山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁08民终4694号 上诉人(原审原告)：山东佳合实业集团有限公司，住所地山东省滕州市北新西路东首，统一信用代码91370481668094158U。 法定代表人：朱建民，董事长。 委托诉讼代理人：司品华，山东滕国律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：陈玉学，男，1966年3月8日出生，住山东省邹城市。 被上诉人(原审被告)：张凤梅（系陈玉学之妻），女，汉族，1968年4月20日出生，住山东省邹城市。 上诉人山东佳合实业集团有限公司因与被上诉人张凤梅、陈玉学商品房销售合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东佳合实业集团有限公司上诉请求：一、依法撤销山东省邹城市人民法院(2019)鲁0883民初1401号民事判决书，依法改判或发回重审。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、2013年9月17日，上诉人与被上诉人签订购买佳合名仕豪庭3-1-801号商品房买卖合同，合同价款681248元，备案号20130917008。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“该商品房首付人民币211248元，余款470000元整于签定本合同之日起15日内办理银行按揭贷款。”2013年10月21日被上诉人与中国建设银行股份有限公司邹城支行(以下简称建行邹城支行)签订《个人住房(商业用房)借款合同》，并用该商品房办理了抵押权预告登记，被上诉人以按揭贷款方式支付购房款。为了方便购房者实现银行按揭贷款，上诉人与建行邹城支行2012年6月10日去签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定上诉人为佳合名仕豪庭小区房产与建行邹城支行发生借贷形成的债权提供1亿元最高额保证。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》之前就为购房者办理借款银行及相应担保，建行邹城支行出借贷款的合同关系与被上诉人、上诉人具有关联性即法律上的利害关系。上诉人按照合同约定为被上诉人办理佳合名仕豪庭8-1-1501号商品房上房手续，被上诉人没有按照合同约定办理产权登记。以上事实证明按揭支付购房款是《商品房买卖合同》条款，是合同的组成部分，上诉人以担保履行方式为被上诉人解决资金来源，增加购买力，一审法院认为被上诉人只是欠付银行的借款与本案事实不符，被上诉人按期支付银行借款实际是履行《商品房买卖合同》付款义务，逾期不仅构成借款违约，同时也构成《商品房买卖合同》违约。二、邹城市人民法院(2018)鲁0883民初7411号民事判决书判决解除建行邹城支行与被上诉人《个人住房借款合同》，因按揭贷款合同解除，被上诉人购买商品房以银行贷款方式支付购房款无法履行，构成逾期付款，同时双方签订的《商品房买卖合同》目的无法实现，构成根本违约。被上诉人与建行邹城支行就该商品房办理了抵押权预告登记，邹城市人民法院(2018)鲁0883民初7411号民事判决书认定该预告登记不产生优先受偿的效力。为此，2019年3月8日上诉人提起依法解除《商品房买卖合同》诉讼，审理期间被上诉人没有履行支付银行借款义务，2020年1月14日建行邹城支行申请执行，邹城市人民法院执行局扣划上诉人235613.25元。被上诉人逾期支付建行邹城支行借款导致《个人住房(商业用房)借款合同》解除，上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》仍然在履行期间，直接导致《商品房买卖合同》的目的无法实现。事实上，从建行邹城支行与被上诉人《个人住房(商业用房)借款合同》解除时，被上诉人构成了根本违约。在一审期间，上诉人及建行邹城支行尽最大努力给予被上诉人支付借款时间，继续履行银行还款义务，被上诉人从2018年12月至2019年12月仍然不履行义务，证明被上诉人故意或根本无意履行付款义务。三、商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同，合同目的主要是支付价款。从被上诉人违约的情节上，上诉人与被上诉人订立合同所期望的经济利益即支付房款不能实现，主要合同意图与权利不能实现。被上诉人按合同约定的给付义务在事实上已经不可能。从被上诉人违约的后果上，被上诉人不履行已经发生法律力民事判决书主观属于故意，执行强行扣划上诉人银行存款对其信誉造成严重影响，被上诉人违约行为给上诉人造成严重后果，合同订立的主要日的根本无法实现。《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定，逾期付款超30日后出卖人有权解除合同，合同履行中发生变化，应当以发生的事实作为裁判标准，按照双方约定上诉人有权解除《商品房买卖合同》。依《合同法》第九十四条第二、四款的规定，上诉人享有法定解除合同的权利，一审法院裁量被上诉人欠付银行借款只是少部分，即履行大部分不予支持解除《商品房买卖合同》不仅与事实不符，也与法律规定相悖。诚信已经成为全社会的行为准则，被上诉人不能因故意违约获得利益，合同履行期间被上诉人故意不履行法定义务导致《商品房买卖合同》无法履行，支付房款逾期，无论逾期款项多少，其后果严重，导致社会诚信体系的破坏，完全符合法定解除的特征。综上，上诉人按照约定享有解除合同的权利，按照法律规定享有法定解除合同的权利。一审民事判决书认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益，彰显法律公正。 