连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初4474号原告：孙振余，男，1950年8月17日出生，汉族，住连云港市新浦区。委托诉讼代理人：丁文新、相春柳，江苏港人律师事务所律师。被告：连云港泰达置业有限公司，住所地连云港市赣榆区海头镇海后村。法定代表人：朱孟宪，执行董事。委托诉讼代理人：陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。原告孙振余与被告连云港泰达置业有限公司（以下简称“泰达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，于2018年8月1日作出（2018）苏0707民初4479号民事判决。被告泰达公司因不服该判决在法定期限内提出上诉，连云港市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）苏07民终630号民事裁定，撤销本院（2018）苏0707民初4479号民事判决，发回重审。本院于2019年3月20日立案重审，并于2019年9月23日作出（2019）苏0707民初4479号民事裁定，驳回原告孙振余的起诉。原告孙振余因不服该裁定在法定期限内提出上诉，连云港市中级人民法院于2020年3月3日作出（2019）苏07民终5011号民事裁定，撤销本院作出的（2019）苏0707民初4479号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年6月2日立案审理。原告孙振余及其委托诉讼代理人丁文新、被告泰达公司的法定代表人朱孟宪及其委托诉讼代理人陈西飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙振余向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金暂定90万元（从2015年12月31日起至实际交付房产之日止，以8537200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.一切诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告提出因该案在2018年5月4日已立案，随着时间的延长，请求将诉讼请求变更为：1.被告支付逾期交房违约金1402661.11元（从2015年12月31日起至2020年6月3日，以8537200元为基数，按合同约定违约金日万分之一计算）；2.保全费5000元、担保费2400元由被告承担。事实和理由：2014年9月24日，原、被告之间因解散公司纠纷，经法院调解确认被告欠原告款项8537200元，此款购买被告预售的位于赣榆区海头镇国际水产城润龍丽景住宅小区S13-1（101-109）和S15-1（101-110）19套门面房。2014年11月6日、2015年3月18日，原、被告双方签订了19份《商品房买卖合同》。根据上述19份《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付原告，而被告承建的工程至今未竣工，也未验收，已逾期交房，被告已构成实质性违约。《商品房买卖合同》第九条约定，被告应从2015年12月31日起按日万分之一向原告支付违约金，但被告至今分文未付。由于被告违约时间太长，至今不能交付房产，原告曾向法院起诉要求解除合同，但被驳回诉讼请求。因被告的违约行为给原告造成重大损失，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告泰达公司辩称，双方所谓的房产买卖关系并非按照市场正常标准进行买卖，实际是以股权换房权，原告至今未将股权依照约定过户到我公司名下，是原告违约在先，我公司有权行使后履行抗辩权。合同中双方约定每套房产10元，如果计算违约金应按照每套10元计算。根据补充协议附件四第四条、第五条第三项的约定，原告作为买受人应当缴纳契税、维修基金等相关费用，被告才能办理房屋交接手续，而原告至今未缴纳相关费用，故原告无权要求被告协助交付房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，原告孙振余以公司解散纠纷将被告泰达公司及其法定代表人朱孟宪、案外人董某诉至本院，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院依据调解协议制作了（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书。调解协议内容如下：一、孙振余在泰达公司持有35%的股权，溢价为1867.5万元,其中853.72万元相应的股权（16%）由泰达公司回购，剩余1013.78万元相应的股权（19%）由朱孟宪受让。二、泰达公司用其所有的位于赣榆县海头国际水产城润龍丽景小区：S13a-1（101-109）和S15-1（101-110）的房产作价855.4896万元归孙振余所有，以此支付泰达公司回购孙振余16%股权的价款853.72万元，差额部分17696元于房产过户时由孙振余支付给泰达公司，协议达成之日即到相关部门办理上述房产的网签等手续，该回购即视为完成。三、朱孟宪于调解协议签订后七日内向孙振余付款67.14万元；2014年10月30日付款100万元；自2014年11月起至2015年3月定于每月月底前付款50万元；自2015年4月至2015年5月定于每月月底前付款30万元；自2015年6月至2015年9月每月月底前付款70万元；自2015年10月至2015年11月每月月底前付款125万元，不足部分于2015年12月底前一次性付清。在朱孟宪将股权转让款付清后，孙振余将持有的泰达公司19%股权变更至朱孟宪所有。孙振余对公司对外的债务不承担任何责任……。2014年11月6日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》两份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元101铺、102铺商业营业用房计2套，建筑面积分别为209.2平方米、123.97平方米，单价均为每平方米3150元，房款分别为658980元、390506元。2014年11月13日，原告孙振余与被告泰达公司签订了商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元103铺商业营业用房1套，建筑面积为358.07平方米，总价款为28元，付款方式为一次性付款，根据连云港市赣榆区人民法院（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书执行，实际房价为1127921元。2014年11月17日、11月21日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》两份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元104铺、105铺商业营业用房计2套，建筑面积均为126.55平方米，单价均为每平方米3150元，房款均为398633元。