北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2356号原告（反诉被告）：朱金明，男，1974年4月7日出生。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。被告（反诉原告）北京行之始成教育科技有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西檀营小区**楼****。统一社会信用代码91110228MA018Q8F6U。法定代表人：曹保华，董事长。委托诉讼代理人：宫力，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翊彤，北京友恒律师事务所实习律师。原告（反诉被告）朱金明与被告（反诉原告）北京行之始成教育科技有限公司（以下简称：行之始成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱金明的委托诉讼代理人郭艳平，行之始成公司的委托诉讼代理人宫力、赵翊彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱金明诉称：2017年8月2日，原、被告签订房屋租赁合同，被告应于2019年12月底之前支付原告2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金。原告催促后，被告仍未交纳2020年度的租金。另外，双方签订的合同中约定，被告以安装变压器的形式，减免部分房租，但被告至今未安装变压器。由于被告未支付租金，故原告诉于法院，要求原告支付2020年度的租金183.3万元及变压器款45.1万元；2、要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，同时被告应赔偿原告损失。诉讼费由被告负担。被告行之始成公司辩称：我公司租赁原告的房屋主要用于开办幼儿园，已招收了80余名幼儿新生入园，并于2020年9月11日正式开学。原告不应该主张解除租赁合同。另外，我公司办理幼儿园，需要原告配合办理《消防验收合格证》，且《消防验收合格证》是我公司办理《民办学校办学许可证》的必备条件。由于租房时，没有《消防验收合格证》，而无法及时办理《民办学校办学许可证》。2019年7月14日，我公司收到密云区教委的限期整改通知书及行政处罚决定书，致使我公司预收的40名幼儿入园定金及学费全部退还。2019年6月28日，我公司取得了《消防验收合格证》，但该证件被原告私自从密云区政府综合服务大厅拿走，经我公司多次索要，原告约于2019年8月底、9月初才给付我公司。但我公司已无法在新学期开学前取得办学许可证，而错过了招生时机。因为没有幼儿入园，致使租赁的房屋空置，使公司产生了巨大损失。我公司租赁原告房屋开办幼儿园，需要一个封闭的户外活动场地。签订合同初期，原告承诺房屋前的户外场地可以由我公司随意使用，也可以建围墙，并提供了房屋平面图及土地登记表，用于证明其承诺。但我公司于2019年6月26日收到了北京市密云区城市管理综合行政执行局的催告通知书，通知中告知我公司该场地属于公共场地，围墙属于违法建筑，要求我公司限期拆除。我公司得知此事后，与原告协商，至今未能得到有效解决。若围墙拆除，严重影响幼儿园儿童的户外活动范围及安全。现活动场地的使用，与原告所承诺的不符，原告应积极配合解决户外场地使用事宜。2017年7月至8月间，由于原告的公司尚未成立注册，由股东委托李长亮与檀营小区甲6号楼的房东齐国宪、朱金明签订了房屋租赁合同，租期为2017年8月19日至2032年12月31日。我公司成立后，为了确保合同的严肃性，我公司找到原告要求重新以行之始成公司的名义签订合同，原告却告知我公司房产为其个人所有，并提供了购房合同，且声明其为唯一的房屋所有权人，房屋并无产权纠纷。我公司审查后，与原告本人重新签订了一份房屋租赁合同。而在2019年10月，齐国宪又找到我公司，声明其本人仍为房屋的产权人之一，并要求我公司将2020年度的租金交到齐国宪的银行账户内。我公司与原告及齐国宪沟通联系，但原告与齐国宪各执一词，致使我公司无法确认，房租应支付给谁。我公司要求原告与齐国宪协商确定好后，再通知我公司核算支付房租事宜。我公司于2019年收取幼儿学费后，原告看到了利润可观，并有意要参与公司的办学经营。2019年10月30日，原告以北京京华优教教育科技有限公司的名义，购买了我公司股东孔昭鹏持有35%的股权及其在公司的所有权益。故包括原告与我公司在内的各方协商，以股权转让费抵扣房租费用，原告也同意用房屋租金抵扣经营幼儿园应追加的后续投资款。我公司基于此因，未支付原告房租费用。2020年1月下旬，由于新型冠状病毒疫情的突发，北京市政府于2020年1月25日启动一级预警，北京各高校、中小学及幼儿园，均持续停课，致使我公司无法开办幼儿园。