广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23198号原告：禤立钧，男，2006年6月27日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码914***********441A。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440********0143831。原告禤立钧诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（下简称“长富公司”）、招某1、广州新臣房地产经纪有限公司（下简称“新臣公司”）合同纠纷一案,本院于2020年9月11日立案后，原告撤回对新臣公司的起诉，本院予以准许，详见同案号民事裁定书。本院依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人简胜君、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼。被告招某1经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2018年3月21日签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告长富公司向原告退还使用权出让金183000元及利息（以183000元为本金按年利率4.35%自2018年3月21日起计算至实际清偿之日止）；3.被告长富公司返还物业维护费2130元及利息（以2130元为本金按年利率4.35%自2018年3月21日起计算至实际清偿之日止）4.被告招某1对上述第2、3项诉请承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告长富公司签订《物业使用权租赁合同》约定由长富公司将位于佛山市南海区*****长富都市创意产业园的涉案物业使用权转让给原告，约定了出让期限及出让金总额，长富应于2018年10月30日将竣工验收的物业交付给乙方使用。合同签订后原告依约向长富公司交付全部款项，该款项是付至长富公司法人招某1账户，长富公司向原告出具了收据。据原告了解，案涉物业所在土地是长富公司向佛山市南海区******旧二股份合作经济社（下简称“经济社”）承租的，承租期为30年。依照长富公司与经济社的约定：长富公司是每半年交一次租，若长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地上建筑物收回经济社所有。而长富公司将案涉物业转租给原告，出让金却在几个月内全部收齐。若长富公司一旦无力向经济社支付出让金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且案涉物业在报建时也是以车间的名义进行报建的，而长富公司擅自将车间改为公寓对外进行宣传销售，其行为也违法。另外，在购房时，被告房天下公司作为中介方向原告收取了认购案涉房屋的装修优惠定金。而房天下公司只是中介服务方，其有义务了解案涉物业是否符合出租、出售条件，但其并没有履行该义务，根本无权收取该费用。另招某1是长富公司的法人及股东，长富公司的注册资金仅3万元，长富公司用招某1的私人账户收取所有对外使用权的出让金，可见招某1与长富公司的资产混同，招某1应对原告的损失承担清偿责任。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》约定履行。1、长富公司不存在任何违约行为。（1）涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准。（2）在案涉物业符合交付使用条件时，经原告确认无异议后，长富公司已向其交付涉案物业，同时双方约定原告将涉案物业返租给长富公司，长富公司向原告支付了返租租金。2、长富公司与佛山市南海区******旧二股份合作经济社签订的与涉案物业相关的资料合法有效，长富公司也一直正常履行，原告的不安并无事实依据，根本不构成解除合同的理由。3、《物业使用权租赁合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保护合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，长富公司认为：1、若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》,原告亦应向长富公司返还已收取的返租租金。根据双方约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司的返租租金，应向长富公司返还。为减少累讼，应将原告收取返租租金在本案中扣减长富公司应退还的使用权租赁金。2、原告主张的利息的开始时间并无事实依据及法律依据，应从解除之日起计算。3、长富公司与招某1之间不存在财产混同。（1）招某1是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立。（2）涉案使用的户名为招某1的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由招某1本人使用，款项也属于长富公司所有，长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。（3）案涉交易主体明确，合同是由长富公司与原告签订，全部收款收据均是由长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是长富公司，案涉招某1账户一直由长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由长富公司收取，返租租金也是由长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。（4）原告提供的招某1账户仅能证明长富公司使用户名为招某1的账户，但并无其他证据证明长富公司与招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，长富公司或者招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形不符合《公司法》第十二条的规定，原告主张招某1对长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。被告招某1没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年3月21日，位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2018年3月21日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于长富都市创意产业园1号楼414号；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2042年9月1日；期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计213000元；甲方应于2018年10月30日日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。物业交付时间逾期60天以上的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。被告长富公司于2018年3月21日出具收据，确认收到原告涉案房屋使用权转让金213000元（原告称其中30000元由新臣公司收取并已退还）、物业公共服务费2130元。原告确认收到被告长富公司支付的经营收益21300元。被告长富公司于2020年9月7日收到本案起诉状。另查明，被告长富公司在出租佛山市南海区*****侧车间物业时，通过招某1银行账户收取使用权出让金并支付返租收益。另查明，长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马足忠。本院认为，涉案房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年10月30日前交付经竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付超过60天，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉案房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年9月7日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权租赁合同》20年内的租赁约定及委托经营管理合同已于该日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的出让金183000元、公共服务费2130元予原告。被告长富公司占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，原告主张物业使用权出让金183000元、公共服务费2130元，自2018年3月21日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息，合情合理，本院予以支持。合同因逾期交付而解除，原告无权收取涉案物业的收益，原告已收取长富公司支付的21300元，应从上述物业使用权转让金的利息中扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年9月24日），长富公司应付的物业使用权出让金利息为19967.59元，扣减利息后，收益差额1332.41元应从物业使用权出让金中抵扣，故长富公司仍应退还物业使用权出让金181667.59元及支付以此为本金自2020年9月25日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。招某1系长富公司的股东，长富公司通过招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张招某1对长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告招某1经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告禤立钧与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限内的约定于2020年9月7日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款181667.59元及支付以该款为本金自2020年9月25日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告禤立钧；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还公共服务费2130元及支付以该款为本金自2018年3月21日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告禤立钧；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告禤立钧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2511.55元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的2511.55元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年九月三十日书记员  李 慧