云南省盐津县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0623民初1055号 原告：周涛，男，1978年9月30日出生，汉族，云南省盐津县人，住盐津县。 委托诉讼代理人：吴天星、李代艺，云南元度律师事务所律师。系特别授权代理。 被告：盐津中南房地产开发有限责任公司。住所地：盐津县盐井镇津民路**。统一社会信用代码：91530623589633133A。 法定代表人：熊婕，公司总经理。 委托诉讼代理人：梁义丰，云南亨达律师事务所律师，系一般授权代理。 原告周涛与被告盐津中南房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周涛及其委托诉讼代理人吴天星、李代艺，被告中南公司的委托诉讼代理人梁义丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周涛向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告周涛与被告中南公司签订的《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》；2.判令被告返还租金2286867.00元；3.判令被告赔偿原告因被告中南公司违约造成的损失5490237.00元，支付违约金129790.75元，2、3项合计7906894.75元；4.本案诉讼费由被告中南公司承担。事实和理由：2015年5月17日，原告周涛与被告中南公司签订的《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》，约定由公司将“中南.黄金水岸”商业用房（广场部分集中商业1号楼6-7层，建筑面积2163.18㎡）出租给原告作KTV经营，经营期限为7年，自2016年1月1日起至2022年12月31日止，租金为每月20元/㎡，每年按10%递增计算收取租金。从承租之日起至今，原告已共支付租金2286867.00元。原告为正常经营，对租赁场地进行装修、购置设备等，共支付5451301.00元。2016年2月2日，原告装修消防设计方案经昭通市公安消防支队审核通过后，巳按设计图纸施工完毕。 原告营业事宜准备就绪后，分别于2016年8月15日、2017年10月12日接到盐津县盐井镇派出所《安全检查情况通知书》，被告知因无消防验收手续，要求整改完善消防手续。2019年4月11日，盐津县文化市场综合行政执法大队作出行政处罚，被责令停止无证经营行为，按照消防部门要求整改后办理《娱乐场所经营许可证》。事后，原告至盐津县公安消防大认申请消防验收，得知不能取得消防合格手续的原因，是被告公司出租的商业用房消防不达标、无消防手续，导致原告完善的消防无法验收合格。原告多次找被告公司协商，要求其办理租赁房屋的消防手续未果。 原告认为，原、被告订立租赁合同之初，明确用途为经营KTV，被告公司未告知其消防未验收合格、无消防手续，导致合同目的无法实现。依据租赁合同第十条第3项的规定，被告公司构成违约，应当按照合同约定赔偿原告因不能达到合同目的的所有损失。 被告中南公司辩称：被告公司与原告签订《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》约定，将公司自建商用房6-7楼整体出租给原告从事KTV经营属实。但导致合同不能继续履行或停业过错责任在于原告，不能归咎于被告公司。1、在双方协商租赁时，被告公司已告知整幢商业用房消防尚未验收通过，原告明确由他们自行处理，合同亦明确消防验收由承租人自行负责，且自2016年1月至2019年4月止期间，原告未主动提出需提供整幢商业用房消防验收资料；2、原告将租赁物非法转让给他人实际从事KTV经营，已违反了应征得出租方书面同意的合同约定。且自2016年1月起KTV一直正常经营营业已达三年之久至责令停业时止，是众所同知的事实，原告从未要求被告公司出具相应消防验收之手续，也未主张解除租赁协议。充分说明对该房屋消防验收未通过的事实，原告在租赁时，是充分知晓的，同意的；3、案外人所经营营业的“名流KTV”被责令停止营业，系其未办理经营许可证所致，故整幢商业用房消防未验收通过，对案外人所经营营业的“名流KTV”在停止营业前，未产生经营上的影响，责任并非在被告公司。因此，即使原、被告之间现阶段合同目的无法实现，导致合同被解除，也应由原告承担主要责任，返还租金也应按责任比例部分返还至合同解除之日。综上，原告要求解除租赁协议无法律依据，相反是原告方严重违反合同约定，请求判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。针对各方当事人争议的焦点：1、原告主张解除《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》是否合法成立问题；2、在履行租赁合同中，原告是否存在有非法转包行为及是否正常营业的问题；3、“名流KTV”是否自2016年1月起正常经营至2019年4月11日止的问题；4、被告公司是否存在违约行为，导致原告不能继续履行租赁合同问题；5、原告主张解除合同时，被告公司应否承担返还租金、支付违约金并全额赔偿损失问题。