云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8343号上诉人（原审被告）：王剑平，男，汉族，1987年4月16日生，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：殷飞，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：朱玉，男，汉族，1986年9月19日生，住云南省昆明市五华区。上诉人王剑平因与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）、朱玉居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，适用普通程序依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王剑平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人尊园公司的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：―、基于尊园公司的过错，导致朱玉以买卖合同违约起诉王剑平，王剑平已承担了十余万的损失。一审法院根据过错，判由王剑平承担50%的报酬，存在明显的不公平，更进一步侵害了王剑平的权益。1.尊园公司所提交的《房屋买卖暨居间合同》存在涂改,第一条的坐落位置其自行添加了“2幢1908号”。2.《房屋买卖暨居间合同》第十三条中明确约定王剑平提交了结婚证（已勾选）等证件，根据本条可以得知，尊园公司、朱玉是存在知晓王剑平婚姻状况的，否则不可能针对该条的选择性进行单钩进行明示。二、尊园公司对本案所有造成的损失是存在严重过错的，不单纯停留在审查义务上，尊园公司作为提供房屋买卖服务的专业机构，其居间的义务不仅仅是只限于签订合同，根据所签署的《房屋买卖暨居间合同》第三条可以得知，服务义务包括代收定金、签订合同时将证明文件材料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、购销合同、委托公证书等）当日交付尊园公司，故此应当理解为涉案房屋过户完成交易视为居间服务完毕，而不是合同签订后即居间合同义务结束。正因为尊园公司的严重过错，导致王剑平蒙受了更多的物质经济损失（赔偿朱玉十余万元整）。三、从房地产实际交易的流程，本案《房屋买卖暨居间合同》并不能达到王剑平与朱玉要求房屋变更登记和交付的合同目的，王剑平与朱玉还需另行签订房屋买卖合同才能向不动产登记中心提交房屋变更登记申请，完成不动产的转移登记。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。综上所述，望二审法院予以改判，一审法院判定王剑平承担50%的责任与本案尊园公司的过错事实，只因尊园公司的过错，误导王剑平签字导致了王剑平更大物质损失，请求二审客观公正地维护王剑平的合法权利。被上诉人尊园公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。涉案合同未能顺利履行系上诉人违约导致的。一审法院也是在考量到我方却未提供后续的一些服务的基础上，根据法律的规定，酌情判定了上诉人仅需向我方支付一半居间报酬，我方认为上诉人应向我方支付一审法院判定的佣金以及逾期支付的违约金。被上诉人朱玉答辩称：请求二审法院维持一审判决结果。原审原告尊园公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付23600元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以23600元为基数，从2018年6月15日次日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为708元）（暂计至起诉之日总计为24308元）；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月3日，原告尊园公司（丙方）与被告王剑平（甲方）、第三人朱玉（乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告王剑平将位于昆明市五华区房屋（以下简称涉案房屋）以1180000元的价格出售给第三人朱玉；并约定于2018年6月15日前办理房屋权属转移登记手续。合同第3.3条约定，第三人朱玉支付购房定金2万元给原告尊园公司，该款由原告尊园公司托管，待房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，定金支付给被告王剑平。合同第十四条对其他事项约定：（1）甲方承诺此房无人员落户，（2）此房成交价为118万元整，带一个产权车位，车位号为（Ｃ077），（3）此房成交价为118万元，做定金公证当天支付100万元，甲方用于还此房剩下的尾款，（4）乙方承诺于2018年6月1日前再向甲方支付10万元整，剩下的8万元过户当天支付。合同第十五条载明：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币（大写）＼元整（小写￥＼元），乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）贰万三仟陆佰元整（小写：￥23600.00元）。佣金支付时间为2018年6月15日前。若本合同订立后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日千分之一的违约金。”合同履行过程中，因被告王剑平妻子不同意卖房，被告秦宗明未按照合同约定办理房屋过户手续，第三人朱玉向我院诉讼解除《房屋买卖暨居间合同》，并提出被告王剑平支付违约金23.6万元。