北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初60612号原告（反诉被告）:北京圆梦堂教育科技有限公司，住所地北京市海淀区学院南路********。法定代表人：吴亮。委托诉讼代理人：郭远遥，北京砾洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市宝利源科技发展有限公司，住所，住所地北京市海淀区学院南路******301div>法定代表人：刘斌。委托诉讼代理人：李浩，北京市浩盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田贺，女。原告（反诉被告）北京圆梦堂教育科技有限公司（以下简称圆梦堂教育公司）与被告（反诉原告）北京市宝利源科技发展有限公司（以下简称宝利源科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，我院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圆梦堂教育公司法定代表人吴亮、委托诉讼代理人郭远遥，被告（反诉原告）宝利源科技公司委托诉讼代理人李浩、田贺到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。圆梦堂教育公司向本院提出诉讼请求，要求宝利源科技公司：1、按双方间《终止合同协议》约定，退还保证金及房租共计491287.5元；2、支付装修损失49895元；3、支付违约金66825元；4、承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月3日，我公司与宝利源科技公司签订《房屋租赁合同》，承租北京市海淀区某南路X号X幢X层共550平米的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，我公司依照约定支付了保证金、租金。后因宝利源科技公司与房东“北京首钢国际大厦物业管理有限公司”（以下简称首钢物业公司）发生争议，不能将涉案房屋继续出租给我公司使用,2019年7月15日宝利源科技公司与我公司签订《终止合同协议》，约定解除合同及费用退还事宜并确认我公司已经于2019年7月7日腾退涉案房屋。至今，宝利源科技公司都未向我公司退还款项，故提起本案诉讼。宝利源科技公司辩称，不同意圆梦堂教育公司的全部诉讼请求并提出反诉，要求圆梦堂教育公司：1、支付违约金66825元；2、赔偿因违反合同约定的使用用途而给我公司造成的损失274890元；3、赔偿因违反合同的使用用途及泄露商业秘密而给我公司造成的直接经营损失1010466元；4、支付房屋使用期间的租金及水电费71941元；5、承担本案反诉费用。事实与理由：双方《房屋租赁合同》约定房屋用途仅限于办公及教育咨询，但圆梦堂教育公司没有按照约定用途使用房屋、将房屋用于幼儿培训，又与房东首钢物业公司发生争议、把我双方间签订的《房屋租赁合同》提交给首钢物业公司，泄露我公司商业秘密，导致首钢物业公司知晓我公司出租房屋赚取差价、收回了部分出租房屋，给我方造成巨大经济损失。故我公司要求圆梦堂教育公司支付违约金、赔偿损失。圆梦堂教育公司针对宝利源科技公司的反诉辩称，不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，本案中双方对以下事实无争议：2019年5月3日，宝利源科技公司（出租方，甲方）与圆梦堂教育公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：圆梦堂教育公司租赁北京市海淀区某南路X号院内X幢X层共计550平米的17间房屋，用途为办公及教育咨询；租赁期限自2019年5月5日起至2020年5月4日止，免租期一个月；履约保证金为2个月房租标准计14.85万元；房屋含物业净租金为4.5元每平米/天，本合同期限内不含税租金为828093.75元，付款方式为半年付；乙方使用的水费、电费每月交付一次，原则上按照实际使用的水、电表单独计量”。