福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初960号 原告：甘崇伟，男，1984年1月16日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告：冯欣洁，女，1987年10月9日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被告：福鼎市中旅房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市玉龙北路**金九龙大酒店****，统一社会信用代码：91350982157512696M。 法定代表人：王念评，该公司执行董事。 委托代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。 原告甘崇伟、冯欣洁与被告福鼎市中旅房地产开发有限公司（以下简称中旅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，先依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，故于2020年7月13日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭重新公开开庭进行了审理。原告甘崇伟、冯欣洁及被告中旅公司委托代理人叶振 建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘崇伟、冯欣洁共同向本院提出诉讼请求：1.判令中旅开公司继续履行合同，在达到合同约定房屋交付条件时履行交付义务；2.中旅公司向甘崇伟、冯欣洁即日支付逾期交房违约金49582元（以1271355元为基数自2019年11月30日起至2020年5月19日止、按日万分之三计算）；3.本案诉讼费由中旅公司承担。事实与理由：甘崇伟、冯欣洁于2018年3月2日与中旅公司签署编号为20181057《商品房的买卖合同（预售）》，购买中旅公司开发的位于福鼎市，房屋总价1271355元。合同对双方的权利义务进行了详细约定，原告已依据合同中的约定履行了作为买受人应尽付款义务，被告已确认收到购房款1271355元。根据合同第十一条第一项、第二项约定，该商品房应于2019年11月30日前验收合格并交付使用，中旅公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书送达买受人，但中旅公司至今未向甘崇伟、冯欣洁办理交房手续，应承担相应的违约责任。根据合同第十二条之约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款的万分之三的违约金。”中旅公司应以房屋总价1271355元为基数，按日万分之三的标准支付逾期交房违约金。 中旅公司辩称，其于2019年11月8日取得房屋测绘报告，2020年1月7日取得工程竣工验收备案表，根据合同约定案涉房屋已具备交付条件，虽没有书面通知，但已经通过电话、张贴公示等方式通知甘崇伟、冯欣洁前来办理交房手续,虽然在通知的形式上有所欠缺，但其事实上履行了通知义务。因此，逾期交房的截止日为2020年1月7日。 本案在审理过程中，双方当事人对以下事实无异议，且有二原告提供的甘崇伟与冯欣洁身份证、结婚证复印件、《商品房买卖合同（预售）及其附件》、福鼎市商品房买卖合同备案信息表、福建增值税发票，被告提供的《工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《福鼎市新型冠状病毒感染的肺炎防治工作领导小组通告（第1号）》等证据予以证明，本院予以确认如下： 甘崇伟、冯欣洁系夫妻关系。2018年3月2日二原告与中旅公司签订了《商品房的买卖合同（预售）》（编号为20181057），约定二原告购买中旅公司开发的位于福鼎市，房屋总价款1271355元；合同第十一条第一项约定：“出卖人应于2019年11月30日前向买受人交付该商品房”。二原告已按合同约定的时间向中旅公司支付了全部购房款1271355元。福鼎市桐南新城九龙广场楼盘于2019年11月8日取得房屋测绘报告、于2020年1月7日取得工程竣工验收备案表,但中旅公司未以书面方式通知买受人交房。 因爆发××疫情，福鼎市自2020年1月25日起启动福建省重大公共卫生事件一级响应，福鼎市于2020年2月27日起根据福建省调整××病情防控应急响应等级的决定，执行××防控省级三级响应。 本案争议的焦点是：1.案涉房屋是否符合交付条件；2.逾期交房违约金的计算天数。对此，本院予以查明、分析并认定如下： 一、关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。 本院认为，根据有关法律法规规定,商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收,还包括建设工程档案、消防设施、特种设备等方面验收,建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门,其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。根据编号为20181057《商品房的买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；”二原告对中旅公司开发位于福鼎市桐南新城九龙广场楼盘于2019年11月8日取得房屋测绘报告，2020年1月7日取得工程竣工验收备案表的事实并无异议，可以证明案涉房屋已达到交付条件。 二、关于逾期交房违约金计算天数的问题。 甘崇伟、冯欣洁认为，根据预售合同第十一条第二项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人”，出卖人未以书面方式通知买受人交付房屋发生违约，原告主张逾期交房违约天数应自合同约定的交房日2019年11月30日起至2020年5月19日止。 中旅公司认为，案涉房屋于2020年1月7日符合交付条件，其虽然没有书面通知交房，但其工作人员邓爱蓉曾通过电话通知包括甘崇伟、冯欣洁在内的业主交房事宜，之后还在售楼部张贴公告通知办理交房，其确实有通过其他形式通知交房以及部分业主接到通知后已办理了交房，故主张逾期交房的违约天数自2019年12月1日起至2020年1月7日止，同时提供通话记录、张贴公告的照片、房屋交付验收表、视频光盘、（2020）闽0982民初1631号民事调解书、起诉状予以证实。