文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3585号原告：黎加新，男，1971年03月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。被告：重庆申佳市场管理有限公司（原名重庆浙商市场经营管理有限公司），住所地重庆市南川区。法定代表人：肖平夫，重庆申佳市场管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，系该公司员工,住重庆市渝**。委托诉讼代理人：滕月，女，1993年6月5日出生，土家族，系该公司员工,住重庆市沙坪坝区。原告黎加新与被告重庆申佳市场管理有限公司（以下简称申佳公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎加新及其委托诉讼代理人王秀梅、被告申佳公司的委托诉讼代理人邱兴宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎加新向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付商铺租金55287.94元（计算时间及方式：从2017年5月9日至2020年7月8日止，每年参照部分业主签订的补充协议房屋总价款5%计算租金）；2、判决被告从2017年5月9日起，以55287.94元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用利息至租金付清时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月8日，原告将其所有的位于浙商国际商贸博览城xx栋1、2层10号商铺委托给被告经营、管理，双方签订了《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，该合同约定，原告全权委托被告统一招商、经营、管理，委托管理时间为2014年5月9日至2024年5月8日止。委托经营及收益为，原告自愿将该商铺前3年无偿委托给被告经营，从第4-10年，即2017年5月9日至2024年5月8日，被告根据市场价格租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为原告收入，10%为被告收入。从第4年开始，被告每年3月1日前把核算的年租金收益通过银行转账的方式支付给原告。合同签订后，原告将商铺交给了被告，但被告至今未按合同约定的租金支付方式向原告支付租金，经原告多次催收并经政府相关部门出面协商无果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起的诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告申佳公司辩称，1、涉案合同系委托合同，原、被告签订的合同名称确定了双方系委托经营管理关系，并且从合同约定的实质内容来看也属于委托经营管理关系。涉案合同约定，由原告将涉案商铺全权委托给被告统一招商、经营、管理和培育市场，被告按市场价格租赁涉案商铺，年租金的90%为原告收入，10%为被告管理费用。从该约定中统一招商的表述来看有两个含义，一是原告将涉案商铺委托给被告对外招租，二是对招租后产生的租金收益进行分配。同时也表明原、被告对于涉案商铺的委托经营后果具有相同的预期值。因此，涉案合同无论从合同名称还是约定内容均符合委托经营管理的特征。2、被告按合同约定履行了统一经营、统一招商、统一管理的约定义务。涉案合同签订后，被告耗资数千万元对涉案商铺所有项目先后引入“海宁皮草城”、“渝海国际家纺城”项目、“义乌小商品市场”入驻经营。2017年12月，被告为了扩大项目的业态，再次耗资数十万元对涉案商铺项目进行改造，以便于统一招商，但因种种原因，前述招商经营最终均致失败。被告为了培育涉案商铺项目，前述招商行为均未向经营单位收取租金。此后，涉案商铺一直未能再有经营单位或个人入驻经营，故一直无租金收益。3、原告要求被告支付涉案合同约定的租金无事实和法律依据。首先，涉案合同中原告委托被告经营管理的核心义务是统一经营、统一招商、统一管理并对外出租涉案商铺，其目的在于促进商铺的可持续经营。因此，原告与被告签订的涉案合同实际系被告代理原告经营管理涉案商铺，只有在涉案商铺实际已经出租并产生收益时，被告才负有向原告分配租金收益的义务。其次，原告在涉案商铺无任何出租收益的情况下要求被告给付租金收益分成既无事实依据也有违公平原则。由于被告在统一经营、招商、管理涉案商铺过程中自始至终均未能获得租金收入，原告要求被告支付租金收益无事实依据。原、被告签订涉案合同的目的在于实现涉案商铺利益最大化和可持续经营，涉案合同履行的最大的最终受益人是原告。因此，被告已经履行了统一招商、统一管理、统一经营的义务，涉案商铺收益风险应由原告承担，不能由被告承担。特别是，被告在涉案合同中没有合同利益，被告仅仅是为帮助涉案商铺项目的经营而履行统一管理职责，这与具有商业利益性质的合同目的具有根本区别，即使涉案商铺能够实现租金收益，被告所分得的10%租金作为经营管理费根本不足以覆盖其投入的管理成本。因此，原告只享有收益而不承担任何风险，明显有违公平原则。4、涉案合同签订时并不具备履行条件。涉案合同签订后，商铺尚在修建中并未竣工交付原告，且原告在涉案商铺竣工后未与被告办理商铺移交手续。涉案商铺在取得产权证之前，涉案合同一直处于无法实际履行的状态，故涉案合同应当自原告取得涉案商铺产权证后才能视为生效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月8日，原告与案外人重庆新申佳实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，案外人重庆新申佳实业有限公司将其开发建设的位于南川区xx街道xx南路xx号（浙商商贸城）xx幢1-10号（建筑面积71.18平方米）商服用房出售给了原告。同日，原告（甲方）与重庆浙商市场经营管理有限公司（乙方，已更名为重庆申佳市场管理有限公司）签订了《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，该合同主要约定：第一条：委托标的物：甲方自愿将重庆市南川区xx南路xx号“浙商国际商贸博览城”拥有独立产权的xx栋1、2层10号商铺，建筑面积71.18平方米委托给乙方经营、管理。范围为乙方或乙方允许的第三方合法取得的经营范围许可为准；委托管理期限：1、签订本合同时，甲方选择委托经营方式为下列B类：A、自主品牌经营户；B、全权委托给乙方统一招商、经营、管理。2、委托管理时间自该物业《商品房买卖合同》签署完毕第二日起顺延8个月开始计算，即2014年5月9日至2024年5月8日止。3、乙方与第三方签订的关于利用甲方商铺从事经营的合同期限原则上不能超过上述委托经营期限。如第三方有特殊要求超过10年的，由乙方在签约前应征得甲方同意。第二条：委托经营及收益。A类托管客户条款：1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营。2、委托管理期限内，甲方要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》。