山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初3675号原告（反诉被告）：泰安市岱岳区大汶口镇某村委会。法定代表人：宋某，任主任。委托诉讼代理人：张心强，山东超然律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某，男，1969年1月26日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽花，山东泰山法正律师事务所律师。原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会与被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2001年10月1日签订的房屋租赁合同；2、支付房屋及土地租赁费43860元；3、判令被告清除自建的房屋恢复原状，交还其占用的原告“郊区集建（89）字第02030号土地使用证”范围内的全部房屋；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2001年10月1日签订承包合同（即租赁合同），约定被告租赁原告原村委院旧房3间，用于经营门市部及养殖业，共233平方米每亩200元，租金价格每间每月10元，每年12月31日前交清，逾期村委有权终止合同，合同未约定租赁期限。合同签订后被告实际使用了原告“郊区集建（89）字第02030号土地使用证”范围内的大部分房屋及院落（建筑面积680平方米、总占地面积1591平方米），至今未交纳任何费用。原告认为，被告欠付租金、超合同范围无偿使用集体资产的行为，违反了合同约定，严重损害了村集体的合法利益。被告（反诉原告）王某辩称，我并非无理不交租赁费，我没有使用整个院落，仅使用了部分，不应支付整个院落的租金，在使用过程中，原告的树木曾经砸伤了我租赁的房屋，原告仅处理了一处损失，另一处一直没有处理。原告所诉租金与我实际使用的房屋面积不符，不应承担整个院落的租金，同时原告的租金主张大部分已经超过诉讼时效。经原告允许，我在租赁院内进行了增、扩、翻修（在院落东侧翻修6间南北向房屋、翻修2间东西向房屋，院内增建6间猪圈，院东北角3间房屋，院北翻修换上帽3间房屋，院中增建搅拌房1间、增建小猪圈2间，重新垒院南墙，增盖大门及看门房2间，增盖厕所），根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第十四条的规定，原告同意我增建扩建附属设施，有办理审批手续的义务，但其没有履行该义务，对此有过错，扩建造价费用应根据其过错由原告分担，而且在正式合同签订前，双方已经有租赁关系，并承诺如果以后原告使用，原告将我垒南墙及大门的工料款全部付给我。还有，根据成物不损的一般惯例，我扩建的设施投资巨大，盲目拆除，对原告以后使用及租赁都是巨大的损失，应当继续保留，物尽其用。综上，我请求对我在租赁院内的扩建设施予以评估作价后，合理公平处理。如果原告同意我继续使用租赁院落，可以与原告另签合同，物尽其用，同时补交双方合同约定的租金标准我实际使用房屋的租赁费。被告（反诉原告）王某向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付给我扩建造价费用约计50000元，以申请法院委托评估鉴定意见的结论计算，全部由反诉被告承担；2、本案诉讼费、反诉费、评估费均由反诉被告承担。事实和理由：经反诉被告允许，我在租赁院内进行了增、扩、翻修（有院落东侧翻修6间南北向房屋、翻修2间东西向房屋，院西增建6间猪圈，院东北角3间房屋，院北翻修换上帽3间房屋，院中增建搅拌房1间、增建小猪圈2间，重新垒院南墙，增盖大门及看门房2间，增盖厕所），根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第十四条的规定，原告同意我增建扩建附属设施，有办理审批手续的义务，但其没有履行该义务，对此有过错，而且是全部过错，扩建造价费用应根据其过错由原告全部承担，而且在正式合同签订前，双方已经有租赁关系，并承诺如果以后原告使用，原告将我垒南墙及大门的工料款全部付给我。综上，请求人民法院在对扩建设施的价值予以评估作价后，扩建费用全部由反诉被告承担。原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会辩称，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。理由是：根据案件事实，原告未曾允许被告增、扩建相关房屋猪圈等设施，因此原告也不存在为其办理建设手续的义务，法院于2020年9月9日对村委原负责人周某、王某的调查笔录也证实被告增、扩建原告不知情，是未经村委允许建设的。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第十三条的规定，反诉被告的请求不能成立。本院经审理认定事实如下：1999年1月12日，原、被告签订协议书（草签），约定原告同意被告自费在原旧村委院东边建油坊一处，并提供水电方便（水电费自负），在未建完之前原告提供北边房屋3间，暂时使用四个月，超期按租赁交费（价格待协商）。2001年10月1日，原、被告签订承包合同，约定原告将原村委旧房3间，自2001年开始发包给被告经营门市部、养殖业，共233平方米，每亩乘以200元，每间每月按10元收费，每年12月31日前交清，违者发包方有权终止合同，另行发包，被告在使用期间因房屋维修或增加设施，其费用由本人自理，大修、翻新由双方协商同意后，再进行实施。承包合同签订后，被告租赁原告原村委旧房3间，进行租赁经营。租赁期间，被告建房屋多间。