西安市碑林区人民法院  西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初10176号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区住所地：陕西省西安市碑林区南广济街38号。负责人：李军，行长李军，行长。委托诉讼代理人：崔登飞，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯焱，北京市东元律师事务所实习律师。被告：丁波，男，1985年6月2日出生，汉族，职业不详，住陕西省山阳县丁波，男，1985年6月2日出生，汉族，职业不详，住陕西省山阳县色河铺镇庙沟村高一组。被告：李丹阳，女，1986年6月13日出生，汉族，职业不详，住陕西省大荔县李丹阳，女，1986年6月13日出生，汉族，职业不详，住陕西省大荔县冯村镇船舍村四组。被告：西安京龙实业有限公司，住所地：西安市高新区住所地：西安市高新区沣惠南路39号。法定代表人：易菊英，总经理。委托诉讼代理人：黄婧，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告丁波、李丹阳、西安京龙实业有限公司（以下简称京龙公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人崔登飞、冯焱，被告京龙公司委托诉讼代理人黄婧到庭参加诉讼，被告丁波、李丹阳经传票传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建设银行陕西分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告丁波、李丹阳于2014年5月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：610920014-011-201410947），并宣布借款立即到期；2、判令丁波、李丹阳共同偿还原告截止2018年8月26日借款本金411209.02元，利息5393.52元，罚息58.51元，复息101.8元，合计416762.85元，并按合同约定支付2018年8月27日至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；3、判令被告京龙公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令原告对被告丁波、李丹阳抵押的位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX号沣惠南西侧糖果SOHU第2幢1单元17层11706号房屋折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；5、请求判令由三被告承担本案全部诉讼费用、律师费及公告费。事实和理由：2014年5月29日，被告丁波、李丹阳为购买位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX号沣惠南西侧糖果SOHU第2幢1单元17层11706号房产，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款50万元,借款期限自2014年5月29日至2039年5月29日止。被告丁波、李丹阳以购买的房产做了抵押，并于同日与原告签订了《房地产抵押合同》。合同签订后，原告按照合同约定向被告丁波、李丹阳发放贷款。此外，原告与被告京龙公司曾于2010年10月28日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告京龙公司自愿为购置坐落位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHU项目所属房屋而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额为壹亿元整的连带责任保证，所担保的债权确定期间为2010年11月2日至2015年11月1日。因自2018年6月26日至今，被告丁波、李丹阳以种种理由拖延不予足额还款，到2018年8月26日尚有本金411209.02元，利息5393.52元，罚息58.51元，复息101.8元，合计416762.85元未归还原告，根据合同约定，被告的行为构成违约，原告提起本案诉讼。被告京龙公司辩称，其公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定最高额保证所担保的债权是指自2010年11月2日至2013年11月1日期间，因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。但其公司与被告丁波、李丹阳签订的《商品房买卖合同》的日期为2014年5月7日，借款成立的日期在此时间之后。因此涉案债务不属于其公司应当承担最高额保证的期间，其公司无需向原告承担保证责任，请求驳回原告的该项诉讼请求。被告丁波、李丹阳未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年5月29日，原告建设银行陕西分行（贷款人、抵押权人）与被告丁波、李丹阳（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》约定：建设银行陕西分行贷给丁波、李丹阳50万元，贷款期限300月，贷款用于购买被告京龙公司出售的，位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX号沣惠南西侧糖果SOHU第2幢1单元17层11706号房屋。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。丁波、李丹阳提供购买的位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX号沣惠南西侧糖果SOHU第2幢1单元17层11706号房屋作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押合同签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。