宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初3777号 原告（案外人）：马振喜，男，1976年9月5日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：马月，宁夏马瑛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇玉林，宁夏马瑛律师事务所律师。 被告（申请执行人）：马蕊，女，1989年2月2日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：宁夏元泰房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市宁东循环经济区。 法定代表人：金洪波，该公司总经理。 被告（被执行人）：金洪波，男，1956年11月29日出生，满族，宁夏元泰房地产开发有限责任公司经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告（被执行人）：金洪涛，男，1964年5月23日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告马振喜与被告马蕊、宁夏元泰房地产开发有限责任公司、金洪波、金洪涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法组成合议庭于2020年8月7日公开开庭审理了本案。原告马振喜及其委托诉讼代理人寇玉林，被告马蕊的、元泰房地产公司、金洪波、金洪涛经本院公告送达开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理完毕。 原告马振喜向本院提出诉讼请求：1.停止对原告抵顶的位于宁夏回族自治区灵武市马家滩商业街X号营业房的强制执行，解除对该营业房查封措施；2.确认原告与被告宁夏元泰房地产开发有限责任公司之间买卖合同合法有效；3.确认宁夏回族自治区灵武市马家滩商业街X号营业房产权归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月10日，原告与被告元泰房地产公司签订《马家滩商业街室外步道砖、给、排水工程》施工承包合同，约定原告承包被执行人开发的马家滩商业街1#-4#商业网点的步道砖铺设，室外给、排水工程，工程款以房屋抵顶。工程完工后，2014年6月13日，原告与被告元泰房地产结算工程款，双方确定原告总计工程款为986768元，被告元泰房地产抵顶房屋2-11（案涉房屋）价款313324元，4-8号房屋价款573440元，两套房屋房款抵顶完毕后，被告元泰房地产公司下欠原告工程款10万元。当日，被告元泰房地产公司即向原告交付房屋。原告将案涉房屋以280000元转让给案外人马国财。后原告多次找被告元泰房地产公司办理房产过户手续，被告元泰房地产公司收取相应税金及费用后，因为被告元泰房地产公司将案涉房产向他人设定抵押未解，无法给原告办理产权登记手续。2019年3月，原告得知案涉房屋被查封。原告认为，原告在查封前已经与被告元泰房地产签订了合法有效的房屋抵顶手续（房产抵顶日期2014年6月13日）；其次，在查封前，原告在2014年6月13日起至今合法占有（实际出租并转让）案涉不动产；第三，原告已经向被告元泰房地产公司支付了全部购房款；原告未办理过户登记是因为被告元泰房地产公司因为经营原因将案涉房产向申请执行人设定抵押没有解除，这一情况系非因买受人原因未办理过户登记。综上，原告认为，原告对案涉房屋享有合法物权，原告提出的执行异议符合法律规定，足以排除执行，恳请你院查明事实，依法支持原告诉请。 被告马蕊、元泰房地产公司、金洪波、金洪涛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了交换和质证。 原告马振喜为支持其诉请提交如下证据： 证据一、银川市中级人民法院执行裁定书（2019）宁01执异311号，证明：原告就涉案房屋中院提起执行异议，中院裁定驳回，原告诉请主体适格。 证据二、《马家滩商业街室外步道砖、给、排水工程是工程包合同》、《马家滩商业街给、排水施工说明》、《马家滩商业街步道砖施工说明》，证明：原告与被告元泰房地产公司于2012年6月10日签订施工承包合同，就案涉不动产周边工程，原告依合同进行施工的事实。施工说明由被告元泰房地产公司负责人刘建宾和原告对工程量确认签字。 证据三、《马振喜工程款结算清单》，证明：原告与被告元泰房地产公司于2014年6月13日结算原告工程款，原告共计欠原告986768元，被告以案涉房产2-11号抵顶原告313324元工程款，印证该笔房款原告已经全额向被告元泰房地产公司支付。 证据四、《灵武市商品房买卖合同》一份、《收据》一份，证明：原告对案涉房产2-11占有并处分的事实。 证据五、马国才、马国花结婚证、照片、营业执照复印件，证明：涉案房屋由马振喜转让给马国才、马国花经营。 