四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终439号 上诉人（原审被告）：成都市龙泉驿区规划和自然资源局，住所地四川省成都市龙泉驿区北泉路**龙泉驿区政务中心**。 法定代表人：桂军，局长。 委托诉讼代理人：唐梓涵，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜美红，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都鸣鸿房地产开发有限公司，住所，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路**阳光香榭******div> 法定代表人：肖锋，董事长。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都市龙泉驿区规划和自然资源局（原名成都市龙泉驿区国土资源局、以下简称龙泉驿国土局）因与被上诉人成都鸣鸿房地产开发有限公司（以下简称鸣鸿公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日受理本案并依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定以询问的方式进行不开庭审理。上诉人龙泉驿国土局的委托诉讼代理人唐梓涵、姜美红，被上诉人鸣鸿公司的委托诉讼代理人姚祖刚，参加询问。本案现已审理终结。 龙泉驿国土局上诉请求：1．撤销一审判决并依法裁定发回重审或改判驳回鸣鸿公司全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由鸣鸿公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，引用材料、断章取义，未客观公正反映案件事实。《出让方案》明确载明：交付土地时按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地。《竞买须知》第九条也明确告知：本次出让按宗地现状进行出让，若竞买申请一经受理，及视为竞买申请人认可在宗地现状的基础上参与竞买并承担因竞买行为产生的任何法律后果。另外，根据双方签订的《出让合同》及补充协议，均明确案涉土地是现状交付，“现状交付”的意思清晰无歧义，鸣鸿公司在竞买及签署出让合同前也从未对“现状交付”提出过异议，一审法院在合同约定明确，不存在任何歧义的情况下，任意对双方当事人基于真实意思表示签订的合同内容进行扩大解释，有失公允。龙泉驿国土局按照合同约定时间完成了交地义务，鸣鸿公司也接受了案涉土地，并未提出任何异议不存在任何违约行为。一审判决认为案涉土地存在第三人主张权利，未达到“净地”出让标准。然而案涉土地根本不存在任何权属纠纷，我单位交付的土地完全符合合同约定及法律规定。截至目前无任何法律、部门规章、规范性文件等对“净地”的定义以及需满足的要件进行规定。一审法院认为“净地”就是《闲置土地处置办法》第二十一条的规定是无法律依据的，“净地”不等同于“光地”。案涉土地与相邻的怡和新城小区用地红线根本不存在重合，权属完全不存在争议。更为重要的是，案件庭审过程中，鸣鸿公司陈述案涉土地不存在权属争议，土地权利完全清晰。一审法院忽略鸣鸿公司的当庭陈述，仍然认定案涉土地权利不清晰，与事实不符。案涉土地存在杂树、健身设施，影响其动工开发建设，但是，案涉土地在满足可以报规报建的情况下，鸣鸿公司从未申请过相关手续。在未动工开发且从未实施进场的前提下，鸣鸿公司仅凭空想象就认为案涉土地存在影响其动工开发的因素，显然是本末倒置，一审法院的判决毫无事实基础。一审法院进行现场勘察时的个别居民与本案毫无关联性，完全是无关人员，一审法院仅凭个别居民推测性的尚未形成法律事实的踏勘笔录，几位与案涉土地毫无关联性居民在毫无书面材料可以佐证其对案涉土地享有权利的情况下，简单的听取了部分意见就认定案涉土地存在第三人主张权利，无事实依据。二、一审法院适用法律错误，鸣鸿公司无权基于先履行抗辩权拒绝履行合同约定的缴纳土地出让金义务。本案的出让合同中，双方当事人履行合同义务并无先后顺序，所谓先后顺序并非单纯地指时间先后，而是指两项义务之间有逻辑上的条件顺序，一项义务须以另一项义务为前提。退一万步说，即使鸣鸿公司认为上诉人履行的交地义务不符合约定，也应当按照《补充协议》第1条，要求龙泉驿国土局按合同第三十七条的约定承担责任，而不能拒绝交纳土地出让金。双方签订的《补充协议》明确约定：按时间和金额分3期向出让人交付国有建设用地使用权出让价款鸣鸿公司仅支付了一部分后，因资金链断裂没有足额缴纳。鸣鸿公司支付土地出让金的行为表示其接受并认可土地并不存在任何异议。在鸣鸿公司严重超过合同约定付款时间，先行违约的前提下，提出的根本不属于龙泉驿国土局合同义务的异议，显然是不能适用先履行抗辩权的。一审法院认为“净地”应当满足《闲置土地处置办法》第二十一条中规定的五大条件，属于适用法律错误。 鸣鸿公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，龙泉驿区国土局的上诉请求，应当予以驳回。案涉土地存在不符合法定合约定交付标准，是根据庭审过程和现场勘查得出的。《闲置土地处置办法》第二十一条和四川省人民政府关于印发进一步加强土地出让管理规定的通知，川府发【2014】58号第一条的第二款，明确土地出让做好前期工作，应当坚持“净地”出让，拟出让的地块必须是征地拆迁安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，土地权属清晰，并且已经注销原土地使用证，规划条件明确，具备动工条件的“净地”，不具备“净地”条件的宗地一律不得出让。