云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云民申1318号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡颖，女，1984年8月26日生，白族，住云南省昆明市五华区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：昆明大商汇实业有限公司。住所地：云南省昆明市西山区前兴路大商汇商贸中心****。统一社会信用代码：91530100750661326B。法定代表人：蒋波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春玖，男，汉族，1983年2月21日生，，住云南省昆明市五华区代理权限：特别授权代理。再审申请人胡颖因与被申请人昆明大商汇实业有限公司（以下简称大商汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终2626号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。原审判决认定事实不清，适用法律错：（一）大商汇公司对决定房屋买卖的重要内容“本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准”故意用难以引起重视和注意的小号字体标注。《商品房买卖合同》及《补充协议》是大商汇公司提供的格式合同，合同载明的“买卖双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，除此之外的任何要约、要约邀请均不对合同双方具有约束力”等免除或限制大商汇公司责任的条款，大商汇公司既未遵循公平原则确定双方的权利义务，也未采取合理方式提醒再审申请人注意，更未向再审申请人说明。（二）大商汇公司销售商品房的宣传广告以虚假或引人误解的内容欺骗、误导再审申请人，构成虚假广告。把没有的东西说成有。户型图的左上及中下房间中各有隔墙一道，但实际交付的房屋没有隔墙；宣传广告载明有赠送面积，但实际交付的房屋没有；大商汇公司发布的视频及网页宣传资料中称拥有一线滨江品质华宅、希尔顿花园酒店、地标甲级写字楼等，设计效果图中有项目整体夜景、篮球场、植物绿化等，但双方确认并无大型水景、篮球场、希尔顿酒店。原审以“最终以交付房屋时的实际状况为准”为由，不认为大商汇公司存在虚假宣传，判决不符合认定的事实，也不符合《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》及《中华人民共和国合同法》等的相关规定，该格式条款应认定无效，大商汇公司应当承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，申请再审。经一、二审查明以下事实：2015年4月9日，双方当事人签订《商品房购销合同》，约定再审申请人购买被申请人开发建设的昆明大商汇商贸中心·希望花园Ⅲ项目6号楼一单元21层2102号房屋，按套内建筑面积计价，房屋的套内建筑面积为58.98平方米。同日双方签订了购销合同的《补充协议》，其中第四条第5项约定：出卖人（大商汇公司）展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付；大商汇公司所有的关于本项目的广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的效果可能会有差别或有局部调整；大商汇公司为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施，如植物、景观小品、自行车棚、配电室、管道井、消防道、消防栓等。沙盘、模型、样板间所展示的上述环境配套设施仅供参考，最终以交付房屋时的实际状况为准；第四条第8项约定：买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任；第十条约定：在房屋修建过程中，出卖人有权根据具体情况对整个希望花园项目的规划、设计方案，以及对买受人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动，出卖人无须一定通知买受人，买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任；第十七条约定：买卖双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力。2016年11月30日，再审申请人在《物业移交确认单》中签字确认接房。经原审查明，大商汇公司制作的B户型图底部注明：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。项目沙盘内的提示牌注明：模型因制作比例所限，与实景存在一定的差异；模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不在另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。项目开盘销售前大商汇公司通过互联网发布视频及网页宣传资料称：项目建成后将拥有一线滨江品质华宅、希尔顿花园酒店、地标甲级写字楼、“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场，项目打造1.4万平中庭美景。所附设计效果图中有项目整体夜景、篮球场、植物绿化、景观小品、室内房间布置等内容。基于本案上述事实，本院经审查认为，第一，本案《商品房购销合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议合法有效，对双方当事人均具有拘束力。由于双方签订的《补充协议》约定了大商汇公司有权对整个项目的规划、设计方案进行优化调整、合理变动，合同外任何要约、要约邀请均不对双方具备约束力。再审申请人并未提交证据证明其在签订《商品房购销合同》及《补充协议》时对此约定提出异议。因此，原审确认双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件约定的条款为界定双方权利、义务的最终有效依据，除此之外的任何要约、要约邀请均不对合同双方产生约束力符合本案实际。至于再审申请人主张的酒店、写字楼、中庭美景等周边设施，并不属于双方合同条款约定的范围，不应对大商汇公司产生合同的约束力。第二，大商汇公司在广告宣传中提及了酒店、水岸天街、水景园林等设施，但同时提示了“仅供参考，最终以政府批文为准”、“最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”，因此该广告宣传内容对大商汇公司不产生约束力。第三，由于涉案建设项目已经建设单位验收合格，大商汇公司对配套设施的调整也经过主管部门的审核通过，实际绿地面积与其宣传的总体绿地面积相当，并建有商业街及运动健身设施，虽在名称、规模、数量上与宣传内容有差异，但如前所述，因大商汇公司依据合同有权就项目规划、设计方案进行调整，其行为不构成违约。第四，关于再审申请人主张交房时小卧室内缺少隔墙，无法区分卧室和书房的区域的问题。经原审查明，再审申请人在房屋验收意见表中，对“墙面”的意见勾选为“满意”。另外，根据双方的《补充协议》约定，大商汇公司有权对房屋进行优化调整、合理变动而无需通知再审申请人，再审申请人不得以此主张违约责任。再有，原审过程中，再审申请人自认小卧室如果进行隔断则空间不足以放床。综合以上事实，原审确认大商汇公司对于小卧室隔墙的变动系优化调整，不违反双方合同约定符合案件事实。第五，关于再审申请人主张大商汇公司未实际赠送面积的问题。如前所述，双方以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件为界定各自权利义务的依据，而其中并不无赠送面积的约定。大商汇公司的户型图并非合同的附件，且在底部同时标注了“交房尺寸以合同约定为准”，因此户型图对大商汇公司不产生法律拘束力。且大商汇公司对赠送面积作出“系因报规要求未封闭阳台的一半面积不计入建筑面积计价，其对未计价部分作为赠送面积”等的合理解释。因此，不应以此认定大商汇公司构成违约。综上，再审申请人胡颖关于被申请人的虚假广告构成欺诈，相关格式条款应为无效等再审申请事由，因未能提交相应证据证明，原审不予确认并无不当。再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回胡颖的再审申请。审判长  赵光喜审判员  薛 丽审判员  郭雅欣二〇二〇年九月二十三日书记员  王海燕