广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2626号原告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。被告：邓胜魁，男，1989年12月26日出生，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县，委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）与被告邓胜魁商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行审理。原告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人陈艳伶，被告邓胜魁及其委托诉讼代理人张君邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狮岭房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除狮岭房地产公司与邓胜魁双方签订的《万虹花园认购书》及其相关补充协议；2.狮岭房地产公司没收邓胜魁支付的定金5万元；3.本案的诉讼费用由邓胜魁承担。事实和理由：狮岭房地产公司与邓胜魁于2018年12月6日签署了两份《万虹花园认购书》（编号分别为201812003和201812004）（下称“认购书”），约定了邓胜魁购买狮岭房地产公司位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C9栋1403房的商品房一套（下称“该房屋”）和负二层196车位一个（下称“该车位”），该房屋建筑面积149.33㎡，成交总价为1045310元，并约定邓胜魁应在签订合同之日交纳定金5万元并且须于2019年12月31日前付清剩余房款人民币995310元；该车位建筑面积12.5㎡，该车位总成交价为7万元，约定邓胜魁应于2019年12月31日前付清款项人民币70000元，由于2019年底房价下跌，邓胜魁反悔不想继续履行上述认购书与合同，狮岭房地产公司曾于2019年12月18日向被告发《律师函》提醒邓胜魁按时付款，但邓胜魁拒绝支付剩余款项，邓胜魁未在认购书约定的时间内履行支付剩余房款的义务已经构成违约，狮岭房地产公司有权解除上述认购书和相关补充协议并没收被告支付的定金。综上，邓胜魁拒绝履行合同付款义务已构成违约，为维护狮岭房地产公司的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法予以支持，判如所请。邓胜魁辩称，请求驳回狮岭房地产公司的诉请。1.狮岭房地产公司的事实陈述与实际情况不符，本案花都区益和北路39号C9栋1403房交易主体为狮岭房地产公司与邓胜魁，交易总金额实为1620231元；2.邓胜魁从不认识黄柳娜，就涉案房屋的交易双方没有进行过任何协商，双方没有签订《转让费欠款》的意思表示；3.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第25条，《中华人民共和国城市管理法》第35条，《中华人民共和国合同法》第52条的相关规定，我方认为狮岭房地产公司虚构事实，以限价为名拆分交易总价，最终达到逃税的目的，属于违反合同法强制性规定的情形，因此双方签订的相关协议及转让费欠款无效，应予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：狮岭房地产公司是案涉楼盘的开发商，在2011年2月1日取得销售万虹花园小区C7栋12层、C8栋17层、C9-C10栋20层的商品房预售许可证。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方、出售方）、邓胜魁（乙方、认购方）签订编号为201812003的《万虹花园认购书》及《补充协议》，约定乙方向甲方认购广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C9栋1403房，房屋建筑面积149.33平方米，总房价为1045310元，签订认购书时交纳定金5万元，在双方签订《房屋买卖合同》（包括附件）之日，乙方已付定金自动转为首期购房款，首期房款995310元须于2019年12月31日前付清。