广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1884号上诉人（原审被告）：广东肇鸿置业投资有限公司，住所地广东省肇庆市高要区*********************商铺。法定代表人:梁燕媚。委托诉讼代理人：冼建洪，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）：郭彩婵，女，1972年10月10日出生，汉族，住广东省罗定市***************。委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。上诉人广东肇鸿置业投资有限公司（以下简称肇鸿公司）因与被上诉人郭彩婵租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。郭彩婵的委托诉讼代理人郭洁、肇鸿公司的委托诉讼代理人冼建洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肇鸿公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判应支付租金为5174元，并由郭彩婵承担本案诉讼费用。事实与理由：肇鸿公司自2018年5月20日签订租赁合同后至2019年5月30日共向郭彩婵支付了58986元，其中2019年5月20日及9月11日共支付16000元，按郭彩婵起诉请求35860元扣减该16000元及之前多交押金14686元，即应支付租金为5174元。郭彩婵答辩称，肇鸿公司分别于2018年6月7日两次支付共15700元、12月14日支付27696元，2019年5月20日支付10000元、9月11日支付6000元，合计共59396元。双方约定每月租金4586元（包括租金、物业管理费、水费），肇鸿公司仅支付13个月租金（59396元÷4586元=13），即自2019年7月至2020年4月尚未支付租金，尚欠租金为45860元，郭彩婵起诉时已主动扣减押金10000元，且郭彩婵在4月12日、13日微信聊天提到“除了押金实际是35860元”。因此，一审判决支付租金25860元实际已扣除肇鸿公司2019年支付的16000元，肇鸿公司的上诉没有事实和理由，请求二审驳回上诉，维持原判。郭彩婵向一审法院起诉请求：1.判令肇鸿公司立即支付拖欠租金、管理费、水费共35860元（暂计至2020年4月份，之后按每月4586元，包括租金、管理费和水费的标准计算费用）；2.判令终止双方租赁关系，判令肇鸿公司将肇庆市高要区******************47、48号商铺返还给郭彩婵，肇鸿公司返还商铺时，负担拆除广告牌、拆除添附物、修筑47号商铺与48号商铺的隔墙，将租赁物恢复原状（包括注销肇鸿公司工商登记在案涉商铺的地址）；3.判令肇鸿公司支付律师费6000元；4.判令肇鸿公司全部本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年5月20日，郭彩婵为出租方，肇鸿公司为承租方，双方签订《商铺租赁合同》。该合同约定，肇鸿公司承租郭彩婵位于高要区南岸沿江二路6号江畔湾花园五幢美盈轩二层47号、48号二卡商铺用作公司办公室，租赁期限从2018年6月1日至2019年5月31日。租金及支付方式：2018年6月1日至2019年5月31日每月租金4400元，如此类推。二、支付押金。自签订本合同之日，承租方须向出租方支付人民币10000元作为租赁押金（合同期满，承租方无违约行为的，在承租方付清各项费用之日起五天内出租方将押金如数退还给承租方，押金不计利息）。……第六条租赁期满的处理。租赁期满，承租方如继续租赁该商铺，应提前三十天书面通知出租方，出租方同意出租的，双方重新签订的商铺租赁合同。租赁期满，承租方如不继续租赁商铺，须于租赁期满之日迁出商铺，迁出前须结清一切拖欠出租方的款项，并向工商部门及税务部门办理好歇业手续、向水电部门办理好水电过户给出租方。郭彩婵于2019年11月16日向肇鸿公司发出《终止租赁关系通知书》“肇庆市高要区******************47、48号商铺，从2020年1月1日起甲方收回有其他用途，请乙方在2019年12月31日前搬清铺内乙方可动物品，逾期视为乙方放弃权利，无偿归甲方所有，业方将自用”。签订合同时，郭彩婵将商铺租赁给肇鸿公司，肇鸿公司亦交付了押金10000元给郭彩婵。双方签订的《商铺租赁合同》已租赁期满，后双方并无重新签订《租赁合同》，但肇鸿公司至今一直使用该两卡商铺。肇鸿公司租赁时所缴交租金如下：2018年6月7日以微信转账方式交纳租金5700元、同日通过支付宝转9999.81元给郭彩婵妹妹郭小群名下，郭彩婵已确认为租金、郭彩婵于2018年6月7日开出一张收到冼裕斌交来金额为15600元的租金《收据》、2018年12月14日交纳租金27696元、2019年5月20日交纳租金10000元、2019年9月11日交纳租金6000元，合共支付租金59395.81元。但肇鸿公司自2018年6月至2020年4月租赁郭彩婵两卡商铺，按每月4586元（含物业、水费）计算，需支付的租金为105478元。郭彩婵于2020年4月12日通过微信将所欠的租金结算单发给肇鸿公司，具体为：租金按每月4586元（含物业、水费）计算，2019年肇鸿公司尚欠郭彩婵的租金为17516元（包括管理费和水费），2020年1月至4月肇鸿公司共拖欠租金共18344元（包括管理费和水费），肇鸿公司在质证中对于拖欠的租金35860元无异议，但认为应扣减2019年9月11日交纳的6000元租金，另郭彩婵在2020年4月11日、2020年4月13日微信中确认可退押金10000元。一审法院认为：郭彩婵与肇鸿公司于2018年5月20日签订的《商铺租赁合同》租赁期限已届满，双方并无重新签订《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，虽然郭彩婵在租赁期满后向肇鸿公司发出《终止租赁关系通知书》，但是肇鸿公司并没有搬出该两卡商铺，还一直继续租赁使用，且继续支付租金给郭彩婵，郭彩婵也继续收取肇鸿公司缴交的租金。