四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4885号 原告：周子杰，男，1986年9月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：夏姣，女，1990年9月28日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 二原告委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 二原告委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 被告：四川星星文旅集团有限公司，住所地四川省华蓥市渠水路**。 法定代表人：伍建军，总经理。 被告：四川星星文旅集团有限公司广安分公司，营业场所四川省广安市广安区金安大道上段36-6、36-7号。 负责人：伍建军。 二被告共同委托诉讼代理人：苟占芳，四川瀛络律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：陈鑫，四川瀛络律师事务所律师。 原告周子杰、夏姣与被告四川星星文旅集团有限公司（以下简称“星星文旅公司”）、四川星星文旅集团有限公司广安分公司（以下简称“星星文旅广安分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告周子杰、夏姣的委托诉讼代理人蔡洁，被告星星文旅公司及其广安分公司的委托诉讼代理人陈鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周子杰、夏姣向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按合同约定向原告交付渠江明珠某某号房屋；2.请求判令二被告支付自2019年10月31日起至2020年6月22日迟延交房违约金11976.45元及自2020年6月23日起按照房屋总价款的日万分之一支付迟延交房违约金直至交房之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月11日，原、被告双方签订了一份《四川省商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于广安市广安区，总价509636元。同时约定被告应于2019年10月30日前向原告交付该商品房，该房屋交付时应具备已取得建设工程竣工验收合格证明文件及房屋面积实测报告书等条件，随后，原告按照合同约定履行付款义务，被告未在合同约定时间内向原告交付符合条件的房屋，也未依法依约向原告赔偿迟延交房违约金。故向法院提起诉讼请求支持前述诉讼请求。 被告星星文旅公司及其广安分公司辩称，被告案涉工程主体原定竣工时间为2019年6月30日，后由于市政道路工程的影响，实际于2019年11月13日竣工验收合格，免责交付日期应至2020年3月13日；2020年1月9日被告星星文旅公司广安分公司向广安市广安区城乡和住房建设局进行了综合备案；后又受新冠病毒影响，造成延期交房，应当延长免责期限至2020年5月13日，期间被告多次通过公告等方式通知原告接房，符合约定的交付方式，被告在合理的免责期内房屋达到了交付条件，工程受不可抗力影响，应当免除违约责任。 原告周子杰、夏姣围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：公司登记信息查询单、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据、贷款合同、2019年3月16日拍摄的渠江明珠现场视频；被告星星文旅公司提交的证据有：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告、竣工验收备案书、房屋面积实测报告、广安市人民政府办公室关于下达2018年度广安市主城区市政基础设施重大项目建设计划的通知（广安府办函【2018】22号）、广安市住房与城乡建设局、广安市城市管理行政执法局关于对朝阳大道实行交通管制的通告（广安市公安局交警支队第一大队）、关于主城区朝阳大道、凌云东路下穿隧道恢复通车的通告、广安交投集团城区路桥工程项目经理部关于拆除朝阳大道围栏等设施的函、公告、群发短信截图及手机录屏视频光盘；本院依职权调取的勘查笔录；前述证据，经当事人质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的当庭陈述和本院经审查予以确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月11日，原告周子杰、夏姣（买受人）与被告四川星星置业投资有限公司广安分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.购买的房屋位于广安市广安区，面积105.23平方米，总价款509636元；2.交付条件：出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；3.逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定时间向买受人交付该商品房的，逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；有下列原因之一致出卖人不能按期履约时，出卖人获得有关证明文件并及时通知买受人后，可延期该商品房交付，无需承担任何责任：（1）不可抗力，（2）政府行为或法律法规变动及非出卖人能控制的因素：包括政府强制文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水停电、市政配套设施拖延、城市规划等；（3）施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决，其他不可预见、不能避免、不能克服、非出卖人能控制的原因，包括但不限于城市配套的水电气等设施批准安装导致的延误。该合同首部的出卖人列明为四川星星置业投资有限公司，买受人列明的为周子杰、夏姣，登记的买受人电话为147××××6576、152××××4796，尾部出卖人签字处加盖的是四川星星置业投资有限公司广安分公司的公章。 原告于2018年2月27日向四川星星置业投资有限公司广安分公司缴纳购房款159636元，2019年5月24日交付购房款350000元。