广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1967号 原告：南宁市保通融小额贷款有限责任公司，住所地：南宁市桃源路**江滨大厦********房，注册号：4501002001498921-1。 法定代表人:庞春远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洁，广西通诚律师事务所律师。 被告：郑海波，男，1978年4月28日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：郑海雁，女，1981年10月5日出生，汉族，住广西桂平市，系郑海波胞妹。 被告:郑海文，男，1983年5月31日出生，汉族，住广西桂平市。 被告：吕敏，女，1979年9月1日出生，汉族，住广西桂平市。 原告南宁市保通融小额贷款有限责任公司（以下简称保通融公司）与被告郑海波、郑海文、吕敏确认合同无效纠纷一案，经本院作出（2018）桂0881民初970号民事判决后，原告保通融公司不服判决，提出上诉，贵港市中级人民法院于2020年2月11日作出裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告保通融公司的委托诉讼代理人黄洁、被告郑海文、吕敏，被告郑海波的委托诉讼代理人郑海雁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 2 原告保通融公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告郑海波、郑海文、吕敏于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.本案案件受理费由三被告承担。 事实和理由：原告诉被告郑海波、被告郑海文、施海兰、刘达英案号为（2013）青民二初字第750号的借款合同纠纷一案、原告诉被被告郑海文、刘达英案号为（2013）青民二初字第751号的借款合同纠纷一案、原告诉被告郑海波、施海兰、刘达英案号为（2013）青民二初字第752号的借款合同纠纷一案均已生效，南宁市青秀区人民法院判决原告对权属被告郑海波与施海兰位于桂平市西山镇新岗村8队的房屋［浔房他证字第××号］及权属被告郑海文位于桂平市西山镇新岗村8队的房屋［浔房他证字第××号］有权对该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。原告于2014年10月29日向法院申请强制执行，南宁市青秀区法院于2015年2月15日立案受理。在执行过程中，被告吕敏持与被告郑海波、被告郑海文于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》来对抗原告对涉案租赁房屋享有的抵押权利，阻碍原告申请强制执行。该《房屋租赁合同》约定:被告吕敏对位于桂平市，面积为70平方米的房屋享有50年的租赁权;该《房屋租赁合同》租期自2010年7月1日至2060年6月31日止，共计50年，租用五十年租金为人民币92000，签订合同之日交付租金46000元，余下的46000元在2010年7月29日全部付清。 原告认为:三被告共同签订的《房屋租赁合同》的行为，存在恶意串通的情形，严重损害了原告的合法权益，理由如下:首先，2011年10月20日，被告郑海文以其自有房屋对施海兰的借款向原告提供借款抵押担保，并已办理了他项权证［浔房他证字第××号］;同日，被告郑海波、施海兰以其自有房屋对被告郑海波的借款向原告提供借款抵押担保，并已办理了他项权证［浔房他证字第××号］;被告郑海波、被告郑海文、施海兰用涉案房产做抵押并办理他项权证之时，被告吕敏并没有提出房屋已被其租赁的情况，且被告郑海波、被告郑海文告知原告涉案租赁房屋并未出租。其次，出租的房屋作为整栋楼房第五层的某号房，《房屋租 3 赁合同》约定租期长达50年之久，明显有违生活常理;再次，《房屋租赁合同》约定涉案租赁房屋50年的租金为92000元，付款方式为半年内付清，且50年租期内租金不变，租金并未逐年递增，这与房屋租赁市场的交易习惯严重不符;此外，以该租金总价折合月份计算，涉案租赁房屋每月的租金仅为153.3元，明显低于市场行情价格，严重显失公平。最后，从《房屋租赁合同》的纸张、签名及手印表面来分析，纸张及签印均较新，由此判断《房屋租赁合同》签订的时间至今应未达到七年，《房屋租赁合同》的签订存在倒签的重大可能。此外，被告的租赁行为违反建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，未依法取得房产证而出租，应无法律效力。综上，原告认为，三被告在签订《房屋租赁合同》时主观上存在恶意串通，客观上恶意逃避执行，导致原告无法对涉案房屋实现抵押权，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款恶意串通、损害国家、集体或者第二人利益的合同无效的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起民事诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告郑海文辩称，本案所涉租赁房屋在2009年开始建设，2010年建成主体，2010年2月1日与被告吕敏达成租赁协议，租出去之后由承租人自己装修使用，房屋租金承租人已经依照约定全部交付完毕。当时在法律工作者林旭芝的见证下签订了租赁合同。2011年郑海波、郑海文欲在原告处贷款，在与原告联系的过程中被告已经将房屋租赁的真实情况告知原告，原告也已经到本案所涉房屋处实地考察，完全了解房屋租赁的真实情况，在这种情况下原告与被告郑海文等签订了贷款和抵押协议。被告没有欺骗原告，被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订的租赁合同也是在2010年2月1日签订的，并经法律工作者在场见证，完全没有造假。涉案房屋于2007年申报旧房改造，2007年12月10日领取建设规划许可证。被告于保通融公司借款时，涉案房屋已经建好并装修好，也已经出租给被告吕敏了，50年的租期是双方自愿签订的。房租并不低于市场价格。2010年在我们村里的租赁价格都是这样的，并且吕敏所租的房屋，装修和水电都是她自己出钱安装的。原告说被告的房屋在签订借款合同时是新建房，外墙脚手架还未拆除，但是郑海波和施海兰于2011年5月19日办婚礼的相片也可看出原告说的不是事实。并且，原告作为一家专业的贷款公司，在放款时也去现场勘查和了解，当时一整栋楼都有人在，我们也明确告知原告有长期租户存 4 在。综上，被告郑海波、郑海文认为本案所涉租赁合同是真实有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告郑海波辩称，同意郑海文的意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告吕敏辩称，同意郑海文的意见。