广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5243号上诉人（原审原告）：李利平，男，汉族，1967年8月13日出生，公民身份号码：430************270，住址：广东省深圳市福田区*****************。委托诉讼代理人：李贻军，广东律盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市德沃达物业管理有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区************（侨兴工业园）2号厂房。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：沈瑜琳，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶旻枫，广东伟伦律师事务所实习律师。上诉人李利平、惠州市德沃达物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李利平上诉请求：一、撤销（2018）粤1302民初13789号民事判决书第二、三项判决。二、依法改判被上诉人返还上诉人已支付的履约保证金及租金合计人民币737000元及利息（利息按同期银行贷款利率即年利率6%计算，从起诉之日起至所有款项返还之日止）。三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中《房屋租赁合同》、《租赁谈判对比表》、“微信聊天记录”均证明双方约定的租赁厂房面积为11500平方米，原审判决书“裁判的理由与结果”中认定“……双方在合同中也明确约定案涉厂房为整租，双方并未在合同中对厂房面积做出约定；仅凭原告提交的微信聊天记录和租赁谈判对比表复印件并不足以证实双方对案涉厂房面积做出了原告所称的11500平方米的约定……”的事实与客观事实不符，属于认定事实错误。（一）双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁厂房面积为11500平方米。1.签订《房屋租赁合同》时，被上诉人提供租赁厂房平面图作为《房屋租赁合同》附件，并说明厂房平面图建筑面积为11500平方米，上诉人依据《房屋租赁合同》附件厂房平面图上所标识尺寸计算厂房建筑面积为11462.48平方米与双方约定面积基本一致，《房屋租赁合同》附件2“租赁厂房的实物拍照的图片或摄影文件、平面图”即为被上诉人提供的租赁厂房平面图。2.《房屋租赁合同》第四条4.2.3厂房租金161000元/月，就是根据《租赁谈判对比表》中载明“厂房面积×租金”为“11500平方米×14元/平方米”和《房屋租赁合同》附件2厂房平面图约定的厂房面积11500平方米×14元/平方米=161000元计算而来。（二）《租赁谈判对比表》、“微信聊天记录”也均证明双方约定的租赁厂房面积为11500平方米。且《租赁谈判对比表》并非原审认定的复印件，被上诉人在“微信聊天记录”有将被上诉人保留的《租赁谈判对比表》原件拍照发送给上诉人。1.双方在签署《房屋租赁合同》前，被上诉人与上诉人以《租赁谈判对比表》的形式确定了《房屋租赁合同》的底稿。经双方商谈，《租赁谈判对比表》最终确定了“厂房面积×租金”为“11500平方米×14元/平方米”、“宿舍面积×租金”为“1500平方米×15.5元/平方米”等内容。双方也根据《租赁谈判对比表》已确定的“厂房面积×租金”、“宿舍面积×租金”等内容签订了《房屋租赁合同》。《租赁谈判对比表》项目一栏中“厂房面积×租金”已明确载明租赁厂房面积是11500平方米。2.“微信聊天记录”中，上诉人方问“唐总，你重新算的租金，面积是在原来11500方的基础上减了800方是吗”，被上诉人方回复“是的”。因此“微信聊天记录”也证明双方一直以来约定的租赁厂房面积是11500平方米。（三）虽然上诉人是租赁被上诉人整栋的厂房，但双方是在先协商确定租金单价后（其中厂房租金单价是14元/平方米、宿舍租金单价是15.5元/平方米），再依据租赁物面积乘以租金单价的计算租金方式，并非整栋固定租金的方式。《房屋租赁合同》、《租赁谈判对比表》、“微信聊天记录”均证明双方对厂房租金、宿舍租金的计算方式是依据租赁物面积乘以租金单价计算而来，租金金额与租赁物的面积直接相关。