广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2970号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯俊良，男，1964年1月17日出生，汉族，公民身份号码440************056，住吴川市**********。被上诉人（原审原告）：林彩霞，女，1980年8月20日出生，汉族，公民身份号码440************52X，住吴川市**********。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：庞杰英，广东朝胜律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人柯俊良、林彩霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人柯俊良、林彩霞共同的委托诉讼代理人庞杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回柯俊良、林彩霞的诉讼请求，案件诉讼费由柯俊良、林彩霞负担。事实与理由：一、双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，应当不予支持柯俊良、林彩霞的诉讼请求。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。柯俊良、林彩霞作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。二、一审关于逾期办证赔偿的起算期计算错误，赔偿的起算日期应为2018年3月31日。一审法院在（2016）粤0883民初176号《民事判决书》中认定，未取得竣工验收登记备案表，尚不具备交付条件，因条件不成就，故不支持业主对于逾期办证违约责任的诉求。结合上述判决的认定，在本案中涉案房屋只有完成综合验收，取得竣工验收登记备案表才具备交付的条件。本案中，涉案房屋于2017年5月5日才具备交付的条件。故根据《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，且报备案后还须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书，逾期办证赔偿的起算日应为2018年3月31日（2017年5月5日再另加330日）。柯俊良、林彩霞答辩称，一、关于东和公司应否支付违约金的问题。首先，双方签订的合同并没有约定过不需要支付逾期办证违约金，柯俊良、林彩霞从未放弃对逾期办证违约金的主张。其次，合同中第十五条第一款、第二款的约定有打叉的原因是，柯俊良、林彩霞与东和公司均不约定按照总房款的比例支付违约金，而是同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，双方不特别约定违约金的计算，即按照年利率6%计算逾期办证的违约金。再次，按照商事惯例，在没有被双方选择适用的条款中打叉，是商事主体为了防止合同任意一方在空白合同处篡改数据，非东和公司所称的放弃违约金，合同其他地方也可体现这一点。二、关于违约金的起算日期问题。首先，涉案合同约定办证时间从交付使用300日/600日内，按照约定优先原则，应该按照合同的约定。其次，东和公司逾期取得竣工验收备案表是因为东和公司的违约行为导致，若因为东和公司的违约行为而推迟逾期办证违约金的起算时间点，明显侵害了柯俊良、林彩霞的合法权益。再次，（2019）粤08民终47号《民事判决书》中第8页，明确记载“《竣工验收备案表》来源合法，内容真实，可以证明东和房地产已于2017年5月5日取得《竣工验收备案表》，但不能证明逾期办证的违约金应从2017年5月5日开始计算，判决逾期办证违约金按照房屋交付使用后300/600日开始计算。依据同案同判的原则，应该按照房屋交付使用后300日/600日后开始计算违约金。柯俊良、林彩霞向一审法院起诉请求：1.判令东和公司向柯俊良、林彩霞支付xx、xxx房的逾期办证违约金129,331.08元（逾期办证违约金：以已付房价款442,622元为基数，按年利率6%计算，自2014年9月15日起计至2019年7月4日，共1753天）；2.判令东和公司向柯俊良、林彩霞退还多收取的办证费用15,313.38元。以上1、2项合计144,644.46元；3.本案诉讼费用由东和公司承担。一审法院认定事实：2013年7月10日，柯俊良、林彩霞与东和公司签订商品房买卖合同(合同编号分别为xx、xxx号)、商品房买卖补充合同各两份，约定柯俊良、林彩霞向东和公司购买由东和公司开发的坐落于吴川市********财富名门商住楼xx、xxx房，建筑面积分别为50.1㎡和77.7㎡，价款分别为173,532元和269,130元。合同签订后，柯俊良、林彩霞按照约定向东和公司支付房产价款，预付办理产权证费用19,920元。商品房买卖合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。”2013年11月19日，东和公司将涉案的商品房实际交付给柯俊良、林彩霞使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，柯俊良、林彩霞在名单内。2019年7月4日，涉案商品房完成房产证的办理程序。2020年3月5日，柯俊良、林彩霞在广东法院诉讼服务网进行立案登记，向一审法院提起本诉讼。一审法院认为，柯俊良、林彩霞与东和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：一、柯俊良、林彩霞请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算；二、柯俊良、林彩霞请求东和公司返还多收取的办理房产权属登记证书的费用应否支持。关于焦点一，柯俊良、林彩霞请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算的问题。涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在柯俊良、林彩霞。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，东和公司与柯俊良、林彩霞签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。东和公司以政府未接通市政污水管道作为逾期办证的抗辩理由，不予采纳。商品房买卖合同第十五条对产权登记问题进行了特殊约定：出卖人可免除逾期办证违约责任的承担，该条款属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，东和公司在格式条款中免除自身责任，应认定无效。东和公司以无效条款抗辩责任承担，不予采纳。东和公司逾期办证产生的后果是导致柯俊良、林彩霞未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使柯俊良、林彩霞应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，柯俊良、林彩霞因东和公司的违约受到的损失显而易见。如果不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与柯俊良、林彩霞支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，柯俊良、林彩霞请求东和公司支付违约金应予支持。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2013年11月19日，按照合同约定，东和公司应于商品房交付后的300日内即2014年9月15日前办理相关备案手续，但东和公司直至2018年9月16日才通知柯俊良、林彩霞于2018年9月18日办理，东和公司的行为明显违约，应承担逾期办证违约责任。东和公司超过约定的办证期限较长，但根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，违约金是按日累计计算，应按每日分别计算诉讼时效期间。柯俊良、林彩霞于2020年3月5日在广东法院诉讼服务网完成立案登记即属主张权利，按照三年诉讼时效计算，柯俊良、林彩霞仅可计算自2017年3月5日起的违约金。即本案违约金的计算期限应自2017年3月5日起至2018年9月18日止，共563天。柯俊良、林彩霞主张的2017年3月5日前的违约金已超过诉讼时效，且东和公司在案件审理过程中提出了时效抗辩（不履行义务抗辩），故对柯俊良、林彩霞主张计算2017年3月5日之前的违约金不予支持。根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”规定，本案柯俊良、林彩霞请求以已付购房款442,662元为基数，按年利率6%计算违约金合理，予以支持。依此计算，东和公司应向柯俊良、林彩霞支付逾期办证违约金40,967.46元(442,662元×6%÷365天×563天)。关于焦点二，柯俊良、林彩霞请求东和公司返还多收取的办理房产权属登记证书的费用应否支持的问题。柯俊良、林彩霞主张东和公司退还多收取的办证费用，但未能对办证费用多少举证。因办理不动产权证必然产生费用，双方应在办证结束后对费用进行结算，并按多还少补的原则协商解决。本案柯俊良、林彩霞与东和公司均未提供相关的费用依据，亦未提交结算依据，实际办证费用多少，是否应退还，退还多少，尚未得知。柯俊良、林彩霞可待双方结算后或清楚办证所有费用后再另行起诉。综上所述，柯俊良、林彩霞诉请东和公司支付逾期办证违约金的计算基数和计算标准合法有理，予以支持，但请求计算的时间超过法律规定范围，予以调整。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决：吴川市东和房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向柯俊良、林彩霞支付逾期办证违约金40,967.46元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1443.31元，由柯俊良、林彩霞负担1031.21元，吴川市东和房地产开发有限公司负担412.1元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和柯俊良、林彩霞的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于应否计算逾期办证违约金的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持柯俊良、林彩霞的诉讼请求；柯俊良、林彩霞认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定不计算违约金的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定逾期办证违约金以购房款按照年利率6%计算并无不当，本院予以确认。二、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。涉案商品房于2013年11月19日实际交付给柯俊良、林彩霞占有使用。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然上述2013年11月19日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合柯俊良、林彩霞对接收房屋无异议的情况，一审法院认定2013年11月19日为涉案房屋交付时间并无不当，本院予以确认。故东和公司关于逾期办证违约金起算日期应为2018年3月31日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606.6元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。