文书内容广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再433号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州途乐投资管理有限公司。住所地：广东省广州市花都区狮岭镇狮岭大道****及首层、狮岭大道东30铺11、12及2-6层。法定代表人：周红卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭越，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴灏驰，广东济方律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市农业科学研究院。住所地。住所地：广东省广州市海珠区琶洲大道**iv>法定代表人：张华，该研究院院长。委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。再审申请人广州途乐投资管理有限公司（以下简称途乐公司）因与被申请人广州市农业科学研究院（以下简称广州农科院）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终8560号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月24日作出（2018）粤民申9351号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。途乐公司申请再审，请求判令：1.请求撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决和广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终8560号民事判决；2.确认合同无效并对欠付的租金数额和期限依据查明的事实依法改判；3.由广州农科院承担全部诉讼费用。主要事实和理由：（一）一审程序中，广州农科院变更诉讼请求违法，一审法院允许其变更诉求，但未重新指定举证期限，亦属违法，原二审判决对此认定有错。（二）原二审判决“将物业经营权交还广州农科院”，但物业经营权究竟是什么，指向性不明，既无合同依据又无法律依据，且无法执行落实。（三）原二审庭审中，广州农科院将出租经营权定义为“由我们直接向实际承租户出租的权利”，原二审法院据此判决将物业的经营权交还，直接影响次承租人江泽明、梁润兴的利益，原二审法院未追加其二人参加诉讼，程序违法。（四）广州农科院有义务维修房屋而没有维修，违约在先，途乐公司享有同时抗辩权，有权拒绝履行支付租金，迟延支付租金合法合理。（五）案涉合同标的物为商铺17间、住宅16间，但商铺及部分住宅至今未办理出产权证，且17间所谓商铺为农业经营服务橱窗的性质，非商铺商业用途，属于违章建筑，依法不能出租，原一、二审关于合同效力事实认定错误。（六）违约金应以实际损失为基础，原一、二审法院以不超过当月租金为标准，按每日2%（年利率730%）计算，明显过分高于对广州农科院造成的损失，应予减少，建议法院按照年利率6%-24%之间进行确定。被申请人广州农科院辩称，（一）本案一、二审程序中，途乐公司均对双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除提出异议，但一、二审法院未予采纳，判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除合法有效。途乐公司在此次申请再审中，未再对该合同2017年8月3日解除的合法性提出异议，表明其认可一、二审法院对该合同于2017年8月3日解除被确认合法有效的判决结论。（二）案涉租赁合同已经解除事实已经被依法确认合法有效，途乐公司没有合法的依据继续占有、使用案涉场地，其必然应将场地交还。但因为途乐公司一直都是将案涉场地直接转租给实际使用人，故一审法院要求对诉求“交还案涉场地”进行明确，为此广州农科院对该诉求明确为将场地经营权交还，实际上就是将该场地上对实际使用人的出租权收回，由广州农科院直接进行出租收益，具体包括有与场地实际使用者进行协商、签约、收益等权利。广州农科院对诉求的明确并无超出诉求的范围，原一、二审法院不存在程序违法的情形。（三）本案二审判决后，广州农科院已经收回了案涉场地的绝大部分经营权，不存在生效判决无法执行落实的问题。案涉场地中的18间商铺有14间已经与广州农科院直接签约，并将经营权交还给广州农科院；住宅16间中的大部分都愿意交还给广州农科院，与广州农科院直接承租使用。（四）案外人江泽明在2015年12月31日之前为途乐公司法定代表人、总经理，其与途乐公司关系非同一般，途乐公司陈述其是案涉场地的次承租人与事实不符。实际是在2018年6月14日本案二审判决后再强行炮制出其次承租人身份及其与实际承租户的转租合同，其目的就是想继续地霸占案涉场地。江泽明、梁润兴并非案涉场地的次承租人，不存在人民法院应当通知或允许第三人参与诉讼的情形。且相关的法规和司法解释仅仅规定人民法院可以通知或允许第三人参与诉讼，并非强制性的应当通知或允许第三人参与诉讼。故本案一、二审法院不接受江泽明、梁润兴参与本案诉讼程序符合法律规定。（五）案涉租赁合同的解除自2017年8月3日通知到达途乐公司时即解除，该时间节点之后任何人提出代支付租金和违约金的行为均不能否定案涉合同已经解除的法定事实。途乐公司所述的案涉房屋维修问题亦不属实，且也不能抗辩案涉租赁合同于2017年8月3日已经依法解除这一法律事实。广州农科院为全资国有事业单位，案涉场地都在同一物业内，且住宅部分已经出具了房产证，一楼的商铺部分正在申领权属证书，不属于违章建筑。同时原一、二审判决途乐公司承担的违约金标准也合理合法，不存在过高的问题，原一审判决将违约金最高额限定为当月的拖欠租金本金额，不存在年利率730%的情形。综上，请求驳回途乐公司的再审请求。广州农科院向一审法院起诉请求判令：1.确定广州农科院、途乐公司双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日依法解除，途乐公司将承租物业广州市海珠区物业（其中商铺17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）交还给广州农科院；2.途乐公司向广州农科院支付2017年6-7月的拖欠租金79908元及2017年8月1日至3日租金3912元；3.途乐公司向广州农科院支付从2016年1月至2017年7月的延付租金的违约金1585916元（暂计至2017年8月17日）；4.途乐公司向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还物业时止的使用费（参照租金标准计算）；5.本案的诉讼费由途乐公司承担。