重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终3572号上诉人（原审原告）：李健，女，汉族，1986年9月10日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李川薇，重庆非子律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶方珍，重庆非子律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆和生裕房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路****，统一社会信用代码91500000691238586F。法定代表人：彭善荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司员工。上诉人李健因与被上诉人重庆和生裕房地产开发有限公司(以下简称和生裕公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李健的委托诉讼代理人李川薇，被上诉人和生裕公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李健上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由和生裕公司负担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.李健提供的房屋宣传图、沙盘图、实景模型图等证据，足以证明和生裕公司销售的房屋是平地式入户，而非下梯步入户。一审单纯以《重庆市商品房买卖合同》未书面约定入户方式作为本案最终裁判依据，忽略客观交易事实，认定房屋未约定未平层式入户，属于事实认定错误。2.一审法院对后花园、侧花园与客厅二者水平高度落差问题的认定有误。重庆市建委提供的剖面图显示案涉房屋的花园地平位置应低于房屋客厅30厘米，而一审在审理时却认定花园填土之后的位置高于内部30公分符合建筑设计规划，属认定事实错误。3.一审认定墙面防水不属于开放商的责任是错误的。虽然合同中未约定外墙渗水问题，但根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程外墙面防渗漏的最低保修期为5年。即外墙面防渗漏是房屋质量强制性保障。4.一审认定档墙或花园与客厅连接处的缝隙，不属于房屋本身的问题，属认定事实错误。李健购买的花园虽未计入房屋产权证上，但属于李健的专有使用部分，且档墙作为房屋与外界隔离的必然介质，与房屋本身不可分割，其出现缝隙等质量问题理应属于房屋的质量问题。二、一审适用法律错误。1.根据商品房买卖司法解释第3条规定，本案和生裕公司制作的宣传资料，属于房屋实际情况的说明和允诺，且对李健购买房屋产生了重大影响，应视为要约，属于合同内容。2.一审简单适用合同中的“格式条款”作为裁判依据，属于适用法律错误。本案和生裕公司在合同中制作的单方面免责的格式条款，未对李健进行提醒和告知，应属无效，不能作为裁判依据。3.根据规定，和生裕公司应当举证证明其履行了“如实告知房屋全面情况”的合同义务，一审将和生裕公司的举证义务倒置给李健，适用法律错误。和生裕公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李健向一审法院起诉请求：1.由和生裕公司对涉案房屋进行整改，具体要求为：将房屋入户从下梯步入户整改成地坪线入户；将后花园、侧花园的水平高度调整成低于房屋客厅30㎝；将房屋四周墙面增加防水建材和防水砖；对房屋四周花园围墙和房屋内部的裂缝破损位置进行修复；2.本案诉讼费由和生裕公司承担。一审法院审理查明：2017年6月6日，李健、和生裕公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李健购买和生裕公司开发的位于重庆市北碚区房屋一套，总价款1771528元，2017年6月6日前支付首期房款841528元，余款93万元以银行按揭贷款方式支付，须在合同签订之日起30日内支付到甲方账户。