被告还提供名京实业集团有限公司的名京人发〔2020〕2号、3号文件，以此证明名京实业集团因新型冠状病毒感染的肺炎防疫工作需要，延长2020年春节放假，于2020年2月28日正式上班的事实。 甘崇伟、冯欣洁质证认为，对张贴公告照片的真实性有异议，因照片可以通过电脑PS合成，无法确认张贴时间。被告于2019年11月28日致电不是告知迟延交房的事宜，且张贴公告以及电话通知的方式都不符合合同约定的书面形式，被告提供证据不能证实其履行了书面通知义务。工程竣工验收备案表于2020年1月7日取得，而新冠疫情通告执行的时间是2020年1月24日，该期间被告也未履行通知义务。对名京人发〔2020〕2号、3号文件体现的情况不知情，因为是名京集团的内部文件，不排除有事后制作、补发的可能性。 本院认为，根据合同第十一条约定，“（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达当事人。”中旅公司提供的通话记录可以证实被告曾于2019年11月28致电原告的事实；张贴公告的照片、房屋交付验收表、视频光盘、（2020）闽0982民初1631号民事调解书、起诉状等证据只能证明被告以其他形式通知交房以及部分业主也实际办理了交房手续，但不能证明中旅公司已经向本案原告履行了合同约定的书面通知义务或已与本案原告协议变更了合同约定的通知形式。名京人发〔2020〕2号、3号文件系名京实业集团有限公司内部文件，可根据公司的管理需要制作发布，不能单独证实被告主张的待证事实。案涉房屋于2020年1月7日达到交付条件，中旅公司未按约定书面通知交房导致原告未能按时接收房屋，应支付逾期交房的违约金。中旅公司的该违约行为并非致使合同目的不能实现，结合庭审情况以及本案审理期间仍有其他业主陆续办理手续入住，可以看出被告并未拒绝业主交房领取房屋而是等候业主随时来办理交房手续的态度，故被告以其他形式通知业主办理交房的过程中，不太可能遗漏本案原告未予告知。虽然原告否认接到电话通知但结合本案的客观情况及案涉楼盘部分业主实际入住的事实，可推定中旅公司曾经以电话通知原告交房以及原告在权利受到侵害之日至起诉之日期间知悉案涉房屋已可交付这一情况的盖然性较大。二原告自约定的交房日未收到书面通知，即知道自己的权利受到侵害，只是二原告要求中旅公司履行书面通知义务而未前往办理交房手续，在房屋已符合交付条件的情况下，买受人不能以此作为拒绝收房的理由，且二原告于2020年4月14日起诉的行为就是要求中旅公司办理交房手续的意思表示，故本院可将原告起诉之日视为商品房交付日，只是未实际办理交接手续。由于××疫情爆发，2020年1月25日福鼎市启动福建省重大公共卫生事件一级响应至2020年2月27日福鼎市执行××防控省级三级响应，企业逐渐复工复产。中旅公司响应疫情防控的措施，停产停工，并控制、避免人员发生聚集性、群体性活动，未能办理交房手续，逾期交房天数应扣除福鼎市执行福建省重大公共卫生事件一级响应降至三级响应的33天（自2020年1月25日起至2020年2月26日止），故认定中旅公司逾期交房的天数为102天（自2019年12月1日起至2020年4月13日止，扣除33天）。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实认定如下： 甘崇伟、冯欣洁系夫妻关系。2018年3月2日甘崇伟、冯欣洁与中旅公司签订了《商品房的买卖合同（预售）》（编号为20181057），约定二原告购买中旅公司开发的位于福鼎市，房屋总价款1271355元。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。福鼎市桐南新城九龙广场楼盘于2020年1月7日前取得房屋测绘报告、工程竣工验收备案表，达到约定的交付条件。甘崇伟、冯欣洁按约向中旅公司支付了全部购房款1271355元后，中旅公司未按约定时间书面通知买受人交房发生违约。福鼎市因××疫情的爆发自2020年1月25日起启动福建省重大公共卫生事件一级响应，后根据福建省调整××病情防控应急响应等级的决定于2020年2月27日起执行××防控省级三级响应。中旅公司依照疫情防控的响应措施，停产停工，并控制、避免人员发生聚集性、群体性活动，未能办理商品房交付手续，扣除福鼎市执行福建省重大公共卫生事件一级响应降至三级响应的33天，逾期交房天数为102天。 本院认为，甘崇伟、冯欣洁与中旅公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。甘崇伟、冯欣洁已依约交付全部购房款，中旅公司未按约交付房屋,且未能提供证据证明双方已协商变更书面通知的形式，故中旅公司应按日计算买受人支付全部房价款万分之三的标准支付自2019年12月1日起的逾期交房违约金。由于案涉商品房已达到《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件，且原告起诉日可视为商品房交付日，故甘崇伟、冯欣洁关于中旅公司继续履行交付符合条件房屋的请求已实际履行，逾期交房天数应计至2020年4月13日止。因该段期间内爆发××疫情，即使案涉商品房可交付，但基于疫情防控措施的需要，中旅公司为避免人员发生聚集性、群体性活动未能办理交房手续，关于其在福鼎市天数的主张，予以采纳，故中旅公司逾期交房的天数为102天，应支付逾期交房违约金共计38903.46元（102天×1271355元×0.0003）。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定,判决如下: 一、福鼎市中旅房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向甘崇伟、冯欣洁支付逾期交房违约金38903.46元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案受理费元1040元，由甘崇伟、冯欣洁负担216元，由福鼎市中旅房地产开发有限公司负担824元。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  金成铃 审判员  谢维芳 审判员  韩 林 二〇二〇年九月二十八日 书记员  吴思全 本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 官方微信官方微博