北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4903号原告：王涛，男，1980年5月20日出生，汉族，北京三国网络科技有限公司职员，住北京市海淀区。被告：刘洋，男，1979年3月13日出生，汉族，北京市西城区体育局干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘江山（刘洋之父），男，1952年3月27日出生，汉族，退休干部，住北京市通州区。原告王涛与被告刘洋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。本案原告王涛，被告刘洋及其委托诉讼代理人刘江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘洋赔偿6个月房租132079元；2.判令被告刘洋退还房租押金44036元；3.诉讼费及其他费用由被告刘洋承担。事实与理由：2018年1月6日，原告王涛通过北京欧麦地产经纪有限公司介绍，看中位于通州区新华西街60号院5号楼1层115的商铺，之后在欧麦地产的办公室，通过手机视频与房主被告刘洋取得联系，原被告双方商定达成租赁协议，其中，被告表示，同意商铺在原告经营不善时转让，商铺证照齐全，原证照可以过户给原告王涛或是注销后重新办理。因房主被告刘洋在外地，当日租赁合同只有原告王涛和居间人欧麦地产两方签字，商定邮寄给房主刘洋后，再由其签字。之后，原告找来施工队施工装修。后来原告王涛收到租赁合同，发现合同由房主被告刘洋的父亲刘江山做为委托代理人代签，并且在合同第十二条第五款中手写写明承租方不得转租。之后刘江山多次到店，明确要求商铺不得转让。装修好商铺后，原告要求房东提供《营业执照》和《食品经营许可证》过户，却发现对方根本无法提供，后经确认，原商铺的《营业执照》和《食品经营许可证》及公章等所有经营手续，都属于上一家商铺租赁人，并被上一家商铺租户带走，该商铺地址上的《营业执照》和《食品经营许可证》都没有注销，因房东与上一家租户存在纠纷，所以对方不配合过户或注销，至此证照都无法继续办理。因设备、人员和产品都已经备齐，原告在不得已的情况下先试营业，后被食药局巡查人员发现，告知停止营业。后来房东与工商局联系，提供证明材料，通州工商局于2018年4月28日给予办理了《营业执照》，但是《食品经营许可证》仍然无法办理。因原告经营项目属于餐饮行业，至此，原告依旧不能正常营业。后经原被告双方多次努力，经通州区食药局特别批准，终于于2018年8月9日办理了《食品经营许可证》。自2018年1月22日起算房租，到8月9日正常营业，6个半月的时间无法正常营业，原告损失巨大，后经被告代理人刘江山口头同意，原告将商铺部分分租出去。在一年多的经营当中，因经营不佳，出现亏损，原告早有退出经营的打算，但因被告代理人明确要求不得转让，经营期限又未满，所以不得不继续经营。2019年10月上旬，被告代理人刘江山打电话给原告，说可以解除合同，原告表示可以考虑，10月12日，原告与刘江山见面协商具体解除合同的事项，双方同意至10月21日停止。因涉及部分出租的商铺（以下简称虎头军煎饼）合同未到期原告需要赔偿的问题，原告提出，原告的押金可以做为处理虎头军煎饼撤店及赔偿的一部分，刘江山表示同意。因隔壁商铺早有承租本商铺的意向，隔壁商铺负责人直接找刘江山表示愿意承租本商铺，刘江山表示可以，让我们自己协商好时间及退出方案后再与他联系。10月19日，按照协商好的结果，刘江山与原告签订了原租赁关系解除协议，刘江山口头同意租房押金退还。刘江山直接与隔壁商铺签订了新的租赁合同。原告同意赔偿虎头军煎饼二个月的租金，等撤店完成后给付。之后，原告与虎头军煎饼全力撤店搬东西，原告也积极的注销了《食品经营许可证》，《营业执照》也提交了迁移手续。重新承租的隔壁商户也在重新装修。10月22日，原告因迁移《营业执照》的事给刘江山打电话未接。当原告撤店完成后，给刘江山打电话问退押金的事情，刘江山称从来没有答应退押金的事，一切按原租赁合同写的来，说原告有迟缴房租的行为，押金不再退还，同时称其在国外，要11月10号之后才回国。之后多次给其打电话，均不接听或直接挂掉。11月1号原告直接给被告房东刘洋打电话，把事实情况跟被告描述了一遍，被告表示不清楚此事，他父亲刘江山正在医院，目前无法取得联系。11月4号原告在给刘江山打电话未接的情况下，给他发了微信，刘江山回复称不在北京。之后多次联系均不接电话或直接挂断。11月4号给被告房东刘洋打电话，其表示刘江山还在住院，他会联系一下。11月12号给被告刘洋打电话两次，其承认合同商定之时是同意可以转让的，还是表示这事需要与代理人刘江山联系后再说。