广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2793号原告：郑章荣，男，1980年11月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区********，公民身份号码440************512。委托诉讼代理人：杨柏华、庞秀琼，均系广东国龙律师事务所律师。被告：陶桂芬，女，1956年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************729。被告：范文宏，男，1973年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区岭南大道北98号1区********，公民身份号码441************818。被告：梁权章，男，1947年4月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城福宁里**603，公民身份号码440************314。被告：何伟锋，男，1994年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************638。被告：麦钻玉，女，1962年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************725。被告：刘美清，女，1972年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************523。六被告共同委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。原告郑章荣诉被告陶桂芬、范文宏、梁权章、何伟锋、麦钻玉、刘美清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年4月13日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨柏华、被告陶桂芬、范文宏、刘美清及六被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、六被告向原告返还定金99649元及逾期付款利息（逾期付款利息按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率从起诉之日起计算至六被告实际付清定金之日止）；2、六被告向原告赔偿损失251799元；3、本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：六被告与原告于2019年1月26日签订《房屋租赁合同》,约定六被告将其位于佛山市禅城区深华路9号2区**P1、P2、P3、P4、P5商铺整体出租给原告作商业用途。上述租赁物面积668.5平方米，上述合同约定租期为2019年10月1日至2029年9月30日（共10年）,租金每月49824元，每年递增5%,原告须向六被告支付定金99649元。该合同签订后，原告向六被告支付了99649元定金。但六被告不诚信，见利忘义，在将租赁物出租给原告之后，又将租赁物出租给案外人苏伟明，其违约行为给原告造成重大损失。是故，原告起诉六被告，请求法院判决六被告赔偿原告经济损失251799元（暂按六被告租给苏伟明于2019年10月1日起至2025年12月31日期间所收取的租金减去前述期间按该合同约定原告应付被告租金之差额计算）,以维护原告的合法权益。六被告辩称：一、被告并无违约行为。2019年3月14日，被告告知原告涉案商铺当时的使用人可能不搬，继续做橱柜，原告答复称如果是同一个品牌（西门子家居）可以继续做，签十年或者签多少年都可以，但合同中需要注明不能做教育机构（见2019年3月14日微信聊天记录）。而根据原告提供的被告刘美清与案外人签订的《房屋租赁合同》第十五条“补充及备注：合同期内继续经营柏林世家橱柜，如改变用途必须经双方商议，甲方同意方可改变”之约定及涉案商铺的现状（见商铺现状照片）来看，六被告将涉案商铺出租给案外人及案外人对涉案商铺的使用情况（继续经营柏林世家西门子家居）完全符合原告提出的要求，即被告与原告终止租赁合同并将涉案商铺出租给案外人已经过原告同意，是双方协商一致的结果，被告不存在任何违约行为，无需承担违约责任。二、原告支付的款项已全额退还，且该款项并非定金，而是押金。1、原告要求被告返还“定金”99649元及逾期付款利息没有依据，被告在与原告终止租赁合同后，已陆续退还了原告之前支付的全部款项，不存在需要返还的款项。2、原告支付的款项在性质上属于租赁押金（按金），而非定金，虽然租赁合同第四条第1点有“定金”字眼，但根据合同各方的真实意思表示、合同目的及法律规定，该款项并不具有定金性质。首先，租赁合同第四条已明确约定该款项是押金，并约定在租赁期满或解除合约后将押金无息退回；其次，2019年2月27日，原告在逾期一个月后才支付该款项时，其在群聊中称将“租金”、“押金”付给被告，被告在收到款项时回复收到“按金”（见2019年2月27日微信聊天记录）；最后，从租赁合同的约定来看，该款项并无定金应有的担保作用，也未约定适用定金罚则。综上，原告支付的款项在性质上属于租赁押金（按金），不具有定金性质。三、原告要求被告以租金差额赔偿损失没有事实和法律依据。