广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初13109号原告：谭**，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码：442************010，地址：广东省惠州市惠城区********。委托代表人：徐焕茹，广东惠宏信律师事务所律师。委托代表人：王子圣，广东惠宏信律师事务所律师。被告：惠州市乾雷实业有限公司，地址：惠州市惠城区****XXXXXXXXXX。法定代表人：王XX，惠州市乾雷实业有限公司董事长。委托代理人：吕友能，广东人为律师事务所律师。委托代理人：那利鹏，广东人为律师事务所律师。原告谭**与被告惠州市乾雷实业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告谭**及其委托代理人王子圣到庭，被告惠州市乾雷实业有限公司的法定代表人王登润未到庭，委托代理人吕友能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告诉称，2014年9月，被告在尚未取得建设用地规划许可证和施工报建审批手续的情况下，在下角XXXXXXXX地块违规施工。2015年5月30日，因被告施工造成原告住宅楼（惠城区下角XXXX、即原惠州市XXXXXXX）围墙倒塌、地基下沉、地面破裂、楼体倾斜。2015年8月24日，在业主们强烈要求和政府有关部门的督促下，被告委托广州中正房屋安全鉴定有限责任公司对楼房安全进行鉴定。鉴定结果：楼体倾斜度为千分之3.9，国家规定安全值下限为千分之4。就是说，即使在静态状况下，原告住宅已处于危楼的临界点。鉴定单位在协调座谈会上也表示（对施工过程中的）检测结果是有时间节点的，为防止意外，必须进行不定时动态监测。2015年9月16日，江南街道共建居委会向包括原告在内的住户发出通知：“为安全起见，请各住户接到通知后，立即暂时撤离居所。待房屋维修加固处理，确定安全后再搬回居住。外出租房期限直到问题彻底解决为止，租金由开发商支付。”此后由于被告坚持原楼加固与受害业主要求拆除重建的争论僵持、久拖不决，2017年7月17日，在惠城区建设局和江南街道办事处的协调下，原、被告双方签订《惠州市乾雷实业有限公司与XXXXX房屋业主重建协议》，约定由被告将原楼房拆除重建。重建楼房现已完工并于2018年12月交付原告。2015年9月，在江南街道共建居委会发出暂时撤离居所通知后，被告曾通过共建居委会向原告支付过三个月（2015年6、7、8月）租金，之后被告拒绝向原告支付租金。从江南街道共建委员会发出通知之日至重建楼房交房之日止（2018年12月），原告共在外租房40个月，按每月1500元计，共花费60000元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条等相关法律法规的规定，对于原告因房屋损坏而外出租房造成的损失应由被告承担损害赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故向贵院提起本诉讼，望贵院依法支持原告全部诉讼请求，请求法院判令：1、被告支付原告2015年9月份至2018年12月份期间外出租房的租金60000元（每月按1500元计算，共计40个月）；2、被告支付原告搬家费用1000元（按迁出迁入每次500元计算）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，针对被答辩人诉答辩人支付外出租房租金及搬家费用一事，答辩人提出如下答辩意见：一、本案应追加其他10户业主为本案的共同原告参加诉讼。因答辩人施工造成包括被答辩人在内的12户业主房屋部分损坏，后答辩人与12户业主达成《重建协议》，至此双方由侵权行为转为合同关系。根据合同相对性原则，被答辩人不能单独提起损害赔偿之诉，而应以12户全体业主提起合同纠纷之诉。对此答辩人已经向贵院提出了《合并审理暨追加必要共同诉讼当事人的申请书》，请求追加其他10房业主为本案的共同原告参加诉讼。二、被答辩人要求支付租金及搬家费用，无事实和法律依据，贵院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。当初被答辩人房屋部分损坏，并没有达到要拆除重建的程度，可以“对房屋有损坏的部位作修缮处理”（有房屋安全鉴定报告为证），但被答辩人强烈要求重建，多方向政府等相关部门投诉，而答辩人的态度一直就是加固修缮被损坏部分。后通过政府相关部门的多方协调，答辩人不得以同意重建。至于重建费用等，双方又通过多次沟通协调，多次确定后续安置费用由被答辩人自行处理（有《会议纪要》和《重建协议》证据为证），特别是在《重建协议》中第四条约定：“由于双方在此事纠纷中都有一定的责任，双方都承担一定的经济责任：1、乙方（被答辩人）承担重建费用300元/平方米；2、剩余的工程重建费用由甲方承担，甲方（答辩人）负责实施重建工作，其他费用一概不承担。”这里“其他费用”主要就是指外出房屋租金和搬家费（安置费）等。答辩人为重建事宜，多花去150多万元。本案被答辩人要求支付租金及搬家费用无事实和法律依据，法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，2014年9月，被告在惠州市惠城区*****XXXXXXXXXX地块施工。2015年5月30日，因被告施工造成原告住宅楼（惠城区XXXXXXXX、即原惠州市XXXXXXXX）围墙倒塌、地基下沉、地面破裂、楼体倾斜。2016年1月7日，惠州市乾雷实业有限公司对惠城区江南办事处及东江药厂十二户居民作出《承诺书》，承诺载明：惠州市乾雷实业有限公司皇华项目在基坑开挖期间，因基坑开挖的原因造成的东江药厂十二户居民楼的损坏，愿意承担责任。2015年8月24日，广州中正房屋安全鉴定有限责任公司对该楼房安全进行鉴定。