四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1929号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：马**，男，回族，生于1974年12月20日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨斌，男，汉族，生于1967年8月1日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：岳勇，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李勇，男，汉族，生于1964年8月13日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：岳勇，四川伊丽达律师事务所律师。 上诉人马**因与被上诉人杨斌、李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人马**上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。杨斌仅提供阆中市不动产登记中心关于案涉房屋用途的复函，该复函认为案涉房屋的用途为商业用房，根据《中华人民共和国物权法》第十七条和《房屋登记办法》第二十五条、第二十六条的规定，阆中市不动产登记中心无权作出“我中心认为该房产的用途应为商业用房”的结论。同时根据《房屋登记办法》第七十四条、第七十五条的规定，房屋登记簿记载错误只有在更正错误的登记簿后方可更换权利证书。故阆中市不动产登记中心作出的回复不是更正，若阆中市不动产登记中心确实发现登记簿错误，也应依职权予以更正，而非以回复方式进行更正，故对该回复函不应予以采信。鉴于房屋登记簿登记的内容对本案具有重大影响，但一审中上诉人申请一审法院调取该房屋登记簿档案，一审法院未调取，损害了上诉人的权利，导致本案认定事实和判决结果错误。2、一审认定“案涉房屋一直是商业用途的事实，马**是明知的，且重审中杨斌举证证明了案涉房屋系商业用房，故杨斌不存在欺诈、隐瞒的事实，杨斌没有过错”。马**仅仅对案涉房屋一直用作商业是明知的，但对房屋的属性用途是商业用房还是住宅并不知情。而被上诉人作为房屋所有权人应当对案涉房屋被登记机关登记为何种性质是明知的，故杨斌存在欺诈和隐瞒事实的行为。3、一审认定“马**未办理相关手续就投资装修并致经营停止，杨斌在履行合同过程中没有违约，杨斌不应承担违约责任，也不应承担赔偿损失的责任，马**的装修投资损失应自行承担”。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，杨斌作为出租人，不仅负有将出租的房屋交付给承租人的义务，还负有保证租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，本案双方约定的房屋用途就是为了餐饮经营。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，“民宅商用”只有在有利害关系业主同意的情况下才能开展经营活动，否则不得改变房屋用途。杨斌明知房屋被登记为“成套住宅”，仍将住宅出租给上诉人装饰装修后经营餐饮行业，违背了法律规定，也致使上诉人向阆中市市场监督管理局办证无果无法开展经营活动，杨斌的行为违反了双方合同的约定，杨斌具有重大违约行为，应对马**的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，马**租用房屋的目的不能实现，杨斌应当对其违约行为承担赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，马**诉请赔偿装饰装修损失、营业损失于法有据。即使被上诉人的行为不构成违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，被上诉人也应对上诉人的损失进行分担。4、一审判决上诉人向被上诉人支付房屋损失费29,166元没有事实和法律依据。