河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19652号原告张丽娜，女，1982年11月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人魏坤，男，1981年9月10日出生，汉族，住郑州市金水区。被告河南东方国际房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区杨金路街道办事处永兴路**415-9房屋，统一社会信用代码91410100555734470X。法定代表人张世飞，男，1968年5月27日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人禄海占，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告张丽娜诉被告河南东方国际房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娜委托代理人魏坤、被告河南东方国际房地产开发有限公司委托代理人禄海占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还剩余认购款利息及剩余本金共计163175元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年3月17日与被告签订“东方国际城认购协议书”并向被告支付300000元（叁拾万圆整）认购款，协议约定：原告如不愿再认购此房，三个月内申请退款的，被告应在原告申请后7日内将认购款无息退还；如超过三个月申请退款的，自认购日起认购款缴纳超过三个月的、从第四个月开始计算利息，月息一分。由于被告迟迟不交房，导致合同目的无法达成，原告遂不愿再认购此房，在原告多次找被告要求退还认购款及利息后，被告于2019年8月1日退还100000元、9月5日退还100000元、9月19日退还50000元、10月15日退还50000元，被告在前述时间分四次退还利息和部分本金共计300000元后，剩余本金及利息便不再退还。按照协议第五条第一款约定：被告退还认购款时应一并退还该300000元认购款所产生的利息，但是，被告并没有一次性退还本金和利息，而是分四次退还，在有本金及利息均需退还的情况下，按照先退还利息后退还本金的原则，被告退还的上述款项是先退还认购款利息后退还认购款本金。因此，被告在2019年8月1日支付100000元利息后，当时仍有利息47000元、本金300000元未退还；被告在2019年9月5日支付50000元利息和50000元本金后，当时仍有本金250000元未退还；被告在2019年9月19日支付2500元利息和47500元本金后，当时仍有本金202500元未退还；被告在2019年10月15日支付50000元本金后（此时距2019年9月19日不足一月不再计算利息），当时仍有152500元本金未退还，按照协议约定，该剩余本金152500元以月息1分计算利息，截至起诉时（2020年4月27日）已有七个整月的利息10675元，加上剩余本金共计还有163175元未退还。原告多次找被告催要剩余认购款利息及本金，被告以种种理由拒绝退还。综上，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告河南东方国际房地产开发有限公司辩称，1、被告与原告之间的《东方国际城认购协议书》属无效协议。被告和原告签订《东方国际城认购协议书》时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证且至今未取得商品房预售许可证，原告告对此是明知的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告与原告签订的《东方国际城认购协议书》应属无效协议。2、原告要求按照月息一分计付利息没有事实依据。原告在明知涉案房屋未取得商品房预售许可证的情形下而和被告签订的《东方国际城认购协议书》属无效协议。依据《合同法》第56条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，双方在上述协议书中关于利息的约定亦属无效约定。因此，原告要求被告按月息一分计付利息没有事实依据。另被告已将30万元认购款全部退还给原告，至今不拖欠原告任何款项，原告主张的被告退还的款项先利息后本金没有事实依据，因为首先认购协议书是无效的，协议书中关于利息1分的约定同样无效，不存在所谓的先利息后本金的合同约定，故原告主张的本金、利息共计163175元没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：原告提交“东方国际城认购协议书”一份载明：甲方：河南东方国际地产开发有限公司，乙方：张丽娜，乙方自愿认购30号楼1单元12层1201户，建筑面积120.86㎡，单价6890元/㎡，乙方应于本协议签订时，向甲方一次性支付房屋认购款300000元，乙方如不愿再认购此房，3个月内申请退款的，甲方应在原告申请后7日内将认购款无息退还；如超过3个月申请退款的，自认购日起认购款缴纳超过3个月的，从第4个月开始计算利息，月息1分，不足1月的不计算利息。等。落款处加盖河南东方国际房地产开发有限公司公章，张丽娜签字捺印，时间2015年3月17日。2015年3月17日，被告向原告出具收据一份，载明，“今收到张丽娜交来现金叁拾万元整”，并加盖河南东方国际房地产开发有限公司财务专用章。原告另提交银行流水相印证。本院认为，被告收取原告支付房屋认购款30万元，有其为原告出具的收据为证。被告收取原告上述费用后，迟迟不与原告签订正式的《商品房买卖合同》及交付房屋。双方2015年3月17日签订的《东方国际城认购协议书》约定，自认购日起认购款缴纳超过3个月的，从第4个月开始计算利息，月息1分。被告辩称双方签订的《东方国际城认购协议书》属无效合同，但双方关于利息的约定已经超出了房屋认购的范畴，故该合同无效不影响合同中关于利息条款的约定。关于剩余本息金额，本院确认自2015年7月18日开始计算利息。具体计算如下：自2015年7月18日至2019年8月1日，产生利息147500元（1475天×1%/30×300000元），2019年8月1日，被告向原告转账100000元，截止到2019年8月1日，利息47500元（147500元-100000元），剩余本金300000元；2019年9月5日，被告向原告转账100000元，截止到2019年9月5日，产生利息50800元（300000元×1%/30×33天+47500元），剩余本金250800元（300000元-（100000元-50800元）），剩余利息0元；2019年9月19日，被告向原告转账50000元，截止到2019年9月19日，产生利息1170元（250800元×1%/30×14天），剩余本金201970元（250800元-（50000元-1170元）），剩余利息0元；2019年10月15日，被告向原告转账50000元，截止到2019年10月15日，产生利息1683元（201970元×1%/30×25天），剩余本金153653元（201970元-（50000元-1683元）），剩余利息0元。截止到2019年10月15日支付50000元后，原告自愿按剩余本金152500元为基数计算，计算至2020年4月30日的利息为10675元，合计163175元，不违反法律、法规强制性规定，本院予以确认。综上，原告诉请被告支付本息163175元，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:被告河南东方国际房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张丽娜房屋认购款本息共计163175元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1782元，由被告河南东方国际房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 瑞二〇二〇年九月三十日书记员 史慧芳