中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终760号 上诉人（原审原告）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑小区**。 负责人：张磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：荣敬华，云南卓承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡云凤，云南卓承律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尹结华，男，1972年12月10日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：云南集成广福房地产开发有限公司。。住所地云南省昆明市广福路小区广福商业中心 法定代表人：于雄，该公司董事长。 上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人尹结华、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 富滇银行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持富滇银行一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由尹结华、广福公司承担。事实和理由：一、一审法院认定尹结华与广福公司签署了购房协议系认定事实错误。1.根据（2019）云执异187号执行裁定书，在执行异议程序的询问过程中，尹结华自认与广福公司就案涉商铺未签署任何书面合同,而在执行异议之诉中尹结华又称签署了房屋买卖合同。因书面合同是尹结华与广福公司签署的，富滇银行无法核实其真实性，无法排除广福公司为逃避执行，与尹结华假签书面合同的可能，该份合同不能作为证据使用。2.即使签署了购房协议，也是基于广福公司和上海东江建筑装饰工程有限公司（以下简称东江公司）之间的工程款抵账行为，实质上是以物抵债协议，目的是消灭东江公司对广福公司的债权而非单纯的房屋买卖。该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的合法有效的房屋买卖合同。3.尹结华系广福城A8地块办公楼外幕墙项目的实际施工人，不是东江公司的员工，本案是以房抵债，属于一般普通债权。二、一审判决认定尹结华支付了全部购房款，属于认定事实错误。1.东江公司与广福公司达成以房抵债的约定并无任何证据证明，因此认定东江公司与广福公司达成1962314.59元工程款的以房抵债事实属于错误认定。根据东江公司陈述，其是因与尹结华有合作关系，故将案涉房产交付给尹结华所有。一审法院认定尹结华是东江公司的员工，以其员工的个人名义购买案涉房屋无事实依据。2.房屋是否交付给尹结华所有，是东江公司与尹结华之间的法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋未过户到尹结华名下，是东江公司未能履行将案涉商铺交付给尹结华所有的义务，尹结华只能向东江公司主张权利，其对东江公司仅享有普通的债权请求权，并不享有物权期待权，不能对抗善意第三人富滇银行的强制执行。3.东江公司与广福公司之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，东江公司及尹结华对广福公司只享有债权请求权，不享有物权期待权。东江公司及尹结华的法律地位是广福公司的普通债权人，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的无过错买受人的范围，不应当适用上述法律规定。三、一审法院认定尹结华合法占有房屋的证据不足。1.案涉物业合同并不是尹结华签署，真实性无法核实。物业费亦不是由尹结华支付，一审法院仅根据尹结华的单方陈述，在无任何租赁合同及租赁费用收付凭证等相关证据的情况下，认定尹结华合法占有案涉房产证据不足。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的立法原意，合法占有的判断标准应当是实际居住和使用。本案并无证据证明尹结华实际使用案涉房产。3.案涉房屋尚未竣工验收，广福公司是违法交付，尹结华不构成合法占有。四、一审判决认定未办理过户登记是因广福公司内部原因导致，尹结华不具有过错并无任何证据证明，违背了基本的法律事实。1.据调查，在富滇银行申请查封前，只要购房人申请，就可以办理过户登记，并不存在任何阻碍尹结华办理备案登记、过户登记的客观因素。在长达四年多的时间里，尹结华均未向开发商申请办理备案登记及过户登记，尹结华怠于行使权利，过错明显。2.根据现行的售房系统，客户的任何信息都在网上登记，并且员工在离职及入职时都必须进行工作交接，不可能存在广福公司陈述的因公司员工更换频繁导致没有过户的情形存在。五、一审判决忽略了对富滇银行有利的事实，未能客观认定尹结华及广福公司的过错，导致富滇银行的利益未得到保护，违反了利益保护的衡平原则。1.富滇银行申请查封保全时，案涉商铺登记于广福公司名下。尹结华怠于行使权利，在长达四年多的时间里未要求办理过户，致使案涉房屋未能对外显示其该有的公示效力，而富滇银行在查封保全时基于对公示信息的信赖，对案涉商铺进行了保全，富滇银行的利益更值得保护。2.在富滇银行查封保全时，已经向广福公司进行核查，广福公司均确认案涉商铺没有转让给第三方，也没有签订《商品房预售合同》，并且在查封时，广福公司也未提出任何异议。 尹结华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，尹结华享有排除对案涉商铺执行的权利。故请求驳回上诉，维持原判。 富滇银行向一审法院起诉请求：1.判令继续执行昆明市西山区日新路中段广福城AXX地块X幢XX号商铺；2.案件受理费等全部诉讼费用由尹结华、广福公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月2日至5月28日，东江公司与广福公司先后签订《民工权益保障承诺书》《广福城项目A8地块写字楼幕墙工程施工合同》《工程质量保修书》，约定由东江公司负责施工广福公司的幕墙工程。2015年6月24日工程竣工后，双方进行结算，确认广福公司尚欠东江公司工程款1962314.59元。经双方协商，广福公司愿意将其名下的房产，即商铺编号为XX地块X栋X号房产冲抵工程欠款。东江公司同意以房冲抵工程款，并于2016年8月15日和2016年8月23日分别出具《购房承诺书》《委托付款函》《情况说明》明确涉案商铺价格为2274890元（含商铺维修基金11220元），东江公司同意以广福公司的工程欠款1962314.59元冲抵购房款后，由东江公司员工尹结华以个人名义购买该涉案商铺，剩余购房款312575.41元由尹结华支付。