大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3313号原告：王国庆，女，1958年10月1日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：徐仑，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：李德海，男，1962年10月11日出生，汉族，个体工商户，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：卢国令（系李德海妻子），女，1963年7月7日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：张岩俊，系辽宁博信律师事务所律师。被告：大连帝源房地产开发有限公司，住所地：大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。统一社会信用代码：912102826611163938。法定代表人：隋杰，系该公司经理。被告：隋杰，男，1967年6月5日出生，汉族，系大连帝源房地产开发有限公司法人代表，住大连市普兰店区。被告：董智博，女，1967年1月23日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。第二、三、四被告共同委托诉讼代理人：孙弘锋、王松月，均系辽宁诚之然律师事务所律师。第三人：刘丽娟，女，1965年10月1日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李岩，系辽宁华夏律师事务所律师。原告王国庆诉被告李德海、大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博，第三人刘丽娟为案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐仑、被告李德海的委托诉讼代理人、张岩俊、卢国令、被告大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博的共同委托诉讼代理人孙弘锋、王松月、第三人刘丽娟的委托诉讼代理人李岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判决立即停止对原告所有的位于普兰店区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2020年6月2日，原告收到大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214执异91号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定缺乏事实与法律依据：一、被告李德海所申请执行的财产为原告所有，而不属于被告大连帝源房地产开发有限公司所有，本案所涉及的房产在法院查封之前的2015年，原告已经与被告大连帝源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并在房产部门备案登记；二、案涉房产是原告基于民间借贷欠款顶账取得，房产总价款已全部结清；三、案涉房产在法院查封之前原告已经合法占有，并投入大量资金进行装修；四、案涉房产未办理产权过户系被告大连帝源房地产开发有限公司原因，非原告原因。本案中，原告和被告李德海都是基于民间借贷与被告大连帝源房地产开发有限公司发生关系，都是受害人，被告李德海是通过诉讼维护自己的权利，原告是基于借款人放弃部分权利获得案涉房产，原告获得案涉房产合法有效，法院对原告提出的执行异议不予采纳是错误的，该行为损害了原告对案涉房产享有的所有权，故诉至法院请求依法判决。被告李德海辩称，不同意其诉讼请求，理由如下：1、案涉房屋系登记在被告大连帝源房地产开发有限公司名下的不动产；2、案涉房屋是以物抵债形成，并非单纯的房屋买卖关系；3、原告在此前的异议审查之诉中没有提供任何证据证明案涉房屋用于居住，且其名下没有其他居住房屋的这一事实，故原告不享有能够排除执行的实体权益和优于其他债权的物权期待权，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博辩称，同意原告的诉讼请求，本案的第三人与本案的被告大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博存在债权债务关系，双方形成了抵帐协议，将案涉房屋抵顶给本案的原告，事实存在。第三人刘丽娟述称，同意原告的诉讼请求，不同意被告李德海的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法院提交了以下证据：第一组证据：1、原告与被告大连帝源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2、购房收据，时间是2015年10月20日，由本案第二被告向原告出具的；3、普兰店区房屋登记信息记录，证明法院查封的位于普兰店区房屋系原告所有，该商品房买卖合同于2015年10月27日在普兰店区房屋交易管理所备案登记。第二组证据：1、房屋钥匙交接单；2、入伙资料交接单；3、业主入伙房屋验收表；4、照片2张，该组证据证明大连帝源房地产开发有限公司2015年10月20日已将普兰店安波镇文化街66号1单元1-2层1号房屋交付给所有人王国庆，并实际控制该房屋。被告李德海对第一组证据中的买卖合同真实性、合法性、证明内容均有异议，该合同第13页“隋杰”的法定代表人小章和同时期帝源公司与李德海签订的商品房买卖合同的印章不符，即使该合同是真实的，仅仅能证明已完成网签，证明不了双方是商品房买卖关系，因为原告在起诉中已称是以房抵债；对工商服务业统一收款收据有异议，该证据于李德海保留的帝源公司2011年5月3日给其出具的收据中的财务专用章明显不符，同时，也与帝源公司于2015年5月17日给案外人孙丽江出具的同样款式收据的财务专用章不符；同时该收据中董智博的身份存在异议，因董智博系普兰店安波第二十九中学教师，而且与帝源公司法定代表人隋杰离婚多年，故其并不具备出具收据的收款人的身份，希望帝源公司能够提供证据证明董智博系帝源公司合法员工。关于普兰店区房屋登记信息记录真实性没有异议，但该证据恰恰证明了原告仅在普兰店安波地区就备案了两套房屋（包括案涉房屋），因此证明王国庆的案涉房屋并不是其唯一住房，且两套房屋均被法院多次查封这一事实。对房屋钥匙交接单、入伙资料交接单的真实性无法确认，对证明内容有异议。业主入伙房屋验收表真实性有异议，系复印件不具有真实性。对照片两张真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据显示涉案房屋的外观系开发商施工的，同时该证据也不足以证实原告已居住、使用这一事实。被告大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博及第三人刘丽娟对原告提供的证据没有异议。