广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初2534号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市盈峰智慧科技有限公司（原名称为深圳市易思博软件技术有限公司），住所地深圳市南山区粤海街道海天二路易思博软件大厦**，统一社会信用代码：91440300799245649J。法定代表人：魏霆，董事长。委托诉讼代理人：牛海明，广州百利孚律师事务所。委托诉讼代理人：陈喜瑶，广州百利孚律师事实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳前海中盛通科技有限公司，，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300326709925H。法定代表人：周益春。委托诉讼代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人彭佳保，广东宝城律师事务所实习律师。原告深圳市盈峰智慧科技有限公司诉被告深圳前海中盛通科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛海明、陈喜瑶、被告的委托诉讼代理人王新、彭佳保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《易思博房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金803607.58元（人民币，下同）、物业管理费151492.41元、水电费5493.18元，共计960593.17元；3、判令被告支付原告滞纳金471110.76元（滞纳金暂计至2019年10月14日，实际计算至全部租金及相关费用付清为止）；4、判令原告有权没收被告租赁保证金1581705元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其要求的费用系2019年9月1日至2019年10月14日期间的；滞纳金按每月欠缴费用的日千分之五，自当月6日起计算至实际付清之日止。事实与理由：2016年12月4日，原告与被告签订了合同编号为ＹＳＢＺＬ007的《易思博软件大厦租赁合同》，约定由被告承租原告位于深圳市南山区房产，按承租面积计算为每月每平方米170元，月租金为每月527235元，租赁期限为2016年12月4日至2023年4月14日。截止至2019年10月14日，被告拖欠原告租金803607.58元，物业管理费151492.41元，水电费5493.18元，滞纳金471110.76元，共计1431703.93元。后原告多次向被告催缴款项，也多次给予被告缴费宽限期，然被告仍置之不理。原告在无计可施的情况下于2019年9月12日及2019年9月29日向被告发送催缴通知函及告知函，被告仍迟迟未缴纳相应款项，已严重违反合同约定，构成根本违约。根据双方签订的《易思博软件大厦租赁合同》第七条第一款第五项约定，被告连续拖欠租金或物业管理费达15日的，原告有权按约定单方解除合同。此外，根据《易思博软件大厦租赁合同》第四条第二款约定，被告实际拖欠租金、物业管理费的费用按每日千分之五向原告支付滞纳金，若拖欠超过一个月的，原告有权单方解除合同，被告须结清所有欠缴费用，其租赁保证金等原告不予退还，如给原告造成损失的，被告需按实际造成的损失予以全额赔偿。因此，原告有权收取被告滞纳金，要求被告结清所有欠缴费用，并有权没收被告租赁保证金。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、确认涉案租赁合同已经被原告单方解除。2、由于涉案租赁房屋的实际建筑面积与租赁合同约定的计租面积存在差异，自起租日2017年5月份开始至2019年8月份期间，被告已经足额缴纳合同约定的租金等费用，按照被告自行测算的面积差异，被告多缴了租金等费用，足以抵扣2019年9月份应缴纳的租金等各项费用，被告不存在欠缴租金等费用的行为，反而是原告应该退还多收的租金等费用差额。因此，原告解除租赁合同的行为没有合同依据，也没有法律依据，应当退还被告缴纳的租赁保证金。