广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5763号原告：广东白云城市酒店有限公司，住所地广州市越秀区环市西路******。法定代表人：黄芳。委托诉讼代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州潮人码头餐饮管理有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区环市西路****自编******自编**法定代表人：肖汝钦。委托诉讼代理人：钟立，该公司职员。被告：广州百食福食品科技有限公司，住所地广州市天河区大观南，住所地广州市天河区大观南路**长盛大厦B610tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：欧阳峻辉。原告广东白云城市酒店有限公司与被告广州潮人码头餐饮管理有限公司（以下简称潮人码头公司）、广州百食福食品科技有限公司（以下简称百食福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾绍金，被告潮人码头公司委托诉讼代理人钟立，被告百食福公司法定代表人欧阳峻辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同于2019年12月18日解除；2、两被告立即向原告返还广州市越秀区环市西路179号116-123室；3、被告潮人码头公司从2019年8月1日至实际交还房屋之日止的租金、场地占用费（租金及场地占用费均按照合同约定同期租金标准计算）、截至2020年1月的水电费共计46392.27元、停车费60元；4、被告潮人码头公司向原告支付逾期支付2019年8月1日至2020年4月30日期间租金的违约金（以当月所欠租金为本金，从当月6日起计至实际付清之日止，按每日万分之五计算）；5、被告百食福公司承担连带清偿责任；6、原告无需退还履约保证金；7、两被告承担本案受理费、财产保全费。事实和理由：2010年6月22日，原告与广州市名潮新观园餐饮有限公司（以下简称名潮公司）签订《租赁合同》，将广州市环市西楼179号及185号使用面积约800平方米的房产出租给名潮公司，租期自2010年7月15日至2022年7月14日等。2010年7月5日，名潮公司申请转租给被告潮人码头公司。7月6日，原告同意将涉案房屋转租给被告潮人码头公司经营。2011年5月31日，原告与被告潮人码头公司签订《补充协议》，约定租赁区域变更为一楼245平方米，租期缩短至2019年5月31日等。2016年5月30日，原告与两被告签订《补充协议》，约定两被告合作将租赁物业改造为“秦粉汉面”餐厅，两被告对租金、管理费等应付费用承担连带责任。2019年5月30日，原告与被告潮人码头公司签订《租赁合同》，约定原告将环市西路179号广东白云城市酒店一层使用面积约240平方米的房产出租给被告潮人码头公司开设中餐厅，租期3年，自2019年6月1日至2022年5月31日止，租金每月62000元。被告潮人码头公司须于每月5日前交付当月租金，每逾期一日，被告须按拖欠费用总额的日万分之五向原告支付违约金，逾期达三十日的，原告有权选择提前终止合同并要求被告承担一切损失等。2019年8月22日，因派出所确定了门牌地址，双方签订《补充协议》，约定租赁物业变更为环市西路179号116-123室。自2016年起餐厅名一直为秦粉汉面，2019年6-7月份租金系被告百食福公司法定代表人欧阳峻辉的个人账号支付，故被告百食福公司为租赁物业的实际使用人。被告自2019年8月起拖欠租金、水电费、停车费等费用，原告多次催款，截至起诉之日，被告尚拖欠2019年8-9月租金共计253000元、水电费39367.91元、停车费60元等。2019年12月16日，原告向被告潮人码头公司发出《关于提前终止合同的通知》，通知被告潮人码头解除租赁合同，要求其支付所欠租赁费用。被告潮人码头公司于12月18日签收，但至今未结清费用交还房屋。被告潮人码头公司辩称：一、本案与被告百食福公司无关。我方仅为被授权在租赁物业使用欧阳峻辉所持有的“秦粉汉面”商标，房屋租赁与被告百食福公司无任何关联。两被告与原告签订的《补充协议》是因为当时我方需要变更租赁物业经营的门店品牌，为了明确使用“秦粉汉面”品牌的合法性和说明我方并非转让该物业的租赁权。该补充协议已于2019年5月31日失效。我方使用“秦粉汉面”的收银系统进行营业款收银，该收银账户关联了欧阳峻辉的银行账户，为了方便银行转账返还我方的营业款而选择直接从欧阳峻辉的银行账户汇款至原告缴纳房租，此事不代表欧阳峻辉对我方的债务承担责任。