鉴定结果：房屋地基基础局部稍有不均匀沉降的迹象；个别天花板底有开裂裂缝，个别天花板底批荡有脱灰现象，部分墙体有水平、竖向、斜向开裂裂缝，个别墙体批荡有龟裂现象，个别门洞门框有变形现象，门窗、水电等设施具备正常使用功能。依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》（城住字XXXXXX号）评定该房屋为“一般损坏房”，对房屋有损坏的部位应作修缮处理。2015年9月16日，江南街道共建居委会向包括原告在内的住户发出通知：“为安全起见，请各住户接到通知后，立即暂时撤离居所。待房屋维修加固处理，确定安全后再搬回居住。外出租房期限直到问题彻底解决为止，租金由开发商支付。”2015年9月，在江南街道共建居委会发出暂时撤离居所通知后，被告曾通过共建居委会向原告支付过三个月（2015年6、7、8月）租金，之后被告拒绝向原告支付租金。2017年5月23日与2017年6月7日东江药厂业主代表与开发商沟通协商出具两份《会议纪要》。2017年7月17日，在惠州市惠城区城乡规划建设局和惠州市惠城区********办事处的协调、见证下，原告及其东江药厂第二栋的其他十一户业主、被告签订了《惠州市乾雷实业有限公司与东江药厂第二栋房屋业主重建协议》，约定由被告将原楼房拆除重建；住户搬迁拆除时间：2017年7月30日前完成搬迁。该《重建协议》中第四条关于工程建设费用出资方式及付款方式的约定：“由于双方在此事纠纷中都有一定的责任，双方都承担一定的经济责任：1、乙方（被答辩人）承担重建费用300元/平方米；2、剩余的工程重建费用由甲方承担，甲方（答辩人）负责实施重建工作，其他费用一概不承担。”等。重建楼房的《建筑工程施工许可证》于2017年12月12日颁发。2018年1月5日，被告与惠州市建设集团建筑工程公司签订《建设工程施工补充合同》，重建楼房现已完工并于2018年12月交付原告。另查，被告曾通过江南街道共建居委会向原告支付过三个月（2015年6、7、8月）租金共4500元（按每月1500元计），从江南街道共建委员会发出通知之日（2015年9月）至原、被告签订《重建协议》约定于2017年7月30日前完成搬离涉案房屋之日止共造成原告租金损失23个月，按每月1500元计，共计34500元。以上事实由当事人身份信息、《承诺书》、房地产权证、《房屋鉴定报告》、江南街道共建设去居委会发布的《通知》、《惠州市乾雷实业有限公司与东江药厂第二栋房屋业主重建协议》、《建筑工程施工许可证》、《谈话笔录》、《建设工程施工补充合同》、《民事裁定书》、开庭笔录等证据予以佐证。裁判理由和结果本院认为，本案是财产损害赔偿纠纷，原告作为惠州市惠城区*********（第二栋）301房的所有权人，对于其房屋受损而产生的租金损失及搬家费用有独立提起诉讼的权利。因被告施工行为导致原告房屋受损，原、被告之间属于房屋损害侵权关系，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，被告须承担恢复原状及赔偿损失的民事责任，双方为此签订的《重建协议》有效。本案的争议焦点为：被告是否应该支付原告外出租房的租金及搬家费用。关于外出租房租金的问题，本院分两段评判：（一）关于原、被告签订《重建协议》之前，被告是否应当支付原告外出租房租金的问题。因被告施工造成原告房屋受损，后业经被告委托的房屋安全鉴定机构评定为“一般损坏房”，在惠州市惠城区城乡规划建设局和惠州市惠城区********办事处的协调、见证下，原、被告双方经协商，于2017年7月17日签订《重建协议》，原告也同意于2017年7月30日前完成搬离涉案房屋。由于《重建协议》对协议签订之前原告外出租房的租金及搬家费用没有明确约定，基于被告已按每月1500元的标准向原告支付了三个月的租金损失的事实，对于原告主张被告支付《重建协议》签订之前的外出租房租金，本院认为被告应当继续承担补偿责任。故，被告应支付原告2015年9月份至2017年7月30日期间外出租房的租金34500元（即1500元×23个月=34500元）。（二）关于原、被告在签订《重建协议》之后至房屋交付之前，被告是否应当支付原告外出租房租金的问题。《重建协议》是当事人双方在平等、自愿、协商基础上作出的真实意思表示，合法有效。原告明知被告支付3个月租金后停止支付，但《重建协议》对外出租房租金没有明确提出，该协议第四条第2项也明确约定“其他费用一概不承担”。且原告诉讼至今，未向本院提交租房损失的相关证据。故，原告请求被告支付原告签署《重建协议》（即2017年7月30日完成搬迁之日）之后租房的租金，理由不充分，本院不予支持。关于搬家费是否应该支付的问题。涉案房屋受损，在《重建协议》签订前，尚未确定涉案房屋是否需要重建，按照常理，不存在搬家费用的问题。《重建协议》签订后，虽对搬家费用未作明确约定，但该协议第四条第2项载明“其他费用一概不承担”。故原告主张被告支付搬家费用，理由不充分，本院不予支持。综上，有理部分予以支持，其他驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市乾雷实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭**支付2015年9月份至2017年7月30日期间的租金损失共34500元。二、驳回原告谭**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1326元（原告已预交663元），由原告负担663元、被告惠州市乾雷实业有限公司负担663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄志强审 判 员  陈希希人民陪审员  陈 芳二〇二〇年九月二十五日法官 助理  朱 瑞书 记 员  唐 敏附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。