广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8108号上诉人（原审原告）：深圳卓利达实业有限公司，住所地：深圳市南山区南山大道南油第一工业区****A段，统一社会信用代码：9144030019228509Y。法定代表人：黄瑞清，董事长。委托诉讼代理人：白仁斌，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳宝源置地有限公司，住，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙岗大道**海航城**楼501航国兴花园），统一社会信用代码：91440300799210673P。法定代表人：宋金山，总经理。委托诉讼代理人：钟凯文，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州海航资产管理有限公司，住所地：，住所地：广州市白云区机场路**主楼西北角裙楼第****信用代码：914401016734952209。法定代表人：宋金山，总经理。委托诉讼代理人：钟凯文，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市布吉投资股份有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道百鸽路百合，住所地：深圳市龙岗区布吉街道百鸽路百合星城****9620302H。法定代表人：凌国强。委托诉讼代理人：白仁斌，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：深圳市百合控股集团有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道百鸽路百合，住所地：深圳市龙岗区布吉街道百鸽路百合星城（**）**03002795814973。法定代表人：凌国强。委托诉讼代理人：白仁斌，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：深圳市布吉一村股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉一村办，住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉一村办公室****03007798531614。法定代表人：叶育军。上诉人深圳卓利达实业有限公司（以下简称卓利达公司）因与被上诉人深圳宝源置地有限公司（以下简称宝源公司）、广州海航资产管理有限公司（以下简称海航公司）及原审第三人深圳市布吉投资股份有限公司（以下简称布吉投资公司）、第三人深圳市百合控股集团有限公司（以下简称百合公司）、第三人深圳市布吉一村股份合作公司（以下简称布吉一村公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卓利达公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持卓利达公司一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由宝源公司、海航公司共同承担。事实和理由：一、一审法院并未查清宝源公司对卓利达公司是否有违约行为，在判决书中亦未有任何论述，反而是卓利达公司与宝源公司在已生效的他案判决书中对宝源公司的违约行为作出了认定，既然宝源公司在与卓利达公司双方之问的协议被判决解除或终止之前就存在违约行为，且有约定违约责任的承担标准，宝源公司就应当承担违约赔偿责任。二、一审法院以卓利达公司与他人之间签订的未生效的协议或无法履行的合同作为否定卓利达公司主张赔偿的依据，明显不当。宝源公司辩称，一、基于本案相关之法院生效裁判之认定，宝源公司不存在违约行为，卓利达公司提出的宝源公司存在的违约行为及应承担支付超期过渡安置费及其利息等违约损失赔偿责任的上诉主张缺乏事实与法律依据。二、卓利达公司已获得一系列拆迁补偿，不存在所谓损失，其上述主张严重缺乏事实与法律依据。三、基于卓利达公司已补办房产证以及产权已注销的事实，卓利达公司要求改判一审判决、支持其一审提出的宝源公司返还房产质证上诉讼请求缺乏事实与法律依据。四、基于本案相关的法院生效裁判之认定，宝源公司不存在违约行为，且卓利达公司相关损失已获补偿，其上诉中主张宝源公司应赔偿其租金损失缺乏事实与法律依据。