河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3228号 上诉人（原审被告）：廊坊市盛和商务有限公司，住所地：河北省廊坊开发区和平路北段。 法定代表人金志敏，经理。 委托诉讼代理人：刘丹，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人：李毅飚。 被上诉人（原审原告）：河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心，住所地：河北省廊坊市和平路北段体育馆北侧。 法定代表人纪霄峰，主任。 委托诉讼代理人：王瑾，河北红杉律师事务所律师。 上诉人廊坊市盛和商务有限公司因与被上诉人河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心之间排除妨害纠纷一案，上诉人不服河北省廊坊市经济技术开发区人民法院作出（2019）冀1091民初1967号民事判决，向本院提起上诉。上诉人廊坊市盛和商务有限公司委托诉讼代理人刘丹、李毅飚，被上诉人河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心委托诉讼代理人王瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉求。主要事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，双方在租赁合同中约定了租赁期满上诉人对租赁物有优先承租权，但一审判决对此未予查明。（二）被上诉人在《房屋租赁合同》期满前进行招投标，没有对上诉人尽到告知义务，且在上诉人发出要求继续承租的异议函时，招投标已经结束，故被上诉人存在重大违约行为。（三）上诉人根据合同约定在租赁期限届前40日内已通过书面形式向被上诉人主张续租，上诉人的优先承租权作为形成权已创设成立，并具有对抗第三人的效力。（四）优先承租权的行使必须满足“同等条件”，而被上诉人剥夺了上诉人行使优先承租权的“同等条件”，使上诉人丧失了优先承租权的资格。一审庭审中，被上诉人称其在租赁合同届满前将招标的情况已告知上诉人，事实上上诉人对此并不知情，被上诉人在一审中也没有举证证明其尽到了通知义务。 被上诉人辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）在我国法律中，并没有优先承租权的明确规定，在法律没有明确规定的情况下，上诉人将优先承租权适用形成的法律后果是完全错误的。（二）双方在租赁合同中并没有约定上诉人具有优先承租权，合同第七条第4款约定上诉人如要续租，应当在租赁期满前40日内书面通知被上诉人，但将是否同意续租的权利交给了被上诉人。（三）被上诉人在合同履行过程中无论是根据合同约定，还是根据法律规定，都不存在任何违约行为，从合同约定上来讲，被上诉人没有询问上诉人是否续租的通知义务，从法律规定上来讲，被上诉人是进行了公开招标，任何人都可登记、浏览，信息完全公开透明，而且根据招投标法，招标人、投标人不得在招标前进行实质性磋商。实际上被上诉人在招标公告发布前，曾口头告知了上诉人招标信息，是上诉人自己的疏忽导致未能成功报名，这与被上诉人无关。 原审原告河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心向一审法院起诉请求：1、被告停止侵害、排除妨碍，腾退被告占用的廊坊市全民健身活动中心房屋；2、被告按照每月141000元支付延期占用租赁房屋期间的租金（自2019年6月1日至被告腾退房屋止）；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年，原、被告就河北省廊坊市全民健身活动中心建立租赁合同关系。合同到期后，2016年7月，原告就其“河北省廊坊市全民健身活动中心租赁项目”公开招标，被告参与投标。7月25日，被告最终中标该租赁项目。8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁房屋地址为河北省廊坊市全民健身活动中心（廊坊开发区和平路北段），面积8485.22平方米，用途为大众健身项目。2、租赁期限自2016年8月1日至2019年5月31日；月租金47000元，每半年支付一次。3、合同期满，被告应保持房屋完好，原告不承担被告改造、装修部分的任何补偿；租赁期满后，被告要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知原告。原告在租赁期满前20日内向被告正式书面答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租）。被告在租赁期满前40日内不通知原告的，视为放弃优先承租权。4、被告应于租赁期满后2日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还原告。被告的装饰装修部分亦不得损坏。对未经同意留存的物品，原告有权处置。5、违约责任：租赁期满，被告逾期不归还房屋的，视同双方不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算至房屋归还为止。合同签订后，原告交付被告涉诉租赁房屋使用；被告支付原告租金至2019年5月31日。 