济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初8386号原告：于宗晓，男，汉族，1974年8月20日出生，住济南市。法定代表人：吴士民，董事长。原告：王鸿雁，女，汉族，1974年10月1日出生，住济南市。被告：山东天澍置业有限公司(以下简称天澍公司)，住所地济南市。法定代表人：吴士民，董事长。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所律师。原告于宗晓、王鸿雁与被告山东天澍置业有限公司（以下简称天澍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于宗晓、王鸿雁，被告天澍公司的委托诉讼代理人代夏梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于宗晓、王鸿雁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即协助办理原告所有的位于东方天澍花园小区1号楼1单元802室房屋（以下简称东方天澍花园小区1-1-802室）及-2-1-205号储藏室的权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金22575.81元(暂计至3月31日，违约金＝价款＊违约年数＊1％=1351845＊1.67＊1％)及自2020年4月1日起至被告协助办理完毕房屋权属证书所需手续之日止期间按合同约定标准计算的违约金;3、判令被告向原告支付逾期办理储藏室权属证书的违约金672元暂计至3月31日，违约金＝价款＊违约年数＊1％＝40240＊1.671％)及自2020年4月1日起至被告协助办理完毕房屋权属证书所需手续之日止期间按合同约定标准计算的违约金;4、判令本案全部诉费用、保全费等均由被告承担。事实与依据：原、被告于2014年12月5日签订了《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的天澍花园小区1-1-802室商品房及储藏室，其中商品房价款为1351845元，储藏室价款为40240元，原告已按照合同约定履行完毕包括支付前述款项在内的所有义务。同时，合同第15条约定:房屋及储藏室交付使用后730日内，被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1％向原告支付违约金。被告于2016年8月4日交付涉案房屋及储藏室，2019年9月告知原告“于2019年9月2日至3日到产权证办理处办理相关手续”原告按时前往“办理相关手续”时，天澍公司要求业主与其签署其单方拟定的格式合同--《房屋移交结算协议书》，其中约定:甲乙双方已结清房款及其他费用。原告被告知“须与被告签署双方不存在任何纠纷的协议书后，才为原告办理产权证书”，否则不予办理。因原告不同意被告的无理要求，至今被告尚未协助原告办理涉案房屋、储藏室的产权登记。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失和精神伤害。现为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。天澍公司辩称，一、被答辩人未能办理不动产权证并非答辩人的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定答辩人不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对外建设工程总公司（简称：外建公司）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及中铁十四局集团有限公司（简称：中铁十四局）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于外建公司、中铁十四局逾期提交竣工资料，导致答辩人无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。根据《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”并且根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因中铁十四局的竣工资料逾期，答辩人虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，答辩人才能进行不动产权证的初始登记，所以导致答辩人的办证时期延长。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此被答辩人未能如期办理不动产权证并非答辩人的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定答辩人不应承担违约责任，应当向中铁十四局主张违约责任。二、因总包单位的原因，导致答辩人逾期交房，答辩人并因此已经向被答辩人支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由答辩人再承担逾期办理不动产权证的违约责任。因为总包单位原因导致答辩人逾期交房，答辩人因此已经向被答辩人支付过逾期交房的违约金，被答辩人在诉讼请求中再次要求答辩人承担逾期办证的违约金，如果要求出卖方基于同一行为承担两项违约责任，则加重了出卖方的违约责任，违反了《合同法》第5条确立的公平原则，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”它是民事活动应当遵循的基本原则。这里讲的公平，既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销；也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任；还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。