海航公司辩称，一、海航公司并没有承诺对宝源公司在《拆迁安置补偿协议书》项下的全部义务承担连带责任，卓利达公司上诉请求海航公司对支付超期过渡安置费及利息承担连带清偿责任无事实与法律依据。二、海航公司为宝源公司提供的担保属于保证担保，具有从属性，当所担保的主合同权利义务出现非违约情形终止时，保证人即海航公司亦不应承担任何保证担保责任。三、在宝源公司与卓利达公司拆补协议合法有效存续期间，卓利达公司已经与世纪百合签订《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》且已实际履行，卓利达公司根本不存在任何损失，其要求海航公司对超期过渡安置费承担连带责任，缺乏事实与法律依据。后宝源公司和海航公司补充答辩意见称，一、卓利达公司在过渡期安置期间和其主张的超期期间内并没有任何损失。合同期限内卓利达公司根据其与宝源公司约定已经自愿放弃，在合同被判终止履行之前，卓利达公司从世纪百合获得了500万元的安置补偿费，还获得了过渡期安置补偿费，也取得了宝源公司的1000万元保证金。此外通过宝源公司推动该片区的专项规划编制，并得到规划国土部门的审核同意，其土地使用用途和性质都发生了变化，已经大大地提升了价值，而且价值是由宝源公司作出的。二、卓利达公司的租金损失主张并没有事实依据。其所谓的租金损失补偿在卓利达公司与宝源公司的合同中并没有约定。此外，对涉案的房产进行拆迁，本就是卓利达公司与宝源公司及与案外人世纪百合另外签署的拆补协议中卓利达公司应尽的义务。三、在卓利达公司与宝源公司的拆补协议中，卓利达公司本来就存在一系列的违约行为和过错。其一在合同履行期间届满之前，卓利达公司就以其行为明确表示不履行其与宝源公司的拆补协议，其与宝源公司的拆补协议是宝源公司获得该项目实施主体的必要条件之一。其二，在履约过程中，卓利达公司又通过挂失注销房产证的形式阻止宝源公司项目的推进。根据合同法的诚实信用原则，卓利达公司一方面要求解除其与宝源公司的拆补协议，追求合同目的无法实现的目标，但是同时又向宝源公司主张所谓的违约责任，完全是与双方签订的合同和合同法的规定相违背。布吉投资公司、百合公司、布吉一村公司未提交任何陈述意见。卓利达公司向一审法院起诉请求：1、宝源公司向卓利达公司支付超期过渡安置费9000000元并按年利率24%标准计付从2014年9月9日至实际给付之日的利息；2、宝源公司向卓利达公司交还产权证编号为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**房地产证原件；3、宝源公司赔偿卓利达公司涉案建筑物按同期同类房屋租赁指导租金标准从2015年9月14日计至2016年11月19日的租金损失1093957.2元；4、海航公司对宝源公司的第一项支付义务承担连带清偿责任；5、宝源公司、海航公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月9日，宝源公司与卓利达公司签订了一份《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》，约定宝源公司作为该片区意向开发单位，卓利达公司作为合作的土地提供单位，双方按中片区改造范围相同贡献率及等比例相应配套计算可售面积和配套量，由宝源公司统一开发建设，在扣除开发成本后，双方按约定比例分配物业。协议书第二条第1款约定，双方商定项目建成后卓利达公司分得全部补偿置换面积总量为6000平方米，其中3000平方米建筑面积为商业，3000平方米建筑面积为住宅。但卓利达公司实际接收物业面积为3000平方米商业及1000平方米住宅，共计4000平方米，所分得的另外2000平方米住宅，双方商定以当期开盘连续15天销售平均价格计算2000平方米的总价作为给卓利达公司的补偿款。……该项以2000平方米对换的补偿金在宝源公司向卓利达公司交付置换的房产同时一次性支付。在宝源公司支付完成该项补偿金之后，卓利达公司应分得的2000平方米住宅归宝源公司所有。卓利达公司实际获得置换及补偿总量为：①建成房产4000平方米（商业3000平方米、住宅1000平方米）；②以2000平方米住宅建筑面积计算的补偿金。第三条约定，卓利达公司自愿放弃对宝源公司在过渡期安置费、搬迁费、停产损失等的补偿要求。但过渡期应严格控制在42个月之内。在本协议签订生效之日起的42个月内，宝源公司不提供过渡安置房，卓利达公司自行安排过渡安置。