广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17946号原告：梁宇，男，1989年9月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区****************，公民身份号码为440************278。委托代理人：王稚乔，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托代理人：何巧，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告：钱峰，男，1978年10月1日出生，汉族，住山东省济南市天桥区*******，公民身份号码为370************013。委托代理人：徐秋红，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人：郭昀，广东赋诚律师事务所辅助人员。第三人：东莞链家房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市*******************，统一社会信用代码：91441900MA4UW72LXG。法定代表人：张某1。委托代理人：邓永欣，女，该公司员工。委托代理人：詹巧君，女，该公司员工。原告梁宇与被告钱峰、第三人东莞链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑惠琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁宇及其委托代理人王稚乔、何巧、被告钱峰的委托代理人徐秋红、郭昀、第三人链家公司的委托代理人邓永欣、詹巧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁宇向本院提出诉讼请求：１.解除梁宇、钱峰签订的《房屋买卖合同》；2.钱峰向梁宇返还定金50000元；3.钱峰向梁宇支付违约金252000元。以上2-3项合计为302000元；4.钱峰承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2020年6月4日，梁宇作为买家（乙方）、钱峰作为卖家（甲方）及第三人作为居间人（丙方）共同签订《房屋买卖合同》。合同约定：1、乙方以总价1260000元的价格购买甲方名下位于东莞市南城区三元里628号盛世凯旋住宅小区1座1204房屋（不动产权证号：粤房地权证莞字第**）；2、购房定金为50000元，乙方将定金支付至资金存管账户时，视为乙方已完成支付义务即视为甲方本人已收讫定金；甲方须配合丙方办理查档手续，向丙方提供包括《房屋登记信息查询结果》原件在内的一切必要的文件；3、任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。同日，梁宇、钱峰通过实名认证电子签署《理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议》，协议约定梁宇将购房定金50000元存入托管账户，待涉案房屋产权状况核实无误后解冻定金至钱峰收款账户。梁宇已于2020年6月4日将购房定金50000元足额转账至托管账户。然而，钱峰却以配偶不同意、房屋价格过低、未收到购房定金、对合同存在重大误解等理由拒绝履行《房屋买卖合同》。经第三人及梁宇多次书面催告履行并一再给与合理宽限期，钱峰仍置之不理，至今未履行房屋查档义务，导致交易目的无法实现。被告钱峰辩称，一、钱峰没有收到梁宇的定金，定金在哪个账户其不清楚，不存在要返还定金给梁宇；定金合同是实践合同，以给付为生效条件的，钱峰从未收到过定金，因此合同是成立的，但未生效的，未生效的合同不存在违约，无需承担违约责任。二、托管协议前后矛盾，在交易资金托管提示函上梁宇、钱峰均已经签署放弃办理资金托管声明书，此声明合法有效，并且买卖合同第3条第4点第3小点约定，托管账户信息为链家公司，开户行为中国银行东莞虎门龙城支行，账户为6886********，后续同一天又签订了一个网络资金托管协议，托管主体变更为北京理房通支付科技有限公司，整个交易过程是同一天进行的，网络托管服务协议是居间人擅自帮钱峰下载的APP，也是居间人自己在操作的，当时签约的时候是晚上7点左右，一下子签了几份合同，钱峰被搞得昏头转向，一份合同或者几份合同约定的事项不明，或者自相矛盾的，当事人对合同的条款有异议的或者有争议的，应当按照合同的条款语言、交易习惯、诚实信用原则确定该条款的真实意思，钱峰清楚记得签订了放弃托管的声明，至于后续在APP上托管另一公司钱峰是不清楚的，是居间人操作。