陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终710号 上诉人（原审原告、执行案外人）：朱艳飞，男，1979年8月18日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县，西安厚丰酒店管理有限责任公司董事长，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 原审第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市新城区，统一社会信用代码91610131668662143K。 法定代表人：张和平，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：张和平，男，汉族，1960年5月12日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 上诉人朱艳飞因与被上诉人周建明、原审第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2020）陕01民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱艳飞，被上诉人周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫到庭参加诉讼，原审第三人银磊公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱艳飞上诉请求：1、依法撤销西安中院(2020)陕01民初135号民事判决书，依法改判停止对位于榆林市阳区XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋的执行行为。2、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、在人民法院查封涉案房产之前，李某某从原审第三人银磊公司处以物抵债取得涉案房产，李某某又以涉案房产抵顶了刘某乙、刘某甲的借款，刘某乙、刘某甲将涉案房产卖给上诉人，均签订了书面合同，以上合同均合法有效。上诉人购买的刘某乙、刘某甲从李某某及李某某与榆林市银磊房地产开发有限公司签订的《用房屋抵借款协议》和《君岳华府购房协议》时间早于人民法院查封时间。且西安中院2015年查封行为违法。2、上诉人自购买涉案房产后即控制并占有，且其再无其他住所。3、上诉人已经支付了全部购房款。4、上诉人本身在办理过户登记手续上不存在过错。5、综合上诉人与被上诉人周建明各自债权的内容、功能等方面评价，上诉人朱艳飞对案涉房产所享有的权利应当优先于被上诉人周建明对案涉房产所享有的权利。6、上诉人对涉案房产系善意取得。 周建明辩称，1、李某某与郭春耀的个人债务并未合法确认，且与被执行人无关，该房屋仍登记于银磊公司名下，李某某并不直接取得该房屋的所有权。李某某与刘某乙、刘某甲签订协议，用涉案房屋向刘某乙、刘某甲抵偿欠款，因李某某对涉案房屋不享有所有权，其无权对该房屋进行处分，故刘某乙、刘某甲并未取得涉案房屋的所有权，朱艳飞未取得房屋的合法权利。2、涉案房屋已于2015年12月17日被法院查封，朱艳飞于2017年6月3日与被执行人银磊公司签订《商品房预售买卖合同》，且没有正式的房款交纳税票和购房款进入被执行人银房地产账户的凭证，不能证明已实际缴纳购房款。本案查封时间为2015年12月17日。查封后西安中院也分别向银磊公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达(2015)西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，该查封系法院依申请查封，合法有效。(2015)西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书明确告知查封期间争议房屋不得转让、过户、设立他项权利。而银磊公司、张和平与朱艳飞恶意串通转让己被法院查封的房屋，该行为违反法律规定，属无效行为。3、网签是在查封之后，办理网签的行为本就无视法院的执行行为和法律文书，其登记行为是违法的，不认可其有效性。即便进行了网签，网签也仅系房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。4、本案中，人民法院查封在先，朱艳飞明知为法院查封房屋还串通签订预售合同并浪费司法资源起诉，纯属恶意。 银磊公司、张和平未到庭亦未提交书面意见。 朱艳飞向一审法院提出诉讼请求：1、停止对榆林市榆阳区XX城XX路XX道XX号楼XX单元XX号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；2、确认位于榆林市榆阳区XX城XX路XX道XX号楼XX单元XX号房屋属于朱艳飞所有；3、本案诉讼费用由周建明负担。 一审法院经审理查明，周建明与张和平、银磊公司借贷合同纠纷一案，西安中院于2015年12月17日作出（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书，裁定查封、冻结银磊公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书，载明：查封、冻结银磊公司位于榆林市榆阳区二里半的君岳华府房产（预售证号201319）；查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书于2015年12月22日送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。