河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3971号 上诉人（原审原告、反诉被告）：固安捷讯商贸有限公司，住所地河北省固安县新中街北侧、育才路东侧**。 法定代表人：付见会，该公司总经理。 委托代理人：陈艳，河北京拓律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡信军，男，1979年11月18日出生，汉族，住河南省固始县。 委托代理人：马高峰，河南钧挚岚律师事务所律师。 委托代理人：张志刚，北京璐祥民嘉律师事务所律师。 上诉人固安捷讯商贸有限公司因与上诉人蔡信军租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 固安捷讯商贸有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违约事实明显，应严格按合同约定的违约条款承担违约金。2、上诉人因被上诉人承租，才在被上诉人的要求下对涉案房屋进行装修、安装电梯，被上诉人无故拒交租金致使租赁合同解除，那对于装修损失及电梯安装损失，被上诉人理应承担。3、一审以上诉人起诉时间作为解除合同的时间节点，便依此认定被上诉人拖欠的租金为2个月，并依此要求被上诉人支付2个月的租金也有违事实。 蔡信军答辩称，我方对对方的上诉请求不认可，我方希望二审法院能够支持蔡信军的上诉请求，驳回对方的上诉请求。对方要求撤销判决，我方也同意，把案件发回一审法院重审。针对对方的事实理由，第一项因为当时未按照合同约定履行义务，如电梯未运行，同时还有其他经营同类业务的商户，在这种情况下，我们和对方进行了协商，并最终通过法院诉讼解决相关争议。所以关于交纳房租，有正当的理由和事实，同时违约责任按照相关法律规定是以给对方造成的实际损失作为参考。实际损失和违约责任在很多情况下是相互重合的，不能同时支持。第二项电梯在上诉人个人搬离租赁场所之后，仍然在运行使用，上诉人个人没有将相关电梯拆除带走，对于装修，上诉人公司没有证据证明进行了装修，我方在进入租赁场所后自己装修的。所以我方认为上述公司所主张的事实和理由均与实际情况不相符合，也无相应的法律依据，应当予以驳回。 蔡信军上诉请求：1、撤销原判第二项、第四项。2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，判令被上诉人退还上诉人已付租金237600元、押金79200元，合计为316800元。3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：原判决认定双方租赁合同是在2020年1月17日被上诉人起诉要求解除合同时解除与事实不符。原判决认为上诉人应当向被上诉人支付违约金与双方合同约定不符。原审判决认为物美租赁合同在先，并且物美是综合购物超市，上诉人应当知道物美经营服装鞋类商品，因此被上诉人不应向上诉人支付违约赔偿，但上诉人认为被上诉人以自己不能达到的条件诱使上诉人和其签订合同获得交易机会，应当承担违约责任。另外，关于原审反诉中的事实，一审法院认定不清。 固安捷讯商贸有限公司答辩称，上诉人蔡信军的上诉请求没有事实及法律依据，自2019.3双方签订了房租租赁合同，蔡信军也一直占有使用了出租房屋，因此不存在退还租金的事实依据，双方合同在本案前并没有解除，对方曾经起诉要求解除合同，该案经固安廊坊两级法院审理，驳回了对方要求解除合同的请求。在合同没有解除的情况下，而对方也实际使用租赁房屋，因此退租不应该得到法律的支持。而对方一直欠付租金，所以我方以此为由才提起了本案的一审诉讼。对于对方所主张的电梯运行以及一层物美超市的同类经营，已经在廊坊中级人民法院生效的民事判决书中有过确定的认可，这两点并不能够作为合同解除的依据，所以对方所提起的上诉，并没有事实及法律依据。基于此请求二审法院查明事实，驳回蔡信军的上诉请求。 固安捷讯商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付拖欠的2019年11月至2020年5月房屋租金277200元（计算方式：39600元×7个月）；3、请求判令被告支付违约金118800元（计算方式：39600元×3个月）；4、请求判令被告支付电梯安装费用125000元、电梯使用费8000元；5、请求判令被告支付装修费用10万元；以上5项共计431000元。