广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5420号上诉人（原审原告）：李丽，女，1984年10月08日出生，汉族，广东省惠州市惠城区***************，身份证号码:4****************5委托诉讼代理人：陈志贤、曾柔，均系广东兆丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司(曾用名:惠州丰通房地产有限公司)统一社会信用代码:9****************3住所地:惠州市江北文明一路*****************。法定代表人:张贵清委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，均系广东达伦律师事务所律师。上诉人李丽与上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海宏洋公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初18501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李丽上诉请求：一、请求判令撤销(20l9)粤1302民初1850l号《民事判决书》第一项、第二项。二、请求二审法院纠正一审法院对被上诉人应支付违约金的数额。三、请求二审法院在查明本案事实、适用法律后，依法改判支持上诉人的全部请求。事实和理由：根据合同相对性原则，被上诉人因第三方的原因造成违约的，仍应该向上诉人承担违约责任，至于被上诉人和第三方之间的纠纷，由其依照法律规定或者按照约定另行解决，而与本案上诉人主张其应当承担的违约金无关;一审判决认定在2017年9月份至2018年6月份期间未能依期办证是非因被上诉人的过错的判决事实错误，应当依法改判、撤销或者变更。1、原一审判决对于被上诉人应当在20l7年6月19日前向不动产权登记机关提交办理权属证书登记手续及被告直至20l8年12月4日才递交上述相关材料的事实作出了认可，但却对20l7年9月份至2018年6月份，因被上诉人与涉案小区部分业主房屋违建产生纠纷导致其业务停办的事宜作为认定非因被上诉人过错的理由。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条及该合同附件四:《补充协议》第十条第1、3项，明确清晰地约定了出卖人应当在房屋交付使用后的540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且如超出交付之日起的720日，则应当向买受人支付每逾期一日按照已付房价款万分之一的违约金。而从被上诉人一审时提交的《催费函》来看，该小区物业服务管理机构自2015年7月1日就开始计算上诉人的物业费用，亦可知房屋交付的日期应当是双方合同约定的2015年6月30日。根据附件四:《补充协议》第十条第2项，也明确限制了出卖人无须承担致使买受人逾期取得房地产权属证书的免责范围，而一审法院判决中所述涉案小区部分业主房屋违建产生纠纷导致其业务停办的事由，根本不在上述免责条款的范围内。另外，根据合同相对性原则，被上诉人对上诉人履行递交办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，不受外部第三人原因影响，至于导致其延迟履行义务的原因是由于该小区内其他业主违建亦或是其选聘的物业管理公司管理不当，都非因上诉人的过错致使该结果发生，与被上诉人违约应当对上诉人支付违约金的事实无关，均不应以此作为免除被上诉人部分违约责任的理由。被上诉人因违约所需支付的违约金，应当是自2017年6月19日起计算至2O18年12月4日止，而不应当扣除一审法院判决中所减去的部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被上诉人未在2O17年6月19日前递交手续，就已构成违约，应当对上诉人承担相应的违约责任。2、除此之外，被上诉人本应当于2017年6月19日前履行其向不动产权登记机关递交办理权属证明手续的义务，但其于2017年9月份才开始办理初始登记等手续，也已超过了上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及其补充条款中约定的应在2017年6月19日前办理的期限，在涉案小区部分业主房屋违建产生纠纷导致其业务停办的事情发生之前，都已经构成了违约事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”及第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，恳请二审法院依法撤销一审判决第一、第二项，改判支持上诉人主张违约金的数额。综上所述，一审法院事实认定不清，判决依据不足，请求二审法院对此依法予以纠正。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司提交书面答辩意见称：一、涉案房屋至今仍未收楼，被答辩人与案外人之间的纠纷，不足以成为其拒绝履行涉案房屋买卖合同中收楼义务的理由。被答辩人拒绝收楼的不利后果应由其自行承担。根据一审庭审查明的事实，被答辩人至今仍未办理收楼手续，涉案房屋至今未收楼。