广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初306号原告：佛山市万科商用物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜中路**万科金域国际花园******房-20，统一社会信用代码914406050553515455。法定代表人：张志楠。委托诉讼代理人：田涛，男，公司员工。被告：温金泉，男，1973年9月10日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被告：钟国明，男，1973年8月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原告佛山市万科商用物业管理有限公司与被告温金泉、钟国明租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人田涛到庭参加诉讼，被告温金泉、钟国明经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出并变更诉讼请求：1.确认原告与被告温金泉签订的《南海万科广场租赁合同》已于2019年10月28日解除；2.被告温金泉已缴纳的履约保证金71656元、场地使用保证金2000元由原告没收；3.被告温金泉支付2019年9月1日至9月30日的租金20175元、2019年10月1日至10月28日的租金29348.73元、2019年10月1日至10月28日的物业管理费9235.27元、2019年2月15日至10月28日的外摆场地费4170.84元；4.被告温金泉支付自解除合同之日起至2020年3月21日止按合同约定租金标准每月32493.24元、每月物管费10224.76元计算的占用费和物业服务费；5.被告温金泉支付租赁合同提前解除违约金85436元、场地使用合同提前解除违约金3624.99元；6.被告温金泉支付上述款项自应付之次日起按日千分之五计算的逾期付款违约金；7.被告钟国明对被告温金泉的上述债务承担连带保证责任；8.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月，两被告和佛山市南海区****置业有限公司签订了《南海万科广场租赁合同》，约定两被告承租位于广东省佛山市南海区桂城街道桂澜中路23号万科金域国际花园8座2层4-211至4-216、4-218号商铺经营餐饮美食，租赁期自2017年12月10日起至2022年3月31日止。租赁合同约定每1个日历月为一个支付租赁期，支付方式为在每个支付租赁期前一个月的20号前支付下一期的租金、物业管理费等相关费用。2018年3月，两被告为了充分利用租赁商铺门口的空间、扩大客源，与原告签订《南海万科广场场地租赁合同》，有偿使用原告租赁商铺门口的WB-81点位用于餐饮外摆。租赁期自2018年2月15日起至2020年2月14日止，被告应在每个支付周期前一个月的20号支付下期场地租赁费。2019年5月，原告、被告和佛山市南海区****置业有限公司（以下简称****公司）签订《租赁合同补充协议》，约定租赁合同项下的出租人由****公司变更为原告佛山市万科商用物业管理有限公司。2019年7月，两被告和原告签署补充协议，将租赁合同项下的乙方由两被告变更为被告温金泉，并约定被告钟国明对被告温金泉原租赁合同项下权利义务的履行承担连带责任。依据租赁合同第5.2.3条，被告温金泉应于2019年8月20日前向原告支付9月所有费用、2019年9月20日前向原告支付10月的所有费用，但被告温金泉仅支付了部分租金，其他费用均一直未予支付。原告曾于2019年10月23日向被告温金泉发出《关于南海万科广场商户费用催缴的通知函》，要求在10月25日10点前缴清费用，但被告温金泉明确拒缴并于10月24日停业，但店铺内遗留大量营业物资占用场地。2019年10月28日，原告向被告温金泉寄送《关于黄门老灶的费用催缴及解约函》，通知被告双方租赁合同关系于2019年10月28日正式解除，要求被告温金泉在2019年10月31日前缴清欠费。但被告温金泉仍不予理睬，并将店铺占用至今仍未归还。截至起诉日，被告温金泉尚欠付商铺租赁合同项下2019年9月1日至9月30日租金20175元、2019年10月1日至10月28日的租金29348.73元、2019年10月1日至10月28日的物业管理费9235.27元，共计58759元；尚欠付外摆场地使用合同项下2019年2月15日至2019年10月28日的外摆场地费4170.84元；被告温金泉应向原告支付租赁商铺自2019年10月29日起至实际交还之日止的占用费、物业管理费；另，根据租赁合同第22.2.3条和场地使用合同第6条第5款，被告温金泉已缴纳的租赁履约保证金107484元和场地使用保证金2000元应由原告没收，且原告有权要求被告温金泉支付租赁合同项下3个月租赁合同项下租金、物业管理费之和的提前解约违约金85436元、以及场地使用合同项下3个月场地租赁费的提前解约违约金3624.99元；根据租赁合同第22.2.4条和场地使用合同第6条第1款，原告有权要求被告温金泉就逾期支付的租金、物业管理费依据每逾期一日按逾期之款项的5‰的标准支付各笔欠付款项自应付之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金、就逾期支付的场地使用费按场地租赁费总额的1%向甲方支付逾期付款违约金。