1、如第一条所述，被告并无违约行为，依法不承担违约责任，原告无权要求被告赔偿损失。2、原告主张的“租金差额”也不可能是法律意义上的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。首先，原告承租涉案商铺是用于开设教育机构之用，并非用于转租，因此租金差额并非原告承租商铺的合同目的，不可能是原告的损失，也不可能是合同履行后可以获得的利益；其次，原告要主张“租金差额”的前提是原告有权转租给他人，而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，以及租赁合同中并无原告有权转租涉案商铺之约定，原告根本无权转租涉案商铺，根本不可能产生租金差额，根本不可能产生的收益也就不可能成为原告所主张的损失。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告身份证、六被告信息材料，证明原告与六被告的主体资格。2、《房屋租赁合同》（原告与六被告签订），证明原告与六被告于2019年1月26日签订该合同，六被告将涉案商铺总体出租给原告做商业用途。3、刘美清与苏伟明签订的《房屋租赁合同》、现场照片、租金清单，证明六被告将涉案商铺出租给原告后，又违约出租给案外人苏伟明的事实。对比原告提供的两份证据合同，截至2025年12月31日，原告遭受的经济损失是251799元。4、六被告的不动产登记信息查询结果，证明六被告是涉案商铺的产权人。5、存款账户历史流水查询（麦银珠2019020*******227、2019110*******126）、郑章荣结婚证、情况说明，证明原告的妻子麦银珠于2019年2月27日代原告向六被告支付了99620元的定金，六被告单方违约退还定金99620元给原告。6、光盘，证明被告存在违约的事实,被告在开庭时有些陈述不是事实,原告已经请了装修公司出具设计图,实际上已有30万元左右的损失。诉讼中，六被告提交如下证据：1、六被告身份证，证明六被告诉讼主体资格。2、微信聊天记录，证明2019年2月27日，原告在逾期一个月后才支付押金时，其在群聊中称将租金、押金付给被告，被告在收到款项时回复收到“按金”。2019年3月14日，被告告知原告涉案商铺当时的使用人可能不搬，继续做橱柜，原告答复称如果是同一个品牌（西门子家居）可以继续做，签十年或者签多少年都可以，但合同中需注明不能做教育机构，如果不是做西门子家居，就要赔偿定金。3、商铺现状照片，证明涉案商铺的现状，仍然是继续在经营“柏林世家西门子家居”。拍摄时间是2020年4月12日。4、退款凭证，证明被告已经将原告支付的款项全部退回。5、光盘，证明内容与被告证据2的举证意见一致。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系当事人主体资格材料，本院经审查予以确认；证据2，经核对原件，本院对证据真实性予以确认；证据3，对其中的《房屋租赁合同》，六被告对其真实性无异议，而有原件核对的现场照片又能与之相互印证，本院对该两份证据的真实性予以确认，对其中的租金清单，本院待后结合全案事实一并论述；证据4、5，六被告无异议，本院予以采信。被告的证据1，系六被告主体材料，本院经审查予以确认；证据2、5，两组证据能互相印证，且原告对证据5的真实性无异议，故本院对两组证据的真实性予以确认；证据3，原告庭审质证时要求庭后答复，但庭后未予答复，本院确认证据的真实性，至于证明内容，待后综合全案事实一并论述；证据4，能与其他证据相互印证，且原告亦确认收到相关款项，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：佛山市禅城区深华路9号2区*****商铺权属人为被告陶桂芬及案外人孔钧诚（按份共有），建筑面积为186.84平方米；佛山市禅城区深华路9号2区*****商铺权属人为被告梁权章，建筑面积为41.7平方米；佛山市禅城区深华路9号2区*****商铺权属人为被告范文宏及案外人胡金萍（按份共有），建筑面积为41.7平方米；佛山市禅城区深华路9号2区*****商铺权属人为被告刘美清，建筑面积为186.52平方米；佛山市禅城区深华路9号2区**P5号商铺权属人为被告何伟锋及被告麦钻玉（按份共有），建筑面积为210.04平方米。上述房屋均分别办理房产证。2019年1月26日，六被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、经甲、乙双方协商，就商铺租赁事宜订立本合同，详情如下：甲方同意将其合法拥有座落在佛山市禅城区深华路9号2区**P1、P2、P3、P4、P5商铺给乙方作商业用途（以下简称该物业）,出租面积为668.5㎡。租期为2019年10月1日至2029年9月30日，共10年。二、甲、乙双方共同遵守法律法规和省、市有关房地产管理和各项规定。三、甲、乙双方议定上述物业每月租金为人民币肆万玖仟捌佰贰拾肆元整(即¥49824元）。每月5日前为交租金日期。四、乙方在签署本合同时向甲方缴付如下款项：1、押金：相等于两个月租金作为定金，即人民币：玖万玖仟陆佰肆拾玖元整（即¥99649元）。2、甲方应在租赁期满或解除合约之日将押金本金无息退回乙方。……七、违约责任：1、租赁期限内，甲乙双方不得以任何籍口提出退租。如果任何一方提出退租，则视为违约，违约方则应向非违约方承担一切损失作为违约金。……八、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。