贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初4230号原告（反诉被告）：李平，男，1978年11月9日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告（反诉被告）：周治红，女，1981年12月25日生，汉族，贵州省安顺市西秀区。周治红委托代理人：李平，男，1978年11月9日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，周治红之夫。被告（反诉原告）：石晓彪，男，1971年6月20日生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人：虞杨，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。（执业证号：15201201810035785）原告（反诉被告）李平、周治红诉被告（反诉原告）石晓彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李平，周治红的委托代理人李平，被告（反诉原告）石晓彪的委托代理人虞杨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2017年7月13日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告坐落于贵阳市南明区贵阳都会1栋1单元3101、3102号房屋租赁给被告使用，租期一年，自2017年8月1日至2018年7月30日止，租金每月4485元（后双方认可调整为每月租金4165元，每半年付一次，水电费、物业费由被告承担，如需续租，租赁价格每年递增10%。2018年7月双方续签合同至2019年7月，2019年7月份双方没有再签订书面合同，现存有效租赁期限为2019年8月1日至2020年7月30日，租金为每月5039.5元，半年付一次。被告于2019年8月5日（被告委托梁小姐支付微信转账）、8月8日、12月11日（被告微信支付租金），共计向原告支付租金30237元（即半年房租，即2019年8月至2020年1月份期间的房租）。2020年1月18日之前几日，被告在没有通知物业公司和原告的情况下，私自提前搬出租赁房屋。被告于2020年1月21日最后一次通知原告说由于资金链断裂无法续交下一阶段房租。原告不同意被告单方解除合同，被告还拖欠了房屋的物业费、水电费。由于被告拒绝交纳相关费用及违约金，原告通知被告合同继续履行到2020年7月30日。原告遂起诉至法院，提出如下诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付半年房租30237元，二、判令被告向原告支付2019年7月1日至2020年4月30日期间的水电费物管费7406.01元。被告石晓彪答辩称，1、双方在2019年7月之后未用书面形式订立租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提异议，双方成立的是不定期租赁关系；2、据原告陈述，双方的租赁期限是一年，六个月以上的租赁合同应当采用书面形式，否则双方成立不定期租赁关系，被告享有任意解除权，自被告向原告发送退房告知之日起，双方的租赁关系就此解除；3、2019年7月31日之后双方未约定的水电费以及物业费的承担，租赁产生的水电费由被告承担无依据，且双方租赁合同关系于2020年1月18日也已解除，原告主张的物管费、水电费计算缺乏依据。反诉原告石晓彪反诉称，反诉原、被告于2017年签订《房屋租赁三方合同》，约定反诉原告承租反诉被告所有贵阳都会1栋1单元3101、3102号房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月30日止，2018年7月30日，双方另行签订《房屋续租合同》，约定租赁期限延长至2019年7月31日。此后，双方未再续签租赁合同以延长租赁期限，但反诉原告仍然继续使用涉案房屋并已向反诉被告支付截止至2020年1月31日为止的租金，反诉被告收款并未提出异议。2020年1月反诉原告因资金周转困难告知反诉被告不再续租涉案房屋，同时要求反诉被告退还其交纳的押金，但，现反诉原告提出如下反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》。并判令反诉被告返还反诉原告的保证金4172元。