广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1889号原告：佛冈县利鑫物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇奄美大道**，统一社会信用代码：914418215764134300。法定代表人：张大青，男，总经理。委托诉讼代理人：廖小心，男，经理。委托诉讼代理人：欧阳丽花，女，法务专员。被告：黄少辉，男，1988年2月29日出生，汉族，住广东省佛冈县************。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司与被告黄少辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧阳丽花到庭参加诉讼，被告黄少辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的2018年7月-2019年10月物业管理服务费用共计人民币3854.10元及滞纳金2462.77元(滞纳金从2019年11月11日起每天按应交管理费的千分之三交纳，直至被告向原告付清全部费用之日止，暂计至2020年6月10日的滞纳金：3854.1元×3‰/日×213日=2462.77元)；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年6月5日就其名下物业(枫仕丹顿**栋**室)与原告签订《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》，合同明确约定相关物业管理服务费用的收费标准、交费时间以及逾期交纳需承担应交管理费3‰/日的滞纳金。原告依合同约定向被告提供物业管理服务，被告却未依合同约定向原告支付物业管理服务相关费用。被告已构成违约，应依合同约定承担相关违约责任。被告拖欠原告物业管理服务费用迟迟不予交纳的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告黄少辉辩称，我在2017年从原业主处买了涉案房屋，后发现卫生间、阳台以及主卧都有漏水情况，物业公司的人自己也有去看过，当时叫楼上的屋主整改了他自己房子的一个卫生间，但还有另外一个卫生间是没有整改的，甚至我愿意出钱让楼上屋主整改都不愿意。我认为旧物业公司未尽到协调义务，导致我的房子一直漏水。后来新物业公司进场后才确定是外墙有条水管破了一直渗水到我的房子，新物业公司对此进行了整改。旧物业公司只知道收钱，又不维修，根本没有尽到物业管理义务。我从2017年开始就跟原告反映，但原告一直不处理，开始我都是有交物管费的，但房子漏水一直无法入住，也无法再次转让房屋，实际上我到了2018年才开始拒交物业费的。直至换了新的物业公司后，新物管公司才帮我解决了漏水问题，所以我也不同意交物业费。对于滞纳金，我认为是原告自己未尽到物管义务，所以没有依据收滞纳金。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交了被告身份证、《枫仕丹顿物业管理服务委托合同》、广东省收费许可证、不动产权证、交费通知单、水电费明细表。被告黄少辉未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄少辉是涉案枫仕丹顿小区**栋**单元的业主，该房屋的建筑面积为189.39㎡。2018年6月5日，被告黄少辉与原告佛冈县利鑫物业管理有限公司签订《枫仕丹顿物业管理服务委托合同》，约定原告为枫仕丹顿小区提供物业管理服务，被告按照房屋建筑面积每月每平方米1元交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主每月10日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，合同期至2019年12月29日。由于房屋存在渗水问题，截至原告在2019年12月24日撤场时，被告一直未入住涉案房屋，自2018年7月起被告未向原告交纳物业服务费。原告确认被告的房屋存在渗水问题，但表示物业公司一直有跟进。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《枫仕丹顿物业管理服务委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应恪守履行。被告没有按约定向原告履行缴交物业服务费的义务，已构成违约，应负违约责任。原、被告双方对涉案房屋存在渗水问题的事实均不持异议，本院予以确认。对于被告辩称原告未尽到物业管理义务，本院认为，渗水问题久拖未决对被告使用涉案物业造成一定的影响，物业公司作为小区的服务企业，有义务协调处理业主反映的物业问题，原告明知被告的住房存在渗水问题未及时协调解决问题，其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，因原告未全面履行物业服务义务，本院可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整，结合本案实际情况，对原告主张的自2018年7月至2019年10月期间的物业服务费，本院酌情调整为按90%计收，即1元/平方米/月×189.39平方米×16个月×90%=2727.22元。原告请求超过本院核准部分，本院不予支持。至于原告要求被告支付滞纳金2492.77元，该滞纳金实质是违约金，虽然被告提出的抗辩理由不足以免除交费义务，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对此项诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的公摊费用445.09元，被告不予认可且尚未入住，原告提交的证据不足以证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。被告黄少辉经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黄少辉于本判决生效之日起十日内支付2018年7月至2019年10月期间的物业服务费2727.22元给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；二、驳回原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告佛冈县利鑫物业管理有限公司负担14元，被告黄少辉负担11元；原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年九月二十二日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。