四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再721号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王卫东，男，1967年6月27日出生，汉族，住四川省郫都区。 委托诉讼代理人：刘迪，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱永兰，四川明炬律师事务所律师。 被申请人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司，住所地西藏自治区山南市乃**泽当镇民族路和安徽大道交汇处伊葩公寓写字楼**。 法定代表人：刘文俊，董事长。 委托诉讼代理人：王慧，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪坤，北京盈科（成都）律师事务所律师。 一审第三人：成都市双流新博新美商业管理有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道广都大道**。 法定代表人：李磊，经理。 委托诉讼代理人：王慧，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪坤，北京盈科（成都）律师事务所律师。 再审申请人王卫东因与被申请人西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司（以下简称西藏新博新美公司）、一审第三人成都市双流新博新美商业管理有限责任公司（以下简称双流新博新美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终13015号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月21日作出（2019）川民申4908号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王卫东的委托诉讼代理人刘迪、邱永兰,被申请人西藏新博新美公司及一审第三人双流新博新美公司的委托诉讼代理人汪坤、王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王卫东申请再审请求：撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终13015号民事判决和成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3261号民事判决，依法改判：1.确认《摊位租赁管理合同》于2014年5月15日已经解除；2.西藏新博新美公司支付王卫东损失费679621.56元（含装修费398653元，定制家具损失278630元，实际使用面积多付租金2338.56元），向王卫东退还保证金10000元和装修押金1000元；3.驳回西藏新博新美公司的全部诉讼请求。王卫东不应腾退返还摊位，王卫东不应支付租金及超期占用费，不应支付合同解除日后的水电费；4.一审、二审全部诉讼费用由西藏新博新美公司承担。事实及理由：一、被申请人违约断电，王卫东不再占用摊位和支付租金，双方事实上未达成继续租赁的合意，案涉《摊位租赁管理合同》已经于2015年5月15日解除。2014年4月王卫东按通知缴纳电费822.23元。后被申请人再次要求支付电费3740元。王卫东认为并未实际发生该电费拒绝支付。被申请人即对案涉租赁摊位拉闸停电。而根据双方约定，逾期15天未交水电费方构成违约，出租方才能有权停水停电。故被申请人拉闸断电构成违约，致使摊位无法使用，王卫东没有支付2015年5月15日之后的租金，被申请人也未催收。双方以其行为及事实表明不再继续履行租赁合同。二审判决认定合同到期届满后形成不定期租赁合同，属于法律适用错误。二、被申请人断电后实际控制和占有案涉摊位，王卫东不应腾退返还摊位、也不需支付租赁合同解除之日后的租金、占用费、水电费。本案二审判决生效后，一审法院在执行中了解到，案涉商铺已被业主方成都新同辉置业有限公司（以下简称新同辉公司）收回，其出具《证明》证实王卫东并未占有房屋。三、被申请人作为出租人和商场管理方，对摊位有主动管理义务，即使案涉摊位在被断电后有剩余物品未腾退，按照租赁合同约定，有权自行处理剩余物品和收回摊位。其自2014年4月断电至2017年6月本案反诉之前的三年多时间，内既没有催收过租金，也未通知腾退房屋和履行管理义务，放任摊位关门和不腾退的状态，属于恶意放任损失扩大。四、王卫东没有违约行为和过错，本案租赁合同纠纷全因被申请人违约断电所致，其应赔偿王卫东的全部损失。王卫东依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项的规定申请再审。 