广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4666号上诉人（原审原告）：杜锦滔，男，********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************016。上诉人（原审原告）：邹丽卿，女，********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码440************342。两上诉人共同委托代理人：麦智宁，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈凤平，女，********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************323。被上诉人（原审被告）：刘志强，男，********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************013。被上诉人（原审被告）：刘俊奇，男，********日出生，汉族，住广东省深圳市南山区********迈瑞大厦，公民身份号码441************055。被上诉人（原审被告）：邹丽霞，女，********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********巷15号，公民身份号码440************320。四被上诉人共同委托代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。四被上诉人共同委托代理人：蔡敏，广东创顺律师事务所律师。上诉人杜锦滔、邹丽卿与被上诉人陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜锦滔、邹丽卿上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认案涉房屋的买卖合同无效；2.判令陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞立即腾退案涉房屋予杜锦滔、邹丽卿；3.判令陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞立即向杜锦滔、邹丽卿支付房屋使用费（从1996年1月起算，按每月3000元计算至实际腾退之日，暂计至2018年3月为801000元）；4.诉讼费由陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞承担。事实和理由:一、一审案件适用法律错误，案涉买卖合同应属无效合同。案涉房屋土地性质为集体土地，根据法律规定，1996年时案涉房屋买卖须经县级人民政府批准并将土地性质从集体转为国有，然而案涉买卖合同并未有房屋所在地村委会加盖的印章，亦无政府审批的文件，故根据法律规定，案涉合同属于无效合同，并不发生法律效力。二、案涉合同是陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞利用管辖权异议期间伪造变造的，属于假证据，不应作为裁判依据。陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞提起管辖权异议具有恶意动机，案涉合同是在异议期间伪造，请求二审法院指定有有效鉴定方法的鉴定机构对证据形成时间进行鉴定，惩罚不诚实的诉讼行为。按常理，农村宅基地的买卖会在村委会备案登记并加盖印章。案涉合同未加盖印章。三、杜锦滔、邹丽卿与陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞并未达成案涉房屋的买卖合意，案涉合同不成立。案涉合同未见陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞的签名，该合同并未成立，在其答辩状中，亦自认属于承租案涉房屋，故当年的交易合意为如果能过户，则30万元买卖，如不能过户，则按租赁时间多退少补。四、案涉房屋如今已无法办理过户手续，合同目的不能实现，出于案结事了可参照解除合同处理。杜锦滔、邹丽卿年纪已大，案涉房屋仍在杜锦滔、邹丽卿名下，如今房屋已成危房。杜锦滔、邹丽卿起诉时并未发生土地征收情况，杜锦滔、邹丽卿要求返还房屋，是希望有生之年处理好纠纷，以免遗留给下一代处理。陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞辩称，邹丽卿与邹丽霞是姐妹关系，两人关系好，陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞不想诉讼。邹丽卿口头陈述不想诉讼，是杜锦滔看到房价上涨才提起诉讼。杜锦滔、邹丽卿向一审法院提出诉讼请求：1.确认杜锦滔、邹丽卿与陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞之间关于坐落在佛山市南海区***************屋的买卖合同无效；2.陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞立即腾退位于佛山市南海区**************予杜锦滔、邹丽卿；3.陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞立即向杜锦滔、邹丽卿支付房屋使用费，自1996年1月起算，按照每月3000元的标准计算至实际腾退之日止，暂计至2018年3月份为801000元；4.本案诉讼费用由陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞承担。一审法院查明：对双方当事人没有异议的事实，一审法院予以确认。另查明一，1996年3月24日，杜锦滔以售房者名义出具书面材料，内容为“兹将我座落在泌冲水泥厂傍的房屋一间售卖给陈凤萍（陈凤平）女士，总售价为人民币叁拾万元正，售后双方不得有悔，收到钱后将房产证一份、土地证一份给卖（买）主”，杜锦滔、邹丽卿、杜小韵、杜小颖在上述书面材料上签名。