广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22890号原告（反诉被告）：郝兴菊，女，1968年11月16日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区*******************，公民身份号码650************726。委托诉讼代理人：黎源清，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦甫常，广东汇联律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******格沙工业区*****，统一社会信用代码914********248680N。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告郝兴菊诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年9月11日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告及其委托代理人、被告的委托理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年5月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告向原告退还履约保证金27620元及资金占用利息（以27620元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月3日起支付至实际清偿之日）；三、被告免除2020年2月和3月的租金18410.48元；四、被告向原告赔偿装修损失993750.18元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，租赁位于佛山市禅城区格沙工业区C2座8层01、02号物业（下简称8层1、2号物业），租赁期为2017年6月1日至2019年5月31日。2019年5月28日，原、被告续签《厂房租赁合同》，租赁期为2019年6月1日至2020年5月31日。2019年6月3日，原告向被告支付履约保证金27620元。原告租赁物业后委托广州和万装修工程有限公司进行装修，并购置了生产设备。2020年2月-3月，受不可抗力新冠疫情的影响，原告被迫停产停业，因未实际使用租赁物，原告要求被告免除租金，但被告罔顾国家政策不予免除，更以停电（不予充值电卡）、强行锁门等方式胁迫原告，导致原告无法正常经营生产，停工停产，损失惨重。被告停水停电的违法行为，导致原告饲养多年的风水鱼因缺氧死亡。2020年3月31日，原告明确向被告提出退租，并签署被告出具的退租文件。自2020年4月1日起，原告已不再占用租赁物，但被告派员阻挠原告腾退和搬离，并派员日夜蹲守不予放行，原告的机器闲置，无法投入生产，由于被告阻挠无法出货，导致原告货物积压，无法销售，造成重大损失。2020年5月2日，原告欲前往租赁物取回个人物品，更是遭到被告工作人员殴打，后被送至佛山市第一人民医院救治。双方争执期间，原告震惊发现被告出租的物业并未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订的《物业租赁合同》属于无效合同，被告应返还保证金。又因被告未提供符合法律规定的合法租赁物，致使原告遭受装饰装修损失、搬迁费用损失、经营损失，被告应予赔偿。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、案涉建筑是格沙村委会于80年代建成，2014年3月18日，政府有关部门提出对东升村格沙工业区进行改造。2014年7月21日，佛山市禅城区****办事处向被告发出禅祖办函（2014）66号《关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，同意被告对东升村格沙工业区进行改造。另案诉讼中，佛山市自然资源局禅城分局已向禅城法院作出《复函》，认为“该项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑使用功能符合建设规划要求，在城市规划法之前已经建成使用的建筑未再补办许可，按照法不溯及既往的原则，不能认定为违法建筑。”因此，案涉建筑虽未补办建筑规划许可，但业经有关主管部门批准改造建设，属于佛山市重点工程，符合本地产业扶持政策，案涉租赁合同合法有效。二、原告因自身经营不善退铺，属严重违约，无权主张退还租赁保证金及要求赔偿装修损失。（一）原告在合同期未满的情况下，拖欠2020年1月至今的租金，显然已属违约，无权申请退还保证金。（二）租赁合同有效，原告主张赔偿装修损失没有依据。另，装修投入及折旧费用属于其签订租赁合同时自行考虑的经营成本和商业风险，如今其因自身经营不善要求被告赔偿损失，显然有违诚实信用的原则，于法于理均不应支持。