湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初605号原告：温向芳婷，女，2002年3月23日出生，汉族，湖北省十堰市人，户籍所在地：湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：温荣国，男，1973年12月25日出生，汉族，湖北省十堰市人，户籍所在地：湖北省十堰市茅箭区，系原告之父，一般代理）。委托诉讼代理人：张亚奇，湖北忠三律师事务所律师（一般代理）。被告：湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区机场高速以西、霞飞路以北（新力·帝泊湾）售楼部，统一社会信用代码914201165749167986。法定代表人：胡衍放，该公司负责人。委托诉讼代理人：姚雪松、李晓琴，该公司员工（特别授权）。被告：武汉思创世纪房地产营销策划有限公司，住所地：武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块第******，统一社会信用代码91420106303415692Y。法定代表人：余平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师（一般代理）。被告：武汉汉越慧达营销策划有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳街陶家岭社区陶家岭5.5产业园综合楼第**第**，统一社会信用代码91420105MA4KY4QF7K。法定代表人：郑维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师（一般代理）。被告：武汉市武昌区继武烟酒副食店，住所地：武汉市武昌区徐家棚团结路**佳馨花园省直公务员小区**1—**商4。经营者：宋建文。原告温向芳婷诉被告湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司（以下简称华中开发公司）、武汉思创世纪房地产营销策划有限公司（以下简称思创世纪公司）、武汉汉越慧达营销策划有限公司（以下简称汉越慧达公司）、武汉市武昌区继武烟酒副食店（以下简称继武副食店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李黎嘉于2020年6月17日公开开庭进行了独任审理，书记员谈力担任法庭记录。原告温向芳婷的委托诉讼代理人温荣国、张亚奇，被告华中开发公司的委托诉讼代理人姚雪松、李晓琴及被告思创世纪公司、汉越慧达公司的共同委托诉讼代理人张鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温向芳婷向本院提出诉讼请求：1、被告华中开发公司、思创世纪公司、汉越慧达公司共同退还原告217273元，并按月利率2%向原告支付自2018年6月3日起至实际还清之日止的利息损失；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月至5月，原告温向芳婷为购买位于武汉市黄陂区机场高速以西、霞飞路以北的“新力·帝泊湾”一期1栋109号、110号商铺，与被告华中开发公司签订《武汉市商品房买卖合同》二份，合同约定：原告购买被告华中开发公司开发的109号、110号商铺，面积分别为29.09平方米、34.1平方米；109号价款698813元，110号价款820040元，小计1518853元，原告应于2018年6月9日前付清。但是被告华中开发公司及其指定的思创世纪公司、汉越慧达公司、继武副食店实际收取原告房款1736126元，多收了217273元。根据汉越慧达公司出具的说明，涉案商铺由被告华中开发公司委托给被告思创世纪公司总代理销售，被告思创世纪公司再委托给被告汉越慧达公司销售，并利用继武副食店的pos机收取了原告的部分购房款。三被告多收取原告的217273元没有事实依据，应予退还。经多次协商无果，原告诉至法院要求判如所请。被告华中开发公司辩称：1、原告主张应退还的费用是被告思创世纪公司、汉越慧达公司收取的服务费，与我方无关；2、我方收取的是购房款，原告的代理人在签订合同的过程中是知晓相关费用组成的，我公司作为出卖人不应承担连带责任。被告思创世纪公司、汉越慧达公司辩称：1、二被告作为房地产营销策划公司，提供的是代理及置业相关服务，并未欺诈原告。