内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初35号原告（反诉被告）:许芬，女，个体从业者，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：吕广涛，内蒙古益开律师事务所律师。被告（反诉原告）：麻昌荣，女，住内蒙古自治区满洲里市。原告（反诉被告）许芬与被告（反诉原告）麻昌荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。诉讼期间,经原告申请,本院依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司对租赁房屋剩余租期内装饰装修损失价格进行评估,鉴定机构于2020年5月22日出具价格评估报告书。原告委托诉讼代理人吕广涛,被告麻昌荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即给付房屋租金38000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与满洲里市合作区新世纪小区17号楼1-36号（大商友谊西侧原聚友酒楼）房屋所有权人杨某签订《房屋租赁合同》，租期为10年，原告于2018年6月12日以上述房屋为经营场所注册了满洲里市晓峰宾馆。2018年6月14日，经房屋所有权人杨某同意，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将租赁房屋转租给被告。合同约定：原告将坐落于满洲里市原聚友酒楼进门左侧一楼店面出租给被告；租期3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止；租金为每年38000元，租金一年一交，被告必须提前两个月交给原告当年的租金；双方还约定费用承担、双方权利义务、赔偿责任等条款。合同签订后，被告履行了给付租金义务，原告履行了交付房屋义务，合同开始履行。按照合同约定，被告应当在2019年5月1日给付原告2019年房屋租金38000元，被告却迟迟不予给付。原告多次找到被告，要求履行合同义务，给付房屋租金，被告以种种理由推脱。时至今日，被告未给付2019年房屋租金，并继续占有使用房屋。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至贵院。麻昌荣辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租赁房屋是用于从事餐饮项目，在被告租房时正值夏季，房屋出现漏水将墙面破坏，与原告沟通后达成一致，由被告维修然后原告给付维修费3500元，但至今未付。当年秋季暖气注水时发生暖气主管道漏水，将房屋地面破坏，房屋进而出现严重异味、房屋寒冷等严重问题。导致我无法经营餐饮和使用房屋，给被告造成了损失。因为没达到使用该租赁房屋的合同目的，所以不同意原告的诉讼请求。麻昌荣向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告所签订的房屋租赁合同，退还剩余房租25333元；2.请求判令反诉被告立即给付反诉原告房屋租赁押金3000元；3、请求判令反诉被告立即给付反诉原告损失赔偿金133867.49元；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年6月14日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，房屋押金3000元。自合同签订之日起，双方履行了合同约定，反诉原告对该房屋进行了全面装修，装修费用为92960元，并且进购了相应的货物、配料、机器等，进货费用为37407.49元。反诉原告租房用于从事餐饮项目，夏天反诉原告装修房屋时出现屋顶漏水将墙面泡坏，与反诉被告沟通后，商定由反诉原告维修，反诉被告给付维修费3500元，但至今未给付。在9月份暖气注水后，暖气主管道持续漏水，将屋内地面泡坏，并且出现严重异味、房屋温度过低等严重问题。从而导致反诉原告无法使用房屋及经营餐饮，造成以上共计133867.49元的损失，该房屋未实现反诉原告租房经营餐饮项目的使用事实及合同目的。反诉原告多次找到反诉被告沟通未果，且在出现以上问题时积极止损，在2018年11月19日反诉原告将房屋出兑，并且与反诉被告沟通，要求反诉被告与出兑者签订租赁合同，但反诉被告以身在外地为由不予配合，加大反诉原告的损失。2019年5月25日满洲里市餐饮检查时，反诉原告收到《满洲里市市场监督管理局责令改正通知书》，责令在2019年5月30日前立即改正，逾期将取消营业资格。以上事实可证明该房屋存在问题严重，未达到使用标准。在反诉被告返还满洲里时，反诉原告多次与其沟通，均未得到解决并且要求反诉原告搬离房屋，但因损失赔偿问题未达成协议，故反诉原告至今未交付房屋。