河北省广宗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0531民初275号 原告（申请执行人）：李华恩，女，1976年10月7日出生，汉族，无业，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：齐广路，男，1973年12月25日出生，汉族，无业，住沧州市献县，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：王庆虎，河北民盾律师事务所律师。 被告（执行案外人）：杨连芬，女，1959年5月5日出生，汉族，自由职业，住清河县。 委托诉讼代理人：王利红，广宗县永兴法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：邢台可迅隆房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥**育英街**，统一社会信用代码9113053670300045R。 法定代表人：田存肖，该公司负责人。 委托诉讼代理人乔烨，该公司员工。 原告李华恩与被告杨连芬、邢台可迅隆房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理,原告李华恩及其委托诉讼代理齐广路、被告杨连芬及其委托诉讼代理人王利红到庭参加诉讼，被告邢台可迅隆房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告李华恩及其委托诉讼代理人王庆虎、被告杨连芬及其委托诉讼代理人王利红、被告邢台可迅隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人乔烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李华恩向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2019）冀0531执异20号执行裁定书；二、依法维持（2019）冀0531执异10号执行裁定书，继续查封天安御湖苑小区19-1-401号房产并予拍卖。审理中经释明后变更诉讼请求为：一、依法许可对广宗县产的执行。二、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告因与邢台可迅隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，经原告申请，广宗县人民法院作出（2018）冀Ｏ5**民初514号民事裁定书、（2019）冀0531执123号民事裁定书，查封被告邢台可迅隆房地产开发有限公司开发的天安御湖苑小区19号楼1单元401房产等财产，该案进入执行程序后，2019年11月22日，被告杨连芬提出执行异议申请，请求解除对天安御湖苑小区19号楼1单元401房产的查封，广宗县人民法院以（2019）冀0531执异20号民事裁定书，裁定解除对广宗县产的查封，原告认为法院不应解除对上述房产的查封，并且应当许可对该房产的执行。理由如下：一、被告杨连芬提出的执行异议，不符合法律规定，不能排除执行。1、被告杨连芬与邢台可迅隆房地产有限公司签订房屋买卖合同系无效合同，不具有合法性；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，法院应当对房屋买卖合同的合法性进行审查。邢台可迅隆房地产开发有限公司开发的天安·御湖苑小区19号楼1单元401房产，既没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证，也没有商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，杨连芬与邢台可迅隆房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同，不是合法有效的合同。2、杨连芬未在人民法院查封之前已合法占有该不动产；根据（2018）冀0531民初514号民事裁定书，广宗县人民法院于2018年就查封天安·御湖苑小区19号楼1单元401房产，杨连芬是2019年11月23日缴纳物业费，可以证实收取房屋实际占用是2019年11月23日，杨连芬实际占有的时间是在法院查封之后。并且根据上述第1条观点，杨连芬即使占有该房屋，也不是合法占有。3、杨连芬并未提交合法有效证据证明已支付全部价款；杨连芬虽然提交了购房收据，但是如此大额的金钱来往应当提交银行资金流水或者取款凭证，目前杨连芬并未提交上述证明，因此不应认定其支付了全部购房款价款，并且可迅隆公司在提出执行异议时，并未提出191-401房产已经售出，从而也证实杨连芬并未支付款项购买涉案房产。