北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初1154号原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司怀柔分公司，住所地北京市怀柔区庙城镇龙山新新家园****（竹楼）。负责人：白牧，总经理。委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。被告：杨会生，男，1952年6月24日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：章芳通（杨会生之女婿），1976年9月12日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司怀柔分公司（以下简称万通物业公司）与被告杨会生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万通物业公司委托诉讼代理人王西铭，被告杨会生委托诉讼代理人章芳通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决杨会生向万通物业公司支付所欠物业费及迟延支付所产生的利息、滞纳金共计46013.59元（其中本金40356.36元，利息836.48元，滞纳金4820.75元）。诉讼过程中，万通物业公司变更诉讼请求为1.要求杨会生支付2017年1月1日至2020年12月31日物业费58700.39元及违约金17610.12元；2.本案的诉讼费用由杨会生承担。事实和理由：杨会生购买并入住位于北京市怀柔区庙城镇×号×小镇龙山新新逸墅×号房，房屋面积318.47平方米，物业费收费标准为3.84元每平方米每月，每年1月交纳物业费。万通物业公司为杨会生提供了物业服务，但2017年至2020年，杨会生一直拖欠万通物业公司物业费及由于拖欠物业费产生的利息和滞纳金。经万通物业公司多次催要后，杨会生仍拒绝支付，故依法诉至法院。杨会生辩称，万通物业公司所述房屋产权人、面积、欠费时间属实，认可欠费本金金额。这两年没有交费的原因是万通物业公司提供的消防和安保没有到位。室内的一键报警，房屋门口的对讲机，红外对射探测器均无法使用，万通物业公司没有对这些房屋的配套设施进行运行和养护。物业合同约定的小区绿化标准是四级，但是实际的绿化情况与四级标准有很大的差距。我方认为万通物业公司没有达到相应的服务标准，要求减免40%的物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。万通物业公司提供的证据为：1.北京市前期物业服务合同1份、龙山新新逸墅临时管理规约1份、新新逸墅住户消防手册1份，用于证明要求物业费的依据；2.服务维修单据1组，用于证明杨会生报修情况及万通物业公司为杨会生提供了良好的物业服务。3.情况说明和购房交接单，用于证明交房时消防、安防系统全部合格，可视系统全部正常；4.关系说明一份，用于证明公司的主体资格。杨会生提供的证据为：1.微信截图1张，用于证明门口对讲机，红外对射探测仪均无法使用；2.微信截图5张，证明绿化服务不到国家4及标准；3.小区业主签字的物业服务情况说明，用于证明业主均认可杨会生所提出的物业服务中存在的问题；4.北京市住宅物业服务四级标准文件1份，用于证明物业公司服务没有达到该标准，特别是关于红外对射探测器和对讲机的标准。对于万通物业公司提交的证据1、2、4杨会生均无意见，对万通物业公司提交的证据3杨会生不认可，认为万通物业公司没有对安防系统进行维护，没有按照物业管理条例执行，亦未对其报修安防系统不能使用的问题进行维修。对于杨会生提交的证据1，万通物业公司不认可，认为图片中没有时间和地点，且室内设备应由业主自行使用并维修，房屋交接时设备是正常的，杨会生自己装修造成安防系统无法使用，应由其自己负责；对于证据2，万通物业公司不认可，认为该证据无关联性，且证明力不足；对于证据3万通物业公司不认可，认为证人并未出庭质证，不具有合法性和关联性，不能达到证明目的；对于证据4真实性认可，但证明目的不认可，对讲机和红外对射探测器等是按照要求进行维护保养的，杨会生房间内部因装修改造造成其家中的设施不能使用，万通物业公司没有义务对因业主装修造成损坏的设施设备进行无偿修护，此外，万通物业公司已经对门口的对讲机的接线进行了保养，关于绿化问题，杨会生没有证据证明物业公司提供的绿化不符合四级标准，另，由于疫情原因，导致绿化修复延迟，属于不可抗力，所以小区内物业服务标准是符合四级标准的。结合以上证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年3月31日，杨会生（甲方）与北京万通龙山天地置业有限公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，合同中约定的物业服务事项包括：公共部位日常维修、养护、管理，共用设施设备日常维修、养护、运行、管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。