贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初1180号 原告:凃静,女,汉族,1992年6月1日生，住贵州省贵定县。 原告:陈德清,男,汉族,1987年5月4日生,住贵州省贵定县。 二原告委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 被告:贵州绿源城置业有限公司，住所贵州省贵定县城关镇胡三贴路**，统一社会信用代码91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵。 委托诉讼代理人：潘徽，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所律师。 原告凃静、陈德清诉被告贵州绿源城置业有限公司（下称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人姚苑、被告委托诉讼代理人庭开叶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2016年6月28日，原被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的“灵智·东门鑫都”第7栋3单元6层3－6－2号房屋出售给原告。合同第22条约定，被告在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书（下称有关文书）交付原告，并载明约定日期起180日以后，若出卖人未能交付有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了相应的购房款，但被告未按约定办理房屋产权登记。提起诉讼，请求判决被告支付原告2017年9月30日至2020年4月28日逾期办证违约金34072.8元；诉讼费由被告承担。 原告提交如下证据支持自己的诉讼请求：1、二原告身份证，证明二原告身份信息；2、房屋验收记录表，证明原告验收房屋；3、购房款交款凭证、个人贷款支付凭证，证明原告已经支付被告购房款362091元；4、商品房买卖合同，证明被告交付有关文书的时间是2017年9月30日；5、办理不动产权证通知，证明被告通知原告办理不动产权证的时间为2020年4月28日；6、贵定县住房和城乡建设局专题会议纪要，证明被告逾期交房及赔付违约金事实。 被告辩称：一、原告主张逾期办证违约金从2017年9月30日起算，不符合实际，其主张不成立。二、根据相关法律规定，下列事件造成的延期天数应当在总天数中扣减：1、房屋承建公司致延期972天；2、配电工程验收致延期107天；3、消防验收致延期153天；4、2020年疫情影响应予扣减35天。综上，非被告原因造成的逾期天数共计972天，原告主张的逾期天数941天在972天内，故被告不承担原告主张的违约金支付义务。三、本案确实存在逾期办证的事实，但应结合公平原则等法律规定处理：1、按揭购房，法院可以酌情调整逾期办证违约金的数额。2、当事人以违约金约定标准过高请求法院调整的，应以买受人损失情况考量予以调整及调整幅度；原告购买的房屋有所增值，不存在损失；原告购买的房屋系公益安居项目，原告已享有优惠补贴，基于此，被告不应承担相应违约责任。 被告提交如下证据支持自己的答辩意见：1、商品房买卖合同补充协议，证明原被告双方已将《商品房买卖合同》约定的2015年12月30日交房时间变更为2016年10月30日，即交房时间顺延了10个月，办证时间相应延长10个月，从2017年9月30日延长至2018年7月30日，逾期办证违约金起算时间应为2018年7月30日。2、（2017）黔27民初61号民事判决书、（2018）黔民终349号民事判决书、（贵府专议〔2019〕335号）《关于研究灵智·东门鑫都（一期）项目竣工验收及产权办理相关事宜的专题会议纪要》，证明经贵州省高级人民法院及贵定县人民政府确认，被告承建的灵智·东门鑫都（一期）项目已于2017年8月建成并投入使用，施工单位祥云公司应当于2017年8月31日向被告提交工程相关资料并配合办理竣工验收手续，而祥云公司直至答辩人发布办证公告之日2020年4月28日前都未履行该义务；由于第三人的原因才导致被告逾期，从2017年8月31日起至2020年4月28日共计972天，该期间是施工单位造成的，答辩人不应承担违约责任。3、《灵智东门鑫都居民及地下室配电工程合同》、《贵州省新建住宅区配电设施建设维护管理办法》，证明被告已于2017年6月25日完成配电工程，由于政府政策的调整导致被告不能及时完成配电工程验收，直至2017年10月10日，供电验收部门才开始验收工作，故2017年6月25日-2017年10月10日共计107天的延期办证天数，应当予以扣减。4、《东门鑫都一期零星工程施工合同》、《住房和城乡建设部应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、《关于英伦国际小区消防竣工验收相关问题的说明》、《建设工程消防验收意见书》，证明被告于2019年3月22日就已完成消防工程，由于政府部门调整的原因，导致被告从2019年3月27日-2019年8月26日前不能办理消防验收，该期间共计153天，应当从总逾期天数中扣减。5、《黔南州人民政府关于启动突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》、《黔南州住房和城乡建设局关于印发〈黔南州房地产开发企业复工复产工作方案〉的通知》，证明因疫情不可抗力因素，被告从2019年1月27日至2020年3月2日停工，不能及时办理房屋产权初始登记，共计35天应当扣减。6、《春晖扶贫安居公益计划捐赠协议》，证明被告承建的住宅项目是与省团委下属的贵州省春晖行动发展基金会合作的扶贫公益安居项目，协议约定被告将所得收益的15%作为业主购买东门鑫都小区房屋的优惠补贴，通过抵扣购房款的形式反馈给原告，原告从购买该房屋至今并没有损失。 经审理查明：2016年6月28日，原被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的“灵智·东门鑫都”第7栋3单元6层3－6－2号房屋出售给原告。合同第22条约定：出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将有关文书交付买受人，并载明约定日期起180日内，出卖人未能交付有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购房款362091元，被告将房屋交付被告使用；因原告与房建公司纠纷、配电工程消防工程验收、2020年疫情等因素影响，导致2020年4月28日被告方始通知原告办理房屋产权证；自2017年9月30日至2020年4月28日，期间941天。 上述事实有原被告提交的书证及相互质证意见证实，结合当事人的一致陈述和自认，本院予以确认。 本案争议焦点：1、被告是否违约；2、原告诉请违约金确定。 本院认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。被告承诺于2017年9月30日前将有关文书交付原告，但2020年4月28日才通知原告办理房屋产权证，构成违约，违约天数941天。被告抗辩，与房建公司纠纷等因素影响义务履行，因合同约定应当是科学的充分考虑各种因素后作出的意思表示，原告承诺时没有虑及相关因素，后果不应当由被告承担，原告否认违约，理由不成立。《中华人民共和国合同法》指出“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因导致被告违约确有客观因素、被告主张减少违约金，加之原告自认没有损失，本院确定按每日万分之零点五计算、被告支付原告违约金17036.4元（941天×362091元×0.05‰）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下： 被告贵州绿源城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凃静、陈德清违约金一万七千零三十六元四角（17036.4元）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费326元，由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 郎 勇 二〇二〇年九月四日 书记员 宋凌峰