二、一段时间以来，原告都是在单方行动，无视我方合理诉求，没有合作诚意。租赁合同约定若不可抗力发生致使房产周边环境重大变化，我方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行等。涉案物业自2019年7月以来周边环境发生重大改变，人流日渐减少，严重影响经营。紧邻我方租赁的涉案物业的广州火车站东广场地铁口A出口自2019年7月以来被封闭并围蔽，该出口直通白云城市酒店物业约50米，直接导致人流改向，我方租赁的物业人流下降60%。原告不与我方交流协商。我方分别于2019年10月31日、12月8日、2020年1月3日多次发函给原告协商解决租赁物业由于周边火车站广场有围蔽建设导致人流急剧减少致使经营困难，希望减免租金以维系经营，一直未能得到答复。2020年4月17日，我方向原告邮寄申请函要求退还该物业，至4月28日一直没有收到原告的任何回复。4月21日，我方人员进入租赁物业清理原材料及设备，遭到原告员工阻拦不允许我方搬运和处理财产。三、疫情发生后，原告作为国有企业理应主动减免租金。我方从1月22日闭店至4月30日一直没有开业，在没有任何收入的情况下还要支付留守员工薪资及生活费用，压力巨大，我方恳请原告能按政府指导政策减免2020年3个月的租金。综上，我方同意解除租赁合同，原告向我方退还租赁保证金10万元，支持我方减租请求。对于原告主张的水电费、停车费金额没有异议，逾期交租违约金标准过高，应当调整。被告百食福公司辩称：我方与本案无关。经审理查明：2010年6月22日，原告（甲方）与名潮公司（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方将广州市环市西路179号及185号广东白云城市酒店使用面积约800平方米的房产出租给乙方使用，租期12年，从2010年7月15日至2022年7月14日止，其中2019年10月1日至2020年9月30日年租金139582元，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金；若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，经甲、乙双方协商可提前终止合同，由于不可抗力原因提前终止合同甲、乙双方无需承担任何法律责任，合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用；乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：1、乙方逾期支付租金达三十天；甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先提前十五天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金、违约金及一切费用照实结算，甲方无需退还乙方的履约保证金；在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之万分之五作为违约金等。2010年7月5日，被告名潮公司向原告出具申请书，写明我公司分店《广州潮人码头餐饮管理有限公司》在工商局核名通过，故申请开具同意转租证明以办理营业执照等。次日，原告向名潮公司出具关于同意转租的复函，同意名潮公司将与我司签订的租赁合同场地转租给分公司被告潮人码头公司经营。2011年，原告（甲方）与被告潮人码头公司（乙方）签订《补充协议》，写明：一、甲方同意乙方从2011年6月1日起只保留租赁一楼约245平方米房产；三、租赁期限为8年，自2011年6月1日至2019年5月31日止；从2018年10与1日至2019年5月31日每月租金63614元，甲乙双方除在租赁房产面积和租金标准方面执行本补充协议的相关约定外，仍需严格执行《租赁合同》的所有条款等。2016年5月1日，欧阳峻辉出具授权书，同意被告潮人码头公司在涉案房屋使用本人申请注册的商标“秦粉汉面”，使用期限至2021年5月2日等。2016年5月30日，原告（甲方）与被告潮人码头公司（乙方）、被告百食福公司（丙方）签订《补充协议》，写明：一、2016年4月1日起，原《租赁合同》及《补充协议》中乙方的权利义务现由乙方和丙方共同享受和承担；二、考虑到甲方对乙方、丙方公共区域安全、卫生环境方面物业管理成本逐年增高，为规范账务管理需要，原约定租金调整划分为租金及管理费两个部分；三、2016年4月1日起，乙方和丙方对该物业租金、管理费及水电费等应支付费用承担连带责任，乙方和丙方须于每月5日前向甲方支付当月租金；四、除上述内容外，原合同其他内容不变，本协议与原合同其他条款有冲突，以本协议约定为准等。