北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初102号原告：北京百花山国家级自然保护区管理处，住所地北京市门头沟区清水镇百花山林场。法定代表人：刘东，负责人。委托诉讼代理人：李强，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭惟亭，北京市营建律师事务所实习律师。被告：经易控股集团有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区工华道壹号**2门**K64。法定代表人：兰立鹏，经理。委托诉讼代理人：黄欣，女，1974年6月9日出生，汉族，经易控股集团有限公司项目经理，住北京市海淀区。原告北京百花山国家级自然保护区管理处（以下简称百花山管理处）诉被告经易控股集团有限公司（以下简称经易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百花山管理处的委托诉讼代理人李强、郭惟亭，被告经易公司的委托诉讼代理人黄欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百花山管理处向本院提出诉讼请求：1、判令经易公司支付20万元房屋使用费；2、判令经易公司按照中国人民银行五年期贷款利率，支付自2014年11月1日起至付清之日止的逾期付款利息，暂计算至2019年10月31日的利息为49222.74元；3、判令经易公司赔偿房屋维修费损失18万元；4、判令经易公司承担诉讼费。事实和理由：我管理处与经易公司于2014年10月14日签订了《关于北京百花山国家级自然保护区内一、二号建筑物房产合作协议》（以下简称《合作协议》）。该协议第一条约定，我管理处将位于百花山国家级自然保护区内的1号科研楼、2号贵宾楼及相关辅助设施移交给经易公司使用。协议第四条约定，本案1号、2号建筑物房产自2014年9月15日起移交经易公司使用，“双方签署资产移交清单和移交协议作为本协议的补充附件，案涉房屋合作时间以合同签署日起算期限为一年整，年使用费为20万元，标的交付后15日内，经易公司将该费用一次性汇至我管理处银行账户。”该协议第六条约定，经易公司“有责任保证资产使用的合规合理和资产安全，有责任保证使用标的的完整性、保证固定资产不流失，有责任依法约定合作和使用资产并支付相关费用。”该协议第八条约定“如其中一方有违约行为，除本协议另有约定外，违约方须赔偿对方的全部损失。”经易公司于2014年9月18日接收涉案房屋及设施后，双方签订了《百花山1号别墅（科研楼）及2号别墅（贵宾楼）交接清单》，但经易公司至今没有支付房屋使用费20万元，也未将案涉房屋和设施交回给我管理处，任由房屋闲置至今。依照《合作协议》约定，经易公司应于2014年10月29日前给付我管理处租金，但由于双方后期还有合作开发，当时就没有催促经易公司给付租金，自2016年4月起我管理处在会谈时多次口头催要过租金，且我管理处认为《合作协议》一年期满后，双方均未提出解除，合同变更为不定期租赁，出租房屋一直由经易公司占有管理，直至2019年7月百花山管理处接管后协议终止。由于经易公司怠于对房屋进行看护，房屋多处漏水致使墙面、木地板浸水后脱落、变形，给我管理处的财产造成了损失，我管理处多次催促付款和要求维修，但经易公司一直未予理会。我管理处认为经易公司的行为构成严重违约，故诉至法院。经易公司辩称，一、本案已经超过诉讼时效。我公司与百花山管理处之间的合同是2014年度签订的，执行期限为一年，至2015年结束。目前百花山管理处的请求事项，已经超出了诉讼时效。二、本案中的《合作协议》是我公司与百花山管理处签订的《百花山国际文化产业园区合作框架协议》的附属文件，不能割裂进行单独审查。三、《合作协议》约定“一年内合作各方取得实质进展，本项收费将免除”。在协议签署后，我公司同北京市门头沟区人民政府做了大量的工作，并且对于百花山自然保护区投入了数千万元，实际上是做了真金白银的实质进展，依照约定，房屋使用费用应当免除。四、《合作协议》未规定维护维修责任，但是依照交易习惯应当由出租人承担维修义务。