湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9448号上诉人（原审被告、反诉原告）：王侃，男，1979年1月29日出生，汉族，住湖南省湘乡市望春门草萝巷**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴珊，女，1969年3月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**。委托诉讼代理人：李旻珈，湖南环海律师事务所律师。上诉人王侃与被上诉人吴珊房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈艳向本院提出上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5132号民事判决，依法改判；2.涉诉一二审费用全部由被上诉人承担；3.将涉嫌偷税漏税的案件线索移交司法机关。事实与理由：1.依据法律规定，开具发票是强制性义务，被上诉人一直没有提供租金发票，上诉人才没有按时支付租金，上诉人系履行抗辩权，不构成违约；2.上诉人并非拒绝交租，而是因发票、漏水、限水限电等诸多原因，并且双方亦多次协商，并确定无论转让成功与否，都于2020年4月30日交房并结算，但被上诉人于2020年4月28日径先起诉。3.2018年12月25日，涉案房屋屋顶漏水，造成上诉人公司被水淹，直接经济损失10万余元，上诉人与被上诉人或者物业公司未达成任何赔偿协议，一审法院认定物业公司减免物业费及停车费为漏水事件的赔偿，事实不清，证据不足，且未经鉴定就认定系公共部分设施问题，存在错误。4.被上诉人2019年2月26日就威胁并书面通知上诉人解除合同，早于上诉人于2020年4月25日提出解除的时间，一审法院认定上诉人先于被上诉人提出解除合同，与事实不符。5.上诉人对涉案涉案房屋进行了装修，被上诉人提前解除合同，应当赔偿损失。6.上诉人承租的房屋用于红酒公司经营，疫情期间该房屋所在的阳光100小区商业街全面封闭，无法经营，故上诉人不应履行支付租金的义务。7.一审法院开庭时间书写错误。综上，请求法院支持上诉人的请求。被上诉人吴珊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据予以支撑，应当予以驳回。。吴珊向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2.判令王侃支付所欠租金68630.7元及违约金20589.21元，共计89219.91元（欠付租金暂计算至2020年6月份，违约金以欠付租金为基数，按30%的标准计算）；3.判令王侃向吴珊支付提前解除合同的违约金10000元；4.判令王侃支付房屋使用费（按照合同约定的租金为标准，自2020年7月份计算至被告实际返还商铺之日止）；5.判令王侃支付物业管理费（按859.64元/月为标准计算，自2020年1月份支付至实际返还商铺之日止）；6.判令王侃于合同解除之日起60日内办理营业执照地址变更事宜；7.王侃承担本案诉讼费用。王侃向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》（该合同及补充协议存续期至2020年4月30日止）；2.判令王侃向吴珊退还房屋租赁押金20000元；3.判令王侃向吴珊提供自2017年1月1日至2019年10月31日已缴纳租金的所有发票（共计267180元）；4.判令王侃向吴珊赔偿房屋漏水导致的装修及财产损失10000元；5.判令王侃免除2019年1月（因涉案商铺漏水导致停业1个月）、2020年2月、2020年3月（因新冠疫情爆发停业2个月）；6.判令王侃向吴珊支付装修房屋的损失50000元；7.判令王侃向吴珊支付搬迁费用5000元（以实际搬迁费用票据为准）；8.判令王侃承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：2016年10月26日，吴珊（出租方，甲方）将其位于长沙市岳麓区阳光100国际新城三期55栋151号商铺出租给王侃（承租方，乙方），并签订了《商铺租赁合同》，约定：“一、商铺状况甲方将位于长沙市岳麓区阳光100国际新城三期55栋151号商铺出租给乙方使用，商铺购买合同编号：715107995，商铺面积214.74平方米，乙方租赁此商铺用于红酒公司经营。二、租赁期限1.商铺租期自2016年11月1日起至2021年12月31日止，共计五年零二个月。2.考虑到乙方需要时间装修，双方约定从2017年1月1日计租金……三、租金、押金及交纳方式1.第一年（从2017年1月1日至2017年12月31日），商铺每月租金为7500元，年租金为90000元整。每满一年，商铺租金在上一年基数上递增5%。2.乙方以转账形式向甲方支付租金，租金为每季度支付一次，第一次支付于2016年11月1日前交至甲方，之后的租金于2017年1月1日起每季度最后一个月的10日前交至出租方……3.