宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1767号原告：宁夏建投城市运营管理有限公司。法定代表人：韩某。委托诉讼代理人：何某，宁夏兴业律师事务所律师。被告：魏某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：马某（系魏某丈夫），住宁夏石嘴山市。原告宁夏建投城市运营管理有限公司与被告魏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏建投城市运营管理有限公司委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼，被告魏某及其委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏建投城市运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并搬离原告所有的石嘴山市××区营业房、24号楼101-401号营业房内的可移动物品，并将该房屋立即返还给原告；2.判令被告将石嘴山市大武口区丽日一区23号楼201-224营业房、24号楼101-401号营业房屋屋顶恢复原状；3.判令被告支付原告房屋占有使用费488369.99元，并请求被告分别按照385.75元/天及481.37元/天的标准支付至房屋实际返还之日止；4.判令被告向原告支付采暖费69918.71元，以上两项合计558288.70元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月31日，因国家“三供一业”分离移交政策的原因，原告与神华宁夏煤业集团有限责任公司（原神华宁夏煤业集团有限责任公司）签订《神华宁夏煤业集团有限责任公司职工家属区物业分离移交正式协议》，约定：按照自治区国资委《关于明确国有企业职工家属区“三供一业”分离移交资产处置相关政策规定的通知》的文件精神，神华宁夏煤业集团有限责任公司将其管辖的职工家属区物业管理用房、用于物业服务管理的设备以及职工家属区红线内商业用房、三产、公房、土地、公共场所和设施等神华宁夏煤业集团有限责任公司资产无偿划给原告。移交基准日为2018年11月30日。后神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司（原神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司）将“石嘴山市大武口区丽日一区23号楼201-224营业房”，以及于2018年12月1日将“石嘴山市大武口区丽日一区24号楼101-401号营业房”在内的大武口地区的物业资产移交给了原告，原告取得上述房屋的所有权和支配权。上述资产移交后，原告得知：被告与神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司（原神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司）曾于2018年9月6日签署过编号为2018-房-288号的《房屋租赁合同书》，合同约定被告租赁使用“石嘴山市大武口区丽日一区23号楼201-224营业房”，租期为2018年8月1日至2018年12月31日，租金45838元。2018年9月6日签署过编号为2018房-186号的《房屋租赁合同书》，合同约定被告租赁使用“石嘴山市大武口区丽日一区24号楼101-401营业房”，租期为2018年4月1日至2018年9月30日，租金68639元。同时，原告委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋在2019年1月1日的市场租金标准评估，评估出丽日一区23号楼201-224营业房的年租金标准为140800元（即日租金标准约为385.5元/天）、丽日一区24号楼101-401号营业房的年租金标准为175700元（即日租金标准约为481.37元/天）。上述租赁期限届满后，原告多次通知被告，腾空并搬离涉案房屋内的可移动物品，将营业房屋顶添附的设备拆除，并将屋顶恢复原状，同时支付房屋占有使用费和欠付的采暖费，但被告均不予理会。现被告在未取得原告同意的情况下，继续侵占使用原告拥有所有权的涉案房屋，不仅未将案房屋屋顶恢复原状，且拒不支付原告占有使用费，已经严重侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告魏某辩称，1.2018年1月至2019年8月之间，无人通知我们案涉房屋移交给谁了，也没有人通知我们交房租，所以我们认为我们与原告没有合同纠纷；2.原告的各项诉请也没有法律依据，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告提供的我们与宁煤集团签订的两份租赁合同也能证明我们只与宁煤集团有合同关系，与原告没有合同关系。