北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初48719号原告：北京市朝阳区市政排水管理所，住所地北京市朝阳区驼房营闸。法定代表人：肖顺宝，所长。委托诉讼代理人：韩骁，北京市康达律师事务所律师。被告：北京红延安影视文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区将台路驼房营北大桥物资供应站院内。法定代表人：赵文忠，董事长。委托诉讼代理人：王皓，北京市东方恒信律师事务所律师。原告北京市朝阳区水利物资供应站（以下简称水利物资供应站）与被告北京红延安影视文化传播有限公司（以下简称红延安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，水利物资供应站于2019年11月12日注销，本院依法追加水利物资供应站的权利义务承接单位北京市朝阳区市政排水管理所（以下简称市政排水管理所）作为原告参加诉讼。市政排水管理所的委托诉讼代理人韩骁，红延安公司的委托诉讼代理人王皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市政排水管理所向本院提出诉讼请求：1.确认水利物资供应站与红延安公司签订的《租赁协议》于2017年4月18日解除；2.红延安公司腾退并返还占用的位于北京市朝阳区将台乡驼房营村水利物资供应站院内的土地及房屋；3.红延安公司支付自2013年3月1日至2017年4月18日的租金250万元；4.红延安公司支付自2017年4月19日起至实际腾退之日止的土地及房屋的占用费（按年租金60万元为标准计算）；5.红延安公司支付拖欠租金及占用费的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算），自2013年3月1日起计算至实际付清之日止（以20万元为基数，自2013年3月1日起至2013年6月30日止；以50万元为基数，自2013年7月1日起至2013年12月31日止；以80万元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止；以110万元为基数，自2014年7月1日起至2014年12月31日止；以140万元为基数，自2015年1月1日起至2015年6月30日止；以170万元为基数，自2015年7月1日起至2015年12月31日止；以200万元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月30日止；以230万元为基数，自2016年7月1日起至2016年12月31日止；以260万元为基数，自2017年1月1日起至2017年6月30日止；以290万元为基数，自2017年7月1日起至2017年12月31日止；以320万元为基数，自2018年1月1日起至2018年6月30日止；以350万元为基数，自2018年7月1日起至2018年12月31日止；以380万元为基数，自2019年1月1日起至2019年12月31日止）；6.红延安公司支付违约金3万元。事实与理由：水利物资供应站与红延安公司于2011年9月1日签订《租赁协议》，约定红延安公司承租水利物资供应站的土地及房屋，承租地点位于北京市朝阳区将台乡驼房营村水利物资供应站院内，承租土地面积约为12000平方米，房屋面积约3000平方米。租赁期限为20年，自2011年9月1日起至2031年8月31日。土地及房屋年租金为60万元整，每6个月支付一次，每次30万元，租赁期内每年的6月25日-30日和12月25日-31日为缴纳租金日期。协议签订后7日内，红延安公司应向水利物资供应站支付一年租金60万元，作为押金。协议还约定，任何一方不按协议执行，应承担违约责任，对方可以解除或终止本协议。协议第13.4条约定，红延安公司拖欠租金达到30天以上，水利物资供应站可主张终止协议。协议第14条约定，租赁期内双方应遵守本协议约定。违约方应承担法律责任和给对方造成的损失，并给付对方年租金的5%作为违约金赔偿金。