签订本合同时，乙方需向甲方支付20000元作为押金，租期到期且乙方结清各种费用后，甲方应全额退还押金给乙方。4.甲方同意乙方第一年租金先按80000元支付，余额10000元在2018年6月30日前补交。四、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，且押金不退：1.乙方擅自将商铺转租、转让或转借的……3.乙方拖欠租金累计达10天的，且双方协商无果。五、费用缴纳1.物业管理费乙方自行向物业公司交纳。甲方已预先缴纳的，由乙方向甲方支付……3.维修费租赁期间，由于乙方导致租赁商铺的质量或内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责……七、其他事项……2.乙方在不破坏商铺主体结构的基础上可根据经营需要进行装修，乙方的装修、修缮及经营情况与甲方无关。租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及商铺架构……5.租赁期间，甲乙双方不得提前解除合同，否则违约一方须向对方支付违约金10000元整。6.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲方双方互不承担责任……”上述合同签订后，吴珊依约将涉案房屋交付给王侃使用，王侃亦依约向吴珊缴纳了20000元押金，王侃装修完后即投入经营使用，用于经营湖南苏菲玛索贸易有限公司，王侃为该公司法定代表人，该公司登记的住所地为湖南省长沙市岳麓区岳麓街道南二环一段**阳光壹佰新城**地块******（即涉案商铺所在地）。2017年9月21日，吴珊（出租方，甲方）与王侃（承租方，乙方）签订《商铺租赁补充协议》一份，约定：“甲乙双方已于2016年10月26日签订了《商铺租赁合同》，现根据使用后的实际情况，经协商一致，订立本补充协议：1.原商铺租赁合同中约定的租金均为不含税价格。乙方自愿承担自原商铺租赁合同生效日起因此产生的所有税费（税种及税率以税务机关要求为准）。2.未经甲方书面同意，乙方未按照原商铺租赁合同的约定按时缴纳租金的，每延迟一天按应缴租金的1%向甲方支付违约金……4.乙方在商铺租赁到期或合同终止之日起60日内办理营业执照地址变更事宜，逾期不办理的，甲方有权不退回押金。5.乙方在商铺租赁到期或合同终止之日起3日内向甲方交还商铺，乙方未按时交付的，每延迟一天按200元的标准向甲方支付违约金。6.本补充协议与原商铺租赁合同不一致的，以本补充协议约定为准……”。上述合同履行过程中，王侃依约向吴珊缴纳租金至2019年10月31日。后王侃因经营困难，且吴珊未提供租金发票，2020年年初又遭遇新冠肺炎疫情爆发，王侃未再向原告履行租金支付义务。因新冠肺炎疫情管控影响，王侃所经营的涉案商铺在2020年2月、3月份处于停业状态。2020年4月25日，王侃向吴珊发送微信通知，载明：“吴珊女士：受今年新冠疫情爆发，小区长时间封闭影响，造成我承租您的门面经营困难，并根据国家相关政策多次向您申请减免部分租金遭拒，故我根据合同“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”之条款，特向您申请解除合同，退还押金，恳请同意或协商为盼。”2020年4月28日，吴珊诉至本院。吴珊起诉后，王侃停止了涉案商铺的经营，2020年6月28日，王侃将涉案商铺腾空退还给吴珊。另查明，2018年12月25日，涉案商铺二楼顶部（王侃装修吊顶内）主下水管道因老化爆裂，水管内的水漏入涉案商铺，致使原告商铺内部分财物及装修受损。事发后，王侃将此事通知了吴珊及涉案商铺所在的阳光壹佰物业发展有限公司，吴珊通知该物业公司派人到场进行了维修，并对王侃所租商铺内因漏水受损的装修部分及受损财物进行了修复和维修，后经王侃与阳光壹佰物业发展有限业公司协商，就王侃因此次漏水事件所遭受的损失，由该物业公司减免王侃3000元物业费以及两台车辆一年的停车费1960元。一审法院认为，吴珊与王侃签订的涉案《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并履行各自的合同义务。关于本案违约责任如何认定的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，王侃作为承租人，依约按时足额向吴珊支付租金系其合同义务。然其在合同履行过程中，自2019年11月1日起未再向吴珊履行租金支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然王侃称吴珊未向其提供租金发票，但双方已在涉案《商铺租赁补充协议》第1条明确约定：“原商铺租赁合同中约定的租金均为不含税价格。乙方自愿承担自原商铺租赁合同生效日起因此产生的所有税费。”因此，王侃以吴珊未提供租金发票为由拒绝支付租金的理由显然不能成立。