广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6116号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市骏承物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：朱锋景，该公司经理。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳志杰，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市友利仓储管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈向，该公司总经理。委托诉讼代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梅花，广东广立信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈向，男，汉族，1959年3月15日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梅花，广东广立信律师事务所律师。上诉人佛山市骏承物业管理有限公司（以下简称骏承公司）因与上诉人佛山市友利仓储管理有限公司（以下简称友利公司）、陈向房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。骏承公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，依法改判支持骏承公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由友利公司、陈向承担。事实与理由：第一，友利公司作为专业从事租赁行业的公司，知悉相应的行业风险，其与骏承公司签订的《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》（以下简称《租赁合同》）中约定的违约金标准符合双方对违约的预期，不存在过高的情形，一审判决酌定调整违约金按年利率5%的标准计算，处理有误。第二，《租赁合同》第九条第二款约定的“甲方有权要求乙方按照2倍租金金额支付违约金并有权解除合同”与“没收租赁保证金”应视为甲方享有的两项并列的权利。友利公司至今未支付任何租金，属于严重违约，骏承公司有权没收保证金，一审判决认定骏承公司没收租赁保证金须以解除《租赁合同》为前提，属于认定错误。综上，一审判决认定有误，请求二审法院支持骏承公司的上诉请求。二审庭审期间，骏承公司补充上诉理由及事实如下：一审法院开庭后，骏承公司多次发现友利公司通过涉案物业2层外层的LED屏幕发布广告收取收益，请求二审法院支持骏承公司的上诉请求。友利公司、陈向共同答辩称：第一，骏承公司认为友利公司存在使用涉案物业并通过涉案物业进行对外招租的情况，这与事实不符，骏承公司对此也没有证据证明。第二，骏承公司认为友利公司存在违约情形没有事实依据。事实上，骏承公司没有尽到瑕疵担保责任，多次欺诈引诱友利公司、陈向，才导致友利公司、陈向签订了《租赁合同》。第三，骏承公司在一审中明确以不解除《租赁合同》为前提，其主张没收友利公司的保证金没有依据。友利公司、陈向共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回骏承公司的全部诉讼请求及支持友利公司的全部反诉请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由骏承公司承担。事实与理由：第一，涉案物业的权属存在瑕疵，但骏承公司却始终坚称涉案物业不存在任何权属争议并劝说友利公司签订《租赁合同》。事实上，由一审提交的证据可以证明，佛山市禅城区岭某坊小区业主委员会（以下简称岭某坊业委会）主张涉案物业的首层归其所有，并极力阻挠友利公司使用。根据我国合同法第二百二十八条的规定，由于涉案物业存在以上的问题，友利公司签订《租赁合同》的目的无法实现，依法有权拒付租金。而且，骏承公司在本案诉讼之前承诺在解决涉案物业首层争议并办理好确权手续后才开始计收租金（一审中提交的陈向与骏承公司负责人李金城的微信聊天记录及骏承公司负责人李金城向陈向发送的《补充协议》可以反映该事实），但骏承公司至今未解决这个问题，故其无权向友利公司主张租金。但一审法院无视和忽略涉案物业存在的问题，在友利公司无法正常使用涉案物业的情况下仍然判决友利公司支付租金和违约金，严重显失公平。