综上，因反诉原告租房是用于从事餐饮项目，在经营期间由于该房屋存在严重异味、房屋温度过低，暖气主管道持续漏水、跑水，将地面泡坏，屋顶漏水泡坏墙面等严重问题，从而导致反诉原告无法使用房屋，更无法营业。反诉原告租房经营餐饮项目的合同目的不能实现，反诉原告在合同规定时间内已经多次明确向反诉被告告知以上问题但未解决。现反诉原告为维护自身的合法权益，向贵院提起上述诉讼请求，恳请贵院予以支持。许芬答辩称，双方签订的房屋租赁合同期限为三年，2018年7月1日至2021年6月30日，第一年的租赁合同已经履行完毕。现双方还在租赁期限内，即使是反诉被告同意或者法院判决终止合同，也应当是在反诉原告主张权利时合同中止，而按照合同约定反诉原告应当在2019年的5月1日前给付第二年房租，反诉原告因为未支付下一年度房租，故不存在退还房租的事实。双方合同期限尚未届满，反诉原告单方提出终止合同构成违约，应当承担违约责任，赔偿反诉被告的经济损失。反诉原告陈述在租赁房屋后与反诉被告协商对室内进行了装修和改造，增加卫生间以及对供暖和供水管道进行了改造。即使是暖气不热，水管漏水也是反诉原告没有改造好，与反诉被告无关。当时交付房屋时暖气是完好的，没有任何问题。反诉原告也认可房屋漏水是与反诉被告协商维修事宜后，由反诉原告自行维修，并由反诉被告承担维修费用3500元，该3500元用于抵扣反诉原告营业期间产生的水电费等费用，这一约定系双方自愿，不违反法律规定，应当依约履行。因此，反诉被告认为漏水一事已经解决，维修义务已经由反诉原告承担。反诉原告称出现房屋漏水，继而产生异味、温度过低无法营业等问题与反诉被告多次沟通，反诉被告无法认可。反诉原告称其出兑房屋时，反诉被告以身在外地为由不予配合，导致其损失也与事实不符。反诉原告没有出兑房屋是由于自身的原因所致，与反诉被告没有任何关系。反诉被告同意其转租即可，没有义务配合反诉被告办理出兑事宜，更没有义务承担反诉原告不能出兑的损失。反诉原告收到责令改正通知书与反诉被告没有任何关系，该通知书针对的是反诉原告，不是针对反诉被告作出的。并且，出具该通知书是因店内的卫生状况极差，下水道臭气熏天，满地小飞虫这些现象，以上问题都是反诉原告能够解决的。2019年1月，反诉原告已经因经营不善停止经营并要出兑店铺。现反诉原告拿出一份已经实际停业几个月后才出具的责令改正通知书，并将责任归责于反诉被告，反诉被告有理由怀疑该份通知书的真实性。反诉原告主张下水道有异味影响其经营的说法，反诉被告认为也与事实不符。因为，没有证据证明下水道异味是反诉被告的原因造成的。由于反诉原告自己改造下水管道，极有可能是密封不严造成下水道反味。房屋有异味是可以整改的，反诉原告没有任何的整改行为。反诉原告主张影响其经营，应当提供直接有效的证据。所以，反诉原告停止经营是因为经营不善造成的，与其他因素没有关系。最后，反诉原告主张的损失均是自身原因造成的，反诉被告没有任何过错。在合同期限尚未届满时反诉原告要求终止合同构成违约，反诉原告应当自行承担损失。反诉原告主张的损失数额也没有计算依据，不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告与满洲里市××区房屋所有权人签订的房屋租赁合同、原告经营的晓峰宾馆营业执照、原、被告签订的房屋租赁合同各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、商品明细表（榴莲密码）1份、晨旭装修公司出具收据2张，中欧铁艺社出具收据1张，被告欲证明：装修店铺所花费的费用，包括牌匾5600元等，共计18660元；店铺内装修共计花费74300元。原告质证称，对该证据的真实性不认可，证据未记载出具时间，并且为手写票据，无法证明被告实际损失，应当提供正规的发票。被告要求原告承担损失没有法律依据，故对该证据不认可。2、满洲里市市场监督管理局出具的责令改正通知书一份，证明：因该房屋“下水道臭气熏天，满地的小飞虫”，违反了中国人民共和国食品安全法的规定，被责令于2019年5月30日前改正，否则取消营业资格，所以因为房屋的问题影响被告店铺不能正常营业，给被告造成了损失。原告质证称，对证据真实性没有异议，但该份通知书出具的时间为2019年5月25日，此时的店内处于停业状态，是没有必要进行整改的。其次，因被告于2018年11月已经停业，室内长时间没有清理，室内产生异味和飞虫是必然的，是被告的原因造成的。第三，根据整改通知书内容，被告需达到开业申请的要求方可经营，就说明租赁合同可以继续履行，即使出现不能正常经营的情况也是可以整改和修缮的，而被告怠于行驶法律赋予的权利致使损失扩大，应当自行承担责任。第四，该通知书无法证明出现卫生状况差的情况是谁的原因造成的，因此要求原告承担责任没有法律依据。3、原、被告微信聊天记录7页，被告欲证明：该房屋一直存在寒冷、异味的问题，与许芬沟通后其表示让被告与房主（杨某）沟通，许芬拒绝负责维修，还能够证明在发生问题的时候被告积极止损，要求与许芬签订合同将房屋进行出兑，许芬以不在本地为由未能签订合同，致使被告无法出兑，导致被告损失增加。