贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民初40号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：薛小海，男，汉族，1982年1月11日出生，住贵州省安顺市西秀区。被告（案外人）：张梅，女，汉族，1981年6月17日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。第三人（被执行人）：安顺商厦有限责任公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区南华路**/div>法定代表人：阳正兴，该公司董事长。第三人（被执行人）：贵州省安顺中药厂有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀新区头铺/div>法定代表人：阳正威，该公司董事长。以上三名第三人共同委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1982年9月23日出生，住贵州省安顺市西秀区。以上三名第三人共同委托诉讼代理人：戴静，女，汉族，1990年5月11日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人（被执行人）：夏羽，女，汉族，1963年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人（被执行人）：阳正威，男，汉族，1954年2月20日出生，住贵州省安顺市西秀区。第三人（被执行人）：金礼惠，女，汉族，1957年12月7日出生，住贵州省安顺市西秀区。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）与被告薛小海、张梅及第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）、安顺商厦有限责任公司（以下简称商厦公司）、贵州省安顺中药厂有限公司（以下简称安顺中药厂）、夏羽、阳正威、金礼惠申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告长城资产贵州分公司的委托诉讼代理人黄强、被告张梅、第三人今旦公司、商厦公司、安顺中药厂的共同委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。被告薛小海、第三人夏羽、阳正威、金礼惠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产贵州分公司向本院起诉请求：1.依法撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异42号执行裁定；2.判决继续执行今旦公司所有的位于安顺市房屋；3.依法判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：长城资产贵州分公司与今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、夏羽、金礼惠、阳正威金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）于2016年10月17日作出（2016）黔民初78号民事调解书。执行过程中，因被告以丰景华府项目Ｂ5栋2单元17层4号房屋系其购买的房屋为由向贵州高院提出执行异议，为此贵州高院作出（2019）黔执异42号《执行裁定书》，中止了该查封房产的执行。现长城资产贵州分公司认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、被告在与今旦公司签订《商品房买卖合同》时已明知案涉房屋已被抵押，该合同未经抵押权人同意签订，被告与今旦公司恶意串通，损害长城资产贵州分公司的权益，《商品房买卖合同》无效，不能排除执行。二、被告未举证证明已全额支付购房款。被告所购房屋购房款为394428元，其在听证过程中仅有351547元的刷卡凭证，称剩余房款为现金支付，但其未提供相应证据作为支撑，应承担举证不能的后果。三、被告不能证明在法院查封之前已合法占有案涉房屋。案涉房屋的查封时间是在2016年5月5日，被告并未提供有效证据证明在此之前已经合法占有案涉房屋。综上，被告提交的异议资料不足以证明其满足排除执行的条件，请求法院依法支持长城资产贵州分公司的合法权益。张梅辩称，案涉房屋被查封前已与今旦公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，且购房款已经全部支付并已装修入住，案涉房屋是其唯一住房，符合排除执行的条件，请求驳回长城资产贵州分公司的诉讼请求。今旦公司、商厦公司、安顺中药厂述称，案涉《商品房买卖合同》合法有效，房屋已经交付多年，购房人的利益应予保护。薛小海、夏羽、阳正威、金礼惠未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了庭前证据交换和质证。长城资产贵州分公司向本院提交以下证据：第一组：长城资产贵州分公司营业执照、负责人身份证明及负责人身份证、今旦公司、商厦公司、安顺中药厂工商信息。拟证明：当事人主体适格。第二组：（2019）黔执异42号民事裁定书及送达回证。拟证明：贵州高院支持案外人异议，长城资产贵州分公司在法律规定的15天内提起执行异议之诉。第三组：房屋交易登记产权信息表（抵押权）及抵押清单、（2016）黔民初78号民事调解书。拟证明：2013年6月27日涉案房屋已经抵押给长城资产贵州分公司，并经贵州高院作出的生效文书确认，长城资产贵州分公司对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。第四组：（2016）黔民初78号民事裁定书、（2016）黔执保15-1号协助执行通知书及附件、（2019）黔执恢2号协助执行通知书。拟证明：因今旦公司未履行相应清偿债务的义务，涉案房屋已被贵州高院查封，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日，到期后进行续封，查封时间为2019年4月25日至2022年4月24日。王小琴、江礼建、今旦公司、商厦公司、安顺中药厂对以上证据均无异议。薛小海、张梅向本院提交以下证据:1.薛小海、张梅身份证、结婚证复印件。拟证明：被告主体身份。2.（2019）黔执异42号执行裁定书及送达凭证。拟证明：原告在被告执行异议得到支持后提起执行异议之诉。3.《商品房买卖合同》、商品房质量保证书，使用说明书、全款收据与刷卡单、收据。拟证明：薛小海、张梅与今旦公司于2014年2月9日签订《商品房买卖合同》，今旦公司于当日出具394428元的购房款收据，薛小海已交纳12119元维修基金、四通费等费用。4.交房承诺书、水电费清单、物业费单据、住房唯一证明。拟证明：案涉房屋已经交付并入住，且系其唯一住房。5.安顺市西秀区法院2018黔04**民初400号民事判决书。拟证明：前述事实已经生效法律文书确认，案涉房屋系合法购买。长城资产贵州分公司对证据1、2无异议。对证据3不予认可，对证据4、5的证明目的有异议，且其中的唯一住房证明仅能证明被告在经开区没有住房登记，不能证明其在安顺市西秀区或安顺市其他地区没有住房登记。今旦公司、商厦公司、安顺中药厂对薛小海、张梅提交的证据均予以认可。