广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1518号上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：广东省珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：殷鸿钧，男，1976年3月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区************************。居民身份证号码：510************015。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人殷鸿钧商品房买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0402民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司的上诉请求：依法撤销广东省珠海金湾区人民法院一审民事判决中关于逾期交房违约金的判项，改判驳回殷鸿钧一审全部的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋在合同约定的交付日前取得法定和约定的交付条件，且不存在任何影响正常居住使用的质量问题，一审法院仅通过并非恒大公司作出的有关意见，认定恒大公司应重新交付房屋，属于事实认定有误。首先，一审所依据的有关意见，并非恒大公司主体身份作出，不能视为恒大公司的承诺；其次，相关意见的时间发生在诉讼之前，仍处于协商过程之中，并未达成一致意见，并非有效的承诺或合同；再次，相关意见仅仅是基于人道主义的协商方案，具有概括性和模糊性并不针对涉案房屋，也仅与意见所涉的四个业主相关，与本案殷鸿钧并无直接关联，其他的业主根本没有权利追认，更不能证明涉案房屋事实上存在影响正常居住使用的质量问题；最后，在涉案房屋满足法定和约定交付条件的基础上，如认定恒大公司存在逾期交付行为并承担违约责任，前提条件应该是本着具体问题具体分析的原则，客观分析单一案件下涉案房屋是否存在严重影响居住使用的问题，不应当一概而论、以偏概全的认定恒大公司逾期交付，而本案涉案房屋并没有任何影响正常居住使用的情形，殷鸿钧也没有提供充分的证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题。因此，恒大公司不存在逾期交付的行为，不应当承担逾期交付的违约责任，一审法院概括性的决断将使恒大公司面临巨大经济损失，损害恒大公司的合法权益。二、殷鸿钧和恒大公司之间的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，在签订前恒大公司已经从各个方面进行了特别提示，双方是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。殷鸿钧和恒大公司之间的权利义务均应以《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准，而与口头承诺、宣传资料或广告内容无关。正如一审法院的认定，殷鸿钧和恒大公司之间的合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违法国家法律法规的强制性规定，合法有效。而对于补充协议第六条约定的“逾期180日后，买受人要求继续履行的协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”条款。首先，补充协议经过了首尾特别注明和特别标注，充分实现了特别提示和说明；其次，出卖人逾期180日后，根据合同约定买受人可以行使合同约定的解除权，取回房屋价款的同时还能获得相应的利息赔偿，逾期交付180日以上的情况下，作为买受人其根据约定有自由选择是否解除合同以及选择赔偿方式的权利，而事实上，殷鸿钧之所以选择继续履行合同无非也是权衡利弊以后的结果，是对自身购买商品房实现效益的最大化。因此，该约定是公平合理的，理应认定有效。三、涉案小区中除涉案房屋以外的部分房屋可能存在的所谓渗漏水问题，实质上是由于不可抗力台风所导致，恒大公司不具有可追责性。恒大公司交付房屋恰逢台风山竹登陆期间，山竹2018年9月7日生成，2018年9月16日在广东省登陆，中心风力14级，造成广东、广西、海南、湖南、贵州5省（区）近300万人受灾，5人死亡，1人失踪，160.1万人紧急避险转移和安置……造成直接经济损失52亿元。由于台风山竹破坏力惊人，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，部分存在的渗漏水情形也可能是涉案房屋窗户无法承受导致雨水从窗户进入，浇湿窗台及周边墙壁，这并非属于房屋本身的质量问题，属于不可抗力导致的合理情形。若后续出现所谓渗漏，一方面情况非常轻微，仅为小面积的、程度轻的水印，并不构成严重影响正常居住使用的情形，另一方面也是不可抗力所导致的潜在影响，恒大公司对此不应当承担任何责任，但即便如此恒大公司也均及时履行了保修义务，无任何违约行为。四、恒大公司的上诉主要针对一审法院错误认定恒大公司逾期交付，对于一审法院驳回殷鸿钧其他诉讼请求是认定事实清楚，适用法律正确的结果，主要错误是在于认定恒大公司逾期交付。一审法院所依据2018年9月1日的沟通意见，一方面并非恒大公司主体身份作出；另一方面退一万步讲相关内容仅涉及四个业主，与本案殷鸿钧并无直接关联，其他的业主根本没有权利追认，一审法院依据该意见认定房屋应重新交付并要恒大公司支付逾期交房违约金对恒大公司明显不公。商品房买卖合同第十一条第三款第（5）项约定：“(5)殷鸿钧在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外,不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的殷鸿钧办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋。但殷鸿钧接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除,恒大公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。”因此，人民法院应以合同约定为标准，认定恒大公司不存在逾期交付违约行为，同时驳回殷鸿钧的全部诉讼请求。综上所述，原审法院部分事实认定不清、部分法律适用错误，请贵院依法查明事实，支持恒大公司的上诉请求。殷鸿钧答辩称：殷鸿钧未上诉并非服从一审判决，而是涉案房屋渗漏等质量问题严重繁多，业主多次、长时间维权，恒大公司耍赖敷衍，一审拖延办案，业主为此事已十分疲累，只想尽快了结，没想到恒大公司连如此低的违法成本都不愿付出，故意拖延处理，又上诉增加诉累。实际上，维修单、微信、电话、短信、维修完成通知书、恒大公司在一审庭审时声称维修完毕等根本不能作为交楼的依据，上诉业主的上诉状中已经阐述得很清楚。涉案房屋在一审判决认定的交房日期并没有维修完成，2019年6月20日恒大海泉湾花园的物业公司贴出公告说外墙维修估计要到2019年10月31日，实际上据恒大公司反馈给建设局的信息，外墙渗漏直到2019年年底才基本修好（见市建设局复函），但未经过专业机构或者政府质监部门检测，至2020年1月20日涉案小区厨房、阳台、洗手间的渗漏还没有修好，整个楼盘的厨房都没有做防水，业主代表又就厨房、阳台、洗水间渗漏问题在建设局的主持下与恒大公司开了协调会，协调会上确定了恒大公司的整改期限，但直到2020年5月15日也还没有维修好（见2020年1月20日协调会会议纪要及2020年5月15日市建设局复函）。业主不排除就后续维修和赔偿问题再次起诉。殷鸿钧向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司向殷鸿钧提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书；2.判令恒大公司将涉案房屋交付给殷鸿钧；3.判令恒大公司向殷鸿钧支付逾期交房违约金（以购房款775,509元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之三计算至被告合法交付房屋之日止，暂计算至2019年2月28日止为42,575元）；4.判令恒大公司向殷鸿钧支付房屋使用费损失及其他损失（以购房款775,509元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之五计算至恒大公司合法合约交付房屋之日止，暂计算至2019年2月28日止为70,959元）；5.判令恒大公司承担涉案房屋检测的鉴定费；6.恒大公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，殷鸿钧变更第一项诉讼请求为：判令恒大公司向殷鸿钧提供由双方共同选定的人民法院司法鉴定入册机构对涉案房屋的渗漏水情况进行专业检测后出具的不渗不漏合格证，以及提供由双方共同选定的人民法院司法鉴定入册机构对涉案小区一期房屋的结构混凝土进行抽芯取样、对房屋抹灰层所用沙子取样、进行氯离子检测后出具的合格证。一审法院认定事实：殷鸿钧、恒大公司于2017年6月7日签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：殷鸿钧购买由恒大公司开发的位于平沙镇海逸巷156号7栋1604房,建筑面积94.67平方米，房屋总价775,509元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）恒大公司应当在2018年8月30日前向殷鸿钧交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达殷鸿钧。殷鸿钧未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）……2.殷鸿钧查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）殷鸿钧在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的殷鸿钧办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋。但殷鸿钧接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）殷鸿钧因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大公司已经按期交付房屋。第十二条约定：除不可抗力外，恒大公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日向殷鸿钧支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，殷鸿钧有权解除合同。……殷鸿钧要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大公司按日计算向殷鸿钧支付全部购房款万分之一的违约金。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大公司承担的责任，或不合理的加重殷鸿钧责任、排除殷鸿钧主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中殷鸿钧在合同中留了通讯地址和联系电话。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付殷鸿钧使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，殷鸿钧要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条其他约定的第11款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，殷鸿钧向恒大公司支付购房款共计775,509元。