陕西省宝鸡市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)陕03执异100号 案外人：王忠杰，男，汉族，生于1965年XX月XX日，住陕西省宝鸡市渭滨区。 案外人：赵丽君，女，汉族，生于1967年XX月XX日，住陕西省宝鸡市渭滨区。 以上共同委托诉讼代理人：何更新，陕西正泰律师事务所律师，特别授权。 申请执行人:中腾西北建设集团有限公司，住所地：西安市曲江新区，统一社会信用代码91610000593320850P。 法定代表人:林文喜，任公司执行董事。 委托诉讼代理人:刘亭亭，系该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人:张利民，陕西行中律师事务所律师，一般代理。 被执行人:眉县中坤旅游开发有限公司，住所地：宝鸡市眉县（滨河新区），统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1621。 法定代表人：朱家伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：惠涧坪，陕西宝吉律师事务所律师，特别授权。 本院在中腾西北建设集团有限公司与眉县中坤旅游开发有限公司建设施工合同纠纷一案过程中，案外人王忠杰、赵丽君向本院提出书面异议申请，请求立即中止对莱茵小镇8#、9#、10#楼的执行，并解除对该房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人应某某、赵丽君称：案外人王忠杰和赵丽君是夫妻关系，2018年1月10日，案外人赵丽君与本案被执行人眉县中坤旅游开发有限公司签订了8#、9#楼的《莱茵小镇认购协议》，总价600万元，2018年6月4日案外人王忠杰与本案被执行人眉县中坤旅游开发有限公司签订了10#楼的《莱茵小镇认购协议》，总价140万元，上述协议签订后，案外人根据协议约定已经支付了大部分房款，被执行人已将上述房屋交付给案外人，案外人将所购房屋进行了装修，用于开办眉县大风车幼儿园，现幼儿园已经依法成立并开始正常招生教学，鉴于莱茵小镇项目的手续尚不齐全，相关手续正在办理过程中。综上，案外人已经取得了上述房屋的财产权益，且所开办的幼儿园属正在招生教学的教育机构，贵院对莱茵小镇8#、9#、10#幢房产的查封行为，损害了案外人的合法财产权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，请立即中止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封，切实维护案外人的合法权益。 中腾西北建设集团有限公司辨称：1、案外人对涉案房屋不具有合法所有权，案涉房屋所有权仍归被执行人所有，被执行人与案外人虽然签订了《认购协议书》，这仅是预约合同，双方并未签订正式的《房屋买卖合同》和办理网签手续，且案外人对被执行人出售的涉案房屋的全部证件不全实情知情；2、案外人对被执行人的支付款项不能认定为交付购房款；3、案外人提供的协议存在证据瑕疵，不能确定认购协议真实存在；4、案外人提供的证据、银行流水等证据存在瑕疵，不能确定案外人向被执行人支付资金的性质和真实存在；5、案外人在和被执行人签订认购协议时存在过错，依法不能取得涉案房屋所有权；6、案外人主张的涉案房屋属于商业性质，不属于个人住所，不适用关于保护普通个人业主权利的相关法律；7、即使案外人与被执行人签订了认购协议交付了部分购房款，也不能证实其对涉案房屋具有所有权；8、案外人所出具的证据，不能支持其对涉案房屋具有所有权，应承担举证不能的法律后果；9、人民法院对涉案房屋的执行不影响案外人的现有权利。故案外人对此房屋不享有足以排除强制执行的权益，请求驳回案外人的异议请求，维护申请执行人的合法权益。 被执行人眉县中坤旅游开发有限公司辨称：案外人所主张的2018年1月10日与被执行人签订的8、9号楼的认购协议和2018年6月4日与被执行人签订的10号楼认购协议是事实，具体支付金额以案外人手中的票据为准，协议签订后，案外人就已接收房屋，进行装修，而且把购买的房屋用于开办大风车幼儿园，作为被执行人积极想办法筹措资金偿还申请执行人，保证其债权的实现。 