贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2180号 上诉人（原审被告）：贵州安邦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇城东新区，统一社会信用代码91522728090348974N。 法定代表人：陈锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：滕骏，浙江明策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭体云，男，1970年3月16日出生，汉族，住贵州省罗甸县。 被上诉人（原审原告）：梁登琴，女，1967年12月12日出生，苗族，住贵州省罗甸县。 被上诉人（原审原告）：袁荣静，女，1983年8月6日出生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：余梅，贵州蹇贞律师事务所律师。 上诉人贵州安邦房地产开发有限责任公司（以下简称“安邦公司”）因与被上诉人彭体云、梁登琴、袁荣静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安邦公司上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审案件受理费等一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人在购买房屋时口头达成房屋在消防验收合格后予以交付的协议，对于这点，被上诉人在原审庭审中明确予以认可，被上诉人应承担部分逾期交房责任。二、原审法院调整后的违约金仍然过高，违反了公平公正原则。根据黔南中院作出的（2018）黔27民终309号判决书可知，相似案例的情况下，违约金的调整幅度应当保持一致，统一审判的尺度，保证司法的公正。三、原审法院认定上诉人承担新冠疫情期间的违约责任属于适用法律错误。在新冠疫情期间，上诉人因不可抗力原因无法为被上诉人履行办理产权证的义务，不应承担该期间的违约责任。 被上诉人彭体云、梁登琴、袁荣静答辩称，一审认定事实清楚，适应法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 彭体云、梁登琴、袁荣静向一审法院起诉请求：1、被告向三原告支付从2017年12月1日至2019年12月1日逾期交房违约金人民币762,886元；2、被告向三原告支付从2018年12月28日起至2020年4月28日逾期办理房屋转移登记违约金人民币543,425元，继续承担从2020年4月28日至办理商品房转移登记之日止的违约金；3、被告向三原告办理商品房转移登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：三原告分别2017年12月18日、2018年1月31日与被告签署了三份《商品房买卖合同》，三原告购买由被告开发的位于罗甸县处西北侧安邦华城（Ａ区）商品房，分别为房号15-2-4，套内面积为224.73平方米，单价为5616.553元，总价款1262208元；房号15-2-1，套内面积为250.81平方米，单价为4497.703元，总价款1128068.89元；房号15-2-5，套内面积为195.09平方米，单价为5603.68元，总价款1093222元；三套商品房总价为3483498.89元。三原告分别于2017年11月29日支付60万元、2017年12月6日支付60万元、2018年1月31日支付1240499元给被告，又于2018年5月25日将贷款1043000元付于被告账户，三原告依合同约定全部支付完房价。三份合同的第十一条约定“出卖人应当在2017年12月1日前向买受人交付该商品房”，第十三条第二款约定“逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，合同第二十二条第三款第一项约定“出卖人承诺于2018年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记文书，交付给买受人”，第二十二条第二款第二项约定“约定日期起30日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房所有权转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付房款万分二的违约金”。被告安邦公司于2019年12月1日将房屋交付三原告，至今也没有向三原告办理该商品房所有权转移登记。另查明，该项工程于2017年12月25日通过验收，2018年4月19日竣工备案。2019年11月6日罗甸安邦华城一期（室内）消防工程专项验收合格。 一审法院认为，一、本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，安邦公司应于2017年12月1日前交付房屋，但直至2019年12月1日才将房屋交给三原告，至今未办理产权证，被告安邦公司已明显违约，应承担违约责任。二、关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。由于被告安邦公司违约，理应按照合同约定即分别按已交房价款的日万分之三和日万分二支付违约金。庭审中被告安邦公司主张违约金过高，要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院认为双方约定的违约金过高，因原告购买的房屋系商辅，故以实际损失为基础，根据公平和诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期交房违约金日万分之三调整为日万分之二，逾期办证违约金日万分之二调整为日万分之一。以三原告实际阶段性交付房款为基数。