辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1004民初572号原告：辽阳市和谐物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区百亿丽景茗城******东侧，统一社会信用代码：91211000MA0QCPDFXQ。法定代表人：喻强，系总经理。委托诉讼代理人：孙祥，辽宁德源律师事务所律师。被告：陈娟美，女，1969年9月5日出生，汉族，现住辽阳市宏伟区，系辽阳辽化医院干部。原告辽阳市和谐物业服务有限公司（以下简称和谐物业）与被告陈娟美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙祥、被告陈娟美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳市和谐物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费元2,387.3元、电梯费500元，二项合计2,887.3元。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的辽阳市宏伟区龙鼎祥和园小区的业主，依据原告与被告居住的小区物业委员会于2017年12月1日签署的《龙鼎祥和园小区物业服务管理合同》第十九条及第二十条的约定，被告应按照“住宅物业管理费为每月每平方米0.7元，电梯管理费每宅每户每年500元”的标准及时缴纳物业费。但被告从2018年1月1曰起一直未交物业管理费，虽经原告工作人员多次催促但未有结果。为维护自己合法权益不受侵犯，根据相关法律规定及双方约定，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告陈娟美辩称，1、原告与被告的合同主体不符，我于2018年11月从物业要到的合同是祥和园业委会跟辽阳天瑞物业管理有限公司（以下简称天瑞物业）签订的合同，跟原告不构成甲乙关系，原告没有资格与我追要物业费和电梯费。天瑞物业在2017年12月2日公示了一封致祥和园小区业主的一封信，明确表示天瑞物业自2017年12月1日起正式承接祥和园小区的物业服务工作，且2017年12月1日至2018年11月30日的物业费收据收款单位是天瑞物业。原告提供的合同服务期限也是2017年12月1日起，宏伟区龙鼎祥和园小区业委会同一时间与两个物业公司签订了同一服务时间的物业合同吗？我是否需要缴纳两份物业费呢？还是说天瑞物业与原告是一个物业公司，一个法人，一个工商税号，哪个是真哪个是假？我曾与2018年多次向物业索要物业合同，物业给我的合同是与天瑞物业签订的合同，那么请问原告的合同是什么时候签订的，当初与天瑞物业签订的合同怎么变成了与和谐物业签订的合同了,并且两份合同第33条均明确写明，本合同自签字之日起生效，天瑞物业、和谐物业与宏伟区龙鼎祥和园小区业委会签订的合同均无签字日期，合同还无法确定是否生效。2、辽阳物业管理条例实施细则第42条规定，物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。辽阳省物业管理条例第51条也规定，合同签订前业委会应当将拟签订的合同在管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。公示时间不少于十日。第52条也规定，提前解除合同的，提出解除合同的一方应当于60日前书面告知合同另一方，在物业管理区域显著位置进行不少于7日的公示，并书面告知物业行政管理部门、街道办事处或乡镇人民政府。天瑞物业、和谐物业的合同第32条也写明，如在合同期间内单方面终止合同的，应在60天前提出书面说明，那么请问，天瑞物业进驻前合同公示了吗？和谐物业进驻前公示了吗？3、天瑞物业进入前业委会调查是否同意物业进入，且签字时没有告知北门保安取消，如果告知取消门卫形成实际的开放小区，作为业主我会选择不同意物业入住，当初同意物业进入的签字属于欺骗业主的行为，欺骗下的签字应属于无效签字。