江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1363号原告：乐青，男，1968年9月30日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街科技大厦**。法定代表人：韩光。委托诉讼代理人：朱宁，该公司员工。原告乐青与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告乐青，被告美丽屋公司委托诉讼代理人朱宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐青向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年6月13日签订的《苏州市房屋出租委托合同》；2、判决被告返还原告位于虎丘区的自有房屋，恢复当初交付使用时的原状，保证房屋内出租物品的完整完好；3、判决被告向原告支付所欠租金700元及其利息(2020年3月20日至实际交房之日止)；4、判决被告按《苏州市房屋出租委托合同》承担违约责任，支付原告合同总租金17%的违约金26894元；5、判决被告承担迟延履行返还房屋义务的赔偿责任，按日租金贰倍向原告进行赔偿(暂计从2020年4月6日至交还房屋)；6、本案产生的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原告与被告签订《苏州市房屋出租委托合同》(编号为1000046)，合同约定租赁期限从2018年9月20日至2028年9月19日，租金为1400元/月，租金支付方式为季付，每三个月的20日前交付当季的租金4200元。根据该合同第七条第四款约定，被告未按约定支付租金达5日，原告有权单方解除合同。同时，根据该合同第八条第三款约定，被告出现第七条第四款情形之一的视作被告违约，应按合同总租金17%(158200元*17%)向原告支付违约金，共计26894元。合同签订后，原告体谅被告困难，为方便被告做简单的装修和寻找租客，约定给予被告自2018年6月份起共3个月的免租金期，且约定给予被告每年减免1个月租金的让步。但是，被告未经双方一致协商，单方面以新冠疫情为由借机拖欠租金，未按照合同约定的支付日(2020年3月20日)履行4200元租金的给付义务。经多次催告未果，原告根据《苏州市房屋出租委托合同》第七条第四款的明确约定行使单方解除合同的权利，于3月27日向被告发出《解约函》履行了通知义务，函告被告解除租赁合同，但是，直至起诉之日被告仍未行其给付租金的义务，也未就解除《苏州市房屋出租委托合同》与原告达成一致意见。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。被告美丽屋公司辩称，原告提出解除合同被告同意；原告需要支付的欠付的房租，原告也同意；17%违约金，被告不同意，因属于不可抗力因素，故无法承担17%违约金；被告发给原告的解约函，就是要求原告收房，原告不予搭理，被告发起解约函之后的房租被告不愿意承担，之前的房租被告愿意承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对双方无争议的证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月13日，原告乐青与被告美丽屋公司签订《苏州市房屋出租委托合同》(编号为1000046)，约定：原告委托被告美丽屋公司全权办理物业地址为苏州高新区xxx室房屋（建筑面积65.67平方米）所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，委托期限从2018年9月20日至2028年9月19日；2018年6月20日至2018年9月19日为免租期，2019年9月20日至2020年9月19日免租两个月；第一年2018年9月20日起租金为1400元/月，总租金16800元；第二年2019年9月20日起租金为1400元/月，总租金14000元；租金支付方式为季付，被告将各期租金划入原告账户或支付现金的具体日期如下，2018年6月15日支付房租4200元、2018年12月20日支付房租4200元、2019年3月20日支付房租4200元、2019年6月20日支付房租4200元、2019年9月20日支付房租1400元，以上付款方式以此类推概不列举；被告未按约定支付租金达5日的，原告有权单方解除合同；被告未按约定支付租金达5日的，视作被告违约，应按合同总租金的17%向原告支付违约金。2018年6月13日，原告乐青将案涉房屋交付被告美丽屋公司。