广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初20053号原告：李嘉欣，女，1994年3月9日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区**********，公民身份号码：******。被告：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗******。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告李嘉欣诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人陈伟其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金25200元（计算方式：400000÷10000×630）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月23日向被告购买了佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区*******，价款为400000元。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的证件，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2017年6月30日将上述房屋交付给了原告，被告应当在2018年7月1日前将原告的房屋办理房产证，但被告一直未能办理。经过多方打听，其中一个原因是被告一直没有将佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区***的房屋办理首次登记，所以无法办理房产证。直到2020年4月10日，被告才带原告办理房产证，因此，被告应当支付违约金。被告辩称：一、原告所购房屋超过合同约定期限办理房产证并非被告的原因造成的，被告不应承担逾期办证的违约金，具体理由如下：根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定，买受人要求出卖人支付违约金的前提条件是：因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的所有权证书。但不能办理房产证的原因并非出卖人导致的，而是政府原因导致的。根据双方签订的《补充协议》第五条明确约定：“因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。”也就是说，双方一致确认若政府原因导致逾期办理房产证的不追究违约责任，更加细化了出卖人无需承担违约责任的情况。不能按时取得房产证的原因不在于被告，具体可从被告提交政府部门的申请可以看出：被告已经于2016年7月18日与佛山市禅城区*********签订了《委托测绘合同》开始着手商品房初始登记的事宜、在2017年1月将楼宇进行竣工验收备案，正常来说自测绘合同签订后至完成初始登记完成一般不超过8个月，开发商完成初始登记后，若业主按时完成相关的准备工作，开发商可在一个月内取得房产证并交付给业主，可以说若正常办理的流程下，是不可能超过10个月时间的。但是，本案所涉及项目是禅城区早期的三旧改造项目，禅城区政府对于一些开发过程中的问题并无现成的答案和指引，需要内部开会讨论出方案，才可以回复，导致多次拖延，致使办理房产证期限严重延后。从政府在2019年9月才发函至被告要求核实竣工延期问题可以看出，非因被告的原因导致办证逾期，被告不应承担违约责任。二、被告已经于2019年12月7日通知原告领取资料进行办证，原告自行逾期办理，所造成的责任应由其自行承担。综上，请求法院根据事实与合同约定，驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告公司信息，证明原、被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》（含附件），证明原告向被告购买商品房，被告延误办理房产证。3、不动产权证书，证明原告所购买商品房实际完成房产登记的时间。诉讼中，被告提交以下证据：1、《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》，证明因政府原因导致办证迟延。2、《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，证明因政府原因导致办证迟延（在竣工验收备案过去2年9个月后才通知竣工时间履约问题要求核查情况）。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明因政府原因导致办证迟延。涉案建筑早在2017年1月已经竣工验收备案。4、《委托测绘合同》，证明被告在2016年7月18日申请测绘，后因政府各种原因，导致不能收件、迟延办理、首次确权清单、房产证。按照土地开发办证的正常流程来说，在被告申请测绘后政府部门一般会在8个月内完成初始登记。完成初始登记后，一般来说，若业主交齐所有材料会在1个月内办理并领取房产证。因此，本项目不能按时领取房产证的责任在于政府原因，根据合同及补充协议约定，被告不应承担责任。5、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明双方约定因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意延期至办妥房产证为止，因此现原告要求被告承担违约责任不符合双方约定。6、通知办证短信截图，证明被告在2019年12月初已经通知业主办证，对于业主自身逾期办证所产生的时间延长与被告无关，同时有部分业主在2019年12月已经取得房产证，因此有部分业主在2020年1至3月份才取得房产证，该部分业主是因自身原因延迟，不应由被告承担责任。经质证，本院认证：原告的证据1，系主体材料，本院经审查予以确认；证据2、3，或有原件核对，或被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告的证据1,系复印件，且系被告单方向其他机关的意见陈述，不能证明其待证内容，本院不予采信；证据2、3、4、5、或有原件核对，或原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据6，无原始载体核对，且原告不予确认，无有效证据佐证真实性与关联性，本院不予采信。为查明事实，本院依职权向（2019）粤0604民初28237号案调取了《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号的调查回复》，征询了双方当事人的意见，原告、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年1月23日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区*******，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13422.82元，总价款为400000元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……第十章其他事项……第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。……”同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第五条约定：关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限。2020年3月25日，佛山市自然资源局就涉案房屋向原告颁发不动产权证。上载房屋建筑面积为45.63平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）29.71平方米，分摊建筑面积15.92平方米。另查明一，2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”另查明二，2019年9月25日，经本院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”另查明三，经检索，（2020）粤06民终1573、1574号民事判决书在本院认为部分认定，被告存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，该案原告可另行主张相应的违约责任。庭审中，原告陈述：没有收到被告的办证通知。被告陈述：涉案房屋首次登记的时间是2019年12月4日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于逾期办证违约认定。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向本院书面函复内容，至2019年9月25日，被告尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，而被告亦确认首次登记时间为2019年12月4日，并且结合相关不动产权登记机关于2020年3月25日颁发涉案房屋权属证书，且被告未提供有效证据予以反驳，本院确认涉案房屋于2020年3月25日完成所有权登记。因此，被告已构成上述合同约定的逾期办证之违约行为。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定由其自行承担举证不能后果，且已有二审判决认定其于类似情形下存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，本院对其上述抗辩意见不予采纳。关于违约金计算。一、计算期间。（一）起始日。关于上述约定中的房屋交付之日，本院认为，首先，由《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定可知，在商品房交付使用后房地产开发企业应履行相应的协助办证义务；其次，若将涉案合同第二十条中的“房屋交付之日”理解为约定交付之日，则可能导致逾期交楼违约金和逾期办证违约金重复计算的问题。故应认定该“房屋交付之日”为实际交付之日。本案中，原、被告双方均未能有效举证涉案房屋实际收楼时间，但原告确认其于2017年6月30日收楼，故本院确认涉案房屋于2017年6月30日交付予原告。并自该日起计360日后，自2018年6月26日开始计算违约金。（二）截止日。因无证据证明双方约定被告完成首次登记即视为完成协助办证义务，也无证据证明被告已按合同约定履行了以邮政快递方式书面通知原告已完成初始登记，故应按照合同约定，逾期办证违约金应计至上述认定之实际完成房屋所有权登记之日止即2020年3月25日，即认定至该日之违约行为，责任均在于被告。二、计算标准。双方约定计算基数为房价款的万分之一。三、计算基数。依约应为购房款400000元。综上，被告依约应向原告计付2018年6月26日至2020年3月25日的逾期办证违约金，经计算为25560元（400000元×0.01%×639天）。原告主张违约金为25200元，系其对自身权利的自由、合法处分，本院予以准许。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李嘉欣支付逾期办证违约金25200元。如果被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取215元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年九月二十五日书记员  罗凤华