福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3217号 原告：福建省蓝调投资管理有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金工路**福州海峡创意产业园**楼****。 法定代表人：肖晴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏斯文、方建锋，福建闽众律师事务所执业律师。 被告：叶松清，女，汉族，1987年1月7日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：卢锋奇、范启涛，福建瑞权律师事务所执业律师。 第三人：闽侯县上街镇蔗洲村民委员会，住所地闽侯，住所地闽侯县上街镇蔗洲村> 负责人：张刚锋，村民主任。 委托诉讼代理人：池哲斌、池明城，福建合立律师事务所执业律师。 原告福建省蓝调投资管理有限公司（以下简称蓝调公司）与被告叶松清、第三人闽侯县上街镇蔗洲村民委员会（以下简称上街蔗洲村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝调公司的委托诉讼代理人魏斯文，被告叶松清的委托诉讼代理人卢锋奇、范启涛，第三人上街蔗洲村委会的委托诉讼代理人池哲斌、池明城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝调公司向本院提出诉讼请求：1.确认蓝调公司与叶松清于2018年9月15日签订的《店面租赁合同》无效；2.判令叶松清返还蓝调公司租店押金27000元；3.判令叶松清赔偿蓝调公司装饰装修损失、停业损失、搬迁费等各项损失共计245595元；4.判令上街蔗洲村委会对诉讼请求第3项的赔偿款承担连带赔偿责任；5.本案的全部诉讼费用由叶松清和上街蔗洲村委会共同承担。 事实和理由：蓝调公司与叶松清于2018年9月15日签订《店面租赁合同》，约定叶松清将位于闽侯县店面出租给蓝调公司，用于经营蓝调造型，租期自2018年9月15日至2023年9月15日止。双方约定租店押金27000元，每月租金为9000元。合同签订当日蓝调公司支付押金及当月租金共计36000元给叶松清。叶松清交付店面后，蓝调公司办理了营业执照，对店面进行装修装饰并投入高昂广告费进行宣传，经过一年多的经营，店内生意日渐兴隆。2020年6月9日，蓝调公司突然收到闽侯县上街镇人民政府的一封《强制拆除公告》，公告载明蓝调公司经营的店面未经有关部门批准自行搭建，属于违章建筑，镇政府决定要强制拆除。蓝调公司经与叶松清核实才知道该栋建筑物的第三层是由叶松清自行搭建，确未经过有关部门审批。蓝调公司于2020年6月12日腾空店面交还叶松清。蓝调公司认为，叶松清将未批先建的房屋进行出租，且至今未办理相关手续，属于违章建筑，因此根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，蓝调公司与叶松清之间签订的《店面租赁合同》无效，蓝调公司为此投入的装修装饰款项、因搬迁产生的停业损失及搬迁费应由叶松清承担赔偿责任。而上街蔗洲村委会作为该建筑物的第一手房东，将该建筑物的露天平面租赁给叶松清进行违法搭建并对外出租，且蓝调公司与叶松清签订合同时上街蔗洲村委会明知店面系违法建筑未对蓝调公司进行提示，仍同意转租，因此应对蓝调公司遭受的损失承担连带赔偿责任。 叶松清辩称，一、蓝调公司诉讼主体不适格，请求驳回蓝调公司起诉。蓝调公司与被告叶松清曾于2018年9月15日签订《店面租赁合同》，后于2018年10月12日，蓝调公司将《店面租赁合同》中作为承租人的权利义务转让给案外人肖乐，后叶松清和案外人肖乐重新签订《店面租赁合同》，上街蔗洲村委会作为产权人也在《店面租赁合同》上盖章，同意将租赁物转租给肖乐。且肖乐利用该租赁场地成立闽侯县上街师大蓝调造型店并一直由其实际经营使用至今。