安徽省宿州市埇桥区人民法院 刑 事 判 决 书 （2019）皖1302刑初1047号 公诉机关安徽省宿州市埇桥区人民检察院。 被告人叶亮，男，1979年10月5日出生于江苏省溧阳市，汉族，本科文化，南京朗晴营销顾问有限公司法定代表人，住溧阳市。因涉嫌犯非国家工作人员受贿罪于2018年11月23日被溧阳市公安局抓获，同年11月28日被宿州市公安局经济技术开发区分局刑事拘留，2018年12月28日被宿州市埇桥区人民检察院批准逮捕，次日由宿州市公安局经济技术开发区分局执行逮捕。现羁押于宿州市看守所。 辩护人赵健，安徽拂晓律师事务所律师。 宿州市埇桥区人民检察院以埇检一部刑诉（2019）373号起诉书指控被告人叶亮犯非国家工作人员受贿罪，于2019年9月5日向本院提起公诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。宿州市埇桥区人民检察院指派检察员于友科出庭支持公诉，被告人叶亮及其辩护人赵健到庭参加诉讼。期间，公诉机关补充侦查一次。本案现已审理终结。 宿州市埇桥区人民检察院指控：2008年4月27日，被告人叶亮代表南京朗晴营销顾问有限公司与宿州中天置业投资有限公司签订商品房营销代理协议，约定由南京朗晴营销顾问有限公司负责代理销售宿州中天置业投资有限公司开发的众德祥福园房产住宅、商铺工作。自2010年8月至2017年8月，被告人叶亮在销售众德祥福园住宅期间，以给予优惠价等为由，向购房人杨某、张某1、纪某等27人索要好处费共计358000元。 被告人叶亮于2018年11月23日在江苏省常州市溧阳市其家中，被溧阳市公安局城南派出所民警抓获。 针对上述指控，公诉机关当庭出示了被告人供述、证人证言及销售底价表、商品房买卖合同、案发及抓获经过等证据予以证实，认为被告人叶亮的行为已构成非国家工作人员受贿罪，建议适用《中华人民共和国刑法》第一百六十三条第一款的规定，对被告人叶亮在法定刑幅度内量刑。 被告人叶亮辩称其没有收受购房人的好处费，公诉机关指控其犯非国家工作人员受贿罪无事实依据。 辩护人提出的辩护意见是：案涉购房人及其亲属所作的证言均是宿州中天置业投资有限公司给予好处费后所作的虚假证言，不能证明被告人叶亮在销售众德祥福园商品房时存在收受购房人好处费的事实，另在南京朗晴营销顾问有限公司代理营销众德祥福园商品房期间，销售底价均由宿州中天置业投资有限公司确定或由该公司与南京朗晴营销顾问有限公司协商后确定，在未征得宿州中天置业投资有限公司或孔某同意的情况下，被告人叶亮无权低于底价销售，反之则要扣除高额的代理费用，在此情况下，被告人叶亮没有给予购房人优惠的权利或价格空间，更不可能以此为由收受购房人的好处费。综上，公诉机关指控被告人叶亮犯非国家工作人员受贿罪属事实不清，证据不足，应宣告其无罪。 经审理查明：宿州中天置业投资有限公司（下称中天置业公司）、南京朗晴营销顾问有限公司（下称朗晴营销公司）均系自然人投资或控股的有限责任公司，被告人叶亮系朗晴营销公司法定代表人。2008年4月27日，被告人叶亮代表朗晴营销公司与中天置业公司签订商品房营销代理协议，约定由朗晴营销公司负责中天置业公司开发的位于宿州市经济技术开发区的众德祥福园商品房营销代理工作。自2010年8月至2017年8月期间，被告人叶亮在销售众德祥福园商品房过程中，利用职务之便，先后索取或非法收受杨某、张某1、纪某等27名购房人钱款计人民币358000元，为上述人员谋取利益。 2018年11月23日，被告人叶亮在在溧阳市即其家中被溧阳市公安局城南派出所民警抓获，同年11月28日被宿州市公安局经济技术开发区分局刑事拘留。 上述事实，有公诉机关提交，并经法庭质证、认证的下列证据予以证实： 一、书证 （一）营业执照，证明宿州中天置业投资有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，住所地为宿州市经济技术开发区，法定代表人为孔某，成立日期为2004年2月12日，经营范围为房地产开发与销售、出租及售后服务等；南京朗晴营销顾问有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，成立于2007年3月2日，住所地为南京市浦口区，法定代表人为叶亮，经营范围为信息咨询服务；企业营销策划、咨询；产品推广；市场调研等相关情况。 （二）“商品房营销代理协议书”及“众德祥福园商品房营销代理补充协议”，载明2008年4月27日，中天置业公司与朗晴营销公司就众德祥福园项目营销代理工作签订的协议书相关内容，该协议之四即乙方责任第六项约定乙方（朗晴营销公司）不得以低于双方约定底价的价格销售，若销售价格低于约定底价，将以低于底价差额部分的两倍从代理费中扣除。协议之六即销售指标第一项约定项目在2008年3月底之前已领商品房销售许可证未销售的住宅，按既定销售底价进行销售，不计算溢价；协议成立时尚未领商品房销售许可证的住宅和商铺，由双方共同协商确定销售底价；第二项约定乙方按上述价格编制每套销售的单位房价明细表，该明细表作为乙方销售的最低价格依据，并作为双方结算代理费的依据，房屋销售底价根据市场情况可作阶段性调整，但甲、乙双方未经双方同意，均不得擅自变更既定底价。第四项约定乙方工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由甲方指派的财务人员收款，并由甲方出具收据或者正式的商品房销售专用发票等相关内容。另在2008年5月5日，中天置业公司与朗晴营销公司签订“众德祥福园商品房营销代理补充协议”，对中天置业公司委派至众德祥福园营销中心工作人员薪金及支付方式进行了约定。 （三）商品房买卖合同、增值税发票若干份，证明杨某、纪某、张某1、陈某1、王某1、顾某、张某2、张某3、张某4、林某、王某3、盛某、王某4、王铮铮、陈**芳、史某、赵某、乔某、潘某、李某、张某6、谢某、熊某、吴某等人与中天置业公司签订的商品房买卖合同的相关内容及缴纳购房款的相关情况。 （四）底价表、低于底价销售统计表、调查统计表若干份，证明案涉商品房销售底价及部分购房人向被告人叶亮支付钱款数额等相关情况。 （五）银行账户交易明细，证明2017年8月29日，陈某1向被告人叶亮尾号为4467银行账户转款1万元的相关情况。 二、证人证言 （一）证人孔某的证言，证明中天置业公司是民营企业，他是公司法人，中天置业公司在宿州市投资开发了众德祥福园房地产项目；2008年4月27日，中天置业公司与朗晴营销公司签订了商品房营销代理协议书，约定由朗晴营销公司代理众德祥福园房产项目住宅和商铺销售工作，叶亮是朗晴营销公司法人。按照协议，朗晴营销公司销售众德祥福园房产到2017年11月底，房产销售完毕后，朗晴营销公司就撤走了。后来，有众德祥福园业主到公司反映购买房产时，叶亮以能够优先选房、给予优惠等为由，收取购房人钱财，并且所收钱款不计入购房款内，也不给开具发票，这些业主要求中天置业公司对叶亮多收的钱款开具发票。经中天置业公司统计，目前有46户购房业主反映给了叶亮好处费，数额几千元至几万元不等，总金额约50万元。叶亮收取购房者的好处费没有交给中天置业公司，中天置业公司前期也不知道这个情况，销售过程中，都是中天置业公司汇钱给朗晴营销公司，朗晴营销公司没有资金打到中天置业公司。中天置业公司大概退了39.6万元给购房者，中天置业公司之所以退钱，是为了收集证据，公司不退钱，购房者不会来作证。 朗晴营销公司销售众德祥福园房产时，中天置业公司给了朗晴营销公司一个销售底价表，然后由两公司商定销售价格进行销售，销售时，朗晴营销公司有权在销售价格和底价之间浮动，浮动多少由叶亮决定，销售后只需给中天置业公司汇报即可，底价表只有叶亮知道，其他销售人员不知道。购房者交的购房款都由中天置业公司会计收取，朗晴营销公司不负责收钱，收取购房款后按照销售进度，由朗晴营销公司提交费用申请表，列出销售房屋清单，中天置业公司通过对公账户把代理费转入朗晴营销公司对公账户，中天置业公司一共付给朗晴营销公司代理费用5760113元。中天置业公司和朗晴营销公司资金往来有用对公账户支付的，也有打到叶亮私人账户的。朗晴营销公司代理销售众德祥福园房屋时，叶亮是自己过来的，之后，他在宿州招了两三个销售员，销售员工资由朗晴营销公司发放，除了工资之外，广告、办公用品等费用都是中天置业公司承担的，朗晴营销公司没有其它运营费用，也没有会计。朗晴营销公司销售众德祥福园房产时有低于底价销售的情况，出现这种情况时，叶亮会提出诸如户型不好、通风不好等许多理由，之后找他签字，他签字同意后，叶亮会低于底价把房子销售出去，后来销售的C区和E区房子，很多都是低于底价销售的；C区是2013年至2015年销售的，E区是2016年和2017年销售的。低于底价销售房产有的他签字确认了，还有很多他没签字，就是提前告知他的他签字确认，销售后通知他的他不签字。他之所以同意叶亮以低于底价的价格销售房屋，是因为叶亮开始把好的户型卖完了，剩下的户型楼层不好，有段时间房子也不好卖，公司需要资金，所以就同意了，但低于底价销售如何浮动价格，都是叶亮确定的，叶亮都是和客户谈好价格后才告诉他的。