广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4954号原告（反诉被告）：林思楠，男，1991年12月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所律师。被告（反诉原告）：俞晶晶，女，1992年3月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：黄海雯，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕韵诗，广东古谷律师事务所律师。原告林思楠与被告俞晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理。被告俞晶晶于2020年4月24日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，2020年5月12日公开开庭合并进行了审理。本院在审理过程中，发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年6月19日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理。原告林思楠的委托诉讼代理人姜晓华，被告俞晶晶的委托诉讼代理人黄海雯、毕韵诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林思楠向本院提出诉讼请求：1.判令俞晶晶退还林思楠押金195000元；2.诉讼费用由俞晶晶负担。事实和理由：林思楠与俞晶晶于2019年4月26日签订《公寓出租合同》，约定俞晶晶将坐落于广州融创万达文化旅游城公寓5栋17楼整层（包括走廊平台等空间及本层辅助用房），共25间房，出租给林思楠，租赁期从2019年6月1日起至2027年5月31日止，租金每间每月2600元，押金195000元。合同第八条约定免责条件：“政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律相关规定、通知或者采取相应的行政措施（不予办理特种行业安全许可证、勒令公寓停业等），导致公寓无法正常营业，乙方有权单方面解除合同并无息收回押金，甲乙双方不属于合同内违约，不需要承担违约责任”。按照相关规定，开酒店式公寓具体手续较为繁琐，需要到多个政府部门办理多个许可证，如营业执照、消防许可证、特种行业经营许可证、卫生许可证、税务登记证等，否则无法正常、合法经营。双方签订合同后，林思楠着手办理相关手续，却一直无法办理营业执照、消防许可证、特种行业经营许可证等相关证件，证件缺失导致林思楠无法正常、合法经营管理。无法办理营业执照、消防许可证、特种行业经营许可证等相关证件属于合同第八条第三点约定的免责条件，乙方有权单方面解除合同并无息收回押金，双方不属于合同内违约，不需要承担违约责任。林思楠于3月初通过微信与俞晶晶商谈解除合同事宜，3月13日正式发律师函通知俞晶晶解除合同，合同于通知到达对方时已解除，但俞晶晶不肯退还押金。被告俞晶晶辩称，请求驳回林思楠的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案租赁物具备办理酒店使用功能，可以办理相关证件和手续及正常经营，政府部门未出台政策禁止办理相关证件的措施和文件，客观上不存在林思楠所称无法办理消防许可证的情形，且同一区域同一性质的其他租户办理了相关手续。林思楠主观消极办理相关手续，才导致手续无法办理。2.林思楠在涉案租赁物附近经营酒店管理公司，以广州有居精品酒店和骏怡连锁酒店两个品牌提供住宿房间，包括涉案租赁物楼栋及6栋4层。由此可见，林思楠在租赁物处提供酒店住宿，不存在无法正常经营情况。综上，涉案公寓出租合同在履行中不存在林思楠单方解除合同情形，应当继续履行合同。被告俞晶晶向本院提出反诉请求：1.判令林思楠向俞晶晶支付2020年2月至4月的租金195000元及其违约金（以每月拖欠租金65000元为基数，2月违约金自2020年2月2日起；3月违约金自2020年3月2日起，4月违约金自2020年4月2日起，均按照每日5%的标准计至付清之日止）；2.判令林思楠向俞晶晶支付2020年1月至4月的物业管理费16418.61元；3.判令林思楠向俞晶晶支付水费693.09元；4.反诉诉讼费用由林思楠负担。事实与理由：林思楠应在每月1日前转账交纳当月租金。林思楠承租涉案租赁场地后，经常不按时支付租金、水费、物业管理费等。截至2020年4月24日反诉之日，林思楠拖欠2020年2月至4月租金合计195000元，2020年1月至4月物业管理费合计16418.61元，水费693.09元。