湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0821民初1405号原告：唐娟，女，1971年4月25日出生，汉族，住湖南省慈利县。被告：杨年明，男，1975年2月22日出生，土家族，住湖南省慈利县。被告：赵湘华，女，1973年2月27日出生，土家族，住湖南省湘潭市岳塘区。系杨年明之妻。原告唐娟与被告杨年明、赵湘华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐娟与被告杨年明、赵湘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐娟向本院提出诉讼请求：1.终止唐娟与杨年明于2016年1月9日签订的房屋租赁合同，被告立即搬出唐娟房屋。2.两被告给唐娟支付下欠的房租150800元及其中80000元的利息，并按两分的月息支付至付清之日为止。3.本案受理费由被告承担。变更第二项诉讼请求为：2016年度至2018年度下欠的房屋租金80000元、2019年4月1日至2020年4月1日的房租欠款38000元、2020年4月1日至2020年8月31日期间2个月房租16132元，共计134132元。事实与理由：原告与杨年明于2016年1月9日签订了一份房屋租赁合同，双方约定租赁期为10年（2016.4.1-2026.4.1），年租金8万元，每年4月1日交清，并每两年按10%增加房租，如拖欠房租即终止合同，押金抵偿房租，被告搬离时，不得毁损不可移动之物。但是，被告自签订合同之日起，就一直违约，从未在每年4月1日一次性交清房租，都是经原告再三催促后才勉强交一点。为此，原告请求法院判决终止双方之间的租房合同，并偿还原告人民币150800元。被告杨年明、赵湘华辩称：1.原、被告之间的房屋租赁协议为期十年，并按十年期进行了装修花费35万元，现仅经营4年，原告就因欠租金要求解除租赁合同，导致装修损失20万元余。2.被告自签订租赁协议以来仅欠原告房租68000元。3.因原告在被告租赁的经营门面上张贴解除租赁通知书等，导致被告无法正常经营，造成了一定的损失。4.被告赵湘华不是适格的被告，因合同双方的当事人系唐娟和杨年明。5.租赁期间，被告一直在不定期的交付房租款，无故意不缴纳房租，且今年疫情期间都缴纳了5万元房租。综上，被告希望原、被告双方能友好协商的处理好争议。原告唐娟为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一：2017年12月2日的房租欠条原件1份、2019年4月11日的收条原件1份、2019年8月15日的收条及欠条原件各1份，证明：被告2016年4月1日至2018年4月1日被告共欠原告房租180000元，分别于2019年4、8月分两次付款，目前还欠原告房屋租金本金80000元及按月息2分从2017年12月开始计算利息至还清之日止。证据二：合同原件1份，证明：原、被告的租赁关系存在。证据三：房产证复印件1份，证明：案涉门面的所有权归属原告及占地面积情况。证据四：2019年4月1日欠条原件1份，证明：2018年至2019年的房屋租金88000元，但下欠该房屋租金的利息20000元，由被告赵湘华出具欠利息20000元的欠条。该欠条应当由两被告代付的2016年-2019年三年的水电费6000元已经由原告给他们扣除，6000元已由原告从该年度88000元中的房租利息中扣除，扣除后赵湘华出具的欠原告利息的欠条。原告唐娟当庭陈述：原告按合同约定收取了二被告房屋押金5000元；二被告已付2018年4月1日至2019年4月1日的当年房屋租金8.8万元以及2019年4月1日至2020年4月1日的房屋租金5万元，按照房租88000元的标准，还下欠2019年4月1日至2020年4月1日的房租38000元。2020年4月1日后至今8月共计5个月房租按照标准涨幅应该是96800元除以12个月，每月应为8066元乘以5个月，为40330元。但原告应该给其付2019年至2020年的2000元的水电费，而且因为疫情，出于人道主义原告还可以减除3个月的房租24198元，所以可以从40330元中扣除24198元，共计欠原告16132元。所以原告诉求共计152732元的计算由来是：80000元（2016年度至2018年度下欠的房屋租金）+利息按一年算19200元+原告代其垫付的1400元水电费+2019年4月1日至2020年4月1日的房租欠款38000元+今年几个月的房租16132元，但是180000元房租中有20000元借款即2022年4月1日到期的那笔欠款是现金借款。二被告向本院提交以下证据：证据一：房租转账明细9页复印件，证明：从2016年开始至今两被告共计向原告已付房租及借款共计20万元，借款20000元已经归还，是2019年3月12日转账的20000元，以上共计220000元。