湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4042号原告（反诉被告）：黄平，女，1971年9月2日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告（反诉原告）：鄢江斌，男，汉族，1974年8月24日出生，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：鄢抗生，男，1943年11月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，系鄢江斌之父。原告（反诉被告）黄平诉被告（反诉原告）鄢江斌房屋租赁合同一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序独任制，由审判员刘炎铭，于2020年7月15日、2020年9月8日两次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）黄平，被告（反诉原告）鄢江斌及其委托诉讼代理人鄢抗生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄平向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月27日至2020年5月27日房租11100元；2.被告恢复房屋出租前结构及水电布局，结清水电费；3.被告支付清洁及垃圾清运费2000元；4.如被告不能恢复房屋原状，原告询价为18000元，由被告支付。后原告黄平增加诉讼请求：1.被告鄢江斌按租房合同条款支付租房违约金17400元；2.被告退还2019.2月房租水管修缮费5000元；3.被告支付延期交房及原告恢复房屋装修期间租房损失5000元；4.被告承担本案全部诉讼费和鉴定费。庭审时，原告（反诉被告）黄平当庭表示放弃结清水电费的诉讼请求。事实与理由：原告黄平于2016年8月26日将位于武汉市洪山区珞喻路20号阜华大厦1栋八单元705出租给被告鄢江斌，合同共四年分三次签约（2016年8月28日至2018年8月27日，2018年8月28日至2019年8月27日，2019年8月29日至2020年8月28日）。被告在此期间，开展酒类推销、制作蛋糕等业务。在未通知原告的情况下，对房屋私自进行改造，2019年2月，由于楼下业主反映漏水，原告委托被告鄢江斌修缮水管，免收被告5600元的房租，并嘱托其恢复原状。后因武汉发生疫情，被告应在2020年2月27日前支付下一季度房租11100元，被告一直没有支付。原告于4月16日与被告短信联系，对方表示继续使用并续租，后无法联系。至6月1日被告表示不再继续承租。原告主动提出免收2020年2月28日至2020年5月27日三个月的房租，要求被告一周的时间搬家，结清5月31前的物业及水电费，要求被告将房屋恢复原状并打扫干净。后被告在6月7日将钥匙放在门口消防栓内。该房屋内垃圾堆积，水电等均无法使用，原告遂报警。为维护原告合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）鄢江斌辩称：对黄平诉请均不予认可，一个半月的免租期是双方约定的租房条件，免租期所免去的租金和原告黄平应承担的修缮费用是两码事，黄平诉请没有合同约定和法律依据。双方共同修缮安装的石膏隔音板，不属于《住宅室内装饰装修管理办法》禁止的五种变动建筑主体和承重结构的行为，因此，支付违约金的诉求，没有合同约定和法律依据。假如认定鄢江斌违约，也只能按照合同约定年租金10%进行赔付。安装和拆除隔音板，均是黄平自己的行为，与被告鄢江斌无关，鄢江斌已支付十五万元房租，黄平对房屋刷新保养等费用应由黄平自行承担。鄢江斌并未延期交房，未造成延期损失。垃圾耽误几天清运系因地铁施工，道路阻塞，现已清运完毕。黄平称鄢江斌违规经营无证据证实，不能作为支付违约金的依据。黄平出租的房屋有多处漏水无法正常居住，鄢江斌长期不能正常使用房屋，属黄平根本违约，委托鄢江斌修缮的费用黄平至今未付，被告水电物业费已结清。且疫情期间，该房屋大楼封闭，应当退还租金押金。被告（反诉原告）鄢江斌提出反诉请求：1.赔偿房屋漏水、外墙渗漏、水表爆裂造成的房租损失3万元；2.判令黄平交付房租发票，退还2月份房租3700元，退还押金3500元，合计7200元；3.支付房屋漏水修缮费用（包含工钱、料钱、工资），共计12000元；4.反诉被告黄平承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）黄平辩称：对鄢江斌反诉诉请不予认可，黄平与鄢江斌在2016年8月26日签署第一次租房合同至今，房子装修后使用不到10年。楼下住户反映漏水后，查明系外墙漏水，由物业负责维修。鄢江斌在承租期间未向黄平提出过需要房租发票，合同中也未约定，根据惯例应当由鄢江斌自行承担租房税费，再由黄平提供相关资料到税务局开具，且鄢江斌从未按时缴纳房租。自疫情发生后，鄢江斌一直在使用房屋，根据合同第十条约定，遇不可抗力合同无法履行时，租金按实际使用天数计算。