广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7896号上诉人（原审被告）：佛山市高明达隆房地产有限公司,住所地广东省佛山市高明区*************，统一社会信用代码914************606。法定代表人：劳某1。委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文娟，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭结贞，女，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************925。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。上诉人佛山市高明达隆房地产有限公司（以下简称达隆公司）因与被上诉人谭结贞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判达隆公司向谭结贞支付逾期交付房屋违约金7883.63元；2.撤销一审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费由谭结贞负担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误，谭结贞合法收楼时间应为2017年6月2日。涉案合同第八条约定房屋交付的条件为经竣工验收合格，而涉案商品房已于2017年6月2日竣工验收合格，该时已符合交楼条件。根据《建设工程质量管理条例》等规定，建设工程竣工验收不以备案为条件，一审法院将竣工验收备案作为合法收楼日，适用法律错误。（二）一审法院应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条驳回谭结贞的部分诉讼请求。1.关于逾期交楼违约金。一审法院认为由于达隆公司迟延交付房屋违约行为一直持续，谭结贞请求逾期交楼违约金的诉讼时效应从违约行为终止之日即2017年7月18日起算，其诉请未超过诉讼时效。但本案为合同纠纷而非侵权纠纷，逾期交楼违约金应按日计算，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案于2020年1月6日立案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，谭结贞从2016年9月1日至2017年1月6日的违约金请求已超过诉讼时效期间。按合同约定，2017年1月7日至2017年6月2日的违约金为17640元。2.关于逾期办证违约金。涉案合同约定达隆公司应在商品房交付使用（2016年8月31日）后60日内将办理权属登记需由达隆公司提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房款的0.5%支付违约金。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间”。因此，谭结贞诉请的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间。（三）一审法院判决的违约金数额过高，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调低。谭结贞未能提供证据证明其实际损失，一审法院按日万分之四判决达隆公司支付逾期交楼违约金，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。考虑到谭结贞已于2017年2月22日实际收楼，且存在因供水供电部门不作为导致涉案工程逾期竣工等因素，请求二审法院按同期贷款基准利率4.35%/年上浮50%计算违约金，即逾期交楼违约金为7883.63元。谭结贞辩称，1.《竣工验收备案表》是认定涉案工程竣工验收合格的唯一法定文件，一审法院以2017年7月18日作为商品房的合法交付日，符合法律规定。2.达隆公司迟延交楼为持续性行为，计算迟延交楼天数要到实际交楼之时才能确定。同时，根据现行法律规定，商品房办理权属证书需两个条件，一是建设工程已竣工通过验收，二是开发商取得“初始登记证明”，故即使在达隆公司协助下，谭结贞最早也于2017年7月18日才可能取得涉案商品房的权属证书，故谭结贞于2020年1月6月起诉，未超过诉讼时效期间。3.涉案合同中的违约金条款系达隆公司拟定的格式条款，该合同约定谭结贞逾期付款违约金标准也是日万分之四，即双方的权利义务是对等的。日万分之四的标准折合为年利率14.4%，不属于过高的范围。且达隆公司迟延交楼导致谭结贞未能将该房屋及时出租收取租金、承担了贷款利息和装修原材料上涨等损失。谭结贞向一审法院起诉请求：1.达隆公司向谭结贞支付逾期交房的违约金38520元（以300000元为本金按日万分之四从2016年9月1日计算至2017年7月18日，共321天）；2.达隆公司向谭结贞支付逾期办理房地产权属证的违约金1500元（按照已付房价款的0.5%计算）；3.本案诉讼费由达隆公司承担。一审法院认定事实：2016年1月8日，谭结贞与达隆公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：谭结贞向达隆公司购买佛山市高明区**************************，房价为300000元；达隆公司应当在2016年8月31日前将经竣工验收合格的涉案房屋交付给谭结贞使用。达隆公司逾期交房不超过30日或逾期超过30日谭结贞选择继续履行合同的，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，达隆公司按日向谭结贞支付已付房价款万分之四的违约金。