广东省珠海市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）粤04行终223号上诉人（一审原告）：朱宝棠，男，1945年08月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。公民身份号码：440************031。委托诉讼代理人：朱庆初，男，1976年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************。公民身份号码：440************011。系上诉人儿子。被上诉人（一审被告）：珠海市不动产登记中心，住所地：广东省珠海市************。法定代表人：刘晨光，主任。委托诉讼代理人：袁轶玲，工作人员。委托诉讼代理人：刘迪，工作人员。一审第三人：珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司，住所地：广东省珠海市斗门区白藤街道湖滨一区**。法定代表人：王趁江。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖真，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。一审第三人：佛山市二轻工业合作联社，住所地：广东省佛山市禅城区*****。法定代表人：刘竹平。上诉人朱宝棠因诉被上诉人珠海市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、一审第三人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司、一审第三人佛山市二轻工业合作联社土地行政登记一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404行初457号行政裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院认定的事实1992年5月4日，珠海市斗门县白藤湖联合发展总公司与香港联邦建筑公司签订《土地使用权转让合同书》，双方就白藤湖部分土地使用权转让事宜达成条款。其中，土地使用权地点为珠海市斗门县白藤湖旅游城湖滨区；中国税务培训中心以西；人工湖以东；吉林度假楼以北；商业街以南的地段，占地面积约1.3万平方米。1999年11月28日，原广东省斗门县法院作出（1999）斗民初字第485号民事调解书。该调解书査明，1992年5月24日，香港联邦建筑公司与佛山市二轻工业供销公司、白藤湖旅游商业贸易公司三方签订联合开发协议，建造湖畔花园。香港联邦建筑公司与佛山巿二轻工业供销公司各占40%，白藤湖旅游商业贸易公司占20%。1994年6月18日，白藤湖旅游商业贸易公司退股，湖畔花园由香港联邦建筑公司占50%，佛山市二轻工业供销公司占50%。1997年2月21日，佛山市二轻工业供销公司将其在斗门县白藤湖湖畔花园所占的50%产权转让给佛山市二轻工业合作联社抵偿债务。1999年11月26日，香港联邦建筑公司与佛山市二轻工业合作联社就斗门县白藤湖湖畔花园房地产权属签订协议，按其平面规划布置图分为A区、B区，由香港联邦建筑公司取A区，占地面积约8327.03平方米，建筑面积约2835.28平方米，由佛山巿二轻工业合作联社取B区，占地面积约6437.86平方米，建筑面积约5071.78平方米。调解书对斗门县白藤湖旅游城集团公司与香港联邦建筑公司达成的调解协议予以确认，调解协议内容为：香港联邦建筑公司愿将位于斗门县白藤湖湖畔花园其所占的50%（即按平面规划布置图划分的A区）房地产权折抵给斗门县白藤湖旅游城集团公司，以抵偿所欠斗门县白藤湖旅游城集团公司的本金及利息共9207473.05元的债务。2004年9月18日，佛山市二轻工业合作联社出具委托书，委托书载明：根据斗门法院（1999）斗民初字第485号民事调解书确认，我方己拥有珠海市斗门白藤湖湖滨区湖畔花园B区之土地使用权和地面上一切尚还未建好的附属建筑物，宗地编10****8，总面积6437.86平方米，其中已建建筑面积5072.86平方米，已申办了土地证，现因我方企业改革等原因要求退出，特委托珠海市万业投资策划有限公司全权寻找买主和处理权益转移事宜（包括资金代为收取到双方指定的账户及权益转移程序申办和清场工作），有关细节详见委托协议书。2004年9月23日，朱宝棠作为乙方与作为甲方的佛山市二轻工业合作联社签订《权属转让合同书》，合同首段载明：业主已拥有珠海市斗门白藤湖湖滨区湖畔花园B区之土地使用权和地面上一切尚还未建好的附属建筑物，宗地编号10****8，总面积6437.86平方米，现已建建筑面积5072.86平方米，并用白藤湖名下申办了房地产权证书，证号为粤房地证字第C18****8号，划拨土地使用权，旅游用途，历史原因为合作未完的开发项目。合同约定：甲方将其位于珠海市斗门区区白藤湖湖滨区湖畔花园B区的土地使用权和地面上一切尚未建好的附属建筑物转让给乙方，乙方同意以壹佰捌拾万元按现状办证过户收购；双方签订合同十天内，乙方须向甲方支付叁拾万元作为履行合同的定金，交易成功，定金抵作土地使用权的出让金，乙方支付定金后，甲乙双方在白藤湖方协助下即时进入申办权益转移程序，甲方同意于2004年10月30日前将该房地产权证确权到乙方名下；乙方于2004年9月28日前交付300000元定金后，当权益转移过户得到确权办证后，三日内乙方一次性再付余款1500000元给甲方。