河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5596号 上诉人（原审被告）：唐山恒瀚邑房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸区生态城未来大道**。 法定代表人：王鹏亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴頔，该公司员工。 委托诉讼代理人：王琦，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：高玉萍，女，1985年2月27日出生，汉族，现住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：王林，吉林靖吉律师事务所律师。 上诉人唐山恒瀚邑房地产开发有限公司因与被上诉人高玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山恒瀚邑房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴頔、被上诉人高玉萍委托诉讼代理人王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山恒瀚邑房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院作出的(2020)冀0209民初1225号民事判决，并依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。1.一审法院已经认定被上诉人未能通过按揭贷款审核，无法办理按揭贷款，但对于上诉人不安抗辩权的主张确不予认可，适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”而本案一审判决已经查清的案件事实：被上诉人未能通过银行按揭贷款资格审查的事实无争议，符合上述两条件。即在被上诉人贷款资质存疑阶段不仅属于《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项有丧失履行能力的情形，也存在第（三）项“丧失商业信誉”的可能。故上诉人依据此为保证己身权益不因被上诉人自身原因而受损，中止履行是符合《合同法》关于不安抗辩权适用条件的。2.本案被上诉人在合同可以继续履行，合同目的不受影响的前提下诉请解除《认购书》，已构成根本违约。本案《商品房认购书》符合《商品房销售管理办法》第十六条相应条件，继续履行同样可实现合同目的，不影响被上诉人购房目的的实现，虽未能及时签订但可以通过继续履行或延期签订进行补救。同时，根据上述第一点，本案未能签订商品房买卖合同的根本原因系由于被上诉人履约不能导致，被上诉人未能按照认购书约定完成贷款资质审核或交纳后续购房款，却要求解除《商品房认购书》的行为已构成根本违约。被上诉人根本违约却以此起诉上诉人，违反诚实信用原则，一审判决支持被上诉人全部诉请，不符合我国立法宗旨。综上，一审判决适用法律不当，故上诉人上诉至贵院，望贵院判如所请。 高玉萍辩称，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 高玉萍向一审法院起诉请求：1.判决解除高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司签认的《唐山恒大御海天下商品房认购书》；2.判决唐山恒瀚邑房地产开发有限公司返还高玉萍交付的首期房款220732元以及公共维修基金14435元，共计235167元；3.本案诉讼费由唐山恒瀚邑房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司于2019年10月2日签订《唐山恒大御海天下商品房认购书》，甲方为唐山恒瀚邑房地产开发有限公司，乙方为高玉萍，该认购书约定：高玉萍向唐山恒瀚邑房地产开发有限公司认购唐山恒大御海天下HN1-513号楼130单元商品房，签署该认购书时支付贰万元整作为定金；双方选择按揭方式付款，“乙方须于2019年10月3日前支付首期房款¥220732元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即56.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月10日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”；双方还约定“三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即¥14435.00元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方”及“五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到唐山恒大御海天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。高玉萍按照约定于2019年10月1日向唐山恒瀚邑房地产开发有限公司支付了20000元定金，于2019年10月2日支付了首付款220732元及公共维修基金14435元。认购协议书约定高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司双方于2019年10月3日签订《商品房买卖合同》，但双方未按协议如期签订《商品房买卖合同》。因高玉萍未能通过按揭贷款审核，无法办理按揭贷款，高玉萍未能足额交付唐山恒瀚邑房地产开发有限公司购房款。一审法院认为，高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司双方本着完成买卖商品房的初衷签订商品房认购书系双方的真实意思表示，高玉萍按商品房认购书约定交付了定金、首期房款等各项费用。唐山恒瀚邑房地产开发有限公司未按认购书约定于2019年10月3日与高玉萍签订正式的《商品房买卖合同》，因双方约定于2019年10月10日以前办理房屋按揭手续，唐山恒瀚邑房地产开发有限公司在未知晓高玉萍不能办理按揭贷款手续的情况下未按认购书约定与高玉萍签订《商品房买卖合同》，本身亦存在违反商品房认购书的情形。庭审中，唐山恒瀚邑房地产开发有限公司代理人辩称因高玉萍无法办理按揭贷款业务，对合同履行造成重大不安事项，唐山恒瀚邑房地产开发有限公司为止损，也确保合同顺利履行，在高玉萍的按揭贷款资质没有通过时，对未来合同不能履行，属于行使不安抗辩权，需要暂缓一下再进行合同的签订。双方对高玉萍未能通过银行按揭贷款资格审查的事实无争议。双方无法签订《商品房买卖合同》，虽然高玉萍存在一定的过错，但主要是因为办理按揭贷款手续未通过的客观原因造成，且该情况不容易克服，并关系合同能否正常履行。高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司间未签订正式的商品房买卖合同，考虑到继续订立并履行商品房买卖合同存在价款支付的障碍，对高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司双方均产生一定的影响，对高玉萍要求解除认购协议，予以准许。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，故法院认为，高玉萍不能依约履行认购协议，无权要求返还20000元定金。高玉萍要求返还首期房款220732元以及公共维修基金14435元，因购房目的不能实现，应由唐山恒瀚邑房地产开发有限公司予以返还。判决：一、解除原告高玉萍与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》；二、被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司向原告高玉萍返还购房首付款220732元及公共维修基金14435元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4828元，减半计收2414元，由被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，高玉萍明确表示因无法办理银行按揭贷款导致无法足额缴纳购房款，不能继续履行《唐山恒大御海天下商品房认购书》，故一审法院解除高玉萍与唐山恒瀚邑房地产开发有限公司签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》，理据充足。因本案系高玉萍过错导致未能订立商品房买卖合同，一审法院扣除高玉萍缴纳的2万元定金，判令唐山恒瀚邑房地产开发有限公司返还高玉萍缴纳的首付款及公共维修基金本无不妥。 综上所述，唐山恒瀚邑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4828元，由唐山恒瀚邑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙乾辉 审判员  王 健 审判员  刘蒙蒙 二〇二〇年九月二十八日 书记员  郑明璐 ——