甘肃省瓜州县人民法院民事判决书（2020）甘0922民初1060号原告:郑某1，住瓜州。原告:刘某，住瓜州。原告郑某1、刘某的委托诉讼代理人:郑某2，住瓜州，系二原告之子。被告:甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司，社会统一信用代码:91620922MA742QGELG,营业地:甘肃省酒泉市瓜州县渊泉镇瓜州中路西侧原三联公司综合楼9号。委托诉讼代理人：康某，甘肃祁连律师事务所律师。（一般代理）委托诉讼代理人：石某，住瓜州县渊泉镇县。原告郑某1、刘某与被告甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司（以下简称天诚公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘建基、刘某及委托诉讼代理人郑某2、被告天诚公司的委托诉讼代理人康某、石某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑某1、刘某向本院提出的诉讼请求：1、请求法院调整《商品房买卖合同》中双方关于卖方(被告)逾期交房的违约金标准，应与买方(原告)应承担对等义务的违约金适用标准相一致；2、请求判令被告支付原告逾期交房违约金实际损失19263.77元(自2019年10月31日计算至2020年5月31日)计算方法:304352×0.0003×211；2020年6月1日至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案手续且经原告验收完毕之日期间违约金，按照被告提供《承诺书》800元每月进行计算；3、判令被告尽快办理给付房屋钥匙，并不再收取原《商品房买卖合同》已包含的供暖设施相关费用及房价溢价费用；4、请求判令被告履行已签订各项承诺及所发地下室抵用券；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年7月15日签订《商品房买卖合同》(预售),根据合同第十一条约定:出卖人应当自2019年10月30日前向买受人交付商品房。截止目前，案涉房屋仍未达到合同承诺的交房条件，亦未取得建设工程竣工验收备案手续，同时，合同约定，因买受人原因导致商品房不能交付按期交付的，买受人向出卖人按照总房款万分之六交付违约金，因买受人逾期付款，按照应付款万分之三承担违约金，因出卖人原因逾期交房的，180日之内支付买受人房价款万分之零点三的违约金；180日以上，买受人有权解除合同并按照房价款万分之零点三及支付违约金，根据合同法第五条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人应当根据公平原则确定双方的权利义务，上述合同约定义务对卖房和买房违约金适用标准存在显著区别，且该合同为被告一方提供的格式条款，虽有下划线予以提示，但其约定违约金比例明显不对等，有违公平原则，应调整至弥补原告因实际违约所遭受的损失。另，根据《商品房买卖合同约定》，案涉房屋价款总计304352元，现原告已依约支付首付款并与银行办理按揭款，银行已全款打入被告公司，2020年6月3日，被告通知原告领取案涉房屋钥匙，到达该公司后，原告被告知需另缴纳房屋在此期间溢价款3000元及原合同约定包含于《商品房买卖合同》内的热计量表费用1216元，否则无法提供房屋钥匙。《商品房买卖合同》第十条第3项规定:商品房相关设备设施交付条件3、供暖，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，以上1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，根据常识，办理开通暖气须安装热计量表费用，且虽未明确热计量表费用承担，但根据合同法第四十一条之规定，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释，且本合同系出于双方平等协商一致，主体适格，意思表达真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方应当根据诚实信用原则履行合同义务，现被告提出上述无理主张，致使合同履行出现障碍。原告认为，被告屡次拖延交付房屋，其行为严重损害了原告利益，为维护原合法权益，特具状至贵院，望判如所请。被告天诚公司辩称，一、涉案合同系双方合意约定签署，双方权利义务对等，并不存在法律规定的可撤销的情形。原告的诉状中所称“因买受人原因导致商品房不能按期交付，买受人向出卖人按照总房款万分之六交付违约金，因出卖人原因逾期交房的，180日之内支付房款万分之零点三的违约金；180日以上，买受人有权解除合同并按照房价款万分之零点三支付违约金”，以此为对比，认为合同条款有违公平，完全属于原告对此合同条款本身内容理解有误，合同第十一条交付时间和手续第三项（查验房屋）第3条约定：“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人应向出卖人按日交付总房款万分之六的违约金。”该条款约定的并不是买房人逾期付款违约责任，而只是针对房屋查验后，出卖人给买受人交房，买受人未按时收房所导致的违约责任计算方法。该条约定与合同第12条出卖人逾期付款责任，无对立关系，原告诉求人民法院调整《商品房买卖合同》中关于双方逾期交房违约金标准无法律及事实依据，应依法予以驳回。二、《商品房买卖合同》约定：出卖人应当自2019年10月30日前向买受人交付该商品房；逾期在180天之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金；逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。