安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终2762号 上诉人（原审被告）、（反诉原告）:安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇邱塘村曹郢队，统一社会信用代码91341124563410425L。 法定代表人:张明龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘德保，安徽奇胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）、（反诉被告）:全椒县粮油经营有限责任公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇襄水西路**，统一社会信用代码913411247998204989。 法定代表人:赵正平。 委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何瑜，安徽伟诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）:全椒县粮油工业有限责任公司,,住所地全椒县襄河镇万寿路**注册号3411242351481。 诉讼代表人：郑国权，男，1960年12月9日出生，汉族，全椒县发展和改革委员会工作人员。 上诉人安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司（以下简称辉隆公司）因与被上诉人全椒县粮油经营有限责任公司（以下简称粮油经营公司）、全椒县粮油工业有限责任公司（以下简称粮油工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 辉隆公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由粮油经营公司和粮油工业公司承担。事实与理由:1.原审判决认定粮油经营公司在签订《房屋租赁协议》时无权处分而导致合同无效,系认定事实不清。在租赁协议中,只需出租方具有租赁权即可,并不需要具有房屋所有权；2.涉案房屋租赁协议中约定辉隆公司租赁12间门面房和2栋仓库,但粮油经营公司只交付了7间门面和2栋仓库,另外5间门面从未交付给辉隆公司使用,粮油经营公司无证据证明已经实际交付；3.案涉房屋所有权登记在粮油工业公司名下,所有权性质为“公有”，粮油工业公司企业性质是“私营”，辉隆公司认为案涉房屋所有权人与注册号为341242351481的粮油工业公司根本不是同一个企业法人。案涉房屋权属事实不清；4.全椒县发改委并非全椒县粮油工业有限责任公司的股东,粮油工业公司申请参加诉讼并非其真实意思表示,且诉讼代表人取得委托授权不合法；5.粮油工业公司具有诉讼主体资格,其书面申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼,对粮油经营公司和辉隆公司均有诉讼请求,一审法院直接将其列为原告，程序违法。 粮油经营公司辩称，粮油经营公司没有签订涉案合同的民事权利能力，涉案租赁合同属无效合同。辉隆公司主张有5间房屋没有交付没有任何事实和依据。涉案房屋和场地登记在粮油工业公司名下，该公司为权利人，其他任何单位和个人都无权对涉案标的进行处置和干预。 粮油工业公司述称，1.粮油工业公司取得涉案房屋所有权合法合规，不论粮油工业公司的性质如何都不影响粮油工业公司是涉案财产的所有权人和使用人。粮油经营公司将涉案房屋出租给辉隆公司严重侵犯了粮油工业公司的合法权益；2.涉案标的系国有资产，为了避免国有资产损失的扩大，全椒县发改委派出工作人员参加诉讼系履行法定职责的行为；3.原审判决列粮油工业公司为原告程序合法 粮油经营公司向一审法院起诉请求:1.解除粮油经营公司与辉隆公司于2010年12月10日签订的《房屋租赁协议》;2.判令辉隆公司支付拖欠的2020年元月至2020年6月的租金25000元；3.判令辉隆公司拆除在租赁场地擅自施工搭建的搭建物,恢复原貌；5.判令辉隆公司承担诉讼费。 辉隆公司反诉请求：1.判令粮油经营公司继续履行《房屋租赁协议》；2.判令粮油经营公司依合同约定立即交付剩余的五间门面房;3.判令粮油经营公司返还未交付的五间门面房租金18万元及利息,利息自起诉之日起按年利率6%计算至本息付清之日止；4.判令粮油经营公司对已收租金开具增值税发票;5.判令本案诉讼费用由粮油经营公司承担。 粮油工业公司向一审法院起诉请求：1.确认涉案争议的标的物为粮油工业公司所有，确认粮油经营公司与辉隆公司签订的《房屋租赁协议》无效；2.判决辉隆公司将承租并占用的案涉房产及土地交付粮油工业公司；3.判决辉隆公司撤除在诉讼标的物场地上搭建的违规搭建物，恢复原状；4.判决粮油经营公司将已收取的租金，以及辉隆公司尚欠的租金，全部支付给申请人。 一审法院查明：2010年12月,粮油经营公司（甲方）与辉隆公司（乙方）签订《房屋租赁协议》,约定:1.甲方出租给乙方的房屋及场地位于。2.使用面积2940平方米,现有仓库两栋,门面房12间（附图）。3.房屋租赁期自2010年12月20日起至2025年12月19日止。4.每年租金为5万元,每年首月一次性付清。5.租赁期内，如因政府拆迁或政策变动，已租赁的房屋、场地，甲方需提前三个月通知乙方收回，造成乙方损失的，甲方不承担责任。协议还就其他事项进行了约定。之后双方按照约定各自履行了义务，粮油公司收取辉隆公司2011年度至2019年度房屋租金共计45万元。2012年6月30日辉隆公司与钱朝华、秦会娟签订协议，将辉隆公司租赁的上述房屋在租赁期内由钱朝华、秦会娟留守、看管以及合法经营等。