福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3735号 上诉人（原审原告）：泉州市联嘉物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安路北段远东大厦**。 法定代表人：陈建通，执行董事。 委托诉讼代理人：杨晓霞，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艺珍，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泉州市供销合作社，住所地福建省泉州市行政中心交通科研楼****。 法定代表人：郑显章，主任。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕婷婷，福建贤泰律师事务所律师。 上诉人泉州市联嘉物业管理有限公司（以下简称联嘉公司）与上诉人泉州市供销合作社（以下简称泉州市供销社）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 联嘉公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0503民初7655号民事判决，改判支持联嘉公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由泉州市供销社承担。事实与理由：1.本案适用法律错误。一审法院以被废止的《福建省物业服务收费管理办法》作为裁判依据，属适用法律错误。根据福建省发展和改革委员会、福建省住房和城乡建设厅于2019年5月21日下发的《关于物业服务收费管理有关问题的通知》(闽发改服价【2019】331号)，《福建省物业服务收费管理办法》已废止。根据《福建省物业管理条例》第四十六条、《关于物业服务收费管理有关问题的通知》(闽发改服价【2019】331号)第一条、第二条规定，本案不属于保障性住房，物业服务收费实行市场调节价。因此《福建省物业服务收费管理办法》不应作为本案的裁判依据。2.以双过半作为调整收费合法的要求，联嘉公司调整物业管理服务费行为已达到，其他所有业主也按照新标准缴交物业服务费，调整服务费行为合法有效。群盛供销大厦由公寓和写字楼组成。2006年1月4日签订的前期物业服务合同约定，公寓1.8元/平方米/月，写字楼2.5元/平方米/月，车位100元/位/月。在前期对泉州市供销社的物业服务时，考虑泉州市供销社是群盛供销大厦的合作建设单位，对泉州市供销社写字楼以较低价格收取物业服务费，并于2008年12月31日与泉州市供销社单独签订《物业管理与服务合同》。群盛供销大厦实行酒店式24小时服务，随着物价水平的上涨，原来收费价格偏低。联嘉公司于2015年5月1日调整了物业服务收费标准。联嘉公司在调整物业服务费前已经以适当的方式与业主沟通协商，包括电话、当面口头协商、在公共场所贴通告等方式(包括专门为泉州市供销社而在4楼、5楼贴出的《通知》)，最后确定收费标准。由于公寓面积不一，调价后小套按照每套100元/月收取物业服务费，大套按照每套150元/月收取物业服务费，写字楼按5元/平方米/月收取服务费。目前群盛供销大厦按照新标准收取的服务费，不管以业主人数，或者以建筑面积计算，均达到法定的业主人数和建筑面积双过半的调价要求。根据《福建省物业管理条例》第二条：“本条例适用于本省行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本条例有关规定执行。”以及第四十六条：“因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整；因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，法律法规并没有对双过半形式作出规定，参照该规定，由于执行新的收费标准时间较长，达到超过双过半的数量，双过半的业主确认调价行为，调整服务费的行为合法有效。联嘉公司一审提供的证据10《关于泉州铂金酒店大厦调整物业管理费的说明》，经过占总面积的69.7%、总户数的69.6%的业主以事后签字的形式对调价行为签字认可。调整物业费已形成代表全体业主的共同意志。泉州市供销社作为全体业主之一，在接受联嘉公司提供的物业服务后无权拒绝缴纳调整后的物业费。3.按照新标准收费符合民法公平原则、等价有偿原则，否则会引发社会问题。《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”。《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由于联嘉公司的服务是酒店式24小时服务，2015年比2008年的物价水平显著提高，大部分业主按照新标准收费。按照新标准收费符合民法公平原则、等价有偿原则，否则会引发社会问题。 泉州市供销社辩称：1.