贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1144号上诉人（原审原告）：冯忠仁，男。上诉人（原审原告）：朱绍波，女。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖攀，贵州群众律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州安顺大地房地产开发有限公司。登记地址：贵州省安顺市关岭布依族苗族自治县万豪商业广场正一层130、131、132号。经营地址：关岭布依族苗族自治县顶云街道办事处顶云高铁站站前广场。统一社会信用代码：91520424337288409X。法定代表人：吴信任。委托诉讼代理人：李洪江，贵州赤丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永瀚，贵州赤丞律师事务所律师。上诉人冯忠仁、朱绍波因与被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司（以下简称“大地房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0424民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯忠仁、朱绍波上诉请求：1、依法撤销（2020）黔0424民初223号民事判决书；2、依法查清事实后改判支持两上诉人一审全部诉讼请求或者发回重审。3、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序错误，不允许举证，对已经举证的证据不予认定，对被上诉人予以提示等，不公正。一审法院回避双方争议焦点，对上诉人在一审主张的被上诉人未办理房屋产权证事实和理由在一审判决书上只字未提。上诉人在一审中主张的事实和理由主要系被上诉人未按双方的约定和法律规定办理房屋产权证，但是整个一审只对被上诉人的证据进行认定，且认定的理由并没有详细说明，模棱两可。二、根据上诉人到关岭县不动产中心了解，被上诉人所提交的情况说明仅仅是土地的初始登记，也就是说并未进行房屋所有权的初始登记，该补充说明证明被上诉人严重违约。三、本案合同真实有效，被上诉人逾期未能办理商品房转移登记的有关文书，买受人依合同有权退房并解除合同069号合同不是单独的合同，合同里面没有解除013号合同的意思，也没有013号合同作废的意思。双方在013号合同后签订069号合同，只是对案涉商品房存在误差的事实进行了再次补充，两份合同，尤其是权利义务部分的约定基本没有变化。除了没有修改的以外，修改的部分是对013号合同的补充。上诉人在起诉时明确陈述了要求解除的合同不仅包括第一份，也包括第二份补充合同，因此一审法院认为013号合同失效没有法律依据，认定上诉人无权解除069号合同与事实和法律不符。四、一审存在类案不类判的情形。被上诉人大地公司未作书面答辩。原审原告冯忠仁、朱绍波向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告一次性返还购房款319467元并支付资金占用利息至实际返还房款之日（资金占用利息以319467元为基数，从2016年10月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际返还完毕时止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至起诉时暂计人民币40000元）；3、判令被告一次性返还原告购房的契税、维修基金手续费等各项费用共计人民币13906元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求第2项为被告一次性返还原告购房款291295元并支付资金占用利息至实际返还房款之日（资金占用利息以291295元为基数，从2016年10月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际返还完毕时止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实及理由：原、被告于2016年10月2日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于关岭自治县顶云新区高铁站·黄果树·高铁商业广场第1-120号商铺预售给原告，商铺面积为18.88㎡，按16920.92元/㎡计算总房款为319467元，并收取原告契税、维修基金、手续费等13906元。同时对房屋的交付时间、面积差处理方式、初始登记、转移登记及违约责任均进行了约定。原告依约履行了付款义务，被告未能按照合同约定内容履行其交房及相关义务，长期不能将该房屋的相关产权手续办理给原告，且房屋的实际测量建筑面积仅有17.21㎡。面积差误差绝对值远远超出法定的3%，根据合同约定及相关法律规定，被告已经违约，为此原告多次要求与被告解除《商品买卖房屋合同》并返还购房款，均遭到被告的拒绝，原告于2020年1月16日向被告书面提出退房要求，被告仍置之不理。