河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初247号 原告（申请执行人）：木丽，女，1969年2月22日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：金贵宾，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托诉讼的代理人：闫晓韬，河北佳诚信和律师事务所实习律师。 被告（案外人）：郑国全，男，1955年2月16日出生，汉族，住唐山市路**。 被告（案外人）：张津津，女，1956年9月9日出生，汉族，住唐山市路**。 二被告共同委托诉讼代理人：王丹，河北卓远律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：郑颖，女，1980年4月18日出生，汉族，住唐山市路**，系二被告女儿。 被告（被执行人）：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区建设北路**。 法定代表人：尹小芳，总经理。 委托诉讼代理人：王永。 委托诉讼代理人：李依蔓。 原告木丽与被告郑国全、张津津、唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安）执行异议之诉一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告木丽委托诉讼代理人金贵宾、闫晓韬、被告张津津、被告郑国全及张津津共同委托诉讼代理人王丹和郑颖、被告盛世君安委托诉讼代理人王永、李依蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 木丽向本院提出诉讼请求：撤销（2020）冀02执异422号执行裁定，准许（2019）冀02执14717导执行案件中对君安景苑Ｂ1-1-502房产的执行，房产价值101.07万元。事实与理由：1、依据《执行异议和复议司法解释》第28条规定裁判本案，适用法律错误。本案应按照该司法解释第29条规定的条件去衡量案外人郑国全、张津津对案涉房产是否享有排除执行的权利。2、郑国全、张津津与盛世君安签订的《商品房买卖合同》无效。郑国全、张津津与盛世君安签订《商品房买卖合同》的真实目的无非是配合盛世君安公司转移财产、逃避债务，属于恶意串通损害第三人利益的无效合同，不符合《执行异议和复议司法解释》第28条和第29条共同要求的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。3、郑国全、张津津是否支付了购房款无法确定，（2020）冀02执异422号执行裁定在认证上存在重大错误。郑国全、张津津向张某1的银行转款凭证至今未见，即使提供了也难以根据该凭证认定转出款项就是购房款。更重要的是，郑国全、张津津诉称案涉房产是从张某1处购买，那么就应当令其提供张某1向盛世君安支付购房款的凭证，以进一步审查张某1是否与盛世君安之间存在真实的商品房买卖交易。但（2020）冀02执异422号执行裁定认定郑国全、张津津支付了全部房款的佐证却是，盛世君安出具的收据和证明，这种认证方式是完全错误的。4、案涉房产未达交付标准，郑国全、张津津无实际入住并合法占有案涉房屋的事实郑国全、张津津未提供诸如交纳水电费、物业费、维修基金等有效证据，证明其在人民法院查封之前已实际占有案涉房产的事实。5、郑国全、张津津于案涉房产之外，在路南区住房一套，案涉房产不是其所购的唯一住房，不符合《执行异议和复议司法解释》第29条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的法定条件。 郑国全、张津津答辩称：被告与盛世君安签订的买卖合同合法有效，在交易过程中，被告支付了全部购房款，且超过了执行异议和复议司法解释29条第3款的法定50%的要求，目前被告名下无房产，完全符合执行异议复议规定29条所规定的法定条件，为此被告在执行异议申请过程中提交了从中介到盛世君安交易的全部证据材料，能够证明被告的买卖交易行为合法有效，因此应当驳回原告的诉讼请求。 盛世君安答辩称，郑国全、张津津与盛世君安签订合同合法有效，郑国全、张津津已缴纳全部购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告木丽提交如下证据：证据一、2020冀02执异422号执行裁定。