广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初301号原告：珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司，住所珠海市斗门区***********之一，统一社会信用代码91440400MA5149CE47。法定代表人：张镇成，董事长。委托诉讼代理人：邹自华，广东弼信律师事务所律师。被告：徐映秋，男，1974年4月20日出生，汉族，公民身份号码440************218，住广东省揭阳市***********。原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司（以下简称原告）诉被告徐映秋（以上简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹自华、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充合同》、《物业管理合同》自2019年11月6日起解除；2.被告立即向原告支付所欠租金、商业服务费、管理费（含节日推广费、滞纳金）249136元，水电费10513.54元，广告保证金及广告费6600元，以上欠费暂计至2019年11月3日，被告自2019年11月4日起支付原告商铺占用费直到原告将此商铺再次出租之日止（占用费计算标准按57500元/月的租金及管理费标准计算）；3.本案诉讼费用及律师费10000元由被告承担。在审理过程中，原告明确第2项诉讼请求的原告将此商铺再次出租之日为2020年1月3日。事实和理由：原告于2018年8月1日与陈文平签订《房屋租赁合同》【合同编号：DM（2018）205号】、《房屋租赁合同之补充合同》【合同编号：DM（2018）（商）合字第205号】、《物业管理合同》【合同编号：DM（2018）（物）合字第205号】，约定陈文平同意向原告承租其拥有合法出租权的位于珠海市斗门区********************（以下简称4F28号商铺），租赁期限自2018年8月4日起至2023年8月3日止，租赁费用按合同约定。原告、被告、陈文平于2019年1月28日签订《签约主体变更协议》，约定被告承接前述合同中属于陈文平的权利和义务。2019年1月28日原告与被告重新签订关于该商铺的《房屋租赁合同》【合同编号：DM（2019）001号】并完成备案登记。另原告与被告于2019年2月25日签订《广告位置使用协议》【合同编号：（2019）g20190244】，约定被告需要向原告支付广告位置使用协议履约保证金3000元及广告位置租金3600元，后被告由于自身原因经营不善，亏损严重，无力支付租金等费用。该商户拖欠租金、商业服务费及管理费（含节日推广费、滞纳金）249136元，水电费10513.54元，广告保证金及广告费6600元，以上欠费暂计至2019年11月3日，上述费用合计266249.54元。由于该商户长时间欠费严重，原告于2019年11月6日向其发出催告函及解除前述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充合同》及《物业管理合同》的通知函，并于2019年11月25日向其寄发《律师函》，该商铺负责人对原告的请求依然不予理睬。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，被告通过前期考察与原告接触，从原告的招商广告及相关负责人的介绍，使被告相信斗门大信新都汇是一家地理位置优越、客流量大、具备无限商机的一家新型商场，于2018年从陈文平处接手位于珠海市斗门****。被告于2018年7月份开始对商铺进行开业前的筹备和装修工作，历经四个月，花费了997912元，后面为了使餐厅正常运转，又进行装修和购买设备，花费了125800元，上述总计1123712元。在开业前，被告已投入该商铺100多万元。2018年12月份，汕头品牛鲜牛肉火锅店正式开业，开业之后，客流量很少，生意不好，但考虑前期投入巨大，被告咬着牙坚持。火锅店每月平均收入12万左右，但支出为21万元左右，一直入不敷出的状态，但被告一直坚持向原告支付租金和其他费用。原告意识到人流量少，曾向被告及商场内其他商家调查营业额情况，但无下文。由于原告没有采取有效手段吸引客流，生意依然惨淡。到2019年8月，被告已经没有周转资金支付租金。2019年10月25日，原告便通过多次停水停电的手段迫使被告撤场。2019年10月31日被告的火锅店正式停业。