四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1004号 上诉人（原审被告）：保利（德阳）实业有限公司，住所地四川省德阳市珠江东路**，统一社会信用代码91510600565686046U。 法定代表人：徐鲁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘家义，男，1978年8月8日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被上诉人（原审原告）：朱林丽，女，1986年9月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 上诉人保利（德阳）实业有限公司因与被上诉人刘家义、朱林丽房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人保利（德阳）实业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定、适用法律存在错误。（一）案涉房屋销售并未误导被上诉人可以办理贷款，销售无权审查也从未确认过被上诉人的征信没有问题；（二）上诉人与被上诉人未签订正式商品房买卖合同系被上诉人过错导致，被上诉人明知自身征信存在问题可能导致无法办理公积金贷款，仍与上诉人签订《认购书》，且认购书并未明确采用贷款方式购买案涉房屋；（三）被上诉人应承担违约责任，无权要求返还定金；（四）上诉人与被上诉人签订的《认购书》已经被上诉人单方原因解除，按照《认购书》约定，上诉人不应当返还定金。 被上诉人刘家义、朱林丽辩称，在签订《认购书》之前被上诉人已经明确告知上诉人房屋销售胡城自己存在征信问题可能影响贷款，在将个人征信报告发给胡城后，胡城答复没有问题，才将诚意金转为定金并签订了《认购书》，是因为上诉人的销售不尽职，没有认真审核导致纠纷，应当返还定金。 刘家义、朱林丽向一审法院起诉请求：一、判令保利（德阳）实业有限公司返还定金2万元，并承担刘家义、朱林丽损失费用2000元；二、本案诉讼费由保利（德阳）实业有限公司承担。 一审法院认定如下事实： 2019年10月15日，刘家义、朱林丽向保利（德阳）实业有限公司转款20000元。 2019年10月19日，刘家义、朱林丽（乙方）与保利（德阳）实业有限公司（甲方）签订《认购书》，约定1.项目地址：保利国际城香槟国际2号楼高层住宅1单元2203号房，价款629178元；2.乙方在本协议签订的同时支付定金20000元；3.乙方在签订认购书后，须于2019年10月26日前缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金；4.本认购书经甲乙双方（或乙方委托代理人）签署后即时生效。同日，刘家义、朱林丽已交纳的20000元转化为购买案涉房屋的定金。 《保利国际城项目销售现场认购确认单》上置业顾问胡城、销售经理陈康渝是保利地产投资顾问有限公司的员工，现场管理确认的邓碧是保利（德阳）实业有限公司员工，保利（德阳）实业有限公司委托保利地产投资顾问有限公司销售案涉房屋。 2019年10月30日，保利（德阳）实业有限公司向刘家义、朱林丽发出《解除认购协议通知书》，载明：“尊敬的朱林丽、刘家义：您们于2019年10月19日与我公司签订一份《保利国际城-香槟国际项目认购书》，认购由我司开发建设的“保利国际城”项目香槟国际2号楼1单元22楼03号房屋一套，并交纳定金人民币20000元……现您因自身原因，至今未能与我公司签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，您的行为已经构成违约……我公司决定按照约定从即日起解除贵我双方签订的《商品房认购书》，您所交纳的定金贰万元不予退还”。 朱林丽的个人信用报告显示：2015年7月20日中国建设银行四川省分行发放的贷记卡（人民币账户），截止2019年9月已销户，最近5年内有7个月处于逾期状态；2012年9月18日中国民生银行发放的贷记卡（人民币账户），最近5年内有2个月处于逾期状态；2018年5月27日重庆市蚂蚁商城小额贷款有限公司发放的18000元个人消费贷款，截止2018年7月已结清，最近5年内有1个月处于逾期状态。 朱林丽与胡城的微信聊天记录显示，朱林丽在签订认购书之前将其与刘家义的征信报告通过微信发给了胡城。 朱林丽与胡城的电话录音中，胡城明确表示当时看刘家义的征信没有问题就以为朱林丽肯定也没问题，并表示确实自己有很大一部分责任。 