云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1180号上诉人（原审原告）：万桂荣，女，1959年9月21日出生，汉族，身份证住址黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：景洪鸿曦房地产开发经营有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市清泉路**五金建材城**。统一社会信用代码：91532801686181183T。法定代表人：林绍桂，执行董事。委托诉讼代理人：马黎威，云南大合律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳景丰房地产开发有限责任公司，住，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市西路**/div>统一社会信用代码：915328007604380135。法定代表人：张少译，总经理。委托诉讼代理人：龙波，景洪市允景洪街道法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人万桂荣因与被上诉人景洪鸿曦房地产开发经营有限公司（以下简称鸿曦公司）、西双版纳景丰房地产开发有限责任公司（以下简称景丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2020）云2801民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据、事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万桂荣上诉请求：撤销一审判决，改判解除上诉人与景丰公司签订的房屋买卖合同，判令鸿曦公司、景丰公司返还万桂荣购房款969821元，并支付自2018年7月23日至实际支付之日止的同期银行贷款利率的利息，并赔偿万桂荣损失30000元。事实和理由：一、一审法院认定鸿曦公司与景丰公司之间系委托销售关系不能成立，被上诉人均是具有房地产开发经营资质的企业，鸿曦公司出具的承诺书中已自认其与景丰公司之间系合作，在上诉人要求退房时，是鸿曦公司在对外代表合作企业处理该楼盘发生的相关争议。本案诉争楼盘为业主办理入住手续、收取物业费、面积差等款项均加盖鸿曦公司的印章，而非景丰公司的印章，足以说明鸿曦公司因具备合伙开发的身份，独立对外签订合同及处理事务。原审开庭时，二被上诉人并未举证证实二者间系委托销售关系。二、上诉人在一审提交的承诺书系鸿曦公司的真实意思表示，合法有效，二被上诉人应当按承诺书的约定履行义务。鸿曦公司作为合伙企业之一，在合伙开发过程中做出的决定均对合伙人景丰公司产生法律拘束力。上诉人虽系与景丰公司签订合同，但发生纠纷时是鸿曦公司在对外处理事务，才会出现鸿曦公司向上诉人出具承诺书的情形，且因上诉人对鸿曦公司能否代表景丰公司出具承诺书提出异议，鸿曦公司才在承诺书中注明其与景丰公司系合作开发关系，该承诺书并未撤销，对被上诉人均有约束力，应当判令二被上诉人退还房款、支付利息、赔偿损失。即使二被上诉人间是委托销售关系，鸿曦公司系景丰公司的委托代理人，其作出的有关销售过程中出现的意思表示均是其授权的范围，代理人的代理行为对委托人也同样产生法律拘束力，二被上诉人应当履行承诺书中载明的事项。鸿曦公司辩称，上诉人的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持。鸿曦公司出具承诺书仅仅是表示愿意协助上诉人万桂荣退房，但不一定保证能退房成功，鸿曦公司在万桂荣扰乱公司售楼部经营秩序的情况下，被迫出具承诺书。鸿曦公司是景丰公司与俊都集团的授权的销售团队，没有权利替景丰公司解除商品房买卖合同。景丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应予维持。万桂荣向一审法院起诉请求：1.解除万桂荣与景丰公司签订的房屋买卖合同；2.要求鸿曦公司、景丰公司返还万桂荣购房款969821元，并支付自2018年7月23日起至实际支付之日止的同期银行贷款利率的利息；3.要求鸿曦公司、景丰公司赔偿万桂荣交通费30000元；4.诉讼费用由鸿曦公司、景丰公司负担。一审法院认定事实：景丰公司与鸿曦公司之间系委托销售关系。2018年7月23日万桂荣与景丰公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.景丰公司将阳光尚品3幢1层08号房屋出售给万桂荣；2.商品房的规划用途为商业；3.预测建筑面积共139.8平方米，其中套内建筑面积136.45平方米，分摊共有建筑面积3.35平方米；4.商品房单价为每平方米6937.2元，总价款为969821元，万桂荣应当在2018年7月23日前一次性支付该商品房全部价款；5.商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；6.景丰公司应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。同日，万桂荣向景丰公司交付购房款969821元，景丰公司向万桂荣出具《收款收据》一份，并在摘要一栏注明“阳光尚品商铺3-08号”。本案涉案房屋阳光尚品3幢1层08号房屋所在小区阳光尚品小区项目于2019年9月4日经竣工验收合格。2019年9月30日阳光尚品小区项目经测绘单位实测面积并出具《房产测绘技术报告》，本案涉案房屋阳光尚品3幢1层08号房屋实测套内面积为136.45平方米、产权面积为139.8平方米、分摊面积为3.35平方米。2019年11月8日，鸿曦公司向万桂荣出具《承诺书》载明“兹有万桂荣购买了我公司与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司合作开发的阳光尚品3-08号房屋，并于2018年7月23日办理网签。