河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2926号 原告：刘淑君，女，1968年9月11日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：李庚，河北德律律师事务所律师。 被告：杨静，女，1988年7月12日出生，满族，住承德市滦平县。 委托代理人：唐金燕，女，1965年10月7日出生，汉族，住承德市滦平县。 原告刘淑君与被告杨静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘淑君及其委托代理人李庚，被告杨静及其委托代理人唐金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘淑君诉称，2018年2月8日，被告与原告签订房屋租赁合同，约定将原告位于承德市双桥区铺的房屋整体出租给被告使用，房屋建筑面积293.09平方米，租期从2018年2月8日至2022年2月8日止共计4年，租金为每年10万元人民币，每年的2月8日前支付。被告本应于2019年2月8日支付2019年的房屋租金100000.00元和2020年的房屋租金（计算至2020年10月8日，8个月）66660.00元，共计166660.00元，但该租金被告至今未交，且被告租赁期间发生的物业费和供热及水电费等各项费用也拒绝缴纳，经原告多次催要，被告拒绝支付，被告的行为已经构成根本违约，使原告蒙受巨大损失，故原告起诉要求与被告解除房屋租赁合同，要求被告给付租赁房屋的租金，并根据双方签订的租赁合同相关条款的规定承担物业费、供热费，并承担违约金及本案的律师费。综上，请求1、判令解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告给付原告2019年2月8日至2020年10月8日已实际使用的房屋租金166660.00元。3、判令被告给付租赁期间拖欠的物业费10674.40元；4、判令被告给付租赁期间拖欠的供热费13347.10元及违约金8119.40元；5、判令被告支付违约金50000.00元；6、判令被告支付原告律师费10000.00元。以上合计258800.90元。 被告杨静辩称，2018年2月8日去看租赁的房屋，当时看房的时候发现地下室有冰，就问原告什么原因，原告说是暖气跑水，我就没多想，后来才知道暖气并未开通怎么会有水。然后我们就签了合同，去热力公司交了取暖费1万元。后来在经营过程中，发现地下室漏水，而且漏水好多次，导致被告无法经营。这个问题一直没有解决，原告也没有赔偿我们损失。 原告刘淑君为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据: 证据1、商品房买卖合同一份，证明原、被告诉争的房屋大石庙迎宾佳苑小区0幢102铺、202铺商住房系原告刘淑君2018年1月25日从承德乾正房地产开发公司处购买，建筑面积为293.09平方米，该面积不包含地下室夹层，合同最后一页标明：如房屋有地下夹层，夹层内无上下水，不做任何装修，没有产权证手续。 证据2、房屋租赁合同一份，证明原被告双方于2018年2月8日签订了，房屋租赁协议，被告租赁原告的房屋进行商业经营，租赁期限为4年，自2018年2月8日至2022年2月8日，年租金为10万元，第一年租金为只收了2万元，租赁面积为293.09平方米，物业、水电暖等费用由被告承担。 证据3、物业服务欠费单，证明被告拖欠的物业费2018年9月1日至2020年8月20日，金额10678.44元。 证据4、供热欠费单，证明被告在租赁期间为缴纳拖欠的供热费13347.10元及欠供热费的违约金8119.40元。 证据5、原告刘淑君与河北德律律师事务所律师所签订的委托代理合同一份，证明双方之间的委托代理人关系及刘淑君缴纳1万元律师费的事实，根据原被告签订的房屋租赁合同，被告应支付违约金5万元并支付原告的律师费。 证据6、被告开办经营场所4张照片以及被告经营期间的视频，证明被告租赁房屋经营的实体为音乐会所，是以休闲娱乐为主的经营性质。即便地下室漏水，地下室漏水不影响经营。 证据7、三方协议，房屋租赁方104、204房屋所有权人于晓娜和原告于2018年7月19日共同给付被告解决漏水事件的费用一万元，证明该漏水时间一次性解决，以后不再追究，再发生漏水事件责任自负。 被告杨静质证认为,证据1在原被告签订租赁合同时，这个合同没有见到过，证据2地下室没有房本，没有写在合同里，但是地下室照常收取费用。证据3、因为地下室漏水，我当时告知原告，因为跑水我无法经营，我就不承担给付物业费，证据4热力公司开通我们就使用了1个月，我们在热力预交了1万元，后来就办理了停暖手续，我也就用了3000多元的，并且还有6000多元在供热处。证据5跟我没有关系。证据6这个照片是我经营的店铺，从原告提供照片可以看出，原告就为了起诉我方，心机很重。我注册的就是餐饮服务行业，并非原告所说的音乐会所，当时给的1万元，是赔付我因跑水，停电造成冰箱里的货物的损失。视频是我们结婚庆，包含表演。证据7这个协议是针对地下室跑水，停电后对我冰箱货物损失进行的赔付，但是协议内容没看，点着蜡烛写的。 被告杨静为支持其诉讼主张，向本院提交了证人李某的证言。 原告刘淑君质证认为，证人证言的本身是唐金燕的员工，彼此有利害关系，不足维信，他在装修做基础设施时候，没有做防水，如果被告做防水了，就不会跑水，这个防水的责任在被告，不在原告，主要跑水是因为徐茂林门前的大坑，导致的漏水。