广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初4214号 原告（反诉被告）:唐宁，男，1962年10月2日出生，汉族，住广西南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：蔡文蔚，南宁市东方法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：农维日，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：韦三宝，男，1986年12月28日出生，壮族，住广西河池市金城江区，现住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吴霞，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海霞，广西刘晰律师事务所律师。 第三人：陈琳，男，1968年8月18日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：凌芝，女，1971年8月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：兴业县农村信用合作联社，住所地：兴业县石南镇玉贵公路旁。 2 法定代表人：丘庆辉。 原告（反诉被告）唐宁与被告（反诉原告）韦三宝、第三人陈琳、凌芝、兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院依法裁定将本案转为普通程序，于2019年11月12日、2020年3月18日、2020年4月21日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告唐宁及其委托诉讼代理人蔡文蔚、农维日，被告韦三宝及其委托诉讼代理人吴霞、李海霞，第三人陈琳（系第三人凌芝的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。被告兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用社）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因案情疑难复杂，当事人多次增加、变更诉讼请求等原因，经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐宁就本诉部分向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》并要求被告腾空房屋归还给原告；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费454003元（自2019年5月起计至腾空搬出之日止，暂计至2020年3月）；3.判令被告向原告支付违约金49527.6元；（以上2、3项合计为503530.6元）4.本诉和反诉的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告唐宁（甲方）与被告韦三宝（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告（甲方）将位于广西桂平市（桂平市辉煌商贸城、桂平市广运商贸城、桂平市富达鑫商贸城、桂平市富运鑫商贸城）面积约2063.66㎡房屋出租给被告（乙方）使用，租期自2018年4月1日起至2025年11月16日止，合同还约定租金计算方式等其他事项。被告韦三宝自2019年5月起至今，拖欠原告唐宁的房屋租金，经原告多次催收，被告既不向原告补交房屋租金，也不腾空涉案房屋归还原告。原告认为，根据《房屋租赁合同》中第4.2条的约定，被告未按时缴付房屋租金已构成违约，损害了原告的合法权益，原告有权解除《房屋租赁合同 3 》，要求被告腾空房屋返还给原告。被告违约行为应支付拖欠的租金外，还应支付相应的违约金给原告，并承担本案诉讼费用。不同意被告要求减免疫情期间租金的请求，没有法律明令要求减免疫情期间的租金，因为疫情期间，原告也要按照约定向房屋所有权人交付租金。综上所述，原告为了维护其合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）韦三宝就本诉部分辩称，1.同意原告要求解除合同并腾空房屋的诉讼请求，但造成合同解除的原因是由于原告违约。2.房屋占用费，应该从2019年6月开始计算，中间有一个月是免租期限。