对于利息的支付情况共计68800元。所以以上共计一起二被告已经给原告支付了288800元了。被告同意原告将借款20000元算进去。证据二：微信转账凭证打印件12张及欠条复印件1份，证明：二被告给原告已支付利息35400元，加上欠条的20000元，共计已给原告支付利息55400元，但是要说明的是欠条上的20000元被告还未付给原告，但是已经作为利息计算了。被告杨年明当庭陈述：2019年4月11日共给原告支付了100000元，即一次转账45000元，一次转账5000元，另外晚上支付了50000元现金。晚上支付的现金50000元是2019年4月1日至2020年4月1日的房屋租金50000元，唐娟在欠条上有备注即晚上还房款50000元，是被告手中的经营资金；转账支付的是2016年至2018年欠付的180000元中的房款的50000元，唐娟没有备注。上列证据原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：对于原告提交的证据一，二被告没有异议，本院认为，该证据能够证实2017年12月2日，二被告欠原告2016年4月1日至2018年4月1日房租160000元和借款20000元，共计180000元，约定月息2分，并由被告赵湘华给原告立据；2019年4月11日，二被告偿还欠款180000元中的50000元，并由唐娟在2017年12月2日的180000元欠条下方注明：2019年4月11日晚，还房款伍万元整，收款人唐娟；2019年8月15日，二被告以转账方式偿还欠款180000元中的50000元，并由唐娟在2017年12月2日的180000元欠条下方注明：2019年8月15日上午10点，赵湘华转账伍万元整（还房款），还余捌万未付（月息2分），附还有2019.4.1-2020.4.1房租未付，应付8.8万；被告赵湘华在2017年12月2日的180000元欠条的反面注明：2019.8.15日付本金10万元整，还余8万未付的事实，本院予以采信。对于原告提交的证据二，被告赵湘华提出租赁合同的签名不是其签的质证意见。本院查明案涉房屋租赁合同赵湘华的签名系原告唐娟所签，对原告证明被告赵湘华是合同的签订人的证明目的的意见，不予采纳，但本院认为该证据能够证明原告唐娟与被告杨年明于2016年1月9日签定了房屋租赁合同的事实，本院予以采信。对原告提供的证据三，二被告没有异议，本院予以采信。对原告提供的证据四，二被告没有异议，本院予以采信。对原告的当庭陈述，二被告对已支付给原告押金5000元和2018年4月1日至2019年4月1日的当年房屋租金88000元以及2019年4月1日至2020年4月1日的房屋租金50000元，按照房租88000元的标准，还下欠2019年4月1日至2020年4月1日的房^38000元的事实予以认可，本院予以确认；对2020年4月1日后至8月共计5个月房租按照标准涨幅应该是96800除以12个月，每月应为8066元，共计40330元，因为疫情，出于人道主义可以减除3个月的房租24198元，所以可以从40330元中扣除24198元，共计欠16132元的陈述，提出由于疫情及原告采取锁门阻止其经营应当全部免除的质证意见。本院认为，原告因疫情主动免除被告3个月房租24198元，既合乎情理，也合乎法理，本院予以确认，被告没有提供原告阻止其经营造成经济损失的相关证据，故对被告要求全部免除2020年4月1日后至8月共计5个月房租共计5个月房租的质证意见，不予采纳，被告应当支付2020年4月1日至8月31日的其中2个月房租16132元。对二被告提供的证据一，原告提出二被告支付的房租220000元中实际上只收到170000元，2019年4月11日被告当天只给其转账50000元，是被告偿还所欠房租及借款180000元中的房租，当晚没有另行给其支付50000元现金，被告应该出具收条；2019年3月12日被告转账支付的20000元是被告支付所欠180000元的利息的质证意见。本院对该证据将结合其他证据综合认证。对被告提供的证据二，原告提出微信转账凭证12张是实际的，2019年4月1日的欠条上的20000元二被告还没有支付给原告，只是出具了这样一份欠条，该20000元是对所欠180000元房租及借款的利息，双方进行结算后由被告赵湘华出具的；被告2019年3月12日转账支付的是所欠180000元房租及借款的利息，不是房租的质证意见。本院对该证据将结合其他证据综合认证。对被告杨年明的陈述，原告提出2019年4月11日，原告确实只转账收到被告偿还180000元欠款的50000元，被告当晚根本没有给付50000元现金，如果依被告陈述还了150000元，就不可能在欠条的背面立据还下欠80000元的质证意见。