广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初382号原告：文本堂，男，1941年2月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：宋娜，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘品宏，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：吴国培，男，1962年4月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告文本堂诉被告吴国培物权保护纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告文本堂的委托诉讼代理人宋娜、刘品宏到庭参加诉讼。被告吴国培经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告文本堂向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告将坐落于海珠区××房的房屋过户登记至原告名下；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1997年1月2日，被告与广东省建设发展总公司签订《房地产预售契约》，约定被告购买海珠区××厦十八楼1801房。2000年4月14日，原、被告之间签订《房屋转让契约》，约定被告将《房地产预售契约》转让给原告，由原告继续执行，一切楼款、房产预售契约等，双方已交割清楚，今后有关1801房的一切债权债务均由原告承担，与被告无关。2002年8月1日，原告以被告的名义与广东省建设发展总公司关于《房地产预售契约》权利义务的受让人广东宝岗房产有限公司（以下简称宝岗公司）签订《房地产预售契约补充合同》，约定因宝岗公司迟延交付1801房而补偿的违约金用于增购海珠区××房（以下简称涉案房屋）以及作其他处理。原告自2002年11月收楼时起至今一直合法占有、使用涉案房屋。2005年11月18日，被告向宝岗公司出具函件，表示自愿将2002年8月1日增购的涉案房屋转让至原告名下，后因宝岗公司迟迟未办理过户手续，原告遂继续以被告的名义向广州市海珠区人民法院起诉宝岗公司要求办理过户。广州市海珠区人民法院于2016年7月29日作出（2016）粤0105民初1550号民事判决，判令宝岗公司协助被告办理涉案房屋的房地产权证。在该判决生效后申请执行的过程中，被告于2017年1月10日向原告出具《确认书》，确认于2000年4月14日签订《房屋转让契约》的当日已足额收到原告支付的涉案房屋转让款，并确认因宝岗公司迟延交楼而补偿的违约金为原告所有，还承诺协助原告以被告的名义通过诉讼或其他方式将涉案房屋确权到被告名下后，立即将涉案房屋过户或确权到原告名下。2017年11月1日，原告为了更好地控制自己实际所有的涉案房屋，遂与被告协商到广州市南方公证处办理委托手续，由原告全权办理与涉案房屋有关的一切事项。原告在缴纳了与涉案房屋有关的契税、测绘费等相关费用后，于2017年5月5日领取了涉案房屋的不动产权证【粤（2017）广州市不动产权第00220788号】，且保管至今。2017年11月16日，被告故意以挂失的方式申请补办涉案房屋的不动产权证，其后与案外人黄俊达恶意串通，就涉案房屋签订买卖合同并办理了过户登记，损害了原告的合法权益。原告遂向法院提起确认前述买卖合同无效之诉。广州市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）粤01民终11596号生效民事判决，确认被告与案外人黄俊达就涉案房屋所签订的买卖合同无效，并判令被告、案外人黄俊达将涉案房屋恢复登记至被告名下。综上所述，原、被告之间所签订的《房屋转让契约》，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。被告应按照约定将涉案房屋过户登记至原告名下。被告没有提出答辩意见及提交证据。经审理查明：文本堂在本院（2018）粤0105民初5108号案中以吴国培、黄俊达为被告，以中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中行天河支行）为第三人，起诉请求：1、确认吴国培、黄俊达就海珠区××房签订的买卖合同无效；2、确认吴国培、黄俊达就海珠区××房的房屋所有权转移登记的行为无效；3、吴国培、黄俊达承担本案全部诉讼费用。该案查明事实如下：2016年7月29日，本院作出（2016）粤0105民初1550号民事判决，判决宝岗公司在本判决生效之日起三十日内，协助吴国培办理广州市海珠区××街7号2511房的房地产权证。