云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1098号上诉人（原审原告）：杨雯舒，女，1995年10月31日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：兰银清，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪娇，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学玉，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨雯舒因与被上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组），原审第三人保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人杨雯舒的委托诉讼代理人兰银清，被上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥，原审第三人基德公司的委托诉讼代理人刘学玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雯舒上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张官16组承担。事实与理由：一审适用《物权法》第28条认定张官16组对案涉房屋享有物权期待权，以及依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条认定杨雯舒的权利不足以排除执行，属适用法律错误。一审遗漏认定杨雯舒对案涉房产享有物权期待权。从公平、诚实信用原则出发，执行杨雯舒的房产有违公平，会造成司法资源的浪费。张官16组辩称，张官16组对案涉房屋享有物权期待权，杨雯舒提出的一审遗漏认定其对案涉房屋享有物权期待权的主张不能成立。杨雯舒提出基德公司因杨雯舒对案涉房产进行了备案登记，而丧失所有权的主张不能成立。基德公司述称，请法庭根据本案的事实和证据作出公平、公正的判决。杨雯舒一审起诉请求：1，请求判决停止对杨雯舒所有的位于隆阳区产（房产价值合计554664元）的执行并解除对上述房产的查封；２本案诉讼费由张官16组负担。一审经审理认定本案事实如下：2017年9月23日，杨雯舒与基德公司签订了合同编号为基德·尚都（2017）1幢1804号、（2017）Ｂ1幢1805号共两份《商品房购销合同》，约定基德公司将其开发的位于隆阳区南侧“基德·尚都”1幢1804号、1幢1805号两套房产出卖给杨雯舒。合同签订当天，杨雯舒按每套房屋277332.00元合计554664.00元以现金方式存入基德公司原法定代表人赵石良账户一次性付清了全部房款并办理了合同备案登记。杨雯舒至今未办理1幢1804号、1幢1805号房屋接房手续。张官16组与基德公司因合同纠纷经保山市中级人民法院审理于2018年10月10日作出（2018）云05民初7号民事判决，判决书第二项“由被告保山基德房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内将基德·尚都项目内82套住房（建筑面积9,046平方米〉交付给原告。”判决生效后，因基德公司未在规定的时间履行判决书内容，张官16组向保山市中级人民法院申请强制执行，保山市中级人民法院于2019年7月16日做出（2019）云05执50号之一执行裁定书，将包含本案涉及的两套房产进行了查封。杨雯舒于2019年7月29日向本院提出执行异议，本院于2019年8月7日做出（2018）云05执异40号执行裁定，驳回了杨雯舒的异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点是：（一）张官16组对案涉房屋是否享有物权。第一，根据物权法第九条规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据查明事实，案涉房屋并未登记于张官16组名下，张官16组不能依据登记取得案涉房屋所有权。第二，张官16组能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。首先，根据物权法规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，原建设用地使用权虽登记在张官16组名下，但因与基德公司签订《合作开发合同书》以后已变更登记至基德公司名下，土地使用权人为基德公司，张官16组不能依据原有的土地使用权人主张物权；其次，根据物权法第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。就本案而言，案涉房屋虽然已经建成，但国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为基德公司，即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，基德公司是相关行政审批机关确定的建设方，因合法建造行为的事实成就时取得物权的是基德公司。张官16组仅依据其与基德公司合作开发协议，并不能直接认定其为物权法第30条规定的合法建造人，据此亦不能认定在合法建造的事实行为完成时张官16组对案涉房屋产生物权设立的法律效力。第三，一审法院生效的（2018）云05民初7号民事判决虽然认定张官16组对基德·尚都项目享有82套房屋的物权，但未特定化，因此张官16组依据该判决取得案涉82套房屋的物权的主张也不能成立。（二）张官16组对案涉房屋享有何种权利。