湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1430号原告：孙波权，女，1986年2月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：罗康，湖南溥天律师事务所律师。被告：曾艳，女，1985年4月29日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：唐敬，湖南溥天律师事务所律师。原告孙波权与被告曾艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗康、被告曾艳及其委托诉讼代理人唐敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙波权向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告租金58350元（2020年2月1日起至2020年5月31日止）及滞纳金（2020年1月25日起至实际给付日）；3、判令被告支付原告违约金，被告租金保证金抵作违约金，且被告装修等无偿归原告所有；4、判令被告支付原告代缴物业管理费1890元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月1日，原告与被告签订《三期商业租赁合同》，租期为四年（2019年3月1日起至2023年3月31日止），地址为衡阳市××道××号××期××栋××商铺。被告于2020年5月19日搬出该租赁商铺，但被告的租金从2020年2月1日至5月19日已拖欠58350元。被告不履行合同约定，经原告多次催缴后并未缴纳房屋租赁费用，其行为已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益，故而提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，特向本院提交如下证据：1、三期房屋租赁合同（湖南银泰置业有限公司、孙波权）、房屋转租书面同意书，证明（1）原告于2018年10月19日与湖南银泰置业有限公司就涉案商铺达成了租赁协议，原告系涉案商铺的合法承租人；（2）原告经湖南银泰置业有限公司书面同意，可以将涉案商铺予以转租，原告转租给被告属于合法转租；2、三期商业租赁合同（甲方：杨颖萍、蒋岱佑，乙方：孙波权）、房屋转租书面同意书，证明（1）涉案商铺产权变更后，原告于2020年2月1日与新产权人杨颖萍、蒋岱佑就涉案商铺达成了租赁协议，原告仍系涉案商铺的合法承租人；（2）原告经杨颖萍、蒋岱佑书面同意，可以将涉案商铺予以转租，原告转租给被告属于合法转租；3、三期商业租赁合同（甲方：孙波权，乙方：曾艳），证明（1）原、被告于2019年3月1日就衡阳市××道××号××期××栋××商铺达成租赁协议，其中约定租期为48个月，自2019年3月1日起至2023年3月31日止；（2）原、被告约定的租金价格为13860元／月（2019年3月1日至2020年2月28日）、14830元／月（2020年3月1日至2021年2月28日）；（3）物业管理费价格为3元／月／平方米，被告向原告交纳后，原告代交给物业；（4）原、被告约定的租赁保证金为41580元，逾期交纳租金的滞纳金为保证金的0.1%，若被告违约，则原告以保证金作为违约金，且被告的装修及生育租金等无偿归原告所有；4、微信聊天记录，证明（1）原告曾多次向被告催收应付租金，被告表示希望延期交纳，但直至目前已逾期近半年时间仍未予交纳；（2）被告于5月19日向原告发信息单方要求终止合同；5、发票、收款收据、微信转账记录，证明（1）原告作为承租人方一直按照合同约定，按时支付租金，且并未减免，被告拖欠租金的行为已经对原告造成实际损失；（2）被告数月未向原告交纳物业管理费的情况下，原告仍为其代交费用。被告曾艳辩称，1、因为2020年1月发生新冠病毒疫情，该疫情属于不可抗力，在该期间被告向原告请求解除租赁合同，原告发布转租公告以实际行动表明同意解除租赁合同；2、疫情期间被告没有营业，无收入来源，无法支撑房屋租赁，请求法院予以核减或者判令不支付疫情期间的租金；3、由于疫情原因，该期间发生的滞纳金和违约金，原告不应承担；4、如果法院确需判决支付违约金，被告认为该违约金过高，请求法院予以核减；5、合同解除期间应为被告搬离的时间；6、对于原告的要求无法达成调解，被告要求房屋内设施设备予以返还给被告，原告答应缓交房租，被告方从原告答应缓交房租开始不应当计算滞纳金；7、案件诉讼费请求法院依法处理。