广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5076号上诉人（原审原告）：马彩霞，女，1981年3月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914************082。法定代表人：郑伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：林文清，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人马彩霞因与被上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。马彩霞上诉请求：撤销一审判决并支持马彩霞一审全部诉讼请求。事实与理由：一、关于逾期交房违约金，一审法院认为一般交易习惯优先于当事人之间的约定，属于认定事实有误。（一）诉讼时效应当以荣基公司达到房屋交付条件之日（2017年7月31日）起算。一审法院以“一般交易习惯”为由，认可荣基公司未按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即完成“交付”，属于认定事实错误。当事人之间有约定的，约定未违反法律、法规等强制性规定，亦符合公平、诚信原则，应当以约定优先。因此，荣基公司在2017年7月31日取得竣工验收登记证之前的交楼不符合案涉合同约定，不能构成有效交付，逾期交房违约金的诉讼时效应当从荣基公司符合交付条件之日起计算。（二）关于逾期交房违约金的计算，应当从合同约定交付之日计算至荣基公司实际达到合同约定的交付条件之日。案涉合同约定，荣基公司应当于2016年12月30日前依法取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合约定的房屋交付给马彩霞使用。荣基公司在2017年3月28日未取得备案登记证即交付房屋，显然已违反合同约定。因此，逾期交房违约金应当从2016年12月31日计算至2017年7月31日。一审法院认为逾期交房违约金应当计算至实际交房之日，违反了合同约定的交付条件，有违交易秩序、契约精神。二、本案应当适用三年诉讼时效，一审法院适用法律错误。本案按照《民法通则》关于两年诉讼时效的规定于2017年10月1日诉讼时效尚未届满，应当适用《民法总则》关于三年诉讼时效的规定。一审法院适用诉讼时效关于两年的规定，明显适用法律错误。三、关于逾期办证违约金，应当从2019年11月21日起算。逾期办证违约金应当从案涉合同约定的交付之日起算本案期限，一审法院认定逾期办证违约金从实际交房使用后720个工作日起算，明显违反双方当事人的合同约定，缺乏事实和法律依据，有违公平、诚信原则，应予以纠正。荣基公司答辩称：一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律准确，马彩霞的上诉理由及请求没有任何事实与法律依据，应当驳回马彩霞的上诉请求，维持原判。一、马彩霞于2017年3月28日已经办理完毕案涉房屋的收楼手续，荣基公司已经履行完毕交付房屋的义务，现马彩霞再次主张逾期交房违约金没有任何事实和法律依据，并且马彩霞于2020年5月29日才提起诉讼明显已过诉讼时效，应当予以驳回。二、逾期办证违约金的起算日期应当从案涉房屋实际交付（即2017年3月28日）使用后720个工作日届满后起算，不应当从2019年11月21日起算。马彩霞主张的逾期办证违约金起算日期明显错误，没有任何事实与法律依据，应当予以驳回。马彩霞于2020年5月29日向一审法院起诉请求：1.荣基公司向马彩霞支付逾期交房违约金17445.34元（以已支付购房款409515元为基数，按日万分之二，从2016年12月31日起计算至实际交付之日即2017年7月31日止）；2.荣基公司向马彩霞支付逾期办证违约金6511.29元（以已支付购房款409515元为基数，按日万分之一，从2019年11月21日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2020年4月27日）。一审法院认定事实：2014年12月1日，马彩霞（作为买受人）与荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.马彩霞购买荣基公司开发建设的位于中山市*****************4***，建筑面积87.96平方米，房屋总价为409515元；2.买受人按银行按揭方式付款：2014年11月30日支付129515元，剩余购房款28万元通过办理按揭贷款支付；3.出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；6.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，马彩霞向荣基公司支付了全部购房款409515元。2017年3月28日，马彩霞签订了一份观岚物业交接表，并办理了涉案商品房的相关收楼手续。2017年7月31日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，马彩霞与荣基公司均确认以下事实：1.马彩霞已向荣基公司支付了全部购房款4095151元；2.涉案商品房已于2017年3月28日交付给马彩霞使用；3.截止至开庭之日，荣基公司尚未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，马彩霞、荣基公司同意逾期办证违约金应计算至荣基公司将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止。一审法院认为，本案系商品预售合同纠纷。马彩霞与荣基公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。马彩霞已依约向荣基公司支付了全部购房款409515元，已履行了合同的主要义务，荣基公司应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。一审庭审中，马彩霞、荣基公司均确认涉案商品房已于2017年3月28日交付给马彩霞使用，对于该事实，一审法院予以认定。关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，荣基公司未依约将符合合同约定的商品房交付给马彩霞使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然荣基公司在2017年7月31日才取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，但马彩霞于2017年3月28日实际办理了相关的收楼手续，现又以涉案商品房未符合合同约定的交付条件主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，故逾期交房违约金应从2016年12月31日起计算至实际收楼之日止即2017年3月28日。马彩霞主张荣基公司支付实际收楼之日即2017年3月28日之后的逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期交房的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期交房违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。马彩霞于2020年5月29日向一审法院起诉，请求荣基公司支付2016年12月31日至2017年3月28日期间的逾期交房违约金。