《万虹花园认购书》第四条第1款约定，乙方在认购该商品房时必须严格评估自身是否具备购买的条件……若由于乙方的原因不能符合国家或地方制定的购房条件而不能成功认购该商品房时，视乙方自动放弃其认购该商品房的权利，乙方已付定金全部不予退还。甲方有权将该商品房另行销售；第5款约定，如果乙方依约支付首期购房款但未能按时与甲方签订《房屋买卖合同》（包括附件）的，亦属乙方违约，甲方有权单方解除本认购书，扣除定金后将首期购房款余款无息退还乙方；第8款约定，乙方须对本认购书中所载明的认购方地址、电话等联系方式的准确性负责，在本认购书履行过程中，如果乙方变更地址、电话，须于变更后的第二日书面通知甲方，否则因乙方地址、电话不实或变更未按时通知甲方所引起的一切责任由乙方承担。该认购书甲方销售代表处签名为王金主。《补充协议》约定：剩余购房款995310元，甲方同意乙方可延迟至2019年12月31日前支付至指定账户，即黄柳娜名下账号为33×××35的银行账户，乙方逾期未支付上述本金的。甲方有权单方解除补充协议，并要求乙方立刻支付上述本金和利息。同日，双方另签订了编号为201812004的《万虹花园认购书》及补充协议，约定乙方向甲方认购广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园负二层196车位，建筑面积12.5平方米，总房价为7万元，在2019年12月31日前付清。该认购书的其他条款与编号201812003认购书及补充条款的约定一致。诉讼中，关于案涉房屋的价款，双方各执一词。狮岭房地产公司主张上述房屋与车位的价款分别为1045310元、7万元，合计1115310元。邓胜魁主张房屋的价款为1620231元，其应狮岭房地产公司的要求通过签订三份协议进行拆分，即房屋认购书的标的1045310元、车位认购书的标的70000元、《转让费欠款》协议的标的504921元；车位系购房赠送。为证明其主张，邓胜魁提交《转让费欠款》协议和万虹花园售楼宣传截图各一份。该协议显示，2018年12月6日，黄柳娜（甲方）、邓胜魁（乙方）签订该协议，约定“就甲方于2018年12月5日转让万虹花园C9栋1403房给乙方，乙方现在尚欠付给甲方转让费504921元，乙方承诺按以下时间偿还给甲方：一、2019年1月20日支付转让费人民币22万元，2019年5月31日支付转让费13万元，2019年6月30日支付转让费154921元，收款账户：黄柳娜……”狮岭房地产公司主张黄柳娜是案涉房屋的上一手购房者，因限购遂将案涉房屋转让给邓胜魁，该协议是邓胜魁受让案涉房屋与黄柳娜所作约定，与其无关。该截图显示“买楼送车位”。狮岭房地产公司认为该广告仅能说明截图时的部分购楼优惠，与本案无关。2018年12月19日，狮岭房地产公司开具收据确认收到邓胜魁转账支付的定金5万元。关于该款的支付情况，狮岭房地产公司陈述该5万元是由邓胜魁于2018年12月19日转账支付至王容娟账户。邓胜魁主张为于2018年11月30日通过个人支付宝向王金主支付3万元，后于2018年12月19日通过广州柏丽雅诗皮具有限公司（以下简称柏丽雅诗公司）银行账户转账向狮岭房地产公司指定的王容娟账户支付12万元，两笔款项合计15万元，其中包含本案定金5万元，余款10万元分别为案外人黄冠峰、周贵锋所付定金5万元。除上述定金5万元外，邓胜魁主张其已按照《转让费欠款》向约定的收款账户支付购房款504921元。具体为：2019年1月16日，通过个人账户转账向黄柳娜支付22万元；2019年5月29日，通过柏丽雅诗公司账户向黄柳娜支付13万元；2019年6月25日，通过柏丽雅诗公司账户向黄柳娜支付154921元。为证明上述付款情况，邓胜魁提交了转账记录及王金主代黄柳娜于2019年1月15日出具的22万元收据、刘凤兰于2019年5月29日出具的13万元收据及于2019年6月25日出具的149951元收据。上述收据均记载款项性质为“转让费”，其中，2019年1月15日收据的开具日期早于邓胜魁陈述的付款时间，该收据上加盖了“款项到账、此收据方有效”印章；2019年6月25日收据的金额少于邓胜魁的付款金额，但该付款金额与《转让费欠款》约定一致。