天瑞、和谐两个物业及业委会没有按照辽阳物业管理条例实施细则第42条规定及2018年2月1日起施行的辽宁省物业管理条例第51条规定。4、合同第八条约定园区车辆管理及18条6点约定的保证消防通畅良好、物业未按合同履行管理职责，园区车辆占用消防通道，同时本小区消防状态，本小区一楼消防设施处于瘫痪状态，消防开关损害，如发生火灾消防车进入根本无法实施救援。5、合同第7条承诺的园区的封闭，现物业入住近3年依然没有实施整改，造成实际意义上的开放小区。6、合同中约定的保证环境卫生，物业没有按照合同履责，园区外围卫生由于门卫保安负责打扫，保安打扫卫生期间门卫处于无人值守状态，且物业未能做到合同约定的保证环境卫生的清洁。7、物业允许车辆进入园区，停放在业主车库上面，长期停车造成车库顶层漏水等问题物业表示不负责。8、物业说多次催缴物业费，与事实严重不符合，因未入住，偶尔一次看到门上粘贴一缴费通知书，姓名为吴晓峰，房间号为202、我的房屋为201，陈娟美，故以为是对面邻居的催费通知单。9、对二楼收缴电梯费有异议，本小区收缴物业费8年，一楼是免交电梯费、二楼是可以自愿选择是否缴纳电梯费的，且粘贴在门上缴费通知书上并无电梯费用，现在起诉缴费还包括电梯费，物业的收费是这么随意的吗，而且77栋2单元2楼的电梯按钮都被物业用硬塑料板封死了，间接说明二楼可以不使用电梯，不愿不能乘坐电梯还收取电梯费的行为属于强制不合理收费，尤其是对于并未入住的二楼住房收缴电梯费，属于恶意收费。10、还有一点说明，作为还未入住的业主的物业费缴纳，国内惯例是一般为合同约定收费标准的50-70%，山东省物业服务收费管理办法第17条规定，房屋空置半年以上，物业费减免至少40%，因本业主未入住，就物业缴纳问题希望法庭可以参照各个省市对于空置房的物业缴费惯例。物业进驻后，因为未按合同履行车辆管理和做好封闭小区的管理，业主多次向业主委员会和物业门卫提出意见，物业均采取不听不改的方法，一个有物业的小区，有门卫的房屋没有配备物业工作人员，外人随便进出，合同中的全封闭小区在哪，最为重要的是，作为消防通知管理的物业，任由私家车占用消防通道，业主的生命安全和财产安全受到严重的威胁，综上，物业没有按照合同履责，违约在先，并且对业主提出的整改意见置之不理，作为业主的我们，只能采取缓交物业费的方法才能有与物业面对面的机会，作为物业，三年来物业对于业主提出的任何问题均采取不听不解决的态度，完全没有按照合同约定履责，物业欠业主的是一份真诚的道歉及真诚的整改，希望法院公正的判决。本院经审理后认定事实如下：被告系宏伟区龙鼎祥和园小区78#-2-201房屋业主，房屋建筑面积142.1平米。本案诉讼中，原告提交的证据《龙鼎祥和园小区物业管理服务合同》写明：宏伟区龙鼎祥和园小区业主委员会（甲方）将龙鼎祥和园小区委托给乙方（原告）实施物业管理，委托管理期限为2017年12月1日起至2020年11月30日止。合同对双方权利义务、物业管理服务质量、费用、违约责任等也进行了约定。其中合同第三十三条约定“本合同自签字之日起生效”。合同落款甲方处加盖有辽阳市宏伟区龙鼎祥和园业主委员会公章，下方时间处为空白；乙方处加盖有辽阳市和谐物业服务有限公司公章，下方时间处为空白。本案诉讼中，原告提交的证据《物业公司联合重组股东会协议》的主要内容为：辽阳天瑞物业管理有限公司（甲方）、辽阳鼎嘉物业服务有限公司（乙方）、辽阳市和谐物业服务有限公司（丙方）于2017年3月15日经协商，就甲乙丙三方物业公司联合重组形成以下决议：一、三方一致同意辽阳天瑞物业管理有限公司、辽阳鼎嘉物业服务有限公司和辽阳市和谐物业服务有限公司董事会重组，原企业法人地位及名称不变；此前各公司承接的业务不变。此后开拓市场，承接业务均以辽阳天瑞物业管理有限公司名义经营。乙方、丙方公司根据债权债务清理以及合同履约实际适时注销。二、重组公司的股权构成：目前重组企业使用甲、乙方两个牌子，重组一个董事会，管理服务人员合署办公，财务统一管理。重组后丙方公司在完成债权债务清理后注销，股权变更为自然人喻强持有。完成企业重组过渡期后，根据本股东会议决议，原有公司业务自然退出，按照上述总比例分割变更为自然人股东。工商注册以股东会决议以及公司章程为准。