广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4400号上诉人（原审原告)：黄燕金，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区*******。委托诉讼代理人：陈三本，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：中山市一加房地产有限公司，住所地1.广东省中山市********************；2.广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914**********118X3。法定代表人：曾丽燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：程相宁，广东诺钧律师事务所实习律师。上诉人黄燕金因与被上诉人中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16568号判决，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄燕金上诉请求：撤销一审判决，改判一加公司向黄燕金赔偿损失293929元。（一）双方系中介服务合同纠纷，一审认定为居间合同纠纷系认定事实及适用法律错误。事实与理由：2017年12月14日，黄燕金作为卖方，与作为买方的案外人李枝成及作为经纪方的一加公司签订《房屋买卖合同》。该合同系一加公司提供的格式文本，合同载明一加公司系“经纪方”，其收取的是“咨询服务费”，总金额为18000元，其中5000元应当于合同签订之日支付，剩余13000元则于申请提前还贷解押、买方支付房款之日支付。《房屋买卖合同》签订的履行过程中，买卖双方均在一加公司的指导及安排下推进交易进程，包括申请提前还贷、办理贷款审批等，一加公司一负责对接买卖双方并安排交易流程。无论是合同约定，还是合同的实际履行行为，均未表明一加公司为简单的“居间方”，一加公司不仅应负责促成买卖双方签约，更应负责在交易过程中指导、协助买卖双方完成交易，并负责对接买卖双方的沟通。一审判决将双方的法律关系认定为单纯的居间合同关系，并以一加公司在签约后便不再承担任何合同义务，既与本案实际情况不符，亦与房产中介的惯例相悖，系认定事实及适用法律错误。同时《房屋买卖合同》系一加公司提供的格式文本，如因合同约定不明导致对一加公司应承担何种合同义务不明时，应当作出对一加公司不利的解释。（二）一审判决遗漏黄燕金已向李枝成赔偿8万元的事实，系认定事实不清。李枝成与黄燕金（2019）粤2072民初12758号案一审判决后，黄燕金已按一审判决向李枝成退还定金并赔偿8万元，黄燕金已将该等信息与证据提交给本案一审法院，但一审判决遗漏该事实，未能准确认定黄燕金因一加公司过错造成的具体损失金额。（三）一审判决认定一加公司已进行了如实沟通，进而认定一加公司无过错、不承担赔偿责任，系认定事实及适用法律错误。本案所涉及房屋买卖合同之所以产生纠纷，原因在于对房款应付款时间的争议及纠纷。而争议的产生源于两个原因：1.按合同约定，应付款时间为黄燕金向银行申请提前还款之日，2018年3月7日黄燕金与一加公司安排向银行申请提前还贷前，要求一加公司通知李枝成准备好钱以便付款，一加公司当天向黄燕金表示其已通知李枝成，但事后在另案中人民法院已明确认定李枝成直至2018年4月才从一加公司处得知该信息。一加公司已构成对黄燕金的欺骗，致使黄燕金误以为李枝成收到通知仍拒不付款，从而引发纠纷。一加公司存在明确的欺骗事实，一审仍认定一加公司已进行如实沟通。2.按合同约定应付款时间为黄燕金向银行申请提前还款之日，黄燕金亦按此约定履行，但在黄燕金完成自己大部分合同义务后，一加公司反而违背合同约定，要求将付款时间延后至赎楼之日，甚至至本案庭审过程中，一加公司仍坚持前述延后付款时间的要求，即一加公司作为中介机构，在负责对接买卖双方时，违背合同约定要求延后付款时间，致使双方产生纠纷，存在显著的错误。一加公司在履行其职责时，既在关键的付款时间问题上欺骗黄燕金，又擅自要求延后付款时间，导致黄燕金出现错误认识及产生纠纷，并进而导致黄燕金多次赔偿李枝成的不利后果，一加公司应当赔偿因此给黄燕金造成的损失，一审判决在《房屋买卖合同》下一加公司并非仅负责居间义务的情况下，仅适用居间合同的相关规定，未能根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条适用总则相关规定，系事实认定及适用法律错误。