湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终383号上诉人（原审原告）：田文华，男，1980年10月23日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。上诉人（原审原告）：汤雪芹，女，1982年8月19日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：杜志雄，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北紫菘置业有限公司，住所地：仙桃市恒迪建材市场**楼**。法定代表人：张俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人田文华、汤雪芹因与被上诉人湖北紫菘置业有限公司（以下简称紫菘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初4554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。2020年8月4日，双方当事人向本院申请庭外调解期2个月。本案现已审理终结。田文华、汤雪芹上诉请求：撤销原判决发回重审，或改判支持田文华、汤雪芹的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决将紫菘公司的违约交房行为，认定为田文华、汤雪芹的购房目的已经实现，与法律规定及合同约定不符。本案中，紫菘公司将未获得竣工验收备案合格证的商品房交付给田文华、汤雪芹，构成违约，而一审判决以田文华、汤雪芹实际接受了未办理验收合格的房屋，并已装修入住为由，认定商品房买卖合同目的基本实现，既违反了双方合同约定，又违反了法律规定。其一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条皆规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。其二，双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了交付期限，第十一条亦约定紫菘公司应将经验收合格的商品房交付给业主。其三，《中华人民共和国物权法》规定房屋属于不动产，不动产权属证书上记载的人是所有权人，所有权人对其房屋享有完整的物权，即占有、使用、受益、处分的权利。而紫菘公司交付的房屋至今未取得竣工验收合格证。故无论是根据法律规定，还是按照双方合同约定，涉案房屋均属于不能交付的房屋。田文华、汤雪芹虽然已入住，但属无奈之举，其并不能改变紫菘公司违约的事实。另因田文华、汤雪芹未取得权属证书，该房屋就并非其所有，其不能行使所有权人的权利。2.一审判决紫菘公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书，该项内容未明确紫菘公司办理竣工验收合格证的具体期限，不具有可执行性，亦存在鼓励紫菘公司继续违约之嫌。根据该判项，紫菘公司只要没有取得竣工验收合格证，就可永远不为田文华、汤雪芹办理房屋权属证书，并不承担违约责任。紫菘公司亦可依据此判决不履行其在合同及补充协议、承诺书中应承担的为田文华、汤雪芹办理房屋竣工验收合格证及房屋权属证书的义务。因此，一审判决是鼓励紫菘公司不履行办理房屋竣工验收合格证与房屋权属证书的法定义务，势必造成恶劣的社会影响。3.一审判决将双方约定的违约金标准由日万分之三修改为日万分之零点三，违反法律规定和公平正义。其一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。故一审判决紫菘公司按日万分之零点三利率标准承担违约金，构成滥用审判权。其二，一审判决违反合同自由及当事人意思自治等民法根本原则。《中华人民共和国合同法》规定，依法生效的合同，对双方均有法律约束力，且双方当事人应当全面适当地履行。本案中，田文华、汤雪芹与紫菘公司双方自愿签订购房合同、补充协议和承诺书，紫菘公司已按购房款日万分之三的约定履行了部分违约金，现其提出违约金过高的抗辩，没有依据。当事人对民事法律行为有约定的，从其约定，没有约定的，按照法律规定执行。其三，一审法院要求田文华、汤雪芹承担存在损失的举证责任，违反法律规定。违约金的调整是以损失为标准，而紫菘公司以违约金超过购房款40%为由提出抗辩，其应当按照民事诉讼法关于“谁主张、谁举证”的原则，承担举证责任。