而被答辩人拒绝办理收楼手续的理由;系其与案外人物业公司的纠纷导致，但案外人物业公司与本案纠纷无任何关联性。被答辩人以该理由拒绝收楼，有违涉案房屋买卖合同约定的收楼义务。因此答辩人有权依据涉案买卖合同附件四第8条之约定，有权从视为收楼之日起，要求被答辩人承担风险转移、物业管理费缴纳的义务。同时，被答辩人根据涉案买卖合同附件四第8条之约定，要求被答辩人承担物业管理费用，系明确有关房屋交付的权利义务，而非明确产权登记期限的起止，更不代表被答辩人已经实际履行收楼行为。根据涉案买卖合同附件四第十条关于产权登记的约定，明确约定商品房实际交付时间晚于合同约定的，应以实际交付时间为准起算产权登记的期限。因此涉案房屋的办证期限起算条件仍未成就，答辩人不能因被答辩人的行为而承担不利后果。最后，被答辩人在其上诉中，亦主张根据《中华人民共和国合同法》第12l条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，在本案一审查明被答辩人以其与案外人纠纷为由而拒绝办理收楼手续的事实基础下，被答辩人因自行承担相应的不利后果。二、根据现行法律法规的明确规定，只有因答辩人的原因导致的逾期时间，答辩人才承担违约责任。被答辩人主张非答辩人原因产生的延期，要求答辩人承担责任，与法无据。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”以及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条之规定:“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任…”。由前述规定可知，非答辩人原因导致的延期时间，答辩人不应承担相应延期时间的违约责任。否则与法无据，也显失公平。其次，根据本案一审查明的事实可知，答辩人已经于2017年9月向有关登记部门申请办理首次登记的实测业务，并未超过涉案合同约定的720日期限。但是因涉案小区其他业主的涉嫌违建的行为，导致实际情况与规划许可证、图纸不符，因此有关登记部门根据规定，对涉案小区整体暂停办理实测业务，导致被答辩人房屋的首次登记未能顺利办理，因此从2017年9月11日起一直拖延到2O18年6月2日，相关登记工作一直处于停滞状态。2018年5月因惠州市房产管理局研究讨论后，对于未涉嫌违建的业主，特别准予先行办理首次登记及产权登记，被答辩人的首次登记工作才能得以恢复续办。因此，该延期产生的原因非常明确，并非因答辩人原因导致，同时政府机关依据相关规定作出的暂停决定，也符合涉案房屋买卖合同附件四第十条第二项中:“政府相关部门的原因造成的”的免责事由。最后，被答辩人主张涉案小区其他业主的违建行为是答辩人导致，既无事实依据，也有违常理逻辑。涉案小区的房屋交付给其他业主后，针对部分其他业主的自行违建行为，无论是答辩人亦或案外人物业公司均不存在过错，作为普通的民事主体，答辩人无法预测、阻拦，更不具备认定或是拆除违章建筑等任何执法权力，被答辩人主张系答辩人的责任，完全无视现行的政府行政管理法规。将有关城建单位的监督、管理、执法权力强加给被答辩人。综上所述，被答辩人的上诉理由无事实及法律依据，请贵院根据相关事实和法律规定，依法作出公正判决。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司上诉请求：一、请求依法改判(2019)粤1302民初18501号《民事判决书》的第一项判项，判决驳回原告诉讼请求。二、维持(2019)粤1302民初18501号《民事判决书》的第二项判项;三、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决书裁判理由和结果中(第9页)认定:“关于房屋交付之日，双方约定交付房屋时计收物业管理费，根据原告提交的《商品房买卖合同》及被告提交的《催费函》(催收20l5年7月1日起的相关物业费用)，可确认2015年6月30曰为房屋交付之日。”属于认定事实错误。一审判决以案外人催收物业管理费的文件作为依据，认定涉案物业实际收楼日期为20l5年6月30日并起算办证期限，不符合同约定及事实情况，混淆了视为收楼和实际收楼的情况。首先，涉案《广东省商品房买卖合同》(以下简称"买卖合同")约定明确，办证期限起算时间，应严格按照附件四补充协议第l0条约定计算，除此之外，并无其他起算办证期限的成就条件。根据涉案买卖合同中附件四补充协议第10条之约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。该约定表述明确，不存在歧义，亦不存在免除一方义务、排除一方主要权利的情形，约定合法有效，因此双方应严格按照该条款约定来明确各自的权利义务。而本案被上诉人至今未办理收楼手续，因此除实际收楼之日的条件外，其他视为收楼之日等情况不应作为起算办证期限的成就条件。其次，本案一审已经查明的事实，被上诉人至今仍未实际办理收楼手续，也未缴纳任何物业管理费。本案一审中上诉人提交的《催费函》系证明原告至今未实际收楼，甚至连物业管理费都未缴纳，存在严重的怠于履行合同义务的情况，并非主张被上诉人于2015年6月30日实际收楼。而被上诉人在庭审中也已承认，其至今未办理收楼手续，未缴纳物业管理费。因此根据涉案买卖合同附件四补充协议第l0条的约定，办证期限的起算条件尚未成就。即便退一步讲，案外人物业公司与被上诉人之间的物业服务合同关系于本案无直接关联，双方之间关于物业管理费的计收时间、计收标准等不是本案争议纠纷的焦点。