云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初844号原告：汪樱，女，1970年4月9日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。被告：周春，女，1978年2月7日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告汪樱与被告周春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪樱、被告周春的委托诉讼代理人邓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪樱向本院提出诉讼请求：1、判令周春向汪樱支付违约金人民币50000元，同时支付2020年4月22日起至一审判决生效之日止的房屋租金；2、本案所产生的诉讼费及一切因诉讼而产生的费用由周春承担。诉讼过程中，汪樱增加诉讼请求，请求判令解除汪樱与周春签订的商铺租赁合同。事实和理由：汪樱、周春在平等、自愿、协商一致的基础上，周春向汪樱租赁位于西门社区下高田小组的自建商铺一间（一、二层），作为服装经营和工作室使用，租赁期限为5年，自2018年4月22日起至2023年4月21日止。第一年、第二年、第三年，每年的租金都为47000元（大写：肆万柒仟元正），第四年、第五年租金随市场价格波动而改变。每年4月22日为租金交款日。争议解决：本协议发生争议，由双方协商解决，协商不成，向人民法院提起诉讼的，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿伍万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。房屋租赁合同签订后，汪樱就将商铺的使用权及商铺钥匙交给周春使用。周春从2020年4月22日没有再按约定支付房屋租金，并将房屋腾空，钥匙放在隔壁的商铺内，仅打了一个电话说房屋不租了，汪樱要求周春按约定履行合同无果。请求判如所请。被告周春辩称，在汪樱与周春双方约定的合同履行期间内即2020年4月14日周春向汪樱提出要解除合同的要求，并将钥匙放在隔壁商铺，以短信的方式通知了汪樱，汪樱领取了钥匙，并粘贴了商铺出租的广告，汪樱已经以自己的行为表示了同意解除合同，周春认为关于合同的解除双方已经达成了一致意见，并已经解除。关于违约金的数额，根据法律相关规定，当事人约定的违约金明显超过损失金额的，可以请求人民法院依法调整违约金数额，汪樱、周春在2020年4月22日至2020年5月10日之间的租金可以认定为汪樱的损失，数额应该是2447元，双方约定的违约金数额明显高于汪樱的损失，请法院依法进行调整。违约金具有补偿经济损失的特性，也具有惩罚的特性，违约金是以实际经济损失为标准计付的，既主张违约金又主张损失不符合法律规定，汪樱的主张与本案的客观实际不符，请法庭依据法律规定作出与本案客观实际相符的判决。汪樱针对其诉讼请求，举证如下：1、商铺租赁合同协议书复印件，以证明汪樱与周春的租赁合同关系及双方的权利义务；2、乡村建设规划许可证复印件，以证明涉诉房屋的产权属于汪樱本人。经质证，周春对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议。周春针对其答辩意见，举证如下：1、身份证复印件，以证明周春的基本身份情况及其诉讼主体资格；2、照片2张，系周春于2020年5月10日下午拍摄，以证明汪樱已经接受了周春解除合同的提议，并于2020年5月10日已经向外招租，且所留电话与汪樱的电话号码一致；3、短息截图复印件1份，以证明周春将钥匙放在了东街3号并以短信方式告知了汪樱；4、收据，以证明周春租赁该房屋后装修花费了8万余元。经质证，汪樱对证1无异议，对证2、证3、证4均有异议，认为证2商铺出租广告是周春未按时交纳租金才粘贴的，是为减少损失，不是汪樱自己贴的，汪樱认可该粘贴广告的行为；证3这条信息收到过，不知道是谁发给汪樱的；证4与本案无关，不予认可。本院认为，汪樱所举证1、证2及周春所举证1，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。周春所举证2、证3，客观、真实，与本案相关联，但不能完全证明周春的证明目的，对该两组证据，本院综合其他证据予以确认；周春所举证4，无其他证据相印证，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：汪樱与周春于2018年4月15日签订《商铺租赁合同协议书》，第一条约定：汪樱将坐落于宁州街道××社区××小组的商铺，租给周春作为服装店及工作室使用，如经营项目发生变动双方协商解决；第二条约定：租赁期限为5年，自2018年4月22日至2023年4月21日止；第三条约定：每年租金人民币47000元，租金第一年先付押金7000元，签订合同之日再付5000元，其余35000元等周春开业之日一次性付清，第二年、第三年，每年的租金都为47000元，第四年、第五年租金随市场价格波动而改变，每年4月22日为租金交款日，若有特殊情况双方再协商处理；第七条约定：任何一方因违约造成合同终止的应向对方赔偿伍万元违约金，并赔偿其他一切损失和费用。汪樱与周春签订协议后，汪樱将商铺交给周春使用，周春使用两年后，于2020年4月14日，通过他人给汪樱发送信息，表示自己不再租赁该商铺，并将商铺钥匙放置于旁边的一商铺内，告知汪樱自行收取钥匙，同时腾空了商铺内个人货物，汪樱在针对该短信回复中表示：要按照合同处理，追究周春的违约责任。后汪樱在商铺门上粘贴了出租广告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；...。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，汪樱与周春于2018年4月15日所签订的《商铺租赁合同协议书》对双方的权利、义务进行了约定，系双方真实意思表示，内容合法，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，周春未能与汪樱协商一致，即自行搬离商铺，采取将商铺钥匙放置他处，让他人短信通知出租人的方式告知汪樱其欲解除合同的事实，该行为违反了合同的约定，应当承担违约责任，且其方式也不能达到合同解除的条件。在周春搬离商铺后，汪樱领取了钥匙，并在商铺门上粘贴广告出租商铺，视为汪樱已经接受了周春解除合同的意思表示。现汪樱诉请判令解除与周春所签订的《商铺租赁合同协议书》，因周春在2020年4月14日已经将商铺腾空，将钥匙交由他人转交汪樱，已经以自己的行动明确表示不再履行合同，现汪樱提出解除合同，本院予以支持。汪樱主张由周春给付租金，在周春搬离商铺后，汪樱收取了商铺钥匙，并将商铺粘贴广告对外出租，已经以自己的行为表示同意与周春解除协议，故对该诉请，本院不予支持。关于违约金，汪樱与周春协商确定了违约金为50000元，现周春履行合同仅两年，尚有三年未履行，三年租金按照合同约定应不少于141000元，双方约定的违约金已经超过周春的违约行为导致合同解除给汪樱造成损失的30%,且鉴于本年度新型冠状病毒疫情带来的经济影响，一定程度上导致商户经营困难，作为房屋所有人兼出租人，也当给予一定的理解和包容，现周春也提出了下调违约金的答辩主张,本院予以支持，调整为周春向汪樱支付35000元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告汪樱与被告周春于2018年4月15日签订的《商铺租赁合同协议书》;二、由被告周春于本判决生效之日起十日内支付原告汪樱违约金35000元;三、驳回原告汪樱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取即525元，由被告周春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  尤琼芬二〇二〇年九月三日书记员  童 捷