直至2020年8月2日，宁煤集团也没有向我们退还4万元的房屋押金。原告要求我们腾退房屋未考虑我们的实际损失，如腾退应双方协商；3.案涉房屋中23号楼屋顶我们并未动，不存在恢复的问题，24号楼当时没有消防水池，经物业公司口头同意让我们加盖水池，费用从之后的物业费中予以扣减；4.对原告主张的房屋占用使用费488369.99元不认可，我们只认可2018年与宁煤集团签订合同中的标准来交纳相关费用，另外，因疫情影响，根据国家政策，2020年应当减免两个半月的租金，我们同意按照原合同标准交纳房租，暖气费我们也同意交纳，并且愿意与原告重新签订房屋租赁合同。根据当事人的举证、陈述及本院的认证确认以下事实：大武口区丽日一区23号楼号营业房及位于石嘴山市××区营业房原归神华宁夏煤业集团有限责任公司所有。2018年9月6日，神华宁夏煤业集团有限责任公司就上述两处房屋分别与被告魏某签订房屋租赁合同，约定位于石嘴山市××区营业房共计24套营业房，面积1527.87平方米，由神华宁夏煤业集团有限责任公司出租与魏某使用，租赁期间为2018年8月1日起至2018年12月31日止，租赁费45838元。位于石嘴山市××区营业房**，面积1906.62平方米，由神华宁夏煤业集团有限责任公司出租与魏某使用，租赁期间为2018年4月1日起至2018年9月30日止，租赁费68639元。租赁合同签订后，神华宁夏煤业集团有限责任公司将案涉房屋交付魏某使用。2018年10月31日，因国家政策调整，神华宁夏煤业集团有限责任公司与宁夏建投城市运营管理有限公司签订《神华宁夏煤业集团有限责任公司职工家属区物业分离移交正式协议》，将案涉两处房屋无偿划转给宁夏建投城市运营管理有限公司进行管理。移交基准日为2018年11月30日。魏某与神华宁夏煤业集团有限责任公司签订的两份房屋租赁合同到期后，双方未继续就案涉房屋续签租赁合同，魏某持续占有使用上述两处房屋经营餐饮至今。另查明，宁夏建投城市运营管理有限公司管理案涉房屋后，向石嘴山市浩泰热力有限公司缴纳了案涉两处房屋2019-2020年度采暖费共计69918.71元。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护，本案中因魏某与神华宁夏煤业集团有限责任公司在签订的租赁合同已到期，租赁期间届满后，魏某作为承租人继续占有使用涉案房屋。履行过程中，房屋权利人发生了变动，宁夏建投城市运营管理有限公司作为新的权利人对魏某继续租赁使用案涉房屋没有提出异议，亦未就案涉房屋重新签订租赁合同，故原租赁合同约定的权利义务继续有效，但租赁期限为不定期。对原告主张的房屋占有使用费，本院参照魏某与神华宁夏煤业集团有限责任公司签订的租赁合同中租赁费标准进行计算房屋占有使用费。考虑因新冠疫情集中爆发对餐饮业经营影响严重，本院结合疫情集中爆发的时间，酌定免除被告两个半月的房屋占有使用费以弥补被告魏某的损失，故对原告主张的2020年6月30日之前房屋占有使用费，本院支持330855.05元（45838元÷5个月×15.5个月+68639元÷6个月×16.5个月），2020年6月30日之后的房屋占有使用费，大武口区丽日一区23号楼号营业房及位于石嘴山市××区营业房，分别按照9167.60元/月、11439.83元/月的标准支付至本判决生效后确定的履行期限届满之日止。对原告主张的采暖费，被告对数额无异议，本院予以支持。不定期租赁合同出租人随时可以解除合同要求承租人返还房屋，但案涉房屋承租人为个体工商户，租赁房屋用途为经营餐饮业，基于新冠肺炎疫情对正常商业经营造成严重影响，且被告魏某仍有按照原租赁合同继续承租案涉房屋的意思表示，故双方还有就案涉房屋租赁合同如何履行以更好实现各自目的进行磋商的可能，宁夏建投城市运营管理有限公司请求魏某将案涉房屋恢复原状并向其返还所承租房屋的请求不合时宜亦不符合相关法律的规定，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告魏某于本判决生效后十日内向原告宁夏建投城市运营管理有限公司支付房屋占有使用费330855.05元，2020年6月30日之后的房屋占有使用费，大武口区丽日一区23号楼号营业房及位于石嘴山市××区营业房，分别按照9167.60元/月、11439.83元/月的标准支付至本判决生效后确定的履行期限届满之日止；二、被告魏某于本判决生效后十日内向原告宁夏建投城市运营管理有限公司支付暖气费69918.71元；三、驳回原告宁夏建投城市运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9382元，减半收取计4691元，由宁夏建投城市运营管理有限公司负担1324元，魏某负担3367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青 二〇二〇年九月十一日书记员 范抒意附件：本判决适用的相关法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。