云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8074号原告（反诉被告）饶亮，男，汉族，1995年1月14日生，住重庆市大足区。原告（反诉被告）朱坤杨，女，汉族，1987年1月14日生，住云南省昆明市官渡区。两原告委托代理人赵兰友，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）云南逸安精品酒店有限公司。住所地云南省昆明市官渡区关上镇长村**。法定代表人徐安成。委托代理人郭珍，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告饶亮、朱坤杨诉被告云南逸安精品酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，被告于2020年8月6日提起反诉。根据最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法意见，本院依法适用普通程序独任审理，并于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告饶亮、朱坤杨的委托代理人赵兰友，被告（反诉原告）云南逸安精品酒店有限公司的委托代理人郭珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告饶亮、朱坤杨诉称，2019年7月14日，原被告经协商签订《逸安精品酒店承包经营合同书》，约定：①承租范围：逸安精品酒店一楼大堂、一楼区域单间办公室、酒店2层至4层计42间客房及公共卫生间，②承包期限自2019年8月1日至2020年7月31日，③合同期间房租租金及承包费（以下简称承包费）合计为固定每月6.8万元，以上费用包含了房租、承包费以及房屋税费；④原告应在合同签订当天即先付给甲方承包押金2万元，剩余4.8万元在被告交付后，原告入驻前付清；⑤首次交付的费用为1个月承包费和1个月押金，承包费支付方式为按每月支付。原告除按本协议约定支付承包费外，无需向被告支付其他任何款项。合同签订后，原告即在签订当日按合同约定向被告支付2万元押金，后又于2019年7月29日向被告支付11.6万元款项，已按合同约定履行了义务，且在合同履行过程中未有违约行为。然至2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发后，因疫情和疫情防控措施直接导致原告资金周转困难，营业收入大幅度减少，无法继续履行合同，依法应适用不可抗力的规定，原告不应承担任何违约责任，被告应退还原告已经支付的押金。综上，原告诉至贵院请求：1、请求判令被告向原告退还押金6.8万元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：第一、原告主张适用不可抗力因素解除合同没有事实及法律依据。第二、原告不诚实守信，欲将正常的商业风险以疫情为由转嫁给答辩人，违反公平原则，属于恶意违约，其无权要求答辩人退还押金。被告云南逸安精品酒店有限公司反诉称，反诉原告与反诉被告签订逸安精品酒店承包经营合同书，约定反诉原告将位于镇长村79号逸安精品酒店2-4层的42间客房及公共卫生间租给反诉被告经营使用，每月租金固定为6.8万元，每月25日之前付清。同时合同第五条约定租赁期限至2019年的8月1日到2020年的7月31日止。合同第七条约定乙方需要承担经营的费用包括水费、电话费等经营费用。合同签订后，从2019年8月1日起，反诉被告一直的正常经营，每月均有可观的利润，直至2020年2月新冠肺炎疫情爆发之后，反诉原告考虑到疫情的原因可能会影响反诉被告的经营，因此决定予以2月止3月的租金给以缓交，疫情未降级前，反诉原告一直没有催过反诉被告，但是2020年的5月20日，反诉被告在合同未到期且租金水电费未足额支付的情况下单方解除合同并擅自搬离酒店，未通知反诉原告严重违反合同的约定和诚实信用原则，因此反诉原告特提出反诉，要求反诉被告支付欠付的租金及水电费做账费用。希望人民法院依法查明案件事实后，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付迟延履行的租金12万元；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付5月1日至5月20日的水费和电费以及4月、5月、6月做账费共计3196元。3、判令反诉诉讼费由反诉被告来承担。反诉被告辩称：反诉原告的事实和理由是与事实不符，实际没有支付12万元，是因为疫情爆发之后，一方是本案的原告，另外一方是徐安成乙方代表，另外一方是公司的控股股东李沧三方做协商，2月份、3月的房租就做了减免，就免除了6万块钱的租金。