淮安市清江浦区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏0812行初71号淮安万达广场二期住宅小区业主委员会，住所地淮安万达广场**住宅小区**。负责人张雷，职务该业主委员会主任。委托代理人朱石荣，该业委会成员。被告淮安市清江浦区住房和城乡建设局，住所地淮安市清江浦区人民南路清宴小区******。法定代表人姜跃，职务局长。出庭负责人徐茂，该局副局长。委托代理人马泽，江苏引航律师事务所律师。被告淮安市住房和城乡建设局，住所地淮安市北京北路**。法定代表人王亦农，职务局长。出庭负责人张献生，该局副局长。委托代理人张以政，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托代理人刘欢，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。原告淮安万达广场二期住宅小区业主委员会（以下简称“万达业委会”）诉被告淮安市清江浦区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）行政撤销、被告淮安市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）行政复议一案，于2020年3月12日向本院提起行政诉讼，本院依法立案后，向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭审理了本案。原告万达业委会的委托代理人朱石荣，被告区住建局行政机关负责人徐茂、委托代理人马泽，被告市住建局行政机关负责人张献生、委托代理人张义政、刘欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年9月26日，被告区住建局发布《关于撤销万达二期住宅小区业主大会选举业委会决定的通知》（以下简称《通知》），载明：2016年5月，淮安万达二期住宅小区业主大会选举产生了首届业主委员会。经核实，选举产生的各业委会委员有效得票数未达到法定票数，违反了《物权法》第七十六条相关规定。根据《江苏省物业管理条例》第二十四条规定，现撤销业主大会于2016年5月选举业委会的决定。原告对上述通知不服，向市住建局提出行政复议申请，2020年1月16日，市住建局作出[2019]淮建行复第2号《行政复议决定书》，维持区住建局作出的《通知》。原告万达业委会诉称：原告于2016年6月23日经原清河区住建局备案批复，至今已满4年，被告于2019年9月25日作出《通知》，已经超过时效，系无效的行政行为。理由如下：1、被告作出《通知》中，关于“业主大会选举产生了首届业主委员会”的说法错误，业主委员会是由首次业主大会筹备组选举产生；2、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《的若干问题解释》第十二条规定，撤销业主委员会的由人民法院决定，应当在知道或者应当指导业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使；3、被告区住建局作出的《通知》系违规、违法行政行为，根据《江苏省物业管理条例》第二十四条规定，撤销应是指在“违反法律、法规”的前提下赋予行政机关的权利，因此区住建局没有撤销业主委员会的权利；4、《行政许可法》第八条规定，公民、法人或者其他组织依法取得行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。原告成立即是一种行政许可行为，不得擅自撤销；5、根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定，被告在一审期间不能改变被诉行政行为，2019年4月2日，区住建局和水渡口街道办被万达业主起诉，要求确认被告住建局为原告备案的行为违法，被告区住建局于2019年9月25日下达《通知》，显然不合法理也不合情理，系恶意串通、避免诉讼的行为；6、原告产生、成立都是合法的，成立之时已经向被告区住建局邮寄了备案申请材料，经过水渡口街道办、东郊社区的参与和指导，程序合法；7、《通知》中“有效得票数未达到法定票数”的表述虚假不实，根据2016年6月23日水渡口街道办事处、被告区住建局备案材料中的《淮安万达二期住宅小区业主委员会申请确认表》中，业主委员会得票数为：杨春华876票、张杰839票、朱石荣833票、孙华成812票、张雷806票。万达二期住宅小区住户为883户，商户123，总计1006户，各委员的选票已经超过了业主总人数的一半。根据《淮安万达广场二期住宅小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）第十九条规定，业主既不能亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的，或参加业主大会但在规定时间内不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入表决的多数票。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条、《淮安市业主大会和业主委员会指导细则》第十八条第（五）款规定，业主投票权数的确定方式由业主大会议事规则决定。故，原告根据投票箱中票数909张，及《议事规则》的票数统计方式，原告选举的票数符合规定；8、被告市住建局作出的复议决定无效，市住建局参照了区住建局不存在实际内容的行政行为作出复议决定，对事实认定错误，根据《行政复议法实施条例》第六条规定，被告未通知原告参加复议，系程序违法。综上，请求法院：1、撤销被告区住建局作出的《关于撤销万达二期住宅小区业主大会选举业委会决定的通知》；2、撤销市住建局于2020年1月16日作出的[2019]淮建行复第2号《行政复议决定书》。原告向本院提供以下证据：1、国务院《关于业主大会和业主委员会指导规则》第十五条，证明撤销通知无实际存在可执行内容的行政行为，业主大会在业主委员会成立后召开，通知的说法错误。2、《物权法若干问题的解释》第十二条，证明撤销通知的作出已超过时效。3、《江苏省物业管理条例》第二十四条，证明被告区住建局没有做出撤销决定的权利。