广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1980号 原告：刘燕，女，1984年11月5日出生，汉族，住桂林市七星区。 被告：广西桂林金德房地产开发有限公司，住所地桂林市东江路**漓东休闲商业街****门面，统一社会信用代码：91450300619613070L。 法定代表人：樊海峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 被告：广西桂林金隆房地产开发有限公司，，住所地桂林市东江路**漓东休闲商业街****门面统一社会信用代码：91450300708616281W。 法定代表人：龙慧，该公司董事长。 原告刘燕与被告广西桂林金德房地产开发有限公司（以下简称金德公司）、广西桂林金隆房地产开发有限公司（以下简称金隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘燕、被告金德公司的委托诉讼代理人冷丽艳、被告金隆公司的法定代表人龙慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告金德公司、金隆公司为原告办理位于广西桂林市七星区的不动产权证；2.判令被告金德公司、金隆公司为原告开具剩余房款450000元的销售不动产统一发票；3.判令被告金德公司、金隆公司为原告开具契税款19680元的发票；4.判令被告金德公司、金隆公司为原告开具房屋维修基金款7639元的发票；5.判令本案诉讼费由被告德公司、金隆公司承担。本案审理过程中，原告将其第2项诉讼请求变更为：判令被告金德公司、金隆公司为原告开具剩余房款450000元的增值税发票。事实和理由：原告于2008年6月20日与被告签订《商品房买卖合同》，首付206000元，向中国银行贷款450000元。2008年9月8日，原告交给被告财务人员苏刚契税款19680元、房屋维修基金7639元。被告于2008年7月31日将房屋钥匙交给原告，承诺商品房交付使用后500个工作日内为原告取得房地产权属证书。原告已将办理不动产权证的所有款项全部交给被告，被告至今不办理房地产权属证书、不开具发票给原告，请法院支持原告的诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告是适格的主体；2.《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间成立合法有效的房产买卖合同，被告须按照合同约定为原告办理不动产权证；3.《楼宇抵押借款合同》、中国银行桂林借款借据，证明被告须按照合同约定为原告开具楼宇抵押借款总金额的销售不动产统一发票；4.《协议书》，证明被告须为原告开具契税和房屋维修基金发票；5.广西壮族自治区事业性统一收费收据，证明房屋已经进行抵押并交了房屋登记费；6.销售不动产统一发票（自开），证明原告按照合同要求向被告支付了房屋首付款；7.电脑咨询单2张，证明二被告是合法企业还在经营；8.桂林市自然资源局档案查询单，证明金德公司、金隆公司共同合法登记土地使用权利；9.南国早报报道，证明原告的诉请应予支持。 被告金德公司辩称，一、金德公司只是名义上与原告签订《商品房买卖合同》一方，并不具有为原告办理不动产权证和开具不动产发票的实际履行义务和履行能力。二、原告要求被告开具契税发票和房屋维修基金发票没有证据支持。三、虽然原告提供了被告金德公司开具首付款206000元的发票，但金德公司没有该笔款项的进账凭证，原告也没有提供该笔款项的付款凭证，从原告与被告金隆公司签订的协议书来看，该笔首付款应是一名“苏刚”的人员收取，金德公司并无“苏刚”此人，首付款不是金德公司收取，请求驳回原告的诉讼请求。 被告金德公司对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初2665号民事判决书（复印件）、桂林市中级人民法院（2018）桂03民终2313号民事判决书，证明案涉房屋所在漓东休闲商业街另一门面虽然被判决金隆公司与金德公司承担办证义务，但因为政府等客观原因不动产权证无法办理，现在都不能执行；2.商品房预（销）售登记总表，证明包括涉案房屋在内的漓东休闲街6#商住楼从一开始就是金隆公司实际开发销售，所有相关手续和资料也由金隆公司经手和保管。 被告金隆公司辩称，一、原告交的契税和房屋维修基金是交给了金隆公司的员工苏刚，首付款206000元和余款450000元全部进了金德公司的账，金德公司应该在可以为原告办理不动产权证的时候全力配合履行义务。二、案涉房屋所在的漓东休闲商业街6号楼旁边有一户约60平方米的钉子户没有拆迁完，办不了验收规划许可证，其他的证件都齐全，没有办好规划验收许可证，所以目前整个6号楼都办不了产权证。三、原告交付的首付款206000元已经开具了销售不动产统一发票，主管税局是桂林市地税局直属分局，原告交给被告金德公司的余款450000元要求开具销售不动产统一发票的诉求实现不了，营改增以后，现在已经变成了开具增值税发票。因为6号楼没有在税局备案，原来已经开具的206000元怎么计算都需要税务部门的指导意见，目前不能开具销售不动产统一发票。四、契税、房屋维修基金是办证的时候统一交的，原来约定按政府部门的规定多退少补，从目前的情况看可能原告交的还不够。原告诉请的契税发票、房屋维修基金发票都不是被告开的。 