贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2730民初360号原告（反诉被告）：广州中远海运文化传播有限公司，住所地广东省广州市海珠区滨江中路****，统一社会信用代码914401011904585725。法定代表人：刘超。委托诉讼代理人：陆向东，广东广信君达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何小锐，广东广信君达律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司，住，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道体育路一社会信用代码915227303087483498。法定代表人：王珂，系公司董事长。委托诉讼代理人：张辉，男，1989年9月28日生，汉族，户籍住址河北省邢台市内丘县，现住贵阳市云岩区。特别授权代理。第三人：贵州中鼎云栖置业有限公司，住，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道体育路会统一信用代码91522730069926426A。法定代表人：程芝元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付甫奎，男，1989年10月5日生，汉族，户籍住址贵州省桐梓县，现住贵阳市云岩区。特别授权代理。原告（反诉被告）广州中远海运文化传播有限公司（以下简称中远海运公司）诉被告（反诉原告）贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司（以下简称中鼎双龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，经审理作出（2019）黔2730民初231号民事判决书，中鼎双龙公司不服向二审法院提起上诉，二审法院经审理以原审法院对于上诉人中鼎双龙公司一审提出的反诉请求未做判决为由，作出（2019）黔27民终2002号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。2020年4月16日，原告中远海运公司提出追加贵州中鼎云栖置业有限公司（以下简称中鼎云栖公司）为本案第三人，本院依法予以追加。2020年6月28日，本院公开开庭审理本案，原告中远海运公司委托诉讼代理人陆向东、何小锐，被告中鼎双龙公司委托诉讼代理人张辉和第三人中鼎云栖公司委托诉讼代理人付甫奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远海运公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告已缴纳的商业咨询管理费71297元、物业管理费67223元；2、判令被告退还原告合同履约保证金305558元；3、判令被告退还项目运营风险控制金本金3700000元，支付该款2016-2018年度利息667290元（暂计算至2018年度）；4、判令被告支付原告因被告中鼎双龙公司未完成消防验收而被行政处罚的罚款31000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月8日，为开展酒店经营业务，广州海运（集团）有限公司海员宾馆（以下简称海员宾馆）作为承租方与被告签署《租赁合同》1，承租被告坐落在贵州省龙里县共三层的房屋。海员宾馆按照租赁合同的约定，于2015年10月10日向被告支付履约保证金305558元，2015年12月28日向被告支付项目运营风险控制金3700000元。合同履行过程中，因海员宾馆运营业务范围调整原因，海员宾馆与被告达成合意终止《租赁合同》1，由原告继受《租赁合同》1项下的权利。2016年3月30日，原告与被告另行签订《租赁合同》2，《租赁合同》2内容与《租赁合同》1一致。2016年5月31日，原告的龙里分公司经营的60号楼“壹街叁号·涛”酒店正式营业。2017年5月27日，龙里县公安消防大队以原告的龙里分公司未能进行消防设计备案、消防竣工验收备案和消防安全检查为由，对原告的龙里分公司作出31000元罚款，原告的龙里分公司缴纳了以上罚款。2016年12月29日，原告的龙里分公司向被告缴纳商业咨询管理费71297元、物业管理费67223元。2017年6月15日，原告的龙里分公司向被告发出《关于60号楼业务沟通函》，要求被告“抓紧办理整个小镇的综合消防验收”，该函件由被告工作人员张博签收。2017年8月4日，被告回函称“针对消防验收相关事宜，我司相关部门已与都匀消防大队联系沟通，并早已提供消防相关资料，且已在审批过程中”，承认了其未办理通过综合验收的事实。2017年11月29日，原告再次发出《关于双龙镇××楼的业务沟通函》，提出被告仍然未办理项目整体综合消防验收，提出终止合同或经营权转让的方案，被告工作人员签收了该函件。2018年4月20日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》，提出因被告无法办理物业综合验收，导致60号楼无法合规经营，提出解除合同，并要求被告在2018年4月30日进行物业交接。2018年4月30日，原告与被告签订《物业交接确认书》并点算物品，进行了物业交接。