西藏新博新美公司辩称，一、王卫东称案涉摊位断电后并未被其物品占用，而是被申请人默认无需腾退，并关闭店门贴封条，实际控制该摊位，与事实不符。一审现场勘验证明案涉摊位钥匙由王卫东掌握，仍实际占有使用。王卫东于2017年4月起诉要求解除案涉租赁合同，证明其认可租赁关系依然合法有效，并未终止。王卫东否认收到被申请人的腾退催告函。法律规定租赁期间届满，腾退义务系承租人的法定义务。二、王卫东按照双方合同约定的租金标准及面积缴纳摊位租金，双方以实际履行行为对摊位面积予以认可。业主单位出具的《证明》不属于新证据，不能证明案涉摊位的面积。三、一审现场勘验、案涉摊位电表记录等证据证明被申请人不存在恶意断电阻碍王卫东经营。断电、供电是出于消防安全考虑的暂时措施，有人经营即可恢复供电。 王卫东向成都市双流区人民法院起诉请求：1.依法判令解除双方合同；2.判令西藏新博新美公司赔偿王卫东损失费共计1116166.19元；3.本案诉讼费全部由西藏新博新美公司承担。 西藏新博新美公司向成都市双流区人民法院提出反诉请求：1.判令王卫东腾退新博美装饰城双流（商场）整体柜区3楼3036号经营场地，并将租赁场地交付西藏新博新美公司；2.判令王卫东向西藏新博新美公司支付拖欠房屋租金、商家综合管理费、整体保险费等88861元，并应支付27460元违约金；3.判令王卫东向西藏新博新美公司支付拖欠水电费12415.72元及滞纳金（每天按应缴纳总金额的千分之三支付）；4.判令王卫东支付超期占用场地费用264600元（按42元/平方米/月，该摊位共计225平方米，暂从2015年2月16日租赁合同期满计算至2017年5月15日共计28个月，计算至王卫东实际腾退之日止）；5.诉讼费全部由王卫东承担。 一审法院认定事实：2010年11月12日新同辉公司与成都博美商业地产营销管理有限责任公司（2012年9月8日名称变更为“成都新博美商业管理连锁有限责任公司”，2013年7月18日名称变更为“成都新博美商业管理连锁股份有限公司”，2016年7月5日名称变更为“西藏新博美商业管理连锁股份有限公司”，2017年11月20日名称变更为西藏新博新美公司）签订《合作协议》，约定利用新同辉公司拟建的商业物业开发新项目，组建大型装饰、建材、家具卖场，并设立新的项目管理公司对此项目进行经营管理；项目名称为新博美家居装饰城-双流同辉店（暂定），项目所在地为双流县东升街道迎春桥社区；合作方式为新同辉公司负责项目的开发修建，成都博美商业地产营销管理有限责任公司负责项目的招商运营；合作期限为15年。 2013年1月18日，王卫东（乙方）与成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司（甲方，该分公司于2013年11月28日注销）签订《摊位租赁管理合同》，就位于成都市××街××号××装饰城双流商场内营业场地租赁事宜进行约定，其中第一条“租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价”约定：甲方将新博美装饰城双流（商场）整体衣柜区3楼3036号经营场地租赁给乙方经营装饰材料，家居类商品；合同有效期为15个月（从2013年5月28日起至2014年8月27日止，合同起止日期以实际开业时间为准，免租期三个月）；摊位使用面积为180平方米，公摊面积按使用面积的25%进行计算，公摊面积为45平方米，摊位计价面积为225平方米。（摊位实际面积以开业前双方复核面积为准，具体租赁费用按实际面积结算）；租金单价为42元／平方米／月。第二条“交款内容及价款方式”约定：摊位租金（摊位计价面积）9450元／月，计12月，共计113400元；商家综合管理费（摊位计价面积）900元／月，计12月，共计10800元；运营杂费（摊位计价面积）800元／年；整体广告费2000元／年；营业员管理基金300元／年；商场管理及商品质量保证金10000元／户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后一年后无息退还）。乙方应向甲方交纳费用总计137300元。……2.付款日期为2013年1月18日，3月费用总计44150元；2013年5月28日前3月费用总计31050元；2013年11月28日前6月费用总计62100元。乙方必须于合同约定付款日前一次性向甲方足额支付所有款项，先付后用。如乙方逾期未付或未足额支付时，双方约定：……（3）逾期超过30日后，视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，并追偿剩余欠款及租金总额百分之二十违约金。第三条“权利和义务”约定，一、甲方的权利和义务：……7.甲方为乙方有偿提供公用照明、客货直升电梯、自动扶梯等服务，费用由乙方按面积分摊。8.甲方有偿提供商场的对外整体广告及促销活动策划及实施，专项促销以及广告费用由乙方另行支付给甲方。10.