广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6763号上诉人（原审原告）：方学龙，男，汉族，1989年5月16日出生，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：何美劲，广东劲戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶萌，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩君，广东银沐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李宜心，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。上诉人方学龙因与被上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司（以下简称里晖公司）、广东南海农村商业银行股份有限公司（以下简称南海农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。方学龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持方学龙的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由里晖公司、南海农商行共同承担。事实与理由：一审判决认定里晖公司交付的涉讼商铺的入户门设置在门面一侧，右侧玻璃门后有墙体不构成根本违约，属于事实认定错误。首先，虽然方学龙与里晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）中没有约定入户门的宽度，但方学龙购买的是期房，在签订涉讼合同时并未对涉讼商铺进行过实地考察，且里晖公司在销售时未对方学龙作出合理的风险提示，销售现场的沙盘也没有安装消防栓在商铺入户门与柱子之间，再综合与涉讼商铺同一位置、同一座向、同一面积的92号商铺就不存在设置墙体的情况，可知该消防栓的设置具有随机性，因里晖公司在销售时未提示，方学龙系在重大误解的情况下签订了涉讼合同。其次，经测量，涉讼93号商铺的商铺门扇宽度为139厘米，作为对比的92号商铺的商铺门扇宽度则为156厘米，二者虽差距不大，但涉讼93号商铺除了门扇位置以外其他宽度不能适用，而92号商铺则可利用整个全框宽度，即涉讼93号商铺对比正常商铺的门宽缩小了40%，此将大大影响涉讼商铺的功能。因里晖公司交付的涉讼商铺不符合合同约定，其已构成根本违约。再次，根据里晖公司提供的交楼标准图显示，入户玻璃门与柱子之间有间隔构筑物，但根据建筑行业公认的材料图例显示，柱子与入户门之间的构筑物（三横线）就是玻璃材质，而里晖公司交付的商铺增加了一幢水泥墙体，已经与其交楼标准图上反映的材质不一致。最后，将消防栓安装墙体在涉讼商铺内，不仅占用了涉讼商铺的面积，而且存在安全隐患。另外，里晖公司在相关部门进行消防验收后又擅自将涉讼商铺内的消防设备拆除，违反了我国消防法第二十八条的强制性规定。综上，请求二审法院支持方学龙的上诉请求。2020年7月5日，方学龙补充上诉意见如下：第一，一审判决认定涉讼合同未对涉讼商铺的门宽进行约定是错误的。里晖公司向方学龙提供的标准图是根据实量尺寸比例绘制，门宽可以根据比例推算，里晖公司应对该标准图的尺寸比例进行解释以证明其交付的涉讼商铺符合收楼标准。第二，涉讼商铺不符合方学龙订立合同时的目的。涉讼商铺用于钟表销售，其商铺门面要作橱窗展示，但涉讼商铺内设置的水泥墙空间将严重遮挡涉讼商铺的门面，一审判决认定涉讼商铺可打开的宽度139厘米不影响使用功能属于随意使用自由裁量权，处理不当。第三，里晖公司设置水泥墙及消防栓的行为已经达到涉讼合同中“设计变更”的条款，在没有协商一致的情况下对交付的涉讼商铺进行变更已经构成违约，符合合同解除的条件。根据现场图片可知，涉讼商铺的门面与里晖公司向方学龙交付的收楼标准图不同，且设计变更并非优化改善，侵害了方学龙使用涉讼商铺的权利。第四，一审判决认定仅在合同解除的诉请得到支持的情况下主张违约金是对方学龙的误导。一审判决的裁判理由存在前后矛盾的情形。方学龙明确，在涉讼合同未达到解除条件的情况下，里晖公司仍应就涉讼商铺设置水泥空间及消防栓的侵害行为对方学龙进行赔偿。第五，方学龙准备投诉里晖公司对消防栓的安装涉嫌违法。2020年7月17日，方学龙再次补充上诉意见如下：第一，涉讼商铺建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均超过3%，方学龙有权解除合同。第二，里晖公司滥用规划设计变更权，影响涉讼商铺的使用功能，方学龙有权解除合同。里晖公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。里晖公司已将符合交付条件的涉讼房屋交付予方学龙，里晖公司没有违约行为。即使认定里晖公司交付的涉讼房屋不符合交付条件，涉讼商铺安装的玻璃门也不影响方学龙的正常经营，不构成根本违约。涉讼商铺的交楼标准图并非对门宽、材质进行约定，仅是一个示意图。涉讼商铺的建筑、套内面积误差比绝对值约为2%，方学龙无权解除合同。即使涉讼商铺的建筑、套内面积误差比绝对值超过3%，根据《广东省商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第一条第2款规定，因方学龙未在规定时间内答复，应视为方学龙接受了涉讼房屋。南海农商行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案属于商品房预售合同纠纷，与南海农商行无关。南海农商行同意里晖公司的答辩意见。