2019年4月18日，河北省财政厅下发冀财资函[2019]12号《关于摔拳跆运动管理中心出租部分国有资产的复函》，同意原告出租其部分闲置业务用房，包括全民健身活动中心面积8485.22平方米；省体育局要监督原告闲置业务用房的出租，在综合考虑经济社会发展和同类型租赁价格等相关因素的同时，采取公开招租形式确定出租价格，出租期限不得超过三年，同时将租赁合同报省财政厅备案。 2019年4月23日，河北省体育局下发冀体经复[2019]26号《关于摔拳跆中心出租部分国有资产的批复》，同意原告出租全民健身活动中心总面积8485.22平方米；要求原告综合考虑经济社会发展和同类型租赁价格等相关因素，采取公开招租形式确定出租价格，出租期限不得超过三年，同时将租赁合同及时报省体育局备案。 2019年5月13日，在河北省招标投标公共服务平台，原告就涉诉上述房屋发布招商租赁比选的招标公告；5月13日至17日为招标文件的获取；5月24日9:00前递交投标文件；招标代理机构为瑞和安惠项目管理集团有限公司。6月，新承租人中标，但未签订租赁合同。 2019年5月28日，被告向原告递交《招标异议的函》，针对河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心全民健身活动中心租赁项目招投标，被告认为原告的招投标行为严重违反了双方2016年8月1日所签订的租赁合同第七条第四项关于被告有优先承租权的约定。希望原告纠正错误行为，依据双方合同约定与被告继续签订新的租赁合同。原告已收到该函。 2019年6月24日，原告向被告发出《通知》，因双方租赁合同期满，被告在新周期租赁招标中也未中标，原告要求被告于2019年6月30日完成退场。被告已收到该通知。 2019年10月16日，原告向被告发出《律师函》，要求被告在2019年10月23日前交还租赁的房屋，并支付占用期间的房屋租金。2019年10月24日，原告再次向被告发出《律师函》，要求被告在2019年10月29日前交还租赁的房屋，并支付占用期间的房屋租金。被告已收到上述《律师函》。 目前，被告仍占用涉诉租赁房屋未交还原告。 一审法院认为，一、根据查明的事实，涉诉房屋为河北省体育局举办管理并登记在原告名下的事业单位法人，系事业单位国有资产。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，事业单位国有资产实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。本案中，河北省财政厅是负责涉诉房屋（资产）的职能部门，对涉诉房屋（资产）实施综合管理。河北省体育局审核原告利用国有资产对外出租等事项。因此，原、被告虽在2008年确立了涉诉房屋的租赁合同关系，但自2016年开始，双方通过公开招投标形式确立了租赁关系并最终签订房屋租赁合同是根据国家法律法规的规定并在平等的基础上自愿达成，对双方均具有约束力。自此，被告应知晓涉诉房屋（资产）为国有资产，涉诉房屋租赁合同期满后的续租，仍应采用公开招投标形式确认。 涉诉租赁合同临期时，河北省财政厅就涉诉房屋（资产）的出租使用要求河北省体育局及原告采取公开招租形式，并将租赁合同报省财政厅备案。原告因此再根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，就上述资产的再出租采用公开招投标方式确定承租人、租赁周期及租金价格，符合国有资产管理使用的规定。 被告辩称原告就涉诉房屋的续租没有告知其公开招投标的时间，而原告称已口头通知却未提供证据证明。本院认为，作为涉诉房屋的长期承租人，被告已对涉诉房屋进行了装饰装修，也在长期的租赁使用中获得了价值收益。那么，租赁合同何时到期、是否续租就显得尤为重要。原、被告在租赁涉诉房屋的过程中，被告已续租过，若其再续租，会按照原有习惯尽早与原告沟通并积极应对；涉诉房屋的承租资格，被告原本就是通过公开招投标的形式获得，其可以向原告咨询何时开始再租赁的招投标，也可以通过招投标公共平台查询再租赁信息；被告提供的《招标异议的函》显示，被告认为原告的招投标行为违反了合同关于原告享有优先承租权的约定，也就是说，被告认为该招投标行为剥夺了被告的优先承租权，而非质疑招投标行为本身。综上可见，原、被告的租赁合同关系长期存在，并通过续租继续保持。虽然原告未提供证据证明尽到了通知义务，但被告是可以通过沟通、查询等方式以及惯常习惯得知涉诉房屋再租赁的信息，被告的辩解意见理据不足。 虽然涉诉租赁合同赋予被告在租赁期满前40日内就续租享有优先承租权，但被告就该优先承租权的行使必须是同等条件下，即被告符合投标资格，参与公开投标，并在与其他投标人报价一致（价高者得）的情况下可享有优先权，优先中标。但被告称其没有参与投标，未能达到同等条件的要求，已丧失享有优先权的基础。故，被告辩称其享有涉诉房屋的优先承租权，本院不予采信。 综上，原、被告签订的涉诉租赁合同期满，虽然被告于2019年5月28日提出续租要求，但原告已通过公开招投标形式确定了新的承租人，实质上不再与被告续租，被告应按照合同约定于期满后2日内将承租的房屋及设施设备等交还原告。被告至今占用涉诉房屋，违反了合同约定，原告诉请其腾退房屋的意见，本院予以支持。 二、关于被告占用涉诉房屋期间的租金应否支付的问题。2019年6月开始，原告接连发出通知和《律师函》，要求被告腾退房屋并支付占用期间的租金。