北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26419号原告：孙国强，男，1983年3月15日出生，汉族，北京建工土木工程有限公司员工,住北京市房山区。委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师。被告：范毅，男，1984年4月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告孙国强诉被告范毅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙国强及其委托诉讼代理人王文琦到庭参加了诉讼。被告范毅经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告孙国强提出诉讼请求：1.判令解除原告孙国强与被告范毅于2019年5月4日签订的《北京市房屋存量房屋买卖合同》、2019年5月4日、2019年7月6日、2019年7月19日、2019年8月17日签订的《补充协议》。2.请求被告范毅向原告孙国强双倍返还定金900000元。3.请求被告范毅向原告孙国强支付房屋装修款50000元、律师费20000元、担保费15000元。4.请求被告承担财产保全费及案件受理费。事实与理由：2019年5月4日，原告孙国强与被告范毅签订《北京市存量房买卖合同》，原告购买被告位于北京市房山区康泽路X号院X号楼X层X号房屋，建筑面积87.63平方米，成交价格324万元，该房屋有廊坊银行抵押担保，双方约定2019年9月6日办理网签过户手续。协议签订后，原告先后向被告支付定金45万元，原告在2019年7月12日已经入住涉案房屋。在办理廊坊银行的抵押注销时得知被告房屋被北京市丰台区人民法院查封，导致房屋无法继续办理网签过户手续。因被告方原因导致合同无法履行，被告房应承担违约责任。原告无奈诉至法院，望判如所请。被告范毅未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，但在本院送达过程中，依法制作了相应笔录。范毅表示，保全我的房子的人开始不愿意与孙国强协调，后来才沟通，现在如果协商好了，孙国强交钱解除保全，房子就可以过户了。如果孙国强要求解除合同让我承担责任，我不同意。因为孙国强的原因，钱不到位，造成了时间往后拖，如果7月到9月不拖延的话，房子就成交了。当时解押的垫资公司，先由他找，再由我找，造成时间过长。因为另外的债权人等不及了，就保全了。原告提交的证据的真实性都认可，对原告起诉我的基本费用，如诉讼费、担保费、律师费用都可以，但因为责任不是我一方的责任，我父母身体不好，父亲病危，希望少判点违约金，别判双倍返还了。当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年5月4日，原告孙国强与被告范毅签订《北京市存量房屋买卖合同》（含附件），原告购买被告位于北京市房山区康泽路X号院X号楼X层X号房屋，建筑面积87.63平方米，房屋总价款325万元，为出卖人净得价款，本次交易中买卖双方应承担的所有税费及国家规定的新增税费均由买受人承担。本协议签署当日，买受人向出卖人支付定金50000元。买受人在签署本协议后于2019年5月13日前向出卖人支付购买该房屋的房款35万元（含前一条所述定金）。出卖人有银行贷款尚未还清的，则上述1、2项的款项并买受人之前所付款项优先用于出卖人清还银行贷款。出卖人签署本协议须于2019年8月17日前至该房屋所属的建设委员会办妥抵押注销手续。买受人承诺于2019年8月17日前取得购房资格，双方共同委托居间方办理网签合同，办妥网签合同手续当日内，买受人向出卖人支付购房款23万元。在出卖人办妥抵押注销手续且双方办理网签手续通过3个工作日内，双方须共同至该房屋所属的建设委员会办理该房屋的房地产权利转移登记手续。买受人需要向银行申请公积金贷款支付部分房款，买受人应于办妥产权过户手续后5日内，备齐资料至公积金中心办理贷款审批手续。买受人向公积金中心申请贷款额度为60万元，该笔款项由公积金直接打入出卖人账户。若买受人贷款不足申请额度，买受人应于接到公积金中心通知后3日内，以现金方式补足给出卖人。出卖人在2019年7月10日前，应把该房屋移交给买受人使用。合同中对违约金的约定，采用已付全部房款或累计的预期应付款20%的违约金的表述。签订协议当天，孙国强给付范毅5万元定金，30万元首付款。范毅出具定金收据：今共收到购房人孙国强购买本人名下坐落于北京市房产的房款35万元（含2019年5月4日支付的购房定金5万元）。2019年7月6日，范毅（甲方）与孙国强（乙方）签订补充协议：1.乙方于签订本协议当日向甲方追加定金5万元，合同约定乙方应付的下一笔房款减少5万元。2.乙方同意甲方延期2日交付房屋，甲方须于2019年7月12日前将房屋交付乙方。双方签订的原合同其他条款不做变更。范毅出具收据表明收到。2019年7月19日，范毅（甲方）与孙国强（乙方）再次签订补充协议：1.乙方于签订本协议当日向甲方追加定金5万元，定金共计45万元。该笔款项为甲方清还廊坊银行贷款专用。付款时间为：2019年7月19日付叁万，2019年7月22日付贰万。2.原房屋合同总金额减一万元。即总房款变更为324万元。3.合同约定乙方应付的下一笔房款减少5万元，并扣除总房款减少的1万元，及下一笔款应付219万元。4.水费、电费、燃气费余额归乙方使用。5.其他条款不变。