广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初8425号原告（反诉被告，下统称原告）：东莞市瑞乔音响设备制造有限公司，住所地：广东省东莞市****************，统一社会信用代码为91441900MA4URQ0K37。法定代表人：何跃华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾庆斌，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：范艳芳，广东迎君律师事务所律师。被告（反诉原告，下统称被告）：东莞市坤生电子高新技术有限公司，住所地：广东省东莞市****************，统一社会信用代码为91441900MA529YYW8F。法定代表人：杨宇浩，系该公司总经理。被告（反诉第三人，下统称被告）：杨宇浩，男。两被告共同委托诉讼代理人：龙德波，广东四为律师事务所律师。原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司（以下简称瑞乔公司）与被告东莞市坤生电子高新技术有限公司（以下简称坤生公司）、杨宇浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案。被告坤生公司提起反诉，本院对被告坤生公司提起的反诉予以受理。本案依法由审判员杨粤欣适用简易程序独任审判，于2020年9月3日公开开庭进行审理。原告瑞乔公司的法定代表人何跃华、委托诉讼代理人曾庆斌，被告坤生公司的法定代表人杨宇浩，杨宇浩本人及两被告的共同委托诉讼代理人龙德波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞乔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同；2.两被告向原告返还租赁保证金165000元；3.两被告向原告返还电力押金20000元；4.两被告减免原告2020年2月及3月的一半租金及水电费、管理费64041.5元并返还给原告；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:原告与被告坤生公司于2019年3月13日签订《工业厂房租赁合同》，约定由原告租赁被告坤生公司位于广东省东莞市****************（C栋一至三楼）厂房。租赁时间从2019年3月26日起至2024年2月25日止，其中2019年2月26日至2019年3月31日为免租期。双方约定租金为55000元每月另加实际产生的水电费。同时约定，原告需交纳租赁保证金165000元及电力押金20000元。签订《工业厂房租赁合同》后，原告依约向被告坤生公司支付了165000元租赁保证金及电力押金20000元。并在租赁过程均能按时按约交纳租金。因2020年1月的新冠疫情原因，原告未能准时复工复产，在与被告坤生公司协商租金问题时发现，被告坤生公司出租给原告的工业厂房没有相关证照，属于违法建筑。原告再三考虑后，决定与被告坤生公司终止租赁合同关系。后经与被告坤生公司协商未果，只能通过法律途径主张权利，要求被告坤生公司返还已收取的租赁保证金165000元及电力押金20000元。另原告在未复工复产，未实际使用厂房的前提下，按时向被告坤生公司缴交了2020年2月租金及水电费68085元及3月租金及水电费60002元。但是，按照相关法律规定，因疫情原因原告未能复工复产的情形属于不可抗力，被告坤生公司应减免相应月份的租金，现原告主张被告坤生公司减半收取2020年2月及3月租金及水电费64041.5元并返还给原告合情合理。2020年5月10日，原告通过律师函方式正式通知被告坤生公司，原告于2020年5月12日搬离所租赁的厂房，要求被告坤生公司协助处理相关事宜。同时，并要求被告坤生公司于2020年5月12日退还所收取的租赁保证金及电力押金、需减免的2020年2月及3月租金及水电费64041.5元。被告坤生公司是被告杨宇浩所成立的自然人独资企业，被告杨宇浩作为其唯一自然人股东，原告有理由相信作为股东的被告杨宇浩与被告坤生公司的业务、财产等相互混同。根据《中华人民共和国公司法》相关条款之规定，被告杨宇浩应当对被告坤生公司的债务承担连带责任。综上，原告的诉请合法有据，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告坤生公司、杨宇浩共同答辩称，原告提出的第二、三项诉请，根据双方的合同约定，因原告拖欠租金，违反了合同约定，押金无权要求返还，押金是为保障被告及时收取租赁费用而约定的。