三、原告主张免除2020年2-3月租金，没有任何依据。（一）国家政策并未强制要求出租人在疫情期间免租。（二）被告出租的物业也是从佛山市禅城区*******格三股份经济合作社（下简称格三合作社）承租而来，被告本身也是承租人。格三合作社并未免除被告2020年2-3月租金，出于公平原则考虑，被告允许租户延缓交付2020年2-3月租金。原告从2020年2月至今再未付过任何租金，严重违背诚实信用原则，其请求免除租金的行为对被告严重不公。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：一、原告支付2020年1月1日至2020年5月31日的租金46026.2元，并按9205.24元/月支付自2020年6月1日起至实际退铺之日止的厂房占用费；二、原告承担2019年11月25日至2020年5月15日的水费157.85元、2019年11月25日至2020年5月15日的电费561.89元；三、原告承担上述欠付费用的逾期付款违约金（暂计至2020年8月17日为5212.31元）以及自2020年8月17日起至实际清偿之日的逾期付款违约金（以上违约金按年利率24%计付）；四、被告没收原告的履约保证金27620元；五、原告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告与原告于2019年5月28日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租8层1、2号物业，租赁期从2019年6月1日起至2020年5月31日止，租金9205.24元/月，履约保证金27620元。原告应于每月5日前交清当月租金和前期尚未交清的水、电费。合同签订后，被告将物业交付原告使用，然而原告未按合同约定支付2020年1月1日至2020年6月1日的租金、水电费、占用费，已构成严重违约。鉴于租赁合同第九条约定的违约金过重，被告请求以年利率24%计收逾期付款违约金。此外，合同已于2020年5月31日到期，被告于2020年6月1日发通知给原告，通知原告按租赁合同约定清场退铺，但原告置之不理。为维护被告合法权益，请求判如所请。被告当庭确认已于2020年6月26日清场并收回物业，明确第一项反诉请求的厂房占用费计至2020年6月26日止。原告针对反诉答辩称：一、被告应举证证明取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件，才能被认可为提供了符合法律规定的合法租赁物，否则都应认定租赁合同无效。被告仅提供了一份禅城自然资源局出具的内部回复函，该函件证实涉案B座、C座工程缺乏规划报建资料，且B座、C座建筑物属于多层建筑，是否超出规划范围或是否在准许的范围内都没有任何证据证实，且现有证据无法证明物业建设于1990年4月1日前，故被告无法证明建筑物的合法性，案涉合同应认定无效。二、合同无效，原告可以随时提出清退物业。2020年3月底，原告在禅城区相关部门的协调下与被告达成清退的口头协议，但当原告退场时，被告不仅断水断电，还派人阻挠，造成原告受伤住院。因此，2020年4月、5月的扩大损失是由被告自身原因造成，原告无需支付2020年4月、5月的场地占用费。三、合同无效，履约保证金应予返还，被告无权没收。四、受到新冠病毒肺炎影响，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，一级响应解除。在疫情一级响应期间，根据国家相关的减免政策以及公平原则，2020年1月至3月的场地占用费应予减免。此外，受疫情影响，原告曾和其他经营者共同申请减免费用，被告不仅不减免，还断水断电，场地无法正常使用，应予酌情考量。五、被告对园区物业包括案涉物业的水电费均按预存款形式使用，即承租人要先往电卡或水费账户里面预存一定的金额才能使用水电，如水电卡预存款为零，则无法使用水电。因此，原告不可能存在欠付水电费的情况。六、合同无效，原告无需支付逾期付款违约金，且被告诉请按年利率24%计付违约金已超过了最新的司法保护上限，不应获得支持。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、厂房租赁合同。拟证明原、被告续签租赁合同，原告承租8层1、2号物业，租赁期自2019年6月1日至2020年5月31日，租赁物未取得产权证、建设工程规划许可证。2、履约保证金收据。拟证明被告出具收据，收到履约保证金27620元，合同无效，被告应予以返还。3、装修工程合同书。拟证明原告对租赁物投入装修的情况。4、佛山市第一人民医院疾病证明书、门诊病历、广东省医疗收费票据。拟证明原、被告因清退物业发生冲突，原告因被被告工作人员殴打致伤入院治疗，并非原告不退场、要占用租赁物，而是因被告的原因无法清退。5、（2018）粤0604民初15666号民事判决书。拟证明被告尚未取得租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。