2018年7月12日，珠海市质量技术监督局作出《特种设备使用登记证》，予以珠海市高栏港经济区平沙镇海泉湾二期项目工地7栋的两个曳引式客梯使用登记。恒大公司提交涉案房屋的《广东省商品住宅质量保证书》，内附商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限等。其中保修委托单位为金碧物业有限公司珠海分公司。恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：73#住宅）于2018年8月28日取得竣工验收备案表。2018年8月29日，珠海市公安消防局作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示恒大公司于2018年8月29日经网上备案受理系统进行了珠海恒大海泉湾花园（152-157、113-118、67-69、垃圾房公厕、变配电房）工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS180023643。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2018年9月25日，珠海市公安消防局作出《建设工程消防验收意见书》内容为，珠海市恒大海泉湾置业有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位报送的珠海市恒大海泉湾置业有限公司恒大海泉湾花园（珠公消验凭字[2018]第0793号）新建工程进行了竣工消防验收。该工程位于珠海市平沙镇三虎山南侧，共18栋楼及地下室，总建筑面积195,457.51平方米。其中地下室为1#地下室、2#地下室、地下1、地下**积67,388.49平方米，一级耐火等级，属一类汽车库、人防、设备用房等；住宅楼共18栋：158#、159#住宅楼、建筑面积13,592.81平方米，160#住宅楼，建筑面积9391.36平方米，119#、120#住宅楼，建筑面积13,423.47平方米，121#住宅楼，建筑面积7411.62平方米，122#、123#住宅楼，建筑面积14,024.41平方米，70#、71#住宅楼，建筑面积14,841.94平方米，72#、73#住宅楼，建筑面积14,071.11平方米，74#、75#住宅楼，建筑面积14,293.98平方米，76#-79#住宅楼，建筑面积27,009.32平方米，均为地上19层，建筑高度59.4米，一级耐火等级，住宅楼总面积128,069.02平方米，属一类高层住宅建筑……经资料审查，现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、工程投入使用后，你单位对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、该工程如需扩建、改建等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年8月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年8月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的殷鸿钧通讯地址并附上殷鸿钧的联系电话，向殷鸿钧邮寄上述收楼通知书，殷鸿钧于2018年8月31日签收收楼通知书。恒大公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。殷鸿钧提交《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，内容为：1.恒大方9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供业主自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。2.恒大方9月8日确定对整个园区物业防水做出保证及后期的维保有效期问题，做到房屋有效期内承担所有业主房屋防水维修及整改；承诺每次维修节点时间及方案公示给广大业主。3.收楼流程：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。4.相关工作时间节点：（1）9月8日答复以上最终问题；（2）公区公共设施完善时间为20天；（3）物业管理费收费标准及收费起始时间于9月8日由恒大方给出具体答复。下方空白处，恒大海泉湾工程部加盖了珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，业主代表有四人签名，落款日期为2018年9月1日。一审庭审中，殷鸿钧出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，认为该份证据并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。另，殷鸿钧、恒大公司对上述意见中的“合格验收证明”指向的具体检测内容、检测机构等未能达成一致意见。殷鸿钧提交《珠海市恒大海泉湾置业有限公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》，显示会议时间为2018年9月8日，会议内容涉及房屋漏水、渗水、防水整改及质保期等问题，会议落款处的恒大方和业主方代表签字盖章处均为空白。一审庭审中，殷鸿钧未能出示该证据原件，恒大公司对该证据不予认可。2018年9月19日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《珠海恒大海泉湾业主告知书》，内容为：珠海恒大海泉湾高层住宅首批1792户合同交楼日期为2018年8月30日。