云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5925号上诉人（原审被告、反诉原告）：李永春，男，1971年10月16日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李绍亮，男，1969年5月30日出生，彝族，住云南省昆明市盘龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：张宇新，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐明开，男，1962年12月21日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王小涛，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：西南林业大学，住所地昆明市白龙寺**。法定代表人：郭辉军，校长。委托诉讼代理人：杨微，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李永春、李绍亮因与被上诉人徐明开、西南林业大学房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李永春、李绍亮上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持上诉人一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审仅以上诉人无证据证明其建盖建筑物的行为经过被上诉人同意就驳回了上诉人的反诉请求错误，上诉人的建盖行为是经过了二被上诉人同意的。2.西南林业大学是租赁合同的出租人，却在租赁期间要求上诉人腾还租赁物并采取了极端措施给上诉人造成了巨大经济损失，其存在重大过错。《土地有偿有期使用合同书》明确约定徐明开有协调西南林业大学的义务，因其未协调好与西南林业大学的关系，西南林业大学单方解除了他们之间的合同，导致徐明开履行不了与上诉人签订的合同，过错在徐明开，依据双方签订的合同违约条款，徐明开有义务对上诉人所投固定资产的总价值进行赔偿。被上诉人徐明开辩称，生效民事判决已确认上诉人的加盖违建行为未取得徐明开同意，正是因为其加盖违建行为，才导致徐明开与西南林业大学的合同被解除，徐明开为此向西南林业大学支付了11万余元的违约金。上诉人主张的所谓投资损失，是否应由徐明开赔偿或补偿，不仅在于其加盖行为没有得到徐明开同意，且根据相关司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间损失的，不予支持，故不论上诉人主张的投资损失是否存在，具体金额为多少，都不应由徐明开承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人西南林业大学辩称，1.西南林业大学非上诉人与徐明开签订的合同一方当事人，该合同不能约束西南林业大学，根据合同的相对性原则，西南林业大学无义务向上诉人承担损失。2.上诉人无证据证明建盖行为已得到西南林业大学书面同意，上诉人与徐明开签订的合同之所以不能实现合同目的，实则是因为上诉人违章建盖及改变场地用途所致，与西南林业大学无关，上诉人应对此造成的自身损失承担全部责任。3.上诉人与西南林业大学之间仅签订有保证金协议，西南林业大学已全面履行协议中约定的租赁义务，且该协议已经生效民事判决确认于2018年1月25日履行完毕，西南林业大学不存在任何违约行为，上诉人明知合同期限，理应预见租赁期限届满后的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐明开向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《土地有偿使用合同书》已于2017年1月26日解除；二、两被告连带支付原告自2016年3月12日至2017年1月25日共计320天的租金631232.88元（按年租金720000元计算）及该款项从2016年3月12日至实际给付日按同期人民银行贷款利率计算的利息（暂计算至2019年3月15日，计82676.8元）；三、两被告连带偿还原告所受损失116100元；四、由两被告承担本案本诉案件受理费12100元、保全费4670元及保全担保费2490.03元、反诉费11910元。李永春、李绍亮向一审法院反诉请求：一、反诉被告与第三人连带赔偿反诉原告投资损失2044689.98元及自起诉之日起至实际赔偿之日止的资金占用费（按中国人民银行同期贷款利率计）；二、由反诉被告及第三人承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月19日，原告与第三人签订《合同书》，约定第三人西南林业大学将其拥有的位于校区中央原微生物厂的三幢房屋和新校区驾校房屋及场地出租给原告使用；原微生物厂房屋租期为五年，自2012年12月16日起至2017年12月15日止；驾校房屋及场地租期七年，自2012年12月16日起至2019年12月15日止；原微生物房屋租金三幢房屋租金670000元/年，五年共计3350000元；驾校320000/年，七年共计2240000元。