河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初4402号原告（反诉被告）：张伟春，男，1952年3月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）：任成霞，女，1968年9月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：程艳芬，河南孔祖律师事务所律师。第三人：郑州理想之家房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市中原区汝河路**附**。法定代表人：马二胜，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴振国，男，系公司员工。原告（反诉被告）张伟春诉被告（反诉原告）任成霞、第三人郑州理想之家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张伟春，被告（反诉原告）任成霞及委托诉讼代理人程艳芬，第三人郑州理想之家房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人吴振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张伟春向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金70000元；2请求判令被告支付延误售房时期价格变化损失费20000元；3、请求判令被告承担本案的受理费。事实与理由：原、被告于2020年6月3日，在中介郑州理想之家房地产营销策划有限公司签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》（合同编号NO1806599）一份，《房屋买卖合同》合同编号：2020第0000189一份，共二份合同。双方约定被告购买原告位于郑州市中原区××院××楼××单元××房产（郑房权证字第**）及地下室。双方合同定价为1170000元，并在该居间买卖合同签订后，二十个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续。在此之前，被告应将前述房价款存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户。被告至今未能履行前述约定的义务，现已逾期，构成违约。2020年7月2日晚，被告任成霞向原告发《解除合同通知书》，写道：鉴于你张伟春没有向我任成霞提供买卖合同标的物不动产之所有权有效凭证，合同无法实质履行，并且由我赔偿违约金和居间费用。事实上，我提供了出售房（郑房房权证字第**）产证。提供了最原始的商品房买卖合同及补充条款，被告全部过目，并且将房产证押在中介。房屋产权明晰，，地下室依法持有在2020年6月3日所签合同上标明了很清楚。以原合同号（06032390）为依据，该地下室不办理产权证，并经被告认可在合同上作了注明。同时在中介置业顾问方雨杰女士的陪同下，到中原区××号院（啟福花园）1××号楼1单元3楼××号，原告出售房屋及所持有的地下室再次考查，并且在合同上注明：过道南，从西数第一个地下室。即八号地下室，非九号，是被告确认无疑的。总之，一切以合同为依据，在协商无果的情况下，全面履行合同才是根本目的。被告（反诉原告）任成霞辩称，本案买卖合同不能实现合同目的，是原告不能履行法定和约定义务，被告并无违约行为，不承担违约责任。一、被告不构成违约，本案中的地下室买卖不能致使整个买卖合同目的无法实现，并不是被告行为所致，被告已依法依约享有合同解除权，并于2020年7月2日向原告及第三人都发送了解除合同通知书，且已生效；二、原告主张的损失没有事实和法律依据，原告提供不出实际损失的任何证据，对其主张应不予支持。第三人郑州理想之家房地产营销策划有限公司述称，一、本案的基本事实。2020年5月份，被告任成霞想要购房，通过我单位看了原告张伟春所有的一套位于郑州市中原区××院××楼××单元××房屋××套，附属地下室一间。被告任成霞有了购买意向后，我单位多次带领被告任成霞实地查看涉案房屋及地下室，向被告任成霞介绍房屋及地下室的基本情况，同时将被告任成霞有意购买涉案房屋的情况及时告知原告张伟春。经过各方充分的协商，最终于2020年6月3日，买卖双方和答辩人三方在答辩人的居间服务下，签订了《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同?(编号1806599)和关于地下室的买卖合同《房屋买卖合同》。合同约定，原告将自身所有的涉案房屋及附属地下室出售给被告任成霞，合同价款1170000元。合同签订后，答辩人又带领被告任成霞到涉案房屋及地下室实地查看，被告任成霞对涉案房屋及地下室有清晰的认识。二、答辩人在签订合同的过程中已经尽到了作为居间方应尽的责任并充分履行了居间合同中约定的义务。在居间合同签订前后，答辩人作为居间方带领被告任成霞多次到涉案房屋及附属地下室实地查看，给被告任成霞提供法律、法规、政策及市场行情咨询，详细的向被告任成霞介绍涉案房屋的基本情况，最终撮合买卖双方并促成买卖双方达成买卖合同。