广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18748号原告：佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区******，粤农集字第06041002014号。负责人：罗均钜。委托诉讼代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。被告：罗伟潮，男，汉族，1962年9月12日出生，住广东省佛山市禅城区******************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：马少童，广东翔途律师事务所律师。原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社（以下简称南西经济社）诉被告罗伟潮土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。南西经济社的委托诉讼代理人陆宝昌与罗伟潮及其委托诉讼代理人马少童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南西经济社向本院提出诉讼请求：1.确认南西经济社与罗伟潮的土地租赁关系于2020年6月7日解除；2.判令罗伟潮拆除位于禅城区南庄镇南庄村南西工业开发区，位于南庄小学南侧，集体土地建设用地使用证号为粤（2016）******号的1.31亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西经济社；3.判令罗伟潮向南西经济社支付自2017年1月1日起至实际交回土地之日止，以1.31亩按每年每亩15000元计算的租金及租金10%的滞纳金，暂计算至2020年6月30日租金为68775元，滞纳金为6877.5元；4.本案诉讼费用由罗伟潮承担。事实和理由：2007年12月11日，南西经济社与罗伟潮签订《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》约定：南西经济社将位于南庄村南西工业区土地1.31亩出租给罗伟潮，租期自2008年1月1日至2010年12月31日，租金每年每亩10000元，逾期十天收取滞纳金10%，逾期30天，南西经济社有权收回土地及厂房。罗伟潮在承租的土地上建设了厂房。在合同期满后，未续签合同，但实际使用承租的土地，自2015年开始，租金标准事实上变更为每亩每年15000元。罗伟潮交租至2016年12月31日。自2017年1月1日开始拖欠租金至2020年6月30日，拖欠租金1.31亩×15000元×3.5年共68775元，滞纳金为6877.5元。2020年6月4日，南西经济社委托律师向罗伟潮发出律师函，要求支付拖欠的租金，终止租赁关系并交回土地，罗伟潮于6月7日收到。为维护南西经济社合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。罗伟潮辩称，一、南西经济社主体不适格，请求驳回南西经济社的起诉。（一）根据南西经济社提供的证据，案涉土地的产权证是粤（2016）******号，权利人是佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，共有情况为单独所有，南西经济社不是案涉土地的权利人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”故南西经济社不具有案涉土地的物权请求权，诉讼主体不适格，请求法院驳回南西经济社起诉。（二）南西经济社不是有权占有人，不具有物权请求权。南西经济社没有提供任何证据证明其对案涉土地拥有合法的占有权，无权依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条提出排除妨害的物权请求权。二、罗伟潮与南西经济社的租赁合同已于2010年12月31日到期，双方没有续签也没有签订新的土地租赁合同。南西经济社无权收取租金。合同到期后，罗伟潮已经没有实际使用案涉土地，但是由于村集体管理混乱，没有对案涉土地进行有效利用。罗伟潮出于对村集体利益着想，即使没有使用土地，也每年向村集体交租，直至2017年7月。而且，罗伟潮承诺村集体什么时候收回土地，罗伟潮就什么时候将土地退还给村集体。2017年7月后村会计说由于双方不存在合同关系，南西经济社不能收取罗伟潮租金，该事实有微信聊天记录为证。