上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12610号原告：金雄飞，男，1957年7月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告：于春华，女，1960年2月17日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。被告：上海证大西镇大拇指商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：裴天恩，执行董事兼总经理。被告：上海证大西镇置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：裴天恩，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：谢润泽，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告金雄飞、于春华诉被告上海证大西镇大拇指商业经营管理有限公司(下简称西镇大拇指公司)、上海证大西镇置业发展有限公司(下简称西镇置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后依法适用简易程序。本案于2020年8月5日公开开庭进行审理，原告金雄飞及两原告的共同委托诉讼代理人李嫣妮、两被告的共同委托诉讼代理人戚莉珏、谢润泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金雄飞、于春华向本院提出诉讼请求如下：1.被告西镇大拇指公司支付2020年第一季度(2020年1月1日至2020年3月31日)租金人民币81,146元；2.被告西镇置业公司对被告西镇大拇指公司上述租金的支付承担连带支付责任。事实与理由：原告与被告西镇大拇指公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区课植园路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告西镇大拇指公司，租金期限自上述房屋交付之日起至2021年12月31日止；租金自2020年1月1月起按季度支付。2020年1月1日至2021年12月31日的每年租金为324,584元。现约定的第一季度支付租金的期限已届满，被告西镇大拇指公司表示拒不支付。被告西镇置业公司系上述租赁合同的担保方，根据合同约定，被告西镇置业公司对被告西镇大拇指公司的租金支付承担连带责任。被告违反合同项下的义务,原告遂诉至法院作如上诉请。被告西镇大拇指公司、西镇置业公司共同辩称：驳回原告全部诉请。根据租赁合同4-1条约定，如果原告取得房地产权证晚于租金起始日，则租金起始日应当延后至产证颁发之日。根据租赁合同附件三约定，在2014年1月1日至2019年12月31日年租金为0元，共有6年免租期，则租金起始日延后租金仍是0元。原告是在2018年12月15日办出小产证，租金起始日应从该日期计算6年为免租期。根据租赁合同4-1条，自2021年12月31日之前都是免租期。目前还未到支付首期租金支付时间，且延期办出小产证的原因在于原告。本院经审理认定事实如下：2014年1月9日，原告(乙方)与被告西镇置业公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(下简称预售合同)，约定甲方向乙方购买上海市青浦区课植园路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称涉案房屋)，用途为店铺。建筑面积为106.24平方米。另付地下附属面积为0。第三条，房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)24,441.60元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,596,676元。第六条，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中明确约定。第七条，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按预期未付款额的日万分之2计算。自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。附件一第1条约定，乙方应于2014年1月9日前支付定金100,000元；于2014年2月15日前支付房款1,206,676元；于2014年4月4日前办妥余款1,290,000元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。合同另对其他事项作出约定。后，原告(出租方、甲方)、被告西镇大拇指公司(承租方、乙方)、被告西镇置业公司(担保方、丙方)就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，1-2条，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。