河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5015号 上诉人（原审被告）：沧州荣盛房地产开发有限公司，住所地：沧州市运河区黄河西路北侧阿尔卡迪亚国际酒店**。送达地址：沧州市新华区百川路与海丰南大道交汇处锦绣观邸售楼处,联系电话：138××××6831。统一社会信用代码：911309005809980482。 法定代表人：周刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：李胜利，男，汉族，1984年8月29日出生，住北京市西城区，该公司员工。 委托诉讼代理人：任学敏，河北东方伟业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许峰森，男，1978年4月1日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：申清枝，河北腾迅律师事务所律师。 上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人许峰森房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》（下称合同）第五条，并非“格式条款”，该条款依法具有法律效力。第一、《合同》中第五条是示范合同内容而非格式条款。双方签订的合同是根据建设部、国家工商行政管理总局联合制发的《商品房买卖合同范本》内容签订的，是全国统一使用的合同示范文本。示范合同是根据有关的专业法规、商业习惯确立的，为当事人订立合同时所参考的文本格式；示范合同有利于明确当事人的权利义务、减少因合同内容欠缺而发生纠纷的可能”（以上是最高院观点，见《最高院关于合同司法解释二理解与适用》第83页）。所以，示范合同文本内容与格式条款有着本质区别。第二、合同示范文本是国家权威部门根据房地产交易商业习惯、专业法律法规制订的，并非申请人“预先拟订”，其内容不存在违反《合同法》第五十二条、五十三条规定的情形，更不存在免除卖方责任加大买方责任的情况。《合同》第五条，1约定的“按产权登记面积结算，房价多返少补”的内容是合同范本的内容，该条内容本身就是公平合理的。更何况国家政府部门制订示范合同内容本就是为了维护合法、公平的交易秩序，避免因“合同内容缺陷而发生纠纷”。第三、合同示范文本是建设部、国家工商行政管理局要求开发商必须使用合同文本。第四、示范文本第五条的“1”为双方自行约定，“多退少补”是双方经过协商确定的，是示范文本所允许的且没有违反法律强制性规定，是合法有效的。如果认定该种方式为格式条款，那示范文本就应该直接去除“1”，按“2”处理，恰恰是为了公平合理以及尊重市场的诚信原则，示范文本允许合同相对人进行协商约定。第五、《合同》内容是经双方协商确定的。首先，《合同》订立之后，双方又订立了《合同补充协议》，在补充协议中双方进一步明确了“出卖人与买受人根据《合同法》及其他有关规定，为明确买卖双方的权利义务关系，经协商一致，于2013年10月24日签订《商品房买卖合同》”。由此可见补充协议明确了《合同》是依据《合同法》和“经协商一致订立的，当然《合同》第五条，“1”毫无争议是根据“《合同法》和“经协商一致”订立的，怎么是“格式条款”呢？其次，《合同》中选择1或2的地方均属显要位置，清楚明了，被申请人是不可能不注意和不知道的，更何况《合同》中有多处类似对条款1或2选择的情况，如《合同》第四条、第六条、第十九条等。再其次，被申请人为完全行为能力人，其主张购房时对位置、结构布局不清楚，显然是违背逻辑和常理，且没有任何证据。对于买房这种生活中的大事，必然是与开发商沟通好，核对好合同，没有问题了才签字付款，当然代表被上诉人对该合同的合意。根据《民诉法》解释105条之规定“运用逻辑推理和日常生活经验法则”完全可以判断被申请人在作虚假陈述。二、本案中不存在合同解除的情况，不具备合同解除的法定要件。首先，原审判决也列举《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所采取的合理的方式”。《合同》第五条“按产权登记面积结算，房款多退少补”并没有排除或者限制上诉人任何责任，所以上诉人根本不存在合理提示及说明的义务。《合同》是双方协商一致达成，第五条“1”下有横线标记，其他处都打“x”，足以引起对方的注意，此即被上诉人所要求的说明方式。且说明义务并非导致条款无效的法定事由。其次，“按产权登记面积结算，房款多退少补”的约定没有免除上诉人责任，也没有加重被上诉人义务，是公平合理符合市场规则的交易。原审判决认为“多退少补这种方式排除了被上诉人解除权这一主要权利，是错误的，《合同法》第四十条规定的“排除对方主要权力的”，“主要权利”是指合同中当事人应该享有的主要权利系合同权利，相对于合同义务而言。