上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9525号原告(反诉被告)：上海华龙迎宾馆，住所地上海市。法定代表人：黄诗青，总经理。委托诉讼代理人：夏冰，上海格联律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿景投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王素军，总经理。原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆与被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆的委托诉讼代理人夏冰，被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司的法定代表人王素军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离本市虹桥机场迎宾二路XXX号4号房屋(以下简称涉讼房屋)；2、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年2月29日的租金41,666.67元;3、判令被告向原告支付房屋使用费(按每年25万元，自2020年3月1日计算至被告搬离涉讼房屋之日)；4、判令被告向原告支付超期占用涉讼房屋的违约金(按每日400元，自2020年3月1日计算至被告搬离涉讼房屋之日)；5、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金(按每日3.42元，自2019年2月10日计算至2019年12月31日并自2019年8月10日计算至上述第二项租金清偿之日)；6、判令被告向原告结清占用涉讼房屋所发生的水费及电费。原告在被告履行上述义务后向被告退还押金40,000元。事实和理由：原告(出租方)与被告(承租方)就涉讼房屋签订租赁合同，约定租赁期为2019年3月1日至2020年2月29日；年租金为25万元。被告未按期支付租金，且在租赁期间届满后拒绝搬离涉讼房屋。被告应当承担违约责任。被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司辩称，虽然双方签订一年期合同，但被告有优先承租权。被告不同意搬离涉讼房屋。因发生疫情，被告经营困难，故未支付2020年1月至2020年2月租金。被告属中小企业，根据相关政策，原告应免收2020年1月至2020年2月的租金。疫情期间，虽然被告进出涉讼房屋不受限制，但被告的员工无法返沪上班，以致经营停滞。被告要求续租并继续减免租金直至疫情结束。被告不同意支付违约金。即使被告超期占用房屋，合同约定被告除应支付租金外还应按每日400元的标准支付占用费，计算标准明显过高，应当降低。被告同意按实结清水费及电费。被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司向本院提出反诉请求：判令原告向被告支付装修费用386,000元。事实和理由：租赁期间，被告对涉讼房屋进行装修，支出386,000元。2019年12月,被告口头向原告申请续租,但原告不予答复。现原告单方面解除合同造成被告装修损失。原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆辩称，合同因租赁期间届满终止。原告未违约。被告无权向原告主张赔偿装修费。故不同意被告的反诉请求。经审理查明，2016年3月1日，原告与被告就涉讼房屋签订租赁合同，约定租赁期为2016年3月1日至2019年2月28日；第一年的年租金为22万元，第二年的年租金为22.5万元，第三年的年租金为23万元。上述合同约定的租赁期间届满后，原告(甲方)与被告(乙方)于2019年5月至2019年6月期间续签租赁合同。合同记载，租赁期为2019年3月1日至2020年2月29日；年度租金为25万元；租金实行先付后用的原则按半年度支付，合同存续期内每六个月为一周期，每周期租金支付日为上一个付款周期末月的10号前；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5‰支付违约金；押金为4万元；房屋使用中所发生的水、电等费用由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意后进行；乙方经甲方书面同意装饰装修的，租赁期间届满时，甲方对乙方的装饰装修费用不予补偿；乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，除房屋租金外，乙方另须支付400元/日的房屋占用期间使用费。2019年8月30日,被告向原告支付2019年3月至2019年5月的租金62,500元。2019年12月31日,被告向原告支付2019年6月至2019年8月的租金62,500元。2020年3月19日，被告向原告支付2019年9月至2019年11月的租金62,500元。2020年4月3日，被告向原告支付2019年12月的租金20,833.33元。上述合同约定的租赁期间届满后，被告继续占用涉讼房屋至今。被告至今未向原告支付2020年1月至2020年2月的租金。另查明，原告的企业类型为全民所有制。被告的企业类型为有限责任公司(自然人投资或控股)。被告的经营范围为投资管理，物业管理，企业管理咨询，投资咨询；批发：预包装食品，设计、制作、代理、发布各类广告。被告将涉讼房屋作为办公场所。又查明，因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年1月24日，本市启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月24日，本市上述响应级别调整为二级。本院认为，根据合同约定，涉讼房屋租赁期间于2020年2月29日届满，被告应于2020年3月4日前搬离涉讼房屋。被告虽主张续租，但未与原告就此达成合意。合同亦无关于优先承租权的记载。原告请求判令被告搬离涉讼房屋，于法有据，本院予以支持。原告作为国有企业，将经营性房产出租给属于中小企业的被告。新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施。基于疫情对中小企业的不利影响，被告主张原告免收2020年2月租金，本院予以采纳。被告仍应向原告支付2020年1月的租金。原告请求判令被告支付租金，本院部分予以支持。租赁期间届满后，被告本应搬离涉讼房屋，被告亦自认其进出涉讼房屋不受限制。被告在无权占用涉讼房屋的情形下主张减免租金，本院不予采纳。原告请求判令被告按租金标准支付房屋使用费并请求判令被告按每日400元的标准支付违约金，均属按约定计算房屋占用费的范畴。被告提出计算标准过高的抗辩。本院参照前后合同约定的租金递增情况，酌定被告应向原告支付房屋占用费按每月22,500元，自2020年3月4日起，计算至被告搬离涉讼房屋之日止。双方续签一年期合同时，合同记载的第一期租金支付期限已过，但第一期租金支付期限应不迟于第二期租金支付期限，故本院判定被告应向原告支付第一期租金逾期支付违约金自2019年8月10日计算至2019年12月31日，为492.48元。被告逾期支付第二期租金，原告请求判令被告按约支付违约金，本院予以支持。原告请求判令被告结清占用涉讼房屋所发生的水费及电费，被告表示同意，本院予以支持。原告应于被告履行完毕上述各项义务之日向被告退还押金40,000元。被告在租赁期间届满后，请求判令原告支付装修费，并无法律或合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，搬离上海市虹桥机场迎宾二路XXX号4号房屋；二、被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆支付2020年1月1日至2020年1月31日的租金20,833.33元；三、被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆支付房屋占用费(按每月22,500元，自2020年3月4日起，计算至被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司搬离上述房屋之日止)；四、被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆支付逾期支付第一期租金的违约金492.48元及逾期支付第二期租金的违约金(按每日3.42元，自2019年8月10日起，计算至上述第二项租金清偿之日止)；五、被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆结清被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司占用上述房屋所发生的水费及电费；六、原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆应于被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司履行完毕上述第一、二、三、四、五项义务之日，向被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司返还押金40,000元；七、驳回原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,001.23元，由原告(反诉被告)上海华龙迎宾馆负担429.88元，被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司负担571.35元。反诉案件受理费减半收取计3,545元，由被告(反诉原告)上海鸿景投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马浩波二〇二〇年九月三十日书记员  李嘉怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。