广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初12044号原告：广州市浩基物业管理经营有限公司，住所地广州市越秀区文明路**1801之**。法定代表人：黄跃梅。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蔚，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市东宝广场（停车）有限公司，住所地广州市越秀区文明路**。法定代表人：叶国荣，职务董事长。原告广州市浩基物业管理经营有限公司诉被告广州市东宝广场（停车）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟国才、高蔚，被告法定代表人叶国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付物业管理费12220730.82元;2.判令被告向原告支付欠付水电费453329.88元；3.判令被告向原告支付迟延支付物业管理费、水电费的违约金380221.82元（计算公式：欠付物业管理费和水电费总额12674060.70乘3%）；4.判令被告向原告支付代垫电梯、消防设施维修款245979.00元。事实和理由：2005年，原告与被告就宝升商业大厦提供物业管理服务事宜签订《物业管理委托合同》，约定原告对物业提供物业管理服务。2006年3月1日双方签订《关于宝升大厦物业管理委托合同的补充协议》，约定夹层至7楼商业部分管理费标准及滞纳金。上述合同和补充协议签订后，原告按照合同约定履行提供物业管理服务的义务，而被告拖欠原告高额物业管理费、水电费，且未承担理应由其负担的大厦电梯、消防设施维修费等，故提起本案诉讼。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中物业管理费为：1.夹层是从2006年1月起至2020.2月，面积545.5762平方米，每月每平方米13元，共1205723.4元；2.2-5层是从2014年5月至2020年2月，面积3025.2986平方米，每月每平方米13元，共2753021.73元；3.6-7层是从2006年1月至2020年2月，面积1131.6406平方米，每月每平方米13元，共2500925.73元；4.20-24层是从2006年1月至2014年4月，面积1740.8873平方米，每月每平方米12元，共2089059.96元；5.8-17为停车场，车位按个数计算，共180个车位，从2006年1月2020年2月，每月每个120元，共3672000元。综上，五项管理费合计12220730.82元。第二项诉讼请求的水电费是按照供水供电部门发出的缴费通知，按房屋面积比例计算，其中2-5层是从2014年5月至2015年9月，共380431.68元；6-7层从2006年1月至2015年12月，合共72898.20元。综上水电费共453329.88元。被告辩称，同意原告诉请，2007年上述房屋已经由法院查封开始拍卖，但是拖欠至2020年才拍卖成功，原告主张的即是上述期间的管理费和水电费。我方对原告主张的金额无异议，我方同意支付但没有能力支付费用。经审理查明：被告为文明路6-26号（双号）宝升商业大厦的建设开发单位。根据广州市房地产测绘所出具的广州市房地产查丈原图记载，10号夹层总建筑面积为545.5762平方米；8号：201房总建筑面积959.4239平方米，301房总建筑面积960.2005平方米，401房总建筑面积551.2222平方米501房总建筑面积554.4520平方米，601房总建筑面积576.5348平方米，701房总建筑面积555.1058平方米，2001房总建筑面积305.2485平方米，2101房总建筑面积357.2793平方米，2201房总建筑面积357.2793平方米，2301房总建筑面积62.5361平方米，2302房总建筑面积79.5753平方米，2303房总建筑面积46.6298平方米，2304房总建筑面积46.6298平方米，2305房总建筑面积76.9176平方米，2306房总建筑面积48.2495平方米，2401房总建筑面积62.5361平方米，2402房总建筑面积79.5753平方米，2403房总建筑面积46.6298平方米，2404房总建筑面积46.6298平方米，2405房总建筑面积76.9176平方米，406房总建筑面积48.2495平方米，8-17层每层18个车位。2005年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对宝升商业大厦提供物业管理服务，物业名称宝升商业大厦，类型商业写字楼，位置广州市文明路6-28号，建筑面积15935.8平方米。三、服务费用及支付方式，（一）于本物业正式接收管理日起，乙方每月以甲方提供的可收费面积按如下标准收取各单位业主的管理费用和公摊费用。2.