重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6220号上诉人（原审原告）：孙海银，男，1966年5月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：吴小理，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆国美房地产开发有限公司，住所地重庆市江**兴竹路**附**-5-1，统一社会信用代码91500000742869135M。法定代表人：陈萍，执行董事。委托诉讼代理人：汪**，重庆广洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王力锋，重庆广洋律师事务所律师。上诉人孙海银因与被上诉人重庆国美房地产开发有限公司（原重庆中房房地产开发有限公司，以下简称国美公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初9632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙海银的委托诉讼代理人吴小理，被上诉人国美公司的委托诉讼代理人汪**、王力锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙海银上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认孙海银委托国美公司对外签订的前期物业管理合同约定物业管理费为3.5元/平米。3.改判国美公司支付逾期交房违约金，（以3779616元为基数，从2018年12月31日至国美公司整改完毕符合交房标准之日止，按照日万分之一计算）；4.改判国美公司支付律师费5000元；5.本案一审、二审诉讼费用由国美公司承担。事实和理由：1.孙海银请求确认物业管理费为每月3.5元/平方米，是基于商品房买卖合同的约定，并非基于物业纠纷。2.案涉房屋存在重大质量问题，不符合交房标准，且多次修复无法解决。3.逾期交房违约责任应计算至国美公司整改合格达到交房标准之日。4.违约金基数按首付款计算不公平。5.国美公司应当承担律师费损失。国美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙海银向一审法院起诉请求：1.判令国美公司限期对房屋地板空鼓部分及门框开裂进行整改；2.请求确认涉案商品房物业服务费为3.5元/平方米；3.判令国美公司支付逾期交房违约金（以1139616元为基数，从2018年12月31日起至实际交付之日止，按照日万分之一计算）；4.判令国美公司支付律师费5000元。一审法院认定事实：2016年12月21日，甲方（卖方）国美公司与乙方（买方）孙海银（（地址重庆市渝中区签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方销售的商品房为预售商品房，项目暂定名为国美·江天御府。乙方所购商品房的基本情况为坐落于重庆市江北区，本商品房建筑面积179.97平方米，本商品房为清水房，总成交金额为3779616元，乙方于2016年12月21日支付房款1139616元，余款2640000元办理银行按揭，按揭年限及金额以银行审批为准。属预售商品房的，甲方应当在2018年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。上述合同的附件三为《交房标准》，内容包括外墙、首层入户大堂、标准层电梯厅、直接入户电梯前室、楼梯间、厅室、卧室、厨房、卫生间、门窗、电梯、小区内安防配置、室内安防配置、信报箱、供水、供电、供气、通讯、电视。同日，出卖人（甲方）国美公司与买受人（乙方）孙海银签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的书面约定为准，甲方通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，除相关内容具体确定且对乙方购房决定产生实质影响的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清房价款、违约金、面积差异结算及费用支付手续外，乙方应按甲方通知的要求办理房屋交付手续。甲方双方同意，对于《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付书面通知，甲方可采用包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，向乙方填写于《商品房买卖合同》的地址邮寄发送，并于甲方寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达。不论乙方是否接到书面通知，乙方都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。因乙方未按合同约定付清房价款、违约金、面积差异结算及费用支付手续，乙方不得向甲方主张逾期交房的任何责任。乙方拒绝办理交房手续“正当理由”是指，不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；该商品房不符合合同约定的交付条件；甲方拒绝出示《竣工验收备案登记证》及两书或出示不齐全的。乙方以其他任何理由或因乙方原因未按期履行收房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，除因房屋主体结构质量不合格以外，乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。