北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初362号原告：张宝林，男，1953年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马玉兰，北京理真律师事务所律师。被告：侯志友，男，1969年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京市金唐王酒楼（普通合伙），主要经营场所北京市昌平区百善镇东沙屯村西450。执行事务合伙人：白秀玲，女，1974年3月20日出生，汉族，该酒楼经理，住北京市东城区连丰胡同**。委托诉讼代理人：陶亮，北京苏京律师事务所律师。原告张宝林与被告侯志友、第三人北京市金唐王酒楼（以下简称：金唐王酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张宝林及其委托诉讼代理人马玉兰，被告侯志友，第三人金唐王酒楼的委托诉讼代理人陶亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年2月1日至2019年8月12日的房屋占有使用费60500元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告是该合同出租方（甲方），被告是该合同承租方（乙方），该合同约定被告租赁原告北京市昌平区百善镇东沙屯村458号房屋，租赁期为2011年10月31日至2029年lO月31日及租金和支付方式。原告依约交给被告该租赁房屋，被告拖欠原告租金，被告给原告出具《欠条》一张，该欠条载明被告欠原告2017年至2018年房租肆万元，被告至今未给付原告该4万元租金；被告尚未支付给原告腾退房屋之前的占有使用费，原告向被告追索前述该房屋租金未果，原告为了维护其合法权益，依据我国相关法律规定特向贵院提起诉讼，请贵院按原告的诉讼请求裁判。被告侯志友辩称，第一，我不是本案的适格被告，本案的被告应该为金唐王酒楼。第二，合同是以我的名义签订的，实际情况是我只是酒楼的员工，我租了以后在办理酒楼各种手续时是在原告配合下完成的。把涉案房屋承租过来后，房租一直是酒楼在交，转帐记录也是酒楼的，原告打的收条也是给酒楼打的，原告清楚我与酒楼之间的关系。现在我已经和酒楼的经营者白秀玲离婚，我跟酒楼一点关系都没有了，我不同意给付房租。第三，我跟原告签订租赁合同的时候，原告明确知道我是代表酒楼跟其签订的合同，在合同上也明确写明了用于餐饮住宿，我不是适格的被告，不同意原告的诉讼请求。第三人金唐王酒楼述称，虽然合同是被告签的，但是是被告代表酒楼和原告签订的租赁合同，涉案楼房一直是由酒楼在实际经营使用，涉案的房子是酒楼租用的使用至今，原告第1项诉讼请求依法无据，根据合同约定，2017至2018年的租金，2017年8月31日开始的租金我们已给了4万，当时是有拆迁的风声，双方协商一致是先交4万，2017年11月大兴火灾，涉案房屋被拆除腾退，同时2017年11月26日整个涉案房屋已经被停水停电无法使用，从租金看，我方不欠原告任何租金，同时我们还交了5万押金给原告，2017年11月26日我们就没有再继续使用房屋，也不存在我们占用房屋的问题。当时涉案房屋已经不具备使用条件，自从张宝林签订拆迁补偿安置协议之后，张宝林就丧失了涉案房屋的所有权和使用权，因此，其无权要求支付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月8日，张宝林（出租方，甲方）与侯志友（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区百善镇东沙屯村458号，该出租房屋主体结构为两层小楼，包括37间带独立卫生间的客房和三间用作走廊的房屋；房屋租赁期限自2011年10月31日至2029年10月31日，共计18年；第一年房屋租金为55000元，第二年房屋租金为60000元，第三年房屋租金为65000元……以此类推，以后每年租金比上一年度递增5000元；每年的9月30日前交清下一年度租金；乙方须在合同签订后交付五万元押金；如遇征占或政策性拆迁，所有房屋不动产补偿归甲方所有与乙方无关，所有营业损失、执照、可移动物品的补偿归乙方所有，但乙方不得因故阻碍拆迁进程，对乙方投资兴建的固定资产赔偿归甲方所有，甲方退还未到期的租金；双方协商一致可解除合同互不承担违约责任，但如有违约，违约方赔偿守约方实际损失及违约金二十万元。双方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，张宝林将前述房屋交付侯志友，侯志友交付押金五万元，并交纳租金。张宝林称侯志友依约全额交纳了第一年至第六年的租金，第七年的租金仅交纳4.5万元，尚欠4万元，并提交了欠条一份，内容为：“今已支付张宝林2017年-2018年度房租肆万伍仟元，下欠房租肆万元，2017年12月31日前付清。欠款人：金唐王酒楼侯志友。”庭审中，各方当事人均认可该欠条由侯志友于2017年10月书写，但侯志友和金唐王酒楼均表示该欠条是侯志友代表金唐王酒楼书写的。关于押金，张宝林表示同意退还，侯志友亦表示同意接收。关于2017年10月31日至2018年2月1日期间的租金，各方当事人均同意按照21250元扣除。另查一，2017年12月19日，北京市昌平区百善镇东沙屯村村民委员会（腾退人，甲方，以下简称：东沙屯村委会）与张宝林（被腾退人，乙方）签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目腾退补偿协议》，约定：甲方对乙方进行腾退补偿；被腾退房屋坐落于北京市昌平区百善镇东沙屯村458号，被腾退房屋的首层建筑面积为616平方米，总建筑面积为1018.5平方米，双方在该协议中还约定了其他内容。2017年12月29日，张宝林出具《承诺书》，载明：“本人承诺，将东沙屯村458号宅基地北侧平房（建筑面积213.5㎡）及东沙屯村458号宅基地南侧二层楼房（建筑面积805㎡）交予拆除公司，因与租户侯志友存在纠纷暂不能将东沙屯村458号宅基地南侧二层楼房（建筑面积805㎡）交予拆除公司拆除。