广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1207号上诉人（一审原告）：吴昆，男，汉族，1989年8月7日出生，住福建省政和县************，公民身份号码：350************012。委托诉讼代理人：曾学彬，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡一凡，广东纳信律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市和亿投资有限公司，住所地：珠海市南屏镇坪岚路****域****商铺，统一社会信用代码:914************927。法定代表人：黄梦斯,董事长。委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓红，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：珠海经济特区南屏企业集团公司，住所地：珠海市南屏镇商业区**********，统一社会信用代码：914************610。法定代表人：李勇强，董事长。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人吴昆、上诉人珠海市和亿投资有限公司（以下简称和亿公司）因与被上诉人珠海经济特区南屏企业集团公司（以下简称南屏企业集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初13753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人吴昆的委托诉讼代理人曾学彬、上诉人和亿公司的委托诉讼代理人林叔权及朱晓红、被上诉人南屏企业集团的委托诉讼代理人李丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴昆上诉请求：一、撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初13753号民事判决书第六项的判决内容；二、依法增加判决和亿公司向吴昆返还进场费人民币50000元；三、依法增加判决和亿公司向吴昆支付因本案造成的经济损失182769.10元（包括：库存商品价值84050.1元、特许加盟费25000元、履约保证金30000元、设备及货架款36419元、开业服务费6000元、太阳蓬1300元）；四、判决南屏企业集团对和亿公司在本案中的判决义务向吴昆承担连带责任；五、本案一、二审的全部诉讼费用由和亿公司、南屏企业集团承担。事实与理由如下：一、一审法院认定的事实有遗漏，忽略了吴昆提交的与和亿公司经理熊华祖的电话录音及照片等视听资料所证明的事实。首先，和亿公司应向吴昆返还进场费人民币5万元。一审法院认定吴昆并未举证证明和亿公司收取了5万元的进场费，实际上，在吴昆所提交的录音证据里，熊华祖清楚地承认了和亿公司收取了吴昆5万元的进场费，并且该笔费用无法开具单据。其次，和亿公司应承担吴昆未按时搬迁导致的相关未形成附合的物品损失，如商品货损、设备货架、太阳篷等共计121769.10元。一审法院认定吴昆并未举证证明和亿公司有告知其案涉商铺不会被拆迁的事实，故吴昆应自行承担该部分损失。实际上，在吴昆所提交的录音证据里（文字版第1页第6至8行、第3页第6、16至25行、第4页第16至21行、第5页21、22行），熊某都明确地向吴昆表示了“案涉商铺不会被强拆，且和亿公司在距离强拆日期还不足一个月的时候还要和其他具有相同情况的商铺再次续签租赁合同”的意思。吴昆对作为和亿公司的经理熊某的话深信不疑，具有信赖利益。同时，由于本次的拆除过程中施工方直接在和亿公司正常营业期间强制进行拆除，吴昆根本不能来得及转移和保护店内设施和所有的货物，在吴昆所提供的损失照片中亦可发现，货架设备、商品大部分已遭受损坏、灭失，不能正产使用及另行出售。二、一审法院认定的事实有误，吴昆所主张的缴纳给广东美宜佳便利店有限公司的加盟费25000元、加盟履约保证金30000元及开业服务费6000元应由和亿公司负责赔偿，相关实际损失已确定。根据吴昆与广东美宜佳便利店有限公司签订的《特许加盟合同》中第三章第一条第二款明确约定，吴昆“仅许可在座落于广东省珠海市香洲区南屏镇坪岚路65号A1区域3a商铺的铺位经营具有特许经营权”。同时，合同第九章违约责任里也明确约定，“合同任何一方均不得因战争、自然灾害、政府拆迁或征用等不可抗力事件的损失要求对方赔偿”，也就是说吴昆所缴纳的加盟费、履约保证金以及开业服务费根本不可能退还。三、南屏企业集团在本案中的行为存在明显的客观及主观上的过错，应当对本案的判决责任承担连带责任。