湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4356号原告：中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行，营业场所：湖南省株洲市建设中路107号。负责人：陈康兰，该行行长。委托诉讼代理人：胡奎，湖南犀城律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：谭智军，湖南犀城律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：詹小琼，女，汉族，1985年8月22日出生，住湖南省茶陵县。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****。法定代表人：应卫东。原告中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行（以下简称中国工商银行）诉被告詹小琼、株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行的委托诉讼代理人胡奎到庭参加了诉讼，被告詹小琼、塔山房地产经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告詹小琼偿还原告贷款本金574950.57元，借款利息26721.5元，本息合计人民币601672.07元（利息暂计至2020年5月24日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3.判令被告詹小琼承担原告为实现上述债权所支付律师代理费48134元；4.判令原告对被告詹小琼提供抵押的位于株洲市芦淞区××路××号××广场××期××号房屋在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告塔山房地产对上述全部债务承担连带清偿责任；6.判令被告詹小琼、塔山房地产承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实与理由：原告与被告詹小琼于2016年10月20日签订一份《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：原告向被告发放贷款人民币60万元整，借款期限为30年。被告塔山房地产均对上述贷款承担连带清偿责任。借款合同生效后，原告依约履行了放贷义务，但被告却未依约履行还款义务，截止到2020年5月24日，被告仍拖欠11期，拖欠本金9393.31元，拖欠利息26721.5元，已构成违约。为确保借款合同的履行，被告以其位于株洲市芦淞区××路××号××广场××期××号房屋设定抵押，并办理了抵押预告登记。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告詹小琼、塔山房地产未进行答辩，亦未向本院提交证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭发表质证意见。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告詹小琼因购房需要向原告申请贷款，原告与被告詹小琼、塔山房地产于2016年10月20日签订一份《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定被告詹小琼向原告申请60万元的贷款，贷款期限为360个月。其中合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除借款合同；宣布借款合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第十九条约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十六条约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第三十条约定：保贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任。被告塔山房地产以保证人身份在上述合同上签字。同时，被告詹小琼以其位于株洲市芦淞区××路××号××广场××期××号房屋为上述贷款提供抵押，并办理了预告抵押登记。上述合同签订后，原告依约向被告詹小琼支付贷款60万元。现原告已履行了提供借款的义务，但被告未依约履行还款义务，已累计超过六次以上、连续超过三次以上未按时足额偿还贷款本息，截止2020年5月24日，被告詹小琼尚欠贷款余额574950.57元（包含已拖欠原告借款本金9393.31元）及利息26721.5元。另查明,原告中国工商银行与湖南犀城律师事务所签订了一份《委托代理协议》，双方约定：中国工商银行委托湖南犀城律师事务所对原告中国工商银行诉詹小琼、塔山房地产金融借款纠纷一案进行代理。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案应确认的法律关系及法律责任：一是原告与被告詹小琼、塔山房地产签订《借款合同》的效力问题；二是原告对被告詹小琼提供的抵押物（位于株洲市芦淞区××路××号××广场××期××号）的房屋是否享有优先受偿权的问题；三是被告詹小琼的行为是否构成违约，本案的民事责任由谁承担的问题；四是被告塔山房地产是否应当就被告詹小琼对原告中国工商银行的全部债务承担连带清偿责任。现予以评述如下：一、关于原告与被告詹小琼、塔山房地产签订的合同的效力问题。原告与被告詹小琼签订《借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对双方均具有法律约束力。二、关于原告对被告詹小琼提供的抵押物（位于株洲市芦淞区××路××号××广场××期××号的房屋是否享有优先受偿权的问题。本案原、被告就抵押房产权办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，其主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。三、关于被告詹小琼的行为是否构成违约，本案的民事责任由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，原、被告双方签订的《借款合同》自成立时即对双方发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。《借款合同》签订后，原告已按照合同的约定向被告詹小琼发放了借款，而被告詹小琼未按时足额偿还原告借款本息，被告詹小琼的行为已构成违约。根据《借款合同》的约定，被告未按合同约定按时足额履行还本付息义务，原告有权要求解除合同并要求被告立即归还借款本息及相关费用。因此，原告要求被告偿还原告借款本金574950.57元及借款利息26721.5元，合计人民币601672.07元（利息暂计算至2020年5月24日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的律师代理费，原、被告签订的《借款合同》中有约定，亦不违反法律法规的强制性规定，但诉请的代理费48134元过高，本院予以调整为36000元。四、关于被告塔山房地产是否应当就被告詹小琼对原告中国工商银行的全部债务承担连带清偿责任的问题。《借款合同》中约定，贷款人宣布贷款提前到期，保证人应在保证范围内承担连带保证责任。因此被告塔山房地产应当对被告詹小琼所欠原告中国工商银行的全部债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行与被告詹小琼、株洲塔山房地产开发有限公司于2016年10月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告詹小琼于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行借款本金人民币574950.57元及借款利息人民币26721.5元，合计人民币601672.07元（利息暂计算至2020年5月24日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；三、被告詹小琼于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行律师代理费人民币36000元；四、被告株洲塔山房地产开发有限公司对被告詹小琼的上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10298元，减半收取人民币5149元，由原告中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行61元，被告詹小琼、株洲塔山房地产开发有限公司承担5088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈戎二〇二〇年九月二十四日法官助理李美林书记员邹谊附判决书引用法律条文全文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。