被告美丽屋公司按约向原告乐青支付相应的租金至2020年2月底，未按照合同约定于2020年3月20日履行4200元租金的给付义务。原告乐青于3月27日向被告发出《解约函》，告知被告：被告须于2020年3月20日向原告支付苏州新区xxx室的第7期租金4200元，但截止到3月27日，被告仍未能支付到账，已构成严重违约；因被告违约，现正式解除租赁合同，合同于2020年4月5日正式解除；被告在2020年4月5日前交还房屋，同时支付拖欠的半个月房租700元以及合同总租金17%的违约金26894元，共计27594元；如在2020年4月5日前未能交还房屋，并支付上述费用的，被告还应按日租金的贰倍向原告承担加倍赔偿责任，直至最终交还房屋之日止，以避免逾期返还给原告造成的损失；交还房屋同时，房屋必须恢复至当初交付使用时的原状，保证房屋内出租物品的完整完好，否则原告有权自行恢复、修理，由此产生的一切费用将由被告承担。被告美丽屋公司于2020年3月29日收到该通知书。原告认为，被告仍未履行其给付租金的义务，也未就解除《苏州市房屋出租委托合同》与原告达成一致意见，已严重损害了其合法权益，遂引起本案诉讼。本院另查明，苏州高新区xxx室房屋所有权人为本案原告乐青。2020年5月29日，在本院主持下，被告美丽屋公司已将案涉房屋交付原告，双方确认：案涉房屋洗手池北侧窗户脚链损坏、导致窗户无法打开，厨房水龙头损坏。庭审中，双方一致确认：案涉房屋实际承租人正常向被告支付房租；案涉租赁合同于2020年5月29日解除；房屋已于2019年5月29日交付；房租支付至2020年3月19日；被告按合同约定的标准，支付2020年3月20日至2020年5月29日的租金；被告支付原告租金利息（以被告拖欠的租金为基数，按照年息4.5%，从3月20日计算至实际支付之日）；原告确认：放弃要求被告赔偿迟延归还房屋的损失。被告确认：如果确认被告违约，被告支付当年总租金的17%计算的违约金。本院认为，原告乐青与被告美丽屋公司之间的房屋租赁委托合同关系成立有效，双方均应按约履行，乐青将案涉房屋交付给美丽屋公司，美丽屋公司应按约及时足额支付租金。本案中，因美丽屋公司拖欠支付租金超过5日，构成违约，按照合同约定，乐青有权单方解除合同。审理中被告美丽屋公司亦同意解除，且双方一致确认案涉合同于2020年5月29日解除，故本院确认原告乐青与被告美丽屋公司之间的《苏州市房屋出租委托合同》于2020年5月29日解除。审理中，双方一致确认，案涉房屋已于2020年5月29日由被告交付原告。交付时案涉房屋物品有部分损坏，但被告也对案涉房屋添置了物品，本院酌定，被告添置的物品补偿案涉房屋原有物品的损坏损失，双方互不主张。原告主张被告按合同约定标准支付2020年3月20日至2020年5月29日租金的诉请，因被告认可，本院予以支持。原告主张被告支付以拖欠的租金为基数，按照年息4.5%，从3月20日计算至实际支付之日的租金利息的诉请，因被告认可，本院予以支持。故被告应向原告支付租金为3267元及相应利息（以3267元为基数，按照年息4.5%，从3月20日计算至实际支付之日）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，一方可以主张以实际损失为基础对违约金进行适当调整。本案中，被告美丽屋公司逾期支付租金构成违约，按照合同约定本应承担支付房租总价17%的违约金。本院认为，虽然合同解除给乐青造成的可能预期收益减少，但美丽屋公司受疫情影响存在经营困难的客观情况下仍同意支付全部租金，基于合同的履行情况、当事人的过错程度以及公平原则，被告美丽屋公司主张违约金按照年租金（14000元）的17%计算（2380元），足以弥补乐青的实际损失，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告乐青与被告北京美丽屋资产管理有限公司之间的《苏州市房屋出租委托合同》于2020年5月29日解除。二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告乐青支付房屋租金3267元及逾期利息（以3267元为基数，按照年息4.5%，从2020年3月20日计算至实际支付之日）。三、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告乐青支付违约金2380元。四、驳回原告乐青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3016元，减半收取1508元,由原告负担1000元，被告负担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审判员  师永义二〇二〇年九月二十一日书记员  朱叶蓁