被告钟国明作为被告温金泉履行租赁合同权利义务的连带责任人，应对被告温金泉上述欠付款项的支付承担连带责任。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照副本、两被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.南海万科广场租赁合同原件1份，用以证明涉案合同第5.2.3条约定被告应于每月20日前支付下月的租金，第22.2.3条和22.2.4条约定被告迟延缴纳租金、物管费及其他费用的，应以欠费金额的5‰计算违约金，迟延超过30日的，原告有权单方解除合同，没收履约保证金，被告支付3个月的租金、物管费作为违约金，原告有权要求被告赔偿所有损失；3.南海万科广场场地租赁合同复印件1份，用以证明被告为充分利用涉案商铺门口的空地、扩大客源，与原告签订了场地租赁合同，有偿使用商铺门口的WB-81点位用于餐饮外摆，根据场地租赁合同第1.2条约定，租期自2018年2月15日起至2020年2月14日止，被告应在每月20日前支付下月租赁费，合同第6条第1款和第5款约定，被告迟延缴纳场地使用费的违约金支付标准，迟延超过5日的，原告有权单方解除合同，没收履约保证金并要求被告支付3个月场地租赁费的违约金等；4.租赁合同补充协议原件1份，用以证明原告、被告与****公司签订三方协议，变更涉案合同的出租人为原告；5.租赁合同补充协议（四）原件1份，用以证明两被告与原告签署补充协议，涉案合同的承租人由两被告变更为被告温金泉，被告钟国明对温金泉在涉案合同项下的权利义务承担连带保证责任；6.关于黄门老灶的费用催缴函（2019.11.4）、顺丰快递单（单号：*********）原件各1份，用以证明就温金泉欠费事宜，原告已向钟国明发出催款函，要求钟国明承担连带责任；7.关于黄门老灶的强制清理函（2019.11.4）、顺丰快递单、微信记录截图原件各1份，用以证明就温金泉欠费事宜，原告在发出《关于黄门老灶的费用催缴及解约函》后，温金泉仍未履行付款义务，也未将涉案商铺返还给原告，原告催促起还款并清理店铺物品；8.广东增值税电子普通发票（2019.7.28、2019.8.29、2019.9.30），销售货物或者提供应税劳务、服务清单（2019.7.28、2019.8.29、2019.9.30）打印件各1份，用以证明被告足额支付了涉案商铺2019年7月、8月租金和物管费，2019年9月仅支付了租金12317.49元、物管费10224.76元，故被告在9月已拖欠租金20175.75元，之后未再支付涉案商铺的租金和物管费；9.广东增值税电子普通发票（2019.4.1、2019.7.2）打印件各1份，用以证明2019年2月15日至2020年2月14日期间被告仅支付了4905.2元，根据约定折算2019年2月15日至2019年10月28日期间被告应缴纳租金9076.04元，故被告拖欠租金4170.84元；10.收款收据复印件2份，用以证明被告实际缴纳履约保证金71656元（30000元+41656元）；11.关于南海万科广场商户费用催缴的通知函、张贴照片各1份，用以证明被告温金泉在未按合同约定及时缴纳9月份的租金、物业管理费和场地使用费等后，于2019年10月23日向被告温金泉发出《关于南海万科广场商户费用催缴的通知函》，要求其在10月25日前缴清欠款，但被告温金泉明确拒缴并于10月24日停业；12.关于黄门老灶的费用催缴及解约函、顺丰快递单、微信记录截图、张贴照片各1份，用以证明2019年10月28日，原告向被告温金泉发出《关于黄门老灶的费用催缴及解约函》，通知被告温金泉租赁合同关系于2019年10月28日正式解除，要求其在10月31日前缴纳欠付的租金、物管费、场地使用费以及按合同约定的违约金，但被告仍不予理睬。两被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。经审查，原告的证据客观真实，来源合法，被告也未到庭提出异议，本院对其真实性均予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年11月16日，被告温金泉支付租赁保证金30000元。2017年12月7日，被告温金泉支付租赁保证金41656元。