海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终382号   上诉人（原审原告）：姚继韵。   委托诉讼代理人：陈正伟。   上诉人（原审被告）：朱文峰。   委托诉讼代理人：姚卓尔。   原审第三人：海南鲸钻房地产经纪有限公司。   法定代表人：胡万杰。   委托诉讼代理人：蔡乐。   原审第三人：海南新佳旅业开发有限公司。   法定代表人：詹琰。   诉讼代表人：李雄伟。   委托诉讼代理人：柯希建。   委托诉讼代理人：张恩恩。   原审第三人：三亚鹿回头旅游区开发有限公司。   法定代表人：陈冬青。   诉讼代表人：李雄伟。   委托诉讼代理人：柯希建。   委托诉讼代理人：张恩恩。   上诉人姚继韵因与上诉人朱文峰，原审第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司（以下简称鲸钻公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）、三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称鹿回头公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3291号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2020年5月15日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人姚继韵的委托诉讼代理人陈正伟，上诉人朱文峰的委托诉讼代理人姚卓尔，原审第三人鲸钻公司的委托诉讼代理人蔡乐，原审第三人新佳公司及鹿回头公司的共同委托诉讼代理人柯希建、张恩恩到庭参加诉讼。因上诉人姚继韵申请调取涉案房屋查封情况等事宜，经本院院长批准，延长审限两个月。本案现已审理终结。   姚继韵上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于利息的判项，依法改判朱文峰向姚继韵返还购房款的同时，支付违约金200万元；2.本案一审、二审诉讼费用由朱文峰承担。   事实和理由：一、一审法院认定姚继韵应当知道涉案项目房屋已被法院查封的事实，没有事实根据和法律依据，属认定事实错误。一审法院认定姚继韵应当知道涉案项目房屋已被法院查封的事实的唯一理由是：2017年11月19日，姚继韵另外向鹿回头公司购买半山半岛项目八期2栋603号房屋。姚继韵与朱文峰、鲸钻公司、新佳公司、鹿回头公司签订涉案《二手房买卖合同》的时间是2018年1月30日。且朱文峰没有提供证据证明其已将涉案房屋被司法查封的情况如实告知姚继韵，亦未能提供证据证明姚继韵在交易时应当知道涉案房屋已被司法查封。姚继韵在交易时已对朱文峰提供的商品房买卖合同进行审查，也看到朱文峰已占有使用涉案房屋的事实，已尽到买受人的义务。一审法院仅以姚继韵于2017年11月19日另外向鹿回头公司购买半山半岛项目八期房屋为由，认定姚继韵应当知道涉案项目房屋已被法院查封的事实，没有事实根据和法律依据，属认定事实错误。   二、一审法院在认定涉案《二手房买卖合同》有效、合同不能履行应归责于朱文峰、不能免除朱文峰的违约责任的情况下，确定朱文峰承担违约责任的方式为支付购房款利息和律师费，没有法律依据，属适用法律不当。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，一审法院认定姚继韵与朱文峰、鲸钻公司、新佳公司、鹿回头公司签订的《二手房买卖合同》有效，朱文峰在转让涉案房屋时已知道被法院查封的事实，合同不能履行应归责于朱文峰，不能免除朱文峰的违约责任。上树合同约定朱文峰未能按时履行合同约定的其他义务，应当返还已收房款并赔偿损失200万元。根据合同法第八条、第六十条、第一百零七条等相关法律规定，朱文峰应承担违约责任，依约依法赔偿姚继韵200万元。一审法院以姚继韵应当知道该项目房屋已被法院查封的事实，确定朱文峰承担违约责任的方式为支付购房款利息和律师费，没有法律依据，属适用法律不当，而且朱文峰在一审中并没有对违约金要求调整，法院不应主动调整违约金。   