江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初1966号原告：修水县方胜课外培训学校有限公司，住所江西省九江市修水县义宁镇南桥村**明日星城小区**-105，统一社会信用代码91360424MA35J55Y4P。法定代表人：朱芳群，女，1987年9月14日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：冷科军，男，1979年11月13日出生，汉族，住江西省九江市修水县，系该公司董事。委托诉讼代理人：冷文丰，江西坚白律师事务所律师。被告：程礼胜，男，1972年2月25日出生，汉族，住江西省九江市修水县。被告：修水县昌源贸易有限公司，住所江西省九江市修水县义宁镇衙前大道凤凰商厦第**，统一社会信用代码91360424MA35G7AP1J。法定代表人：程礼胜，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：杨大望，江西赣九律师事务所律师。原告修水县方胜课外培训学校有限公司与被告程礼胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据原告申请，追加了修水县昌源贸易有限公司（以下简称昌源公司）为被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。修水县方胜课外培训学校有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年3月19日签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金20,000元；3.判令被告向原告支付违约金100,000元；4.判令被告赔偿原告损失共计167,298.5元（计算方式：装修总费用334,597元×50%租赁剩余期限）；5.判令被告承担原告因维权而支出的律师费8,000元；6.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2017年3月9日被告程礼胜以涉案出租铺房产权人的身份同原告签订《租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于佰盛购物广场二楼建筑面积320平方米的铺面从事合法经营（教育行业）租赁期限自2017年4月6日起至2022年6月10日止。自2017年6月11日至2020年6月10日被告按每月人民币10,000元收取原告租金，每三个月支付一次；被告保证原告承租期间合理使用铺面，因房屋产权和村民土地纠纷等导致原告不能经营使用，给原告造成损失的，均由被告负责赔偿；若单方违约造成本合同解除、终止，违约方除赔偿守约方100,000元违约金外，还须赔偿对方的一切损失。原告签订合同时交纳了20,000元租赁保证金，双方依约履行合同至2019年底。2020年1月，原告接到修水县行政事业单位国有资产经营有限公司通知，得知被告不是出租物业的所有人，因被告严重违约，修水县行政事业单位国有资产经营有限公司根据生效仲裁裁决同被告解除了租赁合同，并要求被告于2020年2月29日前将凤凰商厦第二层全部返还。被告已无法履行与原告之间的租赁合同，构成根本违约。程礼胜辩称，2015年10月10日，我与雷国伟、汪燕燕、余于荣、洪诗华签订《合伙协议》，拟合伙注册成立修水县昌源贸易有限公司，租赁凤凰商厦二楼经营超市。合伙人一致同意由雷国伟个人出面承租凤凰商厦二楼，作为公司经营超市场地，租金、费用由公司承担。2015年11月2日，雷国伟与凤凰商厦的产权人冯小平签订《租赁合同》，承租了凤凰商厦二楼5,000多平方米商铺。2016年1月修水县昌源贸易有限公司成立后，在商厦二楼专门经营佰盛购物广场超市，租金一直由公司支付。我是公司法定代表人和超市负责人。原告2017年3月租赁凤凰商厦二楼中320平方米时，《租赁合同》第一条就表明原告已查看、了解租赁房屋，包括凤凰商厦二楼的上述租赁使用情况。凤凰商厦的租赁以及本案转租均合法有效。雷国伟的租赁期限为2025年11月30日，本案转租的期限至2022年6月10日，转租的期限与原租赁期限没有冲突。