吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初113号原告（案外人）：吉林市楚坤商贸有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：陈启伟，总经理。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。原告吉林市楚坤商贸有限公司（以下简称楚坤商贸）与被告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融公司吉林分公司）、第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚坤商贸的委托诉讼代理人占玉娟，被告华融公司吉林分公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼，第三人泰安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚坤商贸向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2020）吉02执异34号执行裁定书，立即终止对案涉房屋共计12套房屋的执行，依法解除对下列房屋的查封，具体房号为：15号楼XXX号；21号楼XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号（前述12套房屋总价值合计人民币2,706,769元）。2.本案诉讼费由华融公司吉林分公司承担。事实和理由：2010年7月20日，泰安公司与吴楚坤签订《借款合同》，泰安公司向吴楚坤借款1.3亿元用于资金周转所需，借款期限为3个月，担保人蓝宁为前述债务提供担保。吴楚坤于2010年7月27日向泰安公司汇款1亿元。因泰安公司无法按时偿还借款，2014年10月4日，三方签订《借款合同补充协议》，重新约定还款期限及还款金额，同时为了担保前述债务的履行，楚坤商贸及吉林市楚辉商贸有限公司（以下简称楚辉公司）接受债权人吴楚坤的指示，于2015年7月与泰安公司签订共计290套房屋的《商品房买卖合同（预售）》（包括案涉12套房屋）作为债务抵押担保。2018年4月，吴楚坤将前述债权全部转让给楚坤商贸并通知了泰安公司。为了销售房屋偿还债务，从2016年4月至2018年4月期间，楚坤商贸配合泰安公司将已经备案至楚坤商贸名下的部分房屋撤销备案，由泰安公司将房屋出售给正式的购房者，将所得购房款用于偿还吴楚坤的欠款，同时由泰安公司与购房者双方进行房屋登记备案，剩余案涉12套房屋未售。2018年7月，因泰安公司未按照约定偿还借款，楚坤商贸根据双方的仲裁约定向吉林仲裁委员会提起仲裁申请。2018年7月31日，吉林仲裁委员会作出（2018）吉仲调字第0022号调解书，由泰安公司在调解书生效后7日内偿还借款本金及利息9400万元，该调解书生效后泰安公司仍未履行偿还义务，故楚坤商贸向本院申请强制执行。在执行过程中，楚坤商贸与泰安公司于2018年12月25日达成《以物抵债协议书》，约定将抵押给楚坤商贸的房屋以及车位（包括案涉12套房屋），直接作价抵付给楚坤商贸；签订《以物抵债协议书》后，泰安公司即向楚坤商贸交付了房屋钥匙并由楚坤商贸办理入户手续，后双方向房产部门申请房屋备案登记（因此前为了将房屋出售给其他购房者，楚坤商贸申请撤销了备案登记），但因其他购房者与泰安公司矛盾激化，导致房产部门对于泰安公司出售的所有房屋一概不予办理备案登记，案涉房屋未备案登记在任何人名下。经华融公司吉林分公司申请，本院于2019年5月28日作出（2019）吉02民初226号之二民事裁定书，对已经抵付给楚坤商贸的12套案涉房屋予以查封；后华融公司吉林分公司于2019年11月22日提出执行申请，我院立执行案号（2019）吉02执276号，对案涉12套房屋予以强制执行；楚坤商贸遂提起案外人异议申请，我院做出（2020）吉02执异34号执行裁定书，驳回楚坤商贸的异议请求。楚坤商贸认为，前述房屋已经抵付给楚坤商贸，楚坤商贸系案涉房屋的所有权人，法院对前述房屋进行查封执行，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律规定。楚坤商贸特此提起执行异议之诉，请求立即终止对楚坤商贸所有房屋的执行，依法解除查封。华融公司吉林分公司辩称：一、案涉房屋未登记在楚坤商贸名下，其无权主张房屋归其所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现案涉房屋仍登记在泰安公司名下，故楚坤商贸无权主张房屋归其所有。华融公司吉林分公司系依法查封泰安公司名下财产，该强制措施不应撤销。二、楚坤商贸未提供证据证明案涉房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，华融公司吉林分公司对其主张的房屋交易真实性及合法性不予认可。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，楚坤商贸主张对案涉房屋享有足以排除执行的权益，就应提供确实、充分的证据证明其主张的事实成立。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，楚坤商贸与泰安公司并未形成书面有效的买卖合同，其抵账价格不合理，在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的证据亦不充分。抵账后，楚坤商贸在能办理备案手续的前提下，长期拖延办理，自身存在怠于行使权利的情况。