云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民初389号原告（执行案外人）：王某波，男，1989年4月8日生，汉族，现住红河州泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：陈某东，男，1975年9月20日生，现住红河州泸西县。委托诉讼代理人：程浩宸，云南兴春律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司，住所地红河州泸西县。负责人：李忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王某波与被告陈某东及第三人云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称云南威鑫泸西分公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭对本案进行了审理。原告王某波的委托诉讼代理人李世旭，被告陈某东的委托诉讼代理人程浩宸，第三人云南威鑫泸西分公司的委托诉讼代理人刘树胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某波向本院提出诉讼请求：1.立即停止对红河州泸西县房产（价值约为228987元）的执行并解除对该房屋的查封；2.确认原告与第三人于2016年4月2日签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认位于红河州泸西县房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月2日，原告向第三人认购第三人开发的位于红河州泸西县房产，房产总价值为228987元。订购当天原告就向第三人支付首付款、契税、印花税及维修基金共计133511.64元，上述款项中30000元系原告现金支付给第三人，60000元系第三人给予的优惠政策进行冲抵，剩余房款及税费43511.64元，其中有20511.64元系原告直接刷卡支付给第三人，另外的23000元系第三人法定代表人李忠用马某林信用卡刷卡代原告支付给第三人，原告再通过支付宝转给李忠。2016年4月2日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，合同约定剩余的100000元购房款由原告于2016年4月9日之前到银行申请办理按揭贷款支付。该合同签订后，因第三人原因及红河州房地产管理处系统升级，导致第三人未能在合同约定的期限内进行备案登记，也未能办理银行按揭贷款，第三人也未能按合同约定期限交房。直至2017年10月26日原告再次通过银行刷卡方式向第三人支付了70000元房款，并于当日向第三人缴纳了房屋办证费用及2016年9月1日至2018年8月30日期间的物业管理费。交款后，第三人将此房正式交由原告管理使用，原告接房后即进行装修并一直居住至今。自2016年3月27日至2020年4月9日期间，无任何人对原告居住的房屋主张过任何权利，也无任何人员告知原告居住的房屋存在抵押或查封的情况。2020年4月9日，第三人工作人员通知原告，让原告带上购房相关手续到泸西县人民法院执行局时，原告才知道向第三人购买的房屋已被人民法院于2016年9月6日查封。原告向红河中院提出执行异议后被驳回。原告与第三人签订的《商品房购销合同》合同法有效，且原告在法院查封前已经支付了部分房款，且第三人于2016年9月1日起已经向原告收取了物业管理费，原告在客观上于2016年9月1日正式占有并使用向第三人购买的房产。原告向第三人购买房屋的交易行为及占用行为均发生在人民法院查封之前，同时原告对于购买房屋未能进行备案登记并未过错。综上所述，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告陈某东答辩称：1.被告因与第三人之间的民间借贷纠纷，红河州中级人民法院根据被告申请于2016年9月6日对红河州泸西县房产进行了保全查封，原告与第三人签订的《商品房购销合同》在人民法院查封前并未办理备案登记，合同不发生效力；2.根据原告的主张，原告于2017年10月26日才与第三人办理了房屋交接手续，原告占用房屋在法院查封之后；3.红河州泸西县房产合同价款为228987元，原告已付购房款中有付款凭证的金额未达到合同约定的50%；4.原告无证据证明红河州泸西县房产系原告唯一住房。综上所述，原告的异议依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人云南威鑫泸西分公司答辩称：对于原告提出的全部诉讼请求无异议，原告的异议应依法成立。根据各方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告要求确认其与第三人于2016年4月2日签订的《商品房购销合同》合法有效的请求是否应当得到支持；二、原告是否有权要求停止对案涉房产的执行及查封；三、原告要求确认对案涉房产享有所有权的请求是否应当得到支持。原告围绕其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件；二、云南威鑫泸西分公司企业信用信息公示报告复印件；三、红河中院（2020）云25执异28号执行裁定书复印件；四、商品房购销合同复印件、会签单复印件、收据复印件12张、工商银行现金存款凭条复印件、现金存款复印件、工商银行特约单位贷方记账回单复印件、无法辨认时间的2张刷卡小票复印件、支付宝转账记录复印件、财富鑫座房屋验收交接表复印件、财富鑫座商品房交接表复印件、欠条复印件、房屋照片复印件6张、2017年10月26日中国工商银行2张刷卡小票。被告及第三人针对其诉讼主张，并未向本院提交任何证据。