河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2869号原告李漫坡，男，汉族，1986年10月10日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人王尊义，河南子午律师事务所律师，特别授权。被告王喜荣，女，汉族，1960年6月19日出生，住南阳市宛城区。委托代理人李新新，男，系被告王喜荣儿子。被告南阳齐信房地产经纪有限公司。法定代表人张国锋，任总经理。住所地：南阳市宛城区中州路与人民路向东300米路南广厦朝山小区**门面房。统一社会信用代码：91411302MA45CM1T82。原告李漫坡诉被告王喜荣、南阳齐信房地产经纪有限公司（以下简称齐信公司）买卖合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，向双方当事人送达了相关法律手续，2020年7月15日本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李漫坡及其委托代理人王尊义，被告王喜荣及其委托代理人李新新、被告南阳齐信房地产经纪有限公司的法定代表人张国锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李漫坡诉称，2019年11月14日，原告与二被告签订由被告齐信公司提供的《房产买卖三方合同》一份，约定甲方王喜荣将位于南阳市××路××花园××单元××室（建筑面积144.18平方米，房产证号20××37）以116.5万元的价格出售给乙方李漫坡。合同签订后，经三方核算确认，首付房款30.5万元（含定金），按揭贷款86万元。原告于2019年11月14日签合同当日支付定金5万元，2019年12月23日按二被告的要求通过平安银行转付给王喜荣25.5万元，合计首付款30.5万元，另支付给被告齐信公司佣金1.44万元，评估费5760元，代办按揭服务费2.58万元，履行了合同约定的全部义务。被告王喜荣违反“先过户，后付首付”的约定，至今未为原告办理房屋买卖过户登记，经委托查询，涉案房屋现仍抵押在中国建设银行南阳市人民路支行（抵押权证号1803003643），房产的评估没有进行，按揭贷款二被告只计划在平安银行房贷86万元，期限30年，但没有办理房贷手续。二被告在原告履行完合同义务后，未给房产办理过户的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的《房产买卖三方合同》；2、被告王喜荣双倍返还定金10万元；3、被告王喜荣退还首付房款25.5万元；4、被告齐信公司退还佣金、评估费、代办银行按揭贷款费4.6万元；5、案件受理费由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：房产买卖三方合同，证明：1.原被告之间买卖房产的关系成立；2.房子定金是5万元；3.付款方式约定过户当天付齐首付款；4.被告违约原告有权解除合同。第二组证据：收费条据及银行转账凭据，证明原告交了30.5万元定金，中介公司4.6万元。第三组证据：房管局调取的信息，房产证的存根及交易涉案房子在银行抵押的情况，证明交易房子已经在银行抵押，这是合同无法履行的真实原因。被告王喜荣辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约在先，定金和首付款收到了，但是现在是原告不要房子了，不是我们不卖给他。被告王喜荣未向本院提交相关证据。被告南阳齐信房地产经纪有限公司辩称，客户违约在先，现在是原告不想买房所以打官司，不同意原告诉讼请求。1.关于原告说先过户后付首付是不对的，合同上签署约定过户当日凑齐首付款，除定金外银行同贷金额。2.关于评估费、银行代办费与事实不符。3.时间约定，前期因客户征信资质存有瑕疵，延长了交易周期，在经过业主同意的情况下，业主同意顺延时间，时间约定顺延情况也导致业主方与抵押银行方时间有出入，因此导致交齐首付当日没有办法过户。除本案真实原因外，与本案还有一个次要原因，虽没有直接关系，但导致客户无力购买此房，原因是他承包的林地涉及征迁，没有落实到补偿，因此导致没有办法继续履行合同。外加春节前后的疫情，导致后期还款压力超过了自身承受能力，本合同客观事实基本情况就是这样。被告南阳齐信房地产经纪有限公司未向本院提交相关证据。被告王喜荣对原告李漫坡提交的证据质证意见为：三组证据真实性无异议，签订合同之前已经告知原告房屋有公积金贷款。被告南阳齐信房地产经纪有限公司对原告李漫坡提交的证据质证意见为：三组证据真实性无异议，关于房屋抵押的情况，签订合同之前已经告知原告，约定过户当日去解除抵押，业主方已明确告知。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2019年11月14日，原告李漫坡与被告王喜荣、齐信公司签订了《房产买卖三方合同》一份，合同主要约定：“甲方（卖方）王喜荣，乙方（买方）李漫坡，丙方（居间方）南阳齐信房地产经纪有限公司，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖事宜达成以下协议：第一条：房屋基本状况……1、甲方出售的房产位于南阳市××路××花园××单元××室，建筑面积：144.18平方米（以产权证为准）。房屋所有权证编号：宛市房权证字第**；2、交易方式：过户。……甲方保证如实陈述该房产权属情况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述产权的具体情况充分了解，乙方自愿买受该房产。第二条：成交价格及付款方式1、成交价格甲乙双方经协商一致，同意上述房产的成交价格为人民币（大写）：壹佰壹拾陆万伍仟元（小写）￥1165000.00元。2、甲乙丙三方经协商一致，签订本合同当日，乙方应支付购房定金：伍万元整，不低于总房款5%与丙方，由丙方扣除佣金后支付给甲方，作为甲方的售房定金；甲方应将产权证原件交与丙方保管，……3、付款方式：经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方以贷款方式购买上述房产，过户当天付齐首付款即总房款减定金、减银行同贷金额。