原告没有依据要求减免租金，已经产生的水电费无权要求返还，请求驳回原告全部诉求。被告坤生公司向本院提起反诉请求：1.原告按每月55000元的标准自2020年4月1日起支付租金至实际归还厂房之日止，暂计至2020年7月31日为220000元；同时支付延迟支付租金的违约金至当期租金支付之日止，2020年4月至7月的租金违约金暂计至2020年8月31日为80300元；2.请求原告支付自2020年4月1日至2020年7月31日水电费、物业费、电梯费共计47813元，支付拖欠的2019年4月电费和电梯费4410元，并自2020年8月1日按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止；3.原告承担本案诉讼费。事实与理由：根据原告与被告坤生公司于2019年3月13日签订的《工业厂房租赁合同》的约定，原告承租被告坤生公司的物业：厂房一至三楼，宿舍5间以及其他的配套物业，租赁期限为2019年2月26日至2024年2月25日止，租赁费用为每月55000元，支付租金的方式为每月6日前支付当月的租金，同时按月结算水电费、物业费及电梯费用。双方约定如果原告延迟支付租金，则按日千分之五支付滞纳金。但原告自2020年4月起开始拖欠租金及相关费用没有支付，截止被告坤生公司反诉之日，原告已拖欠四月租金及相关费用没有支付，按照双方的合同约定，原告应支付租金及相关费用，并承担延迟支付的违约金，原告一直占用被告坤生公司的物业却不支付租金，严重违约了，依法应承担违约责任。原告认为被告坤生公司应该减免租金，没有任何法律依据，减免是出租方单方面的权利，并非原告当然享有的法定权利或合同权利，现原告不仅拖欠租金不付，反而要求认定合同无效，要求减免租金，违反了法律及合同的约定，请支持被告坤生公司的反诉诉讼请求。原告瑞乔公司对被告坤生公司的反诉答辩称：1.原告与被告坤生公司签订的租赁合同属于无效合同，相关的约定没有法律约束力，故被告坤生公司主张原告支付延期支付租金的诉请应该驳回。2.原告已经通过律师函及微信以书面的形式通知被告坤生公司主张双方的租赁合同无效，及原告于2020年5月10日搬离租赁厂房，但是在原告搬离厂房的时候，被告坤生公司以各种理由阻拦原告搬离，原告至今的机器设备还在租赁厂房内，责任不在原告，被告坤生公司主张的2020年5月10日之后的租金或者占用使用费没有依据，应予驳回。被告杨宇浩对被告坤生公司的反诉并未提出异议。经审理查明，被告坤生公司性质为自然人独资有限责任公司，于2018年9月20日经工商登记注册成立，股东为被告杨宇浩。2019年3月13日，被告坤生公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《工业厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于广东省东莞市****************(C栋一至三楼厂房）、宿舍5间(编号505〜508及5002)及其他厂房等配套设施出租给乙方使用，租赁期限从2019年2月26日至2024年2月25日止，其中2019年2月26日至2019年3月31日为免租期，租金自2019年4月1日开始计算，每月租金55000元。甲方提供1台载量为2吨的货梯给乙方使用，乙方每月交纳500元，作为电梯使用折旧费，交期等同租赁期。甲方提供170KVA的电量给乙方使用，甲方为乙方安装电流258A的开关，乙方向甲方交纳的电费及基本电费按供电所的标准收取，另甲方向乙方收取总电费10%的电损。合同租赁保证金为165000元，电力押金为20000元，合同签订之日乙方必须向甲方一次性交纳租赁保证金及电力押金，合同期满后租赁保证金及电力押金15日内一次性无息退还给乙方。合同签订后，原告于2019年3月25日向被告坤生公司缴纳了租赁保证金165000元及电力押金20000元。原告与被告坤生公司双方确认被告缴纳租金至2020年3月，从2020年4月份开始未缴纳租金。2020年5月9日，原告委托广东迎君律师事务所向两被告发出律师函，称两被告出租的厂房为违法建筑，双方签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同，原告定于2020年5月12日搬离占用的厂房，请两被告协助办理相关搬离占用厂房的手续，若不予配合，导致的占用费增加属于两被告故意扩大的损失，应由其自行承担，造成原告设备闲置损失或损坏，将由两被告进行赔偿，并要求两被告退还租赁保证金、电力押金及2020年2、3月租金及水电费。该律师函通过EMS特快专递形式邮寄给被告杨宇浩，但由于电话错误被退件。