福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初1317号 原告：庄文安，男，汉族，1973年3月15日出生，住福建省泉州市泉港区。 原告：庄心霞，女，汉族，1975年10月20日出生，住福建省泉州市泉港区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘建良，泉港区东港法律服务所法律工作者。 被告：泉州市逸涛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505705335177J，住所地福建省泉州市泉港南北五路逸涛商住城**楼**。 法定代表人：施益军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄惠霞，该公司员工。 被告：泉港区盛大利日用百货经营部，统一社会信用代码92350505MA30L6GR6E，经营场所福建省泉州市泉港区南埔镇施厝村施厝大楼**。 经营者：林家彬，男，汉族，1979年5月15日出生，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林梧，福建凯泉律师事务所律师。 原告庄文安、庄心霞（以下简称“二原告”）与被告泉州市逸涛房地产开发有限公司（以下简称“逸涛公司”）、泉港区盛大利日用百货经营部（以下简称“盛大利经营部”）恢复原状纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘建良及被告逸涛公司的委托诉讼代理人庄惠霞和盛大利经营部的委托诉讼代理人林梧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：一、被告逸涛公司、盛大利经营部应对二原告购买位于泉州市泉港区××街××广场××＃××＃号楼××层××号房（以下简称“336号房”）按照原告与被告逸涛公司签订的《商品房买卖合同》附件3中的具体约定进行恢复；二、被告逸涛公司应依照逸涛城市广场之第1＃、2＃号楼泉港区住建局备案施工图（二层平面图）对于公共增加部分应立即恢复原状；三、被告盛大利经营部应支付二原告336号房租金（自2018年11月1日起至实际交付原告使用止，每月租金1277.1元，暂计至起诉之日为21710.7元）。事实和理由：被告逸涛公司销售逸涛城市广场第1＃、2＃号楼店面时承诺若购买店面可以委托第三方即被告盛大利经营部经营超市，并用三年的租金抵部分店面首付款。2013年7月16日，二原告与被告逸涛公司签订合同编号为201307160079的《商品房买卖合同》，购买336号房。同时，二原告与被告盛大利经营部签订《房屋委托经营管理合同》，该合同约定到期日为2018年11月1日，但房屋至今未交付原告，目前336号房店面还被锁住且公共部分和店面墙体还未恢复，且房屋均未按照泉港区住房与城乡规划局备案施工图结构施工，原告于2017年5月24日取得闽（2017）泉港区不动产权第0××7号《不动产权证书》。 被告逸涛公司辩称，其与二原告系商品房买卖合同关系，其已按合同约定履行了交付房屋等所有合同义务，并通过政府部门的测绘审查，并无违约行为。其完成交房义务后，二原告作为房屋的业主，其与他人订立委托经营关系或将房屋出租他人，对房屋再作何改变与作为原开发商的其无关。二原告与被告盛大利经营部直接签订委托经营合同，其对合同并不清楚，该合同亦非其提供，其与被告盛大利经营部是两个独立企业，其并非委托经营合同关系的主体，相关的合同权利义务不应由其承担。逸涛商住城二层、三层店面业主均声明同意商场在二次装修时把人行楼梯改为电动扶梯，且声明委托期限届满后仍保留更改后的电动扶梯，二原告现在诉求恢复无依据。且因整个商场系一个整体，部分业主不要求恢复具体商铺的墙体，二原告的诉求，不利于整个商场的发展和经营。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。 被告盛大利经营部辩称，一、二原告诉求支付租金无事实及法律依据。二原告与其是委托经营合同关系，并非租赁合同关系，（2019）闽0505民初61号案件判决书亦认定其与店铺业主之间系商业性委托经营关系。双方权利义务的相关约定有双方签订的《房屋委托经营管理合同》为证。首先，根据双方合同约定二原告授权经营的委托期间为2015年6月30日至2018年11月1日止，委托期限届满后要经双方协商一致才能再延长期限。基于以上约定，二原告与其的委托经营关系已于2018年11月1日终止，双方未续约，二原告未在期限届满后再委托其经营管理，其也无权再经营管理，故二原告请求支付2018年11月1日后的租金违背双方合同的约定，无合同依据。