江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5887号上诉人（原审被告）：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区西环路**（**楼**）。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：华春雨，女，1976年2月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：徐波，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福林，江苏新苏律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**>负责人：张宏良，行长。委托诉讼代理人：马佳凤，江苏智融律师事务所律师。原审第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林礼钦，执行董事。上诉人苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）因与被上诉人华春雨、原审第三人中国建设银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称建行相城支行）、中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。上诉人禾发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回华春雨的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由华春雨负担。事实和理由：一、华春雨未按照合同约定的邮寄地址送达解约函，禾发公司亦未收到该解约函，一审认定华春雨已依约送达解约函系认定事实错误。二、涉案工程受考古活动、政府行政命令等影响造成的停工期间应予扣除，房屋交付时间亦应相应顺延。三、《改造协议》已约定交房时间变更为2019年12月31日，禾发公司并不存在逾期交付情形。四、一审认定违约金为房屋总价款的10%过高，请求予以调整。被上诉人华春雨辩称，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人建行相城支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人中城公司二审未作答辩。原审原告华春雨向一审法院起诉请求：1.判令华春雨与禾发公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商姑苏合同201808030305）及两份《地下车位使用权转让协议》于2019年9月6日解除；2.判令华春雨与禾发公司、建行相城支行于2018年9月29日签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322100575-2012-20181017321）解除；3.判令禾发公司返还华春雨首付款3137135元并赔偿利息损失（以2207135元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2018年7月27日起计算至实际返还之日止；以93万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2018年9月19日起计算至实际返还之日止）；4.判令禾发公司返还华春雨车位使用权转让费40万元并赔偿利息损失（以40万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2019年4月1日起计算至实际返还之日止）；5.判令禾发公司返还华春雨已向建行相城支行偿还的贷款本息2131387.05元（暂计算至2019年8月30日，实际金额以返还当日银行出具的中国建设银行个人贷款对账单为准）；6.判令禾发公司偿还建行相城支行剩余贷款本息；7.判令禾发公司支付华春雨违约金626713.50元；8.判令禾发公司赔偿华春雨信息服务费损失7万元、贷款提前还本违约金损失58800元；9.判令禾发公司承担本案案件受理费、财产保全费。一审审理中，华春雨明确第8项诉讼请求为判令禾发公司赔偿华春雨信息服务费损失7万元，贷款提前还本违约金损失58800元，贷款合同解除后禾发公司向建行相城支行实际偿还贷款本息后所产生的提前还款违约金由禾发公司支付，以提前还本时建行相城支行实际收取的金额为准。一审法院认定事实如下：2018年6月30日，华春雨与苏州广华房地产策划营销有限公司签订会员服务协议，并于同日支付信息服务费7万元。2018年6月30日，华春雨签署了贤雅居认购协议书，认购住宅为30幢306室，出卖方为禾发公司。7月27日，华春雨签署商品房买卖合同签约确认单，房号为30#306，建筑面积154.14㎡，并对认购单价、认购总价、优惠折扣、已交定金、补款情况等作了确认。2018年7月27日，华春雨（发包人，甲方）与中城公司（承包人，乙方）签订贤雅居装修改造协议，约定甲方授权乙方对苏州市姑苏区西园路66号贤雅居30幢306室房屋进行装修改造施工，承包方式包工包料，全部工程款0元，工程款已经支付，甲方因任何原因与房屋开发商解除合同的，该合同一并解除；甲方授权乙方代表甲方进行房屋接收；乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成本合同改造施工并向甲方交付房屋。华春雨作为委托人签署了授权委托书2份，作为该协议的附件。2018年8月7日，禾发公司（出卖人）与华春雨（买受人）签订苏州市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买苏州市姑苏区西园路66号贤雅居30幢306室商品房，建筑面积154.14平方米，该商品房为毛坯房，总价款6267135元。