重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初587号原告：汪加用，男，1972年5月31日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周磊，重庆睿诚律师事务所律师。被告：侯军，男，1989年12月16日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：杨文河，重庆臻福律师事务所律师。被告：王巧，女，1991年2月16日出生，住重庆市梁平县。原告汪加用与被告侯军、王巧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了缺席审理。原告汪加用的委托诉讼代理人周磊和被告侯军及其委托诉讼代理人杨文河到庭参加了诉讼；被告王巧经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪加用向本院提出诉讼请求：判决1、解除原告与二被告于2019年12月27日签订的《房地产买卖居间协议》；2、二被告承担违约金97600元；3、被告返还定金10000元。事实和理由：原告与二被告于2019年12月27日签订《房地产买卖居间协议》，约定1、二被告将其所有的位于涪陵区迎宾大道66号泽胜温泉城三期25幢负2-4号房屋出售给原告；2、房屋总成交价为488000元；3、所需的一切税费由原告承担；4、原告于签订合同时支付购房定金10000元。双方还约定了其他相关条款，其中合同第七条第一款约定：“如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋总成交价总额的20%作为违约金”。合同第九条备注特别约定：1、买卖双方约定于产权证抵押注销后3个工作日内办理产权过户手续；2、买方支付第二部分房款，需产权人王巧合同上补签字；3、由于产权人王巧未到场签字，由侯军代签，如产生任何违约，都由侯军承担全部法律责任；4、卖方承诺此房产权清晰，无债权、债务及其他司法冻结，如有由卖方承担违约责任。合同签订后，原告依约履行了义务，然而被告拒绝履行其应尽的义务。原告多次联系被告，其均拒绝配合办理银行解押手续及拒绝将房屋过户到原告名下。被告的行为已构成违约，更违反了诚实信用原则，应该承担其因违约而导致的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉请法院判决支持原告的诉讼请求。侯军辩称，一、被告没有主动找第三人重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称三科经纪公司）出售房屋，是三科经纪公司主动找被告联系买卖房屋，所以才会出现被告不承担买卖房屋中介费的情形；二、原告系专业的炒房人员，与三科经纪公司比被告更清楚明白，在没有取得房屋共有人王巧的正式授权委托被告侯军对该房屋交易事宜的授权委托书时，是不能与被告签订房地产买卖居间协议的，王巧没有书写授权委托书造成一切法律后果应由原告和三科经纪公司承担，系原告与三科经纪公司没有严格按协议规定执行，系违约；三、在签订协议时，被告已将该房屋的相关资料及离婚协议书都交给原告和三科经纪公司查看，并明确告知其前妻王巧对净身出户的离婚协议书不满，且不配合被告去办理房屋过户，三科经纪公司为了做成这笔业务，在明知房产证的权利登记人王巧没有到场也没有给侯军出具书面委托书的情形下，还与原告和被告侯军签订居间买卖协议，存在重大过错；四、原告在明知房产证的权利登记人王巧没有到场也没有给侯军出具书面委托书的情形下，还与三科经纪公司和被告侯军签订居间买卖协议，原告自己也存在重大过错；五、原告诉称多次联系被告、被告拒绝配合办理银行解押手续和房屋过户，不属实；六、虽然被告侯军给原告出具了10000元定金的收条，但被告并未收到原告支付的这10000元定金，而是由三科经纪公司的工作人员收取的，且签订了一份定金托管协议，由其工作人员负责托管，因此，该定金应由三科经纪公司退还原告；七、原、被告未约定王巧何时去补签字，以及王巧不去补签字如何处理的问题，该买卖协议系三科经纪公司提供，因此对该合同约定不明的后果，应当由原告和三科经纪公司承担；八、原告没有将定金直接支付给被告，违反了合同约定，属违约行为；九、三科经纪公司作为专业的房产经纪公司，原告比被告更清楚按揭房屋需要的手续和程序，在房屋共有人王巧没有到场也没有委托被告的情形下，是清楚房屋买卖进行不了也不能过户的，故不应该要求原、被告签订房屋买卖合同，更不应该收取定金，因此，本次房屋买卖不能进行，并不是被告违约造成，是三科经纪公司违规操作所造成；十、原、被告签订的居间买卖协议，三科经纪公司并没有将协议给付被告，且协议备注栏下所写内容系三科经纪公司事后添加；十一、本案中双方不但约定了违约金也约定了定金，且约定违约金过高，法院可依法予以衡量，并作出裁决；十二、三科经纪公司的工作人员收取原告的定金后，未加盖公司公章，原告也明知该行为违规，都存在重大过错；十三、本案不是被告不履行合同，是原告和三科经纪公司违约不履行合同，原告起诉要求解除合同，被告同意解除但原告和三科经纪公司应赔偿被告违约金；十四、三科经纪公司在本案中有直接利害关系，应作为第三人参加诉讼。