后期叶亮低于底价销售房子时，他在高淳，叶亮和别人谈好价钱后打电话向他汇报，他再补签字，现在他对没签字的销售楼房手续也认可。 （二）证人韦某的证言，证明她是2014年7月份到朗晴营销公司工作的，开始做文员，几个月后做销售，并一直做到2017年10月份辞职，之后，她就到中天置业公司工作了。在朗晴营销公司做销售时，有客户到售楼部看房，她就介绍房子和价格，如果客户确定购买，就签认购书，上面有房产价格，并需要叶亮签字确认，签订购房合同后，客户把购房款交给财务，她负责办理房产备案和房产证。关于房产价格，叶亮会给她一份销售价格表，这个价格表会在售楼部张贴几天，她就按照价格表销售。销售房产时她没有优惠权，只能按照价格表销售。她销售房产中有低于价格表价格销售的，就是客户确定购房后，还想再优惠，就需要找叶亮谈，还有很多客户是熟人介绍来的，问好价格后直接找叶亮，至于最低价格是不是叶亮确定的她不知道，但是所有认购书上的销售价格都是叶亮告诉她们的，并且不论正常价格还是低于销售表价格，最后都需要叶亮在认购书上签字确认。有多少房产是低于销售表价格销售的她记不清了，印象中，2017年7、8月份之后销售房屋的价格基本上都低于价格表价格，大部分低4万元左右，最多低6万元左右。公司在国庆节等大型节日会推出几套位置和楼层不太好的特价房，比平时销售价格低2万元左右，促销房产最终成交价格有的比宣传价格低1万元左右，最终价格是谁定的她不知道，但是签订认购书时价格都是叶亮告诉她的。开发商的销售底价她不知道，销售底价都在叶亮那里，叶亮在销售房产时应该有优惠的权利，但具体有多少优惠权，叶亮没给她们说过，她不知道叶亮以优惠等理由收取客户好处的事。张碧莹也在朗晴营销公司做过销售，但去的比她晚，后来又早她半年离职。 （三）证人杨某的证言，证明他买的是众德祥福园Ｅ12-1103室，时间是2017年8月份，他到售楼部看房子时只有两个女销售员，经询问，她们说房子只剩几套了，5000元一平方，他感觉价格高就走了。后来他和同事纪某闲聊时，纪某说刚在祥福园买房不久，找销售经理可以优惠到4500元一平方，但要给经理好处费，还说他给了2万元好处费，相比于优惠价格给好处费也合适，他就让纪某带他去找销售经理。在经理办公室，他和经理谈了优惠的事，经理说只剩4套房子了，让他挑，他看中了Ｅ12区1103室，面积100多平方，谈好的价格是44万元，应该比纪某的还便宜，另外，还送一个阁楼。之后，他给了销售经理23000元好处费，签订了购房合同，房款44万元，好处费23000元，总共463000元，购房发票开的是44万元，给销售经理好处费时只有他们两人在场。 （四）证人纪某的证言，证明他买的是众德祥福园Ｅ13-1105室，2016年6月份左右，他去售楼部看房，看见门口拉的横幅，上面写着就剩最后五套了，带他看房的女售楼员说如果要优惠，需要找他们经理谈。后来他找到叶亮，叶亮算的房款加上税钱总共47万元左右，叶亮说先付50％首付，当时他没有那么多钱，就问能不能优惠，叶亮说给点好处费，能给他便宜点。大概过了两天，他带着2万元现金去了叶亮办公室，把2万元钱给了叶亮，最后房子是以45万元的价格卖给他的，2万元好处费没开在购房发票里。另外，他知道杨某在众德祥福园买房子的事，他给杨某说那个地方房子便宜，杨某才去买的，杨某给了叶亮23000元钱好处费。 （五）证人张某1的证言，证明他买的是众德祥福园Ｅ13-706室，时间是2016年10月份左右，当时的房价是4500元左右，总价大约47万元。开始他要求销售员给予优惠，售楼员说活动结束了，要想优惠，得找叶亮谈。见到叶亮后，他说不给优惠房子就不买了，后来叶亮说给2万元好处费，房子以43万元的价格卖给他，并且让他不要问其他事，也不要给别人说，他当时就取了2万元现金送给了叶亮，之后，叶亮安排前台人员给他办理了购房手续。 （六）证人陈某1的证言，证明他买的是众德祥福园Ｅ13-1102室，2017年8月份，顾某在众德祥福园买了房子，之后又介绍他去买。他去售楼部看房时，售楼员说只剩三套房子了，他挑了一套，并通过顾某找到叶亮的联系电话，和叶亮联系后，叶亮要求先给其1万元钱，他同意后，通过银行给叶亮转款1万元。2017年9月份，叶亮从老家回到宿州后，他又从银行取了2万元现金，到售楼部送给了叶亮。后来，去银行打房款时，叶亮又向他要了2000元。他一共给叶亮32000元好处费，叶亮说给他钱，房价可以便宜，他给的32000元钱没有开在购房发票里。 （七）证人王某1的证言，证明她买的是众德祥福园Ｅ5-504室，2010年8月份左右，她和家人一起去看房子，准备交钱时，叶亮提出送她们去银行办贷款，途中，叶亮说给他5000元，购房款能给她优惠一至两万元，她同意后，到银行取了5000元现金交给了叶亮，这5000元没有开在购房发票里。 （八）证人王某2的证言，证明她是王某1的母亲，2010年8月份左右，她和家人一起去众德祥福园售楼部看房子，选定房子去银行办理贷款之前，叶亮说给他5000元钱能优惠一万元，她们同意后，送给叶亮5000元现金，这5000元没有开在购房发票里，也没有凭证。 （九）证人顾某的证言，证明他买的是众德祥福园Ｅ13-1103室，2017年8月份，他和家属去看房，选好房子后，售楼员说价格在50万左右，他问是否能优惠，售楼员说优惠需要找他们经理叶亮谈。找到叶亮后，叶亮说能给他们优惠，之前他听别人说要想房价便宜，得给叶亮好处费，就问叶亮需要多少钱，叶亮说要3万元。过了两天，他到银行取了1万元现金送给了叶亮，最后房子是以43.5万元的价款卖给他的，交完房款后，他到叶亮办公室，把剩下的2万元钱现金交给了叶亮。他一共给叶亮3万元好处费，这3万元钱没开在购房发票里。 （十）证人张某2的证言，证明她买的是众德祥福园Ｅ13-1101室，2017年6月份，她和她对象一起去售楼部看房，选好房后，售楼员算的房价是62万元左右，过了两天，她带2万元现金和一张银行卡去交首付。在办公室，她问叶亮能否便宜点，叶亮说可以，但得给他好处费，之后，叶亮提出和她们一起去银行，在银行付完首付后，她把25000元现金交给了叶亮，后来，她是以56万元的价款购买的这处房产，她给叶亮的25000钱没有开在购房发票里。 （十一）证人张某3的证言，证明她买的是众德祥福园Ｅ12-601室，2017年5月份，她和家人一起去看房，销售经理叶亮说她选的房屋价格是365000元，给他5000元好处费，房子可以36万元的价钱卖给她。之后，她取了5000元现金给了叶亮，叶亮帮她办理了购房手续。她给叶亮的5000元钱是好处费，叶亮说给他5000元，房子就以36万元的价格卖给她，不给他钱，就不卖，这5000钱没有开在购房发票里。 （十二）证人张某4的证言，证明他买的是众德祥福园Ｅ13-1106室，2017年6月份，他和家人一起去看房子，售楼员给他算的房价是75万元，优惠后72万多元，如果想再优惠需要找销售经理叶亮谈。他之前也做过房产销售，就问叶亮是否能再优惠点，叶亮说能优惠到65万元，但要包括3万元代理费，房价也就62万多元。第二天，他和家属去银行取了3万元钱，之后找到叶亮，叶亮带他们办了购房手续，他在办公室把3万元现金给了叶亮，最后房子是以62万多元的价格成交的。他一共给叶亮3万元，叶亮说这3万元是公司代理费，谁买房子谁出，这3万元钱没开在购房发票里。 （十三）证人祝某的证言，证明她是张某4的妻子，2017年6月份，她和张某4看中了祥福园Ｅ13-1106室，售楼员说这套房子75万元左右，优惠后是72万多，找叶亮谈还能再优惠。后来，叶亮说这套房子65万元能卖给她们，其中包括3万元公司代理费，并且这3万元只收现金。第二天，办好购房手续后，在叶亮办公室，她和张某4交给叶亮3万元现金。这3万元没开在购房发票里，也没有凭证。 （十四）证人林某的证言，证明2016年6月份的时候，他朋友说众德祥福园的房价还得涨，现在买合适，他就去看房，售楼员说6000元一平方，他问能不能便宜，售楼员说那得找他们经理叶亮谈。他找到叶亮，问能不能优惠，因为他朋友前两天买房的时候，每平方价格大约5000多元，总房价81万多，叶亮说按照这个价格购买，要清楚怎么做。第二天，他又找到叶亮，经商谈，叶亮同意81万元卖给他，并让他去办理购房手续，之后他和叶亮一起去银行取钱，交钱时叶亮向他多要两万元，开始他不同意，后来经过询问他朋友，他朋友说给了叶亮2万元，经和叶亮协商，最后他给了叶亮1万元好处费。他购房时没有优惠，是他们谈好价格之后，叶亮才向他多要了1万元，这1万元，叶亮没给收据，也没有开在购房发票里。 （十五）证人王某3的证言，证明2017年4月份左右，她去众德祥福园售楼部购房，售楼员说4楼是3780元钱一平方，每高一层加60元钱每平方，最后售楼员算出的房款大概是40多万元。叶亮问她首付能付多少，她说能付十来万元，然后叶亮要求和她一起去银行，看她银行卡里有多少钱。去银行路上，叶亮说给他7000元钱，房子就以375000元的价格卖给她，并让她别跟别人说。