广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3464号 上诉人（原审被告）：乔韦恒，男，1974年6月19日出生，壮族，身份证登记地址广西壮族自治区柳州市柳**，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：乔慧敏，女，1992年9月29日出生，壮族,身份证登记地址：广西壮族自治区柳城县，现住：广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审原告）：黎明智，男，1957年1月4日出生，汉族，身份证登记地址：广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：冯鲜祥，广西永维律师事务所律师。 原审被告：柳州市仟晟房地产经纪有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市滨江东路******。统一社会信用代码：91450200MA5KDGMH8A（1-1）。 法定代表人：梁敏，该公司经理。 原审被告：覃文祥，男，1994年12月19日出生，壮族，身份证登记地址：广西壮族自治区柳江区。 上诉人乔韦恒因与被上诉人黎明智、柳州市仟晟房地产经纪有限公司（以下简称仟晟房产经纪公司）、覃文祥居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，并于2020年9月8日组织各方当事人进行询问。上诉人乔韦恒的委托诉讼代理人乔慧敏、被上诉人黎明智的委托诉讼代理人冯鲜祥到庭参加诉讼。仟晟房产经纪公司和覃文祥经本院传唤，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 乔韦恒上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判驳回黎明智的所有诉讼请求。二、判令黎明智承担本案一审、二审的全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，忽视双方真实意思的合同已经履行完毕的事实，错误认定合同未成立，应予以纠正。1.乔韦恒与覃某就涉案房屋于2019年3月13日签订的《房屋买卖合同》，合同自双方签订时成立并生效，对双方均有约束力。覃某作为原房屋权利人将涉案房屋的钥匙和产权证书交于乔韦恒，乔韦恒向其支付1万元定金，约定剩余款项在办理完房屋过户手续后一次性支付完毕。随后，乔韦恒对涉案房屋进行翻新装修以备使用。2.乔韦恒与仟晟房产经纪公司签订《房屋委托出售合同》，合同签订后，仟晟房产经纪公司依照约定为乔韦恒找到黎明智并促成签订《房屋买卖合同》，达成房屋买卖交易活动，乔韦恒为此支付相应服务费。因此《房屋委托出售合同》已经履行完毕。3.乔韦恒在仟晟房产经纪公司的促成下，与黎明智于2019年5月28日签订的《房屋委托买卖合同》，实际是乔韦恒将自己从原房屋权利人处购买的涉案房屋的过户指标转让给黎明智，合同第一条、第三条的约定，说明合同双方对于房屋的成交价、房屋的所有权人、管辖法院等内容是清楚的。合同成立生效后，黎明智依照约定向乔韦恒支付房款，向仟晟房产经纪公司支付居间服务费，乔韦恒依照合同约定，联系房屋原权利人到房管局办理房屋过户手续，届时各方权利义务均已履行完毕，黎明智依据该合同取得房屋所有权。4.2019年7月10日，乔韦恒联系覃某及黎明智一同到房管局办理房屋过户及资金监管业务。当日三方一致同意按照乔韦恒未付给覃某的尾款10万元作为《柳州市存量房买卖合同》的成交价进行资金监管，其余的合同款项按照各自的合同进行履行。资金监管当日，黎明智依照约定向5000元款项支付给乔韦恒，约定剩佘款项在房屋过户手续完成后支付给乔韦恒。2019年7月19日，涉案房屋过户手续完成，黎明智取得涉案房产权证，并依据前述《房屋委托买卖合同》向乔韦恒支付后续款项，届时双方合同权利义务全部履行完毕。