安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初2738号 原告：伍三六，男，1976年12月1日出生，汉族，户籍地安徽省池州市贵池区，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：柯达，安徽始信律师事务所律师。 被告：池州市贵池区供销合作社联合社，统一社会信用代码193418020032851525，住所地安徽省池州市贵池区政法服务区。 负责人：朱永国，该社主任。 委托诉讼代理人：张精康，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅君，安徽天贵律师事务所实习律师。 被告：池州市贵池区墩上供销合作社，统一社会信用代码913417021542254646，住所地安徽省池州市贵池区墩上街道办事处墩上街。 法定代表人：刘自清，该社主任。 委托诉讼代理人：胡文斌，安徽天贵律师事务所律师。 原告伍三六诉被告池州市贵池区供销合作社联合社（以下简称区供销社）、池州市贵池区墩上供销合作社（以下简称墩上供销社）合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，伍三六申请对租赁房屋的投资进行评估，评估内容为“黄屯加油站新建站房的工程施工投入、旧站房的拆除费用、老旧油罐移除费用、加油站罩棚安装包装费用、新油罐购买及建设费用、油管线路工艺发包施工费用、加油机及加油站设备、加油站围墙地坪等地面附属施工投入、自来水变压器安装费用”。被告区供销社、墩上供销社均对伍三六的司法鉴定申请提出异议。本院在告知伍三六的权利与风险后，伍三六坚持请求对全部内容进行司法鉴定。故对伍三六的司法鉴定申请予以准许，并依法委托安徽中信工程咨询有限责任公司对上述申请内容进行了鉴定。2020年7月29日，安徽中信工程咨询有限责任公司出具《伍三六承租的墩上供销社黄屯加油站投资的工程工程造价鉴定意见书》。原告伍三六及其委托诉讼代理人柯达，被告区供销社的委托诉讼代理人张精康、王雅君，被告墩上供销社的委托诉讼代理人胡文斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伍三六向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告因对黄屯加油站重建投入的投资款500万（实际金额以评估为准）；2、变更2017年12月18日《租赁合同》的租赁期限为2019年10月18日至2029年10月17日；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月7日，被告墩上供销社发布《池州市贵池区墩上供销合作社黄屯加油站招租公告》，后原告以十年租金100万元中标。2017年12月18日，被告墩上供销社与原告签订《租赁合同》，约定租期自2017年12月18日起至2028年5月17日止。合同签订后，原告按照《招租公告》和《租赁合同》的要求，为满足黄屯加油站恢复运营条件，开展加油罐双层罐防渗等改造工作。原告在开展黄屯加油站恢复运营工作过程中，发现加油站实际站房、地坪、油罐以及加油机等设施设备已经无法满足正常经营的需要。原告为此向被告区供销社和被告墩上供销社反映了黄屯加油站的现状。经被告区供销社同意，2018年3月14日，原告以黄屯加油站名义向池州市房屋安全鉴定办公室对加油站内砖混、砖木房屋(面积217平方米)申请房屋安全鉴定。经鉴定，该房屋的危险等级为（D）级，属于危房。基于当时房屋现状根本无法达到恢复运营的条件，为此，原告向区供销社和墩上供销社报告申请对加油站进行升级改造，同时向贵池区人民政府也提交了报告。经过区供销社和墩上供销社同意，原告按照符合营运条件的相关要求启动黄屯加油站改造程序。但在改造过程中，原告发现黄屯加油站已不仅仅是改造，而是对黄屯加油站进行重建，否则依靠《招租公告》中所述的改造事项，黄屯加油站根本无法达到营运条件。为使黄屯加油站达到营运条件，原告只得启动黄屯加油站重建项目。在得到区供销社和墩上供销社同意后，原告立即筹措资金，通过向银行、家人及朋友借款筹集资金近700万余元，开始启动黄屯加油站的重建改造项目。该项目经过发改委、规划、安监、消防等职能部门层层审批，先后取得了黄屯加油站改造建设项目的《贵池区发展改革委项目备案表》、《建设工程规划许可证》、《安全评价审核》、《消防设计审核意见书》等手续，并根据以上手续完成了黄屯加油站重建项目的建设施工。