广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）桂03民初171号原告：黄福明，男，1967年11月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋云启，广西古方律师事务所律师。被告：桂林桂加房地产有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路**恒大广场**楼**，统一社会信用代码：91450300619384634L。法定代表人：何万钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗宗仁，该公司员工。原告黄福明与被告桂林桂加房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄福明及其委托诉讼代理人蒋云启、被告桂林桂加房地产有限公司委托诉讼代理人罗宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄福明向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告2013年11月23日签订的合同编号为1301019034《商品房买卖合同》已于2017年3月30日解除；二、判令被告返还原告购买的叠彩区8元；三、判令被告赔偿原告经济损失363376元（其中银行贷款利息为96493元，计算到2019年8月份，首付款利息266883元，计算到2020年6月份）；四、本案的诉讼费、保全费、诉讼保全保险担保责任费、公告、邮寄费等费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月23日与被告签订合同编号为1301019034《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买被告出售的位于叠彩区，建筑面积30.51平方米；第四条约定：商品房总价款841378元。合同第八条约定：被告应当于2016年3月30日前将符合国家和桂林市住房和城乡建设局有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付给原告使用；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告应出示本合同第八条约定的证明文件及还需提供质量保证书和使用说明书，因被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的责任由被告承担。被告于2016年3月30日通知原告收房，原告到现场发现商铺存在诸多的质量问题：1、现场还处于封闭状态；2、商铺的施工质量差，基本应完成的设施不具备，如给水、通风、排烟、排污设备未施工；3、商铺内不应有其他设施占用商铺空间，而被告将消防主管安装在原告所购商铺内，相当于将商铺当管井用；4、商铺部分层高不足4.45Ｍ。原告当场提出要求整改，经过被告多次整改，均未达到合同约定交房条件。原告多次发函到被告公司与主管人员协商均未予以解决，原告迫于无奈于2017年3月29日发函给被告要求解除合同。被告收到函后，于2017年6月27日向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，要求确认解除合同行为无效。后被告以自行与原告协商解决退商铺事宜为由撤回起诉。此后，原告从2017年11月开始一直与被告协商处理退商铺事宜，被告同意退房。被告的工作人员发来退房资料让原告填写并办理相关退房手续，原告也按被告的要求办理了相关手续。因被告不同意原告提出的损失赔偿请求，未将购房款退还给原告。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告虽然曾起诉请求确认解除合同行为无效，但其后撤回了起诉，故依照法律规定，原告解除合同的通知已生效。由于被告严重的违约行为，导致原告无法使用商铺造成了一定的经济损失，被告应当赔偿原告因此而造成的损失。故原告提起本案诉讼。被告桂林桂加房地产有限公司答辩称，一、被答辩人没有真正意义上的解除合同行为。被答辩人所述2017年3月29日已发函要求解除合同，但是函件上并没有被答辩人的签字，不符合解除合同的意思表达的形式要求，即相当于当时未发函解约，不产生相关的法律效果。二、被答辩人无权解除合同，且不存在解约异议期的问题。1、被答辩人提及的解约理由没有法律依据和合同依据。合同附件四商铺毛坯交楼标准部分已明确交楼标准，同时消防管道也是按消防部门审核通过的设计图纸进行施工，并通过了消防部门的验收，答辩人交付的商铺完全符合合同约定的交房条件。同时合同附件四合同补充协议部分第八条第3款约定，除了地基基础、主体结构存在质量问题以及分户验收结果表认为不得交付的情形等其他严重影响正常使用的质量问题外，被答辩人不得以质量问题为由拒绝接收房屋；同时如被答辩人主张存在严重影响正常使用的质量问题，应取得广西区内有资质的检测机构出具的结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。因此被答辩人没有正当理由拒不接收房屋，按合同约定应视为房屋已交付，被答辩人不得以此为由解除合同。2、对于被答辩人的解约行为，不存在解约异议期的问题。依据最高人民法院研究室对《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条规定，就本案而言，被答辩人无权解约，因此不存在异议期问题。三、退一步讲，即便存在解约情形，被答辩人未在约定期限内行使解除合同权利，解除权已归于消灭。