综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法支持姚继韵的上诉请求。   针对姚继韵的上诉请求，朱文峰辩称：一、朱文峰认为除姚继韵事先已在半山半岛项目下另购房屋外，还有其他事实能证明姚继韵在签订合同时知晓涉案房屋被查封、无法办理产权证、无法办理网签的实际情况，具体如下：（一）半山半岛项目受限制的特殊情况早已为公众所知悉。半山半岛项目已于多年前就发生过司法查封的情况，近几年也陆续报导过负面新闻，如项目被冻结、房屋被查封、无法办理房产证、业主维权等，在全国范围内都引起过很大的关注，而姚继韵作为一个购房者在购房前不去查询、关注房产相关信息明显是不符合常理的。（二）见证人回忆事先明确告知过房产受限制的情况。据鲸钻公司经理羊如龙（合同签署见证人）回忆，朱文峰在事先已向姚继韵明确告知过该处房产受限制的相关情况。（三）2018年2月5日的《关于：半山半岛六期未来水世界4#1111房附条件更名通知》（以下简称附条件更名通知）表明姚继韵事先知晓房屋受限制情况。正常的房屋买卖交易中不存在更名的情况，而2018年2月5日朱文峰与姚继韵联名向开发商发出的附条件更名通知表明了当时姚继韵就知道房屋受限制的情况（房屋无法办理过户，只能通过更名的特殊方式进行），所以本案中双方采用了合同权利义务概括转让而不是房屋买卖的交易方式，涉案标的也不是房屋而是买受人针对开发商的权利。   二、针对姚继韵第二点上诉。（一）朱文峰认为《二手房买卖合同》已履行完毕，不存在返还购房款和违约责任的问题，一审法院认定朱文峰违约错误，理由详见朱文峰的上诉状内容。（二）即使朱文峰构成违约，法院也应当调整承担违约责任的方式。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在2019年7月23日第一次开庭时，朱文峰方已当庭向法官提出：“假定法庭认为我方构成违约，那么原告主张的违约金我方认为过高，合同法规定违约金为实际损失的30%范围内。”，因此朱文峰已经提出了违约金过高的主张。并且，姚继韵并未提交证据证明其实际损失，故一审法院调整承担违约责任的方式并无不当。   综上，请求二审法院依法判决驳回姚继韵全部上诉请求，并改判支持朱文峰全部上诉请求。   朱文峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚继韵一审中的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由姚继韵承担。   事实和理由：一、一审判决中错误认定了朱文峰与姚继韵之间的《二手房买卖合同》的合同性质不是合同权利、义务的概括转让，系基于理由如下：（一）朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间没有签订房屋买卖合同，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间不存在房屋买卖合同的权利和义务；（二）2018年2月5日的附条件更名通知上无鹿回头公司、新佳公司盖章，签收人吕森身份不明且无签收时间，不足以证明鹿回头公司、新佳公司接到该通知并同意该合同权利、义务概括转让；（三）《二手房买卖合同》约定转让价款为450万元，依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十一条，朱文峰牟利，不符合法律规定。   一审法院以上三点认定理由错误，具体如下：（一）朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间存在房屋买卖合同关系。（1）对于朱文峰未能提交其与鹿回头公司、新佳公司之间的房屋买卖合同的问题，曾向一审法院作出解释：“姚继韵与朱文峰签署二手房买卖合同且办理更名以后，一手房买卖合同就被开发商收走了”，一审法院仅以朱文峰未提交书面合同为由认定不存在房屋买卖合同关系是错误的。（2）姚继韵与鹿回头公司、新佳公司之间存在房屋买卖合同关系说明了合同权利、义务概括转让顺利进行，进一步也说明了在合同转让前朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间存在房屋买卖合同关系。