广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2040号原告：吕广明，男，1963年6月30日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：郑育蔓，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家瑶，广东良匠律师事务所律师。被告：江国锋，男，1973年11月23日出生，汉族，住广东省广宁县。被告：鹤山市欣欣华丰食品有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：江国锋。被告：莫艳梅，女，1975年11月3日出生，汉族，住广东省广宁县。原告吕广明与被告江国锋、鹤山市欣欣华丰食品有限公司（以下简称华丰公司）、莫艳梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕广明的委托诉讼代理人李家瑶到庭参加诉讼，被告江国锋、华丰公司、莫艳梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。原告吕广明向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告江国锋签订的《房产租赁合同》及《〈房产租赁合同〉补充协议》，被告江国锋限期将全部租赁物腾空给原告；2.判令被告江国锋立即支付给原告从2019年4月计至2020年6月的租金合计736414.16元，从2020年6月15日起按每月15359.3元计算至2020年8月14日止的租金；3.判令被告江国锋承担迟延交付租金的违约金220924.25元（736414.16元×30%）；4.判令被告华丰公司、莫艳梅对被告江国锋上述债务承担连带清偿责任；5.判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年11月12日，原告吕广明与被告江国锋签订《房产租赁合同》，约定江国锋承租吕广明位于鹤山市************的商铺建筑物首层面积约205.5平方米，二、三、四楼面积约4189平方米及空地1000平方米，租赁期限2012年11月15日至2022年11月14日止。2018年1月15日后首层商铺的租金每月每平方米43元，二、三、四楼每月每平方米11元，空地每月每平方米7元。2020年5月30日各方协商，签订《〈房产租赁合同〉补充协议》。自2019年4月起，江国锋逾期向吕广明支付租金。根据合同约定，被告逾期30日未缴清租金的，原告有权解除合同，要求被告腾空厂房并承担违约责任。因此，原告依照合同法等相关规定，要求限期腾空厂房，并按损失的30%请求违约金。2020年1月24日，被告莫艳梅向吕广明出具《欠条》确认欠租事实。莫艳梅是江国锋的妻子，同时担任被告华丰公司的监事和华丰公司旗下鹤山市沙坪华丰西饼屋前进店的经营者，江国锋和莫艳梅共同生活、共同经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题解释》的规定，江国锋所欠租金属于夫妻共同债务，莫艳梅应承担连带清偿责任。2020年6月10日，江国锋、华丰公司向吕广明出具《欠条》确认欠租事实，华丰公司应对江国锋上述债务承担连带清偿责任。现吕广明为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告江国锋、华丰公司、莫艳梅无答辩，在举证期限内没有提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃举证、质证、辩证的权利。本院经审理认定事实如下：2012年11月12日，原告吕广明作为甲方，被告江国锋作为乙方，双方签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于鹤山市************的商铺建筑物首层面积约205.5平方米、二、三、四楼面积4189平方米及空地1000平方米租赁给乙方作工商业用途；合同期限为10年，由2012年11月15日至2022年11月14日止；上述建筑物在2018年1月15日前首层商铺的租金每月每平方米35元，二、三、四楼面积约4189平方米的厂房租金每月每平方米9元，空地1000平方米租金每月每平方米5元。