河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1324民初2477号原告（反诉被告）：尹英霞，女，生于1977年9月16日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：张剑，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：时间，男，生于1984年1月15日，蒙古族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：王芬杓，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：杨玉冰，男，生于1978年2月3日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：王芬杓，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：杨保占（被告杨玉冰之父），男，生于1950年7月16日，汉族，住河南省镇平县。一般代理。原告尹英霞与被告时间、杨玉冰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭审理了本案。原告尹英霞及其委托诉讼代理人张剑，被告时间的委托诉讼代理人王芬杓，被告杨玉冰的委托诉讼代理人王芬杓、杨保占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹英霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告在2012年9月20日签订的《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》；2、依法判令被告恢复原告的房屋原状；3、依法判令被告支付房屋租赁费（自2018年1月1日起按每月740元付至恢复房屋原状止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告恢复房屋原状的诉讼请求。事实和理由：2012年9月20日，原、被告签订《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，约定将位于泰山庙小竹园区域原告所有的房屋交由被告拆迁。原告临时过渡住房自行联系租赁，自原告腾空房屋之日起，被告按照原告的建筑面积，每平方米每月补偿2元，作为原告房屋租赁费，暂定24个月，每12个月发放一次。被告应从政府同意开工之日起，24个月内将回迁安置房保质保量建好，交原告使用，如不能使原告按时迁回，在24个月后应双倍支付给原告房屋租赁费。但原告将标的房屋交付被告拆除后，被告一直未能建房。被告支付房屋租赁费至2017年底。因被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼。被告时间、杨玉冰辩称，答辩人认为原告的诉请不能成立，应依法作出客观公正的判决。原告诉请解除协议的诉请不能成立，答辩人认为本案案涉泰山庙小竹园区拆迁补偿协议的拆迁主体以及拆迁补偿置换的标的物涉及农村集体土地，违反了我国法律关于农村集体土地出让或转让的禁止性规定，依法应认定无效。原告诉请恢复房屋原状的诉求也不能成立，房屋已不存在。原告诉请的租赁费也不能成立。10万元保证金不应作为违约金，因该10万元的违约金高于原告的实际损失，请求贵院予以酌减。被告向本院提出反诉请求：1、请依法确认反诉原被告在2012年9月20日签订的《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》无效；2、依法判令反诉被告退还反诉原告保证金10万元、房屋租赁费22200元及支付给原告房屋租房人的6000元；3、判令原告退还被告支付的房屋装修费15401.7元；4、请依法确认原告被拆迁的房屋再被开发时的补偿归被告所有。原告对被告反诉辩称，被告的反诉请求不能成立。1、被告反诉请求第1项和第4项相互矛盾，按第4项请求，前提是拆迁补偿协议有效，如果无效，拆迁补偿收益权归原告。原、被告的拆迁补偿协议合法有效并不违反我国任何法律规定。2、被告反诉要求退还保证金100000元不能成立。依据双方补偿协议，由于被告违约，合同约定非常清楚，是不予返还的。3、被告要求返还房屋租赁费也不能成立。依据双方补偿协议，原告房屋被拆除后，为了基本的生存需要，按照协议由被告给付的房租费，要求返还无理由。4、对这6000元，原告不知情，没有见到6000元。5、被告没有为原告装修房屋，不存在退还装修费问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，被告对真实性无异议，但认为该协议无效，本院对该协议的真实性予以采信。2、对于被告提交的补充协议，原告对真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，本院对该协议的真实性予以采信。3、对被告提交的镇平县城中村及旧城区改造工作运行程序，原告对该证据的真实性提出异议。因被告未提供其他证据相印证，本院不予采信。4、对被告提供的装修费用清单，原告提出异议，认为与原告无关联性。被告没有提供证据证明与原告有关联性，本院不予采信。5、对被告提供的张国范出具的6000元收据，原告提出异议，称不知情。被告未提供其他证据证明，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告时间、杨玉冰欲合作开发镇平县雪枫街道办事处泰山庙小竹园区域城中村改造项目。2012年9月20日，原告尹英霞与二被告签订《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，确认原告被拆迁房屋的建筑面积为185平方米，空地面积211平方米。协议约定，二被告在签协议时交付原告20000元保证金，拆除房屋时再交付原告80000元；待第一栋房屋三层完工后，100000元保证金必须全部退回；若被告因故不能在8个月内动工拆迁，合同作废，不予退回100000元保证金。原告临时过渡住房自行联系租赁，自原告腾空房屋之日起，被告按照原告的建筑面积，每平方米每月补偿2元，作为原告房屋租赁费，暂定24个月，每12个月发放一次。