湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初3552号原告：周**，男，1990年9月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人：李晓明，湖南舜源泽律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托代理人：雷美华，女，1967年9月8日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系原告周**母亲，代理权限为一般代理。被告：张永军，男，1976年10月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托代理人：陈楚尧，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州市乐乐家房地产经纪有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘永路**（国家电网正对面）。法定代表人：吕孝武，该公司执行董事兼总经理。被告：永州中建置业发展有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路**/div>法定代表人：刘铁生，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：曾爱玲，女，1973年8月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司经理，代理权限为特别授权。原告周**诉被告张永军、永州市乐乐家房地产经纪有限公司（以下简称乐乐家公司）、永州中建置业发展有限公司（以下简称中建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案，经被告张永军申请，本院依法追加中建公司为被告。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周**及委托代理人李晓明、雷美华，被告张永军及委托代理人蒋荣荣、陈楚尧，被告乐乐家公司法定代表人吕孝武，被告中建公司委托代理人曾爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周**向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张永军退还给原告购房款76万元及利息（自付款之日至购房款退还完为止），被告乐乐家公司承担连带保证责任，利息129,960元；2.依法判令被告张永军承担房屋的增值损失41万元，被告乐乐家公司承担连带责任；3.依法判令被告张永军赔偿原告缴纳的住房维修基金10,292元、商品房买卖的契税10,736元、不动产登记费392元、物业管理费2,206元和房屋超宽面积款1,533元等共计25,159元；4.依法判令被告乐乐家公司退还中介费5,000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年被告张永军向中建公司购买了位于冷水滩滨江豪园新城A1栋25层2505号房，2017年8月3日，原告通过被告乐乐家公司与被告张永军达成购房合意，并签订《房地产买卖合同》，分别于2017年8月3日交付10万元购房定金给被告乐乐家公司、2017年8月23日又交付66万元购房款给被告张永军，共计购房款76万元，被告乐乐家公司向原告收取了中介费5,000元。同年8月23日，被告张永军和被告乐乐家公司陪同原告到中建公司办理了《商品房买卖合同》和《商品房买卖网签合同》的更名手续，载明房屋面积为146.74平方米，合同中的其他内容均未更改，购房价格仍是被告张永军购买的房价75万元，同时还在房产局进行了网签更名登记。中建公司出具了相应的湖南省增值税普通收据发票并收取了原告房屋超宽面积0.3平方米的房款1,533元。中建公司于2018年8月30日将冷水滩滨江豪园新城A1栋25层2505号房屋和钥匙交付给了原告使用，原告也缴纳了物业管理费，并于2018年12月10日，依据合同缴纳了住房维修基金10,292元，2018年12月14日缴纳了商品房买卖的契税10,736.19元，同时还将不动产登记费392元和办证所需的全部资料交给中建公司。原告在购房、签署买卖合同、缴纳契税、住房维修基金及不动产登记费的全部过程中，被告张永军都没有将该房为拆迁安置房的事实告知原告，而且被告乐乐家公司在签订的《委托求购意向协议》中明确载明：“乙方保证此房跟售楼部卖的房子是一样的实有商品房，非拆迁安置房。保证原告购买的房屋没有抵押等不利于过户的权属纠纷”。现因中建公司在建房前已与拆迁安置户达成拆迁协议，将涉案房产冷水滩滨江豪园新城A1栋25层2505号房约定为拆迁安置户唐德保所有。