原告向被告发出解除租赁合同的函，被告亦按照函件的要求办理了交接手续，因此《租赁合同》2在2018年4月20日已经因被告的违约而由原告单方解除，被告亦以自己的接收行为对解约表示认可。同时，根据《租赁合同》2第五条第一款、第五条第六款、第七条第三款、第八条第一款的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权单方解除合同并有权向被告主张返还已经缴纳的履约保证金、运营风险控制金、商业管理咨询费、物业管理费，并向被告主张因被告违约而造成的罚款损失。综上，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力，被告违反合同的约定，应当承担违约责任。现《租赁合同》2已经解除，被告应退还、支付或赔偿原告主张的所述全部款项。庭审中，原告对追加的第三人提出诉讼请求，要求第三人就原告提出的诉请承担连带责任。理由是1、第三人是实际建设单位，有负责消防验收的责任。2、根据被告及第三人提供的《资产委托经营管理协议》第11.5条，第三人是收取合同项下租金的实际主体，被告仅是代第三人收取租赁费等款项，因此第三人是租赁合同的实际受益人，应当对租赁合同中的违约行为承担连带责任。被告辩称，1、原告诉称被告违约事实不成立。首先原告在承租案涉商铺前以及装修过程中，充分知晓该商铺主体未完工，且未取得综合消防的基本情况，并接受和放任该可能影响酒店日后经营的风险，该风险应该由原告自行承担。其次，原告所依据的被告违约条款，均是建立在原告在承租、装修和营业之前不知情，且在签订租赁合同及装修营业之前有所主张的情况下成立的，而原告在明知商铺不具备消防验收的情况下，仍然从事相应租赁行为，且在2016年3月30日重新签订租赁合同时，以及装修营业之前均未主张，应该视为其放弃该条款约束，认可现状租赁使用，原告的行为有违民法原则。2、原告过错行为是租赁合同解除的重要原因，且其存在长期拖欠租金、物业费、商业咨询管理费等根本违约情形，其无权依据租赁合同第七条第三款、第八条第一款的约定解除合同，并要求赔偿或返还相关损失费用，同时其所谓行使单方解除权说法不成立。3、本案不存在原告所述因建筑物本身的原因无法办理营业许可证，无法正常经营使用情形，案涉商铺依法办理了营业执照，在公安部门办理入网登记，且并未因公安消防部门出具的行政处罚决定书而实质性影响酒店正常生产经营。同时行政处罚系因原告擅自关闭消防通道及二次装修未消防备案，以及营业之前未经消防安全检查所致，并非商铺主体消防问题。4、根据租赁合同，中鼎公司依法有权收取租期内发生的租金、商业咨询管理费、物业管理费等，原告无权要求返还。对于履约保证金，根据租赁合同约定被告有权扣减、冲抵或拒绝返还。对于项目运营风险控制金，其本身属于原告支付的装修款，只有在正常10年租期届满后被告才能兑付给原告，现在租赁合同因原告原因提前终止，根据合同约定，原告无权要求支付。对于消防行政罚款，系因原告原因导致，其无权要求被告承担。对于原告主张的第三人是本案实际受益人应承担连带责任不能成立，根据被告和第三人签订的资产委托管理协议及实际操作，案涉商铺的出租行为均是由被告自负盈亏，自行承担风险。综上请求法院依法查明案件事实，驳回原告诉请。中鼎双龙公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告支付租金984，930元，并判决反诉被告按人民银行同期贷款利率标准向反诉原告支付逾期付款利息，至款项付清时止（暂计算至2019年3月25日为95,448.8元，其中2016年11月1日至2017年10月31日期间611，115元租金的利息70，392.81元；2017年11月1日至2018年4月30日期间租金373,815元的利息25,055.99元）。2、判决反诉被告向反诉原告支付商业管理咨询费913,633元，并判决反诉被告按人民银行同期贷款利率标准向反诉原告支付逾期付款利息，至款项付清时止（暂计算至2019年3月25日为87,236.28元，其中2016年11月1日至2017年10月31日期间539，818元商业管理咨询费的利息62,180.29元，2017年11月1日至2018年4月30日期间商业管理咨询费373，815元的利息25,055.99元）。3、判决反诉被告向反诉原告支付2017年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费97，919.5元。4、判决反诉被告向反诉原告支付水费6，651元。5、判决反诉被告向反诉原告支付电费125,128元。6、本案诉讼费由反诉被告承担。庭审时变更诉请，租金本金变更为831，151元，利息起算时间由2016年11月1日变更为2017年2月1日；商业管理咨询费本金变更为760,854.25元，利息起算时间由2016年11月1日变更为2017年2月1日。事实与理由：2015年10月8日，广州海运有限公司海员宾馆（以下简称海员宾馆）为开展酒店经营业务，作为承租方与反诉原告签署了一份《租赁合同》，承租了反诉原告在贵州省龙里县共三层的房屋。该合同履行过程中，因海员宾馆运营业务范围调整原因，海员宾馆与反诉原告及反诉被告达成协议，海员宾馆退出合同，由反诉被告继受租赁合同项下的权利义务。2016年3月30日，反诉原告作为甲方与反诉被告作为乙方重新签订《租赁合同》，该《租赁合同》与海员宾馆作为承租方同反诉原告订立的合同内容完全一致。