浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初10053号 原告：李夏，男，1983年1月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：戴涵静，女，1983年3月28日出生，汉族，住杭州市江干区，系原告妻子。 被告：宁波广发房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA282E3D28）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火路****。 法定代表人：崔明明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张剑昕，该公司员工。 原告李夏与被告宁波广发房地产经纪有限公司（以下简称广发公司）委托合同纠纷一案，于2019年8月18日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用小额程序进行审理。本案于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告李夏及其委托诉讼代理人戴涵静，被告广发公司的委托诉讼代理人张剑昕到庭参加了诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告以被告未付租金及相应费用为由，请求判令（变更后）：1、被告向原告支付租期自2019年11月1日至2020年7月31日的房屋租金32270元；2、被告向原告支付逾期付款利息453元;3、被告向原告支付电费694.7元；4.被告向原告支付换锁费400元。审理中，原告认为按照4.0125%，按照拖欠期限8个月（2019年11月1日至2020年7月31日），基数为32270元计算利息。 被告广发公司答辩称：房租已经支付到了2020年2月1日，后来拖欠房租的理由是原告违反了合同中的7.3.3条，即隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的。该套房进行了私自改造，我方的业务员和原告进行了沟通，是解除合同或者减免租金，但原告迟迟未有回应，至于利息，不应按照3万多来计算，关于电费，如果属于我们的可以承担，但是根据原告提供的证据，是包含在物业费的范畴，而不是房东使用的范畴。2020年2月1日至2020年7月31日只有一个租客，可以按照900元一个月计算给原告。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2017年7月28日，李夏（作为甲方、委托人）和广发公司（作为乙方、租赁代理机构）签订了《房屋出租委托代理合同》1份，合同约定房屋坐落于宁波市鄞州区××幢××单元××室，出租委托代理期限自2017年8月1日至2020年7月31日，乙方应按照下列约定的租金向甲方支付租金：租金为人民币4545元／月，年租金为人民币49995元，付款方式为季付；出租委托代理期限内，由乙方承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、燃气费、上网费；甲方应保证该房屋的建筑结构和原有附随的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，出租委托期限内原有房屋及附属物品、设备设施非人为损坏由甲方负责维修；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.……，2.……，3.隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的。合同第十一条约定了关于独家委托代理，甲方同意，鉴于乙方为甲方提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理等各项服务，提升了该房屋资产价值及该房屋市场竞争力，同时市场价格行情存在现实波动，乙方有权根据实际市场情况调整对承租人的实际出租价格，甲方双方同意，如该房屋实际出租价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的租金标准的，则高出部分直接作为乙方的管理服务费，由乙方直接收取。甲方确认，甲方根据《出租委托合同》及本协议将租赁房屋独家委托乙方全权代理出租，在委托代理期限内，甲方不得另行委托第三方办理该房屋的代理出租事宜，不得自行将该房屋在任何第三方房屋经纪机构登记出租，不得自行将该房屋出租或擅自将该房屋委托出售；另在房租支付清单中载明：2020年2月1日至2020年4月30日的房租于2020年2月1日支付，2020年5月1日至2020年7月30日的房租于2020年5月1日支付。 2017年7月29日，原告将案涉房屋交付给了被告。2019年8月，有关部门向案涉房屋发出《居住出租房屋安全管理安全告知书》，在居住房屋出租过程中，应当严格遵守以下规定：……（3）原始设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、杂物间、地下室、、地下室、半地下室、架空层棚等其他非居住空间的，不得出租供人员居住；（5）不得将不具备防水要求房间、阳台等改为卫生间、厨房间；或者改变车库、车棚设计使用功能。后被告联系原告，欲解除合同，原告未同意，后双方协商减少因餐厅不能住人的租金1000元/月，被告因此于2019年10月30日支付了房租金8635元（该租金减去了2019年8月-2020年1月份每月1000元共计5000元的租金）。之后，在使用过程中，被告又发现北面小房间墙面渗水，后原告2020年3月份去查看的时候发现该房间已没有住人。被告未按期缴纳2020年2月1日起的租金。2020年4月8日，原告向被告发出催讨房租通知书，要求被告在2020年4月15日前补缴所欠房租18635元以及公摊电费405.5元。被告收到后亦未支付。 另查明，2020年8月25日，原告缴纳了2020年1-6月的公摊电费694.7元，在收据中载明，电梯（度）：301.54，门厅（度）：145.94，本期总用电（度）537.48，水泵房（度）：90，本期金额：289.2元，上期余额405.5元。 审理中，原被告明确在2017年之前也系租住给其他人，房屋原始格局是三室二厅二卫一厨，后来把二厅一厨改成了二个房间，二个卫生间中的大的卫生间改成了二个卫生间，合计有三个卫生间。原被告明确涉案房屋交付被告时房屋是按现状交付的，租赁后被告未对房屋做过改动。原告还向本院提交了收据1份，载明换门锁5把，金额为400元。 以上事实由原告提供的《房屋出租全程委托代理合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、催讨房租通知书及妥投记录、收据，被告提供的居住出租房屋安全管理告知书、微信聊天记录、短信聊天记录及原、被告庭审陈述等予以证明。 本院认为：原被告签订了《房屋出租全程委托代理合同》,双方均应按约履行，后双方协商将租金每月减少1000元，被告并按此支付了款项，原告亦无异议，因此，被告已支付了截止2020年1月的费用。关于2020年2月1日起被告应支付的款项，双方本已变更每月的房租金为3545元/月，后原告方也确认北面的小房间有渗水的现象，该房屋的情况确实对出租亦有影响，因此，本院酌情再减少金额700元/月，因此，本院认定应支付的款项为2845元/月，现从2020年2月1日至2020年7月份共计为6个月，被告应支付的款项为17070元。至于被告认为原告违反隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的，合同是解除的。本院认为，第一，案涉房屋从三室二厅二卫一厨被隔成五室三卫在前，被告签订合同时是知晓该情况的，有关部门在2019年8月的通知也仅是涉及部分部位不应出租，且双方也已经一致同意减少了1000元/月；第二，关于北面房间渗水，被告也未有证据证明该情况系重大瑕疵，也未有证据证明系原告隐瞒；第三，从2020年2月1日至2020年7月底，涉案房屋一直有租住人员，且被告还收取了租金；综上，对于被告的该意见，本院不予采纳。关于利息，结合原告的诉请，其中的8535元从计算6个月，另外的8535元应计算3个月，因此，利息为256.85元。关于原告主张的电费，合同约定是与房屋有关的电费由被告承担，应理解为房屋内的电费，而从缴费收据来看该费用是公摊的费用，收据也并非是电力公司出具，因此，该费用不应由被告承担；关于原告主张的换锁费，按常理，原告应保存有钥匙，无须换锁，因此对于该换锁费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告宁波广发房地产经纪有限公司向原告李夏支付款项17070元，利息256.85元，共计人民币17326.85元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告李夏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费645元，减半收取322.5元，由原告李夏负担157.5元，被告宁波广发房地产经纪有限公司负担165元。 本判决为终审判决，自本判决书送达之日起生效。 如不服本判决，可在判决书送达之日起六个月内，向本院申请再审。 审判员  姚虎仕 二〇二〇年九月二十八日 书记员  邵婷婷