如果要计收租金或房屋占用费，也只能计收至疫情期间开始即2020年1月23日，往后的租金及房屋占用费不应支付，因为由于疫情影响，直到目前娱乐业的禁令未消除，被告未能正常营业。3.原告主张违约金没有事实及法律依据，违约的原因是因为房屋不符合合同使用目的，合同签订时原告隐瞒房屋存在抵押的实情，是原告造成违约，被告不应承担违约责任。4.合同解除原因是由原告造成的，并且被告也已经向法庭提出反诉，要求原告赔偿被告的经济损失。 第三人陈琳、凌芝就本诉部分述称：1.第三人陈琳、凌芝是房屋的原业主，未收到租金之前，我方不同意解除合同。2.原告要求被告支付租金及违约金是原告与被告之间的事情，与我方无关。 第三人兴业信用社就本诉部分未发表述称意见、未举证。 被告（反诉原告）韦三宝就反诉部分向本院提出诉讼请求：1.判令解除唐宁与韦三宝于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令唐宁赔偿装修损失484742.45元给韦三宝；3.判令唐宁退回转让费320000元给韦三宝；4.判令唐宁退回履约保证金82546元给韦三宝（以上合计887288.45元）；5.本案诉讼费由唐宁承担。事实与理由：唐宁（甲方）与韦三宝（乙方）于2018年4月1日签订了一份《店面转让合同书》，约定唐宁将自己承租的、位于广西桂平市 4 36号三层桂平市辉煌商贸城、桂平市广运商贸城、桂平市富达鑫商贸城、桂平市富运鑫商贸城店铺（以下简称房屋）转让给韦三宝使用，韦三宝（乙方）同等享有唐宁（甲方）在原有租赁合同中所享有的权利与义务，转让费320000元。同时，唐宁与韦三宝还签订了一份《房屋租赁合同》，约定唐宁将上述房屋出租给韦三宝使用。合同签订后，韦三宝向唐宁交纳了320000元转让费及82546元履约保证金，唐宁将房屋交付给韦三宝使用，韦三宝对房屋进行了装修，装修费用合计484742.45元。装修完毕后，韦三宝即开展经营活动，按期向唐宁交纳租金。2018年11月、2019年10月，第三人兴业信用社的工作人员两次到韦三宝经营的场地，称该房屋是兴业信用社的，兴业信用社准备收回房屋，要求韦三宝撤场。此时，韦三宝才了解到：涉案房屋在原、被告签订合同之前即2017年5月就已经被人民法院查封并采取执行措施，而最终该房屋由法院裁定以物抵债的方式将所有权从原房屋所有人名下转移至第三人兴业信用社名下。韦三宝认为，唐宁故意隐瞒与交易相关的重要事实，构成欺诈，导致韦三宝作出了错误的民事行为。事实上，如果唐宁在签订合同之时告知韦三宝诉争房屋已被人民法院采取执行措施，韦三宝根本不会与唐宁签订租赁合同，更不会花巨资对房屋进行装修。而在合同履行的过程中，第三人又向反诉原告主张权利，导致诉争合同处于不确定的状态，由于这种不安，韦三宝暂时没有再向唐宁交纳租金，希望唐宁能协调第三人处理好合同问题，但一直没有结果。鉴于反诉被告违背诚实信用原则，以欺诈方式与反诉原告签订诉争合同，根据合同法的规定反诉原告有权请求人民法院予以撤销，并要求其就反诉原告的损失承担赔偿责任。为此，韦三宝提起反诉，并提出上述反诉诉讼请求，请求法院支持被告的反诉诉讼请求。 反诉被告唐宁（本诉原告）就反诉部分辩称：1.韦三宝指责唐宁隐瞒房屋抵押事实没有事实及法律依据。原、被告签订合同时，均没有到房屋权属登记机构查询登记信息，双方都是在房屋新的所有权人出现才知道房屋属于先抵押后租赁的情形，原告也是受害人，被告认为原告故意隐瞒房屋事先已经设置抵押没有事实依据。是陈琳 5 、凌芝隐瞒房屋已经抵押的事实，不能归责为原告。并且，根据韦三宝提供的民事判决书看出韦三宝事前已经知晓广运、辉煌两间房屋有抵押的事实。韦三宝从开始就看出了房屋先押后租，不属于善意。兴业信用社债权无法实现，陈琳、凌芝不通知原告，损害了原告的优先购买权。2.韦三宝的反诉诉讼请求没有事实及法律依据。被告拖欠租金，原告履行了催收义务，并且在双方的微信聊天记录里面明确告知被告要解除双方的租赁合同关系，合同已经解除。因为被告韦三宝的违约行为造成合同解除，韦三宝应承担法律后果。3.辉煌和广运商贸城，虽然陈琳、凌芝隐瞒了已经抵押在先的事实，但由于该不动产办理了抵押登记而具有公示作用，因此对于原、被告属于明知（知道或者应当知道）租赁物存在权利瑕疵，应视为其默认了承担由此带来的风险。4.被告韦三宝主张装修损失缺乏依据。根据现场图片看，被告韦三宝并未对涉案房屋进行根本性装修，被告提供的装修合同和购买材料凭证与本案没有关联，不能作为房屋装修残值的依据。5.原告唐宁不应返还转让费和履约保证金。