甲方在本合同期满前二个月内向乙方发续租通知，乙方应在收到通知之日起15日内给予回复，否则，甲方有权带领新租户进场考察。11.保证乙方在租赁期内对该物业的使用权。二、乙方的权利和义务：1.乙方经营产品类别：整体衣柜类，拉格格品牌，整体衣柜商品；代理级别总代理；整体衣柜类，维意品牌，整体衣柜商品；代理级别总代理。5.乙方有权对所租赁场地进行装修，装修前乙方须将装修效果图和施工方案报甲方审批，在征得甲方同意并与甲方签订《装修管理协议》后方可施工。7.乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应交纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金，逾期15天未交，属违约行为，甲方有权停止提供相关水、电服务。11.乙方在日常经营过程中必须遵守甲方的各种规章制度并服从甲方的正常经营管理，若乙方不遵守甲方的规章制度和不服从甲方的正常经营管理，则甲方有权终止合同并收回乙方摊位，同时要求乙方三日内撤场，乙方所交费用作为违约金不予退还。17.甲乙双方终止合同后，在不损坏原有装修及公共区域装修的前提下，乙方有权对所租场地的内部装修进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态。若未按上述要求清理，甲方将在乙方剩余费用中扣除用于场地清理的费用。第四条“违约条款”约定，1.甲乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均由违约方承担并据实赔偿守约方的直接、间接损失。2.乙方若未按时交合同款或未交清合同款，属乙方违约，甲方有权要求乙方在10日内交清并向乙方追索费用滞纳金。若乙方在30日内仍不能履约，甲方有权对乙方摊位内的商场货物，道具等进行折价处理，用于冲抵乙方所欠租赁费及其他相关费用，如在摊位货物折价处理后的收入低于乙方所拖欠的费用时，甲方保留追究乙方违约责任的权利。……第五条“合同的续租”约定，4.合同期满乙方继续占用甲方场地，超期五日内应支付甲方场地超期占用费100元／平方米／天；超期五日以上的，乙方支付甲方场地超期占用费300元／平方米／天，甲方有权收回摊位，同时处理乙方店面内的所有物品；乙方承诺赔偿因超期给甲方造成的一切损失。5.合同期满或被解除后，乙方在三日后还未将所属物品全部撤离场地撤除装修，即被视为已经放弃其对该物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为消除上述物品发生的费用以及将该场地恢复到可再出租状况的费用。6.本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。2013年1月28日，王卫东向成都博美商业地产营销管理有限责任公司支付摊位租金28350元、商家综合管理费2700元、运营杂费800元、整体广告费2000元、营业员管理基金300元、商场管理及商品质量保证金10000元。又于2013年9月6日向成都新博美商业管理连锁有限责任公司支付装修押金1000元，向上海百安居装饰工程有限公司成都分公司支付525元，向成都市佳宜建筑垃圾清理中心支付建渣清运费2250元。2014年4月14日王卫东向第三人双流新博新美公司支付822.23元。 2013年5月6日，案涉商场的项目公司第三人双流新博新美公司注册成立。2013年11月16日，新博美世代积家装饰家居广场即本案“新博美装饰城双流商场”举行开业仪式，对外正式营业。2014年4月底，该商场工作人员要求王卫东支付水电费3740元，王卫东拒绝支付，后商场对王卫东租赁的摊位拉闸停电致双方发生纠纷。 一审法院另查明，2014年2月16日，王卫东与四川省美丽家装饰有限公司签订《成都市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由该公司为成都双流博美商场3036号工程进行装饰装修，工期从2014年2月18日至4月20日。2014年1月5日，王卫东支付该公司装修定金150000元，2014年5月3日支付装修尾款248653元。 一审法院认为，王卫东与成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司于2013年1月18日签订的《摊位租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司系由西藏新博新美公司（原为成都新博美商业管理连锁有限责任公司）申请设立的分公司，按照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，西藏新博新美公司应当承担上述《摊位租赁管理合同》的相关民事责任。本案“新博美装饰城双流商场”于2013年11月16日对外正式营业，按照双方在《摊位租赁管理合同》第一条“合同有效期为15月……起止日期以实际开业时间为准，免租期三个月”的约定，王卫东就案涉摊位的经营使用期应从2013年11月16日起至2015年2月15日止。