湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2348号原告：株洲市慧泉物业管理有限公司，住所地：株洲市荷塘区文化路东环新城****。法定代表人：许志超，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：许可，男，汉族，1983年5月9日出生，住湖南省株洲市荷塘区，一般代理。被告：段晚娥，女，汉族，1950年5月21日出生，住湖南省茶陵县。特别授权委托诉讼代理人：段录平，男，汉族，1978年11月25日出生，住湖南省株洲市石峰区，（系段晚娥的儿子）。被告：段录平，男，汉族，1978年11月25日出生，住湖南省株洲市石峰区。原告株洲市慧泉物业管理有限公司（以下简称慧泉物业公司）与被告段晚娥、段录平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧泉物业公司的法定代表人许志超以及委托代理人许可，被告段晚娥的委托代理人、被告段录平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慧泉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2011年1月9日至2016年12月31日物业费8411.788元；支付电梯、水泵分摊电费554.042元；支付分摊电梯维保费294.478元；2、判令被告支付上述物业费滞纳金700元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年11月26日起，被告与我公司签订了《物业服务合同》。根据《物业服务合同》第十六条规定，被告应于2011年1月9日向我公司按月缴纳物业费。但自2011年1月9日起至今，被告未主动依约缴纳物业费。在我公司上门催缴、电话催缴，并在小区门岗等处张贴催缴催告函告，仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方约定的《物业服务合同》，应承担相应的违约责任，故诉至法院。被告段晚娥、段录平共同辩称：1、原告的诉求超过了诉讼时效；2、原告的证据不能证明被告未缴纳物业费的金额；3、原告与物业公司签订的合同对被告没有约束力；4、物业管理时间内，物业对小区安全管理不作为，未履行自己的责任和义务，无门禁系统、小区安全事故频发、卫生状况差、车位管理混乱；5、原告收取电梯、水泵分摊电费、电梯维保费没有法律依据，且证据不足。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合全案事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月26日，原告慧泉物业公司（乙方）与被告段晚娥、段录平所在的株洲市荷塘区东环新城业主委员会（甲方）签订物业服务合同。合同期限为2009年11月起至2011年11月止，物业服务合同第十六条约定，住宅物业服务费由乙方按0.4元/平方米，每月向物业使用人收取。到期后，原告与东环新城业主委员会又续签了两次物业服务合同。最后一次合同期限为2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业服务合同第二十条约定，电梯楼房物业服务费由合同乙方按建筑面积每平方米1.1元/月向物业使用人收取，高层住宅电梯、水泵运行费按实结算，由乙方向业主收取，对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；物业服务合同第二十四条约定，房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修资金中列支或直接向业主收取。被告段晚娥、段录平系株洲市荷塘区东环新城小区×栋×号电梯房业主，房屋建筑面积105.72平方米，2009年11月至2011年12月的物业服务费为每平方米0.4元/月，2012年1月开始的物业服务费为每平方米1.1元/月。合同签订后，原告依约向被告及其他业主提供了物业服务，并实际服务至2017年1月15日。被告段晚娥、段录平2011年1月9日起未向原告支付电费554.04元和电梯维修费294.47元。庭审中被告提交了于2011年1月9日向原告交纳了2011年3月15日至2012年3月14日物业管理费的收据，2014年6月26日向株洲市文化庭院小区有限公司交纳了2012年3月14日至2014年7月31日物业管理费的收据。原告慧泉物业公司相继提交了催收函，拟证明其分别于2013年、2014年、2016年、2017年、2019年，通过在小区门岗或51栋、57栋外墙上以张贴催收函的形式对欠费业主进行了催收。另查明，本院已经发生法律效力的（2019）湘0202民初308号民事判决中认定原告在共用部分和公共设施等物业服务中存在一定瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告慧泉物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、被告实际未缴纳物业管理费的具体金额是多少？