关于吴珊要求解除涉案租赁合同及补充协议的问题，因本案王侃已于2020年4月25日向原告（反诉被告）吴珊发出微信通知要求解除上述合同，并在其反诉请求中亦提出要求解除上述合同，故应视为双方均同意解除涉案租赁合同及补充协议，至于具体的解除时间，因王侃提出解除合同在先，吴珊向本院提起诉讼的时间在后，故本院以吴珊向本院提起诉讼本院立案之日即2020年4月28日为双方合同解除之日。关于吴珊主张的要求王侃于租赁合同解除之日起3日内搬离租赁商铺的诉请，因目前王侃已将涉案商铺腾空并退还给吴珊，吴珊该项诉求已无事实依据，故对其该项诉请，不予支持。关于吴珊要求王侃支付欠付的租金及拖欠租金的违约金问题。本案中，王侃自2019年11月1日起未再履行租金支付义务，故对涉案租赁合同解除之前即2020年4月28日之前欠付的租金，理应支付给吴珊。根据双方签订的租赁合同约定的租金标准，王侃2019年应支付给吴珊的年租金为99225元，故王侃自2019年11月1日至2020年4月28日期间应支付给吴珊的租金为，99225元÷12个月×2个月+（99225元+99225元×5%）÷12个月×3个月+（99225元+99225元×5%）÷12个月÷30天×28天=50687.44元。但考虑到租赁合同履行过程中因涉案商铺主下水管道爆裂漏水，因维修给王侃所租涉案商铺的经营造成了一定影响，故一审法院结合其经营受影响的实际情况对其前述所欠付的租金予以酌情减少，酌定由王侃支付吴珊租金40000元。关于拖欠租金的违约金认定问题，虽然吴珊要求王侃按欠付租30%的标准支付违约金，但该标准并无合同依据，且该违约金标准过高，同时，双方的租赁合同已被认定解除，故对违约金本院根据王侃欠付租金的实际情况及金额酌情予以调整，酌定由王侃一次性支付原告吴珊违约金10000元。关于吴珊要求王侃支付房屋占有使用费的问题。本案中，虽然双方签订的涉案租赁合同已被认定自2020年4月28日解除，但王侃直到2020年6月28日才将涉案商铺退还给吴珊，故对2020年4月29日至2020年6月28日期间的房屋占有使用费，其理应依据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准支付给吴珊。根据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，王侃2020年应支付给吴珊的年租金标准为104186.25元，故本院认定由王侃按104186.25元/年的租金标准向吴珊支付房屋占有使用费，综上，王侃自2020年4月29日起至2020年6月28日期间应支付给吴珊的房屋占有使用费为104186.25元/年÷12个月×2个月=17364.38元。关于吴珊要求王侃支付提前解除租赁合同的违约金10000元的问题。虽然王侃向吴珊发出解除租赁合同的通知在先，但吴珊在起诉时亦同意解除涉案租赁合同，且本院已经支持其要求支付拖欠租金违约金的诉请，同时，王侃最终提出解除合同的通知原因在于其因新冠肺炎疫情影响且吴珊未同意减免租金而无力再继续经营涉案商铺的情形下提出，此种情形与合同当事人一方单独擅自提前解除合同的行为应有所区别，因此，考虑到上述实际情况，对吴珊提出的该项诉讼请求不予支持。对王侃要求吴珊返还房屋租赁押金20000元的反诉请求。因双方租赁合同已经解除，故对王侃缴纳的20000元租赁押金，吴珊理应予以返还。但因王侃仍拖欠吴珊部分租金未支付，故其缴纳的20000元押金应先折抵其欠付租金。折抵该押金后，王侃还应支付吴珊欠付的租金40000元-20000元=20000元。对王侃要求吴珊提供其已交租金的发票267180元的反诉请求。因双方在涉案租赁补充协议中已明确约定吴珊向其收取的租金均为不含税价格，王侃自愿承担自商铺租赁合同生效之日起产生的所有税费，故其上述反诉请求缺乏事实依据，不予支持。对王侃要求吴珊赔偿房屋漏水导致的装修、财产损失10000元并免除2019年1月租金（因涉案商铺发生漏水事件导致停业）的反诉请求。因涉案商铺所在的阳光壹佰物业发展有限业公司已对王侃所租涉案商铺因主下水管爆裂漏水而遭受的装修、财物损失进行了修复和维修，并对其损失进行了相应补偿，此后，王侃亦未再向吴珊和阳光壹佰物业发展有限业公司主张其他权利，可知，双方已就此事处理完毕。同时，一审法院在计算其拖欠吴珊的租金时对欠付的租金亦予以了酌情减免，故对其该项诉请，不再予以支持。对王侃要求吴珊免除2020年2月、3月份租金（因新冠疫情爆发停业）的诉请。虽然2020年新冠疫情爆发属于不可抗力事件，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，王侃自2019年11月1日起即未再依约向吴珊履行租金支付义务，其违约行为发生在不可抗力事件发生之前，故根据前述法律规定，对其要求减免2020年2月、3月份租金的诉请，一审法院不予支持。对王侃要求吴珊支付因违约导致解除涉案租赁合同产生的装修损失及搬迁费的诉请。通过前文分析可知，本案王侃未依约及时足额支付租金，违约责任在于其本人，故对其该项反诉请求，不予支持。