江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1456号原告：抚州市银新实业有限公司，统一社会信用代码：913610007841135204，住所地抚州市东乡区台湾花园****商铺。法定代表人：卢朝煇，公司董事长。委托诉讼代理人：谢志国、李鑫，江西豫章律师事务所律师。被告：梁海根，男，汉族，1959年10月10日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：陈根花，江西论研律师事务所律师。原告抚州市银新实业有限公司与被告梁海根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序,公开开庭审理了本案。原告抚州市银新实业有限公司委托诉讼代理人谢治国、李鑫，被告梁海根以及委托诉讼代理人陈根花均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告抚州市银新实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告支付因被告逾期付款导致合同解除的违约金共计人民币400元（按逾期未付款金额的0.5%计算）。三、判令被告立即搬离原告所有的位于江西省东乡县孝岗镇北港以北台湾花园北港新城1幢1单元201号房屋；四、判令被告承担本案全部诉讼费及律师费等费用。事实和理由：2007年9月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（后称购房合同）。购房合同约定：被告购买原告所有的台湾花园北港新城1幢1单元201号房，房屋总价为172303元整。被告应于2007年9月30日前付清购房首付款92303元整，并于2007年10月30日前办理完毕银行按揭贷款；不能及时办理的，按本合同第七条承担违约责任且逾期超过60日后，出卖有权解除合同。此外，购房合同附件四补充协议第6条还约定房屋竣工后买受人必须在付清全部房款交清其他代收代缴之款项后，自银行按揭款项准入出卖人账户之后方可办理交房手续。此后，被告仅于2007年9月30日向原告支付购房首付款92303元，剩余购房款捌万元及逾期付款违约金至今尚未支付。2017年税务机关对原告土增清算时得知上述情况后发现：被告未经原告许可早已私自占有使用案涉房屋至今。虽经原告多次催告，但被告至今仍未付清购房款及违约金且逾期付款已超60日，已构成根本违约，符合合同约定的解除条件。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的利益，为维护原告合法权利，现诉诸贵院，望判如所请!被告梁海根辩称：一、原告是违约方，原告房屋有严重的质量问题；二、原告故意阻止答辩人履行付款义务；三、答辩人收房原告没有提出过任何异议；四、原告提出的几点诉讼请求均不合理不合法；综上所述，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告抚州市银新实业有限公司为支持其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1、梁海根户籍信息、2、抚州市银新实业有限公司工商信息，证明原、被告为本案适格当事人；3、商品房买卖合同、4、催收房款告知函、5、EMS快递返单、6、中国邮政快递投递查询结果，证明梁海根应于2007年10月30日前办理贷款或付清全部购房款，虽经银新实业有限公司催告但梁海根至今仍未付清购房款，且此种情况下根据合同补充协议第6条梁海根无法办理房屋交付手续，无权使用房屋。证明因梁海根逾期办理贷款或付清购房款已超过60日，且根据商品房买卖合同第7条及合同补充协议第7条之规定，银新实业有限公司有权解除商品房买卖合同并要求梁海根支付违约金；7、情况说明，证明梁海根未经银新实业有限公司许可便已违法占用使用案涉房屋。被告梁海根质证称：对证据1、2、3真实性无异议，梁海根签字时是空白的，有些内容是不知情的；对证据4、5、6质证，被告是在2017年12月4日才正式收到催告函；证据7，不能达到原告方证明目的；被告梁海根为反驳原告主张在举证期限内向本院提供如下证据：证据一：1、梁海根身份证复印件一份；2、证人徐某身份证复印件一份；证明被告梁海根及证人徐某的身份信息。证据二：3、2007年9月30日被告梁海根支付92303元房款的收款收据原件一份；4、2007年9月30曰被告梁海根支付储藏间款15600元整的收款收据；证明梁海根已经支付房款共计107903元的事实。证据三：5、拍摄于2016年10月4日、10月9曰、10月26日的照片12张；6、中国人民解放军江西省抚州市东乡区人民武装部出具的证明一份；7、东乡区房管局出具的证明材料一份；8、光盘二张，录有李朕与代理人陈根花通话录音、俞文灵与代理人陈根花的通话录音、代理人陈根花与原房管局局长徐某的视频录音录像，证明目的售给被告的房屋存在质量问题、东乡区房管局多次接到台湾花园因质量问题业主的投诉、被告并非故意不交房款，是因房屋存在质量问题。原告抚州市银新实业有限公司质证：举证应当在举证期限内，超过举证期限应当承担相应的法律后果，第一组证据，徐某与本案无关；第二组证据，收款收据真实性无异议，关联性有异议，被告仅支付首付款，未付清房款，且付款时间与合同一直，证明合同的真实性；第三组证据，照片的三性均有异议，不能证明房屋存在严重质量问题，且房屋的质量问题与原告本案主张是两种法律关系，不能以质量问题拒付房款，被告未付清房款就已占有房屋，被告侵犯原告物权。经审理查明，原告抚州市银新实业有限公司是抚州市东乡区的台湾花园北港新城开发商。2007年9月30日，原告抚州市银新实业有限公司与被告梁海根签订了《商品房买卖合同》。购房合同约定：被告购买原告所有的台湾花园北港新城1幢1单元201号房，房屋总价为172303元整。被告应于2007年9月30日前付清购房首付款92303元整，并于2007年10月30日前办理完毕银行按揭贷款；不能及时办理的，按本合同第七条承担违约责任且逾期超过60日后，出卖有权解除合同。此外，购房合同附件四补充协议第6条还约定房屋竣工后买受人必须在付清全部房款交清其他代收代缴之款项后，自银行按揭款项准入出卖人账户之后方可办理交房手续。此后，被告仅于2007年9月30日向原告支付购房首付款92303元，剩余房款未办理银行按揭贷款或者另行支付。该房屋原告已经交付给被告装修使用，且使用过程中存在渗水等严重质量问题，原告一直未予以解决，被告向有关部门反映至今未果，故原告一直未支付剩余购房款。2017年11月30日，原告抚州市银新实业有限公司向被告发函要求原告支付剩余购房款以及利息未果，故原告具状向本院起诉。本院认为，2007年9月30日，原告抚州市银新实业有限公司与被告梁海根签订了《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。原、被告双方于2007年9月30日签订的《商品房买卖合同》虽约定了付款时间及方式，但根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定：“当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。原告没有提供证据证明剩余购房款尚未办理银行按揭贷款是因为被告梁海根单方违约造成的，且原告抚州市银新实业有限公司于2017年11月30日才向被告发函要求原告支付剩余购房款以及利息，此时原告仍未主张行使合同解除权，而是发函同意被告梁海根继续履行合同支付房款。何况涉案房屋未按法律规定交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及该楼的《竣工合格证》，导致交房后被告发现渗水的严重质量问题，原告存在违约在先。另外，原告以实际行为认可被告购房事实，被告已实际占有并使用诉争房屋，期间进行装修，办理了水电安装，并由被告组建的物业收取了物业费，期间程序都需通过原告认可方或实施，且原告办公室就在诉争房屋边上，上下班均知晓被告使用的事实，但原告没有提出任何意见，充分证实被告购房系原告认可的事实。综上所述，原告的诉讼请求要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，支付违约金400元并要求被告搬离涉案房屋的主张均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告抚州市银新实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1877.03元，由原告抚州市银新实业有限公司负担。如不服本判决，自受到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人人数提交上诉状副本，交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州高新支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院。上诉并交纳上诉案件受理费后将交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李 勇人民陪审员  王丽萍人民陪审员  陈冬娟二〇二〇年九月十日书 记 员  艾乐庭