广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1124号 原告：李娜，女，汉族，1986年9月27日生，住辽宁省阜新市太平区。 委托诉讼代理人：周彩云，广西嘉沁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠乐，男，汉族，1984年8月12日生，住辽宁省阜新市海州区，系原告的丈夫。 被告：蔡传芳，女，汉族，1965年8月9日生，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。 原告李娜与被告蔡传芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人周彩云、鞠乐，被告蔡传芳及其委托诉讼代理人阳睿敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娜向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原告与被告于2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告返还押金100000元；3、请求依法判令被告返还原告房租37500元;4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原被告于2019年7月11日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告经营的位于阳朔县的阳朔县志豪宾馆，并约定租赁押金10万元，每年租金15万元，但对具体租赁期限未约定。合同同时对不可抗力责任承担、违约责任承担等作出了明确约定。合同签订 第2页共8页 当日，原告向被告支付押金10万元，并支付租金5万元，被告交付志豪宾馆给原告使用，交接时，原告仅对宾馆内物品进行了清点。2020年1月份因新冠疫情，原告被迫于1月27日关门停业，2月3日接相关部门通知停止营业。2020年4月15日，阳朔县消防大队对宾馆进行消防检查，因“房间内无烟雾感应器，无消防处理喷水器”被要求停业整顿。至原告起诉之日，宾馆均未能开门营业。原告认为，被告未接受消防安全检查，未交付符合宾馆经营条件的租赁物给原告，致使原告无法实现租赁目的。经原告与被告协商，被告亦不配合办理消防设备以达到合格标准，原告提出解除合同有理有据。另外，因受疫情不可抗力的影响导致志豪宾馆不能继续作为宾馆性质使用。据此，被告应返还原告押金10万元及未使用的房租37500元。 被告蔡传芳答辩如下：一、原告以疫情为由要求解除双方签订房屋租赁合同不符合法律规定和合同约定。本地疫情于2020年2月23日发生，但在3月18日已经解除疫情警报并复工复产，广西也于3月24日发布相关工作指引，通知文化旅游行业全面复工复产。至7月份已经恢复了跨省旅游团队业务，至此旅游业已经全面恢复。而涉案合同第八条的约定是“乙方在承租期间内如遇不可抗力致使房屋不能继续使用的”的情形下才能解除合同，与法律规定的情形相符。疫情对合同履行的影响只是暂时的，对此《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第（二）条“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持......”，这一规定特别针对疫情导致的合同履行困难所作出，与本案的情形相符，应当适用于本案。二、原告诉称被告未在案涉宾馆建筑施工时预留消防处理喷水器水管等致使原告租赁志豪宾馆后无法实现租赁目的的主张不符合事实。被告将房屋租赁给原告时已经取得了消防许可证和其他经营所需的许可，被告提供的租赁物是具有合法的许可 第3页共8页 证件的。至于在使用过程中，随着消防规范的改变需要增加或变更的一些设施，可以根据消防管理部门的要求对消防器材、设施予以整改和变更，而费用如何承担与本案也无关系。另外，消防管理部门只是要求对宾馆的消防设施进行整改，并未责令宾馆停业，且原告在允许复工复产后就一直在营业。 原告为其陈述向本院提交了以下证据：1、原被告身份证复印件，拟证明原被告诉讼主体资格； 2、《房屋租赁合同》，拟证明原被告双方对租赁志豪宾馆作出了具体约定； 3、转账凭证，拟证明原告已经向被告支付押金10万元、租金10万元； 4、微信聊天记录，拟证明受疫情影响，宾馆于2020年1月27日停业以及因消防不合格宾馆于4月15日停业整顿； 5、治安管理检查通知、微信聊天记录，拟证明被告提供的宾馆房间内无消防设施。 被告为其辩称向本院提交了以下证据：1、照片，拟证明原告的宾馆仍在继续营业； 2、《房屋租赁合同》，拟证明合同约定租赁期为十年，且疫情并不属于不可抗力因素，不符合合同不可抗力相关条款的约定。 3、《转租协议》，拟证明原告从案外人贺发宗处承租志豪宾馆的事实。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3无异议，对证据2的真实性无异议，对证明内容不予认可，辩称疫情并不是导致合同不能继续履行的理由；对证据4的真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据5不予认可，辩称被告对消防检查并不知情，原告也没有提 第4页共8页 供检查的相关文书，即使有消防检查也没有要求停业，只是要求与原告增加和变更一些消防设施。 原告对被告提供的证据1不予认可，辩称不能因为宾馆开门亮灯就证明在营业，原告系因案件尚未审结不得已在守着宾馆；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容不予认可，辩称合同对租期约定不明应视为没有约定；对证据3无异议。 本院对经庭审质证原被告双方无异议的证据予以采信，对有异议的证据，将在事实认定及本院认为部分作出分析认定，在此不再赘述。 综合全案证据以及庭审陈述，本院确认以下法律事实：2017年4月11日，被告蔡传芳在阳朔县工商行政管理质量技术监督局登记注册阳朔县志豪宾馆。