四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1910号 上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：王家羲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李明，男，汉族，1990年10月15日出生，住四川省成都市高新区，该公司员工。 被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：李欣林，男，1992年9月19日出生，汉族，湖北武汉市人，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：袁亚，女，1990年8月6日出生，汉族，四川省达州市通川区人，住四川省南充市顺庆区。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（简称中南公司）因与被上诉人李欣林、袁亚商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中南公司向本院上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1．一审判决书载明一审法院认定的证据材料包括当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据及POS单、邮政快递、南充市农行顺庆支行出具的《情况说明》、询问笔录等证据，都不能证明被上诉人李欣林、袁亚在签订买卖合同时向中南公司提交了办理按揭手续的相关资料；2．按买卖合同第十一条和买卖合同补充协议第10.3的约定，被上诉人于2018年4月20日已知晓其贷款不能办理。上诉人于2019年6月24日向被上诉人发出的《关于一次性付清购房款的催告函》，是函告被上诉人履行合同义务支付剩余价款，并非是告知被上诉人按揭贷款不能办理。二、原判决适用法律错误。1．一审法院已认定双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，双方都应当严格遵循合同相关内容，履行义务。按照买卖合同约定，被上诉人负责向上诉人支付价款的义务，同时约定了上诉人不承担按揭贷款申请必然获得银行批准的保证责任，不能办理按揭的风险由被上诉人自行承担，因此，被上诉人在按揭不能的情况下仍负有通过其他方式履行支付合同约定的房价款的义务。2．上诉人与被上诉人签订案涉房屋买卖合同的目的是被上诉人取得房屋，上诉人收取房价款按揭贷款只是上诉人获取款项的手段而非合同目的，被上诉人反诉解除合同，没有事实和法律依据。3．依据前文所述，被上诉人于2018年4月20日知晓不能办理按揭贷款，2018年8月再次获知不能办理按揭贷款，即使法院认定被上诉人有权解除合同，解除权条件成就时间应为2018年4月20日，解除权除斥期届满时间为2019年4月19日，被上诉人于2019年9月9日提起反诉解除买卖合同已过解除权的除斥期。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，被上诉人享有的解除权在解除权发生之日起一年内行使，解除权消灭。4．关于维修基金的问题，买卖合同解释第23条规定，即使返还也是返还的购房款，不包含维修基金，维修基金由南充市不动产维修基金科收取的。5．一审法院向银行工作人员的询问笔录中载明，按揭资料应该由买受人提供，而不应该买受人交给我公司再交于银行。 李欣林、袁亚答辩称：1．一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应该驳回上诉人上诉请求，维持原判；2．关于维修基金的问题，在购买商品房时由买受人向出售人支付，出售人为代收性质，由于合同解除后双方不存在买卖合同关系，买受人不承担缴纳维修基金的义务，上诉人代收的维修基金应该负责退还；3．关于按揭贷款资料的问题，虽然是答辩人直接交于银行，但是上诉人通知答辩人向银行办理按揭手续，不论是上诉人直接交纳手续，还是我方交纳手续，均不影响贷款，本案未办理贷款的原因是未成功审查，并通知上诉人不能办理贷款，一审判决正确。 中南公司向一审法院诉讼请求：1．判令李欣林、袁亚向中南公司支付购房款300000元；2．判令李欣林、袁亚向中南公司支付逾期支付购房款的违约金（违约金实际金额计算至李欣林、袁亚支付之日止）；3．判令李欣林、袁亚承担本案的全部诉讼费。诉讼中，明确违约金以300000元为基数，标准是日万分之一计算，从2018年4月21日开始算至付清之日止。 李欣林、袁亚向一审法院提起反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2．判令中南公司退还李欣林、袁亚所支付的首付款300000元、维修基金2098元及利息（以302098元为基数，自2017年5月28日起至实际退款之日止按照人民银行同期贷款年利率6%标准计算）；3．本案本诉及反诉诉讼费由中南公司承担。 一审法院认定事实：李欣林、袁亚系夫妻关系。2017年7月3日，中南公司与李欣林、袁亚签订了《商品房买卖合同》约定：李欣林、袁亚购买由中南公司开发的位于四川省南充市顺庆区××期××号楼××层××号商品房，房屋总价款600000元，于2018年4月20日交付房屋。合同第六条约定李欣林、袁亚采取贷款方式购买案涉房屋，首期支付300000元，余下购房款300000元向银行借款支付。当日，双方同时签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》。协议6.3.2约定，在签订主合同及本补充协议以前，买受人已充分了解办理按揭贷款的条件、程序、所需提供的文件资料、贷款政策风险，需要交纳的费用以及其他有关事项，查询自己的信用信息，并承诺：自己的实际情况完全符合贷款银行规定的条件，并自愿遵守银行按揭贷款的相关规定，缴纳相关费用。如买受人不能获得按揭贷款，或者实际获得按揭贷款的金额不足以支付全部购房款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付，买受人应在出卖人通知后30日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之八的标准计算违约金；逾期超过60日仍未付清，出卖人有权解除合同，收回房屋另行出售，并有权在买受人已付房款中扣除中房款10%的违约金后将剩余款项退还给买受人（不计利息）。协议6.3.3约定，出卖人协助买受人办理房屋按揭贷款，但仅限于已经与出卖人签订合作协议的贷款银行，且出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。 合同签订当日李欣林、袁亚支付了首付款300000元、维修基金2098元，并向中南公司提交了办理按揭贷款的相关资料。 诉讼中，南充农商银行顺庆支行向一审法院出具的《关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明》以及询问南充农商银行顺庆支行工作人员，得知：因政策限制南充农商银行顺庆支行贷款规模，南充农商银行顺庆支行贷款额度已用完，中南公司未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度，2018年8月，南充农商银行顺庆支行已通知中南公司无法办理按揭贷款。 