龙泉驿区国土局实际交付的土地是不符合这个法定要求的，龙泉驿区国土局交付的土地存在红线交叉，存在邻近地块的使用权人或者权利人长期占有使用的事实和情况。龙泉驿区国土局并未在出让方案及出让合同中对宗地红线和颐和新城小区有交叉，而且被该小区业主长期占有使用的事项没有公开披露，对于现状交付也应达到法定条件。本案中双方当事人在出让合同和补充协议中的约定是具有先后性的，龙泉驿区国土局交付土地的义务在先，鸣鸿公司支付土地出让金的义务在后，鸣鸿公司支付土地出让金是在后分期支付，那么在这种情况之下，当然可以适用先履行抗辩权。 鸣鸿公司向一审法院起诉请求：1.龙泉驿国土局单方解除《国有建设用地使用权出让合同》及其《补充协议》的行为无效；2.龙泉驿国土局继续全面履行《国有建设用地使用权出让合同》及其《补充协议》，并向鸣鸿公司完整交付土地；3.龙泉驿国土局承担本案诉讼费用。庭审中，经一审法院释明，鸣鸿公司将诉讼请求第2项明确为“龙泉驿国土局应当根据《出让合同》及其《补充协议》约定，向鸣鸿公司完整交付已拆除怡和新城小区围墙、健身器材、消防设施、行道树后无障碍的土地”（鸣鸿公司之后中撤回该项诉讼请求）。 一审法院认定事实：2016年6月23日，龙泉驿国土局通过公开挂牌方式出让案涉土地。《成都市挂牌出让国有建设用地使用权竞买须知》（以下简称《竞买须知》）第五条规定：“竞买申请人取得出让文件后，应仔细阅读其内容并现场踏勘所需竞买的土地……”第九条第（二）款第1项规定：“本次出让按土地使用权的宗地现状进行出让。由于出让人和交易中心无法知晓宗地的地下状况（包括但不限于地下管线、埋藏物、地下文物、是否符合环保要求等的情况），出让人和交易中心不对出让宗地的地下状况作出任何保证或承诺，竞买人在此基础上参与竞买，并自行承担在竞得后、开发建设过程中因宗地地下状况而额外增加的任何成本和费用，出让人和交易中心不对此承担任何责任。”第九条第（二）款第4项规定：“竞买申请一经受理确认后，即视为竞买申请人对出让文件内容及现状无异议并全盘接受，愿意在遵照出让文件内容及认可宗地现状的基础上参与竞买并承担因竞买行为产生的任何法律后果。”《竞买须知》还载明“本次出让宗地的宗地现状……竞得人义务等，均以出让宗地的《国有建设用地招拍挂出让方案》（以下简称《出让方案》为准”。《出让方案》则进一步载明“宗地现状：宗地现场拆迁已完成，已部分打围；需解决问题的说明：1.宗地内地上有杆管线，由龙泉驿区科技和经济信息化局负责迁改；2.宗地内暂未发现需要迁改的地下管网、管线，在开发建设过程中，若发现地下管网、管线及其他任何需要竞得人另行处理的地下状况，由竞得方自行向相关职能部门申请迁改并承担费用；3.宗地已部分打围，由竞得人在竞得土地后根据实际需要实施打围，费用由竞得人承担；4.宗地内若涉及弃土、杂树等须由竞得人自行处理，并承担所需费用；5.宗地内有原区气象局观测站，根据区气象局《关于拟出让宗地内办公楼处置的复函》，由竞得人自行拆除”。《出让方案》亦载明“水、电、气、通信线路等基础设施配套情况：周边水、电、气及市政路网配套完善，具备开工条件。土地交付条件及时间：在土地成交后30个工作日内交付土地，交付土地时按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”。同时，《出让方案》中规划条件一项载明“公建配套：结合方案配建城市公共广场一处……该广场应与该项目统一规划、统一实施，并在建成后无偿对市民开放……其他要求按《规划设计条件通知书》执行”。该宗地的《成都市龙泉驿区规划管理局规划条件通知书》中载明“用地内所有建筑后退用地红线的距离不得低于5米。其中，与怡和新城E、F区内的已建成建筑之间的间距应满足《成都市城镇及乡村规划管理技术规定（2015）的相关要求》”。 2016年《龙泉驿土地管理委员会办公室联合审查表》（宗地编号为：LQ02(211）:2016-03）载明“经我局（成都市龙泉驿区城乡建设局）核实，其周边市政道路及雨、污排水配套设施完善，具备开工条件”。 2016年6月28日，成都鸣鸿投资有限公司向成都市公共资源交易服务中心提交《竞买申请书》，载明“成都鸣鸿投资有限公司经认真审阅《成都市挂牌出让国有建设用地使用权文件》，并实地踏勘所需竞买的宗地后，我方愿意遵守该文件的要求和规定，对出让公告、规则、竞买须知、国有经营性建设用地使用权出让‘持证准用’须知、《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》等文件及地块现状无异议”。此外，《竞买申请书》第四条载明“如我方竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，拟注册公司名称：成都鸣鸿房地产开发有限公司，成立时间：2016.7.30；出资及股份构成：百分之百全资；合同签订方式：成都鸣鸿房地产开发有限公司”。 2016年7月7日，鸣鸿公司与龙泉驿国土局签订《成都市挂牌出让国有建设用地使用权成交确认书》，其中载明案涉土地“地块面积28025.20平方米（合42.0378亩），容积率大于1.0小于等于1.5，用地性质为商业用地，使用年限40年，成交价286万元/亩，挂牌成交总额120228108元”。 2016年7月21日，鸣鸿公司、龙泉驿国土局签订《出让合同》及《补充协议》。其中，《补充协议》第一条约定：“《出让合同》第六条调整为：出让人同意在2016年8月18日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”；《补充协议》第三条约定：“《出让合同》第十条调整为：受让人同意按照本条第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款……（二）按以下时间和金额分3期向出让人交付国有建设用地使用权出让价款；第一期：60114054元，付款时间：2016年8月20日之前。