江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初19251号原告：王莹秋，女，1989年7月28日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张兴，江苏登元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红艳，江苏登元律师事务所律师。被告：梁全兴，男，1961年8月24日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913205837395830994，住所地江苏省昆山市萧林路**。法定代表人：邵军，该公司总经理。第三人：昆山高新区城乡一体化建设有限公司，统一社会信用代码91320583598640933U，住，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**/div>法定代表人：吴艺明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述两第三人。委托诉讼代理人：姜玥，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述两第三人。第三人：王来兵，男，1966年10月10日生，汉族，住江苏省宝应县。第三人：陆菊珍，女，1962年9月3日生，汉族，住江苏省昆山市。原告王莹秋与被告梁全兴、第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）、昆山高新区城乡一体化建设有限公司（以下简称一体化公司）、王来兵、陆菊珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理开庭。在审理过程中，原告王莹秋申请追加陆菊英作为第三人参加诉讼，原告王莹秋的委托代理人张兴、李红艳、被告梁全兴、第三人同创公司、一体化公司委托诉讼代理人姜玥、第三人王来兵到庭参加了诉讼。第三人陆菊珍经本院合传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莹秋向本院提出诉讼请求：1、判令第三人一体化公司协助被告办理昆山市及车库的产权变更登记手续。2、判决被告及第三人陆菊珍协助原告办理昆山市及车库的产权过户登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月18日，原告与被告、王来兵签订《债权债务转让三方协议》，受让涉案房屋的债权债务。经原告查明，被告与王来兵双方于2013年11月15日签订《房屋买卖合同》，被告将坐落于昆山市美陆佳园竹苑X号楼XXX室及车库以38万元价格出让给王来兵；合同签订前一日王来兵向被告支付了首期购房款18万元。后经双方协商，涉案房屋总价增加到50万元。到目前为止，王来兵先后共计支付被告购房款47.5万元，均有被告出具的收款收条佐证。原告与王来兵于2017年5月入住涉案房屋，现经原告多次与被告交涉，被告一直拒绝配合原告为涉案房屋办理过户登记手续，引起纠纷涉诉。再查明，涉案房屋为动迁房，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司(下称“同创公司”)与被告于2011年11月13日签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》并收取了被告涉案房款67455元，但未将涉案房屋登记在被告名下，而是于2017年11月24日将涉案房屋登记在昆山高新区城乡一体化建设有限公司(下称“城乡建设公司”)名下。原告认为，原告以债权债务转让方式获取涉案房屋债权债务，而被告拒绝配合办理过户系违约行为，且同创公司、城乡建设公司亦有配合办理过户义务；为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告梁全兴辩称：同意过户给原告。这房子当时是我父亲名下的，一个房产证两个土地证（土地证是宅基地，是我们兄弟两个人的），手续比较繁琐，所以一直没有办理下来。这个房子是我个人的，与我兄弟无关。第三人同创公司、一体化公司共同辩称，涉案交易发生在原被告及第三人王来兵之间，与我方无关。被告拆迁补差款已结清，于2016年交房，现在已具备过户条件。我方基于法院裁判同意配合办理过户。第三人王来兵辩称，涉案房屋是2013年我经朋友介绍向被告购买的，2016年房屋交付给了我。当时先定的房价38万，后涨价至50万。原告是我的女儿，当时是她委托我买房作为我外孙的学区房，现在急着要过户。