截止2019年10月底，黄屯加油站重新项目建设工作基本完成，历时22个月，施工重建费用约为500多万元，重建一幢两层站房（面积约305平方米）、钢结构罩棚一座（约450平方米）、防渗罐池一座、地坪2000平方米、围墙300米、新购置防渗油罐4具、加油机4台，并对全站整体进行装修装饰。根据以上建设项目和购置清单，可见原告实际上对黄屯加油站进行了整体重建，有利于国有资产得到更大的利用。为此，原告多次提交书面报告与两被告交涉关于黄屯加油站重建的投资如何得以确认，保证原告的投资能够得到认可，但两被告一直未予以正面答复。另外，由于黄屯加油站前租户一直未完全清场，直到2019年10月黄屯加油站才得以全部移交到由原告全部接管。综上，原告认为基于《招租公告》及《租赁合同》陈述的改造行为无法达到合同租赁物合理使用的条件，原告的投资行为根据《租赁合同》约定原告无法取得所有权，原告所投入的资金使得黄屯加油站得以达到营运条件，并进一步提升了其价值，实际上对于被告是有利的。但两被告对于原告的投资不予以确认，实际上无法保障原告的合法权益，请求判如所请。 被告区供销社辩称：1、其并不是本案的适格主体，原告将其列为本案被告是没有事实与法律依据，其不是案涉合同的一方当事人；2、其是墩上供销社的上级行政监管监督部门，对于原告在本案中提出的请求，其认为墩上供销社也不应承担，原告因经营所需要的投资款及要求变更合同租赁期限的请求应当由其自行承担；请求驳回原告的诉请。 被告墩上供销社辩称，1、其与原告系租赁关系，原告作为承租人应当自主承担一切费用；2、原告承租后，自主办理改造恢复经营等事项，其根据合同约定履行了配合义务；3、原告起诉要求墩上供销社对其投资行为承担责任即没有法律依据也没有合同依据。请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据四“房屋安全鉴定报告”，拟证明原告承租黄屯加油站后，在为恢复加油站的运营过程中，站房被鉴定为危房，无法使用。墩上供销社质证时对真实性、合法性提出异议，认为鉴定过程其不知情，即使鉴定报告是事实，原告在投标时看到实体房屋时应当是知晓现状的。区供销社对该证据的真实性无异议。本院经审查，该报告系黄屯加油站的使用人为房屋安全使用之目的托池州市房屋安全鉴定办公室鉴定的结果。墩上供销社对真实性及合法性提出异议，但未提供相应证据证明其主张，故对其异议不予采纳，对该组证据予以认定。2、原告提供的《建设工程勘测合同》等鉴定机构需要的施工资料，拟证明其对黄屯加油站投入施工情况。两被告认为上述材料与本案无关拒不质证。本院经审查，该组证据系鉴定机构进行鉴定需要的资料，但该材料均系原告与案外人之间形成，故向鉴定机构建议参考使用，以现场勘测、核实测算为评估基础。3、原告提出申请由本院委托安徽中信工程咨询有限责任公司出具的《伍三六承租的墩上供销社黄屯加油站投资的工程工程造价鉴定意见书》、原告提供的黄屯加油站前期费用和竣工验收配套设施费用明细，拟证明由于被告在招租公告和租赁合同中均未告知原告的真实租赁物情况，以致原告为实现租赁合同目的，并且提升被告所有的租赁标的物价值，因而支出费用总计3868662.96元（工程鉴定造价3234660.54元、不含加油站围墙的外道路、挡土墙、雨水井的工程造价为35475.42元、工程前期费用523527元、竣工验收费用75000元）。区供销社质证时认为鉴定报告不具有合法性，鉴定机构无权对案涉工程进行鉴定，报告中陈述法官参与勘测不够明确，且原告申请的内容系财务审计范畴。另，对原告提供的前期费用及明细清单真实性有异议，附件内容也无法明确原告的支出情况，不具有合法性、关联性。墩上供销社质证时亦认为该鉴定意见不具有合法性，其与原告之间没有建设工程施工合同，不会形成工程造价评估的法律后果，且鉴定本身违背了申请人的请求，工程造价是不动产的价值，工程造价会随时间产生溢价，资金投入是静止的，另对原告提供的费用清单及附件的真实性和合法性有异议。本院经审查，《伍三六承租的墩上供销社黄屯加油站投资的工程工程造价鉴定意见书》系本院合法委托具有相应资质的鉴定机构对案涉建筑物的投资建造价值进行鉴定的结果，伍三六主张其对黄屯加油站的投入应由出租人承担，该投入现已转化为相应建筑物，故对案涉建筑物造价的评估与伍三六主张的投入具有一致性，且该鉴定意见系案涉工程的造价鉴定而非案涉建筑物的现时价值评估，两被告也未就其异议提供证据，故不予采纳。