一审法院认定事实：广州农科院与途乐公司于2013年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定广州农科院将坐落广州市海珠区物业出租给途乐公司，其中商铺共17间，建筑面积为555平方米；住宅共16间，建筑面积为1331.5948平方米。详见下表一：            序号              使用性质              楼号              楼层              门牌号              建筑面积（㎡）                            序号              使用性质              楼号              楼层              门牌号              建筑面积（㎡）                  1              商铺                                                                                                                              27                            首层                            自编101              555                                                                                                                                            1              住宅                                                                                                                       25                     2              203              87.4662                  2              自编102                            2              9              902              67.0665                  3              自编103                            3              27                            2              206              61.3387                  4              29                            首层                            自编101                            4              2              207              78.6639                  5              自编102                            5              9              906              61.3389                  6              自编103                            6              29                            2              210              66.5987                  7              31                            首层                            自编101                            7              2              209              56.9928                  8              自编102                            8              2              208              88.7177                  9              自编103                            9              31                                    2              201              100.6875                  10              33                                                               首层                                                               自编101                            10              2              202              105.0565                  11              自编102                            11              9              901              111                  12              自编103                            12              9              903              63.7                  13              自编104                            13              33                                   2              201              106.6185                  14              自编105                            14              2              202              106.0358                  15              自编106                            15              9              