广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2527号上诉人（原审被告）：黎映霞，女，汉族，1975年4月7日出生，住址：广东省梅州市梅江区*******，公民身份号码：441************044。被上诉人（原审原告）：吴海容，女，汉族，1997年7月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码：441************069。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。原审被告：惠州市全洲房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠城区*******万科金域华庭二期5号楼1层04号。法定代表人：张某1。上诉人黎映霞因与被上诉人吴海容及原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司房屋买卖及居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初7787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黎映霞，被上诉人吴海容及其委托诉讼代理人陈尚安，原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司法定代表人张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黎映霞上诉请求：一、依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初7787号民事判决，依法改判上诉人黎映霞无需退回被上诉人吴海容的4万元购房定金及利息；二、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定被上诉人依合同约定缴纳了4万元定金，但因上诉人征信问题，被上诉人的贷款申请未通过银行贷款审批，该情形属于房地产调控政策的实施致使买受人未获得银行贷款审批，属于因不可责于当事人的事由导致合同不能履行，出卖方应将收取的定金及利息返还给被上诉人，属认定事实错误。银行拒贷原因一，在二手房递交贷款审批资料前，银行通知被上诉人吴海容要把首付款存进银行的监管账户，由银行监管到二手房办理过户后，出卖人凭房产局出的过户凭证，转给出卖人账户，于保证出卖人能在过户后拿到首付款和剩余的房款，但是，被上诉人存进去的第二天，就被上诉人从银行监管账户转走了，这相当是没有履行完成银行按揭的手续；银行拒贷的原因二，一审庭审笔录可以证实，被上诉人吴海容自己承认造成银行不放贷的是被上诉人的老公小额平台贷款太多；惠州市全洲房地产经纪有限公司证实（原审被告一）银行通知被上诉人必须先偿还小额贷款后才有可能批贷，被上诉人在审批贷款期限内并没有去还清小额平台的贷款。银行的拒贷的原因三，在一审的原告的证据材料中的惠州房产管理局《调查询问笔录》也可以证实，被上诉人吴海容流水不足，跟中介方伪造收入证明，企图骗取贷款；这三方面都是属于个人方面造成银行审批贷款不通过的原因，跟国家的房地产的调控政策无关，是属于买方违约的行为。2018年4月2日三方签订了《房地产买卖及居间合同》后，一直到银行审批期间这三个月内（6月底）惠州市也没有出台新的、对买受人不利的限购限贷房地产调控政策；在被上诉人吴海容提供的证据中也没有提供其被银行拒贷的原因及影响房贷的是受哪个文件所影响的？在整个庭审的过程中，也没有提及，而一审法院却认定被上诉人的贷款申请未通过银行审批，是属于房地产调控政策的实施致使买受人未获得银行贷款审批，属于因不可责于当事人双方的事由，是认定事实错误，应依法改判。一审法院依《中华人民共和国合同法》第六十条的诚信原则判定上诉人退回定金和利息，是适用法律错误。首先，在前述当中，由于被上诉人吴海容办理按揭的过程中，伪造收入证明和银行流水、首付款存进银行监管账户第二天就转走，因此没有完成银行的按揭审批流程、小额平台贷款太多，这都是个人原因造成银行拒贷，被上诉人吴海容都跟诚信不沾边。其次，在整个合同履行过程中，中介方（原审被告一）和我微信聊天记录也可以证明，被上诉人吴海容因为个人原因一直拖着不去银行办理按揭业务，交了定金后，就开始反悔，合同是2018年4月2号签定的，第一笔定金8000元是20l8年4月2号由诚意金转为定金，其余合同定金30000元，上诉人黎映霞于20l8年4月6号收到中介方银行转来的22000元，还有10000元作为交楼押金被中介方收取。合同签定的当天，上诉人黎映霞于2018年4月2号收到第一笔定金8000元后，就办理了赎楼的手续，因此付了还款违约金150元和本金及利息20368.55；而被上诉人吴海容在签定合同后，因个人原因（首付款没有）拖着不去办银行贷款申请，一直在跟中介谈退定金的事，期间约了几次去银行办理手续，上诉人黎映霞都从外地赶到惠州市，但都被上诉人吴海容爽约，一直2018年5月25日才迫不得已，吴海容才去银行办理按揭贷款，按合同规定，这已经是第一次违约了；贷款被银行拒贷后，被上诉人吴海容表明不再履行合同，已经是第二次违约，按合同规定，交了定金后，被上诉人吴海容须于合同签署之日七日内递交贷款申请及贷款所需的真实资料及签署相关的委托书。