广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18240号原告：佛山（国际）车城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************690。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。被告：唐信军，男，汉族，1993年8月21日出生，住湖南省武冈市************，公民身份号码430************。原告佛山（国际）车城有限公司诉被告唐信军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈伯章到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告支付2019年6月10日至2020年6月9日止租金149000元、卫生费910元；以上两项滞纳金68008.49元；2.判令被告向原告支付2019年7月19日至2019年9月17日止水费40.5元、电费3014.4元；以上两项滞纳金3520.55元；3.判令履约保证金37758元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月9日签订《物业租赁合同》，由被告租用原告位于佛山市禅城区********佛山（国际）车城北区建源路3座1楼7-8号铺用于进口艺术涂料和硅藻泥之用，租期从2018年6月10日起至2020年6月9日止。租金按每平方米70元/月，卫生费70元/月，租金及卫生费每3个月缴纳一次，应提前30日缴交，逾期的缴纳千分之三滞纳金。签订合同之日缴纳保证金37758元。租赁期间被告违约的，原告有权没收被告缴交的一切费用，并按合同总额5%支付违约金。另合同还对双方其他有关权利义务作了约定。被告从2019年6月10日起拖欠原告租金、卫生费、水电费等款项未付，期间经原告多次催讨未果，构成严重违约。现合同已期满，双方无续签。为维护原告合法权益，特此起诉。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1.原告营业执照，法定代表人身份证明及身份证复印件，拟证明原告主体适格。2.被告身份证复印件，拟证明被告主体适格。3.《物业租赁合同》《唐信军欠租金、卫生费明细表》，拟证明原、被告之间存在租赁关系，被告拖欠原告租金、卫生费等未支付。被告在诉讼中未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据真实性予以确认，并作为本案定案依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年6月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将位于佛山市禅城区********铺位（以下简称案涉商铺），使用权租用给乙方使用。……二、租用期限：从2018年6月10日至2020年6月9日止。三、租金和其他费用：本合同的计租时间从2018年6月10日起计取，租金单价为70元/平方米/月，具体如下：1、从2018年6月10日起至2020年6月9日的租金单价为70元/平方米/月，租金总额12586元/月；……3、卫生费为70元/月，日常生活垃圾由乙方投放至甲方指定地点（大宗垃圾则需由乙方自行搬运清理）；4、水电费按月结算，乙方须在甲方规定的缴费期限内缴交相应水电费；……四、签订合同当日，乙方向甲方缴纳保证金：37758元（按三个月租金计取），租赁期限满，甲方退回乙方（不计利息）。租赁期内，如乙方有违反甲方管理规定的行为而被罚款，或违反本合同的有关规定而承担违约责任的，甲方有权在保证金中扣除，租赁期满后，余额无息退回乙方。……六、付款方式：租金及其他费用按先缴款后使用的方式结算，乙方应缴纳首期三个月租金和卫生费，合计37968元，并在合同签订当日支付给甲方，以后每三个月缴纳一次，每期租金及其他费用须提前30天缴交，逾期未缴，甲方则按乙方应缴纳金额每日千分之三收取滞纳金，自应付之日起算，逾期30天仍未缴纳的，视乙方违约，甲方有权解除合同收回该租赁物，并要求乙方赔偿因此而造成的损失。七、甲乙双方的权利和义务：……8、乙方在租用期内的水费、电费、管理费、维修费、税收等乙方经营所需要的一切费用及债权债务由乙方负责。……八、违约责任。1、乙方违反合同规定，甲方有权终止合同，甲方提前收回铺位，没收乙方所交的一切费用，乙方并按合同总额5%赔偿违约金给甲方。……2020年4月30日，原告制作《唐信军欠租金、卫生费明细表》载明唐信军欠付费用如下：1.2019年6月10日至2019年9月9日欠付租金19364.3元、卫生费210元、滞纳金19143.67元；2.2019年9月10日至2019年12月9日欠付租金37758元、卫生费210元、滞纳金26653.54元；3.2019年12月10日至2019年3月9日欠付租金37758元、卫生费210元、滞纳金16288.27元；4.2019年3月10日至2019年4月30日欠付租金37758元、卫生费210元、滞纳金5923.01元；5.2019年7月19日至2019年8月17日欠付水费22.5元、电费1970.4元、滞纳金1393.04元；6.2019年8月18日至2019年9月17日欠付水费18元、电费1044元、滞纳金646.76元；7.2019年9月18日至2019年10月18日欠付滞纳金1028.34元；8.2019年10月19日至2019年11月18日欠付滞纳金452.41元；合计欠付租金132638.3元、卫生费840元、水费40.5元、电费3014.4元、滞纳金71529.02元、欠款合计208062.22元。