宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1769号原告：宁夏建投城市运营管理有限公司。法定代表人：韩清耀。委托诉讼代理人：何欣，宁夏兴业律师事务所律师。被告：魏红。委托诉讼代理人：林义，宁夏颐升律师事务所律师。被告：李冬茹，女，汉族。原告宁夏建投城市运营管理有限公司与被告魏红、李冬茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏建投城市运营管理有限公司的委托诉讼代理人何欣，被告魏红的委托诉讼代理人林义均到庭参加了诉讼，被告李冬茹经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏建投城市运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令判令被告魏红、李冬茹腾空并搬离原告宁夏建投城市运营管理有限公司所有的石嘴山市××区内的可移动物品，并将该房屋立即返还给原告宁夏建投城市运营管理有限公司；2.判令被告魏红、李冬茹向原告宁夏建投城市运营管理有限公司支付房屋占有使用费204340.5元（按照房屋评估日租金标准374.25元/天，从2019年1月1日暂计算至2020年6月30日，并请求支付至房屋实际返还之日止）；3.判令被告魏红、李冬茹向原告宁夏建投城市运营管理有限公司支付采暖费40765.18元；4.本案案件受理费由被告魏红、李冬茹承担。事实和理由：2018年10月31日，因国家“三供一业”分离移交政策的原因，宁夏建投城市运营管理有限公司与国家能源集团宁夏煤业有限责任公司（原神华宁夏煤业集团有限责任公司）签订《神华宁夏煤业集团有限责任公司职工家属区物业分离移交正式协议》，协议约定按照自治区国资委《关于明确国有企业职工家属区“三供一业”分离移交资产处置相关政策规定的通知》（宁国资改办法﹝2017﹞1号）文件的精神，国家能源集团宁夏煤业有限责任公司将其管辖的职工家属区物业管理用房、用于物业服务管理的设备以及职工家属区红线区内商业用房、三产、公房、土地、公共场所和设施等国家能源集团宁夏煤业有限责任公司拥有资产无偿划给宁夏建投城市运营管理有限公司（具体以双方共同签字盖章确认的移交资产清单为准）。移交基准日为2018年11月30日。后国家能源集团宁夏煤业有限责任公司物业服务分公司（原神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司）将包括太西洗煤厂家属区幼儿园在内的大武口地区的物业资产移交给了宁夏建投城市运营管理有限公司，宁夏建投城市运营管理有限公司取得上述房屋的所有权和支配权。上述资产移交后，宁夏建投城市运营管理有限公司得知魏红与国家能源集团宁夏煤业有限责任公司物业服务分公司曾于2018年签订过《房屋租赁合同书》，合同约定魏红租赁太西洗煤厂家属区幼儿园以使用，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止，租金6万元。同时，宁夏建投城市运营管理有限公司委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋在2019年1与1日的市场租金进行了评估，评估出的年租金标准为136600元（即日租金标准约为374.25元/天）。经查，魏红在未经宁夏建投城市运营管理有限公司同意的情况下，擅自于2018年5月9日与李冬茹签订《幼儿园转让合同》，将太西洗煤厂家属区幼儿园转租给李冬茹。上述房屋租赁期限届满后，宁夏建投城市运营管理有限公司多次通知魏红、李冬茹腾空并搬离太西洗煤厂家属区幼儿园中的可移动物品，将所承租房屋返还给宁夏建投城市运营管理有限公司，同时支付房屋占有使用费和欠付的采暖费，但二人均不予理会。现李冬茹在未取得宁夏建投城市运营管理有限公司的同意下，继续侵占使用宁夏建投城市运营管理有限公司拥有所有权的太西洗煤厂家属区幼儿园，且拒不向宁夏建投城市运营管理有限公司支付下欠房屋占用使用费和采暖费，已严重侵害了宁夏建投城市运营管理有限公司的合法权益。现宁夏建投城市运营管理有限公司特将纠纷诉至本院，望判如所请。魏红辩称，宁夏建投城市运营管理有限公司将魏红列为案件主体没有事实和法律依据。理由是：一、魏红与神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司签订的房屋租赁合同书已全部履行完毕，截止2018年12月31日，魏红已付清了全部租金、物业费、水电费等相关费用，神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司也已将押金退还给了魏红。双方房屋租赁合同已经履行完毕；二、魏红将幼儿园转让给李冬茹，并不是转租房屋，租赁期内的租金仍然由魏红缴纳，神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司也知道魏红转让幼儿园的事实，所以才将押金退还给了魏红，2019年1月1日以后，幼儿园的所辖房屋均由李冬茹继续占有和使用，至于李冬茹是否与神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司签订过租赁合同，魏红不清楚。综上，宁夏建投城市运营管理有限公司针对魏红的诉讼请求不能成立。李冬茹未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。宁夏建投城市运营管理有限公司提交的《神华宁夏煤业集团有限责任公司职工家属区物业分离移交正式协议》《神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司物业资产移交清册》、房屋租赁合同书、幼儿园转让合同、宁夏增值税普通发票均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件事实之间产生实质关系，予以采信；而资产评估报告仅具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上所体现待证事实与案件争议之间无实质关系，不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年，魏红与神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定由神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司将其所有的位于石嘴山市××区出租给魏红使用，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止，租金6万元，合同还就其他相关内容进行了约定。