2019年5月30日，原告（甲方）与被告潮人码头公司（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方将环市西路179号广东白云城市酒店一层使用面积约240平方米的房产出租给乙方使用，用于开设中餐厅；租期3年，自2019年6月1日至2022年5月31日，租金每月62000元，划分为租金及管理费两个部分，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金，其他内容与上述《租赁合同》条款一致等。2019年8月22日，双方签订《补充协议》，明确租赁物业地址为环市西路179号116-123室，使用面积约240平方米的房产。被告潮人码头公司向原告支付履约保证金10万元，支付租金至2019年8月，9月支付了部分租金45000元。2019年10月24日，北京大成（广州）律师事务所向被告潮人码头公司出具律师函，因被告至今尚欠原告2019年7-10月租金、电费、停车费共计245384.55元，要求被告收到律师函后15日内腾退并交回房产，租金、违约金以一切费用照实结算等。该律师函于10月26日妥投。2019年12月16日，原告向被告潮人码头公司邮寄《关于提前终止合同的通知》，因被告长期拖欠租金属于根本违约，通知被告收到通知之日起合同正式解除，自收到通知之日起20日内腾退房产等。该通知于12月18日签收。被告潮人码头公司分别于2019年10月31日、12月8日、2020年1月3日向原告发出《关于租金缴纳及减免支持事宜》，写明由于广州火车站地区围蔽施工、公交站搬迁，人流明显大幅减少，申请自2019年10月起到火车站广场施工结束、周边人流恢复后期间能给予租金减免缴纳的支持等。2020年4月15日，被告潮人码头公司向原告出具《关于租赁场地撤场事宜》，写明自2019年6月以来在火车站广场施工围蔽、公交站场搬迁以及2020年1月至今的疫情的多重影响下，人流急剧下降，经营压力巨大，并且自2020年1月22日闭店至今一直没有营业，如果得不到贵司的租金减免支持我们已经无法再经营下去，特向原告提出于2020年4月17日交还场地等。该文件于4月17日已签收。2020年5月3日，原告与被告潮人码头公司办理了涉案房屋的交接手续，双方签订退还租赁房产确认书，确认截止至2020年5月3日，被告潮人码头公司须向原告支付实际发生的水、电费合计46556.47元。庭审中，原告提交如下证据：一、原告2019年度审计报告。二、广州市交通运输局于2018年10月25日出具的11月起广州地铁11号线广州火车站将进入围蔽施工通知，写明广州地铁计划在2018年11月至2023年11月期间对火车站广场的不同区域分5期进行围蔽施工，分期建设车站主体和附属结构，具体如下：1、第1期将围蔽现公交站场南端，2、第2期将围蔽公交站场南段及火车站东进站口及火车站售票大厅前，3、第3期将继续围蔽公交站场南段及火车站东进站口及火车站售票大厅前，4、第4期将围蔽公交站场位置，5、第5期将围蔽火车站售票大厅前、西进站厅前、公交站场南段等部位等。三、金羊网、广东交通频道、广州日报分别在2018年10月23日、10月24日、2019年1月19日对火车站广场部分围蔽、部分站点调整的报道。被告潮人码头公司对证据1没有异议，认为原告主营的酒店业务与被告主营的餐饮业务属于不同业态，没有可比性；对证据2、3真实性没有异议，原告在续签合同时没有书面告知被告上述相关改造信息，应当对环境改变造成的影响承担责任。被告潮人码头公司提供如下证据：1、广州火车站东广场地铁口A出口封闭的照片。2、张小兰、黄丽萍等人出具的关于广州白云城市酒店商圈人流大幅降低的证明，写明广州白云城市酒店商圈自广州火车站实施改造以来人流明显日渐减少，尤其是自2019年7月以来，随着火车站广场改造、火车站地铁口A出口围蔽改道、从火车站广场往酒店通道封闭、公交站迁移、广州站乘客减少等影响，白云城市酒店商圈客流较以往明显下降等。3、国家发展改革委及住房城乡建设部发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，其中第二条实施房屋租金减免第（一）点写明，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金等。原告对证据1真实性没有异议，认为该情况不影响涉案物业的使用，也没有阻隔人流，只是需要绕路；对证据2不予确认，证明人没有到庭作证，且证明人是涉案物业附近的商户，与被告有利害关系；对证据3认为只是指导性意见，不是法律法规，没有强制性，被告在租赁合同解除后一直占用涉案物业，不应适用减免租金的政策。