广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初23272号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********446C。法定代表人:龙远先。委托诉讼代理人：邓宏平、陆沛林，均为广东华登律师事务所律师。被告：沈玲凤，女，1973年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码341************628。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告沈玲凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陆沛林及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告已缴纳的租赁保证金14722元归原告所有；2、被告向原告缴纳2019年3月16日至2019年5月17日的租金15244.39元；3、被告向原告支付水费121.56元、电费1464.13元、垃圾费32元；4、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2017年5月9日，原、被告签订《房地产租赁契约》，其中约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于佛山市禅城区*************，租期为2017年5月16日至2022年5月15日；被告需向原告支付14722元作为租赁保证金，但被告连续拖欠租金或其他费用超过15日的，原告有权解除合同、收回商铺，且没收租赁保证金；租金每月10号前缴纳，2019年7月16日至2019年5月15日的租金为7361元/月、2019年5月16日至2020年5月15日为8097.1元/月；水费、电费、垃圾费及物业服务费由被告向有关部门或物业服务公司缴纳。合同签订后，被告支付了14722元租赁保证金，原告依约交付了P34号铺。及后，原告出售上述P34号商铺，出售前也询问被告意见，被告明确放弃行使优先购买权。2018年12月21日，原告与案外人易国承签订《商品房买卖合同》及《商铺带租约出售补充协议》，其中约定：“商铺交付前产生的租金，归甲方（原告）所有”。2019年5月18日，原告向易国承交付P34号铺，据此，原告有权向被告收取截至2019年5月17日止的租金。然而，自2019年3月16日起，被告拒绝缴纳租金，至5月17日止，拖欠租金15244.39元。另外，原告向被告代付水费121.56元、电费1464.13元、垃圾费32元，合计代付1617.69元。以上欠费，虽经原告多次催告，但被告拒不缴纳，被告的行为已构成根本违约，且给原告造成了较大损失。故原告有权依据前述合同有关条款的约定，没其租赁保证金，且有权要求被告缴纳拖欠的租金，及支付原告代付的水费、电费和物业服务费。综上，为保护合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告希望与原告和解。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告营业执照、被告身份证，证明双方主体资格。2、商品房首次登记确权清单，证明涉案34号铺位原来登记在原告名下，原告有权合法出租。3、房地产租赁契约、《补充协议》，证明原告将34号铺位出租给被告使用，其中2019年5月15日前的每月租金标准为7361元，2019年5月16日至2020年5月15日每月租金标准为8097.1元。租赁保证金为14722元，每月10日前缴纳当月租金，每月5日前缴纳水电杂费，合同9.2／9.4条明确，如承租人违约，出租人有权没收保证金；补充协议明确：租赁期限从2017年5月16日至2022年5月15日，免租期60天，如果因承租人原因解除合同的，甲方有权要求支付免租期租金。4、收据，证明被告已缴纳涉案34号商铺押金14722元，鉴于被告欠费违约，按照租赁合同的约定该押金应由原告没收。5、商铺交接表，证明2017年5月12日原告已将涉案商铺交付被告使用。6、佛山通用机打发票、广东省增值税电子普通发票，证明原告已经代为缴纳2019年1月23日至2019年6月6日的水费121.56元、2019年2月1日至2019年6月1日的电费1464.13元、2019年1月至2019年4月的垃圾费32元，合计1617.69元，被告应予返还。7、优先购买权行使通知书、商品房买卖合同（现售）、商铺带租约出售补充协议、商铺交接表，证明原告曾经就涉案商铺出让一事通知被告，但被告已经明确放弃优先购买权，事后原告于2018年12月21日已经将涉案34号商铺转让给第三人易国承，并于2019年5月18日将涉案商铺交付给新业主，根据《商铺带租约出售补充协议》的约定，原告有权向租户收取2019年5月18日之前的租金。8、催款函、邮政快递单，证明原告向被告催收欠款。诉讼中，被告未提交证据。经质证，本院认证如下：原告的证据或有原件核对，或被告对其真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案商铺系佛山市禅城区*************。