中华人民共和国 福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9490号 原告：林春梅，女，汉族，1972年10月17日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江小金，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄友慈，北京观韬中茂（福州）律师事务所实习律师。 被告：黄秀花，女，汉族，1945年6月7日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林达国，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被告：黄楣，女，汉族，1946年8月20日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林达国，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被告：黄澜，女，汉族，1955年10月17日出生，住福州市鼓楼区。 被告：黄强，女，汉族，1953年7月9日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林达国，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被告：黄逸秋，男，1957年11月16日出生，住福州市鼓楼区。 被告：黄鸿，男，汉族，1964年2月25日出生，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林达国，福建建达（马尾）律师事务所律师。 原告林春梅与被告黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林春梅及其委托诉讼代理人江小金、庄友慈，黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿的委托诉讼代理人何建峰到庭参加诉讼。黄澜、黄逸秋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林春梅向本院提出诉讼请求：1.确认林春梅与黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿签订的拆迁安置房转让协议的合法有效；2.黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿将福州市鼓楼区五凤街道丞相路56号丞相坊5号楼1203单元房屋过户到林春梅名下；3.本案的诉讼费用由黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿负担。 事实与理由：2007年7月1日，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿的母亲汪瑜与福州市土地发展中心、福州市鼓楼区房地产拆迁工程处签订“拆迁补偿安置协议书”，约定登记在汪瑜名下的坐落于福州市鼓楼区××巷路××号房屋接受拆迁，汪瑜采取房屋产权调换方式获得福州市鼓楼区五凤街道丞相路56号丞相坊5号楼1203室房屋一套。不久，汪瑜女士辞世，依照《中华人民共和国继承法》第二条的规定，汪瑜的第一顺序继承人即黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿获得丞相坊5号楼1203室房屋的所有权。2011年5月19日，林春梅与黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿签订拆迁安置房转让协议，约定将丞相坊5号楼1203室房屋卖予林春梅，价款60万元，协议签订当日支付45万元，余款15万元待产权证过户到林春梅名下时一次性付清。协议补充条款第3条约定在相关部门可办理上述房产《房屋所有权证》的10个工作日内，双方需无条件前往办理；在黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿领取其名下的《房屋所有权证》的10个工作日内，双方应互相配合前往相关部门办理上述房产交易相关手续，转让协议补充条款第4条约定：双方约定违约金额为45万元。在签订本合同之后，无论房产价格大幅上涨或下跌，双方都需按成交价办理房产过户手续，否则按照规定的违约条款赔偿。协议签订后，林春梅女士已完成履行协议约定的义务，没有任何违约。 2011年5月19日签订转让协议至今，已近八年，期间，林春梅不间断地过问、催促黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿办证和过户，但至今产权还不能过户到林春梅的名下，严重影响了林春梅对该房屋的使用效益。2018年5月间，该房屋落户在汪瑜女士名下的不动产权证办毕，证号为“闽（2018）福州市不动产权第0××9号”，具备了过户到林春梅名下的条件，但黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿怠于过户，导致该房屋实际所有人与登记所有人相异，且一直处在持续状态，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿的行为违反了转让协议补充条款第3条的约定。另外，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿还在微信中要求林春梅女士加价26万元才肯办理过户手续，违反了转让协议补充条款第4条的约定。协助办理过户手续，是合同约定和法律规定的房地产买卖的附随义务，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿应当依约依法履行。黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿的上述行为丧失了契约精神，违背诚实信用、公序良俗的法律原则，给林春梅的生活和工作造成很大的影响，现诉至法院，请求判如所请。 黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿辩称，一、黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿认为2011年5月19日签订的《拆迁安置房转让协议》违反国家法律法规，属于无效协议。 