该合同第七条、交房期限及交房条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2019年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同附件五《补充协议》第二十一条约定：1、关于通知的约定：（1）乙方确认买卖合同“合同双方当事人”项下约定的乙方通讯地址、联系方式为甲方、人民法院向乙方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式，乙方不填写地址的，以乙方所提供的身份证住址为送达地址。如出现乙方提供地址或者身份证住址有误的，或乙方通讯地址变更，未在五日内书面通知甲方的，由此引起的一切责任由乙方提供。（2）甲方、人民法院向上述送达地址以书面发出通知、信函、司法文书，即视为甲方已经履行了通知义务，视为通知、信函、司法文书已送达乙方。……合同签订当日，李健支付和生裕公司首期款（含定金）841528元，余款李健之后也已经全部付清。2019年3月27日，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审庭审中，和生裕公司提交了涉案房屋的《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》。关于交房时间，双方陈述不一。李健认为其收到和生裕公司接房通知的时间为2019年3月27日左右；和生裕公司认为其于2019年3月24日之前已通知李健接房。对此，和生裕公司举示了EMS快递单及查询信息，拟证明公司向李健邮寄送达了收楼通知书。一审庭审中，李健明确其要求和生裕公司四项整改要求的具体依据如下：1、关于入户问题，李健举示了恒大翡翠湾宣传图及沙盘图共13张、现场照片12张、对比照片6张，拟证明其购买的房屋入户应为平层入户，并非下梯步设计；2、关于后花园、侧花园的水平高度问题，李健举示了打印的剖面图1张，其表示该图系原告从重庆市建委处调取并打印，根据该图纸要求，后花园、侧花园水平高度应低于房屋客厅30㎝；3、关于墙面防水问题，李健认为涉案房屋四周有覆土，存在防水要求，且据其实地考察，其他楼栋都有修建这样的防水层；4、关于裂纹问题，李健表示只有现场照片为证。对李健举示的相应证据，和生裕公司质证意见如下：1、房屋宣传图及沙盘图13张，三性不认可，不能达到李健证明目的，没有和生裕公司盖章，不能证明是和生裕公司出具，且该资料并未载明涉案房屋的实际情况，也不能看出上述图及相关资料与涉案房屋的关联性、与李健诉讼请求的关联性，且该宣传资料最后一页明确载明图片所示尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同为准，该资料相关文字、图片及设计效果图仅供参考；该资料为要约邀请，双方权利义务应以商品房买卖合同约定内容为准，不能证明和生裕公司未按合同约定履行合同；2、对房屋现状照片12张、对比照片6张，三性均不认可，不能达到李健证明目的，李健未能举示该组照片的原始载体，无法反映其拍摄的标的物是否为涉案房屋、也无法反映拍摄时间及与李健诉讼请求的关联性，该组照片无法反映涉案房屋的现状；3、对剖面图1张，三性均不认可，不能达到李健证明目的，李健没有举示该证据的原件，且该图载明的楼栋号为1-1，并非涉案房屋1-5，另该图反映后花园应当是高于水平线而非李健所说的低至水平线30㎝以下。和生裕公司还认为涉案房屋不存在质量问题，其交付的房屋符合合同约定，关于入户问题和后花园、侧花园的水平高度问题，同质证意见一致；关于墙面防水问题，根据双方签订的商品房买卖合同附件4的约定，墙面并未约定做防水处理，李健的该项诉讼请求无相应依据；关于裂纹问题，李健没有事实依据证明涉案房屋存在裂缝，即使涉案房屋存在裂缝，也是由于李健无正当理由拒绝接房导致涉案房屋缺乏维护保养所致，并非和生裕公司过错。