山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民再194号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：聂某1，住山西省怀仁县。   委托诉讼代理人：郝某，住山西省怀仁县。系再审申请人前妻。   委托诉讼代理人：聂某2，住山西省怀仁县。系再审申请人儿子。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭某，住山西省大同市平城区。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张某，住山西省大同市城区。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西丰元房地产开发有限责任公司。   法定代表人：张某。   再审申请人聂某1因与被申请人郭某、张某、山西丰元房地产开发有限责任公司（以下简称丰元公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2019）晋民终106号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年3月20日作出（2020）最高法民申307号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2020年8月6日受理本案后，依法组成合议庭，书面审理了本案。聂某1及其委托诉讼代理人郝某、聂某2到庭接受了询问，本案现已审理终结。   聂某1的再审请求：1.请求撤销山西省大同市中级人民法院2018年9月29日作出的（2018）晋02民初128号民事判决、山西省高级人民法院于2019年6月10日作出的（2019）晋民终106号民事判决。2.改判驳回被申请人的全部诉讼请求，或者发回重审。3.本案全部诉讼费用由被申请人承担。   事实与理由如下：   （一）二审法院认定事实有误。   1．二审法院已经查明，2012年和2014年，聂某1支付涉案房屋第一、二笔购房款共计16万元，2018年8月聂某1向住建局工作组指定账户支付购房尾款、配套费和平米差、物业费、装修保证金、有线初装、天然气费用款项共计89414元。聂某1为涉案房屋共计支付了249414元。2012年12月15日，聂某1与丰元公司签订《龙城华府房屋内部认购书》，约定聂某1自愿认购丰元公司龙城华府住宅××楼住宅一套，住房总价为18万元。2018年8月29日，聂某1与丰元公司签订购房补充协议书，丰元公司不再给聂某1购房优惠，房屋总价为22万元。郝某于2012年12月15日在银行取款92123.96元和7876.04元，并存入户名为王文华的账户10万元。同日，丰元公司开具收据一张，收据载明收款11万元，收款事由处载明“5号楼2单元15层1501号，总价22万元”。2014年9月18日，郝某在银行取款50018.96元。同日，丰元公司开具收据一张，载明收款5万元。郝某于2018年8月29日分别向张美霞汇款4965元和6450元。2018年8月30日，丰元公司开具收据，载明4965元为物业费和装修保证金，6450元为有线初装、天然气费用等。聂某1于2018年8月30日通过现金汇款汇入施永芳账户，分别为60000元和17999元，共计77999元。针对这两笔付款，丰元公司于同日开具的收款收据，载明60000元为房款，17999元为配套费和平米差。同时，根据二审法院依职权调查，张美霞和施永芳为怀仁县住建局工作人员，两人的账户是住建局工作组指定收款账户。购房者支付购房尾款、配套费和平米差、物业费、装修保证金、有线初装、天然气费用款项，均系怀仁县住建局组织的自救行为，是怀仁县政府为了保护广大老百姓的合法权益、为了维护社会稳定、对丰元公司长期烂尾工程的政府干预行为。2012年12月15日，聂某1与丰元公司签订的《龙城华府房屋内部认购书》约定聂某1购买涉案房屋总价为18万元，2018年8月29日，怀仁县政府组织的自救行为，直接单方面否认了18万元的约定，以22万元来收取房屋尾款，为此，聂某1多支付了4万元房款。前前后后，聂某1为涉案房屋共计支付了249414元，对涉案房屋享有完全的所有权。2.聂某1没有住房。2019年10月29日，怀仁市住房和城乡建设局出具的《怀仁市个人住房信息查询结果单》显示，聂某1在怀仁市没有自己的住房。二审中聂某1提交的2019年4月12日《怀仁市个人住房信息查询结果单》显示郝某有一处住房，但该处房屋不是聂某1和郝某的共同财产，是郝某的个人财产。二审法院没有分辨，即以夫妻共有财产论处，系认定事实错误。   （二）二审法院适用法律错误   2012年12月15日，聂某1与丰元公司签订《龙城华府房屋内部认购书》，认购案涉房屋并支付了50％以上的合同约定购房款。2013年8月26日，郭某和丰元公司法定代表人张某才开始发生民间借贷关系。从成立时间来看，申请人的权利早于被申请人的权利；从权利的内容上看，申请人享有的是消费者物权期待权，具有准物权的效力，而被申请人享有的是一般金钱债权，不具有优先效力，也不具有对抗力。因此，聂某1享有的在先的消费者物权期待权能够排除对案涉房屋进行的财产保全执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，聂某1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，涉案房屋系用于居住且聂某1名下无其他用于居住的房屋，聂某1已经全部支付房屋价款，因此聂某1对涉案房产享有的权利可以排除财产保全的强制执行。   （三）聂某1是行动困难的残疾人，残疾人的消费者物权期待权应当符合残疾人的特点，他需要一个带电梯的住房来保障基本生活。聂某1此前居住的房屋（并非其个人房产）是4楼，没有电梯，随着年纪增大，上下楼非常困难。2012年聂某1购买涉案房屋，就是为了解决上下楼困难问题。申请人聂某1是矿业工人，有小儿麻痹病史50余年，有下肢体残疾，2010年2月1日中国残疾人联合会为其办理了残疾人证。另外，他常年高血压，多次因中风、脑梗塞、眩晕症等病症住院治疗，肢体残疾、行动困难，是需要国家和社会予以特殊保护的弱势群体。聂某1是行动困难的残疾人，他用积攒多年的养老钱购买了涉案房屋，就是希望晚年能够住有电梯的楼房里，方便上下楼。申请人期待一个符合老百姓朴素的公平正义价值观的结果。   综上，一二审法院认定事实不清、裁判错误，恳请再审法院依法裁判，支持申请人的再审请求、维护申请人的合法权益为盼。   一审法院经审理查明，于2018年5月3日作出（2018）晋02民初45号民事裁定书，查封丰元公司和张某银行存款6000万元或相应价值财产，并于2018年5月10日发布（2018）晋02执保6号公告，查封了丰元公司建设的××街的住宅和商铺，其中包括案涉的××府住宅房屋。