方学龙向一审法院起诉请求：1.依法确认方学龙与里晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年9月30日解除，合同金额1373453元。2.依法解除方学龙与南海农商行签订的《购房借款及担保合同》，合同金额680000元。3.判令里晖公司向方学龙返还全部首付款693453元及至生效日止方学龙已向南海农商行偿还的贷款本息170744.42元（暂计至2019年10月5日）。4.里晖公司向方学龙支付以房款1373453元为基数，自2017年10月30日起至实际偿清之日止，按年利率4.35%计算的利息118660.62元（暂计至2019年10月15日）。5.里晖公司向方学龙支付违约金6867.26元。6.里晖公司向方学龙支付因购房支出的其他费用损失14135元。7.由里晖公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年8月12日，方学龙与里晖公司签订《认购书》，约定方学龙认购里晖公司开发的涉讼商铺。2017年10月30日，方学龙（买受人）与里晖公司（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商铺出售给买受人，成交价1373453元，预测建筑面积共55.34平方米，其中套内建筑面积54.54平方米，分摊共有建筑面积0.8平方米；里晖公司应当在2019年6月30日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告文件商品房；出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；附件六约定装饰装修及相关设备标准的约定：外墙为仿石漆、仿金属漆、部分铝合金玻璃幕墙、窗户为铝合金窗；双方并约定其他权利义务等等。同日，方学龙（买受人）与里晖公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同补充协议》，约定：《买卖合同》第十条变更为在不影响乙方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，甲方有权单方面对建筑细部作出改善性质的调整，且无须通知买受人，且买受人同意接受变更，不解除商品房买卖合同并且不追究出卖人其他法律责任。其附件6中的《购买风险提示》载明：因为设计、施工、技术调整以及政府部门的要求，出卖人保留对本项目规划设计进行修改的权利，并且无需另行通知认购人（买受人）；上述信息基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准等等。附件7商铺交楼标准载明入户门为玻璃地弹门；附件交楼标准图载明涉讼商铺入户门设计在门面中部，入户门与两侧柱子之间均有间隔构建物（详见图一）。2017年11月29日，方学龙与南海农商行签订《购房借款及担保合同》，抵押物为涉讼商铺。里晖公司确认已收到方学龙支付的全部购买涉讼商铺的款项。2018年12月18日，某花园10栋办理了竣工验收备案手续。2019年3月1日，某花园10栋取得测绘报告书，涉讼商铺的套内面积为53.41平方米，分摊面积0.65平方米，建筑面积54.06平方米。2019年6月18日，《特殊申请表》载明方学龙认为涉讼商铺“玻璃门开偏门，应开中；天花板水管叠一起不合理，应并排。”《售楼交易变更申请》载明了方学龙对涉讼商铺的变更要求，并手写“玻璃门可以变更，天花板管线不允许变更”字样。2019年7月8日及同年8月17日，里晖公司向方学龙发出《收楼催告函》，催促其收楼。2019年9月29日，方学龙委托广东昊驰律师事务所向里晖公司邮寄《律师函》，通知里晖公司解除涉讼合同。里晖公司确认收到了上述函件。2019年10月23日，方学龙提起本案诉讼。一审中，方学龙与里晖公司确认涉讼商铺的入户门设置在门面左侧，宽度为139厘米；右侧设置一扇玻璃门，后部有水泥墙体，墙面上有消防栓（详见图二）。方学龙明确仅在解除涉讼合同的诉讼请求得到支持的情况下主张违约金或损失。（图一）（图二）一审法院认为，方学龙、里晖公司签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。对于里晖公司交付的入户门设置在门面一侧、右侧玻璃门后有墙体是否达到根本违约，一审法院分析如下：其一，涉讼商铺已取得竣工验收备案及房屋测绘报告，符合涉讼合同约定的交付条件。其二，涉讼合同和补充协议虽未对入户门开合宽度作出约定，但交楼标准图可以看到柱子与入户门之间有间隔构建物，并非柱子之间全部为可开合门。现涉讼商铺的入户门虽未设置门面正中，但涉讼商铺入户门打开的宽度为139厘米，按照日常生活习惯，虽影响了涉讼商铺的展示功能，但入户门的人员、货物等进出正常使用功能可以实现。其三，现涉讼商铺右侧玻璃门的材质虽为玻璃，但后面有墙体，方学龙认为柱子之间的材质实质上并非全部为玻璃。交楼标准图载明入户门与柱子之间有间隔构建物。双方仅明确约定门为玻璃地弹门，对间隔构建物的材质没有明确约定。因此，方学龙在签订涉讼合同及补充协议时即已知道其购买的涉讼商铺的入户门玻璃门与柱子之间有间隔构筑物，应该预见到该间隔构建物的材质可能与入户门相同，也可能不同。方学龙没有证据证明双方对该间隔构建物的材质有约定，或里晖公司有向方学龙承诺该间隔构筑物的材质为透明玻璃。其四，涉讼合同约定了可能影响商品房质量或者使用功能情形需要告知方学龙且方学龙享有合同解除权的情形，约定的具体情形为结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式。入户门设置在门面一侧、右侧玻璃门后有墙体的情形未包括在上述情形内，故其不符合涉讼合同约定的设计变更买受人享有解除合同权利的情形。