陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初3582号原告：陕西康乐实业有限公司（以下简称陕西康乐）。法定代表人：杨某某，公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，陕西万兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某，陕西轩举律师事务所律师。被告：陕西华夏纪元园区有限公司（以下简称陕西华夏纪元）。法定代表人：胡某某，公司执行董事。委托诉讼代理人：朱某某，陕西一代律师事务所律师。原告陕西康乐与被告陕西华夏纪元建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某某，被告委托诉讼代理人朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西康乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行项目投资协议第四条约定义务，为原告申请并协助办理被告已竞得、原告已付款之约5.866亩土地使用权证。2、请求人民法院依法对原告在2014年9月29日与被告、新时代生物转化检测有限公司、陕西省药品健康产品企业促进会2012年5月29日所签三方协议和2012年11月17日上述三方的补充协议中被告不能为原告办理19.76亩国有建设用地土地使用权证部分内容予以解除，并返还原告已支付的19.76亩土地的出资款项2970560元；3、判令被告向原告支付1583686.8元违约金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月29日，原告陕西康乐、被告陕西华夏纪元、陕西新时代生物转化检测有限公司（以下简称陕西新时代）、陕西省药品健康产品企业合作促进会签订四方协议，约定原告概括承继2012年5月29日项目投资协议及2012年11月17日补充协议中陕西新时代的权利义务，成为项目投资协议及补充协议的合同主体。上述协议约定，原告投资（购地）进入被告与丙方合作打造的位于被告管理的美国科技产业园内的西安国际健康产品总部，原告向被告购工业用地25.626亩，每亩价格为20.6万元，并约定了付款进度、被告供地、交地时间，约定如果由于一方的原因导致协议不能履行，均按照协议金额的30%承担违约责任等。协议签订后，原告如约履行了土地款交纳义务及投资义务。被告仅履行了5.866亩的供地义务，且至今未按约定办理土地证，尚有19.76亩的供地义务至今不能履行。被告恶意阻止原告拟购且已按约定向被告支付土地款的购地约定生效条件之成就。2015年10月15日，泾国土资告字（2015）358号出让公告所涉宗地，包括原告所购土地中5.866亩外的土地，被告为竞买人。被告在有资格的情况下不足额向政府缴纳款额导致流拍，且长期向原告隐瞒。本次土地出让，原告所购土地19.76亩约定之生效条件，依法成就，被告恶意阻止，视为条件成就，被告构成违约，应按协议约定承担违约责任。另原告为实现投资目的，于2018年12月12日和其他入园企业一起，与被告达成美科园西侧土地证办理问题的会议纪要，被告再次违约。2019年7月下旬，经管委会多方协调，原告与其他入园企业，与被告协商土地购买方案，因被告无切实资金承诺，至今未达成一致，最终导致涉案项目投资协议在长达六年余的时间无法履行。被告陕西华夏纪元辩称，一、答辩人按照合同约定向原告提供了入园土地，履行了合同义务。原告也实际将答辩人交付的土地进行了开发建设使用，双方仅剩余土地证办理的相关事项。二、原告要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据，应予驳回。虽然政府部门将园区土地交付给了答辩人，但土地招拍挂手续却分成不同地块分开办理。其中包含原告使用的5.866亩土地的地块答辩人早已摘牌，土地在答辩人名下，因包含原告使用的19.76亩土地的地块政府部门未办理招拍挂手续，故只能待该地块摘牌后，两块地才能合并办理土地使用权证，因此原告使用的25.626亩土地暂时未办理使用权证。《项目投资协议》并非不能履行，答辩人已给原告交付了土地，履行了义务，现部分土地的使用权证答辩人无法继续办理，责任在原告并非答辩人，违约的是原告不是答辩人。三、原告要求答辩人返还19.76亩土地出资款的请求应予驳回。答辩人已于2012年11月19日将25.626亩土地交付给原告，原告也实际开发建设使用。原告联合园区其他企业，恶意阻止答辩人参与后续土地的招拍挂程序，阻止答辩人继续履行合同，应视为答辩人已按合同履行了全部义务，其土地出资款应当不退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的证据《美国科技产业园项目战略合作协议书》、《关于陕西华夏纪元园区有限公司共管账户资金原路退回的说明》、《支出申请》真实性无异议，本院依法予以确认。《国有土地建设用地使用权出让合同》系被告取得出让宗地编号为2013-J05，宗地面积为137902.61平方米土地的使用权，与本案无关联，本院依法不予确认。