《公寓出租合同》第七条第1项约定：“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并每天按租金5%，以天数计算向甲方交纳违约金”。林思楠在租赁期间未按约定按时足额支付租金及其他因租赁产生的费用，违反合同约定，应立即支付拖欠的租金、管理费、水电费并承担违约责任。原告林思楠辩称，合同约定租金每月65000元，但经过一段时间后，俞晶晶在实际履行过程中已调低收取租金，其中，2019年12月只收取55000元。俞晶晶于2019年12月21日已同意2020年1月至4月交租金每月50000元。为此，如合同正常履行，俞晶晶事实上已明确告知林思楠租金按每月50000元收取。此外，俞晶晶于2020年2月通过微信聊天，明确受疫情影响，同意2020年2月免租，并要求林思楠3月起按50000元缴纳租金。上述事实证明，俞晶晶已经同意降低租金为每月50000元，2020年2月免租。俞晶晶提供的其他酒店经营记录与本案无关。涉案房屋无法在该地址办理酒店经营所需证照，如消防许可证、特种行业经营许可证等。合同约定，俞晶晶需配合办理相关证照，如果无法办理，林思楠有权单方解除合同并收回押金。俞晶晶违约导致本合同无法履行。涉案房屋虽经营，但无法办理执照，也属违法经营。未受疫情影响时，物业允许人员出入；受疫情影响后，涉案房屋无法办理牌照，也无法接待外来人员。林思楠于2020年3月5日微信向俞晶晶告知解除合同，2020年3月13日向俞晶晶发送律师函告知解除合同。为此，林思楠从2020年2月开始已无需缴纳租金或者场地占用费，物业管理费和水费也只需缴纳至合同解除之日。原告林思楠为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.《公寓出租合同》；2.银行凭证，收据；3.微信记录；4.律师函，快递单及送达记录。被告俞晶晶为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.《企业信用信息公示报告》；2.网页截图；3.建设工程消防设计审查核准意见书；4.广东增值税电子普通发票，费用清单；5.不动产权证；6.会议纪要；7.微信记录。本院审理认定事实如下：广州市花都区凤凰北路76号5栋1701房至1725房登记在俞晶晶名下，房屋性质为商品房，房屋用途为办公。俞晶晶（出租方，甲方）与林思楠（承租方，乙方）于2019年4月26日签订《公寓出租合同》。第一条关于物业概况，约定：甲方将自有产权的座落在广州融创万达文化旅游城公寓5栋17楼整层（包括走廊平台等空间及本层辅助用房），共有房间25间，出租给乙方作为酒店式公寓使用。甲方应确保该房屋为合法取得，可作为商业用途，甲方应积极配合乙方注册酒店所需手续，由此产生的费用由乙方负责。该房屋所登记的所有权为甲方，经广州市商品预售网上登记备案的《商品买卖合同》编号为1701房至1725房。第二条关于租赁期限，约定：租赁期共96个月，甲方从2019年6月1日起将房屋交付乙方使用，至2027年5月31日止，免租期30天，乙方从2019年6月1日起支付房租。第三条关于房屋租赁用途，约定：乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式。乙方的经营管理包括但不限于公寓出租、酒店客房、办公等。第四条关于租金、押金、递增、交纳期限及交纳方式，约定：月租金为2600元，租金按月给付。甲方收取乙方195000元作为押金，合同签署后当日支付，合同期满后如未达成续约，甲方全额无息退回押金给乙方，乙方同时撤场。月租金每年递增5%。自2019年6月1日至2020年5月31日月租单价（每间房）2600元。乙方每月1日前（如遇节假日顺延）交纳甲方当月房租，交纳方式为转账至江玉兰中国建设银行账户62×××88。第七条关于违约责任，约定：1.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并每天按租金的5%，以天数计算向甲方交纳违约金。如乙方逾期15日仍未交付租金，则甲方可以提前解除合同，乙方所交押金不退还，甲方对乙方装修不作任何补偿或赔偿。2.合同期内，甲方提前终止合同，需提前三个月告知乙方，无息退回乙方押金及预交房租，并赔偿乙方装修费用100万元。3.合同期内，乙方提前终止合同，需提前三个月告知甲方，并将全屋装修赠与甲方，可移动部分家具可以由乙方回收。第八条关于免责条件，约定：3.政府相关部门出台禁止公寓对外展开日租、短租行为的法律相关规定、通知或者采取相应的行政措施（不予办理特种行为安全许可证、勒令公寓停业等）导致公寓无法正常营业。乙方有权单方面解除合同并无息收回押金，甲乙双方不属于合同内违约，不需承担违约责任。第十条关于其他约定事宜，约定：签约后物业费、水费、电费、宽带费、有线电视费用由乙方支付。