广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3340号 上诉人（原审被告）：王京生，男，1970年03月23日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：灌阳县人民政府，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路**。 法定代表人：卢嵩，该县政府县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，男，该县办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，男，该县司法局干部。 上诉人王京生因与被上诉人灌阳县人民政府确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初36号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王京生上诉请求：一、撤销广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初36号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案所涉门面不属于国防资产，房屋产权已通过置换的形式登记在了灌阳县机关后勤服务中心名下，依法应允许转让。（二）军队停止有偿服务工作已经完成且涉案房屋产权已不再属于军队，本案不再适用军队停止有偿政策，更不能因此而认定合同为无效合同。（三）合同是否有效与房屋权属的性质、是否办理登记、变更无关。本案被上诉人通过置换获得了涉讼房产的处分权。根据物权法第五十一条规定，本案所涉合同在房屋设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立时生效，而不是无效。（四）本案涉案租赁合同并不存在法定无效情形，且上诉人一直都在完全行使房屋所有权。（五）确认合同均无效违背了公平原则。二、一审判决程序违法。本案中，被上诉人在一审中只是起诉要求确认涉案合同无效并腾退涉案房屋，并没有任何涉及购房款或租金的诉请，上诉人在一审中也没有提出任何涉及购房或租金反诉诉请。一审判决在双方当事人均未有任何相关诉请的情况下，作出退还购房款或租金的判决，违反了民事诉讼法不诉不理原则，其次，即便合同无效也不仅仅是返还因该合同取得的财产，还可以要求有过错一方承担赔偿损失或各自承担相应的责任，没有赋予法院依职权对当事人没有提出的诉请作出判决，更没有赋予法院依职权对无效合同作出返还判决。三、一审判决适用法律错误。一审判决引用《军队房地产开发管理暂行规定》第15条的规定确定本案合同应当办理审批才生效，进而认定本案涉案合同无效是适用法律错误。上述规定只是针对军队房地产开发管理中的立项审批程序，仅仅要求军队房地产开发立项需要进行审批，并不是要求军队房地产出售需要进行审批。综上，一审判决认定事实、法律适用错误，程序不当，侵犯了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。 灌阳县人民政府辩称，一审判决认定事实清楚，实体处理及适用法律正确，请求二审法院维持原判。 灌阳县人民政府向一审法院起诉请求：1、判决被告王京生于2000年2月2日与灌阳县武装部签订的《宿舍楼门面使用权出租协议》无效；2、由被告立即腾空承租门面，恢复原状并返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2000年2月2日被告王京生与中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（以下简称灌阳县武装部）签订《宿舍楼门面使用权出租协议》，协议约定“一、乙方（王京生）租用甲方（灌阳县武装部）铺面1间，门面座落地点为县人民武装部家属楼，从北往南第二间，租期60年，从2000年元月一日至二〇五九年二月一日止。二、门面租金按每平方2200元计算，共35平方米，租金总额为柒万柒仟元整（77000元），合同签订后一次性交齐。三、乙方所用水电费由甲方每间依水电部门制定的价格，按其实用度数计收费。凡偷用水电者，罚款50元。如再犯者撤除水、电线路。四、乙方租用门面进行经商者，各种手续均由乙方自行办理，各项税费均由乙方全部承担。门面租金的各项税费由甲方承担。五、乙方必须保持铺面原有设施的完好，不得随意改变铺面形状，如有损坏，乙方负责修复和赔偿。六、乙方必须自觉保持铺面前后区域的清洁卫生，遵守管理的有关规定，保持良好的生活和经营秩序。