广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6061号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住址:惠州市*****************。法定代表人:张贵清。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，均系广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静心，女，汉族，1971年12月31日出生，身份证号码:440************029，地址:惠州市惠城区**********栋1293房。委托诉讼代理人：曾柏奎，广东天穗（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：古玉珍，广东天穗（惠州）律师事务所实习律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司与被上诉人张静心因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初11851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司上诉请求：一、请求依法改判(2019)粤1302民初1l851号《民事判决书》的第一项判项，判决驳回原告诉讼请求。二、维持(20l9)粤1302民初11851号《民事判决书》的第二项判项;三、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决书裁判理由和结果中(第8页)认定:“根据原告提交的微信聊天记录及管理费收费凭据可确认原告2015年11月9日为房屋交付之日，被告应当在2017年10月29日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。”属于认定事实错误。一审判决以被上诉人与案外人之间的文件为依据，认定被上诉人办理实际交楼并起算办证期限，不符合同约定及事实情况。涉案房屋的实际交付日期，起算办证期限的前提条件，应以涉案合同约定为准，以被上诉人2016年4月6日实际收楼时签订的《物业交接表》为依据。首先，涉案合同约定明确，本案的办证期限起算时间，依约以被上诉人实际收楼之日起算。本案一审中，被上诉人提交与本案无直接关联的第三方物业管理费收据和聊天记录，主张其实际收楼时间并起算办证期限，但该主张并无合同、事实依据。根据涉案《广东省商品房买卖合同》(以下简称"买卖合同")中附件四补充协议第10条之约定:产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。该约定表述明确，不存在歧义，亦不存在免除一方义务、排除一方主要权利的情形，约定合法有效。其次，一审判决认定被上诉人实际收楼时间，系以被上诉人与案外人的文件为依据，没有合同依据，亦不符合事实，存在将视为收楼和实际收楼混淆的情形。被上诉人和案外人的物业服务合同关系与本案纠纷无关联性，即便根据涉案买卖合同附件四补充协议第8条之约定，双方约定交付房屋时计收物业管理费，而该交付包含了视为收楼和实际收楼的两个情形。本案事实上，被上诉人直到2016年4月6日才实际办理收楼手续并领取钥匙，接受涉案物业。在此之前，被上诉人并未实际办理收楼手续。被上诉人缴纳物业管理费的行为只能认定为视为收楼，而视为收楼仅仅是合同约定的推定行为，系为了理清房屋交付的责任划分，该条款并非约定办证责任的事项。应明确区分条款约定对应的责任范围，交房和办证分属两个不同的责任，各自有着明确的合同条款进行规范，两者不能相互混淆。一审判决以被上诉人视为交付的情形认定为实际收楼，不符合同约定及事实情况，存在混淆视为收楼和实际收楼的情形。最后，被上诉人提供的证据相互之间存在前后矛盾的情形。即便根据被上诉人主张及一审判决的裁判思路而言，被上诉人提供的证据本身存在自相矛盾的情形，也不能认定被上诉人于20l5年11月9日已经收楼。第一，被上诉人提供的微信聊天记录只有信息页截图，对话双方身份没有其他证据予以佐证，真实性存疑。第二，该聊天记录中显示“您的房子是2015.1l.9入伙的，当时有10000元的抵用券，……而且之前抵用券有开过收据的……”，但结合被上诉人提交的收据，该收据出具时间却又是20l5年12月16日。明显前后矛盾，无法自圆其说。第三，该聊天记录中显示的“您的房子是2015.11.9入伙的”这个与上诉人提交的《物业交接表》所体现的事实亦不相符，被上诉人一直到2016年4月6日才办理入伙手续并领取钥匙。综上，本案涉案房屋的办证期限起算时间，应根据双方合同之约定，以实际收楼之日起算，而被上诉人缴纳物业管理费与本案纠纷无直接关联，即便根据合同约定，也只能认定为视为收楼，而非实际收楼行为，不能以此作为起算办证期限的依据。而被上诉人提供的证据亦与其主张的事实不符，依法不能予以采信。二、一审判决书中认定的“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料,而非涉案楼盘首次登记申请材料…”（判决书第9页)，属于认定事实错误，与判决书第8页认定事实部分存在前后矛盾的情形。从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料及备案登记手续系指向申请办理首次登记的备案工作。上诉人于2018年7月2日申请办理首次登记备案，已在约定期限内按约履行了合同义务。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记(大确权)的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记(小确权或房产证)则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》(编号:**********)，系广东省住建厅于2000年发布"粤建房字[2000]146号"文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定;而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审判决认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…”。该条言语表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记(大确权)，第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院(2019)粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间……买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审判决未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。