庭审中，原告确认：1.《物业租赁合同》于2020年6月9日到期，并于合同到期后自行收回物业；2.被告已经实际缴纳37758元履约保证金；3.原告诉请的滞纳金所指为违约金，计算方式为《物业租赁合同》第六条约定标准，按日千分之三分段累计；4.水电费计算依据案涉商铺水电分表计数，由原告每月自行抄表并报告被告，通过每月抄表额度计算水电费；5.2019年10月之后被告已不在案涉商铺经营，当时被告曾向原告提出解除合同，原告认为不符合合同约定的解除条件而未同意被告提出的解除合同主张，此后被告自行离开并锁上案涉店铺，原告难以联系被告；6.案涉商铺所在物业没有报建、亦未办理合法物权手续，如法院认定合同无效，原告同意以保证金抵扣被告拖欠的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告于庭审中确认案涉商铺未报建，亦未举证证明一审法庭辩论终结前案涉商铺已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故此原、被告签订的《物业租赁合同》为无效合同。原告主张被告参照合同约定标准向原告支付占有使用费，本院予以支持。关于被告欠付占有使用费的期间。原告陈述被告自2019年10月之后已不在案涉商铺经营，并将案涉店铺上锁后离开。此后，案涉《物业租赁合同》到期即2020年6月9日，原告自行收回案涉店铺。另外，原告自行制作的《唐信军（北区建源路3座7-8号）欠租金、卫生费明细表》载明被告自2019年6月10日起欠付租金。被告未到庭反驳，亦未举证证明其已经交纳2019年6月10日之后的租金，本院据此认定被告应向原告支付自2019年6月10日至2020年6月9日案涉商铺占有使用费。关于被告欠付的费用。本院分述如下：其一，关于被告应付的占有使用费数额。《物业租赁合同》约定案涉商铺月租金12586元，被告自2019年6月10日至2019年9月9日支付部分租金后剩余租金19364.30元未付，故此，本院确认被告应向原告支付案涉商铺自2019年6月10日至2020年6月9日占有使用费132638.30元（19364.30元+12586元/月×9月）。其二，关于履约保证金的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告确认被告已支付37758元履约保证金，因《物业租赁合同》无效，原告应向被告返还该37758元履约保证金。庭审中，原告陈述如法院认定合同无效则同意以保证金抵扣被告拖欠的租金。经抵扣，被告仍欠付占有使用费94880.30元（132638.30元-37758元）。其三，关于被告欠付的水电费数额。据《唐信军欠租金、卫生费明细表》记载，被告欠付2019年7月19日至2019年9月17日水费40.50元、电费3014.40元。该项记载与原告关于被告自2019年10月后未于案涉商铺经营的陈述可相互印证，被告亦未予反驳。故此，本院确认被告应向原告支付2019年7月19日至2019年9月17日水费40.50元、电费3014.40元。其四，关于被告欠付的卫生费数额。原告主张被告应支付自2019年6月10日至2020年6月9日期间欠付的卫生费。依据《物业租赁合同》约定，被告应以70元/月的标准向原告支付卫生费，结合原告关于被告自2019年10月之后将案涉商铺上锁且自此未于案涉商铺经营的陈述。案涉商铺自2019年10月已不再产生需清运的生活及经营垃圾，因此，本院确认被告欠付卫生费的期间应自2019年6月10日至2020年9月30日，经核算，被告欠付卫生费共259元（70元/月×3个月+70元/月÷30天×21天）。其五，关于原告主张的违约金。案涉《物业租赁合同》无效，对原、被告均无拘束力，原告主张被告依据《物业租赁合同》约定支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告唐信军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山（国际）车城有限公司支付自2019年6月10日至2020年6月9日占有佛山市禅城区********铺位期间的占有使用费94880.30元；二、被告唐信军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山（国际）车城有限公司支付自2019年7月19日至2019年9月17日期间产生的水费40.50元、电费3014.40元；三、被告唐信军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山（国际）车城有限公司支付自2019年6月10日至2020年9月30日期间产生的卫生费259元；四、驳回原告佛山（国际）车城有限公司的其他诉讼请求。如被告唐信军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2617元，由原告佛山（国际）车城有限公司负担1649元，被告唐信军负担968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年九月三日书记员 张颂恩