本案被上诉人的主要权利系收房收租权，并非原审判决所称的合同解除权，这是对《合同法》的曲解和误读，况且，全部合同内容根本就没有限制被申请人合同解除的规定。再次，《商品房司法解释》第十四条的“解除权”的法定前提条件是合同没有约定或者约定不明确，且面积差绝对值超过3%，很显然不适用本案，本案合同有约定，而且约定非常明确，解除权的前提条件不存在，所以根本涉及不到排除的问题。原审判决混乱了解除权与认定条款无效的逻辑关系：正常的逻辑是先有解除权，因为排除了该解除权而导致合同条款无效，而并不是条款无效，视为没有约定，然后再有解除权再排除再导致无效。三、合同目的已经实现，双方不存在根本违约，不符合合同解除的法定要件。《合同》补充协议第三条约定，买受人承诺遵守与商管公司签订的委托经营合同中的各项管理规定，并接受以上文件的约束。该条证实被上诉人购买该房屋的目的是投资收取租金，2013年11月4日被上诉人与沧州商盛物业服务有限公司（以下简称“商盛物业”）签订《委托经营合同》委托商盛物业管理并产生租金收益，此时上诉人已经完成了交付义务，被上诉人实现合同目的。此外，涉案房屋合同显示25.34平方米，实际26.89平方米，多1.55平方米，上诉人的意思是多出的平米双方共担，其中25.34*3%=0.76平方米由被上诉人补交房款，剩余0.78平方米由上诉人承担，视为赠与被上诉人。两者相差不过一块瓷砖大小的地方。为此解除长达7年的合同，理由过于牵强。如果按原审判决的逻辑，凡是打印的文字合同，一方当事人随时可以以格式条款为借口请求判决无效、撤销或解除，结果势必损害诚信原则、公平的交易规则和正常的交易秩序，鼓励纵容违约和失信行为。三、假使本案属于合同解除争议的话，被申请人申请已超出法定解除合同期限，其合同解除权已消灭。首先，原审判决错误理解和错误适用了法律规定。《合同法》所规定的催告是“履行合同”的催告，即要求督促对方履行合同义务，而不是督促要求对方解除合同。此系法律常识问题，原审判决都没弄清楚何以谈其公正裁决。其二，原审法院认定2015年3月12日邮寄的《沧州市荣盛房地产开发有限公司广场发函》和2019年1月4日作出的《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》为上诉人催缴房款的行为，恰恰认定了申请人履行了催告义务的事实。其三，上诉人提交了2015年3月12日的函和2019年1月4日函的快递单据，更充分证明申请人履行了催告义务。因为邮政信函是双方合同约定的送达方式。双方在《合同补充协议》第四条中明确约定：“出卖人对买受人的书面通知以邮政信息或沧州晚报公告为送达方式”。所以，无论按EMS快递信息时间2015年3月12日计算，还是按2019年1月4日计算，被申请人于2020年3月25日起诉，已经大大超出了合同解除的法定时间，被申请人合同解除权已经消灭。四、原审判决认定房款及向被申请人支付利息是错误的。原审判决错误的将合同金额理解为房款，《合同》第四条明确约定商品房价款为每平方米10783.23元，总金额273247元，被上诉人也是按此价款支付。原审判决认定的354866元包括2015年1月1日至2017年12月31日的租金收益，并非房款，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。如果双方解除合同，该部分收益应当返还上诉人。否则，按照原审判决对催告的理解，被上诉人十年赚够与房款等价的租金，又要求解除合同，返还房款，被上诉人获得双倍房款，岂不是占尽便宜，这是不公平不公正的，不仅违反法律规定，也违反社会公德。此外，原审法官同一天审理的被上诉人与商盛物业合同纠纷的判决中（2020）冀0903民初1636号民事判决书），认定的本案的购房款则为273247元，以此数为基数计算的租金收益。两种认定岂不是矛盾？五、本案程序违法适用法律错误，并导致了错误的判决结果。本案合同是双方经协商一致，签订国家主管部门制定的通用范本合同，不存在免除或者限制上诉人责任或者排除对方主要权利情况，故本案不应适用《合同法》第三十九条、第四十条和《合同法》解释（二）第六条之规定。 许峰森答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉维持原判。1、双方签订的商品房买卖合同第5条属于格式条款，该格式条款违背公平原则，在合同订立时未尽合理提示及说明义务，排除了被上诉人在所购商品房面积差超过3%，依法享有合同解除权这一主要权利，该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，在面积误差比绝对值超过3%时，买受人享有合同解除权，同时有权要求返还已付购房款及利息。另外本案当中没有超过解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后，在合理期限内不行使的该权利消灭。本案当中双方没有约定解除权行使期限，对方也从来没有催告被上诉人行使解除权，故不超过解除权的行使期限，因此一审判决是完全正确的。