贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4829号上诉人（一审原告）：陆润容，女，汉族，1974年3月3日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：遵义保利置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：王浩，系该公司董事长。委托代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师。上诉人陆润容与被上诉人遵义保利置业有限公司合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陆润容上诉请求：1、撤销遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初5378号民事判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，因而导致错判。按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2013年12月30日前向上诉人交付房屋，被上诉人2014年4月5日才通知接房,由于渗水、消防实施不合格等，未达到支付条件，房屋未交付。2014年12月19日，有人租赁该房屋，被上诉人保证整改合格，上诉人接收了房屋。因保利物管公司要收取2014年12月19日前房屋未支付前的物管费8182元，上诉人认为自己没有接收房屋，物管费应由被上诉人承担，拒绝支付此部分物管费。通过保利物管公司与被上诉人协调，被上诉人同意支付此笔物管费，但提出要由上诉人与被上诉人签协议，物管费打给上诉人后，由上诉人交保利物管公司。经多次催讨，2018年7月24日，被上诉人财务叫去办理手续，在数份单据及文件上签字（包括被上诉人提供的《协议》，此协议内容不是双方商定的内容，不是双方的真实意思表示，不应作为定案的依据。）。2018年7月30日，被上诉人转公共关系维护费8182元到上诉人银行账户。2014年12月19日接房后，上诉人将房屋出租给他人，房屋渗漏水一直没有彻底修复，2019年3月1日，因房屋渗漏严重影响营业，承租人终止合同履行，搬离该房屋。因该房屋还在五年保修期内，由于被上诉人迟迟不修复，上诉人于2019年6月向法院提起诉讼，请求修复屋面及墙面漏水和赔偿损失，至2019年7月31日，上诉人已损失物管费4812.7元，损失房屋租金88655元。审理中上诉人申请对房屋漏水原因进行鉴定，经上诉人与被上诉人协商一致，以相邻的共同出租房屋的陆元凯、刘莉与被上诉人一案的鉴定结论，作为本案的定案依据。法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，作出仲恒鉴字【2049】（第SW2580）号房屋安全鉴定报告。报告说明房屋渗水是被上诉人质量问题导致。但一审判决无视以上事实，驳回上诉人的全部诉求。2、一审判决混淆了上诉人请求被上诉人承担房屋交付前物管费的责任和交房后请求履行保修义务修复房屋和赔偿损失责任。上诉人与被上诉人2018年7月之前协商处理的是交房前的物管费8182元，此纠纷已处理完毕。上诉人提起诉讼是根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人在5年内对房屋有保修义务，请求判令被上诉人修复房屋和赔偿损失，与前述请求承担交房前物管费是两回事。3、《协议》是处理房屋交房前的物管公司要收取的物管费，并未将保修期的修复房屋和赔偿损失包含在内，不应作为处理本案的依据。收取的物管费金额为2014年4月5日至2014年12月19日，即8个半月的物管费8182元。被上诉人在共同出租房屋另一案的答辩状中，也没有将处理交房前的协议与本案混淆在一起。另外已将《情况说明》、《客户投诉问题登记表》、陆元凯日记以及中国建设银行个人账户收入交易明细的证据在一审提交法庭并质证。4、一审判决在查明房屋渗漏原因及上诉人损失的情况下，判决驳回上诉人的全部诉求，以处理房屋交付前《协议》认定保修期渗漏水责任已处理，其认定错误，严重违背公平原则。