福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3277号 上诉人（原审原告）：张文忠，男，1984年3月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李小海，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振金，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄雪燕，女，1978年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭兰丹，福建信海律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈育腾，男，1989年7月26日出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审被告）：蓝桂萍，女，1989年3月24日出生，畲族，住福建省龙海市。 上诉人张文忠、黄雪燕因与被上诉人陈育腾、蓝桂萍房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民3918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张文忠上诉请求：1、黄雪燕向张文忠支付资金占有利息、违约金按总房款20%计算即762.000.00元，具体组成部分:①张文忠已支付的首付款、契税、房价补差金额合计2497423.91元截至上诉时间不少于35个月的资金被占有利息合计不少于2497423.1＊4.35%／12＊35＝293745.14元。②张文忠已支付按揭贷款全款×××78.86元截至上诉时间不少于9个月的资金被占有利息合计不少于×××78.86＊4.35%／12＊9＝50545.22元。③张文忠已支付每个月按揭款累计182191.28元截至上诉时间资金被占有利息以及以上三项后续时间内的资金占用利息。④黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍违约应承担的违约金不少于417709.64元，累计④项合计不少于762000.00元。2.黄雪燕向张文忠赔偿物业管理费2482.2元。3、黄雪燕向张文忠支付实现债权所支出的律师费15万元。4、黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月18日，张文忠与陈育腾、黄雪燕签订《房产预约买卖协议》（ＮＯ:0000642），约定:甲方（陈育腾、黄雪燕）将讼争房产转让给乙方（张文忠），协议对购房款的支付方式、办理公证、交付房产时间、过户时间、违约责任、用赔偿和律师费承担等进行了约定。协议签订后，张文忠依约向黄雪燕直接支付了全部购房款，并按时足额支付陈育腾的按揭还款。然，2019年4月初张文忠准备按合同结清所有按揭贷款时发现，陈育腾未将2019年1月至3月累计三个月的按揭款按合同约定进行正常还贷，张文忠出于善意便通过中介公司与黄雪燕协商改逾期按揭款补偿事宜。张文忠通知黄雪燕根据2018年12月1日签订的《补充协议》配合到房产中心缴交74000元的契税，但是截止到2019年6月20日黄雪燕仍拒绝履行《补充协议》的约定以及拒绝偿还2019年1月至3月张文忠已缴交的累计23764.08元的按揭款。并且当日黄雪燕依旧要求张文忠及时去办理过户。2019年6月25日张文忠还清所有按揭贷款后至房管局办理过户手续时发现讼争房产已被法院查封而无法办理。经了解，系因陈育腾有未了债务导致讼争房产被法院查封。其实本案房产被查封是完全可以杜绝的，因为张文忠是向黄雪燕购买二手房，但是黄雪燕在出售该房产时并未依法取得房产的权属证书，同时为了避税和省略过户费用又未在2017年9月15日履行与陈育腾的合同将房屋过户到自己名下，以杜绝因陈育腾的原因引至被查封的风险，存在明显的事先过错。并且于2019年6月20日仍未将案涉房产已被保全的风险事实告知张文忠，反而还要求张文忠抓紧结清所有按揭贷款。张文忠在其要求下为了不因小失大本着过完户再与其协商多缴交的2019年1月至3月张文忠已缴交的累计23764.08元的按揭款以及《补充协议》中约定应承担的74000元的契税，于是2017年6月21日开始到按揭银行处理申请、缴交按揭余款事宜，但是不论张文忠是在2017年6月20日当天结清还款还是6月25日结清还款都改变不了房子无法过户的事实，因为2017年6月12日案涉房产就已被保全，张文忠属于在未知风险且在黄雪燕的通知下办理结清行为的，故张文忠请求撤销一审判决中“张文忠在案涉房产被查封之后于2019年6月25日支付至陈育腾房贷账户×××78.86元解押款，属于扩大损失”的判决，实际张文忠是在黄雪燕的指示下履行合同义务，不存在主观扩大损失，应当支持张文忠一审所有诉求并判黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍承担相应的资金被占用利息及违约金。