广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16585号原告：刘晓明，男，汉族，1969年1月9日出生，身份证登记住址：广州市越秀区。原告：章伟明，女，汉族，1968年11月13日出生，身份证登记住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘晓明，系章伟明丈夫。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地广州市从化区江埔街御景路**。法定代表人：罗明亮，该司经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，公司职员，联系地址。原告刘晓明、章伟明与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称从化雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告刘晓明、被告从化雅居乐公司委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓明、章伟明提出诉讼请求：1.判令被告退还原告违法违规装修总价与实际装修市场评估价（扣除法定利润后）的差额752600元；2.判令被告支付房屋严重缺陷导致的延期交房违约金321777.29元；3.判令被告完成雅居乐名门半岛花园L137-1-403房天面玻璃雨棚防水节能达标整改，整改未完成的，被告继续支付逾期交房违约金至原告实际收楼为止；4.判令被告赔偿两原告为处理商品房质量问题所耗费的人工费9000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，三个文件所涉及的内容表明被告所提供的格式合同实施了商品房捆绑装修的违法违规销售，达到非法占有群众财务的目的，涉嫌强迫交易，违反了国家部委关于禁止变相加价等规定。《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实际交付标的物的市场评估价格远低于原告所支付的装修工程总价格，违反了价格法的规定，构成价格欺诈。被告提供的商品房存在重大质量缺陷，构成质量违法和合同违约，原告有权要求被告退还所收取的装修差额款752600元。原告于2017年6月23日按照认购书和商品房买卖合同的约定，分两次向被告支付了1269445元、858240元。毛坯房交付的时间是2017年9月15日，但原告经现场检查发现，房屋完全不具备毛坯房移交的法定条件，包括水电气未安装到户并具备使用条件、房屋大门等门禁系统未安装、房屋内上下天面楼梯及玻璃棚未施工、楼道公共照明等装饰工程未完工、电梯未取得准用合格证、小区道路路面等未完成。暂截至2020年3月31日计算，被告逾期交付毛坯房的时间为928天，应承担逾期交付房屋的逾期交房责任。按照合同的约定，逾期超过180天的，应以已付楼款0.2‰计算。因合同约定的分段分标准计算属于格式条款，应作不利于提供格式条款一方的解释。经计算，被告逾期交付毛坯房应承担235608.99元的逾期交房违约金。装修合同的违约金约定与商品房买卖合同一致，装修合同约定的交付时间为2018年11月15日，暂截止2020年3月31日，逾期502天，被告逾期交付装修房屋的违约金为86168.3元。综上，逾期交房的违约金合计为321777.29元。涉案房屋还存在天面玻璃雨棚防水和节能质量问题、房屋外观质量差、地砖空鼓松动、砖错台严重超标、防水层施工质量差、砖缝不顺直、未作抹缝处理、排水坡度不够顺畅、砖块开裂、砂浆保护层开裂、地漏未安装等问题。原告为了敦促被告返工整改，共往返超过12次，精力消耗殆尽，保守预测人工工时付出达到15个工日，按照每个工日600元计算，被告应赔偿原告人工费9000元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告从化雅居乐公司答辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，原告购买的是带装修的房屋，双方在签订认购书和商品房买卖合同时对此是明知的，房屋的装修价款是房屋款的一部分。被告部分同意原告的第二项诉讼请求，涉案小区的永久用电经越秀区法院向从化供电局核查已经接通，被告已于2020年3月16日再次书面通知原告在2020年3月20日前收楼，原告在2020年3月20日之后未收楼的责任应由其自己承担。被告不同意原告的第三项诉讼请求，对于天面雨棚的整改属于合同约定的保修责任范围，被告愿意承担保修责任且目前已经整修完毕。被告不同意原告第四、第五项诉讼请求。经审理查明，2017年4月23日，原、被告签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，约定两原告向被告认购雅居乐名门半岛花园L137栋1梯403房（以下简称涉案房屋），建筑面积为132.69平方米，该物业毛坯售价1269445元，于2017年9月15日前交付使用。同时两原告自愿选择豪华装修的装修标准，原告在毛坯房收楼后即委托被告进行装修，装修总价为858240元，装修的交房时间为毛坯交房后的13个月等。2017年4月25日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201704254543），其中约定原告购买雅居乐名门半岛花园住宅楼工程37幢第自编L-137栋1梯4层403房，房屋地址从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-137栋1梯403房；建筑面积132.69平方米；总金额为1269445元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交房手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按被告按已付房价款的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。合同第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到起时生效。《补充协议》第五条约定：商品房达到交付条件后，被告应以短信或快递的方式通知原告办理交付手续。被告交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为被告已经按期交付，交付日期以被告通知的交付日期为准。关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。