湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3546号原告：湖南中宁置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山路**云熙府****。法定代表人：谭辉，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：冯丽媛，女，1995年3月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日出生，汉族，湖南省湘乡市人，系湖南中宁置业有限公司法务，住湖南省长沙市天心区。被告：雷昌华，男，1981年12月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告湖南中宁置业有限公司（以下简称中宁置业公司）与被告雷昌华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中宁置业公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加诉讼，被告雷昌华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宁置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的买卖郴州市梨树山路美的云熙府项目08栋205号房的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告立即配合原告办理该房屋《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签与解除备案手续；3.被告立即配合原告办理撤销该房屋的预售商品房预告登记以及预售商品房抵押权预告登记手续；4.被告按购房款总价20%的标准向原告支付违约金共计153774.4元；5.被告承担本案的全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、担保费、公告费等）。被告雷昌华未到庭，未答辩，亦未予举证。查明的事实根据原告的诉讼主张及举证情况，结合庭审中原告的陈述，本院确认如下案件事实：一、2018年5月5日，以原告中宁置业公司为出卖人、被告雷昌华为买受人签订了《郴州市商品房买卖合同》（编号：20180060205号）和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：买受人购买的商品房为美的云熙府项目中的第8栋2层205房，建筑面积110.51平方米，商品房总价款768872元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订前向出卖人交付首期房款（含定金）238872元，余款530000元向出卖人指定的银行申请贷款等。合同补充协议中主要约定：买卖双房确认，合同中所填写的买卖双方通信地址、电话、微信、邮箱等均真实准确有效，并作为合同履行或司法机关法律文书的送达地址和联系方式（买受人雷昌华的联系地址为：广东省深圳市宝安区）；买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。买受人连续3个月或累计5个月未能向贷款机构偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金，并赔偿出卖人因签订、履行和解除合同而产生的全部费用（包括但不限于出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）。上述合同及补充协议签订后，被告雷昌华向原告中宁置业公司支付首期购房款238872元。2018年5月17日，以华融湘江银行股份有限公司郴州分行为贷款人、被告雷昌华为借款人、原告中宁置业公司作为保证人及出质人签订了《个人购房贷款／担保合同》，合同约定：雷昌华向银行贷款530000元用于支付其与中宁置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的剩余购房款，贷款期限30年；贷款担保方式为抵押担保，抵押物为买受人购买的美的云熙府项目中的第8栋2层205房；还款采用等额本息的还款方式；中宁置业公司作为保证人及保证金出质人承担连带担保责任并在合同中加盖公章。后原告中宁置业公司向华融湘江银行股份有限公司郴州分行提供了保证金。2018年5月21日，华融湘江银行股份有限公司郴州分行向被告雷昌华发放了贷款530000元。贷款发放后，被告雷昌华向银行按揭还款至2019年4月，之后未再偿还银行贷款。2019年11月5日，原告中宁置业公司向被告雷昌华送达了《催办函》，要求被告雷昌华在收到催办函之日起5日内或2019年11月11日前付清中宁置业公司代为偿还银行的贷款本金、利息、罚息及违约金共计9087.81元，及应偿还银行的按揭贷款520625.68元，同时中宁置业公司保留解除合同的权利；如未履行上述义务，中宁置业公司将采取包括但不限于向法院提起诉讼方式主张权利，由此产生的法律后果及损失由雷昌华自行承担。2019年12月19日，原告中宁置业公司向被告雷昌华送达了《解约通知书》，载明：我公司多次催促你及时足额偿还拖欠的银行按揭贷款，但你未履行，你的行为已构成根本违约，严重损害了我公司的合法权益。现我公司郑重通知你，即日起解除你与我公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，请你于收到本函之日起5日内或2019年12月25日前配合我公司办理网签注销或变更登记等相关手续，并向我公司支付总房款20%的违约金及我公司因履行本合同所支出的合理费用，如未履行上述义务，我公司将采取包括但不限于向法院提起诉讼方式主张权利，由此产生的法律后果及损失由你自行承担。2020年5月6日，华融湘江银行股份有限公司郴州分行向原告中宁置业公司出具了《证明》，载明：因借款人雷昌华未按时归还按揭贷款，银行根据双方的约定扣划了中宁置业公司的保证金，从2019年5月31日至2020年4月26日分10次共计扣划30492元。二、另查明，2018年5月23日，雷昌华作为申请人向郴州市国土资源局办理了涉案房屋的预告登记，权利人为其本人。同日，办理了涉案房屋的抵押权预告登记，权利人为华融湘江银行股份有限公司郴州分行。涉案房屋约定于2020年12月20日交付。三、再查明，华融湘江银行股份有限公司郴州分行与原告湖南中宁置业公司签订了《华融湘江银行商品房按揭贷款合作协议书》，约定：双方就中宁置业公司开发并销售的郴州市北湖区梨树山路与九子塘路交汇处的美的云熙府一期A区的商品楼宇进行个人购房贷款合作；对于银行向购买中宁置业公司开发的美的云熙府一期A区商品房的购房人发放的贷款，中宁置业公司应提供无条件、不可撤销的连带责任保证，若贷款合同中有其他担保方式的，中宁置业公司与其他担保人共同承担连带保证责任；中宁置业公司应当按照与购房人、银行共同签署《个人购房贷款/担保合同》；中宁置业公司应在华融湘江银行或其下辖分支机构开立保证金账户等。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告雷昌华未按约定履行偿还按揭贷款义务，其行为属违约，其违约行为导致原告中宁置业公司承担了担保责任，代被告雷昌华偿还了部分按揭贷款本息。按照原、被告补充协议约定，因被告雷昌华未履行偿还银行按揭贷款义务，已构成违约。原告中宁置业公司代偿了部分购房款后，被告雷昌华未支付给原告中宁置业公司代偿款。因此，原告中宁置业公司诉请解除其与被告雷昌华于2018年5月5日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第8栋2层205房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议），符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。本案被告雷昌华向华融湘江银行股份有限公司郴州分行贷款签订了《个人购房贷款/担保合同》，原告中宁置业公司作为该笔贷款的阶段性连带责任担保人，在其未全部履行代偿被告雷昌华偿还按揭贷款之前，解除条件尚未成就，且有损华融湘江银行股份有限公司的利益，故原告中宁置业公司诉请要求被告雷昌华协助办理撤销网签与解除备案登记手续及撤销涉案房屋的预告登记及抵押权预告登记手续，于法无据，本院予以驳回。原、被告约定，被告雷昌华违约应按商品房总价款20%的标准向原告中宁置业公司支付违约金，该约定合法有效，且被告雷昌华的违约行为给原告中宁置业公司造成了损失，依法应当承担合同约定的违约责任，其违约金为153774.4元（768872元×20%）本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南中宁置业有限公司与被告雷昌华于2018年5月5日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第8栋2层205房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告雷昌华于本判决生效之日起十日内支付原告湖南中宁置业有限公司违约金153774.4元；三、驳回原告湖南中宁置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告雷昌华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1808元，保全费4364元，合计6172元，由被告雷昌华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  陈建国二〇二〇年九月二十二日法官助理袁文舟书记员李晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。