广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1402民初3142号原告：黄志文，男，汉族，1980年8月16日出生，公民身份号码441************33X，现住梅州市梅县区富力城****。委托诉讼代理人：黄砚乔，广东永庆律师事务所律师。被告：王权基，男，汉族，1962年3月7日出生，公民身份号码441************434，现住梅州市梅江区***************。被告：黄荣辉，男，汉族，1958年6月18日出生，公民身份号码441************016，现住梅州市梅江区*******。被告：梅州市龙华实业有限公司，统一社会信用代码914***59981R，住所梅州市**********。4*****法定代表人：黄荣辉，该公司董事长。上列二被告的委托诉讼代理人：黎志东，广东毅律律师事务所律师。原告黄志文与被告王权基、黄荣辉、梅州市龙华实业有限公司（以下简称龙华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄志文及其委托诉讼代理人黄砚乔律师，被告王权基，被告黄荣辉和被告龙华公司的委托诉讼代理人黎志东律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄志文向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告王权基于2018年1月25日签订的《商品房认购书》无效；2.判令被告王权基双倍返还购房定金396000元给原告；3.判令被告王权基返还购房款552000元给原告，并按照同期同类中国人民银行贷款利率计算支付从2018年1月26日至返还款项时止的资金占用费给原告；4.判令被告王权基赔偿原告因装修涉案房产而支付的装修款68000元；5.判令被告黄荣辉、龙华公司对被告王权基上述应承担还款责任承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月25日与被告王权基签订了一份《商品房认购书》，合同约定，原告有意购买被告王权基开发建设的位于梅州市***************，认购价990000元，原告应支付600000元给被告王权基作为购房定金。合同签订后，原告按约定将600000元转账至被告王权基的银行账户；另外，原告承建梅县人民广场迎春花市搭建工程，经与被告王权基结算，双方约定工程款150000元转为本案购房定金。综上，原告共计支付了750000元的购房定金给被告王权基。对上述付款事实，被告王权基于2018年2月6日出具了一份收据给原告，载明收到原告支付的定金款750000元。2019年7月15日被告王权基又出具了一份书面说明及收据给原告收执，进一步明确了上述事实。经查，涉案房地产的土地使用权人系被告黄荣辉，《国有土地使用权证》为梅州市国用(2007)第0003号。该地块依法取得了梅州市规划城建局颁发的编号为07116的《建设工程规划许可证》，登记建设单位为被告黄荣辉，建设项目名称为商住楼。被告黄荣辉是被告龙华公司的法定代表人及大股东，持股比例85％。被告龙华公司于2018年2月6日，就原告与被告王权基的商品房买卖行为作出书面承诺，承诺书确认并承诺了下列事项:1.涉案房产是由王权基与黄荣辉合作建设的房产;2.被告龙华公司将在原告履行了付款义务后负责敦促黄荣辉及王权基将涉案房产确权至原告名下。上述《商品房认购书》签订后，经被告王权基同意，原告于2018年春节后对涉案房产进行了简单装修，花费装修费用约79194元。2019年10月14日，梅州市自然资源局发出一份《关于违法建设工程的告知函》，认定原告所购商品房为违章建筑。同年11月15日，梅州市梅江区住房和城乡建设局也发出公告，敬告各业主涉案房产属违法建设，要求停止相关的产权交易及装修等行为。上述两份公告均张贴在商住楼下，原告知悉后，即与被告王权基进行交涉，要求解除合同，返还购房定金，但协商未果。原告认为，涉案房产经相关部门定为违法建筑，双方之间就涉案房产所签订的合同因被告原因无法继续履行。同时，原告向被告王权基所支付的款项750000元，双方虽确认是购房定金，但是依照相关法律规定，定金不得超过合同总额的20％，根据定金罚则，被告应当双倍返还定金396000元（990000×20％×2倍）给原告。因此，现原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，向人民法院起诉，以维护原告的合法权益。王权基辩称，双方已经签订了购房协议，原告已经支付了定金600000元，不可能退回定金给原告。另外，还有150000元的工程款双方都是同意用于抵对购房款的。案涉商品房建房的时候是有准建手续的，建成现在的9层半当时也没有超出准建的面积。建房图纸也是按照10层设计的。原告也是因为喜欢案涉802房才会购买，签订购房协议以后，原告也交付了750000元的购房款，余款是用于办理房产证的费用，还未交。案涉802房王权基已经交付给原告，原告也已经进行装修。不同意原告退房的要求。黄荣辉、龙华公司辩称，本案房屋买卖合同为无效合同，原告要求双倍返还定金的诉讼请求没有法律依据。