广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3615号上诉人（原审原告）：李安达，男，1981年6月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洁仪，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门美吉特置业有限公司，住所地：广东省江门市新会区*********洲（土名）。统一社会信用代码：914***********682B。法定代表人：许承员，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志浩，国信信扬（江门）律师事务所律师。原审第三人：深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司（原深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司），住所地：广东省珠海市****************。统一社会信用代码：914**********447XA。负责人：王文旭。上诉人李安达因与被上诉人江门美吉特置业有限公司（以下简称美吉特公司）及原审第三人深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司（以下简称大数云房珠海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李安达上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、依法改判确认李安达与美吉特公司双方2017年5月7日签订的《商铺预购书》及2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件于2018年6月4日解除(具体解除日期由法院依法认定)；3、依法改判美吉特公司立即向李安达返还购房款人民币1465000元及其利息(利息从合同解除之日即2018年6月4日起计算至实际清偿之日起止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；4、依法改判美吉特公司立即向李安达支付逾期交房违约金人民币31497.5元(违约金以1465000元为基数，从2017年11月1日起，按照每日万分之一的标准，计算至合同解除之日即2018年6月4日)；5、依法改判美吉特公司立即向李安达支付逾期签约违约金人民币29300元；6、依法改判美吉特公司立即赔偿李安达损失人民币692032.51元；7、判令本案一审、二审的诉讼费用由美吉特公司承担。事实和理由：一、双方约定的合同解除条件已成就，李安达可以行使合同解除权，且李安达已经在合理期间内行使解除权，双方的合同已经解除。一审法院对关键事实遗漏查明，属于查明事实不清。1、李安达向一审法院提交了证据五“2018.6.4-6.6微信聊天记录”以及“2019.4.19微信聊天记录”，拟证明李安达在2018年6月4日已经去了美吉特公司销售现场，并且因为美吉特公司无法达到网签条件，当天没有网签，于是李安达提交了退房申请给美吉特公司要求解除合同的事实，美吉特公司在庭审中也是确认该微信聊天记录的真实性，但是一审法院在查明事实中，对上述两份证据没有提及，更没有审查，遗漏重要事实没有查明。2、事实上，2018年5月22日美吉特公司微信通知李安达去签约，2018年6月4日李安达已按照美吉特公司要求到达销售现场，但是到达现场当天仍然无法签约，美吉特公司根本没有达到网签条件，于是再次向美吉特公司提交诉求要求美吉特公司退房退款的事实，结合李安达提交的“2019.4.19微信聊天记录”，也可以印证2018年6月4日李安达再次向美吉特公司提交诉求要求美吉特公司退房退款的事实。李安达一审中提交的证据五2018.6.4-6.6及2019.4.19聊天记录已经足以证明李安达向美吉特公司递交了书面退房申请，结合证据六证人证明，进一步证实美吉特公司已经收到了李安达的书面退房申请，李安达解除合同的诉求已经非常明确，并且已经在法定时间内提出。首先，美吉特公司也确认李安达在2018年6月4日去了销售现场，至于当天为什么无法网签，美吉特公司至今没有给出一个合理解释。