综上，我公司不同意百花山管理处的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，北京市门头沟区人民政府（甲方）与经易公司（乙方）签订《北京市门头沟区人民政府与中国冰雪产业联盟、经易公司合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》），载明“为贯彻落实党的十八大精神，为推动项目实施奠定规范合作依据和基础，经友好协商，甲乙双方就落实以妙峰山和百花山为两个节点，以永定河畔至忠良书院区域为中心，建设妙峰山—百花山京西高端服务产业带项目实施达成共识，签署本合作框架协议以确定合作关系，明确合作基本原则……三、具体合作项目……3.北京百花山国际文化旅游产业园区项目（见《北京百花山国际文化旅游产业园区项目建议书》）………”2013年2月12日，委托方北京市门头沟区人民政府（甲方）与承担方经易公司（乙方）签订《“百花山国际文化旅游产业园区项目”委托协议书》，载明“根据《合作框架协议》，为明确责、权、利，加快推进‘百花山国际文化旅游产业园区项目’，北京市门头沟区人民政府作为委托方特委托中国冰雪产业联盟、经易公司作为承担方负责‘百花山国际文化旅游产业园区项目’工作，由承担方联系并确定符合资质的专业机构编制‘百花山国际文化旅游产业园区项目’总体规划。具体内容协议如下：……2.2项目范围，项目位于门头沟区清水镇境内，其规划的范围北至上清水村，南至张家铺村，西至龙王村，东至田寺村……2.3规划内容，总体规划按照国家法律法规和技术标准确定，以《旅游规划通则》、《中华人民共和国城乡规划法》和国家、、地方关于风景旅游区规划的相关法律法规的要求为准具体确定旅游区的范围、性质、游客规模和容量、发展目标与策略，总体布局、游赏项目设置、旅游路线组织、旅游服务设施设置、资源与生态环境保护等方面的内容……”2014年7月4日，北京市门头沟区人民政府（甲方）与经易公司（乙方）签订《关于“碳谷”项目合作框架协议》，载明“甲乙双方就建设从妙峰山到百花山以金融服务业、高端旅游业、健康休闲度假产业、文化创意产业、生态农业产业、家政与养老产业等为主要内容的高端服务业产业带……经研究论证，甲乙双方拟以沟域内原有以小煤矿、小水泥厂、白灰厂、小采石场为主，原有厂矿企业关停并转场地厂房资源，结合门头沟废弃矿山生态修复计划和新农村城镇化建设，在法律许可范围内设立“碳谷”项目，特签署本合作框架协议……”2014年9月18日，百花山管理处与经易公司签订《百花山1号别墅（科研楼）及2别墅（贵宾楼）交接清单》载明“一、交接对象：交接对象是北京百花山国家级自然保护区百花山管理站（北京市门头沟区百花山林场）所拥有的位于门头沟区百花山林场两栋房屋建筑物，其中：1号别墅—科研楼（接待中心），砖混结构，，地上**总建筑面积为613.00平方米；2号别墅—贵宾楼，混合结构，，地上**总建筑面积为348.10平方米。二、交接时间：2014年9月18日起由百花山管理处交接给经易公司……四、交接房屋配套锁具以及钥匙情况：4.1一号别墅科研楼锁具：／付，对应钥匙／把；4.2二号别墅贵宾楼锁具：27付，对应钥匙27把……五、交接房屋状况：5.1一号别墅科研楼各个房间装修情况以及房间内设备设施情况……5.2二号别墅贵宾各个房间以及房间内设备设施情况……六：其他交接物品：合同表格中‘／’表示无问题……”2014年10月14日，百花山管理处（甲方）与经易公司（乙方）签订《合作协议》，约定“根据北京市门头沟区政府与经易公司签署的《百花山国际文化产业园区合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》），在区政府相关部门协调下，经甲乙双方磋商，现就北京百花山国家级自然保护区内一、二号建筑物房产及相关辅助设施合作达成以下协议：一、合作标的1、本合作协议涉及标的为百花山内由一、二号建筑物房产，其中1号科研楼（接待中心）建筑面积613平方米、2号贵宾楼建筑面积348.10平方米…….