广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4993号原告：阳江市中集物业服务有限公司。住所地：广东省阳江市江城区****上东新城内（《诉讼文书送达地址确认书》确认的邮寄送达地址为阳江市江城区***********，联系人为徐志坚，联系电话：138*****256）。法定代表人：高阳，该公司经理。委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。被告：陆回，女，1981年8月25日生，汉族，户籍所在地阳江市江城区*****************，经常居住地阳江市江城区中集国际城******，公民身份号码：441************726。原告阳江市中集物业服务有限公司（以下简称中集物业公司）诉被告陆回物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中集物业公司的委托诉讼代理人徐志坚到庭参加了诉讼；被告陆回经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中集物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告2017年1月至2020年5月物业服务费3520.36元，2017年1月至2020年4月水费695.38元、公摊电费888.33元、垃圾处理费204元、违约金4635.18元，合计拖欠费用为9943.25元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，被告购买了位于阳江市江城区*****集国际城（上东新城）XX幢2单元1606房（面积119.32平方米）。2013年4月11日，阳江市上东物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，被告支付物业费管理费到2016年12月。根据《前期物业服务协议》第一条第二款第四项的约定：乙方依据本协议向甲方缴纳物业管理费用及其他合理应分摊费用。第四条第一款约定：“乙方缴纳费用时间：自合同约定房屋交付使用次日起开始计收，办理收楼手续时可预交3个月的管理费；第四条第二款约定：物业管理服务费用高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米0.96元计收（不含水电费分摊）。；第四条第五款约定“物业管理服务费用缴纳时间为每月5日前。”第九条第四款约定：乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金，并采取相应的催交措施。”2013年10月29日，阳江市上东物业管理有限公司变更为阳江市中集物业服务有限公司。原告一直为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告一直拖欠应交的费用。根据相关的法律法规的规定及合同约定，被告自2017年1月至2020年5月共拖欠应缴纳的物业管理费4655.96元（118.29平方米×0.96元/平方米×41个月），因被告介绍新客户到中集购房，中集为被告支付了10个月的物业管理费，因此，被告拖欠的物业管理费3520.36元（118.29平方米×0.96元/平方米×31个月）。2017年1月至2020年4月水费695.38元、公摊电费888.33元、垃圾处理费204元、违约金4635.18元，合计拖欠费用为9943.25元。原告委托律师于2019年6月向被告发出催缴物业管理费等的律师函，但被告未予理睬。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。被告陆回没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2008年3月28日，阳江市上东物业管理有限公司注册成立，该公司经营范围为物业服务、房地产中介、咨询服务、家政服务、停车场服务、园林景观工程施工及养护。2013年10月29日，阳江市上东物业管理有限公司将机构名称变更登记为中集物业公司。2013年4月11日，原告中集物业公司（甲方）与被告陆回（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，合同主要约定：乙方所购房屋基本情况为中集国际城XX幢2单元1606房，建筑面积为119.32㎡；乙方交纳物业管理服务费用时间为合同约定房屋交付使用次日起开始计收，办理收楼手续时可预交3个月的管理费；高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米0.96元计收（不合公共水电费分摊）；物业管理服务费用标准按物价局有关审批文件进行调整；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金，并采取相应的催交措施。原告中集物业公司在合同上加盖公章，被告陆回在合同上签字予以确认。庭审中，原告自认被告缴纳物业服务费、公摊电费、垃圾处理费、水费至2016年12月，物业费当月交，其余费用次月缴纳，其中由于被告介绍客户在中集房地产公司购房，故中集房地产公司代被告支付了10个月的物业管理费，因此原告在本案中请求的物业管理费为2017年11月1日至2020年5月31日共计31个月的物业管理费。