中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终858号 上诉人（原审原告）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑小区**。 负责人：张磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：荣敬华，云南卓承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡云凤，云南卓承律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张峥，男，1976年4月8日生，汉族，住云南省昆明市五华区。 被上诉人（原审被告）：云南集成广福房地产开发有限公司。。住所地云南省昆明市广福路小区广福商业中心 法定代表人：于雄，该公司董事长。 上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人张峥、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 富滇银行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持富滇银行一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张峥、广福公司承担。事实和理由：一、一审判决认定张峥合法占有案涉房产违背客观事实，系事实认定错误。1.案涉房屋尚未竣工验收，案涉房屋的交付构成违法交付。张峥基于违法交付占有案涉房屋，不是合法占有，不应保护。2.张峥在购买案涉住宅及车位后，并未实际居住和使用，不符合占有的一般判定标准。二、一审法院认定未办理过户登记是因广福公司内部原因导致，张峥无过错无证据证明，违背了基本的法律事实。广福公司在一审庭审中陈述，在富滇银行申请查封案涉房屋前，只要购房人申请，就可以办理过户登记，并不存在任何阻碍张峥办理备案、过户登记的客观因素。在长达四年多的时间里，张峥均未向开发商申请办理备案及过户登记，其怠于行使权利，过错明显。三、一审法院忽略对富滇银行有利的事实，未客观认定张峥及广福公司的过错，导致富滇银行的利益未得到保护，而过错方的利益得到了保护，违反了利益保护的衡平原则。1.富滇银行查封保全时，案涉住宅及车位登记于广福公司名下。因张峥怠于行使权利，富滇银行在查封保全时基于对公示信息的信赖，对案涉住宅及车位申请保全，富滇银行的利益更值得保护。2.富滇银行查封保全时，已经向广福公司进行核查，广福公司均确认案涉住宅及车位没有转让给第三方，也没有签订《商品房预售合同》，并且在查封时广福公司也未提出任何异议。 张峥答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由为：一、张峥在人民法院查封前已合法占有案涉住宅及车位。1.合法占有是指权利人取得房产有合法根据，同时权利人通过商品房买卖的交付规则和交易习惯对房屋进行占有。实际使用与否与是否合法占有无关联性。2.《工程竣工验收证明书》《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》可以证明案涉住宅及车位所涉地块已完成竣工验收，广福公司是合法交付。3.张峥从广福公司处获得案涉住宅钥匙、门禁卡等，从2015年起即对案涉住宅及车位进行事实上管理和控制，符合通常理解的占有情形。二、非因张峥自身原因未办理过户登记。1.案涉住宅及车位于2010年由单位组织购买，由于历史原因和政策变动，购房手续初期是由单位统一办理，后又变成开发商统一办理，但均是久拖未办。2.张峥多次向广福公司催办过户，但因广福公司内部管理原因，一直未果。3.富滇银行申请查封时未尽到调查核实义务，未张贴相应公告，张峥亦未接到广福公司的任何通知。直到2019年6月才知晓案涉住宅及车位已被查封，张峥才是应保护的无辜受害者。 富滇银行向一审法院起诉请求：1.判决继续执行昆明市西山区广福城AXX地块X栋XXX号房屋和X车位（以下简称XXX号房、X号车位）；2.案件受理费等全部诉讼费用由张峥、广福公司承担。 一审法院认定事实：2010年5月28日，广福公司与中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会签订《物业购置协议书》，约定中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会代表中国移动通信集团云南有限公司购房者与广福公司签订购房协议，向广福公司预购住宅及地下车位。2014年12月25日，鉴于《物业购置协议书》约定项目的土地价格情况发生较大上涨，双方签订《补充协议》，就物业情况、物业价格、购房名单确定及付款等内容进行了补充约定。 张峥系中国移动通信集团云南省公司职工，参与了此次团购活动。2010年5月28日，张峥支付房款796500元，用于提前认购广福公司所开发的广福城物业。同日，中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会出具《收据》，载明收到张峥交来230平方米房屋房款796500元。