海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1349号   上诉人（原审原告）：胡某1，女，1973年3月15日出生，汉族，住琼海市。   上诉人（原审原告）：陈某，男，1970年7月4日出生，汉族，住琼海市博鳌镇乐城村委会下东坡村**。   以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：王某，海南琼亚律师事务所律师。   以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：黄某1，海南琼亚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：卓某，女，1958年6月10日出生，汉族，住三亚市。   委托诉讼代理人：胡某2，海南落笔律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，海南落笔律师事务所实习律师。   原审第三人：三亚市天涯区人民政府，住所地：三亚市天涯区凤凰路**。   法定代表人：黄某2，该区政府代理区长。   委托诉讼代理人：张某，海南同玺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，海南同玺律师事务所实习律师。   上诉人胡某1、陈某因与被上诉人卓某及原审第三人三亚市天涯区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1595号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。   胡某1、陈某上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，依法改判支持胡某1、陈某一审的第二项诉讼请求；或将本案发回一审法院重新审理。二、请求依法判决本案的一审、二审诉讼费用、财产保全费全部由卓某承担。事实和理由：一审法院认定胡某1、陈某主张卓某支付装修损失没有事实和法律依据。认为“根据胡某1、陈某所提交的证据即网络公示照片及现场状况来看，无法证明胡某1、陈某对涉案商铺进行了装修，之后没有委托相关鉴定，因而无法证明胡某1、陈某的主张。”显然属事实认定错误，适用法律错误。早在2011年9月15日，胡某1、陈某与卓某签订的第一份《房屋租赁合同》中就可以证实涉案商铺卓某租赁给胡某1、陈某时，就由胡某1、陈某进行了装修。装修完成后，商铺由胡某1、陈某使用，租赁期限为2011年9月15日至2016年10月1日。该约定已清楚的证明涉案商铺由胡某1、陈某装修。最重要的一点是，卓某在一审庭审过程中，是认可涉案商铺第一次出租给胡某1、陈某后是由胡某1、陈某装修的事实的。只不过其辩称2016年9月19日双方签订的《房屋租赁合同》是带装修出租的合同，但这并不影响商铺是胡某1、陈某装修的事实，因为带装修出租更是证明商铺由胡某1、陈某装修。因此，一审法院认为胡某1、陈某没有证据证实涉案商铺由胡某1、陈某装修，显然属于事实认定不清、错误。在胡某1、陈某与卓某所签订第一份租赁合同期限届满后，2016年9月19日，胡某1、陈某与卓某再次签订《房屋租赁合同》。合同第九条约定“合同期满，乙方装修的固定设施属于甲方所有。”从这条协议上同样可以证实，涉案商铺就是由胡某1、陈某装修的，且双方约定在合同期届满之前，装修的价值是归胡某1、陈某所有的。在胡某1、陈某向一审法院起诉前，仍然在合同期限内。在一审庭审中，胡某1、陈某已举证证实涉案商铺胡某1、陈某早在2016年10月份再次委托装修公司进行了装修。胡某1、陈某与卓某双方在2016年9月19日所签订的《房屋租赁合同》是因出现政府征收行为即政策事由导致合同被迫终止履行。合同被迫终止履行，并非是合同到期，合同也没有履行完毕。不能适用双方签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，即“合同到期且已履行完毕，需按合同执行，装修的固定设施属于被告所有。”既然剩余租赁期内的装饰装修残值损失三亚市天涯区人民政府已委托专业的鉴定机构作出鉴定并对卓某作出补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。现三亚市天涯区人民政府已经就该装饰装修价值进行鉴定，并将该装饰装修损失拨付给卓某，且该补偿是基于胡某1、陈某所投入的装修费用获得的，根据双方2016年签订的《房屋租赁合同》的约定，该装饰装修费用应由胡某1、陈某获取，卓某应当将该装饰装修补偿款支付给胡某1、陈某。虽然当时胡某1、陈某在商铺被天涯区政府征收以后，没有委托相关鉴定机构进行鉴定，是因该商铺的所有权人是卓某，胡某1、陈某无法单独委托鉴定。