北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初3531号原告：第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司，住所地北京市平谷区迎宾街**院**楼****1201。负责人：刘培庆，经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：郭俊伟，女，1981年5月4日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称第一物业旭辉墅分公司）与被告郭俊伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业旭辉墅分公司的委托诉讼代理人李欣、被告郭俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一物业旭辉墅分公司向本院提出诉讼请求：1、判令郭俊伟支付第一物业旭辉墅分公司2018年12月25日至2020年6月30日的物业服务费3517.03元及滞纳金583.48元；2、案件受理费由郭俊伟负担。郭俊伟辩称，我是××嘉园小区×号楼×1室业主，与第一物业旭辉墅分公司签订了前期物业服务合同，认可房屋建筑面积为68.43平方米、物业费收费标准为2.82元/月/平方米。因第一物业旭辉墅分公司没有履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁侵占、没有履行安全防范责任，严重侵害业主利益。业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。具体事由如下：1.保安在岗期间经常玩手机、睡觉，不测量体温、不核对出入小区人员身份，小区内有人遛狗不栓狗绳也不进行劝阻；2.卫生清扫不及时，保洁人员被发现多次将污水倒入绿化带；3.装修扰民，物业公司未进行阻止；4.装修人员从临街房屋的窗户进出小区，物业公司无人发现；5.未及时清理电梯间小广告；6.别墅业主私开小门出入，经其他业主反映后物业公司才去阻止；7.×号楼门口路灯损坏，经业主反映近一年后才给修好；8.物业公司擅自同意建材经销商到小区内进行商业活动，相关收益未公示；9.物业公司未统一管理标准，自住房、两限房装修期间禁止一切车辆进入，但别墅装修期间车辆随便通行；10.电动车、废纸随意存放楼道，物业公司未及时阻止；11.约2020年1月17日左右，我家水表电池没电，要求物业公司先激活水表让我用上水，物业公司拒绝，并要求我必须自行购买电池，后经我投诉，物业公司激活水表并更换了电池，并表示已经激活可以接着使用，等没电了再更换电池；12.2020年2月，我向物业公司反映我家外管道井里有水，物业公司未及时处理，且物业公司将管道上撕下来的保温物品直接堆在管井里，致我家墙面粉化；13.2018年夏天入住后我发现外墙保温漏水，向物业公司反映，物业公司表示会向开发商反映，但至今没有结果；14.小区物业费收费标准高于相邻小区，但服务水平与收费标准严重不符。综上，同意交纳一半的物业费。对于郭俊伟的答辩意见，第一物业旭辉墅分公司认为，业主反映的问题物业公司已经解决，如水表本身不是物业服务范围，业主反映后，物业公司提供了服务；别墅业主私自开门问题已解决；私搭乱建问题已向有关部门反映，物业公司没有执法权；随着装修结束，电梯内木板拆除，小广告没有了；楼道的杂物在定期清理。综上，物业公司尽心管理，服务不存在瑕疵。本院经审理认定事实如下：郭俊伟系北京市平谷区×路××嘉园小区×号楼×1室房屋业主，该房屋建筑面积为68.43平方米，该房屋为自住型商品房。第一物业旭辉墅分公司（甲方）与郭俊伟（乙方）签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，约定由第一物业旭辉墅分公司为洳苑嘉园小区提供物业服务。合同对于物业服务期限、物业服务内容、双方的权利和义务、物业服务相关费用、违约责任等做出约定。其中第八条物业服务费用约定：本物业区域物业服务收费选择如下第1种（1、包干制；2、酬金制）方式。1、包干制：1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房:2.82元/平方米/月；……3、业主或物业使用人交纳费用时间：物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时，一次性预缴【壹年】的物业服务费用。以后按【年度预付】的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用。……第十八条违约责任约定：……3.业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的，甲方有权利要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠款，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担。……为证明自己主张，第一物业旭辉墅分公司提供如下证据：1.《前期物业服务合同》，证明双方权利义务关系；2.照片，证明物业公司在各方面尽到了服务义务。郭俊伟认可前期物业服务合同；对照片不认可，认为均是摆拍。为证明自己主张，郭俊伟提供如下证据：1.照片，证明消防通道长期堆放杂物、车辆等；物业公司未经业主同意，允许装修公司在小区打广告，收入未公示；装修工人从临街房屋的窗户进出小区；电梯间有很多广告；管道井漏水导致自家墙面粉化；2.视频，证明保安没有尽到责任。对于郭俊伟提交的证据1，第一物业旭辉墅分公司认可楼道照片的真实性，称物业公司会组织人员定期清理楼道堆放的杂物、车辆，但不能保证随时随刻清理干净；小区集中装修期间，为方便业主，物业公司允许装修公司在小区内设展台，是否有公共收益，收益如何结算，需要更多业主与物业公司协商，不是某一户业主减免物业费的理由；房屋窗户的脚印不能证明人员经常从窗户翻越；电梯护板上张贴的小广告随着装修结束、护板拆除已经没有了；管道井是供暖公司和供水公司服务范围，如有问题已经维修完毕，墙面变粉不能证明跟漏水有因果关系。对于郭俊伟提交的证据2，第一物业旭辉墅分公司认为不能证明物业公司保安未尽到责任，小区入住至今没有发生盗窃、火灾，也能从侧面证明小区保安尽到了秩序维护的责任。本院认为，第一物业旭辉墅分公司与郭俊伟签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，由第一物业旭辉墅分公司为郭俊伟房屋所在的洳苑嘉园小区提供物业服务，双方形成物业合同关系，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，郭俊伟提供的证据，可以证明第一物业旭辉墅分公司在清理电梯间广告、楼道杂物等方面存在瑕疵。但据双方陈述以及本院现场勘查，相关问题物业公司已经在一定时限内予以解决，因此认定物业公司履行职责基本符合合同约定，上述瑕疵不足以成为扣减物业费的理由。对于业主反映的物业公司职责范围以外的问题，物业公司应积极沟通协调，帮助业主解决问题，但不能以问题未解决作为扣减物业费的理由。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，第一物业旭辉墅分公司已履行合同主要义务，无明显失职，故第一物业旭辉墅分公司要求郭俊伟支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。但因第一物业旭辉墅分公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，全体业主和物业公司都能获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业公司能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告郭俊伟于本判决生效之日起七日内支付原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司2018年12月25日至2020年6月30日期间的物业费3517.03元；二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭俊伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘晓娟二〇二〇年九月十五日书记员  史磊鑫