双方签订的《店面转让合同》是关于店面装修和相关经营设备、KTV营业执照等财产性权利的专门约定，被告韦三宝在签订转让合同前，已经对转让标的物进行了全面、充分的了解，原告唐宁对转让标的物没有任何隐匿、欺瞒的行为，被告韦三宝主张返还32万转让费没有事实及法律依据。同时，原告唐宁没有违约行为，不应返还履约保证金。综上，请求法院驳回韦三宝的反诉诉讼请求。 第三人陈琳、凌芝述称：我方是房屋所有权人，我方只是关心租金的问题，没收到租金我方不同意解除合同，其他诉讼请求是原、被告之间的纠纷，与我方无关。 第三人兴业信用社就本诉部分未发表述称意见、未举证。 根据当事人的陈述与答辩，本案的争议焦点可以归纳为：1.原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？2.该房屋租赁合同是否应解除，有何事实和法律依据？3.被告应否腾空房屋给原告，若应从什么时候开始？4.韦三宝应否支付租金及房屋占有使用费给唐宁？若应支付，如何计算？ 6 5.韦三宝应否支付违约金给原告？若应支付，如何计算？6.唐宁是否应赔偿装修损失给韦三宝？若应赔付，如何计算？7.唐宁是否应返还转让费及履约保证金给韦三宝？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：桂平市辉煌商贸城、桂平市广运商贸城、桂平市富运鑫商贸城、桂平市富达鑫商贸城均系个人独资企业，2015年2月25日之前登记的投资人为陈琳，2015年2月25日，申请变更投资人为凌芝。2015年11月24日，凌芝委托陈琳全权处理上述四个商贸城的场地租赁事宜，委托书有凌芝的签名及上述四个商贸城的盖章。浔房权证桂平西山字第××号房屋用途为商用，座落于桂平市，属桂平市广运商贸城单独所有；浔房权证桂平西山字第××号房屋用途为商用，座落于桂平市，属桂平市辉煌商贸城单独所有；浔房权证桂平西山字第××号房屋用途为商用，座落于桂平市，属桂平市富达鑫商贸城单独所有；浔房权证桂平西山字第××号房屋用途为商用，座落于桂平市，属桂平市富运鑫商贸城单独所有。2014年7月16日，唐宁与桂平市富运鑫商贸城签订《房屋租赁合同》，约定桂平市富运鑫商贸城同意将坐落于桂平市西山镇兴宁区富运鑫商贸城出租给唐宁使用，租赁期限为10年，从2014年7月16日起至2024年7月15日止。2015年11月17日，唐宁与桂平市富运鑫商贸城签订《房屋租赁合同》，约定桂平市富运鑫商贸城同意将坐落于桂平市西山镇兴宁区富运鑫商贸城出租给唐宁使用，租赁期限为2015年11月17日起至2025年11月16日止。2014年7月16日，唐宁与桂平市富达鑫商贸城签订《房屋租赁合同》，约定桂平市富达鑫商贸城同意将坐落于桂平市西山镇兴宁区富达鑫商贸城出租给唐宁使用，租赁期限为10年，从2014年7月16日起至2024年7月15日止。2015年11月17日，唐宁与桂平市广运商贸城签订《房屋租赁合同》，约定桂平市广运商贸城同意将坐落于桂平市西山镇兴宁区广运商贸城出租给唐宁使用，租赁期限为10年，从2015年1 7 1月17日起至2025年11月16日止。2015年11月17日，唐宁与桂平市辉煌商贸城签订《房屋租赁合同》，约定桂平市辉煌商贸城同意将坐落于桂平市西山镇兴宁区辉煌商贸城出租给唐宁使用，租赁期限为10年，从2015年11月17日起至2025年11月16日止。唐宁与上述四个商贸城签订的《房屋租赁合同》约定，唐宁可以转租或者出让租赁权。庭审中，第三人陈琳对上述《房屋租赁合同》中“陈琳”的签名确认系其本人所签。 2018年4月1日，唐宁（甲方）与韦三宝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定唐宁将位于桂平市（桂平市辉煌商贸城、桂平市广运商贸城、桂平市富达鑫商贸城、桂平市富运鑫商贸城）面积约2063.66平方米房屋出租给韦三宝，租赁期限为柒年零柒个月，自2018年4月1日止2025年11月16日，租金自2018年5月1日起按季度缴费。2018年4月1日至2025年11月10日租金为20元／平方米／月，每月肆万壹仟两百柒拾叁元整（￥41273）每季度壹拾贰万叁仟捌佰壹拾玖元整（￥123819），提前一个月支付下季度租金，先付租金后使用，不得拖欠房屋租金，超过壹个月的原告有权收回房屋。在不改变房屋主体结构情况下，韦三宝（乙方）可进行内外设计、装修改建，费用由韦三宝（乙方）自行承担。乙方在签订本协议时支付给甲方履约金（定金）捌万贰仟伍佰肆拾陆元整（￥82546元）。甲方收到履约金（定金）后应书面签收，此履约金（定金）签约后转成房屋租赁履约金（定金）。在租赁期限结束时，乙方无违约的情况下，无息返还给乙方。