福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初586号 原告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道**禹洲广场**，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，副总经理。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：陈小强，男，1992年1月28日出生，汉族，住泉州市泉港区。 原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告陈小强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲地产（泉州）有限公司的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼，被告陈小强经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲地产（泉州）有限公司向本院提出诉讼请求：１、确认原、被告之间签订的合同编号为1＃Ａ0067号的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除。2、被告立即将其占用的位于泉州市惠安县××道××广场××街××店铺腾空交付原告。3、被告立即向原告支付2019年7月1日至2019年7月31日拖欠的房屋租金7369.33元及逾期违约金（以7369.33元为基数，按年利率24%计算自2019年6月25日起至实际支付之日止，暂计至2019年10月31日为628.85元），并支付自2019年8月1日起至实际腾空交付之日止的房屋占用费及逾期利息（占用费以月租金7369.33元的五倍为标准，暂计至2019年10月31日止为110539.95元，逾期利息以应付款项为基数，按年利率6%标准计付）。4、被告立即向原告支付2019年7月1日至2019年7月31日拖欠的物业管理费、公共维修基金2780.88元及逾期违约金（以2780.88元为基数，按年利率24%计算自2019年6月25日起至实际支付之日止，暂计至2019年10月31日为237.30元），并支付自2019年8月1日起至实际腾空交付之日止的物业管理费、公共维修基金及逾期利息（物业管理费、公共维修基金以租赁面积347.61平方米为基数，物业管理费7元／月／平方米，公共维修基金1元／月／平方米为标准，暂计至2019年10月31日止为8342.64元，逾期利息以应付款项为基数，按年利率6%标准计付）。5、被告立即向原告支付2019年5月1日至2019年7月31日拖欠的水电费1586.97元。6、被告立即向原告支付经营免租期的租金优惠58954.64元及逾期违约金（以58954.64元为基数，按年利率24%的标准计算自2019年6月25日起至实际支付之日止，暂计至2019年10月31日为5030.8元）。7、被告立即向原告支付合同解除违约金22107.99元。8、原告有权没收被告支付的合同保证金19467元。事实和理由：原、被告签订合同编号为1＃Ａ0067的《房屋租赁合同》，约定原告将位于惠安县××道××广场××街××店铺，建筑面积为347.61平方米出租给被告，租赁期限3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，其中2017年7月1日起至2019年6月30日止月租金6952.2元，2017年9月、12月、2018年3月、6月为第一年合同免租期；2019年7月1日起至2020年6月30日止，月租金为7369.33元，2018年9月、12月、2019年3月、6月为第二年合同免租期。合同第四条第一款第（4）项约定：被告未履行本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期）则予以取消，以解约时月租金为标准全额计取。租金按季付款，首期租金应交至2017年9月29日并于本合同签订当日内交清，以后每季度租金应于上个季度末月25日前缴清。合同还约定被告应于签订合同当日向原告支付保证金19467元，若被告有违约情形或因被告原告导致本合同提前解除，原告有权没收全额保证金。且在承租期间（包含免租期）被告自行承担所应交纳的物业管理费7元／月／平方米，公共维修基金1元／月／平方米及水电费，其中物业管理费、公共维修基金按季度付款，应于上季度末月的25日前缴清，水电费应于每月25日缴清。合同第十条第一款约定：被告逾期支付租金、保证金及相关费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。上述房屋租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2019年7月始至今未能按照合同约定向原告支付租金、物业管理费及公共维修基金，且被告至今仍尚欠原告水电费1586.98元。经原告多次催促，被告均未能支付。根据合同约定，原告于2019年7月23日以书面形式通知被告案涉《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，要求其立即腾空交付并支付相应款项，至今被告仍占用案涉房屋拒绝腾空交付并支付应付款项，严重损害原告合法权益。 被告陈小强未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供以下证据： 证据1即被告主体信息1份，以此证明被告为适格民事诉讼主体。 证据2即《房屋租赁合同》1份，以此证明被告向原告租赁案涉店铺用于经营；合同就被告逾期支付租金及相关费用的违约责任及双方的法律文书送达地址和管辖条款作出了明确约定。 