广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初14981号原告：佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂桂洲大道中**。法定代表人：伍锦棠。委托诉讼代理人：陈刚，广东广和（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩诗，广东广和（顺德）律师事务所实习律师。被告：黄金兰，女，1983年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****，公民身份号码************。原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司与被告黄金兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司的委托诉讼代理人陈刚、陈佩诗到庭参加诉讼，被告黄金兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年10月1日至2019年10月29日的租金5800元及违约金19797元；2.被告向原告支付2019年8月21日至2019年9月30日的电费104元；3.被告参照租金标准向原告支付2019年10月30日至2019年11月10日期间的商铺占用费2400元；4.被告赔偿原告就该商铺支付的2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费及违约金损失1832.94元；5.被告赔偿原告律师费损失6360元；6.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年3月4日，原告与被告签订《天佑城商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号天佑城首层2A017a号的商铺（以下简称2A017a号商铺）。租期自2019年3月17日起至2021年3月16日止，2019年5月1日至2020年3月16日期间每月租金为6000元，上述费用均应于每月5日前缴清。合同签订后，原告如约向被告交付了商铺，但被告未能履行合同义务，并自2019年10月1日起擅自停止营业，损害天佑城商业形象。经原告多次发函催告，被告至今仍拖欠租金、管理费及电费等费用未予支付。被告黄金兰辩称，被告想与原告庭外和解。对原告的诉讼请求不确认。原告提供的证据有原告营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、被告身份证复印件一份、《天佑城商铺租赁合同》一份、《天佑城物业管理合同》一份、2019年10月18日催缴通知函二份、快递单一份、物流查询截图打印件一份、张贴照片打印件二份、2019年10月22日催缴通知函二份、快递单二份、物流截图打印件二份、张贴照片打印件二份、解约通知函二份、快递单二份、物流查询截图打印件二份、张贴照片打印件二份、限期拆除还原告知函一份、快递单一份、物流查询截图打印件一份、张贴照片打印件二份、拆除通知函一份、快递单一份、物流查询截图打印件一份、张贴照片打印件二份、2019年9月租金收据单打印件一份、银行转账回单打印件一份、2019年9月物业管理费收据单打印件一份、银行转账回单打印件一份、欠费情况单打印件一份、代付款证明一份、发票复印件一份、委托代理合同一份。被告提供的证据有《退铺申请》复印件一份、微信聊天记录打印件一份。经审核，原告提供的由佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司（以下简称天佑城物业公司）作出的解约通知函及该函相关的快递单、物流查询截图打印件、张贴照片打印件，与本案不存在关联性，故本院不予采信。当事人提供的其他证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是佛山市顺德区容桂街道办事处红星居委会桂洲大道中**房产的所有权人。2019年3月4日，原被告签订《天佑城商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁2A017a号商铺作经营用途，租赁期限为2019年3月17日至2021年3月16日，其中2019年5月1日至2020年3月16日的租金为6000元/月。《天佑城商铺租赁合同》第四条约定，“……乙方（即被告）每月第1日到甲方（即原告）或甲方委托的物业管理公司收取缴费通知单，并按照约定支付相关费用，不得以任何方式、任何理由拒付水电费。乙方对用水用电计量、水电费有异议时，应先交清水电费，并于收到缴费通知单后两天内提出复核申请，否则视为乙方认可通知单上的费用。……”第八条第18款约定，“本合同终止的，乙方应结清所欠费用并在3天内取回自有的物品、可移动的设施，并将该商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺的，乙方须按修复至交铺原状的造价向甲方赔偿。在归还商铺过程中乙方不得损坏建筑物本身及固有设施（含乙方自行装修、添加物），否则乙方须修复至原状，若有损坏须照价赔偿。乙方同意不论何种原因导致合同终止，均放弃对该商铺的装修、添附要求赔偿或补偿的权利。对于合同终止后3天内乙方未取回的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置，如果甲方在处理乙方留置的物品时产生费用的，由乙方承担。”第九条第1款约定，“乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的违约责任：……（2）乙方未按本合同约定按时足额缴交租金、水电费或向甲方委托的物业管理公司缴交管理费及其它应付费用，并逾期超过一个月的；（3）未经甲方书面同意，乙方连续关门停业超过三天或累计关门停业超过七天的（每天停业超过四小时按一天计算）；……”第十一条第1款约定，“乙方违反本合同第九条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按本合同第八条第18款的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。”第十一条第3款约定，“乙方违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用。”被告在《天佑城商铺租赁合同》中对其通讯地址、联系电话进行了确认。2019年7月29日，被告向原告提交《退铺申请》，原告对此未表示同意。2019年9月4日，被告向原告支付2019年9月1日至2019年9月30日的租金6000元。被告又于同日向天佑城物业公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的物业管理费599元、2019年7月21日至2019年8月20日的电费81元。原告分别于2019年10月18日、2019年10月22日向被告寄去催缴通知函，称被告于2019年10月1日停止营业且未缴清2019年10月租金、物业管理费和水电费等费用，通知被告支付上述费用并按照合同约定正常营业。