北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初1897号原告：北京市平谷区夏各庄镇马各庄村民委员会，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**。法定代表人：刘立军，村主任。委托诉讼代理人：戚国强，男，1983年5月2日出生。被告：北京市平谷区夏各庄镇人民政府，，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**法定代表人：赵金祥，镇长。委托诉讼代理人：郭学东，男，1966年11月10日出生。委托诉讼代理人：杨立军，男，1973年6月15日出生。第三人：闫向军，男，1955年12月25日出生。委托诉讼代理人：闫杰（闫向军之子），1979年12月28日出生。原告北京市平谷区夏各庄镇马各庄村民委员会（以下简称马各庄村委会）与被告北京市平谷区夏各庄镇人民政府（以下简称夏各庄镇政府）、第三人闫向军买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马各庄村委会的法定代表人刘立军及委托诉讼代理人戚国强，被告夏各庄镇政府的委托诉讼代理人郭学东、杨立军，第三人闫向军及其委托诉讼代理人闫杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马各庄村委会向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的合同书无效；2.诉讼费用由夏各庄镇政府承担。事实与理由：2000年4月28日，马各庄村委会与当时夏各庄镇政府所属的平谷县夏各庄镇经济联合公司（以下简称经济公司）签订合同书，约定为买卖关系，合同标的是马各庄村委会所属的平谷县华光毛衣厂甬道西侧北院墙往南63.65米，西院墙往东45.24米场地的使用权及地上附属的建筑物的所有权卖给乙方等。合同签订后，对方仅支付了5万元，余款至今未付。现在的问题是不仅仅在付款上严重违约，更重要的是合同本身违反土地管理法规，应认定为无效。该合同已违反了集体土地使用权不得买卖的法律规定。从合同形式上看，该合同是购买方的胁迫，当时就是把村干部找去签，不得不签的城下之盟。现在村民对此有异议，为维护村里的稳定及自身合法权益，故马各庄村委会诉至法院。庭审中，马各庄村委会称涉案房屋修建于1983年至1986年期间，系该村委会为当时的平谷县华光毛织厂修建。1999年年底，马各庄村委会经营不善，向夏各庄镇政府借款5万元。后马各庄村委会由于无力偿还，将涉案土地使用权及房屋抵押给夏各庄镇政府使用。涉案合同的签订，没有经过村两委、村民代表会，是当时的村书记自作主张签订的。但是的村书记签订合同后，就被镇政府免职了。之后历任村书记都主张涉案土地及房屋的权利问题。夏各庄镇政府辩称，经济公司已经不存在了，夏各庄镇政府自愿承担该公司的权利和义务，该镇政府是本案适格的被告。认可双方签订合同的真实性，该合同仅约定了由经济公司使用该土地，拥有该土地的使用权和房屋的所有权，不存在买卖的事实，不违反土地管理法的规定，该合同合法有效。对于价款9万元，经过查询，仅查到收取5万元的材料。后经济公司又将该土地使用权及附属房屋所有权抵债给了闫向军，现由闫向军在实际使用、经营。闫向军述称，闫向军于2000年4月30日与经济公司签订合同，该公司将标的物转让给了闫向军。闫向军现实际在该场地居住、经营，并向外租赁给案外人使用。经济公司与马各庄村委会签订的合同是否有效与闫向军无关。闫向军必须与镇党委、镇政府保持一致，不可能否认合同的效力。如果相关合同无效或解除，闫向军将向夏各庄镇政府主张权利。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马各庄村委会提交了证据合同书（4月28日）复印件、银钱收据复印件、记账信息复印件、证明，夏各庄镇政府除不认可证明的真实性外，均认可其他证据的真实性，不认可银钱收据复印件、记账信息复印件的关联性。闫向军拒绝质证。夏各庄镇政府提交了证据《平谷县人民政府关于的批复》，各方当事人均认可该证据。闫向军提交了证据《关于对夏各庄镇建筑二队转制的批复》、《关于对夏各庄镇建筑二队转制出售的意见》、《合同书》（4月30日），各方当事人均认可上述证据。经审理查明,2000年4月28日，出售方马各庄村委会（甲方）与购买方经济公司（乙方）签订合同书，载明：为了明确买卖双方的权利和义务，根据有关法律、法规，本着公正、自愿的原则，经双方友好协商，订立本合同；一、合同标的物，甲方所属的平谷县华光毛衣厂甬道西侧，北院墙往南63.65米，西院墙往东45.24米场地的使用权及场地上附属的建筑物的所有权（即正房两排，共26间；西厢房4间；锅炉房1座；警卫室1间；西北处耳房1间；院北车棚1排；厕所两间）。