贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民再75号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州炜煜房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市桔山办兴顶公路桔园段（桔园游泳馆右侧）。法定代表人：辛玉平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙超，贵州纬图律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：欧阳兴祥，男，1975年4月4日出生，汉族，住贵州省兴义市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：严惠丽，女，1977年1月24日出生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：欧阳兴祥，个人信息同上，系严惠丽之夫。再审申请人贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开）因与被申请人欧阳兴祥、严惠丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2018他）黔23民终672号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月16日作出（2019）黔民申2190号民事裁定，裁定本案由本院提审。再审审理中，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人炜煜房开的诉讼代理人孙超、被申请人欧阳兴祥、被申请人严惠丽委托欧阳兴祥参加诉讼。本案现已审理终结。炜煜房开申请再审称，（一）申请人无法按照《商品房买卖合同》约定的期限办理产权登记，是因为在办理土地落宗手续的过程中出现了情势变更，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应当免除申请人逾期办证的违约责任。本案中，申请人逾期办证是因为政府道路改造征用土地、不动产转让必须网签格式合同、市国土局与市规划局执法尺度不一、市规划局系统升级等政府相关政策的变动，均系申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》时无法预见的重大变化，属于情势变更。申请人有权根据履行合同中出现的情势变更要求逾期办证并免于承担违约责任，否则对申请人明显不公平。（二）申请人已在合同约定期限内将商铺实际交付给被申请人，且被申请人已将商铺出租并持续收取租金，支付违约金应以守约方遭受损失为前提，被申请人未因申请人逾期提供交付证明文件而遭受经济损失，申请人不应向其承担逾期交房的违约责任。此外，导致测绘机构长时间未能对房屋面积实测备案是因为发生了情势变更，并非申请人原因导致，一、二审判决其承担逾期交房的违约金适用法律错误。严惠丽、欧阳兴祥答辩称，第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力的免责原则，炜煜房开不符合免责条件，所有原因都是可以预见和克服的。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条关于不可抗力要求的通知和证明，炜煜房开公司没有告知我们。第三，关于情势变更我们合同上没有约定，跟我们没有任何关系。第四，在炜煜房开提供的《关于解决兴义商城债务清理面临问题有关事宜的会议纪要》中可以看出，炜煜房开从2015年就已经无法正常运行了，在这个时间段里面，公司没有人去做这个工作，这才是导致无法办证的主要原因。严惠丽、欧阳兴祥向一审法院起诉请求：1.判令炜煜房开支付严惠丽、欧阳兴祥从2014年10月1日到2017年11月1日期间的未交付符合条件商品房的违约金130721.79元（1210387元×36个月×30天×1/10000=130721.79元）。2.支付严惠丽、欧阳兴祥从2015年5月31日到2017年11月17日期间的延期办证违约金150000元（因炜煜房开违约造成严惠丽、欧阳兴祥的损失金额难以确定，故违约金应以总购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由炜煜房开承担。贵州省兴义市人民法院一审认定事实：严惠丽与欧阳兴祥系夫妻关系，2013年10月25日，严惠丽、欧阳兴祥与炜煜房开签订一份《商品房买卖合同》，主要约定炜煜房开将其开发的位于兴义市出卖给严惠丽、欧阳兴祥，房屋建筑面积为51.76平方米，套内建筑面积26.70平方米，单价为45332.85元，总价款为1210387元。合同第八条约定“买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式”。未对具体的付款方式进行约定。第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年05月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、见补充协议第六条”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间…（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金”。第二十二条约定“三、（一）出卖人承诺于2015年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订之日，严惠丽、欧阳兴祥即向炜煜房开支付房屋首付款605387元,并支付了维修基金、预告登记费等费用。2014年1月10日，严惠丽作为借款人、炜煜房开作为保证人向中国工商银行股份有限公司兴义分行借款605000元，并签订了《个人购房借款／担保合同》约定将贷款一次性划入炜煜房开账户。2016年12月22日严惠丽、欧阳兴祥交纳契税及滞纳金共56519.02元。在诉讼过程中，双方当事人对炜煜房开在约定时间内交房无异议，予以确认。另查明，涉案房屋至今未办理好房屋的竣工验收备案登记及产权登记。经查询，中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率在2015年5月31日至2017年11月17日期间进行过多次调整，其中1-5年期中长期贷款基准年利率最高为5.5%，最低为4.75%。