合同到期后，王卫东仍占用案涉摊位，西藏新博新美公司虽向一审法院提交了催告函及快递单以证明其要求王卫东方腾退，但王卫东否认其收到该函件，一审法院认为，西藏新博新美公司提交的证据不能证明其向王卫东明确提出过解除合同，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方签订的《摊位租赁管理合同》继续有效，但租赁期限为不定期。 关于王卫东要求解除《摊位租赁管理合同》，一审审理中，西藏新博新美公司同意将王卫东起诉之日（2017年4月6日）视为合同解除的时间，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院予以确认，双方系合意解除合同。 关于王卫东要求西藏新博新美公司赔偿王卫东损失费共计1116166.19元（包括装修费损失398653元，定制家具样品报废损失278630元，交给西藏新博新美公司费用48747.23元，贷款利息损失212507.32元、预期利润177628.64元），其主要理由为西藏新博新美公司对其租赁摊位擅自拉闸停电，导致双方合同无法履行、王卫东产生上述损失，西藏新博新美公司应当予以赔偿。西藏新博新美公司辩称，商场是在王卫东租赁的摊位三个月未经营后出于安全考虑才拉闸停电，王卫东拖欠水电费未支付，故上述损失无事实和法律依据，且已超过诉讼时效。一审认为，结合双方的陈述和一审法院现场勘查的情况能够证明：案涉租赁摊位有两个电表，分别为3222号、3223号，其中3222号电表系公摊电费的电表，3223号电表系该摊位实际用电量；3223号电表处于关闭状态。从第三人双流新博新美公司出具的《双流商场拉格格水电统计表》可以看出，该摊位自2014年11月21日起，3223号电表未再产生实际用电量。王卫东陈述停电时间为2014年4月21日，但其提交的图片、聊天记录、录音等证据不足以证明该主张；西藏新博新美公司和第三人双流新博新美公司关于“在租赁摊位超过三个月以上未经营的情况下才于2015年2月后停电”的陈述与常理不符。故在无其他相反证据的情况下，能够认定案涉摊位自2014年11月21日起停电，王卫东于2017年4月6日向一审法院提起诉讼，要求西藏新博新美公司赔偿停电对其造成的相关损失，并未超过三年的诉讼时效。关于王卫东是否存在欠缴水电费。王卫东认为，2014年3月12日才接到西藏新博新美公司通知进场装修，于3月14日进场，于2014年4月14日向商场交电费822.23元，不可能产生3740元电费。一审法院认为，王卫东并未提交证据予以证明，且西藏新博新美公司否认该陈述，故王卫东的该主张不能成立。结合第三人双流新博新美公司出具的《双流商场拉格格水电统计表》和一审法院现场勘查的情况，案涉摊位进场至2013年12月15日电费797.23元，水（垃圾）费25元；2013年12月16日至4月15日，3223号电表电费总额为977.22元，3222号电表公摊电费总额为1575.145元，水（垃圾）费100元。根据双方签订的《摊位租赁管理合同》第三条“一、甲方的权利和义务：……7、甲方为乙方有偿提供公用照明、客货直升电梯、自动扶梯等服务，费用由乙方按面积分摊。……二、乙方的权利和义务：7.乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费，若逾期不支付，甲方将每天按乙方应交纳总金额的千分之三收取乙方滞纳金，逾期15天未交，属违约行为，甲方有权停止提供相关水、电服务。”的规定，王卫东应当按约支付案涉摊位的电费并按面积分摊公共部分的电费等费用，但其经催收后至今未支付，系双方发生纠纷的主要原因。西藏新博新美公司在王卫东逾期15天未交水电费的情况下，有权停止提供相关水、电服务，但其在对案涉摊位拉闸停电之前，并未以书面形式向王卫东进行催收，仅以口头方式进行了主张，且也未明确水电费的具体计算方式，以致双方发生纠纷，在合理履行合同方面存在一定的过错。对于王卫东主张的损失1116166.19元中：定制家具样品报废损失278630元仅有收据、对账单未加盖单位印章或个人签字，不予认可。贷款利息损失212507.32元仅有银行流水，不能证明该款项系用于案涉摊位经营使用，不予认可。预期利润177628.64元因无证据证明，不予认可。交给西藏新博新美公司费用48747.23元中，商场管理及商品质量保证金10000元在合同解除后、装修押金1000元在装修完成后，西藏新博新美公司应当退还王卫东；摊位租金28350元、商家综合管理费2700元、运营杂费800元、整体广告费2000元、营业员管理基金300元、2014年4月14日支付822.23元水电费，系按照合同约定，王卫东应当支付的费用，不应退还；王卫东向上海百安居装饰工程有限公司成都分公司支付525元，向成都市佳宜建筑垃圾清理中心支付建渣清运费2250元，并非向西藏新博新美公司缴纳，且系其租赁摊位实际产生的费用，故不予支持；装修费损失398653元，一审法院结合双方对于合同解除后装修问题的约定、合同的履行情况、双方的过错程度以及公平原则，酌情考虑为10000元为宜。