甘肃省白银市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）甘04民终892号上诉人（原审原告）：尚成武，男，1994年5月20日出生，汉族，住甘肃省景泰县。上诉人（原审原告）：王荣林，女，1966年4月5日出生，汉族，住甘肃省景泰县。共同委托诉讼代理人：尚可臻，白银经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴玉源，男，1968年4月28日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：刘兴春（吴玉源妻子），住甘肃省景泰县。被上诉人（原审被告）：刘兴春，女，1970年10月21日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被上诉人（原审被告）：景泰县第三中学。住所地：甘肃省景泰县一条山镇人民路。法定代表人：韩文喜，该校校长。委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。上诉人尚成武、王荣林因与被上诉人吴玉源、刘兴春、景泰县第三中学确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省景泰县人民法院（2020）甘0423民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚成武、王荣林上诉请求：撤销一审判决，改判确认被上诉人吴玉源、刘兴春与被上诉人景泰县第三中学签订的《房地产买卖契约》无效。事实与理由：（一）一审认定事实错误。一审认定景泰县第三中学家属楼系化得学立项、集资、修建没有事实依据。被上诉人景泰县第三中学只提交一份化得学个人的声明，没有提交案涉房屋建设工程立项、集资、修建、规划、土地使用、房屋销售等任何申请、批准文件材料。1995年1月1日，《城市房地产管理法》实施。2003年4月28日，最高人民法院发布《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，同年6月1日实施。上述法律、司法解释的发布实施均在本案所涉房地产开发建设之前。国家对房地产开发建设严格管控，案涉房地产开发建设绝对不会是化得学个人行为。一审认定“案涉房屋出售是化得学办理的，被告吴玉源、刘兴春已向化得学交清购房款”就是吴玉源、刘兴春与景泰县第三中学的房屋买卖，简单轻率。尽管一审已经认识到“当时的政策不允许以个人名义开发房地产”，但结论实际上是认定吴玉源、刘兴春与化得学的房屋买卖就是景泰县第三中学与吴玉源、刘兴春的房屋买卖，将实际买卖与办理手续混为一谈，这实际上是对违法行为的合法化。一审认定上诉人于2008年将案涉房屋强行占用及期间被上诉人吴玉源、刘兴春主张过返还房屋没有事实依据。2005年8月8日，被上诉人吴玉源与景泰县芦阳建筑公司第八项目部签订《供砖协议》后，与尚有参达成协议，由尚有参砖厂供应。2006年9月2日，经吴玉源与尚有参核对，吴玉源出具了《欠条》，确认欠尚有参砖款78000元。后双方协议，以建成的位于景泰县三中家属楼1单元2楼右手一套楼房抵顶欠款。2008年尚有参入住该房屋。该房屋由上诉人家占有、使用至2020年5月份。期间，被上诉人吴玉源、刘兴春从未向尚有参及家人主张过任何该房屋的权利，到了2018年年底听说尚有参去世后，以为协议抵账的当事人尚有参已经死无对口、上诉人尚成武年幼、上诉人王荣林是家庭妇女，对抵账事实直接否认。采取隐瞒、欺诈手段骗取不动产登记。（2019）甘0423民初250号案件开庭笔录记载，被上诉人吴玉源回答上诉人代理人问题明确陈述，尚有参合法占有房屋及11年间被上诉人从未过问过案涉房屋的事实。吴玉源在公安机关的询问笔录中也明确记载，房屋由尚有参占有使用是其同意的。（二）一审适用法律错误。上诉人主张合同无效的法律依据是，被告吴玉源、刘兴春与被告景泰县第三中学的房屋买卖行为是虚假的，二者没有真实的房产买卖交易，二者房屋买卖的意思表示属于虚伪意思表示。依据《民法总则》第一百四十六条、一百五十条之规定，行为无效。一审适用《合同法》五十二条之规定，审查本案合同效力，偏离了上诉人诉讼主旨，偏离了上诉人诉讼主张的事实和法律依据。吴玉源、刘兴春辩称，房子是我们的房子，我是从开发商化得学处购买的，大概是2008年交清的房款。我们给尚有参结算了7.8万元左右的砖款，欠付3万元，商量用房子担保，等我们还钱换钥匙。原始欠条上诉人一直拿着，说明没有以房抵债的事实。