被告对原告提交的《项目投资协议》及《补充协议》、《四方协议》、陕西华夏纪元出具的收款收据4份真实性均无异议，证明目的有异议，本院认为该组证据可证明被告应向原告提供25.626亩土地，每亩土地价格为20.6万元，总价款为5278956元，原告已向被告交付款项4178956元，本院对其真实性予以确认。被告对原告提交的陕西省西咸新区自然资源局与陕西美信纪元实业有限公司关于XXJH-JG02-08号、XXJH-JG02-06号、XXJH-JG02-16号宗地的《成交确认书》和该三宗土地的《国有建设使用权出让合同》真实性均无异议，证明目的有异议，该组证据可证明陕西美信纪元实业有限公司取得XXJH-JG02-08号宗地中13170平方米的国有建设用地使用权、XXJH-JG02-06号宗地中24556平方米的国有建设用地使用权、XXJH-JG02-16号宗地中53972平方米的国有建设用地使用权，本院对该组证据依法予以采信。对原告提交的保险公司保函、保险单、税票及泾阳县人民法院保全费票据，被告对其真实性无异议，证明目的不认可，该组证据欲证明原告花去保全费5000元、担保费4751元，应由被告承担。本院认为，保全费属于案件受理费，申请人先向法院预交，根据判决结果由败诉方承担。担保费是原告向天安财产保险股份有限公司缴纳的保险费，双方对此并无约定，故对该证明目的，本院不予采信。2、原告对被告提交的证据质量验收预审报告真实性有异议，该证据欲证明被告交付给原告的25.626亩土地，原告2013年至2014年期间就已实际开发使用，原告对被告向其交付涉案土地并使用的事实无异议，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月29日被告陕西华夏纪元（甲方）与陕西新时代（乙方）、陕西省药品健康产品企业合作促进会（丙方）签订《项目投资协议》，约定乙方自愿进入“美国科技产业园”北区甲丙方合作打造的“国际健康产业（医药）总部（园区）”，投资健康产业、医药、生物转化、检验检测试验等项目，乙方项目土地性质为工业用地，使用年限为50年，土地价格为每亩20.6万元。乙方购地20亩，共计412万元。并约定了购地款支付期限、被告移交土地时间等。协议第四条约定“甲方在乙方缴纳完毕各项土地款后，负责将乙方认购的土地产权证办理至乙方名下，或者办到双方认可的公司（单位）名下，具体操作方式双方另行约定。”第八条约定“1、协议签订后，任何一方不得单方解除协议，如果由于任何一方的原因，导致协议不能履行，均按照协议金额的30%承担违约责任。”2012年11月17日被告陕西华夏纪元（甲方）与陕西新时代（乙方）、陕西省药品健康产品企业合作促进会（丙方）签订《补充协议》，对乙方项目的用地面积和位置进行了调整，乙方项目原占地面积为20亩，调整后面积为25.626亩。协议签订后，原告陆续四次共向被告缴纳土地款4178956元。2012年11月19日被告向陕西新时代交付了项目用地25.626亩。2014年9月29日原告、被告、陕西新时代、陕西省药品健康产品企业合作促进会签订《四方协议》，约定《项目投资协议》、《补充协议》中陕西新时代变更为陕西康乐。合同主体变更后，上述协议中的合同条款不变，各方相关的权利、义务不变。协议中陕西新时代的权利及义务由陕西康乐享有和承担。后被告取得了涉案土地的使用权，因未足额缴纳土地出让金，仅完成部分土地的挂牌手续，其中包含涉案土地5.866亩,对下余19.76亩土地被告至今未能为原告办理土地使用权证。2020年4月10日陕西美信纪元实业有限公司与陕西省西咸新区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，陕西美信纪元实业有限公司取得XXJH-JG02-08号宗地中13170平方米、XXJH-JG02-06号宗地中24556平方米、XXJH-JG02-16号宗地中53972平方米的国有建设用地使用权，且已挂牌，涉案19.76亩土地已由陕西美信纪元实业有限公司实际取得。现因被告未按约定为原告办理其已竞得的土地5.866亩土地使用权证，且尚有19.76亩土地不能为原告办理土地使用权证，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。被告陕西华夏纪元与陕西新时代、陕西省药品健康产品企业合作促进会签订的《项目投资协议》、《补充协议》，原告陕西康乐、被告陕西华夏纪元与陕西新时代、陕西省药品健康产品企业合作促进会签订的《四方协议》，以上协议主体适格、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定，为有效合同。订立合同的双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告依照合同约定缴纳土地款后，被告亦应当按照合同约定向原告提供土地并办理土地使用权证。被告未按约定全面履行自己的义务，其行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。《项目投资协议》第四条约定“甲方在乙方缴纳完毕各项土地款后，负责将乙方认购的土地产权证办理至乙方名下，或者办到双方认可的公司（单位）名下，具体操作方式双方另行约定，”现被告已竞得土地5.866亩，但未按约定为原告办理该部分土地的土地使用权证，故原告请求被告为其协助办理被告已竞得、原告已付款的5.866亩土地使用权证，本院依法予以支持。