广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6119号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁爱凤，女，1961年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘康，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市博瑞塑料制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：赵星，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾胜，广东海迪森律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄保录，男，1978年10月6日出生，汉族，住河南省光山县白雀园镇汪河村栗树棚组，公民身份号码4130251978********。被上诉人（原审被告）：黄晓伟，男，1991年1月13日出生，汉族，住河南省光山县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘丽明，广东海迪森律师事务所律师。上诉人梁爱凤因与被上诉人佛山市博瑞塑料制品有限公司（以下简称博瑞公司）、黄保录、黄晓伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁爱凤上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第四项、第七项；2.改判第三项、第六项，支持梁爱凤的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由博瑞公司、黄保录、黄晓伟承担。事实和理由：一、一审判决认定黄晓伟不是涉案合同主体错误。1.涉案合同上虽没有黄晓伟签字，但合同签订前的商谈至合同履行、解除等整个过程都由黄晓伟实际操作，且租金、保证金、场地占用费等均由黄晓伟通过其银行账户向梁爱凤支付，从未通过博瑞公司账户上支付。因此，黄晓伟并非代表博瑞公司履行合同。2.梁爱凤根本不知道博瑞公司财务情况，梁爱凤之所以在微信催款时要求黄晓伟叫“财务”支付，是随黄晓伟的说词而说。实际上，所有租金都是通过黄晓伟用银行卡支付，黄晓伟与博瑞公司存在财产混同、权利义务混同。3.退一步而言，如果黄晓伟只是代表博瑞公司履行合同，则至少可认定黄晓伟尾号为2475号的银行卡实际上由博瑞公司使用，用于收支博瑞公司的款项，卡内款项属于博瑞公司财产。二、一审判决认定梁爱凤向案外人支付的中介费62000元、向邓某支付的解约赔偿金149200元并非博瑞公司、黄保录、黄晓伟违约造成错误。1.一审判决已认定涉案合同于2019年3月1日解除，按合同约定，博瑞公司、黄保录、黄晓伟应在20天内清场并交付厂房。2019年4月2日，包括涉案厂房在内的四层厂房已全部出租给邓某，但博瑞公司、黄保录、黄晓伟在2019年8月24日才向梁爱凤交还涉案厂房，导致梁爱凤无法在2019年5月3日向邓某交付厂房，梁爱凤与邓某的厂房出租合同无法履行，造成合同解除。因此，梁爱凤支付的中介费62000元及违约赔偿金149200元，是博瑞公司、黄保录、黄晓伟逾期撤场造成的直接损失，按照合同约定及法律规定，均应由博瑞公司、黄保录、黄晓伟承担。2.梁爱凤于2019年5月9日在微信中向黄晓伟表示，厂房已交付另一租户装修，本意是催促黄晓伟尽快清场交付厂房，而非确认涉案厂房已交付给另外的承租人装修。一审判决据此认定涉案厂房已交付给另外的承租人装修，且不支持梁爱凤的损失210000元错误。三、一审判决不支持梁爱凤请求的逾期撤场违约金203280元错误。