前述《租赁合同》均约定：一、反诉被告承租反诉原告坐落于贵州省龙里县的房屋，建筑面积2037.05平方米；二、租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止，其中免租金6个月；三、前两个年度租金单价为25元／㎡／月，商业管理咨询费为25元／㎡／月，物业管理费为3元／㎡／月，租金及商业管理咨询费自第三个租赁年度开始递增8%，其后每两个年度在上一个年度标准基础上递增8%。前述合同签订后，双方经协商于2018年4月30日终止了合同的履行。根据合同约定，至合同终止时，反诉被告应向反诉原告支付租金1246674.6元、商业管理咨询费1246674.6元、物业费183334.5元，前述款项共计应付2676683.7元。但反诉被告仅支付过第一年度2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金，及2015年11月1日至2016年12月31日期间的物业管理费，以及2016年11月1日之后的部分商业管理费71297元，为此，反诉被告欠付反诉原告租金984930元（其中2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金611115元、2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金373815元），欠商业管理咨询费913633元［其中2016年11月1日至2017年10月31日期间的商业管理咨询费539818元（应付611115元，已支付过71297元）、2017年11月1日至2018年4月30日期间的商业管理咨询费373815元］，欠2017年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费97919.5元。另，反诉被告尚欠反诉原告水费6，651元，电费125，128元。综上，反诉原告与反诉被告订立租赁合同系双方真实意思表示，反诉原告将房屋交付反诉被告使用至2018年4月30日，反诉被告应按照合同约定支付至2018年4月30日期间的租金、商业管理咨询费、物业费及期间的水费、电费。反诉被告拖欠前述款项的行为已损害反诉原告利益，为维护自身合法权益，反诉原告特依法提起反诉，望判如所请。反诉被告中远海运公司辩称，反诉原告要求反诉被告支付租金、商业管理费、物业管理费及利息的请求均不能成立。一、反诉原告未能履行综合验收和消防验收的手续致使承租物业无法使用，其根本违约在先，反诉被告有权不支付未付租金。反诉原告一直未能办理承租物业的综合消防验收手续，也未办理规划验收，致使反诉被告自合同签订后无法正常使用该物业用于合同约定的酒店经营，无法办理营业执照，无法完成二次消防验收，以致2017年5月27日因消防问题受到公安部门的行政处罚，处罚责令反诉被告停产停业，反诉被告彻底无法使用物业。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，第二百二十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方的租赁合同第五条第一款约定，“出租方应当保证物业在租赁期内租赁权合法有效且可以满足承租方的租赁用途。”据此，反诉原告作为出租方应当在合同订立后向反诉被告提供符合酒店用途的物业，但合同签订后，反诉原告未能办理并通过租赁物业的整体消防验收和规划验收，导致反诉被告无法合法使用该物业用于酒店经营。反诉原告未能履行自己的义务在先，根据先履行抗辩权的规定，反诉被告有权不支付租金、物业管理费、商业管理咨询费等费用。另根据租赁合同第五条第六款约定，“出租人应当配合承租人办理开办酒店所需的相关证照文件，如因甲方建筑本身的原因造成承租方不能办理相关证照，从而导致不能利用该租赁物进行酒店经营的，所造成的一切后果由出租方承担。”因此，由于反诉原告出租的物业无法办理综合消防验收，导致反诉被告无法合法用于酒店经营，由此导致的一切后果，包括物业无法经营而造成的闲置，导致的出租方租金损失等，均应由出租人承担。二、即使反诉被告需要支付物业使用费（租金）、物业管理费，也应当进行减免。合同虽然约定了年度租金标准，但是约定该租金标准的前提是，反诉原告向反诉被告提供适租物业，即提供能够满足开办酒店的条件的物业，这是合同约定的租金标准的基础，但反诉原告提供的物业既未办理规划验收，又未进行综合消防验收，反诉被告无法办理酒店营业执照，虽然一度开业，但也处于无照经营的状态。2017年5月27日，酒店因消防行政处罚，被责令停业。因此，反诉被告一直未能正常使用物业，按照约定标准支付租金的基础和前提不存在，即使反诉被告应当适当支付物业使用费，也不应当采用合同约定的租金标准，也应当在合同约定的标准之下进行减免。物业管理费也是同样道理。三、商业管理咨询费完全不应该支付。存在商业管理费的前提是出租方提供适租物业，让承租人能够正常开展商业经营活动，但是反诉原告提供的物业未办理消防手续，导致反诉被告从始至终根本没有正常经营过。所以不但不应该支付所谓剩余的商业管理咨询费，反诉被告之前支付给反诉原告的商业管理咨询费305，557.5元也应该退回给反诉被告。即使按照合同约定的标准，反诉原告诉请的金额也存在计算错误。