湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0106民初5236号原告（反诉被告）：武汉信和达物业发展有限公司，住所地武汉市武昌区中山路**现代大厦（**）****。法定代表人：黄笑国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚、陈旬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚可胜，男，1963年8月24日出生，汉族，居民身份证住址广州市越秀区，被告（反诉原告）：李卓伦，男，1959年10月7日出生，汉族，居民身份证住址广东省台山市，以上被告共同委托诉讼代理人：郑鹏，湖北元申律师事务所律师。第三人：占立志，男，1987年7月27日出生，汉族，居民身份证住址江西省上饶市铅山县，原告（反诉被告）武汉信和达物业发展有限公司（以下简称信和达公司）与被告（反诉原告）李卓伦、被告（反诉原告）姚可胜、第三人占立志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信和达公司委托诉讼代理人李刚、陈旬，被告（反诉原告）姚可胜、被告（反诉原告）李卓伦委托诉讼代理人郑鹏，第三人占立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）信和达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认信和达公司与姚可胜、李卓伦之间的租赁合同关系已经解除；2、请求判令姚可胜、李卓伦向信和达公司支付合同解除后非法占有期间的租金损失301777.7元及利息8724.14元（暂计算至2019年2月26日，2018年5月1日前的租金损失以第三人占立志缴纳租金为准，2018年5月1日后的租金损失参照第三人占立志的租金标准计算）,以上共计300501.84元（扣除2017年1月至10月已支付的10000元）;3、请求姚可胜、李卓伦与第三人立即腾退占有的租赁房屋；4、请求判令姚可胜、李卓伦承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年11月10日，信和达公司与姚可胜、李卓伦签订《房屋租赁合同》一份，合同约定信和达公司将位于武昌区中山路317号现代大厦北座3层的房屋出租给姚可胜、李卓伦使用，租赁用途为公司食堂及办公住宅，使用面积为266.4m2,租金为每月1000元。后姚可胜、李卓伦在未取得信和达公司书面许可的情况下，于2013年3月18日擅自将租赁的该房屋转租给第三人占立志从事画院经营。信和达公司在知晓该情况后于2016年12月30日立即向姚可胜、李卓伦送达解除合同通知书，要求解除原姚可胜、李卓伦之间的租赁合同关系，姚可胜、李卓伦享有的租赁权利转由第三人占立志享有，并要求姚可胜、李卓伦向信和达公司上交转租期间姚可胜、李卓伦向第三人收取的租金。但姚可胜、李卓伦在收到信和达公司的上述通知书后未予理踩，且自2017年11月开始不再继续向信和达公司支付房屋租金，截至2019年2月26日，上述姚可胜、李卓伦共欠信和达公司非法占用期间房屋租金损失及利息300501.84元（扣除2017年1月至10月已支付的10000元）。信和达公司认为，姚可胜、李卓伦违反与信和达公司的租赁合同约定，擅自将房屋转租他人并改变房屋用途，且在姚可胜、李卓伦发出解除合同通知书后未予理睬并占用房屋至今，姚可胜、李卓伦的违约行为违背了诚实信用的基本民事活动准则，严重侵害了信和达公司的合法权益，依法应当向信和达公司支付合同解除后非法占有房屋的租金损失。第三人未与信和达公司重新签订租赁合同，依法应当向信和达公司返还占用的房屋。综上，为维护信和达公司的合法权益，诉至法院，望判如所请。2019年6月19日，原告（反诉被告）信和达公司当庭变更诉讼请求为：一、请求判令确认信和达公司与姚可胜、李卓伦之间的租赁合同关系已经解除；二、请求判令姚可胜、李卓伦向信和达公司支付合同解除后非法占有期间的租金损失及利息至实际返还房屋之日止暂计算至2019年2月26日301777.7元及利息8724.14元（2018年5月1日前的租金损失参照第三人占立志缴纳租金为准，2018年5月1日之后的租金损失参照第三人占立志的租金标准计算），以上共计3000501.84元（扣除2017年1月至10月已支付的10000元）；三、请求姚可胜、李卓伦与第三人立即腾退占有的租赁房屋；四、请求判令姚可胜、李卓伦承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦辩称，第一，依据双方签订的合同，该合同合法有效，被告无违约行为，双方也未就合同解除进行协商，故信和达公司不享有合同解除权。