另田文华、汤雪芹已在庭审中举证说明了自己的损失，即因未取得房产证导致无法卖房，损失已超过购房款的40%。众所周知，仙桃市房价相比于田文华、汤雪芹购房价格涨了一倍以上，损失已超过购房款的一倍。其四，一审法院无视违约金的惩罚性。调整违约金过高或过低依据是以损失为准，违约金超过实际损失的30%是过高的标准，并非减少违约金的条件。衡量违约金是否过高需综合考量合同履行的程度、当事人的过错程度、诚实信用和公平原则，并非以实际损失、超过购房款40%为标准。其五，一审法院故意漏判。田文华、汤雪芹要求紫菘公司立即协助其办证，并承担至实际办证之日的违约金，而一审判决仅判决紫菘公司承担判决之日前的违约金，未对判决之日至实际办证之日间的违约金作出判决，是以判决书形式鼓励紫菘公司继续违约却不承担责任，同时也剥夺了田文华、汤雪芹的救济权利。其六，一审法院调整违约金行为显失公平。一审判决将田文华、汤雪芹与紫菘公司双方约定的违约金比例调整为原来的十分之一，违反法律规定，且有偏袒紫菘公司之嫌。4.一审判决违反人民法院独立审判的规定，滥用审判权。其一，一审关于诉讼费用判决违反法律及公平正义原则。根据有关诉讼费用交纳的法律规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，一审法院对紫菘公司违约事实予以认定，却判令田文华、汤雪芹承担90%的诉讼费用，明显偏袒紫菘公司，且造成了恶劣的社会影响。本案中，紫菘公司本应担负起一个企业的社会责任，依法履行自己的义务，但其将问题推向政府；且在田文华、汤雪芹多年依法维权时，不积极补救，反而通过不正当手段，以破产为由威胁政府、法院以及田文华、汤雪芹，既有违合同约定和法律规定，又损害了社会公共利益，违反了社会公序良俗。5.一审法院将田文华、汤雪芹交纳的一审诉讼费用以及入住房屋时间等事实写错，有违判决书的神圣性。紫菘公司辩称，一审判决后，本案出现了新的证据，且双方经多次沟通后已达成了一致意见，请求二审法院将本案发回重审。田文华、汤雪芹向一审法院起诉请求：1.判令紫菘公司依约交房，提供办理房屋不动产权证（房屋所有权证、土地使用权证）的必备资料，协助田文华、汤雪芹办理房屋不动产权证等权属证书；2.判令紫菘公司向田文华、汤雪芹支付违约金，分项如下：因不能协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书的违约金，计算方法是以田文华、汤雪芹所购总房款为基础，按照日息万分之三计算的违约金，时间自2015年10月28日起至本案起诉之日的违约金141315.84元及自起诉之日至本案判决之日的违约金。3.由被告湖北紫菘置业有限公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月18日，田文华、汤雪芹与紫菘公司签订《商品房买卖合同》，约定由田文华、汤雪芹向紫菘公司购买仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧紫崧·紫崧尚城2号楼1单元1-301号商品房，房屋单价为2919元/㎡，总价款为338400元。合同签订当日，田文华、汤雪芹支付购房首付款158400元，余款180000元通过银行住房贷款付清，合同约定：1.紫菘公司应当在2015年10月28日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付田文华、汤雪芹使用；2.紫菘公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付田文华、汤雪芹使用，则按逾期时间，分别处理：①如逾期不超过30日，则自2015年10月29日起至实际交付之日止，紫菘公司按日向田文华、汤雪芹支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超30日后，田文华、汤雪芹有权解除合同，田文华、汤雪芹解除合同的，紫菘公司应当自田文华、汤雪芹解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按田文华、汤雪芹累计已支付的2%向田文华、汤雪芹支付违约金，田文华、汤雪芹要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年10月29日起至实际交付之日止，紫菘公司按日向田文华、汤雪芹支付已交付房价款万分之一的违约金；3.