江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0391民初2279号原告（反诉被告）：徐州徐宁苏宁物流有限公司，统一社会信用代码：913203003020506522，住所地：徐州市新城区104国道南侧经16路东，送达地址：徐州市云龙区复兴南路128号12层秦奋收转。法定代表人：朱翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦奋，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏贤英，江苏元封律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋柯，女，汉族，1984年11月17日生，住徐州市经济开发区。徐州徐宁苏宁物流有限公司与宋柯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。徐州徐宁苏宁物流有限公司的委托诉讼代理人魏贤英，宋柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州徐宁苏宁物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告已付多付的期间(2019.12.23至2020.4.29)租金4.14万元。利息(以4.14万元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)(暂计算至2020年3月31日金额为472.65元)。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月27日与被告签订租赁合同，租期5年1个月(2019.3.30至2024.4.29)，首年租金12.42万元。根据原被告签订的租赁合同第十七条：“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期。乙方不承担其他任何责任。”原告于2019年10月23日将解约函直接交付被告，通知被告将于2019年12月20日提前解除合同。现原告已撤出该租赁物，但被告始终不同意退还原告已付多付的期间(2019.12.23至2020.4.29)租金4.14万元，故诉至人民法院，恳请人民法院依法判决被告返还上述款项。被告宋柯辩称，我们签订的是五年的合同。当时两家反复给他们工作人员强调是否会提前解约，对方说不会。所以我才答应拆除二层。我的房子面积没有隔壁的大，但是我的房租比隔壁的高是因为我们有约定五年之内将二层和装修的费用在租金上体现返给我。所以原告提前解约我不同意。我原先连装修加隔层是20多万，交付的时候一层我是完全按照对方要求交付的，但是原来二层是我自己做的，他们说由他们来拆除。原先二层隔断的费用我要求他们还给我或者是恢复。在租给他们的时候他们没答应我，我们一直在协商，对方向我要3万的租金，但是他们不愿意补偿我二层的拆除损失。所以我不愿意退还该租金。宋柯反诉称，请求判令原告赔偿损失8万元。事实与理由同答辩意见，并申请鉴定对案涉房屋夹层拆除与恢复的费用进行鉴定。徐州徐宁苏宁物流有限公司辩称，我们不同意被告的反诉意见及鉴定申请，根据合同第二条的约定，所有拆除是原告拆除，隔墙拆除返还是无需恢复的，即这个拆除是经过被告即反诉原告同意的。涉案的房屋装修后没有使用，被告已经将涉案房屋出租出去，也没有损失也没有影响到租赁，其鉴定没有价值。所以原告不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人陈述以及原告依法提交了2019年3月27日原告与宋柯签订的租赁合同一份、苏宁物流公司付款凭证打印件一份、苏宁公司的解约函、2019年10月23日录音材料，被告提交了微信聊天记录打印件7页、案涉房屋一层与二层照片、被告2020年6月1日与孙秀东签订的租赁合同，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2019年3月27日，原告徐州徐宁苏宁物流有限公司作为承租方、乙方与作为出租方、甲方的被告宋柯签订《租赁合同》，约定被告向原告出租位于金山桥星光名庭2#-4-101的房产，本合同租赁期限五年零一个月，自2019年3月30日至2024年4月29日，首年租金12.42万元。第二条约定，“租赁房屋的计租面积140平方米，其中一层140平方米。房屋交付标准为：顶（刷白、现状交付）、地（地砖、现状交付）、墙（刷白、现状交付）、玻璃门窗（现状交付）、外立面（现状交付）、卷帘门（现状交付）、所有拆除（乙方拆除）、隔墙（乙方负责拆除返还无需恢复）”。第十七条约定，“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期。乙方不承担其他任何责任。”第十八条约定，“乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。”原告授权代表曹国权、被告宋柯在案涉合同上签字。