山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初947号原告：王树杰，男，1985年9月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭才森，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡麟，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被告：衣世娟，女，1987年12月26日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：郭宪德，山东正固律师事务所律师。被告：山东省棉麻有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭明泉，总经理。诉讼代表人：山东省棉麻有限公司管理人，住所地济南市。负责人：王立来。委托诉讼代理人：彭杰，男，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：林娜娜，女，该公司管理人员工。原告王树杰与被告衣世娟、山东省棉麻有限公司（以下简称棉麻公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王树杰的委托诉讼代理人郭才森、孟凡麟、被告衣世娟的委托诉讼代理人郭宪德、被告山东省棉麻有限公司的委托诉讼代理人彭杰、林娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树杰向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告棉麻公司和衣世娟签订的房屋买卖合同有效。二、判令两被告继续履行合同，协助原告将位于济南市历下区甸柳新村二区14号楼2单元402的房产（房产证号：**311**）办理过户手续。三、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月2日原告购买棉麻公司和衣世娟共有的位于济南市历下区甸柳新村14号楼2单元402室的房产一套，建筑面积49.27平方米，同日原告到棉麻公司一楼办公室与两被告的委托代理人刘楠签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为人民币108万元整，当日原告向两被告的委托代理人刘楠支付购房定金20万元整，并签订定金合同，合同约定剩余88万元于2018年3月10日前交付，原告将剩余购房款交付后，双方于2018年3月26日前到房管局办理房产过户手续，后原告依约定将剩余88万元购房款全部交付，两被告的委托代理人刘楠于2018年3月23日向原告出具收据载明收到全部购房款，并将房产交付原告，目前该房产原告已经实际居住使用，时至今日被告拒绝将房产过户，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。济南市历下区人民法院受理后，发现本案被告棉麻公司的债权人新疆海泰棉业有限公司以本案被告棉麻公司不能清偿到期债务为由向济南市中级人民法院申请对棉麻公司的破产清算，2018年9月10日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01破申15号民事裁定书，裁定受理了棉麻公司破产清算一案，济南市历下区人民法院认为，有关债务人的民事诉讼只能受理破产申请的人民法院提起，裁定将本案移送至济南市中级人民法院处理。衣世娟辩称，一、原告所诉与事实不符，涉案房产是棉麻公司通过房改给衣世娟本人，由衣世娟代持，然后公司负责对外销售，销售的程序是公司联系客户，然后由公司安排衣世娟与房产受让人签订房屋买卖合同并收取购房款，通过衣世娟本人交给公司购房款，程序合法。二、衣世娟本人也从未与原告签署过涉案房产的房屋买卖协议，也没有委托刘楠对外签售房屋买卖合同，衣世娟本人也未收取过原告的购房款项，也不存在衣世娟向原告交付房屋的事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。棉麻公司辩称，一、因不能清偿债务，2018年9月10日，济南市中级人民法院已经受理对棉麻公司的破产案件，在此提示原告应按照企业破产法第四十四条、第五十六条等法律规定向棉麻公司管理人申报债权。否则，由于原告未按照法律规定申报债权导致的损失应由其自行承担。二、涉案房屋原属于房改房，根据其性质，棉麻公司不具备向公司职工以外的外界组织或个人出售该房屋的权利。