同时张文忠2019年4月初至结清按揭款的时间内都是在善意与黄雪燕沟通的过程中才延迟了过户时间，而非主观拖延过户时间，而黄雪燕在张文忠与其协商情况下仍未告知房产已被查封的实际风险或者黄雪燕在已知该风险的情况不积极清理清楚反而催促张文忠尽快结清按揭款并过户，最终又将结清按揭的原因归咎于张文忠属于毫无理由的、本末倒置的行为。所以张文忠请求撤销一审判决中关于“张文忠违约在先”的判决，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定:“下列房地产，不得转让:（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（六）未依法登记领取权属证书的”。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，黄雪燕违反了国家强制性法律法规的规定，这是导致房产不能过户的原因，这个原因并非张文忠引起的。同时黄雪燕还违反了《房产预约买卖协议》（ＮＯ:0000642）第九条的约定，未主动告知、主动消除债权债务纠纷，若在4月初黄雪燕积极主动与张文忠协商将2019年1月至3月原告已缴交的累计23764.08元的按揭款以及《补充协议》中约定应承担的74000元的契税给张文忠，那么也不会出现后面因保全而无法过户的情况发生。毕竞张文忠在合同到期之前并未出现过错导致案涉房产无法过户，故不可本末倒置、因果颠倒判定张文忠“违约在先”。而应判定黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍对案涉房产所有按揭款被占用的资金利息及违约金。此外，张文忠缴交的物业费2428.2元属于履行合同义务产生的相关费用，现合同已判令解除，物业费不该由张文忠承担。请求判令黄雪燕归还给张文忠。而因陈育腾原因引起案涉房产被保全、因黄雪燕未履行与陈育腾的合同将案涉房产先过户到自己名下才导致张文忠最终无法正常过户，因此产生的诉讼费、律师费应由黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍承担。 黄雪燕答辩称，一、张文忠在上诉状中提到的多处内容不属实。1.2017年4月18日签订的《房产预约买卖协议》的协议双方是陈育腾、张文忠，黄雪燕只是陈育腾的代理人。张文忠上诉称其是与陈育腾、黄雪燕签订《房产预约买卖协议》有误。2.根据《房产预约买卖协议》第七条约定，张文忠应最迟于2019年4月17日前过户。进一步而言，张文忠应当在2019年4月17日前还清案涉房产的贷款及办妥解押、过户手续。但张文忠于2019年6月25日才还清案件款项。张文忠已经逾期还款。故，张文忠在上诉状称其有依约按时付款不成立。3.2018年12月1日签订《补充协议》背景是，因第一手产权取得时间（2017年5月9日）与《补充协议》签订之日（2018年12月1日）的间隔未满2年；张文忠要从2018年12月1日起办理案涉房产的解押、过户手续，那么张文忠要承担5.5%增值税（满2年交易，需缴纳2%个税和1.5%营业税，无需缴纳5.5%增值税；未满2年交易，需缴纳2%个税、1.5%营业税、5.5%增值税）。经协商，为了张文忠尽快过户，黄雪燕自愿以陈育腾的代理人身份为张文忠承担增值税74000元，但是张文忠要从2018年12月1日起开始办理案涉房产的解押、过户手续，若张文忠没有按时过户，黄雪燕不承担这74000元的增值税。《补充协议》还约定，过户缴税当日，黄雪燕支付74000元的税费。另外，虽然《补充协议》没有明确约定张文忠办理案涉房产过户的届满期限，但是根据《房产预约买卖协议》约定，张文忠应于2019年4月17日前办妥过户手续。但《补充协议》签订后，张文忠并没有证据证明其自2018年12月1日起已经着手办理解押、过户手续；张文忠也没有证据证明其在2019年4月17日前有通知黄雪燕前往税务部门缴纳税款。故，黄雪燕不存在拒绝支付74000元增值税问题。张文忠以此为由延期顺延过户期限的依据不足。4.2019年6月20日，张文忠要求黄雪燕承担74000元增值税时，由于张文忠没有在约定的2019年4月17日前过户，张文忠要求黄雪燕承担74000元的税费已经失去依据；至2019年6月20日时，案涉房产一手产权时间（2017年5月9日）已经满2年，张文忠无需支付5.5%的增值税，张文忠要求黄雪燕承担74000元增值税也失去了依据；至2019年6月20日，张文忠还没有还清按揭款，也没有解除抵押，也没有到房管部门办理过户。