第二，本案中信和达公司向姚可胜、李卓伦送到过解除通知，但通知不享有解除效力，合同应当继续履行。第一关于转租，姚可胜、李卓伦存在转租行为，但行为经信和达公司事先书面同意，故不构成违约，第二关于改变用途，1、租赁合同对房屋用途并无明确约定，约定用途广泛，既包括商业也包括办公，目前涉案房屋用于办公，故涉案房屋并未改变用途。2、姚可胜、李卓伦转租前，信和达公司对姚可胜、李卓伦是能否转租及经营形式等问题，进行开放授权，3、涉案租赁面积外，信和达公司与第三人也存在租赁关系，与涉案租赁范围形成统一经营整体，故涉案房屋用途完全符合信和达公司利益，4、姚可胜、李卓伦之所以不再经营食堂，是因为信和达公司在2012年解除全部员工合同，员工全部回广东，已无人用餐，信和达公司关联公司物业公司长期拖欠用餐费，姚可胜、李卓伦存在严重亏损。此情形下，是信和达公司导致姚可胜、李卓伦丧失经营食堂的条件，如姚可胜、李卓伦继续经营食堂，不符合成年人的理性选择，5、即便姚可胜、李卓伦改变房屋用途，也不一定构成违约，依据租赁合同第28条规定，姚可胜、李卓伦构成违约需同时满足未经信和达公司同意、改变结构和用途，姚可胜、李卓伦具备过错，姚可胜、李卓伦有实际损失的条件，并且该违约责任仅限于恢复原状或赔偿损失，故即便姚可胜、李卓伦构成改变用途，信和达公司也不享有解除权。关于诉请二，因双方合同未解除，不存在支付占有使用费问题，二、姚可胜、李卓伦无违约行为，不应承担赔偿，依据双方租赁合同，信和达公司应得利益为每月1000元租金，即便信和达公司有损失，也应该仅限于每月1000元的差额，信和达公司诉请30多万元无依据，最后姚可胜、李卓伦转租所获取溢价主要用于前期弥补亏损，略有盈余的部分是姚可胜、李卓伦交易能力和优化资源配置，根据信和达公司承诺书，姚可胜、李卓伦产生盈余符合信和达公司意志。诉请三，信和达公司与姚可胜、李卓伦，姚可胜、李卓伦与第三人之间的合同合法有效，请求腾退无事实与法律依据。第三人占立志述称，第三人租用房屋，签订合同时产权清晰，按时缴纳租金，无违反合同的情形。被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦向本院提出反诉请求：一、判令信和达有限公司向姚可胜、李卓伦赔偿修缮费用12800元；二、判令反诉费用由信和达公司承担。事实和理由：2009年11月10日，姚可胜、李卓伦与信和达公司签订《房屋租赁合同》，约定信和达公司将位于武昌区中山路317号现代大厦北座3层的房屋出租给姚可胜、李卓伦，用于公司食堂及办公住宅，使用面积为266.4平方米。该合同17条约定，租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费由甲方承担；第20条又约定，对房屋进行的修缮费用，乙方可抵消租金或向甲方索还，并可追究甲方违约责任。2013年期间，因上述租赁区域发生大面积漏水等，严重影响姚可胜、李卓伦、第三人正常使用，经姚可胜、李卓伦多次要求，信和达公司拒绝履行修缮义务，2013年10月6日，由第三人与徐洪良签订了《楼面防水合同》，由其进行防水施工，共产生12800元的费用。姚可胜、李卓伦认为，信和达公司违反合同约定，拒绝履行修缮义务，姚可胜、李卓伦委托他人修缮所产生的费用，应由信和达公司承担。姚可胜、李卓伦为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起反诉，请求依法裁决。原告（反诉被告）信和达公司就反诉辩称，1、姚可胜、李卓伦主体资格不适格。根据姚可胜、李卓伦提交的证据《楼面防水合同》载明，该合同主体是第三人占立志与案外人徐洪良所签订，此合同与姚可胜、李卓伦无关。姚可胜、李卓伦与信和达公司之间的租赁合同、姚可胜、李卓伦与第三人占立志签订的租赁合同是二份独立的合同，亦是两个不同的法律关系。