河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初5554号原告（反诉被告）：河南迪信通商贸有限公司，住所地郑州市**德化街**友谊大厦**，统一社会信用代码：91410103568615315N。法定代表人：刘咏梅。委托诉讼代理人：王斌，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹相如，河南千业律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：河南兴业投资发展有限公司，住，住所地郑州市**德化街亚细亚商场**一社会信用代码：91410103777982891R。法定代表人：张金萍，执行董事。委托诉讼代理人：郭建波，河南季布律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭轶，河南铭树律师事务所律师。原告河南迪信通商贸有限公司（下称迪信通公司）诉被告河南兴业投资发展有限公司（下称兴业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迪信通公司委托诉讼代理人王斌、禹相如，被告兴业公司委托诉讼代理人郭建波、郭轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪信通公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议；2.判令被告退还原告履约保证金400万元并赔偿原告损失80万元；3.判令被告退还原告租金3504426.1元（2、3项合计8304426.1元）；4.被告承担一切诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年4月26日，原告与被告签订场地租赁合同及相关附件、补充协议，约定被告出租给原告位于郑州市××××号亚细亚商场二楼部分区域，合同对具体面积、位置、租期和租金及物业费等内容进行了约定。合同签订后，原告如约支付了履约保证金400万元及截至2020年4月30日的租金630万元，并投入巨资进行装修，引入移动营业厅。但亚细亚商场自2018年5月开始对三楼进行装修，造成原告使用的二楼房屋漏水、用电失常，2018年12月商场四周开始围挡，施工又产生噪音、房顶塌方、落石等情况，导致客流下降，原告无法正常经营。2019年7月，被告要求原告让出承租区域中的71.04平方米作为消防改造使用，占用至今未扣减相应租金。2019年11月，被告开始对原告租赁的二楼进行中空改造，占用原告租赁面积158.78平方米。2019年12月，亚细亚商场再次进行内部装修，撤离商场空调，不仅导致顾客不愿意进入商场，原告的员工也陆续离职，原告无法经营。在与被告多次协商无果后，原告于2020年3月31日向被告发送解除合同通知书，并要求退还保证金及租金。综上，被告的行为严重违约，应当向原告赔偿因此产生的经营损失，退还半年无法经营的租金315万，赔偿占用原告租赁面积租金354426.1元，违约金80万元。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。对于被告的反诉请求，原告迪信通公司辩称：如代理词及起诉状所说，场地自2020年3月7日已由被告控制，被告也无法保证按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；但被告在无法保证履行合同义务的情况下，不顾客观情况以及合同已解除的事实，仍无理要求原告继续履行合同并交纳下一年的租金，没有合同及法律依据。还需要说明，因为原告的租金是一年一付，2019年5月1日到2020年4月30日的租金630万已支付被告，但在这一年中原告根本没法经营，有大半年的时间不是商场在装修，就是德化街在改造。2月份发生疫情，3月份又内部装修，所以原告起诉要求退还半年租金，并驳回被告反诉请求。被告兴业公司辩称：一、被告在履行租赁合同及相关补充协议过程中没有违约行为。1.2018年5月被告没有对商场进行装修，当时是原承租人五星电器公司撤离租赁场地，对场地恢复原状。原告在与被告签合同时就明知五星公司撤离场地事宜。2.2018年12月份商场外墙开始围挡，是政府为了提升郑州市的市容市貌采取的行动，由市政府出资并实施。施工过程中为每家商户预留必要的进出通道，商户均可设立临时门头，期间原告及商场各商户均可正常经营。3.2019年7月季11月因消防改造及市场中空改造占用原告租赁面积一事，双方已于2019年8月份对原告就租赁场地位置的变动及补偿达成协议，被告临时在同楼层给予原告更具商业价值的位置。4.商场的空调未拆除，因商场的空调均为承租人安装，原告安装的空调数量可以满足商场需要，被告也可自行安装空调。5.2019年12月份被告对场地进行装修，是合同中的约定的双方的权利和义务。二、原告以被告违约导致其不能实现合同目的为由要求解除合同，不能成立。被告没有违约行为，原告在与被告签订租赁合同后，一直在正常开门营业、正常使用租赁场地。三、原告在不享有解除权的情况下要求解除合同，并拒绝缴纳租赁费及对场地进行装修，已构成违约，应当承担违约责任。综上，原告的诉请无事实与法律依据，被告提出如下反诉：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议及补充协议；2.判令反诉被告立即支付自2020年5月1日至2020年10月31日的场地租金及物业管理费3244500元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。经审理查明：2018年4月26日，迪信通公司（乙方、承租方）与兴业公司（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》及附件、补充协议，合同约定：甲方出租给乙方的场地位于郑州市××××号亚细亚商场二楼部分区域，具体面积、位置以本合同的附件1为准，建筑面积2211㎡；本租赁场地为现状交付，即该场地目前已由乙方承租使用，本合同生效，即视为甲方已经如约交付；租期六年，从2018年5月1日起至2024年4月30日止；乙方享有免租金的一个月装修期，具体数额以装修当年的租金为准。因乙方目前正使用该场地，在甲方对亚细亚商场进行整体装修时，提前一个月通知乙方，乙方应在甲方装修期内同时进行装修。合同还对其他相关事项进行了约定。2018年5月2日，迪信通公司如约支付了首期租金、物业管理费315万元及履约保证金400万元。