北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14316号原告：北京福祉之家养老服务有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑****楼**2-101。法定代表人：蔡冬冬，总经理。委托诉讼代理人：朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。被告：齐建福，男，1974年1月29日出生，汉族，户籍所在地河北省承德市隆化县。原告北京福祉之家养老服务有限公司（以下简称福祉之家公司）与被告齐建福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福祉之家公司的委托诉讼代理人朱剑到庭参加诉讼。被告齐建福经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福祉之家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金60000元；2、判令被告赔偿原告装修费损失24000元；3、判令被告支付原告公证费2020元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告齐建福于2018年5月31日经过友好协商签订了《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，租赁期间自2018年5月31日起，原告有长期租用权，至2018年7月31日前被告需将诉争房屋交付原告使用，租金标准及支付方式为上半年60000元、下半年50000元，总计全年110000元。2018年5月16日，原告通过北京农商银行分两次将租金汇到齐建福名下的账号上。上述租赁合同第五条规定，被告应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。同时还应保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，以确保原告居住在此的护工人员的人身安全。因此，原告需要对被告所有的房屋进行装修改造，但在施工过程中发现该房屋出现许多无法解决的问题：一是没有房屋建设图纸，包括水、电图纸导致施工困难；二是房屋结构及质量出现严重问题，房屋漏水严重，进门处上方楼板有塌陷，存在严重的安全隐患。原告就上述问题多次找被告协商沟通，要求其尽快解决，但被告一直置之不理。2018年7月24日被告将房屋门上锁了，并且在上边打出了继续出租的广告及联系电话。原告认为，被告未按照合同约定要求提供质量安全的房屋，且拒不配合原告对上述房屋的修缮，导致原告无法使用房屋，不能实现合同目的，同时，在协商过程中被告又擅自将房屋门上锁，单方撕毁了双方的约定，构成违约。另据原告调查了解，被告提供的房屋未经审批，属于违章建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，不仅双方签订的合同无效，被告方也未提供符合安全要求的房屋，且拒不配合原告对房屋的修缮，甚至在原告支付半年房租的情况下，还擅自换锁，构成了根本违约。原告认为被告的违约行为导致了双方的合同无法继续履行，故要求其赔偿原告装修费等损失。综上，诉至法院，请求支持诉求。被告齐建福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，齐建福（出租人、甲方）与福祉之家公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区小汤山镇前蔺沟村，建筑面积800平方米。房屋所有权人齐建福。房屋租赁期自2018年5月31日起，乙方有长期租用权。甲方应于2018年7月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式为上半年60000元，下半年50000元，租金总计110000万元。支付方式，付北京银行北七家支行6214680043517372。双方合同还约定了其他内容。福祉之家公司提交的网上银行电子回单显示，2018年5月16日，福祉之家公司通过银行转账的方式分两笔将共计60000元支付到上述合同约定的齐建福的银行账户。福祉之家公司称双方约定了两个月的装修期，合同签订当日，齐建福将房屋钥匙交付该公司，该公司先进行两个月的装修。庭审中，福祉之家公司主张其装修花费了24000元，主要装修为房顶的彩钢瓦、地面做、地面做防水等施工合同、收据、银行回单等作为证据，要求齐建福赔偿损失，并表示由法院酌定该部分的现值损失。福祉之家公司主张齐建福提供的房屋存在安全隐患，齐建福拒绝修复，且于2018年7月24日将房屋换锁并张贴广告进行再次出租，并提供照片及微信截图等作为证据。福祉之家公司主张其就房屋质量问题通知齐建福，齐建福不予解决，福祉之家公司要求退支付的租金，并对此进行公证，花费公证费2020元，并提供公证书及发票作为证据，要求齐建福支付该笔费用。另查，案外人张海森诉齐建房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理，于2019年12月9日作出（2019）京0114民初5694号民事判决书。该判决书经审理查明：“2017年9月2日，张海森（甲方）与齐建福（乙方）签订《房屋买卖合同》约定，关于乙方向甲方购房事宜达成协议如下：1.该栋房屋位于北京市昌平区小汤山镇前蔺沟村，自建，建筑层数为一层平房……。另查，2001年3月8日，案外人孟和平（乙方）与北京市昌平区小汤山镇前蔺沟村经济合作社（甲方）签订《土地承租合同书》约定，甲方同意将村经济合作社土地，面积三十亩二分地，承租给乙方使用，只限于种植业和小面积养殖。承租期限为30年，自2001年3月1日至2031年2月28日。2008年11月2日，孟和平与陈震签订《土地承包租赁合同》将孟和平承租的30亩土地中的1.2亩租给陈震用于养殖业。2015年12月19日，案外人陈震与张海森签订《农村土地房屋转让协议》、《转让合同》约定，陈震将昌平区小汤山镇前蔺沟村租用孟和平土地及地上房屋转让给张海森。”福祉之家公司称，本案涉案房屋即上述房屋买卖合同纠纷判决中的涉案房屋，齐建福在出租该房屋时未提供房屋产权证书等。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、银行回单、施工合同、收据、照片、民事判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据本院另案生效判决书查明的事实，本案涉案房屋系建在只限于种植业和小面积养殖的农村集体土地上，且未取得建房审批手续，没有房屋产权证书，故该房屋的建设，违反了我国土地管理和城乡规划的强制性规定。本案中，齐建福将上述房屋出租给福祉之家公司用于护理人员住宿，故双方签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，齐建福在福祉之家公司装修期间，将房屋换锁，现福祉之家公司要求齐建福返还其支付的房屋租金60000元的诉讼请求成立，本院予以支持。福祉之家公司在齐建福同意下对涉案房屋进行了装修，现因合同无效，福祉之家公司主张装修损失，本院予以支持。关于赔偿损失的具体数额，本院考虑装修折旧的因素，酌情确定该部分装修的现值为20000元。本案中，合同无效，双方均有过错。出租人齐建福明知房屋状况及性质的情况下仍签订租赁合同，其对于租赁合同的无效存在过错，福祉之家公司在签订租赁合同时未对租赁房屋的权属、性质等进行审查，未要求齐建福就房屋产权情况出具证明材料，对于可能存在的风险未尽到审慎的注意义务，其对于合同无效亦存在过错，故双方对合同无效应各承担50%的责任。福祉之家公司要求齐建福支付其公证费2020元，于法无据，本院不予支持。齐建福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、齐建福于本判决生效后七日内返还北京福祉之家养老服务有限公司租金60000元；二、齐建福于本判决生效后七日内赔偿北京福祉之家养老服务有限公司房屋装修现值损失10000元；三、驳回北京福祉之家养老服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1951元，由北京福祉之家养老服务有限公司负担401元（已交纳）；由齐建福负担1550元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（以公告票据为准），由齐建福负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 谢 肖人民陪审员 张 峰人民陪审员 徐国海二〇二〇年九月十日书 记 员 张秋菊