内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）内06行终85号 上诉人（原审原告）：白某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人（原审原告）：那某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市房屋产权市场管理处，所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄北路金辉大厦**。 法定代表人：高某。 委托诉讼代理人：井某，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：石某，现住内蒙古自治区。 被上诉人（原审第三人）：谢某，现住内蒙古自治区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，内蒙古易非律师事务所律师。 上诉人白某、那某因与被上诉鄂尔多斯市房屋产权市场管理处、石某、谢某房屋登记管理纠纷一案，不服本院（2015）鄂行终字第59号行政判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2019年7月10日作出（2019）内行再6号行政裁定，发回本院重审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人白某、那某，被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处法定代表人高某、委托诉讼代理人井某，被上诉人石某及其与谢某的共同委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白某、那某向原审法院起诉，请求：1.依法确认被告鄂尔多斯市房屋产权市场管理处于2012年2月20日向第三人石某和谢某颁发×××《房屋所有权证》的具体行政行为违法；2.依法撤销被告于2012年2月20日向第三人石某和谢某颁发的×××《房屋所有权证》。 原审法院查明，2008年7月12日，原告白某、那某与第三人石某签订《房地产买卖契约》，约定将白某、那某所有的的位××区，建筑面积为90.60平方米房产转让于第三人石某。同日，原告和第三人为《房地产买卖契约》在鄂尔多斯市公证处办理了（2008）鄂证字第4730号公证书。2012年2月16日，被告受理了原告和第三人的房屋所有权转移登记申请，并在收到房屋所有权转移登记表、房地产买卖契约、（2008）鄂证字第4730号公证书、伊房权证产字第XX**房产证、位于××路房地产平面图、鄂尔多斯市房屋登记审批表、房屋所有权申请书、房屋登记询问笔录、房地产分层（分户图）、原告和第三人的身份证明，且原告和第三人缴纳了相关的税费后，被告经过审核，于2012年2月20日办理了×××《房屋所有权证》，产权人：谢某，与石某共有。证载房屋坐落：内蒙古自治区鄂尔多斯市××路街坊1#3-506，该证由第三人石某领取。另查明，原告白某于2000年12月5日与当时的内蒙古电信公司伊克昭盟分公司签订《公有住宅出售合同书》，合同约定白某购买了东胜市杭锦北路13号街坊1栋3-506号房产，后白某申请公有住宅出售换证，原伊克昭盟房屋产权产籍管理局、东胜市房产管理局于2001年1月4日办理了伊房房权证产字第XX**房屋所有权证》，证载房屋所有权人：白某，证载房屋坐落：杭锦北路11号街坊。办理原告和第三人房屋所有权转移登记后，该证由被告收回注销。 原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、第六十三条、《房屋登记办法》第四条的规定，被告鄂尔多斯市房屋产权市场管理处是负责履行房屋所有权转移登记职责的机关。本案中，原告主张被告将原始登记为“东胜区杭锦北路13号街坊1号楼3单元506室”擅自变更为“东胜区杭锦北路11号街坊1号楼3单元506室”并向第三人颁发《房屋所有权证》的行为违法，应予撤销，但“东胜市杭锦北路13号街坊1栋3-506号”在原告2001年办理的伊房权房权证产字第XX**屋所有权证》中即变为“杭锦北路11号街坊”，此后原告持有该证多年，作为权利人一直未申请登记部门作更正登记，现被告办理了×××《房屋所有权证》后，证载坐落位置××路坊，但此时原告已经不再是权利人或利害关系人，对该证载坐落位置有异议，原告无权提出。原告主张自己持有的公证书和《房地产买卖契约》约定房屋位置与被告作所有权转移登记的位置不符或被告处《房地产买卖契约》有涂改痕迹，被告以此作出转移登记违法，但庭审中原告白某又承认被告处的《房地产买卖契约》是自己在公证处签的字，故原告该主张也不能成立。综上，被告办理原告与第三人的房屋所有权转移登记并向第三人颁发×××《房屋所有权证》的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原审判决：驳回原告的诉讼请求。 白某、那某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1.依法撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东行初字第16号行政判决；2.