在被告停业后，原告一概不准被告搬离处理设备，便将商铺转租出去。2019年11月3日被告已经撤离铺位，被告要求把商铺物品抵扣相应费用，原告处理了商铺内的物品，抵扣的具体费用没有协商一致，对于原告诉请的费用没有那么多，实际有182000元，被告有押金在原告处，可以抵扣，对原告诉请的商铺水电费不认可，被告没有拖欠水电费。由于原告运营管理不到位，宣传推广不到位，商场人流少，许多商铺均处于亏本状态，80%小商家无法生存下去，根本无法实现共赢的目的。原告的诉讼请求中关于租金和管理费的金额与约定不符，被告曾向原告提出降低租金的请求，原告也表示同意降低租金和管理费，由原来的57500元降至46000元，但原告没有诚信，现仍按原租金和管理费要求，并要吞食店铺押金132000元。作为一个对员工负责的人性化餐饮公司，在公司资金链已经断裂的情况下，依然积极解决员工问题，向员工支付完工资。综上，希望法院充分考虑，作出公正裁判。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.《房屋租赁合同》【合同编号：DM(2018）205】；2.《房屋租赁合同之补充合同》【合同编号：DM（2018）（商）合字第205号】；3.《物业管理合同》【合同编号：DM（2018）（物）合字第205号】；4.《签约主体变更协议》；5.《房屋租赁合同》【合同编号：DM（2019）001】；6.4F28商铺收铺手续；7.4F28号商铺5-10月水电费通知单及水电费签收表；8.水电费银行转账回单，天眼查信息；9.《广告位置使用协议》【合同编号：（2019）g20190244】及广告图片；10.催告函及解除合同通知函；11.律师函及快递单及签收证明；12.欠费统计表；13.律师合同及律师费发票；14.星展银行汇款凭证1份；15.中国银行汇款凭证12份。被告向本院提交的证据有：1.中国建设银行单位客户专用回单16份；2.委托书、收据。原、被告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院对证据认定如下：原告提交的证据1-11、13-15、被告提交的全部证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，并能起到证明案件事实的作用，本院对上述证据予以确认并在卷佐证；原告提交的证据12为原告单方制作，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，珠海新名扬投资有限公司出具授权书，内容为本公司为珠海市斗门区***********的产权人，授权原告对前述建筑物进行经营管理（包括但不限于物业管理、物业出租、分租、转租等），授权书有效期自2018年1月1日至2037年12月31日，被授权人签署的文件、协议及合同（在本协议有效期内签署的）不因授权的撤销而失效。2018年8月1日，原告（出租方、甲方）与陈文平（承租方、乙方）签订编号为DM（2018）205号《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将4F28号商铺出租给乙方作经营牛肉火锅使用；使用面积为316平方米；租赁期限自2018年8月4日起至2023年8月3日止；房屋月租金28750元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；乙方在合同生效3日内向甲方交纳57500元房屋租赁保证金，租赁保证金不计利息，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方或抵偿租金；乙方违约或未经甲方同意，拖欠租金超过乙方交给甲方合同保证金额相应于月租金天数时间（最多三个月）的，甲方有权按拖欠金额相应天数提前终止合同收回房屋。2018年8月1日，原告（出租方、甲方）与陈文平（承租方、乙方）又签订了编号为DM[2018]（商）合字第205号《大信·新都汇斗门店之补充合同》，约定：甲方将其拥有合法出租权的4F28号商铺出租给乙方；使用面积为316平方米，拆计建筑面积为575平方米；甲乙双方一致同意商铺的经营范围为牛肉火锅，商铺名称为七老牛肉火锅；租赁期限为60个月，从2018年8月4日起至2023年8月3日；甲方应于2018年8月4日按本合同要求将商铺交付乙方；甲乙双方同意商铺将于2018年10月28日开始营业，交付日至开业日或实际开业日前一天止为乙方装修期，装修期按建筑面积每月每平方米5元标准收取相应费用；商铺租金按建筑面积计算，从2018年10