假设如果2018年6月4日当天美吉特公司满足了网签条件，李安达根本不可能没有跟美吉特公司签约，然而事实上没有签约，唯一能够解释的就是当天美吉特公司不满足网签条件，导致双方没有网签。其次，2018年6月4日李安达向美吉特公司递交了一份书面退房申请，退房申请由美吉特公司持有，李安达无法举证，而美吉特公司也曾经确认2018年6月4日收到李安达递交的一份资料但否认是退房申请，因此，不管2018年6月4日李安达提交的是退房申请还是其他资料，均由美吉特公司持有，那么美吉特公司在本案中就具有举证优势，法院应当敦促美吉特公司向法庭提供李安达在2018年6月4日签署的书面文件，以查明案件事实，如果美吉特公司无法提供，则美吉特公司应承担举证不能的法律后果，一审法院根本没有合理分配举证责任。二、美吉特公司的违约行为一直持续，并且情节严重，一审法院认为美吉特公司违约行为显著轻微，不影响合同目的实现，并且适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条，属于认定事实错误，适用法律适用错误。1、根据双方签订的《商品房预购合同》第九条第(二)款约定，美吉特公司应当在2017年12月31日前与李安达网签备案《商品房买卖合同》，如果逾期超过90日的，李安达有权解除合同。也就是说，按照约定，美吉特公司的最后履约时间是2017年12月31日之前，同时，合同还设置了90天的宽限期，也就是如果美吉特公司逾期履约没有超过90日，其违约行为可以说是较为轻微，还是可以补救，尚未达到解除合同的严重地步，但是一旦超过90日即2018年3月31日，就是严重违约，守约方有权解除合同，事实上，美吉特公司在2018年4月1日仍未达到网签备案条件，甚至在2018年6月4日仍然处于违约状态，在这种情况下，一审法院居然认定美吉特公司违约行为轻微，并且错误适应《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，不准许李安达解除合同，严重偏离合同约定及事实，并且限制了李安达的合同解除权，此认定实在难以让人信服。李安达一直积极、主动地联系美吉特公司网签情况，但美吉特公司从开始就在忽悠李安达，一直称还在安排中，直至2018年5月22日美吉特公司的工作人员才通知李安达前往美吉特公司处办理手续，2018年6月4日当李安达按照指示到达后，发现仍然无法网签，假如2018年6月4日能顺利签约，李安达早就则已经办理完成网签手续，正是因为2018年6月4日仍然无法办理网签，李安达才大失所望，认为美吉特公司已经严重违约，要求退房退款，而且当时有证人杜欢在场，其在本案发回重审前的二审庭审中已经做了相关陈述，但一审法院并未对该事实予以查明。本来应该在2017年12月31日网签的合同，现在已经是2020年了，美吉特公司违约行为是极其严重，且违背了诚实信用原则的。2、一审法院认定美吉特公司没有与李安达网签，并不影响李安达合同目的的实现，系一审法院对现实中购房程序的无知。(1)在商品房买卖合同中，网签程序是重中之重。双方签订了《商品房预购合同》并不能代替网签程序，根据《商品房预购合同》约定，李安达有部分购房款是要通过按揭贷款方式支付的，如果没有网签，李安达无法在主管部门办理备案登记手续，如果无法办理备案登记手续，李安达就无法办理按揭贷款手续，如果无法办理按揭贷款手续，李安达就无法履行《商品房预购合同》的付款义务，如果李安达无法履行付款义务，李安达根本无法根据《商品房预购合同》去实现取得涉案商铺所有权的合同目的。一审法院脱离了商品房买卖过程中的实际操作程序，随意认定网签程序不重要，该认定缺乏事实依据，也不符合常理。(2)根据双方签订的《商品房预购合同》第九条载明：“由于本栋物业的商铺分割调整手续尚未完毕，所以该商品房在本合同签订时不能进行网上签约备案”，也就是说，美吉特公司无法与李安达网签，根本不是因为美吉特公司没有取得销售许可证，也不是因为美吉特公司没有竣工验收，而是因为美吉特公司无法取得合法的商铺分割手续，在法律上无法正常交易涉案商品房。美吉特公司一直主张自己早在2018年5月22日就满足了网签条件，其完全有能力向法院提供证据证明其已完成分割手续符合网签手续，李安达在庭审中也多次向一审法院提出要求美吉特公司提供证据，但一审法院不予理会，美吉特公司也不予理会，更让人难以理解的是，一审法院竟然反过来要求李安达举证证明美吉特公司不符合网签条件，这个举证责任分配严重不公平，也不合理。