原告主张物业服务费是根据前期物业协议的约定，每平方米每月按建筑面积0.96元收取，违约金是按照拖欠的费用每日千分之三来收取，垃圾处理费是按照阳江市发改委2012号文每月5.10元计算，水费是由原告工作人员上门抄水表，按每吨2.75元来收取水费，公摊电费是因为原告在服务的过程中提供园区照明、楼宇照明、电梯等服务过程中产生的，按照被告房屋的建筑面积平均分摊；本案起诉前，原告于2019年6月28日发律师函给被告陆回，向其催讨所欠的费用。为此，原告提供《公摊电费表》（该表显示陆回2016年12月1日至2020年4月30日的分摊电费合共为888.33元）、《垃圾处理费表》（该表显示陆回2016年12月1日至2020年4月30日的垃圾处理费合共为204元）、《水费表》（该表显示陆回2016年12月1日至2020年4月30日的水费合共为695.38元）、《阳江市中集国际城一期47栋2单元水表记录》、《二期47栋2单元用电分摊情况表》、《广东康凯律师事务所律师函》等证据拟以证实。另查明，据阳江市发展和改革局（物价局）阳发改[2012]5号《关于调整市区生活垃圾处理费价格的通知》文件规定，2012年2月1日起，阳江市物业小区*民住户生活垃圾处理费收费标准为5.10元/月/户。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、公摊电费表、《垃圾处理费表》、《水费表》、《阳江市中集国际城一期47栋2单元水表记录》、《二期47栋2单元用电分摊情况表》、广东康凯律师事务所律师函等证据予以证实，结合原告的庭审意见，经综合分析，本院予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告中集物业公司与陆回签订的《前期物业服务协议》是合同双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的约定对当事人具有约束力。原告作为物业管理者，对小区进行了物业管理。被告作为中集国际城47幢2单元1606房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应承担支付物业管理费及相关费用的责任。被告涉案房屋登记的建筑面积为119.32平方米，原告主张被告拖欠2017年11月至2020年5月（共31个月）的物业费，并主张按建筑面积118.29计算，被告对此未到庭抗辩，故原告请求被告支付2017年11月至2020年5月（共31个月）的物业管理费3520.31元（0.96元/平方米×118.29平方米×31个月），合理有据，本院予以支持。对于原告请求的分摊电费、水费、垃圾处理费的问题。《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用”，《阳江市物业服务收费管理实施细则》第十四条也明确了小区范围的路灯用电费用，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊。根据原告提供的《公摊电费表》显示，结合原告陈述物业费当月交，其余费用次月缴纳的情况，被告尚欠原告2017年1月至2020年4月应缴的分摊电费888.33元，水费695.38元，垃圾处理费204元，上述费用经原告催收后，被告仍不支付，原告已向有关部门垫付了上述费用，现原告向本院请求被告支付该三项费用合法有理，本院予以支持，被告应将上述三部分费用支付给原告。对于原告请求的违约金4635.18元的问题。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第九条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金，并采取相应的催交措施”，该违约金约定明显过高。结合原告请求每日按欠费金额的3‰计算的主张，本院酌情调整为每月以被告所欠的所有物业管理费、分摊电费、水费、垃圾处理费为本金，按各项费用实际欠费时间的次月首日来分段计算各项的违约金，即物业管理费的违约金从2017年12月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止；分摊电费、水费、垃圾处理费的违约金从2017年3月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止。被告陆回经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条的规定，判决如下：一、限被告陆回在本判决生效之日起十日内支付物业管理费3520.36元、分摊电费888.33元、水费695.38元、垃圾处理费204元给原告阳江市中集物业服务有限公司；二、限被告陆回在本判决生效之日起十日内支付尚欠的物业管理费、分摊电费、水费及垃圾处理费的违约金（每月以所欠的所有的物业管理费为本金，从2017年12月1日起按月利率2%计至实际给付之日止；每月以所欠的所有的分摊电费、水费、垃圾处理费为本金，从2017年3月1日起按月利率2%计至实际给付之日止）给原告阳江市中集物业服务有限公司；三、驳回原告阳江市中集物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元（原告已预缴），由被告陆回负担。本判决为终审判决。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年八月二十六日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。