湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2123号原告：余金辉，男，1988年10月1日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉大学职工，住武汉市新洲区。被告：湖北中原地产营销策划有限公司，住所地武汉市汉口建设大道**新世界国贸大厦******。法定代表人：赖国强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡思思，女，1986年9月25日出生，该公司职工（一般授权）。被告：武汉山水雅苑置业有限公司，住所地武汉市青山区友谊大，住所地武汉市青山区友谊大道**武钢集团办公大楼******tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张民，该公司总经理。委托诉讼代理人：沙登峰，湖北今天律师事务所律师（一般授权）。原告余金辉与被告湖北中原地产营销策划有限公司(以下简称中原地产公司)、武汉山水雅苑置业有限公司(以下简称山水雅苑公司)合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余金辉、被告中原地产公司的委托诉讼代理人蔡思思、被告山水雅苑公司的委托诉讼代理人沙登峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余金辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告中原地产公司承担违约责任，向原告返还认购金5万元，且向原告支付违约金1万元；被告山水雅苑公司承担连带责任；2、由两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月27日，原告来到位于武汉市青山区的方园项目(该项目由被告山水雅苑公司开发，并由被告中原地产公司代理销售)售楼部，在销售人员万某的带领下看房。考虑到房子的采光直接影响到日常居住的舒适度，在看房期间原告询问万某正在销售的A户型(建筑面积为126.45平方米)所在的2号楼到5号楼之间的距离以及层高、光照情况等问题。万某告知原告2号楼到5号楼的楼间距为35-40米，并解释其中C户型(建筑面积约为108平方米)到5号楼的距离为35米左右，而A户型的房间到5号楼之间楼间距接近40米。经过综合考虑楼间距、层高以及光照遮挡等因素之后，原告缴纳5000元人民币作为订金(订金可退)，订购了A户型的2-1-501房间。2019年10月29日，原告再次来到方园项目所在售楼部，再次与万某看房并询问了一遍楼间距、层高以及光照遮挡等情况。在综合考虑了相关因素之后，原告与被告中原地产公司签订了认购书一份，认购2-1-501房间，并缴纳认购金5万元。2019年11月5日，原告按照认购约定，准备到售楼部向被告中原地产公司缴纳部分首付(20万人民币)，因为原来负责对接的销售人员万某有事不在公司，便委托其女同事游某接待原告。原告在等待交钱的之际，向游某询问楼间距等信息时，对方以工程部已下班等理由不予正面答复，闪烁其词，而且态度恶劣，还说原告询问楼间距是故意在挑刺，这使得原告对之前被告知的楼间距的真实性产生了怀疑，便拿自购的卷尺进入到工地进行测量，发现最短楼间距只有30米左右(注：所能测及距离为26米左右，30米为估算距离)。原告认为这与万某之前告诉的楼间距(35-40米)有较大差距。待原告测量完毕后，原告认为实测楼间距与之前被告知的不符，因此要求等次日确认楼间距之后再交款。游某告知原告她们已经下班了，不交钱就算原告违约，认购金不予退还，然后就离开了售楼部。于是原告与被告中原地产公司的员工丁某联系告知此事，对方称不算原告违约，且希望改日再沟通此事。考虑到楼间距直接影响到房间采光，小区和样板毛坯房存在其它瑕疵，且被告中原地产公司的员工态度十分骄横，原告要求退房、退款。为此，原告从11月6日到11月29日期间曾多次与被告中原地产公司的员工万某和丁某进行电话或面对面沟通，均未得到满意答复:原告曾向万某和丁某提出一起实地测量楼间距，也被其以工地正在施工不方便测量、需要第三方机构测量或所售期房未完工等理由予以拒绝，只向原告出示项目图纸数据，显示楼间距为38.9米。考虑到这次纠纷对原告的生活带来一定的影响.原告打算与被告中原地产公司协商解决，并于11月30日初步拟定了《关于武汉山水雅苑方园小区认购纠纷的详细情况以及相关协议》(下简称协议)，制定了两条备选方案，并提出了相应的细则。12月1日到12月2日，原告两次向被告中原地产公司销售人员万某询问其领导对协议的意见，得到的回复均为：我们这边领导回复的是楼层换不了，目前只能给您看工程图纸上面的楼间距。由此可见，被告中原地产公司对于原告所主张的楼间距不实的问题一直采取回避态度，并用工程图纸上面的数据来予以搪塞，既未能针对双方的纠纷提出可行的方案，又拒绝原告提出来的备选方案。因此，被告中原地产公司在本起认购纠纷中的“事先有意欺瞒、事中怠于沟通、事后消极处理”态度。原告曾多次向相关部门反映情况，均未得到满意的答复。直到2020年1月6日，原告向武汉市自然资源和规划局青山分局(以下简称青山区规划局)投诉方园项目楼间距不实的问题并得到书面回复。