云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8152号上诉人（原审被告）：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村**右营第一股份合作社综合楼****。法定代表人：蔡福林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘恒，男，1985年7月16日生，汉族，住云南省昆明市五华区，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：魏春楠，男，1970年4月18日生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王燕香，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（以下简称“国福公司”）因与被上诉人魏春楠房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国福公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17650号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院判决上诉人交付竣工验收合格的房屋，上诉人已经给被上诉人发出“入伙通知书”，客观上，可交付房屋给被上诉人使用。二、本案涉诉房屋所在地块（A7地块）已被昆明市中级人民法院2019年11月13日查封，导致上诉人无法交付房屋，不应该由上诉人承担违约责任。三、一审判决上诉人承担违约金到交付竣工验收合格的房屋之日止，既不符合法律规定，也不符合双方的约定显然不当。四、一审判决被上诉人产生交通费、住宿费由上诉人承担，缺乏法律依据。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。魏春楠辩称，一、上诉人陈述，在交房期到达后，因被上诉人的原因未接受房屋系歪曲事实。二、上诉人以涉诉房屋所在地块被2019年11月13日被查封为由，认为不应当承担违约责任，不符合法律规定。三、原审法院判决上诉人承担违约金至交付竣工验收合格的房屋之日止，符合双方签订合同及法律的规定。四、原审判决上诉人承担交通费、住宿费符合事实及法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。魏春楠向一审法院起诉请求：1.要求被告立即交房，无条件配合原告按照国家相关法律法规之规定完成交房事宜；2.被告支付原告逾期交房违约金69286.32元；3.交通费及住宿费9800元、诉讼费用等所有相关费用全部由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告立即交付完成竣工验收的房屋，并变更其第二项诉讼请求为：违约金自2018年5月30日起计算至房屋交付之日止。一审法院认定事实：2016年12月2日，原告魏春楠（买受人）与被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告通过分期付款的方式购买被告开发的位于昆明市五华区，建筑面积100.58平方米，房屋总价987128元；被告应当于2018年5月30日前向原告交付该商品房。逾期交房的违约责任：自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，出卖人按每天50元向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期60日后，出卖人按每天100元乘以逾期60日后天数向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。被告向原告发出“入伙通知书”，告知交房时间为2018年8月31日至2018年9月9日。庭审中，被告认可涉案房屋尚未交付给原告。原告因本案产生交通费人民币6038元、住宿费人民币714元，以上合计人民币6752元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告魏春楠与被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按照合同的约定向被告交付购房款，被告应当按照合同约定交付完成竣工验收合格的房屋，故原告主张被告交付已完成竣工验收合格的房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。至于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，合同约定逾期交房的违约责任为“自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，出卖人按每天50元向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期60日后，出卖人按每天100元乘以逾期60日后天数向买受人支付违约金。”且庭审中，被告亦认可涉案房屋并未交付给原告，故原告主张被告交付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但原告要求自2018年7月30日实际交付之日止，按年利率4.75%计算违约金的主张并无法律依据，亦不符合双方合同的约定，故对原告上述主张，一审法院不予支持，一审法院依照双方合同约定，确认由被告支付原告自2018年5月31日起至2018年7月29日止的违约金3000元，自2018年7月30日起至被告交付竣工验收合格的房屋之日止，按每天100元计算的违约金。至于原告主张的交通费和住宿费，系因本案产生的费用，故原告主张被告支付交通费和住宿费人民币6752元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告没有有效票据证实的部分主张，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告魏春楠交付竣工验收合格的房屋。二、由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏春楠违约金（自2018年5月31日起至2018年7月29日止的违约金3000元，自2018年7月30日起至被告交付竣工验收合格的房屋之日止，按每天100元计算）。三、由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏春楠交通费、住宿费人民币6752元。四、驳回原告魏春楠的其他诉讼请求。二审在审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，上诉人对一审法院认定事实中“逾期60日后，出卖人按每天100元乘以逾期60日后天数向买受人支付违约金”有异议，认为约定过高，要求予以调整。对“原告因本案产生交通费人民币6038元、住宿费人民币714元，以上合计人民币6752元。”有异议，认为不应当承担。对此，被上诉人不予认可，本院认为，上诉人的事实异议属于法律适用问题，不属于事实问题，本院不作事实异议处理，将在说理部分予以评述。故本院对一审法院认定的事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人的逾期交房行为是否构成违约？如构成违约，应如何承担违约责任？本院认为：本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被上诉人已经支付房款，而上诉人未按合同约定履行其向被上诉人交付房屋的主要合同义务，已然构成违约。对此，上诉人辩称因昆明市中级人民法院对涉案海棠苑项目的在建工程、建筑物及附着物进行查封，故不应承担逾期交房违约责任。本院认为，昆明市中级人民法院的查封发生于上诉人逾期交付房屋之后，且查封系上诉人与案外人的纠纷所致，应当归责于上诉人，故查封行为与上诉人的违约行为缺乏关联性，本院对上诉人的抗辩主张不予采信。关于上诉人应承担的违约赔偿的标准问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，自合同约定的交房时间（2018年5月30日）届满后的次日起至实际交房之日止60天内（至2018年7月29日），上诉人按每天50元向被上诉人支付违约金，故一审法院认定上诉人应支付逾期60天内的违约金共计3000元并无不当，上诉人对该标准亦不持异议，本院依法予以维持。其次，对于逾期60天后（自2018年7月30日起）合同继续履行的情况下上诉人应如何承担违约责任的问题，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，逾期60日后，国福公司按每天100元乘以逾期60日以后的天数向买受人支付违约金。上诉人在本案中主张双方对逾期60日后约定的违约金标准过高，请求进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对此，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性、综合本市房地产开发现状以及本案实际，考虑上诉人的违约情形以及因其违约行为给被上诉人造成的实际损失，按照房屋面积、位置等因素酌情确定由上诉人按照每月2110元的标准向被上诉人支付违约金至涉案房屋符合合同约定的交付条件，并按照合同约定的方式通知交房之日止。同时，因受全球范围内新冠疫情影响，上诉人在2020年初客观上无法就涉案工程进行实际施工，本院酌情扣减三个月的逾期交房违约金。即逾期60天后的逾期交房违约金本应自2018年7月30日起算，扣减三个月的违约金后，自2018年10月30日起算。此外，被上诉人一审中主张立即交付完成竣工验收的房屋，该主张客观上无法实现，且被上诉人未提起上诉，故本院对被上诉人的该项诉讼请求不予支持，仅认定上诉人负有继续履行合同的义务。关于被上诉人主张的交通费和住宿费，由于被上诉人提交的票据不能证明系被上诉人为履行合同支付的必要费用，但考虑到被上诉人从北京至昆明办理接房手续时必然产生相关的费用，本院对此酌情确定为3000元。综上所述，上诉人国福公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17650号民事判决；二、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》；三、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏春楠支付自2018年5月31日起至2018年7月29日止的违约金3000元；四、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏春楠支付自2018年10月30日起至向被上诉人魏春楠交付符合合同约定标准的房屋，并按照合同约定的方式通知被上诉人魏春楠之日止按照每月2110元的标准计算的逾期交房违约金；五、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人魏春楠支付交通费、住宿费3000元；六、驳回被上诉人魏春楠的其他诉讼请求。一审案件受理费1777元，二审案件受理费1777元，由上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 王思予审判员 李 蕊二〇二〇年九月二十五日书记员 王麒翔