901              106.6158                  16              自编107                            16              9              903              63.7                  17              自编108                            住宅面积合计              1331.5948                  商铺面积合计              555      合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，广州农科院给予途乐公司顺延三年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日），顺延租期的租金在2017年下半年租金的基础上每年递增3%；如到期房屋仍未发生拆迁，再给予途乐公司顺延两年的租期，顺延期的租金在上年度的基础上递增3%。合同约定在每月25-30日为当月的租金支付日，途乐公司以现金或转账方式支付给广州农科院，广州农科院收到途乐公司交付的月租金应开具发票。租金的标准详见下表二：            期限              每平方米单价（元/月）              总价合计（元/月）                  住宅              商铺                  2012年7月1日至2013年6月30日              9.2              42.33              叁万伍仟柒佰肆拾肆元                  2013年7月1日至2014年6月30日              9.44              43.44              叁万陆仟陆佰柒拾玖元                  2014年7月1日至2015年6月30日              9.68              44.55              叁万柒仟陆佰壹拾伍元                  2015年7月1日至2016年6月30日              9.92              45.66              叁万捌仟伍佰伍拾元                  2016年7月1日至2017年6月30日              10.16              46.77              叁万玖仟肆佰捌拾陆元                  2017年7月1日至2017年12月31日              10.4              47.88              肆万零仟肆佰贰拾贰元      关于违约责任，广州农科院、途乐公司双方约定，途乐公司如有意拖欠租金，每逾期一日，需按当月租金额的2%向广州农科院支付违约金。对于2016年1月至2017年5月的租金的支付问题，广州农科院主张途乐公司每月均未按合同约定的时间支付租金，并提供了广州农科院给途乐公司开具的发票、银行交易回单等作为证据。而途乐公司主张2016年1月的租金在2017年1月支付，2016年2-4月租金在2016年7月支付，2016年5月至2017年7月的租金中除了2017年1-3月因暂扣广州农科院应承担的修复房屋漏水的费用外，每个月均按时支付当月租金，并提供了银行回单及银行转账流水作为证据。一审法院综合了广州农科院、途乐公司双方的提供的证据，其中2016年1月至7月及2017年1月至5月各月的租金在银行回单的汇款回执上均有途乐公司的备注注明，据此可明确上述月份租金的具体支付时间。至于2016年8月至12月的租金交纳情况，广州农科院主张的支付时间为其给途乐公司开具该月租金发票的时间，而鉴于途乐公司提供的银行账户交易明细中显示在此段时间每月均有途乐公司给广州农科院转账与租金对应的金额，故一审法院认定2016年8月至12月的租金为途乐公司当月支付。综上，2016年1月至2017年5月具体的租金支付日期、违约天数及金额情况如下表三：            序号              月份              月租(元)              广州农科院主张支付时间              途乐公司主张支付时间                证据形式              违约天数（天）              违约金（元）              不超过当月租金（元）                  1              2016.1              38550              2016/7/13              2017/1/1              电子银行回单注明2017年1月1日交              336              259056              38550                  2              2016.2              38550              2016/8/15              2016/7/5              电子银行回单注明2016年7月5日交              126              97146              38550                  3              2016.3              38550              2016/9/18              2016/7/5              电子银行回单注明2016年7月5日交              96              74016              38550                  4              2016.4              38550              2016/10/17              2016/7/5              电子银行回单注明2016年7月5日交              65              50115              38550                  5              2016.5              38550              2016/11/15              当月              电子银行回单              0              0              0                  6              2016.6              