山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0613民初1626号原告：中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行。住所地，烟台市莱山区迎春大街**。统一社会信用代码：91370613966134939Y。负责人：张毅，行长。委托诉讼代理人：于静，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，山东君孚律师事务所律师。被告：于秀娥，女，1973年11月14日出生，汉族，户籍所在地，烟台市福山区。被告：鹿兹成，男，1973年12月9日出生，汉族，户籍所在地，烟台市芝罘区。被告：烟台国泰工贸发展有限公司。住。住所地，烟台开发区3-3文苑小区艺术馆一社会信用代码：913706007424254388。法定代表人：孙建民，董事长。原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行与被告于秀娥、被告鹿兹成、被告烟台国泰工贸发展有限公司（以下简称“国泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于静到庭参加诉讼。被告于秀娥、被告鹿兹成、被告国泰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行向本院提出诉讼请求：1、被告于秀娥、被告鹿兹成立即偿还借款本息392763.56元（暂计至2019年10月15日，其中本金379696.13元、利息12075.87元、罚息991.56元），并自2019年10月16日至实际付清之日仍按合同约定方式向原告计付利息和复利；2、确认原告对坐落于开发区、建筑面积201.56平方米的房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；3、判令被告国泰公司对被告于秀娥、被告鹿兹成的全部借款本息承担连带清偿责任；4、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2007年6月12日，原告与被告于秀娥、被告鹿兹成签订《个人住房借款合同》（编号：370667460-011-2007000201）。合同约定：1、原告为被告于秀娥、被告鹿兹成提供人民币680000元整的贷款，用于购买位于开发区的房屋，借款期限为230个月，自2007年6月12日起至2027年6月12日止。2、本合同执行中国银行公布的个人住房贷款利率，月利率为5.4‰，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率的基础上上浮50%，在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率。3、被告于秀娥、被告鹿兹成自愿以其所有的坐落于开发区的房屋向原告提供抵押担保〔烟开他备字第（20070612）号〕，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。4、合同还约定了被告如不按合同约定归还贷款本息或者支付相关费用，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。5、被告国泰公司为抵押加最高额保证保证人，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。《个人住房借款合同》签订后，原告依约将680000元贷款一次性划入指定账户，现被告于秀娥、被告鹿兹成出现违约情况，故根据合同约定，原告宣布《个人住房借款合同》项下的贷款即日到期，要求被告于秀娥、被告鹿兹成立即清偿全部贷款本息及相关费用，并行使抵押权，要求被告国泰公司承担连带保证责任。被告于秀娥、被告鹿兹成、被告国泰公司均未到庭亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：一、2005年4月1日，原告（债权人、乙方）与被告国泰公司（保证人、甲方）签订编号为2005001的《个人住房借款最高额保证合同》。合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与因购置坐落于开发区长江路218号项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。被保证的债权是指自2005年4月1日至2008年4月1日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币63000000元；如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款；甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至该笔债务履行期限届满之日后两年止；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。合同同时约定了其他相关内容。二、2007年6月12日，原告（贷款人）与被告于秀娥、被告鹿兹成（二借款人、二抵押人）、山东光大担保有限公司（保证人）签订《个人住房借款合同》。合同约定：借款人向贷款人借款680000元，用于购置位于烟台市开发区房屋，借款期限为240个月，自2007年6月起至2027年6月止。本合同所载的借款期限起始日与贷款转存凭证（借款借据）所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款转存凭证（借款借据）所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款转存凭证（借款借据）为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率，月利率为5.4‰。本合同签订后、贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的基础上上浮50%。在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，自下年1月1日起执行新的贷款利率和罚息利率。本合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定的被告国泰公司的银行账户。