上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22465号原告：戴聚德，男，1946年12月23日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：戴璐，男，1974年10月18日生，汉族，住上海市徐汇区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。被告：吴杰，男，1972年9月28日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娜，上海市中炀律师事务所律师。被告：蒋志清，男，1971年3月27日生，汉族，住上海市闵行区。被告：渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区福山路******，**，**，**及**整层。负责人：苏斌，行长。委托诉讼代理人：刁星尹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：中航信托股份有限公司，住所地江西省南昌市。，住所地江西省南昌市 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姚江涛，董事长。委托诉讼代理人：吴晨晓，广东天伦(佛山)律师事务所律师。被告：珠海宝慧天成资产投资管理中心(有限合伙)，住所地广东省珠海市。，住所地广东省珠海市 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>执行事务合伙人：深圳甲乙丙基金管理有限公司(委派代表：钟伦权)。委托诉讼代理人：吴晨晓，广东天伦(佛山)律师事务所律师。原告戴聚德、戴璐与被告吴杰、蒋志清、渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行(以下简称渣打银行)、中航信托股份有限公司(以下简称中航公司)、珠海宝慧天成资产投资管理中心(有限合伙)(以下简称宝慧天成中心)确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴聚德，原告戴聚德、戴璐的共同委托诉讼代理人倪轶敏，被告吴杰及其委托诉讼代理人姜慧林，被告蒋志清，被告渣打银行的委托诉讼代理人刁星尹，被告中航公司、宝慧天成中心的共同委托诉讼代理人吴晨晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴聚德、戴璐向本院提出诉讼请求：1、确认被告吴杰与被告蒋志清就本市徐汇区柳州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的上海市房地产买卖合同无效；2、确认被告蒋志清与被告渣打银行就涉讼房屋签订的房地产抵押贷款合同无效；3、确认被告蒋志清与被告中航公司就涉讼房屋签订的抵押担保合同无效；4、判令被告渣打银行、中航公司、宝慧天成中心办理涉讼房屋抵押注销登记手续；5、判令被告蒋志清协助被告吴杰将涉讼房屋产权恢复登记至被告吴杰名下；6、判令被告吴杰协助两原告将涉讼房屋产权恢复登记至两原告名下。事实和理由：涉讼房屋产权属两原告共有，并由原告戴聚德长期居住至今。2018年3月，被告蒋志清委派某贷款公司人员前来查看涉讼房屋，原告拒绝其进入涉讼房屋，争执中，贷款公司人员出示房产信息显示涉讼房屋产权人为被告蒋志清。原告戴聚德为此向房地产交易中心求证，得知早在2007年，在原告戴聚德不知情的情况下，由原告戴璐为融资通过被告吴杰寻找他人冒充原告戴聚德，至上海市黄浦区第二公证处(现更名为上海市新黄浦公证处)办理了委托原告戴璐出售涉讼房屋的公证，以买卖形式将涉讼房屋产权转移登记至被告吴杰名下，并由被告吴杰以涉讼房屋抵押，向中国农业银行上海市川沙支行(以下简称农业银行)借款50万元。2016年至2017年间，被告吴杰在两原告不知情的情况下，又以买卖形式将涉讼房屋产权转移登记至被告蒋志清名下，并由被告蒋志清分别与被告渣打银行、中航公司签订抵押贷款合同及抵押担保合同，以涉讼房屋抵押，向被告渣打银行借款215万元，向被告中航公司借款125万元。后被告中航公司将其与被告蒋志清的合同债权转让给青岛海盈创新资产管理有限公司(以下简称海盈公司)，海盈公司又将上述债权转让给被告宝慧天成中心。另查，被告吴杰、蒋志清因不同的犯罪，均曾在黑龙江省七台河监狱服刑。2018年12月7日，经原告戴聚德申请，上海市新黄浦公证处作出撤销前述委托公证的决定。2019年8月22日，经戴聚德、戴璐起诉，上海市长宁区人民法院判决确认戴璐与吴杰就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。