江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7073号上诉人（原审被告）：商志行，男，1966年4月19日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。上诉人（原审被告）：商广辉，男，1987年12月10日出生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：李虹雨，女，1993年4月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：郭和强，男，1991年2月28日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人商志行、商广辉因与被上诉人李虹雨、郭和强买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人商广辉、商志行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由李虹雨、郭和强承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，事实不清，证据不足。1.郭和强向商广辉个人转账系因李虹雨在签买卖合同时并未取得购房资格（昆山户口），一直拖着不网签，当时房价持续上涨近20万元，房价最高时为115万元，因此商广辉想与李虹雨、郭和强解约。郭和强多次主动答应尽最大努力补偿房价上涨的购房溢价款（之后转账了145000元）和承担商广辉、商志行自行垫资的利息费用25700元，来继续履行合同。所以145000元款项的性质应该是“李虹雨、郭和强违约的补偿”，除不用退还外，李虹雨、郭和强还应再支付商广辉个人垫付的垫资利息费用25700元及支付商志行交房尾款10000元。2.郭和强自行与商广辉协商，并未通过中介，而且商广辉曾与中介公司吴某有过争执与摩擦，与中介公司的员工赵鹏东也有个人民事纠纷，所以中介公司吴某及赵鹏东证人证言，并不属实。3.商广辉与李虹雨并不是好友关系，李虹雨、郭和强提供的聊天记录不属实，显示商广辉的答复也并未直接承认与李虹雨有借贷关系。4.商广辉出具的收据是李虹雨、郭和强额外自愿支付的“部分购房款”，并无承诺需要退还。二、一审判决诉讼主体错误。商广辉是房屋买卖的代理人，商广辉主观不想让李虹雨再与商志行继续签约，因此该笔转账是郭和强自己通过协商转账给商广辉个人的，并未通过商志行及中介，商志行与中介也不知此事，此事与房子无关，并不是作为房款转账给原户主商志行的，不应将商志行也作为被告。被上诉人李虹雨、郭和强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告李虹雨、郭和强向一审法院起诉请求：1.判令商志行、商广辉向李虹雨、郭和强返还109300元；2.判令商志行、商广辉向李虹雨、郭和强支付已垫付的涉案房产过户前的物业费及水电费4701.75元；3.判令商志行、商广辉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年4月9日，商志行、商广辉（甲方）与李虹雨、郭和强（乙方）在昆山众悦房地产经济有限公司签订《昆山市存量房买卖合同》，约定：“甲方将昆山市开发区同丰东路1000号简界花园1号楼718+818室房屋及车库出售给乙方，总价款950000元，该房产的维修基余额，水、电、煤气初装费、有限电视初装费等费用和上述装潢、附属设施，家具、电器已包含在总房价内，不再另行结算，交易中产生的所有税费由乙方承担。签约时乙方向甲方支付30000元；签约后双方于十日内备齐所有资料配合丙方到银行或公积金中心申请贷款，审贷通过后乙方支付甲方第二笔房款220000元，此款用于甲方还贷；第四笔房款690000元在银行房贷三个工作日内到甲方产权人账户；尾款10000元交房时结清。甲乙双方于办妥乙方为权利人的房产相关权属证明且甲方收到全部房款(尾款除外)后5个工作日内办理房产交付手续。甲乙丙三方签订交房确认书并办理水电等过户手续。补充约定：双方协商约定此房于满2年开始进行流程办理。”昆山众悦房地产经济有限公司吴某在合同丙方处签字。2018年4月9日，李虹雨、郭和强向商志行、商广辉支付定金30000元。2018年7月26日，转账支付220000元。2018年9月7日，转账支付145000元（24000元+10000元+36000元+27000元+48000元），该145000元收据载明“部分购房款”。2018年9月13日，商广辉（甲方）与吴某（乙方）签订《垫资协议》，约定：“乙方为甲方代垫房款690000元，时间为垫资之日起至银行放款，甲方还款方式为银行放款至商志行的银行账户后扣除，甲方应在签订本合同之时以现金形式一次性支付给乙方上述相关垫资手续费用24700元。房屋过户及抵押手续办理结束，放款账户为商志行，账号62×××17，银行款项放至乙方指定账户，款项到账后2日内，乙方归还放款额与垫资差额部分给借资方”。李虹雨与商志行书面约定，李虹雨银行贷款69万由垫资公司付于商广辉，垫资费用由李虹雨承担。当日，商广辉向吴某转账支付手续费24700元。昆山众悦房地产经济有限公司出具收据一份，款项为25700元，备注“垫资费加加急过户费”，经办人处有“赵鹏东”签字。李虹雨提供其与商广辉2018年9月13日聊天记录显示李虹雨陈述：“垫资公司如果要先付利息就先从这69万贷款中扣就行，然后你到时候只要从你要给我的14.5万中减掉就行”，商广辉答复：“好的，看情况”。2019年1月11日，中国银行向李虹雨放款690000元，该款项转入商志行账户。