北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13922号原告：北京市新华书店有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街****。法定代表人：石鸿印，董事长。委托诉讼代理人：王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京三泰通科技孵化器有限公司，住所，住所地北京市海淀区学院南路**院**楼**div>法定代表人：姜心毅，总经理。委托诉讼代理人：寇国栋，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵百强，北京大成律师事务所律师。原告北京市新华书店有限责任公司（以下简称北京新华书店）与被告北京三泰通科技孵化器有限公司（以下简称三泰通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京新华书店之委托诉讼代理人王涛、徐波，被告三泰通公司之委托诉讼代理人寇国栋、赵百强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京新华书店向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方于2008年10月23日签订的《合同书》及2013年1月1日签订的《补充协议》；2.本案诉讼费用由三泰通公司承担。事实和理由：双方于2008年10月23日签订《合同书》，我公司将所有的坐落于北京市海淀区×号北发大厦还建楼地上六层（6545平方米）和全部批销楼（8085平方米）出租给三泰通公司使用，租期贰拾年（自我公司交付三泰通公司使用之日起计算，至贰拾年底之日止），年租金为4271960元(0.8元／日／平方米)，按每五年递增5%调整房租。2013年1月1日，双方签订《房屋租赁合同之补充协议》，对三泰通公司承租的面积等内容进行了修改，修改后该公司承租的面积为全部批销楼8085平方米，租金标准未变。双方签订原合同时正值全球金融危机爆发，原合同的租金标准基于当时的经济形势等确定。众所周知，近年来，我国的经济形势等种种客观状况发生了变化，导致我国的房屋租赁市场随之发生了巨变，房屋租金的价格大幅上涨。现三泰通公司向外转租房屋的价格已高达5.8元／日／平方米，为我公司现在租金的数倍。我公司上级机关在审计中要求我公司对此予以整改。因情势发生变更，致使双方签订的原合同及其补充协议约定的租金标准之基础已经丧失，如维持原有的租金标准对我公司明显显失公平。为此，我公司多次与三泰通公司协商要求调整租金，但未果。在双方多次协商调整租金未果的情况下，为维护我公司的合法权益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”等的规定，特请求贵院解除双方签订的原合同及其补充协议。三泰通公司辩称，一、我公司与北京新华书店之间的《合同书》《房屋租赁合同之补充协议》是在充分协商、公平公正基础上订立的，依法成立并合法有效，应该得到切实的遵守和履行。1．本案合同是在公开竞标、充分协商的基础上签订的，并不存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平、重大误解、恶意串通、损害国家利益集体利益、他人利益等各种情形。我公司认为一经成立并合法有效的合同，双方都应该遵守和执行。2．本案合同自2008年10月签署到2018年以来，双方一直能够秉承契约精神，互谅互让，积极配合，共同克服困难，履约意愿和行为都非常积极。3.在2018年时，北京新华书店以上级机关和主管部门审计巡视等理由向我公司施压要求涨价。但是，该公司提供给巡视机构有关本案合同的情况是片面的，不充分的、不实事求是的。(1)原告提供给巡视组说明本案合同情况的材料主要是：原告单方委托中介机构作的“专项审计报告”（报告日期：2016年11月30日，原告证据三）。(2)市委第七巡视组，巡视时间在2017年8月7日至9月30日，巡视反馈意见时间在2017年11月10日。中共北京市委宣传部第二巡查组，巡查时间在2019年11月1日至2020年1月20日，巡查反馈意见在2020年2月12日。（原告证据四、证据六）(3)原告提供给巡视部门的“专项审计报告”所反映的情况与本案事实严重不符。比如，原告审计报告采集的租金数据为“网站列示”数据，并非实际数据：再比如，报告忽视了本案合同包含固定资产投资改造工程的特点。