贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民再4号二审上诉人（一审被告、反诉原告）：贵阳铁投卓信置业有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市南明区见龙洞路**。法定代表人：施世国，该公司董事长。委托诉讼代理人:李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人:李龙，贵州合兴律师事务所律师。特别授权。二审上诉人（一审原告、反诉被告）：贵州劲同投资有限公司。。住所地：贵州省贵阳市白云区中坝小店街**法定代表人:陈震乾，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱虹潘，北京市中银(成都)律师事务所律师。委托诉讼代理人:邱婧，贵州瀛黔律师事务所律师。二审上诉人贵州劲同投资有限公司（以下简称劲同公司）与二审上诉人贵阳铁投卓信置业有限责任公司（以下简称铁投公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2017）黔民终807号民事判决。判决发生法律效力后本院审判委员会于2020年1月6日讨论决定再审本案，并作出（2019）黔民监2号民事裁定。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人铁投公司委托诉讼代理人李宗祥、李龙，劲同公司委托诉讼代理人邱婧、朱虹潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁投公司称，在审理本案中，一审、二审对于双方当事人签订的《土地使用权转让合同》虽然依法认定为有效合同，但对双方当事人在该合同中的权利与义务的认定与法律的规定发生矛盾，错误支持劲同公司解除合同的无理请求，剥夺了申诉人依法享有的先履行抗辩权，错误地将申诉人认定为违约方，导致对本案作出错误判决。为此，铁投公司向本院申诉请求撤销原判，支持其一审诉求,驳回劲同公司诉讼请求。主要事实和理由：2010年7月19日，双方签订的《土地使用权转让合同》约定劲同公司将其拥有使用权的土地，以净地形式，作价120，000，000元转让给铁投公司。铁投公司先行支付价款的41.5%（即50，000，000元）为劲同公司处理权利关系及拆迁安置的到期费用，劲同公司收到该款后，120天办理土地权属的变更登记，并协助铁投公司办理土地属性的变更。同时在收到款的360天要将达到净地交付条件的土地交予本公司验收，本公司支付剩余58.5%（即70，000，000元）尾款。但在实际履行中劲同公司提出前期费用较大，请本公司给予支持，本公司又追加付款10%（即12，000，000元）。然而，在本公司已超合同约定且合计付款达51.5%（即62，000，000元）后，劲同公司迟迟未将已达到净地交付条件的土地交予本公司。直至合同约定交地期限届满，该土地上仍存在大量的建筑物、四十万立方米的建筑垃圾、一个大型打矿厂的大型设备至今仍在生产作业，以及60余户居民在居住，且直到诉讼期间仍未完成拆迁，根本达不到净地交付条件,铁投公司依法可以行使抗辩权。劲同公司辩称，双方当事人签订《土地使用权转让合同》后，铁投公司于2010年7月22日支付第一笔转让价款50，000，000元，劲同公司依约于2010年12月29日在贵州省国土资源厅贵阳白云经济开发区国土资源分局办理过户，铁投公司取得案涉土地使用权证。铁投公司取得土地使用权证后，仅于2011年8月3日支付12，000，000元，余下58，000，000元经劲同公司多次催促均被铁投公司以各种理由拒绝支付，也拒不接收土地，构成根本违约，应当承担违约责任。二审作出的（2017）黔民终807号民事判决生效后，铁投公司已经将案涉土地使用权证变更登记至劲同公司名下。2019年3月8日,贵阳市白云区土地征收工作领导小组办公室就案涉土地与劲同公司签订了《国有土地使用权收回补偿协议》。合同交易价格为298，371，301元，劲同公司已领取226，000，000元土地补偿款,《土地使用权转让合同》已无履行的基础。劲同公司向贵州省贵阳市中级人民法院提出诉讼请求:一、判令劲同公司、铁投公司2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效；二、判令解除劲同公司、铁投公司于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，铁投公司返还全部土地使用权；三、判令铁投公司支付劲同公司违约金（滞纳金）至起诉之日止计36,720，000元，同时判令铁投公司从2015年3月1日起按合同约定以土地转让总价款每日0.2％计付违约金（滞纳金）至返还原告止（以土地使用权变更为准）；四、诉讼费用由铁投公司承担。