原告向本院提交了证据：1、《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》1份；用以证明被告公司与原告于2015年5月17日签订租赁合同，明确租赁商业用房用途为KTV，租赁期限为7年，及甲方交付租赁房屋不符合本合同约定，致使合同目的不能实现，视为甲方违约和违约金为三个月租金的事实。2、盐津名流音乐会营业执照、协议书。用以证明原告作为甲方于2015年7月1日与案外人尤晓玲签订协议，明确聘请乙方尤晓玲代为管理甲方投资经营的盐津名流音乐会KTV（以下简称名流KTV），并以乙方尤晓玲名义办理工商营业执照，从事管理经营的事实。3、昭通市公安消防支队昭公消字[2016]第0019号《建设工程消防设计审核意见书》、昭公消字[2018]第0070号《建设工程消防验收意见书》各1份；用以证明原告经营场所消防设计、施工后，经审核合格及1号楼6-7层消防未经验收的事实及原告为租赁场地进行消防工程支出354000.00元的事实。4、盐津县公安局《安全检查情况通知书》2份、盐津县文化市场综合行政执法大队《责令改正通知书》1份、告知函1份。用以证明原告经营名流KTV场地先后于2016年8月15日、2017年10月12日、2019年4月11日，被公安局派出所责令整改、责令停止无证照经营行为，自2016年至今未正常营业及原告于2019年4月28日，向被告公司发出函告，要求限于2019年5月12日前，提供中南地产有关消防和房屋验收手续，以便办理消防、文化等相关证件的事实。5、《工程承包合同》《建设装饰工程施工合同》、精装修工程清单计价表、名流装修款明细及银行流水、《空调销售及安装工程合同》、款项明细。用以证明原告为实现经营名流KTV，支付房屋装修及各项设备安装共计5156800.00元的事实。6、租金收据6份、物业管理费发票7份。用以证明原告已支付租金2286867.00元，支付物业管理费168726.00元，二项费用计2455593.00元的事实。7、付款明细清单、凭据。用以证明原告为准备经营名流KTV支出家具等各项费用164711.00元的事实。 经质证，被告公司对原告提交的上列证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为不能达到证明原告目的。1、合同中第六条已明确消防手续须由乙方自行向有关部门办理审批手续。被告公司已按协议提供租赁房屋，且已告知房屋整体消防未验收这一事实，原告明确表示自己想办法；2、案外人尤晓玲在经营中被检查停止无证照经营行为与本案无关，案外人并无证据证明其开业前已提交了相应申请，其无证经营被责令停止责任在案外人，并非在于被告公司。依据2019年3月19日，中央全面深化改革委员会第七次会议审议通过了现行政策《关于深化消防执法改革的意见》相关文件，明确取消公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查。公众聚集场所取得营业执照，通过互联网向消防部门作出符合消防安全标准的承诺后，即可投入使用、营业。因此，盐津县文化市场综合行政执法大队《责令改正通知书》以在取得消防《许可》后在文化部门办理《娱乐场所经营许可证》的说法是违法的。同时，被告公司与案外人无任何合同关系，无论是否收到告知函，被告公司均对案外人无提供任何资料义务，且合同约定消防验收手续须由原告自己负责。对证据5、7的真实性、合法性、关联性不予认可，认为系案外人尤晓玲所经营名流KTV的投入，并非原告投入，与本案无关。对证据6中租赁费收据凡属原公司法人陈旭个人出具收据，无公司盖章的收款行为，被告公司均不予认可，余无异议。 被告中南公司针对其抗辩主张，提交了证据1、盐津名流音乐会工商登记信息，用以证明租赁物实际经营人为案外人尤晓玲，与原告本人无关，系原告非法转租赁房屋的事实。2.收款收据24份、物业费发票7份，用以证明从租赁房屋始起至2019年4月11日止期间，名流KTV每月均产生1万元左右水电费及交纳物业费，一直在从事KTV营业，消防未进行验收，但并未影响正常经营的实质使用事实及已产生较大收益，其装修、设施、设备不能以装修时价值来认定2019年4月11日时价值的事实。3.厅字[2019]34号通知一份，用以证明该通知明确简化，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，实行告知承诺管理，消防未验收不再影响办理《娱乐场所经营许可证》的事实。经质证，原告对上列证据1、2的证据三性无异议，但认为达不到证明目的。原告系事业单位职工，签订租赁合同后聘用她人为法定代表人，实际投资人为原告，在此期间仅是试营业，并未正式营业。对证据3提出异议，认为该文件不完整，假设能作为裁判依据，应当参考超过建筑面积5万平方米仍需消防验收，故不能达到被告公司证明目的。 本院认为，原告提供的上列证据1、2、3、4，其来源合法有效，与本案具有关联性，应予以采信。证据5、7虽能证明系原告为经营场地原始投入，但其缺乏竣工验收结算各方确认的辅证等加以证明，其真实性存疑，本院不予采信。