山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初3775号原告：山东迪洋物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永军，经理。委托诉讼代理人：吴琴，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨菁，系该公司员工。被告：董国军，住济南市。被告：储亚云，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：周芳，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告山东迪洋物业服务有限公司（以下简称迪洋物业公司）与被告董国军、被告储亚云物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迪洋物业公司委托诉讼代理人吴琴、杨菁，被告董国军、被告储亚云共同委托诉讼代理人周芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告管理商铺停车场增加的车辆管理人员工资（2019年12月1日至2020年5月30日）39600元；2.案件受理费由两被告承担。事实与理由：2013年7月1日原告与济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西街社区居委会签订了和信花园物业服务合同。根据合同第四章车辆管理约定，原告于2019年11月对商铺外围停车场进行管理，在天桥区停车办公室进行了备案，由原告对商铺外围停车场进行封闭停车场管理。现除了被告商铺西侧停车场之外，其他各个出入口安装基本完成。2019年11月至2020年春节期间，原告在被告商铺西侧施工时，遭到被告阻挠，致使原告无法安装道闸。因此，原告自2019年12月起增加了12名停车管理人员，造成了原告产生了增加管理人员工资及停车收费损失。为维护合法权益，迪洋物业公司诉至法院，望判如所请。董国军、储亚云辩称，一、两被告已经离开济南多年，原告起诉两被告没有事实和法律依据。和信花园8号楼110商铺是两被告购买，但两被告从2013年就离开济南，该商铺由山东赫天电力科技有限公司使用。两被告与原告工作人员未曾谋面，何来阻止其安装道闸的事宜，原告起诉两被告没有事实和法律依据。二、原告没有证据证实其有权在业主公共部分设置收费停车场。和信花园8号楼110商铺位于和信花园外围，根据物权法第七十三条、第七十四条的规定，门前的道路属于业主共有，该道路目前没有规划车位，即便规划车位，也属于业主共有。原告作为物业管理企业不得擅自改变小区公共部分的功能，扩大收费范围。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，则需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告没有证据证实其将小区公共部分改为收费停车场依法经过了业主大会的同意，无权设置收费停车场。三、居委会无权代表业主签订物业服务合同，更无权改变属于业主共有部分的用途。根据《物业管理条例》规定，前期物业由建设单位选聘物业服务企业，现物业由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同。居委会无权代表业主与原告签订物业服务合同，更无权将本应该由业主大会决议的事项擅自委托给原告。四、原告陈述两被告将车辆停放商铺西侧、北侧导致原告无法正常安装道闸系统与事实不符。两被告已经多年不在济南居住，原告陈述两被告将车辆停放在商铺西侧、北侧导致其无法安装道闸系统与事实不符。原告陈述欲在两被告门口安装收费道闸系统，先不说其是否有权安装，单就安装的位置就影响了商铺使用人的正常经营。五、原告要求两被告支付增加车辆管理人员工资39600元没有依据。从面积上讲，两被告门口的道路只是占和信花园外围商铺道路的一小部分，原告没有安排物业人员在此提供车辆管理服务。原告是否增加物业人员两被告不清楚，即便增加了人员，也跟两被告没有关联，故原告要求两被告承担物业人员的工资没有依据。综上所述，两被告不是和信花园8号楼110商铺的使用人，原告起诉两被告没有依据。原告没有证据证实其改变小区公共部分功能经过业主大会的同意，故设置收费停车场没有依据。原告不能证实增加物业管理人员跟两被告有关联，其要求两被告承担物业管理人员的工资不能成立，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认事实如下：2013年7月1日，济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西社区居民委员会与迪洋物业公司签订了《馆驿街西片地块二（和信花园）物业服务合同》，该合同约定物业服务期限自与济南市天桥区天房房地产物业服务中心交接之日起至2016年6月30日止；2016年7月，双方续签了第二份《和信花园物业服务合同》，该合同约定物业服务期限自2016年7月1日起至2024年6月30日终止。本合同至管委会代表全体业主与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时终止。以上两份物业服务合同约定迪洋物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、保养与管理；……商业用房物业服务费按房屋的建筑面积每月每平方米2.00元收取。该合同第四章物业的经营与管理部分约定如下：“第八条停车场收费按照济南市停车管理办法收费。第九条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第十条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所以及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：全部经营收入由物业公司扣除经营成本后，剩余部分用于弥补物业管理经费的不足，属于全体业主所有。”2020年4月13日，济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西街社区居委会、济南市公安局天桥区纬北路派出所、迪洋物业公司联合发出《关于禁止占用消防通道的通知》，要求任何单位和个人不得占用消防通道，禁止占用消防通道停放机动车。涉案房屋门前道路标注有“消防通道”字样。另查明，董国军、储亚云系济南市天桥区明湖西路和信花园8号楼110号商铺的业主。涉案房屋为商业用房，建筑面积为361.47平方米。涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。两被告主张涉案房屋现由案外人使用，为实际使用人，但未就其与使用人之间的具体关系提交相应证据证实。本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”迪洋物业公司系济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西社区居民委员会选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同，对业主具有约束力。董国军、储亚云系济南市天桥区明湖西路和信花园8号楼110号商铺的业主，原、被告双方诉争的位置为涉案小区外围公共道路区域，其现状即为底层商铺业主停车使用。《中华人民共和国物权法》第七十四第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定物业公司利用公共区域从事经营活动的应当征得业主委员会同意。本案中，涉案小区因客观原因尚未成立业主委员会，而是由涉案小区所在的居委会代行业主委员会的权利，迪洋物业公司对外围公共道路区域进行封闭式管理，系根据其与居委会签订的物业服务合同的约定，经过了居委会的同意。另一方面看，涉案小区外围道路现状即为外围商铺业主临时停车场所，迪洋物业公司并未改变该部分公共区域的用途，仅是对其进行封闭式管理，且对停车进行收费。综上，迪洋物业公司有权对涉案小区外围公共道路部分进行管理和改造，收取的停车费用应当按照物业服务合同约定履行。两被告在诉讼中未能提交其与涉案房屋使用人具体关系的相关证据，迪洋物业公司向其主张相关权利，合法有据。迪洋物业公司主张因两被告违反物业合同约定，阻碍其对停车场施工而导致增加了12名保安人员，按照每人每月2200元工资标准计算其损失，无法证实该12名保安人员均与此具有关联性。根据客观实际情况，本院酌定迪洋物业公司主张车辆管理人员工资（2019年12月1日至2020年5月30日）39600元中1/6部分由两被告承担，即6600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告董国军、被告储亚云于本判决生效之日起10日内赔偿原告山东迪洋物业服务有限公司工资损失6600元；二、驳回原告山东迪洋物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元（已减半收取），由原告山东迪洋物业服务有限公司负担329元，被告董国军、被告储亚云负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇二〇年九月十八日书记员 杜子虎