广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22293号原告（反诉被告）：骆锋勇，男，汉族，住广东省广州市花都区。被告（反诉原告）：谭伟芳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林金爱，广东斐耀律师事务所律师。原告骆锋勇诉被告谭伟芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员肖**适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查依法予以受理并与本诉合并审理，本案于2020年8月20日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付欠缴租金7260元及支付利息（从起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；2、被告立即支付违约金18115元及支付利息（从起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；3、原告没收被告押金10000元；4、被告支付自2020年5月7日至2020年6月12日的占用使用费5992元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告将位于佛山市禅城区**************于2019年1月6日起出租给被告，双方依据签订的《物业租赁合同》约定的租金为72460元，但被告自2019年5月5日起开始拖欠租金，已经违反了原被告所签订的《物业租赁合同》，其行为已严重违反诚信原则和我国相关法律规定，给原告造成了较大经济损失，对此，原告多次找被告协商，被告方以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，鉴于上述事实与理由，依法提起诉讼，恳请判决如诉求。被告辩称：一、原、被告已于2020年3月20日协商一致终止租赁合同关系，被告于2020年3月23日搬离涉案租赁物。被告不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任，原告亦无权没收被告所支付的10000元押金。2020年3月20日被告在微信中与原告协商解除涉案合同，并由被告的朋友承租，原告为了免除中介费的支出，同意由新承租人直接交租即可。事实有双方于2020年3月20日的微信聊天记录可以证明。被告与原告之间于2019年1月6日至2020年3月20日期间的合同权利义务已结清，双方不再存在租赁合同法律关系。双方系基于协商一致终止合同，原告主张没收涉案押金缺乏法律依据，应予返还给被告。二、在双方租赁关系中，双方已以每月交收租金的实际行为明确每月的固定租金为4075元，改变了合同约定的从2019年5月5日租赁增加为4320元的约定，被告不存在从2019年5月5日拖欠租金的行为，亦无需支付相应的利息，更加无需承担任何违约责任。三、被告如期缴纳租金不存在违约行为，无需支付违约金。虽被告向原告支付租金的时间偶有与合同约定不符，但也符合法律规定的合理期限，而且原告从未对被告支付租金的时间提出异议，双方已经通过实际履行变更合同约定的租赁支付时间。此外，疫情期间的部分租金的支付遭受不可抗力因素的影响，依法不构成违约。被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。四、双方终止租赁关系后，原告不存在占用原告租赁场地的行为，原告主张2020年5月7日至6月12日的占有使用费缺乏事实与法律依据。涉案《物业租赁合同》已于2020年3月20日由被告与原告协商一致解除，由原告与新承租人建立新的租赁关系，由新承租人向原告承担合同义务及享有相应的权利，其之间新的租赁合同关系与被告无关。被告仅基于原告的要求，代原告向新承租人催收租金，新承租人偶有通过被告代为向原告支付租金。被告从2020年4月1日起没有占有使用涉案租赁物，依法无需向原告支付占有使用费。上述事实有双方的微信聊天内容可以证实。从原告提供其物业公司的微信聊天记录可知道，因为原告的自身原因故意阻止新租客的搬迁，是基于自身行为导致损失的扩大，故此，其无权向任何人主张场地占用费用。被告向本院提出反诉请求：原告向被告返还押金10000元及利息（以10000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日计至清偿之日止）。庭审中，被告增加反诉请求要求确认双方的租赁合同关系于2020年3月20日经协商一致终止。事实和理由：2019年1月6日，原、被告签订《物业租赁合同》，当日被告向原告支付了10000元押金。2020年3月20日，原、被告经协商一致终止租赁合同关系，因原告自身为了免除中介费的支出，原告同意由新承租人继续履行涉案合同的剩余租期，由新承租人直接交租即可。