广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1424民初104号 原告：赵振玉，男，1975年11月27日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 原告：零秋凤，女，1977年6月11日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 两原告委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：卢凯忠，广西宁泽律师事务所律师。 被告：广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇城东开发区汉林绿城******。统一社会信用代码914514246927881251。 负责人：陈广辉，该公司总经理。 被告：广西汉林福房地产开发有限责任公司，，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区竹溪大道**青湖中心**统一社会信用代码91450100685198514P。 法定代表人：陈广辉，该公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：许建功，广西和慧律师事务所律师。 原告赵振玉、零秋凤与被告广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司（以下简称汉林福大新分公司）、广西汉林福房地产开发有限责任公司（以下简称汉林福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，首先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许福天、卢凯忠，被告的委托诉讼代理人许建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵振玉、零秋凤向本院提出诉讼请求:1.判令汉林福大新分公司立即为赵振玉、零秋凤完成办理房屋所有权转移登记手续;2.判令汉林福大新分公司向赵振玉、零秋凤支付未能完成房屋所有权登记手续的违约金69,720元(违约金计算方式：以总房款401,636元为基数，按日利率万分之三，从2018年2月27日暂计至2019年9月30日，以实际完成办理房屋所有权登记手续之日计算为准）;3.判令汉林福公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：赵振玉、零秋凤购买汉林福大新分公司开发的大新县城东区二期汉林•绿城2幢1单元9层903号房并签订《商品房买卖合同》，合同约定该房屋总房款为401,636元，2016年2月28日前交房。汉林福大新分公司应当在交付房屋后730日（至2018年2月26日）内为赵振玉、零秋凤办理房屋所有权证书，逾期办理的，按总房款日万分之三支付违约金。合同签订后，赵振玉、零秋凤已全额支付购房款，也已备好办证材料，但汉林福大新分公司未能在约定的时间内为赵振玉、零秋凤办理房屋所有权登记。赵振玉、零秋凤多次督促，汉林福大新分公司均以各种理由拖延推诿。经赵振玉、零秋凤多方了解，获悉汉林•绿城至今尚未办理不动产首次登记。赵振玉、零秋凤认为，其与汉林福大新分公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，其已经履行合同约定的义务，汉林福大新分公司未能按时为其完成办理房屋所有权登记手续，已构成违约，应支付违约金。汉林福大新分公司是汉林福公司的分公司，不具有独立法人财产，汉林福公司应承担连带责任。由于二被告拒绝协商解决，赵振玉、零秋凤依法提起诉讼，请法院支持。 两被告辩称：一、原告要求被告办理房屋所有权登记手续的诉请根本错误，要求被告支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据。因为原告付清房款后，被告已经办理了预告登记，房屋所有权已经登记在原告名下，原告据此将房屋抵押给银行获得贷款，并实际合法占有使用，即预告登记已经充分满足原告对房屋所有权法律确认的要求。二、根据合同的约定和相关法律规定，房屋登记事项是原被告共同责任，应由双方共同申请，原告应在房屋交付后10日内提交办证材料及费用，包括专项维修基金，但原告经被告多次通知没有提交，明显存在违约。三、由于贷款致房产证仍需抵押给银行，所以，即使原告取得房产证，也不能得到任何经济利益。现原告未取得房产证，也没有造成损失。根据合同法第一百一十三条规定，违约金性质是弥补损失，既然没有损失，就不存在赔偿。原告提出按照日万分之三计算违约金也明显过高，如果法院判决被告赔偿，也应当酌情调整。四、两被告不是两个法人，不应承担连带责任。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实根据，不符合法律规定，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据《商品房买卖合同》、贷款凭证、大新县自然资源局网上答复、大新县住房和城乡建设局通知、汉林福大新分公司公告、请求验收报告、《论证报告》公示、房屋登记簿、不动产权证书、竣工验收备案表、建设工程规划竣工验收表、不动产登记资料查询结果证明及庭审笔录等综合分析认定。 本院经审理认定事实如下：赵振玉、零秋凤购买汉林福大新分公司开发的大新县城东区二期汉林•绿城2幢1单元9层903号房，交首付款及交房后，双方才于2016年3月6日补签《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定的主要内容有：1.房屋总价款为401,636元；2.2016年2月28日前交付商品房；3.双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如果是出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按房屋总价款日万分之三向买受人支付违约金，如果是买受人原因未能办证的，出卖人不承担责任；4.买受人应在房屋交付使用10日内向出卖人提交办理房屋所有权证的材料及费用，如不按时提交的，出卖人可相应延期交付房屋所有权证。签订合同后，双方已办理预购商品房设定抵押权预告登记，用于办理贷款。由于该项目未按照项目地块原规划设计指标进行建设，未能通过规划验收，所以汉林福大新分公司未能在合同约定的期限内完成房屋所有权登记。赵振玉、零秋凤等业主多次要求办证未果，遂向本院提起诉讼。 另查明，汉林福大新分公司系汉林福公司投资或控股的分公司。在本案审理过程中，汉林福大新分公司经完善验收备案材料，并按程序向政府相关部门申请，于2020年6月5日获得竣工验收备案。2020年6月9日，汉林福大新分公司就汉林•绿城一期1号楼和2号楼向大新县不动产登记中心申请办理不动产登记，大新县不动产登记中心经审核认为符合不动产首次登记办理条件，并于当日办结出证。现汉林福大新分公司已经为赵振玉、零秋凤完成房屋所有权转移登记手续，取得不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于原告要求被告办理房屋所有权转移登记手续的问题。汉林福大新分公司已于2020年6月9日取得涉案房屋的不动产首次登记，且已经成功办理原告的不动产转移登记，故对原告该项诉讼请求，本院不再重复处理。 二、关于逾期办理房屋产权证违约金的问题。汉林福大新分公司作为开发商，办理不动产首次登记系其不可推卸的责任。依照合同约定，原告应在商品房交付之日起730日取得商品房的房屋所有权证书，但由于汉林福大新分公司的原因，致2020年6月9日才办理房屋首次登记，故汉林福大新分公司应承担相应的逾期办证违约责任。现原告要求依照合同约定，以房屋总价款为基数按日万分之三计算逾期办证违约金，汉林福大新分公司认为违约金的计算标准过高，已超过实际损失，请法院予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，本院酌情将逾期办证违约金调整为按日万分之一计算较为公平合理。从2018年2月27日起至房屋取得不动产首次登记之日即2020年6月9日止，以房屋总价款401,636元为基数按日万分之一计算，确定逾期办证违约金为33,456.28元。 三、关于原告要求两被告承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，汉林福大新分公司作为汉林福公司的分公司，其已经办理了工商登记，具有一定的组织机构和财产，原告既可直接要求汉林福公司承担民事责任，也可要求汉林福大新分公司以其管理的财产承担民事责任，不足部分由汉林福公司承担，但要求二者承担连带责任于法无据。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司向赵振玉、零秋凤支付逾期办证违约金33,456.28元； 二、广西汉林福房地产开发有限责任公司对广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司清偿上述债务的不足部分承担补充责任； 三、驳回赵振玉、零秋凤的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1544元，由赵振玉、零秋凤负担908元，广西汉林福房地产开发有限责任公司大新分公司负担636元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  梁东壁 审 判 员  晏燕霞 人民陪审员  雷玉婷 二〇二〇年九月十日 书 记 员  蒙 妮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。释义引用统计 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。