四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1499号 原告：艾加兴，男，1976年8月29日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 原告：姜兴华（系艾加兴之妻），女，1980年2月18日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：余志平，雅安市雨城区青江法律服务所法律工作者。 被告：雅安市正黄置业发展有限公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道********。 法定代表人：佘勇，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李晓娥，女，系该公司员工。 原告艾加兴、姜兴华与被告雅安市正黄置业发展有限公司（以下除判决书主文外简称正黄置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾加兴及其与姜兴华共同委托的诉讼代理人余志平，被告正黄置业公司的委托诉讼代理人李晓娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾加兴、姜兴华向本院提出诉讼请求：一、判令正黄置业公司赔偿艾加兴、姜兴华租金损失77000元、误工损失7500元，共计84500元；二、判令正黄置业公司将位于四川省雅安市雨城区的房屋受损部分修复至符合双方合同约定的交房标准；三、本案诉讼费由正黄置业公司负担。审理过程中，艾加兴、姜兴华明确租金损失计算方式为按22000元／月的标准，自2016年10月28日起计算至2020年4月27日止。事实和理由：2014年10月23日，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，正黄置业公司作为开发商将位于四川省雅安市雨城区，面积为112平方米的商品房出售给艾加兴、姜兴华。艾加兴、姜兴华依约付清了全部购房款。2016年10月27日，双方办理了交房手续。不久后，大约在2016年12月份左右，艾加兴、姜兴华发现房屋漏水，并告知正黄置业公司。正黄置业公司于2017、2018年两次派人维修后，仍然漏水。艾加兴、姜兴华认为，根据行政法规《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。在保修期内，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或合理期内拖延修复，产生的修复费用及修复期间的其他损失由出卖人承担。造成该房屋漏水的原因既不是艾加兴、姜兴华装修的原因，也不是艾加兴、姜兴华非正常使用造成，而是正黄置业公司施工不规范所致。所以，正黄置业公司交付漏水房屋构成违约，应当赔偿艾加兴、姜兴华因此造成的经济损失。艾加兴、姜兴华因房屋漏水至今未装修，未入住，也无法对外出租获得租金收益。该房从交房到修复历时3.5年，按平均年租金22000元计算，租金损失为77000元。艾加兴、姜兴华因房屋漏水进行投诉，配合正黄置业公司查看房屋漏水状况、协调处理等共计误工15天，按每天500元计算，误工费为7500元。2020年3月，双方在雨城区人民调解委员会达成协议，一月内保证修复，损失另行诉讼。此后，正黄置业公司仍未进行修复。艾加兴、姜兴华多次要求正黄置业公司赔偿损失未果，遂依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提起本案诉讼，请求依法支持艾加兴、姜兴华的全部诉讼请求。 正黄置业公司辩称：1．案涉房屋尚在防水质保期内，但艾加兴、姜兴华关于房屋仍处于漏水状态的事实主张与客观事实不符。正黄置业公司已于2019年3月完成了对案涉房屋屋面的防水施工，经闭水试验后确认该房屋已不存在漏水、渗水情形。2．艾加兴、姜兴华主张至今未修复，但正黄置业公司认为只是因漏水造成的案涉房屋室内的顶板、白灰脱落的部分未修复。该情况实际是因艾加兴、姜兴华拒不配合正黄置业公司对其室内进行整改修复造成。3．正黄置业公司接到艾加兴、姜兴华的报修时间是2018年11月，此后正黄置业公司出具整改方案并在2019年3月整改修复完毕。在2018年11月之前和修复完成后，其损失应当由艾加兴、姜兴华自行承担。4．艾加兴、姜兴华有其他住房用于居住，该房屋虽然存在一段时间内的漏水，但不影响其居住，且该房屋自交房至今未装修，不具备出租的条件，该租金损失应由艾加兴、姜兴华自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即艾加兴、姜兴华提交的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》及其《补充协议》、房屋交付手续资料、客户问题流转单、处理方案、民事裁定书，正黄置业公司提交的2019年3月24日查看现场照片、前次诉讼开庭笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 艾加兴、姜兴华提交的有争议的证据： 1、照片三组共计50张，用以证明房屋交付后一直存在漏水的情况以及房屋现状。正黄置业公司质证认为，对第一组双方共同查看房屋状况的照片（26张）真实性、合法性、关联性均无异议。但该组照片仅能证明其室内有曾经漏水的痕迹，并不表明经正黄置业公司整改后仍旧存在漏水的情况。第二组照片（10张）真实性艾加兴、姜兴华无法核实，且照片未载明拍摄的时间，无法呈现房屋漏水发生时间；第三组照片与第二组的质证意见一致。 2、人民调解协议，用以证明直到2020年3月，艾加兴、姜兴华房屋仍然漏水的事实。正黄置业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议。该协议书没有人民调解委员会的签章，也没有正黄置业公司的签章，不能达到艾加兴、姜兴华的证明目的。 3、租金证明，用以证明艾加兴、姜兴华因房屋漏水受到的租金损失为77,000元。正黄置业公司质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到艾加兴、姜兴华的证明目的。该证明是应艾加兴、姜兴华要求单方制作证据，内容具有片面性和局限性，不能说明判断房屋租金多少的参考依据，比如房屋装修等次等因素对租金多少的影响并无体现。 4、（2020）川1802民初1301号民事判决书，用以证明艾加兴、姜兴华因该案涉房屋存在漏水问题未支付物业费。正黄置业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该判决书对应案件是物业服务合同纠纷，与本案主体不同，并无关联性，更与艾加兴、姜兴华主张的房屋漏水没有关系。 