海南省五指山市人民法院   民事判决书   (2020)琼9001民初191号   原告：陈某，男，1963年4月5日出生，汉族，住五指山市。   委托诉讼代理人：康某，海南建亚律师事务所律师。   被告：五指山市避暑山庄业主委员会，住所地五指山市南水路**避暑山庄小区。   负责人：关某，业主委员会主任。   第三人：黄某，女，1978年7月21日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。   第三人：赵某，男，1963年1月23日出生，汉族，住黑龙江双鸭山市。   两位第三人共同委托诉讼代理人：李某，北京市维泰律师事务所律师。   原告陈某与被告五指山市避暑山庄业主委员会（以下简称避暑山庄业委会）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，后追加黄某、赵某为第三人，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。被告避暑山庄业委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某当庭确认向本院提出诉讼请求：1.撤销被告作出签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》、《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定；2.撤销被告与黄某、赵某签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同》、《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2019年4月16日做出了签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定，并与黄某、赵某签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》。原告认为上述决定及协议违反国家相关法律，侵害了原告的合法权益，应予以撤销。一、根据《物权法》第七十八条规定，原告对业主大会和业主委员会做出的决定，拥有请求撤销的权利。被告做出签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定，并与黄某、赵某签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》，违反国家相关法律规定，应予以撤销。依据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《海南经济特区物业管理条例》第九条第八款规定，利用共有部分进行经营及所得收益的分配和使用，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。避暑山庄游泳池，归包括原告在内的避暑山庄全体业主所有，被告做出签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》决定，并与黄某、赵某签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》，应事先召开业主大会由全体业主进行表决。而被告并未召开业主大会，就擅自决定签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》。《物业管理条例》第十五条、《海南经济特区物业管理条例》第十七条均规定：业主委员会执行业主大会的决定事项。通过法律规定可见，没有业主大会授权，被告无权与黄某、赵某签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》。综上，被告做出了签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定，并与黄某、赵某签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》，侵害了原告的合法权益，应予以撤销。原告请求人民法院保护原告的合法权利，依法作出判决。   被告避暑山庄业委会书面辩称，被告与第三人签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同》、《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》合法有效，不应被撤销。避暑山庄小区游泳池年久失修，自房屋交付至今泳池就未正常开放供业主使用过。因前期物业公司对泳池长期缺乏养护及管理，在长达十年的时间里泳池早已破烂不堪，臭气熏天。对此，小区业主要求恢复泳池正常使用的呼声非常之高。被告在与新物业公司沟通之后，新物业公司表示需要动用维修基金来对泳池进行重建。因启用维修资金门槛较高，被告为尽快使业主能正常使用上泳池，通过“招商引资，借鸡下蛋”的方式才与黄某、赵某签订了泳池托管合同。被告虽未召开业主大会，但在业主大会闭会期间，被告为了业主的利益，代表业主与黄某、赵某签订了泳池合同与补充合同。所以此决定与所签合同没有侵犯业主的权益。   第三人黄某、赵某述称，不同意原告的诉讼请求，同意被告的答辩意见。原告业主是否有权限代表全体业主起诉，身份需要法院去核实。根据原告证据，原告并没有超过半数业主的授权，不是适格的原告。即使原告身份适格，被告与第三人签订的两份合同是合法有效的，认定合同效力无效必须有法定事由和程序。至于原告诉求第一项是否撤销由法院裁决。   经审理查明，原告陈某于2014年11月13日取得五指山市避暑山庄（一期工程）A3-703的房屋所有权（房权证号为五指山市房权证五字第XXXX号）。   2019年2月25日，被告避暑山庄业委会与第三人黄某、赵某签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》（以下简称《泳池托管合同》），约定避暑山庄业委会（甲方）委托黄某、赵某（乙方）运行管理避暑山庄小区游泳池区域、泳池附属建筑物一楼舞蹈室、二楼监控室、三楼部分约160平方米。2019年4月16日，被告避暑山庄业委会与第三人黄某、赵某签订《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》（以下简称《泳池托管合同补充协议》），明确双方于2019年2月25日签订的《避暑山庄游泳池托管运行合同》《泳池托管合同》的基础上补充合同条款部分内容，约定在游泳池北部入口处两侧修建男女更衣室，面积为148平方米的单层简易建筑；在游泳池南侧修建160平方米的休息室等。   原告陈某称其于2019年11月2日通过微信业主群得知被告与第三人签订《泳池托管合同》、《泳池托管合同补充协议》的事实。被告避暑山庄业委会与第三人黄某、赵某签订上述两份合同未经召开业主大会。   以上事实有原告、第三人提交的《泳池托管合同》、《泳池托管合同补充协议》及原告提交的微信截图等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为，关于原告是否有权起诉的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。虽然本案没有证据证明被告作出过与第三人签订《泳池托管合同》、《泳池托管合同补充协议》的书面决定，但被告签订上述合同的行为即为其作出决定的表现。原告陈某作为案涉小区的业主，其认为被告避暑山庄业委会作出的与第三人黄某、赵某签订《泳池托管合同》、《泳池托管合同补充协议》的决定侵害其合法权益，有权行使撤销权，以自己的名义提起本案诉讼。   关于原告要求撤销被告作出签订案涉两份合同决定的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。案涉两份合同涉及的泳池托管事项关系到小区全体业主的共同利益，山庄业委会作出签订该两份合同的决定，应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告避暑山庄业委会在作出签订案涉两份合同的决定前未经召开业主大会，损害了业主的权利。原告要求撤销被告作出签订案涉两份合同的决定，本院予以支持。   关于原告要求撤销被告与第三人签订的案涉两份合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在某些情形下，合同当事人一方可以行使合同撤销权。第七十四条规定，债权人可以请求人民法院撤销债务人放弃到期债权或无偿转让财产的行为。本案中，根据案涉两份合同的内容可以确定不是被告放弃到期债权或无偿转让财产的行为。而原告既非案涉两份合同的当事人，亦非被告的债权人。故原告不具备要求撤销被告与第三人签订的案涉两份合同的主体资格。对于原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款规定，判决如下：   一、撤销被告五指山市避暑山庄业主委员会作出的与第三人黄某、赵某签订《避暑山庄游泳池托管运行合同》、《避暑山庄游泳池托管运行合同补充协议》的决定；   二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。   案件受理费25元，由被告五指山市避暑山庄业主委员会负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 万 芬     二〇二〇年九月二十五日   书记员 朱韫颖   附相关法律条文:   《中华人民共和国物权法》   窗体顶端   第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   窗体底端   窗体顶端   第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   窗体底端   《中华人民共和国合同法》   窗体顶端   窗体顶端   第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：   （一）因重大误解订立的；   （二）在订立合同时显失公平的。   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。   当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。   第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。   撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。   窗体底端