广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3705号上诉人（原审被告）：陈茂顺，男，1979年12月5日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区************。委托诉讼代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：石志丽，广东谭红玲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市创谷众创空间商务服务有限公司，住所地广东省中山市*************卡。法定代表人：邓秋萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏结，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人陈茂顺因与被上诉人中山市创谷众创空间商务服务有限公司（以下简称创谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈茂顺上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判陈茂顺与创谷公司于2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月22日解除；二、撤销一审判决第二项，改判创谷公司立即返还陈茂顺合同保证金75835元及该款从起诉之日至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、撤销一审判决第三、四项，改判陈茂顺无需向创谷公司支付任何费用；四、判决由创谷公司承担陈茂顺因本案所产生的律师费15000元。事实与理由：一、涉案合同已于2018年12月22日解除。2018年4月创谷公司在接手涉案租赁物的管理后开始装修，并向陈茂顺承诺2018年10月1日前绝对可以开始营业。所以陈茂顺才于2018年7月9与创谷公司签订《商铺租赁合同》，合同签订后，陈茂顺按约定支付了创谷公司合同保证金75635元。但是到了2018年10月1日，创谷公司的一楼公共区域和商场外墙面仍在全面施工，商场内部的自动扶梯也未开启使用。因创谷公司租给陈茂顺的商铺一直未能营业，陈茂顺未交纳2018年10月、11月、12月租金。2018年12月22日，创谷公司向陈茂顺发来《停电通知单》，并将陈茂顺的商铺电闸开关锁住，进行停电处理，至今仍未通电。在这种情形下，陈茂顺于2018年12月31日之前就多次要求与创谷公司解除《商铺租赁合同》，并于2018年12月25日和2019年1月8日分两次交清全部电费，并与创谷公司商讨打算即刻搬离涉案商铺，但创谷公司均予以拒绝，阻止陈茂顺撤离，陈茂顺只好另行租赁店铺，涉案商铺一直空置处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款及合同法司法解释（二）第二十四条的规定，陈茂顺有权以创谷公司违约为由行使单方解除合同权。创谷公司于2019年4月8日才提起诉讼，已过三个月的异议期间。综上，双方的《商铺租赁合同》已在2018年12月22日解除。二、创谷公司应向陈茂顺返还租赁保证金75835元。创谷公司交付的商铺不符合双方签订的《商铺租赁合同》第6.3、6.5和6.6条约定，没有提供正常的顾客进出通道和客货电梯，且未保障在商场二楼的经营秩序，导致顾客不愿意到二楼商铺，存在违约行为，理应向陈茂顺返还合同保证金75835元及利息。三、陈茂顺不应向创谷公司支付2018年10月1日至2019年8月18日期间的租金、占用费和滞纳金。1.创谷公司未提供符合合同约定的租赁物，陈茂顺也于2018年12月31日前多次提出要求解除租赁协议；且创谷公司于2018年12月22日向陈茂顺发来《停电通知单》，并对涉案商铺采取停电的强制措施─锁电闸处理，至今仍未通电。陈茂顺一直想搬离商场，但保安均予以阻止，涉案商铺一直空置处理；创谷公司拒不提交该商场的消防合格证明以证明其达到出租条件。2.创谷公司的违约行为致使陈茂顺承担着巨额的运营成本，却无从开展任何业务，与创谷公司签订合同的目的显然无法实现，也无法获得任何合同利益。