依法撤销被告于2012年2月20日向第三人石某和谢某颁发的×××《房屋所有权证》；3依法由被告承担本案诉讼费及其他费。事实和理由：东胜区人民法院（2015）东行初字第16号行政判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。一、原审法院认定：“被告办理了×××《房屋所有权证》后，证载坐落位置××路坊，但此时原告已经不再是权利人或利害关系人，对该证载坐落位置有异议，原告无权提出”，原审法院明显是以“被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处转移登记合法有效”为前提做出的上述认定。上诉人之所以提起本案行政诉讼，正是因为上诉人认为被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处转移登记违法，原审法院依法审查的也应当是转移登记是否符合法律规定。原审法院以正在发生争议的具体行政行为作为认定上诉人无权提出异议的理由，显然不能成立。二、原审法院以“庭审中原告白某又承认被告处的《房地产买卖契约》是自己在公证处签的字”为由，认为上诉人提出的被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处作出转移登记违法的主张不能成立。原审法院这一认定，忽略了上诉人持有的《公证书》与被上诉人持有《公证书》房屋位置明显不一致的事实，被上诉人也无法准确说明两份《公证书》内容不一致的合理原因。同时，结合被上诉人对案涉房屋转移登记位置错误的事实，可以推论出，上诉人与被上诉人石某、谢某之间签订的《房屋买卖契约》及办理公证存在瑕疵。因此，应当根据《房屋登记办法》第二十二条第（三）项“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的”之规定，对于被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处所作房屋转移登记予以撤销。三、通过刘金锁证人证言可知，上诉人与被上诉人石某、谢某之间签订的《房屋买卖合同》，实际是上诉人白某向鄂尔多斯市钇源投资有限责任公司借款时，将自己所有的的位××区的房屋作为抵押担保。只是因出借款项的承办人刘金锁要求上诉人白某必须以与被上诉人石某签订一份《房屋买卖合同》方式办理抵押，才在鄂尔多斯市公证处办理公证。但该《房屋买卖合同》并没有实际履行。上诉人白某清偿了上述借款本金及利息。因此，人民法院已经明确知晓被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处据以作出房屋转移登记行为的《公证书》及附属《房屋买卖契约》实际为抵押借款合同。被上诉人石某、谢某要实现该合同约定抵押权，应当依法提起诉讼，而非直接向被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处申请房屋转移登记。四、原审判决并未对上诉人在诉讼中提出的“在上诉人不知情的情况下，被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处仅凭被上诉人石某、谢某单方提出的房屋转移登记是否合法”作出合理解释。综上所述，上诉人认为东胜区人民法院（2015）东行初字第16号行政判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。 被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处答辩称，不同意上诉人的全部诉讼请求，原审判决正确，应予维持。理由为：一、本案中，上诉人与原审第三人双方共同向被上诉人申请了房屋所有权转移登记，并向被上诉人提交了《房屋所有权转移登记表》，登记表上有上诉人的签字、捺印，可以认定是房屋登记双方共同向被上诉人申请的房屋所有权转移登记。虽然在庭审中上诉人否认其签字捺印的事实，但上诉人在本案一审、二审中均未提出对该签字、捺印的真实性进行鉴定，因此上诉人不能证明其抗辩理由成立。二、房屋登记双方提供经过公证的《房地产买卖契约》、公证书及其他材料，可以与《房屋所有权转移登记表》相互印证，能够说明房屋买卖是双方的真实意思表示。上诉人称公证书有多处改动，且不是其真实意思表示，但未提供任何证据证明其主张，被上诉人有理由相信经过公证的房地产买卖契约所载明的内容是契约双方的真实意思表示。三、双方办理房屋所有权转移登记时，已经将原房屋所有权证书交回被上诉人处注销，更能说明上诉人确有将房屋处分给原审第三人的意思表示，也是被上诉人进一步确认是双方共同申请变更房屋所有权登记的可靠证据之一。四、被上诉人办理房屋所所有权转移登记所依据的材料完备，材料形式符合法定要求，登记程序合法，不存在违法的情形。五、上诉人提起行政诉讼已经超过起诉期限，被上诉人作出具体行政行为的时间是2012年2月，但上诉人直到2015年3月才起诉，其起诉已经超过行政诉讼法规定的起诉期限，依法应当裁定驳回其诉讼请求。六、本案属于基于买卖合同所产生的民事纠纷，应当通过民事诉讼解决，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。如果上诉人认为作为本次房屋所有权转移登记的《房地产买卖契约》无效或可撤销，应当先行解决民事争议。