广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19759号原告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码：914***********619W。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，汉族，1996年12月16日出生，住广西贵港市覃塘区*************，公民身份号码************3，系原告公司的员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：陆桂清，女，汉族，1982年5月23日出生，住广西昭平县***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。原告佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称“新都会物业公司”）诉被告陆桂清物业服务纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人巫楚欣、杨健霖，被告的委托诉讼代理人杨景翔到庭。本案现已审理终结。原告新都会物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年1月起至2020年5月期间的物业服务费共23400元。2.判令被告向原告支付逾期支付上述物业服务费所产生的逾期缴纳违约金1347.84元（以拖欠金额为本金，自拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日）。3.本案全部诉讼费用由被告承担。以上一至二项费用暂合计：24747.84元。事实与理由：2019年5月20日，原告与被告陆桂清签订《物业服务协议》及相关文件，约定由原告向被告就其承租坐落于佛山市南海区**********海新都会一层内编号为北临7号的场地（下称租赁物业）提供物业管理服务，服务期限从2019年5月28日起至2022年5月27日止，物业服务费为每月4680元，被告应于每月5日前向原告支付当月服务费。《物业服务协议》约定被告逾期支付本合同约定的各项费用，每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2020年1月开始欠缴物业管理服务费。经原告多次的催促,被告仍置之不理。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已严重损害原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告现根据我国相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。原告围绕其诉讼请求提供了物业服务协议（原件1份）、欠费明细表、催款函、律师函、邮件查询结果作为证据，被告提供了1.微信聊天记录、（2020）粤0605民初14355号民事判决书、收据作为证据；原、被告对上述证据真实性无异议，双方对证明内容有异议；上述证据均有原件予以核对，上述证据来源合法，本院确认上述证据形式上真实性。现被告承认原告主张的事实，但认为依据省高院以及佛山市公布的新文件，因疫情原因属于不可抗力，被告对合同有合法的解除权，并且有权要求免除违约责任，即原告不应再主张违约金及押金（9360元），另外，原告主张的物业费计算基数和合同一致，但是疫情期间应当减半收取，被告认为2020年2至5月的物业管理费应当减半收取。另查明，被告陆桂清与涉案房屋所有权人盈动力投资集团有限公司就双方之间租赁关系在本院有另案诉讼[该案案号为（2020）粤0605民初14355号案]，本院于2020年8月28日作出该案判决，在该民事判决书本院认为部分载明：“被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，认为2020年2月、3月的租金应于减半收取……”。诉讼中，原、被告确认被告已于2020年5月31日撤离涉案商铺。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认；现原、被告双方之间对保证金的缴纳，约定的物业服务费金额、拖欠物业服务费的事实均无异议，双方争议焦点在于被告2020年1月至5月期间的物业服务费是否存在减免事由，履约保证金9360元是否能抵扣拖欠的物业费。经查，被告为涉案房屋的承租人，与原告签订《物业服务协议》，双方之间签订的《物业服务协议》为双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律法规，该协议应当认定有效。被告对已拖欠的物业费23400元无异议，要求拖欠的物业费对半减免；从另案，本院作出的认定可知，被告与出租人间关于涉案物业的租赁合同解除是基于被告的违约，原、被告之间的合同无法继续履行是因被告不再是物业使用人，致使合同目的不能实现,原、被告双方对解除合同亦无异议；虽被告方与出租方之间的租赁合同纠纷中，本院考虑到疫情对承租人的影响及公平原则，减免了被告方部分租金，但本案原、被告之间是物业服务合同，疫情期间，原告仍然承担在涉案物业公共区域的管理、服务义务，被告方没有证据证明原告未履行上述期间的物业服务义务，被告方减免费用的抗辩，本院不予支持。被告方2020年1月至5月期间尚欠的物业费为23400元。对于违约金的数额认定及履约保证金是否应用于抵扣被告尚欠的物业服务费的问题。原、被告确认被告签订涉案《物业服务协议》之初向原告交付了履约保证金9360元，现被告要求以该保证金进行抵扣，原告认为被告该请求不符合双方约定。经查，涉案《物业服务协议》约定协议期内，被告无违约的，原告十五个工作日内无息退还，被告违约的，保证金不予退还，并同时约定了被告拖欠物业费的，应按日利率3%从逾期日支付违约金，上述约定属于合同双方对于违约责任的约定，但原告方是物业服务方，其完成了物业管理服务义务的情况下，按涉案协议及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，其可向业主或者承租人主张该部分费用，从当事人陈述及合同履约情况看，未见原告所述的物业空置无法收取物业管理费的风险，双方上述约定仅单方加重物业使用人违约责任，且原告方未有证据证明其因被告不缴纳物业服务费产生了其他损失的情况，原告方现有损失仅为未能按期支配物业服务费产生的利息损失，上述约定明显超出了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损害赔偿范围的规定，被告已对此提出了抗辩，本院予以支持；本院根据公平原则考虑，酌定被告应支付以每月4680元为本金，按年利率5%从每笔欠缴物业费的逾期日（2020年1月应缴物业费从2020年2月起算，以此类推）至起诉当月（2020年8月）的违约金，原告诉请超过部分，本院不予支持；按上述计算方式，被告应支付的违约金共585元[4680元×年利率5%÷12个月×（8个月+7个月+6个月+5个月+4个月）=585元]。被告方同意从履约保证金中扣减其应支付款项，故以被告已缴纳的履行保证金抵扣部分被告应支付的物业服务费及违约金后，被告方尚欠的物业服务费共14625元（23400元+585元-9360元=14625元），被告应予支付；但原告诉请超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陆桂清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理服务费14625元予原告佛山市南海新都会物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海新都会物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告陆桂清如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418.7元，减半收取计209.35元（原告已预交），由原告新都会物业公司负担126.54元，被告陆桂清负担82.81元。由被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二〇年九月十一日书记员 蔡家正