山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1229号上诉人（原审原告）：徐书勤，男，汉族，沁县定昌镇北关社区居民，现住沁县。委托诉讼代理人：张浩亮、孙丞昊，山西双师律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：山西乾元恒通房地产开发有限公司。住所地：太原市小店区亲贤北街**（水工大厦）******。法定代表人：杨成云，该公司总经理。上诉人（原审被告）：山西乾元恒通房地产开发有限公司沁县分公司。住所地：沁;">住所地：沁县定昌镇西良基村**div  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">负责人：李秉东，该公司经理。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郭海文，山西恒烨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：常志勇，男，1970年10月11日出生，汉族，现住沁县。上诉人徐书勤、上诉人山西乾元恒通房地产开发有限公司（以下简称“乾元恒通公司”）、上诉人山西乾元恒通房地产开发有限公司沁县分公司（以下简称“乾元恒通沁县公司”）因与被上诉人常志勇合同纠纷一案，不服山西省沁县人民法院（2020）晋0430民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐书勤委托诉讼代理人张浩亮、孙丞昊、上诉人乾元恒通公司法定代表人杨成云、上诉人乾元恒通沁县公司负责人李秉东及二公司共同委托诉讼代理人郭海文到庭参加了诉讼。被上诉人常志勇经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人徐书勤上诉请求：1.撤销(2020)晋0430民初146号《民事判决书》第二项；2.改判被上诉人再向上诉人交付175平方米门面房；3.改判被上诉人向上诉人支付1575平方米门面房的占用费，计算至起诉时（2019年11月30日）为1837500元，占用费最终金额计算至实际交付止；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的部分事实错误，错误的驳回了上诉人关于占用费的诉讼请求。1.被上诉人应当在小区具备交付条件后立即向上诉人交付门面房。被上诉人建设的财富中心商住小区于2015年底完成建设，2016年底开始向购房者交付房屋，可以证明当时财富中心小区已经具备交付条件，所以本案门面房的交付时间应当认定为2016年12月31日。2.退一步讲，如不能认定交付时间为2016年底，那么被上诉人应当按照《商品房买卖合同》约定的时间交付门面房。《商品房买卖合同》是对交付门面房的补充约定，其中合同第7条约定：“出卖人应当在2017年12月30日之前交付房屋”，依据该条约定交付门面房的时间应当认定为2017年12月30日。3.被上诉人逾期交付门面房构成违约，给上诉人造成了损失，应当承担相应的违约责任。上诉人的损失正好是逾期交付期间上诉人损失的出租收益，因此上诉人请求参照当地租金标准及逾期时间来计算占用费符合客观情况及法律规定，应予以支持。二、一审判决对不予支持的诉讼请求没有说明理由。一审判决判支持了1400平方米，但对于不支持的175平方米没有说明理由，上诉人认为175平方米门面房与1400平方米门面房的性质相同，在支持1400平方米门面房的同时也应当一并予以支持。依据《协议》的约定，被上诉人建设项目的用地范围是《勘测技术报告》界定的范围，报告测定的面积为8亩，但在实际建设过程中被上诉人占用9亩土地。因为被上诉人在履行《协议》过程中多占用1亩土地，所以也应当按照《协议》约定的标准，由被上诉人再交付1亩土地所对应的门面房面积。《协议》约定的标准为占用8亩土地交付1400平方米门面房，被上诉人实际占用9亩则应当交付1575平方米门面房。上诉人乾元恒通公司、上诉人乾元恒通沁县公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人2014年5月23日所签订的《协议》无效，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，无证据支持，适用法律错误，应予纠正。一审法院认定上诉人与被上诉人双方于2014年5月23日所签订的协议已实际履行，并且转让行为得到国土部门的许可，颁发了土地证以及上诉人取得《建设工程许可证》后，将原暂定的“寅州宇星农贸市场”名称更改为“财富中心商住小区”并开始施工。这两点认定是完全错误的。事实上，双方所签订的《协议》无法履行，被上诉人在签订《协议》时欺骗了被上诉人，被上诉人给上诉人提供了一套涉案土地的报批、立项手续，谎称上诉人只需要按照手续施工就行，但上诉人持该套手续去办理相关证件时，却被告知该套手续已经不能使用，需要重新报批立项。