山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0322民初606号 原告：刘振园，女，1959年5月28日出生,汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张军，山东同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王允振，山东同方律师事务所律师。 被告：滕聿民，男，1963年9月17日出生，汉族，高青县人，住。 被告：山东长江房地产开发有限公司。住所地：高青县潍高路**。 法定代表人：曹龙龙，总经理。 诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人。 负责人：孙萍萍，清算组组长。 委托诉讼代理人：孙萍萍，山东大地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔越，山东大地人律师事务所律师。 原告刘振园与被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司与破产有关的纠纷一案，本院于2019年3月13日作出（2019）鲁0322民初8号民事判决。原告刘振园不服该判决，向山东省淄博市中级人民法院提起上诉，山东省淄博市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）鲁03民终1933号民事裁定，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月22日、2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘振园的委托诉讼代理人张军、王允振，被告山东长江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙萍萍、崔越到庭参加诉讼。被告滕聿民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘振园向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的以房抵债《协议书》合法有效，并判令被告继续履行合同，将涉案房产登记过户到原告名下；2、本案诉讼费及相关费用由被告方承担。事实和理由：被告滕聿民因房地产开发项目需要资金，分别于2014年2月7日和9月30日向原告累计借款70万元。2015年3月10日，被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司与原告达成《协议书》，约定：被告山东长江房地产开发有限公司同意将高青银岭花园项目中的5号楼1单元802户和902户房产及两个配套的57号、59号地下室作价70万元抵债给原告，余款于当年9月底前还清，被告山东长江房地产开发有限公司自愿为被告滕聿民的借款提供担保。后滕聿民不能按期归还借款，于2015年10月27日为原告签署了房产交接表，被告山东长江房地产开发有限公司将涉案房产交付给了原告。原告随即进行了房屋装修并入住。2018年9月17日，被告山东长江房地产开发有限公司因资不抵债等原因被申请破产。2018年9月28日，贵院依法裁定受理了破产申请，并指定山东长江房地产开发有限公司清算组担任被告山东长江房地产开发有限公司的破产管理人。原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告滕聿民未到庭亦未作答辩。 被告山东长江房地产开发有限公司辩称，一、原告诉争的基础法律关系为被告滕聿民向原告的借款行为，答辩人并非借款人，上述借款也未打入答辩人的账户。二、关于原告与被告签订的协议，答辩人认为，原告与滕聿民、山东长江房地产开发有限公司之间签署的协议书系在主债务到期之后签订，且并未办理任何登记手续，原告对诉争的房屋仅享有普通债权请求权，并不享有优先于一般债权的权利。关于2015年10月27日，原告与滕聿民、山东长江房地产开发有限公司签署《补充协议》，答辩人认为，根据上述补充协议的内容，原告与滕聿民、山东长江房地产开发有限公司之间并未达成以房抵债的合意，其签署的有关银岭花园5-1-802户、5-1-902户的协议书并非以房抵账行为，实质上是答辩人以银岭花园的上述房屋为被告滕聿民的债务履行行为提供的担保，且上述担保行为亦未办理任何产权登记手续，不产生对外公示的效力，不能对抗善意第三人。三、本案中的房屋并未办理任何产权登记手续，原告并不享有银岭花园小区银岭花园5-1-802、5-1-902两套房产的所有权，在原告与被告签订以房抵债协议之后，若双方未办理房屋过户手续的，不发生物权变动，而且债权人在人民法院查封之前亦未支付全部价款且合法占有房屋的，原告不享有上述房屋的所有权。综上，答辩人认为，原告诉请要求确认其拥有银岭花园5-1-802户、5-1-902户房产及两个配套57、59地下室等房产的所有权，并协助其办理产权落户登记注册没有事实和法律依据，请法庭查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2014年2月7日，原告刘振园与被告滕聿民签订借款合同一份，向原告刘振园借款50万元，并指定原告打入案外人孙连光账户，案外人山东银岭集团有限公司为上述借款提供担保，借款期限自2014年2月7日起，合同项下月利率为3%。同日，被告滕聿民为原告出具借款借据一份，原告刘振园将上述50万元打入孙连光账户； 2、2014年9月30日，原告刘振园与被告滕聿民签订借款合同一份，向原告刘振园借款20万元，并指定原告打入案外人孙连光账户，案外人山东银岭集团有限公司为上述借款提供担保，借款期限自2014年9月30日起至2014年10月29日止，合同项下月利率为5%。同日，被告滕聿民为原告出具借款借据一份，原告刘振园将上述20万元打入孙连光账户。 3、2015年3月10日，原告刘振园与被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司签订协议书一份，约定因被告滕聿民向原告刘振园借款，用于被告山东长江房地产开发有限公司项目开发，到2015年3月10日共计942000.00元逾期未还，被告山东长江房地产开发有限公司同意用高青银岭花园项目中的5号楼1单元802号和5号楼1单元902号房产及两个地下室作价70万元抵债给原告刘振园，剩余242000.00元及应计利息被告滕聿民承诺在9月底前还清，被告山东长江房地产开发有限公司承担担保责任。 4、2015年6月18日，北京市大兴区人民法院查封了坐落于高青县房屋。 