答辩人已经充分尽到了作为居间方应尽的责任和居间合同中约定的义务，并不存在被答辩人任成霞所述“没有履行审慎审查义务，存在重大过失”的情形。被告任成霞在签订合同前后，对涉案标的有充分的认识和了解，关于附属地下室的位置不仅带被告任成霞进行了实地查看，并且在合同中也专门进行了约定和注明。附属地下室作为房屋的附属，并不具有独立的产权，房产部门也不单独进行产权登记，被告任成霞以此主张合同无效是没有事实和法律依据的。三、被告任成霞违反合同约定，不履行合同义务，己构成违约，应依法承担违约责任，答辩人保留向违约方追索佣金的权利。涉案合同是买卖双方和答辩人三方经过充分友好协商而签订，是各方的真实意思表示，依法成立受法律保护。涉案房屋产权清晰，被答辩人张伟春作为房屋所有权人有房本为证，本案并不存在合同无效的法定情形。而地下室作为房屋的附属物，并不具有独立的产权，房产部门也不单独进行产权登记，关于地下室的情况在买卖合同中也进行了明确约定。被告任成霞以地下室没有产权证为由，主张各方签订的买卖合同无效是没有事实和法律依据的。在本案中，被告任成霞无故违反合同约定，明确表示不履行合同义务，己构成违约，应依法承担相应的违约责任。其中《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》(编号1806599)第十四条第3款约定:“因甲方(卖方)或乙方(买方)违约导致本合同不能继续履行的，由违约方支付本合同所约定总房价款的2%佣金给丙方(居间方)”，依据上述规定，被告任成霞作为违约方应依法向答辩人支付佣金23400元，答辩人保留向被告任成霞追索居间佣金的权利。被告（反诉原告）任成霞向本院提出反诉请求：一、确认关于地下室买卖的（2020）第0000189号《房屋买卖合同》无效；确认（No1806599）《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》中关于买卖地下室的条款无效；二、判决被反诉人向反诉人支付对《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》的违约金70000元；三、判决被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由:2020年6月3日，任成霞与张伟春及郑州理想之家房地产营销策划有限公司三方签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，合同条款明确约定房屋买卖整体包含房屋和地下室，同时签订买卖地下室的《房屋买卖合同》。签订合同之前、之中、之后任成霞均强烈要求张伟春提供地下室产权凭证，这是任成霞作为买受人对买卖合同约定和法定的对不动产权利所有权和处分权的合法知情权。至2020年7月2日下午6：00为止，任成霞没有收到张伟春及郑州理想之家关于签看地下室的任何产权证明书和合法来源证明，于是任成霞向张伟春及郑州理想之家房地产营销策划有限公司依法发送《解除合同通知》。依据《物权法》、《合同法》和《城市房地产管理法》规定，对没有依法登记的不动产不能买卖，所签订的买卖地下室的《房屋买卖合同》无效，《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》中关于买卖地下室的条款无效。。地下室买卖的《房屋买卖合同》无效导致地下室不能买卖，地下室不能买卖导致该案整体买卖的综合目的不能实现属于张伟春没有履行法定和约定义务，属于郑州理想之家房地产营销策划有限公司作为专业中介机构而没有履行审慎审查义务，存在重大过失。张伟春先期不能履行法定和约定义务，反而以任成霞已经在合同上签字为由，把致使该案房屋买卖综合目的不能实现的责任推卸给任成霞，这分明是张伟春违背了诚实信用原则，郑州理想之家房地产营销策划有限公司作为专业中介机构而没有履行审慎审查义务所致。张伟春应向任成霞赔偿合同约定的违约金，郑州理想之家房地产营销策划有限公司应自行承担或者由违约方张伟春承担居间服务费。综上所述，反诉人为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特向贵院提起反诉，恳请贵院查明事实后，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）张伟春针对被告（反诉原告）任成霞反诉称，同我起诉状中事实与理由的部分。另补充：一、原被告通过第三人签的合同是否有效，到底谁违约了，首先我房子的产权是清晰的，有房产证。。地下室产权也很清晰有补充协议。。地下室同房屋是同时生效的被告提出说我对不动产不让其知情是不对的，其实我已经将房产押在中介了，其是可以查看的，，地下室的补充协议当时就给被告查看签合同的时候也去实地查看了，被告也是签字认可的。到了6月9日，第三人中介给我打电话让我过去中介公司把地下室最原始的房屋买卖合同补充协议复印件给了被告一份，表明被告是知情房屋信息的，现被告让我赔偿违约金是不合理的。现在谁违约了谁赔偿违约金。