广福公司于2016年8月30日签章同意。 2016年9月2日，尹结华通过尹海峰转账支付给广福公司112575.41元，广福公司出具给尹结华商铺款收据（金额为101355.41元）、商铺维修基金收据（金额为11220元）及《“广福城”交房通知单》。当日，广福公司将案涉商铺移交给尹结华使用，尹结华委托钱扬红与昆明皓瑞通物业管理有限公司（以下简称皓瑞通公司）签订《广福城商业物业服务合同》，约定皓瑞通公司提供自2016年9月16日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同时止的案涉房产的物业服务。随后，尹结华将案涉房屋出租给上海安济建筑工程有限公司（以下简称安济公司）使用（未签订书面租赁合同），相应物业费由安济公司支付。2016年9月12日，尹结华与广福公司补签《购买协议》，约定尹结华购买昆明市西山区广福城XX地块X幢XX号商铺，购房总价款为2263670元，广福公司代收商铺维修基金11220元。2018年7月12日，尹结华通过尹海峰账户转账支付给广福公司200000元。2018年7月13日，广福公司出具增值税专用发票，载明收取尹结华商铺购房款2263670元。另，安济公司承租标的房产后，先后支付了2016年9月16日至2017年9月15日的物业费11218.4元；2017年9月16日至2018年3月15日的物业费5610元；2018年3月16日至2019年3月15日的物业费11218.4元，皓瑞通公司分别开具物业费发票给安济公司。 一审法院在审理（2017）云民初91号富滇银行诉广福公司等金融借款合同纠纷一案中，富滇银行提出财产保全申请，一审法院于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限。2017年7月20日，一审法院向云南省昆明市西山区住房和城乡建设局发出（2017）云执保58-1号《协助执行通知书》，查封了含XX地块X幢XX号商铺在内的广福公司位于云南省昆明市西山区XX路XX小区的预售房。尹结华遂依据上述事实和理由向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2019年9月30日作出（2019）云执异187号执行裁定书，裁定中止对云南省昆明市西山区广福城XX地块X幢XX号商铺的执行。富滇银行于2019年10月23日收到裁定书后，于2019年10月31日提起本案诉讼。 一审法院认为，尹结华对XX地块X幢XX号商铺提出执行异议，一审法院以（2019）云执异187号执行裁定书，裁定中止对AXX地块X幢XX号商铺的执行。该裁定书于2019年10月23日送达给富滇银行，富滇银行于2019年10月31日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行的起诉合法。 本案中，尹结华系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除AXX地块X幢XX号商铺的执行。若尹结华的抗辩主张符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。 一审法院认为，1.合同订立。2016年9月12日，尹结华与广福公司签订了《购买协议》，约定尹结华购买由广福公司建设的昆明市西山区广福城XX地块X幢XX号商铺，并对尹结华应付价款及税费、广福公司交房期限、违约责任等进行了具体约定，且因案涉房屋属于工程抵款房，案涉商铺在签订协议前已于2016年9月2日完成了大部分购房款的支付和房屋移交手续。案涉商铺的查封时间为2017年7月20日，因《购买协议》的签订日期在人民法院查封AXX地块X幢XX号商铺之前，故尹结华在查封之前已与广福公司签订了合法有效的房屋买卖合同。2.房产占有。2016年9月2日，广福公司出具《“广福城交房通知单”》，载明尹结华就AXX地块X幢XX号商铺已办理完毕相关手续，请物业管理公司予以移交；2016年9月2日，尹结华与皓瑞通公司签订《广福城商业物业服务合同》，约定皓瑞通公司提供自2016年9月16日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止的案涉房产的物业服务。随后尹结华将案涉房屋出租给安济公司使用，相应物业费由安济公司支付。安济公司承租后，先后支付了2016年9月16日至2019年3月15日的物业费，故尹结华在查封之前已合法占有了AXX地块X幢XX号商铺。3.价款支付。尹结华提交的证据证明，签订《购买协议》之前，根据东江公司与广福公司以房折抵工程款的约定，由尹结华以个人名义购买。扣除工程抵款金额1962314.59元外，购房款差额312575.41元，尹结华已先后通过尹海峰分别于2016年9月2日和2018年7月12日转账支给广福公司112575.41元和200000元。广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及尹结华已履行完AXX地块X幢XX号商铺大部分房款支付义务，均予以认可，故尹结华在AXX地块X幢XX号商铺查封之前已经支付大部分购房款，尾款200000元也已经在查封后付清。4.未办理过户登记原因。广福公司出具的《情况说明》载明，由于该商铺的房款已达总房款的66%，故在尹结华交纳了房屋维修基金11220元后，广福公司于2016年9月2日与其办理了交接房手续，但广福公司未将尹结华购买的上述商铺进行购房合同网签，致该物业在购房合同网签系统上一直显示为“未售”状态，后因广福公司自身的原因导致案涉商铺目前不具备办理过户登记的条件，尹结华对于未办理过户登记没有过错。综上所述，尹结华对AXX地块X幢XX号商铺享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，尹结华就AXX地块X幢XX号商铺享有足以排除强制执行的民事权利。故富滇银行要求继续执行AXX地块X幢XX号商铺的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，一审法院判决：驳回富滇银行的诉讼请求。案件受理费25159元，由富滇银行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富滇银行向本院提交了昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初5472号民事判决，拟证明尹结华系广福城A8地块办公楼外幕墙项目的实际施工人，而非购房者，本案是以房抵债，属于一般普通债权。经质证，尹结华对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性，不能证明尹结华不是东江公司的员工。本院认为，富滇银行提交的证据与本案不具有关联性，不予采信。 