广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异322号 异议人（案外人）：迟跃民，男，汉族，1955年3月8日出生，身份证住址哈尔滨市南岗区。 委托代理人：徐书青，广东中矩律师事务所律师，执业证号14403200410997864。 委托代理人：黄济康，广东中矩律师事务所实习律师。 申请执行人：深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码9144030034981842X9。 法定代表人：刘新华。 被执行人：深圳市深港工贸进出口公司，住，住所地广东省深圳市罗湖区宝安南路**深港豪苑名商阁**一社会信用代码914403001921914880。 法定代表人：吴荣俊。 被执行人：深圳石化工业集团股份有限公司，住所地广东省深圳，住所地广东省深圳市福田区华强北路赛格科技工业园****440000000066851。 法定代表人：厉怒江。 在本院执行（2020）粤0303执恢113号一案中，异议人不服该执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人提出异议请求：请求终止对深圳市罗湖区宝安南路深港豪苑豪轩阁12D房产的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：异议人系深圳市罗湖区宝安南路深港豪苑豪轩阁**产的实际产权人，现因(2020)粤0303执恢113号案件查封了该房产并欲对该房产进行拍卖，异议人认为该拍卖裁定错误，特提出异议。异议人于2000年3月22日与深圳市深港工贸进出口公司(以下称“深港公司”)订立《深港豪苑认购书》,约定以人民币1147232元的价格购买深港豪苑豪轩阁12D房产，当日支付定金5万元人民币、七天内付房款40%、余款60%贷款支付。2000年3月22日异议人支付了定金15万元，3月29日支付10万元，4月3日支付217232元。2000年4月12日异议人与深圳市深港工贸进出口公司(以下称“深港公司”)在深圳市公证处办理了公证，支付3118元公证费，订立深(罗)房预买字(2000)第200490号《深圳市房地产买卖合同》(预售许可证号为深(罗)房许字(1998)018号),约定以人民币1147232元的价格购买深港豪苑豪轩阁12D房产。同时异议人将相关资料交给深港公司办理按揭支付。2000年4月11日，深港公司为异议人办理了入伙手续，异议人向深港公司的控股子公司深圳百特维佳物业管理有限公司支付了信箱制作费200元、灭火器150元、防盗网费用505元、防盗门2680元、管理费押金1151.80元、水电费押金720元、有线电视开户费542元、燃气开户费1680元，异议人自此进入涉案房产占有使用至今。异议人按期支付水费、电费、物业管理费、有线电视费等费用。此后，深港公司的经营出现不正常，办公地址人去楼空，异议人的按揭不知道为什么没有办下来，异议人到处找深港公司的人催办按揭和房产证，一直联系不到。2010年，涉案房产完成初始登记，深港公司已经将异议人的名字写进了分户汇总表、载入国土局档案，注明异议人是涉案房产的产权人。今异议人收到人民法院的搬迁通知书和执行裁定书，深感震惊与气愤，认为涉案房产系由异议人买受，已经支付首期房款完成交付和产权登记，只是由于深港公司的过错没能办出银行按揭贷款。房产的产权归异议人所有，应无争议。故人民法院应终止对异议人房产的执行、解除对房产的查封。 申请执行人答辩称，一、涉案房产并未登记于被答辩人名下，不对外产生效力。根据《物权法》第九条的规定,无论被答辩人与深港工贸公司之间的交易是否真实有效，不动产是否生效应当是以登记对抗主义为原则，即未经过户登记的物权不产生对抗他人的权利，之间当事人之间产生效力。被答辩人如须主张权利，应当向深港工贸公司主张解除购房合同、要求其返还已支付购房款，或者向深港工贸公司主张继续履行合同、并对涉案房屋进行过户登记。而本案中，被答辩人向深圳市深港工贸进出口公司购买房屋至今已达20年之久，既没有足额支付房屋购房款，也没有向深港工贸公司主张权利，其消极行使自身权利导致的后果，应当由其自行承担。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”,即被答辩人如需主张其权利能够排除执行的，必须同时满足上述三个条件。但被答辩人并未能证明其所购涉案房系用于居住并且被答辩人名下无其他用于居住的房屋并且根据被答辩人提供的售楼处收条显示，其仅支付了购房款100000元(没有开发商开出的正式收据),不到总房款的10%,并未达到涉案房屋购房款的50%,被答辩人也没有提交合法有效的书面买卖合同。被答辩人三个条件都不符合。况且，其主张所交房款没有收据和银行转账凭证，其真实性无从考证。综上，异议理由并不成立，不能排除本案的执行。三、被答辩人仅提供2000年5月31日的《深港豪苑认购书》和一张售楼处收条，既没有购房合同及首期款支付凭证，也没有银行转账凭证或流水单或其他辅助证据，由此不能证明被答辩人购买房产和支付房款的真实性。一般情况下，房屋买卖涉及金额大，房款支付均采用银行转账方式，都要办理房屋抵押手续和他项权手续，并将房产证复印件、抵押收件收据和他项权利证明原件交贷款银行。被答辩人如真实购买房产，应及时积极督促深圳市深港工贸进出口公司办理产权过户、按揭手续，请被答辩人提交督促办证及支付款项的相关证据。四、执行裁定书是法院执行行为的合法体现符合法律规定所裁定执行的内容不能解除。本案中罗湖区人民法院(2020)粤0303执恢113号执行裁定书，是罗湖区人民法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严正当行为。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案的执行裁定应当继续执行。请求依法驳回被答辩人的异议，依法执行(2020)粤0303执恢113号民事裁定书，以维护答辩人的合法权益。 被执行人未作答辩。 本院查明，深圳市前海易通互联网金融服务有限责任公司与深圳市深港工贸进出口公司、深圳石化工业集团股份有限公司借款合同纠纷一案，案号为（2001）深罗法经二初字第163号。该案民事判决已发生法律效力，因被执行人未履行其所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号（2020）粤0303执恢113号。2020年8月6日，本院作出（2020）粤0303执恢113号执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人深圳市深港工贸进出口公司名下位于深圳市××、××、××、××号、深圳市××、××、××、××、××、××、××、××号、深圳市××号××房产及室内动产，以清偿债务。 另查明，打印于2020年7月29日的《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》载明：“深港豪苑已办理房地产初始登记，该项目由深圳市深港工贸进出口公司开发”，涉案房产未办理不动产权证书。异议人提交了涉案房产的《深圳市房地产买卖合同》（经公证）、《深圳市房地产买卖合同（预售）补充合同》、收款收据、公证费收据、物业费发票、水费维修金收据以证明可停止涉案执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人未提交有效证据以证明其非因其自身原因未办理过户登记，且未提交支付涉案购房款的银行转账凭证和涉案房产用于居住且无其他居住房屋的证明，故其异议主张不符合上述任一法律规定，本院裁定拍卖、变卖涉案房产符合规定。此外，异议人能否排除涉案执行，需经诉讼程序实体审查，故异议人可提起执行异议之诉以维护自身权益。 综上，异议人所提异议请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下： 驳回异议人迟跃民的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 吴   坚 审判员 王 冬 梅 审判员 王 晓 改 二〇二〇年九月二十五日 书记员 陈昉（兼）