广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1972号 上诉人（原审被告）：陈茂华，男，1977年10月19日生，汉族，住广西博白县。 被上诉人（原审原告）广西博白县壹加壹房地产置业有限公司金地嘉园分公司。住所地：广西博白县博白镇锦绣东路金地嘉园**商铺。 法定代表人：邹颖甫。 上诉人陈茂华因与被上诉人广西博白县壹加壹房地产置业有限公司金地嘉园分公司居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区博白县人民法院（2020）桂0923民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人陈茂华到庭参加诉讼，被上诉人广西博白县壹加壹房地产置业有限公司金地嘉园分公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人陈茂华上诉请求：1、撤销广西壮族自治区博白县人民法院(2020)桂0923民初203号民事判决书，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由:一、一审法院认定事实有误，上诉人与被上诉人签订的《限时销售合同》属于委托合同，而非居间合同，上诉人也并未向被上诉人支付保证金500元。根据上诉人与被上诉人签订的《限时销售合同》可知，在合同中“限时销售”后面均带有“独家委托字样”，合同第二条约定：乙方（即被上诉人）在满足价格等条件的情况，可全权代理甲方（即上诉人）出售房产。此外，被上诉人在一定情况下甚至有权代上诉人收取买家定金。被上诉人的这些权利绝非一般居间合同中的居间人所能享有，居间合同的居间人，限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人与第三人之间的合同。本案中的《限时销售合同》并不符合上述特征，因此，上诉人实际上属于委托合同中的受托人。上诉人与被上诉人签订的《限时销售合同》应当属于委托合同，而非居间合同。此外，被上诉人并未向上诉人支付保证金500元，被上诉人也未提供证据证明这一事实，原审法院在无任何依据的情况下认定上诉人向被上诉人支付了保证金500元，同样属于认定事实有误。二、本案上诉人与被上诉人签订的《限时销售合同》中限制单方解除权的条款无效，上诉人已经于2019年5月18日解除，其后续自行销售房屋的行为不属于违约，上诉人无需向被上诉人赔偿违约金3000元。由于上诉人与被上诉人签订的《限时销售合同》属于委托合同，即合同双方均享有的单方解除权。《限时销售合同》属于广西博白壹加壹房地产置业有限公司提供的格式合同，合同第十条约定：“限时销售（独家委托）期限内，甲方（即上诉人）不得擅自终止合同......乙方（即被上诉人）有权单方解除合同并追究的违约金责任”，该条款实质性的剥夺了上诉人的单方解除权，属于排除或限制一方主要权利的格式条款，合同中该条款的字样并未加粗加大或用其他颜色标注，签订合同时，被上诉人的工作人员也未对该条款进行充分说明，未尽到明确的告知义务。该条款属于无效的格式条款，对双方不产生任何效力。基于以上原因，上诉人仍然具有单方解除权，其于2019年5月17日就向被上诉人作出解除合同的意思表示：如不能在2019年5月18日下午四点前确定出售房屋，则解除《限时销售合同》，被上诉人并未按时销售房屋，上诉人提出的解除条件己经成立，又具有合法的单方解除权，该合同己经于2019年5月18日解除。故上诉人自行出售房屋的行为不构成违约，无需承担违约责任。从合同签订之日起至合同解除之日，仅仅一个星期，被上诉人在合同期限内并无过多实际支出，即使有理由向上诉人请求支付合理损失，其合理损失也不应当有三千元之多。而合同解除后，被上诉人仍然对涉案房产进行推广，己经属于无权代理，其后果应当自负，自行承担由此产生的费用，无权向上诉人主张。一审法院认定事实有误，所作出的判决严重侵害上诉人的合法权益。 被上诉人广西博白县壹加壹房地产置业有限公司金地嘉园分公司未作答辩。 广西博白县壹加壹房地产置业有限公司金地嘉园分公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付违约金46000元（该房地产委托交易价格的4％即1150000×4％=46000元整）；2、被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2019年5月11日，原、被告签订《限时销售合同》（合同编号：ＹＪＹＤＣ0000253），约定原告帮被告将属于被告位于博白镇××开发区××74.51平方米土地［土地证号为博国用（2015）第0207**］，在限售期间（从签订合同之日起至2019年12月31日止）找到适格买家。在签订合同后，原告方即支付了500元保证金给被告。现原告以被告在合同的存续期间另行出售房产构成违约，而提起诉讼请求处理。 一审法院认为，原、被告签订的限时销售合同，系双方自愿签订，其内容属于居间合同。虽然被告方在合同期间内出卖房产给第三人，而原告方并无证据表明在推销房屋的过程中找到适格的买家，但其的确从事居间活动中有付出劳动。因此，对原告的主张按合同约定的违约条款请求被告支付违约金，原审法院不予支持。综合案情，被告应支付原告必要的费用，酌情3000元较为适宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：陈茂华应支付3000元给广西博白县壹加壹房地产置业有限公司金地嘉园分公司。案件受理费950元，由被告陈茂华负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对上诉人陈茂华提出异议的事实，本院认定如下：关于被上诉人是否支付500元保证金给上诉人的问题。本院认为，《限时销售合同》中并未有该500元保证金的约定，当事人对于该事实亦没有任何主张，一审法院认定“在签订合同后，原告方即支付了500元保证金给被告”不当，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《限时销售合同》约定，由被上诉人推销上诉人所有的位于博白镇××开发区××74.51平方米土地的国有土地使用权，为上诉人寻找买家，双方的约定符合居间合同的基本特征。虽然该合同中亦约定上诉人在一定条件下委托被上诉人代为收取订金，包含有一定的委托代理事项，但该合同的核心内容仍然是居间服务，该合同应认定为居间合同。上诉人主张本案合同为委托合同的意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳；居间合同成立后，委托人不得擅自解除合同，本案合同亦明确约定甲方不得单方解除合同，上诉人主张其通知被上诉人解除合同之日起，合同即已解除，没有事实与法律依据，本院不予支持；居间合同中，居间人不能限制委托人自行与他人订立合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《限间销售合同》约定，限时销售期间内，甲方不得自行出售该房地产，限制了上诉人的合法权益。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，被上诉人作为本案格式合同的提供方，其排除了上诉人自行出售土地的合法权利，该条款应认定为无效条款。故上诉人在居间合同履行期间，自行将涉案土地出售给他人，并不构成违约，被上诉人请求上诉人支付违约金46000元，不应支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被上诉人已经为上诉人出售土地做了推广工作，付出了一定的劳动，一审法院酌情判决上诉人支付3000元费用给被上诉人是适当的，本院予以维持。 综上所述，陈茂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实虽存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由陈茂华负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年九月八日 书记员  陈丽君