吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3194号 原告：李明州，男，1963年7月17日出生，户籍所在地山东省龙口市。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。 法定代表人：蓝踊康，助理总监。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 原告李明州与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明州的委托诉讼代理人辛立成，被告吉林亚琦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明州向本院提出诉讼请求：一、依法要求被告继续履行双方所签订的商品房买卖合同所约定的义务，被告立即给原告办理该房屋的产权证照，房屋坐落：吉林市船营区XXX号；二、被告应向原告支付房屋以本金1,422,524.00元为基数计算的利息，自2017年8月28日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率为5.9%计算，暂计算利息10万元至实际办理房屋产权证之日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月28日原告与被告签订商品房买卖合同两份，合同第三条约定，原告购买被告自行开发坐落于XXX号，建筑面积138.17平方米；第六条约定每平方米单价为5,147.73元，房屋总价款为711,262.00元，另一套098号建筑面积138.17平方米；第六条约定每平方米单价为5,147.73元，房屋总价款为711,262.00元。合同签订后，原告如数给付了被告1,422,524.00元。被告将该房屋交付了原告，由于该房屋经消防检查不合格，不具备开业条件不得营业，况且该房屋存在质量问题，原告对该房屋质量问题保留诉权，另案告诉。同时被告向原告承诺“在交齐房款和进户费后24个月内，甲方（被告）负责给乙方（原告）办理房屋产权证”，故此，被告应承担违约责任和利息损失及该房屋所产生的其他费用原告不予交纳。原告为了维护其合法权益，故诉至法院。 亚琦公司辩称，一、被答辩人第一、二项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。被答辩人第一项诉讼请求要求答辩人继续履行商品房买卖合同，给被答辩人办理该房屋的产权证照、第二项诉讼请求要求答辩人支付因逾期办理房权证书的银行同期贷款利息。1.答辩人与被答辩人自签订商品房买卖合同后，答辩人一直欲为被答辩人办理商品房屋产权证书，但因案涉房屋目前尚未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋所有权登记的条件，因此，被答辩人要求答辩人配合办理房证的诉讼请求不应支持。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被答辩人第二项诉讼请求所依据的便是本条司法解释，但是需要注意的是，该条司法解释适用的情况是双方对于逾期办理房屋权属证书没有特殊约定的情况，而在本案中，答辩人与被答辩人对于逾期办理房权证书事项时有明确约定的，在双方签订的《商品房买卖合同》中第八章第二十条关于“房屋登记”处约定：“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理，2.出卖人继续协助办理”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据上述法律及双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，如果答辩人未能在房屋交付之日起500日内为被答辩人办理房权证书的，应当继续协助办理。这是答辩人与被答辩人之间的特殊约定，合同依法成立生效，双方当事人都应当受合同条款的约束，因此，答辩人应当继续为被答辩人办理涉案房屋的房权证书，被答辩人要求答辩人支付逾期办理房证的银行同期利息属于违背契约精神，无视双方签订的合同条款，同时也不符合法律规定，因此，应当依法予以驳回。二、按民法总则规定的三年的诉讼时效，被答辩人诉讼请求均已超过了法定的诉讼时效，原告诉讼请求不应该得到法律的支持。综上所述，原告的两项诉讼请求没有事实根据且缺乏法律依据，其诉讼请求应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，李明州（买受人）与亚琦公司出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXX）两份合同。合同约定：李明州购买亚琦公司开发的位于吉林市船营区XXX号，建筑面积138.17平方米；第六条约定每平方米单价为5,147.73元，房屋总价款为711,262.00元，另一套XXX号建筑面积138.17平方米；第六条约定每平方米单价为5,147.73元，房屋总价款为711,262.00元。房屋交付日期：2016年9月7日前。合同中第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理（由出卖人继续协助办理）。同日，亚琦公司（甲方）与李明州（乙方）签订《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》（以下简称协议书），约定：全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，甲方负责给乙方办理房屋产权证；双方承诺2016年5月1日开业，如因甲方承诺未做到影响2016年5月1日开业，甲方赔偿所有签完协议乙方每户10万元。如因乙方承诺未做到位影响2016年5月1日开业，则乙方赔偿甲方5万元。协议书中还约定了其他权利义务。2015年9月4日，亚琦公司向李明州开具销售不动产统一发票（发票号：XXX、XXX），载明：销售的不动产位于吉林市船营区XXX号两套，建筑面积138.17平方米，购房款为711,262.00元，两套总计购房款1,422,524.00元。《商品房买卖合同》签订后，李明州办理了商品房备案登记及房屋入户相关手续。2016年5月1日，亚琦公司举行亚琦国际商贸城试营业庆典活动。截至庭审结束时，案涉房屋因未在房产部门办理初始登记，尚不具备办理房屋产权证条件，李明州于2020年8月5日向本院提起诉讼。 认定以上事实的证据有原告提供的商品房买卖合同、五一开业协议书、销售不动产发票两张、收款专用收据、吉林市商品房合同备案信息查询结果、吉林市公安局消防支队行政处罚决定书等在案佐证。 本院认为，李明州与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于亚琦公司主张的办理案涉房屋所有权登记问题，因案涉房屋目前在房产部门尚不具备办理房屋所有权登记条件，故李明州要求亚琦公司协助办理房屋所有权登记的诉请，本院无法支持，李明州可在案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件时再行主张权利。关于逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》中约定，全款的业主，在交齐房款和进户费后的24个月内，亚琦公司负责给李明州办理房屋权属证书。庭审中，双方当事人均认可李明州于2015年交齐房款，于2015年12月26日交齐进户费，根据上述约定，办理房屋权属登记期限的届满之日为2017年12月26日。李明州至今未能取得案涉房屋权属证书，已超过协议中约定的办理房屋所有权登记的期限，亚琦公司构成违约。李明州要求亚琦公司承担逾期办证的违约责任，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，双方未就违约金数额及标准进行约定，李明州要求亚琦公司按照年利率5.9%标准计算违约金，符合上述司法解释的规定，本院对该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李明州逾期办理房产证的违约金，以1,422,524.00元为基数，自2017年12月26日起，按年利率5.9%标准计算至实际办理房屋产权证之日止； 二、驳回原告李明州的其他诉讼请求。 被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,251.00元（原告李明州已交纳），由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担。于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  裴广厚 二〇二〇年九月十日 书记员  姜 帆