关于付款主体，邓胜魁称，其与案外人黄冠峰、周贵锋为朋友及合作伙伴关系，三人共同投资设立柏丽雅诗公司，同为该公司股东，邓胜魁为该公司法定代表人。三人一同向狮岭房地产公司认购万虹花园房屋及车位，其中邓胜魁认购本案房屋及车位，黄冠峰认购该小区C8栋1704房及负二层236车位，周贵锋认购该小区C9栋703房及负二层232车位。综上，邓胜魁主张其已依约支付购买房屋、车辆价款554921元，尚欠1065310元未付。狮岭房地产公司对邓胜魁主张已通过黄柳娜账户支付购房款504921元不予确认，并认为这是邓胜魁与黄柳娜之间履行《转让费欠款》所支付的金额，与本案无关。关于本案纠纷产生的经过。邓胜魁称，其与黄冠峰、周贵锋原计划先办理其购买的1403房的房产证，再以该房产作抵押贷款支付其他两人的购房款，但因邓胜魁个税中断，在2019年10月时不符合购房资格，故改变计划为先办理周贵锋购买的703房的房产证，在2019年11月广州出台新政策时邓胜魁已具备购房资格，但狮岭房地产公司为周贵锋开具的购房发票仅为711095元，双方遂发生争议。狮岭房地产公司确认邓胜魁因存在个税中断的情况而无购房资格，并称周贵锋的购房发票金额错误是房管局操作错误导致。为证明上述事实，狮岭房地产公司提交由邓胜魁、周贵锋、黄冠峰出具的《退房申请》和《申请》各一份。《退房申请》显示，邓胜魁、周贵锋、黄冠峰向狮岭房地产公司陈述其不具备购房资格，无法购买1403房、1704房，并由于临近双十一、双十二电商节导致资金链断缺，无法继续支付剩下703房、1704房的房款，故申请扣除定金后将房款余款无息退还。《申请》显示，邓胜魁、周贵锋、黄冠峰向狮岭房地产公司陈述已于2019年6月付清1403房的全部购房款，因个税问题无法办理过户，遂申请先办理703房的过户登记手续，于2019年11月9日前支付10万元后办理过户登记，12月底前付清该房余款30万元，后将703房抵押取得贷款120万元，另支付40万元用于付清1704房购房款。基于上述方案，703房、1403房房款于2019年12月底前付清，三人申请将1704房的全款推迟至2020年6月前支付。两份申请书均无落款日期。邓胜魁确认该两份申请书的真实性，并主张其先提出《退房申请》，后在2019年10月底提出《申请》，由于两份申请书提出时双方并未发生争议，故与本案无关。2019年12月29日，狮岭房地产公司委托广东正善律师事务所向邓胜魁送达律师函，催告邓胜魁于2019年12月31日前支付1403房的购房余款995310元，逾期则没收已付定金5万元，同时解除认购书的合同关系。2019年12月29日，邓胜魁向狮岭房地产公司的销售中心回函，要求狮岭房地产公司在2019年12月31日前签订真实的交易合约，如狮岭房地产公司仍坚持以多份协议拆分交易价款、偷逃税款，邓胜魁有理由拒绝履行。2020年1月7日，邓胜魁再次向狮岭房地产公司发函称：因狮岭房地产公司未按真实的房屋交易价格重新签订协议，若该协议有效，则根据《认购协议》及律师函双方协议于2020年1月1日解除，并要求狮岭房地产公司在收到该函后三日内返还已付款项及定金。2020年1月17日，狮岭房地产公司向本院提起本案诉讼，要求解除案涉两份《万虹花园认购书》及补充协议。2020年2月21日，邓胜魁向本院起诉狮岭房地产公司及黄柳娜，要求法院确认案涉两份认购书及补充协议、《转让费欠款》无效，要求狮岭房地产公司返还己付定金50000元，返还购房款504921元并支付利息。另查明，本案及相关联案件共六件，即：（2020）粤0114民初2626号狮岭房地产公司诉邓胜魁及（2020）粤0114民初4018号邓胜魁诉狮岭房地产公司、第三人黄柳娜商品房预约合同纠纷两案；（2020）粤0114民初2630号狮岭房地产公司诉黄冠峰及（2020）粤0114民初3864号黄冠峰诉狮岭房地产公司、第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷两案；（2020）粤0114民初2753号狮岭房地产公司诉周贵锋及（2020）粤0114民初4023号周贵锋诉狮岭房地产公司、第三人岑嘉仪商品房预售合同纠纷两案。上述案件的第三人均与购房者签订了《转让款欠费》协议，均系狮岭房地产公司在补充协议中指定的房款收款方，狮岭房地产公司在各案中均主张第三人为房屋的上一手购房者，与购房者之间存在转售关系。