贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4351号上诉人（原审原告）：刘某，女，仡佬族，2009年2月4日出生，住贵州省遵义市。法定代理人：李某，女，系刘某之母亲。委托诉讼代理人：龚卓，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑航波，贵州于道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：遵义市新广房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520301666988094M。住所贵州省遵义市汇川区成都路东方星园星槐苑**房。法定代表人：刘长波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男。委托诉讼代理人：韦文武，男。上诉人刘某与被上诉人遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘某上诉请求：撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初150号民事判决，依法发回重审或改判。事实和理由：一、一审程序违法，超出简易程序法定审限。本案自2020年1月2日立案受理，原审法院适用简易程序审理，于2020年4月20日审结，超过《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定的三个月的法定审限；二、一审认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人广告宣传资料为要约邀请事实认定错误，被上诉人一份宣传资料不能完整尽到合理的提示义务，不足以推翻上诉人对案涉房产含每平方米1500元装修的合理依赖利益，应当视为要约，且该要约行为对上诉人是否购买案涉房屋具有重大影响，故应对被上诉人具有约束力。2、一审判决所认定被上诉人提供装修的范围包括外墙、电梯、住户大堂及电梯前室、住宅室内装修属事实认定错误。被上诉人提供的宣传资料中明确带有全屋每平方米字样，足以认定上诉人在具体时间、具体地点所接受的宣传内容为住宅室内装修价值为每平方米1500元，上诉人对此产生合理信赖。被上诉人实际交付的房屋装修标准与该标准不符，应当赔偿上诉人因此遭受的差值损失；三、被上诉人未按照明码标价的有关要求，公开标示商品房销售价格、相关收费及影响商品房价格的其他因素，应当对被上诉人作出不利推定。综上，原审法院程序违法，认定事实不清，判决结果错误。被上诉人作为本市房地产行业具有领头地位的房开企业，应当肩负起相应的社会责任。其夸大宣传而非实际履行宣传内容，隐瞒购房人，而践行“恃强凌弱”同法律打擦边球的违规行为法院应当予以制止，被上诉人应当依据本案实际情况承担相应的不利后果，请二审支持上诉人的诉讼请求。新广房开辩称：1、被上诉人在广告宣传中带1500元的装修仅作为一般性的说明和允诺，其内容并不具体明确。案涉广告宣传是作为广告的内容部分和公司开盘时间、房屋类型、优惠折扣、周边配套共同组成广告内容，以给消费者传达涉案楼盘的整体印象，上诉人是否购买并不取决于装修部分的广告。另外对于装修所用的材料品牌质量等都未在广告中宣传，因此该广告宣传性质为邀约邀请，另外被上诉人在对外宣传也提示了该广告宣传的性质；2、上诉人已经收房，根据合同及补充协议约定，收房即代表对方认可房屋现状，相应的风险转移至对方承担。案涉楼盘从开盘至今在售楼现场对房屋销售价格进行了公示，相应的合同也进行了备案，并未违反相关的销售法规。刘某向一审法院起诉请求：1.因新广房开承诺每平方米刘某所购房屋带1500元／㎡的装修（即涉案房屋装修款为1500元／㎡×113.93㎡＝170895元），实际上经评估装修价款仅为1046.59元／㎡，故新广房开应向刘某退还装修款51657元；2.根据《商品房买卖合同》约定以及样板房标准，要求新广房开对负一楼无任何废水排泄设施达不到生活使用功能，负一楼房顶安装的生活管道，二楼主卧的窗户应为两开窗，新广房开已经构成违约，应向刘某支付违约金从购房之日2018年7月17日起以购房价款1226022元为基数按照中国人民银行同期银行贷款利息向刘某支付违约金87354元（暂算至起诉之日），并且加以整改，无法整改的根据评估机构状况向刘某支付损失（具体以评估结果为准）；3.本案诉讼费、鉴定费由新广房开承担。