江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2178号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭忠丰，男，1965年2月1日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：张涛，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾州斌，男，1969年1月16日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：郭云，江西章贡律师事务所律师，一般代理。上诉人郭忠丰因与被上诉人曾州斌合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭忠丰上诉请求：一、撤销南康区人民法院（2019）赣0703民初1024号民事判决第三项，改判被上诉人支付延期完工违约金，暂计至2019年3月12日为405000元（从2018年1月31日起按每日1000元开始计算至实际完工之日止）；二、撤销南康区人民法院（2019）赣0703民初1024号民事判决第五项，改判被上诉人对楼顶、底层楼面返工至顺利排水，对车库、地下室排水、排污系统进行返工维修至正常排水、排污；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，本案上诉人并不存在任何违约情况。根据上诉人向原审法院提交的证据，上诉人在签订《房屋分配协议书》后，只要被上诉人成功出售的房屋，上诉人就一直积极配合被上诉人办理房屋过户手续，而（2017）南康区不动产权第××号车库系因被上诉人未成功出售，暂未办理，被上诉人也一直未向上诉人提出过户的要求。直到2018年4、5月份，被上诉人才要求上诉人将房屋过户至其自身名下，但此时，被上诉人已严重违反合同约定，未按照合同约定将房屋剩余工程完工，并且态度极其嚣张的表示拒绝施工，在此情况下，上诉人为了维护自身合法权益，就未同意将该车库过户给被上诉人，要求被上诉人必须先完成工程施工。按照法律规定，被上诉人存在先违约的情况，上诉人拥有先履行抗辩权，有权要求被上诉人先完成合同义务，因此，本案上诉人不存在任何违约情况。二、原审法院适用法律错误，原审法院在查明被上诉人存在严重违约的情况下，未按照合同约定判决被上诉人承担违约金缺乏法律依据。本案原审法院已查明，《房屋分配协议书》签订后，被上诉人未能按照合同约定的期限完成施工。其中部分工程是在2018年1月30日后完工，部分工程是在诉讼过程中完工，余下工程道路硬化、楼宇对讲到原审判决时都还没有完工，原审法院已认定了被上诉人存在违约的情况，但却未按照合同约定的违约金判决缺乏法律依据。本案上诉人按照合同向被上诉人主张权利，被上诉人未对违约金的金额提出过异议，只是否认违约行为，原审法院在被上诉人未对违约金金额提出异议的情况下，直接调整违约金金额不符合法律规定。三、《国有土地合作建房协议》中明确约定被上诉人必须保证所建房屋的质量达标，因此，所建房屋出现的质量问题均应由被上诉人负责处理。被上诉人已完成的工程部分存在严重的质量问题，一号、二号、三号车库及地下室的排污系统未全部完工或施工不合理，导致无法正常排污；楼顶及底层地面坡度施工不合理，造成雨水积在楼面上无法排出；除此之外，被上诉人在施工过程中极其不负责任，房屋还有多处未全部完工或施工不合格地方。此外，被上诉人未按照设计图纸施工，未能建设一楼至地下室的楼梯，而是将楼梯间封闭单独建设了一个杂间。上诉人在原审提交的照片等证据足以证明上述事实，因此，上诉人要求被上诉人对楼顶、底层楼面返工至顺利排水，对车库、地下室排水、排污系统进行返工维修至正常排水、排污完全符合合同约定及法律规定。被上诉人曾州斌答辩称：1.一审法院认定事实正确，被答辩人郭忠丰未协助答辩人曾州斌办理过户，系一审法院认定的事实，2017年11月16日双方签订的房屋分配协议第一条明确规定，甲乙双方签订的国有土地合作建房协议书中约定房屋建设工程已基本完工，甲乙双方就建设质量及现状认可。且根据房屋分配协议约定，甲方即被答辩人郭忠丰，需在一个月内无条件配合乙方过户，这里的无条件意思是指只要答辩人曾州斌需要被答辩人协助过户被答辩人必须无条件无理由协助而不是以上诉理由拒绝。2.一审法院适用法律正确，一审法院认定双方存在违约，按照责任大小根据过失责任相抵原则，符合法律规定。3.关于被答辩人所称一号、二号、三号车库及地下室排污及底层地面积水问题，已处理好，无判决的必要性。