福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初1620号 原告：泉州乐邦物业管理服务有限公司，住所地永春县石鼓镇桃星村开发区**303，统一社会信用代码9135052557704645X0。 法定代表人：李集英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尤剑福，福建笔锐律师事务所律师。 被告：林胜莉，女，1974年10月20日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 原告泉州乐邦物业管理服务有限公司（以下称乐邦物业）与被告林胜莉物业服务合同纠纷一案，本院2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐邦物业的委托诉讼代理人尤剑福，被告林胜莉到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 乐邦物业向本院提出诉讼请求：1．判令林胜莉向乐邦物业支付2016年9月15日至2020年3月15日期间的物业服务费4552.8元；2．判令林胜莉支付乐邦物业逾期违约金3000元；3．本案诉讼费用由林胜莉承担。事实与理由：乐邦物业系工商登记依法成立的物业管理有限公司。2013年8月30日，乐邦物业与永春县大鹏城市建设发展有限责任公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由乐邦物业作为永春县桃溪“中州嘉园小区”的物业管理公司，并提供物业服务至今，有权向业主收缴物业服务费和特约服务费，其中高层住宅物业费每平方米1.2元/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用及电梯的年检、维修费用由相关业主按建筑面积分摊，物业服务费从本物业交付买受人之日起收取，业主预交六个月物业服务费…业主违反本合同（即《前期物业服务合同》）第七条、第八条约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应担按照3‰标准向乙方支付违约金。林胜莉于2014年8月28日向永春县大鹏城市建设发展有限责任公司购买商品房，系永春县桃溪中州嘉园小区B2幢602室（建筑面积82.25m²及A3-119储藏间11.32m²）的业主，2015年10月10日交房后拖欠乐邦物业自2016年9月15日起至2020年3月15日期间的物业服务费4552.8元拒不支付，乐邦物业多次向林胜莉催缴未果。 林胜莉辩称，1．乐邦物业服务不到位，提出的服务费无效；2．乐邦物业违约在先，不存在违约金问题；3．乐邦物业没有改善小区环境而引起的纠纷，应该支付诉讼费；4．本人没有和乐邦物业有任何的物业合同，不存在合同纠纷。 乐邦物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：1．营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证等复印件；2．《商品房买卖合同》复印件；3．林胜莉身份证复印件、交房许可证（凭证）、物业有关事项承诺书、业主房屋移交确认书；4．《物业费催款通知书》和《林胜莉物业尚未缴费明细》复印件及林胜莉缴纳的2016年4-9月份679.2元物业管理费收款收据、送达物业费催款通知书相关邮寄回执及向林胜莉留置送达的相片复印件；5．《福建省前期物业服务合同》复印件；6．业主违规装修整改通知书；7．关于中州嘉园小区违章搭盖的报告等证据。 为支持自己的抗辩，林胜莉向本院提供如下证据：1．中州嘉园《商品房买卖合同》；2．物品被盗窃报警单；3．中州嘉园小区业物业管理问卷调查表复印件；4．县长信箱小区脏乱差信访件网页截屏复印件；5．小区公共区域照片打印件；6．中州嘉园小区业主群聊天记录截图等证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认定如下： 林胜莉对乐邦物业提供的证据1、2、3、5的真实性没有异议，本院予以确认；证据4林胜莉否认有收到过，但有乐邦物业提供的向林胜莉留置送达的相片可以证明，其真实性、合法性、关联性本院予以确认；证据6、7系乐邦物业向相关业主发出的通知书及向相关部门反映的有关材料，其真实性、合法性、关联性本院予以确认。乐邦物业对林胜莉提供证据1、2、4的真实性不持异议，本院予以确认；证据3与本案不具有关联性，不予确认；证据4系中州嘉园业主向有关部门反映问题，有关部门的回复材料，其真实性本院予以确认；证据5、6的真实性无法确认，且物业服务乃一个动态、持续的过程，该组证据无法达到林胜莉的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，乐邦物业与永春县大鹏城市建设发展有限责任公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由乐邦物业作为永春县桃溪中州嘉园小区的物业管理公司。林胜莉于2014年8月28日向永春县大鹏城市建设发展有限责任公司购买中州嘉园小区B2幢602室商品房（建筑面积82.25m²）及A3-119储藏间（建筑面积11.32m²），2015年10月10日交房。林胜莉拖欠自2016年9月15日起至2020年3月15日期间的物业服务费4552.8元，经乐邦物业书面催交，林胜莉仍拒不缴纳。 本院认为，乐邦物业是取得物业服务资质的物业服务公司，乐邦物业与永春县大鹏城市建设发展有限责任公司签订《福建省前期物业服务合同》合法有效。依照我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主逾期缴纳物业管理费用，经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。林胜莉以其反映的问题拒绝支付物业费，依据不足，不予采纳，但因此收其违约金，不利业主与物业管理的沟通、互动，不利于解决矛盾，故乐邦物业的相关主张，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条规定，判决如下： 一、林胜莉应于本判决生效后十日内支付泉州乐邦物业管理服务有限公司物业服务费4552.8元。 二、驳回泉州乐邦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林胜莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林超拔 二〇二〇年九月七日 书记员  叶 绿 附：一、裁判文书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。