湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初778号原告：乔拥，男,1975年2月27日出生,汉族,农民，户籍地秭归县，现住秭归县，委托诉讼代理人：吴小华，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：秭归馨居物业有限公司，住所地秭归县茅坪镇滨湖路**，社会统一信用代码914205275627478194。法定代表人：熊桃，系该公司经理，委托诉讼代理人：鲁榛桢，男，1990年10月13日出生，汉族，系秭归馨居物业有限公司职工，户籍地秭归县，现住秭归县，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：梅丽莉，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告乔拥与被告秭归馨居物业有限公司（以下简称“馨居物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后,依法适用简易程序进行了审理。原告乔拥及其委托诉讼代理人吴小华、被告馨居物业公司的委托诉讼代理人鲁榛桢、梅丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔拥向本院提出诉讼请求：1.由被告赔偿原告财产损失计53110元（其中地板砖32块计20480元；电视柜、整体橱柜、酒柜、茶水柜、两间次卧室门套、两个挂衣柜、一袋米，计16630元；墙面合计10000元；两间次卧室木地板共6000元）。2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告居住在秭归县山水××小区Ｅ5—203室，被告系该小区的物业服务公司。2020年春节原告回老家归州镇过年，因新冠××疫情的发生，被隔离至2020年3月22日才返回山水龙城小区的住处，原告回该房屋时发现室内大量积水，房内地板砖、墙面、家具、木地板经水浸泡后发生开裂、变形。原告立即向被告报告，被告的鲁主管一行三人亲自到现场进行了查看、拍照取证。后经被告工作人员及原告共同查找原因，系该栋3号房全体业主共用的厨房公共排水管位于负一楼的那一段堵塞所致。原告认为，被告作为小区物业服务企业，没有履行“定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修”的义务，造成该栋3号房共用的厨房公共排水主管道受堵后，致污水返流到原告屋内，造成原告财产损失53110元，原告多次向被告索赔，被告于2020年4月7日书面告知原告，要求原告通过法律程序向该楼栋的共同业主主张权利。综上，根据《湖北省物业服务和管理条例》的规定，被告有义务对原告居住楼房所在的厨房公共排水管道定期进行维护，其怠于履行义务造成原告财产受损，应该予以赔偿。为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求依法判处。被告馨居物业公司辩称，原告乔拥诉称其所居住的秭归县山水××小区Ｅ5—203号房屋，因该楼栋3号全体业主共用的厨房公共排水管堵塞，导致其屋内返水造成损失属实。但要求由被告承担赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据。1.被告作为小区物业管理公司无违约行为，尽到了及时排查清污义务。发现堵污事件后，被告第一时间赶到现场进行查看，及时采取关闭楼栋供水，疏通管道等应急解决措施，尽到了物业公司应尽的责任，被告不存在管理失当的重大过失行为，不应当承担责任。如果发生堵塞后，被告怠于履行职责，没及时对损害发生的原因进行排查，没有及时清污造成损失的进一步扩大，那么被告才应对自已的行为承担责任。2.被告充分尽到了物业服务合同中约定的定期检查维修等义务，既不存在使用不当，也不存在管理不当。虽然合同中约定了公共排污管的维修养护责任是物业管理公司，但不能绝对地认为排污管出现问题其责任就一定是物业管理公司。3.被告不是导致原告损失的致害人。本次堵塞经排查，系该楼栋厨房主排水管因菜叶、油污、残渣等各种弃物导致堵塞。此主管道由二楼及二楼以上住房共同使用，堵塞的原因系二楼以上住户乱扔乱弃不当使用所致。因此，原告应向二楼以上业主主张权利。4.原告对损害的发生也有过错。原告长达两月的时间不在房屋居住，即便是因为疫情特殊原因不能回家，也可以托亲戚朋友进行定期查看，防止漏水漏电等此类情况的发生。5.原告要求索赔的损失没有事实依据。