关于楼面积水系正常积水问题是普遍问题，不存在漏水影响房屋的正常使用。据此请求法院驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人曾州斌向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理（2017）南康区不动产权第**房屋产权转移过户登记手续；2、判令被告一次性向原告支付按揭款10万元，并自起诉之日起至还清款之日止按银行同期同类贷款利率计付利息；3、判令被告一次性退还原告缴纳的合作建房保证金5万元；4、判令被告一次性向原告支付处理相邻关系原告所垫付的6.8万元，并自起诉之日起至还清款之日止按银行同期同类贷款利率计付利息；5、判令被告一次性向原告支付违约金总计20万元；6、本案诉讼费、财产保全费和财产保险费由被告承担。上诉人郭忠丰向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人继续完成房屋道路硬化、水沟、楼宇对讲工程的施工；2、判令被反诉人向反诉人支付延期完工的违约金（从2018年1月31日起按每日壹仟元计算至全部工程完工之日，暂计至2019年3月12日为40.5万元）；3、判令被反诉人对楼顶、底层楼面返工至顺利排水，对车库、地下室按图施工，并对排水、排污系统进行返工维修至正常排水、排污；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）曾州斌与被告（反诉原告）郭忠丰于2016年4月24日签订《国有土地建房协议》一份，双方约定就郭忠丰使用的位于南康区的国有土地进行合作开发，土地面积为246.83㎡。协议约定：“甲方郭忠丰，乙方曾州斌，关于合作开发的条件，由甲方无偿提供国有土地，乙方全额出资开发商品住宅房，开发的商品房按建筑面积（含车库、车位、柴间）双方各得一半，以单元为例，双方各得一单元，甲方优先选择，乙方在拆除甲方原有住房前分两次付给甲方保证金10万元，所有款项以收据为凭证，保证金在做好基础后一星期内退还一半，房屋建成验收合格后一星期内退还另一半。关于双方权利义务，甲方应配合乙方在施工期间的水电供应正常、道路通畅，经以上条款约定属于乙方的房产以甲方的土地证及房产证分割出售，甲方必须无条件协助办理产权过户手续，费用由乙方负担，乙方卖房所得款项包括银行按揭款项必须打入甲方账户，甲方必须及时转款给乙方，所产生的费用由乙方支付。乙方必须保证所建房屋质量达标，施工过程中所用的材料必须达标，所有材料款及工程款由乙方负责支付，施工过程中所有的安全责任由乙方负责，所产生的费用由乙方全额承担，所有工程乙方必须在2017年7月31日前竣工，延期竣工应赔偿甲方损失。关于房屋的装修，乙方应做好整体房屋设计并做好排水系统和化粪池，贴好外墙瓷片，外墙漆，楼面防水，安装好下水管道以及楼梯扶手，室内粉刷打底，楼层地面清扫，安装好铝合金窗、单元门、入户门、楼宇对讲，费用由乙方负责支付，乙方确保水、电入户。”双方约定所有款项以收据为凭证，庭审中曾州斌未提交10万元保证金的凭证。签订协议后，原告曾州斌组织人员进行施工。2017年11月16日，原、被告签订《房屋分配协议书》一份，载明：“甲方郭忠丰，乙方曾州斌，一、甲乙双方在2016年4月24日签订的《国有土地合作建房协议书》中约定的房屋建设工程已经基本完工，甲乙双方就房屋建设质量及现状予以认可。二、甲乙双方就上述合作建房具体分配如下：…4、经协商：底层楼梯间的使用管理权归甲方所有，负一层楼梯间的使用管理权归乙方所有，甲乙双方均不能出售，若出售视为违约…。三、甲方须在房屋分配协议书签订生效后一个月内无条件配合乙方将分配给乙方的房屋、杂间、车库等过户到乙方指定人员的名下，分配给乙方的房屋、杂间、车库出卖所得一切款项归乙方所有，乙方所得银行按揭款进入甲方账户后三天内汇入乙方指定账户…五、经甲乙双方结算，已确定如下事项：1、甲方已经退还乙方保证金伍万元整（￥50000.00元）；2、由于乙方将施工期延长，要在2018年元月30日前将所有工程竣工…七、房屋余下工程量包括但不限于：乙方已经给甲方办理一户三箱电，该缴纳的所有税费、道路硬化、水沟、单元门、入户门、楼顶门、车库门、水电入户、楼宇对讲、玻璃窗户、厨房及卫生间排水管道、围墙、外墙瓷砖等，乙方必须在2018年元月30日之前将上述工程全部完工，每延期一日乙方须承担每日人民币壹仟元的违约赔偿金…十、郭忠丰、刘事俊、曾州斌与邻居曾美莲、黄成明2016年9月3日签订的协议中，郭忠丰、刘事俊、曾州斌一方所要履行的义务中郭忠丰只须履行人民币陆万捌仟元整（￥68000.00元），刘事俊只须履行人民币壹拾万元整（￥100000.00元），其余所有义务由曾州斌一人履行（只限于郭忠丰、刘事俊、曾州斌与邻居曾美莲、黄成明2016年9月3日签订的协议内容范围）。