北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2442号原告：北京天意和商业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园北街****108。法定代表人：王锡龙，总经理。委托诉讼代理人：陈秀梅，北京飞驰律师事务所律师。被告：嗨课（北京）教育科技有限公司，住，住所地北京市通州区/div>法定代表人：张乐乐，经理。原告北京天意和商业管理有限公司（以下简称天意和公司）与被告嗨课（北京）教育科技有限公司（以下简称嗨课公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天意和公司的委托诉讼代理人陈秀梅，嗨课公司的法定代表人张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天意和公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月15日解除；2、判令嗨课公司支付2019年10月21日起至2019年11月15日止的租金474870元，并支付自2019年11月15日起至实际付清之日止的利息，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令在不退还嗨课公司押金的情况下，嗨课公司支付天意和公司违约金1666612元，并支付自2019年11月15日起至实际付清之日止的利息，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、诉讼费用由嗨课公司承担。事实与理由：2018年7月12日，我公司与嗨课公司签订了《房屋租赁合同》，约定嗨课公司租赁我公司位于北京市通州区梨园北街191号1-3层房屋（以下简称涉案房屋）用于办公、经营，租赁期限自2018年7月12日至2023年6月30日止。合同签订后，嗨课公司分别向我公司支付了第一期、第二期的租金合计6289102元，但至今未支付第三期租金。我公司认为嗨课公司的行为已构成根本违约，为维护自身的合法权益，特提起诉讼。嗨课公司辩称：不同意天意和公司的诉讼请求。理由如下：1、我公司已于2019年10月20日前将涉案房屋及房间所有钥匙归还天意和公司，该公司与原有商户在10月初已开始沟通签订新合同，根据天意和公司提供的其与商户签约日期也能证明不是2019年11月15日才将涉案房屋退还天意和公司；2、违约责任过重。（1）合同约定的违约责任过重。天意和公司从中建二局租过来涉案房屋又高价转租给我公司，该合同对天意和公司更有利；（2）违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。我方已支付天意和公司2个月的房租106万元作为项目押金，其未退还；我方消防、固定资产及装修改造等投入430余万元，在项目退出后都由天意和公司在继续使用；（3）我方于2019年9月23日找第三方公司接手该项目，但天意和公司不同意我们转让；（4）原有机构跟天意和公司已经签订新合同，未对天意和公司造成实际损失。商业出租本来就有招商期、免租期和空置率的客观现象存在；（5）因天意和公司第一次提供的原始竣工图纸与实际项目现状不符，致使我公司在办理消防报审等过程中久久并未能通过，因此导致无法达成合同约定的消防验收条件，消防工作花了很多时间和金钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月12日，天意和公司（甲方）与嗨课公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方将涉案房屋出租给乙方办公；租赁期限：2018年7月12日至2023年6月30日止；甲方应于合同签订之日起按约定交付房屋，自乙方接收房屋之日即2018年7月12日起100天为免租期，自2018年7月12日起至2018年10月20日止；本合同项下承租房屋的建筑面积为4148.18平方米；租金计算标准为4.20元/天/平米，递增标准为自第二年起每满2年递增6%；每6个月支付一次，每一计租周期为6个月。