广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1421号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行,住所地：广东省鹤山市**********，统一社会信用代码：914***********151U。负责人：陈文栋。委托诉讼代理人：胡海清，女，该支行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该支行员工。被告：赵学，男，1994年11月12日出生，白族，住贵州省毕节市************，公民身份号码：522***************。被告：鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市**************，统一社会信用代码：914**********943XR。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工行鹤山支行）与被告赵学、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序。后因被告赵学需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告赵学经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告赵学签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2017年鹤住自第1**3号），并判令被告赵学立即偿还贷款本金159063.76元及利息、罚息、复利2376.85元[利息、罚息、复利暂计至2020年4月21日，从2020年4月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的编号为2017年鹤住自第1**3号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算]；2.请求法院判决被告不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告位于鹤山市共和镇碧桂园▪天麓湖▪悦湖湾********房的房屋所得价款享有优先受偿权；3.请求法院判决被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司对被告赵学的上述债务承担连带保证责任；4.请求法院判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告赵学于2017年6月7日与原告签订合同编号为2017年鹤住自第1**3号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款173000元，用于购买位于鹤山市共和镇碧桂园▪天麓湖▪悦湖湾********房的商品房。双方约定借款期限为30年，自2017年7月1日起至2047年7月1日止，被告赵学同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并于2017年6月7日签订编号为［江门分］行［鹤山］支行［2017］年房抵字第［1**4］号的《抵押合同》，于2017年10月20日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2017年7月1日向被告发放了贷款173000元，履行了合同义务。截至2020年4月21日止，被告赵学已累计违约4期，连续违约4期，积欠本金1922.24元，利息、罚息、复利2376.85元。根据以上事实，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，原告与被告赵学所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2017年鹤住自第1**3号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时,根据（1）2017年鹤住自第1**3号《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定;（2）［江门分］行［鹤山］支行［2017］年房抵字第［1**4］号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告赵学就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司于2013年11月26日与原告签订了《按揭业务担保合作协议》（编号：江门分行2013年**8号），同意为购买该协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件的、不可撤销的连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，根据有关法律规定，为防止国有银行资产损失，特向法院提出诉讼，请法院依法判决。碧桂园公司辩称，碧桂园公司并非对赵学的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后赵学未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：一、碧桂园公司于2013年11月26日与中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称工行江门分行）签订的编号为江门分行2013年**8号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。工行鹤山支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向碧桂园公司请求承担连带责任。二、虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，工行鹤山支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。四、根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”规定，本案中碧桂园公司在承担连带保证责任后有权就承担连带担保责任代赵学履行的全部债务向赵学追偿。综上所述，碧桂园公司只需就涉案商品房被处置后对赵学未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，并且有权向赵学追偿。赵学未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年11月26日，中国工商银行股份有限公司江门分行作为甲方、碧桂园公司作为乙方，双方签订编号为江门分行2013年**8号的《按揭业务担保合作协议》，约定甲方对乙方碧桂园▪天麓湖（鹤山）项目的购房者提供抵押贷款业务，乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用，保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止，还约定在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。2017年5月4日，赵学与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，由赵学向碧桂园公司购买位于共和镇碧桂园▪天麓湖▪悦湖湾********房的预售商品房（以下简称涉案房产）。2017年6月7日，赵学与工行鹤山支行签订合同编号为2017年鹤住自第1**3号的《个人购房借款/担保合同》，约定：工行鹤山支行向赵学发放贷款173000元，用于购买涉案房产，贷款期限为30年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定；未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定贷款利率基础上加收50%确定；采用按月等额本金还款法（按月计息）；赵学以涉案房产提供抵押担保；如赵学连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，工行鹤山支行有权解除本合同、宣布本合同未偿还的借款立即到期并要求赵学立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。同日，赵学与工行鹤山支行签订了编号为［江门分］行［鹤山］支行［2017］年房抵字第［1**4］号的《抵押合同》，约定以涉案房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等。签订前述借款合同后，工行鹤山支行按合同约定向赵学发放了173000元贷款，并按约定将款项划入碧桂园公司的银行账户。借款后，赵学未按合同约定履行还款义务，截至2020年4月21日，赵学已连续违约4期，共拖欠工行鹤山支行借款本金159063.76元，利息、罚息、复利合计2376.85元。就上述欠款，工行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院。另查明，工行鹤山支行是工行江门分行的下属机构，工行江门分行、工行鹤山支行与碧桂园公司三方均同意涉案《按揭业务担保合作协议》（编号：江门分行2013年**8号）适用于本案借款。涉案房产于2017年10月20日办理了预购商品房抵押权预告登记，但直至本案法庭辩论终结时，该房产尚未办理房地产权属证书和正式的抵押登记手续。工行鹤山支行提起本案诉讼时一并提出财产保全申请，本院依法查封了涉案房产。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。工行江门分行与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及工行鹤山支行与赵学签订的《个人购房借款/担保合同》《抵押合同》，均是各方当事人真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但截至2020年4月21日赵学已连续4期没有按时足额偿还借款本息，赵学已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》的约定，工行鹤山支行有权解除本合同并宣布涉案合同未偿还的债务立即到期，故工行鹤山支行请求解除其与赵学签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求赵学清偿借款本金159063.76元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年4月21日为2376.85元，从2020年4月22日起至还清款日止的利息、罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定另行计算）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的问题。直至本案法庭辩论终结时，涉案房产并未办理正式的抵押登记，该抵押权尚未设立，故工行鹤山支行对涉案房产并不享有优先受偿权。为此，工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于碧桂园公司如何承担保证责任的问题。鉴于工行鹤山支行是工行江门分行的下属机构，工行江门分行、工行鹤山支行与碧桂园公司三方均同意涉案《按揭业务担保合作协议》适用于本案借款，故根据本案查明的事实，至本案法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记，碧桂园公司应按《按揭业务担保合作协议》的约定向工行鹤山支行承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，涉案《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款约定“在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”，故碧桂园公司应对赵学所欠借款本息在处置涉案房产后的不足部分承担连带清偿责任，并有权向赵学追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告赵学签订的编号为2017年鹤住自第1**3号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告赵学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本金159063.76元及利息、罚息、复利（暂计至2020年4月21日的利息、罚息、复利为2376.85元，从2020年4月22日起至还清借款日止的利息、罚息、复利，按编号为2017年鹤住自第1**3号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计算）；三、被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的被告赵学所负的借款本息，在处置被告赵学位于鹤山市共和镇碧桂园▪天麓湖▪悦湖湾********房的房产后仍不足以清偿的剩余部分承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向被告赵学追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3528.82元、财产保全申请费1327.20元，合共诉讼费4856.02元，由被告赵学、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司共同负担。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行已预交的诉讼费4856.02元，由本院予以退回；被告赵学、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效后七日内向本院补缴诉讼费4856.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余荣炎审 判 员  古辉林人民陪审员  吕亮贞二〇二〇年九月二十八日法官 助理  邱懿楠书 记 员  李颖琳