广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14582号原告：邱明晖，男，1977年7月5日出生，汉族，住广东省广州市花都区************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志陶，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市金马国际旅行社有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码****************。法定代表人：梁某某。委托诉讼代理人：林国强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：罗慈慧，女，广州市金马国际旅行社有限公司公司员工。原告邱明晖诉被告佛山市金马国际旅行社有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于同年8月6日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人刘杨红，被告的委托诉讼代理人罗慈慧、林国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年11月26日签订的《房地产租赁合同》于2020年5月6日解除；2.被告向原告支付自2020年3月1日起计算至2020年5月6日的租金30562.4元、从2020年5月7日起计至2020年6月10日的使用费16670.4元；3.被告按照月利率2%向原告支付从2020年3月至5月期间每月1日起均以13892元为本金、以2020年6月1日至2020年6月10日产生的使用费4630.67元为本金均计至实际清偿之日止的逾期付款违约金；4.被告将租赁物内物品（包括桌椅、柜子及设备等）搬离，被告向原告支付5000元拆除费；5.确认原告没收租赁保证金36000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。涉讼中，原告称被告已将能移动的东西已经搬离，剩下入墙货架和背景墙木料石膏板装修制品等，原告为了便于招租避免损失扩大，已在6月底将租赁物内入墙货架和背景墙等装修制品搬离，故原告撤回关于将租赁物内物品搬离的诉讼请求。事实和理由：2017年11月26日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，被告向原告租赁位于佛山市南海区*****************的不动产，租赁期限从2015年11月27日至2020年11月26日止，合同约定2019年11月27日至2020年11月26日的租金为每月13892元，每月25日之前支付下月租金。不按时向甲方交付租金，每逾期一天，按月租金额3%比例交付违约金，逾期超过5天，出租方有权收回物业，并没收保证金。2020年2月，被告向原告提出，因疫情影响经营惨淡，申请减免2月租金，原告同意减免了2月份7天的租金。后来，被告自2020年3月开始拖欠租金，原告多次通过微信、律师函向被告催收拖欠的租金，被告一直以各种缘由拖延支付。被告辩称，关于第1项诉请，因受疫情影响，被告于2020年1月24日应国家文旅部要求停工停产，被告旗下所有门店均关门。涉讼合同提及到了被告的名称，并约定涉讼门店营业执照需要在原告的配合下才能办理，从中可以得知及应当得知被告租用涉讼商铺用于经营旅游业务。基于疫情的不可抗力的情况，被告一直处于无法经营的状态，在2020年1月30日被告依据疫情期间相关减免房租的政策及涉讼合同第十二条关于不可抗力的条款约定与原告沟通以减免2-3月份的租金，后面发现疫情日益严重，被告又与原告提及希望以不可抗力原因协商解除涉讼合同，但原告不同意。原告在4月13日告知被告只要被告在4月30日前以每月16000元租金找到续租客户，且对方答应原告的租赁条件，原告才同意被告以押金支付租金，但涉讼合同约定每月13892元租金来看，原告的此要求在主观及客观上都体现不了其想减少损失解决问题的意思。被告认为涉讼合同已于2020年4月29日解除。关于第2项诉请，依据合同法117条规定，被告已在2020年1月31日以不可抗力的原因与原告进行沟通协商，而自1月31日起被告也未使用过涉讼商铺，故在被告没有正常经营期间被告无需再支付租金。关于第3项诉请，因被告以不可抗力因素解除合同，被告不存在违约行为，因此无需支付违约金。关于第4项诉请，关于遗留在涉讼商铺的物品被告同意搬离，需要原告提供协助。关于5000元拆除费，被告不同意支付，原告拆除并未与被告进行沟通，且涉讼商铺已经由原告进行控制。关于第5项诉请，被告不存在违约行为，原告无理由没收履约保证金，且该保证金原告应按照涉讼合同第五条约定如数退还给被告。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告公示信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格。2.