江苏省扬中市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1182执异44号异议人（被执行人）：镇江九福房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211917923485737，住所地镇江。法定代表人：李新铸，公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博文，北京市兰台（南京）律师事务所律师。申请执行人：朱康华，男，1950年10月8日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：陈爱民，江苏江洲律师事务所律师。被执行人：郑荣承，男，1966年9月6日出生，汉族，福建省泰宁县人，住泰宁县。本院在执行朱康华申请执行镇江九福房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，异议人镇江九福房地产开发有限公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，朱康华诉镇江九福房地产开发有限公司、郑荣承民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月11日根据朱康华的申请，作出（2017）苏1182民初2367号民事裁定：“冻结被申请人郑荣承的银行存款100万元或者查封、扣押等值财产”。同年12月14日，本院轮候查封了郑荣承名下位于重庆市××县巷口镇白杨路××号武隆商都负2层的房产（2014字第××号），查封期间为三年（自2017年12月14日至2020年12月13日）。2018年2月27日，本院又根据朱康华的申请，作出（2017）苏1182民初2367号之一民事裁定：“冻结被申请人镇江九福房地产开发有限公司的银行存款980万元或者查封、扣押等值财产”。次日，本院以（2017）苏1182民初2367号之一民事裁定及（2018）苏1182执保225号协助执行通知书，查封了镇江九福房地产开发有限公司名下位于镇江市××钻石××、××、××、××、××室、××、××、××室的房产，查封期间为三年（自2018年2月28日起至2021年2月27日止）。后，本院又于2018年3月5日查封了镇江九福房地产开发有限公司名下位于镇江市××钻石××、××室的房产，查封期限为三年（自2018年3月5日至2021年3月4日止）。2018年6月25日，本院对朱康华诉镇江九福房地产开发有限公司、郑荣承民间借贷纠纷一案作出（2017）苏1182民初2367号民事判决：“一、被告镇江九福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告朱康华偿还借款本金350万元，并支付相应利息（其中100万元，自2011年5月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算；另250万元，自2017年7月6日起，按年利率6%计算至实际付款之日止）；二、被告郑荣承对被告镇江九福房地产开发有限公司上述欠款承担连带清偿责任；三、原告朱康华对重庆市××县巷口镇白杨路××号五龙商都负二层1号、镇江市××钻石××至××至××、××室房产折价或者以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利；四、驳回原告朱康华的其它诉讼请求”。原告朱康华和被告镇江九福房地产开发有限公司均不服，提起上诉，江苏省镇江市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）苏11民终3120号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据朱康华的申请，本院于2019年6月26日立案强制执行，案号为（2019）苏1182执1732号。在本案执行过程中，本院根据朱康华的申请于同年9月30日作出（2018）苏1182执保225号执行裁定：解除对镇江九福房地产开发有限公司名下位于镇江市谷阳路96号钻石铭苑6幢0111室、0112室、0113室，10幢0110室房产的查封。