6、采购合同。拟证明原告因为被告断水断电、阻挠退场，无法正常生产导致逾期交货，需要赔偿违约金249300元。7、请求函。拟证明原、被告于2020年3月底已达成退场协议，后因被告阻挠，原告无法清退场地。8、情况说明。拟证明被告在园区内公告，受到新冠肺炎疫情影响，租金可延迟至2020年6月30日缴交，原告并不需要支付所谓的违约金。9、原告与被告时任总监、现法人李某1的微信聊天截图两张。拟证明双方就8层1、2号物业达成清退协议，原告不用再缴纳2020年4月之后的场地占用费。10、视频7个。拟证明原告于2020年5月2日意欲取回物业内的物品，但遭到被告工作人员的殴打，导致入院治疗；2020年5月30日，原告再次到物业取回物品，遭到被告工作人员阻挠，无法取回。11、视频1个、邮单及投递情况。拟证明原告因被告阻挠无法取回物品，只好将物业钥匙、水电卡及退租函邮寄送达被告。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、《集体物业出租合同》。拟证明被告于2014年4月30日与格三合作社签订出租合同，涉案土地及出租物的来源合法。2、佛发改资[2014]27号文件、佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案调查函的复函、通知书。拟证明案涉项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，在城市规划法出台前已建成使用的建筑未再补办规划许可，依然不能认定为违法建筑。因此，案涉租赁合同合法有效。3、通知书。拟证明租赁合同已于2020年5月31日到期，被告已发函通知原告搬迁，但原告拒不履行义务。4、通知书送达证明（EMS单号：1151*****3173）。拟证明该通知书已送达原告，原告已于2020年6月5日签收。5、现场录像。拟证明2020年6月23日，经现场查看，原告租赁物业内依旧堆满杂物，应继续支付占用费。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、6、7仅为孤证，并无有效的证据佐证，本院不予确认。原告的证据2、4、5、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据9，微信记录仅能显示通知办理退租手续，并无证据佐证双方达成了清退协议及协议的内容，亦无法证明原告已交还物业，故本院对原告的证明内容不予采信。原告的证据10，并无有效证据佐证纠纷发生的完整经过，本院对原告的证明内容不予确认。原告的证据11，经比对被告确认收到的水电卡和钥匙，原告邮寄给被告的应为其承租的首层6号铺的水电卡和钥匙，涉案8层1、2号物业内的机器设备等物品并未清空搬离，在此情况下，原告邮寄钥匙放弃上述物品的所有权不合常理，亦与原告庭审陈述矛盾，故本院对该组证据不予确认。被告的证据1、3、4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据2为政府文件，本院对真实性予以确认。被告的证据5，原告对拍摄对象为其承租的8层1、2号物业不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年4月30日，被告（承租方、乙方）与格三合作社（出租方、甲方）签订《集体物业出租合同》，主要约定租赁标的为归属出租人的土地使用权连同所有地内现有建筑物，相应土地使用权面积为7575平方米，经第三方机构测绘所得的物业（厂房）测绘面积约为23468.25平方米，一并随土地交付给承租人，出租期限20年。2019年5月28日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定“一、厂房地址：佛山市禅城区格沙工业区C2座8层01、02号。二、租赁期限从2019年6月1日至2020年5月31日。三、租金的计算以及缴交款项时间……2、计租面积836.84平方米，租金9205.24元/月……4、采用先交租后使用的原则，乙方按公历在每月的5日前交清当月租金及物业管理费和前期尚未交清的水、电费和应承担的分摊费用……四、乙方在本合同签订之日要向甲方交付27620元作为租赁厂房的履约保证金……乙方确认本厂房是带装修装饰出租，乙方承租后无须投资再进行扩建装修装饰。乙方在厂房交付后再自行对厂房进行装修装饰或添附的，与甲方无关……十一、违约责任……（二）乙方的违约责任：1、乙方未能依本合同第三条约定交纳租金、代扣代缴的费用及其他应交和应承担的费用的，按实欠金额每日千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金。