广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初18922号原告：粟滨飞，男，1985年9月10日出生，汉族，身份证住址广西平南县，委托代理人：谢长征，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人：郑普佳，广东鼎方律师事务所律师。被告：陈加卿，女，1994年8月13日出生，汉族，身份证住址深圳市南山区，被告：王迅雁，女，1970年9月22日出生，汉族，身份证住址深圳市宝安区，两被告共同委托代理人：黄焕君，广东华篆律师事务所律师。两被告共同委托代理人：黄秀雯，广东华篆律师事务所律师。原告粟滨飞与被告陈加卿、王迅雁委托合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢长征、两被告的共同委托代理人黄焕君、黄秀雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粟滨飞诉称，被告于2019年11月23日就被告陈加卿名下位于深圳市宝安区××街道××204的房产（建筑面积44.75平方米，产权证号为深房地字第**，用途为住宅）委托原告进行代理出售，双方签订了编号为0000460号的《房地产委托代理合同》，合同约定的委托代理期限为2019年11月23日至2020年5月23日；合同中同时约定了物业出售的价款、代理委托费用的计算及收取方式、保证金的金额及支付方式，以及违约事项、违约金的计算方式等。《房地产委托代理合同》签订后，原告依约向陈加卿招商银行支付了保证金人民币50,000元整，并积极就涉案的物业进行推广、宣传，原告也定期不定期的向被告反馈了推广的情况，并告知被告有买家有意向购买。但被告在得知该进展后却告知原告该物业不卖了。原告为此专门在2020年5月11日与被告进行沟通，被告仍然明确表示不再出售此物业，还以物业价格上涨、业主陈加卿无法回深圳办理相应手续为由要求不再履行双方之间签订的委托代理合同。鉴于此，原告向被告付出书面的《履约通知函》，要求被告配合原告与物业购买方签署《深圳市二手房买卖合同》，并配合办理好签署二手房买卖合同前的各项事宜，并保证该物业能顺利过户。但被告收到原告的书面履约通知后依然不予履行双方之间签订的《房地产委托代理额合同》，现委托代理期限已满。原告认为，被告的行为系擅自单方面解除合同及明确表示不履行合同、以实际行动不履行合同的行为，应当依约向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还给原告保证金人民币50,000元；2、被告支付给原告违约金人民币285,000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告陈加卿答辩称：1、被告陈加卿早在2019年10月9日因工作原因前往美国，没有与原告签订过任何协议，对卖房也是不知情，被告陈加卿在该委托合同约定的代理期限内客观上根本不在国内，无法配合办理卖房所涉及的一系列繁琐事宜，也没有与被告王迅雁办理委托手续；2、被告陈加卿对委托卖房也是不知情，没有办理过任何的授权手续委托卖房，事后对委托合同也是不予追认的，该委托合同对被告陈加卿不发生效力；（3）本案也不构成表见代理。被告王迅雁答辩称：1、原告不是善意的相对人，原告作为专业的房产中介应当知道涉案委托卖房的代理合同没有经过业主的同意或者授权，卖房没有业主的配合是无法完成的，原告与被告王迅雁签订涉案合同存在着明显的过错，该过错并不是过失，而是明知故意，并且原告在与被告王迅雁签订合同时根本没有问过关于被告陈加卿的相关情况，也没有告知被告王迅雁需要取得授权，原告也没有履行到审慎的义务；2、原告从事的是房产经纪人的业务，没有取得相关的资质；3、原告在代理期间自始至终没有与业主被告陈加卿联系过，甚至没有被告陈加卿的任何联系方式，另外，原告在代理期间一直到2020年5月以前也从来没有与被告王迅雁联系过，直至代理期间即将届满才发函要求履约是不符合逻辑和常理的，也表明了原告并非出于善意；4、原告主张按合同主张违约金没有法律依据，根据以上答辩意见，原告并非善意的相对人，没有权利主张赔偿损失，按照民法总则第177条，善意相对人有权利主张的也是赔偿，而不是违约金；原告也没有证据证明因履行涉案委托合同存在任何的损失，本案是委托合同，原告的损失应当是其履行涉案委托合同所造成的损失，而不是房产买卖或者是房价上涨的损失，房产价值的相关损失与原告无关；5、被告王迅雁同意返还原告5万元保证金。