被告金隆公司对其辩解在举证期限内提交的证据有：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《拆迁合格证》、《桂林市公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书（市公消审【2005】第124号）》、《桂林市建设工程质量监督证明》，证明案涉工程没有取得规划验收许可证不是被告的原因。 案件审理过程中，本院依法调取了桂林市自然资源局《关于的回复意见》。 经过开庭质证，被告金德公司对原告提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，认为《商品房买卖合同》签署的时候是金隆公司在运营，只是以金德公司的名义签署；对证据3真实性无异议，认为现在因为营改增的问题，是否能开具450000元的增值税发票需要税务局的指导意见。同时还有需要补交税金的问题，需要把这些明确了之后才能确认原告所诉请的发票能否开具。原告诉请的销售不动产统一发票已经因为营改增不能开具了；对证据4认为《协议书》是与金隆公司签订的，而且契税发票和房屋维修基金的收据也不是被告能开具的，需要相关部门才能开具；对证据5真实性无异议；对证据6认为金德公司没有收到这笔首付款，是苏刚所收取并非金德公司收取；对证据7真实性无异议；对证据8无异议；对证据9认为与本案无关，但认为该项目实际上是由金隆公司在运营；对被告金隆公司提交的证据真实性无异议，认为该证据可以证明办证的材料是由被告金隆公司掌管、不在被告金德公司；对本院依法调取的证据无异议。 被告金隆公司对原告提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，证明内容有异议，认为《商品房买卖合同》合同相对方是金德公司，金德公司要履行合同义务；对证据3的质证意见与被告金德公司的质证意见一致；对证据4真实性无异议，认为苏刚收取的是契税和维修基金，购房款是金德公司收取的；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，认为证明案涉房屋的首付款是金德公司收取并开具了发票；对证据7、8无异议；对证据9认为与本案无关；对被告金德公司提交的证据1真实性无异议，认为办证不是金隆公司主观上不办，确实是由于政府问题办不了；对证据2真实无异议，但认为案涉房屋的相关资料只有一部分在金隆公司，2008年的时候案涉房产是金德公司、金隆公司两家一起运营的，对外由金德公司签订《商品房买卖合同》，金德公司应该履行办证的义务；对本院依法调取的证据无异议； 原告对被告金德公司提交的证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2真实性无异议，认为证明内容原告不清楚；对被告金隆公司提交的证据真实性无异议，认为该证据证实了原告所购的房屋是合法的商品房；对本院依法调取的证据无异议。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以采信；对原、被告双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2008年5月27日,原告刘燕（乙方）与被告金隆公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方在甲方购漓东休闲商业街六号楼××单元××楼××号房一处，总房款656000元，已交首付购房款100000元，剩余首付款：106000元，于2008年7月31日拿钥匙交完。乙方必须在2008年5月31日前将具备在银行办理按揭贷款的一切有效证件提供给甲方去办贷款手续。二、房屋维修基金及契税按政府文件办，多退少补。三、若办理银行按揭贷款不成，全额退还房款（已交房款）。该《协议书》备注：“08.5.27收10万元、08.9.8收房款106000元、收契税19680元、收维修基金7639元。苏刚、08.9.8”。2008年6月20日,原告刘燕与被告金德公司签订《商品房买卖合同》,约定:刘燕购买金德公司开发的漓东休闲商业街第6幢2单元4层1号房，建筑面积152.78平方米（其中套内建筑面积137.89平方米）,总房款656000元,签订合同时交付首付款206000元,余款450000元由买受人申请按揭贷款方式支付。出卖人应当在2008年8月30日前,依照有关规定,将具备该商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用,出卖人未按合同规定的期限将商品房交付给买受人,逾期不超过90日,自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止,出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金,合同继续履行;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件,并签署房屋交接单;出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,否则买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该《商品房买卖合同》第十二条:“出卖人保证销售商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条:“出卖人应当在商品房交付使用后500工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金）”。