原告质证称，对证据真实性没有异议，但本案中室内的暖气及卫生间均是被告自行改造装修，聊天记录中虽然被告提到了暖气不热、室内有味等问题，但双方没有明确产生上述问题的原因，而原告称不知道是何原因，说明被告提出的以上问题不是原告的原因造成的。原告作为承租人，是在出租人即房主的同意下将房屋转租给被告，其也将被告产生的问题告知了房主，已经尽到通知义务。该证据恰恰能够证明被告早在2018年11月就已经停业并出兑该房屋，被告没有及时行使权力解除合同或要求原告赔偿损失，而是继续占有和租赁房屋，致使自己的损失扩大，也给原告造成损失，被告应当对上述损失承担责任。4、网上进货交易记录截屏30张、与供货商订购买原材料项目清单2张、付款截屏1张，被告欲证明：在被告经营店铺期间进行了相关的物料购入，并且因房屋不能使用致使该部分物料过期，该部分损失应由原告承担。其中项目清单及付款截屏合计17594元，网上进购原料交易记录截屏30张，合计37407.49元。原告质证称，对证据真实性没有异议，但网上购物记录无法证明是被告用于经营产生，即使是用于经营产生也应当有正规的发票，另外购物记录与付款记录也应当一一对应，否则是无法证明问题的。被告要求原告承担上述费用也没有法律依据。5、2018年9月12日录像2段、2018年11月16日录像1段，被告欲证明：拍摄录像时房屋状态。原告欲证明：对该组证据不予认可，该证据仅能证明录像拍摄当天房屋的状态，无法证明该状态是否持续、持续的时间以及是否经过修缮等问题，也无法证明出现视频内显示状态的原因。本院认为，被告提交的以上证据1因无付款凭证相佐证，证据未能达到证明目的，故对该组证据不予采信；证据2、3客观真实，本院予以采信；证据4因未能证明关联性，故对该组证据不予采信；证据5客观显示房屋当时状态，故对该组证据予以采信。针对被告搬离租赁房屋时装修部分的市场价格，本院依据原告申请，依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司进行司法鉴定，该鉴定机构出具了内衡（呼伦）评字[2020]第110号价格评估报告书，确定价格评估标的物剩余租期内装饰装修的价格在评估基准日2020年3月4日为34149元。根据原、被告提出的异议，鉴定机构于2020年6月20日分别出具回复函，对原、被告异议进行回复，对评估报告书内容进行解答，鉴定结论没有证据证明应予调整。原告质证称，认可价格评估报告书及鉴定机构复函，但仍坚持有部分装修并非被告进行装修的异议。被告质证称，认可价格评估报告书及鉴定机构复函，但仍坚持有部分内容未进行计算的异议。本院认为，该鉴定结论来源合法，且能够证明本案待证法律事实，故对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据认定如下事实：2018年6月1日，原告许芬与案外人杨某签订《房屋租赁合同》，原告许芬租赁满洲里市原聚友酒楼，租期十年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止。合同签订后，原告将租赁房屋用于经营满洲里市晓峰宾馆。2018年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定许芬将上述房屋进门左侧一楼店面出租给麻昌荣，租期三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。租金38000元，一年一交，押金3000元。承租方必须提前两个月交给出租方当年租金。承租期内的水电费、取暖费、物业费、卫生费及其他一切税费均由承租方负责承担。合同签订后，经协商，被告麻昌荣支付第一年即2018年7月1日至2019年6月30日租金37000元、押金3000元，原告许芬将未进行装修的房屋交由被告麻昌荣进行装饰、装修并由其经营餐饮。被告经营过程中出现房屋漏雨的情况，经协商由被告维修，产生的3500元维修费用原告暂不向被告支付，用以抵扣被告租赁期间产生的水电、取暖、物业等费用。被告至2018年11月份因室内温度过低、室内异味严重的问题，一并向原告反映情况，但原告未能积极处理。因房屋出现上述问题，被告停业至2019年春季，准备开业继续经营时，满洲里市市场监督管理局向被告发出责令整改通知书，限期2019年5月30日前改正“店内环境卫生状况极差、下水道臭气熏天、满地飞虫”等问题，达到开业申请的要求方可经营。2019年6月末，原告要求被告返还房屋，但被告认为在对赔偿问题未达成一致意见的情况下不同意将房屋交还，因此，原告向本院主张由被告继续支付第二年租金，遂成本案。另查，诉讼中，根据责令整改通知书、现场勘验情况以及双方对事实的有关陈述，本院认为房屋现异味的原因有可能是房屋本身的问题，原告应该就房屋出现上述问题的原因不在己方向法庭提交证据予以证明。因被告搬入租赁房屋时供暖系统是由被告在原告管道上接出，现场勘验未能确认漏水部位和原因，本院认为该种情况下，房屋室内温度过低的原因不是被告造成的，该举证责任应由其负担。