河北省唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0627民初2152号 原告：北京绿地京华置业有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路**。 法定代表人：潘伟，公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：赵建英、王梦娟，北京市中伦文德律师事务所律师。 被告：王亚敏，女，1981年10月3日生，汉族，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：张海峰，河北衡尊律师事务所律师。 第三人：万源众邦控股（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼3903。 法定代表人：董云鹏，公司总经理。 第三人：董云鹏，男，1973年1月3日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 原告北京绿地京华置业有限公司与被告王亚敏、第三人万源众邦控股（集团）有限公司、董云鹏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告北京绿地京华置业有限公司委托诉讼代理人王梦娟、被告王亚敏委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼，第三人万源众邦控股（集团）有限公司、第三人董云鹏经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 北京绿地京华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决河北省唐县人民法院执行机关立即中止对坐落于北京市朝阳区产的拍卖程序；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院在执行（2019）冀0627执351号案件中，查封、拍卖坐落于北京市朝阳区房产，上述房产的所有权登记在原告即北京绿地京华置业有限公司的名下，上述房产不属于第三人万源众邦控股（集团）有限公司的名下，因此贵院执行机关应立即中止执行、停止拍卖程序。根据《最高人民法院关于人民法院法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”现原告与第三人万源众邦公司之间的商品房买卖合同的解除事宜已经在北京市朝阳区人民法院的审理过程中，因此在此期间，贵院的执行机关应中止对涉案房屋的执行程序，不能对涉案房屋进行拍卖等处置。 根据《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要—关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》第11条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的不动产、特定动产及其他财产权，已经支付全部价款并实际占有，尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以预查封、扣押、冻结。预查封、扣押、冻结期间，买卖合同依法解除的，人民法院应当解除预查封、扣押、冻结，但可以执行被执行人因该合同法律关系形成的对该第三人的债权。预查封期间，在产权未过户登记到被执行人名下之前，人民法院不得对该财产进行处置，但第三人同意处置的除外。”因此，该案中贵院的执行机关对于涉案房屋可以采取的是预查封的措施，而预查封不发生实际查封的效力，不可以对涉案房产采取拍卖等处置措施，请求贵院立即中止对涉案财产的拍卖程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，“因案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。本案中，执行法院为河北省唐县人民法院，故河北省唐县人民法院依法享有对于本案的管辖权。原告的各项请求均有法律依据，为维护自身合法权益向贵院提起诉讼。 本案在审理过程中，北京绿地京华置业有限公司向本院提出将诉讼请求第一项变更请求依法判决不得执行坐落于北京市朝阳区产。 王亚敏辩称，1、唐县人民法院（2019）冀0627执351号执行裁定书是依照法定程序作出的执行处理行为，符合法律规定；2、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，原告要求停止强制执行措施没有法律和事实依据。2015年12月29日，第三人万源众邦控股（集团）有限公司与原告签订了四份《北京市商品房预售合同》，合同约定交款方式为一次性付款，交房时间为2015年12月31日。合同签订后，第三人万源众邦控股（集团）有限公司向原告转账支付了首付款共计6800万元，剩余房款6800万元以按揭贷款方式支付，第三人万源众邦控股（集团）有限公司已经支付了全部购房款，并非《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定的“已经支付部分价款”的情形。