叶松清认为原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，蓝调公司不是合同当事人，根据合同相对性，蓝调公司主体不适格，依法不能提起本案的诉讼，请求人民法院驳回蓝调公司起诉。 二、即便法庭认定蓝调公司起诉主体适格，蓝调公司所主张的损失也无法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失以及民事诉讼法相关规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蓝调公司未提供充分证据证明其已对讼争房屋进行相应装修及装修的具体项目，故蓝调公司主张的装饰装修损失，应不予支持。关于蓝调公司主张的除装修之外的各项损失，因合同无效的损失赔偿性质为缔约过失赔偿，现蓝调公司提供的证据尚不能证明其所主张的各项损失确实存在，且该各项损失并非在订立合同时基于对叶松清方信赖而产生的损失，蓝调公司作为承租人在签约时应当预见讼争房屋可能因合法性问题予以返还或拆迁的法律风险，故蓝调公司的上述主张，于法无据。综上，请求人民法院依法驳回蓝调公司全部诉讼请求。 上街蔗洲村委会述称，一、蓝调公司的原告主体不适格，其起诉应依法予以驳回。依据叶松清提供的《租赁合同》与蓝调公司提供《店面租赁合同》，表明蓝调公司已将其承租人的权利义务转让给案外人肖乐，且叶松清已与案外人肖乐重新就本案诉争店面签订了新的《店面租赁合同》。以上事实表明：本案诉争房屋的承租人已变更为案外人肖乐，蓝调公司并非诉争店面实际承租人，蓝调公司与叶松清签订的《店面租赁合同》因被案外人肖乐与叶松清签订的《店面租赁合同》取代而自然废止。根据合同相对性的原则，案外人肖乐才是本案适格原告，蓝调公司的原告主体不适格，应依法驳回蓝调公司的起诉。 二、即使蓝调公司具备原告主体资格，其也应当与本案叶松清按过错程度分担装饰装修现值损失，上街蔗洲村委会无需承担任何损失赔偿责任。（一）上街蔗洲村委会并非诉争合同相对方，根据合同相对性原则，蓝调公司仅能请求叶松清承担相应赔偿责任。（二）因叶松清转租蓝调公司的房屋系临时搭盖，属于违章建筑，故叶松清与蓝调公司签订的租赁合同无效。蓝调公司提供上街蔗洲村委会与叶松清签订的《科技路平面楼层租赁合同》，该证据的合同名称已表明叶松清承租自上街蔗洲村委会的租赁物系“平面楼层”，合同第一条“租赁范围”进一步明确上街蔗洲村委会出租给叶松清的租赁物系“露天平面楼层”，以上事实充分表明案涉房屋系露天平台楼层三层，蓝调公司代表黄德清作为完全民事行为能力人，在签订《店面租赁合同》时，其承租的案涉店面并非露天平面楼层，而是已被铁皮结构包围的封闭式店面，其应当知道其租赁的店面系未取得审批手续的违章搭盖建筑物，鉴于蓝调公司明知案涉店面系违章搭盖仍然坚持与叶松清签订合同，上街蔗洲村委会认为前述《店面租赁合同》应属无效合同。根据我国《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，蓝调公司明知案涉店面系违章搭盖建筑物，却仍然坚持与叶松清签订合同，上街蔗洲村委会认为其与本案叶松清在责任分配中应承担主要过错责任。（三）上街蔗洲村委会在《店面租赁合同》首页上签章“同意转租”只是基于上街蔗洲村委会与叶松清签订的《科技路平面楼层租赁合同》中的第五条第7款关于叶松清进行分租应当向上街蔗洲村委会报备并征得上街蔗洲村委会同意的约定，对叶松清转租“露天平面楼层”行为予以认可，仅是一种权利赋予行为。蓝调公司主张上街蔗洲村委会未对其进行风险提示并无法律依据，上街蔗洲村委会与蓝调公司并非合同相对方，上街蔗洲村委会对蓝调公司不负有提示告知义务，没有义务就不存在过错，不存在过错就无需承担损失赔偿责任。