北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39931号原告：北京崇德商贸有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街**院**楼****。法定代表人：刘朝成，总经理。委托诉讼代理人：彩登枝，北京彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于霞菲，北京彩和律师事务所律师。被告：北京华夏文远体育文化发展有限公司，住所地北，住所地北京市朝阳区十里堡**院**楼**07v>法定代表人：阴梦菲，执行董事。委托诉讼代理人：李恒源，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦圆，北京市时代九和律师事务所实习律师。原告北京崇德商贸有限公司（以下简称崇德公司）与被告北京华夏文远体育文化发展有限公司（以下简称华夏公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇德公司委托诉讼代理人彩登枝、于霞菲，被告华夏公司委托诉讼代理人李恒源、张梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇德公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间2018年6月签订的《租赁合同》；2.被告退还原告履约保证金60万元，管理费及运营推广费276,525元、装修管理费60,000元及保证金61,450元；3.被告支付原告装修损失168,768元。事实和理由：原告与被告之间签订《租赁合同》。合同约定，原告承租被告位于北京市丰台区西三环南路10-3号“北京月恒正大新生活广场”项目二层2A008铺位，面积1229平方米，用以经营NIKE/ADIDAS/PUMA/REEBOK/ADIDASNEO品牌。按照合同约定，原告于2018年7月10日共支付被告2个月的管理费及运营推广费110,610元，履约保证金60万元；于2018年10月22日支付施工保证金及管理费121,450元；于2018年10月30日支付被告3个月的管理费及运营推广费165,915元。以上所有费用合计997,975元。涉案房屋交付后，原告即着手进行装修。2018年11月涉案房屋所在的北京月恒正大新生活广场一层全部停业，严重影响了原告二层的正常开业。2019年5月12日，北京新岩凯利投资管理有限公司查封了涉案房屋，并对涉案房屋断水、断电、上锁、贴封条、派专人值守。后原告便无法进入涉案房屋。为此，原告发函至被告，要求被告解决上述问题，保证原告对承租房屋的正常使用。但至今被告解决房屋被禁止进入情况，涉案房屋仍处于查封状态。综上，原告认为，涉案房屋已不符合合同约定的使用条件，被告怠于履行合同义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，原告依据《合同法》等相关法律规定提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益，判决解除双方签订的《租赁合同》，退还原告已支付的费用，并赔偿原告所遭受的损失。被告华夏公司辩称：租赁合同是2018年6月签订，原告所述被告违约的事实我方不认可，不同意原告诉讼请求。流水倒扣模式进行房租收取。我方交付房屋后，原告迟延装修等导致开业晚于双方约定的开业时间，导致被告无法取得约定利益。我方确实收取了对方的相关费用，相关费用等待对方证据证实。对查封停业断水断电的事实不予认可，不妨碍原被告合同履行。据我所知没有查封本案的涉案房屋，是和其他商户之间的纠纷，与我方无关，那些是北京新岩凯利投资管理有限公司直接出租的房屋。本院经审理认定事实如下：2018年6月，崇德公司与华夏公司签订《租赁合同》，约定出租方（甲方）华夏公司将北京市丰台区西三环南路10-3号“北京月恒正大新生活广场”项目二层2A008铺位出租于崇德公司（乙方），计租面积1229平方米。乙方仅在营业执照记载的经营范围内进行经营活动，经营品牌为NIKE/ADIDAS/PUMA/REEBOK/ADIDASNEO。租期自2018年8月1日至2023年5月23日，免租期2个月（自2018年8月1日至2018年9月30日止），免租期内乙方不须支付租金，但应支付管理费、推广宣传费、能源费和其他实际发生的费用。该租赁场所的开业日期为2018年10月1日（若该租赁场所提前开业，则乙方须从开业日起交付经营管理费、推广宣传费及能源费和其它实际发生的费用）。甲方拟于2018年7月31日将租赁场所交付乙方，即约定交付日。合同约定的装修免租期起算期间自交付日开始计算。乙方应在本合同双方盖章生效后五日内，向甲方支付110,610元，作为装修免租期（2个月）期间的管理费及运营推广费。乙方按每3个月为一个结算周期，向甲方缴纳管理费及运营推广费。乙方应在上一个支付周期最后一个月的15日之前向甲方支付下一期管理费及运营推广费（例如：2018年10月1日至2018年12月31日的管理费及运营推广费，乙方应于2018年9月15日前向甲方支付）。本合同约定租赁场所的经营管理费35元/平方米/月（含税），合计43,015元，推广宣传费10元/平方米/月（含税），合计12,290元。装修面积在1000平米至2000平米之间的装修管理费60,000元。装修面积高于500平米的装修保证金按照50元/平米收取，装修完成后无息退还。履约保证金60万元，履约保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内履约保证金由甲方保管，但甲方无须向乙方支付履约保证金的利息。甲方收取履约保证金后向乙方开具收款收据。乙方进场施工前向甲方缴纳施工保证金61,450元、施工管理费60,000元。庭审中，双方均认可2018年7月31日交付租赁场地。崇德公司主张向华夏公司支付2018年8月至12月经营管理费及推广宣传费共计276,525元、装修管理费60,000元、装修保证金61,450元。