北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9965号原告：王玉侨，男，1974年7月11日出生，汉族，北京宏伟建筑工程有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蔡少鹤，北京兴展律师事务所律师。被告：北京市大兴区国联联合培训学校，住所地北京市大兴区丽园路****405。法定代表人：韦小燕，总经理。委托诉讼代理人：王高鸽，北京市中闻律师事务所律师。原告王玉侨与被告北京市大兴区国联联合培训学校（以下简称国联学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉侨的委托诉讼代理人蔡少鹤、被告国联学校的委托诉讼代理人王高鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉侨向本院提出诉讼请求：1.请求确认王玉侨与国联学校2017年10月25日签订的北京市房屋租赁合同于2020年4月8日解除；2.请求判令国联学校将承租的房屋腾退返还给王玉侨；3.请求判令国联学校支付拖欠的自2020年1月26日至2020年4月8日房屋租金68605元，并按约定的月租金标准27813元/月支付房屋占有使用费（自2020年4月9日起至国联学校实际返还房屋之日止）；4.请求判令国联学校支付违约金27813元及卫生费（卫生费自2019年7月1日至实际返还房屋之日，按照1.50元/平方米/月计算，涉案房屋面积304.80平方米）；5.请求判令国联学校将注册地址迁出承租房屋地址；6.判令本案诉讼费用由国联学校承担。事实和理由：王玉侨与国联学校于2017年10月25日签订的《北京市房屋租赁合同》，王玉侨将位于北京大兴区丽园路7号4层405的房屋（建筑面积304.80平方米，以下简称405室）出租给国联学校使用。租赁期限为五年，自2018年1月26日至2023年1月25日止，租金标准为27813元/月，年租金为333756元。前三年价格不变，第四年递增5%，年租金为350444元，月租金为29204元，第五年递增8%，年租金为378480元，月租金为31540元，租金支付方式为押一付六。合同签订后，王玉侨依约向国联学校交付了房屋，自2020年1月19日起，王玉侨多次要求国联学校支付自2020年1月26日起至2020年7月25日止期间的房屋租金，国联学校总以各种理由搪塞。王玉侨对国联学校一直拖欠房屋租金之事甚是苦恼，无奈之下，分别于2020年3月26日、2020年4月8日向国联学校邮寄了《租金催款函》、《解除合同通知书》。王玉侨认为依法成立的合同对当事人双方具有约束力，国联学校恶意拖欠房屋租金，致使王玉侨合同目的落空，王玉侨为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。国联学校辩称，国联学校认可租赁合同于2020年4月8日解除，涉案房屋已经在2020年7月22日腾空并交还王玉侨，王玉侨第二项诉讼请求没有事实依据；国联学校的租金已经给付至2020年1月25日，对2020年1月26日至2020年4月8日合同解除之日期间的租金同意按照27183元/月的标准给付，但是给付时需要折抵王玉侨收取的27813元的押金；不同意支付第三项诉讼请求房屋占有使用费，国联学校年前受疫情影响已经遭遇经营困难，多次向王玉侨表明无力继续履行合同，要求解除，但王玉侨执意要求国联学校给付违约金，并拒绝给国联学校开具搬离房内物品的出门条，导致国联学校无法搬离房内物品，也没有办法和王玉侨办理退租手续，对于上述期间的租金损失，是王玉侨恶意自行扩大的损失，国联学校不同意支付；国联学校不同意支付违约金，因为国联学校经营困难加上疫情，多次与王玉侨协商解除，王玉侨明知国联学校无力支付房租，但因为担心疫情期间不好再对外出租，不同意与国联学校解除合同，所以国联学校不同意支付违约金，且违约金金额明显过高；卫生费是缴纳给物业公司的，国联学校已经在2019年7月份交了后6个月的卫生费，也就是交到了2020年1月25日，王玉侨并无证据证明其已垫付了该费用，所以王玉侨主张该费用主体不适格，另外王玉侨主张卫生费的标准是根据王玉侨提交的物业协议的第十六条，第十六条的后半句明确规定房屋空置6个月以上是可以免收卫生费的，涉案房屋在2019年底已经无人在该处办公，不存在生活垃圾的可能性，所以王玉侨可以依据客观情况向物业公司申请免交；第五项诉讼请求不属于本院受理范围。本院经审理认定的事实如下：王玉侨系405室的所有权人，房屋建筑面积304.80平方米。2017年10月25日，王玉侨（出租方、甲方）与国联学校（承租方、乙方）就405室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁用途办公；房屋租赁期自2018年1月26日至2023年1月25日，共计5年；租金标准：27813元/月，支付方式季付，年租金总计333756元，支付方式押一付六，各期租金支付日期：2017.10.25,2018.4.19，2018.7.19,2019.1.19以后依此类推；押金27813元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中（5）供暖费（7）物业管理费由甲方承担，（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（6）燃气费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费由乙方承担；第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第十二条其他约定事项：合同期五年，前三年价格不变，第四年递增5%，第五年递增8%。