江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初1353号原告：尹红霞，女，1960年4月14日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张雯，江苏惟新律师事务所律师。被告：蔡铭，男，1950年9月28日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：朱洪美，女，1966年2月18日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地江苏省昆山开发区前进中路**，统一社会信用代码913205837812759033。负责人：王建忠，该银行行长。委托诉讼代理人：李念群，男，该银行员工。委托诉讼代理人：费峥，男，该银行员工。原告尹红霞与被告蔡铭、朱洪美、江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行（以下简称“昆山农商行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法由审判员孙学谦独任审理。后因被告蔡铭、朱洪美下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告尹红霞的委托诉讼代理人张雯、被告昆山农商行的委托诉讼代理人李念群到庭参加诉讼。被告蔡铭、朱洪美经本院合法传唤（公告送达）无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹红霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告蔡铭及被告朱洪美、被告昆山农商行协助将位于昆山市屋的产证过户至原告名下；二、本案受理费由被告承担。事实和理由：昆山市人民法院(2012)昆民初字第0108号民事判决书及苏州市中级人民法院(2013)苏中民终字第0365号民事判决书确认：1994年11月28日，被告朱洪美购买了本案涉诉房屋，后支付了全部购房款、入户费及办证费等共计29030.6元。1995年被告朱洪美将购房合同书、三张收据原件及房屋钥匙交付给黄美新。后被告蔡铭以被告朱洪美原始购房价29030.6元从黄美新处购得上述房屋，黄美新同时将购房合同书、三张收据交付给被告蔡铭，所得款项交给了被告朱洪美。1999年2月23日，昆山市花桥建安公司房产分公司统一为业主办理了房屋所有权证，上述房屋产权证登记的所有权人为被告朱洪美，国有土地使用权证登记的使用权人也是被告朱洪美。2002年3月4日，被告蔡铭再将该房以27000元的价格转卖于原告，并将购房合同、收据三张交付给了原告，双方签订《房屋转卖协议》一份，主要内容，该房为转卖而来，原房主朱洪美(本案被告)未给房产证，一次性付清房款后房屋归原告尹红霞所有。2009年12月10日、12月18日，被告朱洪美补办挂失手续，重新取得房屋两证。2010年1月19日，被告朱洪美与被告昆山农商行昆山市农村商业银行城中支行签订了个人(抵押)借款合同一份，以本案涉诉房屋作为借款的抵押物，向银行借款170000元，年利率8.1%；借款期限自2010年1月27日起至2013年1月25日止。2010年5月4日，被告朱洪美向昆山市人民法院起诉，请求房屋内的承租人陈某、李某迁出，昆山市人民法院于2010年11月1日作出(2010)昆花民初字第0227号民事判决书，驳回了被告朱洪美的请求，被告朱洪美不服，向苏州市中级人民法院上诉，该院于2011年4月12日判决驳回上诉，维持原判。2013年5月30日，被告昆山农商行昆山农村商业银行股份有限公司城中支行向法院提起诉讼，要求被告朱洪美归还贷款本息；2016年2月18日昆山市人民法院(2014)昆执字第2775号民事裁定书要求被告朱洪美立即清偿借款本息等23万余元，并裁定“拍卖被执行人朱洪美名下位于昆山市产以清偿债务”。2016年4月25日，原告在法院的建议下，代被告朱洪美向被告昆山农商行银行清偿债务23万元，目的就是为了涤除房屋上的抵押权，以便后期主张房屋过户。2018年5月9日，原告向昆山市人民法院提起诉讼，要求被告蔡铭、被告朱洪美协助配合过户，后因该涉案房屋存在查封，在法庭释明后，原告申请撤诉，案件撤诉。2018年5月9日，原告向昆山市人民法院提起执行异议，要求对涉案房屋解除查封。2019年6月13日，昆山市人民法院裁定异议成立，解除对涉案房屋的查封，并停止对该房屋的执行。