吉林省通化市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉05执异92号案外人：通化永基房地产开发有限公司。住所地：吉林省通化市。法定代表人：冯兹群，董事长。委托诉讼代理人：李晓桐，吉林文显律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹，男，汉族，住吉林省通化市东昌区。申请执行人：秦玉富，男，汉族，现住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：秦忠学，系秦玉富父亲，汉族，住吉林省白山市八道江区。委托诉讼代理人：高玉平，通化市东昌区光明街道基层法律服务所法律工作者。被执行人：赫鹏飞，男，满族，现住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：杨硕，吉林通兴律师事务所律师。在本院执行申请执行人秦玉富与被执行人赫鹏飞民间借贷纠纷一案中，案外人通化永基房地产开发有限公司（下称永基房地产公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人永基房地产公司向本院提出执行异议请求：依法撤销通化市中级人民法院2019年12月10日及次日作出的二份（2019）吉05执795号执行裁定，立即解除对通化市阳光水岸小区第6幢77号车库、第7幢地下1号车库、第8幢88号车库的查封（以下分别简称77号车库、1号车库、88号车库，统一简称案涉三户车库）。事实与理由：通化市中级人民法院（2019）吉05执795号执行裁定，对赫鹏飞与秦玉富达成的非法处分属于永基房地产公司财产的和解协议以执行裁定书的方式予以确认，并查封了永基房地产公司案涉三户车库，侵害了该公司合法权益。永基房地产公司是案涉三户车库的所有权人，并占有该三户车库。在赫鹏飞与秦玉富民间借贷纠纷一案中，永基房地产公司的车库只是用于对借款方的抵押担保，案涉车库不是赫鹏飞的财产，在未经永基房地产公司同意的情况下，赫鹏飞与秦玉富无权处分案涉三户车库，他们之间达成的卖车库偿还借款的和解协议无效。通化市中级人民法院在未通知永基房地产公司参加诉讼、听证，未查明车库所有权人的情况下，允许赫鹏飞处分永基房地产公司的财产，严重损害了该公司合法权益。申请执行人秦玉富称，一、执行裁定书系法院执行行为的体现，通化市中级人民法院依据通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初2187号民事判决，查封案涉三户车库，未违反法律规定。二、永基房地产公司请求解除对案涉三户车库的查封无法律依据。本案执行依据已经载明，“2019年2月22日，赫鹏飞出具借据一份，内容为本人赫鹏飞向秦玉富借款人民币叁拾万元整，该借款以拥有阳光水岸小区7幢地下1号车库、8幢地上88号车库、6幢77号车库作为抵押，本借款不能如期归还，阳光水岸车库归属于秦玉富。”已足以证明赫鹏飞与秦玉富在执行过程中达成的执行和解协议有法可依。通过2018年5月21日永基房地产公司与赫鹏飞签订的三份《车库买卖合同》看，该双方是买卖关系，并非是借款抵押担保关系，故赫鹏飞有权处分案涉三户车库。三、秦玉富与赫鹏飞达成的卖车库偿还借款的和解协议合法有效。假如永基房地产公司是在赫鹏飞处借款用案涉三户车库抵押担保，秦玉富是善意的、其并不知情，因为其看到的是三份《车库买卖合同》，并非车库抵押担保合同。秦玉富与赫鹏飞于2019年2月22日签订的案涉三户车库用于借款抵押担保是真实、合法、有效的，且秦玉富、赫鹏飞于该日在永基房地产公司处，永基房地产公司与秦玉富签订了二份（三户车库）《商品房买卖合同》，足以证明赫鹏飞对案涉三户车库有处分权。综上，法院查封案涉三户车库有事实和法律依据，应驳回永基房地产公司的异议。被执行人赫鹏飞辩称，案涉车库归赫鹏飞所有。88号车库现已解除查封，并作为被执行财产执行完毕。在执行过程中，法院将查封和腾迁的手续经合法程序送达到使用该车库的永基物业公司，永基物业公司也自愿迁出该车库并交由法院执行，故永基房地产公司现就此车库提出的执行异议不能成立。77号车库、1号车库无论在本案中是抵押行为还是买卖行为，均可作为被执行的财产。法院在执行过程中程序合法，认定车库为可执行财产合理、合法，故永基房地产公司提出的异议不成立。本院查明：2019年9月19日，通化市东昌区人民法院作出（2019）吉0502民初2187号民事判决，判决：赫鹏飞于本判决生效后立即偿还秦玉富借款本金27万元及利息（利息自2019年2月22日起至借款清偿之日止，按照年利率24%计算）。因赫鹏飞未履行该生效判决确定的义务，秦玉富申请执行，该执行案件由本院执行，案号为（2019）吉05执795号。2019年12月10日本院作出（2019）吉05执795号执行裁定，内容是，“本院在执行申请执行人秦玉富与被执行人赫鹏飞民间借贷纠纷一案中，依法向赫鹏飞送达了《执行通知书》和《财产报告令》，……依法查封了通化市阳光水岸小区第6幢77号车库、第7幢地下1号车库、第8幢地上88号车库。赫鹏飞与秦玉富于2019年12月10日达成长期和解协议：一、本案双方当事人依照吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初2187号民事判决书计算本案欠款本金及利息，本案执行费4067元，由赫鹏飞负担。