云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4336号原告：昆明谨浦仓储物流有限公司，住所昆明经济技术开发区出口加工区**地块。法定代表人：李聖阳。委托诉讼代理人：赵云花，该公司员工，特别授权代理。被告：陈湘霞，女，汉族，1963年6月5日出生，身份证登记住址为成都市龙泉驿区。被告：何利权，男，汉族，1964年7月14日出生，身份证登记住址为成都市龙泉驿区。原告昆明谨浦仓储物流有限公司诉被告陈湘霞、何利权商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员曾惠祥独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵云花到庭参加诉讼。两被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年9月29日签订的《商品房购销合同》（编号：XXX）及《合同补充协议》，并判令被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续；二、判令解除原、被告于2013年9月29日签订的《商品房购销合同》（编号：XXX）及《合同补充协议》，并判令被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续；三、判令被告向原告支付违约金合计91173.65元（按房屋总价的5%计算）；四、判令被告向原告支付以454401.57元为基数自2019年12月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至垫付款实际清偿之日止资金占用利息（截止起诉日资金占用利息为4465.09元）；五、判令被告腾退位于云南省昆明市房屋；六、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实与理由：原、被告于2013年9月29日分别签订《商品房购销合同》（编号：XXX）及《合同补充协议》、《商品房购销合同》（编号：XXX）及《合同补充协议》购买位于云南省昆明市房屋；2014年7月8日，原告与被告陈湘霞与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下称“借款合同”），约定被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行借款人民币80万元，用于购买原告开发的云南省昆明市房屋，借款期限为10年（自2014年7月8日至2022年7月8日止），原告就该笔贷款向中国建设银行股份有限公司云南省分行提供连带担保责任。现因被告未按借款合同约定向中国建设银行股份有限公司云南省分行履行还款义务，中国建设银行股份有限公司云南省分行起诉要求原告承担保证责任，原告于2019年12月27日为被告代偿了上述借款的全部借款本息及其他相关费用共计454401.57元。在原告代偿后，原告多次催告被告支付原告代偿费用，被告未予以支付。依据原、被告双方签订的《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条第四款约定：“因乙方未及时履行相关商品房银行按揭贷款合同义务，并导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，除乙方应承担相关违约责任外，甲方有权解除本《商品房购销合同》并收回物业，且由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置物业等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。两被告缺席无答辩。经审理查明，2013年9月29日，原告昆明谨浦仓储物流有限公司与被告陈湘霞签订2份《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号分别为XXX），约定由被告陈湘霞（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明经开区房屋（用途为写字楼），其中2203号房屋的总价款为913640元，首付款513640元于签订合同当日支付，余款400000元向中国建设银行股份有限公司贷款支付，2204号房屋的总价款为909833元，首付款509833元于签订合同当日支付，余款400000元向中国建设银行股份有限公司贷款支付，房屋交付期限均为2013年12月31日前。《商品房购销合同》第十三条第三款约定“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：单方提出解除合同或者变更本合同约定的视为违约，违约方按总房款的5%向守约方支付违约金，购房发生的有关税费及工本费由违约方完全承担”；《合同补充协议》第4条约定“因乙方未及时履行相关商品房银行按揭贷款合同义务，并导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，除乙方应承担的相关违约责任外，甲方有权解除本《商品房购销合同》并收回物业，且由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置物业等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费和拍卖费等。”同日，原告与被告陈湘霞就前述合同办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号分别为ＫＭ2013092973422、ＫＭ2013092973441。2014年5月，原告与两被告及中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2014年8月6日进行了公证，该合同约定由借款人陈湘霞、何利权（公证书记载二人为夫妻关系）向贷款人中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款800000元用于购买前述两套房屋（贷款期限为96个月），原告承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2019年9月，中国建设银行股份有限公司云南省分行将陈湘霞、何利权、昆明谨浦仓储物流有限公司列为被告诉至昆明市五华区人民法院，主张陈湘霞、何利权未依约还款且昆明谨浦仓储物流有限公司未履行担保责任，并诉请要求陈湘霞、何利权偿还贷款本息等费用并由昆明谨浦仓储物流有限公司承担连带担保责任。2019年12月27日，原告向中国建设银行股份有限公司昆明金碧路支行“其他待处理款项-案件执行款和诉讼费”账户转入445090.57元，中国建设银行股份有限公司云南省分行出具一份还款证明，记载收到原告为陈湘霞结清贷款本息421761.57元及案件各项律师费23329元，合计445090.57元。