在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题。出现此类工程质量问题，我司随即组织维修队伍开展维修工作。2018年22号超强台风“山竹”于9月16日登陆我市，导致小区树木、公共基础设施等被吹倒、吹坏，房屋渗漏水问题再次出现，给小区带来巨大的损失。对于房屋再次出现渗漏水问题，向全体业主报以诚恳的歉意。我司秉承确实保障全体业主利益，不回避房屋出现的渗水问题，坚定做好防水维修工作。加大维修资源投入，尽快完成渗漏问题整改，严格把关维修工艺，直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。整改过程中保持与业主沟通，并向业主代表汇报整改情况。为搭建一个良好沟通桥梁，广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。一审庭审中，殷鸿钧出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。殷鸿钧提交《业主协调会会议纪要20180926》，显示会议时间为2018年9月26日，该纪要罗列了业主代表的诉求以及恒大方的答复。对于业主诉求外墙渗水问题，恒大答复为：经排查，外墙极少存在渗水情况，均为铝合金门窗周边渗漏导致室内墙面受潮发霉导致。其中，对于业主诉求房屋飘窗渗水问题，恒大方答复已得出实际渗漏水原因，并将整改达到不渗不漏的效果，渗水质保期5年，质保期内出现渗水问题，质保期重新计算5年质保，以此类推。对于业主诉求延期交付赔偿问题，恒大方答复：会议暂定由业主方、恒大方共同推荐第三方验房师，待选出一家双方都同意的第三方验房师，再由业主本人、恒大方及验房师共同对房屋进行验收，验房师的费用由恒大出。恒大承诺对业主合情合理合法的损失都将按合同约定执行。最终方案待恒大方确定后再行通知业主。恒大方答复人为邬永福、周彬。纪要上有珠海恒大海泉湾物业服务中心加盖非经营用章，和恒大公司加盖工程部业务专用章。一审庭审中，殷鸿钧未能出示该证据原件，恒大公司对该证据不予认可。2018年9月27日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《致恒大海泉湾全体业主的告知书》，内容为：珠海恒大海泉湾项目住宅在施工及交楼期间，遭遇2017年“天鸽”及2018年“山竹”等超强台风的巨大影响，导致前期房屋局部受损、小区树木和公共基础设施等被吹坏，同时也暴露出项目住宅对强台风、强降雨的抵御能力不够强大完善，产生了多处房屋渗漏水问题。针对以上情况，我司将秉承恒大集团对业主一贯认真负责的态度，重新组织专业队伍对所有房屋进行全面排查，绝不留任何死角。我司也已制定了详细的整改方案对存在的隐患进行彻底整改。排查及整改期间，我司将积极与广大业主保持沟通，及时汇报进展情况，并将陆续通知业主到场再次验收。由此给业主造成的损失我司承诺将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽责任。我司会全力以赴尽快给广大业主一个美好的家园！广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。一审庭审中，殷鸿钧出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。殷鸿钧提交《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》，显示会议时间为2018年10月10日，内容为开发商作出项目的处理方案及回复意见，包括房屋飘窗渗水隐患问题的整改加固方案、客厅渗水处理方案等。就延期交付赔偿问题，记录的开发商回复意见为：由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由双方共同邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。该纪要落款处有珠海恒大海泉湾物业服务中心加盖非经营用章，和恒大公司加盖工程部业务专用章。一审庭审中，殷鸿钧未能出示证据原件，恒大公司对该证据不予认可。殷鸿钧提交标题为《关于恒大海泉湾房屋维修进度的温馨提示》的照片一张，内容为：目前地产工程部正在进行外窗打胶补强，有8台外墙吊篮及多个蜘蛛人在作业。但是，加固方案正在不断优化改进测试效果中，且注浆及窗边的塞缝修补部分工序核价流程尚未最终审核完成，故现场仅对部分情况较为严重的住户进行维修处理。待方案优化完毕及核价确定，工程将马上大面积进行注浆及窗边施工，施工时会分批次及时通知到每户业主，尤其在试水效果上，我们会邀请业主到家里亲自检测。我们会精心组织施工，严格监管保质保量，并按原公布的完成计划时间交付业主。温馨提示右下角的落款单位为金碧物业有限公司广东分公司珠海恒大海泉湾物业服务中心，落款日期为2018年10月21日。一审庭审中，殷鸿钧未能出示该证据原件，恒大公司对该项证据的真实性未予确认，对合法性和关联性不予认可，认为该项证据印证涉案小区外墙极少存在渗漏水，部分存在渗漏水问题的房屋均为铝合金门窗周边渗漏，该情形属于轻微瑕疵，出卖人履行修复义务即可，买受人无权拒绝收楼。殷鸿钧提交《恒大海泉湾花园11.1号会议主要问题纪要》，显示会议时间为2018年11月1日，会议内容涉及房屋质量整改、维保等问题，开发商对违约金赔偿问题的回复均为按合同约定履行相关责任。会议落款处的殷鸿钧和业主代表签字或盖章处均为空白。一审庭审中，殷鸿钧未能出示该证据原件，恒大公司对该证据不予认可。2019年3月8日，珠海恒大海泉湾物业服务中心出具《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》，该维修单显示殷鸿钧的29项报修内容已完成维修，满意度评价为“满意”，殷鸿钧在该维修单上签字确认。2019年6月20日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《关于园区外墙整改的温馨提示》，内容为：为了维护小区统一整洁的外部面貌，物业服务中心计划对所有楼栋外墙进行整改维修。