此外，《房屋租赁合同》中再约定：“第五条、乙方的责任和义务。乙方取得甲方承租房屋后仅限于办公及教育咨询使用……乙方在租用期间若需对承租房进行装修改造，应事先征得甲方同意，费用由乙方承担，合同期满后无偿移交甲方……乙方在租用甲方资产期间，乙方学员须保持公共区域外安静，不得大声喧哗，不得在甲方前院内嬉戏、打闹，以保证甲方院内正常工作不受影响……乙方接送学员的家长，临时出入院内车辆，应遵守甲方门卫管理制度……第六条、违约责任。1、甲方如未按协议约定的时间交付房屋给乙方使用……2、合同期满乙方未按合同约定时间将房屋退还甲方……3、乙方如未按合同规定时间交纳租金和其他应交费用……4、发生下列情形之一（不按合同规定用途使用房屋、擅自改变房屋主体结构、发生违反国家法律法规的行为），甲方有权解除合同，乙方除应向甲方支付一个月租金的违约金外，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担相应赔偿责任……7、甲方应保证有出租房屋的权利，且房屋适合办公。否则，乙方有权解除本合同，甲方应按本合同约定年租金的5‰向乙方支付违约金……8、除本合同另有约定，甲方违反本合同约定各项义务，经乙方催告后未予以纠正的，乙方有权解除本合同，且甲方应将乙方支付的押金及已支付但未发生的房屋租金予以退还，并向乙方支付一个月租金数额的违约金。9、如遇乙方原因提前终止本合同须提前60天书面通知甲方，如未能提前书面通知给甲方造成损失由乙方承担责任。如遇甲方原因提前终止本合同须提前60天书面通知乙方，如未能提前书面通知给乙方造成损失由甲方承担责任。10、双方任何一方违约，都将按实际租赁房屋面积支付另一方一个月租金的违约金……”。同日，双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定由宝利源科技公司代圆梦堂教育公司办理办学许可证和工商经营范围变更，相关费用10万元由圆梦堂教育公司根据办理情况分期付款。2019年5月26日，双方再签订《补充协议》对租金的具体结算周期及支付问题等作出补充约定。2019年7月15日，宝利源科技公司（出租方，甲方）法定代表人刘斌与圆梦堂教育公司（承租方，乙方）法定代表人吴亮签订《终止合同协议》，约定：因为场地使用问题，乙方已于2019年7月7日搬离某南路X号院X栋X层西侧。甲方尚未结清乙方支付的履约保证金及房租共计491287.5元。2019年7月23日乙方配合甲方与产权方成功续签合同，甲乙双方解除终止2019年5月3日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，退还履约保证金及房租。如果在7月23日甲方不能与产权方续签合同，甲方于2019年7月31日前退还乙方履约保证金及房租并终止2019年5月3日签订的《房屋租赁合同》及补充协议。此外，本案审理过程中，：（1）双方均确认涉案房屋有产权证。据宝利源科技公司提交、圆梦堂教育公司认可真实性的《房屋租赁合同》及《补充协议》：宝利源科技公司系从案外公司处承租取得北京市海淀区某南路X号院内北楼三层和四层1538平方米房屋，用途为“办公、住宿及部分公寓经营”，租赁期至2019年7月20日；后案外公司、宝利源科技公司、首钢物业公司签订《补充协议》，约定原合同项下案外公司的权利义务由首钢物业公司承继。（2）双方再确认，圆梦堂教育公司已于2019年5月3日支付履约保证金即550平米房屋两个月租金14.85万元，已于5月28日支付550平方米房屋所涉2019年6月5日至11月4日期间租金343687.5元。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案核心争议为租赁合同解除的原因（两公司均指称租赁合同解除的原因在于对方）及相应的法律后果。一、租赁合同解除的原因宝利源科技公司称解约原因为圆梦堂教育公司未按约定用途使用房屋、于涉案房屋处开办幼儿园。就此，其公司提供如下材料为证：1、北京市市民热线服务中心电话登记单。