湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3242号原告（反诉被告）：吕湘，女，1958年12月10日出生，回族，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：文法仪，男，1953年3月1日，汉族，住址同上，系原告吕湘之夫。被告（反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市安仁县永乐江镇环城东路。法定代表人：罗长城，系该公司董事长。委托代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）吕湘与被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吕湘委托代理人文法仪、被告（反诉原告）富强公司委托代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕湘请求判令：一、被告支付逾期办理不动产首次登记的违约金42835元（违约金以原告已付房款194000元为基数，以每日万分之一为标准从2014年5月12日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年6月30日为42835元）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告富强公司答辩要点：原告吕湘没有按合同约定交清购房款,已经违约。根据合同约定，吕湘未交清房款，尚欠房款40368.94元，富强公司未办理房屋首次登记，不影响吕湘任何权益，也未造成任何损失。违约方是吕湘，而不是富强公司。请求法院依法驳回原告吕湘的诉讼请求。被告（反诉原告）富强公司反诉请求判令：一、吕湘支付尚欠结算房款40368.94元及支付总房款234368.94元的30%违约金70310.68元，共计支付110679.62元给富强公司；二、被反诉人吕湘承担本案的全部诉讼费。庭审中，当庭变更诉讼请求第一项为判令吕湘支付尚欠结算房款40368.94元，并按未付房款40368.94元为基数按每日万分之二计算违约金（2013年12月15日起计算至付清房款之日止）。原告（反诉被告）吕湘反诉答辩要点：一、富强公司没有与答辩人就案涉房产的争议面积进行确认或协商，没有收到富强公司就案涉房产面积超出合同约定的告知函或通知书，反而是富强公司逾期交付房屋。答辩人不知道案涉房产测绘面积是否超过了合同面积，更不知道是否需要补交房款。二、答辩人没有违约行为，不承担违约责任。综上，答辩人已经按照《郴州市商品房买卖合同》全面履行了合同义务，按时支付了合同约定房款，在富强公司的通知下按时接收了案涉房产，没有违反合同义务的行为，不承担违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2011年3月9日，原告吕湘（买受人）与郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：吕湘购买郴州市富城房地产开发有限公司开发的位于郴州市***交汇处“祥龙郡”项目中的第***号房，建筑面积50.94平方米，单价为每平方米3808.40元，总金额194000元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计64000元，余款壹拾叁万元整向郴州市工商银行苏仙支行申请银行贷款。合同第六条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本案中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第七条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。上述《郴州市商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定付清了合同约定的房款194000元，于2012年5月11日收房，现已入住。二、被告（反诉原告）富强公司在庭审中提交了（2013）年第（908）号《房产测绘报告书》、《户室面积对照表》及《房屋分层平面图》，《房产测绘报告书》系郴州市房屋测绘队于2013年12月3日作出，《户室面积对照表》第5页中载明涉案房屋即郴州市龙泉路“祥龙郡”项目中第****号房的建筑面积为61.54㎡，比上述《郴州市商品房买卖合同》第四条约定的50.94㎡增加10.60㎡，按合同约定的房屋单价每平方米3808.40元计算，房屋价款为40326.64元。庭审中，原告称其收到《房产测绘报告书》后通知业主交清购房款，且一直在催业主补交房款，但未提交相关证据予以佐证。而原告称被告未曾向其催收增加面积房款。三、“祥龙郡”项目中第1栋房屋已经相关部门验收合格，涉案商品房至今尚未办理不动产首次登记。四、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。一、关于原告诉请违约金是否应得到支持：我国《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期则按已付房款的每日万分之一支付违约金。案涉商品房的交付时间是2012年5月11日，被告富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年5月11日前办理案涉房屋的不动产首次登记，故被告依约应从2014年5月12日开始向原告支付违约金，即从2014年5月12日计算至2020年6月30日，共计2242天，违约金为43495元（194000元×2242天×0.0001），鉴于原告已自行将违约金调减至42835元，对此本院予以认可，故原告的诉讼请求本院予以支持。而被告不予支付逾期办证违约金的辩解，本院不予采纳。二、关于被告（反诉原告）富强公司诉请的补交房款及其违约金是否应于支持：根据上述《郴州市商品房买卖合同》第七条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。如前所述郴州市房屋测绘队于2013年12月3日对涉案房屋“祥龙郡”第1栋的每套房屋建筑面积等进行了测绘，其中涉案房屋的建筑面积61.54㎡，比合同约定的面积50.94㎡增加10.60㎡，故原告（反诉被告）吕湘应按合同约定补交房款，即按合同约定的商品房单价每平方米3808.40元计算，应补交房款40326.64元。另因双方签订的上述《郴州市商品房买卖合同》并未约定对未补交的房屋差价款应支付违约金，且富强公司也未提交曾向吕湘催收补缴房款的证据，故富强公司要求吕湘支付总房款234368.94元的30%违约金不符合合同约定和法律规定，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司支付原告吕湘逾期办证违约金42835元；二、原告（反诉被告）吕湘支付被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司房屋增加面积款40326.64元；三、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司其他反诉诉讼请求。以上一、二项相抵，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决发生效力后十日内支付给原告（反诉被告）吕湘25**.36元。如被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取435元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1257元，由原告（反诉被告）吕湘负担405元，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长  黄洁萍二〇二〇年九月十五日法官助理郑敏书记员文艺媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。