广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22386号上诉人（原审原告）：卢韶佳，男，1961年12月21日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：欧阳柏年，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑娴，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳荣津房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市盐田区沙头角街道官吓路**瀚海东岸**，统一社会信用代码91440300319447859L。法定代表人：李晓平，董事长。委托诉讼代理人：任怡璇，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱晓静，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市罗湖区住房和建设局，，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝街道文锦中路**罗湖管理中心大厦**统一社会信用代码114403030075418892。负责人：马晓东，局长。委托诉讼代理人：简巧凤，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓伟，广东深信律师事务所实习律师。上诉人卢韶佳因与被上诉人深圳荣津房地产开发有限公司（以下简称荣津房地产公司）及原审第三人深圳市罗湖区住房和建设局（以下简称罗湖住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢韶佳的上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.改判荣津房地产公司继续履行与卢韶佳签订的《深圳市盐田区沙头角桥东片区老住宅区拆除重建房屋搬迁补偿安置协议书》【协议编号：荣津桥东片区老住宅区（2016）荣津00×××**号，以下简称《房屋搬迁补偿安置协议书》】及《深圳市盐田区沙头角桥东片区老住宅区拆除重建房屋搬迁补偿安置协议书之补充协议一》【协议编号：荣津桥东片区老住宅区（2016）荣津00×××**-1号，以下简称《补充协议》】；3.本案一审、二审诉讼费用由荣津房地产公司承担。被上诉人荣津房地产公司辩称：一审法院归纳本案争议焦点正确，认定事实正确，适用法律正确。卢韶佳未能在约定时间内办妥涉案房产的产权证注销，已构成严重违约。因卢韶佳的严重违约行为，荣津房地产公司根据《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定，暂停向卢韶佳支付过渡期补助费，合法有理。荣津房地产公司不存在与罗湖住建局恶意串通的情形，荣津房地产公司至今仍未解除与卢韶佳签署的《房屋搬迁补偿安置协议书》，已是最大限度地保护了卢韶佳的权益。根据合同相对性原则，卢韶佳未按合同约定办理注销涉案房产权属登记的不利后果应由卢韶佳自行承担。根据《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定，卢韶佳保证涉案房产不存在产权纠纷、不存在罗湖住建局对涉案房产主张权利的情形，此乃卢韶佳重要的合同义务，亦是该合同履行的前提。因卢韶佳无法履行合同义务，导致城市更新项目无法推进，给荣津房地产公司造成了重大经济损失。在荣津房地产公司与罗湖住建局的沟通下，了解到卢韶佳无法办理产权注销的原因是其违规购买第二套安居房，故为了推进项目，荣津房地产公司根据物权公示原则与涉案房产的产权登记人签订协议，并在其配合下注销了涉案房产的权属证书。荣津房地产公司至今未解除与卢韶佳之间签订的合同，仅根据合同约定向其发函并中止支付过渡期补助费，如卢韶佳与罗湖住建局妥善解决涉案房产的纠纷，并向荣津房地产公司提交相关书面证明文件，荣津房地产公司可恢复向其支付过渡期补助费。另根据罗湖住建局提交证据明确显示卢韶佳在取得涉案房产准成本房后，又于1996年违规取得第二套微利房，根据深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定等相关政策法规，涉案房产与卢韶佳取得第二套微利房均属于安居房。卢韶佳违反了一个家庭只能取得一套安居房的政策。因此，卢韶佳的违规行为存在事实以及法律依据。原审第三人罗湖住建局述称：罗湖住建局并非涉案协议的当事人，根据合同相对性原则，罗湖住建局与本案无关，在本案中无须承担任何民事责任。另根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，罗湖住建局为涉案房产的权利人，有权与荣津房地产公司签订《房屋搬迁补偿安置协议书》，不存在恶意串通。卢韶佳违规购买两套安居房，违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条以及《深圳市国家机关单位住房制度改革的若干规定》第76条，严重影响社会公平，由此产生的不利后果，应当由卢韶佳自行承担。卢韶佳向一审法院起诉请求：1.荣津房地产公司继续履行卢韶佳、荣津房地产公司双方签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》及《补充协议》；2.本案的诉讼费用由荣津房地产公司承担。在一审庭审过程中，卢韶佳明确第1项诉讼请求中的继续履行包括荣津房地产公司按照协议约定从2019年1月起至实际交付房屋之日止向卢韶佳支付过渡期补助费，并按照协议约定向卢韶佳交付房屋。一审法院认定事实：涉案房屋地址变更情况与卢韶佳诉称一致。1987年12月1日，卢韶佳与深圳市沙头角区城市建设管理局（以下简称沙头角城建局）签订《沙头角城建局职工集资建房合同书》，约定由卢韶佳购买涉案房屋。