福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1205号 原告（反诉被告）：龙海雅园工艺品有限公司，住所地龙海市港尾镇汤头工业区，统一社会信用代码：91350681553240741E。 法定代表人：李双钩，总经理。 委托诉讼代理人：陈海兰，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张毅，福建契廓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙海港泰建材工艺品有限公司，住所地龙海市港尾镇汤头村，统一社会信用代码：913506817821703615。 法定代表人：陈盛强，总经理。 委托诉讼代理人：占泳漳，福建法速律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑明伟，福建法速律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）龙海雅园工艺品有限公司（以下简称：雅园公司）与被告（反诉原告）龙海港泰建材工艺品有限公司（以下简称：港泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，被告港泰公司提起反诉，本院决定合并审理。原告雅园公司的委托诉讼代理人张毅，被告港泰公司的委托诉讼代理人占泳漳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼中雅园公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）闽0681民初1205号民事裁定书：查封被申请人龙海港泰建材工艺品有限公司所有的龙特国用（2007）第GC0050号《国有土地使用权证》项下的土地使用权，不予办理使用权变更登记，查封期限三年。 原告雅园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付补偿款人民币1863300元及资金占用期间利息（以1863300元为基数，按年利率6%计算，自2020年2月1日起至实际付款之日止）；2、本案的受理费由被告承担。事实与理由：2010年1月14日，原告与被告就承租漳州龙海市厂房事宜签订《厂房租赁合同》，在合同中约定如下：1、租赁期限为五年，从2010年2月1日至2014年1月31日；2、合同有效期届满，原告未续租的，被告按原告在被告空地加建的建筑物总造价（根据补充协议双方确定的总造价，若未能达成补充协议，以原告实际投资为准）的30%补偿原告，该笔款项在原告搬离被告厂房时付清；3、原告续租五年期满，被告按原告在被告空地加建的建筑物总造价的15%金额补偿原告，该笔款项在原告搬离被告厂房时付清。2011年1月25日，原告与被告签订《厂房租赁合同补充协议》并明确约定：1、租赁期限变更为十年，即2010年2月1日至2020年1月31日；2、工程量及总造价双方确认，以厂房建造清单（见附件）双方签字确认为准。确认的工程项目在合同届满，按原主合同所签订年限折旧后可供被告正常使用，被告才支付原告按原主合同所签订年限折旧后的建设费，因年限折旧后损坏不可使用的项目双方另行协商解决。同时，原告与被告在厂房建造清单盖章签字确认总价款为5605000元。厂房租赁期间，原告依约向被告履行支付租金和维护租赁物的义务。2020年1月22日，原告搬离厂房并与被告在场人员协商于2020年2月8日办理厂房交接手续。2020年1月29日，原告向被告发函告知上述事实并载明若逾期未交接则视为交接完毕。被告收到上述通知后却未如期办理厂房交接手续。2020年2月份，原告再次联系被告办理水电变压器的过户变更手续。2020年2月24日，双方共同办理了厂房的水电变压器的过户。原告屡次要求被告支付补偿款，但被告至今仍未支付。 被告港泰公司辩称，一、根据双方于2011年1月25日签订的《厂房租赁合同补充协议》第三条的约定，本案港泰公司向雅园公司支付补偿款的条件尚未成就。1、雅园公司至今并无证据证明“双方确认的工程项目”现可供港泰公司正常使用的条件在其起诉前已成就，且雅园公司现状无法可供港泰公司正常使用；2、雅园公司至今仍有物品、设备设施置留在租赁场地，其未能按合同约定完整履行自己的腾空搬离义务，港泰公司享有先履行抗辩权。二、雅园公司起诉港泰公司应支付1863300元补偿款没有事实和法律依据，根据双方合同及补充协议约定，雅园公司续租五年期满，港泰公司若需支付补偿款，也应按15%计算，且还应扣除深水井、办公室装修两项的开支。