广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终894号 上诉人（原审被告）：梧州市天乐房地产开发有限公司,住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**。统一社会信用代码91450400799748756U。 法定代表人：吴小敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂品诚，男，该公司股东。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司苍梧县支行，住，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇龙城路**一社会信用代码91450406619436051H。 主要负责人：欧少军，该行行长。 委托诉讼代理人：梁以亥，男，该行员工。 原审被告：李海华，男，1975年9月25日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 原审被告：杨美云，女，1969年10月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司苍梧县支行（以下简称农行苍梧县支行）及原审被告李海华、杨美云金融借款合同纠纷一案，不服梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初257号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人天乐公司的委托诉讼代理人聂品诚，被上诉人农行苍梧县支行的委托诉讼代理人梁以亥，原审被告杨美云到庭参加诉讼。原审被告李海华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.撤销一审判决有关上诉人对案件受理费、财产保全费承担连带清偿责任的内容；3.上诉案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、一审判决上诉人对李海华、杨美云不能归还被上诉人的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据。2010年7月，上诉人向被上诉人农行苍梧县支行出具了《个人住房按揭贷款阶段性担保书》，为李海华购买涉案房屋而办理的借款提供阶段性连带保证责任担保。2010年8月10日，梧州市住房公积金管理中心苍梧县管理部向被上诉人出具《住房公积金个人住房贷款委托通知单》。2010年9月21日，被上诉人与李海华签订《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，明确借款人为李海华，担保人为李海华、杨美云。2010年I0月13日，李海华、杨美云作为抵押人与被上诉人就涉案房屋办理了苍押证字第101511号《苍梧县房地产抵押登记证明书》。2010年11月5日，被上诉人向借款人发放贷款176000元。上述事实说明被上诉人与借款人在签订借款合同时已经改变了借款担保人，上诉人与被上诉人之间没有签订担保合同，根据《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十四条的规定，一审法院作出的第三项判决没有事实和法律依据。二、一审判决认定“由于原告农行苍梧县支行对被告李海华购买的商品房未办理抵押权登记，故而不享有优先受偿权”与事实不符，实际情况是被上诉人与李海华、杨美云己于2010年10月13日在苍梧县房产管理所办理了房地产抵押登记，被上诉人对该抵押物具有优先受偿的权利。三、上诉人于2013年8月8日就所开发的龙城丽景商业街意景居2＃楼向苍梧县房产管理所提交了办理“所有权登记-初始登记-商品房”登记所需的资料，于2014年2月27日取得了涉案房屋的初始登记证明书（权属证书号：23000041784），这说明涉案房屋已经完全具备办理《土地使用证》《房屋所有权证》《他项权利证书》的条件。在苍梧县龙圩镇行政区域调整、房地产产权登记改革后，意景居2＃楼的业主亦早已能够办理《不动产权证书》。另，苍押证字第101511号《苍梧县房地产抵押登记证明书》中备注“......4.抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”，说明办理《他项权利证书》是抵押登记当事人李海华、杨美云与被上诉人的事情，与上诉人无关。上诉人无权办理《他项权利证书》，因龙城丽景商业街意景居2＃楼完全具备办理《不动产权证书》《他项权利证书》的条件，上诉人对所有购房人承担的阶段性连带保证责任担保已到期失效。四、被上诉人与借款人签订的借款合同约定以房屋作为抵押，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任，一审法院在没有处置抵押物的前提下判决上诉人对李海华、杨美云不能归还被上诉人的债务承担连带清偿责任，违反了《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定。 被上诉人农行苍梧县支行辩称，一、根据上诉人向答辩人出具的《个人住房按揭贷款阶段性担保书》第1条约定的内容，截至2020年6月24日，涉案房屋尚未办理《房屋他项权证》，上诉人理应对涉案债务承担连带清偿责任。上诉人请求撤销一审判决第三项，理由不充分。