该合同中未约定保留所有权，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”本案执行标的为不动产，不适用所有权保留的规定。针对原告提出其与第三人万源众邦控股（集团）有限公司之间的商品房买卖合同的解除事宜正在北京市朝阳区人民法院进行审理一事，原告未提交证据证明上述房产是其他法院或者仲裁机构正在审理的案件争议标的物。同时原告所依据的《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要—关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》不属于经过全国人大常委会授权可以作出的司法解释，亦不属于法律法规范畴，并不具有法律效力。3、原告并非执行标的物的实际所有权人，对执行标的不享有足以排查强制执行的民事权益。第三人万源众邦控股（集团）有限公司已经支付了全部购房款，同时与原告签订了《北京市前期物业服务合同》，享受业主服务待遇，原告已经将上述房产交付，合同履行完毕。在第三人万源众邦控股（集团）有限公司与他人的民间借贷纠纷经过北京市昌平区人民法院审理中，依据《和解协议书》达成了北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初245号《民事调解书》，该《和解协议书》第一条约定：“陈亚敏、万源众邦控股（集团）有限公司均同意将北京市昌平区人民法院查封的被执行人万源众邦控股（集团）有限公司位于北京市朝阳区产出租给北京市太阳谷康体休闲中心，用租金偿还陈亚敏的借款直至本案全部执行完毕”，由此可见，万源众邦控股（集团）有限公司已经实际占有涉案房产并收取租金，为上述房产的实际所有权人，原告对上述房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告对位于北京市朝阳区的房产不享有任何权利，其提出的执行异议没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人万源众邦控股（集团）有限公司、董云鹏未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持自己的主张提交证据有：1、北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84028号民事调解书，证明唐县人民法院执行涉案房屋的合同依据《商品房买卖合同》已经解除，第三人万源众邦控股（集团）有限公司自始至终就不是涉案房屋的所有权人，对房屋不享有依据合同产生的物权期待权，法院执行涉案房屋缺乏依据。2、中华人民共和国不动产权证书京（2018）朝不动产权第××号复印件一份，证明原告是涉案房屋的开发企业，同时截止目前是涉案房屋的所有权人，有权请求排除对涉案房屋的执行。 被告王亚敏对原告的证据质证为1、对证据1的合法性有异议，第三人万源众邦控股（集团）有限公司购买原告的涉案房产，双方签订了购房买卖协议，并按协议内容履行了付款义务和交房程序，该合同在北京房管部门进行了网签备案登记。第三人万源众邦控股（集团）有限公司贷款支付了购房尾款6800万元，由原告对该笔贷款进行担保。在第三人万源众邦控股（集团）有限公司欠下巨额债务无力偿还，涉案房产被查封的情况下，原告面临着承担保证责任的情况下，与第三人万源众邦控股（集团）有限公司解除购房合同，在此情况下达成的调解协议具有以利用法律文书的形式躲避责任，存在虚假诉讼的嫌疑。故被告对证据1有异议，请求法院不予采信。原告提交的证据2系初始登记证书，随着房屋买卖合同的网签备案、交付房款、接受房屋，所有权已由第三人万源众邦控股（集团）有限公司取得，该证据不能达到原告主张的证明目的。 被告王亚敏提交证据有1、《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》复印件一份，证明第三人万源众邦控股（集团）有限公司在2015年12月29日与原告签订了《房屋买卖合同》，购买了位于北京市朝阳区房产，合同约定交房日期为2015年12月31日，交款方式为一次性付款。同时第三人万源众邦控股（集团）有限公司与原告签订了《北京市前期物业服务合同》，享受业主服务待遇，万源众邦控股（集团）有限公司已支付全部购房款，原告已将涉案房产交付，房屋买卖合同履行完毕。2、万源众邦控股（集团）有限公司营业执照复印件一份，证明被执行人董云鹏为第三人万源众邦控股（集团）有限公司的法定代表人的事实。3、《执行笔录》复印件一份，执行员王庆龙于2019年6月11日在北京市朝阳区望京对被执行人董云鹏的执行做了笔录，证明涉案购房款已全部支付的事实。4、（2019）京0114民初245号民事调解书和《和解协议书》复印件各一份，证明第三人万源众邦控股（集团）有限公司已经实际占有并收取租金，系位于北京市朝阳区产的实际所有权人，原告对涉案房产不享有任何权利。 原告对被告王亚敏提交的证据质证为1、对证据1的真实性认可，对证明目的不认可，合同并未履行完毕，仍登记在原告名下。