第二期：36068432.4元，付款时间：2016年10月20日之前。第三期：24045621.6元，付款时间：2017年1月20日之前。”《补充协议》第六条约定：“《出让合同》第三十条调整为：受让人应当按照约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能交付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同、收回国有建设用地使用权……”《补充协议》第十一条约定：“……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，受让人可申请顺延本合同第七条（本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为商业用地40年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算……）和第十六条（受让人同意本合同项下宗地建设项目在2017年8月18日之前开工，在2020年8月18日之前竣工……）约定的出让年期起始时间、动工时间和竣工时间。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人可申请解除合同，出让人同意解除合同的，应当退还受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款。” 2016年7月26日，鸣鸿公司与龙泉驿国土局签订《国有建设用地交地确认书》（以下简称《交地确认书》）。《交地确认书》载明“龙泉驿国土局（交地方）已将该宗地实际交付给鸣鸿公司（受让方），鸣鸿公司（受让方）同意接受”。 2016年7月27日，鸣鸿公司缴纳建设用地指标交易服务费59651.25元；2016年8月10日，鸣鸿公司缴纳地（矿）产交易服务费601140.54元；2016年10月27日，鸣鸿公司缴纳用地指标价款11930250元。除此之外，鸣鸿公司共计支付土地出让金45114054元。其中，2016年7月，缴纳竞买保证金20000000元；2016年8月22日，缴纳土地出让金14200000元；2016年8月23日，缴纳土地出让金3100000元；2016年8月24日，缴纳土地出让金2500000元；2016年8月25日，缴纳土地出让金5000000元；2016年8月31日，缴纳土地出让金314054元。即《补充协议》约定的第一期土地出让金60114054元，鸣鸿公司实际缴纳45114054元，第二期土地出让金36068432.4元及第三期土地出让金24045621.6元未予缴纳。 2017年3月13日，鸣鸿公司向龙泉驿国土局发出《合同履约督促函》（开发中心〔2017〕03号），反映案涉宗地内存在怡和新城E区项目附属设施未拆除的问题，恳请龙泉驿国土局解决涉案宗地上存在的问题，并表明涉案宗地上所涉问题得到解决后，鸣鸿公司将严格按照合同约定履行付款义务。快递邮单及查询截图显示龙泉驿国土局于2017年3月14日收到该函件。 2017年3月20日，鸣鸿公司向龙泉驿区政府发出《关于请求龙泉政府解决鸣鸿公司龙泉龙平路地块土地问题的报告》（开发中心〔2017〕04号），反映涉案宗地内存在怡和新城E区项目附属设施未拆除问题，恳请解决，并表明前述问题解决后，鸣鸿公司将按约履行后续付款义务。邮件查询截图显示龙泉驿区政府于2017年3月21日收到该函件。 2018年7月10日，龙泉驿国土局向鸣鸿公司发出催款通知，称鸣鸿公司于2016年7月25日、8月22日、23日、24日、25日已缴土地款共计44800000元，截止到2018年7月9日，尚未缴纳的土地款共计75428108元，产生违约金45875469.26元，要求鸣鸿公司按合同约定缴清全部土地价款及违约金，否则将解除合同并收回土地使用权。谭杰琦于2018年7月10日签收。 2018年11月22日，鸣鸿公司向龙泉驿国土局发出《关于龙泉驿区龙泉街道龙平路以东地块闲置原因的说明暨〔2018〕5号〈闲置土地调查通知书〉回函》，该回函系鸣鸿公司对龙泉驿国土局的《闲置土地调查通知书》（龙国土闲调字〔2018〕5号）的书面回复，该回函反映涉案宗地内存在怡和新城E区项目健身器材、停车场、活动板房、大量市政电缆通道、垃圾场、大量树木及电线杆等附属设施未拆除等问题，导致项目不具备开工条件，并恳请龙泉驿国土局尽快解决。龙泉驿国土局工作人员于2018年11月29日签收该函件。 2018年12月13日，龙泉驿国土局在其官网发布《龙泉驿国土局关于解除〈国有土地使用权出让合同〉的通知》（以下简称《解除通知》），以鸣鸿公司未按约定缴纳全部土地出让价款为由解除《出让合同》及《补充协议》。 2018年12月20日，龙泉驿国土局在《成都日报》刊登《解除通知》，表示其根据《补充协议》第6条约定及我国相关法律规定，决定解除《出让合同》及《补充协议》，收回国有建设用地使用权。 2018年12月22日，鸣鸿公司向成都市国土资源局发出《关于继续履行〈国有建设用地使用权出让合同〉的请示》，反映涉案宗地存在权属不清晰、未达“净地”出让标准、不具备动工开发条件等事实，恳请召开协调会，合理有效解决怡和新城E区道路及配套设施占用鸣鸿公司土地问题，确保鸣鸿公司红线范围内出让土地权属无争议，并表明愿意按照协调结果，继续履行《土地出让合同》及《补充协议》，妥善解决争议问题，及时缴纳土地余款。 