一审法院判决如下：一、确认吴珊与王侃于2016年10月26日签订的《商铺租赁合同》、2017年9月21日签订的《商铺租赁补充协议》于2020年4月28日解除；二、限王侃于本判决生效之日起十日内向吴珊支付欠付的租金20000元、拖欠租金的违约金10000元、房屋占有使用费17364.38元；三、驳回吴珊的其他诉讼请求；四、驳回王侃的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1140元、反诉案件受理费962.5元，由吴珊负担600元，由王侃负担1502.5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，吴珊与王侃签订的涉案《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。王侃作为承租人，依约按时足额向吴珊支付租金。但其自2019年11月1日起未再向吴珊履行租金支付义务，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然王侃辩称因吴珊未向其提交发票，违约在先，但对方却经先起诉。本院认为，双方已在涉案《商铺租赁补充协议》中约定，由吴珊承担所有税费，但吴珊并未提交任何证据证明其向王侃支付任何税费，且吴珊也以向法院起诉的方式，表示双方已无法达成一致意见，故王侃抗辩不缴纳租金的理由，不能成立，本院不予支持。关于合同解除的时间。本案中，吴珊于2019年2月26日通过粘贴通知的方式，要求解除涉案的租赁合同，王侃又于2020年4月25日向原告吴珊发出微信通知要求解除上述合同，通过双方的微信聊天记录可知，双方就是否解除合同及解除的后果，均多次进行协商，并未达成一致。之后吴珊向一审法院提起诉讼，要求解除合同，王侃在反诉请求中亦提出要求解除上述合同，故可以认定双方当事人法院诉讼中，均同意解除合同，一审法院确定按吴珊起诉时间即2020年4月28日为合同解除时间，有事实和法律依据，本院予以确认。关于上诉人王侃主张屋顶漏水造成的损失问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人王侃提交的证据不能证明漏水系因吴珊商铺质量问题造成，上诉人在一审亦未就损失原因、装修残值申请鉴定，且涉案商铺所在的阳光壹佰物业发展有限业公司对王侃所租涉案商铺因主下水管爆裂漏水而遭受的装修、财物损失进行了修复和维修，并对其损失进行了相应补偿，故对上诉人王侃的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张的装修损失。本院认为，因王侃未依约及时足额支付租金，存在违约，故对其要求支付装修损失的主张不应支持，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于上诉人王侃提出因疫情影响经营，应当减免租金的上诉请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，系原被告均无法预见的客观情况变化，且关停门店配合疫情防控不仅是承租人的义务，亦是出租人的责任。因此造成的损失，根据公平原则，双方均应分担责任。因此，对上诉人要求减免2020年2月1日至3月31日期间门面租金的主张，故上诉人王侃仍应支付该期间一半的租金，具体的金额为（99225元+99225元×5%）÷12个月×2个月×50%≈8682元，一审法院对此认定有误，本院予以纠正，根据一审法院的计算，经抵扣后王侃还应支付吴珊欠付的租金20000元，在减去上述应减免的租金，上诉人王侃欠付的金额为11318元。综上所述，王侃的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5132号第一项、第四项，即确认吴珊与王侃于2016年10月26日签订的《商铺租赁合同》、2017年9月21日签订的《商铺租赁补充协议》于2020年4月28日解除，驳回王侃的其他反诉请求；二、变更长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5132号第二项为：限王侃于本判决生效之日起十日内向吴珊支付欠付的租金11318元、拖欠租金的违约金10000元、房屋占有使用费17364.38元；三、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5132号第三项，即驳回吴珊的其他诉讼请求；四、驳回吴珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1140元、一审反诉案件受理费962.5元，由吴珊负担780元，由王侃负担1322.5元。二审案件受理费984元，由上诉人王侃负担804元，由被上诉人吴珊负担180元。本判决为终审判决。审判长 左武审判员闵俊伟审判员蔡晓二〇二〇年九月十四日书记员 谢     威     源附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。