湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初6164号原告：许祖文，男，1975年10月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：方圆，湖北法辉律师事务所律师。被告：大冶市迪峰置业有限公司，住所地：大冶市七里界金贸大厦****。法定代表人：余忠信，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：柯于发，男，1970年10月15日出生，汉族，住湖北省大冶市，系该公司总经理。原告许祖文与被告大冶市迪峰置业有限公司（以下简称迪峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许祖文委托诉讼代理人胡钦勇、被告迪峰公司委托诉讼代理人柯于发，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许祖文向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2016年9月30日起至2019年8月31日期间的逾期交房违约金51411.90元（以购房款为基数，按日万分之一的标准计算）；2、要求被告支付逾期办证违约金94498.30元（以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍从2016年12月30日起计算至2019年9月15日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，原告依合同约定向被告购买被告开发的阳光新都小区内的商品房。合同约定，被告应在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告（买受人）使用。被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同还约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需要材料向产权登记机关备案，并按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告直至2019年8月底才为涉案商品房办理竣工验收备案，此时才将验收合格的商品房交付原告使用。被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告迪峰公司辩称：我公司与原告合同约定的交房时间为2016年9月30日，但实际于2016年11月30日向原告交房。具体原因为：承建的时候部分业主找到我公司，认为楼道的吊顶和层砖有问题，同意延期交房，故于2016年11月30日向原告实际交付涉案房屋，且延期交房有雨天和其他因素的影响。本院经审理认定事实如下：原告许祖文（买受人）与被告迪峰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同无落款日期），合同主要约定：原告购买被告开发的大冶市大冶大道西侧阳光新都第x幢x单元xx号商品房，建筑面积117.25平方米，总价款482288元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的、非出卖人原因造成工期延误的，出卖人可以据实予以延期。停水、停电连续超过8小时延期一天。合同第九条约定：出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人登交房公告或电话通知30日内，买受人未办理房屋交接手续的，视同买受人已经按期收房，由此产生的责任和费用由买受人自行承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人又不退房的，出卖人按已付房价款的0.5﹪向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告在约定期限内付清了全部购房款，被告于2017年4月26日向原告交付了涉案房屋。现原告认为被告未依约履行合同的相关义务为由诉至本院，请求判如所请。同时查明，2019年4月15日，涉案房屋取得大冶市自然资源和规划局颁发的《湖北省建设工程竣工规划条件核实证明》，证明涉案房屋建设工程符合城乡规划要求。2019年8月15日，“阳光新都”项目经相关部门验收后，被告办理了工程竣工验收备案。还查明：阳光新都小区自业主拿钥匙之日起收取物业管理费，阳光新都业主交纳物业费的标准为1元／㎡/月。截至2019年12月20日，涉案房屋仍不能办理产权登记。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。一、关于交房标准。本院认为，合同约定了交房标准，应当依合同约定，但同时应符合法律和行政法规强制性规定。依照有关法律和法规，“验收合格”应具备以下条件：建设工程竣工验收合格（即质量验收），并取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件。被告自取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件，并经质量验收合格后，即具备了合同约定的交房条件。经查明，被告无证据证实涉案房屋通过竣工验收和分项验收的具体时间，结合被告于2019年8月15日为涉案房屋办理工程竣工验收备案的事实，本院认定涉案房屋于2019年8月15日才具备交房条件；二、关于被告承担逾期交房违约金的数额。本院认为，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年9月30日，被告未在合同约定的期限内向原告交付验收合格的商品房，构成违约，被告应承担逾期交房违约责任；2、逾期交房的起止时间。合同约定的交房时间为2016年9月30日，被告于2017年4月26日向原告交付涉案房屋，故被告应承担的逾期交房起止时间为2016年10月1日至2017年4月25日；3、逾期交房违约金的计算标准。原告选择继续履行合同并要求被告按日支付已交付房价款万分之一的违约金，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付的逾期交房违约金的数额为9983元（482288元×日万分之一×207天），对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持。被告抗辩与原告实际约定的交房时间为2016年11月30日，证据不足，本院不予采信；三、关于被告承担瑕疵交房违约金的数额。本院认为，2019年8月15日涉案房屋才具备交房条件，被告于2017年4月26日向原告交付了涉案房屋，因此2017年4月26日至2019年8月15日为瑕疵交房违约责任的起止时间。参照《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用）规定，以阳光新都小区业主交纳前期物业费标准由被告向原告承担支付物业费的违约责任。经核算，被告应向原告支付2017年4月26日至2019年8月15日瑕疵交房违约金为3236元（117.25㎡×1元／㎡/月×27.6个月）；四、原告要求被告支付逾期办证违约金94498.30元是否合理。本院认为，合同第十五条约定：被告在涉案房屋交付使用后90日内应将办理权属登记需由其提供的资料提供产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告在2017年4月26日向原告交付涉案房屋后，涉案房屋在2019年8月15日办理了竣工验收备案登记，直到2019年12月20日原告房屋仍不能办理不动产权属登记，被告显然违约，应承担支付逾期协助办证违约金的违约责任，故原告要求被告支付逾期协助办证违约金的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。但原、被告对逾期办证违约金计算标准在双方签订的《商品房买卖合同》中进行了约定，且该标准不违反法律规定，本院予以采纳。原告要求按银行同期贷款利率的1.5倍计算逾期办证违约金不符合合同约定，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付的逾期协助办证违约金为2411元（482288元×0.5%）。对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金9983元、瑕疵交房违约金3236元、逾期协助办证违约金2411元，合计15630元。本案经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶市迪峰置业有限公司支付原告许祖文逾期交房违约金9983元、瑕疵交房违约金3236元、逾期协助办证违约金2411元，合计15630元，定于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告许祖文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3220元，由原告许祖文负担3029元，被告大冶市迪峰置业有限公司负担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张吉林人民陪审员  罗国营人民陪审员  胡晓玲二〇二〇年九月二十六日书 记 员  曹 茜