因此，原告无权没收被告的押金，依法应予返还。原告针对被告的反诉辩称：1、被告未按照合同约定履行按时足额缴付租金的义务，具体证据参看《物业租赁合同》中所约定的缴付时间表，具体交费金额参看原告提供的证据《借记卡账户历史明细清单》及微信支付记录等。2、依据《物业租赁合同》约定，被告由2019年5月5日起至2020年8月20日止，需补交租金金额为7260元及支付利息。3、依据《物业租赁合同》约定，被告由2019年5月5日起至2020年8月20日止，违约金金额18115元；(计算方式为租金的25%=72460×25%)。4、参考《物业租赁合同》租金金额，被告需要支付由合同到期日到实际收回物业日2020年6月12日期间实际对涉案物业的占用使用费5992元及支付利息。5、按照实际使用占用时间，原告为减少损失，在2020年6月13日将涉案物业收回，故此上述金额计费截止为2020年6月13日止，被告应立即归还钥匙壹条，业主卡贰张，如不能归还则按价赔偿。6、依据《物业租赁合同》约定，被告押金10000元不予退回。7、依据《物业租赁合同》约定：“租赁期内，乙方应当保证安全的使用租赁物业并维护物业的完好，造成物业损坏所产生的维修费用由乙方承担”要求被告修复如下照片所示物业天花损坏位置，如不能修复则按价赔偿。8、原、被告虽于2020年3月20日口头协商终止双方租赁合同，但原告并未与新租客签订租赁合同，被告未与原告办理交接手续，并且被告在2020年6月8日向原告支付了4075元的租金给原告，并于2020年6月8日傍晚约原告于次日签订新租客的租赁合同，后又约定于13日签订新的租赁合同，故此原告认为合同解除日为2020年6月13日。新租客的房租等均交给被告，由被告向原告支付。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。2、《物业租赁合同》。证明房屋主体的面积、租金金额及租金缴纳时间、押金、违约金，押金退回的条件、违约金的计算。3、借记卡账户历史明细清单。证明被告缴纳房租的情况。4、佛山绿地中心1308室收租一览表。证明方便法院查询的交易记录。5、与被告微信聊天记录截屏。证明微信聊天记录第一页右下角可见原告向被告催收租金，原告并未给出具体金额，且被告也没有说变更租金金额的相关文字记载。微信聊天记录第二页被告也认可周六过来签订新的租赁合同，并将所有的费用都缴清，因被告介绍的新租客，在被告所述的3月份开始已经终止合同按照事实合同履行，请准许原告庭后补充证据，证明被告收取新租客的租金高于4075元，并原告与新租客的租赁合同期限由2020年6月13日起并且新租客出示证据证明在此之前的租金、押金均由被告收取。在2020年6月13日之前所涉物业有欠缴管理费、水电费等逾期未缴纳的情况。6、与物业管家聊天记录截屏。证明被告未按期足额缴付2020年4月至6月的管理费、电费、空调电费，合计3228.93元。其中电费的计算周期为2020年3月份，并且可看出会计年份4月份的截至6月8日还未缴纳，说明此费用应在被告缴纳的租赁时间范围内。7、缴费通知单。证明被告需缴费的明细项目及金额。8、不动产权证书。证明原告为涉案房屋的产权人。庭审后，原告补充提交：9、原告与谭伟芳的微信聊天记录、原告与张永坚的微信聊天记录及原告与新承租人佘圆圆签订的《物业租赁合同》。诉讼中，被告举证如下：1、被告与原告的微信聊天记录6张。证明原、被告经协商一致于2020年3月20日终止租赁合同关系，由新承租人承担原合同的权利义务。庭审后，被告补充提交以下证据：2、被告谭伟芳与绿地中心中介张永坚的微信聊天记录。证明新租户并非被告的朋友，是中介张永坚介绍的客户。2020年2月份的租金并非被告故意拖延支付，由于中介张永坚说很多业主根据疫情期间出台相关政策都会免租或减租，且原告也未向被告催收，被告就听从中介张永坚建议暂未支付。因为中介张永坚说因为有新租户继续履行原租赁合同，被告的10000元押金应当退回给被告，所以中介张永坚将收到新租户的微信转账款项转账给被告，视为代原告退回被告的押金10000元。被告收到中介张永坚分别于2020年3月21日转账的2000元、于2020年4月8日转账的5000元、于2020年5月14日转账的4100元、于2020年6月3日转账的4100元，合共15200元。因中介张永坚指示被告月底才向原告交租，所以被告才没有将收到的款项支付给原告。因原告要求新租户直接向其交付租金，并要求被告将多收的2020年6月1日至12日租金退回给新租户，被告根据中介张永坚的指示向其转账5360元，再由中介张永坚向新租户退回。3、绿地中心中介张永坚与原告骆锋勇的微信聊天记录。证明中介张永坚已通过微信代被告谭伟芳与原告进行租赁合同关系终止后的交接手续，并根据原告的指示向新租户交付了物业钥匙。4、绿地中心中介张永坚与新租户佘生的微信聊天记录。证明被告已与原告经协商终止了租赁合同关系，中介张永坚是要求新租户自行向原告交租的。根据中介张永坚的陈述，由于2020年2月份的新冠肺炎疫情防控措施，原告一直没有与新租户重新签订租赁合同。