山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5344号 原告：威海某某服务有限公司 法定代表人：张某，经理。 被告：山东某某有限公司 法定代表人：许某某，董事。 被告：何某某 委托诉讼代理人：徐云龙，山东恺维律师事务所律师。 原告威海某某服务有限公司（以下简称“某某物业”）与被告山东某某有限公司（以下简称“某某实业”）、何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业之法定代表人张某、被告何某某及其委托诉讼代理人徐云龙到庭参加诉讼，被告某某实业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某物业向本院提出诉讼请求：1.判令某某实业、何某某支付拖欠的楼宇服务费78900元、滞纳金8477元；2.判令某某实业、何某某承担诉讼费。事实和理由：某某物业与威海市某某路某某大厦业主委员会签订楼宇服务合同，为业主提供物业服务，服务费用为1.50元/月/平方米，某某实业所拥有的物业位于某某路405号某某大厦一楼，面积650平方米，何某某租赁该地址进行经营，自2012年1月至2017年12月、2019年一整年，共计84个月未交纳物业服务费（2015年交纳3000元），共计拖欠78900元，产生滞纳金8477元。某某物业多次催促某某实业、何某某交纳物业费未果，为维护自身权益，故起诉至法院，要求处理。诉讼中，某某物业变更诉讼请求：1.判令何某某承担物业服务费53500元，某某实业承担物业费35115元（2012年-2014年）；2.判令某某实业承担滞纳金8477元（自2015年1月起至2020年9月27日，以35115元为基数，按照银行利息计算），本次诉讼放弃对何某某主张滞纳金的诉讼请求。 某某实业未作答辩。 何某某辩称，1.某某物业的主体不适格，因为根据企查查查询，某某物业成立时间为2018年11月12日，主张的物业费自2015年起算；2.某某物业的诉请部分已过诉讼时效（2017年之前）；3.何某某不是涉案房屋的业主，并非房屋的实际使用人，承租时间自2015年5月28日起，2016年11月11日-2017年11月11日期间的实际使用人为张某某、张某某，应当由实际使用人支付物业费；4.本案涉案房屋为外开门商铺，并非在涉案房屋大厦内，某某物业并没有提供物业服务，且其取得物业资质的时间也是在2019年；5.2016年，因为某某物业的过错导致某某娱乐会所刚装修完毕营业3个月后被淹，停业10个月左右，若某某物业主体适格的情况下，因其在2016年未尽到物业管理义务，何某某有权拒绝支付物业费；6.因前述事故中消防主体管道漏水，产生水费1061.75元、维修管道费用800元，应当从应支付的物业费中扣除。 本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，威海市某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业公司”）与威海市环翠区某某大厦业主委员会签订物业合同，约定某某大厦业主委员会委托某某物业公司对威海市环翠区某某路某号（某某大厦）提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年1月1日至2015年12月31日。 2015年3月18日，某某实业（出租人）与环翠区某某娱乐会所经营人何某某（承租人）签订房屋租赁合同，约定某某实业将位于威海市某某路405号自有房屋约18间，建筑面积650平方米出租给承租方用于经营，租赁期限8年，自2015年5月28日至2023年5月27日。 2016年1月1日，某某大厦业主委员会与威海某某产业开发区某某楼宇服务中心（以下简称“某某服务中心”）签订《某某大厦楼宇服务合同》，约定某某服务中心对威海市某某路405号某某大厦提供楼宇服务，委托管理的事项包括：大厦共用部分的维修、养护和管理，大厦共用水、电、暖的维护管理等，受托方的义务有定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患，大厦楼梯通道和公共面积的卫生管理等；某某服务中心应按规定编制楼宇服务年度管理计划、编制维修基金使用计划及预决算报告；大厦内实行24小时值班制度，值班人员统一着装，熟悉大厦情况；某某服务中心按业主房产建筑面积每月每平方米1.50元、向业主或物业使用人收取楼宇服务费，其中，每平方米0.50元为大楼维修基金；合同约定委托管理期限为四年，自2016年1月1日至2019年12月31日；由于大厦电梯、消防未经主管部门验收合格，故不在服务范围，待合格后可由某某服务中心与有资质的企业进行服务和管理，再行续定补充内容。 2016年1月19日，位于某某大厦西侧外置楼梯下方建筑物内的消防水管发生漏水，致环翠区某某娱乐会所被淹，造成房屋内装修、设备受损，并致环翠区某某娱乐会所一定期限内无法正常营业。2016年3月1日，环翠区某某娱乐会所向本院提起诉讼，要求判令宋某某、威海市某某房地产开发有限公司、某某服务中心、某某物业公司赔偿其房屋修复费、设备损失、工人工资损失、房屋租金损失、利润损失，经本院、威海市中级人民法院审理，法院认定：不能排除某某服务中心对临街建筑的消防水管的管理维护责任，且水管破裂并非不可预见的风险，在寒冷季节采取相应的保温措施可以有效地避免该类风险的发生，某某服务中心应承担责任，本次事故未发生在某某物业公司服务期内，亦未有证据证实该公司在服务期内未尽到妥善的管理义务等，判决：宋某某、威海市某某房地产开发有限公司、某某服务中心连带赔偿环翠区某某娱乐会所因漏水事故造成的损失163336.08元。某某服务中心已经承担1/3的赔偿责任。 某某物业的法定代表人张某曾系某某物业公司的工作人员。庭审中，某某物业提交盖有“威海市某某物业服务有限公司”公章、向某某实业出具的通知两份，其中，落款时间为2018年3月30日的通知要求某某实业接到通知后向某某服务中心交纳2012年1月至2015年12月31日的物业费共计46800元。