广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3946号 原告：冼瑞阳，女，1977年3月17日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：文细浪，女，1972年8月25日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：陈涛，广西传金律师事务所律师。 原告冼瑞阳与被告文细浪租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告冼瑞阳，被告文细浪的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冼瑞阳向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告房屋租赁押金人民币8000元；2.判决被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判决被告返还原告房屋租赁保证金人民币6534.07元。 事实与理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2012年7月15日签订了《房屋租赁合同书》，租金为每月1900元，押金8000元。2013年7月15日租赁期满后双方对上一年度各项费用进行核对，被告把房租涨至2050元。被告口头承诺以后再不加价，双方才续签合同。原告一直租住至2019年5月初，期间双方未再进行合同续签，水电等费用也一直未结算，原告每月都转账约2500元（含房租水电等各项开支）给被告，如若有电费、燃气费高于往时，被告会来电叫多转一些，故原告认为平时转账是足够支付房租及各项开支的，不占用到押金。2019年5月初原告退租，双方于2019年5月12日下午在出租房内核对多年来的水电等费用，双方同意多年来原告转账给被告金额一共是170460.40元，押金8000元，合计178460.40元；水电等各项费用支出共25014.22元，房租有损坏需要维修，由被告进行维修，维修费从押金扣除。2019年10月29日原告将租赁台账发给被告，要求被告退回押金。之后原告多次与被告电话联系，被告均未接也未回复。被告主张自2014年8月起提高月租金标准，但未说明房租涨价的收取依据。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护原告方合法权益。 被告文细浪辩称，1.原告诉请的押金，而根据双方约定应为保证金；2.自2014年7月起月租金标准提高至2100元，自2015年7月起月租金标准提高至2200元，提高月租金是双方协商一致的结果，并且原告已按增加后的租金支付；3.原告欠付被告的租金及其他费用已超过了保证金，因此被告无需向原告退还保证金。 本院经审理认定事实如下：2012年7月15日原告的丈夫徐军(乙方)与被告文细浪（甲方）签订《房屋租赁合同书》各一份，约定：甲方将座落在柳州市金盛广场5栋2206号房屋出租给乙方居住使用；租赁期限自2012年7月14日至2013年7月13日止；每月租金人民币1900元；等等。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2012年7月15日，徐军向被告支付保证金8000元，被告出具《收条》一份。2013年8月4日，原告冼瑞阳(乙方)与被告文细浪（甲方）签订《房屋租赁合同书》各一份，约定：甲方将座落在柳州市金盛广场5栋2206号房屋出租给乙方居住使用；租赁期限自2013年7月14日至2014年7月13日止；每月租金人民币2050元；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金8000元；承租期间，水电费、燃气费、路灯费、卫生费、物业管理费、二次供水费、电梯费及有线电视收视费（以上费用交由甲方代收，除水费、电费每月月初按上月实际耗用收取外，其余费用随同租金一并收取）。乙方须爱护甲方的财物，不得擅自更改墙体及水电路位置、走向，要保持室内墙壁的清洁卫生，不得在墙上乱钉钉子、打洞。如有损坏由乙方负责修复或照价赔偿；乙方应按照甲方要求及时交纳所有费用，如乙方有拖欠租金或费用，以及损坏设施又拒不赔偿，甲方有权解除合同收回房屋，所造成的损失用乙方押金作抵扣。如乙方没有上述行为，租期满后甲方应全部退回乙方所交的押金。乙方退房时，须提前30天通知甲方。由甲方验收房屋和设备后方可退房，否则，押金不予退还。乙方如果租期未满退房时，押金不予退还。等等。双方还就其他事项进行了约定。上述《房屋租赁合同书》期限届满后，双方未续签租赁合同。庭审中，原、被告均认可原告使用案涉房屋至2019年5月13日止，双方的租赁关系已于2019年5月13日解除。现原告认为被告拒绝退还保证金，故原告诉至法院，提出前述请求。 另查明，自2012年7月14日至2019年5月13日期间，原告已支付给被告租金、水费、电费、燃气费等费用人民币合计194910.4元。庭审中，原、被告均认可原告应支付的水费、电费、燃气费等费用为28676.33元、房屋维修费为1400元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中，原告冼瑞阳与被告文细浪签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实的意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方当事人按照合同的约定享有合同权利，负担合同义务。租赁合同于2014年7月13日期限届满后，双方虽未再继续签订书面的租赁合同,但原告仍继续使用该租赁房屋,并向被告支付相应租金,被告收取租金且不持异议,故该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告应当按照原租赁合同的约定向被告支付租金及其他费用。原告使用案涉房屋至2019年5月13日止,原、被告的不定期租赁关系已于2019年5月13日解除,原、被告对此均无异议。根据上述《房屋租赁合同书》的约定，每月租金为2050元，因此，自2012年7月14日起至2013年7月13日期间、自2013年7月14日起至2019年5月13日期间原告应向被告支付租金分别为22800元（1900元×12个月）、143500元（2050元×70个月），共计166300元。原告已支付194910.4元，扣除应支付的水费、电费、燃气费等费用28676.33元、房屋维修费1400元，则原告已支付租金164834.07元（194910.4元－28676.33元－1400元），尚欠租金为1465.93元（166300元－164834.07元）。由于原、被告签订的《房屋租赁合同书》已经解除，被告应退还给原告房屋租赁保证金8000元。庭审中，原告自愿从该保证金中扣除尚欠的租金，故被告尚应返还原告保证金6534.07元（8000元－1465.93元）。被告主张自2014年7月起月租金标准提高至2100元，自2015年7月起月租金标准提高至2200元，然而被告没有提交证据证明其主张的事实，故本院对被告关于上调租金标准的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告文细浪应于本判决生效之日起十日内返还给原告冼瑞阳保证金人民币6534.07元。 案件受理费50元（原告冼瑞阳已预交），减半收取25元，由被告文细浪负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  覃汉云 二〇二〇年九月四日 书记员  吴心雨 参考相关法律条文： 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。