湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初3086号 原告：孙睿志，男，1981年10月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：秦赛，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。 被告：刘妍娃，女，1982年7月6日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：文媚媚，湖南旷真律师事务所律师 原告孙睿志与被告刘妍娃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙睿志的委托诉讼代理人秦赛，被告刘妍娃及其委托诉讼代理人文媚媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙睿志向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告之间于2017年12月签订的《个人商铺租赁合同书》于2020年6月24日解除；2、判令被告立即向原告支付所欠自2019年6月15日至2020年6月15日递增租金合计9408元（9800×8%×12）；3、判令被告立即向原告支付2020年6月15日至6月24日租金3175.2元［9800×（1＋8%）／30×9］；4、判令被告向原告支付违约金306元（计算标准：按年利率6%的标准，自2019年6月15日起暂计算至2020年6月15日为306元，计算至不再拖欠租金之日止）；5、判令被告承担损害赔偿3000元；6、本案的诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求如下:1、判令原、被告之间于2017年12月签订的《个人商铺租赁合同书》于2020年6月24日解除；2、判令被告立即向原告支付欠付租金27213元（详见计算明细）；3、判令被告向原告支付违约金157元（按年利率6%的标准，自2019年6月25日起暂计算至2020年7月29日为157元，计算至不再拖欠租金之日止）；4、判令被告承担损害赔偿3000元;5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月，原告与被告签订《个人商铺租赁合同书》，约定由原告将位于湖南省长沙市××号门面租赁给被告用于经营；租赁期限为5年，自2017年12月15日起至2022年12月15日止；租金标准为每月9800元，每年租金递增8%，从2018年6月1日起第一次递增;被告逾期拖欠租金15天时，原告有权收回门面。合同订立后，原告依约向被告交付了房屋，但被告从2019年6月1日起至今未支付递增租金，截至2020年6月24日止仍在使用涉案房屋，经原告多次催告，被告仍然未向原告支付租金，已构成违约。2020年6月24日,被告搬走后造成涉案房屋损害，根据《个人商铺租赁合同书》第三条，原告有权要求被告赔偿损失或修复损害。被告拖欠租金及损害涉案房屋的行为，违背了合同约定，严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告刘妍娃辩称，1、被告同意解除租赁合同，但原告应退还被告房屋押金9800元；2、租赁后因门面电力不符合商业用电的标准，被告在原告父母同意下将两相电增容成三相电，为此支付电力增容费13300元，且就该费用原告父母同意由出租人承担，故该13300元应在租金中予以扣除，若原告不同意承担则被告将直接拆除该设施；3、原、被告已通过实际履行行为变更合同的主要条款，被告无须再向原告支付2019年6月1日至2020年6月24日递增的租金；4、出租人提前解除合同应在合理期限前通知承租人，根据司法实践操作一般应给承租人30天进行腾房搬迁。原告于2020年6月14日通知被告在三天内腾房，被告在2020年6月24日前腾退，应属合理期限，不应支付该期间的房租；5、被告一直依约向原告支付租金，并未违约，无需承担违约责任；6、被告搬离时将未形成添附的灯具、空调等设备拆走，并未对店内的固定设施造成损坏，无而承担损害赔偿责任。 本院经审理查明如下案件事实：2017年下半年，原告孙睿志（出租人，甲方）与被告刘妍娃（承租人，乙方）签订《个人商铺租赁合同书》，合同约定：甲方将位于湖南省长沙市××号门面租赁给乙方经营，租赁期限为5年，自2017年12月15日起至2022年12月15日止；租金标准为每月9800元，乙方在合同签订时一次性向甲方交清三月门面租金，每年租金递增8%，从2018年6月1日起第一次递增，不准拖欠和以各种理由拒交。租金拖欠15天，原告有权收回门面；水电表设施齐全，供乙方使用。