再者，本案被上诉人至今也未缴纳任何物业管理费，从另一个方面也可以作证，被上诉人对物业管理费起算时间及计收标准持有异议，因此更遑论2015年6月30日确定为房屋交付之日的问题。再次，一审判决以案外人催收物业管理费的文件作为依据认定被上诉人已经实际收楼，没有合同依据，亦不符合事实，混淆了视为收楼和实际收楼的情形。根据合同约定，案外人在涉案房屋视为收楼之日起计收物业管理费，但该情形不应认定为上诉人与被上诉人之间已经完成了实际收楼手续。即便被上诉人引用涉案买卖合同附件四补充协议第8条进行抗辩，双方约定交付房屋时计收物业管理费，但交付情况根据该条约定包含了视为收楼和实际收楼的两个情形。根据附件四补充协议第8条第2款约定：“如买受人逾期不办理上述收楼手续的，…即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该房屋验收合格并同时计收物业管理费，该商品房损毁、灭失的风险自交付之日起转移给买受人。”该条文约定清楚明确，旨在处理如被上诉人怠于履行合同义务，拒不收楼时，从商品房风险转移、质量保修期限、物业费缴纳义务等角度而言，约定视为交付的情形。但该视为交付绝不能等同于附件四补充协议第10条中约定的实际交付条件，视为交付仅是合同约定的推定行为，系为了理清房屋交付的责任划分，但是交房和办证分属两个不同的责任，各自有着明确的合同条款进行规范，应明确区分涉案买卖合同附件四补充协议第8条和第10条对应的权利义务。一审判决以涉案房屋视为交付的情形认定上诉人与被上诉人之间已经完成了合同约定的实际收楼手续，不符合同约定及事实情况，存在混淆视为收楼和实际收楼的情形。最后，被上诉人拒不收楼的行为，应自行承担相应的不利后果，一审判决作出以视为收楼之日作为起算办证时间的裁判规则，无疑于变相的放纵被上诉人怠于行使合同义务，其拒绝或拖延实际收楼的行为，不仅不需要承担违约责任或不利后果，反而可以以此获得不正当的期限利益，导致上诉人负担不合理、不符合同约定的办证期限，实乃有违公平正义。综上，根据双方合同之约定，结合本案事实情况，被上诉人至今未办理收楼手续，起算办证期限的成就条件尚未成就。案外人催收物业管理费的行为不等同于上诉人与被上诉人之间完成实际收楼手续，事实上被上诉人至今也未实际收楼。一审判决认定事实错误，应依法予以改判。二、一审判决书中认定的“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料…”(判决书第9页)，属于认定事实错误，也存在认定事实前后矛盾的情形。从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料及备案登记手续系指向申请办理首次登记的备案工作。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记(大确权)的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记(小确权或房产证)则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》(编号:**********)，系广东省住建厅于2000年发布“粤建房字[2000]l46号”文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定;而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审判决认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…”。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记(大确权)，第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院(20l9)粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间…买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费、出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审判决未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。再次，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记(大确权)的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记(小确权或房产证)不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审判决未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实践中涉案合同无法履行的情形。最后，一审判决书的裁判理由和结果中，存在认定事实前后矛盾的情形。该判决书中第9页第二段认定:“合同约定被告应商品房交付之日起720日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”该事实认定无误，但随后又认定“权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。”