今旦公司向本院提交预售许可证，以证明今旦公司可以对外销售房屋，且长城公司知情。各方当事人对于今旦公司提交的证据均无异议。本院认为，各方当事人对对方当事人证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的有异议，不影响作为认定案件事实的依据，本院依法予以采信。本院认定以下案件事实：2013年4月18日，今旦公司获得其开发建设的贵州省安顺市西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3B4、B5B6栋房屋的《商品房预售许可证》。薛小海、张梅系夫妻关系。2014年2月9日，今旦公司与薛小海、张梅签订《商品房买卖合同》，约定薛小海、张梅购买今旦公司开发的“丰景华府”Ｂ5栋2-17-4号房屋，建筑面积114.46平方米，单价4112.48元，总价款394428元。付款方式为：一次性付款，买受人应当在2014年2月9日前支付全部房价款。合同签订后，张梅即通过其父亲账户向今旦公司刷卡消费356542元，剩余购房款其主张已现金交付。今旦公司于当日出具收据两张，其中一张注明收到薛小海、张梅购房款394428元，另一张注明薛小海、张梅交纳维修基金、四通费和其他费用12119元。安顺万和物业管理有限公司丰景华府财务部出具多份物业费收据，证明薛小海、张梅自2014年10月1日开始交纳物业管理费。薛小海、张梅并提供了《客户用水费用清单》、《电费通知单》证明其已经于2014年10月实际入住案涉房屋。安顺市国土资源局经济技术开发区不动产登记中心出具的《个人不动产登记信息情况证明》载明，薛小海、张梅在安顺经济技术开发区。另查明，2016年4月25日，中国长城资产管理公司贵阳办事处作为原告，以今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、夏羽、阳正威、金礼惠为被告提起金融不良债权追偿及担保合同纠纷诉讼。2016年5月3日，本院作出（2016）黔民初78号民事裁定书，裁定冻结或者查封、扣押今旦公司、商厦公司、安顺中药厂、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款人民币245348686.64元或相应价值的其他财产，并于2016年5月5日，查封了今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第Ｊ1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库），本案案涉房屋在查封范围内，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日。2016年10月17日，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院依法制作（2016）黔民初78号民事调解书。该调解书确认，今旦公司欠中国长城资产管理公司贵阳办事处重组债务本金18430万元及利罚息。中国长城资产管理公司贵阳办事处对今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机关登记为准）拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。后中国长城资产管理公司贵阳办事处依据（2016）黔民初78号民事调解书申请查封今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目抵押房屋317套（包括案涉房屋）。2017年8月11日，本院依据（2017）黔执34号执行裁定书，以（2017）黔执34号协助执行通知书查封今旦公司在贵州省安顺市西秀区共计46套。查封房屋包含了案涉房屋。2019年4月25日，本院又作出（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》，续行查封今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目抵押房屋317套、抵押车库总面积19660.49平方米等，仍包括本案案涉房屋，查封期限为2019年4月25日起至2022年4月24日止。2019年6月17日，薛小海、张梅对查封案涉丰景华府Ｂ5栋2-17-4号房屋提出书面异议。2019年9月30日，本院作出（2019）黔执异42号执行裁定，裁定中止对薛小海、张梅购买的位于贵州省安顺市西秀区房屋的执行。长城资产贵州分公司于2020年3月23日签收该裁定，于2020年3月24日向本院提起申请执行人执行异议之诉。再查明，中国长城资产管理公司贵阳办事处于2016年12月27日变更为中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。综合双方诉辩意见及提供的证据，归纳本案争议焦点为：薛小海、张梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，长城资产贵州分公司对案涉房屋享有抵押权，且已经法院生效裁判文书确认其因抵押权而享有优先受偿权，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，其中，“但法律、司法解释另有规定”是指《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中能够对抗抵押权的建筑工程的承包人的优先受偿权和已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人，关于消费者买受人的物权期待权，《执行异议和复议规定》第二十九条作出了更进一步的规定，应参照适用。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，具体到本案中，根据查明的事实，薛小海、张梅在法院查封之前即已与今旦公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，安顺市经济技术开发区不动产中心查询结果显示薛小海、张梅在安顺市经济技术开发区名下无其他用于居住的房屋。合同签订后，薛小海、张梅已经通过刷卡支付了356542元，剩余款项37886元其主张现金交付，今旦公司亦认可，并出具了相应的收据，故可以认定薛小海、张梅已经按照合同约定支付了全部购房款。此外，案涉房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书、装修合同、物业收费票据等亦可证实在法院查封之前薛小海、张梅已经占有使用了案涉房屋。因此，薛小海、张梅作为消费者买受人享有的物权期待权应当优先于长城资产贵州分公司的抵押权得到保护。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，薛小海、张梅对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，对长城资产贵州分公司的诉讼请求本院予以驳回。综上所述，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费7216.42元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 雷 苑审判员 贾鸿雁审判员 张 玮二〇二〇年九月二十二日法官助理田宇书记员肖亮