北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26332号原告：安连仲，男，1957年9月14日出生，汉族，骏怡酒店职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：万振，北京市一法律师事务所律师。原告：刘淑锦，女，1959年12月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：闫庆利，男，1973年3月19日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。被告：闫庆锋，男，1977年2月13日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王士国，北京市博涵律师事务所律师。第三人：北京日月星房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇福星花园服务楼****。法定代表人：衡焕儒，董事长。委托诉讼代理人：朱国良，男，北京日月星房地产开发有限责任公司职员。原告安连仲、原告刘淑锦与被告闫庆利、被告闫庆锋、第三人北京日月星房地产开发有限责任公司（以下简称日月星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安连仲及其委托诉讼代理人万振、原告刘淑锦、被告闫庆利、被告闫庆锋的委托诉讼代理人王士国、第三人日月星公司的委托诉讼代理人朱国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安连仲、刘淑锦向本院提出诉讼请求：1.日月星公司协助办理北京市大兴区兴海家园日苑22号楼3单元401室房屋（以下简称401室）的权属转移登记，将该房屋转移登记至闫庆利、闫庆锋名下；2.在401室转移登记至闫庆利、闫庆锋名下后，闫庆利、闫庆锋协助安连仲办理401室的权属转移登记手续，将401室转移登记至安连仲名下；3.闫庆利、闫庆锋支付安连仲违约金500000元；4.本案诉讼费用（含诉前财产保全费）由闫庆利、闫庆锋承担。事实和理由：闫庆利系王俊玲（已去世）的长子，闫庆锋系王俊玲的次子；401室系王俊玲通过拆迁从日月星公司处购买的回迁房；2009年年初，安连仲欲换购1套住房，并相中了诉争401室；经协商，买卖双方于2009年3月26日签订了《房屋买卖合同》，约定由安连仲以总价500000元购买诉争401室，因诉争房屋属于回迁房，暂无产权证，当该房产可办产权证时，出卖方应无条件为买方提供一切证明手续，帮助买方办理产权证，并约定双方不得以任何理由变更合同（包括房价上涨、下降），违约者须赔付对方当时房价的100%。安连仲于签约当日支付了10000元定金，于签约次日支付了剩余490000元房款并办理了收房手续；此后，安连仲一家对诉争房屋进行了装修，购置了家电，并一直实际占有使用至今，时间已超过10年之久；现诉争401室已具备办理一手房产权证的条件，但闫庆利、闫庆锋一直拖延拒不配合办理，并恶意提出涨价500000元。安连仲、刘淑锦认为，买卖双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有法律拘束力；根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定及双方约定，闫庆利、闫庆锋的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；为维护自身合法权益，安连仲、刘淑锦诉至法院，请求判如所请。闫庆利辩称，不同意安连仲、刘淑锦的诉讼请求，理由同闫庆锋意见一致；401室是在闫庆利的弟弟闫庆锋不知情的情况下由闫庆利自己出卖的，当时闫庆利急需资金周转，另外老母亲临终前只有闫庆锋在身边，当闫庆利赶到医院时母亲已经离世，闫庆锋声称除了1套房子留给闫庆利自住以外，剩余房产全部由闫庆锋继承；闫庆利觉得闫庆锋所说不实，但又无法求证，所以赌气将涉案房屋低价卖给安连仲，现在安连仲如果能再给闫庆锋500000元的房屋涨价补偿款，闫庆利可以去做闫庆锋工作，尽快将诉争房屋过户至安连仲名下；不是必须走诉讼程序，还是希望能够和平地解决本案争议。