河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4930号 上诉人（原审被告）：刘涛，男，1989年12月23日生，汉族，现住唐山市路**。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路南区学院南路西侧，统一社会信用代码：91130200585404990W。 负责人：李进军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光磊，男，1984年3月15日生，汉族，该公司职工，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：吴辰，女，1988年4月1日生，汉族，该公司职工，现住唐山市路**。 上诉人刘涛因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司唐山分公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘涛上诉请求：一、撤销一审判决，发还重审或改判上诉人按照三级服务标准即1.2元-1.5元/平方米的服务标准支付物业费；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。一、根据生效的（2018）冀0203民初179号和（2018）冀02民终4844号民事判决书认定的事实，被上诉人在为上诉人办理房屋入住手续时，强制要求上诉人与其签订《前期物业服务协议》并交纳物业费后才能交房交钥匙。故《前期物业服务协议》的签订并非上诉人的真实意思表示，上诉人对条款定价2.6元/平方米不认可，一审法院认定《前期物业服务协议》合法有效有失偏颇。二、被上诉人服务质量存在严重问题，不能达到《前期物业服务协议》的约定以及特级物业服务标准的水平。对于上诉人所主张的被上诉人一系列物业服务质量差的问题，被上诉人主张施工、道路积水、绿化、路灯等问题是开发商建设问题，一审法院认定开发商建设问题由上诉人另行主张严重错误。根据《唐山市物业服务收费管理实施办法》规定的物业服务内容，被上诉人所说的施工、道路积水、绿化、路灯等问题均在其服务范围内，其将责任推卸到开发商身上明显不能成立，上诉人所反映的问题均为被上诉人服务质量差的问题。上诉人提交的155张照片、36段视频是在被上诉人服务期间持续拍照、录像进行取证而来。在被上诉人未提交证据证明其服务质量到位的情况下，一审法院认定上诉人提交的证据不能证明被上诉人服务有瑕疵过于主观和武断。三、一审法院对于上诉人提交的《唐山市物业服务收费管理实施办法》、公开信、民意书等证据的认定存在严重错误。《唐山市物业服务收费管理实施办法》是对唐山市范围内的所有物业公司均适用的管理办法，被上诉人在提供物业服务时也应该受该文件的指导和调整。公开信是由业主代表向被上诉人办公地点送达的，被上诉人否认收到不能成立。南湖春晓与凤凰湖畔同为被上诉人服务的社区，两个社区服务协议条款基本相同，南湖春晓的物业费还略低于凤凰湖畔，但其物业服务质量却远远高于凤凰湖畔，这一事实与本案关联性极大。在被上诉人服务期间，包括上诉人在内的小区几百业名业不止一次与其沟通过服务质量差的问题。如果被上诉人提供的物业服务没有问题，不会有如此之多的业主们缓交物业费。业主们高缴费，被上诉人低服务，这是业主们不能接受的。 被上诉人绿城物业答辩称，一、《前期物业服务协议》作为约束答辩人与被答辩人的物业合同，经答辩人与被答辩人签字（盖章）后己经有效成立，该合同不存在《合同法》第五十二条、五十三条、第五十四条规定的无效或可撤销情形，且被答辩人虽然提出签订《前期物业服务协议》并非其真实意思表示，但并未在本案中要求确认《前期物业服务协议》无效或不成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，即使在业主与物业服务企业未签订物业服务合同的情况下，物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同亦对业主具有约束力。因此，一审判决依照《前期物业服务协议》认定本案物业费标准事实认定清楚。二、答辩人己经提供了符合《前期物业服务协议》约定标准的物业服务。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据答辩人在一审中提交的工作记录及工作联系单可以证实，对于被答辩人提出的所谓物业服务瑕疵，有一部分是开发商在建设过程中发生的问题，答辩人己经就这部分问题与开发商进行了反馈和沟通，有一部分是小区内的偶发状况，答辩人也己经及时进行了清理和维护，被答辩人提交的照片和视频存在以点带面、以偏概全的情形，不足以证明答辩人提供的物业服务低于约定标准。被答辩人认为答辩人提供的物业服务水平达不到相应标准，属于其主观感受，并不能以此作为减免物业费的合法依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。 绿城物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币7518.7元（2017年9月18日-2019年8月17日，按照2.60元/月/平方米计算）。2、判令被告支付原告逾期违约金人民币3491.68元（自逾期之日起以应交物业服务费7518.7元为基数按照日万分之六的标准的暂算至2019年10月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、原告提交《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》1份、临时管理规约1份，协议显示物业服务期间为2016年7月15日至2019年7月14日止，物业服务费2.6元／月·平方米。原告据此主张被告同意物业费的收费标准和缴纳办法。被告对此不予认可，主张该服务协议及管理规约是原告以交房为条件强迫被告与其签订的。协议内容为其单方编撰，多为格式条款、单方定价，不能作为原告主张物业费的依据，被告提供（2018）冀0203民初179号、（2018）冀02民终4844号民事判决书两份，主张在办理入住过程中，原告要求被告签订物业协议、预交物业费才可以交钥匙。