在2018年1月15日后首层商铺的租金每月每平方43元，二、三、四楼面积约4189平方米的厂房租金每月每平方米11元，空地1000平方米租金每月每平方米7元；乙方必须在每月15日前向甲方缴清当月的租金，逾期5日未缴清的除如数交租金外，还应支付违约金每天3000元，如逾期30日未缴清的，乙方必须自行清理所承租厂物内的机械设备，并如数支付所欠的租金及违约金，否则甲方有权解除合同并无偿处理乙方的一切投资设施；等等。合同签订后，原告将上述租赁物交付被告江国锋，被告江国锋将租赁物用作被告华丰公司的经营场所。原告吕广明在庭审中确认，原告与被告江国锋曾口头协议降低上述建筑物的租金至每月50000元，且在后续的对账中也是按50000元/月的标准计算租金。在上述建筑物租赁期限内，被告莫艳梅曾向原告指定的银行账户缴纳租金。2020年1月24日，被告莫艳梅向原告吕广明签下一张《欠条》，载：“兹有莫艳梅欠吕广明2019年4月-12月租金合计：450000元（大写：肆拾伍万元正）2019年抄表电费：未冲减电费金额13585.84元，到时在2019年4月份中冲数”。2020年5月30日，原告吕广明作为甲方，被告江国锋作为乙方，双方签订《〈房产租赁合同〉补充协议》，约定双方关于《房产租赁合同》首层面积约205.5平方米、三、四楼面积约2789.7平方米及空地1000平方米的租赁约定提前终止，租赁期限截止至2020年6月14日；乙方及鹤山市欣欣华丰食品有限公司承诺于2020年6月30日前将上述提前终止租赁的建筑物及空地腾空，交还给甲方，并配合甲方清点。逾期未交还的，租赁物内的机器设备及其他动产由甲方自行处置，甲方有权另行向乙方主张因此而产生的占用费、搬迁费等；2020年6月14日之后，乙方及鹤山市欣欣华丰食品有限公司仅承租甲方二楼使用，面积约1396.3平方米，租金标准仍按原合同每月每平方米11元；乙方及鹤山市欣欣华丰食品有限公司自2019年4月至今，仍欠甲方租金未付，乙方、鹤山市欣欣华丰食品有限公司应共同向甲方尽快结清所欠租金；等等。被告华丰公司在该补充协议上盖章确认。原告在庭审中确认被告已于2020年6月30日搬离了涉案租赁物的首层、三、四楼及空地，尚在租用二楼。2020年6月10日，原告吕广明与被告江国锋、华丰公司签订一张《欠条》，载：“兹有我司鹤山市欣欣华丰食品有限公司法人代表江国锋欠吕广明2019年4月-2020年6月租金合计：736414.16元（大写：柒拾叁万陆仟肆佰壹拾肆元壹角陆分）”。2020年7月1日，原告吕广明向被告江国锋送达一份《通知书》，载：“江国锋：因你承租我方位于鹤山市***********的建筑物，逾期交租，租金超过30日未缴清，现我方解除与你之间的所有租赁合同关系。特此通知”，被告江国锋在该《通知书》上签字。另查明，被告江国锋与被告莫艳梅系夫妻关系。被告华丰公司是一人有限责任公司,被告江国锋系被告华丰公司的法定代表人，被告莫艳梅担任被告华丰公司的监事。涉案租赁物是原告吕广明从鹤山市**************处租赁的。本院认为，本案因租赁位于鹤山市************的商铺建筑物首层、二、三、四楼及空地而产生的租金纠纷，故本案应属租赁合同纠纷。原告吕广明与被告江国锋签订的《房产租赁合同》、《〈房产租赁合同〉补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依据合同的约定全面履行。关于原告吕广明请求解除《房产租赁合同》、《〈房产租赁合同〉补充协议》及腾空租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，由于被告江国锋迟延向原告缴纳租金，其行为已构成违约，原告有权主张解除合同。原告于2020年7月1日向被告江国锋送达《通知书》，通知解除双方所有租赁合同关系，被告江国锋在《通知书》上签字，故解除合同的通知于同日送达被告江国锋，因此，《房产租赁合同》、《〈房产租赁合同〉补充协议》于2020年7月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，由于租赁合同已解除，而原告在庭审中确认被告已于2020年6月30日搬离了涉案租赁物的首层、三、四楼及空地，故被告江国锋应腾空二楼给原告。关于原告吕广明请求被告江国锋支付位于鹤山市************的商铺建筑物首层、二、三、四楼及空地2019年3月15日至2020年6月14日租金736414.16元及二楼2020年6月15日至2020年8月14日租金的问题。根据原告与被告江国锋、华丰公司于2020年6月10日签订的《欠条》，被告江国锋确认尚欠原告2019年3月15日至2020年6月14日的租金736414.16元（50000元/月×15个月－未冲减的电费13585.84元），以及《〈房产租赁合同〉补充协议》载明自2019年4月至今，被告江国锋仍欠原告租金未付，故被告江国锋应支付位于鹤山市************的商铺建筑物首层、二、三、四楼及空地2019年3月15日至2020年6月14日租金736414.16元给原告。