何况该商铺已被政府征收，即便要鉴定装饰装修的残值，也应当是三亚市天涯区人民政府来委托鉴定机构进行鉴定。现三亚市天涯区人民政府已委托机构进行了鉴定，房屋的装修残值已确认清楚，不需要胡某1、陈某再委托鉴定。因此，一审法院认为胡某1、陈某没有对商铺进行鉴定，不能主张商铺的装修损失，显然也是没有任何事实依据和法律依据的。综上所述，一审法院认定的事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明本案案件事实，依法撤销一审判决第二项，依法改判支持胡某1、陈某一审的第二项诉讼请求；或将本案发回一审法院重新审理。   卓某辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。卓某将涉案商铺出租给胡某1、陈某使用，并于2011年9月15日双方签订《房屋租赁合同》，租期五年，约定将自有商铺出租给胡某1、陈某用于经营，合同期满后，由于胡某1、陈某经营需要，双方达成一致意见，继续出租房屋给胡某1、陈某经营。并于2016年9月19日重新签订《房屋租赁合同》，租期三年。同时约定，在合同期限内若胡某1、陈某出现经营困难无法继续使用房屋时，应提前一个月搬出的日期告知我方，其缴纳的三万元押金不退。但在2018年1月15日对方在缴纳完租金后就开始不予缴纳下期租金，在对方出现逾期未交租金的情况下，我方发短信进行催缴，胡某1、陈某也明确表示由于生意经营不佳，不想再继续承租，希望能够解除合同提前终止合同。2018年3月17日，双方协商解除合同事宜，并协商将押金作为拖欠的租金进行抵偿，并在合同尾部空白处以手写的方式增加解除合同终止履行条款，因此，双方已经达成合意解除合同终止履行合同义务；2.2016-2018年3月合同解除期间，胡某1、陈某从未对房屋进行装修，对方诉求我方补偿房屋装修损失没有事实依据。在天涯区政府关于印发三亚湾“阳关海岸”片区改造项目启动前，双方已经提前解除合同终止履行各自的合同义务，卓某于2018年9月10日与天涯区政府签订房屋征收补偿安置协议，作为被征收房屋的所有权人，卓某作为法定被征收人，应得到征收补偿款，对方要求我方补偿装修损失无事实依据。胡某1、陈某拒交房租，自行撤离租赁房屋，停产停业损失与双方解除合同终止履行无关，对方要求卓某补偿停产停业损失没有合同约定，于法无据，其应当自行承担损失。综上，胡某1、陈某的诉讼请求无事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。   三亚市天涯区人民政府述称，本案是胡某1、陈某与卓某双方房屋租赁合同纠纷，天涯区政府作为涉案房屋征收主体与本案无利害关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及天涯区政府征收方案的规定，天涯区政府作为征收主体，针对的补偿对象是房屋产权人，通过对各项被征收房屋产权资料及产权人身份资料的审查，确定卓某为房屋合法产权人，应享有因房屋被征收所取得的各项征收补偿权益，天涯区政府依法向其支付各项房屋征收补偿款。胡某1、陈某与卓某为房屋租赁合同当事人，胡某1、陈某主张的装修损失问题，根据合同相对性原则，应当由双方依法解决。因此，天涯区政府与本案没有法律上的利害关系。天涯区政府已依法支付给卓某各项征收补偿款，请二审法院依法裁决。   胡某1、陈某向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除陈某与卓某签订的《房屋租赁合同书》；2.请求依法判决卓某补偿胡某1、陈某房屋装修损失款77741元。3.请求依法判决卓某补偿胡某1、陈某房屋停产、停业损失32000元。4.请求依法判决本案的诉讼费用全部由卓某承担。   一审法院认定事实：陈某、胡某1系夫妻，原“友谊加积鸭鹅肉店”胜利路分店是陈某以其名义与卓某及另案何邦忠、吴燕珍签订《房屋租赁合同》并将租赁铺面进行经营的，而工商登记的经营者是胡某1，该店系胡某1、陈某夫妻共同经营的家庭产业。涉案房屋（商用铺面）卓某及另案何邦忠、吴燕珍已取得《土地房屋权证》，其中吴燕珍为101号商铺、证号：三土房（2013）字第11055号，何邦忠为102商铺、证号：三土房（2008）字第0415号，卓某为103号房、证号：三土房（2008）字第0417号，卓某系涉案商铺的合法所有权人。2011年9月15日卓某（甲方）与陈某（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：出租期为五年，自2011年10月1日至2016年10月1日止；合同第八条、第十条约定：乙方在经营期间的一切水电费、经营所产生的一切税费全部由乙方负责。