上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13501号原告：左忠钢，男，1989年9月10日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：上海策酷广告传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆智洪，董事长。委托诉讼代理人：封震，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪悦颖，北京盈科(上海)律师事务所律师。左忠钢与上海策酷广告传播有限公司(以下简称策酷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，左忠钢的委托诉讼代理人严钧、策酷公司的委托诉讼代理人封震、纪悦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左忠钢向本院提出诉讼请求：1.要求确认左忠钢和策酷公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；2.要求策酷公司支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)199079元(自2018年7月1日起至2018年9月19日止为112079元，2019年5月20日起至2019年7月23日止为87000元)；3.要求策酷公司支付违约金130500元；4.要求策酷公司支付逾期付款违约金34365元(自2019年5月6日起至2019年7月23日止，按每日435元计算)。事实与理由：左忠钢自案外人处购买本案系争的上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX室房屋，购买时策酷公司为承租人。2018年9月13日，左忠钢与策酷公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定策酷公司租赁系争房屋，租期自2018年9月20日起至2020年9月19日止，每月租金43500元，押三付一，每个月5日前支付下一期租金，每逾期一日，策酷公司需按照月租金的1%支付违约金，逾期超过半个月的，左忠钢有权解除本合同，违约金为月租金的三倍。合同签订后，策酷公司正常使用房屋。自2019年4月起，策酷公司未按时、足额支付租金，左忠钢多次催促未果，策酷公司于2019年7月23日擅自退租，故诉至法院。策酷公司辩称：左忠钢与策酷公司的所有来往均通过王某某代理，王某某的行为应归于左忠钢。策酷公司与王某某协商一致于2019年7月23日解除合同，策酷公司于2019年7月24日搬离，同意合同于2019年7月23日解除，但解除的原因是协商一致而非左忠钢行使解除权。系争房屋原产权人为案外人荣基集团有限公司(以下简称荣基公司)，策酷公司2015年向荣基公司租赁系争房屋，租期自2015年9月20日起至2018年9月19日止，租金一直支付给案外人YANGYUAN。2016年12月13日，策酷公司向YANGYUAN支付自2016年11月20日起至2016年12月19日止的租金42702.80元。此后，荣基公司将系争房屋出售给左忠钢。2016年12月26日，左忠钢、策酷公司、荣基公司签订《房屋交接协议》，约定2016年12月1日之后的租金由策酷公司按照原租赁协议支付给左忠钢，三方一致同意荣基公司将策酷公司2016年12月13日支付给YANGYUAN的一个月租金转给左忠钢作为2016年12月1日至2016年12月31日期间的租金。2017年1月3日，策酷公司向左忠钢支付一个月租金并备注2017年1月房租，此后亦按照约定支付租金，直至2018年8月17日支付给左忠钢7月份的租金，截至2018年7月31日的租金已付清。原租约租期于2018年9月19日到期，2018年7月，双方就是否续签进行协商，策酷公司希望降低租金，但双方协商的结果是租金从42702.80元上涨至43500元，但免除2018年8月1日至2018年9月19日期间的租金。如果租金未结清，左忠钢不会和策酷公司续签合同，原租约已经履行完毕，不存在欠缴租金。2019年5月20日起的租金没有支付，但根据《告知函》，左忠钢同意策酷公司再支付30000元即可结清2019年7月23日之前的租金，策酷公司同意再支付30000元。左忠钢未退还策酷公司支付的保证金，在没收保证金的情况下再次主张违约金没有事实和法律依据。逾期违约金约定过高，请求驳回该诉请，策酷公司仅同意以30000元为本金支付逾期利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：本案系争的上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX室房屋(面积194.99平方米)原为案外人荣基公司所有。2015年8月，荣基公司(甲方)和策酷公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2015年9月20日起至2017年9月19日止，月租金为42702.80元；乙方应向甲方支付租赁保证金128108.40元。合同签订后，策酷公司按照约定向荣基公司支付保证金和租金，费用支付至案外人YANGYUAN的银行账户。2016年12月13日，策酷公司向YANGYUAN账户支付自2016年11月20日起至2016年12月19日止的租金42702.80元。2016年10月，左忠钢委托案外人王某某代为办理购买系争房屋事宜，委托权益包括购买系争房屋的相关手续及代为办理租赁合同、签订租赁合同并收取租金。2016年12月14日，左忠钢成为系争房屋产权人。2016年12月26日，左忠钢(甲方，王某某代)、策酷公司(乙方)、荣基公司(丙方)签订《房屋交接协议》，内容为鉴于乙、丙双方于2015年8月就系争房屋签订租赁合同(原租约)，丙方现已将系争房屋出售给甲方并办理了过户手续，三方经过协商达成一致协议：自2016年12月1日起，原租赁合同的出租方由丙方变更为甲方，原租约中出租方的权利义务由甲方承继，2016年12月1日及其之后的租金由乙方按原租约的规定直接支付给甲方；三方一致确认，乙方已付清2016年11月30日之前的租金，丙方将乙方支付的租赁保证金128108.40元转给甲方，届时该保证金由甲方依据租赁合同的约定退回给乙方。协议签订后，策酷公司按照约定向左忠钢支付租金；甲方收款账号为左忠钢名下银行账户。2017年1月3日，策酷公司向左忠钢银行账户转账42702.80元，附言为2017年1月房租。