福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0723民初964号 原告(反诉被告)：福建省光泽县美均物业管理有限公司，住所地福建省光泽县镇岭路******。 法定代表人：郑志忠，总经理。 委托诉讼代理人：周衍和，男。 被告（反诉原告）：王伟英，女，1965年5月24日出生，汉族，无业，住福建省光泽县。 原告福建省光泽县美均物业管理有限公司(以下简美均物业公司)诉被告王伟英物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月13日适用小额诉讼程序立案受理。2020年7月20日,被告王伟英对本案提起反诉,本院依法适用简易程序其他规定，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)美均物业公司委托诉讼代理人周衍和,被告(反诉原告)王伟英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美均物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王伟英支付2017年6月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业管理费1605元、水电公摊费614.44元、滞纳金1846.2元（按5‰计至2019年12月31日），三项合计4065.64元；2.本案受理费由王伟英承担。事实与理由：2017年12月美均物业公司与光泽县凤凰华府小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定物业费按每平方米0.6元／月缴纳，水电公摊按照实际发生金额计算，电梯年检、每月维保、维修费用每户均摊。2017年6月至11月期间，凤凰华府小区物业服务由业主委员会代管，管理费用由美均物业先行垫付，业主委员会同意该期间的物业费、公摊费由美均物业公司收缴作为补偿先行垫付的费用。但王伟英作为小区业主，于2017年6月至2019年12月期间拖欠物业费用及水电公摊费用，经多次催缴未果。 王伟英辩称：1.美均物业公司提供的物业服务合同非其签订；2.若业主委员会签订的合同对王伟英有效，该合同是2017年12月签订，美均物业公司无权要求合同签订之前的物业费；3.合同中无滞纳金的约定，该项诉求不合法；4.水电公摊费用王伟英曾预缴500元且于2018年结清过一次，尚有余额。其仅同意承担水电公摊费用中的小区照明及水泵用电费用，因不乘坐电梯，不同意承担电梯相关费用；5.2017年5月至2019年5月，王伟英家露台积水、楼下发生漏水，曾多次向美均物业公司反映，但未得到解决。美均物业公司未尽合同义务，为小区业主解决问题，且擅自停水停电。综上，请求驳回美均物业公司的诉讼请求。 王伟英向本院提出反诉请求：1.判令美均物业公司支付违约金3210元；2.判令美均物业公司赔偿地板维修费用5000元，停水停电期间损失600元；3.美均物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月份起，王伟英家露台积水，楼下发生漏水，无法查明原因，曾多次向美均物业公司反映，但未得到解决；2018年王伟英家中客厅地板因墙壁地板渗水腐烂，美均物业公司仍不予处理。2019年5月王伟英与隔壁201住户发现积水原因是公共污水管道堵塞，经管道疏通后方解决漏水问题。2018年10月美均物业公司未经通知将王伟英家停电达五十多日，2019年12月美均物业公司又对王伟英家停水三天，侵犯其合法权利。根据物业服务合同规定，物业公司应当对公共设施维修养护，包括污水管道的疏通，但美均物业公司未履行合同义务且擅自停水停电，应承担违约责任，按照1605元物业费的标准支付双倍违约金，并赔偿地板维修费用及经济损失。 反诉被告美均物业公司答辩称：1.王伟英露台积水属房屋质量问题，应当由开发商解决，2017年10月美均物业曾牵头找开发商，开发商亦已赔偿，如王伟英认为赔偿不足，美均物业可以协助再行找开发商处理，不能以此为由拖欠相关物业费及水电公摊费用；2.王伟英并无证据证明是美均物业公司停水停电，也无证据证明其诉求。请求驳回王伟英的反诉诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、美均物业公司要求王伟英给付2017年6月至2017年11月期间的物业服务费，并提供了凤凰华府小区业主委员会于2020年7月10日出具的证明一份。