镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初3769号原告：张亚西，男，汉族，1966年3月23日生，住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。被告：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**，统一社会信用代码9132110073827370XB。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。被告：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）统一社会信用代码91321111756436816C。投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：周文波，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熙，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原告张亚西与被告镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称“光大公司”）、镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称“金富社区”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈荣富、被告光大公司的委托诉讼代理人卜林、被告金富社区的投资人陈梅青及其委托诉讼代理人周文波、王熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚西向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因金富社区服务中心综合楼一层109号门面房买卖协议被确认无效造成的经济损失1200000元。2、被告依法承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年8月20日，被告光大公司与被告金富社区签订了一份建筑工程施工合同，约定被告金富社区将其服务中心综合楼土建工程发包给被告光大公司承建，该综合楼用地性质为国有划拨土地。合同签订后，被告光大公司在领取建筑工程施工许可证后组织施工，在施工过程中，因被告金富社区无力支付工程款导致工程停工。为解决工程款支付问题，2004年7月8日，两被告签订了以房抵工程款协议一份，协议约定：金富社区综合楼一层107-110四间门面房按2750/㎡计算、三层大户一套按1500/㎡计算抵给被告光大公司作为工程款。被告光大公司为筹集资金，于2004年8月6日与原告签订了《商品房购房协议书》，约定：被告光大公司将金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第9间门面房（总面积为60平方米）以3600元/平方米的价格出售给原告，总价为216000元。付款方式为，协议签订之日起支付50%购房款，工程交付使用，付足166000元，余款50000元在有效证件齐全后付清。协议签订之后，原告支付购房款198000元，其余购房款系材料款冲抵。至2017年6月22日，被告光大公司向贵院提起诉讼，法院于2018年6月18日作出（2017）苏1111民初4640号判决，确认原告与被告光大公司签订的《商品房购房协议书》无效。无效理由为涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，未经行政审批，转让无效。而申请行政审批的主体为被告金富社区，对此，被告对导致《商品房购房协议书》无效应承担责任。原告基于合同取得房屋，支付了房屋价款，并实际使用至今。现涉案房屋面临拆迁，原告请求两被告在拆迁价格的范围内对原告承担赔偿责任。被告光大公司辩称：认可原告诉称事实，但本案因被告光大公司与被告金富社区之间房屋抵偿协议引起，根据该协议，应当由被告金富社区承担责任。被告金富社区辩称：一、原告提交买卖协议时间存在矛盾、材料款冲抵购房款事实未能举证证明；二、原告诉请为合同无效导致的损害赔偿责任，属缔约过失责任，根据合同相对性，应由合同相对方光大公司向原告承担责任；三、缔约过失责任的范围为信赖利益损失，只限于直接损失。原告应举证证明其所受实际损失。合同无效之后，返还财产和折价补偿应二选一适用。本案原、被告具备返还财产条件，原告已实际返还。合同无效自始不发生效力，原告出租案涉房屋取得租金收益，未因合同无效遭受损失。四、原告与光大公司作为无效合同相对人，在合同缔约过程中均存在过错。原告购买案涉房屋时，明知案涉房屋未能取得合法产权；五、根据物权法相关规定，案涉房屋虽未能申领产权证书，但房屋由金富社区所建，相关拆迁利益应由金富社区享有。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：2002年9月11日，经镇江市润州区计划与经济贸易局批复，同意金富社区综合楼建设项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。2004年3月1日，王国平（甲方）与原告签订《商品房购房协议》约定，甲方将位于金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第9间门面房（总面积60平方米），以每平方米3600元，总价216000元价格出售给原告。同时代收卷帘门、水电表费用。付款方式约定，协议签订之日支付50%，余款在工程进度三层前付30%，在主体封顶前付10%，竣工拿钥匙时付10%。甲方向乙方购买的材料款项，在工程结算时一次性冲抵房款，乙方向甲方付房屋余款时，双方协商解决。房屋暂定2004年5月交付乙方，案涉房屋所在楼栋根据合同为三层，交付期5月底，如不交付给乙方按每月1000元罚款。房产证办理双方约定由建设单位统一办理，由甲方负责发放给乙方。2004年7月8日，金富社区与光大公司签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿原告的工程款；金富社区所抵给光大公司的房屋，房产证手续由金富社区办理，其房产证的费用由光大公司承担。2004年8月6日，王国平（甲方）与原告（乙方）签订《商品房购房协议书》，载明金富社区服务中心综合楼由王国平承建，工程款以一层门面房及三层住宅冲抵给甲方，甲方将位于金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第9间门面房按每平方米3600元售价出卖给乙方，乙方合计应支付甲方购房款216000元。甲方代收卷帘门、水表、电表费用。付款方式约定，本协议签订之日起付足50%，工程结束交付使用，乙方付足166000元，余50000元在有效证件齐全后付清。甲方工程需要建筑材料、五金材料、工具等，在市场同等质量同样价格情况下，乙方可以以材料款冲抵购房款。