三、雅园公司主张资金占用期间的利息没有合同根据和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告港泰公司提出反诉请求：1、判令反诉被告立即将位于漳州龙海市的厂房及附属场地腾空归还给反诉原告；2、判令反诉被告立即向反诉原告支付因占用上述房屋而产生的租赁及房屋占有使用费（自2020年2月1日起至实际腾空归还厂房之日止按43441.4元／月计算）；3、判令反诉被告向反诉原告支付垃圾清理费（包括清理厂房周边反诉被告自行栽种的树木等），具体数额经司法鉴定后确定；4、判令反诉被告在期限内对上述厂房或附属场地中损坏的工程项目负责维修至可正常使用状态，并承担相应的修复费用；5、判令反诉被告承担反诉受理费。事实与理由：2010年1月14日，港泰公司与雅园公司签订《厂房租赁合同》，约定港泰公司将位于漳州龙海市公司使用，租赁物面积经双方认可确定厂房建筑面积为4920平方米，附属空地20000平方米，雅园公司根据生产管理需要可在空地部分进行搭建厂房。租赁期限为五年，从2010年2月1日起至2014年1月31日止。《厂房租赁合同》第四条第3款约定，雅园公司在租赁期限内应爱护租赁物，因雅园公司使用不当造成租赁物损坏，其应负责维修，费用由其承担；第7条第1款约定，合同有效期届满，雅园公司未续租的，应于租赁期限届满之日搬离租赁物，并将其返还给港泰公司，雅园公司逾期未搬离，给港泰公司造成经济损失的，应赔偿损失。2011年1月25日，双方签订《厂房租赁合同补充协议》，协商一致将原租赁期限变更为十年，即从2010年2月1日起至2020年1月31日止。现今《厂房租赁合同补充协议》约定的租赁期限届满，但雅园公司仍未将置留的物品、设施设备等完全搬离清空，持续占用租赁物至今，经港泰公司多次催促，雅园公司置之不理。另外，因租赁物存在部分工程项目损坏不能正常使用的情况，港泰公司有权要求雅园公司采取相应的补救措施并承担损失赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月14日，港泰公司（出租方、甲方）与雅园公司（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于漳州龙海市的厂房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定厂房建筑面积为4920平方米，附属空地20000平方米。乙方根据生产管理需要可在空地部分进行搭建厂房，搭建厂房应符合法律规定，所需工程规划许可证等政府批建手续由甲方办理，全部投资由乙方承担……；租赁期限为五年，即从2010年2月1日起至2014年元月31日止；租金为每年人民币389000元，租金每年一次性支付，乙方应于每年的元月15日以前向甲方支付全年租金；合同第五条提前终止合同约定：1、在租赁期限内，乙方应按时交纳租金，逾期交纳的，应按逾期天数乙方所拖欠租金的0.3%计算，……4、在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应提前告知乙方，同等条件乙方有优先购买权，乙方未购买时，甲方需确保受让人继续履行本合同，否则甲方需向乙方支付一年的租金作为违约金，并赔偿乙方搬迁费用及乙方在甲方空地的建筑物总造价在剩余租赁期（按连续十五年租期计算）内的残值损失。……合同第七条合同的终止约定：1、本合同有效期届满，乙方未续租的，应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期未搬离，给甲方造成经济损失的，应赔偿甲方损失；2、本合同有效期届满，乙方未续租的，甲方按乙方在甲方空地加建的建筑物总造价（根据补充协议双方确定的总造价，若未能达成补充协议，以乙方实际投资为准）的30%金额补偿乙方，该笔款项在乙方搬离甲方厂房时付清；3、乙方续租五年期满，甲方按乙方在甲方空地加建的建筑物按建筑总造价的15%金额补偿乙方，该笔款项在乙方搬离甲方厂房时付清。若乙方再续租五年，由甲方无需补偿乙方在甲方空地加建的建筑物。合同签订后，港泰公司将合同约定的租赁物交付雅园公司使用。雅园公司对租赁物进行建造、装修，并在空地上搭建厂房。 2011年1月25日，港泰公司与雅园公司就上述租赁事宜又签订一份《厂房租赁合同补充协议》，双方协商对2010年1月14日双方签订的《厂房租赁合同》进行补充、变更，并达成如下协议：一、双方签订厂房租赁合同第二条租赁期限1租赁期限为五年，即从2010年2月1日起至2014年元月31日止。变更为甲乙双方确定首次总租赁期限为10年，即从2010年2月1日到2020年1月31日止；合同期届满，续租甲、乙双方再行协商；租赁期限以此为准。二、双方签订厂房租赁合同第二条租赁期限2乙方有权于本合同租赁期限届满前2个月向甲方提出书面请求续租5年，续租期限内每年租金递增不超过5%，甲方双方签订续租合同。