广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3208号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄凤琴，女，1974年12月6日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄诗钧，广西铁痕律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：桂林市德天房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区环城南二路**，统一社会信用代码：91450300742050576K。 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 被上诉人(原审被告)：怀化德天物业服务有限公司桂林分公司，住，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区环城南二路**德天商业广场**1-301/div> 法定代表人：王正良，该公司负责人。 被上诉人(原审被告)：怀化德天物业服务有限公司，住所地：，住所地：湖南省怀化市经开区舞阳大道**德天家俱广场**v> 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：石东燊，上海芮德渱齐律师事务所律师。 上诉人黄凤琴因与被上诉人怀化德天物业服务有限公司桂林分公司、桂林市德天房地产开发有限公司、怀化德天物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄凤琴上诉请求：一、依法维持一审判决第一项；二、依法撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人一审本诉的诉讼请求，并驳回被上诉人一审反诉的全部诉讼请求;三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2007年开始向被上诉人租赁了德天商业广场一期天桥下11-12号铺面用于经营字画，并交纳2万元铺面保证金。而后上诉人发现案涉铺面系建设在德天广场一期公共面积上的临时铺面，权属应当属于德天广场一期全体业主共有，而非被上诉人。后上诉人多次要求被上诉人返还已支付的租金与交纳的保证金，被上诉人均无动于衷，上诉人为维护自己的权益提起诉讼。一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，依法予以改判。一、一审法院认定“涉案铺面虽系临时建筑，在未被依法拆除的情况下，仍属于建造人的财产，是否收回建筑成本不影响其权利的行使”，属事实认定错误，亦违反法律规定。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。案涉铺面位于德天广场天桥之下，是占用建筑区划内的公共场所建造的临时铺面，系属于德天广场业主共同享有的建筑物区分所有权。其次，桂林市象山区人民法院于2015年12月22日作出（2015)象民初字第2551号民事判决，判决被上诉人以及怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天广场业主委员会移交前期物业管理区域内道路、绿地、公共场所、公共设施的承接查验资料。被上诉人根据该生效判决,已于2016年将包括案涉商铺在内的建筑区划内的公共场所等承接查验资料移交给德天广场业主委员会，因此，案涉商铺的使用权、收益权等权益在移交后已归全体业主共同享有。最后，即使被上诉人在移交前对案涉商铺享有收益权，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，案涉商铺在扣除成本之后的收益应当用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，而非由被上诉人继续享有。被上诉人未提供任何证据证明其建设成本，上诉人在一审提交的证据，完全可以证实案涉铺面的建设成本仅为几千元，被上诉人收取的租金远远超过了其建造成本，被上诉人在一审的反诉请求无任何事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的有权请求支付房屋占有使用费的主体系对案涉铺面享有使用权、收益权的主体，而非建造人。案涉铺面的使用、收益权主体系全体业主，而非被上诉人。综上，上诉人请求二审法院依法查清事实并予以改判。 被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司、怀化德天物业服务有限公司辩称，基于桂林市德天房地产开发有限公司是涉案房屋的建筑公司并实际占有控制使用的事实，在未被认定为违法建筑拆除之前，有占有使用权，上诉人在上诉状中说的象山区人民法院2015年的判决，仅仅是说要移交资料，并未说明要移交使用权和收益权，上诉状中的最高院关于审理建筑物区分所有权的司法解释，应该是适用于全体业主跟桂林市德天房地产开发有限公司之间，本案的上诉人作为租户，不能代替整体的业主行使权利，桂林市德天房地产开发有限公司向上诉人主张房屋占用费，是基于出租人向承租人返还占有利益的权利。 上诉人黄凤琴向一审法院起诉请求：1、判令三被告退还门面保证金2万元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。 被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判决原告（反诉被告）黄凤琴向被告（反诉原告）德天房产公司返还德天商业广场一期天桥下11-12号门面；2、判决原告（反诉被告）支付房屋使用费29890元（暂计至2020年2月29日）；3、本案的诉讼费用由被反诉人负担。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）德天房产公司（发包人）与怀化德天建筑工程有限公司（承包人）于2007年6月2日签订《桂林德天广场二期项目商业改造工程承包合同》，工程名称为桂林德天广场下汽车坡道施工工程，工程完工后，被告（反诉原告）德天房产公司将铺面出租给原告（反诉被告）等人。