乙方必须遵守开发商的物业管理制度，并按时向开发商缴纳水、电费等；合同期满，乙方装修的固定设施属甲方所有，乙方不得破坏和拆除……如果甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。但房屋租赁税无明确约定由哪一方缴纳。合同签订后，胡某1、陈某按约定着手经营，将涉案铺面用于经营“友谊加积鸭鹅肉店”胜利路分店，直至2016年10月1日该合同履行期限届满。该合同届满前，基于双方约定的优先承租权，胡某1、陈某要求续租，卓某无异议，双方又于2016年9月16日重新签订了涉案房屋的《房屋租赁合同书》，合同期限至2016年10月1日至2019年9月30日止。合同第八条约定：乙方必须按时缴纳租金，逾期超过六天，本合同自行终止，甲方有权把乙方的物品搬出甲方的房屋，造成的后果由乙方负责，在合同期限内若乙方出现经营困难无意继续使用该房屋时，应提前一个月将搬出的日期告知甲方，乙方缴纳的押金不退。合同签订后，胡某1、陈某继续经营本店，连续经营期间，双方均无异议。2017年，三亚市天涯区人民政府启动“阳光海岸”片区棚户改造项目，征收范围包括卓某的铺面在内，同时下发天府【2018】266《三亚市天涯区人民政府关于印发三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置补充方案（二）的通知》（下称《通知》），涉案商铺属于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造二期项目。2017年5月10日，三亚市天涯区住房和城乡建设局委托三亚中天土地房地产资产评估有限公司（以下简称中天公司）作出征收房屋装饰装修估价结果分户表、估价对象确认表，作为征收补偿价值的参考依据。该《通知》定于2018年8月1日正式启动。胡某1、陈某认为涉案土地及房屋已被政府征收征用，店面已无法继续经营，合同被迫终止。2017年10月初，胡某1、陈某撤离承租的涉案房屋，将原店面搬迁至春园路汇林水苑继续经营，胡某1、陈某在撤离前在原租赁房屋大门上张贴《告示》，内容为：本店形象升级，将于9月27日起搬迁至春园路汇林水苑108-1、108-2铺面，感谢新老客户一直以来对本店的支持，欢迎新老顾客光临惠顾。之后，2018年3月17日双方协商终止合同，并在2016年的合同尾部附注合同终止时间以及终止前的所有税、水电、物业费与（甲方）卓某无关。2018年9月10日，卓某与第三人三亚市天涯区政府签订了房屋征收补偿安置协议，同年10月29日，中天公司对涉案房屋进行查勘、丈量，胡某1、陈某于2018年12月6日向天涯区人民政府提出关于拨付租赁房屋装修和停业损失补偿款的申请，天涯区人民政府以胡某1、陈某非涉案被征收房屋合法产权人，非征收补偿权益主体，不同意其申请。此后，胡某1、陈某找卓某协商未果，故而成讼。另查，涉案房屋已被政府拆迁，房屋内的装修物件拆迁前已被拆除，之前双方也未委托鉴定，无法确定原装修状况及实际装修人。原店面胡某1、陈某得悉将被拆迁后已搬迁到他处经营，且在正常营业中。作为涉案房屋权利人的卓某，已获得政府的相关征收补偿款。   一审法院认为，涉案当事人争议的事实清楚，双方之间权利义务关系明确。陈某与卓某签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守合同的约定。涉案标的是基于租赁合同关系而客观存在的，而争议标的所指向的对象是基于政府征收征用行为而派生的。基于当事人的陈述、证据质证意见及一审法院查明的事实，本案争议焦点应归结为：1.胡某1是否系本案适格的主体；2.胡某1、陈某、卓某于2016年签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除；3.胡某1、陈某主张补偿装修损失、停产停业损失有否事实和法律依据。关于胡某1是否系本案适格的主体问题。本案中，陈某以其名义与卓某签订《房屋租赁合同书》，是合同的相对主体，因涉案租赁房屋是用于经营“友谊加积鸭鹅肉店”胜利路分店，而个体工商户执照登记的经营主体是胡某1，胡某1是本店的实际经营者，也就是合同的直接履行主体。而陈某、胡某1系夫妻，该店面是陈某、胡某1共同经营的家庭产业，所涉合同权利义务均是其二人共同享有和承担。相关证据显示，租金、税费等均是以胡某1名义缴纳。据此可认定胡某1也是该合同的权利义务相对人。故胡某1系本案适格的主体。关于胡某1、陈某、卓某于2016年签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除的问题。双方于2016年签订的《房屋租赁合同书》是在2011年的合同履行期限届满时续签的，是重新设定双方当事人权利义务的实质性文件，也就当事人继续维系房屋租赁的前提基础，双方均应积极履行。