广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3966号上诉人（原审原告）：翁贤荣，男，汉族，1973年2月10日出生，住址：广东省汕头市潮阳区************。身份证号码：440************916。委托诉讼代理人：艾青，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗成，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市大鸿达实业有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区**********民小组地段大鸿达科技园。法定代表人：彭正武，执行董事。上诉人翁贤荣与被上诉人惠州市大鸿达实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人翁贤荣上诉请求：一、维持原审判决第一项、第二项；二、撤销原审判决第三项，改判如下：被上诉人退还上诉人已支付的2017年4月25日至2018年1月31日期间的租金共计909947元（利息以909947元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年2月8日起计至实际退还之日止）；三、被上诉人承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由：原审人民法院认定事实有误，适用法律法规不当，且程序违法。被上诉人应当退还上诉人已支付的2017年4月25日至2018年1月31日期间的租金共计909947元及利息。一、原审人民法院认定上诉人对“租赁关系的存续及租金交付期限是确认的”，认定事实错误。事实上，自火灾发生后，上诉人是在被上诉人的逼迫下才继续支付租金，并非出于自愿。上诉人于承租的厂房中放置生产材料，由于2017年4月25日火灾发生，导致上诉人800余万元的生产材料被烧毁。加之被上诉人始终不愿提供合法厂房产权资料及完全合格的消防资料等相关注册所需全部资料，上诉人已无法实现注册‘惠州正显塑胶材料有限公司’的合同目的。故上诉人希望搬出货物，另寻厂房生产经营。从被上诉人起诉上诉人一案起诉状及开庭笔录【案号：（2018）粤民初23号】可得知，2017年4月25日火灾发生后，被上诉人始终要求上诉人维修厂房赔偿损失。因无法购买火灾险的过错在被上诉人一方，且上诉人对于火灾发生并无过错，故上诉人拒绝被上诉人这一请求。然，上诉人此后多次试图搬出货物，均被被上诉人加以阻挠，致使货物无法搬出；且火灾发生后，被上诉人每月于交租日期前向上诉人电话催要租金，以不交租金便要强行处理上诉人放置于涉案厂房内的货物为由加以要挟，因上诉人的生产材料，尚有余值，如任由被上诉人处理，上诉人的损失将持续扩大，为了避免损失进一步扩大，上诉人是在对方不断胁迫下，迫于无奈，才同意继续缴纳租金。最后，在被上诉人起诉上诉人的（2018）粤1303民初23号案件，2018年2月5日开庭时在杨伟国法官的组织下，上诉人被迫支付了三十万保证金的情况下，被上诉人才让上诉人将货物搬走。因此，上诉人并非不及时行使合同解除权，而是被上诉人于火灾发生后，要求上诉人对厂房进行修缮及赔偿损失，后又起诉上诉人，并阻止上诉人搬出货物。是由于对方的原因，上诉人基于对厂房内货物安全的考虑，才未能及时解除合同，继续支付租金，支付租金并不代表上诉人租赁关系的存续及租金交付期限的确认。二、上诉人并非未行使法定事由撤销权，而是行使不能。由于上诉人系受正显有限公司的委托，与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人及正显有限公司均认为正显有限公司为租赁合同的实际相对方。上诉人一直有向被上诉人说明。故2017年4月25日火灾发生后，就以正显有限公司名义起诉被上诉人，要求其退还2017年4月25日至2018年1月31日期间的租金共计909947元【案号：（2018）粤1303民初525号；（2019）粤13民终2329号】。但因是被上诉人选择只确认上诉人为租赁合同的相对方，故惠阳区人民法院及惠州市中级人民法院，最终只确定上诉人为合同相对方，驳回正显有限公司的起诉，但这仍然能够说明，已向被上诉人主张过权利，构成了有关时效的中断。上诉人是因正显有限公司关于租金等的诉求，被惠阳区人民法院与惠州市中级人民法院驳回起诉，迫于无奈才自行起诉，力求挽回损失，上诉人与正显有限公司一直在积主张权利，一审法院认定的‘未在法定期限内依据法定事由行使撤销权’也是错误的。三、一审法院程序违法，上诉人曾向一审法院申请调查取证，但一审法院并未回复。上诉人认为，上诉人已竭力提供所有证据材料。因认定被上诉人拒绝上诉人将生产资料搬出，胁迫上诉人交付租金及涉案出租房屋属于违章建筑、消防不合格，不具有出租条件及的关键证据以上诉人之力根本无法提供。