2017年1月10日，吴国培出具《确认书》，内容包括“本人对以上事实无异议，确认上述海珠区同福中路龙田西松漱前街7号2511房的产权为文本堂先生所有，并承诺协助文本堂先生，以本人名义通过诉讼或其他方式将上述房产确权到本人名下后，立即将房产过户或确权到文本堂名下”，等。2017年2月15日，广州市公安局海珠区分局龙凤派出所出具书面材料，内容为“经查实广州市海珠区××街7号的门牌已变更为广州市海珠区宝岗路251号”。2017年4月21日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2017）广州市不动产权第00220788号的《不动产权证书》，内容包括，坐落于海珠区××房（以下简称“2511房”）的权利人为吴国培，共有情况为单独所有，建筑面积86.76平方米，依据（2016）粤0105执6131号《协助执行通知书》予以登记，等内容。根据本院向广州市房地产档案馆调查材料显示，2017年11月16日，吴国培向房管部门出具2511房的粤（2017）广州市不动产权第00220788号的《不动产权证书》的遗失声明，并申请补办不动产证书，2017年12月21日广州市国土资源和规划委员会为吴国培重新办理2511房的不动产权证书。2017年12月29日，吴国培（作为甲方）、黄俊达（作为乙方）及广州市乐家置业有限公司（房地产中介服务机构，作为丙方）签订《存量房买卖合同》，约定吴国培将2511房以339万元的成交价出售给黄俊达，付款方式为首期楼价款（含定金）136万元，剩余203万元通过办理银行按揭贷款的方式支付，该房屋交付时间为卖方收齐楼款当天。2018年2月8日，黄俊达与中行天河支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定黄俊达以2511房为抵押物，向中行天河支行贷款203万元，贷款放款账户为吴国培在中行6217867000013949058的账号。2018年2月13日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2018）广州市不动产权第03203691号的《不动产权证书》，将2511房登记至黄俊达名下，共有情况为单独所有，取得方式为购买，并在附记中登记：2018年2月13日，办理抵押登记，他项权人：中行天河支行，权利种类为抵押权，债权数额2030000元。对于房款的支付情况，黄俊达主张在签订购房合同时支付了5万元定金，2018年1月23日支付131万元，剩余203万元由银行房贷直接支付吴国培，并提供了其名下在中国银行股份有限公司广州芳草园支行账号为73×××72的从2018年1月1日至2018年6月30日的交易明细作为证据。对此，吴国培予以确认，并提供其名下在中国银行股份有限公司广州芳草园支行账号为68×××71的从2017年12月29日至2018年4月30日的交易明细作为证据。文本堂对吴国培、黄俊达提供的银行账号交易明细无异议，亦认为与吴国培、黄俊达陈述的交易情况相对应，但对于黄俊达131万元的款项来源，及吴国培收取房款后的使用情况存在异议，认为吴国培、黄俊达存在串通行为。在诉讼过程中，文本堂表示愿意代为偿还2511房所欠银行全部抵押贷款，并变更诉讼请求为：1、确认吴国培、黄俊达就海珠区××房签订的买卖合同无效；2、黄俊达与中行天河支行协助办理涂消海珠区××房的抵押登记手续；3、吴国培、黄俊达将海珠区××房恢复登记至吴国培名下；4、吴国培、黄俊达向文本堂返还就文本堂代为清偿海珠区××房涉及的抵押贷款金额；5、吴国培、黄俊达承担本案的全部诉讼费用。该案认为，文本堂并未提供证据证明吴国培、黄俊达在房屋交易中存在恶意串通的行为，因此对其要求确认买卖合同无效、涂消抵押、恢复登记等全部诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。并判决如下：驳回文本堂的全部诉讼请求。该案判决后，文本堂不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）粤01民终11596号民事判决，确认一审查明的事实无误，认为从2000年4月14日吴国培与文本堂就1801房（现编号为1805房）签订的《房屋转让契约》来看，吴国培在购买1801房过程中将该房转让给了文本堂。再从吴国培、吴桂芳与宝岗公司于2002年8月1日签订的《房地产预售契约补充合同》来看，因宝岗公司迟延交付18-0房、18-N房需向吴国培、吴桂芳支付违约金，双方约定吴国培与吴桂芳增购2511房、2512房，购房款以部分迟延交楼违约金冲抵。2005年11月18日，吴桂芳、吴国培向宝岗公司出具了函件，该函件中记载，吴桂芳、吴国培自愿将2002年8月1日增购的宝岗大厦2511房、2512房转让至文本堂名下，请给予办理相关手续为感。根据（2016）粤0105民初1550号民事判决书可知，吴国培、吴桂芳起诉要求宝岗公司办证，在该案中，吴国培、吴桂芳两人要求宝岗公司将涉案2511房登记于吴国培名下，将2512房登记于吴桂芳名下。