第二，友利公司聘请了有资质的消防评估机构对涉案物业进行消防系统评估，根据消防评估机构出具的《消防检查评估报告》可知，涉案物业存在一次消防未验收通过的重大瑕疵，不处理好消防问题，不仅影响到租赁物的使用，更会危及公共安全，骏承公司未尽瑕疵担保责任，导致友利公司的合同目的无法实现。第三，骏承公司至今仍未取得涉案物业首层的权属证明，无法证明其对涉案物业首层享有所有权和收益权。骏承公司作为物业的出租方，有义务举证其对涉案物业首层享有权属。事实上，涉案物业首层确实存在权属争议，当中有属于小区业主共有的公共面积。一审法院既不向有关部门调查取证，也没有到现场勘查，主观推断排除涉案物业首层存在属于公共场所的可能，显然有失公允。第四，骏承公司自始至终否认涉案物业首层存在权属瑕疵，并不断劝说友利公司签订《租赁合同》，承诺会尽快解决岭某坊业委会阻挠友利公司正常使用涉案物业的问题，基于对骏承公司的信任，友利公司才签订了《租赁合同》。一审法院仅仅以《租赁合同》的签订时间就主观臆断友利公司明知涉案物业存在瑕疵且默认接受无法使用涉案物业的后果，并以此为由全面免除骏承公司的瑕疵担保责任，极大地加重了友利公司的责任，显失公平。第五，《租赁合同》实际上已无法继续履行，依法应予以解除。由于骏承公司隐瞒涉案物业首层存在的重大产权争议问题，且在事后多次拖延不予以解决，导致友利公司前期投入大量资金对涉案物业进行装修、宣传，骏承公司应当承担赔偿责任。综上，请求二审法院支持友利公司、陈向的上诉请求。二审法庭调查期间，友利公司、陈向补充上诉理由及事实如下：第一，涉案物业完全不能使用，友利公司没有继续使用，一审判决继续履行《租赁合同》将导致友利公司的损失扩大。第二，一审法院未查明友利公司欠租的原因，没有到现场勘查，也不同意友利公司提出的证人出庭申请及通知第三人参与诉讼的申请，对本案处理简单化，对具体事实认定错误。第三，友利公司9个月没有交租，在此期间一直与骏承公司协商，骏承公司也允许在问题解决后才向友利公司收租。第四，骏承公司一审中提交的由测绘中心出具的《分户分层平面图》是作废的，一审法院却对该证据予以采纳。第五，涉案物业当中有600平方米另外租给了案外人，该600平方米并非双方当事人争议的点，只有100平方米是《租赁合同》的租赁范围。第六，在签订《租赁合同》后，涉案物业的业主才出现，但友利公司已在前期投入大量资金进行装修、宣传，导致友利公司的损失是由于骏承公司提供的涉案物业存在瑕疵，并非一审判决认定的投资风险。骏承公司答辩称：第一，涉案物业权属明确，该事实有骏承公司提供的《商品房过户证明书》及《房屋分层分户平面图》予以证明，友利公司拒付租金是违约行为。友利公司主张的其与岭某坊业委会的问题不属于本案纠纷，该问题本身也应由友利公司举证证明。第二，涉案物业消防验收已经通过且已办理竣工验收备案手续。在骏承公司对外发布的招租公告中有明确披露，且友利公司前期已进行过现场勘查、交接，其对涉案租赁物的情况是认可的。第三，友利公司已经在使用涉案物业对外招商、出租，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回友利公司、陈向的上诉请求。骏承公司向一审法院起诉请求：1.判令友利公司向骏承公司支付所欠租金919700元及自逾期日起至实际清偿日止的违约金（违约金按当月租金的每日千分之五标准计算，分段累计计算，暂计至2019年11月15日共计716446.3元）；2.判令陈向对友利公司的上列债务承担连带清偿责任；3.判令骏承公司有权没收友利公司交纳的保证金275906元；4.本案诉讼费由友利公司、陈向承担。友利公司向一审法院提出反诉请求（变更后）：1.判令解除友利公司与骏承公司签订的《佛山市房屋租赁合同(非住宅）》；2.判令骏承公司向友利公司返还保证金人民币275906元；3.判令骏承公司向友利公司赔偿因招标所支出的服务费人民币10000元；4.判令骏承公司按当月2倍租金金额向友利公司支付违约金183940元；5.判令骏承公司向友利公司赔偿损失人民币1105595.88元；6.本案诉讼费由骏承公司承担。一审法院查明事实：一、租赁物状况位于佛山市禅城区某路X号首层、二层1号、三层2号的房屋为佛山市永某实业开发公司（以下简称永某公司）开发建设，其中二层1号房屋的建筑面积为331.34平方米、三层2号房屋的建筑面积为2861.99平方米，永某公司作为所有权人于2019年3月取得二层1号房屋、三层2号房屋的《不动产权证书》。而关于首层房屋，佛山市永某实业开发公司于2004年10月21日取得原佛山市房产管理局出具的《商品房过户证明书》，但至今未取得房屋产权证书。佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2009年7月27日作出的测绘图纸显示，该首层房屋包含商场（建设面积1522.71平方米）、停车场（建设面积379.40平方米）等区域。2018年6月7日，永某公司出具《委托书》，将其位于佛山市禅城区某路X号岭某坊的该公司物业（首层面积1902.11平方米、二层331.34平方米、三层2861.99平方米，共5113.44平方米），委托给骏承公司经营和管理。二、涉案物业招租、《租赁合同》的签订情况2018年8月1日，骏承公司将涉案物业在佛山南某产权交易所整体挂牌出租。佛山南某产权交易所发布的挂牌出租公告载明“出租标的名称：佛山市禅城区某路X号，出租面积：5095.44平方米，出租期限：10年”、“其他披露事项：1.出租方未就出租标的是否存在抵押、查封等情况提供相应资料，出租标的是否存在查封、抵押或其他干扰承租方享有合同权利、实现合同目的的情况，需向承租方自行进行尽职调查。……3.出租方未就出租标的提供相应权属证明文件。4.出租标的总面积为5095.44m2（其中首层停车场379.4m2、首层1522.71m2、二层331.34m2、三层2861.99m2）。5.出租标的必须提供其他企业连带担保履行租赁合同（连带担保企业需注册资金1000万或以上），承租方需自行办理营业执照并经消防许可才可经营使用。”、“承租须知：……6.意向承租方应对出租标的以及出租标的的基本状况、承租条件、承租要求、担保、抵押问题、承租风险以及其他有关交易的问题进行综合、全面的尽职调查，在对出租标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解的情况下，参加出租标的的交易活动。如意向承租方成为本次出租标的的承租方，应按现状接受出租标的并按照租赁交易文件等的规定与出租方签订租赁合同和安全生产协议。本次交易存在风险，意向承租方应充分了解清楚。因出租标的可能存在的瑕疵以及因本次交易产生的一切风险，由意向承租方承担。”等等。友利公司于2018年8月17日缴纳保证金275906元，参与竞租并摘牌。为参与该次竞租，友利公司向佛山南某产权交易所有限公司支付了服务费10000元。2018年8月22日，佛山南某产权交易所有限公司向骏承公司发出《承租资格确认意见函》，要求骏承公司五日内对友利公司的承租资格条件作出确认，否则视为确认承租方的资格。骏承公司收函后未提出异议。之后，骏承公司（出租人、甲方）、友利公司（承租人、乙方）和陈向（担保人、丙方），三方签订《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》（合同编号：佛骏201XX号，以下简称《租赁合同》）约定，甲方将涉案物业出租给乙方使用；租赁期限自2018年11月1日起至2028年10月31日止；免租期为3个月，自合同约定的交付房屋之日起算；租金按建筑面积计收，首层停车场租金单价为21元／平方米／月、首层租金单价为30元／平方米／月、二层和三层租金单价为12元／平方米／月,月租金＝建筑面积×租金单价。第四年起的租金按约定递增；租金按月支付，首期租金于2018年11月5日前支付，之后每月的对应日前支付当期租金；保证金275906元。租赁期满或合同终止，乙方付清租金及相关费用等因租赁行为而产生的债务并按第三条约定返还房屋时，甲方应即时将保证金无息退还给乙方。如乙方未付清租金及相关费用等因租赁行为而产生的债务，甲方有权将保证金用于抵扣乙方所欠的债务，剩余部分无息退还给乙方。不足以抵扣的，乙方应当予以补足；房屋交付时间为2018年11月1日前；合同期间设备设施的维护及费用等由乙方负责和承担，房屋主体结构由甲方负责修缮。《租赁合同》第九条约定“甲方交付的房屋严重不符合合同约定或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成乙方无法正常使用租赁房屋的，乙方有权要求甲方按照当月2倍租金金额支付违约金并有权要求解除合同。（二）乙方应按时支付租金及相关费用，每逾期一日应按照月租金每日千分之五的比例标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或相关费用达30日的，甲方有权要求乙方按照当月2倍租金金额支付违约金并有权解除合同，没收租赁保证金；甲方同意继续履行合同的，乙方迟延付款的违约金（违约金按照月租金每日千分之五的比例标准）计至乙方实际付清所欠租金或相关费用之日止）。……”等等。