美吉特公司有举证能力，却拒绝向法庭提供证据证明其在什么时间完成商铺分割手续，应当承担举证不能的法律后果。(3)退一万步说，假设法院认为李安达2018年6月4日解除合同不成立，一审法院也应当尽职尽责去审查合同是否真的具备继续履行的前提，在美吉特公司没有提供证据的情况下，一审法院随意单方认定涉案商铺已经分割完成并且具备网签条件，要求继续履行合同，属于查明事实不清，认定事实错误。3、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的合同解除条件成就，李安达可以行使合同解除。一审法院认为《商品房预购合同》第九条第二款第二项的约定在本案中不予以适用，直接适用《会议纪要》)第47条规定，属于适用法律错误。三、美吉特公司的违约行为直接导致了李安达严重的损失，美吉特公司应当承担赔偿责任。截止至李安达起诉时，美吉特公司还未与李安达办理网签，没有签订正式的《商品房买卖合同》，李安达即无法办理抵押贷款，造成李安达严重的损失；由于美吉特公司未与李安达办理网签，李安达无法收楼，李安达向美吉特公司购买的是商铺，用于出租，合同解除后，如果美吉特公司按照已付总购房款的2%的标准支付违约金严重过低，根本无法弥补李安达的损失。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。同时，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条规定“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失”，因此，美吉特公司违约程度实属严重，影响李安达合同目的实现，根据诚实信用原则，合同应当解除。李安达要求解除合同，退还购房款1465000元及利息，并且要求美吉特公司增加违约金，由美吉特公司向李安达赔偿房屋差价损失692032.51元合法合理，请二审法院予以支持。四、关于逾期交房违约金：一审法院认为“李安达与美吉特公司是2017年11月7日签订《商品房预购合同》，早于合同签订时间去约定的2017年10月31日交付时间不符合常理”，属于认定事实错误。首先，一审法院遗忘了李安达与美吉特公司早在2017年5月7日已经签订《江门美吉特广场9号7座商铺预购书》，并且李安达在2017年10月31日前已经支付了大部分首期款785000元，双方在已经签订预购书的基础上，约定一个早于《商品房预购合同》签订时间的交付时间是合法合理，不存在任何虚假；其次，根据双方签订的预购书李安达与美吉特公司还存在一个售后返租的情第2、3、7条可以得知，况，美吉特公司以江门美吉特广场经营服务有限公司的名义与李安达签订《商铺委托经营管理合同》，李安达与美吉特公司之所以约定一个较早的交付时间，是因为美吉特公司作出了一个售后返租的承诺，承诺自2018年10月31日起返租，因此约定的交付时间早于合同签订时间是合理合法，另外，美吉特公司因资金出现问题，售后返租承诺无法兑现，众多业主已要求美吉特公司退房退款，美吉特公司至今已陷入经营困境；再次，《商品房预购合同》是美吉特公司起草拟定的合同，合同内容是由美吉特公司填写，并且经过专业法律团队审查，根本不存在任何欺诈或者显示公平的情况，更不可能存在书写错误的情况；最后，李安达在发送的《律师函》中没有要求美吉特公司承担逾期交付的违约责任，不代表李安达放弃这项权利。因此，李安达认为《商品房预购合同》约定的交付时间符合法律规定，合法有效，对美吉特公司具有约束力，美吉特公司未按照合同约定履行交付义务的，应当承担违约责任。五、关于逾期签约违约金：一审法院认为美吉特公司逾期签约构成违约，李安达对此不持异议，但是一审法院认为李安达无法举证证明2018年5月22日美吉特公司不具备网签条件，依据双方最终协商确定签订网签备案合同的时间为2018年6月4日，因此认定违约金计算至2018年6月4日，属于认定事实错误。1、从李安达与美吉特公司签订的合同可以得知，涉案房屋涉及到产权分割的问题，商品房是否具备网签条件，是以产权分割完毕为前提，而不是美吉特公司说何时具备网签条件就何时具备，美吉特公司应当向法院提供证据证明其已完成产权分割，但是美吉特公司并没有提供，一审法院也没有至主管部门核查，属于查明事实不清。