黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初1945号原告：曲善良，男，1972年1月20日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：胡松涛，黑龙江圣德律师事务所律师。被告：胡国祥，男，1973年3月3日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：付立国，男，1979年2月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：杨春玉，女，1973年3月9日生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。原告曲善良与被告胡国祥、付立国、杨春玉返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲善良及其委托诉讼代理人胡松涛，被告胡国祥、付立国、杨春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨春玉赔偿原告逾期腾房占有使用费82849.42元，使用电费2353.44元，由被告付国立、胡国祥对此承担连带责任；2.判令被告胡国祥因违约解除合同造成原告损失即转租广告费18000元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告从黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司处承租哈尔滨市××××层房屋。经黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司同意，原告将该房转租给被告胡国祥。原告与被告胡国祥双方合同约定，租赁期自2018年10月5日至2023年10月4日，租金每年为五十四万元，付款方式为上付租金及年付，并约定不得擅自转租。被告胡国祥未按约定支付租金，并于2019年10月5日解除该房屋租赁合同。被告胡国祥承租期间未经原告同意擅自转租给被告付立国，被告付立国又将该房部分转租给被告杨春玉。原告与被告胡国祥解除租赁合同后要求被告杨春玉立即搬离归还该房屋。三被告行为已经侵犯原告合法权益，故诉至法院。被告胡国祥辩称，转租给付立国是经过原告同意的，但是没有书面合同。被告付立国辩称，答辩人承租后，店铺部分招租出去了，签合同的时候答辩人也和原告说了房屋可不可以招租的事情，答辩人招租的同时也在经营。被告杨春玉辩称，答辩人和付立国签的合同是三年期的，自2018年10月31日至2020年10月30日，并且答辩人交了一年房租，在此期间付立国又把他自己的部分转租给案外人李林波，他转给李林波的时候答辩人就跟他说，如果他转给李林波答辩人就不干了。答辩人在租这个房屋期间装修花了7.5万元，外面的牌匾花了2.45万元。答辩人给付立国交了1850元的电费，在李林波处交了1600元电费。2019年8月5日李林波自己租的那部分退房了，答辩人应该2019年10月30日一年的租金到期，但是付立国又给了答辩人20天的装修期，实际到期应该到2019年11月20日。2019年9月28日答辩人就把部分东西搬走了，10月13日全部撤场，没有钥匙。2019年9月2日原告就给答辩人停水停电了，当时答辩人也给邮政派出所打电话了，自2019年8月5日李林波退房之后房子上贴着招租的广告，一直有看房，也影响答辩人经营，造成经济损失98500元，2019年8月5日至2019年10月13日期间原告带人停水停电、威逼恐吓，当时答辩人的租期还没有到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：原告提交的证据一、房屋租赁合同（黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司与曲善良签订）、房屋权属证加盖纺织工业局公章的复印件（产权证编号：哈房权证南字第**）、收据、通知函、照片，证据二房屋租赁合同（曲善良与胡国祥签订），证据三房屋租赁合同复印件（付立国与杨春玉签订，付立国处拍照），真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据四中的原告代理律师胡松涛与杨春玉通话录音，杨春玉对真实性无异议，本院予以采信，原告提交的证据四中的律师函，因原告未能举示证据证明该律师函已送达给杨春玉，本院不予采信；原告提交的证据五原告与付立国通话录音及律师函，被告付立国无异议，本院予以采信；原告提交的证据六生活缴费单两份、营业执照复印件一份，无法证明所欠电费2353.44元系花园街236号产生，本院不予采信；原告提交的证据七58同城网络服务单四份网络打印件，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告胡国祥提交的证据一转让协议一份及票据一份，真实合法，且与本案有关联，本院予以采信；被告杨春玉提交的证据一营业执照、房屋租赁合同及牌匾安装费票据，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。本院查明：2014年8月1日曲善良与黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司签订《房屋租赁合同》一份，约定曲善良自黑龙江省纺织工业局机关劳动服务公司处承租位于哈尔滨市××××层房屋（以下简称案涉房屋）；租赁期限自2016年7月16日至2026年7月16日止；每年租金为40万元。