闫庆锋辩称，不同意安连仲、刘淑锦的诉讼请求；401室系闫庆锋、闫庆利的母亲王俊玲的财产，王俊玲在2008年去世，去世前并未作出该房屋归谁所有的处分，所以闫庆锋认为401室系王俊玲所留遗产，应有闫庆锋的相应份额；在签订房屋买卖合同时闫庆锋并不知情，也没同意过由闫庆利代理处分房屋，闫庆利属无权处分；而且，该房屋成交价格过低，安连仲明知该房屋属闫庆锋、闫庆利共同所有，还坚持购买，闫庆锋认为，安连仲与闫庆利有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖行为严重损害了闫庆锋的应得利益，故安连仲与闫庆利所签订房屋买卖合同应属无效，不产生继续履行合同的法律效力；房屋买卖合同不是由闫庆锋签订的，闫庆锋与安连仲之间不存在合同关系，闫庆锋没有理由协助安连仲办理房屋过户手续，而且该房屋属于王俊玲的遗产，需要各继承人同意才能出售，闫庆利1人出售房屋属于无权处分，合同应属无效，而且安连仲也不能善意取得401室，因为善意取得的标准系支付对价和办理过户手续，安连仲是否有购房资格也是能否过户的问题之一；综上所述，不同意安连仲、刘淑锦的全部诉讼请求。日月星公司述称，要求法院依法裁判，同时也要考虑大兴区建委的相关意见；大兴建委同意，且当事人提供的办理房本的手续齐全，则可以协助办理房屋登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人闫振兴、王俊玲生前系夫妻关系，二人共生育闫庆利、闫庆锋2名子女；在闫振兴于2000年6月18日死亡时，其父母均已死亡；在闫振兴死亡后，王俊玲未再婚；在王俊玲于2008年5月28日死亡时，其父母均已死亡；据此，闫振兴、王俊玲的第一顺序继承人为闫庆利、闫庆锋，均已参加本案诉讼。安连仲、刘淑锦原系夫妻关系，二人于2017年8月28日登记离婚；在本案诉争《房屋买卖合同》于2009年3月26日签订时，安连仲、刘淑锦系夫妻关系。2007年，王俊玲所居住北京市大兴区西红门镇的农村房屋被拆迁；2007年12月10日，王俊玲（乙方、被拆迁人）与北京市大兴区西红门镇人民政府（甲方、拆迁人）签订《暂缓选房协议书》；该协议书载明：“乙方为西红门经济适用房项目被拆迁户，自愿选择产权调换的补偿方式，并已于2007年12月5日签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议编号128……乙方共选择回迁安置房2套，面积暂以图纸面积为准，22号楼5单元103号，面积80平方米，房款194994元；22号楼3单元401号，面积80平方米，房款191200元；即扣除房款386194元”；上述22号楼3单元401号室即为诉争401室。在2007年年底，即在签订《暂缓选房协议书》不久，王俊玲即办理了401室的房屋交付入住手续。就王俊玲死亡后的遗产处理情况，经询问，闫庆利陈述称，当时说是有闫庆利1套，其他的都归闫庆锋，而且是闫庆利、闫庆锋家庭内部的事情，与本案无关，本案涉及的房产只有401室，现在闫庆利、闫庆锋之间对于401室有矛盾；闫庆锋陈述称，不了解闫庆利所说的关于王俊玲所安排的房屋分割事情，家庭内部分割房产也与本案无关，闫庆锋在北京市西城区居住，知道涉案房屋被出售是在2019年5、6月份的时候。在王俊玲于2008年死亡后的2009年3月26日，就401室的买卖事宜，买卖双方签订《房屋买卖合同》；该合同书的抬头为“卖方：王俊玲（简称甲方）”，同时注明王俊玲的公民身份号码，“买方：安连仲、刘淑锦（简称乙方）”，同时注明安连仲的公民身份号码；在合同书落款“出卖方（甲方）”处签有“闫庆利”“闫庆锋代签”的签名，上述2个签名均系闫庆利所签写；在合同书落款“购买方（乙方）”处由安连仲签字确认；在合同书落款“见证人”处，由“王振禄”签字确认；买卖双方在合同书中约定：“第一条，甲方同意乙方购买拥有的座落于北京市大兴区王俊玲拥有的大兴区西红门镇兴海家苑日苑22#楼3单元401室住宅房屋，建筑面积为捌拾平方米。第二条，上述房产的交易价格为，单价人民币6250.00元/平方米，总价人民币500000元整（大写：伍拾万元整）。第三条，付款时间与方法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定乙方在2009年03月26日支付人民币伍拾万元整给甲方。第四条，甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方用。第五条，甲、乙双方合同签订后，双方不得以任何理由变更本合同（包括房价上涨、下降）。违约者须赔付对方当时房价的100%。第六条，因本房产属于回迁房，暂无房产证，当该房产可办产权证时，甲方应无条件为乙方提供一切证明手续，帮助乙方办理产权证，费用由乙方支付。第七条，本合同一式三份。甲方、乙方、见证人各执一份。在乙方获得产权证之前，乙方有权自行处理房屋，甲方不得干涉，并协助办理相关手续。