湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1207号原告（反诉被告）：周慧，女，1994年3月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市。原告（反诉被告）：万雄燕，女，1990年8月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。二原告共同委托诉讼代理人：周波，衡阳市北方法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：何玉生，湖南溥天律师事务所律师。被告（反诉原告）：李元元，男，1986年12月24日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告（反诉原告）：何婵，女，1990年11月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。二被告共同委托诉讼代理人：王琲琲，湖南恒诚律师事务所律师。第三人：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区解放大道**财政局办公楼**。负责人：颜庆伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉，湖南居安律师事务所律师。原告（反诉被告）周慧、万雄燕（以下简称原告）与被告（反诉原告）李元元、何婵（以下简称被告）、第三人衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称衡阳市资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案，被告何婵、李元元于2020年7月8日向本院提出反诉，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周慧、万雄燕的共同委托诉讼代理人周波、何玉生，被告李元元、何婵的委托诉讼代理人王琲琲以及第三人衡阳市资产经营公司的委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周慧、万雄燕向本院提出如下诉讼请求：1、依法撤销原、被告之间于2019年9月1日签订的衡阳市蒸湘区红湘北路AB栋商铺转租合同；2、依法判令被告返还原告门面转让费90000元；3、判令被告赔偿原告装修费用124996.75元、购买的餐饮设备费用35957.75元；4、依法判令被告赔偿原告60000元经济损失；5、判令两被告承担本案全部的诉讼费用。被告李元元、何婵辩称，原告与被告签订的商铺转租合同，系完全民事行为能力人在平等自愿，协商一致的基础上达成的，不违反国家法律强制性规定，是合法有效的。根据最高院审理房屋租赁合同纠纷司法解释16条规定，被告与原告签订的转租合同系合法有效的。关于原告要求退还转让费及赔偿损失没有事实和法律依据。原告主张损失6万元没有事实和法律依据。综上所述，作为次承租人的原告从合同订立就知道被告门面是从资产公司租赁而来，租赁的价格也在合同约定在资产公司租了价格基础上加3000元每月，原告诉讼请求于法无据，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人衡阳市资产经营公司述称，第三人是与被告何婵签订了租赁合同，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，合同第七条第一款第四项约定了何婵无权转租，未经第三人同意，被告何婵将涉案门面转租给两原告，第三人分别向何婵及两原告送达了解除通知书和下发律师函，两原告主张的所有损失与第三人无关。租赁期限届满后，第三人与两被告未签订书面租赁合同，但确实收到两被告的租金，可以认定为无固定期限租赁合同，第三人与被告何婵之间存在的违约行为，第三人另行主张权利。被告李元元、何婵向本院提出如下反诉请求：1、请求判令两原告支付拖欠租金50226元（2020年1月1日至2020年6月30日：8371元/月×6个月，因两原告现仍在正常营业，其租金顺延）、违约金25113元，合计75339元；2、本案诉讼费用由两原告承担。原告周慧、万雄燕对于被告李元元、何婵的反诉请求辩称，两被告的反诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。两原告不存在拖欠两被告租金的情形，更不存在支付违约金，2020年1月1日，两被告已经没有出租该门面的权利，其自身没有门面所有权以及转租权，2020年1月1日只存在两原告与第三人之间的事实租赁关系，与两被告无关。两被告主张的事实与理由不属实，其并未提供原始房屋租赁合同给两原告，在办理经营许可证时，两被告不愿提供其与第三人签订的租赁合同，致使最终的经营许可办理在被告何婵的名下，存在欺骗二原告的情形。