第三人陆菊珍辩称，其与被告梁全兴离婚时明确约定涉案房屋归陆菊珍所有，故被告梁全兴是不可能私自出售的，如有出售也是无权处分，该房屋买卖合同无效。而且陆菊珍也从未听被告梁全兴提及将涉案房屋出售的事宜。二、原告所称房屋买卖合同关系并非真实。首先，购买房屋属于重大事项，一般人都会审核出售方是否是产权人。本案中涉案房屋既无产证，村镇房屋所有权证也登记在梁伯先名下，如果第三人王来兵及原告是真实的购房人，必定会核实涉案房屋相关权属证明，但是第三人王来兵及原告却在产权不明的情况下购买房屋，令人匪夷所思。其次，原告及第三人王来兵提供的收条涉及金额较大，同时未能提供任何转账记录证明其向被告梁全兴交付了所谓购房款，而且无中介和第三方的见证，结合被告梁全兴涉及多个民间借贷纠纷，答辩人有合理理由怀疑本案并非真实的房屋买卖，而是以房抵债。三、即使法院认定房屋买卖合同关系真实，根据合同的相对性，当时购买方为第三人王来兵，并非原告，应由第三人王来兵主张权利。原告称购买房屋时怀孕，故委托王来兵购买，第三人陆菊珍认为在合同签订时并无证据显示王来兵系代理行为，故购买行为与原告无关。原告及第三人王来兵如需将产证办理至原告名下，按照正常流程，须先将产证办理至第三人王来兵名下，再由其变更登记至原告名下。本案中，原告与第三人王来兵要求将涉案房屋产证直接变更登记至原告名下，是恶意逃避税费的行为。综上所述，请求驳回原告诉请。本院经审理查明事实如下：昆山市陆杨镇枉娄村1组宅基地登记的使用者分别为被告梁全兴及其兄弟梁全龙，该宅基地上自建房屋登记的所有权人为梁佰先（系梁全兴、梁全龙父亲），登记日期为1998年12月2日；梁佰先与配偶生育子女五人，除前述兄弟俩外另有女儿三名。后该老宅拆迁可分得安置房六套，由第三人同创公司（甲方）分别与梁全兴、梁全龙（乙方）签订补偿协议，每人签署了三套安置房，其中，梁全兴作为乙方于2011年11月13日与第三人同创公司签署的《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》（简称《安置协议书》）载明：同意就枉娄村1组老房拆迁后购买美陆佳园相应安置房，包括四期施工编号XX号楼XXX室房屋、XX号楼XXX室房屋、五期X号楼XXX室房屋（建筑面积93.71平方米）以及四期XX号楼XX号车库、XX号楼XX号车库、五期X号楼X室车库（建筑面积10.1平方米）。2013年11月15日，被告梁全兴与第三人王来兵签订《房屋买卖合同》，约定被告梁全兴将坐落在昆山市被告将本市美陆佳园X期XXX室房屋（面积93.71平方米）及车库（面积10.1平方米）出售给原告，双方约定：房款为38万元，被告为净得价，保证在2014年10月1日之前交付房屋，原告于2013年11月14日前当日首付18万元整，余款20万等领产权证一次性付清20万元整。被告如果拒绝合同，违约金10万元整并退还所付房款。备注：交房付17万元整，余款3万元整领产证付清。被告梁全兴、原告王来兵在合同上签字。在合同的下方，由被告梁全兴注明一段文字，内容为：现经双方协商，现由原来的房价38万元增加到50万元，至2017年1月17日，梁全兴已收取王来兵36万元整。涉案房屋于2016年下半年交付给第三人王来兵使用，第三人王来兵于2017年5月入住。上述合同签订后，第三人王来兵又于2017年5月8日支付被告30000元，于2018年2月12日支付被告15000元，于2018年5月22日支付被告10000元，于2019年7月10支付被告60000元。上述款项给付后，被告向第三人书写收条。不动产登记簿查询记录载明，上述房屋和车库于2017年11月24日登记在第三人临丰公司名下，房屋坐落于昆山市房屋（不动产权证号XXXX）以及车库坐落于昆山市玉山镇美陆佳园竹苑X号楼XXX室（不动产权证号XXXX）。2019年8月18日，原告（丙方）、被告（甲方）与第三人王来兵（乙方）签订《债权债务转让三方协议》，约定：经三方多次友好协商并一致同意，就乙方购买甲方位于昆山市美陆佳园竹苑1号楼803室房屋(下称“标的房屋”)债权债务全部转让给丙方，为此三方达成如下条款，以兹三方共同遵守。一、本协议签字依据为2013年11月15日甲方与乙方签订的《房屋买卖合同》，甲方与丙方权利义务的履行亦依据此《房屋买卖合同》，三方同意且无异议。二、标的房屋总价50万元，乙方已支付甲方房款475000元，甲方亦确认收到上述购房款。三、尚欠甲方标的房屋房款25000元，在标的房屋过房至丙方名下当日丙方一次性支付甲方，甲方同意且无异议。四、甲方在标的房屋产证(土地使用证、房产证)办理在自己名下后，十日内无条件配合丙方将标的房屋过户至丙方名下。五、本协议一式三份，三方签字盖章即发生法律效力，各执一份具有同等法律效力。