贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民初389号原告：焦阳，女，汉族，1982年9月28日出生。住贵州省仁怀市。原告：罗成，男，汉族，1969年7月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：焦阳，身份信息同原告焦阳。被告：中国建筑第四工程局有限公司,住所地:广州市天河区科韵路**自编****。法定代表人:易文权，该公司董事长。委托诉讼代理人：王飞，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓林，该公司员工。第三人：仁怀文兴房地产开发有限公司，，住所地：贵州省仁怀市中枢街道办事处陵园社区文兴综合楼法定代表人:汪启平。委托诉讼代理人：戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庆。原告罗成、焦阳与被告中国建筑第四工程局有限公司（以下简称中建四局）及第三人仁怀文兴房地产开发有限公司（以下简称文兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗成之委托诉讼代理人焦阳、原告焦阳，被告中建四局之委托诉讼代理人王飞、陈晓林，第三人文兴公司之委托诉讼代理人戴宗诚、郭庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗成、焦阳向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于仁怀市，房号为1-2-7的商业用房一间的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月6日，二原告与文兴公司签订《商品房买卖协议》，双方约定文兴公司以35万元的价格将涉案房屋出售给二原告，且原告一次性将案涉门面的购房款交付给了文兴公司，涉案房屋一直处于经营状态。2019年6月4日，中建四局与文兴公司建设施工合同一案涉诉，后中建四局向遵义中院申请执行并查封了涉案房屋。原告得知后依法向遵义中院提出执行异议，（2020）黔03执异122号《执行裁定书》裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，《商品房买卖协议》是双方的真实意思表示，并不违反相关法律法规和强制性规定，是合法有效的。原告购买涉案门面后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款。为此，依据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付了全部价款。原告取得涉案门面后，未经登记也不是原告的原因且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告中建四局辩称，1.罗成、焦阳举证的商品房买卖协议签订时间均是在该案案涉房屋查封时间2019年5月28日之后，不符合最高院关于可以排除强制执行的规定；3.该商品房买卖协议不是可以办理网签备案的商品房买卖合同文本，且买卖双方签订合同后均未前往房管局办理网签备案手续，是否属于真实买卖行为存疑，根据《物权法》第9条关于物权设立变更消灭之规定，罗成、焦阳无权对案涉房屋提出所有权主张。另，案涉1号楼1-1-1号房屋，文兴公司于2016年以超过2.42万元单价出售给中国人寿遵义分公司，双方签订经贵州省住建厅，贵州省工商局监制的商品房买卖合同并办理网签备案手续，后办理不动产权证，但文兴公司对罗成、焦阳却未签订可以办理网签备案的合同和签订合同后也未安排其工作人员办理网签备案手续，可以推定文兴公司根本未出售该房屋，而是采取以低于市场价格和虚构合同方式收取罗成、焦阳资金。罗成、焦阳主张的房屋价格，经总经理签字确认为454940元，合同价格却为35万元，故该商品房买卖协议是虚构的；4.文兴公司涉嫌非法处置查封扣押冻结财产罪，贵院已于2019年5月28日查封该房屋，但文兴公司在查封后仍然私自处置查封财产，或者文兴公司没有出售房屋意思，可能涉嫌合同诈骗罪，根据《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条之规定，本案应移送公安机关侦查。第三人文兴公司述称，1.人民法院在本公司与罗成、焦阳于2019年10月15日签订商品房买卖合同之前查封案涉房屋，本公司不知晓，卖房并无恶意；2.该合同虽然不是监制合同文本，但使用监制的房屋买卖合同仅是管理性规定而非效力性规定，没有使用该合同不影响双方商品房买卖的法律关系的效力。没有办理备案是因为本公司法律手续方面的原因，但是该原因不导致商品房买卖合同无效；3.本公司确实收到罗成、焦阳支付的房款，交易真实。中建四局关于相对高的价格卖给保险公司的事实无证据，该房屋价格是因该房屋有租赁关系存在，发生房屋买卖关系时租赁关系存在交不到房屋，影响了成交价；4.该房屋系指示交付，发生商品房买卖合同时是承租人占有房屋，罗成、焦阳支付合同价款后，因承租人不行使优先购买权，才将返还房屋的权利转让给了购房者。本院经审理认定事实如下:2019年5月22日,本院依据中建四局的诉前财产保全申请作出（2019）黔03财保6号民事裁定书，裁定查封、冻结文兴公司、汪鹏价值37598625.29元的银行存款或同等价值财产。2019年5月28日，本院依据前述裁定书查封了文兴公司位于仁怀市，面积6960.02㎡。后，本院依据已经生效的（2019）黔03民初479号民事判决，受理中建四局就该判决的执行申请。在执行过程中，本院于2019年11月15日作出（2019）黔03执1587号执行裁定，对位于仁怀市的“文兴盛世龙城”1、2、3、4、5、6号楼进行查封、评估、拍卖，并于2020年1月15日作出（2019）黔03执1587号查封公告，对文兴公司位于仁怀市面积6960.02㎡进行查封，查封期限为2019年5月28日至2022年5月27日。后，罗成、焦阳以本院查封的位于仁怀市包含了其向文兴公司购买的1-2-7号营业房为由，向本院提出执行异议，本院于2020年4月29日作出（2020）黔03执异122号执行裁定书，驳回罗成、焦阳的异议请求。罗成、焦阳不服该裁定，在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。另，依据罗成、焦阳及文兴公司所示证据材料，双方于2019年8月6日签订涉案《商品房买卖协议》，约定文兴公司以35万元价格将位于仁怀市，面积为19.78㎡的房屋出售给罗成、焦阳，明确用途为营业房。2019年7月8日，原告银行转账1万元给文兴公司，合同签订后，原告于合同签订当日银行转账34万元给文兴公司。本院认为，本案争议焦点为原告购买涉案房屋的行为能否排除人民法院对该房屋的强制执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与文兴公司签订买卖合同购买涉案房屋的时间系在法院查封涉案房屋之后，并不符合前述关于排除强制执行的规定，其购买房屋的行为不能排除法院对涉案房屋的强制执行。因此，原告的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原告的主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告罗成、焦阳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告罗成、焦阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月二十一日书记员 瞿 春 花