原告没有证据证明损失的范围、损失的价值为多少，原告仅凭其陈述不能达到其证明目的。6.改造前厨房主排水管与汇集的主排水管夹角接近90度，这是开发商设计的问题，本次事故发生后被告对排水管进行了改装，将90度夹角扩大便于日后清污，因而被告在尽职尽责履行义务。经审理查明，原告乔拥系秭归县山水××小区Ｅ5—**住房所有人，不动产权证号为鄂（2018）秭归县不动产权第0001337号，坐落于秭归县××滨湖路××107，该房产由乔拥、覃金莲共同共有。被告馨居物业公司系签约的秭归县山水龙城小区的物业服务企业，根据《山水龙城小区前期物业服务协议》约定的内容，负责该小区房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管等。2020年春节期间因发生新冠××疫情，人员流通受到管制，2020年3月22日乔拥一家人从秭归县归州镇老家返回山水龙城小区住处时，发现厨房下水管返流污水致厨房、餐厅、卧室、客厅等多处被浸泡，乔拥立即向馨居物业公司报告此情况，馨居物业公司及时采取断水措施，并派人查找返水原因。经查找，系该楼栋3号房业主共用的厨房主排水管位于负一楼汇入总排水管的前段堵塞所致，馨居物业公司安排工作人员破管疏通，堵塞物为油污、残渣等。后乔拥多次要求馨居物业公司赔偿其损失未果，2020年4月7日馨居物业公司向乔拥送达书面告知书，认为乔拥应向该楼栋共用排水管的业主主张权利。乔拥遂于2020年6月8日向本院提起诉讼，要求判如所请。同时查明，乔拥居住的房屋位于该楼栋二层3号，乔拥及二层以上的3号房住户共用的厨房主排水管，直达负一楼汇入总排水管。诉讼中，为认定案涉损失范围及大小，原、被告双方同意并共同委托第三方秭归鼎丰装饰设计工程有限公司，与原、被告双方一起现场查看损失范围且现场商定修复、更换方案，并委托第三方计算出损失大小。2020年9月14日第三方向本院提交了《维修清单》，案涉房屋因被污水浸泡所致财产损失为5514元，原、被告双方对该损失数额没有异议。经本院主持调解，原、被告双方未达成一致协议。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的不动产权证复印件、物业费收费收据原件、业主手册、告知书原件、光盘、浸泡现场照片、维修后现场图片、双方现场查看记录，被告提交的周工作记录、被告开展日常工作的图片、业主公告及排水管理建议、要事记载复印件，以及秭归鼎丰装饰设计工程有限公司提交的《维修清单》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，与物业服务企业签订的物业服务合同包括前期物业服务合同，只要是依法成立并生效的合同，则具有法律效力。本案中被告馨居物业公司与各购房人签订的《山水龙城小区前期物业服务协议》依法成立并生效，对馨居物业公司和乔拥均具有法律约束力，被告应该按照合同约定全面履行自已的义务，负责山水龙城小区的物业管理区域内共用设施设备的维修、养护、管理和维护。本案因厨房主排水管道堵塞导致污水返流到原告房屋内造成财产受损，该主排水管道并非原告个人专有房屋内的部位，系被告疏于管理、隐患排查不到位，即不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务所致。被告辩称，案涉厨房主排水管与汇入的总排水管夹角近90度，造成被告在日常修护管理时疏通难度大，并不能成为被告免除赔偿责任的理由，被告应当承担赔偿损失的违约责任。经查明，堵塞物为油污、残渣等，二楼以上住户没有明显的不当使用行为，因此被告辩称应由二楼以上业主承担赔偿责任的主张，本院不予支持。关于原告请求的损失范围及大小的问题，原、被告双方均对第三方计算的损失5514元没有异议，本院认定案涉损失为5514元。被告还辩称，原告虽因疫情防控的原因，不能回山水龙城的住处查看，也可委托亲朋查看从而避免浸泡的发生，因此原告对损害的发生有一定过错，本院认为疫情防控期间人员进出小区受到严格管控，原告不可能委托他人查看，且堵塞处不在原告个人专属房屋内的部位，因而原告对损害的发生没有过错，被告馨居物业公司应承担全部赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：秭归馨居物业有限公司赔偿乔拥的财物损失5514元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费564元，由乔拥负担505元,秭归馨居物业有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  周志元二〇二〇年九月二十七日书记员  袁胜兰