而棉麻公司与衣世娟签订的《协议》，约定将涉案房屋挂名至衣世娟名下，再以衣世娟身份对外出售，收益由棉麻公司享有，棉麻公司向衣世娟支付两万元的补偿费，该约定违反了合同法第五十二条第三款的规定，应被确认无效。涉案房屋应属棉麻公司所有，即便涉案房屋已经过户至衣世娟名下，衣世娟也无权处置该房屋。三、棉麻公司、衣世娟并未签订过涉案《房屋买卖合同》，该合同应为无效合同，棉麻公司、衣世娟均非合同当事方，作为本案被告主体不适格，均无义务协助原告办理房屋过户手续。应驳回原告的诉讼请求。棉麻公司已于2006年9月1日更名为山东省棉麻有限公司，且已按照法律规定在山东省市场监督管理局完成备案手续，“山东省棉麻公司”的法人地位在法律上已不存在。刘楠盗用棉麻公司的过期公章（即显示“山东省棉麻公司”的公章），伪造了授权委托书与原告签订《房屋买卖合同》，并收取购房款，此已涉嫌诈骗。刘楠与原告签订的《房屋买卖合同》、向原告收取房款的行为并未取得棉麻公司的明确授权，属于个人行为，棉麻公司对整个房屋买卖过程毫不知情，也与棉麻公司无关。棉麻公司和原告之间不存在直接法律权利义务关系，棉麻公司不应向原告履行任何责任。《房屋买卖合同》落款处“衣世娟”并非其本人所签字，且其并未签署委托书，委托刘楠出售房屋、收取购房款。即便该签字是衣世娟本人的签字，由于涉案房屋属棉麻公司所有，衣世娟也无权处分该房屋。即使刘楠取得了衣世娟的授权，且衣世娟的签字为真实的，在无棉麻公司对该《房屋买卖合同》追认的情况下，该合同也应属无效。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第四十一条的规定，由于刘楠私自加盖失效公章的行为是其个人的行为，并未取得棉麻公司的合法明确授权，此不符合表见代理的情形，房屋买卖合同应为无效合同。原告作为一个完全民事行为能力人，应当核实并知晓“山东省棉麻公司”在其签订《房屋买卖合同》时早已变更为“山东省棉麻有限公司”，《房屋买卖合同》中显示的“山东省棉麻公司”公章已经失效，且刘楠当时的职务为普通职员，无法代表棉麻公司处置房产。原告在签订该合同时并未尽到一般人的审查义务，并未审查该公章是否有效，未审核衣世娟的签字是否为其本人签字，也未向棉麻公司核实刘楠代为签署《房屋买卖合同》、代为收款的行为是否已经取得了棉麻公司的明确授权。因此，原告本身存在重大过失，并不符合法律规定的善意第三人情形，并且房屋买卖合同签订的目的是为了规避法律禁止房改房直接向职工之外的第三人出售的规定，刘楠代为签署《房屋买卖合同》、代为向原告收取购房款的行为并不符合合同法第49条规定的表见代理情形。因此，该合同应属无效，对棉麻公司不发生法律效力，棉麻公司不应向原告承担任何责任。原告需证明其在签署房屋买卖合同时，刘楠的行为已经达到了使原告相信刘楠具有代理权的事实或理由的情形，原告提供的现有证据无法证明其在签订合同时是符合善意第三人的情况，该房屋买卖合同应属无效。刘楠作为棉麻公司的普通职工，仅负有协助棉麻公司向相关政府部门提交手续、领取发票的职责，无权代表棉麻公司处置涉案房产、收取房款，自始至终，棉麻公司也未收到过刘楠代原告向公司缴纳的房款。刘楠借用办理其他房改房手续之便，盗用该公章签署《房屋买卖合同》，棉麻公司对此行为不予追认，由此产生的法律责任，应由刘楠个人承担，原告应向刘楠主张赔偿责任。四、棉麻公司并未向原告交付房产，是原告私自抢占了涉案房屋，对于原告抢占房屋的行为，棉麻公司将依法追究原告的责任。五、刘楠自2011年至2017年年底，多次实施与本案案情相同、手段类似的方法，骗取受害人钱财，且历城区人民法院已于2019年3月26日作出（2019）鲁0112刑初23号民事判决书，判决刘楠有期徒刑12年以及其他财产性刑罚。由此，更能证明本案系争房屋是刘楠个人向原告实施的诈骗行为，原告应向刘楠主张赔偿责任，而非向棉麻公司主张权益。刘楠向原告实施的诈骗行为，属于犯罪行为，应将本案关于犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，以便追究刘楠的刑事责任，等待刑事程序终结后再恢复审理。同时，原告应向刘楠主张赔偿损失。六、退一万步讲，即便《房屋买卖合同》为有效的，原告提供的现有证据不足以证实其已履行完毕所有的付款义务，况且棉麻公司也并未履行完毕该合同项下的义务，因此该合同属于尚未履行完毕的情形，根据《企业破产法》第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知本案原告继续履行合同，应视为解除合同。另外，鉴于该合同签订的时间为2018年4月11日，发生在济南中院受理棉麻公司破产案件的1年内，涉案房屋处置的价格明显低于当时的市场价格，管理人有权依据《企业破产法》第三十一条行使撤销权。