云南省武定县人民法院执 行 裁 定 书(2020)云2329执异10号异议人：蒋开品，男，1966年2月27日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。异议人：朱自秀，女，1966年6月18日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。蒋开品妻子）。共同委托诉讼代理人：贺光林，云南畅鸣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。申请执行人：武定县农村信用合作联社。住所地：武定县狮山镇中山路**。统一社会信用代码：91532329217620614D。法定代表人：丁志勇，理事长。委托诉讼代理人：杨天海，云南丰沛律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被执行人：刘汉兴，男，1972年8月16日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。被执行人：何明琼，女，1970年1月28日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。本院在执行申请执行人武定县农村信用合作联社（以下简称：信用联社）与武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼、陈文桦金融借款合同纠纷一案中，异议人蒋开品、朱自秀于2020年8月19日向本院提出书面异议。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。异议人蒋开品、朱自秀于2020年8月19日向本院提出书面异议称：一、《售房合同》依法成立，应受保护。2015年7月29日，刘汉兴、何明琼夫妇在无条件履行清偿到期借款380余万元的情况下，自愿决定将其座落于武定县七层楼房（新建完工）中的第六层200平方米住房以清算抵债的方式出售给债权人蒋开品、朱自秀住用，双方签订售房合同，约定每平米单价3500元，房价合计70万元，装修款249202元，共计949202元。三个月内过户，过户前有能力偿还借款则有赎回权。合同签订时已将第六层房屋移交买受人居住至今五年多。鉴于刘汉兴放弃赎回权，并要求过户手续延期，因此，房屋买卖成交后未缴纳相关税款（双方口头约定过户日期确定时补交）。前述事实在过户诉讼（2020）云2329民初521号判决中已确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“依法成立的合同，受法律保护”，“未办理物权登记的不影响合同效力。”二、查封狮山路19号5-7层楼房的申请已超出最高抵押合同范围和抵押最高额度，依法不应予以支持。申请执行人2013年2月27日与刘汉兴签订的编号为（2013）抵字第1号最高额抵押合同、抵押物清单、武房权证近字第**土地使用证载明：狮山路19号房1-4层，建筑面积为619.06平方米，最高抵押担保主债额为180万元，主债本金加利息、逾期利息、罚息、复利、违约金及为实现债权和相关以权力而发生的费用。不包括2014年后增建的5-7层。根据《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”由此可见，债权人实现最高抵押的优先受偿权应当依照物权法第二百零三条规定，即“抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”因此，申请执行人超范围、超最高债权额限度的申请依法不应予以支持。超范围、超限度的错误查封拍卖应予纠正，请求依法终止拍卖和解封第六层房产。综上所述，蒋开品、朱自秀与刘汉兴夫妇签订的售房合同合情、合理、合法应当受到法律保护，申请执行人查封、拍卖狮山路19号楼房中第六层的行为已超出最高抵押合同约定的范围和限定额度，损害了蒋开品、朱自秀的合法权益。请求法院：1、终止（2020）云2329执恢第27号裁定中对武定县的拍卖。2、依法裁定撤销对武定县的查封。申请执行人信用联社认为：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除。本案中武定县人民法院（2020）云2329执恢第27号执行裁定书，是武定县人民法院在审理（2016）云2329民初659号金融借款合同纠纷案件过程中，法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护信用联社合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释〔2005〕14号第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖，或者抵债”规定，武定县人民法院查封裁定是完全正确的。