沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初7521号原告（反诉被告）：沈阳典育教育信息咨询有限公司，住所地沈阳市于洪区法定代表人：刘凤岩，系该公司总经理。委托代理人：李静，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：刘涛，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高鹏，女，1983年11月12日出生，汉族，住址沈阳市铁**、被告（反诉原告）：王某，女，2010年6月4日出生，汉族，住址沈阳市铁西区兴公民身份号码：法定代理人：高鹏，女，1983年11月12日出生，汉族，住址沈阳市铁**。系王某的母亲。原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司诉被告（反诉原告）高鹏、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法由审判员陈巍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司委托代理人李静、刘涛，被告（反诉原告）高鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司诉称，2019年9月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将坐落于沈阳市铁西区商铺租赁给原告用于经营教育培训及办公，租期自2019年10月1日至2023年9月30日止，租赁费用第一年131589元，于签订合同时一次性支付，同时原告向被告交纳保证金50000元。原告按照合同约定履行了上述全部付款义务。但因2020年新冠疫情的爆发，导致原告承租的商铺无法继续开门营业，无法继续经营教育培训业务，合同目的无法实现。新冠疫情属于当事人在订立合同时不能预见、发生后果不能避免且不能克服的不可抗力事件，根据合同约定及相关法律规定，原告有权解除合同，同时要求被告减免疫情期间的租金、返还押金及剩余租金，但经过多次沟通，被告拒绝返还上述费用。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院判令解除原、被告之间的商铺租赁合同；判令被告返还原告疫情期间的租金32897元；判令被告返还剩余租金32897元；判决被告返还原告押金50000元；诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）高鹏、王某辩称，疫情期间我通过调查取证，疫情期间原告一直在使用该房屋。原告于2020年2月18日申请复工，复工理由是工艺品销售，体育用品销售，与教育无关。水电我也查了，和不是疫情的时候基本没有出入。原告于7月3日要求退房，并让我返还剩余租金。7月19日给我发了一封律师函，让我取钥匙，如果不取，让我承担法律后果。7月19日在中恒广场330原告把钥匙交给我，原告让我从7月1日起开始返房租，由于原告没有提前三个月通知我退房，没有给我另租他人的时间，导致房屋至今闲置。原告要求返还5万元的押金，诉讼请求是押金，但是合同中约定的是保证金。合同中约定保证金是双方忠实履行义务的保证，现在原告没有履行完义务，所以保证金无法退还。反诉原告（被告）高鹏、王某诉称，反诉原告与反诉被告于2019年9月25日签订商铺租赁合同，合同约定反诉被告承租反诉原告位于沈阳市铁西区商铺，商铺实际用于网络销售库房和办公，租赁期限为2019年10月1日至2023年9月30日，租赁费用第一年为131589元，任何一方单方面解除合同应当支付违约金131586元。合同签订后，反诉被告单方毁约，于2020年7月3日通知反诉原告要求解约，随后在反诉原告不同意解约的情况下硬性交房，未给反诉原告合理时间寻找租客，致使商铺闲置，给反诉原告造成重大损失。由于反诉被告的违约致使租赁合同4年期限未至，反诉被告应承担将商铺恢复原状的义务或者支付反诉原告为此支付的费用。现请求法院判决解除双方签订的商铺租赁合同；判决反诉被告支付违约金131586元；判决反诉被告将商铺恢复原状或者支付反诉原告为此支付的费用11000元；判决反诉被告承担本案反诉费用。反诉被告（原告）沈阳典育教育信息咨询有限公司辩称，一、我方不是单方毁约，而是因为在商铺刚刚承租期间，就突然爆发了新冠疫情的不可抗力事件。沈阳市教育局已于2020年1月25日发布了全市校外培训机构暂缓一切线下教育活动的通知，我方已经无法再继续实现合同目的，沈阳市教育局已经审批备案我方终止办学的申请。同时，反诉原告与我方签订的商铺租赁合同中明确约定了如果发生本合同当事人在订立合同时不能预见或后果不能避免克服的不可抗力情形时，受影响的一方可以提前终止合同并无须因此承担责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，是法定解除合同的条件之一。因此，反诉原告要求我方支付如此巨额违约金的请求没有法律依据；二、反诉原告要求我方将商铺恢复原状或支付为此产生的费用没有事实依据，反诉原告与我方签订的商铺租赁合同补充协议中已经明确约定：“租赁结束后，不恢复商铺已有装修，不恢复商行清水状态”。因此反诉原告的此项诉讼请求不应得到支持，并且，我方不存在硬性交房，未给反诉原告合理时间寻找租客的行为。通过微信聊天记录和截图可以看出，反诉原告早已收回房屋。因此，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2019年9月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，合同约定被告（反诉原告）将坐落于沈阳市铁西区商铺租赁给原告用于经营教育培训及办公，租期自2019年10月1日至2023年9月30日止。双方同时约定了每年的租赁费用，其中租赁费用第一年131589元。原告（反诉被告）于签订合同时一次性支付了第一年租金131589元，并依照约定向被告（反诉原告）交纳保证金50000元。对于保证金，合同约定“如未经甲方（被告）事先书面许可，乙方（原告）提前终止本合同，则甲方（被告）无须返还乙方（原告）已付的保证金。”该合同第十三条约定“由于不可抗力事件的发生致使本合同无法履行，经双方协议同意后可以提前终止”。双方在合同中的补充条款约定“租赁结束后，不恢复商铺已有装修，不恢复商铺清水状态”。2020年7月16日，原告向被告邮寄，向被告提出解除合同，并通知被告不收房将承担法律责任。