本院认为，原告绿城物业与被告刘涛签订的《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》，主体适格、内容合法，依法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务；被告提交的判决书显示被告均为天鸿房地产开发有限公司，对于其签订服务协议受到原告胁迫的主张，本院不予采信。二、原告提交日常工作记录，主张其在管期间内，做到了相应的服务。被告对上述证据不予认可，主张原告提交的工作记录均系其单方书写，不能客观真实反映当时提供物业服务的情况。被告提交提供照片及光盘1份，主张绿城物业在服务期间，存在门禁安保，照明，绿化，消防设施、设备，垃圾清理，保洁、绿化，基础设施维护，清积水、清淤等答辩状中列举的严重问题，达不到2.6元／平米的特级标准，对业主反映的问题不能及时解决、无回访；提交地下车库现场照片1组，主张绿城物业车位管理服务存在的问题；原告称上述问题是开发商建设的问题，与物业服务无关，其已经就该问题及时向开发商反馈。本院认为，对于开发商建设问题应由被告另行向建设单位主张，不应构成对原告诉请的抗辩；物业服务系持续性服务，被告提交的证据不足以证实原告的服务确有瑕疵。三、被告提交唐山市人民政府文件唐政发【2016】28号关于印发唐山市物业服务收费管理实施办法的通知、唐山市物业服务收费管理实施办法各1份，主张原告2.6元／平米的收费标准属于特级服务标准，市政府文件有明确的服务标准细则，原告实际提供的服务只能勉强达到三级。绿城物业违反该办法，管理不当，不公示账目，拒绝等级评定；提交凤凰新城周边小区地下车位管理费统计表，主张绿城物业车位管理费收费标准高于同地段；提交公开信1份，主张其向绿城物业写过一封公开信，要求其整改，但无成效；提交民意书1份，主张绿城物业服务不到位是整个小区的共性问题，而非本案被告的个性问题，小区业主对绿城物业服务不满意；提交《绿城.南湖春晓前期物业协议》1份、视频光盘1张，欲证实同是绿城物业服务的小区，绿城南湖春晓2.5元的收费标准，服务水平却远远高于凤凰湖畔，世博广场小区收费1.8元，服务水平亦高于凤凰湖畔；提交民事判决书2份，主张其他法院在审理物业服务不达标的判例；被告另提交证人赵某书面证言，以证实业主代表一起向绿城物业写过公开信，要求绿城物业整改，物业接收并组织会议，但服务并无提高。原告对被告提供该组证据不予认可，主张其唐山市物业服务收费管理实施办法试运营时间晚于合同签订时间；未收到过公开信；其他小区的收费、判例与本案无关。本院认为，原告绿城物业是否违反唐山市物业服务收费管理实施办法，应由相应行政单位核实并处理，并不构成被告拒缴物业费的抗辩理由；公开信由被告单方制作、原告所服务的其他小区情况与本案无关联性，故对被告的上述抗辩主张，本院均不予采纳。 一审法院认为，原告要求被告支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费7518.7元的主张，理据充分，本院予以支持；被告与原告对物业服务质量存在不同的认识是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故本院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。遂判决：一、被告刘涛自本判决生效起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费人民币7518.7元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币75元，减半收取计38元。由原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司承担12元，由被告刘涛承担26元。 本院二审期间，上诉人刘涛提交如下证据：证据一、绿城APP报修记录，证明在绿城物业服务期间，小区业主多次通过绿城APP反映照明、门禁、安保、垃圾清理、卫生、电梯、清理积水物业服务等问题，均没有得到有效解决。证据二、凤凰湖畔小区自绿城物业撤场后的整改项目，证明绿城物业服务期间在监控、绿化、基础设施维修、门禁等物业服务项目中管理缺失，其撤场后，新的物业公司对其之前的服务项目进行整改。证据三、绿城物业工作人员袁文环与业主的通话录音，证明绿城物业工作人员明确表示收到过业主们向其送达的公开信。被上诉人绿城物业质证意见为：对证据一，绿城物业于2016年8月18日至2019年8月17日期间提供服务，在服务期间已经整改照明、门禁、安保、垃圾清运、电梯、清理积水等问题。对证据二不认可，监控、门禁等设备设施及维修都是由开发商提供，而不是物业公司。对证据三，绿城物业从没有收到过业主送达的公开信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人刘涛与被上诉人绿城物业于2016年8月29日签订《前期物业服务协议》，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定,上诉人应该按照《前期物业服务协议》的约定向被上诉人交纳物业费。上诉人主张《前期物业服务协议》非其真实意思表示，故其对条款约定的物业费2.6元/平方米不予认可，未提供证据证实，且上诉人已按照2.6元/平方米向被上诉人交纳了第一年度的物业费，故一审法院认定《前期物业服务协议》依法有效，双方当事人应按协议约定履行各自义务并无不当。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在严重质量问题，达不到《前期物业服务协议》约定的物业服务标准。从上诉人提交的照片和视频等证据看，被上诉人提供物业服务时在清洁服务、绿化养护等方面确实存在一定的瑕疵，但尚构不成重大瑕疵，不能据此认定被上诉人提供的物业服务存在长期性、持续性且严重影响业主正常生活的质量问题。且在大部分业主已经向被上诉人交纳了物业费的情况下，个别业主不按时缴纳物业费会对小区的整体服务产生不利的影响。另外，一审法院亦以双方当事人“对物业服务质量存在不同的认识”为由驳回了被上诉人要求上诉人给付逾期违约金的诉讼请求。综上，上诉人主张应该按照1.2元-1.5元/平方米的服务标准向被上诉人支付物业费的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树丽 审判员  沈 军 审判员  毕雪维 二〇二〇年九月二十二日 书记员  郑 悦