本协议签订后至租期开始前，如甲方违约，则双倍返还履约金（定金）给乙方；如乙方违约，则履约金（定金）由甲方没收，不予退还。甲乙双方如需提前解除本合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经协商后解除合同，同时，违约方应支付六个月租金作为补偿金等其它事项。同日，唐宁（甲方）与韦三宝（乙方）签订《店面转让合同》，约定唐宁将涉案租赁物店铺转让给韦三宝使用，乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让后店铺现有的装修、装饰以及其他所有 8 设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方。乙方在2018年4月15日向甲方支付转让费32万元。合同签订后，韦三宝按照合同约定支付了履约金82546元及转让费320000元给唐宁，韦三宝在涉案房屋从事娱乐经营活动。另，韦三宝已付清承租之日起至2019年4月份的租金。 另查明，①广西壮族自治区兴业县人民法院（2015）兴民二初字第889号《民事判决书》判决：一、被告广西玉林市树壕贸易有限公司应归还借款本金1000万元给原告兴业县农村信用合作联社；二、被告广西玉林市树壕贸易有限公司应支付借款利息给原告兴业县农信信用合作联社（利息的计算方法：借款期限内以800万元为基数，从2012年9月29日至2013年9月28日止；以200万元为基数，从2012年9月30日起至2013年9月29日止；按年利率8.4%给付利息。借款逾期后以800万元为基数，从2013年9月29日起至本息还清之日止；以200万元为基数，从2013年9月30日起至本息还清之日止，按年利率8.4%上浮50计算利息，已支付的利息780846.4元从中减除）；三、原告兴业县农村信用合作联社对被告桂平市辉煌商贸城所有的用于借款抵押担保的坐落于桂平市房屋【房屋产权证号：浔房权证桂平西山字第××号】享有优先受偿权；四、被告桂平市广运商贸城、桂平市辉煌商贸城、陈琳、田光明、陈卫红对上述第一、二项承担连带清偿责任。②广西壮族自治区兴业县人民法院（2018）桂0924执恢18号之一《执行裁定书》记载：2.本院多次通过全国网络查控系统查询了被执行人名下相关财产信息，经查询银行、车辆、土地、房产等部门，查实被执行人桂平市辉煌商贸城、桂平市广运商贸城座落桂平市有房产，本院对被执行人的房产进行了查封、评估、拍卖，经两次拍卖，无人参加竞买，申请执行人兴业县农村信用合作联社申请以第二次拍卖的底价9501304元抵债，本院已依法作出抵债裁定，至今未发现被执行人有其他可供执行财产。 本案在审理过程中，第三人陈琳、凌芝于2020年4月28日向本院申请对原告 9 唐宁提供的四份《房屋租赁合同》中的桂平市广运商贸城、桂平市辉煌商贸城、桂平市富运鑫商贸城、桂平市富达鑫商贸城的印章进行司法鉴定。因第三人陈琳、凌芝没有按要求提交鉴定所需材料，广西公众司法鉴定中心于2020年7月13日向我院出具《终止鉴定告知书》，记载：因送检材料中无比对样本，且相关当事人逾期未缴纳鉴定费用，致使鉴定工作无法继续进行。根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第（一）款及第（四）款之规定，鉴定中心决定终止此次鉴定工作。 被告韦三宝于2020年4月28日向本院申请对其承租的位于桂平市（涉案租赁物）的装修造价及残值进行司法鉴定。①江苏天元房地产评估造价集团有限公司广西分公司于2020年5月19日出具《退卷函》，记载：由于疫情影响，我公司目前人手不足，为不影响案件进度，因此退卷。②博文房地产评估造价集团有限公司贵港分公司于2020年6月4日出具博文2020鉴第ＧＧ-005号记载：委托项目不在我公司的执业范围内：1.关于申请对项目进行装修造价鉴定，我公司造价资质完全可以做；2.关于申请装修残值进行鉴定，我公司没有资质进行案件的装修残值鉴定。故而我公司申请该案件进行退案处理。被告韦三宝于2020年8月5日再次申请对涉案租赁物装修残值进行司法鉴定。本院于2020年8月26日作出（2019）桂0881民初4214号《通知书》，不予准许被告韦三宝的鉴定申请。 本院审理过程中，唐宁于2020年9月3日向本院申请财产保全，请求法院使用网络执行查控系统对韦三宝的银行存款503530.6元或同等价值财产进行冻结。唐宁以在中国人民财产保险股份有限公司南宁市分公司投保的诉讼财产保全责任保险（累计赔偿限额503530.6元）提供担保。