之后钱朝华又将该房屋转租沈悦等人，用于服装加工生产经营等，并搭建了相关配套设施。2020年5月8日粮油工业公司向粮油经营公司送达《归还财产的通知》，要求粮油经营公司立即启动法律程序解除违法与第三方签订的“租赁协议”，清除在租赁场地上的违法搭建，在违法租赁期间收取第三方的违法所得全部交还粮油工业公司等。粮油经营公司遂于2020年5月12日诉至本院。 另查明：坐落于全椒县的案涉房屋属粮油工业公司所有。粮油工业公司于2002年12月30日成立，2007年10月16日被全椒县市场监督管理局核准吊销企业法人营业执照。粮油工业公司于2020年7月2日向本院申请追加其为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查，粮油工业公司申请理由成立，遂依法通知其作为本案原告参加诉讼。粮油工业公司出具授权委托书，委托其主管部门全椒县发展和改革委员会工作人员郑国权作为其诉讼代表人参加诉讼。 一审法院认为:粮油工业公司虽然被市场监督管理部门核准吊销企业法人营业执照，但仍具有独立法人资格，其民事权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。案涉房屋所有权属粮油工业公司享有，粮油经营公司无处分权，其与辉隆公司签订的《房屋租赁协议》依法属无效合同；根据法律有关规定，无效的合同自始没有法律约束力，粮油经营公司和辉隆公司应当各自承担相应的过错责任；辉隆公司在租赁期内擅自将案涉房屋转租他人，并增设了相关配套设施，违反法律有关规定，其应当及时予以拆除、恢复原状，返还粮油工业公司。粮油工业公司主张粮油经营公司返还其依据《房屋租赁协议》取得的45万元房屋租金，与本案不属同一法律关系，粮油工业公司可另行诉讼主张权利。辉隆公司与粮油经营公司于2010年12月签订《房屋租赁协议》后，自2011年1月起至2019年12月均按照约定每年交付房屋租金5万元，未就租赁标的物交付问题提出异议，视为粮油经营公司亦按协议约定履行了租赁房屋交付义务，辉隆公司反诉称粮油经营公司只交付了七间门面房、两栋仓库和场地,剩余五间门面房一直拖延交付至今，证据不足，不予采信。关于辉隆公司反诉称粮油经营公司对收取的租金只开收据,拒开税票问题,根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，应由税务主管机关处理。粮油工业公司申请追加其为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，并出具授权委托书，委托其主管部门工作人员作为其诉讼代表人参加诉讼，符合法律规定。综上所述，粮油工业公司主张“确认涉案争议的标的物为申请人所有，确认涉案租赁合同无效；辉隆公司将承租并占用的案涉房产及土地交付申请人；辉隆公司撤除在诉讼标的物场地上搭建的违规搭建物，恢复原状；辉隆公司尚欠的租金支付给申请人”，依法予以支持；粮油经营公司主张辉隆公司向其支付拖欠的2020年元月至实际交付租金之日起的租金，辉隆公司反诉主张粮油经营公司继续履行与其签订的《房屋租赁协议》、粮油经营公司依合同约定将剩余未交付的五间门面房立即交付辉隆公司使用、粮油经营公司返还未交付的五间门面房租金18万元及利息，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、全椒县粮油经营有限责任公司与安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》无效；二、安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于的仓库两栋、门面房十二间及场地（见附图）返还全椒县粮油工业有限责任公司，并恢复原状；三、安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付全椒县粮油工业有限责任公司房屋租金（自2020年元月1日起至案涉房屋及场地返还之日止，按照年租金50000元计算）；四、驳回全椒县粮油经营有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司反诉请求。案件受理费适用简易程序减半收取912.5元，由粮油经营公司负担412.5元，辉隆公司负担500元；反诉费减半收取1950元，由辉隆公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。辉隆公司提供证据一、私营企业基本注册信息查询单。证明粮油工业公司性质是私营企业，并非全椒县发改委下属的国有企业，全椒县发改委非该企业股东，无权为该企业做出意思表示，一审中诉讼代表人取得授权不合法。案涉房屋发证在前，粮油工业公司成立在后，案涉房屋的性质为公有，粮油工业公司不可能是案涉房屋实际所有权人，作为一审原告诉讼主体不适格；证据二、粮油公司营业执照、关于《全椒县粮油工业公司改制实施方案的批复》、全椒县粮食局出具的承诺书、粮油工业公司出具的情况说明复印件一份。证明粮油公司系原全椒县粮食局下属企业，涉案房屋所有权人原为粮油公司，因房产证遗失于2002年12月20日申请补办；证据三、粮油公司1998年至2003年资产负债表一份。证明粮油公司在企业改制后仍然正常经营，没有改变国有企业的性质，与粮油工业公司没有任何继承关系。粮油经营公司提供证据一、粮油公司出具的情况说明一份。证明剥离后办证时发证机关在发证时在所有权证上多加了“有限责任”，导致涉案房产登记在粮油工业公司名下。粮油工业公司提供证据一、卜珍海证明一份。证明卜珍海是国家公职人员。 本院认证意见为，辉隆公司提供的证据一的真实性本院予以确认。