广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初2706号 原告：桂平市万家物业服务有限公司，住所地：广西桂平市西山镇双拥路三千城，统一社会信用代码：91450881MA5KBWA80A。 法定代表人：陈宇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏可路，广西贵诚律师事务所律师。 被告：辛政华，男，1983年8月11日出生，汉族，住桂平市。 原告桂平市万家物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉辛政华物业服务合同纠纷一案。本院于2020年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代书记员刘玉连担任法庭记录。原告物业公司的委托诉讼代理人苏可路，被告辛政华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求称：1、判决被告辛政华向原告物业公司支付福桂三千城小区A栋6单元305号房物业管理服务费7386.16元（2014年7月1日至2020年2月29日）；电梯费2040元（2014年7月1日至2020年2月29日）；公摊电费1072.50元（2014年5月1日至2020年2月29日）；自用水费1816元（2014年4月1日至2020年2月29日）；二次加压费363元（2014年4月1日至2020年2月29日）；垃圾费：403元（2015年1月1日至2020年2月29日）；电梯维修费163.8元（2019年3月1日至2019年3月31日）；七项合计13244.16元；2、判决被告辛政华向原告桂平市万家物业服务有限公司支付违约金32771.76元（物业管理费违约金22933.18元＋电梯费违约金6334.20元＋水费违约金3504.38元=32771.76元）【计算方式：拖欠费用×日滞纳金3%×欠费时段天数=违约金】；3、本案诉讼费由被告辛政华承担。 事实与理由：被告是桂平市西山镇福桂三千城******房屋所有权人，房屋面积135.77平方米。2013年12月15日，原告与广西福桂房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，该合同约定由原告对福桂三千城小区提供物业管理服务。之后，原告与被告于2014年1月3日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告房屋所在的福桂三千城小区实施规范物业管理.为被告提供物业管理服务，被告依约向原告交纳相关物业管理等费用。协议签订后，原告积极依约向被告提供物业管理服务，但被告却未按时向原告交纳物业管理费及其他相关费用。 截止2020年2月29日，被告已拖欠原告物业管理费及其他相关费用13244.16元。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四款约定：“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3%滞纳金”。以此计算，截止2020年2月29日，被告拖欠物业管理费等所产生的违约金为322771.76元，总拖欠费用合计46016.22元（13244.46元＋32771.76元=46016.22元）。综上，为维护原告合法权益，现特提起诉讼， 被告辛政华辩称：1、《前期物业管理服务协议》的订立。违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条的强制性规定和《合同法》的自愿公平原则，依《合同法》第五十二条第一款第三项的规定，应依法被确认无效；2、原告主张的物业管理费收取标准缺乏依据存在，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况；3、原告主张的公摊费电费是重复收费；4、原告收取的水费不按国家标准收取；5、被告房屋内墙出现严重的质量问题，物业公司和开发商串通不作为处理自己开发的项目的房屋质量问题；6、原告故意隐瞒物业服务合同要尽的义务；7、原告强迫业主行为拒不履行物业服务合同义务，无权要求被告支付物业管理费。 本院经审理查明以下法律事实：原告是管理福桂三千城小区物业的物业公司。被告系福桂三千城小区A栋6单元505号房屋业主，该房屋面积为135.77平方米（原告主张135.77平方米）。2014年1月3日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同的主要内容有：物业服务费按建筑面积0.8元／月／平方米；电梯费按30元／月／户；被告应于每月5日前向原告交纳当月的费用；公共水、电费按实际发生额由被告按户数从业主入伙之日起分摊；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、城市垃圾处理费等代收代缴收费服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 原告向本院提供的证据，能够证明被告拖欠的费用有：①从2014年7月1日起计至2020年2月29日止共68个月，物业服务费7385.89元（135.77平方米×0.8元／方／月×68个月）、电梯费2040元（30元／月／户×68个月）；②2014年5月1日至2020年2月29日，公摊电费1072.50元；③2014年4月1日至2020年2月29日，水费1816元、二次加压费363元；④2015年1月1日至2020年2月29日，垃圾费403元（6.5元／月×62个月）；⑤2019年8月1日至2019年8月31日，电梯维修费163.8元；原告主张物业管理费为13244.19元，故上述费用合计13244.19元。 原告请求被告按合同约定支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院予以支持。对被告提出：1、与原告签订《前期物业管理服务协议》的订立违反了法律、法规的规定应确认无效，主张管理费收取缺乏依据、隐瞒事实、提供虚假信息的抗辩理由，经查，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》是双方在公开、自愿、平等基础上签订的，没有受胁迫、违背当事人的真实意思，不存在由谁强加另一方的事实；2、对被告提出公摊费电费重复收费的抗辩理由，经本院查明，原告请求支付的费用不存在重复计算、亦不存在强迫被告履行合同义务的事实存在；3、对被告提出房屋存在质量问题，因与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。故对被告提出上述抗辩理由均与查明的事实不符，本院不予采信。 故被告应从逾期之日起至2020年2月29日止，以欠费金额（物业服务费、电梯费、水费）为基数，按日3‰计算支付滞纳金给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告辛政华支付物业服务费、电梯费、公摊电费、水费、二次加压费、垃圾费、电梯维修费合计13244.19元给原告桂平市万家物业服务有限公司； 二、被告辛政华支付逾期缴费违约金（以物业服务费、电梯费、水费金额为基数，按日3‰计算，从逾期之日起计至2020年2月29日止）给原告桂平市万家物业服务有限公司； 三、驳回原告桂平市万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费175元（立案时已减半收取，原告已预交），由被告辛政华负担。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费350元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 （此页无正文） 审 判 员 黄庆朝 二〇二〇年九月十日 代书记员 刘玉连