广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5096号原告：佛山市禅城区城东印刷厂，住所地广东省佛山市禅城区镇安中三晒场侧工业区**，统一社会信用代码914************167。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何力行，广东阐博律师事务所律师。被告：佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社，住址广东省佛山市禅城区*******办公楼，粤农集字第060404003005号。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：张君仪，广东盈趣律师事务所律师。原告佛山市禅城区城东印刷厂诉被告佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人与被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告赔偿生产机械设备、办公用品损失共计36948元；二、被告向原告赔偿厂房装修损失9680元；三、被告向原告赔偿停业损失54000元；四、被告向原告退还租押金2500元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原、被告签订《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》，约定原告向被告承租佛山市禅城区镇安中三晒场侧工业区15号厂房。2019年9月24日，涉案租赁厂房发生坍塌，造成原告生产机械设备、办公用品严重损失，长时间无法进行生产。被告应保证厂房安全性，涉案租赁厂房在没有任何灾害情况下在原告仅承租一年半内发生坍塌，造成原告损失。为维护原告的合法权益，特此起诉，请求法院支持原告诉请。被告答辩称：一、原告并非本案适格当事人，涉案合同承租方为刘某1，原、被告并无租赁关系，本案原告应为刘某1，故应当驳回原告起诉。二、涉案租赁厂房坍塌原因不明，刘某1未经被告同意擅自私凿墙面开设门口，不排除坍塌事故是刘某1不当使用租赁物导致，刘某1应承担全部过错责任，应驳回原告诉讼请求。涉案合同约定，刘某1应合理使用并爱护租赁物及其附属设施，因刘某1使用不当或不合理使用，导致租赁物及其附属设施损坏或发生故障的，均由刘某1自费维修，不能修复的按价赔偿。现由于刘某1私自在墙体上凿门口的行为导致租赁物瓦顶受力不匀而坍塌，应当由其承担全部过错责任。三、原告主张财物损失缺乏事实依据。根据《公证书》所载图片显示，现场财物仅由于瓦顶坍塌时部分粉灰跌落导致财物蒙灰，但并未破坏财物的使用价值，不影响继续使用。坍塌事故发生后，刘某1与原告共同委托的评估机构对现场财物价值进行评估，其财物价值仅为5654元，且大部分财物因年限较长超出使用年限无法继续使用，该部分财物剔除后，刘某1财物价值仅为1220元，原告主张金额虚高，本次坍塌事故并未造成刘某1的财产损失。四、刘某1是否对涉案租赁厂房进行装修真实性无法确认，刘某1从未按合同约定向被告提交装修申请，即便对租赁厂房进行装修，亦不应由被告承担。刘某1装修期限在上一份租赁合同期限内，即便有装修投入，也均已折旧完毕，其无权再向被告追偿。涉案合同约定，刘某1另需装修的，应事先征得被告同意，刘某1擅自装修的，按违约处理，造成损坏的还应承担修复和赔偿责任。涉案合同租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，原告主张的装修投入时间为2018年1月16日，为刘某1与被告上一期租赁合同的租赁期限内，双方已在2018年2月28日终止前述租赁合同，其装修投入已折旧完毕。五、原告主张停业损失缺乏事实与法律依据，应予以驳回。坍塌事故发生后，被告第一时间保障安全清理现场，并敦促刘某1搬离个人物品另觅租赁场地继续经营，但刘某1拒不搬离，由此产生的扩大损失由其自行承担。且原告单凭开具的发票无法证明其实际经营损失，应当承担举证不能的后果。六、涉案合同已于2019年9月24日实际终止，被告同意向刘某1退回租赁押金2500元。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、《证明》。拟证明原、被告的主体资格。2、《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》。