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）德天房产公司于2017年7月29日续签订《商铺租赁协议》，约定由被告（反诉原告）德天房产公司将位于桂林市继续租赁予原告（反诉被告）黄凤琴使用，租赁期为3年，从2017年1月1日至2019年12月31日止，商铺租金单价为25元平方米月，租赁面积为85.4平方米，原告（反诉被告）原签订协议时交纳的2万元履约保证金继续有效。合同到期后，双方因租金交纳等问题产生纠纷，被告（反诉原告）德天房产公司发出《收回门面通知》，要求解除双方的《商铺租赁协议》并收回铺面。另查，原告（反诉被告）黄凤琴没有交纳2019年1月1日到2020年2月29日期间的房屋占有使用费。桂林市德天商业广场业主委员会（以下简称德天商业广场业委会）于2015年10月26日向一审法院提起诉讼，诉请要求1、被告（反诉原告）德天房产公司配置并向德天商业广场业委会移交房屋总建筑面积千分之二标准的物业用房，一期400平方米；2、被告德天物业桂林分公司撤出物业管理区域；3、移交规划范围内一期物业小区内道路、绿地、公共场所、公共设施承接查验的资料；4、移交一期物业的全部物业档案。一审法院于2015年12月22日作出（2015）象民初字第2551号民事判决书，判决怀化德天物业服务有限公司桂林分公司退出前期物业管理区域；德天房产公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天商业广场业主委员会移交竣工总平面图等资料；德天房产公司、怀化德天物业服务有限公司桂林分公司向德天商业广场业主委员会移交前期物业管理区域内道路、绿地、公告场所、公共设施的承接查验资料；以“经规划行政主管部门批准的桂林市德天商业广场的最新规划调整图中未对物业服务用房进行规划，此规划调整涉及的是德天房产公司与规划行政主管部门之间的行政法律关系，调整建设规划属于行政机关职权范围。”为由，驳回了移交物业用房的诉讼请求。桂林市中级人民法院于2017年4月27日作出（2017）桂03行终4号行政判决书，维持了一审法院作出的撤销桂林市德天商业广场业主委员会的（2016）桂0304行初19号判决。 一审法院认为，本案的争议焦点问题被告（反诉原告）德天房产公司有无权利收取涉案门面租金。原告（反诉被告）辩称涉案门面虽系被告（反诉原告）德天房产公司出资建设，但建设在属于业主共有的公共场所内，被告怀化德天物业公司桂林分公司已经退出前期物业管理区域，并移交了属于业主共有的公共场所、公用设施、以及建筑区划的相关资料给业主，所以原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）德天房产公司并非涉案商铺的权利人，没有收取涉案商品租金的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案铺面系被告（反诉原告）德天房产公司出资建造，该铺面虽系临时建筑，在未被依法拆除的情况下，仍属于建造人的财产，是否收回建设成本不影响其行使权利，被告（反诉原告）德天房产公司有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并要求原告（反诉被告）返还涉案门面，故对被告（反诉原告）德天房产公司要求原告（反诉被告）黄凤琴支付2019年1月1日到2020年2月29日期间房屋占有使用费29890元以及返还德天商业广场一期天桥下11-12号门面的诉请，一审法院予以支持。被告（反诉原告）德天房产公司应返还原告（反诉被告）黄凤琴2万元保证金。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）黄凤琴2万元保证金；二、原告（反诉被告）黄凤琴支付2019年1月1日到2020年2月29日期间房屋占有使用费29890元予被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司；三、本判决书生效之日起十日内原告（反诉被告）黄凤琴将德天商业广场一期天桥下11-12号门面返还予被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司。本案本诉案件受理费300元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）桂林市德天房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费547元（本诉被告已预交），由原告（反诉被告）黄凤琴承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人对被上诉人一审提交的承包合同不予认可，对一审查明涉案租赁房屋位于德天广场一期有异议，但未提交证据反驳，对此异议本院依法不予采信；被上诉人对一审认定的事实无异议。综上，一审法院查明的相关事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决上诉人支付房屋占有使用费并返还涉案租赁门面有无事实和法律依据。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案铺面未取得相关建设部门的批准建设手续，根据法律规定以及本院生效判决认定，上诉人与被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司签订的租赁合同应认定为无效。被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司系涉案小区开发商，涉案铺面系被上诉人桂林市德天房地产开发有限公司建造，在未被依法拆除的情况下，上诉人占有使用了涉案铺面，现以涉案铺面权属有争议为由不支付房屋占有使用费、不予返还铺面没有法律和事实依据，一审法院不予支持，本院亦予以维持。至于涉案铺面及租金的权属争议，权利人可另案向被上诉人主张。 综上所述，上诉人黄凤琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费574元（上诉人黄凤琴已预交），由上诉人黄凤琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年九月三十日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