陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初1972号 原告（反诉被告）：周燕，女，1982年4月5日出生，汉族，商洛市商州区城管局协管员，住商洛市商州区商洛市XX单元XX楼XX号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：董江源，（周燕丈夫），住商洛市商州区。被告（反诉原告）：陕西凯森置业有限责任公司，住所地西安市雁塔区南二环东斜四路2号。统一社会信用代码91610000732645509W。法定代表人：孙永福，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李军，陕西金镂律师事务所律师。原告（反诉被告）周燕与被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司（以下简称凯森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，被告凯森公司于2020年9月24日提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周燕及其委托诉讼代理人董江源与被告（反诉原告）凯森公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周燕向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月1日至2020年5月1日房屋租金40311.00元；2.被告按月租金5%的标准向原告支付滞纳金、直到支付之日止；3.被告向原告支付自2020年5月1日起至2020年10月1日的房屋租金，租金标准执行2019年的房屋租金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原被告于2014年4月28日签订《房屋租赁协议》1份。协议约定，原告将自有的位于商洛市XX园XX街XX号商铺（建筑面积51.46平方米）出租给被告经营使用。租赁期限为6年，即自2014年5月1日起，至2020年5月1日止。租金及支付方式：前两年租金为每年24,187元，中间两年租金为每年32,249元，最后两年租金为每年40,311元，租金于每年度期满后15日内一次性支付。二、协议约定，若乙方逾期支付租金，乙方按照月租金5%向甲方支付滞纳金。协议签订后，原告按期将出租房屋交付被告使用，几年来，被告也能按期如数向原告支付租金，但是2020年5月1日合同到期，被告应在2020年5月15日前支付最后一年度租金时，被告拖欠至今未付。经原告多次催促至今未果，无奈之下，原告只有起诉。三、协议还约定，“租赁期满后，乙方有优先续租权；乙方在租赁期满前2个月书面明确表示不再续租”。截止目前，甲方未收到乙方任何明确表示不再续租的书面告知材料，因此甲方不清楚乙方是否有续租意向，若合同终止后乙方不再续租，则致使房屋闲置，给甲方造成损失，要求乙方于2020年10月1日腾房。综上，原告认为，原被告之间签署的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定全面履行义务，如今被告却不遵守诚信未能按期支付租金，严重损害原告的合法权益。为此，原告依法诉至法院，望早日公正判决。被告（反诉原告）凯森公司答辩并反诉称：原告诉称原被告之间房屋租赁合同的签订时间及约定内容均属实，被告已将前5年的房屋租金付清，目前欠付原告2019年5月1日到2020年4月30日之间的房屋租金。2020年合同期满后，双方未重新续签房屋租赁合同，原告向被告主张合同期满后的租金，没有合同依据。原告主张的滞纳金，被告不认可，到期未付房屋租金是被告在行使不安抗辩权，因为合同签订6年，被告支付原告5年的租金，原告至今未向被告出具税务发票，据此，被告在原告未出具全额税务发票之前暂缓支付2019 -2020年的租金，故被告并未违约，不应承担违约责任。案涉房屋一直处于闲置状态，合同到期后，被告未续租、未使用、未阻碍原告收房，原告随时可以收回房屋。被告已委托商铺的物业公司于2020年4月底前，以电话、短信通知原告等业主收房，但原告至今未收房，故不存在被告向原告腾房，原告可随时与物业办理交房手续。2020年1月25日，陕西启动重大突发公共卫生事实一级响应，被告被迫停止营业，直至租期届满也未正常经营，损失严重。根据《西安市政府有效应对疫情促进经济平衡发展的若干措施（暂行）》规定，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。积极鼓励非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理和其他费用，具体事宜由双方协商解决。故为了减少被告的损失，请求适当减免部分租金。同时，被告已支付原告租金至2019年5月1日共计153,183元，但原告从未向被告开具相应数额的发票，导致被告未能正常入账报销该支出。综上，被告向本院提出反诉请求：1.减免反诉原告2020年2月1日至2020年5月1日房屋租金10,077.75元；2.反诉被告向反诉原告开具已付房租153,183元的税务发票；3.反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）周燕针对被告（反诉原告）凯森公司的反诉辩称：一、关于被告的第1项反诉请求。被告没有与原告主动协商，而是直接向法院提出反诉，原告认为，被告的反诉无正当理由，不符合起诉条件，不属于受诉法院管辖。被告反诉要求减免3个月租金的依据是西安市的文件，不适用于本案中房屋租赁合同的履行地。因此，被告的该项反诉请求，应予驳回。二、关于被告第2项反诉请求。被告的该项反诉请求纯属无稽之谈。在房屋租赁协议中，并未规定甲方应当向乙方出具相应数额的发票。又何来原告从未向被告开具相应数额的发票，导致其未能正常入账报销该支出这一说。根据《房屋租赁协议》第五条和租金及支付方式的约定内容来看，租金是否含税并不明确，且该合同系被告的制式合同，相关条款的解释权应当归属被告，被告并未对租金进行任何附加说明，原告认为存在两种可能：1.被告出具的房屋租赁合同存在合同欺诈；2.租金是原告的税后所得，原告应当承担的房屋租赁税费已由被告代扣，上缴税务局，否则被告有偷税漏税之嫌。原告认为被告不尊重事实，请求法院驳回被告的该项反诉请求。