如因被上诉人吴海容信誉不良或买方其他导致无法贷款又贷款额度不足的被上诉人吴海容必须在到房产交易中心递交过户资料前，一次性付清或补余款或者在征得上诉人黎映霞的同意的情况下分期付款，否则视为被上诉人吴海容违约并承担违约责任。但是上诉人吴海容并没有履行合同的约定，一再表示不再履行合同，要退定金，上诉人黎映霞认为按定金原则依法没收定金是符合法律规定的，是上诉人一再退让，花费几次人工成本、车费等都没有计较。二手房买卖要履行很多手续，一审法院只依被上诉人交了定金，就认定了被上诉人履行了合同义务；而且上诉人黎映霞认为，贷款支付房款，只是合同规定的其中的一种支付方式，也不是每个人都能从银行贷到款，每个买受人在签订房屋买卖合同前都是考虑过，理应要承担签定合同的风险，继续履行合同，并不会造成被上诉人额外的损失，合同上也有关于拒贷后的处理规定，在被上诉人吴海容不诚信，一再违约的情况下，一审法院不是依合同法的定金原则而用诚信原则作出对上诉人不公平的判决，是适用法律上的错误，应依法纠正和改判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人合法权益。上诉人黎映霞补充意见称：一审法院把原告征信的问题归纳为即以双方当事人的事由，这个认定是有异议的。一审认定无法办理过户系房地产政治调控无法贷款，造成合同无法履行是完全错误的。因为同期不存在惠州地区停贷停止的情况。银行房贷正常进行，对于当事人来说他是一个民事有行为的能力，他对他能不能贷到款，他要对他自己负责任，他自己也清楚贷款的条件。二审对银行房贷政策是否影响本案房贷未作任何调查审理，吴海荣也从未提出该理由，很显然是事实不清，程序错误，也是超范围判决的。因为他一审的判决诉讼请求是合同有效和没有效，那么我合同有效，那么我作为守约方，我是没有为违约的，那么定金按合同约定我是不应该返还的。房贷无法办理是因为吴海容的征信个人的问题造成的，跟房贷政策并没有关系。这是为什么？因为当时我从中介方贷款贷不下来的时候，我问了中介方，问了金融担保公司的人，他之所以贷款没有贷下来，是因为它首付没有到位，然后她老公的小额贷没有还清的基础上，银行通知他他要把首付存进指定的账户，还有把小额贷款要还清，他并没有去履行。其实这也表明了他并没有完成银行的按揭业务，那么他就是违约了，他这是人为的，并不是政策所影响，这个是当时我跟中介对方聊天的记录，就是他贷款还没贷下来，我有跟中介方问过他这个事的记录，微信记录。被上诉人吴海容答辩称：广东省惠州市惠城区人民法院于2019年8月6日作出的（2019）粤1302民初7787号《民事判决书》认定事实准确、清楚，适用法律正确，审理程序合法，作出的判决结果公正合理，请求二审人民法院依法予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。案件争议的焦点为答辩人交付的4万元定金应否返还的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，如果是因买方（被上诉人）过错导致合同不能履行则定金不予退还，如果是因卖方（上诉人）过错则收受的定金应当双倍返还，如果是因不可归责于双方当事人的事由则定金应原额返还。根据一审人民法院查明的事实及庭审中答辩人、被答辩人一惠州市全洲房地产经纪限公司的陈述和提供的录音证据可以证明：答辩人只能依靠银行贷款支付除定金和首付款以外的购房款，并且在签订涉案合同交付定金前答辩人已经如实向被答辩人一提供了银行征信资料和银行流水，被答辩人一经过查核主动为答辩人办理了工作收入证明并称其咨询过银行确认符合银行贷款条件，按行业惯例通常办理银行按揭贷款都是由房产中介经纪公司找贷款银行办理贷款申请审批手续，答辩人出于对具有行业专业能力有资质的房产经纪公司的信赖才签订合同并支付定金。期后被答辩人一却又通知说因答辩人（原告）征信有问题银行贷款审批通不过，涉案合同无法履行，显然其过错不在于答辩人，一审人民法院的认定无疑是十分正确的。本案中被答辩人一惠州市全洲房地产经纪限公司为了招揽生意不择手段，凭借其专业优势骗取当事人的信赖，额外向当事人索取财物（要求买两条中华香烟）伪造工作收入证明，假冒当事人签名伪造《房屋买卖合同》提交给银行办理贷款审批。其行为经答辩人投诉举报已经受到当地政府房管部门的处理，其主观过错是十分明显的。退一步讲如果因此而造成本案当事人的经济损失，赔偿责任应当全部由被答辩人一惠州市全洲房地产经纪限公司承担。一审人民法院查明的事实可知，被答辩人二（上诉人）已经在2018年9月左右以合适的价格成功把涉案房产转卖给案外人，虽然涉案合同未能如期履行但并没有给上诉人造成实际损失。如果二审人民法院改判定金不予退还，其结果无疑是通过司法强制介入使一方当事人受损害的同时，另一当事人额外受益，这明显违背我国法律的“公平公正”和“受损害填补”的基本原则。综上所述，答辩人认为上诉人诉求没有事实和法律依据，请求二审人民法院依法作出公正判决予以驳回。