本人自愿暂不领取差价款1663498元中的500000元。待将东沙屯村458号宅基地上述全部房屋（建筑面积1018.5㎡）全部交予拆除公司并拆除完毕后再申请领取扣除的500000元补偿款。由此产生的一切法律纠纷与东沙屯村委会、昌房公司、拆除公司无关，本人自行承担。”2018年1月3日，张宝林收到拆迁款1163498元。经本院核实，《承诺书》中的50万元张宝林至今未领取。另查二，2018年1月，张宝林以房屋租赁合同为由将侯志友起诉至本院，要求解除双方于2011年8月8日签订的《房屋租赁合同》，侯志友立即腾退涉案房屋并赔偿违约金20万元及张宝林拆迁款押金50万元的利息。在本案审理过程中，张宝林提交了张宝林之女张雪华与侯志友的通话录音，录音内容为“张雪华通知侯志友其已经签订了拆迁协议，并要求与侯志友签订终止合同协议，通知侯志友搬离涉案房屋，同时表示同意退还侯志友交付的押金和未使用房屋期间的租金并支付侯志友空调移机费；侯志友称让张宝林家先搬，其需要先与镇里协商后再与张宝林签订终止协议”。在该案中，法官依法对侯志友进行了询问，侯志友称其愿意与张宝林协商此事，并表示其以承租的房屋进行经营，有停产停业损失；其正就停产停业补偿事宜与相关部门进行协商，需要入户进行登记，故暂不同意腾退涉案房屋。2018年6月7日，本院依法作出（2018）京0114民初3115号民事判决书，依法判决张宝林与侯志友签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月1日解除，侯志友于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区百善镇东沙屯村458号院内二层小楼（含37间独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还张宝林，侯志友于本判决生效后十日内赔偿张宝林违约金200000元。后侯志友不服该判决提起上诉，2018年7月31日，北京市第一中级人民法院依法作出（2018）京01民终6327号民事判决书，依法判决驳回上诉，维持原判。2018年8月，张宝林向本院申请执行。执行中，2019年8月13日，本院将位于北京市昌平区百善镇东沙屯村458号院内二层小楼（含37间带独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还申请人。经本院向执行案件承办法官核实，执行期间，未收取相关迟延履行金，2019年8月13日进入涉案房屋时，涉案房屋已经不具备使用条件。另查三，本案审理过程中，侯志友表示从2017年11月27日镇政府张贴拆迁公告就不再经营了，张宝林则表示被告一直处于经营状态，但未提交相关证据加以佐证。庭审中，各方当事人均表示拆除房屋是从2018年1月底开始进行，已经拆除张宝林的平房，侯志友表示周边邻居也拆了一部分，且已经实际影响到经营。另查四，2019年1月，侯志友、金唐王酒楼将张宝林、东沙屯村委会起诉至本院，要求张宝林支付房屋装修及附属物补偿款、工程配合奖、提前搬家奖、影响生产经营补助等费用。2019年3月11日，本院依法作出（2019）京0114民初572号民事判决书，依法判决张宝林于侯志友将北京市昌平区百善镇东沙屯村458号院内二层小楼所安装的全部空调移除后十日内，给付侯志友移机费（空调）14800元。另查五，金唐王酒楼系普通合伙企业，执行事务合伙人系白秀玲，侯志友与白秀玲原系夫妻关系，后二人经法院调解离婚。上述事实，有《房屋租赁合同》、欠条、（2018）京0114民初3115号民事判决书、（2018）京01民终6327号民事判决书、（2018）京0114执6702执行裁定书、（2019）京0114民初572号民事判决书、（2014）东民初字第02680号民事调解书、交房通知单、询问笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合法的债权受法律保护。本案中，根据已经查明的事实，张宝林与侯志友因房屋租赁问题产生纠纷，后经生效判决确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月1日解除，侯志友应于判决生效后十日内将位于北京市昌平区百善镇东沙屯村458号院内二层小楼（含37间独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还张宝林。现侯志友未及时腾退涉案房屋，影响了张宝林及时将房屋交予拆迁公司，应向张宝林支付相应的占有使用费。因此，对于张宝林要求侯志友支付占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。关于金唐王酒楼和侯志友辩称涉案租赁合同实际为张宝林和金唐王酒楼达成，证据不足，本院不予采信。庭审中，双方均认可侯志友已经交纳租金45000元，张宝林同意退还侯志友押金50000元，且各方当事人同意2017年10月31日至2018年2月1日期间的租金按照21250元予以扣除，本院对此不持异议。因此，对于房屋占有使用费的具体金额，本院参照租赁合同中约定的租金、侯志友的实际占有使用情况、当事人过错程度等因素酌情确定侯志友支付张宝林2018年2月2日至2019年8月12日的房屋占有使用费90000元，扣除押金和已交纳的租金后，由侯志友支付张宝林占有使用费16250元，对张宝林超出核定金额的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、侯志友于本判决生效后十日内给付张宝林2018年2月2日至2019年8月12日的房屋占有使用费16250元；二、驳回张宝林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1313元，由张宝林负担1107元，已交纳；由侯志友负担206元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 焱人民陪审员  张金华人民陪审员  王亚军二〇二〇年九月八日书 记 员  翟金萍