38550              2016/12/14              当月              电子银行回单              0              0              0                  7              2016.7              39486              2017/1/1              当月              电子银行回单              0              0              0                  8              2016.8              39486              2017/1/3              当月              账户交易明细              0              0              0                  9              2016.9              39486              2017/1/7              当月              账户交易明细              0              0              0                  10              2016.10               39486              2017/1/9              当月              账户交易明细              0              0              0                  11              2016.11               39486              2017/1/23              当月              账户交易明细              0              0              0                  12              2016.12               39486              2017/2/17              当月              账户交易明细              0              0              0                  13              2017.1              39486              2017/4/13                             银行回单注明是2017年4月12日交1月              70              55280.4              39486                  14              2017.2              39486              2017/5/15                             银行回单注明是2017年5月12日交2月              72              56859.84              39486                  15              2017.3              39486              2017/6/19                             银行回单注明是2017年6月18日交3月              79              62387.88              39486                  16              2017.4              39486              2017/7/17              当月              银行回单注明是2017年7月17日交4月              77              60808.44              39486                  17              2017.5              39486              2017/8/16              当月              银行回单注明是2017年8月16日交5月              77              60808.44              39486                  18              2017.6              39486              未支付,主张逾期48天，共37906.56元              当月              账户交易明细有一笔2017年9月18日向广州农科院汇款39486元               79               62387.88              37906.56                  19              2017.7              40422              未支付,主张逾期18天              当月              无相关证据证明，至起诉之日逾期22天，金额14214.96元               22               17785.68               14214.96                   20              2017.8                                                                                                                           合计                                                                                                       856651.56              403751.52      2017年7月26日，广州农科院以途乐公司“屡屡不按时支付租金，经多次催收后仍不能及时交付，且至今毫无改正”为由，向途乐公司发出《催款通知》，要求其在收到本通知之日起三日内缴清2017年5月及6月的租金，并支付从2016年1月起的延迟缴纳租金的违约金。2017年7月28日途乐公司在上述通知的回执上签收并盖章。