宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5160号原告（反诉被告）：闫永平，男，汉族，1974年10月20日出生，宁夏固原市人，大专文化，居民，住固原市原州区。委托诉讼代理人：唐瑛，宁夏言宗律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：罗文科，男，回族，1963年9月19日出生，宁夏彭阳县人，初中文化，农民，住固原市原州区。委托诉讼代理人：谭虎虎，女，回族，1991年9月5日出生，宁夏彭阳县人，本科文化，居民，住固原市原州区，系罗文科儿媳，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）闫永平与被告（反诉原告）罗文科租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫永平委托诉讼代理人唐瑛，被告（反诉原告）罗文科及其委托诉讼代理人谭虎虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫永平向本院提出诉讼请求：1.被告返还营业房并支付租赁费33333元，并支付自2020年7月4日至实际腾房之日止的租赁费；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月8日，原告将其位于政府街湖滨苑107号营业房拐角转租给被告，双方约定租期1年（2018年11月8日-2019年11月7日），租金5万元。合同到期后，原告要收回营业房，被告拒不搬出，也不支付租赁费。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）罗文科辩称，原告要求返还营业房及支付租赁费至实际腾房之日止，没有依据。原告并不是争议房屋法律意义上的房主，也未提供相应的证据予以证明，应当驳回其起诉。被告（反诉原告）罗文科提出的反诉请求：1.反诉被告返还原告房屋转让费75000元，返还房屋租金50000元（2018年11月-2019年11月）共计125000元；2.反诉被告赔偿原告损失共计50000元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年11月初，反诉被告的姐夫张永峰将自己经营的位于固原市原州区某小区50多平米的商店转让给反诉原告，经双方对店内货物及其他设施核算，共计212100元。双方在签定合同时张永峰称该房屋属于其小舅子闫永平即反诉被告，合同要与闫永平签定。协商中闫永平与张永峰口头承诺保证反诉原告租赁该店至少三年的期限，反诉原告要求将协商好的事宜写入合同但未获同意。2019年7月30日兰州中院在反诉原告的店铺外张贴公告，反诉原告才知道闫永平并非租赁房屋的实际房主。2020年6月5日，闫永平让反诉原告搬出店铺，且不承认当初让反诉原告至少经营三年的承诺。后闫永平在未向反诉原告告知的情况下强行断掉店铺的电并强行砸坏店铺的墙，导致反诉原告无法营业。综上，反诉被告隐瞒事实，欺骗反诉原告签定合同后，投入大量资金却无法正常经营，给反诉原告造成巨大损失。故请求依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）闫永平辩称，反诉原告诉请的房屋转让费、损失费与本诉不是同一法律关系，不应与本诉一并审理。因反诉被告系该房屋实际产权人，对争议房屋的房屋出租享有收益权。原告（反诉被告）闫永平向法庭提供如下证据：1.房屋租赁合同原件两份，证明2017年6月25日，原告与涉案房屋的原产权人陈承池签订了一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给原告，期限为3年，年租金5万元，原告已将3年的租金全部交清的事实。同时2018年11月8日，原告在征得原产权人陈承池同意下将该房屋转租给被告，期限为一年，至2019年11月7日合同结束的事实，并且合同明确约定“如需续租再另行签订合同”；2.甘肃省兰州市中级人民法院《公告》打印件一份，证明2019年7月30日，原告通过兰州中级人民法院张贴在涉案房产门口的公告得知，该房产已经抵偿给兰州银行东部支行的事实；3.资产交易合同复印件一份，房屋产权证复印件一份（原件当庭核对后退回），证明2020年4月17日，原告通过拍卖取得涉案房屋的所有权的事实。本院分析认为，上述证据均与本案具有关联性，本院予以认定。被告（反诉原告）罗文科向法庭提供如下证据：1.聊天录音、电话录音共6段。其中兰州银行调解录音1段，证明张永峰承认罗文科支付其21万余元的货款，闫永平收取罗文科5万元房租及7.5万元转让费的事实；闫永平与罗文科通话录音1段、聊天录音1段、闫永平员工与罗文科聊天录音1段，证明闫永平承认房屋权属为兰州银行的及闫永平将罗文科店铺电断掉的事实；张永峰妻子与罗文科微信语音1段，证明张永峰与闫永平在将店铺转让给罗文科前，兰州银行已经多次张贴搬离公告的事实；张永峰与罗文科通话录音1段，证明闫永平、张永峰对续租三年承认的事实；2.照片42张，证明闫永平找人将墙体砸坏的事实；3.收条原件一份，中国工商银行交易明细单一张，证明2018年11月8日闫永平现金收取罗文科房租费25000元，2019年6月14日闫永平转账收取罗文科25000元房租的事实；4.兰州市中级人民法院公告复印件一张，证明2019年7月30日兰州市中级人民法院要求罗文科腾交房屋的事实；5.盘点表复印件一份（原件经当庭核对后退回），证明罗文科盘下涉案商店货款花费212100元，转让费75000元，半年房费25000元，张永峰对此签名确认的事实；6.收条原件一张，证明2018年11月8日闫永平收到罗文科转让费75000元的事实。本院分析认为，被告提供的证据中，证据3收条、工行交易明细单及证据4公告复印件真实、合法且具有关联性，予以认定；证据6收条具有真实性、合法性及关联性，但对其证明目的不予认定。其余证据1通话录音、证据2照片及证据5盘点表，不能达到其证明目的，对证明目的不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年11月8日，原告（反诉被告）闫永平与被告（反诉原告）罗文科签订《房屋租赁合同》，将从陈承池处承租、位于原州区某营业房拐角的店铺转租给罗文科，双方约定租期为1年，即从2018年11月8日至2019年11月7日，年租金5万元。