葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初2456号原告：田丽，女，1983年6月3日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：王跃进，男，1981年12月4日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。被告：葫芦岛百兴大厦有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴工路**楼，统一社会信用代码91211400686647043E。法定代表人：王辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯连克，系葫芦岛市连山区站前法律服务所法律工作者。原告田丽诉被告葫芦岛百兴大厦有限公司（百兴公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田丽及其委托诉讼代理人王跃进，被告百兴公司委托诉讼代理人冯连克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田丽向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还定金1万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2020年5月13日收取原告定金1万元，在签订主合同时，双方发生分歧，原告认为合同不公平，且当时商厦不具备营业条件，和当初被告承诺的不一致，经过多次协商，被告拒绝修改合同，导致原告未按约定日期缴纳剩余租金，被告以原告逾期不交租金按放弃经营处理，对外另行招商。原告现在既没有摊位被告又不给返还定金。交1万元定金是被告要求的，两个床一年租金2万元左右，被告非法收取定金，而且和当初承诺的也不一致，被告在百兴副食品大市场有床子向外出租经营，当时承诺老渔市路段开三个门，现在只有通道，没有门。被告百兴公司辩称，一、2020年答辩人的老鱼市床对外招租，向社会不特定的人邀约，每年每平方米价格2500元以上，第一年优惠20%，第二年、第三年正常标准缴纳租金，三年租金不涨，每年上打租金。二、原告应邀约与答辩人遵循诚实信用原则，经平等自愿，依法充分多次协商于2020年5月13日达成口头租赁协议，答辩人的24号2个床1个档口，面积10.23平方米（长3.3米，宽3.1米），每年租金一个床13000元，2个床26000元，3年租金合计78000元。2020年5月13日原告向答辩人交了2个床定金1万元，经答辩人多次向原告催缴租金，至今原告也未向答辩人交纳租金，答辩人的24号2个床1个档口仍在空闲着。三、根据2020年5月13日定金收据，双方权利义务关系明确。内容是：今收田丽（24号床）交百兴副食品大市场海（水）产品摊位/户定金壹万元整（定金不退）。余款在抓号次日十五点前按面积交付租金及费用（定金抵租金），逾期不交，按放弃经营处理，后果自负。公司另行对外招商。四、根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，原告方违反合同约定，无权要求返还定金；根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原告向答辩人交纳的定金壹万元，3年1个床租金为39000元，2个床78000元，答辩人无任何过错，更没有违约行为，又没有违法，而且原告违约、违法，所以原告方无权向答辩人主张返还定金的权利，根据双方约定和事实，依据法律规定，原告的两项诉讼请求错误，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法支持合理、合法答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告将兴工路老鱼市改建成百兴副食品大市场，面向社会招募摊主。2020年5月13日，原告向被告交纳定金1万元，欲购买百兴副食品大市场24号摊位（1个档口，2个床）经营水产品零售。被告为原告出具定金收据，载明：“今收田丽（2个床）交百兴副食品大市场海（水）产品摊位/户定金壹万元整（定金不退）。余款在抓号次日十五点前按面积交付租金及费用（定金抵租金），逾期不交，按放弃经营处理，后果自负。公司另行对外招商。2020年5月13日”。2020年5月26日，被告（甲方）相继与市场其他租户（乙方）签订了被告提供的格式租赁合同。被告向本院提供的租赁合同约定：“第一条甲方将百兴副食品大市场X厅X号商铺（床）出租给乙方，租期壹年（自2020年5月26日至2021年5月26日）。第二条乙方承租的商铺（床）建筑面积：X平方米，每平方米租金价格：X元，租金为大写：X元整（￥X）老鱼市有城管保证金收据的业户，凭据第一年享受租金优惠20%，第二年、第三年按正常租金标准交纳（即与没有城管保证金收据的老鱼市业户、社会招商户同一租金标准），2022年前租金不涨价。乙方在签订合同时，一次性交纳全部租金、费用及履约保证金后，取得该商铺（床）壹年经营使用权。