2020年4月7日，本院作出（2019）苏1182执1732号执行裁定，查封了镇江九福房地产开发有限公司名下位于镇江市××钻石××室、××室房产，后本院又于2020年7月16日根据朱康华的申请作出（2019）苏1182执1732号执行裁定，解除对镇江九福房地产开发有限公司名下位于谷阳路96号钻石铭苑6幢0112室、10幢0110室房产的查封。至此，本案查封的镇江九福房地产开发有限公司名下的房产为位于镇江市××钻石××、××、××、××室以及××、××室。2020年5月15日，本院作出（2020）苏1182法鉴委字第90号选择机构通知书，通知镇江九福房地产开发有限公司，本案需对其名下位于镇江市××钻石××、××、××、××室房产进行评估、拍卖，并要求其于2020年5月20日9时30分到本院摇号室选择确定鉴定机构，否则本院将依职权随机选择确定鉴定机构。镇江九福房地产开发有限公司未按规定时间到场，本院遂于2020年5月20日随机选择确定鉴定机构为江苏苏信房地产评估咨询有限公司（镇江分公司），并于当日作出（2020）苏1182法鉴委字第90号选择机构结果告知书，将确定的评估机构告知镇江九福房地产开发有限公司。2020年7月6日，鉴定机构向本院出具编号为苏信房地估字（2020）（扬中）第010043号房地产估价报告，载明：价值时点为2020年6月30日，位于镇江市××钻石××、××、××、××室，16幢112、113室价格分别为1453000元、1559000元、1381000元、1381000元、1395000元和1035000元，总价合计8204000元。该评估报告尚未向镇江九福房地产开发有限公司送达。镇江九福房地产开发有限公司提出异议称，1.（2017）苏1182民初2367号民事判决确定其与郑荣承作为共同债务人，应偿还朱康华350万元本金和利息，朱康华就350万元债权对郑荣承名下位于重庆武隆县的1号商场及位于镇江市××钻石××、××室的房产享有优先受偿权，现异议人在郑荣承所涉刑事执行案件中申请拍卖的郑荣承的三套房产（包括位于镇江市××钻石××、××室在内）所得价款5259932.43元，均已被扣划至扬中市人民法院用于清偿本案，其中，4050042.43元于2019年9月29日被划扣至扬中市人民法院，清偿利息2388250元（借款本金1000000元自2011年5月1日起至2019年9月29日止，按年年利率24%计算利息为2048666.67元；借款本金2500000元自2017年7月6日起至2019年9月29日止，按年利率6%计算利息为339583.33元）、清偿借款本金1661792.43元（至此，尚欠借款本金1838207.57元未清偿）；剩余的拍卖价款1209890元也已于2020年4月7日清偿了尚欠的部分借款本金元及利息58209.91元（以借款本金1838207.57元为基数，自2019年9月30日起至2020年4月7日止，按年利率6%计算），故截至2020年4月7日朱康华就本案已执行到位财产合计5259932.43元，未执行到位的仅借款本金676527.48元；2.郑荣承系共同债务人，现扬中市人民法院已查封郑荣承名下位于重庆××县巷口镇白杨路××五龙商都负二层1号商场、2号商场，且该两处不动产已于2018年经镇江经济开发区人民法院通过淘宝网进行司法拍卖，合计的评估价和流拍价均达到千万以上（其中1号商场评估价为18087061元、流拍价为10128754.4元；2号商场评估价为2047652元、流拍价为1650000元），由此可见，郑荣承的该两处不动产足以偿还本案尚未执行到位的案款，扬中市人民法院对异议人名下财产进行保全和执行属于超标的保全和执行；3.在郑荣承的刑事案件中，镇江经济开发区人民法院已经查明郑荣承是利用制作财务手续的便利，将朱康华借给异议人的款项通过委托付款的形式，汇入郑荣承实际控制的账户，故本案款项的实际用款人为郑荣承，应当优先执行郑荣承的财产，避免异议人后续通过司法程序行使追偿权的诉累；4.