广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终1237号上诉人（原审原告）:陈华青，女，汉族，1970年12月1日生，住所地广东省深圳市。被上诉人（原审被告）:深圳市照亮实业有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道上李朗社区东仁物流工业园物业楼**301-1，统一社会信用代码914403007362793232。法定代表人：彭东升。上诉人陈华青因与被上诉人深圳市照亮实业有限公司（以下简称照亮公司）物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7497号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈华青上诉请求：1.撤销深圳市龙岗区人民法院做出的（2019）粤0307民初7497号民事裁定；2.改判照亮公司立即停止侵权，并向陈华青交还位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XXX15号房（深房地字第600049XX**）；3.改判照亮公司向陈华青赔偿经济损失2620683.52元（按建筑面积449.98m2计算，以深圳市房屋租赁主管部门公布的2015年-2017年同地段同类房屋指导租金平均64元/月/m2计算；从2011年9月1日起计算至照亮公司停止侵权之日止，暂计算至2019年3月30日）；4.改判照亮公司承担本案的诉讼费用及其他因诉讼发生的全部费用。事实和理由：(一）原审判决事实不清。1.原审法院认定陈华青对涉案房屋不享有合法完整的所有权，并认为应就涉案房屋“由相关行政主管部门先置处理并明确其权利性质后，方可就其权利行使事宜向人民法院提起诉讼”，属事实认定错误。2011年8月31日，陈华青就涉案房屋取得房地产权登记部门的权利登登记（深房地字第600049XX**，确定陈华青为涉案房屋的唯一权利人，陈华青对涉案房屋依法享有直接支配和排他的权利。因此，陈华青取得合法有效的房地产证书，对涉案房屋依法享有完整的所有权。2.原审判决“超判”“漏判”。原审法院认为涉案房屋权利性质不明确的理由是涉案房产所在小区尚存在历史遗留问题未能解决且涉案房屋在生态控制线范围内。然而，这两个理由均不成立。首先，这两个问题不能对抗《物权法》的规定。其次，所谓的历史遗留问题，房地产登记部门就是依据深圳经济特区处理历史遗留违法私房相关规定予以登记的，本身就是对历史遗留问题的一种处理方式。至于涉案房屋中是否存在其他历史遗留问题以及生态控制线问题，不应成为本案审查的内容。退一步而言，即便涉案房屋中真的存在其他历史遗留问题并在生态控制线范围内，那也不应成为照亮公司侵犯陈华青物权的理由。原审法院没有对照亮公司是否妨害了陈华青对涉案物权的行使以及有无给陈华青造成经济损失作出任何认定，属“漏判”。本案系物权保护纠纷，具体为排除妨碍纠纷。原审法院应当就此调查并依法作出认定。陈华青在一审期间提交了照片、视频、报警回执、警方询问笔录、照亮公司不允许陈华青进入涉案房屋的通知以及政府有关部门出具的相关文件，均充分证明照亮公司严重侵权且已给陈华青造成了重大经济损失。照亮公司在一审答辩及庭审中均确认上述事实，但原审判决对上述情况只字未提，罔顾当事人诉求。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决适用《民事诉讼法》第一百二十四条第三项错误。本案为物权保护纠纷，陈华青请求法院依法保护其物权，排除照亮公司妨害，完全符合《民事诉讼法》第三条的规定，属于人民法院民事诉讼受理范围。最高人民法院《民事案件案由规定》明确规定了“物权保护纠纷”。2.原审判决适用《民事诉讼法》第六十四条第一款错误。陈华青一审提交的证据足以证明陈华青是涉案房屋的权利人且照亮公司严重妨碍了陈华青对涉案房屋行使权利。一审判决却依据该条款认定陈华青举证不能完全错误。3.原审判决适用法律矛盾。原审判决以《民事诉讼法》第一百二十四条第三项和第六十四条第一款驳回了陈华青的起诉。