西安中院于2016年1月29日作出（2015）西中民三初字00311号民事调解书，载明：1、被告银磊公司于2016年2月28日前偿还原告周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；2、张和平对上述债务承担连带清偿责任；3、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；4、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向西安中院申请强制执行。 本案执行过程中，西安中院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊公司名下位于榆林市XX城XX路XX道以南君岳华府的房产。朱艳飞作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的1号楼2单元502室房产为由，提出执行异议申请。西安中院经审查作出（2019）陕01执异1263号执行裁定，裁定驳回案外人朱艳飞的执行异议请求。朱艳飞遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。 另查明，朱艳飞提交银磊公司与李某某于2015年5月20日签订的《君岳华府购房协议》，约定：李某某购买银磊公司开发建设的君岳华府小区1号楼2单元502号房，建筑面积暂定为116.25平方米，每平方米单价为4740元，总金额共计人民币551025元，一次性付款：2015年5月20日支付总房款的100%为全款，即人民币551025元。朱艳飞提交银磊公司于2015年5月20日向李某某出具的《收据》，载明李某某现金支付551025元房款。朱艳飞提交刘某乙夫妻与李某某夫妻于2015年11月27日签订的协议一份，载明李某某从2009年到2010年共欠刘某乙198万元，刘某乙多次追要欠款，李某某无力偿还，经双方协商用君岳华府的四套房屋（含涉案房屋）抵198万元欠款。2016年1月16日，银磊公司与刘某甲签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0034461），约定：刘某甲购买榆林市榆阳区XX城XX路XX沟XX小区XX幢XX单元XX号房，房屋代码为85957。该商品房预测建筑面积共116.25平方米，其中套内建筑面积94.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.95平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4740元，总金额551025元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款为551025元。朱艳飞提交其与刘某乙、刘某甲于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》，约定：刘某乙、刘某甲将涉案房屋及房屋内所有附属设施完全出售给朱艳飞；因刘某乙、刘某甲已进行房产登记，需要进行过户改名，故房款分两次付清，第一次支付40万元，剩余房款5.5万元待姓名更改、正式合同签订后一次性付清；因过户改名所发生费用由刘某乙、刘某甲承担；此房在今后所产生的契税、大修基金、开口费由朱艳飞负责。朱艳飞提交刘某乙、刘某甲于2017年3月11日向其出具的收条一张，载明收到涉案房屋房款40万元；提交刘某乙、刘某甲于2017年6月3日向其出具的收条一张，载明收到涉案房屋剩余房款5.5万元。朱艳飞提交银磊公司于2017年3月15日向其出具的收据三张，其中编号为2021090的收据载明朱艳飞向银磊公司现金支付契税11021元，编号为2021070的收据载明朱艳飞向银磊公司现金支付维修基金6394元，编号为2021110的收据载明朱艳飞向银磊公司现金支付天然气开口费2550元。2017年6月3日，银磊公司与朱艳飞签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0049378），约定：朱艳飞购买榆林市榆阳区XX城XX路XX沟XX小区XX幢XX单元XX号房，房屋代码为85957。该商品房预测建筑面积共116.25平方米，其中套内建筑面积94.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.95平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4740元，总金额551025元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款。 一审法院认为，本案争议焦点为朱艳飞就位于榆林市榆阳区XX城XX路XX沟XX小区XX号楼XX单元XX室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人李某某与银磊公司签订《君岳华府购房协议》约定李某某购买涉案房屋，但李某某并未按照约定向银磊公司支付购房款，该房屋系银磊公司用来抵偿欠付李某某的借款，李某某基于以物抵债受让该房屋，其仅享有未来以该房屋据实抵债的普通债权请求权，而该房屋仍登记于银磊公司名下，李某某并不直接取得该房屋所有权。李某某与刘某乙签订协议，用涉案房屋向刘某乙抵偿欠款。因李某某对涉案房屋不享有所有权，故其无权对该房屋进行处分。刘某甲与银磊公司签订的《商品房预售合同》，名为买卖，实为银磊公司向李某某以物抵债，李某某再向刘某乙、刘某甲以物抵债，因李某某对涉案房屋不享有处分权，故刘某乙、刘某甲并未取得涉案房屋所有权，且该预售合同签订于法院查封之后。朱艳飞向刘某乙、刘某甲购买涉案房屋，并与银磊公司签订《商品房预售合同》，朱艳飞并未按照约定向银磊公司支付购房款，且该预售合同的签订亦发生于法院查封之后。另，上述《商品房预售合同》虽经网签，但仅系房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。