几天后，她到叶亮办公室送给叶亮7000元钱，后来，这7000元钱没有开在购房发票里。，另外，她母亲施某买众德祥福园Ｅ12-404室房子是和她一起去的，登记的是王铮铮的名字，为了得到优惠，施某也送给叶亮7000块钱。 （十六）证人盛某的证言，证明2016年4月份，她和丈夫梁某在众德祥福园看中了Ｅ12-116室门面，销售经理叶亮说这个房子被别人定了，交了1万元定金，晚上，叶亮给梁某打电话说如果想买Ｅ12-116室门面，得给他2万元钱，她和梁某同意了。4月14号，她和梁某拿着2万元现金找到叶亮，签完合同后，叶亮向他们要事先说好的2万元钱，梁某就把带来的2万元现金交给了叶亮。 （十七）证人梁某的证言，证明2016年4月份，他去众德祥福园看房，找到销售经理叶亮，叶亮说房子被别人定了，但留下了他的联系电话。当天晚上，叶亮打电话给他，说给他2万元钱，可以把房子给他，他同意了。4月14日，他取了2万元现金去了叶亮的办公室，签完合同后，叶亮向他要事先说好的2万元钱，他就把准备好的2万块钱交给了叶亮。他没见过之前订房的人，他买的这套房子没有优惠，给的2万元钱没开在购房发票里。 （十八）证人王某4的证言，证明2016年3月份，他去众德祥福园看房，他给销售经理叶亮说想要个好一点的房型，叶亮就安排售楼员带他去看房子，看好之后，叶亮问他是否确定购买，如果要买就向上面汇报，看有没有别人退订的房子，他说确定购买。之后，叶亮以要好处费的名义向他要1万块钱，房价给他算39万元左右，后经考虑，他交给叶亮1万元。他买房子没有优惠，叶亮要的1万元钱是好处费，就是把好的房型让给他，这1万元钱没有开在购房发票里。 （十九）证人徐某1的证言，证明她和王某4买众德祥福园Ｅ12-806室房子时，售楼员开始算的价格是四十一二万，后来销售经理叶亮向他们要了1万元好处费。前期房价已经谈好是39万元，叶亮说房子已经被人订过了，如果他们想要，要和订房人商量，他们就明白了，给叶亮的钱没有开在购房发票里。 （二十）证人施某的证言，证明2017年3月份左右，她和女儿王某3一起去众德祥福园购房，售楼员说3780元一平方，总价38万元左右，叶亮问她们首付能付多少钱，她说能付20万元，叶亮要求和她们一起去银行，看看她卡里有多少钱。去银行的路上，叶亮说给他7000元钱，房子就以35万元的价格卖给她。几天后，办理购房手续时，她拿7000元钱送给了叶亮，之后，叶亮就安排办理了购房手续，这7000元钱没有开在购房发票里。 （二十一）证人丁某的证言，证明2017年6月份，他和他家属一起去众德祥福园看房，售楼员说没有现房了，有个姓徐的男售楼员说房子已经被别人订了，如果他们确定购买，他可以给问问，看有没有人愿意让，后来售楼员说还有两套房子，如果确定要的话可以把房子卖给他，但要交1万元钱。后来，他和姓徐的一起去了销售经理叶亮的办公室，准备通过微信把钱转给他们，但他们说只要现金，他就把1万元现金放在了办公桌上，之后，姓徐的让他出去一下。大约几分钟后，他们通知他签合同，姓徐的让他再拿5000元钱，可以再给他优惠点，他问能优惠多少，叶亮说肯定比5000多，然后他就又给了5000元。后来房子最终是以34.5万元左右的价格卖给他的，优惠了17000元左右。他给15000元好处费是为了选个好户型，这15000元没有开在购房发票里。 （二十二）证人史某的证言，证明2017年5月份，她到众德祥福园看房子，是两个女销售员接待的，她看中的房子价格是39万元左右，后来她找销售经理叶亮商谈价格。在叶亮的办公室，叶亮说价格可以优惠，但要给他1万元好处费，后来他们谈妥的数额是7000元，但叶亮不要微信或银行转账，她就给了叶亮7000元现金。她购买众德祥福园房子优惠了25000元，她给叶亮的钱没有开在购房发票里。 （二十三）证人赵某的证言，证明2017年4月份的时候，她和丈夫到众德祥福园看房子，售楼员给她算的房价是40万左右。几天后，他和丈夫找到叶亮，叶亮要求和他们一起去银行看看卡里有多少钱，从银行回来后，叶亮说给他5000元钱，可以给她优惠，最后，叶亮向她要了7000元钱，并且不让微信或银行转账。她给叶亮7000元现金后，叶亮安排办理了购房手续。最终房子是以373000元的价格卖给她的，她给叶亮的钱没有开在购房发票里。 （二十四）证人孙某的证言，证明购买众德祥福园小区Ｅ13-801室的时候，是他和赵某一起去的，买房时售楼员给他们算的房价是40万元左右。后来，叶亮给他们说给好处费，房价可以优惠，他同意后去银行取了7000元现金交给了叶亮，最后，房子是以37.3万元的价格卖给他们的。 （二十五）证人乔某的证言，证明2017年8月份的时候，她到众德祥福园看房子，选定房子后，她问售楼员是否能便宜点，售楼员说她决定不了，得问她们经理。找到销售经理叶亮后，叶亮开始不同意优惠，在她准备走的时候，叶亮说交5000元钱能给她便宜点。第二天，她去银行取了5000元现金交给了叶亮，之后叶亮安排她付了首付，并办理了购房手续。她购买房子时，叶亮没说优惠多少钱，让她跟价走就行，她给叶亮的钱没有开在购房发票里。 （二十六）证人潘某的证言,证明2017年5月初的时候，她和张某5、谢某、徐某2在祥福园门口看到有特价房的广告，就一起到售楼部看房子，一个男的从里面办公室出来，把她和谢某带到办公室，后来她才知道这个人是销售经理叶亮。叶亮问她们是不是真的想买房，并说就剩10套特价房了，现在不买就不一定能买到了，还说能给她们优惠，可以最低的价格把房子卖给她们，前提是要给他1万块钱好处费。她们问可以优惠多少，叶亮说肯定比市场价便宜，她们就同意了。第二天，她丈夫王某5和谢某丈夫吴龙涛一起到售楼部找到叶亮，商量了好长时间，叶亮才同意每套房收费5000元，之后，他们在办公室把钱交给叶亮了。叶亮收钱后，就安排签购房合同，她家买的是Ｅ13-1002室，总价是36万，购房发票上也是36万。 （二十七）证人王某5的证言，证明2017年5月份，张某5带他和潘某一起去众德祥福园看房子，之前张某5给他说买房子时给叶亮好处费，房价能便宜一些，张某5说自己买了两套房子，给了叶亮2万元钱。之后，他找叶亮商谈，说买两套房子能不能便宜点，最后说好两套房子给叶亮1万元，就是他家给5000元，谢某家给5000元。他给的5000元钱是从银行取的现金，之后和吴龙涛一起到叶亮办公室送的，这5000块钱是好处费，没有开在购房发票里，也没有凭证。 （二十八）证人张某5的证言，证明2017年5月份，她和徐某2、潘某、谢某在众德祥福园门口看到宣传标语，说现在购房有优惠，她们几个人就到售楼部去看房子。当时是一名售楼小姐给她们介绍的房子，说现在只有最后10套特价房，介绍的时候，叶亮把她们叫到办公室，说如果真想买房，可以最低的价格卖给她们，条件是她们得给他1万块钱好处费，她们感觉合适，就同意了。第二天，她在叶亮办公室交给叶亮2万元现金，因为她要买两套房子，所以给叶亮2万。交钱后，叶亮就安排签购房合同了，每套房子总价是36万，她买的房号是Ｅ13-1003、Ｅ13-1004，按当时市价，每套便宜2万块钱左右，当时1004室是全款买的，1003室是贷款买的。她给叶亮的两万块钱是叶亮提出来要的。 （二十九）证人李某的证言，证明2017年6月份，他听说祥福园有现房，就和家属谷林云一起去看房子。看过房子之后，有个自称是销售经理的人把他们带到里面的一间办公室，说卖房子的事他当家，如果想买房子，他可以优惠，但必须得先给他1万块钱好处费。当时他们问的是Ｅ13-905室的价格，市场价4200元左右，销售经理说优惠后的价格是3900块钱左右，他们计算了一下，能便宜2、3万块钱，感觉合适，就同意了。两三天后，谷林云把1万元好处费送给了销售经理。 （三十）证人张某6的证言，证明2016年2月底或3月初的时候，她和丈夫王某6到祥福园小区看房子，销售人员带他们看了现房，回来后他们就和叶经理讲价，最后约定以38.5万元的价格购买Ｅ13-504室。签合同的前一天，叶经理打电话给他们，说有点事，见面后，叶亮问买房子是否想便宜点，如果给他6000元钱，可以给他们优惠，为了让叶亮多给点优惠，他们说再给他2000块钱，叶亮同意了。后来，他们给了叶亮8000块钱，房子是以36.5万元的价格卖给他们的。 （三十一）证人王某6的证言，证明众德祥福园Ｅ13-504是他家在2016年2、3月份买的，是他和张某6、张某7一起去的，跟叶亮谈的房屋总价是38.5万元。他们打算按揭买房，签合同前一天，叶亮联系他，说有事跟他们说，见面后，叶亮问他们想不想更便宜点，他们说当然了，叶亮提出给他6000块钱，可以给他们便宜1万元，这个事情他当家，他们想再优惠点，叶亮让他们给8000元，可以便宜2万元，就是以36.5万元的总价卖给他们。第二天，他们就把这8000块钱好处费给叶亮了，最终他们购房的总价是36.5万元。 （三十二）证人张某7的证言，证明张某6、王某6的众德祥福园Ｅ13-504室房屋是在2016年2、3月份买的，开始和叶亮谈的总价是38.5万元，后来叶亮主动提出给他好处费可以再给优惠，张某6、王某6就给了叶亮8000元好处费，最后是以总价36.5万元的价格买下了这套房子。 （三十三）证人谢某的证言，证明2017年5月初，她和张某5、徐某2、潘某在祥福园门口看到一个广告，说有特价房销售，她们看房时一个自称是销售经理的人把她和潘某带到办公室，说他叫叶亮，可以最低的价格把房子卖给她们，前提是要给他1万块钱好处费，她们考虑优惠后的价格肯定要比市场价便宜，就同意了。第二天，吴龙涛和王某5一起去叶亮办公室，经商谈，她们每家给叶亮5000元好处费，她们把钱给叶亮之后就签订了购房合同。她们家买的是Ｅ12-1005室，总房价36万元。 （三十四）证人熊某的证言，证明2017年6月份，他去众德祥福园看房子，一个女销售员带他看了Ｅ13的房子，回到售楼部，他问是否能优惠点，销售员说优惠的事得找销售经理。他找到销售经理后，销售经理同意以最低的价格把房子卖给他，不过得给1万块钱好处费，房子总价只收39.5万元。当时他考虑按照时价总价得40多万元，就算给1万块钱也是划算的，就同意了。一两天后，他把1万元现金给了销售经理，之后，签了购房合同，总价395000元，购房发票上的金额也是395000元。 （三十五）证人徐某2的证言，证明2017年5月份的一天，他和张某5、潘某、谢某在祥福园小区门口看到促销广告，说有特价房销售，就去看房子。销售小姐给他们介绍户型时，有个男的从里面办公室出来，后来他知道这个人是销售经理叶亮。叶亮把他和张某5带到办公室，问他们是不是想买房，可以最低价卖给他们，前提是要给他1万块钱好处费。他觉得给叶亮1万块钱好处费，买房子能优惠，比较合适，就同意了，第二天，他把1万元现金给了叶亮，之后，叶亮安排人和他签购房合同，他买的是Ｅ13-903室，房款是36万元。 （三十六）证人吴某的证言，证明2017年5、6月份，他想给父母买套房子，听说众德祥福园有现房，就去看。他们选中的是Ｅ12-905室，售楼员说房价是39万元左右，他们和售楼员讲价，售楼员说他们没有权限，要想优惠得找叶亮。他们找到叶亮，叶亮说可以给优惠，但得给他6000块钱，他们问最低能优惠多少钱，叶亮说可以以355000元总价卖给他们，他们就同意了。签合同那天，他们取了6000元钱交给了叶亮，之后签订了购房合同，最后房子的开票价格是35.5万元。 （三十七）证人陈某2的证言，证明2016年3月份，他和姐姐陈颖一起到祥福园看房，在售楼部，有个男的把他们叫到办公室里，后来才知道这个人是销售经理叶亮。叶亮说可以把房子便宜卖给他们，但他们需要提前交6000块钱，负责不能享受优惠；他们问能优惠多少钱，他说可以优惠1、2万块钱，他们觉得合适，就同意了。一个星期后，他拿6000块钱现金交给了叶亮，之后就交房款签合同了。他买的是Ｅ13-402室，是以他姐姐的名义买的，总房价35万多。他给叶亮的6000块钱没有凭证，也没算在总房价里。 三、辨认笔录，证明杨某、纪某、张某1、陈某1、王某1、顾某、张某2、张某3、张某4、林某、王某3、梁某、王某4、施某、丁某、史某、赵某、乔某等人辨认出被告人叶亮就是收取其好处费的人。 四、被告人叶亮的供述，称朗晴营销公司主要是做房地产营销代理、咨询、顾问方面的业务，公司就两个人，他是法人，占公司99%的股份，还有一个股东名叫黄强，占公司1%的股份。他们公司在宿州做过房地产销售，就是开发区的众德祥福园小区。他以前就认识孔某，2008年，孔某联系他，让他的公司帮忙销售众德祥福园房产；当年4月份，他和孔某签订了“商品房营销代理协议书”，约定双方共同商定底价，以回款额计算销售代理费用，住宅部分代理费是1.5%，超出底价部分是30%，商铺部分代理费是2%，超出底价部分是40%。他们公司只负责给客户介绍房子，带客户看房，告诉客户价格，和客户签订商品房买卖合同，帮助办理房产证，但他们公司不碰钱，所有房款都由孔某的中天置业公司人员收取。朗晴营销公司一直销售到2017年10月21日，一共销售了1000多套房子，当时整个小区还剩7套房屋没有卖，因为孔某欠他210多万元销售代理费用，200多万元滞纳金，后来孔某就不想给他了，趁他不在的时候，把销售部工作人员赶走，搬空里面的东西，把售楼处封了。他们公司代理销售众德祥福园房产的代理费是800多万元，滞纳金有200多万元，前期一共支付给他代理费用500多万元，销售代理费用是直接转账到他们公司的对公账户上的。2017年年底，他到埇桥区法院起诉，要求中天置业公司支付销售代理费和滞纳金500多万元，后经法院调解，孔某又支付给他60万元，事情就结束了。