在划分举证责任后，双方就各自负担举证责任部分，在举证期限内均未能向本院提交证据。再查，诉讼中，双方已达成一致意见，解除房屋租赁合同，被告于2020年3月4日搬离后将钥匙交还原告。并且，双方对于水电、取暖等承租方应当在租期内承担的费用议定为2000元，扣除上述费用后，原告应当返还4500元，对此均无异议。本院认为，本案原、被告双方争议的焦点为：双方合同实际解除前，被告麻昌荣是否应当支付原告许芬租金；反诉被告许芬是否应予赔偿反诉原告麻昌荣装修损失及其他损失。（一）房屋租赁合同实际解除前，被告是否应当足额支付房屋租金的问题。因双方履行房屋租赁合同第一年期间，房屋出现异味较重的问题，并且被告麻昌荣租赁房屋用于经营餐饮，经现场勘验，租赁房屋出现的上述问题较严重，确无法实现合同目的。且房屋出现上述问题的原因原告未能及时妥善处理，也没能明确出现以上问题的原因属于被告或被告可以改善的情况，应当对其举证不能承担相应不利后果，故被告在租赁合同履行第一年，原告未能提供符合合同目的的租赁物期间，可免予收取租金。该期间以被告提出上述问题后一定合理期间开始计算，本案中，被告麻昌荣于2018年11月提出上述问题，原告许芬至2019年1月前未能解决，且开始推拖，此后租期内被告不应当支付租金。但2019年6月末，原告许芬提出由被告麻昌荣返还房屋，麻昌荣提出赔偿事宜双方未能达成一致未交还房屋，麻昌荣的该项意见没有法律依据，也造成了损失的扩大。在诉讼中，麻昌荣提出交房时，因许芬在外地未能及时完成交房，同意对延期收房数天的房屋租金不予主张。综上，本院酌定麻昌荣对2019年1月至2019年6月期间的房屋租金不予承担，但应支付2019年7月至2020年2月的房屋租金，经计算，被告麻昌荣仍应支付原告许芬6835元（38000元/年÷12个月×8个月－37000元/年÷12个月×6个月）房屋租金。（二）反诉原告麻昌荣主张的购买食材损失、装修损失，反诉被告应否赔偿的问题。其中购买食材损失无法证明实际损失数额，故本院对该项损失不予支持。对反诉原告剩余租期内的装修损失，因租赁物出现不能实现使用目的的情况，致使合同不能继续履行，故应当由反诉被告许芬对反诉原告麻昌荣剩余租期内的装修损失34149元承担赔偿责任。另由原告应予返还的押金3000元及预留费用1500元，双方达成一致意见，不违反法律规定，本院对此予以支持。（三）有关诉讼期间产生费用的负担问题。本案鉴定费用花费3000元，因被告麻昌荣没有提供有效证据证明其实际花费且在调解中因其坚持的装修损失费用较高产生额外花费鉴定费用，故其对该费用的产生有一定责任，其应当部分承担该鉴定费用，本院酌定由其承担1000元。综上，现反诉原告主张解除合同，双方已实际解除合同，本院对合同解除后相关合同权利义务，予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告麻昌荣给付原告许芬房屋租金6835元；二、反诉被告许芬赔偿反诉原告装修损失34149元、返还押金3000元、预留费用1500元，合计38649元；以上判项，由原告（反诉被告）许芬于本判决生效之日起三日内赔偿被告（反诉原告）麻昌荣31814元。三、驳回反诉原告麻昌荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告许芬负担600元，被告麻昌荣负担150元。反诉案件受理费1772元，由反诉原告麻昌荣负担1364元，由反诉被告许芬负担408元。鉴定费3000元，由反诉原告麻昌荣负担1000元，反诉被告许芬负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  李福生审 判 员  张 旭人民陪审员  刘胤辰二〇二〇年九月二十五日书 记 员  褚伟龙附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。五、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。六、《中华人民共和国合同法》第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。七、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条:承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定八、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。九、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。十、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。十一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。