因此，张文忠于2019年6月20日要求黄雪燕支付74000的增值税，缺乏依据。张文忠以此为由延期顺延过户期限的依据不足。5.黄雪燕没有要求张文忠在2019年6月25日偿还案涉房产的银行贷款。张文忠早已知道案涉房产存在被查封风险的情况下，应自行查询案涉房产的权利限制情况。在张文忠逾期过户、构成违约情况后，且自身在清偿银行贷款时，没有查询案涉房产的权利限制情况，就贸然清偿银行贷款，张文忠所付的该部分款项×××78.86应由陈育腾、蓝桂萍返还。6.案涉房产的首封时间是2019年6月24日，而不是张文忠诉称的2017年6月12日。7.在2019年4月17日前，张文忠根本没有向黄雪燕提及陈育腾的银行内的存款被扣划，导致陈育腾的2019年1月、2月、3月的按揭款没有按时偿还；在2019年4月17日前，张文忠也没有要求黄雪燕要赔偿其2019年1月、2月、3月的按揭款损失23764.08元；张文忠也没有在2019年4月17日前告知黄雪燕：若黄雪燕未赔偿其按揭款损失23764.08元，则其将顺延过户时间。张文忠以黄雪燕没有赔偿其按揭款损失为由延期顺延过户期限的依据不足。8.张文忠在上诉状中陈述，因黄雪燕未履行与陈育腾的合同将案涉房产先过户到自己的名下才导致张文忠最终无法过户。黄雪燕认为，张文忠的该上诉理由不能成立。因为根据《房产预约买卖协议》第四条约定，办理一手产权费用由张文忠承担，房产面积差额退补由张文忠承担；协议中并没有约定案涉房产应当先由陈育腾过户给黄雪燕，再由黄雪燕过户给张文忠；协议也没有约定黄雪燕将案涉房产过户给张文忠时的税费承担问题；反而，陈育腾、蓝桂萍已经公证授权给了张文忠的姐夫郭峥嵘，由郭峥嵘办理案涉房产过户登记手续；陈育腾在微信中也多次直接通知张文忠办理过户手续，否则承担不能过户的风险。因此，这些事实足以证明协议约定的是案涉房产由陈育腾名下直接过户至张文忠名下，而不存在张文忠主张的案涉房产要由陈育腾过户给黄雪燕，再由黄雪燕过户给张文忠。 二、关于张文忠的第一项上诉请求中，1.张文忠新增加三部分的资金占用利息。黄雪燕认为，张文忠的该部分主张属于张文忠新增加的诉讼请求，且该请求款项性质具有从属性。张文忠在一审法庭辩论终结之前，没有提出利息请求，视为其已经放弃。2.张文忠要求黄雪燕承担不少于417709.64元的违约金。黄雪燕认为，其不是案涉房产的卖方，且张文忠才是违约方，无权要求黄雪燕支付违约金；前已述及张文忠在上诉状中主张的其可以迟延办理过户的依据不足，而且张文忠的该部分上诉请求也不明确。故应驳回张文忠的该部分上诉请求。 三、关于张文忠的第二项和第三项上诉请求。黄雪燕与张文忠不存在合同关系，张文忠无权向黄雪燕主张第二项、第三项上诉请求。物业管理费系张文忠在履行己方义务过程中花费的费用，且自身存在违约的情况下，应由张文忠自行承担；律师费系张文忠自己存在违约的情况下，要求黄雪燕承担其律师费缺乏依据。 陈育腾、蓝桂萍答辩称，陈育腾只与黄雪燕签订一份买卖协议，陈育腾只将讼争房屋卖给黄雪燕。黄雪燕不是陈育腾的代理人，陈育腾没有签过任何协议让任何人代理其卖过讼争房屋。 黄雪燕上诉请求：一、维持一审民事判决第三项、第四项；二、变更一审民事判决第一项为：解除黄雪燕以陈育腾名义与张文忠于2017年4月18日签署的《房产预约买卖协议》（ＮＯ：0000642号）；三、变更一审民事判决第二项为：陈育腾、蓝桂萍返还张文忠购房款2433526.5元、产权契税44116.41元、面积补差19781元；四、本案一、二审案件受理费由张文忠、陈育腾、蓝桂萍承担。事实和理由：一、一审法院认定张文忠的合同相对方为黄雪燕是错误的。黄雪燕是陈育腾、蓝桂萍的代理人，与张文忠无合同关系，应驳回张文忠对黄雪燕的所有诉讼请求。（一）《房产预约买卖协议》的尾部签名及协议内容，证实黄雪燕是陈育腾的代理人。1.从《房产预约买卖协议》的尾部签名来看，讼争房产的卖方是陈育腾，黄雪燕只是陈育腾的代理人。2.《房产预约买卖协议》的手写补充条款第3点“甲方陈育腾（身份证号码：350681198907××××）代理人黄雪燕（身份证号码：359001197805××××）保证公证给乙方时间至少15个月，如甲方陈育腾需要购房名额，则需提前3个月与乙方说明情况，乙方同意协商解决；”内容，非常明确的记载了合同甲方即卖方是陈育腾，黄雪燕是陈育腾的代理人。3.《房产预约买卖协议》的手写补充条款第5点“若甲方陈育腾不同意将房产出售给乙方，则甲方代理人黄雪燕承担相应的法律责任”内容，是一个黄雪燕以陈育腾代理人身份签订的一个典型条款，且非常明确的记载了合同甲方即卖方是陈育腾，黄雪燕是陈育腾的代理人。4.《房产预约买卖协议》内容体现的是陈育腾直接将讼争房产出售给张文忠，陈育腾与张文忠双方约定了交易价格381万元，办理一首产权的费用由张文忠承担，房产面积差额退补由张文忠承担，张文忠负责偿还按揭贷款，双方还约定了房产交付时间、产权过户时间，等等；《房产预约买卖协议》没有约定陈育腾将讼争房产出售给黄雪燕、黄雪再将讼争房产出售给张文忠的内容。