二、一审判决上诉人对案件受理费、财产保全费承担连带清偿责任，合情合法。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判，上诉案件受理费由上诉人承担。 原审被告李海华未作答辩。 原审被告杨美云辩称，有关手续是李海华一手经办的，答辩人当时只是签了字，对事实不清楚，请求法院依法判决。 被上诉人农行苍梧县支行向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告农行苍梧县支行与被告李海华签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》(合同编号:45020520100008025)；2.判令被告李海华、杨美云共同偿还尚欠原告农行苍梧县支行贷款本金83986.95元及利息3723.14元，合计87710.09元（利息计至2019年10月24日止，之后的利息按合同约定计算至还清本金之日止）；3.判令被告天乐公司对被告李海华、杨美云所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4.案件诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2010年9月21日,被告李海华因购买被告天乐公司开发的位于梧州市龙圩区的商品房，向原告农行苍梧县支行申请住房公积金个人住房贷款，签订了编号为45020520100008025的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，贷款176000元，约定还款方式为按月等额本息还款法，执行利率为4.05%，期限为15年的住房公积金个人住房贷款。被告天乐公司于2010年7月15日向原告出具《个人住房按揭贷款阶段性担保书》，提供阶段性担保，保证期限为贷款发放日起，至办妥该房屋的《土地使用证》《房屋所有权证》《房屋他项权证》及其他权利证书由农行苍梧县支行核对无误、收执之日止。2010年10月13日，被告李海华与原告农行苍梧县支行双方还到了苍梧县房产管理所对被告李海华购买的位于梧州市龙圩区的商品房办理了商品房抵押权预告登记。2010年11月5日，原告农行苍梧县支行向被告李海华发放了176000元的贷款。贷款发放后，被告李海华从2018年9月份开始陆续出现逾期违约，经原告农行苍梧县支行催收，被告李海华仍不能按期履行还本付息的义务。截至2019年10月24日，该笔贷款本息共欠87710.09元，其中尚欠本金余额83986.95元（累欠14期），累欠本金14296.96元，累欠利息3723.14元未还。 另查明，被告李海华购买被告天乐公司开发的位于梧州市龙圩区的商品房至今未办理《房屋他项权证书》。 一审法院认为，原告农行苍梧县支行与被告李海华签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告李海华贷款后，未按合同约定逐月偿还贷款本息，至原告农行苍梧县支行起诉之日止已累计逾期14期未还，已构成违约，按合同中借款人未按约定按期足额偿还借款或者出现可能导致借款人还款能力恶化的事项，贷款人有权决定解除本合同的约定，原告农行苍梧县支行起诉要求解除合同，并要求被告立即偿还贷款本息的诉讼请求，符合合同的约定，且利息的计算不违反有关法律的规定，一审法院予以支持。由于被告李海华与被告杨美云在向原告贷款时是夫妻关系，且被告杨美云也在贷款合同担保人处签名担保，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，应当由夫妻双方共同偿还。故此，对于原告要求被告李海华与杨美云共同归还贷款的主张，一审法院予以支持。由于原告农行苍梧县支行对被告李海华购买的商品房未办理抵押权登记，故而不享有优先受偿权。关于开发商天乐公司是否应当承担阶段性保证责任的问题。涉案阶段性保证合同约定“担保期限为贷款发放日起，至办妥该房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及其他权利证书由贵行核对无误、收执之日止”，表明该合同是附解除条件的合同。故开发商应协助借款人就所购的房产办理房产权属证书并办妥抵押登记交贷款人收执，这也是天乐公司作为房地产开发公司解除担保合同的条件。根据《中华人民共和合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，被告天乐公司至今未合法举证已办妥了抵押登记可免除其担保责任，故对被告天乐公司的辩解意见，一审法院不予采纳。因此，原告农行苍梧县支行要求被告天乐公司对被告李海华、杨美云未能归还的贷款承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行与被告李海华签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》(合同编号:45020520100008025)；二、被告李海华、杨美云应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行贷款本金83986.95元及利息3723.14元，合计87710.09元（利息计至2019年10月24日止，之后的利息以尚欠的本金按合同约定计算至还清之日止）；三、被告梧州市天乐房地产开发有限公司对被告李海华、杨美云不能归还原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行的上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任之后，有权向被告李海华、杨美云追偿。