另，被告庭审后申请张永坚作为证人出庭作证，本院经审查不予准许。本院认证如下：原告提交的证据1-5、8，被告对真实性无异议，本院经审查对真实性予以确认；本院经审查对证据6、7的真实性予以确认。原告庭审后提交的证据9，本院经审查对真实性予以确认。被告提交的四组证据均为微信聊天记录，原告未对真实性提出异议，本院经审查对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案物业位于佛山市禅城区**************，原告骆锋勇为权利人，规划用途为办公用房，该物业建筑面积101.88平方米。2019年1月6日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：一、租赁物业、面积及用途：租赁物业地址：佛山市禅城区**************；用途：办公用房；仅限于乙方开办企业之用。二、租期及优惠：租赁期：2019年1月6日起至2020年5月6日止。三、租金、物业管理费及其他费用：每月5日前支付当月租金，其中2019年1月-5月每月租金4075元；2019年6月-2020年5月每月租金4320元。如乙方未能按照上表日期、金额支付，甲方有权要求乙方每日按租金总额的百分之一向甲方支付违约金，当违约金金额超过租金的25%时，当乙方单方面违约处理，甲方有权即时收回物业并不需担责，及追缴乙方合同期内该承担的其余费用并收取乙方工商登记迁出注册本物业地址变更完成前日期当天的日租金（该费用按照上述租金除以合同租期总天数乘以乙方违约开始之日到工商变更完毕日天数）的两倍费用……。合同期间乙方应按时支付租赁物业的水、电、物业管理费、日常收取的公共水电分摊费等因使用租赁物业所产生的所有费用。及相关自行以该物业地址申请的其余费用。四、押金及物业交付：押金为10000元;于2019年1月6日前缴纳；若因乙方放弃承租，或者中途变更或解除合同，则甲方所收押金则不退回，并即时收回该物业自行处置并不需担责。……如合同期满按照以下4点正常履行完毕，则甲方在乙方清缴各项费用后的依据乙方提供的同名账户信息于7天内将押金无息转入其账号：1.经甲方验收物业合格。2.乙方结清租金、物业管理费、电费、电讯费等使用该物业所产生的一切费用。3.乙方搬离物业并办理完成工商地址、电话等与该物业有关的注销或迁移手续。4.乙方未发生有其他条款的违约行为。五、双方应承担的责任和义务：……5、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权即时终止本合同，即时收回租赁物业并没收押金，并保留追诉欠交费用及赔偿损失的权力。（1)未经甲方书面同意擅自拆改租赁物业原有的房屋结构：(2)损坏该物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；(3)未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途或转租的；(4)逾期未缴纳按约定应该缴纳的租金及各项费用（包含但不限于管理费、水电费、电讯费、税费等）,逾期金额超过10元的。6、乙方如因自身原因需要解除租赁合同，必须提前两个月以书面形式通知甲方，并获得书面同意，乙方所支付的押金不予退还，同时赔偿甲方双倍押金。六、其他约定：无论何种原因导致本合同解除、终止的，乙方均应当在合同解除、终止之日当天17:00前内搬离物业，对于逾期仍遗留在该物业内的设备和物品，当做乙方自行放弃，甲方可全权处置。乙方必须在合同解除、终止之日前完成由使用该物业进行登记或者备案的相关工商、税务、电信、网络等地址的迁移及结清所有费用，逾期仍未完成的，按照逾期日期双倍于日租金金额赔偿给甲方，并需承担该期间内的正常租金、管理费、水电费等其他该物业涉及的费用。如涉及其他费用的，甲方有权按照其他实际损失保留追诉权利。根据原告与被告的微信聊天记录，被告于2020年3月20日告知原告“因为公司扩展的问题，我需要更大的场地，所以1308我找了个朋友来租，你看这样OK吗？”原告回复：“可以啊，直接交租即可，还是对你这个美女就好了啊，将合同延长呗。”2020年4月28日，原告询问被告：“谭小姐，这几个月的租金呢？”，被告未予答复。2020年6月7日，原告询问被告：“早安谭小姐，请问下这几个月的租金转了没有啊？”被告答复：“我星期一转你吧，就上个月的，那个人没给齐，但我先转你。”根据被告与绿地中心中介张永坚的微信聊天记录，张永坚于2020年3月20日告知被告就涉案物业找个了一个新租客。2020年3月21日，张永坚将其从佘圆圆处收取的2000元通过微信转账给被告；2020年4月8日，张永坚将其从佘圆圆处收取的5000元通过微信转账给被告；2020年5月14日，张永坚通过微信向被告转账4100元；2020年6月15日，被告通过微信向张永坚转账5360元。根据原告提交的银行流水，被告2019年1月-2020年3月，每月向原告指定账户转账4075元。