在上诉人明确房屋无法办理经营证照后，被上诉人杨斌已经将租金主动退还给马**，其再次主张租金于法无据。 被上诉人杨斌、李勇答辩称，马**的上诉请求不能成立，理由在于：1、双方签订的合同是《门面房屋租赁合同》，该合同名称已经表示是门面而非住宅，被上诉人提供证人戚某证明马**请了风水大师看了门面现场之后，才决定承租门面房屋，被上诉人提供多个证人及承租人均证明杨斌将案涉门面房租给马**之前有多个承租人从事餐饮，有火锅、中餐、汤锅，阆中市不动产登记中心证明案涉房屋为商业用房，被上诉人在一审中也提供了《土地使用证》，证明了案涉房屋是商业用房，而非住宅，一审中提供了现场照片，也证明了案涉房屋是临街门面，而非住宅，故被上诉人在租赁合同签订过程中不存在欺诈、隐瞒和违约及重大过错。2、双方签订的《门面租赁合同》中并未约定租赁房屋的用途，选择餐饮经营是上诉人的选择，被上诉人并不知道上诉人租赁房屋从事何种经营。合同的第五条约定上诉人在承租房屋期间不得进行非法活动，损害公共利益，若给他人造成损失由上诉人自行承担经营过程中涉及到的任何安全、消防和经济责任等。3、上诉人请求赔偿装修损失不能成立。被上诉人既没有违法，也没有违反合同约定，双方签订的租赁合同第六条中约定合同期满或不租，被上诉人不赔偿或补偿上诉人的装修费，合同第八条约定因不可抗力或政策原因造成承租方的损失，双方互不承担责任，故上诉人的损失与被上诉人不具有因果关系，也不具备赔偿要件。4、上诉人认为不应支付房屋损失费29166元于法无据。2018年12月5日双方协商解除租赁合同后，杨斌退还了马**支付的全部租金，马**理应将房屋返还给杨斌，马**占用房屋的行为导致杨斌的房屋无法出租，给杨斌造成了经济损失。在2019年5月31日第一次开庭审理中，马**拒绝交付房屋钥匙，通过协商后马**才交付了钥匙，由此一审法院确定房屋租金损失为29166元是正确的。 马**一审起诉请求：1、请求杨斌、李勇返还马**租赁保证金5,000元；2、杨斌、李勇赔偿马**装修损失和可得利益损失共计421,727元；3．本案诉讼费由杨斌、李勇负担。 杨斌一审反诉请求：1、判令解除合同，马**返还并腾退杨斌所有的位于阆中市××村路××段门面房屋三间（警用号225、227、229）；2、判令马**支付杨斌从2018年10月28日起至返还腾退之日止的租金及利息；3．判令马**支付杨斌违约金2万元；4、判令马**恢复房屋原状或赔偿损失；5、本案反诉费由马**负担。 一审法院认定事实如下：2018年10月28日，李勇受杨斌委托（向马**提供了杨斌的委托书），以自己的名义（甲方）与马**（乙方）签订《门面房屋租赁合同》，约定马**租赁杨斌所有的位于阆中市××村路××段××平方米的门面房屋三间（不动产权证号××；警用号225、227、229号），租赁期间三年，从2018年11月30日起至2021年11月30日止，签订合同时乙方交纳第一年租金7万元，第二年租金7万元于2019年10月30日前付清，第三年租金7万元于2021年10月30日前付清，乙方不按期交纳租金，甲方有权解除租赁合同，收回该租赁房屋，全部责任和损失由乙方承担。若乙方需装修，必须征得甲方同意，装修费用由乙方自行承担，租赁期满或乙方不再续租，甲方不补偿乙方装修费。乙方在租赁期间，该房屋的管理费、维护费、水电气费等一切费用，由乙方自行承担，在签订合同前，乙方需向甲方支付履约保证金5000元，该合同期满后甲方退还乙方。同时约定，一方违约，违约方应向守约方支付违约金2万元，若任何一方给对方造成损失，违约金不足赔偿损失的，还应赔偿损失。案涉租赁房屋土地使用权证记载土地性质商业住宅，房权证记载为住宅。 合同签订前，马**支付给杨斌履约保证金5,000元，合同签订后马**支付杨斌租金5万元，并对租赁房屋进行了约一个月的装修，装修成可以进行餐厅经营。2018年11月27日，马**向市监局西城所提出“阆中市小马哥食堂”营业执照登记申请。2018年12月3日，市监局西城所向马**出具《不予受理通知书》，其理由是“不能提交居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件，且有利害关系业主已向中央环境保护督察组举报小马哥食堂扰民，不同意开设餐厅”。