其次，其未占有诉争的房屋逸涛商住城1#、2#号楼336店面，其代表二原告出租给泉州市泉港逸辉超市有限公司（以下简称“逸辉超市”）也已于2017年退出商场，现诉争店铺由物业公司进行管理，委托经营管理期限届满后原告可以随时取回房屋，或再委托他人进行经营，其无权阻止，委托经营管理期限届满后其根本未占有诉争店铺，也未将诉争店铺再出租或进行投资收益。二原告诉称涉案店铺由2018年11月1日后仍由其经营管理并要支付租金，无事实和法律依据。第三，关于本案租金问题存在公平性原则的权衡，其无论在委托经营管理期内或届满后，从未有过租金盈利。且二原告在委托经营三年期间内，已由抵扣购房款的方式提前取得了全部租金收入，而其却一直是在单方面承受所有的经济损失。委托经营管理期届满后，其从未利用其进行经营盈利，若现在二原告再要求其承担经营管理期限届满后的租金，这对其来说是明显显失公平的。再次，退一步讲，若人民法院认定店铺在委托经营期限后仍由其占有，由于二原双方签订《房屋委托经营管理合同》约定的收益月租金是基于经营管理期间的约定，现委托经营期限届满后，双方租金并没有约定。若应支付期限届满后占用期限占用费，由于其也未对商场进行再经营及收益，不应参照原合同的租金约定支付，而是参照泉港区该片区统计局发布租金标准计付。二、二原告诉求恢复原状无事实及法律依据。1.关于对公共部分所作的变更或增加部分主要体现为在商场装修时将上至二楼及三楼把人行楼梯改为电动扶梯，包括原告在内的逸涛商住城1#、2#号二层、三层店面的业主均声明同意商场在二次装修时把人行楼梯改为电动扶梯，且声明委托期限届满后仍保留更改后的电动扶梯，原告现在诉求恢复无依据，故二原告现在诉求恢复公共部分增加部分无依据且无诉讼主体资格。2.关于恢复336号店铺的墙体，据悉有一部分业主不要求恢复具体商铺房屋的墙体。如拥有23间店面属于业主林成聪所有，林成聪本人多次向其表明其根据逸涛城市广场周边现状和泉港城市人居和商业的发展趋势做出判断，要求保留逸涛城市广场二楼和三楼商业部分的现状，以利于整体经营。商场是一个整体，二原告作为商场店铺的业主，以自己意志不顾商场的发展要诉求恢复原状，影响到其他业主权益。若因部分业主要求恢复原状，不利于整个商场的发展及经营。3、其诉逸辉超市等租赁合同纠纷案件经过泉港区人民法院判决【案号（2019）闽0505民初61号】，涉案店面的实际承租人是逸辉超市，涉案店面也是由逸辉超市装修，涉案店面的墙体和公共区域也是逸辉超市根据经营需要进行改变，鉴此，本案的恢复原状等民事责任应当由逸辉超市承担。综上所述，请求驳回二原告对其的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，二原告作为买受人与被告逸涛公司作为出卖人签订合同编号为201307160079的《商品房买卖合同》1份，主要约定：由二原告向被告逸涛公司购买被告逸涛公司开发的336号房，商品房的用途为店面；建筑面积均为41.9㎡（其中，套内面积28.83㎡，公共部位共有分摊建筑面积13.07㎡）；单价为7745元，总价为324516元；二原告应按下列第3种方式按期付款：3.按揭贷款详见合同附件六（补充协议）；被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套设施、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.本项目无管道燃气设施，故上述第二条约定管道燃气不予安装，电信、有线电视只预留管道，初装费用由原告自行申请缴纳；等等。《附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》约定：1.房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标屋顶：采取70厚膨胀玻化微珠砂浆节能措施，传热系数Ｋ：0.9Ｗ／（㎡·Ｋ）；外墙：采取190厚煤矸石烧结砖节能措施，传热系数Ｋ：1.50Ｗ／（㎡·Ｋ）；外窗（含天窗）：采取普通铝合金框6中透光热反射玻璃节能措施，传热系数Ｋ：6.2Ｗ／（㎡·Ｋ）；遮阳系数ＳＣ：≦0.6；气密性：1-9层4级，10层以上6级；2.外墙：粘贴外墙面砖和涂刷外墙涂料面层；3.内墙：水泥砂浆打底；4.室内分隔部位：店面做分隔；5.顶棚：保留原混凝土结构面；上刮普通腻子二遍；6.楼（地）面：保留原混凝土结构面；7.门窗：1层店面门为普通卷帘门，2、3层店面门由买受人自理；8.卫生间：1层店面有设卫生间的，地面做防水处理；预留排水管接口；2、3层公共卫生间墙面釉面砖，天棚普通吊顶，地面防滑面砖；9.电：每户设置一灯、一插座、一开关后其余预留管、盒接口；10.电话:每户预留电话管、盒接口、开户费用买受人自理；11.有线电视：每户预留有线电视线管、盒接口、开户费用买受人自理；12.给水：有设卫生间的店面预留一个闸阀及水龙头，其余由买受人自理；13.