广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3187号 上诉人（原审原告）：梁自益，男，1966年4月28日出生，汉族，住。 上诉人（原审原告）：梁业敏，男，1972年1月13日出生，汉族，住。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔仁弟，男，1962年5月18日出生，汉族，住。 被上诉人（原审被告）：崔仁贵，男，1969年7月29日出生，汉族，住。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢海洲，广西宁斌律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：肖太芳，男，1964年10月30日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：卢盛喜，广西亚卓律师事务所律师。 上诉人梁自益、梁业敏因与被上诉人崔仁弟、崔仁贵、肖太芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁自益、梁业敏的共同委托诉讼代理人吕长青，被上诉人崔仁弟、崔仁贵及其共同委托诉讼代理人谢海洲，被上诉人肖太芳的委托诉讼代理人卢盛喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人梁自益、梁业敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判二被上诉人崔仁弟、崔仁贵共同赔偿上诉人经济损失244800元；2.本案一、二审诉讼费由二被上诉人崔仁弟、崔仁贵共同承担。事实和理由：一审判决认定双方签订的《租房协议》无效，但是未判令被上诉人向上诉人赔偿损失，这是错误的。被上诉人肖太芳将其经营的宾馆转让给上诉人，该口头宾馆转让合同经被上诉人崔仁弟、崔仁贵（房东）同意，上诉人接受该宾馆后,发现该宾馆所处的房屋是违法违章房屋。因为宾馆房屋是违法违章房屋，所以双方签订的《租房协议》无效，上诉人无法经营该宾馆。上诉人为获得该宾馆的经营权，花费了244800元转让费。现在由于上诉人无法经营该宾馆，损失了244800元，该损失显然是因《租房协议》无效造成的。因此,一审法院认为上诉人的损失不是因合同无效造成，而是因另外一个法律关系的合同导致，这显然是错误的。一审判决认定上诉人支付给肖太芳的244800元转让费中未包含65000元租房押金是错误的。《租房协议》中约定，房屋承租人要向出租人交租房押金65000元，而且要求交租房押金是出租人崔仁贵、崔仁弟与承租人的交易惯例，从崔仁贵、崔仁弟与三个承租人的租房协议中均可以看出，每个租房协议都约定要交租房押金。只是宾馆从第一个经营人转让给第二个经营人时，被上诉人崔仁贵、崔仁弟没有将押金退还给原承租人，而是由两个新旧承租人约定体现于宾馆转让费中。当宾馆的第二个经营人肖太芳将宾馆转让给第三个经营人即上诉人时，双方按惯例也有了同样的约定，被上诉人肖太芳在庭审中也予以认可。本案中押金条或者押金转账凭证仍然由原承租人肖太芳或者第一任经营人持有，只是他们作为一审第三人或者案外人，自以为与本案无利害关系，因此未将该证据提交法庭审查。但是被上诉人肖太芳在一审庭审中已经承认向被上诉人崔仁弟和崔仁贵交了押金65000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人租赁被上诉人崔仁贵、崔仁弟的房屋开宾馆，花费了244800元转让费，因为租赁协议无效，导致上诉人获得的宾馆无法经营，损失是因合同无效导致的。被上诉人崔仁贵、崔仁弟明知其房屋为违章违法建筑，仍然将该房屋冒充合法房屋出租，被上诉人肖太芳明知其经营的宾馆为违法违章建筑，仍然转让，给上诉人造成重大损失，二被上诉人崔仁贵、崔仁弟应当对合同无效承担全部过错责任，并应当共同赔偿上诉人全部损失。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法改判。 被上诉人崔仁贵、崔仁弟共同辩称，被答辩人要求答辩人赔偿经济损失244800元，没有事实和法律依据。理由如下：1、根据答辩人向一审提供的桂林市七星区字第30333405号《房权证》、穿农建临字〔2007〕（0305）号《桂林市七星区穿山乡村民临时建房规划定点通知书》、《桂林市国土资源局七星分局村民建房用地通知书》，该证据材料证实了答辩人对位于现桂林市七星区星区穿山乡江东村130号、原七星区穿山乡穿山村公所江东村79号、原桂林市穿山桥××）的房屋享有所有权和处分权和对外出租房屋的合法权利。