浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初873号 原告：邹明英，女，1977年3月21日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：谢卿、廖远，浙江万申佳律师事务所律师。 被告：章玉明，男，1947年10月16日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：章洁，女，1975年9月26日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：朱静怡，女，1995年10月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告邹明英与被告章玉明房屋租赁合同纠纷一案，丽水市莲都区人民法院于2020年1月9日立案受理。2020年3月28日，浙江省丽水市中级人民法院作出（2020）浙11民辖17号民事裁定书，指定本院予以审理。本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员赖骏适用简易程序进行审理。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。邹明英及其委托诉讼代理人谢卿、章玉明及其委托诉讼代理人章洁、朱静怡到庭参加诉讼。本案经审现已审理终结。 邹明英起诉称：2014年8月31日，原告与被告签订《合同书》，承租被告章玉明所有的丽水市××村××号房屋作为宾馆使用，合同约定：兹有XX村XX号章玉明有房屋一楼西边两间，中堂后面一间，中堂东边一间，二层全部，三层西边两间全部租给乙方开设旅馆，中堂公用。房屋租金每月三千三百元，按每月5号前付清，交押金一千五百元整等。合同签订后被告按约将租赁房屋交付原告作为宾馆经营使用。2015年5月5日注册为个体工商户，名称为丽水市莲都区吉鑫招待所。 2016年年8月31日，原被告就案涉房屋进行续签租赁合同，租赁期限至2018年9月1日，租赁合同到期后原告一直承租被告的房屋至12月份，原告也于每月1-5日期间将房租支付给被告，水电费支付至12月份。 2019年4月19日，丽水市莲都区人民政府发布关于丽东一村区块城中村改造前期开发项目国有土地上房屋拟征收范围公告2019(第9号)，原告承租的房屋被列入征收范围。嗣后，被告与征迁部门签订《征收安置补偿协议书》，并确定具体征迁补偿款项。涉及原告承租房屋的住改店补偿、搬迁费、停产停业损失、装修损失等共计近70余万，原告多次要求被告支付，但被告未予理会。 综上所述，征收的住改店补偿、搬迁费、停产停业损失、装修损失作为承租人的实际损失理应由承租人享受。本案被告未将上述费用支付给原告侵害原告合法权益。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法支持为盼。邹明英请求判令：一、被告立即支付原告因拆迁获得的住改店补贴、装修费、搬迁费、宾馆停业损失暂计人民币778756.76元；二、被告依法退还原告押金1500元；三、本案诉讼费由被告承担。 章玉明答辩称：一、答辩人认为被答辩人在诉状中提出的第一项诉讼请求于法无据。被答辩人不享有对应款项的请求权。 根据2001年国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人不再是征收补偿法律关系的当事人，其不享有答辩人与征收部分签订的《征收安置补偿协议书》项下的任何权利。从法理上讲，合同权利义务由合同双方约定产生，仅约束并受益于合同相对方。根据合同相对性原则，承租人处于合同之外的第三人，不能享受与履行合同约定的权利和义务。答辩人认为与被答辩人之间的纠纷应完全依据租赁法律关系展开。被答辩人利用答辩人和征收部门基于平等自愿原则签订的补偿协议书项下对相关项目名称的表达和具体数额的认定，作为其对答辩人享有赔偿请求权的依据，可谓无稽之谈。 