2019年1月28日，成都市规划和自然资源局《关于回复你公司〈关于继续履行国有建设用地使用权出让合同的请示〉的函》（2019-119）表明，按照有关管理权限规定，成都市规划和自然资源局已于2019年1月28日函告龙泉驿区政府，请龙泉驿区政府依法依规处理鸣鸿公司所反映问题。 另查明，怡和新城小区E区与涉案土地相邻。怡和新城小区E区项目的建设单位为成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司。2008年8月18日，成都市龙泉驿区发展改革和经济局出具《关于同意怡和新城E区项目立项的批复》（龙发改审批〔2008〕111号），载明的怡和新城E区项目建设期限：2008年10月至2010年6月。 2012年10月16日，龙泉驿国土局向成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司颁发《国有土地使用证》（龙国用（2012）第9883号），使用权面积24187.07平方米；2012年10月24日，龙泉驿国土局签发《国有建设用地划拨决定书》（编号：龙国土划拨〔2012〕10号）；2013年2月20日，龙泉驿国土局向成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司颁发《国有土地使用证》（龙国用（2013）第15号），使用权面积122839.06平方米。 2019年6月21日，一审法院组织双方当事人到涉案土地现场，并由成都经济开发区（龙泉驿区）勘测信息工程院作为勘验人，进行了现场踏勘。经勘验，按示意图例划分，涉案土地第1区域红线点位在路沿石台阶下，并侵入怡和新城小区现状道路约45厘米；第2区域红线点位在路沿石台阶上方；第3区域红线点位在路沿石台阶下，并侵入怡和新城小区现状道路约20厘米；第4区域红线点位在路沿石边缘，东边在路沿石上、西边在路沿石下；第5区域红线点位在围墙外的台阶边缘处。以上5个区域存在围墙、道路、停车场、健身器材、消防设施、行道树、盲道等建构筑物和设施设备，并有部分怡和新城小区居民在上通行、娱乐、休闲。另外，第6区域已于2019年6月临时打围，相关建构筑物和设施设备已拆除，经鸣鸿公司确认该区域现符合交地条件。 同时，据现场踏勘，怡和新城小区现场公示铭牌载明的小区建成时间为2011年7月；按现场观感，涉案宗地上的围墙、道路、停车场、健身器材、消防设施、行道树、盲道等建构筑物和设施设备建成时间较为久远，经向现场居民了解，其系与怡和新城小区同时建成。另外，现场踏勘时，有大量怡和新城小区居民围观，怡和新城小区属地龙泉驿区崇德社区人员表示“若进行施工打围，周边居民必将强烈反对，社区只能争取做好居民的工作，但不一定能做得通”。 2019年9月24日，一审法院再次组织鸣鸿公司、龙泉驿国土局到怡和新城小区进行现场调查。龙泉驿区崇德社区居民代表表示上述建构筑物和设施设备所在区域一直由小区居民利用，亦有居民代表表示：“我们这生活的都是拆迁人口，而且很多都是老人，他们都认为这块地是我们的，而且他们的观念不会改变，现在给他们做思想工作也做不通，要改变这种观念只能等他们不在了，可能还有转变的可能”。同时，居民代表表示道路属于消防通道，而且是通往医院的唯一道路。居民代表的中心意见是打围施工可以，但是不能影响小区居民使用，并且今后修建完毕以后，也要保留本地居民的使用权。 在案件的审理过程中，一审法院多次协调龙泉驿区政府力促双方当事人达成和解。2020年3月6日，鸣鸿公司与龙泉驿国土局达成意向性和解方案如下：第一，鸣鸿公司保留确认龙泉驿国土局解除通知无效，撤回其他诉讼请求，拟解决合同是否继续履行的根本性问题，也解决龙泉驿国土局已经发出解除通知书这一事实带来的相关问题；第二，如果经法院生效裁判文书确认解除通知无效，合同应当继续履行，关于继续履行的细节，双方当事人进一步磋商；第三，在第二项的基础上，龙泉驿国土局依法向鸣鸿公司主张滞纳金。同日，鸣鸿公司撤回了其第二项诉讼请求。 一审法院认为，龙泉驿国土局作为龙泉驿区国土资源主管部门，具有出让涉案宗地并与鸣鸿公司签订《出让合同》及《补充协议》的主体资格，双方签订的《出让合同》及《补充协议》是基于双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和社会公共利益，合法有效，对鸣鸿公司及龙泉驿国土局均具有法律约束力。根据《补充协议》约定，鸣鸿公司支付对价的时间为：第一期60114054元，付款时间2016年8月20日之前；第二期36068432.4元，付款时间2016年10月20日之前；第三期24045621.6元，付款时间2017年1月20日之前。实际履行中，鸣鸿公司最后一次付款时间为2016年8月31日，付款总额含土地出让金45114054元。但鸣鸿公司以龙泉驿国土局交地不符合合同约定及法律规定导致其无法使用为由履行抗辩权，故本案焦点在于龙泉驿国土局交付的土地是否符合法定和约定标准。 围绕本案焦点，鸣鸿公司认为，龙泉驿国土局交付的土地不符合约定标准及法定标准。主要理由如下：第一，龙泉驿国土局及鸣鸿公司应当根据法律规定及合同约定，诚实守信地履行各自的合同义务，促使合同目的顺利实现。在土地使用权出让合同关系中，作为受让方的合同目的，是通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现预期的经济利益。因此，确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方当事人的基本合同义务。在城市国有土地使用权出让问题上，国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。