山东省淄博市周村区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0306民初1614号 原告：徐某。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。 被告：淄博周村某房地产开发有限公司。 法定代表人：张维淦，总经理。 委托诉讼代理人：陈敏，山东瀛创律师事务所律师。 原告徐某与被告淄博周村某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某及委托诉讼代理人程晓东，被告淄博周村某房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐某向本院提出诉讼请求：1.判令某公司继续履行商品房买卖合同，将坐落于淄博市周村区正阳路以东、太和路以南建国花苑3号楼2单元801号房屋(含储藏室)及房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书交付徐某；2.判令某公司协助将房屋所有权转移登记至徐某名下；3.案件诉讼费用由某公司负担。事实和理由：2015年6月23日，徐某与某公司签订《周村建国花苑订房协议》，约定徐某购买某公司开发的位于周村区正阳路以东、太和路以南建国花苑Ａ区2单元801号住宅房屋，建筑面积126平方米，单价4750.00元/m2，储藏室16.79平方米，单价2000.00元/m2，总价632080.00元；合同签订后，徐某当日通过与第三方顶账方式足额支付购房款，某公司向徐某开具收款收据，建立了商品房买卖合同关系；经徐某核实，上述房屋已经办理完毕竣工验收手续，且某公司已经取得房屋所有权初始登记，可以依法向徐某交付房屋、办理所有权转移登记；徐某多次要求某公司继续履行合同，该公司以各种理由予以推脱，故提起诉讼，望判如所请。 某公司辩称，1.双方签订的建国花苑订房协议并非商品房买卖合同，只是个购房意向；第四条约定：甲方（某公司）在建国花苑Ａ区具备签订商品房买卖合同条件时，将以电话形式告知乙方（徐某），乙方接到通知后7日内与甲方依法签订商品房买卖合同，徐某依此约定只能提出签订商品房买卖合同的诉讼，但该诉求也已经超出法定的诉讼时效，应当依法予以驳回；2.某公司没有收到徐某的购房款，第二条第二款约定：乙方为商品房优先认定权，在签订本协议时，乙方自愿一次性向甲方交纳人民币632080.00元，该约定已经明确付款方，并无第三方抵账的约定，徐某主张以顶账方式付款，没有证据支持；3.顶房协议不符合《最高人民法院》第五条的规定，该协议的内容与《商品房销售管理办法》16条规定的商品房买卖合同的主要内容相差巨大，无法作为商品房买卖合同执行。综上，徐某的诉求无法律和事实依据，应依法驳回。 徐某依法向本院提交证据如下：1.2015年6月23日徐某与某公司签订《周村建国花苑订房协议》，约定：徐某认订某公司开发的周村区正阳路以东、太和路以南建国花苑Ａ区2单元801号住宅楼，建筑面积126平方米，单价为4750.00元/㎡，储藏室16.79平方米，单价为2000.00元/㎡，总价为632080.00元；2.收款收据，拟证明2015年6月23日，某公司向徐某出具金额为632080.00元的收据，徐某通过第三方顶账方式支付购房款，某公司认可顶房的事实；3.2015年6月19日杨国亮为徐某书写的借条，内容：“今借徐某现金25万元整，自愿用淄博周村某地产开发建国花苑Ａ区（大产权）2-801房屋作为抵押，并配合徐某办理过户手续，借款日期为一个月，月息五千元整，借款人杨国亮，身份证号……，杨国亮”，拟证明杨国亮、徐某系以房抵债法律关系；4.周村区不动产登记中心备案房产档案查档证明一份，证明涉案住宅楼未被查封、转让或者抵押，协议可以继续履行；5.周村区不动产登记中心产权、产籍档案证明一份，证明涉案房屋所在住宅楼通过验收，所有权登记在某公司名下，产权证号为鲁（2019）淄博周村区不动产权第0005053号，协议可以继续履行，涉案房屋可以向徐某交付并办理所有权转移登记。某公司对其抗辩未提交证据予以证实。某公司对《周村建国花苑订房协议》的真实性没有异议，对证明的内容有异议。 