广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初2640号 原告：交通银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路**，统一社会信用代码：91450200198607501E。 负责人：李炜，该行行长。 委托诉讼代理人：廖俊斌，广西万益（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃琳，广西万益（柳州）律师事务所实习律师。 被告：林忆晨，男，1988年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被告：柳州望泰房地产开发有限公司，，住所地广西壮族自治区柳州市红锋路**江南新天地商住****统一社会信用代码：914502007884246259。 法定代表人：冯望月，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高国琦，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞洪权，该公司职员。 原告交通银行股份有限公司柳州分行（以下简称“交行柳州分行”）诉被告林忆晨、柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称“望泰房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法组成由审判员徐超玲担任审判长，人民陪审员王富辉、罗伟红参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交行柳州分行的委托诉讼代理人廖俊斌、被告望泰房开公司的委托诉讼代理人高国琦到庭参加诉讼。被告林忆晨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 交行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除交行柳州分行与林忆晨签订的《 个人房产抵押贷款合同》；2.判令林忆晨偿还尚欠交行柳州分行的贷款本金122773.93元及贷款利息4546.84元、罚息2870.53元（利息、罚息暂计至2020年3月20日，自2020年3月21日开始的贷款利息、罚息按照合同约定利率持续计算至林忆晨全部清偿借款本息时止）；3.判令林忆晨支付交行柳州分行支出的律师费6358.6元；4.判令望泰房开公司对林忆晨的上述债务承担连带保证责任；5.确认交行柳州分行对林忆晨提供的抵押房产柳州市航一路1号龙城华府7栋1单元19-4享有优先受偿权，依法处置该抵押物所得款项优先用于清偿林忆晨上述全部债务；6.本案诉讼费用和财产保全费用由两被告承担。事实与理由：交行柳州分行与林忆晨签订有编号为201701452200999004200002727《个人房产抵押贷款合同》，约定林忆晨向交行柳州分行借款463000元，贷款期限120个月，贷款利率和还款方式按合同第3条、第6条约定，还款日为放款日的对应日，若不按期偿还本金和利息还必须根据合同第17条约定计算。交行柳州分行于2011年1月20日向林忆晨指定的帐户发放贷款463000元，借款凭证上记载的贷款起息日期为2011年1月20日。林忆晨以其购买的位于柳州市为其债务向交行柳州分行提供抵押担保。交行柳州分行发放贷款后，林忆晨仅偿还本金340226元和利息109932.59元、罚息1806.86元，自2018年11月起就未偿还交行柳州分行本息。交行柳州分行有权根据法律及合同第16条的约定要求解除合同，单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求林忆晨立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，同时根据合同第9条、第17条约定，交行柳州分行为实现债权聘请律师的费用应该由林忆晨承担。合同第8条、第9条约定林忆晨以房产为其上述债务提供抵押担保，望泰房开公司为上述债务承担连带保证责任。综上所述，请求法院支持交行柳州分行维护权益的行为。 诉讼中，交行柳州分行变更其第2项诉请为：判令林忆晨偿还尚欠交行柳州分行的贷款本金83023.77元及贷款利息2402.6元、罚息1603.3元（利息、罚息暂计至2020年8月14日，自2020年8月15日开始的贷款利息、罚息按照合同约定利率持 续计算至林忆晨全部清偿借款本息时止）。 林忆晨未作答辩。 望泰房开公司辩称，由于交行柳州分行起诉后林忆晨归还了欠款本金10万元及相应利息，而且该贷款目前所欠本金及利息数额不大，所以还是应当进一步督促林忆晨还款更为合理合法，也有利于保护各方的合法权益。由于该贷款即将于2021年1月20日到期，距今不足半年，因此不应当解除交行柳州分行与林忆晨签订的借款合同，而且林忆晨已经归还交行柳州分行的绝大部分贷款本息，更不应当解除合同。 交行柳州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，林忆晨、望泰房开公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告林忆晨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。交行柳州分行提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对交行柳州分行提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月17日，交行柳州分行（贷款人）与林忆晨（借款人）、望泰房开公司（保证人）签订编号为2010452300001100310的《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：林忆晨为购买柳州市，向交行柳州分行贷款；交行柳州分行向林忆晨发放贷款463000元，贷款期限120个月，自放款日起计；贷款利率为年利率6.05%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮25%；林忆晨选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为4821.93元，本息按期支付，还款日为放款日的对应日，若当月无此日期则为当月最后一天。