拟证明原、被告存在租赁关系，被告尚欠原告租赁押金2500元。3、《收据》、《发票联》、《佛山市禅城区城东印刷厂装修工程预算表》、《合同书》。拟证明原告购买机器92370元、装修费用12100.50元。4、《发票》。拟证明原告在2019年3月至9月的经营发票，证明原告的日常经营收入，以此主张停工停产时的损失。诉讼中，被告提交以下证据：佛禅集有（2012）第1200065号国有土地证。拟证明被告系涉案租赁厂房所在地块的所有权人，被告具有出租并收取收益的权利。《公证书》。拟证明2019年10月16日，刘某1与被告工作人员共同至租赁厂房现场对刘某1的物品进行清点并拍照记录现场情况，佛山市禅城区公证处公证员对此进行公证。从《公证书》所载图片可知，刘某1在租赁厂房内的机器设备及办公用品等物品较为残旧，大部分物品未因坍塌受损，仅是表面蒙灰，可继续使用。《佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社和刘某1委托评估的一批固定资产市场价值估价资产评估报告书》。拟证明刘某1与被告共同委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对刘某1的物品价值进行鉴定，残值为5654元，且固定资产-评估结果明细表中明确载明多样物品因已超过使用年限不可使用，不具有使用价值。刘某1同意委托鉴定机构进行鉴定时，对其物品清单也进行了确认，可详见评估书后附的公证书货物清单表。《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》、《合同终止协议书》。拟证明刘某1原承租被告160㎡的厂房（含涉案租赁厂房），租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，该合同因刘某1减少租赁面积于2018年2月28日终止。后双方协商签订本案租赁合同，从合同签订及履行日期可知，原告主张于2018年1月16日对涉案租赁厂房装修实际对应140㎡的厂房，并非仅涉案40㎡厂房。同时，因双方于2018年2月28日已终止合同，刘某1对涉案租赁厂房的装修（如有）已折旧完毕，不存在装修损失。《厂房崩塌造成损失情况》。拟证明涉案事故发生后，原告曾向被告提交损失清单，其中多样物品在现场公证勘查时并不存在，可见原告诚信度极低，捏造物品损失主张不合理的高额赔偿，原告当时主张的误工误时费仅为800元，足以反映其现主张的54000元的营业损失存在极大虚构成分。广东增值税电子普通发票。拟证明被告为刘某1垫付了2019年8月2日至9月29日水费及违约金等合计42.05元，应当在租赁押金中抵扣。本院认证认为，原告提交的证据1、2、4，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据3有原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1-5，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性，证据6，本院经审查确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》，主要约定：“一、企业名称：城东印刷厂；地址：佛山市禅城区****镇安中三晒场工业区15号。二、租赁时间：2016年1月1日至2018年12月31日止。三、甲方租给乙方场地面积和应交金额计算如下。……面积160㎡……月交金额：2720元……”。2017年12月23日，佛山市典创室内装饰工程有限公司出具《佛山市禅城区城东印刷厂装修工程预算表》，工程项目包含砌间隔墙（与制衣厂分开间墙）、内外墙批荡、拆改大房门口、大门口装卷闸、办公室后面拆墙开小门、办公室内批荡、扇灰、装天花、装水管及装电，装修工程款预算金额为12100.50元。2018年1月16日，佛山市典创室内装饰有限公司出具《收据》，确认收到装修工程款12100.50元。2018年2月2日，被告（甲方）与刘某1（乙方）签订《合同终止协议书》，主要约定：“经甲、乙双方协商，同意乙方不再租用甲方的厂房（铺位）并达成如下协议。一、合同终止的事项：1、合同终止的原因：减少面积。2、合同终止的时间：2018年2月28日。3、合同终止的地址：中三晒场工业区15号。二、违约方的补偿及其它。1、现甲、乙双方协商不按违约处理……”。2018年2月28日，被告（甲方）与刘某1（乙方）签订《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》，主要约定：“一、出租租赁物情况。