上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9603号原告：袁春林，女，1988年8月20日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所律师。被告：李晓芳，女，1987年2月10日出生，汉族，住云南省昭通市。委托诉讼代理人：邹容，上海市海华永泰律师事务所律师。袁春林与李晓芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理，袁春林的委托诉讼代理人杨光夏、李晓芳的委托诉讼代理人邹容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁春林向本院提出诉讼请求：1.要求确认袁春林和李晓芳签订的《店面转租协议》自2019年7月11日起解除；2.要求李晓芳支付自2018年10月10日起至2019年7月11日止的租金人民币(以下币种均为人民币)79206元；3.要求李晓芳支付自2019年7月12日起至2019年9月11日止的房屋占有使用费36000元；4.要求李晓芳支付“镖师红糖馒头”品牌使用费10000元；5.要求李晓芳支付违约金30000元。事实和理由：2018年7月9日，经原出租人同意，袁春林、李晓芳签订《店面转租协议》，约定袁春林将本案系争的上海市黄浦区中华路XXX号店铺转租给李晓芳使用，租期自2018年7月10日起至2019年9月11日止，月租金18000元，一次性支付3个月租金和押金30000元，允许李晓芳使用“镖师红糖馒头”品牌，品牌使用费每年10000元。协议签订后，袁春林将店铺交付李晓芳，但李晓芳未按照约定支付租金、押金和品牌使用费，经催告，李晓芳分别于2018年7月14日、2018年11月2日出具付款承诺，但后来未按约定支付。后双方于2019年3月1日签订《租金支付协议》，约定自2019年1月11日起租金调整为每月16000元，李晓芳应于每月月底前支付当月租金，于2019年6月30日支付第二期(2018年10月10日-2019年1月10日)未付租金54000元；若李晓芳违约或拖欠租金，袁春林有权解除合同，李晓芳应按《店面转租协议》支付30000元违约金，同时，针对第二期未付租金54000元，李晓芳出具《欠条》。《租金支付协议》签订后，李晓芳仍未按约定支付租金，欠付自2018年10月10日起至2019年1月10日止租金54000元、2019年5月租金13206元、2019年6月租金。2019年7月1日，袁春林委托律师向李晓芳发送《律师函》，告知《店面转租协议》于2019年7月11日解除，并预留搬离时间。合同解除后，李晓芳继续使用房屋至2019年9月11日，故诉至法院。李晓芳辩称：2019年7月初，李晓芳收到律师函后与袁春林协商，袁春林同意李晓芳继续使用房屋，2019年9月12日，双方办理交接手续并签订协议，《店面转租协议》期满解除，故不同意袁春林关于协议于2019年7月11日解除的诉请。李晓芳未支付押金，曾向案外人支付4000元租金，袁春林认可并在诉请中予以抵扣，故李晓芳对诉请2的金额无异议，也愿意按照每月16000元的标准支付2019年7月12日起至2019年9月11日的租金，欠付的自2018年10月10日起至2019年9月11日止的租金111206元。只有李晓芳违约提前解除合同的情况下才需要支付品牌使用费，《店面转租协议》是自然终止，不应支付品牌使用费，而且袁春林不是“镖师红糖馒头”的品牌持有人，即使应该支付品牌使用费也不应该给袁春林。《店面转租协议》未约定违约金，且合同自然终止，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：袁春林向案外人租赁本案系争的上海市黄浦区中华路XXX号店铺，2018年1月在系争房屋内注册上海市黄浦区雅捷饮食店。2018年7月9日，袁春林(甲方)和李晓芳(乙方)签订《店面转租协议》，约定甲方将自己租赁的系争房屋使用权转给乙方，租期自2018年7月10日起至2019年9月11日止，月租金为18000元，一次性支付3个月租金，每期提前2日支付；店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方暂用；乙方在签订合同后向甲方支付30000元押金，租期满后归还乙方；乙方同意支付5000元给甲方作为设备折旧费；甲方将营业执照、卫生许可证等相关证件借与乙方使用；乙方同意从甲方接手“镖师红糖馒头”的经营权，自签订合同到租期届满，乙方无故提前结束经营，甲方不予退还押金，“镖师红糖馒头”的品牌使用费每年10000元由乙方支付。《店面转租协议》签订当日，李晓芳仅向袁春林支付10062元，未按照约定支付押金。2018年7月14日，李晓芳承诺于2018年8月10日前把剩余房租(54000元)和店内的结算清单上的费用(6979元)，共计60979元一次性付清给袁春林。李晓芳此后向袁春林支付了截至2019年10月9日止的租金、库存费和设备折旧费，未支付自2018年10月10日起至2019年1月10日止的租金，双方为此进行协商。2019年3月1日，龚波(袁春林丈夫，甲方)与李晓芳(乙方)签订《租金支付协议》，内容为李晓芳租赁系争房屋，第二季度54000元未支付，双方于2019年1月14日协商结果如下：甲方于2019年1月11日开始每月房租调整为16000元；乙方于每月月底前支付当月租金16000元；如乙方按照以上几点并不违反店面转租协议的前提下甲方不收取乙方任何违约金，乙方如有违约或拖欠房租的现象，甲方有权解除和乙方的合同，乙方需按照《店面转租协议》赔偿甲方违约金30000元。