综上，西藏新博新美公司应当退还王卫东商场管理及商品质量保证金10000元和装修押金1000元，支付王卫东损失费10000元。 关于西藏新博新美公司要求王卫东腾退案涉摊位并交付西藏新博新美公司，一审法院认为，在合同解除后，王卫东应当腾退案涉摊位并返还给西藏新博新美公司。关于西藏新博新美公司要求王卫东支付拖欠2015年2月15日前的房屋租金、商家综合管理费、整体保险费等88861元，2017年5月前的水电费12415.72元，从2015年2月16日起按42元/平米/月支付超期占用场地费用至实际腾退之日止。王卫东辩称，西藏新博新美公司擅自对案涉摊位拉闸停电，导致王卫东无法正常使用租赁摊位，西藏新博新美公司主张的上述费用损失应当由其自行承担；且西藏新博新美公司主张上述损失已超过诉讼时效。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和第一百八十九条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算三年。双方在《摊位租赁管理合同》第二条中明确约定“付款日期为2013年1月18日，3月费用总计44150元；2013年5月28日前3月费用总计31050元；2013年11月28日前6月费用总计62100元”，即最后一期租金等费用的履行期限届满之日为2013年11月28日。西藏新博新美公司提交了催收通知和张贴照片以证明其向王卫东主张过相关权利，但王卫东予以否认，上述证据不能证明西藏新博新美公司在2016年11月28日前就2015年2月15日前的租金等费用曾向王卫东进行过主张，故该部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。同时，西藏新博新美公司向一审法院提出反诉的时间为2017年6月22日，按照《摊位租赁管理合同》第三条“7、乙方应按月向甲方支付店内发生的水、电等费用并分摊相应的公共设施费”的规定，其主张2014年6月22日前的水电费的诉讼请求也已超过诉讼时效，应予驳回，而对于2014年6月23日至2017年4月6日的水电费9119元系合同明确约定的费用，王卫东应当予以支付。对于西藏新博新美公司主张的从2015年2月16日起按42元/平方米/月支付超期占用场地费用至实际腾退之日止，王卫东应当按约向西藏新博新美公司支付合同解除前的租金及合同解除后的超期占用场地费用，其辩称西藏新博新美公司擅自对租赁摊位停电与一审法院查明的事实不符，故该项抗辩意见不能成立。双方在《摊位租赁管理合同》中对超期占用场地费用进行了约定，现西藏新博新美公司仅参照合同约定的42元/平方米/月租金标准主张超期占用场地费，系其对自己权利的处分，予以确认。关于西藏新博新美公司主张的逾期支付租金的违约金、水电费的滞纳金。因西藏新博新美公司提交的证据不能证明其向王卫东主张过权利，同时结合合同的履行情况、双方的过错程度以及公平原则，对于西藏新博新美公司的该部分请求，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、解除王卫东与成都新博美商业管理连锁有限责任公司双流分公司于2013年1月18日签订的《摊位租赁管理合同》。二、西藏新博新美公司于判决生效之日起十五日内向王卫东退还商场管理及商品质量保证金10000元、装修押金1000元，并支付损失费10000元。三、王卫东于判决生效之日起十五日内将位于成都市××街××号××装饰城双流（商场）整体衣柜区3楼3036号经营场地腾退后，交还给西藏新博新美公司，并支付租金和超期占用场地费：按照每月9450元／月（42元／平方米／月×225平方米）的标准，从2015年2月16日起计算至实际腾退之日止。四、王卫东于判决生效之日起十五日内向西藏新博新美公司支付2014年6月23日至2017年4月6日的水电费9119元。五、驳回王卫东的其他诉讼请求。六、驳回西藏新博新美公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14845元、反诉案件受理费14400元，合计29245元，由王卫东负担20000元、西藏新博新美公司负担9245元。 王卫东不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项；2.改判西藏新博新美公司赔偿王卫东损失费用726030.23元，驳回西藏新博新美公司的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由西藏新博新美公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.