重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初4244号原告：黄敏，女，汉族，1983年12月16日出生，现住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国祎，重庆孟源律师事务所实习律师。被告：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土街道云汉大道**，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，该公司总经理。委托诉讼代理人：田欣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱宏，男，该公司员工。原告黄敏与被告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称两江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄敏及其委托诉讼代理人刘建、王国祎，被告两江公司的委托诉讼代理人田欣、朱宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄敏向本院提出如下诉讼请求：1、被告及时对涉案房屋存在的质量问题进行整改、维修，具体问题如下：5处大梁的裂缝、3处大梁的断裂；7处承重墙的裂缝（2处在主卧、1处在次卧、1处在次卧与餐厅之间、另外3处分别是厕所到次卧的大梁、次卧飘窗处承重墙、主卧的外墙）；4处渗水点（2处在主卧与次卧窗口处、1处在客厅、1处在次卧墙面）；各处大小不等的裂缝（主要表现在玄关、主卧、次卧、厨房、厕所屋顶开裂）；从餐厅窗户上方至生活阳台的长达9.6米长的裂缝；卫生间与主卧间存在裂缝，在非居住用水的情况致下层渗漏；玄关与隔壁32-6号房屋的共墙处存在渗水；2、被告承担因房屋质量问题导致原告及其家人额外支付的房屋租金、物管费等暂计76500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系重庆市北碚区复兴镇堕井村村民，于2017年3月购买XX片区XX号X栋X-X号房屋。该安置房安置对象为原告及其父母三人。原告按期如实缴纳房款，但2017年3月6日接房之日，原告发现涉案房屋出现裂缝、渗水，经维修、整改后，仍不能解决。在此之后，原告还发现了涉案房屋出现了更大的质量问题，一条贯穿餐厅、客厅、阳台长达9米多长的裂缝；同时，其他多处包括承重墙、地、地板也存在长短不等的裂缝告多次找被告及施工单位协商解决，但被告恶意拖延。为维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如所请。被告两江公司辩称，1、原告是2017年3月接房，根据物业提供资料显示，原告是在2018年3月就质量问题提出保修申请。因为涉案房屋在质保期内，被告就委托涉案房屋施工单位中国十九冶集团有限公司就原告提出的渗水问题及时进行了整改，原告验收满意之后，在物业处进行了销号处理。原告多次提出渗水问题，被告及施工单位都进行了现场查看核实，并进行了48小时的关水试验，业主、物业、社区均进行了现场验收，未出现渗水问题，说明被告对渗水问题完全整改到位；2、针对原告提出的裂缝问题，被告引起高度重视，并联合施工单位提出了整改方案，但是原告一直不同意，还要求被告赔偿其12万元。在双方无法协商一致的情况下，被告委托施工单位邀请第三方机构进行了检测，认定裂缝属于温差性裂缝，并提出了可操作的整改方案，但是原告还是不接受。被告认为，后续裂缝扩大完全是由于原告拒不接受整改、不积极解决质量问题导致的，由此产生的损失由其本人承担；3、对于原告主张的租金。原告是2017年3月接房，于2018年3月提出质量问题，期间原告所提出的质量问题并不影响其居住和使用，所产生的租金等费用应该由其自行承担。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告黄敏提交了申购意向书、商品房交款通知书、交款凭证、涉案房屋的商品房使用说明书、商品房质量保证书，拟证明就XX路X号X栋X-X号房屋，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已按时缴纳所有房款，交房日期为2017年3月6日。