江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5192号上诉人（原审原告、反诉被告）：张小明，男，1965年10月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：魏晓丽，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州瑞嘉商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市南环东路**南环汇邻广场**楼。法定代表人：毕春燕，执行董事。委托诉讼代理人：瞿亚东，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。上诉人张小明因与被上诉人苏州瑞嘉商业发展有限公司（以下简称瑞嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张小明上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审全部诉讼费用由瑞嘉公司承担。事实与理由：一、2016年8月26日，苏州市姑苏区国有（集体）资产管理中心就案涉房屋部分建筑面积对社会公开竞价招租时，公告标的概况中显示“业态要求：商业。限餐饮、易燃易爆危险品”。张小明竞租成功后签订合同，明确约定房屋用途为经营民宿（客栈）。基于对政府公信力的合理依赖，张小明开始设计装修房屋。后因瑞嘉公司无法提供房屋的土地证导致不能进行二次消防验收，因此，租赁合同约定目的无法实现，瑞嘉公司应承担全部责任。瑞嘉公司对房屋无土地证的情况明知，更应当预知房屋使用过程中可能出现的问题，其在竞价招租时更应主动披露，提醒竞租方根据自身情况予以考量。本案中张小明作为普通自然人，已经尽到一般承租人的合理审慎义务，对于合同解除不应承担与瑞嘉公司相同的责任。一审法院关于双方责任相当的认定有误。合同解除的根本原因是瑞嘉公司提供的房屋证照不全，导致张小明合同根本目的无法实现。二、一审法院对张小明的损失认定有误。1.虽然装修前没有办理施工许可证并备案设计方案，但该行为并不必然导致合同目的不能实现。房屋租赁合同中并未明确设计方案报备审阅的方式，实际上张小明也将图纸等交瑞嘉公司审阅，瑞嘉公司并未提出异议，对张小明的装修行为也没有质疑。所以不能因张小明没有提前报审就认定承担装修损失主要责任。2.一审法院不支持可移动物品损失没有依据。家具、家电、床上用品等虽然可以移动，但这些物品是为了经营民宿按照房屋结构状态所购置，现已经折旧贬值，拆除搬离后也不再具有原价值。张小明已经交还房屋钥匙，其中摆设并未移动。三、在消防验收出现问题后，张小明及时告知瑞嘉公司，瑞嘉公司答应解决此事，张小明才未解除合同，等待磋商。此外，瑞嘉公司也没有在约定付款期限时催收租金或行使合同解除权。张小明未能按照约定使用到涉案房屋，不应支付租金、占有使用费及逾期支付违约金。瑞嘉公司辩称，张小明的上诉理由于法无据，应予驳回。一、一审法院对于合同解除的责任认定并无不当。1.根据双方房屋租赁合同约定，在张小明正式开业前，应当取得经营活动所需的所有行政许可；如果我方提供的房屋不符合合同约定导致租赁目的不能实现，张小明有权解除合同，我方双倍返还保证金后无需承担其他责任。合同中未约定我方应提供土地证或具体的土地用途，我方也不负有确保办出经营所需行政许可的义务，对于房屋不能实现租赁目的导致合同解除的赔偿责任仅限在一倍保证金范围。所以张小明主张对房屋符合民宿经营条件产生合理信赖并无合同依据。2.张小明在租赁时负有审慎义务，作为有经验的承租人，其完全有条件查证租赁房屋能否满足其租赁用途。张小明未尽到审慎义务，对合同解除有一定过错。二、一审法院对装修损失负担的认定并无不当。1.张小明未经我公司批准擅自装修房屋构成违约。2.张小明未办理施工许可手续即开始装修。3.张小明装修后未向消防部门办理备案手续，导致装修后的房屋不符合使用条件。三、一审法院未支持家具、家电及床上物品损失符合法律规定。以上物品均属于未形成附合的装饰装修物，双方合同未明确约定合同解除时这些物品如何处理，因此张小明可以自行拆除，不属于合同解除后的损失。四、一审法院关于租金、占有使用费及逾期支付租金违约金的认定符合法律规定。张小明持续占有使用租赁房屋直至2019年12月19日才返还，其支付租金及占有使用费的义务不能因未对外经营而免除。综上，请求驳回上诉、维持原判。