重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初4019号原告：方洁，女，1983年2月2日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：胡娟，重庆高山律师事务所律师。被告：杨中怀，男，1991年3月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：尹恒超，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜雨杰，重庆盛世文辉律师事务所律师。第三人：冯如意，女，1986年6月7日出生，汉族，住重庆市万州区。原告方洁与被告杨中怀、第三人冯如意房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日与7月15日两次公开开庭进行了审理，原告方洁及其委托诉讼代理人胡娟、被告杨中怀的委托诉讼代理人尹恒超、第三人冯如意到庭参加诉讼。因案情复杂，依法适用普通程序，由审判员魏欣担任审判长，与人民陪审员刘厚伟、邓永富组成合议庭，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告方洁及其委托诉讼代理人胡娟、被告杨中怀的委托诉讼代理人尹恒超、第三人冯如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理万州区XX号门面的产权变更登记；2.判令被告向原告支付违约金56000元；3.确认原告与被告签订的门面出售合同有效；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年9月15日，方洁与杨中怀的委托代理人冯如意签订门面出售合同，由方洁购买杨中怀名下位于万州区XX号门面，2020年3月30日过户，总价560000元，签合同时付20000元，2019年9月18日之前付280000元，余款过户时支付，有违约情况按照出售价格10%支付违约金。原告已准备好尾款，但被告以各种理由拖延变更登记。故原告诉至本院提出前述诉讼请求。被告杨中怀辩称，涉案房屋至今未能完成过户的原因是方洁一直没有办理贷款，不能按约定支付购房款，方洁提出先不过户造成的。合同约定过户时支付余款260000元，方洁尚未支付，杨中怀不同意变更产权登记。杨中怀没有违约行为，是方洁先违约，杨中怀不同意支付违约金。第三人冯如意述称，杨中怀委托冯如意卖房，方洁第一次给冯如意付款20000元，第二次付款280000元，冯如意将售房款转账支付给了杨中怀。合同约定2020年3月30日过户，在3月1日时，方洁告知冯如意钱不能到位，请求迟延过户，之后因为有抵押无法过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2009年9月21日，杨中怀取得万州区XX门面的房屋所有权证（301天房地证2009字第XX号，房屋建筑面积43.25平方米）。2018年2月1日，杨中怀出具委托书载明：“本人杨中怀（身份证号码XX）现委托冯如意（身份证号码XX）销售位于重庆市万州区天城大道、天城东路、海关步行街本人名下房产（住宅及商业）。她与购房人所签署的《购房协议》、《补充协议》、《收据》、《收条》等本人均同意、认可。授权时间：即日起至2020年12月30日。冯如意签名并捺印，授权人杨中怀签名并捺印。”2019年9月15日，甲方（出售人）杨中怀与乙方（售卖人）方洁签订《门面出售合同》载明：“甲方将坐落在万州区XX的一间门市出售给乙方，面积43.25平方米。售价560000元。签合同时乙方付甲方20000元，2019年9月18日之前付280000元，余款260000元于过户时支付。如双方任意一方发生违约责任，按照出售价格10%交付违约金。出售所产生的税、费均由乙方承担。甲方在出售此门面给乙方时，已告知此门面目前抵押在银行。甲乙双方约定，乙方先付部分房款，余款待甲方将其门面从银行解押后具备过户条件时支付。（手写批注：2020年3月30日过户，冯如意签名并捺印）。甲方委托代理人冯如意签名并捺印，乙方方洁签名并捺印。”2019年9月15日，方洁通过本人重庆三峡银行XX账号向冯如意XX账号转账支付20000元；2019年9月18日转账支付280000元。2019年9月15日，冯如意给方洁出具《收条》载明：“今收到方洁购买万州区XX门面定金20000元。”2019年9月18日，冯如意给方洁出具《收条》载明：“今收到方洁购买XX门面款280000元。”2019年9月15日，杨中怀出具《收条》载明：“今收到方洁（身份证号码XX）购买重庆市万州区XX号门面定金20000元。”