广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终368号上诉人（原审原告）：汕尾市保华实业发展有限公司。住所地：广东省海丰县***********双桂山片。法定代表人：姚舒扬，执行董事、经理。委托诉讼代理人：虞勋，该公司员工。委托诉讼代理人：何炜宗，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄宝芳，女，1977年4月25日出生，汉族，住广东省海丰县*******15号。委托诉讼代理人：肖俊立，男，住广东省海丰县*********************。由海丰县********民委员会推荐。上诉人汕尾市保华实业发展有限公司（以下简称保华实业公司）因与被上诉人黄宝芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人保华实业公司上诉请求：1.请求依法撤销(2020)粤1521民初7号民事判决书第二、三、四项，依法改判支持保华实业公司一审全部诉讼请求；2.由黄宝芳承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为保华实业公司主张黄宝芳配合办理注销合同备案等相关手续，不属于本案审理范围，由保华实业公司另寻途径解决，脱离实操，认定有误，进而导致判项自相矛盾。一审法院忽视了合同与合同登记备案之间的联系，办理注销合同备案等相关手续是解除合同伴随义务。开发商将商品房预售合同进行登记备案，购房者便获得了对抗第三人的效力，从而保证房地产交易的安全性。由此可见，办理合同登记备案手续能够维护业主的合法权益。同样地，为保障开发商的合法权益，解除合同也必然需要办理注销合同备案的相关手续，以便于后续开发商将该商品房再次出售。保华实业公司与黄宝芳之间订立的《商品房买卖合同》已在不动产登记中心进行备案，黄宝芳所购商品房亦已在不动产登记中心办理预告登记，只有注销合同备案和预告登记后，双方的买卖合同法律关系才能真正解除，保华实业公司才能另行销售该商品房。而注销合同备案和预告登记均需要黄宝芳协助配合，若黄宝芳不予以协助配合办理注销预告登记、合同备案等手续将导致双方买卖合同法律关系无法解除。与此同时，一审法院又判定保华实业公司在相关合同、预告登记等手续未注销即买卖合同法律关系未完全解除的情况下判决返还黄宝芳已缴纳购房款193603元，该判项既未考虑解除合同及合同注销等手续办理所需时间问题，亦未扣除黄宝芳已违约应承担的违约金问题，对保华实业公司的合法权益构成了侵害，更是进一步加剧了纠纷的解决难度。综上，一审法院不对备案合同注销等附随义务及判决扣除违约金和合同真正解除后返还购房款进行处理是错误的，应予以纠正。二、一审法院第二项判令黄宝芳于本判决生效之日起十五日内向保华实业公司支付以973378元为基数，按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算的违约金，未充分考虑实际情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”合同签订后，保华实业公司严格履行合同义务，维护黄宝芳权益，包括但不限于多次致电并寄发已到期缴款通知书催促其缴纳应缴购房款等；而黄宝芳因其自身原因现仅支付定金及首期款123584元，二期楼款70019元，剩余楼款973378元一直未缴纳，拖欠金额超过合同总价款的80%，其中第三期楼款从应交日期暂计至2020年7月4日已逾期371天，第四期楼款从应交日期暂计至2020年7月4日已逾期341天，银行按揭款从应交日期暂计至2020年7月4日已逾期249天，其行为已构成严重违约；且黄宝芳经多次催缴仍不履行合同义务，可见黄宝芳具有明显过错，在履约过程中有失诚信，保华实业公司的合法权益受到严重损害。而一审法院将双方合同约定的违约金数额调至极低的数额，使得黄宝芳的违约成本可忽略不计，助长了黄宝芳不遵守契约精神的违约风气，不利于社会的和谐稳定发展。综上所述，请求二审依法予以改判，支持保华实业公司的全部诉讼请求。被上诉人黄宝芳辩称，案涉《商品房买卖合同》等资料合计51页，黄宝芳没有专业知识，不理解这些资料的内容，合同约定逾期违约金按总房价的15%计算是霸王条款。请求维持一审判决，驳回保华实业公司上诉请求。保华实业公司向一审法院起诉请求：1.解除保华实业公司、黄宝芳签订的编号为2019041780的《商品房买卖合同》，黄宝芳配合办理注销合同备案等相关手续；2.黄宝芳按照合同约定支付违约金175047.15元；3.本案诉讼费用由黄宝芳承担。一审法院认定事实：保华实业公司于2019年4月11日取得海丰碧桂园天銮山(二期)珑园的商品房预售许可证。2019年4月29日，保华实业公司、黄宝芳签订一份编号为2019041780的《商品房买卖合同》(预售)(包括附件、补充协议)。合同约定：黄宝芳向保华实业公司购买海丰碧桂园天銮山(二期)珑园21栋13层1301号商品房，总价1166981元；附件四付款方式：黄宝芳在签订合同时付首期款356981元，余款于2019年10月29日前向银行申请贷款支付；附件十一补充协议第三条：关于逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价的15%向出卖人支付违约金。同日，保华实业公司、黄宝芳签订《补充协议书》，约定：双方同意变更原合同附件四的付款方式。付款方式变更为：买受人须于签订合同时向出卖人支付123584元，须于2019年5月29日前支付70019元，须于2019年6月29日前支付81689元，须于2019年7月29日前支付81689元，须于2019年10月29日前支付810000元。签订合同后，黄宝芳按约支付了定金20000元及首期款103584元；2019年6月11日，黄宝芳支付二期楼款70019元，余款至现未交纳。2019年6月30日，保华实业公司向黄宝芳发出《已到期应缴款通知书》催收第三期楼款81689元。庭审中，黄宝芳同意解除合同，要求违约金减至20000元以内。上述事实，有保华实业公司、黄宝芳当庭陈述、保华实业公司营业执照复印件、黄宝芳身份证复印件、预售证、《商品房买卖合同》(预售)、《补充协议书》、收款收据、已到期应缴款通知书等予以佐证。一审法院认为，保华实业公司、黄宝芳签订的《商品房买卖合同》(预售)系双方真实意思表示，内容合法有效，保华实业公司、黄宝芳均应依约履行。黄宝芳逾期支付房款，保华实业公司依据合同约定有权主张解除合同，黄宝芳表示同意，予以照准。因合同解除，保华实业公司应退还黄宝芳已缴纳的房款193603元。黄宝芳抗辩合同附件十一约定的违约金过高，请求减免至20000元以内。