河南省焦作市解放区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0802民申19号再审申请人(原审被告):徐新峰，男，1982年12月26日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王冬平，男，1971年1月1日出生，汉族，住焦作市解放区。被申请人(原审原告):焦作市鹏祥物业管理有限公司，住所地：焦作市解放区花园小区**楼****。法定代表人：李巧玉，执行董事。委托诉讼代理人：周全虎，男，系公司经理。申请人徐新峰与被申请人焦作市鹏祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，申请人不服焦作市解放区人民法院(2020)豫0802民初705号民事判决书，特依法向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人徐新峰申请再审要求：撤销(2020)豫0802民初705号的判决，要求再审。事实理由如下:开庭过程中被申请人提供的《前期物业管理合同》中有几个疑问：1.签订该合同时被申请人没有取得此合同中编号为410802453号的行政许可。申请人有理由怀疑此《前期物业管理合同》的真实性，请求法庭调查，确定真相，如果被申请人涉嫌作伪证，蒙蔽法庭，请法庭依法追究其刑事责任；2.被申请人提供的生效判决不能作为本案的定案依据。被申请人焦作市鹏祥物业管理有限公司提交意见称，被申请人请求：判令驳回申请人的再审要求，维持原判。事实与理由：第一，一审终审法院对涉案物业服务合同纠纷一案基本事实认定清楚，所作出(2020)豫0802民初705号的民事判决符合法律规定。申请人仅以对《前期物业服务委托合同》中有几个疑问，有理由怀疑《前期物业服务委托合同》的真实性为理由，就要求再审法院撤销(2020)豫0802民初705号的判决，既没有事实依据，也没有法律依据。1.2014年6月28日，焦作市鹏祥物业管理有限公司与焦作市华茂置业有限公司依法签订了《前期物业服务委托合同》，并且于同年7月1日正式进入物业服务区域，对业主的公共区域进行物业服务。是客观事实。2.2015年5月14日申请人徐新峰接房，同时已经领取了焦作市华茂骄座小区1号楼1单元23号房屋钥匙，进驻物业服务区域，对所属房屋进行装修、入住。也是客观事实。3.申请人被起诉到焦作市解放区人民法院。焦作市解放区人民法院依法作出(2020)豫0802民初705号民事判决书。合法合规。4.被申请人与案外人焦作市华茂置业有限公司于2014年6月28日签订的《前期物业服务委托合同》，是根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定以及《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合法、合规。5.被申请人根据《物业服务企业资质管理办法》和《焦作市物业企业资质审批管理办法》规定，于2014年5月30日、2015年8月11日分别依法依规申领取得暂定三级和三级资质证书。是客观事实。另国发(2017)7号文件和2018年建设部令第39号文件取消了物业服务企业二级及以下资质认定和将《物业服务企业资质管理办法》废止。6.申请人提出有理由怀疑《前期物业服务委托合同》的真实性。焦作市解放区人民法院民事裁定书(2020)豫0802民申4号中，已经查明认定《前期物业服务委托合同》真实有效。第二，一审终审法院依法查明认定物业服务合同中的物业服务公司(原告)和涉案业主(被告)之间确实存在实施服务与享受服务的事实，判决被告徐新峰应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市鹏祥物业管理有限公司物业服务费1689元。判决符合法律规定。申请人要求再审撤销(2020)豫0802民初705号的判决，既不符合事实，也没有法律依据。1.被申请人与开发公司签订的《前期物业委托服务合同》第四章第五条约定“物业费收费时间：自物业交付使用之日起，业主或物业使用人应承担其物业的服务费用，无论物业是否占用、出租或空置，业主均须交付100%的服务费和其他应付费用。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度(1月、4月7月、10月)前10日内履行交费义务”。开发公司制定的《业主临时公约》，以及开发公司与物业企业签订的《前期物业委托服务合同》，均在涉案小区区域内的公共墙面上公开张贴公示，申请人应该是知道的，并且应该按照服务合同约定履行交费义务。但是，申请人且选择了以各种不符合事实的理由，拒绝履行交费义务构成违约。2.焦作市解放区人民法院(2020)豫0802民初705号的判决，有效地维护了法律的尊严和被申请人的合法权益。3.申请人无视法律尊严，拒绝执行法院判决。申请人于2020年8月19日向焦作市解放区人民法院提出执行申请。之后，申请人才提出再审申请。综上所述，被申请人请求再审法院驳回申请人的再审要求，维持原判。本院经审查认为，本案系物业服务合同纠纷。关于《前期物业服务委托合同》真实性的问题。该合同系焦作市华茂置业有限公司与被申请人于2014年6月28日签订，在合同第一页的资质证号显示为“410802453”，焦作市房产管理中心出具的《焦作市房产管理中心关于政府信息公开的答复》显示：被申请人暂定三级物业服务企业资质证书的发证日期为2014年5月30日，资质证书编号：410802455；被申请人三级物业服务企业资质证书的发证日期为2015年8月11日，资质证书编号：410802453。申请人据此对2014年6月28日双方签订的《前期物业服务委托合同》真实性存疑。本院认为，《前期物业服务委托合同》签订的甲方为焦作市华茂置业有限公司，乙方为被申请人焦作市鹏祥物业管理有限公司，双方在合同落款处均加盖有公司印章。被申请人于2014年4月4日成立，2017年9月26日其法定代表人为周全虎。根据《物业管理条例》第三十二条第一款规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，该规定属于管理性规范，而非效力性规定，且2018年3月19日修订实施的《物业管理条例》已将关于资质证书的款项废止。本案中，在焦作市华茂置业有限公司与被申请人签订《前期物业服务委托合同》时，被申请人已经取得可以从事物业管理的资格，其有资质与开发商签订涉案合同，合同中的资质证号对合同效力不具有决定性影响。根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。只要签订合同时，开发商与物业公司没有《合同法》规定的无效情形，该合同就有效。本案中，申请人没有证据显示涉案合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。虽涉案合同上仅加盖有单位公章，没有法定代表人的签字，但该合同并没有违反法律规定，且是双方自愿签订，应当认定《前期物业服务委托合同》有效。故本院认为《前期物业服务委托合同》真实有效，申请人以物业服务资质来对物业公司提供的物业服务进行否定性评价，缺乏法律依据。综上，申请人提出再审理由，均不能成为其不交物业费的依据，在被申请人提供了相应物业服务的情况下，申请人依法应当交纳相应的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原审判决申请人向被申请人支付物业服务费并无不当。申请人在再审审查期间提交的贰仟元装修押金、《商品房买卖购房合同》中附件四：合同补充协议、焦作市房产管理中心信息公开的答复以及耿喜安、李玉峰与王东平的对话（CD光盘）证据，系原审庭审结束前已经存在，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定的再审新证据。综上，申请人提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回徐新峰的再审申请。审判长  马艳春审判员  郭 岩审判员  孙晓勇二〇二〇年九月二十一日书记员  王 帆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。