吴昆认为，南屏企业集团明知道本案租赁房产属于违法建筑，却依然出租给和亿公司对外转租牟利，从根本上具有明显的违法性和主观的过错。即便后来南屏企业集团已经终止了与和亿公司的租赁关系，但是面对和亿公司在不具备出租资格下人恶意继续转租的情况依然没有积极主动地制止或作有效的措施减少商户损失，其行为同样具有明显的过错特性，其过错行为与和亿公司的直接侵害结果之间存在不可分割的关系。因此，南屏企业集团应对本案判决的义务向吴昆承担连带责任。综上所述，吴昆为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法之相关规定，特向贵院提起上诉，愿判如所请。针对吴昆的上诉和亿公司辩称：一、吴昆要求和亿公司返还进场费及赔偿库存商品价值、特许加盟费、履约保证金、设备及货架款、开业服务费、太阳蓬等经济损失无事实和法律依据。和亿公司从未向吴昆收取进场费人民币50000元。和亿公司与吴昆在合同中并未约定进场费，在签订租赁合同之前及之后也未提及进场费。本案也没有证据证明和亿公司向吴昆收取了进场费。库存商品、设备及货架款、太阳蓬属于可拆卸的商品，并未形成附合，原告可自行搬走再利用，不属于经济损失。特许加盟费是吴昆与广东美宜佳便利店有限公司（以下简称“美宜佳公司”）签订的特许加盟合同产生的费用，特许加盟合同第四章中约定特许加盟费是吴昆起始获取经营资格的对价，获得“美宜佳”服务品牌、“收银系统”、“数字运营平台”、“门店服务在线”、“培训课件”等专有标识与经营技术的特许经营资源使用权，自店铺开业之日起算，吴昆每月向美宜佳公司支付定额的特许经营权后续使用费，作为吴昆持续使用美宜佳公司特许经营资源的费用。由此可见吴昆交纳的特许加盟费系开业时的产生的一次性费用，吴昆已取得特许经营资格，不属于经济损失。开业服务费亦是美宜佳公司为吴昆提供的开业服务所产生的费用，吴昆已享受开业服务，不属于经济损失。吴昆可向美宜佳公司主张履约保证金，不属于经济损失。二、和亿公司与吴昆对合同无效均有过错，合同无效所产生的损失不应当由和亿公司全部承担。和亿公司与吴昆在签订涉案商铺的租赁合同时，均没有了解清楚涉案建筑的合法性，没有尽到合理的注意、审慎义务，双方对合同无效均有过错，吴昆应自行承担因租赁合同无效而产生的损失。因此，合同无效所产生的损失不应当由和亿公司全部承担，从公平的角度出发，和亿公司与吴昆应各自按50%承担合同无效的过错责任。装修损失应考虑折旧。吴昆已经使用涉诉商铺493天，在此期间其所享有的装饰装修利益不应被列入合同无效的损失范围，也即装修损失应扣除相应折旧。和亿公司仅须承担因合同无效所导致装修损失（扣除使用折旧部分）的50%过错责任，金额为人民币11246.71元。综上，吴昆的大部分诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回吴昆的上诉请求。和亿公司上诉请求：1、撤销(2019)粤0402民初13753号民事判决书中第五项判决，并依法改判和亿公司承担合同无效所导致的损失人民币11246.71元；2、请求判令吴昆承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、原审法院认为，和亿公司作为涉诉商铺的出租人应对涉诉商铺是否适租进行相应的调查和了解，并将租赁物的实际情况如实告知，和亿公司没有履行前述义务，从而判定和亿公司承担合同无效的全部过错责任。和亿公司认为吴昆作为承租人对涉诉商铺是否适租应尽审慎义务。（一）承租人在房屋租赁合同中的主要权利义务为支付租金的对价即获得合法且符合使用用途的房屋，故其在签订房屋租赁合同应尽到合理的审慎义务，核实和了解涉诉租赁物是否为合法建筑，是否适租，否则应视为承租人未尽审慎义务。本案中承租人自身未尽审慎义务属于承租人的重大过错，应相应承担合同无效的损失。（二）对于涉案商铺是临时建筑这一事实，和亿公司并没有故意隐瞒或者造假。在《商铺租赁合同》中双方特别约定了免责条款（详见第10条）“在租赁期内，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建等，双方承担各自损失和责任，双方均不负责违约责任”。而根据原审南屏企业集团提供的《同意使用场地证明》，其中备注“该经营场所产权属性：临时建筑工程规划许可证，编号：【2005】临规（香）字0130，使用期限：从2005年3月15日至2006年3月14日”。由此可知早在2016年吴昆对涉诉商铺是临时建筑且使用期限已经届满的事实是清楚的或者是应当清楚的，其应该对该租赁物随时可能被执法部门拆除有充分的了解和预测，但其基于清楚风险的情况下仍承租涉诉商铺且进行装修，表明其愿意承担合同无效的法律后果。因此，合同无效所产生的损失就不应当判由和亿公司全部承担。和亿公司认为从公平的角度出发，和亿公司与吴昆应各自按50%承担合同无效的过错责任。二、关于装修损失的认定，和亿公司认为已形成附合装饰装修物应考虑装修折旧。