证明目的：郑国全、张津津异议请求证据不足，不符合法定条件，被告不享有排除强制执行的民事权益。证据二、2018冀02民再22号民事判决书。证明目的：木丽曾是君安景苑小区购房者，该判决确定的金钱给付义务源于君安房地产公司不能履行合同，木丽的合法债权应与其他真实购房人受到同等保护，有权提起执行异议之诉。郑国全张津津不享有优先于木丽的权利。 被告郑国全、张津津对原告木丽证据质证认为：对证据一、对其三性均不予认可，被告符合法定排除强制执行的全部条件，且做出了裁定结果。对证据二、与本案不具有关联性。同为购房人，应按照法定程序保证被告合法权益，而被告所提执行异议申请与本次诉讼，就是保证双方合法权益的体现。 被告盛世君安对原告木丽证据质证认为：对证据一、三性均无异议，对证明目的有异议，该裁定证明了郑国全张津津的执行异议符合法定条件，排除了木丽执行的权利。对证据二、真实性合法性无异议，关联性有异议，该判决书是木丽与我方基于商品房预售合同产生的纠纷，判决书中明确由盛世君安返还木丽购房款，因此木丽与我公司在此判决后，存在的是债权债务关系。 被告郑国全、张津津提交如下证据：证据一、被告身份证复印件及卖房人张某1的身份证复印件。证明目的：被告以及卖房人的身份信息。证据二、唐山中院2018冀02民再22号民事判决书、2019冀02执14717号之一执行裁定书，2019冀02执14717号之九执行裁定书，证明目的：原告与盛世君安之间的纠纷，查封执行了被告享有的涉案房屋。证据三、房屋买卖合同，购房定金收条，购房款银行转账凭证，千家中介收费收据。证明目的：被告是通过千家房地产中介公司购买了张某1的涉案房屋，是通过正规途径购买。证据四、商品房买卖合同，盛世君安出具的收款收据，涉案房屋的现场照片。证明目的：在盛世君安通过合法程序办理了正规的购房手续之后，被告对涉案房屋进行了装修，已经实际占有使用了涉案房屋。证据五、唐山市房管局无房证明。证明目的：被告目前没有房产，符合执行意义复议规定29条名下无房产的法定条件。证据六、盛世君安出具的购房证明。证明目的：被告实际购买了涉案房屋，并占有使用的情况。证据七、证人出庭申请。证明目的：被告通过中介购买涉案房屋的全部购房经过。能够证实被告是支付了全部购房款，通过合法途径购买了涉案房屋。证人张某1、陈某、张某2、李某证言，证明目的：被告购买案涉房产的过程。 原告木丽对被告郑国全、张津津证据质证认为：对证据一、二、五没有异议。对证据三、中介签订的房屋买卖合同和定金收条，千家中介中介费收款收据。通过张某1陈述可知案涉房产属于抵债房屋，张某1只是普通债权人，该买卖合同不能成为对案涉房产排除执行的依据。购房款银行转账凭证，不能证明所转款项是案涉购房款，在这两份转款记录中，李某和张某1之间经济往来密切，不能够证实系由李某代转房款的事实。郑颖转款的明细与本案欠缺关联性，被告主张已支付了全部购房款，不符合事实。对证据四、郑国全张津津与盛世君安不存在真实的商品房买卖合同关系。盛世君安为郑国全出具的两张收据注明的收款金额、被告和张某1签订的合同中的金额、以及与盛世君安房地产签订的合同中的金额均不一致，证明了本案商品房买卖合同不真实。案涉房产目前处于无人管理状态，照片的来源无法证实，无法作为本案排除执行的证据。对证据六不认可。盛世君安出具的所有证明凡是不利于原告的我方均不认可。对证据七、张某1和陈某、张某2，三人之间证言存在明显不符，对证人证言希望法庭结合案件具体情况依法裁定。 被告盛世君安对被告郑国全、张津津证据质证认为：对证据一、二、三、五、六、七均无异议。对证据四、真实性无异议，关于我方出具的收款收据，是财务根据商品房买卖合同出具的，在我公司查询到存在与张津津的商品房买卖合同，财务不可能了解所有的购房过程，只是根据在我公司查询到的买卖合同出具的收款收据，关于销售如何走手续的问题，代理人不清楚。如果张某1所说属实，那么该房屋第一次抵账时是很久之前，抵账后房屋的所有权人对于房屋的后续处理我方无权干涉，关于该房屋通过张某1描述，是通过合法且连续的手段最后到郑国全张津津名下。对于现场照片，该房产是停工过一段时间，但因房产涉及众多购房者权益，我方在政府部门的领导下，对房产后续也进行过建设，所以该照片是目前房产的真实情况。