湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初894号原告：常德裕鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道柳菱社区火车站西侧金汇广场**楼**。法定代表人：林再兴，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭淑君，湖南博集律师事务所律师，一般授权代理。被告:崔光宗，男，1949年3月3日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈政，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。原告常德裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）与被告崔光宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告裕鑫公司的委托诉讼代理人彭淑君，被告崔光宗及其委托诉讼代理人陈政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔光宗向裕鑫公司支付购房款45065元；2.判令崔光宗向裕鑫公司支付滞纳金189135元（暂计至2020年3月17日），至全部欠款还清之日的滞纳金按同期贷款利息1.5倍罚息计算；3.判令崔光宗向裕鑫公司支付物业费7980元（暂计至2020年3月30日)、按年利率6%的标准计算物业费滞纳金5586元（从2018年9月30日起暂计至2020年3月30日)；4.判令崔光宗承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实与理由：2007年2月8日，裕鑫公司与崔光宗签订了《房屋位置预订协议书》，约定崔光宗购买裕鑫公司开发的商品房屋A11（116）号商铺，价格为每平方米11888元，建筑面积约为55平方米，实际成交面积将以产权部门测绘的面积为准，付款方式为一次性付款。在裕鑫公司取得预售许可证后，选择一次性付款的业主应当在裕鑫公司电话通知或者刊登公告十日内将房款付至房款总价的80%，如未依约，则视为崔光宗违约，裕鑫公司有权将崔光宗所订房屋另行发售，同时崔光宗向裕鑫公司支付违约金5000元。崔光宗仅于2007年2月8日付款50000元，未按照协议约定于2008年1月26日裕鑫公司取得预售许可证时应付完80%购房款，2008年8月30日，裕鑫公向崔光宗交付116号商铺。截止起诉之日崔光宗尚欠购房款45065元。崔光宗辩称：1.裕鑫公司要求崔光宗支付购房款本金45065元的理由不成立。2007年2月8日崔光宗交50000元，2007年3月28日崔光宗交145000元，2008年1月21日崔平世（系崔光宗之子）交370000元，2008年9月27日崔光宗交264244元，2008年9月27日崔平世交71268元，2013年11月12日崔平世、崔光宗交550000元，合计1450512元。其中，116房屋交款(50000元+145000元+264244元)459244元，此时116号仅欠房款几万元，在2013年11月12日交的550000元中，首先冲减116号房款，则116号房款已经交清，该事实在崔光宗起诉裕鑫公司办理不动产权证一案中，对崔平世的《询问笔录》中已主张优先交。2.裕鑫公司要求崔光宗支付滞纳金189135元及后续滞纳金的理由不成立。重复计算、错误的时间起算点。3.裕鑫公司存在违约，崔光宗有权推迟付款，故崔光宗不需要支付违约金。4.裕鑫公司要求崔光宗支付物业费及滞纳金的理由不成立。裕鑫公司没有物业服务资质，亦未提供物业服务，双方无物业服务合同关系。5.裕鑫公司的诉讼请求超过了诉讼时效。从2013年以后，裕鑫公司就本案款项未向崔光宗催收过，至起诉时止已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认关在卷佐证。根据采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：一、2007年2月8日，裕鑫公司与崔光宗签订《房屋位置预订协议书》，协议第1条约定崔光宗自愿选定裕鑫公司开发的金汇广场商铺一套，该房屋位于火车站与汽车总站之间金汇广场区域。