月28日至2020年8月3日止，每月租金28750元，从2020年8月4日至2022年8月3日止，每月租金30188元，从2022年8月4日至2023年8月3日止，每月租金31625元；商铺的商业服务费及管理费按建筑面积计算，从2018年10月28日至2020年8月3日止，每月商业服务费及管理费28750元，从2020年8月4日至2022年8月3日止，每月商业服务费及管理费30188元，从2022年8月4日至2023年8月3日止，每月商业服务费及管理费31625元；乙方须按月缴付租赁商铺进行经营所产生的水电费用；乙方须支付甲方商业活动推广费用17250元/年，其中推广分项目费用为春节5750元、中秋节5750元、圣诞节5750元，商业活动推广费于活动所在月份与租金及管理费一并向甲方缴交；自合同签订之日起3天内，乙方须向甲方一次性支付相等于两个月的租金、商业服务费用及管理费即115000元作为本合同的履约保证金，租赁期限期满后30天内，若乙方没有违反《房屋租赁合同》、本合同以及其他相关管理规定，甲方凭收据无息退还履约保证金；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及管理费，应于每月15日前向甲方或甲方指定之物业管理公司支付上一月水电费用，乙方如有逾期向甲方支付约定之租赁费用，甲方以拖欠总额每日万分之五按逾期日累计向乙方收取违约金；若乙方拖欠租赁费用超过一个月、或未经甲方同意连续或累计停业3天或以上在甲方书面限期复业通知发出2天内仍没营业的，则甲方无需通知乙方即有权单独或同时采用单方面终止合同收回商铺而无需对乙方做出任何赔偿或补偿、或不予退还乙方已支付的履约保证金作违约金、或乙方必须清缴使用商铺而产生的所有费用以及违约金、或有权停止向乙方供水供电、或乙方仍须承担给原告造成的损失（该损失包括但不限于甲方预期利益损失、甲方支付的诉讼费、律师费、差旅费等）等；本合同与双方签订的《房屋租赁合同》具有同等法律效力，若本合同与《房屋租赁合同》的内容发生冲突的，以本合同约定的内容为准。2018年8月1日，原告（物业管理方、甲方）与陈文平（承租方、乙方）签订一份编号为DM[2018]（物）合字第205号《大信·新都汇斗门店物业管理合同》，约定：乙方承租4F28号商铺用于经营牛肉火锅，委托甲方对其承租的商铺及该商铺所涉的公共区域进行物业管理；合同期限为60个月，自租赁合同生效之日即2018年8月4日起至2023年8月3日止；乙方承诺向甲方交纳按租赁合同约定交纳综合物业管理服务费、水电周转金；当乙方的水、电费由甲方代为支付时，乙方需向甲方交缴水电周转金17250元，水电周转金应于本合同签订之日起三个工作日内向甲方交缴，乙方在本合同期满或提前终止时，在办理好交还商铺相关手续后一个月内由甲方无息退还给乙方；乙方必须于每月15日前持甲方发出的缴费通知单向甲方缴交上月水电费，乙方如欠付自用水电费，每日须按应付金额的万分之五向甲方交缴违约金，如乙方欠费超过15天，甲方有权对乙方停止能源供应，对因乙方欠付水电费或其它费用等而引致停水停电及造成的任何损失，甲方不负任何责任。2018年8月2日，原告出具收据，确认收到陈文平4F28号商铺履约保证金115000元和水电周转金17250元，且备注由珠海市香洲区南屏镇粤金建材经营部（以下简称粤金经营部）转账。2018年8月3日，陈文平出具委托书，委托粤金经营部向原告办理收取合同保证金和水电周转金收据等相关手续。2018年8月23日，陈文平在大信新都汇斗门店收铺确认书和用户用电、水、气表读数确认书上签名确认正式接收4F28号商铺。2018年12月25日，被告接手经营4F28号商铺。2019年1月28日，原告（甲方）、陈文平（乙方）与被告（丙方）签订一份《签约主体变更协议》，约定：自2019年1月1日起编号为DM[2018]（商）合字第205号的《补充合同》、编号为DM[2018]（物）合字第205号的《物业合同》中的乙方“陈文平”变更为丙方“徐映秋”，丙方自该日开始履行《补充合同》、《物业合同》中原属于乙方的义务，丙方商铺名称为汕头品牛鲜牛肉火锅店，经营范围为牛肉火锅；丙方已完全知悉补充合同、物业合同全部内容，也清楚前述合同约定的权利和义务，愿意承接前述合同中原属于乙方的权利和义务，并承担自2019年1月1日起发生的所有租赁费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等），甲、丙方任何一方违反前述合同的约定，均应按该合同约定及法律规定承担法律责任；乙方同意其因租赁商铺而向甲方支付的履约保证金、水电费周转金等费用，自本协议生效之日起自动变更为丙方向甲方支付的履约保证金、水电费周转金等费用，乙方不再要求甲方退还；乙方同意自本协议生效之日起除补充协议、物业合同外，甲、乙双方签订的租赁合同等文件自行终止；丙方同意并确认与甲方重新签订《房屋租赁合同》，该等重新签订行为并不视为补充合同、物业合同等文件亦解除，也即补充协议、物业合同等文件不因《房屋租赁合同》的重新签订而失效。