2019年8月15日，孙国强通过手机转账给中介李天明1万元，由李天明为范毅转账给范毅指定的垫资公司，作为垫资定金。北京融汇金海投资管理有限公司出具收据，显示：兹收到左继品客户范毅、孙国强赎楼垫资业务定金一万元，定金于垫子当天退回。2019年8月17日，范毅（甲方）与孙国强（乙方）签订《补充条款》，约定：1.本合同所涉及的借款利息和其他所有费用由借款人范毅承担。2.本合同中孙国强作为范毅借款本金的一般担保人。房屋网签完成后当日，孙国强向范毅支付219万元，该笔款项支付至甲方及乙方共同认可的出借人赵修辉的账户。如网签当日孙国强未支付219万，孙国强承担所有产生的一切费用，买卖合同终止……5.垫资公司应确保范毅结清银行贷款后妥善保管房屋资料，将房屋材料配合孙国强与范毅指定经纪公司办理网签手续。6.双方协商同意将网签日期由2019年8月17日顺延至2019年9月6日。双方于网签后3日内完成房屋物业交割。协议签订后，原告先后向被告支付45万元，原告在2019年7月12日已经入住涉案房屋。审理中，经向原告询问，原告明确表示，因为涉及到其他案件的执行以及本案的执行问题，暂不腾退住房。原告因本案诉讼聘请律师支付律师费2万元，因诉讼保全花费保险服务费2000元。庭审中，原告主张其请求的15000元保全费，系笔误，应当为12000元，包含解抵押时的1万元和本次诉讼的2000元。另查，被告范毅从2018年9月至2019年3月陆续向案外人刘彦汝借款986452.75元。后来经过双方对账，截止至2019年7月24日被告未偿还借款本金为669489.75元。并于当日双方签订《还款协议》，约定利息按照2%计算，被告于2019年7月31日前还清所有借款本金及产生的利息。因范毅未还款，刘彦汝诉至北京市丰台区人民法院，并申请了保全，查封了诉争房屋。在该案审理过程中，经该院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告范毅于2020年2月1日前偿还原告刘彦汝借款本金669489.75元及利息104441元；二、被告范毅于2019年12月15日前给付原告刘彦汝包括律师费、保全费、及因保全产生的担保保险费共计30000元；三、若被告范毅未按期偿还欠款本金及利息，则原告刘彦汝有权就全部剩余款项申请强制执行,并要求被告支付利息（以全部未偿还本金为基数，按月利率2%计算，自2020年2月2日至实际给付之日止）；四、诉讼费5920元，由被告范毅承担（原告刘彦汝已经预交，被告范毅于2019年12月15日前给付原告刘彦汝）。在2020年4月15日开庭中，被告范毅表示无法登陆云法庭，我院依法进行了电话询问。范毅表示，房子确实被北京市丰台区人民法院查封了，债务66万元；另外银行的抵押款项为225万元；尚欠其他人90万元，是北京市东城区人民法院执行的案子，这个案子没有查封房屋。被告范毅因涉嫌犯罪，现被羁押于北京市海淀区看守所。本院认为：诉争房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，亦未侵犯其他人的合法权益，应属有效合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告范毅未能按照合同约定解除房屋抵押，且因为自己债务问题，导致房屋被法院保全查封，致使合同不能按期履行，被告范毅的行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告有权据此提出解除合同。本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案争议的定金，系双方通过变更协议两次追加5万元定金，并将首付款30万元变更为定金，最终确定为45万元，该约定系双方当事人的真实意思表示，双方对自己违约后所承担的责任是可以预见的，且该定金数额未超过房屋总价款的20%，应为有效的定金合同。法律对定金数额进行限制，将定金的惩罚性限制在一定范围内，能够保证双方的公平，被告应当双倍返还定金。因原告未能提供充足证据证明其损失数额，且不能证明定金不足以弥补其损失，被告对诉讼费、担保费、律师费没有异议的同时提出减少定金，应视为对定金适用规则综合抗辩，本院根据公平原则和诚实信用原则，对原告律师费用的请求、担保费损失、装修费损失等请求，本院不再予以支持。对原告合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。对被告合理辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告孙国强与被告范毅于2019年5月4日签订的《北京市存量房买卖合同》（含附件八补充协议），以及于2019年7月6日、2019年7月19日、2019年8月17日签订的《补充协议》解除。二、被告范毅于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙国强定金900000元。三、驳回原告孙国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6825元（已由原告孙国强先行支付），由原告孙国强负担589元，由被告范毅负担6236元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元（已由原告孙国强先行支付），由被告范毅负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇二〇年九月十六日书记员  于 淼