因此，黄雪燕与张文忠之间不存在合同关系。（二）黄雪燕是以讼争房产卖方的代理人身份在2018年12月1日签订的《补充协议》上签字。（三）张文忠的代理人在庭审中多次阐述了黄雪燕是陈育腾的代理人及陈育腾追认了《房产预约买卖协议》。（四）陈育腾、蓝桂萍的以下行为，表明陈育腾、蓝桂萍已经履行《房产预约卖协议》，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，视为陈育腾、蓝桂萍追认了《房产预约买卖协议》。1.2017年5月22日，陈育腾、蓝桂萍夫妻根据张文忠的指示，将讼争房产的出售、解除抵押等所有权利公证授权给了张文忠的姐夫郭峥嵘。这应推定陈育腾、蓝桂萍认可了黄雪燕作为他们的代理人身份将讼争房产出售给了张文忠。若陈育腾、蓝桂萍不认可黄雪燕作为他们的代理人身份将讼争房产出售给张文忠，陈育腾、蓝桂萍不会前往公证处办理前述公证委托。2.陈育腾的按揭款银行卡接收了张文忠支付的按揭款。3.陈育腾的按揭银行卡不能正常扣划时，陈育腾收到张文忠支付按揭款后，还帮张文忠偿还了按揭款。4.陈育腾多次告知张文忠，其负债数额巨大，房产会被法院查封，多次催促张文忠尽快过户，并告知不尽快过户的损失由其自行承担；张文忠也告知陈育腾，其咨询了律师，无法告赢黄雪燕。 二、假设认定黄雪燕是讼争房产的卖方，黄雪燕也不存在违约行为。陈育腾在微信中分别于2018年5月31日、9月28日、10月12日催促张文忠过户，并告知不过户将有被查封的风险；补充协议也要求张文忠尽快办理讼争房产的过户登记手续。但是张文忠却迟迟不办理讼争房产的解押、过户手续，导致讼争房产在约定的过户期限届满之后被查封。此时，黄雪燕已经不负有确保讼争房产被查封的义务。因此，讼争房产被查封，合同无法继续履行，是因张文忠违约在先所引起，而黄雪燕并不存在违约行为。 张文忠答辩称，一、黄雪燕辩称其为陈育腾的代理人，明显缺乏事实与法律依据。首先合同是黄雪燕与张文忠签订的，钱也是黄雪燕收取的，收款收据中也明确了黄雪燕将名下房产出售予张文忠。虽然合同有个别字眼体现黄雪燕为代理人，此系黄雪燕为规避法律逃避税收故意为之的无效行为，不具有法律效力。张文忠也曾经称黄雪燕为代理人，但当事人的法律身份应当依法认定，并不依当事人对法律的错误认识而改变。黄雪燕不能举证其与陈育腾存在委托关系，在微信中也亲口承认：“这套房子当初是以我家的名义买下来的”。其次，黄雪燕与陈育腾达成的是房屋买卖关系，双方不存在代理行为。基于此转让案渉房屋行为，且其与陈育腾的购房款往来也是发生在张文忠购房之前，若其为代理人，无权将张文忠的购房款据为己有，应当将款项返还给陈育腾。同时陈育腾也未向黄雪燕支付代理费，黄雪燕与陈育腾并无交情，不可能无偿代理，更无书面和口头的代理协议予以支持。最后，本案之所以有代理人一说，是因为黄雪燕作为二手房买家为了规避法律、逃避税费，与陈育腾串通损害国家利益，才拒绝将案渉房屋过户至自己名下。一审法院已认定黄雪燕为案涉合同的相对方，系案涉房产的出售方。 二、黄雪燕系根本违约，应当承担违约责任。1、一审法院已认定合同解除的根本原因在于黄雪燕未能保证房产的正常过户，黄雪燕的违约责任是根本违约。而按照《城市房地产管理法》第三十八条规定：“（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利；（六）未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”可见，黄雪燕应当先将案渉房产过户至自己名下，以杜绝前手无法过户原因，因此黄雪燕对合同解除应负全部责任。而张文忠即使存在轻微错误也具有正当阻却事由属于可容忍范围。首先，张文忠在准备解押付清按揭尾款时，突然发现陈育腾已若干个月未缴纳按揭款构成拖欠，且产生罚息，该部分按揭款张文忠早已按时支付给陈育腾，三方为此产生争议，需要重新协调该拖欠按揭款及罚息由谁承担，由此可知拖延办理过户系遭遇正当阻却事由。其次，讼争房产被查封是陈育腾的原因。这是案涉房产无法过户的直接原因，而陈育腾的过错应当由黄雪燕兜底，所以无论怎么看，黄雪燕的过错远远大于张文忠。综上，房产不能过户应由黄雪燕承担全部违约责任，张文忠不承担责任，其所主张的违约金762000元应予全面支持。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，有三个月的容忍期，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。2019年4月17日为案渉房产的过户期，过户期届满张文忠迟延履行义务时黄雪燕并未催促，在2019年6月20日黄雪燕催促张文忠过户，张文忠于5天后付清按揭尾款解押过户也未超过三个月。