广东省饶平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5122民初1149号原告：郑竣耀，男，1984年10月25日出生，汉族，户籍地址饶平县*****************，现住饶平县***************2101、2102号房，公民身份号码：445************018。被告：汕头市博通建设工程有限公司，住所地汕头市龙湖区春泽庄中区****房之二，统一社会信用代码：914**********424X8。法定代表人：侯志煌，公司总经理。原告郑竣耀与被告汕头市博通建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑竣耀到庭参加诉讼，被告汕头市博通建设工程有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑竣耀向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告多付的契税16979.61元；2、判决被告按《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定支付原告的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2014年向被告购买了位于饶平县*****************，又于2016年向被告购买了新港家园1栋1梯2102号房，2016年12月4日和被告签订了上述两套房子的《商品房买卖合同》，2018年5月被告交付房屋，同时要求代收原告房屋契税款为原告办理房产证，其中01号房为17532.55元，02号房为11236.44元，共计28768.99元。原告于2018年5月12日按被告要求将上述契税款打入被告指定的账户。按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，原告应在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，但原告在2020年5月前后才取得02号房的不动产权证书（01号房的不动产权证书抵押在建设银行饶平支行，两处房屋不动产权证的办证日期均为2019年10月），且被告至今仍未退还原告剩余契税款。公安机关2020年3月6日对被告法定代表人侯志煌立案侦查和被告于2020年4月2日在其售楼处张贴《告业主通知书》，表明原告先前预缴的契税款被侵占，被告资金困难，有可能无法履行义务退还多收契税款的情况，为保障原告经济利益，特作该诉讼请求。被告汕头市博通建设工程有限公司辩称，关于有住户向贵院起诉汕头市博通建设工程有限公司代收住户手续费不给予住户办证的诉讼，特作出以下说明：一、办理房产证流程：1、签订商品房购买合同(送交易所备案)；2、开据商品房发票(银行按揭放款)；3、收集业主材料，业主填写家庭成员基本资料，送不动产登记局查询名下房产，待查询结果确定契税点率；4、收集业主办理契税资料，到税局缴纳契税并开据发票；5、收集业主办房产证材料，因为购房有先后，不能统一办理，只能收集齐全后再将所有办证资料成批送到不动产办理。二、关于代收3%契税费结算书差价和代收200元费用的说明:1、每一个业主都是办理到领完房产证的时候，再到我司办理最终结算。结算包括商品房平方数差价，优惠折扣，房产契税等费用，公司义务为业主做售后服务，统一代收房款3%契税费(因为有的是第二套房，费用不一样)及办证部门相关费用，一率代收代付，待最终项目结算清算时多退少补。2、差价是计算商品房预测面积总房款和计算商品房实测面积总房款的价格差。3、每一套房产在不动产登记局办理做抵押登记的费用是80元，商铺和公寓是160元；另外每一套房产在不动产登记局办理出房产证的费用是80元，商铺和公寓是550元。三、我司从2017年底交房至2020年4月份，不停顿的为住户办理房产证，即使在疫情期间2019年12月份至2020年4月份还在继续为住户办理房产证(附近6个月银行汇款不动产办证、付契税记录证明)。我司并不存在不为住户办证的情况，由于内部股东发生纠纷，饶平县公安机关于2020年3月立案，刑拘法人代表，并查封了法人办证账户，现公司处于停业状态。四、公司目前正在销售的资产为：住房**，商铺11套，价值33923455元；车位448个，价值80375000元；摩托车位8个，价值64000元；总值大概1.1亿元左右。五、2020年4月2日，个别股东委托不明人士前往小区大堂贴出无效的《告业主通知书》。在公安机关调查尚未定性期间，擅自安插公司法人罪名，贴出无效告知书(并没有我司印章)，意图制造住户恐慌，造成不稳定因素。我司得知情况后，于2020年4月4日贴出正式声明，向住户说明情况。目前我司剩余资产价值1个亿，并不存在没有资金为住户办证的情况。现由于公安机关正在调查中，账户被冻结，故而暂时不能为住户办证。本院经审理认定事实如下：2016年12月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的位于饶平县***************2101、2102号房，其中2101号房的预售总房款为579358.2元；2102号房的预售总房款为392392元，一次性付款9.4折为368848.48元。产权登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。合同还对其他事宜作了约定。2018年5月11日，原、被告双方进行2102号房的交房结算，双方确认2102号房的预售总房款为392392元，一次性付款9.4折为368848.48元；结算房款391363元，一次性付款9.4折总房款为367881.2元；差额－967.26元。2018年5月12日，原、被告双方进行2101号房的交房结算，双方确认2101号房的预售总房款579358.2元，结算房款577751.8元，差额－1606.4元。原告向被告支付了2101号房的总房款577751.8元，契税17532.55元（被告代收税费）；支付了2102号房的总房款367881.2元，契税11236.44元（被告代收税费）；2019年9月，被告为2101号房缴纳契税8276.54元，为2102号房缴纳契税3512.84元。2019年10月26日，2101号房完成不动产权登记。2019年10月31日，2102号房完成不动产权登记。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同的约定，全面履行自己的义务，原告已付清购房款，被告也已向原告交房，被告应当按照合同约定在商品房交付之日起365日内与原告共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。原、被告《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。涉案二套商品房已于2018年5月11日和5月12日交付原告使用，该二套房应当在2019年5月11日和5月12日前完成所有权登记，但由于被告的原因，致使原告未能在该二套商品房交付之日起365日内取得该二套商品房的房屋所有权证书，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。双方的房屋买卖合同未约定逾期办证违约金，并且原告因为逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，被告应当自2019年5月13日起至2019年10月26日止按已付购房款总额577751.8元以年利率6%的标准向原告支付2101号房逾期办证的违约金；自2019年5月12日起至2019年10月31日止按已付购房款总额367881.2元以年利率6%的标准向原告支付2102号房逾期办证的违约金。关于原告要求被告返还多收契税16979.61元的问题。被告代为收取原告的契税费28768.99元（其中：2101号房17532.55元，2102号房11236.44元），但2101号房实际只缴纳契税8276.54元，2102号房实际只缴纳契税3512.84元，二套房合计缴纳契税11789.38元，被告多收了16979.61元，应当予以退还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告汕头市博通建设工程有限公司应于本判决生效之日起15日内退还原告郑竣耀多付的契税款16979.61元；被告汕头市博通建设工程有限公司应当自2019年5月13日起按原告郑竣耀已付购房款总额577751.8元以年利率6%的标准向原告郑竣耀支付新港家园1幢1梯2101号房的逾期办证违约金至2019年10月26日止；三、被告汕头市博通建设工程有限公司应当自2019年5月12日起按原告郑竣耀已付购房款总额367881.2元以年利率6%的标准向原告郑竣耀支付新港家园1幢1梯2102号房的逾期办证违约金至2019年10月31日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224.5元，折半收取112.25元，由被告汕头市博通建设工程有限公司负担。案件受理费，原告已预交，被告汕头市博通建设工程有限公司还款时一并迳付给原告，本院不再收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审判员  廖炎昌二〇二〇年九月二十二日书记员  余冬冬