原告认为，原告已经替代被告朱洪美向被告昆山农商行代偿了全部贷款，被告昆山农商行在债权全部实现的情况下应该及时注销抵押权，但涉案房屋的抵押权并未涤除，故原告将其列入被告昆山农商行，要求其一并协助原告办理房屋过户手续。综上，本案纠纷已时隔多年，原告的权益迟迟不能得到保障，故原告为维护自己的合法权利，请求人民法院支持原告诉请。被告蔡铭未作答辩。被告朱洪美未作答辩。被告昆山农商行辩称，我方对于原告和被告蔡铭、朱洪美之间的房屋买卖事实不清楚，我们只是根据不动产登记状况提供贷款，贷款手续和抵押登记手续都是合法的，目前抵押贷款还有剩余利息27420.32元未偿还，我方同意在剩余利息结清的前提下解除抵押。本院经审理认定事实如下：尹红霞、蔡铭、朱洪美就涉案房屋买卖纠纷进行过多次诉讼，具体情况如下：朱洪美于2011年5月26日起诉黄美新、蔡铭、尹红霞、昆山农商行所有权确认纠纷一案，朱洪美的诉讼请求为：确认昆山市产所有权归原告所有，并依法认定三被告之间对该房屋的买卖行为无效；案件受理费由被告承担。尹红霞提起反诉，反诉请求为：确认昆山市实际房产所有权归反诉原告所有，并将该房屋的所有权证及国有土地使用证过户至反诉原告名下。本院于2011年8月17日作出(2011)昆花民初字第0297号民事判决。朱洪美不服该判决提出上诉，2011年12月12日苏州市中级人民法院裁定撤销本院(2011)昆花民初字第0297号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2012年7月2日作出(2012)昆民初字第0108号民事判决书，查明如下事实：1994年11月28日，朱洪美购买位于昆山市XX新村的X号房底层店面房（即昆山市的房屋），后支付了全部购房款、入户费及办证费等共计29030.6元。1995年朱洪美将购房合同书、三张收据原件及房屋钥匙交付给黄美新。后蔡铭以朱洪美原始购房价29030.6元从黄美新处购得上述房屋，黄美新同时将购房合同书、收据三张交付给蔡铭，所得款项交给了朱洪美。1999年2月23日，昆山市花桥建安公司房产分公司统一为业主办理了房屋所有权证，上述房屋产权证登记的房屋所有权人为朱洪美，国有土地使用权证登记的使用权人也是朱洪美。2002年3月4日，蔡铭再将该房以27000元的价格转卖于被告尹红霞，并将购房合同、收据3张交付给了被告尹红霞，双方签订《房屋转卖协议》1份，主要内容为，该房为转买而来，原房主朱红妹（朱洪美）未给房产证，可能手续已办，如房产证未办的话，今后被告尹红霞自己补办，一次性付清房款后房屋归被告尹红霞所有。2009年12月10日、12月18日，朱洪美补办挂失手续，重新取得房屋两证。2010年5月4日，朱洪美向本院起诉，请求房屋内的承租人陈某、李某迁出。本院于2010年11月1日作出（2010）昆花民初字第0227号民事判决书，驳回了朱洪美的请求。朱洪美不服，向苏州市中级人民法院提出上诉，该院于2011年4月12日判决驳回上诉，维持原判。2010年1月19日，朱洪美与昆山市农村商业银行城中支行签订个人（抵押）借款合同1份，以昆山市屋即朱洪美所主张的房产作为借款的抵押物，向银行借款170000元，年利率8.1%；借款期限自2010年1月27日起至2013年1月25日止。该判决结果为：一、驳回原告朱洪美要求确认昆山市产所有权归其所有的诉讼请求；二、确认被告蔡铭与被告尹红霞之间对昆山市屋买卖协议有效；三、原告朱洪美于本判决生效后10日内归还第三人昆山市农村商业银行城中支行贷款本金170000元；四、原告朱洪美于本判决生效后10日内归还第三人昆山市农村商业银行城中支行贷款利息41593元（按照合同约定的利率，本金以170000元为基数，自2010年1月29日起计算至2012年6月30日止）。朱洪美不服该判决提出上诉，苏州市中级人民法院于2013年5月15日作出（2013）苏中民终字第0365号民事判决书，认定：原审判决认定朱洪美口头委托黄美新出售涉案房屋，并无不当。上诉人朱洪美上诉提出是让黄美新保管和出租涉案房屋，三被上诉人之间的房屋买卖合同无效的上诉理由，不能成立，但朱洪美提出一审不应在本案判决其与农商行城中支行间的借贷合同的意见成立。该判决结果为：一、维持江苏省昆山市人民法院(2012)昆民初字第0108号民事判决主文第一、二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2012)昆民初字第0108号民事判决主文第三、四项。