浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初5137号 原告（反诉被告）：陈露，女，1992年8月7日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：吴兰英，浙江理脉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周萍，女，1964年11月30日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：林盛荣，浙江红邦律师事务所律师。 原告陈露与被告周萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈露及其委托诉讼代理人吴兰英、被告（反诉原告）周萍及其委托诉讼代理人林盛荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈露起诉称：判令被告赔偿原告经济损失301800元（即押金18800元、店铺装修费用238000元、赔偿案外人吕丹停业损失39000元和经济损失6000元）。 事实与理由：位于宁波市鄞州区××路××号××号××商铺登记在案外人楼允斌、赵宁菊名下，楼允斌、赵宁菊租给周萍使用，周萍在楼下经营车辆美容。2018年6月11日，陈露与周萍签订《房屋租赁合同》一份，约定周萍将该店面中楼上房间（建筑面积约140平米）租给陈露使用，租期三年，即2018年6月15日起至2021年6月14日止。合同签订后，陈露花了两个多月对店面进行装潢，改装了楼梯，更换了玻璃门、地板，安装了两台中央空调、一台挂式空调和吊灯等，购买了各类电器和各种装饰品及桌椅，共花费300000多元，开始经营下午茶。后来原告陈露打算转让，周萍亦无异议，陈露希望将店铺盘给经营下午茶的，所以期间虽然有人来洽谈，但没有合意的。2019年3月15日，陈露与案外人吕丹达成了合意，周萍也表示同意，陈露与吕丹签订《商铺转让合同》一份，约定将涉案店面转让给吕丹经营下午茶，租期三年，后续租金由吕丹直接向被告周萍支付。原告陈露向吕丹交付店铺后，周萍却以楼板掉灰影响其给车辆上漆为由，先后于2019年4月14日、5月17日、6月18日三次在店铺大门上张贴要求收回商铺的通知书，并多次阻挠吕丹正常经营。2019年6月28日起，周萍甚至用502胶水堵锁眼、用铁锁锁大门，干扰、阻止吕丹营业。2019年8月中旬强行赶走吕丹，收回店铺，并将店铺转租给她儿子朋友。周萍的行为严重损害了吕丹的利益，陈露已经赔偿了吕丹的损失，要求周萍予以赔偿。 被告周萍答辩称：1、周萍虽然同意原告转租，但未容许陈露收取装修费。周萍直到吕丹起诉后才知道有装修费存在，陈露一直对周萍瞒着装修费这个事实；2、陈露未经周萍同意擅自拆除阁楼上的地板、楼梯及防水层，导致楼板往下掉灰沙。涉案房间原来是健身房，陈露租赁后大肆装修，拆除了地板重新铺设，但未做好防水层，导致楼上常有灰尘、沙粒掉下来，并有漏水现象，影响楼下周萍汽车美容。周萍多次要求陈露恢复原状，铺设防水层，但陈露一直未做，陈露将店铺转给吕丹后，这些问题也未解决；3、陈露与吕丹解除《商铺转让合同》的原因在于陈露，陈露不协助吕丹申领营业执照，导致吕丹被罚款5000元，并且还拖欠房租，迫使周萍采取将店铺上锁的维权行为。如果陈露在2019年6、7月份与周萍友好协商，哪怕迟延支付租金，仍可以相安无事，吕丹也可以继续正常营业；4、陈露要求赔偿301800元没有事实依据和法律根据，如果陈露故意将装修费写成100万元，周萍岂不是要赔100万元？这显然不符合公平正义，陈露不存在损失，希望法院驳回陈露的诉讼请求。 反诉原告周萍反诉称:1、判令反诉原告周萍与反诉被告陈露之间的房屋租赁合同于2019年10月5日解除，反诉被告陈露支付反诉原告周萍违约金9400元；2、判令反诉被告陈露支付反诉原告周萍从2019年6月16日起至2019年10月5日的房屋租金34613元、水电费1657.98元；3、判令反诉被告陈露支付反诉原告周萍三个月免租期损失28200元；4、判令反诉被告陈露赔偿反诉原告周萍因拆除阁楼、楼梯、地板及防水层而造成的财产损失50000元。 事实与理由：2018年6月11日，周萍与陈露签订《房屋租赁合同》，约定将涉房房屋租给陈露使用，租期三年，即2018年6月15日起至2021年6月14日止，年租金112800元，6个月付一次，先付后用，提前一个月支付，第一次付款56400元，第二次租金56400元在11月25日之前付清，以此类推。合同还约定陈露不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿，租赁结束后，陈露必须保证房屋分割的墙体、隔层楼板及楼梯等固定设施的完整，不得拆除。