南西经济社不收取租金，且双方没有租赁合同，罗伟潮无法交租。现南西经济社又以罗伟潮拖欠租金为由将罗伟潮起诉至法院，于法无理。综上，南西经济社既不是案涉土地的使用权人，也不是占有权人，不是适格的诉讼主体，无权向罗伟潮主张物权请求权。且南西经济社、罗伟潮不存在租赁合同关系，南西经济社无权向罗伟潮主张租金，请法院驳回南西经济社的起诉请求。诉讼中，南西经济社向本院提交如下证据：1.《南庄镇南西工业开发区租地协议书》《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，拟证明南西经济社、罗伟潮存在土地租赁关系，罗伟潮承租南西经济社的案涉土地。现罗伟潮已构成逾期交租，南西经济社有权收回土地，并主张罗伟潮支付租金及违约金。2.《禅城区南庄镇农村集体组织收据》，拟证明罗伟潮的既往交租情况及逾期交租情况，每年每亩的租金标准已经变更为15000元。罗伟潮自2017年1月1日拖欠租金至今。3.《律师函》、快递单、查询截图，拟证明南西经济社委托律师于2020年6月4日向罗伟潮发出终止租赁合同的律师函，罗伟潮于2020年6月7日签收，双方租赁关系于2020年6月7日解除。4.不动产权证书、佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司出具的《情况说明》，拟证明南西经济社有权将案涉土地出租。诉讼中，罗伟潮未向本院提交证据。本院对南西经济社提交的证据真实性均予确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年12月11日，南西经济社（出租方、甲方）与罗伟潮（承租方、乙方）签订《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》（以下简称《续租合同》）约定：现有南庄村南西工业开发区土地使用权出租，经双方协商特订出如下协议：一、本地段位于南西工业区内，占地面积1.31亩。二、本地段出租时间从2008年1月1日起至2010年12月31日止，暂定三年，每年每亩租金1万元。三、在租赁期内有关地段的所有水电费、工商税务费（包括房产税、土地使用税以及今后国家新开税种）、牌费以及其他所有费用甲方不负责任，由乙方负责。四、三年期满后可续租，租金参照南庄片旧开发区的土地租金而定。五、交租时间，每年租金分两期缴交，上半年租金在当年的5月31日前交完，下半年租金在当年11月30日前交完，乙方逾期十天未交租金者，收取滞纳金10%，如果逾期30天未交租者，作自动弃权处理，由甲方收回土地及厂房。六、在中途转租给他人的要先通知甲方办理其转租手续，租金不变。如不办理手续，责任由乙方负责。……2017年1月4日，南西经济社向罗伟潮出具《禅城区南庄镇农村集体组织收据》载明：收罗伟潮南西开发区土地2016年租金（1.31亩×15000元）19650元。附注：此租金由2013-2015年间多收的租金19650元转交来的。2020年6月4日，南西经济社通过EMS全国邮政特快专递向罗伟潮寄送《律师函》。该函载明：罗伟潮承租南西经济社位于南庄村南西开发区的土地1.31亩。租赁合同已经于2010年12月31日到期。罗伟潮持续拖欠租金，不仅严重违约，而且损害了作为集体经济组织南西经济社的利益。望罗伟潮在收到律师函后五日内，与南西经济社签订终止租赁合同的协议，结清拖欠的全部租金，交回承租土地。该函于2020年6月7日由罗伟潮本人签收。2020年8月17日，佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（以下简称南庄集团）出具《情况说明》载明：集体土地建设用地使用证号为粤（2016）******号土地使用者为南庄集团，南庄集团已授权南西经济社进行管理、出租。另查明，粤（2016）******号不动产权证载明，坐落于佛山市禅城区南庄镇南庄村委会“南庄小学以南”地块，为南庄集团单独所有，权利类型为集体建设用地使用权。庭审中，罗伟潮陈述对租赁案涉1.31亩土地无异议，并陈述如下：1.2017年罗伟潮到村委会交租，但南西经济社拒绝收取。2.案涉土地租金在2016年后经村民开会表决定为每亩15000元/年。3.案涉土地自1997年起由罗伟潮承租，后续租三年至2010年，2010年后罗伟潮就没有续租了。4.罗伟潮在2017年之后基本没有继续使用案涉土地，土地一直空置，但是2017年的时候罗伟潮未与南西经济社办理交接手续，村里也未通知罗伟潮办理交接。直到2020年5月，有人向罗伟潮提出希望承租案涉土地作物流用途。5.