自2011年9月1日签订合同至今，红延安公司仅向水利物资供应站缴纳90万元，租金缴纳至2013年2月28日。2015年11月19日，水利物资供应站向红延安公司下发了《房屋租金催缴通知书》，要求红延安公司在接到通知后10日内补缴2013年3月1日至2015年8月31日租金共计150万元，红延安公司签收此通知后未进行租金补缴。2017年4月10日，水利物资供应站向红延安公司下发了《房屋租金催缴通知书》，要求红延安公司在接到通知后10日内补缴2013年3月1日至2017年2月28日租金共计240万元，红延安公司签收此通知后未进行租金补缴。2017年4月18日，水利物资供应站向红延安公司下发《北京市朝阳区水利物资供应站关于终止租赁协议的通知》，鉴于红延安公司长期未履行支付租金义务，水利物资供应站提出终止与红延安公司之间的《租赁协议》。水利物资供应站认为，根据协议约定，红延安公司拖欠租金已4年有余，水利物资供应站可单方解除合同，自解除合同通知到达红延安公司后，协议解除。协议解除后，我方多次要求红延安公司腾退租赁房屋及土地，但红延安公司仍在拖欠租金的情况下非法占用我方所有的土地及房屋，给我方造成了巨大的经济损失，且持续导致国有资产流失。为维护我方合法权益，防止国有资产进一步流失，现依法诉诸法院，望判如所请。红延安公司辩称：不同意市政排水管理所的第1、2、5、6项诉讼请求；同意第3、4项诉讼请求。双方没有实质性的矛盾。在2013年以前，我公司一直足额按时交纳租金，涉案房屋的修缮在2012年开始一直由水利物资供应站负责。自2011年开始，租赁房屋一直有漏雨的问题，2012年8月开始因当年雨水比较大，房屋出现大面积漏水，水利物资供应站拒绝修缮房屋，我公司多次向其提请报修，但始终没有得到回复。因此我公司只得暂停交纳租金，并非恶意拖欠。我公司租赁该场所是用于展示延安革命文物，水利物资供应站不对租赁房屋进行修缮，也不配合我公司对房屋进行修缮，给我公司造成了约600万元的巨大损失。我公司确实从2013年3月1日开始没有再支付租金和使用费，但这不是没有理由的，在2017年原合同的甲方已经没有了，我公司也不知道新的交款账号，为此多次联系水务站站长，甚至去找水务局的领导，也通过短信、微信、信函等方式要求交纳租金，但始终无法交付。我公司还是想和对方协商，继续履行合同，只要对方提供账号，我公司可以立刻交付租金。我公司创办的红延安展览馆是公益宣传延安精神的基地，投资额巨大，完全是免费的，一旦合同解除对我公司损失过于巨大；而且我方租赁的场地是义务宣传革命精神的基地，不仅是经济损失的问题。不同意支付违约金，如果法院判决认为需要支付的话希望能够降低。市政排水管理所就其主张向本院提交以下证据：1.土地使用权证；2.《租赁协议》；3.落款日期为2015年11月19日的《房屋租金催缴通知书》；4.落款日期为2017年4月10日的《房屋租金催缴通知书》；5.落款日期为2017年4月18日的《北京市朝阳区水利物资供应站关于终止租赁协议的通知》；6.水利物资供应站与红延安公司于2017年4月17日、4月18日、6月26日的会议纪要。红延安公司就市政排水管理所提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可；对证据2的真实性认可，我公司并非恶意拖欠，对方履行合同也有不当之处，房屋漏水给我公司造成很大损失，我公司只得暂停交付租金；对证据3、证据4的真实性认可，我公司收到之后都有回函给水利物资供应站陈述情况，希望其解决修缮问题；对证据5的真实性认可，但不认可协议已经终止解除了；对证据6的真实性认可，从会议纪要中可以看出纠纷一直存在，我公司没有交租金是因为修缮问题迟迟没有解决；也可以看出实际交付给我公司的租赁土地面积是不够的，很大一部分面积租给别人了，这也是纠纷的原因；我公司在会议中强调了合同还有14年到期，也明确可以补交租金，对方肖站长回复说根据市区文件要统一终止合同，这个我公司无法接受。红延安公司就其主张向本院提交以下证据：1.《租赁协议》；2.2013年至今红延安公司给水利物资供应站报送的申请维修的相关报告复印件；3.2015年、2017年、2019年红延安公司就水利物资供应站发送的各类通知及会议纪要作出的回复复印件；4.