北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6214号原告：吴连英，女，1946年1月18日出生，满族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：潘星如，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓娜，北京市京师律师事务所实习律师。被告：孙东岳，男，1986年10月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：许彪，男，1970年7月19日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。原告吴连英与被告孙东岳、被告许彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴连英的委托诉讼代理人马丽娟、张晓娜，被告孙东岳到庭参加诉讼。被告许彪经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴连英向本院提出诉讼请求：1、判令孙东岳、许彪继续履行房屋买卖合同，协助吴连英办理位于北京市x里x区x-x-x房屋权属登记手续，将上述房屋登记至吴连英名下；2、判令孙东岳支付违约金（以104万元为基数，按照日万分之五，从2017年8月16日起至实际付清之日止）。事实和理由：2013年7月24日，吴连英与孙东岳在居间方的服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定房屋总价款为104万元。吴连英已经按照合同约定给付完毕全部购房款，但是房屋产权证办理完毕后，孙东岳拒不配合办理产权转移登记，孙东岳的行为已经损害了吴连英的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。孙东岳辩称，不同意吴连英的诉讼请求。孙东岳从许彪处购买涉案房屋，但当时涉案房屋尚未办理房屋产权证。后来孙东岳打算将涉案房屋出售，在孙东岳与吴连英签订《房屋买卖合同》及《补充协议》过程中，吴连英表示其为许彪的老师，认识许彪的母亲，吴连英自己找许彪办理过户事宜，以后的事情不用孙东岳管了，所以孙东岳将房子以104万元价格出售给吴连英，现在是许彪不配合吴连英办理涉案房屋的过户手续，与孙东岳无关，吴连英不应将孙东岳起诉到法院。许彪未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，孙东岳代许彪（出卖人）与吴连英（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴连英购买位于x里x区x栋x单元x房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积66.92平方米，房屋总价款104万元。双方约定自本合同签订之日起至甲方所有权证办理完毕30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。该房屋买卖合同由孙东岳在出卖人处签字并捺印“孙东岳（代许彪）”。经询问，双方均认可房屋的出售人为孙东岳，但因孙东岳在将涉案房屋出售给吴连英时房屋产权证尚未办理，中介工作人员要求孙东岳如此书写。同日，双方签订《补充协议1》，载明“经甲乙双方协商一致同意，乙方在2013年9月15日以前一次性支付甲方孙东岳人民币99万元整”。该补充协议由孙东岳和吴连英签字并捺印。吴连英提供银行转款99万元及定金5万元收款凭证，收款人均为孙东岳，孙东岳认可收到上述款项。2013年9月29日，双方签订《补充协议2》，载明“甲方在x里x号楼x单元x房屋所有权证下发后30日内，积极协助乙方办理该房屋产权过户相关手续”。该协议由孙东岳和吴连英签字并捺印。目前涉案房屋由吴连英占有使用。吴连英提供孙东岳与许彪之间的《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖证明》、《安置房协议书》、《拆迁安置补偿协议》及补充协议、收条等，证明涉案房屋系许彪通过鹿圈四村鹿圈路明光巷12号房屋（房屋建筑面积184.75平方米，宅基地面积246.33平方米）拆迁安置获得。许彪于2010年6月24日与孙东岳签订《北京市房屋买卖合同》，孙东岳以80万元价格购买涉案房屋。孙东岳对上述证据材料均予以认可。另查，涉案房屋登记在许彪名下，许彪于2017年8月21日取得房屋产权证，并于2018年10月25日设立抵押，抵押权人为中国x贸易信托有限公司，主债权数额为168万元。经释明，吴连英坚持其诉讼请求，但不同意清偿涉案房屋上所设立的抵押权。吴连英认为合同相对方是孙东岳，还款义务人为孙东岳，至于孙东岳与许彪的内部问题，与吴连英无关。孙东岳表示不同意清偿抵押债务，该抵押债务是许彪设立，与孙东岳无关。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，许彪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审的陈述、质证和辩论等诉讼权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，吴连英提供孙东岳与许彪之间的《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖证明》、《安置房协议书》、《拆迁安置补偿协议》及补充协议、收条等证明涉案房屋系许彪拆迁安置所得，并于2010年6月24日出售给与孙东岳，孙东岳对上述情况予以认可。孙东岳将所购得的房屋出售给吴连英，孙东岳与吴连英签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。需要指出的是，吴连英与孙东岳签订房屋买卖合同及补充协议，孙东岳作为涉案房屋的出售方，应依约履行合同义务。如因许彪未履行其与孙东岳的房屋买卖合同义务导致孙东岳在与吴连英房屋买卖合同中违约的，孙东岳可向许彪另行主张违约责任，但不能以此为由免除孙东岳作为出卖人的合同义务。因办理房屋产权变更登记的前提条件务必是权属明确，且无履行障碍，现吴连英已付清全部购房款，孙东岳应于孙东岳房屋所有权证办理完毕30日内，与吴连英共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但考虑到涉案房屋现未登记在孙东岳名下，且存在抵押备案登记，经释明，吴连英坚持要求将涉案房屋产权变更登记至吴连英名下，但不同意代为清偿债务消灭抵押权，孙东岳亦不同意代为清偿债务消除抵押权，据此，涉案房屋目前不具备办理房屋产权变更登记条件，就吴连英第一项诉讼请求，本院难以支持，吴连英可待房屋具备产权变更登记条件时另行起诉。吴连英要求孙东岳支付逾期办证违约金的诉讼请求，该诉讼请求系以双方房屋买卖合同继续履行为基础。按照双方约定，自合同签订之日起至孙东岳的房屋所有权证办理完毕30日内，双方共同到相关部门办理房屋产权变更登记。现涉案房屋已于2017年8月21日办理至许彪名下，孙东岳未在合理期限内将涉案房屋办理至其名下，且至今未办理至孙东岳名下，孙东岳的行为构成逾期违约，孙东岳应依据合同约定向吴连英给付违约金。结合双方当事人陈述及本案证据材料，本院酌情予以确定。考虑到涉案房屋现不具备办证条件，违约金宜给付至本判决书生效之日止，就后续违约金事宜，吴连英可再行处理。此外，根据合同约定，逾期违约金应于吴连英取得房屋所有权证后15日内给付，考虑到该约定实际未对孙东岳实现有效约束，不利于对吴连英利益的维护，有违公平及诚信原则，就吴连英主张孙东岳给付违约金的诉讼请求，本院仍予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、孙东岳于本判决生效之日起十日内给付吴连英违约金（以1040000元为基数，自2017年10月12日起计算至本判决生效之日止，按年利率2%计算）；二、驳回吴连英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由孙东岳负担（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由孙东岳负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 肖 爽人民陪审员 郑 红人民陪审员 刘秀敏二〇二〇年九月十七日书 记 员 高 奡