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：木丽与盛世君安合同纠纷一案,本院于2019年6月14日作出（2018）冀02民再22号民事判决书，判决盛世君安于本判决生效后十五日内返还原审原告木丽购房款700万元，以700万元为基数，自2013年12月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同类同期贷款利率计算；本案进入执行程序，本院于2019年10月26日作出（2019）冀02执14717号之一执行裁定书，查封了盛世君安名下位于唐山市高新区房屋所有权及土地使用权（其中包括涉案房屋君安景苑Ｂ1-1-502号房产）。本院于2020年3月6日作出（2019）冀02执14717号之九执行裁定书，评估拍卖盛世君安名下的包含案涉房产在内的三套房产。郑国权、张津津向本院提出案外人异议，本院于2020年6月23日作出（2020）冀02执异422号执行裁定，中止（2019）冀02执14717号执行案件对君安景苑Ｂ1-1-502号房产的执行。木丽不服该执行裁定，遂向本院提起执行异议之诉即本诉。 另查明，2018年3月16日，被告张津津（乙方）与张某1（甲方）通过居间方唐山千家房地产经济有限公司（世纪花园）签订《房屋买卖合同》，主要内容，甲方自愿将坐落在唐山市高新区呈通里星河湾小区君安景苑Ｂ1-1-502室的房屋出售给乙方，该房屋产权人姓名张某1，双证情况暂时未下发。甲乙双方协商后的实际成交价格为150万元。其他约定：甲乙双方协商，乙方于2018年3月16日支付甲方购房定金壹万元整，于办理更名手续同时支付甲方购房款壹佰肆拾玖万整，并于更名同时多付甲方更名费用贰万伍仟元整，甲方负责办理更名手续及其他。2018年4月4日，郑国全、张津津通过案外人李某的银行账户向张某1支付4笔款项，合计151万元。 2018年4月3日，被告郑国全、张津津与被告盛世君安签订《商品房买卖合同》，合同主要内容，郑国全、张津津以1010700元价格购买君安景苑B1-1-502号房屋，付款方式为一次性付款于2018年4月3日之前将所有房款全部交清，出卖人应当在2019年10月31日前将商品房交付买受人。2018年4月3日盛世君安为郑国全出具房款收据。郑国全、张津津认可与盛世君安并未实际发生房屋买卖行为。 唐山市房地产交易中心个人住房信息查询结果显示张津津截止2020年8月6日止未有不动产登记记录。郑国全、张津津认可其名下尚有一处已拆迁房产。 本院认为，本案属于执行异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的合法权益。 根据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人：（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。基于该条规定，首先，案涉房产君安景苑Ｂ1-1-502室房屋系被告盛世君安开发建设并登记在其名下的不动产。虽然郑国全、张津津与案外人张某1就案涉房产存在买卖关系，但最终案涉房产并未登记在郑国全、张津津名下，根据物权公示原则无法认定郑国全、张津津是案涉房产的权利人。其次，郑国全、张津津虽与盛世君安签订了《商品房买卖合同》，但双方并未就案涉房产建立真正的商品房买卖关系；而恰恰是郑国全、张津津从案外人张某1处购买案涉房产并支付相应的购房款。关于案外人张某1是如何取得案涉房产、张某1是否有权对外出售案涉房产等问题，郑国全、张津津均未能举证证实，因此，对案涉房产最终来源的合法性、真实性本院无法作出认定；再次，关于郑国全、张津津对案涉房产是否享有排除执行的权利问题，应当参照上述法律规定的第二十八条或第二十九条内容来审查。但由于郑国全、张津津与盛世君安就案涉房产并未发生真实的房屋买卖关系以及并未向盛世君安支付购房款的事实，不符合第二十八条或第二十九条规定的情形，故郑国全、张津津对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告木丽诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十三条第（一）项的规定，判决如下： 准予执行（2019）冀02执14717号执行案件对君安景苑B1-1-502号房产。 案件受理费13896.3元，由被告郑国全、张津津负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  樊玲玲 审 判 员  刘玉秋 人民陪审员  高海华 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  程文瑶 ——