广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初3065号 原告：广西银光物业服务有限公司，住所地贵港市港**荷城路**龙凤嘉苑小区**楼**。统一社会信用代码：91450800685167312U。 法定代表人：陆小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦俊廷，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁杰常，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：鲍家军，男，1971年9月15日出生，汉族，住贵港市港**。 原告广西银光物业服务有限公司与被告鲍家军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广西银光物业服务有限公司（以下简称银光物业公司）的委托诉讼代理人韦俊廷、被告鲍家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银光物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令鲍家军支付拖欠的物业服务费2059.5元、代收专项维修资金267元、电梯费450元、水费714元、生活垃圾处理费105元、二次加压电费168元及违约金198.1元（违约金暂计算至2018年4月31日止），合计3961.6元；2.本案诉讼费由鲍家军承担。事实与理由：鲍家军在“九龙新城”小区购买商品房一套（九龙新城5号楼1单元801号）。贵港市银光房地产开发有限公司与鲍家军签订了《商品房预售合同》，约定由银光物业公司对“九龙新城”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，住宅按0.7元/平方米（2013年2月1日根据贵港市物价局的批复调整为0.77元/平方米），电梯维保费6楼以上30元/月，代收生活垃圾处理费7元/月，维修资金每月每平方暂收0.1元，公摊水费每月按户、按系数合理分摊收取，违约金从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五。鲍家军身为“九龙新城”5号楼1单元801号房住宅业主，其享受了银光物业公司提供的物业服务，却并没有按时向银光物业公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，自2017年3月至2018年5月，累计拖欠的物业服务费2059.5元、代收专项维修资金267元、电梯费450元、水费714元、生活垃圾处理费105元、二次加压电费168元及违约金198.1元（违约金暂计算至2018年4月31日止），合计3961.6元。期间经银光物业公司多次催要，鲍家军均以种种理由不予交纳。综上所述，鲍家军的行为已构成违约，严重侵害了银光物业公司的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，望法院依法判如诉请。 鲍家军辩称，一、银光物业公司无权要求鲍家军缴纳2017年6月30日后的物业管理费。九龙新城业主委员会于2017年5月18日正式成立，同年6月19日九龙新城业主委员会与银光物业公司终止合同关系，（2017）桂0802民初3831号生效判决书确认了《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除的事实。合同解除后，银光物业公司拒绝撤出小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，银光物业公司的该项请求不应得到支持。二、银光物业公司在收取物业费的过程中，存在乱收费，鲍家军没有拖欠其物业费，而是其多收了物业费。鲍家军的房屋面积177.98平方米，而银光物业公司却按照178.36平方米来收取物业费，且物业合同约定的是按照0.7元/月/平方米，银光物业公司自2012年7月8日至2017年2月28日止，一直按0.77元/月/平方米，多收取了物业费699.17元，扣除鲍家军应交未交的2017年3月1日至2017年6月30日止的物业费498.34元，银光物业公司应退还200.83元。同时，根据《前期物业服务合同》第三十三条的约定，银光物业公司应按收取物业费总额的10%标准向业主支付违约金769.1元（0.77/月/平方米×56个月×178.36平方米×10%）。三、电梯维保费，由于银光物业公司对小区疏于维护小区的电梯，导致创恒物业进驻小区时已经有多部电梯停止运转，且三方对讲系统需要更换才能通过年检，鲍家军根据业委会的要求，将从2017年7月1日起的电梯维保费用交给了创恒物业，因此银光物业公司只能收取从2017年3月至2017年6月的电梯费用120元（30元/月×4个月）。四、代收专项维修基金，公共维修基金属于全体业主的共有财产，并不是银光物业公司的个人财产，银光物业公司已经退出小区服务，《前期物业服务合同》已经终止。银光物业公司代收专项维修基金期间，擅自挪用公共维修基金拒不返还，严重损害了小区的公共利益。银光物业公司在其退出物业服务区域后再由其代收公共维修基金无事实和法律依据，不应得到支持。五、水费，水电都是有度数的，但是银光物业公司却故意没有标明水电的度数，出现了乱收水电费的现象，所以对水费不予认可，除此之外九龙新城的业主在签订购房合同时都向银光物业公司交纳了200元的水电周转金，这200元的水电周转金没有退回，所以恳请法院在审理九龙新城业主和银光物业公司之间的物业服务纠纷的时候，该200元的水电周转金应予以抵扣相关费用。对二次加压的费用，不予以认可，因为银光物业公司收取的该项费用从来没有向业主进行公示，也没有告知二次加压费用的来源，该项二次加压费用存在乱收费，不应当得到法院支持。六、违约金，从（2017）桂0802民初4500号、（2018）桂08民终512号民事判决书可以证实银光物业公司在服务期间是存在服务的重大瑕疵，因此，其不能主张违约金。综上，银光物业公司应当退回给鲍家军247.32元，请求法院依法驳回银光物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，贵港市银光房地产开发有限公司与贵港市银光物业服务有限公司（银光物业公司曾用名）签订《前期物业服务合同》，约定贵港市银光房地产开发有限公司选聘贵港市银光物业服务有限公司对九龙新城实施前期物业管理服务事宜，物业服务费的标准为高层住宅0.7元／月.平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）。