文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初1917号原告：宋静，女，1981年10月5日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市碧津房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路二段****，统一社会信用代码91500101711647329G。法定代表人：廖元高，董事长。委托诉讼代理人：程仪（系该公司员工），女，1994年9月25日出生，汉族，住重庆市长寿区（特别授权）。委托诉讼代理人：郭菊（系该公司员工），女，1973年8月23日出生，汉族，住重庆市长寿（特别授权）。第三人：付开华，男，1958年1月8日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：熊浩，重庆市万州区长岭法律服务所法律工作者（特别授权）。原告宋静与被告重庆市碧津房地产开发有限公司（以下简称碧津房地产公司）及第三人付开华民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月21日公开开庭审理了本案。原告宋静，被告碧津房地产公司的委托诉讼代理人程仪，第三人付开华的委托诉讼代理人熊浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋静向本院提出诉讼请求：1.判决被告碧津房地产公司立即向原告归还借款本金346350.00元及并支付利息（其中利息以本金346350.00元为基数，从2017年10月16日起至该款付清之日止按照月利率2%的标准计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月16日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告宋静购买了被告XX小区XX房，同时，原告与被告签订了补充协议。原、被告双方约定:被告自签订《重庆市商品房买卖合同》之日起6个月至12个月内，被告可回购原告已购房屋。同时，被告返还原告已付房款，并支付增值回报款，其增值回报款参照已付房款的月息3%计算。原告签订合同付款后，原告所购房屋被告不得用于抵押、担保或一房二卖，否则被告承担欺诈的刑事责任并赔偿原告全部损失，补充协议同购房合同不一致时，则以补充协议为准。原告与被告在《重庆市商品房买卖合同》与补充协议签字盖章后，原告按照补充协议约定将购房款汇入被告指定账户。合同履行到期后，原告才得知被告已将原告所购房屋已出售他人。鉴于此，原告多次向被告催还购房款并要求支付增值回报款，但被告均以各种理由拖延、拒绝归还。由于原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》是作为民间借贷合同的担保，原告将房屋买卖合同法律关系变更为民间借贷法律关系，故原告为了维护自身权益，要求前诉讼请求。被告碧津房地产公司辩称，1.双方于2017年10月16日签的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收据上的公章印模与被告真实的印章不一致，被告申请对公章的一致性进行司法鉴定；2.贾雪波在商品房买卖合同补充协议及收据上签字时，不是被告公司的法人，并且现在也无法核实签字的真实性，即便是真实的，被告公司认为是第三人个人行为而非公司行为；3.民间借贷合同属于实践性合同，本案原告是向付开华转的账，没有证据显示付开华把借款用于被告公司的开发，属于付开华与原告产生的民间借贷法律关系，且贾雪波已代为还款50000.00元，原告诉请金额有误，双方未明确约定利息，因此不应该向原告支付利息，被告未向原告提供担保。综上，被告未与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，没有收取原告的任何房款，双方不存在买卖合同关系，本案是民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，实际借款人为第三人，被告碧津房地产公司不是适格被告，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人付开华辩称，原、被告虽然签订《商品房买卖合同》，但法律关系实质是民间借贷关系，并非买卖合同关系。从合同内容看违背了正常的交易习惯;销售价格明显低于楼盘的正常售价，比正常价格低了将近一半的价格，甚至在补充协议约定回购违约按照3000.00元每平方的价格进行计算；约定被告有权在6-12个月内回购房屋并统一按月息3%计算增值回报，这些都明显表示不是想获得房屋，而是想获取借款利息的本质；从支付方式上看，原、被告签订的是商品房买卖合同，正常付款方式是原告付款给被告，而本案在补充协议指定付给第三人的个人账户，明显不符合常规。