济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初232号 原告：田永强，男，1974年3月26日出生，汉族，济南睿达电梯有限公司总经理，住济南市。 委托诉讼代理人：姜斌，山东金诚诺律师事务所律师。 被告：于珍珍，女，1987年11月19日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：朱雪辉，山东国孚律师事务所律师。 被告：姚焕利，男，1987年12月5日出生，汉族，山东国通石化销售有限公司职员，住山东省滨州城区渤海六路**王兰街**。 委托诉讼代理人：徐熙华，山东垠鹏律师事务所律师。 第三人：张进，女，1979年10月2日，汉族，无业，住济南，住济南市iv> 原告田永强与被告于珍珍和被告姚焕利及第三人张进委托合同和担保合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田永强及其委托诉讼代理人姜斌、被告于珍珍及其委托诉讼代理人朱雪辉、被告姚焕利及其委托诉讼代理人徐熙华、第三人张进到庭参加诉讼。案件审理过程中，依法进行了涉案房产价值司法鉴定程序。本案现已审理终结。 田永强向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告于珍珍支付原告田永强房屋出售款84万元；二、请求依法判令被告于珍珍返还原告田永强向其支付的补偿款12万元；三、请求依法判令被告于珍珍赔偿原告田永强房产损失1263413元；四、请求依法判令被告于珍珍向原告田永强支付违约金(按房屋评估价值的30%计算)；五、请求依法判令被告于珍珍承担原告田永强在本案中支出的律师费、保全保险费、鉴定费等全部费用；六、请求依法判令被告姚焕利对前述五项诉讼请求承担连带责任；七、本案的诉讼费、保全费由被告姚焕利、于珍珍全部承担。事实与理由：申请人与被申请人委托合同纠纷一案,贵院已经受理。根据申请人及贵院在案件审理过程中调查的案件事实:被告于珍珍按申请人委托出售案涉房屋,但其在出售案涉房屋时未向申请人进行告知。同时查明,被申请人提供的房屋买卖合同与房管部门的备案合同记载的买受人、购房价款等均不一致,无法确定其实际出售价格。根据房管部门的备案合同记载,被申请人仅以84万的价格出售了案涉房屋,该价格严重低于市场价格。被申请人作为受托人,本应本着诚实信用原则,妥善办理委托事项。但于珍珍在明知涉案房屋市场价格的情况下,在未告知申请人在情况下,以明显低于市场价值的价格出售案涉房屋,属于严重违约,给申请人带来了巨大的经济损失,应当承担违约责任。姚焕利以担保人的身份在《房屋委托买卖协议》上签字,应在本案中对于珍珍在违约责任承担连带赔偿责任。 于珍珍辩称，原告请求被告支付房屋出售款84万的诉讼请求既违反了民事诉讼法中关于诉讼时效的规定，也违反了审理法院的关于管辖权的法律规定。对于原告起诉书中提到的案涉房产，即位于济南市天桥区某某，已于2016年7月15日完成了房产交易，并已办理了房产过户。依据我国民法总则第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为三年，法律另有规定的，依照其规定。原被告双方于2015年5月20日签订的委托协议，2016年7月15日被告于珍珍将该房屋出售，对于房屋这样的不动产出售活动，由于其价值不同于普通一般商品，原告对于其房屋销售理应给予足够的重视和关注，时刻了解房屋销售的进展。同时，鉴于原告曾经与本案第三人张进于2015年1月15日诉至济南市市中区人民法院要求离婚，后市中区人民法院于2015年7月14日做出(2015)市民初字第219民事判决，判决双方不予离婚。可见，基于该离婚诉讼，双方对于双方各自的财产已经有了比较明晰的区分。后原告与第三人张进因为位于济南市市中区某某某某某某某某某某某某某某某某某某的住房被擅自出售一事，再次起诉济南市市中区人民法院，要求确认张进与杨丽锋的房屋销售合同无效，被市中区人民法院以(2015)市商初字第2894号民事判决书判决，驳回田永强的诉讼请求。本案原告历经两次离婚诉讼，一次房屋不动产纠纷诉讼，都涉及到动产与不动产的处置，对于房产相关的法律意识不可谓不深，可以说已经具备了一个不同于未经过法律纠纷的普通人的法律经验。具体到本案，事过多年，对于委托房屋销售这样的法律活动，原告2015年5月20日签订的委托协议，在2016年7月15日房屋已经出售的前提下，在2020年1月15日才到法院诉讼讨要售房款，明显已经超过了法律规定的3年的诉讼时效。同时，民事诉讼法第33条第1项规定：不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷……不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地。