审理中，劲同公司明确其第二项诉讼请求，即铁投公司返还全部土地使用权的具体方式为铁投公司在30日之内协助劲同公司将土地使用权变更登记到劲同公司名下。明确其第三项诉讼请求，因双方已经于2014年9月29日达成协议，确认了土地现状，故依据《土地使用权转让合同》中关于铁投公司逾期付款计算违约金（滞纳金）的条款，从2014年9月29日起，以《土地使用权转让合同》约定的土地转让总款每日0.2%进行计算。铁投公司向贵州省贵阳市中级人民法院提出反诉请求：一、判令劲同公司继续履行双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，即立即将合同约定的土地交给铁投公司占有、使用、收益；二、劲同公司偿付给铁投公司将土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用（评估为准）；三、劲同公司偿还因其延迟变更土地使用权人登记手续违约金9,840,000元给铁投公司；四、劲同公司偿付从2011年7月11日起至交付土地之日止以120,000,000元为基数每年24%计算的延迟交付土地违约金（暂计算至2015年5月31日为113,600,000元）；五、诉讼费用全部由劲同公司承担。一审法院认定事实:劲同公司（甲方）与铁投公司（乙方）于2010年7月19日签订了《土地使用权转让合同》。合同第一条第一款约定：“甲方已经合法拥有位于贵阳白云区之间（原贵阳耐火材料厂）地）地块的土地使用权面积为254307.74平方米，土地性质为工业用地及办公用地，土地附着物为贵阳耐火材料厂厂房及建筑物。甲方自愿将该土地使用权整体有偿转让给乙方，乙方已充分理解本土地的现状并同意。”、第二款约定：“本合同签订前，甲方已完成本地块上贵阳耐火材料厂资产处置以及职工安置等事项，厂房及设备的搬迁工作正在进行中，本地块符合净地整体转让条件。”；第二条约定：“甲、乙双方同意，本地块的转让总价为人民币壹亿贰千万元整，该价格为甲方的土地转让总价即乙方实际支付给甲方的总价（包括土地使用权转让价格85000000元及土地上附着物的拆迁费用及住户的搬迁费用35000000元）。甲、乙双方各自承担法律、法规规定的自身税费、规费缴纳。”；第三条第一款约定：“本协定签订之时，甲方向乙方出示本地块的土地使用证，乙方确认其真实性后三个工作日内即支付甲方预付款50000000元，甲方开具收款收据。甲方将土地使用权证复印件加盖公章交付乙方。甲方在收到预付款后120日内及时配合乙方办理土地使用权转让手续，将总土地面积60%的土地权属变更为乙方所有。”、第二款约定：“本次协议规定的净地交付时间为：不超过乙方收到预付款的第360天。甲方将余下的40%的土地作为交地时间的担保，担保方式为甲方将余下的40%土地权属名称在甲方收到预付款后120日内，变更为乙方所有，土地证原件暂不交付乙方，待土地转让总款扣除开票保证金支付甲方后再交付乙方。”、第三款约定：“乙方在本地块的整体土地属性变更（含使用权变更为乙方及规划属性变更）后五个工作日将余款扣除总土地价的8%的开票保证金后即支付给甲方人民币60400000元”、第四款约定：“乙方款项付清后的十个工作日内，甲方将土地转让的发票开具完善后给乙方，乙方即支付余款（开票保证金）9600000元给甲方。”；第四条第一款约定：“甲方承诺对提供的土地地块的文件资料的真实性及合法性负责，并保证本地块不存在任何法律纠纷，甲方承诺配合乙方本地块属性的变更工作。”、第二款约定：“甲方负责全部完成对原土地使用权人贵阳耐火材料厂的资产处置、人员安置等工作及所有费用，保证不留后遗症，满足本地块的净地转让条件，如乙方在开发期间，由于甲方与原土地使用权人贵阳耐火材料厂之间发生的各种纠纷，而影响乙方进行开发的，由甲方负责进行处理，如致使乙方发生损失的，由甲方负责赔偿。”、第四款约定：“甲、乙双方在办理土地使用权过户期间，及乙方开发施工至交房，若出现本地块上贵阳耐火材料厂员工及本地块上其他建筑物的使用人、承租人等因拆迁安置事宜引起骚扰、阻扰正常交割时，甲方负责妥善解决并承担全部费用。”、第五款约定：“本地块上的厂房及设备的搬迁工作由甲方负责，具体的拆迁时间由甲、乙双方根据工作进度确定（其中：地：地上建筑物的拆除时间必须经过乙方同意因乙方原因影响甲方净地交付时间的，交付时间顺延），其产生的费用由甲方承担，搬迁过程中的残值回收属甲方所有。”