2018年9月，唐德保依合同向冷水滩区人民法院提起诉讼，主张权利。冷水滩区人民法院审理后，作出（2018）湘1103民初3872号民事判决书，判决涉案房屋归唐德保所有，中建公司不服判决结果提起上诉，永州市中级人民法院依法作出（2019）湘11民终578号民事判决：驳回上诉，维持原判。现因被告张永军与中建公司签订合同时，就明知该套房屋已与拆迁安置户唐德保签订有效合同，仍将房屋卖与原告，现因合同无法履行，原告合同目的不能实现，造成原告遭受巨大经济损失，且导致原告失去购买其他房屋的机会，应当赔偿原告房屋增值部分的损失41万元。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，恳请法院查明事实，判如原告诉请。被告张永军辩称，一、本案实质是债权转让合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷。答辩人与原告订立了《房地产买卖合同》之际，案涉房屋仍未交付，也未办理出权属登记。该合同订立后，在答辩人的介入下，中建公司又与原告订立了《商品房买卖合同》，后中建公司向原告交付了房屋，并为原告办理了网签登记。原告也缴纳了契税、维修基金及物业管理费等相关费用。也就是说，最终履行房屋买卖义务的合同双方是中建公司与原告。因此，从上述事实可知，答辩人与原告订立的《房地产买卖合同》实质上是一份债权转让协议，即答辩人将其享有的对案涉房屋的合同债权转让给原告，告知了作为债务人的中建公司，且原告与中建公司也承认了债权转让事实，并重新订立了《商品房买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条至第八十条的相关规定，该债权转让行为合法且通知了债务人，应认定为合法有效。应当认定答辩人与周**订立的《商品房买卖合同》的权利义务已全部转让给被申请人。依据相关司法解释，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，应当以法院查明的事实为准。应当认定本案基础法律关系为债权转让关系。根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》第70项：“如果债权转让合同生效后因债权转让合同的履行发生争议，则应按债权转让合同纠纷确定案由。如果债权转让合同生效后，因原合同的履行发生纠纷诉至法院，则案件诉讼标的是原合同的权利义务关系，即应按原合同类型确定案由”。因本案原告起诉的是答辩人，系因债权转让合同的履行发生争议，故应更改本案的案由为债权转让合同纠纷。二、答辩人已经履行了债权转让合同义务，不存在违约情形。本案原告自认的事实（即原告的起诉状中载明的事实）中已经说明，答辩人陪同原告在中建公司办理了《商品房买卖合同》及《商品房买卖网签合同》的更名手续，履行了债权转让的合同义务，将对案涉房屋享有的合同债权完全转移给原告享有，也通知并督促债务人配合了履行了债权转让义务，不存在任何违约情形。原告与中建公司签订了《商品房买卖合同》后，答辩人与原告之间的债权转让合同即履行完毕，合同的权利义务已经终止。至于原告诉称的无法取得房屋导致合同目的无法实现，则是原告与中建公司之间的《商品房买卖合同》的履行问题，原告应当起诉中建公司。三、答辩人对案涉房屋系拆迁安置用房并不知情。第一，答辩人也是作为买受人，自中建公司处购买的案涉房屋，对房屋是否是安置用房不知情也不应当知情。况且《委托求购意向协议》系另一被告与原告签订，不能据此向答辩人主张权益，更不能据此认定答辩人明知案涉房屋是拆迁安置用房。第二，中建公司作为房地产开发商，是涉案房屋的原所有权人，对涉案房屋的权属状况以及房屋性质（是否为拆迁安置房）应当最为清楚。因此，原告亦应当向中建公司主张权益。因此，答辩人不存在隐瞒相关情况，与原告订立《房地产买卖合同》的情形。综上所述，本案的基础法律关系应当为债权转让关系，答辩人已经履行完了债权转让合同的权利义务，也没有隐瞒相关事实，不存在违约情形，原告应当另行向中建公司主张权益。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告乐乐家公司辩称，愿意赔偿原告5,000元中介费，不承担其他责任。被告中建公司辩称，一、2016年9月19日中建公司与张永军就冷水滩区清桥路1号滨江豪园A1栋2505号房签订了一份《商品房买卖合同》，张永军一次性支付了购房款，中建公司并向不动产登记部门提交了预告登记申请，办理了网签业务，业务宗号：KF1708230081。2017年8月，张永军通过乐乐家公司将A1栋2505号房转卖给周**，张永军与周**双方签订了购房合同。