西安市鄠邑区人民法院   民事判决书    (2020)陕0118民初398号   原告:任西迎，女，1982年4月18日出生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号码:610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：陕西碧湖房地产开发有限公司。   住所地：西安市鄠邑区余下镇电厂十字；   法定代表人：杨明钰，系该公司总经理。   委托代理人：周永伟，北京市康达（西安）律师事务所律师；   委托代理人：陈阿龙，北京市康达（西安）律师事务所实习律师；   原告任西迎与被告陕西碧湖房地产开发有限公司（以下简称碧湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任西迎与被告碧湖公司之委托代理人周永伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告任西迎向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告办理房屋产权登记证书；2、判令被告支付违约金4126元；3、本案诉讼费由被告负担。   事实与理由：2018年10月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告建设的位于西安市鄠邑区滨河新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX商品房一套，房屋总价为412614.02元。合同签订当日，原告向被告缴纳首付款21510元，剩余购房款办理了银行按揭手续。合同签订后，被告于2019年4月23日向原告交付了房屋。另外，根据合同第十五条约定：“被告应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”，但被告至今既未向产权登记部门提交办理房屋产权登记证书的相关资料，亦未给原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。   被告碧湖公司辩称，原告属于被告开发的有色铂金城二期业主，对原告为购房人没有异议。被告不属于行政机关，没有为原告办理房屋所有权证的权力，根据商品房买卖合同的约定，被告的义务为在合同约定的期限内将应由被告提交的资料递交房屋产权登记机关备案，合同没有约定被告有为原告办理房产证的义务或协助原告办理房产证的义务，原告要求被告因没有为其办理房产证或者协助原告办理房屋产权证而应承担违约责任给付原告违约金没有任何依据。根据商品房买卖合同第十五条之约定，若因被告原因导致原告未取得房屋所有权证，原告不退房的，被告应当按照约定的比例承担违约金。原告在诉状中主张“被告没有办理房产证或者协助办理房产证”支付违约金，其主张违约金的原因、标准均与商品房买卖合同的约定不符。对原告要求被告备案一事，被告向业主交付房屋后，部分业主违法搭建构筑物，该违法搭建的构筑物已经被政府相关部门认定为违法建筑，并责令限期拆除，但至今尚未拆除，其致使该项目无法通过规划验收，导致被告到目前为止无法取得大产权证，而不是被告手续不全、不能递交资料、未按期递交资料。综上，被告认为原告起诉没有事实和法律依据，请求法院依法判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   对本院于2020年4月23日与西安市鄠邑区XX中心负责人张波谈话笔录和《企业申请房屋所有权首次登记》认定如下：因原、被告对谈话笔录和《企业申请房屋所有权首次登记》真实性、合法性、关联性均予以认可，且谈话笔录和《企业申请房屋所有权首次登记》均加盖有XX中心印章，故对该谈话笔录和《企业申请房屋所有权首次登记》予以确认。   对西安市自然资源和规划局鄠邑分局《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》和西安市鄠邑区XX中心出具的《情况说明》认定如下：因西安市自然资源和规划局鄠邑分局《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》和西安市鄠邑区XX中心出具的《情况说明》均加盖有出具单位公章，故对其予以确认。   对原告提交的证据认定如下：1、《商品房买卖合同》；2、购房发票；3、贷款按揭合同；4、贷款支付凭证；5、鄠邑区人民政府区长信箱回复信息（复印件）；共同证明被告没有在合同约定的期限内向办理权属登记机关提交资料进行备案，被告应当按照原告支付购房款的011%给付原告违约金。被告对证据1《商品房买卖合同》、证据2购房发票、证据3贷款按揭合同、证据4贷款支付凭证真实性予以认可，但以证据5鄠邑区人民政府区长信箱回复信息为复印件为由对证据5鄠邑区人民政府区长信箱回复信息真实性存疑，并认为上述证据不能证明是由于被告原因导致无法备案，实际是因小区部分业主存在违建导致无法通过规划验收，不能证明被告存在违约行为。因被告对原告购买其房屋没有异议，且证据1《商品房买卖合同》、证据2购房发票、证据3贷款按揭合同、证据4贷款支付凭证可以印证原告向被告购房付款之事实，故对1《商品房买卖合同》、证据2购房发票、证据3贷款按揭合同、证据4贷款支付凭证予以确认。因本院于2020年4月23日与西安市鄠邑区XX中心负责人张波谈话由张某某证据5鄠邑区人民政府区长信箱回复信息进行辨认，其自认证据5鄠邑区人民政府区长信箱回复信息实际是由西安市鄠邑区XX中心作出的回复，并认为鄠邑区人民政府区长信箱回复信息属实，被告亦未提交鄠邑区人民政府区长信箱回复信息不真实的证据，故对证据5鄠邑区人民政府区长信箱回复信息予以确认。   对被告提交的证据认定如下：1、限期拆除违法建筑通知书（复印件），证明部分业主收房后在装修过程中在屋外违法搭建构筑物，屋外搭建构筑物被定性为违法建筑，导致原告所购房屋无法通过规划验收，部分业主违法搭建构筑物是导致无法办理产权登记的根本原因，原告不可归咎责任于被告，而应向违建业主主张权利。原告以被告提交的限期拆除违法建筑通知书为复印件，不符合证据形式要件为由对限期拆除违法建筑通知书的真实性和证明目的不予认可。因西安市自然资源和规划局鄠邑分局于2020年5月25日向本院出具的《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》中证实存在违法建设一事，限期拆除违法建筑通知书和西安市自然资源和规划局鄠邑分局出具的《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》可以相互印证部分业主搭建违法构筑物之事实，故对限期拆除违法建筑通知书的真实性予以确认，其余部分不予确认。2、《关于有色铂金城二期截止目前未取得大产权证的说明》，证明被告2017年9月关于该项目所有手续已经全部齐备，因部分业主存在违建无法提交备案材料。原告以被告无法证实2017年9月将资料准备齐全无法提交相关部门之事实为由对该说明的真实性和证明目的不予认可。