宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初2035号原告：孙某，住平罗县。委托诉讼代理人：陈某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。被告：马某，住平罗县。原告孙某诉被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。被告马某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告的房屋出租协议并返还位于平罗县星海北苑租赁房屋一套；2.判令被告支付原告房屋租赁费52500元、物业费2969元、水费250元，合计55719元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年12月1日，经协商原告与被告签订一份《房屋出租协议》，协议约定被告租赁原告所有的的位××县面房一套（面积243平米）从事经营。双方约定租赁期限五年，自2014年12月1日至2019年12月1日止，房屋租金每年30000元。被告于2014年12月1日前支付租金50000元，于2015年6月30日前支付租金50000元，于2016年6月30日前支付租金50000元。协议同时约定租赁期间或租期满，被告必须交清经营过程中发生的电费、水费、燃气、物业费等一切相关费用，并对房屋不得转租等内容作出约定。租赁期间被告欠原告30000元租金未付。2019年12月1日合同到期，被告继续使用房屋，但至2020年8月份租金22500元被告也未向原告支付。被告还拖欠物业费2969元，水费250元未付。上述费用经原告多次催要，被告不予支付，原告诉至法院。原告当庭变更第二项诉讼请求为物业费1155元，水费249.6元，合计金额是53904.6元。被告马某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。原告孙某为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：1.房屋出租协议一份，证明原告与被告签订房屋出租协议，原告将位于××县面房屋一套出租5年由被告使用，每年租金30000元，被告尚欠原告租金30000元未付的事实。同时证实合同期满，被告自2019年12月1日至2020年8月1日，被告未经原告同意将房屋转租他人使用，尚欠租金22500元未付的事实。2.发票3张，收据1张，证实被告在租赁使用房屋期间，尚欠水费249.6元，物业费1155元至今未缴纳的事实。原告孙某出示的上述证据，经本院审核具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。经审理查明，2014年12月1日，原告孙某（甲方）与被告马某（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定：一、甲方同意将自己位于××县面房，面积243平米，出租给乙方使用。二、房屋租期五年，自2014年12月1日至2019年12月1日止。三、房屋租金每年人民币大写叁万元整（30000.00）。四、租金支付方式，乙方分三次付清。1.第一次付款2014年12月1日前付伍万元整。2.第二次付款2015年6月30日前付伍万元整。3.第三次付款2016年6月30日前付伍万元整。五、甲方将该房屋出租给乙方后，乙方必须按期交纳使用房屋的租金和租住期间所产生的水、电等各项费用，具体费用按实际发生费用交付，对没有及时交纳各项费用造成的后果由乙方独自承担。七、乙方在租住期间有该房屋的使用权，如出现人身安全责任事故纠纷等，责任与后果一律由乙方自行承担解决。乙方在租用此房期间不能转租、转让他人，如需转租须经甲方同意后方可转租。…九、乙方在租赁期间或租期满，必须交清乙方在经营过程中发生的一切相关费用（如电费、水费、燃气、物业费等）。十、如甲方收回房屋须在租赁期满前一个月前通知乙方，如乙方不再租用此房提前一个月通知甲方，若乙方继续租赁此房，在同等条件下甲方应优先乙方租用。…合同还对其他事项进行了约定。房屋租赁期间被告欠原告租金30000元未付。原告支付了涉案房屋2020年1-7月的物业费1155元，水费249.6元。原告认为双方签订的租赁协议虽然自2019年12月1日到期，但被告一直继续使用涉案房屋，双方的续租协议成立，故被告应当向原告支付2019年12月1日到2020年8月1日产生的租金22500元。上述款项经原告催要，被告不予支付，引起原告诉讼。另查明，2019年10月，被告马某将涉案房屋转租给了案外人何某。2020年5月中旬，原告孙某向马某索要租金无果，用自己购买的锁子将涉案房屋锁住。本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行自己的义务。《房屋出租协议》第十条约定，乙方在租用此房期间不能转租、转让他人，如需转租须经甲方同意后方可转租。结合原告出示的证据及双方当事人的陈述能证实租赁协议到期前，被告马某将涉案房屋转租给了案外人何某。被告将涉案房屋转租时并未告知原告，且转租后也未主动将转租的事实告知原告，被告的该行为应当视为被告继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年5月中旬，原告孙某要求收取租金未果，自己购买锁子将涉案房屋锁住，应当认定为原告已经在合理期限内告知被告要求解除合同的要求，故对原告要求解除原、被告之间的《房屋出租协议》，本院予以支持。原告锁门的行为视为其已经收回涉案房屋，故对原告要求被告返还平罗县城星海北苑35-2号门面房的诉讼请求，本院不予以支持。本院认为，原告与被告形成的不定期租赁合同期限应为2019年12月1日至2020年5月20日。故对于原告要求被告支付自2019年12月1日至2020年8月1日的房屋租金22500元的诉讼请求，本院依法支持支付11667元（按照房屋租赁协议约定的租金2500元/月计算四个月20天）。原告要求被告支付租赁期限内欠付的租金30000元的诉讼请求，被告马某对该欠款予以认可，本院依法予以支持。原告提供的证据能够证实其缴纳了涉案房屋2020年1-7月的物业费1155元，水费249.6元，对原告要求被告承担物业费1155元，水费249.6元的诉讼请求，本院依法支持2020年1-5月的物业费825元（1155元÷7个月×5个月），水费178元（249.6元÷7个月×5个月）由被告承担。被告马某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙某与被告马某之间的房屋出租协议；二、被告马某于本判决生效后五日内支付原告孙某房屋租金41667元，物业费825元，水费178元，合计42670元；三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由原告孙某负担163元，由被告马某负担433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 甘霖 二〇二〇年九月二十三日书记员 闫静附件一：本案适用的相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件二：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。