因此张文忠迟延过户行为不仅具有正当的违约阻却事由，也在法律的可容忍范围内，不应当承担违约责任。一审判决依职权直接免除黄雪燕根本违约责任明显不当。 陈育腾、蓝桂萍答辩称，陈育腾与黄雪燕签订的买卖合同约定是2017年9月15日前担保过户，结果张文忠一直拖着不过房，陈育腾一直催，当时没有过户障碍，讼争房屋直到2019年6月24日才被查封。 张文忠向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除张文忠与黄雪燕、陈育腾之间签订的《房产预约买卖协议》（NO：0000642号）；2.黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍共同连带向张文忠返还购房款、按揭款及罚息等共计3982955.36元；3.黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍共同连带向张文忠支付总房款20%的违约金即762000元；4.黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍共同连带向张文忠赔偿产权契税44116.41元、面积补差19871元、中介费25000元、代办费800元、物业管理费2428.2元（小计92215.61元）；5.黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍共同连带向张文忠支付实现债权所支出的律师费150000元；6.黄雪燕、陈育腾、蓝桂萍承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月12日，陈育腾（卖方，甲方）与黄雪燕（买方，乙方）在厦门盛夏地产代理有限公司居间下签订一份《房产预约买卖协议》（NO:0000640）约定，甲方将坐落于厦门市海沧区XXX楼X梯X层XXX室房产转让给乙方，建筑面积113.84㎡。房屋成交总价为3680000元，定金为400000元。办理甲方名下产权（一手产权）费用由乙方承担，房产面积差额退补由乙方承担。乙方应于签约当日向甲方支付人民币400000元（购房定金）；应于2017年4月7日前向甲方支付人民币1100000元（购房款）；应于2017年4月22日前向甲方支付人民币530000元（购房款）；乙方于办理公证之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；……双方约定，甲方应在上述第五条约定的付款期限之前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方，并对该委托进行买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由乙方承担；甲方应于可以办理其名下一手产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，并于2017年9月15日前往房管局签订《厦门市存量房买卖合同》，并办理交易登记手续。甲方应于办理公证当日将房产交付给乙方使用。同日，陈育腾收到黄雪燕支付的定金400000元。 2017年4月18日，张文忠与黄雪燕在厦门晟夏地产代理有限公司的居间下签订了一份《房产预约买卖协议》（NO：0000642），协议抬头处载明出售方（甲方）为陈育腾、黄雪燕，购买方（乙方）为张文忠，协议约定：甲方将坐落于厦门市海沧区XXX楼XX梯XX层XX室的房产转让给乙方，房产建筑面积113.84㎡，成交总价为3810000元，定金为300000元。办理甲方名下产权费用由乙方承担，房产面积差额退补由乙方承担。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：乙方应于2017年4月17日当日向甲方支付人民币300000元（购房定金）；乙方应于2017年4月30日前向甲方支付人民币300000元（购房款）；乙方应于2017年5月17日前向甲方支付人民币700000元（购房款）；乙方于签约当日之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；甲方现银行贷款额约人民币壹佰伍拾陆万元整，实际以银行打单为准，多退少补。甲乙双方约定，甲方应在上述第五条第3款项所约定的付款期限之前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方，并对该委托进行买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由乙方承担；甲方应于可以办理其名下一手产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起五个工作日内必须办理；并约定2019年4月17日前前往房管局签订《厦门市存量房买卖合同》，并办理交易登记手续。