北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初19265号原告：北京盛智丰苑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路****。法定代表人：姚长生，经理。委托诉讼代理人：马永华，北京柏舟律师事务所律师。被告：王美霞，女，1958年7月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱国利，男，住北京市海淀区。原告北京盛智丰苑物业管理有限公司（以下简称盛智丰苑物业公司）与被告王美霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛智丰苑物业公司委托诉讼代理人马永华与被告王美霞委托诉讼代理人朱国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛智丰苑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王美霞支付拖欠的2016年7月1日至2021年6月30日的物业费11949.5元、滞纳金4361.5元，以上共计16311元。2、判令本案诉讼费由王美霞承担。事实和理由：盛智丰苑物业公司负责海淀区永丰路大牛坊社区的物业管理，王美霞为该小区业主，王美霞在办理入住手续时与我公司签署的入住合同中约定王美霞应于每年6月30日前向我公司交纳物业管理费，物业费评估为每平方米每月2.38元，逾期不交的每日收取5‰的滞纳金。合同签订后，我公司如约提供物业服务，但王美霞未按约支付物业费，截至目前，王美霞拖欠2016年7月1日至2021年6月30日的物业费共计11949.5元，我公司多次催缴但王美霞仍未支付。我公司认为，王美霞拒不支付物业费的行为严重违反合同约定，给我公司正常经营造成严重影响，为维护自身合法权益，特根据相关法律规定诉至法院，望判如所请。王美霞辩称，盛智丰苑物业公司在2016年7月1日以后没有与我在地位对等、权益公平、契约自愿的基础上签订授权物业服务委托合同。盛智丰苑物业公司是大牛坊社区居民集体回迁前，由建设单位派驻社区的前期物业服务企业，根据法律规定，前期物业合同期限最长不超过两年，并且合同内容应包括履行期限。事实上，盛智丰苑物业公司在2015年8月1日与我方所签订的物业委托服务协议中没有设置履行期限，据此，我方可以将该合同主观认定为2015年7月1日至2016年6月30日之首年物业服务供需合同。根据北京市物业管理条例，合同期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，我方有自由选择商品或服务的权利，盛智丰苑物业公司应该在2016年6月30日之前三个月，积极向业主征求该公司在社区服务的满意度调查，争取社区三分之二以上的业主与其续签物业委托服务合同，而事实是，盛智丰苑物业公司以其自身是西北旺镇政府直属企业的集体强势，无视法律法规给予业主的合法权利，在不与我方当事人续签供需服务合同的情况下，单方实施服务的行为，剥夺了我方当事人对于物业服务企业的选聘权。盛智丰苑物业公司2016年7月1日以后在大牛坊社区的一切服务与管理活动都是其强卖服务产品的行为，由于物业服务产品是对不动产产权人的服务，使我方无可回避的被服务，不能视为正常的具有法律效力的合同关系，故此，我方认为，盛智丰苑物业公司以合同纠纷为案由，状告我方缺乏法律依据。盛智丰苑物业公司在起诉状中主张的物业费评估为每平方米2.38元，是盛智丰苑物业公司聘用北京金泊顿物业评估监理有限公司做出的，而此公司在2017年被北京市发改委做出行政处罚，由此可以认定此公司在2012年至2016年期间所做出的物业收费评估结果不能作为盛智丰苑物业公司收取物业费的有效依据。盛智丰苑物业公司在剥夺我方对于物业服务企业选聘权的同时，也剥夺了其他物业公司的竞标权，使我方及社区全体业主丧失了对于物业服务价格的选择权。多年来，盛智丰苑物业公司在我社区一直沿用，丧失职业操守的金泊顿公司做出的每平米2.38元的价格标准，而同为旧村改造工程新建社区，同在北部新区，同等宜居等级的水岸人家，物业费收费标准为2.16元每建筑平米。