回复显示A户型到5号楼的审批楼间距为36.96米，比被告中原地产公司的销售人员万某宣传的楼间距接近40米少了3米左右，比被告中原地产公司员工丁某出示的规划楼间距38.9米少了2米左右。这表明被告中原地产公司所宣传的楼间距存在不实，且在一定程度上对原告产生了误导作用，由于受到新冠疫情影响，原告考虑到出行安全，直到2020年6月7日与被告中原地产公司员工丁某进行沟通，告知其投诉结果，希望得到两被告合理的解释。然而丁某最终与被告山水雅苑公司拒绝协商，甚至直言让原告到法院起诉他们。被告的这种虚假宣传行为不仅欺骗了原告，而且拒绝协商和退款的态度，浪费了原告巨大的精力和时间，耽误了原告购买其他房产，严重损害了原告的利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，以及合同法第四十二条、第一百一十三条的有关规定，诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告中原地产公司辩称：请求驳回原告对我公司的诉讼请求。我公司2018年6月与被告山水雅苑公司签订《青山114项目销售代理合同》并分别于2019年5月、2019年7月签订补充协议，将合同期限延期至2021年6月17日，上述代理合同中约定，由被告山水雅苑公司提供所涉项目房屋公开销售所需要的各项文件数据，并保证上述文件数据真实、合法。我公司销售人员在与原告销售房屋时，严格按照被告山水雅苑公司提供的项目文件对所售房屋进行如实宣传和销售，不存在任何的误导和欺骗行为。关于原告所述的楼间距问题，我公司的销售人员按照被告山水雅苑公司文件所述，告知原告该项目的两排楼栋之间的楼间距为35米-40米不等。以上情况根据原告提供的微信聊天记录和青山规划局有关电话投诉的回复均可佐证为实。综上所述，我公司的销售人员对所售房屋并不存在故意隐瞒或虚假夸大宣传，原告应当严格遵守与被告山水雅苑公司所签订的方园认购书。原告于2019年10月29日与被告山水雅苑公司签订方园认购书，并向被告山水雅苑公司缴纳认购金50000元整，我公司作为该项目的销售代理无权与原告签订书面合同，亦无权收取任何费用。因此我公司认为，原告针对我公司的主张没有事实和法律依据，请求法院查明事实后，驳回原告对我公司的全部诉讼请求。被告山水雅苑公司辩称：原告的诉请不清，对两被告之间的法律关系认识错误，原告诉请无事实基础和法律依据，我公司不应向原告承担连带责任。原告自身未按约定履行付款义务，应承担不利法律后果。综上，应驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月13日,两被告就甲方(被告山水雅苑公司)开发的青山114项目进行营销策划和销售代理事宜达成一致意见，签订了《青山114项目销售代理合同》，对受托物业概况、服务方式及期限、工作内容、权利义务、服务报酬、违约责任等进行了约定。2019年5月30日双方签订《青山114项目销售代理合同补充协议》，将合作期限延长至2020年6月17日。2020年7月9日双方又签订《青山114项目销售代理合同补充协议(三)》，将合作期限延长至2021年6月17日。2019年10月29日，原告与被告山水雅苑公司签【方园】认购书1份，约定出卖人为山水雅苑公司，买受人余金辉，认购单元武汉市青山区【方园】2号楼1单元501房(以下称该物业)，该物业建筑面积为126.45平方米(该物业的最终产权面积以武汉市房管局相关部门确认之实测面积为准)；该物业单价19678元/㎡，标准总价款为2488283元；乙方签署本认购书，认购方所交伍万元整，为认购定金；签订《武汉市商品房买卖合同》时，定金转为房款的一部分。买受人签署本认购书前，对出卖人开发建设【方园】项目已充分了解，并自愿签署本认购书；…买受人签署本认购书后7日内，须携带本人身份证、本认购书及定金收据到【方园】营销中心办理相关签订手续，签署有关文书；买受人如未在本认购书约定的期间内办理相关签约手续，签署有关文件，出卖人有权解除本认购书，且有权将该物业另行出售，认购定金不予退还，甲方不另行通知，买受人对此无任何的异议；买受人在签订本认购书时对所认购的房屋边环境、道路、建筑物等环境现状均已做充分了解，且无异议；…买受人已仔细阅读出卖人在售楼部现场公示的《武汉市商品房买卖合同》合同样本，并完全同意按照此样本同出卖人签署《武汉市商品房买卖合同》；出卖人依据本认购书中买受人登记的地址及联系方式向买受人发出的任何通知或文件发即使被退回、拒收均视为已送达，因此所产生的责任由买受人承担；本认购书一式三份，具有相同法律效力，自签订之日起生效。原告在买受人处签名并捺印，被告山水雅苑公司在出卖人处加盖公章。同日，原告通过银行转账方式向交纳了认购金50000元，被告山水雅苑公司向原告出具了收条1份，载明今收到余金辉交来山水雅苑2#2-1-501定金50000元。同日原告还向被告山水雅苑公司提交了一份《延期申请》，载明首付延期原因为由于本人之前房子本周过户，需要1个月左右的时间等房子的贷款审批下来，于11月5日前交164498元，剩余500000元于11月30日补齐，付款时间为2019年11月30日，并用黑体字释明“未按约定时间缴纳相应房款，定金罚没，房源另售。