被告两江公司对上述证据的真实性和证明目的均无异议。根据原告黄敏提交的涉案房屋《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》显示，涉案房屋于2017年1月24日取得竣工验收备案登记证；另，保修项目与保修期限显示：地：地基基础和主体结构的保修期限为设计使用年限修正常完成时限为合理时间；墙体开裂（填充墙）的保修期限为2年，保修正常完成时限为1月内。原告还举示了如下证据：1、照片4张（拍摄于2020年6月左右），拟证明原告已履行完自己的义务，但涉案房屋存在严重质量问题，根本无法入住；2、会议记录表4张（复印件），拟证明原告与被告及施工单位曾因房屋质量及修缮问题多次进行协商，但二公司多次出尔反尔，至今对涉案房屋不履行质保责任。被告质证意见如下：对照片的真实性存疑，无法证明照片是拍摄的涉案房屋的质量问题；对会议记录表4张（复印件），真实性认可，且该证据完全能体现被告及施工方积极进行整改，也可以体现产生房租是原告自身原因造成的，被告一直未承认对租赁费用的承担。关于涉案房屋客厅顶板的裂缝问题。被告两江公司举示了如下证据：1、重庆国信检测技术有限公司于2019年7月8日出具的检测报告，显示重庆两江新区太山片区安置房工程2栋屋面层4-M~1/4-U、4-2~4-4轴板和4-T、4-2~4-4轴梁出现裂缝，该钢筋混凝土现浇板的跨度为3.4m×7.4m，为了解该工程钢筋混凝土现浇板和梁开裂原因，分析裂缝对钢筋混凝土现浇板和梁结构安全性的影响，经施工单位中国十九冶集团有限公司委托，该机构对此进行了现场调查和检测，结论为：重庆两江新区太山片区安置房屋面层4-M~1/4-U、4-2~4-4轴钢筋混凝土现浇板和4-T、4-2~4-4轴梁裂缝属混凝土成型后由于温差而形成的收缩裂缝，不属结构性受力裂缝，对楼板的结构承载力无影响；同时，为保证房屋的正常使用，建议将上述现浇板裂缝用环氧树脂封闭处理或采用碳纤维加固处理。2、施工单位中国十九冶集团有限公司于2019年9月20日出具的《太山一标X号X栋X-X房屋顶板裂纹施工方案》，拟证明根据检测机构的检测整改建议，施工单位立即提出了施工方案对该问题进行整改，但原告一直不同意，就一直没有整改。原告黄敏认为，检测报告是施工单位单方委托，原告并未参与，也不清楚检测过程，对该检测结果不认可；该施工方案并未提交给原告，征求原告意见，且该方案没有任何签字及盖章，原告不认可该证据的三性；另，原告认为该检测报告采用的检测数据不完整，只采用了一处断裂，但是实际上出现了三处断裂，原告认为该问题属于房屋的根本性质量问题，对于被告提出的通过加固来进行整改的方案原告也不同意，认为达不到原告正常使用目的。因原、被告双方对涉案房屋是否存在质量无法达成一致意见，本案承办人对涉案房屋现状进行了实地勘验，确认涉案房屋存在以下问题：裂缝部分：1、客厅区域共4处，包括顶板长裂缝1处、客厅与阳台连接处裂缝1处、餐厅玻璃窗户上方裂缝1处、客厅与主卧墙壁上的裂缝1处；2、阳台区域：顶板裂缝1处；3、与卫生间相连接的次卧裂缝共6处，包括：顶板裂缝2处、墙壁裂缝4处；4、主卧裂缝共4处，包括：顶板裂缝2处、墙壁裂缝2处；5、玄关区域裂缝2处；6、进门次卧：顶板裂缝2处；7、厨房区域：顶板裂缝1处、生活阳台裂缝1处；至于原告黄敏称的4处渗水点，经现场勘验，玄关处与32-6号房屋共墙处只有部分区域腻子脱落，未见明显渗水；原告称的另外3处渗水，也未见明显渗水痕迹。针对上述问题，被告表示只同意整改客厅顶板裂缝、阳台裂缝以及客厅与阳台之间的裂缝，其他区域的裂缝被告不同意整改，认为那些裂缝都已经过了质保期，因为自2017年1月16日竣工验收开始计算2年，2019年1月15日就应该已经到期，所以被告不同意整改，另这些小裂缝的产生不排除是原告自己对墙面进行铲除造成的，且所有的裂缝都是质量瑕疵，并未涉及到主体结构问题。原告不认可，认为没有过质保期，因为承重墙和梁都属于主体结构，所有的裂缝都属于承重墙存在的问题，是属于主体结构存在的问题，而主体结构的保修期是设计使用年限，应从2017年3月6日交房开始计算，另渗水的5年质保期也没有过。关于租金。原告黄敏举示了2016年4月11日的租赁合同1份（租赁期限为2016年4月12日至2020年3月12日）、收据4张、租房合同（租赁期限为2020年3月1日至2021年2月28日）、收条1张，拟证明因涉案房屋存在严重质量问题，原告不得不暂时租房居住，并支付房租等费用。