电梯：墙面釉面砖，天棚白色涂料、地面普通石板材面层；14.楼梯:墙、天棚面白色涂料、地面普通石板材面层、不锈钢扶手；15.走廊：墙面普通面砖，顶棚普通吊顶，地面防滑面砖，不锈钢玻璃栏杆；16.中庭：地面普通石板材面层或防滑面砖、顶棚轻型钢结构阳光板；17.外围周围：地面普通石板材、植草砖、绿化；18.其他：每户均设独立电表，开户费由买受人自理。《附件六：合同补充协议》第一条约定：二原告应向被告逸涛公司支付首期购房款162516元，余款162000元由原告向银行申请按揭贷款或公积金贷款支付，等等。同日，二原告作为甲方与被告盛大利经营部作为乙方签订合同编号为20130719002的《房屋委托经营管理合同》1份，主要约定：二原告将336号房委托被告盛大利经营部进行商业性经营管理；委托期限为三年即自2015年6月30日起至2018年11月1日止，其中，2015年6月30日至2015年10月30日共4个月为乙方优惠（免租金）租赁期；甲方应在2015年6月30日前将房屋交付乙方占有、使用、收益，如该房屋的出卖人于商品房买卖合同约定的交房期限前提前交付该房屋的，甲方应随即向出卖人接收该房屋，并随即交付给乙方，且同意在此期间由乙方无偿占有、使用、经营该房屋；委托经营期限届满后，在同等条件下，受托方（承租方）有续租优先权；在委托届满后，甲方不再委托乙方，要求店面恢复（商品房买卖合同附件三：装修标准）之约定，乙方需恢复交给甲方使用；合同签订时，乙方应提前将自2015年6月30日起至2018年11月1日止（扣除4个月免租期）共计3年的收益总计45252元，一次性支付给甲方；等等。2013年8月5日，二原告向被告逸涛公司交纳336号房购房款162516元。2014年11月24日，二原告向被告逸涛公司交纳336号房购房款162000元。2016年4月27日，二原告向被告逸涛公司交纳336号房产权面积差价5189元。2017年5月24日，二原告取得336号房的《不动产权证书》［证号：闽（2017）泉港区不动产权第0××7号］。2020年5月6日，二原告诉诸本院。 另查明，被告盛大利经营部将含本案诉争336号房在内的二层至三层部分店面出租给泉州市优品优鲜商贸有限公司（以下简称“优品优鲜公司”）使用，租赁期限为三年，自2015年8月1日起至2018年10月30日止，等等。2019年1月3日，被告盛大利经营部以原告身份，向本院提起诉讼：请求判令解除盛大利经营部与逸辉超市、优品优鲜公司签订的编号为（2015）第（001）号《租赁合同》，逸辉超市、优品优鲜公司立即将所租赁房屋移交给盛大利经营部，所租赁房屋内所装修的设施（即人行扶梯2部、货梯1部、中央空调）均归被告盛大利所有，任盛大利经营部处置；等等。2019年7月5日，本院作出（2019）闽0505民初61号民事判决，判决：一、解除盛大利经营部与逸辉超市、优品优鲜公司于2015年4月17日签订的《租赁合同》{编号为（2015）第（001）号}；二、逸辉超市、优品优鲜公司应于本判决生效之日起十日内共同将其向盛大利经营部承租的址在泉州市泉港区中兴街南侧逸涛城市广场1#、2#楼二层（房号209-256）及三层（房号301-360）交还盛大利经营部，店面装修设施（即人行扶梯2部、货梯1部、中央空调）归盛大利经营部所有；三、逸辉超市、优品优鲜公司应于本判决生效之日起十日内共同支付盛大利经营部自2016年2月1日起至2018年10月30日止的店面租金3647018元（已扣除装修款80万元及林文辉承担的50万元）及违约金898353.89元；等等。目前，该案已经发生法律效力。本案审理过程中，经本院现场勘查，现场状况为：336号房与相邻店面之间已用墙体沿着天花板的横梁进行隔断，一、二层中间增设部分水泥板（本为镂空）及公共区域扶梯等部位发生改变，等等。现状与双方签订的《商品房买卖合同》附件三（建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》）及泉州市房产测绘报告书（产权登记）（档案号：2015-140）中的平面图不一致。庭审时，二原告称：诉争店面委托经营管理的收益均用于抵扣购房首付款。被告盛大利经营部称：其已对（2019）闽0505民初61号民事判决的内容申请强制执行，但因逸辉超市无法联系，目前尚未执行到位。庭审时，双方共认：委托经营期限届满后至今，逸涛城市广场第二、三层未再继续经营。 