现已经做好样板于10栋东北面墙，新的外墙增添了分隔缝，具有分水、排水等功能，希望广大业主能够莅临并提出意见和建议。预计整改维修时间：2019年7月1日至2019年10月31日。2019年8月20日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出一份《重要通知》，内容为：……部分房屋渗漏水问题也给业主带来了困扰，开发商本着负责任的态度，积极响应业主诉求，在政府各部门的指导下多次与业主进行沟通，虚心听取业主意见，积极整改到位。为表歉意，开发商对2018年830交付批次每户补偿三年物业费，补偿起算时间以合同约定交付日期为准，请您于2019年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续并签署补偿协议，过期无效。……诉讼过程中，殷鸿钧向一审法院申请调取涉案会议纪要及涉案房屋存在的渗漏水等质量问题进行维修的维修档案，珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局向一审法院提供了两份PPT打印文件及恒大公司整改后的照片若干张。调取的PPT文件为恒大公司向该部门提交，其中于2018年10月10日提交的标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的处理方案及回复”的PPT，内容与殷鸿钧提交的《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》内容大部分一致。就外墙渗水问题，PPT上的整改方案为：清理干净洞口，进行密室封堵，完成防水层，经试水达到不渗不漏后，恢复外墙面；就延期交付赔偿问题，PPT上的回复意见为：1、房屋问题整改及加固施工完成后，由物业公司发出书面验房通知，先由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由业主方邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，验房师的费用由业主及开发商共同承担。2、开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。另一份标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的开发商回复”的PPT，内容与上一份PPT内容基本一致。一审法院调取的照片显示涉案房屋的客厅、卧室、卫生间、厨房及过道已经过恒大公司整改，照片拍摄日期为2019年4月11日。殷鸿钧在一审庭审中主张，照片只是目前房屋的概况，没有拍细节，也看不出渗漏水问题是否彻底修好。另，珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局就申请调取涉案会议纪要分别于2019年5月9日向广东正拓律师事务所、于2019年5月14日向一审法院出具《情况说明》，前一份说明内容为：经我局就业主提出的相关问题与开发商及业主进行过多次协商，但因开发商与业主双方意见分歧，最终未能达成一致意见。后一份说明内容比前一份说明最后多了一句：所以我局无2018年11月1日的相关协调会的会议纪要。以上事实有殷鸿钧、恒大公司提交的证据，殷鸿钧律师依调查令调取的证据，一审法院调取的证据及一审庭审笔录在案佐证。一审法院认为，殷鸿钧与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年8月30日前交付。涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表,于2018年9月25日取得《建设工程消防验收意见书》，此时，涉案房屋达到《补充协议》第四条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。恒大公司于2018年8月29日邮寄收楼通知书通知殷鸿钧于2018年8月30日收楼，殷鸿钧因认为房屋存在多处需要整改的地方未收楼。包括殷鸿钧在内的业主们因房屋质量问题多次与恒大公司沟通，双方最终未能达成一致，殷鸿钧遂起诉至一审法院。对殷鸿钧的诉求，一审法院分析如下：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》显示，业主与恒大公司约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担，另收楼流程为恒大公司通知业主，业主确保质量通过验收后收楼。一审庭审中，恒大公司对该证据真实性无异议，但认为该份证据加盖的是珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。首先，2018年9月19日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中，提到在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，恒大公司做好防水维修工作，尽快完成渗漏问题整改，直至完成并通过试水测试后交付业主一个完好的家。该内容与上述9月1日若干意见中恒大公司完成房屋合格验收证明的承诺相一致。其次，一审法院调取的PPT文件显示，恒大公司对外墙渗水的整改方案包括经试水达到不渗不漏，就延期交付赔偿问题的回复意见为：物业公司发出验房通知，业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，同时若业主对房屋质量存在疑意可自行邀请验房师。该内容，亦与上述9月1日若干意见中的内容相一致。最后，虽然该若干意见只有业主代表方四人签名，但殷鸿钧认可该若干意见中业主代表的意见为其真实意思。因此，殷鸿钧主张《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》系殷鸿钧、恒大公司双方达成的一致意见，具有高度盖然性，一审法院予以采纳，双方均应受该意见约束。