天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)津民初36号原告:刘振阳，男,1958年7月29日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。委托诉讼代理人：尤铭川，辽宁公明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴峰，辽宁公明律师事务所律师。被告：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河**友谊路**北方金融大厦。法定代表人：韩立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。被告：宏运地产阜新有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路**。法定代表人：邹尚峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石建伟，男，该公司员工。第三人：宏运集团有限公司，，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路**楼法定代表人：张新建，该公司经理。第三人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。第三人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。原告刘振阳与被告北方国际信托股份有限公司（以下简称北方信托公司）、宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司）及第三人宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）、王宝军、陈洁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘振阳的委托诉讼代理人尤铭川、吴峰，被告北方信托公司的委托诉讼代理人董亚南，被告宏运公司的委托诉讼代理人石建伟到庭参加诉讼，第三人宏运集团、王宝军和陈洁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘振阳向本院提出诉讼请求：1.依法解除天津市高级人民法院（2019）津民初22号民事裁定对坐落于辽宁省阜新市细河区××路31-7,13号楼322室房屋的查封并停止执行；2.依法判令刘振阳与宏运公司签订的《意向书》合法有效继续履行；3.案件诉讼费由被告承担。庭审时，刘振阳增加一项诉讼请求，要求依法确认刘振阳对涉讼房屋的所有权，后刘振阳以书面方式撤回该项诉讼请求。主要事实和理由：一、2018年3月19日刘振阳与宏运公司签订《意向书》，约定房屋总价款315000元，刘振阳依约交付了全部房款。但由于宏运公司原因，未能办理产权登记等手续。刘振阳在交付了物业费等费用后，实际占有并入住涉讼房屋至今。而后刘振阳才得知宏运公司将涉讼房屋抵押给了北方信托公司，涉讼房屋于2019年2月28日被查封。二、北方信托公司的抵押权无效，北方信托公司对于在建工程的抵押权是2016年7月1日设立，但本案中涉讼房屋均为现房，刘振阳并不知道抵押事实。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因刘振阳对没有办理过户手续没有过错，所以人民法院不应对刘振阳所购房屋进行查封。此外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。人民法院应解除对刘振阳购买涉讼商品房的查封并停止执行，宏运公司应继续履行双方签订的《意向书》。北方信托公司辩称：不同意刘振阳的诉讼请求。一、涉讼房屋一直登记在宏运公司名下，且合法设定了抵押权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，北方信托公司作为抵押权人享有优先权，足以排除其他权利，包括刘振阳作为购房人的相关权益；二、刘振阳与宏运公司签订的《意向书》，并非真正意义上的买卖合同。该《意向书》签订时，涉讼房屋已具备《商品房销售(预售)许可证》，刘振阳应与宏运公司签订正式网签合同。在执行异议生效裁定中，已经明确该《意向书》不是合法有效的买卖合同；三、《意向书》签订不久，刘振阳即应知晓所购房屋设定抵押情况。涉讼《意向书》是否合法有效、能否继续履行，应当另案处理，不应在本案中解决；四、刘振阳对未能办理涉讼房屋过户登记存在明显过错；五、刘振阳提供的购房付款证据不具有真实性，不能排除刘振阳与宏运公司的其他经济往来，不能与房款一一对应；六、刘振阳未能证明其名下无其他可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中所保护的房屋买受人的身份。综上，请求法院依法驳回刘振阳全部诉讼请求。宏运公司辩称：同意刘振阳的诉讼请求，尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：关于刘振阳支付涉讼房款问题，刘振阳就其已经交付315000元的购房款的事实，提供了与宏运公司签订的《意向书》、银联商务票据、现金缴款单、结婚证、户口薄以及宏运公司开具的购房发票等证据。宏运公司认可已经收到刘振阳支付的315000元的房款，且向刘振阳开具了购房发票。北方信托公司认可购房发票的真实性，但认为仅凭发票不能证明刘振阳已经实际支付对应房款。经审查，根据刘振阳提供的上述证据，同时结合宏运公司的质证意见，可以认定刘振阳已经向宏运公司交付了全部315000元房款。对于宏运公司出具的《准住通知单》及刘振阳提交的物业费、水电费等票据的证明力问题，北方信托公司虽不认可上述证据的证明目的，但未提交充分证据予以证明，故本院对宏运公司出具的《准住通知单》及刘振阳提交实际入住的证据的证明力予以确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月23日,宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号《商品房销售(预售)许可证》,该许可证主要内容为:房屋销售(预售)单位为宏运公司;小区名称为宏运铂郡二期工程;房屋用途为商业、住宅;销售(预售)建筑面积为玖万柒仟柒佰肆拾点捌捌平方米,总23栋，总987套。