陈玉学辩称，我没交房贷不是事实，我一直在还房贷，为什么银行划走上诉人的钱我不知情，上诉人给我贷款进行担保我也不知情。买房子的时候是首付加上银行贷款买的，我和开发商之间不存在违约，因为我的全款已经结清。我现在想办法把上诉人替我还银行的钱还给上诉人。上诉人因此对我的房子进行停水停电。我不同意解除合同，即使解除也要按现在的房价。 张凤梅未作答辩。 山东佳合实业集团有限公司向一审法院起诉请求：一、解除商品房买卖合同，返还商品房；二、被告支付违约金23000元；三、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2013年9月17日，原、被告签订了商品房买卖合同，两被告购买原告开发的佳合名仕豪庭小区的楼房一套，位于小区**楼****，建筑面积为139.6平方，价款是681248元，当时首付款211248元，向建设银行贷款47万元，签合同当日网上备案。2013年12月，原告向被告交付楼房。被告向银行借款47万元用于购房，借款期限120个月，从2013年10月21日至2023年10月21日。在被告进行按揭贷款时，原告自愿作为被告保证人，愿意对被告的借款本息、违约金及实现债权与担保权而发生的一切费用进行担保。由于被告没有按照约定的期限和数额支付银行贷款造成逾期，2018年12月24日，中国建设银行股份公司邹城支行向本院提起诉讼，要求陈玉学、张凤梅、山东佳合实业集团有限公司列为被告，后经本院审理，制发了（2018）鲁0883民初7411号民事判决书，判决解除借款合同、两被告给付借款本息、罚息等、原告对欠款承担连带清偿责任及原告承担责任后可向两被告追偿。收到判决后，原告认为由于被告不按时还款，侵犯了原告的权利，原告向本院提起诉讼，请求解除与被告之间的商品房买卖合同，返还商品房；被告支付违约金23000元。审理时，被告不同意解除房屋买卖合同。经本院做调解，原告陈述只要被告依照（2018）鲁0883民初7411号判决书的内容全部履行义务后可以撤诉或者调解。被告保证大约在2019年5月1日将其与银行的借款纠纷予以解决。后因被告没有与建设银行协商化解借款事宜，建设银行对（2018）鲁0883民初7411号判决书申请执行，2020年1月15日执行法院向原告及两被告送达了执行通知书及报告财产令，原告收到该两份文书后，向本院陈述不再调解，也不撤诉，请求法院尽快判决。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告约定买受人逾期付款超过30日出卖人有权解除合同是在商品房买卖合同中，但被告已经将购房款全部付给原告，被告只是欠付银行的借款，总房款为681248元，在原告起诉时被告欠银行借款大约为28万元，可见原告已经支付大部分房款，即履行了大部分义务，原告欠付的银行借款只是少部分，故对原告关于解除原被告所签商品房买卖合同的请求，本院不予支持。但由于被告没有按时偿还银行借款，致使原告也作为被告参加诉讼，确实影响了原告的生产经营，对原告造成一定的损失，但原告没有具体的损失，且被告在借款时已经将其购买的楼房予以抵押，被告已经向原告全部支付完购房款，原告之所以要求被告支付违约金，是因为被告逾期支付银行借款造成的，虽然原被告在买卖合同第十二条第二款中的约定是针对出卖人违约的情形，因为当事人在合同中的权利义务是相互的，故参照该约定，被告应赔偿原告违约金损失681.2元（681248元×0.1%=681.2元）。在履行与被告有关的借款合同保证责任时原告如有实际损失，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈玉学、张凤梅于本判决生效十日内向原告山东佳合实业集团有限公司偿付违约金681.2元。二、驳回原告山东佳合实业集团有限公司对被告陈玉学、张凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告陈玉学、张凤梅负担（原告已垫付，被告直接付给原告）。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：应否解除双方当事人之间的涉案商品房买卖合同。山东佳合实业集团有限公司与陈玉学、张凤梅签订商品房买卖合同，由陈玉学、张凤梅购买山东佳合实业集团有限公司开发的涉案房屋，陈玉学、张凤梅已通过首付款211248元及银行按揭贷款47万元的形式，向山东佳合实业集团有限公司支付了全部购房款。在陈玉学、张凤梅向建设银行贷款47万元时，山东佳合实业集团有限公司自愿作为保证人承担责任。在陈玉学、张凤梅未按贷款合同约定向建设银行偿还贷款的情况下，建设银行起诉陈玉学、张凤梅、山东佳合实业集团有限公司要求承担偿还贷款的责任，邹城市人民法院（2018）鲁0883民初7411号民事判决认定山东佳合实业集团有限公司与陈玉学、张凤梅承担连带清偿责任，并有权向陈玉学、张凤梅追偿。可见，山东佳合实业集团有限公司是因其为陈玉学、张凤梅向建设银行贷款提供保证而履行的清偿贷款的责任；而陈玉学、张凤梅已通过首付款加银行按揭贷款的形式向山东佳合实业集团有限公司足额支付了涉案房屋的购房款，这是两个独立的法律关系。现山东佳合实业集团有限公司将上述两个法律关系混同，主张其商品房买卖合同的合同目的无法实现，并因此要求解除其与陈玉学、张凤梅的商品房买卖合同，依法应不予支持。 综上所述，山东佳合实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元，由山东佳合实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 扈 琳 审判员 史海洋 审判员 张思平 二〇二〇年九月二十五日 法官助理刘洪信 书记员计涵