合同签订后，陈露未经周萍同意，擅自拆除阁楼地板及防水层，因地板及防水层被拆除，导致常常有灰尘、沙粒掉下来，并有漏水现象，使得楼下经营汽车美容的周萍无法正常经营，周萍多次要求陈露将阁楼、楼梯恢复原状，对楼层地板、防水层进行铺设，但陈露未予解决。2019年3月15日，陈露将涉案店面转让给吕丹经营，但始终不对地板及防水进行修复，且周萍再三告知陈露不能收取装修费，结果陈露私下收取了转让费。此外，周萍告知陈露，吕丹如何向陈露支付租金周萍不管，周萍的租金应该由陈露直接支付，不能通过吕丹支付。周萍分别于2019年4月14日、5月17日、6月18日通知陈露解决阁楼、楼梯、楼层地板、防水层问题，并按期支付租金，但陈露始终置若罔闻，周萍不得不将房屋另行出租给案外人梅挺，免租期三个月。陈露擅自拆除阁楼、楼梯、地板及防水层，虽经多次提醒，始终不予修复，在转租期间收取转让费，又拖欠房租，已经严重违反了合同约定，给周萍造成重大损失，要求陈露予以赔偿。 反诉被告陈露答辩称：其从周萍手中租到涉案店铺后，对楼梯、墙面等进行了装饰装修，因走动时地板会发出“嘎吱嘎吱”声响，所以重新铺设了地板，这些周萍都是知道的，周萍从未提出过反对意见，更不存在破坏结构之说。陈露对地板缝隙打了胶，不存在地板漏沙漏灰，更不存在漏水，经营期间一直相安无事。在陈露将店铺转给吕丹之前，周萍对陈露提出过地板漏灰的问题，陈露不知真假，就叫人进行修理。陈露将店铺转给吕丹前，吕丹来过几次，和周萍见过面，周萍知道陈露的转让价格，未提出异议，并同意由吕丹直接向周萍支付房租。后来周萍儿子的朋友要租用涉案房屋开下午茶，周萍就故意不收吕丹支付的租金，贴告示、堵锁眼、锁大门，想方设法的要赶吕丹走。现在周萍要解除合同，陈露表示同意，但解除期限应该是2019年3月15日，因为当时陈露将店铺转给吕丹是经过周萍同意的，本案周萍违约在先，不能向陈露主张违约金，周萍在将吕丹赶出前，已经要求付清了水电费，不能向陈露主张，租金、免租期损失及其它财产损失不存在，应予驳回。 经审理查明：宁波市鄞州区和3-1号店面分别登记在案外人赵宁菊、楼允斌名下，赵宁菊、楼允斌租给周萍经营汽车美容业务，并同意周萍转租。 2018年6月11日，周萍与陈露签订《房屋租赁合同》一份，将楼上原本用于健身房的房间租给陈露,合同约定：1、甲方（即周萍）将宁波市鄞州区贺丞路3-1号店面及楼上房间租给乙方（即陈露）使用；2、租期三年，即2018年6月15日起至2021年6月14日止；3、租金及缴纳时间：年租金112800元，6个月支付一次，先付后用，第一次付款56400元，第二次付款56400元在11月25日之前付清，依此类推，每次提前一个月支付；4、租房押金18800元，到期后结清；5、违约责任：自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止合同，如发生违约情况，违约方应支付守约方一个月房租作为违约金，并按时结算房租等相关费用；6、其他事项：甲方提供完好的房屋及设施（双方签约即表示认可），乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿。租赁期结束后，乙方必须保证房屋分割的墙体、隔层楼板及楼梯等固定设施的完整，不得拆除；水、电、网络通讯及物业等费用由乙方负担；甲方无正当理由终止合同还约定陈露不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿，租赁结束后，陈露必须保证房屋分割的墙体、隔层楼板及楼梯等固定设施的完整，不得拆除；甲方无正当理由终止合同，应承担违约责任；乙方不按时支付租金、水电及物业等应付费用，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权向乙方索取违约金等。 合同订立后，陈露先后向周萍支付132100元（即押金18800元、2018年6月15日至2019年6月14日的租金112800元和其他费用500元），并对租赁店铺进行装潢，改置了楼梯、铺设了地板、更换了玻璃门、粉饰了墙面，安装了两台中央空调、一台挂式空调及吊灯等，购买了桌椅及各类电器和各种装饰品，用以经营下午茶。期间，周萍曾向陈露提出楼板掉灰尘沙粒问题，陈露经过修补，周萍认为没有修好，楼板还是会掉灰。 2019年3月14日，陈露将涉案店面转让给吕丹，周萍在《情况说明》上签字表示同意。《情况说明》载明：本人周萍经赵宁菊委托处理宁波市鄞州区贺丞路3-1号房屋租赁事宜，对于原承租人陈露自2019年3月15日起将该店铺的经营权及承租权转让给吕丹，陈露已告知本人，本人表示同意，但新的受让方需按原承租人一直履行的情况按期支付租金，其中租金每月9400元，六个月付一次，租赁期间为2018年6月15日起至2021年6月14日止，截止今日，承租人陈露已支付两个月房租押金18800元，已支付租金至2019年6月15日。