经审理查明，中腾西北建设集团有限公司与眉县中坤旅游开发有限公司建设施工合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）陕03民初73号民事判决，判令：一、被告眉县中坤旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中腾西北建设集团有限公司工程款33752994.43元及利息（以33752994.43元为基数按照年利率24%计算，从2018年1月10日起计算至款清之日止）；二、驳回原告中腾西北建设集团有限公司的其他诉讼请求。眉县中坤旅游开发有限公司不服该民事判决，上诉到陕西省高级人民法院，该院于2019年7月18日作出（2019）陕民终565号民事判决，判令：一、维持宝鸡市中级人民法院（2018）陕03民初73号民事判决第二项；二、变更宝鸡市中级人民法院（2018）陕03民初73号民事判决第一项为：眉县中坤旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付中腾西北建设集团有限公司工程款33752994.43元及利息（以33752994.43元为基数按照中国人民银行同期贷款利率二倍进行计算，从2018年1月10日起计算至实际款清之日）。判决书生效后，因被告逾期未履行该判决书确定的义务，原告中腾西北建设集团有限公司向本院申请强制执行。 再查，在执行过程中，本院于2019年12月4日作出(2019)陕03执276号之一执行裁定书，裁定:终结本院（2019）陕03执276号案件本次执行程序。在恢复执行过程中，本院于2020年5月15日作出（2020）陕03执恢26号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人眉县中坤旅游开发有限公司在银行、其他有储蓄业务机构的存款44981862元或查封、扣押其价值相应的其他财产。并向眉县不动产登记中心作出协助执行通知书，请求：一、查封眉县中坤旅游开发有限公司位于宝鸡市眉县XX镇XX路XX段XX镇XX#、8#、9#、10#、20#共五栋房产；二、查封期间，未经本院准许不得办理房屋预售、产权过户及抵押等相关权利手续；三、查封期限为2020年5月18日至2023年5月17日止。案外人王忠杰、赵丽君所购买的房屋在本院查封的范围内。 还查明，2018年1月10日，眉县中坤旅游开发有限公司（甲方、出卖人）与赵丽君（乙方、买受人）签订《莱茵小镇认购协议（商业）》第一条、乙方在充分了解到甲方出售房产的现状后，自愿认购甲方8#楼、9#楼整栋房产；第二条、该商铺面积约为2000㎡，人民币总价大写￥：陆佰万元，人民币小写￥6000000元。2018年6月4日，眉县中坤旅游开发有限公司（甲方、出卖人）与王忠杰（乙方、买受人）签订《莱茵小镇认购协议（别墅）》第一条、乙方在充分了解到甲方出售房产的现状后，自愿认购甲方位于10#楼的房产；第二条、该房产按成套出售，总价人民币总价壹佰肆拾万元整。中坤公司并向应某某出具了印有中坤公司财务专用章的收款收据，签订莱茵小镇认购协议的行为发生在本院查封涉案房屋之前。 本案争议的焦点问题为：案外人中止执行及解除查封的请求是否符合法律规定。 本院经审查认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，眉县中坤旅游开发有限公司分别与赵丽君、王忠杰签订《莱茵小镇认购协议（商业）》、《莱茵小镇认购协议（别墅）》第一条均明确约定：乙方在充分了解到甲方出售房产的现状后，自愿认购甲方的房产；以上条款证明案外人赵丽君、王忠杰知晓所购买的房产没有商品房预售许可证的前提下与被执行人签订了《莱茵小镇认购协议（商业）》、《莱茵小镇认购协议（别墅）》，现其主张与眉县中坤旅游开发有限公司签订了《莱茵小镇认购协议（商业）》、《莱茵小镇认购协议（别墅）》，且支付了大部分房款，并实际占有了该房产，但该房产并未取得商品房预售许可证，其买卖行为违反了国家强制性法律的规定，按照上述司法解释规定，其行为属无效的民事行为，因此案外人赵丽君、王忠杰对该房产未取得相关的权利，不能阻却人民法院的强制执行。故案外人赵丽君、王忠杰的请求于法无据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回案外人赵丽君、王忠杰的异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 魏小明 审 判 员 王 雷 审 判 员 李红宝 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 吕 和 书 记 员 杜益方 1