关于租金和商业管理咨询费，反诉被告已经支付2016年2月1日至2017年1月31日的首年房屋租金及商业管理咨询费，合共611,115元。因发现对方未完成消防验收停付租金及商业管理咨询费为2017年2月1日-2018年4月30日期间的，合计1,552,232元［1，222，230元（第二年度租金）+330，002元（第三年度前3个月的租金）］。关于物业管理费，租赁合同约定双方根据物业管理合同缴纳物业管理费，但双方物业管理合同期限为2016年2月1日至2017年1月31日，到期后并没有续签，收费标准为3元/平方米/月。因此，反诉被告仅欠缴2017年1月1日-1月31日期间1个月的物管费，具体为6，111.15元（3元/平方米/月×2017.05平方米）。第三人中鼎云栖公司辩称，第三人是案涉房屋的建设单位，案涉房屋已通过协议全权委托给被告经营管理并由被告自负盈亏，按协议因委托经营管理而产生的诉讼风险由被告承担。根据合同相对性原则，本案与第三人无关，原告提出第三人与被告对原告承担连带责任的诉求，没有事实基础和法律根据。因消防原因受行政处罚的原因是基于原告单方过错原因导致，故应当由原告自行承担所有损失。消防行政处罚系因原告擅自关闭消防通道，以及二次装修未设计备案、未消防竣工备案和未消防安全检查所致，并非商铺主体消防问题所致。原告签订涉案租赁合同、酒店装修过程中均知晓涉案房屋主体未完工的事实，但原告继续签订租赁合同、继续进行装修并签收装修交付工程。作为专门从事酒店经营管理的大型国企，有足够能力和经验认识到存在二次消防备案、消防安全检查未通过的风险，但原告仍然继续签订涉案租赁合同、全程参与装修并签收装修工程的交付，甚至在受行政处罚后，仍在继续经营并获得营业收入，原告存在过错。反诉被告（本诉原告）应当支付实际使用的物业租金、水电费，也应当支付实际享受商业咨询管理服务、物业管理服务而产生的费用。请求依法判决驳回原告对被告和第三人的全部诉讼请求，判决反诉被告向反诉原告支付租金、水电费、商业咨询管理费和物业管理费等费用。对当事人无异议的证据，本院作为认定本案事实的证据予以采信，并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据和事实，本院评析认定如下：原告提供的贵州省黔南州公安消防支队2019年3月26日出具的关于贵州中鼎云栖置业有限公司建设的贵州国际旅游休闲度假中心云栖谷2组团一期（含贵州省龙里县中铁国际生态城“云栖谷·双龙镇”一期60号楼），于2015年10月15日向黔南州消防支队申报消防设计备案抽查，2015年11月9日支队做出设计抽查不合格决定，截至目前，在消防监督业务受理系统中，未查询到该建设单位申报的消防设计备案和消防验收备案信息内容的回复，与被告提供的2016年8月31日贵州省黔南州公安消防支队向第三人作出的《建设工程消防设计备案复查意见书》（黔南公消设复字〔2016〕第0011号）关于第三人向该支队申请备案的贵州国际旅游体育休闲度假中心云栖谷2组团一期（含涉案60号楼）工程消防设计文件，经备案检查，部分消防设计不符合相关消防技术标准规定，第三人申请复查后，经复查，存在的问题均予以整改，该工程消防设计复查合格的内容相矛盾。本院采信作为具体执法文书的建设工程消防设计备案复查意见书，确认涉案物业已完成建设工程消防设计备案，但未完成竣工验收消防备案。被告为证明运营风险控制金系装修款提供了《广州海运集团贵州龙里双龙镇海员疗养基地工程总承包合同》、《双龙镇客栈预算书》和《消防工程费汇总表》、《双龙酒店弱电部分报价清单》等装修合同附表、3,700,000元汇款凭证、《海员宾馆关于60号楼装修工作沟通的回函》、《工程交付使用说明》、《双龙镇广州海运（壹街叁号·涛）酒店工程结算书》、《工程质量保修期到期确认函》等证据，上述证据体现了如下事实：海员宾馆在每一份装修合同附表进行盖章；案涉酒店装修的验收标准要同时以发包方被告和使用方海员宾馆认可的实物样板房为准，2016年6月原告龙里分公司对酒店装修工程进行签字盖章验收；工程进度款由使用方海员宾馆通知发包方付款后发包方予以支付；广州海运文化传播有限公司龙里分公司于2017年9月28日与装修承包方贵州嘉禾装饰工程有限公司直接进行了酒店装修工程的结算；扣除110，000元税款外，发包方被告支付装修款3，590，000元。根据以上事实，结合原、被告签订的《租赁合同》第四条关于被告提供涉案租赁物业详细装修设计方案、工程报价、物料清单等文件给原告审核通过后由原告向被告一次性支付运营风险控制金的约定及运营风险控制金与装修工程款金额相同的事实，本院认为能够确定运营风险控制金的性质应为涉案酒店装修款。原告提交的《物业交接确认书》及附件《涛酒店盘点统计表》能够证明原告除了移交含有不可拆卸装修内容的物业给被告，还移交了装修中可移动拆卸的物品。因被告庭后未对可移动拆卸物品的核实情况进行反馈，本院认定为系全部移交。被告为证明已向原告提供商业咨询管理服务，提供了自己在网站、微信等平台发布的宣传案涉酒店的文案、文章等复制件，本院认为该复制件一定程度上体现了被告对案涉酒店的宣传介绍，证明被告履行了一定的商业管理服务义务。被告提供的物业服务巡查记录表，证明被告已在原告承租涉案物业阶段提供了相应的物业管理服务。本院经审理查明，2014年12月24日，第三人中鼎云栖公司作为甲方与作为乙方的被告签订《资产委托经营管理协议》，约定甲方将其开发的“云栖谷·双龙镇”规划用地范围内所有公共部分交付乙方进行资产管理，甲方向乙方支付委托经营管理的回报，乙方按时为甲方“代收统缴”租赁费，乙方有权以自己的名义直接与承租方签订资产租赁合同。