我们一直在主张权益，大概2010年左右尚有参把房子卖了，买主为了办理过户手续来找我们，我们不同意把房子顶给尚有参，他就没卖成。景泰县第三中学辩称，房屋已经办理了产权登记，法院无需再审查房屋的开发、建设、销售手续。生效的法院判决书及房屋产权证书证实房屋产权归吴玉源所有，上诉人与房屋买卖契约不具有法律上的利害关系，一审判决合法准确，应予维持。尚成武、王荣林向一审法院起诉请求：确认被告吴玉源、刘兴春与被告景泰县第三中学签订的《房地产买卖契约》无效。一审法院认定事实：2004年，案外人化得学以三中家属楼名义立项、集资、修建涉案楼房，建设涉及的土地、拆迁、补偿均是化得学出资办理的。因当时的政策不允许以个人名义开发房地产，所以该栋楼的建设单位是景泰县第三中学，所有权总证登记在景泰县第三中学名下。但案涉的房屋出售是化得学办理的，被告吴玉源、刘兴春已向化得学交清购房款。2008年，因吴玉源欠原告尚成武父亲尚有参的砖款，尚有参将案涉房屋强行占用。期间，吴玉源向尚有参主张过将案涉房屋返还，但协商未果。2018年6月1日尚有参因病去世，二原告继续将涉案房屋占用。2019年1月31日，吴玉源、刘兴春申请办理不动产登记，按照办证的要求，建设单位必须向不动产登记中心提交相关手续才可以办理登记，景泰县第三中学向不动产中心提交了相关资料。2019年2月1日，被告吴玉源、刘兴春申领了涉案房屋的房产证书，房产权证号为甘（2019）景泰县不动产权第00004**。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点是原告要求确认被告吴玉源、刘兴春与被告景泰县第三中学签订的《房地产买卖契约》无效有无事实和法律依据。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，楼房开发商与被告吴玉源之间已完成案涉房屋的买卖交易，法院生效判决已认定被告吴玉源、刘兴春是涉案房屋的合法所有权人，原告占用涉案房屋属于侵权行为。该栋楼的所有权总证登记在景泰县第三中学名下，因办理产权过户登记需要签订的《房地产买卖契约》，并不需要实际履行。被告吴玉源、刘兴春办理房产登记并未损害原告的合法权益。故被告吴玉源、刘兴春与被告景泰县第三中学签订的《房地产买卖契约》不存在合同无效的情形。综上所述，原告的其诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条规定，判决：驳回原告尚成武、王荣林的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：2019年7月8日，吴玉源、刘兴春向景泰县人民法院提起诉讼，主张尚成武、王荣林占用其位于景泰县一条山镇人民路89号3幢1-202室的房屋构成侵权，请求判决停止侵权、返还房屋。景泰县人民法院经过审理，作出（2019）甘0423民初2450号民事判决，判决：一、被告王荣林、尚成武停止侵害，于判决生效后十日内将占用位于景泰县一条山镇人民路89号3幢1-202室住宅楼一套返还给原告吴玉源、刘兴春；二、被告王荣林、尚成武于判决生效后十日内拆除涉案房屋装修物。尚成武、王荣林不服该判决，向本院提起上诉，本院经过审理，作出（2020）甘04民终9号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，已经生效的（2019）甘0423民初2450号民事判决、（2020）甘04民终9号民事判决均认定尚成武、王荣林占用案涉房屋的行为构成侵权。本案中，尚成武、王荣林主张的以房抵债相关事实经上述裁判文书认定不能成立，其本案中依旧主张，旨在推翻生效裁判结果，不具有合法性。尚成武、王荣林本案的诉讼请求为确认吴玉源、刘兴春与景泰县第三中学签订的《房地产买卖契约》无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”由于尚成武、王荣林对案涉房屋不享有合法权益，与本案不具有直接利害关系，故应当驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：撤销甘肃省景泰县人民法院（2020）甘0423民初849号民事判决；驳回尚成武、王荣林的起诉。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均予退还尚成武、王荣林。本裁定为终审裁定。审判长  张霞明审判员  李作凤审判员  王承林二〇二〇年九月十八日书记员  刘彦彤