案涉802房未订立书面房屋买卖合同，不符合合同法的规定。如果订立了书面的房屋买卖合同，该合同也是无效合同。原告提出双倍返还定金的诉讼请求依法不能成立。合同无效，按双方返还的原则，原告要求黄荣辉、龙华公司承担责任的诉讼请求无法律根据。根据合同相对性原则，原告与王权基产生了民事权利义务法律关系，但是与黄荣辉、龙华公司无任何权益关系，原告将黄荣辉、龙华公司列为被告属主体不适格。黄荣辉与王权基的关系是合作建房关系，王权基有自主处分其分得房产的权利，黄荣辉对王权基的处置房产行为不承担民事责任。原告提供的承诺书所设置的前提条件未成就，龙华公司无敦促王权基、黄荣辉办证的义务，更无支付任何款项的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，王权基作为甲方（出售人）与黄志文作为乙方（认购人）签订了一份《商品房认购书》，合同约定内容概括如下:乙方有意向购买甲方开发建设的丽***楼（以下简称黄荣辉商住楼）B栋802房（以下简称案涉802房），建筑面积150平方米，套内建筑面积142平方米，认购价990000元。乙方愿意支付600000元给甲方作为认购该物业的订金，2018年1月26日先付300000元，2018年2月5日再付300000元，逾期本认购书作废。乙方应于本认购书签订后180日内（即2018年1月26日起至2018年6月30日止）签订《商品房买卖合同》。订金退还与不退还的约定：如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将物业另售他人；如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，甲方可将该物业另售他人等。黄志文依约于2018年1月26日通过其配偶叶寿妹的银行账户将购房定金300000元转账支付至王权基的银行账户内；又于2018年2月6日通过其个人银行账户将购房定金300000元转账支付至王权基的银行账户内。2018年2月6日，王权基与黄志文约定将王权基欠黄志文的花市工程款150000元转为黄志文支付给王权基的案涉802房购房定金。为此，王权基出具了一张收据给黄志文收执，确认收到黄志文交来案涉802房购房定金750000元。同日，龙华公司出具了一份《承诺书》给黄志文，承诺在黄志文决定购买并履行购房合同或协议约定的包括但不限于支付清购房款项、交纳完应该交纳的税费义务后，龙华公司负责敦促黄荣辉与王权基将黄志文所购买的房产的不动产权证办到黄志文的名下。王权基于2018年12月底将案涉802房（毛坯房）交付给黄志文，黄志文于2019年3月开始对案涉802房进行装修。2019年7月15日，王权基出具一份《说明》给黄志文，说明内容概括如下：黄志文与王权基于2018年1月25日签订了《商品房认购书》，黄志文认购王权基开发建设的案涉802房，认购价990000元。黄志文共向王权基支付了750000元，其中150000元抵对黄志文承建梅县人民广场迎春花市搭建工程款150000元。2019年10月，黄荣辉商住楼的第8、9、10层被梅州市自然资源局确认为违法超建建筑，建筑面积违法超建1578.12平方米。2019年11月，梅州市梅江区住房和城乡建设局在黄荣辉商住楼张贴《公告》，公告事项如下：1.立即停止一切建设施工以及装修等行为，我局将对违法建设部分依照《中华人民共和国城乡规划法》依法依规进行处理；2.立即停止一切产权转让和交易行为，未依法登记领取权属证书进行转让交易的，我局将依照《中华人民共和国城市房地产管理法》依法依规进行处理。案涉802房属于黄荣辉商住楼违法超建部分，黄志文因此停止了对案涉802房的装修。2020年4月8日，梅州市梅江区住房和城乡建设局再次发出上述《公告》。黄志文因多次催告要求王权基签订《商品房买卖合同》并办理产权过户登记手续未果，便向本院起诉，提出上述诉讼请求。王权基、黄荣辉、龙华公司作出上述答辩。另查，黄荣辉商住楼位于梅州市梅江区*****，有《国有土地使用权证》证号为梅州市国用（***）第0***号，登记土地使用权人为黄荣辉，使用权类型为出让，使用权面积为1188平方米。2017年1月9日，黄荣辉作为甲方与王权基作为乙方签订了一份《合作协议》，约定黄荣辉与王权基共同合作开发建设黄荣辉商住楼。黄荣辉商住楼于2007年4月28日申领了建字第***号《建设工程规划许可证》，证载建设单位为:黄荣辉；建设项目名称为：商住楼；建设规模为：建设层数为7层，建筑占地面积552平方米，建筑面积6826平方米。黄荣辉商住楼竣工规模为层数为10层（实际9层半），建筑基底面积550.37平方米，建筑面积5428.12平方米。2019年10月，梅州市自然资源局将黄荣辉商住楼的第8、9、10层确认为违法超建建筑，建筑面积违法超建1578.12平方米。2020年3月30日，梅州市自然资源局作出关于《建设工程规划许可证》（建字第***号）的更正说明，内容为：原梅州市规划城建局于2007年4月28日核发的建字第07116号《建设工程规划许可证》证载建设规模：建筑面积6826平方米有误，现更正为建筑面积3850平方米。黄荣辉商住楼至今未经竣工验收合格，未能办理初始产权登记。案涉802房属于黄荣辉商住楼违法超建部分。