3、被告承租涉案房产时涉案房产刚刚竣工，是以毛坯的状态交付给被告，被告承租后投入了巨额装修费用，由于原告单方解除租赁合同，原告应当赔偿被告装修损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还被告于2017年5月份至2019年8月份期间多缴的租金、管理费、空调使用费等1288080元；2、判令原告向被告支付占用资金期间的利息41650元（以1288080元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%，自2019年9月1日起，暂计至反诉之日，实际计算至原告退还全部款项之日止）；3、原告退还被告租赁保证金1581705元；4、原告赔偿被告装修损失160万元；5、原告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2016年12月4日签署《易思博软件大厦租赁合同》及《补充协议》，原告将位于深圳市南山区出租给被告使用，合同中载明租赁房屋的建筑面积合计3101.38㎡，同时约定“最终计租面积双方可以根据测绘报告数据商定签订附件【计租面积确认单】”，合同及补充协议也明确约定了租赁期限、租赁单价、装修免租期、租赁保证金、物业管理费单价、空调使用费和系统维护费单价、支付方式等内容。2020年2月21日，原告名称由深圳市易思博软件技术有限公司变更为深圳市盈峰智慧科技有限公司。签订租赁合同及补充协议后，被告交纳了租赁保证金约160万元，因为了保持较高的转租率，装修投入及中介佣金等费用累计支付高达300万元，虽然承受着巨大的经营压力，但一直依约履行。承租期间，被告工作人员发现租赁房屋的实际面积与合同载明的建筑存在差异，由于合同明确约定了最终计租面积双方可以根据测绘报告数据商定签订计租面积确认单，被告为此多次与原告沟通，但原告始终不予回应。经被告自行测算，租赁房屋的实际建筑面积比合同载明的建筑面积少了约230㎡，自计租日开始，截至2019年9月份，租金、物业管理费、空调费等累计多缴纳了约130万元，理应可以抵扣后续应缴纳的租金等费用。但原告无视面积存在差异的客观事实，不仅没有退还多收的款项，反而以被告拖欠租金等费用为由，单方解除了房屋租赁合同，强行收回了租赁房屋，也不退还租赁保证金，导致被告遭受了严重的经济损失。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，向贵院提起反诉，望依法裁判，支持被告全部反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称：根据原告提交的证据及统计的缴付情况，被告自2019年9月1日起至2019年10月14日解除租赁合同止，被告一直欠付原告9月及10月的租金，详见诉状。被告以自行测量面积小于实际租赁面积为由，认为原告应当退还其多支付的租金、管理费、空调使用费等费用及利息没有任何事实依据，被告也未提供任何证明文件，根据双方签署的租赁合同第一条第3项的约定“甲方以现状出租……。”而且在原告提出解除合同以及在诉讼之前均未对有关面积提出过任何异议，目前被告提出反诉，其目的只不过是为了不支付应付未付的房屋租赁费而已，鉴于被告的所有反诉请求既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，恳请法院驳回被告的所有反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月4日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《易思博软件大厦租赁合同》，约定;甲方将位于深圳市南山区房屋（涉案房产）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积共计3101.38平方米（最终计租面积双方可以根据测绘报告数据签订附件【计租面积确认单】）；租赁房屋用途为科研办公；甲方以现状出租，在承租物业之前，乙方已亲至现场查看承租物业，乙方确认并知晓所承租物业的现状及楼层大概面积，若存在不符，乙方同意以现状为准；租赁期限自2016年12月4日至2023年4月24日止，共计6年；租金按承租面积计算为每月每平方米170元，即乙方使用甲方物业的租金为527235元（此金额为实收租金，因租赁期内租赁物所产生的一切会费、租赁费等相关费用由乙方承担）；租赁期内，自第三年起在实际月租单价170元／㎡／月的基础上逐年按6%递增，直至合同期满；自2016年12月4日起至2017年4月14日为免租期；乙方的正式起算租金日为2017年4月15日；乙方应于租赁合同签订后五个工作日内一次性交纳相当于三个月租金金额的费用作为租赁保证金，即1581705元和三个月的租金1581705元作为租赁保证金和前三个月的租金；待甲乙双方终止合同且乙方为出现违约、欠款是，甲方在终止合同后15日内，无息退还乙方本合同保证金本金；乙方应于进场装修后五个工作日内向甲方委托的物业公司缴清物业公司所要求的写字楼物业管理