江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2174号 上诉人（原审被告）：王崇前，男，1979年10月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 被上诉人（原审原告）：陈爱文，男，1994年8月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人王崇前因与被上诉人陈爱文房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王崇前上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由陈爱文承担。事实与理由：（一）一审法院在未追加房屋产权人（所有者）和原承租人蔡禾连的情况下直接认定王崇前与陈爱文签订的租赁合同以及相应的租赁条款无效，无事实依据。案涉房屋所在地是城中村，村里的大部分建设都无产权证，但无产权证不代表不合法；（二）不论王崇前与陈爱文之间的租赁合同是否有效，王崇前在不经营超市后退还了陈爱文相应的费用，双方之间的合同已经履行完毕，陈爱文主张的损失均不应由王崇前承担；（三）一审法院认定陈爱文的损失金额达50200元并认定由王崇前承担19500元无事实和法律依据。 陈爱文辩称，其和王崇前签订了书面合同，和蔡禾连没有直接的关系。因为合同上备注可以向一手房东重签，其才签约的。王崇前所提合同备注“如甲方在合同期内一直经营，合同有效，如无法经营走了，合同甲乙双方签约无效”，意味着王崇前可以随时解除合同，违背了合同法，对其也不公平。 陈爱文向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告租赁期间损失50000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，陈爱文将第一项诉讼请求调整为：请求判决被告赔偿原告租赁期间损失48000元。 一审法院认定事实：2016年1月1日，蔡禾连（又名蔡细牙，出租方即甲方）将其承租的青山湖区湖坊镇石泉村民委员会所有的XX厂房计520㎡房屋转租给王崇前（承租方即乙方），双方并签订了《厂房租赁合同书》1份，约定：租赁费按合同签订日起，房租乙方在每月的5日之前交纳，每月租金9300元；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，定期5年；合同期内，甲方不能调整提高租赁价格（村委会统一涨价除外）等。后王崇前在该租赁地开设超市，注册名称青山湖区天客隆超市（后更名为青山湖区世纪华联超市）。2018年12月10日，王崇前将XX厂房商铺世纪华联超市靠西一间22㎡出租给案外人夏文学经营烧烤，约定租期为二年，第一年租金40000元，一年一次性付清等。2019年6月12日，案外人夏文学将上述22㎡店面转租给陈爱文，陈爱文（乙方）遂与王崇前（甲方）采取时间倒签的方式签订了《店面租赁合同》1份，约定：甲方将XX厂房商铺世纪华联超市靠西一间22㎡出租给乙方餐饮使用；租期从2018年12月11日至2020年12月11日，租金第一年40000元，第二年41000元，水电费及房屋押金2000元，付款方式为一年一付等。同时还约定“甲方承担如甲方在合同期内一直经营，合同有效，如无法经营走了，合同甲乙双方签约无效，后可向一手房东蔡细牙重签”。当日，陈爱文支付王崇前押金1700元，支付案外人38300元（其中转让费18000元，剩余半年租金20000元，结转的押金300元）。后陈爱文开始对承租店铺进行装修，并支付了装修28150元，门头招牌7200元，安装了卷闸门。2019年6月19日，石泉村委会应陈爱文办理个体经营营业执照所需，开具了证明1份。陈爱文持该证明于2019年6月26日向登记机关办理了营业执照，注册名称青山湖区陈记老上海混沌，并于当月28日正式营业。2019年9月30日，王崇前通知蔡禾连退租，并将超市物品清空后交还蔡禾连，同时退还了陈爱文押金和尚未到期的租金共计6862元。2019年10月5日，蔡禾连要求收回陈爱文承租的店面，并将店内部分设备移至店外。后陈爱文向蔡禾连商签合同事宜，因双方意见不一而未果。2019年10月15日，陈爱文将店内的物品搬离，并拆除了店内铝合金隔断（约价值3400元）和热水器1台（含在已支付的装修费内，价值约550元）。2020年5月，陈爱文诉至法院，并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，一、合同效力的认定。本案所涉陈爱文承租的XX厂房商铺世纪华联超市靠西1间22㎡店面，至今无相应规划审批手续，故陈爱文与王崇前于2018年12月10日（实际签订时间为2019年6月12日）签订的《店面租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应属无效合同。 二、关于现值损失的认定。由于案涉租赁店面的现场已经改变，致使对已形成附合的装修损失无法进行评估，但考虑陈爱文为经营已实际装修的事实存在，为避免当事人的诉累，故结合陈爱文在庭审时针对装修部分提供的证据，认定如下：对编号0003553号金额为7031元的购货单，因未提供相应的支付凭证证明，不排除重复计算的可能，故证据效力存在缺失，不予采信；对门头招牌和卷闸门，陈爱文仅提交了招牌7200元的票据，结合拍摄的现场视频，对上述两项酌情认定为8000元；对装修费用28150元，虽未提供装修合同印证，但转款说明上已标注为装修费用，应予以认定。加之已支付案外人的转让费18000元，同时扣除已拆除的铝合金隔断和热水器计3950元，上述费用合计50200元。双方合同实际履行期为18个月，现陈爱文已实际经营使用了4个月，故认定陈爱文至搬离时尚有损失为39044元（50200元×14个月÷18个月）。至于陈爱文采购的生产设备设施损失，属未形成附合部分，陈爱文可以拆除且已经搬离租赁地，故不予支持。 三、关于过错责任认定和分担。王崇前作为本案所涉房屋租赁的相对方，在与出租人蔡禾连提前解除租赁关系时，未能妥善协调解决次承租人即陈爱文与蔡禾连之间的关系，致蔡禾连收回包括本案所涉的租赁房屋，造成陈爱文的损失，王崇前对此负有过错责任，应承担相应民事赔偿责任。王崇前在答辩时提出，按租赁合同约定，其退出即合同无效，不应承担相应赔偿责任。经审查认为，合同无效，过错方应承担相应过错赔偿责任，而双方对解决争议方法并无约定，王崇前以该约定对抗其应承担的赔偿责任显属不当，不予支持。陈爱文于2019年6月19日在村委会开具证明时已知案涉租赁物无相应规划手续，且协议约定的履行期不确定情况下，加大了其经营风险，对损失的发生也应负有相应责任。对于王崇前要求追加蔡禾连为本案共同被告，根据合同相对性原则，陈爱文与蔡禾连并无合同关系，且经释明后陈爱文明确不同意追加，故王崇前与蔡禾连之间的合同关系另行解决。 综上所述，一审法院酌定由王崇前赔偿陈爱文损失计19500元，对陈爱文的其他诉讼请求则予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告王崇前应在本判决生效之日起十日内支付原告陈爱文损失赔偿款19500元；二、驳回原告陈爱文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元（已减半收取），由原告陈爱文与被告王崇前各负担250元。 二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案的争议焦点为王崇前应否赔偿陈爱文损失19500元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王崇与陈爱文签订《店面租赁合同》，约定王崇前将XX厂房商铺世纪华联超市靠西一间22㎡出租给陈爱文并收取租金，该房屋至今无相应规划审批手续，该《店面租赁合同》应认定为无效合同。王崇前作为出租方，明知该房屋未经审批仍出租，其提前解约但未能妥善协调解决陈爱文与蔡禾连房屋租赁事宜，导致陈爱文租赁房屋的合同目的无法实现并造成了陈爱文的损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王崇前在过错范围内理应承担相应的赔偿责任。一审法院酌定王崇前赔偿陈爱文损失19500元并无不当，本院予以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对王崇前的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费288元，由王崇前负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月二十三日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