该证明载明：2017年6月1日至2017年11月30日期间，凤凰华府小区物业服务由凤凰华府业主委员会代为管理，其管理费用由美均物业公司先期垫付。2017年6月1日至2017年11月30日期间凤凰华府各业主的物业费、公摊费由美均物业公司收缴作为补偿先垫付的费用，2017年12月1日起按小区业主委员会与美均物业公司签订的物业服务合同执行。该证明未能体现2017年6月1日至2017年11月30日期间凤凰华府小区业主的物业费、公摊费具体计算标准及金额，本院不予采纳。 2、王伟英辩称美均物业公司未尽管理义务，并擅自停水停电造成其经济损失，并提供了以下证据：微信聊天记录，记录体现王伟英因渗水问题与邻居业主协商并支付费用；打印照片一张，证明王伟英家中地板木腐烂；电费明细，证明2018年10月王伟英家无电量发生，系美均物业公司停电导致。美均物业公司质证认为：微信聊天记录仅说明王伟英等业主就房屋问题商议找开发商解决，不能证明美均物业公司未尽管理义务；打印照片无法确认客观真实性；电费明细不能证明美均物业公司有停电行为。本院认为，美均物业公司上述质证理由成立，对王伟英所举的证据不予采纳。 经审理查明：美均物业公司系具有物业管理资质的有限责任公司,王伟英系福建省光泽县业主，房屋建筑面积86.29平方米。2017年12月10日光泽县凤凰华府小区业主委员会与美均物业公司签订物业服务合同，合同期限自2017年12月1日至2020年11月30日止。物业服务费项下约定：1.住宅每平方米0.6元／月;2.公共水、电费、电梯年检费、电梯维护费、电梯电费由业主分摊。2017年5月，王伟英家因露台发生积水，楼下住户发生渗水，向美均物业公司反映，美均物业公司认为属房屋质量问题，向开发商反映。2018年12月，开发商给予王伟英赔偿2600元，用于防水处理及地板修复。王伟英认为上述问题属美均物业公司未尽到管理义务，拒绝缴纳物业费，美均物业公司经催收未果，遂诉至本院。 本院认为，美均物业公司于2017年12月1日与凤凰华府小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。王伟英作为凤凰华府小区的业主，该合同依法对其具有约束力。美均物业公司为凤凰华府小区的业主提供了物业服务，王伟英作为小区业主应按合同约定向美均物业公司履行支付物业服务费用的义务。双方物业服务合同于2017年12月签订，美均物业公司要求王伟英给付2017年6月至2017年11月期间的物业服务费，举证不足，不予支持。美均物业公司要求王伟英承担5‰滞纳金的诉求无合同约定及法律规定，不予支持。王伟英以物业公司未尽管理义务为由拒缴物业费，该抗辩意见无事实依据，王伟英以其未乘坐电梯为由拒绝缴电梯维护费用，该抗辩意见违反合同约定，均不予支持。王伟英于2017年12月1日-2019年12月31日期间的物业管理费为：产权登记面积89.29平方米×每月物业管理费标准0.6元／平方米×25个月(2017年12月1日至2019年12月31日)=1339.35元；王伟英于2017年12月1日-2019年12月31日期间的水电公摊费用根据美均物业公司提供的证据确认为659.64元，美均物业公司诉求水电公摊费用614.44元在此金额范围之内。上述二项合计1953.79元，符合合同约定，应予支持。 关于反诉，反诉原告王伟英以美均物业公司未尽合同管理义务为由，要求支付违约金3210元，以房屋渗水导致地板木腐烂，主张修复费用5000元及被美均物业公司停水停电造成经济损失600元，均未向本院提供有效证据予以证明，王伟英的反诉主张无事实及法律依据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、王伟英应支付福建省光泽县美均物业管理有限公司物业服务费1339.35元、水电公摊费用614.44元，合计1953.79元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回福建省光泽县美均物业管理有限公司其他诉讼请求； 三、驳回王伟英的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由王伟英负担；反诉受理费25元,由王伟英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌云 二〇二〇年九月八日 书记员  陈静 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费; (六)法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。