江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2329号上诉人（原审原告）：李娜，女，1985年1月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：贾健，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州筑博联合营造工程有限公司，住所地苏州工业园区星海街**星海大厦**。法定代表人：谭玲姣。破产管理人：江苏立泰律师事务所。委托诉讼代理人：任青萍，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏立泰律师事务所实习律师。上诉人李娜因与被上诉人苏州筑博联合营造工程有限公司（以下简称筑博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初11778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李娜上诉请求：依法改判支持李娜的诉讼请求。事实和理由：一、李娜与筑博公司的房屋买卖(置换)合同合法有效。李娜早在2014年10月入住涉讼房屋，在签订正式合同之后，也已经支付了超过一半的房款，其余房款则约定申请银行贷款后支付，但前提是筑博公司先行归还之前的银行贷款，解除房屋他项权证后再与李娜办理房屋过户手续。李娜在购房过程中已经履行了自己的合同义务，相反筑博公司没有履行合同义务，未给李娜办理房屋过户手续，过错责任完全在筑博公司。筑博公司是房屋买卖合同中的实际违约方，依法不享有合同解除权利。二、涉案房屋依法不属于破产财产。管理人不能以解除合同的名义收回尚未办理产权证或者产权过户手续但已经向买方交付的房屋。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项规定：“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但己向买方交付的财产”，该规定明确，房屋买卖中尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的房屋产权不再属于出售人，即物权已由出售人让渡到买受人，不再视为破产企业的财产，不得进行破产处理。三、涉案房屋根据最高人民法院的相关规定，不属于破产财产，不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除合同的规定。同时，《中华人民共和国企业破产法》第十八条也不应当适用消费性购房合同的解除。对于破产中双方均未履行完毕的购房合同，合同选择履行权的行使主体为消费性购房人即李娜，而非管理人。目前涉案房屋是李娜全家唯一的居住用房，在房屋已经交付多年的情况下，筑博公司未履行变更登记的法律义务，此时如果破产管理人再任意动用《中华人民共和国企业破产法》第十八条，势必损害购房者的正当利益。李娜作为购房者已经支付了超过一半的房款，也愿意支付剩余房款，这并不造成筑博公司的财产损失，更没有损害全体破产债权人的合法权益。在此情况下，涉案房屋不应当被认为属于破产财产。四、2014年12月《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，这一规定对破产案件中房屋买卖合同的处理具有一定的借鉴意义。五、筑博公司作为房屋出卖人已将房屋交付给李娜，仅仅未办理房屋产权过户手续。虽然房屋登记仍然在筑博公司名下，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。如果仅以产权登记作为房屋所有权归属的唯一标准，就将使购房者付款购买且已经入住的房屋因未办理产权登记手续而被归入债务人财产，是不公平的。被上诉人筑博公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告李娜向一审法院起诉请求：1.依法确认李娜与筑博公司签订的关于苏州市吴中区太湖国家度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢403室的房屋买卖合同有效；2.筑博公司办理过户手续至李娜名下；3.诉讼费由筑博公司承担。一审法院认定事实如下：落款日期2015年11月18日，筑博公司（售房人、甲方）与李娜（购房人、乙方）、苏州工业园区一加一房屋置换有限公司（居间方、丙方）就伍相路1号太湖纯水岸花园8幢403室签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，乙方对该房屋已经充分了解并实地看房，对该房屋现状无异常，甲乙双方协商后的成交价为90万元，其他相关税费由乙方承担。甲乙双方于2015年11月18日自行交付定金5万元，甲乙双方约定资金托管为人民币1135000元，与网签合同金额一致，首付款285000元由中介公司找垫资公司代付，详见垫资协议，甲乙双方约定先进行资金托管，办理贷款预审批，审核通过办理过户手续。甲方承诺于收到全款腾空房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水电煤气有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。另约定该房屋为简装。就房款支付情况，李娜陈述其于2014年7月9日向谭显良支付30万元，并于2016年1月7日向谭莲娇支付164000元。筑博公司对上述转账真实性均认可，钱款实际用于公司经营，但因上述款项未备注用途，故无法认可系购房款。中昂物业管理有限公司苏州分公司出具证明，言明李娜于2014年10月入住该房屋。