从2017年3月6日接房之日起暂计算至2020年8月31日，共计76500元，具体计算方式为1700元/月×12个月×3年-1700元/月+房租及押金17000元=76500元。被告对该组证据的真实性、关联性存疑，认为第一份租房合同的租赁期是2016年4月12日至2020年3月12日，而涉案房屋的交付日期是2017年3月6日，按原告陈述，因为房屋出现质量问题造成无法居住才可能产生租房，因此被告认为，原告提出的该租赁合同与本案无关，系原告自行租赁；对其他证据的真实性和证明目的也不予认可。本院认为，原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系，被告理应按照《重庆市新建商品房质量保证书》的内容承担涉案房屋的保修责任。现原告提出多项整改要求，被告认可对涉案房屋客厅顶板裂缝、阳台裂缝以及客厅与阳台之间的裂缝进行整改，本院对此予以确认；至于原告提出的其他区域裂缝整改要求，本院认为，根据《重庆市新建商品房质量保证书》的约定，墙体开裂的保修年限为2年，从2017年3月6日交房开始计算，原告至迟应在2019年3月5日之前提出，而根据原告举示的会议记录显示，其提出其余部分裂缝问题的时间最早为2020年4月16日，故原告该部分整改要求已过质保期，本院对原告的相应请求依法不予支持。关于原告提出的对4处渗水点进行整改的要求，因原告庭审中已确认房屋顶板区域渗水已整改完毕，且被告亦陈述顶板区域渗水已整改完毕且经过了关水实验确保已整改到位，故本院对此予以认可；至于原告主张的其他区域的渗水问题，原告仅举示了照片，且经现场勘验并未发现有明显渗水痕迹，达不到原告证明目的，故对原告要求对4处渗水点进行整改的请求，本院依法不予支持。关于原告主张的租金损失。原告称其于2017年3月7日即接房的次日就向对方提出了质量问题，但原告并未举示任何证据证明，另被告仅认可原告第一次提出质量问题的时间为2018年3月，故本院对此予以确认，即原告于2018年3月第一次向被告提出质量问题。至于被告提出施工单位针对顶板裂缝进行专业检测并出具了相应施工方案但因原告不认可而无法实施整改的意见，本院认为，检测报告系2019年7月8日出具，被告提交的施工方案系施工单位中国十九冶集团有限公司于2019年9月20日出具，根据2020年1月7日的会议记录显示“业主报修房屋存在质量问题，室内梁板开裂、漏水，业主要求整改，就整改方式和整改方案一直未达成一致意见”，由此可见，针对顶板裂缝问题，并非是被告不愿意整改，2020年1月7日之后至今未整改确系双方对整改方式和整改方案存在争议，这一点在庭审中亦得到印证，即原告不同意被告提出的整改方案。故原告主张的2020年1月7日之后的损失，本院不予支持。因原告并未举示证据证明涉案房屋于2018年3月之前也存在质量问题，故结合双方当事人陈述、前述证据及分析意见，本院综合认定涉案房屋自2018年3月1日至2020年1月7日（共计22.23个月）期间确实存在质量问题，且影响原告对该房屋的居住使用，故被告应承担该期间原告的损失。因原告提交的租赁合同系交房之日前一年签订，且原告并未举示租赁费实际支出的相关凭据，故本院对其主张的损失计算方式不予认可。本院酌情参考原告的过渡费标准以及涉案房屋所在区域租金的市场价格，以1500元/月的标准计算原告的损失，即被告应赔偿原告损失33345元（1500元/月×22.23个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内对原告黄敏重庆市两江新区XX路XX号XX栋X-X号房屋的客厅顶板裂缝、阳台裂缝以及客厅与阳台之间的裂缝进行整改；二、被告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告黄敏2018年3月1日至2020年1月7日期间的损失33345元；三、驳回原告黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712.50元，减半收取856.25元，由被告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张小会二〇二〇年九月七日书记员  曾 峥