租金支付明细表载明：第一计租周期（含免租期）为2018年7月12日至2019年4月20日，租金3179580元，于2018年7月18日前支付；第二计租周期为2019年4月21日至2019年10月20日，租金3179580元，于2019年4月4日支付；第三计租周期为2019年10月21日至2020年4月20日，租金3370355元，于2019年10月4日支付；第四计租周期为2020年4月21日至2020年10月20日，租金3370355元，于2020年4月4日支付；第五计租周期为2020年10月21日至2021年4月20日，租金3370355元，于2020年10月4日支付；第六计租周期为2021年4月21日至2021年10月20日，租金3370355元，于2021年4月4日支付；第七计租周期为2021年10月21日至2022年4月20日，租金3572576元，于2021年10月4日支付；第八计租周期为2022年4月21日至2022年10月20日，租金3572576元，于2022年4月4日支付；第九计租周期为2022年10月21日至2023年4月20日，租金3572576元，于2022年10月4日支付；第十计租周期为2023年4月21日至2023年6月30日，租金1389879元，于2023年4月4日支付；第十六条约定，乙方同意签约后5日内（即2018年7月18日前）支付甲方房屋租赁押金106万元，乙方已交定金转为押金。在甲方不存在违约行为的前提下，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金，甲方可扣留相应押金冲抵，但该冲抵并不能免除乙方仍需支付剩余尚未足额偿付的前述欠费的义务；如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可扣留相应保证金，以抵偿由乙方违约行为造成甲方的直接和间接损失。本协议终止后，若乙方完全履行本协议项下义务，甲方应在乙方归还房屋后10日内将保证金无息退还乙方；第四十二条约定，在合同解除或终止后，对于乙方安装的空调、电梯等设施设备乙方自行拆除，甲方同意保留的，按照折旧计算标准计算折旧后向乙方支付补偿金；第四十三条约定：乙方有权对租赁区域进行封闭式管理，并进行封闭式装修。乙方自行承担房屋的装修或改造费用和责任。装修施工方案应符合国家相关法律法规，并报甲方书面同意后方可执行；第四十四条约定：本合同无论何种情况提前解除或终止，甲乙双方认可以房屋交还时的现状交付，甲方不得要求乙方对房屋恢复原状或赔偿；第五十一条约定：乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应当以当期迟延交付费用金额为基数以万分之一为标准向甲方支付迟延履行金。乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的，除押金不退外，乙方还应赔偿甲方3个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。如在违约行为发生后，甲方继续收取乙方租赁费用并开具发票的，则视为甲方放弃追究乙方违约行为（包括一般违约以及根本违约）的权利；第五十四条约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方交付的押金不予退还，同时向甲方支付以3个月的租赁费用为标准的违约金：（1）乙方未征得甲方同意改变房屋结构，致使房屋受损的；（2）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（3）乙方在租赁期内未经甲方书面同意或按规定需经有关部门审批而未核准前，擅自改变房屋使用用途的。除上述约定外，乙方单方提前解除合同的，还应当提前一个月书面通知甲方。并且乙方承诺除按本条约定支付违约金及赔偿金外，并按最近3个月租赁费用为标准向甲方支付补偿金。甲方有权同时向乙方主张上述违约金、赔偿金与补偿金，乙方对此无异议；第五十五条约定：甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向乙方支付以5个月的租赁费用为标准的违约金；第六十六条约定：甲乙双方可以按照本合同规定的原则签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。补充合同与本合同不一致的，以后签的补充合同为准。2018年10月20日，天意和公司与嗨课公司签订《补充协议》，约定：一、因原合同中有45.7平方米房屋面积非乙方租赁区域，双方一致同意，将此部分房屋面积在原合同的计租面积中扣除。