广东省深圳市南山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0305执异246号 案外人：丹东市东海建设（集团）有限公司，住所地辽宁省东港市大**黄海大街**，统一社会信用代码：。 法定代表人：李广海，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。 申请执行人：方丽芬，女，汉族，1970年7月1日出生，身份证住址深圳市南山区香山中街**沙河天鹅堡**12A，身份号码。 被执行人：丹东江户置业有限公司，住，住所地丹东临港产业园区新城一社会信用代码。 法定代表人：二宫正辉，执行董事。 被执行人：丹东乐兴投资有限公司，住，住所地丹东市鸭绿江大街196-6-3一社会信用代码。 法定代表人：游荣冬，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人方丽芬与被执行人丹东江户置业有限公司（以下简称江户公司）、丹东乐兴投资有限公司（以下简称乐兴公司）借款合同纠纷一案【案号：（2019）粤0305执1708号】过程中，案外人丹东市东海建设（集团）有限公司（以下简称丹东公司）向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 异议人东海公司提出异议称，方丽芬诉江户公司和乐兴公司民间借贷纠纷一案，2018年6月4日深圳市南山区人民法院作出（2018）粤0305民初10042号裁定书、协助执行通知书，查封位于辽宁省丹东市鸭绿江大街352套房产100%的权利份额，其中包括鸭绿江大街196-8（江户城）A座1008、1009、1010、1011，鸭绿江大街196-3（江户城）D座101、102、103、201、202、203、204、205、206、鸭绿江大街196-8-6号共计14套房产。该案现转入执行程序。异议人认为上述14套房屋所有权应归异议人所有。现异议人依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人异议，具体事实与理由如下：一、基本事实：2012年6月2日，异议人与被执行人江户公司签订《建设工程施工合同电气施工协议书》，约定由异议人承包江户城地下室（一期），江户城E座、F座3#4#5#楼电气施工。2013年5月6日，由于江户公司不能按时支付工程款，需要异议人垫付施工保障工期，双方协商用江户公司开发的商品房抵顶工程款方式结算工程款，因此签订《工程款顶房协议书》，约定抵顶建筑面积2000平方米，单价4500元，总金额8300000元；江户公司在对工程量质量、价款审核无误后负责协助异议人办理房屋移交手续，确保商品房所有权归异议人。2013年7月1日，对此前已经由异议人承包的开始施工的江户城6#楼、江户城地下室（三期），江户城AB#、CD#、7#楼电气施工工程，补充签订《建设工程施工合同电气施工协议书》。2016年12月26日，经双方及造价公司审核后，三方签署《结算审定签署单》，审定造价21806610元。2015年案外人丹东江富餐饮娱乐有限公司（与江户公司系关联公司，以下简称江富公司）将江户温泉城装修电气安装工程发包给异议人，2017年4月11日双方签署《江户温泉城电气工程结算单》，确认协商最终结算金额为950000元。期间，江户公司陆续向异议人交付了部分房屋，其中包括涉案13套房屋，由异议人对外出租和经营使用。2017年12月14日，江户公司、江富公司与异议人签订《以房抵款协议书》，确认了工程款支付和结算情况，确认用江户城31处房屋抵顶江户公司、江富公司所欠异议人剩余工程款11156610元，其中包括涉案14套房屋。二、异议的具体理由：1、异议人用以抵顶房屋的款项性质是建设工程款，异议人对该款项享有建设工程价款优先受偿权，异议人通过与被执行人协议的方式实现了建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，优先于债权，故此申请执行人基于金融借款纠纷所产生的抵押权和债权，均不能对抗异议人的建设工程价款优先受偿，且该权利在法院查封之前已经实现。2、在法院查封前，异议人与江户公司签订了《工程款顶房协议书》，该协议实质属于《商品房买卖合同》。2018年6月4日深圳市南山区人民法院作出（2018）粤0305民初10042号裁定书，实际查封时间晚于6月4日，但异议人与江户公司签订的《工程款顶房协议书》是2013年5月6日，最终确认抵顶房屋的协议，是2017年12月14日江户公司、江富公司与异议人签订的《以房抵款协议书》。因此，商品房买卖合同签订早于法院查封前。3、异议人在法院查封前已合法占有涉案房屋。由于工程是陆续完成，在工程进行中和等待结算过程中，江户公司向异议人移交了部分房屋，由异议人实际占有、使用、收益。其中包括涉案的13套房屋。异议人用这些房屋出租和使用。4、异议人已经支付全部价款。因此这些房屋是抵顶工程款，三方均确认了审定的工程款，抵顶房屋后工程款结算完毕，故异议人已经支付了全部价款。5、非因异议人的原因没有办理过户登记。2-17年12月14日江户公司、江富公司与异议人签订《以房抵款协议书》后，异议人同时提出尽快办理房屋过户登记，此后也多次提出尽快办理过户登记，但江户公司一直拖延，6个月后涉案房屋被法院，无法办理过户。但江户公司未告知异议人查封的情况，只是让异议人等一等，现在知道，实际情况是包括涉案房屋在内的数百套房屋在建设之初以在建工程抵押给银行，建成后因股东内部纠纷等情况影响了部分销售工作，银行将债权转让给案外人，案外人将这些房屋包括涉案房屋在内（除A座1008给异议人办理网签外），办理了网签备案，导致江户公司也无法为异议人办理过户登记。因此，不能将未能及时办理过户的责任归责于异议人。综上，异议人认为，异议人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，恳请人民法院支持异议人的异议请求，解除对江户城A座196-8（江户城）A座1008、1009、1010、1011、鸭绿江大街196-3（江户城）D座101、102、103、201、202、203、204、205、206、鸭绿江大街196-8-6号共计14套房产的查封措施，以维护异议人的合法权益。 经审理查明，方丽芬诉江户公司、乐兴公司民间借贷纠纷一案，本院在诉讼过程中，于2018年6月12日查封了被执行人江户公司名下位于鸭绿江大街196-8号的1008室-1011室房产、位于鸭绿江大街**的****、201室-206室房产，轮候查封了被执行人江户公司名下位于鸭绿江大街196-8-6号的房产。