在这样的情形下要求陈茂顺支付2018年10月1日至2019年8月18日期间的租金、占用费和滞纳金显然对陈茂顺极不公平。3.陈茂顺在2018年12月31日前多次向创谷公司提出解除租赁合同并准备即刻搬离商场，但创谷公司强行阻止陈茂顺撤离，不让陈茂顺搬走办公用品。因此，陈茂顺无法撤场的原因完全在于创谷公司，陈茂顺不应为继续占用租赁物而支付占有使用费。4.创谷公司自2018年12月22日后也再未向陈茂顺发出缴费通知书，而且除了另案起诉创谷公司的原告王久润外，至今该商场二楼仍未出租过，足以证明该商场二楼未达到合同约定的交付条件。四、一审判决未查清涉案商铺是否具有消防合格证的情况，属于事实认定不清。双方签订的租赁合同约定创谷公司负责商场配套的消防系统、中央空调系统等经营条件，但创谷公司拒不提交该商铺的消防合格证明以证明其达到出租条件，一审法院未对其进行调查查清属于事实认定不清。因为涉案商铺是否具有消防合格证关系到租赁物是否符合出租条件，进而会影响到合同的效力。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院查清事实，依法判决。被上诉人创谷公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回陈茂顺的上诉请求，维持原判。一、根据双方签订的租赁合同8.3条约定，陈茂顺不缴纳租金、水电费等费用，创谷公司作为出租方是有权停止供水供电。即使创谷公司采取停水停电的措施，责任也不在创谷公司。二、创谷公司对涉案租赁物二楼的出租情况取决于市场经营环境，陈茂顺不能以仅有几户商铺承租人为由主张其违约行为未造成经济损失。创谷公司向一审法院起诉请求判令：一、解除创谷公司与陈茂顺于2018年7月9日签订的商铺租赁合同，陈茂顺返还涉案租赁物；二、创谷公司没收租赁保证金75835元；三、陈茂顺支付2018年10月1日至2019年7月22日的租金278058元；四、陈茂顺支付2019年7月23日起至实际搬离涉案租赁物之日止的商铺占用费（按租金金额计算）；五、陈茂顺支付创谷公司滞纳金127653.42元（从2018年10月1日起按照逾期缴纳金额千分之五计付至2019年7月22日）。陈茂顺向一审法院反诉请求：一、判令解除双方于2018年7月9日签订的商铺租赁合同；二、判决创谷公司立即返还陈茂顺合同保证金75835元及该款从起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；三、判令创谷公司承担律师费15000元。一审法院认定事实如下：中山市******所有权人是中山市古镇镇古三经济发展公司（以下简称古三公司），已获得建设工程规划许可证。中山市**镇***********出租给创谷公司，租期为2018年4月16日起至2028年4月15日止。租赁物的用途用做灯饰行业，第1-4层为灯饰门市，5-9层为灯饰设计中心。2018年7月9日，创谷公司作为甲方与陈茂顺作为乙方签订商铺租赁合同一份，合同约定乙方租赁甲方位于中山市*************卡的商铺，租赁面积为505.57平方米，乙方承租该商铺仅限于经营灯饰产品。租赁期限为从2018年10月1日起至2019年12月31日止。租金每月25278元（含物业管理费），双方同意每个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，每期租金交付为一次性支付一个月的租金。租金均应在每月30日之前向甲方支付，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向甲方支付滞纳金。逾期超过五天的，甲方有权单方解除合同提前收回商铺。合同签订之日起10个工作日内，乙方一次性支付75835.5元给甲方作为租赁商铺的保证金，以保证合同的履行。合同期间，若乙方提前解约则甲方有权没收乙方所交押金，并保留对乙方违约造成甲方的损失进行索赔；若乙方违反本合同约定任一义务，造成甲方损失或损害的，则甲方有权直接从保证金中扣除相应金额，甲方扣除后有权要求乙方在三日内补足保证金数额，乙方逾期五天未补足的，则甲方有权单方提前解除合同收回商铺并没收保证金。