2015年10月8日，广州海运（集团）有限公司海员宾馆作为乙方（以下简称海员宾馆）与作为甲方的被告签订《租赁合同》，约定海员宾馆承租被告坐落于贵州省龙里县的房屋共计2037.05平方米，租赁用途为“酒店”经营，租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止；双方第一年度的租金和商业管理咨询费为611115元，甲方给予乙方6个月的免租期。合同第三条对租金、物业管理费、商业管理咨询费、合同履行保证金及其他事项约定为：物业前两个租赁年度的租金单价为25元／平方米／月；商业管理咨询费为25元／平方米／月；物业管理费前两个租赁年度的单价为3元／平方米／月，由乙方与物业管理公司据合同直接进行结算；租金及商业管理咨询费的递增，在合同期内，自第三个租赁年度开始起递增8%，其后每两个租赁年度在上一年度标准上递增8%计算；乙方每年按双方另行签订的《物业服务合同》及《商业管理合同》约定，向甲方缴纳物业管理费及商业管理费。合同履约保证金305558元，其用途为防止乙方改变房屋结构、破坏房屋设施设备，改变用途、拖欠租金、物管费、水费、电费、气费等费用及其他违约行为和待处理质量投诉造成的损失担保。合同第四条约定项目运营风险控制金为3700000元，在合同签订后的一个月内，甲方需提供该租赁物业详细的装修设计方案、工程报价、物料清单等文件，交予乙方审核，乙方审核通过后向甲方一次性支付该笔运营风险控制金；运营风险控制金的作用为防止租赁期内乙方因单方原因解除合同造成甲方的损失；运营风险控制金的退还条件：（1）租赁期满，乙方按合同约定交足所有年度的租金、商业管理咨询费后，合同自然终止的，甲方自合同期满次日算起，30个工作日内全额退还乙方。（2）由于甲方给予乙方最为优惠的租赁条件，因此无论任何条件造成的合同提前终止或未能正常履行合同，乙方均不得以任何理由申请退还该笔运营风险控制金；双方约定甲方于每个租赁年度结束后15日内按6%的年利率向乙方支付该笔运营风险控制金利息，即222430元，直至该笔运营风险控制金全额退还至乙方时止。第五条约定甲方权利和义务，甲方保证该物业的租赁权合法有效且可以满足乙方的租赁用途，协助配合乙方办理开办酒店所需的相关证照文件，如因甲方建筑本身的原因，造成乙方不能成功办理相关证照，导致乙方不能利用该物业进行经营，所造成的一切后果由甲方承担。第六条约定乙方权利和义务，乙方应合法经营，按时向甲方支付租金和其他相关费用；自行承担经营期间发生的水电费等。第七条合同的变更、解除与终止约定，第二项明确，乙方存在逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，经甲方催告后拒不履行的，拖欠租金或费用累计一个月以上的等违约行为，甲方有权解除合同；第三项明确，合同期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，甲方需退回乙方已缴纳的合同履约保证金以及多收取未使用满期限内的租金、商业管理咨询费等，（1）非因乙方原因（不可抗力因素除外）导致乙方无法使用该物业；（2）未经乙方书面同意，甲方拆、改动物业结构；（3）未经乙方书面同意，改变本合同约定的物业商业用途，造成乙方无法经营的；（4）甲方未按本合同约定交付物业的。第八条双方违约责任约定，违反本合同的约定则视为违约，违约方应向守约方承担赔偿责任；若乙方具有本合同第七条第二款、第四款约定的情形，甲方不但可以单方解除本合同，且不向乙方支付任何赔偿，同时甲方还可以根据乙方的违约行为给甲方造成的损失，向乙方要求赔偿；若甲方具有本合同第七条第三款、第四款约定的情形，乙方不但可以单方解除本合同，且不向甲方支付任何赔偿，同时甲方还必须返还合同履约保证金、多收取的租金、商业管理咨询费等相关费用。对于甲方的违约行为造成的损失，乙方可要求甲方赔偿。租赁合同签订后，海员宾馆按照租赁合同的约定，于2015年10月10日向被告支付履约保证金305，558元，2015年12月28日向被告支付项目运营风险控制金3，700，000元。2016年3月17日，广州海运集团旅业管理公司向被告发函提出由于业务调整，为便于经营，拟将承租方更换为其下属单位“广州海运文化传播有限公司”。2016年3月30日，广州海运文化传播有限公司（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《租赁合同》，该合同与2015年10月8日海员宾馆和被告签订的《租赁合同》内容相同。2016年5月19日，广州海运文化传播有限公司向被告支付租金611,115元。2016年9月28日，“广州海运文化传播有限公司”名称经工商登记变更为“广州中远海运文化传播有限公司”。广州中远海运文化传播有限公司龙里分公司于2016年3月15日成立，于2017年7月21日核准。原告与被告签订《补充协议》（无具体签订日期）明确，租赁合同内乙方的权利义务由广州中远海运文化传播有限公司龙里分公司承担，租赁合同的计算期限由2015年11月1日起至2025年10月31日止变更为自2016年2月1日起至2026年1月31日止，其余约定不变。