宝源公司应在42个月内将置换房产（含以其中部分房产与宝源公司对换的补偿金）交付卓利达公司。第七条第1款约定，本协议签订后，双方共同向政府产权登记部门查验产权登记情况，确认产权登记无瑕疵后15天内宝源公司向卓利达公司支付保证金1000万元，卓利达公司收到该保证金后立即将本协议拆迁房地产的产权登记原件交付宝源公司，如宝源公司在本协议签订后42个月内仍无法交付卓利达公司所分得的房产或将本项目转让给他人开发，卓利达公司不退还该款项。如果卓利达公司收到宝源公司的保证金后，卓利达公司逾期搬迁和交付场地及全部产权登记证书原件的，卓利达公司按宝源公司已付保证金每天1%标准支付违约金。第2款约定，宝源公司向卓利达公司提供由宝源公司母公司海航公司出具的额度为150000000元的不可撤销担保函，如本项目没能在42个月内将置换房产（含以其中部分房产与宝源公司兑换的补偿金）交付给卓利达公司，按以下约定处理，以下方式任选其一：（1）要求宝源公司履行协议约定以下方式支付违约金，同时罚没宝源公司已支付的1000万元保证金，直至宝源公司交付置换房产和支付卓利达公司其中部分房产与宝源公司兑换的补偿金。宝源公司无法按时交付卓利达公司房产的，按回迁置换面积6000平方米（商业200元每平方米每月、住宅50元每平方米每月）的标准向卓利达公司支付超期过渡安置费，但其中部分房产与宝源公司对换的补偿金的迟延违约金无需支付（不并罚）；如宝源公司及时交房但没有及时支付卓利达公司其中2000平方米房产与宝源公司对换的补偿金的，宝源公司需支付尚未支付部分千分之一的违约金直至全部支付完毕；如宝源公司及时支付卓利达公司其中部分房产与宝源公司对换的补偿金，而回迁置换房产没能交付的，置换房产的过渡安置费按4000平方米计算。（2）该保函自42个月后卓利达公司不要求兑付的自动延期1年，卓利达公司认为需要海航公司向卓利达公司兑付该保函时，需书面提出，海航公司十日内无条件按保函金额兑付。在该保函兑付以前，宝源公司按本条第（1）款承担违约责任；在保函兑付后，卓利达公司应得的置换物业（含以其中部分房产与宝源公司对换的补偿金）归海航公司所有，本协议项下卓利达公司的全部权利、义务由海航公司承担和享有。同日，海航公司向卓利达公司出具了一份《广州海航置业有限公司关于为深圳宝源置地有限公司提供担保的函》，内容为：宝源公司为海航公司全资子公司，该公司与卓利达公司于2011年3月9日签订了《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》。按照合同约定，宝源公司应于合同签订后42个月内将卓利达公司应分得的房产及补偿金交付给卓利达公司。超期未交付时，卓利达公司可选择由宝源公司支付超期安置费的方式给予补偿直至交房为止，也可以选择由宝源公司的担保方一次性支付150000000元现金的形式予以补偿。如果卓利达公司选择后者，海航公司愿为宝源公司提供担保，在卓利达公司提出书面补偿要求时，在10日内无条件支付150000000元给卓利达公司。补偿款支付完成后，卓利达公司应得的全部物业及合同约定的全部权利义务归海航公司享有或承担。协议签订后，宝源公司于2011年4月1日向卓利达公司支付保证金1000万元，卓利达公司于2011年4月12日将编编号为深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**地产证原件，涉案5872.4平方米土地及其地上建筑物、构筑物、附属设备设施移交给了宝源公司。宝源公司对该地块上的建筑物、构筑物、附属设备设施实施了拆除。2011年12月7日，布吉一村公司与案外人深圳市世纪百合房地产开发有限公司（以下简称“世纪百合公司”）就涉案城市更新单元改造范围内另一建设用地的拆迁补偿签订了《合作协议》。2012年4月10日，布吉投资公司以宝源公司为被告向一审法院提起了另案诉讼，以宝源公司丧失履约资格和能力且未提供担保为由，请求判令：一、解除布吉投资公司与宝源公司之间签订的《布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物业拆迁补偿安置协议书》；二、宝源公司赔偿布吉投资公司违约保证金500万元；三、宝源公司承担诉讼费用。一审法院于2012年8月22日作出了（2012）深龙法民三初字第1739号民事判决，判决驳回了布吉投资公司的全部诉讼请求。布吉投资公司不服该判决提起上诉。