河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1593号上诉人（原审原告）：赵会珍，女，汉族，1977年10月6日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：翟明伟，河南强人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：漯河市呱呱房地产中介有限公司，住所地：漯河市郾城区黄河路与交通路交叉口向东200米路南，统一社会信用代码：91411100MA448II2351。法定代表人：韩磊。委托诉讼代理人：韩磊，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：鲁帆，男，汉族，1986年9月23日出生，住漯河市郾城区。上诉人赵会珍、漯河市呱呱房地产中介有限公司因与被上诉人鲁帆房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人赵会珍及其委托诉讼代理人翟明伟，上诉人漯河市呱呱房地产中介有限公司的委托诉讼代理人韩磊，被上诉人鲁帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漯河市呱呱房地产中介有限公司上诉请求：1依法撤销漯河市郾城区人民法院作出的（2020)豫1103民初1190号判决书，发回重审或依法改判。2、上诉费用由被上诉人赵会珍承担。事实与理由：上诉人与被上诉人及原审被告鲁帆签订的房地产买卖居间合同，上诉人没有过错不应承担共同偿还责任，该案件被上诉人将房款支付给原审被告鲁帆，发生不能过户后,原审被告鲁帆返还被上诉人60000元房款，原审判决也证明鲁帆愿意协商返还下余房款，另上诉人并无违约，且也没有约定存在过错承担责任之说，上诉人在本案中只是中间方，收取微弱的佣金，该案涉及房产查封、抵押上诉人无权利查看，是否查封、扣押应由原审被告鲁帆提供相应信息，责任方应为原审被告鲁帆，原审法院仅凭录音推理存在过错，判决上诉人承担共同退还房款存在瑕疵，也加重了上诉人的责任。上诉人认为原审判决存在严重过错,应予纠正。综上，请求二审法院判如所请。赵会珍对漯河市呱呱房地产中介有限公司的上诉请求答辩称：1、上诉人呱呱中介公司违反法定义务，未将案涉房产的查封信息告知答辩人，给答辩人造成巨大经济损失，依法应当承担损害赔偿责任。2、郾城区人民法院(2020)豫1103民初1190号民事判决中关呱呱公司和鲁帆共同退还答辩人40万元购房款及利息等内容，认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律法规正确，且符合法定程序，而上诉人呱呱公司的上诉理由因没有事实根据和法律依据而不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鲁帆对漯河市呱呱房地产中介有限公司的上诉请求答辩称：中介公司存在过错，应当承担共同偿还责任。2018年10月11日当时签订合同之前，上诉人赵会珍和我委托中介公司经办人韩磊到房产交易所就我房产的基本情况是否满五唯一等房产信息进行查询，韩磊查询完成之后，赵会珍和我才签订的房地产买卖居间合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵会珍上诉请求：1、撤销郾城区人民法院（2020)豫1103民初1190号民事判决的第四项，判决二被上诉人连带向上诉人支付定金2万元和违约金209200元。2、本案一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。事实与理由：1、2018年10月11日上诉人与二被上诉人签订了《房地产买卖居间合同》，该合同第六条第1项明确约定：被上诉人鲁帆保证该房权属清楚，不存在查封、债权债务等影响转让的因素，对该房产拥有完全处置权，如出现争议影响合同履行，被上诉人鲁帆应负责解决，由此导致本合同无法履行的，鲁帆承担违约责任，并承担给上诉人带来的一切经济损失；因被上诉人鲁帆的原因违约，导致合同无法履行，上诉人提出解除合同的,鲁帆应立即返还上诉人已付购房款且鲁帆须双倍返还定金给上诉人，另外还应再支付给上诉人总房价款20%的违约金作为赔偿等。而一审法院已经查明因被上诉人鲁帆与案外人张艳存在民间借贷纠纷，经案外人张艳申请，郾城区法院已经于2018年8月27日就查封了本案所涉房产，致使本案所涉房产无法办理过户手续，造成了上诉人购买涉案房产的合同目的不能实现，因此被上诉人鲁帆已经违反了《房地产买卖居间合同》第六条第1项的明确约定，依法应当承担违约责任。因此一审判决关于“鲁帆在签订房地产买卖居间合同时尚不知道涉案房产已被法院查封，故上诉人要求鲁帆双倍返还定金并支付违约金，不予支持”的说法与事实证据不符,与法律相悖，是极其错误的。2、被上诉人鲁帆严重违反《房地产买卖居间合同》的约定,被上诉人漯河市呱呱房地产中介有限公司作为具有专业资质的房地产中介公司，违反法定义务，未将案涉房产的查封信息告知上诉人，存在故意或重大过失的过错责任，依法应当判决二被上诉人连带向上诉人支付定金2万元和违约金209200元。综上，请求二审法院判如所请。