对于原告提供的所有证据，本院依法组织各方当事人进行了质证。经审核原告提供第一、二、三组证据及第四组证据中除无法辨认时间的2张刷卡小票、支付宝转账记录外的其余证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以确认，作为认定本案相关事实的依据，并在卷佐证。对于第四组证据中无法辨认时间的2张刷卡小票，虽原告提供能了原件进行核对，但因字迹模糊导致无法核实内容，故本院对该证据不予采信。对于第四组证据中的支付宝转账记录因无任何单位及人员签章，证据形式不合法，故本院对该证据同样不予采信。根据原告提交的证据并结合各方当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：云南威鑫泸西分公司（甲方）与王某波（乙方）于2016年4月2日签订了《商品房购销合同》，主要内容为：甲方将其位于泸西县，建筑面积为84.81平方米的商品房出卖给乙方，购房总价为228987元。购房款的支付方式为：乙方于2016年4月2日前支付甲方总房款的56.33%，即：128987元，剩余购房款乙方于2016年4月9日之前向银行申请办理完成按揭贷款后支付甲方。该合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。该合同签订后并未办理合同备案登记。在该合同签订前的2016年3月27日，云南威鑫泸西分公司存入该公司在工商银行账户（尾号为XXXX）现金30000元，并形成了一份《现金存款凭条》，在该凭条中载明“款项来源为王某波X栋X单元XX号房款”，云南威鑫泸西分公司在该凭条中加盖了印章。同日，针对泸西县，云南威鑫泸西分公司向王某波出具了4份《收据》，尾号为254的收据载明收到首付款128987元，包含公司福利60000元，实收68987元（其中，现金支付30000元，刷卡38987元）。尾号285号的收据载明收到房屋契税2289.9元。尾号239的收据载明收到印花税114.49元。尾号220的收据载明收到维修基金2120.25元。2016年3月28日云南威鑫泸西分公司在工商银行账户（尾号为XXXX）再次收入43511.64元。至2017年10月26日，王某波正式接收了泸西县，为此，王某波还与云南威鑫泸西分公司的工作人员分别签订了《财务鑫座房屋验收交接表》及《财富鑫座商品房交接表》，王某波接收房屋后进行了装修并入住至今。同日，针对泸西县，云南威鑫泸西分公司再次向王某波出具了4份《收据》，尾号为770的收据载明收到房款70000元。尾号为791的收据载明收到2016年9月1日至2018年8月30日的供水加压费480元。尾号为833的收据载明收到可视对讲费2200元。尾号790的收据载明收到办证预交费1500元。泸西县华兴物业管理有限公司向王某波出具了2份《收据》，尾号为536号的收据载明收到2016年9月1日至2018年8月30日垃圾清运费240元。尾号为579的收据载明收到2016年9月1日至2018年8月30日物管费2036元。至2019年1月15日，针对泸西县，泸西龙鑫物业管理有限公司向王某波出具了2份《收据》，尾号为874的收据载明收到物业费1607元。尾号为907的收据载明收到水电费1054元。陈某东与红河鑫裕房地产开发有限公司、云南威鑫泸西分公司、杜建忠、何某芬、陈某因民间借贷纠纷向本院提起了三件诉讼案件，三案均于2016年9月1日立案，关联案号分别为：（2016）云25民初125号、126号、127号，在三件案件的审理过程中，陈某东均提出诉讼保全申请，根据申请本院查封了云南威鑫泸西分公司的部分商品房。其中，本院于2016年9月6日作出的（2016）云25民初127号民事裁定书，查封了云南威鑫泸西分公司位于泸西县。针对三件案件，本院于2016年12月19日分别作出了判决，主要内容：红河鑫裕房地产开发有限公司、云南威鑫泸西分公司、杜建忠于判决生效后10日内共同偿还陈某东借款本金共计24652435元，并支付原告相应欠款利息，何某芬、陈某需对借款本息承担连带还款责任。后因红河鑫裕房地产开发有限公司不服判决，向云南省高级人民法院提出了上诉，但因未在法定期限内缴纳上诉费，2017年9月，云南省高级人民法院分别作出（2017）云民终775号、776号、777号民事裁定书，三案按自动撤回上诉处理。本院（2016）云25民初125号、126号、127号民事判决书发生法律效力。陈某东于2017年12月7日向本院申请强制执行，在执行过程中，根据陈某东的申请，本院依法追加了云南威鑫房地产开发有限公司为被执行人。2020年2月18日，本院作出（2017）云25执258-260号之十六执行裁定书拍卖上述商品房，王某波对该份执行裁定书不服，于2020年4月14日向本院提出执行异议。经审查后，本院于2020年4月24日作出了（2020）云25执异28号执行裁定书，驳回了王某波的异议请求。王某波于2020年5月11日收到该裁定书后，于2020年5月22日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2017年10月26日，王某波通过信用卡刷卡消费的方式分别支付泸西鼎鑫商业运营管理有限公司50000元及28456元，两项共计78456元。根据以上确认的案件事实，本院对本案作如下评判：一、关于原告要求确认其与第三人于2016年4月2日签订的《商品房购销合同》合法有效的请求是否应当得到支持的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告作为案外人提起执行异议之诉，其提出的诉讼请求中包括了确权之诉的内容，即请求依法确认案涉房产归其所有。因此，原告与第三人签订的案涉《商品房购销合同》是否真实存在、合同效力以及履行情况等内容，均属于本案执行异议之诉中有关确权部分应审理的范畴。