南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0105民初3862号 原告：南京为办网络科技有限公司，住所地南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园****。 法定代表人：张麟麟,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周倩颖，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。 被告：江苏诺骏医疗科技有限公司，住所地，住所地南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园****，实际经营地南京市鼓楼区安乐村******iv> 法定代表人：尤小燕,该公司执行董事。 原告南京为办网络科技有限公司诉被告江苏诺骏医疗科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京为办网络科技有限公司（以下简称为办公司）的委托诉讼代理人张杰、周倩颖到庭参加诉讼，被告江苏诺骏医疗科技有限公司（以下简称诺骏公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告为办公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付房屋租金32885.95元（2.2元/天/平方米*324.96平方米*46天，自2020年4月4日计算至2020年5月19日）；2、请求法院判决被告向原告支付违约金86980.96元（2.2元/天/平方米*324.96平方米*365天/12月*4月）。 合计119866.91元；3、请求法院判决被告将营业执照中的住所从南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园03栋307、308室迁出；4、请求法院判决本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2019年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园03栋307、308室出租给被告，租赁总面积324.96平方米，租赁期限自2019年9月29日至2022年10月3日。被告已付租金对应租期至2020年4月3日止，且应在2020年3月4日前支付2020年4月4日至10月3日的租金共计130471元。 从2020年3月起，原告一直向被告催收租金，但被告以各种理由拒绝支付，并在2020年4月下旬撤走全部员工。因被告超过约定时间未支付租金，原告根据《房屋租赁合同》第十一条5（1）的约定，于2020年5月14日解除了《房屋租赁合同》，又于2020年5月28日收回房屋。 原告认为，被告的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第十二条3（1）的约定，应当向原告支付相当于四个月租赁金额的违约金86980.96元，同时应支付房屋租金32885.95元。原告为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告诺骏公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京海峡城开发建设有限公司为南京市建邺区双闸路98号海峡云科技园03栋307室、308室的所有权人。2018年1月1日，南京海峡城开发建设有限公司出具授权委托书一份，明确其为南京市建邺区双闸路98号海峡云科技园01栋、03栋、04栋、05栋办公楼的物业产权方，授权南京海峡城开发建设有限公司商管分公司（以下简称海峡商管公司）作为其公司代表，全权负责该项目的租赁管理工作，并明确“本授权委托书兹2015年2月1日起正式生效”。2015年12月23日，海峡商管公司与张天骄、张麟麟签订一份《办公楼预租／租赁合同》，约定：租赁房屋位于南京市建邺区。承租方为张天骄、张麟麟；租期8年，自2016年1月1日起至2023年12月31日止；允许张天骄、张麟麟转租或分租等。2016年2月1日，原告为办公司注册成立。2016年4月30日，海峡商管公司与张天骄、张麟麟、为办公司签订“合同主体变更协议书”，约定张天骄、张麟麟所有合同项下权利和义务自2016年5月1日起由为办公司履行。 另查明，2019年9月28日，为办公司与被告诺骏公司签订《房屋租赁合同》，约定：诺骏公司为承租方，承租南京市建邺区双闸路98号海峡云科技园03栋307室、308室，双方确认房屋面积324.96平方米，用途为办公；租期36月5天，自2019年9月29日起至2022年10月3日止；第一年租金单价为2.2元/平方米，第二年租金单价为2.31元/平方米，每六个月为一个租金支付周期，先支付后使用每半年支付一次；装修免租期自2019年9月29日至2019年10月3日；合同签订之日，诺骏公司应缴纳租赁保证金43490元；如有未按约付清租金、单方提前解除合同等情形的，为办公司有权以该保证金抵扣相关应付款项，并全部扣收该保证金；发生超过合同约定时间七日仍未支付当期的租金，构成被告严重违约，被告承担违约责任，为办公司有权书面通知被告解除本合同，为办公司解除合同前被告已支付的租赁保证金不予退还；租期届满，被告应于30日内办妥以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。