合同期满，甲方在乙方交回商铺并办理退场手续3个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害、清偿所有应付款项后，由甲方不计算利息凭乙方退回的保证金收据退还该保证金给乙方。租赁期间甲方负责提供商场配套的消防系统、中央空调系统、公共照明、顾客进出通道、客货电梯等经营条件；负责场地的公共装修、包括大厦外墙、地面、天花、空调、消防、正常照明等；负责或委派物业公司对商场公共区域的清洁、绿化、保安及停车进行管理，对商场内外的公共设施设备的正常使用及保养，保障经营秩序等。合同期间，如甲方擅自提前终止本合同（双方约定甲方有单方面终止合同的情况除外），则甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方；若乙方擅自提前终止本合同（双方约定乙方有权单方面终止合同的情况除外），甲方有权没收乙方所租赁商铺的物品作抵押租金；乙方未能按合同约定如期如数缴纳水电费的，应向甲方缴纳违约金，违约金的计算按供水供电事业公司的规定处理；逾期3天仍未交清水电费用的，甲方有权停止向乙方供水供电，由此造成乙方的影响及损失由乙方自行承担，期间，甲方对商铺的各项费用照常计收；若乙方拖欠租金或管理费超过五天以上等，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方保证金，收回商铺重新招租而无需对乙方作出任何补偿，乙方并需清缴使用商铺而产生的所有费用及违约金；守约方提起诉讼的律师费和诉讼费用由违约方承担。合同签订后，陈茂顺向创谷公司支付75835元押金。2018年7月9日之后涉案商铺一直由陈茂顺使用。陈茂顺未缴纳过租金。庭审过程中，陈茂顺要求2019年8月18日之前搬离涉案租赁物，若不及时搬离，涉案商铺及内部全部物品归创谷公司所有，创谷公司对此表示同意，并主张商铺占用费计至2019年8月18日止共27天为22750.2元。陈茂顺主张创谷公司交付涉案商铺给其后该商铺所在商场至2019年年前一直在装修，且自2018年12月22日起将其铺位停电，导致其无法正常使用涉案商铺，创谷公司交付的涉案租赁物没有达到合同约定的经营条件，属于根本违约，故其要求解除合同。另外，创谷公司承诺在商场装修改造完才计算租金，故其无需支付商场装修完之前的租金，而其于商场装修完之前因创谷公司违约已多次提出解除合同并要求搬离涉案租赁物，系创谷公司的保安阻止其搬离，故其无需支付装修完成后的租金。陈茂顺对其主张提交图片、光盘2张、停电通知书、2018年11月20日的交费通知2份、联名请愿书、陈茂顺与黄某的微信聊天记录、陈茂顺与郑展锋的微信聊天记录及短信聊天记录拟予证实。创谷公司对陈茂顺提交的图片及光盘真实性确认、但不确认证明内容，对其余的证据均不确认，并主张涉案租赁物所在商场自2018年5月份开始就正常经营及出租使用，不存在陈茂顺所述的一直装修，因涉案商铺所在商场一直在招租，各商铺的出租时间不同，各承租方都会对商铺及周围进行装修，且商家自己的装修时间都很短，并不会影响陈茂顺的经营，且陈茂顺提交的照片及光盘中的视频集中在2019年1月中旬左右，并不能反映涉案大厦持续装修或达不到交付条件。创谷公司对其主张提交1楼01卡、02卡、05卡、06卡、07卡、17卡、19卡租赁合同、电费单、消费单列表、银行消费单列表及视频照片拟予证实。陈茂顺对创谷公司视频照片真实性确认，但不确认证明内容，对其他证据均不确认。经查，陈茂顺提交的图片及其中一张光盘反映2019年1月9日至同年1月18日期间涉案商场的入口通道天花有进行装修、通往二楼手扶电梯未开启，2019年3月25日通往二楼的手扶电梯仍未开启、仍有小部分未知区域在装修，在上述期间中山市*******口电子流动广告牌显示“鸿兴，创谷大厦火热招商中”并有招商热线；其中有2张图片一张拍摄的是关于“世纪灯饰广场重新装修设计的简要说明”，内容反映原“世纪灯饰广场”现由邓秋萍承租，并承诺将于2019年年底前完成改造，拟改造投资金额总共不少于1000万人民币，改造部分包括外立面、内部公共区域等，附上相关改造效果图纸，承诺按照效果图纸进行实施，如有适当修改之处，将会与古三村委保持及时沟通后方予实施，下方有邓秋萍字样签名及指模捺印；另外一张拍摄的是中山市城市管理行政执法局先行登记保存证据通知书，中山市城市管理行政执法局告知世纪灯饰广场于2018年8月28日在中山市**********进行未经主管部门同意擅自设置户外广告，并对相关证据进行登记保存，请该广场前往古镇执法分局接受询问调查及听取处理意见，该通知书中有中山市城市管理行政执法局红印盖章。