紫菘公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由紫菘公司提供的资料报产权登记机关备案，如因紫菘公司的责任，田文华、汤雪芹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列①②③项处理，①田文华、汤雪芹退房，紫菘公司在田文华、汤雪芹提出退房要求之日起30日内将田文华、汤雪芹已付房价款退还给田文华、汤雪芹，并按已付房价款的0.5%赔偿田文华、汤雪芹损失；②田文华、汤雪芹不退房，紫菘公司按已付房价款的0.5%向田文华、汤雪芹支付违约金；③因产权登记机关工作流程或其它原因导致田文华、汤雪芹不能取得房屋权属证书的，田文华、汤雪芹不得向紫菘公司追究责任。2015年7月27日，紫菘公司为田文华、汤雪芹所购房屋办理了购房合同备案证明。2015年6月12日，紫菘公司因客观原因导致未能按约定的交房时间如期交房，遂向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1.承诺延期后最终交房时间为2015年10月28日，若延期至2015年10月28日仍不能交房，紫菘公司承诺无条件退房并按照合同约定赔偿损失并办理退房手续；2.关于延期交房的违约责任，紫菘公司愿意按《商品房买卖合同》第九条约定的：自2015年10月29日起至实际交付之日止，紫菘公司按日向田文华、汤雪芹支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金交付日期为实际交房日，以现金形式结算。2015年10月4日，紫菘公司因资金短缺，原承诺的2015年10月28日交房日期需再次延期，并再次向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：其一，1、2号楼于2015年10月28日交业主提前装修，1、3号楼于2015年12月28日交业主提前装修，2016年3月15日前全部拿到合法的竣工备案证，2017年3月15日全部拿到两证（土地证和产权证）；其二，1、2、3号楼由于提前交业主装修，由业主在装修期提供装修设计图和预算书，并与开发商签订协议，协议中注明：由于开发商交房手续未达到而提前交业主装修的于2016年3月15日前仍未拿到合法竣工备案证的，由开发商按协议中提供的预算总价向业主赔偿所有装修费用并退房；其三，由于2015年10月28日已无法如期交房，原2015年6月12日紫菘公司出具的《延期交房承诺书》中的违约责任（紫菘公司按日向田文华、汤雪芹支付已付房款的万分之一违约金）在2015年10月28日全额现金支付给田文华、汤雪芹；其四，若不能按照上述第一条约定时间提前交由业主装修，或2016年3月15日不能拿到合法竣工备案证明，或2017年3月15日前不能拿到两证的，自2015年10月28日始，紫菘公司向田文华、汤雪芹按已支付房款日息万分之三标准追付违约金，违约金每月支付一次；其五，2015年10月28日始，如有业主愿意退房的，紫菘公司无条件30日内办理退房手续并在30日内返还业主所有房款，同时无条件解除银行贷款协议书并注销房产局备案的房产信息。紫菘公司于2015年10月28日将房屋交付田文华、汤雪芹后，田文华、汤雪芹于2019年5月开始装修并入住该房屋。直至起诉之日，紫菘公司至今未向田文华、汤雪芹支付延期办证违约金，且尚未取得竣工备案证明。一审法院认为，田文华、汤雪芹与紫菘公司之间签订的《商品房买卖合同》及紫菘公司向全体业主发出的两份《延期交房承诺书》合法、有效，田文华、汤雪芹已经依约足额支付了全部购房款，履行了合同义务，按照合同约定，紫菘公司应当及时为田文华、汤雪芹办理相应权属证书。紫菘公司未能依时依约办理相关房屋不动产权证，导致田文华、汤雪芹长期未能取得房产权证，违反诚信原则，已构成违约，应当承担违约责任。田文华、汤雪芹要求紫菘公司依约交房并提供办理房屋权属证书必备资料，并协助田文华、汤雪芹办理房屋不动产权证等权属证书的诉讼请求，因田文华、汤雪芹已实际接收房屋并装修入住，对其要求依约交房的诉讼请求，该院不予支持；对其要求紫菘公司协助办理房屋不动产权证等权属证书，因紫菘·紫润尚城楼盘尚未通过验收，未取得竣工验收合格证，其办证条件还未成就，应待紫菘公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助田文华、汤雪芹办理房屋不动产权证等权属证书。田文华、汤雪芹要求紫菘公司支付自2015年10月28日起至起诉之日不能协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书的违约金141315.84元及自起诉之日起至判决之日的违约金的诉讼请求，紫菘公司在庭审中辩称“其过分高于因紫菘公司不能协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书所造成的损失，请求人民法院予以调整”，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，该院依法对违约金进行调整。