广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2728号上诉人（一审原告）：南忠苏，男，1967年12月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县************，公民身份号码为330************793。上诉人（一审原告）：童相周，男，1963年12月19日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区*****************，公民身份号码为330************41X。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：莫博盛，广东理正明律师事务所律师。上诉人（一审被告）：东莞市大莹服装批发有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇大莹东方国际服装商贸城**，统一社会信用代码为914***********068K。法定代表人：程明华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：望开华，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓江兵，广东展创律师事务所实习律师。上诉人南忠苏、童相周因与上诉人东莞市大莹服装批发有限公司（以下简称大莹服装公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初15143号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南忠苏、童相周向一审法院提起诉讼，请求：1.确认双方签署的《认租铺位协议书》无效，大莹服装公司返还南忠苏、童相周已交纳的意向金（装修费）440000元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从2007年10月1日起至完全清偿之日止）；2.解除双方签订的《租赁合同书》，大莹服装公司返还合同保证金23023元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日起至完全清偿之日止）；3.大莹服装公司返还欺诈期间多收的租金和服务费77364元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日起至完全清偿之日止）；4.大莹服装公司支付欺诈赔偿款58030.56元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日起至完全清偿之日止）；5.大莹服装公司承担一审的诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认南忠苏、童相周与东莞市大莹服装批发有限公司之间的《租赁合同书》已经于2018年9月17日解除；二、限东莞市大莹服装批发有限公司于判决生效之日起五日内向南忠苏、童相周返还装修费117333.33元及利息（利息以117333.33元为基数，自2007年10月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限东莞市大莹服装批发有限公司于判决生效之日起五日内向南忠苏、童相周返还保证金23023元及利息（利息以23023元为基数，自起诉之日即2018年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回南忠苏、童相周的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币9784元（南忠苏、童相周已预交），由南忠苏、童相周负担7489元，由东莞市大莹服装批发有限公司负担2295元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初15143号民事判决书。上诉人南忠苏、童相周向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决；2.