甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2020）甘12民终915号上诉人（原审被告）：杨某，住甘肃省西和县。被上诉人（原审原告）：西和县嘉豪天府建材商贸有限责任公司。法定代表人：杜某。委托诉讼代理人：张某，该公司办公室负责人。上诉人杨某因与被上诉人西和县嘉豪天府建材商贸有限责任公司（以下简称嘉豪天府公司）租赁合同纠纷一案，不服西和县人民法院(2020)甘1225民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销西和县人民法院作出的(2020)甘1225民初494号民事判决书，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院在开庭审理时，没有查清上诉人与被上诉之间的交易习惯而是直接按照合同约定的付款时间和租赁价格作出了不利于上诉人的判决。上诉人与被上诉人虽然在《城南建材家居广场租赁合同书》（以下简称租赁合同）中判定了付款时间为“必须在每季度的第一个月10号前交付，特殊情况不能超过第二个月的10号交清”，但是根据上诉人与被上诉人以往的交易习惯来看，上诉人向被上诉人支付房租时并没有按照合同约定来支付，上诉人可以在租赁期限届满之前随时支付被上诉人房租。本案中，上诉人与被上诉人续签的合同于2019年3月16日到期后，双方基于信任，一致同意由上诉人续租，双方没有签订书面合同，口头约定：上诉人续租的期限为2019年3月16日至2020年3月16日，按照以往的交易习惯，答辩人应在2020年3月16日之前付清租金。但是，被答辩人却在2019年10月份，无故断电，导致答辩人无法正常经营，不得不停业，进而不能向被上诉人支付房租。由于被上诉人亦违反了约定，其对于上诉人不能支付房租的行为，也有过错。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被答辩人断电行为是违约行为，因此答辩人才拒付租金。一审法院对于上诉人与被上诉人在《租赁合同》中约定的租金8700元的事实亦没有查清。上诉人与被上诉人约定，如果上诉人在租赁期限届满后，不能一次性付清房屋租金时，诉人应按照8700元向被上诉人支付房租，如果上诉人在租赁期限满之前，能够一次性付清房租时，上诉人应按照8000元向被上诉支付房租。在本案中，被上诉人在2019年10月份，开始断电，而诉人的付款期限届满的时间为2020年3月16日，一审法院没有认被上诉人的过错，便直接判令上诉人支付被上诉人8700元的房租这对于上诉人来说，实属不公。再者，被上诉人断电后，上诉人无法正常经营没有收入来源进而导致上诉人未能支付房租。并且上诉人在断电停业期间，地板货物积压，使得上诉人遭受了巨大的财损失。上诉人认为，被上诉人应当为上诉人减免部分房租(2019年10月至2020年3月16日)。二、被上诉人要求上诉人支付2020年3月16日至6月11日的租金2105元，属无理要求。2019年10月份，被上诉人的断电行为，根本违约，导致上诉人无法销售地板，没有营利，为何还要支付？三、被上诉人在给上诉人转让“凯莱”地板经营权之前，被上诉人向厂家支付了产品保证金3000元，上诉人与被上诉人在签订《租赁合同》时，被上诉人向上诉人又收取产品保证金3000元。上诉人认为，该3000元与本案有关联，一审法院应当一并审理。综上所述，上诉人与被上诉人并未按照合同约定的付款时间和租赁价格来履行合同，而一审法院在没有查清双方实际履行的情况，便按照合同约定作出了不利于上诉人的判决。并且被上诉人主张的2020年3月16日至2020年6月11日的房租租金，没有事实依据和法律依据，不应得到法院的支持。恳请二审法院查清本案事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人嘉豪天府公司答辩称：一、上诉人认为租赁我公司店面可以口头约定合同内容，不用签订文本合同，而且店面也可先使用，到期结束了才付房租费，此说法根本不存在，也不符合事实和市场合同租赁常规。我公司运营的城南建材家居市场，现入驻商户87家之多，开业至今九年多时间，依照合同法参照同行建材市场租赁形式，从未口头约定过合同事宜。合同签订同时，是一次性付清房租费。除非合同内容另有约定、有特殊情况的商户，可以按季度付款。付款必须在每季度的第一个月10号前付清一季度才能使用。纵观全国各地的建材市先交钱再使用店面，不可能使用结束才付款。二、上诉人说我公司在去年10月份给她无故断电，是不存在。首先上诉人店面购买的电是在去年12月底用完的，插卡电表的电量用完后就会自动断电，而断电后，上诉人就很少来市场，未来到公司办公室充电，为了不影响市场整体经营状况，倒是工作人员经常打电话叫她上来开店谈及合同事宜，上诉人担心上来让她签合同付款，回避来公室，即使上来进店，也不来办公室充电付款。三、上诉人认为在租赁期限届满之前付款应按8000元计算减免2019年1O月份至2020年3月16日期间的房租，也不承担一审开庭期间租金，我公司不认同。按照公司正常价款上诉人店面合同价款是8734元，签合同付款已优惠至8000元整(有合同为证)。根据我公司制定的统一租赁政策，租赁期限最少一年，是否续签应提前两个月告知我公司，上诉人签订合同和付款时间最迟是2019年3月16日，当天一次性付款可以减免700元，而上诉人直直至2020年3月16日已经使用一年了都没有付过一分钱。到2020年6月11日期间，上诉人没有告知是否内物品撤离，也不来公司解除合同，上诉人一直是断断续续营业，导致我公司至今不敢将该店面出租，由此上诉人应承担此阶段的全部房租费。四、我公司没有收取杨某品牌保证金，也没有权利收取。杨某2016年转让凯莱木地板时，我公司将交给兰州凯莱公司品牌保证金3000元转给上诉人名下，相关事宜已经交接清楚，上诉人理应向“兰州凯莱公司”交涉。