广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5957号上诉人（原审被告）：惠州市骏宝发展有限公司，住所地：惠州市陈江*********。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：张强、邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹俊，男，1990年02月26日出生，公民身份号码：441************512，住广东省惠州市惠城区**********。被上诉人（原审原告）：谭剑梅，女，1990年01月16日出生，公民身份号码：440************322，住广东省惠州市惠城区**********。委托诉讼代理人：彭阳俊、陈咏，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师上诉人惠州市骏宝发展有限公司与被上诉人邹俊、谭剑梅因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9981号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市骏宝发展有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销惠城区人民法院（2019）粤1302民初9981号民事判决书。2、请求贵院依法将本案发回重审或改判上诉人实际交房时间符合合同约定，无需支付违约金。3、本案的诉讼费用及上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的上诉人因天气可顺延交付商品房的天数与事实不符。补充协议第八条第一款第三项约定在施工过程中遭遇风力6级以上大风、200毫米以上降雨、40度以上高温，出卖人可以顺延交付商品房。该条款中“恶劣天气”是概括性说明，之后使用“包括但不限于”明显是对“恶劣天气”的举例列举而非穷尽全部事项的列举。一审判决中仅认定，上诉人自签订《商品房买卖合同》之日2017年9月5日至2018年12月31日，惠州市惠城区大湖溪出现可以顺延交付商品房的情况为：极大风速不低于六级的天数为28天；最高气温不低于40度的天气为3天。在一审中，对于降雨天气导致的延迟，法院仅以200毫米降雨为标准，所计算的顺延天数不符合实际情况，因为经上诉人向气象部门了解，气象部门是以小时降雨量来定义大雨（24h降雨量25-50mm）、暴雨（24h降雨量50-100mm），未有按合同约定200mm以上降雨作为划分和统计标准。尽管在大雨和暴雨天气下，降雨量并未达到200mm，但结合实际情况，在大雨和暴雨的情形下，为了保证安全，施工进度明显会受到影响，该情形仍属于《补充协议》中约定的“恶劣天气”，属于双方明确约定的可以顺延交付时间的情形，法院应当对此予以认定。二、一审对惠州市政府开展机构改革导致延期交房的事实不予认定与基本事实相违背。一审判决中认定，上诉人提交测绘回执日期是2019年1月23日，已经晚于《商品房买卖合同》约定的交房时间，且政府相关部门未向上诉人书面告知因机构改革导致延期办理相关业务，故对上诉人因机构改革导致延期的意见不予认可。该认定与事实不符，且缺乏逻辑性。首先，一审法院以上诉人提交测绘回执时间晚于约定的交房时间而认定政府机构改革不能导致顺延交付商品房的理由是不合理的。即使根据一审法院对于可顺延天数来计算（一审法院认为因天气原因可顺延交付商品房的天数为31天），上诉人也应当是在2019年1月31日才交付商品房，而上诉人提交测绘的时间为1月23日，即上诉人交测绘的时间并无不合理之处，不能据此认为上诉人在测绘提交时间上存在过错。其次，一审以政府相关部门未向上诉人书面告知因机构改革导致延期办理业务而不予认定上诉人意见存在错误。上诉人于2019年1月23日提交了测绘申请，根据该受理回执，测绘部门应当在7个工作日内完成测绘工作（即2019年2月1日完成测绘），但是测绘部门直至2019年4月3日才完成测量工作。同样，上诉人对项目竣工验收于2019年1月30日提出申请，但政府部门直至2019年3月25日才确定最终备案。政府部门虽未以书面告知业务延办，但上诉人已提供证据证明在合理期限内向有关政府部门提交申请，而政府部门没有在法定工作时间内完成工作，即通过实际行为表明机构改革导致延办业务，其行为已经影响到上诉人交付房屋，不能仅以书面通知为评判标准，应当将此期间计入顺延期限。再次，本案双方合同关系并未解除，在即使认定上诉人在某一时间构成延期交楼，但双方的合同仍在履行，后续如果出现符合合同约定或者法律规定的顺延交付房屋的情形时，在认定违约金时间时当然应当将顺延期限予以扣减。一审判决以顺延情形发生在上诉人“逾期”后而不予认定逻辑错误。三、一审法院对本案商品房实际交付日期认定错误。对于上诉人的交楼时间，一审法院按照2019年4月21日进行认定不具有合理性。上诉人在出售房屋具备交付条件后，根据《补充协议》第六条第7款于2019年4月8日在惠州日报刊登入伙公告并于同日向被上诉人邮寄入伙的挂号信。自此，上诉人已经为被上诉人行使合同权利提供了充分的条件，被上诉人适格的履行了所负担的交付的合同义务。被上诉人何时实际行使合同权利由被上诉人决定，被上诉人怠于行使合同权利的不利后果亦应当由被上诉人承担。上诉不应对被上诉人怠于行使合同权利的行为承担任何责任。双方约定的“应当在2019年4月20日前来完成交楼手续，否则视为4月21号完成手续”是对被上诉人行使权利的催告，不应作为认定被上诉人具备行使合同权利的时间，更不能认定为上诉人履行合同义务的时间。如果将上诉人的催告期限认定为上诉人违约期间，有违公平原则，对上诉人及其他及时行使合同权利的业主明显不公。