山东省菏泽市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁17行终245号 上诉人（原审第三人）刘昭文，男，汉族，住山东省成武县。 委托代理人邵东生，山东文亭扶正律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）牛玉虎，男，汉族，住山东省成武县。 上诉人（原审第三人）陈衍英，女，汉族，住山东省成武县。系第三人牛玉虎之妻。 上诉人牛玉虎、陈衍英共同委托代理人赵文振，山东君诚仁和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组。住所地：山东省成武县汶上集镇汶上集东行政村。 负责人牛祥田，组长。 委托代理人李春峰，山东两仪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成武县自然资源和规划局。住所地：山东省成武县大明湖路中段路北。 法定代表人赵晓丹，成武县自然资源和规划局局长。 委托代理人王忠成。委托代理人程元洲。 上诉人牛玉虎、陈衍英、刘昭文因与被上诉人成武县自然资源和规划局、被上诉人成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组房产行政登记一案，不服定陶区人民法院（2019）鲁1703行初76号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 本案行政争议形成的过程如下：2008年3月，原成武县房地产管理局为刘昭文颁发房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证，将坐落在成武县汶上集镇汶上集东行政村，北邻耕地、南邻东丰路、西邻牛广云、东邻李成军，面积302.58㎡的房产一处确权登记在刘昭文名下，土地使用权取得方式未明确。2012年12月，原成武县房地产管理局为牛玉虎、陈衍英颁发成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证，将登记在刘昭文名下的上述房产转移登记在牛玉虎、陈衍英名下，产权面积309.37㎡，土地使用权取得方式为国有划拨。成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组不服，向定陶区人民法院提起行政诉讼。 原审法院审理查明，原告对位于成武县××镇××村××宗（东丰路北，西邻牛广云、东邻李成军，长210米、宽20.9米、面积6.5亩）享有所有权和使用权，该宗土地自1983年起由原告本组村民牛光明等人承包经营，成武县汶上集镇经管站有档案记载。1993年春，牛光明等人将该地租给第三人刘昭文使用，约定每年每亩500元租金，租期20年。刘昭文向成武县汶上集镇汶上集东村民委员会交付了1993年、1994年及1995年三年租金，抵牛光明等三人的提留款，此后刘昭文不再交纳租金。 刘昭文于1993年在原告享有所有权的涉案土地上建造房屋。2008年3月12日，刘昭文申请原成武县房地产管理局为其办理房权证成房字第汶上-260号房屋初始登记，刘昭文取得了房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证，但是该证未记载土地权属性质。2012年12月10日刘昭文及其爱人与牛玉虎、陈衍英签订了《房地产买卖契约》，牛玉虎、陈衍英以269565元的价格购买了涉案房地产。2012年12月牛玉虎、陈衍英申请被告为其办理房地产转移登记手续，牛玉虎、陈衍英取得了成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证书，该证记载土地使用权取得方式为国有划拨。2019年4月4日原告推举牛祥田特别授权代理成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人刘昭文颁发的房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证及被告为第三人牛玉虎、陈衍英颁发的成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证。 同时查明，刘昭文不是成武县汶上集镇汶上集东村民委员会村民。牛玉虎系成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第六村民小组村民。刘昭文没有取得涉案房屋的建设用地土地使用权证书。另查明，原成武县房地产管理局的行政登记职权现在由被告成武县自然资源和规划局承继。原告向本院递交行政起诉状后，随即提出变更诉讼主体申请书，将被告成武县不动产登记中心变更为成武县自然资源和规划局。 原审法院认为，本案争议的焦点问题是:1、原告是否具备本案诉讼主体资格；2、原告提起行政诉讼是否超过法定期限？