结息日为每月的月末日，首次划款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收。委托扣款日为每月的23日，首次委托扣款日为2007年7月23日，最后一期借款人应到莱山建行营业柜台办理柜面还款。还款方法为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为5061.89元。借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，借款人构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；有权对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；有权行使担保权利。本合同项下的担保方式为抵押加最高额保证。保证人提供连带责任保证。抵押人以上述所购房屋为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任。本合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。本合同借贷条款项下的债权在编号为2005001号《最高额保证合同》保证范围之内。合同同时约定了其他相关内容。2007年7月10日，烟台经济技术开发区房产管理处为原告颁发烟开他备字第（20070612）号“烟台经济技术开发区个人购房抵押贷款备案许可证”，许可证载明：原告申请为被告于秀娥办理个人购房抵押贷款备案手续，并提交了相关资料，经查被告国泰公司所有的产具备办理抵押备案登记条件。备案有效期十个月，自2007年7月6日至2008年5月5日。逾期该许可证自动作废，由此引发的一切法律责任由申请人自负。三、2007年6月12日，原告依约向被告于秀娥、被告鹿兹成指定的银行账户发放借款680000元。合同履行期间，被告于秀娥、被告鹿兹成未按借款合同约定按时足额还本付息，故原告依据合同约定宣布借款立即到期，要求被告于秀娥、被告鹿兹成及被告国泰公司承担还款及保证责任。截至2019年10月15日，被告于秀娥、鹿兹成尚欠原告借款本金379696.13元、利息12075.87元、罚息991.56元。后，被告于秀娥、被告鹿兹成未再偿还借款本息，被告国泰公司对上述款项未履行连带保证责任。庭审中，原告提交扣款通知单一份，其中载明：原告在被告国泰公司的银行账户中扣收相应借款人的逾期借款本息共计252257.82元，本案借款未包含在该扣收通知单中记载的借款合同内。原告称，该部分扣款系被告国泰公司根据《个人住房借款最高额保证合同》承担保证责任的借款本息金额，并未超出最高保证限额。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告于秀娥、被告鹿兹成签订的《个人住房借款合同》、原告与被告国泰公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《个人住房借款合同》签订后，原告依约履行了借款发放义务，被告于秀娥、被告鹿兹成亦应按照合同约定的日期及方式还本付息。现被告于秀娥、被告鹿兹成未按约足额履行偿还借款本息的义务，原告有权宣布涉案借款立即到期，并要求被告于秀娥、被告鹿兹成立即归还借款本息。本案中，原告要求被告于秀娥、被告鹿兹成偿还借款本金379696.13元的诉讼请求，与约相符，于法有据，本院依法予以支持。《个人住房借款合同》对被告于秀娥、被告鹿兹成应向原告支付利息、罚息、复利以及借款利率、罚息利率进行了明确约定，故本院对原告要求被告于秀娥、被告鹿兹成支付2019年10月15日前的利息12075.87元、罚息991.56元，并以上述借款本息中未履行部分为基数、按照《个人住房借款合同》约定的标准和方式继续支付原告自2019年10月16日起至实际给付之日止的利息及复利的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，《个人住房借款合同》中虽约定被告于秀娥、被告鹿兹成以涉案房屋为原告提供抵押担保，但仅办理了个人购房抵押贷款备案许可证，未实际办理抵押登记手续，故原告对涉案房屋的抵押权并未实际设立，原告要求对涉案房屋经拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。《个人住房借款最高额保证合同》约定，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告有权直接要求被告国泰公司承担保证责任。本案中，因被告于秀娥、被告鹿兹成未按合同约定足额履行还本付息义务，原告依约宣布涉案借款立即到期，并要求被告国泰公司承担连带保证责任。本院认为，作为最高额保证合同的保证人，被告国泰公司应在最高债权限额63000000元及《个人住房借款最高额保证合同》约定的担保范围内对本案债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告国泰公司承担保证责任后，有权向被告于秀娥、被告鹿兹成追偿。被告于秀娥、被告鹿兹成、被告国泰公司经本院合法传唤未到庭，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告于秀娥、被告鹿兹成偿还原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行借款本金379696.13元，支付原告利息12075.87元、罚息991.56元（计算至2019年10月15日），并继续支付原告利息及复利（以上述借款本息中未履行部分为基数，自2019年10月16日起至实际给付之日止，按照《个人住房借款合同》约定的标准和方式计算），于本判决生效之日起十日内履行。二、被告烟台国泰工贸发展有限公司对上述第一项在最高债权限额63000000元及《个人住房借款最高额保证合同》约定的担保范围内承担连带保证责任。三、被告烟台国泰工贸发展有限公司承担连带保证责任后，有权向被告于秀娥、被告鹿兹成追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元、财产保全费2484元，合计6080元，由被告于秀娥、被告鹿兹成、被告烟台国泰工贸发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  胡海宁二〇二〇年九月二十四日书记员  赵丽萍