第三人向法院提交了以下证据：证据一、借款合同1份，证明被告帝源公司于2011年3月20日向第三人借款165万元用于房地产开发建设，被告董智博对该笔借款承担连带担保责任；证据二、支付凭证、POS交易清算明细表、收款收条，证明上述证据1的借款，第三人以银行转帐的方式支付给了被告帝源公司164万元，以现金的方式支付给了被告帝源公司1万元，被告帝源公司已经收到全部借款。证据三、顶帐协议，证明因被告帝源公司到期无力偿还上述证据1的借款，2015年6月22日，被告帝源公司将其开发建设的案涉房屋作价113.1万元按照第三人指定顶帐并交付给了原告，同时为原告办理了网签手续。被告李德海认为证据一系帝源公司与董智博所形成，故与本案没有任何关联性；对支付凭证真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对顶帐协议，认为该证据与本案没有关联性，同时假设该证据真实的话，因帝源公司欠刘丽娟款项，而不是欠王国庆款项，第三人也没有提供刘丽娟和王国庆之间是否存在债权转让的协议，故该证据中如顶帐给了刘丽娟，本案中原告应该是刘丽娟，而王国庆显然不具备合法的主体资格。原告及被告大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博对上述证据均没有异议。被告李德海向法院提交了以下证据：证据一、2015年7月3日商品房买卖合同，该证据系帝源公司与李德海之间因民间借贷所形成一个抵债房屋的合同关系，并非真正的买卖关系，该证据中隋杰法定代表人的小章与原告所提供的合同中的小章明显不符。证据二、照片13张，证明案涉房屋的现状是清水、并不具备居住和原告说的装修情况。证据三、房屋信息查询结果1份，证明原告及丈夫、第三人在瓦房店地区有多处房屋这一事实，同时证明多处房屋存在集资抵押这一事实，该证据也间接证明了该住房不是王国庆的唯一住房这一事实。证据四、普兰店区第二十九中学出具的证明1份，证明被告董智博是该学校的老师，并间接证明董智博非帝源公司的员工这一事实。原告对证据一的证明事项不予认可，无法否认原告证据的真实性，被告如果有异议，可以申请司法鉴定，并且证据一未在房产备案；关于证据二照片，由于该证据没有征得我们的同意拍摄了室内照片的信息，该证据属于非法证据；对房屋查询信息的真实性没有异议，对证明事项不予认可，根据相关司法解释，不在同一区域内、不是用于居住的房屋不属于李德海所主张的买受人名下有多处房产；对证据四学校的证明的真实性没有异议，该证据形成时间是2019年4月13日，无法证明本案董智博于2015年签字收据的时间非帝源公司的员工。被告大连帝源房地产开发有限公司、隋杰、董智博对证据一的真实性没有异议，但与本案无关；对证据二的真实性没有异议，但是无法证明被告李德海所要证明的事项，首先该照片并没有显示拍摄时间、并且是否是案涉房屋的内部照片也不清楚；对证据三的真实性没有异议，但对关联性有异议，即便证明王国庆及刘丽娟名下在其他区域还存在其他财产，也与案涉纠纷无关；对证据四的真实性没有异议，但对证明事项有异议，即便董智博系老师，但在帝源公司与本案第三人刘丽娟债权债务相关的文件中均有帝源公司的盖章，因此无法否认帝源公司与刘丽娟之间真实的债权债务关系。第三人刘丽娟认为证据一与本案不具有关联性，该份证据没有进行备案，也没有完成支付同等的价款，所以该份证据不能证明其要主张的观点；对证据二真实性不予认可，该照片系复印件，没有载明出处、来源、制作时间、制作人等信息，因此该照片不能作为本案的证据使用；对证据三的真实性没有异议，但该份证据不能证明被告所要主张的观点；对证据四认为不能证明被告所要证明的观点。经审查，因各方对原告提供的普兰店区房屋登记信息记录及被告李德海提供的房屋信息查询结果、普兰店区第二十九中学出具的证明真实性均没有异议，本院予以确认。对于原告提供的原告与被告大连帝源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、购房收据及房屋交付等证据，因被告李德海对上述证据的真实性均有异议，且商品房买卖合同效力、所涉及的法律关系未经司法确认，故对上述证据本院不予采信。对第三人提供的第三人与被告大连帝源房地产开发有限公司签订的借款合同、支付凭证、顶账协议等证据，因被告李德海对上述证据的真实性均有异议，且借款合同效力、所涉及的法律关系未经司法确认，故对上述证据本院不予采信。对被告李德海提供的被告李德海与被告大连帝源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及照片，因商品房买卖合同与本案无关、照片无法证明待证事项，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与（2020）辽0214执异91号执行裁定书所查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为原告王国庆是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告李德海因民间借贷纠纷向本院申请执行，案涉被查封的房产登记在被告大连帝源房地产开发有限公司名下，原告王国庆对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，虽然原告王国庆与被告大连帝源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并进行了备案，但该商品房买卖合同是基于被告大连帝源房地产开发有限公司与第三人刘丽娟之间的民间借贷关系而签订的以物抵债协议，并非单纯的商品房买卖关系，第三人刘丽娟又将案涉房产指定给原告，并且被告大连帝源房地产开发有限公司与第三人刘丽娟之间的民间借贷未经司法确认，原告王国庆与第三人刘丽娟之间的民间借贷亦未提供相应的证据；第二，原告王国庆提供的照片等证据不足以证明案涉商品房用于居住或合法占有，且原告及其配偶名下尚有其他用于居住的房屋；第三，因原告王国庆系以物抵债签订的商品房买卖合同，相关基础法律关系未经司法确认，故被告大连帝源房地产开发有限公司向其出具的收款收据无法证明已支付价款；第四，以物抵债等法律关系即使经过司法确认，原告王国庆对被告大连帝源房地产开发有限公司也仅取得一般债权人的身份，其与被告李德海对被告大连帝源房地产开发有限公司取得的债权是平等的，且案涉房产仍然登记在被告大连帝源房地产开发有限公司名下，原告王国庆亦不享有优于其他债权的物权期待权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王国庆的诉讼请求。一审案件受理费14978元，由原告王国庆负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  肖明阳人民陪审员  孙 茹人民陪审员  吴 辉二〇二〇年九月二十八日书 记 员  刘红艳附本案所依据法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。