云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5927号上诉人（原审原告、反诉被告）:云南南茂企业管理有限公司，住所地云南省昆明市官渡区滇池国际会展中心**馆**。法定代表人：杨玉昌，总经理。委托诉讼代理人：余豪、周昌发，云南康思律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司，住所地云，住所地云南省昆明市官渡区春城路**v>法定代表人：叶云翔，执行董事。委托诉讼代理人：苏建明、秦艺，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南南茂企业管理有限公司（以下简称“南茂公司”）因与上诉人东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司（以下简称“东方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南茂公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持南茂公司一审诉讼请求，驳回东方公司一审反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由东方公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。南茂公司租用房屋的目的是用作家具、建材、装饰装修材料的商场等，但在南茂公司进场装修时才发现房屋的消防只允许用作展览，不能作为商场使用，致使南茂公司无法对房屋进行装修使用，南茂公司为按约定使用房屋，避免造成双方损失及影响以后合作，想尽一切办法采取补救措施，发函请求东方公司提供所租房屋的项目规划许可证、建设设计施工图、消防竣工材料等进行消防改变，但东方公司不予理睬，拒不提供相关材料，南茂公司只好向昆明市综合应急救援支队主动申请消防改变，被告知房屋性质为“展馆”，如需改变原房屋防火设计方案需经专家评审同意，并重新办理有关行政审批手续，根据相关规定，应由东方公司进行申报并办理有关行政审批手续。2.东方公司未向南茂公司提供满足实质要件的租赁物，房屋不能作为商场使用直接影响合同目的的实现，东方公司交付房屋时应保证符合合同约定的用途。东方公司作为房屋的所有人及运营管理者，对房屋的消防情况很清楚，其明知双方的租赁合同已明确约定南茂公司承租房屋用途，而不明确告知南茂公司相关情况，东方公司构成根本违约。3.一审认定东方公司在南茂公司必经通道堆放垃圾的行为不构成违约、南茂公司未按合同约定支付租金构成违约、南茂公司要求东方公司返还租金和物业管理费没有事实和法律依据、履约保证金不满足退还条件均存在错误。4.一审认定南茂公司未将房屋交还东方公司、双方在履行合同过程中存在违约行为互不支付违约金错误。5.一审适用法律错误。针对南茂公司的上诉请求、事实和理由，东方公司辩称，合同中明确约定南茂公司应去办理消防验收，如不办理属于违约，在签订合同时南茂公司就已经知道，如果说没有办理存在风险，亦是一个正常的南茂公司已经预见到的商业风险。对于垃圾堆放问题，合同中未作约定，且还有其他通道，不影响南茂公司通行。合同约定解除合同交房双方要办理严格的交接手续，即按照原来的清单进行交接，故南茂公司实际上没有交房。交付租金是南茂公司最基本的合同义务，南茂公司欠付租金，欠交水电费构成违约。上诉人东方公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判南茂公司向东方公司支付自2019年7月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费(按每月5元/平方米计算)、物管费(按每月5元/平方米计算),暂计算至2019年9月30日止房屋占用费231111.10元、物管费231111.10元，合计462222.20元；2.纠正一审判决第二项，改判南茂公司向东方公司支付租金和物管费合计1128530.33元。事实和理由：1.导致东方公司未及时收回房屋的责任在南茂公司，由此造成的损失应由南茂公司承担，一审判决让东方公司承担因未收回房屋而导致损失扩大的责任，无事实和法律依据，应予纠正。2.