北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22909号原告（反诉原告）：高然，女，1989年8月17日出生，汉族，中国进口汽车贸易集团有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张铭亮（高然之夫），男，1989年10月12日出生，汉族，无职业，住北京市海淀区。被告（反诉被告）:张超，男，1985年9月10日出生，汉族，吉林省双辽市茂林镇新兴村农民，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：王久文（张超之表哥），男，1971年9月19日出生，汉族，吉林省长岭县**镇六合村农民，住辽宁省沈阳市浑**。原告高然与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告高然的委托诉讼代理人张铭亮，被告张超的委托诉讼代理人王久文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高然向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告装修费37498元、监工交通费及误工费5000元、因房屋被损坏不能出租造成损失5万元（2018年10月1日至2019年7月30日，共计10个月，每月5000元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年5月10日将名下房屋通州区台湖镇首开万科城市之光x号楼x租给被告，但被告在未告知原告的情况下违反租赁合同，具体行为如下：拖欠房租，私自转租，擅自改变房屋用途，损坏房屋拒不赔偿，利用房屋从事违法活动。被告张超辩称：我不同意原告的诉讼请求，按照租赁合同合同租期于2018年5月10日至2020年4月9日，我方交纳了4200元押金，每月按时支付，我于2018年10月18日向原告转账4200元房租，原告拒收，同时原告将涉案房屋锁予以更换，不让被告继续入住，被告在2018年10月19日、20日将门锁更换，当天原告报警，称我们入室盗窃。根据物权法第117条、第120条规定及侵权责任法相关规定，原告严重侵害了被告的用益物权，所以责任不在我方。原告所诉装修费及租赁房屋损失与我方无关。现我提起反诉，要求法院判令被反诉人返还租房押金、支付违约金、误工费和赔偿各种物品损失共计25500元；本案本诉与反诉费用由被反诉人承担。针对被告张超的反诉，原告高然辩称我不同意被告张超的反诉请求，我拒收房租系因为被告张超迟延交付房租已达7天，根据合同约定我可以解除合同。被告反诉物品中空调有，其他记不清了。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市通州区东石东四路**院**楼****（以下简称x号房屋）的所有权人为原告高然及其配偶张铭亮。x号房屋用途为办公，面积为72.1平方米。2018年4月22日，原告高然（出租人、甲方）与被告张超（承租人、乙方）签订《个人租房合同》，主要约定：房屋坐落于北京市通州区台湖首开万科城市之光x号楼x，建筑面积72.81平方米。租赁用途：居住，居住人数为4人，最多不超过6人。租赁期限自2018年5月10日至2020年4月9日，共计2年。租金标准4200元/月，支付方式押一付一。押金4200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金4200元一个月向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金4200一个月向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按房租一个月的租金4200元标准支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方即开始履行，原告高然将x号房屋交付给被告张超。双方合同履行过程中，2018年10月18日，被告张超通过转账形式支付原告高然2018年10月租金4200元，原告高然拒收，此后双方就合同履行问题产生纠纷，2018年10月18日，原告高然将x号房屋门锁更换，2018年10月20日，被告张超又将x号房屋门锁更换，后双方因该问题报警，被告张超在次渠派出所将更换后的门锁交予原告高然。庭审中，关于违约责任问题，原告高然诉称被告张超存在逾期交付租金，擅自转租用于中介公司经营等违约行为，并向法庭举证提交了电话录音、房屋照片等证据予以证明。被告张超对原告高然的上述意见不予认可，并主张其正常履行租金交纳义务，原告高然拒收构成违约，并要求原告高然承担违约责任。双方各执一词。本案诉讼过程中，2020年9月2日，本院组织原被告双方对涉案x号房屋进行了现场勘查，经现场勘查，x号房屋内墙壁、地板、楼梯地板、插座有被损坏的情形。关于被告张超反诉所主张返还的物品，经现场勘查确认，x号房屋内属于被告张超物品有：海尔三开门冰箱一台、荣事达洗衣机一台、办公桌一张、沙发一组、两开门衣柜两个、玻璃茶几一个、松下牌空调挂机一台，另外，原告高然认可对位于二层的空调进行了拆除并更换，原告高然表示同意承担相应责任。对于上述物品，原告高然表示同意予以返还。上述事实，有房屋所有权证、《个人租房合同》、转账记录、房屋照片及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订《个人租房合同》后，双方在合同履行过程中产生纠纷，原告高然主张被告张超逾期支付租金，擅自转租，损坏房屋内墙壁、地板等行为，并主张被告张超构成违约。对此本院认为，结合《个人租房合同》中关于转租的相关约定，被告张超转租需经得原告高然的书面同意。根据原告高然举证提交的案外人刘文娟的说明以及电话录音等证据可以认定，被告张超存在转租行为，其行为已构成违约。同时，根据原告高然举证提交的房屋照片以及结合现场勘查情况，被告张超在租赁期间损坏了x号房屋内的墙壁、地板、楼梯地板等房屋部位，给原告高然造成了一定的损失。故对于原告高然主张的装修费37498元及装修期间的误工费损失，本院依法酌情予以支持，具体数额依法酌定为4700元，过高部分本院不予支持。原告高然主张监工交通费及因房屋损坏不能出租造成的损失，证据不足，本院不予支持。关于被告张超的反诉请求，被告张超反诉主张退还押金4200元，原告高然对于收取押金但未退还的事实予以认可，本院对此不持异议，关于该笔押金由本院依法予以处理。被告张超反诉主张违约金及误工费，依据不足，本院不予支持。关于被告张超反诉主张的各种物品损失费，根据现场勘查情况，除二层空调外的其他物品均还在x号房屋内，原告高然同意返还，本院对此不持异议。原告高然认可将位于x号房屋二层的空调进行了更换，故原告高然应给付被告张超相应损失，具体数额由本院依法酌定为500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张超给付原告高然财产损失、误工费损失共计4700元，原告高然给付被告空调损失500元（被告张超已交付的押金4200元不予返还）；二、原告高然将位于北京市通州区东石东四路x号院x号楼x层x号房屋内的海尔三开门冰箱一台、荣事达洗衣机一台、办公桌一张、沙发一组、两开门衣柜两个、玻璃茶几一个、松下牌空调挂机一台返还给被张超，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告高然的其他诉讼请求；四、驳回被告张超的其他反诉请求。案件受理费2112元，由原告高然负担2062元（已交纳）；由被告张超负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费438元，由原告高然负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告张超负担388元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二〇年九月十一日法官助理 徐晓云书 记 员 云雪峰