经李健申请，该院对涉案房屋进行了现场勘查，发现涉案房屋确实存在以下问题：入户方式为下阶梯式入户、非平层入户，另房屋后花园水平高度明显高于房屋内部水平高度，落差约30CM左右。为查明案件事实，该院于2020年1月15日向北碚区规划和自然资源局发出协助调查函，核实上述房屋现状与该房屋设计图纸内容是否一致。2020年3月12日，重庆市北碚区规划和自然资源局回复称：你院关于李健等8人诉和生裕公司房屋买卖合同纠纷8案的协助调查函收悉……我局进行了现场核实，情况如下：嘉运大道一号住宅小区项目7#楼、20#楼于2015年12月28日取得了建设工程规划许可证（建字第500109201500041号），2019年10月28日进行了竣工规划核实，竣工内容与许可一致。根据此次现场踏勘，房屋室内现状标高与许可图纸一致，房屋南侧场地（入户处）标高与许可图纸一致，房屋北侧场地（现状后花园）标高与许可图纸不一致，对比许可内容，该处场地标高应较房屋内部标高高出1米，现实际仅高出30公分，原因不详。一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同内容享有权利、履行义务。目前，涉案房屋已经取得竣工验收备案登记证及“两书”，现李健要求和生裕公司对涉案房屋进行整改，根据“谁主张、谁举证”的原则，李健应举示相应证据。本案中，对李健的诉讼请求及其相应证据，该院分别评析如下：1.关于李健主张的涉案房屋应为平层入户问题该院认为，李健举示的房屋宣传图即使属实，该图册首页也备注有“本资料相关文字、图片以及建筑设计效果图是对项目所做的示意表现，仅供参考，最终标准详见政府相关部门文件、图则”，不足以证明原告的主张；同理，李健举示的沙盘照片即使属实，也只是反映涉案楼栋所在小区位置，未反映楼栋入户问题。另，双方签订的合同中也并未约定入户方式，且根据北碚区自规划和自然资源局的回复可知，涉案楼栋经竣工规划核实，竣工内容与规划许可一致，房屋室内现状标高与许可图纸一致，房屋南侧场地（入户处）标高与许可图纸一致。故该院认为李健的举示的证据不足以证明涉案房屋应为平层入户，对其相应整改请求，该院不予支持。2.关于李健主张的后花园、侧花园与客厅二者水平高度落差问题李健为证明其主张，举示了剖面图1张，并表示该图系从重庆市建委调取。对此，该院认为，该图纸系打印件，并未加盖相关部门印章，对其真实性无法确认，达不到李健证明目的。根据北碚区规划和自然资源局的回复内容“房屋北侧场地（现状后花园）标高与许可图纸不一致，对比许可内容，该处场地标高应较房屋内部标高高出1米，现实际仅高出30公分”，李健主张涉案房屋后花园、侧花园水平高度应低于房屋客厅30CM的主张明显不成立，则对其相应整改请求，该院依法不予支持。3.关于李健主张的墙面防水问题李健认为涉案楼栋有防水需求，且小区其他楼栋均有修建防水层。对此，该院认为，双方签订的买卖合同附件四：房屋装修标准说明未涉及墙面防水问题；涉案房屋的《重庆市新建市商品房屋使用说明书》中“防水处理”中也只包含“屋面、厨房、卫生间、阳台”，并未涉及墙面防水。至于其他楼栋如何修建和涉案房屋无直接、必然关系。对于李健的该项意见及相应整改要求，该院依法不予支持。4.关于李健主张的裂缝问题该院在对涉案房屋进行现场勘验过程中，双方均一致认可涉案房屋内部不存在裂缝，至于档墙或者花园与客厅连接处的缝隙，不属于房屋本身的问题，故对李健的该项意见及相应整改要求，该院依法不予支持。综上，李健诉讼请求欠缺事实和法律依据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告李健的诉讼请求。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议。二审中，李健向本院举示以下证据：1.广告宣传册，证明和生裕公司房屋销售时的允诺，交付标准与宣传册不符合，存在违约情况，夸大其词的虚假宣传。在宣传册中，和生裕公司对案涉房屋配套实施作出了承诺，包括在高尔夫球场附近、零距离近揽一线江景、五大公园环伺周边、所售楼盘属于两江新区等。