广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终632号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市旺汉塑料科技有限公司。住所地：广东省东莞市**************。统一社会信用代码：914***********333N。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：曹彪，湖南人和（东莞）师事务所律师。委托诉讼代理人：周光灵，湖南人和（东莞）师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：香港利志国际公司。住所地：香港特别行政区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：叶晓东，广东竞方律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞塘厦莆心湖利智电机厂。营业场所：东莞市***莆***。统一社会信用代码：91441900X18032473K。负责人：罗贵杨。委托诉讼代理人：叶晓东，广东竞方律师事务所律师。上诉人东莞市旺汉塑料科技有限公司（以下简称“旺汉公司”）因与被上诉人香港利志国际公司（以下简称“利志公司”）、东莞塘厦莆心湖利智电机厂（以下简称“利智电机厂”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。旺汉公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回利志公司和利智电机厂的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由利志公司和利智电机厂承担。事实与理由：旺汉公司认为一审判决认定事实不清，理由如下：一、利智电机厂及张某1否认林锦育有权代收房屋占有使用费，不符合事实和常理。虽然现有证据显示案涉厂房的使用权人是利智电机厂，实际收益是利志公司，但在本案认定事实过程中不应当仅看双方的证据材料，应结合合同履行的实际情况来认定。本案中虽然没有直接证据证明利智电机厂和利志公司有授权林锦育收取旺汉公司的房屋占有使用费，但利智电机厂和利志公司应当是认可旺汉公司将房屋占有使用费交付给林锦育。案涉厂房租赁合同于2016年12月签订，但利智电机厂、利志公司直到2018年11月才向法院起诉要求支付租金，期间长达将近两年之久，利智电机厂、利志公司不应当在旺汉公司已经使用将近两年之久才向法院起诉。利志公司的注册登记地址是香港特别行政区，是一个独立的民事主体，但其设立还是基于张某1及利志电业有限公司经营需要在东莞市塘厦镇设立三来一补企业而注册，从利志电业有限公司的经营范围及利智电机厂的经营范围基本相同可以证明。二、虽然张某1或利志公司没有书面授权林锦育收取房屋占有使用费，但旺汉公司认为林锦育的行为足以构成表见代理。利志公司的法定代表人张某1并不经常在东莞市塘厦镇工作及生活，目前利智电机厂的厂房实际是林锦育在管理。林锦育的办公场所在利智电机厂处，其办公室位于旺汉公司所使用厂房的隔壁一栋楼。林锦育同时也是利志电业有限公司的股东及利致电业（河源）有限公司的总经理，利致电业（河源）有限公司的运行也是林锦育负责。旺汉公司交付的租金实际上是林锦育收取后再交付给利志电业有限公司，足以证明林锦育并不是为了个人利益要私自越权代理利智电机厂和利志公司收取旺汉公司的租金，而是为了张某1及利志电业有限公司的利益。利志电业有限公司是张某1、林秀珠、林锦育共同投资设立的企业，租金的最终受益人仍为张某1、林秀珠、林锦育三人，其中两个股东都确认林锦育的代收行为，仅张某1对此予以否认违背事实，也不符合常理。结合一审庭审中张某1的老婆林秀珠证人证言，证明旺汉公司支付租金给林锦育再由林锦育带回利志电业有限公司的事实，案涉租金的最终受益方还是张某1。案涉租金由旺汉公司交付给林锦育近两年，期间利志公司、利智电机厂公司并未提出解除合同或要求旺汉公司缴纳租金，故旺汉公司有理由相信林锦育确实有权代收租金，现利志公司、利智电机厂公司要求旺汉公司再次支付租金与事实不符，应予驳回。利志公司、利智电机厂公司答辩称：1、旺汉公司缺乏基本法律逻辑。在一审庭审中利智电机厂公司、利志公司已经提供充分证据，可证明旺汉公司欠付租金的事实，法院审判案件应当以证据材料为先。2、利智电机厂公司、利志公司一直在向旺汉公司追索占有使用费，从未得到旺汉公司任何回复，并非没有向其追讨。