广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7462号上诉人（原审原告）：欧阳焱，男，汉族，1993年1月22日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧阳湘华，男，系欧阳焱的父亲。被上诉人（原审被告）：佛山市保利昊峰房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：李寅午，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人欧阳焱因与被上诉人佛山市保利昊峰房地产有限公司（以下简称保利昊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。欧阳焱上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或将本案发回重审；2.判令保利昊峰公司向欧阳焱赔偿逾期交付违约金256211元（1500066元×0.0004×427日）；3.本案一、二审诉讼费用由保利昊峰公司承担。事实与理由：第一，《商品房买卖合同（预售）》第11页（三）查验房屋2约定“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”一审判决已认定保利昊峰公司在对涉案房屋进行修复期间造成欧阳焱不能居住使用且直至2020年3月2日才向欧阳焱交付涉案房屋，而保利昊峰公司并未在上述约定的90日内完成修复并交付给欧阳焱，则保利昊峰公司应按上述合同第11页第十二条约定的标准就房屋装修质量问题逾期交付而承担责任，即应支付逾期交付违约金256211元（1500066元×0.0004×427日）。第二，依据我国合同法第一百一十一条、第一百一十四条规定，既然双方当事人约定的违约金标准未超出违约方可预见的范围，保利昊峰公司在一审中从未提出减免违约金的诉请，且一审法院已认定保利昊峰公司因房屋装修质量问题导致逾期交楼的事实，那么一审法院应当根据双方关于违约金的约定进行判决。但一审法院未尊重合同约定，以房租损失替代逾期交楼违约金的做法，有失公允。另外，欧阳焱在本案中不存在任何违约责任，诉讼费应当由违约方保利昊峰公司全部承担。综上，请求二审法院支持欧阳焱的上诉请求。保利昊峰公司答辩称：第一，一审判决认定涉案商品房符合交付条件、保利昊峰公司已完成通知义务的事实清楚明确，认为保利昊峰公司不存在逾期交房的行为符合法律规定，依法应予维持。欧阳焱仅以涉案房屋存在装修质量问题为由拒绝收楼并要求保利昊峰公司承担逾期交楼的违约责任，于法无据。第二，保利昊峰公司对涉案房屋装饰装修的维修远不足以影响欧阳焱的居住，一审判决认定影响实际居住且连续计算维修时间，已充分保障了欧阳焱的利益。而且，保利昊峰公司已依约履行了涉案房屋装饰装修的修复义务，一审判决保利昊峰公司赔偿欧阳焱租金损失，实际上并不公平。综上，请求二审法院驳回欧阳焱的上诉，维持原判。欧阳焱向一审法院起诉请求：1.判令保利昊峰公司支付欧阳焱违约金1500066元×0.0004元/日×426日=255611元（从2018年12月30日至2020年3月1日止）；2.保利昊峰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月3日，欧阳焱（买受人）和保利昊峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将位于佛山市南海区某花园****出售给买受人；总成交价为1500066元；建筑面积89.12平方米，套内建筑面积70.17平方米，分摊面积18.95平方米；出卖人应于2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用；如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；出卖人逾期交房在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。双方并约定其他权利义务。欧阳焱（买受人）和保利昊峰公司（出卖人）签订了《补充协议》，约定买卖合同所述严重影响正常使用的质量问题是指主体结构出现安全问题。欧阳焱已支付全部购房款。2018年10月12日，某花园1座工程办理了整体竣工验收备案手续。2018年12月10日，佛山市南海区房地产测绘中心出具测绘报告，确认涉案房屋的套内面积70.17平方米，分摊面积18.95平方米，建筑面积89.12平方米。保利昊峰公司于2018年12月30日前向欧阳焱发送某花园1栋3005房集中交付通知书，通知欧阳焱于2018年12月30日前往某花园服务中心办理房屋查验手续及收楼手续。2018年12月29日，欧阳焱委托其父亲欧阳湘华前去查验房屋，欧阳湘华向保利昊峰公司主张涉案房屋60%以上的瓷砖存在高低差，门槛石间缝超过6毫米，阳台排水砖已裂开，坡道线不齐、不成直角、间缝过大、不平顺等情况。2019年6月10日，保利地产（华南）客户诉求反馈表载明：一、事件描述，门槛石要求更换，前未按要求进行更换，只调整门框墙面砖斜度，存在不按标准整改的行为；客厅地砖高低不平，大部分瓷砖边角高低差，毛边、擦脚，没有按要求进行换，只是用石膏填缝，然后打磨一下；二、客户诉求，免管理费时间至正常交楼！按市场价（租金）赔偿至质量合格交付使用。欧阳焱父亲欧阳湘华与客服李某纬在上述表格签名。2019年11月2日，交付查验问题记录表载明：反映一年的问题依旧，门槛石短8毫米以上；客厅、阳台、地板高低差40%以上，超差，线缝拐角不平顺，不标准。欧阳焱父亲欧阳湘华在业主处签名，代某荣在经办人处签名。2019年12月30日，涉案房屋客厅部分地砖被凿除，尚未进行铺贴。2020年3月2日，保利地产（华南）客户诉求反馈表载明：一、事件描述：2018年12月29日，业主如约验房，发现装修存在严重问题，瓷砖高低差60%大于1毫米，门槛石短差超6毫米以上，线缝不平顺，角度不标准，二阳台、厨房、洗手间积水严重等问题，整改至2020年3月2日上午才完毕，该日下午验房收楼！