本案联嘉物业公司主张上调物业费的时间是2015年5月，应当适用当时的《福建省物业管理条例》以及《福建省物业服务收费管理办法》。2.联嘉公司单方上调物业费不符合法律规定。原《福建省物业管理条例》第四十条明确规定:“前期物业服务收费实行政府报导价”，《福建省物业收费管理办法》第八条第三款规定：“物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如需调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定具体收费标准。”联嘉公司主张上调物业费的行为不符合上述规定，第一，联嘉公司主张上调物业费的原因仅仅是成本增加，并不存“政策性因素导致成本变动”，也不存在“服务项目内容发生较大变动”，其主张上调物业费的前提不存在；第二，联嘉公司上调物业费从未对成本变动情况进行公示；第三，联嘉公司也未针对具体收费标准问题与供销社进行过任何协商。总之，联嘉公司主张的上调物业费完全就是一个单方的行为。3.联嘉公司不仅没有按照合同约定以及相关规定提供物业服务，反而擅自停用供销社所有的4、5层的电梯，侵害业主基本权利，无权向供销社主张收取物业费。电梯维保属于联嘉公司的合同义务，其是否停用电梯，是否尽到维保职责，应当由联嘉公司承担举证责任，对于电梯维保问题联嘉公司具备有充分的举证能力，应当责令其对电梯停用事实合理举证说明，在供销社已经指出电梯持续被停用的问题，并且提交了各个时段的多份证据予以证实之后，联嘉公司短暂故障的说法显然不合常理，也不应当予以认定。 泉州市供销社上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回联嘉公司的一审全部诉讼请求；2.判令联嘉公司承担本案一、二审全部受理费。事实与理由：1.联嘉公司一审诉求主张的2015年度物业费明显已经超过诉讼时效，应当予以驳回。按双方《物业管理与服务合同》第四条规定，2015年度上半年的物业服务费应付时间为2015年1月31日之前；2015年下半年的物业服务费应付时间为2015年7月31日之前。依《民法总则》实施之前有关诉讼时效2年期限的规定，2015年上半年的物业服务费诉讼时效届满时间为2017年1月31日，2015年下半年物业服务费诉讼时效的届满时间为2017年7月31日。本案联嘉公司迟延至2018年8月10日才向法院起诉，该期间的物业服务费明显已经超过了诉讼时效。一审法院以债务整体性理由未采纳联嘉公司的时效抗辩，与泉州地区甚至一审法院其它同类型案件同案不同判，选择性适用法律，严重损害司法公信力，应当予以纠正。经查询检索泉州地区各级法院包括原审丰泽法院判决文书，在物业服务合同纠纷案件中均认定物业服务费应适用诉讼时效规定，并未见有以债务整体性为由否定适用诉讼时效抗辩的判决。本案物业管理服务费与实务中其它物业费案件并无区别，均是以合同约定的缴费期限独立形成债权，均应依照法律分别适用诉讼时效规定。2.联嘉公司自2016年1月起故意停用泉州市供销社楼层电梯，导致泉州市供销社无法正常使用该物业，侵害了泉州市供销社的主要业主权利，泉州市供销社有权拒绝交纳相应的物业服务费。一审法院认定泉州市供销社提供的证据不能证明停用电梯的持续性，存在分配举证责任不当，认定事实错误的问题。泉州市供销社一审提交了联嘉公司在另案出具的证明，又出具了2019年7月3日的三份公证书，可以充分说明联嘉公司自2016年1月起至今持续停用泉州市供销社楼层电梯的事实。联嘉公司抗辩电梯只是偶然故障或者只是偶然停用，显然举证责任应当分配由联嘉公司承担。要求对持续停用的整个时间段每个时间点都进行举证，显然是客观上不可能完成的举证任务，不适当加重了泉州市供销社的举证义务。3.书面催交是物业服务企业起诉物业费之前应当履行的前置性程序，联嘉公司没有履行书面催缴前置义务，直接起诉没有法律依据，依法应当予以驳回。《物业管理条例》第六十七条及《福建省物业管理条例》均明确规定，欠交物业费的，由业主委员会先行敦促之后物业服务企业才可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进行了一定调整，规定经书面催交之后物业服务企业才可以向法院起诉。因此针对物业费案件，物业企业负有先行书面催交的法定义务，书面催交是起诉的前置条件。联嘉公司未履行该法定前置义务，依法应当驳回其诉求。 联嘉公司辩称：1.联嘉公司所主张的2015年度物业服务费不存在超过诉讼时效的问题。首先，支付物业服务费是业主的法定义务，物业服务费属于全体业主共有，物业服务企业仅是代管人，泉州市供销社既是交纳物业费的义务人，又是物业费用的权利人之一，基于泉州市供销社存在权利人与义务人的双重身份，本案不应赋予泉州市供销社诉讼时效抗辩；其次，即便认为物业服务费的请求权适用诉讼时效的规定，由案涉物业服务费基于同一合同项下产生的债务，属于同一债务，在物业服务合同持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，故联嘉公司有权在物业服务合同履行期间的任何时候向泉州市供销社主张权利。