姚继韵向鹿回头公司、新佳公司破产管理人提交了债权申报材料，该套债权申报材料中包含有朱文峰代姚继韵与鹿回头公司、新佳公司签署的《房屋买卖合同》及相关购房款发票；并且，鹿回头公司、新佳公司破产管理人已书面承认了购房款发票的真实性，此点说明朱文峰与姚继韵约定的合同更名交易安排(合同权利、义务概括转让)顺利进行，说明鹿回头公司、新佳公司同意该合同更名，进一步说明鹿回头公司、新佳公司承认在更名之前朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间存在房屋买卖合同关系。（3）对于在合同权利、义务概括转让前朱文峰与鹿回头公司、新佳公司存在房屋买卖合同关系这一事实，朱文峰、姚继韵、鹿回头公司、新佳公司均予以认可，各方当事人均未对在合同权利、义务概括转让前朱文峰与鹿回头公司、新佳公司存在房屋买卖合同关系这一事实提出异议。朱文峰向二审法院提供朱文峰与鲸钻公司、新佳公司草签的《房屋买卖协议》及相应购房款发票照片(原件已被鹿回头公司、新佳公司收走)，以证明朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间存在房屋买卖合同关系。鹿回头公司、新佳公司后续行为表明其已接到2018年2月5日的附条件更名通知并同意该合同权利、义务概括转让，该附条件更名通知上虽仅有吕森签字、没有鹿回头公司和新佳公司盖章，但之后鹿回头公司、新佳公司在朱文峰代签的新房屋买卖合同上盖章且向姚继韵开具了购房款发票，此后续行为能够证明鹿回头公司、新佳公司已接到2018年2月5日的附条件更名通知并同意该合同权利、义务概括转让。一审法院错误适用了1987年1月1日生效的民法通则第九十一条规定，该条款已经明显不应适用。合同法的相关规定均没有涉及“不得牟利”的描述。根据新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，合同法效力应优于民法通则。合同法关于合同转让的规定中并未对于是否牟利作出限制，故《房屋买卖合同》并未违反法律规定。且存在合理差价不等同于民法通则第九十一条规定所述之“牟利”。此外考虑到朱文峰购房款资金的占用费、装修费用、购买家具的费用以及投入的精力成本等等，故朱文峰不应被认定为“牟利”。最后，庭审归纳争议焦点中也并未涉及到朱文峰是否“牟利”。   综上，作为《二手房买卖合同》的补充协议的附条件更名通知中明确说明了《二手房买卖合同》性质为合同权利、义务概括转让，故一审法院认定其性质为房屋买卖合同而非合同权利义务概括转让是错误的。   二、一审法院错误认定了《二手房买卖合同》的性质，导致错误认定合同标的物为房屋、错误认定合同已不能履行。一审法院错误认定了该合同性质为房屋买卖合同，导致错误认定了朱文峰转让给姚继韵的标的物为房屋；该合同实际为合同权利、义务概括转让，其标的物为出让方朱文峰对于合同相对方(房地产开发商鹿回头公司、新佳公司)的权利义务。故，朱文峰只应对房屋买受人的权利承担权利瑕疵担保责任、无需对房产承担权利瑕疵担保责任，而本案中，姚继韵持有的、对于开发商鹿回头公司、新佳公司的权利并不存在权利瑕疵。正如《备忘录》第1.2条约定“三方并在此确认：丙方在《半山半岛合同》(即《二手房买卖合同》)项下不负有任何未尽义务、亦不存在任何违约或赔偿责任”，朱文峰已履行完毕其在《二手房买卖合同》项下的所有义务且将对姚继韵拥有的债权转让给了姚孟辰，现涉案房屋购房人已变更为姚继韵，故《二手房买卖合同》实际已履行完毕，不存在不能履行的情况，姚继韵关于解除该《二手房买卖合同》的请求应予驳回。   三、《二手房买卖合同》已履行完毕，不存在返还购房款和违约责任的问题。《备忘录》第二条（3）也约定“乙方(姚继韵)承认，乙方就三亚半山半岛未来水世界4#楼1111房地产有关的任何主张应向三亚鹿回头旅游开发区有限公司、海南新佳旅业开发有限公司提出，相关风险自行承担，与丙方无关”。   综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求法院支持朱文峰全部上诉请求。   