三、合作模式：1、为保证整理项目的落实和实施，甲乙双方以合作筹办百花山国际文化旅游产业园区项目为目标合作、甲方在协议生效后一年时间内以20万人民币有偿使用，提供一、二号建筑物房产现有条件和附属设施作为合作条件供乙方项目筹办使用，如双方在一年内合作各方取得实质进展，本项收费将免收……四、关于合作约定1、一、二号建筑物房产依据现状，自2014年9月15日起移交乙方供项目筹备使用，双方签署资产移交清单和移交协议作为本协议的补充附件……3、一、二号建筑物房产合作时间以合同签署日起算，期限为一年整，年使用费为二十万元人民币，标的交付后15日内，乙方将使用费一次性打到甲方银行账户……如果在一年内，一、二号建筑物房产通过合法合规的手续实现了权属转让，并且受让方是乙方，甲方将款项在订立合作协议之后三个工作日内退还给乙方……五、甲方权利义务1、甲方作为资产所有方拥有相关资产的所有权、使用权及经批准的处置权和资产收益权，相应拥有管理权益；2、甲方同时拥有上述资产权益对应的管理责任、维护责任和服务责任……”上述协议签订后，经易公司未向百花山管理处支付过房屋使用费。另查，2019年1月7日，百花山管理处以合资、合作开发房地产纠纷为由将经易公司诉至本院，案件正在审理中。经询问，百花山管理处称本案《合作协议》是单独的合同，与另案合作开发合同的履行各不相干，与《框架合作协议》等亦没有牵连。关于《合作协议》中约定的免收租金的条件“实质性进展”的理解是经易公司在一年内购买1号科研楼及2号贵宾楼，权属转让给经易公司。经易公司称本案的合同是《合作框架协议》的附属文件，关于《合作协议》中约定的免收租金的条件“实质性进展”的理解是后期其公司与百花山管理处签署《百花山国家级自然保护区基础建设工程项目合作协议书》，且其公司按照协议动工建设百花山的项目就是实质性进展，目前其公司早已动工建设了百花山项目。百花山管理处为证明经易公司未妥善管理涉案房屋，导致房屋漏水给其管理处造成损失，提交了照片，显示房屋漏水造成损失的情况。经质证，经易公司称其公司虽然签署了交接清单但并没有拿钥匙，从未实际控制房屋，也未使用过房屋，所以对房屋没有管理维护责任。经询问，百花山管理处称其管理处于2019年7月房屋漏水后进入并实际管控涉案房屋，未进行交接，之前都是经易公司使用管控涉案房屋，其管理处虽然有维修责任，但作为承租方的经易公司需要及时通知其管理处需要维修的事项，其管理处的管理责任也是基于对整个百花山园区的管理责任以及经易公司合规合约的管理责任，并非涉案房屋内部的管理责任。经现场勘查，1号科研楼确实存在多处雨水渗入破坏墙顶、墙面的情况。百花山管理处为证明其自2016年起开始向经易公司催要过租金，提交了情况说明、2019年会议纪要、2019年公文批办单、2017年的函等证据。经质证，经易公司称上述证据未涉及本案诉争房屋租赁及费用缴纳、催要的任何事项，上述证据与本案无关。本院认为，百花山管理处与经易公司签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反强制性法律规定，应属有效，双方当事人应依约履行义务。《合作协议》明确约定了租赁期限为一年、租金给付时间为标的交付后15日内、免租金条件为取得“实质性进展”，百花山管理处如认为双方合作不符合取得“实质性进展”的免租条件，即应在诉讼时效内及时向经易公司主张权利。百花山管理处主张自2016年开始催要租金，缺乏证据证实，本院不予采信。百花山管理处未向经易公司催要租金，已经超过了法律规定的诉讼时效，百花山管理处关于《合作协议》一年期满后双方均未提出解除、合同变更为不定期租赁的主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋维修费损失，因租赁期限早已届满，漏水发生在租赁期届满之后，且百花山管理处提供的证据不足以证明涉案房屋在租赁期限届满后仍由经易公司占有使用，故综上本院对于百花山管理处要求经易公司给付房屋使用费及逾期付款利息并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回北京百花山国家级自然保护区管理处的全部诉讼请求。案件受理费3500元，由北京百花山国家级自然保护区管理处负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二〇年九月十一日法官助理  任亚杰书 记 员  李梦琪