广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7219号原告：陈邵榕，男，1983年2月6日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。被告：周方霞，女，1976年9月25日出生，汉族，住广西桂林市七星区。被告：周丁娣，女，1988年1月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。两被告共同委托诉讼代理人：贺文华，广东金桥百信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王春龙，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告陈邵榕与被告周方霞、周丁娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈邵榕及其委托诉讼代理人柯逸恩、被告周方霞及两被告共同委托诉讼代理人贺文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈邵榕向本院提出诉讼请求：1、判决确认两被告2020年4月4日通知原告解除合同的行为没有解除合同的效力；2、判令两被告立即向原告支付2020年2月至5月期间的租金人民币116867元（246400元-30800元-98733元）；3、判令被告向原告支付上述拖欠租金的滞纳金1570元（以租金55267元为基数，从2020年4月6日起，按每日0.05%计付至2020年5月5日为856.64元，以租金116867元为基数，从2020年5月6日起，按每日0.05%计付至租金还清为止）；4、判令被告向原告支付律师服务费10000元；5、判令被告向原告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是广州市荔湾区站西路****的权属人。2018年，原告与两被告先后签订了两份《写字楼租赁合同》，被告向原告承租835A和835B，即广州市荔湾区站西路28号835房整套。原告与两被告就两份《写字楼租赁合同》共同履行。两份合同条款分别作出以下约定：835B合同约定：租赁期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；835A合同约定：租赁期限为4年8个月，自2018年10月21日起至2023年6月30日止；835B合同约定：第一年租金为每月人民币叁万元整，第二年租金为每月人民币叁万叁仟元整835A合同约定：第一年租金为每月人民币贰万陆仟元整，第二年租金为每月人民币贰万捌仟陆佰元整。835B、835A合同共同约定：租金月付，每月五日前交付当月租金，先交租金后使用写字楼；乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之一计收。乙方无故拖延支付下一期租金(甲乙双方另有约定除外)超过十五日，甲方有权…乙可能产生的各项费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、评估费、执行费等)；甲方或乙方未违反合同的任何约定时，双方不得中途提出解除合同或变更合约条款。两份《写字楼租赁合同》签订后，原告亦将房屋交付。被告在2020年3月开始反复要求原告降低租金，2020年4月4日给原告微信发来《关于解除房屋租赁合同》的文档及文档打印文件的照片，因为原告不肯降租便要求退租和退押金，2020年4月5日又自认违约要求解除合同，但对于被告这些违反合同约定的要求原告均回复不同意。因为疫情原因，现原告自愿减免2月份一半租金，另将双方合同约定的滞纳金每日千分之一降低为日0.05%。经核算，两被告尚欠租金人民币116867元整(2020年2月至5月租金共计246400元，原告自愿减免2月半月租金30800元，被告已支付98733，还有116867元未支付)及滞纳金。2020年6月，原告与广东国道律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托律师向被告追讨款项。原告就此支付律师服务费10000元。原被告双方签订的《写字楼租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，合同合法有效，双方均应当按约全面履行。被告以租金太贵要求减租原告不同意就无力经营为由要求解除合同，明显不符合法律规定解除条件与双方之间的约定。被告恣意解约严重影响到整个市场交易秩序的稳定，也违背诚信精神。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼。被告周方霞、周丁娣共同答辩称：一、被告分别于2020年4月4日、4月5日通过微信向原告送达了《关于解除房屋租赁合同》的通知，并主动按照合同约定支付了违约金20万元，且通知原告于2020年4月5日18:00前进行交接，但原告并未前来进行交接，在此情况下，被告将能反映铺面已经腾空搬离的视频发给原告并告知原告可以另行招租，原告通过微信也知晓被告已经搬离涉案场地，自2020年4月6日起，被告再也没有使用涉案场地，因此原被告双方的租赁合同自2020年4月5日已经解除，被告所发送的《关于解除房屋租赁合同》通知的效力产生。