3、原成武县房地产管理局为第三人刘昭文颁发房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证，及原成武县房地产管理局为第三人牛玉虎、陈衍英颁发成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证是否合法。 关于原告是否具备本案诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，有村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政诉讼的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”原告提供的成武县汶上集镇汶上集东村民委员会2019年6月10日出具的书面证明足以证明涉案土地的实际所有权人系原告成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组所有，发包、转包、收益、处分的权利归原告。同时，本案原告属于村内其他经济组织，所在成武县汶上集镇汶上集东村民委员会出具证明的情况下，具有以自己名义提起行政诉讼的主体资格和行为能力。因此，原告具备该案诉讼主体资格。 关于原告提起行政诉讼是否超过法定期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”该条规定体现的是对不动产加重保护的法律精神，享受长于普通标的物的起诉期限。因为本案标的物涉案房产系不动产，原成武县房地产管理局于2008年3月为第三人刘昭文办理房权证成房字第汶上-260号房屋初始登记证、于2012年12月为第三人牛玉虎、陈衍英办理成房权证成武字第汶上-260号房屋转移登记所有权证，均距原告于2019年10月15日向本院提起行政诉讼之日不满二十年，因此，原告提起行政诉讼没有超过法定期限。 关于原成武县房地产管理局为第三人刘昭文办理房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证，以及原成武县房地产管理局为第三人牛玉虎、陈衍英办理成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证的合法性问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”“法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”2001年修正后的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第十条第一款规定“房屋权属登记以下列程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。”本案中，成武县汶上集镇汶上集东行政村集体土地所有权证及地籍图可以证明原告所拥有的土地均在成武县汶上集镇汶上集东村民委员会所拥有的土地范围内，涉案土地性质系集体所有的耕地。涉案土地虽然于1993年春由原告村民租赁给刘昭文，并且刘昭文将1993年至1995年三年的租金交给了成武县汶上集镇汶上集东行政村，抵牛广明(牛光明)、牛广云、李成军三人的提留款。但是，刘昭文建设涉案房屋所占用的土地未办理农用地转为建设用地手续，刘昭文没有取得建设用地土地使用权证书，因此，原成武县房地产管理局为刘昭文办理涉案房产登记并颁发房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证属于证据不足、未尽到审查义务的情形，程序违法，应该予以撤销。 自2010年11月18日施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”刘昭文与牛玉虎、陈衍英均不是原告的村民，原成武县房地产管理局为牛玉虎、陈衍英办理成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证时未对申请办证人员提交的书面材料尽到审查义务，该证记载涉案土地取得方式为国有划拨，但是，无论被告成武县自然资源和规划局，或者第三人刘昭文、牛玉虎、陈衍英，均未提供充分有效的证据证明涉案土地使用权取得方式属于国有划拨的批准文书，办证程序严重违法。同时，因为牛玉虎、陈衍英应当知道刘昭文不是原告村民，未取得涉案房屋的建设用地土地使用权证书，刘昭文持有的房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证存在程序违法，牛玉虎、陈衍英也未能举出充分有力的证据证明其二人符合善意取得的条件，所以，牛玉虎、陈衍英对涉案房产并不适用善意取得。