广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6814号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一法定代表人：刘畅，总经理。委托诉讼代理人：孔伟明，男，该公司员工。被告：广东利海集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区江南大道中**华海大厦****。法定代表人：赵创胜。委托诉讼代理人：陈汉利，广东实德律师事务所律师。被告：深圳市小牛生泉投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道彩田北路与北环大道交汇处新浩壹都A座4301室法定代表人：彭最鸿。原告广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃公司）与被告广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）、深圳市小牛生泉投资管理有限公司（以下简称小牛生泉公司）债权人撤销之诉纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告昌跃公司的委托诉讼代理人孔伟明，被告利海公司的委托诉讼代理人陈汉利均到庭参加诉讼。被告小牛生泉公司经本院公告送达传票及诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法对其做缺席审理。本案现已审理终结。原告昌跃公司向本院提出诉讼请求：1、撤销被告之间签订购买广州市白云区丝柏街XXXXD1栋607房的《广州市商品房买卖合同》；2、判令被告承担案件诉讼费用。事实和理由：昌跃公司作为利海公司的债权人，近期通过裁判文书网查询得到利海公司与小牛生泉公司合谋低价转移资产，企图达到逃避昌跃公司债务的目的。昌跃公司认为，利海公司将价值高达100万元的广州市白云区丝柏街XXXXD1栋607房以54万元的价格转让给小牛生泉公司，明显不是正常的销售行为，存在恶意串通损害昌跃公司合法权益的嫌疑。综上所述，昌跃公司提起本案撤销权之诉，望判如所请。被告利海公司答辩称，不同意昌跃公司的诉请，涉案房屋的转让并非利海公司与小牛生泉公司恶意串通，而是利海公司在债权人广州越秀诺成五号实业投资合伙（以下简称诺成五号实业）的安排下进行的包括涉案房屋在内的108套房产以物抵债，以59000000元的价格转让给诺成五号实业指定的小牛生泉公司，上述安排是诺成五号实业的安排，利海公司并没有恶意损害其他债权人的故意。经审理查明，2019年，小牛生泉公司向广州市白云区人民法院起诉利海公司房屋买卖合同纠纷一案，第三人为深圳市小牛稳盈五号投资企业（有限合伙）（以下简称小牛稳盈企业）及诺成五号实业，案号为（2019）粤0111民初2532号。小牛生泉公司向白云法院起诉请求：1.利海公司为小牛生泉公司办理广州市白云区丝柏街XXXXD1栋607房的产权转移登记手续；2.利海公司按照房价款的30%向小牛生泉公司赔偿违约金161874元（539580元×30%）；3.案件受理费由利海公司承担。白云法院判决：一、于本判决生效之日起十日内，利海公司按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定，协助小牛生泉公司办理广州市白云区丝柏街87号、89号607房的不动产产权登记手续，将房产登记至小牛生泉公司名下；二、于本判决生效之日起十日内，利海公司向小牛生泉公司赔偿违约损失（以454197元为本金，按照每日0.02‰的利息标准，从2017年11月3日起计至不动产产权登记核准之日止，并以161874元为限）；三、于本判决生效之日起三十日内，小牛生泉公司向利海公司支付剩余房款85383元；四、驳回小牛生泉公司的其他诉讼请求。利海公司、小牛生泉公司均不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2019）粤01民终8137号，广州中院二审判决：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初2532号民事判决；二、驳回小牛生泉公司的诉讼请求。（2019）粤01民终8137号民事判决书已于2020年7月21日发生法律效力。根据（2019）粤01民终8137号判决查明的事实，诺成企业与利海公司就小牛稳盈企业收购利海公司名下资产，签订了以下多份双方或三方协议：1.小牛稳盈企业作为甲方、利海公司作为乙方签订《收购协议》，约定：“一、广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称‘越秀实业’）与乙方与中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称‘民生银行’）于2013年11月26日签订了《公司委托贷款合同》，越秀实业通过民生银行向乙方发放委托贷款，并以乙方名下的位于广州市白云区利海绿洲花园三期项目的在建工程，宗地编号穗国用（2004）第169号和170号作为抵押财产。