三、蒋开品、朱自秀并不是涉案房屋的所有人。2015年7月29日，刘汉兴、何明琼夫妻在履行清偿蒋开品、朱自秀到期借款380万元的情况下，将其坐落于武定县出售的行为侵犯了信用联社的权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故，都不能证明蒋开品、朱自秀是涉案房屋的所有人。四、“因买受人自身原因未办理过户登记”，人民法院对蒋开品、朱自秀提出的异议不应支持。蒋开品、朱自秀称其2015年7月29日就已经签订了售房合同，为什么在5年之久也不办理过户手续呢？蒋开品、朱自秀将责任推到刘汉兴身上，称“双方签订售房合同，三个月内过户，过户前有能力偿还借款则刘汉兴有赎回权而延迟办理房屋过户登记，致使上述房屋至今未能过户。”事实证明，蒋开品、朱自秀在说谎话，刘汉兴用该房屋向银行抵押借款，依据有关法律规定在未向银行还清借款前，不能办理过户手续。因此，人民法院对蒋开品、朱自秀提出的异议不应支持。五、从法理上来讲，物权优于债权。即信用联社的抵押权优先于蒋开品、朱自秀的债权（合同之债）。信用联社与刘汉兴是抵押关系，即抵押权属于用益物权是物权的一种，蒋开品、朱自秀与刘汉兴是债权的关系。从物权内容及效力来看，物权优于债权。物权系以直接支配标的物为内容，即物权人得以自己的意思表示及行为对标的物管理处分，实现其利益，而无须他人的意见或行为的介入。因而物权是典型的“支配权”“绝对权”。物权人对标的物的支配方式，可以是事实上的管理处分，也可以是法律上的管理处分；可以是有形的实体支配，也可以是无形的价值支配。同时，物权人得享受因直接支配而产生的利益。而债权，只是债权人得要求债务人将债务给付归属债权人，债权人取得利益只能通过请求债务人给付来完成。因而债权是“请求权”而不是“支配权”。另外，债务的特点之一是主体的特定性，债权债务只存在于特定人之间。因而，债权人只能向特定的债务人主张权利，即请求债务人为给付，债权人实现利益也只能通过债务人履行义务。因此债权为相对权。对于债务人以外的第三人，因其与债权人间不存在债权债务，所以债权人不得向其主张权利。所以物权要优先于债权，即信用联社的抵押权优先于蒋开品、朱自秀的债权（合同之债）。六、蒋开品、朱自秀的理由不符合法律规定，人民法院对蒋开品、朱自秀提出的异议应予以驳回。蒋开品、朱自秀适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”下列四种情形。信用联社认为，1、蒋开品、朱自秀占有该不动产没有合法手续，故，不符合法律规定的第二种情形；2、蒋开品、朱自秀与刘汉兴、何明琼等人虽于2015年7月29日签订合同，但未办理过户，不符合法律规定的第四种情形。因此，蒋开品、朱自秀的理由不符合法律规定，人民法院对蒋开品、朱自秀提出的异议应予以驳回。被执行人刘汉兴、何明琼未答辩。本院查明，武定县狮山镇狮山路19号房屋原建筑层数为四层，刘汉兴办理了产权证，房产证号：武房权证近字第**，国有土地使用证号为：武国用（2000）第××号。2013年2月27日，武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼向武定县农村信用合作联社白路信用社贷款，将属于刘汉兴所有的位于武定县整幢楼房（1-4层）作贷款抵押。2014年9月11日，经武定县住房和城乡建设局批准，刘汉兴取得建设工程规划许可证，将原狮山路19号房屋整幢拆除后重新建盖共七层的楼房。房屋建好至今，刘汉兴对新建房屋未重新办理产权证，对5-7层房屋也未办理过产权证。2015年7月29日，蒋开品、朱自秀与刘汉兴、何明琼签订《售房合同》约定：刘汉兴、何明琼将坐落于武定县楼房第六层、面积200平方米出售给蒋开品、朱自秀，每平方米单价3500元，合计70万元，装修费249202元，共计949202元。一次性冲减2015年7月29日前刘汉兴向蒋开品、朱自秀借款总额中的949202元，三个月内（10月27日之前）过户给蒋开品、朱自秀，若刘汉兴在过户前有能力偿还蒋开品、朱自秀的借款，刘汉兴有权收回房屋所有权。合同还对办理过户手续、费用、违约责任作了约定。合同签订后，刘汉兴、何明琼将武定县楼房第六层房屋移交给蒋开品、朱自秀居住使用至今。另查明，信用联社与武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼、陈文桦金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，于2016年11月1日作出（2016）云2329民初659号民事调解书，调解书内容为：一、由被告武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼连带偿还原告武定县农村信用合作联社贷款本金500万元及计算至2016年9月20日止的利息195465.78元，本息合计5195465.78元，2016年9月21日起至贷款本息清偿之日止的利息（包括罚息、复息按借款合同约定计收）。