北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初77939号原告（反诉被告）：吴国弘，男，1966年1月3日出生，汉族，北京吴家大院餐饮文化有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张旭东，男，1972年12月17日出生，汉族，北京吴家大院餐饮文化有限公司员工，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：何榕，男，1963年4月11日出生，汉族，北京市农业局干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：路民，北京汉智律师事务所律师。原告（反诉被告）吴国弘（以下简称原告）与被告（反诉原告）何榕（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张旭东，被告的委托诉讼代理人贡鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年5月30日签订的《房屋转让合同》；2、判令被告立即将北京市朝阳区东苇路126号蝶泉花园xxxx号房屋（以下简称涉案房屋）腾退并返还原告；3、判令被告支付房款利息，按照年利率6%，从2015年3月30日计算至合同解除之日；4、判令被告支付房屋占有期间的使用费，按照每月5万元，从2015年3月30日计算至实际返还房屋之日止；5、判令被告支付违约金500万元；6、判令被告已支付的房款无需返还。事实与理由：2015年初，原告与被告经人介绍相识。同年3月，应被告的要求，原告同意将涉案房屋的使用权以1000万元的价格转让给被告。双方就此达成口头协议，约定被告3月底前支付全款，与此同时，原告配合被告获得房屋使用权的全部手续。2015年3月前，被告即入住涉案房屋至今。自2015年3月30日至2016年4月13日，被告先后5次将470万元转给原告，尚欠530万元。2016年5月30日，为进一步约束、明确转让房屋使用权的行为，双方签订了《房屋转让合同》。合同第一条明确约定了双方转让的是房屋使用权；合同第二条第一款约定双方转让的价格是1000万元；合同第三条第一款确认被告已支付房屋使用费470万元，剩余530万元于2017年12月30日前付清；合同第四条第二款约定若2017年12月30日前不能付清费用，原告有权解除合同，收回房屋，并且被告需支付违约金500万元。由于被告在2015年3月底前尚欠原告530万元的转让费及利息，被告在2016年5月30日签订《房屋转让合同》的当天向原告写下欠条，内容为“今欠吴国弘房款利息人民币叁拾肆万元整。欠款人：何榕。2016年5月30日。”截止到2017年12月30日，被告没有向原告支付转让费530万元。2017年12月30日之前，原告多次要求被告履行合同，被告均以种种理由拒绝。原告认为，双方签订的合同是真实意思表示，转让房屋使用权的行为也未与国家现行法律相抵触。被告为双方的交易已支付了470万元，并在2016年5月30日签订的书面合同中，承诺继续支付费用至1000万元，同时支付拖欠的利息。另外，被告在2015年3月前就已入住涉案房屋至今，因此双方合同的主要内容已完成。原告在房屋使用权的转让过程中履行了自己的义务，被告却以种种理由拒不付款，其行为构成违约，应承担过错责任。被告辩称：1、双方签订的《房屋转让合同》无效。（1）涉案房屋无权属证书，以后也办不了产权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。（2）原告对涉案房屋无所有权，也无处分权。（3）涉案房屋所占土地是集体性质。（4）涉案房屋是北京常营绿洲假日运动中心配套服务设施，且只限于自建自用。原告将公共配套服务设施出售，扰乱社会经济秩序，损害了社会公共利益。因涉案房屋不仅扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，也违反了上述法律的强制性规定，根据法律规定，该房屋买卖合同无效。2、因该房屋买卖合同无效，合同约定的利息及违约金条款也当然无效。被告向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋转让合同》无效；2、判令原告返还被告已付购房款522万元；3、判令原告赔偿被告损失800万元。事实与理由：原告隐瞒对涉案房屋无所有权及处分权的事实，应承担房屋买卖合同无效的全部过错责任。合同法第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告特提出以上反诉请求，请依法判决。原告对被告的反诉答辩称：不同意被告第一项反诉请求，双方签订的《房屋转让合同》不违反法律的强制性规定，是真实意思表示，应为合法有效。关于被告第二项反诉请求，由于被告严重违约，未按合同约定支付购房款，致使纠纷产生，按合同约定不应退还购房款。被告第三项反诉请求，没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，原告（出卖方、甲方）与被告（买受方、乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将涉案房屋使用权转让给乙方，涉案房屋用途为自住别墅，其中地上3层，地下**，房屋的土地使用性质为50年使用权。房屋成交价格为1000万元，不支持贷款，以现金形式支付给甲方。因本房屋所有权转移后发生的土地使用权变化所产生的土地增值税、契税、印花税等一切费用均由乙方自己或者通过蝶泉花园销售方向国家缴纳，房屋所有权转移过程中的费用2016年6月30日前由甲方承担。乙方已向甲方支付定金并分批支付房款总计470万元，其于房款530万元及付利息于2017年12月30日之前全部付清。甲方已将房屋交予乙方使用，房款未交付部分乙方按6%支付利息。