本院认为：原告与被告潮人码头公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告自2019年9月起拖欠原告租金、水电费、车位费等费用，逾期超过30天，构成合同约定的解除条件，故原告向被告潮人码头公司发出合同解除通知，该通知自送达被告潮人码头之日即2019年12月18日发生效力，原告确认双方的租赁合同于该日解除及没收租赁保证金合法，本院予以支持。被告潮人码头公司已于2020年5月3日将涉案物业交还给原告，原告诉请要求被告潮人码头公司交还租赁物业，本院不再调处。被告辩称其欠付租金是因广州火车站广场改造、地铁口A出口围蔽导致人流减、地铁口A出口围蔽导致人流减少构成合同约定的不可抗力所致、不能避免且不能克服的客观情况。根据原告提供的广州火车站广场围蔽改造的政府部门文件以及新闻媒体的报道，在原告与被告潮人码头公司于2019年5月30日签订上述合同之前，广州火车站广场围蔽改造工程内容已经通过各种渠道予以公布。作为经营临近火车站广场商铺的商户，被告潮人码头公司理应对火车站广场改造围蔽事宜予以关注及重视，提前做好商业决策、安排，以降低或避免该项工程带来的负面影响。故火车站广场改造不是当事人在签约时不能预见的客观情况，不构成不可抗力，属于正常的商业经营风险，被告潮人码头公司以此为由欠付租赁费用缺乏依据，本院不予支持，其应当向原告支付从2019年9月起至2020年5月3日止的租金、水电费46556.47元及车位费60元。原告要求被告潮人码头公司按照每日万分之五的标准支付逾期支付租金的违约金，被告潮人码头公司辩称该违约金标准过高，原告也没有证据证明其实际损失大小，故基于公平原则，本院酌情调整该违约金标准为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，从逾期之日起计至实际付清之日止。被告百食福公司曾与原告及被告潮人码头公司签订《补充协议》，与被告潮人码头公司共同承担2016年4月1日起原《租赁合同》及《补充协议》中承租人的权利义务关系，而原租赁合同租期至2019年5月31日届满，原告与被告潮人码头公司在原租赁合同到期后续签上述租赁合同，被告百食福公司没有明确表示对续签的租赁合同共同承担乙方的权利义务关系，原告与被告百食福公司之间也不存在合同关系，故原告要求被告百食福公司对被告潮人码头公司的债务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。关于疫情期间租金是否减免的问题，原告在疫情发生之前已经发函要求被告潮人码头公司交还涉案物业，被告潮人码头公司逾期不交还，已属迟延履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，被告迟延履行也不能免除责任，故应向原告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、确认原告广东白云城市酒店有限公司与被告广州潮人码头餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年12月18日解除。二、租赁保证金10万元由原告广东白云城市酒店有限公司没收。三、被告广州潮人码头餐饮管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东白云城市酒店有限公司支付水电费46556.47元、车位费60元、保全费2011元。四、被告广州潮人码头餐饮管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东白云城市酒店有限公司支付从2019年9月租金17000元及2019年10月1日至2020年5月3日的租金（每月租金62000元）以及逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，以当月所欠租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止）。五、驳回原告广东白云城市酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5775元，由原告广东白云城市酒店有限公司负担50元，被告广州潮人码头餐饮管理有限公司负担5725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  钟月好人民陪审员  邓晓红二〇二〇年九月九日书 记 员  冯诗欣