相反在签署前已通过书面形式确认了房价组成，且向原告的代理人作出了详细说明，原告对购买涉案房屋所支付的服务费及费用组成是知情的。二被告在整个销售代理服务中已履行了相关的告知义务，不应承担任何责任；2、二被告收取房屋置业服务费具有事实依据。根据被告华中开发公司与被告思创世纪公司签订的《武汉新力帝泊湾商业总代理销售合同》之约定，被告华中开发公司实际上是以折扣优惠作为销售佣金让利和其他服务费的汇总，该销售模式属于市场惯例，不违法法律规定。按照《商铺价格表》，涉案商铺1-7、1-8、1-9、1-10本来的销售单价分别为30380.94元、30380.94元、30028.05元、30060.13元，总价3849022元。而原告实际上按优惠单价27474元/平方米、总价3500000元购买的涉案房屋；3、二被告收取房屋置业服务费具有法律依据。根据我国法律、行政法规的相关规定，买受人购买房屋的价格高于备案价格属于违法的行为。但本案涉案房屋的备案价均为40000元，二被告就涉案商铺所售单价加上服务费也未超过备案价。而二被告的代理销售行为是其获利的根本，收取服务费是正常的商业行为，不构成不当得利，不违背诚实信用原则及公平原则。本案是因为被告不能完全满足原告的要求而酿成的纠纷，望法院依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月，被告华中开发公司（甲方）与被告思创世纪公司（乙方）签订《武汉新力帝泊湾商业总代理销售合同》一份，合同约定：双方采取独家总代理形式对甲方开发建设的新力帝泊湾项目中的房源进行合作，乙方享有收益权、销售权等权利，乙方在本合同约定合作期限内代表甲方通过渠道拓展客户；甲方一次性确定房源低价，以《附件一：新力帝泊湾商铺价格表》中底价的方式给到乙方，超出部分由乙方向客户收取，每10套核算一次，平均不超过13个点，超出部分乙方退还甲方。乙方收取的服务费需根据业主需求开具发票或收据。双方合作期限2018年3月31日-2018年9月30日。同年4月2日，双方又签订《补充协议》一份，约定：甲方承诺给予乙方及与乙方联合代理销售的相关公司介绍的客户房屋销售价格优惠，即该类客户按原房屋销售单价的88%-95%购买房屋，且甲方承诺该优惠价仅乙方及与乙方联合代理销售的相关公司介绍的客户享有。2018年3月30日，被告思创世纪公司与被告汉越慧达公司签订《新力帝泊湾联合代理合同》，确定双方为新力帝泊湾项目产品包销合作伙伴，本着利益共享、风险共担的合作原则，各司其责，本合同有效期限自2018年3月30日-2018年9月30日截止。同时，双方在合同中还约定了岗位人员提成比例、合作公司股份比例分配及其他权利义务内容。同日，案外人隆振刚以原告的名义向被告汉越慧达公司出具二份《购房承诺书》，其中就1-9号商铺承诺的内容为：本人温向芳婷同意购买1-9号商铺，该商铺建筑面积为29.09平方米，原总价873516元，折后价799239元。本人承诺将于2018年3月30日交付定金50000元，于2018年4月11日一次性缴纳房款698813元，于2018年5月11日交付剩余款100426元；就1-10号商铺承诺的内容为：本人温向芳婷同意购买1-10号商铺，该商铺建筑面积为34.1平方米，原总价1025050元，折后价936887元。本人承诺将于2018年3月30日交付定金50000元，于2018年5月11日一次性缴纳房款820040元，于2018年5月11日交付剩余款116847元。之后，原告的父亲温荣国分别向被告华中开发公司支付了1-9号、1-10号商铺房款698813元、820040元。2018年5月11日，被告汉越慧达公司在收到前述商铺的服务费后，向原告出具了载明金额为217273元的收据。2018年6月2日，原告温向芳婷的父亲温荣国以原告的名义与被告华中开发公司签订二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄170058095、黄170058096）。合同约定:原告购买被告开发的“新力·帝泊湾”项目中第1幢1层商9号房和商10号房；该商品房的用途为商业服务，建筑面积分别为29.09平方米、34.10平方米；9号房单价24022.45元/平方米，房款金额为698813元。