因为原成武县房地产管理局为刘昭文办理并颁发的房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证应该予以撤销，所以原成武县房地产管理局为牛玉虎、陈衍英办理的成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证丧失了存在的基础，并且，原成武县房地产管理局为牛玉虎、陈衍英办理的成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证程序违法，所以，原告请求撤销成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第七十条第一项、第三项规定，判决撤销被告为第三人刘昭文办理的房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证及被告为第三人牛玉虎、陈衍英办理的成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证。案件受理费人民币50元，由被告成武县自然资源和规划局负担。 上诉人牛玉虎、陈衍英上诉称，一、原审法院认定事实错误1、被上诉人诉讼主体身份不适格。被上诉人系汶上集东村民委员会的组成部分，汶上集东村民委员会具有享有管理村内资产的职能和对外代表村集体行使各项职能包括村内集体土地承包事宜，应当认定被上诉人不具有主体资格。从目前现有证据以及当地政府关于村集体的指导管理模式的社会经验来看，被上诉人作为村民小组仍然是依附于汶上集东村民委员会存在。2、即便被上诉人属于具有独立财产的村民小组，但在原审审理过程中被上诉人及原审第三人刘昭文所提交成武县汶上集镇汶上集东行政村土地所有权证书地籍图显示，涉案土地最初是归属于汶上集镇东行政村，同时也办理了不动产登记。以目前不动产权属以登记为准的基本原则，涉案土地最初应为汶上集东行政村村集体所有。原审法院依据汶上集东行政村出具的证明来认定被上诉人系涉案土地的实际所有权人，违背了不动产确权登记原则。故汶上集东行政村与本案争议中具有行政诉讼中的利害关系人而非被上诉人，被上诉人在本案中诉讼主体不适格。3、上诉人已经善意取得了涉案房屋所有权、土地使用权。涉案房屋是初始登记在原审第三人刘昭文名下，土地性质为国有划拨，在不动产以登记为准的基本原则下，刘昭文具有涉案房屋所有权、国有土地使用权的权利外观，对任何人来讲均相信其具有相关处分权利，并且上诉人购买时尚未发生相关争议。在2011年政府征收拆迁并非大规模展开的前提下，上诉人就已支付269565元的高额购买价格，其远超合理购买价格的范围；同时，涉案房屋也在上诉人购买后及时过户至上诉人名下完成转移登记并实际使用至今。即便原审第三人刘昭文的涉案不动产初始登记被撤销，那么上诉人也根据物权法第106条规定善意取得了涉案房屋的所有权，并且上诉人也依据物权法106条规定中其他物权善意取得的参照原则，善意取得了国有划拨土地使用权。结合涉案房屋在1993年就已经建成，在近两年政府拆迁建设大规模展开的社会背景下，反而是被上诉人具有贪图拆迁补偿的主观恶意。二、原审法院适用法律错误，本案已过行政诉讼时效。行政诉讼法第46条规定提起行政诉讼应当自知或应知作出行政行为之日起6个月内提出；本案中原审第三人是在1993年经过汶上集东行政村的准许后建房，在申请初始登记时汶上集东行政村也在申请审批表上加盖公章，建房地点也是在被上诉人主张的所谓的具有所有权的土地范围内，足以说明村委会以及被上诉人对涉案初始登记的行政行为是知情的；汶上集东行政村及被上诉人均已过行政诉讼期限。行政诉讼法中规定的20年和5年的诉讼时效，是在公民、法人或者其他组织对具体行政行为不知情的前提下所规定最长诉讼时效，原审法院对此错误的理解和适用。综上，原审法院是在认定事实错误、适用法律错误的情况下作出错误判决，请求：1、依法撤销(2019）鲁1703行初76号行政判决书，依法改判驳回一审原告的诉讼请求或将该案发回重审；2、一切涉诉费用由被上诉人负担； 上诉人刘昭文上诉称，一、一审判决认定事实错误，损害了上诉人的合法权益，请二审法院依法予以纠正。（一）、一审判决认定被上诉人是涉案土地所有权人是错误的，涉案土地的所有权人是成武县汶上集镇汶上集东行政村。一审判决认定“原告对位于成武县××镇××村××宗（东丰路北，西邻牛广云，东邻李成军，长210米，宽20．9米，面积6．5亩）享有所有权和使用权”。一审判决作出这一事实认定的证据是“成武县汶上集镇汶上集东村民委员会2019年6月10日出具的证明一份”。被上诉人提供这份证据意在证明，涉案土地的实际所有权人是原告，发包、转包、收益、处分的权利归被上诉人，因当时土地登记政策的规定，才登记在成武县汶上集镇东行政村名下。对此，上诉人认为，土地属于不动产，不动产的权利以登记确定。“因当时土地登记政策的规定，才登记在成武县汶上集镇东行政村名下”的解释过于牵强，不能成立。对于涉案土地的所有权问题，上诉人提供了成武县人民法院（2018）鲁1723行初38号行政裁定书（生效法律文书），该证据证明“房屋占压土地为成武县汶上集镇汶上集东行政村土地。