遵义保利置业有限公司辩称：1、上诉人系完全民事能力人，2018年7月24日双方签订的协议中明确约定了，乙方上诉人于2014年12月18日接房发现房屋渗水向甲方被上诉人提出投诉，平等自愿的原则将渗水事宜达成协议，甲方一次性补偿乙方14530元，在签订协议后即时履行，且协议第二条明确约定，乙方接受此次补偿费用后，自行对渗水问题整改，此后不得再以房屋整改的问题向甲方主张任何权利。从该份协议可以看出，签订的时间是2018年7月24日，并非是上诉人所述的支付的物业管理费，在协议中明确表示了针对房屋渗水的补偿。目前，双方根据自愿平等的前提下，应当遵守契约精神。这正是民商事法律在履行过程中的应当诚实信用的原则，在该协议至今未被依法撤销的前提下，对本案双方仍具有合同的约束力，双方应当按照合同的约束力履行义务；2、本案涉案的房屋墙面渗透并非是我方交付房屋本身出现的质量问题，也不是我公司有相应的侵权行为导致。系因上诉人装修、营业行为，以及楼上住户的装修行为导致。在一审中法官在房屋渗水问题鉴定过程中，亲临涉案房屋现场三次。上诉人与我方在鉴定过程中对涉案房屋的楼顶已经被楼顶住户进行了装修整改。有可能导致涉案房屋出现渗水现象。楼上业主还在涉案房屋屋顶搭建了花池、鱼塘，在经过保利物业公司多次向业主的违章搭建行为下达通知书以及向播州区综合大队举报，仍未恢复。且在上诉人将房屋出租后，在装修过程中对墙面私自打洞、开窗，也有可能在开窗后塞缝不严密，产生渗水现象。3、在一审中，涉案房屋经过鉴定后，由鉴定机构出具了鉴定结论。但该鉴定结论出具后，被上诉人在鉴定结论的异议期间内向鉴定公司提出了鉴定意见异议书，从中说明涉案房屋在施工过程中做了相关的防水保护措施，根据现场勘测涉案房屋的屋顶本身在房屋的设计上就是非上人屋面。由于主楼二层的业主私自擅用屋面违章搭建，导致鉴定意见中所谓的防水层出现开裂现象。同时根据房屋建设的规划，房屋裸露在外墙的地方本身无需做防水措施，只需在施工过程中对外墙进行抹灰施工。在室外埋置在土层以下的墙面，房屋建造采用了相关防水施工，在现场勘测时就能看出涉案房屋漏水的情况主要集中在二层楼板以上，因填涂的水平高度已经低于了涉案房屋二层的楼板，鉴定结论的第二项与客观事实不符，在这个异议提出后，鉴定单位的回复中回避了我们提出的问题，认为不在鉴定单位受理的范围内，并提出了建议用一审法院的质证意见，同时查看是否渗漏痕迹的描述。这一份鉴定报告不符合客观事实，于法无据。达不到上诉人证明目的。4、在一审法院查看现场并且拿到鉴定报告之后，明确向上诉人释明了是否应当追加其他可能对房屋渗水具有侵权其他人或主体参与诉讼。上诉人明确表示不追加，同时房屋鉴定报告并没有载明房屋本身存在质量问题而导致房屋渗水的原因力。在一审法院也向上诉人释明是否对原因力与参与度以及相互之间是否存在因果关系进行鉴定后，上诉人也明确表示不进行鉴定，此种情况本案上诉人没有任何证据证明其所述的所有损失的相应赔偿问题与被上诉人有关。所以被上诉人不应当支付其所谓的维修、物管、租金等费用。在上诉人发现房屋渗水后，自身作为房屋的所有人或管理人，并未对房屋进行妥善的维护维修。放任该种损失的扩大，上诉人应当承担相应的责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陆润容向一审法院起诉请求：一、判令被告立即将原告购买的位于保利未来城市第A2地块19-1栋-1-21号商业用房屋面及墙面渗漏水，按照国家和地方工程质量规范和标准进行修复，并承担全部修复费用；二、判令被告赔偿原告物管费损失，计算方法：从2019年3月1日起至房屋修复合格原告能正常使用之日止，按每月962.54元（253.30㎡×3.8元/㎡）计算，暂计算至2019年7月31日为4812.70元；三、判令被告赔偿原告房屋租金损失，计算方法：从2019年3月1日起至修复合格原告能正常使用之日止，按每月17731元（253.30㎡×70元/㎡）计算，暂计算至2019年7月31日为88655元；四、判令被告赔偿原告装修损失100000元；五、本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：陆润容与保利公司于2012年7月29日签订《商品房买卖合同》，陆润容购买保利公司开发的位于遵义市播州区，建筑面积为253.30㎡，约定房屋交付时间为2013年12月30日前。