2017年12月，案外人****公司（甲方、出租方）与两被告（乙方、承租方）签订一份《南海万科广场租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将佛山市南海区***********万科金域国际花园（推广名为南海万科广场）8座二层4-211至4-216、218号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作餐饮美食的专业经营，套内面积为275.6平方米;租期从2017年12月10日至2022年3月31日;装修期90天;合同签订后7日内乙方支付履约保证金107484元；2018年3月10日起至2019年4月30日止月租金25603.24元，2019年5月1日起至2020年4月30日止月租金32493.24元，2020年5月1日起至2021年4月30日止月租金34629.14元；每1个日历月为一个支付租赁期，乙方应在每个支付租赁期前一个月的20号前支付下期附税租金；物业管理费每月10224.76元；每1个日历月为一个支付周期，乙方应在每个支付周期前一个月的20号前支付下期含税物业费；(第22.2.3条)合同因乙方违约而提前解除或终止的,甲方有权没收履约保证金并要求乙方支付3个月租金、物业管理费之和的违约金;(第22.2.4条)乙方迟延交纳租金、物业管理费等其他费用，经甲方/甲方委托的管理公司书面催告,乙方仍不交纳的,甲方可以对商铺暂停能源供应或物业管理服务,直至乙方履行付款义务为止,同时每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金,延迟超过30日,甲方有权单方解除合同并要求乙方按照第22.2.3条款约定承担违约责任；等等。2018年2月，****公司（甲方、出租方）、被告钟国明（乙方、承租方）与原告（丙方、管理方）签订一份《南海万科广场场地租赁合同》，约定：乙方有偿使用涉案商铺门口的WB-81点位，地块面，地块面积40平方米饮外摆使用；租赁期自2018年2月15日起至2020年2月14日止；2018年2月15日至2019年2月14日月应付租金833.33元，2019年2月15日至2020年2月14日月应付租金1208.33元；场地租赁费按年度缴纳，乙方应在每个支付周期前一个月的20号支付下期含税场地租赁费；履约保证金2000元；乙方迟延支付场地使用费逾期超过5日的，甲方有权单方解除合同；乙方违约导致合同解除或乙方单方提前终止合同的，乙方已支付的履约保证金及场地租赁费不予退还，乙方除应向甲方支付相当于3个月场地租赁费的违约金外，还应当赔偿甲方因此所遭受的损失；等等。2019年4月9日，原告、被告温金泉和****公司签订一份《租赁合同补充协议》，约定涉案合同项下的出租人由****公司变更为原告。2019年7月，原告（甲方、出租方）、两被告（乙方、原承租方）与被告温金泉（丙方、现承租方）签订一份《租赁合同补充协议（四）》，约定将涉案合同及其补充协议项下的乙方由钟国明、温金泉变更为温金泉，由温金泉承受原协议项下乙方所有的权利义务，包括但不限于向甲方履行原协议项下乙方的所有付款义务，钟国明对温金泉上述义务的履行承担不可撤销的连带保证责任；租赁期限由2017年12月10日至2022年3月31日变更为2017年12月10日至2022年4月30日；等等。2019年10月23日，原告向被告温金泉发出《关于南海万科广场商户费用催缴的通知函》，告知截止至2019年10月22日，被告温金泉仍有83255.53元费用尚未缴纳，要求被告温金泉应在2019年10月25日前缴清；等等。2019年10月28日，原告通过微信向被告温金泉发送《关于黄门老灶的费用催缴及解约函》，通知被告温金泉双方的租赁合同于2019年10月28日解除且不再履行，要求被告温金泉在2019年10月31日前缴清欠费，并按合同约定支付3个月、物业管理费作为违约金；等等。同日，原告向被告温金泉寄出该函。2020年1月6日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，两被告实际支付商铺履约保证金71656元；被告温金泉只支付了2019年9月租金12317.19元，尚欠20175元，之后没有支付租金；水电费等费用另案已起诉；物业管理费支付到2019年9月；外摆场地费按年支付，第二期是2019年2月15日至2020年2月14日，该期间被告仅支付4905.2元，欠4170.84元；被告自2019年9月开始暂停营业，之后无法联系被告，2020年3月21日清理商铺时发现商铺内有少部分物品，现原告已在2020年5月对外出租。本院认为，涉案合同及补充协议均是各方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。支付租金是承租人的主要合同义务，原告作为承接****公司权利义务的出租人，主张被告温金泉自2019年9月1日起欠付租金，被告温金泉作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。被告温金泉拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权解除涉案合同。合同自通知到达对方时解除，原告已于2019年10月28日向被告温金泉发出解除通知，故本院确认涉案合同于2019年10月28日解除。涉案合同约定因承租方违约而提前解除或终止的,出租方有权没收履约保证金，现被告温金泉拖欠租金已构成根本违约，原告请求没收合同项下被告温金泉已缴纳的履约保证金71656元即确认保证金归原告所有，本院予以支持。