5、2015年10月27日，原告刘振园与被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司签订补充协议（原件未能提交），约定涉案楼房在没有还清借款前，暂抵顶借款，本协议是被告滕聿民尽快还清借款意愿的真实表达，不应视为以房抵债，被告山东长江房地产开发有限公司自愿为该笔借款提供担保。同日，进行了涉案房屋钥匙交接。 6、2018年9月18日，山东省高青县人民法院受理被告山东长江房地产开发有限公司破产清算案件。 7、2019年1月25日，被告滕聿民在（2019）鲁0322民初8号案件中提交答辩状一份，载明：原告刘振园主张的两笔借款是我代表山东长江房地产开发有限公司向原告所借，且所借款项直接汇入公司会计的账户，全部用于了长江房地产公司工程项目的开发，所以我不是借款人，实际借款人是山东长江房地产开发有限公司；借款到期后，公司没有资金全部偿还借款，所以与出借人达成了以房抵债的协议书，用山东长江房地产开发有限公司开发的高青银岭花园项目中的5号楼1单元802户和902户房产及两个配套的57号、59号地下室抵债给原告，该笔债务处理完毕。 8、2020年7月20日，高青县不动产登记中心出具权利人名下不动产信息结果查询，显示坐落于张店区户房屋的权利人为张荣田、刘振园。 9、庭审中，原告刘振园主张若遇到选择消费性住房的问题，其选择高青银岭花园项目中的5号楼1单902房产和1号地下室（原为高青县银岭花园5号楼1单元59号地下室）作为其消费性住房的标的物。 以上事实由当事人陈述、提供的证据、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案的案由为与破产有关的纠纷，涉及主要节点有民间借贷、以房抵债、保全查封、合同变更、交付房屋、商品房消费者的认定、破产清算。主要涉及到以房抵债协议的效力认定，保全查封的效力认定，合同标的被查封后，合同变更以及合同的履行效力的认定，商品房消费者的认定、破产清算对保全查封解除后的影响。 一、关于民间借贷基础法律关系的认定：双方有借款合同、借据、有银行打款的流水记录，应认定原告与被告存在民间借贷关系。其中2014年2月7日，借款50万元，无借款还款期限的约定，对其利率月息3%的约定，对其超出2%的部分不予保护。2014年9月30日借款20万元的还款期限为2014年10月29日中利率月息5%的约定对超出3%的部分应认定为无效约定，超出2%的部分不予保护，该笔借款到期后，被告未归还。 二、关于以房抵债协议的效力认定：以房抵债协议在合同法没有明确的规定，为无名合同，按照合同法的相关规定理解，该合同应为诺成性合同。2015年3月10日，原告刘振园与被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司签订协议书一份，约定因被告滕聿民向原告刘振园借款，用于被告山东长江房地产开发有限公司项目开发，被告山东长江房地产开发有限公司同意用高青银岭花园项目中的5号楼1单元802号和5号楼1单元902号房产及两个地下室作价70万元抵债给原告刘振园，剩余款项被告滕聿民承诺在9月底前还清，被告山东长江房地产开发有限公司承担担保责任。上述协议中以房抵债部分不违反相关法律规定，应当认定为有效协议，故原告刘振园与被告滕聿民的民间借贷关系通过协议书转化为向房地产开发经营者购买商品房。但双方在协议中约定超出法律规定的利息，不应受到保护。 三、关于保全查封的效力认定：本案以外的当事人向北京市大兴区人民法院申请查封本案被告山东长江房地产开发有限公司开发的商品房，亦系本案当事人诉争的标的物，该查封裁定的效力为限制本案被告山东长江房地产开发有限公司向本案原告继续履行交付商品房的行为，对本案原告产生的法律后果为原告的物权请求权受限，但不影响原告与被告所签订合同的合同效力。 四、关于合同标的物被法院裁定查封后，当事人对合同变更以及合同的履行效力的认定：鉴于本案合同标的物被北京市大兴区人民法院查封，本案原告对本案被告被申请查封并不知情的事实（在本案审理过程中经查询房产管理部门得知被查封），结合被告滕聿民的答辩陈述（认可双方已以房抵债，并已交付，双方无争议），以及无书面合同变更原件向法庭提供的事实，综合分析认定双方的合同补充协议不产生合法的效力。关于本案被告向原告交付商品房的行为效力，因受法院裁定查封的拘束，亦不能产生商品房交付的合法占有后果。 五、商品房消费者的认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本的居住需要的可以理解为符合该规定的精神。本案原告符合上述规定，应认定为商品房消费者，排除查封裁定对其一套商品房的强制执行。对于商品房消费者以外的一般买受人要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但本案原告明显不符合该条的规定，对另一套商品房则不能排除强制执行。 六、关于破产清算后依照相关破产法的规定已采取保全查封的要求解除查封后，对原利害关系人效力问题：按照对破产法的理解，被查封财产的利害关系人在破产清算前都不能受到保护的民事权益，不能因为破产清算对查封裁定的解除而获得保护。 综上所述，原告所主张的依法确认原、被告签订的以房抵债《协议书》合法有效的诉求中以房抵债部分合法有效，本院予以支持。对其将坐落于高青县银岭花园5#010902房屋和1号地下室作为消费性住房的选择，予以尊重，以及该商品房已经实际交付的事实，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定可确认为其所有，但其主张的办理登记手续问题应在条件成就时，由山东长江房地产开发有限公司管理人为原告办理房产手续。关于其另一套商品房属于非商品房消费者的一般买受人所购，对其主张继续履行合同办理房产手续的诉求，本院不予支持，当事人可另行按照按合同不能履行的相关规定进行处理。 依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告刘振园与被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司于2015年3月10日签订的协议书中以房抵债部分有效; 二、确认坐落于高青县银岭花园5#010902房屋和1号地下室归原告刘振园所有，待办理登记条件成就时，山东长江房地产开发有限公司管理人为原告办理房产手续； 三、驳回原告刘振园的其他诉讼请求。 案件受理费10800.00元，由被告滕聿民、山东长江房地产开发有限公司负担5400.00元，由原告刘振园负担5400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  于卫东 人民陪审员  刘 静 人民陪审员  孙福勇 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  窦丽君