确认双方签署的《认租铺位协议书》无效，大莹服装公司返还南忠苏、童相周已交纳的“装修费”440000.00元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从2007年10月1日起至完全清偿之日止）。一审未判决的差额322666.67元；3.解除双方签订的《租赁合同书》，大莹服装公司返还合同保证金23023.00元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日至完全清偿之日止）。4.大莹服装公司返还欺诈期间多收的租金和服务费款项77364.00元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日至完全清偿之日止）。一审未判决的差额77364.00元；5.大莹服装公司支付欺诈赔偿款58030.56元及利息（按人民银行同期贷款利率计算利息，从起诉之日至完全清偿之日止）。一审未判决的差额58030.56元；6.大莹服装公司承担诉讼费。事实与理由如下：南忠苏、童相周认为一审判决存在三大错误：事实认定的错误，焦点归纳的错误，焦点论证的错误。核心错误是对《认租铺位协议书》是否无效的问题，没有采纳南忠苏、童相周提交的大量的证据和意见。在《认租铺位协议书》的装修费收取的问题上，没有回应南忠苏、童相周一再提出的大莹服装公司法定代表人程明华涉嫌偷逃国家巨额税款犯罪的问题。（一）焦点归纳的错误。南忠苏、童相周不认同法院归纳的双方的争议焦点三。南忠苏、童相周认为争议焦点三应为：南忠苏、童相周要求大莹服装公司“返还欺诈期间多收的租金和服务费款项”、“支付欺诈赔偿款”是否合法有据，并非“返还各项款项”是否合法有据。（二）焦点论证的错误。1.一审判决对焦点一的论证错误。案涉《认租铺位协议书》并非双方当事人自愿签订，南忠苏、童相周多次指出的大莹服装公司相关欺诈内容、违法内容以及法定代表人程明华涉嫌偷逃数亿元税款的犯罪问题。2.一审判决对焦点三的论证错误。该论证的忽视了《认租铺位协议书》无效的问题，也忽视了一审诉讼请求3、4的问题。3.一审判决对焦点二的论证确认了大莹服装公司加建铺位的违法性，但忽视了大莹服装公司在履行《租赁合同书》过程中其他大量欺诈行为。（三）该判决事实认定的错误。一审判决完全没有提及的证据及材料有：证据3、证据14、证据21，间接提及的证据及材料有：证据4、证据9、证据16、证据18，南忠苏、童相周的这些证据材料，是证明《认租铺位协议书》无效的重要证据和材料，是证明大莹服装公司欺诈的材料，是证明大莹服装公司法定代表人程明华偷逃数以亿计税款犯罪的线索材料。1.一审判决在诉讼请求1方面的错误。忽视了双方签署的《认租铺位协议书》无效，大莹服装公司应返还南忠苏、童相周已交纳的装修费事实和意见。强调大莹服装公司的意见，没有采纳南忠苏、童相周提交的相关证据材料及的意见。没有采纳南忠苏、童相周证明《认租铺位协议书》无效的证据。《认租铺位协议书》是故意欺诈、违反合同法强制性规定的事实。证据有证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据15、证据21。综合这些证据材料证明签订《认租铺位协议书》及《租赁合同书》的流程是故意欺诈以及《认租铺位协议书》收取的款项，违反合同法强制性规定。大莹服装公司如此收取装修费明显违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条的强制性规定、《认租铺位协议书》明显属于《合同法》第五十二条合同无效的情形。另外，南忠苏、童相周提供了证据8、证据9、证据16证明大莹服装公司收取装修费是违反相关金融管理规定的事实。大莹服装公司在交付商铺前一、二年时间，收取一千多个铺位合计数亿元人民币的意向金（装修费），违反了国家金融管理法律规定（违反国家强制性法律规定）向社会公众吸收资金，涉嫌非法集资。大莹服装公司的行为违反最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。南忠苏、童相周提供了证据16、证据17、证据18、证据3、证据4、证据16，这些证据证明程明华利用《认租铺位协议书》损害社会公共利益的事实。《认租铺位协议书》属于《合同法》第五十二条，合同无效的情形。一审判决没有采纳大莹服装公司相关材料证明《认租铺位协议书》无效的内容。证据14、证据18、证据21证明不用交纳巨额意向金（或装修费）的经营户租赁铺位的租金和管理费价款远低于已交交纳巨额意向金（或装修费）的承租人。