宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初2830号原告:宁夏永信物业管理有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：袁某，宁夏平罗县人，住平罗县，特别授权代理。被告:许某，宁夏平罗县人，住平罗县。原告宁夏永信物业管理有限公司诉被告许某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王某及委托诉讼代理人袁某，被告许某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费389元，违约金106.7元，共计505.7元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告现住××县。自2019年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费389元、违约金106.7元。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告辩称，城关镇操纵破坏业主委员会换届选举，非法招聘永信物业公司进驻新世纪家园小区，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同无效，物业费从0.32元调费到0.45元，属于擅自调价；物业公司进驻小区后未经业主大会决定，砍掉11棵树，将绿地破坏掉，安装成坐凳，制造小区混乱，影响业主的安定团结；小区内的消防通道被堵塞，发生火灾和有危急病人时，消防车、救护车进不来；小区内经常有流浪狗出现，还咬伤过人，但是没有人管；物业公司财务管理混乱，财务不公开，收费不合理，还要收取违约金，更不合法。以上是我不交物业费的原因。原告为支持其主张，提交了以下证据：1、企业法人营业执照。证明宁夏永信物业管理有限公司是经过国家审批进行物业服务的有资质的公司（三级资质）及收费管理是一级服务，是合法经营的企业。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。2、物业服务合同、物业服务承诺各一份（复印件），证明2018年12月31日，宁夏永信物业管理有限公司与新世纪小区业主委员会签订了物业服务合同，对该小区提供物业服务，所从事的物业服务活动是合理合法的。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同不合法，被告不认可。3、催交物业费通知单四份（复印件），证明原告多次向被告催促物业费的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该证据不认可。4、业主对物业服务满意度问卷调查统计结果单一份（复印件），证明自2019年3月24日至2019年12月31日，物业公司采取问卷调查，书面征询312份，业主对物业公司各项服务满意度为97%以上。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据不认可。5、照片一册（复印件），证明物业公司在该小区内从事物业活动的工作照片。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该证据不认可。被告为反驳原告的主张，向法庭提供了下列证据：1、新世纪家园业主代表名单一份（两张），名单应该是居委会打印的。证明名单上参加业主大会有52人，实际到场37人，业主代表大会的召开不合法。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为名单的来源不合法，而且名单中有的人已经去世了，该名单达不到被告的证明目的。2、辞职报告一份（来源于新世纪家园居委会，工作人员小谭让被告看后，被告复印来的）。证明2018年11月14日业主委员会委员陈学团、化福国、王学明、金福贵向城关镇政府书面报告辞职，但是业主委这些成员又于2018年12月31日和物业公司签订物业服务合同。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。认为业主委员会成员辞职应该先向业主代表大会提出，然后由业主代表大会讨论决定是否同意，而不是向城关镇提出辞职，其程序不合法。因为是复印件达不到被告的证明目的。3、通知一份（复印件），这份通知不知道谁贴的，按照通知的内容，2018年12月14日在新世纪家园召开业主代表大会，让小区业主提意见和建议，但代表大会上并没有让业主发言。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该通知来源不明，达不到其证明目的。4、公告一份（复印件），证明平罗县新世纪家园业主委员会和新世纪社区居委会张贴公告，决定对物业费的收费标准进行调整，公告上没有写时间，该公告不合法。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。认为该公告来源不明，达不到其证明目的。5、物业费调费公告一份（复印件），证明2019年12月27日物业公司张贴公告，征求业主意见决定物业费从0.32元调整到0.45元，其程序不合法，收费也不合理。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。2019年11月25日，物业公司向新世纪家园业主委员会提出物业费调费申请，采取入户书面征求业主意见的形式召开业主大会，并将核算结果在小区进行了公示，本次调整物业费也进行了备案登记，调费是合理合法的。经对原、被告所举证据分析、评判，本院认为，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。被告的证据虽然具有真实性，但并不具备合法性和关联性，且不能够达到其证明目的。对其证据，依法不予采信。根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下：2018年12月31日，原告宁夏永信物业管理有限公司与平罗县新世纪家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告向该小区业主提供物业服务并按规定收取物业服务费。原告根据平罗县政府平发改发（2011）243号文件规定，按政府指导价对居民住宅房屋以每月每平方米0.32元的标准收取物业服务费，交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业费，限期未能足额缴纳物业服务费，每日应按缴额的30%支付违约金。2020年1月1日，原告根据平罗县政府平发科发（2015）227号文件转发自治区物价局、住房和城乡建设厅《关于加强我区物业服务收费管理的通知》规定，将新世纪家园小区的物业费由原来的每平方米0.32元调整到0.45元，并将调费标准在小区内进行了公示。被告许某居住在××县，住房面积为101.3平方米。自2019年1月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费389元未缴纳，为此引起原告诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县新世纪家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告以原告永信物业公司进驻新世纪家园小区不合法，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同无效；物业公司管理混乱，服务质量差等为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。首先，原告提供的企业法人营业执照、《物业服务合同》、《物业服务承诺》，能够证实其受聘服务于新世纪家园小区从事物业服务活动，其经营是合法的；原告提供的平发改发（2011）243号、平发科发（2018）308号文件等证据，能够证实其向小区业主收取物业费并未超出政府及物价部门核准的收费标准，且调整收费标准也是征求业主代表意见后依照相关程序进行的。其次，被告提出的物业公司管理混乱，服务质量差的问题。虽然未提供证据证实，但如果存在这些问题，被告及其他业主有义务通过正当的程序，向业主委员会或县物业办反映，促使物业公司在物业服务活动中进一步加强管理，不断提升服务质量。第三，物业费是物业公司对物业管理范围内提供服务所收取的费用。业主只有交了物业费，物业公司才有可能更好地服务，不交物业费而要求物业公司提供优质的服务，显然于情、于理、于法相悖。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。基于以上事实和理由，对原告要求被告支付拖欠的物业费389元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告承担逾期缴费的违约金106.7元，因原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况，且未提供加收违约金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十二条第一款、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告许某于判决生效后五日内支付原告宁夏永信物业管理有限公司物业费389元;二、驳回原告宁夏永信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告许某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张凤鸣 二〇二〇年九月十五日书记员 贾 微附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。