江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5593号上诉人(原审被告)：娄宏丽。委托诉讼代理人：张亮，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏州嘉合博仕房地产营销策划有限公司。法定代表人：薛洪宁。上诉人娄宏丽因与被上诉人苏州嘉合博仕房地产营销策划有限公司（以下简称嘉合公司）不当得利纠纷一案不服苏州宏业园区人民法院（2019）苏0591民初11371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。娄宏丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1.嘉合公司收取娄宏丽40万元的款项属于不当得利，符合不当得利构成要件。(1)嘉合公司已取得40万元的利益。娄宏丽于2016年9月2日-9月5日以支付宝转账方式向冯振宇支付了5万元，冯振宇亦开具了收据给娄宏丽，该收据上写明为定金。此外，娄宏丽于2016年9月25日即合同签订日向工作人员(冯振宇)指定账户转账35万元。以上事实有银行转账单和支付宝转账记录为证，且嘉合公司亦当庭认可收到该40万元款项。(2)娄宏丽损失了40万元的利益。娄宏丽的总房款为400万元，有《商品房买卖合同》为证，但实际上却支付了440万元，给娄宏丽造成了40万元的损失，且该40万元嘉合公司不应该收取。(3)嘉合公司取得40万元的利益与娄宏丽的损失有因果关系。娄宏丽在购房时由开发商的销售代表冯振宇接待，在购房时冯振宇告知娄宏丽购买房屋总房款为440万元，并指示娄宏丽付款，基于合理信赖娄宏丽支付了款项，之后才知上当受骗，而该40万元都已被嘉合公司收取，嘉合公司收取40万元给娄宏丽造成了经济损失，两者存在因果关系。(4)嘉合公司取得40万元的利益没有法律依据。①嘉合公司收取娄宏丽5万元的购房定金没有法律依据。购房时工作人员告知娄宏丽该5万元款项为购房款定金，收据上亦写明为定金。但是作为购房款定金应由开发商吴江森华房地产开发有限公司收取，而非嘉合公司，嘉合公司既不是开发商也未与娄宏丽签订商品房买卖合同等任何合同。同时，在支付此5万元定金之后工作人员指示娄宏丽向开发商支付了购房款400万，娄宏丽之后方知该400万元为娄宏丽所购房屋的总价，而非440万。即嘉合公司不仅非法收取了娄宏丽5万元购房款定金，并未将该定金抵扣购房款，也未将该5万元定金退还给娄宏丽，属于不当得利。②嘉合公司收取娄宏丽35万元款项没有法律依据。第一，娄宏丽与嘉合公司之间自始至终未签订包括团购协议在内的任何协议。嘉合公司在庭审中表示娄宏丽与嘉合公司曾签订团购协议，又道40万元款项既是团购费又是中介服务费，陈述自相矛盾，且自始至终娄宏丽未与嘉合公司签订包括团购协议、居间服务协议在内的任何协议。同时嘉合公司当庭提供的团购协议样本没有娄宏丽与嘉合公司双方的签名，且在其他收据转账凭证嘉合公司都有的情况下也不应存在嘉合公司所言的团购协议遗失情况，恰恰证明了双方之间未签订该协议，故嘉合公司没有该证据。第二，嘉合公司未向娄宏丽提供团购服务。娄宏丽2016年购买彩虹岛花苑的房屋面积为357.42平方米，单价为11375.92元。而据苏州市住建局网上公示价格，该项目同期房屋现在(2019)所售单价为10000元、11750元，而娄宏丽2016年所购房屋跟现在房价相比仍是高出均价，可见娄宏丽购房时并未享受优惠。若据嘉合公司所说娄宏丽享受40万元抵扣80万元的优惠则该房屋的实际单价为13429.58元，该房屋单价显著高于彩虹岛花苑同期房屋单价，有超房屋备案价的嫌疑。故娄宏丽并未享受嘉合公司提供的团购优惠服务。第三，嘉合公司已收取开发商支付的佣金，不应再向娄宏丽收取团购费。