福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0102民初8069号 原告：汤天红，女，1976年1月25日出生，满族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：范荣静、陈桂龙，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：林彬，女，1985年5月24日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：林愉，福建豪诚律师事务所律师。 原告汤天红与被告林彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范荣静、被告委托诉讼代理人林愉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汤天红向本院提出诉讼请求：依法判令被告继续履行原告与案外人何春娟就坐落于福州市鼓楼区签订的《租赁合同》，本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年7月，原告与案外人何春娟签订《租赁合同》，约定原告承租案外人何春娟、高科文坐落于福州市鼓楼区，建筑面积420.43平方米，月租金12600元，租赁期15年，自2014年8月1日至2029年7月31日，租金分五年缴纳，第一年缴纳30万元，于2015年12月31日前支付；第三年缴纳10万元，于2016年12月31日前支付；第四年缴纳10万元，于2017年12月31日前支付。第五年一次性缴纳余款1668000元，于2018年3月31日前支付。上述合同签订后，何春娟于2014年7月将房屋交付给原告，原告装修后用于经营宾馆至今。原告按期向何春娟缴纳了所有租金。 2020年3月31日，上述租赁房屋由福州市台江区人民法院在淘宝平台进行司法拍卖，在司法竞买公告及标的物介绍中均明确告知“租赁期至2029年7月31日”，被告竞得案涉房屋。 根据《合同法》第299条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”被告竞得房屋后，应继续履行原告与案外人何春娟签订的租赁合同，但被告却违反法律规定，对原告已缴纳得租金不予认可，且无故要求原告提高租金标准。 林彬辩称，其通过淘宝平台司法拍卖，于2020年3月31日以3263680元的价格竞得坐落于福州市鼓楼区左海科技大夏Ｂ座XXX店面。但因该房产处置单位福州市台江区人民法院在竞拍公告中未详细告知案涉房屋租赁的详情，亦未提供该房屋《租赁合同》复印件，致其相信法院经办人员的承诺，声称已与原产权人高科文沟通可以与其重新签订租赁合同，或由法院强制腾房给被告。但是随后原告汤天红却拿出一份《租赁合同》，称其已于2014年8月1日向案外人员何春娟承租了该房产，租赁合同期15年，其已向何春娟支付了15年的全部租金。由于在拍卖时可能存在违规的情形，故案涉店面的抵押权至今尚未解除，其也未办理案涉店面的权属登记更名手续。 原告提供的《租赁合同》系原告汤天红与案外人何春娟恶意串通后签订的，其目的是为了达到继续占用案涉房屋获取利益，理由如下：一、该租赁合同无落款日期，何时签订无法确认。且合同第四条第4点明文约定：该合同一式三份,甲乙双方及见证人每人一份，甲乙双方及见证人签字后及生效。但实际上合同并未按此约定签字。二、该租赁合同未约定出租人的违约条款，却约定了出租方的违约赔偿金，高达500万元。该违约金约定不仅不合法而且实属反常。合同约定租金支付方式为：第一年缴纳租金30万元于2014年12月31日前支付。第二年缴纳金额10万元于2015年12月31日前支付。第三年缴纳金额10万元于2016年12月31日前支付。第四年缴纳金额10万元于2017年12月31日前支付。第五年一次性缴纳余款1668000元于2018年3月31日前支付。这样的支付方式就意味着承租方可以在一年的时间里任何一天支付租金都可以。出租方不仅对这样的支付方式全盘接受，且合同中也无逾期支付租金因承租相应违约责任的条款约定。如此承租方付不付租金出租方都无所谓。租赁合同中也无租赁期满后该如何退还房产、承租方逾期占用该如何承担责任，以及退房时房屋完好性保证等相关内容的约定。租赁期满如何退还房产、交接手续如何办理属于租赁合同不可缺失的条款，关系到出租方房产权属不受侵害的保护性条款。如此重要的条款居然也不约定。这样是否意味着承租人租赁期满后可以继续占用。退还给出租人的房屋是完好的还是被毁损的，出租方均无所谓。出租方如此无视自己的财产权利实属少见且违反常理。