2013年3月12日，原告与被告签订《土地有偿有期使用合同书》约定原告将西南林业大学（原理工大学）驾驶培训站的全部土地及房屋有期有偿与被告联营，土地由被告使用；有期有偿使用权年限为七年；自2013年3月12日至2020年3月12日止；双方测量确认总面积为27.12亩；土地联营使用费单价为30000元/亩，二年一付，年度使用费为810000元；双方签订合同五个工作日内，被告一次性缴纳两年（2013年3月12日—2015年3月11日）土地联营使用费，合计1620000元；从第三年度起，每年度的3月12日前，被告将下一年土地使用费810000元一次性支付给原告。上述合同签订后，原、被告及第三人均分别履行了各自应负义务。合同履行过程中，第三人于2016年1月18日向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，以原告擅自改变租赁房屋结构用途为由，诉请解除合同，后经（2016）云01民终4875号《民事判决书》确认，解除原告与第三人签订的《合同书》，并由原告向第三人承担116100元的违约赔偿责任，该判决已于2017年1月25日生效。2016年4月22日，被告与第三人签订《保证金协议书》约定保证金为720000元，被告应于2016年4月29日前一次性向第三人支付；因第三人正在与原告解除租赁合同，被告与第三人协商一致，同意自第三人与原告解除租赁合同后，被告按每月60000元的租金承租第三人场地，已经交纳但未使用的保证金转为租金，并根据租金计算承租期。该《保证金协议书》经昆明市中级人民法院（2018）云01民终8094号生效判决确认，自2017年1月26日起，被告向第三人缴纳的保证金720000元按每月60000元租金标准全部扣减完毕至2018年1月25日止，被告与第三人的《保证金协议书》已经履行完毕，合同的权利义务终止。现原告以被告未按合同约定支付2016年度租金及原告与第三人解除合同系因被告在场所内不安全操作所导致为由诉至法院，提出前述诉讼请求。被告以原告与第三人解除合同，致使《土地有偿有期使用合同书》不能继续履行，给其造成投入损失为由，提出前述反诉请求。另查明，原告及第三人均认可2016年3月12日至2017年1月25日涉案场地的租金原告已按约向第三人足额交纳。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《土地有偿有期使用合同书》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方在合同履行过程中发生的争议，作以下归纳：本案争议焦点之一：原告所诉自2016年3月12日至2017年1月25日涉案场地使用费是否由被告承担。根据所查明事实，2016年3月12日至2017年1月25日涉案场地的租金，原告已按约向第三人足额交纳，虽被告辩称其已按约向原告交纳过该期间的土地使用费，但庭审中其并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案关于是否已按期交纳土地使用费的举证不利后果应由被告承担，对其辩称不予采信，被告应依据与原告约定的年土地使用费720000元，承担2016年3月12日至2017年1月25日期间的土地使用费627287.67元（计算方式：720000元÷365天×318天=627287.67元），原告计算有误，依法予以支持该部分诉讼请求。关于原告主张上述款项从2016年3月12日至实际给付之日按同期人民银行贷款利率计算的利息亦应由被告承担的诉请，该利息费用系因被告逾期交纳土地使用费而导致原告产生实际损失，理应由被告承担，因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故依法认定被告所承担的利息计算方式应为2019年8月20日以前按中国人民银行贷款利率计算，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现原、被告均同意双方签订的《土地有偿有期使用合同书》已于2017年1月25日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”之规定，依法确认双方合同关系终止。原告所主张的保全担保费并不属于法定费用，不予支持。本案争议焦点之二：原告向第三人支付的违约金116100元是否应由被告承担。根据（2016）云01民终4875号生效判决书确认的事实，原告因违反与第三人签订的《合同书》而被判令承担116100元的违约金，原告认为其之所以被判令解除《合同书》并承担违约金，全系被告违规搭建建筑物所致，故应由被告承担赔偿责任。