一审法院认为，严惠丽、欧阳兴祥与炜煜房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，严惠丽、欧阳兴祥已按合同约定全面履行了付款义务，炜煜房开应当按照合同约定全面履行交付房屋、办理产权登记等义务，炜煜房开虽在约定时间内实际交付了房屋，但并不符合合同约定的交付条件，也未按约定时间办理产权登记，应承担违约责任。对炜煜房开提出本案已过诉讼时效的抗辩，根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，虽《商品房买卖合同》约定炜煜房开交房时间为2014年5月31日，取得商品房所有权初始登记的时间为2015年5月31日，但本案约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，应当每日分别计算诉讼时效。严惠丽、欧阳兴祥于2017年11月23日提起诉讼，往前推算3年之后的违约金尚在诉讼时效内，即2014年11月23日之后的违约金尚在诉讼时效期间内，逾期交房违约金应从2014年11月23日起算。对于逾期办证违约金，严惠丽、欧阳兴祥主张从2015年5月31日开始计算，尚在三年诉讼时效期间内，故对炜煜房开的前述辩解，不予采信。关于逾期交房的违约责任问题，严惠丽、欧阳兴祥在合同约定的时间内接收房屋，但炜煜房开交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，炜煜房开仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。根据合同约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该违约金计算方式并不明显过高，予以确定，因未给买房人造成实际损失，故酌情按照30%予以支持。2014年11月23日至2017年11月1日为1075天，逾期交房违约金即为1210387元×0.0001×1075天×30%=39034.98元。关于逾期办证的违约责任问题，合同约定出卖人应于2015年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。对于炜煜房开主张逾期办证的违约金应从实际缴纳契税的时间起算的辩称，没有事实和法律依据，不予采信。炜煜房开未如期完成该项合同义务，已构成违约，应承担继续履行合同并支付逾期办证违约金的责任。关于违约金的计算问题，严惠丽、欧阳兴祥认为合同约定按日万分之一计算违约金过低，要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率进行计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，严惠丽、欧阳兴祥购买的房屋实为商铺，其虽未举证证明逾期办证对其造成的损失具体数额，但对购房者而言，其按约定支付了全部购房款，却未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故对严惠丽、欧阳兴祥要求以已交购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算2015年5月31日起至2017年11月17日止的逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。因为中国人民银行规定的贷款利率进行过多次调整，酌情按严惠丽、欧阳兴祥诉请期间的平均年利率5.125%计算，因2015年5月31日至2017年11月17日为902天，故逾期办证违约金计算为153296.34元（1210387元×5.125%÷365×902=153296.34元）。现严惠丽、欧阳兴祥主张炜煜房开支付该段期间的逾期办证违约金150000元，符合法律的规定，与按平均年利率计算的差距不大，亦在贷款基准利率变动的范围内，予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、限贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付严惠丽、欧阳兴祥2014年11月23日起至2017年11月1日止的逾期交房违约金39034.98元。二、限贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付严惠丽、欧阳兴祥2015年5月31日起至2017年11月17日止的逾期办证违约金150000元。三、驳回严惠丽、欧阳兴祥的其余诉讼请求。案件受理费5510元，减半收取2755元，由严惠丽、欧阳兴祥负担900元，由贵州炜煜房地产开发有限公司负担1855元。炜煜房开不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判或驳回严惠丽、欧阳兴祥诉讼请求；一、二审案件受理费由严惠丽、欧阳兴祥负担。贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院二审审理查明：2016年1月25日，炜煜房开已取得涉案楼盘项目《竣工验收备案表》。二审对一审认定的其余事实予以确认。二审认为，综合双方诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点在于三个方面的问题，一是严惠丽、欧阳兴祥诉请的逾期交房、逾期办证违约金是否已过诉讼时效；二是一审关于逾期办证违约金计算标准的认定是否适当；三是炜煜房开上诉主张不应承担逾期交房、逾期办证违约责任的理由能否成立。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本办法自2017年10月1日起施行。”本案一审是在2017年11月23日立案受理，关于诉讼时效的认定，应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。关于民法总则中诉讼时效规定的溯及力问题，首先，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。其次，民法总则与民法通则分别规定三年与两年的普通诉讼时效期间，属于相同事项上作出的不同规定，效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法原则，在民法总则施行后普通诉讼时效期间应为三年。再次，权利人的权利受到损害的事实发生在民法总则施行前，民法总则关于诉讼时效期间的规定有无溯及力，需据民法通则规定的两年诉讼时效期间是否跨过2017年10月1日确定。如权利受到损害事实发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。如按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。