故以上条件均不满足，不能排除执行。综上，华融公司吉林分公司系依法查封泰安公司名下房屋，并无过错，请求依法驳回楚坤商贸的诉讼请求。泰安公司未到庭参加诉讼，视为放弃陈述权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：（2019）吉02民初226号之二民事裁定书、（2020）吉02执异34号执行裁定书、（2018）吉02执233号执行裁定书、（2019）吉02民初250号民事判决、（2019）吉民终496号民事判决，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华融公司吉林分公司虽然对楚坤商贸提供的《借款合同》、深圳市沃维信息咨询有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件、证明、电汇凭证、借20141014号《借款合同补充协议》《对账单》《补充合同》《债权转让协议书》《债权转让通知书》及送达回执提出异议，对借款行为的真实性有异议，但并未提供相反证据证明该债务不存在，且生效判决（2019）吉02民初250号民事判决、（2019）吉民终496号民事判决已经确认借款行为的真实性，故本院对上述证据予以采信。楚坤商贸提供的（2018）吉仲调字第0022号调解书，属于合法形式的执行依据，华融公司吉林分公司未提出相关证据证明楚坤商贸与泰安公司存在恶意串通损害其利益的行为，故本院对该份证据予以采信。楚坤商贸提供的《商品房买卖合同（预售）》、维修基金发票、《情况说明》、楚辉公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，因楚坤商贸提起执行异议是以《以物抵债协议书》为依据，并非以商品房买卖合同为依据，故该组证据仅能够证明楚辉公司及其法定代表人陈辉洲所做的接收15号楼抵债房屋等抵债相关行为的法律效力归属于楚坤商贸，楚坤商贸所要证明的其他问题，本院不予采信。楚坤商贸提供的《以物抵债协议书》（附三份抵账房屋明细表），华融公司吉林分公司对其真实性无异议，本院予以确认；该份证据能够证明案涉12套房屋通过以物抵债的方式由泰安公司抵顶其欠付楚坤商贸的借款债务的事实，与本案有关联性，本院予以采信；华融公司吉林分公司虽提出以物抵债标的物作价过低的异议，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。楚坤商贸提供的《情况说明》，能够证明案涉12套房屋未办理更名过户手续的原因是施工建设手续不齐全，无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理，与本案有关联性，本院予以采信；华融公司吉林分公司虽提出楚坤商贸怠于办理变更登记手续，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。楚坤商贸提供的12套入住收费一览表、流程签证单、收楼确认单及收费票据、9套房屋电费存折、4套房屋入住照片，能够证明楚坤商贸在以物抵债协议签订后已经实际接收案涉12套抵债房屋的事实，与本案有关联性，华融公司吉林分公司虽提出异议，但未提供相反证据证明，故本院对上述证据予以采信。本院经审理查明如下事实：华融公司吉林分公司与泰安公司保证合同纠纷一案，华融公司吉林分公司于2019年5月28日向本院提出财产保全申请，本院作出（2019）吉02民初226号之二民事裁定书，裁定查封包括案涉12套房屋在内共计24套房屋，查封期限为三年；本院于2019年10月10日作出（2019）吉02民初226号民事判决，判决：一、泰安公司于判决发生法律效力后立即对吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）欠付华融公司吉林分公司的重组债务本金4,000万元承担连带保证责任；吉林市泰安房地产开发有限公司在承担连带保证责任后，有权向金晟公司追偿；二、泰安公司于判决发生法律效力后立即给付华融公司吉林分公司律师代理费15万元；泰安公司在承担该项赔偿责任后，有权向金晟公司追偿。判决生效后，华融公司吉林分公司于2019年11月22日向本院申请执行，本院立执行案号（2019）吉02执276号。楚坤商贸提出执行异议，本院作出（2020）吉02执异34号执行裁定书，驳回了楚坤商贸的异议请求。楚坤商贸提起本案诉讼。2010年7月20日，泰安公司与吴楚坤签订《借款合同》，泰安公司向吴楚坤借款1亿元；此后，吴楚坤向泰安公司交付该笔借款。2015年7月，楚坤商贸与泰安公司签订包括案涉12套房屋在内的《商品房买卖合同（预售）》，作为泰安公司向吴楚坤借款的担保。2018年4月15日，吴楚坤与楚坤商贸签订《债权转让协议》，约定将借款本息合计15,700万元债权转让给楚坤商贸，并向债务人泰安公司予以通知。2018年7月31日，吉林仲裁委员会作出（2018）吉仲调字第0022号调解书，内容如下：一、泰安公司对已到期的贷款本息于调解生效后七日内偿还楚坤商贸9,400万元（包括本金6,000万元，其余为欠付利息）；蓝宁对泰安公司的上述还款义务承担连带清偿责任；二、楚坤商贸仲裁请求的剩余债权因还款未到期，双方另行协商处理；三、仲裁费40万元，由泰安公司承担。该调解书生效后，由于泰安公司未履行调解书确定的义务，楚坤商贸向本院申请执行。在执行过程中，楚坤商贸与泰安公司于2018年12月3日达成执行和解协议，内容为：一、楚坤商贸申请强制执行泰安公司名下9,440万元存款，人民法院于2018年10月15日扣划了泰安公司名下4,643,395元存款，另收首付款3,632,999元，截至本协议签订之日，泰安公司尚欠楚坤商贸86,123,606元债务未履行。