黄荣辉商住楼建成后，案涉802房按黄荣辉与王权基之间的约定分配在王权基名下。对以上事实，原告黄志文提供了商品房认购书、转账汇款凭证、收据、承诺书、说明、编号为0***6的建设工程规划许可证复印件、梅州市国用（2007）第0***号国有土地使用证复印件、2019年10月11日梅州市自然资源局关于违法建设工程的告知函相片、2019年11月15日的梅州市梅江区住房和城乡建设局公告相片、录音光盘1张等证据予以证明，本院予以采信。诉讼过程中，经黄志文与王权基亲自到案涉802房对黄志文已进行的装修项目进行勘查后，双方经协商一致同意黄志文已装修项目价值为68000元。本院于2020年6月5日到梅州市梅江区住房和城乡建设局调查了解与本案有关的情况并制作调查笔录一份。梅州市梅江区住房和城乡建设局向本院提供了2019年10月11日由梅州市自然资源局发出的关于违法建设工程的告知函（黄荣辉商住楼）、2020年3月30日梅州市自然资源局作出的关于《建设工程规划许可证》（建字第0***6号）的更正说明、2020年4月8日由梅州市梅江区住房和城乡建设局发出的公告等材料。本院依法组织原、被告双方当事人进行了出示、质证。本院认为，王权基出卖给黄志文的案涉802房所在的黄荣辉商住楼建成至今未经竣工验收，未能依法登记领取初始权属证书，且在2019年10月黄荣辉商住楼的第8、9、10层被梅州市自然资源局确认为违法超建建筑，梅州市梅江区住房和城乡建设局在2019年11月发出《公告》公告事项包括立即停止一切产权转让和交易行为，未依法登记领取权属证书进行转让交易的，将依照《中华人民共和国城市房地产管理法》依法依规进行处理。案涉802房在该违法超建建筑范围内。据此，王权基和黄志文于2018年1月25日签订的《商品房认购书》是无效合同。黄志文请求确认其与王权基签订《商品房认购书》无效，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。黄志文要求王权基按照《商品房认购书》第3条约定适用定金罚则返还购房定金396000元，因合同无效，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王权基应当将其确认已收到的黄志文交的购房定金750000元返还给黄志文，黄志文亦应当将案涉802房返还给王权基。导致合同无效过错在王权基，王权基应当赔偿黄志文对案涉802房的装修损失。诉讼过程中，黄志文与王权基经现场勘查案涉802房内黄志文已装修项目，双方经协商约定价值为68000元，不违反法律规定。据此，本院认定黄志文的装修损失为68000元。黄志文请求王权基赔偿装修损失68000元，本院予以支持。关于黄志文请求王权基购房款资金占用费的诉讼请求。因合同无效，导致黄志文购房目的不能实现，王权基是过错方，已付购房定金750000元被王权基占用，确实造成了黄志文资金占用期间利息损失。因此，王权基应当自2018年2月6日（王权基出具收据确认收到黄志文购房定金750000元之日）起至750000元还清之日止，以实欠款数额，在2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率、之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用期间利息给黄志文。因为黄志文是与王权基签订《商品房认购书》，向王权基购买案涉802房，现因合同被认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。所以，黄志文要求黄荣辉、龙华公司对王权基应承担的民事责任承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第二项和第六项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、原告黄志文和被告王权基于2018年1月25日签订的《商品房认购书》为无效合同；二、被告王权基应当在判决生效之日起十日内，将购房定金款750000元返还给原告黄志文；三、被告王权基应当自2018年2月6日起至购房定金款750000元还清之日止，以实欠款数额，在2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率、之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用期间利息给原告黄志文；四、被告王权基应当在判决生效之日起十日内，赔偿装修损失68000元给原告黄志文；五、原告黄志文应当在判决生效之日起十日内，将《商品房认购书》中约定的坐落于梅州市梅江区***************返还给被告王权基；六、驳回原告黄志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14044.74元（此款已由原告黄志文预交），由原告黄志文负担1544.74元，由王权基负担12500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  陈晓军人民陪审员  熊朝政人民陪审员  黄翠萍二〇二〇年九月一日书 记 员  房闻姬