2016年2月1日，原告龙里分公司作为乙方与被告作为甲方签订《物业服务合同》，约定甲方向乙方提供物业服务，服务费用为3元/平方米/月，按年在交纳租金的同时交纳，合同期限为2016年2月1日起至2017年1月31日止。2016年5月30日，原告龙里分公司作为乙方与被告作为甲方签订《商业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供装修咨询、广告宣传、电子商务服务等，管理费为5元/平方米/月，合同期限为2016年6月1日起至2017年5月31日止。2016年12月29日，原告的龙里分公司向被告缴纳商业管理费71,297元、物业管理费67,223元。2016年5月31日，原告60号楼“壹街叁号·涛”酒店正式营业。2017年5月27日，龙里县公安消防大队作出龙公（消）行罚决字（2017）0028号行政处罚决定书，以原告的龙里分公司经营的名为壹街叁号·涛酒店“未进行消防设计备案、未进行竣工验收消防备案、未经消防安全检查擅自投入营业”违法为由，对其作出责令停产停业，并处罚款31，000元的行政处罚。原告的龙里分公司缴纳了以上罚款。2016年至2017年，被告多次向原告发出催缴租金、物业管理费和商业管理费的通知。2017年6月15日，原告的龙里分公司向被告发出《关于60号楼业务沟通函》，要求被告“抓紧办理整个小镇的综合消防验收”，该函件由被告工作人员张博于2017年6月15日签收。2017年8月4日，被告回函称“针对消防验收相关事项，我司相关部门已与都匀消防大队联系沟通，并早已提供消防相关资料且已在审批过程中。”。2017年11月29日，原告再次发出《关于双龙镇××楼的业务沟通函》，提出被告仍然未办理项目整体综合消防验收，并提出终止合同或经营权转让的方案，被告工作人员签收了该函件。2018年4月20日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》，提出因被告无法办理物业综合验收，导致60号楼无法合规经营，要求解除合同，并要求被告在2018年4月30日进行物业交接。2018年4月30日，原告与被告签订《物业交接确认书》并点算物品、进行了物业交接。被告接收的物业，除含有不可拆卸装修内容外，还包含了装修中可移动拆卸的物品。2019年3月26日，贵州省黔南州公安消防支队回复原告称，贵州中鼎云栖置业有限公司建设的贵州国际旅游休闲度假中心云栖谷2组团一期（含贵州省龙里县中铁国际生态城“云栖谷·双龙镇”一期60号楼）于2015年10月15日向黔南州消防支队申报消防设计备案抽查，2015年11月9日支队做出设计抽查不合格决定。截至目前，在消防监督业务受理系统中，未查询到该建设单位申报的消防设计备案和消防验收备案信息。2019年3月25日，龙里县城乡规划局说明，贵州省龙里县中铁国际生态城“云栖谷·双龙镇”一期60号楼房屋还未到该局申请规划验收。2019年3月25日，龙里县不动产登记事务中心查询回复，经查询，坐落于贵州省龙里县中铁生态城“云栖谷·双龙镇”（暂定名）一期60号楼3至5层共三层的房屋在登记系统中未查到产权登记信息。另查明，广州海运（集团）有限公司海员宾馆和广州海运文化传播有限公司均系广州海运集团旅业管理公司下属单位。2014年6月9日，第三人取得贵州国际旅游体育休闲度假中心云栖谷2组团一期建设工程规划许可证。2015年12月16日，被告与贵州嘉禾装饰工程有限公司签订《广州海运集团贵州龙里双龙镇海员疗养基地工程总承包合同》，约定将案涉酒店工程发包给贵州嘉禾装饰工程有限公司按海员宾馆审核的装修清单进行装修，工程预算包干总价为3，700，000元，酒店装修的验收标准要同时以发包方被告和使用方海员宾馆认可的实物样板房为准，工程进度款由海员宾馆通知被告付款后被告予以支付。2016年6月，中远海运公司龙里分公司对酒店装修工程进行签字盖章验收。2017年9月28日，中远海运公司龙里分公司与贵州嘉禾装饰工程有限公司进行工程结算，确认工程结算总价为3，700，000元。中远海运公司龙里分公司在工程结算确认单使用方意见处载明：工程交工后，除消防设备设施未能正常使用外，其余部分皆能满足酒店的经营使用。消防设备设施未能正常使用是由于中鼎（为主方）的基础消防建设未能完善所造成，与贵州嘉禾装饰工程有限公司无关。扣除110，000元税款，被告共支付贵州嘉禾装饰工程有限公司装修款3,590,000元。2016年8月31日，贵州省黔南州公安消防支队向第三人作出的建设工程消防设计备案复查意见书（黔南公消设复字〔2016〕第0011号）载明，第三人向该支队申请备案的贵州国际旅游体育休闲度假中心云栖谷2组团一期（含60号楼）工程消防设计文件，经备案检查，部分消防设计不符合相关消防技术标准规定，第三人申请复查后，经复查，存在的问题均予以整改，该工程消防设计复查合格；该建设工程竣工后，应自竣工验收合格之日起七个工作日内，依法向该支队进行竣工验收消防备案。因被告申请，本院到龙里县公安局治安管理大队调取了中远海运公司龙里分公司2015年至2018年5月，在贵州省特行管控信息系统的旅客住宿数据，该系统仅体现了2017年10月18日至2018年2月8日期间共363条相关数据。庭审中，原告认可欠缴的水费为6，651元，电费为125，128元，但认为自己有理由不予支付。本院认为，被告向原告出租的案涉物业系由第三人取得建设规划许可证建设并委托被告以自己的名义对外出租管理，被告与原告之间签订的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律保护。