七、甲、乙双方必须按本协议认真履行义务，在正常情况下，甲方保证乙方按协议租用期年限使用房屋至期满，如因城建及军事需要时，必须拆除乙方使用权房屋，甲方应提前三个月书面通过乙方，甲方在扣除乙方实际使用年限的租金后（每年租金按全部转让价除以60年）将剩余年份租金的金额一次性退还给乙方。如不一次性退还或者逾期不退超过一天罚款100元。八、乙方如需将所租铺面转让他人，须到甲方办理转让手续，否则，协议有效不变，甲方可继续执行。九、乙方须自觉遵纪守法，凡出现违法违纪及其他事故，责任由乙方全部承担。十、租用期满，乙方应自觉将铺面退还甲方，逾期不退，每超一天罚款100元。十一、本协议壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，公证处壹份。本协议自签订之日起生效。甲方：灌阳县武装部盖章，代表人蒋建成、王志明签名。乙方王京生签名。2000年2月2日”。协议签订后，被告于2000年1月26日向灌阳县武装部交纳了60年门面租金77000元。被告王京生一直使用该门面至今。 另查明，2018年2月28日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《房地产置换移交政府框架协议书》，双方约定：“一、双方依据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务的指示精神，拟将产权归属甲方的位于灌阳县，院内海燕幼儿园、武装部宾馆、武装部未收回的沿街60年出租门面及对应土地及地上建（构）筑物采取“房地产置换”方式移交给乙方。二、本协议签订后，甲方将涉及土地及地上建（构）建物的所有资料原件（或复印件）一并移交给乙方。三、乙方接受甲方以上资产后，将根据有关要求尽快展开后续处置工作。由乙方明确置换地域、划定红线图、并办理相关土地产权手续，交付给甲方。四、待乙方建好营院后，甲方再将剩余未移交的所有地上建（构）筑物全部移交给乙方，甲方全部搬迁进驻新营院。五、本协议未尽事宜以及在以后移交工作中所发生的各种问题，甲、乙双方协商解决，并形成协议。六、本协议一式四份，甲方执两份。乙方两份；协议经甲、乙双方签字，报中央军委批复同意后生效。甲方：灌阳县武装部盖章，乙方：灌阳县人民政府盖章。二〇一八年二月二十八日”。 2019年9月30日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《补充协议书》，协议约定“根据县人武部与县人民政府签订的《房地产置换移交政府框架协议书》及之后签订的协议书，在此基础上，为解决前协议有关置换资产遗漏及双方权利义务的完善等相关问题，经双方协商一致，在前协议基础上，签订补充协议，并由甲乙双方共同遵守。一、甲方将产权归属甲方的房屋21545.04平方米，其中有《房产所有权证》面积7876.9平方米，无《房屋所有权证》面积16550.8平方米，土地面积7876.9平方米，和位于灌阳县戴家塘的土地面积5662.1平方米及房屋面积800平方米等额置换给乙方，甲方按上级规定配合乙方办好产权置换过户等相关手续。二、办好产权置换过户手续后，因新营院未建成，县人武部旧址暂由甲方管理使用。待县人民政府要求建好新营院（划拨位于江东新区都庞岭约15亩），并交付甲方后，甲方不再使用县人武部旧址。三、乙方指定机关后勤服务中心接收上述部队资产后，灌阳县（原灌阳县灌江路185号）土地作为办公住宅用地，戴家塘的原武装部仓库土地作为仓储用地，以上资产由机关后勤服务中心按上级规定做好房产管理工作。甲方应全面配合乙方依法处理甲方与他方之前签订的相关租赁协议事宜，避免国家国有资产流失。四、本协议一式伍份，甲方执贰份，乙方执贰份，不动产登记机构备案壹份，协议经甲、乙双方签字盖章即生效。甲方灌阳县武装部盖章，乙方灌阳县人民政府盖章，2019年9月30日。附：宗地实测图”。2019年10月14日根据上述置换协议，原告将与灌阳县武装部置换的土地房产办理了不动产权登证，房产、土地登记在原告下属的灌阳县机关后勤服务中心名下，其中［桂（2019）灌阳县不动产权第××号）不动产权证载明房地产座落灌阳县灌阳镇灌江中路××号，权利类型为国有建设用地使用权，用途为机关团体用地、住宅用地，面积为7876.9㎡。 还查明，灌阳县武装部与被告签订协议时，涉案土地用途为军事设施。 上述事实，有原告提交的《宿舍楼门面使用权出租协议》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部门全面停止有偿服务活动的通知》、桂（2019）灌阳县不动产权第××号、第0001620号不动产权证，被告提交的身份证复印件、《宿舍楼门面使用权出租协议》、收款收据、涉案门面不动产登记档案及当事人当庭陈述等证据证实。 