他们公司在众德祥福园前期销售时工作人员有二三十人，有来有走，到2015年固定有两个人，韦某和张碧莹一直干到售楼部被封，韦某现在中天置业公司上班。朗晴营销公司的运营费用有销售人员的工资、代理费发票的税额，营销设计费用每年15万元，还有一些招待费用，这些费用都是从营销代理费用里出的。 2011年之前，销售众德祥福园房子的价格都是他和孔某共同制定销售底价，销售的时候他可以在总价基础上再浮动5000元左右，2011年之后，所有销售底价都由孔某自己制定，不允许他再浮动价格，所有低于底价销售都要由孔某签字确认。销售价格都贴在售楼部墙上，销售时一次性付清全款是9.8折，按揭是9.9折，其它优惠有阶段性，比如国庆节能在总价上优惠，或者拿出一些房源制定一口价格政策等，所有的优惠措施都是他们公司提议，最后由孔某拍板确定，而且都是拉上条幅做广告。所以，房屋销售价格都是中天置业公司确定的，他只有建议权，没有决定权。他在销售众德祥福园房屋期间有低于底价销售的情况，因为有时定的底价比市场价高。营销过程中，底价也不是一成不变，期间要调整，他低于底价销售必须经中天置业公司同意并签字确认。 销售众德祥福园房产时，他没收受过客户的好处费，所有的售价和成交价格都由开发商制定，他没有权利给客户优惠，更无从谈起好处费，他没有以能选好的房源、给客户优惠或以房源已被选定等为由收取客户的好处费。 五、本案其他相关证据： （一）案发及抓获经过、出所登记表，证明本案系孔某于2018年8月15日向宿州市公安局经济技术开发区分局举报而致案发；同年11月23日晚上8时许，溧阳市公安局城南派出所民警在溧阳市将被告人叶亮抓获；同年11月24日被告人叶亮被临时羁押在溧阳市看守所，后于2018年11月27日出所。 （二）人口信息查询结果单，证明被告人叶亮1979年10月5日出生于溧阳市，公民身份号码为3204811979××××××××。 本院认为：被告人叶亮身为南京朗晴营销顾问有限公司工作人员，在代理营销宿州中天置业投资有限公司开发的众德祥福园商品房期间，索取或非法收受购房人杨某、纪某、张某1等人钱款计人民币358000元，为他人谋取利益，数额较大，其行为已构成非国家工作人员受贿罪。公诉机关指控的罪名成立，本院予以支持。关于被告人叶亮辩称其未收受购房人好处费及其辩护人提出的公诉机关指控被告人叶亮犯非国家工作人员受贿罪属事实不清，证据不足的辩解和辩护意见，经查，证人杨某、纪某、张某1、陈某1等人的证言、陈某1银行转账记录及调查统计表可相互印证，能够证明被告人叶亮在代理营销众德祥福园商品房过程中，索取或非法收受杨某等27名购房人贿赂款计人民币358000元后为上述购房人谋取利益的犯罪事实，对此，亦有被告人叶亮的供述、证人孔某、韦某等人的证言及商品房买卖合同、底价表、低于底价销售统计表等相关证据予以佐证，足以认定。对被告人叶亮及其辩护人的上述辩解和辩护意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国刑法》第一百六十三条第一款、第六十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告人叶亮犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑一年十个月。 （刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年11月23日起至2020年9月22日止）。 二、追缴被告人叶亮违法所得人民币三十五万八千元。 如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向安徽省宿州市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。 审 判 长  刘潮滟 审 判 员  赵 磊 人民陪审员  王 娟 二〇二〇年九月八日 书 记 员  马 慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国刑法》 第一百六十三条第一款公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。 第六十一条对于犯罪分子决定刑罚的时候，应当根据犯罪的事实、犯罪的性质、情节和对于社会的危害程度，依照本法的有关规定判处。 第六十四条犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。