马**未对不予受理的行政行为提出行政复议或提起行政诉讼。马**经营几日后停业。2018年12月5日，马**与杨斌协商解除合同，杨斌退还马**租金5万元后，并要求马**返还租赁房屋，马**拒绝返还。 一审庭审中，马**提供装修材料、人工等费用票据、收据等，证明花费装修费200,472元，杨斌、李勇认可马**进行了简单装修，但称凭马**提供的证据无法证明支付装修费200,472元的事实，称装修最多值1.5万元。 2019年5月31日，原案会同马**、李勇和杨斌委托诉讼代理人到案涉租赁物现场进行了查看，案涉租赁房屋位于一层系三间门面（现在打通隔墙，但每间设计时独立存在，设计建筑时与住宅不同），二层以上系住宅（2002年11月22日土地使用证载明该房屋“用途商业住宅”），连接案涉房屋两边有若干间临街门面，在经营不同的商业（包括餐饮），马**租赁后对房屋内部进行简单装修，合同解除后，马**已经将租赁房屋内自己添置的可移动设施设备（桌椅、餐具等）腾空，并于当日将房屋钥匙交给了李勇。 同时查明，案涉房屋一直是作为商铺出租至今，也曾经营过餐饮业。重审中杨斌提供了阆中市不动产登记中心关于案涉房屋用途的复函，复函认为案涉房屋用途为商业用房。 重审中，根据马**申请对租赁房屋装饰装修价值进行鉴定，一审法院于2019年10月9日经移送一审法院委托鉴定办理机构委托鉴定，一审法院已依法委托的鉴定机构是四川博大时代建设项目管理有限公司。鉴定中，因马**提供的装修支出票据，杨斌、李勇不予认可其真实性，鉴定机构于2020年4月27日向一审法院复函称因未提供鉴定所需资料无法开展鉴定工作，并退还鉴定委托书。重审中杨斌表示，愿意放弃恢复租赁房屋原状或赔偿恢复原状的损失，但请求判决自马**拒绝交付租赁物之日至2019年5月31日的租金损失。 上述事实有当事人身份信息、租赁合同、市监局西城所不予受理通知书、土地使用权证、房权证、房屋不动产登记中心函、鉴定机构函、票据、照片和庭审笔录为证。 一审法院认为，阆中市不动产登记中心对案涉房屋用途复函明确为商业用房,故案涉租赁房屋性质应该是商业用房。马**与杨斌的《门面房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应属有效。案涉租赁房屋一直是商业用途的事实，马**是明知的，且重审中杨斌举证证明了案涉房屋系商业用房，故杨斌不存在欺诈、隐瞒的事实，杨斌没有过错。市场监督管理部门以案涉房屋是住宅和其他原因不予登记，马**放弃对该行政行为的行政复议或诉讼救济途径，并以此市场监督管理部门的认定是住宅主张杨斌有过错不予支持。马**租赁案涉房屋从事餐饮经营前本应该进行风险预测和评估，在办妥相关营业手续后再投资装饰装修，但马**未办理相关手续就投资装修并致经营停止，杨斌在履行合同过程中没有违约，杨斌不应承担违约责任，也不应承担赔偿损失责任，马**的装修投资损失应自行承担。 2018年12月5日，在双方协商解除租赁合同后，杨斌退还了马**支付的全部租金，马**应当将房屋返还给杨斌，马**占用不返还的行为，导致杨斌房屋无法出租，给杨斌造成了损失，故马**应当支付占有期间的损失费。同时应给马**留足腾退交付房屋时间，一审法院酌定马**应当交付房屋的时间为2018年12月31日。故杨斌主张的租金损失应从2018年12月31日起至2019年5月31日止计算，按照租赁合同约定的年租金7万元计算，房屋期间的损失为29,166元。 杨斌自愿放弃关于恢复房屋原状或赔偿恢复原状的损失，是其对权利的处分，一审法院予以支持。 关于履约保证金5,000元问题。合同约定马**交纳的5,000元履约保证金，在双方协议解除合同后，杨斌依法应当予以退还。 合同经过双方协商解除后，对双方均无约束力，双方均不能再以原合同条款主张违约金。 案涉房屋是杨斌所有，李勇受杨斌委托签订《门面房屋租赁合同》，杨斌对委托予以认可，案涉租赁房屋的合同权利义务均应由杨斌承担，与李勇无关。 