再次，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记(大确权)的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记(小确权或房产证)不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审判决未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实践中涉案合同无法履行的情形。最后，一审判决书的裁判理由和结果中，存在认定事实前后矛盾的情形。该判决书中第8页认定:“被告应依约在房屋交付之日起720日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”该事实认定无误，而在第9页却又认定“合同约定被告应在商品房交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。”一审判决在已经认定720日期限即指向申请办理首次登记备案的情形下，此后又认为该期限为申请房屋权属转移登记，前后矛盾。结合前文所述，行政管理机构在办理房屋权属转移登记(房产证，小确权)中，并不存在备案程序，只有首次登记(大确权)才具有备案程序。一审判决在查明合同约定的情形下，又径行认定720日期限指向房屋权属转移登记(房产证、小确认)，存在认定事实错误的情形。综上，结合涉案合同的明确约定、各方当事人享有的权利义务、以及实践中合同条款履行的实际情况。涉案合同约定的720日期限应为申请办理首次登记备案工作。综上所述，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》认定事实错误。为了维护当事人的合法权益，确保当事人的合法权益得以实现，彰显司法的公正权威，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。被上诉人张静心提交书面答辩意见称：一、原审判决认定涉案房屋的交付时间为20l5年11月9日事实清楚，证据充分，依法应予确认。首先，根据被上诉人提交证据5(被上诉人与物业公司工作人员的聊天记录)，证实被上诉人已于2015年11月9日“入伙”涉案房屋，结合被诉人在一审庭审中提交证据《惠州中信凯旋城物业管理处收费凭证》，基中明确记载涉案房屋的物业公司于2015年12月16日就已向被上诉人开具管理费10000元的收据。并且，该《收费凭证》的出具公司与上诉人提交的《物业交接表》中显示的公司是相同。该证据可佐证被上诉人确实在2015年11月9日就已实际使用、管理涉案房屋，否则被上诉人也不需在上诉人主张的收楼时间“20l6年4月6日”前缴付涉案房屋管理费，该情况也于社会一般常理不符。其次，上诉人提及被上诉人提交的证据5及收款收据相互矛盾的情况，不符合实际。上诉人未能仔细核查证据，证据5中聊天内容显示“…而且之间抵用券有开过收据的…”，而该收据的开具时间为20l5年12月16日（详见被上诉人提交补充证据）。该微信聊天的发生时间为“2019年3月27日”，明显晚于收据出具时间2015年12月16日。由此证实，证据之间相互印证，并不存在上诉人所述前后矛盾。再次，根据涉案买卖合同附件四补充协议第八条第三款“自交付之日起，由买受人承担该商品房有关的物业服务费等费用”约定，在上诉人向被上诉人交付房屋后，才由被上诉人承担涉案房屋的物业费。而被上诉人自2015年11月9日起，即开始向物业公司交付物业费。由此证实，涉案房屋的实际交付时间为2015年11月9日。结合上述内容，证实上诉人的主张明显缺乏事实依据，且逻辑混乱，原审判决认定涉案房屋的交付时间为20l5年11月9日具有事实及法律依据，也符合社会一般常理。恳请贵院依法查明事实，对该事实予以维持认定。二、原审判决认定上诉人具有将涉案房屋的权属登记资料在约定时间内报产权登记机关备案，具有事实及法律依据，原审判决也已扣除非因上诉人过错导致未能按约定办证的天数。因此，上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法应不予认可。首先，根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定，上诉人应当在将涉案房屋交付至被上诉人之日起540日办理产权登记，结合原告的收楼时间为20l5年11月9日的情况，证实，上诉人应当在2017年5月3日前办理涉案房屋产权证。但根据原告提交的证据显示，上诉人直至2018年12月4日将涉案房屋权属登记材料交至产权登记机关。由此证实，上诉人具有逾期办证的行为。其次，涉案的房屋为预售房，上诉人办理房产的首次登记以取得预售房完整的所有权，系其作为出卖人的必然义务，若其无法办理首次登记，应当视为其无权出卖涉案房屋。因此，双方根木不需再对此作出任何约定义务。上诉人主张合同约定的“上诉人应将房屋的产权登记”是指首次登记，明显不符合社会一般常理。即合同约定的上诉人的义务应为“将涉案房屋的权属登记材料交至产权登记机关”。再次，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十条第二款约定“如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人不需承担责任…”，显示上诉人对被上诉人取得房地产权属证书具有义务，具有的义务应主国“向产权登记部门提交涉案房屋的权属材料，以便买受人获取涉案房屋的房地产权属证书。”因此，上诉人主张其自身的义务仅为办理涉案房产的"大确权"，与合同约定相互矛盾，缺乏事实依据。综合上述内容，被上诉人认为，原审判决认定上诉人具有的义务为“将涉案房屋的权属材料交至产权登记机关”，具有事实及法律依据，且原审判决已经将非因上诉人过错导致的延误时间扣除。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上，恳请贵院依法查明事实，认定上诉人与被上诉人约定的合同义务为“将涉案房屋的权属材料提交至产权登记机关”，而非上诉人主张的“大确权”，并裁定维持原判，驳回上诉人的所有上诉请求!原审原告张静心向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币176800元（自2017年5月4日开始计算至2018年12月10日，以房屋总价款人民币3017070元为本金，按日利率0.01%计算）；2、本案受理费等原告为实现本案债权支付的所有诉讼费用均由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2015年6月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州市惠城区*********************房的房屋，建筑面积309.69平方米。