北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1596号原告：柳学艳，女，1972年9月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐明汉，北京市现代律师事务所律师。被告：柳广茂，男，1942年9月25日出生，汉族，住北京市通州区。被告：柳明月，女，1989年12月23日出生，汉族，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：李宝军，北京市凯亚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李蕾，北京市凯亚律师事务所律师。原告柳学艳诉被告柳广茂、柳明月确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月7日立案。立案后，本院指定由审判员李想适用简易程序，对本案进行审理。后，本院依法变更案件承办人，指定审判员梁涛继续审理本案。本院于2020年5月15日，适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。本案原告柳学艳及其委托诉讼代理人唐明汉，被告柳明月本人及其与被告柳广茂之共同委托诉讼代理人李宝军、李蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳学艳向本院提出诉讼请求：1．判决被告柳明月、柳广茂于2019年8月16日就北京市通州区玉桥东里x号楼x单元x房屋签订的“赠与合同”无效；2．判决被告柳明月、柳广茂共同办理北京市通州区玉桥东里x号楼x单元x房屋的过户手续，将该房屋过户登记至被告柳广茂名下；3．案件受理费由被告柳明月、柳广茂承担。原告柳学艳向本院陈述事实和理由如下：被告柳广茂为原告柳学艳之父，被告柳明月为原告柳学艳之侄女。2005年后，原告柳学艳之父柳广茂、之母徐玉兰及侄女柳明月均在北京市通州区南街平房居住。2008年，原告柳学艳之父柳广茂、之母徐玉兰及侄女柳明月三人共同申请了通州区经济适用房，经济适用房指标获批后，因原告柳学艳之父母没有资金购买，被告柳明月当时正在上学读书，故原告柳学艳之父母便通知原告柳学艳出钱购买，并承诺待房屋具备过户条件后，再将房屋以赠与形式过户给原告柳学艳。2009年7月14日，原告柳学艳支付了全部购房款306049元及相应的契税、印花税、公共维修基金等费用。2010年，涉案房屋交付后，原告柳学艳出资8万元进行了装饰装修并实际居住至今。2011年5月18日，涉案房屋房产证下发。从签订购房合同之日起，所有与该房产有关的原始凭证，包括合同、发票、房屋所有权证、各种缴费收据等材料原件均由原告柳学艳持有，且原告柳学艳一直在涉案房屋居住，被告柳明月、柳广茂一天都未曾在涉案房屋内居住过。2019年7月16日，涉案房屋所在小区的物业管理公司通知原告柳学艳领取物业费结清证明，原告柳学艳到物业管理公司经询问方得知，被告柳广茂已于2019年7月13日持身份证到物业管理公司交纳了涉案房屋2019年的物业费和取暖费。经了解，被告柳广茂明知涉案房屋所有权证及所有材料都在原告柳学艳处，却持本人身份证办理了涉案房屋所有权证挂失手续，并补办了新的房产证书。被告柳明月、柳广茂明知涉案房屋所有购房款及相关费用均由原告柳学艳支付，知悉涉案房屋由原告柳学艳装修并实际居住至今的事实，被告柳明月、柳广茂在未支付任何费用且并不享有涉案房屋所有权的情况下，于2019年8月16日到房管部门办理了赠与手续，将根本不属于他们名下的房产进行了无偿赠与，严重侵害了原告柳学艳的合法权益。原告柳学艳与被告柳明月、柳广茂都是具有血缘关系的至亲，被告柳明月、柳广茂对涉案房屋的来源、出资、居住、权属等情况非常熟悉，但却恶意串通、共同合伙将本不属于被告一方的房屋无偿赠与给另一方，赠与行为当属无效。被告柳明月、柳广茂所签订的“赠与合同”系无效合同，故被告柳明月、柳广茂应共同办理涉案房屋的过户手续，将房屋重新过户至原始登记产权人即被告柳广茂名下。