福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1648号 原告：李平，男，1962年12月19日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：胡月芳，女，1963年12月6日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所律师。 被告：贾宝京，女，1979年2月10日出生，汉族，现住三明市三元区。 原告李平、胡月芳与被告贾宝京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王世水、被告贾宝京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李平、胡月芳向本院提出诉讼请求：1.依法解除李平、胡月芳与贾宝京于2019年11月26日签订的租赁合同；2、判令贾宝京立即搬出三明市梅列区玫瑰新村33-34幢7-8号店面；3.判令贾宝京立即支付租赁期间的租金54000元（租金从2020年3月起暂计至6月，之后按合同约定计算至贾宝京搬离店铺为止）；4.判令贾宝京支付资金占用期间的利息；5.判令贾宝京补足房屋租赁押金30000元；6.判令没收贾宝京的房屋租赁押金45000元；7.本案诉讼费用由贾宝京承担。事实和理由：2019年11月26日，李平、胡月芳与贾宝京签订租赁合同，合同约定将三明市梅列区玫瑰新村33-34幢7-8号部分店面出租给贾宝京使用，租期3年。租金为每月15000元，按月支付，于每月5日前付清。合同中明确约定贾宝京须于合同签订时交水电费押金1000元，房屋租赁押金45000元，同时约定了合同解除、没收押金情形。合同签订当日，贾宝京交付水电押金1000元、房屋押金15000元，承诺剩余押金30000元分期付清。合同签订后，李平、胡月芳将店铺交贾宝京使用，但自2020年3月起，贾宝京未能按时支付租金。截止2020年6月5日，贾宝京结欠李平、胡月芳租金54000元。根据双方签订的租赁合同第十条第一项的约定，贾宝京不交付或不按约定交付租金达10天，李平、胡月芳有权解除合同，并没收全部押金。因贾宝京虽经多次催告仍未支付租金，其行为已经构成了违约，特此起诉。 贾宝京辩称对李平、胡月芳诉状所请及事实陈述不予认可，房屋租赁期间受门口修路及疫情影响，店铺经营无法照常进行。其耗费几十万将店铺装修好后，李平、胡月芳将房屋上锁，致使其无法继续经营，请求减免疫情期间的租金。 双方围绕本案诉讼请求提交了公民身份证、租赁合同、房产证、微信聊天记录、照片等证据，本院依职权调取新冠肺炎疫情防控指挥文件，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就双方提出异议的照片证据，本院认证如下：贾宝京虽否认店面搬迁事实，但其未能就自身主张提交证据证实，也未明确否定告示内容系其所写，故而可依此判定贾宝京确存在店面搬迁及转让事实。同时从照片中可知，贾宝京拆卸的系自行购买的空调和经营设备，房屋墙面、门窗等主体架构并未受损，李平、胡月芳拟以照片证明贾宝京对店面毁坏的事实，本院不予认可。 为查明案件事实，本院依法向李平、胡月芳了解案涉情况并制作调查笔录一份，李平、胡月芳确认因贾宝京贴出转让告示，其于2020年7月12日将房屋上锁。结合上述认证证据，本院认定事实如下：2019年11月26日，李平、胡月芳与贾宝京签订一份租赁合同，其主要内容为：1、李平、胡月芳将其所有的位于三明市梅列区××村××幢××号××层部分店面租赁给贾宝京使用，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日止，租金为每月15000元，按月于每个月5日前支付；2、贾宝京须在合同签订当日向李平、胡月芳交纳房屋租赁押金45000元；3、若贾宝京不交付或不按时交付租金达10天，李平、胡月芳有权解除合同，并没收全部押金。合同还对房屋租赁的其他事项进行了约定。合同签订当日，贾宝京向李平、胡月芳交纳了房屋租赁押金15000元和水电押金1000元，李平、胡月芳在合同空白处以收条方式写明确认，并注明剩余押金30000元分期付清。后李平、胡月芳依约将案涉房屋以空店承租方式交付贾宝京用于“欢聚德虾仁水饺”店面经营。贾宝京支付了2020年1月的租金15000元，1月底因国家突发新冠肺炎疫情，经协商李平、胡月芳给贾宝京减免了2月份十天的租金计5000元，贾宝京支付了2月份的租金，2020年3月至今，经多次催讨，贾宝京仅支付租金6000元，至2020年6月30日止贾宝京尚欠李平、胡月芳租金54000元。后因贾宝京在店面外贴出“本店转让”及“欢聚德搬迁到白沙农贸市场”的通知，李平、胡月芳于2020年7月12日将案涉房屋上锁。双方为此引起纠纷，李平、胡月芳于2020年6月向本院申请诉前财产保全，于同年7月1日向本院具状起诉。 对本案争议，本院作如下分析认定： 一、关于租金是否减免问题 本院认为，2020年1月底国家突发新冠肺炎疫情，2020年1月25日我市启动特别重大突发公共卫生事件一级应急响应，并启动管控，餐饮行业店铺开始停止经营。2020年2月26日24时起，我市由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级三级响应，自2020年3月5日梅列区明确餐饮行业开始全面恢复经营，故我区的严格管控期间应为自2020年1月26日至2020年3月4日止，从3月5日起全面复工复产，店铺恢复经营。