同日，李晓芳出具《欠条》，表示欠付第二期租金(2018年10月10日至2019年1月10日)54000元，预计2019年6月30日支付。此后，李晓芳向袁春林支付了2019年1月11日至2019年5月10日的租金，2019年5月11日起租金又存在欠付情况，亦未支付自2018年10月10日起至2019年1月10日止的租金54000元。2019年7月1日，袁春林委托律师向李晓芳发出《解除律师函》，内容为李晓芳未按照《店面转租协议》和《租金支付协议》支付租金，截至发函之日，2018年10月10日至2019年1月10日租金54000元未支付，2019年5月尚有13000元租金未支付，2019年6月租金未支付；李晓芳多次迟延履行合同义务，袁春林有权行使合同解除权，故发函通知：《店面转租协议》自2019年7月11日解除；李晓芳应支付2018年10月10日至2019年1月10日的未付租金54000元，2019年5月11日至2019年7月11日的未付租金29000元，共计应支付逾期未付租金83000元；李晓芳应支付违约金30000元和“镖师红糖馒头”品牌使用费10000元；李晓芳应在2019年7月11日前腾空租赁场地、办理退租手续并支付上述欠费；若李晓芳未按期腾退，袁春林有权处理可移动物品，并采取封门、清场、变卖、丢弃等措施收回租赁场地，李晓芳自行承担损失，并按《店面转租协议》约定的租金标准支付合同解除后至搬离之前的房屋占有使用费。李晓芳于2019年7月2日签收律师函。2019年8月初，袁春林向本院起诉，要求李晓芳支付欠付的租金和至搬离之日止的房屋使用费等，本院于2019年8月22日进行诉前调解，李晓芳未到庭，电话中表示记错时间，会与袁春林庭外调解。2019年9月12日，袁春林(甲方，龚波代)与李晓芳交接系争房屋并签订交接书，内容为：位于中华路**镖师红糖馒头店租约到期交接，甲乙双方经过检查确认交接；乙方已经按照约定于2019年9月11日前结束营业，应甲方要求于2019年9月12日19时清点器械设备，所有器械设备已交接清楚。因李晓芳未支付欠费，袁春林于2019年11月正式向本院起诉[(2019)沪0101民初25343号]，审理中，袁春林撤回起诉。2019年5月，袁春林提起本案诉讼。审理中，双方确认李晓芳欠付自2018年10月10日起至2019年7月11日止的租金79206元。上述事实，由双方当事人陈述，袁春林提供的《店面转租协议》、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、个体工商户档案机读材料、《转租证明》《同意转租证明》、承诺书、《欠条》《租金支付协议》、结婚证、《解除律师函》及邮寄凭证、支付凭证、(2019)沪0101诉前调8229号调解告知书，李晓芳提供的微信转账凭证、交接书等证据予以证实。本院认为，《店面转租协议》《租金支付协议》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李晓芳拖欠租金构成违约，袁春林有权解除合同，律师函明确告知租赁合同自2019年7月11日起解除，李晓芳收到律师函后未搬离亦未支付拖欠的费用，导致袁春林2019年8月向本院起诉，李晓芳未到庭参与调解，仅凭2019年9月12日交接书中打印的“租约到期交接”字样无法证明双方对履行合同至租期届满达成一致，故本院认定李晓芳违约，《店面转租协议》自2019年7月11日起解除，李晓芳应支付拖欠的租金79206元和自2019年7月12日起至2019年9月11日止的房屋使用费。双方已经约定将租金调整为16000元，袁春林要求每月18000元的房屋使用费没有事实和法律依据，本院依法不予支持，李晓芳应支付自2019年7月12日起至2019年9月11日止的房屋使用费32000元。《店面转租协议》明确约定李晓芳从袁春林处接手“镖师红糖馒头”的经营权，并约定由李晓芳支付品牌使用费10000元，李晓芳亦实际使用该品牌经营一年，故对该诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，李晓芳违约导致合同解除，《租金支付协议》约定李晓芳如有违约或拖欠房租的现象，需按照店面转租协议赔偿甲方违约金30000元，但《店面转租协议》并未约定违约金，亦未约定如乙方违约押金不予返还，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告袁春林和被告李晓芳签订的《店面转租协议》自2019年7月11日起解除；二、被告李晓芳应于本判决生效之日起十日内支付原告袁春林租金人民币79206元；三、被告李晓芳应于本判决生效之日起十日内支付原告袁春林自2019年7月12日起至2019年9月11日止的房屋使用费32000元；四、被告李晓芳应于本判决生效之日起十日内支付原告袁春林品牌使用费人民币10000元；五、原告袁春林要求被告李晓芳支付违约金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3404元，因适用简易程序，减半收取计人民币1702元，由原告袁春林负担人民币375元，被告李晓芳负担人民币1327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇二〇年九月十一日书记员  殷莉萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。