4、《行政许可法》第八条，证明被告区住建局《通知》违反了该规定。5、《行政诉讼法》适用解释第八十一条规定，证明被告区住建局作为另案的被告，在审理过程中下达撤销通知。6、万达二期住宅小区业主委员会《申报材料》（一）、（二）中的部分材料，清江浦区水渡口街道办事处答辩状第一条，证明原告的成立是合法的。7、关于万达二期住宅小区业主委员会告知书的回函，证明原告的唱票是合法的票数。8、《议事规则》第三章第十九条，《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条、第二十六条，《淮安市业主大会和业主委员会指导细则》第十八条第五项，证明原告投票的票数符合法律规定。9、《行政诉讼法》第六十三条，原告执行议事规则内容正确。10、《行政复议法实施条例》第六条，证明被告市住建局在行政复议没有通知原告人员参加，系程序违法。被告区住建局辩称：一、万达二期住宅小区参加选举业主委员会投票的人数未达到法定人数，该小区业主大会选举业委会决定不符合法律规定。根据《物权法》第七十六条第一款第三项规定，选举业主委员或者更换业主，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议形式可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2016年5月6日，东郊社区会议室进行万达二期业主委员会选举唱票记录载明，其业主委员会委员得票结果为：杨春华193票、陶美琳122票、王军（君）怡115票。从该投票结果，参加会议的业主没有达到全体业主半数，业主委员会得票也未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。因而，万达二期住宅小区业主大会选举的业委会决定不符合法律规定。二、被告区住建局作出的《通知》合理合法。根据《江苏省物业管理条例》第二十四条第二款的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，对于本案中不符合法律规定业主大会选举业主委员会的决定，区住建局有权撤销并向全体业主通告。三、答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，原告因参加选举投票人数未达到法定人数，被告区住建局作出撤销通知符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告区住建局在法定期限内，向本院提交以下证据及法律依据：1、万达二期业委会唱票记录，证明参加原告业主委员会选举会议的业主没有达到全体业主半数，业主委员会委员得票数也未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的业主同意。因而案涉业主大会选举业委会的决定违反了《物权法》第七十六条第一款第三项以及《物业管理条例》第十二条的规定。2、2019年9月25日被告区住建局作出的《通知》及张贴照片，证明根据《江苏省物业管理条例》第二十四条的规定，被告区住建局作出撤销决定并进行通告符合法律规定。被告市住建局辩称：一、市住建局在法定期间内履行了法定职责。市住建局于2019年10月24日收到原告行政复议申请，于2019年12月20日作出延期审理决定，并于2020年1月16日作出行政复议决定，送达原告。关于原告提出没有进行听证的意见，根据《行政复议法》第二十二条的规定，行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。二、市住建局作出的行政复议决定符合事实和法律规定。（1）万达二期住宅小区参加选举的业主委员会投票的人数未达到法定人数，该小区业主大会选举业委会决定不符合法律规定。（2）区住建局作出的《通知》合理合法，应当予以维持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告市住建局在法定期限内，向本院提交以下证据：1、行政复议申请书，证明原告启动复议程序。2、行政复议答复书，证明被告区住建局按期进行答复。3、区住建局提交的证据，证明清江浦区住建局作出的具体行政行为所依据的证据。4、万达业主要求阅卷的申请，证明是住建局听取了原告的意见；5、原告针对清江浦区住建局答复进行的反驳。证据4-5，证明市住建局听取万达业主的意见。6、延期答复通知书，证明市住建局在法定期限作出延期答复通知。7、行政复议决定书，证明市住建局作出的具体行政行为。8、邮寄回执，证明市住建局在法定期限内履行职责并送达原告。经当庭质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实：万达二期住宅于2012年建成，住宅建筑面积129684.4平方米，住宅**，商户123户，共计1007户。2015年10月20日，原淮安市清河区水渡口街道物业服务中心和原清河区水渡口街道办事处东郊社区居委会，联合发布《关于报名参加万达广场二期住宅小区首次业主大会筹备组的通知》，拟组成万达广场二期住宅小区首次业主大会筹备组。2015年11月23日，筹备组成立。2016年1月11日，筹备组发布关于征求本小区《业主管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》、《业主委员会工作规则（草案）》修改意见稿；于2016年1月31日发布《公告》，拟于2016年4月5日至4月11日召开业主大会，投票选举产生首届业主委员会委员。2016年4月26日，水渡口街道办事处物管办、东郊社区发布《万达二期住宅小区首次业主委员会选票公告》，内容“现万达二期住宅小区业主委员会投票工作现已进入后期阶段，投票时间为2016年4月23日至2016年5月4日（节假日除外）。现在万达二期小区南门保安室设立现场投票点，投票时间为2016年4月26日至2016年4月29日工作时间，请还未投票的业主带本小区的房产证与身份证到现场投票。”2016年6月23日，淮安万达二期住宅小区业主委员会向水渡口街道办事处及被告提交申请确认表，要求对成立的万达业委会予以备案，其中载“业主委员会选举结果为：1、总户数1284户；2、得票情况：杨春华876票、张杰839票、朱石荣833票、孙华成812票、张雷806票、陶美琳805票、王君怡798票。”