因此，涉案的《房屋买卖合同》《房屋委托出售合同》《房屋委托买卖合同》均系原房屋权利人覃某、乔韦恒、黎明智、仟晟房产经纪公司之间的真实意思表示，覃某将涉案房屋出售给乔韦恒，约定过户姓名由乔韦恒指定，乔韦恒将涉案房屋重新装修后将房屋过户指标转让给黎明智，各方依照各自的合同均已履行付款完毕，涉案房屋过户完毕。 二、一审判决适用法律错误，遗漏重要当事人，判决漏判且超出诉讼请求，程序违法，依法应当予以纠正。首先，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定是适用法律错误，应当适用该法第十五条的规定，区分物权变动与原因关系。一审判决认定此类意思表示真实的合同因未进行物权登记而导致合同不成立，属于认定事实错误，适用法律错误，依法应予以纠正。其次，黎明智的第一项诉讼请求为“确认双方签订的《房屋委托买卖合同》中的第二条、第八条及第三条中的“不论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准”的约定无效”，由此可知黎明智内心是确认双方签订的《房屋委托买卖合同》是成立并有效的，现仅仅针对其中的条款要求确认无效，而一审判决以该合同未成立为由，对黎明智该诉讼请求未进行确认判决，属于裁判遗漏诉讼请求，依法应予以纠正。同时，黎明智以乔韦恒对其构成民事欺诈为由，要求乔韦恒和仟晟房产经纪公司退还多收的中介服务费56200元。而一审判决第一项判令乔韦恒退还房款56200元，一审判决超出了当事人的诉讼请求，应当依法纠正，改判驳回黎明智的所有诉讼请求。 三、黎明智在获得涉案房屋产权证后，出尔反尔，不予认可其自愿成交并支付完毕后的房屋价格，在没有任何证据的情况下虚构乔韦恒民事欺诈，据此要求乔韦恒返还房屋成交价款，明显违背了诚实信用原则。 黎明智答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回乔韦恒的上诉请求，维持一审判决。乔韦恒认为自己对案涉房屋取得了买卖权，与事实不符，于法无据。乔韦恒与覃某于2019年3月13日签订的《房屋买卖合同》无效。因为，案涉房屋产权登记为覃方辅所有，当时覃方補已故，该房屋继承权未确定覃某为唯一继承人（后来才确定覃某及陈爱红为继承人），因此在其他继承人未到场签字的情况下，应当认定该《房屋买卖合同》无效。乔韦恒未获得案涉房屋的处分权，不能办理房屋过户手续。事实上只有黎明智作为买方与已获得案件房屋继承权的覃某及陈爱红作为卖方于2019年7月10日签订的《柳州市存量房买卖合同》才有效。乔韦恒于2019年4月2日与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托出售合同》及2019年5月28日黎明智与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托买卖合同》也是不能成立的。因此，按照《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，2019年3月13日，覃某尚未获得案涉房屋处分权也没有经共同继承人的同意，而与乔韦恒签订的《房屋买卖合同》不生效，乔韦恒无法取得案涉房屋的所有权及处分权，不能办理过户手续。因为黎明智与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托买卖合同》不能成立，仟晟房产经纪公司与黎明智签订的《房屋委托买卖合同》也是不能成立的，而且乔韦恒实质上就是仟晟房产经纪公司的工作人员，履行的是房屋买卖居间服务，但是其意图通过无代理权或超越代理权来规避行政法规规定的居间服务标准的规定，欺骗坑害房屋的买卖双方，应当向黎明智退还多收的55200元，而且还应当受到行政部门的处罚。 仟晟房产经纪公司和覃文祥未出庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见和新的证据。 黎明智向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《房屋委托买卖合同》中的第二条，第八条，和第三条关于“不论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准”的约定无效;2.