河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初4176号原告：河南运昌置业有限公司，住所地郑州市中原区汝河小区**。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范宇航，男，1986年3月5日出生，该公司员工。被告：江猛，男，1989年12月6日出生，汉族，住河南省淮滨县。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州管城支行，，住所地郑州市金水区郑汴路**负责人：卢红明，该支行行长。委托诉讼代理人：王斐，男，1962年1月5日出生，该支行员工。原告河南运昌置业有限公司（以下简称运昌公司）与被告江猛、第三人中国农业银行股份有限公司郑州管城支行（以下简称农业银行管城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范宇航及第三人委托诉讼代理人王斐到庭参加诉讼，被告江猛经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告运昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为XXX的《商品房买卖合同》；2.判令被告、第三人配合办理上述合同备案、涉及商品房的预告登记、预抵押、注销手续；3.判令被告返还涉案房屋；4.判令被告支付补偿金14906.84元（以709849.45元为基数，按万分之五/天，自2020年4月24日起计算，暂计至2020年6月5日，应计至合同备案注销之日）。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原、被告签订编号为XXX的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的中原区汝河路南、李江沟路西的和昌悦澜一期XXX号商品房，房屋面积77.07平方米，房屋总价912711元。合同签订当天被告应支付首付款182711元，剩余730000元被告通过银行贷款方式支付。后被告与第三人签订贷款合同，借款730000元，原告为其借款提供阶段性担保，被告将涉案房屋预抵押给第三人。2018年6月1日，原告向被告交付涉案房屋，被告入住。《商品房买卖合同》合同附件四补充协议第三条第六款第1项约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之5的补偿金”；第3项约定：“如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任。自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按合同相关约定支付违约金”。第三人发放贷款后，被告逾期还贷。2019年第三人诉至郑州市金水区法院，金水区法院依法作出（2019）豫0105民初XXX号判决书，判令被告偿还全部剩余贷款本金及利息，原告承担连带保证责任。判决生效后，被告拒不履行还款义务，第三人申请强制执行，郑州市金水区人民法院于2020年4月15日向原、被告送达（2020）豫0105执XXX号执行裁定书，划扣、冻结原、被告709849.45元财产，2020年4月23日依法划扣原告银行账户709849.45元。截止起诉之日，被告未偿还原告代偿款及补偿金。原告认为，被告违反购房合同附件四第三条第3款约定的行为，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权解除购房合同，主张补偿金。故原告向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告江猛未作答辩。第三人农业银行管城支行辩称，原告诉请与第三人无关，第三人不属于商品房买卖合同的相对人，原告要求按照上述合同及商品房买卖合同承担商品房合同约定的解除预告抵押登记注销手续，没有事实及法律依据，应驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订合同编号16002720866的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于XXX房屋，该商品房建筑面积77.07平方米，总价款为912711元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额182711元以现金支付，付款时间2016年9月8日，约定金额730000元以商业贷款方式支付，付款时间2016年10月8日。附件四《合同补充协议》第三条第6项约定：“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之5的补偿金；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按合同相关约定支付违约金”。被告在第三人农业银行管城支行申请办理了按揭贷款，原告为被告的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保。合同履行过程中，被告未按约定偿还银行贷款本息，第三人向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院作出判决，判令被告偿还第三人借款本息共计708366.27元，及至实际偿还之日止的全部借款利息，原告对被告的上述债务承担连带保证责任。后第三人向河南省郑州市金水区人民法院就前述判决申请执行，2020年4月23日，河南省郑州市金水区人民法院在执行过程中划扣原告存款709849.45元用于向第三人偿还被告贷款本息。诉讼中，被告江猛在第三人处的案涉贷款已经结清。郑州市不动产登记中心于2020年9月7日出具的不动产登记资料查询结果证明（编号：XXX）显示：位于XXX房屋的不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第XXX号；该房产于2017年10月18日设立预售商品房买卖预告登记，权利人为江猛；于2017年12月5日设立预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国农业银行股份有限公司郑州管城支行，抵押金额73万元。诉讼中，原告认可已按期收到被告支付的全部购房款（包括现金支付部分及贷款部分）。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容，合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。被告江猛未按合同约定支付银行贷款本息，致使原告向贷款银行承担担保责任，已为被告代偿了其所欠的贷款本息共计708366.27元，现原告依据双方买卖合同补充协议的相关约定，要求解除其与被告江猛签订的合同编号为XXX《商品房买卖合同》，并要求被告江猛返还房屋、协助办理案涉《商品房买卖合同》信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的注销手续，理据充分，本院予以支持。原告基于案涉商品房买卖合同主张第三人协助原告办理预告登记、预抵押登记注销手续，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。另依据案涉《合同补充协议》第三条第6项约定，原告承担担保责任后，被告应以代偿金额为基数向原告支付日万分之五的补偿金，原告据此主张的补偿金，合法合约，本院予以支持。被告江猛经本院合法传唤，无正当理由未到庭答辩、举证、质证，视为其放弃上述诉讼权利，应承担相应之不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河南运昌置业有限公司与被告江猛签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）于本判决生效之日解除；二、被告江猛于本判决生效之日起十日内向原告河南运昌置业有限公司返还位于XXX房屋，并协助原告河南运昌置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）信息备案和预购商品房预告登记、预抵押登记的注销手续；三、被告江猛于本判决生效之日起十日内向原告河南运昌置业有限公司支付补偿金（以708366.27元为基数，自2020年4月24日起按日万分之五的标准计算至合同信息备案注销之日止）；四、驳回原告河南运昌置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6538元，由被告江猛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李晓玲二〇二〇年九月十五日书记员  李 洋