双方共同确认原合同在扣除此部分房屋后的计租面积为4102.48平方米，扣除后原合同的付款金额及时间变更如下：一、2018年7月18日前支付第一计租周期的租金3144551元，2019年4月4日支付第二计租周期的租金3144551元，2019年10月4日支付第三计租周期的租金3333224元，2020年4月4日支付第四计租周期的租金3333224元，2020年10月4日支付第五计租周期的租金3333224元，2021年4月4日支付第六计租周期的租金3333224元，2021年10月4日支付第七计租周期的租金3533217元，2022年4月4日支付第八计租周期的租金3533217元，2022年10月4日支付第九计租周期的租金3533217元，2023年4月4日支付第十计租周期的租金1374567元；二、因乙方在已经支付的原合同的第一期房租中已经包含此区域的房租35029元，双方一致同意将已经交付的此部分房屋的费用35029元在第二期租金中抵扣，扣除后第二期应付租金为3109522元；三、其他事宜遵照原合同执行。上述《房屋租赁合同》签订后，天意和公司依约向嗨课公司交付了涉案房屋。嗨课公司于2018年7月10日和同年7月18日，分两次向天意和公司支付押金总计106万元。此后，嗨课公司根据其经营需要对涉案房屋进行了装饰装修、安装了空调，并将涉案房屋对外出租。嗨课公司依照《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准，向天意和公司支付了第一、第二计租周期（即自2018年7月12日至2019年10月20日止）的租金共计6289102元。天意和公司于2019年9月26日向嗨课公司邮寄《房租预缴通知》，该文件因嗨课公司拒收被退回。2019年11月1日天意和公司向嗨课公司邮寄送达《房租催缴函》，载明“根据租约，贵公司应于2019年10月4日前向我公司支付下期租金如下：六个月租金金额为3333224元。截止到2019年10月30日，贵公司仍未支付款项，根据双方签订的租赁合同约定的解约条件，逾期30日（即2019年11月4日）仍未支付租金的，我司可以解约，同时押金不退，贵公司赔偿我司相当于三个月租金的金额作为赔偿金”。嗨课公司收到上述《房租催缴函》后，仍未按约定支付第三计租周期的租金。天意和公司于2019年11月15日向嗨课公司邮寄《解除合同通知书》，嗨课公司拒收。在本案审理过程中，嗨课公司认为天意和公司交付的涉案房屋存在房屋质量问题、第一次提供的原始竣工图纸与现状不符，由此给嗨课公司造成损失。为此，嗨课公司两次向天意和公司发函，要求天意和公司予以解决，并延长免租期。嗨课公司为证明其上述主张，向本院提交了用印申请及2018年11月16日的《关于房屋问题的函》和2018年12月12日《再次关于房屋质量的函》，并称其单位员工直接将上述函件送交天意和公司。天意和公司对嗨课公司提供的上述证据不予认可，表示其未收到过上述函件。嗨课公司称其于2019年10月20日前将涉案房屋退还天意和公司，双方之间的租赁合同于2019年10月20日解除，故未接收天意和公司于2019年11月15日向其邮寄的《解除合同通知书》。天意和公司对此不予认可，认为嗨课公司未将房屋交还天意和公司，在嗨课公司欠缴租金后即无法与其取得联系，房屋钥匙就在一楼办公室，2019年11月5日天意和公司接管了涉案房屋。嗨课公司认为其投入大量资金对涉案房屋进行装修改造，实际费用达430余万元。双方解除协议后，涉案房屋由天意和公司继续使用，相当于给天意和公司一定的补偿。对此，嗨课公司提供了项目支出清单、施工合同、工程发票及付款回单。天意和公司对上述证据的真实性、关联性及所要证明的问题均不予认可，认为天意和公司交付给嗨课公司的房屋有空调、暖气、室内门和消防等管线设施，嗨课公司为自身经营需要将原有设施拆除，并重新装修，此装修费用不能用于折抵违约金。双方合同约定“乙方自行承担房屋的装修或改造费用和责任”，且本案是嗨课公司违约造成合同解除，根据相关法律精神不应由守约方承担其装修损失，嗨课公司提供的工程发票及付款回单数额不符，工程发票显示空调费用73万元，而付款回单中显示其只支付70万元，且该发票在税务系统查不到。嗨课公司陈述因其与承揽方存在其他业务，抵扣了3万元。天意和公司陈述为了妥善处理嗨课公司单方违约的遗留问题，尽可能降低损失，争取与现有商户签约，并再次给予签约商户免租期及部分租金减免，造成损失50余万元。嗨课公司撤走后，天意和公司引进部分商户，但仍有约800平方米面积未能出租，造成房屋空置损失60余万元。天意和公司为证明其上述主张，提供了12份房屋租赁合同，签约日期分别为2019年11月7日、11月9日、11月10日和11月16日。嗨课公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为天意和公司提供的该证据恰好证明嗨课公司不是2019年11月15日才将涉案房屋退还给天意和公司。天意和公司与嗨课公司均认可上述12份合同中有9户为原来嗨课公司的租户。在审理过程中，天意和公司表示出于经营稳定考虑，不同意嗨课公司拆除其装修设施。嗨课公司提出以其装修支出清单中1、11、12、13、16、18项以外的其他费用的80%折抵天意和公司的损失。