江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)苏0114民初1776号 原告：李中海，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：张先庆，江苏首开律师事务所律师。 被告：王禹铮，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：皇某，住南京市建邺区。 原告李中海与被告王禹铮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李中海的委托诉讼代理人张先庆，被告王禹铮的委托诉讼代理人皇某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李中海向本院提出诉讼请求：1、被告退还押金4000元；2、被告支付违约金4000元；3、被告赔偿房租损失50800元、装修损失的赔偿27897元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，租期自2018年7月1日起至2023年6月30日止。依据合同约定，房屋租金为53000元/年，每半年支付一次，每下一起租日15日内交清。租赁合同签订后，原告依约定支付了每一期的租金、4000元押金，对房屋进行了装修，包括地砖花费4125元，涂料花费5880元，隔墙隔层花费9142元，装修水电花费2250元，装修卫生间花费6500元。在租赁期间，原告因经营需要，将房屋转租给他人使用，并在2019年12月17日向被告付清了至2020年6月30日的租金，但被告2019年12月19日晚擅自违约，解除了与原告的租赁合同，将房屋另行转租给第三人，损害了原告的合法权益。综上，原告请求被告退还押金，赔偿违约解除租赁合同给原告造成的装修损失、按照房屋租赁合同的租金与原告转租合同租金差额赔偿租金损失，并且承担合同约定的违约金等。 被告王禹铮辩称，第一，原告未经被告同意转租房屋、改变了房屋结构的行为构成违约，被告因此提出与原告解除合同，扣留原告4000元押金作为违约责任，故解除合同并非被告违约。第二，原、被告在派出所调解时原告也认可了解除合同，被告将租赁合同中的剩余费用退还给了原告，原告也予接收，应当认为双方对解除合同达成一致，原告不应再以解除合同的理由起诉被告。第三，原告对房屋的装修极其简单，没有大额支出。原、被告的租赁合同约定房屋系做生意的用途，现原告用来转租还主张转租差价，与合同约定的做生意的用途不符，且被告没有违约，故对装修损失、转租租金损失不予认可。原告主张的违约金也过高。综上，请求法院驳回的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实： 2018年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于南京市雨花台区门面房（75㎡）出租给原告，房屋用途是做生意，房屋无附属设施，系毛坯。租期自2018年7月1日至2023年6月30日止，交房时间是2018年5月18日。房屋租金每年53000元，每半年支付一次，并于下一个起租日15日内交清。原告拖欠租金达3日的，被告有权单方解除合同。在租赁期间，原告如需室内装修或结构更改，必须征得被告同意。原告不得将上述房屋未经被告同意下转租他人。任何一方违约给对方造成损失的，违约方应当赔偿守约方4000元作为违约金。第四年结束递增房租5%，全年按55000元算，押金4000元，水电物业费全部由原告承担。房东在租赁期间违约，赔偿原告装修钱。被告的合同签订及履行，均由皇某代被告办理。合同签订后，原告支付了每一期的房租，并在2019年12月预付齐至2020年6月30日的房租。 另查明，2018年8月4日，原告与案外人刘某签订房屋租赁合同一份，约定原告将xx小区北区门面房xx室出租给刘某，租期4年11月，租金前一年11月，房租16500元、第二次13750元、第三次16500元、第四次16500元、第五次17500元、第六次17500元、第七次17500元、第八次17500元、第九次17500元、第十次17500元。租房中间转租不受原告约束，不影响原告利益。如果大房东（被告）收回商铺，原告作为二房东，要保证刘某的权益，装修款按照每年9折、8折、7折、6折赔偿。原告与刘某在租赁合同的房屋附属设施设备清单中注明“毛坯”。 2019年6月24日，原告与案外人陈某签订房屋租赁合同一份，约定原告将xx小区北区门面房xx室出租给陈某，租金26500元/年，租期自2019年7月1日至2020年6月30日。中间隔断1300元，按5年核算，合同到期陈某折旧给原告780元。 再查明，2018年12月20日，皇某向原告微信语音催付租金，并称原告当了二房东每年赚取1万多元的差价也不说什么了，最起码把房租交齐。2018年12月21日，皇某向原告微信语音催交物业费，并称不会嫉妒原告挣钱。 2019年12月19日，皇某与案外人蒋某签订一份人民调解协议书，约定皇某承诺把门面房打开，与第三方的纠纷，回去通过其他程序解决，不干涉蒋某的经营。