尹结华向本院提交了如下证据：1.搜狐网网页截图（昆明部分小区不动产权登记办理问题）、云南房网网页截图（昆明市不动产中心关于盛高大城等不动产权登记办理问题的答复）、昆明人民政府网网页截图，拟证明广福公司开发的广福城项目只有其中XX地块完成竣工验收，具备申请办证条件，案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹结华原因。2.POS机刷卡签购单一张，拟证明尹结华于2016年9月2日向广福公司支付购房款101355.41元和商铺维修基金11220元。3.云南省高级人民法院（2017）云民初91号民事判决、最高人民法院（2018）最高法民终1165号民事判决、《土地评估报告》，拟证明广福公司提供抵押担保的昆国用（2012）第00169号土地使用权足以清偿富滇银行的债务，富滇银行存在超标的额查封，应当解除对案涉商铺的查封。经质证，富滇银行认为第一组证据属于传来证据，对其真实性不予认可；第二组证据为复印件，对其三性均不认可；对第三组证据的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。本院认为，尹结华提交的第一组、第二组证据与一审在案相关证据能够相互印证，予以采信。第三组证据与本案不具有关联性，不予采信。 另，根据尹结华提供的POS机刷卡签购单、中国民生银行个人账户对账单等证据，案涉购房款差额312575.41元，是由尹结华向广福公司转账112575.41元，并通过案外人尹海峰账户向广福公司转账200000元支付的。一审认定尹结华通过尹海峰于2016年9月2日转账支给广福公司112575.41元的事实有误，本院予以纠正。 本院对于一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：尹结华是否对案涉房产享有排除执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，关于尹结华是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，根据东江公司与广福公司签订的《民工权益保障承诺书》《广福城项目A8地块写字楼幕墙工程施工合同》《工程质量保修书》及《工程竣工验收证明书》《基本建设工程结算审核定案表》，结合双方盖章的《情况说明》《购房承诺书》《委托付款函》等在案证据，因东江公司承建广福城项目XXX地块写字楼幕墙工程，广福公司欠付东江公司工程款1962314.59元。2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹结华购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹结华与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹结华与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹结华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。 关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为，上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。据原审查明，《“广福城”交房通知书》《广福城商业物业服务合同》《授权委托书》《商铺移交使用备忘录》《物业费发票》等在案证据证明，2016年9月2日尹结华就案涉商铺办理完毕相关手续，并委托案外人钱扬红与皓瑞通公司签订《广福城商业物业服务合同》后，将案涉商铺出租给安济公司使用，约定相应物管费由安济公司承担。安济公司承租后，支付了2016年9月16日至2019年3月15日期间的物管费。尹结华在人民法院查封前已实际控制了案涉商铺，实现了对案涉商铺的占有。关于富滇银行主张案涉商铺未经竣工验收，广福公司违法交付，尹结华系违法占有，本院认为，首先，尹结华是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但尹结华系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次，尹结华接房后将案涉商铺出租给安济公司使用，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故原审认定尹结华在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。 关于尹结华是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实，东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款，并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹结华购买案涉商铺的购房款，实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹结华向广福公司购买案涉商铺对价的一部分，不违反法律、行政法规的规定。尹结华与广福公司签订的《购买协议》约定，案涉商铺房屋总价为2263670元，代收房屋维修基金11220元。扣除工程款抵扣金额1962314.59元，购房款差额为312575.41元。其后，尹结华向广福公司转账支付112575.41元，并通过案外人尹海峰账户向广福公司转账支付200000元。因此，尹结华已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立，不予支持。 关于是否因尹结华自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉商铺位于A8地块，因该地块上商铺未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件，故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹结华的自身原因。综上，尹结华对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定尹结华对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。 综上，富滇银行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25159元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年九月七日 法官助理马露 书记员何玉瑩