针对的朱文峰上诉请求，姚继韵辩称：除姚继韵的上诉状内容外，具体意见如下：   一、一审认定朱文峰和姚继韵之间不是合同的权利、义务的概括转让，认定正确。   （一）姚继韵与朱文峰签订的《二手房买卖合同》，无论是合同的名称、内容，还有合同的当事人，都是房屋买卖合同，而非合同的权利义务的概括转让。朱文峰认为是合同权利义务概括转让没有事实和法律依据。依照双方的约定，朱文峰作为房屋转让人的主要义务是将涉案房屋交付给姚继韵，并将房屋产权过户登记的姚继韵名下。姚继韵系买受人，主要义务是将房款支付给朱文峰。姚继韵支付的房款分为两部分，一部分是通过银行转账247万元，另一部分是将其子姚孟辰名下的国际康体养生中心二期C第3C幢第9层902号房（以下简称902房）作价200万元抵做涉案房款。因此，《二手房买卖合同》是买卖合同，不是权利义务的概括转让。   （二）双方除签订《二手房买卖合同》以外还签订了一份《备忘录》，目的也是为了及时结清涉案房屋和902房的债权债务关系，实际上是基于《二手房买卖合同》的一个补充约定，实质是双方权利义务的履行，而不是合同权利义务概括转移给合同以外的第三人。权利义务的概括转让，应是三方协议。因此，朱文峰主张其与姚继韵之间系债权债务的概括转移，没有事实和法律依据。   二、朱文峰作为房屋的转让人，应对转让的房屋承担权利瑕疵的担保责任。涉案房屋在转让前就已被多家法院查封，依照相关法律明确规定，被司法查封的房屋不得转让、抵押和赠予。现《二手房买卖合同》不能履行，依法应当解除，朱文峰对此存在严重的过错。此外，朱文峰提到的姚继韵与鹿回头公司、新佳公司签订的《房屋买卖合同》上不是姚继韵本人签名，该合同是伪造的，一审判决对此也已查明。   三、一审法院曾要求朱文峰提交与鹿回头公司、新佳公司之间的房屋买卖合同，朱文峰当时称没有原件无法提交。一审法院只是认定朱文峰并非涉案房屋的初始买受人。朱文峰在开庭的时候也明确说其是炒房的，并不是初始的买受人，法院这么认定的也是正确的。   鲸钻公司述称，姚继韵通过鲸钻公司的介绍购买的涉案房屋。合同的签署是姚继韵与朱文峰协商进行的。姚继韵购房时，鲸钻公司的业务员羊如龙已将房屋情况告知姚继韵。其他的意见同一审时一致。   鹿回头公司、新佳公司共同述称：一、关于是否是姚继韵本人前来申报债权的问题。按照债权申报收取申报材料的流程，只要是授权了委托代理人过来申报的，必须提交授权委托材料。经核实，在姚继韵申报材料里面没有找到委托授权的相关材料，故应是姚继韵自行申请的债权。二、关于发票的真实性的问题。经核实，开给姚继韵的发票和税务系统查询的结果一致，故该发票是真实的。三、其他的意见和一审时的意见一致。   姚继韵向一审法院提出诉讼请求：1.解除姚继韵与朱文峰于2018年1月30日签订的《二手房买卖合同》；2.朱文峰退还姚继韵购房款247万元并支付违约金200万元；3.朱文峰向姚继韵赔偿储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用共计1.6万元；4.诉讼费及姚继韵所支付的一审律师费26.1万元由朱文峰承担。   一审法院认定事实如下：2018年1月30日，朱文峰（卖方）、姚继韵（买方）、鲸钻公司签订《二手房买卖合同》，约定：标的房屋为半山半岛六期未来水世界4#楼1111房屋，建筑面积107.38平方米，卖方保证是该房屋的合法权利人；成交价为450万元，签订本合同后支付200万元，剩余房款250万元于2018年4月15日付给卖方；由卖方全权负责办理房屋更名手续，若在2018年3月15日内卖方没能把该房屋成功更名到买方名下，更名交易改为过户交易，并于2018年3月20日办理委托公证到买方名下，等该标的房屋《不动产权证书》下来后再办理过户手续；卖方逾期12天交付该标的房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，卖方应返还已收房款，并赔偿损失200万元；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担等。鲸钻公司作为经纪方在该合同上签字盖章。合同签订后，朱文峰将案涉房屋交付姚继韵。