根据合同法第九十五条第一款规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”；基于意思自治原则，双方在合同附件四合同补充协议部分第十五条第4款约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，本案中被答辩人未在上述期限内行使解除合同的权利，其解除权已归于消灭，不再有权解除合同。四、被答辩人主张的经济损失（即首付款利息、贷款利息）没有法律依据和合同依据。本案中，被答辩人无权解除合同，不存在什么损失；同时赔偿首付款利息没有合同依据；贷款利息实际为被答辩人履行贷款合同产生的费用，不属于损失，与双方之间商品房买卖合同不是同一法律关系，与本案无关。因此被答辩人主张的经济损失没有法律依据和合同依据。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据、合同依据和法律依据，请求法院公正审理，驳回全部诉讼请求。原告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据一、1301019034号《商品房买卖合同》，拟证明原告购买被告出售的位于叠彩区，面积为30.51平方米，总价款为841378元，合同中约定了解除合同的情形，第一个是房屋朝向以及层高、结构等不符合合同约定，第二个是房屋质量问题，如果房屋的主体结构存在问题达不到要求的，第三个是逾期交付房屋超过180天，第四个从同意办理产权起算，540天之内办理产权证；证据二、交费凭证及贷款合同，拟证明原告依约履行了自己的义务，原告支付商铺总价款为841378元以及支付了贷款的利息；证据三、整改清单及现场照片，拟证明2016年3月30日交房的时候现场的状况，以及商铺存在诸多质量问题，经过整改后仍未达到交付条件；证据四、解除商品房买卖合同的通知函及邮寄单，拟证明原告发通知函与被告解除商品房买卖合同；证据五、微信聊天记录，拟证明1、原告与被告主管级工作人员商谈退房事宜，历经一年多的时间协商，被告同意退房；2、被告的工作人员发来退房资料让原告填写并办理相关退房手续，原告也按被告的要求办理了相关退房手续，由于被告交付的房屋存在重大且与合同不符的事项以及问题，经过整改并没有达到合同约定，在双方协商的情况下，原告发出解除函，被告收到后向叠彩区人民法院起诉认定解除函无效。交付验收、整改、发出解除函、被告提起诉讼以及后面协商在微信记录里面都有反映；证据六、银行还款明细清单，拟证明原告银行还款情况以及到六月份为止，已经支付的银行利息清单；证据七、退房审批表、解除《商品房买卖合同》及认购书的协议、退房情况说明，拟证明双方已经对退房达成一致，只是对具体数额未能最终达成一致意见；证据八、2018年6月11日原告与被告的工作人员电话对接录音，拟证明双方已经对退房达成一致，只是对利率标准具体数额未最终达成一致意见；被告对原告证据的质证意见：对证据一、二、五、六的真实性、合法性、与本案关联性没有异议；对证据三的真实性、合法性、与本案关联性不予认可，无法核实；对证据四的真实性予以认可，解除函收到了，但是解除函没有落款，没有手写的签字，不认可具有解除合同的通知的法律效力，解除函并不符合解除通知的要件，对证据的合法性、与本案的关联性不予认可；对证据七的真实性不予以认可，没有被告公司的盖章确认，与本案没有关联性；对证据八的真实性认可，与本案的关联性不予认可，无法核实录音中的人员是否是被告公司的工作人员，该证据不能证明双方已经对退房达成一致。被告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明1、原告与被告之间存在商品房买卖关系；2、合同附件四商铺毛坯交楼标准部分（第十八页）明确了交楼标准，被告交付的商铺符合合同约定；3、合同附件四合同补充协议部分第八条第三款约定，除了地基基础、主体结构存在质量问题以及分户验收结果表认为不得交付的情形等其他严重影响正常使用的质量问题外，原告不得以质量问题为由拒绝接收房屋；如原告主张存在严重影响正常生活的质量问题，应取得广西区内有资质的检测机构出具的结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。因此原告无权拒绝接收房屋，房屋已经交付；4、合同附件四合同补充协议部分第十五条第四款约定，原告应在解除情形发生之日起三十日内行使解除权，否则视为放弃该解除权，因此退一步讲，即使存在解约情形，原告解约行为（如有效）已超过上述行使期限，解除权已消灭，原告已无权解约。原告对被告提交证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。原告提交的证据相互印证，能够形成证据链，被告提交的证据系原件，本院对证据的真实性、合法性、与本案的关联性均予以确认，上述证据客观呈现了待证事实，来源合法，故本院予以采信，作为本案定案依据。根据庭审查明的事实和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于桂林市叠彩区，建筑面积30.51平方米，套内建筑面积29.81平方米，按建筑面积计算该商品房单价为每平方米27577.12元，总金额为841378元。合同第八条约定，被告应当在2016年3月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建〔2010〕9号）有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。等等。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交付日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图。附件四为《合同补充协议》，约定了商铺毛坯交房标准。