漯河市呱呱房地产中介有限公司对赵会珍的上诉请求答辩称：涉案房屋是赵会珍与鲁帆母亲私下看房，他们一起到我公司要求代办过户，我们公司只对税费进行评估，所以我去查询房产契税发票，看房屋是否满五唯一，具体查封、抵押我公司无权去查看，所以根据鲁帆母亲当时说，鲁帆在外可能有欠款，想把涉案房屋卖掉还账，中介公司与赵会珍、及鲁帆三方去包商银行进行解押前，鲁帆声称银行抵押为10万元，我们于2018年10月15日去房产行政服务大厅办理房产过户，经查房产已经被保全，鲁帆对其母亲称所涉欠款为10万元，所以中介公司依法对买卖双方签订的买卖居间合同，约定的甲乙双方违约及责任赔偿义务，对房产存在查封、抵押状态中介公司主要以合同约束为依据，所以中介公司本身代理的房产过户，房源是双方私下看房、商定买卖，合同约定中介公司只收取双方1000元的服务费，我们已经是最大程度的查询房产是否满五唯一。居间合同明确规定甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方经丙方居间向甲方购买房产事宜，签订本合同，以资共同守信执行。对于一审说我公司存在重大和故意的过错责任，给赵会珍造成重大的经济损失，我公司不予认可，我公司只受理代办过户手续，并且合同内容约定中介公司存在担保责任，合同第7条免责条款明确约定我公司不承担担保义务，如需担保需另行签订补充协议。我公司没有收取赵会珍任何定金，我公司是按照正规、正常手续收取暂扣1万元作为双方交割的物业及水电保证金。所以对一审判决承担共同偿还责任，我公司认为判决存在严重过错。请求二审依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判。鲁帆对赵会珍的上诉请求答辩称：房地产合同中第4条，关于交房及过户期限的约定，并未注明交房及过户的具体日期，不存在事实违约的依据，在签订合同前，我主动向赵会珍告知房产抵押状态，双方约定赵会珍支付购房款45万元用于房产解押，在得知合同暂时无法履行后，我主动联系赵会珍并退还了5万元购房款及1万元定金。2018年9月19日我在驻马店市精神病医院确诊抑郁症，所以我母亲当时找了漯河市家家福房产中介公司也已经与赵会珍约定通过家家福公司交易，后赵会珍找到我母亲说他妹妹与呱呱公司某负责人是同学，所以我们双方各交付1000元给呱呱公司，一审中赵会珍也予以承认。2018年10月15日，办理过户当天，我才知道该房产因为张艳的恶意诉讼于2018年8月13日被保全，在2018年10月15日之前，我没有收到法院关于此案的任何手续，我本身也不存在下落不明的情况，并不知道该房产被保全，造成现在这种结果的责任在房产中介和法院，中介负责查询，法院负责传达，我不应当承担责任，一审中法院也支持了我，我本身不存在主观上不履行此合同，对于赵会珍我愿意进行协商。韩磊也亲口承认在签订合同前的房产状况，他知道房产状况。我愿意积极协调解决。赵会珍向一审法院起诉请求：1、解除原告赵会珍与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司签订的房地产买卖居间合同。2、二被告连带返还原告购房款39万元、购房定金4万元、违约金209200元及利息，利息以43万元为基数，利率按银行基准贷款利率或贷款市场报价利率，从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：卖方（甲方）鲁帆、买方（乙方）赵会珍、居间方（丙方）漯河市呱呱房地产中介有限公司2018年10月11日签订的房地产买卖居间合同上显示：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方经丙方居间向甲方购买房产事宜签订本合同。一、1、甲方将坐落于漯河市郾城区黄河路金地兰乔圣菲9#楼9幢1××2号的房产卖与乙方，该房产所有权性质单独所有，房屋产权证号20××95，产权人鲁帆。2、该房产处于抵押状态。甲方需于双方过户前自行解押（甲乙双方若有其他约定的除外），并确保拥有对该房地产的完全拥有权和处置的权利。二、该套房产售价总金额为1046000元。三、B乙方于本合同签订当日向甲方支付定金20000元（此定金可转为购房款）。甲、乙双方约定在购房款中预留10000元存在丙方处，作为交房押金，此押金在甲、乙双方合同完成，甲方将此房产上的户口全部迁出及结清水、电、物业费等交接完毕后，退还给甲方。四、1、甲乙双方约定在乙方付清所有房款之时，甲方将房产交付给乙方使用。五、2、基于居间方为甲乙双方达成交易意向付出的努力，本合同签订当日，甲方支付给丙方居间佣金壹仟元整，乙方支付给丙方居间佣金壹仟元整。非丙方责任外，无论任何原因，甲乙双方任何一方违约，已收取的中介居间佣金均不退。乙方需要申请按揭贷款的，需支付给丙方贷款服务费贰仟元。六、1、a.甲方保证已取得该房产共有产权人的同意，保证该房产权属清楚，不存在查封、债权债务等影响转让的因素，对该房产拥有完全处置权。如出现争议影响合同履行，甲方应负责解决。d.甲方未能按合同约定时间交房的，则按房屋成交价款的1%金额为标准按日向乙方支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除合同，甲方违约。甲方应在3日内返还乙方的所有房款，并承担违约责任。e.因为甲方的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方应立即返还乙方已付购房款且甲方须双倍返还定金给乙方，另外还应再支付给乙方总房价款20%的违约金作为赔偿。2018年10月11日赵会珍向鲁帆支付1万元购房定金，向漯河市呱呱房地产中介有限公司支付购房订金1万元。