原告作为向第三人承租房屋及场地的承租人，负有妥善看管和维护租赁物的法定义务，其在享受转租所带来利益的同时依然负有监督和管理租赁物的责任，并不能因转租而转嫁该责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”及第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，被告在租赁场地上搭建建筑物时，原告本有权积极主张并进行制止，但因其疏于管理，漠视被告搭建行为，在原、被告签订的《土地有偿有期使用合同书》中，双方也未就违规搭建责任的承担进行过约定，故由此产生的法律后果应由其自行承担，对原告的该项诉请，不予支持。本案争议焦点之三：两被告因建盖建筑物所投入的成本费用，是否应由原告及第三人承担。根据查明的事实，原、被告签订的《土地有偿有期使用合同书》，约定被告所租用的涉案场地及房屋租赁期为2013年3月12日至2020年3月12日止，在租赁期内因原告与第三人签订的《合同书》被解除，被告重新于2016年4月22日与第三人签订了名为保证实为租赁的《保证金协议书》，经（2018）云01民终8094号生效判决确认，被告与第三人均已按协议书履行完义务，至此被告的租期已经届满。庭审中，被告亦认可其建盖建筑物的行为并未经过原告或第三人的同意，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，对被告的该项反诉请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）徐明开与被告（反诉原告）李永春、李绍亮于2013年3月12日签订《土地有偿有期使用合同书》于2017年1月25日解除；二、被告（反诉原告）李永春、李绍亮于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐明开支付2016年3月12日至2017年1月25日期间的土地使用费人民币627287.67元及利息（利息以土地使用费627287.67元为基数，自2016年3月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）徐明开的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李永春、李绍亮的全部反诉请求。案件本诉受理费12100元、保全费4670元，共计16770元，由原告（反诉被告）徐明开承担1694元，被告（反诉原告）李永春、李绍亮承担15076元；反诉受理费11910元，由被告（反诉原告）李永春、李绍亮承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。同时，上诉人要求补充确认：上诉人在案涉租赁土地上建盖有房屋。对此，徐明开、西南林业大学均不予认可。本院认为，该事实认定涉及法律适用，将在本案说理部分一并评述。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：二被上诉人应否连带赔偿上诉人投资损失及相应的资金占用费？本院认为，双方当事人对一审判决确认徐明开与李永春、李绍亮于2013年3月12日签订《土地有偿有期使用合同书》于2017年1月25日解除及李永春、李绍亮向徐明开支付2016年3月12日至2017年1月25日期间的土地使用费及利息均无异议，本院予以维持。针对二被上诉人应否连带赔偿上诉人投资损失及相应资金占用费的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，上诉人作为承租人，在使用租赁物期间，先后与徐明开、西南林业大学签订了《土地有偿有期使用合同书》《保证金协议书》，其中《土地有偿有期使用合同书》基于徐明开将其承租的驾校房屋及场地转租给上诉人使用，而上诉人未经徐明开许可在场地内建盖临时建筑，并将临时建筑用于仓储、洗车、汽车修理，改变了租赁房屋的结构及用途，在西南林业大学向徐明开下发整改通知后，徐明开仍未拆除临时建筑物，西南林业大学据此诉请解除了其与徐明开签订的合同书，并由徐明开向其承担116100元的违约赔偿责任，该判决已于2017年1月25日生效。为此，上诉人又与西南林业大学于2016年4月22日签订了名为保证实为租赁的《保证金协议书》，经生效民事判决确认，该协议已于2018年1月25日履行完毕。本案中，上诉人与徐明开均同意双方签订的《土地有偿有期使用合同书》已于2017年1月25日解除。由此可知，导致《土地有偿有期使用合同书》解除的原因实际系因上诉人未经出租人同意擅自在租赁场地内建盖临时建筑，改变租赁房屋结构及用途，故依据前述法律规定，上诉人由此产生的投资费用应由其自行负担，上诉人关于徐明开、西南林业大学连带向其赔偿投资损失及相应资金占用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11910元，由上诉人李永春、李绍亮负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年九月四日法官助理陈志远书记员武雨