天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初10804号原告：天津市地下铁道集团有限公司。法定代表人：张兴彦，董事长。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。被告：天津痘博士美容院有限公司河西区分公司。负责人：吴剑斌，总经理。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。第三人：天津嗨客网络科技集团有限公司。法定代表人：夏素聪，经理。委托诉讼代理人：杨文志。原告天津市地下铁道集团有限公司（以下简称地铁集团）与被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司（以下简称痘博士）、第三人天津嗨客网络科技集团有限公司（以下简称嗨客公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地铁集团的委托诉讼代理人安好、被告痘博士的委托诉讼代理人张亮亮、第三人嗨客公司的委托诉讼代理人杨文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地铁集团向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告痘博士将其占用的位于天津市河西区××路××号××大厦××楼××平方米的房屋返还原告地铁集团；2.请求依法判令被告痘博士向原告地铁集团按照2.4元/天/平方米的标准支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（自2019年1月1日至2019年6月30日止的房屋占用费暂计307268.5元）；3.本案诉讼费由被告痘博士承担。事实与理由：坐落于天津市河**××路××道××大厦系原告地铁集团所有物业，被告痘博士自称自第三人嗨客公司处租赁涉案房屋，但并未取得原告地铁集团认可。2018年11月27日，在贵院主持下，原告地铁集团与第三人嗨客公司之间的房屋租赁合同纠纷案达成了（2018）津0103民初15345号民事调解书。该调解书载明：嗨客公司逾期未向地铁集团支付租金的，则双方签订的《晶采大厦物业租赁合同》至2018年12月31日解除，嗨客公司应于2018年12月31日前向地铁集团返还晶采大厦1-2层房屋并向其承担逾期付款违约金。第三人嗨客公司至今未向原告地铁集团支付租金，故双方签订的《晶采大厦物业租赁合同》于2018年12月31日即解除，被告痘博士作为次承租人所占用涉案房屋系（2018）津0103民初15345号民事调解书所涉原告地铁集团所有房屋的一部分，其占用行为已失去法律基础，构成非法占用。现经原告地铁集团多次催告，被告痘博士至今仍拒绝腾清并返还涉案房屋，故原告地铁集团为维护自身合法权益特诉至贵院，望贵院在查清事实的基础上判如所请。原告地铁集团向本院提交如下证据：1.《不动产权证书》，证明坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××平方米物业系原告地铁集团所有；2.《晶采大厦物业租赁合同》，证明原告地铁集团与第三人嗨客公司于2016年10月28日签订该合同，约定原告地铁集团将其所有的天津市河西区××路××号××大厦××层××平方米房屋出租给第三人嗨客公司，租期10年，自2016年11月1日至2026年10月31日，租金为2.4元/天/平方米，且自计租日开始每三年递增5%。另合同第八条第十四款约定，未经出租人书面同意不得转租；3.天津市河西区人民法院（2018）津0103民初15345号民事调解书，证明原告地铁集团与第三人嗨客公司房屋租赁合同纠纷一案于2018年11月27日经法院调解结案。调解书确认：原告地铁集团与第三人嗨客公司签订的《晶采大厦物业租赁合同》于2018年12月31日解除，第三人嗨客公司应于2018年12月31日前将案涉物业返还原告地铁集团，并支付违约金；4.天津市河西区人民法院（2019）津0103民初5133号民事裁定、天津市第二中级人民法院（2019）津02民终5776号民事裁定，证明在原、被告与第三人嗨客公司案外人执行异议之诉纠纷一案中，被告痘博士请求贵院确认其对案涉物业享有合法承租权，贵院经审理后，依法裁定驳回了起诉。后被告痘博士不服提起上诉，天津市第二中级人民法院裁定予以维持。被告痘博士辩称，原告地铁集团诉请无事实与法律依据，请求贵院依法驳回。理由如下：第一，被告痘博士与第三人嗨客公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，被告痘博士已实际给付第三人嗨客公司600平方米部分房屋租金至2024年9月9日，140平方米部分房屋租金至2024年4月30日。第三人嗨客公司已向被告痘博士出具收取房租的收据，被告痘博士提供的银行交易明细也可以证明房租支付情况。被告痘博士股东与第三人嗨客公司于2017年3月10日签订房屋租赁合同，约定租赁面积450平方米，租期为8年，自2017年3月10日至2025年3月9日，免租期为2017年3月10日至2018年3月9日，年租金为50万元。被告痘博士负责人吴剑斌与第三人嗨客公司于2017年8月23日签订房屋租赁合同，约定租赁面积140平方米，租期为8年，自2018年11月1日至2025年10月30日，免租期为2017年11月1日至2018年10月31日，年租金为75000元。被告痘博士与第三人嗨客公司于2018年10月7日重新签订房屋租赁合同，约定租赁面积增加至600平方米，被告痘博士预先支付50万元作为自2021年3月10日至2024年9月9日期间房租。被告痘博士与第三人嗨客公司于2018年10月7日重新签订房屋租赁合同，约定租赁面积140平方米，被告痘博士预先支付75000元作为自2020年11月1日至2024年4月30日期间房租。