北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7927号原告(反诉被告):北京金石融景房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区阜石路**院**楼606。法定代表人:刘洋,董事长。委托诉讼代理人:仇丽娟,大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人:田峥，女，1976年4月14日出生，大沧海律师事务所北京分所实习律师，住公司宿舍。被告(反诉原告):东方名邸酒店管理(北京)有限公司，住，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路****楼**/div>法定代表人:陈江凤，经理。委托诉讼代理人:吴丽艳,北京求远律师事务所。委托诉讼代理人:邢鹏，男，1986年2月23日出生，北京求远律师事务所实习律师，住公司宿舍。原告(反诉被告)北京金石融景房地产开发有限公司(以下简称金石融景公司)与被告(反诉原告)东方名邸酒店管理(北京)有限公司(以下简称东方名邸公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金石融景公司委托诉讼代理人仇丽娟与被告(反诉原告)东方名邸公司之委托诉讼代理人吴丽艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)金石融景公司向本院提出诉讼请求:1.判决确认原被告签订的商铺租赁合同于2019年3月16日解除；2.请求法院判决被告支付原告违约金161328.24元。事实与理由：2018年9月28日,原、被告签订商铺租赁合同。被告承租位于石景山区某号的商铺,租赁面积为235.86平米,合同期限为2019年1月20日至2025年1月19日。被告按三个月为一期支付租金,2019年1月20日至2021年1月19日,租金标准为每平方米每月228元,每期租金为161328.24元。双方约定，租赁物业开业日为2019年1月20日,被告需遵守开业日约定,积极配合开业,逾期超过7日未开业的,原告有权解除合同,并要求支付违约金。被告未按合同约定开业。2019年3月15日,原告发出律师函通知被告解除合同,并要求其支付违约金。依据合同约定,被告未开业逾期7日,原告有权解除合同。被告未积极履行合同义务,严重侵害了原告的合法权益,故诉至法院,请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告(反诉原告)东方名邸公司辩称,一、本案合同目的没有实现。租赁商铺自始未交付也没有开业使用，根据商铺合同第9页第九款第1、2项约定，商铺开业日期为2019年1月20日前，最终日期以甲方书面通知为准，乙方未经甲方允许不得擅自开业。从约定可以看出商铺是否开业，何时开业完全取决于甲方是否同意，可以证明商铺能否开业的决定权在甲方，违约责任也在甲方。应根据商铺租赁合同第十七条第1、2款承担违约责任。二、本案租赁商铺的起始日期为2019年1月20日,合同自2019年3月16日解除,合同第一期租期时间为2019年1月20日至2019年4月19日,租金数额161328.24元。因为租赁商铺未实际交付给被告使用，原告应当全额退还被告租金161328.24元,即使原告在合同解除前合理收取被告租金，合同解除后也不应该再收取被告租金,合同自2019年3月16日解除,原告需返还被告剩余租金。三、租赁商铺的使用面积为235.86平方米,而租赁商铺的建筑面积为504.01平方米,明显显失公平。根据商铺租赁合同第15条相关规定甲方应协商督促物业公司予以解决,而甲方没有履行相关义务,从而导致商铺交付条件自始未满足。反诉原告(本诉被告)东方名邸公司向本院提出诉讼请求:1.判令被反诉人向反诉人退还首期租金161328.24元、租赁保证金161328.24元;2.判令被反诉人向反诉人支付违约金161328.24元(以上两项合计483984.72元);3.本诉与反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由:2018年9月28日,被反诉人与反诉人签订《商铺租赁合同》约定:被反诉人承租位于石景山区某号商铺,租赁面积235.86平方米。之后,反诉人按合同约定向被反诉人足额支付了首期租金161328.24元及租赁保证金161328.24元。