四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初2199号 原告（反诉被告）：李丽，女，1986年12月30日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：余燕，四川广略律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒲果洪，男，1972年4月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被告（反诉原告）：魏小芳，女，1984年8月5日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告李丽与被告蒲果洪、魏小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序。 后因案情复杂，转为普通程序。于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告李丽及其委托诉讼代理人余燕、被告蒲果洪、魏小芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李丽向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告于2015年11月26日签订的《房屋买卖合同》，并赔偿由此造成原告的损失共计人民币100000元；2.判令被告将房屋返还给原告，由被告支付原告从2016年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租金共计人民币80000元（租金暂行按照每月1500元计算至2020年4月）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告同时提出预备之诉，若法院判决不予解除原告与被告蒲果洪签订的《房屋买卖合同》，原告遂同意继续履行合同，并要求被告蒲果洪、魏小芳一次性支付银行剩余贷款本息。 事实与理由：二被告原系夫妻关系，原告于2015年11月26日经遂宁市丰信房地产经纪有限公司介绍将其所有的房屋（位于遂宁市船山区××路××号××小区××栋××单元××楼××号）卖给被告，并与被告蒲洪果签订《房屋买卖合同》约定房屋价款为人民币460000元，房屋定于首付款付清后由开发商交房为准给乙方使用，原告并于签订合同的当日将原商品房买卖合同等相关房屋资料交予被告。2015年12月28日原告与被告魏小芳办理了委托公证，原告委托由被告代办该房屋到贷款银行申请提前还款、办理提前还本付息所需全部手续、偿还所欠银行全部借款本息等事项。后被告于2016年1月1日，自行在开发商处接房并一直在实际居住至今。二被告于2016年1月至2018年12月一直向原告在中国建设银行所有的账户转账（卡号：6217××××4133）还房贷款，但期间有多次逾期还款行为，自2019年二被告未向原告卡里转账还贷，因违约致使原告自己所有的存款被划扣人民币7165.97元。后经原告多次催收要求其按时履行还贷义务，但被告置之不理，导致原告被中国建设银行股份有限公司遂宁分行起诉，并被判决解除借款合同；偿还借款本金人民币241267.16元及利息、罚息。使原告合法权益严重受损，并造成原告经济损失，被告的行为己构成根本违约。原告于2019年11月13日到贵院起诉二被告，要求二被告一次性支付涉案房屋所欠借款及要求其过户至二被告名下，但二被告明确告知其无支付能力，不愿履行。根据合同法相关规定原告可以要求解除合同。为维护原告的合法权益，特起诉来院。 蒲果洪、魏小芳对原告主张的双方签署了房屋买卖合同及房屋交房后由被告实际居住至今的事实无异议，但认为：1.被告不同意解除合同；2.2017年3月起不按时还贷款的原因是原告收回其银行卡的行为造成被告无法还款才出现逾期，原告收回银行卡是为了多向被告收取3万元钱；3.建设银行与原告解除贷款合同是原告自身原因造成的，与被告无关。 蒲果洪、魏小芳向本院提起反诉请求：1.判决确认南滨帝景ｂ区××栋××单元××楼××号房屋归反诉原告所有；2.判令反诉被告立即向反诉原告提供银行按揭帐号，并偿还侵占反诉原告的款项2000元，并酌情向反诉原告承担违约金10000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告原系夫妻关系。