龙泉驿国土局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格地遵守相关政策和法律要求，其应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关法律和政策规定，也将会对合同相对方构成违约。第二，龙泉驿国土局交付的土地不符合法定标准。《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必须的其他基本条件”。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）、《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发〔2014〕58号）、《四川省国土资源厅关于贯彻四川省人民政府进一步加强土地出让管理规定的实施意见》（川国土资规〔2017〕4号）、《成都市人民政府关于贯彻省政府〈关于进一步加强土地出让管理规定〉的实施意见》（成府发〔2015〕21号）等规范性文件均明确规定了国有土地使用权应当做到“净地”出让，要求出让宗地必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地权利证书、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。龙泉驿国土局作为国有土地职能部门，对于上述规定应当知晓并遵照执行，但龙泉驿国土局交付的宗地明显不满足前述净地出让的条件，具体包括土地权利不清晰、存在法律经济纠纷、不具备动工开发基本条件等，其交付的土地不符合法定标准。第三，龙泉驿国土局交付的土地不符合约定标准。根据《出让合同》及其《补充协议》约定：“按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”，但《出让合同》及其《补充协议》并未就“现状”进行明确约定，《国有建设用地交地确认书》中亦未就交付土地的具体状况进行说明，而《出让方案》则明确载明“宗地现状：宗地现场拆迁已完成”，需要竞得人解决的问题是“宗地内未发现的地下管网”“弃土、杂树”“原区气象局观测站”。因此，按《出让方案》所述“宗地现状”认定，宗地现场拆迁已完成，除宗地内可能存在未发现的地下管网，有弃土、杂树，有原区气象局观测站以外，宗地范围内应当不存在其他地上建（构）筑及设施设备。而龙泉驿国土局交付的土地，宗地上还存在怡和新城小区围墙、道路、停车场、健身器材、消防设施、行道树、盲道等建（构）筑物和设施设备的问题，可见其交付的土地不符合约定标准。同时，“现状交付”属于典型的格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当作出不利于龙泉驿国土局的解释。另外，由于龙泉驿国土局并未对涉案宗地上还存在的怡和新城小区围墙、道路、停车场、健身器材、消防设施、行道树、盲道等建（构）筑物和设施设备的问题予以公开披露，且该事项须经交地后现场实地勘察勘测后方可发现，仅从地块的外观上是无法得出竞拍人应当知晓该未披露事项。鸣鸿公司接受土地，是基于信赖龙泉驿国土局交付的土地一定是符合法定标准和约定标准的，但事与愿违。龙泉驿国土局不能以“宗地现状”出让、“现状交付”之名，就认为其交付的土地符合法定和约定标准，也不能因此免除其交付土地应当符合法定和约定标准的义务和责任。第四，龙泉驿国土局交付土地不符合法定及约定标准的行为对案涉宗地的开发产生实质性阻碍，致使鸣鸿公司签订《出让合同》及其《补充协议》以及按约实现预期开发的目的无法实现。第五，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。在《出让合同》及《补充协议》约定了鸣鸿公司与龙泉驿国土局互负债务，且龙泉驿国土局应当先履行交地义务的情况下，因龙泉驿国土局交地行为不符合法定要求及合同约定，该行为对案涉宗地的整体开发产生实质性阻碍，鸣鸿公司依法享有拒绝龙泉驿国土局要求支付出让金余款的权利，该行为不应被认定为违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，龙泉驿国土局应当按照土地出让的相关法律规定和《出让合同》及《补充协议》的约定履行其法定及约定义务，而无权单方解除《出让合同》及《补充协议》。第六，在龙泉驿国土局交付的土地不符合法定和约定标准的情况下，龙泉驿国土局不享有合同解除权，其解除合同的行为无效。其一，龙泉驿国土局不是合同解除权行使的适格主体，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，享有合同解除权的主体，除因不可抗力致使不能实现合同目的以及法律明文规定的情形外，应为合同的守约方，而龙泉驿国土局交付的土地，不符合法定和约定标准，并非守约方。其二，鸣鸿公司不具有根本违约或导致合同目的不能实现的情形，在龙泉驿国土局交付的土地不符合法定和约定标准的情况下，鸣鸿公司暂不予支付部分土地出让金，系行使合同履行抗辩权，并非违约，且本案双方当事人有意通过友好协商方式解决出让土地的缺陷和瑕疵，龙泉驿国土局完全能够基于土地现状的缺陷和瑕疵通过拆除建构筑物或者重新划定红线等合法的方式予以完善，鸣鸿公司也愿意基于此支付完毕土地出让金，合同目的完全能够实现。其三，合同的继续履行，既利于交易的稳定，也符合合同履行的经济性原则，避免因合同解除、土地收回、现场重新勘定、重新招拍挂等导致合同当事人以及社会财富发生重大损害。 龙泉驿国土局发表反驳意见称，龙泉驿国土局按合同的约定履行了交付土地的义务，鸣鸿公司未履行付款义务已经构成违约，其主张的《中华人民共和国合同法》第六十七条的抗辩事由不能成立，合同应当解除。