被告不按约定履行义务已经违反了合同约定及相关法律规定，为保护原告合法权益诉至法院，提出上述诉请。原审被告大地房开公司辩称：1、驳回原告的诉讼请求。涉案商铺有两个合同（一个是2016年10月2日签订的013号合同，一个是2017年11月1日签订的069号合同），第二份合同是因第一份合同的面积存在误差，经双方协议退还多余的误差款项签订069号合同，即解除013号合同，不再履行013号合同，我方认为原告起诉的合同经双方的实际行为已经解除，无需人民法院再行判决，013号合同约定的权利义务已经终止履行行为，而代为履行的是2017年11月1日签订的069号合同，故，应当驳回原告的第一诉讼请求。虽然原告的诉讼请求并没有写明是解除哪一份合同，但在原告陈述的事实及理由表明是2016年10月2日签订的013号合同而不是2017年11月1日签订的069号合同。2、我方认为069号合同的签订是双方的真实意思表示，各方均履行自己的权利义务且涉案商铺已经网上备案登记，对双方均有法律效力，双方应遵守诚实信用原则，继续履行069号合同。3、原告方解除理由不成立，在签订新的069号合同时，原告方已知晓商铺的实测面积为17.21㎡，且收到被告方退还面积误差的款项，原告在收到实测面积差款项后仍与被告签订069号合同，现又以误差为由诉请解除合同，违反诚实信用原则，应不予支持。原告的其它理由均不能成立。买卖合同对于原告的合同目的是获得并享有使用权和所有权，起诉时的合同目的已失效。基于诚实信用原则、维护市场交易秩序的相关规定069号合同应继续履行。4、涉案商铺所处楼盘的类案有安顺市中级人民法院的生效判决，为维护司法公正、我方认为相类似的案件应该获得相类似的判决。故应驳回原告的诉讼请求。5、原告请求解除合同的真实原因是所购买商铺未产生较大幅度的增值，并不是什么延期办理转移登记、面积误差等理由，而是原告在购买商铺时，预判会产生较大幅度的增值，但几年来由于经济增值缓，增值幅度未达到原告的预期，才在合同中寻找解除合同的理由，从而退回自己的现金，若商铺已经产生较大幅度增值，原告作为正常人，宁愿将商铺转卖赚取增值差价，也不可能解除合同，原告这种未达到赚钱目的就请求解除合同的行为，违背诚实交易原则，对稳定交易秩序所不宜。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，解除合同不成立，依法应予驳回。一审查明的事实：原告冯忠仁、朱绍波系夫妻关系。2016年10月2日，原告冯忠仁作为买受人，被告大地房开公司作为出卖人，双方就商品买卖房关系签订编号为：商品房预字第××号（013《商品房买卖合同》）（以下简称：“（013）号《商品房买卖合同》”），该合同载明涉案商品房号为1-120房，建筑面积为18.88㎡，单价为18500元／㎡，总价款为319467元以及相关的权利与义务。《商品房买卖合同》签订当日，原告冯忠仁向被告方支付了房屋首付款229467元，维修基金、契税、办理相关手续等共计13906元，购房尾款于2018年5月23日交付50000元，2018年11月14日交付40000元。同时查明：2017年10月31日，二原告与被告签订黄果树.高铁商业广场算价单，该算价单上明确：原建筑面积18.88㎡、原单价16920.92元、原总价319467元、原代缴费用总计13906元、原实收金额总计243373元、实测建筑面积17.21㎡、差1.67㎡、最终成交总价272529元、其他相关办理手续费3000元/户、贷款金额90000元、维修基金1205元、代收契税8176元、相关费用总计12381元、房屋首付款182529元，相差1.67元中：3%（0.566）按16920.92㎡进行退款9577元，剩余1.104㎡按16920.92×2/㎡进行退款37361元，合计46938元。现实收金额合计194910元，退金额48463元。2017年11月1日，原告冯忠仁、朱绍波即与被告大地房开公司签订编号为069号《商品房买卖合同》（以下简称“（069）号《商品房买卖合同》”），约定涉案商品房的建筑面积为17.21㎡，同时约定了房屋的价款、付款方式、付款时间、交付使用时间、条件、面积差异、违约责任、房屋登记等作了约定。同日，被告通过转账退还给原告冯忠仁48463元，于同日原告冯忠仁向被告出具一份收条：“今收到贵州安顺大地房地产开发有限公司开发建设黄果树．高铁商业广场铺号1-120，原建筑面积18.88㎡，原购买总价￥319467元，原实收金额总计￥243373元，现建筑面积17.21㎡，现实收购房总价￥272529元整，实收金额￥194910元整，应退差额48463元整”。另查明：涉案商铺已经在网上进行备案，且案涉商铺为预售商品房，被告大地房开公司于2017年5月12日取得预售许可证，许可证号为关岭县商房预字第××号。2016年12月2日，原告冯忠仁与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期间为2017年6月1日起至2020年6月1日。2020年4月22日关岭自治县不动产登记中心出具的情况说明“载明被告大地房开公司在2017年年初已向关岭自治县不动产登记中心申请初始登记，该公司已在2017年5月完成初始登记”。