北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异455号案外人：王彦军，男，1958年11月16日出生，汉族。委托代理人：史慧娟，山西黄河律师事务所律师。申请执行人：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被执行人：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬。被执行人：李珺，女，1976年5月12日出生，汉族。被执行人：李玲，女，1987年9月12日出生，汉族。被执行人：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族。本院在执行北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）与山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、李珺、李玲、葛军仲裁纠纷一案[执行案号：（2017）京02执180号]过程中，案外人王彦军对执行位于山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园×××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王彦军异议称，请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。事实及理由如下：第一，法院查封涉案房屋是由异议人付款购买的，并实际占有、使用达数年之久。2008年10月23日，异议人与山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）签订《房屋认购协议》购买涉案房屋，约定购房价款为464408元。异议人于2008年10月23日付清上述房屋的全部购房款和配套费后，对涉案房屋进行了装修装饰，并与家人在涉案房屋内居住至今。第二，异议人系涉案房屋所有权人，其所有权应受到法律的绝对保护，法院应依法停止对涉案房屋的所有强制执行程序并解除相应查封措施，保障异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条的规定，异议人与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》完全具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为合法有效的书面买卖合同，且异议人支付了全部购房款并实际占有使用长达六年之久，完全符合司法解释的规定，应认定异议人为合法所有权人，法院对涉案房屋强制执行并采取查封措施显属错误。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，异议人所提执行异议完全符合上述司法解释的规定，法院应予支持。第三，已有与本案情况相同的数十位业主提起执行异议之诉，并获得法院支持，异议人与之相同的权利应当受到法院的同等保护。申请执行人中鑫智融公司称，不同意案外人王彦军的异议请求。事实及理由如下：第一，由鑫四海房地产公司和山西鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）出具的证明证言、收据、合同、文件等证据，均应不能采信。1.鑫四海房地产公司、鑫四海物业公司股东和本案被执行人鑫四海投资公司股东及被执行人李珺、李玲具有关联关系，是本案的利害关系人。鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司作为本案利害关系人出具证据不应采信，更不能作为断案依据的单源孤证。2.在北京市高级人民法院于2018年6月20日开庭的关于鑫四海房地产公司和中鑫智融公司之间的执行异议之诉二审庭审调查中，鑫四海房地产公司明确陈述，关于所查封的54套房屋，只有7套签订了认购协议，因为有关系，没有付房款就入住了，而其他的47套房屋包括涉案房屋在内，没有签协议，没有付房款，也没有入住。上述在法庭的事实陈述发生在2018年6月20日，也就是说直至2018年6月20日，鑫四海房地产公司都在主张涉案房屋没有签过协议、没有交过房款、也没有交付入住。而异议人王彦军声称其早在2008年就签订了房屋认购协议并支付了房款，而鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司为此出具了与其先前陈述完全相反的证明文件。可见，异议人与鑫四海房地产公司、鑫四海物业公司存在相互串通、后补倒签虚假协议和收据、虚构买卖交易以逃避强制执行的嫌疑。而且，鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司先后出于不同目的和利益动机而完全相反的陈述和主张的客观事实，充分表明，鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司出具的证据和文件，只是基于其目的和利益驱动，完全不顾客观事实真相。因此，鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司出具的证据和文件不应被采信。3.鑫四海房地产公司虚构事实和交易，骗取中鑫智融公司巨额资金，性质情节恶劣，影响范围广泛，已触犯刑法，构成合同诈骗罪。该诈骗案已经在北京市公安局朝阳分局立案，鑫四海房地产公司实际控制人李国英正处于取保候审中。因此，已有诈骗行为正被追责的鑫四海房地产公司，极其缺乏信用，其出具的证据文件不应被信赖。第二，异议人提交的证据都是来源于鑫四海房地产公司和鑫四海物业公司的单源孤证，不足以证明其全部符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的所有四种情形。