北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初26947号原告（反诉被告）：刘婷，女，1986年4月10日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：纪少华，女，1966年2月12日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邢佳麒，河北迦南律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。原告（反诉被告）刘婷与被告（反诉原告）纪少华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘婷、被告纪少华委托诉讼代理人邢佳麒、第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘婷向本院提出诉讼请求：判令纪少华向我退还房屋租赁押金54000元及利息损失（利息损失以54000元为基数，自2019年2月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。事实和理由：我与纪少华于2018年1月9日在链家公司远洋风景店签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）一式三份。房屋地址为北京市×层（以下简称涉案房屋），租赁期自2018年2月1日至2019年1月31日，押金为57000元。2019年1月31日，我于下午五点在微信上向纪少华及其当时委托的房屋管理人张月明及其女儿王蒙沟通联系交房及押金退还相关事宜，但是纪少华以各种理由拒绝收房，也只字不提押金退还之事。我和家人又于2019年2月1日、2月2日及其后的日子里通过各种联系方式试图与纪少华积极沟通解决此事，均未得到明确回复。另，我与纪少华在2019年1月14日通过微信约定从该房屋租赁押金中扣除车位租赁费3000元。自此，房屋租赁押金变更为54000元。故我诉至法院，望判如所请。纪少华辩称，不同意对方诉讼请求。一、刘婷因改变房屋用途和破坏房屋及其设施的行为应当向我支付违约金。由于刘婷未经我同意，将居住用途的房屋改为经营使用，擅自拆改变动房屋卫生间、厨房、朝南花园大棚等，并造成房屋墙面、门窗等多处毁损。故应当承担19000元违约金。实际上，我为将房屋恢复原状，截至目前已花费24671元，且房屋还远未达到恢复原状的程度，故该违约金其实还低于我的实际损失。二、刘婷因不履行原状返还义务和退房义务，应当承担我实际收回房屋前的租金并赔偿损失。2018年12月29日，刘婷通过微信通知我不再续租，我回复要求刘婷尽快将房屋恢复原状，刘婷对此未应，只说会于期满后退房。租赁期满后，刘婷既不恢复房屋原状，又不履行退房义务，直到2019年7月3日我才自行收回房屋。由于刘婷未按约定用途使用房屋且造成该房屋及其附属物品、设备设施发生毁损，应当承担合同约定的违约金19000元。由于刘婷未履行退房义务，导致我自2019年2月1日起至2019年7月2日期间无法占有使用房屋，故刘婷应当承担违约责任，赔偿损失。该损失参照合同约定的租金标准，以月租金19000元为基数，按日租金633．5元计算，自2019年2月1日起计算至2019年7月2日我收回房屋的前一天共计96267元。由于刘婷未履行恢复原状义务，导致我收回房屋后需要自行恢复原状，期间无法居住或者将房屋再次出租，故刘婷应当承担违约责任，赔偿损失，参照一个月租金的标准计算，为19000元。三、刘婷应付的租金、违约金、损害赔偿金等金额远高于押金金额，我扣收其押金符合合同约定，并提出反诉请求：1．判令刘婷向我支付违约金1．9万元；2．判令刘婷向我赔偿占用使用费96267元；3．判令刘婷向我赔偿经济损失1．9万元。刘婷对纪少华的反诉辩称，一、不同意第1项反诉请求，理由如下：签订租房合同时，双方已经对房屋的结构及具体用途进行了口头上的充分沟通。