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告柳明月、柳广茂共同辩称：1．不同意原告柳学艳的诉讼请求，请求法院驳回原告柳学艳的全部诉讼请求；2．原告柳学艳没有确认诉争合同无效的权利，认可原告柳学艳关于涉案房屋购房款等相关款项的出资事实，但是就涉案房屋的出资事宜，原、被告双方应另案处理；3．原告柳学艳不能依据出资即取得涉案房屋所有权，被告柳广茂、柳明月也从来没有表示过要将涉案房屋赠与给原告柳学艳所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告柳广茂系原告柳学艳之父，被告柳明月系被告柳广茂之孙女、原告柳学艳之侄女，案外人徐玉兰系被告柳广茂之妻、原告柳学艳之母。2008年，被告柳广茂、柳明月及被告柳广茂之妻徐玉兰三人作为同一家庭，按照一个申请单位，向相关政府主管部门提出购买经济适用住房申请。经相关部门审核，前述三人组成的申请单位系“老龄、重残”，符合申请购买经济适用住房条件，准予备案（准予备案日期为2008年9月1日，备案编号：备J12080x），准予向其配售经济适用住房，配售户型为两居室（一套）。2009年6月26日，通州区住房保障及旧城改造领导小组办公室向被告柳广茂签发《通州区经济适用住房选房通知单》，通知其于2009年7月6日上午参加通州区玉桥东小区经济适用房选房活动，逾期未至的视为放弃本次选房机会。被告柳广茂按照要求参加了前述选房活动。2009年7月14日，被告柳广茂（买受人、乙方）与案外人北京新城基业投资发展有限公司（出卖人、甲方）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》（合同编号为Y8334x，以下简称预售合同）一份。预售合同约定主要内容如下：1、买受人自出卖人出购买新城康居家园（暂定名）x号住宅楼x层x单元x号房屋一套，预测建筑面积71．52平方米，套内面积55．02平方米。2、房屋性质为经济适用住房。3、房屋总价款为305605元，买受人选择一次性付款方式支付涉案房屋全部购房款。4、预售合同第二十六条“经济适用住房再上市交易约定”条款约定“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，由产权人向其户口所在区（县）住房保障管理部门提出申请，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购买经济适用房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关文件执行，政府可优先回购。”5、预售合同第二十七条“骗购经济适用住房的责任”条款约定“买受人因隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明等弄虚作假行为，经区县住房保障管理部门取消其申请资格的，自收到区县住房保障管理部门取消买受人申请资格之日起，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计已付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按照解约当日中国人民银行同期活期储蓄利率给付利息。”6、预售合同还约定了其他内容。此后，前述买受人、出卖人再次签订《补充协议》一份，约定主要内容如下，1、双方所签订的前述预售合同中约定的房屋正式名称确定为北京市通州区玉桥东里x号楼x层x单元x号房屋。2、实测建筑面积71．79平方米，套内面积55．1平方米，总价款为306049元，扣除买受人已付款金额，买受人还需向出卖人补交房款444元。3、公共维修基金按建筑面积200元/平方米收取，计14358元。经询问，前述预售合同及补充协议所涉及的北京市通州区玉桥东里x号楼x层x单元x号房屋即本案诉争赠与合同所涉及房屋（以下简称x号房屋）。2010年6月，出卖人向买受人送达x号房屋收房通知，并随后将x号房屋交付业主实际使用。