广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4710号上诉人(原审原告):朱文怡，女，汉族，1981年6月18日出生，户籍所在地：深圳市宝安区**************，公民身份号码：4****************3。委托诉讼代理人：张茂荣、俞发群，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：惠州方联房地产有限公司，住所地：惠州市***************。法定代表人：康卫兵。委托代理人：贺鸿德、汤楚香，系广东鸿浩律师事务所律师。上诉人朱文怡与被上诉人惠州方联房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤l302民初17262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱文怡上诉请求：l、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、涉案《商品房买卖合同》和“合同补充协议”是被上诉人单方制定的格式合同，双方的权利义务存在明显不对等，并非是上诉人和被上诉人平等、自愿协商签订的。L.《合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。众所周知，购房者在购房时与开发商签订的商品房买卖合同是开发商预先拟定，并与不同购房者重复签订的合同，处于合同强势地位的开发商在订立合同时不存在与购房者协商的情况，购房者也无法对合同提出变更、修改的要求，而只能接受该合同规定的条款。上诉人作为普通购房者处于合同弱势地位，不可能与被上诉人对涉案合同的条款进行平等协商，事实上被上诉人也没有同上诉人予以协商。2.《商品房买卖合同》“合同补充协议”(附件十二)是被上诉人单方制定，适用于所有购房消费者的格式条款，该格式条款排除并限制了上诉人权利、减轻并免除了被上诉人责任、加重了上诉人责任，有违基本的公平原则，应属无效。一审法院无视实际交易情况，认为涉案《商品房买卖合同》是上诉人和被上诉人在平等、自愿协商签订的，存在错误。二、从司法实践来看，贵院过往类似案例也认为开发商与购房者签订的商品房买卖合同为格式合同。经检索司法裁判文书网，发现贵院过往类似案例也都认为开发商与购房者签订的商品房买卖合同为开发商单万制定的格式合同，其中加重购房者责任的格式条款应属无效，列举如下：附件1.2016年2月26日(2015)惠城法民一初字第1985号(丘翰士与惠州市恒岳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书)，该判决经审理认为:被告作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，而涉案的《商品房买卖合同》是被告自行制作的商品房买卖格式合同。附件2.2019年6月25日(2019)粤13民终1537号(惠州市金平房地产有限公司、黄妙玲商品房预售合同纠纷二审民事判决书)，该判决经审理认为:由于《商品房买卖合同》和补充协议均是格式合同，在合同已经明确了其他更为便捷有效送达方式的情况下，该条款加重了原告的责任，依法属于无效的格式条款。附件3.20I9年9月29日(2019)粤l3民终4963号(广东中胜置业有限公司、邱梦宏商品房预售合同纠纷二审民事判决书)，该判决经审理认为:在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任万面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利。附件4.2019年7月17日(2019)粤13民终2833号(惠州首明投资有限公司、梁启卫商品房预售合同纠纷二审民事判决书)，该判决经审理认为:案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预知能力明显优于原告，故被告认为因为政府原因导致案涉商品房至今未办理产权备案，本院不予采信。三、被上诉人负有交付涉案房屋的义务，涉案房屋没有在合同约定的时间办理交接并非双方沟通不足所致，事实是上诉人曾多次主动与被上诉人沟通未果。在商品房买卖过程中，开发商负有交付房屋的义务，开发商在房屋具备交付条件时应及时、主动、积极通知购房者收房，并协助购房者办理相关交房手续。在本案中，被上诉人并未按照合同约定的期限交付房屋，直至2018年11月30日被上诉人才告知上诉人入伙交楼，己经严重超过合同约定的交楼期限。上诉人曾多次主动与被上诉人沟通交房事宜:1.2018年6月29日，上诉人前往被上诉人合同部(电话075******802)领取《商品房买卖合同》并询问交房进展，之后售楼部人员吴珊珊(电话138*****540)及钟经理答复称还需等待。2.2018年7月，上诉人就交房情况电话联系被上诉人合同部姚小姐及售楼部吴珊珊，然对方互相推诱，没有明确答复，之后上诉人两次前往合同部和售楼部催促，然对方答复称相关资料还没完备，等待通知。