内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初12号   原告（执行案外人）：刘永辉，男，汉族，1991年3月7日出生，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   原告刘永辉与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永辉及其委托诉讼代理人王紫璇、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘永辉向本院提出诉讼请求：1、依法解除对(2019)内29执29号公告中的××区房屋的查封并停止拍卖。2、确认位于××镇房屋的所有权人为原告。3、本案的诉讼费用及因诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：阿拉善盟中级人民法院在被告国厦公司与瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案中,作出了(2019)内29执29号公告,将实际权利人为原告的的位××镇房屋予以查封拍卖。原告知情后对执行标的提出书面异议,阿拉善盟中级人民法院于2019年11月18日作出(2019)内29执异17号执行异议裁定驳回了原告的异议。但本案事实是原告在瀚隆公司在开发建设“瀚隆国际·美林湾”一期住宅小区的建设工程时,承揽了该工程的地下车库门订购安装等工程，双方在所订立的结算单中明确约定以位于××区商品房抵顶工程款。后瀚隆公司也向原告实际交付了房屋,原告已经装修入住且占有至今,故该房屋已经完全属于原告所有。原告已经用抵顶劳务工程款的形式向瀚隆公司支付了全部房屋价款且原告在取得该房屋时没有任何过错，故案涉房屋的合法所有权人应系原告。综上所述,该房屋虽仍被登记在瀚隆公司名下，但该房屋的实际权利人为原告,被告有义务随时配合原告办理过户手续,请求人民法院查明事实,确定涉案房屋的所有权,并支持原告的所有诉讼请求。   被告国厦公司辩称：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人与瀚隆公司债权关系是普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辨称：我公司认可原告起诉状中事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   原告刘永辉为证明其主张提供了三组证据：一、奇石城地下车库门订购合同一份、工程结算单一份，证明翰隆公司与原告于2014年10月14日签订了一份地下车门订购合同，合同约定总金额为243200元，该笔款项的支付方式为用翰隆公司开发的商品住宅楼抵付。原告施工完毕后，经过双方结算后翰隆公司于2016年11月11日给原告出具了工程结算单，被告翰隆公司欠付原告工程款共计325834元。二、顶账房确认单一份，证明双方约定翰隆公司将美林湾小区16-2-1102号房屋以单价3600元每平方米，总价288360元人民币的价格出售给原告，合同双方达成了合法有效的房屋买卖的合同，原告以待收款抵账的方式向被告翰隆公司支付了全额房款。三、采暖费发票一张、内蒙古哈伦热力能源公司出具的证明一份，电费收费明细一张，水费明细截图一张、物业费收据三张、案涉房屋照片三张。证明原告已经对该房屋已经装修入住，并且自2017年占有至今的事实。四、阿拉善左旗不动产登记中心调取的不动产查询信息结果证明一份，证明原告除案涉房屋外名下无其他居住房屋。五、阿拉善左旗住房和城乡建设局签发的阿左建发（2019）635号文件证明原告至今未办理不动产登记权属证明并非由于原告自身的原因所致的事实。   国厦公司质证意见：对原告证据及证明目的均不认可。刘永辉作为自然人与开发公司所谓形成的工程合同因没有相应资质系无效、不合法。顶账合同不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且所谓装修入住是在涉案房屋被法院查封之后。   瀚隆质证意见：对原告证据均认可。   国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。   刘永辉质证意见：对该证据及证明目的不予认可。对该裁定内容不知情，该裁定内容并未进行公告，并不产生公告效力，无法对案涉房屋的实际权利人即任何善意第三人产生效力影响。   本院经审理查明事实如下：原告刘永辉在被告瀚隆公司开发建设“瀚隆国际·美林湾”一期住宅小区的建设工程时,于2014年10月14日与瀚隆公司签订《奇石城地下车库门订购合同》，约定承揽该工程的地下车库门订购安装工程，合同第三条结算方式约定“本合同全部金额用瀚隆国际·美林湾小区商品住宅楼抵付”。2014年10月27日，被告瀚隆公司向原告出具《顶账房确认单》，将美林湾小区16号楼2单元1102室房屋以288360元的价格抵偿欠款。2016年11月11日，原告与被告瀚隆公司结算应付款为325834元。原告取得房屋后进行装修入住，占有该房屋至今。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向本院申请执行，本院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对瀚隆公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦公司申请执行瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”原告刘永辉在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止执行案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异17号执行异议裁定，驳回原告执行异议，后原告向本院提起执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告刘永辉承揽了被告瀚隆公司所开发的美林湾小区地下车库门安装，双方经结算形成了债权债务关系，刘永辉与瀚隆公司约定以美林湾小区16号楼2单元1102室房屋抵偿部分欠款，系双方真实意思表示，合法有效。刘永辉与瀚隆公司达成上述协议后，已装修入住涉案房屋并占有至今。因瀚隆公司开发美林湾小区尚不具备办理房屋权属证书应具备的条件，致使原告在本院查封前未能办理不动产权证书。原告刘永辉提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合司法解释规定排除执行的条件，故本院对原告主张停止执行的诉请予以支持。关于原告主张确认其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”涉案房屋为不动产，尚未依法办理登记,故不能发生物权变动效力,即刘永辉尚未取得该房屋所有权,其要求确认为房屋所有权人的诉请,无事实及法律依据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行内蒙古自治区××区房屋;   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费5583元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代-表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。