崔光宗对此选订位置编号为：A11。协议第2条约定崔光宗选定的商铺建筑面积约为55平方米，日后实际成交面积将以产权部门测绘的面积为准。裕鑫公司销售价格为11888元。崔光宗同意按一次性付款。协议第3条约定崔光宗自愿向裕鑫公司交纳选订位置诚意金50000元，并在裕鑫公司取得该楼盘预售许可证后10日内确认预订诚意，同时办理完购房付款手续。在裕鑫公司取得预售许可证之前，崔光宗提出解除选位意愿的，裕鑫公司在三日内退还诚意金。确认了选订诚意的，裕鑫公司同意按销售定价给予崔光宗5%的价格优惠。未按约定将房款足额给付到位的，裕鑫公司原承诺的优惠条件予以取消。协议第5条约定，裕鑫公司在取得预售许可证后，将通过《常德晚报》刊登公告，同时电话告知选订房屋的准业主前来办理付款手续和签订房屋买卖预售合同。选择一次性付款的业主未在公告或电话通知之日起十日内将房款付至房款总价的80%,选择按揭付款的业主未在此时间内将房款交至（商铺60%，住宅40%），并所需的必备手续，视为崔光宗违约，裕鑫公司有权将崔光宗选订的房屋另行发售。同时，崔光宗自愿向裕鑫公司支付违约金伍仟元，由裕鑫公司直接从崔光宗所交选订诚意金中扣除。协议签订当日，崔光宗交付订金50000元，由裕鑫公司向崔光宗出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到崔光宗预收选订金汇广场商铺A11号50000元。A11号商铺实际为金汇广场2号楼116号商铺。2008年9月27日，案外人贵小英、杨振代崔光宗交纳116号商铺首付款264244元，由由裕鑫公司向付款人贵小英、杨振出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到预收金汇广场商铺116号首付款264244元。另常德市房产档案管出具房屋信息查询证明，金汇广场2号楼楼盘表显示116号房屋的建筑面积为46.88平方米，登记状态为初始登记。二、2007年3月28日，崔光宗、刮丽红签订《定向设计、建设、购买房屋合同》，约定向裕鑫公司定购坐落在火车站金汇广场2号楼西南角的第二、三、四层商品房。约定乙方定购的第二层房屋销售价2500元／㎡，第三层房屋销售价1700元／㎡，第四层房屋销售价1500元／㎡。《定向设计、建设、购买房屋合同》签订当日，崔光宗向裕鑫公司交纳145000元。2008年1月27日，崔光宗之子崔平世（买受人）与裕鑫公司（出卖人）签订《常德市商品房预售合同》，约定将出卖人建设的位于朝阳出售给崔平世，该商品房的用途为商业，预测建筑面积为613.72㎡。合同第四条第1款约定，该商品房单价：203为2500元／㎡，303为1700元／㎡,403为1500元／㎡，总金额为1166268元。《常德市商品房预售合同》签订当日，崔平世向裕鑫公司付款370000元首付款，并由裕鑫公司向崔平世出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到崔平世预售金汇广场2号楼203、303、403首付款370000元。2013年11月11日，崔平世付款550000元，由裕鑫公司向崔平世出具收条，该收条载明：“今收到崔平世交来金汇广场2号楼203、303号房款、116号门面款共计人民币伍拾伍万元整”。三、裕鑫公司于2008年8月30日前将崔光宗购买的房屋交付，裕鑫公司开发的金汇广场2#楼于2009年4月8日通过竣工验收备案，于2009年8月12日取得金汇广场的预售许可证。四、2009年12月29日，崔光宗、崔平世、刮丽红向本院对裕鑫公司提起民事诉讼，本院立案号（2010）武民初字第266号，要求裕鑫公司立即拆除对崔光宗、崔平世、刮丽红所购房产窗户的封闭，恢复原状，赔偿封闭窗户造成的经营损失805920元，要求按合同安装总电表并赔偿多交电缆的损失40000元，停工损失149040元，并按合同对所购房产采取隔热措施。2009年12月，裕鑫公司将崔光宗、刮丽红准备的按揭资料提交给工商银行，2010年2月4日，工商银行向崔光宗、刮丽红出具《不予贷款通知书》，不予贷款的理由主要是存在个人收入来源等问题。2010年4月18日，裕鑫公司向崔光宗、崔世平、刮丽红发出《通知》内容为：你方延迟支付购房款，延迟提交银行按揭资料，在银行初审决定不予贷款后你方拒不重新提交符合银行条件的按揭资料，均显示你方没有任何诚意解决购房尾款的问题。我公司最后书面通知你方以现金方式交付购房尾款，如你方拒不交付购房尾款，我公司将依法解除双签订的全部合同，并收回房屋。