综上所述，棉麻公司、衣世娟并未签署《房屋买卖合同》，该合同应属无效。棉麻公司并非合同的当事方，作为本案被告主体不适格。棉麻公司、衣世娟均未授权刘楠签订房屋买卖合同、收取房款，刘楠签署合同、收取房款的行为均属于其个人行为，与棉麻公司无关，对于原告造成的损失，其应向刘楠主张赔偿责任。请求法院依法查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过审查双方提交的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：山东省棉麻有限公司原企业名称为山东省棉麻公司，2006年9月1日变更名称为现用名山东省棉麻有限公司。2017年8月15日，山东省棉麻公司出具委托书，内容为：今委托我公司职工刘楠（身份证：370102……）办理历下区甸柳新村二区14号楼1-102和15号楼2-602房产的买卖过户等一切手续。该委托书加盖山东省棉麻公司印章。双方当事人争议的案涉房屋为济南市历下区甸柳新村二区14号楼2-402室，房产证登记在衣世娟名下，不动产权证书号码为（2016）济南市不动产权第0131117号，为省直房改购房。房产登记档案中，房屋所有权单位填写为：山东省棉麻公司，申请单位保证栏内，加盖“山东省棉麻公司”印章，日期填写为2016年9月13日；房产买卖契约中。卖方填写为山东省棉麻有限公司，落款处加盖“山东省棉麻公司”和“山东省棉麻有限公司”印章，落款日期为2016年8月31日。各方当事人均认可案涉房屋的所有权实际归棉麻公司所有，衣世娟是代持人。2018年3月2日，以“衣世娟”作为卖方（甲方）与买方王树杰（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：第一条：甲方自愿出售位于济南市历下区甸柳新村14号楼2单元402的房产给乙方；产别：住宅；房屋建筑面积为49.27平方米；附属设施包含：无；房屋抵押、租赁情况：无。经甲乙双方协商一致，同意本合同上述房产及其配套设施的成交总价为：108万元。第二条：付款方式：乙方于2018年3月2日前将定金20万元付给甲方；乙方于2018年3月10日前将剩余房款88万元付给甲方。届时甲方积极配合乙方于2018年3月26日前办理上述房屋过户手续。第三条：甲、乙双方办理过户手续所产生的税费及相关费用：甲方承担：无；乙方承担：所有。第五条：须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合；由于甲、乙双方任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约责任；如因不可抗力等原因而导致合同不能履行的除外。第六条：甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，将原有户口迁出。第七条：甲、乙双方同意，甲方于收到全额房款之日起10日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。房屋交付之前所产生的所有水、电、暖、物业等其他费用均由甲方承担，房屋交付当日起，所产生的所有费用均由乙方承担。第八条：违约责任(1)、若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责，并向乙方承担违约责任。(2)甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定股行相关义务，每逾期一日，逃约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失。(3)若乙方违反第三条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。(4)委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。合同落款处，甲方位置加盖“山东省棉麻公司”印章，共有人处签有“衣世娟”字样，该签字不是衣世娟本人所签。甲方委托代理人处有刘楠签字。乙方处有王树杰签字。合同签订后，2018年3月2日，王树鹏通过转账至刘楠银行账户20万元，汇款人附言：甸柳新村14号楼2单元402房屋定金。2018年3月23日，刘楠出具收据，内容为：今收到王树鹏购房款人民币二百二十万元整，该两室房产已交付。2018年3月26日，高新开发区舜华鲜田食品销售中心（个体工商户，经营者王树杰）通过齐鲁银行转账给刘楠170万元。另查明：2017年8月15日，棉麻公司出具委托书一份，内容为：今委托我公司职工刘楠（身份证：370102……）办理历下区甸柳新村二区14号楼1-102和15号楼2-602房产的买卖过户等一切手续。