经核实，涉案诉争x号房屋的购房款、公共维修基金、契税等相关费用均由原告柳学艳实际支付、负担，且涉案房屋自交付以来一直由原告柳学艳实际控制、使用至今。2011年4月10日，被告柳广茂与原告柳学艳签订“情况说明”一份，记载内容为“通州区玉桥东里x号楼x单元x室，房款完全由马德昆，柳学艳夫妇出资购买。因此，我决定将其转赠给女儿柳学艳所有。赠予人柳广茂被赠与人柳学艳证明人徐玉兰2011年4月10日”。另查：涉案诉争的x号房屋最初取得的房屋所有权证编号为X京房权证通字第XXXX号，登记房屋所有权人为被告柳广茂，登记共有情况为单独所有，登记时间为2011年5月18日，登记房屋性质为经济适用房，规划用途为住宅，登记建筑面积为71．79平方米，套内建筑面积55．1平方米，土地使用权取得方式为划拨。2019年8月16日，被告柳广茂、柳明月到北京市通州区不动产登记事务中心填写《个人无偿赠与不动产登记表》，该表格主要内容为：1、赠与人柳广茂，受赠人柳明月，赠与人与被赠与人系祖孙关系。2、赠与人柳广茂声明：将不动产（赠与不动产地址：通州区玉桥东里x号楼x层x单元x号）房屋无偿赠与给被赠与人，不收取任何货币、实物或经济利益，该无偿赠与行为真实、合法。3、受赠人柳明月声明：无偿接受柳广茂所拥有的不动产，没有支付任何货币、实物或经济利益，该无偿受赠行为是真实、合法的。4、该表格还记载了其他内容。据此，被告柳明月取得了不动产登记管理部门颁发的本案诉争x号房屋的不动产权证书，该份不动产权证书编号为京（2019）通不动产权第0031x号，填发日期为2019年8月16日，登记权利人为柳明月，登记共有情况为单独所有，权利性质为住宅/商品房。经审查，被告柳明月还为此支付了涉案房屋上市补缴收益款402633元及其他相关契税、费用。经核实，被告柳广茂、柳明月就涉案x号房屋的赠与、过户事宜仅填写了前述《个人无偿赠与不动产登记表》，除此以外未在订立过任何书面赠与合同；原告柳学艳要求确认无效的赠与合同的书面载体亦为前述被告柳广茂、柳明月填写的《个人无偿赠与不动产登记表》。在审理过程中，原、被告双方均认可，本案诉争x号房屋购房款、契税、印花税、公共维修基金等均由原告柳学艳实际支付，涉案房屋自实际交付之日起即一直由原告柳学艳实际控制、使用并由原告柳学艳实际负担水、电、气等相关费用。同时，原、被告双方还认可，涉案x号房屋的购房合同、原始所有权证书、购房款发票、契税发票、公共维修基金票据等原件均存放于原告柳学艳处，由原告柳学艳实际持有、保管。针对该事实的原因，双方当事人各执一词。原告柳学艳主张，相关当事人因自身缺乏资金，无力购买涉案房屋，故曾经承诺过涉案房屋由原告柳学艳出资购买，待满足过户条件时相关当事人配合办理产权过户手续，过户至原告柳学艳名下，即涉案x号房屋在相关当事人与原告柳学艳之间的产权归属是清晰没有争议的，即归属于原告柳学艳所有，这也正是原告柳学艳实际全额出资购买涉案房屋在先，并持有相关合同、产权证书、票据等材料原件在后的原因所在。被告柳广茂、柳明月不认可原告柳学艳的意见并表示，1．将相关材料原件交由原告柳学艳持有、保管系方便其使用房屋，方便其对外签订协议、交纳相关费用而已，被告柳广茂、柳明月自始至终没有表示过将涉案1404号房屋赠与原告柳学艳所有；2．当初由于三名申请人资金有限，故而向原告柳学艳借款购买涉案房屋，目的在于给被告柳明月一个安生之所（被告柳明月幼年时即因意外导致重度残疾）；3．因取得涉案房屋时，被告柳明月并没有迫切举止、使用的需要，故允许原告柳学艳实际控制并使用涉案房屋，且在原告柳学艳使用涉案房屋之初被告柳广茂、柳明月即已言明，原告柳学艳应支付的租金（房屋使用费，价格随行就市）用于冲抵原告柳学艳的购房款出资；4．被告柳广茂、柳明月曾就办理本案诉争赠与及将房屋过户至被告柳明月名下事宜找过原告柳学艳，要求取回涉案房屋所有权证书、购房合同、契税票据等材料原件，但是遭到原告柳学艳的拒绝，因此被告柳广茂被迫办理房屋所有权证书挂失手续并补办新的产权证书，之后被告柳广茂、柳明月于2019年完成了涉案x号房屋的赠与及产权转移、过户手续。