三、原告提供的银行流水交易明细无法证实原告已按合同约定时间支付租金。原告支付给案外人何春娟的款项根本不是租金。四、原告诉状中关于租赁合同约定租金支付时间及金额的陈述与原告提供的书面《租赁合同》内容不一致。原告诉状声称：“租金分五年缴纳完成。第一年缴纳金额为30万元,于2015年12月31日前支付给甲方。第三年缴纳金额10万元,于2016年12月31日前支付给甲方。第四年缴纳金额10万元,于2017年12月31日前支付给甲方。第五年一次性缴纳余款1668000元,于2018年3月31日前支付给甲方。上述合同签订后,何春娟于2014年7月将房屋交付给原告,原告装修后用于经营宾馆至今。原告按期向何春娟缴纳了所有租金”。但是实际上原告提供的《租赁合同》内容却是“租金分五年缴纳完成。第一年缴纳金额为30万元,于2014年12月31日前支付给甲方。第二年缴纳金额为10万元,于2015年12月31日前支付给甲方,第三年缴纳金额为10万元,于2016年12月31日前支付给甲方,第四年缴纳金额为10万元,于2017年12月31日前支付给甲方,第五年一次性缴纳余款1668000元,于2018年3月31日前支付给甲方”。原告自相矛盾的陈述恰恰证明原告与案外人何春娟之间存在着恶意串通的行为。原告为了达到继续占用其竞拍的案涉店面，与案外人恶意串通，将她们之间的经济往来编制为租金支付时间，还杜撰了一份《租赁合同》。因为是虚假的事实，故原告无法提供完整的租金支付凭证。且其提供的银行交易明细无法隐藏掉案外人何春娟和产权人高科文通过银行付款给原告的流水记录。如果原告是承租方只有支付租金给出租方的义务，哪有出租方付款给承租方呢？明显不合情理。2017年12月，高科文将案涉房产作为抵押物向广发银行股份有限公司福州分行申请贷款时，其曾向银行承诺抵押房产未出租。而原告提供的《租赁合同》的租赁起始时间却在案涉房产抵押之前，明显存在矛盾。请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告提供的《租赁合同》载明，其与何春娟签订合同约定原告承租何春娟坐落于福州市鼓楼区，建筑面积420.43平方米，月租金12600元，租赁期15年，自2014年8月1日至2029年7月31日，租金分五年缴纳，第一年缴纳30万元，于2014年12月31日前支付；第二年缴纳10万元，于2015年12月31日前支付；第三年缴纳10万元，于2016年12月31日前支付；第四年缴纳10万元，于2017年12月31日前支付。第五年一次性缴纳余款166.8万元，于2018年3月31日前支付。 原告分别于2014年7月4日、9月5日、10月24日、2015年12月4日、2016年9月7日各向何春娟支付10万元，共计50万元。原告分别于2018年3月29日、3月30日各支付100万元，66.8万元，共计216.8万元。 2014年8月5日，高科文（讼争店面产权人，何春娟配偶）向汤天红支付102070元；2014年8月30日，何春娟向汤天红支付1525元；2014年10月8日，何春娟向汤天红支付4797元； 2014年12月13日，何春娟向汤天红支付1550元；2015年1月6日何春娟向汤天红支付1000元；2015年1月13日何春娟向汤天红支付5000元；2015年1月15日，何春娟向汤天红支付240元。原告确认其与何春娟存在其他经济往来。 2020年3月31日，林彬通过淘宝平台司法拍卖，于以3263680元的价格竞得上述店面。该店面产权人现仍为高科文。 本院认为，原告提供的证据不足以证明其已按租赁合同向何春娟足额支付租金12600元／月×12月×15年＝226.8万元。原告确认其与何春娟存在其他经济往来。因何春娟未到庭，无法确认原告向何春娟支付的款项均为支付租金，无法确认原告已履行合同义务。原告称其已于2018年3月31日前支付了直至2029年的全部租金，与租赁房屋的交易惯例不符。林彬虽竞买上述店面，但其至今仍不是该店面的产权人。原告提供证据亦不足以林彬系诉争店面的产权人或经产权人授权可以出租店面，故其要求林彬继续履行原告与案外人何春娟就坐落于福州市鼓楼区店面签订的《租赁合同》，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回汤天红的诉讼请求。 本案诉讼费17047元，适用简易程序减半收取8524元，由汤天红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇二〇年九月十日 书记员  陈琴 附相关法律条文： 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。