合同书甲方落款处盖有珠海市万业投资策划有限公司印章，朱宝棠在乙方落款处签名。2003年12月29日，房地产权证号为粤房地证字第C18****8号所记载的土地使用权办理空地初始登记，权属人为珠海市白藤湖旅游城集团公司，地号为1002438，使用权面积为6437.86平方米，位置坐落于斗门区白藤湖湖滨区，土地使用权性质和来源为国有划拨。2004年9月26日，珠海市万业投资策划有限公司向朱宝棠出具收据，收据载明：今收到朱宝棠先生交来购买佛山市二轻工业合作联社之白藤湖湖滨区湖畔花园B区房地产定金300000元；2005年1月6日，珠海市万业投资策划有限公司向朱宝棠出具收据，收据载明：今收到朱宝棠先生交来购买湖畔花园B区之款项20000元；2005年1月7日，珠海市万业投资策划有限公司向朱宝棠出具收据，收据载明：今收到朱宝棠先生交来购买湖畔花园B区之款项25000元。2006年8月14日，房地产权证号为粤房地证字第C44****0号所记载的土地使用权办理变更登记，权属人为珠海市白藤湖旅游城集团公司，使用权面积为6437.86平方米，位置坐落于斗门区白藤湖湖滨区，土地使用权性质和来源为国有划拨，用途为商住、旅游。2018年6月28日，珠海市斗门区人民法院对朱宝棠诉佛山二轻联社所有权确认纠纷案（该案第三人为白藤湖旅游城集团公司）予以立案审查。朱宝棠诉请：判令佛山市二轻工业合作联社和白藤湖旅游城集团公司立即将其拥有的白藤湖湖滨区湖畔花园B区之6437.86平方米的土地使用权及地面上一切建筑物的所有权确认给朱宝棠，并协助其办理产权过户登记手续。2018年12月20日，斗门区人民法院作出（2018）粤0403民初1993号《民事判决书》，认为朱宝棠与佛山市二轻工业合作联社签订于2004年9月23日签订的《权属转让合同书》无效，判决驳回朱宝棠的诉讼请求。朱宝棠不服，向珠海市中级人民法院提起上诉。2019年6月21日，珠海中院作出（2019）粤04民终1364号《民事判决书》，认为朱宝棠与佛山市二轻工业合作联社签订的《权属转让合同书》属无效合同，一审法院对此认定正确，应予维持，判决驳回上诉，维持一审判决。2019年8月24日，朱宝棠向不动产登记中心邮寄一份《申请书》及相关材料，申请不动产登记中心将C44****0号湖畔花园B区土地面积6437.86平方米的权属人由珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司更正为佛山市二轻工业合作联社，将不动产权证书登记土地来源划拨更正为出让（按当时计费标准补交地价款）。不动产登记中心未予处理，两个月后朱宝棠向一审法院提起诉讼。朱宝棠的一审诉讼请求：1.判令不动产登记中心在伍拾天内将C44****0号不动产权证书土地登记簿错误记载土地面积6437.86平方米的权属人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司更正为权属人佛山市二轻工业合作联社；2.将C44****0号不动产权证书登记簿错误记载土地面积6437.86平方米的土地来源划拨更正为土地来源出让（按当时计费标准补交土地价款给政府）；3.将C44****0号不动产权证书登记簿错误记载土地面积6437.86平方米的土地用途旅游更正为土地用途商业、住宅。一审法院判案理由及结果根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项的规定，提起行政诉讼的当事人，应当是行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，不符合该主体资格提起行政诉讼的，已经立案的，应当裁定驳回其起诉。本案中，案涉粤房地证字第C44****0号房地产权证系不动产登记中心向白藤湖旅游城集团公司核发，且朱宝棠与佛山市二轻工业合作联社签订于2004年9月23日签订的《权属转让合同书》已被生效判决确定无效，朱宝棠不是案涉土地的土地使用权权属人，与案涉行政登记行为不具有行政法律上的利害关系，不具有提起本案之诉的主体资格。需要指出的是，行政诉讼乃公法上之诉讼，行政诉讼法中的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系。故朱宝棠主张其已支付款项不能成为本案行政诉讼中的利害关系。朱宝棠不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条和第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定驳回朱宝棠的起诉。一审案件受理费人民币50元，退回朱宝棠。当事人二审诉辩主张上诉人朱宝棠的上诉请求：1.撤销一审裁定；2.依法判令不动产登记中心在伍拾天内将C44****0号不动产权证书登记簿错误记载土地面积6437.86m2的权属人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司更正为权属人佛山市二轻工业合作联社，将C44****0号不动产权证书登记簿错误记载土地面积6437.86m2的土地来源划拔更正为土地来源出让(按当时计费标准补交土地价款给珠海市政府)。将C44****0号不动产权证书错误登记土地面积6437.86m2的土地用途旅游更正为土地用途商业、住宅。