江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初2837号原告：赣州市国有资产投资集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**。统一社会信用代码：913607007788038918。法定代表人：罗迅。委托诉讼代理人：郭春荣，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈芯爱，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄志荣，男，1950年4月10日生，住江西省抚州市宜黄县。原告赣州市国有资产投资集团有限公司与被告黄志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市国有资产投资集团有限公司的委托诉讼代理人陈芯爱到庭参加诉讼，被告黄志荣经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告赣州市国有资产投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2018年7月3日签订的《资产租赁合同》（合同编号ＧＺＧＺ2018002＃），并判令被告腾空承租场地交还于原告；2?依法判令被告向原告支付2018年12月1日至腾房之日止的租金，暂计算至2019年12月31日的租金为人民币254953元；3?依法判令被告向原告支付至腾房之日止的违约金（按照欠付租金的30%暂计算至2019年12月31日的违约金为人民币76485.9元），以上合计为人民币331438.9元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月3日，原、被告签订《资产租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于赣州市章贡区市扶贫办培训中心主楼（不含1＃、2＃、5＃、6＃、7＃五间店面）及附楼，租期为2018年6月1日至2024年5月31日，2018年9月1日至2019年5月31日期间的月租金为19300元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的月租金为19879元。但被告自2018年12月1日起未依约缴纳租金。原告为主张其权益，遂提起诉讼。被告黄志荣虽未到庭，但其向本院提交了书面答辩状称，（一）因案外人赣州市城投集团于2017下半年至2019年9月期间修建文明大道快速路和文明大道沿街外立面改造封路，导致答辩人订立《资产租赁合同》的合同目的无法实现，迫使答辩人只得关门停业，上述事由属于不可抗力，应免除答辩人支付租金的合同义务。答辩人租赁案涉房屋期间从未拖欠被答辩人的租金，直至案外人赣州市进行全面封闭修建、改造，致使答辩人无法正常营业，于2018年4月被迫停业，停业期间答辩人还需支付值守人员薪酬，造成了答辩人装修设施、设备的损耗。基于争议部分，答辩人认可2019年10月即案涉租赁物的外立面改造完成以后的租金需要支付，因答辩人在封路停业期间依然支付了2018年9月至11月期间的租金，故答辩人停业期间多付的3个月租金正好抵消欠付的至2019年10月至2019年12月的3个月租金。综上，答辩人只认可被答辩人主张的自2020年1月后产生的应付租金金额，请求法院依据公平原则免除答辩人应支付给被答辩人房租的争议部分；（二）根据赣州市人民政府关于新冠××疫情期间租金减免的相关政策，请求法院依法为答辩人减免3个月的租金。疫情期间各行各业都受到了严重的影响，特别是餐饮及住宿行业，案涉房屋亦是用于经营酒店住宿及办公，且处于刚恢复营业状态。后根据市、区防疫指挥部的要求，答辩人自2020年1月26日起至2020年5月1日共计停止营业3个月零5天。根据赣州市政府的文件精神，被答辩人作为国有企业负责管理国有资产，应当按照政府的文件精神执行相关的规定，故请求法院根据政府的文件精神免除答辩人3个月的租金；（三）答辩人不同意解除《资产租赁合同》。答辩人于2018年6月至8月期间，花费巨资对案涉租赁物进行了重新装修，后因为案外人赣州市城投集团修路封路、建筑物外立面改造，导致答辩人因停业而无法支付租金，答辩人本身无过错；（四）答辩人承租的房屋因封路和疫情，整整停业了2年，答辩人所造成的损失无法估量，在答辩人无任何主观过错的情况下，被答辩人完全不考虑到答辩人已经造成的巨额损失，而要答辩人承担停业期间的租金和滞纳金，答辩人不能接受。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订合同编号为ＧＺＧＺ2018002＃《资产租赁合同》一份，约定原告将位于赣州市章贡区市扶贫办培训中心主楼（不含一楼西起1＃、2＃、5＃、6＃、7＃五间店面）及附楼出租给被告使用；租赁房屋面积共计为1930平方米；本租赁合同的所列资产乙方仅用于酒店住宿、办公等使用，不得用于工业、养老院和危化品及易燃易爆品经营，亦不得用于其他违法用途；租用期限共六年，即自2018年6月1日起至2024年5月31日止，给予乙方3个月免租装修期，即时间为2018年6月1日起至2018年8月31日（不计租金）；租金标准每逐年递增3%，即自2018年9月1日至2019年5月31日每月租金为19300元、2019年6月1日至2020年5月31日每月租金为19879月、2020年6月1日至2021年5月31日每月租金为20475元、2021年6月1日至2022年5月31日每月租金为21090元、2022年6月1日至2023年5月31日每月租金为21722元、2023年6月1日至2024年5月31日每月租金为22374元；乙方承租开始时三个月租金在本合同签订前向甲方一次性交清，以后年度租金按季缴交，以每季度末的20日前将下季度应缴纳的租金足额存入专户内或以现金方式向甲方指定账户一次性缴清；当乙方因特殊原因不能按时缴交租金时，乙方必须获得甲方书面同意并限期在当季第一个月15日内缴清，否则自逾期之日起，甲方向乙方每天加收相当于欠缴租金金额1‰的违约金，逾期超过15天的甲方保留解除合同之权利；本合同签订前乙方须向甲方一次性缴清合同履约保证金计人民币115800元；该合同履约保证金存入甲方账户，在乙方承租期期满且合同条款履行完毕后不计息返还；乙方未按本合同规定期限向甲方交纳租金，逾期15天以上的，甲方有权单方终止本合同，收回乙方所承租的资产，没收合同履约保证金并要求乙方按照合同约定支付违约金；租赁合同终止后的15日内，乙方必须腾空租赁资产交还给甲方，否则，甲方视为乙方放弃租赁资产内相关财务的所有权，甲方有权自行处置租赁资产内相关财务，没收乙方合同履约保证金，全部责任由乙方自行承担等。合同还就其他事项进行了约定。合同履行过程中，被告自2018年12月1日起未缴纳租金。原告多次催收未果，遂起诉。另查明，被告向原告缴纳了履约保证金115800元。再查明，赣州市人民政府于2020年2月7日印发的《赣州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长30条政策措施的通知》（赣市府发[2020]4号）文件的第7条政策措施为：“减免企业租金。对承租经营性国有资产的个体工商户和非国有企业（含非国有控股企业）免收3个月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决，减免部分计入业主个税抵扣。[市国资委、市税务局牵头，各县（市、区）人民政府，赣州经开区、蓉江新区管委会配合]。”以上事实，有原告提交原告的营业执照、法定代表人的身份证、不动产权登记证书、被告的身份证、《资产租赁合同》，被告提交的《赣州市人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长30条政策措施的通知》（赣市府发[2020]4号）文件以及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《资产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告提出因案外人赣州市城投集团对案涉租赁物所处的路段进行修路、封路、对建筑物外立面改造的行为，导致其无法正常经营，属不可抗力，原告应当减免施工期间的租金，被告不存在拖欠租金的情形，原告无权解除合同的抗辩意见。本院认为，对案涉租赁物所在路段进行修路、封路及对建筑物外立面改造的行为系政府行为，原告对此并无过错。在施工期间，被告可以选择单方面承受这种不便，也可以与原告协商减免租金或者要求提前解除合同，政府的修路行为虽为当事人不可预见、不能避免，但并非不能克服，不属于合同法的不可抗力。被告在与原告协商减免租金未果的情况下，应另行正确的法律途径予以解决问题，而不能以拒绝缴纳租金的行为消极对待，故被告以此抗辩意见作为拒付租金的理由，于法无据，本院不予支持。根据《资产租赁合同》的约定，被告逾期缴纳租金15天以上，原告有权单方终止本合同，收回承租的资产。因被告于2018年12月1日起未向原告缴纳租金，现原告要求解除合同，由被告腾空退还租赁物、支付租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然合同中对违约金的约定过高，但原告现主张违约金按欠付租金的30%计算，属于其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。此外，原告收取了被告履约保证金115800元，合同虽约定被告逾期缴纳租金一个月以上的，原告有权没收履约保证金，但履约保证金及逾期违约金均属弥补原告损失的方式，不宜重复计算，且违约金、履约保证金之和明显高于原告的实际损失，因本院已支持原告主张的违约金，故本院酌定被告缴纳的履约保证金115800元可抵扣其拖欠的租金。关于被告辩称因受疫情影响导致停业并产生经济损失，原告应当免收被告3个月房租的问题。本院认为，新型冠状病毒属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案中，被告承租案涉租赁物系用于酒店经营，在经营期间基于疫情不可抗力的影响，按照赣州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部要求，暂停营业，期间造成了营业损失。根据赣州市人民政府于2020年2月7日印发的赣市府发［2020］4号文件的精神，对承租经营性国有资产的个体工商户和非国有企业应免收3个月的房租，故对被告要求减免3个月租金的主张，本院予以采信，应减免的3个月租金金额为59637元（19879元／月×3个月）。综上，被告应按照《资产租赁合同》约定的租金标准自2018年12月1日起向原告支付租金至被告腾房之日止，被告已缴纳的履约保证金115800元以及应减免的租金59637元应在被告欠付的租金中予以扣减，并向原告支付按欠缴租金的30%计算的违约金。被告黄志荣经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市国有资产投资集团有限公司与被告黄志荣签订的《资产租赁合同》；二、由被告黄志荣于本判决生效之日起十日内将位于赣州市章贡区市扶贫办培训中心主楼共七层（不含一楼西起1＃、2＃、5＃、6＃、7＃五间店面）及附楼腾空并返还给原告赣州市国有资产投资集团有限公司；三、由被告黄志荣于本判决生效之日起十日内支付原告赣州市国有资产投资集团有限公司自2018年12月1日起至被告黄志荣腾房之日止的租金（按合同约定的租金标准计算，被告黄志荣已支付的履约保证金115800元及应减免的租金59637元从中予以扣减）；四、由被告黄志荣于本判决生效之日起十日内支付原告赣州市国有资产投资集团有限公司违约金（按照欠付租金的30%计算）；五、驳回原告赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6272元，由原告赣州市国有资产投资集团有限公司负担2191元、被告黄志荣负担4081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  吴 璇二〇二〇年九月二十五日法官助理何磊婷书记员彭楚君