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，邓胜魁认为狮岭房地产公司未如实申报成交价导致合同无效，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，双方属于商品房预约合同关系，合同并未履行至申报成交价的阶段，故本院对邓胜魁的主张不予采纳。邓胜魁与狮岭房地产公司之间存在购买广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C9栋1403房及广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园负二层196车位的真实意思，双方之间就涉案房屋及车位存在真实的交易，双方的争议在于房屋及车位的价款如何。首先，案涉认购书及补充协议约定的房价余款和车位款的收款人与《转让费欠款》协议记载的转让费收款人均为黄柳娜，狮岭房地产公司主张本案房屋、车位均由上一手购房者黄柳娜分别转售给邓胜魁，但狮岭房地产公司未能提供黄柳娜向狮岭房地产公司购买上述房屋、车位的书面协议或付款凭证。其次，案涉认购书及补充协议、《转让费欠款》协议均未就狮岭房地产公司主张的转售事宜约定违约条款，不符合常理。其三，邓胜魁按《转让款欠费》协议的约定向黄柳娜支付款项，却由狮岭房地产公司的员工王金主及黄冠峰一案的收款人刘凤兰开具收据，狮岭房地产公司主张黄柳娜与刘凤兰为房屋的上一手购房者，亦于常理不符。综上，狮岭房地产公司未能就案涉房价款的收款主体黄柳娜与狮岭房地产公司之间的关系作出合理解释，狮岭房地产公司主张三方之间为转售关系，理据不足，本院不予采信。结合上述事实，案涉两份《万虹花园认购书》及补充协议约定的价格条款并非邓胜魁与狮岭房地产公司的真实意思表示，应为无效条款。本案房屋、车位的买卖总价款应结合两份《万虹花园认购书》、《转让费欠款》记载的金额及实际支付情况认定，经计算为1620231元（50000元+995310元+70000元+504921元），各笔款项的支付约定以补充协议及《转让费欠款》记载的支付方式和支付期限为据。因此，狮岭房地产公司与邓胜魁于2018年12月6日签订的201812003、201812004《万虹花园认购书》及补充协议，除价格条款以外的主要合同内容，是狮岭房地产公司与邓胜魁双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。狮岭房地产公司已于2019年12月29日催告邓胜魁履行付款义务，并告知邓胜魁逾期付款将产生合同解除的法律后果，邓胜魁已确认收到该函并向狮岭房地产公司作出合同于2020年1月1日解除的意思表示。因此，当事人已就双方之间的商品房预约合同关系于2020年1月1日解除达成了一致的意思表示。狮岭房地产公司诉请确认解除其与邓胜魁于2018年12月6日签订的201812003和201812004《万虹花园认购书》及补充协议，本院依法予以支持。现案涉两份认购书及补充协议均已解除，狮岭房地产公司在与邓胜魁进行交易的过程中存在诸多不符合正常交易流程的行为，其与邓胜魁均对预约合同解除存在过错，因此，狮岭房地产公司主张没收邓胜魁已付定金5万元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司与被告邓胜魁于2018年12月6日签订的编号为201812003和201812004的《万虹花园认购书》及补充协议于2020年1月1日解除；二、驳回原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费14838元，由原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担7419元，被告邓胜魁负担7419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  陈耿俊审判员  李晓琳审判员  白一帆二〇二〇年九月二十二日书记员  高 波陈少颖附本判决相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。