证据3即单方解约函、快递回执各1份，以此证明因被告未能按照合同约定按时支付租金，原告分别于2019年7月22日、7月31日以书面形式通知被告案涉《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，要求其立即腾空交付并支付相应款项。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原、被告签订合同编号为1＃Ａ0067《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于惠安县××道××广场××街××店铺，建筑面积为347.61平方米出租给被告，租赁期限三年即自2017年7月1日至2020年6月30日，租金自2017年7月1日起缴交。自2017年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为6952.20元；自2019年7月1日起至2020年6月30日止，月租金为7369.33元。2017年9月1日至2017年9月30日、2017年12月1日至2017年12月31日、2018年3月1日至2018年3月31日、2018年6月1日至2018年6月30日为第一年合同免租期；2018年9月1日至2018年9月30日、2018年12月1日至2018年12月31日、2019年3月1日至2019年3月31日、2019年6月1日至6月30日为第二年合同免租期。租金按季付款，首期租金应交至2017年9月30日并于本合同签订当日内交清；以后每季租金被告应于上个季度末月25日前缴清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。被告未履行完租赁合同或存在违约情形的，如有租金优惠（如免租期）则予以取消，以解约时月租金为标准按全额计取。被告应于签订合同当日向原告支付保证金19467元，若被告有违约情形或因被告原因导致合同提前解除，原告有权没收全额保证金。在承租期间（包含免租期）被告自行承担所应交纳的物业管理费7元／月／平方米，公共维修基金1元／月／平方米，按季付款，首期费用自2017年7月1日起至2017年9月30日止，被告应于合同签订当日内缴清，其余每季费用被告应于上季度末月的25日前缴清，不满一个季度的，按比例据实计算，一个月按三十日计算。在承租期间（包含免租期），被告应承担公摊水电费（不含被告单独使用之水、电、煤气、通讯费用），由被告按相关规定自行向有关单位交纳；在承租期间（包含免租期），被告自用的水、电、煤气、通讯发生的费用及与其经营有关的其他费用根据其实际使用量收取，由被告自行承担。被告应于每月25日前缴清。合同终止或解除的，被告应向原告交还承租物业，交还时所承租物业要恢复原状，若该物业在被告交还时的建筑结构状况与原告交付时的结构状况不同的，被告应负责恢复原状，并承担所有相关的费用。合同终止或解除的，被告应在当日之内迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品予以清理，办理交还物业的手续。上述期间内除租金以外的费用仍由被告承担。每逾期交还该租赁标的一天，被告应向原告支付相当于原租赁合同最后一月日租金五倍的使用费。若超过5日，被告仍未将该物业内的可移动物品清理完毕，则视为被告放弃，原告有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置该剩余物品，并有权要求被告承担清理该些物品所需的费用。因被告逾期交还租赁标的产生的任何纠纷，原告均有权起诉至法院，并由被告承担由此产生的所有费用。被告交还承租物业时，被告的一切装修费用，原告无须给予任何补偿；一切安装在该物业内部固定的设备和装修物，被告均不得拆除，且原告不予补偿。被告如果未履行完租赁合同或存在违约行为，则租金优惠即免租期予以取消，以解约时月租金为标准按全额计算。被告逾期支付租金、保证金及相关费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。若被告拖欠租金或其他费用连续达30日或者累计达90日以上或租期内拖欠租金或其他费用超出3次的，原告有权单方解除合同，被告应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成原告损失的超过上述违约金，原告有权要求被告赔偿超出部分损失。经被告确认其正式有效通讯地址为：福建省泉州市泉港区××镇××村××号，如上述有效通讯地址有变更，被告应于地址变更后及时向原告确认变更，并将变更后的有效地址以书面形式告知原告。当原告就本合同履行产生的任何事项向被告以挂号邮递形式送达通知时，以上述地址为唯一有效地址，原告邮递信件自邮件投寄该地址之日起第三日视为通知已正式送达且被告知道通知内容。依据送达文件，原告可参照本合同相应条款采取必要措施。被告2019年5月1日至2019年7月31日共拖欠水电费1586.98元。原告在2019年7月22日、2019年7月31日两次向被告邮寄单方解约函，告知被告因其未按合同约定支付2019年7月至2019年9月的租金、物业管理费以及2019年5月至2019年6月水电费，且经原告多次催讨，并分别于2019年6月5日、2019年7月5日书面致函催索，告知拒不履行的法律后果，但被告仍未依约履行义务。原告根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条约定以及《合同法》及相关司法解释规定，于2019年7月31日起正式解除与被告签订的《房屋租赁合同》，同时被告应承担相应违约责任。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律、法规的规定,属有效合同,双方应当全面实际履行。