文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初2551号原告：叶红梅，女，1967年7月13日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：叶建民，江苏金链子律师事务所律师。被告：魏晴晴，女，1990年2月7日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：胡康，江苏名仁律师事务所律师。第三人：太仓市恋家房地产经纪有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇扬州路53-2号，统一社会信用代码91320585MA1MEMWL05.法定代表人：魏金汉。委托诉讼代理人：魏冲冲，该公司员工。原告叶红梅与被告魏晴晴、第三人太仓市恋家房地产经纪有限公司（以下简称“恋家公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年6月15日、2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告叶红梅（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人叶建民，被告魏晴晴的委托诉讼代理人胡康，第三人恋家公司的委托诉讼代理人魏冲冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶红梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告人民币6万元并承担利息（自起诉之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告做房产中介业务。2019年12月初，被告称有在建项目太师府邸的销售指标，给28万元就有一套购买指标。原告遂于2019年12月6日转账28万元给被告，被告称已经选定房号，春节后可以和开发商签合同，但此后一直未兑现承诺，于2020年4月27日才告知原告买不到房屋。此后被告退还了7万元给原告，余款21万元未退还，故原告提起诉讼。审理过程中，原告又收到退款15万元，故就剩下的6万元，要求被告依法履行返还义务。被告魏晴晴、第三人恋家公司共同辩称：1.被告魏晴晴系履行第三人恋家公司的职务行为，相应的法律后果应当由恋家公司承担。2.被告在介绍房屋买卖的过程中，因案外人陆婧蓉涉嫌诈骗，已经由公安机关刑事立案侦查，相关案件信息需要待刑事侦查结束后才能获得，因此本案应等到刑事案件处理结束后才能查清原告的损失，故目前情况下应驳回原告的诉讼请求。3.恋家公司在与原告的居间合同中如实履行了报告义务，没有故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，对陆婧蓉涉嫌诈骗相应的风险应当由原告自行承担，恋家公司不应当承担损害赔偿责任；如果认定恋家公司负有责任，应当由一起居间介绍的凯丽中介共同承担。4.本案的原告应该是原告的儿子史海坤，而非叶红梅，其不具有原告主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告魏晴晴系第三人恋家公司的房产经纪从业人员，亦是恋家公司原法定代表人魏冲冲的姐姐。原告叶红梅欲为其子史海坤购买太仓的房屋，遂通过他人介绍找到被告魏晴晴，联系购买太师府邸项目的房屋。2019年12月6日，原告添加了被告魏晴晴的个人微信，并向被告发送了其子的身份信息，被告魏晴晴通过微信表示“如果不是你心意的楼层退全部的款”、“元旦过后1月15日号左右就知道房号”、“如果不是您满意的或者没有拿到，放心马上退给您”，并曾表示预留2号楼1602室，“等着到时候通知你们和开发商签合同”等内容。为购买房屋，原告向被告魏晴晴先后支付了28万元，被告魏晴晴先后向原告出具收条两份，载明收到原告28万元。就该28万元，原、被告一致认为是原告取得房号所需要支付的费用，并非是购房款本身。2019年12月7日，被告魏晴晴将其中21万元分两笔支付至案外人陆婧蓉名下。后因陆婧蓉涉嫌诈骗，经审查符合刑事案件立案条件，太仓市公安局于2020年4月28日决定立案侦查，目前尚在刑事侦查阶段。2020年4月27日，时任恋家公司法定代表人的魏冲冲向原告退还了7万元。本案审理过程中，第三人恋家公司又在公安机关协调陆婧蓉退款事宜，后原告从公安机关收到了发还的15万元。2020年4月28日，原告儿子史海坤在公安机关的询问笔录中陈述：“我母亲想在太仓上海路太师府邸买房子，然后她有一个学生说认识一个学生能够帮忙买到太师府邸的房子，但是需要交纳28万元的费用才能够买到那边的房子，因为是我母亲学生介绍的，她就直接相信对方，就付钱了。我母亲的学生叫郭巧玲，她介绍了一个名为魏晴晴的女子，是恋家房产，在扬州路53-2号，当时就在那里见面的。给了28万元，是购房的资格，这个钱不抵扣房款的。