广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2883号上诉人（原审原告）：许志兰，女，汉族，1982年4月26日出生，公民身份号码：440************029，地址：广东省电白县***********。委托诉讼代理人：张海如，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梓华，广东海略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何新存，男，汉族，1962年8月21日出生，公民身份号码：442************534，地址：广东省惠州市惠城区***************。被上诉人（原审第二被告）：黄小美，女，汉族，1969年12月9日出生，公民身份号码：441************526，地址：广东省惠州市惠城区***************。被上诉人（原审第三被告）：惠州市惠城区*********民小组，地址：惠州市惠城区**************。法定代表人：何某1。上诉人许志兰因与被上诉人何新存、黄小美和惠州市惠城区*********民小组（以下简称上一村民小组）土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许志兰的委托诉讼代理人朱梓华，被上诉人何新存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许志兰上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判被上诉人一、被上诉人二应向上诉人返还土地转让款人民币362000元、土地投入费48000元；2、依法改判被上诉人三应对被上诉人一、被上诉人二上述应付款项承担连带偿还责任；3、一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：上诉人基于《委托保证协议》向案外人代偿的192000元应计入土地转让款，上诉人合计支付土地转让款362000元。上诉人依《土地转让合同》于2013年11月26日前向被上诉人一支付了170000元，但被上诉人一迟迟未办出相关土地证件。其后，被上诉人一因资金问题对外借款，被上诉人一与上诉人经协商，于2013年12月11日签订《委托保证协议》，由上诉人为被上诉人一向案外人韩建彬的借款提供连带责任保证，并有权就代偿的借款本息相应抵扣土地转让款。2018年1月7日，经出借人韩建彬、借款人被上诉人一以及保证人上诉人三方确认，并签订《委托保证协议》，就被上诉人一向案外人韩建彬的借款，上诉人已代偿192000元，针对该款项所涉及的民间借款关系，以及上诉人代偿的事实情况十分清楚，对代偿款项192000元抵扣土地转让款也经被上诉人一签字确认，一审法院对该款项不予认定为土地转让款明显认定事实不清、适用法律错误。二、上诉人的土地投入费48000元应由三被上诉人向上诉人进行返还。上诉人在与被上诉人签订涉案土地转让协议后，拟在涉案土地上设房屋，故在涉案土地上进行了建房的基础建设(打桩)，并完成了打桩工程，为此，上诉人支付了打桩费用48000元。在原审判决将涉案土地转让协议认定为无效合同后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还或折价补偿。具体到本案当中，被上诉人依无效合同取得了整个打桩工程的建设成果，由于该成果属不可拆分的添附物，无法返还，被上诉人应就该打桩工程的建设成果以现金方式对上诉人进行补偿，这一现金补偿实际是对无法返还原物的一种替代，故不应以上诉人或被上诉人的过错而进行比例扣减，应以上诉人投入的打桩工程费48000元为准，全额返还。三、被上诉人三应对被上诉人一、被上诉人二上述应返还款项承担连带偿还责任。被上诉人三作为村小组，清楚知悉涉案土地转让行为是否合法有效，其在土地交易过程中盖章、出具转让证明竿行为足以让上诉人对自身能合法取得涉案土地产生确信，对上诉人选择购买涉案土地起着决定性作用，现土地仍旧无法办理相关土地证件，一审法院认定土地转让合同无效，被上诉人三明显存在根本过错，上诉人认为，被上诉人三基于根本过错，应对被上诉人一、被上诉人二上述应返还款项承担连带偿还责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请法院依法查明，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人何新存答辩称：合同应当认定无效。我是一名地地道道农村老百姓，法律意识淡薄，文化水平不高且不清楚法律的规定，也是在一审判决后才知道原来这份合同违反法律规定，所以这份合同应当认定无效。一审判决中清楚写明，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经验、管理”的规定，许志兰并非我们村惠大高速沙澳村的集体成员，是无权获得该宅基地的，他的身份证地址都是广东省电白县人，我与许志兰签订的《土地转让合同》违反土地管理法的强制性规定，同时依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，应当认定无效。