江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初2551号原告：中国农业银行股份有限公司玉山县支行，住所地江西省玉山县冰溪镇三清山大道**。负责人：陈**彬，系该支行行长。委托诉讼代理人：姚福，系江西贤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴叶姗，系江西贤和律师事务所律师。被告：王守军，男，1971年6月18日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：江西盛泰置业发展有限公司，，住所地江西省玉山县博鑫花园**法定代表人：陈康权，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：封延森，系江西淮玉律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司玉山县支行与被告王守军、江西盛泰置业发展有限公司（以下简称盛泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴叶姗、被告王守军、被告盛泰公司的委托诉讼代理人封延森到庭参加诉讼；后又于2020年9月7日，第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人姚福、被告盛泰公司的委托诉讼代理人封延森到庭参加诉讼，被告王守军经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司玉山县支行向本院起诉请求：1．判令被告王守军偿还结欠原告全部借款本金888,620.68元、剩余还息23,242.71元（暂算至2020年6月8日的利息、罚息、复利，之后部分利息按约定的年利率、罚息与复利按规定计至贷款本息全部清偿为止），本息共计911,863.39元；2．判令被告王守军承担原告因诉讼而支付的律师费9,000元；3．判令被告盛泰公司对上述债务本息、费用承担连带偿还责任；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告王守军因购买房产缺少资金，于2013年2月1日与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定：1、原告为被告提供借款138万元，借期从2013年2月1日至2028年1月31日；2、借款本息的偿还方式为等额本息偿还，罚息、复利的计算依据及标准也作了约定；3、提前收贷的条件及违约责任等。被告盛泰公司为该笔借款提供办妥抵押登记手续前的阶段性保证，且为连带责任保证人，被告王守军至今未办理抵押登记手续。原告于2013年2月1日足额地发放了借款138万元，截至2020年6月8日止，被告王守军已逾期归还借款本金911,863.39元，经多次催告，仍拒不按时足额归还。被告王守军辩称，我因为购房向原告按揭贷款属实，贷款后我也一直按合同约定还到2016年4、5月份左右，2016年9月份因为我在上饶开发了一个房地产项目，吸收了民间资金，于2016年9月27日被刑事拘留，此后才一直未还款。2019年7月份，我因犯非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑三年缓刑五年，期间我的财产均被查封，暂无偿还能力。被告盛泰公司辩称，1．至今被告王守军尚欠原告按揭贷款金额我公司不知情，以原告提供的证据以及被告王守军确认的为准；2．截至2019年12月6日为止，原告从我公司账户累计扣划了534,015.26元，代被告王守军偿还了按揭贷款本息；3．根据案涉《个人购房担保借款合同》的约定，我公司承担的是阶段性保证责任，即在案涉房屋未办理正式抵押登记之前，如果购房人没有履行还款义务的，那么我公司承担连带偿还责任。本案中，因为被告王守军涉及刑事犯罪等原因，导致案涉房屋被查封等法律障碍，该房屋无法办理正式的抵押登记手续，故原告在案涉房屋尚未具备抵押登记条件之前要求我公司对尚欠的全案借款本息承担连带保证责任，没有事实和法律依据，且原告对案涉房屋未主张任何权利，视为自愿放弃了对案涉房屋抵押权的请求权，加重了我公司作为阶段性保证人的保证责任；4．案涉的债权既有抵押物的担保又有保证人的担保，且抵押物和债务人系同一人，依法应当先以抵押物清偿债务，不足的部分才由保证人承担保证责任。综上，我公司作为阶段性担保的保证人，不应对全案借款本息承担连带保证责任，原告的主张没有法律依据，加重了阶段性保证人的保证责任，请求驳回原告要求我公司对被告王守军的前述债务承担连带偿还责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，原告（作为贷款人、抵押权人）与被告王守军（作为借款人、抵押人）、被告盛泰公司（作为保证人）共同签订了《个人购房担保借款合同》，其中约定：第一部分通用条款第一条借款1.7本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第十条借款担保10.1.1保证方式为连带责任保证；10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；10.1.3保证期间为借款到期日起二年，……若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；10.1.4保证人声明、保证和承诺：……（9）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押，又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；10.3阶段性保证担保加抵押，借款人以本合同第34条向约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行；第十二条借款人、担保人的违约责任12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款的；12.9因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。第二部分特别条款第二十五条借款金额138万元；第二十六条借款用途26.1借款用途为购买房产，房产位于上饶市玉山县；第二十七条借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；第二十八条借款利率28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.55%；第三十条借款提取借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名江西盛泰置业发展有限公司开户行玉山农行营业部账号14×××36；第三十一条还款还款方式为等额本息还款法；第三十三条借款担保本合同项下借款采用（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证保﹢抵押。