甲方应于办理公证当日将房产交付给乙方使用。居间服务费95000元，由乙方支付。双方手写记载约定其他事项：1.双方应于2017年5月30日前向甲方支付950000元整购房款；2.甲方出售该房产总价3810000元包含家具、除开发商精装以外另有床二张……3.甲方陈育腾代理人黄雪燕保证公证给乙方时间至少在15个月，如甲方陈育腾需要购房名额须提前3个月向乙方说明情况，乙方同意协调解决；4.甲方代理人黄雪燕保证此房产为第二套房产，若因房产套数不明造成契税增加，则超出部分由代理人承担；5.若甲方陈育腾不同意将房产出售给乙方，则甲方代理人黄雪燕承担相应的法律责任。双方签订本协议后双方不得中途悔约，否则悔约方应向守约方赔偿总房款20%的违约金，并赔偿守约方居间服务费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及承担引发的诉讼费用和律师费用等。陈育腾未参加本协议签署，甲方处“陈育腾、黄雪燕（代）”均系黄雪燕书写，乙方处张文忠签名。 2017年4月17日，厦门晟夏地产代理有限公司出具《佣金确认书》确认收到张文忠支付佣金25000元，2017年5月，厦门晟夏地产代理有限公司出具《佣金收据》确认收到张文忠支付的佣金及代办费25800元。 2017年5月4日，陈育腾办理出厦门市海沧区××（××地块）××楼××梯××层××室的房产的一手房产证（房产证登记房屋坐落位置为厦门市海沧区××西里××号××室）交纳契税44116.41元，面积补差款19871元，该两项费用系张文忠实际负担。 2017年5月22日，陈育腾、蓝桂萍就坐落于厦门市海沧区××西里××号××室房产的出售、还款、办理房产过户等房产的所有权利公证委托给张文忠的姐夫郭峥嵘。 2017年12月20日，张文忠支付讼争房产的物业费2428.2元。 合同签订后，张文忠支付给黄雪燕购房款项2251335.22元（含定金300000元）。张文忠支付款项过程中花费支付宝提现费用150元。张文忠自2017年5月4日起至2019年3月13日支付房贷按揭款至陈育腾房贷账户共计182191.28元（房贷按揭款22期，每月7921.36元）。2019年6月25日，郭峥嵘代张文忠支付至陈育腾房贷账户×××78.86元（含罚息791.54元、利息35135.19元、本金1513052.13元）。 2018年12月1日，黄雪燕（甲方代理人）与张文忠（乙方）签署《补充协议》一份，因产权人陈育腾个人经济纠纷可能出现被起诉情况，经甲乙双方协商如下：1、乙方愿意自本协议签订之日起持公证书与公证人配合丙方和垫资公司或担保公司办理上述房产提前解押、过户相关手续，并在丙方和垫资公司或担保公司通知可以过户之日起五个工作日内无条件配合办理过户手续，否则视为违约；2、过户缴税当日，甲方代理人黄雪燕愿意支付74000元过户税费（如过户当天缴交税费，甲方代理人黄雪燕未按约定承担款项，则视为违约），其余相关费用按原合同执行；3、乙方申明，该房产现银行按揭每个月月供有及时转账到指定卡号，若因产权人陈育腾原因造成乙方月供没入账，损失由甲方代理人向陈育腾协商处理。黄雪燕、张文忠在协议上分别签名捺手印。 厦门市海沧区××西里××号××室房产现登记的产权人为陈育腾。2019年6月24日，陈育腾因涉讼被申请强制执行，厦门市中级人民法院对厦门市海沧区××西里××号××室房产采取司法查封措施。 陈育腾提交与张文忠的微信聊天记录，2018年5月29日开始陈育腾与张文忠的聊天记录，张文忠开始于2018年5月31日陈述“陈总关于青春海岸911房子的事需要跟你沟通一下。因为我原来找的过户名额现在贷款银行说额度很低（我朋友未婚），而我自己又没有名额过户，实在搞的太疲惫了。…实在是没办法，我什么办法都去尝试了确认没法过户。所以想跟你商量只要满两年我第一时间就卖了。如果有所担心我们可以签一份补充协议。”张文忠与陈育腾协商签订一份协议，陈育腾陈述“这个问题好像不关我事，我已经很配合了。”“我又不是卖给你，你为什么找我。”“我只卖一次。”“你抓紧过户，不然到时真的过户不了。被查封的话就玩完了。”聊天内容中，张文忠就后续自己是否要起诉黄雪燕及没有资金办理过户等事项做沟通，陈育腾则就自身债务很多可能存在风险做告知。陈育腾拟证明多次告知张文忠赶紧办理过户登记，系张文忠自身的原因迟迟不肯去办理过户登记。张文忠质证认为，对证据的真实性没有异议，但与陈育腾其他陈述矛盾。张文忠认为，黄雪燕没有办理产权过户登记，张文忠就不能过户。 一审法院认为，本案系房产买卖合同纠纷。