三、2020年6月18日钱峰致函梁宇的律师，表明因为合同的约定混乱所以想解除合同，若那时候解除合同，对梁宇造成的实际损失不大。四、交易的房产是钱峰婚前购买的，婚后夫妻共同还贷，在整个交易过程中钱峰并没有征得其配偶的同意，配偶没有在任何文件上签名，居间人与梁宇也应当承担相应的责任，他们没有尽到谨慎查询问清的义务，就轻易地签署合同，存在交易不能的风险，因此梁宇也应当承担相应的责任。五、若钱峰确实存在违约行为，但梁宇主张的违约金额过高，违约金的具体数额可以依据梁宇所遭受实际损失及其他综合因素充分考虑，在签署合同几天内钱峰就已经函告梁宇律师要求解除合同，钱峰并未给梁宇造成实际损失。梁宇对其遭受的实际损失，没有相关证据予以证明。根据合同法的相关规定，违约金应根据当事人的过错程度、合同的履行情况予以综合考虑，否则不利市场经济的交易。第三人链家公司述称，2020年3月29日钱峰委托其出售房源。2020年6月4日梁宇看中案涉房屋后，要求钱峰作为单独所有人应邀并签署完毕，签约当天链家公司要求钱峰提供配偶同意出售声明，钱峰回复没问题。合同约定定金通过资金存管方式支付，并约定了资产划转条件为“卖房保证所出售的房屋权属无瑕疵，无查封、异议登记、私搭乱建、债务纠纷等限制房屋过户之情形，且出具证明该房屋符合上市交易条件的权属证明，包括《不动产登记信息查询结果》”。因此签署合同后链家公司一直督促钱峰前往房管所进行查档用于解冻定金。期间钱峰一直拖延，至2020年6月13日钱峰以其第一次卖房经验不足，对签署的合同存在重大误解要求撤销合同。因钱峰为完全民事行为能力人以及经纪人签署合同时向钱峰解读合同及交易流程，合同是在钱峰自主意识自治下签署，因此链家公司进行敦促提示函。2020年6月17日梁宇律师也与钱峰进行联系复函。2020年6月23日，钱峰对梁宇律师提出重新找其他中介签署合同后可以继续履行合同，梁宇律师表示合同及签署情况并无重大瑕疵，没有必要重新签署合同，同时本次房屋买卖是链家公司促成，且实际完成履行，链家公司有权保留追偿违约金的权利，最终钱峰同意链家公司主单经纪人更换后与梁宇继续履行。后钱峰配偶主张钱峰未取得其同意的情况下擅自出售房屋，其本身不同意以1260000元的价格出售房屋。多次协商未果，梁宇起诉钱峰。经审理查明，东莞市南城区三元里628号盛世凯旋住宅小区1座1204号房屋的粤房地产权证显示权属人为钱峰。2020年6月4日，钱峰作为卖方、梁宇作为买方、链家公司作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：100005856814），由梁宇出资1260000元购买钱峰所有的东莞市南城区三元里628号盛世凯旋住宅小区1座1204号房屋，合同条款主要约定：1.定金50000元，买方通过银行资金存管的方式于签署本合同之日起3日内支付给卖方。双方一致确认买方通过居间方资金存管的方式支付定金，买方将定金支付至居间方资金存管账户时，则视为买方已完成支付义务即视为卖方本人已收讫定金。卖方需配合居间方就交易房屋办理查档手续，向居间方提供包括《房屋登记信息查询结果》原件在内的一切必要文件。本款约定中选择由银行监管/理房通支付的定金，其托管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与托管方签署的资金托管协议或类似文件为准。买方将定金通过银行监管/理房通支付至指定资金存管账户时，则视为买方已完成定金支付义务，即视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。2.买方拟贷款750000元，买方选择以银行商业贷款的方式办理购房贷款，买方应支付除定金以外的首期款460000元，在网签完税当天以银行资金存管的方式支付给卖方。3.任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1与2不可同时适用）：（1）逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面解除的方式解除本合同。守约方若为买方，买方有权单方解除合同，并要求卖方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为卖方，卖方有权单方解除合同，并没收定金或要求买方按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。若选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。双方签署了《交易资金托管提示函》，该函中“放弃办理资金托管声明书”中写明放弃选择办理房屋交易资金托管服务的金额为0元。