（四）根据上街蔗洲村委会与叶松清签订的《科技路平面楼层租赁合同》第五条第12款关于“乙方（叶松清）对租赁店面进行添附（包括装修、装饰、添置等）经甲方同意的，在本合同期满终止或解除时，乙方除原为其所有的可移动或者移动不影响租赁店面实用性与安全性的装修装饰以及设施设备物品可拆除、搬移外，其余的装修装饰、设施设备均应保持原样归甲方（上街蔗洲村委会）所有，并不予补偿；乙方因拆除、搬移导致租赁店面损毁的，甲方有权要求恢复原状或赔偿损失”的约定，本案中案涉店面接到拆除通知后，蓝调公司早已拆除可移动的装饰装修并拆除、搬移可拆可搬的设施设备，那么基于上街蔗洲村委会与叶松清签订的合同约定，其余的装修装饰、设施设备均应保持原样归上街蔗洲村委会所有，并不予补偿。鉴于叶松清与蓝调公司签订的转租合同未对装饰装修、设施设备作出约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，本案应当由叶松清与蓝调公司按照各自过错程度分担装饰装修现价损失。 三、蓝调公司诉求上街蔗洲村委会承担连带赔偿责任于法无据。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款明确规定：连带责任，由法律规定或者当事人约定。我国现行法律规定的当事人需承担连带责任共有以下8种情形：1.因保证而承担的连带责任；2.合伙(包括合伙型联营)中的连带责任;3.因代理而承担的连带责任；4.因共同侵权而承担的连带责任；5.因共同债务而承担的连带责任；6.因产品不合格造成损害，产品的生产者、销售者承担的连带责任；7.因出借业务介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书而承担的连带责任；8.企业法人分立后对原有债务的承担以及开办企业有过错而产生的连带责任。回到本案中，鉴于当事人之间并未约定连带责任，案涉情形也不属于前述承担法定连带责任的任一情形，故蓝调公司诉求上街蔗洲村委会承担连带赔偿责任于法无据，应当依法予以驳回。 综上，蓝调公司诉求上街蔗洲村委会承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，请求贵院依法驳回蓝调公司对上街蔗洲村委会的诉讼请求。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月1日，上街蔗洲村委会与叶松清签订《科技路平面楼层租赁合同》，约定上街蔗洲村委会将坐落于闽侯上街大学城科技路第1幢建筑物露天平面楼层出租给乙方临时搭设和简易商业经营使用。该场所由叶松清负责投资建设（含一切相关改造费用）。 2018年9月15日，黄德清代表蓝调公司（乙方）与叶松清（甲方）签订《店面租赁合同》，约定叶松清将位于闽侯县上街镇蔗洲村科技路第1幢建筑物露天平面楼层三层16-245号店出租给蓝调公司，用于经营蓝调造型，租期为2018年9月15日起至2023年9月15日止，每月租金为9000元，于每月15日前付清本月租金，租店押金为27000元；2018年9月15日前乙方须将租店押金和当月租金交付给甲方。租赁期间，乙方如将店面转让，须经甲方同意，且租店押金不予退还，转让合同由甲方拟定。店面电费底数：电底度24978度，1.3元/度；水底吨288吨，3.6元/吨。上街蔗洲村委会在合同上盖章同意转租，落款时间为2018年8月20日。 2018年10月12日，叶松清与肖乐签订《店面租赁合同》，该合同约定内容除补充条款中关于广告位的使用约定不同外，其余约定均与蓝调公司和叶松清签订的合同约定一致。肖乐用该商铺注册了闽侯县上街师大蓝调造型店，注册类型为个体工商户。 合同签订前，蓝调公司已向叶松清支付押金27000元及部分租金。合同签订后，叶松清将案涉店面交付使用，蓝调公司对案涉商铺装修后经营。叶松清出具的《收款收据》显示租金、电费等缴款人为蓝调造型。2020年6月9日，上街镇人民政府通知因案涉店面未获得有关机关批准进行未批先建，属违章建筑，违反了国家有关用地的法律、法规以及城市规划管理方法等相关规定，现上街镇人民政府决定于2020年6月7日开始对该违章建筑进行强制拆除。