十一、房屋质量：房屋发生质量问题，由乙方承担全部赔偿责任，房屋外墙瓷片、下水管道设施、电线门窗、楼宇对讲、扶手、楼面防水灯公共设施由乙方承担保质期壹年…十三、本协议属甲乙双方自愿签订，不得违约，若上述所有条款中未规定违约责任，均视为适用本条违约责任，即违约方须向对方支付违约金伍拾万元（500000.00元），并承担所有法律责任”。另查明，为处理好相邻纠纷，2016年9月3日，原、被告及案外人刘事俊、曾美莲、黄成明签订《协议书》一份，载明：“甲方曾美莲、黄成明，乙方曾州斌、郭忠丰、刘事俊，事由乙方在华山村西潭建房，需用到甲方土地用作道路及排水沟及其他争议事项，经双方协商达成如下协议：一、甲方将路口竹子旁边土地及陈兴龙房屋至甲方土坯房之间用地，刘事俊房屋与甲方红砖房，六米通道出檐及排水，乙方同意支付人民币玖万元整给甲方，此后甲方不得以任何理由阻碍乙方施工；二、由于乙方施工损坏甲方房屋，乙方承诺给甲方报批重建房屋四层（含地下室），基础定为七层，乙方将缴纳保证金人民币叁拾万元整给甲方，甲方将在乙方帮其建好每一层返还人民币拾万元整给乙方…”同日，曾州斌通过银行将39万元转账给了案外人黄春春（原告陈述黄春春系曾美莲和黄成明的女儿），曾美莲和黄成明出具收条一张，载明收到曾州斌交来房屋重建保证金及土地补偿金共计39万元。2017年11月16日,曾州斌向郭忠丰出具了一份收条，载明收到郭忠丰交来处理黄成明纠纷款6.8万元，并注明“因之前郭忠丰收条遗失，现补条”。2018年2月3日，曾州斌妻子钟华艳出具收条，载明收到郭忠丰转来按揭房款51万元，当日郭忠丰通过中国建设银行将41万元按揭款转入曾州斌账户，庭审中，双方认可系郭忠丰女儿向曾州斌借款10万元并出具了借条。2019年4月14日，我院派员到现场，对郭忠丰提供的照片进行核实，照片与房屋现状一致，当天，西华村庵背组村民向一审法院工作人员反映，由于水沟和道路问题，被告与村里存在很多矛盾，且庭审中证人邓某陈述水沟和道路系公共使用，还未达成协议，要求恢复原貌，2019年7月3日，我院派员对争议现场，了解当地村民邓家兰要求水沟修明沟，郭忠丰希望修暗沟，曾州斌同意不管明沟或暗水沟都同意修建。另外，双方约定由郭忠丰在协议生效后一个月内无条件配合曾州斌办理相关产权过户，但郭忠丰未配合协助曾州斌办理（2017）南康区不动产产权第**屋产权转移过户登记手续；郭忠丰反诉提出要求曾州斌继续完成道路硬化、水沟、楼宇对讲系统的施工和对楼顶、底层楼面返工至顺利排水，对车库、地下室按图施工，并对排水、排污系统进行返工维修至正常排水、排污；同时双方均提出要求对方承担违约责任。截止本案判决前，水沟已修好，2019年10月10日，一审法院派员对现场调查，因当地村委会要求修建道路与当事人产生纠纷，经协调，郭忠丰已同意曾州斌道路硬化的修建方案；双方约定的楼宇对讲系统，曾州斌安装的却是门禁系统；对于排水排污系统，曾州斌在反诉答辩中陈述在总排污管道整改完成后，会立即与村里新整改的排污管道进行对接。一审法院认为，一、关于曾州斌和郭忠丰在本案中是否存在违约情形，根据双方约定，郭忠丰未在约定的期限内配合协助曾州斌办理相关产权过户，属于违约，曾州斌未在约定的时间内完成道路硬化、水沟、楼宇对讲系统等，也存在违约，因此双方都存在违约情形；二、曾州斌主张郭忠丰应协助其办理（2017）南康区不动产权产权第**产权过户登记手续，双方签订的《房屋分配协议书》中已有约定，一审法院予以支持；三、曾州斌主张郭忠丰应支付按揭款10万元，因曾州斌已出具收条，载明收到按揭款51万元，虽然郭忠丰只支付了41万元，但剩余10万元按揭款作为借款，由郭忠丰女儿向原告出具了借条，应当视为郭忠丰已履行了支付义务，该10万元借款与本案无关，曾州斌可另行主张权利；四、原告主张的5万元保证金，因没有相应的证据予以证明，一审法院不予支持；五、曾州斌主张郭忠丰应支付其垫付的6.8万元处理相邻关系的款项，因曾州斌已经出具了收条，载明收到该款，因此对于其此项诉讼请求，一审法院不予支持，如有另外可以证明未支付该款的证据，可以另行主张；六、关于违约金，因双方违约，可根据违约责任的大小，确定违约金的承担，因双方签订《房屋分配协议书》第一十三条约定如规定了违约责任则适用规定的条款，如未规定则由违约方向对方支付50万元违约金，郭忠丰未协助办理产权过户，应承担违约责任，但曾州斌未及时完成道路和水沟修建和楼宇对讲系统和其他设施，依《房屋分配协议书》第七条约定，曾州斌必须在2018年元月30日之前将上述工程全部完工，每