湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1027民初367号 原告：张昆，男，1988年8月1日生，汉族，湖南桂东县人，公务员。 委托诉讼代理人：扶绍平，桂东县天鹰法律服务所法律工作者。 被告：郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司，住所地：桂东县沤江镇东城区纵二路口。统一社会信用代码：914310270642443469 负责人：何刚，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师。 被告：郴州市浙商房地产开发有限公司，住所地:郴州市汝城县卢阳镇文化路华隆步行街。统一社会信用代码：9143100069624570XW 法定代表人：何刚，男，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：朱小刚，湖南郴华律师事务所律师。 支持起诉机关：桂东县人民检察院。 原告张昆与被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司（以下简称“浙商桂东分公司”）、郴州市浙商房地产开发有限公司（以下简称“浙商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，由桂东县人民检察院支持起诉。本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理了扶绍平、被告浙商桂东分公司委托诉讼代理人罗超锋、被告浙商公司委托诉讼代理人朱晓刚到庭参加诉讼，桂东县人民检察院指派廖海明、王奕月出庭执行职务，本案现已审理终结。 张昆向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付逾期交房违约金36385.5元（2016年6月1日至2017年9月30日487天39385.5元，减去已付3000元）；2、判令被告一立即履行办理不动产权证的合同义务，并支付迟延办证违约金808元；3、判令被告二对被告一上述合同债务承担补充清偿责任；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月6日，被告一与原告签订《商品房买卖合同》，双方就该商品房买卖民事行为中各自的权利义务作出了书面约定。合同第三条确定合同标的物商品房为东方红广场项目第XXXX号房，建筑面积122.43平方米。合同第四条确定该商品房单价每平方米3302元，总价款为404369元。合同第九条约定被告一应当在2016年5月30日前将经验收合格的该商品房交付原告使用。合同第十条约定，被告一逾期交房，则自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条和附件四补充协议第十条约定，被告一应在商品房交付使用后540日内完成该商品房的初始登记，并及时协助办理产权交易过户登记手续，如未能在约定时间内办妥房地产权证则每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。 合同签订后，原告按合同第五条约定履行了合同义务，给付了被告合同标的款404369元（含首付款144369元和按揭贷款260000元）。但被告一未能按约定在2016年5月30日前交付商品房给原告。在东方红广场项目住宅全体业主的催交房屋维权过程中，全体业主推荐6名代表与被告于2017年4月25日在政府的主持下签订《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议书》，补充约定被告一必须在2017年10月1日前交房，2016年6月1日至2017年10月1日的违约金按原合同条款（日万分之二计算），如果2017年10月1日之后交房，从2017年10月1日起按日万分之四计算违约金，2017年5月10日之前由被告一先向每户预付3000元违约金，剩余违约金在交房时一次性赔付到位。2017年5月，被告一给付了逾期交房违约金3000元，但2017年10月2日交房时，被告一未能给付至交房时的剩余违约金。并且，被告一至今未能履行合同第十六条约定的办理房屋产权证和支付迟延登记办证违约金的合同义务。 浙商桂东分公司、浙商公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》第九条的但书特殊原因，结合房屋建设的实际情况，可以得出我公司符合延期交房的条件，过了2016年5月30日交房，我公司也不构成违约。2、由于小区业主的私自改建、扩建行为导致整个小区的综合验收不能通过，当前小区正处在“政府部门验收及市政配套、安装”的过程中，符合特殊原因第3条，迟延交房，我公司不构成违约。3、因产权面积没有经行政确认，基于产权面积的所有数据包括“税费”等均无准确计算，原告未能支付全部税费是即成事实，客观上符合了第2条情形，迟延交房，我公司不构成违约。4、原告错误理解《商品房买卖合同》第十条，认为不管什么情况均适用已交付房价款万分之二每日的违约金，忽视了适用第十条的前提是要先排除第九条特殊的情况。5、不动产权证未办妥，并非我公司的原因，我公司不构成违约，不承担违约责任。6、我公司享有附条件拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续的权利，在房款未交清前，不办证不构成违约。7、原告的诉请“立即履行办理不动产权证的合同义务”不具有可操作性。8、若人民法院认定我公司存在违约行为，请求根据市政工程、不可抗力等实际情况酌情调整违约金比例。