、第六款约定：“本地块上的原有住户（含窝棚）的拆迁工作由甲方负责，其拆迁过程中产生的拆迁补偿费及安置过渡费用等一切费用由甲方承担。”；第五条第二款约定：“乙方承诺本地块属性的变更工作由乙方负责、甲方协助。”、第四款约定：“乙方取得本地块后，对甲方的原留守人员（保卫值班人员等共68人），在满足乙方招聘录用条件的前提下，应优先录用。”；第六条约定：“本地块在办理其属性变更过程中所交的土地出让金双方应全力争取返还；双方共同努力所返还的土地出让金扣除甲、乙双方在拥有其所有权期间所缴纳的土地使用税后，甲、乙双方五五分成。”；第七条第一款约定：“乙方涉及逾期付款的，按照应付土地转让总价款每日0.2%计付滞纳金，若乙方承担的滞纳金数额达到人民币3000000元仍没有付款时，甲方有权解除本合同，视同乙方毁约，乙方在收到甲方退回预付款后120日内办理土地权属变更归还甲方。”、第二款约定：“若甲方因本地块上企业的资产处置、人员安置等问题仍未妥善处理，不能满足本地块的净地整体转让和延缓了本地块交付时间条件及本协议第三条第1点甲方收取预付款后120日内，办理总土地面积60%的土地权属变更给乙方的约定时，乙方按照转让总价款每日0.2%计收违约金，若甲方承担的违约金数额达到人民币3000000元仍达不到净地整体转让及延缓了土地交付时间条件时，乙方有权解除合同，视同甲方毁约，甲方应当在15日内返还预付款，同时按甲方持有时间及中国人民银行相应时间段的基准贷款利率上浮30%计算违约金支付给乙方，如超过15日甲方尚未返还被告预付款时，从超期之日起按上述利率（中国人民银行相应时间段的基准贷款利率上浮30%）加倍计算违约金支付乙方。”2010年11月25日，劲同公司（甲方）与铁投公司（乙方）签订《房产预购协议书》，协议书第3条约定：“甲方承诺：2.保证本地块的安全完整及本地块上不再新增建筑物。”、第4条约定：“甲方在本地块上收取租金至2011年7月13日止。若因乙方原因，乙方要求延缓交地，则甲方可收取租金至乙方要求交地时止。”合同签订后，铁头公司于2010年7月21日支付劲同公司50,000,000元转让土地价款,2011年8月3日支付转让价款12,000,000元。劲同公司在收到50,000,000元转让款后到贵州省国土资源厅白云经济技术开发区国土资源分局办理过户，该局于2010年8月31日在《贵阳晚报》登载《土地转让公告》，铁投公司于2010年12月29日取得转让土地的使用权证（证号为白经土国用【2010】第069号、第070号、第071号、第072号、第073号、第074号、第075号），上述土地系转让标的的全部土地。之后，政府多次针对该转让土地存在的历史问题及现状召开会议并发文，明确本案当事人之间的权利义务。劲同公司于2013年12月6日、2014年7月21日、2015年1月19日向铁投公司发函，要求其接受土地，并支付剩余土地转让款。铁投公司分别回函以土地上仍有附着物，未达到净地交付条件，拒绝接收土地及支付余款。一审法院另查明，至本案2017年3月21日开庭审理时，争议土地的规划属性仍为工业用地及办公用地，尚未变更。庭审中，一审法院依法向双方当事人释明，在双方当事人都主张对方违约的情况下，是否请求人民法院因违约金高于实际损失而进行调整，铁投公司将其请求的迟延交付土地违约金调整为转让总价款的24%每年进行计算，延迟变更土地使用权违约金按合同约定进行处理；劲同公司表示按合同的约定进行处理，不要求调整违约金的计算方式，双方当事人均未向一审法院提交违约损失的证据。一审法院亦对如果合同继续履行或合同解除后可能发生的法律后果进行释明，是否需要在本案中一并请求，双方当事人都未变更、增加其他诉讼请求，要求另行主张权利。一审法院还查明，（2015）黔筑元经字第1041号公证书是对现场进行拍摄的内容，现场确存有打沙场、车库内有住户、建筑物、土地未平整、堆积土石方。贵州省高级人民法院工作人员现场调查时所作的《谈话笔录》有“耐火厂还欠我们钱，我们才搬过来的”的内容。一审法院认为，本案争议焦点是，第一，劲同公司是否存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为;第二，案涉土地是否达到净地标准，劲同公司是否存在交付土地不符合合同约定的违约行为；第三，铁投公司是否存在逾期支付土地转让款的违约行为；第四，劲同公司的诉讼请求、铁投公司的反诉请求能否得到支持。关于第一个争议焦点劲同公司是否存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，判断劲同公司是否存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为既需要有迟延办理土地使用权变更登记手续的事实，亦需要有办理土地使用权变更登记手续属于劲同公司的法定或约定义务。