七、被上诉人现在已经不是履行房屋所有权登记职责的行政主体，根据鄂尔多斯市人民政府关于实施统一不动产登记制度的有关文件，被上诉人已经将不动产登记职能全部移交给鄂尔多斯市不动产登记局，同时双方已经就相关工作、档案等进行了交接，被上诉人不再是本案的适格被告，本案的处理结果无论怎样，被上诉人均不存在履行判决结果的客观条件。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人石某、谢某答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、本案房屋买卖经过公证，公证至今合法有效，说明具体行政行为合法有效。二、办理房屋产权过户手续是石某、谢某与白某、那某共同申请的，说明没有欺骗的情形，是双方当事人真实意思表示。三、白某、那某将共有原房产证交与房管局办理产权变更，该行为表明白某、那某同意产权变更手续。四、白某、那某系完全民事行为能力人，对上述行为应当承担相应的法律责任。五、行政机关办理产权变更手续程序合法，原审判决适用法律正确，程序合法，应予维持，至今白某、那某没有提起撤销房屋买卖诉讼，也说明具体行政行为合法，一审法院判决正确。 本院查明事实与原审一致。另查明，本院（2015）鄂行终字第59号行政判决书作出后，被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处于2016年2月撤销了其颁发的×××《房屋所有权证》。 本院认为，本案争议焦点为：被诉具体行政行为即被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处颁发×××《房屋所有权证》的行为是否合法有效？是否应予撤销？《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”。本案中，被上诉人石某、谢某依据其与上诉人白某、那某签订的《房地产买卖契约》申请房屋变更登记，则白某、那某与石某、谢某为申请房屋登记的有关当事人，根据上述法律规定，应当由有关当事人双方共同申请。对于“共同申请”的方式，《房屋登记办法》虽未明确规定，但应当由双方当事人共同到房屋登记管理部门申请并办理，应当是上述规定的应有之意，也是符合常理和实践的做法。本案中，被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处辩称，依据《鄂尔多斯市房屋所有权转移登记表》，可以认定是上诉人及被上诉人石某、谢某共同申请，但该表格内容并不完整，“产权转移类别”、“证件号码”、“原所有权证号”等内容均未填写，“申报原因”栏未填写，“申报单位”没有签字、盖章，该《转移登记表》并不能证明双方当事人申请房屋所有权变更登记。《房屋所有权登记申请书》中，原产权人白某并未签名、捺印。石某、谢某提交的《房地产买卖契约》及公证书，仅证明双方之间签订过房屋买卖合同，并不能由此证明上诉人同意将案涉房屋的所有权转移登记至被上诉人石某名下。综上，被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处在未核实是否是双方当事人共同申请房屋所有权变更登记的情况下，依照一方当事人即石某、谢某的申请，办理房屋所有权转移登记，违反法定程序，应予撤销。 关于本案起诉期限的问题，《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年修正）第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。本案中，被上诉人并未提交证据证明上诉人知道或者应当知道其作出具体行政行为即颁发×××《房屋所有权证》的时间，也未提交证据证明其告知上诉人诉权，故本案上诉人提起行政诉讼并未超过起诉期限。 综上，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年修正）第七十条、第八十九条第一款第二项、第三款规定，判决如下： 一、撤销东胜区人民法院作出的（2015）东行初字第16号行政判决； 二、撤销被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处颁发的×××《房屋所有权证》。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人鄂尔多斯市房屋产权市场管理处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  图 雅 审 判 员  刘熠杭 审 判 员  刘 敏 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  哈日贵 书 记 员  吕雪芹 法条链接 1.《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年修正） 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 2.《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年修正） 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。