尤其是购房款高达数十万元，巨额款项支付，只有鑫四海房地产公司出具的收据，没有资金支付的银行转账凭证，也没有购房款发票，更没有契税缴纳凭证，不符合交易习惯和常理。仅凭不应被信赖的涉嫌诈骗的鑫四海房地产公司出具的房款收据孤证，不足以证明异议人已支付房款全款。被执行人葛军不同意案外人王彦军的异议请求，答辩意见同申请执行人中鑫智融公司一致。本院查明，申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》及《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为×××《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为×××《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元；（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。上述仲裁裁决生效后，中鑫智融公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执180号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日对网签预售给被执行人葛军的涉案房屋进行预查封。本院审查过程中，案外人王彦军提交如下证据：证据一，2008年10月23日，王彦军与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》，约定王彦军购买鑫四海花园A座乙单元×××号房屋，总价为464408元。用以证明王彦军于2008年10月23日购买涉案房屋。证据二，2008年10月23日，鑫四海房地产公司为王彦军出具的收款收据，载明房款464408元，配套费51188.64元，合计515596.64元。用以证明王彦军支付全部购房价款。证据三，2020年4月8日，鑫四海房地产公司出具的情况说明，载明经与房管部门核实，《房屋认购协议》记载的鑫四海花园A座乙单元第18层35号房屋现为涉案房屋。用以证明王彦军所购买涉案房屋的登记备案信息。证据四，涉案房屋物业费收费单、购电、购水、暖气费等收据。用以证明王彦军于2008年起实际占有使用涉案房屋。证据五，中国银行山西省分行进账单及支票存根。支票存根日期为2008年10月22日，金额为1025390.48元，用途为房款。进账单时间为2008年10月23日，出票人为海南钟联电力燃料有限公司，收款人为鑫四海房地产公司，金额为1025390.48元。证据六，2008年10月22日，海南钟联电力燃料有限公司出具的证明，载明该公司向鑫四海房地产公司付款1025390.48元，为该公司代王彦军支付房款，房号为A-乙-×××＃，A-乙-×××＃两套。证据五及证据六共同用以证明王彦军支付购房价款的真实性。中鑫智融公司及葛军对上述证据真实性及证明目的均不予认可。中鑫智融公司提交鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司、鑫四海物业公司工商登记查询结果；北京市高级人民法院2018年6月20日开庭笔录；北京市公安局朝阳分局受案回执及案件进展查询结果等证据，用以证明其答辩意见。案外人王彦军对上述证据证明目的均不予认可。葛军对上述证据真实性和证明目的均予以认可。本院审查过程中，王彦军就本院执行位于山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园×××号房屋（以下简称1802号房屋）另案提出执行异议。王彦军主张其与鑫四海房地产公司曾就王彦军购买的1802号房屋及涉案房屋购房价款进行协商并达成一致意见，因此付款时间在《房屋认购协议》签订时间之前。但王彦军未就上述主张提供证据予以证明。本院认为，第一，本案是否适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司，只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对涉案房屋实施预查封，但申请执行人中鑫智融公司对于涉案房屋享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人享有的权利。现案外人以其与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》购买涉案房屋为由提出本案执行异议，如案外人所提异议符合《执行异议复议规定》的规定，则可以阻却本案中鑫智融公司对涉案房屋的执行。因此，本案可以参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。第二，本案案外人所提执行异议是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定情形。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人所提异议需同时符合上述法定情形且其权利能够排除执行的，对其所提异议才能得到法律支持。而本案系执行异议审查程序，现根据王彦军所提交的证据，海南钟联电力燃料有限公司向鑫四海房地产公司付款时间早于涉案房屋《房屋认购协议》签订时间，而仅凭海南钟联电力燃料有限公司单方证明不足以证明上述付款行为与涉案房屋购房款支付行为之间的关联性和一致性。因此，案外人王彦军所提交现有证据，尚不足以证明其已实际支付涉案房屋的全部价款。故对于案外人所提执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人王彦军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华二〇二〇年九月十八日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