3、利志公司设立目的及经营范围如何是张某1个人意志的体现，旺汉公司不能判断其目的是在内地投资。4、本案争议焦点在一审时已经明确，在案涉租赁合同无效的前提下，应根据事实支付占有使用费，只有张某1有权收取。5、利志电业有限公司是张某1的个人公司，一审中旺汉公司提供的相关书面材料未经过相关部门的认证公证，不符合境外证据规则，不具有任何证明效力，其应承担举证不能的法律后果。林秀珠的证人证言证明力较弱，其与张某1处于离婚析产纠纷中，林锦育又系林秀珠胞弟，林秀珠的证人证言应当谨慎采纳。利智电机厂、利志公司向原审法院起诉请求：1.旺汉公司于判决生效后10日内搬离并返还案涉厂房；2.旺汉公司支付依据合同约定占有使用期间的占有使用费共计275310元；3.旺汉公司承担本案全部诉讼费用。旺汉公司向原审法院反诉请求：1.利智电机厂、利志公司赔偿因租赁合同无效而造成的旺汉公司装饰装修厂房的经济损失180000元、搬迁停业损失150000元及日后迁址所产生的一切费用和损失；2.本案一审的本诉、反诉诉讼费由利智电机厂、利志公司承担。原审法院认定事实：利智电机厂系利志公司于1993年12月24日在东莞市塘厦镇投资设立的“三来一补”企业。使用证证号为东府集建（96）字第1900210502083号的集体土地建设用地，登记的土地使用者为塘厦镇莆心湖管理区。东莞市塘厦镇莆心湖社区*民委员会出具证明证实，该土地及地上建筑物由该村集体授权利智电机厂使用，使用期限为50年。利智电机厂作为甲方（签订时间为2016年12月30日，签约代表张某1），旺汉公司作为乙方（签订时间为2016年12月23日，签约代表王明进），双方共同签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市**************利智电机厂内的厂房二楼出租给乙方作工厂使用，租赁总面积1700平方米，每月租金为13110元；租金从2016年12月1日起开始计算，乙方应于次月20日前按时向甲方交付租金；乙方按实际用量于每月20日前交付电费、水费；甲方应于2016年12月1日前将出租工厂交付乙方使用；等。该《厂房租赁合同》并未约定租赁押金，也未约定租赁期限。张某1、张某1的前妻林秀珠、旺汉公司的总经理王明进均确认，三人系同学关系。张某1与林秀珠目前处于对离婚后财产的分割阶段，两人之间存在一定的矛盾。旺汉公司主张，按照张某1、王明进、林秀珠弟弟林锦育三人之间的口头约定，每月租金由旺汉公司以现金形式交付给林锦育，再由林锦育交付给林秀珠，林秀珠再交付回林秀珠、张某1作为股东的台湾总公司。对此主张，旺汉公司申请了林秀珠出庭作证，林秀珠认可了旺汉公司的主张。张某1对于旺汉公司的上述主张全部予以否认。旺汉公司未能举证有利智电机厂或利志公司或张某1本人签名或盖章确认的收取租金的收据等书面凭证，也未能举证证实林锦育有权代收租金。另，旺汉公司主张其承租后对案涉租赁物进行了装修，利智电机厂予以否认。旺汉公司未能举证相应的装修合同、装修票据等。另，利智电机厂诉讼请求主张的拖欠租金275310元，明确系从2016年12月1日计算至本案起诉之日2018年11月8日期间的租金。截止本案一审辩论终结之日，旺汉公司仍在占用案涉租赁物。本案庭审中，经原审法院查询确定，案涉租赁物未取得相应的房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。经原审法院释明，案涉《厂房租赁合同》依法无效后，利智电机厂、利志公司变更本诉诉讼请求同上，旺汉公司则坚持其反诉诉讼请求。原审认定以上事实，有《厂房租赁合同》、集体土地使用权证、村委会证明、房租付款明细、代付结果清单查询等及本案庭审笔录附卷为证。原审法院认为，利智电机厂系利志公司投资设立的三来一补企业，其本身不能独立承担民事责任，应与利志公司共同对外承担相应民事责任。案涉《厂房租赁合同》虽系利智电机厂与旺汉公司的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，也未取得不动产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《厂房租赁合同》依法无效。合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。旺汉公司应将因合同占用的案涉租赁物返还给利智电机厂。《厂房租赁合同》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，旺汉公司仍应按照合同约定的租金标准13110元/月支付利智电机厂相应的房屋占有使用费。