聂某1以其与丰元公司就涉案房屋签订房屋内部认购书为由提起异议，一审法院于2018年6月15日裁定中止执行，随后，郭某向一审法院提起诉讼。   一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。居民购房支出是较大的消费，如无其他证据佐证，购房时由现金大额支付不符合一般生活常识，聂某1现有证据没有达到高度盖然性的标准，因而其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。聂某1所提供的证据无法排除执行，郭某要求对查封的的位××县住宅继续执行的请求，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决准许执行一审法院（2018）晋02民初45号民事裁定书中位于××县住宅。   一审判决后，聂某1提出上诉。聂某1上诉称：1.原判在认定事实方面存在错误，聂某1的第一笔、第三笔购房款是通过银行转账方式支付的，一审法院直接推定为现金交付，并以购房时由现金大额支付不符合一般生活常识为由，支持了郭某的诉讼请求，系认定事实错误。2.从成立时间来看，聂某1的权利早于郭某的权利，从权利的内容来看，聂某1享有的是消费者物权期待权，而郭某享有的是一般金钱债权。聂某1享有的在先的消费者物权期待权能够排除对案涉房屋进行的财产保全执行。   郭某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。聂某1没有付款和取款手续。涉案房屋在郭某与张某、丰元公司发生借款时已经办理抵押登记，未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效。故应驳回聂某1的上诉。   二审对一审已查明的事实基本一致并予以确认。   二审法院另查明：2012年12月15日聂某1与丰元公司签订《龙城华府房屋内部认购书》，约定聂某1自愿认购丰元公司龙城华府住宅××楼住宅一套，住房总价为18万元。2018年8月29日聂某1与丰元公司签订购房补充协议书，丰元公司不再给聂某1购房优惠，房屋总价为22万元。聂某1的妻子郝某于2012年12月15日在银行取款92123.96元和7876.04元并存入户名为王文华的账户10万元。同日丰元公司开具收据一支，收据载明收款11万元，收款事由处载明“5号楼2单元15层1501号，总价22万元”。2014年9月18日郝某在银行取款50018.96元。同日，丰元公司开具收据一支，载明收款5万元。聂某1妻子郝某2018年8月29日分别向张美霞汇款4965元和6450元。2018年8月30日丰元公司开具收据，载明4965元为物业费和装修保证金。6450元收据载明有线初装、天然气费用等。聂某1于2018年8月30日通过现金汇款汇入施永芳账户分别为60000元和17999元，共计77999元。针对这两笔付款，丰元公司于同日开具了收款收据，载明60000元为房款，17999元为配套费和平米差。2018年8月30日丰元公司向聂某1交付房屋。庭审中，聂某1提交了怀仁市住房和城乡建设局的住房信息查询结果单，显示郝某名下有住宅一套，建筑面积74.85平方米，聂某1名下无房。   郭某提交了抵押权人为刘振国的借款人认购合同登记表，其陈述刘振国为郭某所在的小额贷款公司的员工，证明诉争房屋已经抵押给了郭某。因无证据证明刘振国的身份，本院对其证明目的不予认可。   二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，一审法院于2018年5月3日作出（2018）晋02民初45号民事裁定书，查封丰元公司和张某银行存款6000万元或相应价值财产，并于2018年5月10日发布（2018）晋02执保6号公告，查封了涉案房屋。而聂某1是在2018年8月30日占有涉案房屋，在人民法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第二项的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二项要求“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，有关“名下无其他居住用房”是否可以包括配偶，本院认为，对于名下无其他用于居住的房屋的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方作一并考虑。只要夫妻一方名下有房屋，即应视为已有居住用房。本案中，聂某1妻子郝某名下有住宅一套，建筑面积74.85平方米，故聂某1的情形亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行。综上所述，聂某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由聂某1负担。   再审期间，聂某1提交补发的离婚证一份，证明其于郝某于2008年离婚，并说明二审期间离婚证丢失，开庭时间紧张未来得及补办，因为没有离婚证，去房产中心查询信息只能用原来的结婚证。另提供怀仁市个人住房信息查询结果单，证明聂某1个人名下无房产。   本院再审查明，聂某1与郝某于2008年11月28日离婚。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一审法院于2018年5月3日作出（2018）晋02民初45号民事裁定书，查封丰元公司和张某银行存款6000万元或相应价值财产，并于2018年5月10日发布（2018）晋02执保6号公告，查封了涉案房屋。聂某1在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经支付了房屋的所有价款。原二审中，查明聂某1妻子郝某名下有住宅一套，建筑面积74.85平方米，再审中，聂某1提交双方已于2008年离婚的证据，故聂某1前妻郝某名下的房屋不能认定为聂某1名下有房屋，本案中聂某1所购商品房系用于居住且聂某1名下无其他用于居住的房屋。综上所述，聂某1申请再审的理由成立，聂某1的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，其主张的民事权益足以排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销本院（2019）晋民终106号民事判决；   二、撤销山西省大同市中级人民法院（2018）晋02民初128号民事判决；   三、驳回郭某的诉讼请求。   一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元由郭某负担。   本判决为终审判决。   审判长 李永静   审判员 樊文霞   审判员 谢红雯     二〇二〇年九月三十日   书记员 杨 婕