一审法院认为，2000年2月2日灌阳县武装部与被告签订的《宿舍楼门面使用权出租协议》，双方约定的租赁期限为60年。根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批，......。”和《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。......。”的规定，被告与灌阳县武装部订立的《宿舍楼门面使用权出租协议》未报总后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，协议自始没有法律约束力，因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产的转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《宿舍楼门面使用权出租协议》无效，要求被告将涉案租赁的门面返还给原告，理由充分，合法有据，该院予以支持。被告与灌阳县武装部约定的租赁期限自2000年1月1日开始计算，到2020年1月1日止，被告已使用租赁门面二十年，因此被告与灌阳县武装部签订的《宿舍楼门面使用权出租协议》无效，被告将门面返还给原告后，原告应将门面余下40年租金51333.33元返还给被告。 被告主张涉案门面双方签订《宿舍楼门面使用权出租协议》名为租赁合同，实为房屋买卖合同，该院认为，该《宿舍楼门面使用权出租协议》第一条明确约定乙方租用甲方的铺面一间，第十条还约定租用期满，乙方应自觉将将铺面退还给甲方，因此被告的主张与案件事实不符，该院对被告的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条之规定，并经合议庭评议、该院审判委员会讨论并作出决定，判决：一、中国人民解放军广西灌阳县人民武装部与被告王京生于2000年2月2日签订的《宿舍楼门面使用权出租协议》无效；二、由被告王京生腾空涉案承租门面，恢复原状并返还给原告灌阳县人民政府；三、由原告灌阳县人民政府退还被告王京生涉案门面租金51333.33元。案件受理费1825元（原告已预交），由原告灌阳县人民政府负担1000元，被告王京生负担825元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：涉讼合同是否无效及如果涉讼合同无效则判决由被上诉人按尚未使用年限折价退还上诉人部分款项是否适当。 本院认为，被上诉人灌阳县人民政府于2018年2月28日与灌阳县武装部签订《房地产置换移交政府框架协议书》，约定灌阳县武装部将包括案涉房产在内、位于灌阳县所有资产采取置换的方式移交给了被上诉人，上述置换协议系双方当事人的真实意思表示，且经中央军委批准，亦不违反法律强制性规定，系合法有效合同。根据上述置换协议，可以认定灌阳县武装部已将其所有的涉讼房产概括转让给了灌阳县人民政府。故灌阳县人民政府已合法概括承继了灌阳县武装部与上诉人签订的《宿舍楼门面使用权出租协议》所涉权利义务。因此灌阳县人民政府作为原告提起本案诉讼，有法律依据，并无不当。涉讼房产所涉土地在置换前系军队资产，灌阳县武装部未按规定经中央军委总后勤部批准就在该土地上修建房产并以出租的方式进行经营，违反了法律强制性规定，应为无效合同。被上诉人灌阳县人民政府要求确认涉讼《宿舍楼门面使用权出租协议》无效，并要求上诉人将门面返还给被上诉人，有事实与法律依据，本院予以支持。由于涉讼合同被认定无效，双方应恢复原状。一审法院判决上诉人将涉讼门面返还给被上诉人的同时，根据本案实际，本着一次性解决纠纷、避免当事人讼累的精神，并考虑上诉人实际使用涉讼门面部分年限，参照涉讼合同约定的60年租期，将上诉人使用部分年限的资金扣除，将剩余的尚未使用的40年租金51333.33元退还给上诉人，既合情合理，亦不违反法律规定，本院亦予以维持。上诉人以其未提起反诉，一审判决被上诉人退还给上诉人尚未使用部分年限的租金，系程序错误的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。综上，上诉人以涉讼房产现已由灌阳县武装部置换给了灌阳县人民政府，该房产已不属于国防资产，且一审程序违法，并据此要求本院改判的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由上诉人王京生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王裕松 审 判 员 邹国良 审 判 员 李 艳 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 毛雪梅 书 记 员 陈嘉伟