文书内容贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0123民初1396号原告：曾会，男，1956年10月08日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师。被告：贵州鸣杨体育用品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**鑫都财富大厦******。法定代表人：张忠跃，该公司经理。委托诉讼代理人：杨飞祥，贵州清雅律师事务所律师。案由：房屋租赁合同纠纷原告曾会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年03月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即将位于修文县返还给原告；3.判令被告支付原告租金146837.00元（实际应按照租赁合同约定的对应年度租金标准支付至门面返还之日止的租金）；4.判令被告向原告承担逾期支付租金的违约金，以欠付租金146837.00元为基数，按照日万分之三从2019年12月01日计算至租金清偿之日止。被告贵州鸣杨体育用品有限公司（以下简称“鸣杨公司”）辩称，1.从2018年02月10日至今，B4-1-1-5号门面一直处于被贵州XX物业管理有限责任公司及贵州XX物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，被告并没有得到使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条等法律规定，被告不应当支付原告租金。2.根据被告与原告签订的《租赁合同》4.4、5.2、5.4约定，被告也不应向原告支付租金。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.就案涉争议，原告曾会于2019年08月14日向本院提起诉讼，经本院一审【案号（2019）黔0123民初1939号】贵阳市中级人民法院二审【案号（2020）黔01民终232号）】后认定，2017年11月30日，被告鸣杨公司职工郑X与原告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将其向案外人修文XX房开公司购买的位于贵州省修文县门面（以下简称案涉房屋）、Ｂ4-1-1-XX号门面出租给被告鸣杨公司使用，被告鸣杨公司用于案外人修文XXXX专卖店经营，租赁期限从2017年12月01日起至2022年12月01日止，租金按季支付。2018年03月16日，被告鸣杨公司职工刘XX委托案外人莫XX（也系被告鸣杨公司职工）与原告就案涉房屋重新签订《租赁合同》一份（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：“出租方（以下简称甲方）公司名称／自然人姓名：法定代表人：曾会......承租方（以下简称乙方）公司名称／自然人姓名：刘XX（莫XX代）......一、租赁物的状况1.1甲方将位于贵州省修文县的文城逸都Ｂ4-1-1-X房屋出租给乙方。租赁物实际可使用面积为103平方米。1.2甲方应向乙方提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证（营业执照）等文件。二、租赁期限2.1租赁期限：自2017年12月1日起至2022年11月30日止。甲方应于2017年12月1日向乙方交房，否则除承担违约责任外，租期还应相应顺延……三、租金及付款时间、定金及其他费用3.1乙方每年应支付的租金金额及付款时间如下：            年限              起止时间              租金（元）              付款时间（季付）                  第一年              2017年12月1日-2018年11月30日              大写：壹拾叁万伍仟玖佰陆拾元                                第二年              2018年12月1日-2019年11月30日              大写：壹拾肆万陆仟捌佰叁拾柒元              年  月  日前                  第三年              2019年12月1日-2020年11月30日              大写：壹拾伍万捌仟伍佰捌拾肆元              年  月  日前                  第四年              2020年12月1日-2021年11月30日              大写：壹拾柒万壹仟贰佰柒拾元              年  月  日前                  第五年              2021年12月1日-2022年11月30日              大写：壹拾捌万肆仟玖佰柒拾贰元              年  月  日前      3.2乙方于合同签订后向甲方支付壹万元作为定金。合同生效后该定金可抵作租金或者其他应付款项。3.3其他费用：乙方使用该房屋产生的水、电、电话、物业管理等费用由乙方承担……四、双方的权利和义务......五、违约责任5.1除本合同其他条款另有约定外......5.2乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同。甲乙双方发生纠纷期间，甲方出现强行关闭房屋、停水停电、房屋渗漏、甲方本人或雇请、指示他人影响、干扰乙方经营等行为，或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用……5.4甲方一旦出现下列情形之一的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失（损失数额以乙方未能正常营业/使用房屋之日起，每日按房屋租金的五倍计算）……5.4.1甲方无正当理由提前解除合同（包括但不限于单方或案外人强行关闭房屋，或经乙方通知甲方未在乙方指定的期限交付房屋或明确不交付房屋的）；……7.4本合同经甲、乙双方签字或盖章，即具有法律效力......”2018年04月18日，被告鸣杨公司委托案外人郑XX向原告支付第一年度即2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金135960.00元，对2018年12月01日之后的租金，被告鸣杨公司尚未向原告支付。