广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3207号原告：张宗学，男，1954年11月23日出生，汉族，住广东省开平市********************。公民身份号码：440************218。委托诉讼代理人：胡常青，广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭春梅，广东潭江律师事务所律师。被告：广东丽城物业管理有限公司，住所地：广东省开平市**********************位。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：冯润棠，男，该公司业务经理。原告张宗学与被告广东丽城物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告张宗学的委托诉讼代理人胡常青，被告广东丽城物业管理有限公司（以下简称“丽城公司”）的委托诉讼代理人冯润棠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宗学向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金人民币1500000元及违约金（截至2020年6月20日违约金为781500元。2020年6月21日起至付清租金之日止，每日依欠缴租金的千分之一计算违约金）给原告；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月1日签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定：被告向原告承租位于开平市******住宅侧宿舍楼。租赁期限为18年，自2018年8月1日起至2036年7月31日止。18年租赁期限总的租金为650万。被告于2018年12月31日前首次支付150万元给原告，余款500万元于2020年12月31日前付清租金给原告。若被告逾期向原告支付到期租金或其他款项的，每逾期1日，被告应向原告支付逾期金额万分之五的逾期付款违约金，逾期超过30天未支付的，每日逾期付款违约金的标准增至逾期金额的千分之一。《租赁合同》签订后，原告已经依约将租赁标的物交付给被告使用。被告未依合同约定将首次150万租金支付给原告。原告催促被告支付首次150万元租金，被告未支付。原告委托律师于2019年4月30日向被告发出律师催款函，催促被告支付首次150万租金。被告于2020年5月3日复函，被告承认违约，表示道歉，并承诺于2020年6月15日前支付首次租金150万元。但是，被告仍不信守承诺，至今分文未付。依据《租赁合同》的约定，被告负有依期如数向原告支付租金的义务。被告拖欠原告首次租金长达一年多，已构成严重违约，应依合同的约定向原告支付逾期支付租金违约金。被告拖欠租金，已构成违约，损害了原告的合法权益。被告丽城公司辩称，（一）被告于2018年6月1日，与开平市**房地产开发有限公司及原告，共同签订了三份租赁合同。签约当天，被告履行了其中两份合同的约定，向出租人支付合同诚意金1000000元。（二）按照双方共同签订的第三份租赁合同（公寓宿舍楼），被告应于2018年12月31日前向原告支付首期租金。但在合同履行过程中，因遇上不可抗力的因素，指2020年政府税收部门及银行的新银税政策，要求被告严格遵守对公账户不得向私人账户支款大额资金的相关条例，造成双方原签订的租赁合同支付租金受阻，非被告故意违反合同的相关约定。（三）基于上述原因，被告派员工多次与原告协商，向原告提出同意继续履行合同、签订合同补充协议书，修改支付租金条件及要求原告提供租金税票等一系列解决方案时，遭到原告拒绝。原告坚持按照双方所签订的三份租赁合同履行支付条款，造成被告内部产生严重分歧。被告迟延向原告支付租金非属故意违约责任。（四）经公司股东协商，就履行租赁合同达成新的方案，被告及时将情况知会原告，请求延期支付涉案的租赁合同的租金。原告知悉后，口头同意延期支付。（五）被告于2019年8月9日完成公司内部股权重组及法人变更事务后，明确向原告提出原租赁合同修改支付租金条件及签订补充协议书理由，但未能达成一致意见。加之又遭受了新冠肺炎疫情的影响，不构成故意违约。庭审中，被告丽城公司承认原告张宗学请求支付租金1500000元的诉讼请求。原告张宗学、被告丽城公司围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，张宗学（出租方、甲方）与丽城公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定由张宗学出租开平市******住宅侧宿舍楼给丽城公司，租赁期限自2018年8月1日起至2036年7月31日止，租金总额为6500000元。合同6.2.1条约定“乙方于2018年12月31日前首次支付人民币壹佰伍拾万元正（￥1500000）租金给甲方，余款人民币伍佰万元正（￥5000000元）于2020年12月31日前付清租金给甲方。租金于甲方账户收到乙方汇入款项即视为支付。”合同11.3条约定“若一方逾期向甲方支付到期租金或其它款项的，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期金额万分之五的逾期付款违约金，逾期超过30天未支付的，每日逾期付款违约金的标准增至逾期金额的千分之一……”签订合同后，张宗学于2018年8月1日与丽城公司办理租赁物交接手续。因丽城公司未按时支付首期租金1500000元，张宗学委托律师事务所于2019年4月30日向丽城公司发律师函催收租金。丽城公司分别于2019年10月8日书面复函，主要内容为因2019年新的银税政策及公司内部纠纷原因未能按期支付租金，及承诺于2020年2月29日前分批支付首期租金；于2020年5月3日书面复函，承诺于2020年6月15日支付首期租金给张宗学；于2020年7月29日书面复函，希望与张宗学协商一致变更或补充合同有关支付租金的条款。本院认为，本案为租赁合同纠纷。张宗学与丽城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《租赁合同》，无证据显示该合同违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护。双方应按合同约定享有权利和承担义务。现丽城公司承认张宗学请求支付1500000元租金的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以确认。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：张宗学主张的违约金是否过高，应否调整？首先，双方签订的《租赁合同》明确约定丽城公司应于2018年12月31日前支付租金1500000元给张宗学，现丽城公司抗辩因新的银税政策及公司内部矛盾的原因导致未能及时支付租金，但公司内部矛盾非属不可抗力因素，另外，丽城公司未明确具体是何银税政策，而且即使颁布了新的银税政策，也是在丽城公司迟延履行支付租金义务后发生的，故依法不能免除丽城公司的违约责任。丽城公司又认为张宗学应与其积极协商变更及补充租赁合同的条款，以便其顺利履行合同义务，同样非属迟延履行支付租金义务的合理、合法抗辩理由，若丽城公司认为合同订立后客观情况发生了无法预见等的重大变化，继续履行合同明显不公平或不能实现合同的，可依法请求人民法院变更或者解除合同。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”张宗学与丽城公司于《租赁合同》中明确约定逾期支付租金的违约金计算方法，即逾期超过30日的，以结欠的到期租金总额按日1‰计付，折算为年利率36.5%，并未明显过高。而且，在张宗学发律师函催收租金后，丽城公司多次承诺支付租金但均未兑现，至一审法庭辩论终结仍分文未付，明显违背了诚实信用原则，因此，丽城公司认为违约金过高，请求调整为按日万分之一的标准计付，理据不足，本院依法不予采纳。张宗学请求丽城公司支付计至2020年6月20日的违约金781500元及后续违约金（以1500000元为基数，自2020年6月21日起至款项清偿之日止，按日1‰计算），于法有据，本院依法予以支持。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致调解协议，本院依法进行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告广东丽城物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金1500000元、违约金781500元及后续违约金（以1500000元为基数，自2020年6月21日起至款项清偿之日止按日1‰计算）给原告张宗学。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12526元（此款原告已预交），由被告广东丽城物业管理有限公司负担。原告张宗学已预交的案件受理费12526元，由本院予以退回；被告广东丽城物业管理有限公司应向本院补缴一审案件受理费12526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁素娟二〇二〇年九月二日书记员  甄慧琳