涉案合同于2019年3月1日解除，而博瑞公司、黄保录、黄晓伟于2019年8月24日才搬离涉案厂房，故按照合同第十二条约定，博瑞公司、黄保录、黄晓伟应以日租金的五倍向梁爱凤支付自2019年3月22日至2019年7月31日止的租金（使用费）。现梁爱凤要求按照日租金两倍的标准支付上述逾期迁出的违约金，合理合法。四、一审判决认定2019年6月3日至2019年8月24日的场地使用费按租金标准的90%即20700元/月计算错误，应按合同约定标准计算使用费。1.黄晓伟要求梁爱凤退还保证金，结清其垫付的电梯维修费才同意迁出。但根据合同约定，合同因其违约导致解除，保证金不予退还，故黄晓伟要求梁爱凤开通电梯以便搬离物品并非其真正的想法。2019年5月21日并非梁爱凤没有开通电梯，而是无法开通。一审法院已查明2019年4月22日至6月3日涉案厂房电房因遭雷击断电在维修中无法开通，属不可抗力。2.由于博瑞公司不愿意搬离，梁爱凤确实在2019年4月1日把电梯停了一个下午，但在当天晚上已开通，一审法院认为梁爱凤停电梯行为对博瑞公司搬迁造成一定障碍错误。博瑞公司辩称，一、一审判决认定涉案厂房电梯于2019年4月22日因雷击停电而停运，至6月3日维修好通电，与事实不符。根据黄晓伟与梁爱凤的微信聊天记录，黄晓伟多次催促梁爱凤开通电梯，但梁爱凤以电房被雷击为由拒不开通。事实上，电房早已维修好，只是梁爱凤一直未准许通电。二、梁爱凤恶意关停电梯，关闭仓库大门，导致博瑞公司无法搬离，梁爱凤应赔偿博瑞公司的经济损失。三、梁爱凤主张的赔偿数额缺乏事实依据，明显过高。1.梁爱凤暂停电梯使用导致博瑞公司无法搬离，博瑞公司无需支付2019年6月至7月的场地占用费。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金性质是以补偿为准，惩罚为辅。涉案合同的违约金约定是不顾实际损失的无效约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定，也违反了公平、诚实信用原则。即使梁爱凤将违约金标准调整为日租金两倍计算每天的违约金过高。且梁爱凤亦未就其实际损失提供证据予以证明，本案也没有证据证明保证金不足以弥补其损失。3.梁爱凤认为因博瑞公司的原因导致其与案外人签订的《厂房出租合同》解除而需支付违约金及中介费应由博瑞公司承担无事实和法律依据。首先，梁爱凤与博瑞公司签订的《厂房租赁合同》约定的租赁场地、面积、月租金数额与梁爱凤与邓某签订的《厂房出租合同》约定的不同，博瑞公司租用的厂房产权不明，邓某租用的厂房有土地使用权证，博瑞公司有理由怀疑梁爱凤所称的该部分损失并不存在。其次，从银行流水看，梁爱凤2019年4月3日支付的中介费只有50000元，与中介费收据上写明的“占亚新于2019年4月20日收到中介费62000元”金额完全不一致，亦没有其他证据佐证，且中介费也非本案造成的必然损失。第三，退一步而言，即使两份租赁合同租用的厂房位置相同，但梁爱凤与邓某在合同中并无约定交付厂房的时间，只写明起租日期为2019年6月23日。从2019年4月2日签订合同至2019年5月14日解除合同，时间较短，厂房未交付，根本不存在损失。第四，《合同作废声明》未明确合同解除的原因、赔偿费用的性质，不足以证明是因博瑞公司的原因导致梁爱凤与邓某的合同解除。且梁爱凤在微信中曾向黄晓伟表示厂房已交给其他租户装修，梁爱凤的主张与微信的陈述相矛盾。最后，梁爱凤在博瑞公司未搬离的情况下与邓某签订《厂房出租合同》，且约定如此高的违约金，不符合常理，博瑞公司有理由怀疑梁爱凤与邓某恶意串通损害博瑞公司的利益。四、根据公平原则，博瑞公司不应承担如此高的赔偿金额。黄保录、黄晓伟辩称，一、黄保录对梁爱凤的损失没有赔偿义务，一审法院认定黄保录承担赔偿责任没有法律依据。二、黄晓伟与本案无关，其并非适格被告，梁爱凤的上诉请求没有法律依据。梁爱凤向一审法院起诉请求：1.博瑞公司、黄保录、黄晓伟支付自2019年6月1日起至完全搬离厂房将租赁厂房交付给梁爱凤之日即2019年8月24日止以每月23100元的标准计算的场地占用费、水电费916元；2.