三、原告慧泉物业公司的服务是否存在瑕疵？被告拒交物业管理费的理由是否恰当？四、被告是否应当向原告缴纳违约金？一、原告慧泉物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？原告慧泉物业公司自2009年11月起与被告所在的小区业主委员会依法签订了《物业服务合同》，经过续签，《物业服务合同》于2016年11月30日到期，原告实际服务于2017年1月17日。物业服务作为持续性的服务，物业公司在退场前对小区的服务从未间断，即未缴费业主对物业公司的侵权行为一直持续到物业公司退场。物业费的诉讼时效起始时间应从物业公司退场之日起开始计算。本案中，原告慧泉物业公司当庭提交了催收函及照片，并且在不同时间段（含退场后）将催收函张贴于楼栋外墙及门岗，这说明原告在不同时间段主张过权利，且被告对此并无相反证据否定。符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定。因此对被告提出的关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。二、被告实际未缴纳物业管理费的具体金额是多少？被告庭审中提供了两张物业管理费收据：1、于2011年1月9日向原告交纳2011年3月15日至2012年3月14日物业管理费的收据；2、2014年6月26日向株洲市文化庭院小区有限公司交纳2012年3月14日至2014年7月31日物业管理费的收据。原告对第1张收据予以认可，对第2张收据认为是向株洲市文化庭院小区有限公司交纳的，与原告公司无关，经查，被告提供的第1张收据可以证明已向原告交纳了2012年3月14日前的物业管理费，未提供证据证明2012年3月14日后向被告缴纳物业管理费，故被告未缴纳物业管理费的时间为2012年3月15日至2016年12月31日，即57个月17天，具体金额为6694.542元（1.1元×105.72平方米×57个月+1.1元×105.72平方米÷30天×17天）。被告辩称原告提供的证据不足以证明被告未缴纳物业费的具体时间，根据谁主张谁举证的原则，被告需提供缴纳物业管理费的证据证明已交款的事实，故该答辩理由本院不予采纳。被告向株洲市文化庭院小区有限公司交纳的物业管理费可另行向该公司主张权利。三、原告慧泉物业公司的服务是否存在瑕疵？被告拒交物业管理费的理由是否恰当？小区业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业与业主应当按照合同约定履行各自义务。本案中，慧泉物业公司已提供相应的物业服务，被告应按约定支付物业管理服务费及其他费用，故对原告要求被告支付物业服务费及其他费用的诉讼请求，本院依法予以支持。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，因本院已经发生法律效力的（2019）湘0202民初308号民事判决中认定原告在共用部分和公共设施等物业服务中存在一定瑕疵。本院认为不能按合同约定全额支持原告所主张的物业服务费，酌情可按物业服务费的90%的标准给付原告物业服务费6025.087元（6694.542元×90%）及电梯维修费、电费848.51元，对原告诉讼请求中超过本院核定部分的，本院不予支持。关于被告辩称物业合同中约定电梯、水泵分摊电费、电梯维保费由业主另行缴纳系侵害了业主的合法权益，应当予以撤销，根据法律规定被告可另行主张相关权利。关于被告辩称涉案电梯、水泵分摊电费、电梯维保费收款收据系收条，不是正规发票。本院认为，原告出具的收据加盖了收款方电梯运维公司公章，结合双方签订的《电梯维护保养合同》，可以佐证原告垫付相关款项的事实，故本院对原告该诉讼请求予以支持。四、被告是否应当向原告缴纳违约金？原告还主张被告支付滞纳金700元，但造成本案纠纷发生，原、被告双方均有过错，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，原、被告双方无法达成一致调解意见，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告段晚娥、段录平自本判决生效之日起十日内支付原告株洲市慧泉物业管理有限公司自2012年3月15日至2016年12月31日止的物业管理费人民币6025.087元、分摊电梯维保费人民币294.47元、分摊电梯电费人民币554.04元，共计人民币6873.597元；二、驳回原告株洲市慧泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告段晚娥、段录平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  余岚二〇二〇年九月二十四日法官助理龙赛梅书记员吴桦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。