江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初6960号原告：吴建峰，住南京市雨花台区.委托诉讼代理人：岳开军，江苏朗华律师事务所律师。被告：李卫，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。被告：方玉，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。原告吴建峰与被告李卫、方玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴建峰及其委托诉讼代理人岳开军，被告李卫、方玉的共同委托诉讼代理人彭远明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴建峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李卫于2014年5月6日签订的《房屋买卖合同》；2.被告李卫返还原告购房款25万元，并赔偿原告损失75万元及律师费2万元；3.被告方玉对被告李卫返还原告购房款25万元，并赔偿原告损失75万元及律师费2万元的义务承担连带责任；4.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告李卫于2014年5月6日签订房屋买卖合同，被告李卫将其所有的位于南京市雨花台区（建筑工程编号，不动产登记编号为xx室）作价25万卖给原告。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将房屋交付被告，原告居住至今。被告方玉与李卫系夫妻，因案涉房屋系拆迁安置房，当时尚未取得产权证书，合同约定在该房产可以办理产权过户时，被告将该房屋过户给原告。2018年7月2日被告李卫办理了案涉房屋的不动产证书，原告联系被告过户未果。2018年12月15日原告与被告李卫签订协议一份，在该协议中李卫承诺于2019年5月1日前将案涉房屋过户至原告名下，如到期不能兑现则自愿退还原告购房款，赔偿原告75万元并承担原告起诉的律师费等，被告方玉对以上费用承担连带保证责任。2019年5月1日后被告未兑现并于2019年8月16日将案涉房屋抵押给他人，抵押债权数额为100万元。被告李卫、方玉共同辩称，被告当时还过原告妻子朱某5万块钱，而且被告认为原告要求赔偿损失的没有法律依据，实际损失并没有75万，原告的主张过高请求法院予以调整。2019年5月1日之前不能过户并不是单方面被告李卫的责任，原告方的购房证明也同时要开具，目前原告还不具备购房资格，所以未能过户。房屋上有100万的抵押担保，现在还有50万元抵押，只要原告具备了购房资格，被告李卫同意去除抵押权。当事人围绕诉讼请求提交了提交以下证据：原告提交证据1、《买卖合同》、收条，证明双方签订房屋买卖合同。证据2、《协议》，证明双方约定的如果在2019年5月1日前不能将案涉房屋过户给原告，作为卖方的李卫以及担保人的方玉，应当承担的违约的责任和保证责任。证据3、银行的转账凭证，证明双方买卖合同中约定的价款，原告方已经实际支付。证据4、不动产登记资料查询结果证明，证明目前案涉房屋已被被告李卫抵押给案外人，也证明了李卫的违约行为。证据5、律师费发票和证据6、诉讼保全保费发票，证明李卫的违约行为给原告造成的经济损失。两被告质证后对上述证据的真实性予以认可，认可收到了原告银行转账的18万元购房款，但认为5月1日之前不能过户并不是单方面被告李卫的责任，原告方的购房证明也同时要开具，原告方目前还不具备购房资格，所以未能过户，对保全费和律师费发票认为与本案无关。被告提交转账记录证据，证明2018年4月13日被告李卫转账5万元给原告的妻子朱某，如法院判决解除合同，应扣除该5万元。原告质证后对该证据真实性予以认可，但认为前期因为李卫长期不能过户的违约行为，该款是李卫自愿赔偿给原告方的5万元，与本次诉讼无关。本院经审理认定事实如下:2014年5月6日原告吴建峰（乙方）与被告李卫（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定被告李卫将其所有的位于南京市雨花台区（其为建筑工程编号，实际不动产登记编号为雨花台区xx室）作价25万卖给原告，房屋建筑面积56.25平方米（不动产登记中载明建筑面积为52.88平方米），该房为被告李卫的家庭（夫妻）共同财产。因案涉房屋系拆迁安置房，合同签订时尚未取得产权证书，合同约定在该房产可以办理产权过户时，被告负责将该房屋产权证、土地证直接办理为原告名下，所需费用由原告承担等。合同签订后，原告支付了25万元购房款，被告李卫出具了相应收条并将房屋交付原告，原告实际居住至今。2018年4月13日被告李卫转账给原告妻子朱某5万元，庭审中被告李卫主张若解除双方合同应予以扣除该款项，原告对此确认已收到该款项，但认为其系被告李卫因自身违约向原告的赔偿，与本案无关。另查明，2018年7月2日案涉房屋登记在被告李卫一人名下。