山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再310号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：日照市大地商贸有限公司，住所地日照市东港区东关北路。 法定代表人：刘贤峰，经理。 委托诉讼代理人：魏鸣阳，山东康桥（上海）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：薛明金，男，1971年12月16日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：范玉亮，山东天蓝律师事务所律师。 再审申请人日照市大地商贸有限公司（以下简称大地商贸公司）因与被申请人薛明金房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2018）鲁11民终739号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月23日作出（2019）鲁民申2200号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人大地商贸公司的法定代表人刘贤峰及其委托诉讼代理人魏鸣阳，被申请人薛明金的委托诉讼代理人范玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大地商贸公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定付款条件未成就不符合事实，实际情况是本案已经满足付款条件。1、根据拍卖《特别约定》第五条，余款的支付是在办理完成产权过户手续或租期到期交接房产，该付款条件是选择性条件，只要达到其中的一项，薛明金就应该付款。本案中，涉案房屋租赁到期后，薛明金已经实际占有使用房屋，符合租期到期交接房产的条件，薛明金应该支付剩余款项。薛明金支付房款后可以办理产权转移登记，并不存在二审所认定的薛明金不能实现合同目的情况。2、根据薛明金出具的《欠款说明》可以看出，该欠款说明对《特别约定》第五条的内容进一步进行了确认，薛明金也认可房屋交接后应该付款的条款。请求撤销原审判决，改判薛明金支付购房款510万元。 薛明金辩称，合同约定薛明金的义务是先付清700万元房款，其余部分在办理完产权过户手续时(或交接房产时)付清。因大地商贸公司开发的楼房没有缴纳土地税款，违规开发建设，无法办理楼房房产证、无法过户。本案无法办理过户的责任是大地商贸公司欠国家税款造成，是大地商贸公司违约，致使薛明金无法在购买房屋后及时获得房屋产权，无法实现合同目的。合同约定的付款条件没有成就，薛明金无义务付款。大地商贸公司没能提供证据证明，涉案楼房已经过户或已经交接，大地商贸公司不积极履行自己的义务，严重违约。本案是不动产房屋的买卖合同，办理产权过户是大地商贸公司的法定义务，双方合同又明确约定办理完过户手续时支付其余欠款，薛明金在暂时不能实现合同目的的情形下，有权拒绝支付剩余房款。大地商贸公司完全可以立即办理过户，要求薛明金付款，而大地商贸公司明知涉案房屋暂不能过户，又要求薛明金付款，是违约行为又是侵权行为，法院不应支持这种违约要求。 大地商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令薛明金支付510万元；2、案件受理费等费用由薛明金承担。 一审法院认定事实：2015年8月19日，大地商贸公司委托日照港城拍卖行有限公司、日照市正大拍卖有限公司将其位于日照市东港区××路××号××小区××街××号楼××平方米（1-2层）的商业设施予以拍卖。2015年8月28日，薛明金以1320万元（含10万元佣金）竞拍成功并于当日签订《拍卖成交确认书》。日照港城拍卖行有限公司、日照市正大拍卖有限公司发布的拍卖特别约定第五条约定：拍卖成交后，买受人需当场与拍卖行签订《成交凭证》、《拍卖成交确认书》及相关资料，并于10日内先支付成交价款700万元（不含保证金），其余部分在办理完成产权过户手续之时（或租期到期交接房产时）一次性全额付清（价款直接汇入委托方账户，由委托方出具收款收据）。该确认书签订后薛明金向大地商贸公司支付800万元（含保证金100万元），有两个房产证已办理了产权过户手续，但另外两个房产证至今未办理产权过户手续。薛明金没有支付剩余510万元。 一审法院认为，大地商贸公司委托拍卖行对涉案房屋进行拍卖，薛明金参与竞买并签订成交确认书，大地商贸公司与薛明金之间的房屋买卖合同关系成立并生效，予以确认。合同成立后，大地商贸公司、薛明金都要按照拍卖特别约定和《拍卖成交确认书》的约定履行各自的义务。根据约定，薛明金应先支付大地商贸公司房款800万元，待房屋产权过户手续办理完成之时再向大地商贸公司支付剩余部分。现部分房屋产权手续尚未办理完毕。根据约定只有在满足房屋产权手续办理完毕这一条件时，大地商贸公司才有权向薛明金主张剩余房款，目前该条件尚未成就，薛明金暂时不能实现合同目的，其享有不安抗辩权，故对大地商贸公司要求薛明金支付房款510万元的诉讼请求一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回大地商贸公司要求薛明金支付房款510万元的诉讼请求。案件受理费47500元，由大地商贸公司负担。 大地商贸公司不服一审判决，上诉请求：撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1495号民事判决，依法予以改判。 二审法院对一审查明的事实予以确认。 二审法院认为，大地商贸公司委托拍卖行对涉案房屋进行拍卖，薛明金参与竞买并签订成交确认书，大地商贸公司与薛明金之间的房屋买卖合同关系成立并生效。大地商贸公司、薛明金均应按照拍卖特别约定及《拍卖成交确认书》的约定全面履行各自的义务。