2019年2月4日，在原告多次要求付息的情况下，第三人委托贾雪波给原告打款50000.00元；因当时要做账就写的退房款，但实际是支付的本息款。第三人请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告碧津房地产公司成立于1999年7月19日，该公司的股东为重庆市发顺房地产开发有限公司和重庆市万州区丹杰商贸有限公司（以下简称丹杰商贸公司），被告付开华系发顺房地产公司的法定代表人，唐光英为丹杰商贸公司的法定代表人。2018年5月28日，碧津房地产公司的股东变更为重庆市发顺房地产开发有限公司、重庆市万州区丹杰商贸有限公司和广州旭承置业有限公司。被告碧津房地产公司在2013年底取得“XX”建设项目的开发资格，但是一直没资金而未实际实施。这样，便由被告碧津公司的实际控股公司华顺公司和丹杰公司以其名义开发“XX”房地产项目，按约定销售房屋的款项进入被告碧津房地产公司的银行账户，如有盈利则按股权比例分配。贾雪波在2014年初到2016年2月期间担任被告碧津公司的法定代表人，后来变更为陶富强。2017年7月到2018年5月期间，贾雪波又担任碧津公司的法定代表人。被告付开华和唐光英在从事“XX”房地产开发项目期间，由于对外工作联系频繁，经被告碧津房地产公司相关负责人同意，便另外雕刻了一枚印章，并统一交办公室保管。被告付开华需要使用该枚印章时，经唐光英和贾雪波知道就则可以使用。本院将案涉书证交由被告碧津房地产公司的法定代表人贾雪波辨认，其称案涉书证上加盖的是被告碧津房地产公司的印章，且被告付开华为了“XX房地产开发项目”向外借款和在案涉书证上加盖被告碧津房地产公司印章时其均知晓。2017年10月16日，原告宋静（乙方）与被告碧津房地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买其开发的重庆市万州区清泉路19号“XX小区”32幢1202号房屋，建筑面积115.45平方米，其中，套内建筑面积100.58平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.87平方米，总成交金额为519525.00元，建筑面积单价为4500.00元/平方米，套内建筑面积单价为5165.35元/平方米。2017年10月16日支付346350.00元，余款在交房时一次性付清。合同第六条约定：“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积*100%。第七条约定甲方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。双方还对其他方面进行了约定。被告法定代表人贾雪波在该合同上签字并加盖了被告公司的印章，原告本人也在合同上签字。当天，原告宋静（乙方）与被告碧津房地产公司（甲方）同时签订《补充协议》，约定：一、自签订《重庆市商品房买卖合同》之日起6个月后至12个月内，甲方可回购乙方已购的房屋，乙方在收到甲方回购通知15天内，必须配合甲方办理回购手续，将房屋交付给甲方。二、甲方回购条件：1）甲方返还乙方已付房款346350.00元，并支付乙方房屋的增值回报款，其回报款参照已付房款的月息3%计算。2）乙方收到甲方支付房款及回报增值款时，须将之前签署的《重庆市商品房买卖合同》及本补充协议原件交回给甲方，并书面同意并认可甲方将该房屋出售给其他人。3）如果12个月到期之日甲方不能回购该房屋，则甲方按优惠价3000.00元/㎡销售给乙方，即乙方在《重庆市商品房买卖合同》中应付的剩余房款不再支付给甲方。4）甲方回购时按本协议第二条对乙方返还房款和增值款后，同等条件下乙方有优先受让权，并按回购时市场价享受优惠8%。5）超过12个月后在甲方不回购乙方房屋时，乙方可以将此房屋转让他人，甲方必须负责为受让人办理商品房购房相关手续，且每套收取乙方1000元手续费。三、甲方与乙方签订的《重庆市商品房买卖合同》非网签合同，乙方知晓并认可。自乙方签订付款后，乙方所购房屋甲方不得用于抵押、担保或一房二卖。否则甲方承担欺诈的刑事责任，并赔偿乙方全部损失。四、甲方委托乙方将应付房款付到如下账户：收款人：付开华，开户行：华夏银行重庆万州支行账号：XX；五、本补充协议同购房合同不一致时，则以补充协议为准。被告法定代表人贾雪波在该补充协议上签字并加盖了被告公司印章，原告本人也在补充协议上签字，第三人付开华在担保人处签字。当天，原告依照双方的约定向付开华的开户行华夏银行重庆万州支行账户（账号XX）打款346350.00元，被告碧津房地产公司向原告出具《收据》，载明订购32-1501房首付款346350.00元，经办人贾雪波在收据上签字。2019年2月4日，贾雪波通过银行向原告打款50000.00元，银行业务凭证载明为：代退房款。另外，原告在立案时向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告碧津房地产公司返还原告宋静购房款346350.00元、增值回报款311715.00元，共计658065.00元；2.