于是，上诉人只好另起炉灶，根据县城规划总体布局，以“财富中心商住小区”项目进行报批立项，然后凭相关法定文件手续，依照法定程序，缴纳土地出让金取得土地使用权，并非一审认定的《协议》转让行为得到了国土部门的许可，才给上诉人发的土地使用权证，“转让行为”变成了一个前置程序，这完全是错误的。其次，一审法院认为上诉人和被上诉人之间存在土地转让行为也是错误的，被上诉人并没有取得国有土地使用权，其流转只是农用地，上诉人支付被上诉人170万元已是天价了，至于再行给付被上诉人1400平方米的地下室，更是无法从农用地流转中体现公平对价，明显显失公平。被上诉人要求上诉人支付从2015年11月起的占用费至起诉时已超过诉讼时效。被上诉人常志勇未提出答辩意见。上诉人（原审原告）徐书勤向一审法院起诉请求：判令被告方将位于××路，财富中心西边面向北交道地上一层）1575平方米交付原告，并办理产权登记手续。判令三被告支付2015年11月至2019年11月占用费2520000元。一审法院认定事实：乾元恒通沁县公司是乾元恒通公司的分公司，乾元恒通沁县公司不具有独立法人资格。2014年4月22日，经沁县定昌镇北关社区、沁县定昌镇经营管理站同意，徐书勤通过流转方式取得原赵安亮承包的位于沁县交通局后柳树疙倒土地9亩。2014年5月23日，徐书勤通过自己设立的宇星公司与乾元恒通沁县公司订立《协议》。协议约定，以2013年4月23日山西顺德土地评估规划咨询有限公司界定的《勘测技术报告》界定为准，暂定为寅州宇星农贸市场，四周边商铺门面房，三层以上居住楼，地下农贸市场。乾元恒通沁县公司负责项目的建设、销售工作以及土地出让、户型设计、勘探、工程施工等事务，协议订立后，乾元恒通沁县公司支付宇星公司前期费用170万元，宇星公司将本地块所有手续包括宇星公司的相关手续及公章交第三方管理，宇星公司不得以任何理由干预甲方项目。双方按协议履行不得反悔，反悔一方承担所发生费用的双倍经济补偿金并承担法律责任。项目建成后，乾元恒通沁县公司将项目向西（朝北关路）商铺，依沁州北路为正负零下一层门面房1400平方米归宇星公司所有，项目竣工验收后将房产证交于宇星公司。协议订立后，乾元恒通沁县公司付给宇星公司170万元，开始整理场地并办理相关手续，2014年10月30日，乾元恒通沁县公司通过挂牌出让方式取得该地块的国有土地使用权，支付土地出让金，并与沁县国土局订立了《国有建设用地使用权出让合同》获得相关土地使用权证书。2015年4月8日，徐书勤、王旭宏、乾元恒通沁县公司订立协议，协议约定由乾元恒通沁县公司代徐书勤偿还徐书勤欠王旭宏的欠款160万元，徐书勤以财富中心地下室抵押给乾元恒通沁县公司，并按月息3分支付乾元恒通公司，抵押未办理抵押登记。随后乾元恒通沁县公司代徐书勤偿还王旭宏欠款126万元。2016年1月22日，沁县住房保障和城乡建设管理局向乾元恒通沁县公司颁发了《建设工程许可证》，乾元恒通沁县公司取得许可证后，开始施工并将原暂定的“寅州宇星农贸市场”名称更改为“财富中心商住小区”。2018年6月，财富中心主体完工，2019年1月，乾元恒通沁县公司将财富中心项目地下室改造成超市使用。2019年11月28日，宇星公司将自己对乾元恒通沁县公司的所有债权及相关权利转让给徐书勤，采用邮政快递方式将债权转让通知书邮寄给乾元恒通公司和乾元恒通沁县公司。2020年4月8日，徐书勤诉至法院，请求判令被告将财富中心地下室1575平方米交付给徐书勤所有并办理产权登记，支付2015年11月至2019年11月的占用费252万元。2015年11月16日，乾元恒通沁县公司与徐书勤订立《商品房买卖合同》，合同约定，乾元恒通沁县公司于2017年12月30日前将财富中心地下室500平方米交付给徐书勤（未约定如何付款），徐书勤也将此500平方米出卖给他人，出卖款未用于偿还欠乾元恒通沁县公司的借款。常志勇、乾元恒通沁县公司与徐书勤民间借贷纠纷一案，2018年6月28日，本院作出（2018）晋0430民初42号民事判决书，责令徐书勤偿还常志勇、乾元恒通沁县公司借款126万元及利息，该判决已发生法律效力，并进入执行程序。2017年，徐书勤将沁县人民政府诉至山西省晋城市中级人民法院，请求确认财富中心项目占用土地征收行为违法，农用地改为建设用地违法，挂牌出让行为违法，颁发建设用地使用证违法，山西省晋城市中级人民法院于2017年9月25日以（2017）晋05行初37号民事裁定书驳回徐书勤的起诉。徐书勤不服，上诉至山西省高级人民法院，2018年4月16日，山西省高级人民法院作出（2018）晋行终60号民事裁定书，驳回徐书勤上诉，维持原裁定。一审法院认为，宇星公司与乾元恒通沁县公司订立的《协议》是双方的真实意思表示，并已实际履行，且转让行为得到国土部门许可，为乾元恒通沁县公司颁发了建设用地使用证，协议对双方均具有约束力，双方均应按照协议约定履行自己的义务，现财富中心项目已建成，虽未经竣工验收，但该项目房屋均已交付购房户，地下室部分也由乾元恒通沁县公司开设的超市占用，说明已具备交付条件，乾元恒通沁县公司应将财富中心地下室1400平方米交付宇星公司。