江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2762号原告：西安羽若雪兮商贸有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区凤城一路南北两侧海荣御城第********，统一社会信用代码916101323337206719。法定代表人：张耀盼，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘晓东，陕西观瀚律师事务所律师。被告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省，住所地江西省上饶市广信区凤凰西大道******代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红娟，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓燕，该公司员工。原告西安羽若雪兮商贸有限公司诉被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西安羽若雪兮商贸有限公司法定代表人张耀盼及其委托诉讼代理人刘晓东、被告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人张红娟、陈晓燕到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告西安羽若雪兮商贸有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月30日解除并依法判令被告返还原告履约保证金人民币5万元及质量保证金5000元，2020年2月1日-3月31预交租金64704.93元；二、请求依法判令被告向原告赔偿各项损失50万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月21日，原告与被告签订了“上饶新城吾悦广场”《商铺租赁合同》，被告将位于上饶市的区域出租给原告。该商铺位于上饶新城吾悦广场内第四层，建筑面积为882.34平方米，租赁期限自2019年6月21日至2027年6月20日止，经营品牌为乐玩儿蹦酷，经营用途为生活配套。租金经《租金变更协议》约定，第1个租约年每期（每三个月为一期）97057.4元，租金支付方式为按每3个月为一个交租期转账交付。合同签订之初，被告承诺负责协调办理原告承租商铺的消防验收事宜，保证原告可以经营未成年儿童游乐项目（因为原告面对的主要是未成年儿童，经营场所所处楼层有强制性消防规定，只能在商场的三层以下经营，原告承租的商铺属于四层，但是被告称原告承租的商铺属于“双首层”即从1号门进入的话属于三层，从2号门进入的话属于四层），为此原告向被告另行支付消防费用5万多元，但是此后被告一直未能履行该承诺，致使原告无法正常经营。2020年1月起，我国发生了新型冠状××疫情这一突发公共卫生事件，该事件不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。为应对这一突发事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。原告租赁的商铺也因这一不可抗力影响，未能进行经营活动，无法实现租赁合同约定的目的。基于上述事实，原告租赁房屋已无实际意义，原告在2020年1月30日通过微信方式向被告公司运营负责人周键通知解除双方之间的租赁合同及商业管理服务协议，并要求退还履约保证金5万元及管理服务保证金3万元，当时被告公司同意原告的请求，但一直未能给原告办理退款事宜。原告认为，被告故意隐瞒原告承租商铺不能经营未成年人儿童游乐项目，且未能履行其协调办理消防验收事宜义务的行为，已经构成根本违约，原告有权解除合同，基于上述事实，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提出诉讼，望判如所请！为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：一、1、【上饶】新城吾悦广场租赁合作意向书一份；2、【上饶】新城吾悦广场租赁合同一份；3、租金变更协议一份；4、原告负责人与被告曹润东总经理的微信聊天记录。用以证明：1、2018年10月份，原告得知被告招商信息后，与被告洽谈租赁合作意向，因原告经营业态属于儿童游乐项目，根据法律规定只能设在商场的三层及三层以下，因此原告与被告签订的合作意向书中预定的商铺就是位于吾悦广场的三楼。2、2018年12月，原告与被告签订正式《租赁合同》时，被告将原告的租赁场所更换至四层并一再解释称，吾悦广场属于双首层结构，原告现在租赁的场所属于双首层结构的三层，完全可以经营儿童游乐项目，被告为打消原告疑虑，承诺由原告向被告交纳二次消防改造费用，被告负责为原告办理二次消防手续，保证正常开业。原告基于对被告的信任才租赁该商铺经营蹦床、手工DIY，乐高、轮滑、考古等儿童游乐项目，租赁面积882.34㎡，租赁期限至2027年6月20日止。3、原、被告经协商将原租赁合同中的第一租约年第二、三、四期的租金标准变更为97,057.4元。