2017年1月13日，YANGYUAN向左忠钢银行账户转账42702.80元。此后，策酷公司按照每月42702.80元的标准向左忠钢支付了2017年2月至2018年7月的租金，其中2018年7月的租金于2018年8月17日支付，每次支付租金分别附言2017年2月、2017年3月……2018年7月房租。2018年9月13日，左忠钢(甲方，王某某代)和策酷公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方租赁系争房屋，租期自2018年9月20日起至2020年9月19日止；每月租金43500元，乙方应于每个月5日前向甲方支付下一月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按月租金的三倍支付违约金；(10-6)乙方擅自退租的，应按月租金的三倍向甲方支付违约金；在签署本合同时乙方已支付约定的保证金128108.40元；甲方收款账号为王某某名下银行账户。此后，策酷公司按照每月43500元的标准向王某某银行账户支付了自2018年9月20日起至2019年4月19日止的租金，前几次付款亦附言具体的租金起止日期。2019年6月10日，策酷公司支付租金30000元。2019年6月18日，王某某向策酷公司发出《租金催收函》，表示根据房屋交接协议，自2016年12月1日起至2018年9月19日的租金归左忠钢所有，左忠钢上述期间共收到19笔租金，每笔42702.80元，策酷公司仍有2个月19天的租金未支付，请策酷公司清查付款记录，如已经支付于2019年6月24日前提供凭证，如未支付于2019年6月24日前支付至左忠钢银行账户。同日，王某某向策酷公司发出《告知函》，表示未收到2019年5月20日至7月19日的租金87000元，且2019年4月20日至5月19日的租金仍有13500元未收到，已逾期累计58日，滞纳金总计25230元，通知策酷公司于2019年6月24日上午9点前支付上述三项款项，逾期未支付的，将依法解除租赁合同并收回房屋、依法没收租赁保证金作为违约金、追讨所欠的租金及滞纳金。2019年6月21日，策酷公司向王某某支付13500元，付清了截至2019年5月19日止的租金。王某某代收的租金均转交给左忠钢。2019年7月，策酷公司与王某某进行协商并于7月13日面谈。2019年7月24日，策酷公司将办公用品搬离系争房屋，并在物业公司的《大件或批量物品搬入/搬出通知函(存根)》上签字确认，该通知函登记有房屋号码和业主姓名。2019年8月1日，王某某用手机短信向策酷公司工作人员庄俞钧发出一个《告知函》，并询问“这个函可以吗”。《告知函》的内容为：策酷公司承租的系争房屋，合同应于2020年9月19日到期，现策酷公司提出提前解约，左忠钢予以同意，策酷公司已于2019年7月23日搬出系争房屋，并于2019年7月30日将门禁卡归还左忠钢的代理人。策酷公司已支付房租至2019年5月19日，左忠钢同意策酷公司再支付30000元即结算上述租金，且策酷公司支付房屋管理费和相关费用至2019年7月31日即可。租赁合同约定的保证金128108.40元将作为违约金没收，不予退还，房屋内的遗留物由左忠钢任意处理，末尾签名处为打印的“业主：左忠钢”。8月2日，庄俞钧回复“我明天回上海，只要简单的租赁终止协议就好，不是告知函，我回去就先把钱打给你，还是原来的账号？谢谢”。王某某回复“是的”。8月5日，王某某询问庄俞钧什么时候付钱，庄俞钧未回复。上述事实，由双方当事人陈述，左忠钢提供的《上海市房屋租赁合同》二份、《房屋交接协议》《租金催收函》附对私新线流水交易查询、《告知函》附上海同城支付收款回单(收款)、邮寄凭证、不动产权证书、《委托书》《公证书》，策酷公司提供的短信记录、《大件或批量物品搬入/搬出通知函(存根)》《告知函》客户首付款入账通知、中国建设银行个人活期账户交易明细、对公账户交易明细(含交易对手信息)等证据予以证实。本院认为，左忠钢委托王某某代为购买系争房屋、办理房屋租赁合同并收取租金，此后王某某代表左忠钢与策酷公司签订《房屋交接协议》《上海市房屋租赁合同》、代表左忠钢发函催收租金并与策酷公司沟通，王某某的代理行为对左忠钢产生效力。王某某以左忠钢名义出具的《告知函》和策酷公司回复的“只要简单的租赁终止协议就好，不是告知函”表明双方已就提前解除租赁合同、没收保证金作为违约金、策酷公司再支付租金30000元即可结算使用期间的租金等达成一致，因策酷公司未支付约定的30000元，左忠钢诉至法院。关于合同解除的日期，双方均确认策酷公司实际使用房屋至2019年7月23日，亦同意租赁合同于2019年7月23日解除，故双方的租赁合同应自2019年7月23日起解除。鉴于双方已就策酷公司欠付的租金和违约金达成一致，且左忠钢没收保证金作为违约金的情况下，左忠钢以策酷公司擅自退租为由要求策酷公司支付违约金和逾期付款违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持，策酷公司应支付租金的数额为30000元。策酷公司未按照约定支付30000元租金构成违约，但双方并未对逾期支付30000元的违约责任作出约定，策酷公司愿意支付自2019年8月1日起至实际清偿之日止的利息，本院依法予以确认。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告左忠钢和被告上海策酷广告传播有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》自2019年7月23日起解除；二、被告上海策酷广告传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告左忠钢租金人民币30000元；二、被告上海策酷广告传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告左忠钢上述欠款的逾期利息，以人民币30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月1日起计算至实际清偿之日止；四、原告左忠钢其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6759元，因适用简易程序，减半收取计人民币3379.50元，由原告左忠钢负担人民币3041.50元，被告上海策酷广告传播有限公司负担人民币338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇二〇年九月二十九日书记员  殷莉萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。