江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初19132号原告：吕全林，男，1970年11月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱峰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：苏州东方威尼斯置业有限公司，统一社会信用代码91320583778660210T，住所地江苏省昆山市周庄镇太史甸风景区内。法定代表人：刘春媚，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋扬，该公司员工，一般授权。委托诉讼代理人：秦丽，该公司员工，一般授权。原告吕全林与被告苏州东方威尼斯置业有限公司（以下简称威尼斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理。被告威尼斯公司在答辩期内提出管辖权异议申请，后又申请撤销对管辖权异议的申请，本院依法予以准予。本案因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭，并于2020年6月12日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人朱峰、被告威尼斯公司委托诉讼代理人宋扬、秦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕全林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金(以购房本金993283.104元为基数，以每日万分之三为标准，自2011年5月29日起计算至实际办理房产证之日止，暂算为100000元)；2、本案诉讼费用、财产保全由被告承担本案诉讼费用、财产保全由被告承担。事实和理由：2009年10月15日，原告就购买周庄镇XX园XX号房产与被告签订《商品房购销合同》，合同中对于房屋总价、付款方式、交付期限、违约责任等均有明确约定。后原告按约支付全部房款，但被告未能按合同履行，长期拖延，经原告多次催讨、各级政府的重视及协调，方才于2017年初通知交房，但截至起诉之日，被告仍未交付房屋，房屋现场也未符合合同约定及原广告宣传的要求，且房产证至今未办，违反合同约定。原告认为：原被告间的《商品房购销合同》合法有效，原告已按约履行付款义务，被告应当按期交付房屋，协助办理产证，现其迟延交付房屋，不协助办理产证的行为已构成违约，原告有权起诉要求支付逾期交房办证违约金。因原告支付房款后八年以上未交房，时间长，对买房人经济、心理上均有很大的伤害，且影响社会稳定，其违约情节严重，应当从高计算违约责任，补偿原告的损失。另在合同约定逾期交房办证违约金标准过低的同时，合同就买房人逾期付款却约定30倍以上的违约金，明显不对等，根据公平原则及相关法律规定，同时借鉴本小区其他业主在苏州市中级人民法院(2014)苏中民终字第03164号、03165号民事判决书中的认定，可以明确被告合同违约责任的约定明显权利义务不平等，有违等价、诚实信用原则。因此另案判决认为按照银行贷款利率标准判决支付逾期交房办证违约金，符合法律规定。现考虑原告利息损失是实现存在的，原合同约定违约金过低，原告有权要求调整，且可要求参照逾期付款违约金标准每日万分之三支付逾期交房办证违约金，综合各方面情况，原告要求依照每日万分之三计算违约金，请求是合理、正当的。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令如前所请!被告威尼斯公司辩称：一、双方签订的《昆山市商品房购销合同》附件四中已明确约定：买受人逾期不办理交房手续的，出卖人有权解除合同，退回已收房款(不计利息)，并且买受人须承担已收房款10%的违约金。而答辩人已具备交付条件、也早已下发交房通知，而原告逾期未办理交房手续。若原告无理由执意不接受，答辩人有权通知原告解除合同，也无需承担逾期交房违约金。二、即使答辩人需承担逾期交房违约金，也不应当以原告诉请中的方式计算。1、双方按照合同约定，逾期交房每日支付的违约金为已交付房款的万分之0.1，符合法律规定，并无违法之处。且原告系成年人，应对其本人签署的合同约定履行自己应尽的义务。2、原告在起诉状为了中故意夸大说有30倍以上的差距，无事实依据。有误导法官之嫌。3、原告没有证据证实存在实际损失，合同约定逾期交房违约金足以弥补原告损失，且有事实及法律依据。(1)、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而本案原告并无证据证明因违约而造成了什么损失，所以该诉讼要求于法无据，应予驳回。(2)、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。(3)根据昆山市人民法院(2018)苏0582民初3620号民事判决书，法院审理查明：被告提交了中证(昆)估字2017第4119号房地产估价报告，证实诉争房屋当时租赁平均单价为0.12元每天每平方米。(4)最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。而本案原告实际损失额唯一的参考就是房屋租金，所以即使增加，违约金数额也不能超过租金。综上，对于逾期交付房屋的损失计算法律有明确规定，应依法裁判。我国的违约金制度只是对损失的补偿性，没有惩罚性!不应该人为进行惩罚性计算。恳请法院以事实为依据、以法律为准绳依法裁判。4、中国是大陆法系国家，并不是英美法系国家，所以并不适用判例法判案。已判决的类似案件更是认定事实错误，没有相应法律的支持，比如(2018)苏0583民初3620号民事判决书中对“逾期交房每日支付的违约金为已交付房款的万分之一”竟然认定为“逾期交房每日支付的违约金为已交付房款的万分之0.1”，逾期交房违约金以购房本金为基数，按同期银行贷款基准利率进行计算也没有法律依据，所以参照其他判决有可能参照错误，并且这种做法是对中国法律体系基础的挑战。故原告所举判决不能直接证明其所主张，在法律有明确规定的情况下首先应该以法律规定为依据，而不能枉顾事实及法律，径行依据此前被告没有合理答辩的判决类推。5、答辩人认为逾期交房的截止时间为2015年9月13日根据答辩人分别于2015年9月13日、2016年9月13日分别提交给昆山市规划局的两份《情况说明》以及编号为(320XXXXX45)的《建设工程规划核实合格证》中分别显示，截止2015年9月，其已经接收房屋对房屋进行装修、并对外立面、阳台进行了改造。以及在周庄水厂调取的该户用水明细，此后原告在2016年陆续产生水费等等。说明双方对于交付条件已经进行了变更，原告同意并接受当时的现状并已经实际接收房屋，且实际装修使用，原告合同目的已经达到，此后并未给原告造成任何损失。原告主张逾期交房无事实依据。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案原告房屋早在2015年9月13日就已经实际交付。此后，被告不应当再承担任何违约金。2017年2月8日被告通知办理入伙手续，事实上只是需要办理入伙的形式而已。原告至今虽未办理，而原告自认答辩人已于2017年年初已经通过验收，通知入伙。