关于案涉房屋实际交付时间问题。西藏新博新美公司在一审中并未出示任何证据证明在2013年11月16日已将案涉房屋交付给王卫东使用，并且西藏新博新美公司在2016年才取得消防验收合格证；涉案房屋所在的商业建筑在通过消防验收之前，根本不能开张营业，即不能交付给王卫东正常经营使用。依据王卫东与四川省美丽家装饰有限公司2014年2月26日签订的《成都市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定工期从2014年2月18日至4月20日，证明在2014年2月18日之前，案涉房屋并未开始装饰装修，王卫东未使用案涉房屋。西藏新博新美公司无法证明在2013年11月16日至2014年2月18日期间由王卫东使用案涉房屋并产生了水电费。2.西藏新博新美公司和双流新博新美公司出示的《双流商场拉格格水电统计表》，系其单方制件，不能作为本案定案依据。王卫东于2014年2月18日才开始装修进场，之前根本未使用案涉房屋，不可能产生水电费。3.西藏新博新美公司在未通知王卫东的情况下，私自拉闸断电，导致王卫东所租赁案涉房屋无法经营使用，已构成根本违约。4.一审对于王卫东主张的定制家具样品报废损失和装饰装修损失的认定错误。5.双方合同由一审判决解除，即在判决生效之前租赁合同法律关系一直存续，并不存在超期占用费。西藏新博新美公司主张王卫东支付租金已超过1年的诉讼时效，依法不应得到支持。6.西藏新博新美公司和双流新博新美公司出示的《双流商场拉格格水电统计表》不具有真实性，且没有其他证据证明王卫东在2014年6月23日至2017年4月6日期间因使用案涉房屋产生了水电费。二、原判适用法律错误。西藏新博新美公司根本违约，导致王卫东不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定西藏新博新美公司应当对王卫东的损失承担赔偿责任。 西藏新博新美公司辩称，1.合同约定租金的起算时间以商场实际开业时间为准，案涉商场于2013年11月16日对外营业，王卫东提交向西藏新博新美公司缴纳装修押金，足以证明西藏新博新美公司在2013年11月16日之前已向王卫东交付了房屋，本案租赁合同期限应当从2013年11月16日开始计算。2.《双流商场拉格格水电统计表》真实反映案涉商铺的水电情况，且该统计表记录的情况与原审法院现场勘查的记录吻合。西藏新博新美公司不仅提供了该统计表，还提供了同楼层的其他商铺的水电统计表作为佐证，证实案涉商铺从2013年12月之前的水电使用情况。3.案涉商铺不存在王卫东所称西藏新博新美公司断电导致其无法正常经营的情形，同时西藏新博新美公司停止相关的水电服务的行为符合双方合同的约定。4.王卫东主张的建渣清运费2250元和定制不锈钢费525元不是向西藏新博新美公司支付。5.如真若王卫东所称西藏新博新美公司在2014年4月进行断电行为构成根本违约，王卫东于2017年4月才向法院提起诉讼已过诉讼时效。6.合同期限届满后王卫东一直占用、使用案涉房屋，直至王卫东2017年4月提起诉讼要求解除案涉合同。因租赁期限届满后王卫东占用案涉商铺产生的租金、占用费是持续计算，合同并未对该部分债权债务明确约定履行期限，因此西藏新博新美公司反诉要求王卫东支付租金、占用费并未超过诉讼时效。西藏新博新美公司不存在违约行为，不需要向王卫东承担赔偿责任。 双流新博新美公司述称，同意西藏新博新美公司上诉意见。 二审中，西藏新博新美公司和双流新博新美公司均未提交新证据。王卫东提交了以下证据：1.2018年8月22日和2018年7月12日的公证书，拟证明2014年4月21日商场将王卫东承租的商铺拉闸停电。2.2016年4月13日成都市双流区消防大队出具的建设工程消防验收报告，拟证明2016年4月13日物业整体才进行消防验收，根据《消防法》的规定，未经消防验收商场不能营业，即2016年4月13日之前商场都不能进行营业。3.佛山拉格格住宅有限公司给王卫东的对账单，拟证明王卫东向该公司定制样品且已付款。 西藏新博新美公司质证意见：对证据1的真实性、合法性认可，但关联性不予认可，且出具证人证言的证人未出庭接受当事人的咨询，因此，不应当作为本案定案依据。对证据2的真实性、合法性认可，但关联性不认可，不能证明案涉商铺的实际交付时间。对证据3的三性均不认可。双流新博新美公司质证意见：不认可证据1中两个自然人的陈述。对证据2的三性予以认可。对证据3样品是在案涉商场，但是不清楚其价值。对当事人无异议的证据予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，本案的争议焦点为：1.西藏新博新美公司反诉租金的主张是否超过诉讼时效；2.王卫东是否欠付水电费；3.西藏新博新美公司应赔偿王卫东损失的金额。 一、西藏新博新美公司反诉租金的主张是否超过诉讼时效。王卫东与西藏新博新美合同约定合同有效期为15个月，合同起止日期以实际开业时间为准，免租期3个月。