后广福公司与张峥签订《认购协议》，约定张峥向广福公司认购由广福公司开发建设的“广福城”项目XXX号房及AAXX号车位，其中XXX号房总价984065元，AAXX号车位总价120000元，住宅配套设施费7900元，住宅及车位维修基金合计23424元。合同尾部载明签订时间为2015年1月30日。2015年1月29日，张峥四次刷卡共计支付房款338889元。同日，广福公司出具三份《收款收据》，载明收到XXX号房款及AAXX号车位款合计1104065元，XXX号及AAXX号车位维修基金合计23424元，XXX号房屋配套设施费7900元；并开具《“广福城”交房通知单》，载明张峥已就XXX号房及AAXX号车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2015年3月1日，张峥与昆明皓瑞通物业管理有限公司（以下简称皓瑞通公司）签订《广福城住宅物业服务合同》，约定张峥委托皓瑞通公司对广福城住宅提供物业管理服务。张峥向皓瑞通公司交纳了XXX号房2015年1月29日至2017年12月31日期间的物业管理费。 一审法院在审理（2017）云民初91号富滇银行诉广福公司等金融借款合同纠纷一案中，依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定，查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元范围为限。2017年7月20日，一审法院作出（2017）云执保58号查封公告，对包括XXX号房及AAXX号车位在内的广福公司位于昆明市日新中路广福城小区的预售房进行了查封。张峥向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2019年10月29日作出（2019）云执异198号执行裁定，中止对XXX号房及AAXX号车位的执行。富滇银行于2020年3月11日收到该裁定书后，于2020年3月20日提起本案诉讼。 一审法院认为，张峥对XXX号房及AAXX号车位提出执行异议，一审法院作出（2019）云执异198号执行裁定，中止对XXX号房及AAXX号车位的执行。该裁定书于2020年3月11日送达富滇银行，富滇银行于2020年3月20日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行起诉合法。 本案中，张峥系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除对XXX号房及AAXX号车位的执行。张峥的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1.合同订立。2010年5月28日，广福公司与中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会签订《物业购置协议书》，约定中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会代表中国移动通信集团云南有限公司购房者与广福公司签订该协议，向广福公司预购住宅及地下车位；双方于2014年12月25日签订《补充协议》，就物业情况、物业价格、购房名单确定及付款等内容作了补充约定。张峥作为中国移动通信集团云南省公司职工，参与了此次团购活动，提前支付了房款，并于2015年1月30日与广福公司签订《认购协议》，约定张峥向广福公司认购由广福公司开发建设的“广福城”项目XXX号房及AAXX号车位。《认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力禁止性规定，合法有效。因《认购协议》的签订日期在人民法院查封XXX号房及AAXX号车位之前，故张峥在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2.房产占有。2015年1月29日，广福公司开具2份《“广福城”交房通知单》，载明张峥已就XXX号房及AAXX号车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2015年3月1日，张峥与皓瑞通公司签订《广福城住宅物业服务合同》，约定张峥委托皓瑞通公司对广福城住宅实施物业管理服务，并向皓瑞通公司交纳了XXX号房2015年1月29日至2017年12月31日期间的物业管理费，故张峥在查封之前已合法占有了XXX号房及AAXX号车位。因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条未将买受人实际使用不动产作为其有权排除执行的认定要件，故张峥是否对XXX号房及AAXX号车位实际使用，对本案认定张峥是否合法占有XXX号房及AAXX号车位并无影响。富滇银行关于张峥未实际使用XXX号房及AAXX号车位故未合法占有的主张不能成立，不予支持。3.价款支付。张峥提交的证据证实，在《认购协议》载明的签订日期之前，张峥已就XXX号房及AAXX号车位于2010年5月28日支付房款796500元，于2015年1月29日四次刷卡共计支付房款338889元。付款总额1135389元与《认购协议》第一、二条约定的XXX号房及AAXX号车位应付房款、车位款、维修基金及配套费等全部应付款项总额一致；广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及张峥已履行完XXX号房和AAXX号车位全部款项支付义务，均予以认可，故张峥在XXX号房及AAXX号车位查封之前已经支付完全部价款。