何况，被答辩人并未举证证明其在租赁合同项下存在经济损失需由答辩人赔偿。 二、答辩人与被答辩人的不定期租赁合同法律关系已于2019年5月解除，因此不存在退还押金的说法。 2018年9月1日（即书面租赁合同期满）至2019年4月，答辩人和被答辩人间维持着不定期租赁法律关系。同年4月19日，拟征收公示发布在各街道口，被答辩人对此知情，并于此期间已有搬走的意愿和另谋去处的行为表示。要指出的是，被答辩人自2015年5月5日以承租人名义申请注册为“丽水市莲都区吉鑫招待所”实际经营者的资格已于2019年5月3日届满有效期根据19年《公共卫生管理条例》第2、4、14条以及17年《公共场所卫生管理条例实施细则》第25、27、35条的规定，被答辩人未在卫生许可证届满前向有关行政部门申请续期，更换新证的行为恰恰表明了其在得知政府征收事项前已无继续进行宾馆营业的意思表示。即便有此经营意向，无证擅自营业也是法所禁止的违法行为。考虑到被答辩人不再收入营业利润，自2019年5月之后，答辩人虽一度要求被答辩人尽快腾空搬离，但均遭被答辩人推脱，拖延而未果。故被答辩人依然占用案涉房屋，答辩人出于无奈，才收取了其支付的“租金”(实际属占用房屋的使用费)。即使2019年5月之后，双方之间仍存在不定期租赁合同关系，那么根据《合同法》第232条，以及第94条关于征收这一不可抗力的规定，在答辩人于2019年10月31日明确通知后，被答辩人理应无条件搬离。 另外，2019年4月初，邹明英已有搬迁行为。而且原告已经在纳爱斯公司上班，不存在经营情况。所以房屋租赁合同在2019年5月份已经解除了，主要依据有三点：1、原告的卫生许可已到期；2、拆迁传言早于2019年4月已经传出，原告已经提前预知将要拆迁，而且原、被告双方也口头达成协议，原告同意搬走并同意解除合同；3、案涉合同是口头不定期合同，合同处于不稳定状态，不符合经营的要求。 针对原告诉请中主张赔偿的款项，住改店系被告于1996年完成，与原告方无关，搬迁费用因邹明英只需要一次搬迁，所以被告愿意支付一半的搬迁费用，停业损失补偿是被告与拆迁部门协商的结果，而且原告方也没有再经营，因此与原告无关。关于装修损失，因为赔偿是按500元/平方米计算的，所以均属于被告所有。 邹明英为证明其主张成立，针对向本院提交了以下证据： 一、原告身份证复印件一份。用以证明原告的身份情况。 二、被告身份证复印件一份。用以证明被告的身份情况。 三、合同书、收条、房产证、丽水市莲都区吉鑫招待所营业执照、吉鑫宾馆历年水电费明细、缴费账单复印件。用以证明原告承租被告位于丽水市××村××号房屋作为宾馆使用，及原告缴纳租金至2019年10月份，缴纳水电费至2019年12月份的事实，营业是长期有效的。 四、丽水市莲都区人民政府关于丽东一村征收范围公告网站截图，丽水市莲都区人民政府关于丽东一村征收补偿安置方案（征求意见稿）意见的公告。用以证明原告承租的房屋被列入征迁范围并发布公告。2019年4月19日发布公告。 五、《丽水市区国有土地房屋征收与补偿协议书》（货币补偿），专题会议纪要第148期2页，丽水市测绘中心房屋建筑面积测绘报告复印件各一份。用以证明被告于2019年10月15日与征收部门签订《丽水市区国有土地房屋征收与补偿协议书》（货币补偿），被告提供原告经营的吉鑫营业执照等进行认住改店确权认定。 六、卫生许可证复印件两份、房屋附属物清单复印件一份。用以证明附属物数量及邹明英承租该房屋系连续行为的事实。 七、个体工商户登记基本情况二页。用以证明新雅旅馆是注销状态，根据政策和法律规定，在公告发布之前注销的营业执照或者营业状态，不能得到补偿。被告主张住改店及停业损失补偿是依据新雅旅馆的经营事实缺乏依据，不符合补偿的规定。 八、EXCEL表格打印件一份、提取过程视频以及住宿登记簿原件两本。用以证明原告经营至2019年12月9日。 九、个体小宾馆（旅社）数字电视整转协议复印件、华数数字电视业务受理单复印件、送货单复印件各一份。用以证明拉了12条电视线路。 章玉明质证认为：对证据一至五无异议；对证据六中的卫生许可证本身无异议，但行政审批程序可能存在问题；对房屋附属物清单予以认可，属于原告的附属物有空调6台，宽带2台，有线电视10台。