合同签订后，被告缴纳租赁保证金43490元，并付清租金至2020年4月3日。2019年10月9日，被告以涉案房屋地址作为住所地注册成立诺骏公司。自2020年3月份起，原告通过微信向被告方在合同中指定的联系人王文杰向被告催收租金130471元。2020年4月2日，原告通过微信向被告发出“欠款催缴单”，被告仍未能支付自2020年4月4日起的租金。2020年4月17日，原告再次向被告发出“告知函”，明确“如果2020年4月20日前仍未付清款项，将于2020年4月20日17：30分封闭该房屋”。 2020年5月15日，原告通过顺丰快递向被告发出“合同解除通知函”，明确告知被告：“应于2020年3月4日缴纳第二期房租130471元，截止2020年5月14日仍未支付合同约定的第二期欠缴房租与相应滞纳金（652元/日），根据合同第十一条5.（1）“超过合同约定时间七日仍未支付当期的租金”，有权单方解除合同，收回该房屋，根据合同第十二条3.（1），“甲方依据本合同第十一条第5项解除合同的，乙方应按照当年四个月租金数额向甲方支付违约金，给甲方造成其他损失的，乙方还应另行据实赔偿”，我方现通知贵方合同已解除，请于2020年5月19日前按合同约定赔偿我方损失后搬离房屋，否则我方有权采用强制措施收回房屋，房屋内贵方遗留物品视作贵方放弃，我方有权自行处置”。该快递于2020年5月16日被签收。 以上事实，有房屋产权证、授权委托书、租赁合同、聊天记录、欠款催缴单、告知函、合同解除通知函、快递信息及庭审笔录等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故本院依法予以确认。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 本案中，原被告双方签订后应按约全面履行，但被告在租金到期后，经原告多次催要，一直未能支付，且经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提出任何抗辩意见，应视为对其权利的放弃。2020年5月14日，原告向被告发出解除通知函，到达被告的时间为2020年5月16日，故对于双方合同解除的时间，本院确认为2020年5月16日。原告主张被告应支付房屋租金32885.95元（2.2元/天/平方米*324.96平方米*46天，自2020年4月4日计算至2020年5月19日），由于被告租金仅支付至2020年4月3日，在双方合同履行期间，被告应按双方约定支付租金，在2020年5月16日双方合同解除后至2020年5月19日，原告收回房屋期间，因被告仍继续占用原房屋，应支付原告房屋使用费，标准参照双方关于租金的约定，即对于原告的该项主张，本院支持其自2020年4月4日起至2020年5月16日止的租金及自2020年5月17日起至2020年5月19日止的房屋使用费共32885.95元；因被告逾期支付租金，虽经原告多次催缴，被告仍未支付，因此被告已构成违约。由于双方在合同中对租赁保证金作了约定，故原告对于租赁保证金不再退还。在兼顾合同的履行情况、当事人损失等因素的基础上，并充分考虑不予退还租赁保证金的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告支付违约金43490.48元（2.2元/天/平方米*324.96平方米*365天/12月×2个月）。根据合同约定，被告应于合同解除后至工商部门将以案涉房屋地址为住所地注册成立的诺骏公司的营业执照进行注销或变更，而为办公司主张被告将营业执照中的住所从南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园03栋307、308室迁出，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、南京为办网络科技有限公司与江苏诺骏医疗科技有限公司于2019年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月16日解除； 二、江苏诺骏医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向南京为办网络科技有限公司支付自2020年4月4日起至2020年5月19日的房屋租金以及房屋使用费共32885.95元、支付违约金43490.48元； 三、驳回南京为办网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2697元，减半收取1348.5元，由被告江苏诺骏医疗科技有限公司负担（本案受理费已由原告南京为办网络科技有限公司预交，由被告江苏诺骏医疗科技有限公司于本判决生效后十日内直接支付给原告南京为办网络科技有限公司，以充抵预交的案件受理费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2697元。 审判员  徐年美 二〇二〇年九月八日 书记员  杨 庆