从原、被告双方确认的原告的法定代表人何跃华（微信号为wxid-gxk2ghl4qobm21，昵称为回忆）与被告坤生公司的员工曾志恒（微信号为zeng158*****094，昵称为曾志恒）的微信聊天记录显示，曾志恒每月通过微信向何跃华发送租金及费用明细表，2020年2月20日，曾志恒对原告称收到村委会催收租金的通知，知会没有收到政府的免租通知，2月份租金需要按足月缴纳，如果有政府文件免租要求，会按照政府和村委的政策执行。2月25日，何跃华通过微信要求曾志恒帮忙打招工启事。5月12日，曾志恒通过微信向何跃华发送告知书，称没有依据减免租金，且并未收到政府或者村委减免租金的通知，要求原告尽快缴清拖欠的费用。同日，何跃华并通过微信向曾志恒发送律师函，称已经委托律师于10日向被告坤生公司发送律师函，由于坤生公司并未收到故拍照通知，原本定于今日搬厂设备，现由于被告坤生公司未收到书面知会，故更改为5月13号搬厂，要求曾志恒通知上司协助处理。而根据曾志恒发送给何跃华的费用表显示，原告2020年4月份宿舍电费为289元，宿舍水费为130元、厂房电费为17326元、水费为98元，公摊及耗损1606元；2020年5月宿舍电费为148元，宿舍水费为65元、厂房电费为3948元、水费为0元，公摊及耗损为139元；2020年6月宿舍电费为33元，宿舍水费为0元、厂房电费为3910元、水费0元，公摊及耗损为31元；2020年7月宿舍电费为57元，宿舍水费为0元、厂房电费为3910元、水费为0元，公摊及耗损为52元。原告主张只需要支付相关费用至2020年5月13日，之后并未实际使用租赁厂房，但宿舍还有两个人，大概在2020年5月20日左右搬走的，之后的费用属于自然耗损，不应由原告承担，例如厂房电费中的3910元为基础电费，不管是否用电都会显示。原告另提供2020年5月14日至租赁场所要求搬离设备的现场视频光盘，两被告对真实性予以确认，并称系由于原告没结清租金等相关费用，双方存在争议，故被告坤生公司不让原告搬离。庭审中，被告坤生公司确认案涉租赁物系从东莞市*****委会处承租，并未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《工业厂房租赁合同》、收款收据、转账明细、收款收据(复印件)、EMS快递单、律师函、原告的法定代表人何跃华与被告的员工曾志恒的微信聊天记录、厂房内照片打印件、催交租金微信截图、告知书、视频资料及双方当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于被告坤生公司就案涉出租的厂房并未取得建设规划许可证，故原告与被告坤生公司于2019年3月13日签订的《工业厂房租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告与被告坤生公司签订的《工业厂房租赁合同》被认定无效后，原告应该将基于《工业厂房租赁合同》取得的案涉租赁场地返还给被告坤生公司。被告坤生公司应向原告退还租赁保证金165000元及电力押金20000元。双方当事人现时争议的为：1.案涉租赁场地占有使用费的期间应如何认定；2.相关费用金额如何认定。对于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告应按与被告坤生公司签订的《工业厂房租赁合同》约定的租金标准支付相应的占有使用费。对于占有使用费的计算期间问题，从原、被告双方均确认的微信聊天记录及视频资料可见，2020年5月12日，原告法定代表人何跃华已经通过微信向被告坤生公司员工曾志恒发送律师函，主张双方签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同，要求搬厂，并将搬厂时间更改为5月13号，要求被告坤生公司协助处理，而原告最终系于2020年5月14日至案涉租赁场地要求搬走相关的设备，但受到被告坤生公司的阻止。被告坤生公司称由于原告未结清租金等相关费用，双方对此存在争议，故拒绝让原告搬离案涉租赁场所。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始不具备法律约束力，原告可以随时搬离案涉租赁场所，原告未结清相关费用，被告坤生公司可循合法途径解决，而不能以此为由阻碍原告搬离。鉴于原告不能及时归还租赁场所的原因系由于被告坤生公司的阻拦，并非其有意继续占用，被告坤生公司阻碍原告搬离，导致其不能及时交还案涉租赁场所，后续产生的费用应由被告坤生公司自行负担。另考虑搬离案涉租赁场所所需的时间，宿舍占用的时间，本院认定原告应支付案涉租赁物的占有使用费至2020年5月31日止。