西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终312号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某，男， 1970年6月21日出生，汉族，经商，现住成都市新都区。委托诉讼代理人：赖某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：卜某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏朗赛经贸有限责任公司，住所地西藏拉萨市。法定代表人：次某，该公司董事。委托诉讼代理人：唐某，西藏冈仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：边某，西藏梧谷雄律师事务所律师。原审第三人：王某，男， 1970年3月11日出生，汉族，其他情况不详。上诉人吴某因与被上诉人西藏朗赛经贸有限责任公司（以下简称朗赛公司）、原审第三人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某及其委托诉讼代理人赖某，被上诉人朗赛公司委托诉讼代理人唐某、边某到庭参加诉讼。原审第三人王某经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人吴某向本院上诉请求：1.判令撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初17号民事判决书第一、第二、第三、第四项判决内容，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；2.本案一审诉讼费、反诉费、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定事实错误，导致判决错误。1.一审法院对上诉人在一审时提交的所有证据均未采纳，但认定理由不充分。而对被上诉人提交的证据均予以采纳，违反证据规则，且显失公平。（1）上诉人提交的证据《商铺租赁合同》，一审法院予以部分采纳，但并未明确采纳的是哪些，一审法院并未查清双方在合同中约定了交付房屋时，被上诉人应通知上诉人办理交接手续，并签署交付房屋凭证的事实；（2）上诉人提交的证据《消防意见书》、《王某身份信息》，一审法院未予采纳证明目的，但王某办理的暂住地址系案涉租赁房屋，且被上诉人出租案涉房屋时是否验收合格，是否具有出租权并未查清；（3）上诉人提交的证据《银行回单》、《汇款凭证》、《收据》，一审法院未采纳证明目的，但该组证据反映合同签订后上诉人交纳的租金和押金的事实；（4）上诉人提交的证据《移动、电信通话记录》，一审法院对该组证据三性不予认可，但该组证据反映上诉人催要租赁房屋的事实。2.一审法院对被上诉人提交的证据《房屋租赁合同》、《滨河公园商铺租赁合同》均予以采纳，理由不充分，该《房屋租赁合同》系复印件，且合同中约定了不得转租，但一审法院对两份合同的证明目的均予以了采纳。3.一审法院在没有任何证据佐证的情况下认定上诉人与被上诉人在合同履行过程中，双方对交付房屋问题并未按照合同约定履行，被上诉人不存在违约行为，与事实不符，属于事实认定错误。合同中明确约定被上诉人有通知上诉人前往办理房屋交接手续的义务，被上诉人并未履行其义务，也未提交相关证据证明其履行通知义务、并办理房屋租赁的交接手续，更无证据证明上诉人与被上诉人在履行合同过程中变更了合同约定的内容。4.上诉人按时交纳押金、租金的行为，不构成违约，被上诉人未按照合同约定向上诉人交付租赁房屋，构成根本性违约，导致上诉人租赁房屋的目的不能实现，根据法律规定，可以解除合同，被上诉人的反诉请求不应得到支持。二、一审法院审理本案期限已超过普通程序6个月的规定，即使本案有公告期，也不能长达1年20天，属于程序严重违法。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，恳请二审法院查清事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人朗赛公司辩称:一、从吴某向两岛派出所报案的事实看，被上诉人把租赁商铺向上诉人进行了实际交付。因装修房屋需先实地测量房屋方可进行，而上诉人的报案事实为自己准备用于装修租赁房的瓷砖、生活用品电热水器被原审第三人王某盗窃。若租赁房未交付不存在进行装修的事实。二、从合同履行情况看，上诉人分三次向被上诉人支付了租金及押金，即在2018年5月30日向被上诉人支付了185 455.2元；2018年7月27日支付100 000元；2018年10月21日支付50 000元。