2015年11月26日，经遂宁市丰信房地产经纪有限公司居间，三方签订《房屋买卖合同》，由反诉原告蒲果洪向反诉被告李丽购买南滨帝景Ｂ区1栋3单元28楼2801号房屋，总价约46万元。交易当天，反诉原告即向反诉被告支付首付款约18余万元，反诉被告将银行按揭贷款的银行卡交由反诉原告保管，用于反诉原告偿还银行按揭贷款。2015年12月28日，反诉被告向反诉原告出具公证《授权委托书》，由反诉原告魏小芳代为办理还款、提前还本付息、办理产权登记等手续。即反诉被告已实际将涉及该房的全部权利义务转移至反诉原告。2016年，反诉原告依照约定及公证授权委托书依法接房并进行装修使用至今。自反诉原告签订《房屋买卖合同》起，反诉原告一直依约向名为反诉被告实为反诉原告持有的建设银行帐户转账，用于归还按揭贷款。2017年前后，反诉被告以需要办理相关事宜为由向反诉原告索要回上述银行卡，并拒不向反诉原告提供银行卡号，致反诉原告无法履行向银行归还按揭贷款。在反诉原告几经周折通过银行查询到上述银行卡号，继续通过卡号向上述银行卡支付按揭款的过程中，反诉原告查询得知反诉被告以持有银行卡的便利，私自取出反诉原告作为归还银行按揭贷款的款项（反诉原告认为反诉被告的行为己构成盗窃罪，建议人民法院依法移送公安机关进行侦查）。后反诉原告在不得己的情况下，向银行工作人员询得按揭贷款的还款帐户（非银行卡号）继续向银行支付按揭贷款至今。反诉被告的所作所为严重违反诚实信用原则，出尔反尔，谋求不当利益不惜恶意导致银行违约。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。 李丽辩称：1.因为建设银行已与李丽解除了贷款合同，蒲果洪、魏小芳必须一次性付清银行贷款，还清款项后李丽同意将不动产过户至反诉原告名下；2.提供银行按揭账号属于李丽的私有物品，并且根据相关规定这是不允许的，且蒲果洪、魏小芳完全可以依据银行账号直接向该账号偿还贷款，收回银行卡不会导致其还款不能；3.因蒲果洪、魏小芳逾期还款，致使案外人张诚在建设银行的存款被划扣，李丽才将2000元款项转走；4.李丽不构成违约，故不应当支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下： 2014年4月16日，北兴集团有限公司（出卖人）与张诚、李丽（买受人）签订合同编号为ＹＳ0091413的《商品房买卖合同》，合同约定由买受人购买出卖人位于南滨帝景Ｃ区××栋××层××单元××号住宅，预测建筑面积为88.49平方米，付款方式为银行贷款。买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。 2014年12月29日，经遂宁市船山区人民法院调解，李丽与张诚离婚，前述房屋归李丽所有，2015年1月1日起的剩余按揭款由李丽偿还。 2015年11月26日，李丽（甲方、卖方）、卖方委托人李永平与蒲果洪（乙方、买方）、兴隆街丰信房产（丙方、中介方）共同签订了《房屋买卖合同》。合同约定甲方自愿出售位于遂宁市船山区××路××号××小区××栋××单元××楼××号建筑面积为88.49平方米的住宅给乙方。第二条约定总房款共计460000元，此房屋未过户之前的债权债务由甲方承担。第五条约定，1.甲、乙双方已达成该房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方付甲方购房定金10000元；甲方在收到乙方定金后不得再将房屋出售给他人，负责视为违约，其违约金由甲方按所乙方定金的双倍金额赔偿乙方……。第六条约定，甲方于2015年12月26日之前在公证处公证，除银行按揭贷款外，剩余的全是房屋首付款，甲方同意满2年过户；第七条约定，该房屋定于首付款付清后由开发商交房为准给乙方使用。合同未对其他违约行为约定违约金。 2015年12月28日，李丽（委托人）与魏小芳（授权代理人）在遂宁市红旗公证处就《授权委托书》办理了公证。载明：我与张诚于二一四年十二月二十九日经遂宁市船山区人民法院调解离婚，离婚时将位于遂宁市船山区××路××号××栋××层××单元××号房屋建筑面积88.49平方米……调解归我委托人所有，现我拟将上述房屋出售，我因事务繁忙，不便亲自办理，特别委托魏小芳为我的合法代理人，全权代表我办理有关的如下事宜：1.到贷款银行申请提前还款、办理提前还本付息所需全部手续、偿还所欠银行全部借款本息；2.到房地产行政主管部门办理注销抵押登记所需全部手续；3.