浙江省乐清市人民法院执 行 裁 定 书(2020)浙0382执异64号案外人：刘娟，女，1983年8月1日出生，汉族，住乐清市。申请执行人：陈尔琪，男，1971年9月19日出生，汉族，住乐清市。被执行人：施友旺，男，1983年11月12日出生，汉族，住乐清市。本院在执行申请执行人陈尔琪与被执行人施友旺民间借贷纠纷一案中，以（2019）浙0382执184号之二执行裁定拟将被执行人施友旺与案外人刘娟共有的坐落于温州市雁荡东路82号天鹅湖住宅区一组团2幢204室（房屋所有权证号：025904、0××5）移送拍卖、变卖。案外人刘娟对该行为提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人刘娟述称：其与被执行人施友旺于2009年12月22日登记结婚，婚后双方购置坐落于温州市雁荡东路82号天鹅湖住宅区××组××幢××室商品房××，并按份共有进行了产权登记，案外人的产权份额为50%（产权证号：0×**）。2010年11月12日双方因感情不合自愿协议离婚。离婚协议第3条约定：夫妻婚姻关系存续期间共同财产分割，该房屋的银行按揭由施友旺负责偿还，离婚后该房屋的居住权归刘娟与儿子施佐源，施友旺不享有该房屋的居住权，等施佐源18周岁后双方共同将该房屋过户给施佐源。离婚后，由于施友旺无力支付2014年7月后的银行按揭贷款，案外人被银行催讨告知如不履行还贷款义务，会将该房产拍卖处置；案外人考虑到儿子尚小需要安稳的居所，加上施友旺承诺案外人支付银行剩余按揭款的，今后该房产归案外人所有，故案外人同意代为交纳剩余银行按揭款，至今已付银行按揭款35万多元，并与儿子居住使用至今。2019年9月20日，案外人获知法院作出的（2019）浙0382执184号之二执行裁定，将案外人名下的天鹅湖住宅区一组团2幢204室的房产一并予以拍卖、变卖处置，并发出公告责令案外人30日内腾空房屋。案外人认为法院将其名下房产进行一并评估拍卖处置与法不符，已严重侵害到案外人的合法权益，故提出执行异议申请，主要理由如下：1、案外人与施友旺离婚多年，施友旺所欠本案债务是双方离婚之后产生的，与申请人无关，法院将案外人名下的不动产一并予以拍卖、变卖，显属超出执行范围。2、案外人的房产份额已经独立登记，并明确了50%的按份共有份额，按照《物权法》第39条“所有权人对自已的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，案外人享有对该50%产权独立的权利，法院裁定将案外人50%房权一并拍卖、变卖，必然会损害到案外人合法权益。3、法院将案外人已按份登记的不动产一起拍卖、变卖违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条第2款“共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除”的规定，案外人的50%产权份额于2010年1月29日登记，系双方婚后财产约定登记行为，具有法律效力，而且双方离婚登记的协议书中也明确了产权分割内容，因此，案外人认为已进行了按份共有登记，就视为双方已协议约定分割共有财产，根据上述条文规定，案外人的产权份额是不能被法院查封、扣押、冻结，同理也就不能被法院一并拍卖、变卖。另外根据《物权法》第101条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权”的规定，法律允许按份共有人自主转让其所占份额，那么法院单独拍卖、变卖按份共有份额不动产就不存在法律上的障碍，完全具有可操作性。所以法院直接裁定将案外人的不动产按份共有份额一并拍卖、变卖违反了法律规定，应予撤销。4、根据《物权法》第101条，案外人依法享有同等条件下的优先购买权，但执行法官在未书面告之案外人享有优先购买权的情况下，直接裁定将施友旺名下的房产和案外人的房产一并进行拍卖、变卖处理，显然违法程序，属滥用执行权利情形，应予纠正。基于上述理由，案外人提出执行异议，请法院依法撤销对案外人按份共有产权的拍卖、变卖行为。本院查明，案外人刘娟与被执行人施友旺原系夫妻关系。本案标的房产温州市雁荡东路82号天鹅湖住宅区一组团2幢204室商品房于2010年1月29日共同登记在施友旺与刘娟名下，权证号分别为温房权证经济技术开发区字第0××4号、0××5号，两人以各占50%份额按份共有该房产。2010年3月3日，标的房产因购房按揭贷款60万元而抵押给中国建设银行股份有限公司温州分行并办理了抵押登记。2010年11月12日，双方在乐清市民政局自愿协议离婚，离婚协议书约定：夫妻婚姻关系存续期间共同财产分割，坐落于温州市雁荡东路**天鹅湖住宅区××组××幢××室××商品房归施友旺与刘娟共同所有，该房屋的银行按揭由施友旺负责偿还，离婚后该房屋的居住权归刘娟与婚生子施佐源。施友旺不享有该房屋的居住权，等施佐源满18周岁后双方共同将房屋过户给施佐源。后刘娟与施佐源居住于标的房产至今。施友旺每月支付标的房产的按揭贷款至2014年11月份，自2014年12月开始一直由刘娟按期正常支付按揭贷款。本院在执行申请执行人陈尔琪与被执行人施友旺民间借贷纠纷一案中，于2019年5月31日以（2019）浙0382执184号之一执行裁定查封了标的不动产。