在交付该商品房时，甲方应当与乙方共同查验收房。收房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕收房手续，否则视为房屋已交付。乙方已知晓并同意甲方委托万盛源公司所在项目成立业主委员会之前对本合同项下房屋提供前期物业管理服务，对物业进行统一管理，物业管理费收费标准为住宅3.5元/平方米·月。如因市场行情变化或其他形势变更导致物业服务费用及其他相关费用调整的，由物业服务公司与乙方或本项目业主委员会自行协商处理。乙方确认甲方已在销售现场将其与物业服务企业签署的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》全部条款及内容向乙方展示，乙方知悉并遵守前述文件。乙方应当在签订合同的同时签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》。另查明，孙海银就涉案房屋已支付国美公司购房款的首付款为1139616元。庭审中，孙海银举示了《房屋销售宣传册一页》、《图片》，拟证明国美公司在销售涉案房屋时曾承诺电梯口区域为孙海银私家花园，且有通道可以通向电梯，而实际则存在通向电梯的通道被围墙阻断的情形，导致孙海银无法接房入住。国美公司认可《房屋销售宣传册一页》的真实性，但不认可《图片》，并表示孙海银对《房屋销售宣传册一页》存在认识错误，国美公司对孙海银并未作出相关承诺。庭审中，孙海银表示阻断通向电梯通道的围墙已被拆除，但拆除时间为2019年6月13日至6月25日期间，故，阻断通向电梯通道的围墙曾经存在过这一事实仍然导致了孙海银未能顺利接房。庭审中，孙海银举示了《委托合同》、《发票》、《招商银行电子回单》，拟证明本案中孙海银所支付的律师费金额。国美公司对前述证据真实性均认可，但不认可其关联性，并表示双方并未约定律师费由国美公司承担，也无法律规定国美公司应承担律师费用。庭审中，国美公司举示了《整改记录表》、《照片》，拟证明国美公司已于2019年4月19日完成对本案所涉房屋地板空鼓、门框等问题的整改。《整改记录表》载明，涉案房屋存在七项整改内容，具体包括客厅地面大面积开裂空鼓、客厅阳台地漏堵塞、一层入户门框松动（右边）锁体下方补漆、一层入户门左边扇下方地锁打不开、负一层滑门中间承重墙上半部不直需重做、负一层排污管进度加快、负一层滑门中间那扇左边锁打不开，上述整改内容提出时间为4.12，要求完成时间为4.19。孙海银认可上述证据的真实性，并表示关于所涉房屋地板空鼓、门框等问题现虽已整改完毕，但上述证据不能证明整改完成的时间为2019年4月19日，因为该时间点仅为要求完成整改的时间，且，在孙海银于2019年6月25日到涉案房屋现场与国美公司协商时，上述问题并未整改完毕，表明涉案房屋仍未达到接房条件。对于具体整改完毕的时间，孙海银表示并不清楚。庭审中，国美公司举示了《前期物业管理服务合同书》、《业主临时管理规约》、《重庆市工商行政管理局江北区分局格式合同文本备案告知书》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》、《重庆市商品房预（销）售明码标价基础信息公示牌（表）》，拟证明物业费标准已经过备案确认。孙海银认可上述证据真实性，但不认可其证明目的。庭审中，国美公司举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《交房通知书》、《EMS快递单》，拟证明国美公司按照合同约定完成涉案房屋交付，交付日期应认定为交房通知书中所载明的2019年1月12日。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明涉案房屋竣工验收时间为2018年12月28日，备案登记时间为2019年1月3日。《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》载明为国美公司就涉案房屋所制作。《交房通知书》、《EMS快递单》载明，国美公司于2019年1月5日通过EMS向孙海银邮寄《交房通知书》，该《通知书》内容为国美公司告知孙海银于2019年1月12日交房。孙海银认可上述证据的真实性，但表示国美公司从未向其交付《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《交房通知书》，且，根据国美公司举示的《整改记录表》所载明的内容，涉案房屋并不具备接房条件，故，孙海银表示国美公司不能仅以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为由，证明涉案房屋符合接房条件，即，孙海银有权拒绝接房。国美公司则陈述，因孙海银没有来接房，因此没有交付上述“两书一证”。庭审中，孙海银表示对涉案房屋主体结构的质量没有异议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，孙海银与国美公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照约定履行合同义务。关于孙海银要求国美公司限期对涉案房屋地板空鼓部分及门框开裂进行整改的请求，鉴于双方在庭审中均确认地板空鼓部分及门框开裂等问题已经整改完毕，故，孙海银要求对前述内容整改的请求已无事实依据，一审法院对孙海银相应请求不予支持。