深圳市中级人民法院于2014年10月24日作出（2012）深中法房终字第2798号民事判决，确认宝源公司与布吉公司签订的《拆迁补偿安置协议书》于判决生效之日终止履行。该案二审审理过程中，深圳市房地产权登记中心于2014年1月2日向卓利达公司核发了编号编号为深房地字第××号、6000602XXX2号6000602X**产证，并注明上述证件系由深房由深房地字第××号、10××34号、10××**证遗失补发而来。上述补发的房地产证已经注销。2014年2月7日，卓利达公司以宝源公司为被告向一审法院提起另案合作开发房地产合同纠纷诉讼，以“宝源公司在离约定的42个月交房期限仅剩不到8个月时间旧改仍然毫无进展，不可能在约定时间内完成交房任务”为由，请求法院判令：1、解除卓利达公司、宝源公司于2011年3月9日签订的《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》；2、宝源公司承担该案全部诉讼费用。一审法院立案受理后，因卓利达公司未到庭参加庭审，该案按其自动撤回起诉处理。2014年8月15日，卓利达公司与世纪百合公司签订了一份《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》，就世纪百合公司改造开发布吉街道金稻田片区更新单元三期项目所涉卓利达公司涉案房地产及构筑（附属）物的收购和搬迁补偿安置事宜进行了约定。诉讼中，经一审法院询问，卓利达公司以该协议内容涉及商业秘密为由拒绝反映该协议约定的拆迁补偿安置方案及卓利达公司因此获得的补偿。2014年12月23日，卓利达公司再次向已很法院提起另案诉讼，请求解除《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》。一审法院审理后，于2015年3月31日作出了（2015）深龙法民三初字第68号民事判决，确认《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》于判决生效之日起终止履行。宝源公司不服该判决提起上诉。本院，于2015年9月14日作出了（2015）深龙法房终字第1131号民事判决，维持了一审判决。卓利达公司认为宝源公司应负违约责任，遂诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。另查，2016年11月1日，深圳市龙岗区城市更新办公室发布了《龙岗区布吉街道金稻田片区更新单元三期实施主体公示》，载明世纪百合公司已完成该更新单元拆除范围土地、房屋及其他地上附着物的搬迁补偿安置协议的签订工作，还记载卓利达公司所获补偿方式为“回迁住宅5000平方米，货币补偿已按协议执行”，建筑现状为“已拆除”。另查，2016年1月28日，宝源公司以卓利达公司、布吉投资公司、百合公司为被告，以布吉一村公司为第三人提起了另案房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求判令：1、卓利达公司向宝源公司返还保证金1000万元；2、布吉投资公司、百合公司对卓利达公司的上述债务承担连带清偿责任；3、卓利达公司、布吉投资公司、百合公司承担该案诉讼费用。一审法院受理后，于2017年12月28日作出了（2016）粤0307民初2523号民事判决，认为宝源公司未按时履行交房义务构成违约，应当承担相应违约责任，并据此驳回了宝源公司的全部诉讼请求。该判决查明，协议签订后宝源公司实际已对涉案项目范围内的部分建筑物进行拆除。宝源公司不服该判决提起上诉。广东省深圳市中级人民法院审理后，于2019年3月13日作出了（2018）粤03民终9191号民事判决，维持了一审判决。一审法院认为，宝源公司与卓利达公司签订的《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。宝源公司未依约于协议签订42个月内（履行期限届满日期为2014年9月9日）向卓利达公司交付约定的房产和补偿款，依法应当承担违约责任。经另案（2018）粤03民终9191号民事判决确认，卓利达公司有权不予退还宝源公司依协议交付的1000万元保证金，该保证金用于弥补卓利达公司因涉案协议蒙受的实际损失以及可期待利益损失。卓利达公司现又提起诉讼请求宝源公司另行支付从2014年9月9日至2015年9月14日期间的超期安置费（该超期安置费性质为违约金）和2015年9月14日至2016年11月1日期间的房屋租金损失（该租金损失性质为违约损害赔偿款），宝源公司以卓利达公司不存在实际损失为由予以抗辩，一审法院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定予以审查。