浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初508号 原告:宁波市鄞州姜山港城水果庄园，统一社会信用代码：91330212MA2AFMWN3Y，住所地：宁波市鄞州区姜山镇黎山后村（农业示范园区）。 法定代表人：王斌杰，该庄园经理。 委托诉讼代理人：张爽，河南朝野律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社，统一社会信用代码：N2330212761451965D,住所地：宁波市鄞州区姜山镇黎山后村。 法定代表人：徐万勇，该合作社社长。 委托诉讼代理人：蔡烽杰，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱亚君，宁波市鄞州区甬南法律服务所法律工作者。 原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园为与宁波港城农业示范园（以下简称港城示范园）、被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员张波萍审理，因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行审理。原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园法定代表人王斌杰及其委托代理人张爽、被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社法定代表人徐万勇及其委托代理人蔡烽杰、朱亚君到庭参加诉讼。经本院审查，宁波港城农业示范园不具备法律主体资格，故本院作出裁定驳回原告对宁波港城农业示范园的起诉。本案现已审理终结。 原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园以其承租的农家乐餐饮建筑被强行拆除造成损失，致原告合同目的无法实现为由，向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与港城示范园于2016年1月1日签订的《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》，并向原告支付违约金38500元；二、被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社赔偿原告损失1510171元。 被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社答辩称：第一、签订《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》的系王斌杰个人，原告并非适格主体。第二、一方面由于原告对外违规搭建建筑，另一方面系国家政策原因，导致涉案房屋被拆除，并非被告过错，被告也未违约。第三、被告系接到通知后，电话通知原告需要拆除房屋，但并非由被告对涉案房屋实施拆除行为。第四、《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》中约定如遇拆迁，承租方须无偿拆除；并约定原告不得违章搭建商业、生活等用房，原告必须无偿拆除，被告不作任何赔偿。涉案房屋系违章搭建，故被告无需承担赔偿责任。第五、拆迁过程中原告在现场，因原告物品无处存放，故被告同意其存放于被告处，被告并无保管义务，同意将目前存放于被告处的原告物品归还原告。第六、被告同意解除《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》。 本院经审理，认定的事实如下： 2001年1月16日，宁波市鄞州区姜山镇人民政府向被告作出批复，同意成立港城示范园，财务账目实行单列，不计入被告账务；经营项目为农业建设、农业休闲等。港城示范园组织机构代码证有效期至2018年2月27日，后未办理新的工商登记。 原告成立于2015年6月11日。2016年1月1日，原告法定代表人王斌杰（承租方）与港城示范园（出租方）签订《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》一份。约定：租赁资产为农家乐餐饮建筑面积728.6平方米房子共计18间，周边场地面积约12亩；用于农家乐餐饮观光旅游服务；租赁期限为13年，自2016年1月1日至2028年12月31日止；前两年租金为7万元/年，第三年开始租金每年按原基数逐年递增5%，第10年开始按第9年租金基础上每年另加10%计算；如遇国家或政府部门需要拆迁和征用，必须终止合同，承租方须无偿拆迁，如有政府补助赔偿，双方协商解决；承租方不得违章搭建商业、生活等用房，如有上述行为必须经出租方同意，否则一切后果承租方自负，承租方建造的建筑物如被国土部门卫星遥感到要进行强制拆除情况下，承租方必须无偿拆除，出租方不作任何赔偿；如有一方违约，应支付当年合同价的50%违约金等。经查，上述合同项下房屋均系违规搭建。后原告在承租房屋内装修开展农家乐经营活动，并对外搭建部分房屋用于经营。 2018年12月18日，浙江省农业农村厅、浙江省自然资源厅发布浙农专发[2018]140号《关于进一步压实责任全力推进“大棚房”问题专项清理整治行动的通知》，要求抓好清理整治工作。2019年2月底，被告通知原告将对部分建筑及附属物进行拆除。2019年3月1日，被告委托宁波衡信房地产评估有限公司对港城农庄内两幢建筑面积为408.48平方米的办公宿舍及婚宴招待房屋及装修附属物（室外木板走廊、木板雨蓬、彩钢板棚、花岗石台阶、地面架空层）进行评估，估价结果为483817元，其中婚宴大厅建筑物价格测算为147778元。2019年3月6日，上述建筑及装修附属物被拆除。庭审中，原告自认婚宴大厅系被告建造，同意在赔偿款中予以扣除。2019年3月23日，港城农庄内全部经营性房屋均被拆除。