广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35475号上诉人（原审原告）：深圳世纪汇商场有限公司（原名称：深圳和记黄埔中航地产有限公司），住所地深圳市福田区福中三路**黄埔雅苑商场****，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：侯洁珊，广东腾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高慧，女，1985年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，上诉人深圳世纪汇商场有限公司（以下简称世纪汇公司）因与被上诉人高慧房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初13584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。世纪汇公司上诉请求：1、撤销原判决第二项、第三项，并改判为“判令被上诉人向上诉人支付商铺还原毛坯的费用75166.52元”；2、判令被上诉人承担本案一、二审所有的诉讼费用。主要事实和理由如下：被上诉人向上诉人租赁商铺后，因自身经营不善且迟迟拖欠租金、推广费等相关费用，上诉人经多次催促其付款无果后，为了及时止损无奈之下才于2018年4月18日发送《解除合同通知书》。本案双方之间的租赁合同关系系因被上诉人违约才导致合同被迫提前解除。被上诉人因按照双方补充协议15.4的约定承担违约责任即“不予返还经营保证金，若上诉人（甲方）收取的经营保证金不足以弥补上诉人（甲方）实际发生的损失的，上诉人（甲方）仍行权向乙方追偿。”本案中，被上诉人高慧违约导致合同解除，且双方在交铺验收记录中也已经明确“如现租户高慧合同到期或者提前离场，租户会以将铺内装饰恢复毛坯状态……”上诉人在发出解除通知后，有向被上诉人沟通并要求其恢复毛坯，但因其迟迟没有进行恢复。上诉人无奈之下只有委托第三方进行恢复毛坯并为此支付了相应的费用。一审法院认为“原告在解除合同时并未对交还商铺状态提出任何要求，原告在主动收回商铺之时也无证据表明原告向被告提出过将商铺恢复至毛坯状态，故原告不积极主动行使合同权利应视为原告默认被告按照收铺时的现状交付商铺”存在严重错误。上诉人认为双方在验收记录中已经明确注明了交还的要求，被上诉人应按约定负有按照约定履行恢复毛坯义务，其已经书面具体明确对交还状态做了约定，怎么能说是上诉人不积极主动行使权利。上诉人解除合同后有多次和被上诉人口头沟通，要求其就将商铺恢复毛坯状态，但被上诉人不同意，此在一审判决中第6页第五段已明确查明该事实，其次退一步来讲解除合同后在通知其恢复毛坯并非上诉人的义务，无需强加上诉人去明确一再告知。因被上诉人长期不履行恢复，为了不使涉案商铺迟迟处于搁置状态，影响出租，上诉人不得不委托第三方进行恢复并支付费用，并非默认接受被上诉人交付的商铺现状。上诉人认为双方在交铺验收时已经明确约定了交还时要求及状态，被上诉人应按照约定履行其恢复的义务，因其未能履行约定的合同义务导致上诉人损失即支付的恢复毛坯的费用75166.52元的，此费用因根据双方补充15.4的约定应由被上诉人承担，此费用上诉人已经实际产生并确切进行了支付，且金额远非租赁保证金所能弥补。而一审法院所认为的“明显超过正常的2-3万元损失范围”更是主观判断，并无事实和法律依据。上诉人在选择第三方对该商铺恢复毛坯工程时，也是进行了三方以上的询价后才最终确定的施工方，完全符合当时市场行情。退一步来讲，即便按一审法院所认为的以抵扣剩余租赁保证金冲抵上诉人的恢复毛坯的损失，其还应向上诉人支付剩余部分38806.28元（75166.52-36360.24=38806.28元）。特此上诉，请求支持上诉人的上诉请求。高慧辩称，一、本案非上诉人和被上诉人解约，而是由被上诉人提交解约申请，由上诉人核实后审批的。物业员工即深圳世纪汇商场有限公司招商经理唐小姐明确表示被上诉人提交了解约申请，商场经理已经移交法律部。二、上诉状称“上诉人发出解除通知后有向被上诉人沟通并要求恢复毛坯……”但在解除通知后，上诉人没有和被上诉人打过电话及沟通，被上诉人收到解除通知后主动打电话和上诉人，要求在店里取回东西，但是上诉人不接电话也不回信息。三、对“原告在主动收回商铺时也无证据表示提出商铺至毛坯状态，故原告不积极主动”与事实不符，实际交付的房屋不是毛坯状态。如果给被上诉人毛坯房屋，则需等待3、4个月且继续收取租金，被上诉人是不同意，被上诉人就按照原商铺状态验收了。但解除合同时，上诉人没有要求被上诉人恢复毛坯状态的。四、“其已经书面具体明确对交换状态进行了确定”与事实不符，被上诉人没有接到过上诉人的电话，是被上诉人主动和上诉人沟通，但上诉人拒绝。五、“上诉人认为双方在交铺验收时已经明确状态”，但上诉人从来没有和被上诉人约定交铺的状态。六、上诉人和第三方产生的费用有异议，费用已经超出市场价格。恢复毛坯的装修没有经我同意，就把费用由被上诉人承担，也没有给被上诉人相关的收据。