福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初6027号 原告（反诉被告）：漳州市诺尔物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。 法定代表人：黄奋华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：漳州市芗城区城市建设开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。 法定代表人：高志毅，职务：总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 原告漳州市诺尔物业服务有限公司（以下简称诺尔物业公司）与被告漳州市芗城区城市建设开发有限公司（以下简称城市建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年7月13日，城市建设公司向本院提起反诉。原告诺尔物业公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞，被告城市建设公司的委托诉讼代理人胡先文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诺尔物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业服务费计人民币235510.36元（从2016年11月1日起暂计至2020年6月30日）；2、判决本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》（江滨路芗城段二期改造工程安置房项目），约定由原告对被告开发建设江滨路芗城段二期安置房小区提供物业管理服务，合同期限为五年；合同又约定，房屋物业服务费按照建筑面积计算（收费标准不含公共水电分摊费），多层住宅为0.8元/月.平方米，商业物业为1.5元/月.平方米，车位按照60元/个月标准收取车辆停放服务费。双方签订的《前期物业服务合同》第七条第5项第4点约定：“本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方（被告）承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。”根据上述合同条款的约定，合同生效之日起至房屋交付之日当月的物业费应当由被告承担，但被告一直未向原告支付该小区已交付79户房屋从合同生效之日起至房屋交付之日期间的物业管理费用；另外，该小区目前仍有13户房屋至今仍未交付，物业服务费至今也仍未向原告缴交；因此，被告按合同约定应向原告支付该79户房屋从2016年11月1日起至房屋实际交付之日止的物业管理费用为人民币114070.36元（具体详见明细清单）。另外，该小区地下机动车停车场还有46个车位，根据《前期物业服务合同》第8条约定，车位按照60元/个.月标准收取车辆停放服务费；被告作为车位的所有权人，从2016年11月1日起暂计至2020年6月30日止，还应向原告支付车辆停放服务费121440元。综上，被告尚欠原告的物业管理费暂为人民币235510.36元，原告已多次与被告协商催讨物业服务费用，但被告一直未向原告支付；因此，原告为了维护自己的合法权益，特具状诉至贵院，请贵院依法支持，并判如所请。 城市建设公司辩称，1、答辩人与原告诺尔公司系委托合同关系，而不是物业服务合同关系，不应按照物业服务合同法律关系审理。首先，答辩人与原告签订的《前期物业服务合同》（下称“合同”），是为涉案小区的潜在业主选聘前期物业服务企业，不是为答辩人自己选聘物业服务企业；其次，原告将来是为涉案小区的潜在业主提供物业服务，不是为答辩人提供物业服务；再次，在本合同中，答辩人与原告没有对等的权利义务。基于上述原因，本案合同中答辩人为委托人，原告为受托人。本案纠纷法律性质上不是物业服务合同纠纷，而是委托合同纠纷，故不应按照物业合同法律关系审理。二、原告就未安置的空置房及车位主张物业费，部分主张已经超过了诉讼时效。前期物业服务合同第七条第（四）项约定：物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。即物业费是按照月来计算诉讼时效，原告于2020年7月3日起诉，即2017年7月3日以前的物业服务费，已经超过诉讼时效。三、涉案空置房及车位的物业服务费不应全额计算，应酌情按照70%计算。首先，案涉房屋系政府民生工程项目，交付业主的时间受政府指导，答辩人无法预见、控制；其次，答辩人仅为政府代建涉案民生工程项目，不以营利为目的，更不曾盈利。涉案安置房空置房的物业服务费应区别于商品房物业服务费；最后，在空置期间，原告的物业服务项目减少、物业服务工作量也减少，相应地原告的物业服务成本也减少。根据《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点”之规定，空置房应区别于业主已经入住的房屋，无需原告提供物业服务，在计算物业费时应有所区别。请法庭依法驳回其不合理诉求。 