被上诉人吴海容补充意见称：涉案的合同还是三方合同，是包括中介的还是三方合同，合同也约定，三方的权利义务都约定的很清楚的，被上诉人就是按照中介的要求，在签合同跟交定金之前，已经打了流水，还有征信都交给中介方，中介方认为没有问题，当时问过银行没有问题，所以被上诉人才给付定金和签合同的，现在中介通知被上诉人说银行通不过贷款的审批，我认为这个责任完全是在中介方，并不是被上诉人，因为中介他是负责去办理整个贷款的手续的，通常的行业惯例也是这样子。一般中介因为符合条件，他有固定的银行、固定的渠道。通常中介认为是可以。被上诉人才会交定金才会签合同的，所以我们是出于对中介的专业的的信赖，所以我认为我方是没有过错也没有责任的。一审法院认定是非常正确的。原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司答辩称：对上诉人没有意见。被上诉人吴海容向一审法院起诉请求：一、请求判令《房地产买卖及居间合同》合同无效；二、请求判令两被告共同返还原告购房定金4万元以及支付利息（按年利率6%支付资金占用期间的利息，从2018年4月5日起计至定金返还之日止；至2019年3月28日的利息约2347元）；三、判决被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：原告作为买方，被告二作为卖方，被告一作为居间方于2018年4月2日三方签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号为0000110），约定：原告购买被告二位于惠州市*************惠州义务小商品批发城二期18层004号房，房屋总价为382000元，买方在签署本合同前或签署本合同时交纳购房保证金40000元予居间方，卖方签署本合同并对保证金以定金名义签收后，买方所交纳的保证金自动转为定金。买方在卖方签署本合同后3日日内须补足定金金额；首期款不含定金80000元买方须于在买卖双方到房产交易中心递交并签署完相关过户资料办理产权过户当天支付给卖方，除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款。买卖双方须在税务局出具完税发票及银行同意贷款7个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续；另合同备注：1、经买卖双方协商，按评估价过户；2、经双方协商，黎映霞要四个月内收到全部房款；3、卖方交付中介托管水电定金1万元；3、买方以40.5万元全包，过户产生的费用由经纪方支付；4、收到全部定金4万元时，合同生效。庭审时被告二承认已收取原告购房定金4万元并于2018年5月14日出具收据。因原告征信问题，银行贷款审批未通过，原告亦不能全额支付购房款，导致合同无法继续履行。被告二得知上述情况后，让原告帮其找买主，直至2018年9月份时因原告仍未找到买主，被告二通知被告一解除合同，后被告二将案涉房产转卖案外人。现原告认为:“当时我只签了一份合同，交了定金，至于合同编号我没有注意，但现在手中的合同（合同编号0000112）不是其本人签名，是被告一伪造的提交给原告，存在欺诈，要求返还定金”。被告一称:“一般买卖二手房合同都是两份的，一份是给买卖双方，一份是给银行，因为备注内容不一样，编号为110的合同是原告本人签名，编号为112的合同我不能确认，因为在买卖双方同意的情况下，是可以代签的”。被告二称：“编号0000110及00000112两份合同是我签名，被告一称0000112合同是用来办理按揭用的，两份合同条款都是一样的，所以我也签了”。经一审法院比对合同编号为0000110及0000112两份合同，关于购房的总房价、定金、首期款及贷款金额与合同编号为0000110的合同一致，只是合同备注内容有所区别。另经一审法院向原告释明是否申请对合同编号为0000110的原告签名的笔迹鉴定，原告明确表示不申请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”原告称《房地产买卖及居间合同》（合同编号为0000112）并非其签名，但该合同关于购房的总房价、定金、首期款及贷款金额与合同编号为0000110的合同一致，对原告购买案涉房产并未造成误导，本案中，被告一、二均认为与原告签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号为0000110），且原告并未提供足以反驳的证据证明该合同上的签名并非其签署，且根据被告一称述编号0000112为是为了申请银行贷款而签订的，即使该合同编号0000112存在他人替原告代签的情形，也不能据此认定合同编号0000110并非是其真实意思表示，故可认定，原告与被告一、被告二三方签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号为0000110）是三方真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。