江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3143号原告：熊江燕，女，1979年9月17日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：鲁明君，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601202010181733。被告：江西天地人和置业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县东新乡。统一社会信用代码：91360100748522204H。法定代表人：司兴锋，该公司监事。委托代理人：刘欣，江西赣联律师事务所律师。执业证号：13601198811542322。委托代理人：胡彪斌，系该公司员工。原告熊江燕诉被告江西天地人和置业有限公司（以下均简称人和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理。依法由审判员舒泉荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊江燕及其委托代理人鲁明君和被告人和公司的委托代理人刘欣、胡彪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊江燕诉称：2013年7月3日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区13栋4单元202室的商品房卖给原告，建筑面积102.25平方米，单价4182.77元，总金额427688元。双方约定：该房交房时间为2014年12月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年1月1日原告向被告支付该房屋契税、维修基金等代办费用及物业费、有线电视初装费，并督促其早日办理该房屋不动产权证，被告方一直以种种原因拖延原告办理不动产权证，原告多次联系被告方要求办理不动产权证，均未果。经查询，2017年7月7日，该房屋才完成所有权初始登记，最终于2017年7月31日取得该房屋的不动产权证。原告的违约行为给买受人造成了很大的经济损失。现向法院起诉，请求1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金8554元；2、判令被告向原告支付交通费、误工费900元；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告熊江燕为了支持其诉讼请求，向本院提供证据情况及被告人和公司质证情况如下：证据1、原告的身份证、被告的企业信息打印件，拟证明原、被告主体适格。被告质证后认为对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据2、商品房买卖合同、购房发票、维修基金的收据、物业费收据、有线电视初装费收据、入伙及缴费通知等，拟证明1.2013年7月3日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区13栋4单元202室的商品房卖给原告，建筑面积102.25平方米，单价4182.77元，总金额427688元。双方约定：该房交房时间为2014年12月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。证明2.2014年12月30日被告及其设立的南昌市金赣物业有限公司向原告发布入伙通知及缴费通知。2015年1月1日原告向被告方缴纳了6个月的物业费，被告强制收取有线电视初装费500元，同日原告向被告缴纳了维修基金等代办费用。被告质证后认为对购房发票、购房合同三性没有异议。对入伙缴费通知单真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有什么关系。对物业费及初装费真实性没有异议，证明了我们给原告交房的时间是2015年1月1日。对维修基金真实性、合法性没有异议。证据3、承诺书、不动产登记中心查询结果单、不动产权证、维修资金专用收据、登记费进账单、退款收据，拟证明原告等金涛御景小区业主针对被告逾期办证，多次与被告沟通以及到有关部门信访，2017年6月19日，被告在南昌县信访局向金涛御景小区全体业主出具承诺书，承诺2017年9月19日为每户业主办好不动产权证并交于业主手中。经查询，2017年7月7日，涉案房屋才完成所有权初始登记。于2017年7月31日取得不动产权证，被告于2017年9月10日向原告出具契税等部分代办费用退款的收据。被告质证后认为对不动产证书、收据、查询结果单三性没有异议。对承诺书三性均有异议，我们认可曾经有部分人是上访过，承诺书并不是发给金涛御景小区每户业主的，我们是用电脑传给了房管局。证据4、被告提交给产权登记部门的南昌县房产测绘成果备案申请表、南昌县人民来访接待中心来访登记表、关于南昌县象湖新城金涛御景小区尽快办理房产证的诉求、业主彭春华拍摄的2017年6月19日、2017年7月10日在信访局上坊，业主现场登记的照片，拟证明1.被告拖延办证，2017年6月19日才向南昌县不动产登记中心提交金涛御景小区13栋（即原告所在栋）提交房产测绘成果备案申请。2017年7月7日被告才向南昌县不动产登记中心提交金涛御景小区13栋首次登记（即大产权证初始登记）的申请。证明2.2017年6月19日金涛御景小区业主五十余人到南昌县信访局主张权利，请求南昌县政府责成开发商办证及承担违约责任。业主代表于2017年6月17日写了向政府请求责令开发商办证并按合同约定赔偿损失的诉求信，后向信访局提交。证明3.业主代表胡友宝证实2017年6月19日，五十名左右业主到南昌县信访局反映问题、主张权利，信访局工作人员对现场业主进行了登记。在南昌县信访局的协调下，2017年6月19日，被告出具了承诺书，并张贴在小区门口进行公示。证人证言是胡友宝本人所签。证明4.2017年6月19日，原告及熊江燕等众多业主到南昌县政府信访局上访。被告质证后认为对登记表的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对照片的真实性、合法性、关联性均有异议。被告人和公司辩称：原告与被告于2014年1月8日签订《南昌县商品房买卖合同》一份，双方在合同第十九条约定“在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，提交南昌县仲裁委员会仲裁。”。《仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉未声明仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉。”根据该规定，同时因本案已过诉讼时效，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告人和公司未向本院提供证据。