至2017年12月30日前仍未交付全部房款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，将房屋收回，由乙方向甲方支付总房价50%的违约金。乙方如无故终止合同，乙方无权要求甲方返还已支付的房款。甲方应在乙方将全部房款支付后60日内，配合乙方办理房屋变更合同。同日，被告出具《欠条》，内容为：今欠原告房款利息34万元。关于事情经过，原告称：双方经朋友介绍，于2015年达成口头协议，约定原告将涉案房屋使用权和房屋设备设施以1000万元的价格转让给被告，原告当时即将涉案房屋交付被告（时间为2015年10月至12月）。后双方于2016年5月30日补签了《房屋转让合同》，由于被告未付清房款，故双方约定被告向原告支付未付房款于2015年的利息34万元，被告就此出具了欠条。此后，被告未按约于2017年12月30日前支付剩余房款530万元，原告多次催促，但被告以种种借口不付。被告称：双方于2015年就涉案房屋的转让达成了合意，被告于2015年10月入住涉案房屋。原告表示涉案房屋正在办理房产证，一定会取得房产证。2017、2018年时由于一直未取得房产证，被告向相关单位调取了涉案房屋及土地性质的材料，发现涉案房屋所在土地是农村集体土地，且涉案房屋所在项目只能由北京常赢绿洲假日运动中心自建自用，不允许用于其他用途，涉案房屋无法取得房产证。而原告称涉案房屋在等待一个证书，该证书下来就可以过户。由于事实与合同约定不符，被告便告知原告不再同意支付后续的房款。经询，原告称双方签订《房屋转让合同》前，被告陆续支付房款470万元。被告称双方签订《房屋转让合同》前，其实际支付房款522万元。双方均认可签订《房屋转让合同》后，被告未再向原告支付过房款。关于被告已付房款，双方争议的款项有两笔，第一笔是被告2015年5月21日通过其妻子向中间人杨xx支付100万元，而杨xx实际向原告支付50万元。被告认为其支付的该100万元据系向原告支付的房款，而原告则只认可收到房款50万元；第二笔是被告于2016年5月19日向原告支付2万元。原告称该2万元并非房款，房屋内有一套餐桌，被告想留下，于是双方达成一致，被告留下餐桌，支付原告2万元。被告表示房款中本就包含餐桌，该2万元是房款。经查，涉案房屋所在项目系经北京市发展和改革委员审核批复的项目，总建筑面积46600平方米，建设内容为旅游温泉度假村、运动中心会所、射箭场及滑草场配套服务设施，项目只限于自建自用。该项目所在土地属农村集体土地，未取得土地使用证。诉讼中，原告表示如果法院认定双方之间的《房屋转让合同》无效，其要求返还涉案房屋，购房款不予返还，被告赔偿损失500万元，并支付被告占有期间的房屋使用费，按照每月5万元从2015年3月计算至被告实际腾退之日止。本院认为，根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，涉案房屋所在项目的土地属农村集体土地，且尚未取得土地使用权证书。双方签订的《房屋转让合同》名为转让涉案房屋使用权，实为转让所有权，该合同因违反法律强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，被告应将涉案房屋返还原告，原告收取的房款应退还被告。关于原告已收房款的金额，双方对两笔款项存在争议，一笔是2015年5月21日被告向中间人杨xx支付的100万元，而原告只收到50万元，本院认为，原告实收房款50万元，不能认定原告已将另50万元也支付给了原告，应认定原告收到该笔房款50万元。另一笔是2016年5月19日支付的2万元，双方约定房款金额很高，被告单笔仅支付2万元房款确有不合理之处，且被告亦未举证证明该2万元即为房款；同时，双方签订的《房屋转让合同》亦明确记载被告已付房款为470万元。故此，本院认定被告已付房款为470万元，原告应将该房款返还被告。关于原告主张的房屋占有使用费，鉴定双方之间的合同无效，而被告已实际占有涉案房屋，其理应支付房屋占有使用费。被告称其于2015年10月开始入住涉案房屋，本院确定其自2015年11月开始支付房屋占有使用费，直至其实际将涉案房屋腾退交还原告。房屋占有使用费的标准由本院酌情确定。鉴于双方对于合同无效均有过错，原告要求赔偿500万元及被告要求赔偿房屋升值损失的请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴国弘与被告（反诉原告）何榕于二〇一六年五月三十日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告（反诉原告）何榕于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区东苇路126号蝶泉花园xxxx号房屋交还原告（反诉被告）吴国弘；三、原告（反诉被告）吴国弘于本判决生效之日起七日内返还被告何榕（反诉原告）房款四百七十万元；四、被告（反诉原告）何榕于本判决生效之日起七日内按照每月二万五千元的标准，向原告（反诉被告）吴国弘支付自二〇一五年十一月一日至被告（反诉原告）何榕实际将北京市朝阳区东苇路126号蝶泉花园xxxx号房屋交还原告（反诉被告）吴国弘之日的房屋占有使用费；五、驳回原告（反诉被告）吴国弘的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）何榕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81800元，由原告（反诉被告）吴国弘负担；反诉案件受理费50560元，由被告（反诉原告）何榕负担28360元，由原告（反诉被告）吴国弘负担22200元（上述费用均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  黄雪芹审判员  吴 娜二〇二〇年九月十八日书记员  袁书亮