2018年1月30日，姚继韵向朱文峰支付购房款100万元，2018年2月1日支付50万元，2018年2月2日支付50万元，2018年4月12日支付47万元，姚继韵已向朱文峰支付购房款247万元。   2018年4月11日，姚继韵向朱文峰邮寄一份《不安抗辩通知书》（经过公证），姚继韵认为其调查核实，该房不具备交易条件，交易的房屋尚没有与开发商办理网签备案，且仍由开发商向其他债权人抵押状态，这种状态导致其对本次交易不安。因此请朱文峰在收到本通知后30日内，提供该房网签合同的证明，以便其将剩余款项支付给朱文峰。2018年4月15日，姚继韵代其儿子姚孟辰作为甲方，姚继韵作为乙方，朱文峰作为丙方签订《备忘录》：截止本备忘录之日，在《二手房买卖合同》项下乙方到期应付未付的款项为200万元，即丙方拥有对乙方的200万元债权。其中，第一条1.2项，三方在此确认：丙方在《二手房买卖合同》项下不负有任何未尽义务、亦不存在任何违约或赔偿责任。第二条，三方在此确认：(1)“半山半岛合同”（《二手房买卖合同》）的性质为合同(丙方与鹿回头公司、新佳公司之间的《房屋买卖合同》)权利、义务概括性转让；(2)乙方已经实际占有三亚半山半岛未来水世界4#楼1111房地产，对该房地产产权有关的实际状况均全面知情，乙方的所有判断决策均为独立作出；(3)乙方承认，就三亚半山半岛未来水世界4#楼1111房地产有关的任何主张应向鹿回头公司、新佳公司提出。鲸钻公司工作人员羊如龙在备忘录上签名。2018年5月11日，姚继韵向朱文峰邮寄第二份《不安抗辩通知书》(经过公证)。姚继韵认为其刚调查核实该房屋在进行交易前已被三处法院查封，已处于履行不能，待其与其他业主共同维权并解除查封后继续进行双方的交易。   鹿回头公司、新佳公司外欠大量债务，涉讼众多，其负责开发的半山半岛项目的土地及房产被多家法院查封，其中部分案件已经进入执行程序，被查封的土地及房产即将被拍卖处置，2018年8月27日，三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）裁定受理国家税务总局三亚市吉阳区税务局对鹿回头公司、新佳公司的重整申请。姚继韵认为朱文峰违约，导致《二手房买卖合同》不能履行，姚继韵、姚孟辰遂委托海南唐海律师事务所律师提起本案诉讼，并支付律师服务费26.1万元。在诉讼过程中，姚孟辰撤诉。   另查明，朱文峰非涉案房屋的初始买受人，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司没有签订房屋买卖合同，朱文峰没有提供其与上一卖家签订的房屋买卖合同。   一审法院认为，一、关于朱文峰、姚继韵、鲸钻公司签订的《二手房买卖合同》，是否系朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间房屋买卖合同的权利、义务的概括转让合同。合同权利和义务的概括转移，是指合同当事人一方将其合同权利和义务一并转移给第三人。朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间没有签订房屋买卖合同，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间不存在房屋买卖合同的权利和义务。《二手房买卖合同》是朱文峰、姚继韵在鲸钻公司提供媒介服务下签订的，鲸钻公司是合同的一方当事人，该合同明确约定了朱文峰、姚继韵的权利和义务，是一份纯粹的二手房买卖合同。虽然朱文峰和姚继韵于2018年2月5日签署附条件更名通知，其中涉及到将朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间房屋买卖合同项下买受人的权利、义务转让给姚继韵。但如前所述，朱文峰与鹿回头公司、新佳公司没有签订房屋买卖合同，该通知的内容不真实。该通知上无鹿回头公司、新佳公司盖章，签收人是吕森，但吕森身份不明，无签收时间，不足以证明鹿回头公司、新佳公司接到该通知，并同意上述转让。朱文峰虽然以姚继韵的名义与鹿回头公司、新佳公司签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，将案涉房屋的业主名称登记为姚继韵，朱文峰只是履行《二手房买卖合同》中的义务。