第十一条约定：1.免租期为2019年5月1日至2019年5月31日止。2.退押金时，乙方需凭押金收据退押金。合同另约定其他事项。林思楠于2019年4月26日及27日通过中国工商银行账户62×××71向江玉兰中国建设银行账户62×××88转账支付48000元、147000元，合计195000元。俞晶晶及江玉兰于2019年4月27日向林思楠出具押金款195000元的收据。林思楠于2019年6月1日向江玉兰转账缴纳6月租金65000元，7月2日向江玉兰转账缴纳7月租金65000元，8月2日向江玉兰转账缴纳8月租金52000元，9月2日向江玉兰转账缴纳9月租金52000元，10月1日及9日向江玉兰转账缴纳10月租金合计60000元，11月6日向江玉兰转账缴纳11月租金55000元，12月6日及30日向江玉兰转账缴纳12月租金合计55000元，12月29日向江玉兰转账缴纳2020年1月租金50000元。江玉兰通过微信于2019年7月30日向林思楠提出减免8月及9月租金为52000元，9月28日提出减免10月租金为60000元，11月4日提出减免11月及12月租金为55000元，12月21日提出减免2020年1月至4月租金为50000元，2020年3月1日提出已免除2020年2月租金，减免2020年3月租金为50000元。林思楠通过微信多次向江玉兰提出减免租金；江玉兰于2019年12月28日提出退还房屋，2020年3月5日拒绝林思楠重新签订合同；林思楠于2020年3月9日向江玉兰提出已清空房间及可由江玉兰随时使用，现场有人开门配合，江玉兰提出当日过来取钥匙，林思楠要求先退还押金，江玉兰发送房屋现场照片，提出其在“万达”，照片显示有人员在拆除地板，与林思楠关于押金返还、拆除地板、房屋交接等发生争执；林思楠于2020年3月10日向江玉兰提出已准备好门锁、钥匙及遥控器，江玉兰提出联系其委托的律师办理解除合同手续，林思楠提出让各自委托的律师办理交接。林思楠通过微信于2020年3月8日向俞晶晶提出解除合同及返还押金，3月9日及14日、28日提出交还钥匙；俞晶晶于3月14日提出与其委托的律师联系；林思楠于3月28日提出置放钥匙于管理处；俞晶晶于4月1日提出当面交接，林思楠于4月1日提出联系其委托的律师交接及已置放钥匙于律师事务所，俞晶晶反映林思楠委托的律师只交付钥匙而不配合交接，要求林思楠现场交接，林思楠不配合交接，要求俞晶晶联系其委托的律师交接。林思楠委托广东裕信律师事务所于2020年3月13日通过EMS快递方式向俞晶晶发出《律师函》，提出：《公寓出租合同》于2020年2月底解除，要求退回押金195000元。俞晶晶于2020年3月16日签收《律师函》。俞晶晶于2020年4月22日向深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城分公司缴纳5栋17层水费693.09元，物业管理费16418.61元。广东增值税电子普通发票显示，收费期间分别系2019年12月1日至2020年3月31日及2020年1月1日至2020年4月30日。深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城分公司提供的物业费及水费清单显示，收费期间系2020年1月1日至2020年4月30日，其中，1701房至1725房共25间，每月物业费合计4104.56元，水费金额有六种不同数额。广州市花都区住房和城乡建设局于2020年7月13日函复本院：“1.位于广州市花都区凤凰北路76号5栋1701房至1705房在内的广州融创万达文化旅游城公寓办理二次消防许可（室内装修工程消防设计审查验收）时，建设单位如符合《中华人民共和国消防法》第十一条、住建部令第51号《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十六条、花区长会纪[2019]9号⑵文及相关消防规定时，我局拟依法予以办理”。2.位于广州市花都区凤凰北路76号5栋1701房至1705房可以申请办理与其规划许可相符的二次消防许可（室内装修工程消防设计审查验收），改建时相关消防设计应按现行消防技术标准执行。3.经查询市住房城乡建设局企业网申报系统，未发现林思楠（公民身份号码）向我局申请办理上述房屋的二次消防许可。4.依据《中华人民共和国消防法》及消防相关规定，酒店、宾馆室内装修（二次消防）工程应向住房和城乡建设主管部门申报消防设计审查、验收或备案且经消防救援机构消防安全检查合格后方可营业”。俞晶晶提供的《企业信用信息公示报告》、网页信息，建设工程消防设计审查核准意见书，显示：1.案外人林思敏与林思楠投资的广州有居酒店管理有限公司于2019年5月15日登记成立，住所地位于花都××××房，通过网站网络营销公寓住宿。2.