物业服务标准为：《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准。物业服务费收费标准为4.89元/建筑面积平方米/月，交费方式为交付房屋前，由乙方为甲方发放“业主一卡通”由业主预存12个月的物业费。合同关于违约责任的约定为，甲方未能及时支付物业服务费的，经乙方催缴后甲方未能续缴的，甲方应当按应该费用总额日百分之三的标准向乙方支付违约金。但在履行过程中，物业费的交纳时间为每年1月，实际收费标准为3.84元/建筑面积平方米/月。2012年3月31日，杨会生签署《龙山新新逸墅临时管理规约》，规约第四条对物业专有部分维修、使用和管理进行了约定，对于物业报修期满后，业主自行承担物业专有部分的维修养护责任。龙山新新逸墅住宅住使用说明书第十二条关于安防的约定为：1.每户均设置红外报警探测仪；2.房间内部安防报警设备经安装并调试完毕，如果装修时需要拆改，请于物业公司联系，请不要擅自拆改。装修期间，请您将安防探头包裹严密，不要进入灰尘，进入灰尘后会产生误报并损坏探头。住宅质量保证书中对安防系统中约定的保修期限为2年，保修期起算时间为：业主与建设单位签署的《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现售合同》中约定房屋交付之日起计算。2012年12月26日，杨会生与万通物业公司签署龙山新新逸墅房屋交付验收单，验收单中显示可视对讲、户内终端盒、收送报警按钮、红外探头均齐全且无问题。协议签订后，万通物业公司为杨会生提供了物业服务。杨会生为北京市怀柔区庙城镇×号新新小镇龙山新新逸墅×号房屋业主，房屋面积318.47平方米。按照合同约定的收费标准杨会生每年应交纳物业费14675元。审理中，本院前往杨会生家中及北京市怀柔区庙城镇龙山新新逸墅小区进行现场勘查，经勘查，杨会生家中室内门口对讲机、红外对射探测仪，手动报警按钮，均未能使用。工人正在对室外绿化进行修复，经勘查小区中控系统终端运行良好，后本院前往该小区×进行现场勘查，经勘查，该住户家中门口可视对讲机系统能正常使用，且经询问，该住户已在该房屋内居住3年，以上设施均能正常使用，后本前往该小区×进行现场勘查，该户对讲机能够正常使用。另查，由于北京市怀柔区庙城镇龙山新新逸墅小区一直未成立业主大会，前期物业服务合同一直沿用至今。北京万通鼎安国际物业服务有限公司受龙山新新逸墅项目开发商北京万通龙山天地置业有限公司选聘成为该小区物业服务公司，北京万通鼎安国际物业服务有限公司怀柔分公司为北京万通鼎安国际物业服务有限公司下属分公司，因业务开展需要于2015年1月22日成立。北京万通鼎安国际物业服务有限公司龙山新新逸墅服务中心为北京万通鼎安国际物业服务有限公司在龙山新新逸墅小区的服务中心，根据开发商与北京万通鼎安国际物业服务有限公司签订的《龙山新新逸墅项目前期物业服务分包合同》，自2012年12月2日开始为龙山新新逸墅小区提供物业服务。上述事实，有当事人陈述、北京市前期物业服务合同、现场勘查笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。万通物业公司与杨会生签订的《北京市前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。万通物业公司依合同约定的内容对该小区提供了物业服务，其应享有依照合同约定的收费标准收取相应服务费用的权利。杨会生在享受到万通物业公司提供的物业服务后，应及时交纳物业服务费。关于杨会生主张物业服务不达标的问题，物业服务是一项综合性服务，对物业服务的评价也是综合的，同时也是因人而异的。物业服务是一个持续动态的过程，某个时间的物业服务轻微瑕疵不必然代表物业服务不达标。通过现场勘查，综观万通物业公司提供的物业服务并未存在重大瑕疵，不存在减免物业服务费的情形，且万通物业公司对已存在的服务欠缺采取了相应措施，故杨会生的辩解意见，本院不予采信。故对于万通物业公司要求杨会生支付2017年度至2020年度物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于万通物业公司要求杨会生支付违约金的诉讼请求，因杨会生未及时交纳物业服务费并非主观恶意，故对此诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、杨会生于本判决生效后七日内给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司怀柔分公司二○一七年度至二○二○年度的物业服务费58700元；二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司怀柔分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1708元，减半收取计854元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司怀柔分公司负担220元（已交纳），由杨会生负担634元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘建中二〇二〇年九月十五日法官助理 张 露书 记 员 刘 进