反诉人所诉称的迟延支付，我们在2020年的5月20日经过双方协商解除的合同，不是我们单方解除，是双方协商之后达成一致的意见，就提前解除了合同，当天我们也向本案的反诉人提交了所有的清单，当天就把酒店交还给对方，而且我们在当天做对所有的费用也做了一个清算，我们不欠反诉人任何费用。综合原被告的诉辩称，本案双方当事人所争议的焦点问题为：本诉及反诉原告在案件中所主张的诉讼请求是否具有事实及法律依据？在案件审理过程中，原告（反诉被告）向本院提交以下证据：第一、双方当事人的身份信息，证实原被告系适格诉讼主体;第二、逸安精品酒店承包经营合同书和银行转账凭证，证明:一、1、承租的范围是酒店一楼大堂，一楼区域单间办公室2层至4层共计42间客房及公共卫生间。2、承包期限自2019年8月1日起至2020年的7月31日；3、合同期间房租租金及承包费合计为固定每月6.8万元，以上费用包含的房租、承包费及房屋的税费。4、原告在合同签订当天即先付给甲方承包承包押金是2万元，剩余4.8万元在被告交付后，原告入住前付。5、首次交付的费用为一个月承包费和一个月押金，承包费支付方式为按月支付。原告除按本协议约定支付承包费外，无需向被告支付其他任何款项。6、经双方协商一致，可以解除合同。二、合同签订当天原告即向被告支付2万元押金，并在入住前支付完承包费和押金，没有违约行为。第三、提前终止合同说明，证明由于疫情，原告无力继续支付租金，无法继续承租酒店，经双方协商后，于2020年5月20日提前解除合同。第四、逸安精品酒店客房运营情况报表，证实：一、2019年8月1日到2019年10月31日，平均过夜出租率为76.96%，平均消费总计为127035.12元。2020年1月1日到2020年5月20日，平均过夜出租率为37.68%，平均消费总计为49112.58元。二、通过上述数据可知，平均个月出租率降幅为51.03%，平均消费总计降幅61.34%。营业收入大幅减少，原告不应该承担违约责任，被告应退还原告已交纳的押金。经质证，被告对第一、二组证据的三性无异议；对第三组证据的三性认可，不认可证明内容。第四组证据的三性均不予认可。在审理过程中，被告针对其答辩主张向本院提交以下证据：第一、逸安精品酒店承包经营合同书，证明承包合同依法成立并生效。根据合同第五条约定，承包期限是自2019年5月1日至2020年7月31日，同时合同第6条约定承包经营费用为每月固定6.8万元。第12条约定，因乙方原因违约不能继续执行本合同的，甲方不退还合同押金。第二、官方网网页截图，证明在2020年3月开始政府有关职能部门有序指导服务业等各行业全面复工复产疫情防控措施，对原告的经营所产生的影响并不大，并且5月6日起，全国疫情均调整为低风险区域。第三、聊天记录，证实被告找原告沟通租金的事宜。经质证，原告对第一、三组证据的三性认可，证明目的不认可；第二组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。反诉原告针对反诉主张未提交证据反诉被告针对反诉答辩向法庭提交以下证据：第一、房屋租赁合同，证实案涉承包酒店系徐安成从昆明市日菱汽车维修服务公司处承租而来，房屋租赁合同甲方签字代表李仓系日凌公司实际控制人。合同约定：从2019年11月1日起至2022年10月31日，每年租金在原基础上递增5%，即年租金是483000元；第二、通话记录、微信聊天记录，证实疫情期间酒店营业收入大幅减少，严重亏损。本诉证据已经证实，那么经三方协商沟通就免除租金一事达成一致，免除2、3月房租共计12万元。第三、提前终止合同说明，证实由于疫情的原因，反诉被告无力支付租金，无法继续承租酒店，经协商后于2010年5月20日提前解除合同。双方于2010年5月20日终止合同时除了明确说明押金一事保持追诉的权利以外，对其他事情并未提及。根据合同终止处理善后事宜的社会习惯，双方不再合作时，都会对欠付的款项进行清算。原告未欠被告任何性质的款项。说明体现的事实与证据二互为印证，也可证实租金是免除的，且不欠付被告任何性质的款项。经质证，反诉原告对第一组证据的三性均不予认可，对第二组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可。微信聊天记录的三性均予以认可。第三组证据的三性均予以认可，证明内容不予认可。综上原被告双方就本诉及反诉的举证及质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对双方所提交的证据，能够证明案件事实的，本院依法予以确认，不能证明案件事实的，本院依法不予确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2019年7月14日，原、被告双方签订《逸安精品酒店承包经营合同书》。出租方逸安精品酒店有限公司为甲方，承租方饶亮、朱坤杨为乙方，合同约定：“第一条第2项，承租范围：逸安精品酒店一楼大堂、一楼区域单间办公室、酒店2层至4层计42间客房及公共卫生间；第五条：承包期限自2019年8月1日至2020年7月31日；第六条第1项，合同期间房租租金及承包费（以下简称承包费）合计为固定每月6.8万元，以上费用包含了房租、承包费以及房屋税费，每月25号支付到甲方指定账户；2、乙方在合同签订当天即先付给甲方承包押金2万元，剩余4.8万元在甲方交付后，乙方入驻前付清，共计押金68000元。