其具体内容有，答辩人通过一次性投入巨额资金，将本案合同标的从一个80年代建筑“空置书库”，改造成“现代办公写字楼”的重大情况。(4)原告提供的审计报告只是数据罗列，简单推论，具有很大片面性。审计报告完全忽略了订约双方订立本案合同的目的。就原告的订约目的来说，包含三项。其一，随着电子出版物的高度发达，书库功能急剧萎缩。原告当时急于盘活多达8000余平米的闲置书库国有资产；其二，原告不想让闲置资产拖累“资产负债表”，想提高经营业绩，想获取租金；其三，原告想让一个80年代的建筑保值增值，但是缺乏改造资金，也不想承担巨额资金投入的风险。但是审计报告并没有顾及到这些事实。(5)原告提供的审计报告，忽略了本案合同的性质，其审计结论是错误的。本案合同不是一个单纯的房屋租赁合同。对订约双方来说，在订约时即十分清楚明了本案合同的性质包括以下4项：(1)通过固定资产投资改变物业用途，盘活闲置资产（由空置书库改造成写字楼）；(2)通过固定资产投资提升物业价值（其物权升值归属于原告）；(3)原告取得稳定租金收入，不承担投资风险，也不承担租赁市场风险；(4)通过固定资产投资取得物业租赁经营权（写字楼转租开办企业孵化器）。这些合同性质都通过合同条款明确反映出来了，但是，审计报告没有提及。我公司认为合法订立的合同应该得到尊重和切实履行，不应该随意修改。北京新华书店所依据的“专项审计报告”没有真实、公允的反应本案合同的事实和背景情况，是不准确的。答辩人还认为，党的十八大以来，中央一直致力于建立健全公正公平的市场经济秩序，一直关注营造良好的营商环境，中央领导和国务院主管部门领导多次讲话发文，要求各级机关进一步优化营商环境以便更好服务市场主体，避免以监督为名干涉市场正常经营。因此，本案合同应该得到法律的保护。二、本案空置书库在装修改造之前和之后的情况比较。1．本案空置书库始建于1988年，属于新华书店的“仓库”。书库面积8085平方米，共五层。在我公司自筹资金进行大修改造之前，已经多年闲置，设施陈旧、损坏情况严重。2.我公司接手后的主要工程任务包括：(1)建筑物外立面装修，包括外墙整修，屋顶（面）防水，贴面砖，将老式小格钢窗更换为铝合金大玻璃窗等；(2)内部改造，包括：水、电、暖、通（信）、入户大门、大堂、楼梯、电梯、地面、厕所、、地面照明、通风、空调，空间格局改造；(3)消防改造；(4)排污改造：(5)外部道路改造；(6)电力增容等等；(7)为了使其具备写字楼的使用功能和标准，以上改造工程等于是重建，而且要先做大量拆除工作，其施工任务和成本造价比新建还要费时费工；通过彻底的改造工程，使“空置书库”变成了“北发大厦”，属于建筑物功能性改造。以上工程项目全部在甲方的监督下完成。3.我公司就“空置书库”的改造工程和投资情况。正是这些装修改造工程，使“空置书库”具备了写字楼的档次水准和实际使用功能。这些装修改造工程，不同于普通房产租赁合同中承租人的简单装修，而是属于固定资产投资改造工程。固定资产改造投资本应是产权人的义务，并非普通房屋承租人的义务。本案合同，之所以由我公司进行投资改造，正是本案合同不同于普通房屋（写字楼）租赁的特殊性质。与此相应，合同双方的权利义务就需要在此基础上进行评价。北京新华书店目前的诉讼请求和证据罔顾本案事实，不应得到法律的支持。三、本案并不存在情势变更情形，北京新华书店以“租金差价”为由主张情势变更是错误的。1.本案《合同书》第一条第二款规定：“乙方承租甲方房产用于办公写字楼经营。”可见本案合同双方当事人的签约目的是：以我公司进行房产租赁经营为目的，而不是以租赁使用为目的。我公司目前的招租价格，乃是其经营“科技孵化器公司”的结果，而不单纯属于房产租金升值的结果。2．我公司为经营孵化器公司租用北京新华书店的房产，包括并不限于付出了如下代价：(1)入场前一次性固定资产改造投资；(2)给原告固定额租金支出，每年236万元，并按照每5年递增5%；(3)孵化器公司的经营管理费、开办费、员工工资、国家税费；(4)招商费用；(5)市场波动风险，包括空租、退租、欠租、减租、免租等损失风险；(6)设备维修改造费用等等。3．根据法律规定，“情势变更”中的“情势”是指某一客观存在的事实，并且这种客观事实是订立合同时还不存在，而事后突然出现的一种重大情势变化，包括政治，经济、法律及商业上的种种客观状况，如国家政策、行政措施、法律规定、国内和国际市场运行状况的巨大变化等等。在合同法中，允许因为“情势变更”而解除合同，必须是这种异常情势变化足以破坏订立合同的基础。而本案中并无重大情势变化的事件发生，北京新华书店仅仅是因为我公司对外招租的租金高于本案合同约定的租金，就提出解除合同，这显然缺乏必要的事实依据。4．