街道办事处审核意见为“同意报区住建局备案”，区住建局备案意见为“同意按街道办意见备案”。2017年7月20日，原告提交业主委员会成员及分工变更备案表，水渡口街道办事处及被告区住建局也按照程序予以备案。2019年9月25日，被告区住建局作出案涉《通知》，原告对该《通知》不服，于2019年10月24日向市住建局提出复议申请。市住建局受理后，要求被告区住建局进行答辩。原告于2019年11月12日向市住建局提出要求查阅书面答复、作出具体行政行为的证据、依据和其他材料的申请。经市住建局批准查阅上述材料后，原告于2019年11月26日向市住建局提交了“清江浦住建局于2019年10月28日致淮安市住建局《行政复议答复书》更加彰显其《关于撤销万达二期住宅小区业主大会选举业主委员会决定的通知》既不具‘合法性’也不具‘适当性’”的书面意见。2019年12月20日，市住建局作出〔2019〕淮建行复（延）字2号《延期审理通知书》，决定延期至2020年1月20日。后市住建局于2020年1月16日作出〔2019〕淮建行复第2号《行政复议决定书》，维持区住建局作出的《通知》，并邮寄送达原告。原告对被告区住建局作出的《通知》及被告市住建局的复议决定不服，提起本诉。另查明，2016年5月6日，万达二期住宅筹备委员会在东郊社区会议室举行了业委会选举工作，唱票记录显示“杨春华193票、张杰156票、朱石荣150票、孙华成129票、张雷123票、陶美琳122票、王军怡115票。”成立的业主委员会根据《议事规则》第十八条“业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议，或参加业主大会但在规定的时间内部提出同意、反对、弃权意见的，选票权数计入已表决的多数票。”之规定，将空白票（683票）全部计入各业主代表的选票数，报送被告处进行备案。还查明，2019年4月26日，万达二期住宅部分住户11人向本院提起诉区住建局及淮安市清江浦区水渡口街道办事处、第三人淮安万达广场二期业主委员会撤销行政备案一案，被告区住建局接到诉状后，对给予万达业委会备案的行为进行了审查，发现原告实际唱票数不足法律、法规的规定，后作出案涉《通知》。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告区住建局作出案涉《通知》是否有事实和法律依据；二、被告市住建局作出的行政复议决定程序是否合法。关于争议焦点一：首先，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。《江苏省物业管理条例》第四条规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。本案中，被告作为区住房和城乡建设主管部门，对原告作出的决定予以撤销，原告应当享有诉权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三项规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十九条、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条、《江苏省物业管理条例》第二十四条第二款的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，原告于2016年4月23日至2016年5月4日以投票方式选举业主委员会，后于2016年6月23日至被告区住建局处备案，备案材料中载业主委员会成员计票数分别为杨春华876票、张杰839票、朱石荣833票、孙华成812票、张雷806票、陶美琳805票、王君怡798票，区住建局予以确认备案。2019年，因万达二期住宅部分业主向本院起诉，称未参与选举，要求区住建局撤销对原告的备案行为，被告经审查，发现原告备案时选举过程产生的有效票数未达到法律、法规的规定，于2019年9月25日自行作出案涉《通知》。本院认为，业主委员会的成立系为了维护业主的合法权益，选举过程应当体现全体业主真实意愿。根据上述规定，及原告通过的《议事规则》第六条“选举业主委员或者更换业主，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，原告将空票计入投票表决书未能达到法律、法规要求的选举人数或建筑面积要求。综上，被告区住建局作为原告物业区域主管部门，在发现业主大会作出的决定违反法律、法规的情况下，作出撤销决定，并通告全体业主的行为，符合上述法律、法规的相关规定。关于争议焦点二。被告市住建局在收到原告的行政复议申请后，依法通知区住建局书面答复并提交作出行政行为的证据和依据，经决定依法延期审理，后对案件进行审查，于法定期限内作出行政复议决定，复议程序符合法律规定。关于原告提出市住建局未通知原告参加复议的诉讼主张，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十二条规定，行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。本案中，原告向被告提出申请查阅的意见，并在对查阅后的内容作出了书面意见，被告市住建局在听取原告的意见后作出复议决定，并无不当。故对原告的上述意见，本院不予采纳。综上，被告区住建局作出《关于撤销万达二期住宅小区业主大会选举业委会决定的通知》符合法律规定。被告市住建局作出的〔2019〕淮建行复第2号《行政复议决定书》程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决如下：驳回原告淮安万达广场二期住宅小区业主委员会的诉讼请求。本案诉讼费用50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号62×××48）。审 判 长  左文洁审 判 员  邹晓琴人民陪审员  于 军二〇二〇年九月二日法官 助理  陈雅芹书 记 员  厉 月附：相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十九条复议机关与作出原行政行为的行政机关为共同被告的案件，人民法院应当对复议决定和原行政行为一并作出裁判。