张小明向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年9月20日签订的房屋租赁合同；2.瑞嘉公司向张小明返还租金120216.6元，租房押金24000元，赔偿张小明装修损失2000000（以鉴定结论为准），赔偿张小明直接经济利息损失暂计257305.9元（以2144216.6元为基数，按年息6%计算，自2017年1月11日起暂计算至2019年1月10日为257305.9元，继续计算至瑞嘉公司实际赔偿之日止）；3.瑞嘉公司赔偿张小明违约金255340.04元（租金总额127670.2元×20%）；4.瑞嘉公司承担本案的诉讼费、鉴定费。审理过程中，张小明将上述第1项诉讼请求变更为，请求法院确认双方的房屋租赁合同关系已于2019年6月4日解除；将要求瑞嘉公司赔偿张小明装修损失2000000元变更为1963293.4元；要求将上述直接经济利息损失的计算基数由2144216.6元变更为2343293.4元，暂计算至2019年1月10日的利息损失变更为421792.8元。另外张小明要求增加如下诉讼请求：1.瑞嘉公司赔偿涉案房屋内的家具、家电及其他床上物品的损失240000元，并要求对上述物品损失进行评估，具体损失金额以评估结论为准。2.瑞嘉公司赔偿装修设计费80000元、监理费40000元、人员看管费20000元（装修4个月期间的看管费）。其余诉讼请求不变。上述诉讼请求总金额合计3164642.8元。瑞嘉公司向一审法院反诉请求：1.张小明向瑞嘉公司交还承租的房屋。2.张小明向瑞嘉公司支付房屋租金548388.07元（自2017年3月20日起计算至实际归还房屋之日止，暂计至2019年6月4日）；3.张小明支付逾期违约金137038.71元（自逾期之日起计算至实际支付之日，暂计至2019年6月4日）；4.本案反诉费用由张小明承担。审理过程中，瑞嘉公司称因张小明已于2019年12月19日将案涉房屋返还给其，故申请撤回上述第1项反诉请求，并将第2项反讼请求明确为：判令张小明向瑞嘉公司支付自2017年3月20日至2019年6月7日期间的租金合计551186.05元，自2019年6月8日至2019年12月19日期间的房屋占有使用费136737.32元。将第3项诉讼请求明确为：逾期支付租金的违约金以租金551186.05元为本金，自2019年6月7日起算至张小明实际支付之日止，按照日利率万分之五计算，暂计算至2019年12月6日为50157.93元。上述诉请总金额为738081.3元。一审法院认定事实：苏州市南阳里21号房屋（建筑面积共计962.67平方米）系国有资产，该房屋登记产权人系原苏州市金阊区环境卫生管理所，该房屋原系该环境卫生管理所的办公楼，现归属于苏州市姑苏区国有（集体）资产监督管理委员会所有，后于2015年划入苏州市姑苏区国有（集体）资产监督管理委员会下属的瑞嘉公司管理。2016年8月26日，苏州市姑苏区国有（集体）资产管理中心就南阳里21号房屋向社会公开发布竞价招租公告。后张小明竞租成功，并作为承租人（乙方）与瑞嘉公司（出租人，甲方）签订RJ-YJ-ZL-0010号《房屋租赁合同》。该合同约定，1.1甲方出租给乙方的房屋座落在南阳里21号的N-F101、N-F102、N-F103-1、N-F104-1至N104-6房屋。建筑面积共为667.87平方米。2.1乙方保证房屋仅作经营民宿（客栈）之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途，否则甲方有权解除本合同。3.1本合同租赁期为2016年9月20日至2021年9月19日。3.2乙方须在装修进场前10日内向甲方提供该租赁房屋平面设计图、效果图及店招等设计方案、该类方案须经甲方审核通过后方可实施，若乙方违反此约定，甲方有权要求乙方拆除重新装修，由此产生的一切费用由乙方自理。5.2租金的计算方式具体如下：2016年9月20日至2017年9月19日的租金为240433.2元，2017年9月20日至2018年9月19日的租金为247646.2元，2018年9月20日至2019年9月19日的租金为254859.2元，2019年9月20日至2020年9月19日的租金为262873.6元，2020年9月20日至2021年9月19日的租金为270888元。5.3租金的支付方式如下：2016年9月20日至2017年3月19日期间的租金120216.6元于2016年9月20日前支付，此后的租金每半年支付，先付后用，并于租期开始前16日支付，例如2017年3月20日至2017年9月19日期间的租金120216.6元于2017年3月4日前支付。