北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45359号原告（反诉被告）：北京市鸿瑞丰置业有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥一街**院**楼**。法定代表人：惠小惠，董事长。委托诉讼代理人：林丹丹，女，1988年5月1日出生，汉族，该公司行政经理，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京恒达威尔科技有限公司，住所，住所地北京市怀柔区渤海镇怀沙路**div>法定代表人：林泓睿，经理。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市鸿瑞丰置业有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京恒达威尔科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人林丹丹、被告之委托诉讼代理人牛洪顺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原告与被告于2019年4月29日签订的《非中心租赁合同》于2019年12月11日解除；2．要求被告向原告支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的物业费34075．45元；3．要求被告向原告支付2019年12月1日至2019年12月11日期间的房屋租金27023．23元；4．要求被告支付逾期交房违约金110868．912元；5．要求被告向原告支付房屋占用费，自2019年12月11日起按照每日2639．736元标准支付至被告将房屋交还之日。事实和理由：2019年4月29日，原、被告双方就位于北京市朝阳区常营五里桥一街1号院“非中心”项目×号楼×号商品房（以下简称涉案房屋）签订《非中心租赁合同》，约定租赁期限为2019年5月1日至2022年5月31日。2019年11月28日，被告向原告打电话称根据其经营需要，希望解除租赁合同。我方向被告邮寄了解除通知，但被告未盖章。2019年12月11日，被告未通知原告擅自将部分办公设备搬出涉案房屋，当日我公司向被告送达了解除合同通知书。至今，被告仍未将涉案房屋内物品搬离。被告还欠付物业费、租金，并且未向我方支付违约金，故起诉，望判如所请。被告辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同情况属实，2019年11月28日双方协商解除了合同。原告在合同解除后发出的解除合同通知是无效的，原告所述在门上张贴解除合同通知我方没有收到，也不符合合同约定的面呈或邮寄的送达方式。原告与被告通过电话、微信于2019年11月28日协商解除了合同。双方协商解除合同后我方开始搬出房屋，于2019年12月6日般离了涉案房屋，并且告知原告水、电卡在涉案房屋内，原告所述的2019年12月11日可能是原告自己去涉案房屋内查看的时间。我方确实在涉案房屋内留存了部分物品，是原告通知物业不让我们搬走。我方租金支付至了2019年11月30日，我方不欠付租金，原告要求我方支付租金和违约金没有事实依据。原告要求我方支付物业费没有事实依据，合同约定我方将物业费直接支付至北京×物业管理有限公司，该公司的物业服务很差，严重影响了被告经营办公，所以被告没有向物业公司及时缴纳物业费。该物业公司已经搬离了涉案房屋所在的楼，也没有向业主主张物业费，如果原告没有实际缴纳物业费就没有权利向我方主张。此外，我方提起反诉：1．要求确认原告与被告于2019年4月29日签订的《非中心租赁合同》于2019年11月28日解除；2．要求原告返还被告保证金160583．94元。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告在2019年11月28日被告通过电话向我方要求解除合同，我方同意解除合同，但要求通过书面方式解除。按照合同第13条第三款、第五款约定，被告未按期支付租金，我方有权解除合同，并且保证金不退还，我方认为应当以我方行使合同解除权当日解除合同。被告告诉我2019年12月11日前会搬离房屋，我同意，但是被告没有支付物业费。我没有通知过物业不让被告搬走，我们也不知道为什么他们没把这些东西搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在原告名下。2019年4月29日，原告与被告签订《非中心租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2019年5月1日至2022年5月31日，2019年5月1日至2019年5月31日期间为免租期，2019年6月1日至2020年5月31日期间租金单价为3．6元每天，每月租金为80291．97元。租金按照季度支付，在前一个季度届满前7个工作日交纳下一季度的租金。被告向原告支付相当于两个月租金的保证金160583．94元。合同同时约定物业费为每月4252元，自2019年5月1日起被告按照季度向物业公司支付。签订合同前，双方已经就房屋租赁达成一致意见，原告于2019年4月26日将涉案房屋交付被告占有使用。2019年4月23日及4月26日，被告分两笔向原告支付了保证金160583．94元。签订合同后，被告支付租金至2019年11月30日，此后的租金没有支付。被告没有支付过物业费。合同同时约定，除合同约定及原、被告双方协商一致外，不得提前解除合同。如因被告违约等原因致使合同提前解除的，则原告不予退还被告已付的保证金。如保证金不足或尚欠付租金或因被告违约而给原告造成经济损失的，原告有权向被告追偿。关于解除合同，被告主张其于2019年11月28日与原告通过电话、微信的方式协商一致解除合同，并就此提交微信聊天记录等佐证，但未能充分显示双方就解除合同条件达成一致意见。原告主张，2019年12月11日，被告将部分办公设备搬出涉案房屋，以实际行动表示不再履行合同，原告于当天在涉案房屋门上张贴解除合同通知书，行使合同解除权，解除了租赁合同，并就此提交照片等证据佐证。关于被告搬出涉案房屋的时间，被告主张其于2019年12月6日从涉案房屋内搬出，但被告仍有部分物品留存在涉案房屋内，但未就搬离时间提交充分证据佐证。原告于2019年12月11日进入涉案房屋检查并上锁。在本案审理过程中，双方于2020年8月19日自行组织对房屋内剩余物品进行了交接。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《非中心租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应当依照合同约定向原告支付租金。根据本案查明的事实，被告在合同履行期间内，因自身原因单方要求解除合同，构成根本违约。双方虽就合同的解除进行了协商，但未就合同的解除条件达成一致意见。2019年12月11日，被告从涉案房屋内搬离，以自己的行为表明不再履行合同，原告于当天在涉案房屋门上张贴解除合同通知书，行使了合同解除权。故就解除合同一项，本院认定，双方于2019年4月29日签订的《非中心租赁合同》于2019年12月11日解除，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对被告要求确认原告与被告于2019年4月29日签订的《非中心租赁合同》于2019年11月28日解除的诉讼请求，本院不予支持。由于被告违约，根据双方合同约定，原告不应当退还被告相应保证金，故对被告要求原告返还保证金一项，本院不予支持。被告虽主张其于2019年12月6日前搬离涉案房屋，剩余物品系由于原告阻挠未搬走，但未就此提交充分证据佐证。原告自认于2019年12月11日将涉案房屋上锁。本院据此认定，原告于2019年12月11日收回房屋。因此，被告应当向原告支付2019年12月1日至2019年12月11日期间的租金，对原告主张的租金一项诉讼请求，本院予以支持。由于原告自2019年12月11日开始控制涉案房屋，故不存在逾期交房及房屋占用费的问题，原告主张的房屋占用费及逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。物业费一项，尚未实际发生，原告可待实际发生后另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市鸿瑞丰置业有限公司与被告（反诉原告）北京恒达威尔科技有限公司于二〇一九年四月二十九日签订的《非中心租赁合同》于二〇一九年十二月十一日解除；二、被告（反诉原告）北京恒达威尔科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京市鸿瑞丰置业有限公司二〇一九年十二月一日至二〇一九年十二月十一日期间的租金二万七千零二十三元二角三分；三、驳回原告（反诉被告）北京市鸿瑞丰置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京恒达威尔科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15176元，由被告（反诉原告）北京恒达威尔科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费15176元，由被告（反诉原告）北京恒达威尔科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年九月四日书记员  张君斓