济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初3878号 原告：王璨，女，1992年2月8日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：马继业，山东睿扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张馨，山东睿扬律师事务所律师。 被告：陈翠萍，女，1976年1月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈署光（陈翠萍之夫），男，1976年11月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：耿宗涛，济南市中春庭法律服务所法律工作者。 原告王璨与被告陈翠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告王璨的委托诉讼代理人马继业、张馨，被告陈翠萍及其委托诉讼代理人陈署光、耿宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王璨向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与陈翠萍于2020年4月6日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：10000527xxxx）已解除；2.请求判令陈翠萍双倍返还我交付的定金共计贰拾万元整；3.本案诉讼费、律师费由陈翠萍承担。事实和理由：我与陈翠萍于2020年4月6日就购买陈翠萍名下槐荫区阳光新路21号102室签订《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：10000527xxxx），约定我于2020年4月6日支付定金贰万元整，我当日交付。后我与陈翠萍于2020年4月13日签订《变更协议书》，就原合同约定定金追加8万元，即定金总额变更为拾万元整，我当日交付。我与陈翠萍在2020年4月30日至济南市住建局办理网签手续，陈翠萍当场表示拒绝办理，后续沟通过程中陈翠萍始终不同意办理网签手续。2020年5月15日，我就陈翠萍不履行合同主要义务向陈翠萍发出《解除合同告知书》，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同并双倍返还定金，陈翠萍至今未作答复。为维护我的合法权益，保障资金安全，我特诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，王璨明确第一项诉讼请求中合同的解除时间为2020年5月17日。 陈翠萍辩称，王璨所述与事实不符，真实情况是双方通过中介签订买卖合同后，王璨屡次违约造成目前的结局，恳请法院依法驳回王璨的诉求。 本院经审理认定事实如下： 一、2020年4月6日，陈翠萍作为房屋出售方，王璨作为房屋购买方，双方签订《济南市存量房屋买卖合同》。合同约定，出售方所售房屋坐落为槐荫区，所有权证号为：不动产权第016xxxx号。合同第一条第四款约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为陈翠萍，抵押金额为110万元，出售方应于收到第2笔首付款前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于之后10个工作日前办理完毕抵押登记注销手续，出售方使用购买方第2笔购房款用于还款解押。第三条第一款约定：出售方和购买方经协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交总价格为299万元整，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；第二款约定：房款支付方式为全款；第三款约定：购买方于2020年4月6日向出售方支付定金2万元整，购买方应当在购房资质审核通过后10个工作日内将第一笔购房款100万元（不含前期支付全部定金）向出售方支付，在买方办理现房抵押手续放款之后，5月30日前将第二笔购房款197万元向出售方支付。第六条第一款约定：办理完毕房屋权属转移登记手续后，于10个工作日内将该房屋交付给购买方。合同第九条违约责任第一款约定：出售方与购买方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付总房屋价款万分之五的违约金；第二款约定：出售方若出现下列情况之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出售方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5.出售方使用购买方购房款解押，但出售方收到购买方购房款后挪为他用且未按约定时间或条件自筹资金解押的；6.将该房屋出售给第三方的。出售方出现上述根本违约情形的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金；第三款约定：购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同其他约定的义务超过30日的；4.房管部门或居间人通知购买方领取不动产所有权证，购买方在7个工作日内不予领取的；5.贷款方式买购房的，在领取不动产权证书后7个工作日内，拒绝配合贷款机构办理房屋抵押登记手续的；购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金；购买方向出售方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；第六款约定：买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。