湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1026民初1030号原告：汝城众鑫物业服务有限公司，住所地：汝城县卢阳镇义昌路。法定代表人：朱成凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳文杰，湖南银光律师事务所律师。被告：汝城县大表哥餐厅，住所地：汝城县卢阳镇太阳城**。经营者：何辅明，男，1977年11月26日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：何学文，湖南扬法律师事务所律师。原告汝城众鑫物业报务有限公司（以下简称：众鑫物业公司）诉被告汝城县大表哥餐厅（以下简称：大表哥餐厅）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月10日、9月11日二次公开开庭进行了审理，原告众鑫物业公司的委托诉讼代理人欧阳文杰，被告大表哥餐厅的经营者何辅明及其委托诉讼代理人何学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年10月1日签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，由被告按照原告认可的方式将租赁商铺立即返还给原告；2.判令被告立即支付租金（月固定租金与月固定物业管理费）、中央空调费、货梯分摊费合计215597.67元和逾期违约金（以215597.67元为基数按月利率2%从2020年6月15日起计算至欠款清偿之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月1日，原告与被告经营者何辅明签订《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告太阳城商业综合体B区3层A3－3号商铺，租赁期为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，商铺月租金为月固定租金与月固定物业管理费之和，2017年10月1日至2019年9月30日为3580元，2019年10月1日至2020年9月30日为14320元，2020年10月1日至2023年9月30日为15322元，此外每月中央空调费4296元，租金费用先付后用，按季支付，于每季结束前15个工作日支付下季租金费用；承租方应当按时支付租金费用，如承租方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由承租方支付的任何一项费用累计超过30日的，或者承租方擅自停业累计超过10日的，属于承租方严重违约，出租方可单方面解除合同，每逾期一日承租方按欠付费用总额/月租金的1%承担违约金。合同签订后，原告依约于当日将涉案租赁商铺交付给何辅明经营汝城县大表哥餐厅。但被告经营期间经常拖延支付租金费用，并于2019年12月16日在无任何通知的情况下擅自将涉案租赁商铺停业关闭至今。此后，原告多次通知何辅明协商处理后续事宜，但被告不理不睬。截止原告起诉之日，被告尚欠原告各项费用合计215597.67元。原告认为：原告与被告经营者何辅明签订《太阳城商业综合体商铺租赁合同》依法成立合法有效，双方应当全面履行合同义务。在原告依约将涉案租赁商铺交付给被告使用的情况下，被告应当依约履行支付租金费用和开业经营的合同义务。现被告拖延付款且擅自停业关店的行为，构成违约。根据合同的约定，原有权解除合同，要求被告清偿债务并承担违约责任。被告大表哥餐厅辩称：原告的部分请求不符合事实和法律，依法应予驳回。涉案大表哥餐厅所在的商铺在签订《太阳城商业综合体商铺租赁合同》时有两个双向对行的电动扶梯对着门口，便于顾客出入餐厅就餐，答辩人也正是考虑这个原因才于2017年10月1日租赁并选择这个商铺并经营餐饮业。然而在2018年11月4日，原告在未征求答辩人意见，并未听取其他经营者的意见时，擅自改变商场的整体装修并将该双向电动扶梯拆除，导致答辩人客流量急剧下降，答辩人多次找原告协商，如无法恢复原状则降减相应费用，但多次协商未果。自2020年2月起，因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件产生的不可抗力，政府下令封城封村，同时相关行业停止营业，并出台相关政策，实行减免房租，扶植复工复产。因此，原告所称月租金和固定物业费、中央空调费应相应扣减。被告大表哥餐厅提出反诉，但在本院规定的期限内未交纳反诉费，本院依法裁定按其撤回反诉处理。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对于原告提交的原、被告国家企业信用系统查询单、何辅明户籍信息查询单、《太阳城商业综合体商铺租赁合同》、大表哥餐厅结算单、现场照片，被告提交的收据复印件、缴费票据，双方当事人对以上证据的真实性无异议，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认证如下：原告提交的微信聊天记录，众鑫物业公司太阳城管理处的通知，以上证据证实大表哥餐厅于2019年12月份停业，与被告大表哥餐厅的经营者何辅明陈述大表哥餐厅停业时间相一致，对原告提交的该两份证据的证明目的，本院予以确定。