2017年5月9日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：1、甲方将位于佛山市禅城区*************出租给乙方，租赁期从2017年5月16日至2022年5月15日止，其中免租期为60天，免收租金，自2017年5月16日至2017年7月15日；2、2017年7月16日至2019年5月15日的租金总额为161942元，2019年5月16日至2020年5月15日的租金总额为97165.2元，2020年5月16日至2021年5月15日的租金总额为106881.72元，2021年5月16日至2022年5月15日的租金总额为117569.89元，乙方应于每月10日前支付当月租金；*、乙方向甲方交纳14722元作为房屋租赁保证金，期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用，且无其他违约行为的，经甲方出具验收房屋合格书后的10天内，甲方将上述保证金无息退还乙方；4、租赁期间，使用该服务所发生的包括水、电、卫生垃圾、物业管理等费用由乙方承担；5、乙方应按合同约定按期足额支付租金及其他应付费用。双方还于上述合同第9.2条约定：“租赁期内，如乙方逾期缴纳水费、电费、物业服务费等各项费用，每逾期一天，按欠费总额日万分之五向甲方支付滞纳金，且甲方有权停水、停电；逾期导致甲方被有关部门罚款或索赔的，由乙方承担给甲方造成的一切损失，且甲方有权解除本合同，收回该房屋，并没收租赁保证金。”还于上述合同第9.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的；……”2017年5月9日，被告向原告支付14722元涉案房屋押金作为租赁保证金。2017年5月12日，被告接收涉案房屋。2019年8月9日，原告向被告邮寄《催款函》，要求被告支付拖欠的租金及相关费用。对此，被告于诉讼中确认收到。另查明一，原告支付涉案房屋2019年1月23日至2019年6月6日的水费121.56元、2019年2月1日至2019年6月1日的电费1464.13元、2019年1月至2019年4月的垃圾费32元，合计1617.69元。另查明二，2018年12月21日，原告与案外人易国承就涉案房屋签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给案外人易国承。同日，双方还签订《商铺带租约出售补充协议》，约定：自涉案房屋交付易国承之日起，由易国承承继该房屋出租方的权利义务而履行涉案房屋的租赁合同，由易国承收取租金；交付前产生的租金归原告所有，如承租方未付清该房屋交付前的租金，原告有权继续追偿。据此，原告于2019年5月18日将涉案房屋交付给案外人易国承。庭审中，原告确认租赁保证金仍在原告处。被告要求将租赁保证金抵扣部分租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于租金及水电费、垃圾费。被告依约应按期足额向原告支付租金。原告主张被告欠付原告2019年3月16日至2019年5月17日的租金，被告未提供有效证据予以反驳，其应当承担举证不能的不利后果，本院对原告主张的上述事实予以确认。经核算，2019年3月16日至2019年5月17日的租金合计为15244.39元。被告抗辩要求将部分租赁保证金抵扣租金，本院认为，从双方约定看，该租赁保证金系用作被告履行合同的担保，非合同终止不经清算不能抵扣，而涉案租赁合同并无证据显示已经终止清算，故被告要求部分抵扣的理由不成立，本院不予采纳。原告的该项诉讼请求依据充足，本院予以支持。至于水电费、垃圾费，如前所述，系原、被告约定由被告自行负担。本案中，原告主张其已支付2019年1月23日至2019年6月6日的水费121.56元、2019年2月1日至2019年6月1日的电费1464.13元、2019年1月至2019年4月的垃圾费32元，合计1617.69元，为此，原告提供了相关交费发票，而被告也确认其未交纳且未提供其他有效证据予以反驳，故本院确认原告主张的欠费事实。被告因违约未自行交纳上述费用导致原告损失，应予以赔偿。故原告诉请被告支付上述欠费，理据充足，本院予以支持。关于租赁保证金。本案中，原告主张被告拖欠租金和有关费用，构成违约，其有权没收被告交纳的租赁保证金14722元。对此，本院认为，通观双方合同约定，出租方没收保证金的前提条件系承租方对出租方构成违约且因此而双方合同解除，而本案中，被告虽然欠租欠费已构成违约，但并无证据证明双方涉案合同已解除，故原告没收保证金的条件未成就。原告诉请没收被告交纳的租赁保证金，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告沈玲凤在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2019年3月16日至2019年5月17日的租金15244.39元及2019年1月23日至2019年6月6日的水费121.56元、2019年2月1日至2019年6月1日的电费1464.13元、2019年1月至2019年4月的垃圾费32元，以上合计16862.08元；二、驳回原告佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告沈玲凤未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取295元，由原告佛山市海湾城房地产开发有限公司负担135元，被告沈玲凤负担160元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年九月十八日书记员  原洁萍附：当事人确认的送达地址及联系方式原告：广东省佛山市禅城区*******环球国际广场2106室广东华登律师事务所，联系人陆沛林、邓宏平，电话153*****530。被告：广东省广州市番禺区*********长华创意谷A区2栋17号1楼，电话130*****611。