嗨课公司提供的支出清单显示1、11、12、13、16、18项以外的其他费用共计3747411.40元。天意和公司只同意折抵部分空调费用。另查：涉案房屋登记的产权人为中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局），设计用途为办公，房屋坐落于通州区梨园北街21号，后该地址变更为通州区梨园北街191号。中建二局与天意和公司共同出具《说明》，内容为：兹有产权方中建二局将北京市通州区梨园北街191号地下一层、一层、二层、三层房屋出租给天意和公司，天意和公司将该房一到三层规划为经营儿童教育培训相关业态的亲子广场，引进具有丰富教育资源运营经验的嗨课公司，并与之共同打造“嗨课小镇天意和梨园亲子广场”。现为明确各方权利，特作此证明：1、中建二局同意天意和公司在该房一层到三层范围内与嗨课公司合作经营共同打造“嗨课小镇天意和梨园亲子广场”。2、天意和公司同意嗨课公司将该房屋一层到三层范围内出租给双方合同约定经营范围内的任何第三方。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋产权人为中建二局，性质为办公用房。中建二局将该房屋出租给天意和公司，并同意天意和公司在该房一层到三层范围内与嗨课公司合作经营共同打造“嗨课小镇天意和梨园亲子广场”，因此天意和公司有权就涉案房屋与嗨课公司签订房屋租赁合同。天意和公司与嗨课公司自愿签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：一是双方《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间；二是嗨课公司是否应付2019年10月21日以后的租金及其数额；三是违约责任是否过重。针对上述焦点，分别论述如下：一、关于双方《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，双方所签《房屋租赁合同》第五十一条约定，“乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10日内仍未支付租赁费用的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同”。《补充协议》约定，嗨课公司应于2019年10月4日支付第三计租周期的租金3333224元，但其在天意和公司于2019年9月26日和2019年11月1日送达《房租预缴通知》和《房租催缴函》后，仍未按约定支付租金，且嗨课公司自行将钥匙放于涉案房屋并主张解除合同，应视为嗨课公司根本违约，因此天意和公司享有合同解除权。虽然天意和公司于2019年11月15日才向嗨课公司邮寄《解除合同通知书》，但其承认已于2019年11月5日接管涉案房屋，且自2019年11月7日起陆续将涉案房屋出租给包括原租户在内的其他商户，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月5日解除。天意和公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月15日解除的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。嗨课公司作为违约方不享有合同解除权，其又未能提供证据证明双方于2019年10月20日达成解除合同的协议，故对其所称双方之间的租赁合同已于2019年10月20日解除的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于嗨课公司是否应付2019年10月21日以后的租金及其数额问题。根据本院查明的事实，嗨课公司已向天意和公司支付了第一、第二计租周期（即自2018年7月12日至2019年10月20日止）的租金共计6289102元。鉴于本院确认双方《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月5日解除，故嗨课公司应按双方《补充协议》约定的租金标准向天意和公司支付2019年10月21日起至2019年11月4日止租金。按照《补充协议》约定的第三计租周期租金标准计算，自2019年10月21日起至2019年11月4日止，嗨课公司应付天意和公司租金共计273963元。现天意和公司要求嗨课公司支付租金的诉讼请求合理，本院予以支持，但具体数额以法院确认数额为准，超出部分诉讼请求，本院不予支持。嗨课公司以双方租赁合同已于2019年10月20日解除为由不同意支付租金的抗辩理由，本院不予采纳。