2017年8月23日，张永军到中建公司申请，要求将张永军购买的A1栋2505号房变更到周**名下，同日中建公司将该房更名在周**名下，并重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定面积为146.74平方米，单价为5,111.08元/平方米，房屋总价为750,000元。同日并为周**办理了永州市房产局的网签手续，且开具了金额751,533元购房款发票，缴纳办证费392元，于2018年12月10日缴纳了该房屋的维修基金10,292元，2018年12月14日缴纳了房屋契税10,736元。2018年7月31日中建公司将A1栋2505号房屋交付给了周**，周**向物业缴纳了物业服务费2,206元。中建公司与安置户唐德保就A1栋2505号房屋《房屋拆迁安置合同》诉讼一案，冷水滩区人民法院民事判决书（2018）湘1103民初3872号，永州市中级人民法院民事判决书（2019）湘11民终578号，该涉案房屋实际销售时间为2016年9月19日，中院判决时间在2019年5月，销售时间明显早于判决时间2年，法院在没有充分了解该房屋已经出售给案外人的实际情况下将A1栋2505号房判决给了唐德保，因此引发了第三方矛盾。二、安置户唐德保的原住房可置换的面积为114.076平方米，中建公司已实际交付的房屋面积远远超出了协议约定的安置面积。而双方已经履行了拆迁安置补偿协议，安置户唐德保也接收了该协议约定的安置房，故中建公司拆迁置换的主要义务已经履行完毕。安置户就同一拆迁标的要求多重交付置换房屋，既不符合协议目的和约定，也不符合日常逻辑，且缺乏法律依据；目前中建公司已经请求湖南省高级人民法院重审与被拆迁方唐德保的拆迁安置合同纠纷一案，案号为“（2020）永中法申预立字第180号”，按流程正在审核中。综上所述，该涉案房屋交易流程符合商品房销售交易的所有标准，请求法院根据案件的实际情况，以维护社会稳定，不激发第三方矛盾为前提，依法依规做出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和庭审时当事人的陈述，查明如下法律事实：2016年9月19日，被告张永军与被告中建公司签订《商品房买卖合同》，约定张永军购买由被告中建公司开发的滨江豪园·新城Ａ1幢25层2505号房，房屋总价款为750000元，由张永军在2017年1月19日前一次性支付全部价款。合同签订后，被告张永军向被告中建公司一次性支付了750000元房款，被告中建公司出具收款收据予以确认，双方于永州市房产局做了预购商品房预告登记。2017年7月28日，原告母亲雷美华作为甲方、被告乐乐家公司作为乙方，签订一份《委托求购意向协议》。该协议约定：1.今收到雷美华交来求购位于永州市冷水滩区个（负贰层Ｈ区35号）房屋意向金共计壹仟元；2.房屋购房价为捌拾叁万元整；3.委托时间：2017年07月28日至2017年08月01日18时前；4.其他要求：付款方式：全款支付；该房产改名到甲方名下所产生的费用由卖方承担，该房办理产权证的费用由甲方承担；乙方保证此房跟售楼部卖的房子是一样的实有商品房，非拆迁安置房；5.如符合上述要求，付款人同意收款单位将上述意向金转为定金，待完成成交后，甲方答应支付乙方中介服务费8300元整（如达成以上条件甲方不愿购买该房屋的，收款单位将不退还所收意向金）；如与上述不符，付款人有权拒购，收款单位须如数退还所收意向金；6.乙方将该房屋出售价格谈成至上述价格后7日内甲方须到乙方处签订房地产买卖合同，否则收款单位不退还所收意向金。同日，原告母亲雷美华支付1000元购房意向金给被告乐乐家公司，被告乐乐家公司出具收据予以确认。2017年8月3日，原告周**作为乙方，被告张永军作为甲方，被告乐乐家公司作为丙方共同签订《房地产买卖合同》，约定由乙方周**受让甲方张永军位于冷水滩区。该合同还约定了如下事项：1.房屋建筑面积约为146.74平方米（以购房合同为准）；2.房地产转让价款为760000元；3.乙方的付款方式分二期，一期：甲乙丙三方签订此合同当日内，乙方支付给甲方购房定金人民币100000元整（此定金暂时由中介方保管，待办理完本合同交易手续后当日内转交给甲方）。二期：甲乙丙三方到滨江豪园·新城开发商处更改该房地产购房合同及网签备案并开具正式购房发票后当日内乙方需支付给甲方计人民币660000元整，届时该房产所有的购房款付清；4.甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议，否则须承担由此而给乙方造成的一切经济损失；5.甲乙丙三方约定于2017年9月30日前，甲乙丙三方共同到开发商处办理转让更名手续，更名费用由甲方承担，更名成功后当日内乙方需支付5000元中介服务费给丙方；6.违约责任：甲乙丙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。同日，原告周**支付了100000元购房定金，被告乐乐家公司出具收据予以确认。