2、判令反诉被告向原告支付资金占用费（以本金4172元为基数，依照年利率6%的标准，自2020年1月31日起计算至本息清偿之日止）。3、判令反诉被告能否反诉原告2020年1月19日至2020年1月31日租金2183.57元。反诉被告李平、周治红对反诉原告的诉请作出以下答辩：1、租赁期限未到，反诉原告提前不正当解除租赁合同，不构成返还押金的条件；合同并未解除，还在合同期限内，不存在资金占用费的问题；反诉原告的租金已支付至2020年1月31日，双方合同都是一年一付，反诉原告无权单方解除合同，因此不存在退还租金的问题。综上所述，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）李平、周治红在庭审中提交证据如下：1、房屋买卖合同两份，证明涉案租赁房屋的产权人为原告李平、周治红，被告（反诉原告）对该组证据不持异议；2、《房屋租赁三方合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系，被告（反诉原告）对该组证据不持异议，但认为双方的书面租赁合同关系存在于2017年7月至2018年7月期间；3、微信转款记录，证明双方租赁合同期限届满后，石晓彪仍向原告支付房屋租金，一直支付到2020年1月31日，石晓虎对该组证据不持异议，认可向原告转款的人为石晓彪或其指定付款人（梁小莉），付款为支付不定期租赁合同的租金，租金支付至2020年1月31日。4、微信聊天记录、短信记录，证明石晓彪提出解除合同时，符合合同约定，原告方明确表示不同意解除合同，石晓彪对该组证据真实性不持异议，但认为双方未签订书面租赁合同的情形下，被告方享有任意解除权，被告单方解除合同行为合法。5、物管费、水电费缴费通知书及付款凭证，证明原告李平已将涉案租赁房屋的物管费（2019年7月1日至2020年4月30日）、水电费（2019年10月至2020年3月）共计7613.71元予以支付，被告石晓彪对该组证据的真实性不持异议，但认为合同于2020年1月18日解除，被告仅承担2020年1月18日之前的物管费和水电费。被告（反诉原告）石晓彪提交证据如下：1、反诉被告提交的《民事起诉状》、《房屋续租合同》，证明截止至2019年7月31日，反诉原告与反诉被告签订的租赁合同期限届满，此后反诉原告与反诉被告之间系不定期租赁合同关系，李平、周治红对该组证据的真实性不持异议，但认为双方存在口头约定的借期一年的租赁合同关系，并非不定期租赁合同关系；2、反诉原告与反诉被告李平的微信聊天记录、《房屋租赁三方合同》，证明反诉原告依法行使任意解除权与反诉被告于2020年1月18日解除不定期租赁关系，依约反诉被告应当返还反诉原告交纳的押金，反诉被告对该组证据的真实性不持异议，认可收到石晓彪支付的租赁押金4165元，反诉原告出具的微信聊天记录不完整，双方实际口头同意租赁期限为一年。上述证据经庭审举证质证、质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：2017年7月13日，李平、周治红（甲方，出租方）与石晓彪（乙方，承租方）及案外人贵州智合远道房地产经纪有限公司（丙方，居间方），三方签订了《房屋租赁三方合同》，该合同约定甲方将其所有的位于贵阳都会1栋1单元3101、3102号房屋出租给乙方；租赁期间为：2017年8月1日至2018年7月30日；每月租金为4485元，支付方式为每半年付一次租金，押一付六，乙方需提前7日向甲方支付下次房租。押金为4485元，押金不能充抵房租；租凭期满后或合同解除后，房屋租赁押金抵扣乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约金赔偿外，剩余部分甲方应如数返还给乙方；租赁期内租赁房屋产生的：水费、电费、电话费、电话收视费、物业管理费等费用由乙方承担。在该合同尾部双方作出如下补充：因房屋面积有误导致租金、押金有误，经甲方双方协商，现更正为月租金4172元，押金4172元，其余按原合同执行。2018年7月30日，原告李平与被告石晓彪签订了《房屋续租合同》，该合同约定，经甲方双方自愿协商，同意以2017年7月13日甲乙双方及居间方签订的《房屋租赁三方合同》约定的条款为依据续签合同，期限为：2018年7月31日至2019年7月31日止。上述合同签订后，双方按照合同履行了各自义务，石晓彪向原告支付了租赁押金4172元。《房屋续租合同》期限届满，双方未再签订书面租赁合同，但被告石晓彪仍向原告支付房租金，原告仍然将租赁房屋交由石晓彪使用，石晓彪向原告支付的租金数额按照双方原签订的合同约定标准计算截至2020年1月31日止。