河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初3662号 原告（反诉被告）：周景灏，男，1991年4月16日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。 委托代理人：徐振宏，河北保忠律师事务所律师。 委托代理人：李二敬，河北保忠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高春玲，女，1987年1月10日出生，汉族，户籍地山东省单县。 委托代理人：杨硕，河北唤民律师事务所律师。 原告（反诉被告）周景灏与被告（反诉原告）高春玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周景灏委托代理人徐振宏、李二敬、（反诉原告）被告高春玲委托代理人杨硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周景灏向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方签订的《二手房买卖合同》及《关于三河市燕郊开发区房屋买卖补充协议》；二、判令被告立即支付原告购房款80万元；三、判令被告支付原告违约金40万元；四、本案诉讼产生的所有费用由被告承担。事实和理由：原告与被告经三河市时尚新锐房产经纪有限公司居间服务，于2017年4月22日签订了《二手房房买卖合同》及《关于三河市燕郊开发区房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议）.被告购买原告名下位于三河市燕郊开发区房产，被告当日支付定金20万元，被告于2017年4月26日支付首付款人民币120万元（包含定金20万元）,同时原告将房屋交付被告。因当时房本尚未下发，签订了《补充协议》2018年9月涉案房屋房本下发，原告随即通知被告按《补充协议》继续履行约定义务，被告却一直推脱不履行。本案起诉前双方经过多次协商均未果。原告认为各方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》是真实意思表示，合法有效。按《补充协议》约定被告应在2019年3月9日前支付尾款80万元，但被告至今未履行，并且被告已入住3年之久，而原告却一直在偿还房屋贷款至今。被告的行为已构成严重违约，无奈诉至贵院、恳请贵院依法维护原告诉讼请求。 高春玲辩称，被告同意继续履行合同的前提是按照双方之前的约定就是尾款56万元，因为双方在本次诉讼之前已经将涉案房屋的尾款调整为56万元。第二点因为在这个同意按56万元继续履行提下，被告没有违约，根据合同约定，只有被告在不履行合同，不购买房屋的情况下承担违约责任。其他答辩意见在质证时发表。如果因为原告不同意按照56万元继续履行，被告要求不再履行合同，被告要求解除合同并提起反诉：1.反诉要求解除合同以及补充协议。2.反诉要求原告返还购房款120万。 反诉原告高春玲诉称，一、依法判令解除反诉原告、反诉被告于2017年4月22日签订的《二手房买卖合同》《补充协议》；二、依法判令反诉被告退还反诉原告首付款120万元；三、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告在2017年4月22日签订《二手房买卖合同》、《补充协议》约定：反诉原告高春玲贷款购买反诉被告周景灏名下的位于三河市燕郊开发区房屋一套，建筑面积72.91平，房屋总价200万。到2017年4月6日反诉原告高春玲共计支付首付款120万（含20万定金）,尾款约定在房屋取得产权证书过户后申请银行贷款，后廊坊地区出台限购政策，反诉原告高春玲不具备购房资格，2018年9月，涉案房屋取得不动产权证书，因当时政策原因无法办理过户且房价下降幅度较大，反诉原告并没有据此要求解除合同，而是一直积极协商履行，当时解除合同是大趋势，反诉被告也知道无法过户。后因反诉被告着急用钱，双方协商变更由高春玲一次性支付给反诉被告周景灏尾款56万元，反诉原告高春玲也同意付款方式由贷款变更为一次性支付。但在履行的过程中，因为不能过户，且房屋尾款一直没有解押，反诉原告高春玲提出周景灏需先对房屋进行解押，因为周景灏拿到之前支付的120万首付款后一直没解押，高春玲行使不按抗辩权要求解押后支付尾款是合情合理的，而反诉被告直接拒绝这种合理要求，坚持要一次性先拿到56万元屋款，经协商无果后有了本案的反诉被告的起诉。反诉原告高春玲认为：在2018年9月限购政策已经实施的大前提下，以房屋买卖合同解除为主的背景下，解除对高春玲有利的情况下（房价降价幅度较大）,其一直尊重契约精神至今。120万元首付款被周景灏使用3年至今也没有还款解押，通过沟通也知道反诉被告资金困难，因此，反诉被告违约在先，并且目前房屋过户的政策仍然是除了法院生效文书外无法办理，反诉原告同意变更一次性付款的前提是56万元、如反诉被告仍要求80万元的尾款，高春玲是无法支付的，同时也做不了银行贷款，综上：反诉原告特提起诉讼要求解除合同退还首付款，请准予。 反诉被告周景灏辩称，双方在诉讼前没有就合同继续履行尾款已经调整到56万元达成一致意见。