一审对租赁场地的占用补偿未按诉争合同约定标准计算错误，合同约定在“南博会”“商洽会”期间临时占用19号馆的补偿标准按照3287.67元/天计算，一审忽略上述标准，自行采用其他标准计算，不符合当事人双方的约定。针对东方公司的上诉请求、事实和理由，南茂公司辩称，东方公司收回房屋后并未交还给南茂公司，不存在支付占用费的问题，二楼夹层3、4号馆是因为东方公司的违约行为导致的结果，应由其自己承担责任。由于东方公司的根本违约行为，南茂公司有权拒绝支付租金和物业费。南茂公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返还原告支付的房屋租金130万元、履约保证金50万元，两项合计180万元；3.判决被告向原告支付违约金52万元；4.判决被告承担本案诉讼费。东方公司向一审法院反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除;2.判令反诉被告将位于昆明市官渡区馆的房屋交还给反诉原告；3.判令反诉被告向反诉原告支付截至2019年7月26日的租金576048.78元、物管费576048.78元,合计1152097.55元；4.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年7月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月5元／平方米计算）、物管费（按每月5元／平方米计算）,暂计算至2019年9月30日止房屋占用费231111.10元、物管费231111.10元,合计462222.20元；5.判令反诉被告向反诉原告支付至实际交还房屋之日止的电费,暂计算至2019年9月30日为62597.52元；6.判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000元;7.判令反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月1日，被告（出租方、甲方）与案外人昆明隆盛兴木业有限公司（以下“简称隆盛兴公司”）签订房屋租赁合同，合同约定：“租赁区域位于昆明市官渡区馆区域,租赁面积总计26000平方米（包含19号馆10000平方米，二楼夹层3、4号馆各800Ｏ平方米）；租赁区域用途:供乙方作为家具、建材、装修装饰材料商场等相关配套功能（以乙方的营业执照记载的经营范围为准）使用；本合同生效后,如乙方对租赁物总面积无争议,依据合同约定租赁物总面积计算租金；租赁期限为8年，租期从2018年8月1日起至2026年7月31日止；免租期共四个月,为2018年8月1日至2018年9月30日（两个月），2019年8月1日至2019年9月30日（两个月）；第一、第二个租赁期间（扣除免租期后,‘一（每）个租赁期间’为‘10个月’）,即2018年8月1日至2020年7月31日,房屋月租金为5元／平方米,月物业管理费为5元／平方米,每个租赁期间合计费用为2600000元。乙方日常使用的水、电及所产生的生活垃圾的清运费,由甲方代收代缴。水费按7元每立方米收取,电费按1.2元每度实际发生额收取（上述二项费用均包含了合理的公共部分必须分摊的费用）。租金及物业管理费六个月一付,先付款后使用。每半个租赁期（即6个月）开始十天之前支付下半个租赁期的费用。首期租金及物业管理费1300000元,乙方须在2018年8月1日前支付给甲方。该合同生效后,如乙方逾期一个月未支付的,乙方向甲方支付滞纳金100000元。逾期达二个月的,甲方有权解除合同,收回租赁房屋,并有权在合同解除通知的3日后对乙方承租房屋内的所有财产进行留置,乙方同意甲方对该财产依法行使留置权;甲方亦有权按照该合同第6.2条的约定执行。水费、电费每个月结算一次；2018年6月30日前,乙方向甲方交纳定金500000元,乙方按该合同4.1条约定支付首期租金后,该定金转为履约保证金,用于保证乙方在租赁期间按时向甲方交纳租金、水电费、垃圾清运费和设施设备损坏赔偿费、违约金等相关费用。在租赁期间,乙方如拖欠上述费用或损坏了甲方的房屋需要维修时,如乙方在甲方书面催告后5个工作日仍未支付的,甲方有权自行使用上述保证金进行抵扣或维修。