江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终816号上诉人（原审被告）：施珍莲，女，1968年4月30日出生，汉族，住江西省崇仁县。委托诉讼代理人：谭服桂，江西豫章律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陆会金，女，1960年2月1日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：沈孝德，男，住江西省鹰潭市月湖区，江西省贵溪市天禄镇滴水村民委员会推荐代理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：乐文军（陆会金的儿子），男，住江西省贵溪市，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：鹰潭市美亚置业有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路**，统一社会信用代码9136060007428507XY。法定代表人：祝胜太，该公司总经理。委托诉讼代理人：高海峰，男，住江西省南昌市红谷滩新区，该公司员工，代理权限为一般授权代理。上诉人施珍莲因与被上诉人陆会金、被上诉人鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省崇仁县人民法院（2020）赣1024民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。施珍莲上诉请求：撤销原判，改判驳回陆会金的诉讼请求，准许执行美亚公司所有的坐落于鹰潭市美亚汇金广场第1栋1单元1501号房屋；本案的诉讼费用由陆会金、美亚公司承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定，案外人主张对不动产享有的实体权益，只有同时满足该条规定的四个要件事实，方能阻却执行。本案中，陆会金主张对诉争房屋享有的实体权益，不满足该条规定的四个要件，不能阻却执行，原判认定事实和适用法律错误，应予以纠正。一、原判认定“陆会金已向被执行人美亚公司支付购房款，美亚公司也向陆会金交付诉争房产，双方买卖行为成立且已经完成”，属于认定事实和适用法律错误。诉争房屋的所有权人系美亚公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，陆会金应当就其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。但是，陆会金在一审中提交的证据不能达到高度盖然性的证明要求，现有证据无法证实其已经向美亚公司支付了全部购房款并实际占有了诉争房屋。1.陆会金提交的证据多系美亚公司提供或与本案存在利害关系的主体出具，不能作为认定诉争房屋产权属于陆会金的定案证据。陆会金提交的诸多证据与本案没有直接关系，无法证明其所主张的事实，反而存在诸多不符合常理之处，其应当承担举证不能的法律后果。2.陆会金主张诉争房屋系其与丈夫唯一的一套住房，不应当被强制执行，没有事实和法律依据。诉争房屋属于公寓，不属于住宅。而且，即使陆会金在一审中提交的所谓出租证明属实，反而足以证明陆会金所购商品房并非用于居住，买受人有其他用于居住的房屋。3.陆会金无法证明其确实购买了诉争房屋并支付了全部购房款，其所称事实存在自相矛盾。所谓的定购协议规定的付款期限、方式与其陈述的事实、提交的证据不一致。银行转账记录仅能反映陆会金与肖某存在资金往来，无法证明陆会金所主张的通过向江西亿能电力发展有限公司（以下简称亿能公司）支付全部购房款而向美亚公司支付全部购房款的事实，其没有提交当时由美亚公司出具的指定付款人的材料或亿能公司指定肖某为收款人的证明材料。4.即使定购协议真实有效，通过向亿能公司支付购房款抵偿美亚公司的工程欠款而支付购房款真实，但其目的在于消灭美亚公司所欠亿能公司的工程欠款债务，双方签订定购协议应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，陆会金与美亚公司之间并非基于购买不动产的目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的定购协议并不能改变其在本质上是亿能公司的普通金钱债权人地位，其所享有的权利不应优于其他普通债权人。故本案不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的适用条件，对于陆会金以其对诉争房屋享有优于普通金钱债权的物权期待权为由要求阻却人民法院对诉争房屋的强制执行的诉讼主张，不应予支持。二、原判认定陆会金未与美亚公司签订书面买卖合同的同时，判决不得执行诉争房屋，违反法律规定，属于适用法律错误。