四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1392号 原告：刘春荣，男，1963年1月25日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：李清秀，女，1966年5月14日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园街道柏水社区。 法定代表人：赖家祥，董事长。 委托诉讼代理人：胡林，四川合文律师事务所律师。 原告刘春荣、李清秀与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月16日受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。刘春荣、李清秀到庭参加诉讼，兴茂公司的委托诉讼代理人胡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘春荣、李清秀向本院提出诉讼请求：1.兴茂公司向刘春荣、李清秀支付逾期交房违约金387544元，违约金的计算方式是按合同约定的以刘春荣、李清秀已支付的购房款总额1938690元为基数按日万分之一计算，自合同约定的交房日起至实际交房日止；2.判令涉案房屋达到《商品房买卖合同》约定的标准并取得《工程竣工验收合格证书》之前的物业管理服务费用全部由兴茂公司（出卖人）承担；3.兴茂公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：刘春荣、李清秀与兴茂公司于2011年12月20日签订了位于新都区斑竹园街道兴城××道××号××栋××号××层商业用途的《商品房买卖合同》和《补充协议》，并于2012年7月18日将《商品房买卖合同》到新都区房产管理局进行了备案登记（备案号为××）。双方在《商品房买卖合同》中约定了房屋建筑面积为195.23平方米（套内面积为190.32平方米），层高为4.5米，房屋总价款1938690元，付款方式为按揭贷款方式，首先由刘春荣、李清秀首付978690元，其余960000元向银行办理贷款。合同签订后，刘春荣、李清秀按兴茂公司要求分几次交清了购房首付款978690元，兴茂公司于2012年2月21日向刘春荣、李清秀出具了收到刘春荣、李清秀978690元的专用收据一张，刘春荣、李清秀于2012年7月28日与成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园分理处办理了960000元的按揭贷款手续，并进行了公证。刘春荣、李清秀与兴茂公司在《商品房买卖合同》中明确约定：兴茂公司于2013年12月31日前将房屋达到约定的标准和交付条件（取得该房的竣工验收合格），将房屋交付给刘春荣、李清秀使用，但是该房屋一直存在漏水、墙体腐烂等质量问题，更为严重的是房屋第二层层高只有3.9米，与合同约定相差0.6米，与合同约定的标准严重不符，而且该房也未取得竣工验收合格证，因此刘春荣、李清秀一直无法接收使用房屋。2018年2月27日，新都区人民法院查明上述事实后，以（2017）川0114民初9146号判决书判令兴茂公司于该判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同》约定的标准对案涉房屋进行修复、整改。2019年6月，兴茂公司的物业公司强硬要求刘春荣、李清秀接房，并要求刘春荣、李清秀从2014年1月1日起承担物业费，否则兴茂公司有可能将该房抵押给其他债权人。2019年6月24日，兴茂公司将既未修复、整改，也未达到交付条件的房屋交给了刘春荣、李清秀，房屋至今都处于无法使用的状态，已给刘春荣、李清秀造成了巨大的损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定和相关法律的规定，兴茂公司未在合同约定的期限内将符合约定标准并达到竣工验收合格的房屋交付给刘春荣、李清秀的，兴茂公司应该按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。兴茂公司虽然已将房屋交付给刘春荣、李清秀，但该房屋仍没有达到合同约定的标准和交付条件，刘春荣、李清秀至今仍无法使用房屋，兴茂公司的行为违反了双方的约定和法律的相关规定，所以，该房屋在达到合同约定的标准和交付条件之前的物业管理费应该由兴茂公司承担。综上，由于兴茂公司不履行合同义务，严重地损害了刘春荣、李清秀的合法权利，为维护当事人的合法权益，特起诉至法院，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法作出公正裁决。 