根据法律规定和司法实践，“情势变更”必须具备不可预见性。北京新华书店所主张的理由均不成立。北京新华书店“起诉状”以“双方签订原合同时正值全球金融危机爆发，原合同的租金标准基于当时的经济形势确定”作为情势理由。但是，订立《合同书》的时间是2008年10月23日，订立《房屋租赁合同之补充协议》的时间是2013年1月1日。那么2013年北京新华书店也没有就原合同的租金标准提出异议。可见，北京新华书店承认原合同的租金标准。5.本案合同属于长期租约，因此合同也规定了租金调整标准。根据《补充协议》第三条规定，每5年租金递增5%。也就是说，北京新华书店和我公司在订立本案合同时，已经对于租金递增的情况进行了约定，本案合同租金标准并非固定不变。6．在订立本案合同时，无论原告还是答辩人都考虑了各自的权利义务，其意思表示都充分、明白体现在本案合同的各条款中，也同时考虑了长期合同可能遇到的租金波动变化的情况。原合同除了约定一定比例的租金递增之外，选择了由承租人承担风险的合同安排。这些属于市场风险，应该按照合同办事。我公司还是一如既往的履行合同，尊重合同的严肃性和法律权威。综上，北京新华书店所主张的“情势变更”并不存在，没有理由主张解除合同。四、北京新华书店如果在“空置书库”的基础上衡量租金涨幅，就不会得出“显失公平”的结论；但是，北京新华书店以我公司投资改造后的“北发大厦”的租金标准主张权益，主张解除合同，属于违反合同的行为。1.原告片面地，以本案合同的租金标准与对外经营孵化器的招租标准相比较，认为“租金差过高”显失公平，有偷换概念之嫌。客观的对比应该是，如果空置书库不进行大修改造，目前还以原有的物态对外招租，其租金应该是多少？答案就是基本空置，或者只能以仓库的价格对外出租。并且对于设备的维修改造，还应该请求北京新华书店自己出资维修，这才是客观的标准，这才是其应该有的逻辑。2.本案合同在订立时，北京新华书店是要求我公司“进行办公写字楼经营”。所以合同包含了要求我公司进行固定资产投资、对书库进行功能性改造的义务。我公司自筹资金，成功地把“空置书库”改造成“北发大厦”，并按照写字楼的租金标准承办科技孵化器，其租金收益不单纯是北京新华书店的物业收益差价，还包含了我公司的投资经营收益、经营成本费用以及相关的投资风险、经营风险。3．“显失公平”的法律含义是指：合同一方享受的权利与承担的义务显著不对等；或者合同一方的权利义务与合同另一方的权利义务显著不对等。判断“显失公平”时不能只对比权利、不对比义务；也不能只对比义务、不对比权利。在本案中，对于北京新华书店来说，收取长期的、稳定的租金收益，不承担任何市场经营风险；而对于我公司来说，收取差价收益，却承担着较大的市场经营风险，包括租赁市场行市涨跌风险，以及孵化器公司的经营管理风险。我公司能够以比较满意的租金标准招租到“客户”，与其一次性投资改造有关；与经营团队20多年来经营孵化器的管理经验有关。北京新华书店不能简单地以市场的租金对比来说明“显失公平”。4．我公司在签约伊始，为经营需要投入巨额资金对“空置书库”进行装修改造，使之具备写字楼的档次才经营至今。如今已过十余年，又面临着再次进行投资、设备维修、升级改造的需要。因为对于写字楼经营来说，十年是一个设备大修，升级改造的周期。为了继续经营，留住老客户，吸引新客户，以及与周边同质写字楼竞争的需要，必须进行第二次投资改造。为此，我公司已在去年制定了维修改造计划。5.无论是第一次，还是第二次维修改造的投资，都需要摊薄到我公司的经营成本中。因此，我公司的实际收益不可能简单地以市面租金标准来衡量。如果仅仅是普通的房屋租赁，这两次的设备维修资金应该由北京新华书店支出才是合理的，因为这都涉及到固定资产维修改造的方方面面。6．面对“新冠疫情”以及经济滑坡的经济形势，我公司自年初以来的经营压力已经显著增加。目前空置率接近40%，还面临着许多欠租、退租、减免、逃租的严峻形势。以上说明所谓显失公平的理由，没有事实和法律依据，是不成立的。五、最高人民法院和各级人民法院在适用“情势变更”“显失公平”裁判案件时，具有非常严格的标准。经我公司查对，本案并不适用。根据最高人民法院2020年7月26日发布的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，经我公司查询后，最高人民法院于2017年12月13日作出的（2017）最高法民申3380号民事裁定书（附后）有类似案例，请求法院参考适用。综上所述，原告提出解除合同的理由不成立。目前面对新冠肺炎和国际、国内经济形势的严重变化，企业经营遇到了很大的挑战。对此，国务院和北京市政府相继出台了各种政策措施帮助企业渡过难关。