关于保证，合同约定望泰房开公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行柳州分行实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保 全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；林忆晨未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，望泰房开公司应按交行柳州分行的要求立即支付林忆晨的全部到期应付款项；林忆晨取得购买房屋的权利证明，且交行柳州分行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，望泰房开公司的保证责任解除，但在交行柳州分行取得现房抵押登记证明文件正本前，林忆晨已有欠款或欠费的，望泰房开公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。关于抵押，合同约定本合同项下抵押物为柳州市，抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。关于贷款的提前到期，约定林忆晨违反本合同的约定，交行柳州分行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求林忆晨立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。关于违约责任，合同约定：林忆晨未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，交行柳州分行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日；林忆晨未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交行柳州分行为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。林忆晨连续三个月或累计六个月未按时足额还款，或交行柳州分行依本合同约定宣布贷款全部提前到期等情况，交行柳州分行有权处理抵押物。 合同签订后，交行柳州分行于2011年1月20日依约向林忆晨足额发放了463000元贷款，双方于2011年4月1日办理了柳州市的预购商品房抵押权预告登记手续。但林忆晨自2018年11月起未能按照合同约定按时足额归还交行柳州分行贷款本息。截至2020年8月14日，林忆晨已拖欠交行柳州分行贷款本 金83023.77元，利息及罚息4005.9元。交行柳州分行向林忆晨催款未果，故发生纠纷成诉。诉讼中，交行柳州分行委托广西万益（柳州）律师事务所为委托诉讼代理人，并支付律师代理费6358.6元。 本院认为，交行柳州分行与林忆晨、望泰房开公司在平等、自愿的基础上签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，交行柳州分行依约向林忆晨发放贷款，林忆晨应依约按时还本付息。林忆晨借款后，没有按约定还贷，显属违约。交行柳州分行依照法律规定及合同约定要求解除与林忆晨、望泰房开公司订立的《个人房产抵押贷款合同》，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。对交行柳州分行要求林忆晨归还所欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院亦予以支持。截至2020年8月14日，林忆晨已拖欠交行柳州分行贷款本金83023.77元，利息及罚息4005.9元。 关于律师费的问题。交行柳州分行与林忆晨、望泰房开公司签订的《个人房产抵押贷款合同》约定借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。现交行柳州分行已提供《委托代理合同》、收据、律师费发票予以证实律师代理费损失，故对交行柳州分行诉请律师代理费6358.6元，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，虽然柳州市进行了预抵押登记，但预抵押登记并非现实的抵押权，而是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中该房产仅有预告登记，尚未完成抵押登记，未发生抵押效力，交行柳州分行无优先受偿的权利，故交行柳州分行主张以柳州市折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，望泰房开公司应按合同约定对林忆晨的借款承担连带保证责任并对林忆晨依法享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司柳州分行与被告林忆晨、被告柳州望泰房地产开发有限公司签订的编号为2010452300001100310的《个人房产抵押贷款合同》； 二、被告林忆晨归还原告交通银行股份有限公司柳州分行贷款本金83023.77元并支付利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2020年8月14日为4005.9元。从2020年8月15日起，按照编号为2010452300001100310的《个人房产抵押贷款合同》约定的方式，计付至被告林忆晨实际付清贷款本息之日止）； 三、被告林忆晨支付原告交通银行股份有限公司柳州分行律师代理费6358.6元； 四、被告柳州望泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告交通银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3032元、保全费1203元、公告费260元，合计4495元（原告交通银行股份有限公司柳州分行已预交），由被告林忆晨、被告柳州望泰房地产开发有限公司负担。原告交通银行股份有限公司柳州分行如为本案判决送达支出公告费，可凭有效票据要求被告林忆晨、被告柳州望泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  徐超玲 人民陪审员  王富辉 人民陪审员  罗伟红 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  俞敏枝 书 记 员  劳注洁