期间，被反诉人并未告知案涉商铺的分摊共有面积。在与被反诉人委托的物业管理公司签署物业管理服务协议的过程中，反诉人方才得知案涉商铺的分摊共有面积竟然高达265.15平方米,反诉人需要按504.01平方米的建筑面积支付物业费。为促成《商铺租赁合同》顺利履行,反诉人多次与被反诉人及物业管理公司协商酌情减免物业费,均没有达成协议。因未满足合同约定的交付条件，案涉商铺至今未交付给反诉人。根据合同约定,在反诉人完全履约的情况下,被反诉人逾期交付超过90日的,反诉人有权解除合同,被反诉人需等额无息退还反诉人已支付的首期租金及租赁保证金,并按照三个月租金的标准支付违约金。因被反诉人违背诚实信用原则未将案涉商铺交付给反诉人,造成了反诉人无法正常开业经营的困难局面,严重侵害了反诉人的合法权益。被反诉人起诉要求反诉人支付违约金缺乏事实和法律依据,反诉人逾期开业完全是由于被反诉人逾期交付商铺所致,反诉人不存在违约行为。恳请贵院在查明本诉事实、驳回被反诉人诉讼请求的同时,支持反诉人的请求。反诉被告(本诉原告)金石融景公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉的事实和理由不成立。在2018年9月24日反诉人东方名邸公司与物业管理单位已经签订物业管理服务协议，对物业费用的计算依据知悉，且没有提出异议。根据商铺租赁合同,反诉人东方名邸公司需要签署相关文件并且申报装修。在交付首期租金和保证金后没有提交其他费用,也没有向金石融景公司提供装修方案，东方名邸公司不办理验收手续，是东方名邸公司自己违反合同的约定没有履行合同义务,没有办理交付手续不是金石融景公司逾期违约交付。请求驳回反诉人东方名邸公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。本院认定事实如下：2017年9月14日,北京市规划和国土资源管理委员会出具的不动产权第XXX号《不动产权证书》载明,石景山区某号权利人为北京金石融景房地产开发有限公司。2018年9月28日,金石融景公司(甲方)与东方名邸公司(乙方)签订《商铺租赁合同》(以下简称合同),东方名邸公司承租位于石景山区某号商铺（以下简称租赁单元）。租赁面积为235.86平米；用途为餐厅,品牌,岭南小厨;合同期限为2019年1月20日至2025年1月19日;免租期,3个日历月。《合同》4.3.2条约定,因乙方原因导致本合同提前终止,乙方应按实际享受的免租期天数和合同终止时的日租金标准向甲方补交免租期内的租金;5.1条租金,三个月为期支付租金,2019年1月20日至2019年4月19日租金标准为每平方米每月228元，每期租金为161328.24元;6.4.2按合同约定乙方应向甲方支付任何违约金、赔偿款而乙方未支付的,甲方即可以书面通知的形式即时扣除乙方相应金额的租赁保证金;6.6.2…乙方无违约行为的,甲方将租赁保证金无息返还乙方;8.1在下列交付条件均满足的情况下,甲方于2018年10月20日前向乙方交付租赁物业;1.甲、乙双方已签署本合同及租赁物业之物业管理合同；且2.乙方已按照本合同约定足额缴纳租赁保证金及首期租金,并已按照租赁物业之物业管理合同的约定交纳物业管理费保证金及首期物业管理费；且3.乙方对租赁物业的装修方案已获得甲方、物业管理单位以及政府有关部门的批准。…。9.1租赁物业的开业日期暂定为2019年1月20日前(最终日期以甲方书面通知为准);9.2乙方应当积极配合甲方对物业项目集中统一开业的要求,于本合同第9.1款约定的租赁物业之开业日开业经营。双方特别确认，甲方就开业日的调整不构成违约。乙方未在该开业日开业的，不影响起租日的计算,即乙方仍应按照本合同约定于起租日向甲方支付应付租金,同时,甲方还有权依据本合同的约定要求乙方承担逾期开业的违约责任。乙方未经甲方允许不得擅自提前开业。…15.5甲方负责督促本项目物业管理单位为乙方提供物业管理合同规定各项物业管理服务；…17.1在乙方完全履约的情况下,甲方未按本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，每逾期一日,以交付的租赁保证金及首付租金(千分之一)的标准向乙方支付违约金,本合同约定的交付日、起租日、开业日、装修期和租赁期限相应顺延。