除郑荣承名下尚未处置的不动产外，扬中市人民法院在本案中查封的异议人名下8套房产（即位于镇江市××钻石××、××、××、××、××室，16幢112、113室，6幢112室），价值已超过1900万元，而拟处置的4套房产（位于镇江市××钻石××、××、××、××）参照××镇江市××钻石××至××至××、××室商铺在司法拍卖网上的成交价（单价13277.56元/㎡），也已远远超过本案尚未执行到位的款项，应当解除冻结。故异议人提出异议，请求：1.解除对镇江九福房地产开发有限公司名下位于镇江市××钻石××、××、××、××、××室，16幢112、113室，6幢112室的保全措施；2.停止对镇江九福房地产开发有限公司名下位于镇江市××钻石××、××、××、××室房产的评估拍卖。另查明，2019年6月28日，本院作出（2019）苏1182执1732号执行裁定：冻结、划拨被执行人镇江九福房地产开发有限公司银行存款6041253元或者查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院还作出（2019）苏1182执1732号协助执行通知书，提取镇江九福房地产开发有限公司在镇江经济开发区人民法院的案款6041253元（含该法院拍卖江山名洲86幢101室房产所得款项）。2019年8月7日，本院向镇江经济开发区人民法院送达了上述执行裁定及协助执行通知书。根据上述执行裁定及协助执行通知书，镇江经济开发区人民法院将拍卖郑荣承位于镇江市××钻石××、××室所得价款××（已××税费）、××登记在××、××名下××路××至××室房产所得价款2545643.81元（已扣除税费），以及执行到的钻石铭苑3至1幢第1至2层105、106室的两幢商铺租金20000元、五龙商都负二层1、2号商场租金139090元，合计5259932.43元（该款项中含本应退赔给镇江九福房地产开发有限公司的830000元），全部汇至本院。本院收到上述案款后，扣除镇江九福房地产开发有限公司在本案中应付诉讼费17400元后，分别于2019年12月3日、2020年4月30日和2020年5月22日向朱康华发放案款1482642.43元、159090元、1050800元，剩余2550000元拨付至（2019）苏1182执2259号执行案件，用于偿还郑荣承欠朱康华的债务。又查明，镇江九福房地产开发有限公司原财务总监郑荣承于2013年10月23日向朱康华出具了6424000元的借条，而（2017）苏1182民初2367号民事案件就该借条仅认定借款本金3500000元系镇江九福房地产开发有限公司向朱康华所借，此案经一、二审，待判决生效后，朱康华遂于2019年3月14日向本院提起诉讼[案号：（2019）苏1182民初750号]，要求郑荣承偿还剩余借款本金2924000元及相应的利息。2019年5月14日，本院对该案作出（2019）苏1182民初750号民事判决：“一、被告郑荣承于本判决生效后十日内偿还原告朱康华欠款292.4万元及利息（以100万元为基数，从2014年1月1日起至实际还款之日止，按月利率2%计算）；二、被告郑荣承于本判决生效后十日内给付原告朱康华250万元借款利息（从2014年1月1日起至2017年7月6日按月利率2%计算、从2017年7月7日起至还款之日止按年利率18%计算）；三、原告朱康华对被告郑荣承位于镇江市××钻石××至××至××、××室（3-1幢0105室、3-1幢0106室）（他项权证号为镇房他证字第××号、03010000071000002号）、重庆市××县巷口镇白杨路××号五龙商都负二层1号商场（307房地证2011字第4451号）房产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一、第二项范围内享有优先受偿权；四、驳回原告朱康华的其他诉讼请求。”根据朱康华的申请，本院于2019年8月23日立案强制执行，案号为（2019）苏1182执2259号。异议人镇江九福房地产开发有限公司与申请执行人朱康华之间的主要争议：本案扣划的（2017）苏1191执451号案件的案款中的2550000元能否用于偿还郑荣承欠朱康华的债务[即偿还（2019）苏1182执2259号执行案件的案款]，本案是否存在超标的查封。本院针对异议人提出的执行异议，组织双方进行了听证。