装修损失应考虑折旧。吴昆已经使用涉诉商铺493天，在此期间其所享有的装饰装修利益不应被列入合同无效的损失范围，也即装修损失应扣除相应折旧。《商铺租赁合同》的租赁期限从2018年4月9日至2021年4月8日；商铺被拆除的时间是2019年8月15日。从使用涉诉商铺之日起到合同终结之日总共1095天，其中从使用涉诉商铺之日起到商铺被拆除之日为493天，也即是装修损失应扣除493天的折旧。因此，和亿公司认为因合同无效导致的装修损失为人民币22493.42元【（1-493÷1095）×40912】。三、原审法院认为招牌为定制物品，应视为吴昆的损失，对此和亿公司认为招牌属于可再利用物品，不应视为合同无效的损失。吴昆加盟美宜佳连锁便利店，店铺装修、招牌制作、设备货架安装均为广东美宜佳便利店有限公司统一收费、统一安排，具有统一的标准。因此，连锁便利店的招牌并非定制物品，连锁便利店的招牌具有统一标准，拆除后可再进行利用，不应由和亿公司承担招牌款，应由吴昆自行承担。综上，和亿公司认为，和亿公司仅须承担因合同无效所导致装修损失（扣除使用折旧部分）的50%过错责任，金额为人民币11246.71元。请贵院依法查明事实，正确适用法律判决，支持和亿公司的全部上诉请求。针对和亿公司的上诉吴昆辩称：首先关于赔偿的经济损失数额和依据，在原审和上诉状已有陈述，不再赘述。但需要强调，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第9条第2款规定，结合本案查明事实，和亿公司应当向吴昆赔偿装修损失。其次关于和亿公司过错认定问题，1.合同法216条明确规定，出租人有对租赁物在租赁期间保持符合约定用途的基本义务，由于双方租赁合同签订时该建筑物已经超过法定的临时使用期限，因此和亿公司应当对合同的无效结果承担绝对的缔约过失责任。2.吴昆作为非法律专业承租人，在签订合同时已经尽到了基本的审慎义务，在和亿公司提供场地使用证明南屏镇政府同意经营到2027年的文书时，再结合周边同类出租建筑的经营情况，自然会认为本案租赁场所具有合法的可经营用途，如果按照和亿公司对于该审慎义务的诉讼逻辑，那么在合同诈骗犯罪中全部受害人的损害结果将都不应予以赔偿。3.对于和亿公司提及的公平原则，吴昆认为该公司在明知道场地超过许可时限，并且南屏企业集团不收取其一手租金的情形下，仍对外大量转租，牟取巨额租金利益，在此恶意不当行为下，根本不可能谈什么公平原则。从吴昆提供的证据来看，直到该商铺被强拆的前几天，和亿公司工作人员都一直在极力隐瞒不可以继续经营的事实，甚至假意安抚吴昆，使吴昆作出错误决定，至此其经营商铺遭受强拆损失，和亿公司在此过程中具有明显不当过错。4.关于50000元进场费问题，根据法院审理的涉及和亿公司在本案事实中的其他案件查明事实，可以知道其向承租人收取进场费是惯常做法，结合吴昆的证据，有足够的高度盖然性可以认定和亿公司有收取该费用。按照上下手店铺经营交易习惯，吴昆应当向其上手缴纳该笔进场费用，由其直接对和亿公司发生此等法律关系，一审法院对此没有进行查明和分析，和亿公司没有任何依据收取该费用，应当退还。补充一审法院未查明的事实：2019年4月19日南屏企业集团向和亿公司发出《关于对南屏商业街租赁合同B1展厅部分租赁物不再收取租金的通知》明确通知和亿公司的在2019年4月21日起不再向其收取包括本案租赁场地在内的全部租金，一审中南屏企业集团和和亿公司对此事实均已确认，但是和亿公司在此之后仍对吴昆收取场地租金直到被强拆之前。针对吴昆、和亿公司的上诉南屏企业集团辩称：一、吴昆、和亿公司签订《商铺租赁合同》前，对该涉案租赁物是临时建筑、使用期已届满、可能在合同期满前被拆除这一事实是清楚的、并在租赁合同中对合同期满前被拆除进行了特别约定，因此租赁风险或损失应该按合同约定承担。根据南屏企业集团提供的证据6《同意使用场地证明》显示：2016年7月12日（吴昆、和亿公司签订《商铺租赁合同》前），吴昆对该租赁物是临时建筑、使用期已届满、随时可能被拆迁这一事实是清楚的，而且正是基于这一事实，吴昆、和亿公司在签订《商铺租赁合同》时也特别约定了免责条款“在租赁期内，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建等，双方承担各自损失和责任，双方均不负违约责任”。二、涉案租赁物被拆除前，吴昆已经正常的、实际使用了该租赁物，并已经按合同约定向和亿公司缴纳了相应的租金、管理费、垃圾费等，吴昆没有理由要求和亿公司退还，更没有权利要求南屏企业集团承担连带退还责任。事实上，该租赁物被拆除后，其他租户仍然照样正常开展营业活动（证据5《物业周边照片》），可见租赁物是临时建筑并不影响实际使用。三、南屏企业集团已经履行了业主的通知义务，案涉租赁物被拆除，南屏企业集团没有任何过错，不承担任何责任。