海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1012号   上诉人（原审被告）：海南华昊建筑工程有限公司。   法定代表人：王锡才。   委托诉讼代理人：付华丽。   被上诉人（原审原告）：高振。   委托诉讼代理人：何翔。   原审第三人：海南绿城天和物业服务有限公司。   法定代表人：干锦明。   委托诉讼代理人：龚琳红。   上诉人海南华昊建筑工程有限公司（简称华昊公司）因与被上诉人高振、原审第三人海南绿城天和物业服务有限公司（简称绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初5296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   华昊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高振一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由高振负担。   事实和理由：一审判决认定基本事实错误，适用法律错误，依法应予以撤销。   华昊公司仅作为(毛坯)房屋的出卖方，已按照双方签订的《商品房买卖合同》约定交付具备使用条件的房屋给高振。且华昊公司并未实施任何使得高振遭受财产损失的侵权行为，高振也并未举证证明具体损失数额及损失与华昊公司之间具有因果关系。   首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条条第二款、《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条、《商品房销售管理办法》第三十条以及《三亚市物业管理实施办法》第三十九条的规定，开发商(出卖人)承担修复责任、赔偿责任及履行维修义务的前提是存在质量问题且在保修期限内，而保修期的起算时间为房屋交付之日。   其次，华昊公司作为正规的房地产开发企业，所有进场施工材料均通过严格的检验程序，在华昊公司所开发的小区中，截至目前，仅有高振一户发生此类情况。而高振在一审庭审中称漏水原因是华昊公司交付的厨房出水管道接口存在质量问题或因水压不稳定所致。因高振一审未能提供有效证据予以证实房屋漏水系由于华昊公司交付的厨房出水管道接口存在质量问题导致，且在保修范围内；亦不能证明水管爆裂与装修工程直接存在因果关系，应当承担举证不能的法律后果。   再者，根据华昊公司与高振签订的《商品房买卖合同》第十七条、附件六、附件七及补充协议第五条、第七条的约定，华昊公司向高振提交的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的承诺内容，装修部分的保修期(自住宅竣工验收合格之日起2年)、最低保修期(自住宅交付使用之日起计算)1年。而根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定的在正常使用条件下，最低保修期限为电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为二年。住建部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定的在正常使用下，房屋建筑工程最低保修期限为电器系统、给排水管道、设备安装为二年。2016年9月23日，高振在对涉案房屋及装修工程经验收合格的情况下办理了收房手续并实际居住使用，其自称该房屋于2019年5月25被水浸泡，已经超出了上述法定及约定的保修期限。   综上，华昊公司并未实施任何侵权行为，高振所遭受的损失并非厨房出水管道接口存在质量问题导致的，其也并未证明损失与华昊公司的行为之间具有因果关系。且涉案漏水情形发生时间已经超出双方约定的保修期限。高振所主张的管道爆裂属于自用部位，其作为房屋的所有人，有义务对自己的房屋采取必要的防范措施，在明知水压不稳定的情况长达近一年半(2018年1月至2019年5月)的时间内对存在隐患的关键零部件进行排查，由于高振未能尽到对房屋的妥善管理所导致的损失，应当由其自行承担全部责任。请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，依法驳回高振的一审全部诉讼请求。   高振辩称，一、关于房子交付的条件问题，华昊公司称交付给高振的房屋是毛坯房，与实际情况不符。事实上开发商交付给高振的房屋为精装修拎包入住型房屋。   二、在一审中高振申请了对房屋漏水原因以及爆裂的出水阀的漏水原因进行质量鉴定，因为开发商交给高振的房屋是精装修的，没有原始的材料，才无法进行鉴定，高振认为这是质量的问题导致的。   三、一审时华昊公司通过其委托代理人与高振协商和解事宜，但在约定的付款期间该公司提起了上诉。   原审第三人绿城公司未参加询问，亦未作出陈述意见。   高振向一审法院提出诉讼请求：1.华昊公司赔偿高振因房屋漏水导致的财产损失(暂计5万元，实际以鉴定为准)；2.鉴定费、诉讼费由华昊公司承担。   一审法院认定事实：2016年9月23日，高振与华昊公司签订《商品房买卖合同》，购买华昊公司位于三亚市吉阳区南新横五路双大山湖湾度假村一期5A-805号房(精装修)，并交付给高振居住使用。2019年5月25日，房屋厨房洗碗台下方出水口接口处螺母爆裂漏水。当时高振家里没人，在当天下午高振回家时，发现房屋全屋涉水，房屋客厅、主卧、次卧及书房地面全部被水浸泡，高振家中家具及墙体因被水浸泡而受到不同程序的损坏。   在一审法院审理中，高振申请对房屋漏水原因、受损家具及墙体修复的实际损失、华昊公司交付给高振的房屋设施、设备质量对实际损失是否存在因果关系进行评估。一审法院委托海南润禾建设工程质量检测有限公司进行评估，该司于2019年11月14日对一审法院作出回复函，以高振涉案房屋漏水因阀门断裂引起，现场没有保留或封存样品，无法对阀门的质量进行检测为由退回了本次鉴定。   一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。高振房屋漏水造成财物损失，系因阀门断裂引起，以及高振当时家里没人未能及时抢修造成。华昊公司作为涉诉房屋的出卖方，应对阀门断裂承担相应赔偿责任，鉴于本案无法对原告的损失作出相应鉴定，一审法院酌情认定华昊公司向高振承担1万元的赔偿责任。对高振主张超过一审法院认定部分的财产损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：华昊公司于判决生效之日起15日内向高振赔偿财产损失费1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元(高振已预交)，由高振负担50元，华昊公司负担50元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   高振提交如下证据：1.