2020年7月19日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付案涉房屋的钥匙，被告（反诉原告）高鹏向原告（反诉被告）出具收条，内容为：收到刘凤岩中恒广场330商铺钥匙、（前后门）钥匙。被告（反诉原告）高鹏在该收条上留有不同意单方面解除合同的文字。在庭审中，原告（反诉被告）举证其与被告（反诉原告）沟通解除合同的通话录音，在该录音中，被告（反诉原告）同意减少租金，不同意解除合同，双方未达成一致意见。另查明，2020年2月8日，原告（反诉被告）即向兴华街道办事处申请复工，并填写了工业企业开复工安全生产条件自查表、企业复工承诺书、铁西区（经开区、中德园）工业企业开复工审批表。原告（反诉被告）的工业企业开复工安全生产条件自查表中所属行业一栏填写的“信息咨询、销售”、主要产品一栏填写的“日用品、文化用品销售”。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的2020年2月-6月水电费明细没有异议，自认在此期间使用案涉商铺进行线上教学。2020年7月7日，原告（反诉被告）承租商铺用于办学的沈阳市铁西区艺传奇教育培训中心（兴华教学点）停止办学。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的陈述、商铺租赁合同、分校（教学点）终止办学备案书、收条、工业企业开复工安全生产条件自查表、企业复工承诺书、铁西区（经开区、中德园）工业企业开复工审批表、水电费等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，其内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于合同的解除，我国法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）以新冠疫情为由提出解除合同，被告（反诉原告）虽未表示同意，但双方于2020年7月19日办理了案涉房屋的钥匙交接，本院对双方签订的租赁合同已经解除，予以确认。关于解除合同的时间，虽然原告（反诉被告）于2020年7月3日单方通知被告（反诉原告）解除合同，但因双方对于解除合同事宜并未协商一致，合同中亦未约定原告（反诉被告）有单方解除合同的权利，故本院依据被告（反诉原告）出具欠条收取钥匙的时间，确定案涉房屋的租赁期限应计算至2020年7月19日止。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还疫情期间（2020年1月-6月）租金32897元的请求，虽然原告（反诉被告）陈述其因受疫情影响教育行业不能经营，但被告（反诉原告）提供的证据能够证明原告（反诉被告）于2020年2月8日即申请复工的事实，且《工业企业开复工安全生产条件自查表》中亦有“日用品、文化用品销售”字样。同时原告（反诉被告）在庭审中自认在2020年2月-6月期间使用案涉商铺进行了线上教学，故对于原告（反诉被告）的上述主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还2020年7月-9月合同解除后的房屋租金的请求，因双方于2020年7月19日已经协商一致解除合同，故原告（反诉被告）的该诉请因有事实及法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）2020年7月20日至2020年9月30日的房屋租金26318元（131589元/365天×73天）。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还保证金50000元的请求，因双方签订的房屋租赁合同租赁期限为5年，原告（反诉被告）仅经营了几个月，其经营虽受到疫情影响，但2020年7月1日起沈阳市校外培训机构经属地检查合格后即可复课，在全面复课之前，原告（反诉被告）亦开展了线上教学。可见新冠疫情并未造成原告（反诉被告）合同项下全部义务无法履行，亦不能成为原告（反诉被告）剩余四年租赁期间无法经营的理由，不构成原告（反诉被告）提前解除合同的免责依据。且原告（反诉被告）提前终止合同请求并未得到被告（反诉原告）的书面许可。故根据双方合同约定，被告（反诉原告）无须返还原告（反诉被告）已付的保证金。对于原告（反诉被告）的该主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金131586元的请求，本院认为违约金的性质应以补偿为主，以惩罚为辅，其主张的违约金数额过高，本院酌情按照当年租金30%的标准计算违约金，即被告应向原告支付违约金39475.8元（131586元×30%）。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将商铺恢复原状或者支付被告（反诉原告）为此支付的费用11000元的请求，因双方在租赁合同中约定了补充条款“租赁结束后，不恢复商铺已有装修，不恢复商铺清水状态”，故被告（反诉原告）的该项请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司与被告（反诉原告）高鹏、王某签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除；二、被告（反诉原告）高鹏、王某于本判决发生法律效力后十日内退还原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司2020年7月20日至2020年9月30日的房屋租金26318元；三、原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付被告（反诉原告）高鹏、王某违约金39475.8元；四、驳回原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司、被告（反诉原告）高鹏、王某的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1308元，由原告（反诉被告）沈阳典育教育信息咨询有限公司承担1079元，由被告（反诉原告）高鹏、王某承担229元。反诉案件受理费减半收取1575.86元，由反诉原告（被告）高鹏、王某承担1182.41元，由反诉被告（原告）沈阳典育教育信息咨询有限公司承担393.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  陈巍二〇二〇年九月二十九日法官助理胡沙莉书记员梁艳本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。