2018年8月20日曲善良作为甲方与胡国祥作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方自甲方处承租案涉房屋；租赁期限自2018年10月5日至2023年10月4日止；每年租金为54万元，第一年乙方为半年付款，房费为27万元；下半年房租提前一个月上打房银，交款日期为2018年3月5日之前，自第二年起房租年付，每年的9月5日前付清；在房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费由乙方支付；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自……；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。2018年10月5日胡国祥作为甲方与付立国作为乙方签订《转让协议》一份，约定甲方自愿将哈市南岗区花园街236号果香四季生鲜超市转让给乙方；在乙方经营期间甲方不得干涉一切事宜；乙方在经营期间使用甲方的身份证办理营业执照及相关手续，在经营期间所发生一切事宜及法律责任由乙方个人自行负担与甲方无任何关系；经营期限自2018年10月5日至2023年10月4日。付立国承租后将案涉房屋分为四部分，除其自己经营的生鲜超市外，另外三部分分别对外转租。2018年10月31日付立国与杨春玉签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋所隔出的其中一间出租给杨春玉用于经营眼部美容美体使用；租赁期限自2018年10月31日至2021年9月30日止；前两年租金不变，为每年12万元，每年一次性付清，第三年有百分之五递增；付立国收取押金5000元；水电费、卫生费由杨春玉承担。杨春玉承租后向付立国支付了第一年即2018年10月31日至2019年10月30日租金12万元，并对其承租的部分进行了装修及牌匾安装。另查明，胡国祥在与曲善良签订《房屋租赁合同》后，胡国祥向曲善良支付了2018年10月5日至2019年4月4日租金27万元，于2018年10月5日安装了四季生鲜水果超市的牌匾。2019年4月5日至2019年10月4日租金系由付立国支付给曲善良。2019年10月4日前付立国与曲善良协商一致解除了胡国祥与曲善良签订的《房屋租赁合同》，并于2019年10月4日前撤场。付立国撤场前告知杨春玉其已与曲善良解除合同，要求杨春玉于2019年10月5日前撤场，并同意将2019年10月5日至2019年10月30日期间的租金退还给杨春玉，但因双方对装修损失等赔偿问题未能协商一致，杨春玉未撤场，直至2019今年11月29日曲善良代理律师胡松涛与付立国通电话时，可以确认杨春玉大部分东西已搬走，还剩余一点东西未搬离。本院认为，曲善良与胡国祥于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》、胡国祥与付立国于2018年10月5日签订的《转让协议》及付立国与杨春玉于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》均系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且曲善良对胡国祥将案涉房屋转租给付立国以及付立国将案涉房屋部分转租给杨春玉未提出异议，故以上合同均合法有效，各方均应按约定履行各自的义务。因胡国祥与曲善良之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月4日前解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自2019年10月5日起杨春玉即负有腾房义务。曲善良举示的证据能够证明截至2019年11月29日杨春玉未彻底撤场，故其主张杨春玉向其支付逾期腾房占有使用费，本院予以支持。关于计算逾期腾房占有使用费的标准，曲善良主张按照案涉房屋整体租金即54万元计算，没有依据，因杨春玉逾期占有使用的系付立国出租给其的部分房屋，其于部分付立国已于2019年10月4日前撤场完毕。本院参照付立国与杨春玉约定的年租金12万元予以支持，即金额为18410.96元（12万元÷365天×56天）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。故杨春玉逾期占有使用部分案涉房屋，胡国祥及付立国亦应承担赔偿该损失的责任。关于曲善良主张胡国祥承担转租广告费18000元，既无合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。关于曲善良主张的电费损失，曲善良举示的证据不能证明系花园街236号即案涉房屋产生，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告胡国祥、付立国、杨春玉于本判决生效之日十日内向原告曲善良支付逾期腾房占有使用费18410.96元；二、驳回原告曲善良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由被告胡国祥、付立国、杨春玉负担260元，由原告曲善良负担1600元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 叶 萍审 判 员 孙 宇人民陪审员 邱 鸣二〇二〇年九月二十九日书 记 员 朱颖涵