广州市花都区住房和城乡建设局于2019年9月18日作出建设工程消防设计审查核准意见书，同意案外人范杰担任法定代表人的广州安谧度假酒店公寓有限公司报送的，位于花都区××自××、××层，作酒店客房使用的室内装修工程的消防设计。在诉讼过程中，林思楠、俞晶晶确认：租赁物位于广州市花都区凤凰北路76号5栋1701房至1725房。林思楠确认：自2020年1月起没有缴纳物业管理费及水费。俞晶晶确认：江玉兰系其母亲。林思楠主张：其虽不能取得禁止性规定的文件，但不能办理公寓出租及酒店经营的特许许可证是客观事实，该房屋系办公用途，无法办理消防许可证。其于2020年3月5日告知解除合同，6日提出交还钥匙，因俞晶晶拒收钥匙，而致其将钥匙放置于律师事务所，房屋一直处于空置状态。应缴纳物业管理费、水费至合同解除之日2020年3月5日。依据合同第八条第三点规定的免责条件主张返还押金。俞晶晶已同意减免2020年1月至4月的租金为5万元，免除2020年2月的租金。俞晶晶抗辩：林思楠没有提供向主管部门的申请而不被受理的证据。林思楠不具有约定解除合同的情形，双方当事人没有协商一致解除合同，合同尚未解除，应继续履行。钥匙及门禁在林思楠处且未向其提出归还钥匙，房屋至今没有归还其。双方当事人没有就租金优惠达成协议，因林思楠不能按时缴纳租金而取消优惠，应按约定的每月65000元支付未付租金。本院认为，林思楠与俞晶晶签订的《公寓出租合同》，依法成立，具有法律约束力。江玉兰系俞晶晶的母亲，自《公寓出租合同》成立始，全程代理俞晶晶收取租金、决策租金减免及协商解除合同等重要事项，俞晶晶对江玉兰代理其处理涉案相关事务的行为不持异议，江玉兰系俞晶晶的代理人，其代理行为对被代理人俞晶晶发生效力。对于本案系争焦点，本院归纳评析如下：一、林思楠是否具有约定解除权的认定问题。经查：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。林思楠主张依据《公寓出租合同》第八条第三款的免责条件，其无法办理营业执照、消防许可证、特种行业经营许可证等证件，有权单方解除合同。林思楠没有提供证据证明其提出的主张，反之，根据广州市花都区住房和城乡建设局复函，涉案租赁物可依法办理二次消防许可，林思楠没有向主管部门申请办理租赁物的二次消防许可。林思楠主张其具有约定解除权，没有事实依据支持，本院不予采纳。合同法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。该规定系指当事人享有约定解除权或者法定解除权的情形，林思楠不具有约定解除权，其解除合同的通知，不发生解除《公寓出租合同》的法律效力。林思楠主张《公寓出租合同》自2020年3月5日起解除，于法不符，本院不予采纳。二、林思楠应当支付房屋租金至何时的认定问题。经查：微信记录证明：林思楠通过微信多次向江玉兰提出减免租金以至提出重新签订合同，被江玉兰拒绝后，2020年3月9日分别向江玉兰及俞晶晶提出交还钥匙，向江玉兰提出已清空房间及可由江玉兰随时使用，现场有人开门配合，并派员在房屋现场拆除地板。江玉兰当日前往房屋现场查看后向林思楠发送现场照片及持续进行争执。林思楠次日又向江玉兰提出已准备好门锁、钥匙及遥控器，江玉兰提出联系其委托的律师办理解除合同手续，林思楠提出让各自委托的律师办理交接。林思楠于2020年3月14日及28日向俞晶晶提出交还钥匙，俞晶晶于2020年3月14日提出与其委托的律师联系。上述事实可合理反映，林思楠于2020年3月9日提出交还钥匙并派员拆除装修物而进行腾空房屋，江玉兰及俞晶晶在该日已明知林思楠在腾空房屋，林思楠次日已腾空好房屋，已可向俞晶晶交还房屋，而俞晶晶及江玉兰因没有办理交接手续及结算租金、水电费等，不同意接收钥匙及房屋。合同法第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。林思楠没有约定解除权，又没有按照《公寓出租合同》约定的提前三个月的期限告知俞晶晶，提前终止合同，系违约行为。但，俞晶晶在林思楠违约后，根据上述合同法规定，亦负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务。俞晶晶如于2020年3月10日及时接收房屋，如存在房屋物品缺失、损毁情形的，可以保存证据后要求赔偿损失，并为此要求林思楠赔偿因防止损失扩大而支出的合理费用，如存在押金不足以赔偿违约损失情形的，亦可以通过协商、调解或者民事诉讼等方式主张赔偿，亦不致于任由房屋继续空置而造成损失的持续扩大。为此，俞晶晶主张自2020年3月10日起的租金部分，本院不予支持。三、林思楠应当支付的自2020年2月1日起2020年3月9日止的租金数额认定问题。经查：1.根据《公寓出租合同》的约定，林思楠应当于2020年2月1日前交纳2020年2月的租金，但微信记录证明，江玉兰于2020年3月1日通过微信确认已免除林思楠2020年2月的租金。