山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10794号上诉人（原审原告）：岳艳艳，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸和宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人岳艳艳因与被上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员焦玉兴对本案进行了独任审理。岳艳艳的委托诉讼代理人陈庆强，绿地地产公司的委托诉讼代理人张幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳艳艳上诉请求：1.二审法院撤销一审判决依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：岳艳艳从未收到过被上诉人所发出的任何交房通知信息，一审法院仅以被上诉人曾经向上诉人在《商品房买卖合同》中所留地址“金科城8-2-2906”发出过书面《交房通知书》为由草率认定被上诉人己经实际签收或者按照补充协议第一条第一款第二项之约定视为签收该通知书的做法存在严重的认定事实不清，因为尽管《商品房买卖合同》补充协议明确约定“如因本合同中乙方（即上诉人）通讯地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方（即被上诉人），造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方”。然而本案中，首先上诉人在被上诉人所述的送达《交房通知书》期间一直在金科城8-2-2906室生活居住，上诉人在此期间从未收到过被上诉人任何的书面交房通知，被上诉人应当保证其所委托的邮政部门向上诉人所送达的文书资料应当在穷尽邮政工作人员一切可以送达的手段后（该手段包括但不限于拨打上诉人电话亲自去网点取件、亲自将邮件送至上诉人家中，且在上诉人恰巧不在家或出门时多次向其寄送等）在合理的宽期限内确系无法送达后，注明原因方可适用补充协议第一条第一款第二项之规定视为上诉人已经实际签收；其次，根据上诉人所提供的邮政签收记录记载，被上诉人向其所寄送的《交房通知书》系上诉人本人亲自签收，这就说明上诉人理应已经在被上诉人所寄送的邮件回执上亲自签名，但根据一审庭审调查中可以得知，被上诉人从未提交过任何已经由上诉人本人亲自签收的书面回执，亦未对该情形作出合理的解释说明；最后，上诉人能够明确保证上诉人及其同住成年家属从未收到过被上诉人向其所寄送的任何书面交房通知书，也从未委托或授意他人收取过该文书，故房屋至今未交付系因被上诉人未通知收房原因造成，被上诉人理应向上诉人支付逾期交付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清,请求二审法院撤销一审判决改判或发回重审。绿地地产公司辩称，上诉人所购买的涉案房产所在楼栋已于2018年8月2日取得房屋建设工程竣工验收备案单，（即该房产已具备合同约定的交付条件）；2018年8月3日，被上诉人向上诉人商品房买卖合同登记地址金科城8-2-2906邮寄交房通知书，于2018年8月3日16时31分“收寄”，于8月4日9点11分“妥投”，物流单号为X。其次，上诉人在上诉状中自认“在被上诉人所述的送达交房通知书期间，一直在金科城X室生活居住”，故被上诉人邮寄的地址即为上诉人实际居住的地址；被上诉人在一审中所提交的“查询回单”“物流轨迹”显示该特快专递已于8月4日妥投，而妥投为EMS的专业术语，指邮政局投递部门根据寄件人指定的地址和收件人或合法代收人按照规定手续将邮寄投交无误；查询回单、物流轨迹还显示“他人收菜鸟驿站”，而菜鸟驿站作为中国邮政通过菜鸟网络向社会开放的邮政自提网点，行使为网购用户提供包裹、邮件等代收服务的功能。故通过查询回单、物流轨迹所显示的“妥投”“他人收菜鸟驿站”足以认定上诉人已实际收到该特快专递，足以认定被上诉人已将该交房通知书寄达上诉人，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第十条第二款之规定，此为众所周知的事实，根据第四项之规定，此为根据已知的事实和日常生活经验法则，推定出的另一事实，均属于被上诉人无需举证的事实。上诉人在上诉状中所提到的“从未收到过任何书面交房通知”“保证上诉人及其同住成年家属从未收到过任何书面交房通知”“从未委托或授意他人收取过该文书”等均与客观事实不符。另外根据商品房买卖合同补充协议第一条第一款约定，合同登记地址为上诉人所确认的有效收件地址，被上诉人往该地址寄发特快专递合法有效；退一步讲，即便上诉人认为其没有实际收到该专递，则根据补充协议第一条第二款之约定，自寄出之日起第七日即为送达。综上，一审法院认定上诉人于2018年8月4日履行了交付义务，结合被上诉人已向上诉人实际支付1044元违约金的事实，认定上诉人不承担逾期交房的违约责任是正确的。请求驳回上诉，维持原判。岳艳艳向一审法院起诉请求：绿地地产公司支付商品房逾期交付违约金，暂算至起诉当日已产生违约金35028元（违约金自2018年5月23日起以全部已付购房款为基数，按日万分之一计算至达到约定及法定交付条件的商品房正式交付之日止）。一审法院认定事实：2018年5月23日，绿地地产公司与岳艳艳签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）X），约定：岳艳艳购买绿地地产公司开发建设的绿地国际花都A4地块X号、X号商务公寓楼X号商业用房一套，房屋总价为745397元（实际付款690377元）。合同第八条均约定，“交付期限出卖人应当在2018-04-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”。上述买卖合同签订当日，双方亦分别签订《商品房买卖合同补充协议》（即附件五），该补充协议第三条均约定，“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年4月20日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。