淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3357号原告（反诉被告）：黄玲玲，女，1986年12月13日生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：周炳强，江苏楚珺律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安永业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区明远西路**，统一社会信用代码913208000676744562。法定代表人：范海根，职务董事长。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋曼丽，江苏典业律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄玲玲与被告（反诉原告）淮安永业置业有限公司（以下简称永业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玲玲及其委托诉讼代理人周炳强，被告永业公司的委托诉讼代理人卜巧莹、宋曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玲玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已付购房款50万元及已支付的利息2.1万元；3、被告承担违约金1万元；4、被告赔偿房屋溢价损失10万元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于淮安市房屋，房屋面积63.16平方米，房屋总价款50万元。合同签订当日原告支付房款25万元，余款25万元原告通过江苏银行淮安分行办理按揭贷款支付给被告。合同约定被告应在2019年12月30日前交付房屋，被告在交付房屋90日内为原告办理房屋权属登记手续，如未按约履行则应承担违约责任，原告有权选择解除合同并追究被告责任。现被告违反合同约定，故提起诉讼。被告永业公司辩称，1、同意解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、原告未按合同约定在合同签订后的五日内办理银行贷款，并保证二十日内全款到账，原告的25万元按揭贷款在2019年1月1日才到账，原告违约在先，应承担逾期付款违约金3525元；在交房方面，被告于2019年12月15日书面告知了原告等所有购房人，因政府预防大气污染等具体行政行为造成了强制停工，无法按期交房，并于2020年4月底在新冠疫情结束复工后电话通知了各业主将于今年8月份交房，施工单位加班加点，并非导致合同目的不能实现，合同解除的原因不应单方面归责于被告，在解除合同的基础上，被告同意承担2%合同价款的违约金；3、涉案房屋并非无法交付，也非被告一房两卖等其他情况恶意违约，房屋溢价上涨的损失与被告无直接因果关系，请求驳回原告该主张；4、涉案房屋25万元按揭贷款是原告因自身支付能力的考虑同商业银行建立合法有效的按揭贷款合同关系，其还本付息是基于合法的信贷程序，与被告的交房行为无关，应由其自身承担；5、涉案三号楼的公寓已有数十户业主办理了退房手续，被告强调与业主互相协助配合，没有拒绝客户的退房要求，本案原告未经协商和告知单方面提起诉讼，诉讼费应由原告自行承担。反诉原告永业公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付逾期付款违约金3525元。事实和理由：反诉被告未按合同约定及时付款，25万元按揭贷款在2019年1月1日才到账，逾期94天，反诉被告应承担逾期付款违约金。反诉被告黄玲玲辩称，反诉被告办理的按揭贷款是由反诉原告合作并指定的银行来处理，合同约定与按揭贷款实际到账时间不一致，并非反诉被告造成，而是反诉原告所指定的放款银行所导致，不存在反诉被告故意违约的情形。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，被告永业公司（出卖人）与原告黄玲玲（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的淮海南路272号梦乐广场3幢1401室房屋，房价款为50万元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于签订本合同时支付首付款25万元，余款25万元整买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人帐户，非出卖人原因而导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了25万元购房首付款。2018年12月21日，原告与江苏银行淮安分行签订《个人借款合同》，约定由该银行向原告发放购房贷款25万元。2019年1月1日，原告的按揭贷款25万元划入被告账户。2019年1月20日起，原告申请的按揭贷款开始还本付息，截至2020年6月20日，原告共支付贷款利息20887.36元。2019年12月15日，被告永业公司向梦乐广场3号楼业主发出告业主书，告知业主由于淮安市大气办预防大气污染、控制扬尘及政府行为等客观原因下达的强制停工令等因素，无法按约交付房屋，预计将在2020年5月30日前交付。2020年2月7日，市住建局发出通知，因新冠疫情防控需要，要求全市所有新建、在建建筑工程项目开工、复工时间不得早于2020年2月20日24时。庭审中，被告永业公司陈述，涉案房屋主体已全部竣工，正在验收收尾阶段，预计2020年8月30日交房。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据原、被告签订的商品房买卖合同，被告应当在2019年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告，但被告并未按期将房屋交付原告，且逾期交房超过90日，现原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定及双方约定，被告亦表示同意，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告退还已付购房款50万元，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人解除合同的，出卖人应按买受人已付房款的2%支付违约金，现原告要求被告支付违约金1万元（50万元×2%），符合双方约定，被告亦表示同意，本院予以支持。原告要求被告给付其已支付的按揭贷款利息2.1万元，本院认为，本案合同约定其中25万元房款采用按揭贷款的形式支付，而本案合同的解除系因被告违约导致，原告有权要求被告赔偿损失，贷款利息系原告的损失，本院虽已支持原告关于违约金的诉讼请求，但违约金不足以弥补原告的损失，故本院根据本案合同履行情况，考虑到原告的实际损失，酌定由被告向被告支付贷款利息损失10887.36元，对原告主张超出部分，不予支持。原告要求被告赔偿房屋溢价损失10万元，本院认为，根据合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人可以要求解除合同，也可以要求继续履行，如原告选择继续履行合同，则房屋溢价部分归原告享有，现原告自愿要求解除合同，主张房屋溢价损失，法律依据及合同依据均不足，本院不予支持。被告辩称市大气办、住建局、安监站等部门发布关于大气污染防治的文件，因具体行政行为客观上造成了工期延误，本院认为，上述情况并不属于法律意义上不可抗力的范畴，且这些工程短暂停工情况，被告在签订合同及确定交房时间时，也是可以提前予以考量和避免的，故本院对被告的该辩称不予采信。被告还辩称因新冠疫情防控，在建工程停工时间较长，本院认为合同约定的交房时间在新冠疫情防控之前，故本院对被告的该辩称亦不予采信。关于被告反诉主张的逾期付款违约金问题，根据合同约定，原告支付首付款后，余款25万元应当于合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的被告账户，非被告原因而导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付被告，双方合同于2018年8月30日签订，最迟于2018年9月28日前原告应当将剩余的购房款付至被告账户，但原告不仅办理贷款延迟，且直至2019年1月1日才付清余款，而贷款办理延迟，原告又未按合同约定采取其他方式付款，现原告逾期付款94天，其行为违反合同约定，理应承担逾期付款违约责任。根据合同约定的标准，被告主张逾期付款违约金为3525元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告抗辩因被告指定的合作银行原因导致按揭贷款未及时到位，因原告未提供充分证据证明其违约系被告所致，且合同对于原告的付款期限已有约定，在贷款未到位的情况下，原告应以其他方式向被告付清房屋余款，故本院对原告的该辩称意见不予采纳。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄玲玲与被告淮安永业置业有限公司于2018年8月30日签订的关于位于淮安市房屋的《商品房买卖合同》；二、被告淮安永业置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄玲玲购房款50万元，并支付原告黄玲玲违约金1万元、贷款利息损失10887.36元，合计520887.36元；三、驳回原告黄玲玲的其他诉讼请求；四、反诉被告黄玲玲于本判决生效之日起十日内给付反诉原告淮安永业置业有限公司逾期付款违约金3525元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10110元，减半收取5055元，由黄玲玲负担882元，淮安永业置业有限公司负担4173元；反诉案件受理费25元，由黄玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 张广兄二〇二〇年九月九日法官助理 陈**元书 记 员 金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。