济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初746号原告：济南华府置业有限公司，住所地：济南市。法定代表人：郑文治，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，济南华府置业有限公司员工。委托诉讼代理人：汤锐，济南华府置业有限公司员工。被告：李成水，男，1984年7月4日出生，汉族，无业，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：庞海涛，上海市协力（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树青，上海市协力（济南）律师事务所实习律师。原告济南华府置业有限公司诉被告李成水商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，因新冠疫情无法正常审理，本院遂于2020年2月10日以（2020）鲁0104民初746号民事裁定书裁定中止本案诉讼。恢复审理后，本院依法适用普通程序，由审判员岑玉洁独任制审理，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告济南华府置业有限公司之委托诉讼代理人薛江余、汤锐，被告李成水之委托诉讼代理人庞海涛、刘树青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南华府置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与李成水就恒大翡翠华庭某室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件[合同编号：销售(字)201814537558]；2.判令李成水于合同解除后到济南市住房和城乡建设局配合我公司办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.判令李成水向我公司支付违约金118139元；4.判令李成水承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月28日，我公司与李成水签订了《济南市商品房买卖合同》及附件[合同编号：销售(字)201814537558],约定：李成水购买恒大翡翠华庭某室房屋，房屋总价款787594元，并办理分期付款，2018年3月28日前交纳首期房款236278元，2018年9月24日前支付房款133891元，2019年3月24日前支付房款133891元，2019年9月24日前支付房款141767元，2020年3月24日前支付房款141767元。截至现在，李成水交纳了第一笔购房款236278元，但后三期房款共计409549元均未交纳，逾期付款已超180日。根据合同附件五第二条第(二)款第3项之规定，李成水必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，其须按未付款总金额的万分之一计算，向我公司支付违约金。李成水逾期180天仍未按约定全额支付购房款，我公司有权单方解除《商品房买卖合同》，其按已付款的50%向我公司支付违约金，该房屋归我公司所有，李成水须无条件配合我公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。综上所述，李成水违反合同约定，逾期还款，且逾期已经超过180日，不仅侵害了我公司的合法权益，而且也给我公司造成重大损失，现诉至贵院，望判如所请。李成水辩称，一、我同意解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件；合同解除后，济南华府置业有限公司应当返还我已支付的236278元购房款；二、对于济南华府置业有限公司提到的违约金118139元，我不予认可，该请求缺乏事实和法律依据，理由如下：1、其主张违约金的依据是合同附件第二条第二款第三项的约定，我认为该款约定系《合同法》第三十九条、第四十条所规定的由该公司单方制作的格式条款，而《合同法》明确规定，对于提供格式条款的一方，要遵循公平的原则来确定双方的权利和义务。在合同第七条对于买房人逾期付款双方有明确的约定，涉案180天内按万分之一支付违约金，180天后按累计应付款的1%支付违约金，但在签订合同的同一日，济南华府置业有限公司对该款变更为按照已付款的50%支付违约金，如按此约定，买受人支付越多的款项，其所要承担的违约责任更大，这显然加重了买受方的责任，而免除了卖方人的违约义务。从合同内容来看，济南华府置业有限公司将我的违约责任提高到50%，是不公平的。根据规定，作为格式条款，济南华府置业有限公司应当采取合理的方式提请我注意免除或限制其责任的条款，并按照要求对该条款进行说明，但从变更的内容看，该公司并没有对补充协议的第三条、第四条等进行标黑、加粗、加下划线以及让我单独在变更的条款内容下签字并按手印等形式对此内容进行合法、合理说明，因此该条款属于无效条款，不应当以该条款主张违约金；2、按照已付款50%支付违约金属于约定的违约金过高，根据《合同法》第一百一十四条以及司法解释第二十九条的规定，应当对违约金进行降低，并结合济南华府置业有限公司的实际损失情况进行确定。此外，我同意待该公司向我返还购房款后办理合同注销备案手续。本院认定事实如下：2018年3月24日，济南华府置业有限公司（即甲方）与李成水（即乙方）签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购济南恒大翡翠华庭某室房屋一套。当月28日，双方签订《济南市商品房买卖合同》及附件[合同编号：销售(字)201814537558]，约定：李成水向济南华府置业有限公司购买恒大翡翠华庭某室房屋一套，购房总价款金额为787594元；买受人于2018年3月28日前向出卖人支付首期房款236278元；于2018年9月24日前向出卖人支付房款133891元；于2019年3月24日前向出卖人支付房款133891元，于2019年9月24日前向出卖人支付房款141767元，于2020年3月24日前向出卖人支付余款141767元。上述合同第七条约定：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。