被告主张共计有线电视共计12台，不知道是不是写错了；对证据七的真实性无异议，但是不能待证其待证事实。征迁办认可章玉明于1996年已完成了住改店，与邹明英无关。停业损失补偿和新雅旅馆经营本身不存在关联；对证据八，因无法证明EXCEL表格与公安部门的登记记录相同，也不清楚是否与公安联网，故不予认可。登记薄系原告手写形成，亦不予认可；证据九，对该组证据予以认可，但没有12户，仅认可房屋附属物清单中所载的10户。 章玉明为证明其主张成立，针对向本院提交了以下证据： 1、社保缴纳记录照片。用以证明邹明英已于2019年2至3月份入职了丽水市雕牌化工公司。 2、照片复印件两张，用以证明原告方2019年4月初已经搬走。 3、申请证人刘某、吴某出庭作证，用以证明2019年4月邹明英曾经搬离。 邹明英质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能仅仅以社保缴纳的明细来推定双方签订的协议的解除，两者之间不存在关联；证据2因章玉明未提交原始载体，真实性性无法核实，同时也无法证明邹明英搬迁的事实，反而可以反映出邹明英实际上是在经营；证据3，对证人陈述真实性不予认可。两位证人与被告系邻居，可能存在利益关系。而且也不能证明原告当时是在搬迁。 在审理过程中，本院依职权向岩泉征收三组丽东一村区块（自建房）组长应永生作了询问笔录，应永生陈述称：案涉房屋系的装修费是按500元/平方米的标准计算的，因为该房屋的装修档次比较低，装修年限比较久，没有特别由价值的东西；宾馆停业损失是按照商业用房补偿标准乘以0.05进行计算的，一楼是25760.64元/平方米的标准，二楼是16000元/平方米的标准，三楼以上是15000元/平方米的标准。其认为该补偿为拆迁户享有，与承租人如何分配，由他们自行协商。 原告对该份笔录的真实性无异议，但认为应永生称补偿款属于拆迁户的意见系其个人意见，不予认可。 被告对该份笔录无异议。 本院对原告提交的证据认证如下：证据一至五，经被告质证无异议，本院予以认定，但证据三并无法证明水电费缴费人身份及租金缴纳情况；证据六，本院予以认定，但其中的有限电视仅为10户，而非原告备注的12户；证据七，与本案并无关联，不予认定；证据八，因原告未提供原始载体供本院核对，本院对该证据不予认定；证据九，本院予以认定。 本院对被告提交的证据认证如下：证据１，与本案并无关联，不予采信；证据2，因原告未提供原始载体供本院核对，本院对该证据不予认定；证据３，不足以证明原、被告已解除了租赁合同关系，亦不予采信。 本院依职权所作笔录，本院对应永生所陈述的补偿标准予以确认。 经审理，本院认定事实如下：章玉明有坐落于丽水市莲都区××村××号的四层房屋一栋。2014年8月31日，章玉明作为甲方、案外人邹明英丈夫叶建忠作为乙方，签订了《合同书》一份，约定：甲方将上述房屋中“中堂后面一间、中堂东边一间，二层全部，三层西边两间全部租给乙方开设旅馆，中堂公用”。房屋租金每月3300元，乙方水费则由乙方负责交清，乙方交押金1500元整。合同期限为二年，既自2014年9月1日起至2016年8月31日止。 后邹明英将所租房屋用于开设宾馆，并于2015年5月5日注册了名称为“丽水市莲都区吉鑫招待所”的个体工商户，经营场所即为丽水市莲都区××村××号。 2016年8月1日，章玉明作为甲方、邹明英作为乙方，重新签订《合同书》一份，约定租赁期限为二年，自2016年9月1日起至2018年9月1日止，租金每月3800元，其他条款与之前的《合同书》一致。 2019年4月19日，莲都区土地和房屋征收工作办公室发布《丽水市莲都区人民政府关于丽东一村区块城中村改造前期开发项目国有土地上房屋拟征收范围公告2019（第9号）》文件。将案涉房屋划入征收范围。 