对于证人出示的语音，老方是谁，不清楚，无法证明真实性。 经庭审质证，本院队原被告提交的证据认定如下，原告提交的5号证据无相关付款凭证佐证，不能达到原告的证明目的。原告提交的其他证据的真实性均予以采信。被告提交的证人证言真实性予以采信。 经审理查明，2018年2月8日，原告刘淑君（甲方）与被告杨静（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于迎宾佳苑公寓楼0栋102铺202铺的房屋整体（包括房屋、地下室及附属设施）出租给乙方使用，产权建筑面积为293.09平方米，租赁期限4年，自2018年2月8日起至2022年2月8日止，年租金100000.00元，第一年租金20000.00元；租赁期间使用该房屋所发生的所有费用，包括水费、电、暖气、煤气、通讯、有线电视、物业等由被告负担；租赁期间，被告可以根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏租赁房屋的整体结构，装修费用由被告自负，租赁期满，如被告不再续租，原告不做任何补偿；任何一方违反本合同约定的应向对方支付5万元的违约金，如违约金不足以弥补损失的，违约一方仍应赔偿对方损失。 上述合同签订后，被告向原告支付了租金20000.00元，并对房屋进行了装修（地下室用作厨房），用以饭店经营，后于2018年5月开始营业。2018年7月，因涉案房屋地下室墙壁漏水，导致多次被水浸泡，饭店不能正常经营。2018年7月19日，就涉案房屋地下室漏水，原、被告双方及涉案房屋邻居徐茂林签订三方协议，内容为：2018年7月17日，公寓楼底商漏水事件，经三方协商处理结果如下：101、201号房主刘淑君，104、204房主于晓娜各支付给101、201号租户杨静5000.00元，104、204房主尽快将门口台阶恢复。在双方支付租户协商金额后，该漏水事件一次性解决，以后不再追究，再发生漏水事件责任自负。协议签订后，相关当事人向被告支付了5000.00元赔偿款。此后，因涉案房屋地下室多次漏水，被告未再继续经营，原被告双方亦未能达成解决方案，被告占用涉案房屋至今。2020年8月10日，承德龙新热力有限责任公向刘淑君送达取暖费催缴通知，告知涉案房屋拖欠2018-2019年度供热费11122.60元，违约金8119.40元；拖欠2019年至2020年8月10日止的停供热费2224.50元。2020年，涉案房屋物业公司出具物业费欠缴费用确认表，欠付2018年9月1日至2019年8月31日物业费5337.20元，欠付2019年9月1日至2020年8月31日物业费5337.20元。 另查明，2018年1月25日，原告刘淑君与承德乾正房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由刘淑君购买涉案房产。该商品房买卖合同附件中增加如下内容：“买受人购买的商业用房如有高层住宅的地下夹层，夹层内无上下水，不做任何装修，没有产权证手续”。上述租赁合同中的地下室即为该商品房买卖合同所述的地下夹层。 本院认为，原被告双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告于涉案地下室浸水后，未再支付租赁费、物业费、取暖费等费用，以行动表示不再履行合同，故原告要求解除双方于2018年2月8日签订的租赁合同的诉讼请求，应予支持。根据庭审调查，涉案地下室实为地下夹层，原告购买时该地下夹层无上下水，无任何装修，浸水应为雨水浸透墙壁所致。根据合同要求，地下室的装修由被告负责，其疏忽大意未对地下室墙体做全面的防水装修，是造成地下室浸水的主要原因；被告作为涉案房屋的房主，负有瑕疵担保的义务，其应明知地下夹层无任何装修的事实，但未履行瑕疵告知义务，是造成地下室浸水的次要原因。结合双方过错程度，确定原告应对双方损失承担30%的责任，被告应对损失承担70%的责任。根据原告提交的证据，计算损失如下：1、租赁费，被告至今尚占用涉案房屋，故被告应支付原告自2019年2月8日至2020年10月8日的租赁费166660.00元；2、拖欠物业费10674.40元；3、拖欠供热费21466.50元；原告主张的违约金，因双方均存在违约行为，对50000.00元违约金互不负给付责任，原告主张的律师费仅提交了委托合同，不足以证实原告支出律师费金额，本院不予支持。以上损失合计198800.90元。关于被告的损失，因其未在本案中提出反诉，被告可另行主张。综上，被告应赔偿原告租赁费、物业费、供热费合计139160.63元（198800.90元×70%）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘淑君与被告杨静于2018年2月8日签订的《租赁合同》。 二、被告杨静于本判决生效之日起十日内支付原告刘淑君房屋租赁费、物业费、供热费合计139160.63元。 三、驳回原告刘淑君其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交案件受理费2591.00元（已减半收取），由原告承担777.30元，被告承担1813.70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 徐 晗 二〇二〇年九月二十六日 书记员 吴文利