根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有符合包括在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同等四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。这要求案外人排除执行必须在查封诉争房屋前双方必须已经签订书面买卖合同，但陆会金与美亚公司在查封之前未签订合法有效的书面商品房买卖合同，不符合相关法律法规关于排除执行的要求。即使定购协议真实有效的情况下，也不具备商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条明确列举了商品房买卖合同应具备的主要内容。但本案中的定购协议对于所购买的具体标的房屋都约定不明，根据各方在一审中提交的证据及一审庭审查明的事实，诉争房屋所在的楼盘鹰潭美亚汇金广场存在南区、北区，且南区、北区都存在1栋1单元1501号房屋，同时对书面买卖合同必备的交付条件及日期、办理产权登记等诸多内容都未约定。根据上述规定，本案中的定购协议并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定所列举的商品房买卖合同的主要内容，故不能将该定购协议认定为商品房买卖合同。一审法院在判决中以虽然陆会金与美亚公司未签订书面买卖合同，但无法对抗双方的买卖行为的真实意思表示及诉争房屋已交付，且签订书面买卖合同及备案、网签属于公权对涉及民生范围私权强制干预的行政管理手段，不能否定民事行为本身的效力。这一认定完全违背《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，本案系案外人执行异议之诉而非一般的确权之诉或商品房买卖合同之诉，本案审理的是陆会金就诉争房屋这一执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及享有的权利是否属于前述《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的保护对象范围。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。陆会金辩称，一、陆会金在一审法院查封之前已签订合法有效的《美亚汇金广场商品房定购协议》，该协议具备商品房买卖合同本约的条件，应当认定为商品房买卖合同。一审法院查封诉争房屋是在2019年8月12日，陆会金作为买受人购买诉争房屋是在2016年4月6日，陆会金在一审法院查封之前就与美亚公司签订了《美亚汇金广场商品房定购协议》。该协议包括购房者的姓名、开发商的名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价、付款时间、方式、支付条件及日期，已经具备商品房买卖合同本约的条件，实质上应该被认定属于房屋买卖合同，而不属于商品房预约合同。预约合同的主要作用在于约束双方将来签订商品房买卖合同，至于房屋交付约定，双方可以进行协商。但是，在购买诉争房屋的当日，美亚公司即将房屋交付，陆会金就交纳了物业费、电视闭路初装费、退补返款、公共维修基金，该定购协议并不存在预约合同的性质。该定购协议虽然只是陆会金与美亚公司双方签字，但却是陆会金和美亚公司、亿能公司三方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然之后没有签订商品房买卖合同，也没有在不动产登记中心进行备案登记，但是不能就此否定该定购协议的真实性和法律效力，美亚公司与亿能公司均已实现诉争房屋以物抵债的目的，陆会金也善意取得并占有诉争房屋，该定购协议真实合法有效并得到完全履行。本案中的定购协议签订在前，一审法院查封诉争房屋在后，应当认定该定购协议为商品房买卖合同。二、陆会金已向美亚公司指定账户一次性支付430,000元购房款，美亚公司也向陆会金交付了诉争房屋，双方买卖行为成立且已经完成。1.陆会金并不是以物抵债而是基于买卖关系产生的物权期待权。陆会金与美亚公司并无电力工程施工合同关系，也不存在以房抵债的事实，陆会金是经鹰潭中信房产中介服务有限公司介绍才购买诉争房屋，诉争房屋虽然是美亚公司抵亿能公司工程欠款的房屋，但是陆会金自始至终都是一名购房者和消费者，美亚公司与亿能公司之间约定以房抵工程款并不改变陆会金是购房者的事实。2.美亚公司与亿能公司均已实现诉争房屋以物抵债的目的，亿能公司不再存在与美亚公司的相关债权债务关系。陆会金的购房款是按美亚公司与亿能公司的指定打入肖某的个人账户。美亚公司认可陆会金的上述汇款行为是履行购买房屋的付款行为，并向陆会金出具了收款收据，陆会金已依约支付了购房价款。收款账户是美亚公司的基本账户还是亿能公司出纳的个人账户，与本案购房、付款的事实无关，美亚公司的收款方式是否违规与购房事实是两个不同的法律关系，陆会金按美亚公司指定账户支付购房款并不存在过错，施珍莲并不能据此否认陆会金购买房屋并付款的事实。