同时，根据上诉人和被上诉人提供的证据证明，上诉人交楼时间为2019年4月20日，而一审法院认定的交楼时间为4月21日，与事实不符，存在错误。综上，根据上诉人与被上诉人之间的补充协议，一审法院对于双方约定的可顺延天数计算存在错误，影响了上诉人的利益，特此，上诉人提出上诉，恳请贵院依法查明案件事实，依法予以纠正。被上诉人邹俊、谭剑梅答辩称：一、上诉人主张未达200mm降雨量的大雨和暴雨天气属于《补充协议》中约定的“恶劣天气”没有依据。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》均规定了买卖双方在不可抗力的请款下违约可不承担违约责任。且上诉人提交的《补充协议》其中第八条中第二项、第三项中已对不可抗力作出了详细规定，其中，第二项第一条规定，“自然灾害：12级以上台风，6级以上地震、250mm以上持续24小时的暴雨或大雨”，第三项规定“在项目施工过程中遭遇恶劣天气，包括不限于风力6级以上或大风，200mm以上降雨，40度以上高温，出卖人可顺延交付商品房”。依据双方合同约定，未达200mm以上降雨量，显然不符合双方《补充协议》所约定的恶劣天气情形，上诉人主张即使未达200mm降雨量的天气情形仍属于《补充协议》中约定的情形，有违双方合同约定，更有违诚实信用原则。一审法院已扣除属于恶劣天气的顺延期间，符合法律规定及双方的约定。二、上诉人主张因政府机构改革导致延办业务的期间应计入顺延期限无事实依据。首先，上诉人提交测绘的时间存在过错。根据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，双方约定的上诉人交房期限是2018年12月31日前，而上诉人于2019年1月23日才将资料提交测绘部门，上诉人作为专业的房地产开发商，应当知道政府机构处理相应事宜需要时间，上诉人应当提前向政府部门提交材料申请测绘。惠州市房屋测绘所直至2019年4月3日才将上诉人的项目不动产全部测绘完毕系因上诉人在测绘提交时间过晚导致。其次，上诉人一再主张因机构改革导致延期办理业务，但是上诉人未提交政府部门的书面的证明或正式的文件及通知，证明政府会因部门改革而延期办理相关业务。因此，上诉人认为由政府部门改革导致被告逾期交房的时间应计入顺延期限没有依据。三、原审法院对交楼日期的认定事实清楚。上诉人主张在2019年4月8日在惠州日报刊登入伙公告并向被上诉人邮寄挂号信即为履行双方原合同约定的交付义务，但是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任的约定中明确约定上诉人支付逾期交房的违约金从约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，被上诉人在此期间办理收楼手续的，诉讼请求违约金金额按照合同约定计算，自2019年1月1日起算至双方实际交付之日止。因其他原因未办理收楼手续的，被上诉人的诉讼请求系按照被告在《交楼通知书》中的规定，违约金计至2019年4月21日止。因此，原审判决对交楼日期的认定以双方合同约定为准，并无不妥。四、被上诉人在《商品房买卖合同》约定的时间内支付首付款，不存在逾期交付首付款的违约情形。原审法院判决驳回上诉人反诉请求并无不当。上诉人所提交的《认购书》仅系预约合同，在上诉人与7案被上诉人签订《认购书》后，双方又签订了《商品房买卖合同》，对被上诉人交付首付款的时间及逾期交付首付款的违约金重新做了约定，因《商品房买卖合同》晚于《认购书》签订，上诉人对被上诉人晚于《认购书》约定时间交付首付款的时间已做了追认，并在后签订的商品房买卖合同中明确了被上诉人交付首付款的时间。据此，对于被上诉人交付首付款的期限，应当依新成立的《商品房买卖合同》为准，被上诉人（1.张伟雄；2冯超、邓源，3.吴思成、魏冬梅；4唐学峰、魏秀红；5邹俊、谭剑梅）并未超过约定支付首付款的最后期限。原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人以被上诉人晚于《认购书》约定时间交付首付款为由要求被上诉人支付违约金不应得到支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邹俊、谭剑梅向一审法院起诉请求:一、被告支付原告逾期交付商品房违约金，自2019年1月1日至2019年4月20日，以人民币1158233元为基数每日按万分之一计违约金，共计12760元。二、本案的诉讼费由被告承担。惠州市骏宝发展有限公司向一审法院反诉请求：一、请法院判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付专项维修基金的违约金810.7元。二、本案反诉费用由两反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年09月05日，原告邹俊、谭剑梅与被告骏宝公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州[2017]*******），约定被告向原告预售位于惠州市惠城区**************************商品房，合同第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条第一款对逾期交付责任进行了约定，即逾期在180日内之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2017年9月8日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》的补充协议，协议第八条第一款第二项约定了不可抗力的范围，其中自然灾害指12级以上的台风、6级以上地震、250毫米以上持续24小时的暴雨或大雨等。第三项约定在施工过程中遭遇风力6级以上大风、200毫米以上降雨、40度以上高温，出卖人可顺延交付商品房。