另外一张光盘拍摄日期为2019年8月12日，反映涉案商场内部在正常经营，但二楼无一家店铺开门，有一个电表被上锁，但未能显示电表的户主。联名请愿书为案外第三人出具的证明涉案商场从2018年10月15日以后一直到2019年3月都在装修导致无法营业的证明材料，该请愿书有两页，第一页为作证内容，第二页为作证人签名，其中有一楼帝拓灯饰秦某、一楼天纬灯饰赵某、一楼福麟灯饰某、二楼王某字样的签名。2018年11月20日的缴费通知均为打印件无任何人签名或盖章，其余证据均为复印件或打印件，未提交原件予以核实。创谷公司提交1楼01卡、02卡、05卡、06卡、07卡、17卡、19卡租赁合同反映创谷公司以其名义或邓秋萍的名义将“中山市******”的1楼01卡、02卡、05卡、06卡、07卡、17卡、19卡出租给区某、欧阳某、王某等人。电费单反映中山市********和负1楼多家店铺自2018年6月1日开始有人签名确认电表读数。消费单列表与银行消费单列表中数据能够相互对应，反映邓秋萍的农业银行卡从2018年6月份开始每月收到微信、支付宝转账支付的多笔款项，包含该年3月份开始的部分租户的电费、租金、押金等。视频、照片反映拍摄时间在2018年9月26日至同年10月28日期间，照片及视频中反映涉案商铺在该期间已正常运营，无任何装修工程且已通电，中部直升电梯也已开启。陈茂顺为提起本案诉讼，委托律师参加本案诉讼，为此支付律师费15000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈茂顺与创谷公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于解除合同。创谷公司要求解除双方签订的商铺租赁合同，陈茂顺向法院提起反诉亦要求解除双方签订的商铺租赁合同，双方于庭审中均同意由陈茂顺于2019年8月18日前搬离涉案租赁物，故涉案合同于2019年8月18日解除为宜。关于创谷公司主张的要求陈茂顺返还涉案租赁物的诉讼请求。鉴于在庭审过程中陈茂顺要求2019年8月18日之前搬离涉案租赁物，若不及时搬离，涉案商铺及内部全部物品归创谷公司所有，创谷公司对此表示同意，并主张商铺占用费计至2019年8月18日，即陈茂顺已于2019年8月18日将涉案租赁物返还给创谷公司，故创谷公司的该项诉求不予支持。关于创谷公司主张的2018年10月1日起至2019年8月18日止的租金及占用费的问题。2018年7月9日双方签订商铺租赁合同后陈茂顺已实际占有使用涉案商铺，依据合同约定陈茂顺应于2018年10月1日开始每月30日前支付当月租金25278元，但陈茂顺始终未支付，鉴于陈茂顺已于2019年8月18日将涉案商铺交还给创谷公司，故陈茂顺应支付2018年10月1日至2019年8月18日期间的租金、占用费。陈茂顺辩称其不应支付上述费用，因为涉案租赁物所处商场的一楼公共区域及商场外墙直至2019年年后才装修完毕，商场内部的自动扶梯至2019年8月才可以正常使用，创谷公司承诺其在商场装修改造完善正常营业后才计算租金，由于商场一直不可以正常使用，其于2018年12月31日以前已经多次向创谷公司提出解除租赁合同并且在2019年1月之后就准备搬离商场，但创谷公司不同意其搬离，其无奈已经另行租赁其他商铺，涉案商铺已不再使用。首先，陈茂顺提交的图片及光碟仅能反映涉案商场于2019年1月9日至同年1月18日期间有部分区域分别进行装修施工，并未整体围蔽施工且反映装修时间较短，同时根据创谷公司提交的视频、照片所反映涉案商场于2018年9月26日至同年10月28日期间已在正常运营，无任何装修工程且已通电，中部直升电梯也已开启，该情况与陈茂顺上述主张相互矛盾。其次，2018年11月20日的交费通知并无任何人签名或盖章确认，创谷公司亦不确认，且该证据所反映内容与陈茂顺的主张亦相互矛盾。再次，关于陈茂顺提交的其与创谷公司的负责人黄某的微信聊天记录截图、与郑展锋的微信聊天记录截图及短信、联名请愿书等证据。上述停电通知书仅有照片打印件、微信聊天记录及短信仅有截图，并无原件核对，陈茂顺未提交证据证实微信聊天记录截图及短信记录中谈话人的身份，联名请愿书中签名的人员并未到庭接受询问，陈茂顺亦未提交依据证实签名人的身份，创谷公司对上述证据亦不予确认，故对该部分证据不予采信。