落款时间为2019年7月19日的通知要求某某实业在一周内向某某物业交纳2012年1月至2017年12月31日期间的物业费70200元。某某物业称已经将通知寄给某某实业，但未提交寄送的证明。何某某要求某某物业提交证据证明其提供了物业服务，并提出某某物业未配备足够的工作人员，某某物业称因其公司规模小，系个体经营，未做巡逻、保洁等日志记录，但配备了保安人员2名、保洁1名。何某某租赁涉案房产后，向张某交纳了2015年8月至12月31日的物业费、维修基金。 威海市水务集团有限公司供水公司于2016年3月25日向何某某租用的某某路405号发出通知书，要求交清水费1061.75元，该水费是水务集团于2016年2月1日抄表记录的消防表用水量计算产生。何某某于2019年7月29日因维修室外消防水阀（冻裂）、保温支出维修费用800元。何某某指出2016年11月11日至2017年11月11日系案外人张某某、张某某实际使用涉案房产，应由此二人支付该期间的费用。某某物业认为，漏水事故产生的损失已赔偿完毕，何某某主张的费用与本案无关，是因为该单位此前未缴纳水费，2016年的事故是消防漏水，自来水水费是由物业公司代缴；何某某经营的餐厅在2016年8月份开业，期间不存在消防管道维修的问题，2019年产生的费用是何某某对管道的正常维修；不清楚漏水的消防管道由谁维修。 另查，某某物业于2018年11月12日经威海某某产业开发区市场监督管理局核准登记，由某某服务中心转型升级设立。 本院认为，某某物业公司与某某大厦业主委员会签订物业合同，由某某物业公司为某某大厦提供2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务；某某服务中心与某某大厦业主委员会签订物业合同，由某某服务中心为某某大厦提供2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务，各方均应遵守合同约定，履行约定的义务。涉案房产系某某实业出租给何某某使用，在何某某租用前产生的物业费用、维修基金应由某某实业负担。某某物业系原为涉案大厦提供物业服务的某某服务中心升级的企业，某某服务中心的权利、义务应由某某物业承继。根据某某物业提供的证据，2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务应由某某物业公司提供，产生的费用也应向某某物业公司交纳，某某物业提交的两份通知书中虽约定了由某某服务中心、某某物业收取期间的费用，但某某物业未提供证据证实某某实业已经收到该通知书，且未提出异议，故某某物业要求某某实业给付2012年至2014年期间的物业费、维修基金、滞纳金，证据不足，本院不予支持。某某物业未提交证据证实其提供物业服务的情况，但某某大厦业主能在该大厦正常经营，再结合何某某经营的环翠区某某娱乐会所诉某某物业公司、某某服务中心、宋某某等财产损害赔偿纠纷一案查明的事实，说明某某物业（某某服务中心）提供了物业服务。何某某自2015年8月租用涉案房产，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，与某某实业均受该合同的约束，应交纳物业费、维修基金。某某物业作为物业服务企业，自身管理规范才能保证物业服务的质量，通过庭审可知，某某物业在人员的配备、工作流程记录等方面存在不足，导致其日常管理、服务工作情况无记录可查，而且在2016年的漏水事故已经显出某某物业管理和服务上的疏漏，该公司尚未完善管理模式的情况下，物业费应适当少收，漏水事故给何某某经营的会所造成经济损失，2016年的物业费可按照50%的比例计收，2017年、2019年的物业费，本院酌定何某某按照应给付物业费金额的80%履行，即16380元（650平方米*1元/平方米/月*12个月*50%+650平方米*1元/平方米/月*24个月*80%）；合同约定的维修基金为0.50元/平方米/月，何某某自2016年至2019年（2018年已付）拖欠的维修基金应为11700元，该款应足额给付。何某某提出应由案外人支付部分物业费，但其系涉案房产的租用人，其将涉案房产再转交给其他人使用，不能排除其与实际使用人共同负担物业费用、维修基金的义务。某某物业在合同履行期间持续为涉案大厦提供物业服务，提出的诉讼请求未过时效。 关于何某某提出的维修消防管道产生的维修费、漏水产生的水费由谁负担的问题。业主的水费系物业公司代收代缴，但本案涉及的是消防表用水产生的水费，且系产生于2016年1月，与漏水事故发生时间一致，可确认该笔水费是因漏水事故产生，应由侵权人承担；维修冻裂的消防管道产生的费用也应由侵权人负担。某某物业与宋某某、威海市某某房地产开发有限公司的侵权行为给何某某经营的会所造成损失，生效法律文书已经确认三方对损失情况承担连带责任，该会所产生的损失可向其中任一方主张，且何某某是该会所的经营者，主张扣除的费用金额又较小，何某某提出的水费、维修费可在本案物业费中一并扣除。某某物业承担该赔偿责任后，可要求其他侵权主体承担各自应负之责。 综上所述，某某物业诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。某某实业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何某某于判决生效后十日内给付原告威海某某服务有限公司物业服务费14518.25元、维修基金11700元； 二、驳回原告威海某某服务有限公司其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费992元，原告负担694元，被告何某某负担298元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张雁飞 二〇二〇年九月二十七日 书记员  程 城