达隆公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因达隆公司责任，谭结贞未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如谭结贞不退房，达隆公司按已付房价款的0.5%向谭结贞支付违约金。涉案房屋于2017年6月2日竣工验收，并于2017年7月18日取得竣工验收备案表。合同签订后，谭结贞依约向达隆公司支付了全部房价款。达隆公司于2017年2月22日将涉案房屋实际交付给谭结贞。达隆公司于2018年10月9日向谭结贞提供了权属转移证。谭结贞已于2018年11月2日取得涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。谭结贞与达隆公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交楼违约金的问题。双方关于逾期交楼违约金的约定是其真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。达隆公司主张谭结贞请求的违约金过高于实际损失没有事实依据，一审法院对达隆公司要求调低违约金的意见不予采纳。关于违约金计算期间。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。谭结贞虽然于2017年2月22日收楼，但涉案房屋于2017年7月18日才取得竣工验收备案表，达隆公司在未取得竣工验收备案表的情况下就将涉案房屋交付给谭结贞使用，其行为明显违反了法律规定和违反合同约定，应以取得竣工验收备案表时间为合法收楼时间。由于达隆公司迟延交付房屋的违约行为一直持续，故谭结贞请求逾期交楼的违约金的诉讼时效应从违约行为终止之日即2017年7月18日起算。谭结贞于2020年1月6日向一审法院起诉请求达隆公司支付违约金并未超过诉讼时效。因此，违约金的计算期间应从2016年9月1日计至2017年7月18日，共321天。故达隆公司应向谭结贞支付的违约金应为38520元（300000元×0.0004/天×321天）。关于逾期办理产权登记违约金问题。双方合同约定达隆公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中达隆公司在2017年7月18日竣工验收备案后，直至2018年才协助谭结贞办理涉案房屋的产权登记，属于逾期协助谭结贞办理产权登记。谭结贞依合同要求达隆公司支付逾期办理产权登记违约金1500元，合法有据，一审法院予以支持。达隆公司抗辩认为延迟竣工和逾期办理产权证的责任是由于相关政府部门的行政行为所导致，其不应承担本案逾期办理房地产权证的违约金。一审法院认为，达隆公司与相关政府部门之间的关系与本案属于不同的法律关系，且达隆公司对于逾期办理房地产权属证并未能完全排除自身原因和责任，理应承担向谭结贞支付违约金的民事责任。达隆公司的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、达隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭结贞支付逾期交付房屋的违约金38520元；二、达隆公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭结贞支付逾期办理房地产权属证的违约金1500元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元（谭结贞预交），由达隆公司负担并于其履行上述判项时一并向谭结贞支付。二审诉讼期间，上诉人达隆公司向本院提交了高明区国土城建和水务局发布的《关于发布我区住房租赁市场指导租金标准的通知》（明住建发〔2017〕86号），拟证明逾期交楼期间涉案商品房同地段房租租金标准为14.4元/平方米/月，租金为1068.48元/月，一审法院判决3600元/月的违约金过高。经质证，谭结贞对该证据真实性认为应由法院认定，但称即使真实也与本案不存在关联，对证明内容有异议。经审查，本院对达隆公司提交的证据的真实性予以确认，至于能否证明其主张本院在本院认为部分再作论述。二审诉讼期间，被上诉人谭结贞未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.本案收楼时间的认定；2.达隆公司是否应向谭结贞支付逾期交楼违约责任及违约金额如何计算确定；3.达隆公司是否应向谭结贞支付逾期办证违约金。一、本案收楼时间的认定问题。本案中，达隆公司上诉主张涉案合同第八条约定房屋交付的条件为经竣工验收合格，而涉案商品房已于2017年6月2日竣工验收合格，该时已符合交楼条件，谭结贞合法收楼时间应为2017年6月2日。对此，关于《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。本案中，涉案合同虽然约定房屋的交付条件为“该商品房经竣工验收合格”，但因商品房作为商品房买卖合同的标的物，不同于其他大宗物品，有严格的质量要求和行业标准，对商品房是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其通过对工程竣工验收进行备案并颁发《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。因此，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件是房屋交付的法定标准和最低标准，合同中约定的“该商品房经竣工验收合格”应理解为该商品房经相关行政管理部门验收合格并办理工程竣工验收备案手续。现在涉案房屋于2017年7月18日才取得竣工验收备案表，即该房屋于该日才符合合同约定的交楼条件。达隆公司上诉主张谭结贞合法收楼时间应为2017年6月2日，理据不成立，本院不予采纳。