北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71367号原告：史京红，男，1966年7月4日出生，汉族，户籍地山西省阳泉市矿区，公民身份号码×××。原告：史睿，女，1993年7月6日出生，汉族，户籍地山西省阳泉市矿区，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市双建房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄西里****楼**。诉讼代表：北京市双建房地产开发有限公司管理人（北京易和展达律师事务所）。委托诉讼代理人：李修琴，北京易和展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程**，北京易和展达律师事务所律师。原告史京红、原告史睿（以下分别称姓名，合称二原告）与被告北京市双建房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人闫鹏，被告的委托诉讼代理人李修琴、程**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为二原告办理北京市×××号房屋（合同编号Y925996，合同原房屋坐落：朝阳区呼家楼×××）的权属转移登记手续；2.请求确认被告向原告支付逾期取得房产证的违约金1168366元（以购房款总额3622840元为基数，按每日万分之一点五的标准，自2012年11月1日起计算至2018年9月21日止）；3.请求确认被告退还代收二原告的契税款108686元。事实和理由：二原告与被告于2009年11月28日签订《商品房预售合同》，约定二原告购买被告开发建设的北京市×××号房屋一套（预售合同编号Y925996，合同记载原房屋坐落为朝阳区呼家楼×××），房屋所分摊的土地使用权在被告出售房屋前于2009年8月21日向第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部设定了抵押。预售合同签订后，二原告依约支付了全部购房款3622840元、契税108686元、公共维修基金16922元、房产证代办费1000元、房产证登记费90元、房产证测绘费116元、房产证印花税10元。2010年5月15日，被告向二原告交付了房屋。预售合同第21条约定，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。多年来，被告长期拒绝为二原告办理涉案房屋的权属转移登记，故诉至法院。被告辩称，本案被告北京市双建房地产开发有限公司于2018年经朝阳法院裁定进入破产程序，并指定我所作为管理人，但是在此之后双建公司处于下落不明状态，双建公司股东始终未向我所移交与包括二原告所购房屋在内的向军北里房屋有关材料，因此管理人对原告主张事实无法查实，现仅结合二原告的证据作如下答辩：1.关于办理不动产权证书，目前向军北里小区整体无法办理过户，原因是双建进入破产程序后，根据破产法第19条，所有执行案件应当中止，不能单独强制执行，管理人目前也没有接管任何关于双建公司的材料，无法配合买方进行过户，因为类似买方比较多，需要统一处理，双建名下已售未过户房屋，需要全部查清之后一并处理；目前的情况是有的拿到了判决，有的没有起诉，有的没有到管理人处登记，鉴于目前情况管理人没有查清整体上的情况，只能等待破产案件法官的协助，购房人无法确定是谁，客观上没法办理过户，合同上签字的不是二原告名字，管理人在住建委处查的购房信息，购房人只有史睿一人，信息不一致，各处签字都不一样，买售人主体不一致。2.关于支付违约金，按照原告提供证据，交房后900日内即2012年10月31日前，双建应办理过户，否则构成违约，且应支付违约金，但是违约金属于合同之债，应当受到诉讼时效的约束，直至2012年10月31日双建仍未办理房产证时，原告就应该知晓其权利受到侵害，2019年7月1日前才提起诉讼，显然已经超过诉讼时效，没有中止、中断的情形，根据北京市高院相关会议纪要23条，本案的原告主张违约金应从2017年6月30日起算，同时根据最高法关于审理企业破产案件规定第61条、高院审理破产案件规定第157条，违约金的计算应截止至双建破产受理之日即2018年9月21日；3、关于契税问题，双建仅是代收，最终费用交给了税务部门，原告不应该要求双建返还，不能够证明已经实际付款，原告交的证据只有发票和收据，没有付款记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年11月28日，二原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房预售合同》，约定：二原告向被告购买位于北京市朝阳区×××号房屋（商品房预售合同编号Y925996，合同地址北京市朝阳区呼家楼×××，以下统称涉案房屋）。预测建筑面积83.63平方米，套内建筑面积66.77平方米。抵押情况为抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部，抵押登记日期为2009年8月21日。按套内建筑面积计算，该商品房单价按套内建筑面积每平方米53983.62元计算，总价款为3604486元。付款方式为商业贷款，买受人首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向民生银行或出卖人提供的其他银行借款支付。被告应于2010年5月31日前向二原告交付涉案房屋。实测面积与预测面积发生误差的，误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。二原告同意委托被告代缴专项维修资金、契税。