同时约定，“如需续租，再另行签定合同”。罗文科先后于2018年11月8日、2019年6月14日分别支付房租25000元。租赁期间，2019年7月30日，因涉案房屋抵偿给兰州银行股份有限公司东部支行，兰州市中级人民法院张贴公告，要求涉案房屋的前产权人陈承池等人腾交房屋。租赁合同到期后闫永平与罗文科未续签合同。2020年4月17日，闫永平与兰州银行股份有限公司东部支行签订《资产交易合同》，后于同年5月19日办理不动产权证书，取得包括涉案店铺在内的房屋产权。后闫永平要求收回涉案店铺，罗文科以要求续租为由拒不搬出。遂成诉。本院认为，原告（反诉被告）闫永平与被告（反诉原告）罗文科签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方诉辩，本案需解决以下几个争议焦点。焦点一，涉案房屋租赁合同能否解除。首先，闫永平与罗文科签订房屋租赁合同时，该涉案店铺系其从案外人陈承池处承租而来。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”的规定，闫永平与罗文科签订租赁合同系转租行为，且闫永平对此提供了其与陈承池之间的房屋租赁合同，该转租行为具有法律依据。相反，罗文科未能提供闫永平不具有转租权的证据，应承担举证不能的责任。其以闫永平不是涉案房屋的房主、从而无权向其租赁房屋并收取租赁费的抗辩意见没有法律依据。其次，当事人双方约定租期为一年，租金支付方式为年付，期满后未续签合同，此后罗文科在对涉案房屋的使用中也未向闫永平支付房租。根据《中华人民共和国合同法》二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，闫永平有权解除合同。因而，根据上述事实及法律规定，涉案房屋租赁合同应予解除，罗文科应返还闫永平涉案房屋并支付其使用房屋期间的租金。关于房租的计算问题。进入2020年后，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件。罗文科租赁的房屋用途为对外经营，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日自治区公共卫生事件应急响应级别下调至Ⅲ级，在此期间，当事人双方均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。本院综合疫情期间实际情况且遵循公平公正原则，酌情确定疫情期间产生的房租损失应由原、被告共同承担，即由被告减半支付。故除2020年1月25日至2020年5月6日期间的房租由被告减半支付外，其余期间的房租仍按合同约定的标准计算。故罗文科应向原告支付的已实际发生的房屋租金为25684.93元，即2019年11月8日至2020年1月24日房租为10684.93元（50000元/年÷365天×78天），2020年1月25日至2020年5月6日房租为7054.79元（50000元/年÷365天×103天×50%），2020年5月7日至2020年7月3日房租为7945.21元（50000元/年÷365天×58天）；2020年7月4日之后的按合同约定的标准计算（50000元/年÷365天=136.99元/天）。焦点二，罗文科的反诉请求能否成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。其一，罗文科在反诉中称，闫永平及其姐夫张永峰曾口头承诺保证其对涉案店铺享有至少三年的租赁期限，但未能提供相关证据。且双方签订的合同明确约定“如需续租，再另行签定合同”。；其二，罗文科反诉要求闫永平返还房屋转让费75000元及房屋租金50000元。但罗文科提供的收条中显示该75000元系“房屋、货柜、设备费”，并非其所称的房屋转让费，罗文科提供的其他证据亦不足以证实其反诉主张的75000元系转让费，且涉案房屋租赁合同中并无相应内容的约定。至于房屋租金50000元系罗文科在第一年租期内产生的应付租金，罗文科并未提供能够证实转租人闫永平未尽合同义务或存在其他违约情形的相关证据，故对其要求闫永平返还上述二项费用的请求不予支持；其三，罗文科反诉要求闫永平赔偿其损失50000元。但未能提供充分证据证实闫永平存在隐瞒事实，欺骗其签订合同的情形，其提供的照片等证据不足以证实其产生50000元损失的事实。其该项反诉请求因证据不足不予支持。综上，原告（反诉被告）闫永平的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告（反诉原告）罗文科的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）闫永平与被告（反诉原告）罗文科签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）罗文科于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）闫永平位于原州区政府街湖滨苑107号营业房拐角的店铺；三、被告（反诉原告）罗文科于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）闫永平支付自2019年11月8日至2020年7月3日期间的房屋租金25684.93元，并按136.99元/天的标准支付自2020年7月4日至判决生效之日止的房屋租金；四、驳回原告（反诉被告）闫永平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗文科的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，减半收取317元，闫永平负担96元，罗文科负担221元。反诉费3800元，减半收取1900元，由罗文科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑国宁 二〇二〇年九月十日书记员 王晓阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。10/10