对被告提供的上列三证据，结合被告的证据一、证据二和原告提供的证据及质证意见以及双方的交易习惯，本院认为，被告的证据一和当庭陈述，不能提供2019年4月11日既偿还所欠原告180000元的房租及借款中的50000元，亦支付了相应房租50000元的证据材料，且原、被告双方均认可2018年4月1日至2019年4月1日的房租88000元已经给付，故对被告证据一和当庭陈述的证明当日支付共计100000元的房租及欠款的证明目的的意见，不予采纳；对被告证据二，2019年3月12日转账支付的20000元，被告不能提供此款系支付相应时期的房租的证据材料，结合同年4月1日原被告双方对所欠180000元的房租及借款的利息进行了结算的事实，可以确定该款系支付的相应利息，而不是某一时期的房租，故对被告该证据证明此款系支付相应房租的证明目的的意见，不予采纳。根据采信的证据，本院确定以下案情事实：被告杨年明与被告赵湘华系夫妻关系，共同经营百能公司专卖店。被告杨年明与原告唐娟于2016年1月9日签订房屋租赁合同用于经营，该合同载明：一、甲方将座落在慈利县房屋的地一二楼出租给乙方，租期十年，自2016年4月1日至2026年4月1日。二、每年4月1日乙方一次性交清全年租金。三、租金按起始2016年4月1日交付8万元的基础上，按每两年10%的增长率一次递增租金。四、签字之日乙方交甲方押金伍仟元整，签字之日至2016年4月1日乙方对房屋进行设计改造，甲方应积极予以配合提供方便。五、整座楼房水电费全部由乙方负责，甲方每年4月1日交乙方水电费贰仟元，并从租金中扣除。六、乙方不得拖欠租金，如拖欠租金一个月以上，甲方可以从乙方押金中扣除，并收回出租之房屋。七、租赁期间，乙方如对房屋进行改装不得危机房屋结构，造成安全隐患。八、租赁期满，乙方不再租赁，只能搬迁可移动物产，不可移动之物件不得损毁。……双方签订之后，被告没有按照合同约定的当年租金每年80000元的标准及时支付租金，同时被告向借款20000元，其间被告仅陆续支付了相应的欠付租金及借款的利息35400元。直到2017年12月2日，原、被告双方对所欠2016年4月1日至2018年4月1日两年的租金160000元及借款20000元，由被告赵湘华出具欠条一份，该欠条载明：今欠到唐娟房租（2016年4月1日—2018年4月1日）壹拾陆万元整：另加贰万现金：共计人民币壹拾捌万元整180000.00元借款人：赵湘华附：月息贰分2017.12.2之后，被告支付了2018年4月1日至2019年4月1日的租金88000元。2019年3月12日，被告赵湘华给原告转账支付20000元利息，同年4月1日，原被告双方对所欠180000元的利息进行结算，由被告赵湘华出具20000元欠条一份，该欠条载明：欠条今欠到唐娟人民币贰万元整3年后付清（2022年4月1日）欠款人：赵湘华2019.4.1附：这2万不含利息。同月11日，被告赵湘华两次转账支付50000元，用于偿还所欠的180000元的房租及借款，由原告在180000元欠条的下方予以备注“2019年4月11晚，还房款伍万元整”，同年8月15日，被告赵湘华转账支付5万元，用于偿还所欠的180000元的房租及借款，由原告在180000元欠条的下方予以备注“2019年8月15日上午10点，赵湘华转账伍万元整（还房款），还余捌万元未付，（月息2分）附还有2019.4.1-2020.4.1房租未付，应付8.8万”，同时，赵湘华在18万元欠条的背面备注“付本金10万元整，还余8万未付”。至此，二被告对180000元房租及借款仍下欠80000元。之后，二被告陆续支付给原告2019年4月1日至2020年4月1日的房屋租金50000元，按照该年度房租88000元的标准，还下欠2019年4月1日至2020年4月1日的房租38000元以及2020年4月1日至2020年8月31日期间的按年租金96800元、月租金8066元的2个月的租金16132元。其间，双方因房租租金发生争议，协商未果的情况下，原告遂于2020年7月27日提起诉讼。本院认为，本案的焦点有：一、案涉房屋租赁合同是否有效；二、赵湘华是否为适格的被告；三、被告欠付多少租金；四、案涉合同是否应当解除。一、案涉房屋租赁合同是否有效的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告唐娟与被告杨年明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。二、赵湘华是否为适格的被告的问题。赵湘华与本案房屋租赁合同的一方签订者杨年明之间系夫妻关系，共同在租赁房屋经营百能公司专卖店，且租赁期间的租金、借款的结算、支付、出具欠条等均由赵湘华经手，赵湘华虽未与其夫杨年明共同在租赁合同上签名，但因租赁合同所产生的义务系夫妻共同的义务，应当与其夫杨年明共同承担，故赵湘华为本案的适格被告。