被告马蕊、元泰房地产公司、金洪波、金洪涛未提交证据。 经审查，原告马振喜提交的证据真实、合法，能够证明案件相关事实，本院予以采信。 本院认定如下事实：马蕊与元泰房地产公司、金洪波、金洪涛民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月11日作出（2018）宁01民初844号民事判决，判决：一、金洪波于判决生效之日起十日内，偿还马蕊借款本金400万元，支付2015年10月10日起至2018年6月6日期间的利息248万元，并继续以400万元为基数以月利率2%支付利息至判决确定的给付之日止；二、金洪涛、元泰房地产公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任，承担保证责任后，可以向金洪波追偿；三、驳回马蕊的其他诉讼请求。案件受理费57160元、保全费5000元，由金洪波、金洪涛、元泰房地产公司负担。该判决生效后，金洪波、金洪涛、元泰房地公司未履行付款义务，马蕊向本院申请强制执行，本院于2018年12月2日立案执行。 在本院审理马蕊与元泰房地产公司、金洪波、金洪涛（2018）宁01民初844号民间借贷纠纷一案中，依马蕊的诉讼保全申请，本院于2018年7月12日向宁夏灵武市不动产登记事务中心送达（2018）宁01民初844号民事裁定及（2018）宁01执保146号协助执行通知书，对元泰房地产公司名下位于宁夏回族自治区灵武市马家滩政府西南侧马家滩镇商业街包括2#楼11号房在内的12套房产及土地使用权进行了查封，查封期限三年。 在执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）宁01执714号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人金洪波、金洪涛、元泰房地产公司的银行存款6602261元及剩余利息（暂未计算）；二、若被执行人金洪波、金洪涛、元泰房地产公司银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。为此，马振喜向本院提出执行异议。经本院审查，作出（2019）宁01执异314号执行裁定书，裁定：驳回案外人马振喜的异议请求。 另查明，2012年6月10日，原告马振喜与被告元泰房地产公司签订《马家滩商业街施工承包合同》。约定马振喜承包元泰房地产公司开发的位于灵武市马家滩镇商业街1#-4#商业网点的室外步道砖、给排水工程，合同价款暂定578000元。2014年6月13日，元泰房地产公司与马振喜签订一份工程结算单，经结算工程款合计为986768元，用2-11室抵顶工程款313324元，4-8室抵顶工程573440元，元泰房地产公司下欠马振喜工程100000元。 再查明，2013年5月10日，马国才与被告元泰房地产公司签订《灵武市商品房买卖合同》，约定马国才购买被告元泰房产公司开发的灵武市马家滩镇商业街2-11号房屋，房屋单价每平方米2060元，总价292149元，约定的付款方式为马国才于2013年5月10日一次付清房款。2015年8月7日，元泰房地产公司给马国才出具收据一份，载明收到马国才物业储备金和契税16001元。该房屋现由马国才的配偶马国华用于经营麻辣烫店。 本院认为，本案争议的焦点为原告马振喜是否享有对涉案灵武市马家滩镇商业街X号营业房的民事权益并阻却对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告马振喜在查封涉案房屋前虽与被告元泰房地产公司签订了结算协议，约定用涉案房屋抵顶工程款，但马振喜并未与被告元泰房地产公司签订房屋买卖合同，而是由马国才与元泰房地产公司签订了《灵武市商品房买卖合同》，且房屋已经交付马国才使用，故马国才与被告元泰房地产公司之间形成了房屋买卖合同关系，原告马振喜并未与被告元泰房地产公司之间形成房屋买卖合同关系，马振喜亦未占有使用涉案房屋，故本案原告马振喜提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告马振喜对涉案房屋不享有能够排除执行的民事权益，原告马振喜主张排除执行及对涉案房屋进行确权的诉讼不能成立。原告主张确认其与被告元泰房地产公司之间的房屋抵顶协议合法有效的诉请不属于执行异议案件审查范围，本案不予处理。被告马蕊的、元泰房地产公司、金洪波、金洪涛经本院合法传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告马振喜的诉讼请求。 案件受理费6000元，公告费600元，由原告马振喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  岳 磊 二〇二〇年九月十一日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。