广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32505号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市前海随动资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030035924268X9。法定代表人：王志成。委托诉讼代理人：陈彦辰，女，该司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙华，男，1977年10月10日出生，汉族，身份证住址湖南省攸县，委托诉讼代理人：杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司（以下简称随动公司）因与被上诉人龙华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33065号民事判决，提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。随动公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、被上诉人退还（2018年5月29日至2019年3月29日）多收租金120565元；3、退还保证金61210元；4、被上诉人承担本次诉讼费用。主要事实和理由如下:一、原审法院认为上诉人“在承租房屋10个月后才发现面积差，明显不符合常理”，属于事实认定不清。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人按照合同约定及时足额支付租金，履行合同义务。被上诉人作为房屋所有权人，应当知道房屋的实际面积，在缔约时未以房屋实际面积而是以198m2与上诉人签订合同，两项面积差距较大。而上诉人租赁房屋用于办公，员工作为普通的自然人，不能第一时间发现房屋实际面积存在差距是合情合理的。二、原审法院认为上诉人自行搬离房屋，以实际行为表示不履行合同，构成根本违约，属于事实认定不清。涉案房屋位于福田区××大道××号英龙展业大厦，根据大厦物业管理要求，上诉人搬离需要征得被上诉人即房屋出租人的同意后方可开具放行条搬离。而上诉人在2019年3月14日搬离涉案房屋时，大厦物业已联系到被上诉人确定情况后才予以放行。因此，被上诉人应当清楚知道上诉人已经搬离之事实及时间，不存在上诉人自行搬离。三、原审法院依照《合同法》第一百零七条，属于适用法律错误。原审法院基于认定原告自行搬离房屋构成违约之事实，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定判决上诉人承担违约责任，上诉人认为被上诉人应当知情并同意，不存在上诉人自行搬离之事实，原审法院适用法律错误。龙华辩称：一、关于面积，首先，合同约定合同记载的面积仅供参考，不作为计价依据。其次，2018年6月5日的合同与2018年5月29日的合同记载的面积不同，但租金金额、租期相同，也可证明双方不以面积为计算租金的依据。第三，上诉人查看了房屋，才认可租金。第四，本案涉及两套房产，两位业主，不清楚面积，符合情理。第五，其中一套房产在银行抵押贷款，房产证不在业主手中，出租人不能准确记得面积，符合情理。第六，合同由中介机构办理，不清楚面积，所以才载明不作为计价依据。第七，租赁合同已履行10个月，上诉要求降租不成，因此滥用诉权。第八，一审处理正确。二、关于自行搬离。被上诉人不同意解除合同，也没有同意其搬离。三、一审适用法律正确，但一审未支持2019年7月租金不正确；一审以被上诉人没收了保证金而不支持物业管理费，也不当；一审未支持被上诉人可得利益损失也不当。被上诉人为了避免讼累，才没有上诉。请求驳回上诉，维持原判。随动公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2、被告向原告退还（2018年5月29日至2019年3月29日）多余租金合计120565元；3、被告退还保证金61210元；4、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。一审法院认定事实：2018年5月29日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同书》及补充协议约定，甲方将位于深圳市福田区××龙××大厦1412的房屋（下称1412房屋）出租给乙方使用，租赁房屋面积约198平方米（本面积仅供参考，不作为计价依据），租赁房屋的单位租金每月30605元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为32135元。乙方应于每月5日前支付当月租金，租赁期限自2018年6月5日至2020年6月30日，租赁房屋用途为办公，乙方向甲方支付两个月租金额的租赁保证金61210元，乙方提前退租、未结清租赁期间相关费用的，甲方不予返还保证金。租赁期间，乙方负责支付房屋租赁产生的税款、租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方拖欠租金达10天以上，拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上时，甲方可解除合同、不予退还租赁保证金。解除方式以书面邮寄（以乙方在该合同物业的营业执照地址为准）或登报通知，自邮件寄出日起三日内或报纸公告刊登三日视为送达，如乙方不交回钥匙，甲方有权会同物业管理处人员作证进入合同物业内，将乙方存放在屋内的物品清点处理。2018年5月30日，被告向原告开具《收款收据》，确认收到原告支付的1412房屋的租赁保证金61210元。2018年6月5日，原告与被告再次签署《房屋租赁合同书》约定，原告将深圳市××区英龙展业大厦1411房屋（下称1411房屋）出租给原告使用，租赁面积为73.85平方米，2018年6月5日至2019年6月30日期间的月租金为30605元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为32135元。该合同于2018年7月17日在深圳市××区房屋租赁管理局办理了备案登记。上述合同签署后，原告正常向被告支付租金至2019年3月，物业公司出具的1412号房屋2019年4月至7月期间的月管理费及本体维修基金均为1593.90元。2019年3月18日，原告向被告发出《关于解除的函》称，双方签署的1412房屋的实际使用面积为110平方米，严重低于合同约定的198平方米，被告已严重违反合同及法律规定，已构成违约，现函告解除双方签订的《房屋租赁合同》并退还押金及多支付的租金。2019年3月21日，被告向原告寄发《回复函》称，原告提出的解除合同、退还押金的请求与事实和法律不符，原告依法应继续履行合同。一审另查，1411号房屋的权利人为被告，建筑面积为73.85平方米。1412号房屋的权利人为谭国容，建筑面积为55.45平方米。再查，2019年7月10日，被告、谭国容共同将1411、1412号房屋出租给案外公司，租赁期限自2019年8月1日起，月租金为29600元。