广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22887号原告（反诉被告）：刘玉丽，女，1983年12月18日出生，汉族，住广东省陆丰市**************，公民身份号码441************761。委托诉讼代理人：黎源清，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦甫常，广东汇联律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******格沙工业区*****，统一社会信用代码914********248680N。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告刘玉丽诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年9月11日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告的委托理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年3月6日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告向原告退还租赁保证金9705元及资金占用利息（以9705元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年3月6日起支付至实际清偿之日）；三、被告免除2020年2月和3月的租金共6081.8元；四、被告向原告赔偿装修损失43281.08元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月6日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告将位于佛山市禅城区格沙工业区C2座首层20号商铺（下简称首层20号铺）出租给原告，租赁期自2019年1月1日起至2020年12月31日止，月租金3040.9元。原告已缴纳租赁保证金9705元。为实现租赁物的使用价值，原告对其进行设计、装修并支付了装修款346248.65元（20号、21号铺装修总款）。2020年2-3月，受不可抗力新冠病毒的影响，原告被迫停产停业，因未实际使用涉案租赁物，原告要求被告免除租金及服务费，但被告罔顾国家政策不予免除，更以停电（不予充值电卡）、强行锁门等方式胁迫原告，导致原告无法正常经营生产，一度停工。双方争执期间，原告震惊发现被告出租的物业并未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订的《物业租赁合同》属于无效合同，被告应返还保证金。又因被告未提供符合法律规定的合法租赁物，致使原告遭受装饰装修损失、搬迁费用损失、逾期收益损失，被告应予赔偿。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、案涉建筑是格沙村委会于80年代建成，2014年3月18日，政府有关部门提出对东升村格沙工业区进行改造。2014年7月21日，佛山市禅城区****办事处向被告发出禅祖办函（2014）66号《关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，同意被告对东升村格沙工业区进行改造。另案诉讼中，佛山市自然资源局禅城分局已向禅城法院作出《复函》，认为“该项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑使用功能符合建设规划要求，在城市规划法之前已经建成使用的建筑未再补办许可，按照法不溯及既往的原则，不能认定为违法建筑。”因此，案涉建筑虽未补办建筑规划许可，但业经有关主管部门批准改造建设，属于佛山市重点工程，符合本地产业扶持政策，案涉租赁合同合法有效。二、原告因自身经营不善退铺，属严重违约，无权主张退还租赁保证金及要求赔偿装修损失。（一）原告在合同期未满的情况下，拖欠2020年2月至今的租金，显然已属违约，无权申请退还保证金。（二）租赁合同有效，原告主张赔偿装修损失没有依据。另，装修投入及折旧费用属于其签订租赁合同时自行考虑的经营成本和商业风险，如今其因自身经营不善要求被告赔偿损失，显然有违诚实信用的原则，于法于理均不应支持。三、原告主张免除2020年2-3月租金，没有任何依据。（一）国家政策并未强制要求出租人在疫情期间免租。（二）被告出租的物业也是从佛山市禅城区*******格三股份经济合作社（下简称格三合作社）承租而来，被告本身也是承租人。格三合作社并未免除被告2020年2-3月租金，出于公平原则考虑，被告允许租户延缓交付2020年2-3月租金。原告从2020年2月至今再未付过任何租金，严重违背诚实信用原则，其请求免除租金的行为对被告严重不公。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：一、确认原、被告签订的租赁合同从反诉状副本送达对方之日起解除；二、原告从合同解除之日起立即将物业清场还给被告；三、原告支付2020年2月1日至解除租赁合同之日的租金（暂计至2020年8月16日为18245.4元），并按3040.9元/月支付自解除合同之日起至实际退铺之日止的物业占用费；四、原告支付2020年2月1日至2020年8月16日的保洁费1164.6元；五、原告承担2020年3月21日至2020年5月15日水费13.53元，2020年3月21日至2020年7月10日电费2.9元；六、原告承担上述欠付费用的逾期付款违约金（暂计至2020年8月16日为1175.38元）以及自2020年8月16日起至实际清偿之日的逾期付款违约金（以上违约金按年利率24%计付）；七、被告没收原告的保证金9705元；八、原告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告与原告于2019年3月6日签订《物业租赁合同》，约定原告承租被告首层20号铺，租赁期从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金3040.9元/月，保洁费194.1元/月，保证金9705元。