文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0114民初4923号原告：王松，男，1968年2月24日出生，汉族，住重庆市黔江区。原告：余明英，女，1970年2月18日出生，汉族，住重庆市黔江区。二原告共同委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。被告：孙文杰，女，1973年6月10日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：孙文武，重庆川东南律师事务所律师。被告：刘国英，女，1970年12月26日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈海（系刘国英丈夫），男，1966年10月4日出生，汉族，住重庆市黔江区。原告王松、余明英与被告孙文杰、刘国英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年7月31日、2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告王松、余明英及二原告共同委托诉讼代理人陈震、被告孙文杰的委托诉讼代理人孙文武、被告刘国英及其委托诉讼代理人陈海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王松、余明英向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告装修损失89694元；3.判令被告赔偿原告经济损失169691元；4.判令被告支付违约金106250元；5.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求为请求解除2012年5月16日二被告与龚明开、白中普、陈雪签订的《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》，解除时间为2020年3月31日。事实和理由：2012年5月16日，被告与龚明开、白中普、陈雪签订《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》，第一条约定被告共同将位于黔江区新华大道中段南海城人行天桥旁新禹苑六楼的谷歌宾馆经营权及宾馆内全部设施转让给乙方（龚明开、白中普、陈雪）；第三条约定租赁期限暂定10年，在乙方没有提出退租前，甲方不得以任何理由无偿收回或改作他用，否则，将按违约责任条款处理；第七条约定在乙方经营过程中，乙方有权进行对外转让、转租或者改作他用，甲方无权干涉，但期限和租金的费用不能超出本合同的约定，但必须提前通知甲方，否则按违约处理；第十条约定甲乙双方任何一方违约，违约方应赔付对方壹佰万元的违约金。2013年8月1日，陈雪将持有的谷歌宾馆合伙份额转让给原告，原告作为合伙人开始参与谷歌宾馆经营。2016年6月30日，龚明开、白中普将持有的谷歌宾馆合伙份额转让给原告，同时将与被告签订的《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》原件交付原告。随后，被告刘国英与原告形成谷歌宾馆合伙经营关系，共同经营谷歌宾馆至2020年3月31日止。期间，被告刘国英应当收取的房屋租金由其从谷歌宾馆合伙经营收入中直接扣取，被告孙文杰应当收取的房屋租金一直由原告通过转账方式支付。2020年4月1日，被告以租赁房屋需要出售为由，在未经事前通知，更未与原告协商一致的情况下，径行将谷歌宾馆经营场地即租赁房屋收回，导致谷歌宾馆被强行关闭。鉴于《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》已经赋予龚明开、白中普、陈雪转让、转租权，该合同对作为受让人的原告继续有效，被告强行收回租赁房屋的行为严重违反合同约定，并给原告造成损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉求。孙文杰辩称，1.原告不是2012年5月16日《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》的相对方，不具有解除该租赁合同的主体资格。孙文杰的房屋承租人是以宾馆作为载体，真正的承租主体是宾馆（个体工商户）的负责人，现宾馆负责人是被告刘国英而不是原告，原告仅仅是合伙人之一。孙文杰不清楚原告是否与龚明开、白中普、陈雪之间存在合伙关系，即使存在，也与孙文杰无关，因为宾馆的负责人是刘国英，原告与刘国英之间的合伙关系不能影响孙文杰依法行使用合同权利。原告在2014年12月28日向孙文杰支付租金，但该行为并不代表其与孙文杰之间形成租赁合同关系，而应当认定为其作为宾馆合伙人之一对经营宾馆对外产生的债务而进行的支付责任，该支付责任系基于合伙负责人与原告内部达成的债务分担方式，孙文杰有权收取原告的租金，也可收取被告刘国英的租金，并不矛盾。