关于孙海银请求确认涉案商品房物业服务费为3.5元/平方米的请求，根据孙海银与国美公司所签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于物业费的约定及国美公司举示的《前期物业管理服务合同书》、《业主临时管理规约》、《重庆市工商行政管理局江北区分局格式合同文本备案告知书》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》、《重庆市商品房预（销）售明码标价基础信息公示牌（表）》所载明的内容，可以确认万盛源公司负责涉案房屋所在小区的物业的管理，并向小区业主收取相应的物业费用，即，对于孙海银，国美公司并非其涉及物业费的物业合同的合同相对方，且，本案并非物业合同纠纷，故，对于孙海银所主张确认物业服务费标准的请求，一审法院不予支持，孙海银可就相关事实另案诉讼解决。关于孙海银要求国美公司支付逾期交房违约金的请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据孙海银与国美公司在《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中关于接房的约定及国美公司所举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《交房通知书》、《EMS快递单》所载明的内容，一审法院确认孙海银应按照约定于2019年1月12日接房，又因国美公司与孙海银在《重庆市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2018年12月31日，而国美公司未按约通知孙海银接房，已构成违约，应承担相应违约责任，故，对于孙海银要求国美公司支付逾期交房违约金的请求，一审法院以1139616元为基数，从2019年1月1日起至2019年1月12日止，按照日万分之一计算的标准予以支持，对于孙海银超出上述部分的请求，一审法院不予支持。关于孙海银抗辩曾存在通向电梯的通道被围墙阻断的情形及存在地板空鼓门框开裂等情形致使逾期交房的意见，孙海银举示了《房屋销售宣传册一页》、《图片》拟加以佐证，并表示根据国美公司举示的《整改记录表》所载明的内容，亦可证明涉案房屋接房条件未成就，但，一审法院认为，现孙海银在庭审中明确表示对涉案房屋主体结构的质量没有异议，且，本案已查明的涉案房屋的地板空鼓门框开裂问题，根据孙海银与国美公司在合同中的约定应属于国美公司应承担的保修责任范畴，而关于通向电梯的通道被围墙阻断的问题，即使属实，亦不属于孙海银与国美公司所签订的合同中所约定的孙海银可以拒绝接房的正当理由，综上，国美公司抗辩的理由均非法律规定或双方约定的孙海银可以拒绝接房的理由，一审法院由此对孙海银该项抗辩意见不予采纳。关于孙海银要求国美公司承担律师费的请求，现孙海银举示了《委托合同》、《发票》、《招商银行电子回单》拟加以佐证，但即使上述证据均属实，亦不能证明双方曾就律师费进行过约定，故，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、国美公司于本判决生效之日起五日内向孙海银支付逾期交房违约金（以1139616元为基数，从2019年1月1日起至2019年1月12日止，按照日万分之一计算）；二、驳回孙海银的其他诉讼请求。案件受理费383.7元，减半收取191.85元，由孙海银负担166.85元，由国美公司负担25元。二审中，双方均未举示新证据。审理中，国美公司对孙海银在二审程序中增加的诉讼请求不同意调解，也不同意本院一并审理。二审审理查明：2020年6月15日，原重庆中房房地产开发有限公司更名为重庆国美房地产开发有限公司。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，对于孙海银提出的第2项、第3项上诉请求，属于二审中新增加或变更的上诉请求，国美公司不同意调解或二审一并审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院不予审理，孙海银可另行主张权利。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：1.孙海银请求确认物业管理费金额的诉请是否属于本案审理范围。2.国美公司承担逾期交房违约金的计算基数及计算期间。3.国美公司应否承担孙海银的律师费。根据已查明的事实，孙海银同意国美公司委托“万盛源公司”提供前期物业管理服务，物业费3.5元/平方米。孙海银请求确认物业管理费金额,仅是对案件事实的确认，不是对争议的民事法律关系进行确认，不构成确认之诉，本院对该请求不予支持。根据《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《交房通知书》、《EMS快递单》所载明的内容，案涉房屋已达交房条件，孙海银应按照约定于2019年1月12日接房。即使存在地板空鼓、门框开裂、通道被阻断等问题，但根据合同约定应属于国美公司承担的保修责任范畴，孙海银不能以此作为拒绝接房的理由，孙海银的上诉理由不能成立。因双方约定交房时间为2018年12月31日，国美公司迟延交房，已构成违约，一审法院根据孙海银的诉讼请求，以1139616元为基数，从2019年1月1日起至2019年1月12日止，按照日万分之一的标准计算违约金正确。由此给孙海银造成的损失，孙海银可另诉主张。孙海银关于律师费的诉讼请求无事实依据亦无法律规定，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383.7元，由孙海银负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年九月二十二日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