根据姚可胜、李卓伦与第三人占立志签订的《商铺租赁合同》第三条第二款约定的维修费“租赁期间，乙方导致租赁物有关的设备损毁，维修费由乙方负责，但正常磨损除外。如若本案第三人占立志主张防水合同的修缮费用12800元，第三人应向涉诉房屋的承租方，而非涉诉房屋业主主张。姚可胜、李卓伦将其对第三人转租合同下的租赁物的维修义务，转嫁到信和达公司的做法，有违反合同相对性原则，更缺乏法律依据。因此，姚可胜、李卓伦不是反诉的适格原告。2、即便姚可胜、李卓伦诉讼主体适格，合同约定的房屋维修条件也尚未成就。根据合同第十八条约定“租赁期间，如房屋发生非乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应当在接到乙方通知之日起7天内子以修缮，超过7天，乙方有权自行修缮。”然而，双方在合同履行过程中，姚可胜、李卓伦并未向信和达公司书面或口头告知案涉租赁标的物发生合同约定的维修情形，信和达公司也未书面或口头委托姚可胜、李卓伦代为维修，因此，合同约定的信和达公司承担维修费用条件未成就。且房屋漏水是否发生，是否系姚可胜、李卓伦方原因导致，姚可胜、李卓伦均未予以说明。3、姚可胜、李卓伦的举证无法证明维修费用已经实际发生。姚可胜、李卓伦提供的证据中，没有任何关于反诉状中描述的“因上述租赁区域发生大面积漏水，严重影响反诉人正常使用”的证据材料，只有第三人占立志与案外人徐洪良签订的《楼面防水合同》，并没有相对应的转账凭证，该修缮费用是否真实发生，信和达公司持有异议。其次，即便发生漏水，姚可胜、李卓伦提供的证据中无反映漏水情况的证据，信和达公司无法知晓当时漏水的面积，更无从判断第三人因漏水是否需重做320平方米的防水施工面积，12800元的修缮费用成本是否过高，上述事宜姚可胜、李卓伦均持有异议。且姚可胜、李卓伦并未举证其代为支出了其主张的所谓修缮费用。因此，姚可胜、李卓伦无权向信和达公司提出赔偿修缮费用的主张。4、根据姚可胜、李卓伦在反诉中的举证，其主张的修缮费用产生的时间至其提起反诉时，已经超过2年诉讼时效，期间不存在诉讼时效中断的情形，故姚可胜、李卓伦赔偿修缮费用的诉讼请求应不予支持。综上所述，信和达公司认为，姚可胜、李卓伦所诉称请求没有事实与法律依据，请求法院驳回其诉请，支持信和达公司的本诉请求。第三人占立志述称，签订合同使用期间，房屋出现大面积漏水。不能使用，占立志与出租方李卓伦协议各自承担一半费用，2013年10月11日修缮，一共花费12800元，各自承担6400元。原告（反诉被告）信和达公司向法院提交了以下证据：原告被告第三人身份证复印件、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》及收条、物业费收据、通知书、快递查询单2份、公证书2份（2006.12.30）、短信通知记录（2017.1.3）、《武汉市房屋产权信息查询单》、国有土地使用证，湖北省竣工验收备案证，武汉市商品房权属证明书。被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦向本院提交了《房屋租赁合同》、姚可胜的申请、承诺书、劳动合同解除及补偿协议书、办理社会保险补交手续协议、办理住房公积金补缴手续协议、关于拟扩大《经营性物业委托管理合同》管理范围的函、《楼面防水合同》、现代大厦三楼连廊顶面施工说明、收条（苏景师系被告受托人，打理日常业务）、农业银行票据。第三人占立志未向本院提交证据。对双方无争议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年12月11日，武汉市武昌区房产管理局发给武房商证昌字第××号《武汉市商品房权属证明书》，内容为：武汉信和达物业发展有限公司开发经营的下列房屋，已在我局申请房屋权属初始登记，经审查，现核准登记并发给此权属证明书。房屋坐落：武昌区中山路317号现代大厦（北座）3层1室，产别股份制企业房产，房号1，房屋总层数21，所在层数3，建筑面积1254.87平方米。坐落于武汉市武昌区中南路街中山路**的土地使用权人为信和达公司。2009年11月10日，信和达公司（甲方、出租人）与李卓伦、姚可胜（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，内容为：出租房屋概况：武昌区中山路317号现代大厦北座3层，使用面积266.4平方米，房屋租赁期限：自2009年11月18日至2019年12月31日止。