原告应于每月5日前交清当月租金和前期尚未交清的水、电费、保洁费。合同签订后，被告将物业交付原告使用，然而原告未按合同约定支付2020年2月1日至2020年8月16日的租金、水电费、保洁费，已构成严重违约，出租人可单方解除本合同。鉴于租赁合同第九条约定的违约金过重，被告请求以年利率24%计收逾期付款违约金。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告针对反诉答辩称：一、被告应举证证明取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件，才能被认可为提供了符合法律规定的合法租赁物，否则都应认定租赁合同无效。被告仅提供了一份禅城自然资源局出具的内部回复函，该函件证实涉案B座、C座工程缺乏规划报建资料，且B座、C座建筑物属于多层建筑，是否超出规划范围或是否在准许的范围内都没有任何证据证实，且现有证据无法证明物业建设于1990年4月1日前，故被告无法证明建筑物的合法性，案涉合同应认定无效。二、合同无效，原告可以随时提出清退物业。2020年3月底，原告就向被告主张清退物业，2020年4月至6月的损失是由被告自身原因造成，原告无需支付2020年4月至6月的场地占用费。由于原告不占用场地，也无需支付相应月份的垃圾处理费和保洁费。三、合同无效，履约保证金应予返还，被告无权没收。四、受到新冠病毒肺炎影响，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，一级响应解除。在疫情一级响应期间，根据国家相关的减免政策以及公平原则，2020年2月至3月的场地占用费可获减免。五、被告对园区物业包括案涉物业的水电费均按预存款形式使用，即承租人要先往电卡或水费账户里面预存一定的金额才能使用水电，如水电卡预存款为零，则无法使用水电。因此，原告不可能存在欠付水电费的情况。六、合同无效，刘玉丽无需支付逾期付款违约金，且被告诉请按年利率24%计付违约金已超过了最新的司法保护上限，不应获得支持。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、物业租赁合同。拟证明原告承租首层20号铺，租赁期自2019年1月1日至2020年12月31日，合同约定毛坯交付。2、经营服务合同。拟证明原告签订经营服务合同，委托服务期自2019年1月1日至2020年12月31日。3、工程承包合同。拟证明为实现涉案租赁物的使用价值，原告对其进行设计、装修并支付了装修款346248.65元（20号、21号商铺装修总款）。4、（2018）粤0604民初15666号民事判决书。拟证明被告尚未取得租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。5、情况说明。拟证明被告在园区内公告，受到新冠肺炎疫情影响，租金可延迟至2020年6月30日缴交，原告并不需要支付所谓的违约金。6、快递单。拟证明原告于2020年6月去函被告，通知收回涉案物业。7、照片一张。拟证明原告已将物业的退租函及钥匙邮寄给被告。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、《集体物业出租合同》。拟证明被告于2014年4月30日与格三合作社签订出租合同，涉案土地及出租物的来源合法。2、佛发改资[2014]27号文件、佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案调查函的复函、通知书。拟证明案涉项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，在城市规划法出台前已建成使用的建筑未再补办规划许可，依然不能认定为违法建筑。因此，案涉租赁合同合法有效。3、现场照片。拟证明2020年8月19日，原告租赁的首层20号铺依然自行锁门，铺内堆满杂物占用，应继续支付占用费。经质证，本院认证：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3仅为孤证，并无有效的证据佐证，本院不予确认。原告的证据4、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据6、7,照片仅能显示快递外包装袋，投递记录仅能显示揽件时间和签收时间，并无有效的证据佐证该宗快递寄送的文件、物品内容，本院对原告主张寄送了退租函、铺位钥匙，无法采信。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据2为政府文件，本院对真实性予以确认。被告的证据3，原告对拍摄对象为首层20号铺不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年4月30日，被告（承租方、乙方）与格三合作社（出租方、甲方）签订《集体物业出租合同》，主要约定租赁标的为归属出租人的土地使用权连同所有地内现有建筑物，相应土地使用权面积为7575平方米，经第三方机构测绘所得的物业（厂房）测绘面积约为23468.25平方米，一并随土地交付给承租人，出租期限20年。2019年3月6日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定“一、物业地址：佛山市禅城区格沙工业区C2座首层20号。二、租赁期限从2019年1月1日至2020年12月31日。三、租金和保洁费的计算以及计收时间……2、计租面积64.7平方米，租金3040.9元/月。3、保洁费：每月保洁费用合计194.1元。4、甲方代扣代缴的水费、电费分别按乙方的实际用水、用电量加上损耗和设施维护费收取；乙方所租用楼层共用的水、电费用由甲方按本座楼层各租户按计租面积的比例分摊和设施维护费收取。公共用电、用水的费用，各楼层室内共用部分的用电、用水费用，由甲方按乙方所租物业占所在楼层面积的比例分担和设施维护费收取。