大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1101号原告：孙福良，男，1959年3月23日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：艾国春，辽宁谨思律师事务所律师。委托诉讼代理人：王戈，辽宁谨思律师事务所实习律师。被告：杨路，男，1990年7月22日出生，满族，无职业，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏雪，辽宁丰源律师事务所实习律师。原告孙福良与被告杨路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙福良的委托诉讼代理人艾国春、被告杨路的委托诉讼代理人刘羽、柏雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙福良向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年租金1.2万元（2018年11月15日到2019年11月14日）、2020年租金1.2万元（2019年11月15日到2020年11月15日）。2.判决被告按照年租金总额的0.5%向原告支付违约金。3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告签订了《合同》，约定原告将位于鲍鱼肚村海边一座房屋出租给被告。房屋租赁期限为10年，自2015年11月15日至2025年11月15日止。被告需于每年9月18日向原告支付年租金1.2万元。如被告未按期支付租金，乙方有权向被告主张总租金0.5%的违约金。被告自2018年9月18日起至今未交纳租金。后经原告多次向被告主张租金，被告均拒绝给付。原告因此诉至法院。被告杨路辩称，不同意原告的诉讼请求，应当依法驳回原告的起诉。一、案涉《合同》已于2018年9月经双方协商一致解除，原告无权向被告主张2018年至2020年的租金及违约金。原告关于被告于2018年9月18日起至今未交纳租金的主张与事实不符。《合同》系于2015年9月18日由原、被告签订，该房屋的实际用途为于群租用旅顺海龙渡假村经营餐饮项目的配套员工宿舍使用，经营项目为大连贺兰山下餐饮管理有限公司；被告只是餐饮公司的一名员工而已，并不是实际的承租人。2018年由于餐饮店经营状况不好,员工人数减少。为了节约成本，员工全部搬到餐饮店内居住。《合同》于2018年9月经双方协商一致解除，双方口头达成了一致。同时餐饮公司将所有宿舍的设备设施全部拆除，包括热水器、暖气等移至餐饮店内（有村里的电工做证），只是未签订书面解除协议而已。被告自2018年9月18日之后未再使用过案涉房屋。该房屋在之后由原告已经再次出租,原告向被告主张在此之后的租金没有事实依据。另外，餐饮公司与原告的合作到2019年10月，且被告的餐饮公司已经交付了2019年的房屋使用费用。如果双方合同没解除，作为配套宿舍使用的房屋，按照逻辑、惯例，被告是一定会向原告交纳租金的。因此可以证明双方已经协商一致解除了案涉合同，这也是符合一般逻辑和惯例的。同时，在被告租赁房屋期间，房屋的水电等费用一直是被告自己缴纳承担的，在此之后，因被告未使用房屋，也未再缴纳过水电费用。二、案涉房屋系违法建筑，《合同》无效。案涉租赁房屋系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此案涉租赁合同系无效合同。另外，本案原告并无证据证明其系案涉房屋的合法所有权人，其无权向被告主张租金。同时合同无效，未占用使用期间的费用，被告亦不应承担。现被告有证据证明被告于2018年9月搬出房屋，原告亦没有证据证明被告继续使用过房屋。结合2019年10月后，餐饮店已经不再经营，可见原告系违反诚实信用原则，用双方已经解除的房屋租赁合同进行虚假诉讼，请求法院依法查明，并驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙福良与被告杨路于2015年9月18日签订《合同》，约定原告将位于鲍鱼肚海边一座房屋出租给被告，租期10年，自2015年11月15日至2025年11月15日，租赁期满合同自然终止，被告需要搬离并返还房屋。每年合同签字之日起被告需一次性付清整年租金，为1.20万元。如不能按时交付，被告需向原告交纳房租的0.5%滞纳金，并在一个月之内付清房租，如一个月后仍有拖欠，原告有权收回房屋，要求赔偿损失，终止合同。另，案外人旅顺海龙渡假村（甲方）与案外人于群（乙方）于2015年9月15日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连市高新园区鲍鱼肚村（大连海龙渡假村）总计建筑面积约1,500平方米的房屋租赁给乙方，租赁期限为10年，自2015年11月10日至2025年11月10日。庭审中，原、被告表示该份《房屋租赁合同》所租用的房屋用作饭店经营，案涉原、被告签订的合同租用房屋用作员工宿舍。双方在交接时未签订书面协议。案涉房屋无权属证书。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告交付原告房租至2018年11月14日。庭审中，被告申请证人出庭作证，证人表示2018年9月份，因饭店经营不好，被告与原告协商一致将宿舍退租，员工搬到饭店内居住。证人孙明钢表示饭店的店长董国军曾于2018年9月找他到案涉房屋帮忙拆热水器和暖气后移到饭店内。后因案涉房屋出租人表示要用暖气，董国军又联系证人孙明钢将暖气重新装上。被告提交的大连市公安局高新园区分局龙王塘边防派出所出具的报警情况登记表记载：2019年10月22日9时01分，大连市高新园区龙王塘边防派出所接到电话报警称：在大连市高新园区鲍鱼肚村贺兰山下有纠纷。接到指令后，立即组织民警赶往现场。赶到现场后了解，报警人租用房东房子，房东让其离开引发纠纷。民警告知当事人协商解决。如协商不成，可诉讼解决。2019年10月24日17时35分，大连市高新园区龙王塘边防派出所接到电话报警称：在大连市高新园区鲍鱼肚村贺兰山下自己的东西在里面，门被房东给锁住。接到指令后，立即组织民警赶往现场。赶到现场后了解，报警人承租的房主孙福良的房子，后因为合同产生纠纷，报警人董国军要把房子里的摆件关公和狗拿走，但是门被锁死，报警人无法取出。民警给房主孙福良打电话，电话未接通，无法取得联系。民警告知当事人协商解决。如协商不成可诉讼解决，并让报警人以及他雇佣的车辆离开，不允许破门而入。原告在本院另案起诉案外人于群，要求支付房屋租金，后撤回起诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告起诉要求被告支付2018年11月之后的房屋租金，被告抗辩已于2018年9月将案涉房屋交还原告未再使用。本案的争议焦点为被告是否已于2018年9月将案涉房屋交还未再使用。对此，本院认为，被告提交的另案的《房屋租赁合同》与证人证言及报警情况登记表等能够相互印证，证明被告已于2018年9月将案涉房屋交还未再使用的事实。原告仅提交双方签订的《合同》，不足以证明被告实际占用案涉房屋至今。故原告要求被告支付房屋租金及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙福良的全部诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元，由原告孙福良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  张金霞二〇二〇年九月二十三日书记员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。