广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6082号上诉人（原审被告）：惠州市盛泽实业有限公司，住所地惠东县***********，统一社会信用代码914**************Q。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，系广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：赖楚峰，男，1992年12月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县***********，公民身份号码441************513。委托诉讼代理人：李瑜武，惠州市惠东县第一法律服务所法律工作者。上诉人惠州市盛泽实业有限公司与被上诉人赖楚峰商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初6980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本案现已审理终结。上诉人惠州市盛泽实业有限公司向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销惠东县人民法院(2019)粤1323民初6980号民事判决,裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收(以下简称“五方验收”)并以此进行了公示的情况下,五方验收的时间应当是商品房的交付时间。涉案商品房已经于2019年8月14日经过了五方验收,事实上符合了合同约定及法定交付条件。因此,上诉人不应当承担2019年8月14日以后逾期交房违约责任。又根据《广东省备案管理实施细则房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)》第七条的规定,竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件,接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。可见,竣工验收备案只是一种程序性的备案检查制度,不是房屋交付的强制性规定。2019年9月3O日仅是上述竣工验收情况在惠东县住房和城乡规划建设局进行形式备案的日期,只是行政机关对已经竣工验收合格房屋的一种形式上的确认,不对商品房在2019年8月14日通过了五方验收的事实产生实际影响,因此五方验收的时间应当是涉案商品房的交付时间。退一步讲，最晚的交房时间也不应超过竣工验收备案时间，即2019年9月30日。二、因政策的变化和自然灾害等不可抗力影响,延期交楼存在合法的免责情形。1.因变电站、配电房的建设政策发生变化,上诉人对此进行调整花费了6个月。为加强对自然灾害的防控工作,广东省住房和城乡建设厅及广东电网有限责任公司于2018年7月27日联合发布《关于加强变电站、配电房、防洪涝风险管控的通知》[粤建规函(2018)1752号],要求对已建变电站、配电房受灾隐患点排查和治理,禁止变电设施、配电房设置于建筑物最底层。该文件要求将变电站等设备搬到地上,然而这恰好与上诉人此前经过报备批准的施工方案冲突。发文时,上诉人已根据施工方案将水电、变电设施和配电装置铺设在了地下室,并完成了主体工程和装饰工程,工程项目基本具备办理竣工验收备案的条件。经过上诉人多次与当地建设主管部门、供电管理部门沟通协商,广东电网有限责任公司惠州供电局最终于2018年12月17日发布《关于加强开关站及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》,对于开关站及配电房所在单体工程已开工且确实无法调整的,同意以在地面加装应急装置的形式进行完善和补充。为此,上诉人调整方案、订购设备、完成加装,花费了大量的时间。因此,免责期至少应为6个月。2.受台风和暴雨的不可抗力影响,导致工期进一步延误。根据《民法总则》第一百八十条:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”2018年8月27日到2018年9月1日,惠东县城遭受超强降雨水灾,此次降雨量突破了广东省历史极值,这是完全无法预料的;2018年9月16日到2018年9月17日,惠东县城又受到第22号台风“山竹”超强台风影响,台风最高级别为13级。恶劣的天气严重阻碍了各工程的进度,进一步导致了工期的延误。三、上诉人已将不可抗力情况及时告知被上诉人,被上诉人未采取止损措施且在影响结束后许久才提起诉讼,明显缺乏依据。1.对于上述不可抗力的影响,上诉人已经履行了告知义务。根据《合同法》第一百一十八条:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”2O19年1月29日,上诉人在湖苑营销中心张贴《延期交房告知书》及政府相关文件,详细说明了延期交楼的原因;2019年6月4日,上诉人再次发出《通知书》,第一时间向业主公开用电工程的施工进展。因此,上诉人已按法律规定履行了告知义务。2.被上诉人知道延期情况后,没有及时提出异议。根据《合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”随着法治建设的不断完善,公民的法律意识也在不断的提高,在权利长期受到侵害时,应该会及时寻求维权途径。然而,被上诉人在逾期期间乃至接收房屋时,均未对延期交楼的问题提出过任何异议。