2.恒大翡翠湾的卫星地图截屏，证明目的同证据1。卫星截图显示，案涉房屋附近并无高尔夫球场；与嘉陵江距离较远；除五彩滨江公园外，无其他公园。3.重庆市网络问政平台-华龙网截屏，证明目的同证据1。该网页截屏显示，案涉房屋位于重庆市北碚区，并非两江新区。三组证据相互关联，证明和生裕公司存在违约，夸大其词的虚假宣传。4.房屋剖面图，该证据一审已提交，但未提交原件，二审举示原件供和生裕公司核对。证明和生裕公司施工不符合要求，与一审证明目的一致。和生裕公司质证称，1.对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可。2.对证据2、3真实性认可，但是证明目的不认可，李健举示的宣传册与其一审举示的照片内容相同，没有加盖和生裕公司印章，不能证明是和生裕公司出具的。3.证据1、2、3均不是一审结束后才出现的新证据，不属于新证据，也与李健的诉讼请求没有关联，不应采信。4.对证据4真实性、合法性认可，关联性不认可，该剖面图并非案涉房屋剖面图，北碚区规划局已向一审法院回复，案涉房屋符合规划及竣工验收条件，该图也不能证明案涉房屋的高差问题。二审中，本院询问外墙与档墙对李健居住案涉房屋有何影响？李健称，只要外面下雨，水就会通过外墙渗漏到家里。李健在该次询问后，向本院补充提交了两份光盘。证明涉案房屋在下雨天由于后花园高于客厅地面，导致雨水灌入房间，房屋从设计到施工都存在问题，涉案房屋无法居住。和生裕公司质证称，对两份光盘证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。第一份光盘中的照片有明显后期修改迹象，无法核实照片真实性。其中的视频及照片也无法反映拍摄的是案涉房屋及拍摄的时间。案涉房屋是7-105，而其中一段视频显示的房号是108。即使照片显示108号房屋内有少量积水，也不能体现积水形成的原因。第二份光盘中的视频和照片也无法看出拍摄时间，无法核实其真实性。从视频和照片内容看，拍摄的房屋为20栋101，并非本案的7栋105，20栋101号房屋情况与本案无关。据和生裕公司向物管核实照片及视频情况，物管反馈称，20栋101户内积水，是该户后花园排水地漏堵塞，及重庆近期连续遭遇特大暴雨，致使后花园排水不畅造成，物管已对该户后花园地漏进行疏通，并对积水进行处理，现已经处理完毕。李健仅举示20栋101号视频及照片，却有意回避案涉7栋105情况，不举示案涉房屋内部照片及视频，可见案涉7栋105房屋在李健拍摄视频及照片时不存在任何问题，20栋101房屋所呈现的情况仅为该套房屋个案情况，不具备代表性，与本案无关。和生裕公司向本院举示光盘一份，其中含一段视频及4张照片。证明案涉房屋内部情况完好，不存在任何问题，李健补充举示的证据只能体现其他房屋个案情况，李健关于案涉房屋的陈述不属实，其诉讼请求应予驳回。光盘中的两张防水处理照片，证明因双方的纠纷，为尽量满足李健要求，考虑近期连续暴雨，和生裕公司主动对涉案房屋防水能力加强，在房屋后门区域及部分墙体位置，通过刷防水砂浆方式进行处理，且案涉房屋外立面墙体挂腻子时，使用的防水腻子，房屋内部卫生间厨房及阳台底板下，也有防水层，案涉房屋防水没有任何问题。李健质证称，光盘中的视频显示的房屋是案涉房屋，但是关联性不予认可。第一，拍摄时间是2020年7月10日，而近期没有下雨，不能反映房屋下雨天的情况。第二，视频中可以看出地面存在水渍，厕所和厨房墙面有明显霉变现象，这是因为房屋之前存在积水导致墙体被泡，明水去除后，形成的霉斑。第三，对光盘中照片的真实性、合法性及关联性均不认可，不能显示其处理的房屋防水是哪套房屋，李健也没有接到和生裕公司对房屋整改的通知，同时，从照片中可以看出房屋存在大面积的漏水、沁水、泡水现象。第四，和生裕公司提交的证据不足以证明其交付的房屋符合合同约定，也不足以认定案涉房屋不存在质量问题。第五，光盘中的两张照片不能证明案涉房屋外部存在防水，应当以其交付房屋现状来确认房屋质量情况。