海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   (2020)琼9029民初214号   原告：海南创基房地产开发有限公司，住所地保亭县南美假日小区**楼**。   法定代表人：张某，执行董事。   委托诉讼代理人：许某，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林某，海南法立信律师事务所实习律师。   被告：宋某，女，1961年4月28日出生，汉族，户籍所在地山东省聊城市，住山东省聊城市。   原告海南创基房地产开发有限公司与被告宋某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序于2020年9月2日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人许某及被告宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   海南创基房地产开发有限公司（以下简称创基公司）向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原告与被告签订的《商品房内部认购协议书》；2.请求判令被告自本案判决生效之日起15日内与原告办理解除合同退款手续；3.请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2016年12月30日，原告与被告签订了《商品房内部认购协议书》。原、被告双方协议约定被告认购原告开发的“创基·长乐居”项目第2栋606号住宅，建筑面积约为79.72m，单价为人民币7828.49元/m，总房款为人民币624087元；付款方式为签订本协议时被告需交齐房屋定金5万元，在原告取得预售许可证后，被告接到原告通知时于15日内按要求补足剩余全部房款，若逾期交款，被告所定房源不予保留，原告有权另行出售，定金不予退还。协议签订当日，被告交付定金5万元；2017年2月28日，被告支付部分房款262044元，共计312044元。2017年5月16日，保亭黎族苗族自治县人民政府出台了限购政策《关于进一步加强房地产市场调控的意见》(保府[2017]5号)，文件规定非本省户籍居民家庭在保亭县限购**住房。原告以书面通知、报纸公告等方式，要求被告提供关于享有购房资格的证明，被告无法提供。2017年9月21日，原告通过于《海南日报》上刊登解除认购协议公告、发书面通知等方式告知被告双方已解除内部认购协议书，要求被告及时配合原告退款。至今被告未与原告办理协议解除后的协助退款手续。特向贵院提起诉讼。   宋某辩称：1.原、被告签订的《商品房内部认购协议》属于双方签订的预约合同；2.双方签订认购协议时间的实际早于限购政策之前，不影响双方之间的履行，对原告单方解除合同的行为不予认可；3.原告发出公告后，被告也有通过别的渠道维护自己的权益，双方不存在无法继续履行合同的前提；4.原告在被告不知情的情况下，将涉案房屋出卖给案外人，其行为构成一房二卖；5.在《商品房内部认购协议》中对涉案房屋价格、户型等包括双方权利义务都明确约定，应视为合同效力。原告如果无法履行合同，应承担缔约过失责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年12月30日，原、被告双方签订《商品房内部认购协议书》，协议约定被告认购原告开发的“创基·长乐居”项目第2栋606号住宅，建筑面积约为79.72m，单价为人民币7828.49元/m，总房款为人民币624087元；付款方式为签订本协议时被告需交齐房屋定金5万元，在原告取得预售许可证后，被告接到原告通知时于15日内按要求补足剩余全部房款，若逾期交款，被告所定房源不予保留，原告有权另行出售，定金不予退还。原告于签订协议当日出具的《创基地产房屋定购单》显示，协议签订当日被告向原告交付了该房屋定金5万元，同时约定预售证下来15日内支付房款574087元；2017年2月28日，被告宋某与原告签约审批单，并于同日支付房款262044元，共计向原告支付房款312044元。涉案房屋原告另出售给案外人杨秀坤，单价为人民币16905元/m，总房款人民币1347668元。   2017年7月19日，原告向被告邮寄《告知函》，要求被告提供购房证明材料，逾期未提供视为不具备购房资格，将退还购房款312044元；2017年8月15日，原告向被告邮寄《认购协议解除通知书》；2017年9月21日，原告于报纸上刊登《解除认购协议公告》；2019年12月，原告取得该项目的商品房预售许可证。   另查明，保亭黎族苗族自治县人民政府于2017年5月16日出台了限购政策《关于进一步加强房地产市场调控的意见》(保府[2017]5号)文件第二条第三项规定：“已签订购房合同或者认购协议，并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证，税收发票或首付款银行转账有效凭证等有效证明材料，可以继续办理网签备案手续和执行原有的差别化信贷政策。”2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》中规定：“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售”   上述事实，有经庭审举证、质证的《商品房内部认购协议书》、《创基地产房屋定购单》、保府[2017]5号文件、中国建设银行存款明细账、收据、长乐居签约审批单等证据予以佐证。   本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《商品房内部认购协议书》是否应予解除的问题。   首先，原告与被告签订的《商品房认购协议书》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定全面恪守履行。被告按照协议约定支付了定金5万元，且于2017年2月28日向原告支付了部分房款262044元，共计向原告支付房款312044元，原告亦收取了被告房屋总价的一半的购房款；且《认购协议书》中约定了具体所购房屋的位置、面积、价格等实质条款，亦即可确定具体的合同标的。该协议书是为以后签订《商品房买卖合同》而订立的，具有预约合同性质，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”   其次，虽然《商品房认购协议书》对于涉案房屋的交付时间和其他事项没有进行约定，但根据《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本案被告已经支付购房款总价远超30%首付款的规定的购房款，故双方之间成立商品房买卖合同的法律关系。   最后，原、被告双方于保亭县政府出台限购政策之前签订了该协议，根据保亭县政府保府[2017]5号文件内容规定“已签订购房合同或者认购协议，并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证，税收发票或首付款银行转账有效凭证等有效证明材料，可以继续办理网签备案手续和执行原有的差别化信贷政策。”在该关于房屋购买资格文件出台之前被告已经支付了312044元购房款，仅因原告未取得商品房预售合同许可证，故未签订商品房买卖合同未实施网签。原告在取得商品房预售许可证后，未按照约定通知被告补足购房款，原告以被告无购房资格为由单方解除认购协议无事实理由与依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，判决如下：   驳回原告海南创基房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费10040.88元，由原告海南创基房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 孙 磊   人民陪审员 苏运智     二〇二〇年九月二十八日   法官助理 陈会升   书记员 周 姝   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。