广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初3027号 原告：平南县华政物业管理服务有限公司，住所地广西平南县平南街道瑞雁大道边华鹏国际小区内。统一社会信用代码：91450821591309519D。 法定代表人：韦永江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雨桐，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 被告：梁海丽，女，1985年8月13日出生，汉族，居民，住广西平南县，现住。 被告梁海丽的委托诉讼代理人暨被告：臧健锦，男，1984年7月20日出生，汉族，居民，住广西平南县，现住。 原告平南县华政物业管理服务有限公司（以下简称华政物业公司）与被告臧健锦、梁海丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈逸洋、吴雨桐、被告暨被告梁海丽的委托诉讼代理人臧健锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华政物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告支付2016年5月1日至2019年12月31日的物业服务费、生活垃圾清理费、专项维修费、电梯维护费 2 等费用共计6838.23元、违约金3064.79元，共计9903.02元（违约金暂计至2019年12月20日，后续违约金计至缴清费用之日止，各项费用及违约金计算详见附表）；2.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：两被告购买了华鹏房地产开发有限公司开发的华鹏国际小区二期9幢G9-1005号房屋，建筑面积为138.62平方米，该房屋已于2015年5月1日交付给两被告，同日，原告与两被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向两被告提供物业管理服务，两被告按物业费0.8元/㎡/月、公共维修基金0.1元/㎡/月、电梯维护费30元/户/月缴纳服务费，二次加压费按实际产生数均摊到户的标准缴纳费用，同时原告受水电部门的委托代收或预收水电费，并按市政有关规定代收垃圾清理费。协议生效后，两被告装修并入住了该房屋，原告按照约定为两被告提供了完善的物业管理服务，但两被告并未依约向原告缴纳本案诉请的费用。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十七条第三款的约定，原告有权要求两被告自逾期未交上述费用之日起向原告支付违约金。经原告多次催讨，被告仍拒绝缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。 被告臧健锦、梁海丽共同辩称，1.华政物业公司收费不合理、存在多收费、乱收费现象,在管理中存在治安、安全、停车、清洁问题等诸多管理不善的情形，因华政物业公司的服务不到位，没有达到合同约定的服务标准，故物业服务费应该打折，被告同意按0.5元/㎡/月缴纳，待华政物业公司改善服务后再同意按0.8元/㎡/月缴纳；2.公摊费应按实际产生计算，华政物业公司按固定0.15元/㎡/月违反合同约定，且公摊水电费属于重复收费，该费用应包含在物业服务费中；3.垃圾费需提供发票、水电应移交供电局；4.华政物业公司主张被告支付违约金理由不成立，被告多次向华政物业公司前台提出只交除物业费、公摊费以外的其他费用，但其前台以一定要连物业服务费一起缴纳为由而拒收，造成被告水电费、公共维修基金、电梯维护费、生活垃圾处理费逾期缴纳，逾期责任在物业公司，产生的违约金不应由被告承担。 3 本院认为，华政物业公司作为华鹏国际小区的物业管理服务公司，臧健锦、梁海丽作为该小区的业主，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方当事人均有约束力。根据双方签订的《前期物业服务协议》，华政物业公司已提供了物业服务，臧健锦、梁海丽作为该小区的业主，其有义务根据该协议约定履行支付物业服务费、电梯维护费、专项维修费，臧健锦、梁海丽没有按时缴纳2016年5月1日至2019年12月31日的费用，已构成违约，依法应当承担违约责任，华政物业公司请求支付物业服务费4879.42元（138.62㎡×0.8元/㎡/月×44个月）、电梯维护费1320元（30元/月×44个月）、专项维修费609.84元（138.62㎡×0.1元/㎡/月×44个月），于法有据，本院依法予以支持。华政物业公司所请求的生活垃圾处理费，不属于《前期物业服务协议》约定的物业服务费，而属于华政物业公司委托代收或垫付后追索的性质，根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、悠闲电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收欠款费用的，部分向业主收取手续费等额外费用”。臧健锦、梁海丽实际住在华鹏国际小区，故其发生的生活垃圾处理费，应当依法缴纳。华政物业公司代为缴纳了2019年12月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费，有权向臧健锦、梁海丽追偿，现华政物业公司按照8元/月的标准要求臧健锦、梁海丽缴纳生活垃圾处理费，该标准符合环卫部门的收费标准，故华政物业公司请求臧健锦、梁海丽支付生活垃圾处理费8元，事实清楚，理由充分，本院依法予以支持。关于华政物业公司主张2019年12月1日至2019年12月31日的公摊费20.79元问题。本院认为，根据双方签订的《前期物业服务协议》，公共水电费、二次加压费按实际产生数均摊到户，因华政物业公司已提供相关的公摊费收费明细并根据分摊到户标准计算得出公摊费约为0.16/㎡/月，故本院认为华政物业公司现按0.15元/㎡/月的标准收取公摊费是合理的，且臧健锦、梁海丽已按0.15元/㎡/月的标准向华政物业公司 4 支付了2019年12月之前的公摊费，故华政物业公司主张公摊费20.79元（138.62㎡×0.15元/㎡/月），本院予以支持。臧健锦、梁海丽未按时缴纳物业服务费等费用，存在违约行为，但华政物业公司在管理中也存在服务不够到位的情形，对业主反映的问题未能及时处理，其服务存在瑕疵，故对其要求臧健锦、梁海丽支付违约金的请求不予支持。 物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主遇到问题时，不应采取长时间拒交物业费的消极方式进行对抗，应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，也可以通过其他方式或途径维护自己的合法权益。华政物业公司作为物业服务者，应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量，提升业主对物业服务企业的满意度，使业主能够享受到优质、有效的物业服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告臧健锦、梁海丽向原告平南县华政物业管理服务有限公司支付物业服务费4879.6元、专项维修费609.84元、公摊费20.79元、电梯维护费1320元、生活垃圾处理费8元，合计6838.23元； 一、驳回原告平南县华政物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 5 案件受理费本诉50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告臧健锦、梁海丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 郑惠尹 二〇二〇年九月十一日 法官助理 陈桂兰 书 记 员 覃子容