黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1958号上诉人（原审被告）：邵士波，男，1971年4月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省望奎县。委托诉讼代理人：王川，黑龙江天志律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓飞，黑龙江良治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫宏鹏，男，1980年3月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：刘志文，男，1961年11月10日出生，汉族，方正县方华法律服务所法律工作者，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审被告）：大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省方正镇蚂蚁河街龙兴小区****楼东数3门。法定代表人：张晓华，经理。上诉人邵士波因与被上诉人闫宏鹏、大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司（以下简称鸿图鑫城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵士波上诉请求：撤销黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初2910号民事判决书第一项，改判鸿图鑫城房地产公司承担本息返还责任。事实和理由：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案闫宏鹏与鸿图鑫城房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，一审认定房屋买卖合同无效没有法律依据。鸿图鑫城房地产公司是房屋买卖合同的出卖人，其一房二卖应承担违约责任。邵士波与王海超一样都是代理人，合同的出卖人是鸿图鑫城房地产公司，买受人是闫宏鹏，闫宏鹏交付的购房款，也是鸿图公司给出具的收据，邵士波不是合同的当事人。买卖合同中所涉房屋是鸿图鑫城房地产公司抵账给康某、王淑娟抵木工人工费的，邵士波之所以收取卖房款，是王淑娟和鸿图鑫城房地产公司共同的授意，卖房款已给付王淑娟，庭审时，鸿图鑫城房地产公司拿出了王淑娟收到钱的收据，但后来举证时却未出示。卖房款抵了鸿图鑫城房地产公司欠下的木工人工费，受益的是鸿图鑫城房地产公司，一审判决邵士波承担还款责任显失公平。王海超买房当天签了合同当天转的款，闫宏鹏交给王海超1万元的中介费，邵士波没有收过王海超的定金。综上，一审判决邵士波承担责任错误，应驳回闫宏鹏对邵士波的诉讼请求。闫宏鹏辩称：本案中邵士波是利用鸿图鑫城房地产公司给其出具的空白并加盖公章和法人名章的商品房买卖合同及收据，出售了不属于该公司分配给他的房屋，从而获得非法利益，给闫宏鹏造成了较大的经济损失，原审法院认定买卖行为无效，返还非法所得完全正确。邵士波以宏图鑫城房地产公司名义与闫宏鹏签订商品房买卖合同，并收取了23万元房款，其行为属于欺诈，严重侵害了购房人的合法权益，对此应承担相应的法律责任。本案中争议的房屋不属于鸿图鑫城房地产公司财产，更不存在抵给木匠工时费的事实。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，邵士波的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。鸿图鑫城房地产公司经合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。闫宏鹏向一审法院起诉请求：1.判令邵士波、鸿图鑫城房地产公司返还购房款23万元，并给付占用资期间的利息按月0．5％计算28个月每月1150元计32,200元；二年租房损失15,000元，总计277,200元;2.邵士波、鸿图鑫城房地产公司互负连带清偿责任。一审法院认定事实：闫宏鹏委托从事房屋中介的王海超购买房屋，王海超得知邵士波手里有龙兴二期的顶账房子，就联系邵士波，邵士波说方正镇龙兴二期2号楼2单元1401室是自己的，2017年08月19日，王海超代理闫宏鹏在邵士波手中购买了方正镇龙兴二期2号楼2单元1401室，邵士波填写了由宏图鑫城房地产公司出具空白并已经盖章的商品房购房合同和购房发票，合同约定出卖人鸿图鑫城房地产公司，买受人闫宏鹏，所购买商品房为龙兴二期第2号楼2单元1401室，建筑面积92．64平方米，每平方价格3850元，总价格为366,664元，一次性交全款享受优惠价实收闫宏鹏230,000元，交付日期为2017年09月15日。同日，闫宏鹏的父亲闫子军转款220,000元给王海超，王海超又将款转到王海超妻子迟桂芳账户，加上之前给10，000元定金，房款总共230,000元交付完毕。交付房屋时间到期后，邵士波、鸿图鑫城房地产公司称该套房屋已经归属王玉辉了，之后闫宏鹏多次找邵士波、鸿图鑫城房地产公司索要房子，邵士波、鸿图鑫城房地产公司以各种理由推托至今。一审法院认为，闫宏鹏购买房屋，虽然商品房购房合同中出卖人是鸿图鑫城房地产公司，但是该购房合同是闫宏鹏委托王海超与邵士波达成，邵士波也称方正镇龙兴二期2号楼2单元1401室是自己的，而且房款的收款人是邵士波，因此根据合同相对性原则，该合同的权利义务人分别是买房人闫宏鹏和卖房人邵士波。商品房购房合同签订后，合同标的物方正镇龙兴二期2号楼2单元1401室的所有权发生争议和变故，房屋所有权人并非邵士波、亦非鸿图鑫城房地产公司，因此该合同侵害了案外人利益，合同应认定无效。根据法律规定，因无效的合同取得的财产应该返还。