大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3899号原告：周一，男，1977年9月11日出生，汉族，住大连市西岗区。被告：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路******，统一社会信用代码912102005655398988。法定代表人：王德利，董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司职员。原告周一与被告大连润德良城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周一、被告大连润德良城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周一向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金人民币3，913.87元；2.被告支付原告违约金利息人民币96元；两项合计4，009.87元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的大连市沙河口区商品房一套，房款金额1，290，597元，实测面积大于合同约定而积的，原告补交差额房款。合同第十五约定，出卖人被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.超出述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付己收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。合同签订后，原告先后支付了合同约定的购房款以及按实测面积补交差额房款共计人民币1，291，707元。2017年8月31日，被告将商品房交付给原告，此后360天至2018年8月26日，被告并未能让原告取得房地产权属证书。直至2019年6月25日被告才通知原告商品房可以办理房地产权属证书。自2018年8月27日超期之日起，至2019年6月25日被告通知原告之止，超期共计303天。原告认为，双方签订的商品房买卖合同成立合法有效。被告未能在合同约定期限内让原告取得房地产权属证书，构成违约，应主动依照合同约定按超期天数及支付方式向原告违约金。自2019年6月26日起至2020年1月14日止，被告始终未向原告支付违约金，也应按同期银行贷款利率，额外向原告支付违约金利息。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告大连润德良城房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款明确约定，因国家及地方政策、地方政、地方政府主管部门原因工作程序或其他非出卖人原因权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按合同约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。本案中，被告在办理工程竣工验收过程中，曾遭遇两次障碍，均是来自于政府主管部门。第一，人防部门在设计文件之外任意增加了防震支吊架，导致工程延期。第二，大连市工程质量与安全监督中心于2018年8月31日成立。该中心成立将各区质检站的职责范围全部统一归于该中心。其后，该中心又将相关审批权利下放到各区机构，一度导致了该中心与各区机构无人办公的局面，因此，直接导致相关竣工备案手续无法完成。由于上述原因，导致原告所称的逾期办证的情况。如果没有上述原因的应然状态是不会存在逾期的。第三，原告主张的违约金过高，产权证的办理并不影响原告实际占有使用该房屋，故并未给原告造成任何的损失。目前原告已经办理完毕产权证，即使存在违约金的情况，也请求法院适当调低违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，对于无争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的春柳公园第6栋2单元14层3号（行政街号：沙河口区春风街8号2单元14层3号）房屋，建筑面积140.63平方米，总房款1290597元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。该合同还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2018年8月4日向原告出具了金额为1291707元的大连增值税普通发票。原告于2017年8月31日接收房屋。房屋交接后，被告未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，被告通知案涉小区业主可以办理不动产权属证书。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、大连增值税普通发票、收款收据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。本案中，关于原告主张逾期办理房屋权属证书违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致原告未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故本院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明原告主张的该违约金过高，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方于2017年8月31日交接房屋，故被告应自2018年8月27日起按照已收房款的日十万分之一的标准承担违约责任至2019年6月25日通知原告办理产权证时止，故被告应给付原告逾期办理房屋产权登记违约金3913.87元（1291707元×303天×日十万分之一）。关于原告主张的逾期给付利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连润德良城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周一支付自2018年8月27日至2019年6月25日期间逾期办理房屋产权登记的违约金3913.87元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨诚诚二〇二〇年九月七日书记员  赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。