判令乔韦恒、仟晟房产经纪公司、覃文祥退还多收的中介服务费56200元；3.判令乔韦恒、仟晟房产经纪公司、覃文祥承担本案一切诉讼费。 一审法院认定事实：2019年3月13日，案外人覃某作为卖方（甲方）与乔韦恒作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于柳州市房产（即案涉房产），总房价为110000元。签订合同后，乔韦恒通过银行转账向覃某支付了10000元购房定金。同日，覃某向乔韦恒出具收条一份，载明：“今收到乔韦恒交来购买位于柳州市购房定金人民币壹万元整（¥10000.00）。2019年4月2日，乔韦恒作为甲方（委托人）与仟晟房产经纪公司作为乙方（受托人）签订《房屋委托出售合同》，约定：甲方欲出售案涉房产，委托乙方提供购房人的信息，帮助甲方与购房人签订《房屋买卖合同》。出售底价为150000元，待甲方与购房人签订房屋委托买卖合同后，甲方按照最终成交价的3%向乙方支付居间服务费用。2019年5月28日，黎明智作为买方（乙方）与仟晟房产经纪公司作为卖方（甲方）签订《房屋委托买卖合同》，合同第二条约定：经甲方介绍，乙方自愿购买案涉房产，成交总房价为158500元；合同第三条约定：不论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准；合同第四条约定：办理房地产所有权证过户手续所需交纳的契税、个人所得税、土地出让金等一切费用均由甲方全部承担。购房定金为10000元。合同第八条约定：甲乙双方在签订本合同当日，乙方向甲方支付房地产交易咨询、居间服务费，即人民币肆仟元整（¥4000.00）。当天，黎明智通过银行转账向乔韦恒支付14000元。同日，乔韦恒作为收款人向黎明智出具收条（2份），载明：今收到黎明智购买涉案房产定金10000元、居间服务费4000元。2019年7月10日，黎明智作为乙方（权利申请人）与案外人覃某、陈爱红作为甲方（原权利人）签订《柳州市存量房买卖合同》（网上自行成交版），约定甲方自愿将涉案房产出售给乙方，该房屋成交价格为100000元；涉案房产办理过户手续所交纳的税费，由乙方承担。当天，黎明智通过银行转账向乔韦恒支付了5000元，又向柳州市房产交易所存量房交易中心专户转账了100000元。2019年7月19日，黎明智办理了不动产登记，取得了案涉房产的所有权，不动产登记证书号：桂（2019）柳州市不动产权第0102964号，附记载有：购买所得；已缴纳土地出让金2147元。当天，黎明智再次通过银行转账向乔韦恒分别支付了30000元、17200元。之后，黎明智认为乔韦恒、仟晟房产经纪公司存在欺诈行为，并违反国家规定，多收居间费用，遂诉至法院，酿成诉讼。 一审法院另查明，1.柳州市房产（案涉房产）的原房屋所有权证书载明的所有人为覃方補；2.黎明智称其通过银行转账向乔韦恒合计支付的66200元中包括黎明智已缴纳的1000元物业费，另外，房产交易纳税约3853元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2019年3月13日，乔韦恒与产权人覃某订立《房屋买卖合同》，约定房屋价格为11万元，但双方并未办理房屋产权变更登记，乔韦恒未取得案涉房屋的物权，其无权处分案涉房屋。2019年4月2日乔韦恒与仟晟房产经纪公司订立的《房屋委托出售合同》，乔韦恒委托仟晟房产经纪公司出售案涉房屋，因乔韦恒未办理房屋产权变更登记，因此无权委托他人出售房屋，该合同并不成立。2019年5月28日黎明智与仟晟房产经纪公司订立的《房屋委托买卖合同》、该合同虽然名称为“委托合同”，但从合同的内容上可以表明，该合同实际为房屋买卖合同，其中约定了购房成交价为15.85万元，并约定了定金、办理过户手续的期限、付款方式等，符合法律规定的房屋买卖合同的要件，但由于乔韦恒及其委托人仟晟房产经纪公司均未取得案涉房屋的合法物权，故其亦未拥有房屋的处分权，无权出售案涉房屋，该合同亦未成立。