一审法院认定事实：2017年，新广房开推出恒大城御墅洋房，其在销售人员微信、广告宣传图纸等广告中载明“起价6300元／㎡带1500元／㎡装修”、“全屋1500元／㎡装修”等字样，在其中一份广告宣传资料中温馨提示载明“1.（1）本广告资料相关内容、文字、图片及建筑设计效果图是对项目所作的示意表现，最终标准详见政府部门批准文件、图则。（2）经政府批准的详细规划以销售现场公示为准，敬请查看。2.本资料为要约邀请，买卖双方权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准，相关内容如有更新，请以最新资料内容为准”等内容。2018年7月6日，双方签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买新广房开开发的位于恒大城三期第85幢1单元2层1-2-2号房，该合同第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）……”、第三十条约定“本合同及附件共52页，一式4份，具有同等法律效力……”，该合同第52页为附件十二补充协议，补充协议条款内容另行由双方签字、捺印、盖章确认。合同附件六装饰、设备标准的约定中约定了装修包含外墙、电梯、住户大堂及电梯**（包含天花、地面、墙身及大门口设电控锁、开门按钮、标准层电梯间等）、住宅室内装修等。合同附件十二的补充协议第一条约定“一、双方同意本合同第三条补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准……”、第十六条第4款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。刘某因房屋装修质量问题产生质疑，但并未委托评估鉴定，仅参考原审法院（2020）黔0303民初147号案件中陈博委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的国众联咨报字（2019）第5-1054号《咨询评估报告书》，该报告书载明恒大城第66幢6层1-6-2号房屋室内装饰装修及配套设施，在咨询时点2019年9月4日，结合咨询对象所在地区的实际情况，符合价值类型和满足本咨询报告特别事项说明前提条件下的市场价值为98170元。根据该评估报告，刘某认为其房屋装修价值为1046.59元／㎡。刘某认为新广房开构成违约，故诉至原审法院。经原审法院查勘现场,刘某所购房屋系85幢1单元2楼，该房屋已装修，其中主卧室窗户为单开窗户。通过房屋侧面的楼梯能下到地下房屋，地下房屋共两层，为毛坯房，在负一楼房顶，有四根整幢楼房的各种生活管道经过。在新广房开为刘某所购户型专门展出的样板房中，主卧室窗户为双开窗户，地下两层房屋已装修，且装修有卫生间，但在墙壁上标明“非交房标准”，整间房屋没有各种管道经过。庭审中，刘某提交木料的照片以证明新广房开装修使用劣质材料。一审法院认为，双方于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。对于刘某的第一项诉讼请求，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”之规定，适用该条款的前提为出卖人所作出的说明和允诺具体确定。从本案的实际情况看，双方签订的《商品房买卖合同》附件六的约定来看，其装修范围包括了外墙、电梯、住户大堂及电梯**（包含天花、地面、墙身及大门口设电控锁、开门按钮、标准层电梯间等）、住宅室内装修等，新广房开广告宣传中称“带1500元／㎡装修”等字样表述，其是作为广告内容的组成部分与开盘时间、起价6300元／㎡、地理位置等共同组成广告内容，虽然“带1500元／㎡装修”含有明确的数字，但如何确定该1500元装修的主要内容及组成方式，新广房开并未在广告中作出具体确定的说明，即并未约定装修的具体范围、具体标准，且装修价值标准系评估价值、市场价值还是成本价值并不明确，因此，新广房开的广告内容并不具体确定，对新广房开广告中称“带1500元／㎡装修”应视为要约邀请而非要约，“带1500元／㎡装修”并非合同约定，对双方均无约束力。其次，新广房开在其中一份广告宣传资料温馨提示中已明确说明该广告为要约邀请，且双方在《商品房买卖合同》附件十二的补充协议第十六条第4款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”，附件十二的补充协议条款内容已经双方签字、盖章，对双方均有约束力，因此新广房开销售广告中称“带1500元／㎡装修”不能视为要约，双方不受该广告约束，双方并未约定刘某所购房屋装修价值为1500元／㎡。