贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初1152号 原告：张瑾，女，1972年4月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：曹连英，贵州吉远律师事务所律师，执业证号：15201201811046824。 委托诉讼代理人：赵爽，贵州吉远律师事务所实习律师，实习证号：2301191121824。 被告：项倩，女，1984年12月12日出生，汉族，住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师，执业证号：15201201411903352。 原告张瑾与被告项倩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹连英、赵爽，被告及其委托诉讼代理人李艳婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告于2019年9月3日解除与被告签订的房屋租赁合同行为合法有效；二、判令被告按合同约定，原状返还原告位于贵阳市观山湖区的租赁房屋及其附属物品、设施设备；三、判令被告向原告支付从2018年9月起至被告向原告移交租赁房屋时止，期间的物业服务费每月人民币207.7元；四、判令被告以合同应付第二年租金为标准，向原告支付每日房屋占用使用费人民币117元，该费用从2019年9月1日起计，直至被告依法向原告移交租赁房屋时止；五、案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告作为甲方将其所有坐落于贵阳市观山湖区房屋租赁给被告（乙方）使用，租赁期三年，租金第二年、第三年为每月人民币3500元。付款方式和时间采用“先付费后使用”，按年一次性支付的方式。第二年、第三年租金各42000元，支付时间应各在下一使用期开始十日前一次性支付。其他相关费用的承担，因租赁房屋产生的水费、电费等费用和需要办理的相关手续均由被告自行办理和承担，原告给予协助。同时约定，合同签订后，被告应一次性向原告交纳人民币3500元作为本合同履约保证金。该款项不能用于抵扣房租、水电等费用。租赁期届满，或者本合同解除后，如无违约情形，由原告一次性退还。合同履行过程中，因被告未按合同约定期限，向原告支付第二年租金，且也未支付2018年9月至2019年9月期间物业服务费2700.1元。故原告于2019年9月1日按合同约定方式，通过被告所留存微信、手机号码，通知其在规定期限内支付租金和补交物业费用，但被告在收到通知后至今未履行。2019年9月3日，原告再次通知被告，但被告至今仍未履行。故为维护自己的合法权益诉至法院，请求支持如前诉请。 被告项倩辩称，一、本案的案涉《房屋租赁合同》已解除，对此没有争议。二、案涉房屋项倩已于2019年9月月初就将案涉房屋原状返还给了原告（原告丈夫夏俊在处理），并交付了钥匙。原告还委托新的中介另行招租。2019年9月15日，项倩将案涉房屋的现状附属物品、设施设备一一发图给原告丈夫夏俊。对此，原告方并没有提出任何异议。而且案涉房屋的钥匙是原告委托新中介工作人员于2019年9月3日将其拿走。原告在2019年9月2日就已经委托新中介进行招租的事实，说明被告完成了向原告交房的义务。合同并没有约定必须当面交房退房，而且，被告已事先告知原告出差工作的原因不能亲自现场交房退房，但是将房屋钥匙放在原中介处，也及时告知原告，何况原告也是委托新中介公司的工作人员来领取钥匙。这说明案涉租赁合同解除后，双方各自委托他人完成了交房退房手续。项倩出示的微信和短信记录就可以充分的予以证明。原告主张诉请第二项缺乏事实和法律依据。三、关于物业服务费项倩只同意承担2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。因为自2019年9月1日后，项倩就已经没有占有和使用案涉的房屋。案涉房屋租赁合同于2019年9月就已经解除。物业服务费的支付标准应当以物管公司出具的发票为准。四、项倩不应当向原告支付案涉房屋的占用使用费。案涉房屋自2019年9月初，原告就解除了房屋租赁合同。随后被告完成了房屋的交付，原告也另行委托新中介在看房了。若被告没有完成交付，继续由被告占有使用的话，新中介能拿到钥匙带承租人看房吗？案涉房屋自2019年9月以后至现在一直由原告占有或者说是原告有权利和能力去占有使用，而且通过多家租赁公司在对外招租。根据《房屋租赁合同》约定，原告解除合同后，首先由被告自行腾空，本案中被告及时腾空、清理了案涉房屋，并完成了交付。其次，若被告不自行腾空交房，原告有权自行收回房屋。退一步而言，原告认为被告的腾空交付行为不合约定，那么完全可以自行强制收回案涉房屋。原告于2019年9月3日解除合同后，若认为被告退房还房的行为不符，在明知2把钥匙在房间内，1把钥匙在原中介处（被告通过微信告知原告丈夫的），应当及时将房屋进行收回，而不是时隔7个月后直接起诉要求支付占用使用费。综上，答辩人认为案涉合同已解除，但只同意支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业费，其他诉请请法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将坐落于贵阳市观山湖区房屋租赁给丙方用于经营。2.租赁期三年（第一年从2018年9月1日起至2019年8月31日止；第二年从2019年9月1日起至2020年8月31日止；第三年从2020年9月1日起至2021年8月31日止）。3.丙方租赁期满前，表示不继续承租的，应提前30日向甲方提出，并在租期届满前腾空房屋中的自有物品，逾期视为违约。同时甲方有权自行收回房屋，丙方存放在出租房屋内的物品，视为丙方的抛弃物，甲方可自行处置，由此可能造成的一切费用和损失，由丙方自行承担。4.租金：第一年从2018年9月1日起至2019年2月28日止，为每月人民币3000元；从2019年3月1日起至2019年8月31日止，为每月3500元。第二年、第三年为每月3500元。5.