根据南屏企业集团证据4《关于对南屏商业街租赁合同B1展厅部分租赁物不再收取租金的通知》、《关于限期搬离腾退租赁房屋的通知》及其送达照片，租赁物被拆除前，南屏企业集团已经履行了业主的通知义务，并主动免收了和亿公司2019年4月21日至2019年8月15日的部分租金。四、南屏企业集团与吴昆之间不存在合同关系，案涉商铺也不是南屏企业集团交付给吴昆使用的，和亿公司收取的吴昆的任何费用均与南屏企业集团无关（南屏企业集团没有收取吴昆任何费用），根据合同相对性原则，南屏企业集团没有义务对和亿公司一在本案的判决义务向吴昆承担共同连带责任。综上所述，请法院本着对事实和法律的正确判断，维护南屏企业集团的合法权益，驳回吴昆的上讼请求。吴昆向一审法院起诉请求：1.判令确认吴昆与和亿公司于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令和亿公司向吴昆返还2019年8月15日至9月8日的租金6371.41元、管理费197.41元及公共垃圾管理费75.42元（该三项合计6644.24元）；3.判令和亿公司向吴昆返还履约保证金人民币16320元；4.判令和亿公司向吴昆返还进场费人民币50000元及商铺更名费人民币2000元；5.判令和亿公司赔偿吴昆因本案造成的经济损失人民币234316.10元；6.判令南屏企业集团对和亿公司在本案的判决义务向吴昆承担共同连带责任；7.请求判令和亿公司、南屏企业集团承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明：2005年11月21日，珠海市香洲区发展和改革局向珠海市香洲区*********作出珠香发改[2005]61号批复，批复同意新建南屏镇文化中心街的立项，该文化中心街建筑面积为9388平方米，投资总额为800万元，所需资金由珠海市香洲区*********自筹解决。2005年11月4日，珠海市规划局颁发编号为2005（香洲）临规字001号《建设工程规划许可证》，载明：南屏文化中心街C、D区（临时）建设项目的建设单位为南屏镇人民政府、南屏企业集团公司、南屏工业公司，建设规模9388.52平方米，使用期限自2005年11月1日至2006年4月30日。2007年6月1日，南屏企业集团作为甲方与作为乙方的黄冠、黄海阔签订一份《南屏商业街租赁合同》，约定甲方将南屏镇文化中心街B、C、D、E区商铺底层（面积3006平方米）和二层（面积4240平方米）有偿出租给乙方使用，合同还对租金、租赁期限、违约责任等其他事项进行了约定。2007年9月14日，南屏企业集团作为甲方与作为乙方的黄冠、黄海阔以及作为丙方的和亿公司签订一份《南屏商业街租赁补充协议之一》，约定乙方经甲方同意，将其与甲方于2007年6月1日签订的《南屏商业街租赁合同》的权利义务全部转让给丙方。2018年4月11日，和亿公司作为甲方与作为乙方的吴昆签订了一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3、3C号商铺，商铺面积51平方米，乙方同意在租赁期限内，按甲方的规划作经营便利店使用，乙方在签订合同前已对商铺进行过实地考察，清楚了解商铺现状，并同意甲方以商铺现状提供给乙方使用；租赁期限自2018年4月9日起至2021年4月8日止，租赁期限届满三个月前，若乙方需继续承租，应书面告知甲方，双方就继续租赁的条件达成一致后，应在租赁期限届满两个月前签订合同，否则视为乙方放弃商铺优先承租权；乙方每月向甲方缴纳租金人民币8160元、管理费人民币255元、公共垃圾清理费人民币80元，乙方的用水、用电按照实际用量标准加5%损耗费计收，第二年起租金每年递增8%；乙方应在每月5日前足额缴纳当月的租金、管理费、公共垃圾清理费及上月的水电费，首月租金、首月管理费及首月公共垃圾清理费应在合同签订时一次性付清给甲方；履约保证金为人民币16320元，应在合同签订时一次性付清给甲方，租赁期内，乙方不得将履约保证金用于冲抵应付费用，合同租赁期限届满，如乙方无违约或其他损害甲方或第三方合法权益的行为，并按照约定交还商铺且就租赁该商铺而产生的一切义务清理完毕的，甲方在15个工作日内凭乙方持有的有效原始收据将履约保证金如数无息退还给乙方，否则甲方有权没收履约保证金，并追讨相关的损失；乙方对商铺进行装修应向甲方申请，经甲方审核批准后方可施工；在商铺租赁期间，乙方若将商铺整体或者部分转让、转租、转借、出租或承包给第三者，需征得甲方书面同意，如乙方未征得甲方同意擅自整体或部分转让、转租、转借、出租或承包给第三者，按乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，并不作任何赔偿；任何一方依据合同单方解除合同，应当书面通知对方，乙方提出时，应当在合同解除日之前向甲方缴清所有费用后撤离并向甲方交还商铺，甲方提出时，应书面告知乙方；在租赁期间，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建、自然灾害、战争、恐怖袭击等非乙方所能控制的突发事件、紧急事件等导致合同无法履行或商铺内人员伤亡、财产、货物损毁，由双方承担各自的损失和责任，双方均不负违约责任；等等。