宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4995号原告（反诉被告）：何某，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：杨某，宁夏萧关律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：韩某1，宁夏西吉县人，住西吉县。委托诉讼代理人：韩某2，宁夏西吉县人，不识字，住西吉县。系被告韩某1的哥哥，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）韩某1房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何某及其委托诉讼代理人杨某，被告（反诉原告）韩某1的委托诉讼代理人韩某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告限期腾出租赁房屋；3.被告支付实际使用期间的房屋租赁费，每月12500元，使用期限从2020年1月1日起计算至房屋实际返还为止，计算至2020年6月1日欠付租赁费65000元（包含2019年欠付2500元租赁费）；4.被告支付拖欠物业管理费13733元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签订《租房合同》，原告将位于固原市××区#-16#商业房租赁给被告使用，租赁期限为1年，租赁费支付方式为月付，每月12500元。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，租赁变为不定期租赁。2020年6月，因被告欠付租赁费长达五个月之久，原告要求被告支付拖欠的租赁费，并要求收回房子遭拒。综上，被告长期无偿占有并使用原告的商品房，拒付租赁费的行为违反了《合同法》的相关规定，为此原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）韩某1辩称，今年因为疫情原因无法开店，至2020年4月8日，反诉原告才发现反诉被告未经反诉原告同意私自换锁，后将涉案店铺固原市原州区歌利亚酒吧门头牌拆卸。合同确实属于一年一签，春节期间我要求原告续签合同，但原告拒绝。2019年的租赁费全额交纳给了原告。该店的装修花费了大量的资金。对于原告的诉讼请求均不同意。被告（反诉原告）韩某1提出的反诉请求：1.依法判令反诉被告继续履行《租赁合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告损失15万元；3.反诉被告返还反诉原告承租的位于固原市××区#-16#号商品房内的物品（含电视14台、点歌台14台、音响14对等）；4.本案诉讼费由反诉被告负担。事实及理由：2017年起反诉原被告双方签订《租房合同》，合同约定反诉原告承租位于固原市××区#-16#号商品房，反诉原告用于经营歌利亚酒吧。租赁期限一年，期满后双方续签租赁合同。2019年12月31日租赁期满后，反诉原告要求与反诉被告续签租房合同，反诉被告称过完年后续签。因疫情影响，至2020年4月8日，反诉原告发现反诉被告未经反诉原告同意私自换锁，后将涉案店铺歌利亚酒吧门头牌拆卸，经与反诉被告沟通，被告称有人看房呢，就私自换锁。现反诉被告扣押反诉原告房内物品至今。反诉原告多次与反诉被告协商续租一事，反诉被告均不予理睬。综上，反诉被告的行为已侵害了原告的合法权益。故请求依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）何某辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由为：一、原、被告之间签订的房屋租赁合同于2019年12月31日届满，租赁关系成为不定期租赁，按照合同法的规定，出租人和承租人都享有随时解除权，反诉原告要求继续履行合同没有法律依据；二、反诉原告主张的15万元损失没有事实根据，2020年5月31日反诉原、被告经协商口头约定解除租赁关系，反诉原告承诺在三日内搬离租赁房屋内所有物品及设备，至此反诉被告将房屋租赁给第三人，事后反诉原告拒接电话，而且对房屋内的设施也未清理，导致租赁房屋的损失不断扩大，反诉被告为了减少损失于2020年6月23日在证人海某、母某、马某等人的见证下聘请摄像师同步录音录像对租赁房屋内的设施搬离并保存，并且进行了物品登记有登记清单为证，因此在登记清单范围内的物品反诉被告同意全部返还给反诉原告。综上，反诉原告的部分诉讼主张无事实根据及法律依据，应予以驳回。原告（反诉被告）何某向法庭提供如下证据：1.租房合同原件一份，证明2019年1月1日原告将位于固原市××区#-16#号商品房租赁给被告使用，租赁期限为1年，租赁费为每月12500元的事实；2.刻录光盘三张、海某证人证言一份，证明2020年6月23日，原告在证人马某、母某、海某等人的见证下将租赁房屋内所有设备和物品搬离并保管的事实；3.物品登记清单一份，证明原告对租赁房屋内现有设备和物品在证人见证的前提下进行登记的事实；4.涉案营业房产权登记证书复印件四份，证明涉案房屋属于原告所有的事实；5.结婚证复印件一份（原件经当庭核对后退回），证明原告和涉案租赁房屋共有人马文俊系夫妻关系的事实；6.物业费缴费通知一份，证明被告未按合同约定交纳物业费的事实；7.丁辉的证人证言一份，证明2020年5月31日原、被告达成解除租赁关系的口头协议，被告承诺3日内搬走所有物品的事实。被告（反诉原告）韩某1的委托诉讼代理人韩某2质证称，证据一真实性无异议；证据二证人证言有异议，证人的回答不属实，租赁房屋的钥匙由原告保管，录音录像的时间选择也由原告，原告完全可以将东西搬走后再录像。证据三真实性不认可；证据四属实无异议；证据五属实无异议；证据六不认可，物业费已向原告交清。证据七不知道这个事实，我不是当事人本人。本院分析认为，上述证据中，证据1租房合同、证据4产权登记证书、证据5结婚证、证据6物业费缴费通知真实、合法且与本案具有关联性，予以采信。证据2、7视听资料、证人证言及证据3物品登记清单被告虽提出异议，但该几份证据与本案具有关联性，且与其他证据能够相互印证，予以采信。被告（反诉原告）韩某1未向法庭提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）韩某1签订《租房合同》，约定何某将位于固原市××区#-16#商业房租赁给韩某1经营使用，租赁期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日，租赁费每月12500元，支付方式为月付。另约定租赁期间产生的物业费等费用由韩某1负担。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。