异议人镇江九福房地产开发有限公司认为，镇江经济开发区人民法院将拍卖的郑荣承财产所得价款及收取的郑荣承财产出租的租金合计5259932.43元汇给扬中市人民法院，系因本案所扣划，故该5259932.43元应用于偿还本案案款。况且，郑荣承是共同债务人，亦系案涉借款的实际使用人，故（2017）苏1191号执451号执行案件执行到位的案款理应优先偿还本案案款，不应用于偿还郑荣承欠朱康华的债务，即不应拨付至（2019）苏1182执2259号执行案件。因本案仅剩借款本金676527.48元未还，且本案还查封了郑荣承名下位于重庆市××县巷口镇白杨路××号武隆商都负二层的房产，朱康华完全可以通过拍卖该房产而使本案案款得到清偿，故扬中市人民法院查封异议人名下的房产属于超标的查封。申请执行人朱康华则认为，郑荣承以其位于镇江市××钻石××至××至××、××室（××室、××室）房产设立抵押，对应的债权应为郑荣承向朱康华出具的6424000元的借条，既包括本案的借款本金3500000元及利息，还包括（2019）苏1182民初750号民事案件的借款本金2924000元及利息。通常主债务人应先偿还债务，即应将拍卖的郑荣承房产所得价款及收取的郑荣承财产的租金款项中2550000元优先偿还郑荣承自己的债务，即偿还（2019）苏1182执2259号执行案件的案款。另外，镇江经济开发区人民法院于2019年1月31日向其发送了限期领款通知书，并未载明拍卖郑荣承名下位于镇江市××钻石××至××至××、106商铺所得价款系用于偿还异议人欠其的借款本金3500000元及利息，且当时本案尚未立案执行。据此，拍卖郑荣承房产所得价款及收取的郑荣承财产的租金款项中2550000元，应当优先偿还郑荣承欠其的借款本金2924000元及利息，即偿还（2019）苏1182执2259号执行案件的案款，异议人就本案尚欠其本息430余万元未付。本案查封的6套房产评估价为82040000元，按70%起拍，扣除17.1%的税费后，剩余价值与异议人欠其的本息相当，故本案不存在超标的查封，异议人的上述主张不能成立，依法不应予支持。对此，朱康华向本院提交了郑荣承名下位于镇江市谷阳路96号钻石铭苑3至1幢第1至2层105、106室（3-1幢0105室、3-1幢0106室）房产抵押登记证书及镇江经济开发区人民法院于2019年1月31日出具的限期领款通知书。其中，房产抵押登记证书载明：抵押权人为朱康华，但并未注明抵押合同编号或抵押顺位；限期领款通知书载明：“朱康华：我院（2017）苏1191执451号执行案件中依法拍卖的本案涉案赃物即被执行人郑荣承及其配偶白光萍名下位于镇江市××钻石××至××至××室商铺、镇江市××钻石××至××至××室商铺已成交，扣除相应拍卖税费后剩余案款2555198.62元。因你方对上述房产享有200万元的抵押优先受偿权，现通知你方于收到本通知3日内携相关领取手续来我院领取上述200万元案款，逾期未来领取的，本院将依法予以提存。”本院认为，根据镇江经济开发区人民法院作出的（2017）苏1191号执451号之九通知书及相关汇款凭证，能够证明镇江经济开发区人民法院已将拍卖郑荣承的房产所得价款及收取的郑荣承财产的租金合计5259932.43元全部汇至本院。又根据本院发放案款记录，上述5259932.43元除扣除镇江九福房地产开发有限公司应付的诉讼费17400元、本院拨付至（2019）苏1182执2259号执行案件用于清偿郑荣承欠朱康华的债务的2550000元，朱康华在本案中实际领取的案款数额为2692532.43元。对此，本院予以确认。因本院就本案已于2020年7月16日解除了对异议人名下位于镇江市谷阳路96号钻石铭苑6幢112室及10幢110室的查封，故异议人要求本院解除对上述两套房产的查封并停止对该两套房产的评估拍卖的异议请求，本案已无处理的必要。关于拍卖郑荣承的房产所得价款及收取郑荣承财产租金中的款项2550000元能否用于清偿郑荣承欠朱康华的债务的问题。生效的（2017）苏1182民初2367号民事判决和（2019）苏1182民初750号民事判决，均判决确认朱康华对郑荣承名下位于镇江市××路钻石××至××至××、××室商铺的折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。