广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初3472号原告：邱照娇，女，汉族，1938年10月19日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：李响，北京市中伦（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810069570。委托诉讼代理人：吴越，北京市中伦（深圳）律师事务所律师，执业证号14403202011176542。被告：深圳市展峰实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区乐园路**金川大楼****号。诉讼代表人：深圳市展峰实业发展有限公司管理人。负责人：储云南。委托诉讼代理人：雷娟愉，系深圳市展峰发展有限公司管理人团队成员。委托诉讼代理人：赵於鹏，系深圳市展峰发展有限公司管理人团队成员。原告邱照娇与被告深圳市展峰实业发展有限公司（以下简称展峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱照娇及其委托诉讼代理人李响、吴越到庭参加诉讼，被告展峰公司委托诉讼代理人雷娟愉、赵於鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱照娇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《关于调换房屋合同书》有效；2.确认位于深圳市××××房归原告所有；3.判令被告协助原告办理房屋所有权变更登记手续，将深圳市××××房变更登记至原告名下；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于1990年5月15日，签署《关于调换房屋合同书》，约定在调换后，深圳市××××房的所有权即归原告所有。双方已依《关于调换房屋合同书》完成房屋调换，原告在新龙坊4栋503房内居住使用已达二十余年，原告原用于调换的房产也已被被告拆除。原告对新龙坊4栋503房居住使用期间，被告、其他单位或人员均未提出过异议。被告未依约定配合原告完成房屋变更登记手续，造成该房产的实际权利人与不动产登记部门的记载不一致，损害了原告的合法财产权益。为保证原告的合法权利，依照《合同法》、《物权法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告展峰公司答辩称，展峰公司已于2020年4月23日由深圳市中级人民法院裁定受理破产申请，并于2020年5月18日指定了广东谋智律师事务所担任管理人。在展峰公司的破产程序中，通过管理人获取到的深圳市中级人民法院提供的五查结果，展峰公司名下无有效的不动产登记信息。后在管理人整理展峰公司的涉诉情况并了解到本案案情时，经管理人查档，展峰公司名下现确登记了一则不动产信息，该房屋使用权来源为行政划拨，取得时间为1997年11月28日。经调查，该不动产是本案涉案房屋。由于展峰公司设立初始为全民所有企业，后经改革开放，深圳市内的企业性质需依照国家政策的改变而变更，展峰公司于1997年4月28日由全民所有企业转为有限责任公司。展峰公司自设立以来至吊销之日，曾用名共有六个，分别为“深圳市罗湖区水产品供销公司”“深圳市南头区深圳水产经销部”“深圳市南山区展峰商业公司”“深圳市南山区水产公司”“深圳市南头区水产公司”“深圳市南山区展峰商业公司”。在破产程序中，管理人通过展峰公司工商内档中披露的联系方式及原告提供的联系方式试图联系展峰公司股东深圳市南岛实业开发总公司、深圳市南山区竞业实业发展有限公司，但均未能联系上。管理人通过发布接管公告等方式通知公司股东履行向管理人交付公司证照、印章、各类文书等清算责任，截至今日，展峰公司未有任何清算义务人与管理人取得联系，管理人亦未接管到展峰公司的任何财产、证照、文书等资料。原告诉称的房屋调换事宜，管理人在调查过程中未能核实该事件的真实性。但原告诉称的涉案房屋因展峰公司拖欠平安银行贷款而被平安银行申请法院查封，原告为解除涉案房屋上的查封，替展峰公司向平安银行代为偿还了80万元的款项，经管理人与平安银行核实，平安银行确认该80万是由原告代为偿还的。目的是为了解除涉案房屋的解封。平安银行已向管理人申报债权，申报的债权中对原告代为偿还的80万元已予以抵扣。关于调换后的房屋，即原告原有的房屋，管理人在调查过程中亦未能获知该房屋的任何资料。综上，原告所述称的房屋调换事宜，管理人对于该事实的真实性暂无法查知，但对于原告的遭遇表示理解与同情，恳请法院综合原被告双方意见及双方提交的证据，依法认定本案事实。经审理查明：一、被告展峰公司成立于1982年8月13日，现股东为深圳市南岛实业开发总公司（认缴出资450万元，认缴出资比例90%）、深圳市南山区竞业实业发展有限公司（认缴出资50万元，认缴出资比例10%）。被告展峰公司于1991年6月21日由原名称深圳市南头区水产公司变更为深圳市南山区水产公司，于1993年再变更名称为深圳市南山区展峰商业公司，于1997年12月31日变更为现名称。2020年4月23日，广东省深圳市中级人民法院作出（2019）粤03破申357号民事裁定书，裁定受理申请人中国银行股份有限公司深圳市分行对被申请人展峰公司提出的破产清算申请。2020年5月18日，广东省深圳市中级人民法院依法指定广东谋智律师事务所担任展峰公司管理人。另查，深圳市南岛实业开发总公司是深圳市南山区竞业实业发展有限公司的唯一股东。二、1990年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方、当时的名称为深圳市南头区水产公司）签署《关于调换房屋合同书》，约定被告将东郊市场南面的新龙坊四幢六号503号一套商品房（一厅两房，建筑面积78.53平方米）与原告私人建的景阳西63号一套两层楼房（建筑面积为81.76平方米）调换。