同日双方在理房通系统上办理签署了《理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议》，存管金额为定金50000元，收款人为钱峰，资金划款条件为：1.当买卖双方提交《通用条款》第二条2.1款约定的全部文件材料且居间方向丙方北京理房通支付科技有限公司提交以下材料并经审核通过后2个工作日内，丙方北京理房通支付科技有限公司向丁方中信银行股份有限公司发送电子指令将存管资金划转至卖方钱峰：卖方保证所出售的房屋权属无瑕疵，无查封、异议登记、私搭乱建、债务纠纷等限制房屋过户之情形，且出具证明该房屋符合上市交易条件的权属证明，包括《不动产登记信息查询结果》。2.若买卖双方未能提供资金划转条件第1条约定的材料，双方同意，丙方北京理房通支付科技有限公司可根据买卖双方通过居间方向北京理房通支付科技有限公司提交的产权人为买方的新不动产产权证并经北京理房通支付科技有限公司审核通过后向中信银行股份有限公司发送电子指令将存管资金划转给卖方。梁宇提供了转账凭证证明其于当天支付了定金50000元。同日三方还签订了《房屋交易服务合同》、《居间服务合同（出售方）》、《居间服务合同（买受方）》，买方即梁宇应支付3000元交易服务费、居间服务费31500元。后因钱峰没有配合查档，链家公司向其发出敦促提示函，敦促其于2020年6月19日前履行合同义务，完成查档义务并根据合同约定履行相关权利义务。2020年6月17日梁宇亦通过律师函方式要求钱峰于2020年6月24日前完成查档义务，配合链家公司即委托人尽快办理银行贷款申请及房屋过户手续。2020年6月18日钱峰复函，提出梁宇未按合同约定完成资金存管和交付定金，于2020年6月20日起书面告知其解除合同，因未按合同要求交付定金，将按合同约定追究其违约责任。复函中钱峰同时提出链家公司工作人员擅自使用客户手机下载APP签订网络资金托管协议。由于链家公司工作人员的误导，造成钱峰对合同产生重大误解，双方交易流程应为买方将资金打入链家公司账户，3日内由链家公司打入钱峰合同账户.买方将资金存入理房通账户的行为应视为保证金，不能视为定金。梁宇提交了其与钱峰配偶张晓黎的微信聊天记录，内容显示张晓黎对钱峰卖房的事情不知情，并提出加价。张晓黎2020年6月7日出具告知，称不同意出售案涉房产。另查明，案涉定金50000元存于理房通资金托管账户中，并未划给钱峰。链家公司称需买卖双方解除资金监管协议或上传法院的判决书、调解书后，梁宇即可收回定金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。钱峰对于其没有配合查档、向梁宇提出解除合同的事实并无异议，本院予以确认。钱峰主张其没有履行合同义务的理由为其没有收到定金、对合同条款存在重大误解。对此本院认为，双方签订了案涉《房屋买卖合同》，合同中明确约定定金采用资金存管方式支付，双方亦在系统上办理了《理房通-中信银行房屋交易资金存管服务协议》，且梁宇在签署合同当日已按照约定将定金50000元存入存管账户中，履行了合同义务。钱峰主张系中介方经纪人擅自在其手机上操作签订该存管服务协议，其对合同存在重大误解。但该存管服务协议需填入多项个人资料、电子签署，链家公司对钱峰的主张亦不予确认。且即便钱峰陈述属实，钱峰作为心智成熟的完全民事行为能力人，应清楚了解其行为所代表的后果，故本院对钱峰主张其对案涉合同存在重大误解不予采纳。梁宇已根据双方约定将定金50000元支付至资金存管账户，履行了支付义务，钱峰以没有收到定金为由拒绝配合查档、提出解除合同，存在违约，应承担违约责任。故梁宇根据案涉《房屋买卖合同》的约定诉请解除合同并要求钱峰支付房屋成交价格百分之二十的违约金即252000元，合法有据，本院予以支持。关于定金50000元，该定金一直存放至存管账户中，并未划转给钱峰，故梁宇诉请钱峰归还定金50000元，无事实依据，本院不予支持。梁宇可根据资金存管服务协议之要求，收回该定金款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告梁宇与被告钱峰2020年6月4日签订的《房屋买卖合同》（合同编号100005856814）；二、限被告钱峰在本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁宇支付违约金252000元；三、驳回原告梁宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2915元、保全费1780元，合计4695元（原告已预交），由原告梁宇负担777元，被告钱峰负担3918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑惠琼二〇二〇年九月三十日书记员  杜 华