宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1974号原告：石嘴山市众安房地产开发有限公司。法定代表人：钱某。委托诉讼代理人：沙某，宁夏众和众律师事务所律师。被告：李卫娟。原告石嘴山市众安房地产开发有限公司与被告李卫娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告石嘴山市众安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沙某，被告李卫娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。石嘴山市众安房地产开发有限公司提出诉讼请求：1.判令被告李卫娟向原告石嘴山市众安房地产开发有限公司支付下欠购房款70555元；2.判令被告李卫娟向原告石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿因逾期付款违约金21166.5元；3.本案案件受理费由被告李卫娟承担。事实和理由：石嘴山市众安房地产开发有限公司与李卫娟于2012年9月27日签订《商品房买卖合同》一份，由李卫娟购买石嘴山市众安房地产开发有限公司开发的位于石嘴山市××区商业房，房屋面积为122.54㎡，总价为344092元。合同签订后，李卫娟共向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付购房款273537元后，至今仍未向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付剩余购房款70555元。现李卫娟所购买房屋已符合交付条件，并可以办理房屋所有权证，但李卫娟由于自身原因一直未来办理交接手续。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，如李卫娟迟延支付价款，应当按照未付到期价款的万分之三向石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿迟延期间的违约金，石嘴山市众安房地产开发有限公司主动将违约金下调至下欠款项的30％。现石嘴山市众安房地产开发有限公司为维护其自身合法权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。李卫娟辩称，人民法院应依法判决驳回石嘴山市众安房地产开发有限公司的诉讼请求。2012年，李卫娟购买石嘴山市众安房地产开发有限公司开发的位于石嘴山市××区商业房，房屋面积为122.54㎡，总价为344092元。因相关商业银行只能以40％比例向李卫娟按揭发放贷款，故不能一次性付清首付款，本人申请退房，石嘴山市众安房地产开发有限公司工作人员说房价在下跌，退房是不可能的，首付已经缴纳购房款137537元，再交款项68000元，剩余购房款136000元再办理按揭贷款。因李卫娟确实没有经济能力凑够60％的首付款，石嘴山市众安房地产开发有限公司的工作人员提出帮将其该套房屋卖出，但至今房屋也没有卖出去。石嘴山市众安房地产开发有限公司应向李卫娟退还购房款，而不应由其补交下欠的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。石嘴山市众安房地产开发有限公司提交的商品房买卖合同、测量结果报告、收据（3份）、宁夏增值税普通发票、销售不动产专用发票记账联、石嘴山日报（系2013年7月1日、2016年1月28日）、申请书及补充协议均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间具有实质关系，予以采信。李卫娟提交的销售不动产专用发票（2张）、收据、契税完税证仅具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上不能体现其主张待证事实的存在，不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年9月27日，石嘴山市众安房地产开发有限公司与李卫娟签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由石嘴山市众安房地产开发有限公司将其开发的位于石嘴山市××区商品房出卖给李卫娟，单价2808元/㎡，总价款341537元；合同第六条第一款约定李卫娟的付款方式为商品房抵押贷款，李卫娟于2012年10月26日起交清首付款137537元，剩余购房款204000元限合同备案后十个工作日内交清，该第二款约定李卫娟迟延支付价款的，应当按照未付到期价款的每天万分之三计算向石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿迟延履行期间的违约金；而石嘴山市众安房地产开发有限公司应于2013年6月30日向李卫娟交付房屋；合同还就其他条款等内容进行了约定。合同签订后，石嘴山市众安房地产开发有限公司于2012年11月20日将房屋登记备案至李卫娟名下。2013年8月26日，经石嘴山市众安房地产开发有限公司委托石嘴山市正衡房地产测量所对众安·府佑水香小区31-1003号商品房面积进行测量，测量房屋建筑面积为122.54㎡，房屋总价应为344092元。但李卫娟陆续仅向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付购房款273537元，至今仍下欠购房款70555元。现石嘴山市众安房地产开发有限公司为维护其自身合法权益，将纠纷诉至本院。本院认为，石嘴山市众安房地产开发有限公司与李卫娟签订的《商品房买卖合同》系各自意愿的体现，意思真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立并生效，对双方具有约束力。案涉商品房总价款344092元，而李卫娟举证证据中2013年3月2日记载房款68000元的销售不动产专用发票，在证明力上不能证明其确已交纳了该笔款项。故，李卫娟有向石嘴山市众安房地产开发有限公司支付到期下欠购房款70555元的民事责任。因李卫娟未能如约在2012年11月20日石嘴山市众安房地产开发有限公司将房屋登记备案至其名下之后10天之内支付下欠购房款，其应向石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿违约金，又因石嘴山市众安房地产开发有限公司系主动降低违约金数额，则意味双方均对约定违约金过高均有异议，则主办人在审慎行使自由裁量权的合理范围内以下欠购房款70555元为基数，以15%的比例计算违约金为10583.3元较适当。综上所述，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条及第一百三十条的规定，判决如下：被告李卫娟于本判决生效后五日内支付原告石嘴山市众安房地产开发有限公司下欠购房款70555元，赔偿违约金10583.3元，合计81138.3元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2094元，减半收取计1047元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担133元，由李卫娟负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○二○年九月四日书记员 王雅附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。