台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1002执异46号 案外人:於景莹，女，1972年6月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。 申请执行人恒丰银行股份有限公司台州分行，住所地台州市爱华路**新台州大厦**，组织机构代码:MA28GNCY2。 法定代表人：王坚，该行行长。 委托代理人：李雅斓，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：张亚西，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被执行人浙江邦盛贸易发展有限公司，，住所地台州市路桥区新安西街**组织机构代码:66174076X。 法定代表人：林云丽。 被执行人台州浦宥资产管理有限公司，住所，住所地台州市路桥区路桥丁岙村樱花路**机构代码:MA1H73DM3。 法定代表人：徐文忠。 被执行人台州盛泰房地产有限公司，住所地台，住所地台州市路桥区路桥丁岙村樱花路**代码:586269989。 法定代表人陈光德。 被执行人刚泰集团有限公司，住所地上海市，住所地上海市浦东新区申港大道****:704691778。 法定代表人王仁忠。 被执行人林云丽，女，1969年3月22日出生，住温岭市。 被执行人徐建刚，男，1968年11月24日出生，住台州市路桥区。 被执行人徐飞君，女，1969年1月16日出生，住上海市徐汇区。 本院在执行申请执行人申请执行人恒丰银行股份有限公司台州分行与被执行人浙江邦盛贸易发展有限公司、台州浦宥资产管理有限公司、台州盛泰房地产有限公司、刚泰集团有限公司、林云丽、徐建刚、徐飞君金融借款合同纠纷一案中，于2020年7月14日作出（2020）浙1002执3128号之一执行裁定：拍卖被执行人台州浦宥资产管理有限公司名下坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××花园××幢××路××号××号的不动产。案外人於景莹得知后，向本院提出书面异议，本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人於景莹称，一是其对涉案不动产享有租赁权。2017年6月，案外人与台州浦宥资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：浦宥公司将坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××花园××幢××路××号××号的不动产出租给案外人使用。该不动产租赁期为2017年6月20日至2025年9月19日。合同签订当日支付押金20万元，2019年9月19日前的租金每半年支付一次，2019年9月20日开始的租金每年支付一次，2017年9月20日至2023年9月19日的租金为155万元每年，2023年9月20日至2025年9月19日的租金为162.75万元每年。案外人已依约支付租金，并持续占有使用涉案不动产至今。租赁期限至今仍未届满。二是法院责令在2020年8月7日前腾退涉案不动产，到期不履行的，将对涉案不动产进行中止供电、供水并依法强制执行的行为不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人与浦宥公司于2017年签订的《租赁合同》是双方之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。案外人已实际占有、使用涉案不动产。涉案不动产被查封的时间为2020年3月23日，晚于租赁合同的签订时间，且涉案不动产至今仍在租赁期限内。综上，案外人请求法院保障其对涉案不动产的租赁权，并在2025年9月19日前阻止移交占有涉案不动产。 申请执行人恒丰银行股份有限公司台州分行答辩称，2018年2月17日，案外人於景莹向其出具了一份《承租人承诺书》：承诺对承租的坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××花园××幢××路××号××号××号的不动产已充分知晓抵押贷款一事且无任何异议，并承诺：1、在申请执行人行使抵押权及处置抵押物时，本《租赁合同》将自动解除，不再对贵行／公司或新的房产受让人产生约束力，本公司（本人）将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵行／公司通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本公司（本人）向出租方追索，与贵行／公司及新的房产受让人无关。2、《租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在得贵行／公司书面同意的前提下方才对《租赁合同》进行修改或补充。并确认存放于贵行／公司的《租赁合同》复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行／公司内的版本文件为准。且被执行人台州浦宥资产管理有限公司也在上述承诺书上盖章确认。案外人於景莹在出具承诺书时，还在申请执行人处预留了签字印章样本。申请执行人在其签订承诺书的过程中对现场进行了拍照留存。现涉案不动产正在处置中，条件已经成就，根据约定，案外人与被执行人签订的《租赁合同》已经自动解除，不再对申请执行人或新的房产受让人产生约束力。案外人放弃优先购买权和继续承租权，腾空房屋。因此请求驳回案外人的执行异议。 被执行人浙江邦盛贸易发展有限公司、台州浦宥资产管理有限公司、台州盛泰房地产有限公司、刚泰集团有限公司、林云丽、徐建刚、徐飞君在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，本院依据已生效的（2020）浙1002民初904号民事判决书，对申请执行人恒丰银行股份有限公司台州分行与被执行人浙江邦盛贸易发展有限公司、台州浦宥资产管理有限公司、台州盛泰房地产有限公司、刚泰集团有限公司、林云丽、徐建刚、徐飞君金融借款合同纠纷一案立案执行。本院于2020年7月14日作出（2020）浙1002执3128号之一执行裁定：拍卖被执行人台州浦宥资产管理有限公司名下坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××花园××幢××路××号××号的不动产。本院于2020年7月17日作出（2020）浙1002执3128号腾退公告，责令被执行人台州浦宥资产管理有限公司及相关人员在2020年8月7日前腾退上述不动产。（承租人若主张租赁权，在2020年8月7日之前向我院申报，由我院对租赁情况进行审核，逾期未申报的，在2020年8月7日之前腾退）。到期仍不履行的，本院将对上述不动产进行中止供电、供水并依法强制执行。 本院另查明，坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××花园××幢××路××号××号的不动产登记的权利人为台州浦宥资产管理有限公司。2018年2月28日，上述不动产办理了抵押登记，抵押权人为恒丰银行股份有限公司台州分行。 本院还查明，案外人於景莹与被执行人台州浦宥资产管理有限公司（当时名称为“上海浦宥资产管理有限公司”，2017年7月26日，变更名称为“台州浦宥资产管理有限公司”）于2017年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定将台州浦宥资产管理有限公司所有的坐落于台州市路桥区路××街道××街××号××花园××幢××路××号的房屋出租给案外人使用。租赁期限自2017年6月30日至2025年9月19日，其中前三个月为装修免租期。租赁合同中对租金金额及支付方式作了约定。2018年2月27日，案外人於景莹向申请执行人恒丰银行股份有限公司台州分行出具《承租人承诺书》：承诺其承租的不动产若在银行行使抵押权及处置抵押物时，其与被执行人台州浦宥资产管理有限公司签订的《租赁合同》将自动解除，并将放弃优先购买权和继续承租权。 本院认为，本案的争议焦点为案外人於景莹对涉案不动产是否享有阻止移交占有的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同真实有效；书面租赁合同签订于被执行人房屋查封前；承租人已依据租赁合同占有使用租赁房屋；承租人善意等要件为准。结合本案，首先，案外人（即承租人）於景莹向本院提供了书面房屋租赁合同，从落款日期及《承租人承诺书》看，确实签订于涉案不动产抵押及查封之前。其次，案外人未提供证据证明其目前占有使用的情况，也未提供租金支付等交易凭证，故本院无法认定该租赁合同是否真实及是否已经履行。最后，根据案外人向申请执行人提供的《承租人承诺书》看，案外人在涉案不动产设定抵押时，已同意在申请执行人处置抵押物时放弃其承租的权利。该承诺书应当是其真实意思表示，是其对租赁权作出的自由处分行为。因此，案外人於景莹主张其对涉案不动产享有对抗执行的租赁权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人於景莹的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张佳莹 人民陪审员  金 莎 人民陪审员  何春娇 二〇二〇年九月十五日 代书 记员  蒋林欢