房屋拆除后，原告部分财物存放于被告处，并制作农家乐拆迁财物登记表，港城示范园在上述登记表上盖章确认。2019年7月22日，港城示范园出具《关于港城农家乐拆迁财物的说明》一份，载明：黎山后村港城农家乐建造于2001年，这次因中央、省、市、区的要求对农业示范园区经营性不合规的农家乐进行强制性拆除，我村的农家乐也列其中，造成较大损失，因拆迁任务时间较紧，许多评估程序无法进行，就原告拆迁财物登记表的物品作出说明补充：……数量空白部分需法院进一步核实，根据原始凭证或市场信息作为参考依据，确定商品价值；部分商品提供原进账发票，按使用年份折旧处理；……。 另查明，原告与案外人李娇娇于2019年1月1日签订《厨房承包合同》一份，约定由李娇娇承包农家乐厨房，合同期为一年，月工资45000元。2019年6月30日，原告与李娇娇签订赔偿协议，载明：原告赔偿李娇娇45000元，原厨房承包合同在收到赔偿后自行解除。同日，李娇娇出具45000元的收条。 以上事实，由原告提供的《关于同意成立宁波港城农业示范园批复》、《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》、农家乐拆迁财物登记表、《关于港城农家乐拆迁财物的说明》、估价报告书、《厨房承包合同》、赔偿协议、收条，被告提供的《关于进一步压实责任全力推进“大棚房”问题专项清理整治行动的通知》以及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为：本案争议焦点如下：第一、关于被告主体资格问题。因港城示范园系被告申请成立，与被告实行财务账目单列，现港城示范园不具有法律主体资格，故本院向被告释明，由被告承继港城示范园的对外权利义务，故被告系适格主体。第二、关于原告主体资格问题。《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》虽由王斌杰签字，但原告成立于2015年6月11日，合同签订时王斌杰系原告法定代表人，原告关于签订合同时尚未发放公章，故由法定代表人签订的陈述，符合情理，本院予以采信。故原告系适格主体。第三、关于合同解除问题。被告同意解除《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》，认为其通知原告拆除房屋时即合同解除。原告主张被告并未明确通知其解除合同，合同应自其提起本案诉讼，起诉状副本送达被告之日起解除。原告的上述主张，本院予以支持，《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》自2020年1月16日解除。第四、关于赔偿问题。原告主张系被告对其出租房屋进行拆除，致合同目的无法实现，要求被告赔偿全部损失。被告对此予以否认，表示其接到上级通知后即电话通知原告需对涉案房屋进行拆除，但并非由被告实施拆除行为。本院认为：原告未能提供证据证明系由被告实施拆除行为，应承担举证不能的不利后果，对于原告主张的系由被告实施拆除行为本院不予认定。《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》虽约定：如遇国家或政府部门需要拆迁和征用，必须终止合同，承租方须无偿拆迁。但原告主张其并未收到任何书面拆迁手续文件或通知书，被告也未能提供证据证明涉案房屋系遇国家或政府部门需要拆迁和征用，故本院对于被告关于原告须无偿拆迁的辩称不予采信。被告向原告出租的系未获得审批的违章建筑，原告明知系违章建筑仍向被告进行承租，后更进一步搭建违章建筑，原告搭建违章建筑的行为被告也未予以制止，致现违章建筑全部被拆除。综上，原、被告对于房屋拆除造成损失的后果均存在过错。被告应对原告的经济损失承担50%的赔偿责任。原告主张的经济损失中，办公宿舍建筑物及装修、婚宴大厅装修、室外木板走廊、木板雨蓬、彩钢板棚、花岗石台阶、地面架空层经过专业机构评估，为336039元，本院予以采信。原告向李娇娇赔偿的45000元有赔偿协议及收条为证，本院予以采信。至于现存放于被告处的物品，被告同意其全部取回，本院予以准许，原告应及时全部取回，自行处置，被告应予以配合。至于原告主张的其他经济损失，因原告仅提供农家乐拆迁财物登记表，部分物品数量不全，且均无原始凭证或可供估价的材料，故原告应承担举证不能的不利法律后果。至于原告主张的违约金，因被告已承担赔偿损失的责任，故对于违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园与宁波港城农业示范园于2016年1月1日签订的《宁波港城农家乐餐饮经营承包合同》于2020年1月16日解除； 二、被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社赔偿原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园损失190520元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、现存放于被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社处的原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园物品于本判决生效之日起十日内由原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园取回，被告宁波市鄞州区姜山镇黎山后村股份经济合作社应予以配合； 四、驳回原告宁波市鄞州姜山港城水果庄园的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费18738元，由原告承担16418元，被告承担2320元，被告承担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张波萍 二〇二〇年九月十七日 代书记员 金 珏