浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙10执复43号 复议申请人（异议人、利害关系人）：张强，男，1985年1月3日出生，汉族，住杭州市滨江区。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行。住所地：温岭市城东街道万昌北路九龙大厦。组织机构代码：73091447X。 负责人：郑强，该支行行长。 被执行人：杨雪琴，女，1952年11月8日出生，汉族，住温岭市。 被执行人：潘妙福，男，1948年5月3日出生，汉族，住温岭市。 复议申请人张强不服温岭市人民法院（以下简称温岭法院）作出的（2020）浙1081执异36号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院温岭法院在执行（2018）浙1081执4132号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行（以下简称浦发银行温岭支行）与被执行人杨雪琴、潘妙福金融借款合同纠纷一案中，拍卖了被执行人杨雪琴、潘妙福共有的坐落在杭州市上城区××巷××号××室的房地产。买受人张强提出书面异议，认为拍卖公告的照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使其产生重大误解，购买目的无法实现。请求撤销本次司法拍卖，返还拍卖保证金26万元。 执行法院查明，浦发银行温岭支行与杨雪琴、潘妙福金融借款合同纠纷一案，该院于2018年3月22日作出（2018）浙1081民初2037号民事判决，责令杨雪琴偿还浦发银行温岭支行借款本金666666.6元，支付截止2018年1月30日的利息（包括逾期利息、复息）22629.61元，支付自2018年1月31日起按年利率10.33125%的标准计算至实际履行之日止的逾期利息，并支付给浦发银行温岭支行因本案而花费的律师代理费32000元；浦发银行温岭支行对杨雪琴、潘妙福共有的坐落于杭州市上城区××巷××号××室的房地产（房屋所有权证号：杭房权证上移字第0××7号）的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；驳回浦发银行温岭支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11013元，减半收取5506.5元，由杨雪琴、潘妙福共同负担。因杨雪琴、潘妙福未履行，浦发银行温岭支行向该院申请执行。该院于2018年5月18日立案执行。在执行过程中，该院依法裁定拍卖上述涉案不动产。2020年4月17日，该院通过淘宝网司法拍卖网络平台成功拍卖标的物。 执行法院另查明，在执行（2018）浙1081执4132号执行一案过程中，因被执行人潘妙福、杨雪琴拒不履行，该院裁定拍卖涉案不动产。2019年9月11日该院执行人员与房地产估价人员对涉案不动产进行了实地勘察，发现上述不动产与他人不动产联通，并由“××珠宝”租赁使用。潘妙福、杨雪琴所有的部分为××珠宝使用的西半侧，该院对实地环境进行了拍摄，并以拍摄的照片（其中一张为商场外部照片、两张为××珠宝门面照片、四张为拍卖标的物所占西半侧部分的特写照片）作为司法拍卖的参考图。2020年4月17日上述不动产由买受人张强以最高价133万元竞得，同日下午张强致电该院表示该拍卖标的物在阿里拍卖的照片与现状严重不符，要求退回拍卖保证金。经调查，“××珠宝”因与被执行人潘妙福、杨雪琴的租赁合同到期，故“××珠宝”于2020年1月将原先联通的东西两侧打墙隔开，并为潘妙福、杨雪琴部分的商铺另开北侧小门，“××珠宝”以原东门作为门面经营使用。 执行法院又查明，该院于2020年3月12日发布的《拍卖公告》中载明：“一、拍卖标的：杭州市上城区××巷××号××室（1层47号商铺）的房地产，房屋产权证号：杭房权证上移字第0××7号，建筑面积为50.87平方米；土地产权证号：杭上国用（2006）第001633号，土地使用面积为8.7平方米。