安徽省阜阳市颍州区人民法院             民事判决书                                           案由                       确认合同无效纠纷                       案号                       （2020）皖1202民初6233号                               公开开庭：2020年8月22日                       适用程序：简易程序                               原             告                       杨晓升，男，1966年10月10日出生，汉族，住阜阳市颍州区。             委托诉讼代理人：郭宁紫，安徽京阜律师事务所律师。                               被告                       张莉，女，1963年3月6日出生，汉族，住阜阳市颍州区。             委托诉讼代理人：付敏、郝冰玉，安徽恒言律师事务所律师。                               被告                       李东霞，女，1965年11月8日出生，汉族，住阜阳市颍州区。                               第三人                       余飞虎，男，1967年7月18日出生，住阜阳市经济技术开发区。             委托诉讼代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。                               诉讼请求                       1、确认二被告于2012年12月22日签订的《换房协议》无效；2、判令被告和第三人将占有原告的位于阜阳市颍州区万霖花苑小区35幢Ｃ24号储藏室返还给原告；3、被告负担本案诉讼费用。                               案件事实                       原告杨晓升和被告李东霞原系夫妻关系。2001年7月3日经阜阳市颍东区人民法院调解离婚。2005年6月27日、2005年7月12日，原告杨晓升与安徽省万霖房地产开发有限公司分别签订《商品房买卖合同》、《协议书》，购买了万霖花苑小区第35幢102号房屋和35幢Ｃ24号储藏室。之后，原告杨晓升取得万霖花苑东区35#楼102号房地产权证，共有权人一栏为“空”。2012年12月22日，被告李东霞作为甲方、被告张莉作为乙方签订《换房协议》，约定将甲方（李东侠）所购35#楼西边一间与乙方（张莉）所购一墙之隔的东边一间互相对换。2016年6月1日，原告杨晓升与被告李东霞办理复婚登记。2016年11月1日，被告张莉作为甲方与第三人余飞虎作为乙方签订《转让协议》。协议约定乙方同意购买甲方拥有的位于阜阳市开发区万霖花苑东区35栋C6号车库和C23号、C25，C26号储藏室。协议签订后，第三人余飞虎支付房屋转让款340000元给被告张莉，第三人张莉将其与安徽省万霖房地产开发有限公司签订的有关C6号（敞开式储藏室）、C23号储藏室、C25和C26号储藏室的三份合同书及其收据交付给第三人余飞虎。第三人余飞虎对C6号、C24号储藏室、C25和C26号储藏室使用至今。                               裁判理由                       原告杨晓升和被告李东霞于2001年7月3日经阜阳市颍东区人民法院调解离婚。2005年6月27日、2005年7月12日，原告杨晓升与安徽省万霖房地产开发有限公司分别签订《商品房买卖合同》、《协议书》，购买了万霖花苑小区第35幢102号房屋和35幢Ｃ24号储藏室。该35#楼102号房地产权证共有权人一栏为“空”。该案涉房屋应属原告杨晓升的个人财产。2012年12月22日，被告李东霞与被告张莉签订《换房协议》，将原告杨晓升所购35#楼C24号储藏室与被告张莉所购C23号储藏室互换，属无权处分行为，该处分行为未经权利人原告杨晓升追认，被告李东霞在订立合同后也未取得处分权，原告杨晓升主张《换房协议》无效予以支持。被告张莉答辩主张的（杨晓升和李东霞）一直在一起共同生活。对于李东霞换房之事,原告早就知道,且是完全同意的一节，因原告杨晓升与被告李东霞在2001年7月3日至2016年6月1日期间，属离婚状态。二人户籍在一起，不能认定二人共同生活。也不能简单推定被告李东霞具有代理权。行为人的代理行为是否具有表见代理的特征，应审查表见代理人是否以被代理人的名义进行活动，表见代理人在客观是否有使第三人相信其代理人权的外观，第三人是否为善意等。本案中，被告张莉明知案涉房屋权利人是杨晓升而找李东霞换房，李东霞以自己的名义与张莉签订合同，而非以产权人杨晓升的名义与其签订合同。此时，张莉应审查李东霞与杨晓升的婚姻状态以及产权人杨晓升的意思表示。签订《换房协议》时，张莉与李东霞没有交换（购买储藏室的）协议书和收据，有关购买35栋C24号储藏室的《协议书》、《收据》原件仍由杨晓升持有。2016年11月1日，张莉与余飞虎签订《转让协议》时，约定转让的房屋为万霖花苑东区35栋C6号车库、C23、C25、C26号储藏室。由此可以认定，2012年12月22日，李东霞与张莉在签订《换房协议》时，李东霞并未持有杨晓升的《协议书》和《收据》原件。张莉也未将其转让给余飞虎的车库和储藏室中的C23换成了C24这一事实告知余飞虎。被告李东霞以自己的名义与被告张莉签订《换房协议》，该协议不能约束原告杨晓升。被告李东霞的行为不符合表见代理的法律特征。被告张莉主张原告杨晓升同意换房没有举证证明，未院不予采信。关于被告张莉和第三人余飞虎是否构成善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定， 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时……法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。《不动产登记暂行条例》第二十一条规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。被告张莉在2012年12月22日与李东霞签订《换房协议》，直至2016年11月1日与余飞虎签订《转让协议》，一直没有取得原告杨晓升的购房协议书和收据，不动产登记簿也未记载权利人为杨晓升。客观上也无法取得不动产物权转移登记。被告张莉无法通过对不动产登记簿的信赖而构成善意取得。故被告张莉主张善意取得不符合法律规定。第三人余飞虎在受让不动产时，《转让协议》中并不包含本案诉争的C24号地下储藏室。只是被告张莉把C24作为C23交给了第三人余飞虎。第三人余飞虎主观上是购买被告张莉的C23储藏室。所以，第三人余飞虎应当把原告杨晓升的C24号储藏室返还给原告杨晓升。关于第三人余飞虎辩称本案已超过诉讼时效问题。本院认为，无效合同自始没有法律约束力，且原告杨晓升请求返还不动产，因而本案不适用诉讼时效的规定。被告和第三人的上述主张于法无据，本院不予支持。                               判决主文                                   根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、一百七十一条、一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条 、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：             一、被告张莉与被告李东霞于2012年12月22日签订的《换房协议》无效；             二、被告张莉和第三人余飞虎于本判决生效后三十日内把位于阜阳市颍州区万霖花苑小区35幢C24号储藏室返还原告杨晓升。             如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费1050元，减半收取525元，由被告李东霞负担300元，被告张莉负担225元。             如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。             审 判 员 邹立恒                                     本件与原件核对无异 二0二0年九月二十七日                         书 记 员 窦亚楠