如因被告的责任，二原告未能在房屋交付之日起900天内取得房屋所有权证书的，二原告不退房的，自二原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于二原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。经查，涉案房屋所有权于2010年7月26日登记在被告名下，不动产登记簿记载的建筑面积为84.61平方米，专有建筑面积67.11平方米。二原告主张其已向被告支付全部购房款3622840元，就此二原告提交了3张加盖被告财务专用章的房款发票（合计金额3622840元），二原告与被告就涉案房屋登记坐落信息、实测面积及误差、实际房价、应补交房款问题签订的《补充协议》，《个人购房借款合同》佐证。被告对前述证据的真实性认可，但称因其尚未接收被告账目，无法核实具体付款情况。鉴于被告虽不认可付款事实，但未提供相反证据，本院据发票、双方约定房价款计算方式以及在房产部门登记的房屋专有建筑面积认定二原告已向被告支付全部购房款。二原告主张其已按约向被告支付代交契税、公共维修基金等费用，就此提交六张收据，收据显示2010年5月15日被告收到二原告交纳的代收契税费108686元。被告对该证据形式真实性予以认可，但主张其尚未接收被告账目以及印章，具体情况无法核实，证明目的不予认可。鉴于被告对真实性予以认可，虽不认可证明目的，但未提供相反证据，本院据收据认定原告主张事实成立。审理中，二原告称被告已于2010年5月15日向二原告交付了涉案房屋，但尚未为二原告办理产权证以及代其交纳契税。被告表示不清楚相关情况。由于被告对原告主张的上述事实不明确表示肯定或否定，应视为被告对上述事实的承认，故本院对原告所述上述事实予以认定。另查，本院于2018年9月21日作出（2018）京0105破28号民事裁定书，受理案外人北京×**公司对本案被告的破产申请，并指定北京雷杰展达律师事务所为管理人，2020年3月25日，经北京市司法局批准，北京雷杰展达律师事务所名称变更为北京易和展达律师事务所。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，二原告与被告所签《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。合同约定房屋交付使用后被告应为二原告办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，二原告未能在房屋交付之日起900天内取得房屋所有权证明，在二原告不退房的情况下，自二原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日支付全部已付款万分之一点五的违约金。现根据本案查明的事实，二原告已向被告支付了全部购房款，被告亦于2010年5月15日向二原告交付了房屋，故被告应于该日起900天内即2012年11月1日前为二原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，但被告至今尚未为二原告办理。现二原告主张被告协助将涉案房屋变更登记至其名下，具备事实和法律依据，本院予以支持。被告未依约为二原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，应当根据双方的上述约定向二原告承担违约责任。关于违约金的标准，二原告主张按日支付全部已付款3622840元的万分之一点五计算，该标准符合双方约定且不过分高于二原告损失，本院采信；关于违约金的计算点，因对于约定为按日计付的违约金等继续行债权应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，而二原告未举证证明其在法律规定的诉讼时效内向被告催要，亦未举证证明存在诉讼时效中止或中断的事由，故本院根据时效相关规定认定在保护范围内违约金的起算点应为2016年7月1日。关于违约金计算的截止点，因被告已进入破产清算程序，根据破产法相关规定，应计算至破产申请受理之日，即2018年9月21日。被告在收取了原告代收契税款108686元后至今尚未代原告交纳契税，且现被告进入破产清算程序，明显缺乏清偿能力，难以继续履行代原告交纳契税之合同义务，故原告主张契税由其自行交纳，要求被告返还代收契税款108686元的请求权亦成立。鉴于被告已经进入破产清算程序，参照《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条第二款的规定，本判决确认对原告上述具有金钱给付内容的债权予以确认，其债权的实现须依破产程序进行。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国破产法》第四十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条规定，判决如下：一、被告北京市双建房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助原告史京红、原告史睿将位于北京市朝阳区向军北里28号院5号楼15层2单元1805号房屋（商品房预售合同编号Y925996，合同地址北京市朝阳区呼家楼向军北里二巷至六巷D栋住宅15层D2座18D）变更登记至原告史京红、原告史睿名下；二、确认被告北京市双建房地产开发有限公司应支付原告史京红、原告史睿违约金441261.91元；三、确认被告北京市双建房地产开发有限公司应返还原告史京红、原告史睿代收契税款108686元；四、驳回原告史京红、原告史睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35783元，由原告史京红、原告史睿负担5310元（已交纳），由被告北京市双建房地产开发有限公司负担30473元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  郝 卓二〇二〇年九月十日法官助理  唐 舒书 记 员  王兆博