河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4045号 上诉人（原审被告）：霸州市胜睿家居广场有限公司，住所地霸州市胜芳镇政府北侧，统一社会信用代码911310815619584976，电话0316-76××××8,139××××6559。 法定代表人：王赞铭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：许德强，河北天禹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦良全，男，1982年5月2日出生，汉族，住霸州市。 委托诉讼代理人：宋艳会，系被上诉人韦良全之妻。 委托诉讼代理人：王世忠，北京市天酬律师事务所律师。 上诉人霸州市胜睿家居广场有限公司（以下简称胜睿公司）因与被上诉人韦良全之间租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院作出的（2019）冀1081民初6043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人胜睿公司委托诉讼代理人许德强，被上诉人韦良全及其委托诉讼代理人宋艳会、王世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人胜睿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，双方签订的租赁合同，对场地使用用途、履约保证金保证方式、商场管理、双方权利义务等进行了约定，其中合同第一条、第四条、第五条双方重点约定了解除合同解除的相关条件及相关违约责任，但在合同履行过程中，被上诉人存在多处严重违约行为，且已经达到解除合同的相关条件，上诉人多次要求被上诉人整改未果后，于2019年5月初首次向被上诉人下达了《展位回收告知函》并征得了被上诉人的同意，我方在一审中已提交了相应录音、照片等证据，其后上诉人多次张贴回收公告但均未见成效，上诉人不得以才于2019年6月22日进行了清场。（二）一审判决上诉人返还剩余租金、履约保证金、装修保证金、装修改造款，并赔偿其招商宣传推广费、装饰装修费用、货物损失费用适用法律错误、于法无据。被上诉人清场后，我方已于大部分原租户重新签订了租赁合同，并就被上诉人收取的原租赁合同剩余租金、保证金向原租赁户口给予了返还，因此上诉人不应返还其租金，被上诉人也不存在租金损失。被上诉人主张的装修改造款、招商宣传推广费、装饰装修费用、货物损失均不能提供合理合法的正规发票及宣传推广材料清单和装修清单，转账记录为复印件也未注明转款用途，且价格均明显高于市场价格，更未按照合同第八条第六款规定向上诉人报备审批。（三）即使支持以上投入款项，但被上诉人仅支付了2018年3月1日至2020年3月30日的租金，并且已经对租赁物使用、经营长达一年以上，从中获取了相应收益，其装修改造款、招商宣传推广费、装饰装修费用均为短期、临时投入，货物损失也必然损耗严重，故一审法院以总合同期限扣除实际使用天数计算各项损失和酌定货物损失损耗率20%，实属适用法律错误。 被上诉人韦良全辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）上诉人称在履行租赁合同过程中我方存在严重违约行为，该事实客观上不存在且没有证据证明，上诉人称向我方下达了《展位回收告知函》，该事实亦不存在。（二）上诉人所称的其提交的录音表明了其清场前一个多月向我方履行了告知义务，系上诉人对该证据的误读，真实情况是上诉人计划对整个商场租位位置进行部分调整，与被上诉人协商，被上诉人表示配合，而不是同意解除双方之间的租赁合同。 （三）在上诉人构成根本违约的情况下，被上诉人提出解除合同并要求退还租金并赔偿装修改造款、招商宣传推广费、货物损失等费用，于法有据。 原审原告韦良全向一审法院起诉请求：1、要求确认被告与原告签订的霸州市胜睿家居广场租赁合同于2019年6月22日解除；2、请求被告退还原告租金679056元及履约保证金50000元；3、请求被告赔偿原告招商、宣传推广费用等损失618456元；4、请求被告赔偿原告装修费用等损失74285元，装修保证金10000元；5、请求被告赔偿原告改造费用等损失21500元；6、请求被告赔偿原告货物损失422940元；7、请求被告赔偿原告自营区域经营收益损失635544元；8、请求判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原被告双方于2018年3月1日就胜睿家居广场（博览城）C馆三层相关展位签订《霸州市胜睿家居广场租赁合同》，合同约定租赁期限为2018年3月1日起至2025年3月31日止，租金标准为1、2018年3月1日—2020年3月31日止租金为1830236.43元/年；2、2020年4月1日—2021年3月31日止租金为1867588.2元/年；3、2021年4月1日—2022年3月31日止租金为1867588.2元/年；4、2022年4月1日—2025年3月31日止，此商户展位租金上调部分金额为C馆三层其他展位平均上调部分金额的85%，履约保证金为50000元。原告于2017年7月16日向被告交付履约保证金50000元，于2018年4月18日向被告交付2018年3月1日至2020年3月31日的租金1830236.43元，于2019年1月12日向被告交付装修保证金10000元。原告对C馆三层展位进行装修以及宣传推广，支付了装修费用与宣传推广费用，并于2018年5月10日向被告缴纳了改造款21500元。