广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10187号原告：龚林梅，女，1973年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码531************328。委托诉讼代理人：刘超群，广东金桥百信律师事务所律师。被告：韦正官，男，1984年3月16日出生，壮族，住广西田东县**************，公民身份号码452************450。被告：梁连木，女，1985年2月24日出生，壮族，住广西田东县**************，公民身份号码452************763。两被告共同委托诉讼代理人：赵云帆，广东明灿律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邓韵贤，广东明灿律师事务所实习律师。原告龚林梅与被告韦正官、梁连木租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，两被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，后因两被告未在指定的期限内预交案件受理费，本院依法作出（2020）粤0605民初10187号民事裁定，按两被告撤回反诉处理。本院依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘超群，两被告的共同委托诉讼代理人赵云帆、邓韵贤到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法调查取证，当事人申请庭外和解，上述期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的租金、水电费、管理费、服务费等合计170000元；2.两被告自拖欠租赁费用之日即2018年12月13日起，按照年利率24%向原告支付逾期付款违约金损失至实际清偿日止；3.两被告将登记于佛山市南海区狮山镇官窑黎岗开发区礼南大岗口（龚林梅）厂房工商登记营业地址迁出或注销；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年8月，原被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定原告将位于佛山市南海区**1车间出租给被告作厂房使用。合同租期自2017年8月1日至2023年7月30日止，合同租金第一档约定金额为每月38000元，被告需于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的，应按照每天5‰的标准支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供租赁物。被告承租前期尚能支付部分租金，然而自2018年10月即陆续拖欠租金及相关费用。拖欠费用期间，原告多次向被告催促。其后，被告于2018年12月13日向原告出具《欠条》，载明被告拖欠原告租金（2018年11-12月）、水电费（2018年9-12月）、管理费、治安费、服务费共计170000元。2018年12月23日，被告又向原告出具解除《厂房租赁合同》通知书一份，通知载明承租期间产生的全部费用由两被告承担，并承诺将其所经营的佛山市伟毅金属装饰材料有限公司于2018年12月30日前将工商登记营业地址迁出或注销。其后，被告于2018年12月26日正式搬离租赁物场地，但仍未按约履行租赁费用支付义务。对此，原告已多次向被告进行催促，但截至原告起诉之日，两被告仍未偿还上述拖欠款项。两被告辩称，不同意原告全部诉请。一、原告起诉状部分陈述内容与事实不符，欠条不能反映双方的真实债权债务关系，被告不欠原告任何费用，相反，被告还支付了超出法律规定的高额利息，原告仍欠被告部分保证金未予退还，应驳回原告主张被告支付款项及违约金的诉讼请求。二、公司工商登记地址的迁出或注销不属于民事诉讼受理范畴，应当依法驳回原告该项诉讼请求。因受新冠疫情影响，佛山市伟毅金属装饰材料有限公司至今仍未开工营业，两被告暂时未找到合适的厂房复工复产，但两被告至今仍在努力寻找厂房中，争取尽快办理迁出手续，具体迁出时间需要工商行政部门审批之后才能确定。该公司的工商地址虽未迁出，但对原告的利益并无影响，据被告所知，原告早已将涉讼厂房出租给其他人经营公司，且不影响其他公司在涉讼厂房上注册设立登记营业执照。原告在诉讼中举证如下:1.厂房租赁合同原件1份，用以证明原被告存在租赁合同关系，约定原告将位于佛山市南海区狮山镇官窑锐源五金厂1车间出租给被告作厂房使用，被告需要于每月5日前支付当月租金，逾期按日千分之五支付滞纳金。