上述《租赁合同》中未记载该合同的签订时间，而对于合同的签订时间，骏承公司、友利公司及陈向双方各执一词。骏承公司主张签订时间为2018年11月1日，友利公司及陈向则主张该合同签订时间在2018年11月26日之后。为此，友利公司举证了其公司员工程某雄与骏承公司员工李某汉的微信对话记录拟予证明。该微信对话记录显示，李某汉于2018年10月30日、同年11月10日和同年11月26日多次催告要求友利公司及陈向签订租赁合同，程某雄在2018年11月26日表示“可以星期四、最迟星期五把合同签了”。骏承公司质证认为，双方在微信对话所称的租赁合同并非上述《租赁合同》，而是修改过的租赁合同，修改的内容为将上述《租赁合同》中的担保人更改为深圳市友利工程机械有限公司，但由于友利公司及陈向未提供该公司出具的担保文件，故修改后的合同至今未签署。三、租赁物交付、案外人对租赁物主张权利及其处理的情况友利公司及陈向陈述称，在上述《租赁合同》签订之前，骏承公司已于2018年10月份左右将涉案物业交付给友利公司，友利公司进场拆除了一些墙体和旧的设备，做前期装修准备。2018年11月8日，岭某坊业委会在涉案物业所在建筑张贴《通知》，载明“根据国家相关法律法规的有关规定，参照佛山市规划城建档案馆提供的岭某坊小区总平面图和首层平面图，并经咨询佛山市国有资产委托部门的佛山市骏承有限公司了解协商决定，由本小区业主委员会现全面核实、清理、回收之前被各住房和商户占用的所有公共建筑、公共场所和公共通道，并交由本小区全体业主共同委托的物业管理人统一管理。2018年11月16日起，本小区全体业主共同委托之物业管理人将正式、全面接管本小区的所有公共建筑和场地，请本小区各业主、住户、商户经营单位积极配合，于2018年11月15日前退还占用的全部公共场地”。之后，友利公司向骏承公司反映称小区业主委员会采取将消防通道路口焊锁死以堵死消防通道及首层出入口，私自拆除物业围墙并占用首层部分地块作为停车场等极端措施，阻碍友利公司作为租户的正常权益。2019年1月3日，骏承公司、友利公司、涉案物业所在小区业委会、居委会均派员参加了关于商谈涉案物业首层权属争议的会议，但无果。此后，骏承公司与友利公司就涉案物业的租金问题进行协商，但未达成一致意见。骏承公司于2019年11月20日诉至一审法院。一审中，经询问，骏承公司明确表示不同意解除涉案《租赁合同》。四、友利公司及陈向对租赁物的使用情况2018年11月8日，陈向及案外人何某忠作为股东，在涉案物业的二层1号地址上登记成立了佛山市岭某坊食乐荟物业管理有限公司（以下简称岭某坊物业公司），陈向担任该公司的法定代表人。2018年11月10日，友利公司出具委托书，委托岭某坊物业公司对友利公司所承租的佛山市禅城区某路X号首层至三层物业进行对外装修、规划设计及宣传招商等各项工作。2019年7月9日，岭某坊物业公司（受委托方）与岭某坊业委会（委托方）签订《物业置换委托合同》约定，委托方将位于佛山市禅城区某路X号岭某坊小区首层物业公摊面积约600平方米置换给受委托方租给好某多超市经营，期限从2019年7月9日至2029年7月9日；受委托方承诺在两年内帮岭某坊住宅小区安装四台新电梯、负责岭某坊住宅小区的下水道及化粪池清理、负责光棚加固和翻新。等等。2019年7月18日，岭某坊物业公司与案外人廖某玲签订《某路X号岭某坊物业租赁合同》，将位于佛山市禅城区某路X号一层600平方米出租给廖某玲经营“好某多”超市，租期从2019年7月20日至2029年7月20日止。友利公司陈述称，其为使用、经营涉案物业所产生了的费用包括如下：拆除建筑原有的墙壁支出20800元：维修加盖涉案物业所在建筑物的光棚支付89000元；向案外人温某生、骆某萍租赁涉案物业周边的其他房屋用于作招商办公室、走火通道等用途，支出196889.6元；委托岭某坊物业公司对租赁场地管理，产生工资59000元；支出其他招商策划、活动宣传、租赁物装修设计等费用725906.28元；因涉案物业所在楼栋居民公用的排污管破裂，导致骏承公司清理污水杂物花费14000元。现友利公司主张骏承公司在出租涉案物业时隐瞒首层物业产权争议以及消防未验收通过的事实，构成违约，要求骏承公司赔偿上述费用损失。四、其他友利公司成立于2014年1月14日，为自然人独资的有限责任公司，股东为陈向一人。以上事实，有骏承公司举证的岭某坊物业公司的企业信用公示信息、《商品房过户证明书》《房屋分层分户平面图》、不动产权证书、佛山南某产权交易所招标网页截图打印件、《承租资格确认意见函》《佛山市房屋租赁合同（非住宅）》《某路X号岭某坊物业租赁合同》、照片及光盘、律师函、《情况说明》（2019年12月23日），友利公司、陈向共同举证的微信对话记录截图、岭某坊小区业委会作出的《通知》《补充协议》《物业置换委托合同》、友利公司支付租赁保证金竞标费用的银行回单及发票、《情况说明》（2020年1月22日）以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。