二、被告已经足额支付了租金，没有拖欠原告的租金，原告主张2020年2-5月的租金，由于疫情原因以及涉案租赁铺面所在的商城于2020年3月1日才开业，原被告协商达成一致，2-5月的租金按五折减免，被告周方霞于2020年2月通过支付宝向原告支付了30800元的租金，于2020年3月4日转账支付30800元的租金，于2020年4月6日转账支付了4月1日至4月5日的租金5133元，被告从2020年4月6日起没有再使用涉案场地，因此被告已经足额支付了租金，不存在欠租情况。三、原告请求被告承担律师费1万元，没有事实和法律依据。根据双方签订的两份《写字楼租赁合同》第4条规定，只有被告拖欠租金的情况下可以要求被告承担原告的律师费，但被告没有拖欠租金，故不存在被告承担律师费的事实和理由，本案案由也不是法律规定可以主张律师费的情形。四、周丁娣不是835A档口租赁合同的当事人，不应承担该合同涉及的法律责任。周方霞支付的是两个商铺的租金。经审理查明，广州市荔湾区站西路28号835单元为原告之房产，房屋用途为办公。2018年5月13日，原告陈邵榕（甲方，出租方）与被告周方霞、周丁娣（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲、乙双方经友好协商出租及承租位于广州市荔湾区站西路28号835B档口，该房屋租赁用途为鞋业办公展示。租赁期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；乙方签署本合同时须向甲方支付人民币90000元整，作为履约保证金。履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保。如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中暂时扣除应由乙方承担的租金、滞纳金、违约金、赔偿金和相关费用；第一年租金为每月人民币30000元，第二年租金为每月人民币33000元，第三年租金为每月人民币36000元，第四第五年按第三年租金为每月人民币36000元，每个月初1至5号交当月租金；乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之一计收。乙方无故拖延支付下一期租金(甲乙双方另有约定除外)超过十五日，甲方有权终止该合同并采取相关措施收回该房屋如收屋锁门、要求物业管理处对该商铺承租人停止供水、供电等，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还，乙方同意因被收屋而留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等视为自动放弃不要，且甲方有权自行处理该些物品，乙方自愿承担因此产生的一切后果。并且乙方应承担甲方为实现租金债权可能发生的各项费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、评估费、执行费等)；甲方或乙方未违反合同的任何约定时，双方不得中途提出解除合同或更改合约条款，若任何一方违约造成合同终止违约方必须单独支付10万元给予另一方作赔偿；等等。2018年10月13日，原告陈邵榕（甲方，出租方）与被告周方霞（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲、乙双方经友好协商出租及承租位于广州市荔湾区站西路28号三期835A档口，该房屋租赁用途为鞋业办公展示。租赁期限为4年8个月，自2018年10月21日起至2023年6月30日止；乙方签署本合同时须向甲方支付人民币78000元整，作为履约保证金；第一年（2018年10月21日起至2019年6月30日）租金为每月人民币26000元，第二年（2019年7月1日起至2020年6月30日）租金为每月人民币28600元，第三至第五年（2020年7月1日起至2023年6月30日）租金为每月人民币31460元，每个月初5号前交当月租金；其他约定与2018年5月13日签订的《写字楼租赁合同》一致。两合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了835B铺的履约保证金90000元、835A铺的履约保证金78000元及按月足额支付835A、835B铺租金至2020年1月31日。此后，被告周方霞按月租五折的标准向原告交纳了案涉835A、835B铺2020年2月、3月及4月1日至5日的租金，分别为30800元、30800元、5133元，另向原告交付违约金32000元。涉案商铺所处商厦于2020年1月24日开始放假，因疫情原因于2020年3月1日才启市。2020年4月4日，被告周方霞、周丁娣以疫情原因，造成经营困难为由，向原告发出《关于解除房屋租赁合同》，要求解除与其签订835A、835B铺的租赁合同，并通知原告在2020年4月5日办理交接手续。原告表示不同意解除合同。原告就本案起诉支付了律师费10000元。