一审中鹰潭中信房产中介服务有限公司吴爱琴、亿能公司原出纳肖某出庭作证，陆会金提交的证据足以证明上述事实。三、陆会金于2016年4月6日收房后，立即对诉争房屋进行了装修，并于2016年7月15日出租一年，租约到期后又自住至今，陆会金在一审法院查封前已经实际占有该住房。陆会金在2016年4月中旬对诉争房屋进行装修，装修后陆会金因要帮儿子带小孩，生活居住在儿子家，故将已装修好的房屋出租给彭丽娜使用，租期一年，月租金1,600元，租约到期后陆会金自住至今，并按时交纳物业费、水电费。陆会金已举证证明领取不动产钥匙、办理入住手续，提交了物业公司证明、租房合同、物业交纳发票、水电缴费单等证据，证明其已合法占有诉争房屋。陆会金已经在管理和支配诉争房屋，由于入住或者使用是最为直观的占有样态，施珍莲和二审法院可以入室核实查证。四、未签订商品房买卖合同、未办理房产证，并非陆会金怠于行使权利，也非陆会金的自身过错。陆会金按定购协议付清全款，美亚公司将诉争房屋交付陆会金，陆会金此后多次向美亚公司提出网签、办理产权登记手续，美亚公司一直以各种理由拖延搪塞，陆会金也多次要求亿能公司协商无果。陆会金及其他购房者无奈，只好以美亚公司涉嫌合同诈骗为由向鹰潭市月湖区公安分局报案，但是月湖区公安分局经过调查以属于经济纠纷为由不予立案，涉诉房屋至今未办理网签和产权登记并非陆会金怠于行使权利。陆会金选择通过刑事报案或者民事诉讼主张权利，是当事人的权利，陆会金一直希望美亚公司能够配合办理房屋产权登记手续，能够早日和谐解决纠纷。陆会金未提起民事诉讼，不是施珍莲可以据此否认陆会金购买房屋事实的依据，也并不必然据此就存在可以强制执行拍卖该房屋的法定理由。陆会金提交的亿能公司证明、不予立案通知书、情况说明，足以认定上述事实。五、陆会金在户籍地贵溪市、现住地鹰潭市，名下均无其他住房，施珍莲要求拍卖诉争房屋没有事实和法律依据。陆会金夫妻俩一生务农，现在都已年满60周岁，步入老年，购买诉争房屋是夫妻名下唯一的一套住房，如果该房屋被强制执行，不仅严重损害陆会金合法利益，也会让陆会金一家老无所依、无家可归。施珍莲认为诉争房屋是公寓，不属于住宅，不符合法律规定。陆会金购买的房屋是70年产权的公寓，并不是投资性的商业房产，购买房屋的目的就是用于居住。施珍莲不能举证证明陆会金存在两套以上房屋的事实。陆会金提交的鹰潭市、贵溪市不动产登记中心的无房证明足以证明上述事实。六、施珍莲对美亚公司的债权是一般债权，其申请执行诉争房屋也仅是为了实现巨额债权中的一小部分债权，并非为了居住，也不影响其生存，施珍莲的一般债权并不优于陆会金的物权期待权。虽然陆会金购买的诉争房屋是在美亚公司名下，被施珍莲申请查封，但是美亚公司名义上的权利不能对抗陆会金实质上的权利。陆会金实际购买并在查封之前占有诉争房屋，名义权利人美亚公司没有向实际权利人陆会金主张返还房屋的权利。施珍莲作为申请执行人只是美亚公司的一般债权人，其权利范围不能超过美亚公司，其无权去执行美亚公司名下已经被实际权利人陆会金占有的房产。因此，施珍莲与美亚公司的债务纠纷不应当损害陆会金的合法权益，陆会金才是诉争房屋的实际占有人和权利人。综上，施珍莲的上诉理由不能成立，陆会金提交的相关证据足以证明其完全有阻却执行的实体权利。七、原判适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条是正确的。第二十八条系普适性条款，第二十九条系特别条款，在适用情形上存在交叉，买受人只要符合其中一条规定即享有足以排除强制执行的民事权益。第二十九条系专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的。而陆会金在本案中提交的证据不仅符合第二十八条规定，也符合第二十九条规定，其可以选择适用。因此，原判认定事实清楚，适用法律错误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。美亚公司表示与陆会金的答辩意见一致。陆会金向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）赣1024执异11号之一执行裁定书，撤销（2019）赣1024执411号之一执行裁定书，解除对鹰潭市胜利西路116号美亚汇金广场第1栋1单元1501号房屋的查封；2.裁定鹰潭市胜利西路116号美亚汇金广场第1栋1单元1501号房屋所有权为陆会金所有；3.责令美亚公司履行协助陆会金办理房屋产权登记义务；4.本案诉讼费用由施珍莲、美亚公司承担。一审法院认定事实：2015年，美亚公司及其分公司与案外人亿能公司签订两份配电工程合同，约定合同总价款分别为7,475,000元及4,425,750元。2016年4月6日，陆会金由鹰潭中信房产中介有限公司及亿能公司推荐，订购美亚公司开发的坐落于美亚·汇金广场北区第1栋1单元1501号住房。经陆会金、美亚公司及亿能公司三方同意，陆会金将购房款430,000元付至亿能公司出纳案外人肖某的个人账户，以抵扣美亚公司欠亿能公司工程款。