两原告认为，被告蒋志清在所谓购房前从未实地看房，也未支付房价款，还在2018年对原告戴聚德家进行骚扰，并非善意第三人，其与被告吴杰恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，双方订立涉讼房屋买卖合同的意思表示不真实，该合同应属无效。被告蒋志清分别与被告渣打银行、中航公司签订的抵押贷款合同及抵押担保合同为上述买卖合同(主合同)的从合同，主合同无效，从合同亦无效。基于合同无效，被告渣打银行、中航公司、宝慧天成中心应当办理涉讼房屋抵押注销登记手续，被告蒋志清应当协助被告吴杰将涉讼房屋产权恢复登记至被告吴杰名下，被告吴杰应当协助两原告将涉讼房屋产权恢复登记至两原告名下。被告吴杰辩称，2007年，被告吴杰应原告戴璐要求，以买卖涉讼房屋的形式为其取得银行贷款，涉讼房屋的实际权利人仍为两原告。涉讼房屋产权转移登记至被告吴杰名下后，原告戴璐为进一步融资，授意被告吴杰将涉讼房屋抵押贷款，因抵押贷款不成，两原告认可被告吴杰再以买卖涉讼房屋的形式取得银行贷款。虽然被告吴杰向被告蒋志清出售涉讼房屋的意思表示不真实，但并未向被告蒋志清透露实情，被告蒋志清购买涉讼房屋的意思表示真实。被告蒋志清为支付房价款，以涉讼房屋抵押，分别向被告渣打银行及中航公司借款合计340万元，并将其中330万元用于支付房价款。该房价款绝大部分都由原告支配使用。被告吴杰与被告蒋志清不存在恶意串通。请求驳回两原告的诉讼请求。被告蒋志清辩称，被告蒋志清购买涉讼房屋的意思表示真实。被告吴杰与被告蒋志清不存在恶意串通。被告蒋志清为支付房价款，以涉讼房屋抵押，分别向被告渣打银行及中航公司借款合计340万元，并将其中330万元用于支付房价款。2017年1月，被告吴杰称不能交房，并约原告戴璐与被告蒋志清见面，原告戴璐自称涉讼房屋为其所有，请求归还涉讼房屋。在此情形下，被告蒋志清同意在原告戴璐清偿涉讼房屋抵押贷款本息的条件下，将涉讼房屋产权过户回去。现涉讼房屋抵押贷款尚未清偿。不同意两原告的全部诉讼请求。被告渣打银行辩称，被告蒋志清以其名下的涉讼房屋抵押，向被告渣打银行借款，抵押权经登记生效。抵押贷款合同不是房屋买卖合同的从合同，不存在无效情形。请求驳回两原告的全部诉讼请求。被告中航公司、宝慧天成中心辩称，被告蒋志清以其名下的涉讼房屋抵押，向被告中航公司借款，抵押权经登记生效。抵押担保合同是借款合同的从合同，不是房屋买卖合同的从合同，不存在无效情形。请求驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明，不动产登记簿原登记涉讼房屋产权为两原告共同共有。2007年10月8日，上海市黄浦区第二公证处出具(2007)沪黄二证字第3299号委托书公证书，对一份落款有“戴聚德”签名的载明原告戴聚德授权原告戴璐代为出售涉讼房屋的委托书予以公证。2007年11月，原告戴璐作为出卖人及出卖人的代理人，被告吴杰作为买受人，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为84万元。同月，被告吴杰作为借款人及抵押人，农业银行作为出借人及抵押权人，签订个人住房抵押借款合同，约定以涉讼房屋抵押借款50万元。2007年12月17日，不动产登记簿登记被告吴杰为涉讼房屋所有权人；登记农业银行为涉讼房屋抵押权人，债权金额为50万元。2016年8月7日，被告吴杰作为出卖人，被告蒋志清作为买受人，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为440万元；2016年12月31日前办理过户；2016年12月31日前交房；2016年6月20日支付定金3万元，2016年7月20日前支付房款130万元，交易当日支付房款85万元，物业移交当日支付房款2万元，余款220万元由银行贷款支付，款放上家，不足部分买受人用现金补足。2016年9月，被告蒋志清作为借款人及抵押人，被告渣打银行作为出借人及抵押权人，签订房地产抵押贷款合同。合同记载，贷款金额为215万元；抵押房地产为涉讼房屋；贷款用途为购买抵押房地产。2016年12月5日，不动产登记簿登记被告蒋志清为涉讼房屋所有权人；登记被告渣打银行为涉讼房屋抵押权人，债权数额为215万元。同月，被告渣打银行向被告蒋志清发放贷款215万元，该款直接汇入被告吴杰名下账户。2017年1月11日，被告蒋志清(借款人)与被告中航公司(出借人)签订借款合同。合同记载，借款金额为125万元。同日，被告蒋志清(抵押人)与被告中航公司(抵押权人)签订抵押担保合同。合同记载，抵押担保的主债权为担保的借款合同项下的借款本金125万元；抵押物为涉讼房屋。2017年1月13日，被告中航公司向被告蒋志清发放贷款125万元。2017年1月17日，不动产登记簿登记被告中航公司为涉讼房屋抵押权人，债权数额为125万元。