河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初4793号 原告（反诉被告）：王兴兴，男，1982年12月1日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 本诉委托诉讼代理人：郭辽元，河北宗典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江大通餐饮有限公司，住所地浙江省桐乡市振东新区校场东路**、环城东路**。 法定代表人：朱孝忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙丽丽，河北中宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱洪根，男，1964年9月17日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 以下按本诉称谓。 原告王兴兴与被告浙江大通餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告浙江大通餐饮有限公司向本院提出反诉，本院合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉案件，原告王兴兴委托诉讼代理人郭辽元、被告浙江大通餐饮有限公司委托诉讼代理人孙丽丽到庭参加诉讼；反诉案件，被告浙江大通餐饮有限公司委托诉讼代理人孙丽丽到庭参加诉讼，原告王兴兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王兴兴向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告订立的《房屋租赁合同》；2.要求被告腾清房屋交付给原告；3.要求被告给付原告拖欠的合同期内租赁费131000元；4.要求被告赔偿原告租赁合同期满后的租赁费按照每日2170元计算至实际返还房屋止；5.要求被告支付原告违约金45000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原、被告订立《房屋租赁合同》，原告将其管理的位于石家庄市裕华区租赁给被告，由被告经营饭店，房屋面积1100平方米，租赁费每年792000元，每半年开始前15日支付房屋租赁费。合同订立后，原告真诚地履行合同所载义务，但是被告违反合同约定，未在约定的时间内给付原告房屋租赁费，至今被告欠原告房费131000元。原告曾书面通知被告履行《房屋租赁合同》约定，但是遭到被告拒绝，故原告诉至人民法院，请求依法裁决。 浙江大通餐饮有限公司辩称：我方同意解除合同，但不应向王兴兴支付任何租金、违约金等，同时王兴兴应当返还我方房屋保证金、已付租金、并应当承担由于其单方违约给我造成的损失等。第一、我方已经支付房租至2019年8月15日，不存在拖欠情况，有银行转账凭证及王兴兴出具的收据为证。期间存在过租赁费用没有到期而王兴兴因资金周转需要提前打款的情况我方予以了配合，同时也存在由于我方资金紧张而个别按月支付的情况，但个别紧张时期我方均与王兴兴进行了协商并得到了王兴兴的认可。第二、王兴兴并非案涉房屋的合法产权人，其没有房屋转租权利，其根本违约，应当赔偿我方因此产生的全部损失。王兴兴提交的其与西美公司签署的商业租赁协议书第7条明确未经西美书面同意，王兴兴擅自将房屋转租，转借他人使用的，西美有权解除合同，同时要求乙方支付违约金并赔偿甲方因此产生的全部损失。而王兴兴与我方签署的房屋租赁合同第四条第一款明确约定：王兴兴承诺合法拥有合同项下租赁物的产权，有权签署租赁合同及本协议，并按照合同的条款和条件将合同所述范围内的租赁物出租给乙方，如在任何情况下，甲方对该等财产的产权使用遭到异议，则乙方有权单独解除合同，甲方应退回已收取的租金、押金、商铺经营保证金并同意承担和赔偿由此给乙方造成的经济损失（包括但不限于装修损失、乙方因此产生的按照上六个月平均营业收入计算的停业损失、搬家费用等）。由此可见，王兴兴根本无权与我方建立房屋租赁合同关系，其根本违约。事实上，王兴兴起诉之后，西美公司便通知我方王兴兴无权转租房屋及西美公司已经与王兴兴解除合同，并将案涉商铺锁门。2020年6月16日，我方了解到，西美公司已经将案涉房屋另租他人并已经进行装修。第三、王兴兴主张解除与我方的租赁合同的根本原因系其已经与案外第三方九喜一品达成租赁合意，于是恶意解除与我方的租赁合同。2019年6月下旬、2019年7月初及7月中旬断水断电前，王兴兴及手下人员三次带领案外人员到案涉房屋进行丈量及商谈，案外人员在丈量后当场支付租房定金，王兴兴手下人员向其出具收据。上述内容有视频和照片为证。据了解，其与九喜一品之间达成的租赁价格为90元/平米，高于我方租赁价格。王兴兴的行为既构成根本违约，又严重违背诚实信用原则。第四、在我方承诺如果不租于2019年7月31日前清空房屋的情况下，王兴兴于2019年7月19日擅自断水断电导致我方停业，鱼虾等海鲜死亡，经济损失巨大。2019年7月1日，王兴兴与我方负责人朱洪根协商房屋租金支付问题，我方负责人表示如不再经营将在7月31号前清空店铺。但王兴兴于2019年7月19日在未通知我方的情况下，擅自对承租房屋断水断电导致我方无法正常经营，鱼虾等原材料因缺水缺氧全部死亡，我方报警，双方在东环派出所制作了询问笔录。王兴兴的行为给我方造成了包括经营收入、食材原料、人工费用等巨大损失。对此、我方已经提起反诉。我方认为，2019年7月19日王兴兴在我方已经签署撤场通知的情况下，应当视为双方对解除合同的事宜进行了磋商，而在此期间王兴兴擅自断水断电导致我方客观上无法实际经营，已经违反合同第三条第9款的约定，至此之后的房租我方不应支付，王兴兴收取的2019年7月19日-2019年8月15日的租金应当予以返还。 