夹层-7层按18元/平方米，不含公摊费用；3.18-31层按12元/平方米，不含公摊费用；4.停车场的停车位按120元/位/月，不含公摊费用；5.开发商空置的物业按空置面积的50%计收，不含公摊费用；开发商给业主减免的管理费由开发商支付，不含公摊费用；（三）本物业使用过程中的不属于管理范围产生的费用，如电费、水费、煤气费、电视收视费、网络费等，由各业主自行支付。六、物业的使用与维护及约定，（六）物业建筑本体、设备、设施大修及更新改造费用由甲方负责支付。已过保修期的由业主维修基金列支。以下各项小修由乙方负责支付:1.物业建筑本体（含楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）的单次维修金额在700元以下；2.物业管理区域公共部位各类单价在300元以下的灯具、开关、龙头、闸、阀等小五金、小电器的维修及更换；3.主要系统、设备及设施（含空调系统、锅炉、供配电系统、照明系统、供水、消防系统、环保系统、电梯、发电机、安保系统等）、市政设备和附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、沟渠、池、井）的单次维修金额在800元以下；4.本委托管理服务期限从2005年1月1日起至2029年12月31日止；等。2006年3月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于宝升商业大厦物业管理委托合同的补充协议》，约定：乙方对位于宝升商业大厦夹层-7楼的商业部分管理费从约定日期起按13元/平方米收取；如甲方不能按时缴纳管理费、水电费，乙方将按甲方缴纳日前一天所欠费用总额的3%计算滞纳金；本协议的物业业主发生改变，物业管理费乙方则按《物业管理委托合同》条款定价：18元/平方米收取；位于宝升商业大厦夹层**的商业部分管理费从2006年1月1日起由甲方支付等。2006年至2020年期间，原告于每年1月15日、7月15日向被告发出《催款通知》，内容为催缴2006年1月起的夹层管理费、2层至7层管理费及水电费、20层至24层管理费、8-17层车位费及滞纳金。此外，自2008年至2020年期间，原告于每年1月15日向被告发出《欠缴费用确认表》，被告加盖公章予以确认。其中，2006年1月至2020年2月欠缴管理费、水电费12674060.69元。原告为证明代垫电梯维修费169079元和消防维修设备费用76900元，向本院提交：1.广州市恒信机电工程有限公司出具的工程报价单13份及收款收据23份，及该公司于2020年3月10日出具的《确认函》，内容为该公司2015年9月至2019年12月收到宝升商业大厦电梯维修费共169079元；2.广州富美安消防器材工程有限公司出具的收据8张，及2020年3月10日《确认函》，内容为该公司确认收到原告于2016年2月至2019年12月支付宝升商业大厦消防设备维修费76900元。被告对上述证据没有异议，确认工程金额，但认为应该由原告负担。庭审中，被告表示其曾支付管理费共338621元，并提交了相应的管理费发票。原告确认收到上述管理费，同意从应付物业管理费中抵扣。被告确认其为涉诉大楼的开发建设单位，涉诉房屋曾由该公司经营使用，后出租给他人使用。此外，原告表示是20至24层房屋于2014年4月过户至被告合作公司名下，故该部分房屋管理费计算至2014年4月。本院认为：原告与被告签订的《物业管理委托合同》及《关于宝升商业大厦物业管理委托合同的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现被告未按约定向原告支付物业管理费、水电费，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告支付物业管理费、水电费及违约金，合理合法，本院予以支持。根据合同约定，涉诉大楼设备、设施大修及更新改造费用由被告负担，现原告主张被告返还代垫电梯、消防设施维修费，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告广州市东宝广场（停车）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市浩基物业管理经营有限公司支付欠付的物业管理费11882109.82元、水电费453329.88元及逾期支付物业管理费、水电费的违约金3700631.91元。二、被告广州市东宝广场（停车）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市浩基物业管理经营有限公司支付代垫电梯维修款169079元、消防设施款76900元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101602元，由被告广州市东宝广场（停车）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张广鋆二〇二〇年九月十七日书记员  林紫滢