因此，请法院综合被答辩人获得逾期交房违约金情况、总包单位不提交竣工资料情况等公平合理的处理合同纠纷。三、答辩人已于2019年8月30日向被答辩人邮寄办理不动产权证的书面通知，被答辩人至今未前往办理，此后果应由被答辩人自行承担。答辩人于2019年8月30日通过EMS，向被答辩人邮寄送达了关于办理不动产权证的书面通知，但是被答辩人并未按照合同约定前往办理相关的不动产权证书。根据答辩人与被答辩人签订的《合同补充协议》第四条第2款：买受人未按照出卖人的书面通知办理房屋所有权证的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》、收回房屋，买受人按合同总价款的1%向出卖人支付违约金。答辩人已经履行了书面通知办理房产证的义务，对于被答辩人未按照约定及时办理不动产权证的行为答辩人保留另行起诉的权利。此法律后果由被答辩人自行承担。综上所述，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，于宗晓、王鸿雁（买受人）与天澍公司（出卖人）签订了《济南市商品房买卖合同》，合同约定：于宗晓、王鸿雁购买天澍公司开发的位于东方天澍花园小区1-1-802室，房屋总价款为1351845元；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人每年按已付房价款的1%向买受人支付违约金，直至买受人取得房产权属证书（不足1年的按月计算）。合同签订后，于宗晓、王鸿雁按照合同约定履行完毕包括支付前述款项在内的所有义务。天澍公司于2016年8月4日将东方天澍花园小区1-1-802室及储藏室交付于宗晓、王鸿雁，于宗晓、王鸿雁与物业公司签订前期物业管理服务合同。2019年8月30日，天澍公司通过EMS邮寄通知于宗晓、王鸿雁不动产权证办理通知书，该通知书载明：1号楼业主于2019年9月2日至3日到产权证办理处办理相关手续……请购房者本人携带身份证原件、商品房买卖合同（网签合同）、房款收据（或预测绘房款发票）、专项维修资金缴款凭证至东方天澍花园原售楼处签订并领取《房屋移交结算协议书》……。2019年9月2日或3日于宗晓、王鸿雁找天澍公司办理房屋权属登记手续时，于宗晓、王鸿雁因对《房屋移交结算协议书》中条款“双方有关《济南市商品房买卖合同》已无争议”有异议，没有按天澍公司的要求在《房屋移交结算协议书》签字，至今未办理房屋权属登记手续。庭审中，于宗晓、王鸿雁称为办证双方协商的内容为：先支付逾期办证违约金，再办证，而该协议中载明双方无争议后，天澍公司不再支付逾期办证违约金，于宗晓、王鸿雁不同意，故至今未办证。天澍公司称该协议不能证明于宗晓、王鸿雁所述内容，关于协议里双方已无争议内容仅就产权证办理不涉及违约金，不影响于宗晓、王鸿雁对违约金的主张；对于于宗晓、王鸿雁所述结算协议内容不能证明天澍公司向于宗晓、王鸿雁这样告知的。《房屋移交结算协议书》载明：一、乙方购买甲方坐落于济南市历下区东方天澍花园小区房产，明细如下，住宅房号……，储藏室号……，住宅和储藏室乙方应补金额合计……元；双方确认甲方已于2016年×月×日将房屋、储藏室交付给乙方使用，甲乙双方已结清房款及其他事项，乙方已收到甲方出具的购房发票，双方有关《济南市商品房买卖合同》已无争议，乙方在签订本协议后，本人持相关材料到历下区不动产登记中心办理不动产登记证书，以上房屋的产权登记建筑面积以济南市房产测绘研究院出具的测绘报告为准。本院认为，双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每年按已付房价款的1%向买受人支付违约金，直至买受人取得房产权属证书（不足1年的按月计算）。因此，于宗晓、王鸿雁要求天澍公司为其办理东方天澍花园小区1-1-802室及-2-1-205号储藏室的权属证书，理由正当，证据充分，本院应予支持。天澍公司于2016年8月4日将东方天澍花园小区1-1-802室及-2-1-205号储藏室交付于宗晓、王鸿雁，按照合同约定，天澍公司应于2018年8月3日前为于宗晓、王鸿雁房屋权属登记手续，逾期未办理，天澍公司应当支付于宗晓、王鸿雁逾期办证违约金，应自2018年8月4日起按房屋总价款的1%计算。2019年9月2日至3日于宗晓、王鸿雁未办理房屋权属登记手续的原因是天澍公司要求于宗晓、王鸿雁签订《房屋移交结算协议书》，于宗晓、王鸿雁认为该协议侵害其权益而未签，从该协议的内容“双方有关《济南市商品房买卖合同》已无争议”看，容易使人产生误解，该责任不应由于宗晓、王鸿雁承担，应由天澍公司承担。因此，逾期办证违约金应计算至办证之日止。综上，于宗晓、王鸿雁要求天澍公司支付逾期办证违约金，理由正当，证据充分，本院应予支持，应自2018年8月4日起至办证之日止，按房屋总价款的1%计算，不足1年的按月计算（2020年3月31日前为1392085元×1.67年×1%=23247.82元）。天澍公司称逾期办证是因楼盘总包单位的原因导致，于宗晓、王鸿雁应向总包单位主张权利及其已支付逾期交房违约金不应再支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国共和国民法通则》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东天澍置业有限公司协助原告于宗晓、王鸿雁办理东方天澍花园小区1号楼1单元802室房屋及-2-1-205号储藏室的权属证书，于判决生效之日起十日内执行；二、被告山东天澍置业有限公司支付原告于宗晓、王鸿雁支付2020年3月31日前的逾期办证违约金23247.82元，于本判决生效之日起十日内执行；三、被告山东天澍置业有限公司支付于宗晓、王鸿雁逾期办证违约金，自2020年4月1日起至办证之日止（不足1年的按月计算），以房屋总价款1392085元为基数，按1%计算，于本判决生效之日起十日内执行；四、驳回原告于宗晓、王鸿雁的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取191元，由被告山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年九月十八日书记员  亓瑞