因此,依法应认定为被上诉人对上诉人行为的默许。综上所述。原审判决事实认定不清,上诉人受影响的时间远不止90日,五方验收的时间应当是商品房的交付时间。面对突然变化的政策规定和无法预测的自然灾害,上诉人已经全力完成了补救工作并向被上诉人履行了告知义务，免责期应以6个月为宜。故此,请求法院查明事实，依法作出公正的判决。被上诉人发表答辩意见：一、上诉人主张变电站、配电房的建设政策发生变化,进行调整7个月应不予支持。1、被告在建造时应当对设计、施工政策、法律规定等负有注意义务,且被告没有按照相关规定进行配置电房、改变电房配置是对被告一种惩罚,由此产生的费用及延期交付所导致的违约责任,理应由被告承担。答辩人认为按照合同第十条的约定,商品房相关设备交付条件(一)基础设施设备1.供水、排水,2.供电,3.供暖,4.燃气,5.电话通信,6.有线电视,7.宽带网络。上诉人应当在2019年1月31日前向答辩人交付附有基础设施的商品房。2、根据广东电网有限责任公司惠州惠东供电局作出《关于惠州市盛泽实业有限公司商品房销售合同纠纷案协助调查函的回复》,根据相关文件的要求,向惠州市盛泽实业有限公司发出了《开关站和配电站迁移告知书》并留置送达,但无发出停工通知书,且惠州市盛泽实业有限公司与委托的施工单位存在经济纠纷,未完成低压用户集抄建设,无法送电入户。根据上述回复,变电站、配电房等整改时间延误并不是因政府管理部门政策改变,而是由于上诉人存在纠纷导致项目工程延误,理应由上诉人承担。二、天气原因不属于不可抗力延期交房的理由。上诉人主张的“不可抗力”应当提供气象局关于延期施工期间的气象报告,应当提供证据如施工日志等证明该天气已经阻碍商品房施工的进程。答辩人认为天气因素不足影响施工进度,涉案商品楼地址是在惠东县地区,上诉人作为房地产开发企业在进行房屋开发前,就应根据当地的年平均天气情况,结合气象部门对未来天气状况的预测,对该地区的地理环境及天气状况进行评估、预估后才进行施工,上诉人应当有合理预见,根据合理预见对涉案商品楼的施工过程应做适当、合理安排工期,确保按期完工。对上诉人提出其构成不可抗力,应予免责的抗辩事由,应当不予支持。三、上诉人不能因已履行了告知义务而免除其逾期交房的违约责任,即使答辩人知道工期延期情况进而提出异议,工期也不可能依约完工。综上所述,基于以上的事实与理由,一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立,答辩人恳请二审法院在审理后,驳回上诉人的诉讼请求,依法维持原判。原审原告赖楚峰向一审法院提出起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告从2019年2月1日起至2019年9月11日止共233日逾期交房违约金25040元，并按照112.2854元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：被告盛泽公司系于2011年1月11日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发、房地产经纪、市政工程、土方工程。2016年7月11日，惠东县住房和城乡规划局就麓湖苑工程项目向被告盛泽公司颁发建设用地规划许可证[地字第惠东县规地证字（2016）********号]；2017年4月13日，惠东县住房和城乡规划局就麓湖苑工程项目向被告盛泽公司颁发建筑工程施工许可证[编号****************]。2018年3月19日，被告盛泽公司依法取得商品房预售许可证，编号为惠东房预许字第2018006号，预售房屋建筑面积18779.55平方米，住宅17958.11平方米，土地使用权证号：国用（2011）第010255号，预售房屋栋号及层数：1号楼/15,2号楼/15,3号楼/8。2016年7月，广东省呈斯意特建筑设计有限公司就被告盛泽公司建设麓湖苑地下室制作《地下室平面图》，其中变配电房位于2栋。2018年12月7日，原告赖楚峰（买受人）与被告盛泽公司（出卖人）签订（合同编号：HT0072083）《商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七、九、十及附件十一补充协议，合同约定，该商品房的预售许可证号为惠东房预许字第*********号，原告以561427元的价款向被告购买位于惠东县**********************（预测建筑面积94.58平方米，套内面积80.80平方），合同约定“……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水；2.供电；3.供暖；4.燃气；5.电话通信；6.有限电视；7.宽带网络……（二）公共服务及其他配套设施1.小区内绿地率；2.小区内非市政道路；3.规划的车位、车库；4.物业服务用房；5.医疗卫生机构……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”原告赖楚峰在买受人处签名、捺印，被告在出卖人处盖章并加盖印章。2019年1月3日，该合同办理房屋预售登记备案。附件十一《补充协议》第四条约定：“出卖人交付商品房的基准日期为2019年1月31日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人无须另行通知买受人收楼。买受人应于上述交房日期内主动前往惠东县**************与出卖人办理该商品房的交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视作出卖人已按时交付。