文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8194号原告：重庆龙湖富州物业服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路**，统一社会信用代码91500106666441777U。法定代表人：曾益明，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭蒙，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：成墨筑，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：雷发军，男，1987年2月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆龙湖富州物业服务有限公司与被告雷发军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆龙湖富州物业服务有限公司的委托诉讼代理人成墨筑，被告雷发军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆龙湖富州物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付原告2017年10月1日至2019年10月31日的物业费3509元；2、请求人民法院判决被告支付原告违约金（违约金以每月应付（欠付）物业服务费为基数，从逾期支付之日起，按人民银行同期贷款利率的标准计算至付清之日止。）；3、请求人民法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依照《前期物业服务合同》和《临时管理规约》完全履行了合同约定义务和相关法律法规规定的义务。被告所有的住宅位于重庆市沙坪坝区富州路5号富州新城*街区***，建筑面积77.98㎡，交费标准1.8元/月•㎡，每月应交物业服务费140.36元。2017年10月1日至2019年10月31日，被告已欠交物业服务费3509元。被告作为该小区业主享受了原告提供的物业服务，但是被告无正当理由拒绝履行交纳物业服务费的约定义务，原告明确告知被告，其主张的理由不符合合同约定。原告按照合同约定和法律法规规定，多次上门催交和张贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告雷发军辩称：我一直都是案涉房屋的业主，我是2015年5月左右接的房，之后就住进去了。该小区一直都是重庆龙湖富州物业服务有限公司在提供物业服务。2017年9月及之前的物管费是交清了的。我确实欠缴2017年10月至今的物业费。但我不缴费的原因是：1、我们家的大门存在严重变形的情况，导致我们家的大门关上之后都还有很大缝隙。大门锁塞套严重变形，导致锁门的时候存在困难；2、小区物业设施没有及时维护，我们2栋大厅长期有灰从大厅的顶上脱落；3、车库的垃圾一片狼藉；4、物管人员存在长期不到岗的情形；5、去年我家门口外面走廊过道上的灯坏了，都是我自己买了一个灯泡去换的；6、去年2栋车库负一楼临街门面打了两个排烟洞，造成楼道有很大一股烟味，今年好很多了，今年洞被封了；7、补充说明：2017年9月及之前的物管费是交清了的，当时，物管公司承诺要给我解决大门的问题，但是至今都没有处理好这个问题。所以我没有交物业费。本院经审理认定事实如下：2013年5月，重庆富州物业管理有限公司（乙方）与重庆富州房地产开发有限公司（甲方）签订《富州新城D街区(富洲新城二期8号地块)前期物业服务合同》。该合同约定：甲方选聘乙方对（物业名称）实施前期物业管理服务，物业名称为富州新城D街区(富洲新城二期8号地块)，座落位置为重庆市沙坪坝区富洲路10号。物业服务事项包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；等等。其中约定物业服务费，住宅房屋按1.8元/月平方米（按建筑面积计算)标准收取；共用的专项设备运行的能源消耗及公共区域能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月26日前内履行交纳义务。本合同期限为5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；等等。被告雷发军还出具《承诺书》，载明：本人为富州新城D街区*号楼小区*层**室的买受人，声明如下：一、确认已详细阅读重庆富州房地产开发有限公司制定的《富州新城D街区(富洲新城二期8号地块)临时管理规约》及重庆富州物业管理有限公司与重庆富州房地产开发有限公司签订的《富州新城D街区(富洲新城二期8号地块)前期物业服务合同》；二、同意履行、遵守并监督其他与该物业有关人士履行、遵守规约及合同中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；等等。在《富州新城D街区(富洲新城二期8号地块)临时管理规约》中亦约定了：住宅房屋按1.8元/月平方米（包含电梯费、共用部位、共用设施设备能源费、不包含二次供水费）标准收取物业管理费（按建筑面积计算)；如业主或物业使用人未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日3‰的标准向物业管理公司支付违约金；等等。2019年9月26日，重庆富州物业管理有限公司名称变更为重庆龙湖富州物业服务有限公司。另查明，被告雷发军系重庆市沙坪坝区富洲路*号附*号*房屋的所有权人，该房屋建筑面积为77.98平方米，原告为其所在小区提供物业服务，但被告未按合同约定交纳物业服务费。原告于2019年7月22日向被告发出书面《物业服务费欠费催缴函》，向其催收2017年10月1日起至2019年7月31日止的物业服务费3088.2元，合同违约金2591.27元，共计5679.47元。庭审中，被告辩称原告未尽职服务，故不应该支付相关费用，并提供微信聊天记录截图及6张照片打印件证明其主张。原告不认可被告的证明目的，并认为其公司积极履行了物业公司的相关职责。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告作为该小区业主，应当知晓并遵守《前期物业服务合同》的约定，履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告理应按照合同约定支付相应的物业服务费。针对被告提出未缴纳物业服务费的理由，或不属于原告物业服务范围，或提供的证据不足以证明原告的物业服务未达相关标准，被告的抗辩主张不能成立。现原告对2017年10月1日起至2019年7月31日止被告欠付的物业服务费进行了书面催收。经计算，该期间的物业服务费为3088.01元{1.8元/月·平方米×77.98平方米×22月}。原告要求被告支付该期间的物业服务费，本院予以支持。关于2019年8月1日至2019年10月31日的物业服务费，原告未举示证据证明其已经过书面催收，原告要求被告支付该期间的物业服务费，不符合相关规定，本院不予支持。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应当依照合同约定及法律规定向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告雷发军于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆龙湖富州物业服务有限公司2017年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费3088.01元。二、被告雷发军于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆龙湖富州物业服务有限公司支付违约金，违约金以2017年10月1日至2019年7月31日应交未交物业服务费为基数，从逾期支付之日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告重庆龙湖富州物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告雷发军负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 梁二〇二〇年九月二十七日法官助理  汪铁柱书 记 员  余雨霜