（一）被告逾期交房违约金的计算为：三原告于2017年11月29日交付60万元购房款，以60万元为基数，从2017年12月2日至2017年12月6日止共计4天，违约金为480元；三原告于2017年12月6日交付60万元购房款，以120万元为基数，从2017年12月7日至2018年1月31日止共计55天，违约金为13,200元；三原告于2018年1月31日付1240,499元购房款，以2440,499元为基数，2018年2月1日至2018年5月25日止，共计113天，违约金为55,155元；三原告于2018年5月25日交付665,000元购房款，以3105499为基数，从2018年5月26日至2018年7月18日，共计53天，违约金为32,918元；三原告于2018年7月18日交付378,000元购房款，以3483499为基数，从2018年7月19日至实际交房日2019年12月1日，共计500天，违约金为348,350元；（二）被告逾期交付办理该商品房转移登记违约金的计算为：三原告于2018年1月31日前付2440,499元购房款，以2440,499元为基数，从2018年3月1日至2018年5月25日止，共计85天，违约金为20,744元；三原告于2018年5月25日交付665,000元购房款，以3105499为基数，从2018年5月26日至2018年7月18日，共计53天，违约金为16,459元；三原告于2018年7月18日交付378,000元购房款，以3483,499元为基数，从2018年7月19日起至起诉前2020年1月16日，共计546天，违约金为190,199元；2020年1月17日起计算至实际交付办理该商品房转移登记的文书之日止，被告按照此规定继续以每日万分之一的违约金计算支付给原告。并且被告安邦公司应积极协助三原告办理《房屋产权证》。三、被告安邦公司庭审中主张在2020年1月20日爆发新冠病毒期间，因不可抗力，不能履行合同，不承担违约责任的问题。本案原告于2020年1月16日已向一审法院提起诉讼，被告安邦公司于2020年1月17日收到起诉状副本等材料，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。”的规定，被告收到起诉状副本等是在疫情发生之前，被告并未提供证据证明其与三原告进行协商，疫情发生后，也并未及时告知三原告遭受疫情影响而不能履行合同义务的相关事项，且本案实际交房日为2019年12月1日，距三原告起诉之日已经超过一年时间，因此，被告并非是因为不可抗力而无法履行合同义务，而是其本身怠于履行合同义务。故被告应当承担疫情期间的违约责任。综上所述，三原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持，被告安邦公司辩解理由部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告贵州安邦房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告彭体云、梁登琴、袁荣静逾期交房违约金人民币肆拾伍万零壹佰零叁元（￥450103.00）；二、被告贵州安邦房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告彭体云、梁登琴、袁荣静逾期办证违约金人民币贰拾贰万柒仟肆佰零贰元（￥227402.00）；三、被告贵州安邦房地产开发有限责任公司应从2020年1月17日起，以3483,499元为基数，按照每日万分之一的标准支付原告彭体云、梁登琴、袁荣静逾期办证违约金至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止；四、驳回原告彭体云、梁登琴、袁荣静的其他诉讼请求。若义务人未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,557元，减半收取8278.50元，原告负担3985.50元，被告贵州安邦房地产开发有限责任公司负担4293.00元、保全费5000.00元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、被上诉人是否应承担逾期交房的部分违约责任；2、一审认定的逾期交房与逾期办证的违约金是否过高；3、本案能否免除上诉人在××期间的违约责任。针对焦点1，上诉人以一审庭审中被上诉人认可与其已经达成待案涉房屋消防验收合格后才予以交付的口头协议为由，要求被上诉人分担逾期交房的部分违约责任，经查看一审庭审情况，被上诉人并没有认可与上诉人达成了上诉人所称的口头协议，因此上诉人要求被上诉人分摊逾期交房的部分违约责任，没有事实依据，因此被上诉人在本案中不应承担逾期交房的违约责任。针对焦点2，违约金的性质带有补偿性和惩罚性，以补偿性为主、惩罚性为辅。一审中认定的迟延交房的违约金标准与被上诉人租房损失的标准相当，并不明显过高，故本院对此予以认定；对于迟延办证的违约金，无论是住房还是商铺，房开公司迟延办证的违约行为给买受人造成的损失均一致，而本院生效判决对迟延办证的违约金均认定为日万分之零点五，故一审认定为日万分之一过高，本院调整为日万分之零点五。针对焦点3，××是发生在上诉人违约行为产生后，并非发生在上诉人依据合同的约定按时履行合同义务的期间发生的，而不可抗力免责的前提是一方在按照合同约定的时间内正常履行合同义务时出现了不可归责于双方的情况才予以免责，因此本案不符合不可抗力免责的情形，本案不能免除上诉人在××期间的违约责任。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初122号民事判决第一项； 二、撤销贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初122号民事判决第二、三、四项； 三、由上诉人贵州安邦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人彭体云、梁登琴、袁荣静截止2020年1月16日止的逾期办证违约金拾壹万叁仟柒佰零壹元（￥113701.00元），2020年1月17日起至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以3483499元为基数，按照每日万分之零点五的标准计算； 四、驳回上诉人贵州安邦房地产开发有限责任公司的其余上诉请求； 五、驳回被上诉人彭体云、梁登琴、袁荣静的其他诉讼请求。 若义务人未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币16557元、减半收取8278.5元，保全费5000元，共计13278.5元，由上诉人贵州安邦房地产开发有限责任公司负担6700元、被上诉人彭体云、梁登琴、袁荣静负担6578.5元；二审案件受理费16557元，由上诉人贵州安邦房地产开发有限责任公司负担13797元，由被上诉人彭体云、梁登琴、袁荣静负担2760元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