原告在办理商品房交接手续时，除乙方能够出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定的日期完成原告交付该商品房的义务，原告不接收的，被告不承担买卖合同第十四条约定的逾期交房责任。原告在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由原告一次性书面提出异议，由被告负责保修，但该异议不构成原告拒绝收楼的抗辩理由。第九条约定，关于装饰、设备标准，在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存在瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的质量问题予以整改或提供整改方案。被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交房，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交房，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同未其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原、被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。2017年4月25日，两原告向被告出具《确认书》，明确两原告购买的房屋为毛坯交房，具体的交房标准在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚，两原告在收楼后委托被告进行装修，具体的装修标准、价格以装修合同约定为准。两原告清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。两原告特别承诺：两原告清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，两原告不以此为由解除装修合同，同时两原告授权被告根据需要聘请有相应资质的装修公司为两原告上述房屋进行装修。被告的样板房只是装修展示，实际装修标准以装修合同约定的装修标准为准。2017年4月25日，两原告向被告出具《毛坯收楼确认书》，内容为两人已接收了涉案的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日（装修合同约定时间）开始计算。2017年4月25日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中约定：甲、乙双方就乙方购买的广州市从化区雅居乐名门半岛花园三期4组团自编L-137栋1梯403房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-137栋1梯403房；第二条、委托事项：甲方及甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以甲方实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为858240元；第六条、装修工程期限交房期限：1.双方确认装修交房时间为2018年11月15日；2.甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知收楼，逾期收楼除甲方的装修交房时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交房通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条、其他：2.乙方已清楚了解认购本物业为毛坯交房，之后委托甲方进行装修，乙方的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，乙方对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。诉讼中，两原告确认2017年4月25日签订的《确认书》、《毛坯收楼确认书》的真实性，但表示该两文件是受被告强迫签订的，且签订的时间是在刚买楼的时候，明显不合理；即便原告委托了被告，被告自己建设自己验收，属于无效代理、违法代理，故对上述《确认书》、《毛坯收楼确认书》的合法性不予确认。诉讼中，被告确认收到了两原告就涉案房屋支付的2127685元：一部分是买卖合同约定的1269445元，一部分是装修合同约定的858240元。2020年3月16日，被告根据原告在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》中所载的通讯地址向原告发出《催收楼通知书》，要求原告于2020年3月20日前办理上述涉案房屋的收楼手续。庭审中，两原告确认其收到了被告发出的上述催收楼通知书，但称因房屋天面、玻璃房存在质量问题，故两原告至今尚未办理收楼手续。经本院在另案中发函给广东电网有限责任公司广州从化供电局，该局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》，复函内容为：1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）；2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。被告表示该附件1中的用户清单所记载用电地址为T3-B-13-403即为涉案房屋。两原告确认该复函的真实性，但表示从化供电局的复函不是涉案房屋具备永久用电条件的法定证明文件，故不认可复函的合法性、关联性。为证明涉案房屋已具备永久用电条件，被告诉讼中还提交了：1.《业主登记表》复印件，显示涉案房屋商品房买卖合同编号为201704254543，自编号L-137栋2梯403房，公安门牌号为××403房，产权人为两原告。两原告称该《业主登记表》无原件，对其真实性不予确认，但两原告表示确认涉案房屋的公安门牌地址与《业主登记表》记载一致。2.被告称由供电局提供的用电地址截图打印件，显示用电编号为0800840011936321，地址广东省广州市从化区T3-B-13-403,××**，******。两原告称该截图打印件无原件可供核对，对其真实性不予确认。3.被告称通过拨打95598供电服务热线，查询用电编号为0800840011936321用电情况的短信截图。