西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初6701号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：李军，该行行长。委托诉讼代理人：王燕，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜疆，陕西法智律师事务所律师。被告：徐海燕，女，1986年11月25日出生，汉族，职业不详，住西安市莲湖区房。被告：汪金连，女，1962年8月13日出生，汉族，职业不详，住西安市莲湖区房。被告：王新民，男，1958年10月8日出生，汉族，职业不详，住西安市莲湖区房。被告：西安奥达房地产开发有限责任公司，住所地：西安市新城区解放路****办公区。法定代表人：王发友，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾小琪，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，陕西博硕律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告徐海燕、汪金连、王新民、西安奥达房地产开发有限责任公司（以下简称奥达公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人王燕，被告奥达公司委托诉讼代理人贾小琪、杨乐到庭参加诉讼，被告徐海燕、汪金连、王新民经传票传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建设银行陕西分行向本院提出诉讼请求：1.请求宣布贷款立即到期，判令第一被告偿还原告本金人民币234375.77元，利息5095.37元，罚息266.25元，合计239737.39元，及2020年5月14日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2.请求判令原告对被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3.请求判令第四被告对第一被告的上述债务承担连带清偿责任；4.请求判令由四被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2012年3月1日,原告与第一被告、第二被告、第三被告签订了《个人住房(商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定:由原告向第一被告发放贷款共计人民币40万元，用于第一被告购买合同中列明的位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号房，借款期限自2012年3月1日至2027年3月1日止。原告与第四被告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第四被告对第一被告的上述债务提供连带责任保证。为确保《借款合同》的履行，原告与第一被告于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》（以下简称《抵押合同》），《抵押合同》约定第一被告以合同中列明的上述房产担保其履行债务。《借款合同》签订后，原告依照约定向第一被告发放贷款40万元。但自2020年1月至今，第一被告以种种理由拖欠还款，到2020年5月14日尚有本金人民币234375.77元，利息5095.37元，罚息266.25元，合计239737.39元未归还与原告。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告奥达公司辩称，原告诉状中所述事实均属实，但原告抛开其债权物的担保，请求被告奥达公司对全部债务承担连带保证责任，不符合法律规定。原告应当先就抵押房产实现债权，被告奥达公司只对物保不足以清偿原告债权的部分承担补充责任。被告奥达公司多次催促被告徐海燕办理房产证，尽到了通知配合义务，原告自身债权安全，却提起诉请与“新冠疫情”期的国家政策背离，法院不应予以支持，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐海燕、汪金连、王新民未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2012年3月1日，原告建设银行陕西分行（贷款人、抵押权人）与被告徐海燕、汪金连、王新民（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》约定：建设银行陕西分行贷给徐海燕、汪金连、王新民40万元，贷款期限180个月，贷款用于购买被告奥达公司出售的，位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮/下调，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。徐海燕提供购买的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押合同签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。另查明，原告曾与被告奥达公司签订《最高额保证合同》约定，被告奥达公司作为保证人对原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供保证责任。被告奥达公司对尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）承担连带保证责任，保证期间为原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。合同签订后，双方当事人办理涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但至今未办理房地产抵押登记。原告已向徐海燕、汪金连、王新民发放了贷款40万元，但被告徐海燕、汪金连、王新民未按照合同约定还款。截止2020年5月14日，被告徐海燕、汪金连、王新民欠付原告借款本金234375.77元，利息5095.37元，罚息266.25元，合计239737.39元。庭审中，原告以截止2020年5月14日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实对于拖欠本金数额予以确定。以上事实，有原、被告提交证据及双方当事人陈述存卷为证。本院认为，原告建设银行陕西分行与被告徐海燕、汪金连、王新民签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，原告与被告奥达公司签订的《最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成借款合同及抵押担保合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告徐海燕、汪金连、王新民提供贷款，被告徐海燕、汪金连、王新民未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定宣告贷款立即到期，并要求被告徐海燕、汪金连、王新民偿还剩余贷款本金、利息及罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，但并未办理抵押房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告此诉讼请求不予支持。对于原告要求被告奥达公司承担连带还款责任的诉讼请求，因根据《最高额保证合同》约定，被告奥达公司应对被告徐海燕、汪金连、王新民所借款项承担连带保证责任，故对原告此诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐海燕、汪金连、王新民于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2020年5月14日的借款本金234375.77元，利息5095.37元，罚息266.25元，合计239737.39元，及此后至实际付款日止按照合同约定计算的利息及罚息；二、被告西安奥达房地产开发有限责任公司对被告徐海燕、汪金连、王新民上述债务承担连带清偿责任，被告西安奥达房地产开发有限责任公司承担清偿责任后，有权向被告徐海燕、汪金连、王新民追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4896元，减半收取2448元，由被告徐海燕、汪金连、王新民、西安世融房地产开发有限公司负担（此款项原告已预交，被告徐海燕、汪金连、王新民、西安奥达房地产开发有限责任公司于支付上述款项时一并支付原告，被告西安奥达房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向被告徐海燕、汪金连、王新民追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     李新元                            二○二○年九月七日 书  记  员     张  宁