河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初4802号原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：刘春梅，女，1978年11月24日出生，汉族。被告：驻马店市鼎晟置业有限公司。委托诉讼代理人：李红伟，驻马店示范区正义法律服务所法律工作者。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）诉被告刘春梅、驻马店市鼎晟置业有限公司（以下简称鼎晟置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人高婷婷，被告鼎晟置业公司的委托诉讼代理人李红伟到庭参加诉讼。被告刘春梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行诉称，2017年7月21日，被告刘春梅、鼎晟置业公司与原告签订订编号为中原银（驻马店）房贷字2017第040375号《个人购房借款合同》一份，约定被告刘春梅向原告借款27万元，借款期限180个月，借款用途为用于购买座落于遂平县遂景公路南侧幸福里16幢底商101号商铺，年利率6.86%。贷款采用等额本息还款法，还款总期为120期，还款日为每月20日，合同并约定罚息。同时约定被告刘春梅以其名下位于遂平县遂景公路南侧幸福里16幢底商101号商铺为该笔贷款提供抵押担保，并依法办理编号为豫（2018）遂平县不动产证明第0002929号不动产登记证明。合同并约定由鼎晟置业公司为该笔贷款提供全程连带责任保证，保证期间为合履行期债务期限届满之日起两年。上述合同签订后，原告即依约放款。被告刘春梅自2019年7月21日起不再履行还款义务，现下欠借款本金229682.6元及2019年7月21日起的利息、罚息、复利未予清偿。现请求：1、依法判令被告刘春梅偿还原告贷款本金229682.60元及2019年7月21日起利息、罚息、复利（利息罚息、复利利率按合同约定计算）；2、判令被告刘春梅对该笔贷款承担抵押担保责任；3、判令被告驻马店市鼎晟置业有限公司对该笔贷款承担连带责任保证；4、本案诉讼费由被告承担。被告鼎晟置业公司辩称，1、本案的借款偿还责任应由被告刘春梅承担，答辩人同意原告的第一、第二项诉讼请求；2、鼎盛置业公司为刘春梅提供保证担保是事实，但我公司为房地产开发商，提供的是阶段性借款担保，担保责任期限自出卖人将买受人刘春梅的房屋产权证书转交贷款银行抵押之日止，法院应依法驳回原告的第三项诉讼请求。被告刘春梅未到庭应诉且未提交答辩状。经审理查明，2017年3月28日，出卖人鼎晟置业公司与买受人刘春梅签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于遂景公路南侧编号为遂国用（2010）第083号的地块和土地使用权。【土地使用权出让合同号】为2010-17。该地块土地面积为45264.27㎡，规划用途为商品住宅用地，土地使用年限自2010年8月25日至2080年8月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名幸福里。建设工程规划许可证号为41172820110274303207，施工许可证号为412823201104292101。第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第22幢底商101号房，该商品房的用途为底商，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上6+1层。该商品房阳台是非封闭式，合同约定建筑面积共131.04平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为4120.8元，总金额540000元，第六条：买受人于本合同签订之日支付房款金额270000元，余款270000元整以银行贷款方式付至出卖人账户。由出卖人向当地房屋主管部门申请登记备案。补充协议约定：第五条、出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续三个月或累计6个月未偿付本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行责任通知的，出卖人有权单方解除购房合同，并收回本合同项下的房产，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意继续履行合同义务的，买受人须付清应付所有贷款本息、罚息，并承担因此给出卖人造成的一切经济损失。2017年7月2日，贷款人（××）中原银行驻马店分行与借款人（抵押人）刘春梅，保证人鼎晟置业公司签订合同编号为中原银（驻马店）房贷字2017第040375号《个人购房借款合同》，合同约定借款人金额为270000元；贷款用途用于借款人购买座落于遂景公路南侧幸福里22幢底商101商铺；贷款期限为120个月，自2017年7月21日至2027年7月21日；贷款利率采用浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮40%。贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，采用每年1月1日调整，按距离该日最近的中国人民银行公布的同期同档次拿贷款基准利率及贷款发放日约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；逾期贷款罚息利率按照本合同约定利率基础上加收50%；挪用贷款罚息利率按在本合同约定利率基础上加收100%；借款人首付款金额为270000元；该笔贷款资金支付方式采用受托支付；按月等额本息还款法，借款人自愿选择每月21日为还款日；贷款人为实现债权和担保权利而实际发生的各项费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押加全程保证；抵押人刘春梅以其位于遂平县遂景公路南侧幸福里22幢底商101作为抵押物，并办理了抵押登记[不动产登记证明为豫（2018）遂平县不动产证明第0002929号]，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费）；保证人的保证阶段按全程连带责任保证，即保证人对自本合同签订之日至其所担保的借款人在本合同项下的债务全部清偿之日产生的借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同项下的借款人与贷款人签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年；借款人依据借款合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年;保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的的相关费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）。《个人购房借款合同》第十四条违约情形，借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项；2、……。第十五条违约救济措施约定，出现上述任一违约情况，贷款人有权行驶下述一项或几项权利：1、……；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；3、解除本合同，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用……。2017年8月16日，中原银行驻马店分行向刘春梅发放贷款27万元，年利率6.86%，用途为购商铺；起息日期2017年8月16日，到期日为2027年7月21日。后刘春梅按照等额本息还款法按月偿还该笔贷款本息至2019年7月20日，之后未再按约履行还款义务，至今下欠借款本金229682.6元及自2019年7月21日起的利息、罚息。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告中原银行驻马店分行与被告鼎晟置业公司和刘春梅签订的《个人购房借款合同》，以及被告之间签订的《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告中原银行驻马店分行依约向刘春梅发放购房贷款270000元。由于被告刘春梅未能按照合同的约定按期足额偿还银行借款本息，已构成违约。原告中原银行驻马店分行依据借款合同，宣布债务提前到期，要求被告刘春梅提前返还借款本金229682.6元及利息、罚息的请求符合合同约定，依法应予支持。利息、罚息应从2019年7月21日起计算至借款本息实际清偿完毕之日止。依照与××签订的合同，主债权未受全部清偿的，××中原银行驻马店分行可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定，即原告作为××有权按照合同约定以被告刘春梅提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告鼎晟置业公司作为上述借款的连带责任保证人，应依法按照双方的合同约定对借款人的上述债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后，可向被告刘春梅行使追偿权。被告鼎晟置业公司辩称其保证责任已免除，不应承担保证责任的意见，无相应事实及法律依据，本院不予采信。本案未产生保全费用、律师费对该项请求，本院不予支持。依照根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘春梅于判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司驻马店分行偿还借款本金229682.6元及利息、罚息（利率、利息及罚息按双方合同约定计算，从2019年7月21日起计算至实际清偿完毕之日止）。如到期未清偿，则以被告刘春梅所有的位于遂平县遂景公路南侧幸福里22幢底商101[不动产登记证明为豫（2018）遂平县不动产证明第0002929号]折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。二、被告驻马店市鼎晟置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中原银行股份有限公司驻马店分行其他诉讼请求。被告如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4746元，由被告刘春梅、驻马店市鼎晟置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审 判 长  田朝晖人民陪审员  任秋红人民陪审员  黄民之二〇二〇年九月二十七日书 记 员  朱燕霞