2019年7月10日案涉房屋的产权人陈爱红、覃某与黎明智订立《柳州市存量房买卖合同》，其中对于房价的约定为10万元，同时亦约定了房屋买卖的其它事项，由此表明，产权人并未认可上述涉及乔韦恒、仟晟房产经纪公司及黎明智之间订立的房屋买卖或委托合同，产权人另行与黎明智订立房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此乔韦恒及仟晟房产经纪公司无权处分房屋，所订立的房屋买卖合同未经产权人追认，因此均不成立。2019年7月10日《柳州市存量房买卖合同》已经由房屋登记部门进行备案，并依此办理了房屋产权过户手续，系合法有效的合同。乔韦恒辩称该合同系为避税而订立的合同，不应当作为合同履行的依据，对此该院认为，公民依法纳税系国家法律规定的义务，无权亦无理由逃避，该辩称违背法律规定，该院不予采信。黎明智依照《柳州市存量房买卖合同》认定房屋成交价为10万元并无不当，一审法院予以支持。根据黎明智所提交的转账凭证，乔韦恒共计收到黎明智66200元，其转给仟晟房产经纪公司4000元黎明智予以认可，用于支付物业费1000元及交易税、土地出让金6000元黎明智亦予认可，扣除上述费用后乔韦恒收取款项剩佘55200元，乔韦恒无权处分案涉房屋，与黎明智并未订立任何居间或者委托合同，故无权收取或占有黎明智因此多支付的款项，乔韦恒收取的55200元应当退还黎明智，黎明智诉请具备事实和法律依据，该院予以支持。黎明智诉请要求确认2019年5月28日黎明智与仟晟房产经纪公司订立的《房屋委托买卖合同》部分条款无效，由于乔韦恒、仟晟房产经纪公司无权处分房屋，合同中约定的房屋成交价未经权利人追认，因此关于该合同中所约定的条款对黎明智并不发生效力，黎明智要求确认条款无效的诉请该院在此不作处理。 一审法院根据《中华人民共和囯合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和囯物权法》第九条之规定，判决如下：一、乔韦恒退还黎明智55200元；二、驳回黎明智的其他诉讼请求。本案案件受理费1206元（黎明智已预交），由乔韦恒负担1184.5元，黎明智负担21.5元。 二审期间，乔韦恒对一审法院查明事实提出如下异议：1.一审判决认定2017年7月10日黎明智与覃某、陈爱红签订的《柳州市存量房买卖合同》的内容不是覃某、陈爱红的真实意思表示，其中合同第三条记载“未通过任何房产经纪公司撮合成交未支付任何中介费用”与事实不符，通过黎明智在一审时的自认，其向仟晟房产经纪公司支付了4000元的费用，享受了仟晟房产经纪公司的居间服务，本案也是居间合同纠纷。2.一审判决认定黎明智向乔韦恒支付的66200元中有1000元的物业费、3853元房产交易纳税不是事实，该两项费用是乔韦恒自行支付的。黎明智对一审法院查明的事实没有异议。 乔韦恒围绕其上诉主张提交如下新的证据：2020年9月3日覃某出具的《证明》，拟证明原房屋权利人覃某确认将案涉房屋转让给乔韦恒并收取乔韦恒11万元购房款的事实，覃某是按照乔韦恒的指定为办理案涉房屋过户才去签订的《柳州市存量房买卖合同》。 黎明智在二审期间未提交新的证据。 经乔韦恒向本院申请对证人覃某的证言真实性进行核实，本院另行通知覃某到法院进行谈话询问，形成2020年9月9日的《谈话笔录》，覃某认可2020年9月3日的《证明》是其出具的，其中载明的内容是真实的，覃某还称，乔韦恒应当是中介公司的人，具体哪家中介公司不清楚，其与乔韦恒签订的2019年3月13日的《房屋买卖合同》中约定了关于案涉房屋的买卖覃某只要11万元即可，其他的关于该套房屋的过户手续费用、中介费用等均由乔韦恒自行负担，并约定由乔韦恒指定将房产过户至谁的名下。覃某还称在乔韦恒决定了房产过户的人选后，覃某就和其母亲陈爱红去办理了与其父亲覃方補的房产继承及过户手续，并在乔韦恒的指定下在房产管理局与一个姓“黎”的签订了另外一份房屋买卖合同，由于乔韦恒对覃某说该份合同仅是为了办理房产的过户所需，所以覃某并没有留意该份合同的全称，也没有持有该份合同的原件，其仅持有与乔韦恒签订的2019年3月13日的《房屋买卖合同》原件，后来覃某和陈爱红就在房管局完成了将案涉房屋过户至姓“黎”的人的名下的过户手续。 