签订合同当日，吴昆向和亿公司支付了履约保证金人民币16320元及商铺更名费2000元。吴昆称其是顶手租赁了案涉商铺，上一手租户向和亿公司支付了5万元入场费，故其向上一手租户支付了5万元入场费。2018年5月10日，广东美宜佳便利店有限公司（甲方）与吴昆(乙方)签订特许加盟合同，约定：甲方自合同生效之日起将特许经营资源授予乙方使用，乙方应依法合理使用特许经营权，不得转授或转让，仅许可在座落于广东省珠海市香洲区南屏镇坪岚路65号A1区域一楼3a商铺经营含有特许经营权的店铺，乙方经营场所变更须征得甲方的同意；特许经营权许可使用的期限为36个月，自2018年4月21日至2021年4月20日止；乙方于签订合同之日一次性向甲方支付特许加盟费25000元，自店铺开业之日起算，乙方每月向甲方支付定额的特许经营权后续费用1000元，乙方须在首次加盟前向甲方支付加盟履约保证金30000元；乙方店铺内外的装饰装潢的风格应与甲方的要求一致；合同执行期内，甲乙双方协商一致可以更改合同有关条款；合同的任何一方均不得因战争、自然灾害、政府拆迁、或征用等不可抗力事件造成的损失要求对方赔偿，但遇有不可抗力的乙方或双方应于不可抗力发生后十五日内将情况告知对方并提供有关部门的证明。吴昆于2017年12月1日委托案外人吴军向东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司支付了3万元加盟保证金，另于2018年4月20日向广东美宜佳便利店有限公司支付了115550元。广东美宜佳便利店有限公司于2018年4月21日对于其收取特许加盟费25000元及开业服务费6000元开具了发票，并于同日就加盟保证金30000元及代收设备货架款36419元、装修工程款40912元、招牌款7119元、财产保险款100元出具了收款收据。2018年11月22日，珠海市香洲区人民政府发布珠香府通告〔2018〕17号《用地清场通告》，载明因产业发展需要，珠海市香洲区人民政府决定依法对北山社区西侧项目用地发布用地清场通告。2019年7月26日，南屏企业集团向和亿公司及各二级租户发出《关于限期搬离腾退租赁房屋的通知》，载明：因产业发展需要，珠海市香洲区人民政府于2018年11月22日发出《用地清场通告》，决定对北山社区西侧用地进行清场征收，涉及我司物业有南屏镇文化中心街B1展厅部分商铺，具体为一栋两层建筑物，其中一层面积730平方米、二层面积730平方米；为避免财产损失，请各租户于2019年8月5日前自行搬迁腾退租赁房屋，逾期我司将配合属地政府依法清理遗留在北山社区西侧用地范围内的物品，由此造成的经济损失由各租户自行承担。2019年7月30日，珠海市香洲区南屏镇人民政府、珠海市国土资源局香洲分局与珠海市香洲区城市管理和综合执法局联合发出一份《公告》，载明：按珠海市“两违”整治要求，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《珠海经济特区城乡规划条例》等相关法律法规的规定，决定对珠海市香洲区********左侧交汇处的建（构）筑物和堆放物进行清理整治，请你（单位）于2019年8月8日前自行清理整治，逾期未清理整治的，珠海市香洲区南屏镇人民政府将组织相关职能部门依法处理。2019年8月11日，和亿公司向吴昆发出《关于的复函》，载明：根据2019年8月5日递送给贵商户《关于限期搬离腾退租赁商铺的通知》中清晰表述了是政府征用该商铺原因，双方合同已于2019年8月5日解除，并要求贵商户于2019年8月8日前办理商铺交还手续，同时将该商铺腾退，但至今贵商户还未腾退商铺，现再次函告，请贵商户务必于2019年8月15日前腾退该商铺，并交由政府，逾期相关后果由你自行承担。2019年8月15日，包括吴昆承租的珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3、3c号商铺在内的建筑物被拆除。吴昆称其交纳了2018年4月9日至2019年9月8日之间的租金和管理费，并交纳公共垃圾管理费至2019年8月31日。一审法院认为，吴昆与和亿公司于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》所涉租赁物属于临时建筑，该合同约定的租赁期限为自2018年4月9日至2021年4月8日。