本案中，旺汉公司主张其已支付给利智电机厂相应的房屋占有使用费，由林秀珠的弟弟林锦育代收，但未能举证证实林锦育有权代收房屋占有使用费，原审法院不予采信。旺汉公司未能举证有利智电机厂或利志公司或张某1本人签名或盖章确认的收取房屋占有使用费的收据等书面凭证，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定旺汉公司未支付利智电机厂房屋占用使用费。旺汉公司自2016年12月1日占用案涉租赁物，故利智电机厂应自改日起支付房屋占有使用费，截止本案起诉之日2018年11月8日，房屋占有使用费的总额应为305026元[13110元/月×（23+8÷30）个月]。现利智电机厂只主张275310元，低于依法计算的金额，系其自由处分诉讼权利，原审法院予以准许，故旺汉公司应支付利智电机厂2016年12月1日至2018年11月8日期间的房屋占有使用费275310元。关于旺汉公司反诉请求的装修损失180000元。因旺汉公司未能举证相应的装修合同、装修票据等，故对其主张的承租后对案涉租赁物进行了装修一事，原审法院不予采信，对旺汉公司的这一反诉请求，原审法院不予支持。另，因《厂房租赁合同》依法无效，旺汉公司反诉请求的搬迁停业损失150000元及日后迁址所产生的一切费用和损失，均无法律依据，原审法院均予以驳回。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、旺汉公司应于判决发生法律效力之日起十日内搬离并返还位于广东省东莞市**************东莞塘厦莆心湖利智电机厂内的厂房等租赁物（租赁总面积1700平方米）给利智电机厂、利志公司；二、旺汉公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付利智电机厂、利志公司2016年12月1日至2018年11月8日期间的房屋占有使用费275310元；三、驳回旺汉公司的全部反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费5429.65元，利智电机厂已预交，由旺汉公司负担；反诉受理费3125元，旺汉公司已预交，由旺汉公司负担。二审期间，各方均未向本院提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。因利志公司是在香港特别行政区注册登记的公司，故本案具有涉港因素。原审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，各方亦未提出异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对旺汉公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院分析如下：旺汉公司主张其已将案涉厂房的占有使用费支付给林锦育，林锦育有权代利智电机厂、利志公司收取租金，故无需再行向利智电机厂、利志公司交付租金。首先，旺汉公司主张其与利智电机厂、利志公司已达成口头协议，由林锦育代收租金，并提供林秀珠的证人证言。但是，证人林秀珠是利智电机厂、利志公司实际控制人张某1的前妻，其二人正处于离婚财产分割阶段，故属于与利智电机厂、利志公司存在利害关系的证人，其证言不能单独作为本案的定案依据，不足以证实旺汉公司与利智电机厂、利志公司及林锦育就租金代收问题达成口头协议。其次，旺汉公司未能举证利智电机厂、利志公司委托林锦育代收租金的任何书面授权文件，林锦育亦并未在利智电机厂、利志公司担任任何职务，不足以让旺汉公司相信其有权代表利智电机厂、利志公司收取租金。再者，旺汉公司主张租金均为现金交付，仅有林锦育单方手写的费用明细为证，并未得到利智电机厂、利志公司的确认，因此不能认为旺汉公司已向利智电机厂、利志公司交付租金。综上，旺汉公司抗辩其无需向利智电机厂、利志公司再行租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，旺汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5429.65元（东莞市旺汉塑料科技有限公司已预交），由东莞市旺汉塑料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年九月十一日书记员  卢敏怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。