重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初3620号原告：重庆慧景物业管理有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道****22-3，统一社会信用代码915001130772654969。法定代表人：谢俊，总经理。委托诉讼代理人：吴丽，女。被告：重庆曦圆房地产开发有限公司，，住所地重庆市巴**李家沱桥南村**车**统一社会信用代码9150011320342126XT。法定代表人：曹勇，总经理。委托诉讼代理人：冉文俊，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。原告重庆慧景物业管理有限公司诉被告重庆曦圆房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。因案情复杂，后本案转为普通程序进行审理。原告重庆慧景物业管理有限公司法定代表人谢俊、委托诉讼代理人吴丽、被告重庆曦圆房地产开发有限公司委托诉讼代理人冉文俊、王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆慧景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2018年9月1日至2019年11月30日的物业管理费88248.6元；2.判令被告向原告缴纳截至2019年10月31日的违约金47389.5元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用；4.后续违约金从2019年11月1日起计算至付清之日止。事实及理由：2018年7月9日，原告与观南山小区业主委员会签订了物业服务合同，原告依据《物业管理条例》及《物业管理服务收费办法》和物业管理委托合同等相关规定，自2018年9月1日起对被告居住的小区进行规范的物业服务。被告所有的位于重庆市巴南区18号共计26个门面房建筑面积1961.08㎡，按原告与观南山小区业主委员会物业服务合同约定：物业服务费用每平方米每月为3元，每月物管费合计5883.22元，被告从2018年9月1日至2019年11月30日共计15个月共计欠物业管理费88248.60元，违约金47389.50元，合计135638.10元。原告多次催收未果，为维护自身合法权益，特诉至法院望依法判决。在2020年5月25日庭审中，原告当庭撤回第四项诉讼请求，并将第一、二项诉讼请求变更为：1.判令被告向原告缴纳2018年9月1日至2019年9月30日的物业管理费76482.12元；2.判令被告向原告缴纳2018年9月1日至2019年9月30日期间的违约金40276.67元。在2020年8月11日庭审中，原告又当庭将上述第一、二项诉讼请求变更为：1.判令被告向原告缴纳2018年9月1日至2019年9月30日的物业管理费49765.95元；2.判令被告向原告缴纳2018年9月1日至2019年9月30日期间的违约金26207.52元。被告重庆曦圆房地产开发有限公司辩称，原告违反《移交协议》约定高额收取物业管理费，现被告所有的门面物业服务仍由前期物业公司提供，并未实际移交给原告，原告无权向被告收取物业服务费，更无权主张逾期违约金。被告所有的门面属于已竣工未出售的情况，按照《前期物业服务合同》约定，物业服务费应减半收取。门面移交的时间为2019年3月31日，在移交前原告不应收取物业管理费用。同时，原告应当提供相应标准的物业服务给业主，但原告方至今未提供。本院经审理认定事实如下：被告（作为甲方）与案外人重庆曦圆物业管理有限公司（作为乙方）签订《曦圆·观南山小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）。约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；本物业管理区域的服务收费选择包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……商业门面4.00元／月·平方米（含住宅改为商业用途）；业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，并对其停止服务或向人民法院起诉直至其缴纳物业服务费止；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方半价交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-20日之间（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。签订合同后，被告的商业门面按4元／月·平方米的半价即2元／月·平方米向案外人重庆曦圆物业管理有限公司缴纳物业服务费。2018年7月9日，案外人重庆市巴南区观南山业主委员会（作为甲方）与原告重庆慧景物业管理有限公司（作为乙方）签订《重庆市巴南区观南山小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定：本合同所涉及的建筑区划基本情况，坐落位置重庆市巴南区；本物业服务为政府指导价，乙方服务标准为《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的叁级服务；双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），费项名称：商业（住宅底商），3.0元／平方米／月，物业服务费标准：公共能耗10元／月每户，起计时间：通知接房之日起，缴费时间：次月5日前；接房时业主预交三个月物业服务费（其他情形除外），超出预交期后物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳当月物业服务费义务；本合同期限自2018年7月15日起至2020年7月14日止，乙方进场服务时间为2018年7月16日；甲方、业主、使用人违反管理规约或物业服务合同的约定，未按时如数缴纳物业服务费的……逾期的按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，被告继续向案外人重庆欣意物业管理有限公司交纳物管费，未向原告交纳物管费。2018年9月17日，《观南山小区物业承接查验推进计划表》中“安防类”栏内注明“商业、车库、开发商自有产权不移交”，该计划表内由原告法定代表人谢俊、案外人重庆欣意物业管理有限公司法定代表人王强及花溪街道代表王先宏签字确认。2019年3月26日，案外人重庆欣意物业管理有限公司（作为甲方，以下简称欣意公司）与原告重庆慧景物业管理有限公司（作为乙方）签订《观南山项目物业移交协议》（以下简称移交协议），约定：2019年2月21日，双方经过协商，就观南山物业管理相关事项达成一致；门面移交在2019年3月31日前移交乙方进行物业管理，该部分物业的物业费按前期物业服务标准收取，乙方提供服务标准给业主，水、电费按国家标准收取。