经审理，于2018年9月12日作出（2018）粤0305民初10042号民事判决书，判决江户公司向方丽芬偿还借款本金18500000元、滞纳金716712元，共计19216712元；乐兴公司对江户公司的上述债务承担连带清偿责任；乐兴公司承担连带保证责任后，有权向江户公司追偿。 该判决生效后，二被执行人未履行还款义务，申请执行人方丽芬遂向本院申请强制执行【执行案号（2019）粤0305执1708号】。 异议人东海公司为证明其异议请求，向本院提交以下证据：1、江户公司与东海公司于2012年6月2日和2013年7月1日签订的三份《电气施工协议书》，约定江户公司将江户城地下室（一期）、江户城E座、F座3#4#5#楼、江户城地下室（三期）、江户城AB#、CD#、7#楼、江户城6#楼的电气安装工程承包给东海公司施工；2、江户公司和东海公司于2013年5月16日签订的《工程款顶房协议书》，约定因江户公司不能按时向东海公司支付“丹东市新城区江户城小区”电气工程款，双方协商用江户公司在江户城小区内的商品房抵顶工程款8300000元，抵顶建筑面积共2000平方米，具体抵顶房屋位置由江户公司指定；3、《结算审定签署单》，审核单位为辽宁方圆工程造价咨询事务所有限公司，江户公司和东海公司确认丹东江户城小区电气安装工程审定造价21806610元；4、丹东江富餐饮娱乐有限公司与东海公司关于江户城6#温泉洗浴装饰电气工程的《工程概（预）算书》和《江户温泉城电气工程结算单》，双方协商工程最终结算金额为950000元；5、江户公司、丹东江富餐饮娱乐有限公司与东海公司于2017年12月14日签订的《以房抵款协议书》，约定江户公司同意以江户城小区房产抵顶丹东江富餐饮娱乐有限公司欠东海公司的剩余工程款，丹东江富餐饮娱乐有限公司日后偿还江户公司垫付款项，协议书附件抵顶房源，包括江户城小区A1008、A1009、A1010、A1011、D101、D102、D103、D201、D202、D203、D204、D205、D206、196-8-6等房产；6、《入户通知单》，显示2017年12月19日，丹东江户物业服务有限公司通知东海公司作为江户城196-8-6（标准门牌号：鸭绿江大街196-8-6）、江户城D座101室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号101室）、江户城D座102室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号102室）、江户城D座103室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号103室）、江户城D座201室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号201室）、江户城D座202室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号202室）、江户城D座203室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号203室）、江户城D座204室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号204室）、江户城D座205室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号205室）、江户城D座206室（标准门牌号：鸭绿江大街196-3号206室）、江户城A座1008室（标准门牌号：鸭绿江大街196-8号1008室）、江户城A座1009室（标准门牌号：鸭绿江大街196-8号1009室）、江户城A座1010室（标准门牌号：鸭绿江大街196-8号1010室）、江户城A座1011室（标准门牌号：鸭绿江大街196-8号1011室）的业主，上述房产按有关规定已准入住；7、江户公司、丹东江富餐饮娱乐有限公司与乐兴公司的企业信用信息公示报告，证明上述公司为关联公司；8、东海公司与他人签订的《房屋租赁协议》、企业工商登记资料、企业信用信息公示报告、辽宁省电力有限公司丹东供电公司《客户交费（结算）明细》、《装饰装修工程施工合同》、水费催缴单、发票等，以证明东海公司将上述房屋出租给他人使用。 本院认为，本院对江户公司名下位于鸭绿江大街196-8-6号的房产为轮候查封，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时产生查封、扣押、冻结的效力，在此之前，异议人东海公司对涉案轮候查封标的物主张实体权利而提出执行异议的，本院不予受理。 对于本院查封的江户公司名下位于江户城A座196-8（江户城）A座1008、1009、1010、1011、鸭绿江大街196-3（江户城）D座101、102、103、201、202、203、204、205、206等13套房产，异议人东海公司主张享有所有权，并以此为由请求停止执行不能成立。首先，从物权公示的效果看，东海公司并不享有案涉房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房屋仍登记在江户公司名下，对外公示的所有权人仍为江户公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故从不动产物权公示的效果看，江户公司仍系案涉房屋的所有权人。其次，从案涉《以房抵债协议》的性质来看，该协议实质是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式的变通，不必然引起房屋权属变动，案涉房屋未完成权属变更登记手续前，债权人只有债权请求权，并非物权请求权，故不能认定依据《以房抵债协议》而产生的物权期待权及物权本身，该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。最后，根据合同法的规定，即使江户公司在履行《建设工程施工合同电气施工协议书》的过程中，未按约定支付工程价款，东海公司亦仅可以与江户公司协议将该工程折价，或申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，东海公司并非对该工程直接享有物权。综上，东海公司对案涉房产依法并不享有所有权以及排除执行的其他实体权益，其请求停止对案涉房产的执行以及解除查封措施，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人丹东市东海建设（集团）有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  韩悦秋 审判员  魏 梅 审判员  张 琼 二〇二〇年九月二十八日 书记员  黄 栗