民商事纠纷本质上是利益冲突，践行公平正义理念，要依法依情依理平衡及协调好各方利益。本案中，紫菘公司已将涉案房屋交付田文华、汤雪芹，田文华、汤雪芹也实际接收了未办理“验收合格”的房屋，并已装修入住，房屋的入住使用功能已实现，其商品房买卖合同目的也已基本实现，且田文华、汤雪芹未向该院提交逾期办证为其所造成的具体损失金额，如果仍以日处万分之三计算违约金，其数额已超过购房总价的40%，有失公平，综上考虑，该院酌情调整违约金至日处万分之0.3，即以购房总价款338400元为基数，自2015年10月28日起至2019年12月20日按日处万分之0.3计算违约金为15370.13元（338400元×0.03‰/天×1514天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审判委员会讨论，判决：一、紫菘公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助田文华、汤雪芹办理位于仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧紫崧·紫润尚城2号楼1单元1-301号房屋的权属证书；二、紫菘公司于该判决生效之日起十日内支付田文华、汤雪芹违约金15370.13元；三、驳回田文华、汤雪芹的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4126元，由田文华、汤雪芹负担3677元，紫菘公司负担449元。二审期间，紫菘公司围绕上诉请求提交了证据，田文华、汤雪芹未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，1.紫菘公司提交的仙桃市不动产登记中心出具的《证明》，因田文华、汤雪芹对其无异议，本院依法予以采信。2.紫菘公司提交的其与田文华、汤雪芹于2016年1月29日签订的协议书，具有真实性，本院予以采信。二审查明，2016年1月29日，紫菘公司与田文华、汤雪芹签订《协议书》一份，约定：1.双方于2015年7月18日签订了《商品房买卖合同》（下称“原合同”），由于工期原因逾期交房。双方一致同意继续履行原合同，田文华、汤雪芹同意将原合同的交房时间更改至2016年5月28日之前，紫菘公司在2016年5月28日之前保证水通、路通、电通、天然气安装，保障田文华、汤雪芹装修；房产证办证时间由实际交房时间顺延至270天后。2.自2015年10月29日起，至实际交房之日止，期间所产生的违约金按照田文华、汤雪芹已付购房款的日万分之一标准执行。3.除本协议约定外，田文华、汤雪芹同意放弃依据原合同向紫菘公司主张违约责任，也不再向紫菘公司主张其他相关权利。本合同有约定事项按其约定执行，未尽事宜以原合同为准，不得随意更改工程材料影响工程质量。协议还对违约金的支付方式等内容进行了约定。二审另查明，2020年7月16日，仙桃市不动产登记中心出具《证明》一份，载明包括田文华、汤雪芹所购涉案房屋在内的楼栋建筑已办理了新建商品房首次登记。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.一审法院判令紫菘公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书，是否合理；2.一审法院对逾期办证违约金的认定及调整是否适当。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：一、关于一审法院判令紫菘公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书，是否合理的问题。田文华、汤雪芹与紫菘公司于2015年7月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同明确约定，紫菘公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由紫菘公司提供的资料报产权登记机关备案，如因紫菘公司的责任，田文华、汤雪芹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，紫菘公司应承担相应责任。