博瑞公司、黄保录、黄晓伟违约导致解除合同，确认博瑞公司、黄保录、黄晓伟缴纳的保证金46200元不予退还；3.博瑞公司、黄保录、黄晓伟支付因违约造成合同解除，未在约定时间即2019年3月21日撤场交还租赁物业的违约金，违约金自2019年3月22日起计算至2019年7月31日为203280元；4.博瑞公司、黄保录、黄晓伟赔偿梁爱凤损失210000元；5.博瑞公司、黄保录、黄晓伟承担律师费25000元；6.博瑞公司、黄保录、黄晓伟承担诉讼费、保全费。博瑞公司向一审法院提起反诉，请求：1.确认梁爱凤、博瑞公司在2018年4月22日签订的《厂房租赁合同》无效；2.梁爱凤向博瑞公司返还垫付的5520元电梯维护费；3.梁爱凤赔偿因恶意停运电梯、紧锁仓库大门给博瑞公司造成的货物经济损失331860元；4.梁爱凤赔偿因恶意停运电梯、紧锁仓库大门给博瑞公司造成的搬运费2000元、场地租赁费（场地租赁费计算方式：800平方米×19元/平方米，自2019年8月24日起计至2020年4月24日）；5.诉讼费由梁爱凤承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，罗某、罗某、霍某欢共同作为甲方与梁爱凤、杜汝强共同作为乙方以及某股份合作经济社（以下简称某经济社）作为见证方签订《转让租用土地使用权见证》，约定甲方转让佛府南集用某号土地使用证中的一块土地的使用权予乙方，土地位于某经济社、某，面积15595.88平方米等。2018年4月22日，梁爱凤（甲方）与黄保录（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租用位于某地段的厂房用于经营博瑞厂的仓库，租赁厂房面积2100平方米；租金每月23100元，每月10-15日为结算日并由乙方支付租金；乙方签订合同时先付两个月的保证金和第一个月租金69300元给甲方，合同期满后，在乙方无任何违约的情况下，甲方无息退回保证金给乙方；合同期自2018年5月1日起至2024年4月30日止，租金按厂房每平方11元、电梯公摊30平方每平方11元、每三年递增10%计算；自合同签订后至2018年4月30日为免租期，租金收取起始日为2018年5月1日，乙方在承租期间有下列情形之一的，甲方可以依法解除合同、收回厂房……（2）未经甲方同意，擅自改变厂房的使用用途的……（5）拖欠租金达三十天的；乙方拖欠租金（包括部分拖欠款）达三十天，甲方有权停止向厂房供水供电，由此导致的一切损失由乙方自负，与甲方无关，并且乙方的保证金46200元归甲方所有，乙方自愿对此进行承诺；乙方欠租部分，应当交纳违约金，违约金以欠款金额为本金按照日千分之二计算违约金；当合同届满或乙方中途解除合同、违约时，厂房的水电设施等添附的装修、建筑归甲方所有，期满后乙方未如期续约的，应当无条件迁出，甲方允许乙方有二十天的清场时间，乙方应当在清场期间内迁出，否则按照租金日租的五倍计算每天的租金等。黄晓伟的银行账户向梁爱凤的银行账户转账：2018年5月8日69300元、2018年6月27日22310元（附言“餐盒厂租”）、2018年7月31日23890元、2018年9月1日23100元、2018年10月17日23100元、2018年11月23日23100元、2018年12月26日23100元、2019年2月1日23100元、2019年3月2日23100元、2019年3月25日23100元、2019年4月10日23100元、2019年1月22日23100元、2019年5月9日23100元。2019年4月8日，博瑞公司垫付涉案租赁物电梯年检费820元、评估费1000元、保险费100元、维保费3600元，合共5520元。梁爱凤与黄晓伟的微信聊天记录有：2018年7月20日，梁爱凤“黄老板，这个月的租金还没付，你叫财务付过来，上个月欠下的几百块都没有付过来”；2018年7月23日，梁爱凤“黄老板，你财务到现在都还没转钱过来”；黄晓伟于2018年7月31日告知梁爱凤已支付租金。