《商品房买卖合同》签订后，原告已支付了全部购房款及住宅专项维修资金。2019年4月8日，被告向原告送达交楼通知书，通知原告于2019年4月11日至20日办理收楼手续，逾期未办理的，视为出卖人已于2019年4月21日交付该物业。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为案涉商品房自合同签订至实际交房期间是否存在不可抗力的相关情形导致被告延期交房。案涉《商品房买卖合同》为原被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。原被告双方应依约履行各自的义务，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付案涉商品房。关于被告提出因自然灾害及政府机构改革的原因导致延迟交付商品房的问题，根据《商品房买卖合同》的补充协议第八条第一款第二项的约定，不可抗力中的自然灾害指12级以上的台风、6级以上地震、250毫米以上持续24小时的暴雨或大雨等。被告提交的《天气证明》未显示有上述自然灾害情况。补充协议第八条第一款第三项约定在施工过程中遭遇风力6级以上大风、200毫米以上降雨、40度以上高温，出卖人可顺延交付商品房，该条款为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，上述补充协议第八条第一款第三项为无效的格式条款。被告提交的测绘回执日期是2019年1月23日，已经晚于《商品房买卖合同》约定的交房时间，且政府相关部门也未向被告书面告知因机构改革导致延期办理相关业务，因此，对于被告提出因政府机构改革导致延期交房的意见，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，被告骏宝公司应该按照上述《广东省商品房买卖合同》第十二条第一款的约定，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。案涉商品房实际交付日期为2019年4月21日，违约金应自2019年1月1日按每日115.8233元（总房款1158233元的万分之一）计算至2019年4月20日，共计12740.56元。关于被告反诉原告支付逾期交付住宅专项维修资金违约金的问题，因住宅专项维修资金由政府部门代为收取，该部分资金的所有权仍归业主所有，且住宅专项维修资金的交存时间与被告延期交房不存在因果关系，因此，对于被告提出的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市骏宝发展有限公司应自本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）邹俊、谭剑梅支付违约金12740.56元。二、驳回原告（反诉被告）邹俊、谭剑梅的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）惠州市骏宝发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费55元（原告已预交），由被告惠州市骏宝发展有限公司负担。反诉受理费25元（被告已预交），由被告惠州市骏宝发展有限公司负担。被告惠州市骏宝发展有限公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费55元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据本案双方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一审认定的上诉人逾期交房的天数是否适当的问题。本院对此分析如下：首先，对于上诉人称因恶劣天气原因，仍有未计算的可顺延交付商品房的天数问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第八条第三项约定，“在项目施工过程中遭遇恶劣天气，包括不限于风力6级以上或大风，200mm以上降雨，40度以上高温，出卖人可顺延交付商品房”。该合同文本是上诉人提供的格式合同，对于恶劣天气做了列举式的约定，对该格式条款“恶劣天气”的理解不应再做扩大解释，对于上诉人称未达上述约定标准的天气也应认定为恶劣天气，应予以扣除的意见有违双方合同约定，本院不予支持。其次，对于上诉人称惠州市政府机构改革导致延期交房的问题，上诉人并未按合同约定时间提交审批资料，上诉人亦未举证证明因政府原因导致延期办理业务，若上诉人认为政府原因导致其延误交房，可向相关部门主张权利。第三，对于交房日期的认定问题，上诉人称逾期交房违约金截止日期应计算到2019年4月20日止，经查，该截止日期与被上诉人的诉讼请求相一致，一审计算至2019年4月21日不当，本院予以纠正。逾期交房违约金应为每日115.8233元（总房款1158233元的万分之一）计算，共计9034元（115.8233元×78天）。综上所述，上诉人惠州市骏宝发展有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9981号民事判决第二项。二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9981号民事判决第一项为：上诉人惠州市骏宝发展有限公司应自本判决生效之日起七日内向被上诉人邹俊、谭剑梅支付违约金9034元。三、驳回邹俊、谭剑梅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费合计55元，由上诉人惠州市骏宝发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