2018年11月8日，一审法院作出（2018）云0102民初10336号《民事判决书》认定被告王剑平因其妻子不同意卖房导致合同没有继续履行的行为构成违约，并判决“一、解除原告朱玉与被告王剑平、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年5月3日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及原告朱玉与被告王剑平之间关于房屋买卖的合同内容；二、被告王剑平于本判决生效后十五日内向原告朱玉支付违约金118000元……”后王剑平不服，上诉至昆明市中级人民法院，2018年5月28日昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终3164号《民事判决书》判决“驳回上诉，维持原判”。2020年原告尊园公司认为其已顺利促成被告王剑平与第三人朱玉之间的房屋买卖合同，该合同未顺利履行的责任方在被告王剑平，故王剑平应向原告支付相应佣金损失，遂向一审法院起诉。另查明：1.2012年12月18日，被告王剑平购买了位于国福现代城蔷薇苑2幢1908号房屋，并进行了备案登记（合同登记号：ＫＭ2012121873053）。2013年4月18日，被告王剑平购买了位于国福现代城蔷薇苑地下室Ｃ077号车位，并进行了备案登记（合同登记号：ＫＭ2013041826289）；2.被告王剑平与案外人林早瑞为夫妻关系，婚姻登记时间为2015年9月28日。一审法院认为，合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告尊园公司向被告王剑平、第三人朱玉报告订立房屋买卖合同的机会，并提供房屋买卖合同的媒介服务，原告尊园公司与被告王剑平、第三人朱玉之间分别成立居间合同。居间合同系原被告自愿订立，并不存在法律规定的无效情形，居间合同合法有效，对合同当事人有约束力，合同当事人应按合同约定享有权利，并履行义务。根据各方在《房屋买卖暨居间合同》第十五条的约定，根据买卖合同的不同情形，报酬的支付存在以下几种情况：第一种，买卖合同已经履行的，由第三人朱玉支付原告尊园公司报酬23600元；第二种，被告王剑平与第三人朱玉协商解除买卖合同（或者无法确定违约方解除）时，由被告王剑平与第三人朱玉按照约定支付报酬合计23600元，或者共同支付报酬23600元；第三种，因被告王剑平或第三人朱玉违约导致买卖合同未能履行的，由违约方支付报酬23600元（双方违约时，连带支付报酬23600元）。本案中，被告王剑平于2015年9月28日结婚，此后，被告王剑平的妻子林早瑞系涉案房屋所付债务的共同还款人，被告王剑平在未获其妻子授权的情况下签订买卖合同，因被告王剑平的原因导致买卖合同无法履行并解除，故被告王剑平存在违约行为，根据上述约定，应由被告王剑平承担支付报酬等违约责任。关于被告王剑平应支付的报酬的数额问题。一审法院认为，《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”该办法第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”本案中，虽然第三人朱玉根据原告尊园公司提供的信息及服务与被告王剑平签订了买卖合同，但是原告尊园公司作为具有专业知识、专业技能，专门从事居间服务的机构，在未核实卖方身份信息、被告王剑平未提供房屋所付债务共同还款人的委托手续的情况下，仍促成被告王剑平与第三人朱玉订立买卖合同，并因此导致买卖合同未能按约定履行，对于买卖合同未能履行之结果的发生，原告尊园公司也存在过错。综合考虑原告尊园公司实际从事的居间活动及双方的过错情况，一审法院认为，由被告王剑平支付原告尊园公司报酬11800元为宜。关于原告尊园公司要求支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方约定的违约金（日千分之一）过高，一审法院依法按照全国银行间同业拆借利率支持从2018年6月15日起至报酬付清之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告王剑平于判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司报酬11800元；二、被告王剑平于判决生效之日起十日内按全国银行间同业拆借利率支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司上述款项从2018年6月15日起至报酬付清之日止期间的利息。二审中，各方均未提交新的证据材料。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院补充确认以下案件事实：一、《商品房买卖合同登记备案表》载明，涉案房屋付款方式为按揭。二、《房屋买卖暨居间合同》第二条约定，甲方（王剑平）于2018年6月15日前自筹资金还贷赎证完毕，乙方（朱玉）同意在过户前出资100万元协助甲方还贷赎证。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：王剑平是否应当向尊园公司支付居间报酬及利息？本院认为，王剑平自认涉案房屋未能完成交易的原因系其配偶林早瑞不同意卖房，本院认为虽然涉案房屋购买时间早于王剑平与其配偶林早瑞登记结婚之前，但截止签订涉案合同之前，涉案房屋贷款尚未还清，即结婚后夫妻双方系以夫妻共同财产偿还贷款，林早瑞亦为涉案房屋的权利人，王剑平未经配偶林早瑞同意即与尊园公司、朱玉签订涉案合同，出卖涉案房屋，并直接导致房屋交易因其配偶林早瑞不同意出卖而中止，其对涉案房屋未能完成交易存在过错。尊园公司作为具有专业知识、专业技能，专门从事房屋买卖中介服务的机构，在未核实涉案房屋共同权利人是否同意卖房的情况下，仍促成王剑平与朱玉订立涉案合同，对涉案房屋未能完成交易亦存在过错。一审法院综合考虑尊园公司实际从事的居间活动及双方的过错情况，酌定支持合同约定的居间报酬23600元的50%即11800元并无不当，本院予以维持。另外，一审法院支持以11800元为基数，自合同约定的报酬支付时间即2018年6月15日起至报酬付清之日止按全国银行间同业拆借利率计算的资金占有利息亦无不当，本院予以维持。综上，上诉人王剑平的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王剑平承担。上诉人王剑平预交案件受理费408元，退还208元。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  姚 丹审判员  刘 涛二〇二〇年九月二十二日法官助理何永伦书记员刘若妍