广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6188号上诉人（原审被告，反诉原告）：林彩婷，女，1993年8月29日出生（身份证号码：441************347），汉族，住广东省龙门县************。委托诉讼代理人：陈刘文，广东合众之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴奕忠，男，1964年12月16日出生（身份证号码：441************332），汉族，住广东省龙门县永汉镇洋陂吴屋**。委托诉讼代理人：曾裕强，广东港惠律师事务所律师。上诉人林彩婷与被上诉人吴奕忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林彩婷上诉请求：1.撤销一审判决第一项“被告林彩婷支付吴奕忠房屋占用费11165元”，驳回被上诉人要求支付房屋占用费的诉讼请求。2.撤销一审判决第四项，请求二审法院判决被上诉人支付上诉人的损失（含装修费用及评估费）60199.01元。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实及适用法律错误，应依法改判。一、2019年9月1日后上诉人没有使用被上诉人的房屋。上诉人与被上诉人于2016年5月28日签订《店铺出租合同》约定租赁期限为6年，即从2016年9月1日至2022年9月1日止。从2016年9月1日至2019年9月1日每月租金为3300元，从2019年9月1日至2022年9月1日止房租要协商确定，从2019年3月我方为方便后续经营就联系被上诉人解决协商2019年9月1日至2022年9月1日租金问题，但对方要提到每月7000元，租金一下提高100%多，我方是无法接受的，我方到2019年9月1日停止营业，待双方确定租金后营业或对方补偿我方损失后搬离。因此我方从2019年9月1日起并未使用占用被上诉人商铺，只是等待与被上诉人协商今后的租金或我方的损失补偿问题。二、本案租赁合同第二阶段未能成立完全是被上诉人故意造成。上诉人在2019年3月就开始联系被上诉人洽谈后三年的资金，到2019年7月5日我方已明确表示最多只能给到每月3800元，但被上诉人一直不答应也不过来处理，到2020年1月6日被上诉人到法院起诉要求解除双方于2016年5月28日签订的《店铺出租合同》，并要求我方按3800元支付租金。到2020年2月24日变更诉讼请求要求我方按每月3800元租金继续履行合同，可见我方原来给的每月3800元的意见已很高了，如被上诉人要求每月租金7000元是无法达到的，纯属被上诉人故意为难上诉人，造成上诉人无法经营。三、上诉人因未能经营造成严重损失，理应由被上诉人赔偿。1.上诉人于2016年5月28日与被上诉人签订《店铺出租合同》的目的就是为了能经营六年，因而装修规划等都按长期经营来考虑，比按三年经营投资成本都大得多。2.虽然在2016年签订合同时为了考虑物价的变动而同意后三年租金到时协商，但应按市场价格确定，不能由被上诉人漫天要价，被上诉人要求7000元每月是不可能的，是故意刁难上诉人，从被上诉人后来要求按3800元每月租金继续履行合同看，上诉人给的价格是合理的，是被上诉人原因造成不能履行后三年的合同。因此因被上诉人的过错造成租赁合同不能履行而造成上诉人的损失理应由被上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。被上诉人吴奕忠答辩称：一、龙门县人民法院查明认定事实清楚，请求惠州市中级人民法院依法维持原审判决。1.答辩人吴奕忠与被答辩人林彩婷于2016年5月28日签订《店铺出租合同》,双方主要约定:甲方为吴奕忠,乙方为林彩婷,经甲乙双方协商,甲方同意将永汉镇永新路36号首层,即现东云阁酒店隔离(约140平方米)商铺租给乙方经营美容养生馆用途，租赁期限为六年,即从2016年9月1日起至2022年9月1日止;即日起2016年9月1日至2019年9月1日,每月租金为叁仟叁佰元整(3300元),从2019年9月1日起至2022年9月1日止，房租由双方协商待定，租金结算,租金按一个月结算一次,月初乙方应付清此月租金给甲方；租赁期满后，在同等条件下甲方应优先出租给乙方。