盛智丰苑物业公司在2016年6月30日首年服务届满前，应如实公示下列事项：在首年服务中，为大牛坊社区住宅楼宇提供服务的总面积，社区业主实际入住面积，未入住楼宇的空置面积，以及为空置面积承担服务价款的缴费人及缴费凭据，以此解除业主对于每平方米2.38元的服务费是否承担了空置面积服务费的质疑；公示首年为业主提供服务的经营状况，财务收支及结余等数据；公示下年度工作要点，盛智丰苑物业公司违反法规及不按合同履行义务的行为，侵犯了我方的知情权、话语权、监督权及社区管理参与权；盛智丰苑物业公司自2015年入驻大牛坊社区以来，没有建立系统的管理措施和完善的服务，致使无序乱象随处可见。盛智丰苑物业公司未妥善保管和正确使用本物业的档案资料并为业主的个人资料信息保密条款，将大量业主住宅信息发布在社区微信群中。盛智丰苑物业公司擅自在业主共享区域内设置经营项目及广告摊位租赁，其收入不明、收入去向不明，盛智丰苑物业公司的行为违反了法律规定，涉嫌非法侵占了我方及全体业主的经济收益权。综上所述，盛智丰苑物业公司自2015年为大牛坊社区提供物业服务以来，违反多项法律法规条款，违背了我方签订的物业托管服务协议的内容，对协议中的多项内容未尽履行义务，侵犯我方多项合法权利的事实无可辩驳，我方拒缴盛智丰苑物业公司追索的服务价款合情、合理、合法，请求法院支持我方的答辩。本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，盛智丰苑物业公司（甲方）与王美霞（乙方）签订物业服务委托协议，约定：乙方委托甲方对西北旺镇大牛坊地块回迁安置房项目进行物业服务，乙方房屋坐落北京市海淀区永丰路大牛坊社区×，房屋建筑面积83.68平方米,乙方按年交纳物业管理服务费，并于每年7月1日前交纳，物业费经北京金泊顿物业服务评估监理有限公司评估，每平米每月2.38元，乙方无故不按期交纳物业管理服务费，自逾期之日起每天按应交费用的千分之五征收滞纳金，本合同自2015年7月1日起开始执行。上述协议签订后，盛智丰苑物业公司为该社区提供了物业服务，王美霞未按协议约定交纳2016年7月1日至2021年6月30日的物业费11949.5元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，盛智丰苑物业公司与王美霞签订的物业服务委托协议合法有效，双方均应按照协议履行自己的义务，现盛智丰苑物业公司为该社区提供了物业服务，王美霞理应按照协议交纳相关物业费，故盛智丰苑物业公司要求王美霞支付拖欠的2016年7月1日至2021年6月30日物业费11949.5元符合协议约定，本院予以支持。关于盛智丰苑物业公司主张的滞纳金，虽然王美霞拖欠物业费的行为构成违约，但其拖欠物业费理由系质疑协议内容及质疑物业服务质量，事出有因，而非主观故意，故本院对于盛智丰苑物业公司滞纳金的诉讼请求不予支持。关于王美霞的几点抗辩，就服务期限问题，双方签订的是物业服务委托协议，非前期物业合同，其主张服务期限两年及一年的理由不成立；就物业选择权问题，须由全体业主按照程序共同主张，其个人不能代表全体业主；就收费标准问题，行政处罚不能否认评估公司的评估结果，且物业费未明显过高；就服务质量问题，因盛智丰苑物业公司服务质量问题涉及全体业主利益，故应由小区全体业主或业主委员会与盛智丰苑物业公司协商解决。同时盛智丰苑物业公司应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，及时回应业主的合理要求，切实整改服务中可能存在的不足，提高物业服务水平。因此，王美霞的上述几点抗辩均不能成为拒交物业费的理由。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、王美霞于本判决生效后七日内给付北京盛智丰苑物业管理有限公司物业费一万一千九百四十九元五角；二、驳回北京盛智丰苑物业管理有限公司其他诉讼请求。如果王美霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百零四元，北京盛智丰苑物业管理有限公司已预交，由王美霞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇二〇年九月十一日书记员  王 漫