虽《土地使用权转让合同》第三条第一款约定：“甲方在收到预付款后120日内，及时配合乙方办理土地使用权转让手续，将总土地面积60%的土地权属变更为乙方所有。”，土地使用权变更登记有所延迟，然依据合同的约定来看，办理土地使用权变更登记的主体责任在于铁投公司，劲同公司的义务为协助办理，铁投公司也并未向一审法院提交劲同公司拒绝履行协助义务的证据，因此，不能确认劲同公司存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为。关于第二个争议焦点案涉土地是否达到合同约定净地标准的问题。一审法院认为，首先，双方在《土地使用权转让合同》中并未对“净地”进行明确，第一条第二款约定：本合同签订前，甲方已完成本地块上贵阳耐火材料厂资产处置以及职工安置等事项，厂房及设备的搬迁工作正在进行中，本地块符合净地整体转让条件。说明案涉地块符合净地整体转让条件。第四条第五款约定：“……（其中：地：地上建筑物的拆除时间必须经过乙方同意因乙方原因影响甲方净地交付时间的，交付时间顺延）”，因此，贵阳耐火材料厂资产处置以及职工安置、厂房及设备的搬迁是案涉土地是否达到净地标准的限制性条件。其次，铁投公司认为案涉土地未达到净地标准理由是土地上现存有打沙场、住户、建筑物、土地未平整、堆积土石方，根据查明的事实，打沙场、住户并未由贵阳耐火材料厂的职工安置问题导致且未取得合法手续，因此，打沙场、住户不能成为案涉土地未达到净地标准的理由。土地未平整、堆积土石方并未在合同中约定为净地标准的限制性条件，因此也不能成为案涉土地未达到净地标准的理由。建筑物属于厂房及设备的搬迁，故地上建筑物是否拆除属于达到净地标准的限制性条件。再次，案涉土地上确实存在有办公楼、车库等建筑，在筑铁卓办字【2013】005号关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2013】07号协商函的回复函》、筑铁卓办字【2014】16号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2014】08号协商函的回复函》内容中，认为包括办公楼在内的建筑物未拆除且明确要求劲同公司加快土地整理速度的内容来看，铁投公司已经同意并要求劲同公司拆除上述建筑，根据查明的事实，现仍然有部分办公楼等建筑物未拆除，劲同公司也未提交其他的铁投公司要求遗留办公楼等建筑物的证据，故一审法院认定该地块未达到合同约定的净地标准。关于劲同公司是否存在交付土地不符合合同约定的违约行为问题。一审法院认为，《土地使用权转让合同》第一条第一款有“乙方(铁投公司）已充分理解本土地的现状并同意。”，且在第一条第二款有“厂房及设备的搬迁工作正在进行中”的表述，且在第四条第五款：“本地块上的厂房及设备的搬迁工作由甲方负责，……，其产生的费用由甲方承担”的表述，虽交付土地存在办公楼等建筑物不符合合同约定，因办公楼等建筑物在签订时已经存在且拆除该建筑物具有可替代性，在案涉地块使用权已经转移、劲同公司在函件中已经放弃建筑物所有权的情况下，劲同公司的行为系履行合同义务不符合约定的瑕疵履行的行为而非拒绝履行合同最基本义务的行为。在劲同公司瑕疵履行的情况下，铁投公司是可以按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”先行拆除，而后要求劲同公司承担费用来主张瑕疵履行的违约责任。现铁投公司以劲同公司瑕疵履行行为拒绝履行其支付转让价款的最基本义务，且双方合同第三条第三款约定的付款条件是“乙方在本地块的整体土地属性变更（含使用权变更为被告及规划属性变更）后五个工作日将余款扣除总土地价的8%的开票保证金后即支付给甲方人民币60,400,000元”，其中并不包扣先拆除建筑物、进行“净地”交付再支付相应款项的约定，一审法院认定铁投公司不具有因存有建筑物就拒付相应款项的先履行抗辩权。关于铁投公司能否以规划属性尚未变更为由享有先履行抗辩权的问题，《土地使用权转让合同》第五条第二款约定：“乙方承诺本地块属性的变更工作由乙方负责、甲方协助”。故办理土地属性变更登记的主体责任在于铁投公司，劲同公司的义务为协助办理，铁投公司也并未向一审法院提交劲同公司拒绝履行协助义务的证据，因此，在土地使用权已经变更登记后长达六年的情况下，铁投公司以规划属性尚未变更为由拒绝继续付款并不合理，其拒绝继续付款的行为构成违约。