湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终1450号上诉人（一审被告）：李卓，男，汉族，1988年7月8日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：孙进，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈伟，男，汉族，1982年1月1日出生，住湖北省十堰市。一审被告：黄豪，男，汉族，1989年5月10日出生，住湖北省十堰市。一审被告：黄子银（与黄豪系父子关系），男，汉族，1968年10月5日出生，住湖北省十堰市。上诉人李卓因与被上诉人陈伟、一审被告黄豪、黄子银案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的(2019)鄂0302民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李卓上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回陈伟的一审诉讼请求。事实和理由：1、原判决认定事实不清，主要证据不足。（1）依据一审庭审中当事人陈述，首先是黄子银与姜丽、刘建明之间发生民间借贷关系，之后是姜丽、刘建明与堰丰酒店之间发生民间借贷关系，然后黄豪、姜丽、刘建明与堰丰酒店签订《代偿协议书》，最后是堰丰酒店与陈伟签订《房屋买卖协议》。上述民间借贷行为是否真实、合法、有效，是否存在借贷当事人之间恶意串通、逃避债务并损害李卓利益的情形，原判未予审查即认定《代偿协议书》和《房屋买卖协议》属有效协议不当。（2）原判认定陈伟的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形错误。本案中，涉案的房屋预告登记在黄豪名下，堰丰酒店不是涉案房屋的权利人，堰丰酒店无权处分涉案的房屋；陈伟在与堰丰酒店签订协议时明知该情况而仍与之进行交易，双方恶意串通，客观上损害了他人的利益，根据合同法第五十二第二款的规定，应认定陈伟与堰丰酒店签订的《房屋买卖协议》系无效合同，故陈伟不是合法占有涉案房屋。《房屋买卖协议》第二条约定以到期债权冲抵购房款和第四条约定办理不动产权利转移手续后5日内支付剩余房款209380元的事实，足以证实协议本质为抵债协议，陈伟并未实际支付全部购房价款。陈伟在与堰丰酒店签订协议时就已经知道或者应当知道涉案房屋在银行办理了按揭贷款存在抵押登记，但其仍然与堰丰酒店签订协议，自身对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错。2、陈伟与堰丰酒店签订的《房屋买卖协议》系无效合同。陈伟不是合法占有涉案房屋，同时也未付清购房价款，对未办理过户登记存在一定过错，原判依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认为陈伟对涉案房屋有享有足以排除强制执行的民事权益属于适用法律错误，导致判决结果错误。陈伟答辩称，原判正确，请求驳回李卓的上诉。1、2016年3月9日，堰丰酒店、姜丽、刘建明和黄豪签订《代偿协议书》，约定将涉案房屋抵付给堰丰酒店；同年3月13日，堰丰酒店与陈伟签订《房屋买卖协议》，陈伟当月占有涉案房屋，而一审法院于2017年3月2日对涉案房屋进行查封，可见陈伟在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同并占有涉案房屋。2、陈伟是通过买卖善意取得涉案房屋，不存在与他人恶意串通的行为。黄豪、黄子银均未提交书面述辩意见。陈伟向一审法院起诉请求：1、判决停止对位于十堰市××箭区××街办人民××路××室房屋（以下称涉案房屋）的执行；2、判令李卓、黄豪、黄子银承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋预告登记在黄豪名下。堰丰酒店和姜丽、刘建明在2015年1月发生民间借贷关系，因姜丽、刘建明无力偿还借款本息，2016年3月9日，堰丰酒店（甲方）、姜丽、刘建明（乙方）和黄豪（丙方）签订《代偿协议书》。协议约定：丙方自愿以自有房屋1套（即涉案房屋）作价100万元代替乙方偿还甲方的50万元借款本金和50万元借款利息，丙方有义务协助甲方办理房屋产权过户手续，自该房屋过户之日起，乙丙既存的100万元债权债务因冲抵而消灭；该房屋过户之前，丙方应就房屋为甲方办理他项权登记手续，他项权价值为除去银行按揭贷款抵押额度以外的全部价值；乙方必须保证按时偿还房屋在银行的按揭贷款，最迟在5年内还清全部银行按揭贷款。2016年3月13日，堰丰酒店与陈伟签订《房屋买卖协议》。协议约定：堰丰酒店自愿将他人抵账的房屋（即涉案房屋）以859380元的价格出售给陈伟，堰丰酒店同意陈伟以对堰丰酒店的到期债权冲抵其应支付的购房款，到期债权共计30万元，陈伟在堰丰酒店将房屋的钥匙交付给陈伟后5日内向堰丰酒店支付购房款20万元，陈伟装修入住后5日内向堰丰酒店支付房款15万元，在房屋登记所有人配合办理不动产权利转移手续之后5日内向堰丰酒店支付剩余全部房款209380元。当月，堰丰酒店将涉案房屋交付陈伟，陈伟对房屋进行装修后入住。此后，由姜丽、刘建明按月偿还涉案房屋的银行按揭贷款。李卓与黄豪、黄子银民间借贷纠纷一案审理过程中，依李卓的申请，一审法院查封了预告登记在黄豪名下的涉案房屋。2017年10月11日，一审法院作出（2017）鄂0302民初7号民事判决，判令黄豪、黄子银偿付李卓借款20万元及利息。该案在执行过程中，陈伟提出执行异议，请求解除查封、停止对涉案房产的执行。