综上，本案并非单纯的居间合同，一加公司负有协助买卖双方完成交易的合同义务，一加公司未能履行协助义务，在履约过程中既存在欺骗行为，又违背合同约定要求延后付款时间，致使黄燕金陷入错误认识导致买卖双方发生纠纷，进而造成黄燕金因房屋无法正常交易而多次向买房赔偿损失，该损失应由一加公司承担。一加公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄燕金向一审法院起诉请求：一加公司向黄燕金赔偿损失293929元。一审法院查明事实：2017年12月14日，黄燕金与案外人李枝成签订《房屋买卖合同》一份，约定黄燕金将其位于中山市*************************[中山市商品房销售登记备案表号码：中建房（预）字第201****号]的房地产以730000元的价格出售给李枝成，一加公司作为该《房屋买卖合同》提供中介服务的居间方。上述《房屋买卖合同》另约定如下事项：1.李枝成于合同签订之时向黄燕金支付70000元作为购房定金，并于合同签订当日向一加公司支付咨询服务费5000元。2.黄燕金与李枝成均知悉案涉房地产还没出具产权证，双方同意待该物业出具产权证后再办理相关过户手续；出具产权证后双方应备齐交易所需资料到银行/房屋登记机关办理申请买卖手续；黄燕金出具产权证后10日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，黄燕金须再完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续后7日内与李枝成至房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由黄燕金负责支付。3.李枝成应于黄燕金出具产权证后20天内签订[购房抵押贷款申请文件]并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，黄燕金必须提供协助，黄燕金及李枝成双方应于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复，并且于黄燕金已还清银行贷款取得没有抵押的产权证后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。4.李枝成应于黄燕金向银行申请提前还款抵押登记当天向其支付首期楼价款（不含定金）150000元，同时向一加公司支付13000元的剩余咨询服务费。5.对于剩余购房款510000元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入黄燕金银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷额之间的差额由李枝成以现金支付，交易手续需在法定日期内完成，如因房管局或银行导致延迟，则时间相应顺延。6.因黄燕金或李枝成违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料（出具产权证起15日内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方支付按总房价千分之五计算的违约金；逾期超过十天未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之三十的违约金，守约另有权要求违约方赔偿因本次交易而支出的中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之五标准支付违约金；合同未明确履行期限的，以守约方或委托第三方发出敦促履行通知之日起五日为履行期限。黄燕金、李枝成及一加公司均在上述《房屋买卖合同》上签名、盖章予以确认。同日，黄燕金出具收据确认收到李枝成交来的定金70000元；一加公司出具收款收据确认收到李枝成咨询服务费5000元，该收据中记载李国祥为收款人。另查明，2018年4月16日，李枝成以其发现黄燕金另与李伟彬签订《房屋买卖合同》，存在“一房二卖”的情形为由，向一审法院起诉黄燕金，该案案号为（2018）粤2072民初4283号，李枝成提出诉讼请求：1.黄燕金继续履行与李枝成于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》，同时黄燕金须协助李枝成办理相关房地产买卖手续；2.