安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初4219号 原告：李根，男，汉族，1990年6月24日出生，本科文化，本市金安区人，住安徽省六安市金安区。 被告：安徽升阳置业有限公司，住所地安徽省六安市人民路徽商国贸中心步行街A段，统一社会信用代码913415005634163849。 法定代表人：孙涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘明余，安徽金六州律师事务所律师。 原告李根与被告安徽升阳置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李根、被告安徽升阳置业有限公司的委托诉讼代理人刘明余均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李根向本院提出诉讼请求要求判令被告支付原告自2019年3月1日起至2019年3月1日的逾期办证违约金30,168元及逾期支付违约金利息1,000元，诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2017年1月3日签订了《商品房买卖合同》，2018年11月30日被告交房，合同约定交房之日起90日内取得商品房所有权证书，但被告直到2019年6月27日才办理房屋产权证，2019年12月1日原告才拿到房屋产权证。自2018年11月30日被告交房至2019年6月27日被告办证共209天，减去合同约定的90天办证期限，还剩119天，这119天的违约金及其利息被告必须无条件赔偿原告，另被告擅自更改规划给原告造成的损失及其利息必须无条件赔偿原告。故原告请求判如所请。 被告安徽升阳置业有限公司辩称，根据合同约定，办理房屋所有权证书需要双方相互配合、共同申请，而非被告一方义务。被告已按约定办理了房屋初始登记，已经尽到了开发商应当承担的责任，原告系按揭贷款买房，因需与贷款银行对接，后期办证系原告委托被告办理，但直到2018年12月14日原告才将办证的相关发票交付被告，故逾期办证的原因不在被告，被告不构成违约；原告主张被告更改规划和本案无关，不应在本案中处理。综上请求法院驳回原告不合理诉请。 原告围绕诉讼请求向我院提供了原告身份证、被告的企业信息、商品房买卖合同（预售）、购房发票、不动产权证、协议书、自然资源规划局网站下载的紫御府变更前变更后的公示等证据，被告围绕诉讼请求向我院提供了商品房买卖合同（预售）、不动产首次登记申报会签表（楼盘）、紫御府4#楼房屋初始登记、紫御府4#708室房屋登记信息等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据确认的证据，结合当事人当庭陈述，确认下述事实： 2017年1月3日，被告安徽升阳置业有限公司与原告李根签订《商品房买卖合同》约定，被告将其所有位于六安市紫御府小区面积为93.44平方米的4幢1903室房屋以单价7,726.88元/平方、总房款722,000元出卖给原告；首付款222,000元，以担保贷款方式付款500,000元；2018年9月30日前交付房屋，出卖人逾期交房60日内的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交房超60日的买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；该合同第二十条双方还约定，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，由于出卖人的原因，买受人未能在该房屋交付之日起90日取得房屋所有权证书，买受人不要求解除合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，因买受人的原因出卖人不承担责任。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款并办理了按揭贷款，2018年11月30日被告向原告交付了房屋，双方结算了逾期交房违约金并按实际面积确定房屋实际成交价为719,218.32元。 另查明，被告开发的紫御府小区房屋买受人办证有两种类型，一种是自己直接支付购房款的买受人，买受人自行到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记；一种是以担保贷款方式支付购房款的买受人，因银行贷款需要买受人办理抵押预登记及抵押登记，该两项登记均需被告协助办理，故此类买受人与被告均另行约定，由买受人委托被告为其办理抵押贷款、抵押预登记、抵押登记及房屋所有权转移登记手续。因原告系以担保贷款方式支付购房款的买受人，2017年1月10日原告遂委托被告办理预告登记、领取不动产登记证明；办理并领取不动产登记证书、房屋抵押登记证书、国有土地使用权证书；办理房屋评估、预抵押及抵押手续；办理按揭贷款申请手续，该授权原告在六安市皋翔公证处办理了公证。2018年11月30日，被告向原告交付了房屋当日即通知原告提交办理房屋所有权转移登记及抵押登记的契税及房屋维修基金发票，原告于2018年12月14日将上述单据交给被告，被告于2019年6月27日为原告办理了房屋所有权转移登记及抵押登记。原告现以被告自交付房屋至房屋所有权转移登记超90日为由请求判如所请。 再查，紫御府小区4幢楼房屋所有权被告2019年1月2日办理了初始登记，与原告同为4幢的708室2019年1月28日即办理了房屋所有权转移登记。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原、被告间商品房买卖合同中，原告依约履行房款支付义务后，被告安徽升阳置业有限公司即有依约交付房屋的义务。根据商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，被告还负有协助原告办理房屋物权变动登记的附随义务。被告如违反附随义务，根据合同第二十条约定，系可归责于出卖人原因致买受人自房屋交付之日起房屋所有权转移登记超90日的，被告依约应承担违约责任。本案的争议焦点是原告房屋所有权转移登记超90日可否归责于被告对协助办理物权变动登记附随义务的违反。被告2019年1月2日即办理了原告房屋所在单元楼的物权初始登记，自初始登记之日该单元楼房屋的买受人即可凭购房合同及相关税费发票等资料办理房屋物权变动登记，故被告2019年1月2日即完成了其协助买受人办理房屋产权过户登记的附随义务，原告要求被告承担违约责任，依法本院不予支持。原告系以担保贷款方式支付购房款的买受人，其办理贷款、抵押担保、领证等与被告间成立的系委托合同关系，原告购买的4幢1903室虽符合房屋产权过户的登记条件，但其办理房屋产权过户登记需经抵押权人银行的同意方可除去预抵押登记并办理过户后房屋的抵押登记，又无偿的委托合同非因受托人故意或重大过失并造成委托人损失的，受托人不承担赔偿责任，原告既未举证证明其因办证迟延造成损失的证据，也未举证证明被告在办理受托事务中有故意或重大过失行为，故原告也无委托合同的损害赔偿请求权。原告主张被告更改规划造成其损失并要求被告赔偿，因小区规划不属民事案件审理范畴，依法原告可向有权行政机关申请处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 驳回原告李根的诉讼请求。 案件诉讼费580元减半收取290元，由原告李根负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  陶宝华 二〇二〇年九月三日 书记员  张帮荣 附：法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。