是否将涉案土地的土地使用权证办理至原告名下，涉及到合同目的能否顺利实现，是涉案合同的重要内容，严格按照合同约定向合同相对方交付土地并办理相应的土地使用权证是出让人的一项主要合同义务，因被告未足额缴纳土地出让金，仅完成部分土地的挂牌手续，未能为原告办理涉案19.76亩土地的土地使用权证，致使合同目的无法实现，现涉案19.76亩土地也已由陕西美信纪元实业有限公司实际取得，故原告请求解除2012年5月29日《项目投资协议》和2012年11月17日《补充协议》中被告不能为原告办理19.76亩土地的土地使用权证部分内容，本院依法予以支持。被告辩称，其已向原告交付涉案土地，履行了合同义务，原告已实际开发使用。被告虽然将涉案土地交付原告使用，但这仅是完成占有转移，并不能构成产权变更，被告不能以土地的交付使用代替土地使用权的变更，故对被告该辩称，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《项目投资协议》及《补充协议》未解除部分所涉及的土地，被告应按合同约定继续向原告履行。解除的部分，对原告已缴纳的土地款，被告应承担返还义务。原告已向被告缴纳4178956元，扣除5.866亩土地款1208396元，被告应向原告返还的款项为2970560元。《项目投资协议》第八条约定“1、协议签订后，任何一方不得单方解除协议，如果由于任何一方的原因，导致协议不能履行，均按照协议金额的30%承担违约责任。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”案涉《项目投资协议》第八条有关违约金的计算标准明显过高，本院综合考虑原告的实际损失,兼顾合同的履行情况，原、被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，本案中原告未提交证据证明其实际损失，确认被告陕西华夏纪元应承担的违约金为应返还土地款的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。参照最高人民法院民商事审判会议纪要的规定，2019年8月20日之前的逾期付款利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的逾期付款利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称，部分土地的使用权证无法继续办理责任在原告并非被告，原告恶意阻止被告参与后续土地的招拍挂程序，阻止被告继续履行合同，但未能提供有效证据证明，本院对其辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西华夏纪元园区有限公司与陕西新时代生物转化检测有限公司、陕西省药品健康产品企业合作促进会于2012年5月29日签订的《项目投资协议》及于2012年11月17日签订的《补充协议》为有效合同；原告陕西康乐实业有限公司、被告陕西华夏纪元园区有限公司与陕西新时代生物转化检测有限公司、陕西省药品健康产品企业合作促进会于2014年9月29日签订的《四方协议》为有效合同。二、部分解除原告陕西康乐实业有限公司与被告陕西华夏纪元园区有限公司、陕西省药品健康产品企业合作促进会之间的《项目投资协议》及《补充协议》，所解除部分土地以宗地编号为2013-J04的宗地图中标注的“陕西康乐实业有限公司”部分为准，面积为19.76亩。所解除部分于本判决生效之日予以解除。三、由被告陕西华夏纪元园区有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陕西康乐实业有限公司办理位于陕西省西咸新区泾河新城美国科技产业园北区，宗地编号为2013-J04的宗地图中标注的“陕西康乐实业有限公司”部分，其中占地面积为5.866亩国有建设用地的土地使用权证。四、由被告陕西华夏纪元园区有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告陕西康乐实业有限公司土地款2970560元及违约金（违约金以2970560元为基数，自2013年12月8至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日至该款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、驳回原告陕西康乐实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30564元、保全费5000元，原告陕西康乐实业有限公司承担8600元，被告陕西华夏纪元园区有限公司承担26964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 郑 蔓人民陪审员 陈 静人民陪审员 刘保平二〇二〇年九月三日书 记 员 王 媛法条索引：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1