2018年8月25日、8月28日，梁爱凤向黄晓伟催收2018年8月租金；黄晓伟于2018年9月1日告知梁爱凤已支付租金。2018年9月25日、9月26日、10月5日、10月10日、10月15日，梁爱凤向黄晓伟催收2018年9月租金；黄晓伟于2018年10月17日告知梁爱凤已付租金。2018年10月25日，黄晓伟提出在涉案厂房开纸箱厂；2018年11月4日，黄晓伟询问梁爱凤针对其想在涉案厂房开纸箱厂商量的结果，梁爱凤回复因防火问题所以不同意。2018年11月7日、11月13日、11月20日，梁爱凤向黄晓伟催收租金；黄晓伟于2018年11月23日告知梁爱凤已付租金。2019年1月18日、1月21日、1月28日、1月30日、2月1日，梁爱凤向黄晓伟催收2018年12月、2019年1月的租金；黄晓伟于2019年2月1日告知梁爱凤已付一个月的租金。2019年2月23日，梁爱凤向黄晓伟催收租金；2019年2月28日，梁爱凤告知黄晓伟二楼的仓库不租给黄晓伟了，因为太难收租了，黄晓伟没有交2019年1月、2月的租金，按照合同已经自动退房了，要求黄晓伟把东西清走；黄晓伟表示开年回款不是很顺畅，这两天就交，不是不给；2019年3月1日，梁爱凤要求黄晓伟找地方搬，按合同梁爱凤收回仓库；黄晓伟于2019年3月2日告知梁爱凤已付2019年1月份租金。2019年3月21日，梁爱凤告知黄晓伟电梯25号停运，黄晓伟表示其找好厂房搬的时候提前跟梁爱凤说。2019年3月25日，黄晓伟告知梁爱凤已支付2019年2月份租金。2019年3月29日，梁爱凤询问黄晓伟找好厂房没有，黄晓伟答应找厂房梁爱凤才没有停电梯，黄晓伟回复已经在找了，还没有找好。2019年4月1日，黄晓伟告知梁爱凤电梯停了，其要出货，要求梁爱凤开通，梁爱凤回复电梯停了还有楼梯可以用。2019年4月10日，黄晓伟告知梁爱凤已支付2019年3月份的租金；梁爱凤询问黄晓伟找到厂房没有，电梯4月20号停。2019年4月14日，梁爱凤告知黄晓伟电梯4月20号停运，黄晓伟回复房子已经找好了，等房东签合同。2019年4月22日，梁爱凤询问黄晓伟东西搬完没有，下午电梯停运，黄晓伟回复还没有搬完，新厂房今天签合同，梁爱凤表示给了那么多天黄晓伟不搬，不开机，黄晓伟回复知道梁爱凤的厂房已经租出去了，会尽快把新厂房弄好搬过去、配合梁爱凤的租客装修厂房，梁爱凤不要拿停电梯来威胁，并告知梁爱凤已支付4月份的租金。2019年4月23日，梁爱凤通知黄晓伟次日到村委。2019年4月25日，黄晓伟表示按之前村委协商的，给黄晓伟用到下个月25号，提前搬走则梁爱凤扣除水电费和5月25天的租金退还剩余押金、电梯费用，25号前没退房则梁爱凤有权力没收押金、清理厂房的东西，如梁爱凤不能接受，黄晓伟则递交起诉资料到法院，梁爱凤回复“那你就递”。2019年4月26日，梁爱凤认为黄晓伟占用消防通道，黄晓伟表示梁爱凤把电梯停了货物拉不上去。2019年5月9日，黄晓伟告知梁爱凤已支付2019年5月份的租金，梁爱凤回复黄晓伟已违约，梁爱凤要收回厂房，黄晓伟回复梁爱凤停电梯那么久黄晓伟也有损失，问题没解决之前不会退仓库，梁爱凤表示厂房已交给另租户装修，租户怎样处理就怎样处理。2019年5月21日，黄晓伟要求梁爱凤退回押金和电梯费用、把电梯通电，25号前退仓库给梁爱凤，梁爱凤回复合同已经解约很长时间了，律师已经通知黄晓伟，黄晓伟就是不搬，梁爱凤要叫环卫车清走，黄晓伟回复合同还没有终止，梁爱凤还没有退押金和电梯费用。2019年6月6日，黄晓伟表示梁爱凤停电梯一个半月，工厂存在间接损失，梁爱凤回复电房坏了，也不是合同有效期，是黄晓伟强占梁爱凤的厂房。2019年6月13日，梁爱凤表示黄晓伟强占其厂房，黄晓伟回复是梁爱凤强行不退押金和电梯费，事情没有处理不搬走，梁爱凤回复黄晓伟已经违约，没收保证金，电梯维保费在计清水电费、交回电梯锁匙后多除少补。