宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1703号原告：王立国，男，1962年3月1日出生，回族，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司执行董事，住石嘴山市。委托诉讼代理人：沈涛，宁夏天器律师事务所律师，特别授权代理。被告:石嘴山市华欣房地产开发有限公司。法定代表人：刘美兰，该公司执行董事。被告：胡兴生，男，1966年10月12日出生，汉族，中宁县粮油商会会长，住中宁县。原告王立国与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）、胡兴生物权确认纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立国及委托诉讼代理人沈涛，被告胡兴生均到庭参加了诉讼，被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。王立国向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对位于××区商业用房享有所有权；2.判令被告华欣房地产开发有限公司及被告胡兴生协助原告办理大武口区锦馨花园14幢108号商业用房的不动产权登记证书（当庭变更）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2013年10月30日，被告华欣公司与石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司（以下简称兴旺达公司）签订《土地、房屋置换合同》1份，约定被告以拆迁补偿置换的方式，使用其开发的大口区锦鑫花园小区20-1-108B营业房（建筑面积317平方米）及14-108号营业房（涉案房屋面建筑面积195平米），置换后兴旺达公司位于××区西1253.7平米的商业用地土地使用权及土地上附着物。原告系兴旺达公司股东及法定代表人。《土地、房屋置换合同》签订当日，兴旺达公司安排，被告与原告签订《商品房买卖合同》一份，将涉案房屋签署于原告名下。兴旺达公司依约将1253.78平米的商业用地土地使用权变更登记于被告名下，并将地上附着物交被告拆除。2013年11月1日，被告将涉案房屋交付原告，后涉案房屋一直由原告占有至今、使用至今，原告系涉案房屋的所有权人，房屋交付后，被告一直以各种理由推诿，不配合原告办理涉案房屋的产权登记手续，为此为维护原告合法财产权益，向贵院提起诉讼，请求依法裁判，公正判决。被告华欣公司未到庭，未发表答辩意见，未发表质证意见，亦未提交证据。被告胡兴生辩称，该案与我无关，应该与被告华欣公司有关。就涉案房屋备案应该受到法律保护，该房子于2013年12月24日已经登记备案在我的名下，房屋属于我的，而且我已经支付了100万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告王立国提交的证据认定如下：《土地、房屋置换合同》1份、《国有土地使用证》复印件2份、税收通用完税证1张、销售不动产统一发票1张、宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终503号民事判决书1份、股东会决议1张、《商品房买卖合同》1份、房款收据1张、物业储备金收据1张、收据10张（物业费收据6张、垃圾清运费收据1张、水费收据3张）、采暖费发票4张，《房屋租赁合同》3份、个人房产备案信息查询证原件1张，真实、客观，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告胡兴生提交的证据认证如下：石嘴山市商品房买卖合同1份，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认；电子转账凭证1张、中国建设银行网上银行电子回单一份，真实、客观，与本案不具有关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，被告华欣公司与石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司（以下简称兴旺达公司）签订《土地、房屋置换合同》1份，约定被告以拆迁补偿置换的方式，使用其开发的××区营业房（建筑面积317平方米）及14-108号营业房（涉案房屋面建筑面积195平米），置换兴旺达公司位于××区西1253.7平米的商业用地土地使用权及土地上附着物。原告系兴旺达公司股东及法定代表人。同日，兴旺达公司召开股东会，会议召集人为股东王立国、王蓉。参会人共持有公司100%股权，经参会人一致同意，做出如下决议：同意将石嘴山市华欣房地产开发有限公司拆迁补偿置换给公司的的位××区营业房签署并登记于股东王立国名下，该套房屋由股东王立国享有所有权。随后王立国与被告华欣公司签订了《商品房买卖合同》，确认王立国为该涉案房屋的买受人。且在2013年11月1日，被告华欣公司将涉案房屋交付给原告，后涉案房屋一直由原告占有、使用至今，原告先后缴纳了占有使用期间该涉案房屋的水费、电费、暖气费等费用，并分别于2016年10月2日、2017年10月9日、2018年10月9日将涉案房屋出租给案外人杨春泰使用。为维护合法权益，诉至法院。另查明，在庭审阶段被告胡兴生诉称该涉案房屋已于2013年12月24日登记备案在自己名下，并且已经支付了100万元购房款。但是在被告胡兴生提交的中国建设银行网上银行电子回单以及电子转账凭证中付款人是中宁县粮油商会，收款人是刘美兰个人，并且在用途一栏中所注明的是借款，并不是被告胡兴生所说的已经向被告华欣公司支付100万元的购房款。本院认为，被告华欣公司与石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司签订的《土地、房屋置换合同》合法有效，对此，（2019）宁民终503号民事判决书中予以确认，即“被告华欣公司与石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司签订《土地、房屋置换合同》，同日兴旺达棉麻公司与华欣公司股东会决议同意将置换的房屋无偿转让给王立国，王立国与华欣房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定将置换的房屋出卖给王立国，王立国由此继承了兴旺达棉麻公司被拆迁人的身份和相应的权利义务，华欣房地产公司向王立国出具案涉房屋房款收据，表明对王立国被拆迁人身份的确认。可以认定王立国享有安置补偿权利。《最高人民法院物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因华欣房地产公司没有依约履行为王立国办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致王立国占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故王立国对案涉房屋依法尚不具有所有权，但王立国依据2013年10月30日以及签订的《土地、房屋置换合同》、《商品房买卖合同》以及其实际占有、使用案涉房屋的事实，主张对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖第三人，就拆迁人请求权优先取得补偿安置房屋，应予支持”。原告王立国是经过合法途径取得该房屋，有法律上的事实依据。而华欣公司与被告胡兴生签订《商品房买卖合同》虽然有效，但通过庭审查明签订该合同的前提是基于借款而预设的抵押权不能对抗原告与被告华欣公司签订的《土地、房屋置换合同》和《商品房买卖合同》所享有的优先权。本案中虽然存在两个有效的买卖合同，根据物权期待权，原告安置合同要优先于商品房买卖合同。但被告华欣公司在未告知被告胡兴生该涉案房屋的实际情况下，于2013年12月24日已经就该涉案房屋进行备案登记，虽然有备案，但是备案登记并不发生准物权的效力。故原告要求对位于××区商业用房享有所有权及被告华欣公司与胡兴生协助原告办理大武口区锦鑫花园14-108号商业用房的不动产权登记证书的诉求适当且有证据佐证，亦符合相关法律的规定，予以支持。被告华欣公司经本院合法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利应承担相应的法律后果。综上所述，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决如下：一、原告王立国对位于××区商业用房享有所有权；二、被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司与被告胡兴生于本判决生效后三十日内协助原告王立国办理位于××区商业用房的不动产权登记证书；案件受理费11600元，减半收取计5800元，由被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 张海成 二〇二〇年九月二十八日书记员 田 芳附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖第三人，就拆迁人请求权优先取得补偿安置房屋，应予支持本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。