江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2697号原告：顾程程，女，1986年2月26日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：万**涛，南昌市为民法律服务所法律服务工作者。执业证号：3140105110453。委托代理人：付菊妹，南昌市为民法律服务所法律服务工作者。执业证号：31401062101477。被告：江西一色酒店投资有限公司。住所地：南昌县莲塘北大道**。统一社会信用代码：91360121MA35FP3D2L。法定代表人：宁黔东，系该公司总经理。委托代理人：贾芳，系该公司店长。原告顾程程诉被告江西一色酒店投资有限公司（以下简称一色酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾程程及其委托代理人万**涛和被告一色酒店的委托代理人贾芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾程程诉称：原告在2016年5月24日与被告分别签订了三份《租赁合同》，合同约定：原告将自有的位于南昌县（综合）写字楼2栋4层411室、7层711室、712室出租给被告经营。租期从2016年5月24日起至2021年3月4日止，被告每月向原告指定账户汇入当月租金（含税），相关税费及物业管理费由被告自行承担。原告每年拥有12间免费入住房的权利。同时规定，原告如果未按照规定任意单方终止合同的，应承担违约责任，被告如果未按照规定任意单方终止合同的，同样应承担违约责任。被告若未按合同要求按时付款，原告有权收取应付金额每日万分之二的滞纳金，如超过三个月以上未付款，原告有权单方面终止协议。合同期满，被告按经营五年后的客房现状交付原告（含硬装、空调、电视、床具）。现被告已严重违反了该《租赁合同》的约定，没有按月向原告支付租金，另有第一年的租金未付；且被告已被南昌县市场监督管理局列入企业经营异常名录和黑名单。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.依法解除原、被告在2016年5月24日签订的三份《租赁合同》，确认双方解除租赁合同时间为2020年8月6日，被告立即向原告返还位于南昌县（综合）写字楼2栋4层411、7层711室、712室租赁房屋；2.被告立即向原告支付拖欠的房屋租金人民币19992元（暂计算至2020年4月30日止共四个月）并承担从2020年1月1日起至付清之日止滞纳金（按日万分之二计算）；3.赔偿原告应享受的36间免费房使用权，折款人民币7200元；4.被告向原告支付提前解除《租赁合同》违约金人民币180000元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告一色酒店辩称：1.我方同意解除合同；2.因为今年受到疫情影响，给我方经营造成毁灭性打击，我方要求减免疫情期间的租金；3.因为不可抗力，我方延期支付租金的行为不属于违约。不应当承担违约金；4.根据合同约定，免费房使用权应由原告提出申请、预约，原告没有预约、申请，当然没有安排。如今原告诉至法院，合同解除了，故原告诉求没有事实和法律依据。经审理查明：2016年5月24日，原告顾程程（出租方、甲方）与被告一色酒店（承租方、乙方）分别签订3份《租赁合同》，约定：1.甲方将位于（综合）写字楼2栋4层411房（面积为40.64平方米、价款为234829元）、7层711房（面积为40.64平方米、价款为236037元）、712房（面积为47.38平方米、价款为278841元）共三房委托给乙方经营管理，房屋建筑面积共为128.66平方米，房屋购房款总价为人民币749707元；2.租期自2016年5月24日起至2021年3月4日止；3.租赁期间收益：三房第一年的年租金均为合同房款的0%，即免租金，第二年（从2017年5月24日起至2018年3月4日止）的年租金为合同房款的5%，共计29269元，第三年（从2018年3月5日起至2019年3月4日止）的年租金为合同房款的6%，共计44982元，第四年（从2019年3月5日起至2020年3月4日止）的年租金为合同房款的7%，共计52480元，第五年（从2020年3月5日起至2021年3月4日止）租金为合同房款的8%，共计59976元。租金按每月度支付，即每月度第一日支付每月度租金收益；4.免费居住权：甲方拥有每年12间·夜免费入住于物业所在地的权利，甲方入住须提前向乙方提出预定。该年的免费居住天数，在当年内使用，不可累计于次年使用；5.合同第10条第一款写明如一方违约，违约方应支付守约方按总房款的20%支付违约金；5.合同第十一条第三款写明“在合同期限内，乙方若未按合同要求按时付款，甲方可书面通知乙方付款，若乙方在30天以上仍未付款，甲方有权收取应付金额每日万分之二的滞纳金。如超过三个月以上未付款，甲方有权单方面终止协议。”