河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1××民终3092号 上诉人（原审原告、反诉被告）：申慧芬，女，1990年1××月25日出生，汉族，住山西省祁县昭馀镇东风路200号1号楼1单元1××1室。 委托诉讼代理人：王蒙，男，1985年12月11日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区东水泥宿舍5号楼内单元1××5号。系申慧芬之夫。 委托诉讼代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈薇，女，1984年9月25日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：闫宏，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑞堂，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人、反诉被告）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码：91131××82557660129Ｕ。 法定代表人：谭启建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张健，该公司员工。 上诉人陈薇、申慧芬因与被上诉人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1××28民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 申慧芬上诉请求：1、依法改判陈薇自2019年9月29日起至办理房屋产权过户之日止的违约金，以950000元为基数，按照年利率24%的标准计算；2、判令陈薇在房屋产权过户之日起六十日内如不能支付剩余房款950000元，按欠付金额为基数从逾期之日起按年利率24%支付违约金至剩余房款付清为止。事实和理由：1、一审酌定的违约金标准过低。双方在《房屋买卖合同》中约定，如果违约，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付违约金。一审法院认定这一标准过高，也不应低于年利率24%的标准。本案是欠款，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利率、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%部分，人民法院不予支持，在年利率24%的范围内予以支持。2、一审法院对陈薇在付款期限届满后如不能付款的违约责任没有作出处理不当。一审中申慧芬主张陈薇违约行为是从不予办理房屋产权过户手续为起点开始连续计算违约金，一审给予被陈薇办理产权证书后60天的筹款期。将陈薇的违约行为分为两个阶段，房屋产权办理前和产权证办理60天后。产权证办60天后，如未付款仍应以欠款金额为基数，按年利率24%计算违约金。 陈薇辩称，违约金应以实际损失为基础，申慧芬没有实际损失，不应支付违约金。本案系房屋买卖合同纠纷，有别于借款合同的还款义务，不能以民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。合同法司法解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基准。本案中申慧芬迟延履行过户，构成根本违约，致使房价下跌，如果根据原价支付剩余购房款，会造成我方重大损失。因申慧芬违约，应该解除合同，返还我方支付的财产。申慧芬未办理解除抵押手续，我方尚未办理贷款，合同中没有约定直接支付剩余款项，一审认定事实错误。 三河市顺心置地房产经纪有限公司述称，同意申慧芬的第一项诉讼请求，申慧芬的请求于法有据，应予以支持。 陈薇上诉请求：1、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1××28民初2896号民事判，依法改判或发回重审；2、诉讼费由申慧芬、三河市顺心置地房产经纪有限公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。申慧芬存在严重违约情形，合同应予以解除。1、申慧芬一审未提交贷款结清证明、不动产登记证书原件。申慧芬在诉状中表示2019年9月1××日领取的房产证，但不动产证是2019年7月17日作出，严重超过协议中约定的十天期限，构成根本违约，应当解除合同。2、合同中并未约定支付剩余95万元房款的具体时间，约定先办理贷款，陈薇没有任何违约行为。一审判定陈薇履行给付剩余款项，并根据房屋买卖合同第五条判违约金时间节点，没有任何事实和法律依据。3、申慧芬作为卖方，履行过户是其最根本的义务，完成过户是陈薇实现合同目的的基本表现。签订合同时，申慧芬承诺2017年底2018年初履行过户，陈薇多次催促，申慧芬却迟迟不履行过户义务，其构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，自2017年2月签订合同至今已经3年多，严重超过90日，申慧芬严重违约，合同应当解除。4、申慧芬不履行过户义务的违约行为，导致现在房价大幅下跌，若陈薇继续按照原价支付剩余房款，显失公平，本案应属于情势变更。5、陈薇非廊坊户籍，且无当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明，依据廊坊市发布的限购政策，陈薇无法继续购买涉案房屋，合同目的无法实现，应当解除。2017年3月21日，廊坊出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》规定，购房首付款比例不低于50%，涉案房屋价格下降，导致陈薇贷款数额降低，履约能力受到重大影响。6、合同约定的违约金过高，且陈薇未构成违约，申慧芬也未造成任何实际损失，陈薇不应承担任何违约责任。7、三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司未完全履行居间服务义务，居间服务费应予返还。《居间服务合同》第三条规定，服务内容包括提供与房屋相关的政策和市场行情咨询。三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司作为居间方，不得在交易中提供虚假信息或者故意隐瞒真实情况。但事实上三河市顺心置地房地产经纪有限公司大厂分公司在签订合同时恶意串通、故意隐瞒过户具体时间，未完全履行合同约定的居间服务，也未提供过户、贷款及评估服务，此费用并未实际发生，陈薇已付的居间服务费应予返还。 申慧芬辩称，原审认定事实清楚，除了违约金标准过低外适用法律正确，涉案房屋贷款已经结清，房产证已经下发，一审已经提供证据并核实。