10号房单价24048.09元/平方米，房款金额为820040元；双方约定，买受人于2018年6月9日一次性存入商品房全部价款；出卖人应当在2019年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用……。原告认为，三被告在收取案涉二套商铺的总房款1518853元外，另行收取原告的服务费217273元没有法律依据，应予退还。后双方就该款项的退还事宜多次协商无果，由此引发本案诉争。本案审理过程中，原告温向芳婷撤回对被告继武副食店的起诉。上述事实，有《武汉新力帝泊湾商业总代理销售合同》及《补充协议》、《新力帝泊湾联合代理合同》、《武汉市商品房买卖合同》、《购房承诺书》、收据、活期账户交易明细、微信聊天记录及情况说明等证据证实。本院认为：被告华中开发公司与被告思创世纪公司签订的《武汉新力帝泊湾商业总代理销售合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其中关于思创世纪公司及其联合方独家代理销售华中开发公司开发的“新力·帝泊湾”项目所有商铺之约定，符合委托合同的要件特征，双方之间成立委托代理法律关系。针对思创世纪公司向购房人以服务费的形式收取报酬的约定，经庭审查实，华中开发公司从事不动产销售应承担的增值税税率为9%，而思创世纪公司从事服务行业所承担的增值税税率仅为6%。显然，二被告作为市场经济中的纳税主体，对于不同行业的一般纳税人所采用的增值税税率及计税方法应该是明知和理解的，但二被告却通过合同条款将委托人的报酬支付义务约定为由购房人履行，并在后续的商铺销售中不改变买受人购房总价的情况下，将商铺价格人为拆分为“购房价”和“服务费”二个部分，从而达到避税的目的，致使国家利益受损。因此，合同中关于由代理人向客户收取服务费的条款，虽系二被告达成合意的结果，但鉴于双方利用合法形式掩盖其非法目的，实际上造成了国家税收损失，故应定为无效条款。而合同的其他条款因不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，当属有效。原告温向芳婷购买涉案商铺时系限制民事行为能力人，其法定代理人温荣国授权案外人隆振刚持卡代为支付购房款的行为构成有权代理，对被代理人温荣国发生效力。同时，因华中开发公司允许思创世纪公司与他人联合销售，故思创世纪公司与汉越慧达公司基于《新力帝泊湾联合代理合同》形成合伙关系后，汉越慧达公司可以华中开发公司的名义在代理销售合同范围内出售“新力·帝泊湾”项目的所涉商铺，对外形成的债权债务应由思创世纪公司和汉越慧达公司共同享有并承担。庭审中，原告的法定代理人温荣国称被告汉越慧达公司从未告知本人或隆振刚收取服务费一事，其所支付的服务费217273元应予退还。本院认为，在上述代理销售合同中关于由思创世纪公司向客户收取服务费的条款被认定无效后，《购房承诺书》中将商铺总价拆分为“购房价”和“服务费”的约定亦应归于无效。结合原告的诉称意见及温荣国提交的《情况说明》可知，在2018年3月30日至2018年5月11日期间，无论是温荣国自行付款还是委托隆振刚刷卡支付，其内心真意均是支付涉案商铺的购房款，所追求的法效意思亦为履行购房合同的付款义务。况且，华中开发公司与思创世纪公司就涉案商铺在《附件一：新力帝泊湾商铺价格表》中约定有底价总价、底价单价和面积总价、面积单价，思创世纪公司与汉越慧达公司作为代理销售商在提供了相应服务后，只可能在底价总价与面积总价之间销售商铺，不可能完全按照华中开发公司给到的底价总价和底价单价对外出售。否则不仅违背代理销售双方订立合同的初衷，而且亦不符合该行业的交易惯例和等价有偿的市场规则，故原告主张三被告退还所交款项217273元的诉讼请求，因无事实基础和法律依据，本院不予支持。涉案1-9号商铺及1-10号商铺的销售价格应分别按照《购房承诺书》中原总价的折后价799239元、936887元予以执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第三款、第五十六条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百六十一条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告温向芳婷的全部诉讼请求。案件受理费4559元，由温向芳婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇二〇年九月十四日书记员  谈 力