庭审中，刘某提交有木料的照片证明新广房开装修使用劣质材料，因该照片并不能证明系新广房开使用的装修材料，且何为“劣质”标准不一，不能就此认定新广房开装修不符合约定。综上，刘某就此主张要求新广房开退还装修款51657元于法无据，不予支持。对于刘某的第二项诉讼请求，针对刘某负一楼无任何废水排泄设施达不到生活使用功能、负一楼房顶安装的生活管道，二楼主卧室房间的窗户应为两开窗的问题，在双方签订的《商品房买卖合同》中并无约定。虽然在样板房中负一楼安装有卫生间，但已明确约定此装修并非交房标准，也并不能证明有废水排泄设施，不能就此认定新广房开违约。刘某主张其房屋负一楼房顶安装的生活管道，而样板房中没有管道，以及其主卧室中窗户不符合样板房双开窗的约定，因样板房属于新广房开广告的类型，且新广房开发出的广告宣传内容不能视为要约，因此，新广房开未按照样板房的标准无管道、设置窗户，并未违约。且从双方《商品房买卖合同》附件十二的补充协议第一条约定来看，样板房的局部结构并非交房标准，也应当以新广房开实际交付的房屋为准，新广房开并未违约，无须支付刘某违约金，也无须整改。对刘某的第二项诉讼请求不予支持。据此判决：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费550元（已依法减半收取），由刘某负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：新广房开在广告中明确宣传要带1500元／㎡精装修的行为是否构成要约，是否应退还刘某装修款51657元。关于新广房开在广告中明确宣传要带1500元／㎡精装修的行为是否构成要约的问题。本院认为，因双方于2018年7月17日订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表不，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约的，视为要求约”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的规定，出卖人发布的销售广告和宣传资料可构成要约需同时符合两个构成要件。一是需对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出明确具体的说明和允诺；二是该说明和允诺对商品房的订立和价格的确定产生重大影响。本案中，刘某向法院举示的证据系新广房开印制的对小区商品房开发售的宣传资料。新广房开在宣传资料中对买房带1500元／㎡精装修仅作一般性的说明和允诺，该商业广告本质为要约邀请。一方面双方在签订正式《商品房买卖合同》时未将该内容作为特别的约定纳入合同范围，另一方面，双方通过补充协议对商品广告的法律性质做出了明确约定，故新广房于所应履行的带装修的合同义务应以书面合同为准。加之，新广房开在其中一份广告宣传资料中温馨提示载明：“本广告资料相关内容、文字、图片及建筑设计效果图是对项目所作的示意表现，最终标准详见政府部门批准文件、图则。经政府批准的详细规划以销售现场公示为准，敬请查看。本资料为要约邀请，买卖双方权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准，相关内容如有更新，请以最新资料内容为准”等内容。且双方在《商品房买卖合同》附件十二的补充协议第十六条第4款中约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。因附件十二的补充协议条款内容已经双方签字、盖章，对双方均有约束力，故新广房开销售广告中称“带1500元／㎡装修”不能视为要约，双方不受该广告约束，双方并未在合同中约定刘某所购房屋装修价值为1500元／㎡，刘某亦未举证证实该描述对商品房的价格确定产生重大影响。因此，该宣传资料应认定为要约邀请，对双方没有约束力，刘某要求新广房开退还装修款51657元于法无据，不应支持。一审法院对刘某要求新广房开退还装修款51657元的主张不予支持并无不当，本院予以确认。对一审法院认定的其他事项，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。关于刘某上诉认为一审法院超过案件审理期限，程序违法的问题。经本院核实，因当时正处于新冠疫情期间，已扣除合理审限，不存在超期审理问题。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由刘某负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月十一日法官助理马琇峰书记员张剑