服务费、空调使用费、水费、电费、专项维修资金等其他一切物业管理费用，由物业公司开具收据或发票，乙方退租租物业时结清所有费用后由物业公司无息退还；写字楼物业管理费18元／㎡／月、写字楼空调使用费13元／㎡／月、中央空调系统维护费2.4元／㎡／月、专项维修基金0.25元／㎡／月、水费5元／㎡／、电费1.33元／度；乙方应于每个交纳月的5日前足额一次性将当季度租金直接存入甲方账户部或直接汇款至甲方指定账户；乙方应于每个自然月5日前将当月的物业管理服务费、中央空调使用费及系统维护费、水电费、专项维修资金等相关费用按时足额支付到甲方公司指定账户；上述应缴费用及其他应缴的相关费用，不得因任何理由拖欠或拒付，否则应按实际拖欠或拒付部分的费用及实际拖欠或拒付的天数按每日千分之五向甲方支付滞纳金，甲方有权从租赁保证金中直接扣除，不足部分，乙方应予以补齐；如拖欠或拒付超过一个月的，甲方即有权单方解除合同，乙方须结清所有欠缴费用，其租赁保证金等甲方（物业公司）不予退还，如给甲方造成损失的，乙方需按实际造成的损失予以全额赔偿；乙方连续拖欠租金或物业管理费用达15日的，甲方有权单方解除合同，甲方依据上述情形单方解除合同的，提前10日书面通知乙方搬迁并交回房屋，乙方预交款项不予退还，若因上述情况造成甲方损失的，由乙方负责赔偿相应损失；乙方返还房屋时应遵守乙方装修部分的可以分离的、活动的设备设施可自行处置，乙方添置的不可分离附着物及设施设备应征得甲方书面同意并留在原位置后，可不予拆除并无偿转移给甲方；及其他内容。为证明原告向被告催收租金、物业费等滞纳金，原告提交了《催缴通知函》、《滞纳金缴费通知单》、《告知函》及快递单予以证明。被告对上述证据不予认可，且认为属于原告单方陈述，被告并未欠缴租金，而是多缴了租金。2019年10月14日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2019年10月15日签收。原告表示其要求的租金包括税金，为证明被告每月支付的租金税点为5个点，原告向被告开具发票后由被告的行政人员签收，原告向法庭提交了发票及签收单予以证明。被告表示只有在被告要求原告开具发票的情况下才需要支付税金，且税金是被告直接支付给税务部门。为证明被告欠付9月份的水电费5493.18元，原告向法庭提交了水电缴费通知单予以证明，被告对缴费通知单不予认可。被告向本院提交建筑工程竣工验收报告，以证明涉案房产的建筑面积在竣工验收时并未载明。另查，深圳市盈峰智慧科技有限公司原名称为深圳市易思博软件技术有限公司，于2020年2月21日变更为现名。庭审中，原、被告双方一致确认涉案合同已于2019年10月15日解除。双方均确认被告支付相关费用至2019年8月31日。被告表示其并未实际占用房产，而是转租给其他租户，在原告与被告解除合同后，原告有与部分分租户另行签订合同；原告表示其要求的各项费用至原告发函解除合同之日，且据原告了解，次承租人向被告支付租金至2019年10月底。经释明，被告不申请对涉案房产的面积进行测绘，亦不申请对已形成附和的装修残值进行评估。本院认为，原、被告签订的《易思博软件大厦租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告一致确认涉案合同已于2019年10月15日解除，故本院确认涉案租赁合同已于2019年10月15日解除。被告自2019年9月起拖欠租金、物业管理费、水电费等相关费用，根据合同约定，原告有权没收租赁保证金1581705元，被告诉请返还保证金于法依约无据，本院不予支持。关于原告主张的2019年9月1日至2019年10月14日期间的租金及税额803607.58元、物业管理费151492.41元，2019年9月的水电费5493.18元。原告主张其要求被告支付各项费用至其发函解除合同之日，且被告收取次承租人的租金至2019年10月底；被告则表示其是将房产转租给次承租人，在合同解除后，部分次承租人与原告直接签订了租赁合同。根据双方上述陈述，本院认为，被告应支付各项费用至合同解除之日，原告要求被告支付各项费用至2019年10月14日，于法有据，本院予以支持。原告提交的诉求计算依据载明其要求的租金系按照合同约定的每月每米170元的单价计算，故被告应向原告支付2019年9月1日至2019年10月14日期间的租金764490元（170元/月×3101.38平方米×1.45个月）。对于物业管理费，参照涉案租赁合同约定的物业管理费、空调使用费、中央空调系统维护费、专项维修基金的标准，经计算，被告应向原告支付物业管理费（含物业管理费、空调使用费、空调系统维护费、专项维修基金）151324元［（18＋13＋2.4＋0.25）元/月/平方米×1.45个月×3101.38平方米］。