上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47315号原告：徐镇国，男，1947年4月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：季根娣，女，1949年12月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告共同委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。被告：上海市浦东新区维多利华庭小区业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：汤卓民，主任。负责人：蒋磊，副主任。委托诉讼代理人：吴跃栋，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告徐镇国、季根娣与被告上海市浦东新区维多利华庭小区业主委员会(以下至判决主文前简称维多利业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐镇国、季根娣的委托诉讼代理人张远征、被告维多利业委会的负责人蒋磊、委托诉讼代理人吴跃栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐镇国、季根娣向本院提出诉讼请求：依法判令撤销上海市浦东新区维多利华庭小区业主大会于2020年1月5日表决通过的《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》的决议(以下简称涉案决议)。事实和理由：原告系上海市浦东新区维多利华庭小区业主，被告为该小区业主委员会。2020年1月7日被告在小区公然张贴1月5日表决通过的涉案决议，该决议内容、程序违法。首先，现有物业上海锦驰物业管理有限公司(以下简称锦驰物业)的物业服务合同于2020年6月30日到期，《上海市住宅物业管理规定》第四十六条明确规定物业服务合同到期前，必须作出续聘或另聘物业服务企业的决定，若决定另聘则再拟定选聘方案，但涉案决议并无续聘或另聘物业服务企业的意思表示，且锦驰物业已向被告提交愿意继续提供物业服务的意愿，但被告不经业主大会讨论，在未作出续聘或另聘决议前，擅自表决另聘物业，直接剥夺锦驰物业的续聘权利，进而剥夺业主对物业续聘的权利，选聘程序严重违法，违反上述第四十六条规定及《管理规约》第二十一条规定，而被告所称《管理规约》第二十条系指物业选聘方案，并非选聘程序。其次，投票表决应当符合小区业主大会议事规则的规定，但被告在实际操作中，由业委会成员将选票随意投入业主信报箱了事，未依法有效送达表决票，且要求业主提供两证即身份证、房产证才能参加投票，擅自设置投票障碍，违反议事规则第十一条、第十二条的相关规定。再次，根据法律规定，表决票必须提前七日送达，但根据被告2019年12月20日公布的选聘方案，投票日期为2020年1月3、4、5日三天，而送达表决票时间为2019年12月22日-28日，违反提前七日送达的规定。另外，小区共计836票，发放816票，且实际发放数额原告并不清楚，每位业主都有表决权，未完全发放，是对业主权利的剥夺。被告在制定方案前，未听取业主、街道办、居委会的意见、建议，选聘小组的产生、人员组成均由被告直接指定，且无居委会成员，未让小区业主参与，侵害业主合法权益。涉案决议形成后，房管办、街道办等政府相关部门已向被告发送七份函件，要求被告作出续聘或另聘物业服务企业的决定，但被告拒不理会。2020年7月11日居委会发布公告，要求被告暂缓召开业主大会及物业选聘工作。相关部门的函件、公告皆可说明被告选聘程序严重违法。现诉至法院，要求判如所请。被告维多利业委会辩称，根据《上海市住宅物业管理规定》第三十九条的规定，选聘物业服务企业前，业委会应当拟定选聘方案，选聘方案需明确包括选聘方式，而选聘方式也就是续聘或者另聘。小区《管理规约》第二十条规定续聘或协议选聘为两种并列方式，并未将续聘作为选聘的前置条件或流程，被告依据本市相关规定及管理规约，拟定选聘方案及方式，无任何违法、违规之处。整个小区投票情况为共计836户，实际送达816户，投票业主272户，其中同意票211户，反对票54户，弃权票2户，废票5户，同时根据议事规则规定，业主在规定时间内不反馈意见的，视为认可多数人意见，加上未反馈的业主544户，同意票为755户，故表决通过的涉案决议对全体业主具有约束力。原告所称物业管理规定第四十六条，系指物业服务期限届满前应当告知现物业是否续聘或另聘，但小区尚未到此阶段，根据选聘方案尚未选出物业公司，故无法告知锦驰物业续聘或另聘。且涉案决议并未排除锦驰物业，被告于2019年12月4日向锦驰物业发送选聘方案电子邮件并抄送房办，2020年5月5日向锦驰物业发送竞聘邀请电子邮件，但锦驰物业在竞聘过程中自行放弃，在此情况下无法续聘。投票表决必须具有业主身份，被告通过查验身份证、产权证核实业主身份并无不妥及过错，并非故意制造投票障碍。