变更为租金前五年（2010年2月1日至2015年1月31日）按双方签订厂房租赁合同租金标准（每年389000.00元），2015年2月1日至2020年1月31日每年租金为前一年的基础上递增5%。三、工程量及总造价双方确认，以厂房建造清单（见附件）甲、乙双方签字确认为准。确认的工程项目在合同届满，按原主合同所签定年限折旧后可供甲方正常使用，甲方才支付乙方按原主合同所签定年限折旧后的建设费，因年限折旧后损坏不可使用的项目双方另行协商解决。四、甲方不确认的工程，租赁期满后乙方有权拆除、运走，甲方不得干涉，该拆除的工程项目乙方应清理干净，平整场地交付甲方……同日港泰公司法定代表人陈盛强与雅园公司法定代表人李双钩共同在《厂房建造清单》上签名，并加盖公司公章，双方确认厂房建造总价款为5605000元。庭审中，原、被告双方确认该《厂房建造清单》上的项目为原告雅园公司租赁后所建。 雅园公司在使用租赁物期间，按期向港泰公司支付租金至2020年1月31日。2020年1月底，雅园公司因不再租赁厂房，向港泰公司发出通知，要求港泰公司指派人员与其办理租赁物搬迁事宜。2020年2月24日，港泰公司与雅园公司办理水表变更用户名，用户名由雅园公司变更为港泰公司。期间，雅园公司法定代表人李双钩与港泰公司法定代表人陈盛强多次通过微信商谈厂房交接事宜，并要求港泰公司支付补偿款，后双方未能达成一致意见，雅园公司具状诉至本院。 2020年4月22日，港泰公司向龙海市公证处申请对其厂区内部分厂房等建筑物的现状进行证据保全。（2020）闽龙证内经字第068、069、070、071号公证书中记载：办公楼、厂房及周边的通道内堆放有若干雕像装饰品、瓶罐器皿、物品展示柜、铁架、生产材料、生产废料及生活垃圾等。审理中，本院组织双方当事人到场进行实地勘查，雅园公司已搬离，不在租赁厂地经营办公，但该租赁厂地尚遗留若干雕像装饰品、物品展示柜、瓶罐器皿、机砖、铁架、生产及生活垃圾等。与龙海市公证书记载的基本一致。 上述事实有原告提供的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、《厂房建造清单》、《龙海市港尾镇自来水厂水表变更用户名申请表》、《微信聊天记录》，被告提供的（2020）闽龙证内经字第068、069、070、071号公证书，以及当事人及双方委托诉讼代理人的庭审陈述为证，本院予以确认。 本案双方当事人争议的焦点为：一、合同届满后雅园公司是否已将租赁厂房归还港泰公司管理使用？二、原告雅园公司主张的补偿款及利息是否有事实和法律依据？三、反诉原告港泰公司的反诉主张是否合理合法？ 一、合同届满后雅园公司是否已将租赁厂房归还港泰公司管理使用？ 原告雅园公司主张双方已于2020年2月就案涉厂房办理交接手续，被告港泰公司指派工作人员陈运填进行对接，其已将厂房归还港泰公司管理使用，并提供水表变更用户名申请表、微信聊天记录、现场照片等证据予以证实。被告港泰公司认为雅园公司至今仍有物品、设备设施置留在涉案厂房，原告至今仍占用着租赁场地，双方还没有办理交接手续，并提供公证书、现场照片等证据予以证实。本院认为，从雅园公司法定代表人与港泰公司法定代表人的微信聊天记录可以得知，雅园公司在合同即将到期时已向港泰公司明确提出不再续租，要求双方办理交接手续，后双方亦于2020年2月24日办理了厂房水表用户名变更手续，且从双方提供的现场照片，并结合本院实地勘查情况可以看出，原告雅园公司已不在租赁厂地经营办公，生产设备设施已搬离，上述事实均可以证实雅园公司与港泰公司在合同约定的期限届满后没有再续租厂房，雅园公司已将租赁厂房归还港泰公司管理使用。 二、原告雅园公司主张的补偿款及利息是否有事实和法律依据？ 原告雅园公司主张根据原、被告双方协议约定计算补偿款应以主合同约定的年限折旧后计算，主合同约定厂房使用期限为15年，现原告使用期限为10年，因此应按照剩余5年的价款对应的成本1863300元进行补偿；被告港泰公司认为按照双方签订的《厂房租赁合同》，双方约定的雅园公司续租五年期满的条件已成就，港泰公司若需支付补偿款，应按15%计算。本院认为，港泰公司与雅园公司在2010年1月签订《厂房租赁合同》时双方在合同第七条对补偿款进行了明确约定，即合同有效期届满，港泰公司按建筑物总造价的30%补偿雅园公司，合同续租五年期满，港泰公司按建筑物总造价的15%补偿雅园公司，再续租五年，港泰公司无需补偿雅园公司。结合双方签订的租赁期限，即港泰公司支付补偿款对应的年限为：雅园公司租赁五年则补偿建筑物总造价的30%，租赁十年则补偿建筑物总造价的15%，租赁十五年则无需支付补偿款。