宇星公司将该项权利转让给徐书勤并已通知乾元恒通沁县公司，乾元恒通沁县公司应将财富中心地下室1400平方米交付给徐书勤，并按协议约定在竣工验收后，为徐书勤办理产权登记。关于徐书勤用财富中心地下室抵押问题，双方约定抵押时，未办理抵押登记，抵押不产生法律效力，乾元恒通沁县公司不得以此地下室已抵押为由拒绝交付1400平方米的地下室。关于徐书勤未处理完毕财富中心项目占地民事遗留问题及干预财富中心项目建设并不能导致协议解除或终止，双方可依协议约定另行结算，不能作为乾元恒通沁县公司拒绝交付1400平方米地下室的理由。关于占用费问题，宇星公司与乾元恒通沁县公司订立的协议，并未约定房屋交付时间，原告要求被告支付2015年11月至2019年11月的占用费252万元没有依据，不予支持。乾元恒通沁县公司为乾元恒通公司的分公司，不具有独立法人资格，乾元恒通沁县公司应承担的民事责任依法由乾元恒通公司承担。常志勇作为乾元恒通公司的股东，仅以出资为限对公司债务承担责任，并不独立以自己的名义对公司债务承担责任，故常志勇不负有交付房屋的责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山西乾元恒通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于××路，财富中心西边面向北交道地面一层）1400平方米交付原告徐书勤使用，并在竣工验收后为徐书勤办理产权证书。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费58623元，由原告徐书勤负担18623元，被告山西乾元恒通房地产开发有限公司负担40000元。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人乾元恒通公司是否应当将案涉门面房1400平方米交付上诉人徐书勤使用并在竣工验收后为徐书勤办理产权证书的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人乾元恒通公司与上诉人徐书勤设立的宇星公司签订的《协议》明确约定：“项目建成后，乾元恒通沁县公司将项目向西（朝北关路）商铺，依沁州北路为正负零下一层门面房1400平方米归宇星公司所有，项目竣工验收后将房产证交于宇星公司”，后宇星公司将自己对上诉人乾元恒通公司的所有债权及相关权利转让给徐书勤，并就该债权转让事宜通知了上诉人乾元恒通公司，上诉人徐书勤据此要求上诉人乾元恒通公司交付案涉门面房1400平方米并在竣工验收后办理产权证书有事实和法律依据，一审予以支持并无不妥，本院予以维持。上诉人乾元恒通公司上诉称，上诉人徐书勤提供的涉案土地的报批、立项手续不能使用，存在诈骗且导致显失公平，本院认为，上诉人乾元恒通公司与宇星公司签订的《协议》中，关于宇星公司的合同义务仅约定了“宇星公司协助乾元恒通公司办理项目相关手续并负责本地块流转承包的一切民事遗留问题，如出现本地块民事遗留问题的费用由宇星公司负担……宇星公司将本地块所有手续包括宇星公司的相关手续及公章交第三方管理，宇星公司不得以任何理由干预甲方项目”，可见，《协议》中并未对案涉土地的性质作出要求与限制，也未要求宇星公司提供的土地报批、立项手续达到可以直接施工的标准，现上诉人乾元恒通公司已经使用了宇星公司的土地并在该土地上完成了工程建设，说明宇星公司已经完全履行了自己的合同义务，上诉人乾元恒通公司以土地报批、立项手续不合格为由拒绝交付门面房没有事实和法律依据，且自2014年5月23日该《协议》签订至今，上诉人乾元恒通公司并未对土地报批、立项手续问题提出异议，也没有以存在诈骗、显失公平为由申请撤销该《协议》，对上诉人乾元恒通公司的主张本院不予支持。关于上诉人乾元恒通公司是否应当在一审判决的基础上再向上诉人徐书勤交付175平方米门面房的问题，《协议》中只约定了上诉人乾元恒通公司应当交付门面房1400平方米，上诉人徐书勤以上诉人乾元恒通公司实际占地9亩为由要求上诉人乾元恒通公司再交付175平方米门面房没有事实和法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。关于上诉人乾元恒通公司多占用1亩土地的问题，不属于本案审理的范围，本院不予审理。关于上诉人乾元恒通公司是否应当向上诉人徐书勤支付门面房占用费的问题，因《协议》未约定房屋交付时间，一审对占用费不予支持并无不妥，本院予以维持。上诉人徐书勤、上诉人乾元恒通公司的其他上诉请求及理由，经本院审查，一审认定并无不当。对上诉人徐书勤、上诉人乾元恒通公司的上诉请求及理由本院不予支持。综上所述，上诉人徐书勤、上诉人乾元恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150646元，由上诉人徐书勤负担33400元，由上诉人山西乾元恒通房地产开发有限公司、上诉人山西乾元恒通房地产开发有限公司沁县分公司负担117246元。本判决为终审判决。审 判 长 郭树青审 判 员 张建兵审 判 员 郝志芳 二〇二〇年九月一日法官助理 郭荣蓉书 记 员 陈丹丹