广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9620号原告：陈若静，女，1972年1月28日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所律师。被告：广东宇能电商产业园有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********宇能数码广场A区25楼2501-2503室，统一社会信用代码91440600MA4UN54U1K。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。原告陈若静与被告广东宇能电商产业园有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案。被告对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王带，被告的委托诉讼代理人杨健豪、钟嘉嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让确认书》、《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还房款457334元；3.被告向原告支付违约金137200.2元（457334×30%）；4.被告承担原告律师费22500元；5.被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：原告本为购买住房居住，却在被告工作人员使用不***房，受让价为457334元，为此，原告支付了50000元定金。随后，2018年5月13日双方签署了《物业使用权转让合同》，原告支付了首期款151534元。此后，原告又支付了255800元，总计达457334元。双方在《物业使用权转让合同》中明确约定于2019年10月31日前交付房屋，但至今被告迟迟未交付，也拒绝协商退款。原告认为，宇能数码广场B区项目的房屋不能作为住宅使用，并且实际租期超过了法律规定的20年最长租赁期限，被告亦未及时交付房屋已构成严重违约，造成原告合法权益侵害。根据合同约定，原告有权解除《物业使用权转让合同》并要求被告承担违约等法律责任，故诉至法院。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。首先，被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：1.权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；2.关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；3.关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；4.租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；5.租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过被告用地期限，符合相关规定要求。其次，我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年5月13日至2038年5月12日的对价为381534元，2038年4月7日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，双方所签合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年10月31日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年10月31日前交付，被告并无过错，无须承担逾期交付责任。三、原告无权要求被告支付违约金及赔偿律师费。如前所述，被告因不可抗力未能按时交楼，应予免责；且根据《物业使用权转让合同》第九条第3款，即使原告有权解除合同，也只能主张退回已交款项，合同不存在其他赔偿的约定。关于违约金。原告主张使用权转让款30%的违约金无合同及事实依据。合同第九条第3款对于逾期违约金已有约定，而且被告的交楼义务是基于有效合同产生的，若合同超过20年的部分无效，则逾期交付违约金应以20年内的对价作为本金，从逾期交付之日算至合同解除之日止。关于律师费，原告未提供律师费支付凭证，无法核实律师费数额和支付情况，且被告受不可抗力影响，应免责，无需承担律师费；退一步说，原告主张的22500元律师费中属于一审律师费为15000元，另外7500元属于二审律师费，而本案尚未进入二审阶段，因此即使被告需支付律师费，应剔除该7500元。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格。2.使用权转让确认书、物业使用权转让合同原件各1份，用以证明被告未在2019年6月1日前按照标准交付物业已严重违约，原告按照约定有权解除合同。3.装饰工程施工合同复印件1份，用以证明被告以装修费名义收取75800元房款。4.宇能国际项目特殊申请表、宇能数码广场B区分期支付协议复印件各1份，用以证明原被告就支付房款的具体时间、方式等进行了进一步的协商确定。5.收款收据、POS签购单、个人账户对账单原件各1组，用以证明原告已按照约定支付了房款，被告也已收取房款。6.委托代理合同、补充协议、发票原件各1份，用以证明原告为维护自身合法权益支付了律师费。被告举证如下：1.租赁合同书、补充协议（2011年4月29日）、补充协议（2017年11月3日）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件各1份、土地证复印件1份，用以证明本案房屋所在项目有合法报建手续，属合法建设项目。2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片、施工现场图片打印件各1份，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。经质证，各方对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告举证2与本案相关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，被告（出让人，甲方）与原告（受让人，乙方）签订《物业使用权转让确认书》，载明乙方宇能数码广场B区项目自编号B区2栋18层1803号产业用房（以下简称涉讼物业），受让价为457334元，在签订确认书时乙方支付5000元作为受让该物业使用权的定金；等等。同日，被告出具收款收据确认收取原告定金50000元。2018年5月13日，被告（甲方，转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将涉讼物业的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2038年5月12日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为381534元，乙方须在2018年5月13日前支付首期款201534元（含认购定金），余款180000元乙方应在2019年5月28日前支付；甲方应在2019年10月31日（含本日）前将该物业交付给乙方；如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；乙方选择按照一次性付款或分期付款支付该物业使用权转让金的，应按照合同约定的期限和方式支付价款，逾期超过90天，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。同日，原告（委托方，甲方）与佛山贝斯家科技有限公司（承接方，乙方，以下简称贝斯家公司）签订《装饰工程施工合同》，约定甲方委托乙方对涉讼物业进行室内装修，乙方同意接受甲方交付的被告盖章确认的面额为75800元的装修券进行工程款结算，等等。2018年6月30日，原被告签订《宇能数码广场B区分期支付协议》（以下简称分期支付协议），约定剩余未付180000元房款，原告申请分12期免息支付。2018年5月13日，原告银行转账分别支付151534元、49000元和26800元（合计227334元）予被告，被告出具收款收据确认收取原告首期款151534元，贝斯家公司出具收据确认收取原告装修款75800元。被告确认原告已全额支付剩余的180000元分期款。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告与广东天穗律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该事务所代理本案一审诉讼，原告应支付律师费15000元。后原告与广东天穗律师事务所签订《补充协议书》，补充约定原告二审立案后3日内一次性支付律师代理费7500元。原告支出律师费22500元。2020年4月23日，原告提起本案诉讼；2020年5月20日，起诉状等应诉材料送达至被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告就涉讼物业租赁事宜签订《物业使用权转让确认书》、《物业使用权转让合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2018年5月13日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12594天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》载明的物业使用权总转让款为381534元，该款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为221304元（381534元÷12594天×20年天数7305天），原告已支付381534元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权提出解除《物业使用权转让确认书》、《物业使用权转让合同》。原告主张解除合同的起诉状于2020年5月20日送达至被告，本院认定涉讼合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年5月20日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款予原告，故对原告主张被告返还转让款381534元的请求，本院予以支持。被告违约导致双方合同关系解除，被告应承担相应违约责任。原告未举证反映与原告或贝斯家公司明确约定75800元为转让款性质，原告要求以该装修款与《物业使用权转让合同》约定的转让款总和为基数计算违约金，理据不足，本院不予采纳。另外，原告在未举证证明实际损失的情况下主张被告支付转让款总额30%的违约金过高，结合原告支付款项金额及时间，根据公平原则，本院酌定被告向原告支付已付转让款20%的违约金76307元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告与贝斯家公司签订的《装饰工程施工合同》，现因被告违约导致《物业使用权转让合同》解除，《装饰工程施工合同》亦不具备继续履行的可能，虽然该合同所指向的装修款所涉的75800元由贝斯家公司出具收据，但实际收款主体为被告，原告要求被告返还该款，理据充分。原告主张被告负担律师费费用，符合双方约定，但原告诉请的律师费包含一审二审的律师费用，且原告主张的律师费偏高，本院酌定15000元为宜，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈若静与被告广东宇能电商产业园有限公司于2018年5月1日签订的《物业使用权转让确认书》、于2018年5月13日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年4月9日解除；二、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款381534元予原告陈若静；三、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款75800元予原告陈若静；四、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76307元予原告陈若静；五、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告陈若静；六、驳回原告陈若静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4985.17元（原告陈若静已预交），由被告广东宇能电商产业园有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月三十日书记员  罗静雯