其中，2020年2月的租金转账时间为2020年3月9日，2020年3月的租金转账时间为2020年4月16日。另，被告于2020年6月8日通过微信向原告转账4075元，双方一致确认为涉案物业2020年4月份的租金。另查明：原告于2020年6月13日就涉案物业与案外人佘圆圆签订《物业租赁合同》，约定租赁期限为2020年6月13日至2021年6月12日止，每月租金为4100元。原告骆锋勇于2020年7月21日就涉案物业的房屋租赁合同关系向本院起诉佘圆圆房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0604民初21615号，该案庭审中，佘圆圆陈述：佘圆圆从上手租客手中转租位于佛山市禅城区**************的物业，用于办公用途。当上手租客的租赁期限届满后，佘圆圆与原告另行签订《物业租赁合同》，佘圆圆依约向原告骆锋勇支付了押金及2020年6月份的租金，并向物业管理公司支付物业管理费等。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。根据双方的意见，本案审查的焦点在于原、被告之间的《物业租赁合同》何时终止？对此，本院分析如下：从原、被告的微信聊天记录中可以看出，被告于2020年3月20日提出将涉案物业由其他人承租，原告虽表示同意，但原告同时表明其对接的还是被告，只是将原、被告之间的合同期限延长。由此可以看出，原、被告在2020年3月20日并未达成解除双方租赁合同关系的一致意思表示。本案中，被告2020年3月底搬离涉案物业后，并未与原告办理物业的交接手续，而是自行将物业交由案外人佘圆圆使用，原告此时并未与新的承租人佘圆圆就涉案物业签订租赁合同，新承租人佘圆圆就承租涉案物业所需支付的相关费用亦未直接向原告支付，而是由佘圆圆向中介张永坚支付，再由张永坚支付给被告，被告再支付给原告，且被告从佘圆圆处收取的租金与被告向原告支付的租金存在差价，结合佘圆圆在（2020）粤0604民初21615号案件中的陈述，足以证实在原告与新承租人佘圆圆签订租赁合同前，被告与佘圆圆之间就涉案物业构成转租合同关系，在此期间原告的合同相对方仍为被告。原告就涉案物业于2020年6月13日与新承租人佘圆圆签订租赁合同，本院确认原、被告就涉案物业的租赁合同关系于2020年6月12日终止。原告有权主张被告支付截至2020年6月12日的相关费用。关于原告主张的租金。如前文所述，被告应向原告支付租金至2020年6月12日。关于租金的支付标准，虽合同约定为2019年5月份之后每月的租金标准为4320元，但被告一直按照每月4075元的标准向原告支付租金，而原告从未提出异议，尤其是被告2020年6月8日向原告微信转账支付2020年4月份租金4075元时，原告亦未对租金金额提出异议，故本院认定被告主张双方在履约过程中将租金标准调整为4075元的抗辩意见成立。原告主张被告补交租金7260元及支付相应利息，缺乏依据，本院不予支持。经审查，被告2020年6月8日通过微信向原告转账4075元应为2020年4月6日至2020年5月5日期间的应付租金，故被告的欠租期间应为2020年5月6日至2020年6月12日。经核算，上述期间的应付租金为5161.67元（4075元÷30天×38天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于押金10000元。本案中，被告未完全按照合同的约定时间节点向原告支付每月租金，尤其是2020年2、3、4月的租金支付时间存在明显迟延，且拖欠2020年5月6日至2020年6月12日的租金，根据《物业租赁合同》第四条的约定，原告有权没收被告支付的押金10000元，本院对原告的该项主张予以支持。被告反诉要求原告返还押金10000元，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金、利息，因被告逾期支付租金及相关费用的违约行为已经通过没收押金进行惩罚，且原告未举证证明其因被告的违约行为所产生的损失超出10000元，故本院对原告主张的违约金及利息不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告骆锋勇与被告谭伟芳于2019年1月6日签订的《物业租赁合同》于2020年6月12日终止；被告谭伟芳于本判决生效之日起十日内，向原告骆锋勇支付2020年5月6日至2020年6月12日期间拖欠的租金5161.67元；被告谭伟芳向原告骆锋勇缴纳的租赁押金10000元由原告骆锋勇没收；驳回原告骆锋勇的其他诉讼请求；驳回被告谭伟芳的反诉请求。如本判决确定的债务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费409元，由原告骆锋勇负担250元，被告谭伟芳负担159元。本案反诉受理费25元，由被告谭伟芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年九月二十四日书记员 梁丽仪