湖北省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂行终254号上诉人（原审原告）武汉市汉阳区腰路堤副食品商店，住所地湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道**。法定代表人童雄伟，该公司经理。被上诉人（原审被告）武汉市汉阳区人民政府，住，住所地湖北省武汉市汉阳区芳草路**/div>法定代表人徐丽，该区区长。委托诉讼代理人王丽环，该区司法局工作人员。委托诉讼代理人刘松，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人武汉市汉阳区腰路堤副食品商店（以下简称腰路堤商店）因与被上诉人武汉市汉阳区人民政府（以下简称汉阳区政府）房屋征收补偿决定一案，不服湖北省武汉中级人民法院（2019）鄂01行初905号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。腰路堤商店向原审法院起诉请求：1.撤销汉阳区政府作出的阳政征补字[2019]2号《房屋征收补偿决定书》（以下简称2号补偿决定）；2.坚决要求按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称武汉市实施办法）等相关法律法规，完成产权对换，就地还建签约事项；3.汉阳区政府赔偿腰路堤商店自2015年3月起直到签约几年间的停产停业损失、租房费用、搬家费用等其他损失费用；4.由汉阳区政府承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年11月21日，汉阳区政府作出阳政征决字[2014]第17号房屋征收决定，决定对汉阳区大归元片区毛巾厂片旧城改建项目征收红线范围内的房屋实施征收，同日在征收范围内公告，同时附有征收范围红线图和《汉阳区大归元片区毛巾厂片旧城改建项目房屋征收补偿方案》（以下简称毛巾厂片补偿方案）。2015年1月14日至22日，征收部门原武汉市汉阳区房屋征收管理办公室组织被征收人采取投票方式从12家评估公司中选出武汉阳光房地产估价有限责任公司（以下简称阳光估价公司）为涉案征收项目的房地产价格评估机构，并于同年1月27日将上述评选结果予以公告。后阳光估价公司以2014年11月21日为估价时点对涉案房屋价值进行了评估，并出具了武阳征字（2015）第0004号-商-1号《房屋分户评估结果报告》（以下简称商1号分户评估报告）。经评估，腰路堤商店所有的位于武汉市汉阳区朝阳路67号（证载63号）房屋证载用途为商业服务，面积为137.78平方米，房屋价值评估单价为第一层28000元/㎡，第二层16800元/㎡。商1号分户评估报告明确告知了被征收人如对评估结果有异议申请复核鉴定的救济权利和救济途径，并于2016年5月9日送达给腰路堤商店。腰路堤商店不服，申请复核评估。同年5月18日，阳光估价公司作出《关于武汉市汉阳区腰路堤副食品商店申请复核评估的回复》，认为经评估得出的房地产市场价格正常合理。同年11月4日，因补偿协商不成，汉阳区政府向腰路堤商店作出阳政征补字[2016]257号《房屋征收补偿决定书》（以下简称257号补偿决定）。腰路堤商店不服，申请行政复议，武汉市人民政府（以下简称武汉市政府）复议决定维持该补偿决定。腰路堤商店遂于2017年5月3日向原审法院提起行政诉讼，请求依法撤销257号补偿决定和武汉市政府的复议决定。原审法院于2018年12月29日作出的（2017）鄂01行初308号行政判决，以“被征收房屋的评估时点与产权调换房屋的估价时点相差两年，以2016年底的房屋单价来计算产权调换房屋的价格予以补偿，违背了公平补偿原则，有损原告的利益”为由，判决撤销了257号补偿决定和武汉市政府的复议决定，责令汉阳区政府重新作出补偿决定。现经阳光估价公司对装饰装修和产权调换的房源重新调查评估，汉阳区政府于2019年4月17日重新作出2号补偿决定。腰路堤商店对2号补偿决定仍不服，提起本案诉讼。原审法院认为，依照征补条例第四条第一款、第二十六条第一款的规定，汉阳区政府具有对腰路堤商店被征收房屋作出补偿决定的法定职权。本案的争议焦点为汉阳区政府重新作出的2号补偿决定是否合法。鉴于该补偿决定系根据原审法院已生效的（2017）鄂01行初308号行政判决的有关要求重作，重点针对的是被征收房屋的估价时点与产权调换房屋的估价时点不一致的问题，故本案重点审查以下问题：1.关于装饰装修费。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称征收评估办法）第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”因此，汉阳区政府在被诉征收补偿决定的货币补偿一项中增加“证载面积装饰装修补偿计人民币14880.24元”的补偿费用符合法律规定。