故案涉租赁物未支付占有使用费应计算为55000元/月×2个月=110000元。对于被告坤生公司所诉求的租金违约金，由于案涉《工业厂房租赁合同》无效，并不产生占有使用费的违约金，被告坤生公司该项诉求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。对于原告主张的两被告需减免2020年2月及3月的一半租金及水电费、管理费并返还的问题，本院认为，虽被告坤生公司在微信聊天记录中承诺如果有政府文件免租要求，会按照政府和村委的政策执行，但现时原告并未提供证据证明被告坤生公司已经获得政府或村委的减免租金优待，被告坤生公司不同意减免原告的租金并未违反其承诺。且原告已经缴纳相应月份的租金（占有使用费），其再要求减免并无相应法律或事实依据，本院依法不予支持。对于争议焦点2，结合上述认定,原告应缴交各项费用至2020年5月止，即为2020年4月份宿舍电费为289元，宿舍水费为130元、厂房电费为17326元、水费为98元，公摊及耗损1606元；2020年5月宿舍电费为148元，宿舍水费为65元、厂房电费为3948元、水费为0元，公摊及耗损为139元；2020年4、5月份电梯费1000元。被告坤生公司请求原告缴纳2020年5月份后的各项费用及相应利息没有事实及法律依据，本院依法不予支持。另，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告杨宇浩为自然人独资有限责任公司坤生公司的股东，其未提供证据证明其个人财产独立于公司财产，故应对被告坤生公司应支付原告的各项费用承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司与被告东莞市坤生电子高新技术有限公司于2019年3月13日签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同；二、限原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司协助被告东莞市坤生电子高新技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内搬离案涉租赁场所；三、限原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告东莞市坤生电子高新技术有限公司支付2020年4月及5月的场地占有使用费110000元；四、限原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告东莞市坤生电子高新技术有限公司支付2020年4月份宿舍电费289元、宿舍水费130元、厂房电费17326元、厂房水费98元、公摊及耗损电费1606元；2020年5月宿舍电费148元、宿舍水费65元、厂房电费3948元、公摊及耗损电费139元；五、限原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告东莞市坤生电子高新技术有限公司支付2020年4、5月份电梯费1000元；六、限被告东莞市坤生电子高新技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司退还租赁保证金165000元；七、限被告东莞市坤生电子高新技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司退还电力押金20000元；八、被告杨宇浩对被告东莞市坤生电子高新技术有限公司上述债务承担连带清偿责任；九、驳回原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司的其他本诉诉讼请求；十、驳回被告东莞市坤生电子高新技术有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2518元（原告已预交），由原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司负担648元，被告东莞市坤生电子高新技术有限公司、杨宇浩共同负担1870元；反诉受理费3294元（被告坤生公司已预交），由原告东莞市瑞乔音响设备制造有限公司负担1259元，被告东莞市坤生电子高新技术有限公司负担2035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇二〇年九月二十三日书记员  徐 莉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。