2019九仲裁字第0538号裁决书仅裁决解除修水县济平超市有限公司与雷国伟的租赁合同，没有解除雷国伟与冯小平的租赁合同，雷国伟或昌源公司的租赁权仍然存在。仲裁裁决书虽裁决凤凰商厦二楼应返还给修水县济平超市有限公司，依据买卖不破租赁的法律原则，承租人的租赁权不受影响，只是租金应付给新的产权人。裁决书第四项裁决表明雷国伟只需按裁决的金额支付租金，没有确定具体期限，雷国伟可以按约定租赁到2025年11月30日。仲裁裁决书对原被告的租赁权均无影响，原告的教育培训仍在正常进行，凤凰商厦一楼正在装修升级以及商厦后门的余家巷改造暂时对原告有一定影响，原告应予理解。原告的租金仅支付至2020年3月10日，由于疫情影响，我同意按规定减免部分租金，但原告不能因此退租。原、被告签订的《租赁合同》符合继续履行的条件，原告不具备解除合同的条件，其赔偿请求于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。昌源公司辩称，公司成立前，程礼胜、雷国伟等五位股东签订了《合伙协议》，一致同意由雷国伟出面承租凤凰商厦二楼作为公司成立后经营超市的场所，雷国伟于2015年11月2日与产权人签订《租赁合同》，承租了商厦二楼5,000多平方米商铺的租赁权。公司注册成立后，商厦二楼用于公司下属的佰盛购物广场超市经营，租金一直由公司支付。原告2017年3月19日租用商厦二楼320平方米用于教育培训，公司以佰盛购物广场名义与原告签订了《租赁合同》，原告事先对商厦的上述租赁使用情况是知晓的。承租、转租的两份合同均合法有效。程礼胜系公司法定代表人，凤凰商厦二层商铺由公司承租和使用，相应权利义务由公司享有和承担，与程礼胜个人无关。2019九仲裁字第0538号裁决书对原被告的租赁权均无影响，到目前为止，没有任何人要求原告离开凤凰商厦，《租赁合同》符合继续履行的条件，原告仅支付租金至2020年3月10日，对于疫情影响，公司同意按规定减免原告部分租金，并能保证原告继续租铺，原告诉请解除合同的条件不具备，赔偿请求于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，被告程礼胜、案外人雷国伟、汪燕燕、余于荣、洪诗华签订《合伙协议书》，约定成立昌源公司在修水县义宁镇凤凰商厦二楼经营超市，公司成立前，由雷国伟出面承租凤凰商厦二楼，租金及费用由公司承担，协议还对投资款的交纳、利润分红、亏损分担等其他事项进行了约定。昌源公司于2016年1月11日登记设立，被告程礼胜登记为公司法定代表人。公司股东于2019年8月28日由上述五人变更为雷国伟、汪燕燕、余于荣和程礼胜。2015年11月2日，雷国伟与当时的产权人修水县珠江实业有限公司签订《租赁合同》，约定由雷国伟租赁修水县义宁镇衙前大道55号凤凰商厦二楼5,300平方米商铺用于经营综合商场，租赁期限熊2015年12月1日至2025年11月30日。合同还对租金、租赁用途的变更、违约责任等其他事项进行了约定。涉案商铺由昌源公司以佰盛购物广场（未办理工商注册登记）名称从事超市经营。2017年4月修水县济平超市有限公司（以下简称济平超市）与修水县珠江实业有限公司就涉案商铺签署了《房产买卖协议》，购买了涉案商铺，办理了不动产权登记[赣（2017）修水县不动产权第0006027号]。此后，涉案商铺的租赁继续按雷国伟与修水县珠江实业有限公司签订的《租赁合同》履行。因拖欠租金，济平超市于2019年10月14日向九江市仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决解除济平超市与雷国伟的租赁合同，裁决雷国伟立即腾空并返还凤凰商厦二楼全部铺面给济平超市，以及支付拖欠的租金、逾期交租违约金等。九江市仲裁委员会审理认为，在雷国伟不主张解除合同的前提下，根据“买卖不破租赁”的规则，济平超市取代修水县珠江实业有限公司成为出租人，雷国伟长期拖欠租金已构成根本违约，对济平超市解除合同，返还商铺的仲裁请求予以支持。九江市仲裁委员会于2019年12月30日作出（2019）九仲裁字第0538号裁决书，裁决解除济平超市于雷国伟于2015年11月2日签订的《租赁合同》，雷国伟应在2020年2月29日前将涉案凤凰商厦二楼全部商铺返还给济平超市。