一审中，苏州工业园区一加一房屋置换有限公司的陈怡洁陈述：谭显良找到陈怡洁帮忙办理案涉房屋的过户事宜，2015年11月18日，任小欢、李娜、谭显良及陈怡洁在名典咖啡签订了上述《房屋买卖合同》，合同中的签字及盖章均为当日所为，中介方由苏州工业园区一加一房屋置换有限公司盖章，并由陈怡洁签字。据其了解，签约时李娜已住在案涉房屋中，至于房屋租赁的情况、房款的支付情况其不清楚。一审又查明，苏州工业园区人民法院民事裁定书载明，在执行过程中，经申请人周立志同意，一审法院于2018年7月26日决定将作为被执行人筑博公司的执行案件移送破产审查，经审查，一审法院认为筑博公司作为具有独立法人资格的企业法人，属于破产主体，征得周立志同意后，一审法院将执行案件依法移送破产审查，符合执行案件移送破产审查的相关规定，且筑博公司的资产不足以清偿全部债务，申请人的破产申请符合法律规定，应当予以受理，并于2018年8月10日出具裁定，裁定受理申请人周立志提出的对被申请人筑博公司破产清算的申请。苏州工业园区人民法院指定江苏立泰律师事务所担任筑博公司管理人，负责人为浦学纵。落款日期2018年11月14日，筑博公司向李娜邮寄发出通知，言明根据破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立债务和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。请收到本通知之日起十日内将太湖纯水岸花园8幢403室房屋交付筑博公司管理人，该信件于2018年11月16日签收。案涉房屋登记所有权人为筑博公司，该房屋先后于2016年1月28日、2016年8月17日、2016年10月24日、2016年12月9日、2017年8月1日、2017年11月3日被法院查封，且该房屋设置抵押权抵押给招商银行股份有限公司苏州工业园区支行，载明被担保主债权数额772400元。落款日期2013年3月15日，李娜与筑博公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋位于太湖纯水岸8幢403室，租期2013年4月1日至2032年3月31日，如乙方需要续租，应在租期前30天提出并取得甲方同意。诉讼双方一致确认租赁合同中的章系后补，而非当时加盖，李娜陈述系2016年1月之后所补。招商银行股份有限公司苏州工业园区支行与被申请人筑博公司等人金融借款合同执行案件，李娜一方陈述：其承租案涉房屋租期自2013年4月1日至2032年3月31日，对房屋的装修及家电家具设备添置投入相关款项视为租金即2032年3月31日前的租金视为支付完毕，就上述房产会想办法买下来，其租赁存在瑕疵，如果法院不带租拍卖无异议，其承诺于第二次拍卖时买下。如其搬走后还有物品留下，视为放弃，申请法院对固定装修补偿给其。对此，李娜本案庭审陈述如下：因李娜先租后买，故其向法院申报的租赁权，而非所有权，其考虑到如果其主张所有权需要重新诉讼，故在笔录中未提及房屋买卖法律关系，只提到租赁关系。以上事实，由房屋买卖（置换）合同、通知、决定书等证据以及庭审笔录予以证实。一审法院认为，当事人对其主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实应当提供证据加以证实。结合本案查明事实及本案实际情况，并结合中介相关人员的陈述，且筑博公司的管理人亦于本案起诉前向李娜发出解除通知，诉讼中，筑博公司亦主张解除案涉《房屋买卖（置换）合同》，故并无证据表明上述《房屋买卖（置换）合同》非当事人所签，或有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋权属尚未办理权属登记，买受人以其实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。结合本案实际情况，李娜作为房屋买受人，案涉房屋虽已实际为其占有，然其并未取得案涉房屋的所有权，且一审法院亦于2018年8月10日裁定受理申请人周立志提出的对被申请人筑博公司破产清算的申请，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，案涉房屋买卖合同并未履行完毕，筑博公司于2018年11月14日向李娜发函主张解除房屋买卖合同，故双方之间的该合同实际已经解除，李娜主张继续履行并要求筑博公司将案涉房屋过户至李娜名下的诉讼请求，一审法院碍难支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决下：一、确认筑博公司签订的关于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢403室的《房屋买卖（置换）合同》有效；二、驳回李娜的其余诉讼请求。案件受理费14354元，由李娜负担。二审中，双方均未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，李娜作为房屋买受人，虽已实际占有涉案房屋，但并未取得案涉房屋的所有权，李娜与筑博公司之间的房屋买卖合同并未履行完毕。筑博公司进入破产清算程序之后，筑博公司破产管理人于2018年11月14日向李娜发函主张解除房屋买卖合同，故李娜与筑博公司之间的房屋买卖合同已经解除，一审法院对李娜要求继续履行合同并将涉案房屋过户至自己名下的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14354元，由上诉人李娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  郭 锐二〇二〇年九月十五日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤张皓然法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。