同日，原告与被告重新签订编号为DM（2019）001号《房屋租赁合同》，内容除了租赁期限为2019年1月1日起至2023年8月3日止外，其他与编号为DM（2018）205号《房屋租赁合同》相同。上述各合同、协议签订后，原告按月向4F28号商铺发出水电费通知单，其中2018年11月5386.41元、2018年12月2250.51元、2019年1月4916.71元、2019年2月3700.07元、2019年3月4907.69元、2019年4月4052.91元、2019年5月3911.4元、2019年6月3537.99元、2019年7月3661.81元、2019年8月3533.08元、2019年9月3147.7元、2019年10月3832.04元。庭审中，被告确认仍拖欠原告水电费10513.54元。被告租赁经营4F28号商铺后，均以粤金经营部为付款人向原告支付租金和水电费，其中2019年1月25日支付65136.92元备注4F28水电费+租金；2019年3月13日支付61200.07元附言4F28品牛火锅店；2019年5月20日支付4916.71元附言4F28一月份水电费；2019年5月31日支付4907.69元附言4F28月份水电费用，支付4052.19元附言4F28店四月份水电费用；2019年6月2日支付57500元附言4F28租金三月份；2019年7月1日支付57000元附言4F28租金；2019年7月29日支付57500元附言4F28租金；2019年8月13日支付3911.4元附言4F28水电费（6月份），支付3661.81元附言4F28（7月份水电费），支付500元附言4F28租金；2019年8月26日支付46000元附言4F28租金，支付3537.99元附言4F28（8月份水电费）。2019年2月25日，原告（管理方、甲方）与珠海市斗门区井岸镇品牛鲜牛肉火锅店（使用方、乙方）签订编号为（2019）g20190244的《广告位置使用协议》，约定：乙方使用甲方位于大信·新都汇商业公司负二楼灯箱GBLB2-8、四楼灯箱GBL4-3、侯车亭HC-7；使用期限为负二楼灯箱GBLB2-8、四楼灯箱GBL4-3自2018年10月28日起至2019年4月27日止，侯车亭HC-7自2018年11月15日起至2019年5月14日止；租金为200元/月/个，即乙方向甲方因使用该广告位置租金为3600元；本协议生效之日起5日内乙方向甲方一次性支付履约保证金3000元，乙方于5日内向甲方一次性支付租金费用；因不可抗力因素导致乙方于广告位置交付之前单方解除本协议，则甲方应不计息退还已支付的履约保证金，非因上述情形乙方于广告位置交付之前或使用中提出单方解除本协议，甲方不予退还乙方已支付的履约保证金，因不可抗力因素导致甲方于广告位置交付之前单方解除本协议，则甲方应不计息退还已支付的履约保证金，非因上述情形甲方于广告位置交付之前提出单方解除本协议，甲方按双倍履约保证金返还给乙方，除此以外，乙方不再向甲方索要任何赔偿，且乙方应按甲方要求拆除广告位置，否则，每逾期一日，乙方应按日租金费用的2倍向甲方支付占用费，直到广告位置拆除之日止；乙方需依约依时向甲方缴付租金费用，每逾期一天，甲方按租金费用总额的0.1%向乙方收取违约金；乙方逾期缴付租金费用超过30天，视作自动放弃广告位置使用权，甲方有权解除本协议并有权没收乙方缴付的履约保证金，且在无需告知乙方的情形下，可将广告位置交由第三方使用，乙方还应按租金费用总额的20%向甲方支付违约金，并应按甲方要求拆除广告位置，否则，每逾期一日，乙方应按日租金费用的2倍向甲方支付占用费，直至广告位置拆除之日止；本协议自双方代表人签字或双方盖章之日生效。在该协议的落款处，原告签字盖章，被告签字加盖了“珠海市斗门区井岸镇品牛鲜牛肉火锅店”的印章。协议签订后，被告使用了上述广告位置。2019年11月3日，被告在4F28号商铺经营牛肉火锅店停止营业，被告离场，但未清理店内物品。庭审中，原告称2019年12月28日，原告将4F28号商铺内的物品转移至其仓库，4F28号商铺于2020年1月已重新出租他人使用。