当乙方的保证金不足以支付上述费用或被甲方抵扣后不足50000元时,在接到甲方的书面通知后,乙方必须在5个工作日内补足保证金及所欠费用。租赁期满,在乙方结清所有租金、水、电费及垃圾清运费等相关费用,并且在甲方的设施设备没有损坏（不含合理损耗及非乙方原因）或乙方没有违约等的情况下,甲方将上述保证金在10个工作日内全额免息退还乙方。因乙方原因造成合同不能签订,按照定金罚则执行。该合同生效后的10个工作日内,甲方将该合同第1.1条所约定的租赁区域交付乙方使用,乙方在对所交付的租赁区域进行验收后,在房屋移交单上签章,以示交接完毕。该合同到期自动解除或该合同提前解除时,乙方须在本合同解除之日起7个工作日内,结清所有费用,将租赁区域清扫干净,并且按照房屋《移交单》通过甲方验收,之后,双方在场地移交单上签字盖章确认。若逾期,遗留在租赁区域内的一切车辆设施、设备、物品等,将视为乙方放弃所有权,任由甲方处置。本合同因故被提前终止时乙方财产的处理方法亦同。在房屋移交后及整个租赁期间,乙方如需要对所租赁的房屋进行二次装修,须按国家有关建筑、消防、环境保护和卫生等方面的规定进行审批、报备,并将装修方案提前报给甲方（例如按《中华人民共和国消防法》等规定,在开工前必须报消防管理机关进行建审并在开业前取得消防验收合格的情况,必须依法按法定程序进行报建工作）。二次装修的费用由乙方全部承担。乙方装修方案经甲方书面同意后,由乙方与甲方签订《施工安全责任书》,同时交二次装修100000元施工押金后,乙方及其约定施工方方可进场施工,待乙方施工结束,经甲方检查合格后《施工安全责任书》自动失效,在乙方结清所有水、电费及垃圾清运费等相关费用,并且在甲方的设施设备没有损坏（不含合理损耗及非乙方原因）等违约的情况下,甲方将上述押金在10个工作日内全额免息退还乙方。租赁期满后或因乙方提出解除合同或因乙方违约导致合同被解除,甲方有权要求乙方对装修进行拆除（恢复原状）或保留，未经甲方许可,乙方不得拆除和破坏二次装修,甲方也不支付任何装修补偿。在签订本房屋租赁合同时,乙方还应同甲方委托的管理部门签订安全责任书,负责其承租房屋及场地内的消防安全责任和治安安全责任。乙方必须在开业经营前取得消防机关颁发的《消防安全检查合格证》,并提供加盖公章的复印件给甲方备案,否则甲方有权制止乙方开业,直至解除本合同并追究乙方的违约责任。因不可抗力或国家攻策发生变化,导致该合同全部或部分不能继续履行的,该合同可解除或协商变更。乙方在接到甲方的书面解除通知后,须在甲方规定的合理时间内将租赁区域交还甲方,双方互不承担违约责任,由此造成的损失各自承担,甲方不赔偿装修、改造费用,但已交未使用的租金及物业管理费由甲方退还给乙方。但如果因国家政策或因政府对租赁物征收征用依法给予的经济补偿,按国家规定分配。因乙方自身原因导致本合同解除的,甲方不退还乙方已交纳的场地租金、物业管理费及履约保证金。甲、乙双方在履行该合同过程中就合同相关事宜向对方发出的书面联系函,包括但不限于通知、催告、函告、声明、承诺书等,应当按照该合同载明的地址发出。通知的方式可以是当面送达、传真送达、电子邮件送达、邮寄送达。其中,如果以邮寄形式送达的,自邮件发出之日起（以邮戳记载的时间为准）第四日视为送达之日。以传真或电子邮件方式送达的,在传真或电子邮件发送成功之后即为已经送达（须保留发送成功的证据）。任何一方的上述通知方式发生变动的,有义务在变动发生之日起的3个工作日内书面通知相对方,并由双方重新签订新的通知方式变更确认书。否则,相对方按原通知方式所做的送达仍然具有法律效力。因‘南博会’、‘商洽会’每年在滇池国际会展中心举办,甲方需临时占用19号馆,甲方应提前30天书面通知乙方,乙方必须无条件在甲方要求时间内清空19号馆,交还给甲方使用。若在规定时间内还有乙方（含乙方的合作方、分租商户等）物品遗留在19号馆区域内,甲方将按垃圾处置,因处置上述遗留物产生的费用（包括但不限于搬运费、拆卸费、包装费、场地占用费、保管费、公证费等一切与腾房有关的费用）或损失,由乙方承担。该合同租赁期内,因‘南博会’、‘商洽会’每年在滇池国际会展中心举办,甲方需临时占用19号馆,按实际占用天数赔偿乙方。第一、二个租赁期甲方按3287.67元／天向乙方进行赔偿;并承担活动期间的水电等相关费用,水电等使用情况抄表手续和场地交接一起进行,费用在每年年底12月25日前进行结算。（由乙方在租赁期满前以书面形式提出申请,并附甲方的书面通知原件）。