1.《房屋租赁合同》第四条4.2.2宿舍的租金23250元/月，是在已确定宿舍租金单价15.5元/平方米的基础上，按宿舍面积1500平方米×宿舍租金单价15.5元/平方米=23250元计算而来；《房屋租赁合同》第四条4.2.3厂房租金161000元/月，是在已确定厂房租金单价14元/平方米的基础上，按厂房面积11500平方米×厂房租金单价14元/平方米=161000元计算而来。2.《租赁谈判对比表》也载明“厂房面积×租金”为“11500平方米×14元/平方米”、“宿舍面积×租金”为“1500平方米×15.5元/平方米”等内容。3.另外从“微信聊天记录”中被上诉人通过微信发给上诉人的“为解决面积差异草拟的协议”来看，该协议中被上诉人为解决面积短缺而提议的厂房租金150500元，也是按被上诉人重新主张的厂房面积10750平方米×14元/平方米=150500元，即被上诉人提议重新主张的厂房租金也是按照厂房面积乘以厂房租金单价14元/平方米计算而来。以上均可以证明，一直以来双方对租金的核算，均是在确定厂房租金单价是14元/平方米、宿舍租金单价是15.5元/平方米的基础上，按租赁物面积乘以租金单价来计算的，而非整栋固定租金的方式。二、被上诉人交付的厂房面积仅有8360平方米，与《租赁谈判对比表》、《房屋租赁合同》中双方约定的厂房面积11500平方米严重不符，面积短缺约30%，明显超过正常合理的误差范围，被上诉人的违约行为已严重违反了双方合同约定。在被上诉人违约的情况下，上诉人并没有如一审判决所讲“迳行解除合同”，而是多次与被上诉人沟通协商，但被上诉人严重违约后又拒不纠正违约行为，导致双方的租赁合同根本无法继续履行。因此上诉人解除《房屋租赁合同》具备充足的事实和法律依据，被上诉人应退还上诉人已支付的所有费用。1.被上诉人交付给上诉人的厂房，上诉人在准备装修前实地测量仅有8300多平方米。被上诉人在收到上诉人提出面积缺少的异议后，被上诉人自己测量后也承认厂房面积确实少了，并在微信中称自己测量的厂房面积为8600平方米，但被上诉人通过微信发出的“建设工程规划许可证”则显示厂房面积仅为8360平方米，以上均可以证明被上诉人交付的厂房面积与合同约定的厂房面积11500平米相差近3000平方米的事实。根据合同法第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，被上诉人未按合同约定交付租赁物的行为已严重违反合同约定和法律规定。2.上诉人在发现被上诉人交付的厂房面积与合同约定面积严重不符后，多次向被上诉人反映厂房面积短缺的问题，被上诉人也承认厂房面积确实少于合同约定面积的事实。但经上诉人多次与被上诉人协商，被上诉人均坚持要以超过厂房实际面积的标准(“被上诉人为解决面积差异草拟的协议”要求按10750平方米计收厂房租金150500元/月)来计收租金。被上诉人违约后又拒不纠正违约行为，使得双方的租赁合同关系根本无法继续履行，在此情况下上诉人解除合同有充足的事实和法律依据。三.上诉人并没有实际入场使用被上诉人的物业。1.《房屋租赁合同》是被上诉人制作的格式合同，附件1《厂房交接清单》为《房屋租赁合同》的固定格式附属资料，在被上诉人的要求下，上诉人在签订《房屋租赁合同》的同时也在附件1上进行了署名，但除了签署《房屋租赁合同》附件1《厂房交接清单》外被上诉人并未与上诉人办理交接租赁物钥匙、水电表抄数和移交等实际的租赁物业交接手续。2.案涉租赁物是新建物业，需要装修后才能使用，在被上诉人交付的物业与约定不符，双方未能就面积差异纠纷达成一致的情况下，上诉人不可能投入巨资装修和使用被上诉人的物业。根据合同法第一百一十九条之规定“当事人方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，上诉人不装修使用被上诉人的物业，也是为了避免投资装修造成损失的进一步扩大。事实上上诉人也没有任何人员和设备占用被上诉人的物业，上诉人没有实际入场占有使用被上诉人的物业。四.被上诉人的违约行为已造成上诉人严重经济损失。被上诉人的违约行为造成了上诉人拟定的搬迁经营计划被打扰、前期筹备所花费人力和资金的损失、已缴纳给被上诉人的七十多万资金已由被上诉人占用一年多、律师费等损失，但由于《房屋租赁合同》是被上诉人制作的格式合同，合同中对被上诉人自己违约却没有任何处罚条款，使得上诉人无法就被上诉人的违约行为向被上诉人主张违约赔偿责任。