广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初3064号 原告：罗巧梅，女，1968年9月3日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被告：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 原告罗巧梅与被告桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告罗巧梅的委托诉讼代理人杨竞，被告天立置业公司的委托诉讼代理人郑燕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗巧梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期房屋所有权转移登记违约金给原告（以172384元为基数，每日按万分之0.5从2016年8月1日起计算至被告将桂平市所有权转移登记至原告名下止，暂计至2020年4月30日的逾期违约金是11791元）。二、判令被告返还办证费2000元给原告。 事实和理由:原告与被告于2014年9月18日签订房屋买卖合同，约定被告将其在润景嘉园的在建XXX房卖给原告，于2014年11月30日前交房，在交房后90日内将该房所有权转移登记至原告名下，每逾期一日被告按房款的万分之零点五计算违约金给原告。原告己交清房款172384元给被告。原告于2016年5月1日确认收房，被告在交房90天后即从2016年8月1日起至今未能将上述套房所有权转移登记至原告名下。计算至2020年4月30日逾期1368天，被告应支付逾期房屋所有权转移登记违约金11791元(172384元×O.5／万×1368天＝11791元）给原告。被告办理涉案套房的不动产证给原告是其基本义务，其代收的2000元办证费远超办证所需的手续费（约100元，抵扣资金占用费），其占用了原告的资金应予退回。为了维护原告的合法权益按照合同法及相关法律规定特向贵法院提起诉讼请求，请予以支持！ 被告天立置业公司辩称，被告不同意原告的诉请，原告所诉没有事实依据及法律依据，应予以驳回原告的所有诉请，理由如下: 一、本案未能在合同约定的期限内予以交房和办证，系政府职能部门的原因所致，不属于被告的原因，被告不构成违约。1、涉案项目为保障性住房项目。根据《桂平市保障性住房管理办法》的规定、合同约定、市政府的文件要求，涉案项目的开发建设，项目的用地的拆迁、通水、通电、排水等配套基础市政设施，属于政府各职能单位的责任范围，在建设期间，各职能单位未能完成项目设施的配套设施的建设从而导致了项目的迟缓和办证逾期问题。在项目2016年12月完工竣工之后，因配套设施未能建设完成，政府部门未能组织验收以达竣工备案许可，在市政府同意进行缺项验收的情况下（时至今日，仍然尚未完全完成配套设施的建设，例如国防光缆、排水问题仍未解决），才许可进行了竣工备案，以至于未能在限定的时间内完成包含各原告在内的小区业主交房、办证，属于被告不可控的法定事由，责任不在被告。2、政府改变原先设计规划，要求被告按新批准的规划设计图纸进行施工建设，导致逾期办证，属于被告不可控、履行不能的法定事由，不应认定被告违约。根据2012年12月14日被告与桂平市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，涉案项目的建筑限高为45米，即共建设15层。但根据桂平市住房和城乡建设委员会批准的建设方案，建筑限高更改为56.4米，即设计及建设为18层。同时由于涉案项目，因两套房屋的性质问题，需要政府部门进行请示汇报、定性，也是导致一直未能通过竣工验收、未能办理不动产登记的原因。桂平市国土资源局直至2020年3月18日，才根据桂平市政府的会议纪要与被告就《国有建设用地使用权出让合同》签订，市不动产中心也根据该合同和市政府的会议纪要给予办证，不动产登记中心分别于2020年的4月29日、5月9日、6月19日给4#、8#、9#楼核发首登不动产权证书。因此，确切的说，被告的办证起算时间，应当自上述时间点之次日开始起算，被告的办证时间尚未届满。综上，依据《合同法》之规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及广西高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的知道意见》第五条之规定的精神，原告未能取得房产证，系因政府部门的原因所致，不属于被告的原因，故被告不构成违约，不应承担违约责任。 二、根据双方签订的《桂平市经济适用住房买卖合同》第六条、第二十四条、第二十五条的规定，原告所购买的为有限产权。同时由于涉案为保障性住房，其不可以据《商品房买卖合同纠纷》司法解释之规定进行索赔。如原告认为违约所造成了损失，应充分举证证明确实存在损失，方可承担赔偿责任，否则依据合同法之规定，应判决驳回其诉讼请求。 三、即使法院经过审理认为被告应当承担违约责任，被告认为原告所主张的违约金数额过高，以及违约金的计算方式方法错误，应予以调整。1、本案原告未举证证明存在经济损失，也没有证明存在损失的客观事实。2、涉案各原告均通过银行按揭的形式购买房屋，且均已经实现了按揭贷款，即使能取得房产证，在未归还完贷款的情况下，即使满足了限价房上市交易条件，也不能实现自由上市交易，原告不存在预期利益损失，各原告要求被告承担的违约责任，根据《合同法》的规定，预期利益损失尚未确定，亦不受法律保护。3、根据现有的户籍以及小孩入学教育的制度，没有房产证的情况下，可以凭借房屋买卖合同以及其他文件实现户口的迁移、解决入学问题，故没有对各原告的生活、生产产生任何的影响。4、本案涉案项目为保障性住房项目，各原告所购买的房屋经济适用房，属于保障性住房，有别于市场上的普通商品房，房屋的主要功能是保障中低收入群体的基本住房条件，按照经济适用房管理办法、购买政策和要求，购房者所获得的房屋产权为半产权（详见《合同》第六条、第二十四条），且在一定时间期限内（五年），不允许进行市场交易、出租经营和流通，即使上市交易，也要补缴相应的税费和缴纳所得才能获得全产权上市交易。