山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初7018号原告：邵崇仕，男，1965年9月6日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：陶旭杰，山东锦海盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志建，山东锦海盛律师事务所律师。被告：青岛广域健置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨市蓝谷高新技术产业开发区华福苑西门北，统一社会信用代码91370282MA3MR0N492。法定代表人：孙晋暖，经理。被告：孙晋暖，男，1971年5月29日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。二被告委托诉讼代理人：王孟业，山东畅海律师事务所律师。原告邵崇仕与被告青岛广域健置业有限公司（以下简称广域健公司）、孙晋暖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶旭杰、江志建，二被告委托诉讼代理人王孟业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵崇仕向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2018年8月21日签订的《购房合同书》无效；2.判令被告立即返还原告购房款509844元及自2018年8月25日起至实际履行完毕之日止的资金占用期间利息损失（按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算），并赔偿原告200000元；3.二被告对上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年原告通过广告得知被告正在对外出售位于青岛市即墨区蓝谷高新技术产业开发区华福苑小区的房屋，并于2018年8月21日双方签订《购房合同书》，原告于2018年8月25日将所有款项缴纳完毕，之后多次催促被告办理产权登记，但是被告以各种理由拒不办理。经原告查询，涉案房屋对外出售至今，所有手续均无。根据法律规定，特具状起诉，请求判如所请。二被告辩称，原告起诉要求法院确认2018年8月21日签订购房合同书无效，返还购房款、赔偿损失20万元没有事实和法律依据。原被告双方所签订的购房不违反法律、行政法规的强制性规定，建房有地等手续经过合法审批，不侵害社会公共利益，是对该房屋现实情况充分知悉的情况下自愿签订，该合同合法有效，理由如下：1、涉案房屋的用地及建设是按照《中共即墨市委即墨市人民政府关于推进新型农村社区建设的实施意见》（即发2012）18号精神实施的，由青岛市人民政府建设用地批文、即墨市新型农村社区建设工作领导小组颁发即社组发（2015）2号红头文件批复、即墨市发展和改革局文件即发改投资（省级高新区）(2016)1号批复、即墨市环保局文件，即环审（2016）30号批复、青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局文件：即国土预高新字（2018）4号等有关文件，批准省级高新区窎庄社区住宅区建设，所有用地建房手续齐全并经过审批、合法。2、该房屋现阶段不具备过户条件，暂不能办理产权登记。根据购房合同书第二条约定，本合同签订时乙方充分认知，该房屋使用期限为永久使用权，现阶段不具备商品房过户条件，待过户条件成熟时，甲方协助乙方办理该房屋相关手续，产生的一切费用有乙方承担。发生的契税，土地出让金等由乙方负担。乙方一次性将房款交付甲方。该条款足以证明乙方知悉该房屋现阶段不能办理产权登记。第五条：第一款，该房屋系甲方投资建设，乙方对此充分知悉并自愿接受，并承诺今后不得以任何理由向甲方提出合同无效或要求解除合同，如乙方提出合同无效或要求解除合同的，则甲方不退换乙方任何费用，乙方对此承诺同意放弃权利主张。该条款约定乙方不得以任何理由向甲方提出合同无效或要求解除合同，现乙方提出合同无效，违反合同约定。3、原告向被告青岛广域健置业有限公司交付房款459844元，并没有交付房款509844元，要求返还购房款509844元、赔偿20万元无事实和法律依据。4、2019年10月3号，被告公司孙经理通过手机群发交房短信，原告拒不到被告公司办理交房手续。综上，被告认为原告的起诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月21日，原告邵崇仕与被告广域健公司签订《购房合同书》，约定原告购买被告投资建设的坐落在即墨市华山镇华福苑项目9号楼4单元402户房屋，该房屋建筑面积为104.51平方米，房屋单价为4400元/平方米，总房款为459844元。原告已经向广域健公司付清全部购房款459844元。原告称向广域健公司支付了团购费50000元，有广域健公司盖章的收据为证。广域健公司辩称并未收取团购费，原告系支付给案外人青岛宏聚苑置业公司。另查，原告邵崇仕并非即墨省级高新区窎庄社区村民。再查，被告孙晋暖系被告广域健公司（个人独资）的法定代表人，也是唯一股东。广域健公司开发的涉案房屋所在社区位于即墨省级高新区，204国道以西，华欣路以北，根据即墨省级高新区管委公布的文件，该社区系参照农民经济适用房模式满足社区居民住房需求，涉案房屋所占用的土地系农村集体建设用地。上述事实，由原、被告的陈述，有原告提交的《购房合同书》、收款收据、银行回执及被告提交的《购房合同书》。即墨相关政府部门文件等证据在卷佐证，经当庭质证，本院依法予以确认。本院认为，本案需解决问题有三，其一，邵崇仕与广域健公司签订的《购房合同书》效力问题。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条的规定，在一审法庭辩论终结前土地性质未变更为国有土地的，合同应当无效。根据即墨区有关部门的要求，广域健公司开发的社区房屋系在农村集体土地上建设的，应当满足社区内居民的基本住宅需求，其对外出售行为在某种程度上侵害了社区居民满足居住的权利，损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，原告邵崇仕与被告广域健公司签订的《购房合同书》无效。本案中被告提交的《购房合同书》与原告提交的《购房合同书》关于房屋位置、价款等基本一致，但是关于权利义务约定不同。本院认为，无论内容是否完全一致，双方签订的不同版本的《购房合同书》均无效。另根据《中华人民人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，邵崇仕与广域健公司均有责任，本院酌定广域健公司与邵崇仕的过错各为50%，故本院认定广域健公司应当返还邵崇仕购房款并赔偿其占用资金期间的利息的一半。其二，关于团购费应否退还问题。邵崇仕为购买涉案房屋支付团购费50000元，有被告出具的收据为证。被告否认收到该笔团购费。本院认为，原告在被告处刷POS机支付的团购费，视为原告将钱款支付给被告指定的账户，经广域健公司认可并出具盖有其公章的收据，故在合同无效的情况下，广域健公司应当退还邵崇仕团购费。其三，关于孙晋暖应否与广域健公司承担连带责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。经本庭告知孙晋暖能否提供证据证明其财产独立于广域健公司财产，孙晋暖未能提供相关证据证明，应当承担举证不能的法律责任。故原告邵崇仕要求被告孙晋暖对被告广域健公司的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邵崇仕与被告青岛广域健置业有限公司于2018年8月21日签订的关于即墨市华山镇华福苑项目9号楼4单元402户的《购房合同书》无效；二、被告青岛广域健置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告邵崇仕购房款459844元、团购费50000元；三、被告青岛广域健置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告邵崇仕以509844元为基数自2018年8月26日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息的一半；四、被告孙晋暖对被告青岛广域健置业有限公司的上述二、三项应付款项承担连带清偿责任；五、驳回原告邵崇仕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10898元，减半收取5449元，保全费4070元，由被告青岛广域健置业有限公司、孙晋暖负担7518元，由原告邵崇仕负担2001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年九月三十日书记员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。