故上诉人曾根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”向惠州市惠阳区人民法院申请调查取证：请求一审法院向惠州市公安局惠阳区分局新圩派出所调取案外人覃庆芳报警后，该派出所出警后，制作的相关笔录、录像（包括执法记录仪录音录像）等全部资料（能证明被上诉人拒绝上诉人将生产资料搬出，胁迫上诉人交付租金）；以及向惠阳区住房和城乡规划建设局调取2007年12月26日惠阳区建设局出具的编号为070134的《建设工程用地规划许可证》以及编号为070152的《建设工程规划许可证》，包括附件在内的全部资料，其用地单位为惠州市梓源实业有限公司（能证明涉案出租房屋属于违章建筑、消防不合格，不具有出租条件）。但原一审法院未对上诉人的调查取证申请给予任何回复，且未依法进行调查取证，可见原一审人民法院程序违法。四、被上诉人对火灾产生的损失是存有过错的，在火灾发生之后，其无权再要求上诉人支付租金。原一审人民法院作出的（2017）粤1303民初2482号、贵院作出的（2019）粤13民终2555号民事判决书，均已认定被上诉人“对厂房负有安全监管责任，对火灾造成的损失负有一定的责任”，故火灾后，因有关火灾损失尚需鉴定，且其拒不让搬出放置于其中的生产资料，对于租金，其是无权收取的。在上诉人迫于无奈支付后，其依法也应当返还。被上诉人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告翁贤荣向原审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同书》于2018年1月23日正式解除；二、被告立即返还原告履约保证金178610元、水电及相关费用的保证金50000元，合计返还保证金228610元及相应的利息（利息以228610元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年1月24日起计至实际归还之日止）；三、被告退还原告已支付的2017年4月25日至2018年1月31日期间的租金共计909947元（利息以909947元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年2月8日起计至实际退还之日止）。以上合计1138557元；四、本案的诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2016年9月30日，原告翁贤荣（承租方，合同称乙方）与被告大鸿达实业公司（出租方，合同称甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：“一、租赁物位置、面积、用途。甲方将位于惠州市惠阳区******小组地段XXXXX房屋XX栋租赁给乙方使用，租赁物面积按6800平方米，并已如实告知乙方该房屋的性质及状况。宿舍分别是15栋一楼6间、二楼办公、三楼8间，一栋三楼13间，乙方租赁该房屋用于工业生产；二、租赁期限。租赁期限为五年，即从2016年10月1日至2021年9月30日止；三、房屋租赁费及水电费。1、房屋及宿舍租金，该房屋租金为10.50元/平方米/月，厂房、宿舍月租金为88305元/月。2、水电费计量、电梯费与履约保证金。（4）合同签订时，乙方应向甲方支付相当于2个月的租金作为履约保证金178610元，支付50000元作为水电及相关费用保证金，合计228610元，租赁期届满，乙方无违约责任时，甲方凭乙方保证金收据无息返还给乙方。4、免租期。合同签订后，甲方同意给予乙方90天的免租期作为装修之用，在免租期内，乙方应交的物业管理费、生活垃圾清运费、电梯维护保养费为10000元；五、双方权利义务。2、甲方有权向乙方收取房租费等相关费用；5、乙方需严格按合同的约定缴纳租金及合同约定的相关费用；7、乙方应确保所承包的企业符合消防安全、环保等相关规定，并做好本企业用房的消防环保、治安和环境卫生等工作。甲方不负责办理租赁房屋环保、消防等相关事宜；8、订立合同后乙方须购买火灾险及相关保险，其中火灾险中房屋及装修部分的赔偿归甲方所有；九、合同的解除及相关违约责任。1、乙方应按时交纳租金及相关费用，如乙方超过一个月未有交纳租金及相关费用的，甲方有权解除合同并有权要求乙方承担相应的违约金，乙方所支付的保证金作为弥补甲方的损失，不予返还，同时甲方有权留置、变卖乙方所有设备及物件，所得款项以抵付甲方相关费用；2、乙方须按合同的要求遵守合同的义务及园区相关管理规定，如乙方未有遵守的，甲方有权要求乙方改正，如乙方在接到甲方的通知书后仍不改正的，甲方有权解除合同并不予返还乙方保证金，因此给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担相应的责任。”