水电费及物业管理费由乙方负责，乙方按月向供水电部门或者向甲方交清水电费；合同期满，乙方所增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，一切设施如有损坏，乙方照价赔偿或修复，经甲方验收合格后方可；押金9800元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告接收房屋并投入使用，且分别于2017年11月5日支付押金9800元，同日支付租金29400元、于2018年3月15日支付租金29400元、于2018年6月15日支付租金18500元、于2018年6月30日支付租金850元、于2018年9月15日、2018年12月18日、2019年3月16日、2019年9月16日、2019年12月16日各支付租金31800元、2020年4月18日支付租金21200元，以上共计268150元。因双方就递增租金产生纠纷，故而成诉。 另查明，被告租赁房屋后对涉案房屋电力由二相电改成了三相电，为此支付电力增容费13300元。被告已于2020年6月24日搬离并腾退房屋，退房时由原告父母进行了验收，并在验收后将房屋上锁。原告当庭认可被告已支付租金289300元，押金9800元，并自愿免除疫情期间一个月的租金11430元。 以上事实，有原告提交的《个人商铺租赁合同书》、被告提交的银行转账记录与双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告孙睿志与被告刘妍娃签订的《个人商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告当庭一致认可《个人商铺租赁合同》已于2020年6月24日协议解除，本院对此予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，刘妍娃应腾空并交还房屋，还应支付欠交的租金。诉讼过程中，原告认可刘妍娃已于2020年6月24日腾空房屋并已交还，本院予以确认。关于欠交租金数额。按合同约定为9800元/月，每年租金递增8%，从2018年6月1日起第1次递增，故自2017年12月25日起至2020年6月24日止，刘妍娃应向孙睿志支付门面租金327956元（9800元/月*5.5个月+10584元/月*12个月+11431元/月*12个月+12345元/月/30天*24天，四舍五入后取整），扣除原告认可的被告已付租金289300元，以及原告自愿免除疫情期间一个月的租金11430元，仍欠付27226元。原告收取了被告押金9800元，因合同中对押金仅约定了金额，并无其他约定，故合同解除后该押金应予退还。考虑到被告欠付原告租金，本院直接抵扣房租，抵扣后，被告还应支付原告租金17426元（27226元-9800元）。被告抗辩称双方已以实际履行方式变更了原合同约定，每年递增租金日期应从6月15日开始计算，且自2019年6月15日起原告不再递增租金，因原告不予认可，被告也未提交相应证据予以证实，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，虽然合同中未对逾期付款违约金进行约定，但被告逾期支付租金确系给原告造成利息损失，故被告应当承担相应的逾期利息。利息标准，原告要求按年利率6%计付没有法律依据，本院不予采纳。在双方没有约定计付标准的前提下，本院根据本案的实际情况，酌情确定参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付逾期利息。该利率标准于2019年8月20日开始公布，则本院参照孙睿志起诉时（2020年7月14日）已实际公布的一年期贷款市场报价利率（于2020年6月22日公布为3.85%/年）作为计付逾期利息的计付标准。经核算，自原告主张的2020年6月25日起暂计算至2020年7月29日为63元（17426元×3.85%/年÷365天×1个月4天、四舍五入取整），原告主张的逾期付款违约金本院予以部分支持，超过部分不予支持；2020年7月30日至欠款清偿之日的利息，仍参照该标准计付。关于电力增容费13300元，被告要求抵扣房租，因无证据证实该改造经过了原告同意，且原告当庭明确表示不愿承担该笔费用，故该笔费用应由承租人刘妍娃负担。关于损害赔偿金3000元，因原告未提交充分证据予以证实该损失，本院对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告孙睿志与被告刘妍娃签订的《房屋租赁合同》于2020年6月24日解除； 二、被告刘妍娃于本判决生效后十日内向原告孙睿志支付租金17426元； 三、被告刘妍娃于本判决生效后十日内向原告孙睿志支付逾期付款违约金63元（已计付至2020年7月29日，2020年7月30日至欠款付清之日的违约金，仍以未付租金为基数，按照年利率3.85%的标准计付）； 四、驳回原告孙睿志的其他诉讼请求。 若未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费558元，因适用简易程序减半收取279元，由原告孙睿志负担118元，由被告刘妍娃负担161元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员 张 蕾 二〇二〇年九月十八日 书记员 唐朝慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。