同日，陆会金与美亚公司签订《美亚·汇金广场商品房定购协议》，陆会金订购坐落于鹰潭市胜利路与站江路交汇处的美亚·汇金广场北区第1栋1单元1501号住房，总价430,000元，一次性付清。同日，鹰潭中信房产中介有限公司收取陆会金中介费3,000元。同日，美亚公司向陆会金开具两张《收据》，一张收据交款单位为“陆会金”，人民币“肆拾叁万元整”，收款方式“抵工程款”，收款事由“汇金广场北区1栋1单元1501房款”；一张收据交款单位“1-1-1501陆会金”，人民币“伍仟捌佰柒拾柒元整”，收款方式“转账”，收款事由“公共维修基金5,527元、电视闭路初装费350元”。同日，鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司开出《收据》，交款单位“1-1-1501陆会金”，人民币“壹仟贰佰肆拾肆元整”，收款方式“转账”，收款事由“物业费2016年4月至2017年3月”。2019年4月12日，鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司又向陆会金开出《收据》，交款单位“1-1-1501陆会金”，人民币“壹仟贰佰叁拾玖元整”，收款方式“刷卡”，收款事由“2019年4月1日至2020年3月31日物业费”。之后，美亚公司一直未与陆会金签订书面商品房买卖合同。经鹰潭市不动产登记中心及贵溪市不动产登记中心查询，截止2019年11月29日，陆会金与其丈夫乐年新名下无不动产登记信息。施珍莲辩称的“舞蹈学校经营场所”系“鹰潭市月湖区汇金广场东侧1501号”。2019年1月16日，施珍莲向一审法院起诉案外人汪美荣、美亚公司等民间借贷纠纷一案，一审法院受理案号为（2019）赣1024民初98号，该案于2019年6月11日作出判决，美亚公司等对汪美荣向施珍莲的借款5,586,670.38元及利息承担连带偿还责任。判决生效后，施珍莲向一审法院申请执行，一审法院于2019年7月22日立案执行，执行案号为（2019）赣1024执411号，一审法院依据生效判决裁定查封、拍卖登记在美亚公司名下的位于鹰潭市胜利西路116号美亚·汇金广场01栋01单元1501室。陆会金不服，向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）赣1024执异11号之一执行裁定书，驳回陆会金的异议，而引发本案。一审法院认为，陆会金与美亚公司签订了《美亚·汇金广场商品房定购协议》，陆会金通过“抵工程款”的形式向美亚公司全额支付了购房款，美亚公司亦向陆会金交付标的物诉争房屋，陆会金实际占有、使用该房至今，且陆会金与丈夫名下无其他用于居住的房屋。虽然陆会金与美亚公司没有签订书面买卖合同，但并不影响陆会金与美亚公司对诉争房屋买卖行为的真实意思表示，也不能否认诉争房屋已经交付的事实。签订书面买卖合同及备案、网签等行为系公权对涉及民生范围私权强制干预的行政管理手段，其目的旨在减少购房纠纷、增加商品房买卖的公开透明性及杜绝开发商“一房多卖”的情形，故并不能以未完成该方面的行政管理行为而否定民事行为本身的效力。综上，一审法院认为陆会金已经向美亚公司支付购房款，美亚公司也已经向陆会金交付诉争房产，双方的买卖行为成立且已经完成，该行为后果对双方均有约束力。故陆会金享有对诉争房产排除执行的权利，诉争房产所有权归陆会金所有。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行坐落于鹰潭市胜利西路116号美亚·汇金广场北区第1栋1单元1501号房屋；二、确认坐落于鹰潭市胜利西路116号美亚·汇金广场北区第1栋1单元1501号房屋所有权归陆会金所有。案件受理费7,750元，由鹰潭市美亚置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人在二审举证期限内均没有提交新的证据。在本院组织各方当事人进行庭询时，陆会金提交了光盘一张，九段视频有四段已经在一审中举证质证，以证明其购买、装修、占有房屋的事实。施珍莲对后五段视频不予质证，美亚公司予以认可。在庭询结束之后，陆会金提交了以下证据：1.小区业主入伙流程表，公共维修基金、电视闭路初装费收据，物业费收据联、记账联，装修保证金收据。证明：2016年4月6日陆会金应交纳的公共维修基金、电视闭路初装费、物业费、装修保证金四项费用合计8,121元，以及缴纳公共维修基金、电视闭路初装费5,877元、物业费1,244元、装修保证金1,000元的事实。2.物业公司财务存档的乐文军刷卡消费8,000元消费记录凭证，陆会金借记卡账户历史明细清单。证明：2016年4月6日乐文军在鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司财务室POS机刷卡8,000元的事实，上有乐文军签名，并标明客户为陆会金，刷卡金额8,000元，收现金121元，与收费总额相吻合。