3.2018年8月中旬，上诉人再次前往被上诉人合同部和售楼部催促交房，然对方又将此事推诿给物业公司，之后上诉人向物业公司询问，物业公司称被上诉人还未移交资料，同时物业公司还提到涉案房屋存在渗水需要维修，办理入伙时间再行通知。2018年9月底上诉人又向物业公司催促，物业公司却称房屋质量问题应由被上诉人工程部处理。4.2018年10月，上诉人又专程向投诉部(电话075******333)进行投诉，工作人员回应称会跟进情况并在三天内回复，之后并未进行实质性回复和处理。期间上诉人还多次通过电话方式联系被上诉人催促尽快交楼，但被上诉人始终态度强硬，对上诉人的要求置之不理，至今未向上诉人交付涉案房屋，被上诉人应承担延期交楼的全部责任，上诉人不存在任何责任。另需特别说明的是:交房是被上诉人的主要义务，根据法律规定和合同约定，都是被上诉人以《入伙通知书》的形式通知上诉人收房，上诉人只有在收到《入伙通知书》之后方有配合办理入伙的义务，一审法院认为上诉人“没有按合同约定的时间递交资料或通知对方”是在法律、合同之外给上诉人设定义务，没有任何法律依据。四、一审判决理解合同条款错误，因被上诉人延期交房已构成根本违约，上诉人有权解除涉案《商品房买卖合同》。1.合同第十二条“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”并非出卖人逾期交房的免责条款:一方面，如果属于免责条款，将导致合同第十三条及补充协议第五条、第3项、第(2)点关于买受人解约权的约定统统失效，这完全不符合买受人因出卖人延期交房，买受人有权解除合同的条款设计;另一方面，交房既要符合约定条件，也要符合法定条件，如必须经过竣工验收、规划验收等，如果不论原因，只要延期交房都视为约定的交付日期已经交付，则存在明显违法的情况。故而，即便该条款有效，也应理解为:买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，确定出卖人的交付时间和交付地点，而非视为该时间、地点己完成交付;2.涉案合同附件十二第五条第3项约定:出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部房款。因被上诉延期交房超过90日已达到涉案合同约定的解除条件，上诉人于2018年11月12日向被上诉人发送《解除商品房买卖合同的通知函》要求解除合同符合约定，涉案合同于被上诉人签收之日起解除。五、上诉人支付的会员服务费l50000元及律师费650元是被上诉人指定的第三方机构收取的，该费用为上诉人为购房所致损失，应由被上诉人予以赔偿。上诉人根据被上诉人要求，在被上诉人处向其指定的惠州市欢乐购网络科技有限公司刷卡支付会员服务费150000元、向广东百德律师事务所刷卡支付律师代理费650元，该两笔费用为被上诉人指定的第三方机构收取，实际上最后受益人为被上诉人，并且该费用属于上诉人为购买涉案房产所支付的必要费用，涉案合同因被上诉人违约行为依法解除后，即为上诉人因购房产生的损失，被上诉人应赔偿上诉人该部分经济损失。六、程序方面，一审法院庭审明显偏袒被上诉人，且对本案未进行公开审理，且没有对庭审过程进行录音录像，程序上存在严重违法。1.一审过程中，直至庭审前，被上诉人既没有举证，也没有任何答辩，庭审开始后搞突然袭击，提供了四五页长的书面答辩状，上诉人代理人因此提出异议，并要求主审法官对被上诉人予以训诫，而主审法官不但不予理会，反而对上诉人代理人的异议予以反驳，在上诉人代表人表示不服后甚至训斥、出言不逊、非常不耐烦，与对对方代理律师的态度形成鲜明对比，彼时已尽显偏袒对方当事人之态!2.《民事诉讼法》第一百三十四条规定:人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于人民法院庭审录音录像的若干规定》第一条规定:人民法院开庭审判案件，应当对庭审活动进行全程录音录像。在本案中，上诉人代理人在庭审前收到本案传票通知的开庭地点为一审法院的第九审判庭，然庭审当天上诉人代理人到达指定地点后却被告知因排庭存在冲突，无法在第九审判庭进行审理，而将庭审安排在一审法院的某内部会议室进行非公开审理，且该会议室未配备录音录像设备，没有对庭审过程进行录音录像，一审法院在审理程序上存在严重违法!七、在查明事实方面，一审法院查明涉案房屋用途为住宅存在错误，事实是涉案房屋用途为商场。一审法院审理查明“2019年5月29日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订…合同约定:由原告向被告购买位于惠州市惠城区********************号房，用途为住宅，总价款为3458268元”存在错误，事实上涉案《商品房买卖合同》第三条中约定“该商品房的规划用途为商场”。被上诉人惠州方联房地产有限公司答辩称：一审法院审理事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人朱文怡的全部上诉请求。