2015年3月16日、3月18日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》四份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S-13a-1幢无单元106铺、107铺、108铺、109铺商业营业用房计4套，建筑面积均为126.55平方米，总价款均为10元，付款方式均为一次性付款，根据连云港市赣榆区人民法院（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书执行，实际房价为398633元。2015年3月18日，原告孙振余与被告泰达公司签订了《商品房买卖合同》十份，分别约定由原告购买被告开发的位于连云港市赣榆区海头镇海中路南侧的海头国际水产城润龍丽景小区第S15-1幢无单元101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、107铺、108铺、109铺、110铺商业营业用房计10套，建筑面积均为126.53平方米，总价款均为10元，付款方式均为一次性付款，根据连云港市赣榆区人民法院（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书执行，实际房价为398570元。上述十九份合同均为格式合同，其中第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……；第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四第四条约定，本商品房买卖合同约定的总房款不包括房价之外的其他任何费用，有关该商品房的产权登记费、抵押登记费、保险费以及所涉税项，均由买受人自行负担。买受人未按规定缴纳的，出卖人有权不向买受人办理房屋交付手续，并由买受人承担逾期交房的违约责任；第五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但如下情况可以顺延：……（三）买受人应当在足额缴纳其所购房屋契税、维修基金等相关费用及提供办理《房屋所有权证》完整资料后，方可与甲方办理交房手续。因买受人未按规定缴清房屋权属证书登记费用的，导致出卖人不能及时办理权属登记备案的，造成的损失由买受人自行承担；第八条约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等效力，与商品房买卖合同同时生效。本补充协议的内容与购房合同不一致的，则以本补充协议约定为准；第十条约定，签订商品房买卖合同后按有关规定按时到相关部门按相关政策自行缴纳有关税费（如契税、印花费等），逾期缴纳所产生的违约金本公司均不承担。庭审中，被告泰达公司提交了施工单位制作的工程竣工报告、建设工程初验检查记录、工程质量整改完成报告书、工程质量监督抽查记录以证明涉案房产完成竣工验收，符合交房条件。原告孙振余对上述证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为该证据只是施工单位向建设单位出具的工程竣工报告，并非是竣工验收，并且至今建设单位也未组织验收，故不符合验收交付条件。被告泰达公司辩称，原告未按照合同附件四的约定足额缴纳其所购房屋契税、维修基金等相关费用，故逾期交房的过错在原告。原告认为缴纳相关费用与交付房屋是两个概念，被告尚无证据证明涉案商品房符合交付条件。诉讼过程中，本院依据原告孙振余的申请，于2020年6月16日作出（2020）苏0707民初4474号民事裁定，对登记所有权人为被告泰达公司的位于连云港市赣榆区海头镇国际水产城润龍丽景小区的A13号楼二单元102号、302号、402号商品房进行查封，查封期限为三年。原告为此预交保全费5000元，并为保全行为购买保险，支付保险费2400元。本院认为，被告泰达公司依据（2014）赣法商清算字第00001号民事调解书的约定，用十九套商品房进行作价来回购原告孙振余的股权，并到房产部门办理网签手续。原、被告依据该调解书的约定签订了十九份《商品房买卖合同》，该十九份合同与调解书约定的内容均能反映出被告将涉案十九套商品房转让给原告的事实，故原、被告之间的商品房买卖关系成立。按照《商品房买卖合同》的约定，被告泰达公司应于2015年12月30日前将具备经验收合格条件的商品房交付给原告，但被告至今未履行交房义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金1380465元（8537200元×1÷10000×1617天）。关于保险费2400元，因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，该笔费用应由被告承担。被告辩称，涉案商品房已符合交房条件，并提供了施工单位制作的工程竣工报告、建设工程初验检查记录、工程质量整改完成报告书、工程质量监督抽查记录等证据。因上述材料只是施工单位自行组织的初步验收，不能代表涉案工程通过了相关行政部门的竣工验收，故涉案商品房并未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。被告辩称，原告未将股权过户至被告名下，原告违约在先，被告有权行使后履行抗辩权。因调解书中约定被告以涉案十九套房产作价回购原告16%股权，被告回购股权后应当按照相关法律规定和程序处置股权，而非要求原告将股权过户至公司名下，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告辩称，合同中约定房产每套10元，违约金应当按照每套10元进行计算。因调解书中明确约定涉案十九套房产作价8554896元支付被告回购原告16%股权的价款8537200元，差额部分17696元于房产过户时由原告支付给被告，《商品房买卖合同》约定的每套10元并非真实价值，故逾期交房违约金应以8537200元为基数进行计算。被告还辩称，原告未按照合同附件四的约定足额缴纳其所购商品房契税、维修基金等相关费用，原告无权要求被告交付房屋。因合同明确约定，被告应当将具备经验收合格条件的房屋交付原告，被告现无证据证明涉案商品房已通过相关部门的验收并符合交付条件，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，对原告要求被告支付2015年12月31日起至2020年6月3日止的逾期交房违约金1380465元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条之规定，判决如下：被告连云港泰达置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙振余支付2015年12月31日起至2020年6月3日止的逾期交房违约金1380465元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17424元，保全费5000元，保全担保保险费2400元，共计24824元，由原告孙振余负担200元，被告连云港泰达置业有限公司负担24624元（原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李秋红审 判 员  龚书明人民陪审员  张孝堂二〇二〇年九月二十三日书 记 员  金媛媛法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（二）《中华人民共和国公司法》第一百七十七条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。（三）《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。