既然依照法律规定，这份转让合同就应当认定无效。合同认定无效，所以合同约定的违约金就更加不应该得到支持。二、合同认定无效，许志兰要承担主要责任，且土地转让款仅支付I70000元。这块土地是我这辈子的积蓄，如果不是因为家里出现严重经济困难，加上三栋政府答应我们村民半年至一年内就能办出国土使用证和建筑许可证，我是不会决定卖这块地皮，许志兰也是清楚知道这件事情，想谋取中间利益才来买我的土地，许志兰作为一个成年人、有知识、有民事行为能力的人，应当要为自已的决定去负责，她在明知自己不是我们村惠大高速沙澳村的集体成员，还要坚持买我的地皮，为了自已的利益，想去赚取差价，应当承担主要责任。在这件事上，我也是受害者和被欺骗者。依据一审判决，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当承担各自承担的责任”的规定。退一步来说，许志兰提交的证据仅能证明支付了170000元，从未支付过土地款362000元，诉请返还362000元土地的证据及事实都不足，不应当支持。三、委托保证协议、民间借贷均与本案无关，混淆概念，不应当支持。本案是我与许志兰的土地转让合同协议的纠纷，为什么会产说，假如有这笔借款，那也是应当由韩建彬另案去起诉我，走民间借贷纠纷，一审判决也认定了民间借贷的法律关系与本案都不是同一法律关系人。最重要的事实及证据证明了，签订委托保证的乙方和证明都是由许志兰的亲人许志强去签订的，都并非本人签名，我怎么知道他们之间是否有其他纠纷或者阴谋，许志兰用这混淆的关系就是想去谋取我的剩余转让土地款，不想支付土地转让款给我，就是想串通别人借钱收取高额利息，还骗取我的土地转让款，欺负我们老百姓没有大化，请求法院公平公正的判决。按照《最高人民法院关于审理民间借款案件适用法律若干问题的规定》规定，利息就不能超过年利率百分之二十四，先不论这笔债务是否存在，这个利息计算方式已经超过法律规定的利息，已经是高利贷了，也是不应当支持的。希望法院保护老百姓的利益，保护我作为农民仅有的一辈子仅剩的财产，还我一份公平公正的判决，请求法院依法判决驳回上诉人许志兰的上诉全部诉讼请求，依法维持原判决。经本院依法传唤，被上诉人黄小美、上一村民小组未到庭参加诉讼，未提交书面答辩。上诉人许志兰向一审法院起诉请求：1、判令被告一向原告返还土地款人民币362000元，并赔偿原告在土地投入款项人民币48000元；2、判令被告一向原告支付合同转让总价两倍的违约金740000元；3、判令被告二、被告三对被告一上述债务承担连带清偿责任。4、判令三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月19日，被告何新存与原告许志兰、中间人签订了《土地转让协议书》，拟将惠大高速沙澳村第三批拆迁户宅基地C14号转让给原告许志兰，转让金额为370000元。双方约定于合同签订当日交付定金20000元，于2013年11月26日前交付首期款150000元，于被告何新存为原告许志兰办理政府出具的国土使用证和建筑许可证时交付尾款200000元。有《收据》证明，原告许志兰于2013年11月19日向被告何新存交付购地定金20000元。2013年11月25日，原告许志兰与被告何新存签订《土地转让合同》确认上述土地转让事宜，约定本合同在两年内若甲方违约，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方返还全部财产，并向乙方赔偿相当于本合同转让总价款两倍的违约金，若乙方违约则甲方不退还乙方任何款项。并约定该合同可因一方违约由守约方单方解除。上述《土地转让合同》有被告何新存、黄小美的签名，以及被告惠州市*********民小组的盖章。同日，被告惠州市惠城区*********民小组出具《证明》，内容为沙澳村村民何新存将惠大高速沙澳村第三批拆迁户宅基地C14号地段住宅用地使用权转让给许志兰。有《收据》证明，被告何新存于2013年11月26日收到原告许志兰150000元购地款。2013年12月11日，原告许志兰与被告何新存签订《委托保证协议》，约定由原告许志兰为被告何新存向案外人韩建彬的借款提供连带责任保证，并约定将原告许志兰代偿的借款本息抵扣宅基地转让合同的款项。原告称，从2014年1月10日开始，即根据上述《委托保证协议》代被告何新存偿还每月利息，一直至2017年12月，共计48个月，共计支付192000元。2014年10月，原告许志兰在涉案土地上打桩，投入费用48000元，有《收据》为证。原告称打桩之后，被告何新存将土地转卖给他人，现土地上已有地上建筑物并由他人使用。被告对上述事实予以确认。另查，被告何新存与被告黄小美系夫妻关系。庭审查明，被告何新存称收取的土地转让款用于家庭生活。一审法院认为，本案系合同纠纷。农村的宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，非本集体经济组织成员无权取得。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，原告并非惠大高速沙澳村的成员，无权获得该宅基地。