安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初7125号 原告:张玉文，男，1995年2月28日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。 被告:安徽金运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码91341225756808421F。 法定代表人：狄文龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：王建章，该公司员工。 原告张玉文与被告安徽金运房地产开发有限公司（以下简称金运开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告张玉文的委托诉讼代理人王春丽到庭参加诉讼，被告金运开发公司的法定代表人狄文龙及委托诉讼代理人王建章经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉文向本院提出诉讼请求：金运开发公司向张玉文支付逾期办理房屋产权证违约金46731元（自2017年1月11日起暂计算至2020年8月4日，以后违约金计算至房屋产权证书办理完毕时止）；金运开发公司为张玉文办理房屋不动产权登记；金运开发公司负担诉讼费。 事实和理由：2015年2月16日，张玉文与金运开发公司签订《商品房买卖合同》，约定，张玉文购买金运开发公司开发的位于阜南县房屋，房屋建筑面积为94.03㎡，总价款为359195元。金运开发公司应于2016年1月31日前将验收合格的房屋交付给张玉文，逾期交付金运开发公司应按日向张玉文支付已交全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，张玉文一次性缴纳全部购房款359195元，2016年10月11日金运开发公司向张玉文交付房屋，但至今未办理不动产权登记，也没有向张玉文支付任何违约金。为维护张玉文的合法权益，特起诉至法院。 金运开发公司书面辩称，张玉文签订的房屋是二期，二期合同交房是2016年1月31日，实际交房是2017年2月6日，金运开发公司免除一年的物业费、二次加压费、电梯耗能费约1500元/年和燃气入户费约2380元作为金运开发公司逾期交房违约费，双方互不追究；办理房屋不动产权证是政府的事，已经办理几百户，金运开发公司协助配合办理，不知道张玉文为什么没能办理；不论什么时间拿钥匙都是一年物业费、二次加压费、电梯耗能费约1500元/年和燃气入户费约2380元。 本院经审理认定事实如下：2015年2月16日，张玉文与金运开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定张玉文购买金运开发公司开发建设的位于阜南县房屋一套，建筑面积94.03㎡，总价款为359195元。 《商品房买卖合同（预售）》第七条关于付款方式及期限约定：“一次性付款：买受人应当在2015年2月16日前支付该商品房全部价款。” 《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于交付时间和手续约定：“出卖人应在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。” 《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：房屋产权证由出卖人统一负责办，办证费由出卖人承担（契税、住房维修基金及其他费用由买受人承担）；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。” 张玉文按合同约定已将全部购房款359195元交付金运开发公司，金运开发公司于2016年10月11日将涉案房屋交付给张玉文实际使用。 2016年10月11日，张玉文（乙方）与金运开发公司（甲方）签订协议一份，内容为：乙方购买的位于儒林天香华庭小区14#1007室房屋，由于政府出让本小区土地时没有净地交付，后期一直没有及时拆迁地上建筑物和附属物，造成甲方工程受阻，进展缓慢，导致甲方未能按期交付房屋。为此，甲乙双方经友好协商，就房屋逾期交付一事达成如下协议：1、甲方为乙方免除一年的物业费、二次加压用电、电梯耗能费用（约1500元/年）；同时免除办理燃气入户费用（约2380元）；作为甲方逾期交房的违约费用，14#1007业主享受二期交房后的同等待遇。2、乙方不再另行追究甲方逾期交房等一切违约责任，及时办理交接手续，甲方也不要求乙方承担逾期办理房屋交接手续的违约责任。3、本协议经双方签字后生效，一式二份。 2018年9月1日，阜南县住宅小区综合查验公告（2018）2号文件内容为：安徽金运房地产开发有限公司建设的儒林天香华庭住宅小区工程项目一期1、2、3、6、7、8、11、12、15、16及二期4、5、9、10、13、14、17号楼的住宅部分，已经阜南县住宅小区综合查验办公室组织进行查验，同意该小区一期、二期上述17栋楼的住宅部分先行通过查验，并在公告期满后出具通过查验结论，为相关住宅业主办理不动产登记手续。商业部分（位于****楼，二期5、9、10、13、14、17号楼）暂不予查验，待存在问题全部整改完成后再行查验。本次查验为先行通过性质，安徽金运房地产开发有限公司各类违约责任和补偿、赔偿不予终止，直至项目符合综合查验要求，获得正式通过的查验结论。 2019年2月20日，阜南县国土资源局及阜南县房地产管理局下发通知，主要内容为：儒林天香华庭小区已完成全部17栋住宅部分不动产首次登记，已为住宅业主办理转移登记23户。通知业主携带相关材料办理不动产转移登记手续。 本院认为，张玉文与金运开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。金运开发公司作为出卖人未提供证据证明交付房屋的时间，本院认定交房时间为张玉文诉称的2016年10月11日。 张玉文至今未能办理房屋产权证，根据金运开发公司提供的阜南县国土资源局和阜南县房地产管理局张贴公告通知显示，涉案房屋于2019年2月20日才符合办证条件，此前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因金运开发公司的原因所致，金运开发公司存在过错，应当承担违约责任。本院认定金运开发公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。张玉文与金运开发公司签订的协议仅就金运开发公司逾期交房违约金进行约定，金运开发公司仍应承担逾期办证的违约责任。依照合同约定，金运开发公司承担逾期办证违约责任的前提是金运开发公司将商品房交付给张玉文使用后，金运开发公司存在为张玉文办证义务，逾期办理房屋产权证违约金应当从张玉文接收房屋后90日期满次日起算，金运开发公司的违约期间为2017年1月9日至2019年2月20日，双方虽在签订合同时对逾期办证违约金未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。金运开发公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在金运开发公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合张玉文的诉讼请求，从2017年1月11日开始计算逾期办证违约金。张玉文主张2019年2月20日之后的办证违约金，因此时涉案房屋符合办证条件，张玉文房屋产权未能办理登记，张玉文未举证仍是金运开发公司的违约行为导致，本院不予支持。张玉文要求金运开发公司为其办理不动产权登记，涉案房屋已具备办理房屋产权证条件，应由出卖人、买受人共同依照行政机关关于房屋产权登记的法定程序进行办理，办理产权登记属行政机关职能，金运开发公司不具有办理房屋产权登记的职能，依法应驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉文逾期办证违约金（以购房款总额359195元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2017年1月11日计算至2019年2月20日止）; 二、驳回原告张玉文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计484元（原告已预交），由被告安徽金运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张红 二〇二〇年九月二十九日 法官助理孙梅英 书记员任海燕