山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初933号   原告：晋城市城区市场监督管理局，住所地：晋城市。   法定代表人：王某1，任局长。   委托诉讼代理人：杜某，山西权康律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邵某，山西权康律师事务所律师。   被告：衡某，男，1961年4月18日生，晋城市人，现住晋城市。   委托诉讼代理人：王某2，山西晋美律师事务所律师。   被告：晋城市城区志刚黄金贵族内衣店，住所地：山西省晋城市城区。   经营者：王某，男，1981年3月18日生，山西省泽州县人，现住晋城市城区。   被告：晋城市彩姿情内衣店，住所地：山西省晋城市城区。   经营者：王某，男，1981年3月18日生，山西省泽州县人，现住晋城市城区。（同上）   被告：晋城市城区速博体育用品店，住所地：晋城市。   经营者：孔某，男，1976年10月25日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市。   被告：晋城市城区禹美人内衣店，住所地：晋城市。   经营者：朱某。   原告晋城市城区市场监督管理局（城区市场监督局）诉被告衡某、被告晋城市城区志刚黄金贵族内衣店、被告晋城市城区彩姿情内衣店、晋城市城区速博体育用品店、被告晋城市城区虞美人内衣店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晋城市城区市场监督管理局的委托代理人杜某、邵某，被告衡某的委托代理人王某2，被告晋城市城区志刚黄金贵族内衣店和被告晋城市城区彩姿情内衣店的经营者王某（因该两被告的经营者均是王某，故以下两被告均简称被告王某），被告晋城市城区速博体育用品店（以下简称被告孔某）的经营者孔某到庭参加诉讼。被告晋城市城区禹美人内衣店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   原告晋城市城区市场监督管理局诉称，2010年7月13日，原晋城市工商行政管理局城区分局与被告衡某签订了《租房协议书》，该协议书约定将市某大市场城北工商所办公楼一楼整体租给被告衡某使用，租期为五年，从2010年10月15日至2015年10月14日止，租金每年50万元，于每年10月31日之前支付本年度租金。同年的12月24日，双方对该房屋进行续租，约定租期五年，从2015年10月15日至2020年10月14日止，租金每年50万元，每年10月31日之前支付。被告衡某将所租赁房屋分别转租给其他被告使用。租赁期间，原告多次催缴房屋租金，但被告衡某仍累计欠缴租金150万元。根据合同约定，任何一方不履行本合同规定的，另一方有权提前解除合同，被告欠交租金的行为严重违约，因其余被告为房屋实际占有使用人，故原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告衡某于2010年12月24日签订的《租房协议书》；2、判令被告衡某支付至合同解除之日所欠房屋租金150万元，合同解除之日以后的房屋占有使用费按每年50万元计算至搬离所租赁房屋之日；3、判令五被告于合同解除之日立即搬离所租赁的晋城市某大市场城北工商所办公楼一楼房屋；4、诉讼费由被告承担。   被告衡某辩称，一、根据现有证据，2010年至2015年期间的房租双方已经实际结清。2016年至2020年期间的房租，被告已实际向原告支付了三年的房屋租金，被告所述欠缴150万元不是事实。二、《租房协议书》中约定的年租金50万元不是被告真实意思表示，原告实质变更中标价格，违法法律规定，双方签订的第一份《租房协议书》应属无效合同。原告中标价为年租金40万元，被告多支付的租金应予以扣减。三、被告所在的二层管道两次严重漏水，致使案涉房屋一层实际经营者衡某2损失近88.91万元，被告因此代替原告向衡某2支付补偿款10万元，衡某2又据此欠付被告房租71万元，故被告直接损失的81万元应当在租金内予以扣除。四、因原告欠付被告水电费以及暖气费，致使被告损失20万元，该损失应当在租金中扣减。