买受人应从该期限到期之次日起向物业管理公司缴交该商品房包括但不限于物业管理费、水电费、公摊水电费等有关费用；自交付之日或视为交付之日起，该商品房的保管责任及损毁风险转移予买受人。”被告盛泽公司分别于2018年8月6日、2019年8月26日向原告出具171427元、390000元的购房款发票。庭审期间，被告确认原告已支付全部购房款及住宅专项维修基金。2018年7月27日，广东省住房和城乡建设厅及广东电网有限责任公司联合发文《关于加强变电站、配电站防洪防涝风险管控通知书》【粤建规函（2018）1752号】，内容摘要：“一、开展已建变电站、配电房受灾隐患点排查和治理……二、加强规划对变电站、配电房选址设置工作的支持和引导……”2018年12月17日，广东电网有限责任公司惠州供电局发布《关于加强开关站及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》内容摘要:……二、对于未批复接入方案的增量问题（一）对于住建局已于2018年10月1日前颁发建筑体建设工程规划许可证及施工许可镇的开关站及配电房，分两个步骤:……2.对于开关站及配电房所在单体工程已开工且确实无法调整的，督促建设单位（开发商）按照存量问题整改要求出资整改，满足要求后再开展用户用电工程报装审批、验收、接电、接管等工作……”2019年1月29日，被告盛泽公司向业主发出《延期交房告知书》，内容摘要：“2018年7月至2019年1月期间，广东省住房与城乡建设厅、广东电网有限责任公司及惠州供电局陆续发布了《关于加强变电站、配电站防洪防涝风险管控通知书》（附件一）、《关于加强开关站及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》（附件二）等文件，惠东供电局上述文件向我公司发出《开关站和配电房迁移告知书》（附件三），告知因我公司已备案的项目规划采用地下式配电房，在面对台风、暴雨等恶劣灾害天气时，可能会因积水而无法正常供电，并在通知我公司须按照规定做好整改措施。我公司收到上述通知后，立即征询建设单位的意见，同时积极与惠东供电局、住房与城乡建设规划局等相关部门进行沟通，迅速确定整改方案，并于2019年1月2日向惠东供电局办理高压新装、增减容用电申请手续，签订《供电方案协议》……因此，我公司非常抱歉地通知您：贵我双方的交房日期需要相应顺延，我公司将在具备交房条件后第一时间通知您具体的交房日期……”2019年6月4日，被告盛泽公司向业主发出《通知书》，内容摘要为“……经项目组的全力赶工，于2018年9月21日通过主体验收，（附件1）2019年4月25日取得《建设工程规划条件核实合格证》，（附件2）由于竣工验收需等供电部门停电接驳，我公司预计本月份完成各项工程的验收工作，于2019年7月中旬启动交付，具体日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准……”2019年9月30日，被告盛泽公司取得涉案房屋所在的“麓湖苑”楼盘的《竣工验收备案表》。惠东县住房和城乡规划建设局出具的备案机关意见载明“位于惠东县麓湖苑1号、2号商住楼，3号住宅楼及地下室工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《工程质量监督报告》（编号：**********），根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，经核查，予以竣工验收备案。”2019年9月18日，原告签署《收楼意见书》。2019年10月4日，原告接收涉案房屋并签署《业主（住户）物品移交登记表》、《商品房质量保证书》。诉讼期间，原被告双方确认原告已于2019年9月18日接收涉案房屋。2019年10月31日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，被告盛泽公司主张因水电变电设施和配电装置验收问题导致工程竣工验收延期交房的时间从2018年12月5日至2019年8月14日。为查清本案事实，本院就有关涉案房屋所在楼盘配电房事宜函询广东电网有限责任公司惠州惠东供电局。该局于2019年12月20日出具《关于惠州市盛泽实业有限公司商品房销售合同纠纷案协助调查函的回复》，内容摘要为：“一、2018年10月，我局根据广东省住房和城乡建设厅及广东电网有限责任公司联合发文《关于加强变电站、配电站防洪防涝风险管控通知书》[粤建规函（2018）1752号]文件要求，向惠州市盛泽实业有限公司发出了《开关站和配电站迁移告知书》并留置送达，但无发出停工通知书。二、2018年12月17日，我局接到上级关于开关站、配电房防洪防涝风险管控的要求，再次明确对2018年10月1日前已颁发建筑体建设工程规划许可证及施工许可证的，配电房已施工确实无法调整的，可以设置在地下室，但要做好防洪防涝措施。三、根据我局与惠州市盛泽实业有限公司于2019年1月3日签订的《供电方案协议（10KV客户）》约定，我局需于2019年6月30日前对该公司2台4**kVA（住宅、干式）和1台2**kVA（物业、干式）配电变压器接电送电。2019年6月14日，经验收合格，我局完成对上述3台配电变压器接电送电。但是，因惠州市盛泽实业有限公司与委托的施工单位存在经济纠纷，未完成低压用户集抄建设，无法送电入户。2019年12月16日，惠州市盛泽实业有限公司完成低压用户集抄建设，并完成全部用户送电。”