2019年11月21日，原告通过邮政快递向被告发出落款时间为2019年11月6日的催告函，内容为：截止2019年11月3日，被告尚拖欠商铺租金管理费249136元、水电费10513.54元、广告费3000元及未计滞纳金等暂计262649.54元未缴，原告多次催缴未果，现再次向被告告知，自本函发出之日起5日内请被告结清上述欠款，若逾期未清缴，所发出之函原告视为被告已由悉并认可，对被告恶意拖欠款项之行为，原告有权诉诸法律追究被告的全部责任。2019年11月21日，原告通过邮政快递向被告发出落款时间为2019年11月6日的解除《房屋租赁合同》、《大信·新都汇斗门店之补充合同》及《大信·新都汇斗门店物业管理合同》通知函，内容为：截止本函发出之日，被告共拖欠原告商铺租金管理费249136元、水电费10513.54元、广告费3000元及未计滞纳金等暂计262649.54元，依上述各合同的有关约定，原告不但有权每天按被告应缴金额的万分之五收取滞纳金，还有权单方面终止上述各合同，收回商铺而无需对被告作出任何补偿，并不予退还被告已支付的履行保证金，现原告正式通知被告，《房屋租赁合同》、《大信·新都汇斗门店之补充合同》及《大信·新都汇斗门店物业管理合同》自本通知函发出之日起即时解除，请于本通知函到达被告之日起五日内前来原告处领取商铺内货物、物品等，逾期未领取的，视为被告放弃，届时原告将自行予以处理，由此产生的一切损失将由被告自行承担，自本通知函到达被告之日起五日内，前来原告结清上述欠款，同时，原告保留通过诉讼追究被告违约责任的权利。该邮政快递于2019年11月22日签收。2019年11月25日，广东登鼎律师事务所通过邮政快递向被告发出律师函，内容为：本律师所依法接受原告的委托，就被告拖欠原告租赁费用、退铺相关事宜致函，被告务必在收到本函5日内向原告缴清拖欠之费用、清走铺内物品归还商铺，逾期不办，原告将诉诸法律，维护其合法权益，届时被告除需支付拖欠费用、铺位占用费外，还需承担原告律师费、诉讼费等损失。2019年12月26日，原告与广东弼信律师事务所签订《委托代理合同》，原告因与被告房屋租赁合同纠纷，委托广东弼信律师事务所的律师担任代理人，本合同签订当日内，原告向广东弼信律师事务所支付律师费10000元。同日，广东弼信律师事务所开具了购买方为原告的10000元律师费增值税专用发票。另查明，珠海市斗门区井岸镇品牛鲜牛肉火锅店于2019年2月19日登记成立，类型为个体工商户，经营者为被告，于2019年11月29日注销。本院认为，案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充合同》、《物业管理合同》、《签约主体变更协议》等合同均是合同双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当自觉履行约定。依前述合同约定，原告将案涉4F28号商铺交付给被告经营使用，被告应当按合同约定支付相应的商铺租金、商业服务费及管理费及实际发生的水电费。但被告自2019年7月未向原告支付案涉商铺的租金和商业服务费及管理费，自2019年8月起未支付相应的水电费且于2019年11月3日自行停止经营，被告的行为已构成违约，原告依据合同约定向被告发出解除合同通知，要求解除前述合同，符合合同约定，被告对此不持异议，本院予以确认。原、被告双方对前述合同的解除时间意见不一，原告主张以寄出解除通知书之日即2019年11月21日，而被告主张以其停止经营之日即2019年11月3日。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，而原告向被告发出的解除合同通知函于2019年11月22日被签收，因此，本院确认原、被告双方解除前述合同的时间为2019年11月22日。关于被告拖欠的租金和商业服务费及管理费数额问题。根据原、被告双方提交的银行汇款凭证，经核对，被告已支付了2019年1月至6月每月租金和商业服务费及管理费57500元以及支付了2019年7月的租金和商业服务费及管理费47000元。现原告诉讼请求被告支付2019年8月1日至2020年1月3日按每月57500元计算的租金和商业服务费及管理费，以及2019年春节和中秋推广费11500元。被告抗辩称经双方协商一致自2019年7月起的租金降为每月47000元，时间应当计至被告停止营业之日即2019年11月3日止，被告已交纳的履约保证金应当冲抵租金，且原告推广不到位不应收取推广费。本院认为，被告没有提交证据证实双方已协商一致自2019年7月起每月租金和商业服务费及管理费降至47000元，在庭审中，原告对此也不予确认，因此对被告主张按每月47000元计算，本院不予采纳。