我公司承办的孵化器内的许多企业已经面临很大的经营压力，我公司也积极采取多种措施，帮助企业缓解压力，包括给予一定的租金减免。此时，如果解除合同，将使这些企业受到不利影响。所以请求人民法院依法查明事实，依法裁判，维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年10月23日，北京新华书店（甲方）与三泰通公司（乙方）签订《合同书》（以下简称合同），主要约定：“租赁房屋：甲方合法拥有座落于北京海淀区×号北发大厦，租赁面积包括：还建楼地下三层（3630平方米）、还建楼地上六层（10175平方米）、和全部批销楼（8085平方米）出租给乙方。乙方承租甲方房产用于办公写字楼经营。租赁期限：乙方按照本租约的规定，承租该房产作为经营用房。双方约定，租期共计贰拾年整，即甲方交付乙方使用之日起算，至贰拾年底之日止。租金：免租期：双方约定，因甲方交给乙方使用的是毛坯房，所以在甲方房屋具备使用条件并完整把该房产交付乙方使用之日起，6个月时间内为免租期，以备乙方装修。但乙方须按本合同规定向甲方全额缴纳该期间的水、电、气等相关费用。甲乙双方商定房租为，年租金4271960元。双方同意，按每五年递增5%租金调整房租（第六年：4485558元；第十一年：4709835.90元；第十六年4945327.60元）。该房产租金按季度支付，乙方须在每季度到期前10日内支付下季度租金。租赁期内乙方承诺对甲方自用部分提供无偿物业服务，具体内容及标准，甲、乙双方另签定相关协议。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。1.该房产因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房产。1.不支付或不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达30日的。3.擅自拆改变动或者损坏该房产主体结构的。4.乙方利用该房产从事违法活动的。”上述合同签订后，北京新华书店将涉案房屋交付三泰通公司，三泰通公司投入资金对涉案房屋进行了装修、改造，后作为写字楼分租给科技孵化企业办公使用。合同履行至2013年1月1日，双方另签订《房屋租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：“甲、乙双方就北京市海淀区×号北发大厦（还建楼、批销楼）房屋租赁事宜于2008年10月23日签定了北发大厦房屋租赁合同书。现因甲方原因导致原合同不能正常履行，经甲、乙双方友好协商后，决定对原合同部分条款进行修改及补充。一、删除原合同第一项房产租赁，第一款租赁房屋，第1条的还建楼地下三层（3630平方米）、还建楼地上六层（10175平方米），其他保留。二、将原合同第一项房产租赁，第三款租金，第2条修改为：甲、乙双方约定房屋日租金为：0.8元/天/平方米，年租金为：2360820元。三、将原合同第一项房产租赁，第三款租金，第3条修改为：甲乙双方约定按每五年递增5%租金调整房租。四、甲、乙双方约定2013年1月1日以前的批销（书库）楼房屋租金人民币为陆佰万元整，乙方前期已支付给甲方人民币贰佰万元整，乙方再支付甲方人民币肆佰万元整（按每年壹佰万分四次），结清2013年1月1日前的批销（书库）楼房屋租金。五、因甲方原因批销（书库）楼存在的问题（包括用电、消防、房产文件等），甲方承诺尽快解决。”补充协议签订后，双方履行合同并无异议。2016年，北京市国有文化资产监督管理办公室（以下简称市文资办）委托天职国际会计师事务所对北京新华书店进行专项审计，审计报告认为北京新华书店与三泰通公司之间的房产租赁不符合公平市场原则并建议整改。2017年11月，市委巡视组关于对市文资办党组巡视情况的反馈意见，亦将审计中发现的上述问题作为存在“体制机制不顺畅，工作重心偏离主业”中的一项内容予以了反馈，并对整改落实情况进行监督检查。2018年5月，北京新华书店与三泰通公司对涉案房屋租金调整问题召开会议。后双方另多次通过往来函件就租金调整问题进行沟通、协商，三泰通公司在函件中虽表示在大厦完成改造升级后，在能承受的基础上调整租金，但双方终未就变更租金达成一致意见。另查，三泰通公司于2020年9月14日向北京新华书店支付租金650701.01元，租金付至2020年12月4日。庭审中，本院鼓励双方通过自主充分协商对争议的租金标准进行变更，但双方未能就变更租金问题达成一致意见。