主要理由如下：第一，根据双方签订的《出让合同》及《补充协议》，明确约定了案涉土地是现状交付，现状土地条件按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地。除合同外，《出让方案》也明确载明“交付土地时按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”。《出让方案》附件载明“1、规划全套资料，含《招拍挂》规划条件通知书（龙规设〔2016〕008号）、红线图、红拨图、界址点成果表”。《竞买须知》第五条载明“竞买申请人取得出让文件后，应仔细阅读其内容并现场踏勘所需竞买的宗地，如对《出让方案》、项目建设要求及竞得后应履行义务等内容有疑问的，应在竞买申请前咨询出让人……”《竞买须知》第九条也明确告知：本次出让按宗地现状进行出让，若竞买申请一经受理，即视为竞买申请人认可在宗地现状的基础上参与竞买并承担因竞买行为产生的任何法律后果。《出让合同》及《补充协议》约定案涉土地“现状交付”的内涵和外延都非常明确，龙泉驿国土局交付土地前多次提示鸣鸿公司行使勘查现场及提出疑问的权利，鸣鸿公司通过多种方式对此表示认可，且在交付前未提出任何异议。因此“现状交付”的条款并非格式条款且并未加重鸣鸿公司的责任或者排除其主要权利，该条款应当有效并且对双方均有约束力。鸣鸿公司是从事房地产开发的公司法人，其对土地出让中的相关专业事项有比自然人更高的注意义务和知晓能力，鸣鸿公司及其设立主体在竞买时就应当知道宗地的红线范围且应当进行专业的现场踏勘而了解红线范围内的一切状况，其辩称当时不清楚现状的理由不能成立。龙泉驿国土局已经按照现状向鸣鸿公司交付土地，且鸣鸿公司已经了解状况并接受，应当视为龙泉驿国土局已经完成了完整的合同交付义务。第二，《闲置土地处置办法》及相关规范性文件是行政管理性规定，不能限制民事协议的约定，民事协议的约定只要不违反国家强制性法律规定就应当有效。即使按照《闲置土地处置办法》第二十一条的规定，龙泉驿国土局交付的土地也符合法律的要求。该土地权利清晰，没有抵押、查封和其他权利限制；案涉土地在挂牌及交付时没有任何的法律经济纠纷；案涉土地周边配套设施完善，具备开工条件。其一，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”根据《成都市征地事务中心文件》，案涉宗地土地权属清楚，来源合法，用地范围内也并未登记有其他方的建设用地使用权，怡和新城E区的证载权利范围并未侵害鸣鸿公司的权利范围。同时，目前的证据和现场笔录无法证明事实上存在法律经济纠纷。鸣鸿公司称打围施工可能会遇到当地群众的意见以及项目建设与群众生活之间的矛盾问题，根据《出让方案》载明的“由竞得人在竞得土地后根据实际需要实施打围”，相关问题应当是鸣鸿公司负责解决。假使鸣鸿公司在打围施工的过程中出现了群众反对需要协调的，其可以申请相关部门协调解决。同时根据《出让方案》的要求，该项目应当配套城市公共广场一处并无偿对市民开放使用。鸣鸿公司在调查中亦表达了其项目用地今后愿意开放供周边居民使用的意愿且被受调查居民表示愿意理解，因此当地群众的生活问题按照项目规划条件和正常建设是不存在障碍的，鸣鸿公司以此证明案涉宗地存在权属争议及开发利用障碍的理由不成立。其二，案涉宗地已经具备了必要的通水、通电、通路等条件，鸣鸿公司对此不持异议。并且，鸣鸿公司在竞买时及交付前均实地踏勘现场，对场地平整状况并无异议。即便双方对于场地平整的标准存在争议，根据《龙泉驿土地管理委员会办公室联合审查表》载明“经我局（成都市龙泉驿区城乡建设局）核实，其周边市政道路及雨、污排水配套设施完善，具备开工条件。”足以证明该宗地达到了动工开发的基本条件。其三，关于消防、健身设施等公共设施，《出让方案》《规划条件通知书》相关条款采用非穷尽式的列举，但按照文意解释需迁改的设施均应当由建设单位（即鸣鸿公司）与相关部门协调迁改，龙泉驿国土局从行政上无迁改设施设备的行政职权，从民事上也无拆除设施设备的义务。第三，鸣鸿公司从项目规划的角度称土地现状确系会对开发产生阻碍的理由与客观事实和法定程序不符，其并未办理建设工程规划许可证，没有实际实施进场行为就以不能动工开发建设为由拒交土地出让金，显然构成违约，不能作为抗辩理由。首先，鸣鸿公司在本案中提交的案涉宗地图纸以及双方均认可的《成都市龙泉驿区规划管理局规划条件通知书》（龙规设〔2016〕008号）可以证明鸣鸿公司对案涉宗地的四至范围、规划条件数据和要求有充分了解，在此基础上根据《出让合同》约定的面积及规划条件完成总平面图等设计不存在任何技术和事实上的障碍。其次，从建设项目的审批程序来说，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件……建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”即项目只要具备地块位置、使用性质等规划条件同时签订了《出让合同》，进行了相关审批备案就能够领取建设用地规划许可证。再次，建设项目只能在取得用地规划许可证后方可进行施工。鸣鸿公司在具备完成项目详细设计、申领建设用地规划许可证的条件下不向规划主管部门提出申请，反而以取得规划许可后的建设中可能存在的问题作为其不能完成设计及规划审批的原因，这是因果关联倒置。第四，鸣鸿公司第一次提出场地有关异议的时间已超过合同约定的第一期付款时间，其先履行抗辩的理由不能成立。鸣鸿公司提及的打围施工中遇到的问题，如前所述，根据约定应当由其自身解决，即便龙泉驿国土局有义务协助解决，该义务也是附随义务，同时也是相关问题实际发生后由鸣鸿公司申请由龙泉驿国土局协助解决。