（见该裁定第10页中段）”、成武县汶上集镇汶上集东行政村集体土地所有权证书及地籍图（该证据与被上诉人提供的第4号证据是同一证据）证明涉案土地的所有权人是成武县汶上集镇汶上集东行政村，而不是被上诉人。这符合物权法规定的法律精神。1998年9月10日成武县汶上集镇东行政村土地承包合同书证明成武县汶上集镇汶上集东行政村行使涉案土地的发包、处分的权利，行使涉案土地所有权权能，被上诉人不行使涉案土地的所有权权能，进一步证明涉案土地的所有权人是成武县汶上集镇汶上集东行政村，不是被上诉人。被上诉人不具有独立财产，仅仅属于成武县汶上集镇汶上集东行政村的内部组织。村委会书面证明属于证言性质，证明力较差，成武县人民法院（2018）鲁1723行初38号行政裁定书是生效法律文书，土地所有权证书及地籍图、承包合同书属于原始的书证，具有更高的证明力。土地所有权归属问题属于民事法律事实，事实的认定适用证据优势原则。上诉人提供的证据相对被上诉人的证据，明显具有证据优势，一审判决应当采信上诉人方的证据。一审判决采信被上诉人的证据（村委会证明），否定上诉人提供的证据（生效判决及原始书证）的证明力，是错误的。请二审法院予以纠正。（二）、一审判决认定，案外人牛光明自1983年起，对涉案土地享有承包经营权是错误的。一审判决认定，“该宗土地自1983年起由原告本村村民牛光明等人承包经营，成武县汶上集镇经管站有档案记载。”是错误的。就案外人牛光明对涉案土地是否具有承包经营权问题，成武县人民法院（2013）成民初字第71号民事裁定书已经做出裁判。该裁定书应当作为认定本案事实的依据。被上诉人的第4号证据（汶东行政村土地所有权证及地籍图）、第5号证据（1998年9月10日农村集体土地承包合同书）、第6号证据（2013年10月30日成武县公安局汶上派出所证明）、第7号证据（2013年10月30日汶上集镇经管站证明），均是在成武县人民法院（2013）成民初字第71号民事案件中已经审查过的证据。一审判决认定的事实与该裁定书认定的事实明显相悖，不符合法律，也不合清理。成武县汶上集镇经管站有档案记载的《土地承包合同》是1998年9月10日成武县汶上集镇东行政村土地承包合同书（被上诉人方第5号证据，上诉人方第4号证据），之前的土地承包合同在经管站无档案记载。这一点，被上诉人方第7号证据（经管站证明）讲的很清楚。被上诉人没有有效证据证明1983年-1998年这个时间段，案外人牛光明对涉案土地享有承包经营权。上诉人提交的刘昭文用地报告书（上诉人第2号证据）及成武县人民法院（2018）鲁1723行初38号行政裁定书，证明1993年涉案土地经汶东行政村安排，汶上镇政府批准，已经安排给上诉人建房。1993年上诉人已经在涉案土地上建成了房屋。1998年9月10日《土地承包合同》对案外人牛光明没有实际意义，不能证明案外人牛光明对涉案土地享有承包经营权，更不能证明1983年-1998年这个时间段案外人对案涉土地享有承包经营权。（三）、一审判决认定，涉案土地系上诉人租赁的案外人牛光明承包地（租期20年，每年租金500元，已交三年租金）是错误的。一审判决认定“1993年春，牛光明将该地租给第三人刘昭文使用，约定每年每亩500元租金，租期20年，刘昭文向成武县汶上集镇汶上集东村民委员会交付了1993年、1994年、1995年三年租金，抵牛光明等三人的提留款，此后刘昭文不再交纳租金”。关于上诉人与案外人牛光明是否存在租赁关系，及上诉人是否已经支付租金，2013年牛光明与上诉人的土地租赁纠纷案件已经有结论。成武县人民法院（2013）成民初字第71号民事裁定书已经做出裁判。被上诉人第8号证据（成武县汶上集镇汶上集东村民委员会2013年1月28日证明）、第95号证据（证人牛清2013年1月28日出具的证明）、第10号证据（成武县汶上集镇汶上集东村民委员会2013年10月28日证明）这些证据均是（2013）成民初字第71号民事裁定书所审查证据的范围。这些证据均未被采信为有效证据。一审判决以这些证据为有效证据，认定案外人牛光明与上诉人之间存在租赁关系，是错误的，请予以纠正。（四）、一审判决认定案外人牛光明对涉案土地具有承包经营权，认定上诉人与案外人牛光明之间存在土地租赁关系，超出了行政案件审判的职责范围，程序违法，请予以纠正。案外人牛光明对涉案土地是否具有承包经营权，上诉人与案外人牛光明之间是否存在土地租赁关系，对涉案行政行为是否撤销，对被上诉人是否具有诉权不发生影响。因此，一审判决对案外人牛光明对涉案土地是否具有承包经营权，上诉人与案外人牛光明之间是否存在土地租赁关系做出事实认定，超出了其职责范围。案外人牛光明对涉案土地是否具有承包经营权，上诉人与案外人牛光明之间是否存在土地租赁关系，是民事诉讼需要解决的问题。就此问题，（2013）成民初字第71号民事裁定书已经做出裁判。如果案外人牛光明对该裁定有异议，可以通过民事审判监督程序解决，不应试图通过本案行政诉讼的事实认定，去影响民事裁判。二、被上诉人不具有诉讼主体资格，一审判决程序违法，请依法予以纠正。