山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5617号原告：济南白马经济发展总公司吉意物业分公司，住所地济南市市中区郎茂山路**（机床一厂宿舍院内）。负责人：赵金明，该公司经理。委托诉讼代理人：严玫，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。被告：吕洁，女，1961年4月29日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：杨加齐，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付军燕，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。原告济南白马经济发展总公司吉意物业分公司（以下简称“吉意物业分公司”）与被告吕洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉意物业分公司的委托诉讼代理人严玫、凌程明，被告吕洁及其委托诉讼代理人杨加齐、付军燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吉意物业分公司向本院提出诉讼请求：1、判令吕洁立即腾空其租赁的吉意物业分公司房屋（济南市市中区郎茂山路4号商业房二层房屋）并恢复原状。2、判令吕洁支付吉意物业分公司房屋使用费每月16666.67元，自2020年1月1日至实际腾空搬出之日，暂算至2020年5月1日使用费为66666.68元（16666.67元*4个月）。3、判令吕洁支付吉意物业分公司违约金10万元。4、本案的诉讼费用由吕洁承担。事实与理由：2015年7月14日，吉意物业分公司与吕洁签订了编号为00033-2015-2-0015的《房屋租赁合同》，约定将济南市市中区郎茂山路4号商业房二层出租给吕洁使用。2015年7月21日，吉意物业分公司与吕洁签订了编号为00033-2015-2-0014的《房屋租赁合同》，约定将济南市市中区郎茂山路4号及商业房6号房屋出租给吕洁使用。两份《房屋租赁合同》均在第十条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方（吕洁）须将房屋退还甲方（吉意物业分公司）。如乙方要求继续租赁，须提前两个月向甲方提出，甲方如同意续租，则续签租赁合同。如不提前提出，甲方视为乙方放弃续租。”吕洁未提前两个月提出续租，则吕洁就应按约将房屋返还。虽经多次催促，吕洁始终拒绝搬出，给吉意物业分公司造成了很大损失。另吕洁在承租期间违反双方合同约定擅自转租，亦应按合同第十四条约定承担违约责任。为维护自身权益，特诉至贵院，请求依法裁决。吕洁辩称：1、吕洁有权占有涉案房屋，吉意物业分公司无权要求立即腾空房屋并恢复原状。吕洁分别与吉意物业分公司签署两份《房屋租赁合同》后，2015年7月21日当天又签署了《房屋租赁合同补充协议》，补充协议约定在上述两份《房屋租赁合同》到期后，如吕洁有续签合同的意向，且针对00032-2015-2-0014《房屋租赁合同》同意按照前两年年租金4万元，后叁年年租金6万元，针对00033-2015-2-0015《房屋租赁合同》同意按照前两年年租金24万元，后叁年年租金26万元，则吉意物业分公司同意与吕洁续签合同。在上述两份《房屋租赁合同》履行过程中，吕洁多次当面和电话向赵金明表达续签合同的意向，并于2019年11月27日向吉意物业分公司提出《同意房屋租赁合同补充协议生效确认书》，即确认在上述两份《房屋租赁合同》到期后，按照已签署的《房屋租赁合同补充协议》约定条款执行并续约合同。但吉意物业分公司收到吕洁的《同意房屋租赁合同补充协议生效确认书》后，不履行《房屋租赁合同补充协议》约定的内容。其负责人赵金明通过微信以一个不成立的“转租违约理由”告知吕洁之前签署的《房屋租赁合同补充协议》已废止，并且两次将吕洁向吉意物业分公司支付的2020年度租金退回，企图不履行已生效的《房屋租赁合同补充协议》。对此，吕洁认为双方签署的《房屋租赁合同补充协议》已生效，双方对涉案房屋的租赁期限、租金数额等事宜已达成一致意见。吕洁属于有权占有涉案房屋，双方应根据《房屋租赁合同补充协议》约定继续享有并履行各自的权利义务。同时，根据双方签署的两份《房屋租赁合同》第十五条约定，合同未尽事宜，由双方另行议定并签署补充协议，补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。现双方签署的《房屋租赁合同补充协议》已生效，补充协议内容与合同内容有冲突的，双方应以《房屋租赁合同补充协议》为准。吉意物业分公司依据《房屋租赁合同》第十条约定以吕洁未提前两个月向吉意物业分公司提出续租为由主张权利，没有法律依据。综上，吉意物业分公司恶意违约，拒不接受吕洁支付的租金，要求吕洁腾空房屋并恢复原状，没有事实与法律依据。2、吕洁同意按照已签署并生效的《房屋租赁合同补充协议》约定的租金标准向吉意物业分公司支付租金，事实上吕洁分别于2019年12月27日、2020年4月28日两次向吉意物业分公司支付租金，但吉意物业分公司均退回，拒不履行《房屋租赁合同补充协议》。3、吕洁不存在违约行为，吉意物业分公司无权要求吕洁向其支付违约金。在签署00032-2015-2-0014《房屋租赁合同》时，租户韩龙建已经在使用该房屋，是将该租户和房屋一同转给吕洁的。后续该租户与吕洁续签的《房屋租赁合同》。吕洁根据合同编号为00033-2015-2-0015《房屋租赁合同》第十一条“可转租”约定，将房屋装修后转租给租户范立娟使用，吕洁不存在违约行为，吉意物业分公司以“擅自转租”为理由向吕洁主张违约金，纯属无中生有。综上所述，吉意物业分公司的第一项和第三项诉讼请求不成立，吕洁同意继续履行已生效的《房屋租赁合同补充协议》，请求法院依法驳回吉意物业分公司的相应诉讼请求。吉意物业分公司和吕洁分别围绕其诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。本院认定以下事实：市中区郎茂山路4号院8号楼、9号楼的产权人为济南第一机床厂。2013年10月22日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会发布济国资产权[2013]36号文《关于同意设立济南一机资产经营有限公司的批复》，同意出资设立济南一机资产经营有限公司。