显示2020年6月11日，“吴先生”曾拨打12345热线反映情况，称2019年5月通过宝利源科技公司承租房屋，房子装修过程中首钢物业公司告知场地不能继续租用，七月份已经搬离，租金至今未退。2、录音。宝利源科技公司称，系2020年6月17日在首钢物业公司21层会议室谈话时录制；谈话原因为吴亮拨打12345热线反映情况；谈话人包括首钢物业公司总经理柴志勇、安全部长张彤、信访部长景某以及宝利源科技公司刘斌、田贺，圆梦堂教育公司吴亮；宝利源科技公司据此主张，圆梦堂教育公司自认存在违约情节。经核对，该录音中包含有如下对话“吴亮：好，责任在我，你出多少钱。刘斌：你承认责任在你，然后你违约了。吴亮：出多少钱，你就说多少钱就行……吴亮：你说责任在我，行，责任在我，你今天能给我打多少钱……打完钱我就走了，对吧……刘斌：刚才我也讲了，我们的诉求是违约金有3万，合同损失是27万，其他经济损失是一百零几万，然后房租和水电费7.1万多，这就是我的诉求……”。经质证，圆梦堂教育公司对电话登记单真实性无异议，对录音真实性不予认可，称录音经过编辑，应以己方提供的录音为准；对该两份证据证明目的均不予认可。圆梦堂教育公司称解约原因为宝利源科技公司违反与首钢物业公司间的约定，违约将涉案房屋对外转租。就此，圆梦堂教育公司提供如下材料为证：1、2019年6月12日首钢物业公司与宝利源科技公司间《协议》（以下简称2019年6月12日《协议》），主要内容为：首钢物业公司受托对北京市海淀区某南路X号院北京市海研宾馆实行物业管理……2019年6月，宝利源科技公司使用北楼3层西侧区域时，违反与北京市海研宾馆房屋租赁协议“乙方取得甲方承租房屋后仅限用于办公、住宿及公寓经营使用”及《建筑设计防火规范》中对于托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所的建筑防火需求。故经协商达成协议：（1）至2019年7月7日，宝利源科技公司完成对违约场所的腾退与清理。（2）宝利源科技公司向首钢物业公司缴纳10万元履约保证金，场所退出后全额返还。如2019年7月7日未退出以上场所，宝利源科技公司放弃保证金退还请求，同时首钢物业公司可采取进一步措施。2、录音光盘及文字整理稿。（1）录音一。圆梦堂教育公司称，系2019年6月12日在首钢物业公司21层会议室谈话时录制，谈话人包括首钢物业公司总经理柴志勇、首钢物业公司安全部长张彤、圆梦堂教育公司吴亮、宝利源科技公司刘斌。经核对，该录音所载对话中涉及2019年6月12日《协议》的签订、7月7日圆梦堂教育公司须限期搬离涉案房屋、宝利源科技公司应向首钢物业公司缴纳10万元履约保证金等内容；同时，录音对话显示首钢物业公司要求宝利源科技公司清退圆梦堂教育公司的主要原因为宝利源科技公司引入了一家合同约定以外的企业入驻“把孩子引到三楼有（消防）安全隐患”。（2）录音二。圆梦堂教育公司称，系2019年7月15日在首钢发展研究院谈话时录制，谈话人包括圆梦堂教育公司吴亮、宝利源科技公司刘斌。经核对，该录音所载对话中涉及签订终止协议、退钱等内容，同时录音中包含以下对话内容“吴亮：咋说呢，你自己给自己设个套，现在你就套这里头了，两头不好办。刘斌：是”、“刘斌：你这样吧，你这么写，我们争取下周二续合同，下周二直接把合同续完了，我就给你把钱结一下……”。（3）录音三。圆梦堂教育公司称，系2020年6月17日在首钢物业公司21层会议室谈话时录制，即宝利源科技公司所提交录音的完整版谈话记录。经核对，该录音所载对话显示，首钢物业公司曾组织几方到场调解纠纷，宝利源科技公司坚持要在圆梦堂教育公司承认违约的前提下协商具体方案，圆梦堂教育公司不承认存有违约情况、认为违约的判定应交由法院处理，后在宝利源公司的坚持下，圆梦堂教育公司吴亮做出“好，责任在我，你出多少钱”等相关表述（即宝利源科技公司提交的录音证据所载内容）。经质证，宝利源科技公司对2019年6月12日《协议》真实性无异议，证明目的不予认可；对录音中谈话人身份不持异议，但主张录音经过拼接、剪辑。经询问并释明相关法律风险，宝利源科技公司明确表示不就前述录音申请司法鉴定。