江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初6599号原告：嘉兴信福房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市经济技术开发区财富广场商办楼**。法定代表人：吴传妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴伟，该公司员工。委托诉讼代理人：惠开永，江苏阜一律师事务所律师。被告：建湖天成房地产开发有限公司，住所地，住所地江苏省建湖县上冈镇草堰口社区人民路**iv>法定代表人：董阿田，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玉春，该公司监事。原告嘉兴信福房地产营销策划有限公司（以下简称：信福公司）与被告建湖天成房地产开发有限公司（以下简称：天成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，被告天成公司于答辩期内提出管辖权异议，本院于2020年1月10日作出民事裁定，驳回被告天成公司对本案管辖权提出的异议。后被告天成公司不服该裁定提起上诉，盐城市中级人民法院于2020年5月22日作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告信福公司法定代表人吴传妹的委托诉讼代理人吴伟、惠开永，被告天成公司的法定代表人董阿田的委托诉讼代理人杨玉春、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信福公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告天成公司返还原告信福公司支付的保证金300000元，以及违约金300000元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月6日，信福公司与天成公司签订《房地产代理销售协议补充协议》，约定天成公司委托信福公司代理销售其公司开发的位于的天成华庭项目73套住宅房的95%销售量，销售面积7372.18平方米，销售总价约11795488元（每平方米1600元，定死价），代理期限自2019年9月10日至2020年5月30日,并约定2020年1月31日前销售40套，尽量让客户全额付款；还约定协议签订后信福公司于2019年9月20前支付天成公司300000元保证金，剩余30套后，每签约一套退10000元。合同签订后信福公司于2019年9月16日向天成公司支付了保证金300000元，并投入资金对楼盘进行粉刷和宣传，积极做销售工作。2019年10月11日，天成公司突然发函给信福公司，通知信福公司于2019年10月11日终止合同。后经信福公司了解，天成公司在此前己经将该房地产的专卖销售权承包给其他的公司，并且天成公司所委托销售的楼盘有很多已经被查封不能进行销售，天成公司的合同行为完全是一种欺诈行为，由于天成公司的欺诈和违约行为给信福公司造成了损失。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告天成公司辩称，1.天成公司提出终止合同履行是因为信福公司违约在先，合同签订后信福公司一直怠于履行所签订协议的内容，天成公司基于先履行抗辩权，多次向信福公司提出履行要求，信福公司都拒不履行并给天成公司造成损失的情况下，才依法解除合同，不构成违约；2.案涉合同的解除是因为信福公司违约造成的，信福公司应该赔偿天成公司的损失，天成公司保留另案起诉信福公司损失赔偿的权利；3.对于信福公司主张的按照年利率6%计算利息损失及支付违约金300000元的诉讼请求，无事实及法律依据，天成公司不存在违约行为，且没有给信福公司造成损失，故不承担违约金。综上，请求法院作出合理认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月6日，信福公司（乙方）与天成公司（甲方）签订《房地产代理销售协议补充协议》1份，约定：“一、底价包销合作方式：1、合作范围：甲方指定乙方为独家销售代理，乙方享有独家定价权（乙方网签合同价格不得高于甲方备案价），如甲方在合同期间内自行销售或者增加销售代理，须双方协调。2、销售：甲方指定乙方销售由甲方在建湖天成房地产开发有限公司的天成华庭项目的住宅部分，合同销售面积共计约7372.18平方米（73套住宅），合同销售总价约11795488元（每平方米壹仟陆佰元整，定死价）。二、定金支付方式及数额：1、乙方于2019年9月20日前支付保证金人民币叁拾万元整。剩余30套后，每签约一套退一万；2、乙方承诺在销售起始日（2019年9月10日）至2020年5月30日，2020年1月31日前销售40套，尽量让客户全额付款；……四、合作期限：1、本合同约定的代理期限为2019年9月20日至2020年5月30日止，完成95%；2、在本合同有效代理期内，除甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同；3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他代理商。……六、甲方的责任：1、甲方应向乙方提供以下文件和资料：（1）甲方营业执照副本复印件和银行账户；（2）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设阜宁县天成华庭（7、8、9、10、11、12幢楼剩余的房源）项目批准的五证（包括：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证）旧有房产证，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书；（3）关于代售项目所需的有关材料，包括：外形图、平面图、地理位置图、地理位置图建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格及物业费估算等；（4）乙方向甲方提供营业执照副本复印件和开户行，以上资料和文件，甲方于本合同鉴定后5日内向乙方交付齐全。七、乙方的责任：1.在合同期内，乙方按照约定的销售计划进行销售，并配合甲方财务人员进行账款的催收事宜。……九、违约责任：……3、在签署本合同后至合同期满止，如甲方违约不将该项目交由乙方总代理或中途无故终止合同，自行销售及增加销售代理商，则属于甲方违约，违约金同保证金金额。”上述协议签订后，信福公司于2019年9月15日至17日，累计通过银行转账向天成公司支付了保证金300000元。信福公司进行了外墙粉刷、印刷宣传单页等准备工作，并在天成公司未能提供户型图电子版及部分外形、平面、地理位置图、地理位置图的情况下应图纸。后天成公司多次催促信福公司销售房屋，但信福公司未有成功销售房屋，天成公司于2019年10月2日向信福公司发通知书提出终止合同，后经双方沟通，又继续履行。后天成公司又于同年10月11日向信福公司发出终止合同的通知书，并要求信福公司人员撤离现场，信福公司于当日撤离现场。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。本案原、被告签订的《房地产代理销售补充协议》是当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定履行各自的义务。在履行过程中，被告天成公司单方提出终止合同履行，并主张原告信福公司存在怠于履约行为构成违约。经查，根据双方补充协议约定，销售进度为2020年5月30日完成95%，且2020年1月31日前销售40套。至被告天成公司发出终止合同通知书时，原告信福公司虽然未能成功销售房屋，但并未违反补充协议关于销售进度的约定，故原告信福公司不存在违约行为，对于被告天成公司的该点辩解意见，本院不予采纳。被告天成公司由此单方终止合同履行，构成违约。合同解除后，被告天成公司应当向原告信福公司返还300000元保证金。关于原告信福公司要求被告天成公司支付违约金300000元的诉讼请求，根据双方补充协议约定违约金同保证金金额，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；约定的违约金超过损失30%的，可以认定为过分高于造成的损失。由于原告信福公司仅做了部分准备工作，损失尚有限，且其未有举证证明损失的具体金额，故本院结合本案各种因素，酌定被告天成公司承担自2019年9月17日起至2020年9月16日止，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的违约金，即为18134元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告建湖天成房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告嘉兴信福房地产营销策划有限公司返还保证金300000元及违约金18134元；二、驳回原告嘉兴信福房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告嘉兴信福房地产营销策划有限公司负担3728元，被告建湖天成房地产开发有限公司负担6072元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  郑文君人民陪审员  江红兰人民陪审员  陈红梅二〇二〇年九月十六日法官 助理  王晓云书 记 员  刘子杰