广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初64号原告：关红梅，女，1956年1月22日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区新界马鞍山鞍骏街**海典居******。香港居民身份证号码：E823194（3），港澳居民来往内地通行证号码：H0574927001。原告：林永良，男，1949年3月12日出生，香港特别行政区居民，，住香港特别行政区新界马鞍山鞍骏街**海典居******香港居民身份证号码：E239149（3），港澳居民来往内地通行证号码：H07497358。被告：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司，住所：广东省珠海市*********************。法定代表人：白玉红，总经理。原告关红梅、林永良与被告珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司房屋买卖合同纠纷及房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序。因本案不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序。本案于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告关红梅、林永良到庭参加诉讼。被告珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、确认位于珠海市*********************的房屋属于原告共同所有；二、被告协助原告办理珠海市*********************的房地产权证及归还房屋给原告；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：珠海市*********************（以下简称901室）是原告在1994年5月6日向被告购买，房屋面积298平方呎，总售价港币146106.30元整（即当年人民币156333元整）。原告已经与被告履行约定，透过香港钟沛林律师行交付全数房款并获得钟沛林律师行发出楼款收据及收费证明书。出卖人刘长海于1995年3月6日签署《涉外房地产买卖契约》（珠）房买卖契字0009530号及1995年3月30日在珠海公证处办理公证书（95）珠证处经字第414号。原告于1996年11月4日入伙，被告与原告双方签订收楼入伙合同书及交楼程序完毕手续。之后原告多次催收被告协助办理房地产权证，20多年来无法办理，事由是被告不缴纳政府税款，导致香港业主办不到房地产权证。原告的房产因被告至今没有过户给小业主，导致被法院查封，后经法院判决胜诉才得以解封该房产。因此，原告恳请法院判决确认901室的房屋属于原告共同所有。原告的房款已经交清20多年，但被告至今不给原告办理房地产权证，严重侵犯原告的合法权益。被告无理侵占原告房产18年，不归还房屋给原告。被告多次更换公司名称及法定代表人，以逃避法律责任。请求法院支持原告诉请。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、临时楼宇认购书；二、楼款收据及付款证明；三、涉外房地产买卖契约公证书；四、入伙合同书；五、钟沛林律师行、叶国谦议员及中国政府各部门之来往信函；六、民事判决书；七、被告工商变更资料；八、商品房屋产权权属证明书。被告在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状，亦没有向本院提交证据。经庭审质证，本院经审核原告的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，原告于2019年2月26日对被告及案外人葛兰提起案外人执行异议之诉【案号为（2019）粤04民初13号】。珠海市中级人民法院经审理后查明，原告提交了广东省珠海市公证处（95）珠证外经字第414号涉外房地产买卖契约公证书复印件载明，兹证明出售方即被告的代表人刘长海于一九九五年三月六日签署前面的《涉外房地产买卖契约》；并证明香港律师钟沛林于一九九五年三月六日在香港见证购买方林永良、关红梅在前面的《涉外房地产买卖契约》上签字。《涉外房地产买卖契约》[（珠）房买卖契字0009530号]，约定，被告向原告出售901室，价款为港币146106.3元，付款方式见补充条款。补充条款第八条约定付款方式为一次过付款，其中港币118115.15元于1994年7月1日或之前付清，港币8397.32元于被告发出平顶通知后七天内付清，港币19593.74元于被告发出入伙通知后七天内付清。……原告提交盖有钟沛林律师行章的《收费证明书》记载：原告已到本律师行缴付有关该楼宇入伙应缴之费用，包括1、楼价款港币146106.30元，2、契税、交易税港币6924.20元。落款时间在1996年10月16日。……原告提交盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司”章，落款时间为1996年11月4日的《现代广场入伙合同书》载明，双方交接程序，以现代广场的“入伙通知书”为准。……经原告验收楼宇合格至此，双方交接程序完毕。原告提交的盖有珠海经济特区恒升置业有限公司财务专用章的收款收据记载:“兹收到林永良、关红梅C-9-1交来有线电视入网费￥550”。该收据上填写的日期为1996年11月4日。另一份收款收据，其上记载:“兹收到林永良、关红梅C-9-1交来物业管理费半年押金￥1463”。原告提交了其二人与被告分别签订的《委托租赁协议》，该协议落款时间为1999年1月25日，内容为原告委托被告将901室、C座13楼02号出租，委托租赁期限为15个月，自1999年2月1日至2000年4月30日止，其中从1999年2月1日至1999年4月30日为免租金期，从1999年5月1日至2000年4月30日为租赁有偿租金期，此外还提交了一份原告关红梅与被告就9楼1号、13楼2号出租签订的《委托租赁协议》，落款时间为2001年9月4日，委托租赁期限为12个月。原告还提交银行账户从1999年至2002年期间的流水。……珠海市中级人民法院根据原告提交的证据，认定：一、原告与被告于1995年3月6日签订的《涉外房地产买卖契约》是合法有效的书面买卖合同；二、原告已接收901室，后并委托被告出租901室并收取了租金，即原告在人民法院查封之前已合法占有该房屋；三、原告已支付901室全部价款；四、901室未办理过户登记的原因不在于原告自身。故该院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项的规定，判决不得执行901房产。该判决已经发生法律效力。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案的合同签订地与合同履行地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案实体争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条第一款第（五）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，当事人无须举证证明的规定，珠海市中级人民法院（2019）粤04民初13号民事判决查明并认定了原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告已向被告支付了全部购房款，被告也将房屋交付原告，因此，被告作为房产出卖方，负有协助原告办理不动产权证的义务，本案因被告未依法缴纳税款，导致原告所购的901房至今未办理不动产权登记，构成违约，原告请求被告履行协助办理不动产权证的义务，并同意先行垫付办理产权过户的所有费用，对原告该项请求，本院予以支持。（2019）粤04民初13号民事判决并查明，被告向原告承租了901房后，并没有按时足额支付租金，也没有证据显示被告将已租赁的房屋交还给原告，考虑到原告购买涉案房屋长达20几年，且还为该房提起了执行异议之诉等案件反复奔波、操心，而原告已是70多岁高龄的老人，为减少当事人的讼累，对原告请求被告归还901房，本院一并予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，而本案为房屋买卖合同纠纷，原告只享有请求被告按照合同之约定履行其义务，故根据不动产物权的公示公信原则，原告请求确认901房属原告共同所有，于法无据，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，也未答辩及提交证据，视为放弃自己的诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助原告关红梅、林永良办理珠海市*********************的不动产登记手续；二、被告珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告关红梅、林永良返还珠海市*********************；三、驳回原告关红梅、林永良的其他诉讼请求。本案案件受理费8500元，由被告珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司负担。如不服本判决，原告关红梅、林永良可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  周运礼人民陪审员  王 娜二〇二〇年八月二十六日法官 助理  刘 韵书 记 员  罗志斌