二、租赁合同解除后果之宝利源科技公司的相关诉求宝利源科技公司要求圆梦堂教育公司支付违约金、房屋使用期间的租金及水电费并赔偿损失。就违约金问题，宝利源科技公司援引双方间《房屋租赁合同》中第6.10条款“甲乙双方任何一方违约，都将按实际租赁房屋面积支付另一方一个月租金的违约金”，称违约表现为“没有按照合同约定方式使用房屋、没有提前60日通知即解除合同”；就其余诉求款项，宝利源科技公司提供如下材料为证：1、（1）2019年5月5日房屋交接清单。显示有圆梦堂教育公司收房时的水表、电表底数。（2）宝利源科技公司自行制作的2019年5月至7月应付水电费统计表。据此主张圆梦堂教育公司应支付水费2464元、电费1752元，合计4216元。2、2019年7月19日宝利源科技公司与首钢物业公司间《房屋租赁合同》摘要，显示宝利源科技公司承租北京市海淀区某南路X号首钢院X号楼X层西侧384.5平方米房屋。3、宝利源科技公司自行制作的损失及计算方法明细单。据此主张圆梦堂教育公司应支付腾退前的房屋租金67725元、应赔偿双方合同剩余年限的租金差额损失274890元以及其公司未成功从首钢物业公司续租的部分房屋可带来的两年期转租利益1010466元。经质证，圆梦堂教育公司同意支付水电费4216元，要求在本案诉求的退款金额中予以抵扣（宝利源科技公司亦同意直接抵扣）；认可宝利源科技公司与首钢物业公司间的租赁合同续签情况；但对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。三、租赁合同解除后果之圆梦堂教育公司的相关诉求圆梦堂教育公司要求宝利源科技公司赔偿装修损失49895元、支付违约金66825元。就违约金问题，圆梦堂教育公司亦援引双方间《房屋租赁合同》中第6.10条款“甲乙双方任何一方违约，都将按实际租赁房屋面积支付另一方一个月租金的违约金”；就其余诉求款项，圆梦堂教育公司提交如下材料为证：1、桂某2019年7月7日手写报价单、桂某证人证言、施工合同复印件、微信付款记录及微信聊天记录截图打印件若干为证；据此主张装修损失。2、证人桂某到庭作证。桂某当庭证言称“2019年7月左右，我给原告方做过装修，地址在，地址在首钢研究院容为卫生间改造、改水电、拆除吊顶、铲墙面。装修断断续续进行了一个月左右，撤场时间记不清了。是以我个人名义接的小活，装修款六七万元左右……细装修没做，说是房主变卦不将房子租给他了。实际结算装修款3万元，后面活没干完，所以也就不用再给我钱了……开工许可证与我无关，这是客户与物业协商的，客户也没有和我说过这个事。（装修）经过了物业的同意，我不知道物业公司的名字和工作人员的名字，但是物业在一层或是二层有一个办公室，我装修期间被看见了，但是没有人阻止我，说是让我先干着，回头再说”。经质证，宝利源科技公司对微信付款记录及微信聊天记录真实性不持异议，但对证明目的不予认可；对其余证据及证人证言的真实性、证明目的均不予认可。圆梦堂教育公司对证人证言不持异议。此外，本案审理过程：其一、就装修是否得到同意。宝利源科技公司称装修未经允许；圆梦堂教育公司称装修得到许可，表示虽无法举证，但可从装修人员进场未受阻拦推知。其二、租赁前后涉案房屋的装修情况。据圆梦堂教育公司提交、宝利源科技公司认可真实性的照片所载内容，接收涉案房屋时屋内为白墙、有地板及天花板，与之相较，腾退房屋时地板、天花板、墙面无变化，但房间被打通。其三、双方均确认撤场时未就装修物归属及补偿情况进行协商。其四、就撤场时装修物的价值。圆梦堂教育公司表示房屋已被再次出租不申请鉴定。本院认为，对于宝利源科技公司与圆梦堂教育公司间《房屋租赁合同》的效力。鉴于该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且宝利源科技公司就涉案房屋的来源提供了相关证据，故我院对合同效力不持异议。基于此，对于双方间争议，我院从如下几方面加以考量：首先，租赁合同解除的原因及在案录音证据的采信问题。对于录音证据。圆梦堂教育公司提交2019年6月12日、2019年7月15日、2020年6月17日谈话录音为证，宝利源科技公司对录音中谈话人身份不持异议，其公司虽主张录音经过拼接、剪辑，但经询问并释明相关法律风险明确表示不就录音申请鉴定，故宝利源科技公司应就此承担不利责任。