综上，陈茂顺提交的证据无法证实其主张，故对陈茂顺的上述辩解不予采信。但根据陈茂顺提交的图片及光碟反映涉案商场2019年1月9日至同年1月18日期间涉案商厦大厅、出入口有部分区域分别进行装修施工，上述施工确实造成商场出入不便、内部环境不美观等情形，从而确实对商场内部商铺的经营产生较大的不良影响，如仍然要求陈茂顺按照合同约定支付装修期间的租金，将显失公平。根据陈茂顺提交的图片中的施工状态看出2019年1月9日上述商场已经在进行施工状态，截至2019年1月18日该装修尚未完全完成，综合考虑工程施工的情况及对陈茂顺商铺的影响，酌定创谷公司对陈茂顺减免半个月的租金共12639元。故陈茂顺仍应支付创谷公司2018年10月1日至2019年8月18日期间租金、占用费254818.55元（25278元/月×10个月+25278元/月÷31天/月×18天-12639元）。关于保证金。双方签订的商铺租赁合同约定，陈茂顺拖欠租金或管理费超过五天以上的创谷公司有权解除合同、没收保证金。本案中，陈茂顺未曾支付过创谷公司租金，虽然陈茂顺辩称其未支付租金的原因在于创谷公司交付的商铺所在商场装修，导致其方无法使用，但上述已认定其该项抗辩缺乏事实依据，现创谷公司起诉要求解除合同，依据合同约定，创谷公司可以没收陈茂顺的租赁保证金。故对创谷公司诉求没收陈茂顺的租赁保证金的诉讼请求予以支持，对陈茂顺要求创谷公司返还其租赁保证金及利息的诉求不予支持。关于滞纳金。商铺租赁合同约定，每个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，每期租金交付为一次性支付一个月的租金，租金均应在每月30日前向创谷公司支付，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向创谷公司支付滞纳金。陈茂顺租赁涉案商铺后，一直未缴纳租金，其应承担违约责任，因陈茂顺拖欠租金的行为给创谷公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且创谷公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故创谷公司主张的滞纳金过分高于造成的损失，应予以调整。考虑到协议履行情况、陈茂顺违约事实给创谷公司造成的实际损失及协议完全履行后创谷公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈茂顺以每月所欠租金为基数按年利率24%从每月逾期之日起计算至2019年7月22日止，即以25278元为基数，分别自2018年10月31日、2018年12月1日、2018年12月31日、2019年3月1日、2019年3月31日、2019年5月1日、2019年5月31日、2019年7月1日起均计算至2019年7月22日止，以12639元为基数自1月31日起计算至2019年7月22日，均以年利率24%计算。经核算，滞纳金数额为20036.8元[25278元×24%÷365天×（265天+234天+204天+144天+114天+83天+53天+22天）+12639元×24%÷365天×173天]。关于律师费的问题。鉴于上述已对陈茂顺提起本案诉求的基本主张不予采信，故陈茂顺诉求创谷公司支付其律师费亦缺乏依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、创谷公司与陈茂顺于2018年7月9日签订的商铺租赁合同于2019年8月18日解除；二、创谷公司没收陈茂顺缴纳的租赁保证金75835元；三、陈茂顺应于本判决生效之日起七日内支付创谷公司2018年10月1日至2019年8月18日期间的租金、占用费254818.55元；四、陈茂顺应于本判决生效之日起七日内支付创谷公司滞纳金20036.8元；五、驳回创谷公司的其他诉讼请求；六、驳回陈茂顺的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8843元，减半收取计4421.5元，由创谷公司负担1347.5元，陈茂顺负担3074元。