该合同第十七条约定，出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期；第十八条中约定该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条（逾期交房的违约责任）中第2款约定，出卖人未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。在补充协议第18.1条中约定，乙方按主合同第二十条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同还对其他事项作了约定。华春雨于2018年7月27日支付购房首付款2207135元，于9月19日支付93万元，合计3137135元。华春雨（借款人）与建行相城支行（贷款人）、禾发公司（保证人）签订个人住房借款合同，借款本金313万元，借款期限204个月，自2018年9月29日起至2035年9月29日止，以西园路66号贤雅居30幢306室不动产作为抵押，建行相城支行向禾发公司支付了313万元。2019年9月30日，苏州市住房和城乡建设局向禾发公司出具了苏州市商品房交付使用通知书，涉案房屋通过商品房交付使用备案。同日，中城公司作为华春雨的受托人与禾发公司签署了房屋交接书。2019年3月30日，禾发公司（甲方）与华春雨（乙方）签订了两份地下车位使用权转让协议，乙方已向甲方购买贤雅居项目房屋，乙方确认受让甲方贤雅居项目编号为B区028号、B区031号地下车位，车位使用权转让价均为20万元，使用年限为20年，交付日期为12月31日。上述协议第七条第1款约定，本协议为甲乙双方签署的商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除或终止，本协议亦自动失效或终止，乙方应在上述协议解除或终止之日起1日内退还车位给甲方，甲方接收车位后30日内，有权将乙方应缴纳实际使用该车位期间（本协议约定车位交付之日至乙方交还车位之日止）所发生的相关费用（包括停车费、物业管理费、维修管护费等，其中停车费按照本项目同等标准车位的租赁费用标准进行计算）扣除后，将该车位价款余额无息退还乙方。3月30日、4月1日华春雨共支付车位款40万元。2019年9月3日，江苏新苏律师事务所律师徐波受华春雨委托，向禾发公司发送律师函，因禾发公司未按合同约定时间交付合格房屋已逾期65日，根据合同约定，逾期交房超过60日的，委托人有权解除苏州市商品房买卖合同，要求退还全部已付款并支付违约金、赔偿损失，故通知：1.即日起解除双方签订的苏州市商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议；2.收到本函之日起60日内返还委托人首付款3137135元并赔偿利息损失；3.收到本函之日起60日内返还委托人车位使用权转让费40万元并赔偿利息损失；4.收到本函之日起60日内返还委托人已向建行相城支行偿还的贷款本息2131387.05元（暂计算至2019年8月30日，实际金额以返还当日的个人贷款对账单为准）；5.收到本函之日起60日内偿还建行相城支行剩余贷款本息1093672.60元（暂计算至2019年8月30日，实际金额以偿还当日的个人贷款结清试算为准）；6.收到本函之日起60日内支付委托人违约金626713.50元；7.收到本函之日起60日内赔偿委托人信息服务费损失7万元、贷款提前还本违约损失58800元。上述律师函以EMS邮政特快专递寄至禾发公司注册登记地，收件人为法定代表人李兆荣，邮件查询显示于9月6日他人签收。截至2020年4月23日，华春雨仍按照个人住房借款合同每月正常还贷，尚欠建行相城支行贷款本金1064200.30元。庭审中，华春雨陈述中国建设银行个人贷款对账单中显示的2019年3月8日因提前还贷产生的58800元（摘要为评估费）为提前还贷所支付的违约金。对此，建行相城支行亦予以确认。一审审理中，禾发公司陈述，中城公司是本案所涉项目的总承包方，本案所涉房屋的合同价款为装修房价格，装修费由开发商直接支付给中城公司。目前涉案不动产权属尚未登记至华春雨名下。关于车位，其并未与华春雨约定车位具体交付日期，正常车位交付是和房屋一并交付的，并不单独发交付使用通知书，目前涉案车位无人使用。一审审理中，中城公司陈述，其于2019年9月30日接收涉案房屋时是毛坯状态，目前涉案房屋已经完成装修改造，可以进行交付。一审法院认为，禾发公司与华春雨签订的苏州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，禾发公司应当在2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，且该交房日期包括装修工程施工周期，逾期超过60日的，华春雨有权解除合同。但禾发公司未按期交付，直至2019年9月30日才向华春雨的受托人中城公司交付毛坯商品房，已构成违约，华春雨有权要求解除合同，双方之间的商品房买卖合同于解除函送达之日即2019年9月6日解除。关于禾发公司提出的依据补充协议第18.1条约定华春雨已丧失解除权的抗辩意见，一审法院认为，合同第二十条约定出卖人未按约交付商品房逾期超过60日，买受人有权解除合同，补充协议第18.1条约定买受人应于约定期限届满之日起十五日内向出卖人发出解除合同的书面通知，因补充协议是对合同的特别约定，显然“约定期限届满之日”应理解为约定交付商品房之日起的第60日，而非约定的商品房交付日期。因此，华春雨于2019年9月3日向禾发公司发出解除合同通知，符合补充协议第18.1条的约定，并未丧失解除权，禾发公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。基于商品房买卖合同，禾发公司与华春雨签订了两份地下车位使用权转让协议，根据约定，转让协议为商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除，本协议亦自动失效，故华春雨要求确认两份地下车位使用权转让协议于2019年9月6日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故华春雨要求解除《中国建设银行个人住房(商业用房)借款合同》合法有据，一审法院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，中城公司应当向禾发公司返还涉案房屋。