一、方联公司与朱文怡签订的《商品房买卖合同》是经双方自愿协商并达成一致意见后签订，是双方的真实意思表示，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。在朱文怡认购涉案商铺、签订《商品房认购书》前，朱文怡就已经查看了《商品房买卖合同》全部内容，朱文怡与方联公司就《商品房买卖合同》全部内容进行充分协商沟通达成一致意见后，并于2018年5月29日与方联公司签订《商品房买卖合同》并于当日一次性付清剩余全部购房款3358268元，且该《商品房买卖合同》已经在惠州市住房和城乡建设局备案，合同备案编号是“惠州（2018）********”。方联公司与朱文怡签订的《商品房买卖合同》是合法有效，对双方均有法律约束力。朱文怡提出上诉请求撤销一审判决，并改判支持其一审诉请的第1项、第2项、第4项、第5项诉讼请求以及一审庭审中增加“确认《商品房买卖合同》第十二条（二）条款无效”均没有任何事实依据、合同依据以及法律依据，应不予支持。二、本案中，方联公司在2018年5月29日将涉案商铺交付给朱文怡的情况下，系朱文怡自身原因不办理交接手续，而此后，朱文怡也怠于主张权利、怠于履行接收涉案商铺义务，方联公司已积极履行合同义务，不存在任何违约行为。三、朱文怡诉请的会员服务费人民币150000元系惠州市欢乐购网络科技有限公司收取、律师代理费人民币650元系广东百德律师事务所收取，均与方联公司无关，同时不符合方联公司应承担赔偿责任的前提条件，故方联公司不承担任何赔偿责任。四、一审法院在审理时程序正当，符合法律规定，并且方联公司在一审时所作出的答辩行为亦符合法律规定程序，庭审室的临时更换亦因客观原因所致并已得到朱文怡代理人的明确同意后才予以调整至会议室进行本案一审诉讼的公开审理。朱文怡上诉称一审程序违法没有任何的事实依据和法律依据。五、关于一审判决中的“房屋用途为住宅”与朱文怡与方联公司签订的《商品房买卖合同》约定的“规划用途为商场”应属于一审法院的笔误，二审法院可依法予以纠正。六、经方联公司了解，朱文怡长期居住、工作于深圳，并在深圳拥有房产，涉案商铺总价款为人民币3458268元，系朱文怡一次性付款购买，从本案事实可看出，朱文怡购买涉案商铺明显属于投资炒房，而在本案中，朱文怡不但没有提供任何的证据证明方联公司存在根本违约，反而在本案中可以发现朱文怡系自己主动放弃、怠于行使权利，故不排除朱文怡滥用诉权以此获得利息、违约金的可能。因此，请人民法院依法查明。综上所述，一审法院审理事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求贵院依法维持一审民事判决，依法驳回上诉人朱文怡的全部上诉请求。原审原告朱文怡向一审法院起诉请求：一、确认原被告所签《商品房买卖合同》第十三条第2项0%违约金格式条款无效，被告根本违约导致原告解除合同，应付原告成交价款20%的违约金；二、确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条第3款原告解约权为30天的格式条款无效，原告解除权除斥期间为1年法定期限；三、确认原被告所签《商品房买卖合同》已于2018年11月14日解除；四、判决被告返还原告购房款3458268元，并支付直至实际退还之日止的利息损失200579.5元（按中国人民银行同期贷款利率，从2018年5月29日起计算，暂计至2019年9月30日）；五、判决被告支付原告购房违约金691653.6元（按成交价款的20%计算）；六、判决被告赔偿原告为购房所支付的会员服务费、律师代理费损失共计人民币：150650元；七、判决本案受理费由被告承担。以上合计人民币：4501151.1元。庭审中，原审原告朱文怡增加诉讼请求八为要求确定合同第十二条第二项的约定无效。一审法院查明的事实：原告于2018年5月25日委托他人与被告签署《商品房认购书》，认购惠州市惠城区********************号房屋，并支付10万元定金。2019年5月29日，原告（买受人）与被告(出卖人)签订了一份合同编号为惠州（2018）********号的《商品房买卖合同》（现售）及附件，合同约定：由原告向被告购买位于惠州市惠城区******************号房，用途为住宅，总价款为3458268元。签订合同时原告一次性付款。第十二条交付时间和手续（一）被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日内（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。详见附件十二补充协议。交付该商品房时，被告应当出示满足第十条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十三条处理。附件十二、补充协议。“合同补充协议”第九、3项约定“发生买卖合同约定的原告有权解除合同时，原告决定解除合同的，原告须在达到合同约定的解除条件后30日内将书面解除通知送达被告。如原告未在前述约定期限内将解除合同的书面通知送达被告的，则视为原告放弃解除权，合同继续履行”。另查之一，2018年5月25日签署认购书后，原告支付了10万元定金；同年5月29日签订正式合同当天支付完全部购房款。