上诉人第三次付款距第一次付款时间相隔近6个月，若未交付租赁房，上诉人的上述支付行为不符合情理，与交易习惯亦不符。三、上诉人以其提交的暂住证上的居住地址来证明案涉房屋被王某实际占有，但王某暂住证上的登记地址并非案涉房屋。四、依据合同约定，租金保证金在交付房屋前，由上诉人一次性支付给被上诉人，上诉人应在交付房屋当日支付。即交付房屋与支付租金保证金是同日进行，上诉人在5月30日支付了租金保证金，同日被上诉人就应当交付房屋，若被上诉人未交付房屋，上诉人不可能再支付第二笔、第三笔租金。合同还有约定，交付该房屋时，若实测面积与第1.1 条载明的预测建筑面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：建筑面积误差比例绝对值均在5％以内的，合同租金不做调整。上诉人三次支付租金及押金，均是按照合同约定的租金支付。若上诉人没有交付房屋让上诉人实测，上诉人不应按照合同确定的租金交付房租。五、被上诉人从拉萨市城市建设投资经营公司整体承租吉曲圆梦文化广场伍万余平方米，目的就是要进行分租获取经营利益，没有理由不交付房屋。综上，上诉人的上诉请求无事实依据，应予驳回。原审第三人王某未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证、辩论等诉权。吴某向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》；2.判令朗赛公司向吴某返还已交纳的押金61 818.4元、租金370 910.4元；3.本案诉讼费用由朗赛公司承担。朗赛公司向一审法院提出反诉请求：1.判令继续履行双方签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》；2.判令朗赛公司不返还租金370 910.4元、押金61 818.4元；3. 判令吴某支付2018年12月至2019年5月的租金370 910.4元；4.承担本案的反诉费。一审法院认定事实如下：2018年,吴某与朗赛公司双方经友好协商，口头约定吴某承租朗赛公司位于滨河公园二期措吉林文化广场2-8#号门面，押金为一个月的租金，吴某当时以现金方式交纳了押金，之后吴某从2018年5月30日开始向朗赛公司陆续转账汇款共计368 910.4元。2018年11月20日，吴某与朗赛公司双方签订《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》，该合同载明：“1、承租场所：1.1甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，乙方同意按照本合同的条款向甲方承租位于2-8#号门面，实测面积为441.56平方米。租赁单价为140元/平方米/月，合同签订前，乙方已经现场看过承租的房屋（面积、结构、位置）并认可订立本租赁合同。2、承租期：2.1承租场所承租期为60个月，自2018年6月1日至2023年5月31日。自甲、乙双方签订之日起算承租期。……3、承租场所的交付：3.1本合同拟定后有乙方先行签字盖章，再交回甲方签字盖章。甲方在收到乙方的租金、保证金、物业管理费等相关费用后，3日内甲方向乙方返还约定的合同份数。3.2若甲方未能向乙方按合同约定的承租期起始日前交付房屋则实际承租期相应顺延，除此之外，甲方无需对乙方承担任何违约责任。3.3乙方应于甲方通知的日期前往城投滨河公园二期物业中心办理该房屋的交接手续，双方签署租赁房屋的交付凭证，且乙方须预交物业管理费……。在办理交接手续之前，乙方应付清本合同规定的乙方于该房屋交付时或之前应支付的所有款项，否则甲方有权拒绝将房屋交付乙方。……7、租金缴纳时间及经营保证金：7.1甲方收取租金的方式为：缴6押1（即6个月的租金，1个月租金保证金。）。……”等内容，该合同甲方处由西藏朗赛经贸有限责任公司盖章、乙方处由吴某签字捺印。合同签订后，2018年11月27日西藏朗赛经贸有限责任公司向吴某出具收据,证明收到六个月的租金及一个月的押金款。2018年9月18日，西藏自治区拉萨市××队出具藏拉公消验字（2018）第0083号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：“……我支队于2018年9月18日，按照《建筑设计防火规范》《消防给水和消防栓系统技术规范》《火灾自动白净系统设计规范》等国家工程建设消防技术标准组织验收，并按照《建设工程消防验收评定规则》进行综合评定，该单位建设工程及自动消防设施工程消防验收合格。”另查明，2018年10月27日，吴某因第三人王某占用案涉租赁物、占用热水器及瓷砖报案后两岛派出所接警予以处理。