朱林丽与胡城的领导陈经理的电话录音中，陈经理明确表示朱林丽在定房子之前已将征信提供给了胡城，胡城工作失职，签不到合同是胡城的原因造成的，不存在说朱林丽违约。 保利（德阳）实业有限公司不认可朱林丽提交的朱林丽与胡城的微信聊天记录、朱林丽与胡城的电话录音、朱林丽与陈经理的电话录音。但一审法院认为，上述证据不仅自身能够相互印证，还与《保利国际城项目销售现场认购确认单》上的内容能够相互印证，形成证据链条，故对上述证据一审法院予以采信。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、保利（德阳）实业有限公司是否应当返还刘家义、朱林丽定金20000元；二、保利（德阳）实业有限公司是否应赔偿原告损失2000元。 一审认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，保利（德阳）实业有限公司委托保利地产投资顾问有限公司代为销售案涉房屋，保利地产投资顾问有限公司是代理人，保利（德阳）实业有限公司是被代理人，保利地产投资顾问有限公司员工胡城、陈经理在销售案涉房屋过程中实施的民事法律行为，对保利（德阳）实业有限公司发生法律效力。本案双方虽未在《认购书》中明确约定采用贷款方式购买案涉房屋，但朱林丽通过微信向胡城发送征信报告，胡城在录音中表示他看刘家义的征信没有问题就以为朱林丽也没有问题，自己有责任，陈经理在录音中表示签不到合同是胡城的责任，朱林丽不存在违约。上述内容之间相互印证，可以得出刘家义、朱林丽在签订《认购书》之前已表示要采用贷款方式购房，胡城误认为两人征信无问题，可以办理贷款，两人遂签订了《认购书》，认购书签订后才发现朱林丽的征信有问题，不能办理贷款。综上，刘家义、朱林丽在胡城的误导下以为自己可以贷款购房，后因征信问题无法办理贷款，双方另行磋商付款方式但未达成一致意见，故未签订正式的商品房买卖合同。据此，一审法院认为，刘家义、朱林丽在未签订正式商品房买卖合同一事上并无过错，不应承担违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，保利（德阳）实业有限公司已向刘家义、朱林丽发出了解除《认购书》的通知，二人对此未提出异议，双方之间的《认购书》已经解除，保利（德阳）实业有限公司应返还刘家义、朱林丽已支付的定金20000元。关于刘家义、朱林丽主张的损失2000元。因其未提交证据证明具体损失金额，故对该项主张，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、保利（德阳）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘家义、朱林丽返还定金20000元；二、驳回刘家义、朱林丽的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：20000元定金是否应当返还。 上诉人认为涉案房屋销售没有审查被上诉人征信的义务，被上诉人明知自己征信存在问题可能影响贷款，属于自身过错，双方也无法就付款方式协议一致，故导致双方无法正式签订《商品房买卖合同》，因被上诉人违约导致《认购书》被解除，按照《认购书》第二条约定上诉人可将该物业另行处置，被上诉人无权要求返还定金。被上诉人认为，系因上诉人销售人员的不尽职审查导致本案纠纷，被上诉人不存在过错，故应返还定金。 本院认为，上诉人与被上诉人虽然在《认购书》中未明确约定采用贷款方式购买案涉房屋，但被上诉人朱林丽通过微信将自己和刘家义的个人征信报告发送给了案涉房屋销售胡城，后胡城及胡城的上级陈经理均在录音中表明是因胡城的工作失误导致签不了合同，被上诉人误认为自己可以贷款而签订《认购书》，后因征信问题无法贷款，双方另行磋商付款方式但未能达成一致意见，故未签订正式商品房买卖合同，在此事上被上诉人并无过错，不应承担违约责任。上诉人已经向被上诉人发出了解除《认购书》的通知，被上诉人未提出异议，故《认购书》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，上诉人应当返还被上诉人已经支付的20000元定金。 综上所述，上诉人保利（德阳）实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人保利（德阳）实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  姚 松 审 判 员  黄一珍 二〇二〇年九月十六日 法官助理  廖雪丽 书 记 员  邱 婷