在审理过程中，原告柳学艳明确表示，1．其清楚涉案房屋作为经济适用房的上市交易限制条件，涉案房屋于2016年即已经满足上市交易的条件、满足过户条件，但原告柳学艳认为在涉案房屋满足上市交易条件后立即要求相关当事人配合办理产权转移、过户登记手续有违人伦，容易影响父女感情，故将相关事宜予以了搁置；2．事实上，原告柳学艳曾就此向被告柳广茂提出过，被告柳广茂当时是同意的。在审理过程中，本院就涉案x号房屋的出资款处理事宜双方当事人是否进行过沟通处理进行了询问。被告柳广茂、柳明月表示，原告柳学艳曾经提出要求被告方支付175万元折价补偿款。原告柳学艳则表示，被告柳明月曾表示如果原告柳学艳能支付175万元折价补偿款，则其同意涉案x号房屋归原告柳学艳所有，原告柳学艳基于气愤，故反称如果被告柳明月能支付原告柳学艳175万元，原告柳学艳则同意涉案x号房屋归被告柳明月所有；此外，涉案房屋当前价值远大于175万元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告柳学艳经原经济适用住房的购买申请人同意，事实上支付了涉案诉争x号经济适用住房的全部购房款、公共维修基金等相关款项，并自交付以后由其本人出资对涉案房屋进行了装饰装修并实际居住、使用至今。经核实，涉案x号房屋的所有权原始登记权利人为被告柳广茂。2019年，被告柳广茂、柳明月填写《个人无偿赠与不动产登记表》，约定将原登记在被告柳广茂名下的涉案x号房屋无偿赠与给被告柳明月所有，且被告柳广茂、柳明月已经办理完成涉案房屋所有权转移登记手续，涉案x号房屋所有权已经转移至被告柳明月名下，被告柳明月亦已按照相关规定补缴了涉案房屋的上市补缴收益款并支付了其他相关税、费。现原告柳学艳诉至法院，要求确认被告柳广茂、柳明月之间签订的赠与合同无效，并要求被告柳广茂、柳明月将涉案房屋的所有权变更登记至被告柳广茂名下。综合本案实际情况，本院认为原告柳学艳的诉讼请求不能成立。具体分析如下：第一、经济适用住房，是国家依据政策针对城镇低收入家庭或者生活困难家庭提供的具有政策帮扶性质的房屋，其本身具有限定购买对象、限定面积、限定价格、限定交易等特点，任何自然人提出购买申请，申请购买经济适用住房的需要满足相应的条件，需要经过住房保障管理部门的审核。经审查，诉争x号房屋的申请人系本案被告柳广茂、柳广茂之妻徐玉兰、被告柳明月三人，原告柳学艳并非涉案经济适用住房的申请购买人，本案中原告柳学艳亦未提交证据证明其符合经济适用住房的申购条件，或其属于经济适用住房配售对象，因此原告柳学艳并非涉案x号房屋的原始申请购买人，其没有通过购买方式原始取得涉案x号房屋的权利。第二、物权的取得或者设立需要符合法律规定，尤其是不动产物权的取得更应当严格按照法律规定进行。根据查明的事实，原告柳学艳确实全额支付了涉案x号房屋的购房款、公共维修基金、契税等相关费用，但是在原告柳学艳不具备经济适用住房申请购买人身份的情况下，结合涉案x号房屋的实际签约人、预售合同的当事人、涉案房屋所有权证书的原始登记所有权人的实际情况，原告柳学艳的出资行为应被认定为债权行为，其不得据此直接主张相关物权归其所有。关于原告柳学艳的相关出资款处理问题，双方可以另行协商处理，仍由争议的可以另案处理。此外，需要特别说明的是，根据查明的情况，原告柳学艳对于涉案房屋属于经济适用住房系明知，其应该清楚知悉涉案房屋限制购买、限制交易的特性。第三、根据查明的事实，早在2011年，被告柳广茂曾经签订过“情况说明”表示将涉案房屋赠与原告柳学艳，徐玉兰亦作为证明人对此进行了签字确认，而且事实上涉案房屋自交付以来即一直由原告柳学艳实际控制、使用。据此，是否可以证明涉案房屋已经由柳广茂、徐玉兰赠与给原告柳学艳所有？本院认为，该种推论不能成立。依据如下：（一）根据相关政策规定，经济适用住房进入市场交易在时间、对象、程序等方面受到严格限制，原则上自取得产权之日起5年内禁止上市交易，因特殊原因确需转让的，仍需要履行特定程序，向相关政府管理部门报告、申请，相关政府管理部门享有优先回购权，当事人还需要向政府管理部门补缴相关收益。