从被告的答辩看，被告自身也认为双方之间的买卖合同及补充协议是存在继续履行基础的，被告反诉要求解除合同返还首付款没有事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月22日，以周景灏为甲方、以高春玲为乙方，签订二手房买卖合同，约定高春玲购买周景灏名下的坐落于三河市燕郊高新区孤山路北侧，金谷美丽公馆南区13号楼2单元505室（冀20**三河市不动产权第0015838号），房屋价款200万元，同时约定如乙方不买无权要求返还定金，如甲方不卖双倍返还定金，因买卖此房给另一方造成相关损失的，违约方还应承担赔偿责任；如乙方已经付给甲方首付款，违约方应承担总房款20%作为违约金。丙方促成合同成立，甲乙双方任何一方违约，应由违约方付给丙方全额的中介费。另，当日双方签订补充协议，约定：1、如果乙方由于国家政策等不可抗力因素无法过户至本人名下，在甲方房本下来后六个月内，甲方无条件配合过户给第三方，或者乙方补齐尾款，待不可抗力因素解除后启动过户，逾期视作违约。2、房本下来后，若无法取得银行贷款，乙方在房本下来的六个月内自筹资金补齐尾款，逾期视作违约。3、如果甲方由于国家政策等不可抗力因素无法过户，乙方在房本下来的六个月内补齐尾款，逾期视作违约。甲方将房本由乙方保管，待不可抗力因素解除后再启动过户。4、此房本过户前的月供由甲方承担。5、补充协议如与主合同冲突，以补充协议为准，主合同第8条废止。2017年4月26日，高春玲支付周景灏首付款120万元（含定金）。2018年9月涉案房屋房本下发。以上事实有双方陈述及提供的二手房买卖合同、补充协议、房产证为证。 本诉原告周景灏主张涉案房屋房本下发后，高春玲一直推脱支付尾款，周景灏于2019年12月31日向其邮寄通知书，要求高春玲继续履行合同，支付购房尾款80万元，但高春玲至今未付，提供双方微信聊天记录、顺丰快递通知书。高春玲对微信聊天记录证明目的不认可，主张双方截止到本案诉讼前一直在协商调解，2018年9月过户政策非常严格，不存在过户的可能性。对顺丰快递的通知书，高春玲不认可其证明目的，主张该通知书中的房屋尾款与协商的56万元并不一致。 反诉原告高春玲提供2019年3月至2020年1月，包含高春玲、周景灏夫妇、中介尹福增及于某群聊微信聊天记录，根据该聊天记录可知，在双方协商过程中曾经将涉案房屋尾款由80万元降至56万元，但周景灏要求高春玲先行支付购房尾款56万元，再配合高春玲办理公证或过户至第三人名下的手续，而高春玲则主张需要先行支付40万元，由周景灏偿还银行尾款，进行公证或过户后再另行支付余款15万元，对此周景灏表示不同意，双方未能达成一致意见。周景灏对该协商过程认可，但是主张双方因支付方式问题并未达成一致意见，不能视为对买卖合同及补充协议的变更。同时，证人于某出庭作证，主张以中介身份参与协调沟通此事，其负责将涉案房屋尾款协商至一个价格，以期得到好处费，该证人证实双方确实曾经将涉案房屋尾款降至56万元，但是因尾款支付方式未能达成一致，卖方想一次性得到房屋尾款56万，而买方希望支付部分尾款清偿银行贷款后，再支付另一部分尾款。该证人认可已经获取服务费用，对于后续办理公证及过户的手续是由中介尹福增办理，并未参与。 本院认为，原被告双方签订二手房买卖合同、补充协议为双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规等其他强制性法律规定，合法有效，原、被告双方应当依照该买卖合同及补充协议履行各自的义务，故本院对于本诉原告主张继续履行双方签订的二手房买卖合同及补充协议予以支持。关于购房尾款的问题，根据双方的陈述及被告提供的微信聊天记录可以看出，对于涉案房屋尾款由80万元降至56万元，因履行方式的原因，并未达成一致意见，故被告高春玲仍应当按照双方签订的买卖合同及补充协议的约定向原告支付的购房尾款80万元。对于本诉原告依据二手房买卖合同第六条及补充协议主张的违约金问题，依据民法的公平原则，考虑双方自2018年9月房本下发后至2020年1月多次进行协商、本诉被告当庭提出反诉拒绝购买房屋的时间节点及本诉原告实际的利息损失问题，本院酌定被告高春玲向原告支付违约金5万元。 关于反诉原告的诉讼请求，原、被告双方签订房屋买卖合同在2017年4月，而限购政策出台在后，根据“法不溯及既往”的原则，原、被告双方具备继续履行并将涉案房屋过户的主体资格，反诉原告以限购为由解除房屋买卖合同，本院不予支持。对于涉案房屋尾款支付方式问题，双方已经在补充协议中明确约定，如无法取得贷款，则买方应当在房本下来后六个月内自行补齐尾款，故本院对于反诉原告以无法办理贷款为由主张解除合同亦无法予以维护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原、被告继续履行双方于2017年4月22日签订的《二手房买卖合同》及补充协议； 二、原告周景灏于本判决生效后三日内清偿坐落于三河市燕郊高新区河市不动产权第0015838号）房屋银行尾款（具体数额以银行为准），并于尾款清偿后五日内办理涉案房屋的抵押注销手续；待上述手续办理完成后，被告高春玲于三日内向原告周景灏支付购房尾款80万元，同时，原告周景灏协助被告高春玲办理房屋过户手续； 三、被告高春玲于本判决生效后三日内向原告周景灏支付违约金5万元； 四、驳回反诉原告高春玲的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7800元，由被告高春玲负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）；反诉案件受理费7800元，由反诉原告高春玲负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 徐建国 二〇二〇年九月十日 法官助理 马盈盈 书 记 员 刘昱含