本案查明案涉摊位所在商场于2013年11月16日举行开业仪式对外正式营业。因此，合同有效期应从2013年11月16日起至2015年2月15日止。在合同约定的租赁期届满后双方未签订合同，但王卫东仍占用案涉摊位，因此双方建立的是不定期租赁关系，故西藏新博新美公司反诉租金的主张并未超过诉讼时效。虽然双方在《摊位租赁管理合同》中对超期占用场地费用进行了约定，但西藏新博新美公司仅参照合同约定的42元/平方米/月租金标准主张超期占用场地费，系其对自己权利的处分，故一审法院认定王卫东应向西藏新博新美公司腾退案涉摊位，并支付按每月9450元的标准，从2015年2月16日起至实际腾退之日止的租金和超期占用费正确，予以确认。二、王卫东是否欠付水电费。合同约定王卫东应按约向西藏新博新美公司支付店内发生的水电等费用并分摊相应的公共设施费。原审法院根据现场勘查情况并结合第三人双流新博新美公司对案涉摊位水电费的统计情况认定2014年6月23日至2017年4月6日的水电费为9119元并无不当，予以确认。三、西藏新博新美公司应赔偿王卫东损失的金额。王卫东上诉主张的损失为726030.23元：1.装修费损失398653元。合同约定合同到期或提前解除时，王卫东无权要求西藏新博新美公司赔偿因装修该租赁场地而发生的费用。双方终止合同后，在不损坏原有装修及公共区域装修的前提下，王卫东有权对所租场地的内部装修进行拆除。因此，一审法院结合双方对于合同解除后装修问题的约定、合同的履行情况、双方的过错程度以及公平原则，酌情考虑为10000元并无不当。2.定制家具样品报废损失278630元。王卫东未提交有效证据证明其该部分损失，不予采信。3.西藏新博新美公司收取的摊位租金28350元、商家综合管理费2700元、运营杂费800元、整体广告费2000元、营业员管理基金300元、2014年4月14日支付822.23元水电费，系王卫东按照合同约定应当支付的费用，不应退还。王卫东向上海百安居装饰工程有限公司成都分公司支付525元，向成都市佳宜建筑垃圾清理中心支付建渣清运费2250元，并非向西藏新博新美公司缴纳，且系其租赁摊位实际产生的费用，不应退还。4.一审法院已判决西藏新博新美公司向王卫东退还商场管理及商品质量保证金10000元和装修押金1000元，故王卫东的该上诉请求不予支持。 综上，二审法院认为王卫东的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费25460.30元，由王卫东负担。 再审查明的其他事实，与一审、二审查明事实基本一致，本院予以确认。 本院经审理认为，根据查明的事实以及当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点为，再审申请人王卫东本案主张的损失费能否得到支持，其是否应当履行腾退义务以及向被申请人西藏新博新美公司支付逾期租金。 一、关于案涉《摊位租赁管理合同》的解除问题。王卫东与被申请人签订的案涉《摊位租赁管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。根据《摊位租赁管理合同》的约定，案涉摊位的经营使用期为15个月（含3个月免租期），合同起止日期以实际开业时间为准。因案涉摊位所在商场于2013年11月16日对外正式营业，案涉摊位的经营使用期实际应从2013年11月16日起至2015年2月15日止。双方约定了租金总额及其他费用，按6个月计收，分期支付。王卫东支付了3个月摊位租金（即2013年11月16日至2014年5月15日）以及商家综合管理费、运营杂费、整体广告费、营业员管理基金、商场管理及商品质量保证金等，并于2014年3月对案涉摊位进行装修。2014年4月底，被申请人管理人员要求王卫东支付水电费3740元，被王卫东以重复收费为由拒绝支付后，对该租赁摊位拉闸停电。王卫东认为因断电致使案涉摊位无法经营使用，未继续支付租金，且被申请人也未催收租金。该合同到期后，至发生本案诉讼纠纷，双方均未办理租赁摊位的移交。案涉《摊位租赁管理合同》第二条“交款内容及价款方式”对租金逾期未付或未足额支付进行了约定，其中第（3）项约定：摊位租金逾期超过30日后，视为王卫东（乙方）单方面解除合同，被申请人（甲方）有权无偿收回所租场地，并追偿剩余欠款以及违约金。王卫东按照合同约定应当交纳的第二次租金从2014年5月15日起逾期超过30日没有支付。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。王卫东未按照该合同约定履行交付摊位租金的义务，构成违约。同时，王卫东至2015年2月15日《摊位租赁管理合同》租赁期届满前仍未支付摊位租金，其以自身的行为表明不履行该合同约定的义务。双方在《摊位租赁管理合同》租赁期届满后未签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，王卫东租赁期届满后既没有使用案涉摊位进行经营活动，被申请人作为出租方及市场管理者也未积极要求王卫东办理租赁期届满后的交接工作。