（二）涉案“情况说明”签订于2011年，距涉案经济适用住房购买之日尚不足5年，明显不满足经济适用住房上市交易的条件，故“情况说明”记载之内容明显违反了经济适用住房的交易管理限制，严重扰乱了经济适用住房管理秩序，本院不予确认。（三）涉案“情况说明”并没有同样是涉案房屋申请人即被告柳明月的签字确认。（四）经审理，原告柳学艳清楚知悉涉案x号房屋为经济适用住房的性质，同时自认知悉涉案房屋早在2016年左右即满足办理产权转移过户条件，但涉案相关当事人并没有在满足产权转移、过户条件的合理时间段内办理涉案房屋产权过户手续。结合涉案房屋登记所有权人后续对涉案房屋实际处分的具体情况，本院对原告柳学艳主张涉案房屋已经通过赠与归其所有的意见不予采纳。（五）原告柳学艳实际控制、使用涉案房屋行为的分析。结合涉案房屋的交付时间，相关当事人并没有在合理期间办理产权转移、过户的实际情况，本院认为不宜认定涉案房屋在满足上市交易、产权变更条件的情况下，相关当事人向原告柳学艳进行了实际交付；而且根据物权法的规定，不动产产权的设立、变更等应遵守相关规定，未办理相关手续的，不发生物权变动效力；故原告柳学艳控制、使用涉案房屋的行为不能作为其对涉案房屋享有所有权的印证。第四、根据原告柳学艳的意见，涉案“情况说明”以及其主张的相关当事人曾承诺在满足过户条件时配合办理过户手续，将涉案x号房屋登记至原告柳学艳名下的意见在性质上应当均属于赠与合同。合同法第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”，故赠与人可以撤销赠与，在不动产赠与合同中，在不动产产权没有实际转移登记的条件下，并不影响登记权利人对标的物进行其他处理。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故当事人仅订立赠与合同不足以导致物权变动。具体到本案而言，涉案x号房屋登记在被告柳广茂名下，根据法律规定被告柳广茂即为涉案房屋的所有权人，在涉案房屋满足上市交易条件后，被告柳广茂有权对涉案房屋进行处分；即使被告柳广茂曾经于2011年明确表示要将涉案房屋赠与给原告柳学艳，但在没有办理房屋产权转移登记前，被告柳广茂依然有权利对该涉案房屋进行其他处分。第五、关于原告柳学艳有关被告柳广茂、柳明月恶意串通损害其权益的意见，本院认为，被告柳广茂、柳明月签订了涉案诉争《个人无偿赠与不动产登记表》，并事实上完成了涉案房屋的赠与事宜，二者之间当然达成了合意，但原告柳学艳不能仅因被告柳广茂、柳明月达成涉案合意未得到其个人同意而认定被告柳广茂、柳明月属于恶意串通，更不能因被告柳广茂、柳明月达成的合意内容与其要求取得的利益存在冲突便主张涉案合意损害其合法利益。首先，结合原、被告双方就涉案房屋购房款的沟通事宜（要求对方支付175万元的相关意见），可以认定原、被告双方曾就涉案房屋的权属明确及由此导致的补偿进行过讨论，由此可以推定被告柳广茂、柳明月有关曾经向原告柳学艳索要过所有权证书等材料原件的主张成立，据此被告柳广茂、柳明月的合意行为对原告柳学艳而言不构成恶意串通。需要特别指出的是，法律保护当事人对自身合法财产的收益、处分权利。其次，根据前述分析，本院认为涉案房屋不能被认定为原告柳学艳的财产，而针对其出资事宜，被告柳广茂、柳明月亦不持异议，双方当事人可以就此另行协商、另案处理，故被告柳广茂、柳明月的相关行为亦未损害原告柳学艳的合法权益。综上，原告柳学艳要求确认涉案诉争赠与合同无效并将涉案诉争房屋过户至被告柳广茂名下的理由不能成立，其相关诉讼请求应予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告柳学艳的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由原告柳学艳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年九月六日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪-14--1-