2010年至2016年期间，原告使用的水电费均由被告支付，双方未结算，至今原告仍欠被告水电费共计5万元。2019年至今一年期间，因原告欠缴暖气费，致使市供暖部门对被告承租的三间房实施了闭暖措施，致使被告损失一年租金15万元。五、2020年因新冠疫情影响严重，被告承租的房屋无法正常经营，根据晋城市政府发布的疫情房租减免政策，应当免除被告3个月的房屋租金。六、近年来，被告年老体弱，身不由己，并非故意拖欠原告租金。补充答辩：本案最后一年房租还未到期，原告要求支付最后一年房租无事实依据。被告衡某178万元的出资并非无偿出资，要求原告返还。   被告王某辩称，本人于2011年9月15日从被告衡某处租的晋城市城区某市场城北工商所楼下西起第5间房子，双方签订《房屋租赁合同》，合同期1年，租金一次性付清。开设晋城市城区志刚黄金贵族内衣店，并于同年10月14日取得原告颁发的营业执照。于2015年9月29日从被告衡某处租的第6间房子，双方签订《房屋租赁合同》，并于同年10月取得营业执照。被告严格履行合同约定的内容，《房屋租赁合同》续签至今。按照合同相对性原则，本案和原告签合同的是被告衡某，合同中的解除、腾退交回房屋，是原告与衡某所签合同约定的义务，但该义务不应当指向第三人。且被告王某并无过错，不应当成为被告。疫情当前，应按照国务院精神为小微企业减免房租，为小微企业生存发展保驾护航，原告要求被告两个内衣店合同解除之日立即搬离，严重违反契约精神。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求，被告不承担此次诉讼产生的任何费用。   被告晋城市城区速博体育用品店口头辩称，与原告无任何合同，没有经济往来，2019年9月与被告衡某签订的合同，原告要求被告腾房，对此接受不了。答辩意见同被告王某的答辩意见。   被告晋城市城区禹美人内衣店未答辩。   原告向本院提交以下证据：1、2010年7月13日签订的《租房协议书》，合同约定五年期限，该合同已经履行完毕。2010年10月14日签订的《租房协议书》，合同约定五年期限。原告在合同中承诺无偿出资178万元用于城北工商所整体的维修改造费用，该费用已支配完毕，与被告主张的租赁无任何关系，房屋收回租赁期乙方投入的资金甲方不予补偿，与本案无关。在合同中第2、4条约定乙方不得转租他人，如需转租要征得甲方同意，衡违反约定整体转租，未征得原告同意，是无效转租，原告不认可房屋的实际使用人。随后提供衡2010年至今缴纳房屋租金350万元，仍欠150万元的租金未缴纳的凭证。   证据2、证明一份。证明目的：2012年4月26日被告衡某出资的178万用于房屋维修和改造，已经支付完毕。   证据3、发票4支，转账回单3支。证明目的：自2013年12月至2017年10月，被告衡某共向原告支付房屋租金350万元，仍欠150万元租金未缴纳。   证据4、催缴房屋的通知6份。证明目的：2014年-2016年原告向被告衡某多次送达催缴房屋租金的通知，被告予以签收认可，且被告已逾期三个月未缴纳房租，原告有权按协议约定解除租房协议。   证据5、律师函两份、EMS邮寄单两份、物流查询信息一份、聊天记录一份。证明：2018-2019年原告多次通过邮寄方式向被告衡某发律师函催要租金。   证据6、营业执照4份。证明目的：被告衡某租赁原告房屋后，转租给其他几个被告占有使用，租房协议解除后，其他几个被告应当搬离涉案房屋。   证据7、保证金缴纳凭证及领取表，证明与被告衡某说迫于无奈缴纳保证金不符，且已退还被告衡某保证金。2019.10.28原告给被告衡某送的暖气费催缴书。证明2019年前的暖气费由原告缴纳，2019年后的暖气费衡某说不用暖气，所以他没缴纳。   被告衡某质证称，证据1第一份协议真实性不认可，年租金50万元不是事实，无偿出资178万元不是事实。第二份协议约定50万元年租金不是事实，部分条款无效，年租金应当以40万元计算。证据2出资178万元是事实；证据3、4无异议，但是否由衡某本人签收不知情，不认可。证据5其并不能显示通过邮寄向被告衡某发送催缴函等文件。证据6与被告无关，不发表意见。证据7真实性不认可，无法核实来源、是否原件、是否衡本人签名。