兴茂公司辩称，1.该案已经通过新都区人民法院一审、成都市中级人民法院二审，属于重复诉讼，应该依法驳回。刘春荣、李清秀的诉讼请求在之前的案件[案号：（2017）川0114民初9146号]中已经得到支持，可以申请强制执行，不应再另行诉讼；2.刘春荣、李清秀的第一项诉讼请求，兴茂公司认为兴茂公司已按合同约定进行了交房，不存在延期交房的事实，不应该承担违约责任；3.案涉房屋已完成交付是一个客观事实；4.兴茂公司所建房屋已完成竣工验收，符合房屋交付条件，同时案涉房屋已完成交付，兴茂公司没有法定理由承担刘春荣、李清秀的物业管理费用，刘春荣、李清秀的物业管理费用应该自行缴纳，刘春荣、李清秀主张退还物业费等与本案无关，应该向物业公司另案诉讼。 经审理查明，2011年12月20日，刘春荣、李清秀与兴茂公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定刘春荣、李清秀购买兴茂公司开发的位于斑竹园街道兴城××道××号××栋××层××号房屋，项目建筑工程施工许可证号为：××，商品房预售许可证号为：××，总价款为1938690元。双方在购房合同第十条交付条件中约定，兴茂公司应当在2013年12月31日前向刘春荣、李清秀交付案涉商品房；第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”。案涉补充协议第五条将交房条件调整为，该商品房已经竣工验收合格；第六条（对主合同第十四条的补充约定）：“6.1在商品房达到主合同约定的交付条件后，除买受人未按主合同及本补充协议约定支付房价款及其他费用外，出卖人通过登报公告、电话、手机短信、邮寄（按照主合同记载的地址）、电子传真、电子邮箱等形式通知买受人前往出卖人的交房处办理房屋交接手续。双方同意以出卖人通知的交房日期为交房日，从出卖人通知的交房日起7日内买受人未能办理收房手续的，从第8日起视为买受人同意该商品房符合交付条件且出卖人已经实际交付买受人，该商品房毁损、灭失的风险从交付或视为交付之日起转移至买受人，交付或视为交付之日起应交纳的物业管理等相关费用由买受人承担，买受人无权以商品房不符合法定或合同约定条件为由主张出卖人权利。”。 2017年12月18日，本院受理刘春荣、李清秀与兴茂公司商品房预售合同纠纷（2017）川0114民初9146号案件，刘春荣、李清秀在此案中的诉讼请求为“1.被告承担违约损害赔偿金484672.5元；2.被告对原告购买的房屋进行修复、整改；3.被告为原告办理房屋产权的转移登记手续；4.被告支付从2015年1月1日起至2017年11月23日止（688天）之间因未取得所在楼栋的权属证明的违约金66690元；以及从2017年11月24日起至被告取得所在楼栋的权属证明之日止以原告支付的房屋购房款1938690元为基数的按日万分之零点五计算的违约金；5.被告将燃气、电话、光纤（有线）电视达到开通条件或使用的基础条件。”。本院于2018年2月27日作出（2017）川0114民初9146号民事判决书，判决：一、四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向刘春荣支付赔偿金48467元、逾期办理初始登记违约金（以1938690元为基数，从2015年1月1日始至本判决生效之日止，按日万分之零点五为标准进行计算）；二、四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同》约定的标准对刘春荣、李清秀位于成都市新都区斑竹园镇兴城××道××号“盛世香河”××栋××号商品房进行修复、整改；三、四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刘春荣、李清秀办理位于成都市新都区斑竹园镇兴城××道××号“盛世香河”××栋××号商房屋产权的转移登记手续；四、驳回刘春荣、李清秀的其他诉讼请求。对上述判决结果，成都市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）川01民终7848号民事判决书予以维持。 案涉合同及补充协议签订后，刘春荣、李清秀支付了购房首付款978690元，余款960000元通过向成都农村商业银行股份有限公司新都斑竹园分理处申请按揭贷款付清。 兴茂公司提交了北新国际物联港.景上添花.景致8号楼《竣工验收报告》复印件，陈述该楼盘系政府推动解决的问题楼盘，原件因当时管理混乱现已无法提供。 （2015）新都民初字第4910号原告成都市新都区第十二建筑工程有限公司起诉被告兴茂公司建设工程施工合同纠纷案件，经审理查明四川天成工程造价咨询有限公司于2015年2月14日作出了《审核报告》，载明景致A区1、2、3、8栋工程开工日期2011年8月20日，工程竣工验收日期2013年12月18日，审核结论为“北新国际物联港景上添花.景致1、2、3、8栋及总坪工程（盛世香河A区项目）结算总造价为96026772元。”，本院判决兴茂公司给付相应工程款及利息。 （2017）川0114民初9146号案件审理中兴茂公司举证2013年12月30日进行登报公告交房，公告内容为：通知对象为物联港盛世香河1、2、3、8、9、10栋业主，上述业主所购的“盛世香河国际社区”物业已经通过了工程竣工验收，兴茂公司定于2013年12月31日正式开始办理物业交付手续。该案另查明案涉工程项目竣工验收合格，在兴茂公司通知刘春荣、李清秀收房时，刘春荣、李清秀经查验，认为存在漏水、墙体腐烂等质量问题，以及层高问题，没有接收房屋。 2019年6月24日，刘春荣、李清秀对案涉房屋进行验收，认为兴茂公司虽将案涉房屋交付给原告，但房屋并未修复、整改，也未达到交付条件。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、专用收款收据、《个人购房担保借款合同》及公证书、（2017）川0114民初9146号民事判决书及审理笔录、（2018）川01民终7848号民事判决书、（2015）新都民初字第4910号民事判决书、《房屋验收意见表》等证据以及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，刘春荣、李清秀与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，双方约定兴茂公司应在2013年12月31日前向刘春荣、李清秀交付案涉房屋，约定的交付条件为竣工验收合格，根据本院在审理（2015）新都民初字第4910号案件中查明的事实显示2013年12月18日案涉房屋已满足约定的交付条件，案涉楼盘名称系由北新国际物联港景上添花.景致变更为盛世香河A区，（2017）川0114民初9146号案件审理中兴茂公司举出证据证明房屋交付通知方式为成都商报登报公告的方式，公告内容载明案涉房屋定于2013年12月31日起办理交付手续，补充协议约定双方同意以出卖人通知的交房日期为交房日，鉴于双方约定的交付时间与公告交房时间一致，以该种约定的方式通知并无不当。综上，涉案房屋的交付符合双方约定的交付期限及交付条件且符合通知的形式要件，即兴茂公司在交付期限及交付条件上并无违约行为，故本院对刘春荣、李清秀主张的逾期交房违约金不予支持。刘春荣、李清秀对于案涉房屋存在层高与约定不符、漏水等问题曾于2017年向本院提起民事诉讼，对于该案，本院判决兴茂公司向刘春荣、李清秀支付因案涉房屋层高不足的违约损害赔偿金并对房屋按约定标准进行修复、整改，故刘春荣、李清秀实际已主张收房后的相应权利，现以案涉房屋层高不足，未进行修复、整改等问题主张逾期交房违约责任，本院不予支持。对于符合交付条件后，因层高不足，兴茂公司应按生效判决予以赔偿；对于需修复、整改的房屋质量问题，兴茂公司亦应按生效判决予以履行，如不及时履行，刘春荣、李清秀可申请强制执行，并可根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定在执行中主张迟延履行的相应责任。 关于物业费。兴茂公司在房屋交付上符合合同约定的房屋交付期限及条件，刘春荣、李清秀应承担案涉房屋交付后的物业费，物业费的缴纳系刘春荣、李清秀与物业服务公司之间的关系，如认为兴茂公司未及时履行修复、整改义务，可就相应损失主张，对于未履行生效判决确定的修复、整改义务，应在执行中主张迟延履行的责任，故对于刘春荣、李清秀以《商品房买卖合同》约定的房屋标准而非交房标准界定双方物业费分担，本院不予支持。另案涉楼栋于2013年12月18日竣工验收，刘春荣、李清秀未承担在此之前的物业服务费，并无相应损失。故对刘春荣、李清秀提出的物业管理服务费用诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回刘春荣、李清秀的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）3656.5元，由刘春荣、李清秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年九月九日 书记员  叶秋萍