2、被上诉人在一审的诉状中列举了上诉人多种违约行为，被上诉人也是享有合同解除权的，综上，请求驳回上诉，维持原判。 许峰森向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间签订的第1310240029号商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款共计354866元；3、被告承担违约金99000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月24日，荣盛公司（出卖人）与许峰森（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：X字第1310240029号），主要约定：买受人购买荣盛国际购物广场4层4118铺号房，建筑面积共25.34平方米，其中套内建筑面积15.2315平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.1057平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10783.23元，总金额273247元。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异的处理。商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房价多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人以按揭贷款方式按期付款，首付款153247元，剩余部分120000元于2013年11月14日前用按揭贷款支付。同时双方在《附件四：合同补充协议》中约定，该商品房合同金额已扣减2015年1月1日至2017年12月31日期间三年租金收益（三年租金按照销售案场房款金额分别以每年7%、8%、8%在房款中予以扣减，构成该合同金额），此期间租金不再另行支付。被告荣盛公司分别于2013年10月24日和2014年7月14日向原告许峰森出具了两张销售不动产统一发票，载明许峰森分别向荣盛公司支付购房款153247元和120000元。被告荣盛公司于2019年1月4日做出《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》，载明：许峰森于2013年10月24日购买了荣盛国际购物广场4118铺，并与我公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为X字第1310240029号，合同单价为10783.23元/㎡。根据沧州市房产测绘队出具的荣盛购物广场实测《测绘成果认签表》核算，您的商铺面积增加了1.55平米，需补缴面积差款16714元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，我公司仅收取增加面积3%以内的面积差款8197元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案双方当事人订立的《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品交付后，产权登记面积和合同约定面积产生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房价多退少补；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。虽该条款中“面积确认及面积差异处理”涉及了两种解决方式，表面上赋予了买受人选择权，但实际上“双方同意按第1种方式进行处理”中的“1”系由荣盛公司打印至由其提供的《商品房买卖合同》空白处，并未体现双方进行过协商，该条款是由被告荣盛公司预先制定、可重复使用、并排除合同对方当事人合意的条款，该条款属于格式条款。被告未提供证据证明就该条款在合同订立时已尽合理提示及说明义务，而该条款排除了原告在所购商品房面积误差比超过3%时依法享有的合同解除权这一主要权利，故该条款应认定为无效。因此，在商品房面积误差比绝对值超出3%时，不应以此条款内容作为面积差异的处理方式,而应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。另外，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律对于本案情况下原告行使合同解除权的期限没有明确规定，双方当事人在合同中对此亦无约定。