若乙方未按约定按时交纳租金、代扣代缴的费用和水电费的，甲方可暂停向乙方提供相应服务，如停水及停电，但如乙方欠交租金超过三十天的，甲方有权解除本合同……4、出现下列情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权，乙方所交保证金归甲方所有，甲方并有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金或物业管理费、水电费，逾期超过30日的……”。2019年6月3日，被告出具收款收据，确认收到原告交纳的保证金27620元。2020年3月31日，被告向各租户作出《关于2月3月租金缴纳的情况说明》，内容为“……在未收到政府、村委对我园区租户的租金减免方案、措施文件前，对继续在本园区租赁我司物业的租户，2020年2月和3月的应交租金可以暂时延迟至2020年6月30日前缴交，本年度其他月份应交的租金请在当月月底前缴清……”。2020年6月1日，被告以邮寄的方式向原告发出通知书，通知原告缴清所欠的全部租金、相关费用、滞纳金并于合同到期日将物业清场、完好交还予被告。该邮件于2020年6月5日签收。另查明，佛山市自然资源局禅城分局在（2019）粤0604民初34998号案中复函称：一、根据来函所提供的格沙工业区B座、C座工程名称，经查，我局存档中未有上述建筑的规划许可资料；二、另经查，上述禅城区格沙工业区属祖庙街道佛山童服城改造提升项目，为政府优化服务所推进的重点工程和佛山市重点工程。根据《佛山市禅城区利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持措施（试行）》（佛禅府办函[2017]44号），该项目为政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建筑物使用功能符合建设规划要求；三、《中华人民共和国城市规划法》自1990年4月1日起施行，在法律施行之前已建成使用的部分建筑未再补办规划许可。按照“法不溯及既往”原则，不能认定为违法建筑。原告当庭陈述：2020年5月27、28日，被告允许原告拿走货品和生活用品，但厂房内的设备全部留置到现在。被告当庭陈述：2020年6月23日厂房内还有设备未清空，被告打扫卫生两天后清空厂房，将设备另行存放；被告反诉的水电费是公摊水电费性质，没有证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据佛山市自然资源局禅城分局作出的复函，涉案C2座8层1、2号物业所在建筑属于佛山童服城改造提升项目，该项目为政府批准的原有建筑物的装修改建，并未违反建设规划要求，故原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告诉请确认该合同无效，于法无据，本院不予支持。被告已于2020年6月1日通知原告不再续约，故涉案租赁合同已于租赁期届满之日即2020年5月31日终止。被告确认已于2020年6月26日自行收回物业，本院亦予确认。原告主张已将钥匙邮寄给被告，如前认证所述，该主张缺乏证据证明，本院不予采信。关于租金、占用费。被告主张原告交租至2019年12月31日，对此原告并未举证反驳，故原告应向被告支付2020年1月1日至2020年6月26日的租金、占用费合计54004.07元（9205.24×5+9205.24×26/30）。原告诉请免除2020年2月、3月的租金，该主张缺乏法律依据，且亦无证据证明政府或格三合作社对被告或涉案项目存在减免租金的情形，在被告不同意免租的情形下，本院对原告的该项诉请不予支持。关于水电费。该费用仅为被告单方主张，且无有效的证据佐证费用的产生以及具体的计算依据，本院不予支持。关于保证金、逾期付款违约金。如前认定，原告欠缴2020年1月1日起至今的租金，根据租赁合同第十一条的约定，被告诉请没收保证金27620元，合法有据，本院予以支持。因被告并未举证证明其因原告违约所造成的实际损失，本院认为没收保证金已足以弥补被告的损失，被告再诉请逾期付款违约金，本院不再支持。原告诉请退还保证金并支付利息，于法无据，本院不予支持。关于装修损失。原告于涉案租赁合同中确认“本厂房是带装修装饰出租，乙方承租后无须投资再进行扩建装修装饰。乙方在厂房交付后再自行对厂房进行装修装饰或添附的，与甲方无关”，且该租赁合同因租赁期限届满已终止，原告诉请被告赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告郝兴菊的诉讼请求；二、原告郝兴菊于本判决生效之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付租金、占用费合计54004.07元；三、原告郝兴菊已交纳的租赁保证金27620元，归被告佛山市聚荟物业管理有限公司所有；四、驳回被告佛山市聚荟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取7079元，反诉受理费895元，均由原告郝兴菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年九月二十三日书记员 吕玲玲