一审另查明，2018年9月26日，昆山开发区同丰东路1000号简界花园1号楼718+818室房屋登记至李虹雨名下。后商志行、商广辉将涉案房屋交付李虹雨、郭和强。一审中，证人吴某到庭陈述：“原、被告之间的房屋价款没有变更，就是95万元，我们也是按照95万元收中介费的。原告是人才引进，房东认为时间较长就提出解约。原被告自行协商，协商结果就是先给房东打一部分钱解决房东急需的资金，该钱算作借款，与过户当天的尾款相抵。垫资协议中69万元银行房款至商广辉账户，商广辉再将69万元还给我。过户当天双方发生了纠纷，原告要求被告返还145000元，被告说要放款之后才返还”。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，双方之间签订的《昆山市存量房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。李虹雨、郭和强依约向商志行、商广辉支付定金30000元、首付款220000元及银行贷款690000元，商志行、商广辉亦完成协助过户及交付义务。本案的争议焦点系李虹雨、郭和强在合同履行期间向商广辉支付的145000元性质认定，一审法院认为，根据现有证据可以认定该145000元系在银行贷款690000元尚未到达商志行、商广辉账户前李虹雨、郭和强先履行690000元房款部分，待银行放贷后商志行、商广辉将145000元返还李虹雨、郭和强，这与李虹雨、郭和强在支付商志行、商广辉145000元后商志行、商广辉签订垫资协议、李虹雨、郭和强在庭审中陈述商志行、商广辉急需资金的事实相吻合，与145000元对应收据载明“部分购房款”亦不矛盾。根据双方签订的存量房买卖合同，李虹雨、郭和强应在交房时向商志行、商广辉支付尾款10000元，以及双方书面确认李虹雨、郭和强垫资费用25700元由李虹雨、郭和强负担，故前述商志行、商广辉应返还的145000元扣除尾款10000元及垫资费用25700元，剩余109300元向李虹雨、郭和强返还。商志行、商广辉辩称合同履行过程中对房屋总价款进行了变更但未提供证据予以证明，一审法院对该答辩意见不予采纳。关于李虹雨、郭和强主张的水、电、物业费用4701.75元，其并未提供已代为支付的证据，且其所提供的证据无法证明该部分费用系在房屋过户时间2018年9月26日之前发生，故对李虹雨、郭和强该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、商志行、商广辉于判决生效后十日内向李虹雨、郭和强返还109300元。二、驳回李虹雨、郭和强的其他诉讼请求。案件受理费2580元，由李虹雨、郭和强负担106元，由商志行、商广辉负担2474元。二审调查时，商志行、商广辉申请证人孟某与陈文洁出庭作证，并称孟某是其前妻，陈文洁是其前同事，拟证明145000元款项的性质为补偿款。孟某作证称，其是商广辉的前妻，涉案房屋交易时双方已经离婚，但其仍借住在涉案房屋中。145000元系补偿款，因为李虹雨、郭和强耽误了网签时间，房价上涨接近20万元，所以李虹雨、郭和强提出补偿。陈文洁作证称，其与商广辉现在既是同事又是情侣关系，其与商广辉一起出差时，听到商广辉与买房人电话沟通，买房人提出答应给予补偿款。商广辉认为证人证言基本属实，李虹雨、郭和强质证认为两名证人与商广辉存在利益关系。本院认为，两名证人与商广辉存在利害关系，证言的可信度较低，对证人证言本院不予采信。二审调查后，商志行、商广辉向本院提交补充情况说明和补充声明复印件各一份。其中补充声明载明，经前期多次沟通协商，为确保及时配合我方顺利过户，部分购房款145000元作为违约补偿款，并入购房总款项，垫资费用由我方照常支付，请积极安排过户事宜，过户后不再主张该款项诉求。声明人李虹雨，落款日期为2018年9月13日。李虹雨、郭和强质证认为，对补充情况说明和补充声明真实性、合法性、关联性均不予认可，系商志行、商广辉伪造。本院认为，补充情况说明中显示的聊天记录和补充声明均系复印件，不能作为本案认定事实的依据。以上事实，由本院调查笔录、补充情况说明和补充声明予以证明。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，李虹雨、郭和强与商志行、商广辉签订的存量房买卖合同合法有效。二审争议焦点为李虹雨、郭和强向商广辉支付的145000元的性质。商志行、商广辉主张145000元属于李虹雨、郭和强支付给商广辉个人的补偿款，李虹雨、郭和强则认为因商志行、商广辉资金所需，故先行向其预付部分购房款。对此本院认为，145000元收据载明的款项性质为“部分购房款”，后商广辉又与吴某签订《垫资协议》，由吴某先行向商广辉垫资690000元，一审中吴某亦出庭作证称，卖方提出解约后，买卖双方的协商结果就是先由买方给卖方打一部分钱解决卖方急需资金的问题。上述收据、《垫资协议》以及证人证言可以相互印证，证明145000元款项的性质系李虹雨、郭和强先行向商志行、商广辉预付的部分购房款。且商志行、商广辉上诉主张145000元为补偿款与其一审中关于该款项系双方对房屋总价变更的主张自相矛盾，有违禁止反言和诉讼诚信原则，故本院不予采信。双方合同明确约定房屋总价为95万元，李虹雨、郭和强已经累计支付1085000元，扣除应由李虹雨、郭和强承担的垫资费25700元，剩余109300元应由商志行、商广辉向李虹雨、郭和强返还。综上，上诉人商志行、商广辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人商志行、商广辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年九月二十七日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。