江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1457号原告：抚州市银新实业有限公司，统一社会信用代码：913610007841135204，住所地抚州市东乡区台湾花园****商铺。法定代表人：卢朝煇，公司董事长。委托诉讼代理人：谢志国、李鑫，江西豫章律师事务所律师。被告：李巍然，女，汉族，2000年6月20日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：孙玉芳，系被告母亲，特别授权代理。委托诉讼代理人：万克勤，江西汝河律师事务所律师。原告抚州市银新实业有限公司与被告李巍然商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序,公开开庭审理了本案。原告抚州市银新实业有限公司委托诉讼代理人谢治国、李鑫，被告李巍然委托诉讼代理人孙玉芳、万克勤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告抚州市银新实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商品房定购书》已于2011年3月11日解除且原告没收被告定金共计人民币20000.元；二、判令被告立即搬离原告所有的位于江西省东乡县孝岗镇北港以北台北花园北港新城1#楼-6#楼中间的23号店面房；三、判令被告承担本案全部诉讼费及律师费等费用。事实和理由：2011年2月10日，被告与原告签订了《商品房定购书》（后称定购书）。购房合同约定：被告定购原告所有的台湾花园北港新城1#楼-6#楼中间的23号店面房，房屋总价为315627元整。被告应于2011年2月10日前付清购房定金贰万元整，并于2011年3月10日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款158629元。且如被告未按约签订合同并支付房款，无需另行催告，定购书自动解除，被告已缴纳之定金不予退还。此后，被告未按约付清首期房款158629元及剩余房款且未与原告签订《商品房买卖合同》。2017年税务机关对原告土增清算时得知上述情况后发现：被告未经原告许可早已私自占有使用房屋至今。虽经原告多次催告，但被告至今仍拒不搬离案涉房屋。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的利益，为维护原告合法权利，现诉诸贵院，望判如所请!被告李巍然辩称：一、双方口头重新签订合同，不受2011年2月10日《商品房定购书》定金条款限制；二、解除合同期限已超出法律规定；三、原告以实际行动认可被告购房事实。原告抚州市银新实业有限公司为支持其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1、李巍然户籍信息、抚州市银新实业有限公司工商信息，证明原、被告为本案适格当事人；2、商品房定购书，证明《商品房定购书》约定李巍然应于2011年3月10日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款，且《商品房定购书》约定如买受人未按约签订合同并支付房款，无需另行催告，定购书自动解除，买受人已缴纳之定金不予退还。因此买受人李巍然未按约履行定购书付清首付等约定，定购书早已自动解除，且其支付的定金银新实业有限公司有权不予退还；3、情况说明、竣工备案表，证明银新实业有限公司为案涉房屋的所有权人，李巍然未经银新实业有限公司许可已违法占用使用案涉房屋；4、返还房屋告知函、邮政快递单复印件，证明原告向被告提出要求返还房屋；5、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，证明实际原、被告并未达成购房合意，原告也没有收取过房款。被告李巍然质证称：对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，合法性及关联性有异议，因为在定购书到期后，原告收取了被告支付的房款，该定购书定金等条款在本案中不适用；对证据3对真实性合法性无异议，但不能证实被告系非法占有；证据4真实性无异议，只能证明2017年通知，在被告居住的长达五年多的时间原告未通知被告，收到通知函之后第二天就将房款支付到原告账号；证据5真实性无异议，但恰恰证明被告履行合同，原告拒收。被告李巍然为反驳原告主张在举证期限内向本院提供如下证据：1、2011年3月28日收据一份，证明在订购数到期后原告仍然收取被告交付的房款，说明原告以实际行为认可被告购房的事实，该行为不受定购书订金约束；2、水电费缴费卡，证明涉案房屋办理相关水电缴费卡都是经原告许可；3、房屋租赁协议、企业信息，证明涉案房屋在2013年10月31日已将房屋租赁给他人，说明最迟在2013年就已经交房给被告；4、2017年12月6日被告支付房款给原告的凭据，证明被告支付房款共计295627元给原告；5、户口本、劳动合同一份，证明李朕系被告父亲，被告父亲在原告处工作，尚有工资未结算，所以才有先交房后付款的情况出现，是经原告同意的。原告抚州市银新实业有限公司质证：证据1证明目的有异议，该合同签订时间不清，定购书是有效的；证据2能说明被告非法占用案售房屋的事实；证据3被告在非法租赁房屋给他人；证据4、证据5关于被告父亲系原告公司原高管，逾期支付劳动报酬与本案无关。经审理查明，原告抚州市银新实业有限公司是抚州市东乡区的台湾花园北港新城开发商。2011年2月10日，被告李巍然与原告抚州市银新实业有限公司签订了《商品房定购书》（后称定购书）。购房合同约定：被告定购原告所有的台湾花园北港新城1#楼-6#楼中间的23号店面房，房屋总价为315629元整。被告李巍然应于2011年2月10日前付清购房定金20000元整，并于2011年3月10日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款158629元。且如被告未按约签订合同并支付房款，无需另行催告，定购书自动解除，被告已缴纳之定金不予退还。此后，原告抚州市银新实业有限公司与被告未与原告签订《商品房买卖合同》，被告也未付清首期房款158629元及剩余房款。该房屋原告已经交付给被告装修并出租使用，2017年，原告抚州市银新实业有限公司向被告发函要求返还房屋，被告于2017年12月6日向原告转账支付共计295627元购房款给原告，被原告拒收，故原告具状向本院起诉。本院认为，原告抚州市银新实业有限公司与被告李巍然于2011年2月10日签订的“商品房定购书”是双方真实的意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。原、被告双方于2011年2月10日签订的《商品房定购书》虽约定了交款时间及方式，但被告2万元款系该定购书之后的2011年3月28日支付，已超过《商品房定购书》约定解除期限，同时原告还交付了诉争房屋，应当认定原、被告双方以实际民事行为变更《商品房定购书》的定金以及解除权条款的约定，即原告系以实际行为重新认可被告向原告购房事实，在《商品房定购书》约定期限外仍收限被告款项，也可视为被告同意原告购房。同时，根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定：“当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。另外，原告抚州市银新实业有限公司没有提供证据证明系被告李巍然的单方违约导致双方无法签订《商品房买卖合同》，然而原告以实际行为认可被告购房事实，被告已实际占有并使用诉争房屋，期间进行装修，办理了水电安装，并由被告组建的物业收取了物业费，期间程序都需通过原告认可方或实施，且原告办公室就在诉争房屋边上，上下班均知晓被告使用的事实，但原告没有提出任何意见，充分证实被告购房系原告认可的事实。综上所述，原告的诉讼请求要求确认双方签订的《商品房定购书》于2011年3月11日解除且没收被告定金两万元，以及要求被告搬离涉案房屋的主张均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告抚州市银新实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3017.2元，由原告抚州市银新实业有限公司负担。如不服本判决，自受到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人人数提交上诉状副本，交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州市抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院。上诉并交纳上诉案件受理费后将交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李 勇人民陪审员  王丽萍人民陪审员  陈冬娟二〇二〇年九月十日书 记 员  艾乐庭