房地产租赁合同原件1份，用以证明2015年11月26日，原被告签订涉讼合同，原告将涉讼商铺出租给被告，租赁期限自2015年11月27日至2020年11月26日。3.土地使用权证原件1份、房屋所有权证原件1份，用以证明原告为涉讼商铺的所有权人。4.涉讼现场照片（拍摄于2020年5月）打印件2页，用以证明涉讼商铺仍有被告存放的物品未全部搬离且未恢复原状。5.律师函复印件1份、快递单原件1份、邮寄物流查询打印件1份，用以证明原告于2020年4月30日通过发送律师函的方式向被告要求支付拖欠的租金及将租赁物恢复原状。6.收据原件1份、涉讼拍摄拆除照片打印件4页，用以证明原告于2020年6月10日委托工人对涉讼商铺拆除间隔墙、拆除柜子等恢复原状，共花费5000元。被告举证如下：1.文化和旅游部办公厅关于权利做好新冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知打印件1份，用以证明受新冠疫情影响，被告从2020年1月24日开始被要求停止所有的旅游经营业务。2.文化和旅游部办公厅关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知打印件1份，用以证明被告从2020年7月14日才收到通知正式恢复国内旅游经营业务。3.微信聊天截图打印件3页（当庭出示手机原本），用以证明被告向原告申请减免2-3月份租金；原告在4月13日告知被告，只要被告在4月30日前以16000元每月的租金找到续租的客户且对方答应原告的租赁条件，才同意被告用押金支付原告要求被告支付的租金。经质证、辩证，原告对被告举证1-5的真实性无异议，原告对被告举证1-3的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。原告举证6，本院结合本案事实作综合认定。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺坐落佛山市南海区*****************，已办理产权登记。2015年11月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺租赁给乙方作经营场地使用；租赁期限五年，2015年11月27日起至2020年11月26日止；2015年11月27日起至2017年11月26日止的月租金12000元，甲方同意给予乙方15天免租期，免租期间只免租金，其他管理费、水电费等一切费用如常缴交，从2015年12月12日起开始计租；2017年11月27日起至2018年11月26日止的月租金12600元，2018年11月27日起至2019年11月26日止的月租金13230元，2019年11月27日起至2020年11月26日止的月租金13892元；签约当天乙方须向甲方支付36000元作为保证金；租金按月结算，由乙方在每月25号前向甲方支付下月的租金；乙方拖欠租金5日，甲方可提前收回场地，并可作没收保证金处理；在乙方退租或合同期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收，若乙方存在欠费，乙方在退场之日必须交清欠费，逾期5天不交清，甲方有权收回该物业及视为乙方自动放弃该物业内的所有物品，如乙方交清各项费用，甲方即将保证金如数退回（不计利息），如乙方未交清费用，可将保证金抵扣所欠款项，如保证金及按金不足以抵扣所欠款项，应向乙方追收；结业时，乙方须按甲方要求还原该物业，还原费用由乙方负责；乙方不按时向甲方支付租金，每逾期一天，按月租金额5%比例交付违约金，逾期超过五天，甲方有权收回该物业；租赁期内，任何一方未征得另一方同意，而单方解除合同，另一方除有权要求赔偿，还有权利收取违约金36000元；因不可抗拒或国家政策原因造成的损失双方不追究责任。2020年1月31日，被告工作人员通过微信向原告申请减免2-3月的租金。2020年4月13日，原告通过微信向被告工作人员发送通知，内容为：请于2020年4月30日前交纳2020年3、4月租金及水电管理费，否则原告将根据合同约定，收回商铺使用权，并通过法律手段追讨所欠租金和费用，店内物品作被告弃铺处理，押金不作退回；若被告在4月30日前能够找到续租客户，并且谈妥被告要求的租赁条件，继续履行未到合同期，原告同意被告用押金支付所欠租金，但是所欠水、电、管理费、税费仍需缴纳，与新租户签订新合同为租金16000元/月，三押一付，租期三年，从第二年起每年递增5%。2020年4月27日，原告微信告知被告工作人员，鉴于被告已经两个月未缴纳租金，而且未正式收到被告的书面终止合同的通知及毁约相关手续办理，按照合同约定，被告在2020年4月29日正式收回涉讼商铺并追讨所欠租金及处理损失，请于2020年4月28日作出书面回应。2020年4月30日，原告委托广东金桥百信（佛山）律师事务所通过邮政特快专递向被告发出律师函，载明：解除双方于2017年11月26日签订的《房地产租赁合同》，请被告收函之日起两个日历天内向原告支付租金27784元、截止本函出具之日3月份房租的违约金27089.4元及4月份房租的违约金15003.36元，被告依约将租赁物恢复原状，自收到本函之日起十日内向行政主管部门办理登记注册的营业地址迁移事宜，不得再使用涉讼商铺作为工商登记地址。