2020年6月16日，上街蔗洲村委会发出公告，决定对蔗洲村广贤路临时店面1.4.5.6号楼三楼加盖部分商户终止租赁合同，要求商户于2020年6月21日搬离，否则于2020年6月23日停水停电。 另查明，案涉店面未经政府相关部门审批建设。案涉店面的租金、水电费、物业费等费用，均通过蓝调公司出纳赖赛娟的银行账户支付。蓝调公司已搬离案涉店面。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……本案中，案涉店面的租金、水电费等费用均通过蓝调公司出纳赖赛娟的银行账户支付，虽然肖乐以其个人名义又与叶松清签订了《店面租赁合同》，但叶松清与蓝调公司并未约定双方签订的合同解除、终止或者权利义务由肖乐承继，且蓝调公司与肖乐均明确肖乐与叶松清之间签订《店面租赁合同》系为了以肖乐的名义办理个体工商户的营业执照，该模式系蓝调公司的经营模式，故应认定蓝调公司系案涉《店面租赁合同》的合同当事人，系本案的适格原告。叶松清与上街蔗洲村委会有关蓝调公司非本案适格原告的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。 关于蓝调公司与叶松清签订的合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。叶松清未取得建设工程规划许可，对原房屋进行搭盖并出租，故叶松清与蓝调公司之间签订的《店面租赁合同》应认定为无效合同，蓝调公司要求确认合同无效，本院予以支持。叶松清应将收取的27000元押金返还给蓝调公司。 关于蓝调公司要求叶松清赔偿装修损失、停业损失、搬迁费等各项损失的诉求。蓝调公司主张装修费用为234646元，并向本院提交了福州中闽宏装饰工程有限公司出具的《蓝调造型师大店装修清单》、福州市世纪力天广告有限公司制作的货单以及付款期间为2018年10月10日至2019年1月22日期间的银行付款明细。叶松清、上街蔗洲村委会对蓝调公司提交的以上证据真实性有异议，但从蓝调公司提交的案涉店面的现状来看，蓝调公司确实投入装修，且蓝调公司提交的付款时间也为装修后合理的付款时间，故本院对蓝调公司主张的装修费用予以确认。关于停业损失，蓝调公司提交的利润汇总表系其单方制作，未提交相应的财务会计凭证，无法确认其具体损失，故对其主张的停业损失，本院不予支持。关于搬迁费，蓝调公司主张该项费用为710元，并向本院提交了福州华威城市配送有限公司《货物运单》以及银行流水支付明细，本院对蓝调公司的该项费用予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶松清将未经审批建设的房屋出租，其对合同无效存在过错，蓝调公司在签订合同时，未尽到审慎义务，其对合同无效亦存在过错，本院酌定蓝调公司与叶松清各承担50%的过错责任。综合本案双方过错以及合同剩余租期，本院酌定叶松清应向蓝调公司赔偿的损失金额为82500元。 上街蔗洲村委会并非本案合同当事人，本案为合同之债，蓝调公司依据共同侵权承要求上街蔗洲村委会承担连带责任，不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认福建省蓝调投资管理有限公司与叶松清于2018年9月15日签订的《店面租赁合同》无效； 二、叶松清应于本判决生效之日起十五日内向福建省蓝调投资管理有限公司返还押金27000元； 三、叶松清应于本判决生效之日起十五日内向福建省蓝调投资管理有限公司装饰装修损失、停业损失、搬迁费等各项损失共计82500元； 四、驳回福建省蓝调投资管理有限公司其诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6430元，减半收取计3215元，由叶松清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年九月二十四日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。