广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1402民初575号原告：邓超伟，男，汉族，1955年6月I2日出生，身份证号码441************014，现住梅江区三角镇上坪村第十二村民小组。委托诉讼代理人：张维彬，广东源通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡燕，广东源通律师事务所律师。被告：梁炳希，男，汉族，1950年12月29日出生，身份证号码441************013，现住梅州市梅江区**************。委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，广东法泰律师事务所实习律师。原告邓超伟与被告梁炳希房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓超伟及其委托诉讼代理人张维彬，被告梁炳希及其委托诉讼代理人吴亦辉、黄丽珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还购房款205,395.7元；2.判令被告向原告赔偿1,441,604.3元；3.判令诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：4.判令解除原、被告签订的36-3号商铺的买卖合同；5.判令评估费15,000元由被告承担。事实与理由：1996年，原告向被告购买了坐落于梅州市梅江区************的店铺。被告声称该店铺是依法购自梅州市粮食局，可办理产权证等手续。为获得36-3号店铺所有权，原告先后于1996年7月4日支付了167,290元、2001年3月20日支付了38,105.7元给被告。2017年2月，梅州市粮食局将梁炳希告上法庭，要求其腾退包括梅江区三角镇梅塘东路36-3号在内的店铺。该案判决已经生效，原告以第三人身份参加了该案诉讼。根据生效判决记载，包括梅江区三角镇梅塘东路36-3号在内的店铺已于2000年确权登记在原梅州市粮油储运发展公司名下。原告虽在购房后多次要求被告办理产权登记，但被告一直未履行，原告在不知情的情况下，还于2001年3月20日支付了38,105.7元尾款。原告虽不同意腾退36-3号的店铺，但也不得不在上述判决生效后为解决纠纷另寻救济途径。原告认为，原告向被告购买涉案店铺是为获得店铺所有权。现店铺的产权无法登记在被告名下，也无法登记在原告名下，原告合同目的无法实现，被告构成严重违约，应向原告赔偿。为此，特向法院起诉，望法院维护原告合法权益。被告梁炳希辩称：1.同意解除店铺买卖合同。2.涉案店铺已交付原告使用近23年，但购房款260,000元原告尚有约60,000元未付，违约在先，原告无权要求被告退还购房款。3.原告购买店铺时知道当时没有产权证，店铺因某种原因后来一直未能办理产权过户手续，这是原告至今仍有约60,000元未付的原因。4.本案在计算店铺相应升值损失的同时，应扣除原告未付购房款的对应升值部分。5.原告要求被告赔偿1,441,604.3元缺乏事实与法律依据，因原告评估是单方委托，评估报告也不客观、合法，不能作为定案依据。6.原告在未付清房款情况下，自行使用或出租涉案店铺长达20多年，不存在损失，被告无需承担赔偿责任。即使要赔偿，也只能在店铺升值范围内，比照同类生效判决处理,相关诉讼已评估确认涉案店铺价值810,000元。7.涉案店铺已被法院强制执行，由于原告未配合腾退，导致被告垫付了执行费7300元，该款原告应返还给被告，且应支付未付房款60,000元及相关利息。8.原告要求被告承担评估费15,000元未提供证据，且评估是单方委托而无效，无效证据产生的费用应由原告自行承担。庭审中，被告表示上述答辩要求原告支付垫付的执行费7300元、支付购房款60,000元及相应利息的意见属于反驳意见，要求本案在计算相应升值部分时进行抵减。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。当事人有异议的证据质证情况为：被告对原告提交的《房地产估价报告》不认可，认为是原告单方委托评估，无效；而涉案店铺价值之前生效案件已委托评估，应以之前案件确定的价格为准。原告对被告提交的被告兄弟向梅州市粮食企业集团公司购买店铺的《购房合同书》、梅州市经济开发总公司（案外人）向被告兄弟购买另一间店铺的《购房契约》证明目的有异议，认为恰好证明原告购买店铺过程中没有过错，被告承诺能为原告办好产权证，后来办不了，责任完全在被告。对被告提交的涉案店铺2018年的评估报告有异议，认为已过一年有效期，评估价格也远低于市场价格。对被告提交的执行费收款收据认为与本案无关，但可证明被告出卖店铺有过错。对被告提交的两份判决书认定的店铺价格不认可，认为价格过低，且是不同店铺，而本案原告提出了与其他店铺价格不一致的证据。对被告提交的梅州中院调解书的补偿价格不认可，认为调解是当事人意思自治，不能反映本案事实。根据当事人证据及质证意见，本院经审理认定事实如下：1994年12月6日，被告梁炳希与其兄梁干希（已故）与梅州市粮食企业集团公司签订《购房合同书》，购买梅江区三角镇宫塘206国道北边12套门店，其中包括涉案36-3号店铺。1996年，被告梁炳希将涉案36-3号店铺出售给原告，双方未签订书面买卖合同，被告称价格为260,000元，但原告否认。