2018年12月，房屋发生漏水，黄平委托鄢江斌修缮后，已减免鄢江斌5600元房租作为修缮费用和补偿。2019年2月底，位于公共走廊水表破裂，黄平当天即找人修好，未对鄢江斌造成损失。但鄢江斌擅自改变房屋结构，对屋内设施进行破坏，给黄平造成了损失。经审理本院认定事实如下：原告（反诉被告）黄平为武汉市洪山区珞喻路**阜华大厦********房屋的产权人，2016年8月26日，黄平与被告（反诉原告）鄢江斌签订《房屋租赁合同》，黄平将阜华大厦1栋A单元7层5号房出租给鄢江斌用于经营，租期两年，自2016年8月28日至2018年8月27日，合同签订时，鄢江斌向黄平支付了租赁押金3500元。该合同租赁期限届满后，鄢江斌继续租赁该房屋，双方又签订了期限自2018年8月28日至2019年8月27日的《房屋租赁合同》。续租期届满后，双方再签订期限自2019年8月29日至2020年8月28日的《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期内，甲方（黄平）与乙方（鄢江斌）都不得无故解除合同，否则违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付年租金的10%违约金；每月租金3700元；租赁期内，如房屋出现漏水问题，由黄平负责维修，电器出现故障，由黄平负责维修；租赁期内，鄢江斌如果有擅自改变房屋结构导致重大破坏行为的，黄平有权解除合同。合同并对双方其他权利义务作出约定。在2016年《房屋租赁合同》签订后，鄢江斌在未经黄平许可，且黄平不知情的情况下，对房屋进行了装饰装修，包括：将客厅用石膏板进行了隔断，雇请木工在卧室的窗台上制作家具，铺贴了装饰图纸及广告图纸，在墙面安装了货架台面，局部区域被砖墙隔断，添附并拆除了一些设施设备。对上述事实，虽然鄢江斌否认，但根据现有证据，本院对鄢江斌擅自进行装修装饰的事实予以采信：首先，原告黄平提供了大量现场照片予以佐证；其次，鄢江斌在庭审中及对本诉答辩中承认了部分事实；最后，原告提供了案外人一同查看现场的照片，并出示了案外人李山花手写的证明材料。2019年2月，因楼下业主反映漏水，黄平让鄢江斌请人凿开厨房水管外包墙进行查看，为此，黄平免去了鄢江斌房屋租金5600元。但开墙后查明，楼下渗水系案涉房屋外立面裂缝所致，并非厨房水管漏水。租赁期间，被告鄢江斌正常缴纳租金至2020年2月28日。2020年1月23日，武汉市因“新冠××”疫情关闭了离汉通道，受疫情防控措施影响，鄢江斌未能进入阜华大厦办公。疫情期间，黄平询问鄢江斌是否继续租赁该房屋，鄢江斌表示需继续租赁该房屋，但围绕房租减免问题，双方发生争执。2020年6月1日，黄平与鄢江斌在该小区物业服务中心签订协议，约定“A705租户结清2020年1月1日至2020年5月31日期间的阜华大厦物业费、水电费等共计473元，房东与租户两清，租房合同失效，租户于2020年6月6日归还A705钥匙，恢复原状”，签协议后，鄢江斌结清了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日期间物业费。2020年6月6日晚，被告鄢江斌搬离案涉房屋，但是遗留大量垃圾。在鄢江斌搬离后，黄平及其丈夫将室内生活垃圾清理，2020年6月7日，鄢江斌将案涉房屋钥匙放置在该房屋外消防栓内，黄平在消防栓内拿到钥匙。2020年7月2日，黄平雇请武汉火芝林建材装饰发展有限公司对案涉房屋进行了复原及重新装饰处理，黄平与武汉火芝林建材装饰发展有限公司签订了《装修协议》，协议约定装修内容为“拆除厨房橱柜，拆除各窗户砌墙和家具，拆除室内隔离墙体，卫生间修复，拆除隔板；全屋水电修复，保证可正常使用；全屋墙面起皮铲除、清除墙纸，并进行修补、粉刷，厨房墙面补瓷砖，地脚线补缺；房间空开、插座及各房门修复；以上内容保修两年”，协议签订后，黄平于2020年7月2日向武汉火芝林建材装饰发展有限公司支付了5000元，于2020年7月10日向武汉火芝林建材装饰发展有限公司支付了5000元，于2020年7月23日向武汉火芝林建材装饰发展有限公司支付了2000元，于2020年7月29日向武汉火芝林建材装饰发展有限公司支付了3000元。累计支付15000元。武汉火芝林建材装饰发展有限公司也按约完成案涉房屋修复及装修项目。该房屋恢复原状并重新装修后，原告黄平将该房屋出租给他人用于其他经营。上述事实，有房产证及房屋平面图、《房屋租赁合同》、案外人李山花所写的证明、房屋现场照片、黄平与鄢江斌短信记录截屏、黄平与武汉火芝林建材装饰发展有限公司签订的装修协议、黄平向武汉火芝林建材装饰发展有限公司支付装修款凭证、2020年6月1日黄平与鄢江斌所签协议及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。“新冠××”疫情属于不可抗力，但疫情发生并不必然导致《房屋租赁合同》解除，也不必然导致鄢江斌付租义务的免除，鄢江斌因租金交付问题与黄平发生争执，未支付自2020年2月29日及之后的房屋租金，构成违约，原告黄平有权解除《房屋租赁合同》。被告鄢江斌在2020年6月6日搬离了该房屋，故本院确认双方签订的租期自2018年8月29日至2020年8月28日的房屋租赁合同于2020年6月6日解除。