申慧芬接到通知第二天就领取了房产证并通知了陈薇，没有任何违约行为，申慧芬和中介公司没有承诺2017年年底房产证能下来办理过户。合同约定房本下来后十个工作日内双方办理过户登记，房本下来前申慧芬已还清贷款。虽然合同中没有约定95万元的具体支付时间，但是按照合同约定，陈薇应当去办理房产登记，申请办理贷款，陈薇不办理房产登记、贷款明显是怠于履行义务，构成违约。限购政策在合同签订之后，不影响合同履行。陈薇称情势变更导致合同目的不能实现错误，房屋的使用价值不会发生变化，陈薇以房地产市场价格波动要求解除合同毫无道理。 三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称，我公司于2017年2月23日成功促成买卖双方签订涉案房屋的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》等。根据《居间服务合同》第三条，甲乙双方就房屋签订买卖合同即视为丙方的服务已完成，我公司的居间服务义务已全面履行完毕。我公司未与任何一方恶意串通，双方均知悉房屋的状况，应按照合同约定全面履行。我公司预收了过户费、贷款服务费、评估费，由于买卖双方涉诉，程序还没有进行到过户阶段，过错在陈薇，我公司多次告知陈薇继续履行后期事宜。陈薇以限购政策为由要求解除合同明显不合理，合同的签订早于限购政策。 申慧芬向一审法院起诉请求：1、判令本诉被告支付本诉原告剩余购房款950000元。2、判令本诉被告支付本诉原告违约金，按照每日875元标准计算自2019年9月21日起支付至房款付清之日止。3、本诉被告承担本案诉讼费用。 陈薇向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告申慧芬双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令反诉被告申慧芬向反诉原告返还购房款800000元并支付利息（按照银行同期贷款利率标准计算自2017年2月24日起至实际返还之日止）。3、判令解除反诉原告与反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》，反诉被告申慧芬、反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司返还反诉原告居间服务费、过户服务费、贷款服务费及评估服务费共计5631××元并支付利息（按照银行同期贷款利率标准计算自2017年2月24日起至实际返还之日止）。4、判令反诉被告申慧芬、反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司支付反诉原告物业费5729.52元并支付利息（按照银行同期贷款利率标准计算自2017年2月24日起至实际支付之日止）。5、反诉被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年2月23日，本诉原告和本诉被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定本诉被告购买本诉原告名下位于大厂潮白河孔雀城襄颖园商品住宅22-2-2003号房屋，房屋成交价格1750000元，买受人应于合同签订当日将首付款（含已付定金）800000元支付给出卖人。合同第四条第（六）项第2小项约定：“买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币950000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第（2）种方式解决：（1）买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人”。关于交易方式及权属转移登记，合同第五条约定：“买卖双方同意，于房本下来，居间人通知1××个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。关于房屋交付，合同第七条约定：“出卖人应当在收到买受人首付款当日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：（一）出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接相关物品；……（三）移交该房屋房门钥匙”。关于违约责任，合同第九条约定：“因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金”。合同第十三条约定：“双方达成的其他约定：详情见补充协议”。本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）及居间方（丙方）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《补充协议》第一条约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）壹佰柒拾伍元整，此价格为甲方净得价，不含税”。关于房屋交易事宜，该协议第二条约定：“2、甲方应在开发商通知领取房产证之日起1××个工作日内领取房产证。3、甲方应在取得房产证1××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。4、甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5、甲乙双方应于甲方还款解押后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”。关于违约责任，该协议约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的。每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。同日，本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）及居间方（丙方）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司共同签订《居间服务合同》及《交易服务代理合同》，《居间服务合同》第四条约定“本次约定的居间服务费41560元，......乙方承担41560元”，《交易服务代理合同》第三条约定，“签订本合同当日，由乙方向丙方支付一下费用：居间服务费41560元；过户服务费3000元；贷款服务费3000元；评估服务费8750元”。上述合同签订后，本诉被告按约向本诉原告支付购房定金及首付款共计800000元，向第三人支付了居间服务费41560元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费8750元，共计5631××元。