其上诉理由如下：（一）已生效的(2018)粤0403民初1993号判决书及(2019)粤04民终1364号判决书都确认上诉人已交付了款项购买开发案涉土地的事实合法、真实，且与案涉土地存在利害关系，上诉人具有提起行政之诉的主体资格。从（1999）斗民初字第485号民事调解书可知，案涉土地已由白藤湖旅游城集团公司转让给香港联邦建筑公司，白藤湖旅游城公司收到案涉土地转让款，已不是案涉土地权属人。香港联邦建筑公司再将案涉土地以抵债抵偿佛山市二轻工业合作联社投资630多万元的权益，香港联邦建筑公司也不是案涉土地权属人了。佛山市二轻工业合作联社再将案涉土地转让给上诉人，上诉人已交付了款项购买案涉土地及已投资大量的资金开发案涉土地。所以佛山市二轻工业合作联社和上诉人都是案涉土地的利害关系人。（二）根据珠海市中级人民法院对产权确认的判决，实际出资人获得产权，所以案涉土地真正权属人是佛山市二轻工业合作联社，上诉人出资购买及使用是真正购买人及使用人。（三）C44****0号产权证是白藤湖旅游城集团公司隐瞒事实，由不动产登记中心违法违规核发。白藤湖旅游城集团公司已经将涉土地转让给香港联邦建筑公司并收取案涉土地转让款，其已经不是案涉土地权属人，白藤湖旅游城集团公司隐瞒了（1999）斗民初字第485号民事调解书的相关事实，以欺骗手段申请登记，违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条第一款之规定。不动产登记中心没有调查清楚土地登记权属人为白藤湖旅游城集团公司是否真实，没有依法公告申请登记的相关事项，违反了1997年《珠海市房地产登记条例》第七条第三、四项及《不动产登记暂行条例实施细则》第十八条、第一百零三条第一项的规定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九、二十四条：关于连续登记原则，未办理不动产首次登记的不得办理不动产其他类型登记，但有法院生效法律文书的除外，当事人可以持人民法院生效法律文书单方直接申请不动产登记。因此涉案土地的权属人佛山市二轻工业合作联社可以单方直接申请涉案不动产权登记，不需要初始登记到白藤湖旅游城集团公司。（四）一审法院没有依法对土地登记卡有涂改纂改伪造登记事项进行司法鉴定，违法违规采信了伪造事实，严重违反了审判程序。被上诉人不动产登记中心答辩称：一审法院基于生效的民事判决认定朱宝棠与涉案土地不存在法律上利害关系，事实清楚，依据充分，依法应当予以维持。根据已生效的(2019)粤04民终1364号《民事判决书》，上诉人不是案涉土地的土地使用权的权属人，与涉案的行政登记行为不具有行政法律上的利害关系。一审法院在查明该事实的基础上，确认上诉人不具备行政诉讼主体资格，事实清楚，依据充分，依法应当予以维持。一审法院审查上诉人诉讼主体资格的核心要点是上诉人与被诉登记行为之间是否存在利害关系。上诉人以未审查被诉登记行为实体是否合法及材料真实性为由，主张一审法院未尽审查职责、违反审判程序无法律依据。一审第三人珠海市斗门区白藤湖旅游城集团公司答辩称：一审裁定认定事实清楚，程序合法，请二审法院依法予以维持。一审第三人佛山市二轻工业合作联社未予答辩。二审查明的事实上诉人朱宝棠在二审中提交了两份新证据：1.《工程质量整改通知书》（2005年5月25日珠海市斗门区建设工程质量监督检测站出具）及建筑物图片；2.《房屋鉴定回弹预收款发票》《白藤湖别墅检测方案》（珠海市斗门区建设工程质量监督检测站出具）。证明上诉人2004年接收案涉土地及地上24栋别墅，投入资金复建，斗门区建设工程质量监督检测站出具《工程质量整改通知书》《白藤湖别墅检测方案》，上诉人在2005年交付案涉土地房屋鉴定检测费。经审查，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三十五条第二款规定：“原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定：“本规定第五十条和第五十一条中的‘新的证据’是指以下证据：（一）在一审程序中应当准予延期提供而未获准许的证据；（二）当事人在一审程序中依法申请调取而未获准许或者未取得，人民法院在第二审程序中调取的证据；（三）原告或者第三人提供的在举证期限届满后发现的证据。据此，上诉人朱宝棠提交的上述证据不属于二审新的证据，本院依法不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审判案理由及结果起诉人与被诉行政行为有利害关系，是提起行政诉讼的法定要件之一。土地登记案件中，与案涉土地存在权属争议的组织和个人，与该颁证行为有利害关系，具有原告资格。本案中，朱宝棠与佛山市二轻工业合作联社于2004年9月23日签订的《权属转让合同书》已被生效判决确认无效，上诉人朱宝棠与不动产登记中心向白藤湖旅游城集团公司核发粤房地证字第C44507**房地产权证的行政行为之间无利害关系。上诉人朱宝棠已交付了土地购买款且投入开发资金的事实，不能构成其与被诉行政行为具有利害关系的理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人朱宝棠的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐 文审判员 陈 伟审判员 黄莎莎二〇二〇年九月二十四日书记员 梁敏儿