本案争议焦点：一、原、被告对租赁合同的解除是否有过错，过错责任比例；二、项目运营风险控制金的实质是否案涉酒店的装修款；三、被告被消防行政处罚后，租金等各项费用应否支付；四、第三人是否承担连带责任。关于原、被告对租赁合同的解除是否有过错，过错责任比例的问题。原、被告已于2018年4月30日，协商解除双方租赁合同，但就解除合同后的善后事宜，因双方对自己是否有过错，过错大小存在分歧而不能达成一致。从双方往来函件的内容上看，双方分歧集中在案涉房屋的消防验收问题上。根据原告提供的贵州省黔南州公安消防大队防火监督处出具的《关于贵州龙里县中铁国防生态城“云栖谷·双龙镇”一期60号楼消防手续申报情况》和被告提供的《建设工程消防设计备案意见书》，被告出租给原告用于酒店经营的案涉房屋，第三人已于2016年向贵州省黔南州公安消防大队完成了建设工程消防设计备案，在备案检查不合格后，经整改申请复查，已复查合格，但在2019年3月26日前未进行竣工验收消防备案。被告提供未完成竣工验收消防备案的房屋进行出租，被告存在过错，且应为主要过错（酌情按70%比例认定）。原告作为承租方，经过现场查看，对案涉物业交付时的状态清楚明了，原告并实际在物业尚不符合毛坯房交付验收条件的情况下，就接收（原告所称预交付验收）了房屋，原告非一般的主体，而是有从事酒店经营经验的国有大型企业，其应对自己的行为可能存在的风险有充分的认知判断。故，原告承租没有进行竣工验收消防备案的物业，亦存在过错，系次要过错（酌情按30%比例认定）。同时，从被告提供的相关催费通知可知，在原告被公安消防处罚前，原、被告双方已就租金、商业管理费和物业管理费的支付产生矛盾，原告存在拖欠相应费用的违约行为，该违约行为系承租方应履行的主义务未依约履行，根据法律的规定和双方合同约定，该违约行为属于可解除合同的违约情形。故，原告还存在上述违约过错。关于项目运营风险控制金的实质是否案涉酒店的装修款的问题。根据租赁合同第四条运营风险控制金与装修直接关联的约定内容和案涉酒店装修的验收，由原告直接与装修施工方进行，装修工程款项的支付经由其同意后拨付，结合原告接收的房屋系毛坯房状态，租赁期限的起算时间是从符合毛坯房正式验收通过之日，而非装修完工时的相应事实及商铺租赁一般由承租方进行装修的行业惯例判断，运营风险控制金的实质应认定为案涉酒店装修款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，对于房屋装饰装修残值损失，应当根据双方违约情况和过错责任进行分担。如前所述，对案涉《租赁合同》的解除，原、被告均有过错，被告对原告涉案酒店中不可拆卸部分和可移动拆卸部分均已接收，故对装修的残值损失（本院酌定为项目运营风险控制金额的70%，即2，590，000元），被告应当给予一定的补偿，根据过错比例，由被告补偿70%，即1，813，000元。双方在《租赁合同》中约定被告于每个租赁年度结束后15日内按6%的年利率向原告支付该笔运营风险控制金利息，该约定系双方协商一致达成的条款，尊重双方意思自治原则，对原告要求被告支付的项目运营风险控制金利息，本院按原告将该款打入被告账户的时间2015年12月28日到双方2018年4月30日解除合同办理移交手续时止的期间支持，即按28个月计算，为518，000元（3，700，000×6%÷12×28）。关于被告被消防行政处罚后，租金等各项费用应否支付的问题。2017年5月27日，原告龙里分公司被龙里县公安消防大队以“该酒店未进行消防设计备案、未进行竣工验收消防备案、未经消防安全栓查擅自投入营业”违法为由，依法给予责令停产停业，并处罚款31,000元的处罚。案涉物业存在原有房屋建设的消防设计备案和竣工验收消防备案，装修作为酒店后的消防设计备案和竣工验收消防备案。该处罚本身是针对原告龙里县分公司作为案涉酒店的经营主体未进行酒店相应消防备案行为违法给予的处罚，虽然被告未完善房屋建设的消防备案必然会影响到原告后续进行的消防备案，但原告自身作为酒店的经营主体，进行相应消防备案是法律规范的强制性要求，其违反要求受到处罚的法律后果应由其承受。原告要求被告承担罚款31，000元，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。原告接收案涉物业至解除合同移交物业期间，实际占有使用了该物业，对该期间的租金和物业费，原告应予以支付，原告虽然与被告只签订了一年的物业服务合同，但在其租赁涉案物业期间，实际接受了被告提供的物业管理服务，按照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方之间的物业服务关系应认定至其退出案涉物业时为止。故对原告要求退还已支付的67，223元物业费的诉请，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付租赁期间租金和物业费的诉请，本院予以支持。租金应支付的期间为2017年2月1日至双方2018年4月30日解除合同移交物业时止，其中，2017年2月1日至2018年1月31日，租金为611，115元（2037.05平方米×25元/平方米/月×12个月），2018年2月1日至2018年4月30日，租金为165，001.05元（2037.05平方米×27元/平方米/月×3个月），应支付的租金合计为776，116.05元。