经勘验，被告现使用房屋及院落位于某村南北中心街西侧，东西长35.5米、南北宽29.5米（自外墙丈量至外墙），院内北面有房屋三间（原村委旧房），该房屋最西侧有井一处、井上有泵房一间（原村委所建）、该房屋西侧有猪圈一处、该房屋南侧有化粪池一处、该房屋再向南有拌饲料的房屋一处、该拌饲料的房屋以东有消毒池一处（原村委所建）、在三间北屋的西侧再向南有猪圈四处、再向南有东西房屋一处、该东西房屋西侧为厕所一间、中间为猪圈一处、东边为猪圈一处，三间北屋东侧向南有水泥块垒的房屋一处、再向南有猪圈一处，再向南有水泥池一处，该院落内三间北屋的东边有油坊一处，该油坊自北向南有三间房屋（现用作起居室）、再向南为油坊的车间两处（大门向西），油坊最北面房屋西侧上房内有两大间房屋、下房内有地下室一处（面积同上房），该油坊有两处出口，一处向西在院内，一处向东、开向南北中心街，该院落现荒置，院内栽种柿子树、核桃树等若干棵。对于被告在租赁期间建设的房屋、猪圈等地上附属物，原告陈述均未经其许可。以上事实由原、被告陈述、协议书（草签）、承包合同、勘验笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的协议书（草签）、承包合同内容不违反法律规定，双方意思表示真实，均为有效合同。原、被告签订的承包合同未约定租赁期限，但自2001年签订合同至今未超过20年，原、被告均应按承包合同约定履行各自义务。被告签订承包合同后，未按约支付租赁费，致使不能实现承包合同目的，原告依法要求解除双方签订的承包合同，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告支付房屋及土地租赁费43860元，原告说明其计算依据为房屋租赁费按17间房屋、每间10元计算，共使用226个月，房屋租赁费为38420元，对于院落使用费，原告起诉时主张按911平方米即1.36亩，每亩每年200元，乘以20年计算，数额为5440元，案件审理中原告陈述按实际勘验情况，被告实际使用房屋及院落面积1047.25平方米（东西35.5米、南北29.5米），减去17间房屋面积155平方米（17乘以15），实际使用院落面积792.25平方米、折合1.18亩，按每亩200元计算226个月，数额为4444.67元，房屋及院落使用费合计42864.67元，本院认为根据承包合同约定及案件事实，被告租赁使用原告旧房3间，应按合同约定3间房屋计算房屋租赁费，不应当按租赁期间总计房屋数量计算租赁费，对于原告主张的按被告实际使用院落面积155平方米，折合1.18亩，按1.18亩计算院落使用费，不违反法律规定，但对于原告主张被告支付的房屋及院落租赁费计算226个月，被告辩称原告的租金大部分主张已超过诉讼时效，而原告未提供向被告主张租赁费的相关证据，本案租赁费应按3年计算，房屋租赁费的数额为每间房屋每月10元，3间房屋使用3年，房屋租赁费数额为1080元，对于院落租赁费，按原告庭审时陈述的被告使用面积1.18亩计算，每年每亩200元，再乘以3年，数额为708元，以上合计1788元。原告要求被告清除自建的房屋恢复原状，交还其占用的原告“郊区集建（89）字第02030号土地使用证”范围内的全部房屋，原告说明其具体内容为要求被告清除其自建的房屋、猪圈、树木等地上附属物，交还原村委的房屋、泵房等，本院认为，原、被告双方签订的承包合同约定在使用期间因房屋维修或增加实施，其费用由被告本人自理，大修、翻新由双方协商后再行处理，本案审理中，原告表示被告在租赁期间新建房屋、猪圈等设施均未经原告允许，被告未提供充分的证据证实在其租赁期间新建房屋、猪圈等设施系经原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，原告要求被告清除其自建的房屋、猪圈、树木等地上附属物，交还原村委的房屋、泵房、消毒池的诉讼请求，本院应予支持。根据本案实际情况，被告应自本判决生效之日起两个月内清除其自建的地上附属物，交还原告井、泵房及消毒池。被告辩称，在正式合同签订前，双方已经有租赁关系，并承诺如果以后原告使用，原告将其垒南墙及大门的工料款全部付给被告，因本案原告不同意保留使用被告建设的地上附属物，本院对被告抗辩的事由不予采信。被告反诉称，经原告允许，其在租赁院内进行了增、扩、翻修，被告未提供充分的证据证实其增、扩、翻修系经原告同意，本院对此不予支持。被告反诉要求原告支付其扩建造价费用约计50000元，以申请法院委托评估鉴定意见的结论计算，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，被告作为承租人未经出租人同意，在租赁期间增设地上附属物，被告要求原告赔偿其损失，不符合法律规定，被告申请对其在租赁物院内扩建设施的价值进行评估鉴定后由原告承担，缺乏事实及法律依据，本院对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会与被告（反诉原告）王某于2001年10月1日签订的承包合同；二、被告（反诉原告）王某自判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会房屋及土地租赁费1788元；三、被告（反诉原告）王某自判决生效之日起两个月内自现承包的位于某村南北中心街西侧，东西长35.5米、南北宽29.5米的院落内搬出，并将原告旧房3间、井1口、泵房1间及消毒池1处返还原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会，其他被告（反诉原告）自建的房屋及树木等地上附属物由被告（反诉原告）自行清理；四、驳回原告（反诉被告）泰安市岱岳区大汶口镇某村委会的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费897元，减半收取计448元，由原告负担398元，被告负担50元。反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王岱二〇二〇年九月二十三日法官助理张佩佩书记员杨莹莹