原告、被告温金泉和****公司于2019年4月9日签订的《租赁合同补充协议》仅约定涉案合同项下的出租人由****公司变更为原告，但未对《南海万科广场场地租赁合同》的出租人进行变更，故原告请求没收合同项下被告温金泉已缴纳的场地使用保证金2000元没有依据，本院不予支持，对其请求被告温金泉支付外摆场地费及提前解除违约金等亦不予支持，****公司可另案主张权利。涉案合同约定“2019年5月1日起至2020年4月30日止月租金32493.24元”，现原告确认被告温金泉支付了2019年9月租金12317.19元，尚欠20175元，2019年10月之后的租金没有支付，原告已于2020年3月21日收回涉案租赁物，故被告温金泉应支付2019年9月1日至2020年3月21日的租金204652.75元（20175元+32493.24元/月×5个月+32493.24元/月÷31天×21天）予原告。涉案合同约定物业管理费每月10224.76元，原告确认被告温金泉物业管理费支付到2019年9月，故被告温金泉应支付2019年10月1日至原告收回租赁物之日即2020年3月21日的物业管理费58050.25元（10224.76元×5个月+10224.76元/月÷31天×21天）予原告。涉案合同约定在前一个月的20号前支付下个月的租金和物业管理费，并约定“乙方迟延交纳租金、物业管理费等其他费用……每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金”，被告温金泉逾期支付租金和管理费，应承担相应的违约责任，但合同约定的标准过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算违约金。故被告温金泉应以20175元为本金从2019年8月21日起、以32493.24元为本金从2019年9月至2020年1月每月的21日起、以22011.55元（32493.24元/月÷31天×21天）为本金从2020年2月21日起，均至付清款日止，按日万分之五计付租金的逾期违约金予原告。被告温金泉还应以10224.76元为本金从2019年9月至2020年1月每月的21日起、以6926.45元（10224.76元/月÷31天×21天）为本金从2020年2月21日起，均至付清款日止，按日万分之五计付物业管理费的逾期违约金予原告。原告主张超出核定部分，本院不予支持。涉案合同约定“合同因乙方违约而提前解除或终止的,甲方有权没收履约保证金并要求乙方支付3个月租金、物业管理费之和的违约金”，原告据此主张被告温金泉支付提前解除违约金85436元，但违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，本院已支持原告无需返还履约保证金等，原告未能举证证实其实际损失高于本院核定的损失范围，就同一违约行为再行请求违约金于法无据，本院对此不予支持。《租赁合同补充协议（四）》约定“钟国明对温金泉上述义务的履行承担不可撤销的连带保证责任”，现原告请求被告钟国明对被告温金泉的上述债务承担连带保证责任，有合同依据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认佛山市南海区****置业有限公司与被告温金泉、钟国明于2017年12月签订的《南海万科广场租赁合同》于2019年10月28日解除；二、被告温金泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2020年3月21日的租金204652.75元予原告佛山市万科商用物业管理有限公司；三、被告温金泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月1日至2020年3月21日的物业管理费58050.25元予原告佛山市万科商用物业管理有限公司；四、被告温金泉应于本判决发生法律效力之日起十日内以20175元为本金从2019年8月21日起、以32493.24元为本金从2019年9月至2020年1月每月的21日起、以22011.55元为本金从2020年2月21日起，均至付清款日止，按日万分之五计付租金的逾期违约金予原告佛山市万科商用物业管理有限公司；五、被告温金泉应于本判决发生法律效力之日起十日内以10224.76元为本金从2019年9月至2020年1月每月的21日起、以6926.45元为本金从2020年2月21日起，均至付清款日止，按日万分之五计付物业管理费的逾期违约金予原告佛山市万科商用物业管理有限公司；六、被告温金泉已支付的履约保证金71656元归原告佛山市万科商用物业管理有限公司所有；七、被告钟国明对被告温金泉的上述第二至五项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告佛山市万科商用物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费23196.35元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 黄    爱    文人民陪审员 李伟箭人民陪审员黎盛威二〇二〇年九月二十五日书 记 员 陈    嘉    瑜