呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初6678号原告：呼和浩特市新城区昭乌达路五兴大厦业主委员会，住所地呼和浩特市新城区昭乌达路五兴大厦321。负责人：鄂贵京，该业委会主任。委托诉讼代理人：金巴特尔，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：刘秉佺，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王**，内蒙古伊坤律师事务所律师。原告呼和浩特市新城区昭乌达路五兴大厦业主委员会（以下简称五兴大厦业委会）诉被告刘秉佺返还原物纠纷一案，本院于2019年1月16日作出（2018）内0102民初6384号民事判决书，判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）内01民终2357号民事裁定书，认为：五兴大厦业委会提交新的证据，同意决议的业主人数及相关业主所占专有部分的面积均已超过半数，一审判决认定事实不清。裁定：撤销本院作出的（2018）内0102民初6384号民事判决；二、发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告五兴大厦业委会的负责人鄂贵京，及委托诉讼代理人金巴特尔，被告刘秉佺及其委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五兴大厦业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，返还强占的××区储电池室、电话机房、值班室、电力室公共用房（面积约80平方米）给五兴大厦全体业主（原告）；2.判令被告赔偿强占公用房屋阻拦施工造成的损失617170.94元给五兴大厦全体业主（原告），具体损失计算（1）《聘用临时用工协议》不能履行，原告赔偿宋鹏飞聘用期所剩余月2018年9月18日起至2019年3月的计六个月的工资27000元的损失；（2）《装修业主委员会、物业办公室的协议书》工期延迟违约金2018年9月18日起至恢复施工日止，恢复施工日暂计算至2020年7月15日658天，按协议书约定的总造价58200元×3‰×658天=114886.8元的损失；（3）赔偿因三层公用房屋改造、装修工程停止，不能按期于2018年9月30日完工使用产生的损失80000.00元；（4）被告的行为导致《建筑垃圾清运协议》不能完全履行，造成停工，按照协议第十一条违约约定，五兴大厦承担每迟延一天按协议总金额支付甲方每天千分之三的违约金，从2018年9月22日截止2020年7月15日共654天，违约金395284.14元；四项合计617170.94元。4.判令被告停止侵权，拆除擅自设置的隔断三层公共走廊的防盗门设施，恢复走廊原状；5.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月2日，五兴大厦业主委员会决定“对五兴大厦三楼公共及设备用房进行整理与装修工作以保证业主委员会、物业的办公用房和设备安装”（包括三层储电池室、电话机房、值班室、电力室公共用房）。五兴大厦业委会根据业主会决定，2018年9月6日签订协议、雇工开始对五兴大厦三层楼北侧的储电池室、电话机房、值班室、电力室进行装修施工，期间2018年9月15日晚上19点，被告爱人吴海燕将业委会主任邀请到被告开设的餐厅呼之味，让业主委员会主任将上述公用房屋私下转让给被告，当即遭到拒绝，见业主委员会主任不同意与他们达成交易，被告威胁说要用暴力抢占公共房屋。2018年9月18日9点35分左右，被告先后两次带领来路不明的数人将五兴大厦业委会雇佣的施工人员暴力赶出正在装修的公共用房储电池室、电话机房、值班室、电力室，将施工人员的工具扔到走廊，造成装修工程停工，当时业委会主任、副主任三人赶到现场，见此情景，即拨打110报警，新城西街派出所警员来到现场，说双方的产权纠纷不管，让走法律程序解决。2018年9月22日上午9点30分，五兴大厦召开业主会议，与会业主一致认为：被告的做法已经严重侵害了五兴大厦全体业主的合法权益，影响了正常公共用房的装修施工，给全体业主造成了损失。会议决定通过法律程序追究被告的责任，并要求被告赔偿经济损失。2018年9月18日，被告强占五兴大厦三层公用房屋，阻拦施工的行为，导致三层楼的公用房屋的装修工程停工，给原告造成重大经济损失。被告的行为使原告与宋鹏飞签订的《聘用临时用工协议》不能依约履行，造成原告违约，依据双方签订的协议，原告将违约赔偿给宋鹏飞聘用期所剩余月2018年9月18日起至2019年3月的工资27000元。同时被告的行为，也导致原告签订的装修协议不能按照协议书履行，由此原告要依据协议承担迟延工期责任。综上所述，被告作为五兴大厦的业主之一，不顾全体业主的权益，非法阻拦公用房屋设施的装修施工，暴力强占房屋的行为，严重侵害了业主的合法权益，请求法院支持原告的诉请。被告刘秉佺辩称，请求法院驳回原告的诉请；原告主张的三楼的几间房屋所有权不属于业主共有，而属于被告个人所有，涉案房屋原属于内蒙古房地产开发总公司，后房地产公司与林业局达成协议，补偿林业局50平米的价款及利息，因价款没有交付林业局，在06年的时候，将涉案房屋一并转让给了内蒙古庆宇房地产开发公司；2009年庆宇房地产公司与被告签订了商铺写字楼转让合同，及补充协议，明确约定涉案的房屋一并转让给被告；原告作为五兴大厦业委会，权限只能对业主公共部分行使权利，对他人的专有部分，业委会没有诉讼的主体资格；原告的决议未达成过半业主的同意，作出决议的程序违法；原告请求的损失，因原告本身在被告专有部分进行施工，属于侵权行为，原告提出的损失，被告不予认可；业委会于2018年7月选举，被告在呼和浩特市中级人民法院开庭审理的时候，业主李某出具证言，明确反对业委会行使权利，另一位业主指出现有业委会受到了大部分人的反对，主体不适格，现任业委会委员组织了临时业主大会，参会的人员9位，占有五兴大厦11600平方米，超过建筑面积一半，在会议中提出，明确反对原告没有经过全体业主同意的情况下进行施工改造，包括原告请求的违约金等，目前原告不属于业委会，主体不适格；原告起诉的事项超越了权限，本案争议的房屋，不属于原告提起的诉请，应属于开发商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，原告向××居委会填写《呼和浩特市第一届业主委员会备案登记申请表》，业委会名称：××业主委员会，主任鄂贵京，副主任白世珍、樊治中；艺术厅南街居委会盖章确认，区物业办意见：业经备案。