首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的。本案中，答辩人与被答辩人双方转让的位于丞相坊5号楼1203单元的房产即属于上述规定的权属有争议的房产。在签订协议时，讼争房产为拆迁安置房，尚未能办理产权登记，在此情况下，产权是否属于汪瑜还是属于福州市鼓楼区房地产开发经营公司存在争议。直到2018年办理了汪瑜名下的《不动产权证书》，但是汪瑜本人在签订协议时即已过世，《拆迁安置房转让协议》上所列明的6位卖方时至今日也均未取得讼争房产的产权，而且该产权的权属最终归属于何人尚存在很大争议。鉴于此，黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿认为讼争房产属于法律强制性规定的禁止转让的财产。既然该房产属于法律规定禁止转让的财产，那么双方签署的有关该房产的买卖协议因为违反法律强制性规定而不产生法律效力，属于《中华人民共和国合同法》第52条合同无效条款中第（5）中规定的：违反法律、行政法规的强制性规定的情形，而该情形即属于合同无效的情形之一。因此，在黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿与林春梅双方的《拆迁安置房转让协议》无效的情形下，其基于该《协议》而衍生出来的各项诉讼请求也就明显取法事实和法律依据，依法应当予以驳回。 二、退一步说，假设转让协议有效，那么黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿也已依法履行了协议约定，不存在任何违约行为。拆迁安置房的买卖属于特殊形式的房屋买卖，主要体现在讼争房屋的不动产物权尚未经依法登记，因此既无法办理产权过户登记也无法办理银行按揭贷款。鉴于此，对于买方来说短期内无法取得不动产的物权登记，对于卖方来说无法及时收到全额售房款，因此对于双方而言都存在很大交易风险。在本案中，《拆迁安置房转让协议》并未明确黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿的权利来源，对于不动产权利的归属也没有进行说明，因此无法产生物权上的约束，充其量属于债权上的约束。《拆迁安置房转让协议》签订后，黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿已将有关权属材料全部交给林春梅，同时也已将讼争房屋交予林春梅使用至今，也已充分履行了合同义务。同时根据协议第十六条补充条款第三款约定，在黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿领取其名下的《房屋所有权证》的10个工作日内配合办理交易手续，很明显，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿共有6人，至今尚未办理该6人名下的《不动产权证书》，因此合同履行的条件尚未成就。2018年，讼争房产能够办理产权，黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿也已经配合林春梅办理完毕第一道《不动产权证书》，履行了协议约定。至今仍未将讼争房产办理至黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿名下，并非黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿的过错，而是因讼争房产的继承手续复杂，而且继承人的身份及份额无法达成一致，导致产权至今无法办理至黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿名下，过错不在于黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿。事实上，讼争房产属于汪瑜女士的遗产，在本宗房屋买卖过户登记之前，必须先解决讼争房产的继承法律问题，而关于房产继承至今未办妥，因此必要时黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿内部将通过诉讼方式予以实现遗产分割。这属于购买拆迁安置房本身存在的交易风险，在协议中也明确双方系自愿签署，那么也就应当知晓存在相应的继承导致产权不清晰的交易风险，不能因此认定为是黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿违约。 三、再退一步说，假设能够继续交易，那么林春梅也应当根据民法公平原则，对黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿进行适当补偿。在本案的房产交易过程中，合同总价为60万元，卖方只收到45万元，因拆迁安置房交易手续复杂而至今仍未收到15万元尾款，占总房款25%。而自协议签订至今九年多，一来房价暴涨，二来林春梅实际使用房屋至今，三来尾款15万元还未支付，正因为拆迁安置房买卖的手续特殊，而继续交易对于卖方来说明显不公平，也不符合民法中关于公平原则的规定。鉴于此，黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿认为自己并非产权人，协议中也没有明确约定黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿应当履行的合同义务，因此黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿没有义务配合办理过户交易手续。假设需要继续履行交易手续，那么黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿也只是基于人道主义予以配合，而并非是合同的义务。 综上，黄秀花、黄楣、黄强、黄鸿认为林春梅的诉请明显缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 黄澜、黄逸秋未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林春梅提交证据：Ａ1.拆迁安置房转让协议；Ａ2.收条、银行转账凭证；Ａ3.闽（2018）福州市不动产权第0××8号不动产权证；Ａ4.拆迁补偿安置协议书；Ａ5.律师函。本院认为，黄澜、黄逸秋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。