房款缴纳完成时需客户配合开发商完成后续相关签约手续，如拒不配合，根据认购书相关条款执行，并自愿承担由此引发的一切后果”，原告在客户签字处签名确认。后因为楼间距问题原告与两被告发生纠纷，多次协商未果。原告也未按《延期申请》约定的缴纳房款时间缴纳首付款。2019年12月5日，被告山水雅苑公司向原告发出《方园项目解除认购通知书》，载明：余金辉于2019年10月29日和我公司签订《方园认购书》一份，约定由你购买方园小区2号楼1单元501号房屋，该房屋面积126.45平方米，总价2389498元，按照认购书(及您本人的延期申请)的约定，您须于2019年11月30日前支付房款66.4498万元，现因你个人无故拖延、拒不配合，您的房款未能按期支付与我公司。截止于2019年12月5日为止，您已违约5天未支付所需缴纳房款并签署《武汉市商品房买卖合同》，依双方约定，出卖人有权解除合同，且定金不退，我司现郑重通知您：1、解除您与我司签订的《商品房认购协议》，没收您的定金；2、本通知送达之日起5日内，您仍不与我公司签署《武汉市商品房买卖合同》并缴纳房款的，您按照认购书约定向我司支付违约金。请您收在接收本通知后5日内速与我公司置业顾问联系，尽快处理违约事宜，逾期后果由您本人全部承担。被告山水雅苑公司于2019年12月5日18时58分通过微信将该通知书送达给原告。2020年1月6日原告电话投诉山水雅苑项目楼间距规划问题，武汉市自然资源和规划局青山分局于2020年1月10日回复原告：查询了审批和批后建管相关资料，经核对红线图，2号楼与5号楼审批时间距为36.96米，2019年12月25日武汉市测绘院验线资料未提出有建筑位移现象。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告山水雅苑公司于2019年10月29日签订的《方园认购书》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告向被告提交延期申请，视为双方对认购书关于首付款交付时间的重新约定。各方当事人均应当按照该协议和延期申请的约定履行相关的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。由于原告未按约定于2019年11月30日前交付首付款，被告山水雅苑公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告山水雅苑公司于2019年12月5日通过微信方式向原告送达了解除认购通知书，原告收到该通知书后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本案双方签订方园认购书自2019年12月5日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告未按约定的时间于2019年11月30日前交付首付款，属违约，应承担相应的民事责任，原告向被告山水雅苑公司缴纳的5万元认购金系定金，无权要求返还。同时，原告是向被告山水雅苑公司交纳了5万元认购金，并未向被告中原地产公司缴纳该款，故原告要求被告中原地产公司返还认购金5万元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告认为被告中原地产公司在销售房屋宣传时所承诺的楼间距行为是要约，其作出虚假及夸大宣传，构成违约方，应承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中原告购房前，被告中原地产公司销售人员告知楼间距离为35-40米，这是个有幅度的数值，不是明确具体的数值，不构成具体确定的允诺；通常情况下人们购房考虑地段、环境、交通、价格、房屋面积、配套设施等，楼间距虽然也是购房者考虑的因素之一，但不是通常的决定性的因素，而且楼间距对房屋价格的确定也不具有重大影响，因此被告中原地产公司向原告关于楼间距的宣传行为是要约邀请，并非要约。原告向法院提交的武汉市自然资源和规划局青山分局对其电话投诉回复可以证明其楼间距离为36.96米，该数值在被告中原地产公司告知原告的楼间距范围内，且该距离经过审批符合国家规定，因此被告中原地产公司不存在虚假和夸大宣传。原告在与被告山水雅苑公司签订认购书时，明确表示对出卖人开发建设【方园】项目已充分了解，并自愿签署本认购书；买受人在签订本认购书时对所认购的房屋周边环境、道路、建筑物等环境现状均已做充分了解，且无异议。原告在查看该项目的样板间及周边环境后，才与被告山水雅苑公司签订认购书并交付定金，证明原告对所购房屋的基本情况是有充分了解的，认购书中双方并未对楼间距进行具体约定，说明楼间距能够满足购房需求。原告没有足够证据证明两被告存在违约行为，故其要求被告中原地产公司承担违约责任支付违约金1万元及被告山水雅苑公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告余金辉的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告余金辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  邓学军二〇二〇年九月二日书记员  王 潇