2020年1月18日被告石晓彪向原告李平微信发出信息“退房告之，花果园财富广场七号楼3301.3302号房东，因不可抗拒原因（资金断裂）无法继续续交下一阶段房租（2019年2月至8月），现退还所租房子，并我已搬出该房，钥匙放于该房门口消防箱，望理解为盼！”。2020年5月7日，宏立城物业公司向原告李平送达缴费通知单，该通知单显示：2019年10月1日至2020年1月31日期间石晓彪（租户）共计产生电费、公摊电费、公摊水费共计1095.5元；同日，宏立城物业公司向李平送达缴费通知单，该通知单显示：2019年7月1日至2020年1月31日，石晓彪（租房）拖欠物业管理费共计4417.35元。之后，原告李平于2020年5月13日将上述拖欠的物管费、水电费缴清。现原告以被告石晓彪未支付之后的租金以及结清相应费用为由提起本诉，被告石晓彪以其提前搬离为由，要求李平、周治红返还多支付的租金并退还为由提起反诉。本院认为，本案争议焦点之一：本案中原、被告双方的租赁合同期限至何时止，被告石晓彪单方解除租赁合同是否构成违约？《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限6个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用局面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原告李平、周治红与被告石晓彪仅签订了《房屋租赁三方合同》、《房屋续租合同》，上述两份书面合同约定的租赁期限为2017年8月1日至2019年7月31日止，之后双方虽然继续按之前签订后租赁合同履行各自义务，但并未签订新的书面租赁合同。因此原告李平、周治红主张2019年7月31日之后双方租赁合同期限约定为一年，因未签订书面租赁合同，且原告主张的租赁期限超过六个月，故应认定为双方为不定期租赁关系。被告石晓彪于2020年1月18日已向原告李平发出退房告之，要求解除租赁关系并明确表示不再支付下一阶段的租金，其行为并不违反法律规定亦无违约事实。现原告要求被告支付2020年2月至7月的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于石晓彪反诉要求反诉被告退还2020年1月19日至2020年1月31日的租金的反诉请求，因石晓彪自愿向李平、周治红支付的租金至2020年1月31日，其于2020年1月18日自行搬离租赁房屋，并非李平、周治红违约拒绝其继续使用租赁房屋，因此，石晓彪自行搬离行为系自身对合同权利的放弃，李平、周治红无违约无过错，石晓彪要求退还租金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。本案争议焦点之二：双方租赁合同存续期间产生的物管费、水电费应由谁负担？根据双方签订的《房屋租赁三方合同》及《房屋续租合同》的约定和履行，原、被告双方已形成由承租方负担租赁期间租赁物产生的相关费用的交易习惯。因双方的租赁合同关系于2020年1月31日截止，被告石晓彪应当对2020年1月31日之前产生物业管理费及水电费（共计5512.85元）承担责任。经庭审查明，上述期间的费用已由原告李平垫付，因此，原告要求被告石晓彪支付租赁关系存续期间的上述费用的诉请，本院予以支持。但由于被告石晓彪已向原告支付了4172元的押金，根据双方签订的租赁合同中关于押金的约定，押金应当用于充抵石晓彪使用房屋期间的产生的费用，故被告石晓彪应向原告支付的费用数额为（5512.85-4172）1340.85元。关于石晓彪要求李平、周治红退还押金并支付资金占用费的诉请，因石晓彪在解除合同时并未将租赁存续期间的费用结清，并未达到合同约定的退还押金的条件，故对石晓彪的此项反诉请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、石晓彪于本判决生效之日起十日内向原告李平、周治红支付物业管理费、水电费共计1340.85元；二、驳回李平、周治红的其余诉讼请求；三、驳回石晓彪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费741元，由李平、周治红负担738元，由石晓彪负担3元。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。反诉案件受理费50元由石晓彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡杨二〇二〇年九月三十日法官助理王峪瑶书记员邓霞