2019年9月18日，杨中怀出具《收条》载明：“今收到方洁（身份证号码XX）购买重庆市万州区XX号门面款280000元。”2019年9月27日，方洁与冉易林签订《房屋出租合同书》，约定方洁将重庆市万州区XX#门面租给冉易林使用，租金一年20000元，租期2019年10月6日至2022年10月6日。同日，冉易林通过微信转账向方洁支付租金20000元。经原告方洁申请调取证据，2020年8月3日，本院向重庆农村商业银行万州江南支行调取了万州区XX#门面的抵押贷款合同及还款明细。2019年2月1日，杨中怀与重庆农村商业银行股份有限公司万州分行签订了《个人最高额循环贷款合同》，贷款额度为贰佰捌拾万元，有效期间自2019年2月1日起至2024年1月31日止，抵押物为6套房屋，包含万州区（天城）XX#门面，产权证号301天房地证2009字第XX号。杨中怀从2019年2月21日起每月21日偿还贷款欠息，2020年2月12日，杨中怀偿还贷款1021.69元，2020年2月16日，杨中怀偿还贷款2796651.72元，2020年2月17日，杨中怀偿还贷款3.3元，2020年2月19日，杨中怀偿还贷款2323.29元，杨中怀共计偿还贷款2800000元。从2020年2月21日起，杨中怀继续偿还贷款欠息。2020年3月1日，方洁通过微信向冯如意提出因疫情原因，资金未到位，晚几个月过户。冯如意回复等疫情过后给公司说。3月30日，方洁提出大概5月过户。4月6日，冯如意问方洁贷款放了没有，方洁回复还没有，要5月份，因其不是农村户口，不能办无息贷款，冯如意回复不着急，你慢慢弄。2020年6月22日，经方洁申请保全，本院查封了杨中怀所有的位于万州区（天城）XX#门面（301天房地证2009字第XX号，建筑面积43.25平方米），查封期限三年，方洁交纳了保全费580元。本院认为，本案的争议焦点为：一、方洁与杨中怀于2019年9月5日签订的《门面出售合同》的效力；二、杨中怀是否应当立即为方洁办理万州区XX号门面的产权变更登记；三、杨中怀是否应当向方洁支付违约金56000元。本院对争议焦点的评析如下：方洁与杨中怀于2019年9月5日签订的《门面出售合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定。签订《门面出售合同》是方洁与杨中怀的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。故对方洁诉请确认方洁与杨中怀于2019年9月5日签订的《门面出售合同》有效的诉讼请求本院予以支持。二、杨中怀是否应当立即为方洁办理万州区XX号门面的产权变更登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定。杨中怀应当按照《门面出售合同》约定为方洁办理过户登记。但是，在方洁购买该门面房时，杨中怀已告知方洁门面抵押在银行，故在贷款偿还完毕、涂销抵押登记之前，杨中怀客观上不能办理房屋权属转移登记。故本院确认转移权属登记可在涂销抵押登记后办理。三、杨中怀是否应当向方洁支付违约金56000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。杨中怀未按照《门面出售合同》的约定在2020年3月30日将门面办理过户给方洁，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定。《门面出售合同》中约定如双方任意一方发生违约责任，按照出售价格10%交付违约金。杨中怀本可以在2020年2月19日偿还完毕贷款2800000元后，将门面解除抵押，办理过户给方洁，并要求方洁支付尾款，但杨中怀继续将门面用作循环贷款抵押，导致不能按《门面出售合同》的约定办理过户。同时，方洁通过微信与冯如意协商晚几个月过户，冯如意也未要求方洁立即支付尾款并办理过户，故杨中怀的违约行为导致现在门面不能过户，杨中怀应当按照《门面出售合同》的约定向方洁支付违约金56000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认方洁与杨中怀于2019年9月5日签订的《门面出售合同》有效；二、被告杨中怀在万州区XX号门面抵押贷款偿还完毕且办理抵押登记涂销后十五日内将该商业用房权属转移登记至原告方洁名下；三、被告杨中怀在本判决生效后十五日内支付原告方洁违约金56000元。四、驳回原告方洁的其他诉讼请求。案件受理费9400元，保全费580元，由被告杨中怀负担9980元（方洁已预交，由杨中怀在本判决生效后十五日内迳付方洁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  魏 欣人民陪审员  刘厚伟人民陪审员  邓永富二〇二〇年九月十六日法官 助理  付佳浠书 记 员  王彬冰书 记 员  周静婕