租金每月1000元。第14条：租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利与义务。第17条：租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费用由甲方承担。甲方应保证房屋能满足乙方正常使用和居住之需要。第18条：租赁期间，如房屋发生非因乙方原因造成的自然损坏或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应在接到乙方通知之日起7天内予以修缮，超过7天，乙方有权自行修缮。第20条：对房屋进行的修缮费用，乙方可以抵消租金或向甲方索还，并可以追究甲方违约责任。该合同有信和达公司、李卓伦、姚可胜签章。2011年10月5日，姚可胜向信和达公司提出申请，内容为：信和达公司：现本人姚可胜出资装修连廊（因前段客户搬走留下很多装修工作）至目前已超过十多万元，原李卓伦承包经营公司饭堂转由我负责经营管理，为确保我的利益不受损害，公司应确认我经营管理的合法性。该申请空白处有手写：同意，与李卓伦共同协商管理，苏景军，并加盖信和达公司公章。2011年11月8日，信和达公司出具《承诺书》，内容为：姚可胜承接经营公司三楼连廊饭堂活动场所投资过大，难度高，我司确保其有足够的经营时间，并有优先续租权。如有特殊情况或经营不好等，可转租他人或者采取多种合作形式，确保你的投资收益。该承诺书落款处有信和达公司签章。2012年4月30日，李卓伦与信和达公司签订《劳动合同解除及补偿协议书》，解除了双方之间的劳动关系。2013年3月18日，姚可胜（甲方、出租方）与占立志（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，内容为：第一条、甲方将拥有经营权及转租权的商铺中山路小东门现代大厦北座连廊及宿舍四间、合同约定建筑面积为266㎡的商铺出租给乙方，作为经营场所。第二条、租金、押金交纳及支付方式：1、租用期限5年，自2013年5月1日至2018年5月1日；2、第一年至第二年每年租金为13万元，第三年至第五年每年租金为14万元。该合同落款处有姚可胜、占立志签字捺印。2013年3月18日，姚可胜出具《收条》，载明：今收到占立志房屋租金65000元，房屋押金10000元，合计75000元。2013年10月6日，尚苑画室（甲方、联系人占立志）与案外人武汉洪山区华夏防水施工队（乙方、联系人徐洪良）签订《楼面防水合同》，落款处有占立志、徐洪良签字。同日，徐洪良出具《现代大厦三楼连廊项目说明》，内容为：现代大厦三楼连廊顶面防水施工面积共320平方米，施工单价为320×40元＝12800元。2013年10月11日，占立志出具《收条》，内容为：今收到苏总连廊顶面修理费6400元。2013年11月18日，发票号码为20870966的《湖北省地方税务局通用网络发票》载明：付款方：姚可胜，收款方名称：武汉摩登物业管理有限公司，项目：物业费2013.11.1-2014.1.31，金额1599元。发票号码为50594064的《湖北省地方税务局通用网络发票》载明：付款方：连廊，收款方名称：武汉摩登物业管理有限公司，项目：物业费2014.2.1-2014.12.31，金额5861元。2016年4月1日，发票号码为00901230的《湖北省地方税务局通用网络发票》载明：付款方：尚苑画室（连廊），收款方名称：武汉摩登物业管理有限公司，项目：物业费2016.1.1-2016.6.30止，金额3197元。2016年12月30日，信和达公司向姚可胜、李卓伦邮寄《通知书》，内容为：姚可胜、李卓伦：根据有关方面反映，你方作为我司原职工，将公司优惠出租给你方用于承包提供公司伙食服务及安置居住的现代大厦北座301物业(即连廊）转租给占立志用于牟利。根据贵我双方2009年11月10日所签《房屋租赁合同》第14条规定：租赁期间，乙方（即你方）如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方（即公司）书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原来乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利义务。