第五条对合同第八条补充如下：1、“建设工程竣工验收有关规定”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条对合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第七条对合同第十条变更如下：经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人；除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，房屋出卖人不承担赔偿责任；买受人无权因该设计变更解除合同。第八条对合同第十一条补充如下：买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第十二条对第十五条补充如下：双方同意以2016年3月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。第十五条第4款约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。原告于2013年11月23日支付首期房款441378元，其余款项通过抵押贷款方式缴纳，购房款已支付完毕。2016年3月29日，被告通过电话及邮政快递的方式通知原告收房。同年5月8日，原告验收房屋后提出如下整改意见：门槛无装修，门外有异形结构；门口的铝合金框打胶不满足要求；门安装不正；门头的广告位变形，高低不平；商铺内的排水不符合合同要求；无排烟管；商铺进门不符合层高要求；消防管安装过低影响空间；卫生间安装不满足要求；商铺墙面不平直；无政府相关验收资料等。被告经过整改，同年9月28日，原告验收房屋后书面致函被告，内容为：至今未能完成收房的原因有1、交房人员未出示房屋竣工、合格等相关资料；2、交房现场还处于封闭施工状态；3、商铺内不应有的内容占用在商铺内；4、商铺部分层高不足4.45米等。2017年，原告多次通过桂林恒大广场网上投诉平台投诉及电话反映情况：收楼未提供相关验收资料，卫生间未做，未有通风排烟设施、最严重的是消防管装在铺面内。2017年3月29日，原告将《关于解除购买桂房恒大广场商铺商品房买卖合同的通知函》邮寄给被告，以商铺内外部存在众多严重问题，包括卫生间未做，排水管直接通过门厅外排，无通排风系统，层高严重不足，消防管道安装高度影响使用空间等完全不具备合同约定的交付条件为由，要求解除合同。2017年6月24日，被告起诉要求法院确认原告作出的解除《商品房买卖合同》的行为无效，后撤回起诉。之后，原告一直与被告方工作人员协商退房退款及违约责任问题，双方未达成一致意见，故原告提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告确认要求涉案合同已经解除是否有法律依据；二、原告要求被告返还门面购房款以及赔偿经济损失是否有法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的规定，属有效合同，合同双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。关于争议焦点一，关于被告的违约行为是否属于合同约定可以解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”依据该条规定，只有享有法定和约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。依据双方签订合同约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。根据庭审查明的事实和现场勘察情况，涉案房屋确实存在卫生间排水未完成、商铺未有通风管道、商铺门头层高不足等瑕疵，但上述违约行为不符合涉案《商品房买卖合同》中关于拒绝收房的约定；而原告主张涉案房屋存在严重影响正常使用的质量问题，但未能提交有资质的检测机构出具的结论性鉴定意见予以佐证，故原告以此要求解除合同的理由不符合合同约定。关于被告的违约行为是否属于合同法定解除的情形，本院认为，法定解除是受到严格限制的，并不是只要发生违约行为，守约方都可行使法定解除权，只有在违约行为构成根本违约的情形下，才能发生法定解除的后果。涉案房屋的上述瑕疵可以通过维修解决，并不影响原告行使占有、使用、收益、处分涉案商铺的权利，而且原告亦可通过主张被告违约赔偿弥补其损失，因此被告的违约行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的因根本违约导致合同解除的法定情形。综上，原告据此要求解除涉案《商品房买卖合同》亦依据不足，理由不充分，故其发出的解除合同通知不发生解除合同的法律后果，本院对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2017年3月30日解除的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，如前所述，由于被告不构成根本违约，原告发出的解除合同通知不发生解除合同的后果，原告诉请被告返还门面购房款以及赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，判决如下：驳回原告黄福明的诉讼请求。本案案件受理费15643元（原告黄福明已预交），由原告黄福明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费15643元（收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宿健慧审 判 员 丁 勇审 判 员 周 霞二〇二〇年九月二十九日法官助理 王国裕书 记 员 粟建玉