经审理查明，2019年11月23日被告王迅雁以被告陈加卿的名义与原告签订《房地产委托代理额合同》，约定将陈加卿名下的位于深圳市宝安区××街道××房产委托原告全权代理销售，售价为陈加卿实收人民币2850000元，代理期限为2019年11月23日至2020年5月23日，原告在陈加卿出具该房产相关资料后2日内支付保证金人民币50,000元，若原告未能在合同代理期限内将该房产售出，陈加卿没收原告的保证金；若房产的实际成交价在人民币2,850,000元至2,950,000元之间，超出人民币2,850,000元的部分作为原告的代理服务佣金、营销推广费、广售策划、成交中介的服务佣金、现金奖及装修费等，如售价超出人民币2,950,000元以上，则超出人民币100,000元以上部分由原告和陈加卿按5:5比例分配。合同还约定单方面擅自解除合同或者其他过失损害对方利益的承担违约责任，违约方向对方支付房价总值的10%作为违约金。被告王迅雁在该合同落款处签写了陈加卿的名字，并在旁边注明“代理人王迅雁”。合同签订当日，原告通过银行转账向陈加卿的招商银行账户（账号62×××68）支付了保证金人民币50,000元。另查明，庭审中原告承认被告王迅雁未向其出示过被告陈加卿授权卖房的委托书，也从来没有与被告陈加卿直接联系过；被告陈加卿的代理人在庭审中明确表示拒绝对被告王迅雁与原告签订《房地产委托代理额合同》进行追认。2020年5月11日，被告王迅雁在电话中告知原告不再出售涉案房产，原因包括房价上涨、被告陈加卿不能回国；此外，原告在电话中表示陈加卿不回国也没有问题，其已找好人做公证了。再查，原告在庭审中承认曾经从事房产中介工作。原告提交的涉案房产的房产证复印件显示被告陈加卿于2013年2月1日通过购买取得该房地产。以上事实，有《房地产委托代理额合同》、银行转账证明、电话录音资料等证据材料及庭审笔录在案为凭，本院予以认可。本院认为，本案的主要争议焦点为被告王迅雁以陈加卿的名义与原告签订的《房地产委托代理额合同》对被告陈加卿是否有效。首先，2013年被告陈加卿取得涉案房产产权时已成年，被告王迅雁作为被告陈加卿的母亲，虽然居住在涉案房产内，但其不能未经授权代表被告陈加卿委托他人出售被告陈加卿名下的房产，且现在被告陈加卿明确表示拒绝追认被告王迅雁的无权代理行为。其次，原告曾经从事房产中介工作，作为专业人士，其应当知晓在房产买卖过程中需取得房产所有权人的授权委托，并核实授权委托手续，但在本案中其未尽谨慎义务，在被告王迅雁未出示委托授权手续的情况下与其签订合同，甚至在与被告王迅雁的电话沟通中表示被告陈加卿不回国也没有问题，其已找好人作公证（委托），足以证明原告知道被告王迅雁无权代理，因此，本案原告不应被认定为善意相对人，被告王迅雁以被告陈加卿的名义与原告签订《房地产委托代理额合同》的行为不构成表见代理。综上，被告王迅雁以被告陈加卿的名义与原告签订《房地产委托代理额合同》系无权代理，被告陈加卿又拒绝追认，故该《房地产委托代理额合同》对被告陈加卿不发生法律效力，原告针对被告陈加卿的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，被告王迅雁在未取得授权的情况下与原告签订涉案《房地产委托代理额合同》，存在过错；而如前所述，原告也存在过错，不属于善意相对人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款的规定，双方应按照各自的过错承担责任。根据本案案情，本院认定被告王迅雁应立即退还收取的原告保证金人民币50,000元。至于原告主张的违约金，合同约定当事人存在其他过失损害对方利益的承担违约责任，应向对方支付违约金。本案中，被告王迅雁明知自己无权代理仍与原告签订涉案委托合同，存在缔约过失，损害了原告的可期待利益，但鉴于原告亦存在过错，且未举证证明对涉案房产进行了哪些推广宣传活动、中介活动或者曾带客户看过房、有客户表示过成交意愿，亦未举证证明其遭受的具体损失，本院酌情判定被告王迅雁支付原告违约金人民币20,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王迅雁应于本判决生效之日起三日内退还原告粟滨飞保证金人民币50,000元；二、被告王迅雁应于本判决生效之日起三日内支付原告粟滨飞违约金人民币20,000元；三、驳回原告粟滨飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,163元，保全费人民币2,195元，由被告王迅雁负担人民币911元,原告粟滨飞负担人民币4,447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇二〇年九月九日书记员 李华敏（兼）书记员 蓝  蔓  舒附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。