湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1422号上诉人（原审被告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，居民，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张湘蓉，女，1974年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：钟保贵，湖南云端律师事务所律师。原审第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘西路**。法定代表人：邱杰浪，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。原审第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘西路**/div>法定代表人：邱杰浪，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。原审第三人：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地，住所地湖南省娄底市乐平西街**iv>法定代表人：邱月雄，该公司董事长。原审第三人：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住所地，住所地湖南省娄底市涟源市伏口镇良响村iv>执行事务合伙人：龙飞。原审第三人：邱月雄，男，1961年7月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。上诉人龚梦龙因与被上诉人张湘蓉，原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎公司）、涟源市伏口镇谢家冲煤矿（以下简称谢家冲煤矿）、邱月雄案外人执行异议之诉一案案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚梦龙上诉请求：撤销原判，改判驳回张湘蓉的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.原审法院认定事实错误，张湘蓉提交证据无原件印证且复印件模糊；2.原审法院依职权调取的证据未经质证；3.POS机小票上收款人均非中茂公司聘请的房产销售公司，因此由中茂公司提交的记账凭证、POS机小票、收据和发票存在造假或虚开嫌疑。张湘蓉辩称：1.一审法院认定事实无误，合同原件在一审时已核对确认；2.张湘蓉一审中已对模糊的POS机小票提供了全部的银行流水，且已核对；3.原审法院依职权调取的证据经过了质证；4.本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中止的情形。中茂公司述称，其对原审法院关于事实的认定及程序合法性均无异议。张湘蓉向原审法院起诉请求：1.排除对张湘蓉买受的位于湖南省长沙县××广场××幢××层××号××幢××层××号房产的执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院根据张湘蓉提交的《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房发票等证据以及该院依职权调取长沙县不动产登记中心出具的关于张湘蓉等131户所购房屋是否抵押、网签、预告登记的查询情况表、华融资产管理股份有限公司湖南省分公司出具的情况说明及对张湘蓉等131户所购房屋是否同意解除抵押、是否收款的查询情况表、POS机小票等原始资料、中茂公司关于房屋销售款的原始记账凭证等证据，认定如下事实：原审法院在审理龚梦龙与中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，原审法院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂公司开发建设的位于长沙县××街道××路××号××广场××房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，向原审法院提出书面异议。原审法院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院（以下简称本院）申请复议。2017年11月15日，本院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，原审法院依照本院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂公司向原审法院提出书面异议，原审法院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向本院申请复议。本院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持原审法院（2018）湘13执异21号执行裁定。案外人张湘蓉以其对案涉房产享有排除查封保全的民事权益为由提出执行异议，请求原审法院解除对案涉房产的查封措施。2019年9月29日，原审法院以（2019）湘13执异183号执行裁定书，裁定驳回案外人张湘蓉的异议请求。2017年6月3日，张湘蓉与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方在上述合同中约定：张湘蓉分别以50936元、57139元的价格购买湖南省长沙县××路××号××广场××幢××层××号××幢××层××号房产；合同中明示案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年5月28日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年5月28日，张湘蓉与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，其中约定：案涉房产全权委托湖南中茂城商业管理有限公司代表张湘蓉与开发商办理验收交房手续并进行商业管理和经营使用，由湖南中茂城商业管理有限公司向张湘蓉支付相应收益。截止至本院查封案涉房产之日，张湘蓉向第三人中茂公司支付了全部购房款，并缴纳了契税、增值税、物业专项维修基金等款项。张湘蓉提交《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经中茂公司于2017年10月8日检查，案涉房产验收合格，达到交付提交同意接收。另查明，张湘蓉购买的案涉房产在长沙县不动产登记中心办理了网签手续。原审法院认为，本案是张湘蓉以其是登记在被执行人名下的房产的买受人为由提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，张湘蓉需对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，才能排除本院在金钱债权执行中对涉案房产的执行，而参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于登记在被执行人名下的房产，买受人应同时符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”的条件，其民事权益才能排除人民法院的强制执行。一、原审法院查封涉案房产之前，张湘蓉是否与中茂公司就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，张湘蓉与第三人中茂公司在本院查封涉案房产之前签订《长沙县商品房买卖合同》购买涉案房产，张湘蓉按照合同约定支付了购房价款，中茂公司与张湘蓉签订的《长沙县商品房买卖合同》也在不动产登记部门办理了网签手续，双方所签订的上述合同已经实际履行，且是当事人双方的真实意思表示。