云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书(2020)云3122民初355号原告：王艳，女，汉族，住梁河县。委托诉讼代理人：寸媛媛，云南兰云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：徐尚朝，男，汉族，住梁河县。被告：杨银，女，阿昌族，住梁河县。共同委托诉讼代理人：范明聪，代理权限为一般授权代理。原告王艳诉被告徐尚朝、杨银房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理,原告王艳及其委托代理人寸媛媛，被告徐尚朝、杨银及其委托代理人范明聪等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王艳向本院提出诉讼请求：请求判令被告偿付原告违约金24000元并承担本案诉讼费用。事实及理由：被告徐尚朝与被告杨银系夫妻关系，2017年3月4日二被告因经营需要向原告租赁位于梁河县用于经营药店。租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，第一年租金67000元，之后每年酌情增加房租。2020年的房租原被告协商确定年租金为96000元。2020年5月被告在未通知原告退租的情况下将东西搬走，2020年5月27日被告才通知原告并强行退租。经双方核算被告仅支付了截止2020年5月27日的租金15000元，根据双方签订的合同约定“乙方退租时应提前三个月通知甲方”，被告不仅不按合同约定履行通知义务，违约后还拒不偿付违约金，致使原告房屋长期闲置造成很大的损失，原告为依法维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告徐尚朝、杨银答辩称：原、被告2017年3月4日签订租房合同，后由于情况变化双方约定房租期限每年推后一个月至4月31日。2017年的房租67000元，2019年已经涨到91200元，2019年3月13日原告又把2020年的房租加到96000元。2020年春节期间由于受疫情影响，2020年2月3日原告王艳曾到被告经营的店里，杨银就房屋租金太高加之受疫情影响，协商退减楼上的房屋只租楼下两格铺面，王艳坚持要整栋出租，杨银又与王艳协商下调房屋租金，王艳坚持房屋租金从2019年91200元增加到2020年96000元，因受疫情影响很多铺面关门、几个月无法做生意，杨银就与王艳说，不减租金就只能另租其他地方经营，还告知了原告的母亲。一直到被告一家2020年5月27日搬清货物退还原告房屋为止，已经履行了合同约定提前三个月口头告知退租的义务。第二天被告将原告的房屋打扫干净，撤出了广告牌，结清了水电费，把水电费本和原告房屋的所有钥匙退还给原告验收房子，原告提出还欠她一个月的房租8000元，被告不带着合同信了她，就转账给了原告一个月房租8000元，其实被告已根本不欠原告房租，原告应退还被告8000元。虽然双方租房合同约定，被告退租应提前三个月通知原告，否则应承担三个月房屋租金的违约金，但被告已于2月3日履行了提前通知义务，不存在违约。故原告的诉请无事实和法律依据，请人民法院依法予以驳回。并判令原告当庭向被告道歉以及退还被告一个月的房租8000元。原告王艳本院提交了以下证据：一、出租合同一份，证明原告与被告徐尚朝于2017年3月4日签订了《出租合同》，合同约定了出租的房屋情况，租期为2017年4月1日至2022年3月31日。合同第二条还着重强调乙方退租时应提前3个月通知甲方，违约者应付三个月的租金，2019年3月13日经原告与被告杨银确定2020年的租金为96000元的事实。二，情况说明一份，证明二被告于2020年5月27日正式通知原告退租，但二被告却没有按照合同的约定提前三个月通知原告退租，已经构成违约。因被告未履行提前通知义务，导致被告房屋闲置至今给原告造成较大的经济损失。经当庭质证，被告对原告提供上述两份证据的三性认可，不认可证明观点；在合同上看不出一年的租金为96000元，从情况说明不能看出被告方应该承担三个月的违约金。本院将结合本案的其他证据和原、被告自认的情况予以确认。被告针对其答辩理由，当庭向本院提交了如下证据：一、租赁合同一份，证明该出租合同是双方真实意思表示，从合同内同看，一方可以提前退租，但是要提前三个月通知对方，我方于2020年2月3日口头告知原告，已经履行的合同第二条的约定，虽然没有书面通知，从合同内同看，口头通知是允许的。二、中国农业银行银行卡交易明细单，证明7000元是多用的57天的房租，2020年5月28日，打扫完铺面后，原告说还欠8000元房租，我就又给原告转了8000元。经当庭质证，原告对被告提供的这两份证据的三性认可，证明观点不认可；合同没有反应出被告口头告诉原告退租的事情，当时是对租金的金额做过协商，没有对退租的事情做过协商。主合同约定每年的房屋承租期间是每年的4月1日至次年的3月31日止，用其他单独铺面的租金结付时间来混淆主合同每年的承租起止时间是不合的。本院将结合本案的其他证据和原、被告自认的情况予以确认。根据庭审举证、质证及原、被告双方的当庭自认情况，本院确认如下法律事实：被告徐尚朝与被告杨银系夫妻关系，2017年3月4日二被告因经营需要向原告租赁位于梁河县用于经营药店。被告徐尚朝（乙方）与原告王艳（甲方）签订了《出租合同》，原告提供遮岛镇勐底路98号1幢3层楼房（铺面3间，住房8间）出租给被告做经营用途使用，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，第一年租金67000元，之后每年酌情增加房租。《出租合同》第二条：租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止。乙方退租时应提前3个月通知甲方，违约者应付3个月租金。租金按年结算，一次性付清。租期当年第1个月付清，由乙方于每年的第1个月交付给甲方。2019年的房屋租金91200元，原告减让了5200元。2020年5月上旬的一天原告王艳到被告徐尚朝经营的药店里同徐尚朝讲，被告还欠原告2019年10000元房租的事，徐尚朝口头告知了原告要退租，要另租其他地方经营的意思。2020年5月27日被告打扫干净原告房屋，撤出广告牌、结清水电费、原告房屋全部钥匙退还原告正式退租，有原告王艳、被告徐尚朝签字确认的书面情况说明证实。2020年7月8日，原告王艳起诉来院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的《出租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方理应按照合同约定全面诚信地履行合同义务。但2020年新型冠状病毒肺炎疫情肆虐全球，给世界各国的经济和广大经营主体都带来了前所未有的困难，中国国家高层都积极倡议给广大经营主体减租让利。虽然没有证据证实被告提起三个月通知原告退租的事实，但被告已在半个月前向原告表达了要另租其他地方经营的意思。按双方商定的2020年房屋租金为96000元的基数，2020年4月1日至4月30日的房屋租金为8000元，5月1日至5月27日的租金即为7000元；被告答辩意见称已多付原告一个月8000元房屋租金并要退还的理由不能成立。鉴于全球各国经济和各经营主体均受新型冠状病毒肺炎疫情影响的关系，对原告请求判令被告偿付原告违约金24000元的诉讼请求，本院予以部分支持，诉讼费减半收取并由原被告合理分担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、由被告徐尚朝、杨银于本判决生效后十五日内一次性支付给原告王艳房屋租赁的违约金15000元。二、依法驳回原告王艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告徐尚朝负担130元，原告王艳负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  倪成显二〇二〇年九月十一日书记员  克正鑫附本案法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。