本合同一式两份,经甲乙双方签字后生效。合同签订后，被答辩人林彩婷向答辩人吴奕忠支付押金10000元，后被答辩人林彩婷投入资金对租赁房屋按美容行业的设计进行装修，开办龙门县永汉镇善妍养生馆，并于2016年7月7日办理工商登记经营美容生意。2.《店铺出租合同》约定的第一阶段租赁期到2019年9月1日止,被答辩人林彩婷称其在第一阶段租赁期届满前半年就一直跟原告协商第二阶段房屋租金问题,但双方对房租价款无法达成一致意见。被答辩人林彩婷的龙门县永汉镇善妍养生馆合伙人李映红于2019年8月31日向答辩人吴奕忠发送微信,称在租金未定之前,暂时不会开档,也不会交房租,会把门锁好,耐心等待答辩人吴奕忠来协商,直至双方协定好租金为止,才会交屋租正常营业。被答辩人林彩婷于2020年3月24日正式提出归还房屋，答辩人吴奕忠拒收。3.被答辩人林彩婷反诉要求答辩人吴奕忠赔偿投资损失10万元的诉求没有事实和法律依据。《店铺出租合同》中2019年9月1日至2022年9月1日该部分合同未能成立是因双方未对该部分租金进行约定，也未通过协商达成补充协议，被答辩人林彩婷作为一个完全民事行为能力人，其对第二阶段部分合同是否可以继续履行应当知道存在一定风险和不确定性，且被答辩人林彩婷投入资金进行装修完全属于个人行为而非双方合同约定,原告对此不存在违约行为。以上事实，龙门县人民法院在审理过程中调查、认定十分清楚，证据充分。二、龙门县人民法院对适用法律正确，请求惠州市中级人民法院依法维持原审判决。龙门县人民法院据已查明的事实情况，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条等相关法律的规定，依法作出判决，适用法律正确。三、被答辩人林彩婷至今仍实际占有使用答辩人吴奕忠的房屋。从答辩人吴奕忠一审提供的《机读资料》得知被答辩人林彩婷经营的龙门县永汉镇善妍养生馆一直存续开业，并没有注销，被答辩人林彩婷于2020年3月24日正式提出归还房屋，答辩人吴奕忠拒收。答辩人吴奕忠拒收的原因是当时案件仍在龙门县人民法院审理过程中，收房可能会导致其他法律风险的产生。但在龙门县人民法院《民事判决书》作出后，答辩人吴奕忠通过发短信等方式要求被答辩人林彩婷归还房屋，但被答辩人林彩婷置之不理。被答辩人林彩婷无权却拒不归还房屋，答辩人吴奕忠保留继续追究其非法占用本人房屋的法律责任。四、答辩人吴奕忠对被答辩人林彩婷提出的上诉请求投资损失没有任何责任，其投资损失与答辩人吴奕忠无关。1.涉案房屋于2001年9月3日办理了《建设工程规划许可证》，是合法建筑，双方于2016年5月28日签订的《店铺出租合同》是双方的意思自治表现，没有违反法律、法规的禁止性规定。因此，双方签订的《店铺出租合同》合法有效。在本案中，答辩人吴奕忠已经履行交付房屋给被答辩人林彩婷使用的义务，被答辩人林彩婷已经使用房屋时间长达三年之久，答辩人吴奕忠不存在任何违约的行为。在合同租赁第二阶段对于房屋租金协商过程中，答辩人吴奕忠主张参照周边房屋租金的价格，提出自己的主张，也是维护自身的合法权益，不存在任何过错和任何违约的行为。2.被答辩人林彩婷对店铺进行装饰装修没有经过答辩人吴奕忠同意，也没有合同的约定，是其个人投资行为，应当由其本人承担所有经济损失。从《店铺出租合同》内容可以得知，合同也没有对装饰装修进行约定。答辩人吴奕忠只是出租房屋给被答辩人林彩婷用，至于被答辩人林彩婷如何对房屋装饰装修，从来没有问过答辩人吴奕忠的意见，答辩人吴奕忠也从来没有同意过其对房屋进行装饰装修。3.涉案房屋的租赁期间已经届满，应当由其本人承担所有经济损失。《店铺出租合同》明文写着合同分两部分期限履行，第一阶段在2019年9月1日房屋租赁期满后终止。第二阶段即2019年9月1日起至2022年9月1日止，房租由双方协商待定，房租在未谈妥时候，该阶段的租赁关系不能成立。被答辩人林彩婷作为一个具有完全民事行为能力的主体，该合同是由被答辩人林彩婷提供，签订合同时被答辩人林彩婷明确知道第二阶段要双方协商一致同意房租才生效成立，继续履行，第二阶段能否双方合意继续履行合同存在一定的风险，被答辩人林彩婷知道存在的风险情况下仍然在合同的第一阶段时期内对房屋进行装修，是其个人的行为，由其本人承担过错责任，与答辩人吴奕忠无关。五、本案的所有诉讼费用由被答辩人林彩婷承担。