宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终509号 上诉人(一审被告)：宁夏物润置业有限公司。 法定代表人：魏某。 委托诉讼代理人：耿某，北京市泽元（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，北京市泽元（银川）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：宁夏银川元合物资有限公司。 法定代表人：徐某。 上诉人宁夏物润置业有限公司(以下简称物润置业公司）因与被上诉人宁夏银川元合物资有限公司（以下简称元合物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初15188号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 物润置业公司上诉请求：1.依法改判一审民事判决书中：“一、解除原告宁夏元合物资有限公司与被告宁夏物润置业有限公司签订的商铺使用权买卖合同（2005年7月30日起至2025年7月30日有效期间的部分）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏银川元合物资有限公司支付租金72046,23元、违约损失15000元”的内容；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定法律关系错误。一审法院混淆了本案两个不同的法律关系。本案存在两层法律关系,一是双方当事人于2006年6月30日签订的《商铺使用权买卖合同》,其所调整的仅仅是商铺使用权转让的问题;二是双方当事人于2013年8月14日签订的《委托出租商铺授权书》和《出租商铺委托协议》,其调整的是上诉人与被上诉人之间商铺委托代理出租的问题虽然以上两个法律关系的签订主体相同且内容相互联系,但两份合同的签订时间相隔八年,其所调整的法律关系并不相同。一审法院将第二层法律关系后果代入到第一层法律关系中,以第二层法律关系中涉案商铺无法整体出租为由解除第一层法律关系中的《商铺使用权买卖合同》,是对本案两层法律关系的混淆。2、一审判决认定事实错误。一审判决将涉案商铺因拆除无法继续使用的不利后果全部转嫁于上诉人是对本案事实的认定错误。涉案商铺的损毁与灭失与上诉人无关。3、一审判决适用法律错误。首先,涉案商铺的毁损并非基于出租人原因,而是承租人在对自己将要承担的商业风险做出充分考虑后单方授权出租人进行拆除的意思表示,因此,涉案商铺的损毁应当归责于承租人，承租人不应享有《合同法》第二百三十一条规定的法定解除权。其次,涉案合同并非不能继续履行,上诉人至今仍留存有中煌商业广场负一、负二层工程规划图纸,涉案商铺的位置仍可予以确认,上诉人有能力随时恢复商铺隔断并交付于被上诉人经营。因此,涉案合同的目的依然可以实现，一审法院不应适用《合同法》第九十四条的规定解除涉案合同。 元合物资公司答辩称，一审法院认定事实清楚,运用法律正确,判决公平合理,二审法院应予以维持，支持被上诉人的合法请求且本案一、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：被上诉人承包上诉人原审被告承建的中煌商业广场高低压电气设备安装工程,上诉人欠付被上诉人部分工程款,双方为此约定以中煌商业广场负一层15间商铺使用权抵顶工程款,于2006年6月30日签订《商铺使用权买卖合同》。上诉人向被上诉人出具自制的《商铺使用权证》。合同签订后,上诉人以整体出租为由,要求被上诉人出具出租委托授权,但截止2018年上诉人也没有出租成功。2018年8月被上诉人诉至银川市兴庆区法院,要求与上诉人解除《商铺使用权买卖合同》。返还商铺转让费并承担违约责任。后经法院法官主持调解,被上诉人同意给上诉人一年时间继续出租涉案商铺。(2018年8月17日至2019年8月17日止)。上诉人愿以其名下的银行存款89000元作为履约保证金。由银川兴庆区法院自2018年9月17日起继续冻结至2019年9月17日止。如出租成功继续履行原合同,如上诉人不能成功出租,则双方解除合同关系，现一年时间已到,上诉人仍然未对外出租,且涉案商铺也无法原样归还,到目前为止商场大门仍然紧锁,上诉人控制整体商场的话语权和控制权,上诉人始终不做为。被上诉人既不能自营、出租、转售或抵账,合同的目的始终不能实现。 元合物资公司一审诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺使用权转让费85000元，并承担违约损失15000元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。被告在承建上述人防工程时将电器设备及供配电工程承包给原告。原告完工后，被告欠付原告部分工程款，故原、被告协议由被告以中煌商业广场负一层15间商铺抵顶欠付原告的工程款，双方于2006年6月30日签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定如下：1.被告将位于银川市××区商铺交付给原告作商业经营使用，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止；2.原告于合同签订一次性向被告支付转让费85000元；3.被告保证于2005年7月30日前将商铺交付原告；4.如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金，若延期超过3个月，原告有权退还商铺；5.