此外，根据合同法第216条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被上诉人未按租赁谈判对比表，房屋租赁合同的约定交付租赁物的行为已严重违反法律规定和双方合同约定，被上诉人具有严重的违约行为，而且被上诉人也没有按照租赁谈判对比表。综上，本案争议的产生及合同的解除，是因为被上诉人交付的厂房面积与合同约定的厂房面积11500平米短缺近3000平方米，面积短缺约30%，明显超过正常合理的误差范围，被上诉人的行为已构成严重违约，且经上诉人与被上诉人多次沟通协商，被上诉人又拒不纠正违约行为，导致双方的租赁合同根本无法继续履行。因此上诉人解除《房屋租赁合同》具备充足的事实和法律依据，被上诉人应退还上诉人已支付的所有费用。同时被上诉人应承担因合同解除而造成的上诉人损失。被上诉人惠州市德沃达物业管理有限公司答辩称：一、原判决认为被答辩人单方解除《房屋租赁合同》已构成违约，事实认定清楚，法律适用正确。（一）《房屋租赁合同》约定案涉租赁物计租方式为“整栋出租、按月计租”，被答辩人主张按“面积×单价”计租不符合合同约定。根据《房屋租赁合同》第1.1条：“甲方（答辩人）将位于惠州市仲恺高新区沥林镇XXXXXX栋的厂房等建筑场地租赁给乙方（被答辩人）使用，经甲乙双方共同确认为XX栋整租（含分摊面积），宿舍4-5层”；第4.2.3条：“厂房租金161000元/月，宿舍租金23250元/月，租赁物租金合计184250元/月”。根据上述约定，双方已明确案涉租赁物的计租方式为“整栋出租，按月计租”，并不以租赁物“面积×单价”的方式计租。另外，根据《建设用地规划许可证》，案涉厂房所处工业园区的用地总面积为11634平方米，共有两栋厂房和一栋宿舍楼，建筑物总占地面积约5519.2平方米，其中案涉厂房的占地2054平方米。答辩人整租定价是考虑了园区公共部分的分摊，《房屋租赁合同》第1.1条也明确约定了经甲乙双方共同确认含分摊面积，被答辩人主张按《建设工程规划许可证》证载面积8360平方米计算租金与合同约定不符。此外，被答辩人签署的《厂房交接清单》第3条注明：被答辩人已确认答辩人2018年10月22日向其移交物业为“一、惠州市仲恺高新区沥林镇XXXXXX栋/平方米，宿舍楼4-5层，电梯/台……”根据以上内容，被答辩人已确认案涉租赁物出租系属整租的方式，并不因租赁物具体面积及单价计收租金。被答辩人提交的《租赁谈判对比表》涂改痕迹明显，且未经双方书面确认；“微信聊天记录”不完整且在微信使用人身份有待核实的前提下，双方也并未约定租赁物面积应为11500平方米并以此作为计租的依据。有鉴于此，被答辩人提交的《租赁谈判对比表》、“微信聊天记录”均不具备真实性、合法性与关联性，根据以上材料不能证明双方对租赁物面积做出了被答辩人所称的11500平方米的约定。（二）答辩人2018年10月22日已将租赁物提前交付给被答辩人，被答辩人2018年11月1日签订租赁合同时已充分了解租赁物具体情况。根据被答辩人签署的《厂房交接清单》，2018年10月22日，答辩人已向被答辩人交付全部案涉租赁物。《厂房交接清单》中已确认答辩人向其移交物业为“一、……提供电量500KW移交物业墙体、天花、地面、屋面及门窗等所有配套设备、设施完好、无损、无渗漏。二、水电表及水电设备均完好、无损。”由此可见，双方对于租赁物交付的内容、范围约定十分清晰。特别在第二项关于电表与水表、钥匙的交付一栏，电表与钥匙一栏为空白，表明双方确认并没有需要交接的钥匙。此外，根据《厂房交接清单》第2条，被答辩人确认答辩人已全面履行完毕交付义务，并无任何不当之处，并确认今后将不以任何方式提出异议。根据《厂房交接清单》第3条，被答辩人确认接受交付且验收了物业主体及配套设施。被答辩人接收案涉厂房并对厂房面积在内的具体情况勘查、验收无异议后，才于2018年11月1日与答辩人签订《房屋租赁合同》，双方签订《房屋租赁合同》时，被答辩人对已交付的租赁物面积等具体情况是充分了解且无异议的。（三）被答辩人未经答辩人同意单方提出解除合同，已违反租赁合同约定及法律规定，构成违约。根据《房屋租赁合同》第12.1条，双方约定，未经答辩人书面同意，被答辩人如在免租期内提出解除合同，视为被答辩人违约。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被答辩人在未经答辩人同意的情况下，于2018年11月10日单方向答辩人发出解除租赁合同通知书，违反了租赁合同约定及法律规定，已构成违约。