广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1481民初2275号原告：曾相平，男，汉族，1984年3月28日出生，公民身份号码441************837，住址兴宁市******潭背屋。被告：廖建方，男，汉族，1962年11月6日出生，公民身份号码441************372，住址兴宁市坭陂镇万缘小区**。被告：刘小红，女，汉族，1964年6月13日出生，公民身份号码441************385，住址兴宁市坭陂镇万缘小区**。原告曾相平与被告廖建方、刘小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日收到诉状并立案，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票。本院依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告与被告刘小红到庭参加诉讼，被告廖建方经传票传唤无故未到庭。本案现已审理终结。原告曾相平向本院提出诉讼请求：一是确认原告和两位被告于2017年5月24日签订的万缘小区701、702、703、603房屋买卖合同无效；二是原告返还万缘小区701、702、703、603房屋给两位被告；三是两位被告返还原告购房款50万元；四是两位被告支付自2017年5月26日起至还清之日以50万元按照每年6%计算的资金损失；五是被告承担诉讼费。事实与理由：被告夫妻在坭陂镇万缘街边建设万缘小区商住房出售。原告贪图被告需资金周转价钱便宜，意图转卖获利。经协商价钱后，以14万元购买701房，以每套12万元购买702、703、603房。双方于2017年5月24日签订万缘小区701、702、703、603房屋买卖合同，原告向两位被告交付定金25000元。通过广发银行于2017年5月25日、26日向被告刘小红的中国农业银行账户陆续付款475000元。廖建方写下收据确认收到50万元，交付房屋给原告。后原告将701房转卖给他人罗思梅，经法院诉讼确认合同无效，双方各自返还房屋、房款。现两被告未给该四套房子提供水电，无建设审批手续和产权登记手续。被告刘小红口头答辩称：同意确认合同无效，同意接收该房屋，同意返还50万元和资金损失。但其家庭经济极度困难，没有资金返还。被告廖建方未作答辩。原告曾相平提交的证据如下：原告身份证，两位被告的人口信息查询表，万缘小区701、702、703、603房屋买卖合同，原告于广发银行账户交易信息表，2017年5月25日收据。两位被告未提交证据。被告刘小红认可原告提交的证据。被告刘小红在庭审中认可原告所述的房屋买卖合同事实，亦表示该房屋没有土地使用证和房屋产权证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告廖建方、刘小红夫妻在兴宁市坭陂镇万缘街边建设万缘小区商住房出售，该房屋未获得建设审批和土地登记。原告曾相平意图转卖获利，与两位被告经协商后，于2017年5月24日签订万缘小区701、702、703、603房屋买卖合同，书面约定原告以140000元购买701房，以每套120000元购买702、703、603房。原告向两位被告交付定金25000元后，又通过广发银行于2017年5月25日、26日向被告刘小红的中国农业银行账户622*************310陆续付款10笔共计475000元。被告廖建方写下收据确认收到50万元，并交付701、702、703、603房给原告。另查明，原告接收房屋后，将701房转卖给他人，后他人提起民事诉讼，本院经调解后于2019年达成一致协议，确认合同无效，双方各自返还房屋、房款。本院认为：被告将房屋所有权转移于买受人原告，原告支付价款。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，原告和被告因该买卖合同行为产生房屋买卖合同法律关系。一、关于买卖合同的效力。本案买卖合同中的标的物万缘小区701、702、703、603房至今未获得建设审批和商品房预售许可，其所在地亦为集体所有地，而原告亦不是该集体经济组织成员。其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第七条关于“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”的规定。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条关于“合同法法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，该买卖合同应认定无效。二、关于买卖合同无效后的处理。鉴于买卖合同无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应向原告返还其收取的购房款500000元，原告亦应向被告返还该701、702、703、603房。原告和被告未约定违约责任，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时，鉴于房屋买卖合同是特殊买卖合同，原告关于其损失的计算标准应纠正为贷款利息的标准计算，故被告应承担自接收购房款之日起按照一年期贷款市场报价利率计算的损失。原告起诉之时的一年期贷款市场报价利率为3.85%。综上所述，原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：一、确认原告曾相平和被告廖建方、刘小红于2017年5月24日签订的万缘小区701、702、703、603房屋买卖合同无效；二、原告自本判决生效之日起二十日内向被告廖建方、刘小红返还坭陂镇万缘街的万缘小区701、702、703、603房屋；三、被告廖建方、刘小红自本判决生效之日起二十日内向原告曾相平返还购房款500000元；四、被告廖建方、刘小红自本判决生效之日起二十日内向原告曾相平支付以购房款500000元为基数，自2017年5月26日起至还清之日按照一年期贷款市场报价利率3.85%的资金损失。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4877.54元，已经由原告预交本院。本院依原告之意见退还该受理费。被告廖建方、刘小红负担受理费4877.54元并自本判决生效之日起二十日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  吴杰辉二〇二〇年九月二十二日书记员  陈利文