证据6，虽能证明自2016年起，原告依据合同约定，逐年递增，向被告公司支付租赁费的事实，但其中系公司原法定代表人陈旭个人签名，分别于2018年12月25日、2019年5月1日、2019年5月13日收取载名为租赁费计60万元、保证金20000.00元，计62万元，但无相应银行交易记录及其他辅证加以证明，且与商业用房租赁合同约定2018年、2019年，年度应付租赁费总额（628187.00、元691006.00元）不相对应，本院不予采信。被告中南公司提供的上列证据，证明了自2016年起至2019年4月11日期间，名流KTV正常经营，支付物业、水费的事实，该证据客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下： 2015年5月17日，被告中南公司（原法定代表人陈旭）与原告周涛签订“中南。黄金水岸”商业用房租赁合同，约定由被告中南公司将其公司开发位于盐津县盐井镇黄葛槽新区广场部分集中商业1号楼6-7层（建筑面积2163.18㎡）毛坯房，出租给原告周涛，用途为KTV。房屋租金以每月20元/㎡，每年10％递增计算。其中，合同第三条交付日期和租赁期限第一款约定，租赁期限为7年，自2016年1月1日起至2022年12月31日止；乙方接收房屋后视对租赁房屋及附属设施设备进行验收，且已达到使用条件。合同第六条房屋使用要求和维修责任第一款约定：乙方开始进入场地装修前.....其中消防手续须由乙方自行向有关部门办理审批并承担费用。第十条变更、解除与终止本合同的条件第3款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付月租金（含设施设备租赁费用）的3倍作为违约金；违约方应当赔偿未违约方因此所受到的一切损失。第（2）项、乙方交付的该房屋不符本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在危及乙方安全隐患的。合同签订后，原告周涛于2015年5月20日，支付租金605690.00元（其中保证金86527.00元），即进入租赁房屋，投资对场地从事装饰装修（含场地消防及附属设施设备）。2015年7月1日，周涛与案外人尤晓玲签订协议，约定聘请乙方代为管理甲方投资经营的盐津名流音乐会，并以尤晓玲名义办理营业执照，成为登记经营者。同年12月10日，案外人尤晓玲取得工商营业执照后，自2016年1月起，即以盐津名流音乐会（名流KTV）对外从事营业经营。2016年2月2日，昭通市公安消防支队对周涛申报（名流KTV）使用场地装修工程的消防设计进行审核，作出公消字[2016]第0019号《建设工程消防设计审核意见书》，确认该工程消防设计审查合格。同时告知工程竣工后，建设单位应当向我支队申报竣工验收，验收合格后方可投入使用。2016年8月15日、2017年10月12日，名流KTV营业场地曾被盐津县公安局出具《安全检查情况通知书》，以其中不能提供相关消防验收证明，存在消防隐患等问题，要求限期改正。2018年6月15日，昭通市公安消防大队对被告中南公司申报的黄金水岸一期（广场片区和公园片区）局部验收工程，进行消防验收，其中商业1号楼1-4层商铺验收，盐津名流音乐会（名流KTV）经营所属楼6-7层未予验收。2019年4月11日，盐津县文化市场综合行政执法大队，以名流KTV无证照经营，作出停止一切经营行为《责令改正通知书》。同年4月28日，盐津名流音乐会向被告中南公司发送限于2019年5月12日前，提供有关消防和房屋验收手续，便于办理消防、文化等相关证件《告知函》自此后，该名流KTV停业至今。同时，盐津县盐井镇黄葛槽新区广场部分集中商业1号楼5层以上商业用房消防至今也未验收。2019年7月2日，原告周涛向本院提起诉讼。 另查明，名流KTV营业场地装饰装修前至责令停止一切经营行为时，均未按照（国务院令第458号）《娱乐场所管理条例》等行政法规程序，向行政主管部门履行申请义务。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告周涛自愿选定被告中南公司开发案涉商用楼房作为特殊行业（歌舞娱乐场）从事经营，原告周涛自签订合同并接收约定租赁物时起，双方即形成合法的租赁合同关系，合同对各方当事人具有拘束力。针对本案各方当事人争议的焦点问题，本院综合评议如下： 一、被告中南公司在履行合同中，是否属存在违约行为，导致不能实现合同目的的问题。从双方签订的案涉合同中反映出，仅约定乙方开始进入场地装修前....其中消防手续须由乙方自行向有关部门办理审批并承担费用。该条款的约定，应理解为系针对经营场地特殊行业所涉及消防设施的完善，应由承租人（原告周涛）完成的约定，而并不包含出租方交付租赁物时，负有提供案涉商用楼房（1号楼）的普通消防验收合格手续义务的约定，且该合同中并无甲方（出租方）负有该项义务的约定。