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，合同合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行各自的义务。原告冯忠仁于2017年11月1日签订069号《商品房买卖合同》及2017年10月31日黄果树.高铁商业广场算价单上签字捺印，是原、被告双方真实意思表示，合同真实有效，该合同对涉案商铺的面积、价格、交付时间重新约定，算价单上显示涉案商铺原建筑面积为18.88㎡，实测建筑面积为17.21㎡，面积误差为1.67㎡，被告退还二原告购房款48463元，结合原告冯忠仁于2017年10月31日出具给被告的收条，该收条上清楚地记载了涉案商铺存在面积误差的事实。故原、被告签订的（013）号《商品房买卖合同》应视为已经解除。2016年12月2日，原告冯忠仁与案外人贵州瑞华运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，将案涉商铺委托贵州瑞华运营管理有限公司出租，委托租赁期为2017年6月1日起至2020年6月1日。该涉案商铺已由二原告实际管理使用，被告按约履行了合同义务。按照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，二原告不应当再享有基于被告交付涉案商铺因面积误差而产生的购房合同解除权，原、被告双方于2017年11月1日签订的合同编号069号《商品房买卖合同》不应解除，也不产生合同解除的法律后果。故，对于原告当庭提交的照片、录音、补充说明、退房申请等本院依法不予采纳。综上，原、被告双方签订（069）号《商品房买卖合同》合法有效，涉案商铺原告已经实际使用，合同目的在诉讼前就已经实现，故按照鼓励交易的原则，为了维护交易的稳定性和安全性，对于原告诉请要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退回原告房屋首付款291295元及相关税费13906元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告冯忠仁、朱绍波的诉讼请求。案件受理费3450元（已按简易程序减半收取），由原告冯忠仁、朱绍波负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院依职权到关岭自治县不动产登记中心调查案涉房屋的初始登记的情况，经查，案涉房屋没有初始登记的记录，但案涉房屋已经办理转移登记到被上诉人名下，且案涉房屋所在楼盘现在一直处于在建工程抵押状态，在未释放前无法办理转移登记，但案涉房屋已经于2018年8月31日释放抵押。对于关岭布依族苗族自治县不动产登记中心出具的情况说明载明的事实本院予以认定。二审对一审查明的事实予以确认。根据一审认定的证据，本院补充查明以下事实：2017年11月1日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号069），该合同与双方之前签订的（013）号《商品房买卖合同》所指向的标的物相同，就是案涉商品房。069号《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行活期存款同期利率支付利息。同时查明，案涉房屋在2017年7月4日时已经登记在被上诉人大地公司名下。2020年9月14日，关岭布依族苗族自治县不动产登记中心出具《情况说明》，载明：贵州安顺大地房地产开发有限公司开发的位于关岭县，该楼盘一直处于在建工程抵押状态，在未释放前无法办理产权转移登记。同日，该中心出具的《抵押权登记信息》紫爱明2017年9月11日，案涉房屋关岭县顶云接到办事处新城村1-120办理了转移登记，办理了在建工程抵押权注销登记。二审中，上诉人认可收到返祖租金就是交房。本院认为：本案的争议焦点是：上诉人要求解除合同的诉讼请求是否能够得到支持。首先，关于上诉人请求解除的合同是哪份合同的问题。上诉人与被上诉人针对同一处商品房即案涉房屋，先后签订了两份合同，即2016年10月2日签订的013号《商品房买卖合同》和2017年11月1日签订的069号《商品房买卖合同》。该两份合同都是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应当为有效合同。从签订先后顺序来看，双方的真实意思应当是用069号合同替代了013号合同，并对013号合同的相关内容进行了重新约定。上诉人冯忠仁和朱绍波在一审的《民事起诉状》中的诉讼请求是“请依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。”其并没有具体明确是要求解除哪一个合同，在事实及理由部分，其陈述的解除理由有“但被告未能按照该《商品房买卖合同》约定内容履行其交房及相关义务，而且长期不能将该房屋的相关产权手续办理给原告。加之，该房屋的实际测量建筑面积仅有17.21㎡，……被告已经违约”。从原审原告的表述来看，其虽然没有明确表示要解除069号合同，但是也没有明确表示只解除013号合同。再者，013号合同内容已经被069号合同重新约定变更，若原审原告仅诉请解除013号合同显然没有实际意义，与其诉讼目的显然不符。