根据当事人的举证、质证情况，结合双方当事人的诉称、辩称和庭审中查明的事实，本院综合认证情况如下：对原告的证据1因被告无异议，本院对原告的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认定；对原告的证据2虽然被告对该证据中的入伙缴费通知单的关联性有异议，但结合原告的证据3和庭审中查明的情况可以认定被告是于2015年1月1日向原告交房；对原告的证据3虽然被告对该证据中的承诺书的真实性、合法性、关联性均有异议，但结合原告的证据2、4和庭审中查明的情况对该证据的真实性、合法性、关联性均可以认定；对原告的证据4关于被告没有异议的部分，本院均予以认定；虽然证人未出庭作证、照片系复印件，但综合所有证据可以形成证据链认定本案所涉小区有业主代表到有关部门提出要求办证的信访要求等诉求。根据双方当事人的诉称、辩称，结合当事人的举证、质证情况和庭审中查明的事实，本院综合查明事实情况如下：2013年7月3日，原告与被告签订《南昌县商品房买卖合同》一份，被告将坐落于南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区13栋4单元202室的商品房出卖给原告，合同写明该房建筑面积102.25平方米、单价4182.77元，总金额人民币427688元，合同第八条约定：该房交房时间为2014年12月31日前；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。后被告一直以种种原因未给原告办理不动产权证，原告及本案所涉小区业主多次要求被告办理不动产权证均未果，便于2017年6月19日向南昌县人民群众来访接待中心反映，要求该中心责成开发商办理房产证并按合同约定赔偿损失。经该中心协调，被告于同日向本案所涉小区业主作出书面承诺，承诺书写明：尊敬的“金涛御景”小区业主：我司郑重承诺：收房手续齐全的业主，在2017年9月19日办理好每户业主的不动产权证，并交于每位业主手中。2017年7月7日，被告将本案所涉小区房屋完成所有权初始登记并于2017年7月31日办理了该房屋的不动产权证｛赣（2017）南昌县不动产权第××号｝。2020年7月23日原告向法院起诉，请求1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金8554元；2、判令被告向原告支付交通费、误工费900元；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中同时查明：双方当事人在庭审中均确认本案所涉房屋权证应在2015年9月28日之前由被告办理完毕、最后权证于2017年7月31日由被告办成；被告在庭审中辩称“因为当时房产证转不动产权证电脑软件要升级，房管局的软件跟不上所以耽误办证”未向本院提供证据；因原告于2015年8月14日便向被告交纳了办证需要的契税8553.76元代办费用，因此被告辩称原告没有及时交纳契税等影响了被告办理时间的意见与事实不符。根据双方当事人的诉称、辩称，结合双方当事人的举证、质证情况和庭审中查明的事实，本院认为本案双方争议的焦点有四点：一是本案是法院审理还是仲裁委员会仲裁的问题；二是被告是否应承担逾期办证违约的责任和原告请求的违约金是否过高的问题；三是被告是否应向原告支付交通费、误工费900元的问题；四是本案是否超过诉讼时效的问题。一、关于是法院审理还是仲裁委员会仲裁的问题。《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。第十六条第二款第三项规定：选定的仲裁委员会。第十八条规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外。虽然本案所涉合同第十九条写明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交南昌县仲裁委员会仲裁。但经查没有南昌县仲裁委员会这个机构，因此本院认为本案所涉合同中关于仲裁的约定属于对仲裁委员会没有约定或者约定不明确，且事后当事人也没有补充协议，该合同关于仲裁的约定无效。故被告请求驳回原告诉讼请求的辩称意见与法不符、理由不当，本院不予支持；本案法院审理符合法律规定。二、关于被告是否应承担逾期办证违约的责任和原告请求的违约金是否过高的问题。双方签订的合同第十五条关于产权登记的约定中约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告未在合同规定期限内即2015年9月28日之前帮原告办好产权证书，且被告也未向本院提供逾期办证免责的证据，故被告在本案中应承担逾期办证的违约责任。同时因合同写明出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金不是以日计算，而是按购房款固定比例计算，根据本案逾期办证时间较长、最后原告自己办证等实际情况，本院认为该比例不高，应予支持。原告购房总价款为427688元按2%计算违约金应为8553.76元，现原告要求被告支付逾期办理产权证书的违约金事实清楚、理由正当、证据充分、符合法律规定，本院予以支持，但其要求被告支付8554元应属四舍五入计算而来，多计算的0.24元本院不予支持。三、关于被告是否应向原告支付交通费、误工费900元的问题。本案所涉合同中没有约定违约应承担交通费、误工费，且原告也未向本院提供有关交通费、误工费的证据，因此原告要求被告支付交通费、误工费没有法律依据和事实依据，对其要求被告支付交通费、误工费900元的诉讼请求本院不予支持。四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案所涉合同中有关办理产权证的约定是被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时庭审中也查明本案所涉房屋权证应在2015年9月28日之前由被告办理完毕，因被告未在合同规定的时间内办理，最后是在本案所涉小区业主代表于2017年6月向有关部门信访后，被告才于2017年7月7日向产权登记部门完成所有权初始登记，于2017年7月31日才办成不动产权证。虽然原告提供的2017年6月17日业主诉求书中和信访部门2017年6月19日的来访登记表中没有原告本人的名字，但其中均有业主代表签名且写明“全体业主的心声（1600户）”，同时本院认为因本案所涉事项属于群体诉求，为了社会和谐、稳定，不主张全体业主集体信访，故业主代表向有关部门诉求是代表原告请求，因此本院认为本案原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从领证次日即从2017年8月1日起计算，原告于2020年7月23日向本院起诉未超过三年，故被告辩称原告起诉时已超过诉讼时效的意见本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十六条第二款第三项、第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西天地人和置业有限公司在本判决生效之日起5日内向原告熊江燕支付逾期办证违约金人民币8553.76元；二、驳回原告熊江燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西天地人和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  舒泉荣二〇二〇年九月二十九日法官助理杨慧书记员刘文莉