2017年8月2日，广州农科院以途乐公司不缴纳租金为由，向途乐公司发出《关于解除双方房屋租赁合同的通知》，通知途乐公司即刻起解除广州农科院与途乐公司签订的关于海珠区物业的《房屋租赁合同》，并由广州公证处对送达上述通知情况进行公证，公证书编号为（2017）粤广广州第148900号。2017年8月4日，途乐公司向广州农科院发出《关于解除双方房屋租赁合同的通知回函》，函中称如广州农科院认为途乐公司恶意拖欠租金的，广州农科院应先偿还途乐公司代付的修缮费用或将该费用与尚欠的租金冲抵，同时请广州农科院立即对25号902和27号906房的漏水采取修复措施，之后途乐公司立即清缴尚欠的租金。另查，广州农科院确认途乐公司在2017年8月16日缴纳了2017年5月的租金。在诉讼过程中，广州农科院变更其诉讼请求一为：请求依法判决确认双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除合法有效；途乐公司应当即刻将该合同承租物业新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院。一审法院判决：（一）确认广州农科院、途乐公司双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；（二）途乐公司在判决生效之日起十日内将广州市海珠区物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院，并按每月40422元的标准向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费；（三）途乐公司在判决生效之日起十日内向广州农科院支付2017年6月及7月的租金79908元及从2017年8月1日起至合同解除之日止的3天租金3912元；（四）途乐公司在判决生效之日起十日内向广州农科院支付违约金403751.52元；（五）驳回广州农科院其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费20191.3元，由广州农科院负担14434.3元，途乐公司负担5757元。途乐公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回广州农科院全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由广州农科院承担。二审法院认定事实：经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，《房屋租赁合同》第五条房屋维修，第（一）约定：“房屋维修：房屋的结构性维修、影响房屋安全性能维修、房屋整体维修的维修费用由广州农科院负责。”一审开庭后途乐公司提供有如下两份证据材料：一是，打印日期为2017年10月18日的中国农业银行个人明细对账单，显示彭睿2017年9月18日向广州农科院转账支付39486元，摘要/附言：江畔楼20；二是，交易时间为2017年10月19日的中国农业银行交易回单，显示彭睿向广州农科院转账支付2808元，附言：补缴江畔楼2017年7-9月租金差额，每月补936元。二审审理期间，途乐公司向二审法院提交三份证据材料：（一）2015年途乐公司股东会议决议及广州市工商行政管理局花都分局准予变更登记通知书，拟证明公司股东及法定代表人发生变更；（二）关于房屋漏水的通知及情况说明，拟证明案涉房屋至今存在漏水情况；（三）转账交易记录两份，一是2018年5月10日彭睿向广州农科院支付78972元，附言：江畔楼2017年7-8月份租金，二是2018年5月13日彭睿向广州农科院支付39486元，附言：江畔楼2017年9月份租金，拟证明途乐公司已经转账支付2017年7-9月的租金，现其没有拖欠广州农科院租金。广州农科院质证认为：证据一与本案没有关联性；证据二，2018年5月8日物业公司发出漏水通知，但不认可存在连续漏水的情况，即使漏水也不能否定其请求解除合同；证据三，转账三个月的租金情况需要财务进一步核实，即使属实也是途乐公司向其支付解除合同后的场地使用费。庭询中，途乐公司陈述案涉物业的物业管理公司从2015年至2017年同时向途乐公司和广州农科院发出关于房屋漏水的通知。对此，广州农科院回应称，即使物业管理公司的通知是真实的，这也只是反映案涉房屋存在日常漏水问题，双方在租赁合同中有约定广州农科院对涉及房屋安全性、整体性、结构性问题承担维修责任，而对使用过程中的瑕疵不负责任；途乐公司未曾就房屋漏水问题与其协商。二审法院庭询后，广州农科院向二审法院确认其收到途乐公司分别于2017年9月18日、10月19日、2018年5月10日、5月13日支付的共四笔款项。另外，途乐公司提出异议，认为广州农科院一审诉讼中变更第一项诉讼请求，由原来请求判令广州农科院、途乐公司双方解除《房屋租赁合同》，途乐公司将案涉物业交还给广州农科院，变更为请求判令广州农科院、途乐公司双方解除《房屋租赁合同》，途乐公司将案涉物业的经营权交还给广州农科院，该诉讼请求变更后，一审法院没有给其相应答辩期，没有对其做相应送达，属于程序违法，请求本案发回重审。2018年5月17日，案外人江泽明、梁润兴向二审法院提交《参加诉讼申请书》，以其是案涉房屋实际承租人为由申请作为本案第三人参加诉讼。二审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一是《房屋租赁合同》是否解除；二是违约金如何确定。《房屋租赁合同》是广州农科院与途乐公司之间基于平等民事主体协商的结果，为有效合同，双方均应当依约定全面履行自己的义务。自2016年1月起至广州农科院2017年7月26日发出《催款通知》时，途乐公司共有10个月迟延支付租金，作为承租人该行为已构成违约；广州农科院2017年7月26日发出《催款通知》后，途乐公司对广州农科院催促缴纳延付租金问题理应及时予以解决，但其仍未采取有效措施处理租金欠付问题，明显不当。在收到《关于解除双方房屋租赁合同的通知》后，途乐公司仅以广州农科院未承担漏水修复义务为由作出回应，而没有实际支付所欠付的租金。途乐公司对广州农科院的解除通知所作应对实非解决争议的恰当方式，也导致其欠租的违约行为持续更长时间。事实上，在双方签署的《房屋租赁合同》房屋维修条款中，并没有对房屋漏水维修责任作出明确约定，且途乐公司也没有提供详实的证据显示其在收到《关于解除双方房屋租赁合同的通知》前与广州农科院就漏水维修问题进行协商而遭到拒绝。本案诉讼中，途乐公司以广州农科院未承担房屋漏水维修义务为由主张同时履行抗辩权，依据并不充分。一审法院依广州农科院的请求判决解除《房屋租赁合同》、途乐公司交还案涉房屋经营权，并无不当。至于途乐公司上诉认为广州农科院发出的《催款通知》要求其支付2017年5月、6月租金的期间过短问题。经审查，途乐公司延迟支付租金的事实清楚，其对补缴租金义务理应有所预见，而且从所欠租金数额及支付方式看，完成《催款通知》要求的缴付义务并不需要更长的期间。一审法院以广州农科院2017年8月2日发出解除通知确定双方合同解除时间，并无不妥；途乐公司有关“合理期限”的上诉理由不成立。