江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1136号原告：薛晓华，女，1983年11月18日出生，汉族，户籍地河南省封丘县，暂住地江苏省苏州市相城区。原告：靳开宗，男，1981年11月28日出生，汉族，户籍地山西省大同市城区，暂住地江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人:宋建平、郭新燕，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：高泉元，男，1962年6月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。被告：李美珍，女，1963年2月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。被告：高某，男，1987年4月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：王某，女，1988年2月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师，特别授权。被告：高雅静，女，2009年8月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。法定代理人：王某，系高雅静之母。委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。第三人：苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区永昌泾大道**漕湖大厦6F。法定代表人：孙杰，董事长。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。原告薛晓华、靳开宗与被告高泉元、李美珍、高某、王某、高雅静、第三人苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司（以下简称漕湖产业园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，由审判员孙墨琪依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告薛晓华、靳开宗的委托诉讼代理人宋建平、郭新燕，被告高泉元、王某及其与李美珍、高雅静的共同委托诉讼代理人邵明，被告高某到庭参加诉讼。第三人漕湖产业园公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛晓华、靳开宗向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2013年3月5日签订的房屋买卖协议合法有效，继续履行合同；2、被告立即办理坐落在苏州相城经济开发区漕湖花园五区21幢803室房屋的不动产权证，第三人予以协助；被告取得上述不动产权登记后立即将上述不动产权证过户登记至原告名下。3、被告支付违约金20000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告明确，要求五被告共同承担上述义务，两次过户所产生的税费原告自愿负担。事实和理由：2013年2月26日，原告经人介绍，向被告购买位于苏州相城经济开发区房屋，并于当日预付给被告高泉元定金1万元。2013年3月5日，原、被告签订“房屋买卖协议”一份，约定：甲方(即出卖方、本案被告)所有的坐落于苏州相城经济开发区地下车位，经共有人同意，出卖给乙方(即买受方、本案原告)，房屋总价款为人民币43万元，协议第四条约定：“房产证、土地证过户时，甲方应无条件配合乙方办理，否则视为违约；不管今后房价上涨或下跌应维持本协议总房价，如甲方不配合过户即诉讼相城区人民法院强制过户，相关费用甲方承担。过户的相关费用由乙方承担。甲方房屋内如有户口挂靠，应迁出，不迁出，视为违约”。该协议经苏州市相城区黄埭法律服务所见证。2013年3月6日，原告支付被告购房款42万元，连同之前支付的1万元定金，原告已经付清全部房款43万元，被告出具了收条。被告也将房屋钥匙、安置房购房合同、购房发票、2份收据等交付给原告。原告对房屋进行简单装修，进入居住使用。该房屋可以办理产权登记后，原告即要求被告办理不动产权登记，并过户至原告名下，被告一直拖延不办。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告高泉元、李美珍、王某、高雅静辩称：1、案涉房屋买卖协议是高泉元、李美珍和高某三人与原告签订，王某、高雅静不知情，而房屋买卖协议上共有人部分载有其二人的名字，另，房屋中也有高泉元的母亲张彩珍的份额。2、房屋买卖协议有瑕疵，被告方也不是完全不同意过户，在原告适当补偿被告方的情况下，被告方愿意配合过户。第三人漕湖产业园公司书面发表如下意见：1、2012年6月26日，漕湖产业园公司作为卖方、高泉元作为买方，双方签订《拆迁安置房购房合同》，由高泉元购买坐落于相城经济开发区漕湖花园五区21幢803室（面积91.4平方米）的拆迁安置房；2、涉案房屋的不动产单元首次登记证已取得，漕湖产业园公司可以协助办理初始登记过户手续至高泉元及其配偶李美珍名下，但需高泉元、李美珍协助提供相关手续，如房款支付凭证原件、契税完税凭证原件、结婚证等；3、原被告之间就案涉房屋的买卖事实、证据与漕湖产业园公司无关，请求法院依法认定。经审理查明，2009年3月5日，苏州相城经济开发区倪汇村村民委员会作为甲方，高泉元作为乙方，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，约定乙方按规定可享受安置面积180平方米（含四世以上同堂老人安置面积）。