天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初1480号原告（反诉被告）：李玉芬，女，1978年1月18日生，汉族，住天津市北辰区。被告（反诉原告）：于洪霞，女，1984年7月5日生，汉族，住天津市北辰区，现住天津市北辰区。原告（反诉被告）李玉芬与被告（反诉原告）于洪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玉芬、被告（反诉原告）于洪霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李玉芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年12月10日签订的《房屋租赁协议》，被告将武清区龙湾城龙祥园小区3-1-102号房屋返还给原告；2.判决被告向原告支付自2019年10月21日至2020年6月24日房租18785元；3.判决被告向原告支付自2019年6月1日至2020年6月24日物业费2913元；4.判决被告向原告支付2019年11月15日至2020年6月24日取暖费3165.4元，上述三项费用共计24863.4元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2018年12月10日签订《房屋租赁协议》，被告承租原告所有的位于天津市武清区××小区××号房屋，月租金2300元。自2019年10月份开始，被告拖欠原告租金、物业费、取暖费不予支付，经原告多次催要，被告于2019年6月5日支付租金10000元，剩余租金经原告多次催要，被告至今未予支付。虽然新冠肺炎疫情是不可抗力，但涉案房屋是原告贷款购买的，不能减免被告的付款责任。故原告诉至法院，请求判如所请。于洪霞辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告同意本被告先交10000元租金，剩余租金以后再给。后来原告自2019年10月开始出售涉案房屋，经常有人来看房，原告让本被告搬出涉案房屋。到2019年11月份，原告又称不卖房了，跟本被告要租金。本被告在2019年10月时要举办一个活动，因原告卖房的原因导致本被告的活动没有搞成，所以不同意解除合同也不同意给租金。如果原告要求解除合同，应该赔偿本被告经济损失。新冠肺炎疫情是不可抗力，原告应对房屋租金适当予以减免，在一级响应重大突发公共卫生事件一级响应期间，原告应减免被告3个月的房屋租金。同意负担2019年6月至2019年12月本被告实际使用涉案房屋期间的物业费，因原告想卖房导致本被告受到损失，故不同意负担2020年1月至2020年7月的物业服务费及2019—2020年的供热采暖费。于洪霞向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告双方于2018年12月10日签订的《房屋租赁协议》；2.判令反诉被告支付活动损失费、汗蒸房折装费、折旧费、运输费、违约金、顾客损失费、精神损失费总计200000元；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告自2019年10月9日告知反诉原告称其自己做了一个小贷，办理小贷的人想下户看房，反诉原告同意看房，但是来看房的人并非办小贷的人，而是中介带着客户看房，反诉原告询问中介才知道是反诉被告卖房，此后就有中介经常带着不同的客户前来看房，并且已对反诉原告的经营造成了影响，在看房期间反诉原告曾多次提起赔偿问题，但反诉被告并未给予明确答复，直至2019年11月3日起反诉被告告知反诉原告不卖房了，并以各种理由及威胁，催促反诉原告交房租费、物业费、暖气费。反诉原告认为反诉被告欺骗、威胁以及对反诉原告经营造成的影响行为已经构成了根本违约，侵害了反诉原告的利益。故原告向法院提起反诉，请求判如所请。李玉芬辩称，不同意被告的反诉请求。一、德佑中介看房是经于洪霞允许的，于洪霞自愿接受中介接送看房，于洪霞自己把电话号码告诉中介的。中介只去过二、三次。二、原告找于洪霞要房租，于洪霞表示经营不下去了。于洪霞没有告诉其要举办活动。三、原告找中介看房只是为了估价，也没有打算卖房，且买卖不破租赁。四、原告与于洪霞的租赁合同中写明了物业费、取暖费由于洪霞交纳，于洪霞没有交纳过整年费用，且租赁合同中注明是不允许转让的。五、现物业公司因原告不交物业费，已将原告起诉。供热公司也通知原告去交费，如果不交费也将对原告提起诉讼。当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李玉芬系武清区下朱庄京津公路西侧龙祥园3-1-102房屋的权利人。2018年12月10日，李玉芬与于洪霞就上述房屋签订《房屋租赁协议》一份，李玉芬为甲方，于洪霞为乙方，双方约定：甲方将坐落在武清区龙祥园小区3号楼1门102室租赁给于洪霞居住；租赁期限三年，每月租金2300元，12个月交纳一次，计27600元。从2018年12月10日起至2021年12月10日，乙方如需继续居住，要在2021年11月10日前交下12个月租金；甲方在此房出租即日起，把该交的所有费用交清（物业费2723元）；乙方承租后水电费、取暖费、煤气费、物业费、有限电视费应由乙方承担；甲方如有特殊原因，不让乙方继续居住，甲方要提前15天通知乙方，甲方要退还乙方未到期的租金；如乙方自动放弃，甲方则不退还租金；乙方未经甲方同意，不准私自把未到期的房屋转租给他人；其他未尽事宜：自2018年12月10日至2019年3月10日交3个月房租，再自2019年3月10日至2019年6月10日再交3个月房租，自2019年6月10日至2020年6月10日交整年房租；物业费已交半年（自2018年12月至2019年6月共计1361元）。上述协议签订后，李玉芬将上述房屋交付于洪霞使用，于洪霞以房屋为经营场所注册“天津市武清区爱跃美容美体工作室”（个体工商户，以下简称“美容美体工作室”）经营美容美体业务；天津市武清区市场和质量监督管理局于2018年12月24日核发了个体工商户营业执照。协议履行至2019年6月，于洪霞在向李玉芬交纳2019年6月10日至2020年6月10日的房屋租金时，于2019年6月5日交纳了部分房屋租金10000元（即2019年6月10日至2019年10月20日房屋租金），此后未再向李玉芬交付剩余房屋租金。