没有签订购房合同，魏晴晴写了两张收条给我母亲；12月6日那天魏晴晴带我母亲去实地看了工地，但是称工地在造不能进去，就只能在外围看了，之后在2020年1月18日魏晴晴称订了2幢1602室的房子，让我母亲觉得这个事是真实的，魏晴晴说如果房子没有买到28万元全部退还的，直到昨天魏晴晴和她说她才知道被骗了。我母亲不直接知道陆婧蓉这个人。”2020年5月8日，原告叶红梅在公安机关的询问笔录中陈述：“我买房被诈骗了，我儿子在太仓工作，所以我想在太仓买一套房，到时候来太仓的时候可以住。这次我听我学生郭巧玲提到她认识一个叫魏晴晴的中介，好像有关系可以买到太师府邸的房产，然后就介绍了魏晴晴给我。魏晴晴是太仓扬州路恋家房产中介的工作人员，她和我说她有关系，可以让我买到太师府邸的房产，我问她什么关系她也没说，只是让我别对外声张，我问她具体怎么买，她说要先给她28万元作为‘茶水费’，如果最后能买到房，这个钱就归她了，如果买不到房产，会全额退款。我给了钱给魏晴晴，她让我等消息。2020年1月15日左右，她告诉我房产是2号楼1602室，让我继续等签合同。这28万元我只知道全给了她，她给帮我想办法，后来出了事我才知道她还有上家，我要是当初知道她还有上家，我肯定不敢给她钱的。目前收到7万元退款，她说我给她的28万元，她扣下了7万元作为好处费，剩下的21万元给了上家，她把7万元通过她兄弟魏冲冲退到我的银行卡上。我不知道魏晴晴的上家是谁，没有听说过陆婧蓉这个人。”被告就相关事实经过陈述为：“我所在的恋家中介通过邻居商家认识了陆婧蓉，她声称有政府背景，可以获得房号。因为考虑她是太仓本地人，于是相信了陆婧蓉有这个关系，在太仓的中介圈子里发布了相应的消息。凯丽中介的人看到这个消息后将原告带到了恋家公司。我们和原告谈的时候明确说不能确保拿到房源。28万元的构成是7万元中介费和21万元的茶水费（好处费）。今年4月份，恋家公司当时的法定代表人魏冲冲偷偷到工地发现现场房号与陆婧蓉所称不一致，意识到陆婧蓉可能是诈骗，便到太仓市公安局报案。”第三人恋家公司的代理人魏冲冲就相关事实陈述为：“我是恋家公司原法定代表人，魏晴晴担任监事，也是公司职员；我通过附近商铺邻居介绍认识陆婧蓉，她称自己有太师府邸的房源，如果有客户介绍给她，她可以每套收好处费25-30万元不等，我们可以赚中介费；因为相信陆婧蓉是本地人，家庭条件又好，于是便相信了；原告是别的中介（凯丽房产）介绍过来的，说是要买太师府邸的房子，因为我不在店里，就安排我姐姐也就是被告魏晴晴操作；我们告诉原告要交28万元好处费，如果买不到钱会退给她，让她自己考虑；我们没有带原告看房，我们负责房源，凯丽房产负责客户，两家中介均没有和原告签订书面协议；原告交的钱当中有3万元是两家中介的中介费，有4万元是我留了心眼压了一笔钱，这7万元后来在派出所退给了原告；魏晴晴收款是我授意的，确认她的行为是职务行为。4月24日我去项目现场发现不对劲，陆婧蓉给我们每人的房号、面积和现场情况不一致，后来我们就报警了。魏晴晴收取款项后，为了避免公司交税，就没有入到公司账户里。”审理中，本院向案外人郭巧玲、王其兵调查。案外人郭巧玲向本院陈述：“我是开超市的，叶红梅是我的初中老师，有一次听我姑姑说叶红梅想买太仓的房子，我认识的王其兵（凯丽房产的中介人员）便告诉我太师府邸的房子不错，但是他没有房源。后来王其兵告诉我说魏晴晴那有房源，我之前不认识魏晴晴。后来叶红梅来太仓，看了太师府邸的位置后，我带她去找了王其兵，王其兵领了我们去找魏晴晴，在扬州路上的店里。这个店是谁开的我们不知道，只是知道去找魏晴晴，魏晴晴没有表明自己的身份，全程是她接待的。她称有太师府邸的房源，给28万元保证选到满意的楼层，其他没有说。过程中没有提到陆婧蓉这个人，出事前也没有见到过魏冲冲。当天叶红梅付了部分钱就走了，等魏晴晴通知。后来到今年3、4月份的样子听说出事了。我和王其兵没有收过钱，都是魏晴晴收的，魏晴晴也没有说过给我们钱。”案外人王其兵向本院陈述：“我在凯丽房产做中介，郭巧玲是我老乡，之前她问我有没有太师府邸的房源，我印象中恋家中介的魏晴晴在中介群里发过广告，便说他们家有。郭巧玲喊我带他们一起去，说我和他们熟悉一些，我便带了他们去恋家房产的店里，具体是他们和魏晴晴谈的，我没有参与。我记得魏晴晴当时提出，按照钱先到位先安排的方式处理的，他们自己加了微信谈转账的事情，从头到尾我没有参与；我们凯丽房产没有带其他人看过或联系过太师府邸的房源。28万元是叶红梅和魏晴晴谈的，一个号28万元，具体里面包含什么没有谈。这个事情里面我没有拿过中介费，魏晴晴和恋家公司也没有说过给我多少钱。后来听说很多人上当受骗了。陆婧蓉我不认识。”以上事实，有原告叶红梅提交的收条、微信聊天记录，被告魏晴晴提交的从业人员信息、照片打印件、营业执照复印件、立案告知单复印件、转账记录、情况说明，本院调取的立案决定书、询问笔录、制作的调查笔录，当事人的陈述等予以印证，本院予以认定。本案的争议焦点在于：1、本案原告是否具有诉讼主体资格；2、对原告主张款项负有返还责任的主体如何确定；3、本案是否应当待陆婧蓉刑事案件处理结束后再行确定相应返还责任？