2010年5月25日，裕鑫公司向崔平世、刮丽红、崔光宗发出《解除通知》，内容为：我公司现根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十三条之规定，正式通知你方，解除双方签订《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房预售合同》、《关于崔平世、刮丽红购买房屋有关问题的补充协议》，对因你方违约给我公司带来的损失，我公司保留追偿的权利。2010年6月9日，裕鑫公司向常德市仲裁委员会申请仲裁并作出裁决后，2011年3月15日，崔光宗、崔平世、刮丽红向湖南省常德市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，2011年5月20日，湖南省常德市中级人民法院作出（2011）常民三撤字第1号裁决驳回崔光宗、崔世平、刮丽红请求撤销常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41是了裁决的请求。2011年5月26日，裕鑫公司向湖南省常德市中级人民法院申请强制执行常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决，2011年7月8日，崔光宗、崔世平、刮丽红向湖南省常德市中级人民法院提出不予执行申请。湖南省常德市中级人民法院裁定：对常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决，不予执行。2013年4月15日，崔世平撤回了（2010）武民初字第266号的起诉。五、裕鑫公司因本案申请财产保全交纳保全费2020元。六、崔光宗于2020年1月10日向本院起诉裕鑫公司，本案案号为（2020）湘0702民初282号，崔光宗诉讼请求为：1.裕鑫公司协助崔光宗办理位于常德市武陵区房屋的不动产权证手续；2.裕鑫公司支付逾期办理不动产产权证的违约金180000元；3.本案诉讼费由裕鑫公司负担。该案需以本案的审理结果为依据而裁定中止审理。七、裕鑫公司诉崔平世房屋买卖合同纠纷一案与本案合并审理，该案中，裕鑫公司主张崔平世在2013年11月11日交付的550000元中已交纳352000元，崔平世在两案合并审理过程中，均主张优先偿还崔光宗的款项，所欠购房款余款由崔平世承担。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。裕鑫公司与崔光宗签订的《房屋位置预订协议书》是双方真实意思表示，一方交付了购房款，另一方交付了房屋，虽然双方在此前对合同的是否继续履行存在争议，但现在双方均要求对方履行合同，因此合同合法有效，双方应恪守并全面履行。本案争议焦点为：一、本案裕鑫公司的诉请是否超过诉讼时效；二、否应当支付未按约定时间支付购房款的违约金；三、崔光宗欠付的购房款数额；四、裕鑫公司起诉的逾期付款违约金如何计算；五、裕鑫公司起诉的物业费及物业费滞纳金是否应当支持。关于焦点一，在房屋买卖合同关系中，支付购房款是获取房屋所有权的前提，房屋买受人崔光宗以诉讼时效已过为由拒绝裕鑫公司要求支付购房款及逾期付款违约金的诉讼请求，同时又另案中提出反诉请求要求出卖人协助办理不动产登记手续，其提出的诉讼时效抗辩将使其合同目的无法实现。同时根据权利义务相一致的原则，崔光宗要求裕鑫公司履行义务，崔光宗也应当履行相应义务，因此，其以裕鑫公司要求支付购房款及违约金的诉请已经超过诉讼时效的理由不能成立。关于焦点二，裕鑫公司未按约定为崔光宗购买的北侧商品房建好窗户，属于违约行为，应当承担违约责任，但其交付房屋的主要义务已经履行，不符合行使先履行不安抗辩权的条件，崔光宗不能因此不履行自己义务，崔光宗未按约定支付裕鑫公司购房款属于违约，崔光宗依法应当承担违约责任。双方均违约的，依法各自承担责任，崔光宗已经另案提起诉讼，本案中不予处理，关于焦点三，崔光宗应交购房款557309.44元（11888元/平方米×46.88平方米），此前已交纳房款314244元，未付购房款为243065（.44元）。2013年11月11日，崔平世付款550000元，由裕鑫公司向崔平世出具收条，证明是作为金汇广场2号楼203、303号房款、116号门面款，该笔款550000元由崔平世交纳，系对崔平世及崔光宗两人分别购买的房屋共同交款，其二人均要求在2013年11月11日交付的550000元中优先支付其崔光宗的购房款，但裕鑫公司不同意。