广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8410号上诉人（原审被告）：佛山市***地产咨询有限公司（原佛山市禅城区***地产咨询服务部），住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：沈某1。被上诉人（原审原告）：彭春华，男，汉族，住江西省吉安市安福县。上诉人佛山市***地产咨询有限公司（以下简称良居公司）因与被上诉人彭春华居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良居公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭春华的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由彭春华承担。事实和理由：一、一审法院认定良居公司在签订合同前有向彭春华作出房屋建成时间的陈述属事实认定错误。彭春华清楚涉案房屋属于房改房，良居公司作为中介方只能查询到涉案房屋的面积，使用年限以及是否存在抵押等情况，至于房屋的建成时间良居公司无法通过正规的官方途径查询。彭春华看房时也没有问过房屋的建成时间，彭春华是在和卖方签订合同、支付定金之后才询问该问题，且良居公司确实不知道所以给彭春华的回答也不是确定的回答。如果彭春华特别关心房屋的建成时间，其可以在签订合同时当面询问卖方，但其并没有。中介方提交的书面材料没有建成时间，如果彭春华介意该情况就应该提出，但彭春华亦没有，其存在疏忽。若涉案房屋建成时间影响彭春华购买房屋的决定，良居公司可以此理由与卖方解除合同，因卖方负有向彭春华披露告知的义务。房屋建成时间客观上良居公司无法得知，良居公司不会将没有核实的事项告知彭春华。良居公司没有故意隐瞒、诱导彭春华。房屋价格是合理的市场价格，彭春华没有任何损失。彭春华提交的证据无法证明房屋的建成时间，其提交房屋最初业主购买时间是1985年10月，但最初业主取得房屋的时间中介方是无法查询,客观上不能得知，且购买时间是1985年10月不代表房屋的竣工时间就是1985年10月,不排除购买的是楼花，彭春华要求中介告诉涉案房屋的竣工时间是强人所难。中介方在本案中已经尽到了基本的审慎义务。二、一审判决赔偿损失20000元没有事实和法律依据。如前所述，彭春华也存在疏忽，良居公司在服务过程中也花费了人力物力。彭春华未能举证证明其已实际损失20000元。涉案房屋是合理的市场价，彭春华没有任何损失。因此一审法院判决赔偿损失20000元缺乏依据。彭春华辩称，一、一审法院认定良居公司在签订合同前有向彭春华作出房屋建成时间的陈述正确，并非是良居公司所称彭春华签完合同、支付定金后才询问。（一）房龄影响房屋的价值。房屋建成时间与该房屋的使用价、后续维护成本、交易价格直接相关,是影响二手房买卖合同订立的重要事项。签完合同、支付定金后再询问房龄，不符合逻辑。（二）良居公司一审庭审时说：“2018年5月7日下午，彭春华去看过房子觉得满意就叫其配偶也来看房，没有异议后，良居公司才约业主与彭春华签订房屋买卖合同。”再结合彭春华2019年5月12日的录音证据，彭春华配偶质问：“你那时跟我老公是不是说九几年，所以你现在跟我讲一大堆我都不知道讲什么。”良居公司：“我从来都没讲九四年的，和他讲都是讲九二，九三年那样讲的。”该对话已经说明良居公司是在签合同前就对彭春华作出房屋建成时间的陈述。因签合同是在当天晚上，如果彭春华是在签完合同后再询问，当时彭春华和其配偶都在场，彭春华配偶就会用“我们”，而不会用“我老公”，良居公司也会用“你们”以及不会用“他”。（三）一审庭审时，良居公司称已经记不清楚签订房屋买卖合同之前彭春华是否询问过房屋的建成时间，其上诉状却称彭春华是在签完合同之后询问的，互相矛盾。二、一审法院认定良居公司向彭春华退还中介费并赔偿损失20000元合法合理。（一）涉案房屋使用期到2072年，成交日期为2018年，则剩下使用年限为2072-2018=54年。涉案房屋成交价为790000元，790000元/54年=14629.629元/年。由于良居公司隐瞒了（1993年-1985年)8年的时间,损失为8×14629.629=117037.037元。（二）根据房屋经济耐用年限和残值率的计算方法：年折旧率=(1-预计残值率)/预计使用寿命(年)。涉案房屋为钢混结构，残值率为0,年折旧率=1/60=1.66%。年折旧额为790000×1.66%=13166.666元，隐瞒8年的损失为8×13166.666=105333.333元。因此良居公司赔偿20000元及退还全部中介费合法合理。彭春华向一审法院提出诉讼请求:1.判令良居公司退还彭春华中介费23700元；2.判令良居公司赔偿彭春华20000元；3.诉讼费用由良居公司承担。一审法院认定事实：2018年5月7日，在良居公司居间促成下，彭春华及其配偶荣海花共同作为买方、案外人彭某英作为卖方、良居公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买佛山市禅城区***********的房屋，成交价为人民币790000元。此后，买卖双方依约办理了涉案房屋的过户登记手续，买方亦取得了相应的房屋产权证件。彭春华也向良居公司支付了中介费23700元，并收取了良居公司开具的相应的增值税普通发票。彭春华于庭审中陈述称，彭春华看到良居公司朋友圈推送的房源信息后联系良居公司，良居公司于2018年5月7日带彭春华到涉案房屋查看，当时卖方不在场。彭春华在涉案房屋内多次向良居公司询问该房产的建成时间，良居公司当时称是1994年建成的。当天晚上彭春华、良居公司及房屋出卖人三方一起签订了房屋买卖合同。2019年5月12日邻居告诉彭春华该房屋是1985年前建成的，彭春华就找良居公司赔偿，良居公司不承认（说过是1994年建成的），只称说过是1992/1993年建成的。彭春华于诉讼中举证的电话录音显示，彭春华的配偶荣海花质问良居公司的法定代表人（原佛山市禅城区***地产咨询服务部的经营者，以下简称良居服务部的经营者）沈某1“问题是我不知道这个，你和我讲，我哪里知道，你和我讲哪年就哪年。你那时跟我老公是不是说九几年？”。沈某1则回应“我从来都没讲94年，和他讲的都讲92、93年那样讲的”。彭春华称上述通话的时间为2019年5月12日。