二、如被告武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼到期不履行调解书第一项还款责任，原告武定县农村信用合作联社对被告刘汉兴、何明琼、陈文桦所抵押的位于武定县（房屋所有权证号为：武房房权证近字第**、有土地使用证号为：武国用（2000）第××号），位于武定县（国有土地使用证号为：武国用（2006）第××号）的土地使用权，位于武定县（国有土地使用证号为：武国用（2006）第××号）的土地使用权在抵押价值范围内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；案件受理费48168元，减半收取24084元，由被告刘汉兴承担，剩余24084元退还原告武定县农村信用合作联社。上述款项限2016年11月20日前履行完毕。调解书生效后，武定县农村信用合作联社于2017年2月28日向本院提出执行申请，本院立案受理后，作出了执行通知书，通知被执行人武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼、陈文桦履行义务，但被执行人未履行，2019年3月1日，本院作出（2019）云2329执恢6号执行裁定书，裁定对被执行人刘汉兴所有的位于武定县（房屋所有权证号为：武房权房权证近字第**、土地使用证号为：武国用（2000）第××号），位于武定县（国有土地使用证号为：武国用（2006）第××号）的土地使用权，位于武定县（国有土地使用证号为：武国用（2006）第××号）的土地使用权予以查封，查封期限为三年（2019年3月1日起至2022年2月28日止）。2020年5月13日，本院作出（2020）云2329执恢27号执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘汉兴所有的位于武定县营业用地（房屋所有权证号为：武房权证房权证近字第**、、地使用证号为武国用（2000）第××号）。蒋开品、朱自秀不服武定县人民法院（2019）云2329执恢6号执行裁定书和（2020）云2329执恢27号执行裁定书执行的内容，认为蒋开品、朱自秀与刘汉兴夫妇签订的售房合同合情、合理、合法应当受到法律保护，根据《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”。因此，债权人实现最高抵押额的优先受偿权应当依照物权法第二百零三条规定，即：“抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿”。因此，申请执行人超范围、超最高债权额限度的申请依法不应予以支持，超范围、超限度的错误查封、拍卖应予纠正，申请查封、拍卖狮山路19号楼房中第六层的行为已超出最高抵押合同约定的范围和限定额度，损害了蒋开品、朱自秀的合法权益，依法提出异议，请求法院：1、终止执行（2020）云2329执恢第27号裁定中对武定县的拍卖；2、依法裁定撤销对武定县的查封。本院认为：信用联社于2017年2月28日提出执行申请，本院立案受理后，作出了执行通知书，通知被执行人武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼、陈文桦履行义务，但被执行人未履行，2019年3月1日，本院作出（2019）云2329执恢6号执行裁定书，裁定对被执行人刘汉兴所有的位于武定县予以查封，查封期限为三年（2019年3月1日起至2022年2月28日止）。2020年5月13日，本院作出（2020）云2329执恢27号执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘汉兴所有的位于武定县营业用地。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”在被执行人武定县华兴石材厂、刘汉兴、何明琼、陈文桦不履行义务，本院依据武定县人民法院（2016）云2329民初659号民事调解书的调解内容，对被执行人刘汉兴所有的位于武定县予以查封、拍卖符合法律规定，本院予以支持，蒋开品、朱自秀不服武定县人民法院（2019）云2329执恢6号执行裁定书和（2020）云2329执恢27号执行裁定书执行的内容，主张申请执行人的强制执行申请超范围、超最高债权额限度的申请依法不应予以支持，超范围、超限度的错误查封、拍卖的行为已超出最高抵押合同约定的范围和限定额度，损害了蒋开品、朱自秀的合法权益的异议申请请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人蒋开品、朱自秀的执行异议请求。如不服本裁定，可以自收到本裁定书之日起十日内，向云南省楚雄彝族自治州中级人民法院申请复议。审判长  仲银燕审判员  董忠华审判员  江曜鑫二〇二〇年九月三日书记员  毛继磊