2019年12月27日，中国建设银行股份有限公司云南省分行向昆明市五华区人民法院申请撤回上述案件的起诉，昆明市五华区人民法院于同日作出民事裁定书，裁定准许中国建设银行股份有限公司云南省分行撤诉。2020年1月21日，昆明市五华区人民法院受理昆明谨浦仓储物流有限公司诉陈湘霞、何利权追偿权纠纷一案。2020年5月7日，昆明谨浦仓储物流有限公司向昆明市五华区人民法院申请撤回上述案件的起诉，昆明市五华区人民法院于同日做出民事裁定书，裁定：准许昆明谨浦仓储物流有限公司撤诉；案件受理费7976元，减半收取3988元，由昆明谨浦仓储物流有限公司负担。另查明，涉案房屋尚未办理不动产权证书。以上事实，有原告提交的《商品房购销合同》及合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表、中国建设银行个人贷款对账单、云南农信网上银行电子回单、还款证明、（2019）云0102民初15292号民事裁定书、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2014）云昆国信证字第30679号公证书、（2020）云0102民初1205号民事裁定书、个人贷款还款凭证以及本院庭审笔录等附卷为据。本院认为，原告与被告陈湘霞签订的2份《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就商品房买卖合同的履行，被告陈湘霞已按合同约定付清原告购房款，但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，两被告未依约偿还银行贷款本息，原告作为保证人代为清偿了贷款本息、诉讼费、律师费等。现原告以两被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除编号为XXX的《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告陈湘霞之日即2020年6月7日。庭审时，原告明确放弃其针对另一套房屋提出的相关诉讼请求，本院予以确认。结合前述评判，在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求被告陈湘霞返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告应当返还其向两被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还两被告已付购房款913640元。此外，虽原告未提出要求被告陈湘霞返还代偿款项的诉请，但双方之间的商品房买卖合同关系已解除，为减轻当事人诉累，本院确定由被告陈湘霞返还原告代偿的贷款本息421761.57元。关于原告主张的支付贷款银行的其他费用23329元，与被告陈湘霞未按期偿还贷款本息、原告怠于履行保证义务均具有一定的关联性，本院确定由双方各自承担一半，具体金额为11664.5元。前述由被告陈湘霞返还原告的款项合计433426.07元。对于原告陈述的向昆明市五华区人民法院提起诉讼而产生的案件受理费、保全担保费合计9311元，因并非必然损失，故应由原告自行承担。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告陈湘霞配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持。③关于原告要求被告陈湘霞对款项454401.57元计付利息的诉请，因双方对此并无约定且缺乏法律依据，故本院不予支持。④关于原告要求被告陈湘霞支付违约金的诉请，本院认为，涉案合同无相应违约情形应承担违约金的约定，且违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告陈湘霞迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间的约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告陈湘霞返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告陈湘霞支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告主张的保全担保费，因本案未产生前述费用，故本院不予支持。另一，关于原告要求被告何利权承担责任的诉请，涉案金融借款债务为两被告的夫妻共同债务，故对于前述金钱债务，本院确定由被告何利权承担共同还款责任。而对于其他不涉及金钱的债务，依合同相对性处理即可。另二，对于涉案房屋是否进行过装修、合同解除后原告是否应当就装修部分给予被告陈湘霞相应补偿的问题，以及契税、维修基金的收取、退还问题，因两被告未到庭参加诉讼并提交相应证据，故本院在本案中不予评判。此外，原告陈述两被告因涉及其他诉讼，案涉房屋已被他人申请人民法院预查封，合同解除后，对被告已经支付原告的购房款，扣除被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费等费用后，由原告退还被告。对此，本院认为，本院判令解除原告与被告陈湘霞之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判，同时对原告的上述抵扣主张，本院不予评定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明谨浦仓储物流有限公司行使合同解除权有效，其与被告陈湘霞签订的《商品房购销合同》（合同编号为XXX）及《合同补充协议》于2020年6月7日解除；二、由被告陈湘霞于本判决生效之日起十日内协助原告昆明谨浦仓储物流有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为XXX）的撤销手续；三、由被告陈湘霞于本判决生效之日起十日内返还原告昆明谨浦仓储物流有限公司座落于昆明经开区房屋；四、由被告陈湘霞、何利权于本判决生效之日起十日内支付原告昆明谨浦仓储物流有限公司代偿损失433426.07元；五、由原告昆明谨浦仓储物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告陈湘霞、何利权购房款913640元；六、原告昆明谨浦仓储物流有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，由被告陈湘霞、何利权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年九月三日书记员  汪建娇