出租房屋为一套复式建筑的一层部分，它是一间开阔的客厅，带有厨房和卫生间功能，不包含卧室，而我对房屋的需求正好是找个大开间用于拼养小孩。当时参与签订合同的链家员工高彬现已离职，当时在场的还有一位我朋友胡林伟，已提供证词。鉴于租房合同都是格式合同以及在当时听取了中介的建议，就没有在合同上把房屋用途写得特别具体，但这并不影响双方在此问题上所达成的合意。我租住的一层部分南面全部为玻璃门窗。纪少华虽然有时住在国外，但是委托了房屋管理人王蒙住在二层。对方每次进入家门时都能清楚得看到我在房间里的一切行为，而在整个租赁期间内，对方未曾就房屋用途问题提出过任何异议；而且，对方在与我的微信聊天记录中也能看出，其对于我的租住行为始终知情。二、不同意第2项反诉请求，理由如下：我在2019年1月19日租期未满之前就与纪少华沟通房屋恢复原状等具体事宜，积极履行涉案合同相应义务。我按照合同约定于2019年1月31日腾空了房屋，收拾妥当后按时向对方交房。纪少华本人当时未在国内，要求与我视频收房，视频中途又说要送小孩，就匆匆挂断了。我认为，根据合同约定，纪少华明确知晓应收房时间，却没有做好相应安排，致使我苦等了一个晚上无果。2019年2月1日，我再次通过微信联系收房，并将水卡、电卡、燃气卡交付至纪少华委托的王蒙女士。纪少华以房屋有损毁为由拒绝收房。我希望纪少华明确列出问题清单及解决方案，遭拒绝。按照涉案合同中的补充约定条款，房屋恢复原状的具体事宜以双方协商为准。但是对方态度强硬，始终拒绝协商，并坚持要求我将房屋恢复至对方最初入住装修时的样子。我无奈之下于2019年2月2日再次在微信上明确通知纪少华收房，以及可以明确向我指出房屋的损坏之处并要求赔偿等，但是纪少华迟迟未予回应。尽管纪少华强行克扣我押金不退，但是我出于人道主义在纪少华委托中介代为管理房屋期间将房屋钥匙交付至链家公司员工高彬手中。综上，我已尽力履行交房义务。三、第3项反诉请求我不予认同，理由如下：该房屋在我租住之前，也有过租户，看房子的时候据纪少华口述，上一家租户离开的时候对房子损毁较多。我第一次进入房屋时，看到的是满地的建筑垃圾以及在房间内正在进行的楼梯搬移工程，房屋内除了一架二手钢琴和一台破旧的复印机外，没有任何其他家具家电，甚至没有一盏电灯。我在对房子进行了大量的收拾、整理工作之后才开始使用该房屋，纪少华所提供的房屋原状照片均不是我最初入住时的房屋原貌。事实上，我已竭尽全力履行了房屋恢复原状的义务，但是由于纪少华始终拒绝收回房屋，强行扣押我的租房押金，不仅让我蒙受经济上的损失，也给我带来了精神上的伤害。纪少华在一层南边楼梯处装有一扇二层通往一层的玻璃门，随时随地可以任意出入我租住的一层房屋，即使是在我租赁期间内也可以，所以根本就不存在对一层房屋的无法占有、无法自行居住等情形。房屋是否再次出租，取决于纪少华的主观意愿和市场需求等，与我并无任何关联，而由此造成的损失由我承担这样的诉求简直荒谬。链家公司述称，双方诉请不涉及我公司，不发表意见。刘婷签订合同时向纪少华表示租赁涉案房屋要拼养孩子，纪少华也知道，但合同上只能写明房屋用途是居住，无法写明拼养孩子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：纪少华提交《装修管理服务协议》、收据、销货清单，证明其自行恢复原状，且发生的费用不低于违约金金额。经质证，刘婷对上述证据关联性有异议，称对方提供的房屋原状照片均为多年以前拍摄，并不是其入住时的真实样貌，故上述证据涉及到的房屋维修费用均为对方自愿装修、维缮所致，与本案无任何关联。本院认为，纪少华提交了上述证据原件，真实性可以认定，至于上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月9日，刘婷（承租方，乙方）与纪少华（出租方，甲方）经链家公司居间签订了涉案合同，有关约定如下：租赁用途：居住；如租赁用途为居住，居住人数为：2人，最多不超过6人。