……第四条……未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业。第五条乙方本租期不得将商铺（床）出兑转租。……第十二条乙方严格遵守甲方经营管理制度。不得欺行霸市、打架斗殴。必须在商铺（床）内摆货经营，不得占道经营，不得在商铺（床）外摆放悬挂商品和物品，不得在门外、通道上停放各种车辆，不得向下水管道内乱扔杂物，不得擅自安装张贴广告、牌匾、商标字号，不得将儿童、宠物及与经营无关的物品带入市场内。……第二十二条乙方承租的商铺（床），如遇政府有关部门或甲方改造、扩建、调整经营、维修需要动迁或临时停业时，乙方必须无条件服从。如取消该商铺（床）或临时停业，甲方提前三十天通知乙方，甲方可退还因改造、扩建、维修造成的停业期间的租金或未到期所剩时间的租金，但发生一切损失乙方自负。”原告向本院提供的租赁合同与被告提供的基本一致，仅部分合同的第一条约定中增加“6个通道打开之日，为租赁合同起始日。经营中途关门，要求退全额租金（6个通道）。”签订合同后，其他租户向被告交纳了第一年的租金并取得相应摊位的经营权。原告以合同不公平、被告当时不具备营业条件、与最初承诺不一致等为由，拒绝签订格式租赁合同，经与被告多次协商，未能达成一致意思表示，至今双方未签订租赁合同，原告未交纳剩余租金，被告未退还定金。庭审时，原、被告均认可：如签订合同，原告可以享受第一年优惠20%的约定，应交纳的租金合计20800元。另查明，2020年5月21日，被告经葫芦岛市住房和城乡建设局网上备案管理系统进行了百兴副食品大市场工程消防设计备案。2020年6月16日，葫芦岛市连山区发展和改革局为被告出具关于《百兴副食品大市场门市改建》项目备案证明，经审查，项目符合国家产业政策，履行项目开工前的各项建设程序后开工建设。2020年6月28日，百兴副食品大市场正式开业。2020年7月6日，被告变更后的营业执照载明的经营范围包括集贸市场管理服务、水产品零售等。上述事实，有原、被告的陈述，原告田丽提供的定金收据、案外人与被告签订的租赁合同，被告百兴公司提供的案外人与被告签订的租赁合同、葫芦岛市住房和城乡建设局建设工程消防设计备案受理凭证、关于《百兴副食品大市场门市改建》项目备案证明、营业执照等证据载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告承租摊位是否在被告经营范围内。根据被告变更后营业执照显示，原告所经营的水产品零售在被告经营范围内。虽然原告主张被告取得经营许可的时间晚于被告出租摊位的时间，但被告在其后不久即取得了经营范围许可，并未影响水产品零售经营，故对原告该项主张，本院不予支持。二、主合同的租期系几年，租金总额为多少。根据原、被告双方提供的租赁合同，第一条明确写明租期为一年、第二条第一款载明的租金为一年期租金数额、第三款明确写明承租方取得一年经营使用权，同时，被告要求原告交纳的租金为一年期租金，故主合同的租期应认定为一年，租金总额应为原、被告双方均认可的优惠后数额共计20800元。被告基于租赁合同第二条第二款主张主合同租期为三年，但该约定仅为对现有租金及未来租金标准的约定，故对被告该项主张，本院不予支持。三、被告是否应返还原告已经交纳的1万元定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，在应当签订主合同时，原告单方面拒绝签订被告提供的格式租赁合同，本应无权要求返还定金。但根据主合同租金总额，原告应交纳的定金数额为4160元（=20800元×20%），现原告交纳的定金远超出法律规定，被告应将多收取的部分5840元（=1万元-4160元）予以返还。原告主张其未与被告签订合同的原因在于被告，而非其单方拒绝，主要原因有：1、被告不具备经营条件、房屋系危房、卫生不合格、门不够等；2、主合同第四条、第五条、第十二条、第二十二条约定不合理。关于第一项原因，原告提供了市场现场照片予以证明，从照片看，现场确实状况不佳，但无相关部门审查认定被告不具备经营条件，无法仅根据照片主观臆断，故本院对该组证据不予采纳。关于第二项原因，第四条、第十二条均是为规范市场秩序所约定；第五条即使按照法律规定，承租方转租时亦应征求出租方同意；第二十二条按照法律规定，如政府合理征用、征收土地，该地块的所有权人及使用权人都应配合，同时该条还约定了为承租方补偿的内容。虽然主合同系被告提供的格式合同，但并未明显加重原告责任，同时，上述四条约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定、侵害他人利益、欺诈胁迫等情形，因此，双方未能签订租赁合同的过错不在被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛百兴大厦有限公司于本判决生效后十日内返还原告田丽定金5840元；二、驳回原告田丽的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告葫芦岛百兴大厦有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  刘汉国二〇二〇年九月二十七日法官助理刘祎书记员张丽君