黄雪燕与张文忠签署的《房产预约买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案涉及以下争议问题：一、陈育腾是否系本案合同的相对方。根据查明的事实，与张文忠签订《房产预约买卖协议》人为黄雪燕，除银行按揭款通过陈育腾按揭还款账户支付外，其他购房款项张文忠均系向黄雪燕支付。两份《房产预约买卖协议》的签订及房产价格差都是明确证据，黄雪燕向陈育腾购买讼争房产后转售给张文忠的事实清楚。黄雪燕提出其系受托代陈育腾签署《房产预约买卖协议》，未提交证据证明，且陈育腾否认的情况下，张文忠、黄雪燕主张陈育腾是本案合同的相对方缺乏依据，本院依法不予认定。陈育腾与张文忠的微信聊天记录内容，并未涉及合同订立及履行等合意的事项，而是张文忠履行合同遇到问题跟陈育腾的沟通，不足以证明陈育腾与黄雪燕存在委托关系及陈育腾追认与张文忠存在合同关系。张文忠请求黄雪燕与陈育腾、蓝桂萍对买卖协议项下义务承担连带共同责任，缺乏合同及法律依据。二、张文忠请求解除与黄雪燕之间的《房产预约买卖协议》。讼争房产于2019年6月25日被人民法院采取保全措施，讼争房产依法不能转让，张文忠与黄雪燕之间的《房产预约买卖协议》在法律上不能继续履行，虽然系陈育腾被起诉造成案涉房产被法院查封导致合同不能继续履行，但黄雪燕未能保证案涉房产可以正常过户，不能依约向张文忠转让案涉房产，仍构成违约，张文忠请求解除《房产预约买卖协议》，有相应的法律依据，本院依法予以支持。三、《房产预约买卖协议》解除之后的责任承担。张文忠无正当阻却事由未在双方约定办理过户登记的期限内办理房产过户登记，也构成违约。张文忠的违约行为在先，讼争房产被查封的事实在后，张文忠违约之后发生的双方协议不能继续履行的风险，张文忠也因自身存在违约应自行承担相应的法律责任。除购房款及与讼争房产直接关联的费用可以请求返还外，张文忠为履行本案协议支付的其他费用应由其自行承担。1.违约金。张文忠自身存在违约行为，并非善意守约方，其向黄雪燕主张根本违约缺乏依据，本院不予支持。2.张文忠主张返还已支付的购房款。双方合同解除后，张文忠已无法取得案涉房产的所有权，其请求返还已支付的购房款，有相应的事实及法律依据。张文忠主张已支付给的购房款为3982955.36元，张文忠转账的上述款项总额，包含支付宝提现手续费150元，张文忠直接转账支付给黄雪燕购房款项2251335.22元，张文忠自2017年5月4日起至2019年3月13日按月支付房贷按揭款至陈育腾房贷账户共计182191.28元（房贷按揭款2期，每月7921.36元），以及2019年6月25日郭峥嵘代张文忠支付至陈育腾陈育腾房贷账户1549278.86元（含罚息791.54元、利息35135.19元、本金1513052.13元）。张文忠支付给黄雪燕的购房款项2251335.22元，张文忠请求黄雪燕返还，有事实及法律依据，本院予以支持。张文忠按月支付房贷按揭款共计182191.28元系依据与黄雪燕双方合同约定履行付款义务，张文忠请求黄雪燕返还有合同及事实依据，本院予以支持。支付宝提现手续费150元系张文忠自身行为产生的成本，其要求黄雪燕承担缺乏依据，本院不予支持。张文忠在案涉房产被查封之后于2019年6月25日支付至陈育腾房贷账户1549278.86元解押款，属于扩大损失，张文忠请求黄雪燕返还，缺乏依据。鉴于张文忠支付的1549278.86元解押款的实际受益人为陈育腾、蓝桂萍，陈育腾、蓝桂萍无法律上之原因取得利益，应由陈育腾、蓝桂萍返还1549278.86元给张文忠，为减轻讼累，本案在本案诉讼中予以一并处理。3.张文忠请求赔偿产权契税44116.41元、面积补差19781元，此部分费用系与讼争房产直接相关的费用，张文忠未能取得讼争房产权益，此部分费用黄雪燕应予退还。4.至于张文忠购买讼争房产所支付的中介费25000元、代办费及物业管理费2428.2元，系张文忠履行己方义务过程中花费的费用，在其自身存在违约行为的情况下，应由张文忠自行承担。5.律师费，张文忠自己存在违约的情况下，其要求黄雪燕承担己方律师费缺乏依据。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张文忠与黄雪燕于2017年4月18日签署的《房产预约买卖协议》（NO:0000642号）；二、黄雪燕于本判决生效之日起十日内返还张文忠购房款2433526.5元、产权契税44116.41元、面积补差19781元；三、陈育腾、蓝桂萍于本判决生效之日起十日内返还张文忠款项549278.86元；四、驳回张文忠的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费46697元减半收取23348.5元，由张文忠负担586.5元，由黄雪燕负担13390元，由陈育腾、蓝桂萍负担9372元。 