被告工作人员于2020年1月18日群发短信（其中原告的电话152××××4796也在收件号码之中）告知业主渠江明珠1号楼、2号楼、3号楼已达到交付使用条件，正式通知业主于2020年1月16日起到物业服务中心办理接房手续，春节放假时间为2020年1月22日至2020年1月29日。原告认为该房屋未达到交房条件，故不同意接受房屋，并起诉至本院要求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉渠江明珠项目国有土地使用权登记在四川星星置业投资有限公司、袁某支名下；该项目于2017年4月7日取得用地规划许可，2017年5月22日取得建设工程规划许可，2017年6月6日取得建筑工程施工许可（原定竣工日期为2019年6月30日），该项目前述各项许可证上载明的建设单位为四川星星置业投资有限公司、袁某支。2018年4月18日案涉项目1号楼取得商品房预售许可，载明的售房单位为四川星星置业投资有限公司。渠江明珠建设项目于2019年11月13日竣工验收合格，2020年1月19日报广安市广安区住房和城乡建设局备案，于2020年5月8日备案成功。该项目住宅小区1幢于2019年9月18日取得房屋面积实测报告，1503号房屋实测面积为104.59平方米。四川星星置业投资有限公司于2019年7月3日变更为四川星星文旅集团有限公司，四川星星置业投资有限公司广安分公司于2019年8月23日变更为四川星星文旅集团有限公司广安分公司。 另查明，广前大道改造工程（市主城区朝阳大道广安东收费站至白塔大桥路段）是2018年度广安市主城区市政基础设施重大项目工程，该项目的实施主体为广安交投集团；该项目路段在2018年4月13日至2019年9月30日期间进行封闭施工被交通管制。2018年5月29日，广安交投集团向被告项目部发函称被告项目部的施工围栏及其设施均在改建施工红线内，要求项目部在6月10日前将施工红线内的所有设施全部拆除。2019年2月25日广安交投集团城区路桥工程项目经理部发出公告告知广前大道全路段封闭施工所有车辆绕行。案涉渠江明珠项目位于广安市广安区渠江大桥旁（中桥组团C-09西北侧），经现场查看，该项目四周方向为滨江路段、广前大道路段、广安职业学院建筑、未开发的山丘，只有滨江路和广前大道两侧有路可以通往该项目所在地，滨江路很长一段是小山丘，只有狭窄的一条小路通往渠江明珠项目，另两侧的广安职业学院建筑和山丘，没有通行道路。庭审中被告称该项目建设期间只有广前大道预留了施工通道，广前大道市政改造工程封闭施工导致其建筑材料运输受阻受限，对该项目建设进度造成很大影响，主要是2019年2月至6月的原定工期被延误，3月、4月无法施工，5-10月完成了原计划需要4个月完成的工程量，被告公司已多次在项目部向买受人公告可能延期交房，该情况属于合同约定的被告可以延期交房的原因，应免除被告的逾期交房责任。原告向本院提交了该项目另一位购房人在2019年3月16日拍摄的渠江明珠现场视频，视频中可以看到渠江明珠项目4栋房屋中其中的一栋楼房屋外墙上3-4人在工作，其余楼栋房屋及地面均未见其他施工迹象。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于案涉商品房买卖合同的权利义务主体确定问题。原告购买的房屋所在的房地产项目国有土地使用权人及用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可载明的建设单位均为星星文旅公司、袁代支，而该房屋所在楼栋的预售许可载明的售房单位为星星文旅公司，且商品房买卖合同的首部“出卖人”处注明的出卖人也为星星文旅公司，星星文旅广安分公司仅是代为销售房屋，其在合同中加盖了公章，但根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，分公司应承担的责任也由公司承担，故本案案涉商品房买卖合同中出卖人一方的权利义务应确定由星星文旅公司享有和承担。 关于原告主张的交付房屋及逾期交房违约金的问题。原告购买的案涉房屋所在建设项目已于2019年11月13日竣工验收合格，于2019年9月18日取得房屋面积实测报告，被告于2020年1月18日短信通知原告接房，此时该房屋已达到合同约定的交付条件，原告以未达交付条件为由拒不接收房屋，该理由不成立。自被告通知之日起，原告即可前往被告处接收房屋，对其交付房屋的请求，被告方无异议，本院予以支持。合同约定的应交房时间为2019年10月30日，被告2020年1月18日才通知接房，已逾期78天。该逾期期间，被告应否承担合同约定的违约责任问题，被告辩称该项目建设期间只有广前大道预留了施工通道，广前大道市政改造工程封闭施工导致其建筑材料运输受阻受限，对该项目建设进度造成很大影响，属于合同约定的被告可以延期交房的原因，应免除被告的逾期交房责任。本院认为，广前大道改造工程是2018年度广安市主城区市政基础设施重大项目工程，该工程的实施过程中对广前大道进行封闭施工，并要求被告公司期限内拆除相关施工围栏，必然会对施工通道位于广前大道的渠江明珠建设项目造成一定的影响，影响的期间属于双方合同中约定的非出卖人所能控制的原因导致的可以延期交房的期间，被告公司不应因此承担违约责任。并且市政工程是基于社会公共利益的需要进行的，被告不能对此要求市政工程实施单位承担相应责任。只是本案中市政工程施工影响的具体期间及影响的大小，被告公司未提供充分证据证明，原告提交的2019年3月16日的视频以及2019年6月28日渠江明珠项目坠楼事故的相关调查报告和笔录，也不能直接证明渠江明珠项目未受广前大道改造工程影响而在全面施工或未施工是因为事故影响或其他原因所致，视频中的施工也仅是零星施工。在此情况下，本院综合考虑被告公司在竣工延迟4个多月而交房仅迟延2个多月，且在疫情期间仍积极组织进行综合竣工验收备案，延期交付房屋的期限相对较短，延期并非出卖人故意或其所能控制的因素导致等情况，酌情确定该延期期间免除被告公司的违约责任。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、被告四川星星文旅集团有限公司在本判决生效后十日内向原告周子杰、夏姣交付位于广安市广安区房屋； 二、驳回原告周子杰、夏姣的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费100元，减半收取50元，由原告周子杰、夏姣自行负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  陈洪宁 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李 欢