租赁物漏雨物品损毁照片；5.红延安公司人员与水利物资供应站肖站长的微信、短信记录；6.红延安公司人员与水利物资供应站及娄副局长的电话录音；7.红延安公司发给水利物资供应站《关于交付拖欠房屋租金的报告》；8.红延安公司项目的评估报告。水利物资供应站就红延安公司提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，我方已经足额交付租赁物，双方从2011年即开始履行合同，如果有交付不足的情况当时就应该进行说明，我方已经履行了合同义务；合同中明确约定了房屋经过装修改造后，修缮由红延安公司自己负责；关于租金，合同约定的收款账号在2018年以前一直能够使用，红延安公司从2013年开始即拖欠租金，我方是基于此要求终止合同；对证据2的真实性因无原件故不认可，对关联性亦不认可，所有文件都是2017年以后的，红延安公司在已经实质性违约的情况下自己发送的报告不足以说明案件事实情况；对证据3的真实性因无原件故不认可，所有发送的情况没有邮寄查询结果，无法证明已经实际发送；对证据4的真实性不认可，无原始载体，关于漏水时间、原因等情况我方无法核实；对证据5至证据7的关联性不认可，红延安公司在2019年要求支付租金不能改变其在2013年就已经违约的事实；对证据8的真实性、合法性、关联性均不认可，这是2019年出具的文件，和我方出租的场地无关；评估缺乏公正、客观性，也与市面上的评估价格有区别。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：北京市朝阳区水利局系坐落于北京市朝阳区将台乡驼房营村（水利物资站）的国有土地的使用者，该土地及房屋原由水利物资供应站管理。由于相关政策安排，水利物资供应站于2019年11月12日合法注销完毕，其所有权利义务由市政排水管理所承接。水利物资供应站作为出租方、甲方，红延安公司作为承租方、乙方，于2011年签订《租赁协议》，约定：甲方出租给乙方的土地及房屋位于北京市朝阳区将台乡驼房营村（水利物资供应站院内），土地面积约为12000平方米，其中原有房屋建筑面积以实际丈量数字为准；房屋现有设施、设备完好；土地及房屋租赁期共20年，从2011年9月1日起至2031年8月31日止；该土地及房屋每年租金为60万元；支付方式为银行转账，第一次为协议签订后7日内支付一年的租金60万元，六个月押金；以后土地及房屋租金每六个月支付一次，每次30万元，即租赁期内每年的6月25日至30日和12月25日至31日为缴纳租金日期；甲方租赁给乙方使用的甲方原有房屋修缮由甲方负责，费用由甲方承担；乙方对甲方租赁给乙方使用的甲方原有房屋进行装修改造后的房屋修缮由乙方负责，修缮费用由乙方承担；任何乙（应为“一”）方不按协议执行，应承担违约责任，对方可以解除或终止本协议；因甲方责任终止本协议行为包括：未对甲方原有房屋进行修缮，导致乙方无法继续使用出租房屋及场地等；因乙方责任终止协议行为包括：拖欠甲方租金达到30天以上等；租赁期内甲乙双方应遵守本协议约定，违约方应承担法律责任和给对方造成的损失，并给付对方年租金的5%作为违约赔偿金。合同签订后，水利物资供应站将位于北京市朝阳区将台乡驼房营村（水利物资供应站院内）的土地和房屋交付给红延安公司使用。红延安公司利用租赁的房屋和土地设立了北京延安文化展示中心，从事延安精神展览等免费的爱国主义教育。红延安公司支付租金至2013年2月28日，其后未再交纳租金。水利物资供应站于2017年4月18日向原告发出通知，内容为：“按照区机构编制委员会撤销朝阳区水利物资供应站的批复意见及市区关于国有资产出租出借、对外投资、担保事项相关文件精神要求，我站须停止一切出租、出借、对外投资、担保行为，对外签订的出租合同事项，须在2017年4月30日前一律予以解除、终止，恢复资产本来功能，且你中心长期未按合同履行合同义务。故此，我单位须与贵中心终止租赁协议，请贵中心在接到本通知7日内以书面形式向北京市朝阳区水利物资供应站反馈终止合同落实意见。”