之后，被告将宾馆出租给案外人贺发宗经营管理。2019年7月11日，蔡传芳（甲方）、贺发宗（丙方）、李娜（乙方）签订一份《转租协议书》约定：在甲方同意的前提下，丙方将阳朔县（志豪宾馆）转租给乙方经营。租赁期限为2019年4月25日至2029年4月25日止，期间2019年4月25日至2019年8月25日的房租由丙方收取（丙方已经支付给甲方房屋租金）2019年8月26日至2020年4月25日的房租由甲方直接收取。协议当天，丙方原已支付给甲方的租赁押金转到乙方名下。同日，原告李娜（乙方）与被告蔡传芳（甲方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同对转租、装修、费用缴纳、房屋安全使用、公章使用以及宾馆其他证件使用等各方面作出了规定。其中第七条约定：乙方在支付了租赁费用后，在承租期间出现违约，合同将自动终止，押金与租金甲方不予退还。第八条约定：乙方在承租期间内如遇不可抗力（如战争、地震、危房等）致使房屋不能继续使用的，甲方无须条件在十个工作日内退还乙方押金壹拾万元整，租金则按天计算，未使用的租金甲方需在十个工作日内退还给乙方。第九条约定：由于房产证和宾馆法人均为甲方一人，甲方有义务协助乙方办理正当需要的各种营业手续，如遇国家政策改变致使 第5页共8页 甲方营业执照不能正常使用，致使宾馆停业的情况下，甲方需无条件在十个工作日内退还乙方押金壹拾万元整，租金则按天计算，未使用的租金甲方需在十个工作日内退还给乙方。第十一条约定：租金按年计算，租赁押金为壹拾万元整（100000元）租期为壹拾年，每年租金为人民币壹拾伍万元整（150000元/年）......第十二条约定：经双方约定，每年租金乙方分两次支付给甲方，乙方需在每4月25日前支付甲方次年上半年租金柒万伍仟元整（75000元），同年10月25日前支付下半年租金柒万伍仟元整（75000元）......合同签订当日，原告李娜支付给被告蔡传芳2019年9月份至12月份的房租50000元。2019年10月28日，原告李娜再次向被告蔡传芳支付2020年1月至4月的房租50000元。2020年1月27日，因受新冠疫情影响，涉案宾馆停止营业。2020年7月29日原告以案涉宾馆于2020年4月15日经公安消防部门检查存在房间内无烟雾感应器、无消防处理喷水器，不符合消防要求需停业整顿且受疫情影响宾馆无法恢复经营为由向本院提起诉讼，提出前述诉请。 本案争议的焦点：一、原被告签订的房屋租赁合同是否符合解除的条件；二、原告诉请退还押金及相应租金是否合法有据。 一、房屋租赁合同是否符合解除的条件。 （一）根据原告提供的涉案宾馆消防监督检查记录，涉案宾馆在2014年已经通过消防监督检查。原告李娜承租该宾馆后支付了相应的房租，并一直正常营业直至疫情暴发才被迫停业了一段时间。疫情过后，原告以宾馆不符合消防设施条件为由起诉解除合同。对此，一方面原告仅提供了一张手机截图拟证明涉案宾馆存在的消防问题，但未能提供消防部门出具的包括整改期限、整改事项等内容的书面整改通知等相关证据，无法证明涉案宾馆存在的消防问题将直接导致宾馆面临停业的状态，原告对此应当承担举证不利的法律后果。另一方面，双方在租赁合同中并没有对消防设施作出特别的约定，原告在疫情发生 第6页共8页 之前一直正常经营该宾馆，鉴于消防设施需要动态维护的特点，在经营过程中出现宾馆消防设施不符合现有规定的情况下，原被告双方可以通过协商解决增加或者变更消防设施的问题，并不必然导致宾馆无法继续经营。（二）新冠疫情确属于不可抗力，导致了涉案宾馆短暂的停业，经营受到影响。但从2020年3月份开始阳朔县已经解除疫情警报并逐步复工复产，目前旅游行业已经全面恢复，涉案宾馆也已经能够营业，并未出现长期无法使用的状态。综上，原告在合同签订并实际经营宾馆后以消防设施不合格、疫情影响为由主张解除合同于法无据。 二、原告诉请退还押金及租金的问题。 （一）原告与被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。在合同未被解除的情况下，原被告双方均应遵循诚实信用原则，继续如约履行合同义务。原告诉请退还押金100000元无事实根据和法律依据，本院不予支持。 （二）关于2020年1月27日-4月25日的租金退还问题。原告在本案开庭审理之前一直占用着涉案宾馆，应当履行租金交付的合同义务。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第6点规定：“......承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”据此，基于公平原则及本案的实际情况，参照《阳朔县人民政府关于印发阳朔县应对新型冠状病毒××疫情支持中小企业发展若干措施的通知》（朔政发［2020］1号）的相关免租政策，本院对本案合同约定的租金问题进行适当的变更，酌情减免原告 第7页共8页 2020年1月27日至4月25日的租金共计37500元。出于便利因素考虑，原告已交付的37500元租金用于冲抵后面三个月的租金，不再由被告予以退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡传芳应退原告李娜2020年1月27日至4月25日的租金共计37500元，该笔费用用于冲抵往后三个月的租金，不再由被告蔡传芳予以实际退还； 二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，适用简易程序减半收取计1150元，由原告李娜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2300元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  李 美 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  龙昭昕 第8页共8页 书记员陆爱萍