浙江省嘉兴市南湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0402执异28号 案外人：谢成杰，男，1995年10月8日出生，汉族，住永嘉县。 委托代理人：陈久新、胡慧，浙江建桥律师事务所律师。 申请执行人：徐丽明，女，1963年6月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：徐明福、徐丹凤，浙江君度律师事务所律师。 被执行人：林柏华，男，1978年6月1日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被执行人：浙江江美彩印有限公司，住所地浙江省永嘉县瓯北镇三桥工业区，统一社会信用代码91330324704356857N。 法定代表人：林柏华。 被执行人：浙江贝月欣家政服务有限公司，住所地浙江省温州市望江西路**，统一社会信用代码91330302MA286B000J。 法定代表人：林超华。 被执行人：林岳虎，男，1958年10月1日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被执行人：林超华，男，1979年6月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 本院在执行申请执行人徐丽明与被执行人林柏华、浙江江美彩印有限公司、浙江贝月欣家政服务有限公司、林岳虎、林超华民间借贷纠纷一案过程中，查封被执行人林超华名下位于永嘉县××街道××幢××室房产。案外人谢成杰向本院提起执行异议，要求本院停止对该房产的执行并解除查封。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年8月4日进行听证审查，案外人的委托代理人陈久新、申请执行人的委托代理人徐丹凤到庭参加听证，各被执行人经本院传票传唤均未到庭。本案现已审查完毕。 案外人称，嘉兴市南湖区人民法院因为上述执行案件，于2019年11月21日作出（2019）浙0402执2568号执行裁定书，查封了林超华和梅晓丽共有的位于永嘉县××街道××幢××室房产。 2015年5月6日，林超华、梅晓丽和永嘉万新恒锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买涉案房屋，面积186.92平方米，价格为3237710元。2018年3月12日，通过中介公司介绍，林超华、梅晓丽和案外人谢成杰签订《房屋买卖协议》，约定由案外人向林超华、梅晓丽购买涉案房屋，价格为4088000元，先付定金20万，由于房产尚未办理产证，案外人先以出卖方的账户按月归还按揭贷款，余款于2018年3月31日前付清，出卖方在付款前腾空房屋并于付款时将房屋相关证件及钥匙一并交付案外人等内容。同年3月19日，双方再次签订《房屋买卖的补充协议》，约定当日案外人支付出卖方购房款1746852元（含维修基金、物业费等），银行按揭余款2165833元由案外人按月还款，出卖方在房屋能办理产证时无偿配合过户等内容。至此，案外人共向林超华、梅晓丽支付购房款1946852元，并一直以他们的银行账户按月偿还按揭贷款，同时，林超华、梅晓丽已将房屋的相关证件、票据及钥匙移交案外人居住使用，并由案外人支付水电物业费用至今。因为房屋的开发商永嘉万新恒锦置业有限公司的原因，直到2019年11月才通知可以办理房屋产证，但此时房屋已被法院查封，无法过户至案外人名下。现案外人谢成杰认为该房产实际已出卖给案外人所有，故要求解除查封。 申请执行人辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提是对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情况，但本案中房屋尚未取得房屋初始登记，也未办理转移登记至被执行人林超华名下，故不适用上述条款。同时，案外人提供的证据不能证明其已在法院查封前合法占有房屋；案外人并未支付全部价款，也未将剩余价款交付法院执行，对案外人实际支付房款数量均有异议；案外人自身怠于履行要求过户义务，应自行承担不利后果。案外人和被执行人签订的买卖合同，从形式上看是对将来可能取得所有权的房屋作为标的物的合同，虽然法院的查封措施并不影响房屋买卖合同的效力，但并不发生物权变动效力，按现有情形案外人只能向被执行人主张违约责任，即主张债权而非物权。