广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7412号原告（反诉被告）：唐红莲，女，苗族，1979年9月9日出生，住湖南省绥宁县，委托诉讼代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。被告（反诉原告）：周建煜，男，汉族，1984年8月7日出生，住广州市花都区，原告唐红莲诉被告周建煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，原适用小额诉讼程序审理。因被告周建煜提起反诉，本案不宜再适用小额诉讼程序审理。本院依法转为简易程序审理，依法由审判员廖静文于2020年7月10日公开开庭进行审理。原告唐红莲的诉讼代理人徐震烁，被告周建煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐红莲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告商铺定金9200元及水电押金1000元给原告并起起诉之日起以10200元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息，至被告还清全部款项之日止。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月2日，原告被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将位于花都区××街××路××-13前的房屋租给原告使用，租赁期限自2018年9月1日至2023年9月30日止，租金为每月4600元。签订合同当天原告即向被告交付定金9200元同时缴纳水电费押金1000元。合同还约定了双方其他方面的权利义务。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。至2019年2月，该房屋存在漏水情况导致原告无法继续使用。原告方多次要求被告修缮，但被告方均置之不理。至2019年9月，原告方只得将房屋退还给被告。因该出租房屋无房产证，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。在原告退组并交还该房屋后，被告方理应将收取的定金、水电押金全额退还给原告。但原告多次与被告协商此事，但被告均拒绝退还。故原告只得具状诉至贵院，请求公平判决。被告周建煜答辩称，原告起诉为无理要求，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原告房屋漏水是由于其私自在天花上钻孔等行为导致，根据双方合同约定，在装修合同期内应按原来设施交还，如损坏应进行恢复原状或者赔偿损失，且不得拆除原有的设施。租赁物是被告通过花都区交易平台投标竞得，且我方出租给原告已经取得了业主的同意。被告周建煜向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人双方签定的《房屋租赁合同》终止。2、判令被反诉人唐红莲定金9200元无偿归被告所有。3、判令被反诉人支付欠交的2019年9月份租金4600元。4、判令被反诉人支付拖欠的2019年9月份水电费876元。5、判令被反诉人赔偿毁坏租赁物的设备2500元。6、判令被反诉人支付垃圾清运费500元。7、判令本案诉讼费由被反诉人支付。事实和理由：2018年8月2日，反诉人、被反诉人双方签定了有法律效力的《房屋租赁合同》（下简称合同），规定反诉人将位于广州市花都区新华街道花城路60-13号前座二楼（下简称租赁物）出租给被告使用，租金每月4600元，租赁期限自2018年9月1日至2023年9月30日止，并规定了各自的权利和义务。但被告严重违约，严重侵犯了反诉人的合法权益：被反诉人2019年9月1日起以各种理由拖欠租金，并且在2019年9月23日起拒不接电话和微信拉黑名单。9月24日反诉人到租赁物查看，发现租赁物内弃置了大量垃圾；总电箱和部分插座、灯具被故意损坏;两扇窗户的不锈钢防盗网不知所踪，经反诉人询问其他租户，是被反诉人指示工人故意拆除的。被反诉人破坏了租赁物的总电箱和弃置了大量的垃圾在租赁物内；并且被反诉人搬到新华街××号继续营业后，并没有变更工商注册地址（反诉人2019年9月30日到工商局查询被反诉人公司的工商注册讯息，被反诉人公司的注册地址仍为租赁物），导致租赁物无法正常使用和重新出租，侵害了反诉人的合法权益。1、由于被反诉人违约，侵犯了反诉人的合法权益，《合同》已没有继续执行的意义。故申请人民法院判令该《合同》终止。2、按《合同》第三条的规定，被反诉人所交的定金9200元应无偿归原告所有。3、被反诉人在2019年9月1日起以回老家不在广州等各种理由拖欠租金，并使用租赁物至2019年9月30日(原告2019年9月30日到工商局查询被告公司的工商信息，被告营业执照的注册地址仍为租赁物)。