三、被告欠付多少租金的问题。原被告自签订租赁合同后，二被告未支付2016年4月1日至2018年4月1日的租金160000元，其间，原告为其借款20000元，共计180000元，约定了月息2分，并由赵湘华出具了欠条，该事实关系系双方真实意思表示，不违反法律规定，二被告应当偿还180000元欠款及利息。对上述180000欠款的本金，二被告分别于2019年4月11日和2019年8月15日通过转账方式支付了100000元，余下的80000元由赵湘华在2019年8月15日在原欠条的背面予以备注确认，故自2019年8月15日起，二被告尚欠原告租金80000元及相应利息，原告要求二被告支付欠款80000元及利息的诉讼请求，应当支持；对上述180000元欠款的利息，二被告陆续支付了35400元，2019年3月12日转账支付了20000元，2019年4月1日经双方结算后，由赵湘华出具了尚欠20000元的欠条一份，该欠条约定了偿还期限，审理过程中，原告以该欠条未到期为由，撤回了要求被告支付的诉讼请求，明确对欠付的80000元自2018年8月15日以后的利息表示放弃，系原告自行处分自己的民事权利，依法应予准许，2019年4月1日经算后的欠条所载明的20000元利息，待偿还期满后，另行主张。被告提出的2019年3月12日转账20000元系支付的相应租金的抗辩意见，但被告未能提供该20000元系支付哪段时间的租金的证据材料，故本院不予采纳；2018年4月1日至2019年4月1日的租金88000元已支付，双方无异议。2019年4月1日至2020年4月1日88000元租金，二被告已支付50000元，还余38000元未支付，双方无异议。2020年4月1日至2020年8月31日共5个月未支付，按照合同约定的年租金96800元计算，每月应为8066元，共计40330元，原告基于新冠病毒疫情，出于人道主义自愿免除二被告3个月的房租即24198元，故二被告还应承担2个月的房租即16132元。由此可知，二被告共欠付原告2016年4月1日至2018年4月1日租金及借款80000元，2019年4月1日至2020年4月1日租金38000元，2020年4月1日至2020年8月31日租金14132元，以上共计租金134132元。四、案涉房屋租赁合同是否应当解除的问题。2016年1月9日，原告唐娟与被告杨年明签订的《房屋租赁合同》，合法有效，应受法律保护，对此，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。原告有按约履行交付出租房屋义务，被告亦应按约使用房屋、支付租金。本案中，按照房屋租赁合同第二条“每年4月1日被告一次性交清全年租金”、第六条“被告不得拖欠租金，如拖欠租金1个月以上，原告可以从被告押金中扣除，并收回出租之房屋”的约定，现二被告仍拖欠2016年4月1日至2018年4月1日的80000元租金、2019年4月1日至2020年4月1日的38000元租金、2020年4月1日至2020年8月31日的16132元房租，共计134132元，已严重违反了租赁合同的约定，双方约定的终止合同的条件已成就，原告诉至本院，本院于2020年8月3日受理后，同月6日向二被告送达诉状副本，其性质视为向被告发出解除合同书面通知，并于2020年8月6日解除，由原告收回租赁物，但应当给与二被告相应腾房期限；对于二被告现仍继续占有租赁房屋，应当按照约定支付租金，原告要求判令二被告向其支付至2020年8月31日的租金，符合法律规定，本院予以支持，二被告应当支付的租金134132元，扣除押金5000元后，实际应当支付129132元。二被告提出的原告阻止被告经营造成其损失以及装修损失的抗辩意见，未提供的证据材料，本院不予采纳，本案中不予处理，二被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告唐娟与被告杨年明于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》关系；二、被告杨年明、赵湘华于本判决生效之日起十日内向原告唐娟返还交付位于慈利县房屋的第一、二楼；三、被告杨年明、赵湘华于本判决生效之日起十日内支付原告唐娟房屋租金129132元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3316元，减半收取1658元，由被告杨年明、赵湘华负担1409.30元，原告唐娟负担248.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  沈宏杰二〇二〇年九月二十七日书记员  卓辉宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。