北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6110号原告：吴桐林，男，1979年2月23日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：田志方，北京市盈科律师事务所律师。被告：迟桂华，女，1969年11月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：冉烺，北京市中银律师事务所律师。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福****楼****，统一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告吴桐林与被告迟桂华、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序，因受疫情影响采用线上开庭的方式公开开庭进行了审理。原告吴桐林之委托诉讼代理人田志方，被告迟桂华之委托诉讼代理人冉烺，到庭参加诉讼。第三人金色时光公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桐林诉称：原被告于2009年4月12日签订房屋买卖合同，被告将其位于顺义区×××小区×号楼×单元×号房卖给原告。双方约定在办理完权属过户登记手续后7个工作日内办理完成水、电、煤气、供暖、户口迁移等相关事宜。同时约定因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。合同签订后原告按合同约定支付了房款445000元，第三人收取的费用11175元。双方于2009年5月12日办理了房屋过户手续。但迟至今日，经原告多次催促被告仍未办理在该房屋上张西北的户口迁移手续。2014年7月20日原告将所购买的房屋卖给黄曦然，因原告未能履行迁移张西北的户口义务，北京市第三中级人民法院于2020年3月30日终审判决原告支付黄曦然违约金6万元，并承担一审案件受理费591元、二审案件受理费1232元。根据合同约定被告应支付原告违约金已逾35万元，原告酌情主张被告支付违约金8万元。具体诉讼请求为：一、请求判令被告支付违约金8万元；二、由被告负担本案诉讼费用。被告迟桂华辩称：第一，基于合同相对性，被告签署合同，按照合同的约定，被告有且仅有义务迁出自己的户口，无法迁出案外人户口。如原告认为被告有义务迁出案外人户口，应当在合同中进行明确约定；第二，假设法院对合同条款做扩大解释，认定被告有迁移案外人张某户口的义务，原告主张也不应得到支持。原告主张违约责任已经超过诉讼时效，原告在起诉状中关于“多次催促”的表述与事实不符，无相应证据提交。截止到起诉前，原告从未向被告主张过未迁出户口的违约责任，原告在2009年房屋过户后可以向被告主张而没有主张，在2014年房屋出售时，原告亦没有主张。在2014年9月24日以后，原告已经不是涉诉房屋所有权人，原告对被告的逾期迁出户口违约责任已经变成普通的债权请求权，原告应当按照诉讼时效的规定，及时向被告主张。第三，原告主张违约金过高，且原告无损失。原告明知房屋有案外人口户口尚未迁出，在将房产另售给案外人黄曦然时还就逾期迁出户口的违约责任进行约定。原告对该损失的发生是有过错的，对这个损失原告应自行承担。如法院认定被告应承担违约责任，被告方认为原告主张违约金数额过高，现明确要求法官对违约金进行酌情调整，认可适当的违约金金额是2万元。对原告提交的买卖合同真实性不认可，证明目的不认可。第四页7的字迹与其他页字迹均不一致。双方并未约定户口迁移的义务，7的字迹是原告事后添加。认可房屋所有权证真实性。原告提交的（2019）京03民终1942号判决书显示原告与案外人黄曦然就涉案房屋交易价格为1385000元，且原告在该案一审答辩时称张某户口未按约定迁出，责任在黄曦然和张西北。不认可支付凭证关联性、证明目的。第三人金色时光公司书面辩称：本公司已经完全履行了居间服务义务。原被告之间的居间服务合同已经履行完毕，涉诉房屋内户口未能迁出与本公司无关。本公司对于户籍未能迁出没有过错，所以不应承担任何责任。经审理查明：2009年4月12日，迟桂华作为甲方，吴桐林作为乙方，经金色时光公司居间签订《北京市房屋买卖合同》。约定迟桂华以445000元成交价款将坐落于顺义区×××小区×号楼×单元×号房屋出卖给吴桐林。《北京市房屋买卖合同》第六条房屋交付1约定，房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起7个工作日内完成。甲、乙双方均应亲自到场，办理水、电、煤气、物业、供暖、户口迁移等相关事宜，确保房屋交付使用。2009年5月12日，涉案房屋转移登记到吴桐林名下。2014年7月20日，吴桐林（出卖人、甲方）与黄曦然（买受人、乙方）、北京金紫燕房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定由黄曦然购买吴桐林名下的北京市顺义区×××小区×号楼×单元×室房屋。该合同第九条第四款约定：甲、乙双方协商一致，甲方应当自房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁移手续。若因甲方自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金；逾期超过7日内未能迁出的，自逾期超过7日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款项万分之三的违约金。2014年9月24日办理完过户手续，将涉诉房屋登记在于艳艳名下。黄曦然曾以吴桐林为被告、北京金紫燕房地产经纪有限公司为第三人，向北京市顺义区人民法院起诉房屋买卖合同纠纷。认为吴桐林未迁移张西北户口构成违约，要求吴桐林支付违约金277000元。北京市顺义区人民法院作出（2019）京0113民初28556号民事判决书，判决被告吴桐林支付原告黄曦然违约金10000元，驳回原告黄曦然的其他诉讼请求。判决后，黄曦然、吴桐林均向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，吴桐林未按照签订的《北京市房屋买卖合同》约定及时办理原有户口迁出手续已构成违约，应当向黄曦然承担违约责任。综合多种因素后酌定吴桐林赔偿原告黄曦然违约金6万元。2020年4月3日吴桐林向黄曦然转账61773元。原告表示起诉金色时光公司以第三人身份参加诉讼的原因是为了查明事实真相。诉讼中，原被告双方分别向北京市公安局光明派出所进行了调查。北京市公安局光明派出所为原告出具（2020年）顺公光明所字106号《证明信》，证明自1998年7月1日至今张西民户口一直登记在北京市顺义区×××小区×楼×门×号。向被告证明2009年4月12日至2020年7月20日期间顺义区×××小区×楼×门×号房屋无张西北信息。原告补充说明起诉张西北户籍未迁出系将张西民误认为是张西北。被告认可北京市公安局光明派出所为原告出具（2020年）顺公光明所字106号《证明信》证明内容。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、房屋所有权证、（2020）京03民终1942号民事判决书、汇款凭证、《证明信》、庭审笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：吴桐林与迟桂华签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定内容全面履行合同义务。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人金色时光公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，仅提交书面答辩意见，视为其放弃了质证的权利。迟桂华未能按照合同约定及时办理原有户口迁出手续，已构成违约，应当向吴桐林承担违约责任。本院根据双方合同约定、合同履行情况、原告因涉案房屋户口迁移所受损害等因素，酌定违约金数额为6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告迟桂华支付原告吴桐林违约金六万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告吴桐林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（原告已预交），由原告吴桐林负担250元，由被告迟桂华负担650元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵庆斌二〇二〇年九月十四日书记员  杨思洁