涉案房屋自2019年6月以后的物业服务费及2019—2020年度的供热采暖费，于洪霞亦未予以交纳。2019年9月19日，于洪霞向李玉芬表示因其经营困难，希望将涉案房屋转租出去；李玉芬于2019年11月3日在向于洪霞催要房屋租金、物业服务费及供热采暖费时明确不允许转租。2019年9月29日，李玉芬将涉案房屋在德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）挂牌出售，自2019年10月至2019年12月期间，德佑公司员工带领购房客户分批到涉案房屋处查看。自2019年6月至2019年12月，李玉芬多次通过微信向于洪霞催要房租、物业服务费以及供热采暖费。2020年1月25日（春节）前，于洪霞一直在涉案房屋处经营。2020年1月24日零时，天津市新冠肺炎疫情防控领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，期间于洪霞在涉案房屋处经营的美容美体工作室未能正常营业。2020年4月30日零时，经天津市新冠肺炎疫情防控领导小组批准，将市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年7月14日，李玉芬向龙湾（天津）物业服务有限公司交纳了涉案房屋2019年7月1日至2020年7月31日计13个月的物业服务费2950元，该公司为李玉芬出具了发票；同日，李玉芬向天津君利供热有限公司交纳涉案房屋2019—2020年供热采暖费2338元、逾期交纳供热采暖费产生的违约金458元，共计2796元，该供热公司为李玉芬出具了收费收据。现于洪霞未在涉案房屋内经营，其自有物品及设施（汗蒸房）尚在涉案房屋内放置。涉案房屋未转租亦未出售。本院认为，李玉芬与于洪霞签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该合同有效，双方均应依约履行合同义务。李玉芬依约将涉案房屋出租给于洪霞使用，于洪霞应依约交付房屋租金、物业服务费、供热采暖费。于洪霞在向李玉芬交付2019年6月10日至2020年6月10日的房屋租金时，仅交付了10000元（即2019年6月10日至2019年10月20日的房屋租金），其后未再向李玉芬交付剩余房屋租金，亦未按合同约定交纳2019年6月1日以后的物业服费及2019—2020年供热采暖费，其行为属违约行为，应承担相应的违约责任。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。于洪霞自2019年10月21日开始欠付李玉芬房屋租金，经李玉芬多次催要至今未能给付，导致合同目的不能实现，故对李玉芬主张解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求及于洪霞主张的解除上述合同的反诉请求，均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述法律规定，双方签订的《房屋租赁协议》解除后，李玉芬有权要求于洪霞将其自有物品自涉案房屋内腾出并将房屋返还李玉芬。关于房屋租金，李玉芬要求于洪霞给付自2019年10月21日至2020年6月24日期间的房屋租金18785元，于洪霞提出其在天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应期间（即2020年1月24日零时至2020年4月30日零时），因未能正常营业，故应减免3个月的房屋租金的主张。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，综合考量本市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，基于公平原则，酌情减免于洪霞重大突发公共卫生事件一级响应期间3个月的房屋租金计6900元（2300元×3个月），于洪霞应给付李玉芬2020年10月21日至2020年6月24日房屋租金11885元（18785元-6900元）。关于李玉芬主张的物业服务费及供热采暖费，李玉芬已补交了涉案房屋2019年7月1日至2020年7月31日计13个月的物业服务费2950元、2019—2020年度供热采暖费2338元以及逾期交纳供热采暖费产生的违约金458元，上述实际发生的费用共计5746元（2950元+2338元+458元），按照合同约定，上述费用应由于洪霞负担。关于于洪霞提出的由李玉芬赔付其活动损失费、汗蒸房折装费、折旧费、运输费、违约金、顾客损失费、精神损失费等总计200000元的反诉请求，于洪霞未提供证据证实李玉芬于房地产中介机构挂牌出售涉案房屋的行为导致其产生经济损失，其主张证据不足，不予支持。综上所述，本院对李玉芬的诉讼请求部分予以支持，对于洪霞的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，判决如下：一、解除李玉芬与于洪霞于2018年12月10日签订的《房屋租赁协议》；二、于洪霞于本判决生效之日起5日内将放置在武清区下朱庄京津公路西侧龙祥园3-1-102房屋内的自有物品腾出，将该房屋返还李玉芬；三、于洪霞给付原告（反诉被告）李玉芬自2020年10月21日至2020年6月24日房屋租金11885元；四、于洪霞给付李玉芬自2019年7月1日至2020年7月31日的物业服务费2950元；五、于洪霞给付李玉芬2019—2020年度供热采暖费2338元以及逾期交纳供热采暖费产生的违约金458元；六、上述三至五项费用共计17631元，于洪霞于本判决生效之日起5日内付清；七、驳回李玉芬的其他诉讼请求；八、驳回于洪霞的其他反诉请求。当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，反诉案件受理费2150元，共计2332元，由于洪霞负担2270元，由李玉芬负担62元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二〇年九月二日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。