沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6536号原告（执行案外人）：王志军，男，1973年6月1日出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：周龙，沈阳大东区洮昌法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1，统一社会信用代码912101003131322823。法定代表人：赵曾政，该行行长。委托诉讼代理人：赵丽媛，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告（被执行人）：冷立南，男，1989年9月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。被告（被执行人）：邹亚静，女，1987年12月31日出生，汉族，住黑龙江省泰来县。原告王志军与被告平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）、被告冷立南、被告邹亚静案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告王志军及其委托诉讼代理人周龙，被告平安银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人赵丽媛到庭参加诉讼。被告冷立南、被告邹亚静经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行沈阳市经济技术开发区的房产，撤销(2018)辽0102执4442号《执行裁定书》并解除对该房产的查封拍卖措施，取消拍卖程序；2.请求判决确认被告冷立南、邹亚静与原告于2016年9月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，沈阳市经济技术开发区的房屋归原告所有，被告冷立南、邹亚静立即协助原告办理该房产的更名过户手续。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月28日，原告与冷立南、邹丽静签订了《房屋买卖合同》，购买了冷立南、邹亚静夫妻位于沈阳市铁西区手按揭住房一套。按照合同约定，原告交纳了首笔7万元的购房款并实际入住该房至今，该房产的贷款也是由原告以被告冷立南、邹亚静的名义逐月偿还(2000元/月)。因2016年签订房屋买卖合同时，冷立南、邹亚静并未取得该房产房屋所有权证书，因此双方约定待冷立南、邹亚静取得房证后，再与原告办理二次交易手续。2019年6月13日，贵院在原告入住的房屋上张贴了《公告》、《执行裁定书》和《拍卖通知书》，以被告平安银行股份有限公司沈阳分行与冷立南、邹立静金融借款纠纷一案为由，要求原告限期腾空现住房并将此房拍卖。原告以2016年9月份即购买此房并实际居住至今，系因客观原因导致没有完成产权登记过户为由，向贵院提出书面执行异议，请求贵院停止对涉案房屋的执行、撤销(2018)辽0102执4442号《执行裁定书》并取消拍卖程序。贵院于2019年11月26日作出(2019)辽0102执异634号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。对此，原告认为，原告是案涉房屋的实际所有权人，平安银行拥有的一般债权不能对抗原告拥有的物权，贵院裁定执行原告房屋于法无据，于理不合。具体理由是：1.原告所称的沈阳市铁西区沈辽西路浑河六街金辉尚璟小区11号楼2单元10楼3号(建筑面积77.50平方米)与被贵院查封的冷立南、邹亚静名下的沈阳市经济技术开发区(建筑面积77.50《房屋买卖合同》、铁西区翟家功能区宁官社区平方米)系同一处房产。居民委员会、沈阳市公安局铁西分局翟家派出所出具的《情况说明》、沈阳嘉合利物业管理有限公司出具的《居住证明》中叙明的金辉尚璟11#2-10-3和浑河六街4-11#2-10-3指向的也是同一处房屋，二者是开发商自编楼号与地名办核定的蓝牌地址的叫法不同而已。对于此节，被告平安银行也予以认可。如按照贵院《执行裁定书》中认为两个名称指向的不是同一处房产的说法成立，那贵院为何要将《执行裁定书》、《拍卖通知书》和《公告》张贴于原告的门上？原告是否可持《执行裁定书》对抗贵院对原告现居住房屋的强制执行？原告有何必要再向贵院提出执行异议？2.在购买被告冷立南、邹亚静的案涉房产时，双方约定房屋的交易价格为31万元。因该房系冷立南、邹亚静自农业银行贷款购买，在2016年9月28日双方签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋还欠按揭银行22万元房屋贷款，原告需支付二被告首付款和已还欠款9万元。在签订《买卖合同》当日，原告即向冷立南、邹亚静当场支付了7万元购房款，同时明确余款2万元在完成房屋更名至原告名下后三日内一次性支付完毕。此外，合同中还约定该房的银行贷款在原告购买后，由原告负责按期偿还。合同签订后，涉案房屋每月2000元的银行应还贷款一直是由原告通过银行转账、现金存入等方式存到冷立南名下的农业银行62×××71的还款账户中，而后由银行完成扣划。