房地产用途为商业；土地性质为出让；土地用途为商业。土地使用期限至2034年12月16日。”“四、标的物及出入通行现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。”《竞买须知》中明确载明：“三、拍卖标的：杭州市上城区××巷××号××室（1层47号商铺）的房地产，……” 执行法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当公布拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片。拍卖公告应载明拍卖财产已知瑕疵和权利负担，拍卖财产以实物现状为准。又根据该规定第三十一条，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……”该院在执行过程中，对涉案不动产进行了实地勘察，对潘妙福、杨雪琴所有的由“××珠宝”租赁使用的西半侧的实地环境进行了拍摄，并以拍摄的照片（其中一张商场外部照片、两张××珠宝门面照片、四张为拍卖标的物所占西半侧部分的特写照片）作为司法拍卖的参考图。同时，该院在拍卖公告中已载明拍卖标的为杭州市上城区××巷××号××室（1层47号商铺）的房地产及建筑面积等，以现状进行拍卖移交。异议人张强表示自行前去看样时，对拍卖标的物产生重大误解，认为该院拍卖的应当是“××珠宝”仍在使用的东侧商铺，从而参与竞拍。综上，该院已在拍卖公告中载明已查明的涉案不动产的商铺编号等现状，上传周边环境的照片，并无故意误导购买人的表述，故该院对异议人张强的请求不予支持。 2020年5月13日，执行法院作出（2020）浙1081执异36号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定：驳回异议人张强的异议请求。 张强不服异议裁定，向本院提出复议申请，请求：1.撤销温岭法院（2020）浙1081执异36号执行裁定；2.撤销对杭州市上城区××巷××号××室的司法拍卖；3.返还复议申请人司法拍卖保证金26万元。事实与理由：2020年4月17日，复议申请人通过淘宝司法拍卖，以133万元竞得温岭法院拍卖的杭州市上城区××巷××号××室不动产。当日下午实地查看时，发现买受的标的物现状与拍卖公告中的照片描述不一致，被隔墙隔开单独一间，朝向也不同。因温岭法院没有安排看样，拍卖前一天复议申请人根据拍卖公告中的照片找到了相应的拍卖物“××珠宝”的店面，其外观及装修与拍卖公告中的图片一致，中间也没有打隔墙。因此，复议申请人以为这即是拍卖标的物，误导了复议申请人对拍品价值的判断和参拍意愿。由于本次司法拍卖公告的图片展示以及瑕疵说明严重失实，致使复议申请人产生重大误解，购买目的无法实现，依法应予撤销。一、拍卖公告中的拍卖物图片与现状不符。拍卖公告中图片展示的竞拍物是“××珠宝”大开间、朝东、没有隔墙，实际拍卖物中间有一隔墙隔开、朝北。也就是拍卖公告中使用的图片是2019年9月11日拍摄的联通使用没有隔墙的图片，而实际上在拍卖前三个月的2020年1月店铺就已经打隔墙分开，拍卖物的现状已经完全改变，严重误导了复议申请人对拍品价值的判断，产生重大误解。二、拍卖公告中的文字说明对拍品瑕疵未进行特别提示。拍卖公告使用之前拍品与其他店铺打通时的图片，且在文字说明中未对拍卖物交付时需要打隔墙予以特别提示，与拍卖物实际交付时的现状不符。加上“××珠宝”的内部装修、门头与公告展示的图片一致，极易让竞拍人误认为“××珠宝”即是拍卖物而产生重大误解。温岭法院在2020年1月即通知拍卖物的租客将原先联通的东西两侧打墙隔开，但自隔开后至4月17日拍卖的三个月时间里，温岭法院没有修改拍卖公告中的文字说明和图片展示，并予以特别提示，造成与现状不符的后果，这是法院工作的失误。三、拍卖公告中的文字、图片仅供参考，违反了相关法律规定。对拍卖标的充分展示是司法拍卖不承担瑕疵担保责任的前提，否则，不承担瑕疵担保责任的规定就没有合理性的基础，将会损害买受人的利益，并影响司法拍卖的权威性、公信力。