现通知你方，自收到本通知书之日起，贵我双方的租赁关系终止，你方在2009年11月10日所签《房屋租赁合同》中的权利义务全部由次承租人占立志享有或承担。请你方立即终止与占立志的转租合同，并将你方在转租期间收取的租金上缴公司，并办理相关手续。否则我司将保留依法追究相关人员责任的权利。特此通知。两份邮件分别于2016年12月30日、2017年1月1日被签收。2017年1月3日，信和达公司通过短信向姚可胜发送以上通知书照片，并发送短信：信和达公司已发通知书给你和李卓伦终止你们租用武汉现代大厦北3楼连廊，请尽快到公司办理相关手续，谢谢。姚可胜回复称：我方与贵公司签订租赁合同，我方一直遵守合同的约定条款，但贵公司长期出尔反尔，并长期骚扰我画廊正常使用，并指令你下属物业公司停水停电造成我方损失，我方将维护我方权利，如再停水停电将报警处理，并向贵公司追究经济损失。如贵公司提前终止合同，贵公司赔偿装修损失和经营损失。庭审过程中，信和达公司述称：信和达公司与摩登物业公司是两家公司，没有直接控股关系。2016年年底知道姚可胜转租。姚可胜的申请、承诺书的真实性有待核实，从承诺书的内容看，不能免除姚可胜、李卓伦在出现特殊情况向我方告知具体对象的义务。信和达公司认为合同是2016年12月30日解除，之后的是占有使用费，要求姚可胜、李卓伦按照出租给占立志的标准支付占有使用费，符合市场租金标准。庭审过程中，姚可胜、李卓伦述称：有收到解除合同通知书，具体时间不清楚，随即双方有联络，姚可胜、李卓伦对信和达公司主张有异议，对此无证据证明。至于租金，姚可胜、李卓伦确实从2017年11月就未缴纳租金，是因为信和达公司拒绝履行修缮义务，采取断水断电妨碍使用，合同约定原告未出具发票我方可以不付租金。姚可胜、李卓伦转租信和达公司是知情的，信和达公司在同一栋楼办公。修缮已经提前告知信和达公司，时效应当从租赁关系终止时计算。案涉房屋现仍由占立志使用，用作培训。庭后，信和达公司向本院提交《质证意见》，不认可姚可胜的申请、承诺书及关于扩大《经营性物业委托管理合同》管理范围的函的真实性。本院认为，信和达公司与姚可胜、李卓伦签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。本案的争议焦点为：信和达公司是否作出了同意姚可胜、李卓伦进行转租的意思表示。《房屋租赁合同》约定：“租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利与义务。”姚可胜、李卓伦向本院提交了《承诺书》，主张其转租行为已获得信和达公司的书面同意。信和达公司虽不认可该证据真实性，但未向本院提交证据证明其主张，经与原件进行核对，本院对《承诺书》的真实性予以认可。《承诺书》载明：“如有特殊情况或经营不好等，可转租他人或者采取多种合作形式”，但未就“特殊情况或经营不好等”具体系何种情形作出约定，亦未约定在以上情形出现时无需再取得信和达公司的书面同意即可直接进行转租。应当注意的是，《房屋租赁合同》还就转租后事宜进行了约定，即次承租人成为该合同的相对方，原承租人不再承担合同权利义务。《承诺书》对此亦约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”规定，依照《房屋租赁合同》的约定，姚可胜、李卓伦将案涉房屋转租给占立志时仍应取得信和达公司的书面同意。姚可胜、李卓伦未向本院提交证据证明其转租给占立志取得了信和达公司的书面同意，故由其承担不利后果，本院对其该项抗辩不予认可。如上所述，姚可胜、李卓伦将案涉房屋转租给占立志并未取得信和达公司的同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及第九十四条第一款第五项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，至邮递查询单显示姚可胜、李卓伦均已签收信和达公司表明解除合同的《通知书》之时，即自2017年1月1日起《房屋租赁合同》已经解除。对于信和达公司请求判令其与姚可胜、李卓伦之间的租赁合同关系已经解除的诉讼请求，本院予以支持。