广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5199号原告：陈学文，男，1985年11月22日生，汉族，住广东省阳西县*********，公民身份号码：441************03X。（《诉讼文书送达地址确认书》载明原告确认的送达地址：阳江市江城区******************，联系电话180*****726）委托诉讼代理人：何君玉，女,1963年9月1日生，汉族，住广东省阳江市阳西县*********，公民身份号码：440************029。系原告的母亲。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。统一社会信用代码：914***********836G。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所，代收人赵雪婷，联系电话134*****948）法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告陈学文与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈学文的委托诉讼代理人何君玉到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈学文向本院提出诉讼请求：1.被告立即出具房价款总金额为606735元的发票给原告;2.被告在十天内协助将位于阳江市江城区********************房屋不动产权证办理到原告的名下;3.被告支付逾期交房违约金92527.08元（违约金按日已付房款的0.05%支付，自2018年12月31日起计至2019年11月1日止）；4.被告支付逾期办理不动产权证违约金3033.67元（违约金按合同约定已付房款的0.5%计算）；5.被告返还办证税费15124元及利息（利息从2017年9月21日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月21日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为112.86㎡，套内建筑面积为95.18㎡，单价为6374.61元/平方米，按套内建筑面积计算，原告当天支付办证税费15124元；原告已按约定付清了购房款606735元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2019年11月1日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款的万分之五的违约金，逾期交房违约金计至2019年11月1日止，即逾期交房违约金为92527.08元（606735元×0.05%×305天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为3033.67元（606735元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在被告前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收备案手续。被告于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，原告已经在2019年11月1日前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、根据原告提出的要求，被告答辩意见如下：1.关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2.关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭52幢404房，但基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交房的客观原因，同时，虽然买卖合同对逾期交房违约金有规定，但被告认为原告诉请的逾期交房违约金标准过高，请求法院予以降低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交房，被告正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。3.由于2020年春节假期及受疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。4.如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。5.对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费退还办证费需支付利息。因此被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按原告诉请支付办证费利息。经审理查明，2017年9月21日，原告（买受人）陈学文与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭52幢4层404房出售给原告，合同约定建筑面积共112.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为606735元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当在2017年9月18日前支付首期房价款151735元，余款455000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条关于商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。原告按合同约定付清了购房款共606735元给被告，并于2017年9月15日支付办证费15124元给被告。被告向原告出具了上述购房款首付款151735元及办证费的《收据收据》，但尚未开具发票。原告认为被告逾期交房及逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。被告提交了《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），拟证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收。原告认为，根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，且房屋测绘报告至今无法提供，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任。被告提交快递单及《房屋交付通知书》为证明已通过快递形式通知原告收楼，其中通知书载明：陈学文先生惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭52幢404房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。庭审中原告确认涉案商品房于2019年11月1日收楼。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代原告缴交了物业维修资金9057元,原告对此没有异议。在丰怡豪庭商品房预售合同纠纷系列案中，被告向本院出具《关于丰怡豪庭51-58栋商品房不动产权证的说明》，确认丰怡豪庭51-58栋商品房尚未办理商品房初始登记。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款606735元给被告，但被告尚未出具该购房款发票给原告，发票是经营活动的一种书面的证明，是财务会计核算的原始凭证，同时也是税务稽查的重要依据，不仅与每个人的合法权益有关，也与国家税收息息相关。《税收征收管理法》和《发票管理办法》规定，销售商品或者从事其他经营行为，从经营活动中收取款项，收款的时候必须开具发票。商品房销售发票属于普通发票，开发商负有依法交付发票的义务。现原告请求被告出具购房款金额为606735元的发票，合理合法，本院予以支持。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现原告请求被告协助办理涉案商品房的产权转移登记手续，属法律不能履行的情形，故原告的该项请求应予以驳回。关于被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》及《同意备案通知书》（阳江市住房和城乡建设局于2020年1月20日出具），原告认为根据合同第九条约定，房屋交付条件为房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告于2020年1月20日才取得建设工程竣工验收同意备案通知书，房屋测绘报告至今无法提供，即使被告通知业主收楼也是不符合合同约定的，被告仍要承担逾期交房的违约责任。原告现自认于2019年11月1日收房，故被告逾期交房期间应从逾期交房次日即2019年1月1日起计至2019年11月1日，共计305天。至于原告请求按日支付已支付房价款万分之五计算违约金，被告辩称该违约金过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算，故被告应支付逾期交房违约金46263.54元（606735×0.00025×305）给原告。对于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，合同约定的涉案房屋的交付时间为2018年12月31日，涉案房屋的实际交付时间为2019年10月31日，原告至今尚未取得不动产权证书，已超合同约定的办证期限，本院认定被告已构成违约，原告请求被告按合同约定承担违约责任，本院予以支持。被告辩称因行政机关及疫情原因导致逾期办证可以免责，于法无据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告应按合同约定按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，故被告应支付逾期办证违约金3033.68元（606735元×0.5%）给原告。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。原告共支付了办证税费共15124元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2018年12月31日，即约定的90天办证期限为2019年1月1日至2019年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。现原告请求从2019年4月1日起按年利率6%计算利息，本院予以准许。被告已代为缴交物业维修基金9057元，扣除上述费用后，被告应返还剩余办证税费6067元（15124元-9057元）给原告及利息（以6067元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算）给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还办证费，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告协助办理不动产权证，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内出具位于阳江市江城区*******丰怡豪庭52幢4层404房的购房款金额为606735元的发票给原告陈学文；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金46263.54元给原告陈学文；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3033.68元给原告陈学文；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费6067元及利息（以6067元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算）给原告陈学文；五、驳回原告陈学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元（已减半收取，原告已预交），由原告陈学文负担624元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年九月二日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。