广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初10101号原告：江门市中嘉置业有限公司，住所地江门市蓬江区**********之一，统一社会信用代码914***********526J。法定代表人：余某1。委托代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：林智杰，广东良匠律师事务所律师。被告:孙北洪，男，1974年7月10日出生，汉族，住江门市新会区大鳌镇十围第一里**，公民身份号码440************933。原告江门市中嘉置业有限公司（以下简称为中嘉公司）诉被告孙北洪租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告中嘉公司的委托代理人林智杰到庭参加诉讼，被告孙北洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中嘉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告签订的《中嘉广场商铺租赁合同》于2020年1月3日解除；2.请求判决被告向原告支付2019年4月至2019年12月期间租金人民币115791.2元及支付至租金全部付清之日止的违约金(暂计算至2020年7月15日违约金为人民币26953.21元，违约金详细计算见附表)；3.请求判决被告向原告支付至租赁场所退还给原告之日的逾期占用费(逾期占用费按合同解除前最后一个月租金的200％标准支付，从2020年1月11日起算，暂计算至2020年7月15日，暂按占用7个月计算为人民币242172元)；4.本案诉讼费由被告承担。以上合计暂为人民币384916.41元(叁拾捌万肆仟玖佰壹拾陆元肆角壹分）。事实及理由：原被告双方于2018年6月22日签订《中嘉广场商铺租赁合同》(以下简称《合同》)，约定被告承租原告位于广东省江门市蓬江区**********之一中嘉广场1区(期)2号楼第3层的编号为3F10的商铺1间，用于经营品牌餐饮“十足火锅城”，租赁及计租面积为658.97平方米，租期是5年，2018年7月1日至2023年6月30日。《合同》约定，乙方租金按25元/平方米/月计算，即首年每月租金为人民币16474.3元，由第2年起递増5％，第3-5年每年租金在第2年基础上递增10％(详细租金数额见《合同》附件7)，租金起算日为2019年3月1日。乙方每月租金需于当月7日前缴纳(《合同》4.5条)，逾期超过15天未付租金，逾期一日按应付未付款项5‰支付违约金(《合同》12.2条)。《合同》签订后，原告依约于2018年6月23日交付了本案铺位给被告经营，但被告却经常不按约定时间交付租金给原告。为此，原告每月均向被告发出《缴款通知单》，告知被告每月的应缴款项，又多次向被告发出《商户通知函》，敦促被告限期付清租金及其他欠款，但被告依然拖欠租金。至原告起诉时，被告仍拖欠原告2019年4月至2019年12月租金合共人民币115791.2元。根据合同约定，被告还应向原告支付以上述应付未付租金额115791.2元为本金，按日5‰计算至实际付清之日的违约金。因约定违约金过高，原告起诉时自愿调整为按年利率24％计算。因被告一直拖欠租金，原告多次催收无果，遂依据《合同》第12条的约定，于2020年1月3日向被告发出《商户告知函》，函告被告双方的租赁合同自2020年1月3日解除。被告实际已没有继续经营，故此请求法院确认双方《中嘉广场商铺租赁合同》于2020年1月3日解除。根据《合同》第11.1条及1.6条的约定，被告应在《合同》解除七日内迁出租货场所，包括撤走所有人员，搬走所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给原告。若被告未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经原告的书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，在占用期间需按相当于合同解除前最后一个月租金的200％向原告支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算。至原告起诉时，被告仍未将租赁场所交还给原告，被告应自2020年1月11日起向原告支付至租赁场所腾退交还给原告之日的逾期占用费。合同解除前最后一个月(2019年12月)被告的应付租金为人民币17298元，按200％的标准，暂计至2020年7月15日按7个月计算，资金占用费为人民币242172无。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》规定向法院提起本案诉讼，请法院依法判决，支持原告诉求。原告中嘉公司在举证期限内提供的证据有：1.被告身份证复印件一份；证据2.中嘉广场商铺租赁合同一份；证据3.租赁合同补充协议(中嘉租字[2018]第015号)一份；证据4.中嘉广场商铺租赁、物业管理三方补充协议一份；证据5.缴款通知单一份；证据6.承诺书一份；证据7.商户通知函及张贴图片复印件一份。被告孙北洪无到庭、无答辩、在举证期间内无证据提交。因被告孙北洪经本院合法传唤拒不到庭应诉，放弃举证、质证和抗辩的权利，故应视为其对原告王春玉所举证据及陈述均无异议。经审理查明：2018年6月22日，中嘉公司与孙北洪签订《中嘉广场商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），并于同日签订《物业服务管理协议》。租赁合同约定：1.中嘉广场将其位于江门市蓬江区**********之ー中嘉广场1区（期）2号楼第3层的编号为3F10的商铺出租给孙北洪，面积为658.97平方米；2.租赁期限是5年，即从2018年7月1日起至2023年6月30日止，其中从2018年7月1日至2019年2月28日是免租期，租金起算时间从2019年3月1日开始；3.租金是分段计算，从2019年3月1日至2019年6月30日每月为16474.3元；2019年7月1日至2020年6月30日每月为17298元；2020年7月1日至2023年6月30日每月是19027.8元。具体租金金额按照租赁合同附件7的《租金费用明细表》有详细列明。4.逾期超过15天支付租金，每逾期一日，应支付未付租金的5‰作为违约金。中嘉公司作为出租方在《租赁合同》上盖有公章，孙北洪作为承租方均在《租赁合同》上签名、捺有指印确认。现中嘉公司要求解除与孙北洪签订的《租赁合同》、未支付租金115791.2元、违约金及逾期占用费为由向本院起诉，并提出上述诉求。原告在庭审中陈述称：孙北洪从2019年4月开始拖欠至2019年12月的租金，合计是115791.2元。中嘉公司曾现场送达《缴费通知单》给孙北洪，但没有孙北洪签收的书面证据。