湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3609号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区长征花园**楼****。法定代表人：龙健，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县，该公司员工。被告：李当，女，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称盛隆物业）与被告李当物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏博玲到庭参加了诉讼，被告李当经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛隆物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费3407.5元，生活垃圾费114.4元，违约金300元，共计3821.9元；2.由被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2012年12月25日，宁乡县加强物业管理有限公司（以下简称加强物业）与长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大房地产）签订了《前期物业服务协议》，合同约定自2012年12月25日起至2015年12月25日止，由加强物业向龙湾一品小区提供物业管理服务。加强物业于2018年1月2日与原告签订了《债权转让协议》，加强物业对宁乡龙湾一品物业管理项目业主拖欠的物业费、环保费、二次供水加压费等债权，全部转让给原告，并于2018年1月2日向被告告知了债权转让情况。2018年1月1日，原告与东大房地产签订了《物业管理委托合同书》，合同约定由原告向龙湾一品小区提供物业管理服务，合同期限为5年，即自2018年1月1日起至2023年12月31日止。但业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自行解除。同时约定如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业1-2-304号房的业主，物业面积135.22平方米，物业费收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2017年2月28日至2018年8月31日的物业管理费等共计3821.9元。现原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李当未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告李当系坐落于宁乡市玉潭镇龙湾一品小区**房屋的所有权人，房屋面积为135.22平方米。2012年12月25日，加强物业与东大房地产签订了《前期物业服务协议》，约定由加强物业向龙湾一品小区提供物业服务，合同期限自2012年12月25日起至2015年12月25日止，如业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理合同时，此合同自行解除，合同期满若未选聘新的物业管理企业，视为此合同自动续期。合同约定物业管理区域内高层住宅物业服务费为1.4/月/平方米，业主应于2013年3月28日起交纳物业费用。2018年1月1日，东大房地产与原告盛隆物业签订了《物业管理委托合同书》，约定由原告盛隆物业向龙湾一品小区提供物业服务，合同期限自2018年1月1日起至2023年12月31日止，如小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自动终止。合同约定对物业管理区域内高层住宅物业服务费用为1.4元/月/平方米。2018年1月2日，加强物业与原告盛隆物业签订了《债权转让协议》，约定加强物业对龙湾一品物业管理项目业主拖欠物业费、环保费、二次供水加压费等，共计人民币1240000元债权，全部转让给原告盛隆物业。2018年1月3日，加强物业就上述协议内容出具了一份《债权转让通知书》，并在龙湾一品小区内公告栏处进行了张贴。被告欠缴2017年3月1日至2018年8月31日的物业管理费3407元、城市生活垃圾处理费113元。2019年10月8日，原告盛隆物业委托湖南德都律师事务所出具了律师函，对被告自2017年2月28日至2018年8月31日所拖欠的物业费、城市垃圾费、违约金进行了书面催缴。2020年1月2日，宁乡市市容环境卫生维护中心出具了一份证明，证实该中心与加强物业自2013年至2018年度签订了龙湾一品小区城市生活垃圾处理费住户委托代收协议，加强物业所收费用已全部缴纳至该中心。经本院核实，本院审理的同类系列案件中确认加强物业以及原告盛隆物业提供的物业服务存在瑕疵。上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、不动产登记信息表、服务收费标准核定表、《物业管理委托合同书》、债权转让通知书、转让协议及照片、律师函和照片、证明及到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，加强物业与东大房地产签订的《前期物业服务协议》以及原告盛隆物业与东大房地产签订的《物业管理委托合同书》对被告在内的全体具有约束力，加强物业与原告盛隆物业向小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定向加强物业以及原告盛隆物业交纳相应的物业服务费用。现加强物业与原告盛隆物业签订了债权转让协议，并就该协议内容对小区业主进行了通知，故被告应将拖欠的物业管理服务费用向原告盛隆物业缴纳。又因加强物业以及原告盛隆物业提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告所主张的物业管理费，本院酌情予以减少至3066元（3407元×90%）。被告欠付城市生活垃圾费113元，因原告已代缴该费用，故对原告的该请求，本院予以支持113元。原告自愿撤回违约金请求，系对自身权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李当自本判决生效之日起五日内向原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司支付物业管理费3066元、城市生活垃圾处理费113元，合计3179元；二、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由被告李当负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周朝霞人民陪审员  许伟文人民陪审员  蒋 宏二〇二〇年九月十七日书 记 员  黄万元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。