2018年5月22日，双方又签订补充协议（二），约定：原合同附件1，即乙方承租场地的面积、位置附图作废，乙方具体承租场地的面积、位置以本补充协议的附图为准，其它权利义务不变。合同附图标示了租赁位置，租赁区建筑面积为2212.72㎡。2018年12月20日，郑州市二七区德化街街道办事处向迪信通公司发出德化街环境提升工程施工通知，通知载明：根据德化街环境提升工程（EPC）项目工期安排，施工单位定于2018年12月20日正式对德化步行街建筑外立面全面启动施工，计划工期4个月。本次施工现场采取半封闭作业，施工过程中将为每家商户预留必要的进出通道，确保商户在施工期间能够正常经营。因施工需要，贵单位自接到通知后自行拆除门头（搭设施工脚手架必须拆除门头，后由施工单位在围挡外侧统一为各门店安装临时门头）及违法建设，确保施工单位顺利进场搭架施工。2019年7月16日，迪信通公司向兴业公司致函，称因受外立面施工及外部大环境经济不景气影响，希望兴业公司减半收取装修（实为政府外立面改造）期间租金。2019年7月，兴业公司开始消防通道改造，实际施工中占用迪信通公司承租区域71.04㎡。2019年7月17日，迪信通公司向兴业公司发函称，同意配合兴业公司的消防改造，但请求扣除占用面积的租金202000元。2019年12月，兴业公司开始对商场的进行中空改造，占用迪信通公司承租面积139㎡。2020年1月3日，兴业公司向迪信通公司发出通知，郑州亚细亚商场定于2020年2月24日开始整体装修，并根据合同的约定，要求迪信通公司同时开始装修，并在装修前向兴业公司处报送装修方案。2020年3月13日，迪信通公司向兴业公司发出《商函》，称因装修施工等种种原因，迪信通公司无法实现合同目的，要求减少租赁面积、退还租金、减少履约保证金等。因双方未就合同变更事宜达成一致意见，2020年3月31日，迪信通公司以兴业公司违约不能实现合同目的为由，向兴业公司发出解除合同通知书。兴业公司于2020年4月3日回函称不同意解除，并催促迪信通公司进场装修。2020年4月30日，兴业公司向迪信通公司发出催促函，要求迪信通公司支付2020年5月1日至10月31日租金及物业管理费324.45万元，并立即开始装修。迪信通公司于2020年5月7日回函称合同已解除，并表明通过诉讼解决争议。故迪信通公司诉讼来院，请求：1.解除原、被告于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议；2.判令被告退还原告履约保证金400万元并赔偿原告损失80万元；3.判令被告退还原告租金3504426.1元（2、3项合计8304426.1元）；4.被告承担一切诉讼费、保全费等费用。本院认为，迪信通公司与兴业公司签订的《场地租赁合同》及补充协议等内容，系双方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。本案中，兴业公司已如约交付租赁场地，迪信通公司承租场地至今。在合同履行过程中，因遇政府工程，承租场地外立面被围挡并进行施工，由此对迪信通公司经营造成影响，属客观事实，该行为系政府行为，不可归结为兴业公司违约。关于兴业公司在履约过程中对商场进行装修的问题，因双方在合同中对此有约定，且在补充协议中明示兴业公司会对迪信通公司承租区域进行改造，迪信通公司亦承诺会同步进行装修，故兴业公司该行为并不违约。关于装修中占用迪信通公司部分承租面积问题，兴业公司通过面积置换、免费场地使用补偿等方式予以弥补，迪信通公司均以实际继续履行合同的方式予以认可，该占用及置换补偿等行为也未导致该租赁场地无法使用或迪信通公司停止经营。依合同约定，迪信通公司亦有装修承租场地的义务，其应于2020年2月24日与兴业公司同步开始装修，即使考虑新冠疫情原因，迪信通公司也应在复工后进行装修工作，但迪信通公司于2020年3月13日向兴业公司发出商函，要求变更合同主要条款，未达到目的后致函兴业公司要求解除合同，在兴业公司不同意解除合同的情况下单方面停止经营、拒绝支付租金及物业管理费，视为单方终止合同，应承担违约责任，故迪信通公司无权索要履约保证金及索赔损失。兴业公司为避免损失扩大，于2020年5月中旬进场对二楼进行装修并不违约，因迪信通公司承租场地较大，如其强行终止合同，必然会给兴业公司造成重新设计、重新装修、重新招商、延迟开业等诸多损失，作为守约方，兴业公司反诉请求继续履行合同、索要租金及物业管理费等并无不当，如因迪信通公司原因造成合同终止，兴业公司则有权不退还履约保证金。经本院现场勘验，亚细亚商场的外立面改造工程尚未停止、楼体仍被围挡，商场外部经营氛围差，商场内部需重新装修方可营业，加之迪信通公司自述企业目前经营困难，如强令其履行合同，会造成双方损失扩大，故本院决定解除合同。因兴业公司已于2020年5月中旬进入商场二楼装修，依公平原则，本院确定合同于2020年5月15日解除为宜。根据本案查明情况，迪信通公司已于2019年9月27日向兴业公司支付2019年11月1日至2020年4月30日期间房租及物业费315万元，结合2020年春节遭遇的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，涉案商场自2020年1月25日起全部闭店，从公平角度出发，本院酌定由兴业公司退还迪信通公司一个月房租，即525000元，扣除迪信通公司应支付兴业公司2020年5月1日至5月15日期间的房租及物业费262500元，兴业公司应退还迪信通公司262500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司与被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议于2020年5月15日一并解除；二、被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司262500元；三、驳回原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司其他反诉诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69931元，减半收取34965.50元，由原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司负担，剩余34965.50元退还原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司，反诉费16378元，由被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 昊二〇二〇年九月二日书记员 赵隽雅