之后杜锦滔收取了陈凤平的30万元，并将房产证和土地使用证交付给陈凤平。另查明二，涉案房屋登记所有权人、土地使用者均为杜锦滔，房屋所有权证号为粤房字第32751**，集体土地建设用地使用证号为南府集建字（89）第071943号。2017年9月30日，杜锦滔以遗失补办为由申请办理了不动产权证书[粤（2017）佛南不动产权第0328527号]，不动产登记权利人为杜锦滔。另查明三，杜锦滔、邹丽卿申请笔迹鉴定，支出鉴定费8740元。一审法院认为，本案争议焦点一，双方就涉案房屋买卖签订的合同是否无效；争议焦点二，陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞应否返还涉案房屋和支付租金。关于争议焦点一，经审查，分述如下：1.杜锦滔、邹丽卿与陈凤平就涉案房屋买卖经协商后订立的合同是双方真实意思表示，陈凤平根据约定支付了全部购房款，杜锦滔、邹丽卿亦交付涉案房屋和房屋的权属证予陈凤平；2.涉案房屋所属土地虽为农村宅基地，但合同于1996年订立，当时法律上并未对宅基地买卖有禁止性规定，直到1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条才规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”；3.杜锦滔、邹丽卿认为陈凤平支付的30万元相当于20年的租金，不是购房款，且合同上约定如不能过户则按租赁时间多退少补，但未提供证据证明双方有相关约定，而合同内容已经反映相关款项属于购房款，因此，对杜锦滔、邹丽卿该意见不予采纳。综上，杜锦滔、邹丽卿主张确认合同无效，该请求理由不充分，一审法院不予支持。关于争议焦点二，陈凤平已经在涉案房屋长期居住，涉案房屋是否可以过户并不影响陈凤平占有和使用涉案房屋，杜锦滔、邹丽卿主张陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞返还涉案房屋和支付租金的请求有违诚实信用原则，一审法院不予支持。综上，一审法院驳回杜锦滔、邹丽卿的全部诉讼请求，采纳陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞的答辩意见。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回杜锦滔、邹丽卿的全部诉讼请求。案件受理费54610元，减半收取27305元（杜锦滔、邹丽卿已预交），由杜锦滔、邹丽卿负担。杜锦滔、邹丽卿申请鉴定时支出的鉴定费8740元，由杜锦滔、邹丽卿承担。二审期间，杜锦滔、邹丽卿向本院提交了一份补充协议作为新的证据，拟证明杜锦滔、邹丽卿与陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞不存在协议，案涉合同是无效的，案涉房屋有可能倒塌，且农村宅基地不能买卖，杜锦滔、邹丽卿年事已高，为避免给下一代遗留纠纷，想现在解决问题。陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞未向本院提交新的证据。经审查，因该协议是杜锦滔单方出具，未得到陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞的认可及签署，故本院不予采纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为案涉合同的效力。杜锦滔、邹丽卿上诉称案涉合同是伪造的，其内容违反法律规定，且双方未就案涉合同买卖达成合意，故案涉合同应为无效合同。对于案涉合同的效力问题，本院作如下分析：首先，关于案涉合同是否属于伪造的问题。经查，一审法院已根据杜锦滔、邹丽卿的申请委托广东通济司法鉴定中心对杜锦滔手写书面材料的笔迹和笔迹形成时间进行司法鉴定，广东通济司法鉴定中心审查后认为只能对笔迹进行鉴定，不能对形成时间进行鉴定，之后广东通济司法鉴定中心出具文书司法鉴定意见书，鉴定意见为上述手写书面材料中“杜锦滔”、“邹丽卿”签名字迹是杜锦滔、邹丽卿所写。杜锦滔、邹丽卿坚持对笔迹形成时间进行鉴定，一审法院另行委托广东财安司法鉴定所进行鉴定，但杜锦滔、邹丽卿在规定期限内未交纳鉴定费用，一审法院终止鉴定。本院认为，杜锦滔、邹丽卿主张案涉合同为陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞于管辖权异议期间伪造，但并未提交证据予以证实，其主张亦与司法鉴定结论不符，故本院对杜锦滔、邹丽卿该主张不予采信。其次，关于案涉合同内容是否违反法律强制性规定的问题。经核查，案涉协议形成于1996年3月24日，其时法律未对农村宅基地及房屋买卖行为作禁止性规定，杜锦滔、邹丽卿称案涉协议未经县级人民政府批准及将土地性质转为国有土地已违反法律强制性规定，缺乏法律依据，本院不予采纳。最后，关于双方是否就案涉房屋买卖达成合意的问题。本院认为，杜锦滔、邹丽卿于1996年书写材料确认将案涉房屋出卖给陈凤平，杜锦滔、邹丽卿亦收取了陈凤平支付的30万元并将案涉房屋所有权证、集体土地建设用地使用证原件交给陈凤平，案涉协议已履行完毕。陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞自1996年起对案涉房屋、土地进行占有使用至今逾二十年，形成了稳定的物权关系，应受法律保护。杜锦滔、邹丽卿主张双方未就案涉房屋买卖达成合意，有违诚实信用原则，本院对此不予支持。因此，杜锦滔、邹丽卿上诉主张案涉合同无效，并请求陈凤平、刘志强、刘俊奇、邹丽霞返还案涉房屋及支付占有使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，杜锦滔、邹丽卿的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54610元，由上诉人杜锦滔、邹丽卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月十二日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理