天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1961号原告（反诉被告）：张佳生，男，1995年9月11日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李享，天津韬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，天津韬鼎律师事务所律师。被告（反诉被告）：天津方街商业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道**麦购休闲广场负**食巷小吃街办公室。法定代表人：何立鹏，总经理。原告（反诉被告）张佳生与被告（反诉原告）天津方街商业管理有限公司（以下直称方街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张佳生向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方就FUNBOX食巷B1-17A铺位（以下简称涉案商铺）签订的租赁合同；2.判令被告返还2019年7月至12月期间租金70000元；3.判令被告返还保证金2万元；4.判令被告赔偿原告基础装修费10100和后期装修费损失13000元；5.判令被告返还因购买水表、电表、收银机、路由器调试费等共3750元；6.案件受理由被告负担。因4月4日已经将涉案房屋交回，故当庭申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2019年7月10日原告与被告就涉案商铺签订租赁合同，约定由原告承租用于经营餐饮。期限2019年7月1日至2020年6月30日，约定于6月26日前交付商铺。合同约定租金为保底租金加提成租金，即保底租金11666元，抽成租金为营业额的16%，二者从其高者。同日签署补充协议，约定原告享有开业活动，优先免费参与权等八项特权。合同签订后，原告如约支付2019年7月至12月租金及保证金、基础装修费用等。但在实际履行过程中，被告存在以下行为，包括交付商铺迟延至10月1日，项目推广书中宣传与实际推广不符，八项特权均未实现，商铺面积过小，无法办理卫生许可证，导致无法堂食和经营外卖。未经原告同意擅自向不特定消费者发放优惠券，并强迫原告按此超低价格与消费者交易等。原告认为，被告上述行为已严重损害原告合法权益，给原告造成重大经济损失，基于被告欺诈行为签订的合同严重违背等价有偿、诚实信用原则，无法实现合同目的，故依法应当予以解除，同时被告应当依法赔偿给原告造成的经济损失。方街公司辩称，对于合同签订及原告主张的各项数额均无异议，1.对于交付时间不予认可，实际是8月21日交付而非10月1日，合同对于交付具体时间只是预估，在租赁合同第3.2条也约定如未能按期交付，租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任；2.对于项目推广书情况属实，但是已经写明为示意图，并且也进行了部分宣传，如在商场主入口门头、哈尔滨道次路口门头和山西路的夜间通道进行了门口宣传，商场内通道网红墙以及活动及其他没有体现的宣传；3.被告进行了人偶游行、国庆7天歌手的口播广告、原告的宣传片在大屏播放、十一期间请了“十三姨吃天津”抖音广告、微信公众号免费为原告推广、山西路夜间通道路口免费灯箱广告及后续的各项活动；4.签订合同时原告知晓租赁面积，并且支付相应面积对价的租金，大小与被告无关。5.2019年7-12月租金已经顺延到10月1日至3月31日，该期间原告实际使用房屋，不同意退还；6.原告解除合同属于违约方，不同意退还保证金；7.装修损失是原告自己经营使用，与被告无关；8.对于其他费用也是原告经营使用的购置费，原告可以自行将水表、电表收回，收银机已经收回，调试费我方是代收后给联通公司。方街公司向本院提出反诉请求：1.判令原告支付逾期交付租金违约金15446元；2.判令原告支付2019年11月至2020年3月期间保安保洁款2000元；3.判令原告支付2019年10月至2020年3月期间垃圾清运费1260元；4.判令原告支付迟到违约金赔偿金3600元；5.判令原告支付擅自解除合同的违约金14000元；6.判令原告支付逾期退还商铺的使用费33330元；7.反诉费由原告负担。事实和理由：双方为租赁关系，合同约定租金半年一交，首期租金于3月31日到期，后半年租金应于3月10日前交纳，因3月27日原告提出解除合同，依据合同约定应按原租金标准的2倍交纳逾期交租期间（3月11日至30日期间）的违约金。因原告提前解除合同，应按合同约定支付年租金10%作为违约金。因原告设备一直未拆除，故要求支付房屋使用费，标准为每日50元。另原告还应支付保安保洁和垃圾清运费。张佳生对方街公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1.2020年3月30日双方租赁关系解除，未产生4月份之后的租赁费用。