2020年5月31日原、被告达成解除租赁合同的口头协议，韩某1承诺三日内搬走租赁房屋内所有物品，后未按期搬离。2020年6月23日，何某与其他见证人通过现场拍照及全程录像等方式，对涉案租赁房屋内所有设备和物品进行清点登记，制作了物品登记清单后将上述物品搬离至他处保管。本院认为，原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）韩某1签订《租房合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方诉辩，本案需解决以下几个争议焦点。焦点一，涉案房屋租赁合同能否解除及何时解除的问题。本案中，当事人双方约定租期为一年，租金支付方式为月付，期满后双方未续签合同，但租赁房屋仍由韩某1继续使用，期间亦未向何某支付房租。根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条“……，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，何某有权解除合同。后原、被告双方于2020年5月31日达成解除租赁合同的口头协议，该房屋租赁合同自此解除。对于该事实，何某提供了证人证言支持其主张；韩某1的委托代理人称对此不知情，在法庭要求双方限期补充相关证据期间，韩某1本人仍未到庭，也没有再提供其他证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，其应承担举证不能的责任。因而，根据上述事实及法律规定，涉案房屋租赁合同应予解除，韩某1应腾出何某涉案租赁房屋并支付其使用房屋期间的租金。但根据查明事实，涉案租赁房屋内物品已经搬离且该房屋已由何某实际支配。焦点二，关于房租的计算问题。进入2020年后，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件。韩某1租赁的房屋用途为经营酒吧，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类娱乐服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日自治区公共卫生事件应急响应级别下调至Ⅲ级，在此期间，当事人双方均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。本院综合疫情期间实际情况且遵循公平公正原则，酌情确定疫情期间产生的房租损失应由原、被告共同承担，即由被告减半支付。故除2020年1月25日至2020年5月6日期间的房租由被告减半支付外，其余期间的房租仍按合同约定的标准计算。故韩某1应向何某支付的2020年已实际发生的房屋租金为41324.02元，即2020年1月1日至2020年1月24日及2020年5月7日至2020年5月31日房租为20148.03元（12500元/月÷30.4天×49天），2020年1月25日至2020年5月6日房租为21175.99元（12500元/月÷30.4天×103天×50%）。另外，对于何某起诉的租赁费中2019年欠付的2500元，韩某1辩称已交清，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任。焦点三，关于物业管理费的问题。何某诉请的13733元缴费通知中无费用发生时间，庭审中其称系2018年4月30日至2020年5月30日产生。而本案韩某1的租赁期间为2019年1月1日至2020年5月31日，诉请的数额部分超出实际租赁期间，且何某对此也未在法庭要求补充提供证据期限内提供其他证据，导致无法明确得出实际租赁期间的物业费数额。故对何某该项请求因证据不足不予支持。焦点四，韩某1的反诉请求问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。其一，租赁合同能否继续履行的问题。如前所述，涉案租赁合同因双方于2020年5月31日达成解除租赁合同的口头协议而自动解除。故对韩某1要求继续履行涉案租赁合同的反诉请求不予支持。其二，韩某1反诉要求何某赔偿其装修损失15万元。因韩某1未能提供任何证据支持其主张。其该项反诉请求因证据不足不予支持。其三，要求何某返还其租赁房屋内的电视机、点歌台等物品的问题。对此，韩某1虽提供了物品清单，但并未提供其他证据予以印证。根据查明事实，原、被告双方协议解除租赁合同后，韩某1没有在约定时间内搬走租赁房屋内物品。后何某在其他见证人在场的情况下对租赁房屋内所有设备和物品进行清点登记，制作了物品登记清单后将上述物品搬离至他处保管。故根据双方举证情况，对涉案租赁房屋内物品的种类、数量等应当以何某一方制作的物品登记清单为准，对该登记清单内记载的物品应向韩某1予以返还。综上，原告（反诉被告）何某的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持；被告（反诉原告）韩某1的反诉请求中除返还物品的请求部分成立，予以部分支持外，其余反诉请求均因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）韩某1签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）韩某1于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何某支付2020年1月1日至2020年5月31日期间房屋租金41324.02元及2019年欠付房租2500元，共计43824.02元；三、原告（反诉被告）何某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）韩某1返还涉案租赁房屋内物品。具体如下：1.点歌系统（含显示器、主机、点歌台）13个（包括无显示器的3个、显示器损坏的1个、显示器平放无连接的1个）；2.话筒2套；3.挂式空调12个，台式空调1个；4.沙发：（3节）1组，（4节）7组，（5节）5组，（6节）1组；5.茶几19个；6.皮墩6个；7.凳子33个；8.电暖1个；9.架子床1个；10.台灯1个；11.货架2节；12.冰箱1个；13.营业证件1套；14.礼簿1本；15.交纳房款凭据11张；16.票据1袋。四、驳回原告（反诉被告）何某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元减半收取884元，何某负担436元，韩某1负担448元。反诉费3300元减半收取1650元，由韩某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑国宁二○二○年九月二十七日书记员 王晓阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。1/11