2.案涉物业的电梯4、5层不存在无法正常使用的情形，联嘉公司应履行支付物业服务费的义务。首先，案涉物业的电梯4、5层一直都能够正常使用，只是偶尔故障，泉州市供销社提交的证据不足以证明联嘉公司未尽到电梯管理义务，联嘉公司在另案中提交的《证明》，仅说明4层处于空置状态，而非指从2016年1月至证明出具时间电梯一直不能使用，且该证明还明确到未曾有业主或其他各方向答辩人提出电梯使用问题；其次，联嘉公司已依约履行物业管理服务义务，具有收取物业服务费的权利，泉州市供销社作为案涉物业的业主，在接受相关物业管理服务的同时，应当根据合同的约定按时缴纳物业服务费等，若泉州市供销社认为联嘉公司提供的物业服务存在不到位等瑕疵，可依有关规定向联嘉公司主张权利，而不宜以拒缴物业服务费的方式表示不满。3.书面催缴并非物业服务企业起诉请求业主支付物业服务费应当履行的前置性程序，鉴于泉州市供销社未依约缴交物业服务费，联嘉公司有权提起本案诉讼。 联嘉公司向一审法院起诉请求：1.泉州市供销社向联嘉公司支付物业管理费（包括车位管理服务费、水电公摊费）839469.36元及资金占用利息（自每期物业管理服务费应付之日起算至实际付款之日止，按年利率6%计算，暂计算至2018年5月31日为86398.89元，以上暂计925868.25元）；2.泉州市供销社承担本案诉讼费。 一审法院查明的事实：联嘉公司系依法设立从事物业管理的企业法人。泉州市供销社系案涉泉州铂金商务酒店大厦（项目名称为群盛供销大厦）四至五层（建筑面积共为2469.94㎡）及地下车位3-8号共6个车位的所有权人。2008年12月31日，联嘉公司（甲方）与泉州市供销社（乙方）签订《物业管理与服务合同》一份，约定，泉州市供销社在泉州市铂金酒店的物业为该酒店四至五层以及地下车库车位3-8号共六个车位；双方同意按铂金酒店《业主手册》中的《物业服务合同》的规定行使和履行各种权利、义务和责任，车位的管理与服务协议双方另行商定；乙方同意按以下标准向甲方支付有关物业管理费用：四至五层建筑面积为2469.94平方米，按每月每平方米1.6元的标准每月支付3951.90元；车位管理服务费按每月每位100元标准每月计付600元；水、电公共部分公摊费按每月500元计付，以上三项总计每月应付5051.90元；付款时间为：每年1月31日前计付上半年，每年7月31日前计付下半年。 铂金酒店《业主手册》中的《物业服务合同》关于服务管理收费标准的约定为物业管理服务费及公共综合管理服务费的收费标准为商务酒店式公寓80元/套/月,车辆管理费为100元/位/月，电梯用电、公共水、电分摊费用按实际公摊计算。该《物业服务合同》第三章第二条第9项规定：“管理服务标准日后可由商务酒店根据市场变化适时进行调整”，联嘉公司于2015年5月经研究决定：每月物业管理费按5元/平方米收费，公摊水电费按月摊销，停车管理费按车位300元/月收取，以上规定自2015年5月1日起执行。 泉州铂金商务酒店大厦至今未成立业主委员会。泉州市供销社自2015年1月1日后未向联嘉公司缴交物业管理服务费、车位管理服务费、公摊水电费。 2018年5月29日，联嘉公司在另案出具《证明》一份，载明：“自2016年1月起至今，本大厦4层处于空置状态。因电梯故障，目前本大厦电梯无法到达4层。……” 2019年7月2日，泉州市供销社下属单位泉州市供销社资产运营管理中心作为申请人向泉州市海峡公证处申请证据保全，2019年7月3日，该公证处出具公证书三份，载明：案涉泉州铂金商务酒店大厦三部电梯均无法正常到达4、5层。 一审法院认为，1.联嘉公司主张的各期物业服务费的支付虽然具有一定独立性,但在双方签订的《物业管理服务合同》持续履行的情况下,该独立性不足以否认债务的整体性，故泉州市供销社关于诉讼时效的抗辩，不予采信。2.联嘉公司虽未提交证据证明有书面催讨，但双方签订《物业管理服务合同》明确约定泉州市供销社应缴交物业管理服务费，故泉州市供销社的该辩称，亦不予采信。3.泉州市供销社以联嘉公司作为为案涉物业提供专业服务的物业公司，未尽到对电梯进行管理、维护、养护保证电梯能正常到达各层，保证泉州市供销社能正常使用4、5楼电梯的法定、约定的职责义务，致泉州市供销社在长达3年多的时间内没有办法正常使用4、5楼电梯为由有权拒绝缴纳自2016年1月起的物业管理服务费、公摊水电费，联嘉公司否认电梯自2016年1月开始持续不能到达4、5楼，对此事实，泉州市供销社负有举证责任。泉州市供销社提供证据即联嘉公司于2018年5月29日在另案中出具的《证明》仅能证明时间点为2018年5月29日时电梯无法到达4层，证据《公证书》三份亦仅能证明2019年7月2日案涉电梯无法到达4、5层，因联嘉公司本案主张支付物业管理服务费、车位管理服务费、公摊水电费的时间为2015年1月起至2018年6月30日止，泉州市供销社提供的上述证据均不能证明泉州市供销社辩称的自2016年1月起至2018年6月30日止电梯持续不能到达4、5层的事实。