北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)京03执异410号异议人（申请执行人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**科技创新城创新二路**。法定代表人：刘洋。委托代理人：王宝勇，北京震烨律师事务所律师。被执行人：北京家全基业物业管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区大黄庄**/div>法定代表人：张家有。被执行人：北京安华图房地产开发有限公司，住，住所地北京市海淀区复兴路****平房**/div>法定代表人：李瑾。本院在执行中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）申请执行北京家全基业物业管理有限公司（以下简称家全物业公司）和北京安华图房地产开发有限公司（以下简称安华图房地产公司）公证债权文书一案中，中融信托公司向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中融信托公司提出异议称，请求一、撤销贵院（2017）京03执193号之二执行裁定（以下简称终本裁定）；二、继续执行，尽快将抵押担保物即位于北京市朝阳区京朝国用×××号土地的土地使用权尽快评估、拍卖。事实与理由：中融信托公司依据北京市方圆公证处作出的已经发生法律效力的公证书以及执行证书，对家全物业公司和安华图房地产公司向贵院申请强制执行，贵院于2017年2月24日以（2017）京03执193号立案执行，并于2017年3月9日查封了安华图房地产公司名下位于北京市朝阳区绿岛苑住宅小区×××楼及配套工程国有土地使用权（京朝国用×××号）（以下简称×××号土地使用权）。同年8月29日，贵院张贴对于上述财产进行处分的公告。但自上述财产查封之后，贵院至今未对上述财产采取评估、拍卖、变卖等措施予以处置，2020年5月9日，贵院作出终本裁定，认为×××号土地使用权暂不具备处置条件，决定终结本次执行程序。我公司认为，法律法规对抵押担保土地使用权的拍卖并无强制的限制性规定，涉案查封土地并无不具备处置条件的理由，因此根据相关法律规定，特向贵院提出执行异议，望贵院尽快推进执行程序，将抵押担保物予以评估拍卖，切实维护法律的权威和当事人的权益。被执行人安华图房地产公司答辩称，一、贵院裁定终结本次执行是正确的，完全符合法律规定。安华图房地产公司银行账户无其他存款、无车辆及其他不动产登记信息、无可供执行的对外投资，中融信托公司认可贵院查询结果。北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区人民法院）以（2018）京0105行初121号行政判决判决撤销原市国土局于2013年6月18日将北京市朝阳区绿岛苑住宅小区×××楼及配套工程的土地抵押权人登记为中融信托公司的行政行为，同时撤销为中融信托公司颁发的京朝他项（2013）第00239号土地他项权证，中融信托公司不服朝阳区人民法院判决，向贵院提出上诉，贵院作出（2020）京03行终5号终审行政判决，驳回中融信托公司上诉，维持一审判决，故，中融信托公司并不具有×××号土地使用权的抵押权。而且，该土地已经有其他案件查封，所以不具备处置条件。二、×××号土地使用权抵押登记行为已经贵院判决撤销，故中融信托公司对×××号土地使用权并无优先受让的法律依据。北京市朝阳区绿岛苑住宅小区×××楼及配套工程的土地抵押登记行为已经贵院终审行政判决撤销，中融信托公司对该土地不享有抵押权，当然也不享有优先受让权。被执行人家全物业公司未发表答辩意见。本院查明，中融信托公司依据北京市方圆公证处作出的（2013）京方圆内经证字第08844号公证书、（2013）京方圆内经证字第08845号公证书、（2013）京方圆内经证字第08846号公证书、（2017）京方圆执字第0003号执行证书向本院申请强制执行，该执行证书确认以下事实：一、被执行人：债务人家全物业公司、担保人安华图房地产公司；二、执行标的：1、应付未付的股权回购价款210700931.51元人民币；2、中融信托公司为实现债权所实际支付的2.1万元人民币的公证费及50万元人民币的律师费；三、可供执行的标的物：1、债务人家全物业公司的全部财产；2、担保人安华图房地产公司提供抵押担保的位于朝阳区绿岛苑住宅小区×××楼及配套工程之国有土地使用权，以北京市国土资源局于2013年6月18日颁发的编号为“京朝他项（2013）第00239号”他项权证所记载的内容为准，且中融信托公司具有优先受偿权；四、申请执行期限：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行期间为二年。中融信托公司据此向本院申请执行，本院于2017年2月24日依法立案执行，案号为(2017)京03执193号。