虽然应于3月10日交下半年租金，但该期间处于疫情期间，对于何时能够开业，尚不能确定；对于2和3项请求，合同4.2条约定交纳租金包含物业费，故保安保洁和垃圾清运属于物业服务范围，不同意再次支付。另外2.3月处于疫情期间，不存在保安保洁和垃圾清运问题；对于迟到违约金，迟到违约与实际情况不符，双方为租赁关系，原告是独立经营的个体，且处罚依据未下发原告，原告也未同意接受；对于解除违约金，系被告违约在先，不存在退租情况；对于房屋使用费，因2020年4月4日原告已经搬离，2020年4月3日与其他商户一起签订的调解协议，故不存在占用场地情况。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。2019年7月10日原、被告签订房屋（商铺）租赁合同，约定原告租赁涉案房屋用于经营果糬恋，建筑面积19.5平米，租期12个月，自2019年7月1日至2020年6月30日，约定于2020年6月26日前交付，如因被告原因逾期未交付，约定的租期及开业日相应顺延，被告不承担违约责任，开业日暂定2019年7月1日。租金每月保底11666元，抽成租金为营业额×16%，如抽成租金高于保底租金，于次月5日前支付超额部分。同时交付保证金2万元。如任何原因合同被解除或终止，应于5日内将涉案房屋交还，逾期按50元每平米支付房屋使用费。合同第11.2.3条约定，未经被告同意，擅自提前退租，原告应承担违约责任（违约金为合同金额的10%），且原告已经支付的租金（含物业费）和保证金不予退还。因此造成被告损失的，应承担赔偿责任。同日双方签订补充协议，约定原告为FUNBOX网红小吃街天津旗舰店TOP30席签约合作商家，享有如下特权：开业活动，优先免费参与权；山西路主出入口品牌墙方街位，优先免费选择权；舞台大屏品牌独家广告1天，优先免费播出权；舞台互动区品牌独家推介活动，优先免费举办权；异业现场推广活动，优先免费参与权；品牌代金券（2800元）冲抵市场推广费（1万元），优先大V特惠权。被告提交入场前需缴费明细及微信截图，证明上述费用明细发给原告并按此实际履行。原告依据该明细交纳了相关费用，包括基础装修费、首月保安保洁费、水电表费等，2019年8月17日被告为原告出具了相关收据。双方发生纠纷后，经人民调解委员会调解，原告撤出涉案场地。2020年4月4日双方交接完毕并签字确认。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应确认合法有效，均应按合同约定严格履行。本案争议焦点为租赁合同因何而解除，双方谁应负违约责任。原告主张被告违约应承担责任的理由为：迟延交付商铺、未按补充协议履行VIP特权、商铺面积过小、擅自发放消费券等。应当明确，双方为租赁合同关系，应以该合同确认双方的主要权利义务。合同已经约定租赁面积、交付时间及逾期交付的后果，原告在明知上述约定的情况下，再以该理由解除不能成立，是否享受VIP特权及发放消费券问题均不属于主要合同义务，不构成解除租赁合同的理由，现原告擅自退租解约属于违约方，应承担相应的违约责任。原告交纳的半年租金至3月30日已经使用完毕，现要求退还无事实依据，对于保证金2万元，因原告属于违约方，依照合同约定不应予以退还，原告该项请求不予支持。对于装修、水电表等各项费用，因系由原告自身经营使用，作为违约方无权主张赔偿上述损失。对于反诉请求，自2020年2月开始即处于新冠疫情期间，双方租赁合同暂时无法履行，原告未交纳下半年租金不应认定为违约，被告主张逾期交租违约金不能成立。对于保安保洁及垃圾清运，被告通过微信形式将缴费明细发与原告，原告亦实际按此履行，现被告主张并无不当，但考虑2-3月份因疫情未开业，该期间不存在保安保洁和垃圾清运问题，该期间不予支持。对于迟到违约金系被告单方意思表示，且双方并非行政管理关系，主张该违约金无事实依据，不予支持。对于解约违约金，虽然原告违约，但考虑疫情期间影响商铺正常使用及保证金已经扣除，再行主张违约金不能成立，不予支持。对于逾期腾房使用费，因4月7日已经交接完毕，被告已经签字确认，再主张房屋使用费无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、驳回张佳生全部诉讼请求；二、本判决生效之日起十日内，张佳生给付天津方街商业管理有限公司下列费用：2019年11月至2020年1月保安保洁款1200元、2019年10月至2020年1月垃圾清运费840元；三、驳回天津方街商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318.5元，由张佳生负担，反诉费770元，由天津方街商业管理有限公司负担745元，由张佳生负担25元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津方街商业管理有限公司。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  殷红方二〇二〇年九月四日书记员  梁 辰附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。