上述所称“商业”“门面”就是指的被告的门面。庭审中，原、被告确认被告共持有16个门面，建筑面积为1276.05平方米。以上事实，结合原告提交的物业服务合同、重庆市规划和自然资源局的查询证明、被告提交的前期物业服务合同、移交协议等证据及双方当事人当庭陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与重庆市巴南区观南山业主委员会签订的物业服务合同不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告作为业主与原告形成物业服务合同关系，该物业服务合同对被告具有约束力，原、被告双方均应按约定严格履行。对原告要求被告缴纳2018年9月1日至2019年9月30日期间的物业管理费49765.95元的诉讼请求，在庭审中，被告提出原告并未提供相应的物业服务，不应支付物业管理费，因被告并未举示相应证据予以证明，故对被告的抗辩本院不予采信。关于物业管理费的计算标准，原告要求物业管理费按照物业服务合同中约定商业部分即门面为3元/平方米/月计算，被告辩称物业管理费应按照前期物业服务合同的约定的标准减半即2元/平方米/月收取，本院认为，原告与案外人签订的物业协议第十二条约定“门面移交在2019年3月31日前移交乙方进行物业管理，该部分物业的物业费按前期物业服务标准收取，乙方提供服务标准给业主，水、电费按国家标准收取”，该条款是原告与案外人专门针对被告门面移交给原告进行物业管理的时间及物业服务费收费标准的约定，被告虽然未在该物业协议上签字，但被告在庭审中认可而且原告在该条款中约定的内容是对原告与重庆市巴南区观南山业主委员会签订的物业服务合同收费时间及收费标准的变更，该条款效力及于被告，故被告应从2019年4月1日起按2元/平方米/月向原告交纳物业服务费。庭审中，原、被告双方均认可物业管理费暂计算至2019年9月30日，被告持有门面16个，建筑面积为1276.05平方米。故从2019年4月1日至2019年9月30日，1276.05平方米即16个门面的物业服务费为15312.6元（1276.05平方米×2元/平方米/月×6月），原告的诉讼请求本院部分予以支持，被告的辩驳意见本院部分予以采信。关于原告主张的违约金问题，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。本案被告抗辩违约金计算标准过高，在原告不能证明其实际损失的情况下，被告逾期缴纳物业管理费的后果即造成原告资金被占用的损失。故本院认为，违约金的计算标准为：以应付物业管理费为基数，自欠付物业管理费之日（根据物业服务合同约定为每月11日起）起按人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计付违约金至2019年9月30日止。其中：4月物业管理费的违约金为，以2552.1元（1276.05平方米×2元/平方米/月×1月）为基数，自2019年4月11日起，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年9月30日，即68.4元（2552.1元×4.35%×1.3÷365天×173天）；5月物业管理费的违约金为，以2552.1元为基数，自2019年5月11日起，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年9月30日，即56.54元（2552.1元×4.35%×1.3÷365天×143天）；6月物业管理费的违约金为，以2552.1元为基数，自2019年6月11日起，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年9月30日，即44.28元（2552.1元×4.35%×1.3÷365天×112天）；7月物业管理费的违约金为，以2552.1元为基数，自2019年7月11日起，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年9月30日，即32.42元（2552.1元×4.35%×1.3÷365天×82天）；8月物业管理费的违约金为，以2552.1元为基数，自2019年8月11日起，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年8月19日，即3.56元（2552.1元×4.35%×1.3÷365天×9天）；以2552.1元为基数，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年9月30日，即16.23元（2552.1元×4.25%×1.3÷365天×42天）；9月物业管理费的违约金为，以2552.1元为基数，自2019年9月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍向原告计付违约金至2019年9月30日，即7.73元（2552.1元×4.25%×1.3÷365天×20天），以上违约金共计229.16元，故对原告要求被告支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的违约金的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆曦圆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆慧景物业管理有限公司2019年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费15312.6元；二、被告重庆曦圆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆慧景物业管理有限公司2019年4月1日至2019年9月30日期间逾期缴纳物业管理费的违约金229.16元；三、驳回原告重庆慧景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由原告重庆慧景物业管理有限公司承担850元，由被告重庆曦圆房地产开发有限公司承担850元。原告重庆慧景物业管理有限公司自愿垫付1700元，被告重庆曦圆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内径付原告重庆慧景物业管理有限公司850元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李方荣人民陪审员  穆礼芬人民陪审员  魏忠智二〇二〇年九月十六日法官 助理  吴强俣书 记 员  刘 余