6、本案的诉讼费用由被告承担。 蔡信军向一审法院提出反诉请求：1、判令固安捷讯商贸有限公司返还一楼服装店经营期间的房屋租赁费237600元。2、判令固安捷讯商贸有限公司退还押金79200元。3、要求被反诉人承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：固安捷讯商贸有限公司（甲方）与蔡信军（乙方）于2019年3月21日签订《房屋租赁合同》及《租赁附加条例》，主要约定，蔡信军租用固安捷讯商贸有限公司位于固安县。租期5年，每年租金475200元，每月39600元。第2.2约定，甲方允许乙方对该房屋进行后续装修及添置新物。第3.4约定，房屋租赁合同终止，甲方验收无误将押金退还给乙方，租期不满，押金不予以退还给乙方。第6.3约定，租赁期满或乙方提前解除合同的，乙方可拆除空调和电梯，其他的依附于房屋的装修归甲方。第10.3约定，在租赁期内，如果乙方不能再继续承租此房屋，应提前三个月书面告知甲方，否则由于乙方未及时告知的，应当按照三个月的租金向甲方支付违约金。除二楼外不允许出现其他售卖服装鞋类商户，国际一线品牌除外，如发现乙方拒绝向甲方交付租金。开业之前电梯必须运转正常，否则乙方有权拒付租金。租金按物美开业后15日起计算租金。合同签订后10日内付给甲方半年租金，如不交，甲方有权收回房屋，两个月押金不退。租金以实际面积加30平米方式计算，租金价格为每平米1.1元，电梯电费乙方付甲方每月800元。合同签订后，蔡信军交纳了押金79200元，半年租金237600元。固安捷讯商贸有限公司加装了电梯，花费125000元。蔡信军于2019年5月18日开始营业。两天后电梯发生故障，2019年7月20日恢复运行。双方因租赁合同发生纠纷，蔡信军于2019年7月1日向本院起诉，提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告退还原告已付租金237600元、押金79200元及装修损失暂计算为377925.18元，合计为694725.18元。3、诉讼费由被告承担。理由为：固安捷讯商贸有限公司将一楼出租给经营服装鞋帽租户，而不是物美超市，没有保障电梯正常运行，严重影响了蔡信军的经营活动。本院于2019年8月6日作出（2019）冀1022民初2783号民事判决，认为：一楼经营的只是一家内衣和童装店，并非大类服装，依据双方签订的附加条例除二楼外经营服装也只是拒付租金，并不符合解除合同的约定；对于电梯故障原告在开业时电梯状况是正常运行，经过修复现已能够正常使用，且同意对此作出补偿，双方在履行合同过程中出现小的纠纷应该积极沟通，协商解决，才能达到互利共赢的结果。固安捷讯商贸有限公司的行为不符合合同约定的解除条件，也未构成法律意义上的根本违约，不符合法定解除的条件，驳回原告蔡信军的全部诉讼请求。蔡信军不服该判决，上诉于廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）冀10民终5391号判决，认为，蔡信军主张开业时电梯没有正常运营，主张固安捷讯商贸有限公司违约，据此要求解除合同。双方当事人对电梯开业后两天停运，至2019年7月22日开庭前两天恢复运营的事实，均无异议，依据双方签订《房屋租赁合同》及《租赁附加条例》的约定，此种情况未约定为解除合同的条件，以此为由请求解除合同，与双方约定不符，不予支持。蔡信军请求法院调取电梯检验信息，以证明电梯停运时间，该事实，双方当事人在庭审中已予确认，调取电梯检验信息，已无必要，该调取申请不予准许。蔡信军在与固安捷讯商贸有限公司订立房屋租赁合同时，即知晓该房屋一楼出租用于经营物美超市，且该情节是蔡信军承租房屋二楼的重要考量，双方对此在租赁附加条例中予以明确。物美超市为大型综合超市，其经营本身即包括服装鞋类，且物美超市有权出租柜台及商业设施，物美超市订立合同在先，蔡信军与固安捷讯商贸有限公司订立合同时无权对物美超市的经营内容进行限制，蔡信军以此为由主张解除合同，不能成立。作出判决：驳回上诉，维持原判。后被告未支付租金。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《租赁附加条例》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行。