广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂14执异20号 案外人：李炯志，男，1965年5月3日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。 申请执行人：崇左市壶城棚户区建设投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市江州区兰怀山路**。统一社会信用代码914514000790886494。 法定代表人：何炳光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨栋，广西越桂律师事务所律师。 被执行人：南宁长江企业投资集团有限公司，，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路**圣展独立公社大厦统一社会信用代码91450100MA5K9RDF25。 法定代表人：覃万丰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。 在本院执行崇左市壶城棚户区建设投资有限公司（以下简称壶城公司）与南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）合同纠纷一案中，案外人李炯志于2020年7月7日对法院查封长江公司房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李炯志称，其通过房款抵债方式购买了长江公司位于崇左市江州区，该房面积122.5平方米，单价为人民币3794.02元，总价为464768元。并于2016年7月12日一次性付清了该套房的房款给长江公司，该公司当日出具了收足该套房款的收款收据，2016年8月15日，其与长江公司签订了“圣展汇豪城”商品房订购协议书（后签有购房合同）。由于长江公司的原因（擅自办理抵押借款）至今没有办理不动产登记手续。后来该公司又擅自将该套房卖给政府做棚户区改造安置房。由于其买房在先，该公司卖给政府做棚户区改造安置房在后，所以严重损害了其本人的合法权益。 2020年6月2日，崇左市中级人民法院作出了（2019）桂14民初136号民事裁定书，裁定查封长江公司名下位于崇左市江州区。其对该裁定不服，对查封第2栋3-2702号房提出异议，请求法院解除对位于崇左市江州区的查封。 申请执行人壶城公司称，其公司不同意解除崇左市江州区的查封。理由：1.壶城公司于2016年8月已与长江公司签订集中采购协议，涉案房屋包括在集中采购的543套房屋内，且壶城公司已依约全部履行支付义务，涉案房屋应归壶城公司。而异议人李炯志与长江公司是在2019年4月10日才签订的预售合同，并未正式签订销售合同，也没有实际交付房屋；2、异议人李炯志与长江公司并非房屋买卖关系，而是长江公司下属公司欠异议人李炯志款项，由长江公司将涉案房屋以物抵债，这涉及异议人李炯志与案外人债权债务、案外人与长江公司债权转让等其他两种不同的法律关系，与本案并非同一法律关系。且异议人李炯志并非实际支付房屋买卖之款项；3、依据长江公司庭上陈述，异议人李炯志与长江公司存在委托出售涉案房屋行为。综上，不管是从上述第1、2项内容，或是从上述第3项内容去适用法律条文，法庭均不应解除查封涉案第2栋3-2702号房屋。因此，请求法庭驳回异议人李炯志的申请。 被执行人长江公司称，李炯志与本公司存在债权关系，于2016年8月15日以房抵债方式签订了“圣展汇豪城”商品房订购协议书，但李炯志于2016年8月25日，出具了一份《授权委托书》，委托本公司可以销售该房屋，把房款转给异议人。本公司于2016年8月31日与壶城公司签订了《棚户区改造安置住房（现房）集中采购协议》，把包括李炯志所抵债的房屋在内共543套房屋销售给壶城公司，壶城公司向本公司支付了1.5亿元购房款，但又被政府管理部门强行扣划了2000万元税款，余下款项全部投入了项目工程建设，没有把相应款项转给李炯志。异议人的异议申请是否成立，请人民法院审查判定。 本院查明，本院在审理原告崇左市壶城棚户区建设投资有限公司诉被告南宁长江企业投资集团有限公司合同纠纷一案中，原告壶城公司申请财产保全，本院于2020年6月2日作出（2019）桂14民初136号民事裁定书，裁定查封南宁长江企业投资集团有限公司名下位于广西壮族自治区崇左市江州区房屋（具体见附件），价值上限167180600元，期限为从执行查封措施之日起三年。2020年6月4日，本院向崇左市不动产登记中心发出（2020）桂14执保11号协助执行通知书，请协助执行以下事项：查封被保全人南宁长江企业投资集团有限公司名下位于崇左市江州区的的房产共543套（具体详见附件：圣展汇豪城幸福港第2＃3＃楼543套房源明细表）。 2020年7月7日，案外人李炯志对本院查封长江公司上述房产提出书面异议。请求法院解除对上述房产中的第2栋3-2702号房的查封。 另查明，2016年7月2日，南宁长江企业投资集团有限公司崇左分公司向李炯志出具1份《收据》，载明：兹收到李炯志交来二期商品房2-3-2702号房房款抵债人民币肆拾陆万肆仟柒佰陆拾捌元（￥464768元）。 2016年8月25日，李炯志出具《授权委托书》，载明：本人李炯志于2016年8月25日认购了坐落于崇左市房屋（下称该房屋）建筑面积122.50㎡，单价3794.0元／㎡，总价为人民币（大写）肆拾陆万肆仟柒佰陆拾捌元（￥464768元）。本人李炯志在此特别委托南宁长江企业投资集团有限公司崇左分公司对该套房屋进行再次销售，再售单价按建筑面积计不低于2650.00元／㎡，本人对此所产生的房屋差价已知悉，并愿意承担相应损失。本授权书自签发之日起生效，有效期至2017年1月31日前。 2019年4月10日，南宁长江企业投资集团有限公司作为出卖人与李炯志作为买受人签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人向买受人出售其开发建设的房屋为崇左市龙峡山路与山秀路交叉口的西北面（圣展汇豪城中央购物公园）2栋3-2702号房，其预测面积共122.5平方米，其中套内建筑面积100.79平方米，分摊共有建筑面积21.71平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3794.02元，总价款为人民币464768元（大写肆拾陆万肆仟柒佰陆拾捌元整）。买受人采取一次性付款的方式付款，买受人应当在2019年4月10日前支付全部房价款。 2020年7月17日，本院对案外人李炯志的异议举行了听证。长江公司与李炯志均承认：出具的《收据》和双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是真实的，但是，双方并没有真实的商品房买卖交易和资金交付。是因为长江公司的关联公司欠李炯志一笔债务无法偿还，长江公司以其开发建设的一套涉案房抵偿该笔债务。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，案外人李炯志与长江公司没有真实的商品房买卖交易和资金交付，其主张以房抵债，但又没有提供证据证实其对长江公司享有的合法债权。因此，案外人李炯志异议请求法院解除对位于崇左市江州区的查封无事实依据，本院不予支持；本院裁定查封长江公司名下位于崇左市江州区正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人李炯志的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  韦简浩 审判员  曹玲玲 审判员  黄 飞 二〇二〇年九月二十八日 书记员  黄利华 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。