2019年10月28日，原告向被告寄去解约通知函，称被告于2019年10月1日至2019年10月28日连续关门停业并拖欠租金等相关费用，通知解除《天佑城商铺租赁合同》。2019年11月1日，原告向被告寄去限期拆除还原告知函，通知被告于2019年11月5日前拆除、搬离物品，将2A017a号商铺按交付前状态交还。2019年11月6日，原告向被告寄去拆除通知函，称将于2019年11月10日对被告遗留在2A017a号商铺的物品进行强制拆除清理。原告均按《天佑城商铺租赁合同》载明的被告通讯地址、联系电话、固定电话邮寄上述函件。其中解约通知函于2019年10月29日被签收。2019年11月21日，原告向天佑城物业公司转账支付1832.94元。2019年12月11日，天佑城物业公司确认原告支付2A017a号商铺2019年10月1日至2019年12月31日的物业管理费1797元及逾期付款违约金35.94元。同日，天佑城物业公司开具金额为1832.94元的物业管理费发票，并在上面备注“2A017a黄金兰2019.10.01-2019.12.31管理费”。原告聘请广东广和（顺德）律师事务所为案涉纠纷提供法律服务。双方在委托代理合同确认涉及标的约30000元，约定律师服务费为6360元。2020年6月11日，原告支付律师费6360元。2020年6月11日，原告诉至本院。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告主张已于2019年7月29日向原告提交《退铺申请》。但原告对此未表示同意，双方未就解除合同协商一致。被告未经原告书面同意自2019年10月1日起不再经营2A017a号商铺，对于2019年10月1日之后产生的租金也未能按期支付，已违反合同约定，原告有权解除合同。原告通知被告解除合同，该通知函件于2019年10月29日被签收，故原被告签订的《天佑城商铺租赁合同》于2019年10月29日解除。对于合同解除前已经产生的租金，被告仍应予以支付。对于原告主张被告按6000元/月的标准支付2019年10月1日至2019年10月29日的租金5800元，本院予以支持。按照《天佑城商铺租赁合同》第八条第18款的约定，合同解除后，被告应按交铺原状或经原告认可的状态交还2A017a号商铺。被告虽然自2019年10月1日起未再在2A017a号商铺继续进行经营，但未按照上述约定交还商铺。原告已经通知被告于2019年11月5日前按2A017a号商铺交付前状态交还，而被告未能履行。原告知道被告自2019年10月1日起未再继续经营2A017a号商铺后，已经及时通知被告解除合同、交还商铺，以防止损失扩大。但被告未能按照合同约定及原告通知及时交还商铺，故应向原告支付合同解除之后至交还商铺期间的占有使用费。原告主张占有使用费计算至拆除通知函所载明的拆除清理日期2019年11月10日，被告也未能举证证明已于该日以前交还商铺，故本院予以采纳。关于占有使用费的计算标准，原告主张参照双方约定租金标准按6000元/月确定，本院予以采纳。经计算，2019年10月30日至2019年11月10日期间的占有使用费为2400元。对于原告主张被告支付该期间的占有使用费2400元，本院予以支持。原告主张2A017a号商铺在2019年8月21日至2019年9月30日期间产生电费104元，并举证了其出具的欠费情况单打印件，被告对该证据无异议。被告经营商铺确实产生电费支出。与被告所确认缴交之前月份的电费相较，原告主张的上述电费金额在正常波动范围之内。原告也已在催缴通知函中通知被告支付所欠电费。因此，对于原告主张被告支付2019年8月21日至2019年9月30日的电费104元，本院予以支持。被告已向天佑城物业公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的物业管理费599元，但之后未再继续支付。原告主张2019年10月1日至2019年12月31日期间2A017a号商铺的物业管理费合计1797元，同时产生违约金35.94元，合计1832.94元，已由原告向天佑城物业公司支付。原告主张由被告承担该1832.94元。但如前所述，原告已通知被告将于2019年11月10日对2A017a号商铺内的物品拆除清理。故对于物业管理费，本院仅支持被告承担2019年10月1日至2019年11月10日期间的费用，即798.67元。对于欠交物业管理费的违约金，本院酌情支持为15元。对于原告主张超出部分，本院不予支持。原被告并没有约定租金包含物业管理费，且被告此前也是分开支付每月的租金6000元、物业管理费599元。对于被告主张该物业管理费及逾期付款违约金属于重复计算，本院不予采纳。由于被告违约，导致《天佑城商铺租赁合同》未届满租赁期限即告解除，原告因此产生商铺空置及重新招租期间的租金损失。原告主张按三个月租金、物业管理费计算违约金，即（6000元＋599元）×3=19797元。该主张符合《天佑城商铺租赁合同》第十一条第1款约定，本院予以支持。被告主张租赁保证金可抵扣其应支付的违约金，与《天佑城商铺租赁合同》第十一条第1款约定被告无权要求原告返还保证金不符，本院不予采纳。原告因本案支出律师费6360元。原告主张由被告承担该笔律师费支出，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告黄金兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付2019年10月1日至2019年10月29日的租金5800元；二、被告黄金兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付2019年10月30日至2019年11月10日的占有使用费2400元；三、被告黄金兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付违约金19797元；四、被告黄金兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付2019年8月21日至2019年9月30日的电费104元；五、被告黄金兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付2019年10月1日至2019年11月10日的物业管理费798.67元及逾期付款违约金15元；六、被告黄金兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付律师费6360元；七、驳回原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计353.75元（原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司已预交），由原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司负担53.75元，被告黄金兰负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  王小东二〇二〇年九月七日书记员  杨志华