中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申4502号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：贾元福，男，1967年5月18日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙秀荣，女，1964年8月1日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：唐山市金凤桐房地产开发有限公司。住所地河北省唐山市路**新天地汇金中心**1408。 法定代表人：蔡永顺，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山市金凤桐房地产开发有限公司管理人。 负责人：杨国彦。 再审申请人贾元福、孙秀荣因与被申请人唐山市金凤桐房地产开发有限公司（以下简称金凤桐公司）与破产有关的纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2019）冀民终705号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 贾元福、孙秀荣依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零五条之规定，申请再审请求：1.撤销河北省高级人民法院（2019）冀民终705号民事判决；2.本案再审费用全部由金凤桐公司承担。事实与理由：（一）二审判决认定95份《商品房买卖合同》为一个整体合同，属于认定事实不清。网签的95套房屋，对应95个商品房买卖合同，每个合同对应单独房号，无论从外在形式还是实质性质上讲，都是95个单独合同。其中，属于贾元福、孙秀荣名下的只有一套B2-1-2201，且全部购房款已付清。其他94套房屋登记在案外人贾勋华、王华及刘艳萍、贾丽丽名下。二审判决既认定该95套房屋购买是一个整体合同，又对这些分别登记在贾元福、孙秀荣和案外人名下的房屋分案处理，自相矛盾。（二）《最高人民法院针对山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》明确，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的适用范围为房屋买受人，二审判决以案外人购买多套房屋及所购房屋中有住宅和商铺为由，认定贾元福、孙秀荣不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，属于适用法律错误。贾元福、孙秀荣已经支付了全部房款，并办理了商品房买卖合同网签手续，对其所购房屋的权利具有特定性和优先性，该债权的实现不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，继续履行《商品房买卖合同》不是《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十六条规定的个别清偿行为，二审判决认定继续履行《商品房买卖合同》属于对个别债权人的个别清偿，属于适用法律错误。（三）金凤桐公司利用其政府背景，恶意干扰案件审理，并通过公安机关恶意限制贾元福、孙秀荣人身自由。 金凤桐公司提交意见称，二审判决适用法律正确，裁判结果适当，贾元福、孙秀荣的再审申请理由不能成立，请求依法驳回。事实与理由：（一）贾元福、孙秀荣向金凤桐公司管理人申报债权和在本案一审中均表示，95份《商品房买卖合同》是由之前的26份《内部认购协议》转化而来，95份《商品房买卖合同》对应的房款是由之前的14张收据款转化而来，双方之间的95份《商品房买卖合同》本质上是一个完整不可分割的大合同，二审判决将95份《商品房买卖合同》认定为一个整体的、不可分割的合同，定性正确。（二）贾元福、孙秀荣等人一次性网签95套商品房，不符合以居住为目的的消费者买房特征，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的消费者购房人，继续履行95份《商品房买卖合同》，构成对个别债权人的单独清偿，违反《企业破产法》第十六条的规定，二审判决解除案涉《商品房买卖合同》，适用法律正确，裁判结果适当。（三）金凤桐公司实际控制人郑立新等人表示，金凤桐公司与贾元福、孙秀荣等人不存在真实的房屋买卖关系，之前的26份《内部认购协议》是为借贷提供的担保，95份《商品房买卖合同》是受胁迫所签。金凤桐公司管理人认为，贾元福、孙秀荣等人是否涉嫌犯罪与本案无关，如其构成犯罪，则属补强事实和证据，更印证了本案处理结果的正确性。 本院认为，本案再审审查的焦点问题是：一、二审判决认定95份《商品房买卖合同》为一个整体合同是否属于认定事实不清；二、二审判决认定贾元福、孙秀荣不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人是否属于适用法律错误。 一、二审判决认定95份《商品房买卖合同》为一个整体合同是否属于认定事实不清问题 根据原审判决查明的事实，包括案涉《商品房买卖合同》在内的95份《商品房买卖合同》系由26份《内部认购协议》转化而来，95套房产的购房款是基于26份《内部认购协议》而非95份《商品房买卖合同》，由贾元福、孙秀荣等人通过多人、三十余次向金凤桐公司支付，每一笔款项与每一份《内部认购协议》签订的时间、约定的房号不能一一对应，与《商品房买卖合同》也不存在对应关系，《内部认购协议》与《商品房买卖合同》约定的房号亦不一致，且95套房产购买人在二审庭审中认可所付房款无法与每一份《商品房买卖合同》对应，其向金凤桐公司管理人也是统一申报债权。二审判决据此将95份《商品房买卖合同》确定为95套房产购买人共同购买95套房产、统一支付总房款的整体合同，事实清楚。二审判决对分别登记在贾元福、孙秀荣和案外人名下的房屋分案处理，不影响对该事实的认定。贾元福、孙秀荣申请再审主张二审判决认定95份《商品房买卖合同》为一个整体合同，属于认定事实不清，不能成立。 二、二审判决认定贾元福、孙秀荣不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人是否属于适用法律错误问题 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条是针对司法实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，贾元福、孙秀荣和案外人一次性购买包括住宅和商业房产在内的95套房产，明显不符合上述规定，二审判决认定贾元福、孙秀荣不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，适用法律正确。在将案涉95份《商品房买卖合同》认定为一个整体合同的前提下，金凤桐公司管理人有权依照《企业破产法》第十八条的规定，解除合同。二审判决认定继续履行95套《商品房买卖合同》属于对个别债权人的个别清偿，适用法律正确。《最高人民法院针对山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》仅是个案答复，其所称“房屋买受人”仅仅针对山东省高级人民法院处置的济南彩石山庄房屋买卖合同中的一方主体。贾元福、孙秀荣关于《最高人民法院针对山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》明确《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的适用范围为房屋买受人的再审申请主张，不能成立。 此外，贾元福、孙秀荣申请再审主张金凤桐公司利用其政府背景，恶意干扰案件审理，并通过公安机关恶意限制贾元福、孙秀荣人身自由，没有提交相关证据证明，亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，本院不予审查。 综上，贾元福、孙秀荣的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回贾元福、孙秀荣的再审申请。 审判长 黄 年 审判员 张雪楳 审判员 梅 芳 二〇二〇年九月二十七日 法官助理孙德昌 书记员王冰