经询，市政排水管理所称要求确认《租赁协议》于2017年4月18日解除的理由是水利物资供应站于当日向红延安公司发出解除通知后，红延安公司没有在通知的时限内回复。本案在审理期间，本院对涉诉土地及房屋进行了实地的踏勘并在现场进行了调解，双方均有继续履行合同或重新签订合同的意思表示，并同意就进一步的协商意向进行磋商。在踏勘过程中，本院发现红延安公司所承租的部分房屋确实存在漏水以及年久失修的情况，亦有部分展览展示的物品受到不同程度的损坏。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，水利物资供应站与红延安公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。承租人应当依约支付租金，而出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，水利物资供应站将土地及房屋交付给红延安公司使用后，红延安公司对房屋进行了部分装修并进行了修建。红延安公司向水利物资供应站支付租金至2013年2月28日，此后未再向水利物资供应站支付房屋租金。庭审中，红延安公司主张因房屋存在漏水的情况，且在通知水利物资供应站进行维修未果的情况下才未再支付租金。市政排水管理所对此不予认可，并称是红延安公司先欠费，后出现的漏水情况。红延安公司就其最开始漏水的时间在欠费发生之前的事实未提供充分的证据，但根据现有证据显示可以认定漏水的发生时间应当发生在水利物资供应站向红延安公司发送解除合同通知之前（即2017年4月18日之前），且双方曾就修缮房屋等问题进行过沟通。虽然红延安公司迟延向水利物资供应站交付租金存在违约行为，但其迟延交付租金确有一定的原因，水利物资供应站亦未在红延安公司要求其提供收款账户后的合理期限内提供可以收款的账号，截止法庭辩论终结后，市政排水管理所方向本院提供了收款账户，红延安公司亦在庭审中，明确表示同意向市政排水管理所支付尚未支付的租金。此外，结合本案的实际情况以及红延安公司利用租赁土地和房屋所从事的经营活动或公益活动等因素，本院认为不宜认定水利物资供应站与红延安公司签订的《租赁合同》于2017年4月18日解除。另，关于红延安公司主张因漏水导致房屋不能正常使用的辩解，虽然双方均确认租赁房屋确实存在漏水的情况，但根据相关的法律规定，红延安公司在租赁物需要维修时可以要求水利物资供应站在合理期限内维修，水利物资供应站未履行维修义务的，红延安公司可以自行维修，维修费用可以要求水利物资供应站负担，此外，因维修租赁物影响红延安公司使用的，红延安公司还可以要求水利物资供应站相应减少租金或者延长租期。因此，红延安公司以房屋漏水无法使用为由拒绝支付房屋租金缺乏依据，不能免除其向水利物资供应站支付租金之义务。关于市政排水管理所要求红延安公司支付租金的诉讼请求，因红延安公司当庭表示同意支付相应的费用，且该金额符合双方的合同约定以及尚属合理范围，故本院对此不持异议，并予以确认，但需要说明的是，因为本院未判决认定双方租赁合同解除，故红延安公司应当依据双方的合同约定向市政排水管理所支付自2013年3月1日至2017年4月18日的租金250万元以及支付自2017年4月19日起至2020年8月31日期间的土地及房屋租金。2020年8月31日后发生的费用市政排水管理所可以另行解决。关于市政排水管理所要求红延安公司腾退并返还占用的位于北京市朝阳区将台乡驼房营村水利物资供应站院内的土地及房屋的诉讼请求，因本院未支持市政排水管理所解除租赁合同的诉讼请求，故本院对市政排水管理所的该项诉讼请求不予支持。关于市政排水管理所主张要求红延安公司支付违约金3万元的诉讼请求，因双方在合同中约定违约方应向对方支付年租金5%作为违约赔偿金，且该违约金的给付不以双方解除合同为前提，故市政排水管理所的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于市政排水管理所要求红延安公司支付拖欠租金及占用费的利息的诉讼请求，因考虑到红延安公司确实存在拖延支付租金的事实，客观上亦给水利物资供应站（现为市政排水管理所）造成了相应的损失，且上述违约金尚不足以弥补给水利物资供应站所造成的损失，同时考虑到为了本案所涉之合同继续顺利履行，故本院对市政排水管理所主张的利息予以支持，具体数额和标准，本院将根据现有证据以及综合案件实际情况予以酌情确定。