三、关于违约责任是否过重问题，本院从以下两方面来分析：（一）合同约定的违约金是否过高。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约方主张违约金过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款等多项因素予以确定。一方面，本案中，双方《房屋租赁合同》第五十一条、第五十四条约定，在嗨课公司根本违约的情况下，天意和公司有权解除合同，嗨课公司交付的押金不予退还外，嗨课公司还应赔偿天意和公司3个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。第五十五条约定，在天意和公司根本违约的情况下，嗨课公司有权解除合同，天意和公司应退还嗨课公司已支付但尚未到期的租赁费用、赔偿嗨课公司的全部损失，同时向嗨课公司支付以5个月的租赁费用为标准的违约金。上述内容系对根本违约责任进行的约定，并非格式合同或条款，从内容看双方承担根本违约责任的标准实质相同，即均为5个月的租金，体现出双方当事人缔约地位均衡，对合同内容进行了充分协商；另一方面，双方《房屋租赁合同》约定的履行期限为5年，基于此，天意和公司给予嗨课公司100天免租期，但双方租赁合同仅履行1年有余，由于嗨课公司的原因导致合同提前终止，由此给天意和公司造成预期利益损失。合同解除后，天意和公司由统一对外出租改为零散出租，增加了管理成本，且造成房屋空置损失。综合衡量以上因素，本院认为，双方《房屋租赁合同》约定的违约金并未过分高于造成的损失。现嗨课公司根本违约导致双方合同解除，其应按合同约定承担相应的违约责任，即在不退还押金的情况下，嗨课公司还应赔偿天意和公司3个月租金的违约金1666612元。由于双方合同约定，此赔偿为一次性的最终全部赔偿，故天意和公司要求嗨课公司支付逾期付款利息的请求，本院不予支持。嗨课公司以商业出租本来就有招商期、免租期和空置率的客观现象存在，原有机构已经与天意和公司签订新合同未对天意和公司造成实际损失为由，主张违约责任过重的抗辩意见，本院不予采纳。对于嗨课公司所称由于天意和公司第一次提供的原始竣工图纸与项目现状不符，致使其在办理消防报审等过程中久久未能通过及天意和公司不同意其转让该项目而造成损失的抗辩理由，因未提交有效证据予以证实，故本院不予采信。（二）关于嗨课公司装修改造费用能否折抵违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或按合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”。本案中，根据双方《房屋租赁合同》约定，在合同解除或终止后，对于嗨课公司安装的空调、电梯等设施设备其自行拆除，天意和公司同意保留的，按照折旧计算标准计算折旧后向嗨课公司支付补偿金。鉴于天意和公司在庭审中明确表示不同意嗨课公司拆除相关设施，嗨课公司亦表示愿以装修费用折抵违约金，出于便利当事人诉讼及节约诉讼成本、一次性解决纠纷考虑，本院依据合同约定，对嗨课公司安装空调支出的部分费用在其应付违约金数额中予以扣减。现嗨课公司提供的发票与付款回单金额不符，其又未能提供证据证明以其他债权折抵部分空调费用，故本院认定嗨课公司支付的空调安装费为70万元。鉴于双方对于空调折旧标准未达成一致意见，本院综合考虑双方合同约定履行期限、合同履行情况及当事人的过错程度等情况，依据公平原则和诚实信用原则，对扣减的具体数额酌定为47万元。对于嗨课公司要求以其全部装修改造费用374余万元的80%来折抵天意和公司损失的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京天意和商业管理有限公司与被告嗨课（北京）教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年11月5日解除；二、被告嗨课（北京）教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京天意和商业管理有限公司租金273963元；三、被告嗨课（北京）教育科技有限公司在106万元押金不予退还的情况下，于本判决生效之日起七日内支付原告北京天意和商业管理有限公司违约金1196612元；四、驳回原告北京天意和商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11992元，由原告北京天意和商业管理有限公司2974元（已交纳）；由被告嗨课（北京）教育科技有限公司负担9018元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年九月十一日书记员  杨月兰