在合同第二阶段的磋商过程中，被答辩人林彩婷无权却强行占有使用答辩人吴奕忠所有的房屋。在诉讼过程中，被答辩人林彩婷提出的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院已经就其反诉请求应当驳回，但被答辩人林彩婷仍然提起上诉，企图利用法律诉讼程序拖延时间，答辩人吴奕忠多次要求其交回房屋钥匙，但她拒不交回房屋钥匙，因此，本案发生的所有诉讼费用应当由被答辩人林彩婷承担。综上所述，龙门县人民法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。被答辩人林彩婷上诉理由不能成立，恳请惠州市中级人民法院在审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。原审原告吴奕忠向原审法院起诉请求：一、判令被告林彩婷支付租金28900元、电费280.79元，共29180.79元给原告吴奕忠；二、判令解除原告吴奕忠与被告林彩婷于2016年5月28日签订的《店铺出租合同》；三.本案受理费由被告林彩婷承担。诉讼中，原告于2020年2月25日变更第一项诉讼请求为：请求人民法院判决被告在合同解除之日交还房屋，如逾期未交付，从合同解除之日起至归还房屋之日止按3800元每月的租金标准支付房屋占有使用费。后原告又变更全部诉讼请求为：一、被告林彩婷从2019年9月1日起至2022年9月1日止，按月租金人民币3800元继续履行与原告吴奕忠签订的《店铺出租合同》；二、被告林彩婷支付原告吴奕忠房租32700元（计至2020年2月底）、电费280.79元、水费665.45元，共计33646.24元；三、本案为诉讼费用由被告林彩婷负担。原审反诉原告向原审法院反诉请求：1.确认反诉人林彩婷与被反诉人吴奕忠于2016年5月28日签订的《店铺出租合同》已于2019年8月31日解除；2.判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人的违约行为而导致的投资损失10万元；3.本案本诉及反诉讼费用由被反诉人承担。原审法院认定事实：2016年5月28日，原告吴奕忠与被告林彩婷签订《店铺出租合同》，双方主要约定：甲方为吴奕忠，乙方为林彩婷，经甲乙双方协商，甲方同意将永汉镇永新路36号首层，即现东云阁酒店隔离（约140平方米）商铺租给乙方经营美容养生馆用途，租赁期限为六年，即从2016年9月1日起至2022年9月1日止；即日起2016年9月1日至2019年9月1日，每月租金为叁仟叁佰元整（3300元），从2019年9月1日起至2022年9月1日止，房租由双方协商待定；租金结算，租金按一个月结算一次，月初乙方应付清此月租金给甲方；租赁期满后，在同等条件下甲方应优先出租给乙方；本合同一式两份，经甲乙双方签字后生效。合同签订后，被告向原告支付押金10000元，后被告投入资金对租赁房屋按美容行业的设计进行装修，开办龙门县永汉镇善妍养生馆，并于2016年7月7日办理工商登记经营美容生意。在合同履行过程中被告按约向原告支付房屋租金至2019年5月。被告称从2019年6月起至2019年8月的房屋租金原告同意用房屋押金10000元来抵扣，并提交其合伙人李映红与原告的微信聊天记录予以证明，2019年5月8日的微信聊天记录载明“忠哥：房租由这个月开始减押金，一万元押金可以减3个月了”，原告回复“哦”。原、被告双方确认被告欠付水费665.45元、电费280.79元。涉案合同约定的第一阶段租赁期到2019年9月1日止，被告称其在第一阶段租赁期届满前半年就一直跟原告协商第二阶段房屋租金问题，但双方对房租价款无法达成一致意见。李映红于2019年8月31日向原告发送微信，称在租金未定之前，暂时不会开档，也不会交房租，会把门锁好，耐心等待原告来协商，直至双方协定好租金为止，才会交屋租正常营业。被告主张双方签订的《店铺出租合同》已于2019年8月31日解除，养生馆也从2019年9月1日起停止营业，并在2020年2月17日将其动产搬走，房屋内剩余财物均为不动产。庭审中，原告要求被告按月租金3800元的标准继续履行第二阶段的合同；被告则表示如原告在2019年9月1日前同意按月租金3800元继续履行合同其当时会同意的，但原告当时并没有同意，现被告在店铺的东西已经搬走，顾客也取消了办卡，无法继续经营，被告不同意继续租赁房屋，要求交还房屋给原告。