2019年6月29日，黄晓伟要求梁爱凤把电梯打开，这两天搬仓库，梁爱凤回复因黄晓伟说了很多次搬走，通了电又不搬，双方律师协商好再通电，黄晓伟回复通了电再搬，电梯没电搬不了，黄晓伟也没办法，梁爱凤回复“强占我厂房，还说我欺负你，怪不得天把你用的电闸关烧坏，赶你走”。2019年7月19日，梁爱凤要求黄晓伟交2019年6月、7月强占费用，黄晓伟回复梁爱凤停电梯2个半月的损失，黄晓伟已经让律师处理，梁爱凤不开电梯黄晓伟搬不了，怪不得黄晓伟，梁爱凤回复等律师处理。2019年8月22日，梁爱凤向黄晓伟发送信息记录截图，该信息记录截图显示2019年6月3日“彭工你好，电房维修好，已通电”、2019年8月15日“彭工你好，电梯二楼可通电使用”、2019年8月16日“电梯二楼已开通”，要求黄晓伟赶快搬走，厂房要出租。2019年8月24日，黄晓伟向梁爱凤发送厂房的视频、照片并告知梁爱凤仓库货物已搬完、卫生已经整理好。2019年5月20日，梁爱凤委托律师向黄保录寄送《律师函》，告知黄保录涉案合同已于2019年3月1日解除，要求黄保录收函之日起5日内搬离厂房并交还厂房给梁爱凤、按照合同约定支付占用费。博瑞公司、黄保录、黄晓伟确认收到该函。2019年8月10日，梁爱凤（甲方）与北京市盈科（广州）律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方处理与博瑞公司、黄保录、黄晓伟租赁合同纠纷一案，前期律师费5000元。后双方于2019年10月16日签订《补充委托代理合同协议》，约定因博瑞公司提起反诉，甲方委托乙方代理反诉一案，代理费20000元，北京市盈科（广州）律师事务所分别于2019年9月2日、2019年10月18日各向梁爱凤开具律法律服务费5000元、20000元的发票。另查一，位于佛山市某地段的五金车间八于2014年9月12日取得建筑工程施工许可证，建设单位为某经济社，建设规模4层，8298.05平方米。某经济社出具《证明》，证明梁爱凤承租某经济社佛府南集用某土地使用证中15595.88平方米土地，并在该土地上建起一栋四层楼房，建筑物位置属于车间八。另查二，梁爱凤持有一份《厂房出租合同》，显示签订日期为2019年4月2日，梁爱凤为出租方、甲方，邓某为承租方、乙方，内容为：甲方将位于某号厂房出租给乙方使用，4层厂房及后面搭建钢构车间建筑面积约10000平方米，空地约3000平方米，租期自2019年6月23日起至2031年6月22日止；自2019年6月23日起计收租金，2019年6月23日起至2022年6月22日止的租金为128800元/月，每3年为一个递增周期，每个周期递增10%；签订合同时乙方向甲方交纳保证金300000元和一个月的租金128800元；租赁期内，如乙方没违约的前提下，甲方不得以任何形式回收租赁物，如甲方违约，则甲方除无息退回乙方押金外，同时需补偿乙方因此造成的搬迁损失和机器的安装、调试成本和双倍保证金等。梁爱凤持有一份合同作废声明，显示签订日期为2019年5月14日，梁爱凤为甲方，邓某为乙方，内容为：甲乙双方于2019年4月2日签订的厂房租赁合同经双方协商决定作废，合同中的厂房押金300000元、1个月租金128800元以及赔偿费用149200元已退回乙方。梁爱凤提供的银行交易明细显示邓某向梁爱凤的银行账户转账：2019年3月29日50000元、2019年4月2日250000元、2019年4月19日128800元；梁爱凤于2019年4月3日向占亚新的银行账户转账50000元；梁爱凤于2019年5月14日向邓某的银行账户转账128800元（附言退和顺租金）、149200元（附言赔偿款）、300000元（附言退和顺保证金）。另查三，博瑞公司于2016年10月8日登记成立，股东有黄晓伟、黄保录，法定代表人为黄晓伟。诉讼中，梁爱凤、博瑞公司、黄保录、黄晓伟一致确认：涉案租赁物于2018年4月22日交付博瑞公司、黄保录使用，博瑞公司、黄保录于2019年8月24日交还；博瑞公司、黄保录支付租金（使用费）至2019年5月31日；梁爱凤已收取保证金46200元；水电费916元未支付。