根据珠海市规划局颁发的编号为2005（香洲）临规字001号《建设工程规划许可证》记载，案涉的临时建筑的使用期限为自2005年11月1日至2006年4月30日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉的临时建筑至今未取得主管部门延长使用期限的批复，吴昆与和亿公司于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》的租赁期间全部不在主管部门批准的使用期限内，租赁合同无效。由于案涉商铺租赁合同无效，根据无效合同相互返还财产的处理原则，和亿公司收取吴昆的案涉商铺的履约保证金人民币16320元应予以退还吴昆。关于吴昆主张的更名费2000元，更名费是商业物业中的交易习惯，属于租赁费用的组成部分，是吴昆顶手上一手租户开展经营而支出的费用，因吴昆实际经营期限为自2018年4月9日至2019年8月15日，经营期间的费用应予以扣除，和亿公司应按照剩余租期占全部租赁期限的比例予以退还，因此和亿公司应退还吴昆更名费1098.54元。关于吴昆主张的进场费50000元，在租赁合同中并无约定，吴昆在一审庭审中称其将该5万元进场费交付给了上一手租户，和亿公司否认其收取了吴昆的进场费，因吴昆未举证证明和亿公司实际收取了上述进场费，故一审法院对于吴昆的该项请求不予支持。关于吴昆主张返还的租金、管理费及公共垃圾管理费，吴昆于2018年4月9日起实际占用案涉商铺，截至2019年8月15日案涉商铺被拆除，吴昆实际占用商铺期间的费用应支付给和亿公司，和亿公司多收取的费用应予以退还。吴昆称其按月交纳租金和管理费，租金和管理费已支付至2019年9月8日，和亿公司予以否认，和亿公司称自第三个月开始租金和管理费的收取期间为自每月1日至每月最后一日，但和亿公司认可吴昆每月交纳的租金和管理费的数额一致，结合租赁合同约定的租赁期限，一审法院对于吴昆的说法予以采信，认定吴昆交纳租金和管理费至2019年9月8日，和亿公司应退还吴昆多交纳的自2019年8月15日至2019年9月8日期间的租金和管理费。自2019年4月9日起，吴昆每月交纳的租金每年递增8%，故和亿公司应退还吴昆租金6822.81元及管理费197.42元，现吴昆主张和亿公司退还租金6371.41元及管理费197.41元，较和亿公司应退还的金额为少，一审法院按照吴昆主张的金额予以支持。关于公共垃圾管理费，租赁合同中约定为公共垃圾清理费，吴昆与和亿公司均确认交纳至2019年8月31日，故和亿公司应退还吴昆多交纳的自2019年8月15日至2019年8月31日期间的公共垃圾清理费41.29元。关于吴昆主张的经济损失，其中吴昆主张的交纳给广东美宜佳便利店有限公司的加盟费25000元、加盟履约保证金30000元及开业服务费6000元，因吴昆与广东美宜佳便利店有限公司之间尚未结算，且加盟合同中有关于政府拆迁等不可抗力事件造成损失不得要求对方赔偿的条款，吴昆的相关实际损失尚未确定，吴昆现即要求和亿公司赔偿没有依据，一审法院不予支持。财产保险款100元本身的作用即为分担风险，吴昆并未举证说明该保险的保险责任、保险期间及理赔等情况，不能认定该保险款为吴昆的损失，吴昆要求和亿公司赔偿没有依据，一审法院不予支持。关于店内商品库存、设备货架及太阳篷，依其性质可以拆卸、搬运，并未形成附合，租赁合同无效，应由吴昆拆除。至于吴昆称和亿公司恶意隐瞒导致其未能及时拆除并搬运物品，吴昆并未举证证明和亿公司有告知其案涉商铺不会被拆迁的事实，且政府主管部门及南屏企业集团均有发布拆迁的通知、公告，吴昆也确认其于2019年7月26日收到了相关通知，和亿公司于2019年8月11日书面给吴昆的复函中亦明确要求吴昆于拆迁日前腾退案涉商铺，因此，一审法院对于吴昆的说法不予采信，因吴昆未按时搬迁导致的相关未形成附合的物品损失应由吴昆自行承担。关于装修工程款，吴昆与和亿公司之间的租赁合同有约定装修的相关条款，且在吴昆实际占用商铺近一年半的时间内，和亿公司对于吴昆的装修未提出异议，应视为和亿公司同意吴昆对案涉商铺进行装修。和亿公司作为案涉商铺的出租人，应对案涉商铺是否适租进行相应的调查和了解，并将租赁物的情况如实告知，而和亿公司没有履行上述义务，存在过错，吴昆对于租赁合同的无效不存在过错，因此，形成附合的装修损失应由和亿公司负担。吴昆提供了相关支付凭证及收款收据，可以认定吴昆实际支出了装修款项，和亿公司应赔偿吴昆的装修损失40912元。关于招牌款，招牌为定制物品，吴昆拆除后无利用价值，应视为吴昆的损失，吴昆提供了相关支付凭证及收款收据，可以认定吴昆实际支出了制作招牌的款项，和亿公司应赔偿吴昆支出的制作招牌的损失7119元。关于吴昆主张的钻孔费用200元、购买瓷片2970元、修下水道水管的费用160元及地漏、角阀、软管费用86元，因吴昆未提供相应支付凭证且吴昆未举证证明上述费用实际用于案涉商铺，一审法院对于吴昆的上述请求不予支持。