福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初175号 原告：和美（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州开发区宁江路**融信学院名筑****-2，统一社会信用代码91350681091372271G。 法定代表人：张维，执行董事。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：吴文邦，男，1978年2月3日出生，汉族，住厦门市思明区,户籍所在地福建省漳浦县。 被告：袁纪娟，女，1982年3月17日出生，汉族，住厦门市思明区,户籍所在地福建省漳浦县。 第三人：中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行，，住所地漳州开发区兴江路**涵碧楼花园******统一社会信用代码91350681060357538B. 法定代表人：林志君，行长。 委托诉讼代理人：阮少杰，男，系中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行职员。 原告和美（漳州）房地产有限公司（以下简称“和美公司”）与被告吴文邦、袁纪娟，第三人中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行（以下简称工行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方湘臻、陈宝玺,被告吴文邦、袁纪娟，第三人工行开发区支行的委托诉讼代理人阮少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和美公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的编号为1420010016080220488606的《商品房买卖合同》及其附件（解除合同总标的为1580000元）；2、请求判令被告立即配合原告办理撤销合同编号为1420010016080220488606的《商品房买卖合同》的网上签约登记备案手续；3、请求判令被告立向原告支付原告代为被告向第三人工行开发区支行代为偿还的款项72506.12元及利息（该款项原告有权从应退给被告的购房款中直接扣除）；4、请求判令被告已经支付的购房定金316000元归原告所有，不予退还；5、请求判令原告有权将应退给被告的购房款用于返还被告尚欠第三人工行开发区支行的贷款本息（贷款利息、罚息按中国人民银行的有关规定及《个人住房借款合同》的约定计算为准）；6、请求判令原告因本案支出的律师费8000元由被告承担；7、请求判令本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费3950元由被告承担。审理过程中，和美公司变更第3项、第7项诉讼请求为：3、请求判令被告立即向原告支付原告代为被告向第三人工行开发区支行代为偿还的款项131420.90元及利息（自每笔银行扣款之日起算，以每笔代为偿还的款项为基数，按每日万分之五计算计至被告实际还清之日止。该款项原告有权从应退给被告的购房款中直接扣除）；7、请求判令本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费3950元由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年8月12日签订编号为1420010016080220488606的《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买原告所开发的漳州开发区宁江路6号融信学院名筑2幢2104室商品房，该商品房的总价款为1580000元，其中定金320000元，余款1260000元买受人申请商业按揭贷款支付。该《商品房买卖合同》签订后，原告已依约同被告于2016年9月14日办理了登记备案手续。上述合同签订后，因被告逾期向按揭银行支付按揭款，根据第三人分别2019年4月1日、2019年6月24日、2016年9月29日向原告寄发的《逾期贷款催收通知书》，原告共计为被告偿还了72506.12元按揭款项，原告逾期支付按揭款的行为已严重损害了原告的合法权益。根据合同附件四第四条第8款约定，买受人应该及时按贷款合同的约定足额按时归还本息，买受人累计2个月不交或少交按揭款项，出卖人有权解除主合同并要求买受人承担为实现债权而产生的一切费用。附件十一第二十条第1款约定，如买受人违约导致出卖人解除主合同及补充协议的，出卖人有权将该商品房另行销售并没收购房定金。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”为此，请求贵院判决在被告协助原告办理《商品房买卖合同》的网上签约登记备案撤销手续后，原告有权将应退给被告的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。 吴文邦、袁纪娟辩称，被告要求继续履行合同，不同意撤销备案登记。我们认为是首付款，不同意没收购房定金，也向银行付了按揭款，原告代垫款是事实，我方同意还款，因经营亏损，要求给3个月期限还款。如果合同继续履行，那原告诉讼请求的第6、7条，被告可以与原告协商。 第三人工行开发区支行辩称，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的相关规定，在解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》同时，法院应相应解除原、被告及第三人工行开发区支行所签订的《个人购房借款/担保合同》，以维护第三人工行开发区支行的合法权益。如果法院依法判决原告和美公司与被告袁纪娟解除商品房预售合同，则应同时判决解除袁纪娟与第三人工行开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并由原告和美公司偿还袁纪娟欠第三人的全部贷款本息131420.90元（本息暂时计算至2020年6月30日），以后利息按合同约定计算。 本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，吴文邦、袁纪娟与和美公司签订编号为1420010016080220488606的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：吴文邦、袁纪娟购买坐落于漳州开发区，预测建筑面积共128.08平方米，单价为每平方米人民币12336.04元，总价款1580000元；买受人应于2016年8月12日前向出卖人支付购房首期款，计320000元；合计支付不少于购房款总价20.25%的购房首期款，计320000元，其中270000元与前期支付的50000元定金，共同构成合同定金；剩余购房款1260000元买受人申请商业按揭贷款支付。合同附件四补充协议第四条第8点约定:若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同，也有权在不解除主合同的前提下要求买受人返还出卖人为买受人扣收的一切费用并支付出卖人为实现债权而产生的一切费用。