签订上述《济南市商品房买卖合同》当日，双方又签订了《合同补充协议》一份（即附件五），此补充协议系由济南华府置业有限公司提供的格式协议，载明：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释……二、双方同意本合同第六条、第七条修改或补充如下：……（二）3.如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款,否则,每逾期一天,买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。四、双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。十一、……10.买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十四、本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”双方还约定了其他内容。上述补充协议第四条、第十一条第10项、第十四条的文字内容下方均以划线形式进行了标注，且李成水在划线文字内容的下方均签署了自己的姓名，并按上了自己的手印予以确认。签订《济南市商品房买卖合同》及附件当日，李成水依约支付了首期房款236278元，剩余购房款其以资金困难为由至今未予支付。济南华府置业有限公司催要未果，遂诉至本院，请求依法处理。诉讼过程中，济南华府置业有限公司向本院提交关于违约金的说明一份，言明：“我司主张违约金须按不低于总房款10%即78760元予以扣除。”本院认为，本案系李成水与济南华府置业有限公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。济南华府置业有限公司与李成水签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故涉案合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”现实生活中，格式合同提供方对格式条款向合同接受方进行提醒的方式有口头提醒、书面通知、将格式条款作为合同内容的一部分通过标注、说明、签字确认等多种方式向合同接受方履行提醒义务。具体到本案中，虽然双方签订的《合同补充协议》（即附件五）系由济南华府置业有限公司提供的格式协议，且此协议第二条第（二）款第3项中将逾期超过180日后仍未按约定金额付款的违约金标准从买受人按累计应付款的1%改至按买受人已付款的50%向出卖人支付，双方对此违约金的补充约定文字内容下方并未加注下划线、加粗线等予以提醒，但对于合同提供方济南华府置业有限公司来讲，其已将逾期付款违约金的补充约定标准在合同补充协议第二条第（二）款第3项中予以明确载明，向李成水告知了此部分内容的存在，可以视为其已履行了提醒义务。对于合同接受方李成水来说，其在签订该份合同补充协议时，通过对合同文本的阅读和审查，应该可以知道合同有哪些内容，对涉及的需要被提醒知晓的格式条款也可以通过合同文本进行直观了解。况从该补充协议第十一条第10项以及第十四条中约定的内容来看，李成水已明确表示“双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，并确认其“已知悉并认可上述补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款系其真实意思的反映，并同意此补充协议的内容与涉案的《济南市商品房买卖合同》的内容不一致的，以本补充协议为准”，故上述补充协议亦为有效协议，双方均应恪守。李成水交纳首期购房款后，未按合同约定的时间及数额交纳剩余购房款，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：其中第（三）项规定为“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第（四）项规定为“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，因李成水存在不能按约定支付购房款的违约行为，故济南华府置业有限公司要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，于法有据，本院予以支持。双方的上述合同及补充协议解除后，作为合同解除后的附随义务，李成水应当按照约定协助济南华府置业有限公司撤销上述房产相应的网签备案手续。另，因双方签订的补充协议中约定“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，买受人按应付款的50%向出卖人支付违约金”，依据该条约定，现济南华府置业有限公司主张将李成水向其支付的违约金自愿调低至78760元的请求，系该公司在法律允许的范围内对其权利作出的合法处分，亦符合双方合同约定，且并不违反有关法律规定，故本院对此亦予以支持。合同解除后，扣除李成水应向济南华府置业有限公司承担的上述违约金后，剩余的已交购房款该公司应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告济南华府置业有限公司与被告李成水于2018年3月28日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号：销售(字)201814537558】；二、被告李成水于本判决生效之日起十日内协助原告济南华府置业有限公司办理恒大翡翠华庭某室房屋一套的的网签、合同备案撤销手续【合同编号：销售(字)201814537558】；三、被告李成水向原告济南华府置业有限公司支付违约金78760元，于本判决生效之日起十日内在其已付购房款中扣除，不予退还；四、扣除被告李成水应支付的上述违约金后，原告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李成水剩余已付购房款157518元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11676元，由被告李成水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  岑玉洁二〇二〇年九月十四日书记员  李 燕