《房屋租赁合同》是三被告自愿签订，且没有违反法律法律的强制性规定，且合同已经实际履行，是合法有效的合同。原告没有证据证明三被告存在恶意串通的行为。被告租赁房屋在前，原告借款在后，吕敏并无过错。另，原告与郑海波、郑海文之间的经济纠纷与吕敏无关，被告郑海波、郑海文建好主体之后，吕敏自己装修并且安装水电入户，吕敏也于2010年10月份左右入住，当时也已经有其他住户入住，各租户现已居住了差不多十年，因此租赁合同是合法有效的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定法律事实如下：本案所涉租赁房屋坐落在西山镇××、××号（为一整栋楼房），2009年开始建设，2010年建成主体，该房屋被告郑海波、郑海文于2011年办理国有土地使用证和房产证。2010年2月1日，被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》，约定郑海波、郑海文将上述房屋五楼的一套房（502房，约70平方米）租赁给吕敏居住使用，租赁期为50年（2010年7月1日至2060年6月31日），租金为92000元，分两次在2010年7月29日前全部付清。签订合同后被告吕敏已经依约付清了全部租金，被告吕敏签订上述合同后即开始装修其租赁的502号房，约在2010年10月份入住。 2011年被告郑海波、郑海文欲在原告处贷款，经与原告联系，被告郑海波、郑海文分别于2011年10月20日与原告签订了《保证借款合同》，分别在原告处获得贷款100万元，并以本案所涉房屋（包含本案所涉502号房）作为借款抵押，办理了浔房他证字第××号他项权证、浔房他证字第××号他项权证。由于被告郑海波、郑海文没有依约按期还款，原告于2013年向南宁市青秀区人民法院提起诉讼［（2013）青民二初字第750号、（2013）青民二初字第751号、（2013）青民二初字第752号］，要求判令郑海波、郑海文等被告还款和承担担保责任。经南宁市青秀区人民法院判决郑海波、郑海文等被告还款，郑海波、郑海文等人仍不还款，原告遂向南宁市青秀区人民法院申请执行。执行过程 5 中，因抵押的房屋（包含本案所涉租赁的502号房所在的房屋）已经出租，导致执行无法推进，原告遂提起本案诉讼，并提出上述诉讼请求。 本院于2020年8月27日依职权到桂平市自来水厂查询、复印被告吕敏（身份证号：4525231979××××××××）的水表开户信息，桂平市自来水厂出具吕敏水表开户信息记载“用户名称：吕敏；水表编号：11090010Ｋ38；初装日期：2010年8月3日”。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，本案的争议焦点在于本案所涉的《房屋租赁合同》是否订立并生效于抵押权设立之前。 就本案而言，被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》的时间在该合同中书写得很明确，即2010年2月1日，且庭审中合同双方当事人均明确表示该合同签订于2010年2月。另，根据桂平市自来水厂的水表开户信息记录，被告吕敏于2010年8月3日在涉案房屋安装水表，根据以上查明的事实，本院依法认定该《房屋租赁合同》签订于2010年2月1日。该时间明显早于原告与郑海波、郑海文设立抵押关系的时间（2011年10月20日），因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，被告郑海波、郑海文与被告吕敏设定的租赁关系不受设立在后的抵押权的影响，原告作为抵押权人，企图以设立在后的抵押权否定设立在前的租赁权，于法无据。 原告主张被告的租赁行为违反建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，未依法取得房产证而出租，应无法律效力。对此本院认为：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，违反建设部《城市房屋租赁管理办法》并不必然导致租赁合同无效，况且，2011年被告郑海波已经办理了房屋所有权证（证号：浔房权证西山字第××号）；郑海文已经办理了房屋所有权证（证号：浔房权证西山字第××号）。无论该房产证是否在租赁合同签订时取得，其未取得房产证的瑕疵已获得弥补，本院不能据此认定被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订的《房屋租赁合同》无效。 6 对原告主张被告设定的租金过低、恶意串通对抗执行等理由，本院认为：租金的设立、缴纳方式等遵循意思自治原则由当事人商定，是否过低应与同样情况下的租赁进行对比。由于原告并未就同时期、同地段、同样情况的楼房出租情况进行举证，故本院不能认定其租金过低。关于被告是否恶意串通，因原告仅作推测，并未提供实质证据予以证实，且原告无法证实被告存在倒签租赁合同时间的恶意行为，故本院对原告的该项陈述不予采纳。 最后，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效......”。根据该条规定，本院认定被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》在二十年以内的部分有效，超过二十年的部分无效。因《房屋租赁合同》中约定的合同有效时间为“2010年7月1日至2060年6月31日”，故本院认定该合同在2010年7月1日至2030年6月30日这一时间范围内有效，超出该时间范围的部分无效。 综上所述，原告要求确认被告郑海波、郑海文与被告吕敏签订《房屋租赁合同》无效，不能全部支持，本院只支持超过二十年的部分无效。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告郑海波、郑海文、吕敏于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》在2010年7月1日至2030年6月30日这一时间范围内有效，超出该时间范围的部分无效； 二、驳回原告南宁市保通融小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告南宁市保通融小额贷款有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元。款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 7 审 判 长  唐胜伟 审 判 员  谢红钊 人民陪审员  蒋汉雄 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  马晓倩