（二）、被上诉人不是案涉土地的所有人（所有人是汶东行政村），不是案涉行政行为的利害关系人，也不是案涉行政行为的相对人，依据《行政诉讼法》第二十五条的规定，无权就案涉行政行为提起行政诉讼。《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。．．．．．．”根据前述规定，不动产的归属以登记为准，土地所有权的归属和内容，以不动产登记机构管理的不动产登记簿为准，以不动产权属证书为证明，不以其他任何组织、任何人的主观认识为准，也不以其他组织出具的其他证明材料为权属的证明依据。《汶东行政村土地所有权证书》及所附《汶东行政村地籍图》证明：案涉土地的所有人是汶东行政村，而不是第八村民小组。成武县汶上集镇汶上集东村民委员会2019年6月10日出具的证明一份，不能作为认定涉案土地所有权的证据。鉴于涉案土地的所有人是汶东行政村而不是被上诉人，涉案行政行为涉及的是土地权益，所以被上诉人不是案涉行政行为的利害关系人，也不是案涉行政行为的相对人，依据《行政诉讼法》第二十五条的规定，无权就案涉行政行为提起行政诉讼，不具有诉讼主体资格。三、一审判决适用法律错误。（一）、第三人牛玉虎、陈衍英构成善意取得，即使初始登记行为因存在瑕疵，也不应撤销登记行为。第三人牛玉虎、陈衍英系普通的农民，对法律缺乏认知。上诉人有房产证书，足以使第三人牛玉虎、陈衍英相信上诉人的该房产具有处分权，第三人牛玉虎、陈衍英支付了对价，交纳了税款，按照法律程序办理了过户登记手续。由此可见，牛玉虎、陈衍英购买涉案房屋，办理了过户登记，构成了善意取得，应受法律保护。《最高人民法院关于审理房产登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定，因保护善意第三人确认在先房产登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续登记行为的起诉。第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已经为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。根据上述两条规定，涉案行政登记行为不得撤销。（二）案涉行政行为的诉讼，已经超过法律规定的起诉期限。上诉人在2008年3月就涉案房产申请初始登记及后来办理过户登记时，汶东行政村村民委员会在申请审批表上加盖公章，为上诉人出具宅基地证明、建房证明。说明对涉案行政行为汶东村民委员会是知情的。被上诉人系汶东行政村的内部组织，村委会知情，应视为被上诉人知情。其不在法定期限内起诉，超过了起诉期限。2008年上诉人申请办理房产证（初始登记），是由汶东村委会统一组织办理的。初始登记的房产证书是上诉人通过汶东村委会领取的。由此可见，涉案行政诉讼已经超过起诉期限。请求：1、依法撤销定陶区人民法院（2019）鲁1703行初76号行政判决，在纠正一审判决错误认定事实的基础上，依法裁定驳回被上诉人的起诉。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 二被上诉人均表示同意一审法院的判决。 经本院审理查明，刘昭文原系成武县汶上集镇派出所国家工作人员。1993年，为解决其家庭住房问题，经成武县汶上集镇汶上集东村民委员会、成武县汶上集镇人民政府同意，刘昭文在成武县汶上集镇汶上集东行政村的一幅土地上建设房屋，该幅土地北邻耕地、南邻东丰路、西邻牛广云、东邻李成军。成武县汶上集镇汶上集东行政村土地所有权证书及地籍图显示，刘昭文建房用地属于汶上集镇汶上集东行政村集体所有。 2008年3月12日，刘昭文申请原成武县房地产管理局为其办理房权证成房字第汶上-260号房屋初始登记，成武县汶上集镇汶上集东村民委员会出具宅基地证明，刘昭文取得了房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证，但是该证未记载土地权属性质。2012年12月10日刘昭文及其妻子与牛玉虎、陈衍英签订了《房地产买卖契约》，牛玉虎、陈衍英以269565元的价格购买了涉案房地产。2012年12月牛玉虎、陈衍英申请原成武县房地产管理局为其办理房地产转移登记手续，汶上集东村民委员会出具同意转让证明，牛玉虎、陈衍英取得了成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证书，该证记载土地使用权取得方式为国有划拨。 同时查明，牛玉虎、陈衍英系成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第六村民小组村民，也是汶上集东行政村村民。原成武县房地产管理局的行政登记职权现在由成武县自然资源和规划局承继。 成武县汶上集镇汶上集东村民委员会2019年6月10日出具书面证明，用以证明涉案土地的实际所有权人系成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组，发包、转包、收益、处分的权利归汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组。 