宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5116号原告：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：杨某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马明燕，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:顾某，女，1987年12月1日出生，汉族，宁夏固原市人，大专文化，居民，住固原市原州区。被告：海某，女，1988年2月17日出生，回族，宁夏固原市人，大专文化，居民，住固原市原州区。原告固原六盘君子商贸有限公司与被告顾某、海某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固原六盘君子商贸有限公司及其委托诉讼代理人马明燕，被告顾某、海某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原六盘君子商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的房屋租赁费50974.421元、物业管理费8339.382元、水费714.832元，以上费用共计60028.635元，并承担拖欠上述费用期间（3%/日）的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月29日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将位于固原市原州区政府街XX国际商铺（总面积262.79平方米）出租给被告，租期3年，自2018年6月29日起至2021年6月28日止；租金13元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月，并对双方权利义务作了详尽的约定。合同签订后，原告将涉案商铺交于被告，被告使用商铺并接受原告提供的物业管理服务，却长期拖欠租赁费、物业管理费以及水暖费，原告多次与其交涉，未果。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，构成违约，故依法诉至贵院，望判如所请。被告顾某、海某辩称，2019年3月份开始我们就一直和原告就解除合同进行协商，原告均以其与中诚公司打官司等理由拒绝与我方解除合同。并且从2019年3月中旬开始XX国际商场是在停止运营的状态，4月份后我再次与原告就租赁合同进行协商时，其名下的所有商铺租户均已搬离不知去向。而且我们是在2019年3月中旬左右将我们经营场所内的所有东西搬走的。由于教育基地的相关证件并未办出来，教育局多次要求我们搬离重新找培训场所。2018年12月14日我们就收到教育局发出的集中整治文件，其中就包含我所承租的XX国际商场，并且在2019年3月份我们搬离前几天以消防设施不过关，将我们培训机构的门头撕毁，当时原告在场，原告对消防存在问题是认可的。另外，对于原告诉请的物业费我方要求原告提供相关的收据予以证明。同时原告诉请的租金包含了疫情期间，对于疫情期间的所有费用我方不同意支付，因为在此期间因不可抗力无法进行经营。同时XX商铺的产权不属于原告所有，对于该商铺的所有费用不同意向原告支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告固原六盘君子商贸有限公司向法庭提供如下证据：1.商铺租赁合同复印件一份（原件经当庭核对后退回），证明原、被告就商铺的租赁费、物业管理费、水费以及违约金进行约定的事实；2.欠条原件一张，证明被告拖欠原告房屋租金、押金2万元的事实；3.商铺授权委托书原件二份、复印件一份，微信聊天记录3页，证明XX商铺属于王XX所有，XX商铺属于李XX所有，XX商铺属于闫XX所有，并委托原告进行招商管理的事实；4.物业服务合同复印件一份（原件经当庭核对后退回）、关于XX购物中心委托原告招商管理XXX的情况反映复印件一份（原件经当庭核对后退回），证明原告提供物业服务的事实；证据5收款收据复印件六张（原件经当庭核对后退回），证明XX国际其他从事教育培训的人员在2019年2月份后仍缴纳租赁费、物业费、水费的事实。证据6录音光盘一张，证明2020年3月25日我给被告顾某打电话让其给我返还钥匙，对于XX商铺的合同解除时间为2020年3月25日的事实。被告顾某、海某质证称，证据1属实无异议，但原告与银川中诚公司签订至2020年10月，原告和我方签订的合同结束时间为2021年6月28日；证据2属实无异议；证据3属实无异议，但原告向我承租的是六间，对于其他二间无委托手续；证据4中关于XX购物中心委托原告招商管理XX的情况反映的真实性有异议，同时针对情况反映的内容，对原告有无资格收取物业管理费用有质疑；对物业服务合同真实性无异议，但原告并未提供相关的收费收据；证据5真实性无异议，收款收据中交款方中只有围棋协会属于教育文体类，其他的无法证明是教育培训类的，并且围棋协会缴纳的时间是2019年3月16日，不能证明在此以后是否还在经营使用，故对其证据目的不予认可;证据6不认可，2019年6月份，杨君已经将公司所有员工及办公室搬离商场，再未提供服务，而在2020年3月25日只是向我要了XXX商铺的钥匙，故原告的证明目的不能成立，我们之间的合同解除时间应该为2019年6月份。