该案件以吴某要将王某、西藏朗赛经贸有限责任公司诉至法院为由终结。一审法院认为，依据本案提交的证据和庭审查明的事实，本案争议焦点系：一、案涉《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》是否有效；二、依据合同约定朗赛公司是否履行了交付租赁房屋的义务。针对第一个争议焦点，依照民事诉讼法规定的“谁主张谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，除免证事实外，都有责任提供证据加以证明。没有证据或虽有证据但该证据与证明对象没有关联或证据本身的真实性存在问题时，都不能证明其主张。本案中，吴某主张因案涉房屋未通过消防验收合格，以违反法律强制性规定为由认为合同无效。但从吴某提交的消防验收意见书可以证明包含案涉房屋在内的拉萨市××路期项目消防验收合格的事实，在吴某没有其他证据佐证的情况下无法证明其主张，故案涉《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。针对第二个争议焦点，依法成立的合同受法律保护。虽然在案涉《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》中双方明确约定：“3.2若甲方未能向乙方按合同约定的承租期其实日前交付房屋则实际承租期相应顺延，除此之外，甲方无需对乙方承担任何责任。3.3乙方应于甲方通知的日期前往城投滨河公园二期物业中心办理该房屋的交接手续，双方签署租赁房屋的交付凭证，且乙方须预交物业管理费……。”，但合同实际履行过程中，双方对交付房屋问题并未按照合同约定履行。由此吴某主张案涉租赁房屋至今并未进行交付，并以朗赛公司违约为由要求解除合同。朗赛公司对此辩称因朗赛公司管理问题未向吴某出具交付房屋的凭证，但房屋实际已交付，并以两岛派出所出具的回执内容证明房屋交付的事实。一审法院认为，虽然吴某主张房屋一直未交付，但从派出所的报案材料内容及吴某提交的2018年10月27日的照片可以证实吴某已经购买瓷砖、热水器等材料被第三人王某占用的事实，故推定双方在合同签订之前已经对案涉租赁房屋进行了交付，吴某也将装修材料予以准备，故对吴某主张案涉房屋未交付而违约的事实一审法院不予认定。据此，一、本诉部分：首先，对于吴某要求解除双方签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因合同无法解除，双方应按照合同约定履行各自的义务，在吴某按照合同约定已经交纳的租金及押金属于合同约定的义务，在朗赛公司不存在违约的情况下，并不存在返还已经交纳的租金及押金的问题，故对吴某要求朗赛公司返还押金61 818.4元及租金370 910.4元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。二、反诉部分。吴某提交的证据无法证明其主张的情况下，应承担举证不能的责任。故对于朗赛公司要求吴某继续履行双方签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因合同予以继续履行，双方应按照合同约定享受权利履行义务，故朗赛公司要求吴某支付2018年12月至2019年5月期间的租金370 910.4元的诉讼请求 ，于法有据，一审法院予以支持。对于朗赛公司要求吴某不返还已交纳的押金61 818.4元及租金370 910.4元的诉讼请求，予以支持。第三人王某与本案案涉租赁合同内容无关，在本案中不承担责任。综上所述，一审法院对于吴某要求解除双方签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》的诉讼请求，不予支持；对于吴某要求朗赛公司退还押金61 818.4元及租金370 910.4元的诉讼请求不予支持。对于朗赛公司要求继续履行双方签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》的诉讼请求，予以支持；对于朗赛公司要求吴某支付2018年12月至2019年5月期间的租金370 910.4元的诉讼请求，予以支持；对于朗赛公司要求不返还吴某已交纳的押金61 818.4元及租金370 910.4元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条，判决：一、吴某与西藏朗赛经贸有限责任公司继续履行《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》；二、吴某于本判决生效之日向西藏朗赛经贸有限责任公司支付2018年12月至2019年5月期间的租金370 910.4元；三、西藏朗赛经贸有限责任公司不返还吴某已交纳的押金61 818.4元及租金370 910.4元；四、驳回吴某的全部诉讼请求。