1996年7月4日，被告出具一份《收款收据》给原告，确认收到原告购买36-3号店铺款167,290元。随后，被告将36-3号店铺交付由原告。因36-3号店铺属国有资产，2000年根据相关法律、法规、政策产权登记在原梅州市粮油储运发展公司名下。原告称其不知悉产权登记情况，2001年3月20日仍再向被告支付了38,105.7元购店铺款。2017年2月，梅州市粮食局以物权保护为由将梁炳希诉至本院，要求其腾退包括涉案36-3号店铺在内的多间店铺，案号（2017）粤1402民初382号。因店铺梁炳希部分已出售，该案追加了包括邓超伟等购买者作为第三人参加诉讼。382号案判决邓超伟需将36-3号店铺腾退给梅州市粮食局。382号案生效后梅州市粮食局申请强制执行，原告称其于2018年6月28日已将36-3号店铺腾退出。2018年，梁炳希作为原告在本院起诉梅州市粮食局，要求梅州市粮食局退还购房款1,000,000元及支付利息等，案号（2018）粤1402民初129号。129号案中梁炳希申请对36-3号等三间店铺价值进行评估。2018年5月25日，法院委托的广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司作出评估报告，其中认定36-3号店铺价值810,000元。129号案采纳了该评估报告并作出判决，该判决已生效。因店铺已腾退无法使用，产权又无法办至自己名下，原告以无法实现合同目的为由向本院提起本案诉讼。因原告接收36-3号店铺后一直管理、使用至2018年6月28日，本院根据最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（民九会议）精神，当庭询问被告对店铺使用费的处理意见，被告回答只愿退还已收店铺款205,395.7元给原告，原告第二项诉请的合理部分则与店铺使用费抵销。原告不同意，认为店铺未办产权证前的1996年—2000年的使用费，被告主张抵销已超最长诉讼时效，且应通过反诉解决；2001年后因店铺产权办至原梅州市粮油储运发展公司名下，被告无权主张。本院认为，被告梁炳希出卖36-3号店铺给原告时虽未取得所有权，但依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，店铺买卖合同应认定合法有效。现原告2018年依生效判决已将店铺退还给产权人，被告无法将店铺所有权转移给原告，原告也无法继续持有店铺，原告以合同目的无法实现为由要求解除店铺买卖合同本院支持。因被告当庭答辩同意解除，合同解除日期于2020年7月3日开庭日为准。店铺买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、赔偿损失，因此原告要求被告返还已付购房款205,395.7元本院支持。因被告违约，原告有权同时要求被告赔偿损失。原告要求被告赔偿损失的金额为1,441,604.3元，依据是其诉前委托了广东京华资产评估房地产土地估价有限公司对36-3号店铺价值进行了评估，评估价格为1,647,000元，减去被告应退还购房款205,395.7元后为1,441,604.3元。因上述评估报告是原告单方委托，被告不认可，而本院生效的（2018）粤1402民初129号案诉讼中法院已对36-3号店铺委托了鉴定机构评估，评估机构作出评估价格810,000元的时间是2018年4月28日，与原告腾退店铺的2018年6月28日相差仅两个月，因此该810,000元价格能反映原告腾退时的店铺价值，本院对原告提交的评估报告不予采纳。因原告非产权人，其腾退店铺后店铺的价值变动与其无关，故本院对原告诉讼中要求法院对店铺再委托评估的申请不予接受，并采纳810,000元价格作为原告损失的评断依据。据此被告的赔偿金额为604,604.3元（810000-205395.7），原告赔偿请求超过部分本院不予支持。原告要求被告支付评估费15,000元的诉请也不予支持。被告认为双方商定的店铺价格是260,000元，未提供证据证实，本院不予采信，相应地被告要求计算店铺相应升值损失的同时，应扣除原告未付购房款的对应升值部分的抗辩意见不予采纳。对于被告主张的店铺使用费、执行费抵销原告损失问题，本院采纳原告反驳意见，不作抵销。原因：1.2000年36-3店铺权属已登记至他人名下，被告无权向原告主张使用费，而1996年—2000年的使用费被告主张抵销已过法律保护期。2.执行费7300元被告未提供应由原告负担的证据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邓超伟与被告梁炳希之间关于梅州市梅江区*************铺的买卖合同于2020年7月3日解除；二、被告梁炳希应于本判决生效后10日内，退还购房款205,395.7元给原告邓超伟；三、被告梁炳希应于本判决生效后10日内，赔偿604,604.3元给原告邓超伟；四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告要求将原告使用店铺期间的使用费，以及其支付的执行费7300元抵销原告上述损失的请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19623元（原告已预交），由被告负担9615元，原告负担10008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长 叶 飞人民陪审员 黄 宁人民陪审员 丘丹静二〇二〇年九月十五日书 记 员 梁婷婷