关于本案第四个争议焦点，关于劲同公司的第一项诉请即“判令劲同公司、铁投公司2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效，一审法院认为，没有合同当事人对该《土地使用权转让合同》合同效力提出异议，该合同亦没有发现违法反法律的强行性规定或出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，一审法院对该合同的有效性进行确认。关于劲同公司的第二项诉请即“判令解除劲同公司、铁投公司于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，铁投公司返还全部土地使用权”及铁投公司的第一项诉请“判令劲同公司继续履行双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，即立即将合同约定的土地交给铁投公司占有、使用、收益”，合同是否可以解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，关于铁投公司拒绝继续付款的行为构成违约前面已阐述清楚，本案劲同公司向铁投公司送达黔劲投字【2013】07号《关于土地移交接管及土地转让余款支付的协商函》及铁投公司于2013年12月23日进行了回复的事实证明劲同公司已经向铁投公司催收土地转让余款，因土地转让余款至今铁投公司尚未支付，一审法院认为，本案铁投公司已迟延履行其支付土地转让余款的合同主要债务，且经劲同公司催告，已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的合同解除条件，故一审法院对劲同公司请求判令解除2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，铁投公司返还全部土地使用权即铁投公司在30日之内协助劲同公司将土地使用权变更登记到其名下的诉请予以支持，同时对铁投公司的反诉请求“判令劲同公司继续履行双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，即立即将合同约定的土地交给铁投公司占有、使用、收益”不予支持。关于铁投公司的第二项反诉请求“劲同公司偿付给铁投公司将土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用（评估为准）”及庭审中铁投公司向一审法院提交请求依法委托有资质的机构对土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用进行鉴定评估的评估申请，因一审法院已认为合同应当予以解除，虽然双方当事人在合同中约定厂房的拆迁费用由劲同公司负担，但合同解除后土地使用权需返还，土地也未实际转移占有，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定对铁投公司该反诉请求不予支持，对其评估申请亦不予许可。关于铁投公司的第三项反诉请求即“劲同公司偿还因其延迟变更土地使用权人登记手续违约金9，840，000元给铁投公司”，一审法院认为，如上所述，不能确认劲同公司存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为，故一审法院对铁投公司的该项诉请不予支持。关于铁投公司的第四项反诉请求即“劲同公司偿付从2011年7月11日起至交付土地之日止以120,000,000元为基数每年24%计算的延迟交付土地违约金（暂计算至2015年5月31日为113,600,000元）”，一审法院认为，虽然铁投公司并不能以案涉该地块未达到合同约定的净地标准而拒绝付款，但双方《土地使用权转让合同》第七条第二款约定：“若甲方因本地块上企业的资产处置、人员安置等问题仍未妥善处理，不能满足本地块的净地整体转让和延缓了本地块交付时间条件及本协议第三条第1点甲方收取预付款后120日内，办理总土地面积60%的土地权属变更给乙方的约定时，乙方按照转让总价款每日0.2%计收违约金”，该约定应当履行，如上所述，劲同公司欲交付的土地因建筑物的资产未妥善处置，未达到合同约定的净地标准，故应当按照此约定承担相应的违约责任。关于该违约责任的承担标准，按照双方合同约定计算的情况下，可以按双方约定的转让总价款每日0.2%进行计算。关于该违约金的起算时间，第三条第二款约定：“本协议规定的净地交付时间为：不超过乙方收到预付款的第360天”，铁投公司于2010年7月21日支付预付款50,000，000元，应当按照约定在2011年7月16日交付“净地”，故劲同公司支付违约金的时间起点为2011年7月17日，时间终点因一审法院判决合同解除，以本判决生效之日为时间终点。