1.1甲方出租给乙方的租赁物的主要情况如下：租赁物座落：佛山市禅城区****镇安中三晒场工业区15号，结构：瓦房，允许用途：厂房……二、交付日期和租赁期限。2.1甲、乙双方约定，租赁物租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止。有效期3年……三、租赁明细表（项目名称包括租金、物管费、卫生费等）：综合维护费：……面积40㎡……每月应交金额680元……；垃圾处理费：……面积40㎡……每月应交金额16元……四、保证金和其他费用。4.1甲乙双方约定，甲方交付该租赁场地时，乙方应向甲方交付租赁保证金，保证金人民币2500元……5.1租赁期间，乙方应合理使用并爱护该租赁物及其附属设施。因乙方使用不当或者不合理使用，致使该租赁物及其附属设施损坏或发生故障的，如水、电、门、窗、设备等固定资产、设施出现毁损的，均由乙方自费维修，不能修复的按价赔偿……”。2019年9月24日，涉案租赁厂房发生坍塌。2019年9月27日，原告向被告提交《厂房崩塌造成损失情况》：“1、印前晒版机1台，3800元；2、订书机1台，550元；3、切纸机1台，12300元；4、六开胶印机1台，63000元；5、印版（PS铝版）1台，230元；6、油墨7罐，420元；7、附属清洁剂等，300元；8、纸张，550元；9、未送出货物1份，430元；10、夹万1个，360元；11、办公桌、椅，1070元；12、办公文具，100元；13、实木红沙发3张，2200元；14、麻将台1张，1700元；15、电饭煲、电磁炉、炒锅等餐具，450元；16、关公神像1个，160元；17、空调机1台，2100元；18、挂壁电风扇2台，180元；19、电冰箱1台，1280元；20、饮水机1台，390元；21、误时、误工费，800元，合计92370元。”2019年10月23日，佛山市禅城公证处出具《公证书》：“……申请人佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社的委托代理人杜棣嫦于二〇一九年十月十二日来到本处，向我处申请对申请人的物品清点行为和拍摄行为进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与本处工作人员欧健平和申请人佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社的社长卢某1和委托代理人杜棣嫦、杨挺烽及厂房承租人刘某1于二〇一九年十月十六日上午来到位于佛山市禅城区*******委会，标识为“中三旧区四街二巷3”对面的因建筑物坍塌经清理后的空地，卢某1、杨挺烽、杜棣嫦和刘某1对已从原坍塌建筑物内清理出来并存放于该空地的物品进行清点，杜棣嫦现场制作《货物清单表》壹份一页，并由清点人签名确认。杨挺烽使用已清空图库内存的摄像机对上述物品清点现场环境和所清点的物品拍摄照片共五十张。卢某1、杨挺烽、杜棣嫦、刘某1的上述物品清点行为和杨挺烽的上述拍摄行为均由本公证员与本处工作人员欧健平现场监督……附件：一、《货物清单表》之复印件；二、照片共五十张。”《货物清单表》显示：“六开胶印机（东航牌）1台；碘镓灯晒板机（永恒）1台，型号SBD750；对开切纸机1台，型号DQ201A、PC-36、出厂日期1991年3月；订书机1台；；地称1台纸张10叠；印版1盒；油墨7罐；附属清洁剂4盒；保险箱1个；办公台1张；电冰箱1台，美菱；饮水机1台，美的；挂壁电风扇1台；神像1个；炒锅2个；木椅3张。”2020年3月31日，广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司出具《佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社和刘某1委托评估的一批固定资产市场价值估价资产评估报告书》：“广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司接受佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社和刘某1的委托……对佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社和刘某1的设备资产进行了评估工作……评估结论：佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社和刘某1的设备资产于评估基准日2019年11月18日市场价值为5654元。