房款收据（2016年2月23日，收款单位：华昊公司，金额：76,206元）；2.装修款收据[2016年2月23日，收款单位：五指山嘉美装饰工程有限公司（以下简称嘉美公司），金额：205,000元）；3.转账凭证（2016年2月23日高振向华昊公司的账户转账]，金额为281,206元，共同证明：华昊公司向高振交付的房屋是精装修拎包入住的房屋，281,206元全部交给了华昊公司。   华昊公司质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，认为此收据是华昊公司向高振开具的部分购房款收据，不是装修款，与房屋是否精装修交付无关联。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，认为此收据是嘉美公司向高振开具的装修款收据，此款项不是华昊公司收取的。3.对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，认为转账金额281,206元包含了76,206元购房款和205,000元装修款。其中，购房款76,206元为华昊公司收取，装修款205,000元华昊公司仅是代收，高振与嘉美公司就涉案房屋装修事宜签署了《住宅装饰装修施工合同》，华昊公司后来已将装修款全额交付给嘉美公司，嘉美公司向高振开具了增值税普通发票，华昊公司未收取高振的装修款。   本院认定意见如下：高振提交的上述两份收据及一份转账凭证来源合法，形式真实，可以作为认定本案事实的依据。   二审查明，2019年5月24日下午，高振离开涉案房屋，直至2019年5月25日下午返回房屋，发现房屋厨房洗碗台下方出水口接口处螺母爆裂并漏水，并非一审判决认定的高振在2019年5月25日下午离开并在当天返回房屋，本院予以纠正。   另查明，《商品房买卖合同》附件七“关于保修范围、保修期限和保修责任”约定：给排水管道、设备安装保修期限为2年，装修工程保修期不低于2年。附件八“关于质量担保的证明”约定：华昊公司应当提供涉案房屋《住宅质量保证书》，涉案房屋保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。在高振与华昊公司签订《商品房买卖合同》的当日即2016年9月23日，华昊公司向高振交付了涉案房屋，同时向高振交付了《业主手册》《产品（住宅）质量保证书》《产品说明书》《入户门机械钥匙》《水卡》《油烟机使用说明书》《燃气灶使用说明书》《室内门机械钥匙》《空调使用说明书》等材料，高振在《交付物品清单》签名。华昊公司出具的《住宅质量保证书》上载明：房屋竣工日期为2015年12月16日；给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年（自住宅竣工验收合格之日计算），最低保修期为1年（自住宅交付使用之日起计算）。涉案房屋所在的工程已于2016年12月12日经三亚市住房和城乡建设局竣工验收备案。   再查明，高振与华昊公司签订的《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋套内面积单价为13,053.57元/平方米，双方均认可该价格为毛坯房价格，除涉案房屋的购房款之外，高振于2016年2月23日另行向华昊公司支付了205,000元房屋装修款，嘉美公司于同日向高振出具了该笔装修款的收据，华昊公司收到高振的装修款后转给了嘉美公司，故嘉美公司为该装修款的实际收款人。   一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。   本院认为，华昊公司与高振签订《商品房买卖合同》的当天，就向高振交付了涉案房屋，并向高振交付《住宅质量保证书》、房屋钥匙、燃气灶、油烟机、空调等家具家电设备使用说明书等材料，且双方在《商品房买卖合同》中也有对装修工程保修期的约定。由此可知，华昊公司向高振交付的涉案房屋应为精装修房屋。华昊公司以高振转账的205,000元装修款已支付给嘉美公司且嘉美公司已向高振出具装修款收据为由，主张其交付的房屋为毛坯房，与事实不符。此外，华昊公司主张高振与嘉美公司签订了装修合同，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其前述主张均不予支持。因此高振就涉案房屋厨房进水管螺母断裂遭受的损失，可向华昊公司主张赔偿。至于华昊公司与嘉美公司之间的法律关系，不在本案审理范围之内。   参照《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年……”。依照华昊公司与高振在《商品房买卖合同》附件七、附件八对保修期限和质量担保的约定，给排水管道、设备安装保修期限为2年，装修工程保修期不低于2年，该约定未违反上述规定的最低保修期限。此外，华昊公司出具的《住宅质量保证书》上载明的给排水管道、设备安装和装修工程保修期也为2年。高振自2016年9月23日起接收涉案房屋，该房屋所在工程于2016年12月12日竣工验收备案，因此装修工程及给排水管道等设备安装的保修期最晚截止2018年12月11日止。现高振主张涉案房屋厨房入水口的螺母在2019年5月25日其返回家中时已爆裂，此时已超过给排水管道及装修设备的2年保修期。高振主张厨房入水管螺母爆裂属于房屋质量问题，不应适用给排水管道及装修工程的2年保修期，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，对于高振主张的房屋损失，华昊公司不应承担赔偿责任。一审判决未查明涉案房屋装修工程、给排水管道等相关保修期以及高振主张的质量问题是否已过保修期，导致查明事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。   综上所述，华昊公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初5296号民事判决；   二、驳回高振的诉讼请求。   一审案件受理费100元（高振已预缴），由高振负担；二审案件受理费50元（海南华昊建筑工程有限公司已预缴），由高振负担。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年九月十八日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。