江西省吉安市吉州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0802执异28号 异议人（被执行人）：吉安市依玛实业有限公司，住所地江西省吉安市青原区新工业园，统一社会信用代码91360803667484621D。 法定代表人：马雅飞，该公司总经理。 申请执行人：吉州珠江村镇银行股份有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区阳明西路**，统一社会信用代码913608005816336145。 法定代表人：卓进文，该公司董事长。 被执行人：李斌，男，1972年8月29日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 被执行人：周小玉，女，1974年7月17日出生，汉族，住江西省吉安市水县。 被执行人：马雅飞，女，1973年1月29日出生，回族，住河南省洛阳市涧**。 被执行人：吉安鼎盛建材有限公司，，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道中山西路叉路口气象大楼**统一社会信用代码913608025686637638。 法定代表人：李斌，该公司总经理。 本院在执行（2020）赣0802执770号吉州珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江银行）与吉安市依玛实业有限公司（以下简称依玛公司）、李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人依玛公司于2020年5月20日向本院提出执行异议。本院受理后，于2020年6月4日作出（2020）赣0802执异22号执行裁定。依玛公司不服该执行裁定，向吉安市中级人民法院申请复议，后者于2020年7月9日作出（2020）赣08执复21号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2020）赣0802执异22号执行裁定；二、发回本院重新审查。本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人依玛公司向本院提出异议请求：1.不得使用江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》作为司法拍卖依据；2.中止对该司名下位于吉安市青原区经济开发区（吉房权证青原字第××号房产）和吉安市河东经济开发区地块（青原区国用2015第036土地使用权）的拍卖。事实与理由：本院拍卖的案涉开发区Ａ幢与Ｂ幢楼之间有钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四幢与材料仓库之间有钢结构连廊未纳入评估、拍卖范围；本院在执行（2020）赣0802执770号案件过程中，经吉安市中级人民法院撤销原执行异议裁定发回重新审查后，本院委托江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》，将吉安市河东经济开发区地块（青原区国用2015第036土地使用权）分割评估，并扣除了所谓生产调度楼占地面积325.7平方米土地价值55369元。上述评估、拍卖掩盖之前材料仓库及土地和生产调度楼及土地的拍卖错误，而故意将完整地块的土地使用权拆开评估、拍卖；执行法院强制拍卖建设用地使用权，应当严格遵循《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分”的规定，贵院委托的勘测机构面积测量错误，生产调度楼实际占用评估对象Ｂ2-1-4-2地块面积为545平方米，若实际勘验测量，占地面积为413.9平方米，均非325.7平方米。 经本院查明，珠江银行诉案外人李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、异议人依玛公司金融借款合同纠纷，本院于2019年11月4日作出（2019）赣0802民初3815号民事判决，判决：一、李斌偿还珠江银行借款本金6500000元及利息（计算至2019年8月1日为204396.82元，2019年8月2日起至实际清偿日止的利息按月利率7.7187‰计算），限判决生效后十日内履行完毕；二、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、珠江银行在上述债权范围内对被告依玛公司位于吉安市青原区（房屋所有权证：吉房权证青原字第××号，建筑面积8940.72平米）及位于吉安市河东经济开发区地块（证号：青原区国用2015第**）享有抵押权，并有权在其拍卖、变卖后的价款中优先受偿。案件受理费58731元，财产保全费5000元，合计63731元，由李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司共同负担。依玛公司、马雅飞不服上述判决，向吉安市中级人民法院提起上诉，二审法院于2020年2月24日作出（2020）赣08民终91号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 因债务人未履行上述生效判决所确定的义务，珠江银行向本院提出强制执行申请，本院于2020年4月15日以（2020）赣0802执770号案件立案执行。同月24日，本院以（2020）赣0802执770号执行裁定，裁定拍卖、变卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块。同月27日，本院向依玛公司送达上述裁定。2020年5月8日，江西中磊房地产资产评估有限公司经本院委托，对上述拍卖、变卖财产作出评估报告。同月13日，本院向依玛公司送达上述评估报告。依玛公司于2020年5月20日向本院提出执行异议。 另查明，依玛公司位于江西省吉安市青原区之间建有钢结构仓。2019年9月9日，吉安河东经济开发区城管中队向异议人下达《责令停止违法（章）行为通知单》（河东开发停字［2019］第349号）载明，异议人违规搭建7栋临时铁皮棚已到期，责令异议人于2019年9月16日进行整改，否则予以强行拆除。本院在执行（2019）赣0802执恢102号周东川申请执行马雅飞、吉安市森菱实业有限公司、依玛公司民间借贷纠纷一案中，于2018年9月5日裁定拍卖、变卖被执行人依玛公司位于吉安市青原区经济开发区的生产调度楼及土地，生产调度楼产权证号为青原00193150，建筑面积1485.14平方米，土地使用权证为青原区国用（2011）第30号土地使用权，面积为13233.25平方米。