2017年8月23日，在被告张永军与被告乐乐家公司的陪同下，原告周**与被告中建公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告周**购买滨江豪园·新城A1栋25层2505号房，房屋总价款为750,000元，由买受人在签署《商品房买卖合同》时支付总房款。该合同还约定了如下事项：1.交付期限：出卖人应当在2018年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人；2.出卖人逾期交房违约责任：（1）逾期不超过90日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自双方同意解除合同之日起60各工作日内退还全部已收房款，并按买受人累计已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；3.出卖人保证出售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；4.出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，未在前述时间内办理好房屋所有权证，按买受人已付总房款的千分之二支付违约金给买受人。该合同签订后，被告中建公司与原告周**于永州市房产局办理了网签更名登记，被告张永军与被告中建公司办理的网签备案被注销，被告中建公司出具湖南增值税普通发票一张，价税合计751,533元。同日，原告母亲雷美华按照约定将剩余4,000元服务费支付给被告乐乐家公司，将剩余660,000元房屋价款支付给被告张永军，被告张永军出具收据一份确认房款已结清。被告中建公司于2018年7月31日向原告周**发放确认单，于2018年8月30日将滨江豪园·新城房屋和钥匙交付给原告周**使用，原告周**交纳了2,206元物业管理费、392元不动产登记费。2018年12月10日，原告周**交纳住房维修资金10,292元；2018年12月14日，原告周**交纳契税10,736.19元。2020年4月28日，本院发布公告，本院依据永州市中级人民法院（2019）湘11民终578号民事判决书及本院（2019）湘1103执1466号执行通知书，责令A1栋25层2505号占有者周**在2020年5月26日前迁出该房屋。原告周**在得知公告内容后于2020年5月19日向本院提出执行异议，本院依法作出（2020）湘1103执异106号执行裁定，驳回案外人周**的异议请求。原告与三被告所达成的合同目的已不能实现而酿成本纠纷。另查明，唐德保与中建公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月22日作出（2018）湘1103民初3872号民事判决，判决如下：一、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告唐德保交付位于永州市冷水滩区两套住房及地下车位2个；二、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内为原告唐德保办理位于永州市冷水滩区房屋不动产权证；三、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告唐德保过渡期租房补偿款10000元；四、驳回原告唐德保的其他诉讼请求。中建公司不服该判决，上诉于永州市中级人民法院，永州市中级人民法院依法作出（2019）湘11民终578号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，因唐德保已去世，其妻子黄美林、儿子唐淳健、唐晓勇向本院申请执行。在执行过程中，因中建公司未按执行通知履行生效民事判决确定的义务，本院于2019年7月29日作出（2019）湘1103执1466号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人中建公司开发的位于永州市冷水滩区房屋不动产权过户到申请执行人黄美林、唐淳健、唐晓勇名下；二、申请执行人黄美林、唐淳健、唐晓勇可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。还查明，中建公司与唐德保关于冷水滩区滨江豪园新城A1栋25层2505号等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，中建公司已提交再审申请资料，预立案号为（2020）永中法申预立字第180号。