该仲裁裁决书已发生法律效力。2017年3月19日，被告程礼胜以修水县佰盛购物广场（甲方）名义与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将佰盛购物广场二楼上楼梯正对面进门左手320平方米铺面出租给乙方从事教育产业经营，租赁期限自2017年4月6日至2022年6月10日；2017年6月11日至2020年6月10日期间的租金为每月10,000元，2020年6月11日至2021年6月10日期间每月租金10,600元，2011年6月11日至2022年6月10日期间每月租金为11,200元，先交租金后使用，每三个月交付一次；乙方以转账或现金方式支付租赁保证金，以甲方出具的收款收据为凭，保证金不计算利息；若单方违约造成本合同解除、终止，则违约方除赔偿对方100,000元违约金外，还必须赔偿由此给对方造成的一切损失（此损失届时由法院判定）；双方还就装修、转租、转让、退租、合同的终止与续期、等其他权利义务进行了约定。原告于2017年3月20日交纳了20,000元保证金，收款方为修水县佰盛购物广场，收据载明的用途为商铺押金。原告按指示将租金支付到昌源公司账户，租金已支付至2020年3月10日。2020年4月27日，济平超市根据仲裁裁决在凤凰商厦张贴限期搬离通知书，要求昌源公司在2020年4月30日之前搬离凤凰商厦二楼商铺。2020年5月27日，修水县行政事业单位国有资产经营有限公司书面通知昌源公司和程礼胜，要求支付租金至返还商铺之日，并要求在5个工作日之内搬离，逾期将追究侵占国有资产及其他法律责任。庭审中，原告举证了其装修商铺时购买材料、支付工资的借据、销货单等支付凭证以证明其装修损失和营业损失。经本院释明，原告未提出司法鉴定申请。原告因聘请律师，支付了8,000元律师服务费。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”。故雷国伟签订的《租赁合同》所涉权利义务应由昌源公司承受。（2019）九仲裁字第0538号裁决书裁决解除的租赁合同系雷国伟与修水县珠江实业有限公司2015年11月2日签订的《租赁合同》，合同解除后果应由昌源公司承受，昌源公司应按裁决书履行义务。被告程礼胜与原告签订租赁合同，系履行昌源公司法定代表人的职务行为，原告所签《租赁合同》出租方应为昌源公司，合同甲方的权利义务应由昌源公司承受。根据仲裁裁决，昌源公司从2020年2月29日起即丧失对凤凰商厦二楼商铺的承租权，导致与原告所签租赁合同无法继续履行，过错在于昌源公司，原告请求解除合同、退还保证金，于法有据，本院予以支持。导致本案合同解除的过错在于昌源公司，应认定昌源公司违约，昌源公司应承担相应违约责任。根据合同法及其司法解释规定，当事人可以主张与损失相当的违约金或因违约造成的具体损失，二者不能同时主张。原告的证据不足以证明其具体损失，应承担相应举证责任，本院对其第四项诉讼请求不予支持。双方约定的违约金过高，依法应予调整，结合合同已实际履行时间，参考新冠××疫情对经营的影响等因素，本院酌情确定违约金为35000元。合同对律师服务费等没有约定，原告请求被告负担该笔费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除修水县方胜课外培训学校有限公司与修水县昌源贸易有限公司2017年3月19日签订的《租赁合同》；二、修水县昌源贸易有限公司在本判决生效后十日内向修水县方胜课外培训学校有限公司返还保证金20,000元，支付违约金35,000元，共计55,000元；三、驳回修水县方胜课外培训学校有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,729元，减半收取计2,864.5元，由修水县方胜课外培训学校有限公司负担2,330.98元，修水县昌源贸易有限公司负担533.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  冷跃晖二〇二〇年九月三十日法官助理徐敏书记员张芷若