本院于2020年9月3日作出（2019）桂0881民初4214号之一民事裁定书，裁定：对被申请人韦三宝的银行存款503530.6元或同等价值财产予以冻结。韦三宝不服，于2020年9月10日向本院提出复议申请，请求解除对韦三宝银行存款503530.6元或同等价值财产的冻结。本 10 院于2020年9月15日作出（2019）桂0881民初4214号之二民事裁定书，裁定：驳回复议申请人韦三宝的复议请求。 另查明，因全国新冠肺炎疫情形势严峻，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组决定于2020年1月24日23时启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年5月11日，贵港市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部发布《关于有序恢复文化娱乐场所和线下培训机构的通知》。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿约定，内容没有违反法律规定的强制性规定，应属合法有效。 关于唐宁与韦三宝签订的《房屋租赁合同》是否应解除的问题。本院认为，合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务,当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”另，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第四章第4.2条“提前一个月支付下季度租金，先付租金后使用，不得拖欠房屋租金，超过壹个月的甲方有权收回房屋”的约定，韦三宝没有按期支付租金，经唐宁催收后仍不履行支付义务，已经构成违约，唐宁起诉要求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告韦三宝亦于2020年4月13日变更第一点反诉诉讼请求为判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，且在庭审中，原、被告均明确表示要求法院判令解除合同，因此，解除《房屋租赁合同》符合法律规定与合同约定，本院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。 11 关于韦三宝是否应腾空房屋返还给唐宁的问题。合同解除后，韦三宝占有租赁物已于法无据，理应腾空房屋归还给唐宁。 关于韦三宝是否应支付租金、房屋占有使用费给唐宁的问题。被告（反诉原告）韦三宝拖欠原告（反诉被告）唐宁租金未支付，已构成违约，依法应支付合同存续期间未付的租金，及合同解除后至腾空房屋之日止的房屋占有使用费。双方均确认韦三宝已付清2019年4月份以前的租金，韦三宝从2019年5月1日起的租金未支付。韦三宝主张唐宁同意减免的一个月租金要先抵扣2019年5月的租金，但庭审中，唐宁明确表示同意减免一个月租金要在合同期限最后一个月减免，且原告与被告的微信聊天记录也并未证实原告同意减免2019年5月的租金，对被告的意见，本院依法不予采纳。综上，唐宁主张韦三宝支付2019年5月起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费，本院认为，合同解除前，韦三宝应支付尚欠的租金给唐宁；合同解除后至腾空房屋前，实际占用房屋期间，韦三宝应支付房屋占有使用费给唐宁。本院依法确认双方签订的合同于2020年4月13日解除，韦三宝应支付2019年5月1日起至2020年4月13日止的租金和2020年4月14日起至腾空房屋之日止的房屋占有使用费给唐宁（租金及房屋占有使用费的计算标准均按照每月41273元计算）。但韦三宝已支付的履约保证金82546元，依法应从租金中予以扣减。另，韦三宝辩称因其从事的是娱乐活动经营，疫情期间无法正常营业，应减免租金的主张，本院认为，由于受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，政府对经营场所实行管控，而遵守政府管控既是出租人的责任也是承租人的义务。鉴于新冠肺炎疫情发生在本案诉讼间内,为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局,充分发挥司法调节社会关系的作用,从平衡双方利益,服务经济社会发展的角度考虑,对于韦三宝提出疫情防控期间娱乐行业无法正常经营,要求减免相应租金的请求,本院综合考虑广西疫情防控响应级别变更时间以及贵港市《关于有序恢复文化娱乐场所和线下培训机构的通知》，予以酌情支持扣减新冠肺炎疫情防控期间两个月租金。