详见《固定资产--评估结果明细表》……备查文件目录：一、评估对象照片；二、《固定资产--评估结果明细表》；三、《固定资产--评估申请表》；四、资产评估委托方及被评估方承诺函……《固定资产--评估结果明细表》：1、六开胶印机（东航牌）1台、净值1770元，备注已超过使用年限，不可使用；2、碘镓灯晒板机（永恒）1台、净值340元；3、对开切纸机1台、净值1330元、备注已超过使用年限，尚可使用；4、订书机1台、净值70元、备注低值易耗品，按重置价值估价；5、、地称1台净值30元；6、纸张10叠、净值140元、备注低值易耗品，按重置价值估价；7、印版1盒、净值70元、备注低值易耗品，按重置价值估价；8、油墨7罐、净值740元、备注低值易耗品，按重置价值估价；9、附属清洁剂4盒、净值230元、备注低值易耗品，按重置价值估价；10、保险箱1个、净值210元；11、办公台1张、净值130元；12、电冰箱1台、净值130元、备注已超过使用年限，尚可使用；13、饮水机1台、净值20元、备注已超过使用年限，不可使用；14、挂壁电风扇1台、净值4元、备注已超过使用年限，不可使用；15、神像1个、净值180元、备注低值易耗品，按重置价值估价；16、炒锅2个、净值170元、备注低值易耗品，按重置价值估价；17、木椅3张、净值90元。净值合计为5654元……”被告提交的广东增值税电子普通发票显示，原告尚欠2019年8月2日至9月29日的水费、污水处理费及违约金合共42.05元。原告在诉讼中称：涉案合同的承租人虽然是刘某1，但其为原告法定代表人，原告授权刘某1与被告签订涉案合同；涉案租赁厂房因年久于2019年9月24日坍塌，该厂房现已清空；原告诉请的生产机械设备、办公用品损失的项目及金额详见《厂房崩塌造成损失情况》，诉请金额为92370元的40%；原告诉请的装修损失金额按12100元的八折计算；关于停业损失，根据原告提交的2019年3月至9月发票体现的营业额酌情计算，每月利润为18000元，三个月的损失为54000元；对于被告抗辩的租金、水费、污水处理费及违约金，原告确认未支付，同意在本案中抵扣。被告在诉讼中称：涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证；涉案租赁厂房于2019年9月24日坍塌，坍塌直接原因是涉案租赁厂房的承重梁坍塌，实际原因是原告不当使用造成承重梁受力不均引起坍塌；坍塌事故发生后，街道与政府要求清空残余建筑物，以防止造成二次事故，现已清空完毕；涉案租赁厂房坍塌时存放的物品应以《公证书》内的《货物清单表》为准；关于生产机械设备、办公用品损失，双方已共同委托有资质的评估机构进行鉴定，应以鉴定机构出具的评估报告为准，被告同意按评估报告中尚有使用价值的物品价格予以赔偿；关于停业损失，单凭发票无法计算利润，涉案租赁厂房的租金为700元/月左右，根据生活常理可知，企业的生产场所及其生产能力是相匹配的，原告主张月利润18000元不符合常理，也被告每月收取的租金金额所产生的责任和义务不匹配；刘某1拖欠的被告2019年7月、8月的租金1360元，2019年8月2日至9月29日的水费、污水处理费及违约金42.05元，应在押金中抵押。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告确认《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》项下的租赁厂房未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同应属无效。关于原告有无诉权。涉案合同由刘某1与被告签订，确未加盖原告公章。原告主张刘某1的签名系代表公司，被告抗辩承租方为刘某1，原告无权向其主张权利。经查，刘某1是原告的法定代表人，结合原、被告于2015年12月30日签订的合同书、刘某1与被告于2018年2月2日签订的《合同终止协议书》以及诉争合同书可知，原、被告至迟于2015年12月30日已有租赁关系，双方因厂房面积减少而签订的《合同终止协议书》亦由刘某1签订，未有原告公章，其后，刘某1与被告基于面积减少后的厂房签订合同书，由此可知，刘某1作为原告法定代表人与被告签订与房屋租赁相关的材料已非首次，被告对此并无异议，且根据上述证据的时间顺序可知，诉争合同书应系原、被告租赁关系的延续，故此，本院采信原告主张，确认刘某1在涉案合同书上的签名属于公司职务行为，涉案合同书的承租方为原告。