依据合同法第九十七条的规定，鄢江斌应向黄平支付合同解除前的租金，考虑到“新冠疫情”影响，遵循公平原则，依据合同法第一百一十七条的规定，疫情期间可减半支付租金，故鄢江斌按照合同约定租金标准的50%向黄平支付自2020年1月23日至2020年4月8日的租金，扣除鄢江斌已按照正常标准支付的2020年1月23日至2020年2月28日期间的租金4440元，鄢江斌还需要向黄平支付2020年2月29日至2020年4月8日的租金308元。2020年4月9日起至合同解除之日，鄢江斌应按照约定租金标准正常支付租金7153元。原告黄平仅主张截止2020年5月27日的租金属自由处分诉权，本院认可。2020年4月9日至2020年5月27日租金为6043元。故鄢江斌应支付的2020年2月29日至2020年5月27日的租金为6351元（308元+6043元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，鄢江斌未经黄平许可，擅自装饰装修并改扩建，应承担恢复原状的责任，因黄平在起诉后已雇请装饰公司恢复原状并重新进行了装饰装修，鄢江斌应支付黄平雇请装饰公司所发生的相关费用。黄平与装饰公司所签装修协议中价款为15000元，该价款既包括恢复原状费用，也包括修补装饰装修设施设备正常损耗的费用，同时还包括了翻新装修的费用，因此，鄢江斌仅应承担15000元中的恢复原状的部分费用，根据案情，本院酌定鄢江斌应承担的恢复原状赔偿损失的费用为10000元。鄢江斌搬离房屋时未尽到清洁房屋的附属义务，黄平及其丈夫清理了室内垃圾，对此，鄢江斌应给予补偿，原告要求鄢江斌支付垃圾费清理费2000元，本院根据房屋面积、市场报价酌减垃圾清运费用为500元。鄢江斌延迟支付租金导致合同解除，鄢江斌应向黄平支付违约金，双方在租赁合同中约定“擅自解约支付年租金的10%”，对此约定，黄平主张“应按四年租期租金的10%”计算违约金，然而，被告鄢江斌擅自解约发生在租赁期间的第四年，前三年租赁合同已正常履行完毕，且合同约定的也是“年租金10%”而非“四年租金的10%”，显然，违约金不能按“四年租金的10%”计付，鄢江斌应向原告支付违约金为4440元（3700元×12个月×10%）。2019年2月，因楼下业主反映漏水，黄平让鄢江斌找人凿开厨房水管外墙，为此黄平免去了鄢江斌房屋租金5600元，黄平免租是对鄢江斌找人维修水管的补偿，系双方真实意思表示，不违反法律规定，黄平不能反悔而向鄢江斌索要已免除的租金。鄢江斌提前解约客观上造成黄平房屋空置期损失，鉴于合同解除后，剩余租期较短，且案涉房屋在恢复原状、重新装修后已另行出租。考虑到鄢江斌向原告支付的违约金能够弥补原告空置期损失，故本院对黄平要求鄢江斌另行支付空置期损失5000元的诉请不予支持。合同解除前，鄢江斌在长达近四年的租期内，正常使用租赁物未提异议，其主张房屋漏水、外墙渗漏、水表爆裂造成房租损失30000元，但未提供相关证据，鄢江斌的主张无事实及法律依据，本院不予支持。同理，鄢江斌主张黄平应承担房屋漏水修缮费用，但其未提供任何证据，本院亦不予支持。因合同解除，黄平应向鄢江斌退还房屋租赁押金3500元。双方并未在租赁合同中约定开具发票的义务，且开具发票并非人民法院应受理的诉讼请求范畴，本院对鄢江斌要求黄平开具租赁费发票的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）鄢江斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄平支付2020年2月29日至2020年5月27日的房租6351元；二、被告（反诉原告）鄢江斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄平支付擅自装饰装修造成的损失10000元；三、被告（反诉原告）鄢江斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄平支付垃圾清理费500元；四、被告（反诉原告）鄢江斌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄平支付违约金4440元；五、原告（反诉被告）黄平于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）鄢江斌退还房屋租赁押金3500元；六、驳回原告（反诉被告）黄平其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）鄢江斌其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1262.5元，由被告（反诉原告）鄢江斌负担329元，由原告（反诉被告）黄平负担933.5元；反诉案件受理费1030元，由原告（反诉被告）黄平负担73元，由被告（反诉原告）鄢江斌负担957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘炎铭二〇二〇年九月十一日书记员  陈 畅