本院组织各方当事人对证据进行了交换和质证，黎明智对乔韦恒提交的证据的真实性、合法性及关联性不予认可，认为在2019年3月13日，案外人覃某未取得房屋继承权，房屋继承权是需要经过公证确定所有的继承人的，所以覃某在2019年3月13日与乔韦恒签订的《房屋买卖合同》是不发生效力的，同时也无法办理产权过户，覃某称不是将房屋卖给黎明智而是卖给乔韦恒是没有法律依据的，取得案涉房屋继承权的覃某和陈爱红在2019年7月10日与黎明智亲自签订的《柳州市存量房买卖合同》才是合法的。 乔韦恒对本院向覃某所作的2020年9月9日的《谈话笔录》的内容予以认可。黎明智对该《谈话笔录》则表示其内容不真实，认为在房产登记中心的时候，其本人问过覃某和陈爱红是不是只签订这份《柳州市存量房买卖合同》就可以了，还有没有其他的事项需要签订补充合同，他们说只签订该份合同就可以了，不用再签订其他合同了，还说签完合同后将钱存入监管账户就行了，双方签订合同之前一直是由中介公司的乔韦恒负责联系的，是由乔韦恒告知要去房产登记中心与房东签订合同，乔韦恒从来没有说过案涉房产是他的。 经质证，本院认为，经对证人覃某本人的询问，覃某本人认可了其出具的2020年9月3日的《证明》，本院对该份《证明》的真实性、合法性及关联性予以认定。 针对乔韦恒对一审法院查明事实提出的异议，本院认为，1.乔韦恒对指示黎明智与覃某和陈爱红签订了2017年7月10日的《柳州市存量房买卖合同》没有异议，覃某亦向法院承认与姓“黎”的人签订了该份合同，故一审法院认定黎明智、覃某、陈爱红三人共同签订了2017年7月10日的《柳州市存量房买卖合同》是正确的，至于该份合同是否成立、是否有效，当事人之间的法律关系应当以哪份合同为准涉及到本案的争议焦点，本院将在下文分析阐述。2.乔韦恒本人在二审询问时明确表示黎明智向其支付的共计66200元中包含10000元定金、3%的契税3853元、1%的个人所得税1284元、土地出让金2147元、黎明智需向仟晟房产经纪公司支付的居间费4000元、1000元物业保证金，其余是乔韦恒赚取的利润。故乔韦恒的代理人主张黎明智支付的66200元中的物业费和税费是乔韦恒自行支付没有事实依据，一审判决认定“黎明智称其通过银行转账向乔韦恒支付的66200元中包括黎明智已缴纳的1000元物业费、房产交易税约3853元”与乔韦恒的陈述一致，并无不当。 据此，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，2019年5月28日黎明智与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托买卖合同》落款处仟晟房产经纪公司的代表为“乔韦恒”，乔韦恒亦在合同上签字确认。 黎明智认可其在2019年5月28日与仟晟房产经纪公司签订《房屋委托买卖合同》后，经乔韦恒和仟晟房产经纪公司的介绍，认识了覃某和陈爱红。 黎明智二审时明确其起诉时的诉讼请求为：1.请求确认2019年5月28日黎明智与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托买卖合同》中第二条、第八条及第三条中“无论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准”的部分是无效的；2.判令仟晟房产经纪公司、乔韦恒、覃文祥退还多收的中介服务费56200元；3.乔韦恒、仟晟房产经纪公司、覃文祥共同承担诉讼费。而且，黎明智主张上述第1项诉请中的合同条款无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第四十八条，认为乔韦恒没有取得房屋所有权，仅有买卖房屋的居间权，而仟晟房产经纪公司作为乔韦恒的代理人，在乔韦恒没有取得房屋所有权的情况下，也无权决定案涉房屋买卖的价格，案涉房屋的买卖价格最终应当以黎明智、覃某、陈爱红签订的《柳州存量房买卖合同》为准。黎明智主张第2项诉请是因为乔韦恒及仟晟房产经纪公司依照无效的合同，超越代理权限违背诚实信用原则，多收取的5万多元属于不当得利应予以返还。同时主张由于仟晟房产经纪公司是一人有限公司，覃文祥作为唯一的股东，应当对本案债务承担连带责任。 乔韦恒认可黎明智向其支付的66200元款项中包含10000元定金、3%的契税3853元、1%的个人所得税1284元、土地出让金2147元、黎明智需向仟晟房产经纪公司支付的居间费4000元、1000元物业保证金，其余是乔韦恒赚取的利润，乔韦恒从其赚取的利润中拿了4000多元向仟晟房产经纪公司支付了其应当负担的居间费。