2018年3月19日，刘振阳与宏运公司签订《意向书》约定：刘振阳购买宏运铂郡项目小高层13号楼3单元2层2号房屋，房屋面积96.06平方米，总房款为315000元。房屋预计于2018年8月31日交付并陆续办理入住手续。《商品房买卖合同》的签订时间由宏运公司另行通知。刘振阳分别于2017年12月13日向宏运公司支付95000元、2018年1月24日向宏运公司支付120000元、2018年3月19日向宏运公司支付100000元，以上共计支付房款315000元。2018年6月28日，宏运公司为刘振阳开具了金额为315000元的增值税普通发票。2018年3月，宏运公司出具《准住通知单》后，刘振阳实际入住涉讼房屋至今。本院在审理北方信托公司与宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，申请人北方信托公司提出财产保全申请，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。本院于2019年3月12日向辽宁省阜新市不动产登记中心、辽宁省阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏运公司名下宏运铂郡二期工程、坐落于辽宁省阜新市细河区××路，包括涉讼房产在内共计316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。另查明，北方信托公司与宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）津民初22号民事判决书，判决：“一、宏运地产阜新有限公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际信托股份有限公司本金166940000元、利息23146723.41元、期内罚息及复利4228144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166940000元、利息23146723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运地产阜新有限公司以【1.面积为25819.75平方米的在建工程；2.面积为13524.97平方米的房产；3.面积为121637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权】对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方国际信托股份有限公司有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运地产阜新有限公司追偿；四、驳回北方国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016700元，保全费5000元，共计1021700元，由宏运地产阜新有限公司、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司负担。”刘振阳针对本院对涉讼房屋的诉讼保全提出书面异议，请求解除对坐落于辽宁省阜新市细河区××路31-7,13号楼322室房屋的查封。2019年12月20日，本院作出（2019）津执异61号执行裁定，驳回刘振阳的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为：刘振阳主张解除对涉讼房屋的查封并停止执行是否有事实和法律依据。刘振阳的执行异议请求被法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定分析，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。具体到本案，北方信托公司对涉讼商品房在内的抵押物享有抵押权，已经生效判决予以认定。刘振阳主张其系购买商品房的消费者，享有的物权期待利益足以对抗北方信托公司对执行标的所享有的抵押权。首先，刘振阳与宏运公司签订购房《意向书》的时间在2018年3月19日，早于涉讼房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、单价、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了商品房买卖合同的主要条款，应视为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而且所购房屋系用于居住；其次，刘振阳已依约将全部购房款支付完毕。但就刘振阳名下没有其他住房的问题，刘振阳在本案中没有提供充分证据证实其本人名下没有其他住房的客观事实。因此，刘振阳在不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形的情况下，刘振阳请求解除对其购买涉讼房屋的查封，法律依据不足，本院不予支持。另就刘振阳在本案中同时提出要求确认其与宏运公司签订的《意向书》有效并继续履行一节，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，故本院对此不予审理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘振阳的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘振阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 赵 伟审判员 方 哲审判员 张 胜二〇二〇年九月二十八日书记员 齐晨灿