第二，第三人嗨客公司将涉案房屋转租给被告痘博士时，向被告痘博士出示了其与原告地铁集团于2016年10月28日签订的《晶采大厦物业租赁合同》，以证明其对涉案房屋拥有合法管理使用权。该合同租期为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日，第三人嗨客公司将涉案房屋转租给被告痘博士也在其合法承租期限内。第三人嗨客公司同时把与被告痘博士签订的租赁合同向原告地铁集团依法备案，原告地铁集团明知并同意第三人嗨客公司转租涉案房屋。被告痘博士向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明被告痘博士与第三人嗨客公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系；2.收据及银行交易明细，证明被告痘博士已实际给付第三人嗨客公司600平方米部分房屋租金至2024年9月9日，140平方米部分房屋租金至2024年4月30日；3.水电费收据，证明被告痘博士自承租涉案房屋以来，一直实际使用至今；4.《晶采大厦物业租赁合同》，证明合同第十四条第二款约定了第三人嗨客公司有转租权；5.行政许可手续、被告痘博士招牌照片、晶采大厦商铺经营者与原告地铁集团工作人员谈话录音及公司五月份安全检查情况汇总，证明原告地铁集团作为涉案房屋产权人对于第三人嗨客公司将涉案房屋转租被告痘博士一事明知；6.《合作协议》，证明被告痘博士与第三人嗨客公司签订的租赁合同在原告地铁集团处有备案，该证据是被告痘博士在原告地铁集团处拍摄的。第三人嗨客公司述称，同意原告地铁集团的意见，原告地铁集团所述都属实。第三人嗨客公司未提交证据。本院于2019年9月20日组织原、被告及第三人嗨客公司对涉案房屋进行现场勘查并制作勘查图，原、被告及第三人嗨客公司均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告地铁集团证据1及涉案房屋勘查图），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证意见如下：原告地铁集团证据2系原告地铁集团与第三人嗨客公司签订的《晶采大厦物业租赁合同》，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告地铁集团证据3、4为生效法律文书，本院对其证明力予以确认。原告地铁集团并非被告痘博士证据1所涉合同的签约主体，第三人嗨客公司作为合同甲方对上述合同并无异议，故该合同仅对合同双方具有拘束力；原告地铁集团对被告痘博士证据2的真实性无异议，但不认可证明目的。第三人嗨客公司对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；被告痘博士提交证据3仅为证明其自承租涉案房屋以来，一直实际使用至今，故本院对该事实予以确认；被告痘博士未提交证据4的原件，且该证据显示的合同内容与原告地铁集团证据2不一致，故本院对该证据真实性不予确认；本院对被告痘博士证据5予以确认；对被告痘博士证据6不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××平方米物业系原告地铁集团所有的房屋。原告地铁集团与第三人嗨客公司于2016年10月28日签订《晶采大厦物业租赁合同》（合同编号：物业租赁-晶采-15）。合同第一条租赁范围约定：原告地铁集团向第三人嗨客公司出租天津市河西区××路××号××大厦××层用于经营教育、咖啡、健身休闲广场等。该场地建筑面积6069.61平方米。第二条租赁期约定：该场地租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日止，其中自2016年11月1日至2016年12月31日计租，2017年6月1日至2026年10月31日计租，租赁期包括装修期。第三条租金约定：签约租金为人民币2.40元／天／平方米…。该合同第十四条违约责任第二款约定：未经出租人书面同意，承租人不得将该场地全部或部分营业场地交与、转租或转让第三方或与第三方共同使用，如承租人违反本条约定，出租人有权没收履约保证金并终止合同，且保留向承租人追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。2018年11月21日本院受理地铁集团与嗨客公司房屋租赁合同纠纷一案，地铁集团的诉讼请求为：1、确认地铁集团与嗨客公司签订的《晶采大厦物业租赁合同》及补充协议于2018年11月1日解除；2、要求嗨客公司支付拖欠的租金1401570.71元，逾期缴纳的违约金30590.38元（截至2018年10月31日，按同期贷款利率的1.95倍计算）；3、要求嗨客公司支付自2018年11月1日（解除日）至实际腾退完毕之日止的房屋占用费，截至2018年11月30日暂计算为443081.53元，按照合同解除时月租金标准每月443081.53元计算；4、要求嗨客公司向地铁集团支付因未按期支付租金而解除协议的违约金1329244.59元；5、要求嗨客公司腾清并将诉争房产以及诉争房产内两部电梯恢复原状，处于完好的使用状态及取得相关证件；6、要求嗨客公司支付律师代理费81089.74元；7、诉讼费由嗨客公司承担。本院审理后于2018年11月27日作出（2018）津0103民初15345号民事调解书，该调解书确认：一、嗨客公司于2018年12月24日前，支付原告租金2287733.77元；二、如嗨客公司逾期未履行上述条款，则双方签订的《晶采大厦物业租赁合同》至2018年12月31日解除，嗨客公司于2018年12月31日前，将坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层房屋返还给地铁集团，并向地铁集团支付逾期付款违约金30590.38元；三、地铁集团放弃其他诉讼请求，双方再无其他争议；四、案件受理费16542.50元，减半收取，由嗨客公司负担（案件受理费嗨客公司已付清）。