原审法院认为被答辩人“行使解除权不符合合同约定与法律规定，构成违约”事实认定清楚，法律适用正确。二、被答辩人的违约行为已给答辩人造成严重经济损失，被答辩人应按《房屋租赁合同》第12.1条的约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第12.1条，双方约定，未经答辩人书面同意，被答辩人如在免租期内提出解除合同，视为被答辩人违约，答辩人有权不退还履约保证金，且被答辩人须按双倍租金标准支付从答辩人向被答辩人交付租赁物之日起至被答辩人实际向答辩人交还租赁物之日的租金，并赔偿答辩人所付的中介费用。被答辩人单方解除《房屋租赁合同》的行为，已构成违约。答辩人有权根据《房屋租赁合同》第12.1条的约定没收被答辩人交付的履约保证金，并要求被答辩人支付双倍租金及赔偿中介费用。原审法院认为被答辩人单方解除与答辩人之间《房屋租赁合同》构成违约，应承担相应的违约责任，事实认定清楚，适用法律正确，但原审法院仅支持答辩人收取两个月的租金作为被答辩人违约行为的损失赔偿是不合理的。考虑到被答辩人控制租赁物已近一个月，以及被答辩人违约后答辩人遭受寻租期的租金损失，且答辩人已实际支付184250元中介费及3200元下水管安装费，按照《房屋租赁合同》第12.1条的约定追究被答辩人的违约责任，才能勉强弥补答辩人因被答辩人违约造成的实际损失。原判决将答辩人因被答辩人违约造成的损失酌定为两个月租金损失没有法律依据，答辩人有权根据《房屋租赁合同》第12.1条约定没收被答辩人已支付的一个月的租金及履约保证金。综上，被答辩人单方解除《房屋租赁合同》已构成违约，鉴于被答辩人的违约行为已给答辩人造成严重经济损失，被答辩人应按《房屋租赁合同》第12.1条的约定承担违约责任，答辩人有权没收被答辩人已支付的一个月的租金及履约保证金。恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人上诉请求，维护答辩人的合法权益。上诉人惠州市德沃达物业管理有限公司上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13789号《民事判决书》第一、二项判决；二、依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除；三、依法驳回被上诉人《起诉状》中第二项诉讼请求（即上诉人无需向被上诉人返还保证金及租金合计人民币737000元及利息）；四、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不具备单方解除《房屋租赁合同》的权利，其擅自发出解约通知系属违约行为。案涉租赁合同解除之日应为原审判决出具之日，原审判决书中认定“案涉租赁合同已由原告单方解除”属于法律适用错误。根据《厂房交接清单》，被上诉人确认上诉人已履行完毕涉案厂房与宿舍的交付义务，上诉人不存在违约行为，因此被上诉人不具有依据《合同法》第九十三、九十四条解除《房屋租赁合同》的约定解除权及法定解除权。被上诉人于2018年11月10日向上诉人擅自发出《解除＜房屋租赁合同＞通知书》系属违约行为，且被上诉人在刚发出解除通知，上诉人尚未收到该解除通知时，被上诉人已向原审法院起诉解除《房屋租赁合同》（起诉状落款为2018年11月10日），表明案涉合同在原审审理中尚处于未解除的状态。只有通过审理，查明上诉人同意不继续履行《房屋租赁合同》，才能据此判决解除《房屋租赁合同》。有鉴于此，案涉租赁合同解除之日应为原审判决出具之日，即2019年12月23日。原审法院认定“案涉租赁合同已由原告单方解除”并根据《合同法》第九十四条判令“确认双方之间签订的《房屋租赁合同》解除”属于法律适用错误。二、被上诉人应按《房屋租赁合同》第12.1条的约定承担违约责任，上诉人有权不退还被上诉人已支付的履约保证金及租金。（一）《房屋租赁合同》第12.1条约定的违约责任兼具补偿性与惩罚性的功能，被上诉人违约，上诉人有权没收履约保证金并要求被上诉人支付双倍租金、赔偿中介费用。根据《房屋租赁合同》第12.1条，双方约定，未经上诉人书面同意，被上诉人如在免租期内提出解除合同，视为被上诉人违约，上诉人有权不退还履约保证金，且被上诉人须按双倍租金标准支付从上诉人向被上诉人交付租赁物之日起至被上诉人实际向上诉人交还租赁物之日的租金，并赔偿上诉人所付的中介费用。