汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2020)陕0702民初1925号 原告黄雪萍，女，生于1975年11月20日，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人熊晨，陕西云昊律师事务所律师。委托代理人孟炜栋，陕西云昊律师事务所律师。被告龚啸，男，生于1986年6月29日，汉族，大专文化，住汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司，住所地汉中市汉台区新桥（市二水厂对面）。统一社会信用代码91610700222601055N。法定代表人张进福，系公司经理。被告张进福，男，生于1940年2月29日，汉族，大专文化，住汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告黄雪萍诉被告龚啸、汉中市恒大房地产开发有限责任公司、张进福申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄雪萍委托代理人孟炜栋，被告龚啸，被告张进福及其作为被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司（以下简称恒大公司）法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄雪萍向本院提出诉讼请求：准许执行汉中市恒大房地产开发有限责任公司名下位于汉台区XX路恒大丽江上品商住楼802房屋。事实及理由，2017年11月23日，汉台区人民法院对原告黄雪萍与被告恒大公司、张进福民间借贷纠纷一案作出（2017）陕0702民初2155号民事判决：一、限恒大公司在本判决生效后三十日内偿还黄雪萍借款364117元，并按照本金364117元，年利率24%，从2015年6月19日起向原告黄雪萍支付利息至本金实际清偿之日止。二、由被告张进福对上述本金及利息承担连带清偿责任。三、如被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司、被告张进福不履行本判决确定的金钱债务，原告黄雪萍可以在本判决生效后，依据本判决申请强制执行位于汉台区XX路丽江上品商住楼，楼栋序号17858、房屋序号185999 、室号802房屋一套及楼栋序号17858、房屋序号185990 、室号1401房屋一套。四、驳回原告黄雪萍的其他诉讼请求。后恒大公司不符判决内容，提起上诉，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民终61号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月15日，黄雪萍向汉台区人民法院申请强制执行。汉台区人民法院于2018年12月20日作出（2018）陕0702执779号之一裁定，查封诉争房屋。2019年7月，被告（案外人）龚啸以其已经购买并占有房屋为由，向汉台区人民法院能提起执行异议。2019年8月23日，汉台区人民法院作出（2019）陕0702执异57号执行裁定，终止对诉争房屋的执行。原告认为，龚啸与恒大公司之间签订的商品房买卖合同为虚假合同，且龚啸未按合同约定支付全部房屋价款，其享有的民事权益不足以排除法院强制执行。恒大公司串通龚啸，逃避执行，妨害申请执行人权利的实现。故原告黄雪萍诉至法院，要求判如所请。被告龚啸辩称，一、被告的权益应先受到保护，原告若执行涉案房屋，则严重侵害了被告的合法权益。1、被告买房在前，原告备案登记在后。被告与恒大公司签订的《房屋买卖合同》显示签约时间是2014年1月8日。前述合同系被告龚啸与恒大公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而原告黄雪萍与恒大公司签订的《房屋买卖预售合同》备案时间为2014年6月18日。2、被告已经支付了全部房屋价款，且被告一直积极主动的维护自己权益，多次要求恒大公司进行备案登记及房屋产权证办理，但因为恒大公司与原告之间的经济纠纷迟迟无法办理。被告龚啸对未办理过户手续没有过错，且已经实际占有该房屋。3、被告属于特殊侵权，应优先于物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照逻辑顺序，房屋买受人对房屋的权利自然应当优先于房屋上设定的抵押权，其特殊债权应当优先于物权。二、被告的权利应优先保障，其行为与原告黄雪萍的行为有着本质区别，被告购买房屋是为了实现生存，实现居者有其屋，安居方能乐业，是人性的本能体现。原告黄雪萍为了逐利，其签订房屋买卖合同实为民间借贷担保，虽已进行了网签，但其网签效力不能对抗被告龚啸之前已经形成的商品房买卖合同。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。依据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被告龚啸已经支付全部价款、善意取得并实际占有房屋，且对未办理产权手续无过错，被告龚啸名下亦无其他用于居住的房屋，其权利应得到优先保护。 三、原告黄雪萍与被告恒大公司之间的纠纷不能波及到被告龚啸。恒大公司将已经出售的房屋再次进行备案登记，应承担相应的责任及后果，其后果不应由被告龚啸承担，故请驳回原告的诉讼请求。被告恒大公司及张进福一致辩称，其欠付的原告黄雪萍的借款已经还清了，且多还了70000多，对剩余的事情希望和原告协商解决，请求解除对丽江上品802室、1401室房屋的查封。原告黄雪萍围绕其诉请提交的证据有：1、黄雪萍与汉中恒大公司民间借贷纠纷一案（2017）陕0702民初2155号案件，被告张进福提交的答辩状，答辩状第2页陈述；2、（2017）陕0702民初2155号案件庭审笔录第14页；3、（2018）陕07民撤1号民事判决书第10-12页；4、汉中市中级人民法院审理的龚啸诉张进福第三人撤销之诉案件庭审光盘。被告龚啸围绕其答辩意见提交的证据有：1、2014年1月份买房与恒大公司购房的合同；2、2014年1月8日出具的收款收据；3、2015年10月份与物业公司签订的装修协议和物业费用合；4、被告龚啸向物业公司缴纳水、电费、物业费、燃气费的票据9张；5、802房屋的照片3张；6、2019年8月补开的802房屋的正式税票1张。被告恒大房产及张进福提交的证据有：丽江上品房屋的部分收款收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：2014年6月16日，黄雪萍与被告恒大公司签订《借款合同》一份，约定恒大公司向黄雪萍借款660000元，用于公司房地产项目开发经营周转，约定月利率3%，并用恒大公司投资开发的汉中市XX路XX楼XX、XX楼702 、8楼802、14楼1401 四套房产作为抵押（抵押形式为在汉中市XX中心签署的《商品房买卖合同》将以上四套房的产权确认至黄雪萍的名下），后该四套房屋办理了网签。