乙方超过租金交纳日期支付相应费用的，视为逾期付款。5.4乙方按本合同第5.3条约定支付租金或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的万分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。……累计逾期达30日的，甲方有权单方解除本合同，但乙方具有本合同约定的逾期支付的免责事由除外。6.1为保证乙方在合同期内正常履约，在本合同签署后5个工作日内，乙方应向甲方缴纳24000元作为合同保证金。甲方交付房屋前，若由于乙方原因单方面违约的，甲方有权没收上述合同保证金。8.2乙方承诺在签订合同后30日内向甲方提交工程条件、店招、平面设计图、效果图等资料供甲方初步审阅；同时在该房屋交付后装修前，乙方应提前30日向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，经甲方、管理公司及政府主管部门的批准后方可开始装修，乙方二次装修的消防和质检报批由乙方自行负责并验收合格，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担。11.1在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）：1.乙方应按每日租金（当年度租金总额/365）的贰倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间产生的一切费用。13.2若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付合同租赁期限内租金总金额20%的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。……（二）逾期不支付租金、保证金（包括乙方应补足的保证金）或本合同项下其他费用累计超过30日；……13.3若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任。……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的。13.4除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更、解除或终止本合同，否则违约方应向对方支付本合同租赁期限内租金总金额20%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失，违约方还应补足。该合同签订后，瑞嘉公司将案涉房屋交付给张小明，张小明向瑞嘉公司支付了首期租金120216.6元及租房保证金24000元。除此之外，张小明未再向瑞嘉公司支付剩余租期内的租金。张小明接收房屋后便对案涉房屋进行了装修。张小明在庭审中陈述，案涉房屋于2017年1月10日装修完工后，其准备开业。2017年1月20日左右，公安及消防部门陆续对案涉房屋进行安全检查时，要求其立即将民宿关停，并提供土地证、房产证等消防审批相关资料。后其要求瑞嘉公司提供案涉房屋的土地证，但瑞嘉公司称没有土地证。瑞嘉公司于2017年4月10日向张小明出具一份《情况说明》，表明案涉房屋有房产证，但无土地证。2017年5月5日，张小明向瑞嘉公司提交《申请报告》，称其在竞租时，瑞嘉公司未告知其案涉房屋无土地证。其于2017年1月10日将民宿装修完工以来，因案涉房屋没有土地证，不具有商业用途，无法办理消防审批，消防及公安部门不允许开业，申请瑞嘉公司尽量向上级主管部门报告并将消防审批办下来保证其能顺利开业，减少损失。后张小明又分别于2018年3月21日、2018年6月6日再次向瑞嘉公司提交《申请报告》，催促瑞嘉公司解决上述问题，并称将向瑞嘉公司提出索赔。瑞嘉公司称其收到了上述《申请报告》。2019年5月28日，张小明向瑞嘉公司邮寄函件，称因案涉房屋没有土地证无法办理消防审批，瑞嘉公司在竞租时未告知，导致其投入的大量装修款因民宿无法开业造成损失，经多次书面申请，瑞嘉公司口头答复予以协调处理，但至今未能解决，要求瑞嘉公司收到该函件后3日内书面回函，逾期未回函，其将于2019年6月4日解除双方之间签订的房屋租赁合同，由此造成的不利后果由瑞嘉公司承担。瑞嘉公司于2019年5月29日签收该函件。