业主大会议事规则明确规定，可以通过信报箱送达表决票，被告两次上门无法送达的，则由业委会二人将表决票投入信报箱，并在底楼电梯厅张贴表格予以公告，表格由二人签字并拍照。根据2019年12月20日的公告，送达表决票最晚时间为2019年12月28日，投票最晚时间为2020年1月5日，间隔已满7日，且实际上2019年12月26日前表决票已全部送达，即便延误一、二天，也都是业主的真实意思表示，并不能否认涉案决议的有效性。被告于2019年12月4日张贴公示就是为了听取业主意见，并将选聘方案草案提交居委会、房办、街道、物业，明确本次选聘采用协议选聘方式，且未排除现物业，选聘小组也非被告主导，小组中有居委会成员。被告已将选聘方案抄送给房管办、街道办、居委会，并未收到任何异议，而房管办、街XXX委会的公告，皆是由于小区内持反对意见的业主及同住人员至相关部门上访，其发函目的是维稳，历次函件主要内容也是希望被告为反对意见人增设续聘流程，但并未否认通过涉案决议的有效性。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：原告系维多利华庭小区业主，被告为该小区业主委员会。2019年12月20日，被告在小区张贴《上海市浦东新区维多利华庭关于小区物业服务企业选聘方案的业主大会公告》，载明：鉴于维多利华庭与锦驰物业签订的物业服务合同将于2020年6月30日终止，……业委会决定于2020年1月5日就维多利华庭小区物业服务企业选聘方案召开业主大会，现将本次业主大会有关事项公告如下：一、本次大会审议表决事项：《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》(详见下文)：(一)拟选聘物业服务企业要求：……。(五)、选聘方式及工作流程：1、为规范物业服务行为……，本次选聘采用协议选聘方式。……4、选聘小组与下列物业企业进行接洽：(1)锦驰物业。鉴于锦驰物业自前期物业管理期间以来一直负责本小区物业管理，且锦驰物业已明确表示愿意继续为本小区提供服务的，故业主大会亦邀请锦驰物业参与本小区本次的物业竞聘，本方案第一条对于拟聘用物业企业的标准，在资格入围阶段不适用于锦驰物业。(2)由小区业主向选聘小组推荐物业企业，或知悉相关信息的物业企业，主动与选聘小组进行沟通联系。……二、本次大会形式：以书面征求意见的形式召开业主大会。三、本次会议时间安排：1.2019年12月20日张贴《上海市浦东新区维多利华庭关于小区物业服务企业选聘方案的业主大会公告》。2.2019年12月22日至12月28日由业主代表送票，本表决票二次上门送达无人签收的，或无业主代表负责送票的，采取投入信报箱的方式送达。非当面送达的名单将另行公告。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。3.2020年1月3日，1月4日，1月5日连续三天，早上9点到11点半，下午2点到4点自行投入设在业委会办公室的投票箱内，同时出示相关身份证明(房产证和身份证原件或复印件或手机拍照)，如业主本人需要委托他人代为递交的，被委托人应提供书面委托书原件及本人身份证，同时出示委托人的房产证和身份证原件或手机拍照。按照小区《议事规则》，每位被委托人所代理的份额不能超过三户(包含三户)。4.2020年1月5日下午16：30在业委会办公室公开统计投票情况，届时会邀请居委会、业主到会监督见证。5.2020年1月8日前公告本次业主在会表决结果。6.本次会议工作人员由业委会委员、业主代表组成。希望广大业主珍惜自己的投票权利，积极参加业主大会。特此公告。表决票(样张)：表决事项：维多利华庭小区物业服务企业选聘方案，表决内容：是否同意2019年12月20日由维多利华庭第三届业主委员会在物业管理区域内张贴公告的《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》，……。2020年1月7日，被告在小区张贴《上海市浦东新区维多利华庭关于小区物业服务企业选聘方案的业主大会表决结果的公告》，载明：上海市浦东新区维多利华庭小区于2020年1月5日以书面征求业主意见的方式召开业主大会会议，对于业主委员会在2019年12月20日物业管理区域内张贴公告的《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》进了了表决。情况如下：本小区全体业主所持投票权共836票，总计发放816张选票，占97.6%，专有部分建筑面积103,810.52平方米，占建筑总面积97.8%，符合业主大会会议召开条件，回收272票，废票5票。按照《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意表决票中的多数，表决结果如下：表决内容同意票反对票弃权票同意票占业主人数比例(%)同意票占建筑物总面积比例(%)是否同意……张贴公告的《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》XXXXXXXX.3%90.6%该事项的表决结果经专有部分超过建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意，符合《物业管理条例》规定，予以表决通过。