执行过程中，本院于2017年3月1日向被执行人发出执行通知书、财产报告令等，责令其履行义务。本院分别于2017年3月20日和3月27日，将上述材料现场送达被执行人家全物业公司和安华图房地产公司。本院于2017年3月9日查封被执行人安华图房地产公司位于北京市朝阳区绿岛苑住宅小区×××楼及配套工程的国有土地使用权（即×××号土地使用权），查封期限为三年，自2017年3月19日起至2020年3月8日止，并于2017年8月29日张贴查封公告。2020年3月25日，本院对上述×××号土地使用权予以续封。2017年3月17日本院扣划了被执行人家全物业公司银行存款212144.65元，并已发还中融信托公司。2017年7月13日，本院经北京市高级人民法院（以下简称北京高院）随机确定委托机构，确定评估机构为北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称金利安评估公司）。2017年11月20日和2018年11月19日，本院相继收到金利安评估公司的项目情况说明文件，说明文件载明估价对象于价值时点场地未平整，地上有建，地上有建筑物居住，经与该小区街道确认为合法居住。由于上述情况属于估价对象实物状况，且无法确定现状房屋权益及实物状况，并涉及到第三方利益…请贵院估价对象（即×××号土地使用权）设定为“场地平整”，且对现状建筑不予考虑。2018年11月29日，本院执行实施部门告知金利安评估公司应以×××号土地使用权现状进行评估。2019年1月23日，金利安评估公司作出《项目情况说明》，该公司认为由于无法确定委估对象上现状房屋权益及实物状况，并涉及到第三方利益，现状地上物的影响无法量化…委估对象目前不具备评估条件。2019年3月14日，本院经北京高院随机确定委托机构，确定评估机构为北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚评估公司）。2020年4月15日，建亚评估公司向本院出具《情况说明》，该公司认为无法确定估价对象的国有出让建设用地使用权市场价值。2019年5月29日，本院作出（2017）京03执193号执行决定，决定将家全物业公司纳入失信被执行人名单，纳入期限为二年。2019年5月29日，本院向家全物业公司发出限制消费令。2020年5月8日，本院向安华图房地产公司发出限制消费令。另查明，案外人北京优力凯置业有限责任公司不服北京市规划和自然资源委员会（原北京市国土资源局）作出的土地抵押登记行为，向朝阳区人民法院提起行政诉讼。因安华图房地产公司和中融信托公司与被诉行政行为有利害关系，朝阳区人民法院依法通知二公司作为第三人参加诉讼。经审理，朝阳区人民法院于2019年10月17日作出（2018）京0105行初121号行政判决，判决撤销原北京市国土资源局于二〇一三年六月十八日将坐落于北京市朝阳区绿岛苑住宅小区×××楼及配套工程的土地抵押权人登记为第三人中融信托公司的行政行为；同时撤销为第三人中融信托公司颁发的京朝他项（2013）第00239号土地他项权证。第三人中融信托公司不服，向本院提出上诉，本院于2020年5月19日作出(2020)京03行终5号行政判决，判决驳回上诉，维持一审判决。该判决为终审判决。以上事实，有行政判决、执行实施卷宗等材料在案佐证。本院认为，人民法院终结本次执行程序，应当同时符合下列条件：（一）已向被执行人发出执行通知、责令被执行人报告财产；（二）已向被执行人发出限制消费令，并将符合条件的被执行人纳入失信被执行人名单;（三）已穷尽财产调查措施,未发现被执行人有可供执行的财产或者发现的财产不能处置;（四）自执行案件立案之日起已超过三个月；（五）被执行人下落不明的，已依法予以查找；被执行人或者其他人妨害执行的，已依法采取罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，已依法启动刑事责任追究程序。本案争议焦点为本案发现的财产是否不能处置，即×××号土地使用权是否具备处置条件。本院认为，×××号土地使用权情况复杂，本院执行实施机构依法推动评估，但连续两家评估机构均表示无法作价。同时，该财产因（2018）京0105行初121号行政判决业已生效而撤销抵押登记，导致本案执行依据认定可供执行标的物的事实发生变化，故本院执行实施机构据此认定该案中发现的×××号土地使用权暂不能处置并无不当。综上，执行实施机构裁定终结本次执行程序的执行行为并无不当。裁定终结本次执行程序后，申请执行人中融信托公司发现被执行人有可供执行财产的，可依法向人民法院申请恢复执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人中融国际信托有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内通过本院向北京市高级人民法院申请复议。审判长 吴 鸣审判员 李宏哲审判员 宫 淼二〇二〇年九月十五日书记员 戴梦依