广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18413号原告：王帅，男，汉族，住西安市碑林区。被告：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告王帅诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（下简称南庄集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法由审判员肖**适用简易程序独任审理，本案于2020年7月30日公开开庭进行审理。原告王帅、被告委托诉讼代理人陈伟其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告履行《商品房买卖合同》义务，按照合同补足差价1299元（房产证比合同套内面积少0.09平方米，每平方米单价14429.53元）；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约赔偿36443元（违约金以房款430000元为基数，自2018年6月25日起按每日万分之一点五计至2020年1月10日，共计565日违约金为36443元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告向原告出售涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区********，总成交金额为430000元。双方合同第十一条约定，被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房。原告随后已依约履行相关付款义务。双方在《商品房买卖合同》第二十条明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金（该违约金约定过低，显著低于中国人民银行同期同类贷款利率，应予以调整）。按照约定，被告应于2019年6月25日前为原告办理房屋所有权证书，否则应按日向原告计付全部房价款万分之一点五的违约金。然而被告却一再拖延，至2020年1月10日才为原告办理房屋所有权证书。合同上套内建筑面积29.8平方米，房产证上套内面积29.71平方米，房产证比合同上套内面积少0.09平方米，双方在《商品房买卖合同》第十三条明确约定差异处理方式，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，被告应向原告支付差价1299元（房产证比合同套内面积少0.09平方米，每平方米单价14429.53元）。为了维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告南庄集团辩称：1、原告所购房屋超过合同约定期限办理房产证并非被告的原因造成的，被告不应承担逾期办证的违约金，具体理由如下：根据双方在2017年2月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定，买受人要求出卖人支付违约金的前提条件是因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的所有权证书。但涉案房屋不能办理房产证并非由被告导致，而是政府原因导致。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条明确约定“因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。”也就是说双方一致确认若政府原因导致逾期办理房产证的不追究违约责任。涉案房屋不能按时取得房产证的原因不在于被告，具体可从被告提交政府部门的申请可以看出，被告于2016年7月18日与佛山市禅城区*********签订的《委托测绘合同》开始着手商品房初始登记的事宜，在2017年1月将楼宇进行竣工验收备案，正常来说自测绘合同签订后至初始登记完成一般不超过8个月，开发商完成初始登记后，若业主按时完成相关的准备工作，开发商可在一个月内取得房产证并交付给业主，可以说若正常办理的流程下，是不可能超过10个月时间的。但是，本案所涉及项目是禅城区早期的三旧改造项目，禅城区政府对于一些开发过程中的问题并无现成的答案和指引，需要内部开会讨论出方案，才可能回复，导致多次拖延，致使办理房产证期限严重延后。政府在2019年9月才发函至被告要求核实竣工延期问题可以看出，非因被告的原因导致办证逾期，被告不应承担违约责任。2、即使法院认定被告存在违约情况，违约金的计算标准也应按照日万分之一计算，原告主张计算标准为日万分之一点五不符合合同约定，也有违事实，请求法院依法驳回。综上，请求法院根据事实与合同约定，驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告主体适格。2、不动产权证。证明按照合同约定套内面积与实际房产面积有差异，实际房产面积比套内面积少了0.09平方米。3、《房屋租赁合同》。证明被告于2017年6月30日交楼，原告收楼后将涉案商品房出租给案外人。4、中国银行的银行流水。证明原告购买涉案商品房，并通过中国银行偿还房贷，银行的贷款利率为5.78高于原告主张的违约金年利率3.6。５、《商品房买卖合同（预售）》。证明被告逾期办证及面积差异是需要承担相关的责任。诉讼中，被告提交以下证据：1、关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映。证明因政府原因导致办证迟延。2、佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单。证明因政府原因导致办证迟延（在竣工验收备案过去2年9个月后才通知竣工时间履约问题要求核查情况）。3、竣工验收备案表。证明因政府原因导致办证迟延,涉案建筑早在2017年1月已经竣工验收备案。4、《商品房买卖合同》补充协议。证明双方约定因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意延期至办妥房产证为止，因此现原告要求被告承担违约责任不符合双方约定。5、委托测绘合同。证明被告于2016年7月18日申请测绘，后因政府各种原因，导致不能收件、迟延办理、首次确权清单、房产证。按照土地开发办证的正常流程来说，在被告申请测绘后政府部门一般会在8个月内完成初始登记。完成初始登记后，一般来说，若业主交齐所有材料会在1个月内办理并领取房产证。因此，本项目不能按时领取房产证的责任在于政府原因，根据合同及补充协议约定，被告不应承担责任。本院认证：原告的证据1、2、5，被告无异议，本院予以确认；本院经审查对证据3、4的关联性不予确认。被告的证据1、2、4，原告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认；本院经审查对证据5的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案商品房位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区********，建筑面积45.63平方米，专有建筑面积29.71平方米，系原告单独所有，原告于2020年1月10日取得不动产权证。2017年2月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案商品房签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：……第三条商品房基本情况：1、该商品房的规划用途为办公。3、房屋坐落为佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区********。4、该商品房预测建筑面积45.88平方米，其中套内面积29.80平方米。……第六条计价方式与价款：出卖人与买受人按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米14429.53元，总价款为430000元。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：1、套内建筑面积误比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。……第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：第四条关于面积确认与面积差异处理（对本合同第十三条的补充）：2、本合同第五条“多退少补”系指双方根据实际误差面积按买卖合同约定的房屋单价据实结算。第五条关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限。诉讼中，原告陈述，原告于2020年1月10日前往被告处领取办证材料并于当日办理涉案商品房的不动产权证。诉讼中，被告陈述，涉案商品房于2019年12月4日办理初始登记，原告应该是在2020年1月上旬领取办证资料。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。关于原告主张的逾期办证违约金。依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。本案中，因原、被告均未能有效举证涉案房屋实际收楼时间，故本院依据合同约定交付时间确认涉案商品房于2017年6月30日交付予原告，根据约定，原告就涉案商品房应于2018年6月25日前取得房屋所有权证书。本案中，原告陈述其于2020年1月10日前往被告处领取办证材料并办理涉案商品房的不动产权证，被告未提供证据予以反驳，本院予以确认。由此可知，被告构成逾期办证的违约行为，原告有权依据合同第二十条的约定主张被告支付逾期办证违约金。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。如上分析，逾期办证违约金的计算期间应为2018年6月26日至2020年1月10日，根据约定，逾期办证违约金的计算标准为日万分之一，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，被告依约应向原告支付自2018年6月26日至2020年1月10日的逾期办证违约金24252元（430000元×0.01%×564天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。另，原告主张被告退回面积差异款1299元，被告未提出异议，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王帅退还佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********面积差异房款1299元；二、被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王帅支付佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********2018年6月26日起至2020年*月10日逾期办证违约金24252元；三、驳回原告王帅的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取372元，由原告王帅负担72元，被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年九月十六日书记员 梁丽仪