北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初19048号原告：张彦起，男，1960年8月18日出生，汉族，住北京市石景山区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张晖（系张彦起之女），女，1989年11月6日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。统一社会信用代码：91110107306516800D法定代表人：孙朝龙。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，汉族，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，汉族，住该公司宿舍。原告张彦起诉被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称：京汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彦起及其委托诉讼代理人张晖、被告京汉公司之委托诉讼代理人王**、韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彦起向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1271商品房（用途：车位）产权证书；2.判令被告立即按照合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定，支付原告违约金2507元；3.判令被告支付从2018年12月18日起未交付房屋所有权证书到原告实际获得车位产权证日期止，按商品房总价款250700元人民币按日计算万分之一的违约金给付原告赔偿，在原告取得不动产权证后，被告在5个工作日内支付给原告；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月19日与被告签订《北京市商品房预售合同（编号：Y1975626）》，以总房款250700元人民币购买被告开发的石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1271商品房（用途：车位）。合同第21条产权登记（一）初始登记约定，出卖人应在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2018年9月20日取得该商品房所在楼栋的权属证明。因被告未能在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金2507元。合同第21条约定，如因出卖人的责任，谬受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起支实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告于2016年12月28日将项目车位交付给原告使用。由于被告未在交付车位之日起720日内即2018年12月18日内交付给原告房屋所有权证书，并在期限届满至今仍未交付给买受人，故出卖人应按买受人取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，出卖人需在买受人取得所有权证书后5个工作日支付违约金。原告发起的诉讼行为是迫于被告的违约而实施，应当由被告承担诉讼费用。被告京汉公司辩称，一、被告严格按照合同约定及开发程序办理产权登记手续，由于政府政策原因产生延误，根据民法总则，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。根据双方合同约定，由于出卖人责任逾期办理产权登记的，需承担违约责任，被告在产权办理过程中无过错，不应承担诉讼请求中的违约责任。2017年3月，被告开始申办车位初始登记工作。但恰逢北京市国土资源局清查北京市房地产项目涉嫌商改住行为，2017年3月6日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发【2017】第112号)，公告规定，本公告发布之日起，开发企业将新开办的商业类项目改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地。石景山区也在清查范围之内，被告及石景山区所有开发项目的初始登记工作均被暂停，待国土资源局核实排除商改住嫌疑后继续办理初始登记。人民网2017年3月28日曾发布新闻，新规发布后，北京市住建委执法部门持续加强对商办类项目的执法检查，明令禁止将商办类项目擅自改变为居住用途，北京6个房地产开发项目涉嫌商改住违规被停网签。直至2018年5月，经过市国土资源局现场核查及资料手续核查，被告开发的拾景名苑项目彻底排除了商改住嫌疑，才准许办理产权登记工作。被告实际于2018年9月20日取得权属证明，在产权证申办过程中，被告没有过错，产权证延期也不是被告的原因，是由于政府清查涉嫌商改住行为，导致申办工作均暂停，此为不可抗力因素。根据法律规定，不可抗力免责。根据双方合同第二十一条约定，不是出卖人原因导致延期的，不承担违约责任。被告在产权办理过程中无过错，不应承担诉讼请求中的违约责任。二、被告按期交付车位，没有影响原告使用，没有给原告造成损失，违约责任过高，对被告不公平。被告按时交付车位，没有影响原告使用，没有给原告造成经济损失，且由于政府原因导致逾期办理产权证，不是被告原因造成，没有造成实际损失。《合同法司法解释二》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告没有过错且没有给原告造成损失，被告请求法院判决免于或减轻违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年11月19日，出卖人京汉公司与买受人张彦起签订合同编号为Y1975626的北京市商品房预售合同（以下简称预售合同），约定张彦起购买北京市石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1271号地下车位，涉案车位价款250700元。预售合同主要内容为：产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。(二)转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币(大写)。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。4、因买受人的责任，导致房屋所有权证书未能在上述期限内取得的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人按全部房价款万分之壹支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日内向出卖人支付。同日，张彦起缴纳250700元车位价款，京汉公司出具增值税普通发票。庭审中，双方均确认约定办理初始登记的时间为2017年12月31日前，实际办理的时间为2018年9月20日。京汉公司主张迟延办理初始登记的原因在于政府部门清查商改住行为暂停办证导致时间延迟，但未收到书面通知；张彦起称其购买的不是商改住，买的是车位，是被告自身原因导致。2016年12月28日京汉公司将涉案车位交付给张彦起使用，张彦起至今未取得涉案车位的不动产权证，2016年11月19日，张彦起缴纳转移登记代办费1085元（含服务费、登记费、印花税费）。另查，2020年2月24日，北京京汉邦信置业有限公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。上述事实，有北京市商品房预售合同、增值税发票、代办费收据等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，张彦起与京汉公司签订的预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依约履行。双方在预售合同中明确约定了应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的权属证明即完成初始登记，但实际办理的时间为2018年9月20日，京汉公司虽主张因政府原因导致未如期办理，但未能提供证据予以证明，故对其答辩意见不予采纳，根据合同约定：如因出卖方原因未按期取得的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本院对张彦起要求京汉公司支付逾期办理初始登记违约金的诉求予以支持。根据预售合同约定，张彦起为委托出卖人或出卖人指定的机构代办房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现涉案车位买受人在法定期限届满后未能取得房屋权属证书，被告京汉嘉信公司应配合张彦起办理转移登记，故对于原告主张的被告配合办理石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1271商品房产权证书的诉讼请求本院予以支持。被告京汉公司未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车库买受人自身的原因或登记机关原因所致，本院对张彦起要求京汉公司支付逾期办理转移登记违约金的诉求予以支持，张彦起应在涉案房屋交付之日（2016年12月28日）起720日（即2018年12月18日）内取得房屋所有权证书，故自2018年12月19日起京汉公司应支付违约金，但张彦起主张的起算日期错误，本院予以调整。对于京汉公司主张的违约金标准过高的意见，本院认为，双方预售合同约定的违约金标准为日万分之一，折合为年利率3.65%，故对此抗辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内支付张彦起迟延办理初始登记违约金2507元；二、北京京汉嘉信置业有限公司、张彦起于本判决生效后七日内相互配合办理石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1271号商品房转移登记手续（预售合同编号Y1975626、行政地址北京市石景山区体育场西街20号院11幢-1层-1271）；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内支付张彦起迟延办理转移登记违约金（自2019年12月19日起至张彦起实际取得不动产权证书之日止，以250700元为基数，按日万分之一标准计算）；四、驳回张彦起其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（张彦起已预交25元），由北京京汉嘉信置业有限公司负担（北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内直接给付张彦起25元，余款25元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年九月七日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪-