广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终13405号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙广武，男，汉族，1972年10月12日出生，身份证住址广东省高州市。委托诉讼代理人：邓田，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢李茜妤，北京市地平线（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市奇正投资有限公司，住所地深圳市大鹏新区葵涌街道葵新北路****，统一社会信用代码91440300067172309。法定代表人：利卓伟，总经理。委托诉讼代理人：李满春，广东深天成律师事务所律师。上诉人孙广武因与被上诉人深圳市奇正投资有限公司（以下简称奇正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初19175号民事判决，于2020年5月15日向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人孙广武上诉请求：1、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初19175号民事判决第二、三、四、五、六、七项，依法改判奇正公司向孙广武赔偿4828400元投资损失；2、依法改判奇正公司承担本案所有诉讼费。事实与理由：一、一审法院认为“奇正公司在本案中具备对孙广武的转租权”系认定错误。1、奇正公司与西乡xx公司（业主）签订的租赁合同中，明确约定，可做商业用途的转租，但幼儿园并不属于商业用途。本案中，孙广武在申办幼儿园之前，都是以“早教中心”在经营，而早教中心并不属于“民办非企业性质”（因为民办非企业性质组织是要由相关民政局审批、核准），是完全的市场经济行为存在，早教中心与幼儿园在性质上是完全不同的。因此，孙广武在经营早教中心时，并未违反奇正公司与西乡xx公司签订的租赁合同中的用途。但在孙广武申办幼儿园的过程中，西乡xx公司认为孙广武经营幼儿园，违反了奇正公司与西乡xx公司签订的租赁合同中商业用途的性质，而不同意孙广武申办幼儿园，因为幼儿园并不属于完全市场经济性质的组织。2、根据西乡xx公司向深圳市宝安区幼儿园出具的《关于鸣乐中心拟正式设立幼儿园的情况反映》函中可知，西乡xx公司系明确反对孙广武用其场地经营幼儿园的行为，并认为该行为违反其与奇正公司签署的租赁合同约定的商业用途。一审法院却认定该份合同是虚假的，明显与事实不符。二、西乡xx公司知情并同意孙广武经营早教中心，并不意味着同意孙广武申办幼儿园。孙广武与奇正公司办理租赁凭证系在2013年6月25日，彼时孙广武在经营早教中心，并未申办幼儿园。一审法院将“早教中心”与“幼儿园”混淆，对事实认定错误。三、正是由于孙广武与奇正公司签署的租赁合同中约定的用途是开办幼儿园，违反了奇正公司与西乡xx公司签署的租赁合同中约定的“商业用途”，致使西乡xx公司认为奇正公司违反租赁合同，无权转租，从根本上致使孙广武无法申办幼儿园。四、西乡xx公司《关于鸣乐中心拟正式设立幼儿园的情况反映》中已明确，其反对的理由并不只限于“坍塌事件”，还包含其认为孙广武违反其与奇正公司签署的合同出租用途。五、本案中所述的“塌方事件”发生在2018年6月30日。在塌方事件发生后，教育局及相关部门均到场了解情况，在完善一些基础设施后，教育局安全科在2019年5月同意孙广武以本案所涉场地申请经办幼儿园。由此可见，西乡xx公司对场地安全隐患的投诉，教育局是不认可的。而是由于西乡xx公司认为孙广武将场地用于经营幼儿园的行为违反了其与奇正公司的合同用途，才致使孙广武至今无法获得经营幼儿园的批准。由于奇正公司存在转租权的瑕疵，致使孙广武无法达成合同目的，造成孙广武巨大损失。综上所述,一审判决认定事实不清，法律适用错误，特提起上诉，望判如所请。被上诉人奇正公司答辩称：一审判决认定事实清楚明确、法律适用正确。孙广武的上诉理由不成立，请求驳回孙广武的上诉请求。上诉人孙广武向原审法院起诉请求：1、确认孙广武、奇正公司之间的租赁合同于2019年5月10日解除；2、奇正公司向孙广武返还156,000元保证金；3、奇正公司向孙广武赔偿4,828,400元投资损失；4、奇正公司向孙广武赔付上述所有费用后，孙广武再行搬离租赁场地；5、本案所有诉讼费用由奇正公司承担。被上诉人奇正公司向原审法院反诉请求：1、孙广武向奇正公司支付2019年5、6、7、8月份租金312,000元（按合同约定的月租金78,000元计算，暂计至2019年8月5日止，从2019年8月6日起至实际返还租用场地之日止）；2、孙广武向奇正公司支付2019年4月1日至2019年7月31日期间的水电费13,216.7元；3、孙广武向奇正公司支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的清洁费8,000元：4、孙广武向奇正公司支付滞纳金79,841.78元（从应付未付之日起暂计至2019年8月5日，支付至实际支付之日止）：5、孙广武承担本案的反诉费。原审查明以下事实：2012年11月6日，案外人深圳市宝安西乡xx有限公司（以下简称西乡xx公司）作为出租方（甲方）、奇正公司作为承租方（乙方），签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区房屋出租给乙方，建筑面积为4310平方米，月租金为75000元，期限自2014年11月1日至2021年12月31日，租赁房屋用途为商业，租赁期间乙方可将房屋全部或部分转租予他人。2015年5月28日，奇正公司作为甲方（出租方）、孙广武作为乙方（承租方），签订一份《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》，相关约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区青少年教育培训基地一层及其附属空地出租给乙方使用，建筑面积为2150平方米，租赁期自2015年6月1日至2021年12月31日；2、乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作经营幼儿园使用；3、租金：……2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金为78000元……，乙方须在每月5日前支付当月租金；4、签订合同时，乙方向甲方缴纳履行合同保证金156000元；5、乙方保证拥有本协议下正常经营活动所必须的各项许可证；6、甲方积极配合乙方办理相关证件，因甲方无权出租导致无法办证，甲方应承担相应责任；7、乙方未能按时缴纳租金及相关费用的，逾期未支付，乙方每日需按所欠租金、费用的千分之五支付滞纳金；8、乙方逾期支付租金达15天以上，甲方可单方解除合同，收回该商铺，铺内所有物品视为乙方主动放弃，甲方有权将其作废品处置，所收取的履行合同保证金不予退还。上述合同签订后，孙广武向奇正公司缴纳租赁保证金156000元。2017年11月7日，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室向奇正公司核发了涉案房屋租赁凭证，该租赁凭证载明出租人为奇正公司，承租人为孙广武。孙广武承租涉案房屋后用于经营早教中心。2018年6月30日，该早教中心因私搭雨棚导致围墙坍塌，后西乡执法队要求其停业并进行整改。2019年，孙广武向深圳市宝安区教育局申办“西乡街道鸣乐幼儿园”。2019年1月28日，深圳市宝安区民政局向孙广武作出一份《民办非企业单位名称预先核准通知书》，称同意预先核准名称为“深圳市宝安区西乡街道鸣乐幼儿园”，名称有效期至2020年1月28日，请在规定时限内完成筹备工作，并向登记管理机关申请成立登记。2019年3月15日，西乡xx公司向宝安区教育局反映称鸣乐幼儿园申办单位安全生产意识及监管能力弱，反对设立幼儿园。2019年5月10日，深圳市宝安区教育局向孙广武发出一份《关于中止鸣乐幼儿园设立申请的告知》，称孙广武提交设立幼儿园的申请已于2019年3月12日至18日公示，公示期内收到小区居民及业主（西乡xx公司）投诉，坚决反对孙广武申办幼儿园，公示期内投诉需处理完结后才可继续相关流程。孙广武主张因奇正公司未取得西乡xx公司的同意导致其无法开办幼儿园，构成违约，故其于2019年5月开始拒付租金。奇正公司对此不予确认，主张其已承担协助孙广武申办幼儿园的义务，系因孙广武缺乏安全生产意识，导致西乡xx公司不同意开办幼儿园。奇正公司同意解除租赁合同，并要求孙广武腾空房屋。原审庭审中，孙广武、奇正公司确认孙广武已缴纳2019年5月至7月水电费及2019年5月之前的租金，2019年5月1日起的租金未支付。另查明：1、涉案房屋分户登记，所有权人为案外人西乡xx公司，西乡xx公司已取得房地产证，房地产证号为深房地字第**等；2、奇正公司提交一份2019年4月《缴费通知》，载明2019年4月水费为1230元、电费为1853.8元，孙广武对该缴费通知真实性予以认可；3、孙广武至今未取得幼儿园办学许可，孙广武提交一份《验资报告》，主张其为筹办幼儿园投入资金、设施设备、装修等共计980万元，奇正公司对该报告不予认可。原审法院认为，孙广武、奇正公司签订的租赁合同合法有效，各方当事人应全面遵照履行。本案争议焦点为违约主体的认定，法院认为奇正公司不构成违约，理由如下：1、奇正公司与西乡xx公司租赁合同中已约定奇正公司可以转租，奇正公司有转租权，孙广武主张奇正公司无权出租与事实不符；2、孙广武、奇正公司已办理房屋租赁凭证，由此可见西乡xx公司对于奇正公司将房屋转租给孙广武、孙广武用作早教中心的事实知情并同意；3、孙广武、奇正公司在租赁合同中约定用途为开办幼儿园，奇正公司配合孙广武办理相关证件，因此奇正公司作为出租方仅承担协助义务，对于幼儿园能否申办成功并不承担必然责任；4、从宝安区教育局于2019年5月10日作出《关于中止鸣乐幼儿园设立申请的告知》可知，孙广武申办幼儿园的申请于2019年3月12日至18日顺利公示，因此奇正公司在孙广武申办幼儿园过程中已尽到协助义务；5、孙广武承租涉案物业后长达三年时间内一直经营早教中心，未遭到西乡xx公司反对，早教中心于2018年6月30日发生坍塌事故后，西乡xx公司方对孙广武申办幼儿园行为进行反对，在此事件中奇正公司没有过错。综上，孙广武主张奇正公司违约理据不足，法院不予采信。因孙广武自2019年5月开始拒付租金，孙广武已构成根本违约。关于孙广武要求解除租赁合同的诉求。法院认为，现孙广武、奇正公司均同意解除租赁合同，故《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》自奇正公司出具答辩状即2019年8月27日解除。合同解除后，孙广武应将涉案房屋返还给奇正公司。关于孙广武要求奇正公司赔偿投资损失的诉讼请求，法院认为，孙广武违约，合同解除并非奇正公司原因造成，且孙广武在庭审时明确其现仍在涉案场地经营早教中心，故孙广武无权向奇正公司主张损失。对于孙广武该项诉讼请求，法院不予支持。关于租金，孙广武自2019年5月1日开始拖欠租金，故孙广武应向奇正公司支付2019年5月1日至2019年8月27日租金304200元（78000×3＋78000÷30×27）。2019年8月27日之后孙广武仍继续占有使用涉案房屋，故应当参照合同约定租金标准每月78000元，向奇正公司支付房屋占有使用费，自2019年8月28日至孙广武实际返还房屋之日止。关于奇正公司要求孙广武支付2019年4月至7月水电费的诉讼请求，孙广武、奇正公司在庭审时确认孙广武已支付2019年5月至7月水电费，故孙广武还需向奇正公司支付2019年4月水电费。根据双方均确认的2019年4月《缴费通知》，孙广武应向奇正公司支付2019年4月水电费3083.8元。关于奇正公司要求孙广武支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的清洁费8000元的诉讼请求，孙广武、奇正公司确认奇正公司在2019年5月之前每月按照2000元标准收取清洁费。孙广武主张因其未缴纳租金，奇正公司2019年5月后未提供清洁服务，故其无需承担清洁费。奇正公司对此不予确认。法院认为，孙广武、奇正公司之间一直有支付清洁费的惯例。现未有证据证明奇正公司在清洁管理方面存在过错。根据交易习惯，孙广武应向奇正公司支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的清洁费8000元。关于奇正公司要求孙广武支付滞纳金的反诉请求，法院认为，孙广武逾期支付租金构成违约，应按照合同约定向奇正公司支付滞纳金，。合同约定滞纳金标准过高，法院酌情调低至按照每日万分之五的标准计算，故滞纳金应以奇正公司主张每月租金78000元为基数，按照每日万分之五的标准，自每月应付之日次日即6日起计至付清之日止，即2019年5月滞纳金自2019年5月6日起计、2019年6月滞纳金自2019年6月6日起计算、2019年7月滞纳金自2019年7月6日起计算……，均计至款项付清之日止。关于孙广武要求奇正公司返还保证金156000元的诉讼请求，法院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，法院已认定孙广武向奇正公司支付滞纳金，已足以弥补其损失，故奇正公司继续占有保证金无事实及法律依据，奇正公司应将保证金156000元返还给孙广武。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认孙广武与深圳市奇正投资有限公司签订的《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》于2019年8月27日解除；二、孙广武应于本判决生效之日起十日内腾空搬离深圳市宝安区青少年教育培训基地一层及其附属空地，并将上述房屋交付给深圳市奇正投资有限公司；三、孙广武应于本判决生效之日起十日内向深圳市奇正投资有限公司支付2019年5月1日至2019年8月27日租金304200元；四、孙广武应于本判决生效之日起十日内按照每月78000元的标准向深圳市奇正投资有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年8月28日起计至孙广武实际返还房屋之日止）；五、孙广武应于本判决生效之日起十日内向深圳市奇正投资有限公司支付滞纳金（滞纳金以每月租金78000元为基数，按照每日万分之五的标准，自每月6日起计至付清之日止，即2019年5月滞纳金自2019年5月6日起计算、2019年6月滞纳金自2019年6月6日起计算、2019年7月滞纳金自2019年7月6日起计算……，均计至款项付清之日止）；六、孙广武应于本判决生效之日起十日内向深圳市奇正投资有限公司支付2019年4月水电费3083.8元；七、孙广武应于本判决生效之日起十日内向深圳市奇正投资有限公司支付2019年5月至2019年8月清洁费8000元；八、深圳市奇正投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向孙广武返还保证金156000元；九、驳回孙广武的其他诉讼请求；十、驳回深圳市奇正投资有限公司的其他反诉请求。案件受理费46800元，由孙广武负担45340元,由奇正公司负担1460元。反诉费3748元，由孙广武负担2925元，由奇正公司负担823元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。孙广武与奇正公司于2015年5月28日签订的《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方应依约全面履行。本案双方均同意解除《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》，原审判令《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》自2019年8月27日解除，孙广武对此没有提起上诉，本院予以确认。根据孙广武的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：奇正公司在履行《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》过程中是否存在违约。本院认为，2015年5月28日，孙广武与奇正公司双方签订《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》后，孙广武将承租的涉案房屋用于经营早教中心。2017年11月7日，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室向奇正公司核发了涉案房屋租赁凭证，该租赁凭证载明出租人为奇正公司，承租人为孙广武。2018年6月30日，孙广武经营的早教中心因私搭雨棚导致围墙坍塌，被西乡执法队要求其停业并进行整改。2019年，孙广武向深圳市宝安区教育局申办“西乡街道鸣乐幼儿园”。2019年1月28日，深圳市宝安区民政局同意预先核准名称为“深圳市宝安区西乡街道鸣乐幼儿园”，并要求孙广武在规定时限内完成筹备工作，并向登记管理机关申请成立登记。2019年3月15日，西乡xx公司向宝安区教育局反映称鸣乐幼儿园申办单位安全生产意识及监管能力弱，反对设立幼儿园。2019年5月10日，深圳市宝安区教育局向孙广武发出一份《关于中止鸣乐幼儿园设立申请的告知》，称孙广武提交设立幼儿园的申请已于2019年3月12日至18日公示，公示期内收到小区居民及业主（西乡xx公司）投诉，坚决反对孙广武申办幼儿园，公示期内投诉需处理完结后才可继续相关流程。为此，孙广武上诉主张奇正公司未取得业主西乡xx公司的同意，存在转租权瑕疵，导致其无法开办幼儿园，无法实现合同目的，构成违约，故其于2019年5月开始拒付租金。奇正公司对此不予确认，主张其已承担协助孙广武申办幼儿园的义务，系因孙广武缺乏安全生产意识，导致西乡xx公司不同意开办幼儿园。奇正公司与西乡xx公司签订的《房屋租赁合同》约定奇正公司可以转租涉案房屋，奇正公司有权将涉案房屋转租给孙广武。西乡xx公司对奇正公司将房屋转租给孙广武并由孙广武用作早教中心的事实知情并同意。之后孙广武、奇正公司办理了涉案房屋租赁凭证。孙广武、奇正公司双方签订《浦蒲街青少年艺术文化中心商铺租赁合同》约定：涉案房屋用途为开办幼儿园，孙广武保证拥有本协议下正常经营活动所必须的各项许可证；奇正公司积极配合孙广武办理相关证件，因奇正公司无权出租导致无法办证，奇正公司应承担相应责任。因此，拥有幼儿园经营许可证是孙广武的义务，奇正公司作为出租方仅承担配合孙广武办理相关证件的协助义务，合同没有约定奇正公司对幼儿园经营许可证申办不成功要承担必然责任。孙广武申办幼儿园的申请于2019年3月12日至18日顺利公示，由此可知，奇正公司在孙广武申办幼儿园经营许可证过程中已尽到协助义务。从2019年3月15日西乡xx公司向宝安区教育局的反映可知，孙广武申办幼儿园的申请在公示期间遭到西乡xx公司的反对，是因为之前孙广武经营的早教中心私搭雨棚导致围墙坍塌，存在安全隐患。因此，孙广武申办幼儿园经营许可证没有成功，责任在于孙广武利用涉案租赁房屋经营早教中心时存在安全隐患及其安全监管能力不足。奇正公司对双方合同约定经营幼儿园的目的未能实现没有过错。且至本案一审庭审时，孙广武仍利用涉案租赁房屋经营早教中心。综上，孙广武上诉主张奇正公司违约，应赔偿其投资损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。孙广武自2019年5月开始拒付租金，已构成根本违约，依法应承担违约责任，且其在合同解除后仍一直占有使用涉案租赁房屋，依法应支付房屋占有使用费。原审判令孙广武腾空搬离涉案房屋并交付给奇正公司，向奇正公司支付租金、房屋占有使用费及滞纳金，向奇正公司支付拖欠的水电费、清洁费，奇正公司向孙广武返还保证金，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人孙广武的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17052元，由上诉人孙广武承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年九月十八日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。