2018年11月23日，案外人吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司（以下简称青投公司）以3851800元的最高价竞得上述房产及土地使用权。2019年3月1日，申请人周东川向本院出具书面结案报告，认可该案全部执行完毕。次月16日，本院出具（2019）赣0802执恢102号结案报告。在本案执行异议审查期间，青投公司向本院书面致函，对本院的拍卖、确权裁定不持异议。此外，就本院拍卖吉安市青原区经济开发区的生产调度楼（权证号：青原001931**）过程中，是否占用吉安市河东经济开发区地块（青原区国用2015第36号）的问题。本院于2020年7月21日委托吉安市国土资源管理局勘查规划队对生产调度楼是否占用吉安市河东经济开发区地块及实际面积进行勘查，后者于同月23日向本院出具测绘结果，Ｂ2-1-4-2地块面积6845.85平方米，其中该调度楼占该地块面积325.7平方米。同月27日，江西中磊房地产资产评估有限公司作出《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》并载明，依玛公司名下吉安市青原区经济开发区Ａ幢房产（吉房权证青原字第××号房产）评估总价为9924199元、吉安市河东经济开发区地块（青原区国用2015第036土地使用权）评估总价11032650元（品除生产调度楼占用土地价值55369元）。同月28日，本院向依玛公司送达上述评估报告。次日，依玛公司收悉上述评估报告。8月7日，依玛公司以《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》评估报告违反向本院提出异议。 本院认为，本案争议的焦点为：1.依玛公司位于江西省吉安市青原区建筑物与Ｂ幢之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢楼与材料仓库之间的钢结构连廊是否应当纳入评估、拍卖范围；2.依玛公司对江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》执行异议能否成立；3.本院拍卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块是否符合房地一致原则。 关于第一项争议焦点。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》（法[2012]151号）第一条规定，各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止违法建筑等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。本案中，相关行政管理部门就依玛公司搭建的钢结构仓、钢结构连廊等建筑多次下达责令停止违法（章）行为通知单，责令限期拆除。考虑到相关行政管理部门可能对依玛公司违章搭建房产进行强制拆除的可能，以及拆除成本等因素，本院不宜将上述钢结构仓作为合法财产进行评估、拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“附着于该土地上建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，系避免房地分离的强制性规定。本案中，上述钢结构仓处于即将被执法部门强制拆除的不利局面，本院不纳入与土地使用权一并处理并不必然产生房地分离的结果，相反一并拍卖却可能损害竞买人的合法权益。故对异议人将钢结构仓一并评估拍卖的申请，本院不予支持。 关于第二项争议焦点。本案在重新审查期间，本院于2020年7月21日委托第三方吉安市国土资源管理局勘查规划队对生产调度楼（权证号为青原001931**）是否占用吉安市河东经济开发区地块及实际面积进行勘查。后者于同月23日向本院出具测绘结果，生产调度楼占该地块面积325.7平方米。同月27日，江西中磊房地产资产评估有限公司据此作出《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》并载明，吉安市河东经济开发区地块已品除生产调度楼占用面积325.7平方米，计土地价值55369元。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十四条规定，依玛公司未说明其在收到评估报告后五日内就生产调度楼占地面积提出过异议，故本院对该异议理由不予审查。 关于第三项争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。本案中，依玛公司向本院提出异议，其理由为该院拟拍卖的吉安市河东经济开发区地块除了Ａ幢建筑物占用外，还有已经拍卖成交的生产调度楼也占用了该地块的部分面积，并提交了一份测量成果报告予以证明。因生产调度楼（权证号为青原001931**）已由本院组织拍卖，于2018年11月24日由青投公司竞得，即生产调度楼及其所占用的土地使用权一并予以拍卖成交。此前拍卖的生产调度楼确实占用了此次拍卖的青原区国用（2015）第036号土地使用权面积325.7平方米，本院在重新审查异议人的异议申请过程中已委托具备勘验测绘资质的第三方进行测定，异议人提出面积有误的问题未提供相应证据予以证实，且未在收到评估报告后五天日向本院提出。2018年11月23日，案外人青投公司竞得生产调度楼及土地使用权。上述拍卖行为确实占用了依玛公司青原区国用（2015）第36号地块325.70平方米，现上述拍卖行为已结束，申请人周东川亦向本院出具结案报告，本院（2019）赣0802执恢102号案件于2019年4月16日作执行完毕结案。异议人于上述拍卖行为结束且案件结案后再向执行法院提出执行异议，本院不予受理。此外，本院此次拍卖青原区国用（2015）第036号土地使用权过程中，已就生产调度楼所占面积及土地价值予以品除，与《中华人民共和国物权法》第一百四十六条附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的法律规定不相冲突。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一项、第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人吉安市依玛实业有限公司的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉安市中级人民法院申请复议。 审判长 聂 芳 审判员 张黎晖 审判员 杨济浪 二〇二〇年九月一日 书记员 张诗雪