上述事实，有二原告、被告逸涛公司、盛大利经营部的陈述及原告提供《商品房买卖合同》1份、《房屋委托经营管理合同》1份、《不动产权证书》、被告逸涛公司提供的销售不动产统一发票3张、泉州市房产测绘报告书（产权登记）（档案号：2015-140）、被告盛大利经营部提供的本院（2019）闽0505民初61号民事判决书及本院拍摄的现场照片4张等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 本院认为，二原告同时与被告逸涛公司、盛大利经营部分别签订的《商品房买卖合同》、《房屋委托经营管理合同》1份，均系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、法规的规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。现二原告与被告盛大利经营部之间的房屋委托经营管理期限已经届满，二原告要求被告盛大利经营部依据合同约定，将诉争336号房按《商品房买卖合同》附件三的装修标准约定恢复原状，符合双方约定，并不违反法律法规的规定，本院予以支持。被告逸涛公司、盛大利经营部均辩称逸涛商住城二层、三层店面业主均声明同意商场在二次装修时把人行楼梯改为电动扶梯，且声明委托期限届满后仍保留更改后的电动扶梯。且因整个商场系一个整体，部分业主不要求恢复具体商铺的墙体，二原告的诉求，不利于整个商场的发展和经营，被告盛大利经营部提供了原告及案外人的《声明》共计54份以及案外人林成聪的《商品房买卖合同登记备案申请表》23份予以证实。本院认为，二原告作为336号房的产权人，其要求被告盛大利经营部恢复336号房的原状，系其因《房屋委托经营管理合同》所享有的合同权利，不能因部分业主不同意恢复原状而受到阻却，且该权利并未侵犯到他人的合法权益，同时，二原告要求336号房按照附件三恢复原状，未涉及扶梯方面，故本院对被告逸涛公司、盛大利经营部的该项辩称不予采纳。关于被告逸涛公司是否应承担恢复原状的义务。本院认为，二原告与被告逸涛公司签订《商品房买卖合同》后，二原告已依约向被告逸涛公司支付了全部购房款，《商品房买卖合同》约定交付期限到期后，虽然被告逸涛公司提供的交房通知书无法证实已经送达给原告，无法证实已经履行了交房义务，但二原告已经于交房当日即2015年6月30日对336号房进行了实际处分，将336号房另行委托给被告盛大利经营部进行商业性经营管理，并完成了交付，被告盛大利经营部也接收了336号房并进行了出租的经营管理行为，应当视为被告逸涛公司已经于2015年6月30日履行了《商品房买卖合同》约定的向原告交付336号房的义务，故二原告主张被告逸涛公司应承担对336号房按附件三的约定进行恢复原状的义务，不符合法律规定。对于被告盛大利经营部是否应支付原告336号房租金的问题。本院认为，二原告与被告盛大利经营部签订的《房屋委托经营管理合同》于2018年11月1日到期后，双方均未再继续签订新的委托合同，根据本院（2019）闽0505民初61号民事判决书认定的事实可知，被告盛大利经营部也仅将336号房出租给逸辉超市和优品优鲜公司并收取租金至2018年10月30日止，之后，被告盛大利经营部并未继续对336号房进行出租等经营管理行为，也未再取得额外租金及其他收益，且《房屋委托经营管理合同》也未约定委托期限到期后被告盛大利经营部应继续支付租金，二原告主张被告盛大利经营部支付其自2018年11月1日起至实际交付原告使用之日止的租金，未能提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。二原告主张被告逸涛公司对二层公共增加部分恢复原状的问题，因该项诉求不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，本院已另行制作裁定予以驳回。 综上，二原告的上述诉求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泉港区盛大利日用百货经营部应于本判决生效之日起三十日内将原告庄文安、庄心霞所有的址在泉州市泉港区××街××广场××＃××＃号楼××层××号商品房按原告庄文安、庄心霞与被告泉州市逸涛房地产开发有限公司签订的合同编号为201307160079的《商品房买卖合同》中的附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准进行恢复原状； 二、驳回原告庄文安、庄心霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费343元，由原告庄文安、庄心霞负担243元，由被告泉港区盛大利日用百货经营部负担100元。被告泉港区盛大利日用百货经营部负担的款项，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄一虹 人民陪审员  钟胜忠 人民陪审员  林传才 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  庄 珊 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。