……十五、补充及备注：从2021年10月1日起每一年递增按5%。1、2019年10月1日至2020年9月30日，租金为49824元/月；2、2020年10月1日至2021年9月30日，租金为49824元/月；3、2021年10月1日至2022年9月30日，租金为52315元/月；4、2022年10月1日至2023年9月30日，租金为54930元/月；5、2023年10月1日至2024年9月30日，租金为57677元/月；6、2024年10月1日至2025年9月30日，租金为60560元/月；7、2025年10月1日至2026年9月30日，租金为63588元/月；8、2026年10月1日至2027年9月30日，租金为66767元/月；9、2027年10月1日至2028年9月30日；租金为66767元/月；10、2028年10月1日至2029年9月30日，租金为66767元/月。”2019年2月27日，原告的配偶麦银珠分别向被告陶桂芬、梁权章、范文宏、刘美清、何伟锋及麦钻玉（由何裕华代该两人收）汇付款项24910元、10950元、10920元、24910元、27930元。对上述款项，原告的配偶麦银珠出具《情况说明》，载有：“……本人麦银珠给陶桂芬、刘美清、梁权章、范文宏、何裕华的以下转账是代郑章荣支付《房屋租赁合同》项下的押金……”对上述款项，原告在与各被告的微信聊天群里的对话记录中将其称为定金，六被告认为是押金。同年11月6日，六被告分别将上述相应款项汇付给原告（由原告配偶麦银珠代收）。另查明，2019年3月29日，被告刘美清（出租方、甲方）与案外人苏伟明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方同意将其合法拥有座落在佛山市禅城区深华路9号2区****租给乙方作商业用途（以下简称该物业）,出租面积为：187.11m²。二、甲、乙双方共同遵守法律法规和省、市有关的房地产管理的各项规定。三、甲、乙双方议定上述物业自2019年3月29日到2019年12月31日租金为人民币：¥12458元……自2020年1月1日到2021年12月31日。每月租金13455元整……从2022年1月1日至2023年12月31日每月租金14531元整……从2024年1月1日至2025年12月31日，每月租金15693元整……乙方每月5号前缴付本期租金给甲方……”该商铺即为上述佛山市禅城区深华路9号2区*****商铺。另原告提交系打印件的《租金清单》，载有原告自行列出的六被告将涉案商铺分别出租给案外人的租金在2019年10月1日至2025年12月31日期间的总额为4340469元（1085670元+1084974元+477453元+475788元+1216584元），高出同期六被告与原告约定的租金总额251799元。诉讼中，本院询问：1、原告主张的30万元左右的损失具体是指？原告：是设计费损失，因为设计的面积有1060平方米。2、双方提交的微信聊天记录是否是原、被告双方之间的微信聊天记录？其中有一个是何裕华是谁？原告：一部分是原、被告之间的聊天记录，另一部分是与装修公司设计人员的聊天记录。六被告：是原、被告双方之间的微信聊天记录，其中何裕华是被告何伟峰的父亲。3、“缘”是？原告：是原告本人。六被告：是原告本人，其余为被告及相关被告家属。4、原告是基于什么事实与理由请求返还定金和赔偿损失？原告：请求返还定金是基于被告违约，单方解除合同存在根本违约行为，关于定金返还的基于定金罚则。关于赔偿损失是因为被告给原告造成的损失，从被告出租涉案商铺给第三方来看，原告在同地段承租商铺其付出更大的代价，另一方面被告单方面撕毁合同不诚信，法律不应让不诚信的人反而得利，其租给第三方的租金减去原、被告之间约定的租金差额可以作为认定原告损失的依据，另一个理由是原告所支付的设计费与此相当，因此判决被告将租金差额支付给原告符合公平原则。5、原告是要求继续履行合同？原告：因为被告已经出租给第三方，第三方在涉案商铺经营，合同已经不能继续履行，合同目的不能实现。所有的诉请大前提是合同已解除。微信聊天记录里提及的原告同意被告可以出租的人与实际承租的第三方并不相同，且原告没有放弃追究被告违约责任的请求，因此在后续的聊天记录里谈到被告赔偿原告损失的问题。被告：2019年3月14日双方聊天记录中，原告一直强调的是继续做西门子家居品牌，原告会同意，但是被告与案外人签订的合同要注明不是做教育机构，并且被告提及到如果做的不是西门子家居会要求赔偿，这样的聊天记录充分证明了原告是同意被告将涉案租赁物出租给他人经营西门子家居而不能经营教育机构，从原告提供的被告与案外人签订的租赁合同，合同最后手写部分也对此进行约定，所以被告将涉案租赁物出租给第三方是双方合意一致的结果，被告没有违约。原告：原告不确认，如果双方达成合意，被告方应一早将原告交付的定金返还给我方，事实上2019年11月左右才将定金退回给原告，从双方对赔偿款进行磋商来看，此前双方并未达成合意。6、原告在庭审中要求六被告其与案外人苏伟明就涉案房屋签订的租赁合同，被告为何还未提交？六被告：我方认为与本案无关，如果在本案中被告构成违约行为，根据法律规定违约赔偿应是以其直接损失作为依据，而原告主张的租金差价并非直接损失，也不是可以预见的可得利益，且租金差价应是在进行转租时才会产生，原告承租涉案租赁物的目的是开办教育机构，被告也未同意原告进行转租，所以不可能产生租金差价，也不可能成为原告的直接损失。