被告顾某、海某向法庭提供如下证据：1.收款收据原件两份，证明我向原告缴纳2018年6月29日-2019年6月28日水费946元，缴纳自2018年6月29日起的一年租金40995元的事实；2.固原市原州区教育局关于校外培训机构集中整治的通知复印件一份，证明XX国际属于教育无证经营的事实，且存在与商户混杂不具备开设校外培训机构的条件；3.原州区校外培训机构集中整治反馈记录表复印件一份，证明原州区教育局责令校外培训机构立即迁址的事实；4.宁夏XX购物中心出具的通知复印件三份，证明XXX购物中心取消原告经营权与原告解除合同的事实。5.营业执照复印件一份，证明2018年12月份教育局由于商场混杂，口头通知我们搬迁，后向我们下发红头文件，随后我们在2019年3月中旬搬离商场的事实；6.XX商城商铺面积查询单照片打印件两份，证明产权属于尚都国际的XXX、XXX，面积总计103.19平方米，上述二商铺原告没有向我们收取租金资质的事实；7.原告的营业执照照片打印件一份，同层商户XXXX内衣店老板提供，证明原告的经营范围不包括教育类的事实，且在租赁前承诺的教育基地并没有实现导致我们办不了教育证件的事实；8.微信聊天记录一份，证明我们已于2019年3月份搬离尚都商场，搬至湖滨苑楼上的事实。9.证人龚某某、郭某某出庭作证证言，证明二被告已于2019年3月中旬搬离商场，并且杨君的公司在2019年6月份的时候搬离商场的事实。原告固原六盘君子商贸有限公司质证称，证据1属实无异议；证据2真实性无异议，教育培训机构的营业证件系被告自行办理，双方合同并未约定原告要向被告办理培训机构的相关证件；证据3系复印件真实性无法确认，该证据中要求完善材料系被告提供与原告无关；证据4均系复印件，对真实性无法认可，原告要求被告支付费用计算至2020年4月1日，并不影响原告与尚都解除委托关系。证据5对于该事实不知情，不发表质证意见；证据6打印件的真实性不予认可，该两个商铺的产权属于尚都商场我认可；证据7的营业执照真实性不予认可，营业执照的经营范围已于2018年3月21日进行过变更，被告签订合同时我们约定只提供场所，并没有约定要办理教育证件，所以对其证明目的不予认可；证据8与本案没有关联性，对其证明目的不予认可。证据9证人证言中龚某某、郭某某也是系列案件被告之一，与本案被告存在利益关联，妄图通过互相作证，逃避债务，故对证人证言的证明目的不予认可。结合原、被告举证、质证，本院对双方证据分析认定如下，原告提供的上述证据，合法且均与本案具有关联性，予以采信。被告提供的上述证据，证据1收款收据真实、合法且与本案具有关联性，予以采信。证据2、3、5、8整治通知、反馈记录表、营业执照及微信聊天记录与本案没有关联性，不予采信。证据4、6、7通知、尚都商城商铺面积查询单照片及营业执照，因均未提供原件且原告对其真实性提出异议，不予采信。证据9证人证言无其他证据印证，不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，原告固原六盘君子商贸有限公司与被告顾某、海某签订了《商铺租赁合同》，原告将位于固原市原州区政府街XX国际商铺（总面积262.79平方米）出租给被告，租期三年，自2018年6月29日至2021年6月28日；租金13元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月，水费0.3元/平方米/月。支付方式均为年付。另约定被告应于合同签订当日交纳保证金1万元（未交纳）；被告因为拖延不交租金、管理费等费用的，原告可从被告保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，被告应于三日内补齐，逾期未补齐，被告应按差额部分每日3%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告向原告交纳了2018年6月29日至2019年6月28日期间一年的房屋租金40995元及水费946元。2020年3月25日，经原告法定代表人杨君催要，被告顾金梅向其返还涉案商铺钥匙。另查明，涉案商铺中，XXX号商铺分别系所有权人王某、李某、闫某委托原告进行招商管理，XXX号商铺系原告法定代表人杨君本人所有，XXX号商铺系银川中城房地产开发有限责任公司所有，经原告法定代表人杨君与该公司签订《物业服务合同》，约定将XXXX包括涉案商铺在内的商场委托给杨君管理，期限自2017年11月1日至2020年10月31日。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同履行过程中，双方因房屋租赁合同的解除、租赁费的交纳等发生争议。