该短信内容为：【广州供电局】尊敬的用电客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司，户号0800840011936321，地址广东省广州，地址广东省广州市从化区街口畔溪五街雅居乐****梯），您2020年05月用电量0度，分摊电量为0度，电费0元。两原告确认上述短信截图的真实性，并表示其根据被告提供的用电户号，原告去了中国南方电网越秀营业厅查询，营业厅的人员告知原告，启用用户编号为0800840011936321用户表的时间是2019年12月30日，但两原告认为这并非涉案房屋具备永久用电条件的官方证明。两原告认为涉案房屋至今都不具备永久用电条件。同时，涉案房屋虽然公示了竣工验收备案表，但是两原告称涉案房屋的实际情况与竣工验收备案表不相符，根本没有竣工。诉讼中，原告表示其诉讼请求第三项中所指的天面玻璃雨棚防水节能达标一项，被告已经整改，整改后的天面玻璃雨棚已经与其他整改用户的天面玻璃雨棚的构造一致。整改后的结果是否符合设计和施工验收规范的要求，需进行符合法定程序的检查和验收。原告还表示其2020年9月5日到涉案房屋现场，房屋外墙防水工程及天面地漏格栅未完成。本院认为：两原告与被告就涉案房屋签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，考察上述合同的内容，两原告购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，两原告在签约时需要同时签署商品房买卖合同和装修合同，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，而是与《广州市商品房买卖合同（预售）》共同构成房屋买卖双方主要权利义务内容的购房协议。即被告将涉案房屋的总房价拆分为毛坯房购买价和装修价两部分，被告的定价行为扰乱房地产交易市场秩序，但并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。故《雅居乐名门半岛花园认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》有效，对原被告双方均具有约束力。因装修价是房屋总价的构成部分，原告要求被告退还装修差额752600元，缺乏理据，本院不予支持。两原告如约支付了购房款，被告未依约交付房屋已构成违约，两原告主张被告承担逾期交房违约责任，依据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金的起算日期，如上所述，两原告支付的购房款分为毛坯房购买价和装修价两部分，两原告确认并向被告出具了《确认书》、《毛坯收楼确认书》，确认于2017年4月25日接收了毛坯房并委托被告进行装修。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。两原告否认《确认书》、《毛坯收楼确认书》的合法性，但未能提供证据予以证实，对原告的主张本院不予采信。《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》明确约定装修交房的时间为2018年11月15日，因被告未能在约定交房时间提供“永久用电”，房屋不符合使用条件的情况下，两原告拒绝收楼的理由正当，被告应自2018年11月16日起向两原告承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的截止日期问题。被告称广东电网有限责任公司广州从化供电局于2020年5月9日向本院出具《关于对的复函》附件1中的用户清单所记载用电地址为T3-B-13-403即为涉案房屋。虽然两原告对此不予确认，但是结合《业主登记表》复印件的内容、被告称由供电局提供的用电地址截图打印件、95598供电服务热线查询用电编号为0800840011936321用电情况的短信截图，被告主张的用电地址T3-B-13-403对应的公安门牌地址是××403房即涉案房屋，对应的用户编号是0800840011936321，上述证据能够相互印证，故本院采信《业主登记表》复印件的内容，采信被告提交的用电地址截图打印件，采信《关于对的复函》附件1中用电地址T3-B-13-403即为涉案房屋。《关于对的复函》已明确答复“雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产2019年12月30日前已完成户表安装，已实施一户一表、具备居民永久用电条件”，涉案房屋包含在用户清单中，故广州市供电局已函复证实涉案房屋于2019年12月30日前“已实施一户一表、具备居民永久用电条件”。在此情况下，原告应按照2020年3月16日发出的《催收楼通知书》，于2020年3月20日前往办理收楼手续。2020年3月20日之后未办理收楼手续的后果不应由被告承担，故逾期交房违约金应计算至2020年3月20日止。被告逾期交房自2018年11月16日起至2020年3月20日止共计491天。关于逾期交房违约金的计算标准，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第九条第5点进行了约定，两原告主张该条款参照合同法关于格式条款的理解，应按照已付楼款总额的0.2‰计算，理据充分，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付逾期交房违约金为208938.67元（491×2127685×0.2‰）。原告主张超过上述核算金额的逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告诉请主张被告完成涉案房屋天面玻璃雨棚防水节能整改一节，现原告已确认被告整改，故本院不再调处。原告主张的涉案房屋存在的质量问题及被告整改是否符合要求的问题，因双方已明确约定被告承担的是整改、维修责任，而非逾期交房违约责任。两原告要求被告因此承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张的人工费9000元，原告未提供证据予以证实，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应向原告刘晓明、章伟明支付逾期交房违约金208938.67元；二、驳回原告刘晓明、章伟明的其他诉讼请求。付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14550元，由原告刘晓明、章伟明共同负担11744元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2806元。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨银桃二〇二〇年九月二十二日法官助理刘晓垌