浙江大通餐饮有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令原告返还被告支付的2019年7月19日至2019年8月15日的房租5.94万元及经营保证金7万元，共计12.94万元；3.依法判令原告退还被告2019年7月19日至2019年9月30日的空调制冷费23620元；4.依法判令原告支付被告装修损失150万元，开门费押金20万元，共计170万元；5.依法判令原告支付被告因停水停电造成的食材损失20.6万元、营业损失19.8万元，共计40.4万元；6.依法判令原告支付被告违约金4.5万元；7.依法判令原告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：2017年6月26日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告管理的位于西美美世界西区一层商铺，该商铺由西美房地产开发有限公司所有，承租给原告后，由原告转租给被告，租赁期间九年三个月，自2017年7月15日至2026年10月14日，租赁费用为每年792000元。同时约定，商铺经营保证金7万元以及双方其他权利义务。合同签订后，双方正常履行合同，被告支付房租至2019年8月15日，但2019年7月19日原告以被告违约为由，在未通知被告的情况下，将租赁的房屋停水停电，该行为致使被告造成极大的经营损失。被告在租赁期间并不拖欠原告租金，原告应当保证被告正常使用房屋。原告的停水停电行为以及其对于涉案房屋的权利瑕疵，给被告造成了极大的经济损失，原告应当向被告承担违约责任同时赔偿损失。 王兴兴未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，原告王兴兴与案外人石家庄市西美房地产开发有限公司签订《商业租赁协议书》，石家庄市西美房地产开发有限公司将位于石家庄市角，总建筑面积14800平方米的场地租赁给王兴兴经营会所健身、餐饮娱乐等，租赁期限9年，2017年6月15日至2026年6月14日。 2017年7月26日，原告王兴兴作为出租方与被告浙江大通餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的上述场地中位于西美美世界西区一层商铺1100平方米转租给被告使用，租赁期间九年三个月，自2017年7月15日至2026年10月14日，其中2017年7月16日至2017年10月15日为装修免租期，计租日从2017年10月16日起；租赁期限计租日起的第1至3年，每年房屋年租金为1100平方米×60元/平方米/月×12=792000元，租赁期限的第4至6年，每年房屋年租金在上述约定的基础上上浮10%，租赁期限的第七至第九年租金双方再议价格，原则上应在同期市场价格基础上再优惠10%，租赁期内租金包含物业费，被告不再向原告及物业公司单独支付物业费用，租金每半年缴纳一次，于每半年开始的前15日内转账至原告指定账户；被告应向原告缴纳商铺经营保证金7万元，合同终止后无遗留问题，由原告于一个月内无息退还被告。原告委托西美美世界物业公司进行管理，水电费按政府规定标准按表计量（电费1.2元/度，水费5.7元/吨，夏季制冷4个月费用共34.1元/平方，冬季采暖4个月费用共31元/平方），上述费用由被告按照物业公司要求及时支付。本合同期满或经双方协商一致解除的，可移动的装修、设施、物品归被告所有，不可移动的装修、设施等归原告所有；原告违反本合同约定，致使被告单方解除本合同的，被告增加的装修及附属设施全部归被告所有，原告应向被告赔偿因装修而造成的全部损失。原告承诺合法拥有合同项下的租赁物的产权，有权签署租赁合同及本协议，并按照合同的条款和条件将合同所述范围内的租赁物出租给被告，如在任何情况下，原告对该等财产的产权使用遭到异议，致使被告在合同项下的承租赁权利无法实现或受到其他损害，则被告有权单方解除合同，原告应退回已收取的被告租金、押金、商铺经营保证金并同意承担和赔偿由此给被告造成的经济损失（包括但不限于全部装修损失、被告因此产生的按照上六个月平均营业收入计算的停业损失、搬家费用等）。违约责任：1、租赁期间，非合同约定的情况，原告单方解除本合同，提前收回房屋的，向被告未履行完毕的租赁期限相应的全部租金的30%支付违约金，若该违约金不足以弥补损失，原告还应另行赔偿被告损失。2、被告延期支付租金，原告有权追究被告违约责任，被告除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠之日止，按照每日500元向原告支付违约金。 合同签订后，被告于2017年6月28日向原告王兴兴支付经营保证金7万元，于2017年7月10日向原告支付开门费押金10万元，于2017年8月14日向原告支付开门费押金10万元。同时，被告浙江大通餐饮有限公司进场进行装修工作。被告于2017年6月23日、2017年6月28日支付原告2017年10月16日至2018年4月15日租金396000元，于2018年3月1日支付2018年4月16日至2018年7月16日租金198000元，于2018年5月7日支付2018年7月16日至2018年10月16日租金198000元，于2018年9月27日支付2018年10月16日至2019年1月16日租金198000元，于2018年10月支付2019年1月16日至2019年4月16日租金198000元，于2019年3月-4月支付2019年4月16日至2019年6月15日租金132000元，于2019年6月3日支付2019年6月16日至2019年7月15日租金66000元，于2019年7月15日支付2019年7月16日至2019年8月15日租金66000元。