上述事实，有庭审笔录、张永军商品房买卖合同、中建公司收款收据、房地产买卖合同、委托求购意向协议、永州农村商业银行个人业务存取款凭证、乐乐家公司收据、张永军收据周**商品房买卖合同、湖南增值税发票、物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、深圳市泰源物业管理有限公司收据、中建公司收款收据、（2018）湘1103民初3872号民事判决书、（2019）湘11民终578号民事判决书、（2020）湘1103执异106号执行裁定书、永州市冷水滩区人民法院公告、交房确认单、永州市中级人民法院预立案登记表等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为被告张永军、乐乐家公司、中建公司的责任承担问题，评析如下：本案中，被告张永军购买由被告中建公司开发、预售的滨江豪园·新城A1栋25层2505号房，后其通过被告乐乐家公司与原告达成购房合意并签订《房地产买卖合同》，转卖案涉房屋。因被告张永军并未取得该房屋产权，被告张永军实际转让给原告的是其购买该房屋的合同权利，并经房屋出卖人被告中建公司同意。原告与被告中建公司签订《商品房买卖合同》并办理网签变更手续，履行房屋买卖义务的合同双方系原告与被告中建公司，买卖双方已按合同约定履行了部分义务（即被告中建公司已履行交房义务，原告已交纳相关办证费用等），原告与被告中建公司商品房预售合同关系成立。现因被告中建公司出售的房屋系拆迁补偿安置房，且经生效判决确定案涉房屋归拆迁安置户所有，双方合同目的不能实现，被告中建公司应当承担违约责任。被告张永军与原告系转让合同关系，其与原告约定“甲方保证，买卖的房地产不存在产权争议，否则须承担由此而给乙方造成的一切经济损失”，该条款系双方真实意思表示，双方均应当遵守；被告张永军没有履行查明的义务，案涉房屋出现产权争议，导致原告合同目的无法实现，被告张永军应当按照合同约定承担违约责任。被告乐乐家公司与原告系居间合同关系，虽然被告乐乐家已完成双方约定的服务，但双方达成的《委托求购意向协议》中约定“乙方保证此房跟售楼部卖的房子是一样的实有商品房，非拆迁安置房”，该条款系双方真实意思表示，现案涉房屋确为拆迁补偿安置用房，被告乐乐家公司应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因被告中建公司所售给原告的房屋系拆迁补偿安置用房导致双方合同目的无法实现，现双方所签订的《商品房买卖合同》事实上已解除；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”规定，故对于原告要求退还购房款76万元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告中建公司出售案涉房屋只收取了75万元购房款，应由其返还75万元购房款，剩余1万元购房款由被告张永军返还；原告诉请要求被告承担其41万元损失，该损失未超过已付购房款的一倍，符合法律规定，本院依法予以支持，同时对于原告诉请的其他利息赔偿，本院不予支持；对于原告主张的其他损失共计25,159元，有事实依据且不违反相关规定，本院依法予以支持。原告诉请要求被告乐乐家公司退还中介服务费5,000元，因合同目的无法实现且被告乐乐家公司当庭表示愿意退还，本院予以支持原告该项诉请。被告中建公司、张永军、乐乐家公司虽然都是承担违约责任，但本案主要是被告中建公司恶意隐瞒并出售拆迁补偿安置用房引起的诉讼，被告中建公司、张永军、乐乐家公司如果承担相同的责任显然是不公平，由被告张永军、乐乐家公司在被告中建公司承担赔偿责任不能时履行补充赔偿责任较为妥当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起十内返还原告周**购房款750,000元；二、限被告张永军在本判决生效之日起十日内返还原告周**购房款10,000元；三、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告周**损失共计435,159元；四、限被告永州市乐乐家房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告周**居间服务费5,000元；五、被告张永军、永州市乐乐家房地产经纪有限公司在被告永州中建置业发展有限公司不能履行第一项给付义务时，承担补充责任；被告张永军、永州市乐乐家房地产经纪有限公司履行补充责任后，可直接向被告永州中建置业发展有限公司追偿；六、驳回原告周**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,592元，减半收取8,296元，由原告周**负担811元，被告永州中建置业发展有限公司负担7,392元，被告张永军负担62元，由被告永州市乐乐家房地产经纪有限公司负担31元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  成向阳二〇二〇年九月十七日法官助理郑兰君书记员蒋露艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。