上述协议签订后，被告梁全兴于2019年8月26日收到第三人王来兵给付的10000元。上述款项给付后，被告梁全兴向第三人王来兵书写收条。在本院审理过程中，第三人王来兵、被告梁全兴双方共同确认第三人王来兵共计给付被告购房款485000元。原告王莹秋于2020年8月20日缴至本院账户剩余购房款15000元。另查明，2012年12月14日，被告与第三人陆菊珍签订自愿离婚协议书，约定：双方于1984年9月3日登记结婚，因感情破裂，自愿协议离婚，就有关事项达成如下协议：……夫妻共同所有的位于昆山市，现该房产拆迁，拆迁所得房产约二套多层住宅，一套高层住宅，汽车库及自行车库，因在拆迁中，暂时没有进行选房。现约定如下：一套多层住宅及汽车库归女方所有，另一层多层以住宅及自行车库所有权归男方所有，高层住宅所有权归女方所有，但先给予男方父母居住，男方父母只有居住权，待男方双亲过世后，女方方可收回该住宅。拆迁所得房产的产权登记及变更手续男方必须协助女方办理，确保成功办理拆迁房屋所需要交的费用男方负责。……上述事实，有房屋买卖合同、拆迁安置协议书、收据、不动产登记簿查询记录、补偿安置协议书、拆迁安置结算清单、土地证、房产证、本院(2018)苏0583民初17080号民事判决书、缴费凭证及各方当事人当庭陈述予以证实。本院认为，被告梁全兴与第三人同创公司签订的安置协议书是双方真实意思表示，协议约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议书签订后，被告梁全兴已经缴纳拆迁补偿款，涉案房屋已办理在第三人一体化公司名下，第三人同创公司、一体化公司对于合同的履行无异议，故第三人同创公司、一体化公司应按合同的约定将涉案房屋及时办理过户至被告梁全兴名下。被告梁全兴作为安置协议书的签订者，其与第三人王来兵签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给第三人王来兵，合同的约定并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三人陆菊珍虽然提出涉案房屋在房屋买卖合同签订之前已经由其与被告梁全兴签订的离婚协议书约定由其所有，被告梁全兴处分该房屋为无权处分，但其并未提供证据证明第三人王来兵对其享有涉案房屋所有权系明知，因涉案房屋在双方签订房屋买成合同时并没有办理登记公示，被告梁全兴亦是安置协议书的合同相对人，不应要求第三人王来兵对涉案房屋的所有权有超出一般公众的注意义务，且涉案房屋于2016年下半年交付使用，第三人王来兵经装修于2017年5月入住至今，第三人陆菊珍作为离婚协议约定的财产所有人，应较普通人对涉案房屋有更高的注意义务，故涉案房屋买卖合同合法有效，被告梁全兴应按合同约定履行，第三人王来兵的该项抗辩意见不能成立，本院不予支持。在房屋买卖合同履行过程中，原告王莹秋与被告梁全兴及第三人王来兵签订债权债务转让协议，约定由原告王莹秋行使第三人王来兵的权利义务，涉案房屋过户至原告王莹秋名下。债权债务转让协议均是当事人真实意思表示，该协议约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鉴于被告梁全兴已经收到购房款485000元，原告王莹秋已经将剩余购房款15000元缴至本院账户，故对于原告王莹秋要求被告梁全兴过户至其名下的诉讼请求本院予以支持。第三人陆菊珍如认为被告梁全兴将涉案房屋出售给他人的行为侵害其权利，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条之规定，判决如下：一、第三人昆山高新区城乡一体化建设有限公司于本判决生效后十个工作日内将坐落于江苏省昆山市房屋（不动产权证号XXXX）以及车库坐落于昆山市玉山镇美陆佳园竹苑X号楼XXX室（不动产权证号XXXX）的不动产权办理至被告梁全兴名下。二、上述第一项过户行为完成后十个工作日内，由被告梁全兴协助原告王莹秋将上述房屋及车库的不动产权过户至原告王莹秋名下。过户同时，由原告王莹秋向被告梁全兴支付房屋尾款15000元（已履行至本院账户）。三、驳回原告王莹秋其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费8800元，由被告梁全兴负担。其中，原告王莹秋预交的案件受理费8800元，本院予以退还，被告梁全兴应当负担的8800元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32×××11；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长 郑 煦人民陪审员 倪 琴人民陪审员 刘兴森二〇二〇年九月十八日书 记 员 陈寅杰