双方于2011年1月签订《厂房租赁合同补充协议》将租赁期限由五年变更为十年，并在第三条约定“确认的工程项目在合同届满，按原主合同所签定年限折旧后可供甲方正常使用，甲方才支付乙方按原主合同所签定年限折旧后的建设费”，该《补充协议》双方对租赁期限进行了变更，但对补偿款的约定并未发生变化，港泰公司仍应按原先约定的标准向雅园公司支付加建建筑物的补偿款。本案中，雅园公司已租赁涉案厂房十年届满，并不再续租，港泰公司应对雅园公司加建的建筑物进行补偿，根据双方约定年限，补偿标准为建筑总造价的15%。双方共同确认乙方在甲方空地加建的建筑物总造价为5605000元，故被告港泰公司应在雅园公司搬离厂房时向原告雅园公司支付补偿款840750元（5605000元×15%）。因双方未约定逾期支付的违约责任，雅园公司主张港泰公司支付利息的请求，不具备事实依据，不予支持。 三、反诉原告港泰公司的反诉主张是否合理合法？ 反诉原告港泰公司认为合同期届满，但雅园公司仍持续占用租赁物，且部分工程项目已被损坏不能正常使用，要求反诉被告雅园公司归还租赁物、支付占用租赁物的占有使用费及垃圾清理费、损坏工程的维修费用。反诉被告雅园公司认为其已于2020年2月份将租赁物交还，因此不存在归还租赁物及支付使用费的情形，租赁厂房已使用十年存在正常的损耗，要求维修费用没有事实及法律依据。本院认为，如前所述，原、被告双方于合同期限届满已不再续租涉案厂房，雅园公司也已于2020年2月搬离，并将厂房交付港泰公司管理使用，但雅园公司虽将主要设备设施搬离，现场仍遗离若干雕像装饰品、物品展示柜、瓶罐器皿、机砖、铁架、生产及生活垃圾等，其并未完全履行现场的清理义务，现场遗留的物品占用了租赁厂房的部分空间，影响到港泰公司对租赁场地的使用，港泰公司要求雅园公司支付占用费，合法有据，可予支持。但主张按协议约定的租金标准43441.4元/月计算，明显偏高，本院根据实际情况，酌情确定为10860元/月（即43441.4元÷4），占用费应自2020年2月1日起支付至反诉被告雅园公司实际搬离遗留的物品之日止。因已判决反诉被告雅园公司应支付遗留物品的占用费直至搬离之日止，对反诉原告主张的垃圾清理费，不予支持。反诉原告港泰公司主张维修费，因未能举证证明损耗的项目，该部分诉求没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告雅园公司与被告港泰公司签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应遵约履行。原告雅园公司租赁十年后不再续租，被告港泰公司应按合同约定向其支付加建的建筑物总造价的补偿款，根据合同约定，该补偿款确定为加建的建筑物总造价的15%，即为840750元。原告雅园公司主张按年限折旧后计算，本院不予支持。被告港泰公司提出按总造价的15%进行计算的意见，符合合同约定，本院予以采纳。原告雅园公司主张支付资金占用期间的利息，没有事实及法律依据，不予支持。因反诉被告雅园公司未将厂房清理完整，尚遗留部分的雕像装饰品、物品展示柜、瓶罐器皿、机砖、铁架、生产及生活垃圾在租赁场地，影响反诉原告港泰公司对租赁物的使用，反诉原告港泰公司主张反诉被告雅园公司支付该遗留物品占用租赁物期间的占用费，符合法律规定，予以支持，该占用费可按10860元/月计算，从2020年2月1日起计至占用物品实际搬离之日止。反诉原告港泰公司主张归还租赁物、支付垃圾清理费及维修费的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告龙海港泰建材工艺品有限公司应给付原告龙海雅园工艺品有限公司补偿款840750元。 二、反诉被告龙海雅园工艺品有限公司应给付反诉原告龙海港泰建材工艺品有限公司租赁物占用费（以10860元/月为标准，从2020年2月1日起计算至遗留的物品实际搬离之日止）。 上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告龙海雅园工艺品有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告龙海港泰建材工艺品有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费21737.30元，由原告龙海雅园工艺品有限公司负担12026.30元，由被告龙海港泰建材工艺品有限公司负担9711元。反诉受理费1453.24元，由反诉原告龙海港泰建材工艺品有限公司负担1090.24元，反诉被告龙海雅园工艺品有限公司负担363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  姚育明 审 判 员  蓝雪燕 人民陪审员  曾艺娜 二〇二〇年九月七日 书 记 员  颜小燕 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。