卢韶佳于1988年至1990年期间向沙头角城建局陆续支付购房款，后沙头角城建局出具《付清房款证明》，载明涉案房屋为准成本房，卢韶佳已将购房款31674.28元全部付清。1991年7月26日，涉案房屋被依法办理相关权属证书（产权证号：深房地字第**）并登记于罗湖区城市建设局名下。其中，产权人登记表载明涉案房屋为卢韶佳私有，并由罗湖区城市建设局于产权人登记表上加盖公章。另查明，2016年8月25日，卢韶佳（乙方）与荣津房地产公司（甲方）就涉案房屋作为被搬迁物业，签订《房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：卢韶佳同意将涉案房屋交付荣津房地产公司，纳入深圳市盐田区沙头角桥东片区城市更新项目范围进行拆除重建，卢韶佳保证其为涉案房屋的合法权利人，并于协议签订时向荣津房地产公司提交涉案房屋全部权属资料，而荣津房地产公司则根据涉案房屋面积向卢韶佳支付过渡期补助费，以6个月为一个支付周期。该协议第十六条约定：“1、乙方保证对被搬迁物业拥有完整的所有权或合法处分权，保证被搬迁物业不存在任何产权纠纷。……3、被搬迁物业移交至甲方后，如有罗湖住建局对被搬迁物业主张权利的，甲方有权暂时至支付过渡期补助费，直至乙方处理完毕并提出合法有效证明文件才恢复支付。若因此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。”第十七条约定：“1、如被搬迁物业已办理房地产权属证书的（如房地产证、土地使用证或其他权属证明文件），乙方应在本协议签订后20个工作日内，配合甲方到公证机关办理委托甲方注销房地产权属证书的委托及公证手续……3、如因乙方责任导致房地产权属证书无法注销的，造成的后果由乙方自行承担；给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。”《房屋搬迁补偿安置协议书》签订后，卢韶佳将涉案房屋及房屋相关资料移交荣津房地产公司，但卢韶佳未按协议约定在签订后20个工作日内办理涉案房屋的房地产权属证书注销手续。2019年1月30日，荣津房地产公司通过邮寄的方式向卢韶佳送达《关于暂停支付过渡期补助费的通知》，载明：“现有证载权利人（原证载权利人为罗湖区城市建设局，现因机构变更为罗湖住建局）对被搬迁物业主张权利，我司按照约定，从本通知发出之日起暂时中止支付过渡期补助费。”该通知于2019年1月31日被签收。再查明，因机构改革，罗湖区城市建设局名称变更为罗湖住建局。罗湖区城市建设局的权利义务均由罗湖住建局继受。2018年11月9日，荣津房地产公司与罗湖住建局就涉案房屋重新签订协议编号为荣津桥东片区老住宅区（2016）荣津00×××**号《房屋搬迁补偿安置协议书》。最后查明，涉案房屋已于2018年11月拆除并注销房地产权属登记。一审法院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为：一、荣津房地产公司是否应当从2019年1月起继续向卢韶佳支付过渡期租金；二、荣津房地产公司是否应按照《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定向卢韶佳交付房屋。关于第一个争议焦点问题。卢韶佳、荣津房地产公司双方签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》第十六条及第十七条已就过渡期补助费中止支付的情形及涉案房屋权属证书注销等事宜作出约定。本案中，卢韶佳未在约定的期限内办理涉案房屋的房地产权属证书注销手续，且罗湖住建局亦从2018年底开始对涉案房屋主张权利，故卢韶佳主张荣津房地产公司应当从2019年1月起继续向卢韶佳支付过渡期租金，不符合《房屋搬迁补偿安置协议书》约定，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点问题。涉案房屋已于2018年11月被拆除，而新建的房屋尚处于打地基阶段，尚不存在可交付的标的物，故卢韶佳主张荣津房地产公司应按照《房屋搬迁补偿安置协议书》约定向其交付房屋，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回卢韶佳的全部诉讼请求。案件受理费5900元，由卢韶佳负担。案件受理费卢韶佳已预交，一审法院不予退还。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案房产登记在原审第三人名下，原审第三人也已经通过与荣津房地产公司签订合同的方式主张对涉案房产的权利，且在本案诉讼中明确表示对涉案房屋享有所有权，可见卢韶佳可能丧失继续履行涉案《房屋搬迁补偿安置协议书》及《补充协议》的能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，荣津房地产公司因原审第三人明确提出权其为涉案房屋的权利人有明确的证据证明卢韶佳可能丧失履行债务能力，其中止履行涉案《房屋搬迁补偿安置协议书》及《补充协议》为行使不安抗辩权，依法有据，且也符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，在卢韶佳未能提供适当担保时，其主张要求荣津房地产公司恢复履行支付过渡期租金和交付房屋，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，卢韶佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由卢韶佳负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇二〇年九月十五日书记员 付红萍（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。