关于原告主张的税额，原告并未向被告开具该段时间租金的发票，相关税金并未实际产生，故其向被告主张税额没有依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付的水电费5493.18元，原告已提交水电缴费通知单证明水电用量及相关费用的收取依据，被告虽不予认可，但并未提交反证予以反驳，故对于原告的该项诉讼本院予以支持。对于原告主张的各项费用的滞纳金。涉案租赁合同约定被告拖欠相关费用的，应按每日千分之五的标准向原告支付滞纳金。现被告拖欠原告租金、物业管理费、水电费，应承担相应的违约责任。滞纳金旨在弥补守约方的损失，在原告未对其损失予以举证的情况下，合同约定的每日千分之五的滞纳金标准过高，本院酌情调整至按每日万分之五计算，故被告应向原告支付滞纳金，滞纳金以每月欠缴的各项费用为基数，自当月6日起依次计算至实际付清之日止。关于被告主张原告需退还租金、管理费等费用及利息的反诉请求。被告主张实际面积与合同约定的面积存在差异并据此要求退还多支付的费用，对此，本院认为，首先，涉案合同约定涉案房产面积3101.38平方米，最终计租面积双方可以根据测绘报告数据签订附件《计租面积确认单》，但双方并未签订《计租面积确认单》，被告亦未举证证明未签订该确认单系因原告造成。其次，原告作为承租方，在承租涉案房产前已实地查看过涉案房产，合同第1.3条亦载明“在承租物业之前，乙方已亲至现场查看承租物业，乙方确认并知晓所承租物业的现状及楼层大概面积，若存在不符，乙方同意以现状为准”，被告在承租并使用涉案房产长达三年的时间亦未对合同约定的面积提出异议，视为已认可合同约定的租赁面积，现在原告起诉后被告以涉案房产实际面积与合同约定面积不符为由要求原告承担责任，有违诚信原则。最后，被告提交的建筑工程竣工验收报告并未载明涉案房产的建筑面积，被告未对涉案房产面积申请测绘，亦未提交其他证据证明实际面积与约定面积不符，亦应承担举证不能的不利后果。综上，原告以面积不符为由要求被告返还相关费用及利息没有事实依据，本院不予支持。关于被告主张的装修损失100万元。被告既未举证其装修费用的产生亦经释明不申请对装修残值进行评估，且涉案合同系因被告违约解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致而合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持。故被告关于赔偿装修损失的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市盈峰智慧科技有限公司与被告深圳前海中盛通科技有限公司签订的《易思博软件大厦租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告深圳前海中盛通科技有限公司本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈峰智慧科技有限公司支付2019年9月1日至2019年10月14日期间的租金764490元、物业管理费151324元及2019年9月1日至2019年9月30日期间的水电费5493.18元；三、被告深圳前海中盛通科技有限公司本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈峰智慧科技有限公司支付2019年9月1日至2019年10月14日期间的租金、物业管理费及2019年9月1日至2019年9月30日期间的水电费的滞纳金（滞纳金以每月欠缴的各项费用为基数，自当月6日起依次计算至实际付清之日止）；四、原告深圳市盈峰智慧科技有限公司没收被告深圳前海中盛通科技有限公司已支付的租赁保证金1581705元；五、驳回原告深圳市盈峰智慧科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳前海中盛通科技有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30907.28元，原告已预交，由原告负担9272.28元，由被告负担21635元；保全费5000元，原告已预交，由原告负担1500元，由被告负担3500元。反诉案件受理费21279.14元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  陈桂香人民陪生源王姝璇二〇二〇年九月十七日书 记 员  王晓洁附相关法条:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。