广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤05执异33号 异议人（案外人）：汕头市雅利彩印制版有限公司（原汕头市潮汕文化发展公司彩印制印版厂），住所地汕头市凤凰山路泰华工业城**西侧。 法定代表人：黄伟杰。 申请执行人：汕头市奋达经济发展有限公司，，住所地汕头市天山路奋达大厦首层 法定代表人：肖生，总经理。 委托代理人：郑志忠，该司职员。 被执行人：汕头市泰华开发实业总公司，，住所地汕头市外马路**** 法定代表人：张李松，经理。 本院在执行申请执行人汕头市奋达经济发展有限公司与被执行人汕头市金园区华新建筑有限公司、汕头市泰华开发实业总公司、上海泰华房地产开发实业总公司、张李松、张玉松、朱佩瑜借款合同纠纷一案过程中，案外人汕头市雅利彩印制版有限公司于2020年8月10日对执行标的提出书面异议。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人汕头市雅利彩印制版有限公司称，一、1994年4月，汕头市泰华开发实业总公司（原金园区旧城办下达计划任务并代章）与异议人签订《拆迁协议书》，双方同意实行产权调换，由汕头市泰华开发实业总公司提供位于汕头市北墩工业区泰华工业城（现凤凰山路19号厂房）F1幢第二层第1-7轴房产（建筑面积约800平方米）与异议人位于华坞××××房产（建筑面积约575.2平方米）进行产权置换。1995年3月，由于生产设备承载问题，双方经协商，同意将F1幢第二层第1-5轴调换为第一层5-7轴并签订《补充条款》，产权调换后的房屋一直没有办理产权过户登记手续。二、1995年年底，汕头市泰华开发实业总公司将位于凤凰山路19号厂房F1幢第一层第1-7轴（建筑面积约750.82平方米）作为抵押物向交通银行汕头分行抵押贷款300万元。因汕头市泰华开发实业总公司在借款期限届满后未能清偿贷款本息，致使异议人的补偿安置房即位于凤凰山路19号厂房F1幢第一层5-7轴房产被本院查封拍卖成交。一直以来，异议人多次上访、上诉，2017年8月15日上午，原金平区旧城办召集汕头市泰华开发实业总公司、异议人在金平区旧城办就涉及异议人遗留问题再次进行协调。该会议协商明确，建议异议人先行办理F1幢第二层第5-7轴房产产权证手续，并由汕头市泰华开发实业总公司另行寻找一处面积相近的房产给予异议人进行安置补偿，涉及具体问题由汕头市泰华开发实业总公司和异议人自行协商解决。三、2017年11月30日，经汕头市泰华开发实业总公司和异议人再次协商，双方同意保留凤凰山路19号厂房F1幢第二层5-7轴，撤销1995年3月6日签订的《补充条款》，重新订立《拆迁房屋调整置换协议书》，汕头市泰华开发实业总公司重新安排位于汕头市××街××、××、××（××面积646.67平方米）、209号房（面积297.42平方米）及四座与五座之间裙楼210号房（面积212.8平方米）共计面积1156.89平方米回迁房给异议人，但不作其他经济补偿。双方签订协议后办理了交付手续，但由于汕头市泰华开发实业总公司提供的上述安置房登记在汕头市泰华开发实业总公司副总李少玲名下，无法办理房产证。异议人多次找汕头市泰华开发实业总公司、金平区旧城办、信访局及检察院请求维权，直至2019年10月，汕头市泰华开发实业总公司副总李少玲同意将产权归还汕头市泰华开发实业总公司作为异议人的补偿安置房。汕头市泰华开发实业总公司于2019年10月26日登报解除原先签订的炽昌街4-5座204、206、208、209、210号房的《汕头市商品房买卖合同》。现上述房产在申请办证过程中发现被本院查封，无法办理产权登记,历时26年。异议人因生产场地不定，无法正常生产，一百多名职工长期失业，工厂及员工经济损失巨大。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，请求本院解除对炽昌街4-5座204、206、208、209、210号房的查封。 异议人提供了《拆迁协议书》、《补充条款》、《证明》、《关于协调汕头市潮汕文化发展公司彩印制版厂拆迁补偿安置遗留问题的会议纪要》及《拆迁房屋调整置换协议书》等书面材料以证明上述事实。 申请执行人汕头市奋达经济发展有限公司辩称，一、2017年11月30日签订的《拆迁房屋调整置换协议书》不具法律效力。从《拆迁房屋调整置换协议书》内容看，汕头市泰华开发实业总公司于2017年11月30日将本案房产置换给汕头市雅利彩印制版有限公司，但根据汕头市金平房产交易所2019年10月26日的公告，涉案房产是李少玲于1999年向汕头市泰华开发实业总公司购买的房产，双方签订了《汕头市商品房买卖合同》，并支付房款及依法办理了房产交易确认手续。