换言之，我院对前述录音证据予以采纳。对于租赁合同解除的原因。双方《终止合同协议》中言明，“因为场地使用问题”而腾退涉案房屋、解除租赁合同关系。据在案证据：其一、双方间《房屋租赁合同》中约定用途为“教育咨询”，第五条中载明“学员须保持公共区域外安静，不得大声喧哗……”且“接送学员的家长，临时出入院内车辆，应遵守门卫管理制度”；加之，双方间《补充协议一》中约定宝利源科技公司代圆梦堂教育公司“办理办学许可证”。由此，宝利源科技公司在签署合同时即知晓圆梦堂教育公司承租房屋的实际用途。其二、2019年6月12日《协议》中载明并强调了宝利源科技公司使用北楼3层西侧区域时违反协议约定及《建筑设计防火规范》中对于儿童活动场所的建筑防火要求；加之，在案三段录音亦反映出，首钢物业公司要求宝利源科技公司限期清退圆梦堂教育公司的主要原因为“把孩子引到三楼有（消防）安全隐患”。至于2020年6月17日谈话，考虑到前后语境，该谈话中的部分片断内容无法构成圆梦堂教育公司对于“违约”的自认。由此，我院认为双方间租赁合同的解除可归因于宝利源科技公司。进而，租赁合同解除后果即双方诉求项目。对于宝利源科技公司的各项诉求。其一、水电费用4216元。圆梦堂教育公司同意支付该款，则我院对此不持异议，对此项诉求予以支持，并在退款金额中径行抵扣。其二、租金。因双方所签署的《终止合同协议》已经确认了涉案房屋的腾退情况及租金返还问题，故宝利源科技公司反言诉求租金，缺乏依据，我院不予支持。其三、违约金及各项损失。同前所述，宝利源科技公司知晓圆梦堂教育公司承租房屋的实际用途，其公司所称圆梦堂教育公司违约使用涉案房屋与事实不符，故其公司以此为基础诉求违约金及损失，缺乏依据，我院不予支持。对于圆梦堂教育公司的各项诉求。其一、退还保证金及房租共计491287.5元。基于双方《终止合同协议》所约定内容，圆梦堂教育公司诉求退款有据，我院予以支持。其二、装修损失。在案证据显示宝利源科技公司交付的租赁物可以满足基本使用需求，而圆梦堂教育公司无证据证明其装修行为取得出租人同意，再加之双方《终止合同协议》并未就此进行约定，故圆梦堂教育公司诉求装修损失，于法无据，我院不予支持。其三、违约金。虽前文我院述及双方间租赁合同关系的解除归因于宝利源科技公司；但需要明确的是，圆梦堂教育公司作为依法成立的法人企业，应了解、知悉《建筑设计防火规范》等规范性文件中对于儿童活动场所使用的民用建筑在建材及楼层等方面的要求，故本案中对于“因场地使用问题”而导致租赁合同解除这一结果，圆梦堂教育公司亦应承担一定责任。加之，双方《终止合同协议》已经就解除租赁合同关系后的退款等事宜进行了约定，其中并未约定违约金项。基于上述考量，对于圆梦堂教育公司诉求的违约金，我院不予支持。综上所述，在抵扣应支付的水电费后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决如下：一、北京市宝利源科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内向北京圆梦堂教育科技有限公司返还保证金及房租（其中已抵扣北京圆梦堂教育科技有限公司应向北京市宝利源科技发展有限公司支付的水电费4216元）共计487071.5元；二、驳回北京圆梦堂教育科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京市宝利源科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9880元，由北京圆梦堂教育科技有限公司负担1896元，由北京市宝利源科技发展有限公司负担7984元。反诉案件受理费8808元，由北京市宝利源科技发展有限公司负担8782元，由北京圆梦堂教育科技有限公司负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡 笑人民陪审员  王群利人民陪审员  赵成芳二〇二〇年九月二十七日书 记 员  马 赫