根据《二手房买卖合同》的约定，朱文峰获得房屋转让款450万元，朱文峰牟利，不符合法律规定。《备忘录》中有关《二手房买卖合同》性质为朱文峰与鹿回头公司、新佳公司之间的《房屋买卖合同》权利、义务概括性转让的内容，同样是不真实的。综上，《二手房买卖合同》不是房屋买卖合同权利、义务的概括转让合同，姚继韵有资格向朱文峰主张权利。   二、关于《二手房买卖合同》是否解除的问题。虽然朱文峰、姚继韵、鲸钻公司签订的《二手房买卖合同》有效，但朱文峰转让给姚继韵的是已经被法院查封的房屋，属于法律上不能履行情形，且此种不能履行会导致合同目的不能实现，因此应予解除。姚继韵请求解除该合同，予以支持。   三、关于返还购房款和承担违约责任的问题。《二手房买卖合同》不是权利、义务概括性转让合同，朱文峰是该合同的出卖人，姚继韵已经向朱文峰支付购房款，基于合同解除，朱文峰应向姚继韵返还购房款247万元。朱文峰以姚继韵的名义与鹿回头公司、新佳公司签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋的业主名称登记为姚继韵，朱文峰履行《二手房买卖合同》义务，但该《房座买卖合同》不能办理备案登记，将案涉房屋过户到姚继韵名下的目的不能实现。案涉房屋在朱文峰转让给姚继韵前，已经被法院查封，朱文峰是知道的，《二手房买卖合同》不能履行，应归责于朱文峰，因此不能免除朱文峰的违约责任。2017年11月19日，姚继韵另外向鹿回头公司购买半山半岛项目八期2栋603号房屋，其应当知道该项目房屋已被法院查封的事实，故相应减轻朱文峰的违约责任，确定朱文峰承担违约责任的方式为赔偿姚继韵的损失，即向姚继韵支付购房款利息和律师费。姚继韵向海南唐海律师事务所支付律师服务费26.1万元，是该律师事务所律师代理本案一审所收取的费用，应由朱文峰承担。姚继韵请求朱文峰赔偿其储藏间改造费、维修空调和卫生间的费用共计1.6万元，无证据证明，不予支持。   综上，一审法院依照民法通则第九十一条，合同法第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除姚继韵与朱文峰于2018年1月30日签订的《二手房买卖合同》；二、朱文峰于判决生效之日起10日内向姚继韵返还购房款247万元及支付利息(计算方法：以100万元为本金，自2018年1月30日起计算；以50万元为本金，自2018年2月1日起计算；以50万元为本金，自2018年2月2日起计算；以47万元为本金，自2018年4月12日起计算。均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止)；三、朱文峰于判决生效之日起10日内向姚继韵支付一审律师服务费26.1万元；四、驳回姚继韵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,776元(姚继韵已预交)，由姚继韵负担19,016元，由朱文峰负担25,760元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   一、姚继韵提交如下证据：第一组（第一次庭审之后向法院申请调查令从不动产登记中心调取的材料）：1.长治市公安局公（刑）封通字[2019]18号协助查封通知书；2.三亚中院（2017）琼02执48号协助执行通知书；3.吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）（2018）吉01执恢21号协助执行通知书；4.青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2016）青01刑初30号协助查封执行通知书；5.琼（2018）三亚市不动产证明第0003085号不动产登记证明（以下简称不动产登记证明）；6.海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2018）琼执保5号协助执行通知书；7.三亚市房地产权属登记信息查询结果（2020年6月5日）；8.三亚市不动产抵押变更登记申请表（2018年4月10日）；9.三亚市在建工程项目抵押登记卡（三房押字第2014003038号）；10.