同时也证明一千多个铺位合计数亿元的意向金（装修费）与“该公司已将收取的装修款用于向施工单位支付装修款和工程款”明显不符、重大不符；也就是这些意向金（装修费）不是真实的装修费；印证该《认租铺位协议书》无效。2.一审判决在诉讼请求2、3、4方面的错误。一审判决强调大莹服装公司的意见、出租行为的合法性以及强调大莹服装公司的答辩意见，没有采纳南忠苏、童相周《关于两张保证金收据原件的情况说明》的内容以及《民事起诉状》《代理词（1）》《代理词（2）》的明确指出大莹服装公司违法的内容。一审判决大量忽视了南忠苏、童相周的证据和意见，具体内容详见南忠苏、童相周已提交的《民事起诉状》、《证据清单》、《证据说明原告新的证据(一)》、《(2019)粤1972民调令32号调取的材料说明》、《（2019）粤1972民调令107号调取的材料说明》、《对被告证据的质证意见》、《代理词（1）》、《代理词（2）》、《对东自然资函[2019]3681号复函的补充意见》、《对东自然资函[2019]3681号复函的补充意见》。大莹服装公司针对南忠苏、童相周的上诉答辩称：（一）加建是合法的，属于房屋内部装修，不属于《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）的调整范畴。大莹服装公司于2004年取得《建设工程规划许可证》，2008年验收换证，2012年2月7日办理验收手续，并在2011年6月29日通过验收，在2012年4月17日办理了《消防安全检查合格证》，2012年5月1日办理产权证。而被加建装修时间是在2009年，在取得产权证前完工。如果大莹服装公司的装修有违反《城乡规划法》的规定，那么产权人是不可能通过验收，办理消防合格证，取得产权证的。（二）《认租铺位协议书》、《收据》已经明确收取的就是装修费。南忠苏、童相周和大莹服装公司签订《认租铺位协议书》和《大莹东方国际时装商贸城商铺租赁合同书》时，案涉商铺尚未完工，并未交付给南忠苏、童相周使用。2006年6月3日收取的费用，确实用于铺位的装修。包括实用和共有部门的装修，地，地砖壁、天花、照亮、空调，广告位、消防等。南忠苏、童相周在诉状中，也明确支付的这笔费用是装修费，并未称是取得商铺租赁权所付出的对价。我国的法律法规，也没有规定有商铺租赁权，在一审判决书直接设定一个应由法律法规规定的权利，实属不妥。退一步，法院认定这笔款项是取得商铺租赁权所付出的对价，那么商铺的装修费呢？众所周知，商铺都是未装修的。大莹服装公司确实装修了南忠苏、童相周承租的铺位，《认租铺位协议书》约定装修费和铺位面积大小无关。铺位的面积相差不大，收取的装修费包括专有面积的装修和共有面积的装修，共有的空调、消防、照明等，专用的地砖、墙、天花等。法院不能简单粗暴认为装修费不是装修费，是取得商铺租赁权所付出的对价。(2012)东二法民一初字第2752判决书，也认定这笔款项是装修费。在没有其他证据的情况下，对于已经有法院判决书认定的事实，一审判决不能直接改变这笔款项的性质。（三）增设铺位并非不能实现合同目的，2楼增加了7个铺位，增加的面积为138.69平方米，3楼增加了16个铺位，增加的面积为187.28平方米，4楼增设铺位及面积与3楼一样，5楼增设了12个铺位，增设面积为186.74平方米，总共合计增设51个铺面，面积为699.8平方米，而大莹公司2至5楼的实际面积为3万平方左右，增加的这部分面积对何志强的影响是微乎其微的。增设铺位只对二楼原来直接面对大堂的铺位有影响，(2012)东二法民一初字第2752号判决书也作出了认定，认为改变了商铺的通道及直接面对大众消费者的机会，对于其他铺位，可以说没有任何影响。南忠苏、童相周也未能举证证实增设铺位导致合同不能实现目的。租赁合同履行了十多年，增设铺位也八九年。南忠苏、童相周的业务好坏和很多因素有关，尤是网购对实体店带来很大的冲击。（四）装修费用是东莞市大莹物业有限公司（以下简称大莹物业公司）收取的，并非大莹服装公司收取。2011年11月11日，大莹服装公司和产权人广东黄河实业集团有限公司签订《补充协议》，约定大莹服装公司承租案涉房屋。协议约定：大莹物业公司把租赁合同中约定的一切权利义务转让东莞市大莹服装批发有限公司。这份《补充协议》实质是一份租赁合同，房屋产权人直接将房屋租给大莹服装公司。大莹服装公司承接的是租赁合同的权利义务。对于南忠苏、童相周支付的装修费，属于一次性费用，已经用于装修，大莹服装公司并非承接。