甲方出具相应数额的收据。如乙方进场经营酒店前甲方违约，甲方应双倍返还乙方承包押金，押金不急利息。在合同期满乙方清算完所有的债务后，甲方应全额退还押金；4、承包费支付方式：首次交付的费用为1个月承包费和1个月押金，承包费支付方式为按每月支付。合同第十一条就合同的解除还作出了明确的约定。”合同签订后，原告按合同约定向被告支付2万元押金及2019年7月29日向被告支付11.6万元款项。2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发后，双方协商后签订提前终止的说明，该说明载明：由于疫情等原因，承租方无力继续支付承租金，承租方无法继续承租酒店，经双方协商后，于2020年5月20日提前解除合同。关于押金，出租方认为属于承租方单方面终止合同不能按照原合同执行，不退还承租方前期押金68000元。承租方对此存疑，不接受此押金处理方式，对此承租方保留追诉权利。承租方应配合好出租方做好相关系统，账号，物品的交接工作。出租方：云南逸安精品酒店有限公司，徐安成，承租方：朱坤杨，饶亮。”，2020年5月20日双方之间的合同解除，现双方就押金及租金相关问题发生争议，原告及被告遂诉至本院主张本诉及反诉的相关诉请。本院认为，本案双方当事人之间为承包经营合同纠纷民事法律关系。原告在庭审过程中提交的提前终止合同的证明，能够证实在2020年5月20日双方协商解除酒店承包经营合同，但对押金的退还问题并未达成一致意见并在证明中列明。本案双方当事人之间的争议焦点问题为：1、原告（反诉被告）要求退还押金68000元是否具有事实及法律依据？2、被告（反诉原告）的反诉请求是否具有事实及法律依据？就本案的两个争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，本案中双方合同约定的承包期限为2019年8月1日至2020年7月31日，在此期间原告认为疫情影响不能支付租金与被告协商减免租金及解除合同，双方签订《提前终止合同的说明》，该说明中云南逸安精品酒店有限公司对押金的退还持有异议，认为系朱坤杨、饶亮单方解除不应退还押金，承租方存疑，不接受此押金的处理方式。合同解除的原因系因疫情原告无力支付租金。由此来看，虽然双方协商解除合同，但朱坤杨、饶亮系合同解除的主动一方，在合同期限内其提起合同终止，理应对合同约定的条款包含押金等进行完全的结算，并达成一致意见方可视为合同解除为双方完整且真实的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”显然原告要求提前解除合同违约在先，且双方在《酒店经营承包合同书》第十二条违约责任11项约定：因乙方原因违约不能继续执行本合同时，甲方不退还合同押金。的约定，原告要求退还押金没有事实及法律依据。就原告主张因疫情措施导致酒店无法经营，根据双方的聊天记录可以看出被告已经对原告的租金进行了一定的减免。进一步来说，虽然疫情对企业经营造成一定的影响，但在中央及地方政府的正确引导下逐步的复工复产，时至五月份时，即原告与被告解除合同的时间节点，昆明市区各企业基本恢复正常营业，对其观点本院不予采纳。就被告反诉原告请求支付迟延履行的租金12万元及5月1日至5月20日的水费和电费以及4月、5月、6月做账费共计3196元的诉请。根据反诉原告的举证，其通话记录及微信聊天记录能够证实反诉被告与反诉原告之间相互协商租金减免事宜，且被告亦同意最终也进行了相应的减免。现反诉原告认为是迟延交付租金并非免除，但并未提交相应的证据证实是暂缓，从聊天的内容来看应当是减免，该行为也符合疫情期间政府主导房租减免的相关规定。就反诉原告要求支付5月1日至5月20日的水费和电费以及4月、5月、6月做账费共计3196元的诉请，其未提交证据证实其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张有责任提供证据”之规定，反诉原告应对其主张承担举证不能的法律后果，对其两项诉求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）饶亮、朱坤杨的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）云南逸安精品酒店管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费1500元，由原告（反诉被告）承担。反诉案件受理费1382元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  谈建国二〇二〇年九月二十七日书记员  马楚然