关于蔡信军提出解除合同时间为2019年10月23日的主张，将2019年7月22日开庭审理案件时的诉讼请求，作为解除合同的通知，经两级法院审理，已驳回其要求解除租赁合同的诉讼请求，二审判决作出时间为2019年11月25日，因此蔡信军提出解除合同时间为2019年10月23日与法院生效判决不符，该辩解意见本院不予采纳。蔡信军请求法院调取电梯检验信息，以证明电梯准许使用时间，电梯停运事实，双方当事人在庭审中已予确认，调取电梯检验信息，已无必要，该调取申请不予准许。关于解除合同时间节点的认定，蔡信军于2019年7月1日起诉，要求解除租赁合同，经两级法院审理于2019年11月25日作出（2019）冀10民终5391号终审判决，驳回蔡信军要求解除租赁合同的诉讼请求。双方应当按照生效判决及合同约定继续履行合同义务，蔡信军应当在2019年11月份交纳下半年租金，但其未付租金。固安捷讯商贸有限公司于2020年1月17日提出诉讼，要求与蔡信军解除房屋租赁合同，固安捷讯商贸有限公司作为守约方，有权提出解除合同，故认定双方解除合同的时间为2020年1月17日。关于租赁费截止日期，租赁费应按每月39600元从2019年5月18日开业之日结算至2020年1月17日，扣除已经交纳6个月租金，再支付2个月，为79200元，关于押金79200元，被告蔡信军反诉要求退还押金79200元，依照租赁合同第3.4约定的租期不满，押金不予以退还给乙方，故该反诉请求，本院不予支持。关于原告请求的电梯安装费125000元及装修费用100000元，原告支付该项费用，财产所有权亦属于原告，请求被告赔偿该项费用，本院无法支持。关于违约金118800元，已确定由被告蔡信军支付2010年1月17日前房屋租赁费，不再由固安捷讯商贸有限公司退还押金，其中押金不予退还本身属于承担违约责任，原告请求支付违约金118800元，属于重复增加承担违约责任，本院不予支持。关于已付租金是否应当退还，蔡信军在与固安捷讯商贸有限公司订立房屋租赁合同时，即知晓该房屋一楼出租用于经营物美超市，双方对此在租赁附加条例中予以明确。物美超市为大型综合超市，其经营本身即包括服装鞋类，蔡信军以一楼经营服装为由拒付租金，亦无法予以支持。2019年11月25日作出（2019）冀10民终5391号终审判决后，原告无违约行为，故被告蔡信军提出的请求返还租金237600元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告固安捷讯商贸有限公司与被告蔡信军签订的《房屋租赁合同》及《租赁附加条例》。二、被告蔡信军于本判决发生法律效力后十日内给付原告固安捷讯商贸有限公司余欠租赁费79200元。三、驳回原告固安捷讯商贸有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告蔡信军要求固安捷讯商贸有限公司退还已收租金及押金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10090元，减半收取5045元，由原告固安捷讯商贸有限公司负担2522.5元，被告蔡信军负担2522.5元。反诉费3026元，减半收取1513元，由被告蔡信军负担。 经审理查明，二审中，上诉人蔡信军向法庭提交特种设备使用登记证一份，法庭组织当事人进行了证据交换和质证。其他事实与原审认定一致。 本院认为，虽合同约定“开业之前电梯必须运转正常，否则乙方有权拒付租金”，但在本院（2019）冀10民终5391号判决中，双方当事人已认可电梯在商场开业后停运两天，说明商场开业前电梯是正常运转的，已经符合合同的约定。对于合同的解除问题，本院（2019）冀10民终5391号判决亦作出了判决认定，驳回了蔡信军要求解除合同的诉请，上诉人蔡信军要求解除合同的请求未能得到支持，也就谈不上合同已经解除的事实。上诉人固安捷讯商贸有限公司对其上诉主张未提交新证据，其上诉理由缺乏事实依据。 综上所述，、蔡信军的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14104元，由上诉人蔡信军负担4806元，由上诉人固安捷讯商贸有限公司负担9298元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 杜振辉 书 记 员 祁诗唯