空调费（6月-9月）：被告于2019年5月4日支付被告20000元，于2019年5月12日支付被告5000元，于2019年5月15日支付被告8500元。被告主张原告王兴兴在其店内消费5487元，抵空调费5000元。 原告称被告长期拖欠其房租于2019年6月17日向被告发出通知书，要求其一个月内撤离商铺。原告于2019年7月1日再次向被告发出撤铺通知，要求其15日内解决铺内遗留问题。被告表示，如不再经营将在本月31号前清空店铺。原告于2019年7月19日在未通知被告的情况下将出租房屋停水停电，被告向东环派出所报警，双方产生纠纷。被告于2019年7月底关闭店铺并搬离。 被告浙江大通餐饮有限公司申请对承租房屋装修及财产损失进行评估鉴定，因涉案商铺现已出租给他人，商铺内部装修已经破坏，不具备鉴定条件。被告提交其装修店铺的施工图纸及装修支出收据，证明其装修共花费2172293.9元，其主张损失150万元。被告称自2019年7月陆续购入海鲜等食材共计211573元，因原告停水停电造成其损失20.6万元。被告称其每日营业额1.8万元，其主张2019年7月19日至2019年7月31日的损失共计19.8万元。 石家庄市西美房地产开发有限公司于2019年8月30日向王兴兴发出通知函，因王兴兴未按时向石家庄市西美房地产开发有限公司缴纳房租及物业费等，王兴兴已构成违约，要求其于2019年8月31日前补缴欠款，否则视为其单方终止合同。 本院认为，原告王兴兴与被告浙江大通餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告王兴兴与案外人石家庄市西美房地产开发有限公司签订的《商业租赁协议书》约定的租赁期间为2017年6月15日至2026年6月14日，而原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2017年7月15日至2026年10月14日，超过《商业租赁协议书》约定的租赁期间部分无效。 原、被告均主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，现被告已经搬离承租商铺，双方已形成解除合同状态，双方均同意解除合同，故《房屋租赁合同》应予以解除。关于腾清房屋问题，根据现场勘验，被告已经搬离承租房屋，故对该项请求本院不再处理。关于违约责任，原告主张被告未按时支付租金，被告存在违约行为。根据原、被告双方提交的银行转账记录等证据，可以证实自第二期应付租金开始，被告已存在提前或延迟于合同约定的半年期支付房租的情况，对此原告没有提出异议，应当认定为双方对合同约定的租金支付时间进行了变更，且被告均系提前支付下月或下几个月房租，已支付租金至2019年8月15日，并无拖欠情况，因此被告并不存在违约行为。原告在被告正常承租的情况下，强行对被告采取停水、停电措施，致使被告无法继续承租，原告存在重大过错，其已构成违约，应承担违约责任。 关于租金问题，被告已支付租金至2019年8月15日，但原告于2019年7月19日采取停水停电措施，致使被告无法继续经营，原告应退还被告2019年7月19日之后的租金5.94万元。被告主张其缴纳6月-9月空调制冷费共计38500元，其中被告主张原告王兴兴在其店内消费5487元，抵空调费5000元，但未提交相关证据，本院对被告所述不予采信，其支付空调费金额应为33500元。按合同约定计算，自2019年6月1日至2019年7月19日，此期间产生的空调制冷费为15065元，原告应返还被告夏季制冷费18435元。因原告违约，被告向其支付的经营保证金7万元以及开门费押金20万元应予以返还。被告主张装修损失并提交装修损失鉴定申请，现因案涉房屋已出租给他人并进行重新装修，无法进行鉴定，被告提交装修花费票据及房屋现场视频、光盘、装修图纸，证明装修花费共计2172293.9元，考虑到房屋装修折旧问题，该装修损失酌定为150万元。被告主张2019年7月19日至2019年7月31日食材及营业损失，并提供食材进货票据及2019年2月1日至2019年7月18日营业额收银报表证明其每日营业额为1.8万元，被告主张11天的营业损失即19.8万元，本院对该损失予以支持，但购进食材的费用包括在营业损失中，故对购进食材费用不予支持。关于被告主张的违约金，因被告已经主张了赔偿损失，故对违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王兴兴与被告浙江大通餐饮有限公司于2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告王兴兴于本判决生效后十日内返还被告浙江大通餐饮有限公司2019年7月19日至2019年8月15日租金5.94万元、夏季制冷费18435元、经营保证金7万元、开门费押金20万元； 三、原告王兴兴于本判决生效后十日内赔偿被告浙江大通餐饮有限公司装修损失150万元及营业损失19.8万元； 四、驳回原告王兴兴其他诉讼请求； 五、驳回被告浙江大通餐饮有限公司其他反诉请求。 如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1920元，反诉案件受理费12608元，由原告王兴兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交并向本院提交缴费凭证（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 张 聪 二〇二〇年九月二十一日 书记员 张国君 ——