镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初237号原告（反诉被告）洪凯强，男，汉族，1990年5月1日生，住镇江市。委托诉讼代理人林海，江苏金东吴律师事务所律师。被告（反诉原告）镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路****。负责人黄友定。委托诉讼代理人孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。原告洪凯强与被告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投管理人）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，被告深国投管理人提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）洪凯强及其委托诉讼代理人林海，被告（反诉原告）深国投管理人委托诉讼代理人孙亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪凯强诉称，2017年8月30日，原告向镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）的债权人潘峰购买了深国投公司用以偿还潘峰借款的位于镇江市东方伟业广场2幢1056号房屋，支付了全部购房款551004元。原告与深国投公司签订了《商品房买卖合同》，深国投公司开具了销售不动产发票并将上述房产权属初始登记在原告名下。深国投公司被法院裁定破产后，已委托被告深国投管理人协助已支付全部购房款的业主办理不动产权属证书，但被告至今无正当理由拒绝为原告办理。现起诉要求被告深国投管理人协助原告办理东方伟业广场2幢1056号房屋的不动产权过户登记手续。被告深国投管理人辩称，原告与深国投公司在2017年8月30日签订的商品房买卖合同，约定洪凯强购买案涉商铺并支付购房款。原告称系向案外人潘峰购买了深国投公司抵偿的案涉商铺并支付全部购房款，但以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移情况下，以物抵债行为尚未完成，当事人可以选择不履行，双方仍应按原法律关系确定权利义务。另外，案涉商品房买卖合同签订于深国投公司破产受理之日，深国投公司处置该房产行为不符合破产法规定，故应驳回原告诉讼请求。反诉原告深国投管理人诉称，2017年8月30日，深国投公司与反诉被告洪凯强签订《商品房买卖合同》，约定洪凯强购买镇江市东方伟业广场2幢1056号房屋并支付房款，深国投公司承担交房义务。根据洪凯强所称，因深国投公司无力偿还案外人潘峰借款，潘峰诉至法院，2016年4月27日，双方达成协议，深国投公司用包括案涉房屋在内的共计12套房屋折抵所欠潘峰债务。后洪凯强向潘峰购买了深国投公司抵偿的案涉商铺并支付全部购房款，为此洪凯强与深国投公司签订了案涉合同并办理了网签手续。但债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移情况下，以物抵债行为尚未完成，以物抵债协议处于未生效状态，当事人可以选择不履行，双方仍应按原法律关系确定权利义务。案涉东方伟业广场2幢1056号房屋虽办理了网签备案但不产生物权转移效力，该房屋所有权仍属于深国投公司。深国投公司现已进入破产程序，管理人已致函洪凯强，告知双方《商品房买卖合同》已解除并要求洪凯强限期协助办理房屋网签备案注销手续，表明反诉原告已不同意以案涉房屋抵偿欠款。现起诉要求反诉被告协助反诉原告办理撤销东方伟业广场2幢1056号房屋的《商品房买卖合同》网签手续。反诉被告洪凯强辩称，洪凯强在与潘峰达成购买案涉房屋意向后，深国投公司即与潘峰履行以房抵债协议，由深国投公司与洪凯强网签了《商品房买卖合同》并开具了销售发票，此系列行为即是履行抵债协议且案涉房屋也交付给了洪凯强。因此，以房抵债协议已履行完毕，只是由于深国投公司原因没有办理房屋过户手续，应驳回反诉原告诉讼请求。经审理查明，2017年8月30日，深国投公司与洪凯强签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记（备案号1200811708300002），约定深国投公司将位于镇江市东方伟业广场002幢1层1056号商品房出售给洪凯强，该商品房用途为商业，建筑面积45.67平方米，单价12064.91元/平方米，总价551004元。约定洪凯强于2017年8月20日前向深国投公司一次性支付购房款551004元，深国投公司于2017年9月15日前将案涉房屋交付洪凯强。2017年9月8日，深国投公司向洪凯强开具案涉房屋增值税发票。庭审中，洪凯强提供一份深国投公司与案外人潘峰在2016年4月27日签署的协议，载有：双方就（2014）京执第879号执行案件及（2016）苏1102民初560号民间借贷纠纷案件达成协议，截止2016年4月26日，深国投公司结欠潘峰借款本金600万元，利息2447444元，本息合计8447444元。深国投公司将自己的物业（已被法院查封）镇江东方伟业广场二号楼1019、1023、1035、1056、1067、1069、1071、1077、1090、1094、1098以及三号楼1010共12套房屋折抵所欠潘峰的债务500万元，潘峰处置上述房产后，由房产接收人另行支付100万元给深国投公司。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。2019年12月26日，深国投管理人向洪凯强发出通知函，言明：2017年8月30日深国投公司与洪凯强签订的关于镇江市东方伟业广场2幢1层1056号房屋的《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕，该合同已于2017年10月30日解除。要求洪凯强协助深国投管理人办理该《商品房买卖合同》的网签撤销手续。本院认为，《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，确立了不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。另一方面《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予以支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予以支持。本案中，案涉房屋尚未办理物权转移手续，仍初始登记在深国投公司名下，案涉商品房买卖合同未能履行完毕，对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投管理人通知洪凯强案涉《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，合同已于2017年10月30日解除，于法有据，洪凯强要求继续履行合同，协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投管理人要求洪凯强协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告洪凯强的诉讼请求；二、反诉被告洪凯强于本判决生效后十日内协助反诉原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1056号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811708300002）。本诉案件受理费80元，由本诉原告洪凯强承担；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉被告洪凯强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  王 卫人民陪审员  李昌华二〇二〇年九月二十二日书 记 员  王 媛