故其关于可拒绝缴纳缴交物业服务费、公摊水电费的辩称，不予支持。相应的，泉州市供销社在案件审理过程中申请对案涉物业3部电梯不能到达4、5层的原因和是否存在不能到达4、5层的故障及故障成因的鉴定申请，无法达到泉州市供销社要证明的事实，故无鉴定必要，不予准许。4.联嘉公司与泉州市供销社签订的《物业管理服务合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。现联嘉公司主张泉州市供销社应自2015年5月起按1.6元/平方米·月支付物业管理服务费、按300元/位·月支付车位管理服务费、按3元/平方米·月支付公摊水电费，因联嘉公司作为物业服务企业，系合同一方，无权单方决定提高物业小区的收费标准，且根据福建省物价局、福建省住建厅《福建省物业服务收费管理办法》第八条规定：“合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如果要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意（是指专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主），由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准”，但联嘉公司未举证证明其于2015年5月开始变更物业管理服务费、车位管理服务费已经双方协商或依据相关规定进行调整。联嘉公司提供证据即《关于泉州铂金酒店大厦调整物业管理费的说明》（形成时间为2019年7月15日）因涉及众多案外第三人，真实性无法确认，若该证据真实性能确认，亦不能作为要求泉州市供销社按此标准支付自2015年5月起至2018年6月止的物业管理服务费、车位管理服务费的依据。联嘉公司还主张泉州市供销社应按3元/平方米·月计收公摊水电费，但未提供具体的公摊水电费明细表，故对其该主张法院亦不予支持。但泉州市供销社仍应按双方签订的《物业管理服务合同》的约定缴交自2015年1月起至2018年6月止的物业管理服务费、车位管理服务费、公摊水电费。经计算支付的三项费用为5051.9元/月×42个月=212179.8元。因合同约定每年支付物业费的时间为1月31日前计付上半年，7月31日前计付下半年，每半年支付金额为5051.9元/月×6个月=30311.4元，因泉州市供销社未按合同约定履行该义务，联嘉公司主张泉州市供销社自每期物业管理服务费应付之日起算至实际付款之日止支付资金占用利息，应予支持，但标准调整为按中国人民银行同期同类贷款的利率标准计算，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故2019年8月20日后的利息标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决：一、泉州市供销社应于判决生效之日起十日内向联嘉公司支付自2016年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费、车位管理服务费、公摊水电费212179.8元，并支付资金占用利息（均以30311.4元为基数，分别自2015年2月1日、8月1日，2016年2月1日、8月1日，2017年2月1日、8月1日，2018年2月1日起，均至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款的利率计算；以212179.8元为基数，自2019年8月20日起计算到实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回联嘉公司的其他诉讼请求。本案受理费13059元，由联嘉公司负担9518元，泉州市供销社负担3541元。 二审期间，对于一审法院认定的事实，联嘉公司无异议；泉州市供销社认为，一审法院遗漏认定联嘉公司承诺的服务标准以及联嘉公司在另案出具的《证明》的全部内容，其他无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审期间，联嘉公司提交证据二组：证据1泉州铂金酒店大厦天正物业服务费双过半同意及按新标准缴费统计表；证据2物业管理费发票、公摊水电费收款收据，两组证据欲共同证明联嘉公司就调整物业服务费事宜与业主进行协商并经双过半业主同意，大部分业主自2015年起按调整后的物业服务费标准缴交的事实。泉州市供销社质证认为，对证据1的三性均有异议，该证据最主要的业主是群盛集团，和联嘉公司是关联公司，统计表不具有客观真实性；证据2的三性也有异议，单据涉及众多案外第三人，真实性无法确认，且单据不能说明联嘉公司的收费具有合法性。 