值得一提的是，《房屋租赁合同》第12.1条约定的违约责任兼具补偿性与惩罚性的功能。根据该条，被上诉人若单方提出解除合同，势必导致《房屋租赁合同》难以正常履行，与《合同法》第六条规定的诚实信用原则相悖。因此，被上诉人就其违约行为，不仅应弥补由此给上诉人造成的经济损失，还应就该违反诚实信用原则造成合同难以正常履行的行为受到惩罚。因此，被上诉人单方提出解除《房屋租赁合同》的行为已构成违约，上诉人有权根据《房屋租赁合同》第12.1条的约定没收被上诉人交付的履约保证金，并要求被上诉人支付双倍租金及赔偿中介费用。（二）上诉人因与被上诉人签订案涉租赁合同已支付184250元中介费及3200元下水管安装费，原审判决书中“对于上诉人提出的上述损失不予认定”属于事实认定错误。2018年10月22日，上诉人已将案涉厂房交付给被上诉人，并根据被上诉人的要求于2018年10月26日对案涉厂房进行下水管改造，支付改装费3200元；2018年11月3日，上诉人向中介机构支付租赁中介费184250元（按照租赁行业惯例，出租方需向中介机构支付一个月租金作为中介费）。鉴于被上诉人单方提出解除合同的违约行为，以上费用支付均属于被上诉人违约给上诉人造成的实际损失。原审中，上诉人已向原审法院出具关于上述费用支出的收据及中介机构工作人员的书面说明，但原审法院对于以上损失均不予确认，属于明显的事实认定错误。（三）原审判决书认定“被告因原告违约的损失酌定为两个月的租金”明显过低，不能弥补上诉人因被上诉人违约造成的实际损失。根据《厂房交接清单》，2018年10月22日，上诉人已将案涉厂房交付给被上诉人。被上诉人在未与上诉人协商的情形下，2018年11月10日擅自发出《解除＜房屋租赁合同＞通知书》并直接起诉至原审法院要求解除《房屋租赁合同》。由此可见，被上诉人控制案涉厂房已近一个月。考虑到案涉厂房涉诉争议期间必然给上诉人造成的寻租期的租金损失，且上诉人已支付184250元中介费及3200元下水管安装费，再算上被上诉人单方提出解除合同前已控制厂房近一个月的时间，上诉人因被上诉人违约造成的实际损失远不止两个月的租金。因而原审法院酌定两个月的租金远不能弥补上诉人因被上诉人违约造成的实际损失。有鉴于此，考虑到被上诉人控制案涉厂房已近一个月，案涉厂房处于诉讼的争议期间必然导致上诉人遭受寻租期的租金损失，且在上诉人已支付184250元中介费及3200元下水管安装费的情况下被上诉人单方提出解除合同导致合同难以正常履行，《房屋租赁合同》第12.1条关于违约责任的约定是合理的，只有按照《房屋租赁合同》第12.1条的约定追究被上诉人的违约责任，才能勉强弥补上诉人因被上诉人违约造成的实际损失，惩罚被上诉人不诚信的违约行为。因此，根据《房屋租赁合同》第12.1条，上诉人有权没收被上诉人已支付的一个月的租金及履约保证金。综上，被上诉人不具备单方解除《房屋租赁合同》的权利，其擅自发出解约通知系属违约行为，并不产生解除案涉租赁合同的法律效力。被上诉人应按《房屋租赁合同》第12.1条的约定承担违约责任，上诉人有权没收被上诉人已支付的一个月的租金及履约保证金。恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人李利平答辩称：与我方上诉意见一致。原审原告李利平向原审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》;二、判决被告返还原告已支付的保证金及租金合计人民币737000元及利息（利息按同期银行贷款利率计算，从起诉之日起至所有款项返还之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原告李利平与被告惠州市德沃达物业管理有限公司（以下简称“德沃达物业”）于2018年11月1日签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方（即被告德沃达物业）将位于惠州市仲恺高新区沥林镇XXXXXX栋的厂房整租（含公摊面积）及宿舍4-5层租赁给乙方（即原告李利平）使用，租赁期限自2018年11月1日起至2027年10月30日止，租赁期限为九年；免租期为2018年11月1日至2019年1月1日止；第1-3年月租金184250元，第4-6年月租金为202675元，第7-9年月租金为222943元，履约保证金为月租金的3倍，即552750元，在乙方向甲方全额支付了履约保证金后，本合同正式生效；支付履约保证金的同时还需支付1个月租金184250元；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方在免租期内提出解除合同的，视为乙方违约，甲方不退还乙方已交的履约保证金。