被告应当按照合同约定在2019年6月25日前缴纳2019年7月1日至2019年9月30日租金、物业管理费以及2019年5月至2019年6月的水电费，但被告未能依约支付上述款项且连续达30日以上，根据《房屋租赁合同》第十一条约定，拖欠租金或其他费用连续达30日或累计达90日以上或租期内拖欠租金或其他费用超出3次的，原告有权解除合同。被告行为已构成违约,符合双方约定的合同解除条件，原告有权据此解除案涉《房屋租赁合同》。原告于2017年7月31日向被告发函通知解除双方签订的《房屋租赁合同》以及要求被告承担相应违约责任，被告于当日签收该函件。故原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除，并要求被告将案涉店铺腾空交付给原告，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告拖欠原告2019年7月1日至2019年7月31日的店铺租金7369.33元，原告请求被告支付该拖欠的租金，理据充分，予以采纳。被告未及时交付店铺，原告请求被告支付自2019年8月1日起至实际腾空交付之日止的房屋占用费，于法有据，应予支持，但其请求按月租金7369.33元的五倍计算，该计算标准过高，也不符合客观实际，予以调整为按月租金7369.33元计算房屋占用费。根据双方合同约定，在承租期间（包含免租期）被告自行承担所应交纳的物业管理费7元/月/平方米，公共维修基金1元/月/平方米，按季付款，被告应于上季度末月的25日前缴清，案涉店铺面积为347.61平方米，原告请求被告支付拖欠的2019年7月1日至2019年7月31日物业管理费、公共维修基金2780.88元；以及自2019年8月1日起至实际腾空交付之日止以租赁面积347.61平方米、物业管理费7月/月/平方米、公共维修基金1元/月/平方米为标准的物业管理费、公共维修基金，于法有据，应予采纳。双方约定若被告存在违约情形，租金优惠（如免租期）予以取消，以解约时月租金标准按全额计取。该约定不违反法律规定，原告共给予被告8个月免租期，其请求被告支付租金优惠（经营免租期）的租金58954.64元（7369.33元/月×8个月），符合双方约定和法律规定，予以支持。被告拖欠原告2019年5月1日至2019年7月31日的水电费1586.97元，原告请求被告支付该拖欠的水电费1586.98元，理据充分，应予采纳。双方合同约定若被告存在违约导致合同提前解除，原告有权没收全额保证金即19467元，故被告已支付合同保证金19467元，原告有权不予退还。本案系因被告违约导致《房屋租赁合同》解除，根据双方合同第十一条的约定，被告应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，原告请求被告支付合同解除违约金22107.99元，符合双方约定和法律规定，予以支持。但其请求按年利率24%计算被告拖欠的租金、物业管理费、公共维修基金、租金优惠（经营免租期）租金的逾期违约金，以及按年利率6%计算自2019年8月1日起的逾期利息，不再支持。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告陈小强签订的合同编号为1#A0067号《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除。 二、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内将位于惠安县××道××广场××街××号店铺腾空交付给原告禹洲地产（泉州）有限公司。 三、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司拖欠的2019年7月1日至2019年7月31日房屋租金7369.33元。 四、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司自2019年8月1日起至腾空房屋之日止的占用费（以月租金7369.33元为标准计算）。 五、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司拖欠的物业管理费以及公共维修基金共计2780.88元。 六、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司自2019年8月1日起至腾空房屋之日止的物业管理费、公共维修基金（以租赁面积347.61平方米、物业管理费7元/月/平方米、公共维修基金1元/月/平方米为标准计算）。 七、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司拖欠的2019年5月1日至2019年7月31日水电费1586.98元。 八、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹 洲地产（泉州）有限公司租金优惠（经营免租期）的租金58954.64元。 九、被告陈小强应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司合同解除违约金22107.99元。 十、原告禹洲地产（泉州）有限公司不予退还被告陈小强支付的合同保证金19467元。 十一、驳回原告禹洲地产（泉州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4855.6元，由原告禹洲地产（泉州）有限公司负担353.6元（多预交的4502元予以退回），由被告陈小强负担4502元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  曾素红 人民陪审员  何时伟 二〇二〇年九月四日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。