因此，申请执行人认为案外人的权利并不足以排除执行，请求驳回案外人的执行异议。 五被执行人未作答辩。 本院查明，2015年5月6日，林超华、梅晓丽和永嘉万新恒锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定两人以3237710元的价格向该公司购买永嘉县××街道××幢××室房屋，付款方式为首付977710元，余款226万元采用银行按揭方式等内容，合同在永嘉县房产交易所办理了登记备案。2016年11月7日，梅晓丽和农行永嘉县支行签订《个人购房担保借款合同》，以上述房屋抵押向银行按揭贷款226万元，借款期限360个月，按等额本金递减方式按月还款，并办理了涉案房屋的抵押预告登记手续。2018年3月12日，通过中介公司介绍，林超华、梅晓丽和案外人谢成杰签订《房屋买卖协议书》，约定由案外人向林超华、梅晓丽购买涉案房屋，价格为4088000元，先付定金20万，由于房产尚未办理产证，案外人先以出卖方的账户按月归还按揭贷款，除按揭贷款外的余款于2018年3月31日前付清，出卖方在付款前腾空房屋并于付款时将房屋相关证件及钥匙一并交付案外人等内容。2018年3月19日，双方再次签订《房屋买卖的补充协议》，约定当日案外人支付出卖方购房首付款1746852元（含维修基金、物业费等），出卖方银行按揭余款2165833元由案外人按月还款，出卖方在房屋能办理产证时无偿配合过户等内容。房屋定金和首付款均由林超华出具收条确认。之后，林超华、梅晓丽已将房屋钥匙及合同、发票等文件资料移交给案外人，案外人通过其父亲账户陆续交款至梅晓丽账户以供银行每月扣收贷款，并由案外人支付水电物业费用至今。 2019年8月19日，涉案房屋由永嘉县法院以（2019）浙0324民初5819号案件首查封。2019年9月19日，本院因申请执行人徐丽明与被执行人林柏华、浙江江美彩印有限公司、浙江贝月欣家政服务有限公司、林岳虎、林超华民间借贷纠纷一案，以（2019）浙0402执2568号案件轮候查封涉案房屋。2020年3月12日，案外人谢成杰向永嘉县法院提起诉讼，起诉林超华和梅晓丽，要求确认《房屋买卖协议书》及补充协议的效力并判令过户，该案诉讼期间案外人撤回要求过户的诉讼请求，永嘉县法院于2020年3月20日判决确认《房屋买卖协议书》及补充协议有效。之后，案外人向永嘉县法院就（2019）浙0324民初5819号案件查封事项提出异议，该院于2020年7月4日作出执行裁定，以（2019）浙0324民初5819号案件的查封已于2020年6月15日解除查封，首查封法院已为本院为由，驳回案外人的异议申请。2020年7月13日，案外人向本院提出异议。 以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖的补充协议》、《发票》、《收条》、《银行转账凭证》、《收款收据》、《物业公司情况说明》、永嘉县法院的《民事判决书》、《执行裁定书》、本院的《执行裁定书》《协助执行通知书》《送达回证》等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人与被执行人在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实清楚，房屋交由案外人使用至今也有相应证据证明，本院予以认定。但本案主要争议焦点在于案外人是否支付了全部价款，根据案外人与被执行人林超华及梅晓丽签订的房屋买卖合同约定，房屋总价款为4088000元，案外人已支付的款项为定金200000元和首付款1746852元，其他的房款即涉案房屋的银行按揭贷款系约定案外人通过梅晓丽账户每月划款供银行扣收的形式支付，在这种支付方式下，银行按揭部分款项的法定还款义务人仍为梅晓丽，案外人以梅晓丽的名义代偿银行贷款，只是基于双方的合同关系而分期支付给林超华和梅晓丽的对价，不能视为案外人已经付清了房屋买卖合同中的全部价款。因此，鉴于案外人未付清全部价款，其要求解除对涉案房产查封的主张不符合上述规定中第（三）项的要件，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人谢成杰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼。 审 判 长  张 犇 审 判 员  康文怡 人民陪审员  孙少娟 二〇二〇年九月四日 书 记 员  蔡冬燕