广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初3752号原告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城中新镇绿野山庄六和街****自编**房。负责人：宗卫东，总经理。委托诉讼代理人：陈侃、吴金键，广东海际明律师事务所律师。被告：廖桂英，女，1977年5月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：易美玲、胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司与被告廖桂英物业服务合同关系纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人吴金键，被告廖桂英的委托诉讼代理人易美玲、胡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年1月至2020年1月的物业服务费人民币81969.65元；二、判令被告向原告支付违约金（违约金从应收本金起第三个月开始计算至实际付清全部物业服务费之日止，按每日千分之一的标准计算，暂计至2020年1月8日的违约金为55670.78元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月14日，被告与广州市绿野侨建房地产有限公司（下称侨建公司）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（下称买卖合同），合同编号：20150814804X，购买绿野山庄（侨建·御溪谷）见和三街29号1层101号房，建筑面积为348.51平方米。2015年12月10日，侨建公司向被告寄发了《侨建·御溪谷收楼通知书》和《缴费通知书》，通知被告于2015年12月31日办理案涉房屋的收楼手续，并从2016年1月1日起计收物业服务费。但被告收到后却始终不予办理收楼手续，且案涉房屋不存在法律规定或买卖合同约定的延期或拒绝收楼的情形。根据买卖合同第十二条的约定，由于被告原因导致房屋未能按期交付的，被告同意自《收楼通知书》发出之日的第三日起，即视为侨建公司已经履行了交付义务，被告应按照买卖合同第十一条约定的交房期限第二日起交纳物业服务费。截至原告起诉之日，侨建·御溪谷尚未成立业主委员会，侨建公司作为建设单位自2008年9月1日起即委托原告作为物业服务企业向侨建·御溪谷提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业委托服务合同》。根据《前期物业委托服务合同》第三条的约定，侨建·御溪谷的全体业主和物业使用人作为原告提供服务的受益人，均应履行本合同，承担相应的责任。根据《前期物业委托服务合同》第十九条的约定，物业交付业主后，由业主承担物业服务费，物业服务费按建筑面积每月每平方米人民币4.8元计收取，逾期不缴纳的，按日加收应交纳费用千分之三的违约金。侨建公司履行了案涉房屋的交付义务后，原告依约定向包括案涉房屋在内的侨建，御溪谷提供了物业管理服务，但被告却没有向原告支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，虽然被告没有与原告签订前期物业服务合同，但仍应当按照《前期物业委托服务合同》的约定向原告支付物业服务费，并承担因逾期支付而产生的违约责任。鉴于原告与其他业主签订的《侨建，御溪谷前期物业服务协议》中，约定物业服务费的逾期付款违约金为每日千分之一，原告同意按该标准向被告收取违约金。尽管原告已多次要求被告支付前述款项，但被告拒不履行付款义务，被告的行为严重侵害了原告及其他业主的合法权益。因此，特诉至法院，望判如所请。被告廖桂英辩称：一、涉案房屋不符合交楼条件，至今未交付。根据广东省高级人民法院关于《审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条“业主应自房屋交付之日起支付物业费”。而案涉房屋至今不符合房屋交付条件，至今因房屋出现严重质量问题未予修复，至今未向被告提供永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，案涉房屋至今不能使用燃气，并不能满足基本生活居住条件。被告因上述问题至今未予收楼确认。因此，被告不同意支付物业服务费。具体理由如下：l、根据被告与广州市绿野侨建房地产有限公司于2015年8月14日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第十一条、第十四条的约定，侨建公司应当在2015年12月31日前将本合同标的物的房屋交付被告使用，该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商铺房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。但时至今日，侨建公司均未按照合同约定时间交付质量合格的房屋及提供上述一至五项相关证明文件，涉案房屋仍旧未满足永久供电、供气、通邮等基本居住条件。2、涉案房屋出现多处大面积漏水的严重房屋质量问题，被告对房屋交付达到合格状况提出异议，多次要求开发商予以维修，但均未维修合格。被告在验楼时，发现该房屋存在多处大面积漏水的严重质量间题，便对收楼确认提出异议，将房屋漏水等情况告知侨建公司，侨建公司承诺给予维修。被告在2016年8月、2018年5月、2018年10月、2020年3月等多次反映严重漏水问题，但侨建公司仍未解决，现如今漏水情况依然严重，涉案房屋并不能居住，并没有达到可以收楼的标准。3、原告提供的证据不足以证实被告已于2015年12月31日前完成收楼手续，对于因侨建公司逾期交楼的违约问题，被告已经将该纠纷提起诉讼，尚未得到明确判决。因此，对于案涉房屋是否已买际交楼，则属于被告与侨建公司之间的房屋买卖合同关系调处的范围，不属于本案审查的范围。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，在原告未能提供充分证据证实被告已经完成收楼之前应当承担举证不能的不利后果。基于以上理由，被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告主张被告支付物业管理费及滞纳金过高，其主张的物业服务费标准未提供相关已经物价部门核准的证明文件。其主张的逾期支付物业管理服务费的滞纳金，实际为违约金，该违约金标准过高。原告提交的证据中未有相关滞纳金或违约金的约定，且原告没有证据证明其因被告的违约造成其具体损失金额。因此，原告主张的该项诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2015年8月14日，被告与广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称侨建公司）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定被告向侨建公司购买位于广州市增城区中新镇绿野山庄见和三街29号的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积348.51平方米；2015年12月31日前交付房屋；由于被告原因导致未能按期交付房屋的，自侨建公司向被告发出《收楼通知书》之日的第三日起视为侨建公司已经履行了交付房屋的义务，被告应从合同约定交付房屋的第二日起交纳物业管理费（包括但不限于公摊水电费）。