2019年5月31日，彭春华向佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房屋的登记信息，该馆出具的查询结果显示，涉案房屋的原登记所有权人为林某娟，其取得涉案房屋的方式为1985年10月购买部分，2009年3月继承部分。之后林某娟将该房屋转让给彭某英。另查明，彭春华的配偶荣海花出具书面声明称由彭春华向良居公司行使追索虚假陈述赔偿的权利，其不再就良居公司虚假陈述问题另行向良居公司主张赔偿。一审法院认为，本案良居公司向彭春华提供与案外人订立二手房买卖合同媒介服务并促成了买卖合同的成立，彭春华向良居公司支付报酬，彭春华、良居公司双方成立了居间合同关系。本案双方争议的焦点在于1.良居公司的法定代表人（良居服务部的经营者）沈某1有否于《房地产买卖合同》签订前向彭春华作出过涉案房屋建成于20世纪90年代的陈述？2.若有，良居公司应向彭春华承担何种责任？关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，彭春华主张良居公司曾于房屋买卖合同订立前告知彭春华涉案房屋的建成时间为92、93年，房屋过户后良居公司又不承认说过是1992、1993年建成的，只称说过是1994年建成的。彭春华提供了录音拟予证实。良居公司经质证，确认其在录音中所作的“我从来都没讲94年，和他讲的都讲92、93年那样讲的”的陈述，但解释称该陈述的意思是告知彭春华涉案房屋不可能是1994年建成的。对此，良居公司确认其在录音中的陈述的真实性，该录音证据的真实性可以确认。而从录音中良居公司所述的内容来看，良居公司并未否认曾向彭春华告知涉案房屋建成于90年代的事实，仅对于所告知的具体的时间是92、93年还是94年有异议。故应当认定彭春华完成了初步的举证的义务。良居公司抗辩否认曾向彭春华作出过涉案房屋建成于90年代的事实，但未能举证证明，也未能举证反驳彭春华的上述录音证据，应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院对彭春华的上述主张予以采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如实报告义务为居间人的主要义务，具体到二手房买卖居间合同中，居间人应当就影响买卖双方作出交易决定的重要事项，如所交易标的房屋的存续状态、权利状态、是否存在物上瑕疵或缺陷、税费负担等事项，就其所知，向委托人如实报告。如若居间人对上述事项应报告而不报告、过失错误报告或者故意虚假报告，导致委托人作出错误意思表示，则其行为显然具有过错，应依法承担责任。本案中，根据查明事实，彭春华在与出卖人订立房屋买卖合同之前，就涉案房屋的建成时间问题向良居公司作了询问。由于房屋的建成时间与该房屋的使用价值、后续维护成本、交易价格直接相关，是影响二手房买卖合同订立的重要事项，良居公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，负有更高的注意义务，其本应在采取更加规范和严谨的方式，比如向房地产管理部门调取房屋建成资料等，核实相应信息后向彭春华作出如实告知；即使因客观原因确实未能核实该信息的，亦应当如实告知并提示相应的风险。但是，良居公司未履行该义务，而是向彭春华提供了涉案房屋建成于20世纪90年代的虚假信息（根据查明的事实，涉案房屋实际建成于1985年以前），导致彭春华作出错误的意思表示。良居公司的行为构成违约，导致彭春华遭受重大损失，且对此存在重大过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并参照该法第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，彭春华要求良居公司退还中介费23700元并赔偿损失20000元，合法合理，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、良居公司于判决发生法律效力之日起十日内向彭春华返还中介费23700元；二、良居公司于判决发生法律效力之日起十日内向彭春华赔偿20000元。如良居公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费446元（彭春华已预交），由良居公司负担。二审期间，良居公司向本院提交录音光盘两份，未写明证明内容。经审核，因其与本案实体处理结果不具有关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：良居公司应否向彭春华退还中介费23700元及赔偿损失20000元。良居公司作为居间人未履行忠实义务，应承担相应的法律责任。居间服务活动中，居间人应将所知道的有关订约的情况或信息如实告知委托人。居间人的如实报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。据本案查明事实可知，彭春华签订合同前询问良居公司涉案房屋的建成时间，良居公司未能如实告知委托人彭春华涉案房屋的建成时间（涉案房屋建成于1985年以前）而是作出涉案房屋建成于20世纪90年代的虚假信息。良居公司上诉称其不清楚涉案房屋的具体建成时间及也无法通过正规渠道查询。本院认为，良居公司作为房屋买卖中介机构，应知晓二手房交易过程中房屋建成时间对买受人的重要性，其对此应负有较高的注意义务；且根据彭春华于2019年5月31日查询涉案房屋的不动产登记信息“取得方式”一栏显示“1985年10月购买部分……”，因此，良居公司上述理由不成立，本院不予采纳。因良居公司未能痛定适格履行居间义务，致使彭春华作出错误的意思表示，损害了彭春华的利益。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，并参照该法第四百二十五条第二款的规定，判令良居公司向彭春华退还中介费23700元并赔偿损失20000元并无不当，本院予以维持。综上，良居公司上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费892元，由上诉人佛山市***地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月九日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力