保华实业公司、黄宝芳签订的《商品房买卖合同》及附件系由保华实业公司单方制作的格式合同，附件约定逾期付款的违约金按总房价的15%计算违约金，明显超过因黄宝芳迟延支付造成的损失30%，应予以调整，故黄宝芳抗辩理由成立。综合考虑黄宝芳过错程度、保华实业公司的损失及双方同意解除合同的具体情况，酌情以未付房款的总额973378元为基数，按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算违约金。保华实业公司主张黄宝芳配合办理注销合同备案的相关手续，不属本案审理范围，由保华实业公司另寻途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除保华实业公司与黄宝芳签订的编号为2019041780的《商品房买卖合同》(预售)；二、黄宝芳于本判决生效之日起十五日内向保华实业公司支付以973378元为基数，按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、保华实业公司于本判决生效之日起十五日内返还黄宝芳已缴纳的房款193603元；四、驳回保华实业公司其他诉讼请求。当事人如未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800.94元，简易程序减半收取1900.47元，由保华实业公司负担1266.4元，由黄宝芳负担634.07元。二审中，保华实业公司提交了解除合同备案需要的相关样表，拟证明一审法院未审理解除备案合同需要黄宝芳协助配合的相关必要义务，将此排除在案件审理之外错误。黄宝芳质证认为，如需黄宝芳协助配合解除合同备案相关手续，应以黄宝芳收到法院判还资金开始配合解除。对当事人提交的证据，本院在下文结合争议焦点予以阐述。对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审询问中，保华实业公司称双方合同约定解除合同的违约金是按照总房价的15%计算，首先应该遵守，一审以黄宝芳未缴纳购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算违约金，未明确当月是指哪月，亦没有明确起算和截止时间。一审未考虑本案实际情况调整违约金，不符合合同约定精神。即使要对违约金进行调整也应参照司法判例按照总房价的6%计算。黄宝芳认为保华实业公司上述主张不合理，应维持一审判决。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。保华实业公司、黄宝芳双方对一审判决解除案涉《商品房买卖合同》无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.本案解除合同的违约金应如何计算的问题；2.保华实业公司请求黄宝芳配合办理注销合同备案等相关手续是否支持的问题。关于本案解除合同的违约金应如何计算的问题。保华实业公司上诉主张黄宝芳存在严重违约行为,具有明显过错，一审法院将双方合同约定的违约金调至极低数额，未充分考虑实际，不符合法律规定。经查，保华实业公司、黄宝芳双方签订的案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条关于逾期付款责任约定，逾期付款超过90天后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价的15%向出卖人支付违约金。黄宝芳抗辩该违约金约定过高，保华实业公司虽未能举证证明因黄宝芳逾期付款导致合同解除带来的具体损失，但黄宝芳仅按时支付购房款193603元，之后因个人原因未支付剩余购房款并由此导致案涉合同解除的事实客观存在,考虑到双方当事人合同约定及实际履行情况、黄宝芳过错程度及违约情节以及保华实业公司预期利益、损失等综合因素，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院酌定本案违约金调整为按总房款1166981元的6%计算为70018.86元。一审法院以未付房款的总额973378元为基数，按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算违约金，依据不足，本院予以纠正。保华实业公司上诉主张违约金应按总房价的15%计算，理据不足，本院不予支持，但主张一审违约金调整过低，应予重新调整，理据充分，本院予以支持。本案中，黄宝芳已支付购房款193603元，扣除黄宝芳应向保华实业公司支付的解除合同违约金70018.86元，保华实业公司应返还黄宝芳123584.14元。关于保华实业公司请求黄宝芳配合办理注销合同备案等相关手续是否支持的问题。本案中，保华实业公司、黄宝芳双方均确认案涉《商品房买卖合同》已经办理了备案登记和预告登记。而办理注销合同备案等相关手续属于解除合同的附随义务，案涉《商品房买卖合同》现已确认解除，黄宝芳有义务配合保华实业公司办理注销合同备案等相关手续。因此，保华实业公司的上述主张，理据充分，本院予以支持。综上所述，保华实业公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初7号民事判决第一项；二、撤销广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初7号民事判决第二、三、四项；三、上诉人汕尾市保华实业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人黄宝芳123584.14元;四、被上诉人黄宝芳应于本判决生效之日起十五日内协助上诉人汕尾市保华实业发展有限公司办理注销编号为2019041780的《商品房买卖合同》(预售)备案等相关手续；五、驳回上诉人汕尾市保华实业发展有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800.94元，简易程序减半收取1900.47元，由上诉人汕尾市保华实业发展有限公司负担1140.28元，由被上诉人黄宝芳负担760.19元。一审案件受理费退补由一审法院处理。二审案件受理费3800.94元，由上诉人汕尾市保华实业发展有限公司负担2280.56元（已预交3800.94元，应退回1520.38元），由被上诉人黄宝芳负担1520.38元（应补交1520.38元）。本判决为终审判决。审 判 长 黄仕泽审 判 员 许少棠审 判 员 叶剑亚二〇二〇年九月二十九日法官助理 方宣雅书 记 员 黄思婷附:相关法律条文《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。