二审中，张文忠认为一审判决认定张文忠与陈育腾就“没有资金办理过户等事项做沟通”有误，应该是张文忠与陈育腾就不要在合同约定过户时间到期前催促张文忠过户，以及要求陈育腾不得用案涉房屋抵押贷款等进行沟通。黄雪燕认为，1、一审判决认定张文忠与黄雪燕签订讼争协议有误，应该是张文忠与陈育腾签订讼争协议。2、一审判决表述讼争协议抬头为“出售方（甲方）为陈育腾、黄雪燕”有误，应该是“出售方（甲方）为陈育腾/黄雪燕”。3、一审判决表述讼争协议尾部签字为“甲方处‘陈育腾、黄雪燕（代）’均系黄雪燕书写”有误，应该是“甲方处‘陈育腾黄雪燕（代）’均系黄雪燕书写（即陈育腾黄雪燕两个名字之间没有顿号）”。4、陈育腾办理一手产权的时间不是2017年5月4日，而是2017年5月9日。5、张文忠支付的房贷按揭款不是22期，而是23期。陈育腾、蓝桂萍对一审查明的事实没有异议。同时，张文忠、陈育腾、蓝桂萍认可讼争房屋一手产权办理时间为2017年5月9日，以及张文忠支付的房贷按揭款是23期。此外，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，黄雪燕提交如下证据：1、黄雪燕与厦门晟夏地产代理有限公司法定代表人罗贤辉的微信聊天记录，证明张文忠一直以没有时间为由，迟延办理案涉房产的过户手续。2、张文忠与厦门晟夏地产代理有限公司职员姚墩科2019年7月4日的微信聊天记录，证明（1）张文忠为获得高额违约金，故意迟延过户，希望法院查封案涉房产。（2）张文忠逾期过户，主观上没有按时过户的意识。3、张文忠与厦门晟夏地产代理有限公司职员姚墩科2019年6月23日的微信聊天记录，证明合同约定的最迟过户时间是2019年4月17日，但在约定的过户时间届满后，张文忠不积极办理过户手续，反而于2019年4月21日将案涉房产办理网签手续，欲继续拖延办理过户。 张文忠质证认为，由于以上证据为证人证言，证人未到庭质证，无法做出判断，故不认可其真实性，且这些不属于新证据。 陈育腾、蓝桂萍质证认为，不知道也不清楚这些证据的情况。 陈育腾、蓝桂萍于二审中均未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕张文忠、黄雪燕的上诉请求进行审理。 讼争《房产预约买卖协议》（NO：0000642）系张文忠与黄雪燕进行协商并签订的，陈育腾从未参与到该协议的商谈及签约中。虽然黄雪燕在该协议中将自己的身份定义为陈育腾的代理人，但实际上是基于其于签订该协议之前已作为买受人与陈育腾签订了房屋买卖协议，购买了讼争房屋。黄雪燕未举证证明陈育腾委托其做为代理人向张文忠出售讼争房屋，无法证明陈育腾在向黄雪燕出售讼争房屋后请又黄雪燕作为代理人一房二卖将讼争房屋出售给张文忠的合理性，况且张文忠支付的讼争协议项下的购房款（除银行按揭款外）由黄雪燕收取，二份合同存在的购房款差价亦是由黄雪燕获益取得，因此，黄雪燕上诉称讼争《房产预约买卖协议》（NO：0000642）的合同出售方是陈育腾，本院不予采信。一审法院认定讼争《房产预约买卖协议》（NO：0000642）的合同相对人是张文忠与黄雪燕正确。张文忠基于履行讼争协议向黄雪燕支付的购房款、产权契税及面积补差款，黄雪燕应予返还。黄雪燕上诉称以上款项应由陈育腾、蓝桂萍返还，缺乏事实和法律依据，不能成立。 讼争协议于2017年4月18日签订，约定张文忠应于2019年4月17日之前前往房管局办理交易登记手续，已给予张文忠充分时间办理过户登记手续，期间，黄雪燕、陈育腾亦多次催促其抓紧办理，黄雪燕甚至为此同意支付其中的74000元契税，但张文忠至2019年4月17日仍未进行过户登记，因此，张文忠已违约。其上诉所称陈育腾未将收到的3个月的按揭款正常还贷及黄雪燕未支付其同意支付的74000元契税等，并不足以成为阻却其依合同约定按时过户的理由，更何况黄雪燕支付74000元契税的时间点是过户缴税当日，而张文忠并未通知黄雪燕何时是过户缴税的日期，因此，张文忠违反合同约定在先，之后讼争房屋被查封，黄雪燕无法交付房屋的违约行为在后，一审认定事实清楚，其驳回张文忠要求黄雪燕向其支付违约金及要求黄雪燕支付其支出的律师费的诉讼请求，本院予以维持。张文忠签订讼争协议并实际占有使用了讼争房屋，为此支出的物业费应由其自行承担，张文忠要求黄雪燕承担，不能成立。 综上，张文忠、黄雪燕的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37280元，由张文忠负担11184元，由黄雪燕负担26096元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 章 毅 审判员 胡林蓉 二〇二〇年九月二十日 书记员 陈 源 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。