二、为履行上述约定，于2020年2月9日前，由赫鹏飞自行出售、处理本案借款时用于担保借款的车库（即案涉三户车库），出售、处理所得车库价款提存到法院后，秦玉富负责协助办理上述车库过户变更手续后，法院将车库价款作为本案执行款转交给秦玉富。三、如于2020年2月9日前，赫鹏飞未能将上述车库出售、处理，上述车库由法院依法进行评估拍卖。四、双方当事人履行上述二、三项约定仍不足以偿还本协议第一项约定的款项的，赫鹏飞负责继续偿还余款。五、赫鹏飞擅自处理上述车库或未将上述车库出售、处理款提存法院，法院依法追究赫鹏飞拒不履行法院判决裁定的法律责任，现依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十六条、最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十七条第一项规定，裁定：终结（2019）吉05执795号案件的执行。次日，本院作出（2019）吉05执795号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条之规定，裁定：查封案涉三户车库。嗣后，赫鹏飞将88号车库出卖给他人，并将所得价款（该二人称系17.5万元）交付给秦玉富。本院于2020年6月17日作出（2019）吉05执795号执行裁定，裁定：解除对赫鹏飞所有的88号车库的查封。永基房地产公司遂在执行听证过程中，撤回解除对88号车库查封的异议请求。又查明，因（甲方）永基房地产公司向（乙方）秦玉富借款，2018年5月21日，该双方签订三份《车库买卖合同》。合同的主要内容是：一、甲方自愿将其名下位于阳光小区自建的案涉三户车库（77号车库35平方米、1号车库27平方米、88号车库26平方米），出售给乙方。二、甲、乙双方共同商定案涉三户车库出售价格均为人民币7万元，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。三、甲方于签订协议之日，将案涉三户车库交付给乙方使用。四、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关；本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。五、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助等内容。赫鹏飞自称其收到了一户车库的钥匙，未收到另二户车库的钥匙。另外，永基房地产公司与赫鹏飞对双方之间借款的实际交付数额及是否存在高利息、该双方是否已经达成以物抵债协议并实际履行完毕等均有异议（永基房地产公司主张该次借款存在砍头息及高利息，自称现尚欠秦玉富借款本息28万元，双方未达成以物抵债协议；赫鹏飞否认存在砍头息及高利息，主张永基房地产公司已经以案涉三户车库抵顶完其借款本息，案涉三户车库已归其所有）。因赫鹏飞向秦玉富借款（即本案执行依据所涉及的借款），拟用案涉三户车库作为担保。2019年2月22日，永基房地产公司（出卖人）与秦玉富（买受人），签订了案涉三户车库的《商品房买卖合同》二份（其中一份买卖合同约定的是二户车库），约定价款总计21万元。案涉三方当事人均认可，该《商品房买卖合同》实系借款担保合同，并非系买卖合同。再查明，案涉三户车库系永基房地产公司开发建设，尚未进行不动产登记。永基房地产公司明确，该公司在本案中系主张案外人执行异议。本院认为，在永基房地产公司并非本案执行依据所确定的被执行人，案涉三户车库未办理抵押登记、各方当事人对担保的债权数额有争议且永基房地产公司不同意的情况下，径行查封案涉三户车库缺乏法律依据。本院在（2019）吉05执795号执行（查封）裁定书及执行（终结）裁定书中，虽然未明确体现查封的案涉三户车库是被执行人赫鹏飞的财产，但在解除裁定书中体现解除的是赫鹏飞的财产。在执行异议审查过程中，赫鹏飞及秦玉富主张案涉三户车库归赫鹏飞所有，而永基房地产公司则主张归该公司所有，各方当事人对案涉三户车库的所有权确有争议，且永基房地产公司明确提出，该公司提出的是案外人执行异议，故本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，对本案予以审查。本案审查的主要问题是，案涉三户车库是否归永基房地产公司所有，在88号车库已经解除查封的情况下，应否中止对另外二户车库的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，案涉三户车库系未登记的建筑物，由永基房地产公司承建，该公司已经提供建设工程规划许可证等证据，故应认定案涉三户车库归该公司所有，不能将案涉三户车库当成被执行人赫鹏飞的财产予以执行。因在赫鹏飞向秦玉富借款过程中，永基房地产公司与秦玉富签订了案涉三户车库的《商品房买卖合同》，以案涉三户车库为本案执行依据所涉及的借款提供了担保，秦玉富可以另循法律途径，及时向永基房地产公司主张相应权利并依法申请对案涉三户房屋采取相应的财产保全措施。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：中止执行通化市阳光水岸小区第6幢77号车库、第7幢地下1号车库。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吕希连审判员  王 红审判员  王文立二〇二〇年九月十七日书记员  李建慧