二、客户诉求：延长维修质保一年四个月，即收楼期3月7日开始计算；物业管理费减免，减免11月30日合同交付至2020年3月1日的物业管理费，水电费由业主自行承担。欧阳焱父亲欧阳湘华与客服李某纬在上述表格签名。2020年1月20日，欧阳焱提起本案诉讼。一审中，欧阳焱自认保利昊峰公司已免除欧阳焱2018年12月30日至2020年3月1日期间14个月物业管理费2744.84元及水电费。一审法院认为，欧阳焱、保利昊峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，保利昊峰公司应当在2018年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付欧阳焱使用，而涉案房屋于2018年10月12日办理竣工验收备案，于2018年12月10日取得测绘报告，欧阳焱没有举证证明涉案房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉案房屋在双方约定的交楼日已达到合同约定的交付条件。保利昊峰公司已在约定期限内提供符合约定交付条件的房屋并通知欧阳焱接收，欧阳焱以涉案房屋装饰装修存在质量问题为由拒绝接收涉案房屋，没有约定或法定的依据。虽然欧阳焱无权以装修质量问题为由拒绝收楼或主张保利昊峰公司逾期交付房屋，但涉案房屋装饰装修确实存在影响居住使用的质量问题，根据合同约定，保利昊峰公司仍负有修复维修义务。保利昊峰公司对涉案房屋凿除地砖重新铺贴、更换门槛石以进行修复，修复期间造成欧阳焱不能居住使用涉案房屋，确造成欧阳焱发生房屋占有使用利益的损失，一审法院参照合同地段同类房屋租金标准，酌情确定保利昊峰公司按每月2000元的标准赔偿欧阳焱损失。涉案房屋定于2018年12月30日前交付，欧阳焱在该期间对涉案房屋进行查验，并提出上述质量问题，故涉案房屋使用费损失应从2019年1月1日起开始计算。结合欧阳焱提交的2020年3月2日保利地产（华南）客户诉求反馈表及相关照片，一审法院对欧阳焱主张的涉案房屋于2019年3月2日修复完毕的主张予以采信。综上，保利昊峰公司应赔偿房屋使用费损失28129.03元（2000元/月×14个月+2000元/月÷31天×2天）予欧阳焱，欧阳焱诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、保利昊峰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付28129.03元予欧阳焱；二、驳回欧阳焱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取2292.57元，由欧阳焱负担2015.57元，保利昊峰公司负担277元。二审期间，欧阳焱向本院提交照片两张照片一审时已经提交过，不属于新证据。保利昊峰公司没有提交新证据。经查明，欧阳焱与保利昊峰公司签订的《补充协议》第四条“关于房屋交付”第5点约定“买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关设备标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告……”另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为欧阳焱以房屋装修质量问题为由主张保利昊峰公司承担逾期交楼违约责任，是否有事实和法律依据。欧阳焱上诉主张，根据《商品房买卖合同（预售）》约定保利昊峰公司应于2018年12月30日前交付涉案房屋，若房屋在下列（略）除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，因保利昊峰公司直至2020年3月2日才对涉案房屋修复完毕，故构成逾期交楼，应当承担相应的违约责任。经核查，欧阳焱与保利昊峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对“交付”的理解，应从《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》全文内容予以分析。关于涉案房屋的交付条件，《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》均有相同的约定，即商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，装饰装修及相关设备标准并非交付条件。根据现已查明的事实，涉案房屋已于合同约定的交付日期前取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且欧阳焱并无证据证明涉案房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即保利昊峰公司并不存在逾期交楼的违约行为，欧阳焱以装修质量问题为由要求保利昊峰公司承担逾期交楼的违约责任，没有事实或法律依据，本院对其上诉主张不予支持。一审判决已考虑到涉案房屋存在的装饰装修问题确实影响欧阳焱居住使用，从而认定由保利昊峰公司按每月2000元的标准赔偿其损失，处理得当，保利昊峰公司对此亦未提出上诉，故本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。欧阳焱的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4721.23元，由上诉人欧阳焱负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年八月三十一日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