骏承公司委托第三方就涉案物业发布挂牌出租公告，友利公司参与竞租并摘牌，说明租赁双方对该公告的内容均予以认可且接受。其后骏承公司、友利公司及陈向各方签订《租赁合同》，该合同与出租公告的内容均为骏承公司、友利公司及陈向各方的真实意思表示，不存在法律法规规定的无效或应予撤销的情形，合法有效，对合同各方具有约束力。本案各方主要的争议在于：租赁双方是否存在违约？违约方应承担何责任？一、违约情形认定友利公司主张骏承公司存在隐瞒消防未验收通过以及首层物业产权争议事实的违约情形；骏承公司则主张友利公司存在未按合同约定支付租金的违约情形。对此，一审法院分析如下：（一）关于《租赁合同》的签订时间。对于本案《租赁合同》实际签订的时间，骏承公司、友利公司及陈向双方存在争议。友利公司主张该合同签订于2018年11月26日之后，并举证了双方员工的微信对话记录予以证明。根据该微信对话记录，骏承公司和友利公司在2018年10月30日至2018年11月26日多次沟通签订合同的问题，最终友利公司于2018年11月26日（星期一）表示“可以星期四、最迟星期五”签订租赁合同，可知截至2018年11月26日，租赁双方仍有未签订的租赁合同文件。骏承公司辩称该微信对话记录中所称的合同非本案《租赁合同》，而是另有所指，但未予举证反驳，应承担举证不能的不利后果。骏承公司的举证达到高度证明盖然性的标准，其关于《租赁合同》实际签订时间的主张，一审法院予以采纳。结合上述微信对话记录的内容，一审法院认定本案《租赁合同》实际签订时间应为2018年11月27日至同月30日之间。（二）关于友利公司所主张的骏承公司的违约情形，经审理，不能认定，理由是：第一，关于友利公司所主张的租赁物瑕疵——消防未验收通过的问题。首先，根据涉案物业中的二层和三层部分已经取得了不动产权证书、首层虽未办理不动产权证但已经具备转移过户条件的情形，结合我国有关房屋登记的规定可知，涉案物业所在的房屋建筑工程已经经过房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记等手续。而根据《建设工程质量管理条例》第四十九条和建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第三项的规定，公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件为办理房屋竣工验收备案的必要材料。因此，在未能提供确切的证据反驳的情况下，友利公司否认涉案物业通过消防验收的主张不能成立。其次，永某公司取得涉案物业首层的房屋过户证明书的时间在2004年，即该物业通过首次消防验收的时间更在此之前，距离本案《租赁合同》签订的时间已经逾15年，部分消防设施设备老旧、损坏并不违背常理。涉案物业的招租公告明确要求意向承租方应对出租标的及其基本情况进行综合、全面的尽职调查，在对出租标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解的情况下，参加出租标的的交易活动，且承租方应按现状接受出租标的。友利公司作为专业经营物业租赁、管理的企业，其参与涉案物业的竞租，理应视为是在按照招租公告的要求，在对涉案物业进行综合、全面的尽职调查，并对租赁物现状——包括消防设备现状——认可且接受的情况下作出的理性选择。再次,退一步讲，即使友利公司在参与竞租时不清楚涉案物业中消防设备现状，其在2018年10月接收涉案物业后就对涉案物业作装修准备，理应对消防设备现状有清楚的了解，但其并未就此提出异议，且仍然在2018年11月底签订《租赁合同》，进一步说明其对涉案物业的消防工程现状是认可且接受的。友利公司对涉案物业的消防设施状况先是认可，后又假托出租方隐瞒为由反悔，有违诚实，其该主张不能成立。第二，关于友利公司所主张的租赁物权利瑕疵——租赁物权利争议的问题。我国《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本条是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定，根据该规定，出租人承担权利瑕疵担保责任应满足三个构成要件：一是租赁物因存在权利瑕疵而被第三人主张权利；二是因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益；三是承租人对于瑕疵的存在不知情。