2018年12月15日原告吴建峰（乙方、买方）与被告李卫（甲方、卖方）、方玉（担保人）签订协议一份，约定：因李卫涉及其他法律纠纷被法院保全冻结导致无法过户到原告方名下，被告李卫承诺于2019年5月1日前解决相关法律纠纷将案涉房屋过户至原告名下，过户所涉及的全部税费由被告李卫承担；如到期不能兑现承诺将房屋过户至原告名下，原告有权解除合同，被告李卫自愿全额退还原告购房款并赔偿原告损失75万元，如原告因此提起诉讼，诉讼费、律师费等由被告李卫承担；如到期被告李卫不能兑现过户，担保人被告方玉自愿对返还房款及被告李卫赔偿原告75万元的损失、诉讼费、律师费等承担连带保证责任。2019年5月1日至今双方未就案涉房屋办理产权变更手续，2019年8月16日被告李卫将案涉房屋抵押给案外人并办理了抵押权预告登记，抵押债权数额为100万元。双方就案涉房屋产生争议后，原告委托律师代理诉讼，产生律师费2万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案中，原告吴建峰与被告李卫签订的《房屋买卖合同》《协议书》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。关于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请。本院认为合同的解除应由当事人协商一致或符合法律规定的解除条件。因案涉房屋属于拆迁安置房，需满足一定年限才能办理产权证，故原被告签订合同时约定在该房产可以办理产权过户时，被告负责将该房屋产权证、土地证直接办理为原告名下，所需费用由原告承担等。2014年原告已按约支付了购房款，2018年案涉房屋满足办证条件后，被告李卫未按合同约定将案涉房屋登记在原告名下，2018年7月案涉房屋登记在自身名下后，也未及时为原告办理产权变更登记手续。2018年12月15日原被告方订立协议，被告李卫亦承诺如2019年5月1日到期不能将房屋过户至原告名下，原告有权解除合同。2019年8月16日被告李卫又将案涉房屋抵押给案外人并办理了抵押权预告登记，客观上致使原告购买房屋并将其登记在自身名下的合同目的无法实现，因而被告李卫的上述行为已构成根本违约。现原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合双方协议约定和法律规定，本院依法予以支持，该《房屋买卖合同》于2020年9月1日本判决作出之日解除。关于原告要求被告李卫返还原告购房款25万元、赔偿原告损失75万元、律师费2万元及被告方玉对此承担连带责任的诉请。本院认为合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施并有权要求赔偿损失。因原被告协议书约定，解除合同后被告李卫自愿全额退还原告购房款并赔偿原告损失75万元，如原告因此提起诉讼，诉讼费、律师费等由被告李卫承担等损失赔偿计算方式。庭审中原告主张该房屋现价值95万至100万，协议书中约定的退还25万元房款和赔偿75万元赔偿金额合计100万元，符合房屋的现价且与100万元的抵押金额相符，故要求被告承担上述赔偿金额，对此被告辩称原告主张的金额过高应予以调整。本院认为原告就其赔偿损失金额的主张，提交了双方协议书、体现100万元抵押权金额的房屋登记信息等证据，已就其主张的损失赔偿金额完成了初始证明责任。被告抗辩原告主张损失赔偿金额过高的意见，经本院释明后未能提供证据予以证明。故本院认为原告主张被告李卫按协议书赔偿原告75万元损失，具有事实和法律依据。对于被告李卫已支付原告妻子朱某的5万元，原告亦认可属于被告李卫违约已向原告的赔偿，也应予以扣除。关于原告主张被告李卫赔偿律师费2万元，协议中约定由被告李卫承担，原告也已实际支付，本院依法予以支持。最终本院认定合同解除后，被告李卫应返还原告25万元购房款、赔偿原告损失70万元、律师费2万元，原告吴建峰应携其财产搬离案涉房屋并将房屋返还给被告李卫。被告方玉作为协议书中担保人，应按约对被告李卫上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吴建峰与被告李卫在2014年5月6日签订的《房屋买卖合同》于本判决作出日即2020年9月1日解除；二、被告李卫于本判决生效之日起十五日内返还原告吴建峰购房款25万元、赔偿原告吴建峰损失70万元、律师费2万元；三、原告吴建峰于本判决生效之日起三十日内搬离案涉房屋并将房屋返还给被告李卫；四、被告方玉对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；五、驳回原告吴建峰的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元（原告吴建峰已预交），由被告李卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 尚小强二〇二〇年九月一日法官助理 蔡 童书 记 员 陈志育