世纪汇公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2018年4月20日解除；2、被告支付原告2018年3月及4月期间的基本租金49020.51元、推广费714.8元、POS机租金833.33元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未交付款项每日万分之五标准计算，自2018年3月起计至还清之日止，暂计至2018年4月20日的违约金为1059.57元）;3、原告无需返还被告已付的租赁保证金87920.4元；4、被告支付商铺还原毛坯的费用75166.52元；5、被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月30日，原、被告双方签署《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同）及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：被告向原告承租位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺用于经营“奉茶”，租赁面积71.48平方米，租赁期限自2017年4月18日起，租赁期限为3年；第一年月租金为29306.80元、第二年月租金为31065.21元、第三年月租金为32929.41元；租赁保证金为87920.40元，于租赁合同签署之日起7日内支付；租赁期限内被告应向原告每月支付推广费428.88元，租赁期限内，原告有权在有需要的情况下对推广费作出调整，但需以书面形式事先通知被告；被告租用原告支付销售终端收银机(POS)使用，应每月向原告支付租金500元；被告装修时应支付装修押金6000元，该装修押金由物业管理公司收取，在被告完成房产装修工作并经物业管理公司验收合格后60日内并在物业公司扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还给被告；上述租金、推广费、POS租金被告应于每月5日前支付原告。另补充协议第12.1条约定：租赁期限届满或租赁合同提前终止时，被告应在租赁期限届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或原告指示的其他状态下的该房产交还原告，并向原告或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由被告自行承担。被告应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三方造成的损害，由此产生的费用由被告自行承担。不管被告是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，原告亦有权选择以租赁期限届满或租赁合同提前终止当日的该房产现状收回该房产而无需向被告另作任何补偿。第15.4条约定：下列任何一项情况发生时，原告有权书面通知被告终止租赁合同、收回该房产、原告及受托管理人无需返还被告已付的经营保证金。若原告及受托管理人收取的经营保证金不足以弥补原告及受托管理人实际发生的损失，原告及受托管理人仍有权向被告追偿。第15.5条约定：被告未按照约定支付租金、推广费、租赁保证金等相应费用，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向原告支付逾期付款违约金，被告欠缴款项超过30日，原告有权直接在经营保证金中扣除被告欠缴的费用及相应违约金，原告有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施。此外，租赁合同及补充协议还就双方其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，原告将租赁物业交付给被告装修使用，因经营不善，被告于2018年3月份向原告提出退租申请，在未取得原告同意的情况下被告便不再向原告支付2018年3月之后的租金。2018年4月18日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称：按阁下与我司签订的租赁合同及补充协议，阁下承租世纪汇广场第一层129号商铺用于经营“奉茶”，租赁期为2017年4月18日至2020年4月17日。根据我司记录，阁下存在长期拖欠我司款项的现象。阁下的行为已严重违反了双方签订的租赁合同的约定，并致使我司蒙受严重经济损失，包括但不限于租金等费用损失。为避免我司的损失进一步扩大，我司根据租赁合同第15.4条以及15.5条款约定，现书面通知阁下于2018年4月20日正式解除双方签订的租赁合同并收回房产。我司及委托管理人将不退还阁下已付的经营保证金，如我司及委托管理人收取的经营保证金不足以弥补我司及委托管理人实际发生的损失，我司及受托管理人仍有权向阁下追偿。2018年5月18日，原告又向被告发送了一份律师函，内容仍是通知被告解除合同。被告称因经营不善拟向原告退租，经与原告方工作人员沟通后原告同意被告提前一个月提出退租申请即可退租。原告否认被告曾向其提出退租申请，并称也未同意被告提前一个月申请即可退租。原告称于2018年5月2日收回案涉商铺，因为需要将案涉商铺恢复原状，原告曾与被告沟通恢复原状，但被告不同意，所以原告就在2018年10月份委托第三方深圳市佰利鑫装饰工程有限公司将案涉商铺恢复为毛坯状态。原告提交的《工程协议书》、付款申请书、发票及工程款付款凭证显示原告向深圳市佰利鑫工程有限公司支付75166.52元款项。一审另查，原告提交的商铺验收记录第二页土建设施备注栏载明：现租户高慧，以原租户罗健装修现状收铺，如现租户高慧合同到期或者提前离场，租户会以将铺内装饰恢复毛坯状态，店面店招按当时装修状态还铺。一审再查，原告庭审向该院书面说明称被告租赁的商铺在原告收回后，一直闲置，直到2019年才出租出去，租户经营的是“彭师傅麻辣烫”，原告没有书面发函给被告要求被告将商铺恢复成毛坯状态，但原告员工与被告有多次口头沟通，要求其将商铺恢复至毛坯状态，但被告不同意。一审法院认为，原、被告双方所签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。租赁合同履行过程中，被告因经营不善而向原告提出退租申请，但被告在未取得原告同意提前退租的情况下仍负有向原告支付租金的义务，被告于2018年3月份起就不再向被告支付租金已构成违约，原告于2018年4月18日通知被告于2018年4月20日解除租赁合同，符合合同约定的解除条件，该院予以确认。