再结合名流KTV在经营长达4年时间的过程中，虽其装修消防设计被相应公安消防部门审查通过，但并装修后消防竣工通过验收手续和二次责令整改，均反映出名流KTV场地，存在不能提供相关消防验收证明、存在消防隐患及无任何消防手续，消防报警系统无法正常使用等问题的客观事实及名流KTV营业场地装饰装修前至责令停止经营行为时，均未按照国家公安部第39号令《公共娱乐场所消防安全管理规定》及相应行政法规程序，向行政主管部门履行申请义务，取得合法经营许可的客观事实。据此，原告周涛主张被告中南公司存在交付租赁物不符合合同约定（普通消防验收合格手续），导致合同不能履行及从未开展营业活动的陈述，与其主张返还物业等巨额租赁费的事实相悖，且依据现有证据，尚不能足以证明其该项主张事实合法成立，本院不予支持。 二、原告周涛在履行合同中，是否存在未经出租人许可，转租他人经营的问题。从原告方提供的证据反映出，原告周涛签订合同后即与案外人尤晓玲签订协议，约定聘请乙方（尤晓玲）代为管理甲方（周涛）投资经营的盐津名流音乐会，并以尤晓玲名义办理营业执照，成为登记经营者的客观事实。据此，案外人尤晓玲与原告之间系雇佣关系，而非转让经营合同关系。故被告中南公司以原告与案外人尤晓玲虚构聘用合同，实为转让的抗辩，不能提供证据加以证明，本院不予采纳。 三、原告周涛主张解除与被告中南公司签订的《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》，是否合法成立的问题。合同法第九十四条第（二）规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务有下列情形之一的，当事人可以解除合同。本案中，从现有证据反映出，原告周涛自2016年起，已全面履行合同约定，支付租赁费及物业管理等较大费用长达4年时间及“名流KTV”已正常公开营业，系公众熟知的事实一致。但该“名流KTV”自2019年4月11日，被责令停止无证照经营行为起停业至今，足以表明原告主观上已不再履行合同义务的事实。从衡平各方当事人利益，遵循公平和诚实信用原则，对此，原告周涛主张解除与被告中南公司签订的《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》的请求，符合上述解除合同情形条件，本院予以支持。其解除《商业用房租赁合同》的时间酌定从原告（名流KTV）向被告中南公司发出《告知函》的第4日起，即2019年5月16日解除。 四、被告中南公司应否承担原告解除合同后的全部损失问题。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，在无法定或约定的解除合同情形下，合同一方当事人未与对方协商致的，不得单方强行解除合同，并要求对方承担解除合同的全部损失。在双方未达成解除意见一致时，任何一方均应继续履行合同约定的权利和义务。本案中，从原告方提供的证据反映出，“名流KTV”在行政主管部门责令停止营业后（2019年5月1日、2019年5月13日），尚在向出租方（陈旭）交付较大租赁费的情形，可见系原告方因多种因素致不愿再继续履行原合同约定的权利和义务。同时，原告周涛作为案涉合同的承租人及特殊行业的实际经营者，从选定租赁经营场地时起，理应对该行业所需条件，在切实严格按照相关行政规定程序，完善相应申报、消防等审批手续后，方能投资从事装饰装修及合法经营。但原告周涛仅以获得工商营业许可证，在尚未取得相关行政机关申报、消防等审批许可手续，即开展营业。该行为的风险后果应由原告自行负担，据此，应依据《合同法》第一百零七条的规定，在双方未对是否解除合同达成一致时，一方提出解除合同并拒绝对方减少损失，坚决要求对方承担解除合同的全部损失，并放弃继续履行合同，致使自身利益受到损害的，应自负全部责任。对解除合同后涉及已支付租赁费应否返还，可另案主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、自2019年5月16日起，解除原告周涛与被告盐津中南房地产开发有限责任公司签订的《“中南.黄金水岸”商业用房租赁合同》； 二、驳回原告周涛的其他诉讼请求。 案件受理费59952.00元，由原告周涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审 判 长  杨桂义 人民陪审员  徐天华 人民陪审员  杨英强 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  阳 靓 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《公共娱乐场所消防安全管理规定》公安部39号令 第五条新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。 第六条公众聚集的娱乐场所在使用或者开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或者开业。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、最高人民法院 第九十条【举证责任原则性规定】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。