按合同约定，被告向原告支付的违约金为1871.76元。具体计算方法为：304352元×0.00003×106天（2019年10月31-2020年5月25日）。三、2020年5月25日，被告通知原告领取钥匙，原告以房价溢价费和热计量表费用不应由原告承担为由，拒绝领取钥匙，导致房屋未能按期交付的责任不在被告，而是原告。故本案也不存在被告向原告承担2020年6月1日至房屋取得建设工程竣工验收备案手续期间的违约金。合同中虽然约定商品房交付时应当符合一定的条件，但该合同是住建部及工商总局制定的格式合同，全国通用。现实中本地其他楼盘乃至全国，开发商都是房屋的达到交付钥匙标准时，先向客户交付房屋钥匙，后提供相关行政审批手续。原告在法庭陈述的诉求中要求的也是给付房屋钥匙，而不是要求被告提供房屋交付条件的审批手续，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案应遵循原告的内心确认，要求被告给付房屋钥匙，转移房屋占有，房屋达到交付钥匙的条件即为达到交付条件，原告不能既主张被告交付钥匙使用房屋，又要求被告继续承担审批期间的利息，明显有违法律的规定。《合同》第十条商品房相关设施设备交付条件，约定，1.供水、排水配套设施齐全、并与城市公共供水、排水管网连接。2.供电纳入城市供电网网络并正式供电；3.供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。上述约定中被告的义务是开通该项服务，与相应的城市网连接，保证服务入户，并未约定入户后相关气表由被告承担，根据谁使用谁付费的原则，由此产生的热计量表费用应该有原告承担。且该服务的提供者并不是被告，被告只是按客户需要转接入服务，客户使用收费也不是给被告缴纳，被告无理由为客户的消费买单。四、关于免除一年物业费同意书的起始点是原告领取钥匙是次日计算，现原告未领取钥匙，所附条件未成就；地下室抵用劵使用说明中明确说明购买地下室时可以抵顶现金4000元，仅用于地下室使用，原告购买地下室可以用于抵扣，我公司并无异议；按揭贷款利息承诺书约定我公司承诺承担的贷款利息直接抵扣地下室房款，如有超出用于抵扣后期费用，原告购买地下室可以用于抵扣，我公司并无异议。我公司在合同履行期满前签署同意书、承诺书，是我公司根据工程进度，推断可能预违约，为弥补原告损失而给原告的补偿。本院认定事实如下：2018年6月29日，原告郑某1与被告天诚公司签订了《创新小镇商品房认购书》，约定，郑某1同意以按揭贷款方式购买被告位于瓜州县创新小镇房号为9－3－1001的住宅，并承诺正式签订《商品房买卖合同》时一次性付清房款，被告给原告郑某1赠送了一张价值4000元的地下室现金抵用劵。2019年7月15日，被告天诚公司与原告郑某1、刘某签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为瓜房售字第201904037号。该合同约定，被告天诚公司将位于××县住宅一套以每平方米3200元的价格出售给原告郑某1、刘某，总价款为304352元。一、付款方式及期限：二原告应于2019年5月16日前支付首期房价款94352元，余款210000元于2019年5月30日前向中国农业银行瓜州支行申请贷款支付。二、逾期付款违约责任：除不可抗力外，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起第2日内按照累计应付款10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按照计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人单方面解除合同的应承担总房款20%的违约金。三、商品房交付条件与交付手续：（一）、商品房交付条件：（1）、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）、该商品房已取得房屋测绘报告；（3）、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（4）、质量监督站验收报告。（二）、商品房相关设施设备交付条件：（1）、供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；（2）、纳入城市供电网络并正式供电；（3）、供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，暖气以供热公司接引时间为准，供暖费用由买受人承担；（4）、完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天燃气以天燃气公司接引时间为准；（5）、电话通信线路敷设到户；（6）、有线电视线路敷设到户；（7）、宽带网络线路敷设到户。上述（1）、（2）、（3）由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；（4）、（5）、（6）、（7）项需要买受人自行办理开通手续。（三）交付时间和手续：（1）、出卖人应当自2019年10月30日前向买受人交付该商品房；（2）、该商品房达到商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足商品房交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足商品房交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；（3）查验房屋：（内容略）。