原审判决适用上述法条不仅错误，而且自相矛盾。《民事诉讼法》第一百二十四条规定了人民法院不受理民事案件的类别，第六十四条第一款规定了举证原则。原审法院既然认为本案不属于人民法院受理民事案件范围，就不应以当事人举证不能为由驳回其起诉，若是以此为由驳回起诉，也应判决而非裁定。照亮公司未进行答辩。陈华青向一审法院起诉请求：1.判令照亮公司立即停止侵权，立即撤离并向陈华青交还深圳市龙岗区XX街道XX社区XXX15号房；2.判令照亮公司支付陈华青从2011年9月1日起至实际撤离上述房屋之日止的房屋使用费人民币2620683.52元（按建筑面积449.98平方米计算，以深圳市房屋租赁主管部门公布的2015-2017年同地段同类房屋指导租金平均64元/月/平米计算，从2011年9月1日起计算至照亮公司停止侵权之日止，暂计算至2019年3月30日）；3.照亮公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XXX15号（宗地号G03609-0XXX），系一栋四层的私宅，建筑面积449.98平方米，登记日期为2011年8月31日，涉案房屋依据《深圳市龙岗区实施的办法》进行登记，房地产证登记编号编号为深房地字第600049XX**记权利人为陈华青。陈华青自认该房产系向照亮公司购买所得，但照亮公司未交付涉案房产。另查，2002年3月18日，原深圳市龙岗区布吉镇XX村民委员会（甲方）与照亮公司（乙方）签订《有偿使用土地合同书》，约定甲方将位于XXXXX尾山的一幅土地有偿转让给乙方使用，按XX村委规划红线图计算实际面积……，甲方向乙方收取土地使用补偿费，每平方米200元整，总款3258200元，转让费在乙方原承建的XX村委工程中扣除，其中此地块的土方工程涉及的推土费用由乙方支付，甲方在本协议签定后，将此幅土地有偿抵让给乙方，属乙方所有，由乙方支配使用，甲方不得干涉乙方的使用，不能在此幅土地上再收取任何费用；乙方负责此幅土地办理土地使用证及费用、水电接口安装费用、变压器安装、道路排水排污费用由乙方负责。2002年6月11日，照亮公司向原深圳市龙岗区布吉镇XX村民委员会交付款项3258200元。2014年10月24日，深圳市龙岗区XX街道办事处、深圳市XX实业集团股份有限公司的相关领导和代表以及涉案房屋部分业主召开会议，对涉案房屋所在小区的道路及配套设施建设等事宜进行协商，该会议形成会议纪要，其中第二条内容为：XX集团同意先垫付修建涉案房屋道路及配套设施设备的费用，同时，XX集团将在银行开立专项账户，各业主承诺在装修前把XX集团垫付的费用全部缴交到专项账户上，业主缴清自己应交全部款项后，XX集团允许业主进场装修。照亮公司称，其为涉案小区进行配套建设支出6000多万元，至今业主未支付任何款项，故照亮公司享有同时履行抗辩权，在陈华青等人付清相关款项之前，陈华青无权要求入住涉案房屋。且在2014年10月24日之后，涉案房屋由XX集团属下公司深圳市XX物业管理公司进行物业管理，照亮公司与阻止陈华青等业主进入涉案小区的事情无关。此外，照亮公司提交银行回单，证明深圳市XX实业集团股份有限公司支付了部分配套设施工程款。2015年10月15日，深圳市龙岗区XX街道办事处向深圳市规划国土委龙岗管理局出具《XX街道关于请求将XX晓苑被划入生态控制地块调出生态控制范围的函》(坂街函[2015]**)。函件称，涉案房屋地块于1988年时经原宝安县国土部门批准给原XX村委作为综合用地，由于当时经济困难，一直未及时开发，后经与照亮公司签订合同，将该地块作价抵给照亮公司作为照亮公司带资兴建工业园及市政配套设施的工程款，此后，照亮公司在该地块上开发兴建了XX晓苑（即涉案房屋所在小区），并于2004年之前陆续建成，2005年11月，小区地块基本被划入生态控制线范围，导致小区后续配套设施建设等事宜无法妥善解决，并产生严重的信访问题……。因此，申请协调相关单位拟将XX晓苑被划入生态控制地块调出生出生态控制范围。