第十二条其他约定，买卖双方协商于签订合同之后5个工作日内办理购房资质审核手续，买卖双方协商于资质审核通过后3个工作日内办理网签手续。合同还对其他事项进行了约定。宗立华作为王璨的委托代理人在合同尾部代王璨签字并按手印。同日，王璨向陈翠萍支付定金2万元，陈翠萍为王璨出具《收据》《房屋买卖定金收条》。同日，宗立华还代王璨与陈翠萍、济南焕然房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》。 二、2020年4月13日，陈翠萍作为甲方（出售方），王璨作为乙方（购买方），双方签订《变更协议书》。协议书约定，变更《济南市存量房屋买卖合同》中定金条款为：购买方2020年4月13日前向出售方追加定金8万元，总计10万元。该协议亦由宗立华代王璨签字并按手印。同日，王璨向陈翠萍支付定金8万元，陈翠萍为王璨出具《购房定金收据》。 三、王璨分别于2020年4月7日、4月23日、5月12日对购房资格进行了预申请，济南市房产交易监理所分别于2020年4月8日、4月24日、5月12日对预审核予以通过。王璨因为疫情等客观原因不在济南，需要办理委托公证后让其母亲宗立华代为办理网签手续，因此第一次购房资格审核通过后未能办理网签手续。王璨陈述委托公证书的出具日期是2020年4月20日。宗立华收到公证书的日期大约是4月27日或28日。王璨未在购房资格审核通过后10个工作日内向陈翠萍支付第一笔购房款。陈翠萍于4月20日左右让中介公司催促王璨支付第一笔购房款，王璨认为合同约定是先网签再付首付款，所以不同意先行支付首付款。且宗立华称有一笔基金尚未到期，资金不足不能按期支付。王璨向本院提交宗立华名下的泰安银行银行卡交易明细显示，2020年4月23日其账户汇入100万元。 四、王璨与陈翠萍在中介协调下于2020年4月30日至相关部门办理网签手续时，陈翠萍提出王璨应先付首付款再办理网签，王璨认为应先网签再付首付款。双方就此产生争议，未能成功办理网签手续。 五、2020年5月5日，陈翠萍向宗立华邮寄《催告函》。《催告函》载明的主要内容为：尊敬的王璨女士，敬请您于2020年5月10日24时前办理下列事宜：1.依据合同的第三条第三款房款支付时间的第二项，请于2020年5月10日前把合同规定的2020年4月23日应付卖方的第一笔房款100万元付清；2.依据合同第三条第三款房款支付时间的第三项。该催告函由宗立华家人于2020年5月6日签收。 2020年5月12日，陈翠萍向宗立华邮寄《解除合同通知书》，通知书载明的主要内容为：王璨（宗立华代）女士，鉴于你方1.按合同约定，2020年4月7号限购审核通过三个工作日内，你未配合我方网签，已构成违约，2.按合同约定，限购审核通过后十个工作日内，2020.4.22号第一笔款项壹佰万元未付清，已构成违约，定金不退，现我方为维护自身合法权益依法行使解除权。本解除合同通知书一经送达，双方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋的存量房屋买卖合同及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。该通知书由宗立华家人于2020年5月12日签收。 2020年5月15日，王璨向陈翠萍邮寄《解除合同告知书》。告知书载明的主要内容有：经中介协商双方同意，于4月30日上午，中介刘焕约买卖双方共同到济南市房管大厦房产交易大厅办理网签业务，因你突然提出要求我方先行付款再网签，遭到拒绝后中途离开，导致网签不成。5月10日，本人发催告函给你，要求你于收到本催告函之日起3日内，到济南市房产交易大厅先办理网签手续，网签完成后我方将随后付款，经催告后，你至今仍拒绝办理网签手续，拒绝履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本人解除与你签订的《济南市存量房屋买卖合同》，要求你方3日内双倍返还定金共计20万元，并保留依法追究你方违约责任的权利。 六、2020年8月7日，济南市市中区市场监督管理局作出市场监管〔2020〕第170807号《投诉终止调解决定书》。决定书载明：王宝刚，经审查，关于你投诉济南焕然房地产经纪有限公司一事，投诉的调解过程中出现“经组织调解，投诉人或者被投诉人明确表示无法达成调解协议”的情形，依据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》的规定，我局决定终止调解。特此告知。 七、诉讼过程中，陈翠萍向本院申请证人刘焕出庭作证，刘焕陈述其系济南焕然房地产经纪有限公司的法定代表人，在王璨与陈翠萍买卖房屋过程中其是经办人。根据合同约定应该在4月10日前进行网签，当时王璨在外地，由王璨的母亲宗立华作为代理人办理手续，所以没有按时办理网签，其也一直是与宗立华联系的买卖事宜。之后就约定了2020年4月30日办理网签，在网签现场双方对先付款再网签还是先网签再付款存在争议，所以没有网签成功，后期经过协调也没有成功，房屋最终没有成交。根据合同约定王璨应该在购房资格审查完毕后10个工作日内支付首付款100万元，签约时宗立华说有理财在20日左右到期，但后来款没到，就没有支付。后来陈翠萍给其打过电话，要求其催促王璨进行网签并交付100万元首付款，其也及时通知了宗立华，并约了双方于4月30日共同办理网签，但是双方对先网签还是先付款没有达成一致意见。陈翠萍要求王璨先付款后网签，理由是王璨没有在4月20日前支付100万元首付款，所以存在担心。王璨、陈翠萍对证人证言均无异议。 八、王璨认为按《济南市存量房屋买卖合同》的约定应该先网签再交第一笔购房款，合同约定的时间内其有能力支付第一笔购房款，陈翠萍要求其在网签之前付款违反合同约定，构成违约。陈翠萍则认为双方应当严格按合同约定履行，即购房资格审核通过后3个工作日内网签，10个工作日内付第一笔购房款，王璨未能在购房资格审核通过后3个工作日内办理网签手续系其个人原因造成的，但是王璨仍应在购房资格审核通过后10日内支付第一笔购房款，宗立华银行卡内100万元的到账时间已经超过了约定的付款时间，不能代表王璨履约的善意，王璨未按照合同约定付款构成违约，该违约行为给其造成了损失。 