拍卖前，复议申请人曾就拍卖物是否有未明示的瑕疵等相关事宜，电话咨询温岭法院拍卖人员，其告知拍卖公告上没有说明的就是没有。由于拍卖物在隔墙打后的位置价值与拍卖公告中图片位置价值相差甚远，出租也困难，复议申请人如知道会打隔墙就肯定不会竞买。四、复议申请人对拍品现状的调查不严有一定的责任，但温岭法院肯定也有责任，将所有的责任全部由复议申请人承担显失公平，也违反相关法律规定。综上，本次司法拍卖因拍卖公告的图片展示以及瑕疵说明严重失实，致使复议申请人产生重大误解，购买目的无法实现，依法应予撤销。 复议申请人为证明其主张，向本院提交了拍卖公告中展示的拍卖标的物外观、“××珠宝”店铺现状、拍卖标的物现状的照片共5张作为证据。 本院经审查，除对执行法院查明的事实予以确认外，另查明，拍卖的案涉不动产为“杭州××市场”内的一间商铺，产权登记坐落地址为杭州市上城区××巷××号××室。该商铺在市场内的编号为A-47，即1层47号商铺。“××珠宝”现经营使用的连为一体的两间商铺编号分别为A-65和A-66，均与A-47号商铺相邻。在评估机构接受温岭法院委托，对拟拍卖的不动产即A-47号商铺的价值进行评估时，该三间商铺连为一体，并由“××珠宝”经营使用。2019年9月20日，评估机构出具评估报告，评估结果为189万元。报告书中并载明：估价对象实物状况为“已对外出租”；根据估价委托人要求，评估结果不考虑抵押、租赁、担保等他项权利。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，复议申请人作为案涉不动产的买受人，其请求撤销网络司法拍卖的理由是拍卖公告对拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使其产生重大误解，购买目的无法实现。也即认为执行法院的网络司法拍卖存在上述司法解释规定的第一项情形。对此，本院认为，首先，案涉拍卖财产为不动产，执行法院按照产权登记情况，在拍卖公告中将该不动产坐落位置、证载建筑面积等信息以文字说明方式予以披露，所披露的信息并无失实之处。同时，鉴于该不动产为一间商铺，而“××珠宝”又曾经租赁经营使用该间商铺，且仍在经营使用的另两间商铺又与拍卖商铺相邻。为能更加明确拍卖财产的位置，拍卖公告中又在证载坐落位置后面特别括注了“1层47号商铺”这一市场内的特定商铺位置编号。因此，根据该信息，应能明确拍卖的不动产仅为被执行人所有的1层47号这一间商铺，而不是拍卖公告发布时“××珠宝”经营使用的另两间商铺，或者评估时由“××珠宝”经营使用的包括拍卖商铺在内的三间商铺。至于拍卖公告中所展示的照片，虽然因评估拍照时的租赁事实而包含了两张“××珠宝”店面照片，但更多的是拍卖的1层47号商铺位置的特写照片。且在拍卖公告发布前拍卖财产曾经出租的情况，也不属于应当披露的已知瑕疵。因此，综合拍卖公告中所披露的拍卖财产信息，即便存在不够准确之处，也不构成严重失实。其次，根据复议申请人的自述，其在拍卖前已自行前往实地看样。复议申请人既然曾实地看样，则其本应更加清楚拍卖标的在市场内所处的位置，并审慎决定是否参与竞拍。现复议申请人将“××珠宝”仍在经营使用的另两间商铺当成拍卖标的，并参与竞拍，后果只能自行承担。再次，买受人购买目的取决于拍卖财产本身的使用价值及其他经济价值。本案拍卖标的为商铺不动产，产权清晰、单独登记，且本身就独立存在，并不是只有依附于相邻商铺才能体现其本身的使用价值及其他经济价值。因此，本案也不存在购买目的无法实现的情形。 综上所述，案涉网络司法拍卖不存在由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的情形。复议申请人以此为由请求撤销拍卖，理据不足，本院不予支持。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回张强的复议申请，维持温岭市人民法院（2020）浙1081执异36号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李宏亮 审 判 员 张剑锋 审 判 员 金文凯 二〇二〇年九月十四日 代书记员 章 瑜