即使审理涉及房产权利确认、分割的案件，也应由不动产登记地法院管辖，具体到本案，即应由天桥区人民法院管辖，而不应由本院管辖。二、原告要求返还向其支付的补偿款12万元，双方既无约定，同时于法无据。原被告在委托协议里明确约定“因受托人于珍珍从未拥有房屋所有权证，限于国家首套房贷款85折优惠的政策……该委托协议订立之后，先补偿受托人贰万元人民币”。从该约定可知，原告对于被告于珍珍的12万元属于赠予，属于被告按照原告要求完成将该房屋落户自己名下的损失补偿，从法律性质上看属于原告对于被告接受委托出售房屋的赠与，被告既然按照原告要求完成房屋过户行为，则属于对协议的履行，原告再无权索要。三、原告要求被告赔偿房产损失的要求在协议中并未约定，同时于法无据，不应支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；本案案涉房产经鉴定机构评估价格为2103413元，实际出售价格为1885000元，超过了评估价的70%(1472389.1元，实际达到了89.6%)。因此，被告于珍珍在房屋出售过程中的出售价格属于一般市场交易价格，对于房屋销售行为并不存在房产损失一说。四、原告请求判令被告支付违约金的要求，在双方的委托协议中对违约金并无约定，不应支持。违约金，是指当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。双方在委托房屋买卖协议里并未对违约金进行约定，因此原告的关于违约金的诉求理应不予支持。五、至于原告请求被告承担律师费以及保全保险费等全部费用的诉求，既无法律依据，双方当事人也无相关合同约定，请求法院驳当事人的该项诉请。最后，原告对于案涉争议房产款项的诉讼请求，已超过法律诉讼3年的诉讼时效，而且，原告当初在卖房之时，尚未与其前妻办理离婚手续，而是在办理了该房产所有权转让后不久，才与其前妻离婚，有在离婚前转移财产的嫌疑，如果要调查该房产的转让的来龙去脉、前因后果，就有必要增加其前妻为必要共同诉讼参与人，以助法庭了解全部案件事实和真相。综上，原告意图以委托合同纠纷诉讼法律行为，突破我国法律对于诉讼时效以及不动产专属法院管辖地的强制性法律规定，而且其在第二被告并未签字的《协议书》中第1条第一项坦白了在房产交易过程中的非法目的，且在协议约定中有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 姚焕利辩称，一.我不是委托合同的当事人，也不是担保人，不是本案适格的被告，不应承担本案责任；二.关于出售房款的来源系原告告知，本人不知晓；三.2015年协助原告寻求房屋委托其目的是转移其夫妻共同财产。请法院查明事实，驳回原告对我的诉讼请求。 张进述称：涉案房产系我与田永强原夫妻共同财产。现在支持原告的主张和诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并依法定程序和规则对证据进行了审核和认定。根据当事人陈述和经审核确认的证据，即原告提供的房屋委托买卖协议、济南市商品房买卖合同、翡翠郡车位买卖合同、房屋移交结算协议书、发票、房屋权属证明、济南市存量房买卖协议、收件回执、房屋权属信息、借条、抵押合同、协议书、保险费发票、《济南市存量房屋买卖合同》、完税证明、山东明和房地产评估经纪有限公司房产评估报告，被告于珍珍提供的房屋买卖合同、离婚证、借记卡账户历史明细清单，被告姚焕利提供的借款协议，本院认定事实如下： 原告与第三人原系夫妻。两名被告原系夫妻。 2015年5月20日原告田永强与被告于珍珍及被告姚焕利签订房屋委托买卖协议一份，约定：委托人田永强因个人原因无暇处理本人房屋买卖事宜，特全权委托于珍珍处理位于翡翠郡南区25号楼2单元402室房屋交易事项，该房屋所有权证号为济房权证天字第215447；具体步骤如下，(一)双方通过买卖形式将该房屋转移至受托人名下，该交易过程中的所有费用由委托人田永强承担；（二）受托人于珍珍取得房屋所有权证书之后，通过买卖形式将房屋按照委托人的指示交易给第三人；因受托人于珍珍从未拥有房屋所有权证，限于国家首套房贷款85折优惠的政策，该行为将会给受托人于珍珍造成合计拾万元人民币贷款利息损失，该损失将会在步骤一完成之后，全部补偿给受托人,该委托协议订之后,先补偿受托人贰万元民币；此外被告姚焕利以担保人名义在该协议上签字，为被告于珍珍提供担保。 上述协议签订后，原告田永强即将涉案房产产权转移给被告于珍珍，并交付该被告人民币12万元。 2016年7月15日，被告于珍珍与案外人签订合同将涉案房产出售，得房产价款188.5万元。但该被告未将该款转交原告。 2017年1月，两名被告离婚。 2017年4月25日，原告与被告姚焕利签订协议，确认两名被告系夫妻关系，被告于珍珍未按原告指示私自处理了涉案房产，而且未将房款378万元转交原告，约定两名被告以房抵偿70万元，余款308万元于2018年6月1日前付清，两名被告并退还原告交付的12万元，逾期按房产总价款的20%承担违约金；双方并约定了其它事项。