根据《商品房销售管理办法》第28条：“中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金之外的其他费用”。嘉合公司在庭审中提供其与房开签订的《分销合作协议》，该协议明确约定了嘉合公司销售房屋的佣金比例，故嘉合公司不应当再向娄宏丽收取。第四，收取团购费有前提条件，本案嘉合公司不符合收取团购费的条件。根据《苏州市住房和城乡建设局、苏州工商行政管理局、苏州市物价局关于规范全市房地产团购销售行为的通知》可知收取团购费有如下条件：①团购方案应当在现场公示，房开与中介签的中介合同应该到工商行政管理部门备案；②应在公平、自愿的前提下签订团购协议，并提供质价相符的团购服务。而本案中嘉合公司未提供已公示团购方案、中介合同已备案的相关证据，亦未与娄宏丽签订团购协议、提供团购服务，故不应收取团购费。2.原审法院未对5万元和35万元款项进行具体认定，直接以娄宏丽支付40万元款项时对支付对象和支付用途应当明知，便认为不属于不当得利，驳回娄宏丽诉讼请求，认定事实错误。(1)原审法院未对5万元和35万元款项和“应当明知”进行说理和认定，就认定为不是不当得利，认定事实错误。原审法院对判决结果说理篇幅过小，仅对庭审过程进行机械记录，没有判决认定的具体依据和说理过程，对5万元和35万元属于什么款项也没有认定。同时，原审法院对“应当明知”如何得出及“应当明知”与是否属于不当得利有何关系亦未加以论证，直接判决驳回娄宏丽诉讼请求，有失妥当。(2)娄宏丽在开发商销售代表冯振宇的指导下认为40万元的款项属于购房款才支付，且在知道该40万元款项属于不当得利之后一直在主张权利，并非“明知”。娄宏丽在庭审过程中已经说明当时购房的经过、付款时间及签订合同的时间，购房时工作人员说总房款为440万，娄宏丽在付完款、看到购房合同后提出过异议，并多次跟嘉合公司沟通，沟通无果方提起诉讼。娄宏丽在支付该款项时是认为40万元是购房款，并非“明知”(3)判决应当以事实为依据以法律为准绳，“应当明知”为应然状态，并非法律事实，不能直接据此做出判决。同时原审法院认定娄宏丽“应当明知”，故驳回娄宏丽诉请，而“应当明知”是一个应然状态而非实际情况(实然状态)，原审法院仅凭应然状态就想当然的做出原审判决有失妥当。二、原判决适用法律错误原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”驳回娄宏丽的诉请，适用法律错误。1.娄宏丽已经举证证明嘉合公司收取40万元款项是不当得利，原审法院应当支持娄宏丽诉讼请求。娄宏丽已经提供《商品房买卖合同》证明总购房款为400万，并提供440万的支付凭证，证明多支付40万，收款方为嘉合公司。其中5万元的房款定金，有定金收据为证。35万元娄宏丽认为是购房款，而嘉合公司认为是团购费，但是双方自始至终没有签订任何团购协议，嘉合公司亦没有给娄宏丽提供任何服务。嘉合公司当庭举证亦没有提供双方签订的任何协议，进一步佐证嘉合公司收取40万元没有依据，属于不当得利应当予以返还。2.嘉合公司未举证证明收取娄宏丽40万元款项非不当得利，原审法院不应直接认定非不当得利。嘉合公司提供证据欲证明娄宏丽明知道收款方是嘉合公司、款项为团购费仍支付，但是并没有提供任何双方签订的团购协议，只是提供嘉合公司和开发商及其他公司签订的合作协议，该协议与娄宏丽无关，且从嘉合公司提供的协议可以看出嘉合公司已经收取了开发商的佣金，不应再收取佣金之外的任何费用。同时，娄宏丽是否明知并不是不当得利的要件，与本案没有直接利害关系，法院不应仅凭嘉合公司的一面之词认为娄宏丽是明知而支付，并以此驳回娄宏丽之诉请，娄宏丽基于对开发商工作人员合理信赖善意配合支付房款的行为不应成为对娄宏丽的不利因素。3.