至于被告韦三宝反诉主张要求唐宁返还履约保 12 证金，因韦三宝并未有足够的证据证明唐宁存在违约，亦没有足够的证据证明合同的解除系唐宁存在过错，且本院依法认定该合同履约金作为租金予以扣减，因此不存在返还履约保证金的问题，对被告的该项主张，本院依法不予作为判决事项列举。综上，关于原告（反诉被告）唐宁主张的租金及房屋占有使用费的请求，本院依法部分支持。 关于是否应支付违约金的问题。被告（反诉原告）韦三宝没有依约履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第12.5条：“甲乙双方如需提前解除本合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经协商后解除合同，同时，违约方应支付六个月租金作为补偿金”，该约定系当事人双方自愿约定，且没有违反法律法规的强制性规定，本院依法予以认可。现唐宁主张韦三宝支付违约金49527.6元，系当事人对自身享有权利的处分，且没有合同关于违约金计算的约定，对唐宁的该项诉讼请求，本院依法予以支持。至于韦三宝主张，唐宁隐瞒房屋存在抵押事项，并经兴业县人民法院裁定涉案房屋以物抵债给第三人兴业信用社，合同的解除系因为唐宁隐瞒上述事实，唐宁存在过错，合同解除系由于唐宁违约造成的。本院认为，唐宁并非涉案房屋的所有权人，其不清楚房屋是否存在抵押事项，也是有可能的，唐宁在庭审中亦明确表示并未知悉房屋存在抵押的事实，韦三宝亦未向法庭提供足够的证据证明唐宁在合同缔结及履行过程中存在违约行为，因此，对韦三宝的意见，本院依法不予采纳。 关于韦三宝反诉主张唐宁退回转让费320000元的问题。本院认为，原、被告签订《店面转让合同》，约定唐宁将涉案租赁物店铺现有的装修、装饰以及其他所有营业设备转让给韦三宝，韦三宝支付转让费32万元给唐宁，系双方当事人自愿约定，没有违反法律法规的强制性规定，且款项已经支付完毕，唐宁亦按约交付合同约定内容给韦三宝，合同已经履行完毕，现韦三宝主张返还转让费没有事实及法律依据，本院依法不予支持。 13 关于韦三宝反诉要求唐宁赔偿装修损失484742.45元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，韦三宝并无足够的证据证明合同的解除是唐宁违约导致的，且唐宁亦并未明确表示合同解除后同意利用，因此韦三宝的该项反诉诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。 另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，被告提出的反诉是在本案受理后，法庭辩论结束前提出，故被告提出的反诉符合法律的规定，本院应予受理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）唐宁与被告（反诉原告）韦三宝签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除； 二、被告（反诉原告）韦三宝应腾空房屋返还给原告（反诉被告）唐宁； 14 三、被告（反诉原告）韦三宝应支付租金[自2019年5月1日起至2020年4月13日止，按每月41273元计算，韦三宝已支付的履约保证金82546元及新冠肺炎疫情防控期间两个月租金（按每月41273元计算）从中予以扣减]给原告（反诉被告）唐宁； 四、被告（反诉原告）韦三宝应支付房屋占用费（自2020年4月14日起至实际腾空房屋之日止，按每月41273元计算）给原告（反诉被告）唐宁； 五、驳回原告（反诉被告）唐宁的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）韦三宝的其他反诉诉讼请求。 案件本诉受理费6676元（原告唐宁已预交），反诉受理费6336元（反诉原告韦三宝已预交），保全费3037元（原告唐宁已预交），合计16049元，由原告（反诉被告）唐宁负担6721元，由被告（反诉原告）韦三宝负担9328元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费13012元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢红钊 审 判 员  程 荧 人民陪审员  蒋汉雄 15 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  马晓倩