第八条，本合同发生争议的解决方式：在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼解决。第九条，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具法律效力”。就合同订立过程，经询问，安连仲陈述称，401室购买于安连仲、刘淑锦婚姻关系存续期间，在看房的时候是闫庆锋带着安连仲看的房，所以闫庆锋是肯定知道卖房事情的，看房后闫庆锋让闫庆利带着安连仲去签订合同书，在签约时，闫庆利、闫庆锋对于卖房的事情也进行过沟通，见证人王振禄是安连仲的一个朋友；刘淑锦陈述称，对购买401室的事情刘淑锦知情，购房使用的是夫妻共同财产，离婚的时候为了把这套房子留给孩子，所以在当时没有处理该房产，对于安连仲要求将401室登记至其名下，以及由安连仲追究出卖人违约责任，刘淑锦没有异议；闫庆利陈述称，闫庆锋没有带安连仲看过房，是在中介处签订的《房屋买卖合同》；闫庆锋陈述称，闫庆锋不知道闫庆利出卖401室的事情，也没有给过闫庆利任何授权手续，闫庆锋也没有带安连仲看过房。《房屋买卖合同》签订当日，安连仲给付闫庆利定金10000元；合同签订次日，即在2009年3月27日，以银行存款方式（先从安连仲自己的银行账户内取现490000元，再存入闫庆利的银行账户内），安连仲给付闫庆利购房款490000元；至此，对全部购房款500000元，安连仲均已付清。付款后，安连仲接收401室，其主张接收时房屋状态为毛坯房；在2009年5月左右，安连仲、刘淑锦一家对401室进行装修，安装空调、热水器、洗衣机等家电，并购买冰箱、微波炉、电视等家电；2009年6月，安连仲、刘淑锦一家在401室内安装电话、宽带；2009年8月，安连仲、刘淑锦一家在401室内安装歌华有线电视；自入住后，因居住401室所需交纳的各项费用（物业费、水费、电费、有线电视费等）均由安连仲、刘淑锦一家所交纳；在上述安装电话、宽带等过程中，部分事宜系由安连仲、刘淑锦之子安超所操办；安连仲、刘淑锦陈述称，在其居住401室的近10年间，没有任何人向其主张过房屋权利。闫庆利、闫庆锋均系贵州中卫天拓商贸股份有限公司的董事，安连仲、刘淑锦据此主张闫庆利、闫庆锋在同一公司担任董事，2名被告之间的关系是很亲密的，不存在闫庆利背着闫庆锋处分401室的事情；闫庆利反驳称，企业登记信息跟闫庆锋无关，闫庆锋在上述公司没有股权，只是公司需要变更登记，必须凑够人数才能变更，所以闫庆利用了闫庆锋的身份信息进行了公司登记；闫庆锋反驳称，闫庆锋没有经商，且闫庆锋与闫庆利因为继承遗产的事情有矛盾，并非安连仲、刘淑锦所说的关系很亲密。就在2019年6月12日与闫庆利的沟通过程，安连仲提交其与闫庆利的电话通话录音；在该录音中，闫庆利认可卖房及收到500000元房款的事实，但主张在给付安连仲双倍购房款，即给付1000000元，并负担安连仲已支出物业费等费用的情况下，要求收回401室；在录音中，对该处理方案，安连仲不予认可，并主张当时闫庆锋也同意卖房，闫庆利则主张闫庆锋当时不同意卖房，而且现在闫庆锋两口子在闹意见，闫庆利也没有办法；在该录音中，闫庆利的最终意见是要求安连仲必须再给闫庆利、闫庆锋一些钱，才能解决过户的问题，即配合安连仲将房屋产权直接登记在安连仲名下，为安连仲省下300000元左右的过户费。在本院对本案立案受理前，安连仲申请诉前财产保全；本院于2019年9月25日作出（2019）京0115财保476号民事裁定书，裁定：“将登记在被申请人北京日月星房地产开发有限责任公司名下的位于北京市大兴区兴海家园日苑22号楼3单元401室房屋予以查封，查封期间不得为所有权人办理一切手续”；安连仲交纳财产保全费5000元。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然于2009年3月26日所签订《房屋买卖合同》的抬头载有卖方为王俊玲，但王俊玲已在接收401室后于2008年5月28日死亡，王俊玲在死亡后丧失民事行为能力，不能再实施民事法律形式；考虑到《房屋买卖合同》落款“出卖方（甲方）”处“闫庆利”“闫庆锋”之签名均系闫庆利所签写，全部房屋价款500000元均系闫庆利所收取，故本院认定闫庆利系《房屋买卖合同》的出卖人；对于401室的房屋买受人，401室购买于安连仲、刘淑锦婚姻关系存续期间，《房屋买卖合同》由安连仲对外签订，且刘淑锦对于安连仲要求将该房屋登记至安连仲名下，以及由安连仲追究卖房人违约责任不持异议，故本院确定安连仲系《房屋买卖合同》的买受人。