2019年6月6日，瑞嘉公司委托江苏新高的（苏州）律师事务所律师徐旬向张小明邮寄送达《律师函》，称因张小明长期拖欠租金已构成严重违约，表示将于2019年6月6日正式解除其与张小明签订的房屋租赁合同，并要求张小明支付拖欠的租金并搬离案涉房屋，保留向张小明索赔违约金等损失的权利。张小明于2019年6月7日签收该《律师函》。瑞嘉公司称其之所以直至2019年6月6日才向张小明发出上述《律师函》要求解约，是因张小明称自己想办法办理消防审批，且双方之间就其他房屋有租赁关系，关系较好，一方面希望张小明能通过消防审批，一方面双方也确实协商过，但协商未果。瑞嘉公司及张小明一致同意将双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间定于2019年6月7日。2019年9月，一审法院依法委托江苏协诚工程咨询有限公司对案涉房屋的装饰装修工程造价进行评估。该公司于2019年12月9日出具司法鉴定意见书认为：本装饰装修工程造价（不含软装、设计费、监理费）为1963293.4元。其中：装饰部分化粪池改造及房屋侧边标识标牌（现场未见）无相关图纸，且现场无法测量实际工程量，此部分工程造价9945.79元；安装部分张小明现场增加收银管理系统，此部分工程造价为6553.83元。为此，张小明支付了22633元鉴定费。一审另查明：张小明未就案涉房屋装修工程办理施工许可证及消防设计备案。因案涉房屋的装修工程未能通过消防审批，民宿一直未能开业经营。张小明已于2019年12月19日将案涉房屋返还给瑞嘉公司。一审法院认为，张小明与瑞嘉公司签订的《房屋租赁合同》依法成立生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。案涉房屋原系办公楼，且瑞嘉公司无法提交土地证或其他证据证明案涉房屋的土地使用类型依法可以用于商业经营及经营住宿业务。现双方合同目的无法实现，合同已事实上不可能继续履行。庭审中，双方一致同意房屋租赁合同于2019年6月7日解除，一审法院予以确认。关于涉案租赁合同解除后的责任承担问题。双方签订的房屋租赁合同中，约定案涉房屋作为经营民宿（客栈）之用途。虽然民宿作为一种特殊业态，游走于相关法律法规的边缘，但鉴于案涉房屋系用于住宿经营，属于公众聚集场所，且装修面积超过300平方米，装修投资额超过30万元，实际系属宾馆性质，其装修工程也应遵照相关法律法规关于建设工程施工许可、消防监督管理的规定，以达合法经营之要求。案涉房屋系原金阊区环境卫生管理所办公楼，且案涉房屋至今未办理土地证，瑞嘉公司也未能举证证明案涉房屋的土地使用类型系可以用于经营住宿业务的商业用地，瑞嘉公司明知该情况，但仍通过公开招标方式与张小明签订房屋租赁合同，并明确约定案涉房屋用于开办民宿（客栈），且在招标过程及签订合同过程中，均未就案涉房屋无土地证及土地使用类型向张小明进行提示、说明和告知，其应对合同解除负有一定的责任。反之，张小明作为承租人对承租标的物能否满足其经营需求也负有考量和判断的义务，虑及张小明在签订合同时未查证案涉房屋是否具有土地证及其土地使用类型，以核实案涉房屋是否能够用于开设民宿经营住宿业务，其未尽到相应的审慎义务，也应对合同解除负有一定责任。综上，一审法院认为张小明及瑞嘉公司对于合同解除的过错相当，据此一审法院认定，双方就涉案租赁合同解除各承担50%的责任。一、关于张小明主张的损失及违约金。首先，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张小明要求瑞嘉公司赔偿其损失和违约金，对于该主张应综合张小明的损失情况以及合同有关违约金的约定，以损失情况为依据来确定是否对违约金进行调整。其次，就张小明主张的各项具体损失，一审法院作如下认定：1.装修费损失。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条之约定，案涉装修工程需在取得施工许可证，工程竣工验收合格之日起七日内进行消防设计及竣工验收消防备案，但张小明既未办理施工许可证，也未就装修设计方案报相关部门进行备案，便组织装修并装修完毕，其自身应对由此投入的装修损失承担主要责任。如前所述，虑及瑞嘉公司应就合同解除承担50%的责任，一审法院综合考虑双方对合同解除应承担的责任比例及张小明自身对造成装修损失的过错程度，酌情认定瑞嘉公司应对案涉房屋的装修损失承担40%的赔偿责任，剩余60%由张小明自担。对于张小明主张的装修损失，因双方对江苏协诚工程咨询有限公司出具的司法鉴定结论无异议，一审法院对该结论予以采纳，即案涉装饰装修工程造价（不含软装、设计费、监理费）为1963293.4元，应由瑞嘉公司承担其中的40%即785317.36元。