一审法院认为，被告盛泽公司具备房地产开发的资质，原告向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应依约履行。一、关于涉案房产交付的问题。涉案商品房买卖合同约定的交房日期为2019年1月31日，原告主张被告迟延交付，并于2019年10月31日提起本案诉讼要求被告履行交付房屋的义务，但原告确认已于2019年9月18日收楼，即被告盛泽公司已完成交付义务，故原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。二、关于交房期限应否扣除因整改水电变电设施、配电装置致延误期限的问题。根据广东电网有限责任公司惠州惠东供电局的《关于惠州市盛泽实业有限公司商品房销售合同纠纷案协助调查函的回复》，惠东供电局根据广东省住房和城乡建设厅及广东电网有限责任公司联合下发的《关于加强变电站、配电站防洪防涝风险管控通知书》要求于2018年10月15日向被告盛泽公司送达《开关站和配电站迁移告知书》，尔后惠东供电局于2018年12月17日作出《会议纪要》明确整改方案，结合《广东省建设工程施工标准工期定额（2011）》关于电气室所安装标准工期表，安装项目为变电室（10KV）其中容量315（320KVA）变压器2台以内，低压柜10台以内，负荷开关2组的标准工期为26天，每增低压柜2台加2天，且交房期限已考虑水电变电设施、配电装置工期，综此，被告主张交房期限扣除因整改水电变电设施、配电装置致延误期限，本院予以采纳，应扣减合理期限按90天计为宜。被告主张应扣减的时间为2018年12月5日至2019年8月14日共210天，与事实不符，本院不予采纳。三、关于逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2019年1月31日交房，实际交房日期为2019年9月18日，被告逾期交房的时间为2019年2月1日至2019年9月18日共计229天，扣减上述因整改变电房配置延误工期90天，实际违约交楼时间为139天。原告主张被告在建造时应当对设计、施工政策、法律规定等负有注意义务，其未按照相关规定进行配置电房、改变电房配置是对被告的一种惩罚，由此产生的后果理应由被告承担。对此，本院认为，涉案房屋所在楼盘配电房的变更整改系行政政策因素所致，属不可抗力，因此，整改变电房配置造成的工期延误不应计入被告的违约交房期间。根据涉案商品房买卖合同第十二条约定，逾期交楼在逾期在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为7803.84元（561427×0.01%×139天)。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州市盛泽实业有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告赖楚峰支付逾期交房违约金7803.84元;二、驳回原告赖楚峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元（原告赖楚峰已预交），由原告赖楚峰负担293元，被告惠州市盛泽实业有限公司负担133元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当，具体分析如下：关于逾期交房违约金截止点问题。上诉人主张应当以五方验收合格之日作为交房之日，对此，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。鉴于被上诉人已确认于2019年9月18日收楼，故一审法院将逾期交房违约金截止至实际收楼之日并无不当，本院予以维持。关于变电站、配电房的建设问题。上诉人主张之前报备批准的变电站、配电房等设备设置于地下室，因广东省住房和建设厅及广东电网有限责任公司的发文，要求将变电站等设备由地下室搬到地上，为此调整方案、订购设备，完成加装，花费了大量时间，应予以扣减免责期六个月。对此，本院认为，惠东地处沿海地区，受到台风、暴雨侵袭后易受水淹，为安全起见，变电站、配电房不宜设于地下，根据上诉人提供的《广东省住房和建设厅、广东电网有限责任公司关于加强变电站配电房防洪防涝风险管理的通知》中的内容可知，近年来，配电房采用地下室建设，在面对严重灾害天气时，可能会因积水而无法正常供电，因此需要开展安全隐患排除。由此可见政府部门是针对此类现象的问题比较严重而发文要求整改，并非是政策的临时性调整或重大变化，因此不属于不可抗力。上诉人作为专业的房地产开发公司，应对惠东的恶劣天气有所预见，其属于上述通知的整改范畴，与其自身没有尽到合理的注意义务，具有一定的关联。在一审法院已经予以酌情扣除了90天的免责期的情况下，上诉人主张应予以扣除六个月，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于台风、暴雨是否属于不可抗力问题。惠州地区每年基本都会经历一定数量的暴雨、台风等恶劣天气，上诉人作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故对其主张，本院不予支持。关于告知义务问题。上诉人主张已张贴了《延期交房告知书》履行了告知义务，被上诉人没有提出异议应认定为默许，对此，本案中，被上诉人没有向上诉人明确表示同意免除或减轻其逾期交房的违约责任，故上诉人的该主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年九月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