关于吴昆诉请南屏企业集团承担连带责任的问题，南屏企业集团虽为案涉商铺的建设单位，但南屏企业集团与吴昆之间不存在合同关系，案涉商铺亦非南屏企业集团交付给吴昆使用，根据合同相对性原则，吴昆请求南屏企业集团承担连带责任于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出判决如下：一、确认吴昆与和亿公司于2018年4月11日签订的商铺租赁合同无效；二、和亿公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吴昆退还多交纳的租金6371.41元、管理费197.41元及公共垃圾清理费41.29元，共计人民币6610.11元；三、和亿公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吴昆退还履约保证金人民币16320元；四、和亿公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吴昆退还商铺更名费人民币1098.54元；五、和亿公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吴昆支付装修工程款40912元、招牌款7119元，共计人民币48031元；六、驳回吴昆其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4132元，由吴昆负担人民币2111元，和亿公司负担人民币2021元。二审期间，和亿公司向本院提交了如下证据：证据1《同意使用场地证明》，和亿公司前往珠海市香洲区**监督管理局查询，查询到珠海市南屏阳光玖玖便利店企业档案中有该份文书，且该份证明上有吴昆签名；证据2营业执照、证据3珠海市南屏阳光玖玖便利店企业信用信息公示报告，证据2、证据3共同拟证明珠海市南屏阳光玖玖便利店的经营地址由珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3a店铺（同意使用场地证明上的地址）变更为珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3、3c商铺，现地址与本案中双方签订的租赁合同中的地址一致。吴昆质证认为，和亿公司二审期间提交的三份证据系在法定举证期间后提交，且不属于法定的新证据范围，吴昆认为不可以作为本案新证据适用。另《同意使用场地证明》已由南屏企业集团在一审中作为证据提交，二审质证意见请合议庭参考吴昆一审质证意见，一审质证意见为：如《同意使用场地证明》有原件，则吴昆对其真实性、合法性、关联性予以认可，不管如何本案租用场地的时间已远远超过了审定的使用期限是客观事实。南屏企业集团质证认为，和亿公司二审期间提交的三份证据的真实性、关联性、合法性、证明内容均予以认可。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院对上述证据从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。吴昆、南屏企业集团在本案二审期间未提交新证据。本院二审查明：2016年8月，吴昆在办理珠海市南屏阳光玖玖便利店（案涉租赁商铺）相关营业证件时，向珠海市香洲区**监督管理局提交了《同意使用场地证明》，该份文书上南屏镇消安办意见处载明“……2、该经营场所产权属性：临时性建筑规划许可证，编号[2015]临规（香）字013号，使用期限：从2005年3月15日至2006年3月14日，现已过期”，吴昆在“复印件与原件相符”处签字并落款时间为2016年8月26日。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，各方当事人对一审法院认定吴昆与和亿公司签订的《商铺租赁合同》无效均无异议，本院予以确认。现二审争议的是各方当事人对合同无效导致吴昆的损失如何分担责任以及吴昆的具体损失如何确定的问题。针对吴昆、和亿公司的上诉理由，本院分析认定如下：关于吴昆对《商铺租赁合同》无效是否存在过错的问题。和亿公司从2007年起向南屏企业集团承租包括案涉商铺在内的南屏镇文化中心街商铺，和亿公司对这些商铺的性质是清楚明确的，其作为《商铺租赁合同》的出租人，负有将案涉商铺的房屋性质以及实际情况如实告知承租人吴昆的责任。依据本院二审查明的事实，吴昆在办理案涉商铺相关营业证件将《同意使用场地证明》作为报备材料向珠海市香洲区**监督管理局提交，《同意使用场地证明》注明案涉商铺的产权属性为临时性建筑，且该份文件上有吴昆的签字，故吴昆对案涉商铺属于临时建筑系知情的，故对和亿公司主张其已经履行了向吴昆的告知义务，本院予以采信。因此，和亿公司将未经批准的临时建筑出租给吴昆，吴昆明知案涉商铺属于临时建筑且使用期限已经届满仍与和亿公司签订租赁合同，双方均有过错，本院根据双方各自的过错情况对合同无效的后果确定各承担50%的责任。一审法院对此认定有误，本院二审予以纠正。