林春梅提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 汪瑜系黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿的母亲。汪瑜于2001年5月5日去世。 2007年7月1日，黄澜以汪瑜委托代理人的名义与福州市土地发展中心、福州市鼓楼区房地产拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》，约定委托福州市鼓楼区拆迁工程处拆迁汪瑜坐落于福州市鼓楼区××巷××号，属公产的房屋；汪瑜被拆迁房屋总建筑面积22.72平方米；汪瑜同意按房屋产权调换方式进行补偿安置。 2011年5月19日，林春梅与黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿签订《拆迁安置房转让协议》。协议约定，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿房屋坐落于福州市鼓楼区××坊××＃××，面积为60.65平方米；房屋成交价格为60万元；双方约定成交价为黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿实收60万元；办理至黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿名下产权证由黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿承担，上述房产交易过程中产生的双方所有费用由林春梅承担；合同签订当日黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿收取林春梅购房款45万元，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿将拆迁协议以及该套房产的相关资料及钥匙交给林春梅，剩余购房款15万元待产权证过户至林春梅名下时，林春梅一次性支付给黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿；双方约定，在相关部门可办理上述房产《房屋所有权证》的10个工作日内，双方需无条件前往办理，在黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿领取其名下的《房屋所有权证》的10个工作日内，双方应互相配合前往相关部门办理上述房产交易相关手续。合同签订后，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿即将位于福州市鼓楼区××街道××坊（丞相坑）5＃楼1203单元房产交付林春梅。 2011年5月19日，黄秀花向林春梅出具《收条》，载明收到林春梅丞相坊5#1203的购房款45万元；通过光大银行汇款22万元，通过建设银行汇款23万元。 2018年5月，福州市自然资源和规划局颁发闽（2018）福州市不动产权第0××9号《不动产权证》，载明权利人为汪瑜，坐落福州市鼓楼区××街道××坊（丞相坑）5＃楼1203单元；权利性质为出让／拆迁安置房；专有建筑面积47.9平方米，分摊建筑面积12.01平方米；取得方式安置；上一道权利人为福州市鼓楼区房地产开发经营公司。 综上所述，本院认为，位于福州市鼓楼区××街道××坊（丞相坑）5＃楼1203单元房屋（以下简称案涉房屋）系通过拆迁补偿安置取得的汪瑜名下的房产。《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。汪瑜死亡时，继承开始，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿作为汪瑜的第一顺序法定继承人，继承汪瑜的案涉房屋产权。虽然案涉房屋产权尚未变更登记至黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿名下，但不影响黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿合法处分案涉房屋。故黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿与林春梅签订《拆迁安置房转让协议》，将案涉房屋出卖给林春梅。《拆迁安置房转让协议》是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，林春梅与黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿均应恪守履行。 《拆迁安置房转让协议》约定，在相关部门可办理上述房产《房屋所有权证》的10个工作日内，双方需无条件前往办理，在黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿领取其名下的《房屋所有权证》的10个工作日内，双方应互相配合前往相关部门办理上述房产交易相关手续。林春梅已向黄秀花支付前期购房款45万元，履行合同义务。故黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿应配合林春梅办理案涉房屋的产权变更登记手续。 黄澜、黄逸秋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、林春梅与黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿签订的《拆迁安置房转让协议》合法有效； 二、黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿于本判决生效之日起十日内协助林春梅办理位于福州市鼓楼区××街道××坊（丞相坑）5＃楼1203单元房产［不动产权证号：闽（2018）福州市不动产权第0××9号］变更登记至林春梅名下的手续。 案件受理费9800元，由黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿共同负担。本案公告费560元，由黄秀花、黄楣、黄澜、黄强、黄逸秋、黄鸿共同负担。 如不服本判决，黄秀花、黄楣、黄澜、黄强可在判决书送达之日起十五日内，黄鸿、黄逸秋可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 赵 毳 人民陪审员 潘 芬 人民陪审员 李华利 二〇二〇年九月三十日 书 记 员 叶 炜 附本案相关法律条文 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。