本案中，疫情的发生系贾宝京不能预见、不能避免的意外事件，其承租店面用于经营餐饮，因疫情所致店铺在管控期间无法开张、客流量减少并导致的租金支付窘境系突发疫情的意外事件所致，此种损失不同于一般的经营风险，不应由贾宝京完全负担，依据公平原则，民事主体从事民事活动，应当公道合理地确定各方的权利和义务，不得显失公平，当事人对疫情管控期间的损失应互相分担。本案中，因当事人诉争的租金自2020年3月起，因此租金减免期间为3月1日至3月4日，由双方按照公平原则各承担一半的损失即租金减免967.5元(减免金额为4天租金的一半,3月1日至3月4日共计4天租金为15000÷31×4=1935元，减半为968元)。 二、关于押金是否没收问题 本院认为，押金作为房屋租赁合同的履约保证金，其功能主要在于:一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物,如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿;二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担,约定押金也是为了担保承租人拖欠上述费用及房屋租金时，出租人可就押金进行抵扣，而不致因此遭受损失，故李平、胡月芳要求贾宝京补足押金并予以没收的诉请理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院认为，李平、胡月芳与贾宝京于2019年11月26日签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效，依法成立的合同受法律保护，双方应当按照法律规定和合同约定履行各自的义务。李平、胡月芳在合同签订后已依照双方约定将案涉房屋交付贾宝京使用，贾宝京亦应按照约定于每月5日前支付房屋租金15000元，然而受新冠肺炎疫情的影响，为了保障公民的生命健康，根据省里部署我市于2020年1月25日启动特别重大突发公共卫生事件一级应急响应，实行出入管控，严格管控期限至2020年3月5日止。疫情的发生系贾宝京不能预见、不能避免的意外事件，依据公平原则，当事人对疫情严格管控期间的租金损失应由双方各承担一半更为合理。贾宝京虽还辩称四月至五月的经营仍受疫情及修路影响也应减免租金，但我区餐饮业自2020年3月5日起全面恢复经营，其之后的经营应属经营者从事经营时应当预见的一般经营风险，支付租金的义务不因自身经营困难而减免，故贾宝京在3月1日至3月4日租金减半（即减免968元）后仍需继续履行全面恢复经营以来的租金支付义务，支付尚欠的租金，并向李平、胡月芳支付资金占用损失（资金占用损失以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至租金实际付清之日止）。鉴于目前我区仍属突发公共卫生事件三级响应，贾宝京不因未按时履行租金支付义务而承担民事责任，故李平、胡月芳以贾宝京没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的理由不能成立，本院不予支持，但由于贾宝京在六月在店面外贴出“本店转让”及“欢聚德搬迁到白沙农贸市场”的通知和贾宝京搬离拆除部分设备、设施，且李平、胡月芳于2020年7月12日将案涉房屋上锁，视为双方均以实际行为表明同意解除合同，因此双方签订的该租赁合同自2020年7月12日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，贾宝京应尽早搬离案涉店面，其欠付租金宜从2020年3月1日计至2020年7月11日止。李平、胡月芳要求贾宝京补足押金30000元并没收押金45000元予以没收的诉请理由不能成立，本院不予支持。贾宝京至2020年7月11日止尚欠租金58355元（租金按月租金15000元，从2020年3月1日计至2020年7月11日，其中3月1日至4日减免968元，扣除贾宝京已支付的租金6000元，即15000×4＋15000×11÷31-6000-968=58355元），其已交付的15000元押金用于抵扣其尚未支付的房屋租金，抵扣后尚欠租金43355元，贾宝京应予以偿还，其缴纳的1000元水电押金在涉诉房屋移交时与水电费一并结清。李平、胡月芳的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认李平、胡月芳与贾宝京于2019年11月26日签订的《租赁合同》自2020年7月12日解除。 二、贾宝京于本判决生效之日起三日内搬出三明市梅列区玫瑰新村33-34幢7-8号店面。 三、贾宝京于本判决生效之日起十日内支付从2020年3月1日起至2020年7月11日止尚欠的租金计43355元给李平、胡月芳。 四、贾宝京于本判决生效之日起十日内支付其占用资金的损失给李平、胡月芳（资金占用损失以欠付租金43355元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至租金实际付清之日止） 五、驳回李平、胡月芳的其他诉讼请求。 六、贾宝京应于本判决生效后十日内支付给李平、胡月芳财产保全费620元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2275元，因适用简易程序审理减半收取1138元，由李平、胡月芳负担463元，贾宝京负担675元。该费用于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 姜顺华 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 张亚运 书 记 员 许 羚 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。