显然，马彩霞主张的上述时间段的违约金已超过诉讼时效，马彩霞已丧失胜诉权。故对于马彩霞主张荣基公司支付2016年12月31日至2017年3月28日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的时间起算问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，荣基公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，马彩霞主张“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日；荣基公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而非合同约定交付之日。一审法院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，马彩霞已于2017年3月28日办理了收楼手续，故荣基公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2017年3月28日起，往后推算720个工作日即2020年2月14日前，持办理权属登记需由荣基公司提供的资料到产权登记机关备案。荣基公司未按照合同约定于2020年2月14日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审庭审中，马彩霞、荣基公司同意逾期办证违约金应计算至荣基公司将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，故荣基公司应从2020年2月15日起至荣基公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止向马彩霞支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，且荣基公司亦同意按上述标准向马彩霞支付违约金，故对于马彩霞主张荣基公司按已付房价款每日万分之一向马彩霞支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，马彩霞的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、荣基公司应向马彩霞支付逾期办证违约金（以已付房价款409515元为基数，按每日万分之一，从2020年2月15日起计算至荣基公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。从2020年2月15日起至一审判决发生法律效力之日止的违约金于一审判决发生法律效力之日起七日内付清；于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于荣基公司持办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、驳回马彩霞的其他诉讼请求。如果荣基公司未按一审判决指定的期间向马彩霞履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取为200元（该款马彩霞已预交），由马彩霞负担150元，由荣基公司负担50元，荣基公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费50元返还给马彩霞。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。马彩霞与荣基公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、马彩霞向荣基公司主张逾期交房违约金是否应当支持；二、荣基公司是否应当从2019年11月21日起向马彩霞支付逾期办证违约金。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即马彩霞向荣基公司主张逾期交房违约金是否应当支持的问题。案涉合同约定，荣基公司应当于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给马彩霞使用。但其直至2017年3月28日才向马彩霞交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2016年12月31日起向马彩霞支付逾期交房违约金。至于荣基公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向马彩霞交付涉案商品房，是否应当承担逾期交房的违约责任，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，马彩霞在荣基公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年3月28日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。马彩霞在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受荣基公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，本院不予支持。故荣基公司向马彩霞承担逾期交房违约金的期间为2016年12月31日至2017年3月28日。关于诉讼时效问题。根据合同约定，本案逾期交房违约金为按日收取，每天的违约金属于独立债务，而非整体债权，故每日的逾期交房违约金应当分别计算诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第二条、第三条的规定，马彩霞于2020年5月29日起诉，其上述债权均已超过两年或三年的诉讼时效期间，荣基公司抗辩有理，马彩霞依法丧失胜诉权，一审法院对马彩霞请求荣基公司支付逾期交房违约金的诉求不予支持，处理并无不妥，本院予以维持。关于焦点二，即荣基公司是否应当从2019年11月21日起向马彩霞支付逾期办证违约金的问题。马彩霞主张案涉逾期办证违约金的起算时间应当按照合同约定的交付时间即2016年12月30日加上办证期限720个工作日计算，故荣基公司应当从2019年11月21日起向其支付逾期办证违约金。对此，本院认为，案涉合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办证权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，马彩霞主张“商品房交付使用之日”即为合同约定交付之日，要求荣基公司从2019年11月21日起向其支付逾期办证违约金，但无提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故一审法院以实际交付之日加上合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点，认定荣基公司从2020年2月15日起至其持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止向马彩霞支付逾期办证违约金，处理并无明显不妥，本院予以维持。综上，马彩霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（马彩霞已预交），由上诉人马彩霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年九月二十八日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