且根据镇江经济开发区人民法院于2019年1月31日向朱康华出具的限期领款通知书，系通知朱康华领取拍卖郑荣承名下位于镇江市××路钻石××至××至××、××室商铺的款项2000000元。因此，本院将拍卖郑荣承提供抵押担保的房产所得价款拨付至（2019）苏1182执2259号执行案件，用于清偿郑荣承欠朱康华的债务，合情合理。再言，根据（2017）苏1182民初2367号民事判决，异议人镇江九福房地产开发有限公司系本案主债务人，应当积极履行生效判决确定的还款义务，而不应将该还款义务转嫁给担保人。郑荣承作为保证人承担连带清偿责任，也是还款义务人及被执行人，根据担保法的相关规定，如果郑荣承代异议人镇江九福房地产开发有限公司偿还了本案案款，那么郑荣承对异议人将享有追偿权，将会产生新的诉讼。本院将拍卖郑荣承房产所得款项及收取郑荣承财产租金中的2550000元用于偿还郑荣承欠朱康华的借款本息，即偿还（2019）苏1182执2259号执行案件案款，实质上避免了郑荣承行使追偿权的诉累，并没有损害异议人的利益、增加异议人的还款义务。因此，本院将拍卖郑荣承房产所得款项及收取郑荣承财产租金中的2550000元用于偿还郑荣承欠朱康华的债务，合理合法，并无不当。虽然异议人主张案涉借款本金3500000元实际系郑荣承所用，应以郑荣承的财产优先偿还，但该主张与已生效的（2017）苏1182民初2367号民事判决相悖，故本院不予采信。关于本案是否超标的查封的问题。根据（2017）苏1182民初2367号民事判决，截至2020年9月1日异议人应向朱康华偿还借款本金3500000元及利息。现朱康华就本案已领取案款269万余元，根据相关法律规定，该款项应优先偿还借款利息，再偿还借款本金。听证时，朱康华主张异议人至今尚应向其支付的本息为430余万元。虽然异议人主张本案查封的6套房产的价格应参照位于镇江市××钻石××至××至××、××室商铺在司法拍卖网上的成交价，但该两处房产估价是以2017年9月6日镇江市公开市场价格为基础，且2017年度房价与2020年度房价差异颇大，故本院对异议的该主张本院不予采纳。因本院在本案执行过程中委托的司法鉴定机构对查封的6套房产估值系按2020年6月30日的市场价值确定，故该司法鉴定机构向本院出具的苏信房地估字（2020）（扬中）第010043号房地产估价报告可作为本案查封的房产上网拍卖价的依据，即位于镇江市××钻石××、××、××、××室及××、××室的房产评估总价参考值为8204000万元。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，起拍价不得低于评估价或市场价的百分之七十，流拍后再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。当前商品房价格趋于下行，考虑第一次流拍，第二次需继续降价，再扣除相应的税收（约17%左右），本案查封的6套房产的拍卖总价款与本案尚未清偿的借款本息基本相当。虽然因本案和（2019）苏1182民初750号民事案件的执行，本院还查封了郑荣承名下位于武隆县巷口镇白杨路6号五龙商都负二层1号商场、2号商场的不动产，但该两处房产于2018年经镇江经济开发区人民法院司法拍卖已流拍，由于受疫情影响，我院至今未能启动评估拍卖程序，致该两处房产变现困难。而本案对该两处房产系轮候查封，拍卖所得价款能够分配到本案的数额尚不确定，故本院查封异议人位于镇江市××钻石××、××、××、××室及××、××室的房产，并评估、拍卖，合法有据，不存在超标的查封的情形。异议人要求解除对其名下位于镇江市谷阳路96号钻石铭苑10幢106、107、108、109及16幢112、113室的查封，并停止评估、拍卖该等房产的理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回镇江九福房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省镇江市中级人民法院申请复议。审 判 长  曹顺贵人民陪审员  张建凤人民陪审员  何怀珍二〇二〇年九月七日法官 助理  杨海燕书 记 员  蔡菁菁