按照途乐公司二审庭询陈述，可以认定彭睿向广州农科院分别于2017年9月18日、10月19日支付的两笔款项，与彭睿于2018年5月10日、5月13日支付的两笔款项的性质一致，均为途乐公司为履行《房屋租赁合同》而支付的款项，同时广州农科院也确认收到该四笔款项。一审法院依据途乐公司2017年9月18日付款行为及其交纳租金习惯，作出关于途乐公司已经支付2017年6月租金认定，有事实依据。结合转账支付凭证的附言，可以确认途乐公司已经向广州农科院支付2017年7月租金40422元及2017年8月1日至合同解除日的3天租金3192元，故广州农科院本案所提相应租金请求，不再予以支持。案涉《房屋租赁合同》解除后，途乐公司理应从2017年8月4日起向广州农科院支付使用费，直至广州农科院收回案涉房屋经营权。扣除前述租金3192元，途乐公司以2017年8月租金形式所付款项的剩余部分应作为其已支付的2017年8月份使用费；同理以2017年9月租金所付的款项，相应作为其已支付2017年9月份使用费。途乐公司存在迟延支付租金的违约事实，依合同约定应当承担相应的违约责任。案涉《房屋租赁合同》是双方合意的结果，法院对当事人的意思自治应予尊重。但结合本案合同内容、履行过程及违约金的法律性质看，若依照案涉合同约定的违约金计算标准确定途乐公司的违约责任，其承担的违约金将超过租金，有悖公平原则。一审法院依途乐公司所提违约金调整请求，在兼顾当事人意思表示和公平原则下，确定途乐公司承担的违约金以其违约各月的租金为限，该处理具有正当性。一审法院依广州农科院的诉讼请求、合同违约金标准及途乐公司拖欠租金天数，在上述违约金调整原则下确定途乐公司支付违约金数额为403751.52元，应予以维持。关于广州农科院一审诉讼中变更第一项诉讼请求的问题，因该诉讼请求变更并未超出原诉讼请求范围，途乐公司以一审程序违法，请求本案发回重审，缺乏依据。另外，广州农科院请求收回案涉物业的经营权，对实际承租人的利益并不构成影响，故对案外人江泽明、梁润兴参加本案诉讼的申请不予接纳。综上所述，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，于2018年6月14日作出判决：（一）维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项、第四项；（二）撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；（三）变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：途乐公司在判决生效之日起十日内将广州市海珠区物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州农科院，并按每月40422元的标准向广州农科院支付从2017年8月4日起至途乐公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；（四）驳回广州农科院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5757元，由途乐公司负担。本院再审查明：一、二审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，本院再审期间，途乐公司提交以下新证据：1.漏水损坏照片六页。途乐公司提交该证据用以证明房屋损坏的事实。广州农科院对该证据的三性均不予确认，认为不属于二审阶段或是再审阶段的新证据。2.公证书。广东省广州市南沙公证处于2018年8月15日作出（2018）粤广南沙第25522号《公证书》，内容是证明途乐公司委托代理人吴灏驰、何苑妮对杨永强进行询问及陈述的形成过程。途乐公司提交该证据用以证明出租人广州农科院未履行维修义务，并且照片和调查笔录同时印证物管人员所说一直有向广州农科院反映漏水问题。广州农科院对该证据的三性均不予确认，认为公证书本身明确表明对这个陈述的真实性不做证明，且该调查笔录属于证据，涉及证人作证，必须由证人出庭作出证人证言。另外该证人所证明的事实也不是一个新发生的情况。3.租金参考。广州市房地产租赁管理所于2013年12月出具的《2013年广州市房屋租金参考价》，途乐公司提交该证据用以证明案涉租赁物业同地段、同时期的租金平均水平。广州农科院对该证据的三性均不予确认，认为该证据无来源出处，且广州农科院曾根据纪委部门的要求委托相应机构对租金价格进行评估，铺面的租金大概是每平方米155元，比参考价格每平方米50元高出很多。4．百度地图截图。途乐公司提交该证据用以证明案涉租赁物业的地理位置。广州农科院对该证据的三性予以确认。5．土地出让合同。（93）穗国土出字第173号《土地出让合同》，载明主体建筑物的性质为住宅厂房商业，总建筑面积不超过7800平方米。《广州市国有土地使用权出让补充合同》，载明因规划调整后的总建筑面积为8737.29平方米，其中住宅7730.29平方米、厂房仓储407平方米、其他（用途：服务部）600平方米。途乐公司提交该证据用以证明规划调整增加了面积，该变更面积未经批准。广州农科院对该证据的真实性予以确认，但认为增加的第九层中33号902、31号902房屋均已经办理了权属登记，足以证明增加面积部分已经合法报建。至于补充合同国土部门未加盖印章的问题，是因为该合同先由广州农科院盖章后再交给国土部门，故留底的合同并无国土部门加盖的印章，但不能因此认定增加面积未经报批。6.政府公开信息。包括广州市城市规划局编号（93）穗城规南片建字第24号《建设工程规划许可证》存根，载明案涉楼宇建设规模为八层；广州市城市规划局《建设工程报建审核书》，载明经批准报建的工程为八层设计住宅三幢，其中首层作农业技术咨询服务橱窗和自行车停放库、第二至八层为住宅；建筑物首层平面图，载明为单车库和农业技术服务橱窗。途乐公司提交该组证据用以证明案涉楼宇经批准报建的层数只有八层，第九层属于违章建筑，且没有商铺。广州农科院对该组证据的真实性均予以确认，但认为案涉楼宇最初报建确实是八层，但后来变更为九层，案涉31号902房、33号902房已经取得房地产权证，说明规划变更已经取得行政部门同意。案涉租赁物业在进行规划时确实是作为农业技术咨询服务橱窗和自行车停放库使用，但是实际使用过程中一直都是作为商铺进行出租使用，但不能因此认定案涉租赁物业属于违章建筑。7.途乐公司与江泽明、梁润兴于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》及相关付款凭证46份。该协议约定途乐公司将其从广州农科院承租的案涉物业全部出租给江泽明、梁润兴，租赁期限由2017年7月1日至2022年12月31日，并约定整个租期的租金共计165万元在合同签订的12个月内分三次全部支付完毕。同时该合同中明确自2017年7月1日起，江泽明、梁润兴作为案涉房屋的总承租人，有权向房屋的现状租用人在其有效租赁期限内收取租赁合同项下一切费用以及与其重新签订租赁合同。