原告与恒大公司之间的前述借贷纠纷，经汉台区人民法院（2017）陕0702民初2155号民事判决：一、限恒大公司在本判决生效后三十日内偿还黄雪萍借款364117元，并按照本金364117元，年利率24%，从2015年6月19日起向原告黄雪萍支付利息至本金实际清偿之日止。二、由被告张进福对上述本金及利息承担连带清偿责任。三、如被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司、被告张进福不履行本判决确定的金钱债务，原告黄雪萍可以在本判决生效后，依据本判决申请强制执行位于汉台区XX路丽江上品商住楼，楼栋序号17858、房屋序号185999 、室号802房屋一套及楼栋序号17858、房屋序号185990 、室号1401房屋一套。四、驳回原告黄雪萍的其他诉讼请求。后恒大公司不服判决内容，提起上诉，2018年3月22日，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民终61号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月，原告黄雪萍就前述生效判决向汉台区人民法院申请执行。2018年12月20日，汉台区人民法院对位于汉台区XX路XX楼XX室房屋进行了查封。后龚啸在执行过程中提出执行异议，请求解除对被执行人名下位于汉台区XX路XX楼XX号房屋的查封，中止对该房屋的执行。2019年5月9日，龚啸就汉中市中级人民法院作出的（2018）陕07民终61号民事判决书提起第三人撤销之诉，同时向汉台区人民法院申请撤回执行异议。龚啸提起的第三人撤销之诉，经汉中市中级人民法院作出(2018)陕07民撤1号民事判决，判决：驳回龚啸的诉讼请求。2019年7月，龚啸以其已经购买并占有房屋为由，向汉台区人民法院再次提起执行异议。2019年8月23日，汉台区人民法院作出（2019）陕0702执异57号执行裁定，中止对诉争房屋的执行。现原告黄雪萍提起诉讼，请求准许执行汉中市恒大房地产开发有限责任公司名下位于汉台区XX路恒大丽江上品商住楼802房屋。另查明，被告张进福作为恒大公司委托代理人与被告龚啸于2014年1月8签订《商品房买卖合同一份》，将位于汉台区XX路恒大丽江上品商住楼802房屋出售给龚啸，面积97.36平方米（最终以房产部门核定的产权面积为准），单价3184元/㎡，总房款310000元，付款方式为：首付、按揭、付清预售房款，并约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向汉中市房产交易管理所申请登记备案。同日，被告龚啸向恒大公司交房款现金310000元。2015年10月10日，龚啸开始对丽江上品商住楼802室进行装修，后入居至今。2019年8月14日，被告恒大房产向龚啸开具了丽江上品商住楼802室房屋的增值税普通发票，并在备注栏备注有：“合同编号：GF-2000-0171汉台区XX路XX楼XX室补开2014年1月8日售。”本院认为，根据本案双方当事人举证、质证情况及辩论，本案主要争议焦点：一是恒大公司与龚啸就涉案房屋的买卖行为是否有效。被告龚啸与恒大公司之间的房屋买卖合同虽然手写的，与现行的通过房管部门网签系统以电脑打印生成的商品房买卖合同版本不同，但该合同是双方买卖房屋的真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》的相关规定，该《房屋买卖合同》依法成立并生效。被告龚啸向恒大公司交付了全部房款，恒大公司向龚啸交付了房屋，龚啸对房屋占有、使用，龚啸对该房屋具有物权期待权。争议焦点二：龚啸对房屋的物权期待权效力是否及于黄雪萍对房屋的债权。原告黄雪萍与被告恒大公司就涉案房屋签订的《商品房预售合同》虽然在房地产相关部门进行网签，但网签仅是行政机关的行政要求，不是物权变动的必经程序，且该合同不是双方房屋买卖的真实意思表示，而是为保障双方借贷而进行的担保行为，是债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院采取强制措施之前，被告龚啸已经与恒大公司签订了商品房买卖合同，并支付房屋全部价款、合法占有房屋，没有证据证实被告龚啸对没有办理过户登记存在过错，故被告龚啸对涉案房屋享有的权利能够排除人民法院的执行。被告黄雪萍虽对龚啸签订房屋买卖合同、支付房屋价款的真实性提出异议，但其没有提供相反证据证实，应承担举证不能的法律责任。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，驳回原告黄雪萍的诉讼请求。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告黄雪萍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄雪萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审  判  长    陈  曼    人民陪审员    刘群峰    人民陪审员    余富生 二〇二〇年九月十八日（院印）书  记  员    张  乐20200702192519751120227101XXXXXXXXXXXXXXXXXX1986629****XXXXXXXXXXXXXXXXXX916107002226010551940229456XXXXXXXXXXXXXXXXXX8022017112320170702215536411736411724201561917858185999802178581859901401201807612018515201812202018070277920197201982320190702571201418201461823700008021401120170702215522201707022155143201807110124120141220141832015104958023620198802120146166600003550177028802141401201707022155364117364117242015619178581859998021785818599014012018322201807612018520181220802802201959201807612018071201972019823201907025780220141880297363184310000303100002015101080220198148022000017180220141810020200702192520200421100001