2019年3月20日，一审法院作出（2019）鄂0302执异88号执行裁定，驳回了陈伟的执行异议请求。陈伟不服该裁定，提起本案诉讼。一审法院认为：陈伟对预告登记在黄豪名下的涉案房屋提出执行异议，判断标准是陈伟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于案外人执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。在本案中，李卓未提供人民法院的查封裁定，从案件信息看，人民法院查封涉案房屋应不早于2016年12月。黄豪处分自己购买的房屋不违反法律规定，与堰丰酒店、姜丽、刘建明签订的《代偿协议书》应认定为有效，该协议签订早于人民法院查封时间。尽管该协议不是典型的房屋买卖合同，但从实质上来看，黄豪转让房屋所有权，堰丰酒店用对姜丽、刘建明享有的债权抵销获取涉案房屋需承担的对价债务，堰丰酒店在该法律关系产生的权利不应低于房屋买卖合同关系的权利。堰丰酒店与陈伟签订的《房屋买卖协议》亦不违反法律规定，属有效协议。黄豪在处分房屋后，对接手人不再享有基于房屋转让的债权，应认定接手人已付清房款，该行为已在人民法院查封之前。陈伟根据协议约定占有堰丰酒店交付的房屋不违反法律规定，符合前述规定的在人民法院查封之前已合法占有涉案房产的情形。黄豪在转让涉案房屋之前已设定抵押登记，转让之后办理产权变更登记需涂销该登记。根据协议约定，清偿贷款涂销抵押登记的义务人是《代偿协议书》的乙方，即姜丽、刘建明，堰丰酒店和陈伟均不是清偿贷款义务人，且清偿期限在5年内，未能办理产权变更登记不应归责于陈伟。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，结合本案案情，应认定陈伟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于十堰市××箭区××街办人民××路××室房屋。案件受理费80元，由李卓负担40元，由黄豪、黄子银负担40元。（2019）鄂0302执异88号执行异议裁定于判决生效时自动失效。本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋现预告登记在黄豪名下，抵押登记权利人是中国建设银行股份有限公司十堰分行；一审法院于2017年3月2日对涉案房屋进行查封。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点：陈伟对案涉房屋即位于十堰市××箭区××街办人民××路××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人提起执行异议之诉的目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利。本案中，黄豪与姜丽、刘建明、堰丰酒店于2016年3月9日签订的《代偿协议书》，约定是以登记在黄豪名下的案涉房屋代偿姜丽、刘建明欠堰丰酒店的借款及所欠利息，黄豪负有协助堰丰酒店办理涉案房屋的产权过户手续的义务，涉案房屋产权过户之日起，黄豪与姜丽、刘建明之间的债权债务因冲抵而消灭。2016年3月13日，堰丰酒店与陈伟签订《房屋买卖协议》，该协议约定陈伟以与堰丰酒店的到期债权冲抵购房款后，在约定的条件成就时，陈伟再向堰丰酒店支付剩余的房款。由此可见，涉案的《代偿协议书》、《房屋买卖协议》均存在以房抵债的情况。由于以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在未完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。其次，案涉房屋设定有抵押权，虽然我国法律并不禁止抵押物的买卖行为，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。黄豪与姜丽、刘建明、堰丰酒店于2016年3月9日签订《代偿协议书》未征得案涉房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司十堰分行的同意，也未向抵押权人提前清偿债务；《代偿协议书》约定由姜丽、刘建明最迟在5年内偿还清涉案房屋在银行的按揭贷款，案涉房屋仍处于抵押状态；从陈伟与堰丰酒店签订的《房屋买卖协议》约定的堰丰酒店自愿将他人抵账的房屋（即涉案房屋）出售给陈伟和在房屋登记的所有人配合办理不动产权利转移手续之后5日内，陈伟向堰丰酒店支付剩余房款的事实，可以说明陈伟在与堰丰酒店签订的《房屋买卖协议》明知涉案房屋当时登记的权利人不是堰丰酒店。涉案的房屋抵押登记时间在先，具有公示效力，而陈伟与堰丰酒店签订《房屋买卖协议》在后，因此对涉案房屋未能办理过户记登记，陈伟自身存在一定的过错。在此情况下，陈伟要求停止对涉案房屋的执行诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，故上诉人李卓关于陈伟对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立，本院予以采信。综上所述，李卓的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律有误，导致判决结果错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1585号民事判决；二、驳回陈伟的诉讼请求。一审案件受理费80元，由陈伟负担。二审案件受理费80元，由陈伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年九月十五日书记员 付 余