关于劲同公司的第三项诉请即“判令铁投公司支付劲同公司违约金（滞纳金）至起诉之日止计36,720,000元，同时判令铁投公司从2015年3月1日起按合同约定以土地转让总价款每日0.2％计付违约金（滞纳金）至返还劲同公司止（以土地使用权变更为准）”，如上所述，铁投公司拒绝继续付款的行为构成违约，应当按照合同的约定承担支付违约金（滞纳金）的违约责任。关于承担该违约金的承担标准，按照双方合同约定计算的情况下，可以按双方约定的转让总价款每日0.2%进行计算。关于该违约金的起算时间，按照合同第三条第三款约定的付款条件含土地使用权变更及规划属性变更的条件，如上所述，土地使用权变更及规划属性变更的主体责任均在于铁投公司，双方对土地权属变更的时间明确约定为收到预付款后的120日以内，对土地规划属性变更的时间未予以明确，一审法院认为，实践中，铁投公司进行土地规划属性变更需要一定的时间，只有在一定的时间过后铁投公司不予变更时才需要支付违约金，考虑到铁投公司接收土地后应立即进行开发工作，以避免土地闲置，故铁投公司应在净地交付的准备时间360天内完成土地使用权变更及规划属性变更，铁投公司支付劲同公司违约金的时间亦以2011年7月17日起计算。时间终点因一审法院判决合同解除，以本判决生效之日为时间终点。综上，劲同公司承担未净地交付的违约责任的违约金与铁投公司延迟付款的违约责任的计算标准、时间起点、时间终点均一致，故可以相互抵销，互不负担违约金。另，关于合同解除后符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的其他解除后果双方当事人已在一审庭审中明确要求另行主张，一审法院从其自愿，双方当事人均可另行主张合同解除后本案未处理的其他法律后果。一审法院判决：一、确认贵州劲同投资有限公司、贵阳铁投卓信置业有限责任公司于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效；二、解除贵州劲同投资有限公司、贵阳铁投卓信置业有限责任公司于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》；三、贵阳铁投卓信置业有限责任公司将上述合同约定的全部土地使用权返还给贵州劲同投资有限公司，即贵阳铁投卓信置业有限责任公司在本判决生效后三十日内协助贵州劲同投资有限公司将上述合同约定的全部土地使用权变更登记到贵州劲同投资有限公司名下；四、驳回贵州劲同投资有限公司的其余诉讼请求；五、驳回贵阳铁投卓信置业有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费225,400元，由贵阳铁投卓信置业有限责任公司负担112,700元，贵州劲同投资有限公司负担112,700元。保全申请费5,000元及反诉案件受理费324,500元，由贵阳铁投卓信置业有限责任公司负担。劲同公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付上诉人违约金36,720,000元，且按照土地转让总价款每日0.2%计付滞纳金至被上诉人将合同约定的全部土地使用权变更登记到上诉人名下之日止。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：被上诉人已构成根本违约，上诉人对一审法院解除《土地使用权转让合同》的判决不持异议，但对于一审法院案涉土地未达到“净地”标准以及认定上诉人存在瑕疵履行，从而不予支持上诉人利息的诉讼请求持有异议。铁投公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三、第五项。2.判决支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人除第一项外的其他本诉请求。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一是一审判决认定事实错误。认定被上诉人不存在迟延办理土地使用权变更登记的行为违约错误；认定案涉土地上存在的打沙场、住户不能成为未达净地标准的理由及堆积土石方未在合同中约定为净地标准的限制性条件错误；认定上诉人未支付尾款行为违约错误。二是一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条错误；一审判决未认定上诉人具有先履行抗辩权，违反法律规定。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案案由为建设用地使用权转让纠纷。