对被告提交的现场照片，与太阳城现场布局及原告提交的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》中所附商铺平面图位置相对应，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查核实的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，原告众鑫物业公司与被告大表哥餐厅经营者何辅明签订《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，合同约定：被告大表哥餐厅承租原告众鑫物业公司受委托管理的太阳城商业综合体B区3层A3－3号商铺，租赁期为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，商铺月租金为月固定租金与月固定物业管理费之和，2017年10月1日至2019年9月30日为3580元，2019年10月1日至2020年9月30日为14320元，2020年10月1日至2023年9月30日为15322元，此外每月中央空调费4296元，租金费用先付后用，按季支付，于每季结束前15个工作日支付下季租金费用；承租方应当按时支付租金费用，如承租方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由承租方支付的任何一项费用累计超过30日的，或者承租方擅自停业累计超过10日的，属于承租方严重违约，出租方可单方面解除合同，每逾期一日承租方按欠付费用总额/月租金的1%承担违约金。签订合同后，原告众鑫物业公司将涉案商铺交付被告大表哥餐厅使用，被告大表哥餐厅向原告众鑫物业公司交付了履约保证金20000元。2019年5月14日，原告众鑫物业公司与被告大表哥餐厅进行了阶段性结算，被告大表哥餐厅前期尚欠原告众鑫物业公司租金、物业费、空调费、货梯分摊费等37000元，被告大表哥餐厅承诺：“后期每月按时缴费，所欠费分四个月交清。”被告大表哥餐厅未能完全履约，于2019年8月7日交付15837.89元，2019年11月15日交付10000元，2019年12月16日始大表哥餐厅停业至今，未再按合同约定缴纳租金、物业费、空调费、货梯分摊费，至2020年6月15日，扣除已交付的费用及履约保证金，被告大表哥餐厅尚欠原告众鑫物业公司租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用共计215597.67元（其中：2020年1月－3月租金：42960元，空调费12888元）。因受新冠肺炎疫情影响，汝城县人民政府于2020年1月27日开始要求公共场所及餐饮行业停止开放和停止营业，直到2020年3月底才解除餐饮行业停业恢复营业。另查明，汝城县太阳城综合商业体（原汝城县农贸商业城）由汝城县新湘房地产开发有限公司开发建设，于2015年6月取得建设用地规划许可，2019年4月29日验收合格，并于2019年6月17日办理了不动产权登记。2017年3月份何学盛、何巧荣等26户分别购买了汝城县商铺）。之后，何学盛、何巧荣等26户分别与原告众鑫物业公司签订汝城县农贸商业城商铺委托代理招租协议，委托原告众鑫物业公司对各自将所购买的商铺物业固定收益招租或者自营，进行统一经营管理，委托期限为10年，涉案商铺的使用权、租赁权、经营权、收益权、管理等权利全部归原告众鑫物业公司所有。本院认为，原、被告双方签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。被告大表哥餐厅作为承租人向出租人众鑫物业公司支付合同约定的租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用系其最重要的合同义务，被告大表哥餐厅未按约向原告众鑫物业支付租金等费用之行为已构成逾期付款，显然构成违约，故原告众鑫物业公司有权要求被告支付所欠的租金、物业费、空调费、货梯分摊费等费用。因受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响，太阳城综合商业体整体关闭，所有商铺停止营业，被告大表哥餐厅在该段期间未能进行营业，属于不可抗力原因造成，该期间的租金及空调费理应免除。但疫情防控解除后，被告大表哥餐厅未再按承诺履行前期欠款给付义务，也未恢复营业，未按合同履行疫情解除后给付租金及物业费、空调费等义务，按照租赁合同的约定，基于被告大表哥餐厅的逾期支付租金的违约行为，原告众鑫物业公司有权主张解除双方所签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》及相应的违约金，合同中已经约定了：“乙方（承租方）逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的1%向甲方（出租方）支付违约金。”该违约金标准过高，现原告众鑫物业公司主张以215597.67元为基数按月利率2%从2020年6月15日起计算至欠款清偿之日止逾期付款违约金，该主张按月利率2%计算依然过高，原告众鑫物业公司的间接损失为租金等相应费用的利息损失，对此本院调整为以159749.67元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2020年6月15日起至欠款清偿之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除汝城众鑫物业服务有限公司与被告汝城县在大表哥餐厅签订的《太阳城商业综合体商铺租赁合同》，在判决生效后一个月内按合同约定的方式将涉案商铺返还给原告汝城众鑫物业服务有限公司；二、被告汝城县大表哥餐厅经营者何辅明于本判决生效之日起十日内向原告汝城众鑫物业服务有限公司支付自2015年7月1日起至2020年6月15日止的租金、物业管理费、空调费等相关费用159749.67元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付自2020年6月15日起至欠款付清之日止的违约金；三、驳回原告汝城众鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4534元，减半收取2267元，由原告汝城众鑫物业服务有限公司承担587元，被告汝城县大表哥餐厅经营者何铺明承担1680元；财产保全费1598元，由被告汝城县大表哥餐厅经营者何辅明承担。以上诉讼费用限各诉讼费用承担者在判决生效后七日内向本院交纳，逾期未交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何波纲二〇二〇年九月二十九日法官助理黄学敏书记员何颖囡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。