二、1、上饶吾悦广场项目工程条件预案申报表（筹备期）2、原告经营的乐玩儿蹦酷装修图（2张）；3、原告向被告交纳二次消防费用52,940.4元；4、江西省增值税普通发票（原告交纳2020年1月1日至2020年3月31日租金97,057.4元）；5、新城控股收据（原告交纳租赁合同履约保证金50,000元）；6、招商银行付款回单及上饶吾悦广场缴费通知单（原告交纳质量保证金5000元）；7、上饶市人民政府信息公开平台公布信息（原告取得“开业前消防安全检查”即俗称的“二消”手续）。用以证明：1、原告严格按双方之间的合同履行各项义务，向被告提供装修图纸、交纳二次消防改造费用52,940.4元、交纳履约保证金50,000元、质量保证金5,000元及2020年1月1日至2020年3月31日租金97,057.4元。2、2019年6月20日，原告开业前一天被告称原告经营场所的“开业前消防安全检查”即俗称的“二消”手续已办妥。因此原告更加相信被告所称的现在的租赁场所可以经营儿童游乐项目的说法，放心经营。三、1、原告负责人与被告负责人周键的微信聊天记录；2、110警情信息；3、上饶市录音（消防部门禁止原告开业，否则罚款3万元至30万元）。用以证明：1、2020年1月30日，受疫情影响，原告向被告提出解除双方之间的租赁合同及商业管理服务合同，被告同意解除合同。2、依据《建筑设计防火规范》第5.4.4规定：“托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级的建筑时，应为单层”，被告向原告出租的场地位于吾悦广场的四层，不符合该强制性规定，上饶市明确告知原告不能开业，否则将按法律规定对原告处以3-30万元罚款，原告租赁合同的目的无法实现，只能解除合同。3、合同解除后，原告多次到租赁场所办理撤场腾铺事宜，但被告一直阻拦不让原告搬离租赁场所内的设备、物品，原告与被告多次协商未果，无奈原告只能向辖区公安机关报案，因此是被告自身因素造成原告未能撤场腾铺。四、1、设备采购合同及付款凭证；2、装修合同及付款凭证。用以证明：1、原告为实现合同目的，采购设备、装修店面，为此支付设备采购费50余万元（其中蹦床32万元、恐龙考古12万、手工区8万元），装修费20万元。2、因为被告的违约行为造成原告合同目的无法实现，被迫解除合同，由于原告采购的设备均是按租赁场地定制，无法再次利用，由此造成原告采购设备、装修、营业收入减少等各项损失50万元。上饶市新城吾悦房地产开发有限公司辩称，原告不享有合同解除权，被告也不存在违约行为，无需赔偿原告的损失，双方之间签署的租赁合同因原告违约而解除，解除时间为2020年8月3日，被告按合同约定有权不退还租赁保证金。为证明其主张，被告向本院提交了以下证据：一、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，用以证明原告位于上饶新城吾悦广场的4019号商铺自开业日即可以正常营业，不存在因为消防原因而无法正常经营的情形；二、《关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知》文件一份，用以证明原告经营的商铺于2020年4月24日开始已具备复工复产条件；三、1、乐玩儿蹦酷能耗费用报表证据；2、乐玩儿蹦酷未营业照片(2020.6.8-2020.6.10），用以证明自2020年1月26日开始至今一直未营业；四、1、《费用催缴通知》及EMS邮寄面单、快递被签收截图，用以证明被告已经履行了租金、管理费的费用催告义务且告知原告如收到催收函后仍拒绝支付租金和管理费的，由此造成的后果应当由原告自行承担，《费用催缴通知》于2020年6月9日被签收；2、《整改通知函》及EMS邮寄面单、快递被签收截图，用以证明被告已经向原告发送了整改通知，要求原告收到整改通知函后对营业期间擅自不营业的行为立即进行整改，否则将承担相应的法律后果。该函件已于2020年7月4日被签收；3、《解除合同通知》及EMS邮寄面单、快递被签收截图，用以证明因原告违约，被告已经单方解除租赁合同，《解除合同通知》于2020年8月3日被签收，因此租赁合同及商业管理服务协议的解除时间均为2020年8月3日；五、微信聊天记录四页，用以证明虽然原告于2020年1月30日表达了想撤场的这个想法。但是从该微信聊天记录可以看出，在2020年的1月30日之后，原告仍然时刻关注着商铺恢复营业的时间，说明原告自始至终并未想在2020年1月30日解除合同，只是想要求被告给更多的租金优惠措施。之后原告因为远程管理困难故向被告正式提出了撤铺。由于原告在没有解约权情形下提出撤铺应当承担合同约定的违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年12月21日，原告与被告签订了“上饶新城吾悦广场”《商铺租赁合同》，被告将位于上饶市的区域出租给原告。该商铺位于上饶新城吾悦广场内第四层，建筑面积为882.34平方米，租赁期限自2019年6月21日起至2027年6月20日止，经营品牌为乐玩儿蹦酷，经营用途为生活配套。租金经《租金变更协议》约定，第1个租约年每期（每三个月为一期）97057.4元，租金支付方式为按每3个月为一个交租期转账交付。合同签订后，原告进场装修，2019年6月20日，原告承租的商铺通过了上饶市公安消防部门的开业前消防安全检查，获得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原告的游乐场所从2019年6月21日开始经营至2020年1月25日，租金预交到了2020年的3月31日。