具体就本案而言，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定违约金计算方式，本案逾期交房、逾期办证均是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。关于本案继续性债权诉讼时效问题，双方合同约定炜煜房开应在2014年5月31日前向严惠丽、欧阳兴祥交付房屋，超过90日，即应从约定交房日之次日起承担逾期交房违约责任。根据查明的案件事实，炜煜房开在2016年1月25日取得《竣工验收备案表》，此时房屋才具备法定交付条件。即炜煜房开逾期交房期间应为2014年6月1日至2016年1月24日。严惠丽、欧阳兴祥权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定及前述继续性债权逾期一日算一日违约金的方法，严惠丽、欧阳兴祥在2014年6月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金诉讼时效期间最长只能计算至2017年9月30日，即此期间的逾期交房违约金诉讼时效在民法总则施行前已经届满，炜煜房开已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。由此，严惠丽、欧阳兴祥关于要求炜煜房开承担2015年9月30日前的逾期交房违约金之诉请，因已过诉讼时效，不予支持。2015年10月1日及此后的逾期交房违约金，因按民法通则计算诉讼时效期间已至2017年10月1日后，属在民法总则施行时诉讼时效尚未届满的请求权，炜煜房开的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，即2015年10月1日及此后的逾期交房违约金，应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，不再适用民法通则相关规定。也就是说，本案严惠丽、欧阳兴祥逾期交房违约金诉请的权利保护范围应为2015年10月1日起算至2016年1月24日。即炜煜房开应承担的逾期交房违约责任期间应为2015年10月1日至2016年1月24日，共计115天。一审认定从2014年11月23日至2017年11月1日，明显错误，本院予以纠正。同样的，在无免责或延期事由的情况下，炜煜房开承担逾期办证违约责任亦只能从2015年10月1日起算至严惠丽、欧阳兴祥主张的2017年11月17日，共计778天。一审认定从2015年5月31日计算至2017年11月17日，明显错误，二审予以纠正。关于争议焦点二。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定，炜煜房开逾期办证超过180日的，从逾期之日起，按日向严惠丽、欧阳兴祥支付已付房价款万分之一的违约金。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性禁止性规定，应对双方具有法律约束力。严惠丽、欧阳兴祥在未举证证明其因炜煜房开逾期办证造成的实际损失，亦不能证实双方约定违约金明显低于其损失的情况下，诉请按照银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，于法律规定不符，应不予支持。一审调整双方合同约定的逾期办证违约金标准为按银行同期同类贷款利率计算不当，二审予以纠正。炜煜房开上诉关于逾期办证应依据双方《商品房买卖合同》约定计算的主张，二审予以支持。关于争议焦点三。炜煜房开上诉主张逾期交房、逾期办证是因政府为公共利益需要进行城市道路改造占用炜煜房开土地，导致土地破宗，加之市国土局与市规划局间对兴义商城一期用地用途理解不一致，土地不能落宗，无法取得《商品房面积实测技术报告书》及办理初始登记，进而不能按期交房和办证，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力免责事由，炜煜房开不应承担违约责任。二审分析认为，炜煜房开前述实质是以政府行为构成不可抗力为由主张免责。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定了不可抗力免责原则，但该不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。炜煜房开前述免责事由不属不可抗力范畴。其次，双方订立的《商品房买卖合同》未将政府行为导致延期交房或延期办证作为免责事项。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，不论炜煜房开前述主张的事实成立与否，均不能作为其向严惠丽、欧阳兴祥承担违约责任的免责事由。对炜煜房开以此主张不应承担逾期交房、逾期办证违约责任的理由，二审不予采纳。因双方当事人一审对逾期交房违约金的计算标准不持异议，二审予以确认。由此，本案炜煜房开应承担的逾期交房违约责任计算为1210387元×0.0001×115天×30%=4175.84元；逾期办证违约责任计算为1210387元×0.0001×778=94168.11元。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，应予改判。上诉人炜煜房开的上诉理由部分成立，对其上诉请求，二审予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经二审审判委员会讨论，判决如下：一、撤销贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初8075号民事判决；二、上诉人贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人严惠丽、欧阳兴祥2015年10月1日起至2016年1月24日止的逾期交房违约金4175.84元；二、上诉人贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人严惠丽、欧阳兴祥2015年10月1日起至2017年11月17日止的逾期办证违约金94168.11元；三、驳回上诉人贵州炜煜房地产开发有限公司的其余上诉请求；四、驳回被上诉人严惠丽、欧阳兴祥其余诉讼请求。一审案件受理费5510元，减半收取2755元，上诉人贵州炜煜房地产开发有限公司承担1129元，由被上诉人严惠丽、欧阳兴祥承担1626元；二审案件受理费5510元，由上诉人贵州炜煜房地产开发有限公司承担2258元，由被上诉人严惠丽、欧阳兴祥负担3252元。本院再审审理期间，申请人当庭提交了如下证据：1.