三、请求驳回被告的第3项反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2014年6月16日，原告（反诉被告）周燕（甲方）与被告（反诉原告）凯森公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将其拥有合法产权的商洛市XX园XX街XX号商铺（建筑面积51.46平方米）出租给乙方经营使用，租赁期限6年，自2014年5月1日起，于2020年4月30日止。三、租金及支付方式：房屋租金按年计算：2014年5月1日至2015年5月1日租金24,187元；2015年5月1日至2016年5月1日租金24,187元；2016年5月1日至2017年5月1日租金32,249元；2017年5月1日至2018年5月1日租金32,249元；2018年5月1日至2019年5月1日租金40,311元；2019年5月1日至2020年4月30日租金40,311元。合同租赁期满一年后15日内，乙方向甲方一次性支付上年租金。甲方应当于2014年5月1日前将房屋交付给乙方，否则，房租自实际交付之日计算。四、违约责任：1.乙方的违约责任：在乙方正常经营期间，若乙方逾期支付租金，乙方按照月租金5%向甲方支付滞纳金，若逾期支付超过一个月，甲方有权解除合同并要求乙方支付拖欠的租金；2.甲方的违约责任：甲方不得提前解除本协议，如甲方违约，乙方有权要求甲方继续履行协议。五、相关费用的承担：1.因履行本合同所发生的出租商铺房屋租赁税费根据政府部门的有关规定承担；2.甲方同意乙方根据实际需要，在不影响商铺整体结构的情况下对商铺进行装饰装修及格局调整，费用由乙方及乙方授权人承担；3.出租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或实际经营人承担。七、租赁期满后，乙方有优先续租权；乙方在租赁期满前2个月书面明确表示不再续租的，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。合同签订后，被告分别于2015年5月5日向原告支付租金24,187元、2016年5月9日支付24,187元、2017年5月15日支付32,249元、2018年5月10日支付32,249元、2019年6月14日支付40,311元，总计153,183元。现原告周燕以被告凯森公司未按期支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为由，诉至本院。审理中，原告周燕要求被告凯森公司交房，被告亦同意，原告已于2020年9月29日办理了案涉商铺的交房手续。证明上述事实的证据有原告（反诉被告）周燕、被告（反诉原告）凯森公司的陈述，原告周燕提供的房屋租赁协议、个人活期存款交易明细。被告凯森公司补充的交房通知、短信发送记录等证据，原告对此有异议，认为自己未到交房通知。经查，被告补充的证据中没有原告的联系方式，不能证明其公司于2020年4月30日前已通知原告交房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告（反诉被告）周燕与被告（反诉原告）凯森公司签订的《房屋租赁协议》真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行义务、行使权利。按照协议约定，被告凯森公司应于2020年5月15日前向原告周燕支付2019年5月1日至2020年4月30日租金40,311元，但自2020年1月底2月初开始，全国范围均受到新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，相对其他疫情影响较重的地区，案涉房屋租赁合同的履行地即商洛市，直接受影响的时间段为2020年2月至3月共两个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，并综合被告在发生本次新冠肺炎疫情前，前5个合同年度向原告支付租金的实际情况，酌情对案涉合同第6年度中的两个月租金予以免除，由被告向原告支付合同第6年度租金33,592.50元（即40,311元÷12个月×10个月），并对原告主张的滞纳金予以免除。关于合同期满后，原告的房租损失问题。被告本应于租赁期限届满前2个月向原告明确，其是否续租，但被告未及时明确其意见，且在合同期满后未及时向原告交还商铺，导致案涉商铺闲置，被告应就此向原告承担赔偿责任，原告据此要求被告参照合同第6年度的租金标准向其支付2020年5月1日至交房之日的房租损失，于法有据，应予支持，该时段为4个月零29天，按年租金40,311元的核算为16,684.28元。关于被告反诉请求原告向其开具已付房租153,183元的税务发票，原被告在《房屋租赁协议》中对此约定不明，但按照《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定，原告收取的租金，应依法纳税。原告认为其从被告处取得的租金系税后金额，没有证据，故被告的该项反诉请求应予支持。对于被告提出的不安抗辩权等，没有证据证明其观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司向原告（反诉被告）周燕支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金33,592.50元；二、被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司赔偿原告（反诉被告）周燕2020年5月1日至2020年9月29日期间的租金损失16,684.28元；三、原告（反诉被告）周燕向被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司提供153,183元房屋租金税务发票；四、驳回原告（反诉被告）周燕的其他诉讼请求。上述一、二、三项内容，限原告（反诉被告）周燕与被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1007元，减半收取503.50元，由被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司负担；反诉费26元，由原告（反诉被告）周燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审  判  员     何  明 二O二O年九月三十日 书  记  员     寇青青  1