案涉《续租合同》于2010年12月31日已终止，南西经济社、罗伟潮之间仅存在事实上的不定期租赁关系。6.因南西经济社未通知罗伟潮办理交接手续导致案涉土地未交还予南西经济社，现罗伟潮同意交还案涉土地。南西经济社于庭审中确认，2017年1月1日至2020年6月30日期间按每亩土地租金15000元/年计算。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原被告双方于2007年12月11日签订《续租合同》约定的租赁期限届满后，罗伟潮仍占有使用案涉土地并支付租金，南西经济社并未提出异议，故本案为不定期租赁合同。关于南西经济社是否适格的问题。据前查明，案涉土地系位于佛山市禅城区南庄镇南庄村委会“南庄小学以南”地块的1.31亩集体建设用地，土地使用权人为南庄集团。2020年8月17日，南庄集团出具《情况说明》确认已授权南西经济社对案涉土地进行管理、出租。故本院确认南西经济社有权出租案涉土地，其主体适格。关于案涉《续租合同》的解除。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉《续租合同》为不定期租赁合同，南西经济社、罗伟潮均有权随时解除合同。2020年6月7日，南西经济社已向罗伟潮送达《律师函》并作出解除合同的意思表示，故本院确认南西经济社解除合同通知到达罗伟潮之日，即2020年6月7日案涉《续租合同》解除。关于罗伟潮抗辩2010年合同到期之后案涉土地空置，其未实际使用的问题，因罗伟潮与南西经济社在合同到期之后并未办理交接手续，2016年12月之前亦存在交租行为，且其自称2017年1月后欲交租只是南西经济社不愿意收租，本院对罗伟潮抗辩未使用案涉土地的主张不予支持，应向南西经济社支付土地返还前的占有使用费。合同解除后，罗伟潮应向南西经济社返还案涉土地，且罗伟潮亦表示同意返还土地，故南西经济社主张罗伟潮返还土地的诉请本院予以支持。南西经济社主张罗伟潮拆除地上建筑物后返还土地，但其未证明案涉土地上存在何种建筑物，且《续租合同》中并未约定到期后地上建筑物的拆除问题，故南西经济社该诉请本院不予支持。关于罗伟潮应支付的案涉土地使用费数额。案涉《续租合同》约定为每年每亩租金一万元，罗伟潮、南西经济社于庭审中均确认2017年1月1日后案涉土地租金为每年每亩15000元。结合罗伟潮、南西经济社庭审中均确认罗伟潮自2017年起未缴纳案涉土地租金的陈述，以及案涉《续租合同》于2020年6月7日解除的事实。经本院核算，罗伟潮应向南西经济社支付欠付土地租金67456.03元（15000元/亩/年×1.31亩×3年+15000元/亩×1.31亩×158天÷365天）。2020年6月7日之后至土地实际返还之日止的占有使用费按照每年每亩15000元的标准支付。至于南西经济社要求罗伟潮支付滞纳金的主张，罗伟潮于庭审中陈述南庄经合社自2017年起拒绝收取其缴纳的租金，结合本案证据未能证明南西经济社于2017年后曾向罗伟潮催收租金，《续租合同》亦在约定的租赁期限届满后在双方之间成立不定期租赁关系，本院对南西经济社的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社与被告罗伟潮于2007年12月11日签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》于2020年6月7日解除；二、被告罗伟潮应于本判决作出之日起十日内向原告佛山市禅城区********经济合作社返还位于佛山市禅城区******地块的1.31亩集体建设用地；三、被告罗伟潮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区********经济合作社支付位于佛山市禅城区******地块的1.31亩集体建设用地自2017年1月1日至2020年6月7日的租金67456.03元；四、被告罗伟潮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区********经济合作社支付位于佛山市禅城区******地块的1.31亩集体建设用地自2020年6月8日至实际交还之日止，按每年每亩15000元标准计算的土地占用费；五、驳回原告佛山市禅城区********经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取846元，由被告罗伟潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年九月十八日书记员 张颂恩