一加公司退还李枝成已向其缴纳的中介费5000元。黄燕金在应诉后认为其已于2018年3月10日取得案涉房地产的不动产权证，并于2018年3月12日向抵押银行申请提前还贷及要求李枝成支付首期款150000元（不含定金），此后又于2018年4月2日至4日再次要求李枝成支付首期款以完成提前还贷手续，但李枝成一直未支付。黄燕金根据上述理由依法在该案中提起反诉，反诉请求：1.解除李枝成与黄燕金于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2.李枝成向黄燕金支付违约金149000元；3.李枝成补偿黄燕金因追究违约责任产生的律师费20000元；4.李枝成补偿黄燕金因追究违约责任截至2018年7月5日所发生的差旅费1209元。2018年12月18日，一审法院作出（2018）粤2072民初4283号民事判决书，判决如下：1.黄燕金继续履行于2017年12月14日与李枝成签订的《房屋买卖合同》，李枝成于判决生效之日起30日内向黄燕金支付首期款150000元，黄燕金于收到首期款当日向银行申请提前还贷并办理涂销抵押登记手续；2.驳回李枝成的其他诉讼请求；3.驳回黄燕金的反诉请求。2019年4月18日，黄燕金不服（2018）粤2072民初4283号民事判决书，依法向广东省中山市中级人民法院提起上诉，广东省中山市中级人民法院查明如下事实：1．中国工商银行股份有限公司中山东凤支行于2019年1月14日出具《情况说明》一份，该《情况说明》载明黄燕金曾在2018年3月12日到该行办理提前还款申请，并按照银行业务流程填写了《个人贷款提前还款申请审批表》；该行员工吴照坤受理了该申请业务，申请时申请表不需要加盖银行业务章，也不需要有权的审批人签字盖章。2．李枝成提交的中山农村商业银行股份有限公司东凤支行具的《个人二手房贷款初审结果（同贷书）》未载明落款时间，但该通知书载明的有效期为通知书开具之日起三个月。二审庭审时，李枝成确认其系在2018年7月1日左右从该行取得该同贷书。3.一审庭审时，黄燕金确认其在2018年4月2日到银行申请提前还贷时其余额不足以偿还贷款，尚差20000元，但其在2018年4月4日已有足够的款项偿还银行贷款。4.李枝成确认：2018年3月12日，其并未与黄燕金去银行申请提前还贷；其系在2018年4月2日才通过一加公司知道黄燕金已申请提前还贷并要求其支付首期购房款150000元；其原本打算在2018年4月2日向黄燕金支付首期购房款150000元，但因黄燕金当天尚欠银行贷款170000元，即使其向黄燕付首期购房款150000元，黄燕金仍差20000元才能提前偿还银行贷款，其担心黄燕金提前偿还银行贷款的能力不足，故在当天未向黄燕金支付该首期购房款。2019年7月24日，广东省中山市中级人民法院作出（2019）粤20民终2719号民事判决书，认为李枝成所获得的银行同贷书的有效期已过，其能否再次获得银行同贷书有赖于卖家黄燕金的配合以及贷款银行的审批，且此种配合义务及审批权不适宜于强制执行。在卖家黄燕金明确表示不同意继续履行涉案合同且李枝成需通过银行按揭贷款购买涉案房屋的情况下，涉案合同无法继续履行，故一审法院判决黄燕金与李枝成继续履行涉案合同不当，应予纠正。本院对李枝成主张继续履行合同的诉讼请求予以驳回，建议李枝成就涉案合同未能继续履行所遭受的损失另循法律途径解决，并判决驳回了黄燕金对李枝成提出的反诉请求。2019年9月12日，李枝成向一审法院起诉黄燕金[案号为（2019）粤2072民初12758号]，诉讼请求：1.解除李枝成与黄燕金于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2.黄燕金退还李枝成定金70000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向李枝成支付利息至支付完毕止；3.黄燕金退还李枝成已向中介公司缴纳的中介费5000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向李枝成支付利息至支付完毕止；4.黄燕金向李枝成支付违约金219000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向李枝成支付利息至支付完毕止；5.黄燕金向李枝成支付律师费45000元。2020年1月16日，一审法院作出（2019）粤2072民初12758号民事判决书，判决如下：1.