即使是法院认定的取得商铺租赁权所付出的代价，大莹物业公司也未将这笔款项支付给大莹服装公司。相反，大莹服装公司为了租赁房屋，还向南忠苏、童相周支付了一大笔费用。大莹服装公司向产权人租赁房屋时，加建工作已经完成。（五）南忠苏、童相周拖欠租金违约在先，大莹服装公司是依法解除合同。合同约定乙方即南忠苏、童相周迟延缴纳租金和管理费，从迟交日起，按日加收所欠金额的5%作为违约金，逾期7日未能缴足租金，甲方即大莹服装公司可单方解除合同，且不退还乙方（南忠苏、童相周）的一切费用。本案中，在大莹服装公司发出《整改通知》后，南忠苏、童相周仍不交租金和管理费，大莹服装公司再次发出《终止合同声明书》，要求南忠苏、童相周在限期内清离商铺依法有据。大莹服装公司已经充分行使催告权，是南忠苏、童相周不能及时缴纳租金和管理费，大莹服装公司只是依照合同行使单方解除权。综上，大莹服装公司增设铺位的行为未违反租赁合同约定义务和法律规定，也充分履行了催告义务，有权单方解除租赁合同，恳请一审查明事实，依法撤销原审判决，改判大莹服装公司无需向南忠苏、童相周返还租赁期限尚未届满的费用和保证金。上诉人大莹服装公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二、三判项，改判驳回南忠苏、童相周全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由南忠苏、童相周承担。事实与理由如下：（一）一审判决认定大莹服装公司未经政府规划部门批准擅自增设铺位构成根本违约缺乏事实根据，属于认定基本事实错误。大莹服装公司增设铺位的行为属于内部装修行为并非《城乡规划法》所规定的建设行为，无需经过政府规划部门批准，且双方在《租赁合同》中明确约定增设商铺系大莹服装公司的保留权利，大莹服装公司增设商铺既不存在行政违法，更不违反合同约定。1.根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，只是要求建设单位应当按照城乡规划部门批准的规划条件进行建设，只有在改变了规划条件的情况下，建设单位才需要另行向规划部门办理审批手续。该条规定所述的规划条件是针对建筑物的位置、使用性质、开发强度等的要求，约束的只是建设单位的建设行为，并非约束大莹公司设商铺的内部装修行为。本案中，大莹服装公司对商场内部进行装修，并未对房屋主体结构进行改造，并没有改变商场的位置、使用性质、建筑高度、建筑面积等开发强度指标，属于内部装修行为，根本不属于《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定的建设行为，依法无需向规划部门办理变更审批手续，故大莹服装公司不存在一审认定“未经政府规划部门批准”的行政违法行为。案涉建筑物已经取得建设工程规划许可证及房地产权证，一审法院亦认可案涉租赁合同合法有效，由此可见案涉建筑物符合规划条件，不存在违反规划的情形。2.确认行政违法系行政部门的职责，并非人民法院的职权范围，一审法院在无任何行政部门确认大莹服装公司增设铺位属于行政违法行为的情况下，直接确认大莹服装公司行政违法，属于程序违法。一审程序中，虽然东莞市城乡规划局、东莞市自然资源局对法院的询问进行了回复，但该等回复只是阐述了具体的法律规定，并未直接认定大莹服装公司加建商铺未经政府规划部门批准属于行政违法行为，更无任何行政部门对大莹服装公司作出过责令改正及行政处罚，因此，一审法院直接认定大莹服装公司增设商铺未报规划部门批准属于行政违法行为缺乏事实根据和法律依据，且程序违法。3.一审判决认定大莹服装公司加建铺位行为属于“擅自增设铺位”系违约行为，明显与事实不符，属于认定事实错误，大莹服装公司加建商铺并不存在任何违约行为。增加商铺系双方在《租赁合同》第八条第2款明确约定的大莹服装公司的权利，一审判决既然确认《租赁合同》合法有效，上述加建商铺的约定也自然合法有效，大莹服装公司依据合同约定加建商铺并非一审认定的“擅自增设商铺”的违约行为，而是行使合同约定赋予的权利，并不存在任何违约行为。4.一审判决认定大莹服装公司加建商铺的行为对南忠苏、童相周使用涉案物业构成重大影响导致不能实现合同目的，更是毫无事实根据，也与双方至今一直实际履行合同的事实毫不相符，属于认定基本事实错误。