反诉案件受理费1035.5元，由陈茂顺负担。本院二审期间，陈茂顺围绕上诉请求向本院提交如下证据：证据一，，2018年12月22日停电通知书照片打印件，证明2018年12月22日创谷公司对陈茂顺的商铺作停电处理，实质上关闭了陈茂顺的商铺。证据二，陈茂顺与黄某的微信聊天记录，黄某是创谷公司的管理人员，黄某自认的装修情况和陈茂顺要求从3月份计租而黄某明确表示不同意的事实。其中2019年1月14日前后的微信聊天记录中显示，黄某告知陈茂顺这几天就可以装修结束了。证据三，陈茂顺与郑展锋的微信和短信聊天记录，证明陈茂顺从2018年12月22日就提出拆除、搬离样板及家私，并请求郑展锋与创谷公司相关人员（邓秋萍及吴总）商量。证据四，光碟一张，证明2019年3月25日，陈茂顺与同一层的唯一的租客王久润（另案起诉创谷公司的原告）要求搬离商铺遭到创谷公司的保安强行阻拦的事实。证据五，施工围闭通知书，证明涉案商场装修的事实。创谷公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人对证据进行了质证，针对陈茂顺提交的证据，创谷公司质证称：对于证某1的真实性不予确认，确认停电事实，但具体停电日期不清楚，根据双方签订的租赁合同约定，在陈茂顺不缴纳租金、水电费的情况下，创谷公司有权停止供水供电；对于证据二、证据三的真实性不予确认；对于证据四的真实性予以确认，关联性不予确认，无法证明其要求搬离涉案商铺遭保安阻拦的事实；对于证据五，无原件核对，故对真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认证意见如下：对于陈茂顺提交的证某1，因为照片打印件，真实性不予确认，关联性后文一并阐述；证据二、三，因微信及短信对方的身份无法核实，故三性不予确认；证据四，关联性不予确认；证据五，鉴于无原件无法核对，对三性不予确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实除了对创谷公司是否存在违约行为的事实有误外，其他事实属实，本院予以确认。对于创谷公司是否存在违约行为的事实，结合双方提供的证据，作如下证据分析和事实认定：首先，陈茂顺与创谷公司签订租赁合同约定的租赁期限为2018年10月1日至2019年12月31日，双方亦确认创谷公司在2018年7月9日交付租赁物给陈茂顺，而创谷公司提交的证据显示涉案商场在2018年10月具备约定的经营条件。陈茂顺主张创谷公司提供的商铺不符合合同约定的经营环境，理应承担举证责任。但陈茂顺一审提交的图片、视频光盘等证据只能证明涉案商场在2019年1月9日后存在入口通道天花、中庭花坛边天花装修阻碍公共通道、商场营业期间无公共照明、通往二楼手扶电梯未开启等情形，并不能证明2019年1月9日之前存在上述情形。其次，对于2019年1月9日之后存在的上述情形，双方在《商铺租赁合同》中明确约定创谷公司在租赁期间有“负责提供商场配套的消防系统、中央空调系统、公共照明、顾客进出通道、客货电梯等经营条件；负责场地的公共装修、包括大厦外墙、地面、天花、空调、消防、正常照明等”“负责或委派物业公司对商场公共区域的清洁、绿化、保安及停车进行管理，对商场内外的公共设施设备的正常使用及保养，保障经营秩序等”等义务，创谷公司显然违反了上述条款的约定，未提供符合正常经营环境的租赁物，故本院认定创谷公司在合同履行过程中存在一定的违约行为。本院另查明，创谷公司在（2020）粤20民终2772号案件中提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载涉案租赁物已于2008年3月17日竣工验收，竣工验收意见为合格。本院认为，陈茂顺与创谷公司于2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈茂顺主张因涉案租赁物未取得消防合格证明故合同无效的理由，缺乏法律依据，本院不予认可。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，现分析如下：关于涉案租赁合同解除问题。陈茂顺主张创谷公司于2018年12月22日向其发送《停电通知单》后将涉案商铺断电，至今未恢复，故主张以2018年12月22日为合同解除时间。