商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。合同签订当日，被告向原告出具商铺使用权证明一份，载明原告于2006年6月30日与被告签订《商铺使用权买卖合同》，依法享有银川市南门中煌商业广场负一层C区166号商铺使用权，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。2013年8月14日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定如下：1.原告将其享有使用权的中煌商业广场地下负一层15间商铺（包括涉案C区166号商铺）面积共计93平方米委托给被告整体出租给北京华联综合超市股份有限公司银川分公司（以下简称华联超市银川分公司）；2.委托期限为20年，以被告与北京华联股份有限公司签订的合同期限计算，装修期、试营业期一年免租金；2.商铺年租金共计50918元，租金每3年递增5%，增幅遵循与北京华联主体合同而定；3.租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算；4.商铺出租产生的税费等支出由被告从租金中代扣代缴；5.原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市银川分公司的正常经营。2018年1月8日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺使用权费用85000元，并承担违约损失57847元；3.本案诉讼费用由被告承担。后经本院主持调解，原、被告于2018年9月17日自愿达成调解协议，约定原、被告继续履行涉案《商铺使用权买卖合同》，原告自2018年9月17日至2019年9月16日授权被告出租涉案商铺。协议签订后，被告未能在原告授权的期间内将涉案商铺出租。现原告以被告违约为由诉至本院。 另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。 一审法院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将其对涉案商铺享有的40年使用权让予原告，原告通过抵顶工程款的方式支付对价，故该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年8月1日起至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用涉案商铺或通过商铺使用权进行收益，但因被告为履行其与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》将中煌商业广场负一、二层全部商铺的隔断拆除，商铺所在位置已无法和其他商铺进行区分，原告已无继续使用涉案商铺的可能，且被告于2018年9月16日受原告委托后未能将涉案商铺出租，原告亦不能通过商铺使用权获益，《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的已无法实现，故原告于2019年9月17日起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，本院予以支持，涉案《商铺使用权买卖合同》于2019年9月17日解除。 关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告以抵顶工程款的方式向被告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年8月1日起至2045年6月30日止的租金42500元（85000元÷40年×20年）返还原告。关于有效期间的租金的返还，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证，但原告于2013年8月14日将涉案商铺委托被告对外出租，并约定原告享有出租收益，原告自此取得了涉案商铺的使用、收益的权利，可以认定被告此时向原告交付了涉案商铺，故扣除2013年8月14日起至一审法院认定《商铺使用权买卖合同》解除之日（2019年9月17日）止的租金后，被告应向原告返还租金29546.23元[（85000元-42500元）-（42500元÷20年÷365日×2225日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计72046.23元（42500元+29546.23元）。 关于原告要求被告承担违约损失15000元的主张，被告逾期交付涉案商铺已构成违约，根据《商铺使用权买卖合同》中“如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金”之约定，且因被告将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺，故原告要求被告承担15000元违约损失符合双方约定，亦不超出法律规定的范围，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决： 一、解除原告宁夏银川元合物资有限公司与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（2005年7月30日起至2025年7月30日有效期间的部分）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏银川元合物资有限公司支付租金72046.23元、违约损失15000元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告宁夏银川元合物资有限公司负担148.97元，由被告宁夏物润置业有限公司负担1001.03元。 