逾期超过90日的，甲乙双方均有权终止本合同,若甲方/乙方选择解除本合同的,甲方需等额无息退还乙方已支付的本合同项下之费用包括付首期租金、租赁保证金等),并按照本合同三个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)的标准向乙方支付违约金,与除此之外,甲方无需再给予乙方其他任何赔偿或者补偿。17.2除本条第17.1款所述之情况外,因甲方其他原因使本合同提前解除的，在乙方按本合同第14条约定返还租赁物业的当天，甲方需向乙方支付3个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)作为违约金。18.3乙方未按本合同约定(或甲方书面通知)的日期开业的,每逾期一日按租赁保证金及首期租金之和的千分之一向甲方支付违约金,逾期超过7日或租赁期内乙方未经甲方书面同意擅自暂停营业累计15日的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方支付3个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)作为违约金。18.5除本条第18.3款及第18.4所述之情况外,因乙方其他原因使本合同提前解除的,甲方有权要求乙方支付3个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)作为违约金,上述违约金甲方有权从租赁保证金中直接扣除。19.3.8乙方未按合同约定或未按甲方通知时间,逾期开业长达7日;或租赁期内乙方未经甲方书面同意擅自暂停营业累计15日的;…甲方有权解除本合同。…。2018年10月17日,金石融景公司出具的《收据》载明,收到东方名邸公司某号租赁保证金161328.24元,租金161328.24元。2018年9月30日,东方名邸公司与北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司就石景山区某号的《物业管理服务协议》载明,本协议项下租赁单元的建筑面积为504.01平方米,按照30元/平方米/月标准支付物业管理费,每月物业管理费收取标准为15120.30元。协议期限,自2018年10月20日至2025年1月19日止。…。2019年3月15日,金石融景公司通过顺丰速运向东方名邸公司送达的解约《律师函》载明:…二、2.贵公司未于《合同》约定开业,贵公司的行为已构成违约,应按《合同》约定承担违约责任;3.《合同》第18.3款约定:乙方（贵司）未按本合同约定(或甲方书面通知)的日期开业的,每逾期一日按租赁保证金及首期租金之和的千分之一向甲方支付违约金,逾期超过7日或租赁期内乙方未经甲方书面同意擅自暂停营业累计15日的,甲方有权单方解除本合同并要求乙方支付3个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)作为违约金;4.截至本函出具之日,《合同》约定的开业日期已逾期超过7日,金石融景公司有权解除《合同》,并有权要求贵司支付违约金人民币161328.24元。三、1.《合同》于本函送达贵司预留地址之日解除。…。2019年5月29日,东方名邸公司出具的《请求报告》载明,…主要是我公司对该地区的商业饮食市场不了解,盲目草率的作出决定,没有充分去做市场调研与分析,已造成了一定的不必要麻烦在此真诚向贵司说一声抱歉。…该地区港式餐厅消费客源市场需要一定时间去培育,考虑到前期市场的培育期过长,加上贵司商业的各项费用的压力过大,怕给贵司引起不必要的一些合同法律纠纷。经过董事会研究在恳请贵司领导给予批准请求提前退租事宜,“岭南小厨”港式餐厅此项目落户该地区经营消费客户暂时不符合。…现已决定保留8-B1-103“西四包子铺”的商铺继续维持租赁下去。…商铺8-B1-101请求退租的事情给于批准。庭审中，当事人双方认可租赁单元始终未实际交付；认可合同自2019年3月16日解除。金石融景公司表示，客观上租赁单元未实际交付，但没有交付的原因在东方名邸公司,东方名邸公司一直没有提供装修方案。租赁面积租金是按使用面积收取,2018年9月24日,东方名邸公司与物业管理单位已经签订物业管理服务协议,对物业费用的计算依据知悉,且没有提出异议。根据商铺租赁合同,东方名邸公司需要签署相关文件并且申报装修。在交付首期租金和保证金后未交其他费用,也没有向甲方提供装修方案,未办理验收手续，违反合同的约定没有履行合同义务。没有实际交付不是甲方原因违约，东方名邸公司反诉主张的事实理由都不存在。