所以，即使原告未取得房产证，也不会造成任何经济损失；故不应过分强调其上市交易价值。房屋已经交付原告居住和使用，实现了双方签订的房屋买卖合同的根本目的，实现了房屋的基本功效和价值，实现了政府保障性住房的目标。应坚持房子是用来住的，不是用来炒的理念，特别是此类具有保障性住房，应更加贯彻执行党中央的这一政策方针理念。5、依据涉案项目的性质，为政府保障性住房项目，根据《经济适用住房管理办法》的第二十条的规定，经济适用房的价格应当以保本微利为原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高3%核定；也就是说涉案项目被告的利润不会高于3%，例如按涉案房屋每套价格约为20万元算，每套所获得的利润不超过6000元，利润中还包括了开发企业应付的税收、人员工资、公司运营管理费等在内，可以说开发企业纯属为了协助、配合政府完成福利性保障性住房的建设，承担了社会责任与市场化运作的商品房项目不同。而根据各原告起诉的金额，动辄1万余元，这还仅是截止起诉时止，尚未包含后期的持续计算金额，也还尚未包含此前已经起诉逾期交房索要的违约金。6、本案起诉的业主在本次庭审之前已经就延期交房向桂平法院起诉要求违约金，并得到了法院的支持和执行到位，本次又再以逾期办证为由主张逾期办证违约金，即使本法庭认为被告违约，应当承担违约责任，也应当考虑业主此前已经获得了赔偿，进行综合评定判断，根据《合同法》的规定和广西高院《指导意见》精神，在市场化的商品房买卖合同纠纷中，两次起诉总的违约金的数额，不宜超过总房价款的30%为限的“总量控制”原则，而该指导意见中的30%的考虑是基于市场化的商品房的利润而定；结合涉案项目的特殊性，被告承建涉案项目所获得的微薄利润仅为3%的客观情况下，人民法院应当结合实际情况酌情判处被告承担一次违约金的数额不宜超过总房价款的0.3%为宜。如按一般市场化商品房的违约标准判处被告承担违约责任，将导致利益的严重失衡不仅有违公平原则，而且也不利于经济适用房的开发建设。导致的后果将是严重挫伤了社会企业参与政府福利性、保障性项目的建设热情，也必然导致企业微利的情况下，承担巨额的赔偿，走向破产，最终损害的是社会公众利益。故此前已经起诉过逾期交房的业主，本次应当判决驳回其诉讼请求，此前未起诉过的，也仅按前述标准酌情判决一次性的违约金。 四、被告已将有关涉案原告的所有办证材料提交不动产登记中心后，完成出卖人的义务，不应再计算逾期办证违约金。不动产登记中心根据其安排，已经在逐户核发房产证（截止庭审时，涉案项目已出证的业主，被告已经通过工作人员电话联系过已得证的部分业主领证，之后也粘贴了公告通知），故被告没有故意拖延办证或者违约办证的事实，拖延办证对于被告不存在任何的利益好处，被告没有拖延办证的利益动机。不动产中心审核、审批、签证、颁证、制证期间不应再计算违约金。且不排除有关业主为了获取不当利益，索要违约金为目的，拒绝领证。 五、原告起诉索要违约金的起止时间计算，均超过诉讼时效。 六、原告起诉退还办证费，没有事实依据，根据不动产中心的要求，被告属于代收代缴行为，现正在办理产权证过程中，具体的费用支出尚未最终确定，各原告既要求被告办证，又要求退还费用，诉请之间存在矛盾。但被告承诺在扣除办证费用后，剩余部分会与房产证一并退还业主。目前尚不具备退还时机和条件。如已经得证并且已知办证所需费用的，原告无需起诉，即可前往售楼部凭收据退还，原告起诉要求退还，纯属浪费司法资源。 双方并未有资金占用费的约定，原告主张办证费抵扣资金占用费的请求没有依据。 综上所述，原告起诉没有事实依据和法律依据，恳请法庭予以驳回原告所有的诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《桂平市经济适用房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同约定被告应当在经济适用住房交付使用后90日内（应当不超过90日），向房屋登记机构为原告方申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。但被告于2016年5月1日将涉案商品房交付给原告后，2020年6月3日才办理位于桂平市西山镇大起村铺岭屯名为2011年桂平市保障性安居工程经济适用房铺岭小区（润景嘉园）的XXX房的产权证书至原告名下，已连续违约三年多时间。而被告辩称原告起诉索要违约金的起止时间计算，均超过诉讼时效。因此，被告应从本案起诉之日的前3年的2017年7月30日起至办理产权证书至原告名下之日止承担违约责任，以购房款172384元为基数，按日万分之0.5计付违约金给原告:172384元×O.5／万.天×1039天＝8955元。 关于两原告预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未交给原告，故本院认为被告应退回两原告预交的办证费2000元，待涉案商品房的产权证书交给原告后，由双方根据办证的实际支出自行交接。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 8 一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付迟延办证违约金8955元给原告罗巧梅； 二、被告桂平天立置业投资发展有限公司应退回办证费2000元给原告罗巧梅； 案件受理费72元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平天立置业投资发展有限公司负担。 上述给付义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈桂健 二〇二〇年九月三十日 9 代书记员 陈 璐