故原告在本案中有权对案涉《商品房购销合同》是否合法有效提出诉讼请求，人民法院应当予以审理。原告与第三人签订的案涉《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。故本院对原告要求确认其与第三人于2016年4月2日签订的《商品房购销合同》合法有效的请求予以支持；二、关于原告是否有权要求停止对案涉房产的执行及查封的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，本案中争议的执行标的系商品房，因无证据证明原告在红河州境内其他市县或泸西县还有其他房产，故原告购买案涉商品房应认定为商品房消费者。原告作为商品房消费者，对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定进行综合认定。依据该法律规范内容可知，原告作为商品房消费者，要想排除对案涉房产的执行，应同时满足上述法律规范的三个条件。根据本案查明事实及对事实的分析认定可知，针对案涉房产原告已满足了法律规范的前二个条件。但对于第三个条件，因赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房地产开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情况下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房地产开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意串通逃避执行的风险，故对房屋购买人已支付价款的审查证明标准应从严审查。本案在审理过程中，原告主张案涉房产的购房款其已支付了198987元，具体构成为：2016年3月27日原告以现金支付第三人30000元，案外人马某林（第三人员工）福利抵扣60000元。2016年3月28日原告通过信用卡刷卡方式支付第三人15987元，同日，通过案外人马某林刷卡方式支付第三人23000元。2017年10月26日通过刷卡方式支付泸西鼎鑫商业运营管理有限公司70000元。针对第一次付款，原告提供的收据及《现金存款凭条》能相互印证，应当予以确认。针对第二次付款，虽第三人也认可案外人马某林系其员工，但并无相应的用工合同、工资支付等基础事实予以证实，同时审理中，原告主张针对案外人马某林对第三人享有的购房福利60000元，其已向案外人马某林支付了中介费30000元，但并无证据证实。导致案外人马某林对第三人是否真实享有60000元的购房福利及原告为获取该项福利是否已实际支付了相应款项并不能排除合理怀疑，目前仅依据第三人陈述及原告提供的收据不足以证明原告已向第三人支付了购房款60000元。针对第三、四次的付款，原告明确表示系通过自己及案外人马某林刷卡支付，但针对该项陈述原告并不能提供有效证据予以证实，导致第三人是否真实收到该笔款项并不能排除合理怀疑，故仅仅依据第三人陈述及原告提供的收据不足以证明原告已向第三人支付了购房款15987元及23000元。针对第五次付款，审理中第三人明确表示该笔款项案外人泸西鼎鑫商业运营管理有限公司已向其进行了转付，并表示可以提供相应转款凭证，但针对该项主张至今第三人并未提供相应的凭证予以证实，导致第三人是否真实收到该笔款项并不能排除合理怀疑，故仅仅依据第三人陈述及原告提供的刷卡凭证同样不足以证明原告已向第三人支付了购房款70000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告目前提供的证据不能证明就案涉房产其已经支付购房款198987元，其应承担不利后果。根据目前现有证据，仅能证实原告支付了购房款30000元，已支付的购房款并未超过合同约定总价款的百分之五十，故原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房产执行及查封的请求本院不予支持；三、关于原告要求确认对案涉房产享有所有权的请求是否应当得到支持的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，原告有权在本案中对案涉房产提出确权之诉。虽原告享有诉权，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因案涉房产登记的所有权人为第三人，即便原告与第三人签订的案涉《商品房购销合同》合法有效且原告已实际占用了案涉房产，但在案涉房产还未依法变更登记为原告前，原告仅对第三人享有转移案涉房产所有权之债权。同时，因原告对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，并不符合法律另有规定的除外情形。故本院对原告要求确认其对案涉房产享有所有权的请求不予支持。虽原告对案涉房产不享有所有权，但其与第三人签订的案涉《商品房购销合同》合法有效，对于原告因履行该合同造成的损失，可另案主张权利。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对于成立的部分，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、原告王某波与第三人云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司于2016年4月2日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、驳回原告王某波的其他诉讼请求。案件受理费4735元由原告王某波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  谭 延审判员  薛少倩二〇二〇年九月三十日书记员  彭晓燕