2020年2月25日，被告林彩婷向原审法院提交评估申请书，申请对位于龙门县**********屋首层室内、室外装修和附属设备的市场价格进行评估。经原审法院委托，惠州市明正价格事务所有限公司于2020年3月31日出具明正价评字【2020】第025号价格评估结论书，结论为评估标的在评估基准日的市场价格为（四舍五入至元位）：人民币伍万伍仟壹佰玖拾玖元整（￥55199元）。被告为此支付评估费5000.01元。2020年3月24日原审法院通知原、被告双方到勘验现场，被告提出交还房屋给原告，原告拒绝接收。庭审中经绚问，被告称其与李映红合伙经营涉案美容馆，李映红表示不参加本案的诉讼，本案所涉的权利义务全部归被告林彩婷。经原审法院主持调解，双方当事人各持己见，无法达成一致意见。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《店铺出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.涉案《店铺出租合同》的合同期限应如何认定；2.双方当事人在缔结合同和履行合同过程中是否存在过错和违约行为。关于《店铺出租合同》的合同期限如何认定的问题。涉案合同约定“租赁期限为六年，从2016年9月1日起至2022年9月1日止。2016年9月1日至2019年9月1日，每月租金为叁仟叁佰元整（3300元），从2019年9月1日起至2022年9月1日止，房租由双方协商待定”。合同签订之后，原、被告双方已实际履行2016年9月1日至2019年8月31日的合同约定；但合同对第二阶段2019年9月1日至2022年9月1日的房屋租金问题没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，租金作为租赁合同的必备条款之一，是双方订立租赁合同的前提条件，本案双方未对第二阶段的房屋租金进行约定，亦未能通过协商达成补充协议，故本案诉争2019年9月1日至2022年9月1日部分的租赁合同因缺少租金这一必备条款之一而未成立。未依法成立的合同不存在履行问题，原告请求按月租金3800元的标准继续履行《店铺出租合同》的主张不成立，被告应及时向原告返还诉争房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，被告应向原告支付租赁期间的房屋租金及欠付的水电费。2016年9月1日至2019年5月31日的房屋租金被告已支付给原告，2019年6月1日至2019年8月31日的房屋租金9900元（3300元/月×3个月），被告抗辩其已告知原告用房屋押金10000元进行抵扣，结合原告提交的微信聊天记录，原告当时是知悉且同意的，根据意思自治原则，原审法院予以支持。扣除被告应支付的房屋租金9900元，原告应返还100元房屋押金给被告。被告欠原告涉案房屋水电费共计946.24元(665.45元+280.79元)，上述费用相抵，被告仍应支付水电费846.24元（946.24元-100元）给原告。原、被告双方签订的《店铺出租合同》于2019年8月31日履行完毕，合同约定的“租赁期为六年、租赁期至2022年9月1日止”的内容只能认定双方存在第二阶段租赁的意向，被告在第一阶段期满2019年9月1日以后仍然占用原告房屋，导致原告产生房屋被占用的实际损失；被告于2020年3月24日正式提出归还房屋给原告，原告拒绝接收。在此情形下，被告应当向原告支付2019年9月1日起至2020年3月23日止的房屋占用费，考虑到第二阶段合同未能成立的原因不可归责于其中一方，故原审法院酌定原告房屋被占用损失由原、被告双方各自承担50%的责任；2020年3月24日后的损失因原告拒绝收回房屋，应由原告自行承担；参照双方约定的月租金3300元，被告应向原告支付房屋占用费11165元【（3300元/月×6个月+3300元/月÷30天×23天）×50%】。至于被告反诉要求原告赔偿投资损失10万元的问题。2019年9月1日至2022年9月1日该部分合同未能成立是因双方未对该部分租金进行约定，也未通过协商达成补充协议，被告作为一个完全民事行为能力人，其对第二阶段部分合同是否可以继续履行应当知道存在一定风险和不确定性，且被告投入资金进行装修完全属于个人行为而非双方合同约定，原告对此不存在违约行为；另被告按照美容行业的设计对房屋进行装修，相关固定的装修设施原告未必可利用和获益。