四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初1747号 原告：王毅，男，1996年4月21日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊俊秀（系王毅之母）。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：唐友凯，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。 被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道******。统一社会信用代码91510108343084066J。 法定代表人：金侨，总经理。 委托诉讼代理人：赖刚，四川长啸律师事务所律师。 第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省安岳县。 第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省安岳县。 以上第三人共同委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 以上第三人共同委托诉讼代理人：杜明明，四川八和律师事务所律师。 原告王毅与被告四川奥鑫实业有限公司（以下简称奥鑫公司）、成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称博化公司）及第三人伍秀利、田荣亮商品房销售合同纠纷一案，本案于2020年5月19日立案后，被告奥鑫公司于2020年5月27日申请追加伍秀利、田荣亮为本案被告，经本院审查同意后，追加伍秀利、田荣亮为本案第三人。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王毅的委托诉讼代理人王宗军、熊俊秀、被告奥鑫公司委托诉讼代理人邓受禄、唐友凯、被告博化公司委托诉讼代理人赖刚、第三人伍秀利、田荣亮共同委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审结。 王毅向本院提出诉讼请求：1.判令撤销王毅与奥鑫公司于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》；2.判令奥鑫公司返还王毅已付购房款77825元及利息（以77825元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率计至返还全部购房款之日止），并由博化公司承担连带给付责任；3.判令被告博化公司返还服务费20000元，并由奥鑫公司承担连带给付责任；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年6月20日，王毅与奥鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定王毅以按揭贷款方式购买位于安岳县岳阳镇东大街奥鑫锦城A区负二层179号商铺一个，总价款147825元。该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均为设定抵押。王毅依约交纳购房款77825元，并向博化公司支付服务费20000元。王毅交纳购房款后，要求被告对《商品房买卖合同》进行备案并协助王毅办理银行按揭贷款，被告拖延未办理。后发现奥鑫公司在将该商铺销售给王毅之前已经进行抵押。王毅认为，奥鑫公司与博化公司恶意串通，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，严重损害了王毅的合法利益，构成违约，奥鑫公司与博化公司应当对王毅的损失承担连带给付责任。特提起诉讼，望判如所请。 奥鑫公司辩称，1.王毅的诉讼请求不应当得到支持，双方合同约定是分期付款，不是按揭贷款；2.合同是否备案不影响合同效力，商品房买卖合同签订时已经生效，产生了法律效力；3.案涉奥鑫A区项目是基于本案第三人挂靠，第三人为实际投资人，奥鑫公司不承担责任。 博化公司辩称，博化公司不应对已付购房款承担连带责任，不存在恶意串通情形。王毅的居间服务已经依约履行完毕，不应退还服务费。 伍秀利、田荣亮述称，1.第三人与本案无关，本案与王毅签署合同的是奥鑫公司，案涉房屋在奥鑫公司名下，第三人并非本案适格主体；2.第三人是本项目实际投资人属实，但属于第三人与奥鑫公司的内部法律关系，本案无法为王毅办理网签过户手续的原因在于奥鑫公司擅自将案涉房屋抵押给银行，其不仅侵犯原告合法权益，也侵害了第三人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：奥鑫公司质证不认同王毅举示的《商品房买卖合同》证明目的，认为合同约定为分期付款而非按揭付款，依据《商品房买卖合同》第六条之约定，本院确认付款方式为分期付款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍现云（系第三人伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1、甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2、乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3、乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2011年6月16日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍先云、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《黄桷坡开发补充协议》，合同涉案主要内容：1.乙方将甲方缴纳的项目承包费为税后净收入2180万元，2011年7月31日前，乙方应将所欠项目承包费一次性付给甲方，否则视为违约；2.乙方承包项目必须服从甲方统一指挥和管理。并以甲方名义开展各项工作。合法经营，按照办事；3.乙方应按双方合作的真实情况向税务部门申报纳税。做到统一打造，分期报建；4.由于承包地块犬牙交错，乙方享有经双方确认界限范围内的经营权。乙方应按承包协议约定的四至界线开发建设，实行独立核算，自负盈亏。开发管理费甲方按建筑面积12元/㎡收取承包地块内土地承包图与规划图剩余土地使用权归乙方所有；5.乙方承包项目的配套费和一切税费按行政主管部门和相关政策规定标准由乙方负责承担，并以甲方名义缴纳；6.乙方承包范围内工程建设施工队伍由乙方安排，甲方指派一名工程师监管，工程竣工备案资料交甲方存档。其中：16号楼对面小高层1幢由大业公司承建（单价按本区域同等价格）；7.本协议签订之日起甲方配合乙方完善开发报建手续，工程竣工备案后办理产权及相关手续，并出具必要的委托书。 2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1.现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2.刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫实业有限公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1.凡是由奥鑫实业有限公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫实业有限公司不承担责任；2.凡由奥鑫实业有限公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归四川奥鑫实业有限公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3.奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮、伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 2017年8月18日,四川奥鑫实业开发公司第三售楼部（甲方）与博化公司（乙方）签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》,合同约定四川奥鑫实业开发公司第三售楼部委托博化公司销售对安岳县奥鑫锦城A区商业房及地下车位进行销售，约定甲方向乙方支付服务佣金（含营销推广费、电商平台团购费、销售代理佣金），并约定了销售代理期限、服务内容、销售目标、双方权利义务等内容。合同加盖四川奥鑫实业开发公司第三售楼部及博化公司公章，伍秀利、田荣亮在四川奥鑫实业开发公司第三售楼部代表处签字。 2018年6月20日，奥鑫公司与王毅签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1.建设工程施工合同约定开工日期为2013-07-25，竣工日期为2016-07-25，签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为已建，买受人购买的商品房为现房的，所在楼栋房屋所有权证号：201404095；2.约定房号为一幢-2层-2-179号；预测建筑面积11.23平方米；3.与该房有关的抵押情况为所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；4.价款计算为，按照建筑面积计算，单价为每平米13163.40元，总价款为147895元；5.约定买受人采取分期付款方式付款；6.约定交付时间为2019年12月31日；7.出卖人应当在2021年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得权属证明的，双方同意买受人有权退房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。合同签订后，王毅依约支付购房款77825元，并奥鑫公司出具编号为006589号的加盖有奥鑫公司“安岳岳阳二售房部”鲜章的“四川奥鑫实业有限公司专用收据”一份。同日，王毅向博化公司支付“服务费”20000元，博化公司出具编号为6740870的加盖有“成都博化房地产营销策划有限公司财务专用章”鲜章的收据一份。 王毅支付购房款后，与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营管理合同，委托七星公司对外出租涉案商铺，并收取部分租金。 另查明，王毅于2020年8月4日到安岳县房地产管理局查询了案涉负二层179号房屋产权登记情况：位置为四川省资阳市安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区，产权人为奥鑫公司。原权属登记产权证号为201402576号，因更正，产权证号变更为201404404号，2015年5月25日、2018年11月5日与2019年5月8日，该房屋分别设定抵押登记。 本院认为，根据原告的起诉及奥鑫公司、博化公司、第三人的答辩，本案的争议焦点为：第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系；第二、如何认定与原告签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、是否应当撤销本案商品房买卖合同，被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息、赔偿损失，博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款、支付利息和赔偿损失承担连带责任的问题；第四、如何认定原告、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还20000元服务费。以下逐一分析： 第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系。本院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，又以奥鑫公司的名义报批、报建、销售案涉房产、竣工验收等并向奥鑫公司交纳管理费，二者之间成立挂靠关系。 第二、如何认定与原告签订商品房买卖合同的合同相对人。 本院认为，奥鑫公司是与原告成立商品房买卖合同的合同相对人，原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。理由为：第一、原告提交的商品房买卖合同加盖有奥鑫公司的公章，且奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮签订的《承包协议》明确约定以奥鑫公司名称进行承包开发经营，包括报建、修建、项目区域基础设施建设、销售、办证等，根据合同相对性原则，由此产生的合同责任应当由奥鑫公司承担。第二、原告提供了加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章的房款收据，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司下设的分支机构，所产生的法律后果应由奥鑫公司承担；第三、原告将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了原告的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第四、被告奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，原告系第三人，对奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗原告的效力。 第三、是否应当撤销本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息？博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款和支付利息承担连带责任的问题。 本案原告以隐瞒抵押构成欺诈为由要求撤销合同。本院认为，原告未举证证明奥鑫公司存在欺诈的行为，故本院对其诉讼请求不予支持。在合同未予以撤销的情况下，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，要求奥鑫公司返还购房款、支付利息和赔偿损失并由博化公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 第四、如何认定原告、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系？被告博化公司是否应当返还20000元服务费？奥鑫公司对返还20000元服务费是否承当连带责任？博化公司与四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部委托博化公司销售涉案房屋，并由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部向博化公司支付服务佣金。原告并非销售代理合同当事人，博化公司收取原告服务费于法无据，故本院对原告要求博化公司返还服务费20000元的诉讼请求予以支持。原告服务费系博化公司公司收取，原告要求奥鑫公司对博化公司向原告返还20000元服务费承担连带责任,于法无据,本院不予支持。 综上，原告诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持，不符合法律规定部分，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、由被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王毅服务费20000元； 二、驳回原告王毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2246元，由原告王毅负担1946元，由被告成都博化房地产营销策划有限公司负担300元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长 唐 彬 人民陪审员 郭 海 人民陪审员 张 莉 二〇二〇年九月三十日 书 记 员 樊旭峰