本院认为，创谷公司不确认陈茂顺的上述主张，陈茂顺提交的《停电通知单》为照片打印件，亦未能证明停电持续的时间。且即使存在停电的事实，但陈茂顺存在未交付租金、水电费的情形，根据双方签订的租赁合同的约定，创谷公司在此情况下可以采取暂时停水停电的措施，不应认定创谷公司的该行为属于违约行为。故陈茂顺主张以2018年12月22日为解除合同的时间缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方均同意解除合同，且陈茂顺已于2019年8月18日将涉案租赁物返还给创谷公司，一审法院以该时间点为解除合同的时间并无不当，本院予以确认。关于创谷公司主张的租金、占有使用费的问题。首先，陈茂顺作为承租人应对其交还租赁物的时间承担举证责任，其主张于2018年12月31日前多次要求与创谷公司解除《商铺租赁合同》，但创谷公司均予以拒绝，并阻止陈茂顺搬离涉案铺位，但陈茂顺提交的微信聊天记录及短信仅有截图，并无原件核对，且无法证明微信聊天记录及短信记录中谈话人的身份，创谷公司亦对上述证据不予确认，应认定陈茂顺对其上述主张未能完成举证责任，应承担不利的法律后果。应认定至前述认定的租赁合同解除时间即2019年8月18日时止，陈茂顺一直占有使用涉案租赁物，租金应计算至该时间点。其次，如前所述，鉴于创谷公司自2019年1月9日起存在未提供符合正常经营环境的租赁物的违约行为，陈茂顺有权要求创谷公司减免相应期间的租金。根据陈茂顺的自认以及其提交的《联名请愿书》记载的事实，创谷公司的上述违约行为一直持续到2019年3月，根据公平合理原则，本院扣除2019年1月9日至2019年3月31日的租金69310.65元（25278元×2个月+25278元÷31天×23天），即陈茂顺需向创谷公司支付自2018年10月1日至2019年8月18日期间的租金为198146.9元（267457.55元-69310.65元）。关于保证金的问题。双方当事人在租赁合同中明确约定在陈茂顺存在拖欠租金或管理费超过五天以上的情形下，创谷公司有权单方终止合同，没收保证金并收回商铺不做任何补偿。陈茂顺自认涉案租赁物的装修持续到2019年3月，创谷公司在此后并不存在违约的情形下，陈茂顺仍未支付任何租金，其行为已构成根本违约，创谷公司可依合同约定单方行使解除权并没收租赁保证金。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于违约金的问题。双方约定滞纳金具有违约金性质，创谷公司主张的滞纳金实为违约金。如前所述，本院已判令陈茂顺已交纳的租赁保证金由创谷公司没收，保证金金额足以弥补因陈茂顺违约导致合同解除造成的损失，现创谷公司再主张陈茂顺支付滞纳金（即违约金）导致违约金相对于损失而言明显过高，故本院对创谷公司主张的滞纳金（违约金）不再予以支持。关于陈茂顺主张的律师费的问题。鉴于因陈茂顺拖欠租金导致合同解除，其该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，陈茂顺的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4597号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4597号民事判决第三项、第四项、第五项；三、陈茂顺应于本判决生效之日起七日内支付中山市创谷众创空间商务服务有限公司2018年10月1日至2019年8月18日期间的租金198146.9元；四、驳回中山市创谷众创空间商务服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8843元，减半收取计4421.5元，由中山市创谷众创空间商务服务有限公司负担1768.5元，陈茂顺负担2653元。反诉案件受理费1035.5元，由陈茂顺负担。二审案件受理费6560元（陈茂顺已预交），由中山市创谷众创空间商务服务有限公司负担1312元（中山市创谷众创空间商务服务有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给陈茂顺），陈茂顺负担5248元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年九月十六日书记员  陈静文梁洛希