安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初8289号 原告:牛健飞,男,1993年12月16日出生,汉族,住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：孟祥磊，安徽万舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项小妹，安徽万舟律师事务所律师。 被告:合肥昌哲房地产开发有限公司,住所地合肥市庐阳区四里河路****。 法定代表人:俞能江,董事长。 委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告牛健飞与被告合肥昌哲房地产开发有限公司（以下简称昌哲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。牛健飞及其委托诉讼代理人孟祥磊、项小妹，昌哲公司委托诉讼代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛健飞向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2019年6月27日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月14日解除;二、判令被告立即退还原告购房款人民币538895元并支付逾期利息暂计22640.36元(其中以50000元为基数,自2019年5月21日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年5月26日,以后顺延计至实际款清之日止;以250000元为基数,自2019年5月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年5月26日,以后顺延计至实际款清之日止;以238895元为基数,自2019年6月22日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年5月26日,以后顺延计至实际款清之日止);三、本案受理费、公告费、保全费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原、被告双方于2019年6月27日签订《商品房买卖合同》(合同编号:20180904801046LH20190030)(下文简称“、2019年8月25日签订《商品房买卖合同补充协议》,就原告购买被告预售的位于合肥市庐阳区麓湖府室房屋的相关事宜进行了详细约定。合同签订前,被告向原告承诺首付款仅需支付总房款三成即可,剩余购房款可通过其合作银行办理按揭贷款方式支付。鉴于此种付款方式符合自身支付能力,原告遂与被告签订合同。合同签订后,原告在交齐首付款后按照合同约定到被告合作银行办理按揭贷款时被银行告知至少需要支付总房款四成以上的首付款方可办理按揭贷款。因该首付款数额远远超出原告支付能力,加之受新冠××疫情影响,原告经济状况急转恶化,故合同履行陷入困境。原告多次找被告协商解决贷款事宜,原告均未给出实质性解决方案。2020年4月14日,被告向发原告来《解除合同通知书》,要求解除双方之间的购房合同。考虑到被告的承诺无法兑现,导致合同履行遇到客观障碍,原告于2020年4月17日回函仅就被告解除合同的要求表示同意,并要求被告退还原告已向被告支付的购房款共计人民币538895元。被告收函后始终未予回应。 昌哲公司辩称：一、简要陈述事实经过 2019年7月7日，昌哲公司与牛健飞签订《商品房买卖合同》（合同生成时间是2019年6月27日），并办理网上认购备案手续。根据合同附件五-《补充协议》第一条（二）2（2）约定买受人即牛健飞应在签订合同及本补充协议后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部有效资料。但牛建飞未按约定时间向银行提供资料，已构成违约。 2019年10月19日，昌哲公司置业顾问微信催告牛健飞办理按揭贷款，牛健飞告知置业顾问说“其家里人认为价格贵了，反对购房”，所以一直没有去办按揭贷款，因此按揭贷款没有及时办理的原因在于牛健飞，此时牛健飞已逾期三个多月时间，已构成根本违约。 2019年10月25日，置业顾问再次微信催告牛健飞办理按揭贷款，牛健飞告知置业顾问说“其家里人让退房”，因此仍然没有提交资料给银行审核，因此按揭贷款没有及时办理的原因在与牛健飞。 鉴于牛健飞因其自身原因一直不办理贷款，2019年11月10日，合肥昌哲公司书面催告牛健飞办理按揭贷款手续，并在2019年12月30日委托律师发送《律师函》，但牛健飞仍不履约。合肥昌哲公司在2020年4月14日发出《解除合同通知书》，并于2020年5月7日向贵院提起诉讼，导致本案发生。 二、根据最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2012年第4辑的意见，即便牛健飞认可合肥昌哲公司解除合同，那么也是合肥昌哲公司行使单方解除权，而非协议解除，牛健飞仍应承担违约责任。 本案不能认定为是协议解除。协议解除是指合同有效成立后，未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为。合同法规定了三种合同解除的方式：协议解除、约定解除和法定解除，但对协议解除规定得比较简单，《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致．可以解除合同。对于什么情况下可以认定为协议解除，则没有具体的规定。一般认为双方当事人协议解除合同，必须具备二个条件：合意与对价。如果没有就违约部分予以赔偿而解除合同，则缺乏对价，这种情况将被视为单方解除而不是协议解除。本案中，合肥昌哲公司发出《解除合同通知书》后，牛健飞同意解除合同，但是合肥昌哲公司以牛健飞违约作为解除合同的条件，而牛健飞不认可违约行为，可以说，在合同解除后的权利义务处理上，双方并未达成一致，此时难谓双方已经对解除合同“协商一致”。 三、牛健飞称“银行告知需要支付总房款四成以上首付款方可办理按揭贷款”，该说法与事实不符，不能成立。 