至于粮油工业公司是否有权参与诉讼，本院将予以综合认定；证据二粮油工业公司粮油经营公司均无异议，本院对该份证据予以确认；证据三与本案无关联性，本院不予认证。粮油经营公司提供的证据，因系粮油公司对当初办证过程出具的说明，且涉案房屋产权证的确登记在粮油工业公司的名下，故本院对该份证据予以采信。粮油工业公司提供的证据与本案无关联性，本院不予认证。 二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2010年12月粮油经营公司与辉隆公司签订一份《房屋租赁协议》,约定粮油经营公司出租位于仓库两栋,门面房12间给辉隆公司使用等内容。涉案房屋所有权登记在粮油工业公司名下，粮油经营公司对涉案房屋不享有所有权。当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。故粮油经营公司与辉隆公司签订的房屋租赁协议应属合法有效。粮油工业公司要求确认涉案房屋租赁合同无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原审判决对此认定错误，本院予以纠正。涉案房屋租赁期限尚未届满，现粮油工业公司要求收回涉案房屋，粮油经营公司与辉隆公司签订的《房屋租赁协议》已无法继续履行，故粮油经营公司要求解除涉案房屋租赁合同的请求有事实和法律依据，本院予以支持。辉隆公司反诉要求继续履行涉案《房屋租赁协议》的请求不能成立。 辉隆公司上诉称，辉隆公司仅实际七间门面房，应当返还未交付房屋的租金18万元及利息。因辉隆公司已实际接受、使用涉案房屋，并按照合同的约定的租金数额支付房屋租金，且从未对交付的房屋数量提出过异议，应当视为粮油经营公司已按约交付了涉案房屋，故辉隆公司该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。 粮油工业公司已提供涉案房屋权属证明证明涉案房产所有权登记在其名下，即便粮油工业公司的企业性质系私营企业，国有资产的所有权登记在私营企业名下并不违反现行法律规定，且不动产所有权取得以登记为准，涉案房屋相关权属证明未被撤销之前系有效证据，本院对粮油工业公司提供的不动产权属证明予以确认。由此，粮油工业公司作为涉案房屋的登记所有权人，有权经营管理涉案房屋。粮油经营公司未经许可将涉案房屋出租给辉隆公司的行为系无权处分行为，该行为已侵犯了粮油工业公司的合法权益，粮油工业公司要求辉隆公司返还涉案房屋、恢复原状、支付房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。粮油经营公司与辉隆公司签订的租赁合同约定，每年租金5万元，每年首月一次性付清。辉隆公司已付清2019年12月19日前的房屋租金，涉案房屋仍由辉隆公司实际使用，故辉隆公司应当按约向粮油工业公司支付租金。粮油工业公司要求粮油经营公司返还已收取得的45万元房屋租金，属另一法律关系，本案不作处理。辉隆公司要求粮油经营公司对已收取的租金开具增值税发票,因开具发票系税务主管机关的职责范围，故辉隆公司该项请求不能成立。 涉案标的系国有资产，全椒县发改委派出工作人员作为诉讼代表人参加诉讼系依法履行管理职能的表现，该行为并无不当。粮油经营公司未经授权将涉案房屋出租给辉隆公司使用，现双方因房屋租赁事宜产生纠纷，粮油工业公司认为涉案房屋登记在其公司名下，其公司对涉案争议的诉讼标的有独立的请求权，并以独立实体权利人的身份参加诉讼，故粮油工业公司在本案中的诉讼地位应当为有独立请求权的第三人。原审判决认定当事人诉讼地位错误，本院予以纠正。 综上，上诉人辉隆公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初1401号民事判决第二、三、四、五项，即：二、安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于的仓库两栋、门面房十二间及场地（见附图）返还全椒县粮油工业有限责任公司，并恢复原状；三、安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付全椒县粮油工业有限责任公司房屋租金（自2020年元月1日起至案涉房屋及场地返还之日止，按照年租金50000元计算）；四、驳回全椒县粮油经营有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司反诉请求。 二、撤销安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初1401号民事判决第一项； 三、解除全椒县粮油经营有限责任公司与安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司于2010年12月签订的《房屋租赁协议》； 四、驳回全椒县粮油工业有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费适用简易程序减半收取912.5元，由粮油经营公司负担412.5元，安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司负担500元；反诉费减半收取1950元，由安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司负担。二审案件受理费1825元，由上诉人安徽辉隆集团全椒生态农业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年九月二十九日 书记员 王倩倩 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。