2018年9月22日，原告作出《关于用法律手段解决刘秉佺侵占五兴大厦三楼公共用房的决议》，17位业主作为参会人员签字确认；八位业主于2019年签字确认。2018年6月8日，原告、被告签字盖章确认五兴大厦三层平面图，被告刘秉佺所有的房屋为301-305；房屋对面为电力室、值班室、电话机房、储电池室；2011年2月16日，被告刘秉佺取得三层301-305号的房屋产权，证号为：呼房权证新城区字第XXXX号，建筑面积为167.97平方米。2019年2月27日，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司做出五兴大厦房屋面积测绘报告，3层共有面积中包括风机房、过道、楼梯1、2、配电、弱电、弱电、外墙、消防楼梯、值班室、值班室。2020年9月8日，本院对五兴大厦现场涉案房屋进行实地勘察，涉案三层分布情况与原告提交的五兴大厦三层平面图一致，涉案房屋为临时隔断封闭；原被告认可因对房屋外侧进行保温施工，将临时隔断打开一个门。2019年7月13日，五兴大厦业主召开临时业主大会，认为业委会未经过全体业主大会的同意，对五兴大厦全部装修改造施工，侵犯了业主的合法权益。2000年11月2日，本院作出（2000）新经初字第60号民事判决书，认定：内蒙古房地产开发总公司将所有权属于内蒙古自治区人民防空办公室54平方米9001人防工程1号出入口一并出售给呼市林业局，这一部分处分无效，呼市林业局已将54平方米管理房退还，内蒙古房地产开发总公司应退还呼市林业局购房款。2006年11月20日，呼市林业开发总公司与内蒙古庆宇房地产开发有限公司签订了《房屋购销合同》，约定：庆宇公司购买五星大厦一层商业店铺651.65平方米。三层写字楼五间167.97平方米，总价款310万元。2009年2月28日，庆宇公司的法定代表人孙庆昌与被告签订了《商铺写字楼转让合同》，约定：被告购买孙庆昌五兴大厦一层门脸房（面积651.65平方米）、三层写字楼（167.97平方米），总价款390万元。2009年4月28日，被告与庆宇公司签订了《商铺写字楼转让合同补充协议》，约定：双方买卖的房屋为林业局从原内蒙古房屋建设开发公司购买的资产，一层商铺面积为705.65平方米，三层写字楼的面积为167.97平方米，一层商铺因人防工程纠纷，人防部门经诉讼程序将商铺面积54平方米切割出去；呼市林业局将分割出去的面积54平方米的追诉权移交给庆宇公司；庆宇公司将54平方米的追诉权移交给被告刘秉佺。庭审中，被告认可涉案房屋为被告占有控制。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”，涉案房屋根据原、被告确认的平面图，属于电力室、值班室、电话机房、储电池室，应属于物业服务用房，依法属于业主共有；被告抗辩称此房屋为其专有部分，但被告所举证据仅能证明其有向原开发企业追索54平方米房屋的权利，被告未向本院举证证明涉案房屋其与房地产开发企业签订过买卖合同，亦未能向本院提交证据证明涉案房屋具有登记为业主所有的证明，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；涉案房屋属于五兴大厦业主共有，未经业主大会决议决定，任何人不能擅自使用或占有涉案房屋，故对于原告请求被告返还强占的呼市××区储电池室、电话机房、值班室、电力室公共用房，拆除隔断的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告拆除防盗门，恢复走廊原状的诉请，因根据本院实地勘察，防盗门已经拆除，因原告未向本院提交证据证明原状的状态，故对于原告的此诉请，本院不予支持；对于原告请求被告赔偿因侵占房屋造成的各项损失，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，改建、重建建筑物及附属设施需由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，原告未向本院提交证据证明原告的施工行为已经经过上述比例业主的同意；且根据被告向本院提交的部分业主召开的临时业主大会的内容，部分业主对于原告进行装修的行为不予认可；原告的诉请，均系按照协议约定可能支付的费用，实际诉请费用未实际发生；综上，对于原告的此诉请，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十三条的规定，判决如下：一、被告刘秉佺于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市新城区昭乌达路五兴大厦业主委员会返还位于××区对面的储电池室、电话机房、值班室、电力室公共用房，拆除隔断；二、驳回原告呼和浩特市新城区昭乌达路五兴大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费人民币10072元，由被告刘秉佺负担100元，原告呼和浩特市新城区昭乌达路五兴大厦业主委员会负担9972元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判长 韩 宇人民陪审员 孟丽群人民陪审员 云耀志二〇二〇年九月三十日书记员 杨 婷