故被告认为原告违约，反诉原告赔偿其投资损失10万元，理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林彩婷支付原告吴奕忠房屋占用费11165元、房屋水电费846.24元，共计12011.24元限于本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、被告林彩婷于本判决发生法律效力之日起5日内交还龙门县***********房屋给原告吴奕忠。三、驳回原告吴奕忠的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告林彩婷的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费351元（原告吴奕忠已预缴），由原告吴奕忠承担226元，被告林彩婷承担125元；反诉费1150元、评估费5000.01元，共6150.01元（被告林彩婷已预缴），由被告林彩婷负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：惠州市明正价格事务所有限公司于2020年3月31日出具明正价评字【2020】第025号价格评估结论书，结论为评估标的在评估基准日的市场价格为（四舍五入至元位）：人民币伍万伍仟壹佰玖拾玖元整（￥55199元），该评估价是按照63%的成新率计算出来的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。原审确认双方当事人签订的《店铺出租合同》合法有效予以确认。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是如何计付涉案房屋占用费以及装修损失如何承担的问题。双方签订的《店铺出租合同》约定“租赁期限为六年，从2016年9月1日起至2022年9月1日止。2016年9月1日至2019年9月1日，每月租金为叁仟叁佰元整（3300元），从2019年9月1日起至2022年9月1日止，房租由双方协商待定”，该合同第一阶段的租赁于2019年8月31日履行完毕，虽然双方就第二阶段的租金难以协商一致，导致难以继续承租涉案房屋，但是承租人在第一阶段期满后仍然占用出租人房屋，故承租人应当支付占用费给出租人，原审减半计取占用费，被上诉人未提出上诉，二审直接予以确认。关于装修损失如何承担问题。双方达成了租赁期限为6年的约定，也约定了后三年的租金另行协商，双方对于后三年的租金难以协商一致，导致双方难以继续租赁，双方对此负有同等责任，因此，对此造成的承租人装修损失，出租人应当承担一半的责任。装修物价值评估是按照63%的成新率计算出装修物的价值为55199元，本院认为，双方约定的租期为6年，涉案装修物使用了3年，应当按50%的成新率来认定装修物的市场价值，故装修物的价值应当定为43808.7元，由出租人承担承租人一半的损失为21904.3元。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初64号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初64号民事判决第四项；三、吴奕忠应于本判决发生法律效力之日起5日内支付林彩婷装修损失21904.3元；四、驳回林彩婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费351元（吴奕忠已预缴），由吴奕忠承担226元，被告林彩婷承担125元；反诉费1150元、评估费5000.01元，共6150.01元（林彩婷已预缴），由林彩婷负担3150.01元，由吴奕忠3000。本案二审受理费1584元（林彩婷已预交），由林彩婷承担1000元，由吴奕忠承担584元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月三十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