2、答辩人与被答辩人之间签订《租房协议》之后，答辩人按约定积极履行自己的义务已将房屋和存放在宾馆里原已办好的营业执照、公特业（旅）字第932号特种行业许可证、卫生许可证、消防证等合法经营宾馆的证件（原件）和39间房钥匙移交给被答辩人经营宾馆使用和保管，同时也将宾馆内电视、空调、电脑、床等原来已有但属于答辩人所有的设施也提供给被答辩人经营宾馆使用。3、答辩人与被答辩人之间签订《租房协议》后，被答辩人从2019年8月至11月已使用答辩人的房屋进行合法正常的经营和瑞商务宾馆并获取收益。被答辩人在经营宾馆期间答辩人也没有干扰或终止被答辩人经营的行为。4、答辩人于2014年7月1日与肖太芳签订了《租房协议》，租赁期限为15年，协议第十二条约定：“在租期内，如乙方转让宾馆经营权，在不影响甲方利益的前提下，经甲方同意，乙方可自行转让”，肖太芳在经营宾馆的租赁期限内经答辩人同意后自行将经营和瑞商务宾馆的经营权转让给被答辩人梁自益和梁业敏继续经营宾馆，对于肖太芳与梁自益和梁业敏之间的对经营权转让费如何处理问题是他们之间自行协商的事情，与答辩人无关，答辩人只是知道收取租赁房屋的租金。因此，被答辩人与肖太芳之间存在的法律关系属于宾馆经营权的转让合同关系。5、根据被答辩人在一审提供的《银行转账凭据》和《收条》，也证实了：肖太芳与被答辩人经自愿自行协商达成共识，肖太芳将宾馆的经营权转让给被答辩人，被答辩人于2019年8月11日自己将宾馆经营权的转让费244800元付给了肖太芳，肖太芳收到被答辩人宾馆经营权的转让费244800元后于2019年8月11日向被答辩人出具了一份《收条》认可已收到转让费的款。6、被答辩人与肖太芳称244800元转让费中包含租赁押金65000元，未能提供相关的证据证实，并且答辩人对是否收到租赁押金表示否认。根据谁主张谁举证的原则，因未能提供证据足以证实，需承担不利的法律后果。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 被上诉人肖太芳辩称，第一，上诉人的上诉请求超出了一审的诉请，要求肖太芳承担赔偿责任的请求超出范围，不应该在本案二审中审理。第二，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人梁自益、梁业敏向一审法院起诉请求：1．依法确认原告与被告崔仁弟、崔仁贵签订的《租房协议》无效；2．判令两被告共同赔偿原告经济损失244800元。3．本案诉讼费由两被告共同承担。 一审法院认定事实：2019年8月11日，二原告与二被告签订《租房协议》，二被告将桂林市穿山桥××房屋一至六楼整体出租给二原告，经营宾馆使用（共计客房套间46间）。并约定在签订合同当日原告向被告交纳押金65000元，合同期满后退还。租金一季度三个月34500元。庭审中原告陈述，就所承租的房屋其并未要求被告出示房屋所有权证等权属证明进行查验。 另查明，该房屋原由第三人肖太芳承租经营宾馆（和瑞商务宾馆），租赁期20年。肖太芳于2019年8月11日将该宾馆转让给二原告，二原告向肖太芳支付转让费244800元后即开始经营该宾馆至2019年11月，因与二被告产生矛盾，遂诉至一审法院提出上述诉讼请求。 和瑞商务宾馆系案外人黄千根首先租赁被告的涉案房屋进行经营，后转让给第三人经营，第三人又转让给原告经营，营业执照上载明的经营者仍为黄千根。 原告和第三人均称244800元转让费中含租赁押金65000元，但未能举证证明，二被告否认收取租赁押金65000元。 还查明，桂林市七星区字第30333405号房屋所有权证载明：房屋坐落七星区穿山乡穿山村公所江东上村79号1－3层住宅（原：穿山乡江东村130号1－3层住宅），登记时间2011－08－11，房屋状况为总层数3层，建筑面积254.4㎡，附记该房建于1995年，根据市郊区乡镇建设局管理局（1995）第338号建筑证建，私房，原权证号30019271，现据业主申请、派出所门牌变更证明办理房屋坐落变更。2007年10月9日的穿农建临字［2007］（0305）号桂林市七星区穿山乡村民临时建房规划通知书中载明：穿山乡穿山村委会江东村崔仁贵建房户，同意你户在村镇规划范围内，按规划要求改建叁层临时住宅，建筑面积贰佰叁拾捌平方米，规划占地面积柒拾玖点肆平方米，应按规划定点、位置、面积兴建，否则不予验收、发证，房屋建成经验收合格后，凭此文及用地手续办理建筑证。