2019年07月03日，原告向案外人刘XX邮寄送达《律师函》催收租金未果。原告与被告鸣杨公司未约定租金支付时间。根据前述事实，本院于2019年11月19日作出（2019）黔0123民初1939号民事判决，以合同约定的租金支付期限未到期为由，对原告要求解除与被告于2018年03月16日签订的《租赁合同》、返还案涉商铺、支付租金及违约金的诉请判决不予支持；原告曾会不服提出上诉，贵阳市中级人民法院经审理维持一审判决。2.现案涉门面处于关闭状态，门面内堆放有修文三六一度专卖店的货物。3.在本院（2019）黔0123民初1939号、贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终232号案件中，被告鸣杨公司自认在签订合同之日一月之前，涉案租赁房屋已处于锁门断水断电状态。关于其在签订合同之日一月之后还支付了第一租赁年度租金问题，被告鸣杨公司主张其支付租金系工作人员错误支付，实际履行的是其与贵州XX**餐饮服务有限公司B4-1-1-X号门面租赁合同义务。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人莫XX受案外人刘XX委托与原告签订《租赁合同》，而原、被告双方均认可被告刘XX系履行被告鸣杨公司职务行为，故合同主体应为原告与被告鸣杨公司，因合同产生的法律责任应由原告与被告鸣杨公司承担。《租赁合同》系原告与被告鸣杨公司真实意思表示，内容不违背法律行政法规效力性强制性规定，系合法有效合同，原告与被告鸣杨公司应当按照合同约定行使权利履行义务。在原告依照约定向被告鸣杨公司交付案涉房屋后，被告鸣杨公司应当按照约定期限支付租金，因双方在合同中未约定第二年度即2018年12月01日至2019年11月30日期间及后期租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，双方租赁期间在1年以上，故第二年度租金应在2019年12月01日之前支付，现支付期限已经届满，因被告未按约定支付相应的租金，且在本案中明确表示不支付租金，已经构成根本违约，原告要求解除合同、返还商铺的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金问题。被告尚欠原告2018年12月01日起的租金，根据双方合同约定，2018年12月01日至2019年11月30日期间租金为146837.00元，2019年12月01日至2020年11月30日期间租金为158584.00元，故本院确定2019年11月30日之前的租金为146837.00元，2019年12月01日之后的租金，按158584.00元/年，自2019年12月01日起计算至被告实际返还商铺之日止。关于违约金问题。因被告未按约定向原告支付租金，已经构成违约。根据合同第5.2的约定，乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。原告主张以欠付租金146837.00元为基数，按日万分之三，自2019年12月01日计算至租金清偿之日止，符合双方约定，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。被告鸣杨公司主张由于案外人贵州XX物业管理有限责任公司及贵州XX物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水，导致被告从2018年02月10日至今未实际使用案涉门面，但未提供充分的证据予以证明，且与被告鸣杨公司至今仍使用案涉房屋堆放货物的事实不相符合。另，按被告陈述，其自认在签订合同之日一月之前，涉案租赁房屋已处于锁门断水断电状态，且在签订合同之日一月之后还支付了第一租赁年度租金，故应认定鸣杨公司在明知租赁物不符合合同约定的情形下，以其实际履行合同的行为作出在第一租赁年度接受租赁房屋使用状态的意思表示。鸣杨公司主张其支付租金系工作人员错误支付，实际履行的是其与贵州XX**餐饮服务有限公司B4-1-1-X号门面租赁合同义务，但鸣杨公司支付的租金数额、收款账户与涉案《租赁合同》约定完全一致，且鸣杨公司未举证证实其与贵州XX**餐饮服务有限公司租赁合同关系之约定，故对鸣杨公司该主张，本院不予采信。因此，对被告鸣杨公司以前述理由拒付租金，且不同意解除合同及承担相应责任的主张，本院不予支持。本案在审理过程中，被告鸣杨公司以2018年02月10日因修文冠荣房地产开发有限公司与原告发生纠纷，要求贵州XX物业管理有限责任公司、贵州XX物业管理有限责任公司修文分公司将案涉商铺强制关门并停水停电为由，申请追加修文XX房地产开发有限公司、贵州XX物业管理有限责任公司、贵州XX物业管理有限责任公司修文分公司作为第三人参加诉讼，因该相关事实在本院（2019）黔0123民初1939号、贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终232号案件中均未予确认，被告鸣杨公司亦未提交新证据予以证实，故本院对其追加申请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告曾会与被告贵州鸣杨体育用品有限公司于2018年03月16日签订的《租赁合同》；二、被告贵州鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于修文县返还给原告曾会；三、被告贵州鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曾会2018年12月01日至2019年11月30日期间租金146837.00元，并支付按158584.00元/年，自2019年12月01日起至实际返还前述商铺之日止的租金；四、被告贵州鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曾会违约金，违约金以146837.00元为基数，按日万分之三，自2019年12月01日起计算至租金清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400.00元，减半收取计1700.00元，由被告贵州鸣杨体育用品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  肖冬二〇二〇年九月一日法官助理张维书记员张应雯