双方同意一套换一套，面积大小不作价补偿。双方换房后，有关房产证件互相移交，原告私人建房的有关资料移交给被告。双方换房手续办好后，任何一方因市政建设拆建等一切事情，均与另一方无关。合同还约定了双方其他权利义务。三、原告主张其二十多年来一直以所有人的身份占有和使用涉案新龙坊住宅楼4栋503房房屋，被告、其他单位和个人从未提出异议。原告现持有新龙坊住宅楼4栋503房的房产证原件，房产证载明权利人为深圳市南山区展峰商业公司，土地位置为罗湖区中兴路新龙坊，房产证号为42××17号，建筑面积82.2平方米，房产证另载明：业主原名为深圳市南山区水产公司，原房产证号为00×**8。原告主张涉案景阳西63号一套两层楼房系合法建筑，有报建手续和建筑许可证，并提交了加盖有深圳市房产登记专用章的收件回执证明，原告主张该房产交付被告后不久即被拆除。四、2013年11月27日，被告展峰公司的股东深圳市南岛实业开发有限公司出具致深圳市国土局的《证明》，载明：深圳市南头区水产公司（后改名为深圳市南山区展峰商业公司，再改名为深圳市展峰实业发展有限公司）于1990年5月15日与邱照娇签订《关于调换房屋合同书》，以其在罗湖区中兴路新龙坊住宅楼4栋503号房产，与邱照娇自建的景阳西63号两层楼房调换。新龙坊4栋503号房产在1997年11月28日办理了绿本房产证，权利人为展峰公司。由于经营不善，展峰公司于2000年前后陆续遣散了全部员工，2004年被吊销营业执照。深圳市南岛实业开发有限公司确认展峰公司是其下属企业，并确认上述情况属实。深圳市南岛实业开发有限公司另于2014年3月24日向深圳市罗湖区住房和建设局出具证明，证明1990年被告展峰公司与邱照娇签订《关于调换房屋合同书》，合同签订后，邱照娇已搬进涉案住宅居住，展峰公司也已将邱照娇所建的景阳西63号两层楼房进行拆除，双方均按上述合同约定履行了义务，并确认展峰公司为其下属企业，其对将涉案房产产权转移至邱照娇名下没有异议。五、被告展峰公司因拖欠平安银行深圳笋岗支行贷款，涉案房产被查封。2017年1月16日，原告与平安银行深圳笋岗支行签订《协议书》，约定由原告代被告展峰公司向平安银行深圳笋岗支行支付800000元，平安银行深圳笋岗支行同意收到该款项后，不再申请法院执行该房产。2017年1月18日，原告向平安银行深圳笋岗支行转账支付了800000元。六、2016年1月31日，原告以涉案房产所有权人的身份与华润置地（深圳）开发有限公司签订《深圳市罗湖区湖贝片区城市更新项目东片区房屋（住宅）搬迁安置补偿协议》。此后，原告申请将涉案房产的水、电进行销户，并于2017年2月6日将涉案房产交给华润置地（深圳）开发有限公司，双方签订《湖贝城市更新项目东片区住宅交楼确认书》。七、本院依法向深圳市不动产登记中心查询了涉案房产的相关情况，深圳市不动产登记中心向本院复函：新龙坊住宅楼4栋位于H214-0014宗地内，该宗地权属来源为行政划拨。新龙坊住宅楼4栋503房产已核发深房地字第**房地产证，登记权利人为深圳市南山区展峰商业公司，房屋用途为住宅，性质为非商品房，权属来源为拆迁赔偿，截至2020年7月26日，该证登记状态为有效，未查得有效抵押、查封登记记录。上述房产如办理转移登记，需先行完善用地手续并符合《深圳经济特区房地产登记条例》《深圳经济特区房地产转让条例》和《不动产登记暂行条例》及其实施细则等法律法规规章的规定。八、原告表示如果办理过户中需要补交地价，其愿意支付。被告亦表示愿意配合对用地手续进行完善。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，原告与被告于1990年5月15日签署《关于调换房屋合同书》是双方的真实意思表示，且内容不违反当时的法律、法规的规定，该合同合法有效。原告请求确认《关于调换房屋合同书》有效，本院予以支持。关于原告请求确认涉案新龙坊4栋503房产归原告所有的诉讼请求：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案新龙坊住宅楼4栋503房产虽已交付原告使用，但该房产现仍登记在被告展峰公司名下（实际登记名称为被告展峰公司1997年12月31日变更前的名称：深圳市南山区展峰商业公司）。依上述法律规定，涉案新龙坊住宅楼4栋503房产的所有权转让尚未经登记，不发生效力，原告请求确认新龙坊住宅楼4栋503房产归其所有，依据不足，本院不予支持。关于原告请求被告协助将涉案新龙坊住宅楼4栋503房产办理登记至原告名下的诉讼请求：本案中，涉案《关于调换房屋合同书》签订后，原告已将其所有的景阳西63号两层楼交付被告使用，被告的控股股东深圳市南岛实业开发有限公司也确认已对该房产进行了拆除，故原告已履行了上述《关于调换房屋合同书》约定的义务。被告亦于合同签订后即将其所有的新龙坊住宅楼4栋503房产交付原告使用，并于1997年11月26日办理了房产证，该房产现仍登记在被告展峰公司名下，被告展峰公司亦同意协助原告办理转移登记手续。故，原告的该诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告邱照娇与被告深圳市展峰实业发展有限公司于1990年5月15日签订的《关于调换房屋合同书》有效。二、被告深圳市展峰实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告邱照娇办理罗湖区中兴路新龙坊住宅楼4栋503房产转移登记至原告邱照娇名下的手续。三、驳回原告邱照娇的其他诉讼请求。案件受理费人民币314元，由原告邱照娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  王志刚审判员  李业旺审判员  林显志二〇二〇年九月九日法官助理唐敏施书记员巴小品