2012年6月26日，漕湖产业园公司作为甲方（卖方）、高泉元作为乙方（买方），双方签订《拆迁安置房购房合同》一份，约定乙方向甲方购买坐落于漕湖花园五区21幢803室的拆迁安置房，该户拆迁补偿协议享受安置面积为70平方米，该安置房的建筑面积为91.4平方米，房款、税费合计89108.2元。同日，漕湖产业园公司向高泉元开具了销售不动产统一发票、契税收据。2013年2月26日，高泉元作为甲方，靳开宗作为乙方，双方签订《买房协议》一份，约定乙方向甲方购买漕湖花园五区21幢803室房屋，售房总金额43万元，预付定金1万元。同日，靳开宗向高泉元支付了定金1万元。2013年3月5日，在苏州市相城区黄埭法律服务所的见证下，高泉元、李美珍、高某在一份《房屋买卖协议》甲方处签名，薛晓华、靳开宗在乙方处签名。该《房屋买卖协议》载明：出卖方（甲方）高泉元，共有人为妻李美珍、儿高某、儿媳王某、孙女高雅静，买受方（乙方)为靳开宗、薛晓华；甲方将所有的四世同堂安置房屋坐落于苏州市相城经济开发区漕湖花园五区21幢803室、建筑面积91.4平方米及地下车位出卖给乙方，房屋总价为43万元，签订本协议后房款43万元一次性付清，房款付清后即房屋产权立即转移给乙方所有，同时将该房屋的1份发票（2张收据为附件）及安置房购销合同和钥匙交给乙方；签订本协议付清房款即交房，今后无任何纠葛；房产证、土地使用证过户时，甲方应无条件配合乙方办理，否则视为违约；不管今后房价上涨或下跌应维持本协议总房价，如甲方不配合过户即诉讼相城区人民法院强制过户，相关费用甲方承担，过户的相关费用由乙方承担；如有任何一方违约，由违约方承担按总房价双倍为违约金，如乙方已装修，甲方承担装修全部费用。同日，高泉元、李美珍还签署《承诺书》一份，载明，房产出卖人高泉元、李美珍、高某、王某、高雅静向薛晓华、靳开宗承诺，对自己出卖的安置房屋，该房在出卖前经共有人协商同意出卖，共有人的签名无代位签名……高泉元、李美珍还出具收条一份，确认收到购房款43万元。另查明，高泉元、李美珍系夫妻关系，高某系高泉元、李美珍之子，王某原系高某之妻，高雅静系高某、王某之女，高某与王某于2017年12月26日登记离婚。又查明，案涉房屋坐落于相城经济开发区漕湖花园五区21幢803室的房屋现登记在漕湖产业园公司名下，房屋建筑面积91.5平方米，土地使用权面积11.36平方米。审理中，原告方与被告高泉元、李美珍、王某、高雅静确认，案涉房屋于2013年3月被交付原告方，后由原告方居住使用至今。上述事实，由原、被告身份信息、第三人企业登记信息、《见证书》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置房屋购销合同》、《买房协议》、《房屋买卖协议》、收条、发票、收据以及当事人陈述为证，本院予以确认。原告方另举证：1、水电费、燃气费发票8份，拟证明原告取得房屋后实际居住使用的情况；2、薛晓华与高泉元的录音通话录音光盘1份，拟证明原告起诉前找被告协商处理办证事宜。被告方质证后认为，对上述证据真实性无异议，录音是双方沟通的过程。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，《房屋买卖协议》载明的出卖方有五人，即高泉元、李美珍、高某、王某、高雅静，虽仅由高泉元、李美珍、高某三人在协议上签名，但高某与王某当时系夫妻，构成家事代理，同时高某系未成年人高雅静的法定代理人，故上述《房屋买卖协议》应视为原告与五被告共同签订。被告方辩称上述房屋有案外人张彩珍的份额，依据不足，且第三人漕湖产业园公司表示案涉房屋首次不动产权登记应登记在高泉元及其妻子李美珍名下，故本院对被告方的上述抗辩不予采信。案涉《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行义务；违反合同约定的，应承担相应的违约责任。因原告早已按约支付全部购房款，且案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，结合第三人的陈述，被告方应按约协助原告办理不动产权登记手续，即先将案涉房屋不动产权证登记至被告高泉元、李美珍名下，被告方再协助登记至原告名下。关于两次转移登记的费用，原告自愿负担，本院予以确认。关于原告主张的违约金。本院认为，根据原告方自述，原告方最初是于2019年10月左右与被告方协商办证事宜，但并无证据证明案涉房屋具体何时具备办证条件，原告所提交的录音资料仅能反映双方就办证事宜的磋商过程；即使被告存在逾期协助办证的违约情形，亦无证据证明原告方产生的实际损失，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、原告薛晓华、靳开宗与被告高泉元、李美珍、高某于2013年3月5日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。二、第三人苏州市相城区漕湖产业园发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告高泉元、李美珍将苏州市相城经济开发区漕湖花园五区21幢803室房屋的不动产权证登记至被告高泉元、李美珍名下，过户所需相关费用由原告薛晓华、靳开宗承担。三、被告高泉元、李美珍、高某、王某、高雅静于被告高泉元、李美珍取得苏州市相城经济开发区漕湖花园五区21幢803室房屋的不动产权证后十日内将该产权转移登记至原告薛晓华、靳开宗名下，过户所需相关费用由原告薛晓华、靳开宗承担。四、驳回原告薛晓华、靳开宗的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人3875元，保全费2670元，合计6545元，由被告高泉元、李美珍、高某、王某、高雅静负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331037201）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙墨琪二〇二〇年九月二十一日书记员  沈 雯