房屋租赁期自2018年2月1日至2019年1月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月1．9万元；押金5．7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条装修条款：甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，甲乙双方协商一致，按照恢复原状方式处理。房子是上下复式，乙方居住使用的是下层包括阳光房共计112平使用面积，朝南花园供乙方免费使用并负责平时维护好；甲方有卡哇伊钢琴一台和佳能复印机一台可让乙方免费使用，但是乙方负责维护好。房屋到期以后，装修恢复原状，以甲方乙方协商结果为准。签约时，双方未对房屋原状通过拍照或录像等方式保存。签约后，刘婷支付了押金5．7万元，后双方约定从押金中扣除车位租赁费3000元，故押金变更为5．4万元。刘婷涉案房屋进行了装修改造，用于拼养小孩。2018年12月29日，刘婷通过微信向纪少华表示不续租，纪少华要求刘婷抓紧时间，恢复原状。双方于2019年1月19日通过微信就恢复原状具体问题进行沟通。纪少华要求墙面刷白、外面院子将栅栏上多余东西拆掉，花里胡哨的都涂黑，兔子窝拆掉。刘婷同意。2019年1月31日，刘婷腾空涉案房屋，希望进行退房交接。纪少华身处加拿大，委托王蒙通过微信协助其退房验收。王蒙称刘婷希望当日交房，对未恢复原状部分核算扣钱解决。纪少华以房屋未能恢复原状为由，拒绝收房。2019年2月1日，刘婷向纪少华发送微信称对方于当日向其提出了几个房屋需要改进之处，其今天及时进行了改进与完善；现再次正式交房；其手里的水、电、燃气卡，钥匙都准备好了，随时可安排人来取；希望退还房租押金共计57000元，两张门禁卡押金共100元及二楼的电费；如果要修南阳台，或者要清理北阳台的墙纸，可以估计一下师傅的费用，其觉得合理就认了，对方这么拖着，对大家都不好。后刘婷通过其夫闫晓峰将涉案房屋水卡、电卡、燃气卡交付王蒙。2月22日，纪少华让其与合同中的中介联系。刘婷要求纪少华明确指出对方认为的房屋明显损坏之处，其可以修复，对方也可以直接修复并找其承担相应费用。纪少华未恢复。2019年2月28日，纪少华向刘婷发送微信称决定先收回房屋，再自行恢复，并提出恢复、清运费用总计11000元至11400元。2019年3月2日，纪少华向刘婷发送微信要求把钥匙和门禁交给王蒙。2019年3月29日，纪少华向刘婷发送微信称其问了中介高彬，刘婷只给了北花园门的钥匙和阳光房的钥匙，正门防盗门钥匙和门禁卡都没给。刘婷称给高彬的是整套钥匙，含门禁卡；去年交付钥匙时，纪少华委托一位男士来交付，拿了一套钥匙，但没有交付给其，其配了楼道门和北边防盗门的钥匙，两个门锁都很难用，其力气不足以打得开，委托人说时间紧，让其自行更换门锁，于是其更换了北侧防盗门锁，北边栅栏门钥匙也未交付，其一同进行了更换，更换过的门锁钥匙都交付给了中介。楼道门和其他未更换的门锁纪少华手里都有原配钥匙，因为未曾交付，门禁卡在交付时其支付了50元押金，如发生遗失，直接挂失重办。2020年8月20日庭审时，经询问，刘婷称涉案房屋钥匙已于2019年2月13日交付给链家公司中介高彬。本院当庭电话询问高彬，其称收到了阳光房钥匙，是否2月13日记不清了，通过该钥匙可以进入涉案房屋，但拿到钥匙过了两三天去看，其发现门上又加了一把锁，无法进入。纪少华称其2019年2月13日未收到房屋钥匙，是2019年7月3日撬锁进入涉案房屋，中介说的加锁情况可能是王蒙加的，因为她居住在二层；涉案房屋被改动处如下：第一，卫生间淋浴被拆；洗手池、马桶改变位置；一面墙安装了一排小镜子；一面墙安装了两个摆手；第二，厨房安装了两个刷墩布水池；第三，南边花园里安装了两个栅栏；第四，阳光房安装了一个黑板，铺了壁纸；镜子、支架拆除后有钉孔没有恢复原状，还有其他部分。刘婷认可对涉案房屋进行了上述改动；关于没有恢复原状部分，其称无法达到纪少华要求的恢复原状，其多次与纪少华沟通直接赔钱，但纪少华也不回应。