内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终249号   上诉人(原审原告)：曾令锐，阿拉善右旗金居物业管理有限公司经理，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：赛音额妮尔勒，内蒙古睿华律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔月思，内蒙古睿华律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：吉日格勒，现住内蒙古自治区。   上诉人曾令锐因与被上诉人吉日格勒房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院（2020）内2922民初46号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，于8月13日公开开庭进行了审理。上诉人曾令锐的委托诉讼代理人赛音额妮尔勒、崔月思，被上诉人吉日格勒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   曾令锐上诉请求：请求撤销一审判决，予以改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对该案的案由确定错误。上诉人与被上诉人之间从未订立过房屋买卖合同,双方未就自己拥有所有权的房屋形成过买卖的合意,被上诉人也未向上诉人支付过全部购房款,双方之间并无真实的房屋买卖合同关系；仅仅是因为吉日格勒在其购买都兰小区房屋时资金困难，单独向我借的钱，是单纯的借款，我本人与吉日格勒买房子的事情一点关系都没有。二、一审判决认定案件事实有误,适用法律错误。我若对外销售房屋应以物业公司以及永昌德龙公司的名义进行,我无权以个人名义代表二公司对外签订文件，案涉《购房意向金凭据》未加盖二公司的公章,二公司亦未对上诉人签订《购房意向金凭据》的行为进行追认。本案中,《购房意向金凭据》仅是上诉人向被上诉人所发出的是否需要定购房屋的要约,被上诉人签署《购房意向金凭据》的行为也仅能视为想要定购房屋的承诺。被上诉人于2018年8月9日与永昌德龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已对《购房意向金凭据》中所约定的关于房屋总价、房款支付方式等内容进行了实质性变更。故原判认定我代销商品房，且受到开发商追认与事实不符，我无权也不存在对吉日格勒进行房屋代销。三、案涉《联合销售合作协议》系阿拉善右旗金居物业管理有限公司与永昌德龙房地产开发有限公司签订的永昌德龙公司委托物业公司代为销售房屋的协议,该协议约定金居物业公司仅是作为中间商代永昌德龙公司联系买方以便销售房屋,永昌德龙公司应向物业公司支付为完成委托事项而约定的报酬,双方仅是委托合同的当事方,不存在劳动及劳务关系,一审法院将其认定为劳务报酬,系法律关系认定错误。四、原判认定的售房价款和吉日格勒已付房款金额有误，故认定双方互负给付义务错误。   吉日格勒辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，自己在之前根本不认识曾令锐，就是看到都兰热力小区在卖房子，是小区的物业公司在卖，曾令锐是物业公司当时的法人，就是通过买房子才认识的曾令锐，钱根本不是借的曾令锐个人的钱，就是欠付的购房款，欠付的原因是房屋墙体开裂，自己向开发商和物业公司多次反映未予解决。因无人解决房屋重大质量问题，自己有权拒付剩余房款。   曾令锐向一审法院起诉请求：请求法院判令吉日格勒偿还欠款35700.00元，并支付欠款利息。事实与理由：2018年7月30日，吉日格勒因资金紧张无法全部付清其购买的都蓝花苑小区的房屋的购房款，向曾令锐借款35700.00元后付清了全部的房款。为此，吉日格勒向曾令锐出具了欠条，并承诺于2018年12月15日前还清欠款。还款期限届满后，吉日格勒以各种理由拖延时间拒不偿还曾令锐的欠款。吉日格勒的行为严重损害了曾令锐合法权益，故诉至法院，请求法院判令吉日格勒偿还欠款35700.00元，并支付欠款利息。   一审法院认定事实：2018年5月29日，曾令锐与吉日格勒签订了《购房意向金凭据》，曾令锐将位于××旗房屋以175700.00元的价格出售给了吉日格勒。吉日格勒先后共向曾令锐支付了房款15万元，现尚欠曾令锐房款25700.00元。2018年8月9日，都蓝花苑小区的开发商永昌德龙房地产开发有限公司与吉日格勒签订了《商品房买卖合同》，并将房屋交付给了吉日格勒。2018年9月份，吉日格勒对房屋进行了装修，并于11月份入住。后吉日格勒房屋的卧室墙开始出现开裂的情况。还查明，2016年4月29日，阿拉善右旗金居物业管理有限公司与永昌德龙房地产开发有限公司签订了《联合销售合作协议》，由物业公司负责销售都蓝花苑小区的房屋，开发商按销售房屋金额的2％的比例支付物业公司劳务报酬。   另查明，曾令锐系时任都蓝花苑小区物业公司阿拉善右旗金居物业管理有限公司的法定代表人。   一审法院认为，曾令锐与吉日格勒签订《购房意向金凭据》，曾令锐将位于××旗房屋出售给了吉日格勒。曾令锐个人虽无权处分涉案房屋，但事后权利人都蓝花苑小区的开发商永昌德龙房地产开发有限公司，按当事人双方订立的房屋买卖合同内容，与吉日格勒正式签订了《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付给了吉日格勒。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，权利人开发商的行为已追认曾令锐代售涉案房屋的行为，故一审法院依法确认曾令锐销售涉案房屋的行为合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商出售的房屋出现质量瑕疵时，作为业主的吉日格勒有权要求开发商进行维修。