原告提供的加油站前期费用及竣工验收费用明细清单系其单方制作，来源于其与案外人之间发生经济往来，真实性在本案中无法查明，故采纳两被告的质证意见，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2017年12月7日，墩上供销社发布《池州市贵池区墩上供销合作社黄屯加油站招租公告》拟出租黄屯加油站10年，出租的标的为加油站办公面积约为200平方米、加油棚面积约为80平方米、土地使用面积约为1000平方米、现有加油机2台（其中柴油和汽油各一台）。2017年12月16日，墩上供销社向案外人徐朝明送达中标确认书，伍三六在该中标确认书的中标人处代徐朝明签收。2017年12月18日，墩上供销社与伍三六签订《租赁合同》。双方约定：伍三六承租贵池区墩上供销合作社黄屯加油站，租期自2017年12月18日起至2028年5月17日止；总租金100万元，先付租金后使用，伍三六于签订该合同时一次性支付；墩上供销社仅出租固定资产及场地，租期内经营资金、水电费用、税费、人员工资、社保等由承租人负担，与出租人无关；墩上供销社按约定租赁时间将加油站交付承租人使用；承租人自行进行加油站设备、设施及资产等改造，改造费用均由承租人自行承担，租期结束后，出租人不给予任何补偿；租期内承租人不得改变建筑的内部结构、设施，承租人因经营管理需要确需改变建筑的内部结构、设施的，应征得出租人同意，并在租赁合同终止前负责恢复原状。承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构的，出租人有权提前解除租赁合同，承租人负责恢复房屋原状，因此造成的损失由承租人负担；租赁期满后，在同等条件下如不续租的，承租人需将场地及建筑物完好的退还出租人；租赁合同履行期间，承租人在不改变建筑结构的前提下可以对租赁场地进行装饰装潢，承租人不得在终止合同时要求出租人进行补偿或赔偿；出租人未按该合同约定交付房屋的，应相应顺延租赁期限等。2017年12月19日，墩上供销社向伍三六交付了墩上供销社黄屯加油站营业执照正、副本原件、危险化学品经营许可证原件。2017年6月6日，墩上供销社与秦森租赁合同纠纷一案经本院（2017）皖1702民初3942号案件判决，判决确认秦森于该判决生效之日起十日内返还墩上供销社黄屯加油站等。该判决进入执行程序后，在2019年7月8日，墩上供销社、秦森、伍三六签订《补充协议》，约定秦森在签订协议后7日内搬出黄屯加油站并向墩上供销社返还黄屯加油站范围内的原冻库房产等。2018年3月14日，墩上供销社黄屯加油站委托池州市房屋安全鉴定办公室对黄屯加油站的房屋安全使用进行鉴定。池州市房屋安全鉴定办公室出具鉴定结论，认定该房屋危险等级为（D）级，为防止险情发生建议立即停止使用。2018年4月10日，墩上供销社向池州市贵池区商务局、区供销社等部门提交《关于申请墩上街道街道黄屯加油站维修改造的报告》，该报告最终被审核批准。伍三六对黄屯加油站的站房、罩棚等进行了拆除重建。 审理过程中，安徽中信工程咨询有限责任公司出具《伍三六承租的墩上供销社黄屯加油站投资的工程工程造价鉴定意见书》，该意见主要由鉴定人现场勘查、核实测算后出具。根据伍三六的委托事项，其中站房工程鉴定造价为710015.84元（其中土建552795.09元、安装157220.75元）、罩棚工程鉴定造价为504811.82元、场区地坪硬化工程造价493009.31元、场区排水工程造价31235.21元、油罐基础及回填、加油岛等工程造价167937.73元、围墙工程造价437905.69元、设备和管道及其安装工程造价874894.94元、原地上房屋及罩棚拆除工程造价14850元（原地上房屋217平方米、罩棚80平方米），共计3234660.54元。另，伍三六作为鉴定申请人预付鉴定费用80000元。 本院认为：当事人在本案中的争议焦点如下：一、区供销社是否为本案适格被告；二、案涉《租赁合同》的出租人墩上供销社是否应当承担承租人伍三六重建租赁物的费用；三、案涉《租赁合同》的租赁期限是否应当延期17个月至2029年10月17日；四、伍三六预交鉴定费用的负担问题。关于争议焦点一，区供销社是否为本案适格被告。案涉租赁系原告伍三六与被告墩上供销社签订，双方均系独立的民事主体。伍三六未提供证据证明区供销社应承担案涉合同责任或其应当承担相应法律责任的事实。故区供销社非本案适格被告，伍三六要求区供销社承担本案诉讼请求中的内容，没有事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二，案涉《租赁合同》的出租人墩上供销社是否应当承担承租人伍三六重建租赁物的费用。案涉《租赁合同》中约定出租人自行进行加油站设备、设施及资产改造，费用由承租人自行承担，但不得改变建筑的内部结构、设施，未经出租人同意，擅自改变房屋结构属于违约行为。