大莹服装公司对商场内部装修，没有违反合同约定，亦未对南忠苏、童相周造成实质影响，大莹服装公司已全面履行合同义务，事实是南忠苏、童相周从2007年10月1日收铺至2018年2月28日一直在正常使用该物业，南忠苏、童相周在提起本案诉讼前从未对大莹服装公司加建商铺的行为提出过异议，根本不存在一审判决认定的因大莹服装公司加建商铺构成根本违约而导致南忠苏、童相周不能实现合同目的的事实。（二）一审判决认定《认租铺位协议书》“意向金（装修费）”应理解为南忠苏、童相周为取得案涉商铺租赁权所付出的对价并无事实根据和法律依据，属于认定基本事实错误。依据双方在意向协议中约定的内容分析，该意向协议书属于预约合同，是双方为签订本约合同即涉案商铺租赁合同而专门签订的预约合同，依据意向协议第7条约定，南忠苏、童相周支付的装修费系为签订本约合同即租赁合同而支付的对价，即只有在南忠苏、童相周按该协议书约定支付意向金（装修费）后，才取得与大莹服装公司签订本约合同即涉案《租赁合同》的资格，而并非一审判决所理解的“南忠苏、童相周为取得涉案商铺租赁权所付出的对价，即系南忠苏、童相周为承租、使用及收益案涉商铺支付的费用…”，南忠苏、童相周依据本约合同即租赁合同约定支付给大莹服装公司的租金才是取得涉案商铺租赁权所支付的对价。（三）一审判决在确认双方签订的《认租铺位协议书》合法有效的情况下，判决大莹服装公司退还依据该协议书收取的南忠苏、童相周的意向金（装修费），明显前后矛盾，逻辑错误，明显缺乏事实根据，也属于认定事实错误。如前所述，《认租铺位协议书》系双方为签订涉案《商铺租赁合同》而订立的预约合同，商铺租赁合同系本约合同，预约合同与本约合同虽然存在牵连关系，但并无主从关系，系相互独立。大莹服装公司收取南忠苏、童相周意向金（装修费）是依据预约合同即认租铺位协议书的明确约定，一审判决亦确认该协议书合法有效，即大莹服装公司收取南忠苏、童相周意向金（装修费）的行为也是合法有效的，在南忠苏、童相周支付大莹服装公司约定的意向金后，大莹服装公司已按约与南忠苏、童相周签订涉案本约合同及商铺租赁合同，并实际交付涉案商铺给南忠苏、童相周使用，即双方均按预约合同即认租铺位协议书的约定履行了各自的义务，该预约合同已实际履行完毕，一审判决大莹服装公司退还意向金明显缺乏事实根据和法律依据，且前后矛盾、不符合逻辑。（四）南忠苏、童相周以大莹服装公司违法加建铺位、构成根本违约为由要求解除《商铺租赁合同》，其要求解除合同的理由根本不成立，大莹服装公司按约加建铺位不存在违约，更不存在导致南忠苏、童相周合同目的不能实现的根本违约行为，其要求解除租赁合同的诉请应当依法被驳回，涉案租赁合同应当继续履行，因退还保证金的条件依法未成就，大莹服装公司无需退还南忠苏、童相周保证金。（五）合同解除权系形成权，只有一年的除斥期间，即南忠苏、童相周要解除合同未在法定除斥期间内行使，该形成权已消灭；南忠苏、童相周要求返还保证金的诉请属于债权请求权，受诉讼时效约束，该诉请也早已超过三年诉讼时效，依法应当不予支持。1.一审已查明，大莹服装公司商场内部装修即加建商铺的行为在2012年已完成，南忠苏、童相周在此后多年均未提出过异议，亦未基于此项理由要求解约，南忠苏、童相周继续履行合同客观上表明其已认可商场内部装修并放弃相应权益。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十二条以及《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条等规定，南忠苏、童相周继续履行合同，表明其已放弃对商场内部装修提出异议的权利。2.根据南忠苏、童相周起诉所依据的事实理由，南忠苏、童相周是以商场内部装修为由提出解除合同，合同解除权系形成权，只有一年的除斥期间，即使南忠苏、童相周没有放弃解除合同的权利，根据除斥期间的相关规定，南忠苏、童相周也应当在大莹服装公司加建商铺行为完成后的一年内行使，但南忠苏、童相周在大莹服装公司2012年加建商铺行为完成后的2018年9月才行使合同解除权，早已超过一年的解除权行使期限，依法应当不予支持。南忠苏、童相周针对大莹服装公司的上诉答辩称：（一）关于大莹服装公司上诉理由一，南忠苏、童相周认为：1.《租赁合同书》的保留权利是法律规定的无效条款。《租赁合同书》明确了以建筑面积计算租金和管理费的事实。在履行合同过程中，大莹服装公司存在侵占合同约定的计算租金和管理费的公摊面积的违约行为的事实，属于《合同法》第二百三十一条规定的情形。大莹服装公司的格式合同，违反《合同法》第三十九条的规定，属于《合同法》第四十条规定的情形。