开发商拒绝维修房屋的，吉日格勒有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，拒绝支付开放商的相应的房款。本案中，作为开发商的受托人曾令锐向吉日格勒主张支付尚欠房款的诉求，吉日格勒作为第三人可以依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”之规定，选择受托人曾令锐作为相对人主张其维修房屋的抗辩权。认为在曾令锐拒绝向吉日格勒履行维修房屋义务的情形下，吉日格勒有权拒绝向曾令锐支付相应的尚欠房款。吉日格勒主张同时履行的抗辩主张，具有事实和法律依据，原审予以支持。认为曾令锐提出的吉日格勒所欠款项系其垫付的房款或出借款，房屋的质量瑕疵被告理应向开发商主张与自己无关联等主张无事实和法律依据而未予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：驳回曾令锐的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。对于一审证据当事人的举证及质证意见与一审一致。二审审理查明事实与一审审理查明一致。   本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》的规定，委托代理合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；受托人为委托人代为处理事务，委托人支付报酬或对价。民间借贷是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案的争议焦点是，曾令锐与吉日格勒之间是否存在真实合法的借贷关系？二人之间的35700.00元款项的性质是借款，还是吉日格勒购买都蓝花园小区房屋的欠付房款？   经查，阿拉善右旗金居物业管理有限公司（以下简称金居物业公司）是阿拉善右旗巴丹吉林镇都蓝花园小区的物业管理人，永昌德龙房地产开发有限公司（以下简称永昌德隆公司）是该小区的开发商。金居物业公司与永昌德隆公司因签订《联合销售合作协议》而缔结委托代理合同关系，金居物业公司代永昌德隆公司向社会销售该小区的商品房，永昌德隆公司依合同向金居物业公司支付报酬。吉日格勒与永昌德隆公司和金居物业公司因签订《商品房买卖合同》而缔结商品房买卖合同关系，吉日格勒是买受人，永昌德隆公司是出卖人，金居物业公司是永昌德隆公司的代理人，以销售部的名义从事宣传、延揽，介绍区位、户型、价格，收取首付款，代为签署正式合同等活动。曾令锐在吉日格勒购房期间任金居物业公司法定代表人，属职务关系，对金居物业公司具有职务范围内和法律规定的职务义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”现原审被告、房屋买受人吉日格勒提出因房屋出现墙体开裂的严重质量问题，其不得已拒付下剩房款，其与曾令锐之前不相识，除此次买房外无其他交往，欠付的35700元并非借款。吉日格勒针对其建立房屋买卖合同关系事实和房屋墙体开裂事实在原审进行了举证，曾令锐并未否认相关事实。故本案所谓借款争议的实质是房屋买受人吉日格勒欠付购房款的争议，而非民间借贷纠纷。曾令锐与吉日格勒间之间35700元《欠条》实系对吉日格勒欠付35700元购房款的记载，不属真实合法的债权凭证。曾令锐关于吉日格勒向自己借款35700元缺乏事实和法律依据。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据以上法律规定，吉日格勒在房屋出现墙体开裂的严重质量问题时，有权选择开发商或开发商的代理人来向其履行义务，在对方拒不履行维修义务时，有权拒付剩余房款。关于曾令锐提出金居物业公司与永昌德隆公司之间的合同内容没有金居物业公司要承担重大维修责任以及买房人可以向金居物业公司拖欠款项的约定，且吉日格勒提出房屋质量问题时，两公司之间合同已终止的辩解，经查，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案都蓝花园小区的开发商永昌德隆公司与金居物业公司签有联合销售合同，金居物业公司就是该小区的物业，小区售楼部就设在物业的办公室，吉日格勒的售房合同就是在物业办公室所签；吉日格勒作为普通消费者、买房人，不易得知或详细分辨代理人和开发商的具体约定，其有理由相信金居物业公司与永昌德隆公司是一体的，认为遇到房屋质量问题即应当向物业公司主张。金居物业公司如认为自己无责任，依据《中华人民共和国合同法》第四百零七条：“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”的规定，其可以向永昌德隆公司主张赔偿损失。关于曾令锐提出自己仅在房屋销售当时担任金居物业公司法定代表人，出现房屋质量问题时其已离任，公司的纠纷与其无关，其不应承担责任的辩解，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”的规定，曾令锐应对其在职期间公司的经营活动和合同履行承担职务责任，房屋质量问题虽发生于其离任后，但欠款的产生与房屋买卖合同的缔结具有直接联系，曾令锐如认为自己离职即再无责任，应向原任职单位即金居物业公司提出解决。综上，开发商和开发商的代理人负有对销售房屋的重大维修责任，维修责任完成后，吉日格勒应当付清剩余房款。金居物业公司和曾令锐均不能以开发商永昌德隆公司失联无法找到为理由，逃避责任，向消费者转嫁房屋买卖合同的风险和损失。   综上，曾令锐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费692.0元，由曾令锐负担。   本判决为终审判决。   审判长 安春雷   审判员 王生铎   审判员 乌 拉     二〇二〇年九月二十三日   书记员 王 瑢