诉讼中，六被告确认除被告刘美清与案外人苏伟明签订《房屋租赁合同》外，其他涉案商铺均出租给案外人苏伟明。原告以因计算损失所需请求本院调取六被告与案外人苏伟明就涉案商铺签订的租赁合同，本院就此要求六被告于庭后提交相关租赁合同，但六被告拒绝提供。诉讼中，原告陈述：原告想以租金差价证明原告的损失，另原告签订租赁合同后请了装修公司进行设计装修，花了20多万元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与六被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。但六被告却单方违约导致上述合同不能实际履行，致使原告合同目的无法实现，六被告构成根本违约，双方合同由此解除。六被告抗辩非其违约导致合同解除，但其并未提供有效证据予以佐证，本院不予采纳其意见。六被告单方严重违约，违反社会交往应秉持的诚实信用原则，其行为当然应予否定评价，为良善公民所不认同，望其引以为戒，始终秉持诚信交与他人。关于原告诉请六被告返还定金99649元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，原告于2019年2月27日分别向被告陶桂芬、梁权章、范文宏、刘美清、何伟锋及麦钻玉汇付款项24910元、10950元、10920元、24910元、27930元，合计99620元，同年11月6日，各被告分别将相应款项返还给原告。原告主张该款项系其依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第一款支付给六被告的款项，性质为定金，应当适用定金罚则处理。但是，六被告抗辩称系押金，不具有定金性质。本院认为，分辨这些金钱是否具有定金的性质，关键在于当事人订立的合同内容中是否有对符合定金特性的定金罚则的约定。双方《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方在签署本合时向甲方缴付如下款项：1、押金：相等于两个月租金作为定金，即人民币：玖万玖仟陆佰肆拾玖元整（即¥99649元）。2、甲方应在租赁期满或解除合约之日将押金本金无息退回乙方。”该条第一点中虽然出现“定金”之词语，但同时也出现了押金的表述，故该条并未明确“定金”之定金性质，而从该条第2点内容清晰可知，排除该款项的定金性质，系为押金，属于原告向六被告表明缔约诚意而交付六被告占有的金钱，接收押金的一方不履行合同的，也无需双倍返还。故原告基于定金罚则主张六被告应在返还的99620元押金外返还99649元，没有法律依据，本院不予支持。关于原告诉请六被告赔偿损失251799元。本案中，原告主张前述损失是基于以下理由：从被告出租涉案商铺给第三方来看，原告在同地段承租商铺付出更大的代价，被告单方面撕毁合同不诚信，法律不应让不诚信的人反而得利，其租给第三方的租金减去原、被告之间约定的租金差额可以作为认定原告损失的依据，另一个理由是原告所支付的设计费与此相当，因此判决被告将租金差额支付给原告符合公平原则。本院认为，六被告均确认将涉案商铺另行出租给案外人苏伟明，原告于诉讼中已提交被告刘美清与案外人苏伟明的就佛山市禅城区深华路9号2区*****商铺的租赁合同，原告申请本院调取其余五被告与案外人苏伟明就其他涉案房屋的租赁合同，鉴于其余五被告系相关租赁合同的当事人，属于证据的持有人，属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第（三）项规定的当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据，故本院予以准许，但六被告拒绝提供，被告应当承担举证不能的不利后果，故本院确认原告提供的用以证明六被告另行出租给他人的租金情况的《租金清单》的真实性，由此可见，另行出租给他人的租金于2019年10月1日至2025年9月30日期间租金总额高出同期六被告与原告约定的租金总额251799元。由此可见，六被告单方违约的情况在事实上给承租方造成了可期待利益损失，原告主张损失赔偿合理合法，本院予以支持。关于赔偿损失的多少，考虑到鉴于房屋租赁市场会受到经济形势、市场供求、区域规划、周边等诸多因素的影响，具有很强的不确定性，会导致相关利益的不确定性，故由法院酌情确定。本院在确定应赔偿损失数额时，重点考虑了以下因素：1、未来租金收益的不确定性；2、原告可以获得替代收益的时间；3、六被告对违约行为的主观认识；4、房屋在原告获取租金收益中所起到的作用；5、原告实际投入的资本大小；6、原告履行合同程度；7、资金占用情况；8、对比如原告单方违约所面临的惩罚情况。据此，本院酌定六被告向原告赔偿损失99620元。原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告陶桂芬、范文宏、梁权章、何伟锋、麦钻玉、刘美清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑章荣赔偿损失99620元；二、驳回原告郑章荣的其他诉讼请求。如果六被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3284元，财产保全费2277元，合计5561元，由原告郑章荣负担3983元，六被告负担1578元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年八月十八日书记员  原洁萍