河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3095号 上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：91131028559073817G。 法定代表人：孟惊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨玉红，女，1970年1月2日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。 委托诉讼代理人：马楠，河北新新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李钧，男，1981年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。 原审第三人：大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县潮白馨居小区商铺**，统一社会信用代码：91131028347961193G。 法定代表人：赵亮。 上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称华夏幸福基业公司）因与被上诉人杨玉红、李钧、大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司（以下简称岳达峰房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华夏幸福基业公司上诉请求：1、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决第一项，发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、杨玉红与李钧是房屋买卖合同关系，涉案房屋尚未办理产权登记，杨玉红不符合物权法善意取得条件。2、上诉人对涉案房屋享有所有权，杨玉红与李钧之间是合同债权关系，涉案房屋所有权不因李钧与杨玉红之间的债权关系而改变。上诉人作为涉案房屋的开发建设单位，在李钧未足额缴纳购房款项时，拥有涉案房屋所有权。在合同履行过程中，李钧违反按揭贷款的约定，致使我方保证金账户被划走按揭房款保证金453588.19元。3、一审法院判决上诉人协助被上诉人李钧办理产权登记没有权利基础和履行可能。上诉人与杨玉红之间没有商品房买卖合同关系，杨玉红也未向上诉人支付过任何购房款项。上诉人与李钧签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，若买受人未按期向贷款银行偿还贷款本息导致出卖人承担保证责任，买受人应按日支付违约金至清还之日止。该房屋已经交付的，出卖人有权收回该商品房另行处理。办理产权登记需要李钧提供个人相关材料，否则不能办理。上诉人未收到李钧45万多元剩余房款，判决上诉人协助李钧办理不动产权登记违反公平原则。4、一审判决认为上诉人对李钧的购房款及违约责任可申请执行是认定法律关系错误。本案中杨玉红、李钧之间是合同债权关系，杨玉红只是普通的债权人，其损失应由李钧承担。一审法院认定没有任何过错的上诉人替杨玉红承担了不能办理产权登记的风险，属于认定法律关系错误。上诉人在没有收到李钧的剩余房款前，有拒绝协助李钧办理不动产权登记证书的权利。 杨玉红辩称，1、杨玉红和李钧之间为物权转让的法律关系，上诉人和李钧之间是担保追索权的关系，不能对抗物权的变动。上诉人和李钧签订了房屋买卖合同，将其开发的房屋出售给李钧，李钧已经支付了房款，上诉人交付了房屋，房屋所有权已经转让给李钧。现欠缺的仅为合同附随义务，即上诉人配合李钧取得房屋产权证书，这也是一审法院判决内容之一，符合事实和法律规定。上诉人是李钧的贷款保证人，李钧没有按期偿还贷款，造成贷款银行直接从上诉人账户扣划了相应款项。上诉人对李钧的法律基础是承担保证责任后的追索权。李钧、杨玉红之间为房屋买卖合同关系，李钧将房屋交付给杨玉红，杨玉红也支付了全部房款，房屋所有权实际已由杨玉红享有，仅仅是房产证未办理到杨玉红名下。2、上诉人和李钧的债权债务关系已经在（2019）冀1028民初222号民事判决书中解决。该判决已经认定杨玉红为善意第三人，杨玉红与李钧之间的房屋买卖合同应当继续履行，上诉人要求解除商品房买卖合同的诉求被驳回。3、李钧欠上诉人的款项是上诉人承担保证责任后的追偿款，不是房款。该部分款项虽然和《商品房买卖合同》存在联系，但并不影响合同的履行，上诉人应承担配合过户的法律责任。《商品房买卖合同》中约定了可以收回房屋的条款，该条款独立于商品房买卖合同，是建立在贷款未偿还的情况下，约定上诉人作为保证人承担保证责任以后如何解决。该条款实际为反担保条款，房屋在担保时未进行抵押登记，不能对抗第三人，不能对抗杨玉红依法善意取得的物权效力。4、杨玉红无法过户是由于上诉人的预售行为产生，如果上诉人在签订贷款合同后能够顺利办理他项权证书，杨玉红购买房屋前就可以查询到房屋是否能够过户，也能够避免相应风险，是上诉人预售房屋的行为导致了该房屋权利未受到限制。5、涉案房屋可以正常过户，办理产权登记需要的材料为李钧的身份证复印件、房屋买卖合同，在上诉人处有原件。 李钧、岳达峰房产经纪公司均未提交意见。 杨玉红向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告李钧向被告华夏幸福基业公司提交办理大厂回族自治县潮白河孔雀城雅琴园0004栋03单元0802号房屋产权证的相关手续（身份证明、购房合同、税票据、公共维修基金等），被告华夏幸福基业公司协助办理房屋产权登记手续；2、判令被告李钧在取得大厂回族自治县潮白河孔雀城雅琴园0004栋03单元0802号房屋房屋产权证书后协助原告办理房屋过户手续；3、判令被告李钧向原告支付违约金200000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本案被告华夏幸福基业公司作为原告因房屋买卖合同纠纷一案曾将本案被告李钧诉至一审法院，华夏幸福基业公司提出如下诉讼请求：一、判令解除华夏幸福基业公司与李钧签订的《商品房买卖合同》与补充协议；二、判令李钧腾空房屋、恢复原状并配合华夏幸福基业公司办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续；三、判令李钧支付银行扣划的保证金453588.19元及逾期偿还保证金的利息；四、判令李钧支付合同解除违约金67181.9元；五、判令李钧承担华夏幸福基业公司实际支付的交易税费；六、判令李钧承担本案诉讼费用。