在2020年2月至8月期间，受疫情影响，致使我公司无法招收幼儿，给我公司造成较大的经济因难。请求法院依据公平原则，酌情减少并延期支付原告的租金。综上所述，我公司不同意解除合同，并请求适当减少延期支付原告房屋租金费用。同时我公司提起反诉：1、要求原告为我公司办理场地围墙相关许可；2、要求原告减半收取2020年2月至8月期间的房屋租金共计534625元（7个月租金计1069250元）。朱金明对于行之始成公司的反诉答辩称：被告反诉办理围墙许可证事宜，与本案不属同一法律关系。被告反诉要求减免租金及减少租金事宜，双方并无合同约定，且也不符合法律规定，我方也不同意减免，故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年7月16日，朱金明与北京久润房地产开发有限公司签订了房产买卖合同，朱金明购买x号楼（地上（地上**半，地下**）占地面积842.01平方米，建筑面积3817.95平方米，房产证号：京房权证密私字第**，转让价格为2100万元。2017年11月7日，行之始成公司工商登记成立，并取得营业执照，登记，登记住所地为檀营小区**楼div>2017年8月2日，（甲方）朱金明与（乙方）行之始成公司洽谈签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方出租x号楼（建筑面积为3821平方米）及户外活动场地，场地以实际为准，具体地址面积以甲方提供的京房产证密私字第xxx号房产证、房屋平面图，北京市房屋土地登记表等登记的事项为准，乙方已经完全知晓甲6号楼租赁前现状。第三条租期及租金：租赁期限自2017年8月2日至2033年12月31日，共计16年，其中2017年8月2日至2017年12月31日为装修期，装修期内甲方免收乙方租金，乙方在装修期内所实际发生的水、电、煤、通讯、取暖费、物业费等其他因乙方经营所发生的费用按实际结算，由乙方承担。自2018年开始支付租金，每年的1月1日至12月31日期间的租金为：1、2018年度租金170万元；2、2019年度租金141.6万元；3、2020年度的租金183.3万元；4、2021年度租金200万元；5、2022年度租金210万元；6、2023年度租金220万元；7、2024年度租金230万元；8、2025年度租金240万元；9、2026年度租金250万元；10、2027年度租金260万元；11、2028年度租金270万元；12、2029年度租金280万元；13、2030年度租金290万元；14、2031年度租金290万元；15、2032年度租金290万元；16、2033年度租金350万元。租金按一年为一个支付期，先支付后使用。每期租金乙方应当在每期租期开始前30日内全额支付到甲方账户。甲方已在2019年1月1日至2020年12月31日减免乙方租金，作为乙方安装变压器等费用。因此，本合同终止时，乙方安装的变压器等设备应归甲方所有。第四条保证金：乙方应当向甲方支付20万元保证金，本合同终止后，乙方应当按约定腾空，将房屋恢复原状，并办理完毕电信、网络、办学许可证等相关迁出、变更或注销手续。结清水、电、物业费、取暖费等相关费用后，不影响甲方继续使用或出租房屋的，甲方应当将保证金无息退还给乙方。租赁期内，乙方根据需要，自行申请供水、电、网络、燃气等，费用自理。合同期内水、电、燃气、取暖费、物业费等由乙方承担。自甲方交付房屋时起算。第五条甲方的权利义务中约定：甲方应当保证其对该房屋享有所有权，此房不存在产权纠纷，其他第三方不会对乙方主张权利。甲方应当保证该房屋已竣工验收合格，通过消防验收备案，具备经营使用条件，及具备二次装修条件。第六条乙方的权利义务中约定：乙方可根据经营需要，对房屋进行装修，但不得拆改房屋的主体结构影响房屋安全。装修应当遵守政府相关部门的要求，装修手续由乙方自行办理及交纳费用，需要甲方协助办理的，甲方应当予以协助。乙方装修期间应遵守消防、环保、治安、卫生、规划、质监、城建等政府部门的要求。乙方自费负责办理有关报批、验收手续。办理上述事项需要甲方协助的，甲方应予配合。第七条合同的变更及解除中约定：乙方未按期支付或未足额支付租金，经甲方通知后，超过30日仍未支付的。甲方可以解除合同……。第八条违约责任中约定：在合同期内，若因甲方原因，导致乙方无法正常承租合同约定房屋的，甲方返还乙方已交但未使用租期的租金及履约保证金，并额外支付乙方500万元的赔偿金。若因乙方原因，无法继续履行租赁合同的，甲方扣除乙方实际使用的租金及履约保证金外，乙方需另行赔偿甲方500万元作为赔偿金……。合同签订后，行之始成公司进行了楼房装修等建设。