该POS机刷卡金额与2016年4月6日银行消费明细相互印证。3.物业费收款收据，微信转账凭证。证明：陆会金交纳2019年物业费的事实。对上述证据，施珍莲质证如下：对第1组证据的真实性、合法性、关联性有异议，无法达到其证明目的，且公共维修基金、电视闭路初装费收据，物业费收据联、记账联，装修保证金收据系由美亚公司的利害关系人鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司出具。2.对第2组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证明其主张的事实，数额相差，并不吻合。3.第3组证据，对物业费收款收据有异议，由美亚公司的利害关系人鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司出具，不能达到其证明目的；对微信转账凭证的真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据乐文军当庭陈述，其本人在美亚汇金广场还有一套房子，该缴费可能是支付其名下的费用。美亚公司质证如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。在庭询结束之后，美亚公司提交了以下证据：1.商品房预售许可证。2.美亚公司与陈新怡签订的商品房买卖合同。对上述证据，施珍莲质证如下：1.对第1组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据证明美亚汇金广场1栋为商住，无法证明诉争房屋为住宅。2.对第2组证据的真实性、合法性无异议，未见备案信息，证明目的有异议，无法证明诉争房屋为住宅。陆会金质证如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据可以证明陆会金购买的诉争房屋性质为“住宅、商业”，该房屋自2014年3月24日即可预售，陈新怡于2014年6月2日购买该房，陆会金于2016年4月6日购房属于正常购买的允许上市交易的房屋。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：1.上述证据均不属于新的证据。2.对陆会金在庭询时提交的光盘中的后五段视频，因与施珍莲的诉讼代理人根据法庭要求前去实地核实的内容相符，故本院对诉争房屋已经装修入住的事实予以确认。3.对陆会金在庭询后提交的证据1、证据2，虽然大多是鹰潭市美亚汇金物业管理有限公司出具的票据，但是小区业主向物业管理公司交纳了公共维修基金、电视闭路初装费、物业费、装修保证金等费用以及由物业管理公司出具票据是合理的，且该相关票据金额8,121元与POS机刷卡消费金额8,000元在时间上是相同的，金额上也非常接近，符合日常生活常理，故本院对该两组证据予以确认。证据3的微信转账记录与收据能互相印证，本院予以确认；施珍莲主张乐文军交纳的是另一套房屋的物业费，其应提交相关证据予以证明，故本院对该主张不予采信。4.美亚公司在庭询后提交的证据1、证据2，系根据法庭要求提交的，以证明其具有预售资质及所出售房屋的用途。因各方当事人对证据1的真实性、合法性均无异议，故本院对该证据予以确认。证据2从外观上不能看出是否备案，故本院对该证据的关联性不予确认。陆会金、美亚公司对一审查明的事实没有提出异议。施珍莲对一审查明的最后一段事实没有异议，对其他事实均有异议，即对美亚公司与亿能公司之间的关系以及陆会金购买诉争房屋的事实均有异议。施珍莲认为，原判认定相关事实均是陆会金提供的材料，没有充分证据证明认购事实，尤其是陆会金已经支付430,000元的事实，诸多证据都是利害关系人提供的，故原判认定事实缺乏充分证据。对上述事实异议，本院认定如下：1.本案现有证据不能证明亿能公司与美亚公司就本案纠纷具有法律上的利害关系，就双方的工程欠款关系，亿能公司在两份配电工程合同上盖章确认，出具了盖章确认的《2019年11月20日止已支付江西亿能电力发展有限公司工程款明细表》，并提交了营业执照、法人身份证明。2.就诉争房屋的买卖，陆会金提交了《美亚·汇金广场商品房定购协议》、鹰潭中信房产中介有限公司出具的证明、亿能公司出具的证明及该公司原出纳肖某出具的证明，并提交了中介费收据、陆会金支付购房款的银行交易记录及乐文军作为代理人的2016年4月6日付款给肖某的银行交易凭证、2016年4月6日交纳公共维修基金、电视闭路初装费、物业费、装修保证金等费用的票据，这些证据在数额和时间上能够吻合，相互印证，可以形成较为完整的证据链条。从现实情况看，诉争房屋也已经装修，有人员入住。因此，一审法院根据上述证据来认定陆会金购买诉争房屋的相关事实符合证据盖然性规则，本院予以维持。众所周知，在商品房购房过程中，大多材料是房地产企业或物业公司等出具的材料，施珍莲以陆会金提交的证据中有美亚公司及其关联物业公司出具的证据为由来否认相关证据效力，存在理据不足。