二、泰安公司同意将剩余86,123,606元债务按如下方式向楚坤商贸履行：1.泰安公司于2019年6月30日前向楚坤商贸支付3,000万元；2.泰安公司于2019年12月30日前向楚坤商贸支付3,000万元；3.泰安公司于2020年6月30日前向楚坤商贸支付剩余26,123,606元。三、如泰安公司未按约定方式向楚坤商贸支付欠款，楚坤商贸将依法向人民法院恢复申请对（2018）吉仲调字第0022号调解书的强制执行。因和解履行时间较长，楚坤商贸向本院出具书面申请终结执行，本院于2018年12月21日作出（2018）吉02执233号执行裁定书，裁定：本院（2018）吉02执233号执行案件终结执行；如被执行人不履行和解协议时，申请执行人可申请恢复执行。2018年12月25日，楚坤商贸与泰安公司签订《以物抵债协议书》，约定泰安公司以包含案涉12套房屋在内的149套房屋以及152个车位使用权，作价52,691,543元，抵付给楚坤商贸用于偿还借款。2018年12月27日，楚坤商贸法定代表人陈启伟、楚辉公司法定代表人陈辉洲在案涉12套房屋的入住收费一览表以及入住流程签认单、入住收楼确认单上签字确认，吉林市晟金物业服务有限公司为陈启伟、陈辉洲出具收到物业费、水电费、垃圾清运费的收据。2019年3月27日，楚辉公司出具《情况说明》，写明：楚辉公司曾接受债权人吴楚坤的指示，于2015年7月与泰安公司签订15号楼72套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，作为借款的抵押担保，鉴于2018年4月15日吴楚坤已经将其对泰安公司的合法债权转让给楚坤商贸，且泰安公司与楚坤商贸均同意将前述房屋以物抵账，作为泰安公司应偿付给楚坤商贸的借款，故备案在楚辉公司名下的上述72套房屋的全部权利均归楚坤商贸享有。另查明，泰安公司认可案涉房屋因工程施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理。本院认为，楚坤商贸明确2015年签订的《商品房买卖合同（预售）》系借款的担保，其主张排除执行的依据是《以物抵债协议书》，故本案争议焦点在于楚坤商贸依据以物抵债协议是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。因楚坤商贸主张泰安公司已将案涉房屋以物抵债，用以清偿泰安公司欠付楚坤商贸的债务，楚坤商贸应向本院提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产，债权债务数额确定，价格合理对应，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，楚坤商贸提供的《借款合同》、电汇凭证、《借款合同补充协议》《对账单》《补充合同》《债权转让协议书》《债权转让通知书》及送达回执、仲裁调解书、执行裁定书可以确认《以物抵债协议书》的真实性，楚坤商贸与泰安公司之间债权债务关系真实存在。其次，《以物抵债协议书》系在债权到期之后签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故楚坤商贸在华融公司吉林分公司查封之前即与泰安公司之间成立并生效以物抵债合同关系，并以抵债方式支付了案涉12套房屋的对价款。再次，在签订以物抵债协议书后，楚坤商贸的法定代表人陈启伟以及楚辉公司的法定代表人陈辉洲办理了案涉房屋的入住手续，缴纳了物业费、垃圾清运费、水电费，且楚辉公司接收房屋的行为的法律效果归属于楚坤商贸，故可以确认案涉房屋在华融公司吉林分公司申请查封之前已经被楚坤商贸合法占有。第四，泰安公司认可案涉房屋因工程施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理，故可以确认楚坤商贸对案涉房屋未办理更名过户登记手续不存在过错。综上所述，楚坤商贸提供的证据已经形成证据链，可以证明楚坤商贸与泰安公司存在真实的债权债务关系，达成了合法有效的以物抵债协议并实际履行，楚坤商贸合法占有案涉房屋，且楚坤商贸对案涉房屋未办理更名过户登记手续不存在过错，故本院认定，楚坤商贸享有足以排除华融公司吉林分公司申请执行的民事权益，可以对抗华融公司吉林分公司申请的执行。关于华融公司吉林分公司提出案涉房屋抵账价格不合理、借款利息过高的主张，因案涉债权数额经过生效的合法仲裁调解书确认，且华融公司吉林分公司未提交相反证据证明债权数额的不合法性或房屋抵账价格的不合理性，故本院对其抗辩不予采信。综上所述，楚坤商贸针对案涉12套房屋要求停止执行的诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行案涉房屋共12套房屋（明细附后）。案件受理费28,454元，由中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异34号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年九月十四日书记员  王丽宁（本件共13页，印15份）附：12套房屋明细房屋坐落房号建筑面积（m2）1枫叶山庄XXX号XXX92.532枫叶山庄XXX号XXX39.553枫叶山庄XXX号XXX39.874枫叶山庄XXX号XXX37.755枫叶山庄XXX号XXX37.756枫叶山庄XXX号XXX39.557枫叶山庄XXX号XXX39.878枫叶山庄XXX号XXX51.529枫叶山庄XXX号XXX39.5510枫叶山庄XXX号XXX39.5511枫叶山庄XXX号XXX39.5512枫叶山庄XXX号XXX39.87