呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初2955号原告：呼和浩特市天辰物业服务有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区石羊桥南路五里营小区**楼**商铺。法定代表人：李存虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史慧春，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：吕云霞，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司（以下简称天辰物业公司）与被告吕云霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天辰物业公司的委托诉讼代理人史慧春、被告吕云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费4017.5元（房屋面积为83.7平方米，每月0.8元/平方米，时间从2014年10月1日至2019年10月1日，每年803.5元，共5年为4017.5元），二次垃圾清运费每年60元，共5年为300元，楼道灯费每年80元，共5年为400元，以上总计4717.5元；判令被告立即支付原告以4717.5元为基数，从2015年1月1日起至被告实际支付欠款之日止发生的违约金，违约金按万分之五每日计算；诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月1日原告进驻现代华城一区住宅小区进行物业服务，2014年11月1日，原告与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司签订《现代华城一、二期前期物业服务协议》，约定由原告为现代华城小区提供有关公共部分维护、养护、管理等物业服务，并约定物业费每平方米0.8元，二次垃圾清运费60元/年，楼道灯费80元/年。原告依据协议向该小区提供了物业服务，小区内出现的应当由开发商更换、维修的设施设备，在开发商拖延不处理的情况下，为保证业主的正常使用，原告物业公司自行垫付也进行了更换、维护，原告已经尽到全部服务义务。被告系该小区12号楼4单元602室业主，被告在享受物业服务的同时迟迟不给予缴纳物业费，经原告多次催要，仍拒绝缴纳物业费，其行为已经严重违约，影响原告对小区的管理，侵害了物业公司的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告吕云霞辩称，首先，天辰物业与开发商签订的合同，从未在小区内公示过，之前的物业是昕亿达物业公司，收取我的的装修押金1000元，都顶到了后期的物业费（2013年11月8日-2014年11月8日），天辰物业属于后期物业，没有和我签订任何服务合同，只和开发商签订，对于我业主来说不具备法律效力，按照内蒙古呼房办（2006）年109号文件任何收取费用必须出示机关机构收费和备案，天辰物业公司没有出示许可和批文，我们认为不合法。根据收费与服务对等的原则，天辰物业服务太差，表现以下几个方面。第一卫生方面：5栋楼1个保洁，一周打扫一次，楼道杂物到处乱放，院内卫生问题也是一样。垃圾在2018年之前没有垃圾箱，垃圾随地成堆，很久才清理一次。第二治安安保方面：天辰物业承接的一期和三期，保安人员只有三个。我不交物业费的主要原因是楼门损坏，不维修，不处理。二次垃圾清运费我不同意支付，根据呼和浩特市房产管理局文件呼房办（2006）109号关于禁止对各个开发售楼项目额外收取费用的通知，不得向购房户收取的费用，其中包含垃圾清运费。不同意支付楼道灯费，坏了不换不休，灯也不亮。如发生更换问题，都是我们自己更换。不同意支付违约金，我们没有签任何合同。物业收费不透明，收费标准没有进行公示，服务项目不透明，我认为原告收费不合理、不合法，物业的管理人员是否有相应的管理资质，我不清楚。私自更换服务公司和法人没有向业主公示。物业服务标准不符合经济适用房的收费标准。变相更换门禁卡，私自收费。物业公司私自圈地搭建小院，私自出售。地。地面坍塌予维修。水管经常损坏，物业公司没有通知相关部门，在停水的时候，禁止向没有交费的业主打水。小区楼门楼宇对讲多年没有维修。本院认为，基于庭审查明的事实，2012年10月被告吕云霞领取钥匙，2013年1月入住现代华城一期××楼（建筑面积为83.7平方米）房屋，成为该小区业主。2014年11月1日，原告（合同乙方）与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《现代华城一、二期前期物业服务协议》，约定由原告为现代华城小区提供的公共性物业管理服务的主要内容为：物业共用部位的维护、养护、管理；物业公用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费用约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式，其中低层住宅物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米，该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于管理服务人员工资、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常维护运行、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护、物业管理区域公共秩序维护等费用的支出。并约定未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备（如公共照明）运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。业主及物业使用人违反合同规定，未能按时如数缴纳物业费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另，业主每年每户应交纳二次垃圾清运费60元。2014年11月1日开始，原告为被告进行物业管理服务。被告2014年11月1日至2019年10月1日拖欠原告物业费未付。另被告在此期间的二次垃圾清运费及楼道灯费未向原告交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告天辰物业公司与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司签订的《现代华城一、二期前期物业服务协议》对被告具有约束力，被告与原告形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。原告为被告提供物业服务，被告作为业主应按物业服务合同的约定支付未付的物业费，原告对于被告提出的问题也应进一步完善，双方应相互理解，相互沟通。物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化等方面，业主长期拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，形成恶性循环，长远损害的是全体业主的合法权益，业主应向原告主动履行交纳物业费的义务，以便于物业服务能够顺利进行，最终维护双方的利益。被告应交纳拖欠的物业服务费为83.7平方米×每月0.8元/平方米×59个月（2014年11月1日至2019年10月1日）为3951元，庭审中，被告提供的证据材料显示，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对原告天辰物业公司应收取的物业服务费予以酌减，按应交物业费的85%收取为宜，即3951元×85%为3358元。二次垃圾清运费，被告应交纳295元（2014年11月1日至2019年10月1日，每月5元计算）。楼道灯费属公共照明，依约应由业主分摊，但原告提出每年按80元收取，无事实依据，本院酌情按每年每户20元收取予以支持，被告应向原告支付楼道灯费100元，其他的不予支持。原告请求从2014年10月1日计算收取物业费及二次垃圾清运费的主张，因未向法庭提交已于2014年10月1日开始进行了物业服务的证据材料，故对原告合理部分请求予以支持，其他的不予支持。原告提出的违约金问题，因本案被告不具有故意违约的情形，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吕云霞于本判决生效后五日内向原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费3358元（83.7平方米×每月0.8元/平方米×59个月×85%）、二次垃圾清运费295元、楼道灯费100元。二、驳回原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕云霞负担。本判决为终审判决。审判员 张丽二○二○年九月十四日书记员 高旭附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。