同日，案外人袁志坚与被告大鸿达实业公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定的内容与上述原、被告之间签订的《房屋租赁合同》完全一致。2016年9月30日，即上述《房屋租赁合同》签订当日，案外人袁志坚向被告指定收款人黄四勇中国农业银行惠州新圩支行622*************072银行账户转账支付了277915元，该费用包含：大鸿达科技园15栋厂房2个月押金178610元、1个月租金89305元、免租期管理费10000元。之后，案外人张盛锐及李达威于2017年1月21日、2017年2月21日、2017年3月4日、2017年4月8日、2017年5月26日、2017年6月9日、2017年7月7日、2017年8月31日、2017年9月15日、2017年10月13日、2017年11月10日、2017年12月9日向被告指定收款人黄四勇账户转账支付了89305元、270元、101167元、101192元、101174元、101221元、101209元、101206元、101270元、101248元、101240元、101233元，该款项为涉案厂房2017年2月至12月份的租金；案外人李达威又于2018年2月6日向被告指定收款人黄四勇账户转账支付了101249元，该款项为涉案厂房2018年1月份的租金。2018年2月1日，RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED正显有限公司出具一份《情况说明》，主要内容为：“2016年本公司拟在惠州市惠阳区新圩镇投资设立惠州正显塑胶材料有限公司，进行工业生产。经与惠州市大鸿达实业有限公司协商，于2016年9月30日先委托袁志坚代表本公司以其本人的名义与惠州市大鸿达实业有限公司签订了《房屋租赁合同》，承租惠州市大鸿达实业有限公司位于惠阳区******小组地段XXXXX房屋XX栋，租赁面积为6800平方米，宿舍15栋一楼6间、二楼办公、三楼8间、一栋三楼13间，租赁期限为五年，租赁用途为工业生产。厂房承租后，又以袁志坚的名义向惠州市大鸿达实业有限公司支付了履约保证金、水电及相关费用的保证金共228610元。后，本公司拟设立的惠州正显塑胶材科有限公司，决定让翁贤荣担任拟设立公司的法定代表人，为了进行工商注册，本公司与惠州市大鸿达实业有限公司经过协商，确定，将委托代本公司承租厂房的人员由袁志坚变更为翁贤荣，并由翁贤荣按原租赁条件与惠州市大鸿达实业有限公司重新补签了新的《房屋租赁合同》。自承租以来，向惠州市大鸿达实业有限公司支付租金的一直是本公司（租金均以本公司负责人张盛锐以及本公司另一工作人员李达威的名义支付），向惠州市大鸿达实业有限公司承租厂房的实际承租人是本公司，不论是袁志坚还是翁贤荣均只是代本公司与惠州市大鸿达实业有限公司签订合同，袁志坚与翁贤荣均非该厂房的承租人。”2017年2月21日，惠州市惠阳区**监督管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准正显有限公司（RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED）在惠阳区设立的企业名称为惠州正显塑胶材料有限公司，名称保留期至2017年5月21日；2017年6月23日，惠州市惠阳区**监督管理局又出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准正显有限公司（RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED）在惠阳区设立的企业名称为惠州正显塑胶材料有限公司，名称保留期至2017年9月23日；2017年9月21日，惠州市惠阳区**监督管理局再次出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准正显有限公司（RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED）在惠阳区设立的企业名称为惠州正显塑胶材料有限公司，名称保留期至2017年12月21日。2017年6月20日，RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED正显有限公司向被告大鸿达实业公司、惠州市梓源实业有限公司以快递形式邮寄《催告函》，主要内容为：我司于2016年9月31日承租了大鸿达科技园房屋15栋的厂房，我司在向贵司承租厂房时，已告知贵司，承租贵司厂房的目的是用于设立公司（即我司）时使用，贵司必须配合我司办理相关的工商注册手续，并提供注册过程中，需贵司提供的一切文件资料；我司向惠阳区工商行政管理局提交工商注册申请时该局告知需提供承租厂房的建设工程消防设计备案受理凭证与建设工程消防设计备案表，我司已多次联系贵司但至今仍未提供，请于收函之日起三个工作日内提供，用于我司办理工商注册。