结合本案实际，案涉《摊位租赁管理合同》于2015年2月15日租赁期届满终止。本案一审、二审判决认为双方在案涉《摊位租赁管理合同》约定的租赁期届满后未签订合同，因王卫东仍占用案涉摊位导致双方建立了不定期租赁关系。该认定缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。 二、关于王卫东主张赔偿损失的问题。《摊位租赁管理合同》第四条“违约条款”约定，王卫东（乙方）若未按时交合同款或未交清合同款，属违约，被申请人（甲方）有权要求其限期交清并追索费用滞纳金。若在30日内仍不能履约，有权对摊位内的商场货物，道具等进行折价处理，用于冲抵所欠租赁费及其他相关费用。本案双方因应否缴纳水电费问题产生争执，王卫东以重复收费为由拒绝支付，被申请人采取对案涉租赁摊位拉闸停电的方式，直接防碍了王卫东的正常经营。而王卫东以此为由没有支付第二次即后半年度的租金，存在违约行为。被申请人作为出租方和市场管理者，有义务维护承租人的权益。作为承租方的王卫东，不应当非理智地对待争执而忽视遵守合同约定。双方约定案涉合同到期或提前解除时，王卫东无权要求西藏新博新美公司赔偿因装修该租赁场地而发生的费用。双方终止合同后，在不损坏原有装修及公共区域装修的前提下，王卫东有权对所租场地的内部装修进行拆除。因此，原审法院结合双方对于合同解除后装修问题的约定、合同的履行情况、双方的过错程度以及公平原则，酌情考虑10000元的损失费，并无不当，本院予以支持。同时，西藏新博新美公司应当退还王卫东商场管理及商品质量保证金10000元和装修押金1000元。 三、关于西藏新博新美公司反诉主张问题。案涉《摊位租赁管理合同》于2015年2月15日租赁期届满终止。王卫东尚欠被申请人九个月的租金。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本案中被申请人西藏新博新美公司向一审法院提出反诉的时间为2017年6月22日，诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项关于租金诉讼时效为一年的规定。按照上述法律规定，其本案该项主张已超过诉讼时效，本院不予支持。对西藏新博新美公司要求王卫东腾退案涉经营摊位并支付超期占用场地费用和主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。西藏新博新美公司反诉还主张王卫东支付尚欠电费等问题。目前的相关证据为一审法院现场勘查的情况，即案涉摊位进场至2013年12月15日电费797.23元，水（垃圾）费25元；2013年12月16日至4月15日，3223号电表电费总额为977.22元，3222号电表公摊电费总额为1575.145元，水（垃圾）费100元。共计3474.6元，本院予以确认。 综上所述，一审、二审判决认定王卫东与西藏新博新美公司在案涉《摊位租赁管理合同》约定的租赁期届满后未签订合同，但王卫东仍占用案涉摊位，故双方建立了不定期租赁关系，判决解除该《摊位租赁管理合同》不当，同时判决王卫东将案涉经营摊位地腾退后交还给西藏新博新美公司并支付租金和超期占用场地费错误，本院予纠正。王卫东的再审事由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终13015民事判决和成都市双流区人民法院作出（2017）川0116民初3261号民事判决； 二、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司于判决生效之日起十五日内向王卫东退还商场管理及商品质量保证金10000元、装修押金1000元，并支付损失费10000元； 三、王卫东于判决生效之日起十五日内向西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司支付水电费等3474.6元； 四、驳回王卫东的其他诉讼请求； 五、驳回西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费14845元、反诉案件受理费14400元，合计29245元，由王卫东负担14845元、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司负担14400元；二审案件受理费25460.30元，由王卫东负担14003.16元，西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司负担11457.14元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 骏 审 判 员  邓 军 审 判 员  胡 钉 二〇二〇年九月十一日 法官助理  李新华 书 记 员  章梦梦