河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4246号上诉人（原审原告、反诉被告）：新乡宏铭房地产开发有限公司。住所地：新乡市凤泉区文化广场。法定代表人：申振威，董事长。委托诉讼代理人：郭庭莹，河南普建律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王修忠，男，1970年11月26日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡宏铭房地产开发有限公司（以下简称宏铭公司）与上诉人王修忠商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市凤泉区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0704民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，宏铭公司委托诉讼代理人郭庭莹，王修忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏铭公司上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0704民初34号民事判决第一项，改判王修忠向宏铭公司支付购房款43800元并支付违约金；2、撤销原审法院（2020）豫0704民初34号民事判决第二项，改判宏铭公司不支付2016年8月至2017年2月的月供共计12639.83元及违约金；2、诉讼费用由王修忠负担。事实与理由：1、王修忠从未向宏铭公司支付定金10000元，原审判令王修忠从其欠款中扣除该款项系认定事实错误；2、双方签订的员工福利房优惠协议明确约定，当公司员工离职后，宏铭公司没有再代付房贷的义务。针对宏铭公司的上诉，王修忠辩称：2、涉案合同约定首付款分三期支付，合同约定联系地址变更三日内通知对方，但宏铭公司未通知；2、王修忠不是宏铭公司职工，也不是职工亲属，宏铭公司让王修忠享受购房优惠则说明王修忠符合条件。王修忠上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0704民初34号民事判决第一项，改判宏铭公司违约；2、一审、二审诉讼费用由宏铭公司承担。事实与理由：王修忠提供的凤泉区政府对网友的答复和录音、证人身份没有尽到应有的质证审查，有违法律规定。针对王修忠的上诉，宏铭公司辩称：1、宏铭公司未违约，也未变更通讯地址；2、王修忠所述网友答复、录音等不能证明其按协议支付房款。宏铭公司原审诉讼请求：1、王修忠立即支付拖欠的逾期购房款43800元；2、王修忠按照合同约定标的的20%支付违约金21914.40元；3、本案诉讼费用由王修忠负担。王修忠原审反诉请求：1、判令宏铭公司把分期付款协议中约定的10000元定金，冲抵分期首付购房款43800元中；2、判令宏铭公司继续履行优惠协议中的24个月供的条款，把剩余的月供2016年8月至2017年2月的，和约定中每延迟一日千分之二的违约金冲抵到购房款中；3、判令宏铭公司返还王修忠购房时的各种原件；4、本诉及反诉费用由宏铭公司承担。原审查明：2014年10月29日，宏铭公司与王修忠签订宏铭公司员工福利房优惠协议1份，主要内容是：一、福利房购买权的主体：凡本员工均有权享有一套福利房的购买权。本公司员工可以将此项购买权转让给自己的亲属，但不得是亲属以外的人员。若购买人系本公司员工的亲属的，需向本公司提供亲属证明（户口本复印件）。二、福利房的付款方式：第一种：首付一次性付款，第二种：首付分期付款。首付分期支付：凡首付分期付款的，本公司承诺为该房屋代为偿还24个月的月供。若本公司未按本条款约定按时为该房屋代为偿还银行月供的，每迟延一日，按迟延支付金额的千分之二，向购房者本人支付违约金。购房者的按揭还款方式只能选择等额本息。同日，双方签订宏铭时代华庭分期首付及协议1份，主要内容是：申请人王修忠于2014年10月25日购买宏铭公司的宏铭时代华庭项目25号楼1单元10层1001户，经双方协商，特向宏铭公司申请首付款分期付款如下:本人应付首付款人民币共计109572元,申请此款项分为三次付清,并承诺付款时间及金额如下:第一次于2014年10月29日应付清首期房款人民币21972元(不低于首付款30%);第二次于2015年12月31日应付清首期房款人民币43800元(不低于首付款40%);第三次于2016年12月31日应付清首期房款人民币43800元(不低于首付款30%);申请人承诺不能按时付款,逾期在10日内,自本协议中承诺的应付款期限日第二天起自实际付款日止,申请人须按日向宏铭公司支付逾期应付款金额的百分之一作为违约金，若逾期在10日以上,本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利,宏铭公司有权不予退还10000元定金并可单方面终止认购协议,将所购房屋转卖他人，双方别无其他争执。双方的联络方式以本协议所载明的电话、通讯地址等为准，若一方按上述电话、地址等联络不到对方，则由对方承担由此而引起的全部相关责任。联络方式如有变更，应在变更后三日内书面形式通知对方，否则，由此而引起的一切后果由对方负责。2014年11月1日，双方签订商品房买卖合同，主要内容是：购买的商品房为：位于凤泉区站前路××号时代华庭**楼******房，价款为362572元，当事人选择按揭贷款方式付款。