2.装修设计费80000元。对此，张小明提交了其与顾天城签订的《建设工程设计合同》原件、张小明向顾天城转账支付50000元设计费的银行交易流水、顾天城向张小明出具的收到张小明交付的30000元设计费（现金）的收条原件予以佐证，一审法院认为，设计费支付凭证与《建设工程设计合同》相互印证，故对张小明支出装修设计费80000元的真实性予以认可。考虑到装修设计费是装修前需投入的必要及合理费用，另结合双方对于解除合同应承担的责任比例，一审法院认为该费用应由瑞嘉公司承担50%即40000元。3.监理费40000元、人员看管费20000元（装修4个月期间的看管费）。对此，张小明称上述费用系其于装修期间雇佣王宗华负责装修期间的监理事务及雇佣朱建春负责看管装修场地所产生。王宗华出庭作证称，在案涉房屋装修期间，其受张小明雇佣负责该装修工程的施工管理，且仅负责施工的进度及工程质量，其工作内容并非监理。综上，一审法院认为，张小明主张的监理费实际系施工管理费，由于司法鉴定意见所评定的案涉装饰装修工程造价中已包含措施费、企业管理费等一系列与施工管理及装修场地管理相关的费用，张小明不得再另行主张施工管理费及现场看管费，故对张小明的上述主张不再重复支持。4.案涉房屋内的家具、家电及其他床上物品损失240000元。因上述物品未与涉案房屋形成附合，系可移动物品，可由张小明自行拆除、搬离，其要求瑞嘉公司赔偿该物品损失缺乏依据，一审法院不予支持。5.直接经济利息损失【以2343293.4元（包括装修损失1963293.4元、物品损失240000元、监理费40000元、设计费80000元、人员看管费20000元）为基数，按年息6%计算，自2017年1月11日起暂计算至2019年1月10日为257305.9元，继续计算至瑞嘉公司实际赔偿之日止】，一审法院认为，张小明要求瑞嘉公司赔偿装修损失、设计费等损失的基础上，再赔偿上述损失的利息损失缺乏依据，一审法院不予支持。经核算，张小明因涉案合同解除产生的装修损失、设计费损失共计825317.36元（785317.36元+40000元），此系张小明因合同解除产生的实际损失。张小明同时主张违约金及实际损失，其本意系要求增加违约金。鉴于该实际损失金额确已超过合同约定的违约金标准即255340.04元（租金总额1276700.2元×20%），且张小明不可同时要求瑞嘉公司赔偿违约金及实际损失，故一审法院对违约金进行调整，认定瑞嘉公司赔偿张小明违约金825317.36元，并对张小明主张的其他各项损失不再重复支持。二、关于瑞嘉公司主张的房屋租金及占有使用费问题。依据张小明的陈述，其在2017年1月便已知晓案涉房屋因无土地证等问题无法通过消防审批，并将该情况向瑞嘉公司作了反映，瑞嘉公司也于2017年4月10日向张小明出具一份《情况说明》对案涉房屋无土地证问题作出了回应。后张小明又多次向瑞嘉公司提交《申请报告》，催促瑞嘉公司解决上述问题，并称将向瑞嘉公司提出索赔，瑞嘉公司也称一直等待张小明自行解决消防审批问题，并一直与张小明在协商解决。双方自知晓案涉房屋无法通过消防审批一事到提出解除合同历时近两年半。双方应该理性处理涉案房屋租赁合同履行过程中面临的现实障碍，并及时解除合同进行止损，但租赁合同直至2019年6月7日才得以解除，双方对因此扩大的租金损失均有一定的过错。另综合考虑张小明虽一直占用案涉房屋，但案涉民宿（客栈）一直未能开业等因素，以及双方对于合同解除应承担的责任比例，一审法院据此认定就合同解除前的租金由张小明及瑞嘉公司各承担50%的责任。即对于瑞嘉公司主张的2017年3月20日至2019年6月7日期间的租金，依据合同约定的租金标准，计算为550104.58元[120216.6元+247646.2元+（254859.2元/年÷365天×261天）]，张小明应向瑞嘉公司支付其中的50%即275052.29元。对于合同解除后的占用使用费问题，由于案涉合同因无法继续履行而解除，张小明继续占有案涉房屋缺乏依据，结合本案合同解除的过错情况，以及张小明主张装修损失、对装修损失进行评估、搬离房屋的合理期限，一审法院认定合同解除后两个月内的占有使用费仍由双方各承担50%，此后的占有使用费由张小明承担。张小明、瑞嘉公司一致确认案涉房屋已于2019年12月19日返还，因此张小明应参照合同约定的同时期的租金标准向瑞嘉公司支付2019年6月8日至2019年12月19日期间的占有使用费。