4、被反诉人拖欠2019年9月份水电费876元。5、被反诉人故意毁坏19位总电箱、若干插座灯饰和两扇窗户的不锈钢防盗网市场价约2500元。6、被反诉人弃置大量垃圾在租赁物内，请人清理打扫约需500元。综上所述，为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持反诉人之请求。原告唐红莲答辩称，请法院依法驳回被告第2、5-7项反诉请求。对第1、3项诉讼请求没有意见。对第4项，我方确实9月份租金及水电费没有支付，但需核实水电费数额。诉求2与我方诉求相反，我方要求被告返还定金。诉求5我方没有损坏被告任何设备，被告也没有进行举证及举证设备的具体价值。诉求6不同意，不是我方产生，我方在撤离时已经尽可能清场，且被告无举证垃圾清运费的金额，且未实际产生。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花城路60号-13前座2楼。唐红莲主张，该房屋未取得规划报建手续，系违章建筑。周建煜陈述，涉案房屋的权属人为花都区新华街五华村第一社，其是通过招投标程序，从该社承租而来。周建煜为此提交了花都区农村集体资产交易成交确认书（社用）及房产证复印件拟证实其主张。该确认书上载明的地址为新华街五华村第一社花城路60号C座二楼。2018年8月2日，周建煜（甲方）与唐红莲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年9月1日至2023年9月30日。合同第三条约定，自签订合同当天，乙方向甲方交付定金9200元（定金在合同期满，乙方无违约，交清本合同第五款中规定的费用后，无息返还）如乙方中途退出或违约，定金不予退回，无偿归甲方所有。四、租金交付办法：签订合同当天，交付租金1个月，共4600元，以后每月1号前交当月租金。逾期不交者，从逾期日起，每天加收滞纳金壹佰元，并视乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方责任。因终止合同造成甲方损失的，乙方还应赔偿甲方的损失。五、租赁期内房屋由乙方使用管理，所产生的一切税费（含房屋商铺租赁税）、工商管理费、相关部门收取的费用及所用的水、电、卫生、通讯、治安、工人工资、房屋维修及其他费用由乙方负责。十、非本合同规定者、或非法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。十一、合同期满时，乙方应按原来房屋所列的配套设备如数交还甲方。如有损坏，乙方应及时修复，如不能修复，乙方应按议定定价排除。对于乙方装修固定在墙上、地面的装饰及电源线路、供水管道，期满时不得拆除。十六、违约责任：壹方违反上述规定之一者，即视为违约，按壹年期租金总额50%计罚违约金赔付给对方，有定金的还必须按合同规定没收。如违约金和定金不足赔偿对方损失时，还应赔偿损失。十九、合同签定当日，乙方须向甲方交纳水电费押金1000元，待合同期满后在乙方交清水电费的前提下无息返还（电费1.5元/度）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，唐红莲向周建煜支付租赁押金9200元、电费押金1000元及2018年9月份租金4600元。周建煜将涉案房屋交付给唐红莲使用。关于合同履行情况，唐红莲陈述，因涉案房屋存在漏水问题导致其无法使用，其多次要求周建煜修缮，但周建煜置之不理。故唐红莲于2019年9月22日将涉案房屋退还给周建煜，并办理了交接手续。关于办理交接手续，唐红莲无证据提交。经本院询问，唐红莲在租赁期间，是否曾告知周建煜房屋存在漏水情况，是否有证据证实房屋存在漏水。唐红莲陈述，其曾通知过周建煜，但没有证据提供，但周建煜亦确认房屋漏水的情况。周建煜陈述，涉案房屋并不存在漏水的情况，且双方并未办理交接，其于2019年9月24日得知唐红莲搬走，于2019年10月1日收回涉案房屋。后唐红莲另行承租了花城路12号的房屋。周建煜主张其对于房屋漏水情况不清楚，直至其收回房屋时看到唐红莲将厕所的水管引到外面的办公区域，有水迹。唐红莲租赁涉案房屋是做美容行业的，需要给客人洗脸洗头，唐红莲还造成墙壁发霉，只是其没有提起该项反诉请求。关于唐红莲搬离时是否通知周建煜，唐红莲陈述，有打电话告诉周建煜，但周建煜没有同意，其无证据提交。周建煜陈述，唐红莲未告知其搬走的事情。关于水电押金1000元，周建煜认为应予以没收，因唐红莲在使用涉案房屋的过程中，私自安装了大功率的空调，将电表毁坏了，其为此更换了电表，故该1000元应用作赔偿。唐红莲确认周建煜更换了电表，但不确认电表是烧坏的。周建煜要求唐红莲支付涉案房屋2019年9月的水电费876元，并为此提交了唐红莲支付2018年9月28日至2019年8月1日水电费的收据，该收据显示唐红莲每次支付的水电费多在1000元以上，个别月份为600多元。唐红莲对于上述收据无异议。周建煜还提交了其支付涉案房屋电费的发票及水费收据拟证实其主张。