现在鸣鸿公司的规划修建方案还未报批准，也还未实施具体修建行为，龙泉驿国土局的协助义务尚未实际产生的情况下，鸣鸿公司主张先履行抗辩没有事实和法律基础。综上所述，龙泉驿国土局已按合同的约定履行了交付土地的义务，鸣鸿公司未履行付款义务已经构成违约，根据双方约定，《出让合同》应当解除。 针对双方争议的焦点，一审法院评判如下： 一、龙泉驿国土局移交的土地是否符合法律规定及合同约定。 其一，关于所移交土地是否符合合同约定。龙泉驿国土局主张双方约定的是按照宗地现状交付土地，所移交的土地符合合同约定标准，且其在交付土地前多次提示鸣鸿公司行使勘查现场及提出疑问的权利，鸣鸿公司通过多种方式对土地现状表示认可，在交付前也未提出任何异议，故其不存在违约行为。经审查，依据案涉《竞买须知》第五条“竞买申请人取得出让文件后，应仔细阅读其内容并现场勘验所需竞买的土地……”第九条第（二）款第1项“本次出让按土地使用权的宗地现状进行出让”，第九条第（二）款第4项“竞买申请一经受理确认后，即视为竞买申请人对出让文件内容及现状无异议并全盘接受，愿意在遵照出让文件内容及认可宗地现状的基础上参与竞买并承担因竞买行为产生的任何法律后果”。《出让方案》进一步对宗地现状进行了描述：“宗地现状：宗地现场拆迁已完成，已部分打围；需解决问题的说明：1.宗地内地上有杆管线，由龙泉驿区科技和经济信息化局负责迁改；2.宗地内暂未发现需要迁改的地下管网、管线，在开发建设过程中，若发现地下管网、管线及其他任何需要竞得人另行处理的地下状况，由竞得方自行向相关职能部门申请迁改并承担费用；3.宗地已部分打围，由竞得人在竞得土地后根据实际需要实施打围，费用由竞得人承担；4.宗地内若涉及弃土、杂树等须由竞得人自行处理，并承担所需费用；5.宗地内有原区气象局观测站，根据区气象局《关于拟出让宗地内办公楼处置的复函》，由竞得人自行拆除”，还载明“水、电、气、通信线路等基础设施配套情况：周边水、电、气及市政路网配套完善，具备开工条件。土地交付条件及时间：在土地成交后30个工作日内交付土地，交付土地时按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”。鸣鸿公司与龙泉驿国土局签订《出让合同》及《补充协议》，其中《补充协议》第一条约定：“《出让合同》第六条调整为：出让人同意在2016年8月18日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”，龙泉驿国土局并未在《出让方案》及《出让合同》中对宗地红线与怡和新城小区有交叉且被该小区业主长期占有使用的事项予以公开披露，亦未提供其他证据证明已将前述事项告知了鸣鸿公司，鸣鸿公司作为竞拍人，即使现场勘验了土地，但仅从土地外观上，也无法得出应当知晓存在第三人对部分案涉土地主张权利的必然结论。而龙泉驿国土局所移交的土地上存有怡和新城小区建（构）筑物和设施设备等，且存在怡和新城小区业主主张权利，该实际现状与双方约定的现状不符，故对龙泉驿国土局的主张不予采信。 其二，关于所移交土地是否符合法律规定。依据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”的规定，国有土地使用权的出让应达到“净地”条件。龙泉驿国土局认为所移交土地符合“净地”条件，但经本院对案涉土地现场勘验，该宗土地与相邻小区使用的停车区、文体活动区和消防人行通道有重叠部分，长期由该小区业主占有使用，该小区业主也表明反对鸣鸿公司打围施工，案涉土地存在第三人主张权利，不符合《闲置土地处置办法》第二十一条第三项“（一）土地权利清晰……（三）没有法律经济纠纷”之规定，未达到“净地”出让标准。龙泉驿国土局关于所移交土地符合“净地”条件的主张与事实不符，不予采信。 其三，本案系国有土地使用权出让合同，是特殊标的物买卖合同，同时应当受买卖合同法律规定的规制。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。鸣鸿公司作为买受人购买土地使用权，是为了独立排他使用该宗国有土地，虽然其尚未正式报建打围，但鸣鸿公司行使权利在客观上存在巨大风险，致使鸣鸿公司不能完整、独立、排他使用龙泉驿国土局所移交的土地，龙泉驿国土局应当对所移交土地承担瑕疵担保义务。 综上，一审法院依法采信鸣鸿公司的主张，认定龙泉驿国土局履行合同交地义务不符合法律规定及合同约定，构成违约。 二、龙泉驿国土局解除合同的通知是否发生法律效力 龙泉驿国土局按照法定及约定标准交付土地的义务自双方签订《出让合同》之日即生效，且该义务履行期限早于鸣鸿公司应付款期限，在龙泉驿国土局违反法定及约定义务在先的情况下，鸣鸿公司有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，行使后履行抗辩权、拒绝按期足额支付后续土地出让金。龙泉驿国土局在未完全履行法定及约定义务前，以鸣鸿公司后履行义务不符合约定为由行使合同解除权不当，其解除通知不发生法律效力。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十六条、第一百五十条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：龙泉驿国土局于2018年12月13日在其官网发布及2018年12月20日在《成都日报》刊登的《关于解除〈国有土地使用权出让合同〉的通知》（龙国土资函〔2018〕154号）解除与鸣鸿公司于2016年7月21日签订的《国有土地使用权出让合同》（合同编号510101-2016-11）及补充协议的行为无效。案件受理费642940.54元，由龙泉驿国土局负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙泉驿国土局提交下列证据：LQ01(211):2016-03号宗地挂牌公告及部分出让文件。