对前述款项的构成，黎明智不仅认可乔韦恒的主张，还称其中10000元的购房定金已转化成购房款。 乔韦恒称在签订2019年5月28日的《房屋委托买卖合同》时，其本人、黎明智及仟晟房产经纪公司的一位员工在场，最开始是仟晟房产经纪公司的员工向黎明智报了不含税的房价，但后来黎明智就与乔韦恒讨价还价，双方达成了包税价158500元的合意，黎明智是法律工作者，当时还对合同的内容进行了修改，其对该价格是清楚的。乔韦恒还称其明确告知黎明智案涉房产是其在2019年3月13日与覃某买的，双方签订了买卖合同，本来其买房子是想自己用于投资，如果黎明智给的价格合适，乔韦恒就可以卖给他。乔韦恒称其也向黎明智告知案涉房产的过户无法马上办理，需要等待房产继承人办理继承手续，对此，黎明智亦是清楚的。关于《柳州市存量房买卖合同》中的房价10万元，乔韦恒称黎明智、覃某、陈爱红三人当时并没有对房产的价格有过任何协商，乔韦恒一直是以案涉房产出卖人的身份与黎明智协商房价，是为了减税才和黎明智协商约定《柳州市存量房买卖合同》上记载的价格为10万元。对此，黎明智不认可，其认为在签订《柳州市存量房买卖合同》时，其针对房产的价格问题明确地向覃某和陈爱红询问是不是只签订这一份合同就可以了，不用再签订其他的补充合同了吗？二人的回答是只签这份《柳州市存量房买卖合同》就可以了，不用再签订其他的补充合同，黎明智认为《柳州市存量房买卖合同》上的价格10万元就是案涉房产的实际交易价格。 覃某认可案涉房产买卖交易其最终取得的房款为11万元，覃某未再向包括乔韦恒在内的其他人交纳过其他费用。覃某称其一直都是与乔韦恒联系协商卖房的事情，在乔韦恒找到了房产过户的人选后，通知其和陈爱红到房管局，与一个姓“黎”的人签订了另外一份房屋买卖合同，乔韦恒对其称该份合同仅是用于办理过户手续用的，所以其并未留意合同的具体名称，随后就办理了将案涉房屋过户至姓“黎”的人的名下的手续。覃某还强调关于案涉房产的买卖，其一直是与乔韦恒联系的，也是与乔韦恒商量以11万元的价格出卖的，其与乔韦恒签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、黎明智诉请确认2019年5月28日黎明智与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托买卖合同》中第二条、第八条及第三条中“无论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准”的部分无效是否合理有据？二、黎明智诉请仟晟房产经纪公司、乔韦恒退还多收的55200元款项是否合理有据？覃文祥是否应当承担连带责任？ 针对上述第一项争议焦点，第一，关于《房屋买卖合同》《房屋委托出售合同》《房屋委托买卖合同》《柳州市存量房买卖合同》是否成立生效的问题。从本案已查明的事实反映，案涉房产交易从覃某转移至黎明智名下，经历了四份合同的签订，即2019年3月13日乔韦恒与覃某签订的《房屋买卖合同》、2019年4月2日乔韦恒与仟晟房产经纪公司签订的《房屋委托出售合同》、2019年5月28日仟晟房产经纪公司、黎明智、乔韦恒签订的《房屋委托买卖合同》、2019年7月10日覃某、陈爱红、黎明智三方签订的《柳州市存量房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”，上述《房屋买卖合同》《房屋委托出售合同》《房屋委托买卖合同》《柳州市存量房买卖合同》均由各合同的相对方乔韦恒、覃某、陈爱红、仟晟房产经纪公司、黎明智签字盖章确认，且各方均未对合同的生效条件作特别的约定，亦不存在法律规定的需经批准生效的情形，故《房屋买卖合同》《房屋委托出售合同》《房屋委托买卖合同》《柳州市存量房买卖合同》依法成立并生效，黎明智主张未成立或未生效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 第二关于《房屋委托买卖合同》和《柳州市存量房买卖合同》的效力问题。