转让费90000元及2个月20天的租金全部转让给了门面原实际经营者，系由原告转给谭亚平的。两被告对涉案门面没有转租权，存在欺骗行为，应予以撤销。第三人衡阳市资产经营公司对上述反诉请求述称，两被告违反合同约定将涉案门面转租，构成违约，第三人有权根据合同约定不予退还押金以及追究给第三人造成损失的权利。本院经审理认定的事实如下：被告何婵与李元元系夫妻关系。2014年4月3日，被告何婵及案外人蔡辉从案外人刘星平处转让取得涉案衡阳市红湘北路33号门面的经营权。2014年11月12日，案外人蔡辉将涉案门面的相关权利转让给被告何婵。2016年12月1日，被告李元元与案外人贺秋香签订商铺转租合同，该合同约定，租赁期间自2016年12月1日至2019年12月1日，转租费60000元，此费用交纳后不予退还，商铺每月租金为5000元，不含水电。2019年9月24日，第三人衡阳市资产经营公司作为出租方，被告何婵作为承租方，衡阳市发展与改革委员会作为管理人，三方签订了房屋租赁合同，该合同约定，租赁物坐落位置为蒸湘区××路××号××，建筑面积89.2平方米；房屋租赁期间自2017年1月1日起至2019年12月31日止；每月租金为3600元；承租方支付出租房房屋租赁保证金即3个月租金10800元，该保证金不得用以抵减门面租金，租赁关系终止时，出租房收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还承租方；承租方在承租期内不得将房屋转租或转让给第三方使用经营；合同期满时，承租方如需继续承租，应当于届满日前三个月向出租方申请下一轮房屋租赁招标，通过招标续签合同，否则视为放弃优先租赁权。2019年9月1日，被告李元元作为出租方，原告周慧、万雄燕作为承租方，双方签订了商铺转租合同，该合同约定，出租方将衡阳市蒸湘区红湘北路33号A、B栋110号及201号商铺出租给承租方；商铺租赁期间自2019年9月1日至2022年9月1日止；承租方支付出租房转租费60000元，此费用交纳后不予退还；该商铺从签订合同之日起至2019年11月31日止，租金6500元／月，从2019年12月1日起租金以出租方与发改委签订合同上每月租金基础上每月加3000元，租金三年不变；承租方在租赁期间内，不许转让和交换，否则出租方有权解除合同收回商铺，如需转租需经出租方同意方可转租，但许承租方向下一任承租者收取不超过60000元的转租费。上述商铺转租合同签署后，两原告向上一家承租人贺秋香及谭亚军支付了转租费60000元、补偿款30000元；向两被告支付了2个月又20天的房屋租金。再查明，案外人贺秋香自2016年12月7日在涉案门面内经营“传奇麻辣烫”，两原告转租后在涉案门面内经营“卤味研究所”，并且以被告何婵的名义办理了卤味研究所的餐饮经营许可证及营业许可执照。2019年9月30日，被告何婵向第三人衡阳市资产经营公司交纳了租房保证金10800元，于2020年4月1日交纳了租房保证金5313元。2020年4月13日，第三人衡阳市资产经营公司向被告何婵发出房屋办理通知书，该通知书载明：“租赁期满后，贵单位未与我司商定续租事宜，未签订书面租赁合同，违法继续占有使用该房屋至今，限贵单位于2020年4月20日之前搬离腾退房屋，并与我司办理搬离腾退房屋交接手续，将占用费共23813元存入我单位指定账户”。2020年4月20日，被告何婵向第三人衡阳市资产经营公司交纳了2020年度租金38268.38元【因新冠肺炎疫情影响免除了4.5个月房屋租金以及租金给予9.5折优惠，5371元／月×（12个月-4.5个月）×9.5折=38268.38元】，第三人衡阳市资产经营公司向被告何婵出具了房租费发票。2020年4月27日，被告李元元向两原告发出解除租赁合同通知书，通知书载明：“两原告自2020年1月1日起至今拖欠房租未付，经多次催缴仍未支付房租，此行为已经严重违背合同约定，根据合同约定即逾期交付房租超过一个月我方有权收回商铺合同终止，现依法通知您：自本通知书发出之日起租赁关系终止，请您在收到本通知书后2天内（最晚期限于2020年4月30日前）搬出上述合同中地址”，之后原告万雄燕签收了该解除通知书。另查明，第三人衡阳市资产经营公司在庭审过程中表示其知晓被告何婵自2014年开始使用涉案门面，双方于2019年9月24日签订的租赁合同认可自2017年1月1日起至2019年9月24日止期间的房屋租赁事实。上述事实，有房屋租赁合同、商铺转租合同、房屋搬离通知单、餐饮许可证及营业执照、解除租赁合同通知书以及当事人的庭审陈述予以证实并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于两原告与被告李元元之间签订的商铺转租合同是否符合撤销的法定条件。