被告应从政府同意开工之日起，24个月内将回迁安置房保质保量建好，交付原告使用。如不能使原告按时迁回，在24个月后应双倍支付给原告房屋租赁费。协议还约定了因不可抗力造成建设延期及因原告搬迁迟缓的情况下，工期可顺延。被告共支付原告保证金100000元。2013年12月24日，史云平等拆迁户作为乙方、被告作为甲方签订补充协议，内容为：根据乙方要求，经甲乙双方协商同意，拆除乙方房屋推迟到2014年3月后，甲方随时有权拆除乙方房屋。近年来，原告多次催促被告，镇平县泰山庙村小竹园区域城中村改造项目一直未能动工建设。被告按照与原告签订的拆迁补偿协议约定每月支付原告房屋租赁费370元至2017年12月31日。与原告同样作为拆迁户的史云平曾于2019年就拆迁事宜向本院起诉，本院于2020年1月8日作出（2019）豫1324民初2298号民事判决，认为原告主张解除合同理由成立,予以支持。判决：一、解除原告史云平与被告时间、杨玉冰于2012年9月20日签订的泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议;二、限被告时间、杨玉冰于本判决生效后十日内赔偿原告史云平50000元；三、限被告时间、杨玉冰于本判决生效后十日内支付原告史云平房屋租赁费7425元。被告时间、杨玉冰不服，提出上诉，南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终1603号民事判决，认为：被告时间、杨玉冰迟延履行债务致使史云平不能实现合同目的，符合合同法规定的解除条件。判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告尹英霞与被告时间、杨玉冰签订的《泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示。本案争议的焦点是：1、拆迁补偿协议的效力？2、如果拆迁补偿协议有效，能否解除？3、已支付给原告的保证金100000元、租赁费22200元、装修费15401.7元及支付给原告房屋租房人的6000元是否应当返还被告？4、原告诉请的租赁费如何计算？5、被告对已拆除房屋是否享有权益？关于拆迁补偿协议的效力问题。被告提出该协议涉及集体土地，拆迁协议违反了我国法律关于农村集体土地出让或转让的禁止性规定，应认定无效。因本院及上级法院生效法律文书已对相同拆迁补偿协议的效力做出了认定。故被告要求确认拆迁协议无效的反诉理由不成立，本院不予支持。关于拆迁补偿协议能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告约定若被告因故不能在8个月内动工拆迁，合同作废，不予退回100000元保证金。对于原告来说，签订拆迁补偿协议的目的是拆除房屋之后的安置问题，自原、被告合同签订后至今已八年，被告仅仅对原告房屋进行了拆除，回迁安置房仍未动工建设,甚至还没有相关规划及明确的时间表，应当认定被告迟延履行致使原告不能实现其合同目的,符合合同法第九十四条第三、四项法定解除情形。故原告主张解除合同理由成立,本院予以支持。关于已支付给原告的保证金100000元、租赁费22200元、装修费15401.7元以及给原告房屋租房人的补助款6000元是否应当返还被告的问题。原、被告约定若被告因故不能在8个月内动工拆迁，合同作废，不予退回100000元保证金。虽然，原、被告又签订了补充协议，但该协议仅对房屋拆迁时间做出了改变，未对10万元的保证金问题作出进一步约定。原、被告合同签订后至今八年有余，被告仅仅对原告房屋进行了拆除，合同约定的房屋仍未开始建设,致使原告不能实现其合同目的,拆迁补偿协议予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”被告支付给原告的10万元保证金，因被告违约而按约定原告不予退还。被告要求原告退还100000元保证金的反诉请求，本院不予支持。被告称支付给原告房屋租赁人张国范6000元，要求原告返还，原告称没有收到该款。被告为了尽快拆除原告的房屋，支付给租房人的补助款，显然与原告无关，故被告要求原告返还6000元的反诉请求，本院不予支持。原告的房屋被拆除，被告按约定支付原告房屋租赁费，被告现要求原告返还租赁费的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。被告反诉要求原告支付房屋装修花费15401.7元，但被告未提供充分的证据证明装修物的价值，被告的反诉请求，本院不予支持。关于原告诉请的租赁费如何计算的问题。二被告在拆除原告的房屋后，依照协议约定向其每月支付370元的租房费至2017年12月31日，现原告请求二被告双倍即每月740元支付自2018年1月1日至判决书落款之日的租房费。因双方合同第八条约定，被告应从政府同意开工之日起，24个月内将回迁安置房保质保量建好并交付原告使用，逾期后应双倍支付给原告房屋租赁费。因无证据证明政府就涉案项目已经颁发了建筑许可证，合同约定的24个月不能开始计算，故原告该项诉讼请求不能成立，但被告仍应按每月370元支付至本判决作出之日，计11864.67元。关于被告对已拆除房屋是否享有权益的问题。被告要求确认原告被拆迁的房屋再被开发时的补偿归被告所有。原、被告签订拆迁补偿协议已被解除，双方互相返还财产，房屋及土地的相关权益自然归所有人所有。若被告存在其他的相关权益，被告可与相对人另行处理。原告诉讼请求得到支持，被告反诉请求未得到支持，诉讼费由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定判决如下：一、解除原告尹英霞与被告时间、杨玉冰于2012年9月20日签订的泰山庙小竹园区域房屋拆迁补偿协议;二、限被告时间、杨玉冰于本判决生效后十日内支付原告尹英霞房屋租赁费11864.67元；三、驳回被告时间、杨玉冰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费1586.02元，共计1686.02元，由被告时间、杨玉冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁国志二〇二〇年九月二日书记员  李克娟