根据双方二审诉辨意见，本案争议焦点为：一、双方在履行《土地使用权转让合同》中何方违约的问题；二、《土地使用权转让合同》依法应解除还是继续履行的问题；三、双方当事人上诉理由是否支持的问题。一、关于双方在履行《土地使用权转让合同》中何方违约的问题本院二审认为，《土地使用权转让合同》的性质是一方交付土地使用权，另一方支付价款的双务合同。本案劲同公司的主要义务为将土地使用权过户给铁投公司，铁投公司的主要义务为向劲同公司支付土地转让对价并接收土地。根据《土地使用权转让合同》第一条约定“乙方已充分理解本土地的现状并同意受让”及“本地块符合净地整体转让条件”的内容，说明铁投公司在考察了案涉土地现状后才签订合同，劲同公司在转让土地时未隐瞒土地现状。由于双方对“净地”的标准没有明确约定，宜理解为案涉土地权属不存在法律纠纷之意，即案涉土地具备法律上的转让条件，受让人能获得案涉土地的基本权利，故应当认定本案双方认可案涉土地符合净地交付的条件。从查明的事实看，铁投公司于2010年12月29日取得了案涉土地的使用权证，劲同公司已经将土地过户给铁投公司，故劲同公司已经履行合同主要义务。铁投公司以交付的土地不符合“净地”标准，迟延支付合同约定的土地转让尾款不当。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”之规定，不动产权属变动以登记生效为原则。本案案涉土地登记使用权过户到铁投公司名下后，案涉土地的权利和管理义务依法即转移给铁投公司。合同约定的拆除案涉土地附着物属于附属义务，并不影响合同的履行。铁投公司不接收案涉土地，必然导致案涉土地在法律上的权利人与实际管理人分离，影响土地资源的利用，不为法律所倡导，故案涉地块符合净地交付标准，铁投公司以案涉地块不符合合同约定的净地交付条件不予接管违约。铁投公司以规划属性尚未变更为由拒绝支付尾款，享有先履行抗辩权的理由不能成立。理由有二：一是双方合同约定土地属性变更工作主要由铁投公司负责，劲同公司协助；二是案涉土地使用权过户给铁投公司已七年余，仍没有变更土地性质，铁投公司不能举证证明责任在于劲同公司没有履行协助义务所致。因此，铁投公司在履行案涉合同过程中系主要违约方，劲同公司在合同签订后，未根据双方约定全面履行合同约定的拆除案涉土地上建筑物等附属义务，亦存在违约行为，劲同公司系次要违约方。二、关于案涉《土地使用权转让合同》应该解除还是继续履行的问题本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，铁投公司逾期未支付土地转让尾款，构成履行主要债务迟延，劲同公司进行了催告，但铁投公司仍然拒绝继续支付尾款，故一审法院据此判决解除案涉合同符合法律规定和履行合同约定。至于合同解除后，双方对己方损失如何救济的问题，当事人已在一审庭审中明确表示另行主张，从其自愿。三、关于双方当事人上诉理由是否支持的问题本院二审认为，劲同公司以铁投公司拒付合同价款，合同目的不能实现，达到本案双方约定的解除条件，本案合同应予解除的理由已经支持；劲同公司主张铁投公司承担违约金36,720,000元，且按照土地转让总价款每日0.2%计付滞纳金至铁投公司将合同约定的全部土地使用权变更登记到劲同公司名下之日止的上诉请求，一审法院认为劲同公司未净地交付土地，应承担违约责任，铁投公司延迟付款，亦存在违约，双方均有违约行为的理由以及双方因违约责任需承担的违约金，计算标准、时间起点、时间终点一致，可以相互抵销，互不负担违约金的理由正确，应予维持，劲同公司上诉理由不能支持。铁投公司以案涉土地存有建筑物不符合净地交付条件以及土地规划属性尚未变更，享有先履行抗辩权为由，拒绝支付合同案涉土地剩余尾款理由不能成立；请求继续履行合同的理由，因已经认定合同达到解除条件，判决解除，而不能支持继续履行合同的请求,其他的上诉理由建立在合同继续履行的前提之上，因合同判决解除，其他相关的上诉理由亦不能支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。劲同公司和铁投公司双方所持上诉理由均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院原审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费874,400元，由劲同公司承担225,400元，铁投公司承担649,000元。本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。