解除李枝成与黄燕金于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款；2.黄燕金于判决生效之日起7日内向李枝成返还购房定金70000元；3.黄燕金于判决生效之日起7日内向李枝成赔偿违约金80000元；4.驳回李枝成的其他诉讼请求。该判决作出后，黄燕金不服判决，依法向本院提起上诉。又查明，黄燕金认为2018年3月12日即为李枝成应付款日，并进而认为截至2018年4月10日李枝成已逾期付款超过10天，黄燕金已获得合同解除权而解除了《房屋买卖合同》并将案涉房屋另售给李伟彬。2018年4月16日，黄燕金作为卖方，李伟彬作为买方，中山市建新地产中介有限公司（以下简称建新公司）签订《房屋买卖合同》，约定黄燕金将其所有的位于中山市*************************以807500元的价格出售给李伟彬，并约定李伟彬于合同签订之时支付定金40000元，另于2018年4月21日前支付剩余定金40000元。上述《房屋买卖合同》签订后，李伟彬于合同签订当天向黄燕金支付定金40000元，并于2018年4月21日再次支付定金40000元。2018年6月7日，李伟彬以黄燕金在收取定金后未按合同约定履行义务，未将案涉房屋过户为由，向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除黄燕金、李伟彬签订的房屋买卖合同；2.黄燕金立即向李伟彬退回已收定金80000元并向李伟彬支付违约金242250元；3.黄燕金承担律师费6000元。一审法院在审理该案过程中，查明在李枝成诉黄燕金房屋买卖合同纠纷一案中[案号：（2018）粤2072民初4283号]向一审法院申请财产保全措施，一审法院依法作出（2018）月2072民初4283号民事裁定书，并于2018年4月26日查封案涉房地产。2018年12月18日，一审法院作出（2018）粤2072民初6795号民事判决书，判决如下：1.解除李伟彬与黄燕金于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分；2.黄燕金于判决生效之日立即向李伟彬返还定金80000元，并支付违约金100000元，合计180000元；3.驳回李伟彬的其他诉讼请求。黄燕金不服上述判决，于2019年4月18日提起上诉。2019年7月24日，中山市中级人民法院作出（2019）粤20民终2720号民事判决书，终审判决驳回黄燕金的上诉请求，维持原判。再查明，黄燕金诉称正是一加公司向其传递错误信息而导致其误以为李枝成已逾期付款超过10天以上，并行使合同解除权另行与李伟彬签订新的合同，因此黄燕金在与李枝成、李伟彬案件中所遭受的损失应由一加公司承担。一审庭审中，黄燕金向一审法院提交微信聊天记录及通话录音以证明上述事实。经查，黄燕金所提交的微信聊天记录显示如下内容：1.黄燕金于2018年3月7日通知一加公司工作人员李国祥称其将于2018年3月10日取得案涉房屋的房产证，并让李国祥通知李枝成准备相应的款项；李国祥回应称其已经通知，并告知黄燕金向银行申请提前还贷后，银行两个星期内出具同贷书即可向其付清首付。2.李国祥通知黄燕金于2018年3月12日可到银行申请办理提前还贷手续。对于通话录音黄燕金诉称是其丈夫陈恩山与一加公司员工李国祥之间于2018年3月12日的通话录音，内容为陈恩山陈述称其已向银行申请提前还款及解除抵押，并询问李国祥何时才能收到李枝成支付的首期款；李国祥称黄燕金须先办理提前还贷手续，待李枝成申请得到银行出具同贷书并且扣款后才能办理赎楼手续。一审庭审中，一加公司对于微信聊天记录的真实性并无异议，但对于通话录音的真实性以时间久远、无法辨认为由而不予确认。一加公司另向一审法院提交其公司员工与李枝成、陈恩山、黄燕金之间的微信聊天记录及电话记录，以证明已在黄燕金与李枝成之间负责沟通，以及黄燕金在2018年4月2日因账户余额不足并不符合赎楼条件，直到2018年4月4日才存入足够款项以符合赎楼条件。经查，上述微信聊天记录显示如下内容：1.一加公司工作人员于2018年3月7日告知李枝成黄燕金基本可以取得房产证，并通知其准备好资金并在银行出具同贷书后赎楼，李枝成确认收到该信息。2.李枝成于2018年3月26日通知一加公司工作人员其资金已基本准备完毕，让其通知黄燕金办理手续，一加公司工作人员表示同意。3.2018年3月31日，李枝成通知一加公司工作人员称黄燕金表示其资金不够清偿贷款，希望李枝成能多付款，李枝成遂通知黄燕金联系一加公司。