审理中同时查明：2019年6月30日前被告均按合同规定支付清了原告的房屋租金，但从2019年7月1日起至2020年3月31日止被告虽然是按季度提前支付但均不是按合同房款的7%、8%的标准支付而是仍按第三年的合同房款的6%的标准支付原告的房屋租金，即从2019年7月1日起至同年12月31日止少付原告租金3749元［（52480元／年÷12个月×2个月＝26240元）-（44982元／年÷12个月×2个月＝22491元）］；被告于2019年12月31日通过银行转账给原告的11246元是被告按第三年的合同房款的6%的标准支付原告2020年1月1日至3月31日的房屋租金，因此从2020年1月1日至同年3月4日又少付原告租金1332.93元［（52480元／年÷12个月÷30日×64天＝9329.73元）-（44982元／年÷12个月÷30日×64日）＝7996.8元］、从2020年3月5日至同月31日又少付原告租金1182.9元［（59976元／年÷12个月÷30日×26天＝4431.6元）-（44982元／年÷12个月÷30日×26日）＝3248.7元］，因此从2019年7月1日起至2020年3月31日止被告共计少付原告租金6264.83元（3749元＋1332.93元＋1182.9元）；被告一色酒店未足额支付原告租金后原告一直未书面通知被告付款。因被告一色酒店迟延向原告顾程程支付案涉房屋租金，原告顾程程于2020年7月7日诉至法院并提出解除合同等诉讼请求。2020年8月6日，一色酒店发函同意解除合同，并通知原告顾程程在收到函件的三日内前来办理收房交接手续，同时告知案涉房屋钥匙已转交小区物业保管但原告顾程程拒收该函且也未前去收房；2020年2月起我国也发生重大新冠××疫情，被告经营也因此受到影响。以上事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的租赁合同3份、不动产权证3份、银行卡交易明细、《合同变更确认函》、《函》及被告提供的农业银行网上电子回单、《函》、《情况说明》等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的3份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，本院予以确认。原告诉至法院请求解除与被告的《租赁合同》，被告在收到原告的民事起诉状后也同意解除，即双方对解除合同达成一致合意，故本院对原告主张确认双方合同于2020年8月6日解除这一诉请予以支持。庭审中，被告自述已将案涉房屋钥匙交由第三方保管，原告则承认因涉及诉讼而未前往收房，对此因租赁合同已解除，被告基于合同取得租赁及经营管理权的案涉房屋应当予以返还，同时对被告返还的案涉房屋原告亦应当负有接收的义务，被告通知原告前来收房并将房屋钥匙交由第三方保管的行为视为案涉房屋的归还义务已履行完毕。由于双方一致同意解除合同，因此被告自解除合同后在物业所在地也无客房，而合同规定是原告免费入住于物业所在地的客房，且原告在解除合同前未使用客房的责任不在被告，故原告主张被告赔偿免费房使用权折价款的诉讼请求理由不足，本院不予支持。同时因双方均同意解除合同，故原告要求被告承担提前解除合同违约金的诉请证据不足、理由不充分，本院也不予支持。原告诉请主张被告应向其支付拖欠的租金（包含补齐原少付的租金以及自2020年4月1日起至合同解除时止的租金），对此，本院认为，被告按第三年年租金标准向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金系被告的单方行为，并未得到原告的同意，故原告主张按照合同租金标准给付符合双方的合同约定，应当予以支持，原少付的租金为6264.83元事实清楚、证据充分，故被告应向原告支付的租金总额应为人民币27256.43元［即6264.83元＋按合同房款8%标准支付2020年4月1日至2020年8月6日期间的租金20991.6元（59976元／年÷12个月÷30日×126天）］。针对原告主张被告应按日万分之二的标准承担自2020年1月1日起至付清之日止的滞纳金的诉讼请求，被告以不可抗力为由，提出延期支付租金的行为不属于违约，对此，本院认为，新冠××疫情的发生属突发状况，因配合国家防控防疫措施需要，各行业的生产经营均受到严重影响，被告延期支付租金因受疫情导致，故不应认定为违约，因此对原告这一诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告顾程程与被告江西一色酒店投资有限公司于2016年5月24日签订的3份《租赁合同》于2020年8月6日解除；二、被告江西一色酒店投资有限公司应于本判决生效之日起10日内一次性向原告顾程程支付房屋租金人民币27256.43元；三、驳回原告顾程程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元,由被告江西一色酒店投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  舒泉荣二〇二〇年九月二十二日法官助理曾思施书记员刘文莉