故本院对施珍莲的事实异议不予支持。因此，本院对一审查明的事实予以确认。陆会金不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：陆会金对诉争房屋是否享有排除执行的民事权益。本院认为，本案诉争房屋系陆会金向美亚公司购买的公寓，系用于居住的商品房。因此，原判适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条来认定陆会金享有的民事权益能否排除执行，适用法律正确。施珍莲主张本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条，本院不予支持。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案的争点在于陆会金的主张是否符合上述法律规定的情形。本院逐一分析如下。1.关于涉案商品房定购协议是否属于合法有效的书面买卖合同。美亚公司于2014年3月24日取得诉争房屋所在楼盘的房屋预售许可证，陆会金与美亚公司于2016年4月6日签订了《美亚·汇金广场商品房定购协议》，一审法院于2019年7月22日立案执行，并在之后查封了诉争房屋，从时间上看，双方签订定购协议先于一审法院的查封。从内容上看，该定购协议对当事人名称、房屋基本情况、房屋价款、付款方式和付款时间等内容进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且陆会金已经举证证明其支付了购房款，美亚公司也已经将诉争房屋交付给陆会金，陆会金对诉争房屋也进行了装修并入住，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定购协议应当认定为合法有效的书面买卖合同。故施珍莲主张定购协议是以物抵债的实际履行方式、不是商品房买卖合同的上诉理由不能成立。而且，以物抵债的当事人是美亚公司与亿能公司，陆会金仅是在与美亚公司形成商品房买卖合同关系后按美亚公司的指示支付房款。2.关于涉案房屋是否系用于居住且陆会金名下是否无其他用于居住的房屋。涉案房屋的性质为公寓，具有居住功能，系用于居住的房屋，且该房屋目前已经装修入住。施珍莲主张该房屋系公寓而非住宅，并非用于居住的意见，与生活常识不符，且本案并无证据证明诉争房屋系经营性用房，故本院对该主张不予支持。经鹰潭市不动产登记中心及贵溪市不动产登记中心查询，截止2019年11月29日，陆会金与其丈夫乐年新名下无不动产登记信息。至于陆会金曾经出租诉争房屋的事实，并不能证明陆会金有其他用于居住的房屋。3.关于陆会金已支付的购房款数额。2016年4月6日的《美亚·汇金广场商品房定购协议》约定陆会金在签订商品房买卖合同时一次性交清全部房款计430,000元。陆会金于2016年4月6日将430,000元汇入亿能公司的出纳肖某的账户，美亚公司向陆会金出具了购房款的收款收据，亿能公司认可系美亚公司用该房款抵扣工程欠款，证人肖某亦出庭证实该事实，因此可以认定陆会金已经付清购房款430,000元。根据上述分析与认定，本院认为，本案符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定情形，陆会金享有的民事权益能够排除诉争房屋的强制执行。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，诉争房屋尚未登记至陆会金名下，陆会金对诉争房屋并不享有物权，其享有的只是消费者物权期待权。原判确认诉争房屋的所有权归陆会金所有，适用法律错误，应予改判。至于陆会金要求美亚公司履行协助办理房屋产权登记的义务，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的情形，故本院对此不作处理，可由双方另行解决。综上所述，施珍莲的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，但存在适用法律错误，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省崇仁县人民法院（2020）赣1024民初359号民事判决第一项：不得执行坐落于鹰潭市胜利西路116号美亚·汇金广场北区第1栋1单元1501号房屋；二、撤销江西省崇仁县人民法院（2020）赣1024民初359号民事判决第二项“确认坐落于鹰潭市胜利西路116号美亚·汇金广场北区第1栋1单元1501号房屋所有权归陆会金所有”；三、驳回陆会金的其他诉讼请求。一审案件受理费7,750元，由鹰潭市美亚置业有限公司负担。二审案件受理费7,750元，由上诉人施珍莲负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  王 琳审判员  范 宣二〇二〇年九月二十九日法官助理高忠明书记员杨甜