五、两次录音均能说明杨某推脱、耍赖事实。杨某一直以资金紧张，钱凑够了就签合同付款为由，拒签租赁合同。六、我公司申请追加2020年3月16日到7月15日的租赁费2900元，再加上(2019年3月16日至2020年3月15日)一年所欠租金8700元，上诉人合计承担租赁费是11600元，终止租赁关系，限期搬离店里样品及货物。嘉豪天府公司向一审法院起诉请求：1.判令杨某偿还房租费8734元；2.杨某承担本案全部诉讼费用。在庭审中，嘉豪天府公司增加诉讼请求：1.由杨某支付从2020年3月16日至6月11日的租金2105元；2.要求杨某限时搬离店内的货物。一审法院认定事实：嘉豪天府公司、杨某于2018年3月16日签订租赁合同，嘉豪天府公司将位于××县面积54.49平方米的展厅租赁给杨某，由杨某经营“凯莱”牌木地板。合同就以下事项进行了约定：租赁期限一年，自2018年3月16日起至2019年3月16日止；年租金8700元；乙方（杨某）以现金形式向甲方（嘉豪天府公司）支付租金，必须在每季度的第一个月10号前交付，特殊情况不能超过第二个月的10号交清。2019年3月16日合同到期，双方口头约定继续由杨某续租，但没有签订书面租赁合同。杨某认可原签订书面租赁合同的条款。续租后杨某未支付租金。一审法院认为，杨某、嘉豪天府公司在续租期间虽然没有签订书面的租赁合同，但口头约定的续租行为系合法的租赁合同关系，且双方均认可原书面租赁合同的约定，应当认定为该续租行为系原租赁合同的延续。该合同关系依法应予以保护。合同双方应当按照约定履行自己的义务。本案中杨某应当依照自己认可的原签订的《租赁合同》的条款按时支付租金给嘉豪天府公司，嘉豪天府公司请求杨某支付租金的请求应当予以支持。《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的形式规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。从2019年3月16日起的续租行为系不定期租赁，故关于嘉豪天府公司请求由杨某支付从2019年3月16日至2020年3月15日和2020年3月16日至6月11日租金的主张，于法有据，予以支持。由于嘉豪天府公司未请求判令解除该不定期租赁合同，该合同依然有效。故嘉豪天府公司请求杨某限时搬离店内货物的主张，与法无据，不予支持。关于杨某辩称的由嘉豪天府公司退还“凯莱”地板产品保证金的答辩意见，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、杨某于判决生效后十日内支付嘉豪天府公司从2019年3月16日起至2020年3月15日租赁展厅的租金8700元；二、杨某于本判决生效后十日内支付嘉豪天府公司从2020年3月16日起至2020年6月11日租赁展厅的租金2073元；三、驳回嘉豪天府公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨某负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、如何认定租金金额及支付时间；二、2020年3月16日至6月11日的租金2105元应否支持；三、停电行为是否应予赔偿；四、“凯莱”地板产品保证金3000元如何判处。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：一、如何认定租金金额及支付时间。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，嘉豪天府公司与杨某于2018年3月16日签订《西和县城南建材家居广场展厅租赁合同》，约定租赁到期时间为2019年3月16日，合同到期后双方口头约定续租，未签订租赁合同，故续租期限为不定期，原租赁合同对双方继续有效。双方应按照2018年3月16日签订的租赁合同继续履行，该合同约定年租金为8700元，（一次性付清的话优惠700元）。因本案双方约定的年租8700元，合同第三条第2项约定“……必须在每季度的第一个月10号前交付，特殊情况不能超过第二个月的10号交清”，故本案每季度2175元租金交付期限，应按照合同约定的每季度的第一个月10号前交付，特殊情况不超过第二个月10号期限履行。杨某未按合同约定支付后续不定期租赁合同的租金违反合同约定，故一审判决杨某向嘉豪天府公司支付租金正确。杨某关于租金金额及支付时间的上诉理由不能成立。二、关于2020年3月16日至6月11日的租金2105元应否支持问题。因本案所涉租赁合同期限系不定期，该合同至一审判决时还未解除，合同对双方当事人均有约束力，杨某称其店铺无经营、无收入，不应承担该期间的租金的理由不成立，租赁合同生效后，出租人按约定交付租赁物，就有权收取租金，至于租赁物如何使用，使用收益如何，不影响承租人交纳租金的合同义务。故杨某应支付2020年3月16日至6月11日的2105元租金。三、停电行为是否应予赔偿。根据法律规定，反诉是指在已经开始的诉讼程序中，被告向本诉的原告提起、与原诉有直接联系的一种独立的反请求，目的是为了抵消、动摇或吞并本诉原告的诉讼请求。杨某上诉称因嘉豪天府公司的停电行为给其经营的商铺造成损失，该损失应从租金中予以减去，但针对该请求杨某在一审中并未提起反诉。对杨某的该上诉请求因本院调解未果，故其可持有效证据另行主张。四、“凯莱”地板产品保证金3000元如何判处。由于退还保证金问题与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，一审法院告知杨某可另案起诉正确。综上所述，上诉人杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 王彩霞审判员 张曜曦审判员 李海涛二〇二〇年九月九日法官助理 杜雪丽书记员 张 航