杨莲芬的执行异议不完全符合《最高人民法院关于人民法院办现执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定的各项条件，条件缺一不可，故人民法院不应支持被申请人的执行异议。二、杨连芬与邢台可迅隆房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》系恶意串通伪造的，不具有真实性。2019年11月21日，被申请人杨连芬去法院查询其房产是否被查封，其当时提交的四套房产不包括19-1-401号房产，经查询核实。当时其递交的四套房均未在查封房屋之内，当时有原告以及张秋松法官在场为证。张秋松法官也去被申请人可迅隆房地产开发有限公司财务核对，核对时发现被告杨连芬购买的房子不包括19-1-401号房产，被告当时也在场。被告来法院查询时，提交的购房合同是一份合同写了四套房子，可是提出案外人执行异议之后，提交是四套房子四份合同。因此。被告杨连芬提交的购房合同是后补的。根据河北省广宗县人民法院（2019）冀0531执异10号执行裁定书显示，邢台可迅隆房地产开发有限公司提出执行异议时，主张17套房产早已出售，其中并不包括19-1-401房产。综上，杨莲芬的执行异议不具有合法性，不能排除执行，请求法院支持原告诉讼请求。 杨连芬辩称，原告所诉与事实不符，并没有法律依据及证明予以证明，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、该房产的取得是因威县盛达密封件有限公司向杨连芬借款80万，邢台可迅隆公司借威县盛达密封件有限公司。杨连芬找威县盛达密封件公司索要借款时，威县盛达密封件公司、邢台可迅隆房地产开发有限公司及杨连芬达成三方协议，以房抵债。二、当时协商的是邢台可迅隆房地产有限公司抵挡四套房给杨连芬，现在三套房没有争议，现有争议的是19号楼1单元401室房产，这个情况是，当时三方协商的是15-1-501室，但是在办理手续时发现该房已出售给张建树，便将15-1-501调换成19-1-401室，当时签订了购房合同，并拿了钥匙，由于当时不能办理过户手续，所以至今未办理过户手续，2019年11月份杨连芬去法院查询期房屋是否被查封时，发现法院对该房屋进行了查封遂提出执行异议。广宗县法院作出(2019)冀0531执异20执行裁定书支持了杨连芬的请求。三、以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述杨连芬的执行异议成立，对涉案房产有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 邢台可迅隆房地产开发有限公司辩称，第三人与被告之间不存在恶意串通，我司与被告系以物抵债，19号楼我司有土地证、建设规划许可证、建设工程开工许可证，都是齐全的。 杨莲芬围绕诉讼请求提交证据：1、杨莲芬借款协议一份、转账记录二张，三方协议一份；2、购房合同一份，收据一张；3、预售许可证两份，（2019）冀0531执10号卷宗50-55页。4、签订合同当天是2016年4月27日取得钥匙，对涉案房屋进行接收实际占有，并缴纳物业费，在广宗县人民法院（2019）冀0531执异20号执行裁定书查明确定，（卷宗79页对李温泉的问话笔录，80页对可迅隆会计张瑞彩的调查笔录）；物业费票据也在该卷宗中。原告李华恩质证意见为：借款协议书、三方协议是复印件真实性无法确定，借款协议存款收据是盛达密封件，而三方协议不是与盛达密封件签订的，因此，不能证实被告杨莲芬与被告可迅隆存在债权债务关系。对银行账户明细有异议，不能证明收款账号，转款数额与借款协议数额不一致。对购房合同、收据真实性有异议，原告认为是二被告恶意串通，在发现该房产被查封之后，抗拒执行，补签收据。对预售许可证真实性没有异议，但延续期限为2016年2月1日。对李温泉调查笔录和张瑞彩调查笔录，笔录陈述内容有异议，关于笔录真实性我方提交证据反驳。邢台可迅隆房地产开发有限公司质证意见为：对购房合同、收据真实性无异议，土地证、建设规划许可证、建设工程开工许可证真实性无异议，其他不予质证。 李华恩围绕诉讼请求提交证据：照片四张，拟证明争议房屋属于毛坯状态，电表没装，并没有实际占有和使用。邢台可迅隆房地产开发有限公司账目照片2张，对本案的收款收据，和购房情况，照片时间为2018年1月1日。当时收款收据显示房产仍然是15-1-501，收据背面15-1-501。提交2019年原告与法官去邢台可迅隆房地产开发有限公司核实收据事因，发现15-1-501被划掉，另书写19-1-401，该时间是2018年1月1日以后，杨莲芬提出异议之前。印证了收据是虚假的，合同是虚假的来阻确执行，照片来源是公司投资人张朝峰，张朝峰与公司纠纷，也在法院审理和审理完毕，张朝峰身份不容置疑。