北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初8868号原告：薛志萍，女，1998年12月23日出生，汉族，山西省晋中市×××村民，住山西省晋中市×××，身份号码×××。原告：李翠苹，女，1996年7月3日出生，汉族，黑龙江省×××室，身份号码×××。原告：朝鲁孟，女，1991年10月12日出生，蒙古族，内蒙古通辽市×××村民，住北京市×××号，身份号码×××。被告：北京安逸居房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区府前街**院**楼**1-106，统一社会信用代码91110113MA0189TN99。法定代表人：桑文君，总经理。委托诉讼代理人：李恩江，男，1997年2月9日出生，汉族，河南省×××村民，北京安逸居房地产经纪有限公司职员，身份号码×××。委托诉讼代理人：陈永广，男，1996年3月10日出生，汉族，河南省商水县村民，北京安逸居房地产经纪有限公司职员，身份号码×××。原告薛志萍、李翠苹、朝鲁孟诉被告北京安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛志萍、李翠苹、朝鲁孟，被告安逸居之委托诉讼代理人陈永广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛志萍、李翠苹、朝鲁孟向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除；2、判令被告返还原告房屋租金5100元、押金5100元和管理费1606.5元，共计11806.5元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月13日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》,被告为出租人（甲方）,原告为承租人（乙方），甲方将位于北京市顺义区×××的房屋出租给原告居住，租赁期限自2019年12月16日至2020年12月15日，租金每月5100元人民币，押金为5100元人民币，管理费为2754元人民币，租金支付方式为押一付三，租金支付时间为提前30个自然日。被告收取原告押金和三个月房租和管理费共计23154元人民币，原告于2019年12月13日向被告支付押金和2个月房租和管理费共计18054元，原被告协商第三个月房租5100元人民币，原告于2020年1月7日支付第三个月房租5100元，于2020年2月13日向被告支付4-6月份房租共计15300元。2020年3月23日，原告与被告协商，原告于2020年5月13日搬出该房屋，被告当日同意了原告2020年5月13日搬出的行为，而且被告称交房签字后最迟5个自然日内退回原告的押金。被告于2020年5月7日告知原告合同是签的一年,不同意提前退租，拒绝退还一个月房租和押金，原告跟被告解释说因为所在工作单位因受疫情影响效益严重减少导致薛志萍被辞退，朝鲁孟和李翠苹被降薪每人每月发1800元左右的工资,而且房子是季付,实在拿不出钱支付房租，所以才想要提前解除合同，但被告依然拒绝退回押金和房租。原告曾多次请求被告返还一个月房租和押金被拒绝，故起诉。被告安逸居公司辩称，原告合同解除时间和房屋收回情况我方认可。第二项诉讼请求我方不认可，当时没有认可返还租金押金管理费。我们之间合同约定是一年的合同期，原告提前搬走，是违反合同约定的，不应该返还租金押金管理费，合同依据是合同第八条第一款不得转租，根据合同第八条原告可以选择不退房经过被告同意将房屋转租，第九条第三款没有按期支付租金，被告可以解除合同，第十条第一款是原告违约，所以原告应该承担相应的违约责任，支付百分之二百的违约金，相当于租金和押金，管理费是一次性收取不存在退还的问题。关于管理费没有合同相应条款。租赁都要收取管理费的，针对租户租赁以后相应的后期维修管理，管理费提前退租一般都不会退。本院经审理认定事实如下：2019年12月13日，薛志萍、李翠苹、朝鲁孟（乙方，承租人）与安逸居公司（甲方租赁代理机构）签订《北京市房屋租赁合同》，租赁位于北京市顺义区南法信街道办事处旭辉26街区3-726室，租期自2019年12月16日至2020年12月15日，租金每月5100元，押金5100元。同时约定2019年12月13日支付15300元，2020年2月13日支付15300元，2020年5月13日支付15300元，2020年8月13日支付15300元。合同第六条约定租赁机构可按月租金的100%收取佣金＼元。