梁爱凤陈述：涉案租赁物的电梯于2019年4月1日停运一个下午，晚上就开通了；2019年4月22日下午因遭到雷击导致停电，电梯不能运行，于2019年6月3日维修好恢复通电。博瑞公司陈述：2019年4月1日电梯停运，2天后才开通，2019年4月22日确遭雷击导致停电梯，2019年4月25日修好，此后至2019年8月24日电梯均未通电。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。根据某经济社出具的《证明》及车间八的建筑工程施工许可证，涉案建筑物已取得建筑工程施工许可证，涉案合同为签约当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。黄保录签订涉案合同，故黄保录为涉案合同的相对方。黄保录辩称其是基于博瑞公司的授权与梁爱凤签订涉案合同，但博瑞公司在涉案合同签订时已登记成立，而黄保录并未提交证据证明黄保录在签订涉案合同时取得博瑞公司的授权并向梁爱凤出示，一审法院对黄保录的上述辩解意见不予采纳。涉案合同约定涉案租赁物用作博瑞公司的仓库，在涉案合同履行过程中，梁爱凤与黄晓伟就租金支付、合同解除与搬离进行对接，黄晓伟系博瑞公司的法定代表人，梁爱凤也明知负责支付租金的人员为财务，故黄晓伟在此过程中代表博瑞公司，涉案合同由博瑞公司实际履行。综上，一审法院确认涉案合同承租方的权利义务由黄保录、博瑞公司享有和承担。梁爱凤主张黄晓伟亦是涉案合同的主体，一审法院不予采纳。博瑞公司反诉请求确认涉案合同无效，一审法院不予支持。涉案合同约定租金按先支付后使用原则，承租方应于每月10-15日支付租金，拖欠租金达三十天，出租方可以解除合同、收回厂房。梁爱凤与黄晓伟的微信聊天记录显示，2018年7月至2019年2月的租金均是在梁爱凤催收后博瑞公司才支付，博瑞公司辩称梁爱凤、博瑞公司、黄保录、黄晓伟已协商一致变更了租金支付时间，一审法院不予采纳。至2019年3月1日，黄保录、博瑞公司尚未支付2019年1月的租金，黄保录、博瑞公司构成根本违约，梁爱凤依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方约定享有单方解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除。梁爱凤于2019年3月1日在微信中告知黄晓伟其按合同收回仓库，是梁爱凤作出解除合同的意思表示，一审法院据此确认涉案合同于2019年3月1日解除。涉案合同因黄保录、博瑞公司违约而解除，黄保录、博瑞公司应承担相应的违约责任。黄保录、博瑞公司已向梁爱凤支付保证金46200元，梁爱凤请求归其所有，符合合同约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。涉案合同解除，黄保录、博瑞公司应将涉案厂房清空并交还予梁爱凤，梁爱凤亦应予以协助。博瑞公司主张梁爱凤于2019年8月6日至2019年8月22日对涉案厂房一楼大门上锁导致博瑞公司无法使用涉案租赁物，梁爱凤不予确认，黄保录、博瑞公司亦未提供充分有效的证据予以证明，一审法院不予采信。梁爱凤及博瑞公司确认涉案厂房的电梯于2019年4月22日因雷击停电而停运，博瑞公司主张2019年4月25日修好，但未能提供相关依据予以证明；梁爱凤主张2019年6月3日维修好恢复通电，与梁爱凤发送给黄晓伟的信息截图及梁爱凤、黄晓伟于2019年6月6日的微信聊天记录印证，一审法院予以采信。但在电房于2019年6月3日维修好通电且黄晓伟于2019年5月21日要求开通电梯以搬离物品的情况下，梁爱凤并没有开通电梯，考虑黄保录、博瑞公司承租涉案厂房的二楼作仓库使用以及梁爱凤也曾告知黄晓伟电梯停了还有楼梯可以使用，梁爱凤未开通电梯给黄保录、博瑞公司搬离涉案厂房造成一定的障碍，但并非导致黄保录、博瑞公司完全不能搬离涉案厂房。