对证据2的真实性认可，但与本案无关，证据3的真实性无法核实，证据4中关于涉案房产是否出租我们不清楚，但无论是否出租，房产的所有权始终登记在原告名下。 第三人万源众邦控股（集团）有限公司、董云鹏未提交证据，亦未到庭参与质证，视为对其权利的放弃。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84028号民事调解书的真实性本院予以采信，但对其证明目的不予认可。2.对被告王亚敏提交的《执行笔录》的真实性予以认定；3.对被告王亚敏提交的证据（2019）京0114民初245号民事调解书和《和解协议书》因其系复印件，本院不予认定。结合举证质证及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2015年12月29日，第三人万源众邦控股（集团）有限公司与原告北京绿地京华置业有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了原告开发的位于北京市朝阳区房产，合同约定付款方式为买受人于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款计人民币17126669元（含已付定金），剩余房价款计人民币1711万元以按揭贷款方式支付。交房时间为2015年12月31日。合同签订后，第三人万源众邦控股（集团）有限公司按照合同约定付清购房款，北京绿地京华置业有限公司依约将涉案房屋实际交付第三人万源众邦控股（集团）有限公司占有使用。《北京市商品房预售合同》已网签备案，因政府不动产登记系统原因导致未办理不动产权属登记，涉案房屋仍初始登记在原告名下。原告北京绿地京华置业有限公司在第三人万源众邦控股（集团）有限公司向银行贷款提供保证。 本院在执行（2019）冀0627执351号案件中，查封、拍卖位于北京市朝阳区房产过程中，北京绿地京华置业有限公司以案外人的身份提出书面异议，经本院审查于2019年10月31日作出（2019）冀0627执异26号裁定，驳回了北京绿地京华置业有限公司的异议请求。原告北京绿地京华置业有限公司于2019年11月19日提出案外人执行异议之诉纠纷，请求法院判决不得执行于北京市朝阳区房产。 另，2020年1月21日，北京绿地京华置业有限公司与万源众邦控股（集团）有限公司达成（2019）京0105民初84028号民事调解书，双方协议解除了《北京市商品房预售合同》，协议约定万源众邦控股（集团）有限公司将位于北京市朝阳区房产返还给北京绿地京华置业有限公司。 因新冠肺炎疫情，本院于2020年2月5日作出（2019）冀0627民初2152号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。 本院认为，合同双方应当坚持诚实信用的原则。北京绿地京华置业有限公司与万源众邦控股（集团）有限公司就涉案房产签订了房屋买卖合同且已经实际履行，万源众邦控股（集团）有限公司应为涉案房产的实际权利人，其拥有对涉案房产的物权期待权。北京绿地京华置业有限公司应当本着诚实信用的原则及时为购房者办理《房屋所有权证》。北京绿地京华置业有限公司作为涉案房产的开发企业，其对涉案房产进行的初始登记不同于一般意义上的物权登记。初始登记是指土地登记机关对土地所有权、适用权和他项权利进行的统一登记，其主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料，且没有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》，只有开发商进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。可见，初始登记是《房屋所有权证》办理中的一个过程，商品房被销售后，在购房者支付了全部价款且房屋被实际交付的情形下，其不能用于对抗购房人，即房屋的实际权利人。《北京市商品房预售合同》中未约定原告北京绿地京华置业有限公司保留涉案房产的所有权，故原告主张的《最高人民法院关于人民法院法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条并不适用。北京绿地京华置业有限公司与万源众邦控股（集团）有限公司达成房屋解除协议系在本案审理过程中，因双方明知本案正在审理过程中，故双方达成的调解协议对本案不发生法律效力，即原告北京绿地京华置业有限公司的执行异议之诉理由不成立。综上所述，依照《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告北京绿地京华置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费106492元，由原告北京绿地京华置业有限公司负担（已缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  冯立安 审 判 员  张瑞珍 人民陪审员  田胜端 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  贾 明 书 记 员  石阿娟