甲方有下列情形之一的,构成违约:未按合同规定的时间提供房屋及租赁场地;未事先通报乙方而在租赁场地内从事施工或维修作业,影响乙方正常使用或造成乙方财产损失。乙方有下列情形之一的,构为违约，对于乙方违约,该合同有约定的从其约定,没有约定的按照以下方式处理:甲方有权在催告后,对乙方采取包括但不限于断水、断电、封门、限制乙方车辆、人员进入甲方场地（包括租赁场地）、扣收履约保证金、单方面解除本租赁合同等措施,由此产生的后果和责任由乙方承担。造成甲方损失的,由乙方负责赔偿:Ａ未按合同约定按期足额交付租金、物业管理费及其他费用的;Ｂ在所承租的租赁区域内从事违法活动而受到有关行政机关的查处;Ｃ事先未经甲方书面同意或未按甲方要求,擅自拆改租赁区域设施,以及故意损坏租赁区域设施、设备的;Ｄ合同解除／终止后未按合同约定将租赁区域交还甲方的;Ｅ未经甲方事先书面同意,改变租赁区域用途的;未取得《消防安全检查合格证》擅自营业的。Ｆ未经甲方书面同意,擅自将本合同约定的承租权或租赁区域用于整体转让、转租、借予他人经营使用或者将使用权质押第三方;Ｇ拒不接受甲方监督、检查、管理、安排、指挥或不按甲方要求进行整改的;Ｈ由于乙方与第三方纠纷或乙方发生安全责任事故,导致甲方无法对租赁区域进行有效管理,或影响到甲方经营、管理活动的正常开展的；Ｉ违反本合同附件,情节严重的。Ｊ违反本合同其它合同义务的,情节严重的。除合同另有约定外,无论甲方或乙方违约,违约方均应向对方支付当期每年总租金20%的违约金,给对方造成损失的,还须承担赔偿责任。在房屋移交后及整个租赁期内,由于乙方原因导致合同解除的,甲方不退赔乙方已支付租金和物业管理费;如甲方原因导致合同解除的,甲方有责任向乙方退赔已支付但未使用期间部分的租金和物业管理费。如发生不可抗力,双方互不承担违约责任。遇有不可抗力的一方应立即通知另一方,并应在十日内提供发生不可抗力的有效证明文件。该合同经双方法定代表人或委托代理人签字盖章后,且在乙方按照第四条、第五条约定,将首期租金及履约保证金向甲方支付完毕后生效。除该合同另有约定外,任何一方不得单方解除合同。如遇不可抗力因素,双方协商达成一致后,可提前解除合同。该合同在履行过程中的未尽事项或者双方发生争议时,由双方协商解决,协商形成的文件作为本合同的补充协议,与本合同具有同等效力。协商不成的,依法向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。”上述合同签订后，隆盛兴公司于2018年6月27日向东方公司支付定金500000元，于2018年8月1日向东方公司支付租金及物管费1300000元。2018年8月8日，东方公司将官渡区滇池国际会展中心19号馆、夹层3号馆、夹层4号馆及附属设施移交给隆盛兴公司。2019年2月25日，东方公司（甲方、出租方）、隆盛兴公司（乙方、承租方）、南茂公司（丙方、承接方）共同签订《合同主体变更三方协议》，协议约定：“甲方与乙方于2018年6月1日签订的房屋租赁合同正在履行中。鉴于乙方提出《合同主体变更申请》,现甲、乙、丙三方经协商一致,就合同主体变更及相关事宜达成以下协议:一、该协议各方同意由丙方取代乙方成为既有合同的承租方。二、乙、丙双方保证丙方具有履行该协议和既有合同所需相关资质和条件,如因其不具备相关资质和条件而给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任。三、在该协议生效后乙方在既有合同中享有的权利和承担的义务相应地转由丙方享有和承担。四、甲、乙双方须做好资料等的交接工作,因合同主体变更所产生的费用由丙方承担。五、甲方、乙方同意将乙方交纳给甲方还未发生的合同款项给丙方继续使用,发票由甲方向丙方开具。六、除该协议约定情形外,既有合同其他内容不变。”2019年2月25日，东方公司向南茂公司移交上述租赁房屋。2019年5月6日，东方公司向南茂公司发出通知称“2019商洽会将于2019年6月12日-18日在昆明滇池国际会展中心举办，在商洽会期间滇池国际会展中心区域内不准举办其他活动，租赁单位在2019年6月11日-19日期间暂停促销类经营活动”。