该合同签订后，紫菘公司因未能按约定期限交房，分别两次向业主发出延期交房承诺书，承诺于2016年3月15日前拿到合法的竣工备案证，2017年3月15日全部拿到两证（土地证和产权证）；如2017年3月15日前不能拿到两证的，自2015年10月28日始，紫菘公司向田文华、汤雪芹按已支付房款日息万分之三标准追付违约金，违约金每月支付一次。上述承诺作出后，紫菘公司仍未能履行承诺，直至一审判决作出时（2019年12月20日）亦未拿到合法的竣工备案证，构成违约。田文华、汤雪芹依据合同约定及紫菘公司的承诺，请求紫菘公司协助其办理房屋权属证书，依法应予支持。紫菘公司亦应积极履行约定义务，协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书，一审法院判令紫菘公司自取得竣工验收合格证之日起30日内再协助田文华、汤雪芹办理房屋权属证书，与合同约定不符，且不利于保护田文华、汤雪芹的合法权益，本院结合该房屋所在楼栋建筑已办理了新建商品房首次登记的事实，依法予以纠正。田文华、汤雪芹上诉称，一审法院未判令紫菘公司依约交房，明显不当。对此本院认为，紫菘公司经与田文华、汤雪芹协商，将涉案房屋交付田文华、汤雪芹装修使用，田文华、汤雪芹亦接受了房屋，并装修入住，故紫菘公司已履行了交房义务，对田文华、汤雪芹的该项诉讼请求，一审法院未予支持，并无不当。关于涉案房产因未取得竣工验收备案证书，而影响田文华、汤雪芹办理房屋权属证书的问题，本院已对此作出评述，故对该问题不再赘述。二、关于一审法院对逾期办证违约金的认定及调整是否适当的问题。本案中，田文华、汤雪芹要求紫菘公司依据承诺按已付房款日息万分之三的标准支付从2015年10月28日至一审判决作出之日（2019年12月20日）违约金，虽不违反法律、行政法规及合同约定，但因具体违约金额高达153701.28元（338400元×0.3‰/天×1514天），超出了购房款总额的45%，在紫菘公司提出违约金过高，要求进行调整的情况下，一审法院结合涉案房屋已交付使用等事实，对逾期办证违约金进行调整并无不当，但其调整幅度（将标准从0.3‰/天下调至0.03‰/天）过大，确定违约金为15370.13元，不符合我国违约金所具有的补偿性与惩罚性相结合的原则，故本院依法予以纠正，确定本案逾期办证违约金标准为0.09‰/天，即紫菘公司应赔偿田文华、汤雪芹逾期办证违约金46110.39元（338400元×0.09‰/天×1514天）。关于紫菘公司辩称其与田文华、汤雪芹于2016年1月29日已达成一致意见的问题。本院认为，双方因紫菘公司逾期交房于2016年1月29日签订《协议书》，对交房时间、办证时间以及逾期交房违约责任进行了约定，协议虽载明“除本协议约定外，田文华、汤雪芹同意放弃依据原合同向紫菘公司主张违约责任，也不再向紫菘公司主张其他相关权利。本合同有约定事项按其约定执行，未尽事宜以原合同为准，不得随意更改工程材料影响工程质量”，但该协议系双方为解决紫菘公司逾期交房问题而签订，且协议仅对逾期交房的违约责任进行了约定，而未对办证的相关责任进行约定，从民事权利义务对等原则考量，以及协议有关“本合同有约定事项按其约定执行，未尽事宜以原合同为准”的约定，可推断双方当事人并未就紫菘公司可能存在逾期办证的违约责任进行约定，故对紫菘公司辩称其不应承担逾期办证的违约责任的意见，本院依法不予支持。关于田文华、汤雪芹对本案诉讼费承担的上诉意见，本院将根据本案的具体情况予以决定。综上，田文华、汤雪芹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初4554号民事判决；二、湖北紫菘置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助田文华、汤雪芹办理位于仙桃市干河办事处肖台社区黄金大道北侧紫崧·紫润尚城2号楼1单元1-301号房屋的权属证书；三、湖北紫菘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付田文华、汤雪芹违约金46110.39元；四、驳回田文华、汤雪芹的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4126元，由田文华、汤雪芹负担825元，湖北紫菘置业有限公司负担3301元；二审案件受理费3126元，由田文华、汤雪芹负担625元，湖北紫菘置业有限公司负担2501元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年九月十五日法官助理张琪书记员周琮