本诉原告按约将涉案房屋及房屋内设施设备等一并交付给本诉被告。本诉被告收房使用期间向物业管理部门缴纳了物业费共计5729.52元。2017年4月13日，本诉原告一次性还清了涉案房屋的全部按揭贷款。2019年9月9日，本诉原告取得了涉案房产的不动产权登记证书，证书中涉案房产坐落为襄颖园小区22号楼2单元2003号。2019年9月1××日，本诉原告通知第三人其已取得涉案房产的不动产权登记证书，可以办理产权过户。2019年9月18日，第三人的工作人员通过微信方式与本诉被告取得联系，告知其涉案房产已经取得不动产权登记证书。2019年1××月至2019年11月期间，第三人的工作人员又多次通过微信方式与本诉被告取得联系，通知其继续履行合同义务，办理涉案房屋过户手续。另查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知（〔2017〕27号），该意见对涉案房屋所在地实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策：“非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房……”。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。 一审法院认为，本诉原告（反诉被告）申慧芬与本诉被告（反诉原告）陈薇签订的《房屋买卖合同》，本诉原告（反诉被告）申慧芬与本诉被告（反诉原告）陈薇及第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》均系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉原、被告签订《房屋买卖合同》与《补充协议》及支付首付款、交付房屋的时间均早于限购政策出台时间，本诉原、被告双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，涉案房屋买卖合同应当继续履行。本诉原告在其领取涉案房屋不动产权证书的次日即联系第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司要求继续履行合同，办理房屋过户事宜，并无任何违约行为，对本诉被告提出的本诉原告迟延履行过户义务的主张，一审法院不予采信。本诉第三人于2019年9月18日即通知本诉被告涉案房屋已经完成不动产权登记，但本诉被告未予配合办理房屋过户手续，未继续履行付款义务，违反了合同约定，其应向本诉原告支付违约金。合同中关于以总房款为基数计算违约金的约定，显失公平，违约金的计算标准约定过高，一审法院酌定以未给付的剩余房款950000元为基数，按照银行同期贷款利率标准自本诉被告收到第三人通知后十日（2019年9月29日）开始计算至办理房屋过户手续之日止。本诉原告要求本诉被告自其取得房产证的第十日，即2019年9月21日起给付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、本诉原告（反诉被告）申慧芬、第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内配合本诉被告（反诉原告）陈薇办理关于河北省大厂回族自治县房屋产权过户手续。本诉被告（反诉原告）陈薇承担河北省大厂回族自治县房屋过户登记至其名下的税费及相关费用，并向本诉原告（反诉被告）申慧芬支付自2019年9月29日起至办理房屋产权过户之日止违约金（以950000元为基数，按照银行同期贷款利率标准计算）。二、本诉被告（反诉原告）陈薇于涉案房屋办理产权过户之日起六十日内给付本诉原告（反诉被告）申慧芬剩余购房款950000元。三、驳回本诉原告申慧芬其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陈薇全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取6650元，反诉案件受理费减半收取6205，两项共计12855元，由本诉被告（反诉原告）陈薇负担。 本院二审期间，陈薇提交郝永强的证言复印件，证明申慧芬与陈薇签订合同时口头承诺2017年底就能领取房产证，2017年-2018年两年间陈薇多次催促房本的进展。申慧芬质证意见，该证据不属于新证据，对真实性不予认可，证人应出庭作证。被上诉人认为此证据不属于新证据。本院审查认为，对证言的真实性无法确认，不予采信。本院查明，三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司已注销，其债权债务由三河市顺心置地房产经纪有限公司承担。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2017年2月23日，申慧芬与陈薇签订的《房屋买卖合同》及申慧芬、陈薇、三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》均是各当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订于限购政策出台前，限购政策未表述对限购政策出台之前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的原则，双方的房屋买卖行为不受限购政策的影响，应继续履行。申慧芬在领取涉案房屋不动产权证书的次日即联系三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司要求继续履行合同，办理房屋过户事宜，符合合同约定，不存在违约。陈薇主张申慧芬承诺2017年底2018年初履行过户，申慧芬领取涉案房屋不动产权证书期限超过约定的期限，未提供证据证实，本院对该主张不予支持。2019年9月18日，三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司通知陈薇涉案房屋已经完成不动产权登记，但陈薇未配合办理房屋过户手续，未继续履行付款义务，违反了合同约定，一审法院酌定以未给付的剩余房款950000元为基数，按照银行同期贷款利率标准自2019年9月29日开始计算至办理房屋过户手续之日止支付违约金，并无不当。申慧芬提出一审法院对陈薇在付款期限届满后如不能付款的违约责任没有作出处理的上诉主张，一审判决已经写明如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 综上所述，申慧芬、陈薇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14802元，由申慧芬负担1502元、陈薇负担13300元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月二日 书记员 周 雪