二、关于殷鸿钧请求恒大公司对涉案房屋提供由人民法院司法鉴定入册机构出具的不渗不漏合格证明文件及其他合格证明文件，并承担检测费用的问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。因若干意见中关于“合格验收证明”的约定不明，对检测机构、检测项目均无具体约定，且诉讼过程中殷鸿钧、恒大公司对此意见不一，未达成一致意见，故就殷鸿钧请求恒大公司对涉案房屋提供由人民法院司法鉴定入册机构出具不渗不漏合格证明文件及其他合格证明文件并承担检测费用，一审法院不予采纳。若殷鸿钧认为涉案房屋存在质量问题并造成损失，可另循法律途径解决。三、关于殷鸿钧请求恒大公司交付涉案房屋的问题。涉案房屋因台风、暴雨等原因出现渗漏水，殷鸿钧、恒大公司在《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中约定重新收楼流程为：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。可见，双方就涉案房屋“重新收楼”达成了合意。因殷鸿钧至今尚未收楼入住，故殷鸿钧请求恒大公司交付涉案房屋，符合双方约定，一审法院予以支持。四、关于殷鸿钧请求恒大公司支付逾期交房违约金的问题。如上所述，殷鸿钧、恒大公司双方于2018年9月1日已经达成涉案房屋“重新收楼”的约定，恒大公司违反该约定应当承担违约责任。1、关于违约金计算标准。殷鸿钧主张以购房款为基数，因《商品房买卖合同（预售）》对殷鸿钧、恒大公司之间违约责任的约定不对等、不公平且该标准低于损失，故请求调整违约金按日万分之三计算。恒大公司辩称即使计算应按合同约定的房款日万分之一计算，且逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，恒大公司按日向殷鸿钧支付全部购房款万分之一的违约金。首先，殷鸿钧主张《商品房买卖合同（预售）》对恒大公司逾期交房违约金的约定不对等、不公平，但并未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构对该约定条款变更或者撤销；其次，殷鸿钧主张约定的违约金低于造成的损失，但未举证证明违约金过分低于损失；最后，恒大公司主张逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。附件十一《补充协议》第六条约定，逾期超过180日后，殷鸿钧要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。一审法院认为，附件十一《补充协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述条款是恒大公司为了销售商品房所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻恒大公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故殷鸿钧在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该条款的限制。因此，一审法院认定，恒大公司逾期交房违约金以全部购房款为基数，按照日万分之一计算。2、关于逾期交房天数。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了恒大公司应在2018年8月30日前交付房屋，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，故逾期交房违约金从2018年9月1日起计算。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，收楼流程为恒大方通知业主，业主确保质量通过验收、对房屋满意后再收楼。合同第十一条第（二）项约定恒大公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达殷鸿钧，因此，逾期交房时间应以恒大公司通知殷鸿钧涉案房屋整改完毕为节点并给予殷鸿钧10天时间收楼。殷鸿钧已于2019年3月8日签收关于涉案房屋整改完毕的维修单，满意度评价为“满意”,故一审法院认定交房时间为2019年3月19日。则恒大公司逾期交房期间为2018年9月1日至2019年3月19日，逾期交房天数计为200天。综上，违约金以总房款775,509元为基数，按日万分之一计逾期交房天数200天，违约金计为15,510.18元。五、关于殷鸿钧请求恒大公司支付房屋使用费损失及其他损失的问题。殷鸿钧基于恒大公司逾期交房主张房屋使用费损失及其他损失，如上所述，《商品房买卖合同（预售）》已经约定逾期交房的违约金，殷鸿钧未举证证明违约金过分低于损失，亦未举证证明恒大公司逾期交房造成殷鸿钧有其他损失。故对殷鸿钧请求恒大公司支付房屋使用费损失及其他损失，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向殷鸿钧交付珠海市*****************；二、恒大公司于判决发生法律效力之日起十日内向殷鸿钧支付逾期交房违约金人民币15,510.18元。；三、驳回殷鸿钧其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为人民币1385元，由殷鸿钧负担人民币1109元，由恒大公司负担人民币276元。本院二审期间，恒大公司提交了一份《工商变更公示信息》。殷鸿钧提交了以下证据：1、恒大公司股东会决议、董事会决议、核准变更登记通知书、杨昕身份证；2、2020年1月20日恒大海泉湾花园房屋漏水相关问题协调会会议纪要及会议签到表；3、涉案小区维修监理与业主微信团微信截图；4、珠海市住房和城乡建设局关于恒大海泉湾相关投诉的复函；5、2019年9月8日《恒大公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》的视频及文字内容、杨昕的法定代表人证明。