2、虽然2018年5月22日美吉特公司说可以签约了，让李安达至现场，但是从后续的聊天记录可以得知，2018年6月4日李安达已经按照要求到达现场，但是仍然无法签约，于是李安达再次坚定了解除合同的决心，于是当场向美吉特公司递交了书面的退房诉求，由此可以得知，2018年5月22日美吉特公司根本不具备签约条件。双方协商2018年6月4日去美吉特公司处网签不代表美吉特公司的违约行为算至2018年6月4日，而且实际上至今没有网签，逾期签约的违约金应当计算至实际签订之日或合同解除之日，而不是计算至2018年6月4日。综上所述，一审法院查明事实错误，导致最终认定事实有误，李安达请求二审法院依法查明事实，撤销一审法院判决，依法改判，支持李安达的上诉请求，以维护李安达的合法权益。美吉特公司辩称，1.李安达要求解除《商品房预购合同》条件不成就，涉案美吉特广场9号7座工程于2017年7月26日通过消防验收合格，于2017年7月27日通过竣工验收合格，2017年9月29日取得《受理商品房现售备案通知书》，以上事实在一审经过法庭调查核实，美吉特公司实际上在2018年3月30日前已经具备网签条件，而且美吉特公司在2018年3月30日曾通过顺丰快递的方式集中批量向包括李安达在内的客户寄送《网签通知函》，只是因为美吉特公司工作人员的疏忽，在填写快递单的时候将寄送物品备注为“电风扇”，事实上美吉特公司不可能也没有理由在这个时间点向李安达寄送电风扇，美吉特公司已经在一审时向法庭提交了《顺丰快递客户月结清单》，其清单上显示作为同一批次，美吉特公司向包括李安达在内的584户客户寄送了《网签通知函》。月结清单上显示的快递单号与美吉特公司寄送《网签通知函》的快递单号一致。因为在一审时只提供了包括李安达的一页，在二审时可以提交全部的月结清单供法庭参考。根据《商品房预购合同》第十一条通知条款，双方已经约定了相关的通知若以邮件方式寄出，收件地址为合同上李安达提供的地址，一律视为已经送达，由此造成一切经济与法律责任由李安达承担，可以看出美吉特公司实际并不存在违约的事实，也不存在李安达提起合同解除权的事实基础。2.李安达在2019年5月1日才通知美吉特公司解除合同，即使其享受合同解除权，也因其怠于行使而消灭。法律不保护躺在权利上睡觉的人。退一步讲，即使李安达从2018年4月1日开始享受合同解除权，其也应当积极行使，比如在其认为满足合同解除条件时，在合理期限内积极向美吉特公司进行催告，而事实上李安达并没有这么做，而是认为可以有恃无恐地享受合同解除权而静观其变。近几年房地产市场犹如过山车一样讯息万变，如果房价飙升李安达可以继续要求美吉特公司履行合同，如果房市不景气则再向美吉特公司提出解除合同，而事实上，李安达在两者之间摇摆不定一年之后，才向美吉特公司正式提出解除合同，这无疑是不诚信的表现，也对积极促成合同履行的开发商极不公平。假设李安达在2018年4月1日起就享有合同解除权，那为何在2018年6月与美吉特公司工作人员的聊天记录中仍然表态与美吉特公司签订合同？可以看出双方在这个时间节点还是愿意继续履行合同，并没有解除合同的意思表示，从双方合同履行至诉讼至今，整个过程来看，美吉特公司不同意退房态度之坚决可以看出美吉特公司不可能有违常理地阻挠李安达与美吉特公司进行网签，唯独能够解释的原因就是李安达不愿意与美吉特公司继续履行合同，这也与其在后来的行为保持一致，可以看出是李安达违约，不看好楼市而想单方面解除合同。3.从合同实际能否继续履行的角度来看，网签仅仅是国家房管部门为了监督房地产市场而设置的一种程序，其并不会妨碍房屋买卖的履行，实务中房屋预售合同只要具备了房屋面积、单价、付款方式等基本合同要素，在支付了部分购房款后法律上就认可了其合同效力，其在合同效力上等同于正式的买卖合同，购房者在付清房款的情况下可以直接拿预售合同向房产部门办理过户，并非必须要签订正式的买卖合同才可以实现合同目的。况且事实证明拒绝签订正式买卖合同的原因在于李安达，而非美吉特公司。原审第三人大数云房珠海公司未提交书面意见。李安达向一审法院起诉请求：1.判令双方2017年5月7日签订的《商铺预购书》及2017年11月7日签订的《商品房预购合同》及其附件于2019年4月30日解除；2.