第十九条：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决（依法向人民法院起诉）”。附件四《合同补充协议》约定:“买受人须另支付以下费用，由出卖人代收：1、购房契税（总房款的3%）计人民币19680元；2、公共部分维修基金（按建筑面积每平方米50元计收）计人民币7639元（上述费用按现行国家及桂林市有关规定收取，按实际发生额多退少补），以上费用出卖人交房时一次性付清”。2008年7月3日，原告取得付款方为刘燕、收款方为金德公司、不动产项目名称为漓东休闲街、销售不动产楼牌号为6栋2-4-1、金额为206000元的售房款销售不动产统一发票（自开），该发票加盖被告金德公司发票专用章。2008年7月16日，原告刘燕（乙方）与中国银行股份有限公司桂林分行（甲方）、被告金德公司（丙方）签订《楼宇抵押借款合同》（合同编号：（2008）桂中银零营房贷字第0152号），约定：贷款金额：450000元，贷款期限：30年，贷款用途：本合同项下贷款限于乙方支付其购买桂林市（建筑面积：152.78平方米、购房总价：656000元）的购房款等。当月29日，原告刘燕交付房屋登记费人民币80元。2008年8月8日，中国银行股份有限公司桂林分行出具借款借据，载明：借款人刘燕、杨方宇在此不可撤销地授权贵行将此笔借款（450000元）直接付至以下账户（开户行：中行桂林分行营业部、户名：金德公司、账号：88×××01）。原告认为被告承诺商品房交付使用后500个工作日内为原告取得房地产权属证书，案涉房屋已经备案，被告至今不办理房地产权属证书、不开具发票给原告，故诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告诉称被告于2008年7月31日交付案涉房屋钥匙，坚持不变更诉讼请求。被告金德公司、金隆公司述称二被告原来是两块牌子、一班人，法定代表人也是同一个人。被告金德公司述称450000元房款确实进了金德公司的账，首付款不清楚交给谁。被告金隆公司述称被告金德、金隆公司真正分家是2009年10月31日，但一直没剥离。苏刚是案涉房屋所在的漓东休闲街项目建设、销售期间二被告共同聘用的财务人员，案涉房屋首付款和余款450000元都是金德公司收取的，契税和房屋维修基金等杂费都是金隆公司收取的。案涉房屋座落桂林市七星区东江路××东××商业街××＃楼，土地使用证上的座落桂林市七星区东江路××休闲商业街××＃楼系笔误。案件审理过程中，本院依法调取了桂林市自然资源局《关于的回复意见》，该《回复意见》载明：经查阅相关档案资料，未查到桂林市东江路28号漓东休闲商业街第6幢房屋的建设工程竣工规划验收合格单。 另查明，案涉房屋所处的桂林市七星区东江路××东××商业街××＃楼取得《建设工程规划许可证》（编号（2006）78号）、《建筑工程施工许可证》（编号450304200604040201），建设单位为被告金德公司、金隆公司，土地使用权人亦为被告金德公司、金隆公司（桂市国用（2007）第000320号）。 本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告刘燕与被告金德公司签订的《商品房买卖合同》、与金隆公司签订的《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同（协议）约定的义务。原告履行了交付房款、契税、房屋维修基金及房屋登记费等相应义务，二被告称双方已分家，但是案涉房屋所处的桂林市七星区东江路××东××商业街××＃楼建设单位为被告金德公司、金隆公司，土地使用权人亦为被告金德公司、金隆公司，二被告也没有提交证据证实双方已经完全剥离，故二被告依约除向原告履行交付房屋的义务外，同时负有在案涉商品房交付使用后500工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以及开具剩余房款450000元的增值税发票的义务。据本案查明的事实，案涉房屋所在的漓东休闲商业街项目第6幢房屋至今未取得建设工程竣工规划验收合格单，导致原告（买受人）不能取得不动产权属证书。原告与被告金德公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金），但案件审理过程中原告明确表示不变更诉讼请求，故对原告要求二被告为原告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条规定，纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额，也即开具发票是纳税人应负的税收义务要求，故对原告要求二被告为其开具剩余房款450000元的增值税发票的诉讼请求，本院予以支持。原告交付的案涉房屋契税款19680元、房屋维修基金款7639元系被告金隆公司代为收取，原告要求判令二被告为原告开具契税款19680元及房屋维修基金款7639元的发票的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司为原告刘燕开具位于广西桂林市七星区房款人民币450000元的增值税发票； 二、驳回原告刘燕的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元，由被告广西桂林金德房地产开发有限公司、广西桂林金隆房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  何丽媛 二〇二〇年九月七日 书记员  俞蒋燕