本诉案件受理费7 790.92元，由吴某负担。反诉案件受理费依法减半收取3 431.83元，由吴某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。具体认定如下：1.上诉人提交《照片》两张，欲证明西藏拉萨市两岛派出所出警处理上诉人报案的时间是2018年11月27日且当时王某就在案涉租赁房内。被上诉人认为该照片上的时间系上诉人手写的内容,且不能证明案涉租赁房被王某占用的事实,对该份证据的三性均不予认可。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但从关联性及证明目的来说，该证据结合2019年7月12日西藏拉萨市两岛派出所出具的协助调查函回执，该照片仅能证明西藏拉萨市两岛派出所出警处理上诉人与原审第三人王某发生的纠纷，但西藏拉萨市两岛派出所并未作出相关事实认定，故不能证明王某住在案涉租赁房内，也不能证明案涉租赁房未交付的事实。2.上诉人提交《微信聊天截图》一份，证明案涉租赁房一直是锁着，上诉人无法进入使用。被上诉人认为,聊天记录中转发的照片仅显示拍照当时门是锁着,但不能证明被上诉人未交付租赁房的事实,故对该证据三性均不予认可。本院认为该微信聊天中的照片仅反映2018年12月27日照片拍摄时拍摄到的房是锁着的状态，但不能证明被上诉人锁着案涉租赁房,且至今未向上诉人交付的事实。3.被上诉人提交《视频资料及微信聊天截图》及证人呷玛登珍、袁登次仁证言一组，证明被上诉人实际交付租赁房屋，上诉人准备转租案涉租赁房的事实。上诉人认为该组证据系庭审后提交,不应质证,同时视频资料及微信聊天记录均无原始件,其真实性不予认可；两个证人所述的证言中, 呷玛登珍证言与客观事实不符, 而袁登次仁证言中并未陈述上诉人进入案涉租赁房的事实，故对该组证据的三性均不予认可。本院认为，该组证据中视频资料及微信聊天记录均无原始件,无法确认其真实性，本院不予采纳；而证人呷玛登珍、袁登次仁证言中除经呷玛登珍主动联系上诉人洽谈转租案涉租赁房的事实之外，并不足以证明上诉人向呷玛登珍进行转租案涉租赁房的事实，故对该组证据本院不予采纳。本院二审查明， 2018年11月20日，吴某与朗赛公司签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》中还载明：“4、租金：4.1 自计租日起,按照下述标准收取租金: 2018年6月1日至2019年5月31日期间,年租金合计为: 556 365.6元(大写:伍拾伍万陆仟叁佰陆拾伍元陆角)……; 4.2合同签订后，三个工作日内，乙方必须向甲方支付保证金、租金、物业管理费或其他费用，则自本合同约定的支付日的次日起，每逾期一日，乙方应按照年租金的千分之一向甲方或甲方委托的管理机构支付违约金。逾期支付超过三十日的，甲方有权单方面终止本合同、收回房屋，乙方缴纳的保证金、租金、物业管理费等不予返还，如所缴纳费用不足以弥补甲方的损失的，乙方在甲方规定的时间内补足，甲方也有权向乙方追究因此所带来的一切损失。5、房屋面积差异处理。6、其他费用（详见物业合同）。7、租金缴纳时间及经营保证金: 7.2乙方须向甲方缴纳一个月租金作为租金保证金61 818.4 元。租金保证金在该房屋交付前，由乙方一次性支付给甲方，如乙方以支票、现金、汇款、转账等方式支付的，乙方应在房屋交付当日支付，否则甲方有权不予交付房屋。7.3乙方缴纳租金的方式为每6个月缴纳一次，即合同签订之日起，乙方须向甲方一次性交纳6个月租金，下次租金缴纳时间为提前30天，例如本次租金缴纳时间为2018年6月1日，下次租金缴纳时间为2018 年11月1日。……12、合同的终止及承租房屋的归还：12.1非经双方另行协商达成书面协议。在承租期间,乙方不得单方终止本合同。……”等内容，该合同甲方处由西藏朗赛经贸有限责任公司盖章、乙方处由吴某签字捺印。2018年11月27日，西藏朗赛经贸有限责任公司向吴某出具收据证明收到六个月的租金370 910.4元及一个月的押金61 818.4元。二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院查明的事实及所依据的证据基本一致。本院认为，综合双方诉辩，归纳本案争议焦点并评析如下：一、关于吴某与朗赛公司签订的《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》的效力及应否解除的认定；二、吴某主张朗赛公司退还已付的押金及租金是否成立；三、吴某应否向朗赛公司支付2018年12月至2019年5月的租金。