根据涉诉租赁合同的约定，被告在租期届满逾期不归还房屋的情况下，视同双方形成了不定期租赁关系，租金按合同月租金的3倍计算至房屋归还止。因原告已确定了新的承租人，被告不可能再与原告形成租赁合同关系，但其确实占用涉诉房屋未交还，势必造成原告经济损失，故，原告诉请被告支付占用房屋期间的费用，本院予以支持。但，被告占用期间的费用，应参考原租金价格支付至交还房屋止。原告仅给予被告2日的时间腾退房屋，时间较短，参考原告向被告发出的通知中要求的时间，本院酌情确认被告自2019年7月1日支付占用房屋期间的费用至实际交还原告房屋止。需要说明的是，新冠疫情期间的费用应予扣除，本院酌情确定为三个月。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、参考《事业单位国有资产管理暂行办法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告廊坊市盛和商务有限公司于本判决生效之日起十日内将河北省廊坊市和平路北段河北省廊坊市全民健身活动中心（面积8485.22平方米）房屋腾空并交还原告河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心。二、被告廊坊市盛和商务有限公司给付原告河北省体育局摔跤拳击跆拳道运动管理中心自2019年7月1日至实际交还房屋止的占用费（按照每月47000元计算，新冠疫情期间三个月的费用应予扣减） 本院二审庭审过程中，上诉人提交证据组一：两份合作经营管理协议，证明在先前的合同中，双方均约定了上诉人的优先承租权，且成为双方之间的交易惯例。证据组二：中标公示1页，证实被上诉人与上诉人第一次招标是在协议终止后开始的；被上诉人2019年5月13日发布的招商租赁比选公告1页，证实被上诉人本次招投标是在双方合同未到期时即组织了招标公示，而且没有告知上诉人，剥夺了上诉人的优先承租权；被上诉人租赁项目中标公告1页，证明在双方合同到期前一天，被上诉人就已确定了新的中标方；被上诉人2019年6月24日向我方发出的《通知》，证明被上诉人述称2019年5月24日进行了新周期招标明显虚假，实际上被上诉人5月13日就开始了招标公告，5月24日为递交招标文件截止日期，等上诉人5月28日知道进已经没办法参与投标了，再次证明被上诉人明显剥夺了我方在同等条件下享有优先承租权的权利。证据组三：上诉人工商档案资料34页，证明上诉人在经营期间按合同约定完成对公司实缴出资530万元。证据组四，照片6张，证明上诉人在社会上已经形成良好商誉、美誉度，在廊坊市得到广大市民认可的事实。被上诉人发表质证意见称，上诉人提交的证据不属于新证据，我方认为不能实现其证明目的，其在一审中应当提交。我方不应予以质证，但为了查明事实，作如下说明。证据一：无法证明证据的真实性，也不能实现其证明目的，在2008-2016年间双方对于租赁已经按照合同履行完毕，且在当时的情况下上诉人即便是对于在经营过程中有所投入也是其依照合同正常履行合同，并无不妥。上诉人对于投入是认可的。证据一中的第八页，当时确实是以公开招标的形式承租的。证据二：不存在我方不提交相关证据的情况。证据三：12-38页，不能实现上诉人的证明目的，如果上诉人确实投入了的话，也是对租赁合同的履行行为，也是正当的。证据四：不能实现上诉人的证明目的。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点一是一审法院判令上诉人限期腾退租赁场地是否得当问题。二是被上诉人在租赁合同履行过程中是否存在违约行为以及如何处理处理问题。首先，因双方之间的租赁合同已于2019年5月31日到期，被上诉人又通过公开招标与案外人签订了新的租赁合同，虽然双方对双方之间租赁合同是否约定优先承租权、双方在履行过程中是否存在违约行为争议较大，现行法律对优先承租权亦无明确具体规定，但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情况，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，简言之，该条仅赋予了租赁人在优先购买权受到侵害的情况下要求赔偿的权利，按照举重以明轻的一般法学原理，上述规定对本案仍有参照意义，上诉人在租赁合同已经期满的情况下继续占有使用租赁场地已缺乏合法理由，故一审判决判令上诉人限期腾空租赁场地并无不当。其次，本案被上诉人的一审主要诉求是要求上诉人停止侵害、排除妨碍，腾退租赁房屋，而上诉人主张主要是被上诉人是否存在违约行为及带来相应损失等问题，并不能对抗被上诉人请求上诉人腾退房屋的诉求，故上诉人就上述问题可持充分证据另行主张。一审判决对双方当事人是否存在口头通知、上诉人是否应明知被上诉人招投标行为的相关论述，既超出了本案审理范围，亦缺乏充分依据，故本院予以纠正，但由于该瑕疵并未对判决结果产生实质性影响，故对一审判决结果，本院仍予维持。 综上，上诉人廊坊市盛和商务有限公司上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10850元，由上诉人廊坊市盛和商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年九月九日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