本案应当依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条不当得利之规定支持娄宏丽诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案嘉合公司收取娄宏丽40万元款项的行为符合此条款之规定。其中5万元为房款定金，本应抵扣房款但却被嘉合公司侵吞，既没有抵扣房款亦没有退还给娄宏丽。35万元为房款亦不应由嘉合公司收取，即使嘉合公司称35万元性质为团购费但双方未签订任何合同，也未给娄宏丽提供任何团购服务，没有理由收取该款项。故娄宏丽认为法院应当基于此判决支持其全部诉讼请求。综上，原审法院认定事实错误且没有认定依据，适用法律错误，恳请贵院查明事实，依法撤销原判并改判支持娄宏丽一审全部诉讼请求。嘉合公司辩称，嘉合公司系彩虹岛花苑楼盘的代理销售商，娄宏丽购买的48号房屋的团购活动为“40万抵80万”。娄宏丽在购房时首先签订了团购活动协议书，参与且确确实实享受此优惠。上诉人购房过程中先支付5万元团购费用于保留房源，后于房款支付当天另向答辩人支付剩余35万元团购费，答辩人当天向其开具标明“彩虹岛花苑48号团购费”的收据，娄宏丽收悉后在交款单位处签字。娄宏丽明知所付款项的支付对象与支付用途，该40万元不符合不当得利的构成要件。娄宏丽的上诉理由不能成立。嘉合公司所收款项并不构成不当得利，原审法院适用法律并无不当，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。娄宏丽向一审法院起诉请求：1、判令嘉合公司返还其不当得利400000元；2.请求判令嘉合公司支付利息损失56935元。一审法院认定事实：2016年9月25日，娄宏丽（买受人）与案外人吴江森华房地产开发有限公司（以下简称森华公司、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的彩虹岛花苑第27幢房屋，商品房用途为别墅，建筑面积为357.42平方米，单价为每平方米11375.92元，金额为4065981.3264元。合同第五条明确，本合同房屋实测面积为351.62平方米，本合同房屋实际售价为400万。双方就付款方式约定，买受人于2016年9月25日支付房款人民币160万元，余款240万元办理银行贷款。2017年6月7日，森华公司向娄宏丽开具发票，金额为400万的购房发票。2017年6月8日，森华公司向娄宏丽寄送房屋交付通知书。交付通知书载明：请您在收到本通知书后与我方的销售代表联系，联系电话为158××******冯振宇。以上事实，由娄宏丽提交的房屋买卖合同、发票及当事人庭审陈述予以证实。娄宏丽针对其诉请主张，还向一审法院提交证据，嘉合公司质证如下：证据1，娄宏丽与冯振宇的支付宝转账记录，证明娄宏丽分别于2016年9月2日、9月4日向嘉合公司工作人员冯振宇支付3万、2万元，合计5万元。证据2，2016年9月25日嘉合公司向娄宏丽出具35万元收据，收款事项载明为彩虹岛团购费娄宏丽表示，上述两组证据可证实嘉合公司收取的上述合计40万元系不当得利，冯振宇即为嘉合公司工作人员也是楼盘销售代表，嘉合公司收取团购费是还有强迫性质的，不是娄宏丽自愿的。嘉合公司对证据1、2的真实性无异议，其表示，5万元支付宝转款系团购费的定金，收据上明确载明35万元系团购费，娄宏丽是知晓该40万元均为团购费而非购房款。而且购房款产值与团购费是同时支付、分不同POS机刷卡的，娄宏丽在支付40万元费用是知晓与房款首付160万是有区别的。冯振宇是开发商的员工，也是嘉合公司的监事。嘉合公司针对其答辩意见，向一审法院提交证据，娄宏丽质证如下：证据1，2016年4月1日嘉合公司与开发商森华公司签订分销协议，证明嘉合公司具有彩虹岛花苑项目代理销售资格。证据2，嘉合公司与子创公司签订的彩虹岛花苑分销代理协议，约定子创公司作为嘉合公司的分销渠道商。娄宏丽系子创公司推荐的客户，嘉合公司需从40万元团购费中支出27万元给子创公司。