河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初693号 原告：杜子安，男，1995年6月18日出生，汉族，住河北省保定市博野县。 委托诉讼代理人：杜叶（系杜子安姐姐），住河北省保定市博野县。 被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街**办公楼**，统一社会信用代码：91130600728829655N。 法定代表人：勾文生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 原告杜子安与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜子安及其委托诉讼代理人杜叶、被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人张玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜子安向本院提出诉讼请求：确认杜子安与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》无效，浩正方信房地产公司返还杜子安购房款232863元及利息（以232863元为计算基数，自2018年4月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基本利率计算，自2019年8月20日起至款期内付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）并承担本案诉讼费。事实和理由：杜子安于2018年4月29日与浩正方信房地产公司签订《商品房购房合同》，约定购买浩正方信房地产公司开发的渼林湾19A号楼1601室房屋，并支付购房款232863元，2018年4月29日浩正方信房地产公司出具收据一张。双方签订的合同约定应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付使用，房屋逾期三个月后不能交付有权退房。浩正方信房地产公司未能如期交付房屋，且此房屋未取得“五证”。 浩正方信房地产公司辩称，涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件占压“五线”问题项目，该项目已于2020年7月29日取得不动产权证书（土地证），不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续。现在该项目正在测绘中，测绘完毕后，可以办理不动产权证，故本案适用房屋买卖合同司法解释第二条的条件不成就，不宜因没有房屋预售许可证直接判决合同无效。根据九民纪要的规定，关于处理合同是否无效时，应当坚持鼓励交易原则及诚实信用原则，杜子安在购房时，对房屋的现状是明知的，浩正方信房地产公司也没有隐瞒没有预售许可证明的情况，杜子安是在基于房价有所回落恶意提起的要求退购房款的诉讼，违反了诚实信用原则，故浩正方信房地产公司不应返还购房款及相应利息。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、杜子安与浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》是否应认定为无效；2、浩正方信房地产公司是否应返还杜子安购房款232863元及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对杜子安提交的《商品房购房合同》及收款收据、银联刷卡存根；浩正方信房地产公司提交的不动产权证书、《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》、情况说明；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2018年4月29日，浩正方信房地产公司（甲方）与杜子安（乙方）签订《商品房购房合同》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾19A号楼1601室房屋、建筑面积67.51平方米、单价11300元、总价762863元……第二条付款方式二、按揭货款1、乙方首次于2018年4月29日交付房款232863元，其余房款53万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方、地方及相关政府部门等原因可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四条违约责任及负责事由二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由杜子安签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为杜子安开具收据一张，载明收到杜子安渼林湾19A-1601首付款232863元。 庭审中，浩正方信房地产公司陈述涉案房屋已完工，二次结构保温已做好。涉案房屋2020年6月22日取得了土地所有权证，不用再补办其他手续，目前正在测绘，测绘完毕后将直接办理不动产权证。 另查明，浩正方信房地产公司于2020年7月29日办理了冀（2020）保定市不动产权第××号不动产权证书（土地证）。本案审理过程中，浩正方信房地产公司未提交本案建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。浩正方信房地产公司提交的《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》未载明解决保定市主城区房地产开发遗留项目的具体名称。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房购房合同》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交本案涉及房产建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证明材料，其陈述“涉案房屋是属于保定市政府下发的保政办函（2020）13号文件中涉及的占压“五线”问题项目、该项目不用再补办包括房屋预售许可证明的其他手续、测绘完毕可以办理不动产权证书”均未提交其他证据予以证实，亦无证据证实本案涉及房屋属于《保定市人民政府办公室保政办函（2020）13号通知》载明的解决保定市主城区房地产开发遗留项目。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房购房合同》应认定为无效。 第三，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与杜子安签订商品房买卖合同致该《商品房购房合同》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。杜子安于2018年4月29日向浩正方信房地产公司支付首付款232863元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还杜子安首付款232863元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款232863元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，杜子安、浩正方信房地产公司签订的《商品房购房合同》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还杜子安首付款232863元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、杜子安与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2018年4月29日签订的《商品房购房合同》无效； 二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还杜子安购房款232863元及利息（以232863元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年4月29日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回杜子安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2396元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员 谷 莉 二〇二〇年九月十八日 书记员 刘贺楠