泉州市供销社提交证据四组：证据1企业信息信用公示报告，欲证明联嘉物业公司是群盛集团公司的全资子公司，二者之间存在利害关系，是关联公司；证据2是泉州仲裁委员会裁决书{【2018】泉仲字1650号、【2018】泉仲字2104号}，欲证明联嘉公司曾于2016年3月阻扰易嘉地产装修，导致泉州市供销社与易嘉地产的房屋租赁合同解除；证据3照片，欲证明2016年12月9日摆设的案涉房屋四楼、五楼电梯被停用现场照片，电梯持续被停用；证据4公证书，欲证明案涉房屋四楼、五楼电梯一直持续被停用。联嘉公司质证认为，证据1的三性无异议；证据2的形式真实性、合法性无异议，关联性有异议，对于裁决书中陈述的事实，系泉州市供销合作社与案外人宜家公司的陈述，真实性无法确认；证据3的真实性合法性无异议，关联性有异议，该证据并未体现照片所拍摄的时间，无法证明泉州市供销合作社拟主张的事实；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据只能证明公证书形成时间段案涉电梯无法到达四层、五层的事实。 以上双方当事人提交的证据能否作为定案依据，本院将结合争议焦点进行分析。 本案二审的争议焦点为：1.联嘉公司变更物业服务费的收费标准是否合法？2.联嘉公司起诉要求泉州市供销社支付2015年度的物业服务费是否超过诉讼时效？3.联嘉公司提供的电梯服务是否存在违约？4.联嘉公司可否未经书面催收而直接起诉泉州市供销社？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于联嘉公司变更物业服务费的收费标准是否合法的问题。本院认为，联嘉公司于2015年5月决定每月物业管理费按5元/平方米收费，公摊水电费按月摊销，停车管理费按车位300元/月收取，该行为发生时，2019年5月21日的《关于物业服务收费管理有关问题的通知》(闽发改服价【2019】331号)尚未实施，故一审法院适用《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服〔2010〕267号）并无不当，联嘉公司对此提出的上诉理由不能成立。根据《福建省物业服务收费管理办法》第八条第四款：“合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。”的规定，联嘉公司虽在二审阶段提供证据欲证明物业服务费调整有经双过半的业主同意，但联嘉公司未能举证证明其有在物业管理区域内的醒目位置公示物业成本变动情况，故其主张已按规定程序变更物业服务费的依据不足，联嘉公司对此提出的上诉理由不能成立。 关于联嘉公司起诉要求泉州市供销社交纳2015年度的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。本院认为，联嘉公司主张的各期物业服务费的支付虽然具有一定独立性,但在双方签订的《物业管理服务合同》持续履行的情况下,泉州市供销社交纳物业服务费的义务属于同一合同项下的同一性质的定期给付之债，该债务的整体性、关联性大于独立性，应将连续性债务作为一个整体进行理解与履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，泉州市供销社自2015年1月起直至联嘉公司提起本案诉讼仍未交纳物业服务费，故联嘉公司起诉要求泉州市供销社交纳2015年度的物业服务费并未超出诉讼时效期间，泉州市供销社对此提出的上诉理由不能成立。 关于联嘉公司提供的电梯服务是否存在违约的问题。本院认为，联嘉公司出具《证明》是为说明案涉大厦的4楼自2016年1月起处于空置状态，并非证明自2016年1月起电梯持续存在故障，而泉州市供销社一审提交的公证书，仅能证明2019年7月2日案涉电梯无法到达4、5层，而联嘉公司本案主张支付物业服务费等的时间为2015年1月起至2018年6月30日止，泉州市供销社无法举证证明自2016年1月起至2018年6月30日止电梯持续不能到达4、5层，故泉州市供销社对此提出的上诉理由不能成立。 关于联嘉公司可否未经书面催收而直接起诉泉州市供销社的问题。本院认为，联嘉公司与泉州市供销社签订的《物业管理服务合同》合法有效，联嘉公司提供物业服务，其基于合同请求权要求泉州市供销社支付物业服务费具有事实与法律依据，泉州市供销社应按双方约定的标准清偿欠付的物业服务费，至于最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的“书面催交”的前置程序，属于倡导性规范，且联嘉公司现已诉至法院，不宜因其未书面催交而驳回其诉讼请求，一审法院的相关判决并无不当，泉州市供销社对此提出的上诉理由不能成立。 综上所述，联嘉公司与泉州市供销社的上诉请求与理由，均缺乏事实与法律依据。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13059元，由泉州市联嘉物业管理有限公司负担9518元；由泉州市供销合作社负担3541元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年九月二十二日 书记员  王戈一 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。