二、售价及付款时间，1.本合同标的物售价为9万元；2.本合同签订时，乙方应向甲方一次性付齐全部款项，即9万元。三、其他约定，1.甲方应保证乙方使用场地内水电路畅通；2.乙方应自费安装独立电表、水表，按国家有关规定向甲方交纳水电费；3.乙方应对所用水、电、路进行日常的维护并负责所需费用，如需对水电路进行较大改造，需事先征得甲方同意；4.乙方在生产生活中不能妨碍该毛衣厂院内其他单位人员的正常工作和生活；5.乙方不得对甬道两边和其他场地上的绿化树木砍伐和破坏；6.在警卫室人员配备、时间安排上，乙方应同院内其他单位协商解决；对甬路、警卫室、厕所等公共设施，乙方和院内其他单位共同使用。四、权利合同义务，1.本着合同签订后，乙方即可拥有上述场地的使用权，并具有房屋的所有权；2.甲方有权监督乙方在水、电方面的使用情况，并要求乙方按时按量交纳水电费。五、违约责任，甲乙任何一方违反上述条款均视为违约，违约方应向守约方因其违约所造成的实际经济损失等。2000年4月30日，出售方经济公司（甲方）与购买方闫向军（乙方）签订合同书，载明：为了明确双方的权利和义务，依据有关的法律、法规及县委、县政府有关企业改制的文件精神，参照夏各庄镇审计小组于2000年3月20日对该镇建筑二队的财务审理结果，本着公正、自愿的原则，经双方友好协商，订立本合同；合同标的物及售价：甲方具有的×××夏利轿车一辆，售价3万元；甲方所属的位于平谷县马各庄村华光毛衣厂院内的办公用房31间，场地2880平米，售价9万元；甲方所属的平谷县建筑工程总公司第一工程处（即夏各庄镇第二建筑队）408527元的资产；交付方式及双方的权利和义务：乙方以承担甲方所属的平谷县建筑工程总公司第一工程处（即夏各庄第二建筑队）的债务717459.80元的方式，获得享有上述甲方标的物的所有权和场地的使用权；乙方负责解决平谷县建筑工程总公司第一工程处（即夏各庄第二建筑队）在内蒙锡林浩特在建工程等，该企业转制前所有的遗留问题；乙方获得甲方标的物的所有权和场地的使用权后，由乙方自主经营，自负盈亏，履行企业法定责任，并在平谷县夏各庄镇依法纳税；甲方只承担平谷县建筑工程总公司第一工程处的债务384246.18元，对该企业所发生的债权、债务等其他问题均由乙方承担责任；违约责任：如甲方无理由干扰本合同执行，给乙方正常的生产经营带来经济损失，乙方可向甲方依法要求如数赔偿；乙方不履行本合同其所应承担的责任义务，给甲方带来经济损失或工作不便，甲方可向乙方依法要求经济赔偿；等。另一,在审理过程中，本院到北京市市场监督管理局平谷分局调查经济公司的工商登记材料，被回复无该公司的工商登记材料。2001年12月27日，中共平谷县委、平谷县人民政府批准《平谷县夏各庄镇体制改革方案》，该方案载明“按照政企分开的原则，撤销夏各庄镇经济联合总公司，将其行政管理职能交由镇政府承担。”现夏各庄镇政府自愿承担经济公司的权利义务，其他当事人均无异议。另二，经查询工商登记材料，北京市平谷县华光毛织厂，成立于1987年8月20日，属马各庄村委会投资设立的集体所有制企业，于1998年11月19日被吊销营业执照。另三，审理过程中，本院组织各方当事人到北京市规划和自然资源委员会平谷分局调查，经各方当事人现场指认，该局答复：涉案土地属集体土地所有权，所有权人为北京市平谷区夏各庄镇马各庄村经济合作社，未申请集体建设用地使用权登记，未颁发集体建设用地使用权证；涉案房屋未进行权属登记，未申请、未取得相应规划许可的相关信息；2004年实施的平谷区土地利用总体规划显示涉案土地为一般农地，2019年的分区规划显示该土地为村庄建设用地。在审理过程中，本院组织双方当事人进行协商、调解，但各方终未达成一致意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。本案中，马各庄村委会与经济公司签订的合同书并未经由法定程序，应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条的规定，判决如下：确认北京市平谷区夏各庄镇马各庄村民委员会与平谷县夏各庄镇经济联合公司于2000年4月28日签订的合同书无效。案件受理费1025元，由北京市平谷区夏各庄镇马各庄村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 卫二〇二〇年九月十四日书记员 张琳琳