被告于2019年6月22日强制清场，收缴并处分原告余留货物。以上事实有原被告提供的证据、当事人当庭陈述以及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，本案争议焦点有二个：1、违约责任的归属问题。原告与被告签订的《霸州市胜睿家居广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效，本院予以确认。原告主张被告于2019年6月22日强制清场，构成实质违约，要求确认租赁合同于2019年6月22日解除并予以赔偿损失，被告抗辩主张因原告在经营过程中存在多处严重违约行为，已经达到合同约定的解除条件，经被告多次要求原告整改未果后，于2019年6月22日进行强制清场，原被告之间的租赁合同已经按约定解除，原告要求赔偿损失不符合约定。因被告对胜睿家居广场（博览城）进行经营管理时居于主导地位，书面警告单、违约处罚通知单均未加盖被告霸州市胜睿家居广场有限公司公章，被告亦未提供证据证明上述文件已进行过公示并未送达原告，被告上述证据不具有证据效力，故本院对该证据的证明目的不予采信。原被告租赁合同第四条第一款约定，未经被告同意，原告不得擅自转租或转让给第三方。但是在租赁合同的其他条款中约定，因原告租赁面积较大，原告可以在承租范围内转租给其他商户，但原告必须严格要求转租商户遵守甲方商场管理规定。上述租赁合同为格式合同，根据不利于格式合同的一方的解释以及交易习惯、实际情况，可以认为后述其他条款变更了合同第四条第一款，故原告转租给其他商户并非违约行为。综上，本院对被告的抗辩主张不予支持。被告在租赁合同约定的租赁期限内将原告强制清场，并将原告现场货物强制变卖，直接致使原告合同目的无法实现，属于实质性违约，应承担违约责任。故对原告要求确定租赁合同已于2019年6月22日解除并要求被告赔偿损失的主张，本院予以支持。 本案中关于原告的损失问题。租金：原告已按照合同约定向被告交付2018年3月1日起至2020年3月31日止的租金1830236.43元，经计算日租金为2408元，原被告于2019年6月22日解除合同，致使原告在剩余租期内无法承租展位，故对原告要求被告返还自2019年6月22日起至2020年3月31日止的剩余租金679056元（2408元/天×282天）的诉讼请求，本院予以支持。履约保证金：原告于2017年7月16日按照合同约定向被告交付了履约保证金50000元，因被告的行为构成实质违约致使合同目的不能实现，故对原告要求被告返还该履约保证金50000元的诉讼请求，本院予以支持。招商及宣传推广费用：对于原告提供的招商办公室租金收据及招商办公室物业费、管理费收据凭证，均加盖被告处公章，该证据具有真实性，本院予以采信，故本院确认原告支付招商招商办公室租金40000元、招商办公室物业费及管理费4200元。加盖公章或签字宣传广告费用的支付凭证，具有证据效力，本院予以采信，故本院确认原告支付招商宣传广告费258976元。招商办公室装修费用支付凭证有施工方签字捺印，具有真实性，本院予以采信，故确认原告支付招商办公室装修费22000元。招商工资费用中，原告提供于2018年9月至2018年11月雇佣的员工杨立芝的工作情况说明、工资领取表、微信转账记录可相互佐证，能够形成证据链，具有真实性，本院予以采信。原告提供的其他员工的工作情况证明、工资领取表、微信转账记录中的款项无法相互佐证，本院不予采信。故本院确认原告支付招商工资费用10820元。综上，原告支付招商及宣传推广费用共计335996元（40000元+4200元+258976元+22000元+10820元）。原告为涉案场地支付的招商及宣传推广费用系原告为在租赁合同约定的租赁期限内得以获取收益所进行的投资准备，合同约定的租赁期限为2018年3月1日起至2025年3月31日止，共计2587天，现租赁合同于2019年6月22日解除，故被告应按照实际履行租期折价补偿原告招商及宣传推广损失273914.02元（335996元÷2587天×2109天）。装饰装修费用：原告提供的眠馨寝具与双营建筑装饰工程有限公司签订的装修协议、微信转账记录、送货单及收据、韦良全与吴洪艳的合作协议能够相互佐证，形成证据链，本院予以采信。但装修协议与微信转账记录以及收据中记载的装修款项不一致，故本院以微信转账记录中的实际转款为准，确认原告支付的装修费用为21670元，支付黄金圈与迷你字制作款项9300元。香河家具城华美工艺品销售处出具的12000元收据凭证加盖其公章，具有真实性，本院予以采信。根据实际情况，原告所购买的射灯、灭火器、地毯等为基本的装修需要，上述物品均有标明款项用途的微信转账记录及淘宝购买截图予以证明，共计8460元。综上，原告支出的装饰装修费用共计51430元（21670元+9300元+12000元+8460元）。原告已对涉案场地进行经营使用，故本院确认原告因被告强制清场而遭受的装饰装修费用损失为41927.28元（51430元÷2587天×2109天）。装修保证金：原告于2019年1月12日向被告支付装修保证金10000元，原告支付给被告的装修保证金系用于对装修过程中造成涉案场地的损坏的赔偿担保，被告未提出证据证明原告的装修行为对涉案场地造成了损坏，故被告应将10000元装修保证金退还原告。改造款：改造款系在租赁合同正常履行情况下，双方协商对涉案场地进行改造的费用，现租赁合同未履行完毕即被解除，原告无法继续使用胜睿家居广场（博览城）C馆三层的相关展位，故被告应按照实际履行租期折价补偿原告损失17527.44元（21500元÷2587天×2109天）。