同时，原告作为宾馆合伙人之一，没有按照原约定的租金标准和时间向孙文杰缴纳租金，已对孙文杰的权利构成损害。刘国英于2019年12月初通知孙文杰解除房屋租赁合同，停止宾馆经营，其作为宾馆负责人代表合伙人对外实施的民事法律行为对全体合伙人有效，故案涉合同已于2019年12月初解除，不存在还需要法院解除。2.孙文杰没有强行关闭宾馆，没有收回房屋，没有侵害原告的合法经营权，宾馆无法经营是因为生意不好，合伙人自身经营不善造成。现原告强行占用房屋至今，应当立即腾退。3.原告主张的装修损失、经营损失没有事实及法律依据，该请求不能成立。4.原告主张的违约金标准过高，应予调整，同时因其不是租赁合同相对方，不能依据案涉合同主张违约金，且原告的第2、3、4诉讼请求均是重复主张，不应支持。5.2020年1月1日，孙文杰通知原告腾退房屋，但原告置之不理，将房屋占用至今，原告逾期腾房及之前未按时足额支付租金的行为给孙文杰造成10余万元的损失。6.如果法院认为原告已演变成案涉租赁合同主体一方，且原告享有该合同的权利和义务，那么原告就应当按照合同约定按时按标准支付租金，但事实上，原告存在延迟和降低标准支付租金，严重违反合同约定，属于根本性违约。刘国英辩称，1.原告将刘国英列为被告不适格，刘国英未与原告签订《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》。2.原告诉称的事实与客观事实不相符，2016年6月，印正会、白中普将其持有的谷歌宾馆股份转让给刘国英，后与原告共同经营谷歌宾馆，但并未签订书面协议，口头约定：经营所得均分，刘国英承担新禹苑X-1、X-2房的租金，原告承担X-3、X-4房的租金。因宾馆生意不好，2019年7月原告向刘国英提出散伙，又请求孙文杰减少房租，孙文杰以原告违约及本应按原合同约定逐年递增缴纳房租为由拒绝了原告。后原告不愿继续经营，致谷歌宾馆停业。2019年12月初，刘国英无奈告知孙文杰谷歌宾馆不再经营，确定退回孙文杰房屋，该责任主要在原告违约。3.原、被告之间的房屋租赁合同因原告的违约和单方退伙行为而解除，原告单方退伙后，将宾馆用品私自对外处置，给刘国英也造成了损失，应当承担相应的违约责任。王松、余明英为证明其诉求，向本院提交证据如下：1.王松、余明英的身份证复印件及结婚证复印件；2.《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》；3.《谷歌宾馆合伙经营协议》；4.《股权转让协议》；5.重庆农村商业银行业务凭证、中国邮政储蓄银行业务凭证、重庆黔江银座村镇银行付款回单复印件；6.微信聊天记录截图八页；7.重庆市公安局案（事）接报回执；8.自制2017年宾馆收支明细22页；孙文杰为支持其辩称，向本院提交证据如下：1.权利人为孙文杰、黄友谷的房产证复印件；2.黔江区梦居商务宾馆的营业执照及消防安全检查合格证；3.重庆市公安局案（事）接报回执；4.微信聊天截图九张；5.孙文杰在中国工商银行、重庆农村商业银行账户历史明细清单；6.孙文武、毛延松向张秋华制作的调查笔录一份；7.宾馆录像光盘一张。刘国英为支持其辩称，向本院提交了梦居宾馆营业执照复印件及2019年至2020年的宾馆客房日报表。本院经审理认定事实如下：2012年5月16日，以孙文杰、刘国英为转租方（甲方），龚明开、白中普、陈雪为承租方（乙方），签订了《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》，约定甲方将位于黔江区新华大道中段南海城人行天桥新禹苑六楼的谷歌宾馆经营权及宾馆内全部设施概括转让给乙方，转让费为66万元整。房屋租金为2012年至2017年每月10000元，2017至2022年每月15000元，租赁期间甲方不得以任何理由提高房屋租金。双方暂定租赁期限为10年，在乙方没有提出退租以前，甲方不得以任何理由无偿收回或改作他用，否则将按违约责任的条款处理，租赁期限届满后，乙方有优先租赁权，并签订延续10年的租赁合同。在乙方经营期间所产生的水、电、能源费用及使用房屋产生的费用由乙方承担，2012年房屋租金按季度交付，以后每半年交付。在乙方经营过程中，乙方有权对外转让、转租或者改作他用，甲方无权干涉，但期限和租金的费用不能超出本合同的约定，且必须提前通知甲方，否则按违约责任处理。甲、乙双方任何一方违约，违约方应赔付对方壹佰万元。用于经营宾馆的房屋共计四套，其中X-1、X-2系刘国英所有，X-3、X-4系孙文杰、黄友谷所有。在经营的过程中，陈雪退出谷歌宾馆的合伙经营，2013年8月1日，谭光平、原告余明英加入谷歌宾馆合伙经营，并与喻锦秀（白中普之妻）、印正会（龚明开之妻）签订了《谷歌宾馆合伙经营协议》，约定四方合伙经营黔江区新华大道中段南海城新禹苑六楼的谷歌宾馆，合伙期限自2013年至2022年5月17日，转让费共计76万元，四家每户出资19万元，利润四家平均分配，合伙债务四家平均承担。