一审案件受理费1992元，减半收取为996元，财产保全费920元，合计1916元（原告已预交），由被告李海华、杨美云负担，被告梧州市天乐房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 本院二审期间，上诉人天乐公司提交了如下证据：1.上诉人（保证人）与被上诉人（贷款人）以及其他借款人（购房人）签订的《个人购房担保借款合同》；2.权属证书号为23000041784的《苍梧县房屋初始登记证明书》；3.意景居2＃楼其他业主办理的不动产权证书一份；4.意景居2＃楼其他业主办理的不动产权证书以及不动产登记证明（抵押权）各一份。拟证明按照担保法相关规定，担保合同是主合同的从合同，而上诉人向被上诉人出具担保书的时间是2010年7月15日，李海华与被上诉人签订借款合同的时间是2010年9月，担保书不应出现在借款合同之前，程序不符合法律规定；意景居2＃楼（含涉案房屋）可以办理不动产权证书和他项权利证书。被上诉人农行苍梧县支行、原审被告李海华、杨美云均没有提交证据。 对于上诉人天乐公司提交的上述证据，被上诉人农行苍梧县支行质证认为，对证据1的真实性不能确定；原审被告杨美云以其不识字为由，没有发表质证意见。本院认为，证据1、3、4，反映意景居2＃楼其他业主与被上诉人签订借款合同、办理不动产权证书和抵押权登记的情况，与本案争议的事实并无直接关联；证据2，上诉人在一审期间已经提交，被上诉人农行苍梧县支行及原审被告李海华、杨美云均没有提出异议，本院予以确认。 本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人天乐公司对原审被告李海华、杨美云拖欠被上诉人的贷款本息应否承担连带清偿责任。 被上诉人农行苍梧县支行与原审被告李海华于2010年9月21日签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，合法有效，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，李海华未按合同约定偿还贷款本息，显属违约，理应承担相应的违约责任。一审法院判决解除上述借款合同，并由李海华、杨美云共同归还拖欠的贷款本息，各方当事人对此均没有提出异议，本院予以维持。 关于上诉人天乐公司对原审被告李海华、杨美云拖欠被上诉人的贷款本息应否承担连带清偿责任的问题。根据查明的事实，农行苍梧县支行与李海华、杨美云于2010年10月13日到房产管理部门申请办理涉案房屋抵押登记，所取得的苍押证字第101511号《苍梧县房地产抵押证明书》已告知当事人在抵押人领取房地产权属证书后，应当重新办理房地产抵押登记，且双方申请办理涉案房屋抵押登记时，房屋处于未竣工状态，尚未办理所有权初始登记，故应认定该抵押登记属于抵押预告登记。因预告登记所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权，在仅办理抵押预告登记的情况下，不能认定抵押权已依法登记并设立。从上诉人向被上诉人农行苍梧县支行出具的《个人住房按揭贷款阶段性担保书》记载“我公司愿意为李海华购买由我公司开发位于龙城××商业街××单元××房××商品房而办理的借款提供阶段性连带保证责任担保......担保期限为贷款发放日起，至办妥该房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及其他权利证书由贵行核对无误、收执之日止”的内容来看，上诉人明确其公司为涉案债务承担保证责任，并将涉案房屋办妥产权登记和抵押权登记作为其公司解除保证责任的条件。如前所述，涉案房屋至今未依法办理抵押权登记，则上诉人解除保证责任的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条有关“附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，在解除条件成就之前，上诉人仍应承担保证责任。故上诉人提出其公司承担的阶段性连带保证责任担保已到期失效的主张不能成立。为此，被上诉人请求上诉人对李海华、杨美云拖欠被上诉人的贷款本息承担连带清偿责任，理据充分，一审判决支持被上诉人的该项诉请是正确的，本院应予维持。鉴于涉案房屋未依法办理抵押权登记，一审判决认定被上诉人对涉案房屋不享有优先受偿权并无不当，故对上诉人提出一审法院在没有处置抵押物的前提下判决其公司承担连带清偿责任，违反相关法律规定的主张，本院不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人天乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1992元（上诉人已预交），由上诉人梧州市天乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李晖萍 审 判 员 莫金华 审 判 员 任 军 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 唐萍萍 书 记 员 钟海婷 附本判决适用的法律依据: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。