2.关于产权调换方式的补偿问题，这也是生效判决所指出的主要问题。武汉市实施办法第四十一条规定：“被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。”本案中，汉阳区政府以证载面积价值的12%来确定产权调换的面积补助为40143.55元，其与上述规定一致。征补条例第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”那么，在对被征收房屋进行补偿时，产权调换房屋与被征收房屋的估价时点应一致，才能使被征收房屋的价值不会减少，从而保障对被征收人的公平补偿。因此，汉阳区政府对用于产权调换的武汉国博新城C区C5地块香涛居项目商业服务房源按照2014年的时点评估为20181元/平方米，从而计算出征收部门应向被征收人支付743536.77元，并无不当。3.关于未经登记建筑面积的补偿问题。武汉市实施办法第二十二条规定：“房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以征收决定公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准……。被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”根据上述规定，被征收房屋价值补偿以房屋所有权证书上记载的房屋面积为准，对于未经登记的建筑经征收主体组织相关部门所作的认定为准。因此，汉阳区政府对用作商业用途的未经登记建筑保留腰路堤商店补偿的权利，并按照有证商业门面综合评估单价的评估单价47.5%给予补偿，符合上述规定。4.关于就地还建还是就近还建的问题。征补条例第二十一条第三款规定：“……被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”腰路堤商店在庭审时多次强调要求就地还建，而汉阳区政府就近提供的武汉国博新城C区C5地块香涛居项目商业服务房源并未违反上述规定。综上，原审法院认为汉阳区政府作出的2号补偿决定事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，程序合法，腰路堤商店请求撤销该补偿决定的理由不能成立。至于腰路堤商店在诉讼中提到的租房和搬家费用，汉阳区政府应根据毛巾厂片补偿方案，在查明事实后酌情考虑。该院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回腰路堤商店的诉讼请求。案件受理费50元，由腰路堤商店负担。腰路堤商店上诉称：1.关于被征收房屋的未登记建筑的面积，原审判决未予查清，未登记建筑的实际面积为165.88㎡，比2号补偿决定确认的面积多1.52㎡；2.确定被征收房屋价值所依据的商1号分户评估报告本身已经超过了一年有效期且送达明显超期，汉阳区政府明显迟延作出补偿决定，因此导致的房地产市场价格上涨责任应由其承担；3.2号补偿决定增加的有证房屋装修评估报告未依法送达给腰路堤商店，剥夺了腰路堤商店对评估结果不服行使救济的权利，构成严重违法；4.2号补偿决定未列明对被征收房屋未登记的建筑的具体补偿金额，属于事实不清、遗漏重大补偿项目；5.2号补偿决定中提供的产权调换房源系汉阳区政府随意强加给腰路堤商店的，且没有该房屋的权证、户型等具体信息，无从体现公平补偿原则；6.2号补偿决定未给予临时安置费和搬迁费补偿，不符合征补条例及毛巾厂片补偿方案的规定。请求本院：1.依法撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01行初905号行政判决；2.依法改判撤销2号补偿决定；3.由汉阳区政府承担诉讼费用。汉阳区政府二审答辩称，2号补偿决定符合征补条例的规定，汉阳区政府作出该决定的程序合法，内容也具备合理性。请求本院驳回上诉，维持原判。腰路堤商店及汉阳区政府向原审法院提交的证据均已随案移送本院。腰路堤商店上诉时向本院提交了商1号分户评估报告及签收条、房屋调查一户一表等证据材料，经核对，均为其在原审中已经提交过的证据，故二审不再重复认定。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十条的规定，二审期间，本院组织双方当事人进行了调解，但未能达成一致意见。本院认为，本案系腰路堤商店的房屋被汉阳区政府征收后，因对相应的补偿决定不服而产生的行政争议。结合本案争议的发生经过及各方当事人上诉答辩意见，本案二审争议焦点在于：1.被诉2号补偿决定是否对257号补偿决定中存在的问题进行了纠正；2.被诉2号补偿决定以征收决定作出之日（2014年11月21日）为被征收房屋价值的估价时点是否合理；3.