三、关于原告所述答辩人逾期办证的问题，《昆山市商品房购销合同》第十五条约定，商品房交付使用后三百六十日内办证明显属于附条件的期限。但商品房因原告未办理交房手续而未交付，此条件并未成就。所以答辩人不存在逾期办证问题。综上所述，原告诉讼请求实属无理缠讼，请贵院依法驳回其诉讼请求，并由原告承担诉讼费，以维护答辩人的合法权益。本案原告围绕诉讼请求依法提交了商品房购销合同、购房发票、（2014）苏中民终字第03164号民事判决书等证据，被告提交了入伙通知书及快递信息、（2018）苏0583民初3620号民事判决书一份及对应的商品房购销合同等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月15日，原被告签订《昆山市商品房购销合同》一份。该合同约定：原告购买被告开发的位于昆山市，房屋总价993283元；出卖人应当在2011年5月28日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之0.1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同还对付款期限及方式进行了约定，同时约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金。上述《昆山市商品房购销合同》签订后，原告付清全部购房款。2017年1月20日涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。后被告威尼斯公司向原告寄送入伙通知书，通知原告于2017年2月8日办理交房手续。原告收到该通知，但并未去办理房屋交接手续。原告陈述，合同约定的交房时间为2010年8月28日，被告涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的时间为2017年1月20日，中间间隔时间很长。关于涉案房屋的交付时间原被告曾进行协商，被告同意原告先行入住，并在2016年初给了原告涉案房屋钥匙和一个遥控器。被告陈述原告2015年9月的时候希望看房，我方人员给了他钥匙，他看完房就没有把钥匙回来，后来就装修涉案房屋。现原被告关于违约金支付事宜未能协商一致，故原告诉至本院。另外，涉案楼盘业主之一黄娴蔚曾于2013年以威尼斯公司为被告向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决被告威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至判决生效之日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算），后本院依法判决予以支持。被告威尼斯公司对判决不服向苏州市中级人民法院提起上诉，但经苏州市中级人民法院判决维持。涉案楼盘业主之一陈效根曾于2018年以威尼斯公司为被告向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决被告威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至实际交房之日，按照日万分之三的标准计算）同期中国人民银行贷款基准利率计算），后本院依法判决支持以房款为基数，自2011年5月29日计算至2017年2月9日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。该案件已经生效。本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现原告已依约履行全部付款义务，故被告理应按约定于2011年5月28日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但诉争房屋于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，被告逾期交房的事实应予确认，且被告未举证证明存在法定或约定的正当事由，故原告主张被告支付逾期交房违约金符合规定。本案中，原被告双方对逾期交房的事实并无异议，双方争议焦点在于：一、逾期交房违约金计算的截止期限？二、逾期交房违约金的计算标准？针对上述争议焦点一，涉案房屋虽于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，被告通知原告于2017年2月8日办理交房手续。原告陈述被告在2016年初给了原告涉案房屋钥匙和一个遥控器。被告陈述原告2015年9月的时候希望看房，我方人员给了他钥匙，他看完房就没有把钥匙回来，后来就装修涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原被告关于交付使用并未再进行其他约定。涉案房屋应在2015年9月至2016年初期间即已实际由原告占有，视为房屋的交付使用。由于原被告关于交付的准确时间记忆不一致。被告关于交付时间的陈述，未有确实证据作证，本院认可原告自认时间，即2016年初。本院酌定为2016年1月1日。原告主张被告支付自2011年5月29日起计算至实际办证之日止的违约金无事实依据，也缺乏法律及合约依据，本院依法仅支持2011年5月29日（合同约定应交房日期的次日）至2016年1月1日的逾期交房违约金。针对争议焦点二，逾期交房违约金的计算标准，原告认为合同约定的逾期交房违约金计算标准畸低，故起诉要求按照购房款每日万分之三的标准计算。被告对原告主张的上述逾期交房违约金计算标准不予认可，并提出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的适用，认为原被告签订的《商品房购销合同》约定的逾期交房违约金计算标准与实际损失一致，应尊重契约，按合同约定的违约金标准或同地段同类房屋租金标准计算。本院认为，关于原被告双方争议的逾期交房违约金计算标准，一是，同一份《商品房购销合同》，对原告作为购房人的逾期付款违约责任约定为已付房款的每日万分之5，对被告作为出卖方的逾期交房违约责任约定为购房款的每日万分之0.1，合同对于双方违约责任的约定显失公平，原告主张调高逾期交房违约金标准，应属合理。二是，逾期交房违约金调高至何标准，结合被告延期交房的时间长度及案涉楼盘于2017年1月方具备交付条件及所涉业主人数众多的事实，足以认定被告违约情节严重，同时结合同一楼盘其他业主先期生效判决、合同约定的购房人逾期付款违约责任标准及本案原告起诉时主张标准等因素，本院认为，按同期中国人民银行贷款基准利率计算较为合理，故被告应依法支付原告逾期交房违约金为，以房款993283元为基数，自2011年5月29日起计算至2016年1月1日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州东方威尼斯置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告吕全林支付逾期交房违约金（以房款993283元为基数，自2011年5月29日起计算至2016年1月1日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  和永飞人民陪审员  佟森岭二〇二〇年九月二十五日书 记 员  朱晓磊