广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18750号原告：佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区******，粤农集字第06041002014号。负责人：罗均钜。委托诉讼代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。被告：罗文庆，男，汉族，1955年12月19日出生，住广东省佛山市禅城区********************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：马少童，广东翔途律师事务所律师。原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社（以下简称南西经济社）诉被告罗文庆土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。南西经济社的委托诉讼代理人陆宝昌与罗文庆的委托诉讼代理人马少童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南西经济社向本院提出诉讼请求：1.确认南西经济社与罗文庆的土地租赁关系于2020年6月7日解除；2.判令罗文庆拆除位于禅城区南庄镇南庄村南西工业开发区，位于南庄村高墩顶，集体土地建设用地使用证号为***的1亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西经济社；3.判令罗文庆向南西经济社支付自2016年1月1日起至实际交回土地之日止，以1亩按每年每亩15000元计算的租金，暂计算至2020年6月30日租金为67500元；4.本案诉讼费用由罗文庆承担。事实和理由：2007年12月23日，南西经济社与罗文庆签订《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》约定：南西经济社将位于南庄村南西工业区土地2.66亩出租给罗文庆，租期自2008年1月1日至2010年12月31日，每亩每年租金10000元，上半年租金在当年的5月31日前交完，下半年租金在当年11月31日前交完，逾期十天收取滞纳金10%，逾期30天，南西经济社有权收回土地及厂房。上述合同期满后，双方于2014年7月26日签订《土地使用权租赁合同》约定，期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金为每年每亩25000元。2014年7月28日，罗文庆将承租土地中的1.66亩转租给案外人佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（以下简称南庄集团）。其余1亩土地由罗文庆使用至今。罗文庆于2015年12月14日最后一次缴纳了2015年12月31日前的租金，租金标准为每年每亩20000元。但罗文庆至今未缴纳使用的一亩土地租金。自2016年开始，租金标准事实上变更为每亩每年15000元，自2016年1月1日开始拖欠租金，至2020年6月30日，拖欠租金1亩×15000元×4.5年=67500元。2020年6月4日，南西经济社委托律师向罗文庆发出律师函，要求支付拖欠的租金，终止租赁关系并交回土地，罗文庆于6月7日收到。为维护南西经济社合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。罗文庆辩称，南西经济社发给罗文庆的律师函明确罗文庆承租的案涉土地尚有0.66亩未交回，但是诉状中主张罗文庆返还1亩土地及租金，罗文庆存在异议。罗文庆在将土地交还后，仅在厂房中堆放杂物，未实际使用。案涉土地现状未通水通电，不能实际用作经营使用，因此不能按租金标准收取占有使用费。诉讼中，南西经济社向本院提交如下证据：1.《南庄镇南西工业开发区租地协议书》《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》《土地使用权租赁合同》《土地使用权转租合同》，拟证明南西经济社、罗文庆存在土地租赁关系，罗文庆承租南西经济社土地2.66亩，租赁最后期限至2015年12月31日，2014年7月28日被告将承租土地的1.66亩转租给南庄集团，其余1亩土地承租至今。逾期十天交租作违约处理，南西经济社有权收回土地。2.《禅城区南庄镇农村集体组织收据》，拟证明罗文庆交租至2015年12月31日，每年每亩的租金标准已经变更为20000元。自2016年1月1日起拖欠租金至今。3.《律师函》、快递单、查询截图，拟证明南西经济社委托律师于2020年6月4日向罗文庆发出终止租赁合同的律师函，罗文庆于2020年6月7日签收，双方租赁关系于2020年6月7日解除。4.南集建（98）字第110015号《集体土地建设用地使用权证》《情况说明》，拟证明南西经济社有权将案涉土地出租。诉讼中，罗文庆未向本院提交证据。本院对南西经济社提交的证据真实性均予确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年12月30日，南西经济社（出租方、甲方）与罗文庆（承租方、乙方）签订《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》约定：现有南庄村南西工业开发区土地使用权出租，经双方协商特订出如下协议：一、本地段位于南西工业区内，占地面积2.66亩。二、本地段出租时间从2008年1月1日起至2010年12月31日止，暂定三年，每年每亩租金1万元。三、在租赁期内有关地段的所有水电费、工商税务费（包括房产税、土地使用税以及今后国家新开税种）、牌费以及其他所有费用甲方不负责任，由乙方负责。四、三年期满后可续租，租金参照南庄片旧开发区的土地租金而定。五、交租时间，每年租金分两期缴交，上半年租金在当年的5月31日前交完，下半年租金在当年11月30日前交完，乙方逾期十天未交租金者，收取滞纳金10%，如果逾期30天未交租者，作自动弃权处理，由甲方收回土地及厂房。六、在中途转租给他人的要先通知甲方办理其转租手续，租金不变。如不办理手续，责任由乙方负责。……2014年7月26日，南西经济社（出租方、甲方）与罗文庆（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》约定：一、本地段位于南西工业开发区内，占地面积2.66亩（按原租赁面积）。……二、本地段出租时间从2013年1月1日起至2015年12月31日止，共3年。