三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡（三房押字第2015001134号），共同证明：经查询，涉案房屋目前没有抵押登记，也未被查封；原来有过查封，但现已解除查封。第二组证据：1.三亚市房地产权属登记信息查询结果（2018年5月7日），证明：2018年5月7日，查询结果显示涉案房屋已被查封；2.一审法院（2017）琼0271财保77号民事裁定（以下简称77号民事裁定）及协助执行通知书。共同证明：在2018年1月30日签订《二手房买卖合同》之前，涉案房屋已在2017年6月21日被一审法院查封；3.上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）（2018）沪01执恢9号执行裁定及协助执行通知书、查封房源明细表，证明：2018年2月26日，上海一中院对涉案房屋也进行了查封。   朱文峰质证意见：对第一组证据的真实性、合法性予以认可，但认为除了海南高院的裁定与涉案房屋有关以外，其他的查封裁定均与涉案房屋没有关联，且海南高院的裁定也是在双方签署《二手房买卖合同》后才出具的。对第二组中证据1的“三性”予以认可，但对该证据的证明内容需要核实，需要根据所涉裁定的具体内容进行核实；姚继韵未提交证据2的原件，故对其真实性不予认可；证据3的日期是2018年2月，在双方签署《二手房买卖合同》后才作出的。   鲸钻公司质证意见：对该两组证据均无异议。   新佳公司、鹿回头公司质证意见：第一组证据中证据1、2、3、4与案涉房屋无关；对证据5不动产登记证明，新佳公司、鹿回头公司未核实到；对证据6的“三性”及证明内容均予认可。对第二组证据的“三性”及证明内容均认可。   本院作如下认定：姚继韵提交的第一组证据中的证据1-4与本案无关，其提交的其他证据可以证实涉案房屋目前未被查封的事实，本院均予采信。   二、朱文峰提交如下证据：1.《房屋买卖协议》；2.海南增值税普通发票（NO.00436583）。共同证明：朱文峰与开发商鹿回头公司、新佳公司原本存在房屋买卖合同关系。   姚继韵质证意见：朱文峰提交的该两份证据的真实性由法院进行核实，但认为证据1并不是正式的房屋买卖合同，朱文峰与开发商并没有签订正式的商品房买卖合同，也没有办理网签。   鲸钻公司质证意见：对该两份证据的真实性予以认可。   新佳公司、鹿回头公司质证意见：该两份证据是复印件而非原件，故对“三性”不予认可。   本院作如下认定：因朱文峰未提交上述《房屋买卖协议》及发票的原件，且《房屋买卖协议》上载明的“出卖方”鹿回头公司及新佳公司对该协议及相应发票的“三性”不予认可，故本院对该两份证据不予采信。   三、新佳公司、鹿回头公司提交如下证据：1.登记情况查询结果（不动产登记中心后台数据查询），证明：涉案房屋的历史登记情况。2.房屋信息列表（不动产登记中心网站查询结果），证明：涉案房屋目前未登记，无查封、无抵押。   姚继韵质证意见：对该两份证据的“三性”无异议，但认为涉案房屋于2016年10月11日杨春彦办理了备案注销手续，朱文峰没有及时要求杨春彦办理备案手续，导致房屋于2017年6月22日被一审法院预查封，此后该房屋一直被其他法院查封，虽然现在已经解除查封，但是因为进入破产重整程序而解封的，故朱文峰具有严重过错。   朱文峰质证意见：对证据1的真实性不予认可，认为该份证据上没有不动产登记部门的盖章；对证据2的“三性”均予认可。   鲸钻公司表示对该两份证据的情况不清楚，故未发表意见。   本院作如下认定：对新佳公司、鹿回头公司提交的两份证据的真实性予以认可，可以作为认定案件事实的依据。   二审查明，案外人杨春彦于2013年5月13日办理了涉案房屋网签备案手续。朱文峰于2016年10月份左右从杨春彦处受让取得该房屋。2016年10月11日，杨春彦办理了涉案房屋的网签注销手续，但朱文峰取得房屋后一直未办理网签备案手续。2017年6月22日，涉案房屋因另案被一审法院查封。截止2018年5月7日，涉案房屋仍未被解封。