2019年4月9日本院受理痘博士与地铁集团、嗨客公司案外人执行异议之诉，痘博士请求确认其对坐落于天津市河西区××路××号××大厦××层××平方米房屋享有合法承租权，并停止对该房屋的执行。本院于2019年5月28日作出（2019）津0103民初5133号民事裁定，认为执行异议之诉标的与执行依据所确认的标的相同，痘博士提起案外人执行异议之诉不符合起诉条件，故依法裁定驳回痘博士的起诉。痘博士不服，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）津02民终5776号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。另查明，被告痘博士成立于2017年4月17日，登记营业场所为天津市河西区××路××号××大厦××层。庭审中，被告痘博士称其股东北京巨龙伟业投资管理有限公司、被告痘博士以及被告痘博士负责人吴剑斌就涉案房屋的租赁事宜与第三人嗨客公司先后四次签订房屋租赁合同，被告痘博士自2017年始即占有使用涉案房屋。原告地铁集团对被告痘博士提交的四份合同的真实性均不予认可，认为是虚假合同。第三人嗨客公司则无异议。经本院现场勘查，涉案房屋为天津市河西区××路××号××大厦××层××平方米物业的一部分，现由被告痘博士占有使用，原、被告及第三人嗨客公司均认可涉案房屋的建筑面积为707.34平方米。再查明，第三人嗨客公司原名称为天津嗨客网络科技有限公司，后变更为天津嗨客网络科技集团有限公司。本院认为，本案争议焦点是原告地铁集团请求判令被告痘博士返还涉案房屋及按照《晶采大厦物业租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费的诉讼请求是否应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告地铁集团与第三人嗨客公司在《晶采大厦物业租赁合同》第十四条第二款就转租问题虽有明确约定，但原告地铁集团对第三人嗨客公司转租被告痘博士的行为是明知的，且在知道或者应当知道第三人嗨客公司转租六个月内未提出异议，故依据上述法律规定，被告痘博士对于涉案房屋并非无权占有。但需要说明的是，根据法律规定，转租行为应以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，故转租行为不可脱离原租赁关系独立存在，出租人与承租人的租赁关系一旦终止或解除，则承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。在案证据佐证，原告地铁集团与第三人嗨客公司就包含涉案房屋在内的房屋租赁合同纠纷案件已在本院达成调解，调解书作出后，被告痘博士提起案外人执行异议之诉，后该案被两审法院裁定驳回起诉。由于第三人嗨客公司在调解书生效后并未实际履行法律义务，故根据调解书的相关内容，原告地铁集团与第三人嗨客公司之间签订的《晶采大厦物业租赁合同》至2018年12月31日应予解除。原告地铁集团与第三人嗨客公司的房屋租赁合同关系解除后，第三人嗨客公司的转租权利基础亦同时丧失，转租合同无法继续履行，基于此，被告痘博士作为次承租人无权继续占有使用涉案房屋，故原告地铁集团请求判令被告痘博士将涉案房屋返还原告地铁集团的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告地铁集团主张被告痘博士向原告地铁集团按照2.4元/天/平方米的标准支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（自2019年1月1日至2019年6月30日止的房屋占用费暂计307268.5元）一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告地铁集团有权向被告痘博士主张占有使用费。本院确认，被告痘博士作为涉案房屋次承租人如果在本院指定的时间内未能将涉案房屋返还原告地铁集团，应当向原告地铁集团支付自本判决生效之日第11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照2.4元/天/平方米标准计算。原告地铁集团其他诉讼请求，本院不予支持。被告痘博士与第三人嗨客公司之间的纠纷应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司将坐落于天津市河西区××路××号××大厦××楼××平方米的房屋返还原告天津市地下铁道集团有限公司；二、如果被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司在本院指定的时间内未能将上述房屋返还原告天津市地下铁道集团有限公司，应当向原告天津市地下铁道集团有限公司支付自本判决生效之日第11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费按照2.4元/天/平方米标准计算；三、驳回原告天津市地下铁道集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5909元，由被告天津痘博士美容院有限公司河西区分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  马起泉审 判 员  王文通人民陪审员  古松峰二〇二〇年九月四日法官助理李璐书记员吕莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。