城市建设公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告将江滨路（芗城段）二期改造工程安置房项目的自2018年1月1日至2020年6月30日期间地下停车场使用费79185元交付给反诉原告；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年11月1日，反诉原告与反诉被告就江滨路（芗城段）二期改造工程安置房项目签订了《前期物业服务合同》，约定反诉原告以协议方式选聘反诉被告为涉案小区提供前期物业服务，具体内容详见合同约定。涉案小区地下停车场车位有46个，2018年、2019年反诉被告分别收取停车费为13350元和43890元，合计57240元。按照2019年反诉被告收取停车费的金额，2020年1-6月收取的停车费21945元（2019年全年收取43890元/2=21945元）。该费用也应该反诉原告所有。上述合计79185元，反诉被告至今没有缴交给反诉原告。反诉被告行为已经违约。特提起反诉。 诺尔物业公司辩称，一、合同纠纷不是同一法律关系，不能合并审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第233条的规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”从本案来看，物业公司并非车位使用人，在本物业合同中也并未约定物业公司应向反诉原告支付车位使用费，反诉原告认为答辩人存在违约行为，根本无从谈起。反诉原告认为不应由答辩人收取停车费，收取后应将该费用支付给反诉原告，则反诉原告的诉求是基于不当得利返还的法律关系，与本案的物业服务合同法律关系并非属于同一法律关系，也并不是基于相同的事实，因此不应合并审理。二、反诉原告诉求反诉被告缴付车位使用费无事实与法律依据，返还的车位使用费79185元中包含车辆停放服务费。涉案小区地下停车位有46个，大部分为对外临时停车收费，对外临时停车位使用人数是不特定的，因此收费金额也是不特定的；反诉原告以2019年的停车位收费额来推定2020年1月-6月的收费金额是没有事实与法律依据的。答辩人2018年收取停车费（含物业车辆管理费）13350元，2019年收取停车费（含物业车辆管理费）43890元，其中包含了物业车辆管理费是按照物业合同第八条约定收取的车辆停放服务费，该款项应归属于物业公司。综上答辩意见，恳请贵院充分考虑，并给予采纳，驳回反诉原告的起诉。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2016年11月1日，城市建设公司（甲方）与诺尔物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定（摘要）：物业项目名称为江滨路（芗城段）二期改造工程安置房；本物业首期交房时间为2016年9月，本合同期限为五年。甲方代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利。甲方、业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。物业服务费按建筑面积计算：多层住宅：0.8元/月·平方米，商业物业：1.5元/月·平方米。本合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，使用人按照120元/个·月的标准向乙方支付场地使用费，场地使用费归全体业主所有；同时乙方按照60元/个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地下车位60元/个·月标准向乙方支付。 2020年5月8日，诺尔物业公司就案涉安置房的物业管理实际情况向城市建设公司发《函》，催讨空置房屋、车位及店面的物业服务管理费，该《函》（摘要）：案涉安置房地下停车位大部分均为对外临时停车收费，实际本小区业主（含出租户）车辆至今10辆。诺尔物业公司确认2018年至2019年度共收取案涉安置房的地下停车场停车费（包含场地使用费、车辆停放服务费）57240元，其中2018年停车收费总额为13350元，2019年停车收费总额为43890元。诺尔物业公司在该《函》中表示该笔停车费由诺尔物业公司向城市建设公司缴交。诺尔物业公司确认尚未交付业主使用之前的空房、停车位及店面所产生的物业服务管理费用为21.817万元，要求城市建设公司于2020年5月15日前向诺尔物业公司支付。 另查明，江滨路（芗城段）二期改造工程安置房自2017年交房以来，有部分房屋业主未能及时到诺尔物业公司办理交房手续，自2017年5月8日（诺尔物业公司向城市建设公司发《函》之日往前推三年）至2020年6月30日共计产生房屋的物业服务费74104.84元。此外，案涉安置房的地下机动车停车场共有46个车位，尚未交付给业主；自2017年5月8日（诺尔物业公司向城市建设公司发《函》之日往前推三年）至2020年6月30日共计产生停车位的停放服务费104880元（38个月×46个×60元/个·月）。 再查明，漳州市芗城区城市建设开发总公司于2020年6月11日变更名称为漳州市芗城区城市建设开发有限公司。 上述事实，有诺尔物业公司提供的《前期物业服务合同》、《交房通知书》，城市建设公司提供的《函》、《江滨二期尚欠物业费明细表》以及代理人庭审陈述在案为据。 本案争议焦点： 1、关于城市建设公司是否应该向诺尔物业公司支付空置房物业管理费及地下车位的车辆停放服务费问题。 本院认为，诺尔物业公司要求城市建设公司支付2016年11月1日至2020年6月30日空置房所产生的物业费及地下车位的车辆停放服务费。