本案中两原告认为，两被告一直未向两原告提供其与衡阳市资产经营公司签订的租赁合同而将商铺转租给两原告，而衡阳市资产经营公司于2020年4月13日向被告何婵已经发出房屋搬离通知书，两被告没有涉案商铺的转租权，存在欺瞒两原告的情形，应当撤销两原告与被告李元元签订的商铺转租合同。本院经审查认为，民法总则第一百四十六条至一百五十一条规定民事法律行为的撤销情形，其中第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，两原告主张被告与其签订商铺转租合同时隐瞒了无权转租的事实而应撤销涉案转租合同，然而涉案转租合同中明确约定了“自2019年12月1日起租金以出租方与发改委签订合同上每月租金基础上每月加3000元，租金三年不变”，可知两原告应知晓被告与发改委及衡阳市资产经营公司签订的商铺租赁合同的内容，且两原告未提供证据予以证明被告故意隐瞒无权转租事实，故签订涉案商铺转租合同的民事法律行为不符合撤销的情形。另外根据已查明的事实，第三人衡阳市资产经营公司与被告何婵签订的商铺租赁合同中明确约定被告何婵不得转租涉案门面，被告何婵的丈夫即被告李元元将涉案房屋转租给两原告，第三人衡阳市资产经营公司未予直接追认，属于无权转租行为，但该无权转租行为并不属于合同法定无效之情形，并不会必然导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合本案具体情形，两被告未与第三人衡阳市资产经营公司续签书面的商铺租赁合同，导致第三人于2020年4月13日向被告发出门面搬离通知书，但是两被告于2020年4月20日向第三人交纳了2020年度全部租金，第三人亦向被告出具的收款发票，故在原合同租赁期届满后，两被告与第三人已经构成事实上的不定期房屋租赁合同关系。并且2020年4月20日两原告向第三人问询涉案商铺租赁事宜起至今以及在本案诉讼过程中，第三人从未表示要求解除合同或者认定转租合同无效，可视为第三人对涉案门面转租已知情。另外第三人在庭审中表示其知晓被告何婵自2014年开始使用涉案门面，可知其对涉案门面存在转租事实知晓。因此综合上述情况，涉案转租行为有效，故对于两原告要求两被告赔偿装修费用124996.75元、购买餐饮设备费用35957.75元以及赔偿经济损失60000元的请求，本院依法予以驳回。对于两原告要求两被告返还门面转让费90000元，该费用并非支付给两被告，且其中30000元系两原告给予上一任承租人贺秋香的补偿款，另合同约定许可两原告向下一任承租者收取不超过60000元的转租费，故本院对两原告的该项本诉请求，依法不予支持，但是涉案商铺再次租赁后所得门面转让费应由两原告收取。涉案商铺转租合同有效，合同当事人均应按照协议约定的内容履行各自义务，两原告享有使用涉案商铺经营的权利，但其应按约支付房屋租金。虽然房屋所有权人衡阳市资产经营公司由于新冠肺炎疫情免除涉案门面4.5个月的租金，但两原告自2020年1月开始未向两被告支付涉案房屋租金，其行为构成违约，两被告于2020年4月27日向两原告发出解除合同通知书，以及两原告在诉讼过程中也表示不想再承租涉案门面，故本院对两被告反诉解除涉案商铺转租合同的反诉请求依法予以支持。本案中第三人免除涉案门面4.5个月的租金以及两被告在庭审中表示愿意再减免2个月租金，截至2020年8月31日，两原告应按照合同约定支付两被告租金12556.5元【（5371元／月+3000元／月）×（8个月-6.5个月）=12556.5元】，并且两原告应自2020年9月1日起按照月租金8371元／月的标准支付房屋租金直至两原告搬离涉案商铺时止。对于两被告反诉要求两原告支付违约金25113元，未向本院提供证据予以证明其实际损失，在支持房屋租金直至两原告搬离门面时的情形下，本院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周慧、万雄燕与被告（反诉原告）李元元于2019年9月1日签订的《商铺转租合同》；二、原告（反诉被告）周慧、万雄燕于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何婵、李元元支付租赁费12556.5元，并自2020年9月1日起按照月租金8371元／月的标准支付房屋租金直至两原告搬离涉案商铺时止；三、驳回原告（反诉被告）周慧、万雄燕的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何婵、李元元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2982元，由原告（反诉被告）周慧、万雄燕负担；反诉受理费减半收取842元，由原告（反诉被告）周慧、万雄燕负担140元，被告（反诉原告）何婵、李元元负担702元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年九月十八日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。