山西省晋中市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）晋07行终124号上诉人（原审第三人）雷喜荣，男，1984年1月11日生，汉族。委托代理人张晓芳，山西润瑾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王国栋，男，1973年12月31日生，汉族。被上诉人（原审被告）灵石县自然资源局，住所地灵石县天石大厦****。法定代表人杨堃，局长。委托代理人张红星，不动产登记中心主任。委托代理人王彩娥，山西尚谦律师事务所律师。上诉人雷喜荣因自然资源行政登记一案，不服山西省介休市人民法院（2020）晋0781行初83号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原审查明，案涉房屋位于灵石县。2010年6月29日，王国栋与案外人雷利珍签订房屋买卖协议。2010年7月5日，灵石县人民政府将上述房屋登记在王国栋名下，房屋所有权证号为：房权证灵石县字第**。2013年5月20日，灵石县人民政府以案外人雷利珍4517号房产证丢失为由，将上述房屋登记在案外人雷利珍名下，房屋所有权证号为：灵房房权证灵石县字第**。016年5月18日，雷喜荣与案外人雷利珍签订房屋买卖合同。同日，灵石县人民政府将上述房屋变更登记于雷喜荣名下，房屋产权证号为：灵房权房权证灵石县字第**。栋向该院提起诉讼要求撤销雷喜荣所有的灵房权证房权证灵石县字第**房权证，于2020年4月27日向该院提交立案材料。王国栋向灵石县人民法院提起民事诉讼，要求确认第雷喜荣与案外人雷利珍之间的房屋买卖合同无效，确认王国栋与案外人雷利珍的房屋买卖合同有效。2018年9月26日，灵石县人民法院作出（2018）晋0781民初第711号民事判决书，判决确认王国栋与案外人雷利珍于2010年6月29日签订的房屋买卖核协议有效；驳回王国栋确认雷喜荣与案外人雷利珍之间购房协议无效的请求。2019年9月29日，晋中市人民法院作出（2019）晋07民终2585号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，灵石县国土资源局更名为灵石县自然资源局，灵石县自然资源局承接原灵石县国土资源局全部职能。以上为本案事实。原审认为，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，一处房产只应登记一个房屋所有权证；灵石县自然资源局作为灵石县房地产行政主管部门，对辖区房屋所有权进行登记是其法定职责。在本案争议房屋登记中，灵石县人民政府已于2010年7月5日对该处房屋所有权转移登记在王国栋名下。此后，灵石县人民政府在未撤销王国栋已持有的房屋所有证的情况下，以该房屋原始房屋所有权证丢失为由，将产权登记在案外人雷利珍名下，后又依据案外人雷利珍与雷喜荣之间的买卖协议，转移登记在雷喜荣名下，导致一处房产存在两个房屋所有权证的情形存在，与法相悖，应予撤销；灵石县自然资源局未尽到审慎审查义务，造成案涉房产存在两个房屋所有权证，明显不当。对于王国栋主张撤销雷喜荣所有的灵房权证房房权证灵石县字第**权证的主张，该院予以支持。原审判决：撤销灵石县人民政府于2016年5月18日为雷喜荣颁发的灵房权证房权房权证灵石县字第**证。上诉人雷喜荣上诉称，2010年6月，王国栋与宋文生签订了借款协议，约定由雷利珍以其房屋提供担保。王国栋通过“真借贷假买卖”、骗取灵石县自然资源局对其颁发了房权证房权证房权证灵石县字第**书。2016年5月18日，上诉人与雷利珍经过平等协商，自愿签订了购房协议，并在灵石县公证处进行了公证。合同生效后，双方办理了不动产变更登记手续，并完成了房屋的交付，至今案涉房屋一直由上诉人占有。灵石县自然资源局对上诉人作出的灵房权证房权证灵房权证灵石县字第**证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。上诉人认为，本案对房屋登记行为提起的行政诉讼系以作为房屋登记行为基础的买卖法律关系的效力为前提的。现涉案房屋存在“一房二卖”，首先应当解决的是两份合同的效力问题，灵石县人民法院作出的（2018）晋0729民初第711号民事判决书、晋中市中级人民法院作出的（2019）晋07民终2585号民事判决书均未否认上诉人与雷利珍购房协议的效力。现上诉人诉雷利珍确认合同效力纠纷正在审理过程中，尚未完结。待民事确权之后，再进行撤销行政行为之诉。原审在民事审判部门未确权的情况下，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，随意撤销灵石县自然资源局对上诉人颁发的灵房权证房权证灵石房权证灵石县字第**与法相悖。