邵士波出售不属于自己的涉案房屋对闫宏鹏受到的损失均有过错，应该赔偿对方因此受到的损失。鸿图鑫城房地产公司私自开具空白并盖有公司印章的合同和购房发票，其行为也存有过错，应该对闫宏鹏受到的损失承担连带赔偿责任。闫宏鹏请求赔偿利息的请求符合法律规定，应予支持，闫宏鹏的其他诉讼请求，没有事实和法律根据，不予支持。判决：1.邵士波返还闫宏鹏购房款230,000元，按年利率6％赔偿闫宏鹏闫宏鹏利息损失计32,200元，以上合计262,200元，于判决生效之日起10日内付清；2.鸿图鑫城房地产公司对赔偿闫宏鹏利息损失32,200元负连带清偿责任;3.驳回闫宏鹏的其他诉讼请求。本院二审期间，邵士波提交如下证据：证据一、迟桂芳在中国农业银行的账户明细清单和王淑娟在黑龙江省农村信用社的存取款凭条。拟证明：2017年8月18日，邵士波的妻子迟桂芳将10万元的卖房款交付给了康某的妻子王淑娟，2017年8月19日，邵士波去银行取现金19万，交付给康某和王淑娟12万；证据二、证人康某证人证言。拟证明:邵士波受鸿图鑫城房地产公司及证人委托代卖房屋，案涉房款均已经交付给证人。闫宏鹏没有到庭，庭后本院组织其对上述证据进行了质证，闫宏鹏对证据一的真实性有异议，认为邵士波一审未提交该证据，系提起上诉后伪造的证据，转账虚假。证据二康某的证言是虚假的，案涉房屋属于案外人王玉辉，不属于鸿图鑫城房地产公司，康某没有承包合同，且和一审王淑娟的证言相互违背，其拟证明的事实系邵士波为逃避返还房产而编造的证据。鸿图鑫城房地产公司经两次传唤未到庭，视为放弃质证权利。本院认证意见:一审庭审中，三方当事人对康某、王淑娟承包龙兴二期木工的事实均无异议，闫宏鹏虽主张上述证据虚假，但未举示相反证据证明，本院对邵士波提交的证据一、证据二予以采信。该证据证明的问题需要结合案件其他事实予以综合评判。本院经审理查明，案外人康某与王淑娟承包宏图鑫城房地产公司木工，其委托邵士波帮其联系出卖鸿图鑫城房地产公司欲抵其木工工费的房屋。闫宏鹏委托从事房屋中介的王海超购买房屋，王海超联系到邵士波，2017年08月19日，王海超代理闫宏鹏签订了《商品房买卖合同》，邵士波填写了由宏图鑫城房地产公司出具空白并已经盖章的商品房购房合同，合同约定出卖人鸿图鑫城房地产公司，买受人闫宏鹏，所购买商品房为龙兴二期第2号楼2单元1401室，建筑面积92．64平方米，每平方价格3850元，总价格为366,664元，一次性交全款享受优惠价实收闫宏鹏230,000元，交付日期为2017年09月15日。同日，闫宏鹏的父亲闫子军转款220,000元给王海超，王海超又将款转到邵士波妻子迟桂芳账户，加上之前给10,000元定金，房款总共230,000元,当日，邵士波填写收取闫宏鹏房款366,664元的收据后，鸿图鑫城房地产公司加盖了财务专用章及丁光永名章。邵士波当日取出190,000元，给付康某、王淑娟120,000元，加上2017年8月18日邵士波妻子迟桂芳存入王淑娟账户的100,000元，康某、王淑娟共收到220,000元，事后康某、王淑娟给付邵士波10,000元。交付房屋时间到期后，邵士波、鸿图鑫城房地产公司均未能将案涉房屋交付给闫宏鹏。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”一审法院在没有任何证据证明本案当事人之间存在合同法第五十二条规定的无效情形下，仅以邵士波、鸿图鑫城房地产公司不是案涉房屋权利人，该合同侵害了案外人利益为由认定案涉《商品房买卖合同》无效没有法律依据。关于邵士波是否是案涉《商品房买卖合同》相对人的问题。案涉《商品房买卖合同》系鸿图鑫城房地产公司出具的盖章的空白合同，但购房款收据系邵士波填写后，鸿图鑫城房地产公司加盖的印章，且一审庭审中闫宏鹏、邵士波、鸿图鑫城房地产公司对案外人康某、王淑娟承包鸿图鑫城房地产公司木工活的事实均无异议，邵士波亦将其收取的购房款转付给康某、王淑娟，上述事实能够证明邵士波并非案涉《商品房买卖合同》的相对人。王海超系代替闫宏鹏签字，买方应为闫宏鹏，鸿图鑫城房地产公司出具了盖章的空白合同，并在邵士波填写好的购房款及房屋坐落的收据上加盖其公司的财务章，其对出卖案涉房屋系明知的，合同卖方应为鸿图鑫城房地产公司。《商品房买卖合同》、购房款收据、康某、王淑娟的证人证言、购房款的转款记录等证据相互印证，形成证据链条并结合一审庭审中三方当事人对康某、王淑娟承包鸿图鑫城房地产公司木工活的认可足以证实邵士波主张其受托卖房、房款抵偿鸿图鑫城房地产公司欠付康某、王淑娟木工费的事实成立，案涉《商品房买卖合同》合法有效。因房款已经抵偿了鸿图鑫城房地产公司欠付的工程款，结合其出具收据的行为，应视为其已经收取了合同约定的购房款，其未能按期交付案涉房屋又未进行调换，致使闫宏鹏购房目的不能实现，应承担闫宏鹏主张的返还案涉购房款本息的责任。邵士波收取康某、王淑娟的款项系其自愿给付，邵士波对闫宏鹏没有返还义务。综上，邵士波上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初2910号民事判决；二、大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还闫宏鹏购房款230,000元；三、大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿闫宏鹏购房款230,000元的利息损失（以230,000元为本金按月0.5％计算28个月，每月1150元计32,200元）；四、驳回闫宏鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7479元，由大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司负担7306元，闫宏鹏负担103元。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年九月二十三日法官助理咸雅芳书记员周小倩