当日，皇某向原告微信转账6661元，并称“房租年付53000元，实际收取26500元，退理发店押金3000元，外加18天房租1650元，合计4650元（已退），卖菜13天房租884元，外加押金跟房租一共16120元（已退），我与你之间还多收你13天房租合计1930元，总合计26500-16120-4650=5730元（应退你），外加我多退二家押金1000元，实际退你5730+931=6661元，全部结清。对你的押金4000元有任何疑问，随时起诉我。” 被告现已将xx小区北区门面房xx室另行出租。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 关于被告提出与原告解除合同的理由是否正当，被告是否构成违约的问题。被告与原告解除合同的理由是：第一，原告在房屋内隔断属于更改房屋结构；第二，原告未经被告同意转租房屋。本院认为，第一，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案合同约定的更改房屋结构，根据其文义及目的解释，应当理解为影响房屋建筑安全，改变房屋用途、性质等对房屋构造进行的变更。虽然原告在房屋内添加了隔断，但该隔断主要起空间分割作用，不影响房屋建筑安全，原告也没有改变房屋做生意的用途、性质等，故被告辩称原告添加隔断属于更改房屋结构的违约行为，本院依法不予采纳。第二，虽然双方的租赁合同对原告转租需经过被告同意做出约定。但是，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告虽然没有证据证明其在2018年转租前征得过被告的同意，但是其提供的与被告的语音聊天能够证明被告对转租事后知情，被告未在六个月内未提出异议，仍在2019年12月17日收取原告付至2020年6月30日的租金，此时原告对转租合同的稳定性、收益性等应有期待，被告却在2019年12月19日以原告转租为由提出解除合同退还部分租金，本院对被告解除合同的理由不予采纳，被告解除合同应当向原告承担违约责任。 关于原告主张合同被提前解除的装修损失。原告未经被告同意装饰装修，装修费用应当由原告承担，另外还应对装修恢复原状。但是考虑到被告提前解除合同对原告的装修利用期限有所损失，被告收回房屋后对地砖等装修应当还具有利用价值，故本院对原告的装修损失予以酌情考虑。原告与刘某的转租合同在房屋附属设施设备清单中的约定是毛坯房。原告与陈某的转租仅提到了1300元的中间隔断，而且原告向被告交还房屋时还应当恢复原状，结合本院对陈某转租房屋的现场勘察、对刘某转租房屋的调查，对原告诉称其在转租前对房屋有大额装修不予支持，酌情支持原告装修损失3000元。 关于原告主张的租金损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告与被告签订的租赁合同租金为53000元/年，租期自2018年7月1日至2023年6月30日，第四年结束递增房租5%，全年按55000元算。其一，原告与刘某签订的转租合同租金为33000元/年，2020年7月1日起递增至35000元/年，租期自2018年8月6日至2023年7月5日。原告主张自2020年7月1起的租金损失，被告退还原告6661元也系将2020年6月30日前预收租金等与原告结算完毕，故本院计算自2020年7月1日至2023年6月30日，原、被告之间的租金与原告和刘某转租租金的差额为24500元（8500+8500+7500）。其二，原告与陈某签订的转租合同租金26500元/年，租期自2019年7月1日至2020年6月30日。原告主张自2020年7月1日至2023年6月30日参照与刘某的转租合同计算租金差额为24500元。综上，被告提前与原告解除合同，给原告造成的租金损失为49000元。 关于押金的退还问题。被告主张原告在房屋内隔断更改房屋结构、未经被告同意转租房屋，属于违约，故扣留原告4000元押金。本院对原告房屋隔断和转租未认定为违约行为，故被告扣留原告押金无事实和法律依据，应当予以退还。 关于原告主张的违约金。被告提出与原告解除合同的理由未能被本院支持，故被告解除合同的行为构成违约。但是本院已经对原告的损失进行了认定，被告予以赔偿后已经可以弥补原告的损失，故对原告主张的违约金不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中国人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王禹铮于本判决生效之日起十日内支付原告李中海装修损失3000元、租金损失49000元、押金4000元，合计56000元； 二、驳回原告李中海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1968元，由原告李中海负担768元，由被告王禹铮负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员 薛 鹏 二〇二〇年九月十八日 书记员 吕珊珊