2.行政部门有函件直接确认大莹服装公司加建铺位违法。南忠苏、童相周提交的东规函[2018]2263号《关于对虎门大莹东方国际服装商贸城违法建设事件投诉情况的回复》、相关人员信访的网络截图、《东莞市城乡规划局信息论公开告知书》东规（公开）[2017]52号、《虎门镇政府对郑祥运、黄伟娟和庄连财上访事件的回复》，明确大莹服装公司加建铺位行为违法。大莹服装公司在公摊面积范围内大量增建铺位严重违反东莞市公安消防局“东公消验[2011]第0075号”、“东公消验[2011]第0079号”《建设工程消防验收意见书》等消防安全法律法规。大莹服装公司明确知悉“工程如需扩建、改建，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。”2012年取得消防验收合格证，2012年2013年期间没有报建大幅度改变原消防格局，严重违反消防安全法律法规。大莹服装公司的加建行为违反了《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，内部装修行为应是在原有铺位范围内的装饰和小量修改，加建铺位行为不是内部装修行为。大莹服装公司未经批准改变原规划格局大量增设铺位是违法行为。“编号2004-03-10016建设工程规划许可证”只能证明（二层、三层、四层、五层）经营平面图(广东省建工设计院)的铺位是的合法建设，不能证明2012年后大量加建铺位的行为合法。增建改建工程没有《建设工程规划许可证》。根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，大莹服装公司增建铺位不是原铺位内部装修，而是擅自加建的违法行为。3.对“大莹服装公司加建铺位并不存在任何违约”的反驳。大莹服装公司增加的铺位建立在合同约定的公共空间内，大量侵占《租赁合同书》约定的用以计算租金和管理费的公摊面积，明显违反合同约定。大莹服装公司用以支持加建铺位的《租赁合同书》第八条第2项的约定是《合同法》所规定的无效条款。4.对“亦未对南忠苏、童相周造成实质影响”的反驳。大莹服装公司不是内部装修，而是在合同附图约定范围内用以计算租金和管理费的公摊面积内增建铺位。5.对“南忠苏、童相周在提起本案诉讼前从未对大莹服装公司加建商铺的行为提出过异议”的反驳。小业主曾向政府部门投诉大莹服装公司的违法加建铺位的行为。（二）大莹服装公司的上诉内容结合南忠苏、童相周提交的证据材料，进一步证明《认租铺位协议书》无效。1.预约合同应合理合法，承租人交纳的大量款项，不是商铺的实际装修费。根据南忠苏、童相周提交的《从住建局调取的证据及说明》可知，整栋三十三层的楼房只有1.1亿元多点。但是大莹服装公司收取二、三、四、五层商铺的意向金（装修费）约2亿多元，大莹服装公司法定代表人程明华以私人账户收取大量的意向金（装修费）款项，又不提供款项去向，证明意向金（装修费）不是实际的装修费。大莹服装公司利用预约合同免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。2.大莹服装公司的行为印证了该预约合同无效。大莹服装公司向经营户推出的“大优惠”行为，与原承租人的预约合同严重相矛盾。3.大莹公司的上诉状确认南忠苏、童相周的《租赁合同书》与《认租铺位协议书》之间不存在对价的问题。该《民事上诉状》明确“南忠苏、童相周依据本约合同即租赁合同约定支付大莹服装公司的租金才是取得涉案商铺租赁权所支付的对价。”也就是确认南忠苏、童相周交纳的意向金（装修费）与租金无关，意向金（装修费）只有是否全数返还的问题。（三）对大莹服装公司上诉理由三的反驳。大莹服装公司的上诉状从侧面说明：《认租铺位协议书》、《租赁合同书》、“大优惠”行为之间的关系类似于“套路贷”的诈骗犯罪行为。（四）对大莹服装公司上诉理由四的反驳。大莹服装公司实施了导致合同目的不能实现的违法行为、违约行为。大莹服装公司极大地破坏了商场原经营环境，实施不正当竞争行为排挤小业主，造成合同目的不能实现。（五）对大莹服装公司上诉理由五的反驳。1.南忠苏、童相周的诉讼请求1请求判令《认租铺位协议书》无效，而不是撤销合同。无效合同自始无效，没有诉讼时效的限制。2.大莹服装公司在上诉状中引用的案例——最高人民法院(2013)民二终字第54号民事判决，进一步证明大莹服装公司的行为违法，《认租铺位协议书》无效，损害国家税收利益的合同条款无效。