2018年3月31日，原告戴璐(甲方)与被告蒋志清(乙方)签订协议一份，其中记载，一、涉讼房屋(以下简称柳房)系原属两原告共有房产；2007年因原告戴璐投资失败，以买卖形式转给被告吴杰，由被告吴杰以本人名义向银行贷款50万元给甲方，实际由甲方还贷；2016年贷款还清，被告吴杰按照原先约定欲将柳房退回甲方；由于资金、两套房等原因，甲方一时应付不了，于是找了乙方商议，想把柳房先安置在乙方名下，乙方起初不同意，后经多次恳求才答应，并于2016年11月25日去房产中心将被告吴杰名下柳房转至乙方名下；二、乙方答应待条件成熟即帮助配合把柳房转入甲方或甲方指定人名下，其产生费用均有甲方承担；乙方保证在房产证保管期间，决不以产权人名义从事出售、出租、贷款等方式从柳房获取任何利益；以上条款属于补签，经双方确认，均无异议。审理中，原告戴聚德自述上述协议内容由其手写。同日，原告戴璐向被告蒋志清出具承诺书一份，其中记载，原告戴璐现将涉讼房屋过户给被告蒋志清，贷款325万元给原告戴璐资金周转，贷款由原告戴璐负责偿还，与被告蒋志清无关。2018年12月7日，上海市新黄浦公证处就(2007)沪黄二证字第3299号委托书公证书作出复查决定书，认为在此证的办理过程中确实存在因受托人与房产买受人为实现融资，故意通谋，骗取公证书的情况，决定撤销(2007)沪黄二证字第3299号委托书公证书。2019年4月4日，本院受理戴聚德、戴璐诉吴杰房屋买卖合同纠纷一案，诉请确认戴璐与吴杰就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。审理中，本院追加蒋志清作为第三人参加诉讼，于2019年8月22日作出判决，确认上述合同无效。该判决现已生效。另查明，2018年5月，案外人北京中佳信科技发展有限公司依据其与被告中航公司签订的债权转让协议，指定海盈公司受让被告中航公司在其与被告蒋志清签订的借款合同项下的债权。2018年6月，海盈公司(转让方)与被告宝慧天成中心(受让方)签订债权转让协议，转让的债权包括海盈公司向被告中航公司受让的上述债权。后宝慧天成中心为实现上述债权，向上海市徐汇区人民法院起诉蒋志清，经该院主持调解，双方于2019年6月3日达成协议，蒋志清应于2019年6月15日前返还宝慧天成中心借款本金125万元。后蒋志清未按期履行上述协议，宝慧天成中心向该院申请执行，该院于2019年8月23日查封涉讼房屋。上述事实，有上海市房地产买卖合同、抵押贷款合同、抵押担保合同、协议书、承诺书、复查决定书、民事判决书、民事调解书、不动产登记簿以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，关于被告吴杰与被告蒋志清就涉讼房屋签订的买卖合同的效力。首先，根据前案生效判决，原告戴璐与被告吴杰就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同无效，被告吴杰自称其与被告蒋志清签订买卖合同是为原告戴璐进一步融资，其向被告蒋志清出售涉讼房屋的意思表示不真实；其次，在被告蒋志清未支付前期房价款的情形下，被告吴杰即与被告蒋志清办理了涉讼房屋产权过户手续，不仅与合同约定相悖，亦明显不符合房屋买卖交易习惯；再次，从原告戴璐与被告蒋志清于2018年3月31日签订的协议来看，被告蒋志清认可涉讼房屋产权转移登记至其名下系应原告戴璐的要求，其对涉讼房屋并不享有相应的权能。综上，两原告主张被告吴杰与被告蒋志清订立涉讼房屋买卖合同的意思表示不真实，本院予以采纳。民事法律行为有效以意思表示真实为要件，两原告请求确认上述合同无效，本院予以支持。关于被告蒋志清分别与被告渣打银行及被告中航公司签订的抵押贷款合同及抵押担保合同的效力。房屋买卖合同与借款合同属于不同的合同关系，不存在主从关系；抵押合同为借款合同的从合同，而非房屋买卖合同的从合同。两原告请求确认上述抵押贷款合同及抵押担保合同无效，缺乏依据，本院不予支持。两原告基于合同无效请求判令被告渣打银行、中航公司、宝慧天成中心办理涉讼房屋抵押注销登记手续，本院不予支持。关于涉讼房屋买卖合同无效的后果。由于涉讼房屋因另案被执行部门查封，对涉讼房屋产权登记恢复原状构成障碍。鉴于涉讼房屋产权登记恢复原状的条件不具备，两原告请求判令被告蒋志清协助被告吴杰将涉讼房屋产权恢复登记至被告吴杰名下，被告吴杰协助两原告将涉讼房屋产权恢复登记至两原告名下，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：一、被告吴杰与被告蒋志清就上海市徐汇区柳州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；二、驳回原告戴聚德、戴璐的其余诉讼请求。案件受理费42,000元，由原告戴聚德、戴璐共同负担21,000元，被告吴杰、蒋志清共同负担21,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波人民陪审员  章国凤人民陪审员  胡晓怡二〇二〇年九月三十日书 记 员  李嘉怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。