合同明确履行期限自2016年10月1日至2019年9月30日，合同签订后，双方均依约履行。但因政府启动“阳光海岸”棚户改造项目，征收了卓某的产权铺面，导致双方租赁合同无法继续履行，胡某1、陈某无法继续经营店面，经双方协商，合同终止。因卓某的房屋已被征收且已拆迁，胡某1、陈某的店面已搬迁他处，双方的租赁合同的目的已无法实现，合同的存在已无实际意义，虽然合同的权利义务终止，但合同的形式尚存，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同应予解除。基于此，胡某1、陈某主张解除该合同有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。关于胡某1、陈某主张补偿装修损失、停产停业损失有否事实和法律依据的问题。前已查明，2017年，三亚市天涯区人民政府启动“阳光海岸”片区棚户改造项目并下发通知后，胡某1、陈某自认涉案土地及房屋已被政府征收征用，店面已无法继续经营，同年10月初，胡某1、陈某自动撤离承租的涉案房屋，将原店面搬迁至春园路汇林水苑继续经营，胡某1、陈某在撤离前在原租赁房屋大门上张贴《告示》，内容为：本店形象升级，将于9月27日起搬迁至春园路汇林水苑108-1、108-2铺面，感谢新老客户一直以来对本店的支持，欢迎新老顾客光临惠顾。之后，2018年3月17日双方协商终止合同，并在2016年的合同尾部附注合同终止时间以及终止前的所有税、水电、物业费与（甲方）卓某无关。2018年9月10日，卓某与三亚市天涯区政府签订了房屋征收补偿安置协议，同年10月29日，中天公司对涉案房屋进行查勘、丈量，胡某1、陈某于2018年12月6日向天涯区人民政府提出关于拨付租赁房屋装修和停业损失补偿款的申请，天涯区人民政府以胡某1、陈某非涉案被征收房屋合法产权人，非征收补偿权益主体，无权提出申请。根据2011年《房屋租赁合同书》第十条约定，合同到期且已履行完毕，装修的固定设施属于卓某所有。既然合同有明确约定，需按合同执行，且该合同履行完毕后双方已续签2016年9月19日的合同，胡某1、陈某主张续签合同后已重新进行装修，但从其提供的证据即网络公示照片及现场状况来看，无法证明其对涉案商铺进行了装修。之后又没有委托相关鉴定，因而无法证明胡某1、陈某的主张。故胡某1、陈某主张补偿装修损失没有事实和法律根据。另，《通知》下发后，卓某已自知店面无法继续经营，于2017年10月初自动撤出涉案房屋，搬迁至春园路汇林水苑108-1、108-2铺面继续经营并未停业，且征收房屋装饰装修估价结果分户表制作时点并非二期项目征收拆迁的时间。又如，2018年3月17日双方已协商终止《房屋租赁合同书》，而《通知》拟正式启动第二期拆迁征收项目的时间是2018年8月1日，直至2018年9月10日卓某才与三亚市天涯区人民政府签订了房屋征收补偿安置协议，故知胡某1、陈某撤出承租房屋并非卓某原因，同时，从时间节点来看，双方终止合同时胡某1、陈某已搬迁至他处经营，并不造成停产停业损失，故胡某1、陈某主张三亚市天涯区人民政府征收拆迁造成其停产停业损失、应予补偿没有合同及法律依据，其主张一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈某与卓某于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同书》；二、驳回陈某、胡某1的其他诉讼请求。案件受理费1706元（胡某1、陈某已预缴）、保全费1070元，由陈某、胡某1负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付案涉房屋装修损失费。2017年10月初，胡某1、陈某因政府拟对包括案涉房屋在内“阳光海岸”片区棚户改造，主动撤离承租的涉案房屋，将原店面搬迁至他处继续经营。2018年3月17日双方协商终止合同，并在2016年的合同尾部附注合同终止时间以及终止前的所有税、水电、物业费与（甲方）被上诉人无关。双方明确约定终止合同。在合同终止几个月后，被上诉人因政府征收房屋而获得的装修损失补偿费，应归属于被上诉人所有。上诉人主张该装修损失补偿费归其所有，既无合同约定也无法律规定，不予支持。   综上所述，胡某1、陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3412元（胡某1、陈某已交纳），由胡某1、陈某负担。   本判决为终审判决。   审判长 扆成塘   审判员 汤玲燕   审判员 范启鹏      二〇二〇年九月二十五日   书记员 周 婷   书记员 何 莹   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   －1－