大莹服装公司法定代表人涉嫌偷逃国家数亿元税款。有明确证据证明：大莹服装公司的法定代表人程明华实施了，违法以私人账户收取数亿元款项后，涉嫌造假账隐瞒收入，注销公司严重偷逃国家数亿元税款的犯罪行为。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。二审法庭调查后，南忠苏、童相周向本院提交“抄送材料说明”、“提交材料清单”等证据说明等，主张大莹服装公司在交付商铺前一、二年时间，收取了一千多个商铺合计数亿元的意向金（装修费），违反了国家金融管理法规规定，涉嫌非法集资，由此说明《认租铺位协议书》是无效的。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕南忠苏、童相周、大莹服装公司提起的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点如下：一、关于《认租铺位协议书》效力。案涉租赁物所在的黄金洲天安大厦第二层已取得建设工程规划许可证，案涉《租赁合同书》没有违反法律、法规强制性规定，双方当事人对于一审判决认定《租赁合同书》合法有效亦未提出异议。而双方在签订《租赁合同书》之前签署的《认租铺位协议书》的主要内容是大莹服装公司将拥有的商铺经营权出租给南忠苏、童相周，南忠苏、童相周需支付商铺装修费，之后双方按照该协议书签订了《租赁合同书》。南忠苏、童相周未能提供证据证明《认租铺位协议书》不是双方的真实意思表示或存在违反法律法规强制性规定的情形，南忠苏、童相周主张该协议书无效的理据不足，本院不予采纳。由于同类商铺的其他承租人郑祥运等对大莹服装公司收取装修费的行为已向公安机关报案要求刑事立案，公安机关经审查认为没有证据证实有犯罪事实而决定不予立案，南忠苏、童相周二审以大莹服装公司法定代表人程明华涉嫌偷逃国家巨额税款犯罪等为由要求移送有关部门查处超出了本案的审理范围，本院对此不予采纳。二、案涉《租赁合同书》应否解除。由东莞市城乡规划局、东莞市自然资源局对一审法院调查的回复以及东莞市虎门镇人民政府对信访的回复意见，可以得知大莹服装公司在案涉物业内加建铺位的行为并非内部装修行为，而是属于应当经过政府规划部门批准后才能进行的加建行为。大莹服装公司显然未取得相关部门的批准，且从大莹服装公司实际加建的商铺数量和密度分析，明显缩小了案涉租赁物的公共空间，对原有商铺承租人使用租赁物造成了重大影响。即使双方签订的《租赁合同书》约定了大莹服装公司有增加商铺的数目或面积的权利，但该约定不代表大莹服装公司可无限制的增加商铺。一审法院根据大莹服装公司实际增加商铺的数量、面积以及合同的履行状况等因素，认定南忠苏、童相周有权解除案涉《租赁合同书》且确定合同已于2018年9月17日解除并无不当，本院予以维持。三、关于装修费的性质。《认租铺位协议书》约定的装修费显然不是针对商铺的装修费用，一审法院理解该装修费是南忠苏、童相周为取得案涉商铺租赁权所付出的对价即为获得15年租赁期限所支付的费用公平合理。大莹服装公司主张该费用属于南忠苏、童相周为取得签订《租赁合同书》资格而支出的对价，该说法缺乏合同依据，也与《认租铺位协议书》的约定不相符，对此本院不予采纳。一审法院根据合同解除时间确定大莹服装公司按比例应退还装修费117333.33元并支付利息正确，本院予以维持。四、关于租赁合同保证金等。如上述，案涉《租赁合同书》因大莹服装公司的原因而被解除，南忠苏、童相周没有违约行为，案涉租赁合同保证金23023元应退还给南忠苏、童相周。大莹服装公司认为无需退还保证金的理由不成立，本院不予采纳。另外，一审法院对南忠苏、童相周关于多收租金及管理费、欺诈赔偿款诉讼请求的处理并无不当，南忠苏、童相周二审对此亦未提出新的事实、证据及理由，故对南忠苏、童相周该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人南忠苏、童相周、大莹服装公司的上诉请求均于法无据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。南忠苏、童相周提起上诉部分的二审案件受理费为8171元，由南忠苏、童相周负担（已预交）；大莹服装公司提起上诉部分的二审案件受理费为4461元，由大莹服装公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二〇年九月十一日书记员  徐 珺吴俏虹