基于此，一审法院酌情确定2019年6月3日至2019年8月24日的使用费按双方约定租金标准的90%即20790元/月（23100元/月×90%）计算。黄保录、博瑞公司支付使用费至2019年5月31日，还应支付2019年6月1日至2019年8月24日期间的使用费57906.48元（23100元÷30天×3天+20790元÷30天×27天+20790元+20790元÷31天×24天）。梁爱凤诉请的使用费超出核定部分，一审法院不予支持。黄保录、博瑞公司对梁爱凤诉请的水电费916元予以确认，一审法院对梁爱凤的该项诉请予以支持。梁爱凤主张因黄保录、博瑞公司未按涉案合同的约定搬离，导致梁爱凤无法向新承租人交付厂房，梁爱凤与新承租人的合同解除，梁爱凤赔偿新承租人违约金150000元及支付中介费62000元，故要求黄保录、博瑞公司赔偿损失210000元。经审查，梁爱凤提交的《合同作废声明》中未明确合同解除的原因、赔偿费用的性质，不足以证明系因黄保录、博瑞公司未搬离导致其无法向新承租人交付厂房进而导致合同解除，且梁爱凤于2019年5月9日在微信中向黄晓伟表示厂房已交给另租户装修，梁爱凤的上述主张与其微信中的陈述相矛盾，一审法院不予采纳。梁爱凤诉请博瑞公司、黄保录、黄晓伟赔偿损失210000元缺乏依据，一审法院不予支持。涉案合同中关于承租方未在清场期间迁出则应按照日租金的五倍计算使用费的约定，为逾期搬离的违约责任约定。虽然涉案合同于2019年3月1日解除，黄保录、博瑞公司于2019年8月24日搬离涉案租赁物，但黄保录、博瑞公司按涉案合同约定的租金标准支付使用费至2019年5月31日，一审法院已计算2019年6月1日至涉案租赁物交还期间的使用费予梁爱凤并支持梁爱凤没收保证金的诉请，梁爱凤未有证据证明上述使用费、保证金不足以弥补其损失。因此，梁爱凤诉请黄保录、博瑞公司支付逾期撤场的违约金203280元，一审法院不予支持。律师费并非诉讼中必然发生的费用，且涉案合同也未对律师费进行约定，梁爱凤请求黄保录、博瑞公司支付律师费25000元依据不足，一审法院不予支持。博瑞公司已支付涉案租赁物电梯年检费、评估费、保险费、维保费合计5520元，而涉案合同未约定承租方须承担该些费用，博瑞公司反诉请求梁爱凤返还，一审法院予以支持。如前所述，黄保录、博瑞公司未提供充分有效的证据证明梁爱凤对涉案租赁物上锁，梁爱凤未开通电梯给黄保录、博瑞公司搬离涉案厂房造成一定的障碍，但并非导致黄保录、博瑞公司完全不能搬离涉案厂房，一审法院已酌减部分使用费，博瑞公司反诉请求梁爱凤赔偿因停运电梯、紧锁仓库大门导致的货物经济损失331860元，一审法院不予支持。涉案合同因黄保录、博瑞公司违约而解除，黄保录、博瑞公司负有清空租赁物并交还梁爱凤的义务，因此导致的搬运费、场地租赁费由黄保录、博瑞公司自行承担。博瑞公司反诉请求梁爱凤赔偿搬运费、场地租赁费缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认梁爱凤与黄保录于2018年4月22日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月1日解除；二、黄保录、博瑞公司支付的保证金46200元归梁爱凤所有；三、黄保录、博瑞公司于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费57906.48元予梁爱凤；四、黄保录、博瑞公司于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费916元予梁爱凤；五、梁爱凤于判决发生法律效力之日起十日内支付电梯年检费、评估费、保险费、维保费合计5520元予博瑞公司；六、驳回梁爱凤的其他诉讼请求；七、驳回博瑞公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费8280.94元，减半收取计4140.47元、财产保全费2821.5元，合计6961.97元，由黄保录、博瑞公司负担。