购房总价：3017070元。交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格并同时计收物业管理费。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。产权登记机关于2018年12月4日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年12月10日办理了不动产权证书。双方对于房屋交付之日存在争议，原告认为交房日期为2015年11月9日，其提交的其与中信凯旋物业管家的2019年3月27日微信聊天记录显示：物业管家“张姐，下午好！我是凯旋城三期管家小唐，关于前面的管理费没开发票的问题，我问了财务，她说你的房子是2015.11.9入伙的，当时有10000元的抵用券，抵到2016年6月低了407.9元，而且之前的抵用券有开过收据的，不能重复开，所以之前的开不了了，现在开发票时间是2016.5.1开始开的”，另其提交了10000元抵用券的《惠州中信凯旋城物业管理处收费凭证》。被告认为应该以物业交接表载明的日期2016年4月6日作为交付之日。被告称其于2017年9月向房产局申请办理初始登记的相关程序，但因涉案小区连排别墅存在违建，至2018年5月相关登记工作一直处于停滞状态，故涉案房屋延期办证非其过错，不应承担违约责任。被告提交《惠州市房产管理局公告》复印件证明其以上所述，该公告落款时间为2018年5月17日(公示15天)。关于逾期办证违约金计算截止日期:原告认为支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告认为计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日。本院就《惠州市房产管理局公告》所载事项是否属实及涉嫌违建情况是否影响该11-40栋业主办理产权登记等相关情况去函惠州市自然资源局与惠州市房屋测绘所，惠州市自然资源局复函：经查不动产登记相关档案资料及向惠州市房屋测绘所了解，惠州市中海宏洋地产有限公司分别于2017年9月6日至11日向该所提交资料委托办理商品房面积实测业务。在受理业务后，经测绘工作人员现场勘查发现大量房屋现状与《建设工程规划验收合格证》及竣工图纸不一致，根据相关规定该所暂停了该项测绘业务的办理，并通知中海公司要求其按照相关《建设工程规划验收合格证》及竣工图纸恢复原状。原惠州市房产管理局于2018年5月17日在中信凯旋城花园三期现场张贴及网站刊登公告，公告指出对无违建行为的房号予以先行办理不动产首次登记及转移登记，对涉嫌违建行为的房号待整改完成后再予以办理。公告期内未收到相关利害关系人提出的书面异议，惠州市房屋测绘所于2018年6月续办了上述案件，并于6月和11月分别出具了************栋的测绘成果报告。法院咨询的公告事项属实，其中涉嫌违建部分的房号并无********号房屋。惠州市房屋测绘所复函内容与惠州市自然资源局基本一致。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案:关于房屋交付之日，双方约定交付房屋时计收物业管理费，根据原告提交的微信聊天记录以及管理费收费凭证可确认原告2015年11月9日为房屋交付之日。被告应当在2017年10月29日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至20l8年12月4日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日。合同约定被告应在商品房交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2018年12月4日。合同约定如因出卖人责任导致未依期办证，出卖人需承担违约责任，本案中，根据惠州市自然资源局及惠州市房屋测绘所复函，被告于2017年9月6日至11日向房产局提交申请办理初始登记的相关程序，因涉案小区部分房屋存在违建情况，相关业务停办，直至2018年6月才恢复办理相关业务(原惠州市房产局于2018年5月17日刊登公告，公示时间15天，即截止到2018年6月2日)，故对于上述非因被告过错导致未能依期办证的天数应予以扣除，即2017年9月6日至2018年6月2日共269天应扣除。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，本案中，被告自2017年10月30日至2018年12月4日共逾期400天，扣除269天，还需支付131天的逾期办理房屋产权备案登记违约金39524元(3017070元×O.l%/日×131日)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张静心支付逾期办理房屋产权备案登记违约金39524元。二、驳回原告张静心的其他诉讼请求。案件受理费3836元(原告已预交1918元)，由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案房屋交付时间的认定。二、逾期办证违约金的计算截止时间问题。关于涉案房屋交付时间的认定。因双方约定交付房屋时计收物业管理费，一审法院根据被上诉人提交的微信聊天记录以及管理费收费凭证，确认2015年11月9日为房屋交付之日并无不当，因此，根据合同约定，上诉人应当在房屋交付之日起720日内即2017年10月29日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。关于逾期办证违约金的计算截止时间问题。上诉人认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为被上诉人基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，上诉人作为涉案房产开发单位，具有协助被上诉人办理涉案房产不动产登记的义务，从被上诉人签订合同的目的理解，合同约定的上诉人需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非上诉人所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。因此，一审认定逾期办证违约金的计算截止日期为产权登记机关受理上诉人提交的涉案房屋权属登记资料之日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费788元，由上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月二十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