因租赁房屋产生的水费、电费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、物业服务费等费用和需要办理的相关手续均丙方自行办理和承担。6.租赁期间内，经甲、丙双方协商达成一致，可解除本合同。7.如丙方违约的，甲方除可以单方解除合同并收回出租房屋外，对已交纳的履约保证金和未到期部分的租金作为违约金补偿，不予退还丙方。8.甲方依法定或约定行使解除权的，丙方应当自接到甲方通知后七日内，自行腾空存放在租赁房屋中的自有物品，并向甲方移交租赁房屋；逾期甲方有权自行收回房屋，丙方放置在租赁房屋中的物品，视为丙方的抛弃物，甲方可自行处置，由此可能造成的一切费用和损失，由丙方自行承担。通知丙方的方式；电话通知、书面通知，或向丙方所留存手机号码发送短信、电子邮箱、微信等。 2019年9月1日，原告丈夫夏俊通过微信向被告张瑾发送“……你未在房屋租赁合同规定的期限内支付2019年9月1日起至2020年8月31日止的租金已违约，现通知你，我将收回房屋并解除合同……”，被告张瑾回复“……房屋已经打扫干净。钥匙两把今明两日我会放回房间里”。 2019年9月2日，被告将持有的三把钥匙，一把交于中介，两把放置于案涉房屋内并告知案外人夏俊。 2019年9月3日，案外人夏俊通过微信通知被告正式解除案涉《房屋租赁合同》。 尔后，案外人夏俊与被告就案涉房屋的相关问题通过微信多次进行沟通。案涉房屋2019年9月的水电费由案外人先行代为支付。 2019年9月15日，被告通过微信向案外人夏俊发送案涉房屋照片，告知其已将案涉房屋腾空并保留案涉房屋预留的物品。 2019年9月17日，被告通过微信向案外人夏俊支付其代缴的案涉房屋的水电费。 因案涉房屋钥匙存放在中介处，中介将该房屋挂牌出租，且于2019年11月2日，征得案外人夏俊同意后，中介工作人员带租客去看房，因原告与租客就租金付款方式未谈妥，故没有达成租赁合意。 2019年11月11日，原告支付案涉房屋2018年9月1日至2019年11月30日的物业费共计3115.5元，每月207.7元。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、证人证言等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按照合同履行义务。原告诉请确认案涉《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除，被告对此不持异议，故对该诉请，本院予以支持； 针对原告诉请第二项，被告于2019年9月2日告知原告丈夫夏俊将案涉房屋三把钥匙，两把放置于案涉房屋内，一把交于房屋中介；2019年9月15日，被告通过微信向原告丈夫夏俊发送案涉房屋照片，告知其已将案涉房屋腾空并保留案涉房屋预留的物品，可视为被告履行了腾空房屋并保留附属物品及设施设备的义务，但被告将房屋钥匙存放于房屋和中介处，并非直接交付于原告，存在履行瑕疵，故本院认为以原告丈夫夏俊同意中介带租客看房的时间作为被告向原告返还案涉房屋及附属物品、设施设备的时间(即2019年11月2日)较为合理。对该诉请，本院不予支持； 针对原告诉请第三项，被告从2018年9月1日起承租原告房屋，双方于2019年9月3日解除案涉合同，被告于2019年11月2日实际返还房屋。2018年9月至2019年11月期间的物业费3115.5元，每月207.7元，被告未在租赁期间按约支付物业费，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故被告应按约支付2018年9月1日至2019年11月2日期间的物业费3115.5元； 针对原告诉请第四项，原告要求被告从2019年9月1日起，按照每日117元支付案涉房屋的占有使用费。经查，被告未按约提前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金，原告丈夫夏俊于2019年9月3日通知被告解除案涉合同，被告对此未持异议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，按照《房屋租赁合同》中的约定，被告违约，原告不予退还被告交纳的履约保证金，故对2019年9月1日至2019年9月3日期间原告的损失，本院认为已得到填补，该期间被告占用使用案涉房屋的占有使用费，本院不予支持；根据案涉合同中“甲方依法定或约定行使解除权的，丙方应当自接到甲方通知后七日内，自行腾空存放在租赁房屋中的自有物品，并向甲方移交租赁房屋……”的约定，原告2019年9月3日通知被告解除合同后，被告应于7日内（即2019年9月10日）返还房屋，但被告于2019年11月2日实际返还房屋，故2019年9月11日至2019年11月2日期间为不合理的占有期间，被告应向原告支付该期间的费用。按照案涉合同约定，第二年即2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为3500元/月，日租金即为3500元/30天=116.67元/天，故被告应向原告支付2019年9月11日至2019年11月2日共计61天的租金7116.87元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下： 一、原告张瑾与被告项倩2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除； 二、被告项倩于本判决生效之日起10日内向原告张瑾支付2018年9月1日至2019年11月2日期间的物业费3115.5元； 三、被告项倩于本判决生效之日起10日内向原告张瑾支付2019年9月11日至2019年11月2日的租金共计7116.87元； 四、驳回原告张瑾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取225元，由被告项倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  王娇 二〇二〇年九月二十四日 法官助理雷晓星 书记员施雯