同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但原审法院经向长沙县不动产登记中心及抵押权人的代理人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司调查核实，该公司作为抵押权人的代理人同意解除涉案房产的抵押权，且前述在建建筑物抵押权也已实际解除。因此，张湘蓉与中茂公司所签订的《长沙县商品房买卖合同》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，合法有效。二、张湘蓉在原审法院查封之前是否已合法占有涉案房产。本案中，根据张湘蓉与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及张湘蓉与中茂商业公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，张湘蓉向中茂公司支付了全部购房价款，中茂公司也于2017年10月8日将涉案房屋交付给张湘蓉实际使用并收取相应收益，故张湘蓉对涉案房屋的占有具有事实与法律上的依据，应当认定为合法占有，且占有的时间是在原审法院对涉案房屋进行查封之前。同时，虽然合同法第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条中规定，建设工程验收合格后方可交付使用，但综合考量《建设工程质量管理条例》第五十八条中“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，合同法第二百七十九条与《建设工程质量管理条例》第十六条中的上述规定主要是规范建设单位，而不应成为否定张湘蓉对涉案房屋是合法占有的理由。因此，应当认定张湘蓉在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。三、涉案房屋未办理过户登记是否系因张湘蓉自身的原因。张湘蓉签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道涉案房屋存在抵押，但中茂公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，经本院依法调查核实，中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司对中茂公司向张湘蓉销售涉案房屋是知情且系经其同意后解除在建建筑物抵押权的，故张湘蓉尽到了买受人应当尽到的注意义务。本案中，涉案房屋于2017年10月8日交付张湘蓉使用，根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”的约定，涉案房屋从交付使用到办理产权过户登记本有较长的时间，但由于涉案房屋于2017年12月22日被人民法院采取司法查封，此时，即便涉案房屋没有设立在建建筑物抵押权，也已不能办理产权过户登记，故涉案房屋没有办理产权过户登记与是否设立有抵押权无关。因此本案不能认定涉案房屋没有办理产权过户登记是张湘蓉自身的原因。四、张湘蓉是否已支付全部购房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。经查，本案中，张湘蓉购买涉案房屋的全部价款分别为50936元、57139元，截止至原审法院查封涉案房屋之日，张湘蓉已经支付了全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项中所规定的可以排除强制执行情形。综上，张湘蓉对涉案房产享有排除人民法院强制执行的民事权益，原审法院对其所提出诉讼请求予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：不得查封湖南省长沙县××路××号××广场××幢××层××号××幢××层××号房屋。案件受理费100元，由龚梦龙负担。二审中各方当事人均未提交新的证据，本院对原审法院认定事实予以确认。本院另查明，2019年10月17日，本院作出（2019）湘执协69号执行协调函，要求湖南省株洲市中级人民法院、湖南省娄底市中级人民法院、湖南省株洲市天元区人民法院、湖南省娄底市娄星区人民法院、湖南省双峰县人民法院将中茂公司为被执行人的案件全部移送湖南省长沙县人民法院执行。2020年4月30日，湖南省长沙县人民法院出具（2019）湘0121执协69号执行裁定书，解除对中茂公司名下105套房屋的查封。2020年7月22日，湖南省长沙县人民法院出具（2020）湘0121执监1号执行裁定书，裁定撤销（2019）湘0121执协69号裁定书，并于2020年7月23日向长沙县不动产中心出具（2020）湘0121执监1号协助执行通知书，恢复105套房产的原查封状态。该105套房屋包含本案湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场第3幢4层4157号、第3幢4层4163号房产。龚梦龙据此于2020年8月17日向本院提出申请，认为房屋已经解除查封，请求中止本案的审理。本院认为，本案的争议焦点为：1.张湘蓉对涉案房产所享有的权利能否排除执行；2.原审法院是否存在程序违法。关于争议焦点一。龚梦龙二审对张湘蓉与中茂公司提交的《长沙县商品房买卖合同》、购房款支付凭证及原审法院调取的关于购房款支付情况的证据提出异议，并主张以上证据的待证事实不能成立，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。本院认为，龚梦龙的以上主张不能成立，理由为：1.华融资产管理股份有限公司湖南省分公司受华融国际信托有限责任公司委托管理案涉中茂城项目相关事宜，因此华融资产管理股份有限公司湖南省分公司有权解除抵押并同意中茂公司进行房屋买卖，而案涉买卖合同经华融资产管理股份有限公司湖南省分公司认可，真实有效；2.记账凭证、POS机小票、收据、发票能与华融资产管理股份有限公司湖南省分公司出具的收款情况表中的内容相互印证并形成完整证据链，能够证实张湘蓉足额支付了购房款；3.龚梦龙未提供证据证明涉案项目众多买房业主与中茂公司所签订的房屋买卖合同中哪些并非原件，亦未就此向法院申请鉴定。而一审法院在庭审中已针对买卖合同的真实性与业主身份进行了当庭审查；4.原审法院依职权调取的证据符合真实性、合法性、关联性的法定标准，且已经质证，足以证实张湘蓉与中茂公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，付清了全部购房款。综上，原审法院认定张湘蓉与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》合法有效，张湘蓉按合同约定已经支付了全部购房款，且张湘蓉对涉案房产满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的其他情形，并认定张湘蓉对涉案房产所享有的权利可以排除本案执行并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二。龚梦龙主张一审认定的证据未经质证、一审和二审均可能存在虚假委托代理诉讼的问题。本院经审查，一审法院依职权调取的证据已经质证并记录在案。龚梦龙并未提交证据证明存在虚假委托代理诉讼情形，亦未明确指出包括本案在内的众多关联案件中哪些案件存在虚假委托代理诉讼代理的情形。故对于龚梦龙关于一审存在程序违法的主张，本院不予支持。龚梦龙另主张，因案涉标的被湖南省长沙县人民法院于2020年4月30日解封，本案应中止审理。经审查，该解封裁定已于2020年7月20日由长沙县法院出具（2020）湘0121执监1号裁定书撤销，现该房产已恢复查封状态，龚梦龙主张事宜不影响本案审理，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定的中止审理情形，对该申请本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院二审案件受理费80元，由上诉人龚梦龙承担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  唐雨松审判员  陈盎然二〇二〇年九月十八日法官助理胡翔俊书记员谭丹