华夏公司认可收到上述款项。崇德公司主张装修管理费系现场管理监督费用，包括通水用电等保证装修顺利进行的费用，如果装修正常运行不退还。华夏公司认为装修管理费是装修期间的管理费用，包括对水电、物业协调管理的费用，不予退还。崇德公司提交2019年5月20日沟通函，拟证明华夏公司向其发函，通知其租赁房屋被查封。华夏公司不认可真实性，主张之前没有发过相关函件，按照约定对方应该已经开业。崇德公司提交2019年5月12日通告，拟证明北京新岩凯利投资管理有限公司向其发布通告称与华夏公司解除合同，因华夏公司单方违约导致承租房屋无法正常营业。华夏公司不认可真实性关联性。崇德公司提交照片，拟证明涉诉房屋张贴封条。华夏公司不认可真实性关联性。崇德公司提交2019年5月20日回函，拟证明华夏公司向北京新岩凯利投资管理有限公司回函中描述北京新岩凯利投资管理有限公司对租赁物业断水断电、封锁房屋，导致商户无法经营。华夏公司认可真实性，不认可关联性，认为系其与第三人之间的纠纷，与本案无关。崇德公司申请证人出庭作证，证人陈某：“由于品牌公司对店铺级别划分，批店流程较长，导致进场装修延迟。10月中下旬进场装修，11月13日发现楼下超市停业，超市影院是阿迪开业的必备条件，否则不批开业，我告知被告负责人孙强，对方表示超市招商正在协商中，我表示先不装修，一直在等。2019年5月，耐克公司从报店至开店是127天，超过期限不再批店。后告知我被告与大甲方也发生矛盾。……2019年6月租赁场地被封锁，封条上写的2019年6月，其没在现场，不清楚。2018年11月13日暂停装修，因为发现一层地球港停业，且与员工有纠纷。11月13日老板将信息发给我，如果地球港关闭，耐克公司就不会批店。”华夏公司认可证人对停业时间和停止装修时间及原因的陈某。另查，崇德公司向华夏公司支付2018年8月-12月管理费及推广费276,525元、装修管理费60,000元、装修保证金61,450元、履约保证金60万元。本案审理过程中，经崇德公司申请，本院委托中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司对北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场项目2A008号铺位内装修的市场价值进行评估，结果为168,768元。鉴定费41,600元由崇德公司预交。本院认为，崇德公司与华夏公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据崇德公司提交的华夏公司向北京新岩凯利投资管理有限公司出具的《回函》及其他证据，能够证明2019年5月涉案房屋断水断电及封锁的事实，双方之间《租赁合同》的目的已无法实现，华夏公司的行为构成根本违约，对崇德公司要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于崇德公司要求退还2018年8月至12月经营管理费及推广宣传费276,525元的诉讼请求，崇德公司主张因2018年11月涉案房屋所在的北京月恒正大新生活广场一层全部停业影响二层正常开业，但其证人陈某系因品牌公司对店铺级别划分批店流程较长导致进场装修延迟，10月中下旬进场装修，11月13日发现楼下超市停业故暂停装修，且双方合同中并无关于一层超市开业与否及客流量的约定，故崇德公司应向华夏公司交纳该笔费用，对该项请求本院不予支持。关于装修管理费60,000元及装修保证金61,450元，崇德公司虽陈某11月13日因一层超市停业暂停装修，但2019年5月断水断电封锁房屋的行为致使其无法经营，亦无法继续装修，故装修保证金61,450元应予退还，因崇德公司已经进行部分装修，故装修管理费部分退还，具体金额本院结合案情酌定为30,000元。关于装修损失，因合同系因华夏公司违约而解除，华夏公司应赔偿崇德公司该项损失，金额以评估意见为准。履约保证金60万元亦应退还。双方其他主张及辩称均缺乏事实及法律依据，本院均不予认定及采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京崇德商贸有限公司及北京华夏文远体育文化发展有限公司于2018年6月签订的《租赁合同》；二、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京崇德商贸有限公司履约保证金60万元；三、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京崇德商贸有限公司装修管理费30,000元；四、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京崇德商贸有限公司装修保证金61,450元；五、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京崇德商贸有限公司装修损失168,768元；六、驳回北京崇德商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,301元，由北京崇德商贸有限公司负担4020元（已交纳）、北京华夏文远体育文化发展有限公司负担11,281元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京崇德商贸有限公司负担1314元（已交纳）、北京华夏文远体育文化发展有限公司负担3686元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费41,600元，由北京华夏文远体育文化发展有限公司负担（北京崇德商贸有限公司已交纳，北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京崇德商贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐婵娟人民陪审员  庄 岩人民陪审员  李红新二〇二〇年九月二十二日书 记 员  许子月孙梦晨