二、甲方拟对乙方的部分抵押财产进行收购。三、收购资产概况：总计容建筑面积5165.16平方米，共108套商品房，其中小户型105套，大户型3套。收购资产的收购价总金额人民币59399340元。甲乙双方就收购事宜，达成如下协议：一、收购流程及双方权利义务：1.甲、乙双方均同意签订本协议之时签订如下五份协议：《三方协议》、《委托付款协议》、《划款指令》、《退款指令》、《承诺书》。2.以越秀实业指定开设的以下指定账户作为共管账户并预留甲乙双方印鉴：户名广州越秀诺成十号实业投资合伙企业（有限合伙）；账号69×××29；开户行中国民生银行广州珠江支行。3.甲方将收购价总金额的首期购房款人民币5000万打入共管账户，由甲乙双方与越秀实业三方进行资金共管。4.共管账户到账人民币5000万元资金后，由越秀实业提供抵押资产的房源涂销指令。5.甲乙双方应签署《商品房买卖合同》（按乙方在房管局已备案的合同标准版本签署，《商品房买卖合同》约定与本协议不一致的以本协议约定为准），并于2014年12月14日前完成全部收购资产的网签过户于甲方名下的相关手续。6.甲乙双方将于2014年12月14日前完成全部收购资产的验收交接等收房手续，甲乙双方确认收购资产均以房屋现状作为交付标准。7.大确权（即收购资产的房屋所有权登记）前5天，甲乙双方应另行开设新的共管账户，以甲方名义开设此共管账户2……在乙方完成大确权手续前三天，甲方应将收购资产的剩余未付房款支付至共管账户。”2.诺成企业作为甲方、利海公司作为乙方、小牛稳盈企业作为丙方签订《三方合作协议》，约定：“甲乙双方与中国民生银行股份有限公司广州分行于2013年11月26日签订了《公司委托贷款合同》，甲方通过民生银行向乙方发放委托贷款，并以乙方名下资产作为抵押财产。二、乙丙双方于2014年12月10日签订了《收购协议》，约定由丙方对乙方名下的部分抵押财产进行收购。乙方将以丙方支付的全部收购价款清偿《委贷合同》项下的委托贷款。为明确各方的权利、义务，经三方协商一致，特订立本协议，以便共同遵守。第一条交易概述。三、乙丙双方于2014年12月10日签订了《收购协议》，约定丙方对乙方名下的部分抵押财产进行收购，收购价款共计人民币伍仟玖佰叁拾玖万玖仟叁佰肆拾元整，乙方将以丙方支付的全部收购价款清偿《委贷合同》项下的委托贷款。第二条交易流程。一、丙方应将收购价款的首期款人民币伍仟万元划至甲方指定的以下账户：……。五、乙方、丙方完成收购资产的网签过户及验收交接手续，且乙方向丙方提供的等额合法购房发票后，应于2014年12月15日下午15:00前，出具划款指令……本次划款完成后，即视为乙方向甲方清偿《委贷合同》项下的委托贷款人民币伍仟万元；视为丙方向乙方支付《收购协议》、《商品房买卖合同》项下的购房款人民币伍仟万元等。”3.小牛稳盈企业作为甲方与作为乙方的利海公司签订《委托付款协议》，约定：“一、甲方按约将收购资产的首期款人民币5000万元支付至共管账户，并于条件成就时同意将共管账户中的资金人民币伍仟万元划至结算账户的，视为甲方已履行将收购资产的首期款支付予乙方，履行相应的支付义务。二、收购资产的剩余款项人民币9399340元，甲方根据按约支付至共管账户2并于条件成就时同意将共管账户2中的资金划至乙方指定账户，视为甲方已履行将收购资产的剩余款项支付予乙方，履行相应的支付义务等。”4.利海公司向小牛稳盈企业出具《承诺书》，承诺免除小牛稳盈企业所购买108套房屋一年的物业管理费，并将会所一免费提供给小牛稳盈企业使用一年。上述协议签订后，小牛稳盈企业即于当日向以案外人越秀诺成十号投资企业名义开户的共管账户汇入5000万元。该款项已由诺成企业实际收取。2018年4月9日，越秀诺成十号投资企业经工商部门核准注销。2014年12月12日，诺成企业作为甲方、利海公司作为乙方、小牛稳盈企业作为丙方、小牛生泉公司作为丁方签订《四方协议》，约定：“一、自本协议订立之日起，收购协议、三方协议、委托付款协议、承诺书、划款指令、退款指令中关于丙方的权利义务全部由丁方或丁方指定的主体承继，丙方权利义务转由丁方或丁方指定主体前已履行的义务，视为承继后的丁方或丁方指定主体已履行相应的义务。三、甲乙丙丁均同意并确认本协议所约定的全部事项。四、本协议生效后，甲乙双方不得以丙丁（或丁方指定主体）之间发生的权利义务承继为由，拒绝依收购协议、三方协议、委托付款协议、承诺书、划款指令和退款指令承担各自的义务及相应的责任等。”2014年12月13日，利海公司将上述协议所涉108套房屋移交小牛生泉公司接收。同年12月15日，小牛生泉公司、利海公司签订了本案所涉利海绿洲花园D1栋丝柏街87号、89号6层607房（登记地址：白云区丝柏街87号、89号607房）的《广州市商品房买卖合同》，并到房管部门办理了网签手续，合同编号为201412292651。合同约定利海公司将前述白云区丝柏街87号、89号607房出售给小牛生泉公司，房价款总额为539580元，合同第二十一条约定小牛生泉公司、利海公司应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。利海公司已向小牛生泉公司开具涉案白云区丝柏街87号、89号607房的购房发票，发票载明已收房款454197元。