重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初16515号原告：伍天珍，女，1966年10月2日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张庆娟，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆涌鑫物业管理有限公司，住所地重庆市渝**服装城大道**，统一社会信用代码915001126939473437。法定代表人：周卫东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋信菊，该公司员工。原告伍天珍与被告重庆涌鑫物业管理有限公司（以下简称涌鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍天珍的委托诉讼代理人张庆娟、被告涌鑫公司的委托诉讼代理人蒋信菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍天珍向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告承担赔偿财产损失28527元；2.判决被告支付原告3个月的租金损失4500元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告拥有位于渝北区××大道××号附×号×幢××号房屋所有权，并居住在该处。2020年2月28日晚11点，接到被告工作人员电话称因公共排污管道破裂导致污水倒灌至原告房屋内，导致原告室内到处是粪便臭水等垃圾，造成原告室内沙发、茶几、电视柜、室内鞋子等所有生活用品全部损坏，同时地板砖沁水严重，，地面经常冒出很多小虫原告认为，被告作为物业公司，应经常对共同设施设备进行维护修缮，此次事故是由于排污管道老化，被告未及时修缮是主要原因之一，造成原告损失，被告应当承担损害赔偿责任。但是原告多次与被告沟通，无法达成一致，为维护原告的合法权益，特起诉来院。被告涌鑫公司辩称，1.被告对原告的财产损失及租金损失并无过错，不应当承担赔偿责任。被告对物业共用设施、设备具有维修、养护、运行和管理义务，被告每年对排污设施进行了疏通清掏，堵塞当晚安排维修，保安和保洁及时赶到现场进行排污、清理。事后配合原告联系其他业主，通报堵塞损失赔偿工作，已经履行了物业公司的义务。目前管道正在申报大修基金进行维修改造，真正的堵塞原因等挖开后确定，但不论是共有权人倾倒堵塞还是地面下沉造成的管道变形，被告均无过错。堵塞的管道属于隐蔽工程，被告不具备发现管道堵塞的可能性，不是本案的侵权人。2.污水倒灌导致相应家具及装饰装潢受损，不足以达到导致房屋全面丧失使用功能的程度，且被告已在事发第一时间派遣员工清扫受灾房屋，坚守员工损失。按照日常生活经验来看，若原告积极地进行后续清理除臭，足以消除污水倒灌对居住环境的不良影响，可以在清理后居住，不必然产生租赁费用损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于渝**××大道××号附×号×幢××号房屋登记在原告名下。2017年7月9日，原告入住案涉房屋。被告系该小区的物业服务公司。2010年11月，以重庆涌鑫房地产有限公司为甲方，以被告为乙方，签订重庆国际家纺城·秀色前期物业服务合同，该合同第二章第三条约定，乙方提供的公共性物业服务是主要内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。第三章物业服务质量第五条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准。第九章违约责任第三十二条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失等。第三十五条约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：4.因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。2020年2月28日晚11时左右，案涉房屋厕所共用排污管道堵塞，导致污水从厕所倒灌入室内，造成地面、墙面、鞋柜、沙发、电视柜等受损。庭审中原告举示损失清单，显示其因本次事故造成财产损失28527元。被告称该金额经过其核对，没有意见。被告于2020年3月24日出具的关于A7-1-8排污道堵塞损失情况说明，其中载明：“2020年2月28日晚11时左右，家纺城物业巡逻保安发现A7栋1楼过道污水横流，经排查发现从1-8室内流出，物业立即组织夜班保安和保洁工及时清扫积水以减少损失，物司工程部维修人员及时赶到A7-1-8家中，关停水电措施并进行排污管道疏通。经检查发现是A7栋的排污管被大量生活垃圾堵塞导致污水倒灌进A7-1-8户内卫生间客厅至门外，造成业主家中沙发、电视柜及茶几、木地板、鞋墙面等均被浸泡受损，预估产生家具及生活用品损失共计28527元……”。原告举示的微信聊天截图显示，被告工作人员关于管道堵塞的原因在小区业主微信群中称，“工程部去疏通的时候初步怀疑下沉导致管道变形破裂，具体原因要施工单位挖开后才晓得，你们到时候可以去现场查看。”