2015年2月2日，王修忠在郑州银行贷款25300元，自2015年3月起开始偿还银行贷款，宏铭公司代为偿还至2016年7月，2016年8月至2017年2月之间的月供因宏铭公司没有支付，由王修忠自己支付，每月支付月供1805.69元，共计12639.83元。原审认为：宏铭公司与王修忠签订的宏铭公司员工福利房优惠协议、宏铭时代华庭分期首付及协议、商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按约定履行合同义务。本案，王修忠未按照约定支付第三期首付款43800元，构成违约，应当承担违约责任。宏铭公司未按照约定代为偿还2016年8月至2017年2月之间的每月月供1805.69元，构成违约，应当承担违约责任。本案约定的各自违约时承担违约责任的标准均明显高于逾期付款的实际损失，经过原审释明，双方均不同意调整，由于双方均未提交充分有效的证据材料予以印证其具体损失，综合本案实际情况，原审酌定双方各自承担违约责任时，酌定按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率进行计算。关于王修忠反诉要求的把分期首付协议中约定的10000元定金，冲抵分期首付购房款43800元中的问题，双方签订的宏铭时代华庭分期首付及协议中约定有如果王修忠逾期付款10日以上，宏铭公司有权不予退还10000元定金的内容。本案在第二次庭审过程中，宏铭公司称10000元定金在王修忠交纳第一期首付款21972元时已经冲抵，当时王修忠仅缴纳11972元的首付款。在第三次庭审过程中，宏铭公司又称王修忠缴纳的定金不是10000元，而是1000元并已冲抵，原审要求宏铭公司提交账目等相关证据材料，宏铭公司未提交，应承担举证不能的责任，原审认定王修忠交纳定金10000元，应当于应缴纳的第三期首付款43800元进行折抵，实际应支付第三期首付款33800元。王修忠反诉请求法院判令宏铭公司返还当时购房时的各种原件（如购房合同及购房优惠协议及分期首付协议等），证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，原审判决：一、王修忠于判决生效后十日内支付宏铭公司购房款33800元及违约金（违约金以33800元为基数，自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至2019年8月19日止，自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。违约金的计算数额不得超过21914.40元）；二、宏铭公司于判决生效后十日内支付王修忠2016年8月至2017年2月之间的月供12639.83元及违约金（违约金的计算，1、均以1805.69元为基数，分别自2016年8月22日、2016年9月22日、2016年10月22日、2016年11月22日、2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至2019年8月19日止；2、以12639.83元为基数，自2020年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回宏铭公司、王修忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，反诉费183元，合计1625元，由宏铭公司负担925元，王修忠负担700元。二审中宏铭公司为证明其主张，提供的证据有：第一组：2014年10月25日、2014年10月29日收据各一份（复印件）；第二组：宏铭公司员工福利房记账凭证、协议、收据等。王修忠认为宏铭公司提供的证据不能证明其证明目的，涉案合同已经约定定金，原审中宏铭公司也予以认可。王修忠二审中未提供新的证据。本院认证意见：宏铭公司提供的第一组证据系复印件，且系其单方制作，也与合同约定不符，不能证明主张。第二组证据与本案无关。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于王修忠是否存在违约的问题。涉案协议对双方具有拘束力，王修忠作为涉案房屋的买受人，其未能如期支付相应款项，构成违约，原审判令其承担相应的违约责任并不不当。关于宏铭公司主张的定金问题。宏铭公司作为房地产开发企业，对协议约定内容及由此可能产生的法律风险应为明知，涉案协议明确约定如王修忠逾期10日以上宏铭公司有权不予退还10000元定金，如所涉款项未缴纳，则双方约定逾期不予退还定金无事实基础，宏铭公司在长时间内不予催要也不合常理，且宏铭公司一审诉讼中也称所涉定金10000元在缴纳第一期房款时已经冲抵，后其又称王修忠缴纳的定金是1000元，所述相互矛盾，宏铭公司未提供合理解释，故宏铭公司该项上诉主张依据不足，不予采纳。关于王修忠主张的代为偿还月供问题。王修忠不是宏铭公司员工，宏铭公司也未举证王修忠与其员工之间存在相应的亲属关系，宏铭公司以其员工离职为由不予支付相关月供依据不足。综上，王修忠、宏铭公司的上诉主张均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由新乡宏铭房地产开发有限公司负担366元，由王修忠负担100元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年九月二十二日书记员  刘 冬