本人要求新的受让方按期支付上述租金，至于其他事宜本人不予管理，特此说明。 2019年3月15日，陈露（即甲方）和吕丹（即乙方）签订《商铺转让合同》，约定：一、门面转让：甲方与出租方（即周萍）所签订合同的的权利义务由乙方享受和履行，乙方不再与出租方另行签订合同。本合同签订后，甲方不再履行与出租方签订的合同权利和义务，甲方与出租方的权利和义务自行解除；二、租金结算与支付：租赁期限为2018年6月15日至2021年6月14日止，甲方之前实际每月支付租金9400元，已经付至2019年6月15日，剩余两年租金由乙方直接付给出租方。门面转让前未支付的水电费、物业费由乙方负责支付，后续产生的水电费、物业费由乙方负责支付。甲方已向出租方支付押金18800元，由乙方在合同签订后三日内向甲方支付；三、门面现有装修设施在转让后归乙方所有。转让门面租赁期限届满后，该门面装修设施的不动产归店铺权利人所有，营业设备等动产归乙方所有（动产与不动产的区分按原有租赁合同执行）；四、门面转让费：在签订合同后乙方向甲方支付预付款5000元，甲方向乙方交付钥匙，剩余转让款280000元由乙方在2019年3月15日支付140000元，2019年4月15日支付140000元。上述费用包括：甲方向出租方预交的2019年3月15日至2019年6月15日的3个月租金、甲方向出租方支付的押金18800元、第三条所述的装修、装饰、设备（详见《转让财物交接清单》）；五、经营指导服务（略）；六、交接时间：2019年3月15日；七、违约责任：甲方逾期超过20天仍不能交付门面时，乙方有权通知甲方解除合同，并返还已付的门面转让费。乙方逾期超过10天接收门面时，甲方有权通知乙方解除合同，不予返还已付的门面转让费等。《转让财物交接清单》：装修折价大概投入30万元左右，设备名称：冰柜、空调、展示柜、大烤箱、咖啡机、磨豆机、收银系统、制冰机、消毒柜、音响、投影仪、空气炸锅、甜品制作工具、锅碗瓢盆、椅子、桌子、沙发、绿植。 同日，吕丹向陈露付清首期转让费145000元，陈露将涉案店铺交给吕丹。吕丹因经营下午茶需要，购置绿植、冰滴咖啡壶、保冷箱、小米电饭煲、装饰物、原材料等，开始营业。 期间，周萍向吕丹提出楼板掉灰的问题，吕丹得知后立即告知陈露。陈露提出打胶效果好，但要周萍分担2000元，周萍不同意，致问题没有解决。 2019年4月14日，周萍以楼板掉灰问题未解决、延付租金为由，向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：我方依法通知您：1、请您在收到本书面通知后90日内（最迟在2019年7月14日12时）搬出店面；2、您在2019年6月14日将房租结清，超时我方将以日结方式收取房租；3、若您在上述期限内不搬出，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应损失。 2019年5月17日，周萍以相同理由又向陈露发出《房屋租赁合同解除通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：现通知您：1、乙方（即陈露）需在2019年6月15日24:00前搬出店面；2、乙方需赔偿所产生的房屋设施损坏费用及任何未支付的费用（例如水电、物业费用）将从押金中扣除；3、在6月15日24:00后，如乙方仍有留置的任何物品在未取得甲方（即周萍）同意下，视为放弃，任由甲方处置。 2019年6月18日，周萍以相同理由再次向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：现通知您：1、请您务必在2019年6月26日24点前清空店面；2、您所支付的押金18800元我方将以房屋修复、未结算的水电费用、以及物业费用等，予以扣除；3、您违反《房屋租赁合同》，还需支付我方一个月房租9400元等。 2019年6月28日起，周萍用502胶水堵住锁眼、用铁锁锁大门等方式干扰、阻止吕丹营业。2019年7月15日，吕丹停止营业。2019年7月18日，吕丹向陈露发函，要求陈露提供出租人的租赁合同等材料用以办理营业执照。2019年7月23日，吕丹发函解除与陈露之间的商铺转让合同。2019年8月底，吕丹取回部分物品，将店铺交给周萍。 2019年10月12日，鄞州区市场监督管理局对吕丹未经许可擅自从事食品经营（餐饮服务）的违法行为罚款5000元。 2019年7月30日，吕丹以陈露为被告、周萍未第三人提起诉讼。