原告举示的排污管道照片显示，排污管道变形破裂。庭后被告也提交排污管道照片，称经物业工程人员初步查看管道存在变形。审理中，原告陈述，排污管道堵塞的原因是管道变形变小，被告未对管道定期清理。被告陈述，事发后，其工作人员进行了疏通，发现疏通时有阻碍，疏通工具无法向前延伸，无法正常疏通，可能是管道变形导致的垃圾堵塞，目前排污管道可以正常使用，不确定后期不发生堵塞，为避免再次发生堵塞，须申报物业专项维修资金对该排污管道开挖更换维修改造。另查明，重庆市鹏瑞清洁有限公司具备城市粪便污水处理经营服务叁级资质，可承接城市粪便污水处理、设施维护、清掏、疏通、运输等专业业务。2018年12月19日，被告作为甲方、重庆市鹏瑞清洁有限公司作为乙方，签订重庆国际家纺城化粪池清掏协议，该协议主要约定：1、由乙方对国际家纺城7个化粪池进行清掏，协议合同时间一年，由2019年1月1日起至2019年12月30日，总工期10日。2、乙方须于本协议约定的7个化粪池清掏工作完成后3个工作日内书面通知甲方，与甲方代表共同于现场进行验收工作。3、验收标准包括：清掏后做到池内无杂物见清水，进出口排水通畅，通气管畅通，池口密封良好，周边环境冲洗干净，从各栋出来地面主排污水管道用高压管道机疏通清洗，周边环境冲洗干净等。2019年12月5日，双方再次签订期限为2020年1月1日起至2020年12月31日重庆国际家纺城化粪池清掏协议，协议约定的验收方式及标准与上述协议相同。被告举示的2019年1月7日、2019年7月18日、2020年1月2日、2020年7月10日的验收单，显示由重庆市鹏瑞清洁有限公司前述时间对该小区化粪池清掏及管网疏浚维护，验收结果均为合格，质保期一年。以上验收单下方甲方签字处有王晓华签字。被告举示的2019年1月15日（编号2019-1）、2019年5月29日（编号2019-2）、2019年8月13日（编号2019-3）、2019年12月5日（编号2019-4）、2020年1月13日（编号2020-1）、2020年5月29日（编号2020-2）、2020年8月16日（编号2020-3）公共设施巡查维修保养记录表，显示被告对小区化粪池、雨污水井及主管道进行了巡查，以上表下方审核人员签字处有王晓华签字，其中2020年1月13日（编号2020-1）公共设施巡查维修保养记录表维修内容载明，各井盖有无破损、管道有无堵塞、各井有无沉降开裂，2020年5月29日（编号2020-2）公共设施巡查维修保养记录表维修记录载明，A7栋1-8处室内地下管道沉降变形疏通。再查明，原告举示的房地产租赁合同显示，以颜桂林为出租人、唐国强为承租人，颜桂林将案涉房屋出租给唐国华，约定每月租金1500元，租赁期间为2019年6月1日至2020年5月31日。本院认为，前期物业管理服务合同是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约履行各自义务。该合同约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。本案中，结合原被告陈述、排污管道照片以及2020年5月29日（编号2020-2）公共设施巡查、维修保养记录表所载明的维修记录，可认定堵塞位置位于案涉房屋厕所共用下水管道地下管道部分，堵塞原因系地下管道变形导致垃圾堆积堵塞。而地下管道变形或因管道自身问题，或因被告所称的地面沉降所致，但均非被告的原因造成，也不能苛责被告在日常巡查中发现地下管道变形问题，依据上述约定，被告对原告因本次事故导致的损失不承担责任，故本院对原告要求被告赔偿财产损失和租金损失的诉讼请求，均不予支持。关于原告主张被告未定期清理管道，未及时修缮案涉排污管道，未尽到管理义务的意见。前述合同约定，被告有义务对物业共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理，具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。但该合同并未对履行前述义务的具体内容、方式、时间、标准作出具体明确约定，则应根据一般生活经验和普通人认知等情况予以判断。本案中，被告举示的清掏协议、验收单、公共设施巡查维修保养记录表可证明，在本次事故发生前一月，被告安排人员对小区化粪池清掏、排污管网疏浚，对管道巡查，事故发生当天巡逻保安发现案涉房屋污水倒灌，后被告安排人员采取了关停水电和疏通管道措施，并对室内进行了清理，从一般生活经验和普通人认知标准看，被告已履行了前述合同义务。至于原告所称的未及时修缮案涉排污管道的意见，原告并未举证证明被告知晓该管道存在问题或者该管道曾出现过问题，如前所述，不能苛求被告在日常巡查中发现地下管道变形，故原告的前述意见没有事实基础。综上，本院对原告的以上意见不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告伍天珍的全部诉讼请求。案件受理费312.85元（已减半收取），由原告伍天珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  钟 骁二〇二〇年九月三十日法官助理  陈志房书 记 员  罗 萌