华春雨要求禾发公司返还购房款、地下车位使用转让款、地下车位使用转让款的诉讼请求一审法院予以支持。关于华春雨主张的违约责任部分：1.首付款3137135元和车位使用转让款40万元的利息损失。因商品房买卖合同和车位使用权转让协议均于2019年9月6日解除，故首付款利息应自2019年9月6日起算，车位使用权转让款依据约定应自2019年10月6日起算，均至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.因银行贷款产生的利息系因禾发公司违约而造成的损失，应由禾发公司予以赔偿。3.因提前还款而产生的违约金损失，其中已产生的58800元一审法院予以确认，由禾发公司向华春雨赔偿，尚未产生的由禾发公司直接支付建行相城支行。4.按合同约定以房屋总价款的10%的违约金，因合同解除系禾发公司违约，故华春雨的该主张符合法律规定，禾发公司抗辩要求调低违约金比例，经审查，该违约金金额并未超过因重新购房而产生的房价上涨损失，故该抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于赔偿华春雨信息服务费损失人民币7万元，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，一审法院判决：一、华春雨与苏州禾发房地产开发有限公司于2018年8月7日签订苏州市商品房买卖合同（编号：苏房商姑苏合同201808030305）于2019年9月6日解除。二、华春雨与苏州禾发房地产开发有限公司于2019年3月30日签订的关于贤雅居项目编号为B区028号、B区031号的地下车位使用权转让协议（两份）于2019年9月6日解除。三、华春雨与苏州禾发房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司苏州相城支行签订的个人住房（商业用房）借款合同于判决生效之日解除。四、中城建设有限责任公司于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区西园路66号贤雅居30幢306室房屋交付给苏州禾发房地产开发有限公司。五、苏州禾发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还华春雨购房首付款3137135元、地下车位使用转让费、地下车位使用转让费40万元3137135元为基数，自2019年9月6日起，以40万元为基数，自2019年10月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）。六、苏州禾发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还华春雨截止本判决生效之日华春雨已向中国建设银行股份有限公司苏州相城支行偿还的贷款本金和利息（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州相城支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），并赔偿已产生的提前还贷违约金58800元。七、苏州禾发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司苏州相城支行个人住房（商业用房）借款合同解除后剩余的贷款本金和利息及因提前还款而产生的违约金。八、苏州禾发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付华春雨违约金626713.5元。九、驳回华春雨的其他诉讼请求。案件受理费55670元，减半收取27835元，由苏州禾发房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，禾发公司与华春雨签订的商品房买卖合同、车位使用权转让协议以及禾发公司与华春雨、建行相城支行签订的个人住房借款合同均合法有效。关于禾发公司上诉提出的解约函送达问题，本院认为，虽然华春雨未按照合同约定的邮寄地址送达解约函，但华春雨已经向禾发公司的注册地址邮寄了解约函，收件人为禾发公司法定代表人李兆荣，邮件已被他人签收，并未退件，故应视为华春雨向禾发公司邮寄的解约函已经有效送达。关于禾发公司上诉主张涉案工程受考古活动、政府行政命令等影响造成的停工期间应予扣除，房屋交付时间亦应相应顺延，本院认为，本案中禾发公司未对此提供证据予以证明，且双方亦无关于因上述事由应顺延交房时间的约定，故禾发公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。禾发公司还上诉主张改造协议已约定交房时间变更为2019年12月31日，禾发公司并不存在逾期交付情形，对此本院认为，华春雨与中诚公司签订装修改造协议的时间是2018年7月27日，华春雨与禾发公司订立房屋买卖合同的时间是2018年8月7日，签订在后的房屋买卖合同约定的内容应为双方最终意思表示，而该合同第十七条明确约定“本合同所称的交房日期包括装修工程施工周期”，故禾发公司主张双方已变更交房时间为2019年12月31日，缺乏依据，本院不予支持。关于禾发公司上诉认为违约金为房屋总价款的10%过高，请求予以调整，本院认为，华春雨因合同解除所受的损失包括房价上涨的差价等损失，禾发公司未举证证明合同约定的违约金明显过分高于损失，一审法院按照合同约定认定违约金为房屋总价款的10%，并无不当。综上，上诉人禾发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55670元，由上诉人苏州禾发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二〇年九月十四日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤张皓然法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。