原告在向被告发出解除合同通知函时已告知被告于收到通知函之日起五日内到原告处处理案涉商铺内的物品，逾期视为放弃，而该通知函于2019年11月22日送达，因此自2019年11月28日起，原告已接收案涉商铺，故租金和商业服务费及管理费应当计算至2019年11月27日止。原告主张计算至2020年1月3日，于法无据，本院不予采信。依合同约定，被告应当于春节和中秋当月支付推广费各5750元，被告主张原告推广不到位也没有提交相关的证据予以证实，因此被告不应支付推广费的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，被告拖欠原告自2019年7月1日至2019年11月27日止的租金和商业服务费及管理费共计281750元（57500元/月×4个月+57500元/月÷30天×27天）、推广费11500元，合计293250元。原、被告双方均确认被告已向原告支付案涉租赁合同的履约保证金115000元。原告主张因被告拖欠租金以及自行停止营业等违约行为而解除合同，原告依合同约定不予退还保证金。本院认为，原告的主张符合案涉补充合同第五章第13条的约定，本院予以准许。被告主张履约保证金用于冲抵拖欠的租金和商业服务费及管理费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的2019年8月滞纳金1886元，案涉合同中没有约定滞纳金问题，原告该主张于法无据，本院不予支持。关于水电费数额问题。原告主张被告拖欠案涉商铺的水电费10513.54元，被告对此无异议，本院予以确认。关于律师费问题。根据案涉补充合同第五章第13.5条约定，被告的行为造成原告损失的，被告应当赔偿，该损失包括但不限于预期利益、诉讼费、律师费、差旅费等。原告由于被告拖欠租金等而提起本案诉讼，造成支出律师费用损失，被告应当予以赔偿。故原告诉讼请求被告支付律师费10000元，于法有据，本院予以支持。关于广告保证金和广告位置租金问题。原、被告签订的《广告位置使用协议》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当自觉履行约定。原告为被告提供了相应的广告位置，被告也实际使用了该广告位置，故被告应当按协议约定支付相应的广告位置租金，原告诉讼请求被告支付广告位置租金3600元，有事实和法律依据，本院予以支持。在该协议签订后，被告没有按约定支付相应的履约保证金，也没有证据显示原告向被告催促支付该履约保证金，现该协议约定的使用期限早已届满，而被告仍没有支付相应的履约保证金，因此，应当视为该协议没有履约保证金，故原告诉讼请求被告支付履约保证金3000元，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司与陈卫平签订的合同编号：DM(2018）205号《房屋租赁合同》、合同编号DM（2018）（商）合字第205号《房屋租赁合同之补充合同》、合同编号DM（2018）（物）合字第205号《物业管理合同》以及原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司与被告徐映秋签订的合同编号DM（2019）001号《房屋租赁合同》于2019年11月22日解除；二、被告徐映秋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司支付租金、商业服务费及管理费、推广费共计293250元；三、被告徐映秋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司支付水电费10513.54元；四、被告徐映秋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司支付广告位置租金3600元；五、被告徐映秋于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司支付律师费10000元；六、驳回原告珠海市斗门大信新都汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28972元，由被告徐映秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  黄惠旋人民陪审员  张明英二〇二〇年九月七日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。