西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2020)陕0103民初3902号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：李军，该行行长。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。被告：杨镇，男，1976年8月29日出生，汉族，无业，住西安市未央区。被告：陕西泰和房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：夏祖华，董事长。委托诉讼代理人：张静，女，陕西泰和房地产开发有限公司员工，住陕西省西安市未央区。原告中国建设银行股份有限公司陕西省XX镇、陕西泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李新元独任审理，原告委托诉讼代理人蔡新鹏，被告杨镇、泰和公司委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款全部到期，判令第一被告立即偿还贷款本金332470.22元，利息3784.73元，罚息25.05元，复息24.82元，共计336304.82元（截止2019年12月11日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息；2、请求判令第一被告以其名下位于西安市XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、判令第二被告对第一被告的上述债务承担连带保证责任；4、本案的保全费、公告费、诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：2009年9月9日，原告与第一被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：第一被告向原告借款人民币420000元，借款期限为360个月，借款实行浮动贷款利率，按月等额本息还款，被告如未按约还款，原告有权依约收取罚息。借款用于购买西安市XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号房房产，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。原告与第二被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定第二被告提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，向被告发放借款420000元，但被告却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经原告多次催收，被告仍不履约。截止2019年12月11日，被告连续逾期4期未还款，明显违反合同约定，已经构成严重违约。现依照贷款合同第十七条之约定，原告有权宣布借款全部到期，要求被告立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，有权依法对抵押物行使抵押权，要求保证人承担保证责任。综上所述，被告的上述行为已经严重违约。原告为了保护自身合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》、《担保法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告杨镇辩称，原告所述借款事实属实，但涉案房屋已经变卖，在变卖过程中已经通过中介告知原告，且涉案合同已办理变更手续，由买受人偿还，我对涉案借款偿还情况不了解，故本案的借款涉案房产的买受人承担。中介公司的具体名称及买受人的具体名字我记不清楚了，庭后我了解后向法庭回复。综上，请求驳回原告对我的全部诉讼请求。被告泰和公司辩称，原告所述借款事实属实，我方愿意承担连带清偿责任，我方代偿后，希望法院判决我方的追偿权。经审理查明，2009年9月9日,原告与被告杨镇签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告向原告借款42万元，用于购买位于西安市XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限自2009年9月9日至2039年9月9日止，合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息。被告不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告以上述房屋为借款提供抵押担保，双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市XX中心办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。2009年12月7日，原、被告办理了涉案房屋预抵押登记备案证明，但至今未办理抵押登记手续。原告于合同签订后按照合同约定向被告发放了贷款42万元，但被告未按照合同约定还款，截至2019年12月11日尚欠贷款本金332470.22元，利息3784.73元，罚息25.05元，复息24.82元，共计336304.82元未还。另查明，2009年6月10日，原告与被告泰和公司曾签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告泰和公司对因购置座落于西安市XX环XX段南侧“泰和御景豪庭”项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2009年6月20日至2013年6月20日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。此外，被告杨镇庭审中对于其所述涉案房屋已经变卖，在变卖过程中已经通过中介告知原告，且涉案合同已办理变更手续，应由买受人偿还的抗辩事实及意见，未能提交证据证明。以上事实，有原、被告提交证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告杨镇、泰和公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告杨镇长期欠款不还，构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告杨镇清偿借款本息及相关费用。被告杨镇对于其抗辩事实及意见未能提交证据证明，本院不予采信。故对原告请求判令宣布贷款立即到期，要求被告杨镇立即偿还贷款本金332470.22元，利息3784.73元，罚息25.05元，复息24.82元，共计336304.82元（截止2019年12月11日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。对于原告要求判令其对位于西安市XX环XX段XX幢XX单元XX层XX号抵押房屋拍卖、变卖的价款有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，涉案房屋系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告该项诉请本院依法不予支持。被告泰和公司应依据保证合同约定，就被告杨镇上述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担后可依法向被告杨镇行使追偿权。原告要求被告泰和公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨镇于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金332470.22元，利息3784.73元，罚息25.05元，复息24.82元，共计336304.82元（截止2019年12月11日），及此后至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利；二、被告陕西泰和房地产开发有限公司对被告杨镇上述债务承担连带清偿责任，清偿后有权向被告杨镇追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6345元，由被告杨镇、陕西泰和房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告杨镇于支付上述款项时直付原告，被告陕西泰和房地产开发有限公司承担支付责任后有权向被告杨镇追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审  判  员    李 新 元   二〇二〇年八月二十七日 书  记  员    张    宁  1