本院当庭播放了双方当事人于二审中提交的光盘，确认李健举示的第一份光盘中有三段视频，其中两段视频分别显示房号为108和105，另一视频未显示门牌号；第一份光盘中的照片显示屋内房间有少量积水，但没有显示该房屋的门牌号。李健举示的第二份光盘中有一段视频显示的房屋门牌号是101，另一个房屋未显示门牌号，照片也未显示门牌号。和生裕公司举示的光盘，显示的房屋门牌号为105，李健确认拍摄的房屋是案涉房屋。该视频中未见屋内有积水。就双方当事人于二审举示的证据，本院认为，李健举示的证据除光盘证据外，其余证据均不应采信，理由：1.李健举示的广告宣传册、卫星地图截屏、华龙网页面截屏，是为了证明和生裕公司在房屋所在位置、附近配套设施方面存在虚假宣传，而本案中其诉讼请求是对房屋的入户方式、水平高度等进行整改，上述证据与其诉讼请求间无关联性。2.李健举示的房屋剖面图，其一审已经提交，不属于二审中提交的新的证据。关于案涉房屋是否符合规划设计要求，重庆市北碚区规划局已向一审法院回复，明确竣工内容与许可的一致。3.李健举示的光盘，经当庭播放并经双方确认，李健未拍摄连贯视频证明案涉房屋室内有积水，但拍摄了与案涉房屋存在类似情况的其他房屋存在室内积水的问题。该证据可证明李健主张的因屋外地面较高，室外雨水容易倒灌至室内的主张。对和生裕公司举示的光盘证据，本院认为，应予采信，该光盘经当庭播放并经双方确认，案涉房屋屋内无积水。当然，案涉房屋是否需要整改以及如何整改，仍需综合全案事实进行认定。二审中，双方一致确认，关于入户方式，合同未作明确约定。李健认为，从和生裕公司提供的宣传册能看出是平层入户。和生裕公司认为，宣传册明确备注仅供参考。李健也认可，双方合同没有约定将宣传册作为合同附件，但认为双方对入户方式有口头约定，也看了样板间，样板间与宣传册一致。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是，和生裕公司应否对案涉房屋进行整改？若需整改，如何整改？李健诉讼请求整改的事项包括：1.将入户方式整改为平层入户；2.修建墙面防水层；3.对房屋裂缝及破损位置进行修复；4.将后花园、侧花园的水平高度调整为低于客厅30CM。关于入户方式的整改。双方确认，合同对入户方式未作约定，且和生裕公司提供的宣传册并非合同附件，该宣传册中明确载明相关文字、图片仅供参考。因此，李健主张将入户方式整改为平层入户，无合同依据，本院不予支持。关于墙面防水层，合同亦未约定墙面防水，案涉房屋《重庆市新建商品房屋使用说明书》中的“防水处理”仅包含“屋面、厨房、卫生间、阳台”，未涉及墙面防水。李健也未举证证明墙面存在渗水的问题，故一审对该整改要求不予支持，并无不当。关于房屋裂缝及破损的整改修复。经一审法院现场踏勘，双方一致确认案涉房屋内部并不存在裂缝或破损，至于花园挡墙连接处的缝隙，不属于房屋本身的问题，因此一审对该整改要求不予支持，亦无不当。关于上述第四项整改要求，双方当事人对后花园的水平位置高于客厅地面30CM的事实，无争议。按“水往低处流”的自然定律，当屋外地面高于室内地面时，存在屋外雨水倒灌至室内的隐患。李健举示的光盘证据，虽未能证明其居住的房屋存在室内积水的问题，却显示同小区存在类似情况的其他房屋雨后室内确有积水，此可印证上述隐患现实存在。房屋能够正常居住使用，是购房人对房屋质量的基本要求。因此，和生裕公司作为出卖人，在出售房屋时，应如实、全面告知房屋的现状。和生裕公司未举证证明其履行了上述告知义务，李健接房后，发现存在上述问题并提出整改要求，是合理的。对于如何整改，李健提出要将后花园的水平高度调整为低于客厅30CM，即削低后花园钢筋混凝土路面。该整改方案涉及规划设计变更甚至整个楼栋的安全，李健未举证证明该整改方案具有现实可行性。基于此，本院对李健提出的该整改要求，不予支持。综上，李健提出的上诉理由虽部分成立，但基于其提出的整改方案不具有可行性，故本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李健负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年九月十日书记员 陈 胜