B类托管客户条款：1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营，即2014年5月9日至2017年5月8日。2、从第4-10年，即2017年5月9日至2024年5月8日，乙方根据市场价格租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。3、租金支付：从第4年开始，乙方于每年3月1日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）。第三条：权利和义务。1、委托经营管理期限内，乙方有权根据需要以联营、合作、自用、出租等方式来经营管理该商铺。2、委托经营管理2014年5月9日至2017年5月8日3年内，乙方有权收取租金收益并不向甲方支付任何费用，其收益大小与甲方无关。3、委托经营管理期限内，乙方应承担与经营、管理相关的全部费用。4、委托经营管理期限内，甲方负有在需要时或在乙方根据实际情况要求时，配合、协助乙方经营管理商铺的义务，应积极提供相关证件、资料、出具相关的法律手续和证明。5、委托经营管理期限内，因甲方所购商品房发生产权纠纷导致乙方无法正常经营使用的，因此而产生的法律责任全部由甲方承担。6、委托经营管理期限内，在不损坏房屋整体结构的情况下，乙方或由乙方选定的第三方有权对委托经营的商铺进行装修、装饰、添加功能和设施，但在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方可撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。7、甲方有权对自己的资产情况进行了解和监督。8、委托经营管理期限内，甲方不得干涉乙方的经营活动，不得将委托的资产收回。9、委托经营管理期限内，乙方有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利。该合同还经约定了其他事宜。2014年12月29日，重庆锦宏物业管理有限公司南川分公司将涉案房屋交付给了原告，同时原告又将该房屋钥匙将由该物业公司托管，并与该物业公司签订了《钥匙托管委托书》。原告于2016年4月11日取得涉案房屋的产权证。在审理中，1、被告陈述，原、被告签订委托合同后，由于前3年是免租期未支付租金，从第4年开始，按照委托合同的约定要实际取得租金收益后才能按比例支付租金给原告，但在双方签订委托合同后涉案房屋一直未租赁出去，所以未向原告支付过租金。原、被告系委托合同关系，不是租赁合同关系。2、原告陈述，被告与开发商是关联公司，开发商的行为就是被告的行为。原告在购买涉案房屋时开发商已明确按总房款的21%返了3年的房屋租金抵扣购房款，原、被告系租赁合同关系，不是委托合同关系，原告的房屋是否已出租不清楚，但不管房屋是否已租赁出去被告均应向原告支付租金。原告还提交了被告与案外人王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》补充协议，拟证明原告与被告所签订的委托经营管理合同实为租赁合同，且年租金按照房屋总价款的5%进行计算。被告与王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》均显示：王秀梅、鲜光会就合同第一条委托管理期限选择的委托经营方式为A类，第二条委托经营及收益适用A类托管客户条款，其余合同条款除具体商铺门牌号及相应日期做变更外内容与原告和被告签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》内容相同。补充协议均显示：王秀梅、鲜光会与被告之间的委托经营管理时间调整截至2019年6月30日，从第四年起被告每年支付给王秀梅、鲜光会其商品房买卖合同总价的5%作为王秀梅、鲜光会的托管年收益。被告质证认可其与王秀梅、鲜光会签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及其补充协议的真实性，但表示这是两种不同的管理模式，王秀梅、鲜光会选择的是A类托管，A类是自主品牌经营，原告与被告签订委托经营管理合同时选择的是B类托管，B类是委托经营、招商、管理。上述事实，有原、被告的陈述及答辩、《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》、《重庆市商品房买卖合同》及房产证、《业主接房物品移交签收表》、《钥匙托管委托书》等证据在案佐证，亦经庭审质证，具有证明效力。本院认为，原、被告双方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原、被告之间是租赁合同关系还是委托合同关系的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，从《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》的约定来看，商铺委托管理经营方式有两种，一种是A类自主品牌经营户，该类经营方式约定“为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将其商铺3年无偿委托给乙方经营。在委托管理期限内，权利人要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》。”从原告出示的王秀梅、鲜光会与被告签订的商铺委托经营管理方式为A类的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》来看，前述合同双方还另行签订了补充协议，补充协议显示王秀梅、鲜光会与被告协商变更了委托经营管理的截止时间，并明确约定被告每年固定按照王秀梅、鲜光会购房合同总价的5%向王秀梅、鲜光会支付费用，而该约定符合租赁合同的特征。另一种是B类全权委托给乙方统一招商、经营、管理，此类经营方式是“为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将其商铺3年无偿委托给乙方经营。从第4—10年，乙方根据市场租赁该商铺，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用；从第4年开始，乙方于每年3月1日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）。”原告即为此类经营方式。从该约定来看：一是原告将涉案商铺委托给被告统一经营、管理、招商和培育市场；二是在第4-10年委托经营管理期间产生租金收益后原、被告双方按照合同约定进行分配，被告按照其实际收取的商铺租金收益的10%向原告收取管理费。该约定符合委托合同的特征。故，原、被告之间的关系是委托合同关系并非租赁合同关系。现原告无证据证明涉案商铺已出租且产生收益，在无租金收益的情况下，原告要求被告支付租金及利息的请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黎加新的诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取590元（原告已预交），由原告黎加新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇二〇年九月二十一日书记员  计文天