保利公司于2014年4月通知陆润容接房，但因涉案房屋有渗水现象陆润容未接收房屋。陆润容基于涉案房屋的出租，于2014年12月18日委托陆润宁到保利公司处接房。2018年7月24日，陆润容与保利公司达成协议，约定由保利公司一次性补偿陆润容8182元后由陆润容自行对房屋渗水问题进行整改，此后不得再就该房屋产生的一切整改问题向保利公司主张任何权利，后陆润容于2018年7月30日收到此款。现陆润容以保利公司交付的房屋一直存在渗水问题，从而损害其权益为由提起本案诉讼。庭审中，陆润容对第四项诉讼请求即判令保利公司赔偿陆润容装修损失100000元暂不主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，陆润容与保利公司于2018年7月24日签订的协议对双方当事人产生约束力，协议约定陆润容收取8182元补偿款以后不得再就涉案房屋渗水问题再向保利公司主张任何权利，该约定合法有效，双方当事人应予遵守。现保利公司基于该协议已向陆润容支付了相应补偿款，陆润容按约不应再就房屋渗水问题向保利公司提出主张。对于陆润容抗辩该协议签订时系空白协议、协议内容系事后填写属于无效协议的意见，陆润容对此未提交证据予以证明，且即便该协议在签订时系空白协议，陆润容作为完全民事行为能力人对签字捺印可能产生的法律后果应有充分预见，陆润容对其签署空白协议导致的相应法律后果应由其自行承担。同时，陆润容抗辩协议约定的8182元补偿款系双方就房屋渗水期间物业服务费用的补偿，不是就渗水赔偿达成协议的意见，原审法院经审查认为即便该协议的签订系双方就物业服务费用的补偿，但协议第二条也明确约定收到该笔补偿后陆润容不得再就房屋渗水主张权利，8182元费用的性质并不影响该条款的效力。故对陆润容的前述抗辩意见，原审法院不予采纳。综上，陆润容现主张保利公司就涉案房屋的渗水问题进行修复并赔偿相应损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此判决：驳回陆润容的诉讼请求。案件受理费4169元，减半收取2084.50元，由陆润容承担。本院二审期间，陆润容提交物业管理费票据以及缴费依据三张。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，陆润容与保利公司于2018年7月24日自愿达成协议。约定由保利公司一次性补偿陆润容8182元后，由陆润容自行对房屋渗水问题进行整改，此后不得再就该房屋产生的一切整改问题向保利公司主张任何权利。双方均对该协议进行签字确认，保利公司也履行协议约定支付了该款项，陆润容已于2018年7月30日收到该款。陆润容上诉主张签订协议时信任保利公司，内容都没有看清，协议内容不是双方商定的内容，不是双方的真实意思表示，不应作为定案依据。陆润容作为完全民事行为能力人对签字捺印可能产生的法律后果应有充分预见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，陆润容并未提交证据证明签订该协议时违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，以及存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形。原审认为其对签署协议导致的相应法律后果应由其自行承担并无不当，本院予以支持。陆润容认为协议约定的款项为2014年12月19日房屋未交付前的物管公司要收取的2014年4月5日至2014年12月19日的物管费8182元，通过保利物管公司与保利公司协调，保利公司同意支付此笔物管费，该笔物管费打给陆润容后，已由陆润容交到保利物管公司。但在协议中双方已经明确了该笔款项为渗水补偿费用，且约定此后不得再就该房屋产生的一切整改问题向保利公司主张任何权利。故原审认为8182元费用的性质并不影响该条款的效力，对陆润容的主张不予采纳正确，本院予以支持。综上所述，陆润容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4169元，由陆润容负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月十四日法官助理马琇峰书记员张剑