内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初15号   原告（执行案外人）：祁世新，男，1956年12月13日出生，汉族，住内蒙古自治区。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。   法定代表人：韩宝军,该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   原告祁世新与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁世新、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   祁世新向本院提出诉讼请求：一、立即停止对位于××旗）商铺的执行程序。二、立即解除对阿拉善左旗美林湾小区奇石城1-2层南二街4号（现房屋门牌号改为173号）商铺的查封。三、请求法院判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与瀚隆公司于2012年4月22日签订了《住宅、商铺认购协议书》，议定房屋总价款412992元，于2014年4月22日支付1套商铺购房款共计40万元。瀚隆公司在合同上承诺房屋于2014年8月31日前交付使用，但截至今日尚未完工。开发商将所交款项挪作他用。2017年8月份听说政府协调给业主办理网签手续，但由于水、电、暖、路等基础设施尚未落实，原告商铺被内蒙古自治区高级人民法院查封。2017年10月份，美林湾小区全体业主前往内蒙古自治区高级人民法院提交了一系列购房手续，内蒙古自治区高级人民法院答复给业主统一解决。原告商铺于2018年装修，暖气费已交3年，准备开始经营奇石行业以维持家庭生活。综上所述，国厦公司应在查封此房前首先查清此房的真正归属权。瀚隆公司应遵重事实，讲究诚信，维护购房人的合法权益。贵院所查封的房屋所有权实际属于原告祁世新，望贵院能够查明事实，立即停止对原告祁世新房屋的执行程序，并解除对原告房屋的查封，以维护原告的合法权益，防止对原告祁世新造成不必要的损失。   被告国厦公司辩称，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人诉称与瀚隆公司买卖系普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求裁判驳回原告的诉讼请求。   被告瀚隆公司辩称，我公司认可起诉状中的事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行，其它涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   祁世新为其主张提供证据一：祁世新与翰隆公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明案涉房屋是在翰隆公司购买，汇款单、翰隆公司收款收据，证明支付购房款40万元，2017-2019年暖气费收据证明已缴纳暖气费用。   被告国厦公司质证意见：对汇款单的真实性予以认可。其他证据无法确认，原告未提交证据证明其在涉案房屋查封之前已经合法占有的事实。   被告瀚隆公司提供质证意见：对于原告方提供的所有证据均予以认可。   被告国厦公司证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。   瀚隆公司质证意见：对国厦公司查封扣押裁定下发前原告已实际取得案涉房屋，原告对裁定并不知情。   瀚隆公司未提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告与瀚隆公司于2012年4月22日签订了《住宅、商铺认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发的××旗（现房屋门牌号为G15G16商业173号）商铺，建筑面积86.04平米，单价为每平米4800元，商铺总价款412992元，原告于2014年4月22日通过转账支付瀚隆公司购房款共计40万元。协议还约定：瀚隆公司于2014年8月31日前将案涉商铺交付原告使用，由于水、电、暖等基础设施尚未完善，双方未办理网签，原告商铺于2018年装修使用，并交纳暖气费至今。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区瀚隆国际美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向我院申请执行，我院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦公司申请执行瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”原告在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止执行案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异16号执行异议裁定，驳回了原告的异议请求，原告又向本院提出执行异议之诉。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告祁世新与被告翰隆公司在法院查封之前签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且与法不悖，应为有效合同。原告向瀚隆公司缴纳了购房价款，瀚隆公司在法院查封之前亦交付了案涉房屋，原告对案涉房屋进行装修并实际占有使用。因瀚隆公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合司法解释规定的法定要件，原告提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请依法应予以支持。   综上所述，原告祁世新的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   不得执行内蒙古自治区××区商铺;   案件受理费7495元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。