以上事实有《济南市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》《变更协议书》《收据》《购房定金收据》《证明》《解除合同通知书》《解除合同告知书》《催告函》《收据》《房屋买卖定金收条》《投诉终止调解决定书》、微信聊天记录、当事人陈述及证人证言证实。 另查明，陈翠萍于2020年7月10日收到本院送达的起诉状副本等诉讼材料。 本院认为，《济南市存量房屋买卖合同》及《变更协议书》虽由宗立华代王璨与陈翠萍签订，但合同的主体为王璨与陈翠萍。《济南市存量房屋买卖合同》及《变更协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。上述合同及协议签订后，王璨的主要权利为要求陈翠萍办理网签、转移登记手续、交付房屋，主要义务为按约定支付购房款。陈翠萍的主要权利为要求王璨按约定支付购房款，主要义务为向王璨交付房屋并配合王璨办理网签、转移登记手续。 经审理查明，本案争议的焦点是买卖双方对合同约定的网签时间和支付第一笔购房款的时间先后顺序理解不同。王璨主张虽然合同约定的是购房资格审核通过后3个工作日内网签，10个工作日内付第一笔购房款，但是该约定的本意是支付第一笔购房款的时间要在办理完网签手续后7个工作日内付款即可，其在网签后享有7天的时间利益，即其在网签后7个工作日内付款即符合合同约定，陈翠萍拒绝办理网签手续，违约在先，应当双倍返还定金。而陈翠萍则认为王璨存在违约行为在先，不应退还定金，理由为：第一，应严格按合同约定的字面意思履行，购买方应在购房资质审核通过后10个工作日内将第一笔购房款支付给出售方；第二，按合同文意解释，王璨最早于4月8日通过购房资质审核，王璨与陈翠萍最迟应在4月13日办理网签手续，王璨最迟应在4月22日支付第一笔购房款；第三，双方虽然在居间方协调下于4月30日到相关部门办理网签手续，但双方并未协商一致变更购房款支付时间；第四，王璨未在约定时间内办理网签系其个人原因造成的。所以陈翠萍认为其并未违约。 针对上述争议焦点，本院认为，通过本案审理查明的事实可知，王璨只是对合同条款理解与陈翠萍不一致，并没有证据证明王璨恶意不支付购房款，理由如下：第一，王璨及时按照合同约定支付了定金2万元，并且追加支付定金8万元，说明其具备履行合同的意愿；第二，王璨先后三次对其购房资格提出预审核申请，并且均已通过，说明其具备履行合同的资格；第三，王璨系因疫情等原因在外地无法回济南面签，所以委托其母亲宗立华代为办理，王璨也确实办理了委托代理的公证手续，说明其作出了履行合同的行为；第四，宗立华的银行账户确实于2020年4月23日进账100万元，说明王璨已经做好了支付第一笔购房款的准备；第五，2020年4月30日，宗立华也到达了网签备案大厅想要进一步履行合同。因此，综合以上五点，说明王璨对未支付第一笔购房款的事实并无主观恶意，其亦未向陈翠萍表示过拒绝付款，其也是积极促成合同的履行，只是对网签和付款的时间未与陈翠萍达成一致意见。且本院认为陈翠萍也不存在恶意违约行为，理由如下：第一，双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》中原文表述的就是资质审核通过后3个工作日内办理网签手续，购买方购房资质审核通过后10个工作日内支付第一笔购房款，并没有表述为办理完网签手续后7日内再支付第一笔购房款，从字面意思上看，网签和首付款的时间结点是以购房资质审核通过的时间为起点，在时间先后顺序上并未作出“先网签后付首付款”的明确表述；第二，陈翠萍按照合同的字面意思，要求王璨在购房资质审核通过后10个工作日内支付首付款100万元，也是严格按照合同履行，并没有超出合同约定或者对履行时间进行变更的意思表示；第三，双方虽然于4月30日到相关部门办理网签手续，但双方并未事先就变更购房款的支付时间协商一致，陈翠萍离开网签相关部门的行为，也不能视为其拒绝履行合同的恶意行为；第四，王璨未在约定时间内办理网签确实系其个人原因造成的，如果不是由于网签时间的顺延，也不会导致双方就首付款支付时间产生争议的后果。因此，综合以上四点，说明陈翠萍对合同无法实际履行也无主观恶意，其也是积极促成合同的履行。 在王璨与陈翠萍均不存在主观恶意违约的情况下，双方都不具备合同解除权，故双方在本案提起诉讼前发出的解除合同意思表示，均不能导致合同解除的法律后果。但在本案诉讼过程中，双方均表达了不再继续履行合同的意思表示，均同意解除合同，王璨向本院提起诉讼后，陈翠萍于2020年7月10日收到本院送达的起诉状副本等诉讼材料，故本院确认双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》于2020年7月10日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，鉴于王璨、陈翠萍均无拒绝履行合同的恶意违约行为，均不存在过错，故合同解除后应当恢复原状，王璨要求陈翠萍双倍返还定金20万元的请求及陈翠萍拒绝返还定金10万元的辩解意见，均没有事实依据和法律依据，本院均不予支持。陈翠萍应在合同解除后返还王璨已经支付的定金10万元。同理，王璨要求陈翠萍支付律师费用，也没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、王璨与陈翠萍2020年4月6日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：10000527xxxx）于2020年7月10日解除； 二、陈翠萍于本判决生效之日起十日内返还王璨定金10万元； 三、驳回王璨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，减半收取计2200元，由王璨负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 辉 二〇二〇年九月二十七日 书记员 焦婷婷