2.欠条原件1份，用以证明被告于2018年12月13日向原告出具欠条一份，载明被告拖欠原告2018年11月-12月租金，2018年9月至12月水电费、管理费、治安费、服务费共计170000元。3.解除《厂房租赁合同》通知书原件1份，用以证明被告通知原告承租期间产生的全部费用由两被告承担，并承诺将其经营的佛山市伟毅金属装饰材料有限公司于2018年12月30日前将工商登记营业地址迁出或注销。4.《关于催缴房租、水电费通知函》原件1份，用以证明原告催款情况。5.租赁土地合同书复印件1份，建设工程规划许可证报批表照片打印件2页，建设项目环境影响审批申请表照片打印件2页，建筑工程消防验收合格的意见照片打印件1页及复印件1份，环境保护验收意见书照片打印件1页，单位工程交工质量认定书照片打印件2页及复印件1份，用以证明原告已完成涉讼厂房的所有报建、报批、消防、环保等手续。两被告在诉讼中举证如下：1.中国农业银行、建设银行、工商银行流水原件共16页，用以证明被告在2017年8月1日前合计向原告转账176000元，含租赁保证金114000元、电费押金24000元、2017年8月租金38000元；被告已付清2017年8月-2018年10月期间所有租金和2017年8月至2018年8月期间所有水电费及管理费、土地税费用等。2.收据原件4份，用以证明原告已收到被告交付的租赁保证金114000元及电费押金24000元；原告已收到被告交付的2017年8月租金38000元。3.欠水电费一览表复印件6份，证明被告每月按照原告抄表统计的费用缴纳水电费，结合银行转账记录证明2017年8月至2018年8月期间的水电费已经结清；被告在2018年9月至12月合计使用水电费43249元。4.委托付款确认函原件1份，用以证明被告委托韦**于2018年10月22日向原告转账支付2018年7月及8月水电费10148元，于2018年11月9日向原告支付租金20000元。在诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查**厂房的规划报建的情况，该局经核查后向本院提交了《佛山市自然资源局南海分局关于调查函——（2020）粤0605民初10187号的复函》1份。本院依法送达双方当事人，双方对上述函件的真实性均未提出异议。经质证、辩证，两被告对原告举证1、2的真实性无异议，本院确认此二份证据的真实性。原告举证3、4为原件，经两被告签名并加盖指模确认，故本院确认原告举证3、4的真实性。原告举证5，本院综合案件事实作综合认定。被告举证1、2、4为原件且相互印证，本院确认该部分证据的真实性。被告举证3为复印件，未经双方签名确认，故本院对该证据的证明力不予确认。佛山市自然资源局南海分局的复函由相关行政部门依法作出，当事人对真实性无异议，本院予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年8月1日，原告龚林梅（甲方）与被告韦正官（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于官窑锐源五金厂1车间厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方作为厂房使用，用途为工业范围，租赁期限自2017年8月1日起至2023年7月30日止，共6年；第一档次2017年8月1日至2020年7月30日每月租金38000元，第二档次2020年7月30日至2020年7月30日每月租金41800元；双方签订本合同之日起，乙方应向甲方交纳三个月租金114000元作为乙方履行本合同的保证金，租金到第二档次乙方需将保证金追加为递增后的125400元作为保证金，合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用后十天内，甲方将保证金不计息退还给乙方；乙方按月向甲方交纳租金，先交后用，乙方须于每月5号前以银行转账方式全额向甲方交齐所有租金费用；租赁期间，乙方已使用的水、电费，乙方必须于每月1号前向甲方缴交上月费用，否则每天收取千分之五滞纳金；乙方应向甲方一次性缴纳电费押金24000元（如每月用电费用超出该押金或增容需按实际不足相应费用），乙方期满后付清所有应缴费用后十天内，上述押金不计利息退回乙方；管理费5000元/年；乙方应承担因经营管理而产生的全部税（包括但不限于租赁税、房产税、土地使用税等）、费（包括但不限于：水、电费、治安费、垃圾费、管理费等）；乙方未按期支付租用场地的费用，甲方每天收取千分之五滞纳金。同日，原告出具两张收据，分别确认收到被告韦正官租厂押金114000元、电费押金24000元。