被告曾艳为支持其抗辩主张，特向本院提交如下证据：1、湖南高级人民法院关于印发《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》的通知（湘高法【2020】16号），证明通过湖南省高院的通知第二大点的问题4可以证实此次新冠肺炎疫情被确定为不能预见不能避免并不能克服的不可抗力，故本案的情形可适用不可抗力条款；2、被告曾艳与原告孙波权的微信聊天记录，证明（1）经过与原告商量后，原告同意被告从发生疫情后缓交房租；（2）被告向原告提出不继续租赁房屋后，被告多次向公众发布招租公告，可知被告已经同意解除合同；3、空调安装合同书及收款收据、淘宝订单详情、京东订票详情及发票，证明被告租赁房屋用于办培训班，并购置了大量的桌椅、电视机和空调等配套设施设备（价值58000元左右），这些设施设备目前仍被留置在涉案房屋内。本院组织原、被告双方，围绕原告诉讼请求所提交的证据，进行了举证、质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，但说明原告转租租金差额较大；对证据2的质证意见与证据1一致；对证据3的三性无异议，对该份证据的证明目的第四点有异议，合同约定了滞纳金和保证金及违约金，因今年疫情原因，被告无收入，被告请求不应承担滞纳金和违约金。对证据4的三性无异议，但证明目的有异议，被告向原告提出缓交房租，原告已经同意被告缓交房租，被告向原告提出解除租赁合同，原告以发布转租公告的实际行为表明其同意与被告解除本案的房屋租赁合同；对证据5中的发票的真实性、合法性、关联性无异议，对微信转账记录的真实性，请求法院核实原件。但对该份证据的证明目的有异议，原告已经同意被告缓交房租，被告是在解除合同后对租金计算标准有争议，被告主观上一直愿意交纳的。对原告的计算清单的意见：案涉情况发生在疫情期间，原告不同意降低租金，反而增加租金，被告一直无收入，请求法院对租金予以调低。本院认为，证据1、2客观真实，合法有效，与本案具有关联性，可证明原告有权出租涉案房屋，对此本院予以采信。证据3客观真实，合法有效，与本案具有关联性，可证明原、被告就案涉房屋签订了租赁合同，并对双方权利义务进行了约定，对此证据本院予以采信。证据4系原、被告的聊天记录，被告于3月22日上午11:01向原告提出缓交租金的请求，5月19日上午9:50双方微信聊天时原告提出“你押金就3个月租金，欠的钱也不止3个月啊”，可以说明原告即使表示同意被告缓交租金，也未同意不收租金，故不能达到原告证明目的，对此证据本院不予采信。证据5原告提交的物业管理费14676.3元，物业费从2019年11月1号到2020年4月30日截止；湖南银泰置业有限公司出具的2020年3月25日收款收据显示“今收到F2-103孙波权交来2019年12月20日-2020年2月19日合计租金金额81536元”，湖南银泰置业有限公司出具收据收取租金金额，与原告签订租赁合同约定全部租赁面积缴纳的租金相吻合；2020年5月27日向案外人新房产权业主杨颖萍通过转账支付46918.7元，可以证明原告已经缴纳2月20日-5月31日房租给杨颖萍，对此证据本院予以采信。对被告提交的证据，原告质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。在本案中，被告单方终止合同的时间不是发生不可抗力的时间，被告单方终止合同是2020年5月19日，且适用不可抗力是在因不可抗力导致合同目的不能实现的情况下才能适用，本案租赁合同租期为4年，不能开业只有几个月就导致合同目的不能实现。对证据2的三性无异议，对证明目的有异议，本案中原告的行为不能达到解除合同的条件，被告在2020年5月19日提出解除合同的行为以及原告发布转租广告行为不属于约定解除事由和法定解除事由。对证据3的关联性有异议，该份证据与本案无关联性，原告并未表明要扣留被告的东西。本院认为，证据1系湖南高级人民法院关于印发《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》（湘高法【2020】16号）的通知，该通知已经明确2020年1月至4月新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，可以适用不可抗力条款对相关案件进行判决处理。故与本案具有关联性，能够达到被告的证明目的，对该证据本院予以采信。证据2系原告的微信朋友圈及原、被告的聊天记录，原告的朋友圈可证明原告于2020年5月21日23:41发布租赁公告，与本案具有关联性，可以达到被告关于原告同意解除租赁合同的目的，故而对该证据本院予以采信；原、被告的聊天记录可证明双方就解除合同及房租问题进行了协商，与本案具有关联性，可达到被告的证明目的，故而对该证据本院予以采信。证据3客观真实，合法有效，系被告租赁案涉房屋办理培训班的配套设施设备的发票及合同，但原告并未表明要扣留相关设施设备，因而与本案无关联性，不能达到被告的证明目的，故而对该证据本院不予采信。根据原告的诉请及原、被告提交的证据，本院确认如下事实：原告于2018年10月19日与湖南银泰置业有限公司就涉案商铺达成了租赁协议，该公司同意原告可以对承租的门面房转租，原告系涉案商铺的合法承租人。