鲁帆2018年10月12日出具的收到条上显示：今收到赵会珍购买兰乔圣菲9号楼1202室首付款￥450000，下余￥576000元。原告同时提供了该45万元的转账凭证。因案外人张艳与鲁帆民间借贷纠纷，经案外人张艳申请，一审法院于2018年8月27日查封鲁帆名下位于漯河市金地兰乔圣菲9#9幢1××2号房产（房产证号20××**），查封期间自2018年8月27日起至2021年8月26日止。原告提供了其与漯河市呱呱房地产中介有限公司韩磊的电话录音，录音中韩磊称，它是一个抵押、查封，我扫一眼，我想着这抵押这，它不是说它暂时不管卖，它都等于查封这着里，我也给这事忽计了。原告同时提供了其称张艳与曹小涛的谈话录音，录音中张艳称她见鲁帆时给鲁帆说鲁帆的房子、股票已经冻结了。被告鲁帆称，其2018年10月15日到房产部门办理过户手续时，才知道房产已经被查封。被告鲁帆提供了一审法院就案外人张艳与其民间借贷纠纷一案的应诉通知书，应诉通知书上填写的日期为2018年10月15日。另查明，被告鲁帆已退还原告60000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因涉案房屋已被法院查封，无法办理过户手续，合同暂无法履行，故原告要求解除其与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司签订的房地产买卖居间合同，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于原告已向被告鲁帆支付了定金10000元、首付款450000元，总计460000元，已向被告漯河市呱呱房地产中介有限公司支付了订金10000元，故合同解除后，二被告应将上述款项退还原告。由于被告鲁帆已退还原告60000元，故被告鲁帆还应退还原告400000元，被告漯河市呱呱房地产中介有限公司应退还原告10000元。结合原告的诉讼请求，二被告退还原告的款项应支付利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。从原告与漯河市呱呱房地产中介有限公司韩磊的电话录音可知，漯河市呱呱房地产中介有限公司知道涉案房产存在抵押、查封，在其知道涉案房产存在查封的情况下，仍居间促成原告赵会珍与被告鲁帆签订房屋买卖合同，漯河市呱呱房地产中介有限公司作为专业居间公司，存在过错，应对被告鲁帆退还原告的款项承担共同支付责任。张艳与曹小涛的谈话录音尚不能证明被告鲁帆签订合同时已经知道涉案房产被法院查封。从被告鲁帆提供的一审法院就案外人张艳与其民间借贷纠纷一案的应诉通知书可知，鲁帆应是2018年10月15日之后才收到法院的查封裁定，由于被告鲁帆在签订房地产买卖居间合同时尚不知道涉案房产已被法院查封，故原告要求被告鲁帆双倍返还定金并支付违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，判决如下：一、解除原告赵会珍与被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司2018年10月11日签订的房地产买卖居间合同。二、被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司于本判决生效后十日内共同退还原告赵会珍400000元及利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。三、被告漯河市呱呱房地产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵会珍10000元及利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息从2018年10月12日开始计算，到实际全部返还之日止。四、驳回原告赵会珍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5250元，原告赵会珍负担1800元，被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司负担3370元，保全费4020元，由被告鲁帆、漯河市呱呱房地产中介有限公司负担。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，上诉人赵会珍与被上诉人鲁帆于2018年10月11日签订房地产买卖居间合同，鲁帆于2018年10月15日收到法院应诉通知书时才得知案涉房产被法院查封，现有证据不能证明鲁帆在2018年10月11日前得知案涉房屋被法院查封，故一审法院对上诉人赵会珍定金及违约金的支付请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。上诉人漯河市呱呱房地产中介有限公司在明知案涉房屋存在查封的情况下，隐瞒事实，促成赵会珍与鲁帆订立房地产买卖居间合同，其作为专业的居间公司，存在过错，应当对赵会珍承担损害赔偿责任。故一审法院判决漯河市呱呱房地产中介有限公司与鲁帆共同承担偿还责任并无不当，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由上诉人赵会珍负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年九月四日法官助理刘珂馨书记员杨阳