本院还查明：牛光明诉刘照文（即刘昭文）土地租赁合同纠纷一案，成武县人民法院于2013年12月20日作出(2013)成民初字第71号民事裁定，驳回牛光明对刘照文（即刘昭文）的起诉。该裁定仍有效。 本院查明的上述事实，由各方当事人提供的书证予以证实。 本院认为，关于成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组是否具有起诉的主体资格及其起诉是否超过法定起诉期限的问题，一审法院已作详尽论述，本院原则同意一审法院的判断，具体理由不在重述。 关于房屋所有权人为刘昭文的房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证的合法性问题。刘昭文虽然不是汶上集镇汶上集东行政村集体经济组织成员，但是，当时有效的《中华人民共和土地管理法》（1988年修正）第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准，支付补偿费和安置补助费。可见，当时有效的土地管理法并不禁止城镇非农业户口居民申请使用集体所有的土地建住宅，但需要经过县级人民政府批准。刘昭文的房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证记载的房屋使用的土地，未按当时的规定经县级人民政府批准，刘昭文取得集体土地使用权的程序违法。根据房地一体的权属原则，也应认定被上诉人成武县自然资源和规划局向刘昭文颁发房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证的行为违法。 关于牛玉虎、陈衍英购买涉案房屋是否属于善意取得的问题。牛玉虎、陈衍英购买的涉案房屋在其购买时，已建成、使用近20年之久，牛玉虎、陈衍英在申请办理房屋产权过户时，刘昭文具有房屋所有权证，房屋所有权证是房屋合法所有的法定凭证，上述事实，足以让牛玉虎、陈衍英相信刘昭文具有涉案房屋的合法所有权。没有证据证明牛玉虎、陈衍英存在与他人恶意串通的情形。因此，应认定牛玉虎、陈衍英购买涉案房屋属于善意取得。一审法院认定牛玉虎、陈衍英购买涉案房屋不属于善意取得不当，本院予以纠正。 需要说明的是：一、刘昭文建房使用的土地，其所有权登记在汶上集东行政村名下，有汶上集东行政村土地所有权证书及地籍图予以证实。不动产权属以登记为准。因此，应认定刘昭文建房使用的土地属于汶东行政村集体所有。牛玉虎、陈衍英是汶上集东行政村村民，目前的土地管理法规并没有禁止本村村民购买本行政村集体所有土地上房屋的规定。二、本案案外人牛光明与刘昭文土地租赁合同纠纷一案，成武县人民法院已于2013年12月20日作出(2013)成民初字第71号民事裁定。一审法院在牛光明不是本案当事人的情况下，认定牛光明与刘昭文存在土地租赁合同关系，既与生效裁定的认定事实及裁定结果不符，也超出了本案的审理范围。 综上，被上诉人成武县自然资源和规划局向刘昭文颁发房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证的行为违法，牛玉虎、陈衍英购买涉案房屋属于善意取得。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”。一审法院判决在认定事实、适用法律方面均不当，一审判决应予撤销。汶上集东村民委员会或者成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组如认为刘昭文没有按照当时的规定支付土地补偿费和安置补助费，可另行依法主张。至于被上诉人成武县自然资源和规划局向牛玉虎、陈衍英颁发成房权证成武字第汶上-260号房屋所有权证中土地使用权取得方式错误地登记为“国有划拨”的问题，被上诉人成武县自然资源和规划局在本判决生效后应主动予以纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项之规定,判决如下: 一、撤销定陶区人民法院（2019）鲁1703行初76号行政判决； 二、确认被上诉人成武县自然资源和规划局向上诉人刘昭文颁发房权证成房字第汶上-260号房屋所有权证的行为违法。 三、驳回被上诉人成武县汶上集镇汶上集东村民委员会第八村民小组对上诉人牛玉虎、陈衍英的起诉。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人成武县自然资源和规划局承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚长河 审 判 员 楚 军 审 判 员 吴慧星 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 马 文 书 记 员 冯子珍