一审庭审时，原告称租赁合同上写的租赁房屋为1411号房屋，但大厦没有1411的门牌号，××，其承租前有实地查看房屋，原告实际于2019年3月14日搬离承租房屋，当天有联系被告的委托代理人，且搬离的时候是物业联系被告开具放行条，原告才得以搬离。被告称是1411、1412号房屋一起出租，不清楚原告实际搬离的时间，被告于2019年4月发现原告搬离后即开始对外招租。一审法院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。原告与被告共签署了两份租赁合同，合同约定的租赁房屋分别为1411、1412号房屋，根据租赁面积及原告所述的承租的房产没有1411的门牌号可知，原告与被告签署的租赁合同承租的房屋为1411、1412号房屋。原告实际搬离承租房屋，被告亦将房屋另行出租，双方签署的《房屋租赁合同》已实际解除。1411号房屋载明的租赁面积虽为198平方米，但合同明确该面积仅供参考，不作为计价依据。1412号房屋的租赁合同约定的租赁面积为73.85平方米，但是租金与1411号房屋的月租金一致，从两份合同可以看出，合同并非以建筑面积计算租赁价格。再者，原告在承租前亦实地察看了租赁房屋，1411和1412号房屋的建筑面积共计129.3平方米，与合同载明的198平方米差距较大，但原告在承租房屋10个月后才发现面积差，明显不符合常理，再一次印证了双方商定的租赁单价并非以面积计算。原告于2019年3月18日发函要求解除合同，被告明确回复不同意解除的情况下，原告自行搬离租赁房屋，原告以实际行为表示不履行合同，已构成根本违约，根据合同约定，其无权要求被告退还租赁保证金，其请求退还多收的租金无事实依据，法院不予支持。原告以实际行为表示不履行合同，被告作为出租方有止损的义务，虽然被告主张其自2019年4月即开始招租，但未提供证据证明，考虑到被告实际收回出租房屋并另行出租的合理期限，法院酌定原告向被告支付2019年4月至6月期间的租金91815元（30605×3），对被告主张的6月份之后的租金，为被告扩大的损失，应由被告自行承担。被告已没收了原告支付的相当于两个月租金数额的租赁保证金，对被告主张的物业管理费，法院不予支持。关于可得利益损失，即使原告没有提前搬离，双方的合同能否继续履行至约定的租赁期限届满存在不确定性，且被告主张的可得利益损失亦超出了原告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对被告主张的可得利益损失，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告深圳市前海随动资产管理有限公司与被告龙华签署的《房屋租赁合同书》已解除；二、原告深圳市前海随动资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内向被告龙华支付租金91815元；三、驳回原告深圳市前海随动资产管理有限公司的诉讼请求；四、驳回被告龙华的其他反诉请求。如果双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3936元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1732元（已由被告预交），由原告负担1005元，被告负担727元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，上诉人主张其于2019年3月14日搬离，被上诉人称不清楚上诉人搬离时间。再查，上诉人于2019年3月18日向被上诉人发函解除合同，龙华复函确认于2019年3月20日收到。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是上诉人是否有权解除合同等。房屋面积、租金属房屋租赁合同的关键条款，出租人提供的房屋的实际面积与合同记载的面积有较大差距时，构成根本违约，承租人有权解除合同。本案合同约定的出租面积为198平方米，但按房产证的记载，实际面积仅129.3平方米，出租人提供的房屋面积与实际面积存在较大差距。合同虽然约定“本面积仅供参考，不作为计价依据”，又约定“（承租人）已实地查看租赁房屋，对租赁房屋主体结构、楼层、实际使用面积等已有充分的了解并无任何异议”，但合同记载的面积无疑属承租人决定是否租赁房屋的重要因素，而提供房产的面积严重不足，构成了根本违约，上诉人有权解除合同。故上诉人于2019年3月18日向被上诉人发函解除合同，龙华复函确认于2019年3月20日收到，合同于2019年3月20日解除。上诉人主张2019年3月14日搬离，被上诉人虽然称上诉人未告知搬离时间，但其于2019年4月开始对外招租，而上诉人主张搬离时物业公司会要求业主同意放行，也符合一般物业管理的规定，故本院采信上诉人主张的于2019年3月14日搬离的事实。合同于2019年3月20日解除，上诉人无需再支付2019年4月及之后的租金及费用，被上诉人应当退还保证金61210元。关于上诉人主张退还多收的租金，合同约定“本面积仅供参考，不作为计价依据”，上诉人在承租前也查看了房产，并无证据证明是按面积计算租金，也无证据证明被上诉人故意欺诈上诉人，故上诉人该请求，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉成立，本院支持其相应的上诉请求，驳回其他请求。一审认定的基本事实清楚，但适用法律存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33065号民事判决；二、确认上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司与被上诉人龙华签署的《房屋租赁合同书》于2019年3月20日解除；三、被上诉人龙华应在本判决生效之日起退还上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司保证金61210元；四、驳回上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人龙华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3936元（上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司已预交），由上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司负担2936元，被上诉人龙华负担1000元；反诉受理费1732元（已由被上诉人龙华预交），由被上诉人龙华负担。二审案件受理费4941元，由上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司负担3441元，由被上诉人龙华负担1500元。上诉人深圳市前海随动资产管理有限公司预交二审案件受理费4941元，本院退回1500元；被上诉人龙华应在本判决生效之日起七日向本院缴纳其应负担1500元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年九月二十二日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。