关于合同效力的认定。上诉人主张被上诉人对案涉租赁房并无转租权，案涉租赁合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，结合本案，案涉租赁房并无产权争议，案涉租赁合同系上诉人与被上诉人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉租赁合同属合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行己方义务。一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于合同应否解除的问题。上诉人主张被上诉人不交付租赁房屋，系不履行合同主要义务，请求依法解除。被上诉人主张双方虽未办理交房手续，但其已实际交付租赁房屋。本院认为，双方签订的租赁合同中约定：“2.1承租场所承租期自2018年6月1日至2023年5月31日。自甲、乙双方签订之日起算承租期。3.2若甲方未能向乙方按合同约定的承租期起始日前交付房屋则实际承租期相应顺延。3.3乙方应于甲方通知的日期前往城投滨河公园二期物业中心办理交接手续,双方签署租赁房屋的交付凭证。在交接手续之前,乙方应付清本合同规定的乙方应支付的所有款项。4.2合同签订后，三个工作日内，乙方必须向甲方支付保证金、租金、物业管理费或其他费用。7.1甲方收取租金的方式为：缴6押1（即6个月的租金，1个月租金保证金）。7.2乙方须向甲方缴纳一个月租金作为租金保证金61818.4 元。7. 3合同签订之日起，乙方须向甲方一次性交纳6个月租金”，综合上述合同约定，双方当事人对案涉租赁房的交付附加了条件，即上诉人应在合同签订之日起三日内向被上诉人缴纳完六个月租金及保证金后，才达到被上诉人交付租赁房的条件。即上诉人在2018年11月27日向被上诉人付清六个月租金及一个月的押金后，才达到被上诉人履行交付租赁房屋的条件。但被上诉人在2018年11月27日后并未按照合同约定通知上诉人办理交房手续，其提交的证据也不足以证明其实际完成了交付房屋的义务，故被上诉人存在未按时交付租赁房屋的违约行为，但被上诉人迟延履行时间不到两个月，上诉人已经向法院起诉被上诉人，上诉人提交的证据也不足以证明上诉人催告被上诉人在合理期限内履行交房义务, 被上诉人仍不履行的事实，故上诉人主张被上诉人的违约行为达到法定解除条件，缺乏事实依据，本院不予支持。一审对此认定结果正确，本院予以确认。关于上诉人吴某主张朗赛公司退还已付的押金及租金，本院认为，基于案涉租赁合同依法有效，且未达到解除条件，上诉人与被上诉人的租赁合同应继续履行，上诉人主张退还已付的押金及租金，无事实及法律依据，该项主张本院不予支持，一审对此认定正确，本院予以确认。关于吴某应否向朗赛公司承担支付2018年12月至2019年5月的租金，本院认为，按照双方合同约定：“3.2若甲方未能向乙方按合同约定的承租期起始日前交付房屋则实际承租期相应顺延,除此之外,甲方无须对乙方承担任何违约责任。”，案涉租赁房无证据证明已交付的情况下，上诉人不应承担2018年12月至2019年5月的租金，上诉人该项上诉主张成立，本院予以支持。一审对此认定不当，本院予以纠正。另，上诉人提出的其他上诉理由与其上诉请求无直接关联，本院不予认定。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，裁判结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初17号民事判决第一项，即原告吴某与被告西藏朗赛经贸有限责任公司继续履行《滨河公园措吉林文化广场商铺租赁合同》；第四项，即驳回吴某的全部诉讼请求；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初17号民事判决第二项，即吴某于本判决生效之日向西藏朗赛经贸有限责任公司支付2018年12月至2019年5月期间的租金370 910.40元；第三项，即西藏朗赛经贸有限责任公司不返还吴某已交纳的押金61 818.40元及租金370 910.40元；三、驳回西藏朗赛经贸有限责任公司其他反诉请求；四、驳回吴某其他上诉请求。二审案件受理费11 212.75 元，由吴某负担7790.92元，由西藏朗赛经贸有限责任公司负担3431.83元；一审案件受理费11 212.75 元，由吴某负担7790.92元，由西藏朗赛经贸有限责任公司负担3431.83元。本判决为终审判决。审  判  长   杨 东 平审  判  员   尼玛央宗审  判  员   孙  静二〇二〇年九月三十日法 官 助 理   王  念书  记  员   旦增措姆