需要指出的是，红延安公司设立了北京延安文化展示中心，并利用租赁的房屋和土地从事延安精神展览等免费的爱国主义教育，其传承延安精神，弘扬爱国主义思想的初衷是值得肯定的，对大力弘扬革命传统，建设社会主义核心价值观体系发挥了重要作用。在本案审理过程中，本院本着依法保护双方当事人的合法权益，更好地弘扬革命精神，传播延安精神为原则，多次与双方当事人进行沟通，并组织双方面对面地进行交流，充分交换意见，为了促成双方友好和平的解决纠纷做了积极努力。尽管双方最终未能就解除合同达成一致意见，亦未能就重新签订新的租赁合同达成协议，但本院希望市政排水管理所能从更好地宣传延安精神，弘扬革命精神为出发点，与红延安公司进一步协商合同，并就合同如何更好地继续履行进行深入的研究。另一方面，红延安公司亦应从本案中汲取经验教训，不仅要做好延安精神的传承，做好爱国主义教育基地工作，同时更要做知法、懂法、守法的优秀企业，将延安精神真正落到实处。本案审理期间，全国人民都经受了新冠病毒疫情的考验，在疫情面前全国人民都展现出了团结友爱、不畏艰难的革命精神，在疫情期间，本院也未放弃对本案的调解工作，提供现场调解等多种方式，希望通过努力能让双方的纠纷得到妥善的解决。以期能让红延安公司开展的弘扬延安精神激励我们每一个人，以实事求是的精神，保持艰苦奋斗的作风，不断开拓创新，更好地全心全意为人民服务。同时也期望可以合理的利用国有资产，通过对国有资产的最优配置，达到其价值的保值、增值。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告北京红延安影视文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区市政排水管理所二○一三年三月一日至二○二○年八月三十一日期间的租金450万元。二、被告北京红延安影视文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区市政排水管理所违约金3万元。三、被告北京红延安影视文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区市政排水管理所逾期付款利息（以20万元为基数，自二○一三年三月一日起至二○一三年六月三十日止；以50万元为基数，自二○一三年七月一日起至二○一三年十二月三十一日止；以80万元为基数，自二○一四年一月一日起至二○一四年六月三十日止；以110万元为基数，自二○一四年七月一日起至二○一四年十二月三十一日止；以140万元为基数，自二○一五年一月一日起至二○一五年六月三十日止；以170万元为基数，自二○一五年七月一日起至二○一五年十二月三十一日止；以200万元为基数，自二○一六年一月一日起至二○一六年六月三十日止；以230万元为基数，自二○一六年七月一日起至二○一六年十二月三十一日止；以260万元为基数，自二○一七年一月一日起至二○一七年六月三十日止；以290万元为基数，自二○一七年七月一日起至二○一七年十二月三十一日止；以320万元为基数，自二○一八年一月一日起至二○一八年六月三十日止；以350万元为基数，自二○一八年七月一日起至二○一八年十二月三十一日止；以380万元为基数，自二○一九年一月一日起至二○一九年十二月三十一日止。上述利息计算标准为：截止到二○一九年八月十九日的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告北京市朝阳区市政排水管理所其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43040元，由被告北京红延安影视文化传播有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇二〇年九月七日书记员 邓嘉男