暖气费催缴通知书衡不是房屋实际使用者，其在催缴书上陈述“我不用暖气”代理人不清楚，且暖气费应当由原告承担。   被告王某质证称，证据大部分与我们无关，合同说不得转租他人，我的营业执照最早在2011年10月14日取得的，另一个店是2012年10月14日取得的，我们在被告前身城区工商局办理营业执照的时候要求我们提供租房协议，既然给我们颁发了营业执照说明对我们租赁房屋是认可的。   被告孔某质证称：我是看了被告衡某与原告的租房合同签到2020年才和衡某签的。如果房屋是原告的，我们就给原告交租金，如果腾房我们损失巨大，我们希望不管房屋是谁的，都能继续租，继续经营。   被告衡某向本院提交以下证据：1、被告身份证；2、承租方案。3、原告会议记录。4、原告招租评议推荐表。5、施工方案。共同证明合同签订前（被告中标后），按照承租方案的内容，被告开始施工，承租方案的内容为年租金40万元。6、租房协议书2份。证明从合同的签订主体、合同权利义务来看，被告承担几乎所有的义务，并损失巨大。7、催缴租金通知。8、银行交易明细5张。共同证明根据原告提供的催缴通知，被告已经结清了2010年至2014年的房租，以及2015年至2017年三年的房租。9、工程结算审核报告。证明被告向原告出资178万元建设房屋，审核了138万元，另40万元原告未退还被告。10、租房合同三份。11、店铺2016年损失清单（装修合同以及装修收据三支）；12、店铺2016年损失清单（购买新电器收据2支）；13、店铺2016年损失清单（员工工资表2张）；14、店铺2018年损失清单（装修合同以及装修收据2支）；15、店铺2018年损失清单（购买新电器收据1支）；16、店铺2018年损失清单（员工工资表2张）；17、房屋漏水现场以及店铺物品损照片8张。共同证明被告依法转租给后，因被告二楼2016年和2018年两次漏水，导致被告衡某经营的店铺直接损失88.91万元。18、证明。19、收据。共同证明因被告1店铺损失巨大，衡某向衡某2支付了10万元补偿款，并损失了其3年租金共计71余万元。陈述：第二份合同到期后，被告本人仍愿意继续承租原告房屋。   原告质证称，证据1无异议。证据2有意见，形式上无法看出谁作出的，没有人任何签字盖章，没有任何法律效力。证据3没有任何盖章，是内部的事项记载，不具有对外的法律效力，更不能作为原被告双方履行合同的依据。证据4本身无异议，正是因为衡获票最多才有后来签订合同的事实，但不能证明原被告租金40万元。证据5不认可，没有原告盖章也没有相关领导签字。施工内容与我们了解的不一致。证据6无异议，对本案租金的认定应当以双方签字盖章认可的协议书认定，衡应当明确知道租金义务及缴纳时间，拒不履行违反约定，按照合同应当解除合同。证据7无异议，正是由于衡不能自觉履行租金缴纳义务才催缴的。证据8缴纳了七年，两份合同共计履行十年房租，还缺少两年房租。证据9本身无意见，原告已经出具了衡出具的178万元出资已经全部支配的证据，不存在退还。证据10不予认可，该合同没有经过原告书面同意，没有原告签字盖章，被告衡某没有提供证据证明衡思英在经营该房屋。证据11-16是衡某单方列举，原告不认可。装修合同与本案无关，无法证明衡某在装修，收据中孙某的身份存疑，收据无法律效力，原告不认可，相当于白条且没有经过原告同意。店铺损失的收据不认可，电脑等物品是否因为本案遭到损失无法核实，对收据不认可，员工工资表不认可，更不能作为被告衡某漏水损失的依据，原告要求主张的损失应当以诉的形式提出，这些证据与本案无关。证据17看不清楚具体情况，不认可，被告租用的房屋是被告进行施工修建的，被告应当对施工修建承担责任，不应当向原告主张损失。证据18、19是单方出具的，不认可，应当提供银行转账的依据。   本院对双方有争议的证据分析认定如下：被告衡某提供了承租方案、会议记录、招租评议表等证据以证明年租金为40万元。该组证据均未加盖原告的公章，被告衡某无法证明双方就年租金40万元达成合意，故对该组证据，本院不予采信。原告提供了两份租房协议书，虽被告衡某不认可，但该两份协议书均有原、被告双方的签字和盖章，是双方的真实意思表示，本院予以采纳。   