拟证明：1．鸣鸿公司在其竞买案涉土地之时就应当知晓土地的详细情况并进行实地踏勘，根据实地踏勘能够了解宗地上的全部现状情况。2．根据出让文件，宗地内相关设施迁改及处置应当由竞得人负责。鸣鸿公司质证认为，不属于二审新证据，与待证事实之间没有实质性的关联，不能达到证明目的。本院认为，该证据不属二审新证据，系一审法院已经调查过的事实。 双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为龙泉驿国土局是否享有合同解除权。一审法院认为龙泉驿国土局与鸣鸿公司签订《出让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和社会公共利益，合法有效，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据《补充协议》约定，鸣鸿公司支付对价的时间为：第一期60114054元，付款时间2016年8月20日之前；第二期36068432.4元，付款时间2016年10月20日之前；第三期24045621.6元，付款时间2017年1月20日之前。实际履行中，鸣鸿公司最后一次付款时间为2016年8月31日，付款总额含土地出让金45114054元。鸣鸿公司存在未按约交纳出让金的行为。龙泉驿国土局以此为由发函要求解除合同，鸣鸿公司以龙泉驿国土局交地不符合合同约定及法律规定导致其无法使用为由履行抗辩权，故一审法院认为龙泉驿国土局是否享有解除权的关键在于龙泉驿国土局交付的土地是否符合法定和约定标准。 根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”的规定，国有土地使用权的出让应达到“净地”条件。经一审法院组织双方当事人对案涉土地现场勘验，该宗土地与相邻小区使用的停车区、文体活动区和消防人行通道有重叠部分，长期由该小区业主占有使用，该小区业主也表明反对鸣鸿公司打围施工，案涉土地存在第三人主张权利。故一审判决认为龙泉驿国土局移交土地不符合法律规定的“净地”条件正确。龙泉驿国土局上诉主张双方约定的是按照宗地现状交付土地，所移交的土地符合合同约定标准，且其在交付土地前多次提示鸣鸿公司行使勘查现场及提出疑问的权利，鸣鸿公司通过多种方式对土地现状表示认可，在交付前也未提出任何异议，故其不存在违约行为。根据案涉《竞买须知》第五条“竞买申请人取得出让文件后，应仔细阅读其内容并现场勘验所需竞买的土地……”第九条第（二）款第1项“本次出让按土地使用权的宗地现状进行出让”，第九条第（二）款第4项“竞买申请一经受理确认后，即视为竞买申请人对出让文件内容及现状无异议并全盘接受，愿意在遵照出让文件内容及认可宗地现状的基础上参与竞买并承担因竞买行为产生的任何法律后果”。《出让方案》进一步对宗地现状进行了描述：“宗地现状：宗地现场拆迁已完成，已部分打围；需解决问题的说明：1.宗地内地上有杆管线，由龙泉驿区科技和经济信息化局负责迁改；2.宗地内暂未发现需要迁改的地下管网、管线，在开发建设过程中，若发现地下管网、管线及其他任何需要竞得人另行处理的地下状况，由竞得方自行向相关职能部门申请迁改并承担费用；3.宗地已部分打围，由竞得人在竞得土地后根据实际需要实施打围，费用由竞得人承担；4.宗地内若涉及弃土、杂树等须由竞得人自行处理，并承担所需费用；5.宗地内有原区气象局观测站，根据区气象局《关于拟出让宗地内办公楼处置的复函》，由竞得人自行拆除”，还载明“水、电、气、通信线路等基础设施配套情况：周边水、电、气及市政路网配套完善，具备开工条件。土地交付条件及时间：在土地成交后30个工作日内交付土地，交付土地时按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”。鸣鸿公司与龙泉驿国土局签订《出让合同》及《补充协议》，其中《补充协议》第一条约定：“《出让合同》第六条调整为：出让人同意在2016年8月18日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件按周围现状基础设施及现状场地条件移交土地”。一审法院依照上述证据认为龙泉驿国土局并未在《出让方案》及《出让合同》中对宗地红线与怡和新城小区有交叉且被该小区业主长期占有使用的事项予以公开披露，亦未提供其他证据证明已将前述事项告知了鸣鸿公司，鸣鸿公司作为竞拍人，即使现场勘验了土地，但仅从土地外观上，也无法得出应当知晓存在第三人对部分案涉土地主张权利的必然结论并无不当。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定认为龙泉驿国土局应当对所移交土地承担瑕疵担保义务正确。由于龙泉驿国土局履行合同交地义务不符合法律规定及合同约定，依法不享有解除权，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定认定龙泉驿国土局的解除通知不发生法律效力正确。本院予以维持。龙泉驿国土局上诉称一审判决适用法律不当的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，龙泉驿国土局的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费642940．54元，由成都市龙泉驿区规划和自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘  云 审 判 员 王  惠 审 判 员 欧阳干林 二〇二〇年九月十日 法官助理 张  刚 书 记 员 朱 英 栋