推荐印正会为合伙负责人，对外开展业务，订立合同，对合伙事业进行日常管理。另协议就合伙的入伙、退伙及合伙的终止等进行了约定。2016年6月30日，以何承刚（谭光平之妻）、喻锦秀、印正会为甲方，王松为乙方，王松与余明英系夫妻关系，签订《股权转让协议》，约定黔江区新华大道中段南海城新禹苑六楼的谷歌宾馆原股东何承刚、喻锦秀、印正会、王松四人合伙经营，何承刚、喻锦秀、印正会三股东将宾馆每股以现金7500元的股权转让给股东王松一个人经营，从2016年7月1日转让后，宾馆的所有权和使用权属王松所有，与甲方三人没有任何关系，印正会有义务协助王松办理过户手续。庭审中，二原告与刘国英均认可从2016年7月起双方开始合伙共同经营谷歌宾馆，无书面合伙协议，口头约定孙文杰的房屋租金由二原告支付，至于刘国英房屋的租金，二原告称因刘国英既是两套房屋的出租人，同时也是承租人，因此由刘国英自行负责其两套房屋租金收取，实际刘国英的租金系从宾馆经营收入中支付。刘国英称自己的两套房屋租金系由其自己处理。2016年7月6日，原谷歌宾馆变更为黔江区梦居商务宾馆，类型为个体工商户，经营者登记为刘国英，组成形式为个人经营。二原告接手宾馆经营后，未与二被告间签订任何书面协议，从原告提交的银行业务凭证显示，从2014年12月28日开始，王松、余明英开始向孙文杰交纳X-3、X-4房屋租金，其中2014年12月28日王松转账30000元；2016年1月5日王松转账30000元；2016年12月30日王松转账30000元；2017年6月25日余明英转账30000元；2018年1月1日余明英转账30000元；2018年7月4日余明英转账30000元；2019年1月6日余明英转账30000元；2019年7月3日余明英转账10000元；2010年1月1日余明英转帐3400元；2020年1月9日余明英转账8000元。原告及被告孙文杰出示的微信聊天记录截屏显示，2019年7月3日，原告余明英向被告孙文杰交纳了一个季度房屋租金11400元，其中1400元通过微信转账向被告孙文杰支付。2019年9月27日余明英向被告孙文杰交纳一个季度的房屋租金11400元。2020年1月1日，余明英向孙文杰交纳一个季度的房租11400元，其中微信转账8000元，但在微信中孙文杰于当日表示拒绝接受余明英交纳的8000元，孙文杰回复余明英房屋租金不收了，房屋要收回来出卖，前两天才跟刘姐商量好，并表示转卡里的租金也会退还给余明英，房屋里能搬走的东西尽快搬走。2020年1月21日、2020年4月18日孙文杰微信通知余明英将宾馆内能移动的东西全部搬走。2020年7月7日孙文杰再次微信通知余明英：“……因为我在2020年元月份就已经告诉你要收回房屋，要求你腾退房屋，终止租赁关系；而且在2020年之前的房租你也没有按时交足，你本身就已经违约的，我是有权收回房屋的……”。原告余明英于2020年4月6日发朋友圈：“感谢各位朋友一直以来对谷歌宾馆的照顾，现在宾馆也垮台了……还有需要捡趴活的快过来，所有的东西一律便宜处理！……”原告庭审中陈述，从2019年7月1日开始，经三方协商一致，将租金下调至3800元每个月，原告按照季度交纳，租金缴纳至2020年3月31日，被告孙文杰庭审中不予认可。对于《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》的解除，被告孙文杰庭审中陈述，2019年12月7、8日左右，宾馆负责人刘国英通知孙文杰终止租赁合同关系，叫孙文杰自己收回房屋，终止租赁合同原因是宾馆生意差，余明英也多次给刘国英说不再合伙经营。被告刘国英庭审中陈述，因宾馆生意不好，2019年7月原告向刘国英提出散伙，又请求孙文杰减少房租，孙文杰以原告违约及本应按原合同约定逐年递增缴纳房租为由拒绝了原告，后原告不愿继续经营，致谷歌宾馆停业，2019年12月初，刘国英无奈告知孙文杰谷歌宾馆不再经营，确定退回孙文杰房屋，租赁合同于2019年12月解除，合同解除时口头告知过原告。二原告认为二被告陈述不实，被告孙文杰是以要进行出卖为由收回房屋，并不是因为宾馆生意差，被告于2020年4月1日收回房屋，导致二原告宾馆被强行关闭，故合同解除时间应为2020年3月31日。另刘国英陈述，其对谷歌宾馆的装修付出与原告同等的对价，原告单方终结谷歌宾馆经营，并将宾馆用品对外处置，宾馆在2020年4月1日关停后，给其造成多重损失，刘国英作为宾馆负责人，为了减少损失，只好于2020年4月8日请电工开始装修自己的房屋，不存在过错，但余明英进行了阻止。另查明，2020年4月18日，余明英与刘国英丈夫陈海因宾馆财产发生纠纷，陈海进行了报警。2020年6月6日，余明英与孙文杰因房屋租赁发生纠纷，余明英进行了报警。两次报警公安机关均进行了出警。