河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4053号上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1986年2月23日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：梁莎莎，河南卫宪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈尧，男，1965年10月26日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：张青，女，1964年1月19日出生，汉族，住新乡市，系陈尧之妻。上诉人王丽娜与被上诉人陈尧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，王丽娜委托诉讼代理人梁莎莎，陈尧及委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽娜上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0702民初3363号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费用由陈尧承担。事实与理由：1、双方签订房屋买卖合同，王丽娜已经按照合同约定履行了交付首付款的义务，法院却以房屋暂时无法办理房产证属于不可抗力解除合同，一审庭审时王丽娜提出法院以不可抗力解除合同是适用法律错误，且另案以未经质证的证据作为定案依据存在程序违法问题；2、原审法院未经调查自行认定房屋价格，于法无据；3、原审王丽娜申请调取涉案房屋办证情况，原审未开具调查令，未说明理由，程序违法。陈尧辩称：1、双方签订房屋买卖合同后，因不可归责于陈尧一方的责任造成房屋无法过户，由此证明陈尧在履约过程中不存在过错，也不应承担违约责任；2、原审中王丽娜仅靠网上发布的信息来作为市场参考价是不严谨的，且未提出鉴定申请，原审依职权使用自由裁量权符合法律规定；3、王丽娜申请调取的证据与本案待证事实无关联性，原审未出具调查令程序合法。综上，王丽娜的上诉主张不能成立，应予以驳回。王丽娜原审诉讼请求：1、判令陈尧赔偿房屋差价损失200000元（暂计）；2、本案诉讼费用由陈尧负担。诉讼中王丽娜变更第一项诉讼请求为：判令陈尧赔偿房屋差价损失267060元。原审查明：另案陈尧诉王丽娜、新乡市鹏网房地产经纪有限公司（以下简称：鹏网公司）房屋买卖合同纠纷一案，原审于2018年7月11日作出（2018）豫0702民初175号民事判决书，认定：2017年1月7日，陈尧与王丽娜、鹏网公司签订新乡市二手房买卖合同一份，约定陈尧将其与张青共有的位于红旗区人民东路199号星海国际文苑9号楼1单元13层11301号房出售给王丽娜，总房款760000元（133.9平方米），付款方式为王丽娜于2017年1月7日交付定金20000元，鹏网公司代为保管，首付款30万元，3日内交付，剩余尾款在产权证办理下来后走银行按揭交付，双方还约定了其他有关内容。同日，王丽娜向陈尧支付定金20000元。2017年1月9日，王丽娜向涉案房屋共有人张青支付首付款共计30万元。因涉案房屋房产证未能办理，王丽娜未交付剩余房款。陈尧及鹏网公司称双方因房产证不能及时办理，不能银行按揭贷款，故于2017年10月协商更换付款方式为2017年10月先付10万元，剩余房款以其他房屋贷款付清，对此王丽娜不予认可，认为只是在商量，未形成一致意见。另查明，涉案房屋因双方剩余房款支付纠纷，尚未交付王丽娜。该判决书认为，双方及鹏网公司之间签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方签订房屋买卖合同之目的，之于卖房人一方来说，应系出售房屋并及时获取合理的约定价款，之于买房人一方来说，应系支付全部房款并取得房屋所有权及占用、使用、收益等权利。本案中，合同履行过程中，约定付款方式所载明的付款条件因不可归责于双方的原因未能及时实现且期限不明，双方虽经协商也未能就剩余付款方式达成书面一致意见，致使双方不能及时实现其合同目的，故对于陈尧要求解除双方于2017年1月7日签订的《新乡市二手房买卖合同》的诉讼请求，予以支持，同时陈尧应退还已经收取的房款30万元。并判决：解除陈尧与王丽娜于2017年1月7日签订的新乡市二手房买卖合同，同时陈尧于判决生效之日起七日内退还王丽娜购房款30万元。判决后，王丽娜提出上诉，本院于2018年11月30日作出（2018）豫07民终4116号民事判决书，认为，对于陈尧与王丽娜2017年1月7日签订的房屋买卖协议，双方均无异议，应予认定。双方约定在涉案房屋房产证办下来后，由王丽娜办理房屋按揭贷款，用于支付剩余房款，但未约定时间，由于他人原因致使房产证至今未办理下来，经双方于2017年10月协商解决，也不能达成一致意见，致使合同不能继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现陈尧以急需资金为由要求解除双方房屋买卖合同，符合我国法律规定，应予支持。合同解除后，王丽娜可以要求赔偿损失。并判决：驳回上诉，维持原判。现王丽娜诉至法院，要求赔偿损失。原审认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，王丽娜损失主要为可得利益损失，即为房屋差价损失，王丽娜根据合同解除后网上发布的售房信息，主张按照9000元/平方米的房价作为计算损失依据，陈尧对此不予认可，认为房屋价格在8000元/平方米左右，因王丽娜未申请对房屋价格进行鉴定，故原审根据双方意见及实际情况，酌定按照8500元/平方米作为计算房屋差价损失依据，该房屋差价即为378150元（8500元/平方米×133.9平方米-760000元）。因生效判决已经认定，案涉合同无法履行，系因不可抗力致使不能实现合同目的，故对于陈尧解除合同给王丽娜造成的损失，根据公平原则及本案情况，由陈尧承担50%的责任。在计算损失时，还应考虑王丽娜所付房款比例，本案中王丽娜所付房款比例为39.47%（300000元÷760000元），故陈尧赔偿王丽娜损失为74627.9元（378150元×39.47%×50%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条之规定，原审判决：一、陈尧于判决生效后十日内赔偿王丽娜损失74627.9元；二、驳回王丽娜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5306元，由王丽娜负担3823元，由陈尧负担1483元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于王丽娜主张的房屋价差问题。王丽娜提起本案诉讼，要求陈尧赔偿相应房屋价差损失，则王丽娜对己方主张，应提供充分证据加以证明。而从其提供的证据来看，其主张涉案房屋每平方米9000元来源于互联网卖方报价，不能据此证明涉案房屋的市场价格，原审结合双方意见及房屋情况，酌定按照每平方8500元作为计算房屋价差依据并无明显不当。关于王丽娜主张的原审程序违法问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。双方合同已经生效判决判令解除，王丽娜本案诉讼请求亦系要求陈尧赔偿房屋差价损失，王丽娜申请调取涉案房屋办证情况与本案不具有关联性，原审未予准许并无不当，至于王丽娜上诉主张的生效判决适用法律错误及程序违法问题，非本案的审理范围，王丽娜可另觅解决途径。综上，王丽娜的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4148元，由王丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年九月十八日书记员  刘 冬