1-3条，该房屋现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方在本合同附件(二)中加以列明。2-1条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用。3-1条，甲方将该房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于商铺经营。3-2条，甲方于2014年2月20日前向乙方交付该房屋，租赁期自交付该房屋之日至2021年12月31日。乙方接收该房屋后有权就商铺进行统一的宣传及商业经营管理。3-3条，鉴于该房屋为新建房屋,甲方同意在开发商交房给甲方之同时,即将该房屋交付给乙方使用。若甲方未在开发商书面通知时间内办理实物交房交接手续并在超出该交接期限10日后仍未能办理的,则甲方在此授权乙方届时全权代理甲方行使该项交接收房权利。4-1条，该房屋的租金在本合同项下自2014年1月1日(以下简称“租金起始日”)开始计收，从房屋交付日至租金起始日的期间则为免租期，但若该房屋的房地产权证(“小产证”)的颁发之日晚于租金起始日的，则租金起始日应当延后至小产证颁发之日，而租金支付终止日仍为本合同3-2条约定的2021年12月31日。4-2条，租金起始日后乙方每月应付的租金标准详见双方在本合同附件(三)中的约定。甲方同意乙方按季度支付租金，乙方在每个季度到期后次月的10日前向甲方支付上季度租金。4-3条，甲方应当于本合同约定的租金支付日的十五日前向乙方提供建筑物所属地税务部门开具的合法租金发票，如甲方为公司的则应提供由其公司开具的合法租金发票，由此产生的所有税费由甲方自行承担。乙方在收到发票后根据本合同的约定向甲方支付房屋租金，如甲方未及时提供合法发票的，乙方有权停付房屋租金。4-5条，丙方对本条4-2款租金支付承担连带责任。11-1条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、书面回复及其他任何联系,必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同附件三约定，该房屋在本合同项下自2014年1月1日至2019年12月31日的每年租金为人民币0元整；自2020年1月1日至2021年12月31日的每年租金为324,584元整；租金支付方式按本合同4-2条约定的支付方式支付。另查明，原告付款情况为：2014年1月9日支付定金10万元、3月19日支付20万元、10月8日支付20万元、12月26日支付196,676元；2015年3月6日支付20万元、4月22日支付80万元、12月16日支付20万元；2016年3月28日支付20万元；2017年9月28日支付10万元；2018年6月5日支付10万元、11月28日支付402,199元，合计共向被告西镇置业支付房款2,698,875元。2018年12月5日，原告取得涉案房屋小产权证。原、被告因涉案房屋租金支付致讼。以上查明的事实，由当事人的陈述、预售合同、房屋租赁合同、付款记录、不动产权证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、租赁合同已约定租金的收取时间及金额，应按照通常理解进行解读，租赁合同未约定是按小产证办出之日来作为租金起算日，被告西镇大拇指公司也未就此向原告进行过释明，被告不能将租金起始日作扩大解释。双方未就小产证办出之日后6年内的租金为0元进行过约定,被告从未告知原告小产证办理时间会影响原告之后的租金收益。原告付款期限系被告负责人储斌(经理)同意的，并非原告主动拖延。当时原告资金紧张，不想购买涉案房屋，被告提供租赁合同后，原告就购买了。被告表示可以先付首付款，六年内付清房款即可，且被告西镇置业公司未向原告主张过逾期付款的违约责任。2、根据租赁合同需原告先开发票，被告西镇大拇指公司再付租金。原告已按合同签署页中被告西镇大拇指公司的地址邮寄了发票，租赁合同11-1条约定了视为送达的情形，租金支付条件已成就。原告找到上海朱镇经济发展有限公司(下简称朱镇公司)开具发票，其他业主也有此形式。被告西镇大拇指公司提供给原告开票信息，开始其同意支付，又不同意，其包总表示是因迟延办理小产证才不付款。起诉前，原告拿着发票原件去找过被告西镇大拇指公司，拒绝付款后才邮寄发票。为此，原告提供了发票、开票信息(被告西镇大拇指公司手写)、告知函、挂号信、银行卡、朱镇公司情况说明、其他商户发票。两被告表示未收到过发票和告知函、银行卡号；开票信息真实性无法确认，与本案无关；情况说明真实性、合法性、关联性均不认可；其他商户的发票无法确认。3、案外人张培森也与被告西镇置业公司签订房屋租赁合同，张培森取得不动产权证的时间是在2017年，与原告情况类似，但被告是按约支付张培森租金。为此，提供了张培森的租赁合同、不动产登记证。两被告对真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。两被告表示：1、预定协议明确约定，涉案房屋市场价4,057,305元，抵扣6年租金，实际销售价是2,596,676元，与预售合同中价格一致。根据预售合同，原告应在2014年4月1日前支付全部购房款，但原告陆续分十几次支付，在2018年才全部付清，导致在2018年12月5日才办出小产证。