一审法院于2019年6月25日作出（2019）冀1028民初222号民事判决书，认定事实如下：“2015年7月26日，原告华夏幸福基业公司与被告李钧签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150726295）及补充协议各一份，合同约定，被告购买原告所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县，建筑面积88.56平方米，总房款为人民币671819元，付款方式为按揭付款，2015年2月28日前支付全部房款的30.04%即201819元（包括定金20000元），以按揭方式支付剩余房款470000元。房屋交付时间为2017年6月30日......合同还约定了双方权利义务等其他条款。被告按照合同约定交付了首付款。被告办理了收房手续。房屋已装修，尚未取得房屋产权证书。2015年8月10日，被告李钧作为借款人，原告华夏幸福基业公司作为保证人，与第三人中国银行燕郊分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手房购置贷款，金额为470000元，贷款用于购买潮白河孔雀城雅琴园4-3-802号商品房。......合同签订后，第三人向被告发放了贷款，被告未按照约定履行还款义务，第三人扣划原告保证金453588.19元。另查明，2016年8月26日及2017年8月14日，被告李钧与第三人杨玉红经大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司居间服务先后签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告将案涉房屋以1550000元价格卖于第三人杨玉红，并办理了物业交接手续，向第三人交付了房屋，第三人按期交纳了物业费。第三人杨玉红已支付全部购房款1550000元。2018年2月2日，一审法院作出（2017）冀1028民初2249号民事判决书，确认被告李钧与第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。”判决书判决如下：“一、被告李钧于本判决生效之日起三日内返还原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司钱款453588.19元；二、被告李钧于本判决生效之日起三日内给付原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司违约金60000元；三、驳回原告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司其他诉讼请求。”上述判决已经发生法律效力。另查明，原告杨玉红与被告李钧、第三人岳达峰房产经纪公司签订的《补充协议》约定，房屋成交价格1550000元，被告李钧应在2018年8月15日前偿还银行贷款100000元，在2019年8月15日前把银行贷款还清。如任何一方违反第二条约定的义务，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如出现根本违约，在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%支付违约金，并支付房屋差价损失。现案涉房屋已经具备办理房屋产权证书的条件。 一审法院认为，原告杨玉红与被告李钧签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方应继续履行合同约定的义务。现该房屋已经具备办理不动产权证书的条件，被告李钧应履行办理房屋产权证书的义务，并在取得房屋产权证书后，将房屋产权过户到原告杨玉红名下。合同约定的违约金标准过高，一审法院酌定按照原告已支付购房款数额，依照同期同类贷款利率标准予以维护。第三人岳达峰房产经纪公司应履行相应中介服务义务，协助原告杨玉红与被告李钧办理房屋产权变更登记的相关事宜。被告华夏幸福基业公司与被告李钧房屋买卖合同纠纷一案，一审法院已经作出判决，被告华夏幸福基业公司不再享有案涉房屋的物权，对被告李钧拖欠被告华夏幸福基业公司的购房款及违约金，被告华夏幸福基业公司可依法申请执行。被告华夏幸福基业公司亦应协助被告李钧办理房屋产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李钧于本判决生效之日起三日内向被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司提交办理河北省廊坊市大厂回族自治县不动产权证书的相关手续；被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司协助被告李钧办理不动产权登记证书；二、被告李钧在取得河北省廊坊市大厂回族自治县不动产权证书之日起三日内协助原告杨玉红办理不动产权变更登记手续；办理产权变更产生的费用由原告杨玉红负担；三、被告李钧于本判决生效之日起三日内给付原告杨玉红违约金（以1550000元为基数，自2018年8月15日起至本判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算）；四、驳回原告杨玉红其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2249号民事判决已确认杨玉红与李钧、岳达峰房产经纪公司于2016年8月26日签订的《房屋买卖居间合同》及于2017年8月14日签订的《补充协议》合法有效。现案涉房屋已经具备办理不动产权证书的条件，被上诉人李钧应履行办理房屋产权证书的义务，并在取得房屋产权证书后，将房屋产权过户到被上诉人杨玉红名下。岳达峰房产经纪公司应履行相应中介服务义务，协助杨玉红与李钧办理房屋产权变更登记的相关事宜。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，不能约束合同以外的第三人。本案中，华夏幸福基业公司与李钧之间、李钧与杨玉红之间属于不同的法律关系，杨玉红直接请求华夏幸福基业公司协助办理房屋产权登记手续，缺乏事实和法律依据。 综上所述，大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决第一项为李钧于本判决生效之日起三日内向大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司提交办理河北省廊坊市大厂回族自治县不动产权证书的相关手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由李钧负担。二审案件受理费100元，由李钧负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月四日 书记员 周 雪