朱艳飞并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有涉案房屋，并支付全部购房款。因朱艳飞的主张不符合上述规定之情形，故应认定其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，朱艳飞主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。2020年4月23日，西安中院作出（2020）陕01民初135号民事判决书，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回原告朱艳飞的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告朱艳飞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。除一审提交的证据外，上诉人朱艳飞共提交四组证据，证据一，存款凭证五支，证明李某某向刘某乙借款198万元，刘某乙通过银行转账方式向李某某支付197万元和现金支付1万元，共计198万元。证据二、榆林市乔峰物业管理有限公司与朱艳飞签订的协议，以及住房证明2份、水电气卡复印件1份、入住照片2张、电费收据2支、天然气缴费发票1支，证明朱艳飞自2015年3月15日起，即在人民法院查封之前至今，一直持续合法占有和使用案涉房屋，且先后缴纳了契税、大修基金、天然气开口费，并按时缴纳水电、物业费。证据三、榆林市住建局出具的网签证明一份，证明朱艳飞在与银磊公司签订《商品房预售合同》且支付了房屋全部价款后，早在2017年5月31日人民法院查封之前就已将案涉房屋网签到自己名下。证据四、西安中院（2019）陕01民初2104号民事判决书，证明该案与本案情况类似，案外人刘海登提起针对周建明申请执行银磊公司开发的房产提起的执行异议之诉，西安中院判决不得执行案涉房产，该案与本案情况相同，西安中院同案不同判。周建明发表质证意见称，对证据一，真实性不认可，不能证明刘某乙与李某某之间存在借贷关系。对证据二、真实性不认可，物业协议存在造假行为。对证据三，网签证明在后，法院查封在前，应以法院查封为准。对证据四，判决的真实性认可，但刘海登的案子与本案不同，刘海登的房子是法院2017年6月20日第二次查封范围内的房产，且在法院查封前刘海登已经交付了全款。朱艳飞的房子是法院第一次就予以查封的。本院对上述证据材料，综合审查判断如下：存款凭证五支，因没有关联证据形成完整的证据链，不能反映出刘某乙与李某某之间债权债务的真实性，本院不予采信。榆林市乔峰物业管理有限公司与朱艳飞签订的协议落款时间为2015年4月1日，早于朱艳飞与银磊公司签订《商品房预售合同》的2017年6月3日，对该协议本院不予采信。对住房证明、水电气卡复印件、入住照片、电费收据、天然气缴费发票等，因不能证明朱艳飞在人民法院查封前已经合法占有案涉房产，故对上述证据本院不予采信。榆林市住房和城乡建设局出具的网签证明载明朱艳飞2017年5月31日办理网签，明显晚于执行法院查封案涉房屋的时间，不能证明朱艳飞享有排除执行的权利。西安中院（2019）陕01民初2104号民事判决书载明该院于2017年6月20日作出执行裁定，查封了刘海登主张权利的房产，该案查封时间与本案查封时间明显存在时间上的差异，且周建明认可刘海登在法院查封前已支付案涉房屋全款，故两个案件基本情况不同，不属于“同案不同判”的情形。 本院经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，朱艳飞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，对于朱艳飞就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。 朱艳飞提起本案诉讼主张其对案涉房屋享有物权期待权和生存权益保障权，优于周建明的一般债权，可以阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定解决的是强制执行程序中，买受人所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，因此在参照该条规定条件审查朱艳飞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人签订合同、支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，朱艳飞虽与银磊公司签订有《商品房预售合同》，但朱艳飞并未向银磊公司实际缴纳购房款项。朱艳飞主张案涉房屋是银磊公司以房抵债给李某某，李某某又以房抵债给刘某乙、刘某甲，刘某乙、刘某甲于2017年3月11日将案涉房屋出卖给其，其向刘某乙、刘某甲支付了购房款，并随后办理了网签登记。朱艳飞提交证据用以证明其向刘某乙、刘某甲购买案涉房屋并支付了购房款，且交付了购买案涉房屋以后的物业费、水电费等，但上述行为均发生在执行法院查封案涉房产之后。朱艳飞的上诉理由显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。另，朱艳飞提交的证据不足以证明银磊公司与李某某之间的债权债务的真实性以及李某某与刘某乙、刘某甲之间债权债务的真实性，亦不足以证明银磊公司与李某某之间以房抵债以及李某某与刘某乙、刘某甲之间以房抵债的真实性及合法性。故朱艳飞对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，朱艳飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元由上诉人朱艳飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 鹿元兴 书 记 员 高 丹 1