之后，再与被告房东刘洋打电话，均不接听电话。基于以上事实，原告认为1.被告在签订合同之时，利用签字的先后顺序，擅自改变商谈内容，造成原告承租该商铺后没有正常的退出方案，显然有失公平合理，即使在经营不佳亏损的状态下，依旧无法主动退出；2.原租赁合同第六条约定，被告出租方须保证出租房屋没有产权纠纷，影响承租方正常使用的，由被告承担全部责任并负责赔偿。该商铺6个半月的时间，因房东与上一家承租人的纠纷无法办理证照，造成原告无法正常营业，在租金、货物、人员工资方面损失巨大，应当进行赔偿，因货物和人员工资的损失属于原告单方面不及时调整造成，所以原告不再主张。半个月是正常的办理证照的合理时间，原告也不主张赔偿。在此，原告认为，被告应当赔偿六个月的房租计132079元；3.被告代理人刘江山同意退回租房押金并解除原租赁合同，其无间隔时间重新出租，没有造成任何损失，在原告撤店完成后反悔，实际构成了新的违约，押金应当退还原告承租人。综上，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求保护原告之合法权益。被告刘洋辩称，第一项诉求不符合情况，六个月原告没有通知过我，原告停业就没有再交房租了。原告实际上也没有停业，还在营业，也没有告知函。签订的合同第十五条规定了违约金，原告违约了，不可能将租金押金返还给他。本来就是季度付款，原告还拖拖拉拉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月6日，刘洋（出租方、甲方）与王涛（承租方、乙方）及北京欧麦地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），王涛承租位于北京市通州区新华西街60号院5号楼1层115号商铺（以下简称115号商铺）。《租赁合同》第三条“租赁期限”约定，租赁期限：5年，租赁起租日期自2018年1月22日至2023年1月21日止；交房当日起，甲方预留13天作为乙方装修期（免租金）。2018年1月7日至2018年1月21日为免租期，乙方应提前7日向甲方支付下一期的房租。甲方于签订合同之日将房屋交付给乙方。第四条“租金”约定，该房屋租金为12元/平/天，付款方式押二付六。第一年半年租金为??132079元；第二年半年租金为??132079元；第三年半年租金为??138683元；第四年半年租金为??145617元；第五年半年租金为??152898元。付款支付日期：2018.1.6、2018.7.15、2019.1.15、2019.7.15，以后以此类推；押金：甲、乙双方自签订本协议之日起，乙方即付给甲方押金人民币肆万肆仟零贰拾陆元整（??44026元）。第五条“房屋用途”约定，该房屋用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第十条“转租、转让”约定，1、除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期间内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。2、如合同期内乙方需将经营店铺转让，应提前20日告知甲方，转让第三方后租赁合同终止，由甲方与第三方重新签订租赁合同，租金由甲方收取，租金价格由甲乙双方依照当时转让日期的市场租金水平共同协商订立。第十一条“租赁期满”第一款约定“租赁期满后，本合同即将终止，届时乙方须将房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，须提前向甲方提出，甲方在合同期满前30日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；如终止合同，乙方提前45日将营业执照迁出或注销，并结清乙方所使用的水、电、燃气费用等，甲方将该押金全额退还给乙方；押金无利息。”第十二条“因乙方责任终止合同的约定”约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达10天；2、拖欠各项费用累加达到1500元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或者损坏主体结构的；5、乙方不得转租（二房东性质出租部分或全部面积）。第十四条“提前终止合同”约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。