该《催告函》落款打印为惠州正显塑胶材料有限公司、法定代表人翁贤荣、投资人正显有限公司，加盖了RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED正显有限公司的印章。2017年4月25日，位于惠州市惠阳区**********民小组地段大鸿达科技园的惠州市木优优生物能源有限公司发生火灾，火灾蔓延至惠州正显塑料材料有限公司、惠州市和盛通装饰材料有限公司及惠州市开源科创装饰材料有限公司，火灾烧损墙面、屋顶、材料、成品及生产设备，过火面积约1200㎡，无人员受伤。2017年5月15日，惠州市公安消防支队惠阳区大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因为：排除纵火，排除雷击，排除遗留火种，不排除成品颗粒高温引燃编织袋，不排除生物颗粒设备将刨花木糠制粒的过程中高温发热引燃刨花木糠蔓延成灾。业已生效的惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2555号民事判决书确认引起火灾的具体侵权人为惠州市木优优生物能源有限公司。另，业已生效的惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初23号民事判决书及惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4847号民事判决书中查明事实部分均认定：原告翁贤荣与被告大鸿达实业公司已于2018年1月24日协商解除了《房屋租赁合同》。2019年7月18日，原告翁贤荣向原审法院提起诉讼。在庭审中，原、被告均确认案外人袁志坚与被告大鸿达实业公司于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》被翁贤荣所取代，被告大鸿达实业公司还称在签订合同时其不知RIGHTMINDCORPORATIONLIMITED正显有限公司的存在，翁贤荣即是本案适格的原告，对此，原审法院予以确认。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告翁贤荣与被告大鸿达实业公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，为有效合同。在合同有效期内，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于原告翁贤荣与被告大鸿达实业公司之间《房屋租赁合同》的解除。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，而业已生效的惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初23号民事判决书及惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4847号民事判决书中查明事实部分均载明“原、被告双方已于2018年1月24日协商解除了《房屋租赁合同》”，故原审法院确认原、被告2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月24日解除。关于原告诉请被告返还履约保证金、水电及相关费用保证金合计228610元并支付利息的主张。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定承租人须按合同的要求遵守合同的义务及园区相关管理规定，如承租人未有遵守的，出租人有权要求承租人改正，如承租人在接到出租人的通知书后仍不改正的，出租人有权解除合同并不予返还保证金。而涉诉厂区的火灾是非合同相对方的案外人惠州市木优优生物能源有限公司引起的，不可归责于承租人即原告翁贤荣一方；现因厂房发生火灾无法继续履行合同，双方亦于2018年1月24日协商解除了涉案合同，非因属原告翁贤荣一方违约出租人行使解除权解除合同，故被告应向原告返还保证金228610元并支付自合同解除的次日起逾期返还保证金（即资金占用）的利息损失。故，原审法院确认被告应向原告返还保证金228610元并支付利息（利息以228610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年1月25日起计至款项付清之日止）。关于原告诉请被告退还已支付的2017年4月25日至2018年1月31日期间的租金909947元并支付利息的主张。原审法院认为，租赁合同为继续性合同，因不可归责于原、被告双方的原因引起的火灾事故导致原告承租的厂房部分损毁，原、被告对此均无过错，原告理应及时行使合同解除权，减少损失。