证据3，维纳恩湖团购活动协议样板与房屋价格信息表。嘉合公司与娄宏丽曾签订该版本的团购协议，娄宏丽所购房屋参与团购活动为40万抵80万，娄宏丽须向嘉合公司支付40万元团购费用。该40万元的性质为居间服务费、代理佣金，而非不当得利。证据4，2016年9月25日娄宏丽向开发商付款的银行转账纪录，娄宏丽在2016年9月25日合同签订当日分两笔向开发商足额支付了首付款160万元。二、如果娄宏丽认为购房款是440万元，四成首付应该是支付176万元，而非160万，更非200万元。本案中娄宏丽所称不知情40万元费用的陈述是虚假陈述。证据5，2016年9月25日娄宏丽向嘉合公司付款的银行转账纪录POS单。娄宏丽在2016年9月25日又向嘉合公司单独支付了35万元，加上先前支付宝支付的5万元，合计向嘉合公司足额支付了40万元团购费，收据中清楚注明收款人为嘉合公司而非开发商。在娄宏丽足额支付购房首付款160万元的情况下，又主动额外向嘉合公司支付40万元，表明其自愿履行支付团购费的义务。本案中娄宏丽所称不知情40万元费用的陈述是虚假陈述。证据6，2016年9月5日收据、2016年9月25日收据，两份收据的收款方均为嘉合公司，而非开发商。第二份收据更是明确写明了团购费用，娄宏丽签字确认无误，并不持任何异议。这再次印证娄宏丽向嘉合公司支付的是团购费，并非不当得利。本案中娄宏丽所称不知情40万元费用的陈述是虚假陈述。证据7，2016年9月30日嘉合公司向合作单位付款的银行转账纪录。嘉合公司按约定向子创公司指定的关联公司支付佣金27万元。该40万元团购费包含大量居间服务成本。证据8，2017年5月11日娄宏丽向开发商付款的银行记录。一、由于银行贷款政策的变化，首付改为五成即200万元，剩余200万元需要向银行贷款。二、因此在已经向开发商支付了160万元的情况下，娄宏丽须再行向开发商支付40万元。三、由于娄宏丽购房先前已经向开发商支付了160万，向嘉合公司支付了40万，合计支付了200万元。娄宏丽本次再次支付40万元的行为，表明其支付给嘉合公司的40万元是团购费，并非不当得利。四、本案中娄宏丽所称不知情40万元费用的陈述是虚假陈述。证据9，银行放款通知书。2017年5月11日银行发放200万元的贷款，印证了上述银行贷款政策有首付四成调整为五成。娄宏丽对证据1真实性不予认可，嘉合公司未提供原件。另外即便该份协议真实有效，嘉合公司作为开发商的代理销售公司再分销合作协议中对于佣金的收取已经做出了明确的约定是由开发商向其进行支付，而不是由嘉合公司向购房人进行收取。同时根据《商品房销售管理办法》第28条的规定，也明确规定嘉合公司作为居间方不能收取佣金以外的其他任何费用。因此该份证据恰恰证明了嘉合公司不具备资格向娄宏丽收取任何费用，证据2，娄宏丽认为与本案无关，娄宏丽自始至终未与子创公司产生过任何联系，均是在嘉合公司及开发商的工作人员冯振宇的操作下一手购买该房屋。证据3，娄宏丽自始至终未与嘉合公司签订过任何团购活动的协议，嘉合公司提供的证据上也是空白的打印件，没有任何签字。对于房屋价格信息表是由嘉合公司进行资质，而且上面房屋的信息也属错误，也是与娄宏丽所购房屋的信息不一致，面积上存在差异，无法证明其收取的40万元的款项性质。即便是嘉合公司主张该40万元是居间服务费，那么嘉合公司收取居间服务费也应当与娄宏丽签订相应的居间服务协议，提供相应居间服务内容，但是嘉合公司没有任何居间服务协议，不应当向娄宏丽收取任何费用。对于证据4，真实性没有异议，娄宏丽不认可嘉合公司的证明目的，虽然商品房买卖合同当中约定了房屋购房款是400万元，以及首付款的金额比例，但是娄宏丽在购买房屋的过程中，一直是由冯振宇操作进行告知，该房款就是该房屋总价款是440万元，至于首付比例以及贷款比例的问题，不能作为证明嘉合公司向娄宏丽收取40万元团购费合理的一个证明。