2、被告西镇置业公司已经按合同约定在2014年2月20日形式上交付了房屋。租赁合同4-1条及附件三是双方协商一致确认的，并非通用的格式条款，被告西镇大拇指公司已在协商合同时充分释明。从4-1条设立的目的和法理看，该条是附生效条件的条款，2014年1月1日至2018年12月5日，房屋产权未转移给原告，原告对涉案房屋不享有所有权。原告在取得小产证后，方有权对外出租。按照4-1条约定，将租金起始日延后至原告小产证取得之日、免租期相应顺延，均具有合法性和合理性。3、租赁合同11-1条约定的送达文件中不包括发票，发票送达不适用该条。原告发票开票日期是2020年4月10日，在2020年4月18日寄出。在房屋满足支付条件后，原告应在租金支付10日前即应在2020年3月27日前提供发票，但原告发票的开票时间和寄送时间均晚于该日。发票复印件如与原件一致，认可原告提供发票的形式，如果原告的付款条件成就也同意付款，但涉案房屋尚未达到租金支付条件。其他商户是按预售合同约定付清了全部购房款，即使未办小产证证，也存在支付租金的情况，但原告迟延付款，情况不同。为此，两被告提供了：原告金雄飞与被告西镇置业公司在2014年1月9日签订《预定协议》，该协议约定，房屋位置为课植园路XXX弄XXX号XXX室(抵扣6年回报)，暂测面积为106.24平方米，单价为24,441元，总价为2,596,676元。第三条中手写了“(6年：4,057,305元)”。两被告欲证明，预定协议明确房屋市场销售价为4,057,305元，房屋6年租金在上述房款中抵扣，实际应付款2,596,676元。原告对其他签字部分及手写部分的真实性无异议，第三条中手写“(6年：4,057,305元)”系被告自行添加，字迹与其他手写部分不一致，抵扣回报是销售手段，涉案房屋2014年均价在2.4万元左右。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案预售合同、租赁合同均系签字各方当事人的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。本案的主要争议焦点为：涉案房屋是否自原告取得小产证之日开始才计算6年免租期。对此，本院认为，首先，租赁合同4-1条和附件三明确约定了免租期和计租期，免租期对应的时间段为2014年1月1日至2019年12月31日；计租期对应的时间段为2020年1月1日至2021年12月31日，且明确了租金标准。然，租赁合同并未明确约定是以原告取得涉案房屋产权证之日开始起算免租期，两被告也未举证证明就此向原告进行释明，也未证明双方就此达成过一致；其次，租赁合同4-1条约定租金起始日的顺延，针对的情形是，若原告小产证办出之日晚于租金起始日即2020年1月1日，则自原告小产证办出之日开始计算租金，并未明确约定该顺延情形是免租期自原告办出小产证之日顺延。原告是在2018年12月5日取得涉案房屋小产证，并未晚于租赁合同约定的租金起始日；再次，预定协议约定抵扣6年回报，结合租赁合同和预售合同，该回报实际是在被告西镇置业公司按约向原告交付房屋后，原告以给被告西镇大拇指公司免租期的形式予以实现，免租期与租赁合同的相关约定对应。在免租期内，被告西镇大拇指公司有权自用或出租。综上，两被告主张的自小产证办出之日开始起算6年免租期、租金起始日自小产证办出之日顺延的抗辩意见，缺乏依据，本院难以采纳，故本院认定，租金起算日已经届至。关于两被告抗辩的原告迟延付款，与本案系两个不同的法律关系。如原告在付款方面确有违约行为，被告西镇置业公司可另案主张。关于发票问题，租赁合同11-1条约定了文件等视为送达的条件，该条未将发票排除在送达文件之外，两被告主张该条不适用于发票送达的抗辩意见，本院难以采纳。两被告抗辩原告未按约开票、邮寄发票，但租赁合同并未约定如原告迟延开票或邮寄则免除被告西镇大拇指公司支付租金的义务。前文已论述租金起始日已经届至，原告已提供发票，租金付款条件已经成就，被告西镇大拇指公司按约理应付款，被告西镇置业公司应按约就被告西镇大拇指公司的付款承担连带责任。综上，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海证大西镇大拇指商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告金雄飞、于春华租金81,146元；二、被告上海证大西镇置业发展有限公司对被告上海证大西镇大拇指商业经营管理有限公司第一项付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,828.65元，减半收取计914.33元，由被告上海证大西镇大拇指商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年九月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同义务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定于债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。