2007年11月28日的桂林市国土资源局七星分局村民建房用地通知书2007年（242）号载明：同意你户在穿山乡穿山村委会江东村内改建住房，规划占地79.4平方米。建房位置及尺寸严格按批复建房位置和宗地图使用，未按宗地图施工视为违法占地，建房户经政府部门验收合格后，凭建筑证、村镇规划选址意见书和用地通知书到国土七星分局换发正式用地批文，接文后到高新（七星）区建设规划土地房产局申办土地证。 又查明，涉案房屋地址的门牌号多次变更，曾为江东村130号、江东上村79号，现为江东村七组71号，庭审中，二被告称涉案房屋地址最初的门牌号为××，但因时间久远，所拆下来的××门牌暂时无法找到。庭审后，二被告称已找到江东村81的门牌号并提交一审法院，一审法院就二被告在原址上拆旧建新及如何取得桂林市七星区字第30333405号房屋所有权证的过程，对二被告进行了进一步的询问。经询，二被告称1995年所建三层房屋取得房屋所有权证后，在2007年经申请又取得了在原址改建三层房屋的用地和建房通知书，二人即共同出资将在原址上的三层房屋拆掉重建新房，但新房屋建好后为七层半，而非批建的三层，故该新房屋并未取得房屋所有权证。2011年被告以门牌变更为由持原房屋所有权证到相关部门更换了新证即桂林市七星区字第30333405号房屋所有权证，在换证时并未告知相关部门原房屋已拆除重建的事实。二被告出租给第三人及二原告用来经营宾馆的房屋即为该七层半房屋的1－6层。2019年10月20日之前的租金已由第三人肖太芳交清，二原告因未交2019年10月20日之后的下一季度租金，已于2019年11月离开涉案房屋。 一审法院认为，二被告2007年拆旧建新时并未按批建内容进行房屋的重建，致使无法领取产权证书，但被告作为出租人无视所建房屋未按规划建设无法领取产权证书的事实，将该房屋1－6层出租给原告，而原告作为承租人未尽审慎的注意义务，对所承租的房屋未作基本的权属审查而与被告签订房屋租赁合同，双方均存在过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，原、被告于2019年8月11日所签订的《租房协议》无效。但原告与第三人之间的宾馆经营权转让系另一法律关系，原告亦没有提交证据证明其所交付给第三人的244800元转让费中包含租房押金65000元，故原告主张244800元转让费系因合同无效造成的损失，要求被告予以赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告梁业敏、梁自益与被告崔仁贵、崔仁弟于2019年8月11日签订的《租房合同》无效；二、驳回原告梁业敏、梁自益的其他的诉讼请求。本案案件受理费19914元（二原告已预付），由原告梁业敏、梁自益负担11059元，被告崔仁贵、崔仁弟负担8855元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实亦无异议。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人崔仁贵、崔仁弟应否赔偿上诉人梁业敏、梁自益损失244800元。涉案租赁房屋由于被上诉人崔仁贵、崔仁弟拆旧建新时并未按批建内容进行房屋的重建，导致涉案房屋至今无法领取产权证书，被上诉人崔仁贵、崔仁弟对于涉案租赁合同无效具有一定过错。上诉人梁业敏、梁自益作为承租人在承租涉案房屋前未尽审慎的注意义务，对所承租的房屋未作基本的权属审查就签订房屋租赁合同，对涉案租赁合同的无效同样存在过错。依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同无效后，上诉人梁业敏、梁自益已将涉案房屋返还被上诉人崔仁贵、崔仁弟。对上诉人梁业敏、梁自益主张的房屋押金65000元，虽然租赁合同有约定，但是上诉人梁业敏、梁自益并未实际支付给被上诉人崔仁贵、崔仁弟，故其主张被上诉人崔仁贵、崔仁弟返还没有事实依据，本院依法不予支持。关于上诉人梁业敏、梁自益主张的转让费损失，是基于与被上诉人肖太芳之间的转让合同支付的费用，并非依据涉案租赁合同支付给被上诉人崔仁贵、崔仁弟，故其可依据转让合同约定另行向被上诉人肖太芳主张赔偿。 综上所述，上诉人梁业敏、梁自益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4972元，由上诉人梁业敏、梁自益负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 丁 勇 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