拍卖特别约定第五条约定：拍卖成交后，买受人需当场与拍卖行签订《成交凭证》、《拍卖成交确认书》及相关资料，并于10日内先支付成交价款700万元（不含保证金），其余部分在办理完成产权过户手续之时（或租期到期交接房产时）一次性全额付清。因本案合同的标的物是房屋，与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务外，还应当完成产权转移登记，才能真正履行完给付义务。现部分房屋产权手续尚未办理完毕，薛明金暂时不能实现合同目的，故其有权拒付剩余房款。大地商贸公司的上诉理由不成立，该院不予支持。关于大地商贸公司二审请求薛明金支付利息的主张，大地商贸公司一审时未主张，该院二审不予审查。综上所述，大地商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47500元，由大地商贸公司负担。 本院庭审中，大地商贸公司提交以下证据：证据一、涉案房屋现状、不动产买卖协议两份，证明本案涉案房屋共4处，已经有2处过户到薛明金名下，现该房屋已经被薛明金转卖给第三人。证据二、房屋产权材料，含国有建设用地使用权出让合同，山东省非税收入通用票据，税收完税证明，涉案房屋及土地的日照市不动产登记中心查询结果证明，证明涉案房屋及占用的国有土地使用权手续齐全，无抵押，无查封，可正常办理产权过户手续，不存在薛明金所述的土地性质为划拨，拖欠税费，不能过户，恶意履行合同的问题。薛明金质证称，对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。大地商贸公司提供的不动产买卖协议明确记载卖方是大地商贸有限公司，盖有大地商贸公司的公章，当时大地商贸公司的法定代表人是刘平，薛明金只是受委托办理的买卖，而不是薛明金接收楼房后又转让他人，该两套楼房没有过户给薛明金。大地商贸公司提供的不动产登记查询证明恰恰能够证明另外两套楼房没有查封没有抵押，大地商贸公司至今没有给薛明金过户，具备过户条件没有过户，说明大地商贸公司恶意不履行拍卖协议的约定。对证据二，出让金发票和完税证明本身无异议，但该两份证明仅能证明大地商贸公司缴纳了涉案土地出让金和涉案土地出让税而不是薛明金刚才答辩的内容，薛明金主张的是大地商贸公司没有缴纳土地使用税。对出让合同亦无异议。薛明金提交以下证据：证据一、大地商贸公司向税务机关申报2002年-2015年之间拖欠土地使用税的明细表，共计拖欠三十七万余元，证明涉案房产因为大地商贸公司拖欠税款导致无法过户，责任在大地商贸公司。证据二、日照市东港区税务局出具的增值税纳税申报表，证明2015年公司没有缴纳税款的事实。证据三、蓝丝带物流公司工商档案材料，证明涉案另外两套楼房大地商贸公司通过实物入股形式投资到日照市东港区蓝丝带物流有限公司，大地商贸公司违反拍卖协议的约定，将拍卖的楼房私自处置，导致不能过户和不能实现合同目的。证据四、日照市蓝丝带装饰工程公司工商资料，证明内容和证据四一致。上述两个公司经过公司股东股权变动，最后均是大地商贸公司控制的100%股权的公司，现在涉案两栋楼房在大地商贸公司自己控制之下，并没有交付和过户给薛明金。大地商贸公司质证称，对证据一，大地商贸公司已提交国有建设用地使用权出让合同及税费缴费单据，以及日照市不动产登记中心查询结果，证明不存在薛明金所述的问题。对证据二，同证据一。对证据三，与本案无关，本案所涉房屋及土地均在大地商贸公司名下，该房屋已交接给薛明金，薛明金在一二审已经认可，针对薛明金提供的大地商贸公司私自处置问题需要薛明金代理人当庭明确是否否认一二审认定，是否否认房屋交接，是否否认房屋已经由薛明金出租给第三人。对证据四，同证据三。 本院对以上证据认定如下：大地商贸公司提交的证据一，薛明金作为经办人在协议上签字，其对房屋买卖是明知的，且原审法院认定该两处房产已办理了产权过户手续，薛明金并未提出异议，现薛明金主张该两套房产没有过户给薛明金，本院不予采信。对大地商贸公司提交的证据一，本院予以认定。大地商贸公司提交的证据二的真实性本院予以确认。薛明金提交的证据一、证据二，系2015年及之前的纳税情况，不能证明2015年之后仍存在上述情况。薛明金提交的证据三、证据四，并未载明大地商贸公司系以涉案房产出资，无法看出与本案的关联性。庭审过程中，大地商贸公司陈述未办理过户手续的两套房产已实际交付薛明金，但没有办理交接手续。薛明金否认未办理过户手续的两套房产已实际交付给其使用。 本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。 本院再审认为，本案争议焦点为：剩余房款付款条件是否成就。大地商贸公司委托拍卖行对涉案房屋进行拍卖，薛明金参与竞买并签订成交确认书，双方形成房屋买卖合同关系，各方均应按照拍卖特别约定和《拍卖成交确认书》的约定履行各自的义务。拍卖特别约定第五条约定：拍卖成交后，买受人需当场与拍卖行签订《成交凭证》、《拍卖成交确认书》及相关资料，并于10日内先支付成交价款700万元（不含保证金），其余部分在办理完成产权过户手续之时（或租期到期交接房产时）一次性全额付清。根据上述约定，剩余房款的支付条件应为办理完成产权过户手续或租期到期交接房产时。大地商贸公司将涉案两套房产为薛明金办理了产权过户手续，另外两套房产未办理过户手续。大地商贸公司虽主张未办理过户手续的两套房产已实际交付薛明金使用，但并未提供充足证据予以证实，薛明金亦不认可，大地商贸公司应承担举证不能的法律后果。原审法院对大地商贸公司要求薛明金支付剩余房款的诉讼请求不予支持并无不当。 综上，大地商贸公司的申请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持山东省日照市中级人民法院（2018）鲁11民终739号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 闫 慧 审判员 于爱军 审判员 武 俐 二〇二〇年九月二十一日 书记员 韩琳琳