本院审理后作出（2019）浙0212民初11515号民事判决书，认定陈露和吕丹签订的《商铺转让合同》合法有效，支持吕丹请求，解除吕丹与陈露签订的《商铺转让合同》，判决陈露返还吕丹转让款93300元（即转让款145000元-2019年3月15日至2019年8月底的租金9400元/月*5.5个月），判决陈露赔偿吕丹停业损失39000元（即2019年7月16日至2019年9月底参照500元/天计算），判决陈露赔偿吕丹经济损失6000元（即罚款5000元+物品损失1000元）。判决后，各方当事人均未上诉，该民事判决书已经生效。陈露已经根据判决书向吕丹履行了赔偿义务。 上述事实由原告（兼反诉被告）陈露提供的《房屋租赁合同》（复印件）、《商铺转让合同》（复印件）、《情况说明》（复印件）、（2019）浙0212民初11515号民事判决书、微信付款记录（复印件）、微信支付押金和租金记录（复印件）、微信聊天记录（复印件）、装修前后照片、目前店铺经营照片等证据，被告（兼反诉原告）周萍提供的不动产权证书（复印件）、《房屋租赁合同》、照片视频、周萍与陈露谈话录音、《商铺转让合同》（复印件）、书面通知（照片复印件）、水电费缴费记录（复印件）、周萍与梅挺的租赁合同（复印件）等证据及双方当庭陈述为证。 本院认为，陈露和吕丹签订的《商铺转让合同》合法有效，在吕丹承租后，陈露未妥善解决楼板掉灰问题，而周萍以此为由自2019年4月14日起用贴通知、锁店门等方式干扰阻挠吕丹日常经营，不协助吕丹办理营业执照，迫使吕丹停业，与陈露解除《商铺转让合同》，导致损失扩大，对此陈露负次要责任，周萍应负主要责任。吕丹于2019年8月底腾退涉案房屋，案涉房屋由周萍掌控，周萍要求解除与陈露的房屋租赁合同，陈露亦无异议，本院予以准许。合同解除后，周萍应返还陈露押金18800元，陈露应向周萍支付2019年6月16日起至2019年8月底的租金23500元，关于水电费，周萍主张1657.98元，但周萍仅提供支付2019年8月份电费706.15元的截屏，无其他证据，故本院对水电费706.15元予以认定，由陈露向周萍支付，其余不予支持。陈露诉称该水电费已经由吕丹支付，但无证据佐证，本院不予采信。2019年9月1日起的租金与陈露无关。关于陈露主张的经济损失，吕丹的停业损失39000元和经济损失6000元已经由（2019）浙0212民初11515号民事判决书认定，至于陈露的店铺装修损失，陈露在租赁案涉店铺后，对店铺进行了装修，在其与吕丹签订《商铺转让合同》时，陈露将装修费作为可得利益包含在转让费中由吕丹承担，故本院认定陈露装修费为238000元。周萍辩称不知道陈露收取了吕丹的装修费，显然与事实不符，周萍知道陈露对店铺进行了装饰装修，转让费中应该包含装饰装修费用，故本院对周萍的辩称不予采信。因吕丹与陈露解除《商铺转让合同》主要责任在于周萍，故周萍应承担70%的赔偿责任，即赔偿陈露支付吕丹的停业损失39000元、经济损失6000元和可得利益（即装修费）238000元中的70%，合计198100元。关于周萍反诉提出的违约金，本院认为，陈露已经向周萍付清了第一年（即2018年6月15日至2019年6月14日）租金，根据约定，第二年租金支付时间为2019年5月14日前，但周萍却在2019年4月14日起即向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，本院认定陈露未向周萍支付租金理由正当，不构成违约，对周萍要求陈露支付违约金的诉讼请求不予支持，周萍三个月免租期损失与陈露无关，不予支持，周萍要求陈露赔偿拆除阁楼、楼梯、地板及防水层而造成的财产损失，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除反诉原告周萍与反诉被告陈露签订的《房屋租赁合同》； 二、被告周萍返还原告陈露押金18800元； 三、被告周萍赔偿原告陈露损失198100元； 四、反诉被告陈露支付反诉原告周萍租金23500元、水电费706.15元，合计24206.15元； 上述第二、三、四项相互折抵后，被告周萍尚应给付原告陈露192693.85元，限在本判决生效后十日内理清； 五、驳回原告陈露的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告周萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉诉讼费5807元，减半收取2903.50元，由原告陈露负担998元，被告周萍负担1905.50；反诉案件受理费1389元，由反诉原告周萍负担1118元，反诉被告陈露负担271元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 厉国平 二〇二〇年九月二十四日 代书记员 俞 霜