办理上述房屋结算、接房、物业、付款、更名（退房）、退税及领取办理上述房屋权属登记的一切手续；4.将上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权》登记在委托人名下所有所需全部手续，并领取所办理的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；5.还清银行欠款、注销抵押登记、办理产权登记后，全权代表我们洽谈上述房屋的出售事宜、决定房屋出售价款、签订关于房屋买卖的合同或协议等文件，代为收取售房款、办理房屋交接手续等关于出售上述房屋有关的全部事宜……。受托人有权转委托，委托期限为自签署委托书之日起至受托人办妥所委托事宜为止。 2016年1月1日，被告开始实际占有诉争房屋并装修后居住至今。 合同签订后，原告将户名为张诚（建设银行卡号：5100××××2007）银行卡交给被告，被告每月代替原告归还建设银行的房贷。2017年3月起，被告开始存在未按时或未归还贷款的情况。2017年11月，原告将交给被告的银行卡取回。此后，被告仍不时出现逾期还款情况。2019年10月8日，前述卡上的7165.97元被银行扣划用于偿还借款本金4171.21元，利息2934.14元，罚息60.62元，该款系李丽的存款。 2016年7月20日，被告蒲果洪与被告魏小芳在蓬溪县民政局办理了结婚登记，2019年6月3日，被告蒲果洪与被告魏小芳在蓬溪县民政局办理了离婚登记。被告蒲果洪陈述，蒲果洪和魏小芳虽然办理了离婚登记，但是因有共同的子女，故蒲果洪仍要承担一半的房款，要求房屋归二人共同所有。 2019年7月17日，遂宁市船山区人民法院对中国建设银行股份有限公司遂宁分行诉被告张诚、李丽金融借款合同一案作出（2019）川0903民初1808号民事判决，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行与被告张诚、李丽签订的合同编号为：510670000-2012-20140619569的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张诚、李丽于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行偿还借款本金人民币241267.16元及利息、罚息，利息、罚息的计算方式以合同约定为准；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行的其他诉讼请求。 2019年11月8日，经中国建设银行股份有限公司遂宁分行申请，本院作出（2019）川0903执1995号执行裁定，查封了李丽、张诚位于遂宁市船山区××路××号××花园××组××栋××单元××层××号建筑面积为126.89㎡的房屋。 2019年11月26日，建设银行遂宁分行与张诚、李丽在船山区人民法院执行员邓勇的主持下达成执行和解协议：一、张诚、李丽下欠中国建设银行股份有限公司遂宁分行贷款本金241267.16元及利息、罚息，李丽定于从2019年11月起，每月偿还金额不少于2700元，在2020年5月底前全部偿还完毕；二、在签订本和解协议当天，李丽支付申请执行人中国建设银行股份有限公司遂宁分行诉讼费、保全费4729元，并将贷款账户归还到正常状态；三、本案执行费3583元，由李丽负担，在2019年12月底前付清。 2020年3月13日，原告李丽给被告魏小芳发短信，载明：你比我大，我喊你一声魏姐，请你尽快把我垫付的7165.97还归还给我，你要生活，我也要生活，我们一家人也需要用钱，今年疫情都没有出到门上班，之前你老公说过年回来还我，现在年也过了很久了，请尽快归还到我的建行卡上，账号：6217××××6154。魏小芳同日回复：我尽快吧。 另原告向蒲果洪通过短信发送了如下内容：诉争房屋不动产登记证书照片一张及内容：蒲先生，魏女士，你好！南滨帝景1栋3单元28楼一号房屋的房产证我已经办理好了，现在产权证抵押在建设银行的，请你务必在清明节2020年4月4日前与我办理偿还建行剩余贷款以及产权过户手续，如若你们不能偿还剩余贷款以及办理过户手续，我只能选择与你们解除该房屋买卖合同。被告蒲果洪收到该信息。 2020年3月17日，原告取得了川（2020）遂宁市不动产权第0××9号不动产权证书，并于当日办理了抵押权登记。 