4.未办理过户登记原因。因广福公司认可XXX号房及AAXX号车位尚未办理过户登记的责任在于广福公司而非张峥，富滇银行亦未举证证明广福公司上述自认内容与事实不符，故XXX号房及AAXX号车位未办理过户登记的原因不在于张峥。综上，张峥对XXX号房及AAXX号车位享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就XXX号房及AAXX号车位享有足以排除强制执行的民事权益。富滇银行要求继续执行XXX号房及AAXX号车位的诉讼请求不能成立，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，一审法院判决：驳回富滇银行的诉讼请求。案件受理费14737元，由富滇银行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张峥向本院提交了《团购房确认移交清单》《工程竣工验收证明书》《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，拟证明广福城A1地块经竣工验收，张峥对案涉住宅及车位系合法占有。富滇银行质证意见为，《团购房确认移交清单》的出具单位没有加盖印章，仅有三自然人的签字，对其真实性不予认可；未提供原件，无法核实合法性；与本案无关联，不能达到其证明目的。《工程竣工验收证明书》《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，未提交原件，对其真实性无法核实；《工程竣工验收证明书》显示验收范围是广福城A1地块工程4、5、6、SY2、SY3栋+0.00m以上项目，而案涉住宅及车位是否属于该范围，无法核实；《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》显示广福城A1地块竣工验收时间是2016年6月3日，但广福公司向张峥交付案涉房屋及车位的时间是2015年7月，即在竣工验收之前，广福公司已将案涉房屋及车位交付给张峥，应认定为违法占有，上述证据不能证明张峥是合法占有案涉住宅及车位。本院认为，张峥提交的证据与一审在案相关证据能够相互印证，予以采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：张峥是否享有对案涉房产排除执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，关于张铮是否在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位问题。富滇银行上诉称，张峥并未实际使用案涉住宅及车位，不符合占有的一般判定标准。对此本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件。据原审查明，2015年1月29日，广福公司出具的2份《“广福城”交房通知单》载明，张峥已就XXX号房及AAXX号车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2015年3月1日，张峥与皓瑞通公司签订《广福城住宅物业服务合同》，并交纳了XXX号房2015年1月29日至2017年12月31日期间的物业管理费。故原审认定张峥在查封之前已合法占有了XXX号房及AAXX号车位并无不当，富滇银行该上诉理由不能成立，不予支持。此外，关于富滇银行称案涉住宅及车位未竣工验收，广福公司违法交付，故张峥构成违法占有的主张，本院认为，案涉住宅及车位虽未办理竣工验收手续，但张铮基于合法有效的《认购协议》有权要求广福公司交付案涉住宅及车位，且根据广福公司的交房通知办理了接房手续，富滇银行未提供证据证明张铮接房时案涉住宅及车位不具备入住及使用条件，故原审认定张峥在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。 关于是否因张铮自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉地块上房屋于2016年6月3日办理竣工验收手续，2017年6月28日一审法院裁定查封案涉房屋及车位，广福公司自认案涉房屋及车位未办理过户登记的责任在于广福公司，富滇银行亦未举证证明案涉房屋及车位未办理过户登记系因张铮自身原因。富滇银行称张铮在长达四年多的时间里怠于行使权利，对未能办理过户登记过错明显的理由不能成立。一审判决认定案涉房屋及车位未办理过户登记的原因不在于张峥并无不当。 此外，张峥在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款。故张峥对案涉住宅及车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定张峥对案涉住宅及车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。 综上所述，富滇银行的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14737元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年九月七日 法官助理马露 书记员何玉瑩