湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10200号上诉人（原审被告）：湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。法定代表人：张喜全。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭辉，女，1994年12月2日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南鸿纵置业有限公司（以下简称鸿纵置业）因与被上诉人谭辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人鸿纵置业上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人向其退还购房差价款的诉讼请求；2、本案一、二审受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人所主张的全部购房差价款上诉人已实际全部退还，有被上诉人亲笔签名的《收据》及《收条及确认书》，能够充分证明上诉人已通过现金的方式全部退还了被上诉人所主张的全部购房差价款。二、一审没有查明相关案件事实，上诉人不存在以合法形式掩盖非法加价的销售目的的行为，上诉人与被上诉人就网签价格有可能高于或低于约定价格已达成了一致意见，被上诉人向上诉人出具了《承诺书》且已主动按承诺书的约定向上诉人支付了购房差价款，不存在在标价之外加价出售的情形。三、一审判决割裂了《承诺书》与《商品房买卖合同》的联系，分别进行效力评价是错误的，违背了公平原则。请求二审法院依法审理，维护上诉人的合法权益。被上诉人谭辉答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人虽然出具了签名的收条及确认书，但上诉人至今未向被上诉人退还差价款。同类案件的业主提交了上诉人置业顾问微信的聊天记录及手机录音等，证明上诉人并未退还被上诉人房屋差价款。三、上诉人没有向法院提供任何财务报表及财务凭证证明已实际支付了被上诉人房屋差价款。四、《承诺书》明显违反相关法律、法规及国家政策，相同案情的案件已经法院判决，均认定了上诉人以合法形式掩盖非法目的。谭辉向一审法院起诉请求：1、鸿纵置业退还多收取的房款192850元，并支付自起诉之日起至实际退清之日止的利息(按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、案件受理费由鸿纵置业承担。一审法院认定：2017年4月20日，谭辉与鸿纵置业签订《兆丰园认购协议》，约定谭辉认购鸿纵置业开发的兆丰园（原名南城印象）6栋2302房屋一套，谭辉应在签订认购协议当日向鸿纵置业交纳定金1万元，签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效，定金转化为房款。同日，谭辉向鸿纵置业出具《承诺书》一份，载明：“本人谭辉，于2017年4月20日认购南城印象兆丰园6栋2302房，面积87.77平方米，房屋总价928000元，由于房地局在询价过程中，如果网签价格高于10573元每平方米，客户不须补差价，如果网签价格低于10573元每平方米，本人同意网签价格签约差额，总价按现金支付给开发商,本人自愿所交金额不开发票，只开收据，其中产生税费金额由开发商退回本人”。此后，谭辉（买受人）与鸿纵置业签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：谭辉购买鸿纵置业开发的位于长沙市雨花区××路××号××栋××房屋一套，建筑面积87.77平方米，单价为8266元每平方米，总价款725507元；谭辉于合同签订之日交纳首付款275507元，余款45万元申请银行按揭贷款；合同还对交房、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，谭辉按照约定交纳了购房首付款及相关代收费用，后因网签备案价格低于10573元每平方米，谭辉按鸿纵置业要求实际交纳“房屋差价款”202493元，并向鸿纵置业出具《收据》一份，载明“今收到湖南鸿纵置业有限公司兆丰园6栋2302认购与签订差价（本人同意不开发票，只开收据，税额9643元”。一审法院另认定：因涉案小区业主对鸿纵置业加价销售行为不满，部分业主向长沙市雨花区物价局进行了举报。2017年7月26日，长沙市雨花区物价局作出（2017）249号《价格举报处理结果告知书》，认定鸿纵置业上述销售行为违法了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品”的规定，对鸿纵置业罚款82000元。一审法院认为，为抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场出台严格的调控政策，网签备案价格即对预售商品房价格的一种监管措施，开发商不能高于网签备案价格销售商品房。