2013年5月30日，昆山农商行向本院提起诉讼，要求朱洪美归还贷款本金170000元及相应利息，承担本案诉讼费及就抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。本院于2013年11月4日作出（2013）昆商初字第1416号民事判决书，判决：一、被告朱洪美于本判决生效之日起十日内归还原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行截至2013年5月8日的借款本金170000元、利息52227.04元（之后的借款利息等按合同约定计算至判决生效之日）；二、被告朱洪美不能履行上述第一项付款义务的，原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行有权以被告朱洪美所抵押的房屋（位于昆山市折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。后因朱洪美未能履行前述判决确定的付款义务，昆山农商行向本院申请强制执行。本院于2016年2月18日作出(2014)昆执字第2775号民事裁定书，要求朱洪美立即清偿借款本息等23万余元，并裁定“拍卖被执行人朱洪美名下位于昆山市产以清偿债务”。2016年4月25日，尹红霞代朱洪美向昆山农商行清偿了借款本息合计23万元。昆山农商行为此向尹红霞出具了《代偿证明》。后本院在执行申请执行人宗阿明与被执行人朱洪美民间借贷纠纷一案，对朱洪美名下位于昆山市屋进行了查封。在对该房屋进行处置过程中，尹红霞提起执行异议，请求解除对昆山市屋的查封，并停止对该房屋的执行。本院于2019年6月13日作出(2019)苏0583执异18号执行裁定书，认定所涉房地产不动产权属证书虽然登记在被执行人朱洪美名下，但根据现有生效法律文书所确认的事实为异议人已于2002年3月4日购买并占有了涉案房地产，故异议人尹红霞为涉案房地产的实际所有权人。本院继续查封涉案房地产已无事实和法律依据，应予解除查封并停止执行。故裁定：异议人尹红霞的异议请求成立，解除对昆山市房地产的查封，并停止对该房地产的执行。另查明：庭审中，昆山农商行提交贷款利息归还凭证，显示：朱洪美在涉案房屋项下的抵押贷款尚有未核销的利息27420.32元。后昆山农商行书面回复本院：我行同意注销本案诉争的昆山市商业房上的抵押权，不向代偿人尹红霞主张剩余核销利息27420.32元，请法院依法处理。昆山农商行提交的房屋他项权证（他项权证号：昆房他证花桥字第××号，房屋所有权证号：13XXX）显示：涉案房屋上设定的抵押权债权数额为17万元，登记时间为2010年1月29日。现因原告要求被告协助办理涉案房屋的过户手续未果，为此，引起纠纷。以上事实，有(2012)昆民初字第0108号民事判决书、（2013）苏中民终字第0365号民事判决书、（2013）昆商初字第1416号民事判决书、(2014)昆执字第2775号民事裁定书、《代偿证明》、(2019)苏0583执异18号执行裁定书、贷款利息归还凭证、昆山农商行书面回复、房屋他项权证及当事人的陈述予以证实。本院认为，本院及苏州市中级人民法院的生效判决及裁定证实：涉案房屋先由朱洪美委托黄美新出售给蔡铭，后蔡铭转售给尹红霞，尹红霞系涉案房屋的实际权利人。尹红霞已按约付清了房款，房屋原所有权人朱洪美及出卖人蔡铭均应履行办理产权变更登记手续的义务。现抵押权人昆山农商行同意注销在涉案房屋上设定的抵押权，办理产权变更登记手续的条件已具备，故本院依法认定朱洪美、蔡铭应于昆山农商行注销抵押权登记之日起十日内协助将涉案房屋的不动产权变更登记至尹红霞名下，办理产权变更登记产生的税、费均由尹红霞承担。被告蔡铭、朱洪美经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告江苏昆山农村商业银行股份有限公司城中支行于本判决生效后十日内注销在昆山市屋上设定的抵押权（他项权证号：昆房他证花桥字第××号）；被告蔡铭、朱洪美于抵押权注销之日起十日内协助将昆山市屋（房屋所有权证号：131XXX）的不动产权变更登记至原告尹红霞名下，产权变更登记所产生的税、费由原告尹红霞承担。案件受理费476元，公告费690元，两项合计1166元，由被告蔡铭、朱洪美承担。此款原告尹红霞已经预交，本院不再退还，由被告蔡铭、朱洪美在本判决生效后十日内支付给原告尹红霞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年九月十一日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。