反诉费8907.27元，由梁爱凤负担25元，由博瑞公司负担8882.27元。梁爱凤负担的反诉费于判决发生法律效力后十日内迳付予博瑞公司，一审法院不另收退。二审期间，梁爱凤提交以下证据：1.某村委会出具的证明及照片，以证明黄晓伟明知梁爱凤需要在2019年5月3日前向新租户交付厂房，如果不能交付，需要向新租户赔偿违约金，黄晓伟故意不迁出导致梁爱凤与新租户的租赁合同解除。梁爱凤向新租户赔偿的违约金149200元和中介费62000元，应由博瑞公司、黄保录、黄晓伟承担；2.案涉租赁物所在建筑的建设工程规划许可证，以证明该租赁物的建设已获得规划许可。博瑞公司提交照片四张,以证明博瑞公司在2019年8月5日搬运货物时，梁爱凤故意开车阻挡博瑞公司的货车离开，并将涉案厂房一楼大门上锁，导致博瑞公司无法搬离货物，报警后也未开锁，一直将仓库大门紧锁至2019年8月22日。黄保录、黄晓伟没有提交新证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，梁爱凤提供的村委会证明可证明涉案租赁合同纠纷客观存在，但该证明与照片不足以证明博瑞公司、黄保录、黄晓伟需要承担赔偿责任，本院对其关联性不予采纳。博瑞公司对梁爱凤提交的建设工程规划许可证的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。博瑞公司提供的照片不能证明与本案纠纷相关，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，涉案租赁物于2013年12月4日取得建设工程规划许可。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。针对梁爱凤的上诉主张，本院对本案分析如下：关于黄晓伟是否是案涉租赁合同主体问题。《厂房租赁合同》的签订主体并非黄晓伟本人，该合同所约定的用途作博瑞公司的仓库使用。黄晓伟是博瑞公司的股东、法定代表人。该公司的对外经营活动，比如洽谈合同、支付租金等，黄晓伟有权代表公司实施，其行为可视为职务行为。梁爱凤在本案中不能提供证据证明黄晓伟相关行为是其个人行为。且梁爱凤曾委托律师向黄保录寄送律师函要求解除合同，表明其所认定的合同相对方并非黄晓伟。因此，梁爱凤上诉主张黄晓伟是案涉租赁合同的主体，依据不足，本院不予支持。关于梁爱凤要求赔偿210000元问题。梁爱凤在本案中提供的《合同作废声明》反映其与案外人对解除租赁合同进行权利义务的清理，该声明并未提及因博瑞公司、黄保录的原因导致梁爱凤遭受相应损失。梁爱凤所作其已将租赁物交付给案外人装修的陈述与客观事实不符，由此产生的不利后果应当由其自行承担。可见，梁爱凤所主张的210000元损失与博瑞公司、黄保录没有直接关联，其要求对方予以赔偿，依据不足，本院不予支持。关于梁爱凤主张的逾期撤场违约金问题。合同虽然对逾期撤场违约金作出约定，但若该违约金数额明显高于实际损失，可依法对违约金进行调整。由于博瑞公司、黄保录在本案中须承担使用费并被没收保证金，结合双方当事人的履约情况，对比违约损失大小，一审法院没有判决博瑞公司、黄保录支付逾期撤场违约金恰当，本院予以维持。关于2019年6月3日到2019年8月24日场地使用费标准问题。在此期间确实存在电梯停电停运的情形，梁爱凤因此不能提供具有正常使用功能的租赁物给博瑞公司使用，一审法院根据租赁物的实际使用情况，酌定按合同约定的租金标准的90%计算使用费合理，本院予以维持。综上所述，梁爱凤的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7966.86元，由上诉人梁爱凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年九月十一日法官助理 邱雪碧书 记 员 肖玲玲