延期一日须承担每日人民币壹仟元的违约赔偿金，本案中修建水沟和道路硬化因权属纠纷无法按时完成，系客观原因，可以适当减轻违约责任，但楼宇对讲系统及其他设施可以按约定完工，因有些设施是在2018年1月30日之后完成，故一审法院认为，因双方存在违约，按照违约责任的大小，一审法院认为曾州斌比郭忠丰的违约责任大，故酌情由曾州斌承担10000元违约金；七、关于郭忠丰提出要求曾州斌继续对道路硬化、水沟、楼宇对讲工程的施工，对楼顶、底层楼面返工至顺利排水，对车库、地下室按图施工，并对排水、排污系统进行返工维修至正常排水、排污，一审法院认为因水沟已修建，再行判决已无意义，道路硬化由曾州斌负责施工完成；对车库、地下室的排水排污系统的处理，由曾州斌负责，在当地修建排污系统时，曾州斌应一同处理好房屋的排污系统，如未按时修建，郭忠丰可另行主张权利；八、对是否按图施工和楼顶排水，以及房屋是否存在质量问题，可在进行房屋建筑的相关鉴定后进行协商，如协商不成，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）郭忠丰自本判决生效之日起三十日内协助原告曾州斌办理（2017）南康区不动产权第产权第**权过户登记手续；二、原告（反诉被告）曾州斌继续完成本案中的房屋道路硬化、楼宇对讲工程的施工，限于本判决生效之日起三十日内完成；三、原告（反诉被告）曾州斌支付违约金10000元给被告（反诉原告）郭忠丰，限于本判决生效后三十日内付清；四、驳回原告曾州斌的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郭忠丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7670元，财产保全费1520元，合计9190元由原告曾州斌承担，反诉受理费3737.5元，由反诉原告郭忠丰承担。本院二审期间，被上诉人曾州斌提交证据：照片打印件两张。1、2019年4月15日拍摄单元入户门被拆照片（被上诉人代理人亲自在现场拍摄）；证明目的：楼宇对讲所安装在单元入户门上但单元入户门已被他人拆卸并毁坏，一楼指示楼宇对讲无法安装客观原因。2、地下室排水照片打印件（曾州斌拍摄）；证明目的：底层楼面现无积水问题。因上诉人对证据的“三性”提出异议，且无法确定该照片的拍摄时间，本院对上述证据不予采信。本院二审查明事实和一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人是否存在违约行为。双方于2017年11月16日签订的《房屋分配协议书》明确约定，上诉人须在房屋分配协议书签订生效后一个月内无条件配合被上诉人将分配给被上诉人的房屋、杂间、车库等过户到被上诉人指定人员的名下，即上诉人应在2017年12月16日之前无条件将房屋、车库过户至被上诉人名下。而上诉人以被上诉人未按合同约定完成房屋剩余工程为由主张先履行抗辩权，因合同约定的被上诉人将所有工程竣工的履行期限系2018年元月30日前，故上诉人的合同义务履行期限先于被上诉人的合同义务履行期限，上诉人以先履行抗辩权而主张免责无事实依据和合同依据。且合同约定上诉人无条件配合协助过户，因此房屋是否成功出售不影响其履行房屋过户的合同义务。故一审判决认定事实正确，上诉人存在违约行为，本院予以维持。关于一审法院对违约金金额处理是否合适的问题。一审判决虽然认定了被上诉人存在违约行为，但同时也认定了上诉人亦存在违约行为，则双方均应承担合同约定的违约责任，只是认为被上诉人应承担的违约责任大于上诉人应承担的违约责任，而根据合同履行情况及被上诉人违约行为所存在的客观原因，对大于部分的违约责任所应承担的违约金酌定为10000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张所建房屋存在质量问题。因双方当事人在签订《房屋分配协议书》中对案涉房屋建设质量及现状予以认可。对未按设计图纸施工等其他质量问题，因上诉人未提交证据予以证明，亦未进行相关鉴定，上诉人应承担举证不能的不利后果。且案涉房屋中被上诉人所分房屋大部分已出售，而对未完善部分一审判决已作出处理。因此，对上诉人主张房屋存在质量问题不予支持。综上所述，上诉人郭忠丰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225元，由上诉人郭忠丰负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月八日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