本案中，原告与被告一签订的《土地转让合同》违反土地管理法的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，应当认定无效。故一审法院认为该土地转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告一因无效的土地转让合同取得的财产应当予以返还。故对于原告诉请法院判令被告一向原告返还土地转让款人民币170000元，一审法院予以支持。对于原告称因《委托保证协议》向第三人代偿的192000元应计入转让土地款的请求，因该《委托保证协议》涉及与案外人的民间借贷关系，该民间借贷事实未能一并查清，且该民间借贷的法律关系与本案不是同一法律关系，对该款项不能直接作出认定，当事人应另循法律途径解决。本案中，被告一何新存在合同中承诺为原告办理法定报建手续，使原告对其能为自己合法取得该宅基地产生了信赖，对损失的产生有过错。而原告明知自己并非惠大高速沙澳村的村民，却向被告一购买该集体经济组织的宅基地，有一定的过错。据此，综合考虑双方的过错程度、诚实信用原则和公平原则，一审法院酌情认定因合同无效产生的土地投入费（打桩费48000元）由原告许志兰承担50%，由被告何新存承担50%。原告诉请要求被告向原告支付合同转让总价两倍的违约金，合同既已认定为无效，故合同约定的违约金便不应得到支持，对该诉请，一审法院依法予以驳回。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义所负的债务，属于夫妻共同债务。本案中，被告一在夫妻关系存续期间所负债务，应当由被告二承担连带清偿责任。原告诉请被告三惠州市惠城区*********民小组对被告一的债务承担连带清偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。被告黄小美、惠州市惠城区*********民小组经一审法院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，一审法院判决如下：一、被告何新存、黄小美应在本判决发生效力之日起十日内向原告许志兰返还转让土地款人民币170000元、土地投入费24000元；二、驳回原告许志兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7575元（原告已预交），由被告何新存、黄小美负担1277元，原告负担6298元。被告何新存、黄小美应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费1277元直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2013年11月25日《土地转让合同》中，被上诉人上一村民小组作为见证人盖章。本院认为，本案系土地使用权转让合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、被上诉人何新存、黄小美应返还的土地转让款如何确定；二、上诉人许志兰支出的打桩款48000元如何负担；三、被上诉人上一村民小组是否应对本案债务承担责任。被上诉人何新存、黄小美应返还的土地转让款如何确定《土地转让合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人何新存、黄小美因《土地转让合同》取得财产应予返还。上诉人许志兰上诉主张代被上诉人何新存支付给案外人韩建彬的借款利息192000元，从《委托保证协议》条文约定来看，上诉人许志兰代偿借款本息，得予相应减除甲乙双方于2013年11月25日签订的惠大高速沙澳村第三批拆迁户宅基地C14号转让合同的应付款项，根据《土地转让合同》第一条第2点约定，余款20万元，待许志兰在合同地块办理完国土使用证及建筑许可证在许志兰名下之日由许志兰向何新存支付。2018年1月7日《证明》签订之日，许志兰未办理国土使用证及建筑许可证，无需向何新存支付余款20万元，许志兰代为支付的利息，不能认定为支付《土地转让合同》项下的余款，故被上诉人何新存、黄小美应返还的土地转让款应认定为170000元。关于上诉人许志兰支出的打桩款48000元如何负担《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人许志兰履行无效合同中，支出的打桩款48000元为损失，而不是被上诉人何新存、黄小美因无效合同取得的财产，上诉人许志兰可自称拆除。一审法院根据各方过错，判令各自承担50%正确，本院予以维持。关于被上诉人上一村民小组是否应对本案债务承担责任2013年11月25日《土地转让合同》中，被上诉人上一村民小组作为见证人盖章，后续出具证明双方交易的事实，上诉人许志兰以此为由，诉请被上诉人上一村民小组作承担责任，没有法律依据。综上所述，上诉人许志兰的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人许志兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年九月十六日法官助理  李嘉伊书 记 员  林楚侨