根据白云法院已生效的（2017）粤0111民初13583号《民事判决书》认定的事实：2017年12月5日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查[2017]529号《关于（2017）粤0111民初13583号的复函》，载明涉案白云区丝柏街87号、89号607房已于2015年1月26日经核准以15预登01316156号预告登记在小牛生泉公司名下，暂未办理初始登记（大确权）、转移登记，无查封、抵押信息。（2019）粤01民终8137号案审理过程中，小牛生泉公司同意向利海公司支付涉案房屋的剩余房款85383元。该案中，法院向中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行）发出调查函，核实以下问题：1.利海公司提交的《公证书》及所附《公司委托贷款合同》《公司委托贷款抵押合同》，是否与民生银行与存档的材料一致？2.委托贷款的10100万元有无实际全部发放给利海公司？如实际发放，那么发放的款项是否全部为诺成五号投资企业提供的资金及目前是否已收回贷款？3.民生银行涂销XXXXD1栋108套房屋抵押登记的原因？民生银行向本院复函：“1.经对比我行档案中的相关合同，贵院函查的公证书及所附《公司委托贷款合同》《公司委托贷款抵押合同》与我行存档的材料内容一致。2.涉案的委托贷款分为两笔发放，分别为3716.8万元和6383.2万元，合计人民币10100万元，均已实际发放。上述款项全部为诺成企业提供的资金。目前，金额为3716.8万元的委托贷款在我行系统显示为逾期状态。金额为6383.2万元的委托贷款，已通过债权转让方式予以处置，转让给资产管理公司后该笔贷款在我行显示为结清状态。3.关于108套抵押房产涂销抵押登记的原因问题。经了解，对上述108套房屋办理涂销抵押登记是基于上述6383.2万元贷款转让后，该笔贷款为结清状态，根据合同约定及委托人的要求，我行对案涉108套房产办理了涂销抵押登记。”经质证，（2019）粤01民终8137号各方当事人对该复函的三性均无异议。2010年12月15日，昌跃公司与利海公司签订《利海绿洲花园前期物管服务合同》，约定利海公司选聘昌跃公司为利海绿洲花园提供前期物业管理服务事宜，物业服务收费按照包干制方式等。合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。昌跃公司为证明其对利海公司享有债权，向本院提交了一份昌跃公司与利海公司签订《债务确认书》，落款日期为2015年1月5日，该确认书记载：利海公司确认自2012年6月1日至2014年12月31日期间，拖欠昌跃公司各类服务费用款及代垫电费合计3801437.03元（大写：叁佰捌拾万壹仟肆佰叁拾柒元叁分），昌跃公司对利海公司享有债权；此笔欠款的利息双方同意按照国家人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计算；还款方式：乙方承诺按照以下方式偿还所有欠款：自2015年1月其按每季度支付633572.84元（大写：陆拾叁万叁仟伍佰柒拾贰元捌角肆分），分6个季度完成支付等。本院认为：本案为债权人撤销权纠纷，应当围绕债权人主张撤销债务人的行为是否符合法律规定的要件进行审查。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于2014年12月15日利海公司与小牛生泉公司就涉案房屋签订商品房买卖合同的行为，一方面，昌跃公司未能提交任何证据举证债务人利海公司与受让人小牛生泉公司的交易价格明显低于市场价，昌跃公司也未能提交任何证据证实小牛生泉公司知道涉案债务的存在，没有证据显示小牛生泉公司明知该价款属于不合理的低价。另一方面，根据已生效判决文书可知，本案所涉房屋买卖合同是利海公司以物抵债而衍生的房屋买卖合同纠纷之一，被告利海公司将包括涉案房屋在内的利海绿洲花园108套房屋共同抵偿并交付给小牛生泉公司，不同于一般的小业主直接向房地产开发商购买房屋的买卖合同，因此昌跃公司仅以被告利海公司提交的九份小业主房屋买卖合同就推断该涉案房屋转让的房屋价格过低，没有充分的事实依据。根据已生效判决查明的事实可知，小牛生泉公司已支付了涉案房屋80%购房款，且该涉案房屋也已办理了预售登记，因此，昌跃公司主张受让人小牛生泉公司知道该转让行为有害于原告债权也缺乏依据。综上所述，原告昌跃公司未能举证证明涉案房屋系以明显不合理的低价转让且受让人知道债务人的行为有害于债权，故原告昌跃公司行使债权人撤销权不满足法律规定的要件，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州昌跃物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费9200元，由原告广州昌跃物业管理有限公司负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  朱少梅人民陪审员  黄慧琦二〇二〇年九月十六日法官助理刘嘉琳法庭记录王振裕