由阶段性保证人江西盛泰置业发展有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；第三十五条抵押（预告）登记抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：……（2）自本合同签订之日起当日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；第三十七条阶段性保证保﹢抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同签订当日，原告按约定向前述指定账户发放贷款138万元，另据原告提交的中国农业银行个人借款凭证记载：借款日期2013年2月1日、到期日期2028年1月31日、执行利率6.55%（年利率）、逾期利率9.825%（年利率）。借款后，被告王守军未按约定向原告还款，2016年3月至2019年12月期间，原告从被告盛泰公司的保证金账户上共扣划534015.26元，以代被告王守军偿还相应的借款本息，此后，被告王守军仍未还款，被告盛泰公司再未代为还款，截至2020年6月8日止，被告王守军尚欠原告借款本金888620.68元（含未结清本金44808.52元、未到期本金843812.16元）及利息23242.71元（含未结清正常利息21315.95元、未结清罚息757.54元、未结清复利365.25元、提前还息金额803.97元）。另查明，2013年2月1日，原告与被告王守军就涉案房屋即坐落于江西省玉山县房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（编号：玉房预玉山县字第××号），截至本案第二次庭审之日（2020年9月7日），被告盛泰公司未办妥该房屋的权属证书，原告与被告王守军也未能办理相应的抵押登记手续。此外，原告为主张该债权而委托律师，支付了律师代理费9000元。以上事实，原告提交了被告王守军提交的《个人信贷业务申请表》、原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》、《个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单》、中国农业银行个人借款凭证、律师代理费发票（以上证据均为复印件）、被告王守军的还款欠款流水（打印件）、贷款还款试算信息表两份（打印件，试算日期分别为：2020年6月8日、2020年8月17日），被告盛泰公司提交了编号为玉房预玉山县字第××号预告登记证、中国农业银行业务凭证17份（复印件）在卷为证。对前述证据，各方质证意见如下：1、对原告提交的证据：被告王守军仅认为原告提交的贷款还款试算信息表载明的还款金额不太合理，需要庭审后核实，其他均无异议；被告盛泰公司对其真实性均无异议；本院认为，被告王守军虽对贷款还款试算信息表持疑，但未能提供相应证据证明其不合理之处，故对其质证意见不予采纳，原告提交的证据相承接，且与被告盛泰公司提交的业务凭证相印证，故均予以确认。2、对被告盛泰公司提交的证据：原告及被告王守军对其真实性均无异议，故予以确认。据此，并结合原、被告的庭审陈述认定前述事实。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告王守军因购房需要向原告借款，原告依约发放了贷款后，其未按约定还款，故应承担相应的违约责任，即应向原告偿还所欠借款本息，并支付因违约产生的罚息、复利及原告为实现该债权而支付的律师代理费。关于被告盛泰公司是否应承担担保责任及担保顺位的问题。被告盛泰公司主张，因被告王守军涉及刑事犯罪，案涉房屋被查封等法律障碍，才导致无法办理正式的抵押登记手续，故其不应对全案借款本息承担保证责任；且涉案债权既有抵押物的担保，又有保证人的担保，故其担保责任应劣后于实现担保物权。本院认为，首先，原告为本案借款提供阶段性保证担保，按本案借款合同第三十七条的约定，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，应对借款人的债务承担连带保证责任，该“阶段性保证担保”实为附解除条件的保证合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，因被告王守军尚未取得涉案房屋的权属证书，原告也尚未取得涉案房屋的抵押权，保证合同所附解除条件并未成就，且即使被告盛泰公司陈述的未能办妥涉案房屋的权属证书、抵押权登记的原因属实，原告对此亦无不当行为，故原告有权要求被告盛泰公司承担连带保证责任。其次，被告盛泰公司应承担的保证责任的范围。按本案借款合同第33条第（3）项“由阶段性保证人江西盛泰置业发展有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，”和第10.1.2条“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；”的约定，被告盛泰公司应对被告王守军的前述全部债务承担保证责任。最后，涉案房屋登记为预抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，在未办理房屋抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，而并非对该房屋享有现实的抵押权，故原告就涉案房屋并不享有优先受偿权。更何况，本案借款合同第10.1.4条约定：“保证人声明、保证和承诺：……（9）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押，又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；”，即不论被告王守军是否以自有财产提供担保，被告盛泰公司的担保责任均不因此减免。综上，被告盛泰公司的前述抗辩意见，没有事实和法律依据，故不予采纳；原告要求被告盛泰公司对被告王守军的前述债务承担连带责任，于法有据，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告王守军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司玉山县支行偿还借款888,620.68元及利息等（含罚息、复利，计算至2020年6月8日止为23,242.71元，此后按《个人购房担保借款合同》的约定计算至借款还清之日止），并向原告支付律师代理费9,000元；二、被告江西盛泰置业发展有限公司对被告王守军的前述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,009元，减半收取6,504元，由被告王守军、江西盛泰置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  刘雪青二〇二〇年九月二十二日书记员  赖青蓝