合同签订后，双方当事人办理涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但至今未办理房地产抵押登记。原告已向丁波、李丹阳发放了贷款50万元，但被告丁波、李丹阳未按照合同约定还款。截止2018年8月26日，被告丁波、李丹阳欠付原告借款本金411209.02元，利息5393.52元，罚息58.51元，复息101.8元，合计416762.85元。庭审中，原告以截止2018年8月26日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实对于拖欠本金数额予以确定。另查明，原告曾与被告京龙公司签订《最高额保证合同》约定，被告京龙公司作为保证人对原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供保证责任。被告京龙公司对尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）承担连带保证责任，保证期间为原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。庭审中，原、被告均分别提交了上述《最高额保证合同》的复印件，对比该两份《最高额保证合同》，合同内容中除第二条中的债权确定期间约定不同外，其他内容完全一致。原告提交的《最高额保证合同》中载明的债权确定期间自2010年11月2日至2015年11月1日，被告京龙公司提交的《最高额保证合同》中载明的债权确定期间自2010年11月2日至2013年11月1日，且债权确定期间均为手写。原告未能提交该《最高额保证合同》原件，对于其所述最高额保证合同约定的债权确定期间至2015年11月1日的事实，提交2018年其起诉本案三被告案件的庭审笔录、及民事裁定书各一份，其起诉被告西安京龙实业发展有限公司、贺芳借款合同纠纷一案民事判决书，其起诉被告西安京龙实业发展有限公司、涂海鹭借款合同纠纷一案民事判决书各一份，证明被告京龙公司在之前的庭审过程中对原告提交的《最高额保证合同》中约定的债权保证期间至2015年的事实认可，且本院之前的生效判决书中对于西安京龙实业发展有限公司保证的债权期间至2015年的事实也予以了确认。以上事实，有原、被告提交证据及双方当事人陈述存卷为证。本院认为，原告建设银行陕西分行与被告丁波、李丹阳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，原告与被告京龙公司签订的《最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成借款合同及抵押担保合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告丁波、李丹阳提供贷款，被告丁波、李丹阳未按照合同约定履行还款义务，构成违约，致使不能实现合同目的。现原告依据法律规定及合同约定要求解除原告与被告丁波、李丹阳于2014年5月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：610920014-011-201410947），并宣布借款立即到期，并要求被告丁波、李丹阳偿还剩余贷款本金、利息及罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，但并未办理抵押房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告此诉讼请求不予支持。对于原告要求被告京龙公司承担连带还款责任的诉讼请求，原告与被告京龙公司提交的《最高额保证合同》虽均系复印件，原告提交的《最高额保证合同》中载明的债权确定期间至2015年11月1日，被告提交的《最高额保证合同》中载明的债权确定期间至2013年11月1日。但根据原告提交的其2018年起诉本案被告的案件材料，被告京龙公司曾对原告提交的《最高额保证合同》予以认可，且本院其他涉及京龙公司的借款案件生效判决书对于原告提交的《最高额保证合同》中保证的债权期间至2015年的事实也予以了确认。故对涉案《最高额保证合同》约定的被告京龙公司承担保证责任的债权确定期间应认定为自2010年11月2日至2015年11月1日止。故对原告要求被告京龙公司对被告丁波、李丹阳所借款项承担连带保证责任的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告丁波、李丹阳于2014年5月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：610920014-011-201410947）予以解除；二、被告丁波、李丹阳于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2018年8月26日的借款本金411209.02元，利息5393.52元，罚息58.51元，复息101.8元，合计416762.85元，及此后至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；三、被告西安京龙实业发展有限公司对被告丁波、李丹阳上述债务承担连带清偿责任，被告西安京龙实业发展有限公司承担连带清偿责任后有权向被告丁波、李丹阳追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7551元，公告费690元均由被告丁波、李丹阳、西安京龙实业发展有限公司负担（以上款项原告已预交，被告丁波、李丹阳、西安京龙实业发展有限公司于支付上述款项时一并支付原告，被告西安京龙实业发展有限公司承担支付责任后有权向被告丁波、李丹阳追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    长      李新元审    判    员      李静宇                  人 民 陪 审 员      冯万长 二○二○年九月二十一日 书    记    员      张 宁1