2019年7月5日，南茂公司向东方公司发出诉求书称“南茂公司原计划在商洽会期间在承租的二层3、4号馆举办家居、建材展销活动，但因东方公司要求暂停经营，给南茂公司造成巨大经济损失，希望东方公司保证承租的二楼夹层3、4号馆每年365天正常营业，在东方公司大型展会活动举办期间不要求南茂公司停业，不对经营区域进行封控。继续提供承租场地的各项资料”。2019年7月15日，东方公司回函称“因在昆明滇池国际会展中心举办的南博会、商洽会等活动规模大、规格高，无法保证南茂公司所租赁场地365天不停业”。2019年7月26日，东方公司向南茂公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，要求解除合同并收回房屋，南茂公司表示不同意解除合同。另查明，一审法院依据南茂公司的申请出具调查令后，昆明市消防救援支队出具回函称滇池国际会展中心19号、3、4号馆区域使用性质为“展馆”，不应直接作为商业用途，该建筑展厅部分采用性能化设计方法进行防火设计，并经专家评审出具专家评审意见，如需改变该场馆原设计方案需经专家评审同意，并重新办理有关行政审批手续。一审法院认为，本案争议焦点为：1.南茂公司与东方公司是否存在违约行为？2.房屋租赁合同是否应解除？解除时间？3.南茂公司、东方公司是否应向对方支付违约金？对于争议焦点1，南茂公司认为东方公司有下列违约行为：1.东方公司出租给南茂公司的租赁房屋因消防原因无法作为商场使用，致使南茂公司不能实现合同目的；2.东方公司在进入承租房屋的必经通道堆放垃圾；3.东方公司无法保证3、4号馆365天正常营业。对于行为1，东方公司作为出租人只需向承租人提供满足实质要件的租赁物便履行完毕房屋的交付义务，至于从事特定行业需要符合的形式要件约束的是承租人，本案办理消防审批手续即属于形式要件，南茂公司作为欲开办商场的承租方对此应有预期和对相关规定的了解掌握，也应做好相应的准备，南茂公司因其选取对象错误而产生的后果不能转嫁给出租方，故南茂公司承租房屋因消防原因无法作为商场使用并非东方公司的过错。对于行为2，根据当事人陈述，堆放垃圾的位置不属于南茂公司承租范围内，且并非南茂公司进出承租房屋的唯一通道，故东方公司的该行为不构成违约。对于行为3，《房屋租赁合同》仅约定在南博会、商洽会期间会占用19号馆，并未对3、4号馆夹层的占用进行过约定，虽商洽会期间对3、4号馆进行停业管控系政府行为，但东方公司作为出租人对于该情况应当能够预见，而东方公司在能够预见到3、4号馆在举办展会期间可能会存在无法正常营业的情况下未在与南茂公司签订合同时将该情况告知南茂公司，东方公司的该行为构成违约。东方公司认为南茂公司拖欠租金的行为构成违约，南茂公司未按合同约定支付租金，且经东方公司催告后仍未履行支付租金的义务，已构成违约。对于争议焦点2，南茂公司与东方公司均同意解除合同，但对解除合同的时间存在争议，南茂公司主张解除合同时间为2019年6月11日，但南茂公司并未向东方公司发出过解除合同的意思表示，不予支持。东方公司主张解除合同的时间为南茂公司收到解除《房屋租赁合同》通知书的时间2019年7月26日，符合法律规定，予以确认。对于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”鉴于南茂公司与东方公司在履行合同过程中均存在违约行为，判定双方互不支付违约金。对于南茂公司要求东方公司返还房屋租金130万元、履约保证金50万元的诉请，南茂公司要求返还的房屋租金130万元实际上并非全部是租金，根据南茂公司提交的相应发票，其中65万系房屋租金，65万系物业管理费，该130万元和履约保证金50万元系隆盛兴公司向东方公司支付，南茂公司与东方公司、隆盛兴公司签订《合同主体变更三方协议》后，隆盛兴公司在《房屋租赁合同》中享有的权利义务由南茂公司享有和承担，即可视为南茂公司对上述款项享有相应权利。对于房屋租金和物业管理费130万元，根据《房屋租赁合同》，该笔租金和物业管理费对应的租赁期间应为2018年10月1日至2019年2月28日，南茂公司要求东方公司返还该笔租金和物业管理费没有事实和法律依据，不予支持。对于履约保证金50万元，根据《房屋租赁合同》的约定，应在双方结清该合同的所有相关费用后方可退还，现尚不满足退还条件，对南茂公司要求退还履约保证金50万元的诉请不予支持。对于东方公司要求南茂公司将昆明市官渡区馆交还给东方公司的诉请，虽南茂公司称已在商洽会期间将房屋交还，但南茂公司无法提交相应证据予以证实，故对东方公司的该诉请予以支持。