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经庭审询问，北京新华书店确认其所主张的情势变更，即为现在租金市场的价格比签订合同时有大幅度的提高。其中，关于涉案房屋目前的租金价格，北京新华书店以其自行进行的调研报告结论及多家写字楼租赁网站发布的租金信息主张达到6.5－6.8元/平米/日，三泰通公司对此未认可，主张不考虑房屋空置、减免租金及疫情等情况的实际租金价格在5元/平米/日左右。为证实本案双方涉案房屋租金价格明显过低导致显失公平，北京新华书店主要以上述审计报告内容、市委巡视组反馈意见及市委宣传部巡察办反馈意见作为依据，而三泰通公司则主要反驳主张该审计及反馈意见片面、不充分及实事求是，忽略了双方签订合同目的包括盘活北京新华书店闲置书库国有资产，提高其经营业绩并通过改造使国有资产得到保值增值的事实。三泰通公司否认本案涉案房屋租金价格显失公平，为此主要向本院提供该公司委托北京建友工程造价咨询有限公司出具的《北发大厦装修升级改造工程造价评定报告》，证明该公司对本案涉案房屋进行装修升级改造工程造价达13965780.82元，该公司另提供《北发大厦改造方案》，证明拟进一步投入1955万元对涉案房屋重新改造，该公司还提供多份分租《房屋租赁合同》及《退租明细表》及退租申请、《减免租金统计表》及减免缓延申请函等，证明其出租涉案房屋存在多方面风险，而北京新华书店则不用承担任何风险，北京新华书店对该证据均不予认可，但亦未就此提供相应反证。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。本案中，北京新华书店与三泰通公司自愿签订租赁合同，将涉案房屋出租三泰通公司作为科技企业孵化器办公写字楼使用，该合同对双方当事人具有法律约束力。非经法定事由，双方当事人任何一方均不得擅自变更与解除。事实上，双方于合同履行前期并无异议，且现三泰通公司已按合同约定的租金标准支付租金至2020年12月，三泰通公司履行合同并不存在任何违约情节。庭审中，北京新华书店要求解除与三泰通公司签订的上述合同，其理由认为发生了情势变更，即现在租金市场的价格比签订合同时有大幅度的提高，但其所依据的事实与理由均未得到三泰通公司的认可。根据双方当事人陈述及其他证据，可确定本案涉案房屋现在的租金价格比较双方签订合同时约定的租金价格确存在较大上涨，但确定双方租赁关系是否符合上述司法解释规定的情势变更，应当审慎衡量该价格变动是否出于当事人不可预见且达到明显不公平。首先，在双方租赁合同中，双方约定在租期内按每五年递增5%租金调整房租，表明双方在合同签订时已考虑到未来租金上涨的因素，因此而作出相应调整。其次，北京新华书店主张租金价格变动的背景是国家经济形势等客观状况发生了变化，而导致房屋租赁市场随之发生了巨变，但宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程，在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见与判断。再次，双方签订补充协议时已是2013年，北京新华书店于此时应当对已发生变化的租金价格明知，但并未提出租金调整的意见，其未就其中原因向本院作出合理解释。第四，根据双方租赁合同约定，北京新华书店交付三泰通公司的涉案房屋为毛坯房，并相应给予其6个月的免租期用于其装修、改造，可见双方对于涉案房屋当时的状态及所需改造的工程范围、内容及工程量的认识是清楚的。而三泰通公司于庭审中提供的涉案房屋升级改造工程造价结论，可证明其对涉案房屋的装修改造确实投入较大，客观起到了使涉案房屋保值增值的结果。双方同时约定，租赁期满后，三泰通公司对于装饰、装修部分放弃收回，归北京新华书店所有。上述事实，在确定本案租金价格变化是否合理时，亦应一并予以考量。故此，现北京新华书店主张情势变更，仅以租金价格变动的外部表现为依据，却未能就构成情势变更的不可预见性及明显不公平构成要件进行充分举证，加之事实上接受了三泰通公司付至年底的租金，北京新华书店要求解除双方合同及补充协议，缺乏事实、法律依据，本院对此不予支持。但鉴于涉案房屋作为国有资产的性质，以及此前双方沟通协商中，三泰通公司曾表示可考虑调整租金的事实，双方可就租金能否作出调整变更以及如何调整变更问题，通过更为充分的沟通、协商方式予以解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回北京市新华书店有限责任公司的诉讼请求。案件受理费248862元，由北京市新华书店有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年九月二十九日书记员 王晓华