北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初4829号原告：第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司(原第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司)，营业场所北京市平谷区迎宾街1号院17号楼12层1单元1201，统一社会信用代码91110117MA008KAP3C。法定代表人：刘培庆，经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：钟桂强，男，1964年2月5日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码×××。原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称旭辉墅分公司）与被告钟桂强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉墅分公司的委托诉讼代理人李欣，被告钟桂强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭辉墅分公司向本院提出诉讼请求：1、判令钟桂强给付旭辉墅分公司2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业服务费8064.77元；2、判令钟桂强向旭辉墅分公司支付逾期给付物业费滞纳金806.48元；3、判令钟桂强承担本案诉讼费用。事实与理由：钟桂强系北京市平谷区××小区××号楼××单元101室房屋（以下简称101室房屋）的所有人，该房屋建筑面积为118.05平方米，该房屋为限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房。2017年7月1日，旭辉墅分公司（甲方）与钟桂强（乙方）签订《××前期物业服务合同》，约定由旭辉墅分公司为××小区提供物业服务，钟桂强对此予以认可。合同第五章第八条第1款约定限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房物业费标准为2.82元/平方米/月；第3款约定业主或物业使用人交纳费用时间为自《入住通知书》中通知的收房之日的次日收取，采取预收的方式，按年度预付的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费；第六章第十八条第3款约定业主或物业使用人违反合同、不按合同约定的收费标准和收费时间交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并按照逾期每日千分之三的标准支付滞纳金。钟桂强未交纳2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费。故诉至法院。钟桂强辩称，认可房屋面积为118.05平方米，没有交纳2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费，但旭辉墅分公司没有权利向我主张物业费，其提交的《××前期物业服务合同》没有明确的双方当事人信息、标的物、标的物的数量、执行质量标准、标的物单价或总价等一系列合同必备条款，充其量只能是一个有待确认的意向书。合同上的字是我签的，但权利义务跑偏，没有体现双方自愿协商，这份合同是无效的。另外，合同没有写明对哪个房屋签订的合同，没有房间面积的标注，总额也没有，没有可执行的内容，合同没有写明我的权利和物业公司的义务。另外，《××前期物业服务合同》是在收取房屋时不得不签的情况下所签，给自己的合同加盖了旭辉墅分公司的章，都没有让自己签名。对于钟桂强的答辩意见，旭辉墅分公司认为，钟桂强对合同可以随时签字，合同从签订到履行有好几年了，被告没有主张过合同无效，现在钟桂强的主张已经过了除斥期间，合同有效。综上，不认可钟桂强的意见。本院经审理认定事实如下：钟桂强系北京市平谷区××小区××号楼××单元101室房屋业主，该房屋建筑面积为118.05平方米，为自住型商品房。2017年7月1日，旭辉墅分公司（甲方）与钟桂强（乙方）签订《××前期物业服务合同》，约定由旭辉墅分公司为××小区提供物业服务。合同对于物业服务期限、物业服务内容、双方的权利和义务、物业服务相关费用、违约责任等做出约定。其中第八条物业服务费用约定：本物业区域物业服务收费选择如下第1种（1、包干制；2、酬金制）方式。1、包干制：1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房:2.82元/平方米/月；……3、业主或物业使用人交纳费用时间：物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时，一次性预缴【壹年】的物业服务费用。以后按【年度预付】的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用。……第十八条违约责任约定：……3.业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的，甲方有权利要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠款，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担。……钟桂强未交纳2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费。为证明自己主张，旭辉墅分公司提供《前期物业服务合同》，证明双方权利义务关系。对于上述证据，钟桂强认为合同无效，当时物业公司给其合同的时候时间很紧迫，其没有时间对合同内容进行了解。物业公司对自己的工作不负责，有一次其回家，发现小区东小门没有关，用石块挡着，其照照片发给物业经理，让物业看看情况，在监控里发现门开着已经有80分钟，物业公司说会教育业主，其认为业主可以没有素质，但物业不能不负责任，真正的问题在于合同没有可执行性。为证明自己主张，钟桂强提供旭辉墅分公司给其的《前期物业服务合同》空白合同，上面没有自己的签字，说明签合同的时候时间很紧迫，没法对合同的内容进行了解。钟桂强提出三个证人出庭作证。证人杨某称，购房时候所签的合同要填写的各项都是空白的。物业工作很不到位，如小区环境不好，建筑垃圾到处堆放，楼道里不让放置自行车、电动车，但还有放的；楼的建筑质量不好，下雨的时候，墙皮脱落；停车位在最初时候物业公司要收停车费，将车位装上地锁，造成业主不能停放车辆。证人宋某称，在签订合同时候，大家都是收房匆忙被要求签了合同，不然不给钥匙，物业没有给时间看合同，签完给了一份空白合同，自己的合同根本没有给时间签字，让自己回去补签，不签就拿不到钥匙，签字是因为没有办法。证人郭某称，其收房的时候，物业要求签订前期物业合同，没有给其充分时间阅读具体内容。对上述证据，旭辉墅分公司认为，1、合同经双方签署是有效的，即使时间仓促，双方有重大误解、显示公平，或一方受胁迫违背真实意思表示签订，根据合同法第54、55条规定，业主也应在一年之内行使撤销权，否则视为放弃撤销权，合同履行至今超过一年，合同是有效的。2、集中装修期间确实存在建筑垃圾，公司规划了集中堆放的地方；楼道放车问题，公司均有提示禁止停放，有个别业主会停放，公司会集中清理；楼的质量问题是开放商的问题，与公司无关；停车位上锁的问题，公司没有不让业主停车，不认可这个事实。3、合同内容有缺失认可，物业有瑕疵可以改正，对物业服务不达标不认可。本院认为，旭辉墅分公司与钟桂强签订《××前期物业服务合同》，为钟桂强房屋所在的××小区提供物业服务，双方形成物业合同关系，旭辉墅分公司提供物业服务后，钟桂强应当按照合同的约定及时交纳物业费。钟桂强认为旭辉墅分公司提供《××前期物业服务合同》无效为由拒绝交纳物业费。本院以为，本案中的物业合同是格式合同，不同于一般的合同，对于物业服务期限、物业服务内容、双方的权利和义务、物业服务相关费用、违约责任等做出约定,钟桂强主张该合同只是双方的意向、无效，没有法律依据。旭辉墅分公司将其持有的合同由双方签字，将钟桂强持有的合同交由钟桂强自己填写有关内容不当，但不改变双方签订《××前期物业服务合同》的事实。钟桂强以双方签订的《××前期物业服务合同》无效为由拒绝交付物业费，本院不予支持。根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，旭辉墅分公司已履行合同主要义务，无明显失职，故旭辉墅分公司要求钟桂强支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。旭辉墅分公司要求给付的物业费数额有误，本院按核算后的数额予以确认。但因旭辉墅分公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业公司应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、钟桂强于本判决生效之日起七日内，向第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司支付2018年12月25日至2019年12月31日期间的物业费8056.2元；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由钟桂强负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张志满二〇二〇年九月二十一日法官助理 苏建莹书 记 员 王锦娜