湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1968号 原告：郴州深林邑物业服务有限公司。 法定代表人：陈勇华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：史海平，该公司员工。 被告：曹丽芳。 委托诉讼代理人：侯清林，男,系被告曹丽芳丈夫。 原告郴州深林邑物业服务有限公司（以下简称“深林邑物业公司”）与被告曹丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深林邑物业公司的委托诉讼代理人史海平到庭参加诉讼。被告曹丽芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深林邑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费82606.73元,违约金24782.01元,合计107388.74元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2013年4月8日，原告与湖南省永昌兴置业有限公司签订前期物业服务委托合同，原、被告于当日签订《神憩乾珑小区前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告所居住的神憩乾珑小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理服务费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴纳费用的千分之五每日缴纳滞纳金，原告自愿按总欠缴金额的百分之三十要求被告承担违约责任。被告是神憩乾珑小区公寓商-2501、2502、2503、2504、2505、2506、2507、2508、2509、2510、2511、2512、2513、2514、2515、2516、2517、2518、2519、2520、2521、2522的业主，物业单价为每平方米2.2元的物业服务费，总计欠费金额为82606.73元，违约金24782.01元。被告享受了原告提供的物业管理服务，却不履行义务，原告多次催缴被告仍未缴纳，无奈之下，原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告曹丽芳辩称：1、小区产生业主委员会后，未同意被告参与物业管理竞标，未聘任原告为小区物业，其不享有收取物业费的权利，其没有与原告签订物业服务协议。公寓楼的物业大厅至今无物业公司入住，无人管理；2、被告的物业费一直交到2018年10月，因永和兴物业服务公司服务质量差，电梯长期停用，违约在先，被告才未交纳物业管理费，永和兴物业公司从未向被告催收过物业费，被告无需承担违约责任；3、原告诉称其于2017年6月就与被告建立物业服务合同关系不实，原、被告双方并没有服务合同关系；4、前期物业由永和兴物业公司管理，与原告无关。在业委会未同意的情况下，原告不能代替永和兴物业公司从事物业管理，无权向被告收取相关费用；5、被告已于2018年12月将其中的2501-2507号7套房屋转让给了郑红藕，物业费应由受让人承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院对当事人提交的证据予以了审查并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合原、被告的诉辩主张，本院审理查明案件事实如下： 2013年4月8日，原告（原郴州永和兴物业服务有限公司）与湖南省永昌兴置业有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定：由郴州永和兴物业服务有限公司向神憩乾垅小区提供物业服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；按时缴纳物业管理费，按建筑面积向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴纳的千分之五缴纳滞纳金；合同还对双方的权利义务、物业服务质量、违约责任等进行了约定。被告曹丽芳系神憩乾珑小区公寓商2501（67.12㎡）、2502（32.9㎡）、2503（69.28㎡）、2504（46.71㎡）、2505（46.57㎡）、2506（46.57㎡）、2507（46.57㎡）、2508（46.57㎡）、2509（46.57㎡）、2510（46.42㎡）、2511（52.05㎡）、2512（43.98㎡）、2513（43.98㎡）、2514（43.98㎡）、2515（43.98㎡）、2516（43.98㎡）、2517（43.98㎡）、2518（44.28㎡）、2519（43.95㎡）、2520（40.47㎡）、2521（39.86㎡）、2522（39.61㎡）房业主。被告按建筑面积每平方米2.2元交纳了部分物业管理服务费，尚欠部分物业管理费未交，具体欠费明细如下： 1、公寓商2501房至2517房和商2522房（共计18间房），被告欠费期间从2015年6月1日至2016年12月31日和2019年1月1日至2020年6月30日，合计欠费37个月，房屋面积共计850.82平方米，物业费单价为每平方米2.2元，18间房合计欠费69256.75元（850.82㎡×2.2元/㎡×37个月）。 2、公寓商-2518房至2521房（共计4间房），被告欠费期间从2015年6月1日至2016年5月31日、2017年7月1日至2017年12月31日和2019年1月1日至2020年6月30日，欠费36个月，房屋面积共计168.56平方米，物业费单价为每平方米2.2元，4间房合计欠费13349.95元（168.56㎡×2.2元/㎡×36个月）。 综上，被告共欠原告物业管理服务费82606.7元（69256.75元+13349.95元）。 另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州深林邑物业服务有限公司。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2013年4月8日，永昌兴置业有限责任公司与原告（原郴州永和兴物业服务有限公司）签订的《前期物业服务委托合同》合法有效。被告系神憩乾珑小区公寓商2501房至2522房业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业服务委托合同》对被告具有法律约束力。原告深林邑物业服务公司提供了物业管理服务，被告应当向原告交纳物业管理服务费。被告按建筑面积每平方米2.2元交纳了部分物业管理服务费，尚欠82606.7元未交，应承担补缴物业管理服务费的责任。即使原告在物业管理过程中存在瑕疵，被告可以根据《前期物业服务委托合同》依法追究原告的违约责任，但被告以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。故原告主张被告支付欠缴的物业管理服务费82606.7元，本院予以支持。关于违约金，因合同约定的违约金过高，且原告提供物业管理服务时有迟延和瑕疵，故本院不予支持。原告深林邑物业服务公司系郴州永和兴物业服务有限公司更名而来，原告提供了物业管理服务，原、被告之间形成了物业服务合同关系，被告关于其与原告未建立物业服务合同关系，原告不应收取物业费的答辩意见，与本院审理查明的事实不符，本院不予采纳。对被告关于其已于2018年12月将其中的2501-2507号7套房屋转让给了郑红藕，物业费应由受让人承担的答辩意见，经查，被告提交的《房地产买卖合同》均为复印件，无法核实其真实性，另《不动产登记资料查询结果证明》显示，上述房产现登记的权利人仍为被告曹丽芳，故被告曹丽芳应交纳物业管理服务费，对被告的该辩论意见，本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第四十一条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曹丽芳于本判决生效之日起二十日内向原告郴州深林邑物业服务有限公司支付物业管理服务费82606.7元； 二、驳回原告郴州深林邑物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2447.77元，减半收取1223.89元，由原告郴州深林邑物业服务有限公司负担282.44元，被告曹丽芳负担941.45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周裕蓉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 李林莎 书 记 员 郑旻玥