第十五条“违约责任”约定，租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方逾期未交付租金的，甲方按每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。《租赁合同》第十二条第五款为手写。刘洋的委托代理人刘江山（刘洋之父）、王涛分别在《租赁合同》上签字并按捺手印。2019年10月19日，刘江山（甲方）与王涛（乙方）签订《解除租赁合同协议书》（以下简称《解除协议书》），《解除协议书》载明，因乙方经营原因，租赁费缴纳出现困难，乙方提出于2019年10月19日解除双方签订的万达A3—115房屋租赁合同，经甲方同意，双方签订以下协议书：一、双方签订的新华西街60号院，A区3楼一层115室商铺租赁合同，于2019年10月19日终止执行；二、乙方将现有装修房屋，完整移交给甲方，不得损坏，否则甲方按损坏情况向乙方索赔并移交所有辅助物品及厨房设备、电卡、水卡、门钥匙；三、乙方应将经营期间产生的债权债务，由乙方负责处理，后期与甲方无关，应把水、电等费用全部结清后移交给甲方。双方分别在《解除协议书》上签字，其中甲方签字为刘江山代签。2019年10月至12月期间，王涛多次与刘洋及刘江山联系，刘江山因做手术、不在北京等原因未与王涛进行有效沟通。另查，115号商铺前一家注册经营者为北京伊穆兄餐饮管理有限公司，发证日期为2016年8月31日，有效期至2021年8月30日。现经营者名称为北京小果未来网络科技有限公司，法定代表人为王涛。2018年10月22日，王涛在115号商铺取得食品经营许可证。2019年6月6日，王涛在115号商铺取得营业执照。2019年10月28日，北京市市场监督管理局出具行政许可决定书载明，北京小果未来网络科技有限公司申请食品经营许可证注销【即时办】，经依法审核，符合法定条件和标准，现作出予以行政许可的决定。庭审过程中，关于《租赁合同》，王涛称是与刘洋签的合同，签订时同意可以转让，由于刘洋不在北京，刘江山代为签字，第十二条第五款是刘江山在签约后手写的。刘洋不予认可，称不得转让的约定不是后写的，是本来就有的。关于办理证件，王涛称营业执照和食品经营许可证在办理时，上一家营业者在离开115号商铺没有注销，根据北京市食药局的规定，上一个不撤出的话下一个没有办法办理证件，刘洋知道相关情况，现店铺无法正常营业，应当赔偿其六个月的损失。刘洋对此不予认可，称《租赁合同》中没有办理营业执照的约定，之前的商铺在办执照时并未找过房东，办证很正常，其不知道流程，也不是故意拖延时间，且店铺始终处于开业状态，开业就要交房租。关于解除租赁，刘洋称因为王涛交不起租金，故其提出解除租赁，担心以后会有债权债务，因此签订了解除租赁协议。刘洋认为根据《租赁合同》第十五条，押金应抵扣违约金。刘洋在收租金时没有说过追究王涛的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据查明的事实，刘洋与王涛签订的《租赁合同》与《解除协议书》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。对于王涛承租115号商铺的用途刘洋是知晓的，现因前一家经营者没有及时注销导致王涛无法办理相关证件，致使王涛的店铺无法正常营业，刘洋应对由此导致王涛的损失承担赔偿责任，对于实际损失王涛并未提供充分的证据予以证明，故对于王涛要求刘洋按照6个月房租标准计算的主张，本院不予采纳，具体损失由本院结合合同履行情况、租金支付情况以及无法正常营业的时间等因素酌情确定为6.5万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。鉴于王涛在租赁期间一直与刘洋沟通《租赁合同》解除事宜，且根据《解除协议书》，《租赁合同》已于2019年10月19日经双方协商一致解除，在该协议中双方并未提及以押金抵违约金的事宜，除第十一条租期届满退还押金外其他条款未再约定租金事宜，根据法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故租赁合同解除后押金应予退回，故对王涛要求刘洋退还租房押金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘洋于本判决生效之日起七日内赔偿原告王涛无法正常营业所致的损失6.5万元；二、被告刘洋返还原告王涛押金44036元，于本判决生效之日起七日内执行清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1911元，由被告刘洋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年九月十五日法官助理 李熹明书 记 员 陈坤钰