判令被告碧津房地产公司承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1.判决被告碧津房地产公司立即向原告归还借款本金346350.00元及并支付利息（其中利息以本金346350.00元为基数，从2017年10月16日起至该款付清之日止按照月利率2%的标准计算）；2.被告承担本案诉讼费。本院认为，虽然原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，但从双方所签订《补充协议》的约定“自签订《重庆市商品房买卖合同》之日起6个月后至12个月内，甲方可回购乙方已购的房屋，乙方在收到甲方回购通知15天内，必须配合甲方办理回购手续，将房屋交付给甲方。甲方回购条件：1）甲方返还乙方已付房款346350.00元，并支付乙方房屋的增值回报款，其回报款参照已付房款的月息3%计算。2）乙方收到甲方支付房款及回报增值款时，须将之前签署的《重庆市商品房买卖合同》及本补充协议原件交回给甲方，并书面同意并认可甲方将该房屋出售给其他人。3）如果12个月到期之日甲方不能回购该房屋，则甲方按优惠价3000.00元/㎡销售给乙方，即乙方在《重庆市商品房买卖合同》中应付的剩余房款不再支付给甲方。4）甲方回购时按本协议第二条对乙方返还房款和增值款后，同等条件下乙方有优先受让权，并按回购时市场价享受优惠8%。5）超过12个月后在甲方不回购乙方房屋时，乙方可以将此房屋转让他人，甲方必须负责为受让人办理商品房购房相关手续，且每套收取乙方1000元手续费。”来看，原告当时签订房屋买卖合同、协议与正常的房屋买卖不相符，不符合正常的交易习惯，原告交易的目的是获得借款本息，而不是获得房屋，并且原告主张的法律关系从房屋买卖法律关系已经变更为民间借贷法律关系，被告和第三人也一致认为双方系民间借贷法律关系，故本院按照民间借贷法律关系进行审理，双方所签订的房屋买卖合同只是作为民间借贷合同的担保。贾雪波在2017年7月到2018年5月担任被告碧津公司的法定代表人期间，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》并向原告出具《收据》，同时加盖被告公司印章并自己签字，根据相关的规定，法定代表人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订的合同，应当由法人承担相应的法律后果，故被告碧津公司在本案中应当承担相应的责任；对被告提出对原告提供的2017年10月16日的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收据上的公章印模与被告真实的印章不一致，要求对公章的一致性进行司法鉴定的申请，该申请与本案的审理没有关联性，本院不予准许。原告依照《补充协议》第四条“甲方委托乙方将应付房款付到如下账户：收款人：付开华开户行：华夏银行重庆万州支行账号：XX”的约定向第三人付开华打款346350.00元，应当认定为原告向被告碧津公司支付的借款，双方明确约定了按照月息3%的标准支付增值回报款，视为双方对利息进行了约定，故原告要求被告归还借款本金346350.00元及利息（其中利息从2017年10月16日起至该借款付清之日止以本金346350.00元为基数，按照年利率24%的标准计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于贾雪波在2019年2月4日向原告支付50000.00元性质的认定，由于被告无证据证明该款系双方合意支付的本金，依据相关规定，抵充的顺序为实现债权的有关费用、利息、主债务，故本院认定该50000.00元为支付的利息，应当在被告向原告支付的总利息中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十一条第一款，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市碧津房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宋静归还借款本金346350.00元并支付利息（利息以本金346350.00元为基数，从2017年10月16日起至该款付清之日止按照年利率24%的标准计算，计算出的利息总额再扣减50000.00元）；二、驳回原告宋静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10380.00元，由原告宋静负担580.00元，由被告碧津房地产公司负担9800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张    文    勇人民陪审员 牟渊人民陪审员程永彦二〇二〇年九月二十二日法官 助理 聂    登    超书 记 员 冉    蕴    晗