原告龚琳梅向两被告发出《关于催缴房租、水电费通知函》，载明：双方签订厂房租用合同以来，贵方现已拖欠我方房租费10、11、12月共96000元，水电费43249元，企业管理费12000元（一年），信息服务费20000元，共计171249元，现限你于2018年12月22日前交齐所有费用，否则我方将依照合同和法律规定，对你方停水、停电直至解除合同，届时所有的法律责任和经济责任皆由你方承担。两被告在《关于催缴房租、水电费通知函》上签名并加盖指模。韦正官在回执签名并加盖指模，确认收到催款函。2018年12月13日，两被告共同作为欠款人出具《欠条》，确认韦正官欠龚林梅租金（2018年11-12月份）、水电费（2018年9-12月份）、管理费、治安费、服务费共计170000元。2018年12月23日，两被告共同作为承租人出具《解除通知书》，载明：现因承租人租赁厂房用于经营的佛山市伟毅金属装饰材料有限公司因出现经营困难，已拖欠甲方租金、水电费数月，现已无力继续承租甲方厂房，现承租人向出租人单方提出解除双方签订的《厂房租赁合同》，并承诺双方于2017年8月1日签订的《厂房租赁合同》立即解除，承租人及佛山市伟毅金属装饰材料有限公司应于2018年12月26日前搬离厂房，承租人租赁经营期间所产生的的全部费用（包括但不限于房租、水电费用、管理费、服务费及工商、税务等）由承租人韦正官、梁连木两人承担，承租人所经营的佛山市伟毅金属装饰材料有限公司于2018年12月30日前将工商登记营业地址迁出或注销，不再登记于出租人龚林梅厂房内，否则所产生的费用由承租人承担。2020年4月29日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认佛山市伟毅金属装饰材料有限公司的工商登记经营地址尚未迁出。原告主张没收保证金，被告则主张保证金应抵扣《欠条》项下款项。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告举证不足以证明涉讼厂房已经规划报建或经行政主管部门批准建设，且佛山市自然资源局南海分局函复本院称没有查询到涉讼厂房的相关规划报建资料，因此，涉讼厂房未经批准建设，原、被告签订的《厂房租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，原、被告之间按无效合同清理结算。两被告向原告出具《欠条》，对其承租期间的各项欠费进行确认，经本院审查，《欠条》为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，两被告应依照《欠条》向原告支付相关费用共计170000元。同时，合同无效，因合同收受的财产应予返还，原告应返还其收取的保证金138000元（114000+24000）予被告，被告主张在保证金抵扣上述欠款，合理合法，本院予以采纳。抵扣后，两被告仍应向原告支付欠款32000元（170000-138000），本院对原告主张超出部分不予支持。《厂房租赁合同》无效，《欠条》亦未约定逾期付款的违约责任，原告主张按年利率24%计付逾期付款违约金缺乏依据，本院不予采纳。两被告拖欠原告费用，原告确存在利息损失，结合原告曾就部分费用进行催收并要求两被告于2018年12月22日前付清，以及两被告于2018年12月23日出具解除合同通知书的情形，本院酌定两被告应支付以32000元为本金从2018年12月23日起按年利率6%计算至实际清偿日止的利息予原告，原告主张超出核定部分，本院不予支持。至于原告要求两被告将佛山市伟毅金属装饰材料有限公司的营业登记等地址办理迁出或注销，由于注销企业工商登记或变更企业住所地属于相关行政部门管理范围，需由相关行政管理部门依法核准，并不可经民事诉讼迳行判决，本院对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韦正官、梁连木应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠款32000元予原告龚林梅；二、被告韦正官、梁连木应支付以32000元为本金从2018年12月23日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息予原告龚林梅，本项随上述第一项清；三、驳回原告龚林梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费2349.69元（原告已预交），由原告龚林梅负担2013.69元，被告韦正官、梁连木负担336元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年九月四日书记员  林浩成