双方的房产买卖合同于2019年经汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初2318号案民事调解书确认解除合同，但至今尚未办理房产交易确认的注销手续。因此，在2017年11月30日汕头市泰华开发实业总公司与汕头市雅利彩印制版有限公司签订《拆迁房屋调整置换协议书》时，涉案房产已于1999年被李少玲所购买并办理交易确认手续。二、2017年11月30日签订的《拆迁房屋调整置换协议书》实质是以物抵偿协议，汕头市雅利彩印制版有限公司以此实际取得的权利只是一种合同之债，并非是物权，因此不能产生对抗第三人的效力。根据汕头市雅利彩印制版有限公司所述，2017年11月30日签订《拆迁房屋调整置换协议书》的原因是汕头市雅利彩印制版有限公司根据《拆迁协议书》和《补充协议》，将位于汕头市华坞××××房产与汕头市泰华开发实业总公司位于凤凰山路19号厂房F1幢第一层第5-7轴和第二层5-7轴的房产进行拆迁置换，置换房产已经实际交付。但因汕头市泰华开发实业总公司将置换房产作为抵押物向交通银行汕头分行抵押贷款而被法院依法拍卖。在此基础上，双方经过协商于2017年11月30日重新签订《拆迁房屋调整置换协议书》，由汕头市泰华开发实业总公司将本案所涉房置换给汕头市雅利彩印制版有限公司。根据上述事实，《拆迁房屋调整置换协议书》签订的原因是汕头市泰华开发实业总公司将拆迁置换房产抵押造成汕头市雅利彩印制版有限公司损失，协议书解决的是汕头市雅利彩印制版有限公司因已经实际移交的原拆迁置换房产被法院拍卖处置后，汕头市泰华开发实业总公司对汕头市雅利彩印制版有限公司的赔偿问题。因此，协议书的实质是以物抵偿协议。三、汕头市雅利彩印制版有限公司没能提供证据证明其已经实际交付并使用涉案房产。汕头市雅利彩印制版有限公司提交的《办理回迁手续传递单》仅证明“缴交应交款”事项为“结清”，但不能证明涉案房产已经实际移交及实际使用。综上，请求本院驳回汕头市雅利彩印制版有限公司的异议。 被执行人汕头市金园区华新建筑有限公司、汕头市泰华开发实业总公司、上海泰华房地产开发实业总公司、张李松、张玉松、朱佩瑜未作答辩。 本院查明，本院在恢复执行申请执行人汕头市奋达经济发展有限公司与被执行人汕头市金园区华新建筑有限公司、汕头市泰华开发实业总公司、上海泰华房地产开发实业总公司、张李松、张玉松、朱佩瑜借款合同纠纷一案过程中【案号列（2017）粤05执恢186号】，于2019年11月8日作出（2017）粤05执恢186号之三执行裁定书，裁定查封汕头市泰华开发实业总公司名下位于汕头市××街××号××、××、××、××、××房产。 另查明，1994年4月1日，汕头市金园区旧城区危房改造指控部办公室与异议人签订《拆迁协议书》，双方同意实行产权调换，由汕头市金园区旧城区危房改造指控部办公室提供位于汕头市北墩工业区泰华工业城（现凤凰山路19号厂房）F1幢西面整半层（建筑面积约800平方米）即F1幢第二层第1-7轴房产与异议人位于华坞××××房产（建筑面积约575.2平方米）进行置换。1995年3月6日，汕头市金园区旧城区危房改造指控部办公室与异议人签订《补充条款》，双方经协商，同意将F1幢第二层第1-5轴调换为第一层5-7轴。 1995年汕头市泰华开发实业总公司将位于凤凰山路19号厂房F1幢第一层第1-7轴（建筑面积约750.82平方米）作为抵押物向交通银行汕头分行抵押贷款290万元。因汕头市泰华开发实业总公司在借款期限届满后未能清偿贷款本息，交通银行汕头分行诉至本院，本院于2003年12月5日作出（2003）汕中法民二初字第105号民事判决。判决发生法律效力后，本院在立案强制执行该案过程中，裁定拍卖了被执行人汕头市泰华开发实业总公司名下位于汕头市××路××号厂房F1幢西侧103号即第一层（第5-7轴，建筑面积292.33平方米）、第二层203号（第1-5轴，建筑面积512.05平方米）的房地产，买受人海南顺源海运发展有限公司以1871000元竞得上述拍卖房产。 由于上述位于汕头市××路××号厂房F1幢西侧103号即第一层（第5-7轴）作为抵押物被法院拍卖处置，损害了异议人的权益，异议人多次与汕头市泰华开发实业总公司交涉并向相关部门反映情况。2017年8月15日，汕头市金园区旧城区危房改造指控部办公室召集汕头市泰华开发实业总公司、异议人就涉及异议人位于汕头市××路××号厂房遗留问题再次进行协调。该会议协商明确，建议异议人先行办理F1幢第二层第5-7轴房产产权证手续，并由汕头市泰华开发实业总公司另行寻找一处面积相近的房产给予异议人进行安置补偿，涉及具体问题由汕头市泰华开发实业总公司和异议人自行协商解决。 