开发区分公司负担177元（已交纳）；被告薛立华负担357元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨先成二〇二〇年九月二十一日法官助理 万 舸书 记 员 刘毅琼