落款处加盖“山东省棉麻公司”印章。2018年4月12日，棉麻公司出具“公示”：历下区甸柳新村二区14号楼1-502可以办理公证，于2018年4月19日前办理完毕，我公司职员刘楠全权代表公司办理相关事宜。特此公示，公示期三天。落款处加盖“山东省棉麻公司”印章。2018年9月10日，本院作出（2018）鲁01破申15号民事裁定，裁定受理棉麻公司破产清算一案。再查明：济南市历城区人民法院于2019年3月26日作出（2019）鲁0112刑初23号刑事判决，认定刘楠构成诈骗罪，判处12年有期徒刑及其他财产性刑罚。本院认为，本案争议焦点是：涉案《房屋买卖合同》的效力应如何认定，应否继续履行。关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案《房屋买卖合同》以“山东省棉麻公司”和“衣世娟”作为卖方（甲方）签订，且加盖了“山东省棉麻公司”公章，王树杰作为买方签字。虽然衣世娟未在合同上签字，但各方当事人均认可案涉房屋的所有权实际归棉麻公司所有，衣世娟是代持人，因此衣世娟是否在合同上签字，不能影响涉案合同的效力。棉麻公司主张“山东省棉麻公司”印章已经过期，但“山东省棉麻公司”早在2006年9月1日就变更名称为“山东省棉麻有限公司”，迟至2016年9月13日在涉案房产档案中仍然使用“山东省棉麻公司”印章，因此棉麻公司有关公章已经过期的主张不能成立，应认定涉案房屋买卖合同中加盖的“山东省棉麻公司”的公章与“山东省棉麻有限公司”的公章均具有代表棉麻公司的效力。棉麻公司主张刘楠私自加盖棉麻公司的公章、属于个人行为，但未能提供相应证据证实，本院不予采信。涉案合同卖方处除加盖“山东省棉麻公司”公章外，刘楠作为委托代理人同时签名捺印，棉麻公司虽主张刘楠系无权代理，但刘楠确系棉麻公司职工，且加盖有“山东省棉麻公司”公章的《委托书》注明棉麻公司授权刘楠处理棉麻公司其他房产的买卖、过户等一切事宜，王树杰有理由相信刘楠有权代表棉麻公司出售涉案房屋。故涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。棉麻公司主张合同无效，不符合上述法律规定，本院不予支持。被告棉麻公司本案是主张刘楠向原告实施诈骗，属于犯罪行为，但刘楠的犯罪行为中未涉及本案房产和涉案《房屋买卖合同》，现有证据也不足以认定本案涉嫌犯罪，对棉麻公司的相关主张本院不予支持。关于涉案《房屋买卖合同》应否继续履行的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，棉麻公司主张未收到房款，但王树杰提供的证据可以证实其通过王树鹏账户将甸柳新村14号楼2单元402房屋定金20万元转账至刘楠银行账户，通过高新开发区舜华鲜田食品销售中心（个体工商户，经营者王树杰）齐鲁银行转账给刘楠170万元。结合2018年3月23日刘楠出具的收据，可以认定王树杰已经将购房款108万元足额交付给刘楠。棉麻公司主张未收到房款与上述事实不符。因此，王树杰已经履行了合同义务，涉案合同不符合上述法律规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕”的情形，双方当事人应当继续履行合同。对于王树杰关于棉麻公司协助办理涉案房产过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。衣世娟是涉案房产的名义所有权人，在办理涉案房产过户手续时，也应当履行协助义务。棉麻公司主张涉案合同应视为解除没有法律和事实依据，本院不予支持。棉麻公司主张管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条行使撤销权，但其未请求人民法院予以撤销，对该主张本院不予支持。综上所述，王树杰的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王树杰与被告山东省棉麻有限公司于2018年3月2日就济南市历下区甸柳新村二区14号楼2-402室〔不动产权证书号码为（2016）济南市不动产权第0131117号〕签订的《房屋买卖合同》有效；二、山东省棉麻有限公司、衣世娟于本判决生效之日起三十日内协助王树杰将济南市历下区甸柳新村二区14号楼2-402室房产〔不动产权证书号码为（2016）济南市不动产权第0131117号〕办理过户登记至王树杰名下。案件受理费14520元，由山东省棉麻有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  闫振华审 判 员  亓雪飞人民陪审员  于欣冉二〇二〇年九月十七日书 记 员  李宜濂