2012年7月8日，鲍家军与贵港市银光房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》购买了贵港市港北区，约定物业服务企业为贵港市银光物业服务有限公司，该房预测建筑面积177.98平方米。2012年8月6日，鲍家军（乙方）与贵港市银光物业服务有限公司（甲方）签订《［九龙新城］物业管理服务协议》。该协议载明5号楼1单元801号房建筑面积177.98平方米，约定由甲方为九龙新城小区提供物业管理服务，综合管理服务费住宅每月按0.7元／㎡的标准收取，电梯维保费6楼以上每月按30元／户标准收取，公摊水、电费用按户、按系数合理分摊收取，每月每户按7元收取代收生活垃圾处置费，维修资金按每月每平方米暂收0.1元的方式收取，如乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金。2013年2月1日，贵港市物价局、房产局下发《关于贵港市物业服务费收费标准的批复》，对九龙新城小区物业服务收费标准及有关问题批复如下：一、住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.7元为中准价的基础上，物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行，空置房按100%收取；……四、电梯使用费按住户最高不超过30元／户.月（含电梯运行费、维修保养费、年检费）收取；五、小高层住宅供水二次加压费按受益业主实际用水量分摊。银光物业公司在收到该批复后，将物业管理服务费提高至每月0.77元／㎡的标准向业主收取物业管理服务费。因银光物业公司提供的物业服务不到位，鲍家军于2017年3月起不再向银光物业公司缴纳物业管理服务费等相关费用。 2017年6月19日，九龙新城小区业主委员会向银光物业公司发出了《合同终止函》，要求银光物业公司于2017年6月30日早上8时整终止对九龙新城小区服务。银光物业公司认为九龙新城小区业主委员会无权决定终止服务合同，拒绝撤出九龙新城小区。九龙新城小区业主委员会遂诉至本院，要求确认贵港市银光房地产有限公司与银光物业公司签订的《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除，银光物业公司立即退出九龙新城小区物业服务区域，并移交九龙新城小区第8幢一楼的物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关材料、专项维修基金200000元给九龙新城小区业主委员会。本院于2017年12月8日作出（2017）桂0802民初3831号民事判决书，判决确认贵港市银光房地产有限公司与贵港市银光物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除，银光物业公司于判决生效之日起十日内退出九龙新城小区物业服务区域并移交位于九龙新城小区第8幢一楼的物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关材料、代管专项维修基金200000元给九龙新城小区业主委员会。银光物业公司对该判决不服，上诉至贵港市中级人民法院，贵港市中级人民法院于2018年4月11日作出（2018）桂08民终222号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年6月底，银光物业公司撤出九龙新城小区。 另查明，银光物业公司为九龙新城小区缴纳水费至2018年3月份，电费缴纳至2018年4月份，生活垃圾处理费缴纳至2017年12月份，电梯年检费缴纳至2018年3月份。2012年8月6日，鲍家军向银光物业公司缴纳了水电周转金200元（收据编号：0044259），银光物业公司表示愿意从鲍家军所欠的相关费用抵扣该笔费用。 再查明，银光物业公司在为九龙新城小区提供物业管理服务期间，公共设施维护不到位等情形。 本院认为，银光物业公司依照其与贵港市银光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及与鲍家军签订的《[九龙新城]物业管理服务协议》，为九龙新城小区提供了物业管理服务，鲍家军亦应依照合同约定及时支付物业管理服务费等相关费用。 关于物业管理服务费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”银光物业公司在收到九龙新城小区业主委员会发出的《合同终止函》后，拒绝退出小区服务区域，故对其请求鲍家军支付2017年7月之后的物业管理服务费，本院依法不予支持。银光物业公司请求按每月0.77元/㎡的标准、178.36㎡的建筑面积计算鲍家军拖欠的物业管理服务费，违反了《前期物业服务合同》以及双方签订的《[九龙新城]物业管理服务协议》，本院不予支持。故鲍家军应按约定向银光物业公司支付拖欠的物业管理服务费498.34元（177.98㎡×0.7元/㎡×4个月）。鲍家军主张银光物业公司存在多收其物业管理服务费的情形，但其未能提供证据证实银光物业公司向其多收的物业管理服务费的数额，故对其该主张，本院不予采纳。 关于银光物业公司请求鲍家军支付的水费、生活垃圾处理费、电梯费、二次加压电费，本院对银光物业公司代缴部分予以支持，对于银光物业公司请求的超出部分，本院依法不予支持。经本院核算，鲍家军应向银光物业公司支付水费663.6元，生活垃圾处理费70元，电梯费390元，二次加压电费168元。 关于专项维修基金，银光物业公司以法院判决其将专项维修基金200000元移交给九龙新城小区业主委员会为由，请求鲍家军向其支付专项维修基金，本院认为该费用属于业主所有，银光物业公司根据法院判决移交专项维修基金200000元远远少于其在服务期间收到的专项维修基金，故对其该项诉请，本院不予支持。 关于违约金，银光物业公司为九龙新城小区提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其该项诉请，本院不予支持。 综上所述，鲍家军应向银光物业公司支付上述费用合计1789.94元（498.34元+663.6元+70元+390元+168元），抵扣鲍家军已支付的水电周转金200元，鲍家军还应向银光物业公司支付1589.94元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条的规定，判决如下： 一、被告鲍家军于本判决生效之日起三日内向原告广西银光物业服务有限公司支付拖欠的费用1589.94元； 二、驳回原告广西银光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西银光物业服务有限公司负担15元，被告鲍家军负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  黄雯娟 二〇二〇年九月四日 书记员  庞明敏