兴义市国土资源局颁发的黔（2018）兴义市不动产权第0008018号及黔（2018）兴义市不动产权第0008020号材料；2.2018年6月7日和2018年8月22日兴义市不动产权属登记交验证件清单，拟证明炜煜房开不能按期办证系政府政策原因造成，属不可抗力，不应承担违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被申请人发表质证意见称，对上述证据的真实性无异议，但与本案合同履行没有关联性，政府是否存在不当行政行为导致炜煜房开损失与买受人无关。本院认证意见：被申请人对申请人提交的前述证据的真实性无异议，该证据不存在违法情形，且与案涉事实相关，本院予以采信。本院再审查明，2010年3月23日，炜煜房开与黔西南州国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2010年11月19日取得兴市桔国用（籍）第2010147号土地使用权证。2012年9月30日，因市政规划需要，双方又签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定由黔西南州国土资源局收回上述出让土地中的3120平方米。2015年4月9日、2016年4月26日，兴义市国土局对上述破宗后的两宗土地分别为炜煜房开办理了兴市桔国用（籍）第2015082号、兴市桔国用（籍）第2016099号土地使用权证。又查明，2010年4月13日，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2010）兴执字第5-1号执行裁定，确认炜煜房开通过司法拍卖取得原属于黔西南州吉诚房地产开发有限公司的位于兴义市平方米建设用地使用权，炜煜房开于2011年7月8日取得兴市桔国用（籍）第2011089号土地使用权证。再查明，兴义商城项目第一期楼盘开发用地同时使用了兴市桔国用（籍）第2015082号、兴市桔国用（籍）第2011089号两宗土地。本院再审查明的其它案件事实与二审认定的事实相符，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见及申请人的再审申请，结合案件事实，本案争议焦点是：炜煜房开应否支付逾期交房违约金；炜煜房开应否支付逾期办证违约金。（一）关于炜煜房开应否支付逾期交房违约金的问题根据原审查明情况，申请人在合同约定期间向被申请人交付了涉案房屋，虽然申请人在交付涉案房屋时没有将合同约定的相关房屋证书一并移交，但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，房屋转移占有即完成了交付，且被申请人也未举证证明交付的房屋存在“房屋主体结构质量不合格”而不能交付使用的情形，故原判决认定申请人承担逾期交房的违约责任缺乏法律依据，本院予以纠正。（二）关于炜煜房开应否支付逾期办证违约金的问题第一，按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，申请人应当在2015年05月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被申请人；在前述约定日期起180日以后申请人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，且被申请人不退房的，申请人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向被申请人支付已交付房价款万分之一的违约金。截止被申请人提起本案一审诉讼之时，申请人仍未能向被申请人交付案涉房屋办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约，依约应当承担违约责任。第二，本案中，在双方于2013年10月25日签订案涉《商品房买卖合同》之前，炜煜房开已经于2010年11月19日、2011年7月8日分别取得兴市桔国用（籍）第2010147号、兴市桔国用（籍）第2011089号土地使用权证。结合申请人向法院提交的《关于不能及时为兴义商城办理不动产所有权登记证书的情况说明》、《关于解决兴义商城债务清理面临问题有关事宜的会议纪要》等证据材料，以及2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第六条“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”的规定，能够证明因政府市政规划调整占用炜煜房开土地，导致土地破宗，以及政府有关部门对兴义商城一期用地用途理解不一致等客观事实也导致炜煜房开不能及时办理案涉房屋产权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因出卖人原因导致买受人未能在约定期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。非因出卖人原因导致买受人未能在约定期限内取得房屋权属证书的，除非双方有特别约定，该部分责任不应当由出卖人承担。综上，综合考虑本案中炜煜房开直至2016年1月25日才完成案涉房屋竣工验收备案、案涉商铺已实际交付，以及因土地破宗无法及时办证等客观情况，本院对二审查明的炜煜房开承担逾期办证违约期间从2015年10月1日起算至严惠丽、欧阳兴祥主张的2017年11月17日，共计778天予以确认，对逾期标准酌定按每日万分之零点五计算，故逾期办证违约金为47084.06元（1210387元×0.00005元/天×778天=47084.05元）。综上，贵州炜煜房地产开发有限公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔23民终672号民事判决、贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初8075号民事判决；二、贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被申请人严惠丽、欧阳兴祥2015年10月1日起至2017年11月17日止的逾期办证违约金47084.05元；三、驳回申请人贵州炜煜房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5510元，减半收取2755元，由申请人贵州炜煜房地产开发有限公司承担1377.5元，由被审请人严惠丽、欧阳兴祥承担1377.5元；二审案件受理费5510元，由申请人贵州炜煜房地产开发有限公司承担2755元，由被申请人严惠丽、欧阳兴祥负担2755元。本判决为终审判决。审判长  张永成审判员  周 方审判员  刘 晖审判员  陈 卫审判员  刘荟宇二〇二〇年九月二十一日法官助理杨潇书记员武媛媛