合同解除后两个月内（2019年6月8日至2019年8月7日）应由张小明支付的占有使用费为21296元（254859.2元/年÷365天×61天×50%）；2019年8月8日至2019年12月19日期间应由张小明支付的占有使用费为95541元[（254859.2元/年÷365天×44天）+（262873.6元/年÷365天×90天）]。上述合计应由张小明向瑞嘉公司支付占有使用费116837元。三、关于张小明主张返还的已付租金120216.6元、租房保证金24000元。如前所述，对于合同解除前的租金，由张小明及瑞嘉公司各负担一半，故对于张小明已付的2016年9月20日至2017年3月19日期间的租金120216.6元，应由张小明自行负担其中的一半即60108.3元，剩余60108.3元可折抵其后续应支付给瑞嘉公司的租金。对于租房保证金24000元，瑞嘉公司同意在本案中折抵张小明应付的租金，故将租金60108.3元及租房保证金24000元折抵租金后，张小明还需向瑞嘉公司支付190943.99元租金（275052.29元-60108.3元-24000元）。对于瑞嘉公司反诉主张逾期支付租金的违约金的请求，一审法院认为，瑞嘉公司主张自2019年6月7日起计算至张小明实际支付租金之日止，按照日利率万分之五计算符合租赁合同的约定，一审法院予以支持。对于逾期支付租金的违约金的计算基数，应以张小明后续应支付的租金金额190943.99元为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项之规定，一审法院判决：一、张小明与苏州瑞嘉商业发展有限公司签订的RJ-YJ-ZL-0010号《房屋租赁合同》于2019年6月7日解除。二、苏州瑞嘉商业发展有限公司于判决生效之日起10日内赔偿张小明违约金825317.36元。三、张小明于本判决生效之日起10日内向苏州瑞嘉商业发展有限公司支付租金190943.99元及逾期支付租金的违约金（违约金以租金190943.99元为基数，自2019年6月7日起按日利率万分之五计算至张小明实际支付之日止）。四、张小明于本判决生效之日起10日内向苏州瑞嘉商业发展有限公司支付占有使用费116837元。五、驳回张小明的其他诉讼请求。六、驳回苏州瑞嘉商业发展有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费32117元，由张小明自行负担23741元，由苏州瑞嘉商业发展有限公司负担8376元。反诉案件受理费5590元，由苏州瑞嘉商业发展有限公司自行负担3145元，由张小明负担2445元。鉴定费22633元，由张小明自行承担13580元，苏州瑞嘉商业发展有限公司承担9053元。经结算，上述合计应由苏州瑞嘉商业发展有限公司负担14984元，并于判决生效之日起10日内直接支付给张小明。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入张小明指定账号，账户名：张小明，开户行：中国建设银行金阊支行，账号：20×××29）二审中，张小明向本院提供其与案外人文逸民2020年6月15日的通话录音一份，张小明主张通话对象文逸民系瑞嘉公司聘用的办证专员，该证据可以证明：1.张小明将需要土地证办理房屋二次消防验收及民宿开办手续告知瑞嘉公司后，瑞嘉公司聘用了专员办理土地证；2.办证专员历时2年多，后因瑞嘉公司内部问题决定不再办理案涉房屋土地证，之后张小明及时发函协商解决问题。对该证据，瑞嘉公司质证认为，首先，张小明未提供该录音材料的原始载体，对其真实性无法确认；其次，没有其他证据佐证通话对象与瑞嘉公司的关系；最后，该证据无法达到张小明的证明目的，其应就扩大的租金损失承担责任。从对话内容看，通话对象从未认可是瑞嘉公司指派专为张小明办证的人员；根据其陈述，土地证无法办理是与房管局的历史遗留问题，并非瑞嘉公司内部原因；张小明询问对方确定办不出证的时间是否为2018年底至2019年初以及对方承诺能够办出，对方均表示不清楚。鉴于张小明并无其他证据佐证通话对象的身份及与瑞嘉公司的关系，对该证据本院不予采信。二审另查明，苏州市姑苏区国有（集体）资产管理中心就案涉房屋公开招租时明确业态要求：商业。限餐饮、易燃易爆危险品。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：张小明在公开竞租成功后，与瑞嘉公司签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。