本案原告主张因火灾导致厂房损毁，合同目的无法实现，但其作为完全民事行为能力人，在火灾事故发生后，即没有依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定要求减免租金，也未及时行使合同解除权，而是规律地按月向被告交付了截至原、被告协商解除《房屋租赁合同》当月的租金，并继续使用承租厂房放置原材料，其自身行为实际上是对租赁关系的存续及租金交付期限的确认；其次，原告交付租金的民事法律行为已经履行完毕，原告亦未在法定期限内依据法定事由行使撤销权；再者，原告主张其欲设立的惠州正显塑胶材料有限公司无法注册成功是因被告无法提供合法的厂房产权资料及合格的消防资料，致使合同目的无法完成，但未提交充分证据予以证明公司无法注册成功的原因完全归于被告。故原审法院结合租赁合同的性质、原告对解除权的行使状况等综合考虑分析认为，若存在返还租金的情形，应从合同解除之日起计算为宜。鉴于本案原告交付租金至原、被告协议解除房屋租赁合同的当月，之后并未有交纳租金的行为，故原审法院对于原告诉请被告退还已支付的房屋租赁合同解除前的2017年4月25日至2018年1月31日期间租金909947元并支付利息的主张，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告翁贤荣与被告惠州市大鸿达实业有限公司在2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月24日解除。二、被告惠州市大鸿达实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告翁贤荣履约、水电及相关费用的保证金合计228610元并支付逾期返还保证金的利息（以228610元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年1月25日起计至款项付清之日止）。三、驳回原告翁贤荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15048元（原告已预交7524元），由被告惠州市大鸿达实业有限公司承担3022元，原告翁贤荣承担12026元。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：关于火灾造成翁贤荣损失的赔偿，惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2482号民事判决，认定惠州市大鸿达实业有限公司对出租的厂房负有安全监管责任，对本次的火灾造成的损失负有一定的责任，原审判令其承担10%的赔偿责任即156710.3元，惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2555号（已经生效）维持了（2017）粤1303民初2482号民事判决。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点问题是：承租人在发生火灾后，其缴纳给出租人的租金能否退回。本院认为，承租人与出租人对于火灾发生后能否减免租金未予约定，但是火灾发生后必然影响承租人对租赁厂房的有效使用。虽然双方也没有约定火灾发生后何方主体具有修复义务以保障租赁物的合理使用，双方本应诚信友好协商修复厂房以保障承租人能有效使用租赁物，并由承租人支付租金，但双方因火灾发生后就火灾的损失赔偿等纠纷争议不断，涉案厂房难以修复，承租人仍按照约定支付了租金。承租人认为是被出租人胁迫的情形下支付的，没有理据，不予采信。但是在火灾发生后，必然影响承租人的生产经营，承租人全额缴纳租金后若完全不予退回，对承租人显失公平，鉴于生效判决也确认了出租人对火灾造成承租人的损失承担10%的赔偿责任，也即出租人对于承租人不能使用涉案厂房的责任也较小，故本院酌情由出租人退回承租人已经缴纳租金的10%即90994.7元。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3365号民事判决第一、二项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3365号民事判决第三项；三、惠州市大鸿达实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内返还翁贤荣租金90994.7元；四、驳回翁贤荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费12900元（翁贤荣已预交），由翁贤荣承担11000元，由惠州市大鸿达实业有限公司承担1900元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月三十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