2019年10月15日，章玉明与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定：补偿金额合计12075552元，其中住改店补偿184241元，房屋装修补偿235530元[（452.47+29.37+91.05+3.2）×500=288045元]，搬迁费14456元，附属物补偿17068元、宾馆停产停业损失414210元（一层补偿117平方米计151923元，二层补偿144.99平方米计115992元，三、四层补偿195.06平方米计146295元）。 2019年11月8日，章玉明以短信的形式，通知邹明英在2019年11月10日前腾空房屋，后邹明英于2020年1月3日腾空。 另查明，案涉房屋一至三层每层面积均为144.99平方米，原告主张其租赁面积为一层70.89平方米（不包括公用部分），二层144.99平方米，三层36.25平方米；被告主张租赁面积为一层52平方米（不包括公用部分），二层144.99平方米，三层30平方米；原告主张经双方协商一致，于2018年将租金由每月3800元变更为每月3300元；章玉明已收取邹明英押金1500元，尚未退还。其代邹明英支付水费697.65元，电费506.28元，现双方当事人均同意押金与水电费予以抵销。 本院认为，原、被告之间系租赁合同关系。双方于2016年8月1日签订的合同中约定租期至2018年9月1日止。租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。被告主张合同于2019年5月份解除，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信，根据本案查明的相关事实，本院认定合同于2019年11月左右解除。关于解除后的补偿款分配问题，亦即原告诉请，本院逐项评析如下： 关于住改店补偿，即房屋改变用途补偿，系因住宅用房在实际使用过程中因改变用途为商业用房而取得的征收补偿，此改变用途的行为是由被征收人为营利目的而实施，与承租人无关，该项补贴应归被征收人所有。故原告诉请要求被告支付住改店补偿184241元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于搬迁费，该费用系住宅的两次搬迁费，一般住改店中的宾馆的搬迁费，可由被征收人、承租人各享受一次。但承租人享受的搬迁费，应当结合承租面积予以综合考量。鉴于本案被告自愿将一半的搬迁费支付给原告，本院对原告该部分诉请中的7228元予以支持，其余部分予以驳回。 关于附属物补偿，双方已明确应归属于原告的附属物补偿款为3000元，本院亦予以确认，对其余部分诉请本院不予支持。 关于宾馆停业损失费，其既有对生产经营者的经营状态造成损失的补偿，又有对房屋用途性质或固有属性的补偿。综合考虑原告占有使用案涉房屋的时间、范围、面积、合同的履行情况、被征收人的租金损失，根据公平原则和填平补齐原则，本院酌定宾馆停产停业损失费中有30000元归原告享有，其余部分诉请予以驳回。 关于装修损失，该项补偿系按照政府定额补偿500元/平方米的标准计算，原告未提交证据证明其曾对房屋进行装修，故对原告的该部分诉请，本院不予支持。 关于原告主张的押金1500元，现根据双方当事人意见，与章玉明代付的水电费予以抵销，即被告需返还原告押金296.07元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告章玉明于本判决生效后十五日内支付原告邹明英各项拆迁补偿款共计人民币40228元； 二、被告章玉明于本判决生效后十五日内退还原告邹明英押金共计人民币296.07元； 三、驳回原告邹明英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11602元，由原告邹明英负担10788元，由被告章玉明负担814元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长 赖 骏 人民陪审员 陈 静 人民陪审员 林爱新 二〇二〇年九月三十日 代书 记员 黄 强 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。