江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4719号原告：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：91360700563812889Q。负责人：万小敏，系该分行负责人。委托诉讼代理人：李悦，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘骏，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：吕地强，男，1996年9月5日生，住江西省赣州市于都县。被告：江西省祥源房地产开发有限公司，，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**（赣州商会大厦）**写字楼统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹涛，系江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：康进，系江西凯莱律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（以下简称为浦发银行赣州分行）与被告吕地强、江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称祥源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行赣州分行的委托诉讼代理人刘骏，被告祥源公司的委托诉讼代理人邹涛到庭参加诉讼。被告吕地强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告浦发银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告吕地强于2016年11月7日签订的《个人购房担保借款合同》；2、由被告吕地强立刻向原告归还借款本金313031.88元、应收利息和罚息7031.41元（暂计至2020年5月19日），所欠本息合计320063.29元。之后利息按合同约定计算至还清之日止；3、如被告吕地强届期未履行上述第2项，原告有权对其名下赣州市章贡区的抵押财产享有优先受偿权；4、被告祥源公司对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费等由被告共同承担。事实和理由：2016年11月7日，被告吕地强为购买被告祥源公司开发的位于赣州市章贡区的房产，与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为33万元，贷款期限30年，贷款利率为人民银行基准利率下浮10%（签约时基准利率为4.9%），分段计息。被告吕地强自愿以其所购房屋作抵押担保，被告祥源公司为本案贷款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告吕地强自2019年12月起未按约定归还贷款本息，被告祥源公司未履行连带清偿责任。原告多次催收未果，遂起诉。被告吕地强未作答辩，亦未提交证据。被告祥源公司辩称，因案涉抵押物至今未办理产权登记，也未办理抵押登记，故被答辩人对案涉抵押物不享有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，原告（贷款人、抵押权人）与被告吕地强（借款人、抵押人）、祥源公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为33万元；贷款用途为购买坐落于赣州市章贡区的房产；贷款期限为30年，预计自2016年11月7日起至2046年11月7日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮10%计算，合同签订时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，每期还款日为每月的10日；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；挪用贷款的挪用罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收100%执行；借款人违约的，贷款人有权将合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行；借款人应按期偿还贷款本息；若借款人未按规定按时足额通过还款账户偿还到期贷款本息，借款人在此不可撤销地授权贷款人有权从借款人开立在贷款人及上海浦东发展银行各营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人未按约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人可宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿贷款本息、相关费用等所有债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索；借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息；罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；为保障合同项下贷款人债权的实现，抵押人同意以其有处分权的财产作为抵押财产向贷款人提供抵押担保，抵押财产为位于赣州市章贡区；抵押财产所担保的主债权为根据合同由贷款人向借款人提供的贷款本金；抵押担保的范围为借款人在合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权；合同项下的债务履行期届满（包括提前到期的）抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿；保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任；对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付。本合同项下所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金；保证的担保范围为借款人在合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）等。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告发放贷款33万元，借款凭证中载明，借款金额为33万元，借款期限为30年（2046-11-7），执行利率4.41%。借款后，被告吕地强未依约还款，涉案抵押物尚未办理抵押登记，被告祥源公司未履行担保责任，截止至2020年8月10日，被告吕地强尚欠原告贷款本金313031.88元、利息（不含复利）10110.37元及相应的复利。另查明，被告吕地强逾期还款后，原告未向被告吕地强、祥源公司发出解除合同的通知。本院于2020年8月10日以法院专递的形式向被告吕地强、祥源公司邮寄送达了民事起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、被告的身份证、营业执照、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、本息清单及原告浦发银行赣州分行、被告祥源公司的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告吕地强、祥源公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告依约向被告吕地强发放了贷款，被告吕地强未按约定向原告归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。被告在收到本院发出的民事起诉状副本后，未在合理期限内履行还款义务，原告可以依法行使解除权。因解除合同应当通知对方，原告在起诉前未通知被告解除合同，故《个人购房担保借款合同》解除的日期应为被告收到民事起诉状副本之日即2020年8月10日。合同解除后，被告吕地强应向原告归还尚欠的借款本金及利息。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，原告可自合同解除后的次日起按罚息利率向被告计收罚息。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。关于原告要求对被告吕地强提供的抵押物行使抵押权之诉请，因本案抵押物为房产，而房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告祥源公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，涉案抵押物现尚未办理抵押登记，且原告主张保证权利在保证期间内，故被告祥源公司应对被告吕地强的本案债务承担连带清偿责任。被告祥源公司承担保证责任后，有权向被告吕地强追偿。被告吕地强经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行与被告吕地强签订的《个人购房担保借款合同》于2020年8月10日解除；二、由被告吕地强于本判决生效之日起七日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行借款本金313031.88元；三、由被告吕地强于本判决生效之日起七日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行截止至2020年8月10日止的利息10110.37元及复利（以尚欠合同解除前的利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清合同解除前的利息止）；四、由被告吕地强于本判决生效之日起七日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行罚息（以借款本金313031.88元为基数，自2020年8月11日起至还清款项之日止，按合同约定的罚息利率计算）；五、由被告江西省祥源房地产开发有限公司对被告吕地强的上述第二、三、四项给付义务承担连带清偿责任。六、被告江西省祥源房地产开发有限公司代偿后，有权向被告吕地强追偿；七、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元、保全费2070元，共计8320元，由被告吕地强、江西省祥源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  吴 璇二〇二〇年九月二十二日法官助理何磊婷书记员彭楚君