合同附件十一补充协议第二十条约定：1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品另行销售，没收购房定金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由买受人承担。……对于本款所述的购房定金、违约金、费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余的购房款退还给买受人。……2.（2）主合同及本补充协议解除之日起3日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续，……（4）买受人应在主合同及本补充协议解除后3日内将商品房及相应的合同／协议原件和购房发票原件退还出卖人。……此外，双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，吴文邦、袁纪娟依约支付了320000元。和美公司于2016年9月14日完成上述《商品房买卖合同（预售）》的网上备案。2017年2月21日，工行开发区支行、袁纪娟及和美公司签订《个人购房借款担保合同》，由袁纪娟向工行开发区支行申请贷款1260000元用于支付案涉房屋的购房余款,并由和美公司提供阶段性连带保证责任。后工行开发区支行发放了1260000元的贷款给和美公司,工行开发区支行与袁纪娟就案渉贷款办理了预售商品房抵押权预告登记。后因吴文邦、袁纪娟未按约定履行还款义务,致使和美公司向工行开发区支行承担连带保证责任。工行开发区支行分别于2019年4月1日、2019年6月24日、2019年9月29日向和美公司发出《逾期贷款催收通知书》，并从和美公司保证金账户划扣72506.12元。截至2020年6月30日，工行开发区支行已划扣和美公司保证金账户资金131420.90元。审理过程中，和美公司向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年1月15日作出（2020）闽0681民初175号民事裁定：查封漳州开发区宁江路6号融信学院名筑2幢2104室房产（以人民币1580000元为限），查封期限为三十六个月。 另查明，和美公司因本案诉讼支付北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师费8000元。和美公司为申请财产保全支付保险费3950元，保全费5000元。 上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同网上备案申请书》、《房屋权属信息查询结果证明》、《个人购房担保借款合同》、《履行担保责任催收函》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《贷款催告函》、《委托代理协议》、《发票》，以及当事人的庭审陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是买受人吴文邦、袁纪娟与出卖人和美公司在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”案渉合同附件四补充协议第四条第8点约定：若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同。吴文邦、袁纪娟未按时偿还按揭贷款,已违反合同约定,依约应承担违约责任。和美公司至2020年6月30日已为吴文邦、袁纪娟垫付131420.90元的贷款本息,吴文邦、袁纪娟仍未偿还该款项,案涉合同的解除条件已成就,和美公司有权解除与吴文邦、袁纪娟之间签订的《商品房买卖合同（预售）》,吴文邦、袁纪娟应当根据合同约定偿还和美公司代垫本息131420.90元。但和美公司请求上述款项从吴文邦、袁纪娟支付的购房款中直接抵扣，因购房款可能涉及到他人的实体权利，本院不予准许。同时，吴文邦、袁纪娟应协助其办理案涉合同备案及房屋预告登记注销手续。合同附件十一补充协议第二十条约定：1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品另行销售，没收购房定金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由买受人承担。故和美（漳州）房地产有限公司请求没收吴文邦、袁纪娟定金316000元、要求吴文邦、袁纪娟承担律师服务费8000元、诉讼保全保险费3950元、诉讼保全申请费5000元，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。工行开发区支行主张，商品房买卖合同解除后，袁纪娟与第三人工行开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》也应判决解除，并由原告和美公司偿还袁纪娟欠第三人的全部贷款利息，和美公司应代为清偿袁纪娟所欠全部按揭贷款本息,符合法律规定,予以支持。本案三方当事人应根据《个人购房借款/担保合同》相关约定清理剩余按揭贷款,在扣除袁纪娟应付款项后和美公司应将剩余购房款据实退还袁纪娟。吴文邦、袁纪娟要求继续履行合同，因原告不同意其请求，本院不予采纳，综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除和美（漳州）房地产有限公司与吴文邦、袁纪娟签订的编号为1420010016080220488606《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议； 二、吴文邦、袁纪娟应于本判决生效之日起十日内配合和美（漳州）房地产有限公司办理上述合同的网上备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续； 三、和美（漳州）房地产有限公司没收吴文邦、袁纪娟的购房定金316000元； 四、吴文邦、袁纪娟应于本判决生效之日起10日内偿还和美（漳州）房地产有限公司代垫款项131420.90元及逾期利息（其中，32862.09元从2019年5月15日起，19964.99元从2019年7月8日起，19679.04元从2019年9月29日起，19640.75元从2019年12月25日起，19631.83元从2020年3月27日起，19642.2元从2020年6月30日起至还清款项之日止，按日万分之五计算利息）； 五、和美（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还吴文邦、袁纪娟购房款1560000元(该款项应先行偿付中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行剩余按揭贷款后余款退还吴文邦、袁纪娟); 六、吴文邦、袁纪娟应于本判决生效之日起10日内支付和美（漳州）房地产有限公司律师服务费8000元、诉讼保全保险费3950元、诉讼保全申请费5000元； 七、驳回和美（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14474.6元，减半收取计7237元，由吴文邦、袁纪娟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄明发 人民陪审员  许建明 人民陪审员  陈燕煌 二〇二〇年九月六日 法官 助理  李昊蓝 书 记 员  蓝 怡