江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0104民初1592号 原告：刘雅敏，女，汉族，1987年9月2日生，住江西省南昌市西湖区。 被告：张志，男，汉族，1983年5月14日生，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：吴浩，系江西名大律师事务所律师。 原告刘雅敏诉被告张志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雅敏、被告张志及其委托诉讼代理人吴浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雅敏提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《南昌市象湖风景区3号楼管理房某租赁合同》，收回租赁物返还给刘雅敏女士；2、责令被告补齐未交房租及水电物业费（费用交至到被告退回租赁物为止）。被告房租只交到了2020年3月31日止，到2020年7月15日为止拖欠租金4个月共计8800元。水电物业费只交到了2019年12月份（到被告退回租赁物为止按水电表计算，暂记6000元）。按照合同要求房租及水电费拖欠超过两个月的甲方有权收回租赁物并且乙方不得破坏租赁物；3、请求判令本案的全部诉讼费用以及因此产生的相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月13日与被告签订《南昌市象湖风景区3号楼管理房某租赁合同》，租赁房屋面积为25平方米，租赁期限为四年，自2018年10月1日至2022年11月11日止，租金为每月2000元，自第二年起按10%递增，押金为4000元。原告发现，被告店铺装修严重扩建，实际占用建筑面积为80平方米，已违反法律规定及双方合同约定，并严重侵害被告的权益，原告于2019年12月17日发了催告函给被告，被告不予理会拒绝让出多占面积。原告又于2019年12月20日通过上海恒衍达律师事务所发送律师函告知，被告同样态度恶劣拒绝让出多占面积。原告多次与被告沟通无效，并且到目前为止一直拖欠原告租金及水电物业费用，现原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告张志答辩称：原告主体不适格，依法应当驳回其诉讼请求；原告要求解除与被告的租赁合同未成就，在承租期内原告无权收回租赁物，应继续履行双方签订的租赁合同；被告承租案涉店铺后按时交纳租金、水电费、物管费等费用；疫情期间南昌市人民政府、南昌市国资委出台了一些应对疫情稳定经济的相关政策，对承租国有资产类经营房的中小企业房租予以免收，南昌市象湖风景区为落实政策，已经免除原告2020年2月至4月的租金，所以被告在2019年10月17日交纳的半年租金再减去三个月免租期后，应顺延至2020年7月31日；被告8月初多次找到原告要求交纳2020年上半年租金，并通过微信两次将租金转给原告，原告拒收，原告起诉毫无事实依据；在疫情期间，2020年1月至2月份，被告是关门并未营业，在3月初营业后，被告一直催促原告将水电费票据给被告，但是原告一直推脱，其水电费并未交至管理处，没有票据，所以导致水电费一直未缴纳，原因在原告而非被告；原告对被告缴纳的租金、水电费、物管费应当开具正式发票；原告无理取闹提起诉讼，其主要目的是将被告赶出象湖风景区，自己接手经营。原告起诉没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2018年9月13日，刘雅敏（甲方）与张志（乙方）签订《南昌市象湖风景区3号楼管理房租赁合同》，约定甲方将南昌市象湖风景区3号楼管理房某号（面积约25㎡）租赁给乙方经营，租赁期限四年，自2018年10月1日至2022年11月11日（租金起算日为2018年10月1日），租金第一年每月人民币2000元，从第二年租期开始月租价格在上一年的基础上按10%递增，第一年从2018年10月1日至2019年11月1日，月租金2000元，租金每半年支付一次，合同生效当日支付首期半年租金12000元，以后租金应在下一个半年起租前的10日内付清。还约定：租赁期间乙方拖欠租金或水电费两个月以上，或损坏承租租赁标的，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，甲方有权终止合同，收回租赁标的，没收履约保证金及已交租金，并保留追究乙方相关违约责任的权利。另约定，乙方因经营使用之需要的水、电等其他费用（按自来水公司、供电公司等行业价格计算）均由乙方自行承担。合同签订后，张志按约交纳了合同保证金4000元及首期半年房租12000元，并装修经营。2019年的房租及水电费已陆续交纳。2019年10月17日，张志通过支付宝转账12700元，以交付2019年10月至2020年3月的房租。2019年12月17日，张志通过微信转账向刘雅敏补缴2019年10月2个月的房租4000元及公摊的水电费162元。 关于水电费的收取，刘雅敏称张志所经营店铺已安装独立的水电表，其每半年查看水电表数据，或由张志抄报数据，其再按水每吨1元、电每度0.9元通知张志向其交纳。张志则提供微信聊天记录，证明其向刘雅敏的丈夫提供了相关数据，但刘雅敏未通知其交纳水电费用。根据张志提供的微信记录，其于2020年8月3日、8日分别二次向刘雅敏的丈夫转账6600元，称系交纳2020年9月3日的租金（扣除免租3个月），但均未被领取。 另查明，2018年9月10日，刘雅敏与南昌市象湖风景区管理处签订《象湖风景区3号楼管理房租赁合同》，承租象湖风景区3号楼管理房（建筑面积约1175㎡）。张志承租的某号店铺属该3号楼一部分。南昌市象湖风景区管理处出具证明，同意刘雅敏进行转租。2020年4月，刘雅敏向南昌市象湖风景区管理处申请减免疫情期间租金，2020年6月，南昌市象湖风景区管理处书面回复刘雅敏，根据相关政策，同意免除刘雅敏2020年2月至4月三个月租金共108924元。 本院认为：原告刘雅敏合法承租南昌市象湖风景区3号楼管理房后，经业主单位南昌市象湖风景区管理处同意，与被告张志订立的租赁合同合法有效，双方均应按合同履行。本案的争议焦点在于双方租赁合同约定的解除条件是否成就，刘雅敏是否享有约定解除权。双方租赁合同约定如张志拖欠租金或水电费累计两个月以上，刘雅敏有权终止合同。刘雅敏主张张志的租金仅交至2020年3月31日，其后未主动交纳，且水电费仅交至2019年年底，故其有权要求解除租赁合同收回租赁房屋。经查，张志于2019年10月向刘雅敏交纳了2019年10月至2020年3月31日的房租，但因2020年1月发生的新冠疫情，社会生活及生产经营活动均受到了严重影响。为应对疫情影响、恢复经济，我国政府采取了各种措施。根据南昌市人民政府相关文件精神，南昌市象湖风景区管理处免除了刘雅敏2020年2月至4月三个月的房屋租金。作为刘雅敏所租赁房屋的次承租人，张志要求享受该项房屋租金免除政策，符合合同法所规定公平原则，亦符合政府政策的本意，本院予以支持。在此情形下，刘雅敏主张张志逾期二个月交纳房租，本院不予采纳。至于水电费的交纳方式，双方在合同中并无具体约定，刘雅敏陈述系每半年查核一次数据再由其通知张志交纳，而张志则提供证据证明其主动提供了数据，而刘雅敏未进行通知。因此，刘雅敏称张志逾期交纳水电费，与证据不符。至于刘雅敏还主张张志在经营过程中多侵占了房屋面积，其未提供证据证明，即使该事实成立，亦不必然导致租赁合同解除。综上，刘雅敏主张解除双方房屋租赁、收回房屋，因合同约定的解除条件未成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 一、原告刘雅敏与被告张志之间的房屋租赁合同继续履行； 二、驳回原告刘雅敏的诉讼请求。 案件受理费1595元，减半收取797.5元，由原告刘雅敏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员 秦 斌 二〇二〇年九月三日 书记员 刘智博