湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初5934号 原告：杜迁，女，1994年8月27日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。 委托诉讼代理人：杨**，湖南了得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任炼，湖南了得律师事务所律师。 被告：岳阳金巨置业有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区青年西路**。 法定代表人：周旭皋，总经理。 委托诉讼代理人：张红雨，湖南理威律师事务所律师。 原告杜迁与被告岳阳金巨置业有限公司（以下简称“金巨置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨**、任炼，被告的委托诉讼代理人张红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1、被告按房屋总价款日万分之二的标准赔偿原告自2020年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、由被告承担本案诉讼费、保全费及担保费。事实与理由：2019年12月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告以777017元的价格购买被告开发的“枫桥绿洲”×幢×号房屋一套，合同第十一条约定被告应当在2020年6月30日前交付房屋，并同时具备合同第九条约定该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。原告已按照约定支付了全部房款，被告没有按照约定交付房屋。 被告金巨置业公司辩称要点：1、本案房屋具有法定和约定延期交付的延期情形，按照合同约定2020年上半年系项目开发建设最为关键的半年时间，但由于受疫情防控措施影响，导致涉案工程不能正常进行施工，以致开发建设周期延长，这一事由符合不可抗力因素，依法可以调整合同交付的预定时间；2、项目于2019年6月与岳阳市自来水公司签订水表安装施工合同，2019年7月与该公司签订市政供水配套设施检测施工合同，10月签订供水合同，按照上述约定，本项目原本在2019年10月以后市政供水设施已经完善并达到供水条件，但由于受市自来水公司机构改革，以及市二次供水配套设施技术规范要求，导致本项目市政供水配套设施均重新设计、施工，到2020年6月，市水运集团下属广润设计公司才出具配套设施重新施工的设计图纸，由于市政的原因延误涉案房屋配套设施的完善，按照合同第11条约定，非属于出卖人的原因，所造成的开发建设周期延长，可以延期交付；3、本案涉案合同约定的违约金标准与因延期交房给原告方所造成的实际损失之间存在巨大差异，本案符合合同约定的违约金可以适当调低的客观情形，被告主张将合同的逾期交付违约金标准调整为日万分之一，更适合原告方的实际损失。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、2019年12月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：（一）、原告以777017元的价格购买被告开发的位于岳阳市××路××号商品房××幢××号房屋一套；（二）、被告于2020年6月30日前向原告交付涉案房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；（三）、合同第十一条第三款约定，考虑到下述因素对工程建设进度的影响，双方同意除本合同约定的延期交付情形外，出现下列情形之一的，交房日期亦相应顺延：⑴买受人未及时提供贷款资料并办理贷款手续或未付清（包括逾期支付）购房款及面积补差款等款项的；⑵自然天气或自然灾害等不可抗力因素导致工期延误的；⑶买受人违约行为；⑷其他非属于出卖人因素导致的延期交付的情形；（四）、合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定交付房屋的，按照下列方式处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方还就其他事项进行了约定。签订合同后原告支付了全部房款。诉争房屋至今没有完成房屋测绘和竣工验收备案，原告亦未实际收房。 二、枫桥绿洲项目本应在2020年1月31日恢复正常开工，但受新冠疫情防控影响，至2020年3月8日经政府批准复工。为此金巨置业公司于2020年5月6日以邮寄的方式向原告寄送了《不可抗力通知函》，对因上述履行情况所导致的延期交付情况进行了告知。 三、枫桥绿洲项目市政供水配套设施已于2019年达到验收和供水条件，但因市自来水公司机构改革，以及二次供水技术指导规则的出台，致使枫桥绿洲的市政给水工程被要求重新设计和施工。 四、2020年9月15日，被告向原告等业主出具《延期交房赔偿承诺函》承诺：“由于我公司自身原因，造成施工延期，枫桥绿洲2栋、3栋业主不能在2020年9月15日交房，我司愿意承担相应责任，同意严格按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任第1条之规定，自2020年9月15日起至实际交付之日止，按日计算向购房业主支付全部房价款万分之二的违约金；同时承诺，所有赔偿款在枫桥绿洲满足国家相关交房条件前一次性赔付到位。如违背此承诺，我公司愿意承担相关一切法律责任”。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案主要有三个焦点：一、因市政供水配套设施设计变更而导致延期交房是否能够免责？二、因受新冠疫情防控影响而导致延期交房是否能够免责？三、被告如何承担违约责任。 一、虽然涉案房屋存在延迟交付的情况，但迟延交付的原因主要是市政配套工程等因素造成，而合同中已有相关约定，市政供水配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形，故涉案项目因市政供水配套设施设计变更导致交房延期时间应当予以顺延。 二、对于"新冠"疫情的影响，该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定“新冠”疫情对“枫桥绿洲”项目各项施工的完成构成不可抗力因素。故"枫桥绿洲"项目计算违约金的时间应当扣除受“新冠”疫情影响时间。 三、原告杜迁根据购房合同中约定的时间向被告支付了全部购房款，被告却未能按约定期限交付房屋，虽客观存在上述延期交付免责的因素，但2020年9月15日被告向原告等业主出具《延期交房赔偿承诺函》实际为被告就涉案房屋交付时间向原告再次作出的变更承诺，承诺内容系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此，被告应承担相应延期交付的违约责任。被告承诺自2020年9月15日起至实际交付之日止，按日计算向购房业主支付全部房价款万分之二的违约金，但原告未提交证据证明延期交付所造成的实际损失，本院认为，将逾期交付违约金标准调整为以涉案房屋总价款777017元为基数按照日万分之一计算逾期交房违约金，更适合当前社会经济发展的整体水平和疫情防控的现状。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、被告岳阳金巨置业有限公司以涉案房屋总价款777017元为基数，按照日利率0.01%的标准向原告支付自2020年9月15日起至涉案合同约定交房条件成就之日止的逾期交房违约金； 二、驳回原告杜迁的其他诉讼请求。 以上第一项，限在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告岳阳金巨置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  胡波 二〇二〇年九月三十日 书记员  阮欢