庭审中，被告表示2020年4月5日支付了解除合同的违约金32000元，加上已支付的押金168000元，共支付了20万元违约金。原告表示同意2月份按五折交租，双方争议是在2020年3月之后。原告认为被告没有法定解除权，其自行支付违约金的款项并发送解除通知不能达到解除合同的理由，合同解除权是在守约方，不是在违约方。庭审时，本院向双方释明为避免案涉商铺空置导致损失扩大，建议原告先收回商铺。原告表示不同意收回案涉商铺经营。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告陈邵榕与被告周方霞、周丁娣签订的《写字楼租赁合同》及原告陈邵榕与被告周方霞签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于《写字楼租赁合同》是否可以解除问题。涉案商铺所处商厦于2020年3月1日已恢复启市，被告可正常使用涉案商铺。现被告于2020年4月4日以疫情原因，造成经营困难为由，通知原告在2020年4月5日办理交接手续，主张解除835A、835B铺租赁合同的理由不能成立，被告主张《写字楼租赁合同》已于2020年4月5日解除，依据不足，本院不予支持。但鉴于涉案商铺已经空置多月，剩余租期较长，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故本院解除原告陈邵榕与被告周方霞、周丁娣签订的《写字楼租赁合同》及原告陈邵榕与被告周方霞签订的《写字楼租赁合同》。本案诉讼之前，被告已通知原告在2020年4月5日办理交接手续，并已空置涉案商铺，原告应当对租赁合同的解除有预判并应及时采取止损措施，而不应仍坚持要求继续履行租赁合同，故本院酌情确认原告陈邵榕与被告周方霞、周丁娣签订的《写字楼租赁合同》及原告陈邵榕与被告周方霞签订的《写字楼租赁合同》自2020年6月5日起解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，因被告已空置涉案商铺，是原告不同意接收所致，原告可自行收回处置。租金的支付问题。如上所述因原告未及时采取止损措施，合同解除后的商铺使用费由原告自行承担，被告应向原告支付至合同解除之日即2020年6月5日的租金。因2020年2月的租金原被告均同意按50%计收，且被告已支付完毕，对该月租金，本院不再调处。从2020年3月1日至2020年6月5日的租金，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，被告在二级响应（3月1日至5月8日）期间，被告已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，本院酌定该段期间应按原租金（835A铺每月28600元、835B铺每月33000元）标准的70%支付租金（835A铺每月20020元、835B铺每月23100元）为宜。三级响应（5月9日至6月5日）期间，各项经营已基本正常，该段期间应按原租金（835A铺每月28600元、835B铺每月33000元）标准的支付租金为宜，被告已支付的3月、4月租金应予以扣减，其中835A铺为16683元、835B铺为19250元。至于原告主张的逾期交租滞纳金及律师费问题，如前述原因，被告拖欠租金主要是受疫情防控影响，不可全归责于被告，故对于原告要求被告支付逾期交租滞纳金及律师费的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。因周丁娣并非835B铺《写字楼租赁合同》的相对方，原告诉请要求周丁娣承担835B铺支付租金等义务缺乏理据，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：一、确认被告周方霞、周丁娣于2020年4月4日通知原告陈邵榕解除广州市荔湾区站西路28号835A、835B铺的《写字楼租赁合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周方霞向原告陈邵榕支付广州市荔湾区站西路28号835A铺从2020年3月1日至2020年6月5日的租金（其中2020年3月1日至5月8日按每月20020元计，2020年5月9日至6月5日按每月28600元计，上述租金应扣减被告已支付的租金16683元后再付）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周方霞、周丁娣向原告陈邵榕支付广州市荔湾区站西路28号835B铺从2020年3月1日至2020年6月5日的租金（其中2020年3月1日至5月8日按每月23100元计，2020年5月9日至6月5日按每月33000元计，上述租金应扣减被告已支付的租金19250元后再付）。四、驳回原告陈邵榕其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1434元，原告陈邵榕负担100元，被告周方霞、周丁娣负担1334元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年九月二十四日书记员  吴 帆姚晓丹