判令美吉特公司向李安达返还购房款1465000元（其中10万元的购房款由第三人承担连带还款责任）及利息（利息从合同解除之日即2019年4月30日起计算至实际清偿之日起止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），利息暂计至2019年5月15日为3442.75元；3.判令美吉特公司向李安达支付逾期交房违约金79696元（违约金以1465000元为基数，从2017年11月1日起，按照每日万分之一的标准，计算至合同解除之日即2019年4月30日）；4.判令美吉特公司向李安达支付逾期签约违约金29300元；5.判令美吉特公司赔偿李安达损失692032.51元；6.判令美吉特公司承担全部诉讼费用。一审法院判决：一、江门美吉特置业有限公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内向李安达支付逾期网签备案合同违约金22561元；二、驳回李安达的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，美吉特公司提交了《顺丰快递月结清单》，拟证明美吉特公司已经批量向包括李安达在内同一批所有客户寄送了《网签通知函》。李安达没有提交新证据。本院组织当事人举证、质证。经审核，美吉特公司所提证据属于补强证据，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对李安达提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：李安达提出解除合同能否支持的问题。一、李安达于2018年6月4日提交书面退房申请的问题。首先，2017年9月29日江门市新会区住房和城乡建设局向美吉特公司发出《受理商品房现售备案通知书》，准予江门美吉特广场9号7座现售备案，可见涉案房屋具备了现售条件。其次，美吉特公司于2018年3月30日通过邮寄函告以及其售房人员李金凤此后通过微信通知李安达前来签署《商品房买卖合同》，可见美吉特公司已为网签合同作了充分准备，初步证实涉案房屋当时具备了网签条件。再次，李安达称当天当场按照美吉特公司的要求提交了书面的退房申请，美吉特公司予以否认，对此李安达仍需进一步举证证明。证人杜欢虽称其也是该楼盘的购房者但无证据予以证实，其也仅仅表示听李安达说因交楼时间延期了要申请退房，但并未看到所谓退房申请的内容，该证人证言不予采信。最后，假若李安达所称2018年6月4日提交书面退房申请属实，但在其与售房人员李金凤加有微信情况下，直至2019年4月19日李金凤微信问到“你把那个特深能发一遍给我吗”，李安达才回复“6月4号写的”、“因甲方逾期90日以上，未能签订备案合同。现根据合同申请退房款，并按照合同约定要求甲方支付违约金”，当中长达约一年期间李安达并无通过微信向对方询问所谓退房申请处理情况，不合常理。因此，李安达主张2018年6月4日提交书面退房申请，本院不予采纳；其诉请涉案合同于2018年6月4日解除，本院不予支持。二、李安达于2019年4月19日微信中提出解除合同的问题。首先，如上所述，鉴于本案现无证据证实李安达于2018年6月4日提交书面退房申请，故只能认定李安达于2019年4月19日才通过微信首次提出解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据合同的约定内容(在2017年12月31日前网签备案合同，逾期90天购买人可以解除合同)可知，李安达于2018年3月31日起知道或者应当知道解除事由。而其至2019年4月19日才行使解除权已超过一年，该权利已消灭。其次，即使不考虑解除权已消灭，李安达此时提出解除合同，并无证据证实因涉案房屋当时无法办理网签而李安达享有合同解除权。因此，李安达于2019年4月19日微信中提出解除合同，不具有解除合同的效力。综上所述，鉴于本案不予支持李安达解除合同的诉请，其以美吉特公司逾期网签备案合同构成违约、合同约定的解除条件已成就为由诉请确认合同已解除并主张返还购房款及利息、赔偿解除合同后损失等上诉诉求，均依据不足，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24955.78元（已由李安达预交），由李安达负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二〇年九月二十七日法官助理 冯春桃书 记 员 陈惠玲