经审查，艾加兴、姜兴华提交的前述证据中，第2项证据涉及案外人，正黄置业公司并未参与调解，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；第3项证据无经办人签字，真实性无法确认，本院不予采信；第1、4项证据结合其他在案证据能够证明本院有关待证事实，本院予以确认并在卷佐证。 正黄置业公司提交的有争议的证据： 第一组：1．建设工程施工合同，用以证明案涉房屋对应建设工程总承包人为遂宁市博弘建设工程有限公司，由其承担在质保期内的相关维修质保义务。艾加兴、姜兴华质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，关联性有异议。因为艾加兴、姜兴华购房的合同相对人是正黄置业公司。 第二组：2．正黄金域首府1号地块屋面整改施工付款情况表；3．合同谈判进程表、收方记录表、材料进场验收单、整改过程照片9张、闭水实验照片1张。该组证据用以证明正黄置业公司安排人员于2019年3月实施屋面全面整改并完成闭水试验，此后房屋并不存在漏水情况。艾加兴、姜兴华质证认为，正黄置业公司是进行了整改，但未达到房屋整改的目的，屋面仍然存在漏水问题。 经审查，正黄置业公司提交的前述证据中，第一组证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；第二组证据结合其他在案证据能够证明本院有关待证事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年10月23日，正黄置业公司作为出卖人，艾加兴、姜兴华作为买受人，就位于四川省雅安市雨城区，建筑面积为112.32平方米的新建商品房签订《商品房买卖合同》及其补充协议。双方约定：“房屋总价款为536218元。出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。”合同签订后，艾加兴、姜兴华依约付清了全部购房款。2016年10月27日，正黄置业公司向艾加兴、姜兴华发出住宅交付使用通知书。次日，艾加兴、姜兴华对案涉房屋进行验收后，双方办理了交房手续。 艾加兴、姜兴华自2017年5月1日起，以其房屋屋顶漏水造成其不能入住的问题长期没有得到解决为由，拒绝向为案涉房屋所在小区提供物业服务的四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（以下简称汇德物业公司）支付物业服务费。 2018年11月6日，艾加兴向正黄置业公司提出案涉房屋存在漏水，天花板渗水，墙面开裂的问题，希望解决漏水、渗水问题，并赔偿因此造成的经济损失。正黄置业公司联系有关施工人员制定案涉房屋屋面顶棚返潮处理方案后，于2019年3月中下旬进行了维修施工。2019年3月24日，双方共同查看了案涉房屋室内因漏水、渗水造成的受损情况。此后，双方就房屋维修和损失赔偿问题发生纠纷，协商未果。为此，艾加兴、姜兴华曾于2020年5月8日向本院提起诉讼，后又于2020年6月23日向本院申请撤回起诉，本院依法裁定予以准许。 另查明，案涉房屋尚未装修。法庭调查结束后，双方进行了为期6天的楼顶屋面闭水实验，未发现有明显的漏水、渗水现象。双方补充书面意见向本院说明了该次闭水实验的情况，并明确已就租金损失计算标准协商一致，按每月1,800元计算。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其补充协议，属于双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按照约定全面履行合同义务。正黄置业公司在房屋质量保修期内未及时履行保修义务，存在违约行为，并造成了艾加兴、姜兴华的损失，应当继续履行保修义务，将案涉房屋因漏水、渗水造成受损的部分修复至符合双方合同约定的交房标准（艾加兴、姜兴华应当在接到有关施工通知后及时配合,如开门等），并赔偿艾加兴、姜兴华因此所受到的合理损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益即租金损失。本案的争议焦点为：一、案涉房屋漏水、渗水的问题是否已于2019年3月经施工后修复至不漏水、不渗水的状态？二、艾加兴、姜兴华因房屋漏水、渗水受到的损失应如何计算？对此，本院分析、评述如下： 一、关于争议焦点一。法庭调查结束后，双方进行了为期6天的案涉房屋楼顶屋面闭水实验，未发现有明显的漏水、渗水现象。故综合全案证据，案涉房屋漏水、渗水的问题已于2019年3月经施工后修复至不漏水、不渗水的状态的事实发生具有高度盖然性，本院予以确认。 二、关于争议焦点二。双方已就租金损失计算标准协商一致，按1,800元每月计算。结合艾加兴、姜兴华自2017年5月1日起，以其房屋屋顶漏水造成其不能入住的问题长期没有得到解决为由，拒绝支付物业服务费的事实，以及其他在案证据可以认定案涉房屋漏水、渗水问题发生于2017年5月1日前。艾加兴、姜兴华主张其早在2016年12月份左右就发现案涉房屋出现漏水、渗水问题，但其提交的证据不足以证明具体发生时间。鉴于案涉房屋尚处于未装修状态，根据日常生活经验，装修至入住需要较长时间的等待期，故对艾加兴、姜兴华主张的租金损失起算时间酌情认定为2017年5月1日。正黄置业公司提交的证据不足以证明2019年3月完成维修施工的具体日期，故对艾加兴、姜兴华主张的租金损失计算截止日期应认定为2019年3月31日。综上，租金损失应按1,800元每月计算23个月，金额为41,400元。艾加兴、姜兴华主张存在误工损失，但未提交证据证明误工期间长短和误工损失实际发生情况以及计算标准，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、雅安市正黄置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付艾加兴、姜兴华租金损失41,400元； 二、雅安市正黄置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于四川省雅安市雨城区的房屋因漏水、渗水造成受损的部分修复至符合案涉《商品房买卖合同》中约定的交房标准（艾加兴、姜兴华应当在接到有关施工通知后及时配合）； 三、驳回艾加兴、姜兴华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,912元，减半收取计956元，由正黄置业公司负担556元，艾加兴、姜兴华负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴定洪 二〇二〇年九月二十五日 书记员  张 丽