综上，原审认定事实错误、适用法律错误，故请求：1.撤销介休市人民法院作出的（2020）晋0781行初83号行政判判决书；2.依法改判驳回王国栋的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人灵石县自然资源局辩称，一、答辩人不是本案适格被告，原审原告错列被告应予驳回。同时，依据级别管辖的相关规定，更换被告导致管辖权提级应由有管辖权的吕梁市中级人民法院作为一审法院审理此案。1.本案所涉灵房权证房权证灵石县房权证灵石县字第**县人民政府颁发，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，本案的适格被告是灵石县人民政府，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定，本案应裁定驳回原审原告的起诉；2.依据本省跨区域集中管辖行政案件相关规定和行政诉讼法中级别管辖的要求，如果按照适格被告灵石县人民政府确定管辖，原审有管辖权的法院是吕梁市中级人民法院。二、房屋权属登记是物权行为，原审原告已提起的民事纠纷解决的是债权争议，并未解决物权争议。本案行政争议的解决，应以基础性民事争议的解决为前提，只有解决了民事物权争议才能据此对物权登记行为的有效性作出行政裁判，所以如果继续审理本案，答辩人认为应中止审理或驳回起诉，待民事物权纠纷审理完毕之后，继续审理。因为：1.根据物权法的基本理论合同，债权效力和物权效力相互独立，且根据物权的法定性以及债权的意定性，物权优于债权，所以债权的有效性与物权的有效性没有必然联系。存在两次产权登记的情况下，原审原告或原审第三人应提起民事诉讼请求法院依法确认案涉房屋的所有权归属，即提起房屋所有权确认的物权确认之诉，而不是提起债权确认民事诉讼。此案属于民事争议与行政争议交叉案件，本案行政争议的解决应以基础性民事争议的解决为前提，待民事判决确认了房屋最终所有权的情况下，才具备了行政保留哪次登记的裁决条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，本案应中止审理或驳回起诉，建议先进行确认所有权归属的民事诉讼。2.况且，本案所涉的民事判决灵石县人民法院（2018）晋0729民初第711号民事判决书本院认为部分明确提到“王国栋并未提供相应证据，证实灵房权证房权证灵石县字房权证灵石县字第**荣之间所签订的购房协议，属于合同法关于合同无效的情形，本院对王国栋主张确认雷利珍与雷喜荣的买卖合同无效的请求，无事实和法律依据，不予支持”，中院二审亦对此观点进行了认可判决，维持原判。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人订立的合同、自合同成立时生效，只有经过司法机关作出合同无效确认的判决的，才是无效合同。所以目前为止，存在两份有效合同，那么原审法院是凭借什么来认定物权的有效性呢？是否存在善意取得的情况中断原来的所有权，这都是民事程序应予解决的问题，行政程序没有审核民事物权效力的权利。综上请求依法驳回起诉。被上诉人王国栋辩称，驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王国栋本案的诉讼请求是要求撤销2016年5月18日给雷喜荣发放的房屋所有权证。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起行政诉讼，应当由具体的诉讼请求和事实根据。本案中雷喜荣取得涉诉房屋所有权证是基于案外人雷利珍拥有房屋所有权的情况下通过买卖方式取得。在王国栋未就雷利珍取得涉诉房屋所有权的登记行为主张权利的情况下，灵石县人民政府为雷喜荣核发涉诉房屋所有权证与王国栋并不存在直接利害关系。王国栋直接起诉要求撤销雷喜荣名下的涉诉房屋所有权证，缺乏事实依据，不符合法定的起诉条件。原审在王国栋未主张的情况下，直接认定涉诉多次转移登记行为与法相悖，处置欠妥，依法应予纠正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销山西省介休市人民法院（2020）晋0781行初83号行政裁定书；二、驳回王国栋的起诉。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，于本裁定生效后分别退还王国栋和雷喜荣。本裁定为终审裁定。审判长  陈雪平审判员  范光伟审判员  张晓军二〇二〇年九月二十七日书记员  郑 昕