2019年6月26日，北京市密云区城市管理综合行政执法局向行之始成公司下达违法建设拆除催告通知书，该通知书中记载：本行政机关于2019年1月17日，对你单位在北京市密云区行宫街喜缘饺子城西侧30米处，建设叁处砖混结构围墙的违法建设作出了限期拆除决定，（京密城管限拆字（2019）第090001号），责令你于2019年1月20日24时之前拆除上述建设，在规定时间内，你未自行拆除上述违法建设。现再次责令你自接本催告书之日起十日内自行拆除上述建设。行之始成公司表示，目前未自行拆除所建围墙设施。2019年7月11日，因行之始成公司未取得《民办学校办学许可证》举办幼儿园，且擅自招生，另外楼体牌匾冠以国际字体，北京市密云区教育委员会限期整改，一、立即停止办学行为；二、立即清退已招生的幼儿，退还所收费用；三、立即对楼体牌匾“陶行知国际幼儿园”中的不合规字样立即进行整改；四、按照民办学校审批流程，依法提交设立材料，办理《民办学校办学许可证》。行之始成公司提交退还39名幼儿交纳的定金及费用合计457226元。2019年12月25日，朱金明向郑文明发送短信，要求行之始成公司于2019年12月31日前支付2020年1月至2020年12月31日期间的租金，若未按期支付，将解除租赁合同。行之始成公司表示，郑文明只是协助过该公司与原告洽谈签订合同事宜，但并非公司的负责人及公司员工，公司未收到过催缴通知。2020年4月7日，朱金明以行之始成公司未按期支付2020年度的租金为由，诉于本院，要求解除租赁合同、支付租金并赔偿损失。行之始成公司提起反诉，表示不同意解除合同，同时提起反诉，要求朱金明为公司办理场地围墙相关许可事宜，同时要求原告减半收取2020年2月至8月期间的房屋租金。审理期间，双方均认可，行之始成公司租赁房屋的目的为办理幼儿园。行之始成公司表示，公司已于2020年9月1日取得了办学许可证，并招收了近百名幼儿新生入园。取得办学许可证后，可再向有关部门申请办学之用的变压器安装设施，目前尚未安装。朱金明认可行之始成公司招收了幼儿新生入园，但不同意减免2020年2月至8月期间的租金，同时坚持要求解除租赁合同。审理过程中，双方均认可，2018年度、2019年度的房屋租金已付清，2020年度应交纳的租金数额为183.3万元。行之始成公司称，朱金明以北京京华优教教育科技有限公司名义加入公司股东，应补交公司装修扩大投资的费用，可抵顶相应的租金。朱金明表示，北京京华优教教育科技有限公司与其本人无关，其本人并未成为行之始成公司的股东，也没有作出任何承诺。行之始成公司未能提供朱金明个人已为行之始成公司股东的工商登记信息材料及相关承诺证据材料。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、办学许可证等证据在案佐证。本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。原、被告签订的房屋租赁合同中对租金的支付方式、金额等均作出了明确约定，被告应于2019年12月31日前向原告支付2020年度的房屋租金。原告要求被告支付2020年度的房屋租金183.3万元，并不违反合同约定，本院予以支持。虽然被告存在未按期支付原告房屋租金之行为，但鉴于被告租赁房屋后，已投入了大量装修，且被告现已取得了办学许可证，并已招收了幼儿新生入园，为了避免资源浪费，稳定社会，故此，对于原告要求解除租赁合同、赔偿损失、支付其变压器款的诉讼请求，本院暂不予支持。被告反诉，要求原告朱金明办理场地围墙许可手续，因办理场地围墙许可手续事宜，不属于民事案件处理之范围，故本案不予涉及。被告应于2019年12月31日前向原告履行支付2020年度的租金之义务，被告应当履行交纳租金义务时，疫情尚未在本地爆发，且被告于2019年9月1日才取得办学许可证并已招收了幼儿新生入园，被告反诉要求原告减半收取2020年2月至8月期间的房屋租金，因原告不同意减免，故本院无法支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京行之始成教育科技有限公司支付原告朱金明二○二○年度房屋租金一百八十三万三千元（限本判决生效之日起十五日内付清）。二、驳回原告朱金明的其他诉讼请求。三、驳回被告北京行之始成教育科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千五百三十六元（原告朱金明已预交），由原告朱金明负担一千八百八十七元（已交纳）；由被告北京行之始成教育科技有限公司负担一万零六百四十九元（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费四千五百七十四元，由被告北京行之始成教育科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二〇年九月二十五日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋果清鑫