5、采用先交租后使用的原则，乙方按公历在每月的5号前交清当月租金及保洁费和前期尚未交清的水、电费和应承担的分摊费用……四、乙方在本合同签订之日要向甲方交付9705元作为租赁本物业的保证金……合同期满或终止时，乙方对该物业进行装修、装饰、添附而产生的添附物无偿归甲方所有……九、违约责任……（二）乙方的违约责任：1、乙方未能依约按时缴交租金及保洁费和应付自用的水、电费，按实欠金额每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金。若乙方未按时交纳水、电费的，甲方可暂停向乙方提供相应服务（如停水、停电），但如乙方欠交租金超过三十天的，甲方单方有权解除本合同和收回物业使用权，并依法追缴尚欠的租金及相关费用……4、出现下列情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回物业使用权，乙方所交保证金归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金、保洁费或水电费，逾期超过30日的……”。2020年3月31日，被告向各租户作出《关于2月3月租金缴纳的情况说明》，内容为“……在未收到政府、村委对我园区租户的租金减免方案、措施文件前，对继续在本园区租赁我司物业的租户，2020年2月和3月的应交租金可以暂时延迟至2020年6月30日前缴交，本年度其他月份应交的租金请在当月月底前缴清……”。另查明，佛山市自然资源局禅城分局在（2019）粤0604民初34998号案中复函称：一、根据来函所提供的格沙工业区B座、C座工程名称，经查，我局存档中未有上述建筑的规划许可资料；二、另经查，上述禅城区格沙工业区属祖庙街道佛山童服城改造提升项目，为政府优化服务所推进的重点工程和佛山市重点工程。根据《佛山市禅城区利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持措施（试行）》（佛禅府办函[2017]44号），该项目为政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建筑物使用功能符合建设规划要求；三、《中华人民共和国城市规划法》自1990年4月1日起施行，在法律施行之前已建成使用的部分建筑未再补办规划许可。按照“法不溯及既往”原则，不能认定为违法建筑。原告当庭陈述：原告实际缴纳租金至2020年1月31日。被告当庭陈述：被告反诉的水电费是公摊水电费性质，没有证据证实。鉴于原告主张首层20号铺已清空，本院当庭要求被告在庭审当日自行收回铺位，被告对此无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据佛山市自然资源局禅城分局作出的复函，涉案C2座首层20号铺所在建筑属于佛山童服城改造提升项目，该项目为政府批准的原有建筑物的装修改建，并未违反建设规划要求，故原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告诉请确认该合同无效，于法无据，本院不予支持。关于合同解除、租赁物返还。根据物业租赁合同的约定以及被告发出的情况说明，原告应于2020年6月30日前支付2020年2月、3月的租金，并自2020年4月起按时足额支付当月的租金，但截至原告提起本案诉讼之日，原告拖欠自2020年2月起的租金至今未付，已构成违约，根据物业租赁合同第九条的约定，被告有权单方解除合同。被告以反诉的方式行使合同解除权，本院认定涉案租赁合同于反诉状送达原告之日即2020年8月24日解除。被告同意于庭审当天自行收回铺位，本院确认首层20号铺已于2020年9月11日交还被告，故被告反诉请求原告交还铺位，已无判决必要，本院不再重复处理。原告主张已将钥匙邮寄给被告，如前认证所述，该主张缺乏证据证明，本院不予采纳。关于租金、占用费。根据原告确认的交租情况，原告应向被告支付2020年2月1日至2020年9月11日的租金、占用费合计22401.3元（3040.9×7+3040.9×11/30）。原告诉请免除2020年2月、3月的租金，该主张缺乏法律依据，且亦无证据证明政府或格三合作社对被告或涉案项目存在减免租金的情形，在被告不同意免租的情形下，本院对原告的该项诉请不予支持。关于保洁费、水电费。原告对被告主张的欠费期间无异议，根据租赁合同的约定，原告应向被告支付2020年2月1日起至2020年8月16日的保洁费1264.78元（194.1×6+194.1×16/31），被告仅诉请1164.6元属对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。至于水电费，该费用仅为被告单方主张，且无有效的证据佐证费用的产生以及具体的计算依据，本院不予支持。关于保证金、逾期付款违约金。如前认定，涉案租赁合同因原告违约已提前解除，根据租赁合同第九条的约定，被告诉请没收保证金9705元，合法有据，本院予以支持。因被告并未举证证明其因原告违约所造成的实际损失，本院认为没收保证金已足以弥补被告的损失，被告再诉请逾期付款违约金，本院不再支持。原告诉请退还保证金并支付利息，于法无据，本院不予支持。关于装修损失。涉案租赁合同因原告违约提前解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告诉请被告赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告刘玉丽的诉讼请求；二、确认原告刘玉丽与被告佛山市聚荟物业管理有限公司于2019年3月6日签订的《物业租赁合同》已于2020年8月24日解除；三、原告刘玉丽于本判决生效之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年9月11日的租金、占用费合计22401.3元；四、原告刘玉丽于本判决生效之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付保洁费1164.6元；五、原告刘玉丽已交纳的租赁保证金9705元，归被告佛山市聚荟物业管理有限公司所有；六、驳回被告佛山市聚荟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取638元，反诉受理费279元，均由原告刘玉丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年九月二十三日书记员 吕玲玲