市龙岗区XX街道维稳综治办于2018年10月29日出具的《关于XX晓苑（原XX山庄）不稳定因素情况说明》显示：（一）2005年11月，XX晓苑地块被纳入深圳市生态控制线，小区住宅楼停止施工至今；（二）2008年，52栋别墅中有32栋通过“两规”办理了非商品房手续；（三）从2013年开始，XX晓苑小业主因小区道路等配套设施建设、小区管理权等问题，与开发商照亮公司产生矛盾纠纷，业主的主要诉求为：一是小区道路等市政配套设施差，要求开发商予以完善，二是开发商控制了小区物业管理权，阻止业主自由进入，要求成立业主委员会负责小区物业管理；（四）在XX街道办搭建协商平台下，业主与开发商于2015年4月达成共识：由照亮公司具体实施小区市政配套设施建设，有关费用由业主分摊，随后照亮公司开始施工兴建挡土墙及小区道路，但因该地块施工手续不全及资金原因，工程施工一半后停工至今，照亮公司以施工期间安全及治安隐患为由继续保持对小区物业管理的控制权；（五）2017年12月4日，部分业主聚集小区门口要求物业管理处给予业主自由出入并进行房屋装修和入住，XX街道维稳综治办、信访办、派出所前往现场处置，根据生态控制线内用地要求，严厉打击违建行为；（六）2018年3月15日，业主代表向龙岗区信访局要求完善涉案小区配套设施，允许其装修入住。其后XX街道执法队给照亮公司下达行政处罚书要求其拆除坂雪岗大道与涉案小区之间的违法路段，小区业主对此加以质疑。XX街道维稳综治办、党工委办、信访办、司法所、执法队及第五园工作站召集小区业主代表开会，会上强调道路拆除工作以及小区内房屋严禁动工，此后还表示对于涉案小区存在的违建情况，执法队将依法处理。一审法院认为，涉案房产虽然于2013年2月6日取得房地产登记，但相关证据显示涉案小区地块基本在生态控制线范围以内，因此不仅涉案小区自2005年停工烂尾至今，甚至连小区通往坂雪岗大道的必经路段亦被行政机关要求强制拆除，小区内房屋亦严禁动工。由此可见，涉案房产所在小区尚存在严重的历史遗留问题未能解决。涉案房产已空置折旧多年，业主若享有合法完整的所有权，则有权进行修复、装修或必要改建，必然对生态控制线范围内的自然环境造成不良影响，对社会公共利益构成威胁。而另一方面，由于土地规划问题，虽然涉案房产已经取得房地产证，但所在小区仍然受到行政部门的严厉管控，装修动工及配套道路建设等行为被相关行政部门严令禁止，难以正常居住使用。因此，涉案房产是否享有完整合法的所有权仍存在疑问，该房产已通过“两规”办理产权证的事实与涉案小区仍未划出生出生态控制线范围的事实，之间存在矛盾，应当由相关行政主管部门先置处理并明确其权利性质后，方可就其权利行使事宜向人民法院提起诉讼。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，裁定：驳回陈华青的起诉。本案不收取案件受理费，陈华青已预交的27766元，一审法院予以退还。经本院二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为物权保护纠纷，根据相关证据显示，涉案小区地块基本在生态控制线范围以内，不仅涉案小区自2005年停工烂尾至今，甚至连小区通往坂雪岗大道的必经路段亦被相关行政机关要求强制拆除，小区内房屋亦严禁动工。由此可见，尽管涉案房产已取得房地产登记，但涉案房产所在小区尚存在严重的历史遗留问题未能解决。一方面，涉案房产已空置折旧多年，业主若享有合法完整的所有权，虽有权进行修复、装修或必要改建，但会对生态控制线范围内的自然环境造成不良影响，对社会公共利益构成威胁。另一方面，虽然涉案房产已经取得房地产证，但所在小区仍然受到相关行政部门的严厉管控，装修动工及配套道路建设等行为被相关行政部门严令禁止，难以正常居住使用。因此该房产已通过“两规”办理产权证的事实与涉案小区仍未划出生出生态控制线范围的事实之间存在矛盾，房产是否享有完整合法的所有权仍存在疑问，应当由相关行政主管部门先置处理并明确其权利性质后，方可就其权利行使事宜向人民法院提起诉讼。综上所述，陈华青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年九月二十八日本件与原本核对无异书记员 吕周（兼）