2017年11月30日，汕头市泰华开发实业总公司和异议人经协商重新订立《拆迁房屋调整置换协议书》，双方同意保留凤凰山路19号厂房F1幢第二层5-7轴，由汕头市泰华开发实业总公司重新安排位于汕头市××街××、××、××（××面积646.67平方米）、209号房（面积297.42平方米）及四座与五座之间裙楼210号房（面积212.8平方米）共计面积1156.89平方米房产给异议人。双方签订协议后办理了房产交付手续，但由于上述房产汕头市泰华开发实业总公司已于1999年9月5日与李少玲签订了《购售楼房（门店）合同书》并办理备案登记手续，异议人一直无法办理产权过户登记手续。 再查明，汕头市泰华开发实业总公司于1999年9月5日与李少玲（身份证号码）签订了《购售楼房（门店）合同书》一份，将汕头市泰华开发实业总公司名下位于汕头市××街××号××、××、××、××、××房产出售给李少玲，总价款1966900元，李少玲已支付了首期购房款30万元，并于2000年10月31日到房产交易所办理了合同备案手续。随后，因汕头市泰华开发实业总公司未按合同约定向李少玲交付上述房产，2019年8月，李少玲诉至汕头市金平区人民法院。经汕头市金平区人民法院主持调解，双方达成调解协议，汕头市金平区人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤0511民初2318号民事调解书，调解书协议内容：一、解除原告李少玲与被告汕头市泰华开发实业总公司于1999年9月5日签订的《购售楼房（门店）合同书》。二、原、被告于本调解协议签字之日起三十日内到房管部门办理解除合同备案的有关手续。三、被告于本调解协议签字之日起四十日内付还原告已支付的购房款30万元。上述调解书于2019年8月30日发生法律效力。 本院认为，综合异议人汕头市雅利彩印制版有限公司提起异议所依据的事实理由及申请执行人汕头市奋达经济发展有限公司的答辩意见，本案争议焦点为本院裁定查封汕头市泰华开发实业总公司名下位于汕头市××街××号××、××、××、××、××房产是否合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体到本案，被执行人汕头市泰华开发实业总公司负责实施汕头市旧城改造体华坞南片一期”项目，并代章汕头市金园区旧城区危房改造指控部办公室与异议人签订了《拆迁协议书》、《补充条款》，将汕头市××路××号厂房F1幢第一层第5-7轴及第二层第5-7轴房产与异议人位于华坞××××房产进行产权置换。在办理产权过户登记手续前，汕头市泰华开发实业总公司又将已置换给异议人的房产即位于凤凰山路19号厂房F1幢第一层第5-7轴作为抵押物抵押给交通银行汕头分行，以致上述置换房产被法院拍卖处置，损害了异议人的合法权益。为补偿异议人的损失，根据2017年8月24日汕头市金平区旧城改造指控部办公室《关于协调汕头市潮汕文化发展公司彩印制版厂拆迁补偿安置遗留问题的会议纪要》内容，汕头市泰华开发实业总公司于2017年11月30日与异议人签订《拆迁房屋调整置换协议书》，将涉案房产即该公司名下位于汕头市××街××、××、××、××、××房置换给异议人，并移交给异议人占有使用。鉴于异议人以旧城改造产权置换方式合法取得了涉案房产的产权，应认定为异议人已经支付全部价款，况且已移交异议人占有使用。但因汕头市泰华开发实业总公司将涉案房产出售给李少玲并办理合同备案手续，致使异议人未能办理涉案房产的过户登记手续，异议人对此没有过错。本院在恢复执行申请执行人汕头市奋达经济发展有限公司与被执行人汕头市金园区华新建筑有限公司、汕头市泰华开发实业总公司、上海泰华房地产开发实业总公司、张李松、张玉松、朱佩瑜借款合同纠纷一案过程中，于2019年11月8日作出裁定查封涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，并且查封涉案房产前异议人已与汕头市泰华开发实业总公司签订《拆迁房屋调整置换协议书》置换涉案房产，并交付异议人占有使用。故本院查封涉案房产的执行行为应予以纠正，异议人的异议理由成立，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（二）的规定，裁定如下： 中止对汕头市泰华开发实业总公司名下位于汕头市炽昌街4-5号204、206、208、209、210号房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广东省汕头市中级人民法院提起诉讼。 审判长  黄伟牧 审判员  徐文哲 审判员  郑阳笙 二〇二〇年九月二十一日 书记员  吴秀银