经审理查明，2010年7月13日，原告和被告衡某签订了租房协议书，协议约定：甲方（原告）愿意将市某大市场城北工商所办公楼一楼整体租给乙方（被告衡某）使用。租期五年，从2010年10月15日至2015年10月14日止，租金每年50万元。乙方负责对城北工商所办公楼整体进行加固维修。乙方同意无偿出资178万元用于上述维修改造费用，具体维修改造资金由乙方支配。2010年12月24日，原告和被告衡某又签订了一份租房协议书，将第一份租房协议的租期延长了五年，租赁期限为从2015年10月15日至2020年10月14日止，租金每年50万元，乙方在签订合同之日起每年于10月31日之前将本年度租金一次性付给甲方，逾期三个月未交纳租金甲方有权解除本合同，乙方自行承担损失。乙方不准将承租的房屋整体转租他人，如需转租部分房屋，必须经甲方书面同意。乙方租用的房屋所产生的水暖电等各项费用由乙方自理。违约责任：协议经双方签字生效后，任何一方不履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方承租期届满，如需继续承租或退房，必须提前一个月通知甲方。   合同签订后，被告衡某如约每年向原告交纳50万元房租至2017年。2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租，以及2018-2019、2019-2020年三个合同年度共计150万元的房租未支付。   合同签订后，被告衡某将所租赁的城北工商所办公楼一楼分别转租给本案其他被告。   本院认为，原告和被告衡某双方于2010年12月24日签订《租房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告衡某虽不认可该租房协议中的年租金50万元，但其从第一份租房协议至2015-2016年度，均每年按照年租金50万元向原告履行合同义务，故其意见，本院不予采纳。现被告衡某欠交三个合同年度的租金，根据双方“逾期三个月未交纳租金甲方有权解除本合同”的约定，原告现请求解除双方的《租房协议书》，本院予以支持。解除之日为2020年9月14日。被告衡某应向原告支付租赁合同存续期间欠交的租金。被告衡某主张因房屋漏水其产生的直接损失以及水电暖气欠费损失等应在租金中扣除，因其未提起反诉，故本院不予审理，被告衡某可另行主张。同理，被告衡某主张原告返还178万元出资，也可另行主张。关于最后一个年度的租金，因2020年受新冠肺炎疫情影响，本院酌情为被告衡某减免一个半月租金。因此，被告衡某共计应向原告支付租金计算为：50万元÷12×9.5个月+100万元=1395833元。合同解除后，原告有权要求被告衡某搬离所租赁的房屋。合同解除之日至实际搬离之日的房屋占有使用费，原告主张每年按50万元计算，本院予以支持。   原告要求本案其他被告在合同解除之日起搬离，因原告与其他被告之间不存在合同法律关系，故原告对其他被告的主张，本院不予支持。其基于物权向其他被告主张权利，因和本案不属同一法律关系，原告可另行诉讼。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   解除原告晋城市城区市场监督管理局与被告衡某于2010年12月24日签订的为期五年的《租房协议书》，于2020年9月14日解除。合同解除后，被告衡某在十日内负责从市新华大市场城北工商所办公楼一楼中所租赁的房屋搬离。逾期不搬离的，自合同解除之日次日起按照每年50万元的标准向原告支付占有使用费。   被告衡某在本判决生效后十五日内支付原告晋城市城区市场监督管理局租金1395833元。   驳回原告晋城市城区市场监督管理局的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费18750元，由被告衡某负担17000元，原告晋城市城区市场监督管理局负担1750元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平   人民陪审员 张 超   人民陪审员 李燕云     二〇二〇年九月十四日   法官 助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如