另查明,2018年9月14日,铁投公司就案涉土地向贵州省贵阳市中级人民法院提起建设用地使用权转让合同纠纷诉讼,并进行了财产保全,目前该案处于中止诉讼阶段。2019年3月8日,贵阳市白云区土地征收工作领导小组办公室就案涉土地与劲同公司签订了《国有土地使用权收回补偿协议》。合同交易价格为298,371,301元，并明确劲同公司自行负担费用拆卸建筑物、设施、设备、其他附着物腾退、搬迁。合同签订以后，劲同公司已领取226,000,000元土地补偿款,贵阳市白云区土地征收工作领导小组办公室对案涉土地进行了收储。本院再审认为，根据双方诉辨意见，本案争议焦点为：一、关于双方在履行《土地使用权转让合同》中何方违约的问题；二、关于《土地使用权转让合同》依法应解除还是继续履行的问题。一、关于双方在履行《土地使用权转让合同》中何方违约的问题本院再审认为，2010年7月19日，劲同公司与铁投公司签订的《土地使用权转让合同》性质是一方转让土地使用权，另一方支付价款接收土地的双务合同。劲同公司的主要义务为将土地整理达到符合约定的净地交付条件并将土地使用权过户给铁投公司，铁投公司的主要义务为向劲同公司支付土地转让款并接收土地。根据《土地使用权转让合同》第一条约定“乙方已充分理解本土地的现状并同意受让”及“本地块符合净地整体转让条件”、第四条第一款约定“劲同公司承诺对提供的土地地块的文件资料的真实性及合法性负责，并保证本地块不存在任何法律纠纷”的内容，说明铁投公司在考察了案涉土地现状后才签订合同，劲同公司在转让土地时未隐瞒土地现状，即案涉土地没有权利上的瑕疵,具备法律上的转让条件。根据第二条约定“本地块的转让总价为120，000，000元，包括土地使用权转让价格85，000，000元及土地上附着物的拆迁费用及住户的搬迁费用35，000，000元”，第四条第二款约定“劲同公司负责全部完成对原土地使用权人贵阳耐火材料厂的资产处置、人员安置等工作及所有费用，保证不留后遗症，满足本地块的净地转让条件”、第六款约定“本地块上的原有住户（含窝棚）的拆迁工作由劲同公司负责，其拆迁过程中产生的拆迁补偿费及安置过渡费用等一切费用由劲同公司承担”的内容，说明劲同公司必须对原土地使用权人贵阳耐火材料厂的资产处置、人员安置等工作负责并承担所有费用，保证不留后遗症，达到合同约定的净地交付条件。从查明的事实来看，虽然劲同公司按约完成了土地使用权的变更登记，但直至2015年劲同公司提起诉讼时，案涉土地仍存在打沙场、建筑物、车库内有住户、土地未平整、堆积土石方等瑕疵。根据《土地使用权转让合同》第四条第五款“地上建筑物的拆除时间必须经过铁投公司同意”的约定，因铁投公司没有举证证明其已同意劲同公司拆除地上建筑物，劲同公司对地上建筑物没有拆除没有责任,但案涉土地存有的打沙场、车库内存有住户、土地未平整、堆积土石方等严重影响交付使用的障碍，劲同公司没有按约履行在铁投公司支付50,000,000元转让款之后360日内交付净地的义务，构成违约。二、关于案涉《土地使用权转让合同》应该解除还是继续履行的问题综上所述，劲同公司因没有履行交付净地的合同义务,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，铁投公司拒绝支付剩余转让款的行为是正当行使先履行抗辩权的行为。因此，劲同公司应当继续履行《土地使用权转让合同》约定的劲拆迁安置、场地平整，达到净地交付条件以及将案涉土地使用权证办理在铁投公司名下的合同义务。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初1233号民事判决、贵州省高级人民法院（2017）黔民终807号民事判决；二、《土地使用权转让合同》继续履行，即：贵州劲同投资有限公司继续履行拆迁安置、场地平整，并在本判决生效以后三十日内交付净地，并配合贵阳铁投卓信置业有限责任公司办理土地过户登记手续，逾期以62,000，000元为基数按照本判决生效之日起一年期贷款市场报价利率四倍承担违约责任；三、贵阳铁投卓信置业有限责任公司在本判决生效以后三十日内支付贵州劲同投资有限公司土地尾款58,000，000元，逾期以未付款为基数按照本判决生效之日起一年期贷款市场报价利率四倍承担违约责任；四、驳回贵州劲同投资有限公司、贵阳铁投卓信置业有限责任公司的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费、保全申请费由贵州劲同投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  周业能审判员  张 宇审判员  刘荟宇二〇二〇年九月十五日法官助理刘贤凯书记员武媛媛