关于吴昆诉请南屏企业集团承担连带责任的问题，南屏企业集团虽为案涉商铺的建设单位，但南屏企业集团与吴昆之间不存在合同关系，案涉商铺亦非南屏企业集团交付给吴昆使用，根据合同相对性原则，吴昆请求南屏企业集团承担连带责任于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于吴昆上诉主张增加的损失的认定。双方当事人对更名费1098.54元、履约保证金人民币16320元、租金、管理费及公共垃圾管理费等的损失认定及负担，原审判决已有详述，且双方对此并无争议，本院对此不再赘述。根据查明的事实，本院对和亿公司、吴昆有争议的各项损失作如下认定：1、关于吴昆主张的进场费50000元，在租赁合同中并无约定，和亿公司及南屏企业集团对吴昆提交的录音证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，和亿公司亦否认其收取了吴昆的进场费，因吴昆未能提供相应证据证明其主张事实，一审法院对吴昆的该项请求不予支持正确，本院二审予以维持；2、关于吴昆主张的交纳给广东美宜佳便利店有限公司的加盟费25000元、加盟履约保证金30000元及开业服务费6000元。虽然吴昆主张依据其与广东美宜佳便利店有限公司签订的加盟合同中关于政府拆迁等不可抗力事件造成损失不得要求对方赔偿的条款，上述加盟费、加盟履约保证金、开业服务费广东美宜佳便利店有限公司不会退回，但双方并未实际结算，吴昆的相关实际损失尚未确定，吴昆现即要求和亿公司赔偿没有依据，一审法院对吴昆该项主张不予支持并无不当，本院予以维持；3、关于吴昆主张基于对和亿公司的信赖致其未能及时拆除并搬运物品（货架设备、库存商品、太阳棚等）的损失。政府部门已发出《公告》，和亿公司亦书面要求吴昆于拆迁日前腾退案涉商铺，即吴昆已经提前知道案涉商铺将被强制拆除的事实。该部分损失属于案涉商铺内未形成附合的物品，吴昆未提前处理，其应当自行承担责任，不应在本案中要求和亿公司予以赔偿。综上，吴昆上诉主张增加的经济损失均应由其自行负担，一审法院认定并无不当，本院予以维持。关于装修损失的认定问题。吴昆在案涉商铺被强制拆除前已经使用了一定的期间，对于被强制拆除时案涉商铺的装修损失按装修合同约定的价格确定不合理，对和亿公司也不公平。但由于案涉商铺已经被拆除，本案中无法通过评估或鉴定的方法确定案涉商铺装修的残余价值，而和亿公司上诉主张按已使用期间与合同约定租赁期间的比例来计算装修折旧具有一定的合理性，本院予以采纳。吴昆使用案涉商铺的时长为493天，合同约定的租赁期为1095天，因此，装修、设备投入的剩余价值为22492.26元[40912×[（1095-493）÷1095]，和亿公司应向吴昆赔偿11246.13元（22492.26÷2）。关于定制招牌的损失问题，和亿公司认为招牌属于可再利用物品，该部分损失应由吴昆自行负担。对此本院认为，招牌为定制物品，吴昆拆除后无利用价值，和亿公司对其回收再利用的主张并未提供相应的证据予以佐证，吴昆提供了相关支付凭证及收款收据，可以认定吴昆实际支出了制作招牌的款项。如前所述，定制招牌在案涉商铺被强制拆除前已经使用了一定的期间，应按已使用期间与合同约定租赁期间的比例来计算定制招牌折旧。吴昆使用案涉商铺的时长为493天，合同约定的租赁期为1095天，因此，定制招牌投入的剩余价值为3913.82元[7119×[（1095-493）÷1095]，和亿公司应向吴昆赔偿1956.91元（3913.82÷2）。综上所述，上诉人吴昆的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人和亿公司的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初13753号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初13753号民事判决第六项及诉讼费部分负担内容；三、变更珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初13753号民事判决第五项为：珠海市和亿投资有限公司于本判决生效之日起十日内向吴昆支付装修工程款11246.13元、招牌款1956.91元，共计13203.04元；四、驳回吴昆上诉请求；五、驳回珠海市和亿投资有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4132元，由吴昆负担2781.6元，珠海市和亿投资有限公司负担1350.4元；二审案件受理费3037元，珠海市和亿投资有限公司预交641元，吴昆预交2396元，均由吴昆负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 杨卫星审判员 朱文春二〇二〇年九月九日书记员 曾芷欣