案外人刘娟提出执行异议要求中止执行标的不动产并解除查封，本院经审查后于2019年7月10日作出（2019）浙0382执异74号执行裁定，裁定驳回刘娟的执行异议申请，该执行裁定于2019年8月3日生效。鉴于施友旺未履行还款义务，本院于2019年9月11日作出（2019）浙0382执184号之二执行裁定，拟将标的不动产依法移送拍卖、变卖；于2019年9月11日作出公告，责令标的不动产居住使用者限期腾退；并于2019年9月20日在标的不动产天鹅湖住宅区一组团2幢204室处张贴送达上述执行裁定书及公告。后本院将标的不动产移送司法评估。2019年11月底，刘娟对本院将其名下标的不动产50%份额一并移送司法处置的行为提出执行异议。期间，当事人双方、案外人刘娟就该案和解方案及标的不动产处置方案进行多次协商，本院执行人员亦协助三方进行协商，包括对刘娟作为共有权人享有优先购买权的释明工作。鉴于对案外人享有按份共有权权益的保障，本院向接受评估委托并已出具了苏金汇通温房估字第［Ｆ-2020-003］号房地产司法鉴定估价报告的江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司发出（2019）浙0382执184号之一函，询问如对标的不动产内部立墙分割成2套独立房屋（面积各半）是否具备单独出入条件、是否具备商品房家庭生活使用以及其他等功能、是否分割拍卖会影响价值，该公司复函称该房产目前已为套房且单独地使用而不受限制（独立使用性较好），根据经验及现场实地勘验，该房产的可分割使用性不强，建议不宜分割成2套独立房屋（面积减半）进行拍卖。另查明，刘娟因要求施友旺归还其代施友旺偿付标的不动产银行按揭贷款而向法院提起其与施友旺合同纠纷诉讼，本院于2019年9月2日立案受理，案经审理，本院于2019年11月25日作出（2019）浙0382民初9095号民事判决，认定刘娟替施友旺偿还标的不动产的银行按揭贷款是为了取得登记在施友旺名下的标的不动产的50%份额所有权，现因该处不动产被法院查封，施友旺名下的不动产份额无法过户登记至刘娟名下，刘娟的合同目的已无法实现，故刘娟有权解除其与施友旺签订的《房屋分割补充协议》及《房产补充协议》，合同解除后，刘娟可就其为施友旺垫付的银行按揭贷款要求返还并赔偿损失，故判令：一、施友旺应返还刘娟为其垫付的银行按揭贷款338928元并赔偿利息损失（自2019年9月2日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止），款限本判决生效之日起十五日内交本院大荆人民法庭转付；二、驳回刘娟的其他诉讼请求。该判决生效后已进入执行程序。另根据中国建设银行股份有限公司温州新城支行于2020年5月8日回复的关于施友旺个人住房贷款情况的复函，标的不动产直至2020年4月按揭还款正常，截至2020年5月8日尚有贷款本金272749.76元、贷款利息508.44元未偿还。以上事实有（2019）浙0382执184号之一、之二执行裁定书、公告、执行日志、温州市不动产登记信息查询记录、不动产协查反馈信息、房屋所有权证、（2019）浙0382执异74号执行裁定书、苏金汇通温房估字第［F-2020-003］号房地产司法鉴定估价报告、（2019）浙0382执184号之一函及复函、（2019）浙0382民初9095号民事判决书、关于施友旺个人住房贷款情况的复函予以认定。本院认为，本案标的不动产即坐落于温州市雁荡东路82号天湖住宅区××组××幢××室××商品房××%份额的比例共同登记在被执行人施友旺与案外人刘娟名下，两人系标的不动产的按份共有人，本院依法保障案外人刘娟对标的不动产享有50%份额的权益，仅对施友旺享有的标的不动产的一半份额进行司法处置用于清偿债务，但标的不动产的实物现状为一整体成套住宅，从内部结构、消防、出入、使用功能等方面考虑，该商品房无法进行分割使用，参照《中华人民共和国物权法》第一百条关于共有物分割方式的规定“共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本院将标的不动产整体进行司法处置，符合法律对不可分割的共有财产处置的规定和原则，且进行整体处置能实现被处置财产变现价值最大化，故并无不当。另外，本案标的不动产系用于居住生活的商品房，不作物理分割而仅拍卖、变卖被执行人施友旺享有的50%份额，其受众范围因极强的人合性要求受到极大限制，将导致申请执行人的债权、被执行人的财产权益两者均受到损害，故对案外人提出仅将施友旺享有的不动产50%份额予以拍卖、变卖的主张，本院不予支持。本院将对标的不动产进行司法处置、在淘宝司法拍卖平台挂拍时公告及书面告知共有权人刘娟享有优先购买权及限期内应选择确认是否行使优先购买权；若处置成功，则将一半的不动产变现款予以保留归刘娟所有，在已然必须一并处置共有财产的情形下并未侵害刘娟的民事权益，且以整体处置变现价值最大化弥补了刘娟享有份额内财产一并被司法处置可能产生的损失。故案外人刘娟主张撤销对其按份共有产权的拍卖、变卖行为，该异议理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定,裁定如下：驳回案外人刘娟的异议申请。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向温州市中级人民法院申请复议。审 判 长  倪亚蓓审 判 员  胡金莲人民陪审员  孙 积二〇二〇年九月二十七日书 记 员  阮晶晶