北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33192号原告（反诉被告）：北京星火国创企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路国创产业园**楼**502。法定代表人：孔庆锡，董事长。委托诉讼代理人：郭文强，男，1990年1月2日生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：朱长青，男，1982年8月16日生，汉族，户籍地江西省建湖县。原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）朱长青（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭文强，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告欠付租金53460元；2、被告给付逾期付款违约金9676．2元；3、被告给付解除合同违约金40257元。事实和理由：原、被告于2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区来广营西路国创产业园6号楼1层东壹区X（以下简称X房屋）。现被告已付租金至2019年12月31日，根据合同约定，被告应于12月17日支付下半年的租金，当时被告提出延期，原告也表示同意，但被告至今没有交付。后被告于2020年2月28日告知原告房屋密码锁密码，认可被告于该日交还房屋。原告认为被告提前退租致合同解除。现仅主张截止2月26日的租金，此后的均不再主张。被告并应按合同约定给付逾期付款违约金（主张截止2月26日的数额）、解除合同违约金。X房屋至法庭辩论终结仍未出租。被告辩称：认可合同已经解除，亦认可于2月28日向原告交付房屋，同意给付欠付租金。但不认可被告违约致合同解除。被告应于12月17日支付下半年的租金，但被告资金流出现问题，后来疫情发生。被告承租X房屋系为公司办公使用，公司是经营装修材料的，疫情对装修影响较大，所有的项目几乎全部停摆，导致被告无力支付租金。被告系依据不可抗力主张解除合同，不同意承担全部违约金，如法院判决负担违约金，亦申请法院予以酌减。此外，就疫情期间1月24日至2月26日期间的租金，申请法院予以酌减。被告向本院提出反诉请求：1、原告退还被告押金54750元；2、原告返还被告X房屋内物品。事实和理由：被告以不可抗力解除合同，不应承担违约责任，原告应退还押金。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。被告自12月17日即构成逾期付款，当时疫情仍未对经营产生影响，被告违约与疫情不可抗力无关。根据合同约定，被告提前解除合同，无需退还押金。就X屋内物品，同意被告自行拉走。本院经审理认定事实如下：原告原名北京市星火工贸有限公司，后于2018年5月7日变更为现名称。原、被告于2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告X房屋，租赁房屋的用途为办公，租赁面积为200平方米；房屋租赁期为4年，自2017年6月1日起至2021年6月30日止；双方一致同意，出租人给予承租人的装修免租期自2017年6月1日起至2017年6月30日止，如果本合同提前解除，装修免租期按照本合同约定的租赁期限平均计算；房屋的租金自约定的房屋起租之日（即2017年7月1日）起计算，每两年环比递增8%，租金标准为第一年为4．5元/天/平米，第二年4．5元/天/平米，第三年为4．86元/天/平米，第四年4．86元/天/平米；租金支付方式：每半年为一期，每期租金提前10个工作日支付；承租人应在本合同签署后5个工作日内向出租人交纳相当于2个月房租的押金，54750元；自本合同签订之日起，被告不得提出退租，否则出租人可书面通知承租人解除本合同，出租人须将承租人已支付但尚未到期的房屋租金退还承租人，但承租人已支付的押金和其他费用均不予退还，同时，承租人还须支付给出租人相当于当年一个月的租金作为违约金；承租人逾期支付租金或各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的1‰向出租人支付违约金；承租人逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，出租人可书面通知承租人解除本合同；对于租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物按照如下方式处理：因被告违约导致合同解除，原告同意利用的，被告可遗留装饰装修物，原告不同意利用的，被告负责将房屋恢复至装修前的状态。庭审中，原、被告认可被告已付押金54750元，并已付租金至2019年12月31日。后被告于2020年2月20日向原告发送《退租申请》，写明“突如其来的新冠疫情导致经营停摆，资金链断裂”，“决定自2月20日起不再租用贵司的房屋”，原告于当日收到。双方认可被告于2020年2月28日将房屋密码锁密码告知原告。庭审中，原、被告认可被告交房时未将屋内物品清空，双方协商同意于5月26日交接物品，原告并表示被告不得破坏装修。后原告表示因被告未将房屋恢复原状，不同意被告带走物品。后就该X房屋内物品以及房屋装饰装修，原、被告达成如下调解方案：一、原告协助被告腾空X房屋内物品（空调除外）；二、被告拆除X房屋内的铁艺会议室一个。原告并表示不再主张其他装修恢复原状。双方同意将该调解方案写入判决书判项。本院认为，原、被告于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均同意解除合同，本院对此不持异议。庭审中，双方认可被告自2019年12月17日起逾期支付租金，显示被告所述资金周转困难并非与疫情发生全然相关。且考虑涉案合同的性质、内容，疫情并不必然导致合同履行不能，仅因被告资金周转导致履行困难。基于上述考虑，被告主张以不可抗力解除合同，本院难以支持。应认定被告逾期支付租金、提前解约致合同解除。但同时亦应考虑到，在原告最初同意被告延期支付、合同继续履行的情况下，被告于2月20日主动提出解除合同，考虑到被告系经营装修材料，其主张因疫情发生加剧了资金周转困难，具备一定的合理性。应认定合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案综合考虑被告违约行为、合同情势变更及二者原因力酌情处理。就原告第一项诉讼请求，现原告主张自2020年1月1日至2月26日期间的租金，本院对此不持异议，被告应予支付。考虑到合同情势变更，被告申请对相应租期的租金标准予以酌减，本院予以支持，酌情判定被告给付欠付租金45000元。就原告第二项诉讼请求，考虑被告逾期日期发生于2019年12月17日，并非与疫情全然相关，本院酌情判定被告给付逾期付款违约金2000元。就原告第三项诉讼请求、被告第一项反诉请求，被告虽于2月28日告知原告密码锁，但未将屋内物品搬走，确给原告造成了一定的房屋使用费损失。且原告未再主张房屋免租期损失。被告应予给付违约金，但原告主张有误，本院确认违约金数额为29565元。被告已付押金亦不再予以返还。就被告第二项反诉请求，现双方就此达成一致，本院对此不持异议。现双方均就装修恢复原状达成一致，并要求在本案一并处理，本院对此亦不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱长青于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司欠付租金四万五千元。二、被告（反诉原告）朱长青于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司逾期付款违约金二千元。三、被告（反诉原告）朱长青于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司解除合同违约金二万九千五百六十五元。四、原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）朱长青搬走清空位于北京市朝阳区来广营西路国创产业园6号楼1层东壹区X房屋内未形成附合的全部物品（空调除外）。五、被告（反诉原告）朱长青于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区来广营西路国创产业园6号楼1层东壹区X房屋内铁艺会议室一个。六、驳回原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）朱长青的其他反诉请求。案件受理费1150元，由被告（反诉原告）朱长青负担953元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司）；由原告（反诉被告）北京星火国创企业管理有限公司负担197元（已交纳）。反诉费575元，由被告（反诉原告）朱长青负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年九月十六日书记员  张 茜