证人唐某（房屋中介公司职员）陈述，在合同履行过程中，双方都打电话给证人说过原告不给被告银行卡的问题，原告打电话请证人通知蒲果洪来办理过户，也通过短信把银行卡号发给证人请证人转交给蒲果洪。 截至2020年9月11日，李丽尚欠银行本金余额210278.8元未偿还。 魏小芳陈述，因合同约定时限尚未到期，办理过户登记税费较高，因此现在不要求李丽办理产权过户登记，要求李丽按照合同约定两年以后再办理过户登记。 上述事实，有身份证复印件、四川省商品房买卖合同复印件、房屋买卖合同原件、民事判决书复印件、民事调解书复印件、公证书复印件、执行笔录、短信记录、中国建设银行个人贷款对账单、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、结婚证、离婚证、录音、银行回函、证人证言和庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 就本案而言，双方在签订房屋买卖合同时系明知李丽的购房款部分来自向银行的借款，李丽与银行签订了借款合同，应履行按月还款的义务。在此前提下，双方约定以由蒲果洪代替李丽向贷款银行偿还借款的方式履行支付房款义务，故蒲果洪的付款义务与李丽向贷款银行偿还借款的义务相互关联相互影响，双方亦基于此认识，李丽将其银行卡给予蒲果洪用于偿还银行贷款。后李丽将其银行卡收回，给蒲果洪偿还贷款造成阻滞，但蒲果洪未按期还款的行为发生于李丽收回银行卡之前，因此，借款合同解除与蒲果洪的逾期还款之间具有因果关系。建设银行解除与李丽的借款合同，其后果应及于李丽与蒲果洪之间的合同履行。故此，因履行方式变化，李丽需一次性偿还银行借款，同理，受之影响的房屋买卖合同中购房款的履行方式亦应发生改变，蒲果洪、魏小芳应一次性向银行偿还借款本息的方式向李丽履行给付购房款的义务。 因房屋已实际交由被告装修居住，且原告亦同意由蒲果洪、魏小芳在一次性偿还银行借款本息的情况下继续履行合同，因此，合同可继续履行。 蒲果洪、魏小芳要求将案涉房屋确认归蒲果洪、魏小芳所有，本院认为，双方虽具有买卖合同关系，但物权系基于登记而设立，因此，蒲果洪、魏小芳要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，与法律规定相悖，本院不予支持，其享有要求李丽协助办理产权过户登记手续的权利。因魏小芳明确表示要求两年之后再办理产权变更登记手续，故此，本案对此不予处理为宜。 原告主张因被告违约导致的损失为（2019）川0903民初1808号民事判决中产生的案件受理费2459元，保全费1820元，该案件的执行费3823元，虽系因被告逾期还款致使原告被起诉，但原告在与被告签订合同时应明知以代偿还银行借款的方式履行支付房款义务可能产生前述风险，仍选择该种方式履行合同，原告自身对于该种风险亦处于放任态度，由此遭受损失，应适用风险自甘原则，加之前述费用均系原告的债权人起诉原告造成，应由原告自行承担。对于蒲果洪提出李丽从其用于还款的金额中转走2000元，该款项应在蒲果洪、魏小芳应付购房款中予以品迭，加之因蒲果洪未按期偿还借款致使李丽存款被扣划7165.97元，两相品迭后蒲果洪还应向李丽支付购房款5165.97元。 蒲果洪要求李丽支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定判决如下： 一、被告蒲果洪、魏小芳在判决书生效后十五日内向原告李丽支付原告李丽垫付的款项5165.97元，并按合同编号为510670000-2012-20140619569号《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准向原告李丽给付购房款210278.8元及利息、罚息（利息、罚息的计算方式以合同约定为准）； 二、驳回原告李丽的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告蒲果洪、魏小芳的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币1950元，由蒲果洪、魏小芳承担。反诉案件受理费人民币1950元，由蒲果洪、魏小芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 杨    娟 人民陪审员 王  亚  君 人民陪审员 唐  振  凤 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员 王涛清（代）