第三人郑州理想之家房地产营销策划有限公司针对被告（反诉原告）任成霞反诉称，被告与卖方签订的房屋买卖合同是有效的，房子实物带被告去现场勘察过，房本签合同之前验证过，卖方当时用手机支付宝查询的房屋信息。签合同当日，我们三方又去了地下室现场勘察了一下，是从南边数第一个，当时提供的地下室的合同号是9号，实际是8号，因为这是开发商最后来排的号，被告不能因为地下室8号或9号视为合同无效，因为合同9号地下室也就是一个代号，当时在合同里已经注明被告并无异议。合同签订成功，现被告称合同无效，没有法律依据。违约方任成霞应赔偿中介2%的中介费。经审理查明：2020年6月3日，原告作为卖方（甲方）与被告作为买方（乙方）、第三人作为居间方（丙方）签订郑州市存量房（二手房）居间买卖合同一份，其中主要约定：第一条房屋基本状况，甲方购买方式取得，位于中原区××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权证书号1201217902，房屋所有权人张伟春，房屋建筑面积93.10平方米，，地下室1××号楼****地下室206平方米；第三条房屋价格及支付方式，甲乙双方经协商一致，房屋总价为壹佰壹拾柒万元，此总价款包含固定装修不变；第五条房款付款方式，甲乙双方同意一次性付房款方式，在办理存量房交易资金监管手续当日，将约定的房款存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户。待过户完成后，由存量房交易资金监管机构划转给甲方；第六条佣金费用及代办费收取，丙方促成甲、乙双方签订本合同时视为履行完该业务，乙方按照11700元支付全部佣金；第十八条其他约定，补充协议，出卖人向买受人提供原始合同1××号楼1单元9号地下室，实际是地下室为1××号楼1单元8号地下室，此合同违约金为柒万元，违约方赔偿守约方柒万元，过户完毕，乙方新不动产证领出当日，向丙方支付全部佣金。同日，原告作为卖方（甲方）与被告作为买方（乙方）、第三人作为中介方（丙方）还签订房屋买卖合同一份，其中主要约定：第一条，甲方将拥有位于1××号楼1单元9号地下室，实际地下室原楼号8号的房产，乙方自愿购买甲方上述房产；第二条，甲乙双方经协商一致同意第一条所述房产及配套设施的总价款为柒万元整；第十二条其他约定事项，因此房产为张伟春从刘万明手中买此房产，原合同号06032390，原地下室1××号楼1单元9号实际地下室1××号楼1单元8号，乙方于交付当日付现金7万元整，过道南面从西边数第一个地下室。该地下室的原始合同写明，该地下室不办产权证，使用年限同房屋使用年限。两份买卖合同签订后，被告未按照合同约定交付购房款，并以地下室产权不清，没有产权证书，致使所签订两份合同无法履行为由，于2020年7月2日向原告、第三人发出解除合同通知书。原告及第三人对该解除合同通知书不予认可，并称原告拥有该地下室，能合法进行转让，并且签订合同时该地下室情况已明确写明，地，地下室是不办理产权证书的用年限同房屋使用年限，被告对该情况都是明知的，并且被告也实地去看了地下室。诉讼中，原告表示因被告已不再履行该两份合同，故原告庭审结束后，又将该房屋出售他人。上述事实，有居间买卖合同、房屋买卖合同、解除合同通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于被告提出的解除合同，因原被告及第三人就位于中原区××院××楼××单元××房屋、地、地下室分别签订了两份合同同中已明确注明涉案房屋及地下室的产权、基本情况，合同中未约定地下室具有产权证书，原被告办理地下室的产权过户等事项，故被告对地下室的相关情况是明知的，而且双方实际是对地下室使用权的转让，并且双方就房屋及地下室分别签订了合同，地，地下室的是否履行是不影响二手房屋买卖合同的履行被告的解除合同通知，本院不予认定。对于被告提出的反诉请求，确认两份合同无效及支付违约金，没有法律依据和事实根据，本院不予支持。对于原告请求被告支付违约金70000元及赔偿损失20000元，因被告未按合同履行，其应承担相应的违约责任，但违约金和赔偿损失都是承担违约责任的方式，原告也未提供证据证明其损失已大于合同约定的违约金，故二者请求系重复。考虑原被告只签订了书面合同，合同签订后在较短时间内双方即发生纠纷，以致合同未履行，违约金也是依据因违约产生的实际损失为依据，故原告该两项请求过高，本院酌定为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任成霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告)张伟春违约金5000元；二、驳回原告（反诉被告）张伟春的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告）任成霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元、反诉费775元，共计1800元，由原告（反诉被告）张伟春负担965元，被告（反诉原告）任成霞负担835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇二〇年九月二十一日书记员  王 惠