本案中，首先，涉案物业由永某公司开发建设，永某公司办理了房屋初始登记亦取得涉案首层物业的过户证明文件，具备办理房屋产权证书条件。在无其他相反证据反驳的情况下，根据不动产物权公示原则，应推定该公司涉案首层物业合法权利人，有权对涉案物业进行使用、收益。岭某坊业委会张贴《通知》拟收回公共场所、建筑和通道，但目前无证据显示涉案首层物业属于公共场所、建筑和通道。相反，根据涉案首层物业已经具备办理房屋产权证书条件，结合《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”的规定，可以进一步排除涉案首层物业属于公共场所的可能。其次，涉案首层物业未取得产权证书的事实，骏承公司在招租公告已经作出披露，无隐瞒。再次，退一步讲，即使涉案首层物业存在权利瑕疵，岭某坊业委会于2018年11月5日张贴《通知》后，友利公司对此已经知情，却仍在明知租赁物可能存在权利瑕疵的风险的情况下于2018年11月26日后与骏承公司订立《租赁合同》，应视为友利公司自愿负担第三人主张权利的风险，骏承公司不负瑕疵担保责任。故友利公司的该项主张亦不能成立。（三）关于骏承公司主张的友利公司的违约情形。案涉《租赁合同》约定，友利公司应从2019年2月1日起向骏承公司计付租金，其中首期租金于2018年11月5日前交付，之后每月的5日前支付当月租金。而友利公司至今未向骏承公司支付任何租金，显然已经违背合同约定，构成违约。二、违约后果分析合同违约方应向守约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，就骏承公司、友利公司的各项诉讼请求，分别评述认定如下：（一）骏承公司的诉求：1.要求友利公司支付租金919700元及违约金的诉求。依照《租赁合同》之约定，友利公司应从2019年2月1日起向骏承公司计付租金，前三年每月91970元，租金按月结算，自2019年3月份起的租金，友利公司应于当月5日前支付；首期（2019年2月份）租金的支付时间，如前所述，由于约定租金支付时间早于合同签订时间，视为未作约定，而按照常理，首期租金的支付时间不应迟于次期租金的时间，即该月租金的支付时间亦应不晚于2019年3月5日。从2019年2月1日至2019年11月30日期间租金共计919700元（91970元／月×10个月），友利公司至今未付，构成违约，骏承公司有权要求友利公司支付。关于违约金。违约金有约定从约定，但约定违约金过分高于或者低于因违约所造成损失的，当事人有权要求调整。本案《租赁合同》约定，友利公司迟延支付租金的，每逾期一日应按照每日月租金千分之五的比例支付违约金，折合年利率182.5%。在骏承公司未能举证证明友利公司逾期付款造成骏承公司除利息损失之外还有其他损失的情况下，上述约定违约金标准明显过高，友利公司依法有权要求调整。综合合同的履行情况、当事人的过错程度，一审法院酌定调整违约金为按照年利率5%的标准计算为宜。违约金从每期租金应付未付次日起分段累计计算，暂计至2019年11月15日为18242.82元（详见下表），此后友利公司仍应按照年利率5%的标准向骏承公司支付违约金至所欠租金实际清偿之日止。骏承公司主张的违约金超出的部分，一审法院不予支持。序号租金月份未付租金（单位：元）违约金起计时间违约金截止时间逾期天数违约金（单位：元）12019年2月919702019/3/62019/11/152553212.6522019年3月919702019/3/62019/11/152553212.6532019年4月919702019/4/62019/11/152242822.0942019年5月919702019/5/62019/11/151942444.1352019年6月919702019/6/62019/11/151632053.5862019年7月919702019/7/62019/11/151331675.6272019年8月919702019/8/62019/11/151021285.0682019年9月919702019/9/62019/11/1571894.5092019年10月919702019/10/62019/11/1541516.54102019年11月919702019/11/62019/11/1510125.99总计91970018242.82备注1.违约金＝未付租金*逾期天数*年利率5%；2.要求没收友利公司交纳的保证金的诉求。