2、甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。……8、甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。……18、本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能产生的法律后果，并愿意承担。双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。第十五条：补充协议的效力?本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”。甲方为绿地地产公司，乙方为岳艳艳。上述《济南市商品房买卖合同》、《合同补充协议》均以绿地地产公司提供的格式条款而订立。合同签订后,岳艳艳向绿地地产公司交纳购房款690377元。2018年8月2日，腊山A4地块商业综合体3#、4#商务公寓楼、裙房及换热站（已建）工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年8月3日，绿地地产公司向岳艳艳合同登记地址（即金科城8-2-2906）发出《交房通知书》。绿地地产公司已支付岳艳艳补偿金1044元。一审法院认为，岳艳艳与绿地地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利、义务，该行为系双方真实意思表示，约定内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议系双方在主合同约定基础上对主合同内容进行的补充约定，对主合同部分条款内容予以变更后达成新的合意，该行为符合上述法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，即需综合验收后方可交付使用不再是强制性效力性的规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。但商品房的竣工验收事关商品房质量安全、业主的人身安全，故商品房的竣工验收必须符合法律规定，结合现行法律规定及实践中的具体规范，出卖人交房的法定最低标准应为取得竣工验收备案单。本案中，案涉房屋于2018年8月2日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，即该日案涉商品房已符合法律规定的交付标准。《商品房买卖合同补充协议》中也明确约定交付条件变更为出卖人取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单，该项约定应为双方真实意思表示，未免除出卖人的法定责任，也未加重买受人的负担。就岳艳艳所陈述的格式条款事宜，在补充协议中明确约定“双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任”，该内容所涉文字进行了加黑处理，起到了相应的提示作用，岳艳艳作为完全民事行为能力人在补充协议后签字确认了协议内容，应承担相应的法律后果。综上，双方对房屋交付条件的补充约定合法有效，案涉房屋的交付标准应以双方签订的补充协议的约定为准。绿地地产公司于2018年8月3日向岳艳艳合同登记地址发出《交房通知书》，岳艳艳主张未收到上述交房通知书。一审法院认为，根据岳艳艳与绿地地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第一条第一款第二项约定：“如因本合同中乙方（即本案原告岳艳艳）通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方（即本案被告绿地地产公司），造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方对此不承担任何责任。”。该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。岳艳艳逾期未收取涉案房屋，该行为系其对自身权利的处置行为，应自担相应的法律后果，故一审法院确认绿地地产公司已于2018年8月4日履行了涉案房屋的交付义务。根据主合同及补充协议约定，案涉房屋交付起算期为2018年4月20日，加上60日的宽展期，案涉房屋交房截止日为2018年6月19日。从宽展期届满后第31天即2018年7月20日起至实际交房之日止，绿地地产公司应按日向岳艳艳支付已交房价款万分之壹的违约金，经计算违约金为1035.56元（690377元×15天×0.0001），因绿地地产公司以补偿金的形式已向岳艳艳支付1044元，故岳艳艳主张违约金于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告岳艳艳的诉讼请求。案件受理费676元，减半收取338元，由原告岳艳艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，岳艳艳与绿地地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点是，绿地地产公司向岳艳艳邮寄交房通知是否有效。涉案《济南市商品房买卖合同》补充协议第一条对于岳艳艳的信息和送达方式进行了补充约定，岳艳艳确认涉案合同中所填写的通信地址、电话准确有效，绿地地产公司给岳艳艳的所有通知(包括但不限于发送房屋交付通知、办证通知等)可用传真、电话、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。以挂号邮寄、特快专递发出的，自寄出之日起第7日为送达日。本案中，绿地地产公司按照岳艳艳在合同留存的地址和电话于2018年8月3日向岳艳艳邮寄《交房通知书》，邮局回执显示妥投，绿地地产公司向岳艳艳邮寄《交房通知书》符合双方合同约定的送达方式，应为有效，岳艳艳应承担相应的不利后果。综上所述，岳艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由上诉人岳艳艳负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年九月二十八日书记员  朱俞颖