广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1847号原告：肇庆市安和物业管理有限公司，住所地肇庆市**叠翠路叠翠名庭****，统一社会信用代码914************150。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄俊杰，广东会瓒律师事务所律师。委托诉讼代理人：植奇伟，广东会瓒律师事务所实习律师。被告：赵善江，男，1962年11月25日出生，汉族，居民身份证住址广东省端州区叠翠路**********。被告：伍佩莲，女，1963年4月22日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区***************。原告肇庆市安和物业管理有限公司（以下简称“安和物业公司”）诉被告赵善江、伍佩莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄俊杰、植奇伟到庭参加诉讼，被告赵善江、伍佩莲经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年1月7日至2020年1月7日房屋物业管理费5504元，滞纳金2208元，支付2010年10月7日至2019年12月7日车库物业费2148元，滞纳金6959元（滞纳金暂计至2020年12月30日，自2019年12月30日起按每日千分之一标准计算至物业管理费本金清偿完毕之日止），合计14819元。2、请求判令被告支付2018年1月18日至2019年12月20日拖欠水费795元，垃圾费24个月共计240元，电梯维修分摊费用100元，上述水费、垃圾费、电梯维修分摊费滞纳金暂计715元（滞纳金暂计至2020年12月30日，自2019年12月30日起按每日千分之一标准计算至水费、垃圾费、电梯维修分摊费用本金清偿完毕之曰止），合计1850元。（上述1、2项费用合计16669元）3、上述两项费用两被告承担连带责任。4、两被告承担本案受理及其他诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的肇庆市端州区******叠翠明庭A1-***房的业主。被告于2008年3月10日与开发商肇庆市开宝房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得A1-702房，建筑面积113.1206平方。被告与原告于2010年10月7日签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业服务标准、收费项目及收费标准（合同第六页、第三条及附件）、起始时间和违约责任（合同第九页第三条）。被告身为肇庆市端州区******叠翠明庭B2-***房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告拖欠自2018年1月7日至2020年1月7日房屋物业管理费5504元，滞纳金2208元，拖欠2010年10月7日至2019年12月7日车库物业费2148元，滞纳金6959元。合计14819元。被告自2018年1月18日至2019年12月20日拖欠水费795元，垃圾费24个月共计240元，电梯维修分摊费用100元，上述水费、垃圾费、电梯维修分摊费滞纳金715元，合计1850元。被告至今拖欠的物业管理费、水费、垃圾费、变频器维修费分摊费用、电梯维修分摊费用以及滞纳金共计16669元。期间经原告多次书面通知及上门催缴，被告均以种种理由拒交上述费用。其行为己严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望人民法院维护原告的合法权益。被告赵善江、伍佩莲没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告安和物业公司是于2009年7月14日依法登记设立的有限责任公司(自然人投资或控股),经营范围为物业管理等。2010年10月7日,原告安和物业公司(甲方)与被告伍佩莲(乙方)签订一份《前期物业管理服务协议》,约定:在乙方签订《广东省商品房买卖合同》时,甲乙双方就前期物业管理服务达成协议,第四条:物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。一、计收时间及方式：物业管理费从商品房交付使用之日起计算，乙方可采用银行托收或现金交纳方式，于每月5日前交纳当月的物业管理费……。三、收费项目及收费标准如下：物业管理服务费0.8元/平方米/月，电梯楼公共水、照明分摊22元/月，公共管道排污疏通费6元/月，对讲机维护费5元/月。收费标准每年按物价指数及实际收情况予以调整……。第六条：代收代缴收费服务。受有关部门或单位委托，甲方可提供水电费、煤气费、车位租赁、房屋中介等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）…。第十一条：违约责任。二、因乙方违反协议，导致甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权限期乙方补交，并从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰的滞纳金逾期三个月仍未缴交的，甲方有权向人民法院起诉。原告安和物业公司在甲方落款处加盖公章,被告伍佩莲在乙方落款处签名。2012年12月26日，原告安和物业公司发出《关于叠翠名庭物业费调整的通知》，通知自2013年开始，住宅物业费由原来的0.8元/平方米，提升至1元/平方米。通知后被告一直按1元/平方米标准交纳物业管理费至2018年1月开始按合同交纳物业管理费。从2018年1月7日至2020年1月7日期间,被告李剑华没有交纳物业管理服务费,为此,原告安和物业公司向业主被告赵善江、伍佩莲进行催收无果,遂诉至本院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，1、端州区叠翠路5号叠翠名庭A、B幢A-***房的权利人为被告伍佩莲、赵善江共同所有，房屋建筑面积113.11平方米。2、端州区叠翠路5号叠翠名庭A、B幢首层***车库的权利人为被告赵善江单独所有，房屋建筑面积19.28平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告赵善江、伍佩莲经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告与被告于2010年10月7日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。关于原告主张被告支付2018年1月7日至2020年1月7日期间的物业管理费请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为包括被告在内的叠翠名庭小区提供了物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。自2013年起住宅物业费已由0.8元/月/㎡调整为1元/月/㎡。因此，被告共拖欠原告物业管理费3506.64元[计算方式：113.11平方米×1元/平方米/月+电梯楼公共水、照明分摊22元+公共管道排污疏通6元+对讲机维护费5元×24个月（2018年1月7日至2020年1月7日）］。原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于原告主张被告支付2010年10月7日至2019年12月7日期间的车库物业管理费2148元请求，合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告支付2018年1月18日至2019年12月20日拖欠水费795元、垃圾费（24个月）240元、电梯维修分摊费用100元，合计1135元的请求，该部分费用已由原告代缴，且提供相应的发票予以佐证，符合《前期物业管理服务协议》代收代缴收费的约定，因此，原告该诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第三款的约定，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰的滞纳金，由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金的计算标准均显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费6789.64元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年1月7日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵善江、伍佩莲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市安和物业管理有限公司支付自2018年1月7至2020年1月7日期间的物业管理服务费3506.64元；二、被告赵善江、伍佩莲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市安和物业管理有限公司支付自2010年10月7日至2019年12月7日期间的车库物业管理服务费2148元；三、被告赵善江、伍佩莲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市安和物业管理有限公司支付自2018年1月18日至2019年12月20日期间的水费795元、垃圾费240元、电梯维修分摊费用100元，合计1135元；四、被告赵善江、伍佩莲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市安和物业管理有限公司支付违约金（违约金以6789.64元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年1月7日起计至付清之日止）；五、驳回原告肇庆市安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费216.73元（原告已预交），由原告肇庆市安和物业管理有限公司负担116.73元，被告赵善江、伍佩莲负担100元。被告赵善江、伍佩莲在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年九月十日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