安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初8919号 原告：李永柱，男，汉族，1975年10月23日出生，住安徽省肥西县。 原告：王海保，男，汉族，1992年1月28日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 两原告共同委托诉讼代理人：倪有良，安徽胜悦律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈能志，安徽胜悦律师事务所律师。 被告：经涛，男，汉族，1980年10月1日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：沈秀云，女，汉族，1956年7月27日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：任菊，女，汉族，1984年8月23日出生，住安徽省六安市裕安区。 三被告共同委托诉讼代理人：樊传斌，安徽中鼎律师事务所律师。 原告李永柱、王海保与被告经涛、沈秀云、任菊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永柱及李永柱、王海保的委托诉讼代理人倪有良，被告经涛、沈秀云、任菊的委托诉讼代理人樊传斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永柱、王海保向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告双方所签订的宅基地使用权、收益权及房屋《转让协议书》无效，被告返还原告转让款51000元，并支付原告的损失7764.75元（以51000元为基数按同期银行贷款利率暂计算至2020年7月6日，之后顺延计算至款清时止），合计58764.75元；2、本案的诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2016年1月18日经中间人介绍，原告李永柱、王海保与被告经涛、任菊、沈秀云签订了一份《转让协议书》，约定将被告享有的坐落于合肥市蜀山区面积85方米的房屋及宅基地使用权、收益权转让给原告，转让价格51000元。并约定“如因政府或第三方原因需要，项下宅基地进行征收、拆迁并由此产生的拆迁补偿、安置等所有收益，甲方应在乙方指定期间内办理补偿款转付、安置房产过户等一切手续。拆迁安置期间，甲方应无条件向乙方披露拆迁政策和补偿方案。”协议签订后，原告于2016年1月18日将转让款全部给付了被告。被告于2016年1月19日将房屋及宅基地交付给原告方使用。原告使用该房屋到2016年8月，政府对该地块进行了征地拆迁，但征收补偿及安置全部由被告方享有，被告并没有将补偿款及安置房等给付原告和办理过户登记。原告找被告要求返还转让款，为此，双方于2018年夏天发生纠纷，并向井岗派出所报警处理。后原告又多次要求被告退还款项，但是被告一直拖延不退。综上所述，原、被告之间所签订的转让协议违反了国家有关强制性规定，应属无效协议，无效协议的双方应各自返还所取得财产。鉴于被告交付的宅基地及房屋被拆迁征收，且被告方享有了征收拆安置补偿，被告应当返还所收取的款项，并赔偿因此而造成的损失。请求法院依法公正判决。 被告经涛、沈秀云、任菊辩称：一、原告的诉请无事实与法律依据：1、双方2016年1月18日签订的《转让协议书》中所涉的被告坐落于合肥市蜀山区宅基地，事实上早已不存在。被告原在卫楼社居委下社岗居民组的宅基地早在1995年新加坡花园城的项目中即被征收、拆迁。对于这一点，原告是十分清楚的。原告民事诉状中所称的中间人陈庆龙更是卫楼社居委当地人，对此宅基地的法律地位和具体情况更是一清二楚。原告通过中间人找到下社岗，找到被告执意要求订《转让协议书》时，既未要求被告出示宅基地证明又没要求被告提供相关拥有宅基地使用权的法律文书证明，其目的十分简单，就是想以此转让协议，企盼在今后拆迁时，和拆迁单位、政府来讨价还价获取利益。为了达到这个目的，原告一方面是完全了解《转让协议书》是无效的，一方面又准备好《转让协议书》，并聘请律师事务所进行见证，就是想通过这种赌博式的转让而获取更大利益。2、对于案涉《转让协议书》，原告不仅在民事诉状中承认是无效合同，在双方签订协议书之前，原告就十分清楚该《转让协议书》是非法的，无效的，其过错明显。2016年1月18日被告将《转让协议书》中所涉宅基地（房屋）交付原告，直至2016年8月案涉宅基地（房屋）被拆，原告从未在此居住过，充分证明了原告要求转让宅基地（房屋）的目的，就是等拆迁，等候获取征收、拆迁并由此而产生的拆迁、补偿、安置等所有收益。3、由于案涉转让协议书中宅基地的地块原为卫楼社居委沈小郢、下社岗村民组承包土地，上述村民组人口已于1995年因新加坡花园城项目建设中享受过拆迁安置待遇，同时享受了征地转户政策，所以本次用地范围内的房屋搬迁拆除，不予人口安置。原告明知《转让协议书》是无效合同，合同中所涉宅基地不受法律保护，在其转让的宅基地（房屋）被拆迁后没有获取签订《转让协议书》时企盼的利益，完全是因为自己的过错而造成。二、关于本案的其他事实：1、《转让协议书》中关于面积大小85平方米，不是事实。签订转让协议书时，双方根本未对所谓的宅基地（房屋）平方面积进行实际丈量、测定，仅仅是原告为了获取更多的补偿，所以就（多）填写了不准确的数字，具体面积应以井岗镇城中村改造办公室的统计为准。2、双方签订的《转让协议书》明确的是宅基地使用权、收益权的转让事宜。对此无效合同、非法转让不仅不受法律保护，而且根据蜀山区井岗镇《新加坡花园城用地范围内房屋搬迁与拆除实施细则》的规定，根本就没有宅基地补偿，故原告要求被告将补偿款和安置房给付原告的诉请，没有事实与法律依据。3、根据蜀山区井岗镇《新加坡花园城用地范围内房屋搬迁与拆除实施细则》的规定，明确补偿的是房屋而不是宅基地，是对用地范围内的房屋给予150元的残值收购。