期满后甲方收回土地，地上建筑物及机械设备由乙方处理，甲方给予乙方一个月的拆除搬迁时间，逾期未清拆搬迁的，甲方按每亩每天一千元收取乙方违约金，并且甲方有权处理地上资产。……六、本地块租金每年每亩二万五千元，三年内不增不减。年租金为66500元，每年租金分两期缴交，上半年租金在当年5月31日前交完，下半年租金在当年11月20日前交完。乙方逾期十天未交租金者，作违约处理，乙方无条件离开，甲方收回土地，乙方必须在20天内完成拆迁，逾期所剩物品由甲方处理，并追究乙方相关责任。……2014年7月28日，南西经济社（出租人、甲方）、罗文庆（承租人、乙方）与南庄集团（次承租人、丙方）签订《土地使用权转租合同》，约定：第一条租赁物的情况。本合同租赁土地位于佛山市禅城区南庄镇南西、南一工业开发区，面积1.66亩；土地用途为工业用地，本合同所称租赁物包括该地块范围内的地上建筑物。第二条租赁期限：甲乙双方通过确认，乙方转租给丙方的期限为自2014年7月1日起至2015年12月31日至，共18个月。……第五条交付期限：乙方保证在本合同签订后于2014年8月5日一次性将租赁物按现状交付给丙方使用。……2015年12月14日，南西经济社向罗文庆出具《禅城区南庄镇农村集体组织收据》载明：收罗文庆2015年南西开发区（2.66亩）地租余款26600元。2020年6月4日，南西经济社通过EMS全国邮政特快专递向罗文庆寄送《律师函》。该函载明：罗文庆承租南西经济社位于南庄村南西开发区的土地，目前尚有约0.66亩未交回。租赁合同已经于2015年12月31日到期。罗文庆持续拖欠租金，不仅严重违约，而且损害了作为集体经济组织南西经济社的利益。望罗文庆在收到律师函后五日内，与南西经济社签订终止租赁合同的协议，结清拖欠的全部租金，交回承租土地。该函于2020年6月7日被签收。2020年8月17日，南庄集团出具《情况说明》载明：集体土地建设用地使用证号为南集建（98）字第110015号的工业用地原登记使用者为南庄镇南庄村经济社，该社已入股南庄集团，现土地使用权人为南庄集团，南庄集团已授权南西经济社进行管理、出租。另查明，***集体土地建设用地使用证载明，坐落于佛山市禅城区******高墩顶地块，为南庄镇南庄村经济社单独所有，土地类别为工业用地。庭审中，罗文庆陈述：1.一开始罗文庆承租2.66亩土地，2015年合同到期后已交还1.66亩，现剩余1亩土地未交还。2.合同约定每亩每年15000元租金标准罗文庆无异议。3.2016年1月1日起，因南西经济社拒绝收取租金，故罗文庆未继续缴纳案涉土地租金。4.因南西经济社未通知罗文庆办理交接手续导致案涉土地未交还予南西经济社，现罗文庆同意交还案涉土地。庭审中，南西经济社确认，向罗文庆发出《律师函》时存在土地面积计算错误，罗文庆实际上有1亩土地未归还。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”南西经济社与罗文庆于2015年12月31日《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限届满后，罗文庆仍占有使用案涉土地并支付租金，南西经济社并未提出异议，故本案为不定期租赁合同。关于南西经济社是否适格的问题。据前查明，案涉土地系位于佛山市禅城区***的1亩工业用地，土地使用权人为南庄集团。2020年8月17日，南庄集团出具《情况说明》确认已授权南西经济社对案涉土地进行管理、出租。故本院确认南西经济社有权出租案涉土地，其主体适格。关于案涉《土地使用权租赁合同》的解除。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉《土地使用权租赁合同》为不定期租赁合同，南西经济社、罗文庆均有权随时解除合同。2020年6月7日，南西经济社已向罗文庆送达《律师函》并作出解除合同的意思表示，故本院确认南西经济社解除合同通知到达罗文庆之日，即2020年6月7日案涉《土地使用权租赁合同》解除。关于罗文庆抗辩2015年合同到期之后案涉土地空置，其未实际使用的问题，因罗文庆与南西经济社在合同到期之后并未办理交接手续，其亦自称2016年欲向南西经济社缴纳土地租金但是南西经济社不愿意收取，故本院对罗文庆抗辩未使用案涉土地的主张不予支持，应向南西经济社支付土地返还前的占有使用费。合同解除后，罗文庆应向南西经济社返还案涉土地，且罗文庆亦表示同意返还土地，故南西经济社主张罗文庆返还土地的诉请本院予以支持。南西经济社主张罗文庆拆除地上建筑物后返还土地，但其未证明案涉土地上存在何种建筑物，且未举证证明案涉土地上存在罗文庆建造的建筑物，故南西经济社该诉请本院不予支持。关于罗文庆应支付的案涉土地使用费数额。案涉《土地使用权租赁合同》约定为每年每亩租金二万五千元，罗文庆、南西经济社于庭审中均确认2016年1月1日后案涉土地租金为每年每亩15000元。结合罗文庆、南西经济社庭审中均确认罗文庆自2016年起未缴纳案涉土地租金的陈述，以及案涉《土地使用权租赁合同》于2020年6月7日解除的事实。经本院核算，罗文庆应向南西经济社支付欠付土地租金66493.15元（15000元/亩/年×1亩×4年+15000元/亩×1亩×158天÷365天）。2020年6月7日之后至土地实际返还之日止的占有使用费按照每年每亩15000元的标准支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社与被告罗文庆于2014年7月26日签订的《土地使用权租赁合同》于2020年6月7日解除；二、被告罗文庆应于本判决作出之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社返还位于佛山市禅城区南庄镇南庄管理区***高墩顶地块的1亩工业用地；三、被告罗文庆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付位于佛山市禅城区南庄镇南庄管理区***高墩顶地块的1亩工业用地自2016年1月1日至2020年6月7日的租金66493.15元；四、被告罗文庆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付位于佛山市禅城区南庄镇南庄管理区***高墩顶地块的1亩工业用地自2020年6月8日至实际交还之日止，按每年每亩15000元标准计算的土地占用费；五、驳回原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取744元，由被告罗文庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年九月十八日书记员 张颂恩