2019年6月24日，中南公司向李欣林、袁亚发出《关于一次性付清购房款的催告函》，函中要求二人在2019年7月23日前付清剩余房款。李欣林、袁亚无法履行给付剩余300000元的购房款，中南公司遂提起本案诉讼。案涉商铺中南公司至今未向李欣林、袁亚交付。 李欣林、袁亚申请的证人仵某陈述：购买商铺未能办理按揭贷款是因中南公司存在返租经营。李欣林、袁亚不能提供返租经营的其他证据予以佐证。 一审法院认为，中南公司与李欣林、袁亚签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，对双方都具有约束力，双方都应该严格遵循合同相关内容，履行相关权利义务。合同签订后，李欣林、袁亚向中南公司交付了首付款300000元，按照买卖合同约定，剩余300000元在银行按揭贷款支付。本案争议焦点：不能办理银行按揭贷款的责任主体。 根据南充农商银行顺庆支行出具的《关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明》以及南充农商银行顺庆支行工作人员证实，案涉房屋不能办理按揭贷款的真实原因，因政策限制南充农商银行顺庆支行贷款规模，南充农商银行顺庆支行贷款额度已用完，中南公司未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度所致，故案涉房屋不能办理按揭贷款不能归责于双方当事人，现李欣林、袁亚因所交剩余300000元购房款确实困难，无法继续履行给付义务，该情况符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”中南公司主张未办理按揭贷款是李欣林、袁亚自身原因的抗辩意见和诉讼请求没有事实和法律依据，不予以采纳。李欣林、袁亚主张解除合同，返还房款、维修基金并支付利息，符合法律规定，予以支持。李欣林、袁亚主张的利息从2017年5月28日起至2017年8月19日止按照年利率6%给付利息，2017年8月20日起至按实际退购房款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。李欣林、袁亚辩称购买商铺未能办理按揭贷款是因中南公司存在返租经营，但不能提供返租经营的其他证据予以佐证，其抗辩主张不予支持。中南公司于2019年6月24日通知李欣林、袁亚缴纳剩余购房款，李欣林、袁亚才知晓按揭贷款不能办理，其主张解除合同未过除斥期。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司与李欣林、袁亚签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向李欣林、袁亚退还购房款300000元、维修基金2098元，并以302098元为基数，自2017年5月28日起至2017年8月19日止按照年利率6%给付利息，2017年8月20日起至按实际退还购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息；三、驳回南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回李欣林、袁亚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，反诉案件受理费2900元，共计5800元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人争执的主要焦点是：涉案《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》应否依法解除；解除权是否已过除斥期；维修基金应否退还。 首先，本案引发上诉人中南公司要求支付房款，被上诉人李欣林、袁亚要求解除合同的主要原因是李欣林、袁亚不能按揭贷款。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。实践中，购房人一般申请按揭贷款的银行都是与房地产企业具有合作关系的银行，购房人将按揭款汇入房地产企业在银行的指定账户。本案中，根据南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行出具的“关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明”，表明李欣林、袁亚按揭贷款不成功的原因是中南公司在银行未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度。故未能办理按揭贷款的责任不在于李欣林、袁亚。同时，李欣林、袁亚与中南公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，在双方当事人存有争议的情况下，依法要作出不利于提供格式合同一方的解释，并且该合同第6.3.2条以及第6.3.3条款也主要载明双方首先约定是以按揭方式给付购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，李欣林、袁亚因按揭贷款不能，双方购房合同由此不能履行，致使不能实现合同目的，李欣林、袁亚请求解除案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》不违反法律规定，应当予以支持。合同解除后，中南公司应当将收取李欣林、袁亚的购房款300000元予以返还，其资金占用利息从李欣林、袁亚支付购房款之日即2017年5月28日起至2017年8月20日按照年利率6%计算，自2017年8月20日起至实际退购房款付清之日止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 其次，关于李欣林、袁亚请求的解除权是否已过除斥期问题。《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”此条款是针对逾期交房和逾期支付购房款的行使解除权的时间限制，而本案属于不可归责于双方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，根据南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行出具的“关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明”和一审法院对南充农商银行工作人员的询问笔录，南充农商银行于2018年8月通知中南公司无法办理按揭贷款，并请公司通知客户到银行退件，但中南公司并未提供证据证明已向李欣林、袁亚通知按揭贷款不能办理，仅是于2019年6月24日向李欣林、袁亚发出《关于一次性付清房款的催告函》。因此，上诉人中南公司认为解除权已过除斥期的理由不能成立，本院不予支持。 第三，关于维修基金是否应当退还的问题。中南公司上诉认为，维修基金是由南充市不动产维修基金科收取的，我公司只是代为收缴，不应当退还。虽维修基金是按政策由国家收取按，但也是基于双方当事人签订的《商品房买合同》，现合同已被解除，按照合同的相对性，应当由中南公司退还维修基金。 综上，中南公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年九月三日 书记员  胡沥文