四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5770号 原告：卢晓娟，女，1974年4月6日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：杨世宏，男，1971年9月28日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：卢晓娟，女，1974年4月6日出生，汉族，住成都市新都区，夫妻关系。 被告：成都丰泽锦泰投资有限公司，住所地成都市新都区新都街道外南街**附********。 法定代表人：徐廷益，总经理。 委托诉讼代理人：谭蕤，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告卢晓娟、杨世宏与被告成都丰泽锦泰投资有限公司（以下简称丰泽锦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告卢晓娟到庭参加诉讼，杨世宏的委托诉讼代理人卢晓娟到庭参加诉讼，被告丰泽锦泰公司的委托诉讼代理人谭蕤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢晓娟、杨世宏向本院提出诉讼请求：1.判令丰泽锦泰公司支付逾期违约金17412.71元（包括逾期办理初始登记违约金和逾期办理房屋所有权证违约金，房屋总价款598375元，从2016年1月1日起至2016年10月17日止按每日万分之一计算）；2.本案诉讼费由丰泽锦泰公司承担。事实与理由：2013年10月11日，双方签订《商品房买卖合同》，卢晓娟、杨世宏以598375元的价格向丰泽锦泰公司购买位于成都市新都区××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号××商品房。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理；买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。”，但丰泽锦泰公司未严格履行上述约定义务，侵犯了卢晓娟、杨世宏的合法权益，为维护卢晓娟、杨世宏的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 丰泽锦泰公司辩称：第一，卢晓娟、杨世宏主张权利已经超过法定诉讼时效。本案中，双方所签订《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人原因未取得的，应向买受人支付违约金；买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应向买受人支付违约金，合同中亦约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。若丰泽锦泰公司未能在2015年12月31日前向卢晓娟、杨世宏交付房屋所有权证书，卢晓娟、杨世宏有权要求支付违约金。即卢晓娟、杨世宏要求丰泽锦泰公司承担办理初始登记并交付房屋所有权证书的诉讼时效应从2016年1月1日起计算，但卢晓娟、杨世宏自2016年1月1日起三年内并未向丰泽锦泰公司主张过延迟交付房屋所有权证书的违约责任，现诉讼时效已经经过。故不应承担延期办理初始登记和延期办理并交付房屋所有权证书的违约责任。第二，丰泽锦泰公司无违约行为，不应承担违约责任。1、案涉工程受政府竣工验收流程所限，由此影响竣工备案及初始登记的时间，不应认定为违约。竣工备案登记完成后方可办理初始登记，而备案登记资料中要求包含有工程结算资料，结算资料需由造价咨询公司审核盖章，在造价公司出具审核结果后，较短时间内即取得了初始登记，说明丰泽锦泰公司办理产权登记是积极的。但该工程造价审核期间不受丰泽锦泰公司控制，该审核对初始登记带来的影响，不应归责于丰泽锦泰公司。2、丰泽锦泰公司在为卢晓娟、杨世宏办理产权登记（即转移登记阶段）亦不存在违约行为。先取得初始登记才能办理转移登记，如上述，初始登记过程中丰泽锦泰公司无过错，造成时间延误非丰泽锦泰公司所致，案涉工程取得初始登记时间为2016年7月14日，新都区于2016年9月5日起停办原业务，统一办理不动产登记，其后依照办理不动产权证的要求进行登记，对此并非丰泽锦泰公司责任。综上，双方签订的商品房买卖合同约定“因出卖人责任”导致办证延迟的，丰泽锦泰公司才承担责任，故对卢晓娟、杨世宏所称的办证延迟及违约责任不应承担。3、诉请的违约金缺乏事实及法律依据。合同法规定违约金适用补偿原则，无实际损失，故主张按日万分之一计算违约金过高；初始登记是转移登记的前置条件，初始登记迟延则转移登记必然迟延，商品房买卖合同的本意是初始登记后一年办理转移登记。双方之间就代办权属证书建立委托代理关系，丰泽锦泰公司作为受托人只要自身不存在法律上的过错，就不应承担违约责任，受托代办并非可以控制或取代政府部门的职能或职权，不应以绝对时间衡量代办行为的依据，丰泽锦泰公司并无法律过错，不应承担违约责任，且仅收取200元代办费，主要用于人工费、交通费、文印费等方面，并非经营性盈利行为，诉求金额显然有失公平，与合同法立法本意相悖。综上，请求依法驳回卢晓娟、杨世宏的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，卢晓娟、杨世宏（买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定卢晓娟、杨世宏购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××层××号房屋，测绘建筑面积共137.87平方米，总价款 597033元。合同第十条约定，“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定，“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人”。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第十二条对合同第十九条补充约定为，“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付”。合同签订后，卢晓娟、杨世宏按合同约定向丰泽锦泰公司支付了购房款并完税、缴纳维修基金。丰泽锦泰公司在2014年12月27日向卢晓娟、杨世宏交付案涉商品房，双方按照实测建筑面积据实结算了房价款，销售不动产统一发票记载金额为598375元。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记。2016年10月18日，新都区国土局、房管局通告暂停受理各类房屋、土地登记业务，自2016年10月25日开始实施不动产统一登记。丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处置放告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。2017年9月22日，卢晓娟、杨世宏领取到案涉商品房不动产权证。 以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、交房通知书、契税完税证明、房屋维修基金交费收据、不动产权证等证据及当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，卢晓娟、杨世宏与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。针对卢晓娟、杨世宏支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，丰泽锦泰公司向本院提出诉讼时效抗辩，认为卢晓娟、杨世宏主张逾期办理初始登记及房屋所有权证违约金的诉讼时效应从2016年1月1日起算，至本案起诉时三年诉讼时效期间已经经过。对此本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受损害及义务人之日起算，本案中卢晓娟、杨世宏主张丰泽锦泰公司支付逾期办证的违约金，包括初始登记和逾期办理房屋所有证违约金，从2016年1月1日至2016年10月17日止。案涉楼盘初始登记于2016年7月14日办出，初始登记逾期办理责任于该日截止；房屋所有权证逾期办理的违约金卢晓娟、杨世宏主张计算至2016年10月17日，卢晓娟、杨世宏于2020年5月27日起诉主张初始登记及房屋所有权逾期办理的违约责任，未能提交证据证明存在诉讼时效期间存在中止、中断的情形，卢晓娟、杨世宏在诉讼时效期间届满后提出诉讼，诉讼时效期间已经过，本院对其诉请依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回卢晓娟、杨世宏的全部诉讼请求。 案件受理费118元（已减半收取），由卢晓娟、杨世宏负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋建军 二〇二〇年九月二十五日 书记员  叶秋萍