综上所述，案涉租赁房屋已经腾退交付，一审法院对杨斌请求返房屋的诉讼请求不再作出判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七规定，判决:一、杨斌于判决生效后立即退还给马**履约保证金5,000元；二、马**于判决生效后立即赔偿杨斌占有房屋损失费29,166元；三、驳回马**的其他诉讼请求；四、驳回杨斌的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3,069元，由马**负担3,000元，杨斌负担69元（此款马**已垫付，由杨斌直接给付马**）；反诉案件受理费400元，由杨斌负担100元，马**负担300元(此款杨斌已垫付，由马**直接给付杨斌）。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据阆中市市场监督管理局西城监督管理所出具的《不予受理通知书》载明的内容，对马**开设的阆中市小马哥食堂设立登记申请不予受理的理由有两个，一是未提供有利害关系业主同意将房屋改为经营性用房的证明文件，二是有利害关系的业主向中央环境保护督察组举报小马哥食堂扰民。故马**无法办理餐饮经营登记证书系因上述两个原因所致。 双方均认可在签订房屋租赁合同时，杨斌知道马**系用于经营餐饮行业，杨斌一审中已提供证据证明案涉房屋在出租给马**之前已多次出租，且原来的承租人亦有部分经营餐饮行业，同时杨斌提供了阆中市不动产登记中心出具的《回复函》，证明了案涉房屋性质为商业用房，杨斌所有的案涉房屋在房屋性质本身上并不存在瑕疵，但该房屋性质的原因成为了无法办理餐饮经营登记证书的理由之一，杨斌存在一定过错，而马**在未取得餐饮经营登记证书的情况下即对案涉房屋进行了装修，且无法办理餐饮经营登记证书的原因除房屋性质外，还存在小马哥食堂扰民的因素，故马**亦存在过错，双方均应对无法办理餐饮经营登记证书导致的损失承担责任。 双方对马**进行装修的事实均不持异议，仅对装修金额有异议。虽马**提供了装修材料、人工等费用票据和收据等共计200,472元，但该票据、收款收据均非正式发票，马**提供的证人亦未出庭作证，其证人证言的真实性无法核实，故对马**提供的收据等证据不予采信。因鉴定机构无法做出鉴定结论，无法得知案涉房屋装修损失的具体金额，但杨斌对马**对案涉房屋进行了装修的事实予以认可，马**的装修损失客观存在，且马**的装修行为增加了案涉房屋的使用价值，杨斌因此获利。综合全案分析，杨斌与马**签订的租赁合同约定的租赁期限为3年，马**对房屋内部进行简单装修，现马**已将其他可移动设施设备腾空，结合双方均存在过错的行为以及市场交易习惯，本院酌定杨斌赔偿马**装修损失4万元。 对于杨斌主张的房屋租金损失，因双方协商解除租赁合同后，马**即应将案涉房屋交还给杨斌，但马**拒不交还房屋导致杨斌的房屋无法出租，给杨斌造成了租金损失，马**应向杨斌支付其占有期间的房屋租赁费用，故一审认定马**应向杨斌支付占有房屋损失费用29,166元正确。 综上，马**的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初4553号民事判决第一、二项，即“一、本诉被告杨斌于本判决生效后立即退还给本诉原告马**履约保证金5,000元；二、反诉被告马**于本判决生效后立即赔偿反诉原告杨斌占有房屋损失费29,166元”； 二、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初4553号民事判决第三项，即“三、驳回原告马**的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨斌的其他诉讼请求”； 三、杨斌于本判决生效后立即赔偿马**装修损失40,000元。 四、驳回马**的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3,069元，由马**负担2,700元，杨斌负担369元；一审反诉案件受理费400元，由杨斌负担100元，马**负担300元；二审案件受理费3,000元，由马**负担1,500元，杨斌负担1,500元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年九月十五日 书记员 李 俊