2019年3月1日，原告与被告签订《三期商业租赁合同》，合同约定，租赁房屋地址为衡阳市××道××号××期××栋××商铺，租期自2019年3月1日起至2023年3月31日止。租金按该商铺的建筑面积计算，第一年2019年3月1日至2020年2月28日，租金单价为66元／月／平方米，即每月租金合计未人民币壹万叁仟捌佰陆拾元整（13860元）；第二年租金在第一年基准月租上上浮7.0%，即2020年3月1日至2021年2月28日，租金单价为70.62元／月／平方米，及每月租金合计为人民币壹万肆仟捌佰叁拾元整（14830元）；第三年租金在第二年基准月租上上浮7%，即2021年3月1日至2022年2月28日，租金单价为75.57元／月／平方米，即每月租金合计为人民币壹万伍仟捌佰柒拾元整（15870元）；第四年租金在第三年基准月租上上浮7%，即2022年3月1日至2023年2月28日，租金单价为80.86元／月／平方米，即每月租金合计为人民币壹万陆仟玖佰捌拾壹元整（16981元）。物业管理费及水电费，物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，一楼单价为3元／月／平方米（不含税）；物业管理费自2019年3月1日起开始计收。双方签订合同当日，被告须以转账或现金的形式总额合计人民币41580元给原告作为租赁保证金；如被告违反合同任何条款规定或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给原告造成实际损失的，原告可以使用或扣留全部或部分保证金，其数额视被告所欠租金或造成的实际损失的数额而定；合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付租赁保证金，共计人民币肆万壹仟伍佰捌拾元整（41580元）作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能尽可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且该等履行失败或迟延不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短期的时间内尝试恢复履行不可抗力事件的义务。合同签订后，被告缴纳41580元给原告作为房屋租赁保证金，并缴纳了部分租金。然后将涉房屋装修，置办相应培训设备后用于办理小学生课外培训班（至本案判决时未办理培训许可证）。但被告仅在2019下半年招收一期学生培训，2020年2月发生新冠肺炎疫情导致不能正常经营。原告于2020年2月1日与新产权人杨颖萍、蒋岱佑就涉案商铺达成了租赁协议，原告仍系涉案商铺的合法承租人。2020年3月22日原告通知被告交纳房租，被告请求缓交，并表示可以解除合同的意愿；2020年5月19日被告向原告微信表示“你把房子收回去吧，里面的所有东西和设备我都不要了，押金也不要了，你们自己处理吧！我把钥匙和水卡电卡都放在我后面楼梯间的饮水机上，后门我没锁”，正式提出解除合同的请求，并实际搬离了该房屋。培训机构内置办的彩电、空调、桌椅等培训设备留置在该房屋内。2020年5月21日起原告在朋友圈发表租赁公告称“柘里渡小学旁百米旺铺转让，因此培训机构股东内部出现矛盾意见不一，无法继续经营，现收回限时免转让费出租，设备齐全，即入即用，租用面积210平，实用面积300平，有意者联系186××××****”。至本案判决时，原告尚未将涉案房屋租赁出去。期间，原告代付被告应缴物业管理费1890元，并支付了被告租赁房屋的一手租赁费。因原告认为被告自2020年2月1日起至5月19日止一直拖欠其租金，故而酿成本案纠纷。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《三期商业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”，第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”。本案中，2019年12月底国内爆发新冠疫情，2020年2月初国家发布命令要求全体国民限制出行，建议居家隔离，严禁培训机构、学校正常开学培训。此期间属不可抗力，被告因疫情防控原因无法使用案涉房屋，其租赁合同的目的不能实现。在此情况下，被告可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，行使合同解除权请求解除双方签订的房屋租赁合同。原、被告签订的合同约定“若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的的义务，该房应在不可抗力事件发生后十四天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能尽可能地减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且该等履行失败或迟延不得视作对本合同的违约。”