材料款冲抵购房款限于交付使用前支付购房款之时，乙方支付166000元购房款，现金130000元、材料款冲抵36000元。若甲方购买材料款项少于36000元，由双方再次协商。协议所涉房屋暂定2004年11月交付给乙方，因综合楼工程层数增加，交付期限顺延，原协议作废。其他事项约定，房产证由建设单位提供有效证件，可由甲方和建设单位协助办理。2004年3月2日，王国平向原告出具108000元收据，收款方式为现金，收款事由为购房款定金。2005年4月17日，王国平出具收条载明，收到原告购房预付款20000元；2005年9月1日，王国平举出收条，言明收到原告现金42000元；2007年7月12日，王国平再次出具收条，载明收到原告现金16000元；此外，王国平另出具一张未载明日期的收条，写明收到原告现金12000元；以上合计198000元。2005年1月28日，王国平与原告就材料款进行结账，确定门面房以材料款冲抵差为66028元，卷帘门、水表2000元，合计68028元。2005年，金富社区与光大公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，案号为（2005）润南民一初字第194号。案件审理过程中金富社区向本院提出保全申请。2005年4月22日，本院要求王国平不得转让金富社区服务中心综合楼一楼107-110号门面房。金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。判决生效后，金富社区向江苏省镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴交工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。2008年12月1日，金富社区张贴公告载明，金富社区服务中心综合楼一楼门面房，经（2008）苏民终字第260号判决，归金富社区所有，其他人不得擅自装修或改动，否则由此造成的损失自负，与金富社区无关。光大公司为筹集建设资金，已在判决前将抵偿工程款所得的房屋尽数出售，致使光大公司对省高院判决确定其负担的交付房屋义务陷入履行不能。2011年3月10日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定：镇江市光大建筑工程有限公司位于本市江南桥左侧镇江市润州区金富社区服务中心综合楼土建项目中107至110号四间门面房及305号房屋归镇江市润州区金富社区服务中心所有。2018年6月，本院作出的（2017）苏1111民初4640号民事判决书，确认光大公司与原告于2004年8月6日签订的《商品房购房协议书》无效。该判决已发生法律效力。又查：2008年，光大公司起诉原告迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉原告迁让上述房屋。上述3起案件最终均以裁定撤诉结案。诉争房屋原告使用至今。金富社区服务中心综合楼施工期间，王国平系光大公司员工为金富社区服务中心综合楼项目负责人。另，2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第9间门面房各项补偿合计为1149738元。以上事实，有原告提交的商品房购房协议两份、收据一组、结账单一份、（2017）苏1111民初4640号民事判决书、拆迁补偿计算单，被告提供的（2007）镇民一终字第4号判决书、（2008）苏民终字0260号判决书、（2011）镇复执字第5号裁定书、结算凭证、交付案款凭证、执行申请书、诉讼保全申请书、调查笔录、公告、房屋拆迁公告、信访答复意见及庭审笔录等附卷为凭。本院认为，2004年3月1日，原告与光大公司签订的《商品房购房协议》所涉房屋占用土地为国有划拨土地，转让之时未经行政审批，该《商品房购房协议》为无效合同。2004年8月6日，原告与光大公司签订的《商品房购房协议书》已被生效判决确认无效。合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及原告与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，原告已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司不能取得案涉房屋无法向金富社区履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。被告金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。被告光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司所签《协议书》虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司再次将房屋转让给原告，双方间买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，原告与光大公司所签两份买卖合同就产权证办理均载明由建设单位办理。加之以材料款冲抵购房款之约定，原告相较于光大公司处于合同签订相对弱势一方，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿原告因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿原告合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，原告基于对合同之信赖，已对案涉房屋进行装修。鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，同时结合原告、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、原告全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。本院认定原告因合同无效所受损失为1100000元。为减少当事人诉累，该损失直接由被告金富社区承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告镇江市润州区金富社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿原告张亚西损失1100000元。二、驳回原告张亚西的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元、财产保全费5000元，合计20600元。由原告张亚西负担1300元、被告镇江市润州区金富社区服务中心负担19300元。此款原告已全部预交本院，故被告镇江市润州区金富社区服务中心应在本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  朱金祥人民陪审员  史曙光二〇二〇年九月一日法官 助理  宋江波书 记 员  唐 坚