唐红莲对于该发票及收据的真实性、合法性无异议，但认为该发票及收据显示的并不仅仅是其使用的水电费，还有其他人使用的。关于周建煜反诉主张要求唐红莲向其赔偿故意毁坏财物的损失2500元及垃圾清理费500元，周建煜除提交了照片外，未提交其他证据证实其主张。唐红莲除对显示为“纤瘦百媚”的照片确认是涉案房屋外，对于其余照片不予确认。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问广州市花都区××街××路××-13前座是否已取得产权证？该地址是否与广州市花都区新华街花城路60号C栋首、二层所涉及的房屋一致，并提交了经唐红莲与周建煜确认的涉案房屋定位信息。该局于2020年8月3日回函称，经核查，未检索到坐落为广州市花都区××街××路××-13前座的登记信息。根据贵院提供的定位信息，初步核定该建筑物为广州市花都区新华街花城路60号C栋，其宗地图及首、二层的平面图见附件1、2。附件1宗地图显示单位名称为五华村无证房。唐红莲对于上述复函的真实性、合法性无异议，但认为该建筑上显示的单位名称是五华村无证房，若该房屋是无证房的话，双方签订的租赁合同无效。周建煜对于该复函的真实性、合法性无异议，宗地图的位置标注单位名称是五华村无证房，但其提交的房产证复印件可以证实房屋时有证的，故租赁合同有效。本院认为：根据唐红莲与周建煜提供的定位信息，广州市规划和自然资源局花都区分局回复，该建筑物为广州市花都区新华街花城路60号C栋，并将该建筑物的宗地图及平面图作为复函附件提交给本院。结合周建煜提交的房产证复印件，足以证实涉案房屋系已取得产权证的房屋，并非违章建筑。唐红莲以涉案房屋系违章建筑为由，主张双方签订的房屋租赁合同，本院不予采纳。唐红莲与周建煜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。双方均应恪守合同约定。唐红莲已向周建煜支付定金9200元，结合合同约定，该定金应为保证金性质。唐红莲在租赁期限未届满前，擅自搬离涉案房屋，系根本违约，应向周建煜承担违约责任。唐红莲主张因房屋漏水影响其使用，但并未提交证据证实其主张。周建煜要求没收该9200元定金，本院予以支持。唐红莲要求退还该9200元并支付利息，本院不予支持。周建煜要求解除合同，唐红莲对此无异议。且唐红莲于2019年9月22日搬离涉案房屋时，合同已无法继续履行。故本院认定涉案合同于唐红莲搬走之时，即2019年9月22日解除。周建煜要求唐红莲支付2019年9月的租金4600元，唐红莲无异议，本院予以支持。关于水电费，因唐红莲未向周建煜支付2019年8月1日之后涉案房屋的水电费，周建煜提交的收据及发票足以证实其已支付涉案房屋2019年8月1日至唐红莲搬离之时的水电费，周建煜要求唐红莲向其支付拖欠的水电费，本院予以支持。根据唐红莲确认的，周建煜提交的唐红莲过往支付水电费的收据，周建煜要求唐红莲支付2019年8月1日至2019年9月22日的水电费为876元，远低于超出唐红莲平时支付水电费的数额，且该数额并未超出合理范围。周建煜要求唐红莲支付水电费876元，本院予以支持。关于水电押金1000元，周建煜主张要求没收的理由是唐红莲私自安装大功率空调，导致电表被烧毁，但其并未提交证据证实。且唐红莲对此予以否认。在唐红莲应向周建煜支付水电费的情况下，唐红莲主张退回水电押金1000元，本院予以支持。至于利息，因系唐红莲违反合同约定，并非周建煜恶意拖欠不予退还。故唐红莲要求周建煜向其支付水电押金的利息，本院不予支持。至于周建煜主张的毁坏设备费用及垃圾清运费，因周建煜并未提交证据证实其确实支出上述费用，周建煜对此应承担举证不能的法律后果。周建煜要求唐红莲向其支付毁坏租赁物的设备2500元及垃圾清运费500元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告唐红莲与被告周建煜于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月22日解除；二、原告唐红莲向被告周建煜支付的定金9200元，被告周建煜无需退还；三、原告唐红莲于本判决发生法律效力之日起十日内向被告周建煜支付租金4600元；四、原告唐红莲于本判决发生法律效力之日起十日内向被告周建煜支付水电费876元；五、被告周建煜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐红莲返还水电押金1000元；六、驳回原告唐红莲的其他诉讼请求；七、驳回被告周建煜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28元，由原告唐红莲负担25.2元，由被告周建煜负担2.8元；反诉案件受理费2749.5元，由原告唐红莲负担2694.5元，由被告周建煜负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年九月二十七日书记员  利文智方琢华