该1550号案判决宝岗公司协助吴国培办理2511房的房地产权证；协助吴桂芳办理2512房的房地产权证。此后，2511房登记在吴国培名下。再从2017年1月10日吴国培出具的《确认书》内容来看，可以印证前述发生的事实，且吴国培确认在前述《房屋转让契约》签订当日足额收到文本堂支付的1801房转让款项；在该《确认书》中吴国培又确认宝岗公司迟延交付1801房的违约金实际属于文本堂所有，同意将2511房产权变更到文本堂名下；吴国培另确认2511房自开发商交楼后已交付文本堂实际使用。2017年1月11日，吴国培、吴桂芳又办理公证《委托书》，委托文本堂办理2511房的相关买卖事宜。另，根据一审诉讼中文本堂提交涉案2511房交纳水、电、有线电视费用单据可知，涉案2511房水、电及有线电视用户是以文本堂名义办理的，且一直由文本堂支付相关费用。综上，本案文本堂提交的证据可形成完整的证据链，证明涉案2511房的实际权属人应是文本堂。根据各方当事人的陈述可知，文本堂是吴国培的姐夫，而吴国培是黄俊达的姑丈。从文本堂一审提交的照片来看，涉案2511房与2512房是打通使用的，且已使用十几年。一审诉讼中，黄俊达自认其没有对2511房进行实地考察，且购买涉案房屋是用于投资而非自住。另，黄俊达与吴国培并未在签订合同后即时办理涉案2511房的交接手续。因此，尽管黄俊达通过按揭方式支付完购房款，但黄俊达在购房过程中对涉案房屋未考察即购买并不符合常理。由于吴国培与黄俊达存在亲戚关系，黄俊达不可能不知悉涉案房屋实际权属人为文本堂。据此，如上所述，2511房的实际权属人为文本堂，吴国培将房地产权证报失补办后再次将涉案房屋转让给黄俊达损害了文本堂的合法权益，而黄俊达明知涉案房屋实属于文本堂所有仍与吴国培交易涉案2511房，并不成为善意第三人。故，本案文本堂第一项诉讼请求要求判令确认吴国培、黄俊达就海珠区××房签订的买卖合同无效于法有据，本院予以支持。二审诉讼中，文本堂明确其一审第四项诉讼请求实质是要求代黄俊达向中行天河支行清偿按揭余款及相关费用，以便涂销抵押，该请求是其为维护自己对涉案房屋行使合法权利而为，本院可予以照准。文本堂代黄俊达清偿中行天河支行按揭余款及相关费用后，可向黄俊达、吴国培另行提出主张。文本堂代黄俊达清偿中行天河支行按揭余款及相关费用后，黄俊达与中行天河支行应办理涂消海珠区××房的抵押登记手续，为此，对文本堂第二项诉讼请求，本院亦予支持。文本堂一审第三项诉讼请求是吴国培、黄俊达将海珠区××房恢复登记至吴国培名下，该请求是吴国培、黄俊达买卖合同被确认无效后的法律处理原则，故本院应予支持。本案一审驳回文本堂全部诉讼请求错误，本院予以纠正。并判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5108号民事判决；二、确认吴国培、黄俊达就海珠区××房签订的买卖合同无效；三、文本堂自本判决送达之日起十日内代黄俊达清偿中行天河支行按揭余款及相关费用；四、文本堂履行第三项判决后十日内，黄俊达与中行天河支行办理涂销海珠区××房的抵押登记手续；五、第三、四项判决履行后十日内，吴国培、黄俊达将海珠区××房恢复登记至吴国培名下。该判决已于2019年7月30日发生法律效力。另查明，本案审理过程中，文本堂向本院申请执行（2019）粤01民终11596号民事判决【执行案号：（2020）粤0105执17265号】，在执行过程中，文本堂已代黄俊达清偿中行天河支行按揭余款及相关费用，并将涉案房屋恢复登记至吴国培名下。根据文本堂的申请，本案对吴国培名下的涉案房屋采取了诉讼保全措施。据广州市海珠区不动产登记中心出具穗海登记购房资格函[2020]75号《购房资格证明》，经核查，文本堂具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点：2020年8月10日。本院认为：生效的（2019）粤01民终11596号民事判决已查明并认定涉案房屋实际权属人为文本堂，吴国培将涉案房屋转让给黄俊达损害了文本堂的合法权益，并判决确认吴国培、黄俊达之间的买卖合同无效，文本堂在代为清偿涉案房屋的按揭余款、涂销抵押后，涉案房屋恢复登记至吴国培名下。在本案诉讼过程中，文本堂已代黄俊达清偿按揭余款及相关费用，涉案房屋已恢复登记至吴国培名下。现文本堂起诉要求吴国培协助将涉案房屋过户登记至文本堂名下，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：被告吴国培在本判决生效之日起10日内，协助原告文本堂将海珠区宝岗路251号2511房过户登记至原告文本堂名下。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，由被告吴国培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年九月二十八日书记员  郭倩怡