现能够约束合同双方的应当只有069号合同，所以原审原告诉请解除的当然是069号合同，否则没有诉讼意义。因此，被上诉人抗辩认为上诉人诉请解除的是013号合同因而没有解除必要、069号合同仍然有效的观点不予支持。第二，关于069号合同是否解除的问题。根据上诉人与被上诉人的在069合同中的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并在取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，逾期360日以上，上诉人即可要求退房。上诉人与贵州瑞华运营管理有限公司在2016年12月2日就已经签订《商铺委托经营管理及租赁协议书》，说明案涉房屋已经可以交付实际投入使用的情况下，二审中上诉人也认可返租就是交付，则在2016年12月2日时，就应当视为房屋已经交付，从之后的登记情况来看，没有被上诉人就案涉房屋办理商品房初始登记的情况记载，该事实无法认定。但是，案涉房屋所属楼盘目前的权利人是被上诉人，从商品房登记程序来说，办理转移登记之前必然完成了初始登记，所以结合上诉人认可的收到租金即为交付房屋的时间2016年12月2日来看，被上诉人应当在2017年3月2日前申请该商品房的初始登记。但是被上诉人并没有依约履行申请义务。2018年8月31日，案涉房屋的在建工程抵押注销登记被释放，则自2018年9月1日起，阻碍被上诉人办理初始登记并办理转移登记和交付给买受人的情形消失，被上诉人应当在合理时间内办理完毕。《不动产登记暂行条例》第二十条规定：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。因此最迟在2018年10月1日前，不动产初始登记应当完成，被上诉人最迟应于2018年11月1日前完成转移登记并将转移登记的有关文书交付给上诉人。此时间的360日后也就是2019年11月1日后上诉人依照合同取得解除合同的权利。综上，因被上诉人为完成合同义务的行为触发了合同解除条款，又未过除斥期间，上诉人与被上诉人签订的069号《商品房买卖合同》应当予以解除。合同解除后，上诉人所缴纳的购房款和契税、维修基金、手续费等费用应予退还，并支付资金占用费。关于购房款的金额，因为上诉人能够提交的被上诉人出具的收据上载明的收款金额为2016年10月2日的229467元、2018年5月23日的50000元、2018年11月4日的40000元，故共交纳的房款为319467元，2017年11月1日，被上诉人向上诉人退还房屋面积差价款48463元，该笔金额应当扣除，故实际上被上诉人收取的上诉人的房款为271004元。上诉人能够提供的其他费用单据为2016年10月2日交纳维修基金1322元、相关办理手续费3000元、契税9584元，共计13906元。由于上诉人一审提交的《退房通知书》没有证据证明已经送达给被上诉人，所以不能证明上诉人已经在起诉请通做过被上诉人关于退房的事宜，因此关于资金占用费的起算时间应当从2020年3月23日上诉人起诉之日起30日后开始计算，计算标准为银行活期存款同期利率。关于上诉人认为一审法院不允许其举证的问题，经审查并不存在，至于对案件证据的审查和认定，系法官的裁量权，并不违法。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但是适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0424民初223号民事判决；二、解除上诉人冯忠仁、朱绍波与被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司2017年11月1日签订的合同编号为069的《商品房买卖合同》；三、限被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内退还上诉人冯忠仁、朱绍波购房款271004元及资金占用利息（以271004元为本金，自2020年3月23日起按照中国人民银行公布的活期存款同期利率计算至本金付清之日止）；四、限被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内退还上诉人冯忠仁、朱绍波维修基金、契税、相关办理手续费共计13906元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费3450元，由上诉人冯忠仁、朱绍波负担518元，由被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司负担2932元；二审案件受理费6900元，由上诉人冯忠仁、朱绍波负担1035元，由被上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司负担5865元。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 辜贤莉二〇二〇年九月二十七日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。