如乙方有任何违反本合同约定及国家法律法规的行为，甲方将不退还履约保证金。乙方应将当月租金在每月5号前支付给甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付迟延履行金，计算方法为拖欠天数乘以各项欠缴费用总额的3％，拖欠租金超过30天以上的（含），视同违约，甲方有权终止租赁合同；乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方应按时支付因租用该房屋而产生的有关费用，如水费、电费、物业管理及水电分摊费等（现行水价6元/方，电1元/度）；合同还中注明，本合同共有3份附件，附件1为《租赁厂房交接清单》，附件2为租赁厂房的实物拍照的照片或摄像文件、平面图，附件3为《清理装修废料及垃圾协议》，《厂房交接清单》显示，原告于上述合同签订当日确认被告已于2018年10月22日将案涉厂房、宿舍等交付给了原告。原、被告确认，案涉厂房交接时未安装入户门，出入门口均为敞开状态，租赁合同签订后，原告未实际使用案涉厂房，原告已实际支付履约保证金和一个月租金合计737000元。另查，案涉厂房的《建设工程规划许可证》显示，该项目占地面积2054平方米，总建筑面积8360平方米，层数为4层。原告称，双方约定厂房面积为11500平方米（含公摊面积），厂房租金也是按11500平方米计算的（11500平方米×14元/平方米=161000元），但案涉厂房的实际面积仅为8360平方米，与双方约定不符。为对此进行证明，原告还提交了微信聊天记录和租赁谈判对比表复印件，微信聊天记录显示，微信持有人与微信号为anqi3998的微信使用人（备注名为德沃达唐小军）有进行微信聊天，聊天中有涉及面积及租金问题；租赁谈判对比表复印件中显示，厂房面积×租金栏中，客户栏填写的为“11500×12”；该对比表中还载有水费、电费、管理费、押金等信息。被告认为，案涉厂房规划报建的面积不含公摊面积，合同中的面积是含公摊面积，原告租赁案涉租赁物时有到案涉租赁物现场进行过查看。又查，2018年11月10日，原告向被告的登记的经营地址寄送了解除《房屋租赁合同》通知书，称，被告向其出租的厂房面积严重短缺，与双方合同约定的厂房面积严重不符，已构成根本违约，现通知被告自本通知发出之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。另外，原告还在该解除通知中声明租赁厂房内没有其任何财务，并要求被告自通知发出之日起自行收回案涉物业。被告称其工作人员于2018年11月11日签收了上述通知，但认为原告无权单方解除合同，原告解除合同已构成违约，其有权没收履约保证金，并有权要求原告支付双倍租金及赔偿中介费用。再查，被告主张其为与原告签订案涉《房屋租赁合同》向中介机构支付了厂房租赁中介费184250元，还支付了下水管改装费3200元。为对此进行证明，被告向原审法院提交了中介费收据和改装费收据，中介费收据中载明：“今收到惠州市德沃达物业管理有限公司交来沥林镇XXXXXX栋厂房中介费18425元”。该收据中加盖有印文为“深圳市鹏辉房地产信息咨询中心财务专用章”的印章。下水管改装费收据中载明：“今收到沥林厂房A栋一楼改下水管8条3200元（8条×400元）。经手人温学立”。原审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。原、被告签订的《厂房交接清单》显示，被告已于租赁合同签订前（2018年10月22日）将案涉厂房、宿舍等交付给了原告。原告也向被告支付了履约保证金和一个月租金合计737000元。合同履行过程中，原告于2018年11月10日向被告邮寄解除《房屋租赁合同》通知书，以案涉厂房的实际面积与合同约定面积严重不符为由单方解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》。