本案中，鸿纵置业以要求谭辉出具《承诺书》的形式在网签备案价格之外加价销售，违反了国家抑制房价过快上涨的调控政策，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定为无效，鸿纵置业应当将多收取的房款192850元退还给谭辉。谭辉主张计算利息，一审法院认为依据不足，依法不予支持。鸿纵置业辩称关于《承诺书》系双方真实意思表示且已经实际履行、涉案楼盘不适用长沙市对房地产市场的调控政策的抗辩意见，一审法院认为该抗辩意见与政府对于房地产市场价格调控的政策原则相悖，依法不予采信。鸿纵置业辩称已将差价款全部退还谭辉，一审法院认为涉案楼盘加价销售情况普遍存在，鸿纵置业收取加价销售金额巨大，如鸿纵置业确已退还该款项应提交相应支付凭证进行佐证，故结合谭辉对此的质证及陈述意见，鸿纵置业所举证据不能证明其已经退还该款项，故一审法院对其抗辩意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的规定》第九十条之规定，判决：一、湖南鸿纵置业有限公司于判决生效后7日内退还谭辉房款192850元；二、驳回谭辉的其他诉讼请求。案件受理费2019元，财产保全费1570元，合计3589元，由湖南鸿纵置业有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交下列证据：证据1、鸿纵置业取现的银行现金支票存根；证据2、张喜全取现的银行客户回单；证据3、张少金取现的银行客户回单，拟共同证明鸿纵置业以现金形式退还购房差价款的现金来源，及被上诉人已经实际收取了鸿纵置业退还的购房差价款；证据4、张喜全情况说明；证据5、张少金情况说明，拟证明张喜全、张少金从其个人账户提取现金交给鸿纵置业用于退还部分购房者购房差价款；证据6、鸿纵置业情况说明，证据7、企业信用信息，拟证明张喜全、张少金在鸿纵置业任职情况；证据8、建设银行长沙定王台支行出具的情况说明,拟证明鸿纵置业没有也不可能干预银行贷款审批流程。经本院组织质证，被上诉人发表如下质证意见：1、对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议。鸿纵置业取现的银行现金支票存根备注的用途是备用金及工资，而不是差价款退款。张喜全、张少金从个人账户所取的款项是否用于了公司退还给被上诉人的差价款，没有证据证实，该二人从个人账户取的款项是用于其他用途。2、对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性均有异议。张喜全、张少金与上诉人具有直接利害关系，该二人从银行所取的款项是否交给了上诉人用于退还涉案差价款不清楚。相关同类案件中的业主，提交了与置业顾问微信聊天记录及手机通话录音，充分证明了上诉人未将差价款退还给被上诉人。3、对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。4、对证据8的真实性无异议，合法性、关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。经审查，本院认为，上诉人逾期提交证据，且证据1至证据3与本案缺乏关联性，证据4至证据8达不到上诉人的证明目的，本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：涉案《承诺书》的效力应如何认定以及上诉人应否将购房差价款退还被上诉人。经审查，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已网签备案，双方当事人均应依合同约定的价格进行交易。上诉人在合同签订之前要求被上诉人以出具承诺书的形式在网签备案合同价格之外加价进行销售，违反了政府及相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定无效。上诉人应当将多收取的房屋差价款退还给被上诉人。上诉人主张已将房屋差价款全部退还给了被上诉人。经审查，上诉人虽提交了被上诉人出具的《收条及确认书》，但上诉人未提交相应的支付凭证等证据予以印证，而被上诉人对退款一事不予认可，且本院类案生效判决中已确认上诉人在未退款的情况下要求业主按照统一的格式出具《收条及确认书》才给业主完善贷款担保及收房等后续手续的事实，故根据现有证据不能认定上诉人已退还房屋差价款。对该上诉意见，本院不予支持。综上所述，鸿纵置业的上诉理由不能成立，应不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4038元，由上诉人湖南鸿纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 罗 希审判员 赵佳玮二〇二〇年九月十一日法官助理李银龙书记员王嘉翌附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。