合同签订后，王玉侨按约定将房屋交付国联学校，国联学校交纳押金27813元，并支付租金至2020年1月25日。国联学校称其2020年初因疫情影响，遭遇经营困难，无力继续履行合同，于2020年4月3日与王玉侨方的联系人协商合同解除事宜，因王玉侨坚持国联学校给付违约金，双方未达成一致，致使未能提前办理合同解除手续，提交与王玉侨方联系人的微信聊天记录截图对其主张予以证明。王玉侨认可该聊天记录的真实性，但认为双方办理正式房屋交接手续与国联学校应按约定支付违约金并不存在冲突，王玉侨自始没有以要求国联学校支付违约金为条件不配合国联学校办理退租手续。王玉侨于2020年3月26日出具租金催款函，于2020年4月8日出具解除合同通知书，提交邮件交寄单（收据）对其向国联学校送达了上述2份函件予以证明。国联学校认可涉案租赁合同于2020年4月8日解除。国联学校主张其于2020年7月23日将涉案房屋内物品腾空，提交腾退后照片、物业公司于该日出具的大件或批量物品搬入/搬出通知函相佐证，通知函内工作人员记录处载有：已与业主核实180XXXX****。王玉侨不认可该组证据的真实性，称其并不知情，照片亦无法证明拍摄时间。国联学校提交涉案房屋钥匙收条，对其于2020年8月11日将涉案房屋钥匙交给王玉侨方指定的联系人予以证明。王玉侨对该收条予以认可，认可双方于2020年8月11日正式办理了房屋交接手续，国联学校应支付2020年8月11日之前的房屋租金及占有使用费。就所主张的卫生费，王玉侨提交中建港悦大厦前期物业服务协议及2020年8月6日出具的物业费缴费提示单对涉案房屋自2019.07.01-2020.07.31期间垃圾费欠费5943.60元，收费标准为1.50元/月*平方米予以证明。国联学校称其已交纳卫生费至2020年1月25日，且依据物业协议规定房屋空置6个月以上可以免收卫生费。就所主张的卫生费交纳及免收情况，国联学校均未提交证据予以证明。本院认为：王玉侨与国联学校签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。王玉侨主张涉案合同于2020年4月8日解除，国联学校对该解除日期予以认可，本院不持异议，故对王玉侨要求确认涉案租赁合同于2020年4月8日解除的诉讼请求，本院予以支持。结合国联学校提交的证据材料，其已将涉案房屋腾退完毕，并因王玉侨认可其已于2020年8月11日收回涉案房屋钥匙，故对其请求判令国联学校将承租的房屋腾退返还给王玉侨的诉讼请求，因客观上已经履行完毕，本院不予支持。对王玉侨主张的2020年1月26日至2020年4月8日期间的房屋租金，国联学校同意给付但主张折抵押金，本院不持异议，折抵押金后，国联学校应给付王玉侨2020年1月26日至2020年4月8日期间的房屋租金40792元。对涉案房屋的腾退日期，结合相关证据材料，本院确认为2020年8月11日，对王玉侨主张的2020年4月9日至2020年8月11日期间的占有使用费，国联学校应予给付，对给付金额，综合考虑本案的实际情况，本院酌情确认为57000元。对王玉侨主张的卫生费，国联学校称其已交纳至2020年1月25日，但逾期未提交证据予以证明，国联学校亦未提交证据证明涉案房屋符合免收卫生费标准，对其该项主张，本院不予采纳。结合相关证据材料，国联学校作为实际占有人，应给付王玉侨2019年7月1日至2020年8月11日期间的卫生费，经计算，金额为6111.24元。对王玉侨主张的违约金，因疫情或者疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，出租人以承租人迟延支付租金为由，请求承租人承担违约责任的，不予支持。王玉侨因国联学校未按期交纳房屋租金主张违约金，本院不予支持。对王玉侨请求判令国联学校将注册地址迁出承租房屋地址的诉讼请求，非人民法院受理民事案件的处理范围，对该项诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、确认王玉侨与北京市大兴区国联联合培训学校2017年10月25日签订的北京市房屋租赁合同于2020年4月8日解除；二、北京市大兴区国联联合培训学校于本判决生效之日起十日内给付王玉侨2020年1月26日至2020年4月8日期间的房屋租金40792元；三、北京市大兴区国联联合培训学校于本判决生效之日起十日内给付王玉侨2020年4月9日至2020年8月11日期间的占有使用费57000元；四、北京市大兴区国联联合培训学校于本判决生效之日起十日内给付王玉侨2019年7月1日至2020年8月11日期间的卫生费6111.24元；五、驳回王玉侨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2037元，由王玉侨负担848元（已交纳），由北京市大兴区国联联合培训学校负担1189元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月十七日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维