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的3.规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定系关于不动产无过错买受人物权期待权保护条件的规定。依照上述规定并根据原告提供的相关证据完全可以确认，在贵院2017年10月27日查封案涉房产之前，原告即在2016年9月28日与被告冷立南、邹亚静签订了关于涉案房屋的买卖合同，交付了首笔7万元购房款、逐月偿还2000元的房屋银行贷款并在签订合同后即占有和入房了案涉房屋直至今日。案涉房屋在原告居住期间发生的水、电、煤气、物业、电梯等费用均是由原告缴纳。原告作为普通的购房人，并不存在怠于办理过户登记的情形，原告对案涉房屋未办理更名过户并无过错。因被告冷立南与平安银行之间存在的普通借款合同纠纷而查封并拍卖原告的房屋，有损原告的合法权益4.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完八条规定：成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”具体到本案，原告提供的《房屋买卖合同》、铁西区翟家功能区宁官社区居民委员会、沈阳市公安局铁西分局翟家派出所出具的《情况说明》、沈阳嘉合利物业管理有限公司出具的《居住证明》、银行转账证明、电梯费、物业费收据、水电费、燃气费缴费收据等证据足此证明原告与冷立南、邹亚静于2016年9月签订房屋买卖合同时是双方真实意思表示，原告支付了对价的购房款并实际占用使用了案涉房屋。关于案涉房屋没有登记到原告名下，能否排除平安银行股份有限公司沈阳分行强制执行的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在平安银行股份有限公司沈阳分行与冷立南的借款纠纷中，平安银行沈阳分行只是一般的债权人，其享有的一般，权无法对抗原告的物权。因原告购房日期远远早于贵院对案涉房产的查封日期，双方议定的购房价款完全符合当时的该小区房产交易一般价格，不存在歧高或是歧低的情形，不能说明冷立南、邹亚静在2016年出售房产的目的是为了恶意逃避他项债务。因此贵院应当停止对案涉房产的执行行为。综上法律依据与理由，特提起案外人异议之诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告平安银行辩称：我方认为不应停止对案涉房屋的查封及执行，根据物权法的相关规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭应当登记，未经登记不发生物权效力，案涉房屋在查封时登记在被执行人冷立南、邹亚静名下，应属于被告的财产，因此贵院查封案涉房屋程序合法有效，并无不当，不应该被解除查封。被告冷立南、被告邹亚静经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月5日，原告平安银行股份有限公司沈阳分行诉被告冷立南、邹亚静金融借款合同纠纷一案，本院依法作出（2017）辽0102民初8966号民事判决书，判决“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告冷立南于2015年5月7日签订的《个人信用贷款合同》；二、被告冷立南、邹亚静于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金44,394.69元，利息（含罚息、复利）10,008.21元（截止至2017年5月3日），并自2017年5月4日起按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告冷立南、邹亚静于本判决生效后十日内一次性赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费3,000元。”。案件审理过程中，本院于2017年10月27日查封冷立南、邹亚静名下位于沈阳市经济技术开发区（建筑面积77.50平方米）的房产。另查，2016年9月28日，原告（买受人、乙方）与被告冷立南（出卖人、甲方）签订案涉房屋《房屋买卖合同》一份，约定被告冷立南将案涉房屋出售给原告，交易价格为310000元。其中约定了“因该房按揭贷款中，目前尚欠银行欠款约220000元，该款自签订本合同后由乙方负责按期偿还；乙方需向甲方支付首付款及已还欠款90000元，在签订本合同时，乙方向甲方先行支付70000元，余款20000元待房屋产权证下发后更名至乙方名下并在乙方实际取得房屋产权证书后三日内一次性支付给甲方。”、“在签订本合同的同时，甲方应将交易房屋的全部钥匙、门卡、商品房买卖合同、契税票据、住房维修基金票据、银行贷款合同、还款银行卡（含还款打印明细）、已交物业费、采暖费、有线电视收视费、网络使用安装费等相关票据等以及与此房有关的一切票证交付乙方。”。该合同最后有被告冷立南、被告邹亚静的签名。又查，2016年10月9日，原告通过银行转账方式向被告冷立南62×××71的银行账户转款2000元。