至于原告请求二楼2020年6月15日至2020年8月14日租金的问题，根据《〈房产租赁合同〉补充协议》，约定2020年6月14日之后，被告江国锋及鹤山市欣欣华丰食品有限公司仅承租原告二楼使用，面积约1396.3平方米，租金标准仍按原合同每月每平方米11元计算；而被告江国锋在《〈房产租赁合同〉补充协议》于2020年7月1日解除后仍使用该楼层，故被告江国锋应支付二楼2020年6月15日至2020年8月14日的租金（含占用费）30718.6元（11元/平方米/月×1396.3平方米×2个月）给原告。关于原告吕广明请求的违约金问题。原告请求的违约金为上述欠缴租金736414.16元按30%计算的违约金，请求过高，而《房产租赁合同》约定“乙方必须在每月15日前向甲方缴清当月的租金，逾期5日未缴清的除如数交租金外，还应支付违约金每天3000元”，即日利率为6%，约定过高，本院酌定违约金按年利率24%计算至被告付清租金之日止为宜。因此，计得该欠缴租金736414.16元的违约金截至2020年6月14日止为101195.96元［（50000元-13585.84元）×2%×14+50000元×2%×（13+12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）］，从2020年6月15日起的违约金以736414.16元为基数，按年利率24%的标准计算至付清租金之日止。关于原告吕广明请求被告华丰公司、莫艳梅承担连带清偿责任的问题。由于被告华丰公司在《〈房产租赁合同〉补充协议》上盖章，自2020年6月14日之后，承租二楼使用，并承诺与被告江国锋共同向原告结清所欠租金，故原告请求被告华丰公司对被告江国锋的上述欠缴租金、占用费及违约金承担连带清偿责任，本院予以支持。至于原告请求被告莫艳梅承担连带清偿责任的问题，由于被告莫艳梅曾于2020年1月24日向原告签下一张《欠条》，确认欠租金的事实，亦曾向原告指定的银行账户缴纳租金，且被告莫艳梅与被告江国锋系夫妻关系，并担任被告华丰公司的监事，故原告请求被告莫艳梅对被告江国锋的上述欠缴租金、占用费及违约金承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吕广明与被告江国锋于2012年11月12日签订的《房产租赁合同》、于2020年5月30日签订的《〈房产租赁合同〉补充协议》自2020年7月1日解除；二、被告江国锋于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于鹤山市********************给原告吕广明；三、被告江国锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕广明支付位于鹤山市************的商铺建筑物首层、二、三、四楼及空地2019年3月15日至2020年6月14日的租金736414.16元及违约金（截至2020年6月14日止的违约金为101195.96元，从2020年6月15日起的违约金以736414.16元为基数，按年利率24%的标准计算至付清租金736414.16元之日止）；四、被告江国锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕广明支付位于鹤山市**********************2020年6月15日至2020年8月14日的租金、占用费30718.6元；五、被告鹤山市欣欣华丰食品有限公司、莫艳梅对本判决第三、四项确定的被告江国锋所欠的租金、占用费及违约金承担连带清偿责任；六、驳回原告吕广明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8781.53元，保全费5000元，合共诉讼费13781.53元（已由原告吕广明预交），由原告吕广明负担5342.95元，被告江国锋、鹤山市欣欣华丰食品有限公司、莫艳梅负担8438.58元。原告吕广明多预交的案件诉讼费8438.58元，由本院予以退回；被告江国锋、鹤山市欣欣华丰食品有限公司、莫艳梅应向本院补缴案件诉讼费8438.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年九月四日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