北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9606号原告：张瑞颖，女，1984年12月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：段泳，男，1981年6月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安立路****楼**Ⅲ段**。法定代表人：王宁，总经理。委托诉讼代理人：姜超，男，1983年11月30日出生，汉族，本公司员工，住北京市大兴区。原告张瑞颖与被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司（以下简称世杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞颖及其委托诉讼代理人段泳，被告世杰公司的委托诉讼代理人姜超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张瑞颖向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《北京市房屋出租委托合同》解除；2.被告向原告支付违约金18000元；3.被告赔偿原告房屋修整费用10000元；4.被告赔偿原告房屋空置费用27000元；5.被告赔偿原告拆除隔断费用6000元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2018年10月1日把位于昌平区××小区501室出租给被告，双方签订合同，合同有效期为3年。后经双方协商，原告同意将房租降至每月9000元，并给予被告25日的免租期。在合同履行过程中，被告未能在2020年3月30日如期支付租金，并于2020年4月4日强行把钥匙交给原告退房，按照合同约定，被告已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。世杰公司辩称，被告同意支付违约金18000元，但是不同意原告的其他诉讼请求。原告房屋没有损害，被告向原告退房是因为疫情造成涉案房屋无法出租，被告不同意拆除隔断，因为合同没有约定要由被告拆除隔断。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，张瑞颖（甲方，委托人）与世杰公司（乙方，租赁机构）签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》），约定张瑞颖将坐落于北京市昌平区××小区501号房屋出租委托给世杰公司。租赁用途为居住，出租委托期自2018年10月1日至2021年9月30日。其中，2018年10月1日至2019年9月30日月租金为10000元，免租期为30天；2019年10月1日至2020年9月30日月租金为10300元，免租期为25天；2020年10月1日至2021年9月30日月租金为10600元，免租期为25天。双方在合同第十条“违约责任”部分约定“……出租委托期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金”。双方在合同“补充条款部分”约定“一、甲方允许乙方在客厅加设优化间。二、如因产权问题或政府原因导致隔断拆除，租金下降，按原始户型计算……”。合同签订后，双方依约履行合同，世杰公司在涉案房屋大厅加盖优化间。后张瑞颖又与世杰公司就《出租委托合同》签订《补充条款》，约定将2019年10月1日至2020年9月30日为期一年的房屋月租金由10300元调整至9000元。2020年4月4日，世杰公司强行退房，张瑞颖到场与世杰公司工作人员交接了涉案房屋的钥匙，双方并未签署书面房屋交接材料。张瑞颖与世杰公司均认可涉案房屋租金已交付至2020年3月30日。经法庭询问，张瑞颖自认涉案房屋于2020年6月3日再次出租。庭审过程，中张瑞颖主张涉案房屋在世杰公司使用过程中遭到了一定程度的损坏，并提供了照片作为证明；世杰公司对照片真实性认可，但称涉案房屋在租赁期间有一定损坏属于正常，而且不是所有损坏都是由世杰公司造成。张瑞颖又主张世杰公司在涉案房屋租赁期间所建优化间没有拆除，世杰公司对此认可，但表示合同没有约定让自己拆除并不同意拆除。上述事实，有《北京市房屋出租委托合同》、《补充条款》照片以及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：《出租委托合同》是张瑞颖与世杰公司双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应该按照合同的约定，诚实信用地履行各自的义务。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，世杰公司在合同履行期限届满之前，于2020年4月4日强行退房，不再交付2020年3月30日之后的房屋租金，并将涉案房屋钥匙还给张瑞颖，可判定世杰公司以自己的行为表明不再履行合同主要债务，已致使不能实现双方签订的《出租委托合同》的合同目的，因此，世杰公司的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，张瑞颖享有合同解除权。关于合同解除时间，张瑞颖在本案诉讼之前并未向世杰公司主张合同解除权，亦未提供相关证明，因此，本院认定张瑞颖当庭提出解除合同并将该诉讼请求送达给世杰公司之日，即2020年9月3日，为《出租委托合同》解除之日。张瑞颖庭上主张本案判决书生效之日为《北京市房屋出租委托合同》解除之日，于法无据，本院不予支持。关于违约金，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，世杰公司之行为已经构成违约，且《出租委托合同》中对违约金有明确约定，世杰公司对此认可，因此，本院对于张瑞颖主张世杰公司向其支付18000元违约金的诉讼请求予以支持。关于涉案房屋空置损失、房屋损坏及世杰公司加设优化间给张瑞颖造成的损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金与损失赔偿可以合并适用也可以选择适用。首先，对于房屋空置损失，张瑞颖与世杰公司均认可涉案房屋由张瑞颖于2020年4月4日收回，并且张瑞颖自认该房屋于2020年6月3日已再次出租，因此，涉案房屋空置时间为两个月，张瑞颖与世杰公司约定的违约金足以弥补张瑞颖该部分损失。其次，对于房屋损坏及世杰公司加设优化间给张瑞颖造成的损失，现张瑞颖未就涉案房屋所受损坏进行实际修复、优化间进行拆除，其亦未能提供充分证据证明所受损失具体金额，但世杰公司在承租涉案房屋期间确实加设了优化间，而且也认可对涉案房屋造成了一定程度的损坏，再结合张瑞颖在本案中主张其所受损失包括房屋空置损失、涉案房屋内因世杰公司使用不当造成装饰装修损失以及拆除优化间费用，而本院前述认定的违约金不足以补偿张瑞颖所受上述全部损失，因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、涉案房屋现状等综合因素，对张瑞颖的该部分损失进行酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、张瑞颖与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2018年9月6日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年9月3日解除；二、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付张瑞颖违约金18000元；三、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付张瑞颖损失4000元；四、驳回张瑞颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，由张瑞颖负担488元，已交纳；由京世杰佳园房地产经纪有限公司负担175元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张俊二〇二〇年九月十一日法官助理 李禹书 记 员 高陆