对于《房屋买卖合同》的效力问题，闫庆锋提出多项抗辩，本院分别分析之；第一，关于无权处分导致合同无效一节，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故即使本案存在无权处分的情形，《房屋买卖合同》亦应属有效；第二，关于闫庆利与安连仲恶意串通签订合同损害闫庆锋利益导致合同无效一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”因闫庆锋就恶意串通事实的举证未达到排除合理怀疑的证明标准，故对该项抗辩意见，本院不予采纳；第三，关于闫庆锋对订立《房屋买卖合同》一事毫不知情的抗辩，就此，本院认为，虽然根据《中华人民共和国物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”在王俊玲死亡后，闫庆利、闫庆锋即成为401室的物权人，但王俊玲所留遗产房屋401室属于重大财产，按照闫庆利、闫庆锋之主张，二人存有矛盾，但安连仲、刘淑锦一家在签订《房屋买卖合同》后随即接收房屋，进行装修，购买家电，安装宽带、电话等，至安连仲提起本案诉讼已达10年，不存在闫庆锋长期居住在外国或外地而无法关注遗产房屋的事实，闫庆锋在此期间从未提出异议，从日常生活经验判断，本院认定对闫庆利出卖401室的事实，闫庆锋或者在签订《房屋买卖合同》时即知情且同意，或者事后知情并认可；第四，本案《房屋买卖合同》签订于2009年，当时北京市尚未出台关于户籍身份及购房数量的限购政策，故对安连仲、刘淑锦是否具有购房资格一节，本院不予审查，本案重点审查系是否存在虚假诉讼，即是否存在限购政策出台后购房而伪造为限购前购房的情况，而通观本案，特别是考虑到在2009年3月27日向闫庆利汇款490000元的事实，本案不存在虚假诉讼。综上，对于闫庆锋的各项抗辩意见，本院均不予采纳。据此，安连仲、刘淑锦未提供充分证据证明在合同上由闫庆利代闫庆锋签字的行为系经过闫庆锋之授权，故闫庆锋并非合同相对人，但本院认定闫庆锋对闫庆利出卖401室应知情并认可；闫庆利与安连仲针对401室的买卖事宜所签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，房屋共有人应知情，不违背公序良俗，应属有效。司法实践中，房屋权利人依据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力；买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。现401室登记在日月星公司名下，故对安连仲要求日月星公司配合将401室登记在王俊玲的继承人闫庆利、闫庆锋名下，然后再转移登记至安连仲名下的诉讼请求，本院予以支持。考虑到前文已认定《房屋买卖合同》系闫庆利与安连仲所签订，且房屋价款500000元由闫庆利收取，闫庆锋并非合同相对人，故对安连仲要求闫庆锋赔偿违约金500000元的诉讼请求，本院不予支持；安连仲、刘淑锦一家系将401室自用，按刘淑锦意见，系将该房屋留给儿子，故不产生再次出卖401室而未能履行等损失；按合同约定，即安连仲所主张违约金500000元过高，考虑到安连仲为进行本案诉讼，如聘请律师，为财产保全而要求保险公司出具保函等行为，必然花费一定财力人力，对该违约金，本院酌情确定为50000元。综上所述，对安连仲、刘淑锦所主张诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：一、闫庆利、闫庆锋、北京日月星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助安连仲办理位于北京市大兴区兴海家园日苑22号楼3单元401室的不动产权登记，将该房屋登记在闫庆利、闫庆锋名下；二、在上述一项房屋登记在闫庆利、闫庆锋名下后十五日内，闫庆利、闫庆锋协助安连仲办理位于北京市大兴区兴海家园日苑22号楼3单元401室的房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至安连仲名下；三、闫庆利于本判决生效后十五日内赔偿安连仲违约金50000元；四、驳回安连仲、刘淑锦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由安连仲负担3960元（已交纳），由闫庆利负担4840元（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费5000元，由闫庆利负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月十八日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