上述邮件于2020年5月6日签收。另查明，2020年1月26日，文化和旅游部办公厅发布关于权利做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知，通知即日起全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。2020年7月14日，文化和旅游部办公厅发布关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知，通知恢复跨省（区、市）团队旅游。2020年6月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，原告于2020年2月已免除被告7天的租金，5月中上旬收到物业的通知才知悉被告搬走，被告在场地遗留了大量物品，原告于6月10日正式进入场地拆除间隔，为了减少损失重新招租。被告陈述，原告于2020年4月27日通知被告解除合同，被告于4月28日将钥匙交给物业公司，由物业公司通知原告；间隔是经过原告同意才安装，原告收回时并未要求被告拆除，原告并未通知被告搬离物品，在未经过原告的同意情况下物业公司不会让被告搬离物品；被告于2020年3月20日已付2月租金10539元；被告主张押金36000元用于冲抵2020年3月至4月实际产生租金共27784元，剩余8216元应退回被告。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定被告拖欠租金五日，原告可提前收回场地并没收保证金。被告在疫情初期即向原告提出减免租金，双方仅就2月租金达成一致，但因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对被告使用涉讼商铺、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，在此情形下，本院认定被告拖欠3、4月租金的行为不足以构成根本违约，原告据此不享有合同解除权。原告在2020年4月27日提出要于4月29日正式收回涉讼商铺，并要求被告于4月28日作出书面回应，被告对此无异议并称已于2020年4月28日将钥匙交回物业公司，而原告于2020年4月30日发出的律师函仅是要求迁移工商登记地址及对涉讼商铺恢复原状，未再要求被告返还涉讼商铺，本院综合双方举证及主张，认定原告已于2020年4月29日收回涉讼商铺，《房地产租赁合同》于当日经双方协商解除。被告拖欠2020年3月1日至2020年4月29日期间的租金，应支付予原告，被告对上述期间每月13892元的租金标准并无异议，本院认定被告应支付的租金为27320.93元（13892+13892÷30×29），原告主张的租金超出核定部分，本院不予支持。合同约定被告逾期支付租金应按月利率3%计付违约金，该违约金标准过高，本院酌情调整为按日万分三计算，故被告应以13892元为本金自2020年3月1日起，以13428.93元（13892÷30×29）为本金自2020年4月1日起按日万分之三计付违约金，截止至本案庭审辩论终结之日（2020年8月6日），被告应支付的违约金为1178.32元（13892×0.0003×159+13428.93×0.0003×128）。合同约定结业时被告须按原告要求还原涉讼租赁物，还原费用由乙方负责。双方确认被告对涉讼租赁物进行了装修，原告举证反映被告交还钥匙时遗留物品及装修制品，无证据证明被告在交还钥匙前存在搬离的障碍，且原告发函要求被告恢复原状，被告并未实际恢复，原告举证反映其对涉讼租赁物内的装修制品、物品进行拆除搬离并向案外人支付相关费用5000元，该费用金额合理，原告诉请被告支付5000元恢复原状的费用，本院予以支持。如前所述，本院认定《房地产租赁合同》经双方协商解除，原告诉请没收保证金缺乏依据，本院不予支持。被告未就返还保证金提起反诉，且合同约定可将保证金36000元抵扣所欠款项，该保证金足以抵扣本院核定的租金27320.93元、违约金1178.32元及恢复原状的费用5000元，故被告无需再向原告支付上述费用，剩余部分的保证金2500.75元，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告邱明晖与被告佛山市金马国际旅行社有限公司于2017年11月26日签订的《房地产租赁合同》于2020年4月29日解除；驳回原告邱明晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1810.28元（原告已预交5730.31元），由原告邱明晖负担1252.5元，被告佛山市金马国际旅行社有限公司负担557.78元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告邱明晖，本院不另收退。对原告多预交的受理费3920.03元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年九月十一日书记员  林浩成