一审判决在已经认定720日期限即指向申请办理首次登记备案的情形下，此后又认为该期限为申请房屋权属转移登记，前后矛盾。结合前文所述，行政管理机构在办理房屋权属转移登记(房产证，小确权)中，并不存在备案程序，只有首次登记(大确权)才具有备案程序。一审判决在查明合同约定的情形下，又径行认定720日期限指向房屋权属转移登记(房产证、小确认)，存在认定事实错误的情形。综上，结合涉案合同的明确约定、各方当事人享有的权利义务、以及实践中合同条款履行的实际情况。涉案合同约定的720日期限应为申请办理首次登记备案工作。综上所述，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》认定事实错误。为了维护当事人的合法权益，确保当事人的合法权益得以实现，彰显司法的公正权威，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。上诉人李丽提交书面答辩意见称：一、根据合同相对性原则，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》所指的“权属登记”应当为被答辩人将答辩人所购房屋办理过户登记至答辩人名下，而不是其所称向房产登记部门申请的“首次登记”。被答辩人超出合同约定期限为答辩人递交办理产权登记的材料，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》的目的，就是取得约定交易房屋的所有权。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条及该合同附件四:《补充协议》第十条第1、3项的内容，结合签订合同的目的、文义，明显可看出答辩人与被答辩人之间的权利义务具有相对性、专属性。并且根据答辩人一审时提交的《关于查询凯旋花园办证资料提交时间的回复》(一审证据清单:4.①)也可说明，双方合同中所约定的由被答辩人应履行的“权属登记”义务应为商品房交易转移登记申请，即被答辩人将答辩人所购房屋办理过户登记至答辩人名下。除此之外，根据《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是由被答辩人提供的格式条款，其所称转移登记中并无“备案”这一说法，显然是逃避其应承担的责任。恳请法院综合《商品房买卖合同》及《补充协议》的文义及目的，认定被答辩人存在违约行为。因此，被答辩人超出合同约定期限为答辩人递交办理产权登记的材料，逾期办理房屋产权证书，应当按照《商品房买卖合同》第十五条及该合同附件四:《补充协议》第十条第1、3项的约定，承担相应的违约责任。二、被答辩人违约起算时间应当按照双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定计算。从《商品房买卖合同》及补充协议、被答辩人一审提交的《催费函》可知，答辩人所购房屋中海凯旋城花园l6栋1层O6号房的交付时间应为:2015年6月30日。而被答辩人在一审答辩状及庭审时、二审上诉状中均提及本案答辩人至今未办理收楼手续，却没有任何书面证据可证明其所述，相反可从被答辩人提交的物业管理费《催费函》中了解到，房屋的交付时间与合同、补充协议约定时问一致，即:2015年6月3O日。所以，被答辩人逾期为答辩人递交产权登记机关所需转移登记房屋所有权材料的，应当自2O15年6月3O日起计算办理产权登记的期限720日，并自2017年6月19日起至2018年12月4日止计算被答辩人应付违约金数额。综上所述，为维护答辩人的合法权益，答辩人恳请贵院查明事实，依法判决驳回被答辩人的全部上诉请求，并支持答辩人的诉讼请求!原审原告李丽向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币142407.5472元（自2017年6月19日起按每日万分之一标准计算至2018年12年4日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2014年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州市惠城区********************号房的房屋，建筑面积199.27平方米，购房总价2666808元；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格并同时计收物业管理费；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。”合同签订后，原告付清了全部购房款。产权登记机关于2018年12月4日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年12月10日办理了不动产权证书。双方对于房屋交付之日存在争议，原告认为交房日期为2015年6月30日，被告认为原告至今未收楼。被告称其于2017年9月向房产局申请办理初始登记的相关程序，但因涉案小区连排别墅存在违建，至2018年5月相关登记工作一直处于停滞状态，故涉案房屋延期办证非其过错，不应承担违约责任。被告提交《惠州市房产管理局公告》复印件证明其以上所述，该公告落款时间为2018年5月17日（公示15天）。