本院认为，刘婷与纪少华签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。纪少华主张刘婷未经其同意，将居住用途的房屋改为经营使用，擅自拆改变动房屋卫生间、厨房、朝南花园大棚等，并造成房屋墙面、门窗等多处毁损，故应当承担19000元违约金。虽然涉案合同上载明租赁用途为居住，但根据本案现有证据可以认定纪少华在签约时知道刘婷承租涉案房屋用于拼养小孩，且同意刘婷对涉案房屋进行装修改造用于经营，纪少华亦未充分举证证明刘婷保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，故纪少华的上述主张缺乏事实依据，本院对其该项反诉请求不予支持。纪少华主张租赁期满后，刘婷既不恢复房屋原状，又不履行退房义务，直到2019年7月3日才自行收回房屋，故应赔偿占用使用费96267元。本案中，刘婷在合同期满前与纪少华就涉案房屋恢复原状问题进行过沟通，并根据纪少华的意见进行过相应处理。刘婷在合同期满时也已腾空涉案房屋，准备与纪少华进行退房交接。纪少华以刘婷未恢复原状为由拒绝收房，虽然刘婷在合同期满时未能完全恢复涉案房屋原状，但双方在签约交房时并未对涉案房屋原状进行保存确认，导致双方在退房验收时对房屋原状存在分歧，而本院在没有房屋原状证据情形下，亦难以完全查明刘婷未恢复原状之处。而在刘婷愿意就其未恢复原状之处向纪少华合理赔偿的情况下，纪少华本应通过尽快收回涉案房屋，对未恢复原状之处保存证据后自行恢复，再向刘婷主张合理损失的适当措施来避免房屋空置损失，但其在房屋原状存在分歧的情况下拒绝收房，导致刘婷被迫于2月1日向王蒙交付水卡、电卡、燃气卡，并在2月份向中介交付钥匙，故纪少华主张的房屋占用使用费96267元明显过高，考虑到刘婷在合同期满时确未完全恢复房屋原状，纪少华在收回房屋后自行修复亦需时间，会影响房屋正常使用。虽然纪少华提交的《装修管理服务协议》上载明工程自2019年7月2日至8月20日，但上述期间系对涉案房屋进行装饰装修所花时间，并不限于修复时间，本院综合本案案情对于修复时间酌情按15日计算，并认定刘婷应向纪少华支付房屋占有使用费9500元。关于纪少华主张的经济损失19000元，纪少华提交的《装修管理服务协议》、收据、销货清单等票面总金额虽有2万多元，但从其内容来看，上述金额系装修工程金额，明显超过了修复金额，也明显高于纪少华在2019年2月28日微信中提出的恢复、清运费用总计11000元至11400元，考虑到刘婷认可存在未恢复原状之处，而涉案房屋原状已难以查明，故本院综合本案案情对于修复费用酌定为1万元，对于纪少华主张的超出该金额部分的经济损失，本院不予支持。刘婷要求判令纪少华向其退还房屋租赁押金54000元及利息损失。根据涉案合同约定，上述押金可抵扣刘婷应承担的违约赔偿责任，剩余部分应予以返还，关于利息损失，考虑到双方系因刘婷未能完全恢复房屋原状而就押金是否返还问题存在分歧，且合同并未约定押金利息，故本院对利息损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、纪少华于本判决生效后七日内向刘婷退还押金54000元（扣除刘婷应向纪少华支付的房屋占有使用费9500元和经济损失1万元后，尚需退还34500元）；二、刘婷于本判决生效后七日内向纪少华支付房屋占有使用费9500元、经济损失1万元（抵扣纪少华应向刘婷支付的押金19500元后，无需支付）；三、驳回刘婷的其他诉讼请求；四、驳回纪少华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1241元，由刘婷负担78元；纪少华负担1163元。反诉案件受理费1493元，由纪少华负担1276元；由刘婷负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡光审 判 员  刘晓人民陪审员  赵齐二〇二〇年九月二十四日书 记 员  崔丽