现我公司承诺从2019年11月8日起两个月内协助万桂荣办理阳光尚品3-08号房屋的相关退房手续，办理完该套房屋的网签退房手续后三个工作日内，我公司立即退还万桂荣购买阳光尚品3-08号房屋的所有已付房款969821元，并承担万桂荣差旅费30000元（现我司已经收到万桂荣返还的阳光尚品3-08号房屋购房款收据原件一份金额969821元、阳光尚品3-08号房屋商品房买卖合同原件一份）。”，现万桂荣以房屋不符合双方约定起诉至一审法院，要求解除合同并退还购房款。一审法院认为，万桂荣以鸿曦公司向其出具了《承诺书》，主张已经就解除签订的《商品房买卖合同》达成一致意见，但《商品房买卖合同》的签订主体是景丰公司与万桂荣，鸿曦公司并非签订合同的主体，故万桂荣以鸿曦公司出具《承诺书》、合同已经解除的主张没有事实和法律依据，一审法院不予认可。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，万桂荣与景丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应全面履行该协议。在双方未能对解除认购协议达成一致意见的情况下买卖合同是否应当解除应该看本案是否存在法定的解除事由。万桂荣要求解除《商品房买卖合同》的另一原因为系鸿曦公司、景丰公司未按约定交付万桂荣附赠40-60平方米花园的房屋、且房屋性质被告承诺为住宅，但交付的房屋性质为商业，鸿曦公司、景丰公司交付的房屋不符合双方约定，系鸿曦公司、景丰公司违约故要求解除合同，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方并未对售卖的房屋赠送花园作出约定，且合同约定房屋用途为商业，万桂荣亦未提交其他证据证明鸿曦公司、景丰公司承诺其对售卖的房屋赠送花园，故现有证据不能认定景丰公司存在违约行为。故万桂荣以景丰公司违约要求解除合同的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：驳回万桂荣的诉讼请求。案件受理费6899元，由万桂荣负担。本院二审期间，上诉人万桂荣、被上诉人景丰公司、鸿曦公司在二审中均未提交新证据。上诉人万桂荣、被上诉人鸿曦公司、景丰公司对一审法院确认的法律事实均无异议。本院对一审法院确认的法律事实予以确认。本院认为，关于鸿曦公司出具的承诺书能否认定为万桂荣解除合同的依据的问题，鸿曦公司、景丰公司在一审庭审中陈述双方之间有合同，但均未向法庭提交双方合同文本，在二审中，二公司陈述双方之间没有书面合同，因此，景丰公司与鸿曦公司之间的代理权限现无法查明。根据鸿曦公司、景丰公司在本案中的陈述与鸿曦公司出具的承诺书，本院作如下分析，首先，在一审庭审过程中，鸿曦公司与景丰公司对于两公司之间系委托销售关系均无异议，即鸿曦公司有权代表景丰公司对外销售房屋，景丰公司亦认可涉案房屋系鸿曦公司代销，据此可认定鸿曦公司对涉案房屋有一定的处置权；其次，在鸿曦公司向万桂荣出具的承诺书中，鸿曦公司对于其与景丰公司之间的关系描述为“鸿曦公司与景丰公司合作开发的阳光尚品房屋”，在该承诺书中，鸿曦公司以合作开发者的身份作出承诺，代表其对涉案房屋有较大的处置权；最后，鸿曦公司在承诺书中承诺两个月内协助万桂荣办理退房手续，办理网签退房手续后三个工作日内鸿曦公司退还万桂荣购房款并承担差旅费，承诺书中虽用词为“协助”，但因在前文表述中鸿曦公司为合作开发者的身份，且在承诺书中确定了办理退房时间、承诺由鸿曦公司退款并承担差旅费、并收走万桂荣手持合同原件及购房收据原件，以上承诺内容及鸿曦公司、景丰公司之间本就有的代销关系，足以使万桂荣相信鸿曦公司具有代理权并作出了实质性承诺，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，因鸿曦公司所作出的承诺足以使万桂荣相信其有解除合同的代理权，该代理行为有效，万桂荣以此主张鸿曦公司作出实质性承诺而非仅为履行协助义务的主张成立，万桂荣与景丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除。因在鸿曦公司出具的承诺书中其承诺由鸿曦公司退还房款、承担差旅费，故房款及差旅费应由鸿曦公司承担。鸿曦公司在该承诺中承诺两个月内协助办理退房手续，并在办理网签退房手续后三个工作日内退还房款、承担差旅费，故本院按该承诺书出具之日2019年11月8日起计算二个月及三个工作日，按该承诺书，鸿曦公司至迟应于2020年1月13日退还万桂荣房款，因鸿曦公司未按期退款，本院判令其按一年期贷款市场报价利率承担逾期退款利息。综上所述，上诉人万桂荣的部分上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初432号民事判决；二、解除万桂荣与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、景洪鸿曦房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向万桂荣支付差旅费30000元，向万桂荣退还房款969821元，并按一年期贷款市场报价利率向万桂荣支付房款969821元自2020年1月13日起至款项付清之日止的逾期利息；四、驳回万桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费6899元，均由西双版纳景丰房地产开发有限责任公司、景洪鸿曦房地产开发经营有限公司共同负担。万桂荣预交的案件受理费法院不另清退，由西双版纳景丰房地产开发有限责任公司、景洪鸿曦房地产开发经营有限公司径付万桂荣。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年九月三十日书记员  郭力菲