关于逾期办证违约金计算截止日期：原告认为支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告认为计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日。另查明，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。另查，被告提交涉案房产物业管理公司中信惠州物业服务有限公司凯旋城管理处出具的《催费函》，该函载明物业公司向其催缴2015年7月1日起的物业管理费、车位管理费及其他相关费用。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。关于房屋交付之日，双方约定交付房屋时计收物业管理费，根据原告提交的《商品房买卖合同》及被告提交的《催费函》（催缴2015年7月1日起的相关物业费用）可确认2015年6月30日为房屋交付之日。被告应当在2017年6月19日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2018年12月4日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日。合同约定被告应在商品房交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。本院认为，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2018年12月4日。合同约定如因出卖人责任导致未依期办证，出卖人需承担违约责任。本案中，被告于2017年9月6日至11日向房产局提交申请办理初始登记的相关程序，因涉案小区部分房屋存在违建情况，相关业务停办，直至2018年6月才恢复办理相关业务（原惠州市房产局于2018年5月17日刊登公告，公示时间15天，即截止到2018年6月2日），故对于上述非因被告过错导致未能依期办证的天数应予以扣除，即2017年9月6日至2018年6月2日共269天应扣除。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，本案中，被告自2017年6月20日至2018年12月4日共逾期532天，扣除269天，还需支付263天的逾期办理房屋产权备案登记违约70137.05元（2666808元×0.1%/日×263日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李丽支付逾期办理房屋产权备案登记违约金70137.05元。二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。本案受理费1574元（原告李丽已预交），由原告李丽负担797元，由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担777元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、逾期办证违约金起止时间的确定；二、计算逾期办证违约金时是否应当扣除因部分房屋违建导致政府停办业务的时间。关于逾期办证违约金起止时间的确定。首先，逾期办证违约金的起算点的问题，涉及到房屋交付时间的认定。因双方约定交付房屋时计收物业管理费，一审法院根据《商品房买卖合同》及上诉人中海宏洋公司选任的物业公司出具的《催费函》（催缴2015年7月1日起的相关物业费用），确认2015年6月30日为房屋交付之日并无不当。因此，根据合同约定，上诉人中海宏洋公司应当在房屋交付之日起720日内即2017年6月19日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。其次，上诉人中海宏洋公司认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人李丽购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为其基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，上诉人中海宏洋公司作为涉案房产开发单位，具有协助上诉人李丽办理涉案房产不动产登记的义务，从上诉人李丽签订合同的目的理解，合同约定的上诉人中海宏洋公司需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非其所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。因此，一审认定逾期办证违约金的计算截止日期为产权登记机关受理上诉人提交的涉案房屋权属登记资料之日并无不当，本院予以维持。关于是否应当扣除因部分房屋违建导致政府停办业务时间的问题。根据原惠州市房产局的公告，涉案小区因其他房屋存在违建情况，相关业务停办，因该业务停办属于政府决定事项，一审法院对于该期间予以扣除并无不当。一审法院计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由双方当事人各自预交，分别由上诉人李丽与上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