该协议当事人部分列有被告于珍珍，但该被告并未签字确认。 2018年4月10日，原告与第三人经济南市市中区人民法院判决离婚，诉讼中涉及了本案相关房产。 诉讼中，经本院依法定程序委托山东明和房地产评估经纪有限公司进行评估，最终确定涉案房产在价值时点2016年7月的房地产市场价值为人民币210.3413万元。 上述事实中，原告田永强对涉案评估报告提出了异议，认为该评估报告认定的房屋价值过低，不符合涉案房屋2016年7月的市场价格。山东明和房地产评估经纪有限公司按本院要求进行了答复。本院经审核认为，原告上述质疑依据不足。因此，对涉案房产价格评估报告，本院予以采纳。 此外，1.原告主张被告方以近300万之价格出售了涉案房产，被告不予认可，原告未提供证据证明，本院不予认定。2.被告主张按原告指示处理委托事务、按原告同意的价格出售涉案房产，原告不予认可，被告未提供证据证明，本院不予认定。 本院认为：本案系委托合同和担保合同纠纷。被告方主张本案系不动产纠纷，依据不足，本院不予采纳。被告方主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效，但本案系涉案房产委托处分合同，被告方将二次房产过户时间作为诉讼时效起算点，依据不足，不符合法律规定的条件，也与上述查明的原告主张权利的事实相悖，本院不予采纳。实体方面，当事人对合同的成立没有争议，争议的焦点是合同的效力、违约行为及违约责任。 首先，关于合同的效力。被告方主张涉案委托合同系双方恶意串通损害第三人张进的利益，但第三人张进在本案中并未提出相应主张，而是支持原告的诉讼请求，因此，被告方主张涉案委托合同无效，依据不足，且因其自身违反了委托合同而有恶意抗辩的嫌疑，本院不予采纳。被告姚焕利主张涉案担保合同未成立或无效，其不应承担担保责任，但其作为当时被告于珍珍的配偶以担保人名义在委托合同上签字的行为依法应当认定担保合同已经成立。因此，本院认定涉案合同均合法有效。 其次，关于违约行为。本案的委托合同内容极简。关于合同双方的权利义务，有合同约定的按约定，无约定的按法律规定，这是确定合同当事人权利义务的基本规则。我国《合同法》规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，由于10万元补偿款系估算的贷款利息损失，其余2万元补偿款约定不明，涉案合同应当认定为有偿委托合同；被告于珍珍未按原告指示擅自处分涉案房产，显属超越权限。根据上述法律规定，被告于珍珍应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。根据《担保法》的相关规定，被告姚焕利应对涉案债务承担连带清偿责任。 最后，关于违约责任。原告在本案中主张的显然是违约责任，被告于珍珍辩称原告按其它法律规定主张权利，依据不足，本院不予采信。关于房产差价损失，现在依法应以司法评估意见确定。原告主张此尚不足以弥补其全部损失，本院不予采纳。原告可以在取得相关证据后另行主张权利。被告于珍珍恶意违约，但是原告要求其返还12万元补偿款、承担违约金，依据却不足，本院不予支持。 综上所述，对原告要求两名被告继续履行合同义务并赔偿损失相关的部分诉讼请求，本院依法予以支持；对事实和法律依据不足之部分，本院依法驳回。原告取得相应房款和损失款后，应当依法与第三人张进进行分割。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第四百零四条和第四百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条和第十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一.被告于珍珍于本判决生效之日起十日内交付原告田永强房款188.5万元； 二.被告于珍珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告田永强房产差价损失21.8413万元； 三.被告姚焕利对被告于珍珍上述债务承担连带清偿责任。 四.驳回原告田永强的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38100元，由原告田永强负担16000元，由被告于珍珍负担22100元；保全费5000元和鉴定费21000元，由被告于珍珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。未按期预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吕洪涛 二〇二〇年九月二十九日 书记员  赵 媛