《缴费通知单》中备注部分，有记载被告曾缴纳过租金，在起诉时已经扣减孙北洪缴纳的部分，起诉后孙北洪分文未付。于2019年12月18日双方签订《承诺书》，孙北洪承诺尚欠中嘉公司的租金和物业管理方嘉鸿投资公司的物业管理费。由于中嘉公司是阶段性收费，该承诺书中孙北洪确认尚欠的租金和物业费合计267100.4元，与中嘉公司提交的《缴费通知单》中物业费和租金合计数额是一致的。还查明：2020年1月3日中嘉公司向孙北洪发出《商户告知函》函告自2020年1月3日起开始解除合同。中嘉公司称该通知张贴在孙北洪租赁的铺位门口并拍照，电话通知孙北洪来签收，但孙北洪没有来签收，该铺位没有收回，孙北洪没有退回铺位给中嘉公司。另查明，关于《租赁合同》的保证金，约定孙北洪需交纳59307.3元保证金，后于2018年12月7日与孙北洪签订《租赁合同补充协议》(中嘉租字[2018]第015号)，将保证金调整为50000元。中嘉公司认为孙北洪违约，在租赁合同中12.4款有约定孙北洪违约情况下保证金不予退还。本院认为，本案属租赁合同纠纷。中嘉公司与孙北洪签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于解除《租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“合同约定解除，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，依据双方签订《租赁合同》的约定，提前解除合同的情形，由于孙北洪逾期支付租金，视为根本违约，中嘉公司有权提前解除合同。且中嘉公司于2020年1月3日向孙北洪发出《商户告知函》，通知孙北洪双方的租赁合同自2020年1月3日解除。故应于该解除合同的通知送达给孙北洪时生效，故对中嘉公司主张双方签订的《租赁合同》自2020年1月3日起予以解除的诉求，合理有据，本院予以支持。二、关于孙北洪支付租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，经审理查明，中嘉公司与孙北洪签订的《租赁合同》约定，涉案商铺租金起算日为2019年3月1日，2019年3月1日至2019年6月30日每月为16474.3元；2019年7月1日至2020年6月30日每月为17298元。中嘉公司对使用涉案商铺的孙北洪送达《缴费通知单》。综上，本院认定孙北洪已实际使用涉案商铺且尚未支付2019年4月至2019年12月期间租金人民币115791.2元的事实。上述金额已经扣减被告支付的相关租金费用。故对中嘉公司主张孙北洪支付租金115791.2元的诉求，合理有据，本院予以支持。三、关于孙北洪支付违约金及计算方式的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，孙北洪应当按《租赁合同》约定向中嘉公司支付违约金。如前查明事实，中嘉公司所举《租赁合同》约定，逾期超过15天支付租金，每逾期一日，应支付未付租金的5‰作为违约金。本院认为，如前述，孙北洪未支付租金的行为已属违约，中嘉公司主张孙北洪违约金从起诉时是按照2019年4月23日计算，现调整为2019年4月8日，具体起算时间由法院依法核实，由于双方在《租赁合同》中约定，逾期超过15天未支付租金，……应支付违约金，故原告中嘉公司起诉时按2019年4月23日起算违约金较为合理。该违约金的计算方式，中嘉公司已在起诉时调整为按年利率24%计算，该计算方式未超出法律规定的范围，本院予以确认，因此，该违约金自被告逾期之日即2019年4月23日开始计算，分开每一笔租金，按年利率24%计算，暂计至2020年7月15日，经本院计算为26583.97元。之后的违约金即2020年7月16日起按照尚欠租金的数额115791.2元为本金，按年利率24%计算至被告付清之日止。原告主张超出上述部分，本院不予支持。四、关于孙北洪支付逾期占用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“损害赔偿和其他民事责任请求权侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，承租方强行占用租赁场所的行为，损害了出租方对该场所的所有权及使用权的，可以要求承租方支付逾期腾房的房屋占用使用费。虽然依据《租赁合同》的约定，孙北洪应在合同解除七日内迁出租货场所，包括撤走所有人员，搬走所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给原告。若孙北洪未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经中嘉公司的书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，在占用期间需按相当于合同解除前最后一个月租金的200％向中嘉公司支付逾期占用费。且孙北洪至今仍未将租赁场所交还给中嘉公司，孙北洪应自2020年1月11日起向中嘉公司支付逾期占用费至租赁场所腾退交还给中嘉公司之日。但该占用费应按双方《租赁合同》约定的租金金额予以计算，故孙北洪应向中嘉公司支付逾期占用费，该占用费自2020年1月11日起按照最后一个月的租金17298元计算至被告腾退之日，原告主张超出上述部分，本院不予支持。被告孙北洪本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、第六十条、第二百二十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江门市中嘉置业有限公司与被告孙北洪于2018年6月22日签订的《中嘉广场商铺租赁合同》于2020年1月3日解除。二、被告孙北洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市中嘉置业有限公司支付商铺租金115791.2元及截至2020年7月15日止的违约金26583.97元（之后的违约金自2020年7月16日起继续按年利率24%计至上述款项全部清偿之日止）。三、被告孙北洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市中嘉置业有限公司支付商铺逾期占用费（该占用费自2020年1月11日起每月17298元计算至被告孙北洪腾退涉案商铺之日）。四、驳回原告江门市中嘉置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16000.4元，减半收取8000.2元，由原告江门市中嘉置业有限公司负担2524.2元，由被告孙北洪负担5476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王雅斯二〇二〇年九月二十八日书记员  李晓瑜书记员  黄嘉颖