因西安市自然资源和规划局鄠邑分局《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》中明确被告未申请规划核实，被告庭审中承认未取得建设工程规划验收合格证，足以说明被告资料不齐全之事实，故对该证明不予确认。3、法院诉讼费票据，证明被告已经将四户违建业主起诉至法院。原告对该诉讼费票据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。经核实小区物业陕西橘水园物业管理有限公司（本案涉案房屋小区物业公司）于2020年4月21日将王**等四名违建业主起诉至法院，故对法院诉讼费票据真实性予以确认，其余部分不予确认。4、西安市鄠邑区XX小组XX组发（2019）1号文件，证明部分业主搭建构筑物已经被认定为违建，下发了违建拆除通知，但违建业主至今尚未拆除违法建筑，导致备案材料一直无法提交。原告以该文件为复印件为由对其真实性、合法性不予认可。因该文件与西安市自然资源和规划局鄠邑分局《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》所述违建之事可以相互印证，故对该文件真实性予以确认，其余部分不予确认。   根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2018年10月4日，原告以买受人与被告以出卖人身份签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鄠邑区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，面积为85.73平方米，房屋总价款411510元，该合同于2018年11月29日在原西安市户县房地产管理所进行了登记。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告共向被告交纳房价款412614.02元，被告于2019年6月18日向原告开具了412614.02元的购房发票。2019年4月23日，被告向原告交付了房屋，被告未按照约定期限向产权登记机关提交资料备案，被告亦没有办理首次登记，原告至今没有取得房屋产权证。另查，西安市自然资源和规划局鄠邑分局《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》载明：“西安市自然资源和规划局鄠邑分局关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函 鄠邑区人民法院：贵院转来关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函收悉。经核查，有色铂金城项目建设单位未向我分局申请规划核实。经了解，该项目因部分楼栋存在违法建设，目前，区城市管理局依相关规定，对该项目违法建筑进行行政强制拆除程序。待拆除完毕后，项目单位按规定进行申报规划验收。经向项目单位了解，项目单位已整理好43#、44#、45#、46#、49#共5栋楼工程竣工规划验收资料，预计5月底申报上述5栋楼工程竣工规划验收资料，待资料上报后，我分局将及时按程序予以办理。西安市自然资源和规划局鄠邑分局 2020年5月25日”。西安市鄠邑区XX中心情况说明载明：“情况说明 西安市鄠邑区人民法院：收到贵院《关于陕西碧湖房地产开发公司有色铂金城项目办理权属登记备案的函》后，我中心即时进行了核对，现就贵院需要协助查明的事实做如下说明：1、我中心受理申请登记事项依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记实施细则》，申请不动产登记为自愿原则，该项目开发企业未申请不动产房屋首次登记；2、不动产房屋首次登记应提交：不动产登记申请书、土地证、工程规划许可证、规划验收合格证、工程竣工备案证明、权籍调查成果等。特此说明 西安市鄠邑区XX中心 二0二0年五月二十一日”。 2020年4月，陕西橘水园物业管理有限公司（本案涉案房屋小区物业公司）以拆除违法构筑物、恢复建筑物原状将王**等人诉至本院后，本院以王**等人违反《中华人民共和国城乡规划法》规定，应由行政部门依法处罚，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由驳回了陕西橘水园物业管理有限公司的起诉，双方均未在法定期限内提出上诉，现已生效。2020年1月6日，原告持前述诉称诉至本院，要求被告判令被告三十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并支付违约金4126元。审理中，原告将判令被告向原告办理房屋产权登记证书变更为判令被告三十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，因原、被告意见分歧较大致本案无法调解。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行自已的义务。根据双方签订合同第十五条约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳房价款412614.02元，被告未在交付房屋后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。被告辩称由于部分业主存在违建导致无法通过规划验收，没有取得建设工程竣工规划验收合格证，但西安市自然资源和规划局鄠邑分局《关于有色铂金城项目无法通过建设工程竣工规划验收的函》明确载明有色铂金城项目建设单位未申请规划核实，西安市鄠邑区XX中心情况说明中亦明确载明该项目开发企业未申请不动产房屋首次登记，被告作为房地产开发企业，其签订合同时应当充分考虑并预见开发项目验收等相关事宜，从而合理确定合同中的交房、备案等内容，且根据合同相对性原则，被告不能因部分业主存在违建情形而拒绝履行合同义务，该情形亦不符合免责的法定条件，故对被告该辩称观点不予采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：   一、被告陕西碧湖房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将原告任西迎西安市鄠邑区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；   二、被告陕西碧湖房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告任西迎违约金4126元。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费150元，由被告负担。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审判长 张云                             审判员 金江博                                             审判员 焦建航     二0二0年九月十六日                               书记员 闫向阳        1