云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2914号 原告：云南吉成物业服务有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇湖泉小区商住楼******。 法定代表人：陈吉彪，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：肖**，女，1977年1月16日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 原告云南吉成物业服务有限公司与被告肖**物业服务合同纠纷一案。本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭昭然，被告肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用11542元；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金，2018年1月1日至2020年8月1日为16373.25元（5745元×3‰×950天）、2019年1月1日至2020年8月11日为10173.73元（5797元×3‰×585天），以上滞纳金合计26546.98元；3.由被告向原告支付物业服务费和滞纳金共计38088.98元，并支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付自2019年1月1日起至2020年8月11日止的滞纳金10134.18元（5745元×3‰×588天）；支付自2020年1月1日起至2020年8月11日止的滞纳金3878.19元（5797元×3‰×223天），滞纳金合计14012.37元。事实和理由：原告系合法取得营业执照及资质证书的物业服务公司。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，约定了服务内容、服务质量、服务费用及服务年限等，合同中约定业主或物业使用人应在每年第一个月1-15日前履行交纳物业服务费用义务。被告系弥勒熙和小镇******房屋的所有权人，但其至今未按照合同约定按时足额向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服费用11542元。原告一直催促被告交纳，但被告置之不理。原告只好向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告要求按每平方米1.15元缴纳物业服务费和滞纳金的诉讼请求无事实及法律依据，依法不能成立，应判决驳回其诉讼请求，理由如下：一、业主委员会与原告签订的合同无效，业主委员会的成立不具备合法的条件且未按法律的规定备案，违反了《物业管理条例》第十条、第十六条的规定，无权代表业主和业主大会与物业公司签订物业服务合同。二、原告与业主委员会未召开业主大会擅自提高物业收费标准的行为无效，违反了《物业管理条例》第十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定。三、关于滞纳金的问题。1.滞纳金是按照法定义务应该向国家缴纳而未缴纳的钱款，属于行政概念，带有法定性、强制性和惩罚性的款项。收取主体是国家行政机关，或者是国家授权管理公用事业的事业单位。物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，因而无权收取所谓的“滞纳金”。2.原告数次拒绝接收被告按照《熙和小镇物业服务协议》有关条款交纳的物业费，主观上造成了被告无法交纳2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业费的事实。所以，所谓“滞纳金”以及其他任何物业费以外的费用，不应由被告承担。综上所述，原告在被告毫不知情的情况下，擅自提高物业收费的行为及合同无效，其要求被告按1.15元每平方米交纳物业费和滞纳金的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法查明事实并作公正判决。 原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》复印件1份，欲证实2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，就物业服务的相关内容进行了约定。 2.物业费明细打印件1份，欲证实被告欠付物业费的情况。 经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，证据1，认为系原告与业主委员会签订，与被告无关；证据2，除不认可物业服务费的收费标准外，对其余内容无异议。 被告就其答辩理由向本院提交《熙和小镇物业服务协议》复印件1份，欲证实被告与原告签订的是《熙和小镇物业服务协议》，且双方按照该协议履行至2017年12月31日。 经质证，原告对被告提交的证据无异议。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2，能形成证据链，相互印证，共同证明了原告欲证明的事实，予以采信。被告提交的证据，原告无异议，予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告系经营物业管理等范围的有限责任公司（自然人投资或控股）。被告系弥勒市湖泉生态园西南片区湖泉金秋·旅游小镇A区10幢5号房屋的业主，房屋建筑面积为406.96平方米。2014年10月3日，原告与被告签订《熙和小镇物业服务协议》，约定物业综合服务费（住宅）0.95元/月·平方米，日后将视物价水平及政府相应的法律法规适时进行调整，日常生活垃圾清运费住宅10元/月·户，自来水二次加压费5元/月·户，自来水蓄水池清洗费5元/月·户，业主自用绿化水费2元/立方（暂定）。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告按物业综合服务费（住宅）0.95元/月/平方米的标准向原告交纳了截至2017年12月31日的物业服务相关费用。 另查明，2018年2月5日，弥勒市熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告于2017年1月1日签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》无效，本院经审理于2018年8月3日作出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日，红河州中级人民法院作出（2018）云25民终1613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，弥勒熙和小镇业主委员会代表业主与原告签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告未按约交纳物业服务等费用已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付物业服务费11542元有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，实为双方就迟延交纳物业服务等费用所约定的违约金，但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，案涉违约金应当予以调整，本院确定由被告以未交纳物业服务等费用为基数于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金。 被告辩解原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》无效，该合同已经法院生效判决书确认有效，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、由被告肖**于本判决生效之日起三日内向原告云南吉成物业服务有限公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费11542元，并由被告肖**自2019年1月1日起至2019年8月19日止，以5745元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以5745元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2020年1月1日起至付清全部款项之日止，以11542元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金。 二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费752元，减半收取计376元，由原告云南吉成物业服务有限公司负担262元，由被告肖**负担114元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇二〇年九月二十八日 书记员 杨飞龙