对于东方公司要求南茂公司支付2019年2月1日至2019年7月26日的租金576048.78元和物管费576048.78元的诉请，隆盛兴公司已支付租金和物管费130万元对应期间为2018年10月1日至2019年2月28日，故南茂公司应支付的是2019年3月1日至2019年7月26日的租金，同时应减去商洽会占用期间的租金（根据东方公司出具的计算表，19号馆的占用时间为25天，根据东方公司的重要通知，3、4号馆的占用时间为9天），故南茂公司应支付东方公司的租金和物管费共计1126731.19元（260000元×5个月-260000元÷31天×5天-10元/平方米/月×10000平方米÷30天×25天-10元/平方米/月×16000平方米÷30天×9天）。对于东方公司要求南茂公司支付自2019年7月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月5元/平方米计算）、物管费（按每月5元/平方米计算）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”东方公司在南茂公司拒不支付租金后向南茂公司发出解除合同的通知，但东方公司未及时收回房屋，由此造成的损失不应由南茂公司承担，故对东方公司的该项诉讼请求不予支持。对于东方公司要求南茂公司支付至实际交还房屋之日止的电费的诉请，东方公司未提交有效证据证实南茂公司使用涉案房屋所产生的电费，应承担举证不能的责任，故对东方公司的该项诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）云南南茂企业管理有限公司与被告（反诉原告）东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；二、原告（反诉被告）云南南茂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司租金和物管费共计1126731.19元；三、驳回原告（反诉被告）云南南茂企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》的解除时间如何认定？2.南茂公司应向东方公司支付的租金和物管费如何认定？3.南茂公司应否支付东方公司房屋占有使用费和物管费？如应支付，金额如何认定？4.东方公司应否返还南茂公司房屋租金、履约保证金及支付违约金？本院认为，针对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，《房屋租赁合同》《合同主体变更三方协议》合法有效，各方均应按约定严格履行各自义务。该合同明确约定，租金及物业管理费，六个月一付，先付款后使用；每半个租赁期（即6个月）开始十天之前支付下半个租赁期的费用；本合同生效后，如南茂公司逾期一个月未支付的，南茂公司向东方公司支付滞纳金壹拾万元整。逾期达二个月的，东方公司有权解除合同，收回租赁房屋。南茂公司按照合同约定支付了2018年10月1日至2019年2月28日期间的租金及物管费后，未按约定时间支付2019年3月1日至2019年7月31日期间的租金及物管费，经东方公司多次催告后在合理期限内仍未支付，东方公司于2019年7月26日向南茂公司出具《解除通知书》，要求解除案涉《房屋租赁合同》，南茂公司于2019年7月26日收到该通知，一审据此确认南茂公司与东方公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除于法有据，本院予以维持。针对争议焦点2，如前所述，双方签订的租赁合同于2019年7月26日解除，而南茂公司仅支付至2019年2月28日的租金及物管费，故南茂公司还应向东方公司支付2019年3月1日至2019年7月26日期间的租金及物管费。因2019年6月12日-18日在昆明滇池国际会展中心举办“2019商洽会”，期间占用19号馆25天，占用二楼夹层3、4号馆9天，故占用期间的租金及物管费应予扣减。