首付比例并非是固定不变，而是只是约定了一个最低的限度，在此之上可以首付比例提高或者是说就是贷款金额相应地减少，并不是说必须只能付四成或者是五成。对于证据5的真实性没有异议，但是对其证明目的不予认可。另外娄宏丽并非是不知情40万元的一个费用，而是认为由嘉合公司来收取这40万的元的费用，是没有合法依据的。因为自始至终嘉合公司工作人员以及开发商的销售人员冯振宇，像娄宏丽所告知的均是该房屋总价款是440万元，而非40万元是团购费的一个事实。对于证据6，真实性没有异议，但是对其证明目的不予认可。娄宏丽向开发商支付房款的行为并不能证明嘉合公司向娄宏丽收取40万元费用是合法有效的。虽然在收据中写明了团购费35万元写明了是团购费，但是娄宏丽自始至终由嘉合公司工作人员冯振宇告知是40万元以及与前开发商签订了400万元构成了该房屋的总房款，而不是房款之外的团购费用或者是居间服务费用。证据7，娄宏丽认为与本案无关，并且嘉合公司所述向关联公司支付27万元佣金。根据嘉合公司提供的证据当中转账金额是56万元，并非是27万元，无法与其证明目的相一致。同时与本案娄宏丽认为也没有任何关联。证据8的质证意见同之前证据4和证据5。证据9的真实性没有异议，但同样不能证明嘉合公司收取40万元款项的合法性。就款项支付时间顺序，娄宏丽表示，娄宏丽先支付了五万元定金，后于9月25日支付了35万元费用后，再签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同时，娄宏丽查看了合同，就房款为400万曾提出异议，冯振宇表示，房屋销售总价是440万，总价对就行，就是一共收这么多款项至于怎么收与娄宏丽无关，且暗示说其余的款项是为了开发商进行避税而采取的一种手段、措施。签订合同时娄宏丽注意到向不同的公司支付了款项。嘉合公司表示，40万是团购费，因为销售对象是独栋别墅，特别难卖，销售成本非常高，是多个分销渠道一层一层下去，所以团购费比较贵，这40万元我方支付了27万给子创公司、5万给介绍人、还有1万元给案场负责人，实际上嘉合公司只收到了7万元，还要扣税。一审法院认为，根据法律规定，没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的一方。不当得利有严格的构成要件及适用范围,目的旨在规范私法上无法律原因的财产变动,矫正已经发生的错误给付。结合庭审调查，娄宏丽在支付该40万元，对该款项支付对象、支付用途应当是明知的，现以不当得利向嘉合公司主张返还无相应的事实和法律依据，一审法院对娄宏丽诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回娄宏丽的诉讼请求。案件受理费8154元，减半收取4077元，由娄宏丽负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。本案中娄宏丽于2016年9月2日、9月4日向嘉合公司工作人员冯振宇支付3万元、2万元，合计5万元。嘉禾公司向娄宏丽出具收据，载明收款事由为“彩虹岛花苑48号定金，定金不退”。2016年9月25日娄宏丽向嘉禾公司转账支付35万元，嘉禾公司向娄宏丽出具收据，载明收款事由为：“彩虹岛花苑48号团购费”。由此可知，娄宏丽支付上述款项时明知该款分别为定金和团购费。不当得利有严格的构成要件及适用范围,目的旨在规范私法上无法律原因的财产变动,矫正已经发生的错误给付。根据本案查明的事实，娄宏丽在给付款项时对款项的性质具有明确的认知，其现以不当得利为由要求嘉合公司返还相应款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8145元，由上诉人娄宏丽负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二〇年九月十二日书记员  陈闵悦