合同第十条第二款约定租赁期内,甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，薛志萍、李翠苹、朝鲁孟于当日向安逸居公司支付了两个月租金10200元及押金5100元，另支付2754元。2020年1月17日向安逸居公司支付一个月租金5100元，2020年2月13日向安逸居公司支付三个月房租即2020年3月13日至2020年6月12日期间的租金15300元。2020年3月23日，李翠苹通过微信向安逸居公司工作人员李恩江表示“跟您打下招呼吧，我们5月13号就不续租了，然后我们在4月13号搬走的话，可以退一个月房租加押金吗”，“算了，我们就5月13号就不续租了，13号前搬走”，李恩江回复“嗯，行”；2020年5月4日，李恩江询问“当时是租的半年？”李翠苹回复“嗯，房租押一付三，我们按规定交的，管理费交了1年的”，“房租押金我们搬走当天可以退吗”，“本月13号到期，我们最晚10号都搬走”，李恩江回复“公司需要审核，5天之内，也有可能1、2天就退了，最迟5天”；2020年5月7日，李恩江表示“合同上显示今年12月份到期啊”，李翠苹回复“咱们前两个月就沟通了呀，你也同意了，我们才退租的”，“合同里也有写，协商一致，可以解除合同”，李恩江回复“我问你是不是租半年你说是”，“你也没说一年合同提前转租啊”，“我今天一看合同就不是半年”。后薛志萍、李翠苹、朝鲁孟于2020年5月13日搬出涉诉房屋。与安逸居公司协商退款事宜未果，遂以诉称事实诉至本院。薛志萍、李翠苹、朝鲁孟称租赁期间因受新冠肺炎疫情影响，薛志萍被其工作单位辞退，李翠苹、朝鲁孟所在工作单位均进行了降薪，所以提前退租；关于签订租赁合同时三人支付的2754元，该笔费用就是管理费，不是中介费，当时给我们开了收据，管理费、租金、押金写在一起了，退房的时候被告让原告撕了，收钱的时候没有说是中介费，看房的时候也没有提有中介费，我们定下来的时候才说有管理费，按照房租的一半收取，没有说过有中介费。安逸居公司表示该笔费用是中介费，且一般有中介费，管理费就不单独收取了，中介费就包含管理费，中介费是按照租金的一半收取，管理费我们按照一天两元，一年730元收取；中介费是帮租户找房，中介费是一次性的，找到房承租就不存在退的情况，关于涉诉房屋中介费的底联我公司现找不到了。关于合同第十条第二款规定之违约事项，薛志萍、李翠苹、朝鲁孟表示如法院认定三人存在违约情形，同意就已缴纳的租金、押金与违约金进行抵扣，但认为约定的违约金标准过高，请求降低。安逸居公司对于租金、押金抵扣违约金无异议。本院认为：薛志萍、李翠苹、朝鲁孟与安逸居公司之间签订《北京市房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。按照合同第十条第二款之约定，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本案中，薛志萍、李翠苹、朝鲁孟提前退租已经构成违约，应当承担相应的违约责任，即向安逸居公司支付违约金，双方同意就薛志萍、李翠苹、朝鲁孟缴纳的租金、押金与违约金进行抵扣，对此本院不持异议，依据合同三人缴纳的租金、押金与违约金相当，薛志萍、李翠苹、朝鲁孟请求降低违约金标准，缺乏依据，故对于薛志萍、李翠苹、朝鲁孟主张退还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持。关于薛志萍、李翠苹、朝鲁孟缴纳的2754元，安逸居公司主张系中介费，但未提供证据证明，本院对该主张不予采信，结合合同性质及合同第六条之约定，该笔费用应为管理费，因薛志萍、李翠苹、朝鲁孟租赁涉诉房屋时间不到一年，该笔费用应依照比例负担，剩余部分返还薛志萍、李翠苹、朝鲁孟，故对于薛志萍、李翠苹、朝鲁孟该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告薛志萍、李翠苹、朝鲁孟与被告北京安逸居房地产经纪有限公司于二〇一九年十二月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月十三日解除；二、被告北京安逸居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告薛志萍、李翠苹、朝鲁孟管理费一千六百零六元五角；三、驳回薛志萍、李翠苹、朝鲁孟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四十八元，由薛志萍、李翠苹、朝鲁孟负担二十三元（已交纳），被告北京安逸居房地产经纪有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇二〇年九月二十三日法官助理 程珊珊书 记 员 常思宇