综上，里晖公司的履约行为虽存在一定瑕疵，但并未超出涉讼合同和补充协议订立时的合理预期，里晖公司的行为亦不构成根本违约。方学龙请求解除合同、退还购房款、利息、支付违约金及其他费用均没有依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回方学龙的诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取8580.54元，由方学龙负担。二审期间，方学龙围绕其上诉请求向本院提交了证据1.首层平面图，拟证明规划设计涉讼商铺入户门为两扇对开门，开在正中间，两侧门枢与墙之间为玻璃，大门和玻璃后没有墙体等构筑物；证据2.涉讼商铺与隔壁商铺内视对比图，拟证明涉讼商铺加建墙体和消防设施后，造成了空间尺寸改变，大幅度降低了采光和展示功能；证据3.照片6张，拟证明对比涉讼商铺与95号商铺，涉讼商铺加建墙体和消防设备后造成了空间尺寸改变，大幅度降低了采光和展示功能；证据4.照片5张，拟证明即使要加装消防设备，92号至94号商铺的消防设施应当安装在92号商铺，而不应安装在涉讼商铺；证据5.测量示意图及照片3张，拟证明经测量可得涉讼商铺加建墙体长130厘米，宽43厘米，占地面积0.56平方米；证据6.信访诉求回复意见书，拟证明佛山市南海区消防救援大队责令里晖公司在涉讼商铺装回消防栓，但涉讼商铺加建墙体和消防设施将占用涉讼商铺的建设面积。方学龙还申请本院向佛山市公安局南海区分局消防大队调取涉讼商铺的消防设计图、消防验收资料。里晖公司、南海农商行没有提交新证据。本院依法组织双方当事人进行了质证。经审查，方学龙提交的证据均与本案讼争事实无关，不作为本案的定案依据。方学龙申请本院向佛山市公安局南海区分局消防大队调取涉讼商铺的消防设计图、消防验收资料，因与本案无关，本院不予准许。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为涉讼合同是否应予解除。方学龙上诉主张，里晖公司交付的涉讼商铺的入户门设置在门面一侧、右侧玻璃门后有墙体且安装有消防栓，涉案商铺消防设备不合规、入户门开合宽度不符合要求，涉案商铺与交楼标准图不符，涉讼商铺建筑、套内面误差比绝对值均超过3%，方学龙依法有权解除合同。对此本院认为，我国合同法规定合同的解除有约定解除和法定解除两种，根据案件事实分析如下：关于涉讼合同是否符合约定解除条件的问题。首先，涉讼合同第十五条约定可能影响商品房质量或者功能使用情形需要告知方学龙且方学龙享有合同解除权的情形包括结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式，但涉讼商铺入户门设置在门面一侧、右侧玻璃门后有墙体以及方学龙二审中主张的水泥墙设置及安装消防栓的情形未包括在上述情形内。而方学龙所称消防设备不合规、入户门开合宽度不符合要求以及涉讼商铺与交楼标准图不一致等同样不属于合同约定可以解除合同的情形。由此，方学龙所主张的上述情形即便属实亦不符合合同约定的解除条件，方学龙不享有约定解除权。其次，涉讼合同约定交付的涉讼商铺预测建筑面积为55.34平方米，套内建筑面积54.54平方米。而里晖公司提交的由佛山市南海区房地产测绘中心出具的《测绘成果面积明细表》显示，涉讼商铺建筑面积54.06平方米，套内面积53.41平方米，误差比绝对值并未超过3%，方学龙该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。因已有佛山市南海区房地产测绘中心对涉讼商铺出具《测绘成果面积明细表》，故本院对方学龙提出的测绘鉴定申请不予准许。关于涉讼合同是否符合法定解除条件的问题。方学龙主张涉讼商铺的门面比其他正常商铺缩小了40%、右侧玻璃门后设置水泥墙的情况将严重影响店铺的展示功能，构成根本违约。是否构成根本违约，应当考虑合同一方当事人的不适当履行是否将导致另一方当事人的合同目的无法实现，即一方如不履行这种义务，将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。虽然方学龙提及的上述情形在一定程度上确会影响涉讼商铺的展示功能，但首先，方学龙与里晖公司签订的涉讼合同并未约定方学龙将涉讼店铺用于经营钟表销售且使用入户门与柱子之间的构建物做橱窗展示是属于合同目的之一；其次，展示功能只是涉讼商铺所具有的功能之一，并非因该功能受影响即会导致方学龙签订涉讼合同的目的完全无法实现；再者，里晖公司曾同意方学龙提出的对涉讼商铺的玻璃门进行变更的申请。由此，涉讼合同不符合法定的解除条件。综上，方学龙行使法定解除权主张解除涉讼合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。方学龙还上诉主张，涉讼合同系其在产生了重大误解的情形下签订，依法应予撤销。经核查，方学龙于本案一、二审均未诉请撤销涉讼合同及补充协议，故涉讼合同是否应予撤销不属本院审理范围，本院对此不予审查。此外，方学龙在一审中明确，其仅在解除涉讼合同的诉讼请求得到支持的情况下主张违约金或者损失，故一审判决驳回其诉请里晖公司支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。方学龙上诉认为一审法院对其进行误导依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。方学龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17161.08元，由上诉人方学龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月二十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