合同附件五约定物业服务协议另行签订。合同附件六约定配套设备、供电系统包括燃气系统（燃气入户，一户一表）等。合同附件七约定：买卖合同附件六所列的装修、设备标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形；该商品房为现房，甲方已取得《房地产权证》，房屋的装饰、设备标准为毛坯房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，乙方应在办理收楼手续时书面提出要求甲方在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼；乙方以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接收该商品房的，视为因乙方原因未能按期交付。侨建公司（委托方，甲方）与原告（受委托方，乙方）签订了《前期物业委托服务合同》及补充协议，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将绿野山庄委托给乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型为住宅，名称为绿野山庄，坐落位置为增城区中新镇丰管路（街道）399号，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费住宅4.8元/月平方米。业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2015年12月10日，侨建公司向被告发出《收楼通知书》，载明：“……您所购的物业物业已建设完成并开始交付使用，现请您于2015年12月31日9:00-17:30时带备相关资料前来办理收楼手续。……物业服务费从2016年1月1日起开始计收。……”。2017年6月7日，侨建公司向被告发出《收楼催告书》，载明：“……我司已通过EMS邮寄发送《收楼通知书》给阁下，通知阁下于买卖合同约定的收楼日期前办理收楼手续，阁下也早已收到《收楼通知书》，但至今仍为前往物业服务中心办理相关收楼手续。……”。并于2017年6月9日通过EMS邮寄到被告在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的通讯地址——广州市天河区中山大道骏景路7号1204房。2018年4月26日，侨建公司委托广东海际明律师事务所向被告发出《律师函》，载明：“……阁下所购买的绿野山庄见和三街29号房屋，根据您与公司于2015年08月14日签订的《商品房买卖合同》（下称买卖合同）第十一条的约定，阁下应于2015年12月31日前前往绿野山庄一期物业服务中心办理收楼手续。……阁下经通知逾期未办理收楼，视为绿野公司已经履行了交付房屋的义务，由此产生的一切风险和责任由阁下承担。阁下应按照买卖合同第十一条的交房期限第二日起开始交纳相应的物业管理费用（包括但不限于物业管理费、公摊水电费等）。……。至2018年04月26日，已产生物业管理费￥46839.8元，违约金￥17606.76元。……”。并于2018年4月29日通过EMS邮寄到被告在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的通信地址——广州市天河区中山大道骏景路7号1204房。另查明，《产权情况表》载明涉案房屋产权人为廖桂英，建筑面积为348.51平方米，登记日期为2015年9月30日。庭审中，原告陈述以下：1.原告与被告没有签订《前期物业服务合同》；2.案涉房屋已经办理过户手续；3.永久供气问题，原告在买卖合同附件七补充协议第五条约定买卖合同附件六所列的装修设备标准包括燃气系统，包含以同等品质的材料替代的情形。被告陈述以下：确认案涉房屋已经办理房产证，但房产证的办理只是权利的确认，且是因为不想承担逾期办证的责任才在未收楼情况下，被开发商多次催促情况下，办理了房产证，不意味着收楼确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，侨建公司与原告签署的《前期物业委托服务合同》对被告具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，故被告应依《前期物业委托服务合同》的约定交纳费用。关于物业服务费问题。原告已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。被告抗辩认为案涉房屋未达到收楼标准不应支付物业服务费，但根据被告与侨建公司于2015年8月14日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件的相关约定以及原告提交的《收楼通知收》以及原、被告的陈述，以及案涉房屋已于2015年9月30日登记在被告名下，本院认为被告上述抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。现原告请求被告支付2016年1月至2020年1月期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，被告应支付每月的物业服务费为1672.85元（4.8元/平方米/月×348.51平方米），上述期间的物业服务费总金额为81969.65元（1672.85元/月×49个月）。关于滞纳金问题。因原、被告双方并未签署前期物业管理服务合同，原告请求被告支付滞纳金无合同依据，但被告逾期支付物业服务费的行为确实会造成原告利息损失，因此，本院认为被告应向原告支付逾期付费利息，利息为以每月欠付的物业服务费为本金，2019年8月20日以前（不含当日）按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后（含当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付物业服务费的第三个月开始计算至付清之日止，每月利息以当月欠费本金为上限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖桂英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2016年1月至2020年1月的物业服务费81969.65元及利息【利息为以每月欠付的物业服务费为本金，2019年8月20日以前（不含当日）按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后（含当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付物业服务费的第三个月开始计算至付清之日止，每月利息以当月欠费本金为上限】；二、驳回原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，由被告廖桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月十八日书记员  何晓蕾阮柳静