东方名邸公司认为逾期开业完全是由于甲方逾期交付租赁单元所致，反诉人不存在违约行为；开业日期是定了的,强调需要甲方通知乙方开业,但是乙方未收到甲方开业通知,而且合同是格式条款,应该做不利于甲方的解释,甲方有义务通知乙方开业,但甲方自始没有通知乙方开业；对于2019年5月29日东方名邸公司出具的《请求报告》不予认可。本院认为，本案争议的焦点问题是违约方的认定问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2018年9月28日,金石融景公司(甲方)与东方名邸公司(乙方)签订《商铺租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《合同》4.3.2条约定,因乙方原因导致本合同提前终止,乙方应按实际享受的免租期天数和合同终止时的日租金标准向甲方补交免租期内的租金;8.1在下列交付条件均满足的情况下,甲方于2018年10月20日前向乙方交付租赁物业;1.甲、乙双方已签署本合同及租赁物业之物业管理合同；且2.乙方已按照本合同约定足额缴纳租赁保证金及首期租金,并已按照租赁物业之物业管理合同的约定交纳物业管理费保证金及首期物业管理费；且3.乙方对租赁物业的装修方案已获得甲方、物业管理单位以及政府有关部门的批准。9.1租赁物业的开业日期暂定为2019年1月20日前(最终日期以甲方书面通知为准);18.3乙方未按本合同约定(或甲方书面通知)的日期开业的,每逾期一日按租赁保证金及首期租金之和的千分之一向甲方支付违约金,逾期超过7日或租赁期内乙方未经甲方书面同意擅自暂停营业累计15日的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方支付3个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)作为违约金。18.5除本条第18.3款及第18.4所述之情况外,因乙方其他原因使本合同提前解除的,甲方有权要求乙方支付3个月租金(以合同解除当月的月租金为标准执行)作为违约金,上述违约金甲方有权从租赁保证金中直接扣除。19.3.8乙方未按合同约定或未按甲方通知时间,逾期开业长达7日;或租赁期内乙方未经甲方书面同意擅自暂停营业累计15日的;…甲方有权解除本合同。…。东方名邸公司提交的证据未能证明其符合《合同》约定的“乙方对租赁物业的装修方案已获得甲方、物业管理单位以及政府有关部门的批准”的租赁单元交付条件。东方名邸公司签订《物业管理服务协议》时，对物业收费面积及标准知悉明了,其因为物业服务管理物业费原因致使影响了《合同》的履行不能归责于出租方。金石融景公司提交的证据证明东方名邸公司违反了合同约定，金石融景公司依据合同约定享有合同解除权及主张违约金的权利。现,双方当事人认可合同于2019年3月16日解除，本院不持异议。东方名邸公司交付的租金已付至2019年4月19日,2019年3月16日合同解除日至2019年4月19日的租金应予返还。东方名邸公司应支付的违约金与金石融景公司应返还的租金折抵后为161328.24-〔228×235.86+(228×235.86÷30×3)〕=102174.55元。反诉原告东方名邸公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、2018年9月28日北京金石融景房地产开发有限公司与东方名邸酒店管理(北京)有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月16日解除；二、东方名邸酒店管理(北京)有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司违约金102174.55元；三、驳回北京金石融景房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回东方名邸酒店管理(北京)有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费1764元,由东方名邸酒店管理(北京)有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付原告北京金石融景房地产开发有限公司）。反诉费4280元，由被告东方名邸酒店管理(北京)有限公司（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二〇年九月二十七日法官助理 向 煦书 记 员 韩 佳