文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13428号原告：汪晓蓉，女，1968年5月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张东，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。被告：熊莉，女，1985年6月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：邴建敏，重庆中西律师事务所律师。第三人：重庆金洁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大水井**附**，统一社会信用代码91500106666411324F。法定代表人：邓恒正，该公司董事长。委托诉讼代理人：李骁，男，该公司职工。原告汪晓蓉与被告熊莉、第三人重庆金洁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪晓蓉及其委托诉讼代理人张东，被告熊莉其及委托诉讼代理人邴建敏，第三人重庆金洁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪晓蓉向本院提出诉讼请求：1、确认原告汪晓蓉与被告熊莉签订的《房屋认购权转让协议》合法有效。2.诉讼费由被告熊莉承担。事实和理由：2015年11月5日，原、被告双方在充分协商和真实意思表示下签订了《房屋认购权转让协议》。协议约定，被告将其位于某某园某某房*幢*楼*号房屋的购买名额转让给原告，转让金额20000元。合同签订后，原告支付了被告转让费。房屋以被告名义购买，原告向开发商支付了购房定金。被告只负责转让房屋名额，收取转让费，房屋所有权与被告无关，需要缴纳的房屋所有费用均由原告承担，被告协助原告办理各种购房手续，无条件配合原告办理过户手续。2015年11月4日，被告（乙方）与第三人（甲方）重庆金洁房地产开发有限公司签订了《“金洁·安居逸园”订房协议书》，约定乙方订购甲方开发建设的“金洁·安居逸园”项目住宅一套。被告将第三人重庆金洁房地产开发有限公司出具的收据及协议书原件交由原告保管。后因第三人重庆金洁房地产开发有限公司的原因，不能按期交房，房屋价值上升，被告拒不履行《房屋认购权转让协议》约定的义务，第三人重庆金洁房地产开发有限公司没有被告的配合也无法完成相关房屋的交付和过户等全部交接程序手续。为维护原告的合法权利，原告诉至法院。请求判如所请。被告熊莉辩称：1、涉案房屋的《房屋认购权转让协议》无效，涉案房屋为安置房，安置的人员有蔡云、熊莉及其未成年子女贺宇、贺杰，熊莉未经其他人同意将案涉房屋转让给原告；涉案房屋具有安置补偿性质，安置人员均系童家桥村枣子堡组的成员，原告并非该组成员，故该《房屋认购权转让协议》无效。另外涉案房屋至今未办理产权手续，无法进行交易。2、即使法院认定《房屋认购权转让协议》有效，被告认为该协议已于2020年8月25日解除。因为本案第三人通知被告及原告于2020年8月25日前办理签订房屋买卖合同及交付房款等相关事宜，逾期视为自动放弃购房资格，被告在接到该通知后通过微信及快递向原告告知该情况，而原告并未按照通知的内容办理相关手续，视为违约行为，即原告放弃认购。第三人重庆金洁房地产开发有限公司辩称，对原被告私下签订的《房屋认购权转让协议》本司不予以认可，本司是根据安置证明及《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》签订订购房协议。《房屋认购权转让协议》是否有效由法院依法认定。本院经审理查明事实如下：2015年9月8日，被告熊莉（乙方）与沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》。该协议约定，因巴渝老街项目建设，需拆迁乙方住房，门牌号：某某村某某组*号。二、住房安置面积：1.农转非人员三人，安置对象分别是熊莉、贺宇、贺杰。安置面积为每人30平方米。2.需安置的城镇人员一人，是蔡云，安置面积为每人20平方米。5.该户安置人口四人，共计安置面积110平方米。六、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，乙方的居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿、安置款。乙方应在2015年9月30日前搬迁完毕，交出土地，残值由甲方处理。若乙方未在规定时限内搬迁的，甲方有权根据有关规定采取强制措施予以拆除。2015年11月4日，被告熊莉（乙方）与第三人重庆金洁房地产开发有限公司（甲方）签订《“金洁·安居逸园”订房协议书》。协议约定，一、乙方预订甲方开发建设的“金洁·安居逸园”项目住宅一套，销售编号为1-13-14（在楼层、户型、朝向等不变的情况下，最终门牌号以派出所确定的为准），户型为三室两厅，建筑面积暂为124.84平方米（最终以实测面积为准）。购房单价为建筑面积5180元/平方米，总房款暂为651420元。房款在甲乙双方签订《重庆市房屋买卖合同》时按实测房屋建筑面积一次性付清。二、本协议签订时，乙方向甲方指定账户支付订金50000元。上述订金在双方签订《重庆市房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。三、甲方需于2017年12月31日前完成所订房屋的建设、综合验收等工作，并应通过电话、登报等公开方式通知乙方到指定地点签订《重庆市房屋买卖合同》，并按合同约定期限将房屋交付给乙方，若因甲方原因导致不能按期交房，甲方应按日向乙方支付所订房屋总房款万分之一的违约金。四、甲方不能将乙方已订购的房屋出售给第三人，否则应向乙方支付所订房屋的总房款的10%作为违约金，并保证乙方再次订房。五、本协议所订房屋保留至甲方通知乙方签订《重庆市房屋买卖合同》之日起十五个工作日内。如因乙方原因导致逾期未签定《重庆市房屋买卖合同》，甲方有权将房屋另行处理，订金退还乙方，订房协议书终止。房屋一经订购，乙方不得更改房号。同日，原告汪晓蓉以被告熊莉的名义向第三人重庆金洁房地产开发有限公司支付涉案房屋定金50000元。该收据原件由原告汪晓蓉持有。2015年11月5日，原告汪晓蓉（乙方）与被告熊莉（甲方）签订《房屋认购权转让协议》。合同约定甲方将其位于某某园*栋*楼*号的房屋认购权转让给乙方。1.乙方给甲方房屋认购权转让费20000元。2.选房的定金50000元由乙方自行承担，房屋的一切费用与甲方无关。房屋的所有权和使用权属于乙方。3.甲、乙双方不得反悔。如一方反悔，以十倍赔付给另一方转让金和定金。4.甲方必须无条件提供并陪同乙方办理完房屋的一切手续和证件。该协议签订当日，原告汪晓蓉向被告熊莉支付房屋认购权转让费20000元。2020年8月24日，原告汪晓蓉向第三人重庆金洁房地产开发有限公司支付涉案房屋房款300000元。审理中，被告熊莉、第三人重庆金洁房地产开发有限公司均表示虽然被告熊莉已经选择货币安置，但是根据相关政策被告熊莉持《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》以及安置证明可以到第三人重庆金洁房地产开发有限公司自愿选择订购房屋。本院认为，合同生效应当具备以下要件：一、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。二、合同当事人的意思表示真实。三、合同不违反法律或者社会公共利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但出卖人因未取得的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告汪晓蓉与被告熊莉签订的《房屋认购权转让协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属有效协议，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告熊莉以涉案房屋系安置给被告熊莉及案外人贺宇、贺杰、蔡云的，其未经过贺宇、贺杰、蔡云的同意出售该房屋名额，侵犯了贺宇、贺杰、蔡云的的合法权益，主张协议无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：确认原告汪晓蓉与被告熊莉签订的《房屋认购权转让协议》合法有效。案件受理费10314.20元，减半收取计5157.10元，由被告熊莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年九月十四日书记员  乔丹丹