对反诉原告要求反诉被告支付欠付租金利息的诉请，因其在合同履行中亦存在违约过错，故对该诉请本院不予支持。物业费应支付的期间为双方物业合同约定的起算日2016年2月1日至双方2018年4月30日解除合同移交物业时止共27个月，原告已支付67,223元，尚应支付97，778.05元（2037.05平方米×3元/平方米/月×27个月-67，223元）。反诉被告未就被行政处罚后酒店经营受到影响给其造成的损失进行举证，其关于因行政处罚导致不能正常经营应不付或少付租金等费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。双方《租赁合同》关于商业管理咨询费系与租金同时进行表述，二者费用的减免与收取标准均相同，且合同中或双方的其他约定中均未涉及商业管理咨询的具体内容，故该商业管理咨询费的支持与否可推定为按租金支持与否的理由确定。因此，本院支持反诉原告商业管理咨询费的理由、支付期限、标准与支持租金的相同，本院应支持的商业管理咨询费金额为776，116.05元，但因反诉原告主张的金额为760，854.25元，故本院按760，854.25元支持反诉原告要求反诉被告支付商业管理咨询费。对反诉原告要求反诉被告支付欠付商业管理咨询费利息的诉请，本院不予支持。原告诉请返还的71,297元商业管理费系双方签订的《商业管理服务协议》约定的收费，其内容为被告向原告提供装修咨询、广告宣传、电子商务服务等，收费标准为5元/平方米/月，与《租赁合同》中约定的商业管理咨询费截然不同。因被告实际提供了相应的服务，且双方合同约定的期限是一年，而原告交纳给被告的仅是其中7个月的，故本院对原告要求被告返还71,297元商业管理费的诉请不予支持。原、被告双方在合同中约定的履约保证金用途为防止原告改变房屋结构、破坏房屋设施设备，改变用途、拖欠租金、物管费、水费、电费、气费等费用及其他违约行为和待处理质量投诉造成的损失担保，因本院已对原告应对被告承担的保证金担保事项所应扣除费用进行了相应的调整支持，该履约保证金应予退还。故，对原告要求被告退还合同履约保证金305,558元的诉请，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定由原告自行承担经营期间发生的水电费，反诉原告要求反诉被告支付的水电费，系反诉被告承租期间实际使用发生，故对该项诉请，本院予以支持。关于第三人是否承担连带责任的问题。被告与第三人之间系委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，原告已经选定被告作为相对人，就不能再向作为委托人的第三人主张权利。同时，连带责任的承担必须是基于法律的规定或者是当事人的约定，原告要求第三人承担连带责任没有法律的规定或者合同的约定，故其要求第三人承担连带责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：一、被告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告广州中远海运文化传播有限公司合同履约保证金305，558元；二、被告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告广州中远海运文化传播有限公司项目运营风险控制金利息518，000元；三、被告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司自本判决生效之日起十日内补偿原告广州中远海运文化传播有限公司装修残值损失1，813，000元；四、反诉被告广州中远海运文化传播有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司租金776,116.05元；五、反诉被告广州中远海运文化传播有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司商业管理咨询费760，854.25元；六、反诉被告广州中远海运文化传播有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司物业费97,778.05元；七、反诉被告广州中远海运文化传播有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司水费6，651元、电费125，128元；八、驳回原告广州中远海运文化传播有限公司和反诉原告贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40，738元，本诉案件保全费5，000元，由广州中远海运文化传播有限公司负担20，833元，由贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司负担24,905元；反诉案件受理费12，643.5元，反诉案件保全费5，000元，由广州中远海运文化传播有限公司负担15，549.2元，由贵州中鼎双龙商业运营管理有限公司负担2，094.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘显红审 判 员  杨发娟人民陪审员  冯明祥二〇二〇年九月一日书 记 员  唐璐琦