现因案涉房屋无法用于约定的民宿经营用途，张小明签订合同的目的无法实现，双方一致同意解除合同，一审法院予以支持并无不当，双方仍应根据对合同无法继续履行存在的过错承担相应违约责任。双方在合同中约定案涉房屋仅用作经营民宿（客栈），这与招租公告中规定的商业业态符合，因此瑞嘉公司在签订合同时对张小明的特定承租用途是清楚明知的，瑞嘉公司作为出租人应当向张小明提供能够满足商业用途的房屋。案涉房屋目前未能办理土地证，瑞嘉公司也未能提供证据证明案涉房屋的土地可用于商业使用，瑞嘉公司在招租时对该情况也未明示、提醒。从双方沟通过程看，因没有土地证，案涉房屋无法通过消防验收办理经营手续，张小明也及时向瑞嘉公司反馈该问题并要求解决，故案涉合同无法继续履行导致解除的主要原因在于出租人瑞嘉公司，瑞嘉公司应对合同解除后的损失承担主要责任。鉴于《房屋租赁合同》标的物的特殊性，张小明在签订合同时对房屋及附属土地的性质、规划用途推定应当知晓，对合同签订后房屋能否用于特定目的有一定预见性，基于在合同签订时张小明存在一定预见上的过错，对于合同解除后造成的损失张小明也应承担一定责任。一审法院认定双方对合同解除各担50%责任，与双方的过错程度不相适应，本院酌情调整为瑞嘉公司承担90%过错责任，张小明自担10%过错责任。对于因合同解除产生的损失，张小明上诉异议主要针对装修相关损失的分担以及可移动物品损失的认定。对于装修损失，一审法院已经组织进行司法评估，双方对装修损失评估价格均未提出异议，应予确认。虽然张小明并无证据证明其装修前按照合同约定向瑞嘉公司提供施工资料审批，办理政府主管部门相关审批手续，但这并非案涉合同无法继续履行的原因，一审法院认定张小明对装修损失承担主要责任缺乏依据。根据上文分析的双方的过错责任程度，案涉合同无法履行导致的装修损失1963293.4元以及装修前需投入的合理费用设计费损失80000元，由瑞嘉公司承担90%即1838964.06元。对于可移动物品损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，合同解除时未形成附合的装饰装修物，除当事人另有约定的，可由承租人拆除。瑞嘉公司也明确张小明可以拆除取走。故张小明主张可移动物品损失于法无据，一审法院未予支持并无不当。故瑞嘉公司因赔偿的装修损失、设计费损失共计为1838964.06元。张小明既主张违约金又主张损失的，不应重复支持，违约金可以根据实际损失进行调整，故瑞嘉公司应承担违约金1838964.06元。对于《房屋租赁合同》解除前后的租金、占有使用费及逾期付款违约金问题，案涉房屋交付张小明后，一直由张小明排他占用，张小明应当支付相应的租金、占有使用费。一审法院已经考虑张小明无法正常开业经营、双方未能及时协商解决问题导致损失扩大、解除合同后返还房屋的合理期限、双方对于合同无法继续履行的过错责任等因素，认定合同解除前的租金以及解除后合理搬离期限（两个月）内的占有使用费由张小明承担50%，在合理范围内，应予维持。合同解除后张小明未在合理期限内返还房屋的，之后的房屋使用费由张小明全额负担。张小明在合同履行期间持续占用房屋，未能支付租金，一审法院按照张小明应付租金金额结合合同约定的违约金标准认定，有合同和法律依据，并无不当。综上，上诉人张小明的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5344号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5344号民事判决第二、五项；三、苏州瑞嘉商业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿张小明违约金1838964.06元；四、驳回张小明的其他诉讼请求；当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32117元，由张小明自行负担12600元，由苏州瑞嘉商业发展有限公司负担19517元。反诉案件受理费5590元，由苏州瑞嘉商业发展有限公司自行负担3145元，由张小明负担2445元。鉴定费22633元，由张小明自行承担2263元，苏州瑞嘉商业发展有限公司承担20370元。二审案件受理费37707元，由张小明负担15045元，由苏州瑞嘉商业发展有限公司负担22662元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年九月九日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。