因此，可视为郭彩婵、肇鸿公司双方就两卡商铺租赁已达成口头约定，原租赁合同继续有效，系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应视为有效合同。但肇鸿公司在租赁商铺时没有按约定足额支付租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，肇鸿公司应依照合同的约定支付尚欠租金35860元给郭彩婵，租金数额是郭彩婵自行主张，予以支持。对于肇鸿公司辩称2018年6月7日开出的《收据》的金额为15600元应计算入租金，郭彩婵质证认为开出的《收据》是由于冼裕斌于2018年6月7日支付9999.81元给郭彩婵妹妹郭小群名下及同日支付5700元租金需开出《收据》确认，《收据》数额相差100元，是没有按实数书写所致。对此，一审法院认为在肇鸿公司以转账方式支付租金当日郭彩婵开出《收据》予以确认合情合理，应是同一笔数更符合常理，对于肇鸿公司辩称属两笔数额，缺乏事实依据，应不予以支持。对于郭彩婵请求解除租赁关系问题。由于双方并未重新签订《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定及《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可能随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定。因此郭彩婵与肇鸿公司口头达成的租赁合同为不定期租赁，郭彩婵可随时解除合同，对于郭彩婵的请求，合理合法，应予以支持。对于押金问题。从双方签订的《商铺租赁合同》约定由肇鸿公司支付押金10000元，郭彩婵在2020年4月12日的微信聊天中已确认介时肇鸿公司支付租金时可扣减押金10000元，这是郭彩婵真实意思表示，应予以确认，故租金扣减押金10000元实欠为25860元。至于郭彩婵认为押金已在（2017）粤1204民初744号案中的判决已扣减押金5000元抵偿租金，与本案并无关联性，应不予以采纳。对于郭彩婵请求返还商铺、拆除广告牌、拆除添附物、修筑两卡商铺的隔墙、租赁物恢复原状（迁出在郭彩婵商铺的地址的工商登记）问题。对于返还商铺，由于双方口头约定，属于不定期限约定，郭彩婵有随时解除合同的权利，且郭彩婵明确不再继续出租商铺，故郭彩婵要求返还商铺的主张合情合理，肇鸿公司应将商铺返还给郭彩婵。对于拆除广告牌。肇鸿公司不再继续租赁商铺，肇鸿公司应将广告牌拆除，对于附添物，由于郭彩婵并无提供商铺附添物具体情况，故对于郭彩婵该项请求，依据不足，应不予以支持。对于修筑两卡商铺的隔墙。由于双方在签订《商铺租赁合同》时，并无约定商铺存在隔墙，现郭彩婵请求肇鸿公司重修隔墙，依据不足，应不予以支持。租赁关系解除后对于郭彩婵要求肇鸿公司迁出挂在其商铺地址名下的工商登记，合理合法，肇鸿公司应到有关部门迁出公司的工商登记，恢复原状。对于律师费问题。由于《商铺租赁合同》及双方口头协议并无约定需要肇鸿公司承担因诉讼而产生的律师费，故对于郭彩婵的该项请求，缺乏法律依据，应不予以支持。据此，一审法院作出判决：一、解除郭彩婵与肇鸿公司（位于高要区南岸沿江二路**江畔湾花园第********商铺）的租赁关系；二、肇鸿公司自判决发生法律效力之日起10日内将高要区南岸沿江二路6号江畔湾花园第五幢二层47号、48号商铺返还给郭彩婵。肇鸿公司返还商铺时，负担拆除广告牌、将肇鸿公司挂在肇庆市高要区*********************地址的工商登记予以迁移；三、肇鸿公司自判决发生法律效力之日起十日内付清从2019年7月至2020年4月止的租金25860元（含物业、水费）给郭彩婵；四、驳回郭彩婵其他诉讼请求。案件受理费423元，郭彩婵162元，肇鸿公司负担261元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，水务公司出具的水费清单证明案涉48号商铺自2018年6月至2020年3月用水费用为1170.16元；增值税发票及江畔湾花园管理处出具的证明证实案涉47号、48号商铺2019年1月至12月的物业管理费为1499元，即为124.91元/月。本院认为，一审法院对郭彩婵与肇鸿公司之间构成租赁合同关系的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。本案系租赁合同纠纷，一审判决定性准确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实、肇鸿公司的上诉意见及郭彩婵的答辩意见，本案二审的争议焦点是：肇鸿公司应支付租金的数额确定。本案中，肇鸿公司自2018年5月20日至2020年3月租赁案涉47号、48号商铺，即按合同约定其应支付租金为96800元（4400元/月×22月）、物业管理费用为2748.02元（124.91元/月×22月）、水费1170.16元，肇鸿公司应支付的租金、物业管理费、水费合计共为100718.18元。扣除肇鸿公司实际已支付59395.81元（含16000元）及扣减押金10000元，肇鸿公司尚欠31322.37元。据此，一审判决确定肇鸿公司应向郭彩婵支付25860元（已扣除肇鸿公司已支付的款项及押金），故肇鸿公司主张应扣除2019年5月20日及9月11日支付的16000元缺乏理据，应不予支持。鉴于郭彩婵未提出上诉，视为服判息诉，本院对肇鸿公司应支付租金的数额不作调整。综上所述，广东肇鸿置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费446.5元，由广东肇鸿置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 梁碧媛审 判 员 何 桑二〇二〇年九月二十四日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