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同各类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”的规定，该笔550000元的款项应当优先交纳崔平世与崔光宗应当支付的到期购房款，崔平世已经交清首付款，未支付购房款未约定交款日期，崔光宗按约定在2013年11月11日前交纳房款为243065.44元【（11888元/平方米×46.88平方米-50000元-264244元）】。因此，550000元款项中优先交纳崔光宗金汇广场116号商铺的未付购房款243065（.44）元，至2013年11月11日，崔光宗已经交清全部购房款557309.44元。其余306934.56元作为崔平世为金汇广场第2幢2-4层203、303、403号房屋未付购房款。裕鑫公司按未付购房款的比例确定支付购房款的主张，没有法律依据。崔平世、崔光宗要求优先交清A116号商铺的购房款在本案中按所欠金额交齐，所欠款项由崔平世交纳的主张有法律依据，予以采纳。原主张由崔光宗交纳的未付购房款45065元及违约金由崔平世交纳。故对裕鑫公司的第1项要求崔光宗支付未付购房款的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点四，首先，关于计算违约金的期限。崔光宗与裕鑫公司签订的《房屋位置预定协议书》中先约定付款方式和时间为届时一次性付款，又在定协议书中约定，并在裕鑫公司取得该楼盘预售许可证后10日内确认预订诚意，同时办理完购房付款手续，甲方在取得预售许可证后，将通过《常德晚报》刊登公告，同时电话告知选订房屋的准业主前来办理付款手续和签订房屋买卖预售合同。选择一次性付款的业主未在公告或电话通知之日起十日内将房款交至（商铺60%住宅40%），并提交按揭所需的必备手续，视为违约，甲方有权将选订的房屋另行发售。裕鑫公司是在2009年8月12日取得金汇广场的预售许可证的，之后没有按约定通知崔光宗交款的事实依据，至2010年4月18日裕鑫公司向崔光宗、崔世平、刮丽红发出《通知》，因此以2010年4月18日为要求崔光宗付清购房款的通知日期，未付清房款从2010年4月18日第二天开始计算违约金，计算期限至2013年11月11日崔平世付款550000元付清116房购房款为止。其次，关于违约金的计算标准。双方没有明确约定也没有补充约定违约金的计算办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”根据合同的履行情况，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率及上浮百分之三十计算违约金。故对裕鑫公司要求崔光宗支付上述认定范围内违约金的部分诉讼请求，本院予以支持；对超出上述认定范围内违约金的部分诉讼请求，本院不予支持。关于焦点五，物业费及服务费滞纳金的请求主体应为实际提供物业服务的物业公司，裕鑫公司并非实际提供物业服务的公司，其无权要求崔光宗支付物业费及物业费滞纳金，对裕鑫公司的该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十四条之规定，判决如下：一、崔光宗于本判决生效之日起十日内向常德裕鑫房地产开发有限公司支付逾期购房款243065元的违约金，自2010年4月19日起至2013年11月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算；二、驳回常德裕鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5016元，财产保全费2020元，合计7036元，由常德裕鑫房地产开发有限公司负担5000元，由崔光宗负担2036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾宪元人民陪审员  王立娟人民陪审员  唐曼林二〇二〇年九月十八日法官助理吴宁辉书记员刘萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第四十四条出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。