特此公告。2020年1月19日，上海市浦东新区洋泾街道房管办事处(以下简称洋泾房管办)向被告发送《工作指导函》，载明：我办收到部分业主来信，……请按如下要求开展工作：1、根据维多利华庭小区《业主大会议事规则》第十五条第三款“……”的约定开展表决票发放工作。2、根据维多利华庭小区《管理规约》第二十一条第二款“……”的约定召开业主大会会议，讨论决定与原物业服务企业的续聘方式和方案。2020年2月26日，洋泾房管办向被告发送《工作指导函》，载明：……，建议贵会根据小区《管理规约》第二十一条第二款的约定召开业主大会会议，先由业主大会讨论决定是否续聘原物业服务企业。2020年5月9日，洋泾房管办向被告发送《工作函》，载明：……，经查，维多利华庭小区于2020年1月5日召开业主大会会议表决通过的《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》中未明确作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，小区业主大会至今仍未就小区是否续聘或者另聘物业服务企业作出决定。根据《上海市住宅物业管理规定》第四十六条第一款之规定，……特此函告贵会，应根据上述规定组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定……。2020年5月22日，上海市浦东新区人民政府洋泾街道办事处(以下简称洋泾街道办)向被告发送《指导函》，载明：……洋泾房管办分别于2020年1月19日、2月26日、5月9日三次发函建议贵委及时召开业主大会作出续聘或另聘物业的决定，贵委均未行动。……我街XXX委尽快根据小区《上海市住宅物业管理规定》第四十六条、《管理规约》第二十一条第二款的约定召开业主大会会议，由业主大会讨论决定续聘或另聘物业服务企业，……，贵委在召开业主大会作出续聘或者另聘物业服务企业决定后，再根据表决结果，进行续聘或按1月5日贵小区业主大会表决通过的《物业企业选聘方案》进行选聘……。小区《管理规约》规定：第二十条：业主委员会应当结合本的业管理区域规模、业主对物业管理服务的要求，制订具体选聘方案，选聘方案包括以下内容：……(四)选聘方式采用续聘或协议选聘。第二十一条：其中，原物业服务企业提出继续为本物业管理区域提供管理服务并符合续聘法定条件和约定条件的，且业主大会讨论决定采用续聘方式的，业主委员会与原物业服务企业重新签订物业服务合同；不采用续聘方式的，业主大会采用协议选聘的方式选聘物业服企业，与选定的物业服务企业签订物业服务合同。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。首先，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十六条规定，物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。根据该规定，涉案小区物业服务单位锦驰物业服务合同期限届满前，首先应召开业主大会作出是否续聘锦驰物业的决定，若决定另聘则再选聘其他物业，作出续聘与否决定应为另聘的前置程序，而非被告所称续聘与另聘可并列选择。其次，被告所称《管理规约》第二十条规定中记载的“选聘方式采用续聘或协议选聘”，此条款系指选聘方案可采用续聘、选聘两种方式，但并不能违反法律法规定的强制性规定即前述续聘与否先行决议的规定，且《管理规约》第二十一条规定“……业主大会讨论决定采用续聘方式的，业主委员会与原物业服务企业重新签订物业服务合同；不采用续聘方式的，业主大会采用协议选聘的方式选聘物业服企业，与选定的物业服务企业签订物业服务合同”，该规定内容显然可以反映续聘在前，选聘在后。再次，洋泾房管办、洋泾街道办多次向被告发函，要求被告尽快作出是否续聘原物业的决定，发函内容符合法律法规规定，可见被告作出涉案决议之程序违法。综上，被告在未作出是否续聘原物业服务企业的决定前，召开业主大会作出涉案决议并公告，与法有悖，剥夺了小区业主享有续聘原物业服务企业的权利，明显侵害原告合法权益，故原告要求撤销涉案决议，依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，判决如下：撤销上海市浦东新区维多利华庭小区业主大会于2020年1月5日表决通过的《维多利华庭小区物业服务企业选聘方案》的决议。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由上海市浦东新区维多利华庭小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  储刘明二〇二〇年九月十四日书记员  丁 叶附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。