江玉兰的该意思表示已即时到达林思楠，并已因2020年2月的期间自然经过而已实际履行完毕，为此，俞晶晶现又主张林思楠应当支付江玉兰已确认并已实际履行完毕的2020年2月的租金，本院不予支持。2.微信记录证明，江玉兰于2020年3月1日通过微信提出减免林思楠2020年3月租金为50000元，该意思表示即时到达林思楠，自林思楠知道其内容时已生效。此外，客观上，2020年3月1日至2020年3月9日又系因新型冠状病毒引发的××疫情防控期间，该情形必然造成林思楠租赁房屋用于经营住宿的收入减少。为此，林思楠在上述期间租赁使用房屋的月租金可按照江玉兰减免确定的月租金数额计算，该月自然日共31天，计算租金数额为14516元（50000元/月÷31天×9天）。俞晶晶主张的超出14516元的租金部分，本院均不予支持。四、林思楠的违约行为及其责任的认定问题。经查：1.根据《公寓出租合同》的约定及上述认定事实，林思楠应当于2020年3月1日前交纳自该日起至2020年3月9日止的租金14516元，但逾期至今未支付，系违约行为，又因没有约定解除权，没有按照约定的提前三个月的期限告知俞晶晶而提前终止合同，又系另一违约行为。2.《公寓出租合同》第七条约定：林思楠逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并每天按租金的5%，以天数计算向俞晶晶交纳违约金。如林思楠逾期15日仍未交付租金，则俞晶晶可以提前解除合同，林思楠所交押金不退还。林思楠具有双重违约行为，根据上述约定，俞晶晶对林思楠所交押金可不退还。为此，林思楠主张退还押金195000元，本院不予支持。3.俞晶晶未退还林思楠押金195000元，该押金数额足以赔偿俞晶晶因林思楠违约所造成的损失。俞晶晶主张依据上述约定计算逾期支付租金的违约金，本院亦不予支持。五、林思楠应当支付的物业管理费及水费的数额认定问题。经查：1.证据反映林思楠于2020年3月10日已腾空及可向俞晶晶交还房屋，系俞晶晶及江玉兰因故未接收房屋而致房屋空置。因物业管理费系物业使用人占有、使用房屋而需向物业服务企业交纳的服务费用，而证据反映林思楠自该日起已无实际占有、使用房屋，为此，林思楠应当支付的物业管理费可截止至2020年3月9日止。1701房至1725房的每月物业费合计4104.56元，林思楠租赁使用房屋，自2020年1月1日至2020年3月9日共两个月零九天，2020年3月自然日31天，经计算，林思楠应当支付的物业管理费合计9400.8元（4104.56元/月×2个月＋4104.56元/月÷31天×9天）。俞晶晶主张超出9400.8元的物业管理费部分，本院不予支持。2.根据深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城分公司提供水费清单显示，所收水费系2020年1月1日至2020年4月30日期间的水费，1701房至1725房共25间房屋的水费金额有六种不同的数额，依据生活经验，应系指物业公摊水费。为此，林思楠应当支付的该水费，应当与其应当支付的物业管理费期间一致，即自2020年1月1日至2020年3月9日，经计算为396.8元（693.09元÷4个月×2个月＋693.09元÷4个月÷31天×9天）。俞晶晶主张超出396.8元的水费部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、反诉被告林思楠于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告俞晶晶支付自2020年3月1日起至2020年3月9日止的租金14516元；二、反诉被告林思楠于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告俞晶晶支付自2020年1月1日起至2020年3月9日止的物业管理费9400.8元；三、反诉被告林思楠于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告俞晶晶支付自2020年1月1日起至2020年3月9日止的水费396.8元；四、驳回原告林思楠的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告俞晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4200元，由原告林思楠负担。反诉案件受理费2241元，由反诉原告俞晶晶负担2000元，反诉被告林思楠负担241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年九月二十一日书记员  曹国阳