原告在庭审中明确，装修损失以原告2013年8月1日入伙时谷歌宾馆的作价76万元，再以合同约定的10年其限进行分摊，未使用时间为损失，从原告接手开始至起诉之日宾馆未进行过装修；经营损失从2020年4月1日起至2022年5月16日，以原告2017年经营宾馆个人分得79855元标准计算；违约金以合同约定的100万除以10年乘以2年1个半月，所得金额再乘以50%。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二被告与案外人龚明开、白中普、陈雪于2012年5月16日签订《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》，原告余明英通过与案外人谭光平、喻锦秀、印正会于2013年8月1日签订《谷歌宾馆合伙经营协议》加入谷歌宾馆合伙经营，后其余合伙人于2016年6月30日通过签订《股权转让协议》将宾馆股权转让给原告王松，退出合伙经营，二原告从2016年7月开始与被告刘国英合伙经营宾馆至今。虽然二被告庭审中不认可与二原告存在租赁关系，但二被告与案外人间的《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》明确约定案外人在经营过程中，有权进行对外转让、转租，同时，案外人从2014年12月起就停止向孙文杰缴纳房屋租金，孙文杰对于刘国英与二原告合伙经营宾馆至今以及宾馆负责人是刘国英的事实也一直知晓，并从2014年12月起开始收取二原告支付的租金，其也未再向案外人主张过任何权利。因此，在孙文杰知晓且不反对的情况下，应当认定孙文杰已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。关于被告刘国英，从2017年起，其开始与二原告使用出租房屋并合伙经营宾馆，对租金的支付方式进行了约定，故在合伙前，刘国英的身份是案涉房屋出租人，而之后，其身份是双重的，既是房屋出租人，同时也是房屋承租人。在承租权转让的情形下，只是租赁主体变更，租赁关系始终只有一个，故原《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》中的承租主体变更为二原告与刘国英，承租主体的权利和义务一并转让给了二原告及刘国英。对于原告王松、余明英要求解除《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》，但该合同包含两个不同法律关系，即宾馆经营权转让与房屋租赁，关于宾馆转让已实际履行完毕，不存在解除事由，故对于原告要求解除的合同中谷歌宾馆转让部分不予支持。关于合同中的房屋租赁部分，系继续性履行合同，2016年7月刘国英与二原告开始合伙经营宾馆，并于2016年7月6日将原谷歌宾馆变更为黔江区梦居商务宾馆，经营者登记为刘国英，此后，二原告与刘国英以黔江区梦居商务宾馆对外经营并处理相关事宜。刘国英作为承租人、宾馆合伙人同时也是宾馆营业执照载明的经营者，与被告孙文杰就租赁合同的解除达成协议，符合合同法关于合同解除的协议解除方式，其代表合伙人对外实施的民事法律行为应当对全体合伙人有效，故刘国英向孙文杰提出要求解除房屋租赁合同的行为效力应及于全体合伙人。刘国英、孙文杰均认可刘国英于2019年12月初通知孙文杰解除房屋租赁合同，停止宾馆经营，案涉合同已于2019年12月初解除。故本院认定《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》中房屋租赁部分于2019年12月解除。原告认为因出租人收回房屋而致使其不能继续使用租赁物，应由二被告赔偿其装修损失、经营损失及违约金，根据法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告称其接手宾馆经营期间并未对房屋进行过装修，现依据其与案外人签订的《谷歌宾馆合伙经营协议》中对宾馆剩余年限内装修和投入价值核定的76万元来计算装修损失，因该协议是原告与案外人签订，根据合同相对性，双方对于宾馆装修及投入价值的认定不能及于出租人即二被告，故对于装修损失因原告未能举证证明，不予支持。至于原告主张的经营损失，仅提交了其自行制作的2017年宾馆收支明细，证据不足，不予支持。另，因案涉合同解除系由承租人向出租人提出，并非因出租人违约导致合同解除，故原告违约金及装修损失、经营损失的请求无事实及法律依据，不予支持。至于刘国英处理合伙事务是否存在侵犯合伙人利益，不在本案处理范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认2012年5月16日签订的《谷歌宾馆转让、房屋租赁合同》中房屋租赁部分内容于2019年12月解除；二、驳回原告原告王松、余明英的其他诉讼请求。案件受理费6784元，减半收取计3392元，由原告王松、余明英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 罗 帆二〇二〇年九月二十一日书记员 石光文