本院组织了当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，殷鸿钧在二审期间提交的2019年9月8日恒大公司的代表与相关业主代表协商会的视频显示，由杨昕与众多恒大海泉湾花园的业主对房屋渗漏相关事宜进行协商。二审调查中，恒大公司认可杨昕曾经是恒大公司的法定代表人，但2019年9月8日协调会时恒大公司的法定代表人是李泽雄而非杨昕，因杨昕原在珠海项目工作过，恒大公司让其过来支援。根据殷鸿钧提交的视频反映，杨昕在协调会中表示，对房屋存在问题的，没有收楼的不收楼，房屋整改后没有问题再通知收楼；收过楼把钥匙拿过来，也认为他们没收楼，整改好了再收楼，在场业主表示同意。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为恒大公司提起上诉，争议的焦点是恒大公司应否向殷鸿钧承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了涉案房屋的交付时间及条件。根据一审法院查明的事实，涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月29日取得竣工验收备案表，于2018年9月25日取得《建设工程消防验收意见书》，此时，涉案房屋才达到法定的房屋交付条件。因此，恒大公司在2018年8月29日向殷鸿钧发出收楼通知当时尚未符合交房条件，恒大公司据此主张涉案房屋已经在约定的2018年8月30日前具备交房条件且履行了通知义务，不存在逾期交房的事实，不能成立，本院不予采纳。关于逾期交房的期间。本案中，殷鸿钧举证了《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，主张双方已变更了收楼条件的约定，恒大公司应当在房屋整改好后由业主验收再通知收楼，恒大公司对此不予认可。针对恒大公司对此的上诉意见，本院认为关键是要判断《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》对双方是否有约束力，对此具体分析如下：第一，根据《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的内容来看，双方当事人表述为“恒大方”和“业主”，并非针对特定的房屋或业主，其中第1点有表述为“每栋每套房”的内容。因此，恒大公司主张该意见仅对签名的四名业主有效，殷鸿钧无权追认的理由不能成立；第二，殷鸿钧二审提交的2019年9月8日恒大公司代表杨昕与相关业主代表协商会议的视频显示，杨昕当场明确表示对于房屋的渗漏问题整改后再由业主收楼，当时已经收楼的也可以认为没有收楼，将钥匙拿过来，整改好再收楼，参会业主表示同意。该内容反映了双方对恒大公司将渗漏问题整改后再收楼达成了一致。恒大公司主张出席该会议的杨昕并非恒大公司的法定代表人，不能代表恒大公司的意思表示，但恒大公司在二审中认可是杨昕当天是来支援处理涉案小区的事宜，故可以认定杨昕所说的内容是代表恒大公司的意见；第三，2018年9月19日恒大公司与恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》，明确表示恒大公司要做好防水维修工作。综上，从上述事实可以看出，恒大公司作为开发商，其在交房过程中因涉案小区的房屋存在渗漏问题与业主进行协商，并多次作出将房屋维修整改好后再行交付的意思表示，因此，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》上虽然加盖的是恒大公司工程部业务专用章，但本案的其他证据可以佐证恒大公司的意思表示与若干意见的内容基本一致，一审法院采纳《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》并无不当。据此，在前述事实认定的基础上，恒大公司应在涉案房屋维修整改完毕后再行通知殷鸿钧收楼。本案中，殷鸿钧于2019年3月8日对房屋整改确认完毕，故一审法院根据合同关于恒大公司应提前10天通知业主收楼的约定，认定恒大公司逾期交房期间为2018年9月1日至2019年3月19日正确，本院予以维持。关于恒大公司上诉主张《补充协议》第六条的效力问题。《补充协议》第六条约定了恒大公司承担的逾期交房违约金上限不超过房屋总价2%，是恒大公司为了销售涉案小区的商品房重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买受人协商，属于格式条款。如果适用该条款的约定，恒大公司应支付的逾期交房违约金不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了恒大公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。同时，虽然《补充协议》开头部分中记载了“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释”以及第十二条其他约定第11款中约定了“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，但上述内容与《补充协议》其他条款的字体相同，恒大公司并未使用特别字体等方式对上述内容进行标注，以提醒买受人注意该条款，也未有证据证明恒大公司已对殷鸿钧就该条款进行过特别说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院认定《补充协议》第六条“出卖人向买受人支付逾期交房违约金总额最高不超过房屋总价的2%”的约定为无效条款，依据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人恒大公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年九月三十日书记员  程 敏陈瑞祥