现原告请求确认《房地产买卖及居间合同》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于是否返还定金的问题，本案中，原告依合同约定缴纳了4万元定金，但因原告征信问题，原告的贷款申请未通过银行审批，该情形属于房地产调控政策的实施致使买受人未获得银行贷款审批，属于因不可归责于当事人的事由导致合同不能履行，出卖方应将收取的定金及其利息返还给原告（利息按年利率6%计算），依据《中华人民共和国合同法》第六十条第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、被告黎映霞应在本判决发生法律效力之日起l0日内向原告返还40000元及利息(利息从2018年5月14日至本院确定还款之日上按年利率6%计算）；二、驳回原告吴海容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人黎映霞提交微信聊天记录作为证据，用以证明当时房贷贷不下来的原因，是因为吴海容并没把首付转到指定银行账户和小额贷款没有去还清，所以银行才拒绝贷款给他的。被上诉人吴海容质证称：真实性由法院核定。这个聊天记录，我们对这个证明内容是不认可。首先这个是上诉人与中介的聊天记录，只能代表上诉人与中介方之间的互相承诺，并不能代表被上诉人方的任何承诺。而且我再强调，我方是委托中介去办理一切的贷款手续，签合同之前我们已经把征信跟流水交给中介方，中介认为是没有问题，我们才签这个合同跟交定金的。如果中介认为我们征信和流水不行，我们绝对不会签这个合同，也不会交定金。那么从聊天记录也可以看出来，第一页中介还是说没问题的，我们建行关系能过，那表明中介在2018年5月份，还是认为被告是符合贷款条件的，所以我方因为现在贷款批不下来，导致合同不能履行，过错不在于我方，而在于中介方。原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司质证称：我没异议。这个是真实。本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，二审庭审中，上诉人黎映霞主张实际收到定金30000元，其余10000元在中介公司。原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司对此予以认可。本院认为，本案系房屋买卖及居间合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人黎映霞是否应退还定金及数额如何确定。《房地产买卖及居间合同》是三方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，应认定为合法有效，对各方具有拘束力。《房地产买卖及居间合同》约定通过银行按揭贷款支付购房款，首期款不含定金80000元买方须于在买卖双方到房产交易中心递交并签署完相关过户资料办理产权过户当天支付给卖方，除定金及首期款外的转让价款由被上诉人吴海容向银行申请贷款。根据各方陈述的情况，实际履行中，被上诉人吴海容未按照银行要求将首期款存入银行，因此银行未批准贷款，而根据合同约定，被上诉人吴海容支付首期款的时间是到房产交易中心递交并签署完相关过户资料办理产权过户当天，交易无法通过银行贷款履行不可归责于被上诉人吴海容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，上诉人黎映霞应将实际收取的30000元定金退还给被上诉人吴海容，其余10000元由原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司负责退还。因合同无法继续履行不可归责于买卖双方，故本院不予支持利息诉请。综上所述，上诉人黎映霞的上诉请求部分成立，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初7787号民事判决第二判项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初7787号民事判决第一判项为：上诉人黎映霞应在本判决发生法律效力之日起l0日内向被上诉人吴海容返还30000元；三、原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起l0日内向被上诉人吴海容返还10000元；四、驳回被上诉人吴海容的其他诉讼请求；五、驳回上诉人黎映霞的其他上诉请求。一、二审案件受理费共计1716元，由上诉人黎映霞负担1287元，由原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司负担429元。被上诉人吴海容多预交部分，在执行过程中由原审被告惠州市全洲房地产经纪有限公司径行向其支付。在本判项生效之日起十五日内，上诉人黎映霞向一审法院补交案件受理费429元，逾期不交，由一审法院强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年九月二十三日法官助理  李嘉伊书 记 员  林楚侨