2018年5月9日，魏红与李冬茹签订了一份《幼儿园转让合同》，合同约定由魏红将大武口区朝阳幼儿园所有权及证件转让给李冬茹；合同还就其他相关内容进行了约定，其中约定有“该幼儿园园舍承租权的变更（房东）与魏红签订的房屋租赁合同，期限为1年，年租金为6万元，现魏红已缴纳至2018年12月30日房租”。庭审查明大武口区朝阳幼儿园就是大武口区太西洗煤厂家属区幼儿园。2018年10月31日，因国家“三供一业”分离移交政策的实行，宁夏建投城市运营管理有限公司与神华宁夏煤业集团有限责任公司签订了《神华宁夏煤业集团有限责任公司职工家属区物业分离移交正式协议》，协议约定按照自治区国资委《关于明确国有企业职工家属区“三供一业”分离移交资产处置相关政策规定的通知》（宁国资改办法﹝2017﹞1号）文件的精神，神华宁夏煤业集团有限公司将其管辖的职工家属区物业管理用房、用于物业服务管理的设备以及职工家属区红线区内商业用房、三产、公房、土地、公共场所和设施等资产无偿划给宁夏建投城市运营管理有限公司（具体以双方共同签字盖章确认的移交资产清单为准），移交基准日为2018年11月30日。2018年12月底，神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司将包括太西洗煤厂家属区幼儿园在内的大武口辖区的物业资产移交给了宁夏建投城市运营管理有限公司，宁夏建投城市运营管理有限公司取得上述房屋的所有权和支配权。现宁夏建投城市运营管理有限公司以因魏红未经其同意的情况下，擅自将太西洗煤厂家属区幼儿园转租给李冬茹，且在《房屋租赁租赁合同书》约定的租赁期限届满后，宁夏建投城市运营管理有限公司多次通知魏红、李冬茹腾空并搬离太西洗煤厂家属区幼儿园中的可移动物品，将房屋返还给宁夏建投城市运营管理有限公司，并结清房屋占有使用费、采暖费，但二人均不理会。宁夏建投城市运营管理有限公司将纠纷诉讼至本院。本院认为，魏红与神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司签订的《房屋租赁租赁合同书》系双方意愿的体现，意思真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定且亦不违反公序良俗，对双方具有约束力。因宁夏建投城市运营管理有限公司在法庭调查阶段将《幼儿园转让合同》作为己方证据进行出示，且从宁夏建投城市运营管理有限公司请求房屋占有使用费始于2019年1月1日，则充分表明宁夏建投城市运营管理有限公司与魏红之间在本案争议中已不存在权利义务关系。虽房屋租赁合同中有“未经神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司同意，魏红不得将租赁房屋整体转盘给任何第三方”的约定，魏红与李冬茹签订《幼儿园转让合同》的时间是2018年5月9日，可以较容易的确定在李冬茹在签订幼儿园转让合同后不长时间就已接手了幼儿园所辖房屋，而宁夏建投城市运营管理有限公司能持有《幼儿园转让合同》，也一定来源于神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司就执行国家政策资产的移交行为中，故神华宁夏煤业集团有限责任公司物业服务分公司实际已认可魏红将幼儿园所辖房屋转租的行为。所以《房屋租赁租赁合同书》不仅对合同继受者宁夏建投城市运营管理有限公司具有效力，也对李冬茹发生效力。这通过宁夏建投城市运营管理有限公司在庭审中明确表明案涉纠纷系房屋租赁合同亦可见一斑。由于《房屋租赁租赁合同书》约定租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止为期1年，可见自2019年1月1日至宁夏建投城市运营管理有限公司将房屋占有使用费算止2020年6月30日止这段期间双方存在不定期租赁合同关系。当然这里可能有曲解宁夏建投城市运营管理有限公司诉讼请求之嫌，即其请求给付的是房屋占有使用费，而不非给付房屋租金。但不可否认的是宁夏建投城市运营管理有限公司对其与李冬茹之间存在房屋租赁法律关系并无异议。鉴于2020年1月在全国范围内所爆发的新冠肺炎疫情的严重传播，对房屋租赁行业的承租方，尤其是对承租房屋用于教学、幼儿园经营造成严重冲击，考虑当国家对疫情阶段政策的调整及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的相关规定，李冬茹仅有向宁夏建投城市运营管理有限公司给付2019年全年租金6万元及自2020年1月至6月期间租金5000元，还有给付2019年1-3月采暖费15286.94元、2019年-2020年度采暖费25478.24元的民事责任。基于新冠肺炎疫情对案涉房屋租赁合同的履行构成不可抗力，虽李冬茹未如期给付2019年租金，但双方的房屋租赁合同并未陷入合同履行的僵持阶段，双方还有就房屋租赁合同如何履行以更好实现各自合同目的有待进行磋商可能。还有，虽宁夏建投城市运营管理有限公司享有不定期房屋租赁合同项下的任意解除权，但基于新冠肺炎疫情才有好转的迹象及本辖区经济发展的萎缩的现实，其享有的任意解除权亦应受法律关于不得滥用民事权利损害他人合法权益的规束。宁夏建投城市运营管理有限公司请求李冬茹向其返还所承租石嘴山市大武口区太西洗煤厂家属院幼儿园所房屋不合时宜亦不符合相关法律的规定，不能成立。综上所述，为维护自然人等民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李冬茹向原告宁夏建投城市运营管理有限公司给付2019年全年租金60000元、自2020年1月至6月期间租金5000元；二、被告李冬茹向原告宁夏建投城市运营管理有限公司给付2019年1-3月采暖费15286.94元、2019年-2020年度采暖费25478.24元；以上两项合计105765.18元，被告李冬茹于本判决生效后五日向原告宁夏建投城市运营管理有限公司内付清；三、驳回原告宁夏建投城市运营管理有限公司的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元，减半收取计2488元，由宁夏建投城市运营管理有限公司负担1280元，由李冬茹负担1208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘 力 二○二○年九月九日书记员 季佳雯附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。