合同签订后，原告依约向被告支付了13个月的租金12.42万元。2019年10月23日，原告将解约函直接交付被告并将房屋钥匙交付被告。该《解约函》称，“于2019年12月20日正式解除（若贵方收函日期在2019年10月21日后，则于贵方收函后60日之次日正式解除）”。根据原告诉请，结合案情，归纳双方争议焦点为原告诉请判令被告返还原告已付多付期间的租金4.14万元及利息有无事实和法律依据。本院认为，原被告之间于2019年3月27日签订的《租赁合同》，依法成立，对当事人具有约束力。原告依照该合同第十七条的约定解除合同，该合同自2019年12月23日解除，本院对此予以认可。关于原告徐州徐宁苏宁物流有限公司的诉请判令被告返还已付多付的期间即2019年12月23日至2020年4月29日的租金4.14万元以及相应的利息，利息以4.14万元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持，但利息按照按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告宋柯抗辩并反诉是考虑到原告租赁被告房屋五年零一个月的期限才签订合同的，且其房屋二层的夹层系钢结构。现原告解除合同出于被告的意料之外。被告反诉请求原告赔偿损失即案涉房屋夹层拆除与恢复费用计法院8万元并申请对其损失进行鉴定。由于被告的二层已被拆除，导致无法鉴定。但是，原告的解约行为给被告造成的损失是客观存在的，这也在原告工作人员与被告微信聊天中得到体现，双方只是对赔偿被告具体数额一直存在争议。结合现有证据，原告提前解除合同严重侵害了被告的信赖利益。第一，整个合同确立的双方当事人权利义务明显失衡。第二条中的“租赁房屋的计租面积140平方米，其中一层140平方米。房屋交付标准为：…所有拆除（乙方拆除）、隔墙（乙方负责拆除返还无需恢复）”。从该条文可知，案涉房屋尚有夹层，但由乙方即原告拆除、隔墙由乙方即原告拆除返还无需恢复。第十七条规定了原告享有单方解除权，只需补偿被告60天的租金损失。第十八条约定的原告装修改造返还时无需恢复以及额外10天的腾空期。第二，合同中原被告权利义务失衡原因在于，原告约定租赁期限为五年零一个月即相对较长的租赁期，故被告才作了重大让步。第三，原告在承租6个月后突然解约，严重侵犯了被告的信赖利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本条规定为合同不履行或不完全履行所产生的信赖利益损失。它主要是指合同当事人因信赖对方讲全面履行合同而支付对价或费用，因此所遭受的损失。对其救济，旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还或赔偿，从而使当事人处于合同从未订立之前的良好状态。对这种信赖利益的赔偿包括缔约费用、准备履行所支出的费用、受害人在合同生效以后因相信对方会全面履行合同义务而进行己方的履行行为所支出的费用以及支出上述费用所遭受的利息损失。信赖利益可以根据诚信原则，综合当事人的过错、另行出租房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素予以支持。本案中，被告在整个租赁期限61个月里只承租6个月，属于履行合同义务不符合约定的情形，给被告造成的损失应予赔偿，赔偿数额以是否约定的6个月为限，鉴于原告已经给予被告两个月的准备期限，原告只需赔偿被告4个月的租金损失，即124200元÷396天×120天=37636.36元。利息以37636.36元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋柯于本判决发生法律效力之日十日内向原告徐州徐宁苏宁物流有限公司返还2019年12月23日至2020年4月29日的租金4.14万元以及相应的利息（利息以4.14万元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、原告（反诉被告）徐州徐宁苏宁物流有限公司于本判决发生法律效力之日十日内向被告（反诉原告）宋柯赔偿信赖利益损失37636.36元及相应的（利息以37636.36元为基数，自2019年12月23日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回被告（反诉原告）宋柯、原告（反诉被告）徐州徐宁苏宁物流有限公司其他的诉讼请求。案件受理费847元、减半收取423.5元，由宋柯负担（徐州徐宁苏宁物流有限公司已预交，宋柯于本判决发生法律效力之日起十日内向随上述案款一并给付徐州徐宁苏宁物流有限公司）；反诉案件受理费900元，由徐州徐宁苏宁物流有限公司负担（宋柯已预交，徐州徐宁苏宁物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向随上述案款一并给付宋柯）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏俊哲二〇二〇年九月二十四日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。