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第四十五条的规定“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。”乔韦恒在与覃某签订《房屋买卖合同》后，以自己的名义与仟晟房产经纪公司签订《房屋委托出售合同》，委托仟晟房产经纪公司出卖案涉房产，之后，仟晟房产经纪公司、乔韦恒、黎明智共同签订《房屋委托买卖合同》，覃某与仟晟房产经纪公司之间并没有签订任何合同，仟晟房产经纪公司在乔韦恒的授权范围内代乔韦恒向黎明智出卖案涉房产，并非无权代理或是越权代理。虽然覃某在与乔韦恒签订《房屋买卖合同》时，房屋仍登记在覃方補名下，但并不影响黎明智与仟晟房产经纪公司、乔韦恒签订的《房屋委托买卖合同》的合同效力，黎明智以无代理权或超越代理权的观点主张《房屋买卖合同》及《房屋委托买卖合同》无效，于法无据。 其次，从合同的最终履行情况来看，黎明智认可其在签订《房屋委托买卖合同》之后，经过乔韦恒和仟晟房产经纪公司的介绍才认识覃某和陈爱红，换而言之，《房屋委托买卖合同》中约定的价格158500元不可能是黎明智与覃某、陈爱红协商的价格，这与证人覃某陈述的其一直是与乔韦恒协商房产价格，并没有与黎明智协商房产价格，覃某和陈爱红只认可与乔韦恒签订的《房屋买卖合同》的说法是相吻合的。而且，黎明智对于《房屋委托买卖合同》中除了第二条、第八条以及第三条当中关于房产价格部分内容的其他合同条款的效力是予以认可的。在《柳州市存量房买卖合同》签订当日，黎明智已将该份合同中约定的10万元款项存入柳州市房产交易所存量房交易中心的专用账户，之后的2019年7月19日，黎明智不仅对《房屋委托买卖合同》中约定的158500元未提出任何的异议，而且还继续按照《房屋委托买卖合同》的约定向乔韦恒支付了超出《柳州市存量房买卖合同》约定的款项，且自认其向乔韦恒支付的款项中包含了给仟晟房产经纪公司的居间费，也最终办理好了案涉房产的不动产登记。案涉房屋的权利人覃某亦自认其一直与乔韦恒联系出卖案涉房产的事宜，并只认可与乔韦恒签订的《房屋买卖合同》，亦对其出卖案涉房产取得11万元的款项并无异议，这明显与黎明智主张的在签订《柳州市存量房买卖合同》时与覃某和陈爱红协商达成了10万元房价的合意不相符。覃某否认与黎明智协商房价，亦否认向黎明智出售案涉房产。因此，从合同各方对合同签订过程及履行情况的表述，以及结合各方当事人在支付购房款、居间服务费、房产所有权过户等合同义务的完成情况，足以说明乔韦恒、仟晟房产经纪公司、黎明智均已按照《房屋委托买卖合同》的内容履行了各自的合同义务，各方实际是按照该份合同履行完毕了将案涉房产所有权过户至黎明智名下的。 据此，《房屋委托买卖合同》并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，是签约双方在自愿平等的基础上达成的，是当事人的真实意思表示。故黎明智主张合同中第二条、第八条及第三条中“无论上述房产在房产局或银行所填写的成交价是多少，最终成交价以本协议约定的房产总价为准”的部分条款内容无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，如前所述，黎明智、仟晟房产经纪公司、乔韦恒签订的《房屋委托买卖合同》合法有效，各方亦按照合同履行完毕。黎明智提出仟晟房产经纪公司和乔韦恒退还其已付款项并由覃文祥对债务承担连带责任的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，乔韦恒的上诉理由有事实和法律依据，应当予以支持；因本院在二审中查明了新的事实，故一审判决结果有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3231号民事判决； 二、驳回被上诉人黎明智的诉讼请求。 一审案件受理费1206元（被上诉人黎明智已预交），二审案件受理费1180元（上诉人乔韦恒已预交），合计2386元，均由被上诉人黎明智负担。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  温清华 审判员  余 深 二〇二〇年九月二十八日 书记员  苏 晗