途乐公司提交该组证据用以证明案涉租赁物业已经全部转租给江泽明、梁润兴，并已经全部收到其二人支付的整个转租期租金165万元。广州农科院对该证据的真实、合法、关联性均不予确认，认为该合同是二审判决解除案涉租赁合同后，途乐公司为了继续占有使用案涉场地炮制出来的。相关付款凭证中涉及的金额是几千元不等，不符合正常的总承包款的转款交易习惯，反而更像是途乐公司的员工在收取相应款项后再汇到公司的情形。本院再审期间，广州农科院提交以下新证据：1.建设用地批准书（复印件）、建设规划许可证（复印件）、广州市城市规划局建筑管理验收合格证（复印件）、广州市不动产登记查册表（原件）。广州市不动产登记查册表中明确载明案涉租赁物业所在楼宇的权属登记情况，由广州农科院与案外人广东长城建设集团有限公司共有，预售证号为市管可字第940XXX号，首层为农业技术服务橱窗、自行车库，二至九层为住宅。广州农科院提交该组证据用以证明案涉场地的权属事实。途乐公司对该组证据中没有原件的三份证据的真实、合法、关联性均不予确认。对广州市不动产登记查册表的真实、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为广州农科院提交的证据不能证明增加的面积已经报建和验收。2．途乐公司工商登记资料、租户严朝南在与广州农科院租赁案件中提交的证据（包括途乐公司与广州市伟雄电脑平面设计有限公司于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月16日签订的《关于解除的协议》；途乐公司与广州市伟雄电脑平面设计有限公司于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月16日签订的《关于解除的协议》；部分分租户2018年6月20日出具的《证明》及分租户与江泽明、梁润兴签订的《房屋租赁合同》。广州农科院提交该组证据用以证明梁润兴、江泽明为途乐公司关联人，案涉场地一直是途乐公司直接出租，途乐公司所称的江泽明、梁润兴承租再出租属于案涉二审判决后再倒签炮制出来的情形。途乐公司对该组证据中的工商登记资料的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为江泽明在变更登记前并不是公司股东，与本案审理无关联。对严朝南提交的证据清单中的租赁合同的真实性、合法性无异议，但对关联性不予确认。对分租户出具的《证明》的真实、合法、关联性均不予确认。本案一审卷宗载明：一审法院于2017年10月13日开庭审理本案，途乐公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，依法进行缺席审理。2017年10月17日，一审法院向广州农科院询问案涉物业的实际使用情况，广州农科院称案涉物业已经转租给他人，但因为涉租物业实际承租户众多，其不清楚案涉房屋的实际承租人，无法提供具体的承租户名单，故广州农科院表示不追加案涉租赁物业的实际承租户为本案第三人，并据此明确其第一项诉讼请求为“请求途乐公司将案涉房屋的实际经营权交还广州农科院”，之后再由广州农科院逐一与实际承租户具体执行落实。2017年10月20日，一审法院告知途乐公司于2017年10月19日提交本案的答辩状以及证据材料均已经超过法定的举证期及答辩期，相关的法律后果由途乐公司自行承担，同时告知广州农科院变更其第一项诉讼请求的具体内容。途乐公司表示清楚知道并确定广州农科院变更之后的第一项诉讼请求，并表示对广州农科院提交的证据质证意见以及诉讼请求的答辩意见稍后以书面意见形式补交给法院。本案再审庭询中，途乐公司对上列表三中除违约金标准外其他内容均予以确认，认为违约金标准应以实际损失为准，但广州农科院未提出实际损失的依据，建议再审法院按照年利率6%到24%之间进行确定。本案再审审理期间，江泽明、梁润兴向本院提交《参加诉讼申请书》，以其为案涉租赁物业的次承租人，于2017年4月7日与途乐公司签订《房屋租赁合同》，并已经按照与途乐公司签订的租赁合同付清了租赁期（五年）全部租金为由申请作为本案的第三人参加诉讼。江泽明、梁润兴将其与途乐公司签订的《房屋租赁合同》和租金165万元的转账凭证46份作为申请书附件一并提交。2020年6月18日，江泽明向本院提交《关于加入（2019）粤民再433号案再审的原因说明》，载明：“江泽明是案涉争议物业首层555平方米物业的次承租人，于2017年4月7日与途乐公司签订《房屋租赁合同》，除已按该租赁合同约定付清了租赁期内全部租金给途乐公司，并且在得知途乐公司与广州农科院就案涉物业发生诉讼后，自2018年7月起至2020年5月每月代途乐公司向广州农科院再次缴交出租部分物业的租金，江泽明为部分争议物业的实际承租使用人。如再审结果判决解除途乐公司与广州农科院的租赁合同，将直接影响江泽明作为次承租人权益，故申请作为本案第三人参加本次诉讼。”2020年6月26日，江泽明向本院提交《关于海珠区的现状说明》，自称广州市海珠区物业共17间，其中33号自编103和自编104自2015年起都是其本人自用经营，其余均与其本人建立转租合同关系，其中27号自编103和33号自编106的分租户一直按月向其本人缴交租金，其余有部分分租户以诉讼期间不知道租金该交给谁为由拒绝向江泽明和广州农科院交租，也有部分分租户直接向广州农科院缴交租金。江泽明同时将2018年7月起至2020年5月的租金转账凭证作为申请书附件一并提交。本院再审认为，本案为租赁合同纠纷。本案再审争议焦点为：（一）案涉租赁合同的效力；（二）广州农科院是否有权解除案涉租赁合同并要求途乐公司返还经营权及承担违约责任；（三）广州农科院变更诉讼请求，一审法院未重新指定举证期限是否程序违法；（四）江泽明、梁润兴是否属于本案必须参加诉讼当事人。关于案涉租赁合同的效力问题。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，途乐公司认为建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”，据此要求确认租赁合同无效，与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合。从《广州市不动产登记查册表》看，案涉争议的房屋所在建筑已经竣工验收合格并建成为九层的综合楼，且大部分建筑已经登记在广州农科院及案外人名下。即使在建设过程中存在增加层数导致部分租赁物业尚未办理到权属证书的事实，但是亦不影响租赁合同的效力认定。而案涉租赁物业改变原房屋使用功能用于商铺出租使用，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，原一、二审法院认定案涉租赁合同有效正确，本院予以维持。途乐公司以案涉租赁部分物业未取得权属证书、改变房屋使用性质及属于违章建筑为由主张案涉租赁合同无效的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于广州农科院是否有权解除案涉租赁合同并要求途乐公司返还经营权及承担违约责任的问题。