河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0728民初810号原告：关瑜琼，女，汉族，1990年1月2日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：张智体，河南弘治律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丽，河南弘治律师事务所律师。原告：徐素君，女，汉族，1958年5月10日出生，住河南省长垣县蒲**。委托诉讼代理人：张智体，河南弘治律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丽，河南弘治律师事务所律师。被告：户保森，男，汉族，1975年1月20日出生，住河南省长垣县。原告关瑜琼、徐素君诉被告户保森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案，后依法向户保森公告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本院于2020年8月31日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，关瑜琼、徐素君及其特别授权委托诉讼代理人张智体、薛丽到庭参加了诉讼，户保森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。关瑜琼、徐素君向本院提出诉讼请求：1.确认关瑜琼与户保森于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效，房屋价格1100000元整；2.本案诉讼费用由户保森承担。事实和理由：徐素君与关瑜琼系婆媳关系。2011年户保森向徐素君借款2630000元。2011年6月24日，户保森向徐素君还款1042000元，2014年6月3日，户保森向徐素君还款52400元。后来，由于户保森资金紧张一直无钱偿还剩余借款，便与徐素君商量将自己名下的位于长垣市桂陵大道北段西侧裕馗华府A栋103号商铺以1100000元的价格抵给关瑜琼、徐素君，其中980000元作为房款抵账，该处商铺剩余的380000元的房屋尾款在办理完过户手续后由关瑜琼缴纳。2015年11月19日关瑜琼与户保森签订了《房屋买卖合同》并将房屋钥匙交予关瑜琼、徐素君，关瑜琼、徐素君占有并使用该商铺。综上所述，户保森自愿将自己所有的位于长垣市桂陵大道北段西侧裕馗华府A栋103号商铺折抵成房款以偿还债务，是户保森的真实意思表示，因此双方签订的《房屋买卖合同》应当受到法律保护。户保森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供答辩。依据关瑜琼、徐素君的诉请意见，本院归纳本案的争议焦点为：关瑜琼、徐素君请求依法确认关瑜琼与户保森于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效，房屋价格1100000元有无事实及法律依据。针对本院归纳的争议焦点，关瑜琼、徐素君向本院提交的证据材料有：1.2012年3月8日收款收据一份、2.河南省裕馗房地产有限公司与户保森售房合同一份、3.河南省裕馗房地产有限公司向户保森发放的缴费通知一份、4.河南省裕馗房地产有限公司商品房预(销)售许可证照片打印件一份、5.河南省裕馗房地产有限公司工商登记信息查询打印件一份，以上五份证据证明1.户保森缴纳了600000元的建房集资款；2.河南省裕馗房地产有限公司将涉案房屋出售给户保森，户保森取得了涉案房屋的使用权和所有权，待房产证等手续办齐以后户保森需付清全部房款；3.户保森尚有382494元剩余房款未缴清。6.户保森户口本复印件一份，据此证明户保森与李红霞是夫妻关系。7.河南省农村信用社客户交易明细一份，据此证明徐素君通过向李红霞账户转款共计借给户保森2630000元，户保森通过李红霞账户陆续偿还1094400元。8.2015年11月19日户保森与关瑜琼签订的《房屋买卖合同》一份、9.户保森出具的收到条一份，该两份证据证明户保森将涉案房屋以1100000元的价格出售给关瑜琼、徐素君，户保森保证涉案房产无任何经济或法律责任，并约定该房产约380000元的尾款由关瑜琼、徐素君缴纳；该房产折抵户保森欠关瑜琼、徐素君的980000借款，并于2015年11月19日向关瑜琼、徐素君出具了收到条。10.涉案房屋钥匙照片打印件一份、11.证人证言一份、12.商品房产租赁合同及委某，据此证明户保森已将涉案房屋交付给关瑜琼、徐素君，且关瑜琼、徐素君实际使用涉案房产。户保森经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，且未向本院提交证据材料。经综合审查，关瑜琼、徐素君向本院提供的证据11因与其具有利害关系，本院不予采信；关瑜琼、徐素君向本院提供的其他证据来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采信。根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：户保森与李红霞系夫妻，2011年1月12日、2011年3月28日、2011年4月23日、2011年5月21日徐素君通过李红霞银行账户转款共借给户保森2630000元。2012年3月8日户保森缴纳房款600000元，2012年10月23日户保森与河南省裕馗房地产有限公司签订《售房合同》一份，约定河南省裕馗房地产有限公司将座落于长垣市桂陵大道北段一套临街商铺上下两层卖给户保森，售价为每平方米叁仟捌佰元，户保森先支付给河南省裕馗房地产有限公司600000元，取得房屋的使用权及所有权，剩余房款在河南省裕馗房地产有限公司办理完房产证过户等所需手续，由河南省裕馗房地产有限公司为户保森开具商业房屋出售发票后，由户保森将余款打入河南省裕馗房地产有限公司账户。户保森付清首付款600000元后，河南省裕馗房地产有限公司积极配合户保森办理房产证等手续，待房产证手续办齐以后，户保森应向河南省裕馗房地产有限公司付清全部房款余额。2015年11月19日户保森与关瑜琼签订《房屋买卖合同》约定户保森以1100000元的价格将该房屋卖给关瑜琼，折抵欠徐素君借款980000元，并约定涉案房屋尾款380000元由关瑜琼另行缴纳。户保森将其与河南省裕馗房地产有限公司签订的售房合同交给关瑜琼。后户保森将钥匙交付给关瑜琼，关瑜琼实际占有该房屋并对外进行出租。本院认为，合同有效一般要具备以下几个要件：1.行为人具有相应的缔约能力；2.意思表示真实；3.不违反强制性法律或者社会公共利益；4.合同标的须确定和可能。具体到本案，1.本案缔约的行为人系户保森与关瑜琼均为完全行为能力人因此具有相应的缔约能力。2.本案诉争《房屋买卖合同》签订之前，户保森曾向徐素君借款并通过户保森的妻子李红霞的账户进行转账交易，后因未能偿还完全部的借款，户保森与徐素君于2015年11月19日重新约定户保森以1100000元的价格将房屋卖给关瑜琼，折抵欠徐素君借款980000元，并约定涉案房屋尾款380000元由关瑜琼另行缴纳。该约定有户保森与关瑜琼签订的《房屋买卖合同》及户保森出具的《收到条》在卷佐证，同时户保森将房屋钥匙已经交付给关瑜琼，关瑜琼也已经实际占有并使用涉案房屋，因此可视为户保森认可徐素君将980000元的债权转让给关瑜琼的行为，另因为《房屋买卖合同》上均有户保森与关瑜琼的签字，户保森又出具一份《收到条》，以上均可证明该份《房屋买卖合同》是双方在平等自愿的基础上协商一致的结果，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故该合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。3.户保森与关瑜琼签订的《房屋买卖合同》中关于合同权利义务约定明确，合同给付可能实现，合同标的可得确定，符合合同有效的第四个要件。另虽户保森未出庭并且关瑜琼、徐素君亦未提交证据证明涉案房屋是否系夫妻共同财产，户保森是否系无权处分，但这并不影响合同效力。综上，关瑜琼、徐素君要求确认关瑜琼与户保森于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持；因关瑜琼、徐素君提交的证据并不能证明房屋价格1100000元，故关瑜琼、徐素君要求确认房屋价格为1100000元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九条、第五十二条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零四条之规定，判决如下：确认关瑜琼与户保森于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；驳回关瑜琼、徐素君的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由户保森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  王美荣审 判 员  韩卫民人民陪审员  何钟莹二〇二〇年九月十五日书 记 员  原 雪