二审期间，物润置业公司提交负一层电气照明平面布置图一份（复印件），证明涉案商铺的隔断可以依据图纸进行恢复，不存在商铺位置无法进行辨认，导致合同目的无法实现的情形。 元合物资公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该份图是负一层电气照明平面图，图纸不对，应该出示负一层隔断商铺布局平面图，该份图纸没有说明及公章。 元合物资公司提交（2018）宁0104民初269号调解协议一份（复印件），证明调解协议中约定给上诉人一年的时间进行商铺恢复隔断或者将商铺租出去，上诉人愿意以89000元作为履约保证金，钱已经冻结于兴庆区人民法院。 物润置业公司对该份证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，该份证据内容不涉及恢复商铺隔断的内容，其次，该份调解协议与法院制作的调解书内容相同，法院调解书中给予一年时间履行合同，并没有涉及到如商铺在一年内无法租出，上诉人应当承担的法律责任。 经审查，物润置业公司出示的证据不能达到其证明目的，且元合物资公司不认可，不予采信。一审期间元合物资公司已将调解协议作为证据出示，且一审法院已予以确认，二审不再采信。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，物润置业公司对与元合物资公司签订《商铺使用权买卖合同》不持异议。本案中，物润置业公司与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，涉案工程属于国有资产，物润置业公司通过投资建设该工程，获得对建成后工程40年的使用权。一审法院结合上述约定并根据南门二期人防工程所有权归国家，使用权、受益权由物润置业公司享有，认定本案符合房屋租赁合同的特征，物润置业公司与元合物资公司签订《商铺使用权买卖合同》实质为转租行为并无不妥。双方在《商铺使用权买卖合同》约定的使用的期限为40年，超过了法律规定关于租赁合同的期限，但在法律规定范围内的二十年租赁合同期限仍然有效。根据本案一审所收集的证据，涉案商铺元合物资公司虽不认可其已接收，但双方签订的《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》，可以证明元合物资公司已接收了商铺。因双方签订的协议中约定委托期间元合物资公司同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，并整体租赁。物润置业公司也根据委托协议的约定和整体出租的目的，对商铺进行了改造。由于物润置业公司与承租方发生纠纷导致合同被解除，致委托出租商铺的目的不能实现，该行为不是物润置业公司的行为所导致。对此，元合物资公司并未就解除《出租商铺委托协议》提起诉讼，而是就其与物润置业公司签订的《商铺使用权买卖合同》提起诉讼，请求解除合同并返还商铺使用权转让费85000元。而《出租商铺委托协议》未能得到履行，不是导致本案所争议的《商铺使用权买卖合同》解除的约定条件，也非法定条件。本案中，元合物资公司自愿接受物润置业公司以商铺使用权抵顶工程款的行为，在其签订合同时并未就其将来的风险进行考虑，双方签订《商铺使用权买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方有约束力。物润置业公司、元合物资公司在签订合同时均无法预料涉案商铺目前所处的商业风险，且元合物资公司已接收了涉案商铺。虽涉案商铺隔断已被拆除，但元合物资公司及其他使用人如愿意自主经营，商铺隔断均可以通过加装隔断予以恢复。根据双方约定的合同期限，其中符合法律规定的使用期二十年仍为有效，该有效合同部分，元合物资公司超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》，无合同依据和法律依据，对此应不予支持。但由于双方所约定超出二十年的剩余二十年为无效约定，按照无效合同处理原则，应予返还，故物润置业公司应返还元合物资公司商铺租金42500元。关于违约金问题。因物润置业公司实际已将涉案商铺进行了交付，元合物资公司在接收商铺后，委托物润置业公司出租，物润置业公司出租不能，不是物润置业公司的行为所致，不能因此导致涉案《商铺使用权买卖合同》的解除，因此，物润置业公司就本案而言并无过错，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初15188号民事判决； 二、上诉人宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被上诉人宁夏银川元合物资有限公司自2025年8月1日起至2045年7月30日止的租金42500元; 三、驳回被上诉人宁夏银川元合物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1150元，由被上诉人宁夏银川元合物资有限公司负担661元，上诉人宁夏物润置业有限公司负担489元。 二审案件受理费1976元，由被上诉人宁夏银川元合物资有限公司负担1136元，由上诉人宁夏物润置业有限公司负担840元。 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  李**程 审判员  王 刚 二〇二〇年九月三十日 书记员  尉欣妍 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。