合同约定举办“商洽会”期间临时占用19号馆的，按实际占用天数赔偿南茂公司，第一、二个租赁期东方公司按3287.67元/天进行赔偿，而对于二楼夹层3、4号馆占用期间的赔偿标准未作明确约定，东方公司主张参照19号馆的赔偿标准进行计算扣减适当，本院予以支持，确认南茂公司应向东方公司支付2019年3月1日至2019年7月26日期间的租金及物管费为1128530元（260000元×5个月-260000元÷31天×5天-3287.67元/天×25天-3287.67元/天×0.8×9天-3287.67元/天×0.8×9天）。一审对此所作认定及处理有误，本院予以纠正。针对争议焦点3，合同解除后，南茂公司一直未与东方公司办理房屋交接手续，应向东方公司支付2019年7月27日起至房屋实际腾还之日止的占有使用费及物管费。鉴于南茂公司收到东方公司出具的解除合同通知书后，未对涉案房屋正常管理使用，东方公司亦未积极收回房屋，故对东方公司主张的房屋占有使用费及物管费，本院酌情支持50%，确认南茂公司向东方公司支付2019年7月27日起至房屋实际腾还之日止，按5元/平方米/月的标准计算的房屋占有使用费及物管费。南茂公司关于房屋早已向东方公司交还的主张，经审查，双方在合同中明确约定，合同到期自动解除或合同提前解除时，南茂公司须在合同解除之日起7个工作日内结清所有费用，将租赁区域清扫干净，并按照房屋《移交单》通过东方公司验收，之后双方在场地移交单上签字盖章确认。东方公司在向南茂公司出租并移交19号馆及二楼夹层3、4号馆时，双方均在房屋、场地及设施移交单上签字盖章确认，按照合同约定，合同提前解除时双方亦应在场地移交单上签字盖章确认，因南茂公司在合同提前解除时并未与东方公司办理房屋、场地及设施移交手续，故对南茂公司主张房屋早已向东方公司交还的主张不予采信。对于东方公司要求南茂公司向其交还涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。针对争议焦点4，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人南茂公司、东方公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10634号民事判决第一、三项，即“一、原告（反诉被告）云南南茂企业管理有限公司与被告（反诉原告）东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；三、驳回原告（反诉被告）云南南茂企业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10634号民事判决第二、四项，即“二、原告（反诉被告）云南南茂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司租金和物管费共计1126731.19元；四、驳回被告(反诉原告)东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司的其他诉讼请求”；三、云南南茂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区馆腾还给东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司；四、云南南茂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司租金和物管费共计1128530元；五、云南南茂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司自2019年7月27日起至房屋实际腾还之日止，按5元/平方米/月计算的房屋占有使用费和物管费；六、驳回东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费25360元，由云南南茂企业管理有限公司负担；反诉案件受理费8001.47元，由云南南茂企业管理有限公司负担6081.47元，东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司负担1920元。二审案件受理费25360元，由云南南茂企业管理有限公司负担19274元，东方环球（昆明）国际会展运营管理有限公司负担6086元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年九月二十五日法官助理陈志远书记员武雨