包头市青山区人民法院民事判决书（2020）内0204民初3249号原告：兰彦强，男，1988年5月12日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市保障性住房发展建设投资有限公司。法定代表人：杨占峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵春歌。委托诉讼代理人：葛耀世，内蒙古东方玉德律师事务所律师。原告兰彦强与被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰彦强、被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司的委托诉讼代理人葛耀世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰彦强向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理110国道以北青福路以南银海路以西银海湾6-807房屋的不动产权证书；2、被告支付2013年10月30日至2019年3月4日期间的违约金65761.46元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年3月31日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于银海湾6-807号房屋，房屋总价款369239元，被告应自房屋交付180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使买受人未能取得产权登记的，应每日按照合同价款的万分之一支付违约金。被告至今未能依合同约定为原告办理房屋权属证书。原告为维护合法权益诉至人民法院，请求判如所请。被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司辩称，自2018年3月23日开始原告已经可以办理产权登记，原告没有向被告提交相关资料，办理产权登记需要原、被告双方共同向登记机关提出申请，所以被告没有办理产权的原因不是被告导致的；被告没有违约，依据买卖合同第十二条约定，青山区政府、青福镇政府没有按时完成拆迁征地所致原告住宅小区综合验收迟延，导致整体小区产权登记备案办证工作迟延，包括原告办证迟延；诉讼费由原告自行承担。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年3月31日签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发的位于包头市××区住宅一套，房屋总价款369239元；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。原告已付清房款，被告于2014年9月25日向原告交付房屋。原告购买的房屋于2018年3月23日取得初始登记。原告在本次诉讼前未向被告要求协助办理产权登记并支付逾期办理产权登记的违约金。庭审中，被告提交《办理不动产权证书通知》，用于证明被告已尽到办理产权登记的告知义务，原告称未接到被告通知；被告提交《青山区青福镇二海壕农村社区建设征地拆迁安置框架协议》、安置框架协议的补充协议、《关于青山区青福镇二海壕土地合作协议书》、《情况说明》、《证明》，用于证明银海湾12号楼征地拆迁安置工作于2016年8月25日完成，影响了银海湾项目整体竣工验收，导致被告无法办理初始登记，逾期办理业主个人产权登记非被告原因导致。原告对上述证据不予认可。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违法法律规定，是合法有效的，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。在办理房屋产权登记上，被告负有办理房屋初始登记的义务以及协助被告办理个人产权登记的义务。现房屋初始登记已办理完毕，具备了办理个人产权登记的条件，被告应协助原告办理个人产权登记。关于原告主张迟延办理产权登记违约金的诉讼请求，根据双方签订的《包头市商品房买卖合同》的约定，被告应在交付房屋后180日内协助原告办理产权登记，被告于2014年9月25日向原告交付房屋，应于2015年3月25日前协助原告办理产权登记。被告于2018年3月23日才办理了房屋初始登记，已经逾期。被告辩称因银海湾12号楼征地拆迁安置工作影响银海湾项目整体竣工验收导致迟延，非被告原因逾期不应承担违约责任，本院认为，根据合同相对性原则，被告未能在合同约定时间内协助原告办理产权登记，该迟延并非原告自身原因导致，被告辩称原因不属于法定或约定免责事由，被告应承担违约责任。被告于2018年3月23日办理初始登记，原告虽称其未接到被告办理产权登记的通知，但原告作为买房人应当主动关注、询问办理产权登记的时间，根据常情常理原告应当知道何时可以办理个人产权登记，原告为个人产权登记的主办人，在房屋取得初始登记后未办理产权登记的损失应由其自行负担。综上，本院认为，被告逾期办理产权登记的期间为交付房屋后第181日至初始登记前一日，即2015年3月26日至2018年3月22日。关于诉讼时效，合同约定按日为单位累计计算逾期办理产权登记违约金，原告的违约金请求为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年8月28日起诉，此前未向被告要求支付违约金，在《中华人民共和国民法总则》实施前的违约金适用《中华人民共和国民法通则》“两年”诉讼时效的规定，至原告起诉时已经超过两年，本院不予支持。在2017年10月1日至2018年3月22日期间共计173日的违约金至原告起诉时未超出诉讼时效，被告应按照合同约定每日支付商品房价款万分之一的违约金，即369239×0.0001×178=6387.8元。该违约金并未过高本院不予调整。综上所述，本院对原告兰彦强的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理位于包头市××区房屋的产权登记；被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告兰彦强违约金6387.8元；驳回原告兰彦强的其他诉讼请求。案件受理费1444元，减半收取计722元，由原告兰彦强负担697元，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 付洁 二○二○年九月二十八日书记员 张晶附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。