货物损失：因被告未提供关于其强制清场时收缴货物数量、种类及价款的证据，故应承担不利后果。根据对原告所提供的货物样品损失清单进行核对，货物样品损失清单中无法识别内容及价款的证据，本院不予采信，故本院确认原告货物样品损失共计253725元，考虑原告在经营存放货物过程中会出现损耗，本院酌定损耗率以20%为宜，故被告应赔偿原告的货物损失共计202980元（253725元×80%）。自营区域经营收益损失：原告所主张的自营区域经营收益损失，是指原告因被告的违约行为而造成的原告在剩余租赁期限内履行租赁合同而产生的经营利润损失，该损失应当在客观上具有确定性，但原告仅提供2019年1月至6月的销售统计单，未能提供证据证明2019年1月至6月的相应成本支出凭证，该收益损失不具有确定性，故对原告要求被告赔偿自营区经营收益损失的主张，本院不予支持。综上所述，被告应返还原告剩余租金679056元、履约保证金50000元、装修保证金10000元、装修改造款17527.44元，并赔偿原告招商宣传推广费用273914.02元、装饰装修费用41927.28元、货物损失202980元，共计1275404.74元。对于原告超过部分的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定判决如下：一、确认原告韦良全与被告霸州市胜睿家居广场有限公司租赁合同已于2019年6月22日解除。二、被告霸州市胜睿家居广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告剩余租金679056元、履约保证金50000元、装修保证金10000元、装修改造款17527.44元，并赔偿原告招商宣传推广费用273914.02元、装饰装修费用41927.28元、货物损失202980元，共计1275404.74元。三、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审庭审过程中，上诉人提交上诉人与39户中的35户签订的租赁协议，证明上诉人已与被上诉人的原租赁户其中的35户重新签订了租赁合同，足以说明上诉人已经对该35户进行了妥善安置，并对该35租赁户未履行完毕的租期相对应的租金进行了抵扣。被上诉人发表质证意见认为，该证据在一审时已经存在但一审并未提交，是否属于新证据请二审法庭酌定。不认可上诉人的证明目的。这是两个不同的法律关系，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是一种关系，上诉人与租户之间的是另一种关系，上诉人退给租户多少钱是上诉人和租户之间的意思表示，与被上诉人无关，被上诉人既没有授权也没有认可，被上诉人主张退还租金是基于双方存在的租赁合同以及解除的事实。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点一是一审判决认定上诉人在租赁合同中存在根本违约行为是否正确问题，二是一审判决认定上诉人向被上诉人返还款项1275404.74元是否得当问题。 关于第一个争议焦点即一审判决认定上诉人在租赁合同中存在根本违约行为是否正确问题。根据双方提交的租赁合同及陈述，上诉人对胜睿家居广场（博览城）进行经营管理时居于主导地位，通过双方提交的上诉人与其他租赁户的租赁合同可以看出，上诉人与租赁户签订的合同除租赁面积和价格外，合同的基本条款相同，可以认定为格式合同，故一审判决认为应做出对有利于合同相对方的解释并无不当；上诉人一审中提交的其工作人员陈佳彤和被上诉人韦良全的通话录音从具体内容看亦是双方协商部分租位调整事宜，而不是解除双方之间租赁合同，其提交的书面警告单、违约处罚通知单均未加盖上诉人霸州市胜睿家居广场有限公司公章，上诉人亦未提供证据证明上述文件已进行过公示并未送达原告，但在此情况下，上诉人即组织相关人员对被上诉人租赁场地进行强制清场，已构成对双方之间签订合同的根本违约。特别是其在一审中提交了双方之间签订合同、韦良全与转租户租赁合同进行对比，并由此主张韦良全通过转租获取暴利，但二审中其提交的其重新与其中35户租赁户签订的租赁合同租金标准与韦良全转租价格基本持平，可以看出解除涉案租赁合同后，上诉人可以获得该部分所谓的“暴利”。现被上诉人同意解除合同，上诉人理应按被上诉人要求承担退还剩余租金及赔偿被上诉人相应各项损失等责任。 关于第二个争议焦点即认定上诉人向被上诉人返还款项1275404.74元是否得当问题，一审判决确定上诉人返还剩余租金时，已扣除了已租赁天数，上诉人主张其已对其中部分租赁户进行抵扣，该问题属于被上诉人与转租户之间的转租合同关系，在本案双方当事人之间存在租赁合同的情况下，上诉人以此为由主张减少返还租金，缺乏法律依据；关于上诉人主张的装修改造款、招商宣传推广费、装饰装修费用、货物损失计算是否准确问题，一审中被上诉人已提交了相应证据，一审法院已对相应不符合证据效力的部分进行了剔除，其他证据符合证据要件，且能够相互印证，数额基本合理，符合实际，故对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人霸州市胜睿家居广场有限公司上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16278元，由上诉人霸州市胜睿家居广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年九月十七日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