依照涉案《租赁合同》关于“乙方逾期支付租金或相关费用达30日的，甲方有权要求乙方按照当月2倍租金金额支付违约金并有权解除合同，没收租赁保证金”的约定可知，骏承公司行使没收租赁保证金权利须以解除合同为前提。本案骏承公司于诉讼中明确表示不同意解除涉案《租赁合同》，故其要求没收租赁保证金的主张无合同依据，也无其他法定依据，一审法院不予支持。3.要求陈向承担连带责任的诉求。依照《租赁合同》之约定，陈向作为连带责任保证人，应对友利公司的涉案债务承担连带清偿责任。同时，友利公司为一人有限责任公司，陈向作为该公司的唯一股东，未举证自己的财产独立于公司财产，按照我国公司法第六十三条的规定，陈向亦应对友利公司的债务承担连带清偿责任。（二）友利公司的诉求：1.解除本案《租赁合同》、要求骏承公司退还保证金、支付违约金的诉求。如前所述，友利公司所主张的骏承公司违约的情形不成立，其关于解除本案《租赁合同》要求骏承公司退还保证金、支付违约金的诉求，理据不足，一审法院不予支持。2.要求骏承公司赔偿竞租服务费、损失的诉求。如前所述，友利公司所主张的骏承公司违约的情形不成立，其要求骏承公司赔偿参加涉案物业竞租、对涉案物业进行装修设计及施工、招商宣传、管理以及其他经营所支出等费用支出，无约定和法定依据，不应支持。至于光棚维修费用，该光棚非骏承公司所有，亦非《租赁合同》所约定的标的物，友利公司对光棚进行修复乃履行其与小区业委会签订的《物业置换委托合同》之义务，该合同与骏承公司无涉，友利公司无权要求骏承公司负担相应的费用支出。至于污水杂物清理的费用，按友利公司所述该费用是由于涉案物业所在楼栋居民公用的排污管破裂所致，该排污管属于建筑公用设施，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条之规定，应由该建筑设施的所有人、管理人或者使用人承担损害赔偿责任。友利公司要求骏承公司承担该费用损失，于法不合，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、友利公司于判决发生法律效力之日起十日内向骏承公司支付2019年2月至2019年11月的租金919700元以及违约金（违约金的计算方式：违约金暂计至2019年11月15日为18242.82元，此后以未付租金为基数，按照年利率5%的标准，从2019年11月16日计算至租金实际清偿之日止）；二、陈向对友利公司于判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回骏承公司的其它诉讼请求；四、驳回友利公司的全部诉讼请求。如债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计9763元,由骏承公司负担4166元，友利公司、陈向共同负担5597元；反诉受理费减半收取计9489元，由友利公司负担。二审期间，上诉人骏承公司没有向本院提交新证据；友利公司、陈向本院提交证据1照片三张、证据2首层给排水室外总平面图、证据3首层竣工图、证据6涉案物业所在居民楼4楼平台光棚所在位置图，拟证明涉案物业首层存在小区业主的公共通道，骏承公司未经全体业主同意无权将首层物业出租和收取租金；证据4涉案物业首层入口图片，拟证明涉案物业首层入口于2018年11月8日由小区业主安装卷闸，友利公司、陈向无法进入并使用首层物业；证据5涉案物业首层通往二层、三层的楼梯口图片，拟证明小区业主封闭首层入口后，友利公司、陈向无法通过首层的楼梯通往二层、三层物业，无法使用首层至三层物业。经友利公司、陈向申请，岭某坊业委会代表余群洪作为证人出庭作证，并提交涉案物业的施工图、竣工图及业主陈柳容的房产证为证据，拟证明涉案物业首层有部分面积为空地、通道和停车场。本院组织各方当事人进行了质证。经审查，友利公司、陈向以及证人提交的新证据均不能直接证明其主张的事实，本院不予采纳；证人证言中可与其他证据相互印证的部分本院予以采纳。本院于2020年8月17日组织各方当事人及岭某坊业委会代表彭某谦前往涉案物业进行现场勘查，同时制作笔录并拍摄了照片附案。另查明，涉案租赁物首层共三个出入口，分别位于西面、东面和西南拐角处，其中东门在友利公司、陈向承租时为封闭状态，2019年7、8月由岭某坊业委会打通，可以自由进出；西南拐角处出入口后因出租给案外人廖某玲经营“好某多超市”被隔断，“好某多超市”旁有一道宽约2米的楼梯可通往物业二层和三层，由岭某坊业委会安装了闸门予以封闭。岭某坊业委会代表彭某谦表示，该闸门系为安全在“好某多超市”营业后安装，若友利公司、陈向需要使用可开启。