张官16组与基德公司于2011年3月2日签订《合作开发合同书》并将其所有的土地使用权过户至基德公司名下后，张官16组对基德公司享有价值基德·尚都项目10,800平方米（后因土地使用权由11.9亩变更为10亩，相应的房屋变更为9,046平方米）房屋的债权。基德公司在开发建设基德·尚都项目过程中于2017年11月17日向张官16组出具《保证书》《分配房表》，应视为基德公司与张官16组达成合意，基德公司以交付基德·尚都项目96套房屋履行《合作开发合同书》确定的义务。通过一审法院生效的（2018）云05民初7号民事判决确认交付82套，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，张官16组对82套房屋享有物权期待权。（三）杨雯舒对案涉房屋是否享有足于排除执行的权益。杨雯舒对案涉房屋是否享有足于排除执行的权益应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判断。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨雯舒与基德公司在一审法院（2018）云05民初７号民事判决确认张官16组享有82套房屋权利及查封之前已经签订案涉房屋买卖合同并办理了合同备案登记，支付了全部价款，该合同合法有效；但杨雯舒至今未办理接房手续，其未合法占有该两套房屋，不符合上述第（二）项规定。杨雯舒不享有对1幢1804号、1幢1805号房产的物权期待权，其对该两套房屋不享有排除执行的权益。综上所述，杨雯舒请求判决停止对位于隆阳区产的执行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：“驳回原告杨雯舒的诉讼请求。案件受理费9347元，由原告杨雯舒负担。”二审中，张官16组提交4组证据，第1组陈述书、照片、门牌号、身份证复印件，欲证明案涉两套房屋分别由村民徐建伟、胡建才占有、使用；第2组《楼盘表（回迁房）》、会议记录，欲证明2016年5月11日经赵松签字确认将96套房屋交付给张官16组，但基德公司一直未交付，而私下将案涉房屋备案给债权人以房抵债，经永昌街道办事处多次协调，2017年11月20日开始将房屋交付村民；第3组《基德尚都已销售备案房屋统计表》、期房查询证明，欲证明案涉1805房屋为村民胡建才唯一住房；第4组（2020）云民终728号民事判决，欲证明相同的案件事实，本院已支持其诉讼请求。经质证，张官16组、基德公司均认可门牌号、身份证复印件、期房查询证明以及（2020）云民终728号民事判决的真实性，但不认可与本案的关联性；对其余证据的真实性均不予认可。本院认为，张官16组二审中提交的上述证据，与本案处理杨雯舒对案涉2套房屋是否享有排除执行的民事权益无关联性，故在本案中不予审查。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：杨雯舒对案涉基德尚都1幢1804号、1幢1805号是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，一审法院（2018）云05民初7号民事判决确定基德公司向张官16组交付的82套房产，故该案执行内容系交付房产，并不是金钱债权的执行。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，故一审法院适用法律错误，本院予以纠正。从前述司法解释规定内容看，具体到本案而言，确定案外人是否享有排除执行的民事权益的审查原则，仍然应从案涉当事人是否形成了出卖房产的合意、是否实际支付购房款项、是否实际占有案涉房屋、第三人是否对未办理产权登记手续存在过错等方面加以评判。首先，杨雯舒与基德公司于2017年9月23日就案涉房2套房屋分别签订了《商品房购销合同》并办理了备案登记，张官16组在本案中对此亦无异议，故应当认定双方在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，达成了房屋买卖的合意。其次，从案涉房款支付情况来看，杨雯舒依据其与基德公司分别签订的两份《商品房购销合同》约定的案涉房屋价款、付款方式及期限，在合同签订的当日即2017年9月23日向基德公司一次性付清了案涉8套房屋的全部价款，基德公司于当日向杨雯舒出具了《收据》，且有杨雯舒提交的银行客户存款回单予以佐证。因此，虽张官16组对杨雯舒支付房款的事实提出异议，但其对此并未提交反驳证据，故应当认定杨雯舒在涉案房屋被查封前已支付了全部房款。再次，杨雯舒已履了购房合同项下的全部义务，基德公司应当协助为其办理产权转移登记手续，而案涉房屋未能办理产权登记手续的原因是竣工验收未完成，系基德公司的责任，而非杨雯舒自身原因。但是，杨雯舒至今未办理接房手续，其未合法占有该两套房屋，不符合上述法律关于实际占有案涉房屋的构成要件规定；故杨雯舒最终依照上述法律规定对涉案基德尚都1幢1804号、1幢1805号不享有足以排除强制执行的民事权益。对于杨雯舒关于解除涉案房屋查封的诉讼请求。本院认为，本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，解除查封措施不属于本案处理范围，故一审判决对杨雯舒要求解除案涉2套房屋查封的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，杨雯舒的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正；因一审判决结果并无不当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,347元，由杨雯舒负担。本判决为终审判决。审判长 龚睿审判员王健审判员赵思远二〇二〇年九月十一日书记员 袁           卉