北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2446号原告：赵某，女，1995年9月15日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告赵某与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：天台山公司支付房屋逾期办理产权登记证书违约金至实际办理房屋所有权证之日止（以已付房款总额为基数，按照每天万分之一的标准计算）。事实和理由：2013年10月22日，赵某与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1534813，合同约定赵某向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目（以下简称1201号）房屋。赵某按照合同约定履行了合同义务，支付了全部购房款7863738元，天台山公司于2015年7月31日向赵某交付了房屋。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。天台山公司至今仍未为赵某办理房屋转移登记手续。为维护自身合法权益，赵某诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告赵某的诉讼请求。一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、逾期办证的责任应由赵某承担。房屋不动产权属证书未能如期办理，系因赵某委托案外人对涉案房屋进行加建，责任不应由被告承担。三、赵某主张的违约金起算时间有误。赵某与天台山公司签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），约定收房时间延期至2015年8月31日，天台山公司支付赵某延期收房补偿款24377元。因此，如天台山公司需要承担逾期办证责任，逾期办证的起算时间应当为2017年9月1日。此外，本案中，赵某因拖欠银行贷款，导致天台山公司作为保证人于2019年12月2日向银行支付贷款77393．2元，该笔款项赵某至今未偿还天台山公司。根据《预售合同》附件十第十二条第三款之约定，商品房交付后，赵某逾期偿还银行贷款本息导致被告承担代偿保证责任且原告尚未归还代偿的款项，被告有权暂停办理该商品房权属转移登记，直至原告付清该笔款项。因此，自2019年12月2日起，被告不应承担逾期办证的责任。同时，自2020年1月23日新冠肺炎爆发以来，房屋权属登记受疫情影响，属不可抗力，自2020年1月23日至今也不应计入逾期办证期间内。四、赵某主张的违约金标准过高，请求法院依法核减。本案中，房屋加建部分一直由赵某使用，在无偿获得使用利益的情况下，业主未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若赵某认为其存在实际损失，应当就该损失承担举证责任并明确数额。五、赵某对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，赵某委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还导致天台山公司产生巨大的罚款损失，现在因此要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。故我方不同意原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2013年10月1日，天台山公司（出卖人）与赵某（买受人）签订《预售合同》，约定赵某购买1201号房屋。房屋预测建筑面积219．3平方米，其中套内建筑面积184．15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．15平方米，单价每平方米42702．89元，房屋总价7863738元。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。赵某在按揭还款过程中，因拖欠银行贷款，天台山公司作为保证人于2019年12月2日向赵某的贷款银行还款77393．2元，双方均同意该笔款项与逾期办证违约金相互折抵。《预售合同》附件十《补充协议》第12条第1款（3）约定，该商品房交付或视为交付后，若买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任且买受人尚未归还代偿款项并按约定支付违约金及其他相关款项的，出卖人有权暂停办理该商品房权属转移登记直至买受人付清前述相关款项，预售合同约定的转移登记期限相应顺延；若该商品房权属转移登记已办理完毕的，出卖人有权暂停移交该商品房所有权证书直至买受人付清前述相关款项。赵某已支付1201号房屋全部房款。天台山公司于2015年7月31日将1201号房屋交付赵某。赵某（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年10月16日签订《补充协议》，约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1534813《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1534813《北京市商品房预售合同》亦无其它争议”。赵某收到天台山公司逾期交房违约金24377元。截至2020年7月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。决定书亦载明天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因原告自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。赵某对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。天台山公司辩称由于赵某委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，天台山公司亦认可房屋交付赵某前就已进行阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为赵某办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。但赵某与天台山公司签订了《补充协议》，在《补充协议》中双方确认，由于双方对收房标准存在分歧，双方经过充分、自愿协商，同意延期收房期间为2015年8月1日至2015年8月31日，并由天台山公司向赵某支付上述期间的延期交房违约金。鉴于天台山公司与赵某就交房时间进行了重新约定，天台山公司应自上述延期期间届满后的2015年9月1日起730日内(即2017年8月30日前)协助赵某办理1201号房屋的权属转移登记手续。故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2017年8月31日。关于逾期办理房屋权属登记违约金的截止时间。按照赵某与天台山公司签订的《预售合同》附件十《补充协议》第12条第1款（3）之规定，该商品房交付或视为交付后，若买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任且买受人尚未归还代偿款项并按约定支付违约金及其他相关款项的，出卖人有权暂停办理该商品房权属转移登记直至买受人付清前述相关款项，预售合同约定的转移登记期限相应顺延。赵某在按揭还款过程中，因拖欠银行贷款，天台山公司作为保证人于2019年12月2日向赵某的贷款银行还款77393．2元，赵某至今未偿还天台山该笔款项。因此，本案中，逾期办理房屋权属登记违约金应计算至2019年12月1日。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。赵某要求以全部购房款7863738元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。经核算，逾期办证违约金金额为647185．64元，天台山公司作为办证人代赵某偿还银行贷款77393．2元，赵某与天台山公司均同意逾期办证违约金与代为偿还的银行贷款数额相互折抵，对此，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵某二〇一七年八月三十一日至二〇一九年十二月一日止的逾期办证违约金569792．44元；二、驳回赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6205元，赵某负担1541元，已交纳，由北京天台山房地产开发有限公司负担4664元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二〇年九月十五日法官助理  宋霞敏书记员王跃