被告荣盛公司提交了2015年3月12日邮寄的《沧州市荣盛房地产开发有限公司广场发函》和2019年1月4日做出的《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》，但该证据系荣盛公司的催缴房款行为，不能视为其向原告催告行使解除权的行为。因被告并未向原告发出过行使解除权的催告，故一审法院认为原告行使解除权未超过期限。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，《商品房买卖合同》约定的建筑面积为25.34平方米，经测算商铺面积增加1.55平米，面积误差比超出法律规定的3%，虽被告向原告收取增加面积3%以内的面积差款，但原告作为买受人有权在面积误差比超过3%时选择解除合同，故原告要求解除合同的事由符合法律规定合同解除的情形。因此，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方商品房买卖合同约定的商品房总金额、销售不动产统一发票以及合同附件四《合同补充协议》第四条“该商品房合同金额已扣减2015年1月1日至2017年12月31日期间三年租金收益（三年租金按照销售案场房款金额分别以每年7%、8%、8%在房款中予以扣减，构成该合同金额），此期间租金不再另行支付”约定，原告支付的购房款应认定为354866元。原告主张的违约金也即利息应自原告起诉之日即2020年6月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至清偿之日，以99000元为限。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告许峰森与被告沧州荣盛房地产开发有限公司签订的X字第1310240029号《商品房买卖合同》。二、被告沧州荣盛房地产开发有限公司返还原告许峰森购房款354866元及利息（利息自2020年6月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止，以99000为限）。限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4054元，由原告许峰森负担800元，由被告沧州荣盛房地产开发有限公司负担3254元。 本院二审期间，上诉人荣盛公司为支持其上诉请求和理由向本院提交证据一：建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知。该通知中三条规定各省、自治区、直辖市建委（建设厅）要在2000年11月底前将贯彻、落实《示范文本》的情况上报建设部。建设部将会同国家工商行政管理局在2000年年底检查各地执行《示范文本》的情况。下附商品房买卖合同示范文本全文，该文本与双方当事人签订的商品房买卖合同一致，证明双方当事人签订的商品房买卖合同是建设部国家工商行政管理局印发的示范文本，是根据以上国家部门规定开发商必须使用的合同文本，所以该合同并非上诉人预先拟定所以该合同的具体条款也是示范文本中的内容，并非格式条款。且多退少补的约定和合同中第6条关于付款方式的约定是一样的，都是在双方协商一致的基础上达成的，然后才打印的合同。原审法院以该合同为打印版而判定双方未经协商是不符合现实的，否则上诉人是如何判定被上诉人的财力状况的呢，类案中有多案当事人是按揭贷款付款，也有多人是一次性付款，且补充协议中明确了双方是在双方一致的基础上达成的，该条款并未排除限制被上诉人的主要权利，主要权利是指合同的主要权利，是相对于合同主要义务而言的，如果上诉人要求被上诉人支付多余的面积差款却不给相应的面积差这是排除其主要权利，但事实并不是这样的，上诉人仅要求被上诉人支付3%以内的面积差款，剩余多余的面积上诉人并未要求被上诉人支付，从这个角度被上诉人是受惠方。证据二：（2020）冀0903民初1636号民事判决书。欲证明许峰森在运河区人民法院起诉要求沧州商盛物业服务有限公司支付委托经营收益的判决，该判决证明被上诉人在此期间并未存在损失，所以关于利息的损失也是不应得到支持的。证据三：双方签订的商品房买卖合同其中封皮的背面《商品房买卖合同说明》。第1/5/7条……。由此说明该合同条款的解释方为建设部和国家工商行政管理局，拟定单位并非上诉人，对括号中的内容选择内容空格部位内容双方已经约定了解释方式。上诉人提交的证据经被上诉人当庭质证，其质证意见为：针对证据一：恰恰证实该合同是荣盛公司预先制定可重复使用并且在使用之前排除了合同对方当事人合意的条款，属于格式条款。另外在其提交的示范文本全文中在第5条中建设部的合同和其与被上诉人签订的合同并不一致，在建设部的合同中按第几种方式处理是空白的，而本案中虽然条款中面积确认及面积差异处理涉及了两种解决方式，表面上赋予了买受人选择权但实际上双方同意按第一种方式进行处理的1系由荣盛公司打印至由其提供的商品房买卖合同的空白处，并未体现双方进行过协商。