剩余房款由同贷银行直接转入甲方预留在银行的指定账户。4、其他约定：甲乙双方积极配合银行贷款手续及过户手续。第三条：关于房屋过户税费承担本合同例行期间内，甲乙双方按照国家及地方相关规定自行缴纳各项税费，税费分担经甲乙双方协商，决定按照如下方式进行分担：甲方承担除个税、契税之外的其它费用（析产税、遗产税）乙方承担个税、契税……第五条：甲方的义务和违约责任（一）甲方的义务1、向乙方提供真实、完整和有效的房屋相关资料的义务。2、甲方在签订本合同时，须保证此房无任何纠纷。若有私人抵押或出租必须另行约定。……（二）甲方的违约责任1、甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用，合同不能履行的，乙方有权单方面解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内向乙方双倍返还定金。若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由甲方据实赔偿。2、甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付（包括房屋交付及房屋产权转移）给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付成交价格万分之五的违约金，合同继续履行。……第六条：乙方的义务和违约责任（一）乙方的义务……3、乙方有如其他配合甲方办理产权转移的义务。……”。合同签订后，原告即按照约定支付给被告王喜荣房屋定金50000元，向被告齐信公司交纳了房屋佣金14440元，评估费5760元，代办按揭服务费25800元。同时，经三方核算确认，首付房款为305000元（含定金），按揭贷款86万元。原告又支付给被告王喜荣首付款255000元。后原、被告双方对房屋过户问题产生争议，经三方多次协商未果，故原告诉至法院。另查明，原、被告双方买卖的南阳市××路××花园××单元××室的房屋所有权人为被告王喜荣，2018年3月20日该房屋在中国建设银行股份有限公司南阳人民路支行办理有抵押贷款200000元，房屋他项权证号1803003643，现该房屋仍抵押在中国建设银行南阳人民路支行。本院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。本案中原告李漫坡与被告王喜荣、南阳市齐信地产经纪有限公司签订的《房产买卖三方合同》系双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。现原告李漫坡于2019年12月23日按合同约定支付了购房定金及首付款共计305000元，而被告王喜荣未按照合同约定于原告支付首付款当日办理房屋产权过户手续，且被告王喜荣所有的房屋至今仍在银行有抵押贷款并设立有他项权，其在签订房产买卖三方合同后未积极解除抵押以便于房屋产权过户，致使原告要求被告办理房屋产权过户的合同目的无法实现，故现原告主张解除《房产买卖三方合同》，符合相关法律的规定及双方合同的约定，本院予以支持。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方签订的《房产买卖三方合同》中约定：“甲方提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用，合同不能履行的，乙方有权单方面解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内向乙方双倍返还定金。若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由甲方据实赔偿。”故现原告要求被告王喜荣双方返还定金100000元及购房首付款255000元的主张，理由正当，本院予以支持。对于二被告辩称已告知原告房屋抵押的事实，过错主要在原告的主张，未提交相关证据，而被告在双方房屋买卖合同签订后，应积极主动解除房产抵押，以便于房屋产权过户，其怠于解除抵押权致使原告对房屋产权是否能够过户产生不安，在原告要求过户不能的前提下要求解除合同，原告并无过错。因此对被告辩称的主张，缺乏依据，本院不予支持。三、对于原告要求被告齐信公司退还佣金14440元、评估费5760元、按揭服务费25800元的主张，被告齐信公司作为居间方，应积极促成原被告双方按照约定履行合同，但其收取的房屋佣金后，双方仅对合同进行了部分履行，考虑到被告齐信公司为合同签订及履行做了前期工作，故该项费用应酌定返还10000元为宜。对于评估费及按揭服务费，因评估并未进行，而银行按揭贷款也未办理成功，故原告要求退还评估费及按揭服务费的主张应予支持。被告齐信公司应退还给原告房屋佣金、评估费、代办银行按揭服务费共计41560元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告李漫坡与被告王喜荣、南阳齐信房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订的《房产买卖三方合同》。二、限被告王喜荣于本判决生效后十日内返还原告李漫坡双倍定金100000元。三、限被告王喜荣于本判决生效后十日内返还给原告李漫坡购房款人民币255000元。四、限被告南阳齐信房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还给原告李漫坡评估费、代办银行按揭服务费人民币41560元。五、驳回原告李漫坡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元，由被告王喜荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁心然二〇二〇年九月九日书记员  朱熙宁