就争议焦点一，本院认为，本案原告基于家庭居住考虑，欲在太仓买房，相应的购房洽谈、款项支付等均系由原告操作，应当认为本案委托关系中的委托人应当为叶红梅，因案外人陆婧蓉诈骗而产生损失的主体亦是叶红梅，故其与本案有直接利害关系，作为本案原告主张权利并无不当。被告及第三人仅以原告提供了其儿子的身份信息便认为原告应当为史海坤，理由不足，本院不予采纳。就争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格。《苏州市房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员，在房地产经纪活动中不得有下列行为：……利用工作之便直接或者协助他人炒卖房号、囤房惜售的；……发布未经商品房、存量房交易系统公示或者内容不实房地产信息的。”本案中，原告叶红梅委托被告魏晴晴购买房屋并支付了巨额报酬，双方之间形成委托合同关系。但原告所欲购买的房屋尚未开盘销售；被告魏晴晴作为专业的房地产经纪人员，明知《房地产经纪管理办法》等有关从业规定，也应明知房地产开发企业在取得商品房预售许可、现售备案后须一次性向社会公开全部可售房源，严禁捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为，但被告魏晴晴仍以销售“内部房源”为合同目的，先后收取原告叶红梅支付的所谓“茶水费”、“房号费”计28万元，并约定以“未买到心仪楼层”作为全额退款的条件，上述行为显然是希望通过非法途径获得购房机会，并从中谋取不正当利益，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益，故原、被告间的合同关系应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告魏晴晴收取该28万元缺乏依据，应当承担相应的返还义务。现原告尚有6万元未获退还，故本院对原告要求被告退还人民币6万元的诉讼请求予以支持。就被告及第三人提出，魏晴晴收取款项行为属于职务行为，应由第三人或者案外人承担责任的意见，本院认为，本案由被告魏晴晴个人承担返还义务并无不当，原因如下：1、从双方当事人及案外人的陈述看，被告魏晴晴在洽谈过程中从始至终未向原告表明其系代表恋家公司的身份，亦未表明房源系恋家公司所有，原告主观上认为委托魏晴晴购买房屋符合客观事实；2、从双方履行的过程看，被告个人收取了并支配了款项，而并非由恋家公司进行处分；3、从收条的表述来看，收条载明收款人为被告魏晴晴个人，而非指向第三人；4、鉴于魏晴晴该行为的违法性，被告魏晴晴及第三人恋家公司不能仅以系职务行为为由免除被告魏晴晴的个人责任。综上，在原告坚持主张被告系个人行为的情况下，被告魏晴晴应对此承担责任，其与第三人恋家公司的内部问题由其另行处理。就争议焦点三，本院认为，公安机关就陆婧蓉涉嫌诈骗一案已经立案侦查，原告同时向本院提起民事诉讼。虽然案外人陆婧蓉涉嫌诈骗的行为与本案的委托行为存在一定的关联性，但与本案不属于同一法律关系。本案原、被告是基于委托合同关系无效后所涉及的不当得利返还之债，而被告将取得的款项再交与案外人陆婧蓉，且在此过程中并未向原告披露案外人陆婧蓉的存在，故刑事案件涉及的是陆婧蓉是否存在对被告魏晴晴而非原告叶红梅的刑事违法行为，二者并不等量齐观，本案相关案件事实的确定，也不以刑事案件的处理结果为依据。故对被告及第三人提出应待刑事案件处理结束后再行处理的意见，本院不予采纳。原告叶红梅同时在本案中主张有利息，本院认为，该利息属于因合同无效所导致的原告资金占用损失，鉴于原告自身亦明知私下购买房号属于违法行为，原告对此亦有过错，故本院酌情确定被告魏晴晴应自立案之日即2020年5月9日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%标准，向原告叶红梅支付至实际返还之日止的利息。依照《中华人民共和国民法总则》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：被告魏晴晴于本判决生效之日起十日内返还原告叶红梅人民币6万元并给付利息（以6万元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%，自2020年5月9日起计算至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元、减半收取650元，由被告魏晴晴负担。原告预交的案件受理费本院予以退还，被告魏晴晴应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（户名太仓市人民法院诉讼费专户，开户行中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部，账号32250199733600000376023940）。原告叶红梅确认如下银行账户作为款项接收账户：户名叶红梅，开户行中国农业银行阜宁县城中支行，账号62×××77。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘晓敏二〇二〇年九月九日书记员  钱凤蝶