本院审核后认为，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院予以确认并在卷作证。本院认定事实如下：徐某系经营酒水生意的业主，杨国亮多次从徐某处赊欠酒水，酒水款未付；2015年6月19日杨国亮借徐某现金250000.00元，并书写借条，内容如下：“今借徐某现金25万元整，自愿用淄博周村某地产开发建国花苑Ａ区（大产权）2-801房屋作为抵押，并配合徐某办理过户手续，借款日期为一个月，月息五千元整，借款人杨国亮，身份证号……，杨国亮”）；杨国亮向徐某作出以房抵债的意思表示；杨国亮承揽了某公司开发楼盘的部分消防工程，某公司自认至诉讼时消防工程款未结算。某公司2015年6月23日，某公司、徐某签订《周村建国花苑订房协议》，约定：徐某认订某公司周村区建国花苑Ａ区2单元801号住宅房屋，建筑面积126平方米，单价4750.00元/㎡，储藏室16.79平方米，单价2000.00元/㎡，总价632080.00元；某公司向徐某出具金额632080.00元的收据；涉案房屋已通过验收，办理了房屋所有权初始登记，所有权登记在某公司名下，产权证号为鲁（2019）淄博周村区不动产权第0005053号。 本院认为的争议焦点是：1.杨国亮与徐某的法律关系；2.杨国亮与某公司的法律关系；3.《周村建国花苑订房协议》的性质。1.杨国亮与徐某的法律关系，杨国亮从徐某赊欠酒水，又从徐某处借款，二人形成债权债务，二人协商将某公司抵债给杨国亮的房屋，转让给徐某以抵消杨国亮所欠徐某款项，双方系以物抵债法律关系；2.杨国亮与某公司的法律关系，某公司系房地产开发公司，杨国亮承揽该公司部分楼盘的消防工程，双方未最终结算消防工程款。某公司掌握2015年6月23日前（即徐某、某公司签订协议前）与杨国亮的债权债务情况的证据源，但未向本院提交。徐某主张协议系因某公司欠杨国亮消防款，抵债给杨国亮涉案房屋，经杨国亮和某公司协商，某公司同意将房屋交付给徐某。某公司抗辩不清楚与杨国亮债权债务数额的辩解理由，其抗辩无证据支持，且与日常生活经验法则不符，本院不予采纳。本院认定某公司将欠杨国亮的消防工程款以涉案楼房抵债，双方系以物抵债法律关系。3.《周村建国花苑订房协议》的性质，协议中的当事人信息、房屋具体位置、房屋单价、房屋面积、储藏室单价及面积等主要内容明确、具体，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的，认定为商品房买卖合同，《周村建国花苑订房协议》具备认定商品房买卖合同的构成要件，认定该协议系商品房买卖合同；协议内容不危害国家利益，他人利益，也不存在可撤销、可变更的情况，协议系双方的真实意思表示，于法不悖，合法有效，当事人应信守并依约履行。某公司已经按照约定开具收据，相应减少其对杨国亮的债务，该协议应当得到履行。徐某有权请求某公司继续履行合同义务。综上，杨国亮、徐某与某公司约定：由某公司向徐某履行债务，某公司未在合理的期限内明确拒绝，亦未向徐某履行债务，徐某可以请求某公司承担违约责任，某公司虽抗辩，但未提供证据证实，对其抗辩本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下： 一、被告淄博周村某房地产开发有限公司继续履行《周村建国花苑订房协议》，于本判决生效之日起十日内将坐落于周村区正阳路以东、太和路以南建国花苑3号楼2单元801号住宅楼(含储藏室)及房屋钥匙、以及与房屋有关的文件交付给原告徐某； 二、被告淄博周村某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内履行协助义务，将上述房屋的所有权转移登记至原告徐某名下。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费5060.00元，系减半收取，申请费3680.00元，共计8740.00元，由被告淄博周村某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向山东省淄博市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。 审判员  魏俊菊 二〇二〇年九月十一日 书记员  张 欣