4.2018年4月1日，一加公司工作人员告知李枝成黄燕金尚有两万元的差额未能凑够，所以未能办理赎楼手续，李枝成表示等黄燕金凑够款项后再办理赎楼手续，并表示其清明过后才能与黄燕金办理手续。5.2018年4月1日，黄燕金的丈夫陈恩山联系一加公司工作人员称想在2018年4月2日办理赎楼手续，一加公司工作人员表示由于黄燕金的资金不够是无法办理的；一加公司工作人员另告知陈恩山李枝成已被银行审批了510000元的贷款额度。6.陈恩山告知一加公司工作人员其已准备足够的赎楼款项，并让一加公司通知李枝成支付相应的首期款150000元，一加公司工作人员告知李枝成已回乡祭祖无法办理。7.陈恩山于2018年4月8日联系一加公司工作人员称黄燕金于2018年4月4日在银行等待李枝成办理赎楼及支付首期款的手续，但李枝成并未到场；一加公司工作人员称2018年4月4日是黄燕金单方到银行办理手续，并未与李枝成约好时间，黄燕金存在胡乱安排时间的情况。8.2018年4月4日，黄燕金向一加公司工作人员发送其已于2018年4月4日向银行账户汇入28000元的短信，并告知一加公司工作人员抓紧联系李枝成准备存钱赎楼。9.2018年4月9日，一加公司工作人员再次联系黄燕金称李枝成已回到东凤，可以办理赎楼手续。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬…….”。黄燕金与一加公司、李枝成已于2017年12月14日签订《房屋买卖合同》，故一加公司作为居间人已经促成合同的成立，其已完成作为居间方的合同义务，其有权依《房屋买卖合同》的约定收取相应的报酬。对于黄燕金要求一加公司赔偿其损失的诉讼请求，首先，《房屋买卖合同》对于付款时间的约定及履行属于黄燕金与李枝成之间的权利、义务约定，合同中并未约定一加公司须负有促使黄燕金、一加公司双方履行付款的合同义务，故黄燕金要求一加公司赔偿其损失并不符合《房屋买卖合同》的约定。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为时才须对委托人承担赔偿责任。根据本案已查明的事实，一加公司作为居间方就赎楼的事宜在黄燕金与李枝成之间进行多次如实的沟通，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等行为，故黄燕金诉讼请求一加公司承担赔偿责任亦无法律依据。基于以上事实，黄燕金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，对黄燕金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第二款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黄燕金的诉讼请求。案件受理费5708元，由黄燕金负担。二审期间，本案当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。2017年12月14日黄燕金与李枝成、一加公司签订的《房屋买卖合同》，是签约各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约各方均应依约履行各自义务。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：黄燕金主张一加公司向其赔偿损失293929元，理据是否充分。经审查，首先，黄燕金与李枝成、一加公司签订的《房屋买卖合同》并没有约定一加公司负有促使黄燕金、李枝成履行付款义务的合同义务，一加公司作为居间方，已促成黄燕金与李枝成签订《房屋买卖合同》，已完成作为居间方的合同义务，并无违约行为。其次，一加公司已就赎楼的事宜在黄燕金、李枝成之间进行了多次如实的沟通，亦不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等违法行为。综合以上两项分析，本院认为，黄燕金主张一加公司向其赔偿损失293929元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，黄燕金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5708元，由黄燕金负担。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  金 涓审判员  刘运充二〇二〇年九月二日书记员  曾 鑫