参照《福建省物业管理条例》第三十五条：“物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定”及第四十六条规定：“......已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达物业通知之日其承担物业服务费”的规定，城市建设公司未能主张空置房及地下车位的买受人无正当理由拒绝接收房屋及车位，因此空置房在空置期间所产生的物业费应该由城市建设公司承担，地下停车位在竣工之后、出售并交付给买受人之前所产生的车辆停放服务费亦应由城市建设公司承担。双方约定物业费支付的方式按月支付，因此诺尔物业公司提起诉讼之日起往前反推三年以内的物业费未超过诉讼时效，因此城市建设公司应向诺尔物业公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房2017年5月8日至2020年6月30日的物业费74104.84元。另诺尔物业公司主张城市建设公司支付2016年11月1日至2020年6月30日地下车位的车辆停放服务费问题，部分已经超过诉讼时效，诺尔物业公司向城市建设公司发《函》之日即2020年5月8日起往前反推三年以内的物业费未超过诉讼时效，双方于《前期物业服务合同》中约定地下机动车停车场共46个车位，按照60元/个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归诺尔物业公司所有，故城市建设公司应向诺尔物业公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房的地下车位的2017年5月8日至2020年6月30日车辆停放服务费104880元。 2、关于诺尔物业公司是否应该向城市建设公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房地下停车场2018年1月1日至2020年6月30日期间的停车费问题。 城市建设公司主张诺尔物业公司支付2018年-2019年由诺尔物业公司收取的停车费，诺尔物业公司认为该停车费系占用小区公共设施用于停放汽车而收取的停车费，收益属于业主，服务费属于物业公司。 本院认为根据诺尔物业公司于2020年5月8日向城市建设公司回复《函》中所载明，诺尔物业公司同意向城市建设公司缴交2018年至2019年度所收取的地下停车场停车费57240元，该承诺系其真实意思表示，符合意思自治原则，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持，故诺尔物业公司应向城市建设公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房地下停车场2018年至2019年期间的停车费57240元。至于城市建设公司主张诺尔物业公司支付2020年1月1日至2020年6月30日的停车费，未提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，城市建设公司与诺尔物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。合同签订后，诺尔物业公司依约对案涉安置房履行了物业管理服务义务，城市建设公司应按照双方合同约定的收费标准支付相应的物业费。诺尔物业公司所主张的空置房物业管理费及地下车位的车辆停放服务费，部分已经超过诉讼时效，本院依法予以部分支持。城市建设公司所主张的案涉安置房地下停车场的停车费部分，2020年1月至2020年6月期间停车费部分未提供相应的证据予以证明，本院依法予以部分支持，2020年1月至2020年6月期间停车费部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，参照《福建省物业管理条例》第三十五条、第四十六条的规定，判决如下： 一、漳州市芗城区城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力十日内向漳州市诺尔物业服务有限公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房2017年5月8日至2020年6月30日期间的物业服务费74104.84元及地下车位的车辆停放服务费104880元； 二、漳州市诺尔物业服务有限公司应于本判决发生法律效力十日内向漳州市芗城区城市建设开发有限公司支付江滨路（芗城段）二期改造工程安置房地下停车场2018年至2019年期间的停车费57240元； 三、驳回漳州市诺尔物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回漳州市芗城区城市建设开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4832.6元，减半收取2416.3元，由漳州市芗城区城市建设开发有限公司负担476.4元，由漳州市诺尔物业服务有限公司负担1939.9元；反诉费1779.63元，减半收取889.81元，由漳州市芗城区城市建设开发有限公司负担274.31元，由漳州市诺尔物业服务有限公司负担615.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员 许华望     二〇二〇年九月二十二日 书记员  陈丹 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。