广宗县人民法院（2019）冀0531执异10号执行裁定书，可迅隆公司未提交证据证明法院对19-1-401房产查封违法，如果二被告交易是真实的，可迅隆在提出异议时，应当也可以提交买卖合同、付款凭证，因此，被告提交的商品房买卖合同、收据是在此裁定出具之后补签，也就是2019年6月28日之后的。照片是2018年张朝峰发给原告的。杨莲芬质证意见为：对证据1以不认可，原告提交的照片不能够证明被告没有对房屋进行装修入住的真实情况，仅为未安装电表，不能反映被告未装修事实。原告提交收据照片来源不明，并不是可迅隆出具的，而且我方申请调取（2019）冀0531执异20号卷宗中对19-1-401与15-1-501变革的过程及事实由法院对可迅隆公司调查取证。涉案房产变更合法，法院调查笔录大于原告提交的照片证明，对（2019）冀0531执异10号裁定书真实性无异议，但该裁定不是杨莲芬提出异议，是可迅隆公司提出异议，是按照公司行为提出，涉及查封房产套数多，对每个套数不了解，所以不能执异10号裁定书确定，应当按照执异20号裁定书确定。邢台可迅隆房地产开发有限公司质证意见为：对证据1不予质证，对证据2、3、4真实性合法性有异议，来源不明，张朝峰不是可迅隆公司投资人，（2019）冀0531执异10号裁定书是我公司提出异议，是告知法院是否通知当事人。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理李华恩诉可迅隆公司房屋买卖合同纠纷一案中，李华恩向本院提出财产保全申请，请求查封邢台可迅隆房地产开发有限公司开发的天安·御湖苑小区的37套房产，其中包括9号楼1单元401室。2018年5月7日本院作出（2018）冀0531民初514号民事裁定书，查封上述房产，期限为一年（自2018年5月7日至2019年5月6日止）。该案进入执行程序后，2019年4月30日，本院作出（2019）冀0531执123号执行裁定，继续查封，期限为三年。 杨莲芬提交借款协议书复印件、三方协议复印件、转账记录拟证实杨莲芬曾向威县盛达密封件有限公司提供借款800000元，邢台可迅隆房地产开发有限公司向任海珍借款871393.4元。后任海珍、杨莲芬、邢台可迅隆房地产开发有限公司三方协议邢台可迅隆房地产开发有限公司将其开发位于广宗县天安御湖 苑小区19-1-302，19-1-402，14-3-401,14-2-501暂时转让给杨莲芬。待办签订商品房买卖合同并办理合同备案登记后视为三方之间债权债务消灭。邢台可迅隆房地产开发有限公司后将顶账房变更为15-1-501、14-4-501、19-1-402、19-1-302，在发现15-1-501已于2016年2月26日卖给张建树，便又将15-1-501调换成19-1-401，双方就调换后的四套房签订了房屋买卖合同，且未办理过户手续。2019年11月，杨连芬第一次去执行局查询其房屋是否被查封时，提交的楼号没有19-1-401，后发现自己的19-1-401房被查封遂提出执行异议。执行局认为杨莲芬异议成立，作出(2019)冀0531执异20号执行裁定,解除天安御湖苑19-1-401的查封。李华恩对裁定不服,提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被告杨莲芬虽持有与被告邢台可迅隆房地产开发有限公司的商品房买卖合同，但是杨莲芬并未实际支付购房款,也未办理过户手续,且杨莲芬签订合同的目的在于实现债权,杨莲芬与邢台可迅隆房地产开发有限公司并不存在真正意义的房屋买卖合同关系。故在上述情形下,杨莲芬所享有的权利依然属于债权,并不享有物权及物权期待权,杨莲芬享有的债权并不优先于其他一般债权,故对于杨莲芬的执行异议主张,本院不予采信。本案被告杨莲芬与被告邢台可迅隆房地产开发有限公司在房屋抵债过程中先后两次变更，没有办理房地产买卖备案登记，无法确定双方签订买卖协议时间是否在本院查封前，且同时向杨莲芬抵顶四套住房，杨莲芬主张19-1-401并不是其唯一住房。据此,杨莲芬就本院查封的天安御湖苑号19-1-401房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求依法许可对广宗县产的执行主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第(二)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,判决如下: 依法许可对广宗县产的执行。 案件受理费4045元，由被告杨莲芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  高立志 人民陪审员  刘西建 人民陪审员  吕会君 二〇二〇年九月二日 法官 助理  李 德 书 记 员  薛战聘