，该项约定的内容与《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定一致。本案被告虽未及时支付2020年2月1日起至5月19日止的房租，但系不可抗力造成，属法定免责事由，不构成违约。2020年5月19日被告通过微信聊天的方式向原告表达了退租、解除房屋租赁合同的意思；原告于2020年5月21日通过微信朋友圈发布的租房信息，显示原告作出了同意被告上述解除房屋租赁合同的意思表示。在被告也主动请求解除房屋租赁合同的情形下，原告提出解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。并且本院确认原、被告双方签订的房屋租赁已经于2020年5月19日解除。原告与被告签订合同虽约定缴纳的41580元是房屋租赁保证金，从双方合同后续条款约定的内容来看，属违约金。既然被告没有违约，原告请求判令将该笔款项抵作违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。这种情形与湖南省高级人民法院的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6规定的“商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。”一致。案涉房屋系商业用房，受到疫情影响，被告没有经营的事实客观存在。被告在庭审中明确提出要求核减或者不支付疫情期间的租金，此请求理应得到判决支持。本院可以判决确认被告减付两个月房租给原告。但原告房屋也系转租而来，原告已经向转租房屋新所有权人支付了涉案房屋疫情期间的一手租赁房租。如简单判令被告减付两个月房屋租金，而对原告已经支付此期间一手房租的事实视而不见，也有失公平。按照原、被告租赁合同约定的房租费租赁标准是第一年2019年3月1日至2020年2月28日，租金单价为66元/月/平方米，即每月租金合计为人民币壹万叁仟捌佰陆拾元整（13860元）；第二年租金在第一年基准月租上上浮7.0%，即2020年3月1日至2021年2月28日，租金单价为70.62元/月/平方米，及每月租金合计为人民币壹万肆仟捌佰叁拾元整（14830元）。原告诉请的是判令被告支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金58350元，按本院确认的合同解除时间，计算至2020年5月19日，被告应付租金为2020年2月1日至2020年2月28日房屋租金为13860元；2020年3月1日至2020年5月19日房屋租金为39052.33元（14830元+14830元+14830元/月×365天/年÷12月/年×19天=39052.33元），合计为52912.33元。减去2020年2月1日至2020年3月31日疫情期间被告应支付的房屋租金28690元（13860元+14830元=28690元），则被告应支付原告租金为24222.33元，加上原告代付被告应缴物业管理费1890元，共计被告应支付原告费用为26112.33元。鉴于被告答辩称愿意以缴纳的41580元租赁保证金补偿原告的租金损失，且愿意另行支付10000元房租，仅请求将租赁房屋内属动产的电视、空调、桌椅等设备搬离，此抗辩请求于法有据，也是被告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。原告请求判令被告支付房屋租金合理部分，本院予以支持。故本院确认，被告除将缴纳的41580元租赁保证金补偿原告租金损失外，仍需向原告支付10000元房屋租金。因而原告请求判令被告支付租金滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告提前解除租赁合同，其附着于租赁房屋内不动产装修，属添附物，不能拆除，归原告所有。故原告请求判令被告租赁房屋内装修等无偿归原告所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孙波权与被告曾艳签订的《三期商业租赁合同》已经于2020年5月19日解除；二、被告曾艳在本判决生效十日内支付原告孙波权房屋租金10000元，原缴纳的41580元作为补偿原告孙波权租金损失费，归原告孙波权所有；三、被告曾艳在本判决生效后十日内，自行将租赁房屋内的电视、空调、桌椅等培训设备搬离租赁房屋；四、驳回原告孙波权其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收653元，由原告孙波权负担453元，由被告曾艳负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年九月五日法官助理彭仁书记员阳琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。