因租赁合同于2018年4月20日解除，故被告仍需向原告支付2018年3月1日至2018年4月20日之前的租金、推广费、POS机租金。补充协议约定被告应于每月5日前向原告支付租金、推广费、POS租金，逾期付款应按照付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向原告支付逾期付款违约金，被告欠缴款项超过30日，原告有权直接在经营保证金中扣除被告欠缴的费用及相应违约金，原告有权采取本补充协议第15条15.4款约定的救济措施。根据上述约定，对于被告欠缴租金、推广费、POS租金等费用及相应的滞纳金，原告可在租赁保证金中予以扣除。虽然原告起诉时主张没收租赁保证金，但因被告支付的三个月租金标准的租赁保证金足以覆盖被告拖欠的租金，故从公平及诚实信用履行合同内容的原则来讲，原告应先行扣除被告拖欠的上述费用，具体计算为：2018年3月份租金及滞纳金金额为29746.40元[29306.80元+（29306.80元×0.0005×30天）]；2018年4月1日至4月20日的租金及滞纳金为20242.41元{[29306.80元÷30天×17天+(29306.80元×0.0005×12天)]+[31065.21元÷30天×3天+(31065.21元×0.0005×18天)]}；2018年3月份的推广费及滞纳金为435.31元[428.88元+（428.88元×0.0005×30天）]，2018年4月份的推广费及滞纳金为290.21元（428.88元÷30天×20天+428.88元÷30天×20天×0.0005×30天）；2018年3月份POS租金及滞纳金为507.5元[500元+（500元×0.0005×30天）]，2018年4月份的POS租金及滞纳金为338.33元（500元÷30天×20天+500元÷30天×20天×0.0005×30天）。上述租金等各项费用及滞纳金合计金为51560.16元，被告已向原告支付租赁保证金87920.40元，扣除上述费用，被告余下的保证金为36360.24元，该保证金被告可以根据合同约定不予退还用以弥补其他损失。原告主张被告支付拖欠的2018年3月1日至2018年4月20日期间的租金、推广费、POS机租金及相应的滞纳金，因该院前述已在租赁保证金中予以扣除，故对原告该请求该院不予支持。根据补充协议第12.1条关于“租赁期限届满或租赁合同提前终止时，被告应在租赁期限届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或原告指示的其他状态下的该房产交还原告”的约定，被告在交还商铺时负有按照交付原状或被告指示的其他状态下交还商铺的义务。案涉商铺因被告自行退租离场而被原告主动收回，但原告在解除合同时并未对交还商铺状态提出过任何要求，原告在主动收回商铺之时也无证据表明原告向被告提出过将商铺恢复至毛坯状态，故原告不积极主动行使合同权利的行为应视为原告默认被告按照收铺时的现状交付商铺，现原告在收回案涉商铺近6个月之后才委托第三方对案涉商铺进行毛坯恢复并在2018年12月11日起诉要求被告赔偿其恢复毛坯损失，已超过合理的主张期间，该院对其该主张不予支持。退一步讲，即便被告负有对商铺恢复毛坯之义务，但原告主张的75166.52元恢复毛坯费用应明显超过正常的2-3万元损失范围，被告不应对原告超过合理损失的费用承担赔偿责任。况且本院前述已认定原告不予退还被告部分租赁保证金36360.24元，而该租赁保证金具有违约金性质，其金额完全可以弥补原告主张的恢复原状损失，原告在既主张不予退还租赁保证金的情况下又单独主张恢复原状损失，已属于重复主张，其损失亦不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告深圳世纪汇商场有限公司与被告高慧签署的《房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2018年4月20日解除；二、原告深圳世纪汇商场有限公司不予退还被告高慧余下的租赁保证金36360.24元；三、驳回原告深圳世纪汇商场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2836元（已由原告预交），由原告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同，二审主要争议焦点是被上诉人是否应赔偿上诉人恢复毛坯的损失。《补充协议》第12.1条约定合同提前终止当日承租人“将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还”。故合同终止时，被上诉人应当按上诉人指定的房屋状态交还房屋。本案上诉人于2018年4月18日发出《解除合同通知书》，通知被上诉人于2018年4月20日正式解除合同并收回房产，并声明不退还保证金。该通知书是上诉人结束与被上诉人租赁合同权利和义务的真实意思表示，明确记载了上诉人将收回房产，并不退还保证金。故在无相反证据时，应当认定上诉人主张按现状收回房产，并且不退还保证金。该通知之后近六个月，上诉人才委托第三方对商铺恢复毛坯，并无证据证明其在解除合同时要求被上诉人恢复毛坯交还房产，也无证据证明在上述近六个月期间要求被上诉人恢复毛坯，故应当按《解除合同通知书》认定上诉人要求按原状交还房产。上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由上诉人深圳世纪汇商场有限公司负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年九月七日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。