三、公司重组过渡期的运行方式：1、公司重组过渡期自本协议签订之日起，到2018年6月30日止。此后公司各项业务一致使用辽阳天瑞物业管理有限公司名称和账户运作。2、过渡期内三方各自清理原公司债权债务，原有债务与重组公司无关。原辽阳市和谐物业服务有限公司自行清理债权债务，资产余额与重组公司无关。四、重组公司的管理与利润分配。1、重组公司（辽阳天瑞物业管理有限公司、辽阳鼎嘉物业服务有限公司）作为辽宁天瑞集团的子公司，自主经营，独立核算，自负盈亏；集团公司不收取任何管理费，但要按照国家政策法规经营，接受集团公司的监管，按照集团公司的规章履行责任和义务。2、本协议签订之日起，三方立即实行人员整合，……喻强任总经理。公司财务纳入集团公司财务中心统一管理，实行收支两条线的财务管理制度。其他管理、服务人员本着优胜劣汰、定岗定责的原则，由重组公司协商聘用。3、本着巩固现有业务，拓展服务范围的原则，过渡期内仍沿用原物业公司名义服务、收费。两公司运营成本和效益年终合并测算。新拓展的业务均由辽阳天瑞物业管理有限公司签约承接。原告法定代表人喻强在《物业公司联合重组股东会协议》全体股东签字处签名，协议落款时间为2017年3月15日。后原告与被告就物业费缴纳发生纠纷，原告遂诉至本院。上述事实，有原告提供的证据《龙鼎祥和园小区物业管理服务合同》、《物业公司联合重组股东会协议》及原、被告庭审陈述笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原告的证据《龙鼎祥和园小区物业管理服务合同》写明其对龙鼎祥和园小区物业委托管理期限为2017年12月1日起至2020年11月30日，其提供的证据《物业公司联合重组股东会协议》写明，2017年3月15日后，辽阳天瑞物业管理有限公司（甲方）、辽阳鼎嘉物业服务有限公司（乙方）、辽阳市和谐物业服务有限公司（丙方）三方一致同意辽阳天瑞物业管理有限公司、辽阳鼎嘉物业服务有限公司和辽阳市和谐物业服务有限公司董事会重组，原企业法人地位及名称不变；此前各公司承接的业务不变，此后开拓市场，承接业务均以辽阳天瑞物业管理有限公司名义经营，又原告的证据《龙鼎祥和园小区物业管理服务合同》第三十三条明确约定“本合同自签字之日起生效”，但该合同下方落款时间处为空白，而被告提供的证据辽阳天瑞物业管理有限公司与龙鼎祥和园小区业主委员会签订的《龙鼎祥和园小区物业管理服务合同》约定的辽阳天瑞物业管理有限公司对龙鼎祥和园小区物业委托管理期限亦为2017年12月1日起至2020年11月30日止，与原告的证据《物业公司联合重组股东会协议》约定的原告自2017年3月15日后承接业务均以辽阳天瑞物业管理有限公司名义经营相互印证。综上，原告的证据不能证明其与龙鼎祥和园小区业主委员会签订的《龙鼎祥和园小区物业管理服务合同》是否生效或何时生效，不能证明原告履行上述合同系以自己名义履行或是以辽阳天瑞物业管理有限公司名义履行、亦或自何时起到何时止以辽阳天瑞物业管理有限公司名义履行上述合同后又以自己名义履行合同等情形，原告提供的证据与其主张存在矛盾，原告的证据不充分，不能证明其主张，且被告亦不认可原告的合同主体资格，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的证据不充分，不能证明其主张，本院对其诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第三十三条、第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:驳回原告辽阳市和谐物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元(原告辽阳市和谐物业服务有限公司预交),减半收取25元,由原告辽阳市和谐物业服务有限公司负担。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇二〇年九月二十五日书记员  张瑞云本案裁判所依据的相关法律规定《物业管理条例》第三十三条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。