（四）、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按交付时间和手续将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期在180日内，自2019年11月1日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部售房价款的万分这0.3的违约金；逾期超过180日后，买卖人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付借款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.003%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。该合同还约定了面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等内容。合同签订后，二原告按合同约定交纳了房款。2019年８月21日，原告与被告签订《创新小镇贷款利息承诺书》，被告承诺自银行按揭贷款手续办理完成次月原告开始向银行缴纳按揭贷款时至创新小镇住宅小区竣工（交房、交钥匙）当月所支付的利息由被告承担，给付方式为原告所承担的贷款利息直接抵扣地下室房款，如有超出部分，可用于抵扣后期费用。2019年８月22日，被告向二原告发出《同意书》，承诺给二原告免除一年物业费，免除期限自领取钥匙次日至一年期满前一日。2020年4月16日，被告给二原告出具了《承诺书》，承诺在2020年5月31日前依据合同约定交付房屋（交房标准为交付房屋钥匙、水、电、暖通畅），如到期不能按约交房，我公司愿意自2020年6月1日起按月承担逾期关键违约金800元/月，截止实际交房日止（以电话通知为准），原买卖合同中“除不可抗力外，出卖人未按交付时间和手续将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期在180日内，自2019年11月1日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部售房价款的万分这0.3的违约金”的约定自2020年5月31日终止，后续违约金事宜以本约定为准。2020年5月25日，被告向二原告发出《领取钥匙通知书》，要求二原告于2020年6月3日15时到创新小镇售楼中心办理领取钥匙手续。原告按照被告指定的时间、地点去领钥匙，被告工作人员告知原告必须交纳3000元的房屋溢价费和1216元的热计量表费，才能领取钥匙，原告以合同未约定为由拒交费用，被告未给原告交付钥匙。本院认为，原告郑某1、刘某与被告天诚公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告与被告签订的《创新小镇贷款利息承诺书》、《同意书》、《承诺书》都应视为对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》相应条款的修改和补充，合法有效，双方应予遵守履行。2020年6月3日，原告按照被告指定的日期、地点领取钥匙，被告要求原告交纳合同未约定的溢价费、热计量表费，导致原告未能领取钥匙，应视为被告违约。原告要求法院调整《商品房买卖合同》中双方关于卖方(被告)逾期交房的违约金标准，应与买方(原告)应承担对等义务的违约金适用标准相一致的请求，因合同有效，且双方于2020年5月31日经协商已将该条违约金的规定终止，不予支持；其要求被告支付逾期交房违约金实际损失的请求，因被告与原告于2019年８月21日签订《创新小镇贷款利息承诺书》，被告承诺自银行按揭贷款手续办理完成次月原告开始向银行缴纳按揭贷款时至创新小镇住宅小区竣工（交房、交钥匙）当月所支付的利息由被告承担，且原告未提供其他损失的证据，故不予支持；其要求被告尽快办理给付房屋钥匙，并不再收取原《商品房买卖合同》已包含的供暖设施相关费用及房价溢价费用的请求，因被告要求原告交纳房价溢价费及热计量表费的要求合同无约定，且违反了有关法律和行政法规的强制性规定，系违法要求，故对原告的请求应予支持；其要求被告履行已签订各项承诺及所发地下室抵用券的请求，因被告无异议，应予支持。被告关于原告要求变更合同违约责任无法律和事实依据的辩解意见因符合法律规定，应予采纳；其关于热计量表费用应由原告承担的辩解意见，因不符合《民用建筑供热计量管理办法》第十四条的规定，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司自本判决生效之日起十日内向原告郑某1、刘某交付位于××县房号为9－3－1001的住宅钥匙。二、被告甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司自本判决生效之日起十日内履行其承诺（承担逾期交房贷款利息、免一年物业费、兑现地下室现金抵用券，履行方式及起始时间按双方约定）。三、驳回原告郑某1、刘某的其他诉讼请求。案件受理费282元，减半收取141元，由被告甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司负担，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 王**文二O二O年九月二十五日书记员 唐晓娟本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行义务的，权利方应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期申请的视为放弃执行。