经审查，卓利达公司于2014年8月15日即与世纪百合公司签订了涉案拆迁标的物的拆迁补偿安置协议，2016年11月1日深圳市龙岗区城市更新办公室发布的公示也载明卓利达公司依该拆迁补偿安置协议获得了货币补偿和5000平方米的回迁住宅指标，在卓利达公司已获1000万元保证金补偿的情况下，卓利达公司是否因宝源公司2014年9月9日之后的违约行为蒙受了其他损失，依法应由卓利达公司承担举证义务。卓利达公司以其与世纪百合公司之间的拆迁补偿安置协议及其履行情况属商业秘密为由拒不反映其所获利益，致使无以衡量确定卓利达公司蒙受的实际损失情况，依法应当由其承担举证不能的不利后果。因此，对卓利达公司提出的该两项诉讼请求，一审法院不予支持。卓利达公司据此诉请海航公司承担担保责任，于法无据，一审法院不予支持。宝源公司虽在协议签订后接收了卓利达公司移交的深房地的深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**原件，但上述证件已由卓利达公司以遗失为由挂失作废，补发的房地产证也已依法注销，房地产证对应的拆迁标的物也已拆除，卓利达公司诉请宝源公司返还上述证件，显无实际意义，一审法院不予支持。宝源公司以其公司人员离职频繁致使其未在资料档案中发现卓利达公司提交的宝源公司盖章确认涉案拆迁标的物移交事宜的移交清单为由对移交清单真实性不予确认并申请公章真伪鉴定，但涉案拆迁标的物移交并由宝源公司实施了部分拆除行为的事实已经生效裁判文书确认，宝源公司提出的反驳理由缺乏理据，其据此提出的主张及申请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回卓利达公司的全部诉讼请求。案件受理费94955元、保全费5000元，由卓利达公司自行负担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据各方当事人的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为宝源公司是否需承担违约责任并支付超期安置费和房屋租金损失。本院认为，宝源公司与卓利达公司签订的《深圳市龙岗区布吉街道金稻田旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务承担责任。宝源公司未依约于协议签订42个月内向卓利达公司交付约定的房产和补偿款，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，（2018）粤03民终9191号民事判决确认，卓利达公司有权不予退还宝源公司依协议交付的1000万元保证金，该保证金用于弥补卓利达公司因涉案协议蒙受的实际损失以及可期待利益损失。卓利达公司无法证明因宝源公司2014年9月9日之后的违约行为而蒙受的具体损失，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院据此不支持卓利达公司关于2014年9月9日至2015年9月14日期间的超期安置费（该超期安置费性质为违约金）和2015年9月14日至2016年11月1日期间的房屋租金损失（该租金损失性质为违约损害赔偿款），处理正确，本院予以维持。卓利达公司据此诉请海航公司承担担保责任，于法无据，本院亦不予支持。此外，宝源公司虽在协议签订后接收了卓利达公司移交的深房地字的深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**件，但上述证件已由卓利达公司以遗失为由挂失作废，补发的房地产证也已依法注销，房地产证对应的拆迁标的物也已拆除，卓利达公司诉请宝源公司返还上述证件，无实际意义，一审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。综上，卓利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94955元，由深圳卓利达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年九月十五日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。