关于生产机械设备、办公用品损失问题。原告主张被告应当根据《厂房崩塌造成损失情况》统计的项目与金额（92370元×40%）向其赔偿生产机械设备、办公用品损失。被告对《厂房崩塌造成损失情况》不予确认，但同意根据双方委托的评估机构出具的评估报告中载明的尚有使用价值的物品价格向原告赔偿。经查，涉案评估报告系双方共同委托评估机构出具，所评估的17项设备名称已经广东省佛山市禅城公证处公证，原告对设备项目存在争议，但未提交有效证据推翻公证处公证，故本院采信《公证书》以及评估机构据此所做出的评估报告。评估报告显示，所评估的17项设备名称中，六开胶印机（东航牌）、饮水机及挂壁电风扇已超过使用年限，不可使用，故原告就该三项主张损失，本院不予支持，其余14项设备名称，现有证据无法证明涉案租赁厂房垮塌导致其受损，但被告当庭同意按照评估报告所载评估净值予以赔偿，系其对自身权利的自由处分，本院予以采纳。经核算，被告应向原告赔偿生产机械设备、办公用品损失3860元(340元+1330元+70元+30元+140元+70元+740元+230元+210元+130元+130元+180元+170元+90元）。关于装修损失问题。第一，原告提交工程预算表、收据拟证明其对涉案租赁厂房进行装修的事实，被告抗辩该装修发生租赁物变更之前，不能证明原告对涉案租赁厂房进行装修以及该装修经过被告允许，故不同意向原告赔偿装修损失。经查，涉案工程预算表显示装修项目包含砌间隔墙（与制衣厂分开间墙）、内外墙批荡、装天花、拆改大房门口等，可以看出原告此次装修目的正是为租赁物变更之用，故此，本院确认原告对涉案租赁厂房进行装修的事实，现涉案租赁厂房已经坍塌，原告装修损失客观存在。第二，关于装修损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁符合约定的用途。第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。由此可知，被告作为出租人应向原告提供经合法报建且符合租赁用途的租赁物，现涉案厂房发生坍塌，造成原告装修受损，被告抗辩涉案厂房坍塌的原因系原告使用不当导致，但未提交有效证据证明该因果关系的存在，应承担举证不能的不利后果。被告未向原告提供经合法报建且满足租赁要求的厂房，导致原告装修受损，其应向原告赔偿装修损失。结合双方约定的租期、原告实际支付的装修费用及使用损耗，本院确认被告应向原告赔偿装修损失5792.60元[12100.50元-（12100.50元÷36个月×18个月+12100.50元÷36个月÷30天×23天）]。关于停业损失问题。原告诉请的停业损失应为可得利益损失性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可知，可得利益损失赔偿的适用前提为合同合法有效。涉案合同书因违反法律的效力性强制性规定而被认定为无效，原告要求被告赔偿违约造成的可得利益损失，缺乏法律依据，故本院对该项诉请不予支持。关于押金问题。被告对向原告退还租赁押金无异议，本院予以支持。另，被告辩称原告拖欠租金、水费、污水处理费及违约金，并提交发票予以证据。对此，水费、污水处理费及违约金有发票为证，本院予以确认，为避免诉累，本院确认押金中抵扣水费及违约金42.05元。原告确认未向被告支付2019年7月、8月的租金1360元，同理，本院确认于押金中抵扣租金，上述费用经抵扣，被告还需向原告返还押金1097.95元（2500元-42.05元-1360元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城东印刷厂赔偿生产机械设备、办公用品损失3860元；被告佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城东印刷厂赔偿装修损失5792.60元；三、被告佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城东印刷厂退还租赁押金1097.95元；四、驳回原告佛山市禅城区城东印刷厂的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1181元，由原告佛山市禅城区城东印刷厂负担1058元，被告佛山市禅城区****镇安中三股份合作经济社负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年九月二十二日书记员 冯裕雯