信和达公司主张合同解除后的租金损失及利息，在庭审中明确该诉讼请求性质实际为主张房屋占有使用费。该项主张的争议焦点为房屋占有使用费应当适用何种标准。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，姚可胜与占立志签订了《商铺租赁合同》，该合同约定的租金标准与市场价格相符合，本院依此标准计算房屋占用费，即姚可胜、李卓伦应当按照每年14万元的标准，向信和达公司支付自2017年1月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。扣除已经支付的1万元，截至2019年2月26日为291096元（14万元/年×2年零55天-1万元）。对于利息，因占有使用费系系生效判决为腾退义务人所设定的给付内容，并非仅依租赁合同当然可获得的利益，信和达公司请求判令姚可胜、李卓伦向其支付利息并无法律依据，本院不予支持。对于信和达公司请求判令姚可胜、李卓伦向其支付合同解除后非法占有期间的租金损失及利息至实际返还房屋之日止暂计算至2019年2月26日301777.7元及利息8724.14元，（2018年5月1日前的租金损失参照第三人占立志缴纳租金为准，2018年5月1日之后的租金损失参照第三人占立志的租金标准计算），以上共计3000501.84元（扣除2017年1月至10月已支付的10000元）的诉讼请求，本院予以部分支持。关于返还房屋。《房屋租赁合同》解除后，李卓伦、姚可胜作为承租人，应当返还案涉房屋；信和达公司作为案涉房屋所有权人，亦有权要求房屋实际占用人占立志向其返还房屋。对于信和达公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于反诉请求。信和达公司就反诉提出了诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“民法总则施行之日，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”规定，姚可胜、李卓伦所主张的修理费用发生于2013年10月6日，应当适用两年的诉讼时效，且未向本院提交证据证明有任何中断、中止的情形，其诉讼时效已经届满。对于姚可胜、李卓伦请求判令信和达公司向其赔偿修缮费用12800元的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉信和达物业发展有限公司与被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦于2009年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除；二、被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉信和达物业发展有限公司支付截至2019年2月26日的房屋占有使用费（租金损失）291096元，并以每年14万元的标准，向原告（反诉被告）武汉信和达物业发展有限公司支付自2019年2月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金损失）；三、被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦、第三人占立志于本判决生效之日起五日内将其占用的坐落于武昌区中山路317号现代大厦北座3层的房屋返还给原告（反诉被告）武汉信和达物业发展有限公司；四、驳回原告（反诉被告）武汉信和达物业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姚可胜、李卓伦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14697元，减半收取7348.5元及财产保全费2022.51元，合计9371.01元，由被告（反诉原告）李卓伦、姚可胜负担（此款武汉信和达物业发展有限公司已垫付，由李卓伦、姚可胜连同上述款项一并给付武汉信和达物业发展有限公司）。反诉案件受理费320元，由被告（反诉原告）李卓伦、姚可胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇二〇年九月一日法官助理朱冰容书记员王亚宇