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，张昆与浙商桂东分公司签订商品房买卖合同，约定：张昆购买浙商桂东分公司开发东方红广场项目中的第XXXX号房，该商品房建筑面积共122.43平方米，其中套内建筑面积109.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.96平方米；按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3302元，总金额为404，369元；张昆以公积金贷款方式付款，首付144，369元，余款26万元按揭贷款；浙商桂东分公司应当在2016年5月30日前，将验收合格的商品房交付张昆使用，逾期交付的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由浙商桂东分公司按日向张昆支付已交付房价款万分之二的违约金。 张昆于2015年1月23日支付80，000元房款、2015年2月6日支付房款64，369元，2015年8月26日用住房公积金贷款交清剩余房款260,000元。 浙商桂东分公司系经竞买取得东方红广场的土地使用权，因土地拍卖时没有说明清楚市政排洪渠道在红线范围内，导致浙商桂东分公司在土地开发规划设计时未考虑该因素，设计边线在渠道内，造成实际施工中必须更改设计、重修排洪渠。2016年11月28日，浙商桂东分公司在《郴州日报》发布通知，告知东方红广场住宅业主因市政管网工程致使消防通道长时间无法施工、雨雪天气、防水工程无法按时完成等原因将延期交房。 2017年4月25日，东方红业主代表6人与浙商桂东分公司在桂东县信访局召开协调会议，就东方红广场加快项目推进力度，尽快验收交付使用，最迟交房时间进行了讨论，达成《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》。约定浙商桂东分公司必须在2017年10月1日前交房，2016年6月1日至2017年10月1日的违约金按原合同条款（日万分之二计算），如果2017年10月1日之后交房，从2017年10月1日起按日万分之四计算违约金，2017年5月10日之前由浙商桂东分公司先向每户预付3000元违约金，剩余违约金在交房时一次性赔付到位。浙商桂东分公司在补充协议签订后，预付了张昆3000元违约金。 2017年9月28日，浙商桂东分公司在东方红广场小区内发布交房公告通知业主收房，大部分业主于2017年9月30日前进行了收房。 因东方红广场项目小区2#栋部分业主擅自改建、扩建等装饰装修活动，违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《建设工程质量管理条例》、《城镇燃气管理条例》等相关法律法规，导致整个小区的综合验收不能通过、不动产权证不能办理。2018年5月31日，桂东县住房和城乡规划建设局、桂东县城市管理行政执法局、桂东县房产管理局发布通告，要求相关业主进行整改。至今，相关业主未按通知要求进行整改。 另查明，浙商桂东分公司系浙商公司下属的分公司。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张昆与浙商桂东分公司于2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》，对双方各自的权利义务进行了明确约定，系双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有法律约束力，张昆履行交付房款义务后，浙商桂东分公司未按照该合同约定的期限向张昆履行交房义务，已构成违约，故对张昆要求浙商桂东分公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于《商品房买卖合同》和《桂东县东方红广场住宅延迟交房补充协议》约定的违约金是否过高的问题，本院认为违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行过程中有市政管网工程施工等综合因素，根据公平原则对原、被告双方约定的违约金予以调整，酌情认定逾期交房违约金比例为原告已交房款的每日按万分之一计算。 根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，浙商桂东分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，即由浙商公司承担。 因东方红广场部分业主擅自改建、扩建等装饰装修活动，导致整个小区的综合验收不能通过，不动产权证不能办理的主要原因不能归责于浙商桂东分公司，故对张昆的第二项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、被告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张昆违约金16，693元（404369元×0.01%×487天-3000元），被告郴州市浙商房地产开发有限公司承担补充赔偿责任； 二、驳回原告张昆其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，减半收取365元，由被告郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 郭祎宏 二〇二〇年九月三十日 法官助理 尹红霞 书 记 员 文姣玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。