江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3793号原告：彭昱丞，男，1994年5月13日生，汉族，户籍地赣州市章贡区，现住赣州市章贡区。原告：袁艺，女，1994年11月13日生，汉族，户籍地赣州市章贡区，现住赣州市章贡区。被告：赣州赣晟房地产综合开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**轩雅居******。统一社会信用代码：91360700772384390U。法定代表人：古钟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴爱民，男，1963年5月3日生，汉族，住江西省赣州市崇义县，系该公司法务部主任，特别授权。委托诉讼代理人：黄学文，男，1964年1月14日生，汉族，住江西省赣州市崇义县，系该公司办公室主任，特别授权。原告彭昱丞、袁艺与被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭昱丞、袁艺、被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人吴爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭昱丞、袁艺向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付逾期交房违约金89968元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原、被告签订编号为2017031701101《赣州市商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据合同约定，被告应当于2018年12月31日前向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，否则需向原告交付逾期交房违约金。逾期180日内，每日按全部房价款的万分之一支付违约金，逾期超过180日后，原告继续履行合同的，每日按全部房价款的万分之三支付违约金。但被告于2019年9月15日才通知原告交房。原告验收时发现水、电、燃气均未通。2019年10月3日起才开始供电。原告迫于无奈与2019年11月5日开始对房屋进行装修。此后原告多次主张违约金未果，遂起诉至法院。被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司答辩称，逾期交房是事实，但是补充协议第八条约定违约金最高限额为15000元。本院经审理查明：2017年3月17日，原告彭昱丞、袁艺（买受人）与被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司（出卖人）签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017031701101）。合同约定，两原告购买被告开发的赣州市章贡区御澜湾9幢1501室住宅，建筑面积为142.91平方米，单价为7686.71元/平方米，总价款为1098508元。付款方式采用商业贷款，2017年3月17日前支付首期房价款228508元（含签订合同前已支付定金50000元），余款870000元向赣州银行申请贷款支付。商品房交付条件应当同时符合下列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件。即交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；交付时纳入城市供电网络并正式供电。供水、供电及排水由出卖人负责办理开通手续并办理相关费用。交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，燃气开通由买受人自行办理开通手续。如果房屋交付日未达到供水排水、供电和燃气约定交付条件，出卖人应当采取相关措施达到合同约定的交付使用条件。合同第十一条、第十二条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。作为合同附件五的《补充协议》第八条关于商品房交接、交付及保修责任的约定中第8款载明本合同第十二条第1项（2）逾期超过180日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，经双方约定该违约金的金额累计不超过15000元。合同签订后，原告彭昱丞、袁艺依约向被告交付了购房款1098508元，但被告未依约于2018年12月31日前向两原告交付房屋，于2019年9月3日才通知两原告于2019年9月10日办理交房手续。两原告验收时发现房屋未供电，未到达交付条件并拒绝收房。2019年9月29日起，国网江西省电力公司赣州供电分公司开始对案涉9幢房屋进行供电，并于2019年11月11日对原告彭昱丞进行电表立户。因双方就逾期交房赔偿事宜未能协商一致，遂致诉。另查明，因被告逾期交房，在赣州市住建局等政府领导组织协商下，被告与部分业主于2019年6月30日签订了《江湾一号二期（原名御澜湾）项目2019年6月30日补充协议》，该协议约定：1、于2019年6月30日前成立工作协调小组，由住建等相关部门、赣州赣晟房地产综合开发有限公司、业主代表组成协调小组。工作协调小组定期召开工作协调会议，确保住宅在2019年9月20日前、公寓在2020年2月28日前按期交房。2、若住宅在2019年9月20日前交房，则之前的违约金按原合同赔偿方案执行。公寓在2019年12月31日前交房，则之前的违约金按原合同赔偿方案执行；住宅违约金支付时间为2019年10月、11月、12月三次足额平均支付，公寓违约金支付时间为2020年3月、4月、5月三次足额平均支付。3、若住宅在2019年9月20日前未能交房、公寓在2020年2月28日前未能交房，则住宅在2019年6月30日之后、公寓在2019年12月31日之后的违约金由万分之一提升至万分之三，上不封顶且违约金按月足额支付，原合同补充协议的累计违约金赔付不超过15000元条款作废。4、若本协议与原购房合同补充协议有冲突的，以本补充协议为准。原告袁艺在该补充协议上签字。本院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立，合法有效，双方当事人均应予以遵照履行。两原告已依约向被告交付了购房款，但被告未按合同约定的期限交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原、被告签订的《江湾一号二期（原名御澜湾）项目2019年6月30日补充协议》是否合法有效的问题。该补充协议是在被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司违反购房合同约定未能按期交房时原、被告双方就新的交房时间、逾期交房违约责任等所作的约定，签订该补充协议系原告向被告主张权利的合法方式，协议内容也是原、被告双方的真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为案涉房屋交付时间。本院经审查认为，被告于2019年9月3日通知原告办理验房手续，但原告验房过程中发现案涉房屋并未供电，不符合《赣州市商品房买卖合同》第十条的约定。根据原告提供的证据，9幢房屋于2019年9月29日起开始逐步供电，并于2019年11月11日进行电表立户。原告主张供电时间为2019年10月3日，并以此认定为房屋交付时间。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十条约定，如果出卖人交付房屋时未达到该条约定的交付条件，出卖人应当进行整改，交房时间仍然以被告通知办理交房时间为准，但原告有权要求被告进行整改。因此本案交房时间应为为2019年9月3日。根据原、被告签订的补充协议，2019年9月20日前交房的违约金按原合同赔偿方案执行。即逾期超过180日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，经双方约定该违约金的金额累计不超过15000元。因此原告主张要求被告继续履行合同，本院予以支持。但违约金应当以15000元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告彭昱丞、袁艺支付逾期交房违约金15000元；二、驳回原告彭昱丞、袁艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024.5元（已减半收取），由被告赣州赣晟房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状正本及副本共三份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  宋继忠二〇二〇年九月七日书记员  钟 艳