二、关于达隆公司是否应支付逾期交楼违约责任及违约金额如何计算确定的问题。本案中，达隆公司上诉主张本案逾期交楼违约金应按日计算，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，本案于2020年1月6日立案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，谭结贞从2016年9月1日至2017年1月6日的违约金请求已超过诉讼时效期间，按合同约定，2017年1月7日至2017年6月2日的违约金为17640元。对此，经审查，本案合同约定达隆公司应于2016年8月31日前交付涉案房屋，而谭结贞于2017年2月22日已经实际接收了该房屋，因该期间涉案房屋不具备合同约定的交付条件，达隆公司也迟于合同约定的交楼时间交付，构成逾期交楼，故本院认定达隆公司逾期交楼的期间为2016年9月1至2017年2月21日。涉案合同约定达隆公司逾期交楼的，按买受人已付房款日万分之四标准计付逾期交楼违约金，该约定属于继续性债权，应以每个个别的债分别适用诉讼时效。谭结贞于2020年1月6日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，其诉请达隆公司支付2016年9月1日至2017年1月6日期间的逾期交楼违约金已超过诉讼时效期间。一审法院以迟延交楼的违约行为为持续状态，未采信达隆公司关于诉讼时效抗辩的主张，于法无据，本院依法予以纠正。因此，达隆公司应向谭结贞支付逾期交楼违约金的期间2017年1月7日至2017年2月21日。2017年2月22日至2017年7月18日期间，涉案房屋未取得竣工验收备案表，谭结贞虽然于2017年2月22日实际接收了该房屋，但因达隆公司交付的房屋不符合合同约定，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因谭结贞已于2017年2月22日实际接收了涉案房屋，其已享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻达隆公司的损害赔偿责任。因合同未约定房屋不符合交付条件的违约责任计算方法，而谭结贞在本案中系以逾期交楼违约责任主张损失，为了避免当事人诉累，本院根据合同实际履行情况，结合谭结贞占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定达隆公司按买受人已付房款日万分之二的标准承担2017年2月22日至2017年7月18日期间的违约责任。因达隆公司在本案中自认其应承担的逾期交楼违约责任期间为2017年1月7日至2017年6月2日，本院对其该项主张予以采纳。结合本院前述关于逾期交楼违约责任期间、交楼不符合约定违约责任期间的认定以及达隆公司自认应承担逾期交楼违约责任期间的情况，本院确定达隆公司应向谭结贞支付逾期交楼违约金为17640元（期间为2017年1月7日至2017年6月2日，共计147天，即300000元×0.0004/天×147天），向谭结贞支付交楼不符合约定的违约金为2760元（期间为2017年6月3日至2017年7月18日，共计46天，即300000元×0.0002/天×46天），以上合计20400元（17640元+2760元）。达隆公司上诉认为一审法院以日万分之四的标准计付逾期交楼违约金过高，经审查，涉案合同系达隆公司向买受人提供的格式版本，在该合同对买受人逾期付款作出了对等约定的情况下，合同约定违约金标准（日万分之四折合为年利率14.6%）不属于过高情形，且本案二审期间已对谭结贞实际收楼后达隆公司应承担违约责任予以适当调整，故本院对其要求将逾期交楼违约金的标准调整为银行同期贷款利率上浮50%的主张，不予支持。三、关于逾期办证违约责任问题。双方签订的合同约定达隆公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，达隆公司已于2017年2月22日将房屋交付给谭结贞，但其在2017年7月18日竣工验收备案后，直至2018年才协助谭结贞办理涉案房屋的产权登记，属于逾期协助谭结贞办理产权登记，已构成违约，应根据合同约定赔偿谭结贞违约金1500元。达隆公司上诉认为谭结贞的该项请求超过诉讼时效，但自房屋交付使用后的60日即2017年4月23日起至谭结贞2020年1月6日提起本案诉讼止，尚未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的诉讼时效期间，故本院对达隆公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，达隆公司的上诉请求部分成立，本院对有理的部分，予以支持；对无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初219号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初219号民事判决第一项为：佛山市高明达隆房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向谭结贞支付违约金20400元；三、驳回谭结贞的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由佛山市高明达隆房地产有限公司负担218.89元，由谭结贞负担181.11元；二审案件受理费603.41元，由佛山市高明达隆房地产有限公司负担411.21元，由谭结贞负担192.2元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月十六日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