但原告行使的上述解除权并不符合合同约定和法律规定，首先，从合同约定来看，双方并未约定案涉厂房存在面积误差时原告享有单方解除权，而且，双方在合同中也明确约定案涉厂房为整租，双方并未在合同中对厂房面积做出约定；仅凭原告提交的微信聊天记录和租赁谈判对比表复印件并不足以证实双方对案涉厂房做出了原告所称的11500平方米的约定；而且即便原告所主张面积约定存在，在原告已查看过案涉厂房的现状的情况下，其也应通过与被告协商变更租金等方式解决，现原告迳行解除合同，不符合双方约定。其次，原告亦未举证证明其所称的案涉厂房面积误差足以产生致使其合同目的无法实现的后果，因此，原告以其合同目的无法实现被告存在根本违约为由解除本案租赁合同，理据不足，其行使的解除权并不符合法定情形。综上，原告虽无依据上述理由解除双方租赁合同的约定解除权和法定解除权，但因其已以实际行动单方解除了双方之间的租赁关系，被告亦提出要求继续案涉租赁合同的主张，因此，应认定案涉租赁合同已由原告单方解除。原告单方解除与被告之间的《房屋租赁合同》构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在租赁合同中约定，“如乙方在免租期内提出解除合同的，视为乙方违约，甲方不退还乙方已交的履约保证金”，但因从案涉厂房交付至原告发出解除通知，原告控制案涉厂房尚不足一月，另外，再考虑合同解除后被告另行寻租的合理寻租期，被告因原告违约的损失原审法院酌定为两个月租金损失，该两个月的租金损失原审法院参照双方约定的租金计算标准计算，即184250元×2=368500元。被告抗辩称，其因与原告签订案涉租赁合同支付了中介费184250元及下水管改装费3200元，但仅凭其提交的收据并不足以对其上述主张予以证实，被告提出上述损失原审法院不予确认。原、被告之间的租赁合同解除后，原告已向被告支付的款项中扣除被告的上述合理损失（368500元）后剩余的部分（368500元），原告请求被告予以返还，合法有据，原审法院予以支持；原告请求被告返还的款项超出上述368500元的部分以及全部款项的利息，因理据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李利平与被告惠州市德沃达物业管理有限公司之间于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告惠州市德沃达物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李利平返还368500元；三、驳回原告李利平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为5635元（原告已预交），由原告李利平负担3635元，由被告惠州市德沃达物业管理有限公司负担2000元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是双方当事人对于涉案合同的履行是否构成违约以及如何承担违约责任的问题。双方当事人签订的租赁合同中明确了租赁物是整栋出租给承租人使用，双方在合同中没有约定具体的租赁物面积，因此，承租人认为出租人出租的租赁物不符合面积的约定没有事实依据，不予采纳。承租人提交的《租赁谈判对比表》复印件，认为双方约定的租赁面积是11500平方米，但该文件没有经过出租人签字确认，出租人也不予认可，故承租人以租赁物存在面积差异为由解除合同的不成立，原审认定承租人解除合同构成违约正确，本院予以确认。合同签订后，出租人于2018年10月22将涉案房屋交付给承租人使用，至承租人于2018年11月10日寄送出租人解约通知，承租人控制涉案房屋不足一个月，考虑到解除租约后出租人另行寻租的合理寻租期，原审法院判令承租人承担两个月的租金损失作为违约责任合理妥当，予以维持。两上诉人的其他上诉均无理，不予采纳。综上所述，两上诉人的上诉均无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16805元（李利平已预交5635元，惠州市德沃达物业管理有限公司已预交11170元），由李利平承担5635元，由惠州市德沃达物业管理有限公司承担11170元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月十六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