2018年8月27日，本院裁定受理新佳公司、鹿回头公司破产重整案之后，管理人依照《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第十九条关于“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”及其他相关规定，申请对涉案房屋进行解封。2018年11月，涉案房屋被解除限制，目前处于无查封、无抵押状态。   一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：1.本案的案由如何确定；2.《二手房买卖合同》是否应当解除；3.姚继韵主张朱文峰应支付200万元违约金及律师费是否有事实与法律依据。   关于焦点一。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同，而债权债务概括转移是指将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，朱文峰于2016年10月左右从杨春彦处受让取得涉案房屋，成为了房屋所有权人。2018年1月30日，朱文峰作为卖方与买方姚继韵、居间方鲸钻公司签订《二手房买卖合同》，姚继韵先后支付247万元购房款，并将其子姚孟辰名下另一套房屋抵扣涉案房屋200万元价款，朱文峰依约将涉案房屋交付给了姚继韵。因此，朱文峰与姚继韵之间符合房屋买卖合同的构成要件，不属于权利和义务一并转让的情形。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。   关于焦点二。1.朱文峰在受让涉案房屋后未及时办理网签备案手续，导致房屋于2017年6月22日因另案被一审法院查封。朱文峰转让涉案房屋的行为虽然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“被查封房屋不得转让”的规定，但该规定并非效力性强制性规定，《二手房买卖合同》可以认定为有效，仅仅是无法履行。2.2018年8月，涉案房屋开发商新佳公司、鹿回头公司进入破产重整程序，管理人依照破产法相关规定，申请对涉案房屋进行解封。但相关案件当事人的权利义务尚未履行完毕，破产重整案件仍在审理中，截止目前朱文峰仍无法为姚继韵办理网签备案和过户手续，合同目的无法实现，《二手房买卖合同》不能履行。因此，姚继韵关于解除该《二手房买卖合同》的诉求应予支持，朱文峰应返还姚继韵已支付的247万元购房款。   关于焦点三。依照《二手房买卖合同》的约定，朱文峰逾期12天交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应返还已收房款并赔偿损失200万元。此外，各方在《二手房买卖合同》中还约定：一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。如前所述，朱文峰受让涉案房屋后未及时办理网签备案手续，导致房屋在转让给姚继韵之前因其他案件被查封，姚继韵的合同目的无法实现，因此朱文峰存在过错。此外，姚继韵在2018年4月11日向朱文峰邮寄第一份《不安抗辩通知书》时已知晓朱文峰就涉案房屋未办理网签备案且房屋由开发商向其他债权人进行抵押的事实，但其在次日仍向朱文峰支付了47万元购房款，故姚继韵在明知该房屋不能办理网签备案的情况下仍通过支付房款的形式继续履行合同，亦存在过错。综上，朱文峰与姚继韵均存在过错，一审法院确定朱文峰承担违约责任的方式为赔偿姚继韵的损失，即由朱文峰向姚继韵支付购房款利息及律师费并无不当。姚继韵关于朱文峰应向其支付200万元违约金的主张，本院不予支持。   综上所述，姚继韵、朱文峰的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费51,448元（姚继韵已预交22,800元，朱文峰已预交28,648元），由姚继韵负担22,800元；朱文峰负担28,648元。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年九月二十五日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国民事诉讼法   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。