涉案房屋被告是现房销售。另查之二，原告于2018年5月29日向惠州市欢乐购网络科技有限公司刷卡支付会员服务费150000元及向广东百德律师事务所刷卡支付律师代理费650元。另查之三，原告于2018年11月12日以EMS快递向被告邮寄《解除商品房买卖合同的通知函》，邮单号：1024080732524，签收查询结果显示为2018年11月14日他人收。原告于2018年11月30日收到被告出具的《入伙通知书》。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告于2019年5月29日签订的《商品房买卖合同》（现售）和“合同补充协议”，是买受人和出卖人在平等、自愿协商后签订的，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告提出的第一、二项请求，从合同内容来看，虽然买卖合同“第十三条第2项违约金项是0%，但双方在补充协议的第五条第3点对此已作补充约定；双方也是协商一致后在补充协议上签名，不存在免除自身责任的条款”；另，原告提出约定解约权为30天，是格式条款，应确认无效的诉请，虽然补充协议有此约定，但该约定并不能强迫或强制原告适用，不存在加重对方责任的情形，与“格式条款”的法律规定不相符，因此，原告的第一、二项诉请，本院不予支持。对原告第三、四、五项请求，因本案房屋是现房买卖，买方已付清全款，卖方已办理完登记备案手续；对没有在合同约定的时间交接房屋，是双方均没有按合同约定时间提交资料或通知对方，是双方沟通不足所致，双方均有责任。但买卖合同第十二条约定，2018年6月30日前出卖人（被告）应向买受人（原告）交付房屋。……买受人（原告）未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……。因此，双方均不存在根本性违约的情形，没有达到法律规定解除合同的条件。原告认为2018年11月12日向被告发出的《解除商品房买卖合同的通知函》在被告签收后买卖合同已解除，要求法院确认的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持；其要求返还购房款和利息及支付购房违约金的请求，无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的第六项，会员服务费150000元系惠州市欢乐购网络科技有限公司收取、律师代理人650元系广东百德律师事务所收取，在买卖合同中没有约定，应是另一法律关系，本院不予支持。对原告在庭审辩论结束前增加的“要求确定合同第十二条第二项约定无效”的诉讼请求，没有事实和法律依据，其理由前面已作论述，本院不予支持。被告律师的辩论观点，与事实和法律相符的本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱文怡的全部诉讼请求。本案受理费21405元（原告已预交），由原告朱文怡负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人双方在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：涉案商品房买卖合同是否予以解除的问题。本案中，涉案房屋是现房买卖，上诉人已付清全部购房款，被上诉人亦已办理完登记备案手续，在合同签订当天即可交付涉案商铺的情况下，上诉人亦有适当关注促成房屋交付的义务。根据涉案《商品房买卖合同》补充协议的约定：“逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同”，现被上诉人于2018年11月30日向上诉人发出《入伙通知书》，虽然被上诉人的交房超出上述期限，但是，根据涉案合同《补充协议》第4条有关互谅期即“同时基于互谅的原则，买受人同意出卖人不能如期交楼，在延迟二个月内，双方应予理解和支持，不视作违约”的约定以及参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日印发）第47条的规定，即使被上诉人存在延迟五个月交房的情形，其违约程度显著轻微，并不影响上诉人合同目的实现，因此，上诉人请求解除涉案商品房买卖合同，本院不予支持。此外，上诉人还提出涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定无效的情形，一审法院对此已作出分析，本院予以认可。至于上诉人关于返还会员服务费及律师费的请求，根据上诉人提供的收据，该费用分别由案外人惠州市欢乐购网络科技有限公司和广东百德律师事务所收取，并非被上诉人收取，上诉人亦未提交充分证据证明该两项费用系受被上诉人的委托，收取的费用归属被上诉人，因此，本院对于该项诉讼请求亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21405元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