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：涉案合同是否应予解除；骏承公司诉请没收友利公司交纳的保证金是否有事实和法律依据以及友利公司、陈向的其他诉请是否应予支持。关于第一个争议焦点。友利公司、陈向上诉主张，骏承公司隐瞒涉案物业权属存在争议的事实，该物业至今无法取得权属证明，且因权属纠纷被岭某坊业委会阻挠以致无法正常使用，又存在一次消防未验收通过的重大瑕疵，故涉案合同实际上无法继续履行，应予解除。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于骏承公司是否因涉案物业消防未验收通过、隐瞒涉案物业的权属存在争议而构成违约的问题，一审判决已经进行了详细的分析和论述，本院予以认可并不再赘述。友利公司、陈向提交的涉案物业的竣工图虽与骏承公司提交的测绘图不一致且不同之处在于竣工图显示物业东门与西门之间有一条通道贯穿物业首层，但不能证明该通道不属于骏承公司而属于该小区全体业主所有，不足以推翻永某公司办理房屋初始登记并取得涉案首层物业的过户证明文件的效力。根据“谁主张，谁举证”的原则，友利公司、陈向应承担举证不能的不利后果。即便涉案物业确实存在权利瑕疵，骏承公司在招租公告已经披露涉案物业首层未取得产权证书的事实，在招租公告中亦提示承租人应对相关情况包括历史情况、现状和潜在风险等作尽职调查，在充分了解的情况下才参加交易。加之友利公司在岭某坊业委会张贴《通知》后仍与骏承公司签订涉案《租赁合同》，一审判决认定视为友利公司自愿负担案外人主张权利的风险，骏承公司不负瑕疵担保责任，并无不妥。由此，友利公司、陈向的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。其次，关于友利公司是否可以涉案物业因岭某坊业委会阻挠而无法正常使用主张解除合同的问题。经核查，岭某坊业委会虽自认于2018年12月于涉案物业首层西门安装卷闸并上锁，该行为至多影响友利公司进出西门通道及旁边的楼梯，但物业西南拐角的出入口及旁边的楼梯仍可通行，该出入口至2019年7月以后案外人廖某玲承租西南拐角经营“好某多超市”才被围闭，而岭某坊业委会于2019年7、8月便打通了物业首层的东门，故并不影响友利公司进出涉案物业的首层。西南拐角“好某多超市”旁的楼梯可进出涉案物业二层、三层且岭某坊业委会并未妨碍友利公司使用。友利公司亦实际出租了“好某多超市”所在的部分物业。可见，友利公司并未因岭某坊业委会的阻挠无法使用涉案物业，在合同签订的根本目的并未受到影响的情形之下，友利公司、陈向据此主张解除涉案合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如前所述，骏承公司并不构成违约，友利公司、陈向主张解除涉案合同的理由亦不成立，友利公司、陈向据此主张请求骏承公司返还保证金275906元、赔偿招标支出的服务费10000元、按当月2倍租金金额支付违约金183940元以及赔偿损失1105595.88元均无事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同约定友利公司应自2019年2月开始支付租金，但其自2018年10月接收租赁物后便没有支付过租金，应承担违约责任。因合同约定的违约金计算标准过高，一审判决友利公司、陈向连带向骏承公司支付2019年2月至2019年11月的租金919700元，并根据友利公司诉请均衡各方利益对违约金的计算标准作相应调整，并无不当，本院予以维持。骏承公司上诉主张一审判决调整违约金计算标准错误，友利公司、陈向上诉主张其无需向骏承公司支付租金及违约金，均理据不足，本院不予支持。至于保证金是否应予没收的问题。涉案《租赁合同》约定“乙方（友利公司）逾期支付租金或相关费用达30日的，甲方（骏承公司）有权要求乙方按照当月2倍租金金额支付违约金并有权解除合同，没收租赁保证金”。可见，骏承公司行使没收租赁保证金权利须以解除合同为前提。现骏承公司不同意解除合同，故一审判决对其诉请没收保证金不予支持并无不当，本院予以维持。骏承公司的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。骏承公司和友利公司、陈向的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40448元，由上诉人佛山市骏承物业管理有限公司负担13541元，由佛山市友利仓储管理有限公司、陈向负担26907元。本判决为终审判决。审判长陈笑尘审判员徐允贤审判员翁丰好二〇二〇年九月九日法官助理黎嘉鸿书记员王娣