1、牛健飞是办理按揭贷款的义务人，根据“谁主张谁举证”的原则，牛健飞应当举证证明“其去银行办理贷款”以及“银行要求提高首付”的证据，但本案中牛健飞没有提供任何证据证明，应当承担不利后果。 2、合肥昌哲公司置业顾问在催告牛健飞办理按揭贷款时，牛健飞反馈的信息是“家里人认为房屋价格高了，反对购房”、“家里人要求其退房”，而从来没有说首付问题。之后，合肥昌哲公司通过微信、书面催告、《律师函》等多种方式催告牛健飞办理按揭贷款，但牛健飞也从来没有说首付的问题，说明牛健飞所述与事实完全不符，只是其不想承担违约责任的借口。 3、根据银行反馈给公司的信息，事实上牛健飞没有向银行提供案件贷款资料以及办理按揭贷款手续。而根据合同约定，牛健飞应在3日内向银行提供全部按揭贷款资料，但牛健飞未按约履行义务，其已构成根本违约。因买受人原因导致未完成银行按揭办理，视为买受人逾期付款，按合同第七条逾期付款责任处理。 四、根据合同约定，未足额获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，牛健飞应增加首付，因此牛健飞所述首付款提高，无论是否属实，也不能作为免除其违约责任的理由。 《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条约定未足额获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，被告应增加首付，否则视为逾期付款，承担违约责任。该条款进行了加黑处理，属于特别提示，牛健飞所述首付款提高，无论是否属实，牛健飞也应按合同约定履行，但其不办理按揭贷款手续，构成根本违约。 综上，牛健飞要求返还购房款538895元和利息22640.36元，无事实和法律依据，恳请驳回牛健飞诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月27日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，并在7月7日办理合同备案登记手续，备案单号为1906012406。商品房买卖合同约定被告购买原告开发的麓湖府G17幢11层1104室，房屋总价款1788895元，首付款538895元应于2019年6月24日前支付，剩余125万元办理按揭贷款手续。买受人应在签订合同及本补充协议后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部有效资料，在签订了合同及本补充协议后7天内前往银行及房地产管理部门办理完成有关贷款手续，如因买受人原因导致未完成银行按揭办理或全部按揭贷款未按时到达出卖人账户，视为买受人逾期付款，按合同第七条逾期付款责任处理。商品房买卖合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任:2逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，该条同时约定累计应付款指房屋总价款。 合同签订后，牛建飞共支付538895元首付款，但其未能未按约办理按揭贷款手续或一次性付款。2019年11月10日、2019年12月30日原告书面催告被告履行合同。2020年4月14日原告向被告发出解除合同通知书，2020年4月17日被告回函，同意4月14日解除合同，不同意承担违约责任，并要求返还牛健飞已支付的房款538895元。 以上事实由双方当事人陈述以及原告提供的被告身份证、商品房买卖合同及补充协议、合肥市商品房网上认购备案确认单、贷款承诺书、聊天记录、贷款资料催告函、快递单及查询记录、律师函、快递单及查询记录、《解除合同通知书》、快递单及查询记录、被告已付款凭证、聊天记录、被告提供的国家企业信用信息系统查询信息、《商品房买卖合同》及其附件补充协议、转账记录、《解除合同通知书》、《针对解除合同告知书的回函》、邮政快递单面及投递结果查询信息等相关证据证实。 本院认为，本案房屋买卖合同纠纷一案，原被告双方签订商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。由于原告没有证据证明其按约定的期限向银行提交资料并到银行办理按揭贷款手续以及银行要求四成的首付，结合被告与原告公司客服人员的聊天记录，可以反映被告认为房屋价格贵了，要求退房，其所称的无法办理按揭贷款并不能证明是其不继续购房的真实原因，因此本案原告构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求依法确认原、被告双方于2019年6月27日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月14日解除，由于本案被告已于2020年4月14日发出了解除合同通知，而原告亦同意此时解除，故本院可确认双方合同及补充协议于2020年4月14日解除。 原告要求被告立即退还原告购房款人民币538895元由于合同解除，故原告交纳的首付款可以退回，本院予以支持。原告要求被告支付逾期利息暂计22640.36元，由于原告自身存在违约行为，故对该项请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告牛健飞与被告合肥昌哲房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议于2020年4月14日解除； 二、被告合肥昌哲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告牛健飞购房款人民币538895元； 三、驳回原告牛健飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4787元，由原告合肥昌哲房地产开发有限公司负担187元，被告牛健飞负担4600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年九月二日 书记员  李晶晶 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。