故双方约定改造费用由承租人承担的内容不包括房屋即加油站的站房。伍三六在签订《租赁合同》后发现面积为217平方米的站房为危险等级为（D）级的房屋，不能使用。在征得出租人墩上供销社的同意，办理合法建设手续后对站房等设施设备进行了拆除重建并扩建了围墙。安徽中信工程咨询有限责任公司对其建设的工程造价鉴定如下：其中站房工程鉴定造价为710015.84元（其中土建552795.09元、安装157220.75元）、罩棚工程鉴定造价为504811.82元、场区地坪硬化工程造价493009.31元、场区排水工程造价31235.21元、油罐基础及回填、加油岛等工程造价167937.73元、围墙工程造价437905.69元、设备和管道及其安装工程造价874894.94元、原地上房屋及罩棚拆除工程造价14850元（原地上房屋217平方米、罩棚80平方米）。伍三六承租后依据合同约定应当自行对加油站的设施设备及资产进行改造、装饰装修。故上述鉴定项目中除站房的拆除、土建工程及扩建的围墙工程外项目根据合同约定应由承租人伍三六承担。对于原租赁物中的站房，双方在合同中约定不能变动，但实际该房屋属于危房无法使用，另因案涉租赁物的正常运营需要承租人扩建了围墙，且出租人亦明确同意站房拆除重建及围墙扩建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。伍三六主张的站房土建工程造价552795.09元、站房拆除费用10850【14850*217/（217+80）】元及围墙扩建费用437905.69元，共计1001550.78元由出租人墩上供销社承担的请求，依法予以支持。伍三六主张的包括站房安装工程在内的其他工程建造费用请求出租人墩上供销社承担不符合《租赁合同》约定，不予支持。关于争议焦点三，案涉《租赁合同》的租赁期限是否应当延期17个月至2029年10月17日。伍三六与墩上供销社在《租赁合同》中约定出租人按约定的租赁时间即2017年12月18日交付承租人使用，出租人未按合同约定交付房屋的，应相应顺延租赁期限。但，墩上供销社在2017年12月19日向伍三六只交付了墩上供销社黄屯加油站营业执照正、副本原件、危险化学品经营许可证原件，墩上供销社直至2019年7月8日与另案中的秦森、伍三六签订《补充协议》后才完成全部交付。故墩上供销社实际向伍三六完全交付黄屯加油站使用权的时间为2019年7月8日，比约定交付使用时间延期18个多月。且黄屯加油站的改、扩建影响承租人的使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，应当减少租金或延长租期。故伍三六主张案涉《租赁合同》的租赁期限延期至2029年10月17日，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于争议焦点四，伍三六预交鉴定费用的负担问题。伍三六因案涉《租赁合同》中租赁物的重建、扩建费用负担责任与出租人墩上供销社发生纠纷。经本案审理，墩上供销社应当负担其中部分重建、扩建费用，故墩上供销社应当按比例负担鉴定费用24770（80000*1001550.78/3234660.54）元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百一十四条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告池州市贵池区墩上供销合作社于本判决生效之日起十日内支付原告伍三六重建租赁物费用1001550.78元； 二、原告伍三六与被告池州市贵池区墩上供销合作社于2017年12月18日签订《租赁合同》的租赁期限结束期限由2028年5月17日延期至2029年10月17日； 三、被告池州市贵池区墩上供销合作社于本判决生效之日起十日内支付原告伍三六垫付的鉴定费用24770元； 四、驳回原告伍三六的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46900元，由原告伍三六负担37505元，被告池州市贵池区墩上供销合作社负担9395元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费46900元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡宪芝 人民陪审员  唐腊花 人民陪审员  杨万松 二〇二〇年九月八日 书 记 员  王庭玉