因本案是原告和三科经纪公司违约，应依法判决驳回原告的诉讼请求。王巧未作答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了质证及审查，并认定如事实下：原告作为买方与作为卖方的被告侯军于2019年12月27日经三科经纪公司介绍，签订了《房地产居间买卖协议》，约定二被告将其所有的位于涪陵区迎宾大道66号泽胜温泉城三期25幢负2-4号房屋出售给原告；房屋成交价格为488000元；房屋交易过户所需税费由原告独自承担；原告在签署本协议时缴纳诚意金10000元给被告，卖方签署协议后，该诚意金自动转为定金，在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。双方还约定了其余房款的支付方式。对于违约责任，双方在该协议第七条第一款约定：“如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋总成交价总额的20%作为违约金”。双方还在协议第九条备注特别约定：“1、买卖双方约定于产权证抵押注销后3个工作日内办理产权过户手续；2、买方支付第二部分房款，需产权人王巧合同上补签字；3、由于产权人王巧未到场签字，由侯军代签，如产生任何违约，都由侯军承担全部法律责任；4、卖方承诺此房产权清晰，无债权、债务及其他司法冻结，如有由卖方承担违约责任”。原告与被告侯军在该协议上签字盖印，侯军在卖方处签了被告王巧的名字，并在卖方的代理人/代表人处也签字盖印。协议签订后，当天被告侯军向原告出具收到定金10000元的收条一张，同时，原告与被告侯军、三科经纪公司的工作人员吕文艺签订《定金托管协议》，约定该10000元定金委托给三科经纪公司暂为保管，将该款支付给吕文艺的银行账户中；原告遂将定金10000元转入吕文艺的银行账户。后因被告侯军联系不上该房屋的产权登记的共有人之一的被告王巧，致使房屋不能办理过户登记，经原告与三科经纪公司向被告催告，被告仍不能将房屋出售给原告，原告遂起诉来院。本案在审理中，定金10000元已由三科经纪公司的工作人员退还给了原告汪加用。另查明，二被告侯军、王巧原系夫妻关系，双方于2017年10月20日取得位于涪陵区迎宾大道66号泽胜温泉城三期25幢负2-4号房屋的产权证(渝20**涪陵区不动产权第000931368号），登记的产权共有人为侯军、王巧。被告侯军与王巧于2017年1月23日协议离婚，协议是王巧净身出户，登记在双方名下的坐落在涪陵区迎宾大道66号泽胜温泉城三期25栋负2-4号房屋归侯军所有。上述事实有原告提交的房地产居间买卖协议、房屋产权证复印件、离婚协议书、收条、微信记录、函及邮寄凭证、照片手机短信记录，被告提交的定金托管协议、抵押贷款合同、离婚登记表，以及原告、被告侯军双方的陈述笔录、证人出庭作证的笔录等证据在案佐证，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。本院认为，坐落在涪陵区迎宾大道**泽胜温泉城****负**房屋的权利人登记在二被告侯军与王巧名下，该房屋原系二人共有；二被告协议离婚时，虽明确该房屋归被告侯军所有，但一直未在不动产登记机关办理产权过户手续，因此房屋显示的权利人仍为二被告。被告侯军在房屋中介公司三科经纪公司的介绍下，与原告签订《房地产居间买卖协议》，约定将该房屋出售给原告，并收取了原告支付的定金10000元后交三科经纪公司托管，原告已履行了义务；由于侯军一直未能找到被告王巧来配合办理房屋买卖的产权过户登记手续，致该房屋不能办理过户给原告，侯军的该违约行为导致房屋买卖合同的目的不能实现，原告提出解除双方签订的协议，符合法律规定，本院予以支持。审理中，原告已收到定金10000元，故原告的该请求已得到满足；原告与被告侯军虽在协议中约定按房屋总价488000元的20%计算违约金，但原告在签订协议后实际只支付了定金10000元，并未产生过多的其他经济损失，现原告主张被告支付按双方约定的违约金计算显然过高，被告侯军要求减少，本院酌定违约金为20000元，足以弥补原告在该房屋买卖合同中的所有经济损失。本案协议系原告与被告侯军签订，签订协议时被告王巧未在场，王巧不是合同相对方，在本案中不应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告汪加用与被告侯军于2019年12月27日签订的《房地产居间买卖协议》；被告侯军在本判决生效后十日内支付原告汪加用违约金20000元；驳回原告汪加用的其他诉讼请求。案件受理费8620元，公告费260元，共计人民币8880元，由被告侯军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至重庆市第三中级人民法院。审 判 长  徐 东人民陪审员  董圣贤人民陪审员  熊 庆二〇二〇年九月十三日书 记 员  覃 杰