案涉房屋的补偿应当如何确定，本案争议应当如何处理。关于2号补偿决定是否对257号补偿决定予以了纠正的问题。首先，汉阳区政府依照原审法院（2017）鄂01行初308号行政判决的指引，于2019年4月17日作出本案被诉的2号补偿决定。汉阳区政府向原审法院提交了其对拟用于产权调换的房屋即武汉国博新城C区C5地块香涛居项目S2套铺一层（31）商的房地产咨询估价报告，该报告由本案征收项目选定的评估机构阳光估价公司于2019年3月11日出具，估价时点为2014年11月21日，与被征收房屋的估价时点一致，形式上符合征收评估办法第十条第二款的规定，但该估价时点的选定本身是否合理，后文将作进一步评述。其次，征补条例第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅的，应当提供改建地段或就近地段的房屋用于产权调换。本案中被征收房屋的有证面积均为商业门面，而非个人住宅，故可以不适用上述关于原地或就近还建的规定。2号补偿决定中提供的武汉国博新城一处商铺用于产权调换，不违反法律强制性规定。再次，2号补偿决定以房屋装修分户评估结果报告为依据，增加了证载面积的装饰装修补偿计14880.24元，相对于257号补偿决定而言，补偿内容得到了完善，但房屋装修分户评估结果报告系本次补偿程序中新制作的评估报告，汉阳区政府未提交证据证明征收部门向腰路堤商店转交了该份评估报告，腰路堤商店亦否认其收到过该报告。据此，2号补偿决定虽对原257号补偿决定存在的问题进行了纠正，但其作出程序仍存在不符合征收评估办法第十七条第一款的情形。关于2号补偿决定仍以征收决定作出之日（2014年11月21日）作为被征收房屋的估价时点是否合理的问题。汉阳区政府作为征收主体，负有及时作出补偿决定并实施补偿的法定职责，但其作出的257号补偿决定因存在违法情形而被判决撤销并责令重作，重新作出2号补偿决定之时已是2019年4月17日，与评估报告的估价时点（即征收决定作出之日）相隔约4年7个月，且时间的耗费不能明显归因于腰路堤商店。在此期间，被征收房屋的价值因市场因素有一定幅度变动。汉阳区政府在作出2号补偿决定时，虽然对产权调换房屋的评估、装饰装修补偿等问题予以了纠正，但未考虑到上述期间的经过对被征收房屋价值的影响，仍将商1号分户评估报告作为主要依据使用，未能充分保障腰路堤商店的补偿权益，在实体内容方面明显不当。关于案涉房屋的补偿应当如何确定、本案所涉争议应如何解决的问题。依照征补条例第十九条第一款的规定，国有土地上房屋征收补偿原则上以征收决定公告之日为被征收房屋价值的估价时点。但实际补偿决定时点明显迟延且主要归究于征收主体自身原因，同时房地产市场价格亦发生较大变化的，不宜再坚持以征收决定公告之日为估价时点，需要根据客观实际情况另行确定合理的估价时点，以兼顾被征收人权益和公共利益。具体到本案，鉴于被征收房屋尚在，客观上仍具备评估条件，汉阳区政府再次作出新的补偿决定前，应当由征收部门依照征收评估办法第十条第二款、第十四条第二款及武汉市实施办法第二十四条、第二十九条等规定，重新组织开展房屋价值和装饰装修价值等内容的评估工作。征收部门应当确定一个与再次作出补偿决定日期相近的时点作为估价时点，由案涉征收项目选定的评估机构对被征收房屋价值、装饰装修价值等制作相应分户评估报告，由征收部门及时转交给腰路堤商店，保障其申请复核评估等程序权利。评估机构同时还应按照相同估价时点，对拟用于产权调换的房屋价值进行评估。征收部门在组织完成上述工作后，应当以有效的评估结果为依据，结合毛巾厂片补偿方案及征补条例、武汉市实施办法等相关规定，对腰路堤商店应当享有的各项补偿内容予以重新核算，再报请汉阳区政府重新作出补偿决定并依法向腰路堤商店送达，通过更为规范合理的行政行为实质性化解本案争议。综上所述，本案被诉2号补偿决定存在程序违法、内容明显不当的情况，依法应予撤销。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。腰路堤商店的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、第（六）项，第八十九条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01行初905号行政判决；二、撤销武汉市汉阳区人民政府于2019年4月17日作出的阳政征补字[2019]2号《房屋征收补偿决定书》；三、责令武汉市汉阳区人民政府对武汉市汉阳区腰路堤副食品商店位于武汉市汉阳区朝阳路67号（证载63号）的房屋重新作出房屋征收补偿决定。本案一、二审案件受理费共100元，由武汉市汉阳区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 黄 莹审判员 胡正伟审判员 李 伟二〇二〇年九月十六日法官助理雷禹书记员雷禹(代)