且该条款排除了被上诉人在面积差超过3%时享有合同解除权这一权利，本案的面积差已经超过9%，法律规定在面积差超过3%时买房人享有合同解除权，就是为了避免开发商随心所欲变更房屋实际交付面积，侵害买房人的权利，在此种情况下买房人有权选择合同解除权，也可以选择继续履行选择权在买房人而不在开发商。对证据二：该证据和本案缺乏关联性，被上诉人在2020年6月起诉上诉人要求解除房屋买卖合同，如果法院判决解除也是从起诉之日解除，而在此前被上诉人将此房屋委托商盛经营已经2年荣盛公司没有支付收益，故被上诉人有权起诉要求取得2018/2019年度的经营收益，和本案没有关联性。解除之后的收益可以不要求要，但是不影响解除权。对证据三：1、不能证实其证明目的。关于合同解除权期限在一审中上诉人提交的特快专递单上没有许峰森的签字，无法证明上诉人在以上日期送达了关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函。2、退一步假设送达了，该函并不是催告解除权的函，而是要求缴纳面积差的函。3、本案并不适用一年的解除权时效，根据最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释第15条第2款并不适用本案，从该条第一款可以看出本条是针对出卖人延期交付房屋或者买受人迟延支付购房款时解除权的行使期限，而不是针对面积差超过3%时解除权的行使期限，因此不适用本案。 其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。” 本案双方当事人2013年10月24日订立的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品交付后，产权登记面积和合同约定面积产生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）、按产权登记面积结算，房价多退少补（2）、×（3）、×（4）、×；2、双方同意按以下原则处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。”虽该条款中“面积确认及面积差异处理”涉及了两种解决方式，表面上赋予了上诉人选择权，但实际上“双方同意按第1种方式进行处理”中的“1”系由荣盛公司打印至由其提供的《商品房买卖合同》空白处，并未体现双方进行过协商，该条款是由荣盛公司预先制定、可重复使用、并排除合同对方当事人合意的，故该条款属于格式条款。被上诉人未提供证据证明就该条款在合同订立时已尽合理提示及说明义务，而该条款排除了上诉人在所购商品房面积误差比超出3%时依法享有的合同解除权这一主要权利，故该条款应认定为无效对上诉人没有法律约束力。因此，在商品房面积误差比绝对值超出3%时，不应以此条款内容作为面积差异的处理方式,而应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。 《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”；第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”法律对于本案情况下被上诉人行使合同解除权的期限没有明确规定，双方当事人在合同中对此亦无约定。该条第二款指的是，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有合同解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭。上诉人一审提交的证据不能视为向被上诉人催告行使解除权的行为，故上诉人并未向上诉人发出过行使解除权的催告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：……(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……。”，故一审法院支持被上诉人要求解除涉案《商品房买卖合同》并返还已付房款及利息的诉求，并无不当，本院不持异议。根据双方《商品房买卖合同》约定的商品房总金额、销售不动产统一发票、合同附件四《合同补充协议》第四条“该商品房合同金额已扣减2015年1月1日至2017年12月31日期间三年租金收益（三年租金按照销售案场房款金额分别以每年7%、8%、8%在房款中予以扣减，构成该合同金额），此期间租金不再另行支付”的约定，上诉人支付的购房款应认定为354866元，被上诉人应予返还。 综上所述，沧州荣盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,624元，由上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司负担6,624元。 本判决为终审判决。 审判长 高 娜 审判员 赵文甲 审判员 位海珍 二〇二〇年九月二十七日 书记员 郑 雪