对此，需解决以下几个争议焦点。焦点一，房屋租赁合同的解除问题。本案中，当事人双方约定租期为三年，截至起诉时租期未满。现原告认为除C-211商铺已因被告于2020年3月25日交还钥匙而合同解除外，其余涉案商铺的租赁合同仍未解除。但原告接受被告交还商铺钥匙，该行为就是对被告搬离商铺的认可。而被告也认可涉案租赁合同仍未解除，但认为其已于2019年3月中旬搬离商铺。对此，被告虽提供证人证言，但并无其他证据印证。且根据查明事实，被告将租赁费交至2019年6月28日，按其辩称，被告在其实际应享有的租赁期满尚有三个多月前便搬离商铺，明显不符合常理。故对被告辩称的2019年3月中旬搬离商铺的意见不予采纳。综合双方举证、诉辩及查明事实情况，被告搬离涉案商铺的时间应确定为2020年3月25日。现双方均同意解除合同，应予解除。焦点二，关于原告诉请房屋租赁费、物业服务费、水费的资格及计算标准问题。其一，被告提出原告对XXX号商铺没有收取费用的资格。经查，涉案商铺中，XXX号商铺系他人委托原告进行招商管理，XXX号商铺系原告法定代表人杨君本人所有，XXX号商铺虽非原告所有，但经原告法定代表人杨君与银川中城房地产开发有限责任公司签订《物业服务合同》，约定将XXX包括涉案商铺在内的商场委托给杨君管理，期限自2017年11月1日至2020年10月31日。杨君作为原告法定代表人，该签约行为能够代表原告意愿。原告因此取得对涉案商铺的管理权，并有权与被告签订租赁合同。同时原、被告在《商铺租赁合同》中对房屋租赁费、物业服务费、水费的收取也进行了约定，故原告具有对涉案商铺收取上述费用的资格。其中对水费合同虽约定“按照每平方米0.3元计算，按季度收取”，但根据被告提供的收款收据中交纳一年水费946元的事实，可确定每平方米0.3元系每月标准。其二，上述费用的计算问题。根据查明事实，被告已支付2018年6月29日至2019年6月28日期间一年的房租及水费，又根据双方合同“2019年后半年免租6个月”的约定以及原告的诉讼请求，被告应当再支付的费用为2020年1月1日至2020年3月25日期间及2019年6月29、30日（二天）的房屋租赁费及2019年6月29日至2020年3月25日期间的物业服务费、水费。另外，进入2020年后，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情的全国突发公共卫生事件。根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内服务业自2020年1月25日至2020年5月6日期间处于暂停状态，当事人双方均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。本院综合疫情期间实际情况且遵循公平原则，酌情确定疫情期间（2020年1月25日至2020年3月25日）产生的房租损失应由原、被告共同承担，即由被告减半支付。故被告应向原告支付的各项费用为15242.98元。其中房租为6345.84元。即2020年1月1日至2020年1月24日及2019年6月29、30日为2920.21元（40995.24元/年÷365天×26天），2020年1月25日至2020年3月25日为3425.63元（40995.24元/年÷365天×61天×50%）。物业费为8194.73元。即2019年6月29日至2020年3月25日（11037.18元/年÷365天×271天）。水费为702.41元。即2019年6月29日至2020年3月25日（946.04元/年÷365天×271天）。焦点三，原告诉请的违约金问题。合同签订后，被告因未按期向原告交纳保证金构成违约。但原告要求被告按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，本院确定按欠款数额的30%予以支持违约金4572.89元（15242.98元×30%）。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告顾某、海某于本判决生效之日起十日内向原告固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费6345.84元、物业服务费8194.73元、水费702.41元、违约金4572.89元，共计19815.87元。二、驳回原告固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元减半收取650元，原告固原六盘君子商贸有限公司负担502元，被告顾金梅、海秀负担148元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑国宁二○二○年九月三十日书记员 王晓阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3/13