本案中，途乐公司与广州农科院签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，途乐公司应按照合同约定的期限承租案涉物业，并向广州农科院支付租金等相关费用。案涉租赁合同明确约定每月25-30日为当月的租金支付日，途乐公司应以现金或转账方式支付给广州农科院，如逾期一日，需按当月租金额的2%支付违约金。经本案查明并经途乐公司确认，自2016年1月起连续四个月份途乐公司出现迟延支付租金的情形，2016年5月至12月期间虽然途乐公司按照合同约定支付了租金，但从2017年1月起至7月期间途乐公司又开始出现迟延支付租金的情形，作为承租人途乐公司该行为已经构成违约，广州农科院主张途乐公司承担逾期支付租金的违约责任，符合合同约定。为此广州农科院于2017年7月26日向途乐公司发出《催款通知》，要求途乐公司在收到通知之日起三日内缴清2017年5月、6月的租金，并支付从2016年1月起的延迟缴纳租金的违约金。但途乐公司收到通知后并未按照广州农科院指定的合理期限内履行支付租金的义务。虽然途乐公司曾以广州农科院未承担租赁物业漏水修复义务作为其拒付租金的抗辩理由，但案涉租赁合同仅约定“房屋的结构性维修、影响房屋安全性能维修、房屋整体维修的维修费用由广州农科院负责”，并未对房屋漏水维修责任作出明确约定。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，在出租人未履行维修义务的情况下，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；如因维修租赁物影响使用的，可以请求减少租金或者延长租期。但途乐公司采取拒付租金的方式，属于不当行使抗辩权，因此途乐公司拒付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。据此广州农科院在2017年8月2日向途乐公司发出解除合同通知，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。基于途乐公司已经收到该解除通知，原一、二审法院据此确认案涉租赁合同于2017年8月3日解除，依据有理，本院予以维持。途乐公司与广州农科院签订案涉租赁后已将案涉物业分租给众多案外人实际使用，途乐公司并未实际占用案涉物业，而是对案涉物业进行管理收租，故广州农科院在本案中主张途乐公司交还对案涉物业的经营权（实为以指示交付实现租赁物的返还），符合案涉物业的实际情况，原一、二审法院予以判处并无不妥，本院亦予以维持。对于违约金的计算标准一节。案涉租赁合同约定逾期支付租金一日，需按当月租金额的2%支付违约金，该违约金标准过高。虽然原一、二审法院已将途乐公司应承担的违约金调整为不宜超过其违约各月的租金，但该违约金计算标准实为年利率100%以上，仍然过高，途乐公司再审主张要求调整的理由依据有理，本院予以采纳，并根据途乐公司的主张将违约金计算标准调整为年利率24%。途乐公司明确表示对上列表三中除违约金标准外的其他内容均予以确认，据此按照年利率计算途乐公司应承担的违约金总额为28163元。关于广州农科院变更诉讼请求，一审法院未重新指定举证期限是否程序违法的问题。原告对诉讼请求变更后，是否必须重新指定举证期限的问题，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据若干规定举证时限规定》第七条规定：“当事人在一审举证期限内增加、变更诉讼请求或者提出反诉，或者人民法院依照证据规定第三十五条的规定告知当事人可以变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件的具体情况重新指定举证期限。”本案一审诉讼中，广州农科院将诉讼请求“途乐公司将承租物业交还给广州农科院”变更为“途乐公司将承租物业的经营权交还给广州农科院”，只是交付方式的变更，即由现实交付变更为指示交付。因广州农科院仅是对诉讼请求予以具体明确所作出的改变，其对起诉状所写的事实和理由均没有变动，未加重途乐公司的举证责任。且在一审法院将广州农科院变更诉讼请求事宜告知途乐公司后，途乐公司表示清楚并予以确认，并表示稍后针对广州农科院提交证据和诉讼请求提交书面质证及答辩意见，一审法院据此依据上述规定认定本案无需另定举证期限，途乐公司对此并无提出异议，亦未就此提出上诉，现途乐公司以一审法院在广州农科院变更诉讼请求后未重新指定举证期限为由主张一审程序违法，缺乏依据，本院不予支持。关于江泽明、梁润兴是否属于本案必须参加诉讼当事人的问题。途乐公司在本案中主张其已于2017年4月7日将案涉物业租赁给江泽明、梁润兴使用五年，并已经全部收到其二人支付的整个转租期租金165万元。江泽明、梁润兴据此向本院申请作为第三人参加本案诉讼。从途乐公司及江泽明、梁润兴的主张及举证看，江泽明、梁润兴依据其与途乐公司订立的合同取得转租权，并据此取得向实际承租人收取租金的权利，即大部分租赁物业的实际承租人并非江泽明、梁润兴。即使按照江泽明、梁润兴的主张其将案涉租赁物业中的部分房屋用于自用，因广州农科院仅诉请途乐公司以指示交付的形式返还租赁物，并不涉及场地的腾退，不影响江泽明、梁润兴对自用场地的租赁使用，江泽明、梁润兴不属于本案必须参加诉讼第三人，二审法院对其参加本案诉讼的申请不予接纳并无不当。综上所述，途乐公司再审请求部分成立，本院予以支持。一、二审判决认定事实清楚，但对违约金计算标准调整不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终8560号民事判决；二、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项；三、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；四、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将广州市海珠区物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；五、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第四项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市农业科学研究院支付违约金28163元；六、驳回广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。本案一审案件受理费20191.3元、二审案件受理费5757元，共计25948.3元，由途乐公司负担23353.47元，由广州农科院负担2594.83元。本判决为终审判决。审判长  佘琼圣审判员  许东平审判员  郭尔绚二〇二〇年九月二十二日书记员  王晓丹