三、双方表面上看起来签订的是关于宅基地的《转让协议书》，但是，根据拆迁文件补偿的标准和对象主要还是针对在所谓的宅基地上的房屋。双方协议中所涉宅基地（房屋）政府拆迁管理部门统计为292.52平方米（含另一相同纠纷8925号中的286平方米），上述建筑既无房产证明，更无任何过户手续，在拆迁统计中仍然要以被告原户主登记。被告领取了每平方米150元的残值收购、每平方米200元的搬迁鼓励，共102382元，加上附属物和私人在公房项目补偿款17200元。被告共领取款项119582元整。对此，被告本着客观、公平的原则，与原告对上述119582元中被告所占部分按照双方协议中规定1：2的比例进行分配。 经审理查明：2016年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让协议书》一份，内容为：甲乙双方就宅基地使用权、收益权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下协议：一、宅基地坐落、面积（总面积170平方）甲方将坐落于合肥市蜀山区宅基地使用权转让给乙方，面积大小85平方米，宅基地具体方位以双方签字确认的现场平面图为准。上述宅基地自合同签订日起的使用权、收益权归乙方享。二、甲方所转让宅基地须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有产权人，必须在协议上签字，否则视为违约。三、甲方必须保证所转让宅基地无所有权纠纷，否则视为违约。四、甲方必须保证乙方在受让期间的各种权利不受任何干扰。五、转让价格为人民币51000元。六、付款方式及期限：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次性支付全部转让费用。乙方就此取得该宅基地永久的使用权和收益权。七、收益分配为协议签订后，如因政府或第三方原因，需要对项下宅基地进行征收，拆迁并由此产生的拆迁补偿、安置等所有收益，甲乙双方均应按1：2的比例进行分配。甲方应在乙方指定的期间内办理补偿款转付，安置房产过户等一切手续。否则，视为违约。拆迁安置期间，甲方应无条件向乙方披露拆迁政策和补偿方案，并不得有任何隐瞒，否则视为违约。八、违约责任：本协议签订后，甲乙双方应以资共守。任何一方均不得反悔，否则守约方有权要求违约方继续履行合同或单方解除合同并承担全部转让费30%违约金。守约方因主张权益而产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费等费用均由违约方承担。合同签订后，原告支付转让款51000元，被告经涛出具收条，被告经涛、沈秀云将合同约定的宅基地及宅基地上的房屋交付原告。2016年8月，沈秀云户包括案涉宅基地及房屋被征收、拆迁。2018年11月，被告沈秀云作为户主签字的征收补偿结算说明载明：根据《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》（合政［2014］175号）及《新加坡花园城东部地块房屋征收与补偿安置实施细则》，经市、区、镇、社居委审核，你户在征收范围内的被征收房屋不符合集体土地上房屋征收与补偿安置政策，人口不享受房屋征收补偿安置。对于你户在征收范围内所建292.52平方米房屋，按照建筑面积150元／平方米给予残值收购，附属物按合政秘［2015］121号文件补偿标准结算补偿。同时考虑到你户家庭生活较为困难以及积极搬迁交房，支持项目建设的实际情况。经镇、社居委研究，对你户在征收范围内所建的房屋按照建筑面积200元／平方米给予搬迁奖励。房屋残值收购费、附属物补偿费、搬迁奖励费等所有费用此次结算一次性结清。被告沈秀云共领取拆迁补偿款119582元（含案涉房屋拆迁补偿款）。 上述事实有当事人陈述、原告提交的原、被告身份证复印件、《转让协议书》、收条、照片及被告提交的《新加坡花园城用地范围内房屋搬迁与拆除实施细则》、合肥市征地拆迁房屋登记表、结算证明、领条在卷证实。 本院认为：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。原告并非卫楼村村民，故其与被告经涛、沈秀云签订的《转让协议书》违反相关法律规定，应属无效。鉴于被告经涛、沈秀云出售的宅基地及房屋已于2016年8月被相关部门征收、拆迁，沈秀云户已领取拆迁补偿款。原告要求被告经涛、沈秀云返还转让款51000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告任菊非《转让协议书》的相对人，原告要求被告任菊返还转让款51000元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告明知案涉宅基地及房屋属禁止流转范围的情况下签订《转让协议书》，均存在过错，故原告要求被告经涛、沈秀云、任菊赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告李永柱、王海保与被告经涛、沈秀云20**年1月18日签订的《转让协议书》无效； 二、被告经涛、沈秀云于本判决生效之日起10日内返还原告李永柱、王海保转让款51000元； 三、驳回原告李永柱、王海保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1270元，减半收取635元，由原告李永柱、王海保负担100元，被告经涛、沈秀云负担535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘媛媛 本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条：城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。