于2016年11月4日又向被告冷立南上述账户转款2000元。于2017年3月30日向被告邹亚静62×××79的银行账户转款2000元。还查，2019年1月1日，原告向案涉房屋的物业公司交纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费及电梯费，物业公司向其开具了收款收据。再查，2019年6月16日，沈阳嘉合利物业管理有限公司出具《居住证明》一份，载明“已此证明，王志军2302231973××××××××在金辉尚璟11#2-10-3居住（一家三口）”。2019年6月28日，沈阳市铁西区翟家功能区宁官社区居民委员会和沈阳市公安局铁西分局翟家派出所出具《情况说明》一份，载明原告现居住地为浑河大街4-11#2-10-3。案件审理过程中，经本院赴房产登记机关调取案涉房屋的所有权初始登记证明，载明该房屋初始登记时间为2016年9月26日。庭审中，原告向本院提交的案涉房屋2018-2019年度和2019-2020年度采暖费发票。原告陈述其于2017年3月30日向被告邹亚静62×××79的银行账户转的2000元并非用于偿还贷款，而是从尚未支付的房款中预支给被告邹亚静的款项。原告还在庭审中陈述被告冷立南、被告邹亚静将案涉房屋的商品房买卖合同、购房发票等相关材料交付后，又以办理房产证为由要回。同时原告还称有能力一次性给付剩余贷款22万元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告冷立南、被告邹亚静经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。因原告提供的2016年的电梯费收据并未载明交款人，故无法认定该电梯费是否为原告所交纳。原告提供的2019年度的物业费及电梯费收据，仅能证明其2019年在案涉房屋居住，而无法证明其在2017年10月27日本院查封案涉房屋之前即在此居住。同理，沈阳嘉合利物业管理有限公司出具《居住证明》和沈阳市铁西区翟家功能区宁官社区居民委员会和沈阳市公安局铁西分局翟家派出所出具《情况说明》也只能证明在出具证明当时原告在案涉房屋居住，而并不能证明在本院查封案涉房屋之前即在此房居住。另外，原告所提交的微信交纳电费、水费、燃气费的截图同样无法证明实际交款人为原告，以及实际居住人为原告。因此，原告所举证据不足以证明其在本院查封之前已经占有使用案涉房屋。同时，原告并未举证证明其已经向原告给付合同约定的首付款70000元，其所提交的银行流水亦只能证明其向被告冷立南转款2次，每次2000元，即便该款项为偿还银行每月贷款，也只能证明其仅还款2次，无法认定其已按照合同该约定给付相应购房款项。另外，经本院查询，案涉房屋的初始登记时间为2016年9月26日，也即在原告与被告冷立南、被告邹亚静签订案涉房屋买卖合同之前，案涉房屋即已经能够办理产权证书，在原告自称能够一次性给付剩余贷款22万元的情况下，其在签订房屋买卖合同后，完全可以与被告冷立南、被告邹亚静一同去贷款银行办理涤除抵押登记的手续，进而办理产权转移手续，但原告在本院查封之前近一年时间里，非但没有与被告冷立南、被告邹亚静办理涤除抵押登记的手续，且在被告冷立南、被告邹亚静向其要回案涉房屋商品房买卖合同、购房发票等相关材料用于办理房屋产权证书时亦未与被告冷立南、被告邹亚静一同办理房屋产权转移手续，系属其自身原因未办理过户登记。综上所述，无法认定原告为案涉房屋的实际权利人，其不能排除本院对案涉房屋的执行，对原告要求解除案涉房屋的查封及停止拍卖措施的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，如上所述，本院无法认定原告为案涉房屋的实际权利人，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求确认上述其与被告冷立南、被告邹亚静所签订的案涉房屋《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，因该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告要求被告冷立南、被告邹亚静协助办理案涉房屋更名过户的诉讼请求，因该项诉讼请求不属案外人执行异议之诉的审理范围，本院在本次诉讼中不予处理，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告王志军与被告冷立南、被告邹亚静于2016年9月28日就位于沈阳市经济技术开发区房屋所签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5950元，由原告王志军承担2975元，沈被告冷立南、被告邹亚静共同承担2975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 峰人民陪审员 刘 芳人民陪审员 周立影二〇二〇年九月二十八日书 记 员 温贺晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。