2013年12月19日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会发布济国资产权[2013]47号文《关于同意济南一机资产经营有限公司更名为济南诚创资产经营有限公司的批复》，同意济南一机资产经营有限公司更名。2015年1月1日，济南诚创资产经营有限公司出具授权书，授权其下属单位吉意物业分公司全权管理本公司不动产一切事宜。2015年7月14日，吉意物业分公司（甲方）与吕洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同编号00033-2015-2-0015，约定甲方将位于济南市市中区郎茂山路4号商业房二层房屋租赁给乙方，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日，年租金20万元。合同第十条约定租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前两个月向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同。如不提前提出，甲方视为乙方放弃续租，第十四条约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。2015年7月21日，吉意物业分公司（甲方）与吕洁（乙方）又签订《房屋租赁合同》，合同编号00033-2015-2-0014。约定甲方将位于济南市市中区郎茂山路4号商业房6号房屋租赁给乙方，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日，年租金2万元，该租赁合同文本其他内容同上。2015年7月21日，吉意物业分公司（甲方）与吕洁（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、甲、乙双方签定的00033--2015-2-0014号合同到期后，如乙方有续签合同的意向，且同意按照前两年年租金肆万元，后叁年年租金陆万元，则甲方同意与乙方续签合同。二、甲乙双方签定的00033-2015-2-0015号合同到期后，如乙方有续签合同的意向，且同意按照前期两年年租金贰拾肆万整，后叁年年租金贰拾陆万元，则甲方同意与乙方续签合同”。吕洁对2019年12月31日之前的房屋租金已向吉意物业分公司付清。2019年11月27日，吕洁向吉意物业分公司邮寄《房屋租赁合同补充协议生效确认书》，称其同意房屋租赁合同到期后，按照该房屋租赁合同补充协议约定条款执行并续约合同。2019年11月28日，吉意物业分公司向吕洁发送《告知书》，称吕洁未在合同到期前两个月与吉意物业分公司续签合同，认为其放弃续租，应于2019年12月31日腾空所租房屋恢复原样；并认为吕洁严重违约在先，给其造成重大财产损失，该补充协议已废止。2019年12月19日，吕洁向吉意物业分公司邮寄《签订房屋租赁合同告知书》，称其与吉意物业分公司就房屋续租、租赁期限及租金数额事宜已达成一致意见并形成口头协议。现为进一步明确与完善我方与贵公司之间关于房屋租赁其他事宜的权利义务，我方特向贵方提出签订书面房屋租赁合同事宜，望贵公司收到本告知书后尽早与我方联系并签订书面房屋租赁合同。2020年4月27日，吉意物业分公司向吕洁发出《限期腾房通知》。另查明，吉意物业分公司将案涉房屋出租给吕洁后，吕洁将案涉租赁的部分房屋转租给了范立娟、韩龙建使用。吕洁于2019年12月27日、2020年4月28日向吉意物业分公司交纳2020年度房屋租金，吉意物业分公司以无合同为由均予以退回。吉意物业分公司已就郎茂山路4号商业房6号的房屋与现承租人签订了房屋租赁合同。以上事实，有吉意物业分公司提供的房屋产权证明、济南市国资委有关批复、房屋租赁合同、告知书、限期腾房通知书等，吕洁提供的房屋租赁合同、补充协议、补充协议生效确认书、支付租金的银行汇款凭证、微信聊天记录等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，吉意物业分公司与吕洁签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的规定，合法有效，签约双方均应按约履行。房屋租赁合同约定的期限于2019年12月31日届满后，租赁关系终止。此后双方若还欲成立租赁关系，仍需进一步协商一致签订租赁合同。现双方未能再就租赁关系达成一致，吉意物业分公司也未接受吕洁交纳的2020年度房屋租金，根据我国《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间继续租赁房屋的合同未成立。2015年7月21日双方虽签订补充协议，约定租赁合同到期后，在吕洁有续租意向并同意按一定的租金标准支付时，则吉意物业分公司同意与吕洁续签合同。据此，仅有房屋租金支付数额的约定，对租赁关系的其他权利义务内容未达成一致时，租赁关系也无法成立。故吉意物业分公司主张吕洁返还租赁房屋，具有事实和法律依据。吉意物业分公司与吕洁之间的房屋租赁关系终止后，吕洁无权再继续占有使用案涉房屋。吕洁逾期向吉意物业分公司返还租赁房屋，则应当向吉意物业分公司支付租赁合同期限届满后直至返还房屋期间的占有使用费。房屋租赁合同履行期间，吕洁对部分房屋进行了转租、也对房屋的有些部位进行了改善或增设，吉意物业分公司在当时知道或者应当知道，但其并未提出异议，应视为其已同意。房屋租赁合同履行完毕后，吉意物业分公司再以此为由主张吕洁承担违约责任，理由不成立。综上所述，吉意物业分公司主张由吕洁返还租赁物并支付逾期返还房屋的占有使用费，证据充分，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告吕洁于本判决生效之日起30日内向原告济南白马经济发展总公司吉意物业分公司返还市中区郎茂山路4号商业房二层房屋。二、被告吕洁于本判决生效之日起30日内向原告济南白马经济发展总公司吉意物业分公司支付房屋占有使用费（自2020年1月1日起按每月16666.67元为标准计算至向原告济南白马经济发展总公司吉意物业分公司返还房屋之日止）。三、驳回原告济南白马经济发展总公司吉意物业分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3633元，由原告吉意物业分公司负担2180元，被告吕洁负担1453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张绪晨二〇二〇年九月十四日书记员  宋慧敏