从2020年1月26日起，为应对新型冠状××疫情，政府相关部门出于防控需要，采取了积极有效的疫情防控措施来限制人口流动，原告被通知租赁的商铺停止经营活动。原告负责人程丽（原告法定代表人张耀盼妻子）在2020年1月30日与被告公司运营负责人周键微信聊天时有说到“吾悦做不了了，疫情过去后，我们撤铺”。疫情期间，被告对外发布了对全体商户推出租金减半扶持政策，即从2020年1月25日至2020年3月31日期间共计67天吾悦广场商铺租金减半。2020年3月15日，被告工作人员通过微信向原告负责人程丽发出“上饶吾悦广场于2020年3月14日起恢复营业状态”的通知时，程丽向被告方询问“影院和游乐场都可以开了吗”，被告方回复“暂时不行哦”时，程丽表示“好的，那再等等，估计到4月了”。2020年4月24日，江西省文化和旅游厅发出《关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知》，2020年5月27日，被告运营负责人周键微信通知原告负责人程丽可以复工复产时，程丽表示“不做了”，周键表示“那还是以函件发过来吧，口头我们律师不认的”。程丽当即表示“好的”，并于2020年6月2日通过微信将合同解除函发给周键，合同解除函中原告以本次疫情属不可抗力为由要求与被告解除合同。此后，被告向原告先后发出《费用催缴通知》《整改通知函》、《解除合同通知》，原告分别于2020年6月9日、2020年7月4日、2020年8月3日签收。2020年7月16日，原告法定代表人张耀盼到承租商铺办理撤铺事宜时，因租金问题与被告方工作人员发生纠纷并为此报警。2020年9月10日，原告法定代表人张耀盼到上饶市咨询其经营的游乐场所消防安全事宜时，接待人员告知其儿童活动娱乐场所应设置在商场三楼及以下楼层。上述事实，有原、被告的当庭陈述及提供的相应证据予以证明。本院认为，原、被告签订的“上饶新城吾悦广场”《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立对双方具有法律约束力，双方当事人应全面履行各自的权利义务。因新型冠状××疫情防控需要，原告经营的游乐场所从2020年1月26日停止经营，原告以新型冠状××疫情属不可抗力，无法实现合同目的为由要求解除与被告租赁合同，并以其负责人于2020年1月30日与被告方营运负责人周键微信聊天“吾悦做不了了，疫情过去后，我们撤铺”为由主张合同解除通知了被告。对此，本院认为：首先，“吾悦做不了了，疫情过去后，我们撤铺”这句话原告并未向被告明确表达当日与被告解除双方之间租赁合同的意思表示，其次，虽然新型冠状××疫情防控导致原告经营的游乐场所停止经营是事实，但是根据2020年4月24日江西省文化和旅游厅发出《关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知》文件及原告庭审承认其于2020年5月27日收到被告可开业经营的通知，可知停止经营是短暂的，本次疫情并未达到合同目的不能实现的程度，双方签订的租赁合同期限为八年，停止经营期与租赁期限相比只占很小的期间段，何况原告在疫情防控停止经营6天即主张不能实现合同目的，显然与事实不符；再者，2020年3月15日原告收到被告方“上饶吾悦广场于2020年3月14日起恢复营业状态”的通知时，向被告方询问“影院和游乐场都可以开了吗”，被告方回复“暂时不行哦”时，原告方表示“好的，那再等等，估计到4月了”的微信聊天中可得知原告还在等待继续经营，并没有表达已与被告于2020年1月30日解除租赁合同的意思表示。综上，原告以新冠××疫情属不可抗力不能实现合同目的为由要求解除与被告租赁合同的主张，与事实不符，原告以此并不具备合同的法定解除权，原告提出确认原、被告租赁合同于2020年1月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。另原告关于其经营场所违反国家消防安全强制规定的主张，因原告在开业前已获得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且自开业经营以来公安消防部门并没有对其发出过经营场所消防安全不达标的通知，原告提供的上饶市工作人员接待其咨询的录音，并不能确定录音中接待人员的真实身份，且接待人员最后表示支队要去把事情了解清楚以后再给原告一个答复。因此，并不能仅凭该份录音就认定原告承租的经营场所消防安全不符合规定。原告以其经营场所消防安全不符合规定被告构成根本违约为由要求与被告解除租赁合同，本院亦不予支持。被告在辩称时双方的租赁合同按照约定从2020年8月3日解除，因解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉，在被告未提起反诉的情况下，本院对被告主张双方租赁合同已于2020年8月3日解除的相关事实在本案中不予审理确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条规定，判决如下：驳回原告西安羽若雪兮商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费10,616元，减半收取5,308元，由原告西安羽若雪兮商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。审判员  严志标二〇二〇年九月二十九日书记员  黄伟新