广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3896号原告：陈燕芬，女，1967年2月23日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：曾秀联，女，1972年9月6日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告共同委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。被告：黄森荣，男，1972年6月30日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。原告陈燕芬、曾秀联诉被告黄森荣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕芬、曾秀联委托诉讼代理人曾茂华、被告黄森荣委托诉讼代理人卢卓才、廖富昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕芬、曾秀联向本院提出以下诉讼请求：一、确认黄森荣欠付2017年5月1日至2017年9月28日租金的行为构成违约,黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付2017年5月1日至2017年9月28日期间的租金441666元以及违约金（违约金按每月欠付的租金88333元为本金，按每日1％的标准，各从当月1日起算至实际清偿之日止）；二、黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付违约金2300000元；三、本案诉讼费由黄森荣承担。事实与理由：2015年11月9日，黄森荣与陈燕芬、曾秀联签订《租赁合同》，约定：陈燕芬、曾秀联将坐落在广州市南沙区东涌镇××路××号的物业（以下统称涉案物业）出租给黄森荣使用，租期自2015年11月9日起至2035年2月22日止；每年租金1060000元，每三年递增10%，每年3月10日前支付上半年租金，9月10日之前支付下半年租金。合同签订后，陈燕芬、曾秀联依约将租赁物交付给黄森荣使用。黄森荣在合同仅履行一年多时，于2017年1月以合同无效为由提起诉讼，要求陈燕芬、曾秀联退还保证金、租金，并赔偿因合同无效给其造成的损失。陈燕芬、曾秀联不认同黄森荣的主张，提出反诉要求其继续履行合同并支付租金。黄森荣在诉讼过程中坚持合同无效，拒付租金近5个月之久。陈燕芬、曾秀联为避免损失扩大，不得不在2017年9月28日收回涉案物业。广州市南沙区人民法院在（2017）粤0115民初204号案件中认定上述租赁合同有效，驳回了黄森荣的诉讼请求。广州市中级人民法院（以下简称广州中院）对该案作出二审判决，维持了原判。之后，黄森荣又以陈燕芬、曾秀联违约为由，再次提起（2018）粤0115民初4057号民事诉讼。陈燕芬、曾秀联在该案判决后上诉至广州中院，二审案号为(2018)粤01民终19781号。法院在上述两案审理中，错误地认定陈燕芬、曾秀联构成违约，陈燕芬、曾秀联为此申请对两案进行再审。2020年4月28日，广州中院分别作出（2019）粤01民再173号和（2019）粤01民再174号《民事判决书》，纠正了原审错误，改判认定陈燕芬、曾秀联不构成违约。据此，双方签订的《租赁合同》为有效合同，在陈燕芬、曾秀联无任何违约责任的情况下，黄森荣应继续履行合同,但黄森荣自2017年5月1日起欠付租金，没有依据，陈燕芬、曾秀联有权依据约定解除上述合同，并要求黄森荣支付等额于剩余租赁期内的租金总额50%的违约金9200000元，考虑到黄森荣的支付能力，陈燕芬、曾秀联仅主张2300000元。被告黄森荣辩称：一、陈燕芬、曾秀联在本案中的起诉已构成重复起诉，违反了“一事不再理”的原则，属于恶意诉讼。本案当事人与前案的当事人相同，均为陈燕芬、曾秀联与黄森荣。陈燕芬、曾秀联在本案中主张的实体权利义务或法律关系与前案相同，即诉讼标的相同。陈燕芬、曾秀联在本案中要求黄森荣支付租金及滞纳金的诉讼请求已包含在前案中，前案再审判决己对陈燕芬、曾秀联的租金损失进行了认定和评价。陈燕芬、曾秀联基于同一事实，在仅变更数额的情况下，再次向法院起诉，构成重复起诉。陈燕芬、曾秀联在本案中提出的诉讼请求在实质上否定了前案的再审裁判结果，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，陈燕芬、曾秀联再次起诉属于不断恶意诉讼行为。二、前述再审判决已经确认合同解除是双方的合意，即双方均不构成违约，判决已认定了双方的损失，并作出处理。三、即使法院认定黄森荣构成违约，陈燕芬、曾秀联主张的违约金标准也过高，请求法院依法调整。综上，黄森荣认为，陈燕芬、曾秀联提起本案诉讼浪费司法资源，严重侵害黄森荣的合法权益，请求法院依法裁定驳回陈燕芬、曾秀联的起诉。经审理查明：2015年11月9日，陈燕芬、曾秀联将涉案物业出租给黄森荣作办学使用，双方签订《租赁合同》和《补充协议》。合同签订后，黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付了260000元保证金，并支付了2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金1060000元。承租涉案物业后，黄森荣向有关行政部门申请办学许可，被告知涉案物业为工业用途，不能用于办学。黄森荣认为，双方签订的《租赁合同》和《补充协议》违反了土地管理法的规定，当属无效，陈燕芬、曾秀联明知涉案物业不能用于办学，仍向黄森荣作出承诺，存在明显错误。黄森荣基于上述理由，向本院提起（2017）粤0115民初204号民事诉讼，并提出以下诉讼请求：一、确认双方于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》无效；二、陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还租金1060O00元并支付从起诉之日起至实际付清款项之日止的利息；三、陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还合同保证金260000元；四、陈燕芬、曾秀联赔偿因合同无效给黄森荣造成的损失2505665.86元；五、本案诉讼费由陈燕芬、曾秀联承担。陈燕芬、曾秀联认为《租赁合同》和《补充协议》为有效合同，且黄森荣实际占用了涉案物业，故不同意黄森荣的诉讼主张，并在该案中提出以下反诉请求：一、黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付其所拖欠的2017年5月至2017年8月的租金353333元；二、黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付拖欠租金产生的滞纳金，以353333元为本金，按每日1%的标准，从2017年3月11日起计至实际付清款项之日止；三、本案诉讼费由黄森荣承担。案件审理过程中，双方于2017年9月28日办理了涉案物业的交接手续。2018年2月24日，本院作出（2017）粤0115民初204号《民事判决书》，认定上述《租赁合同》和《补充协议》合法有效，黄森荣基于合同无效提出的全部主张缺乏可予支持的事实基础，故本院依法驳回了黄森荣的全部诉讼请求。本院另在判决中认定，陈燕芬、曾秀联未能履行办妥办学许可证的义务，构成违约，其二人的违约行为导致黄森荣无法使用涉案物业，陈燕芬、曾秀联要求黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金和滞纳金，有欠公平合理，故本院亦驳回了陈燕芬、曾秀联的全部反诉请求。陈燕芬、曾秀联不服上述判决结果，上诉至广州中院，要求改判黄森荣支付2017年5月1日至2017年9月28日的租金441666.667元及滞纳金。广州中院于2018年6月7日作出（2018）粤01民终8610号《民事判决书》。该院认可代为办妥办学许可系陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，并认为系陈燕芬、曾秀联的行为直接导致黄森荣无法使用涉案物业。广州中院认为“一审法院认为陈燕芬、曾秀联主张黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金及滞纳金，有欠公平合理，不予支持并无不当”，广州中院据此驳回了二人的上诉，维持原判。对于陈燕芬、曾秀联超出一审诉讼请求的部分，即2017年9月1日至2017年9月28日的租金及滞纳金，广州中院不予调处。上述判决作出后，黄森荣又以相同的理由另行向本院提起（2018）粤0115民初4057号民事诉讼，并提出以下诉讼请求：一、确认双方于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2016年4月30日解除；二、陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还合同保证金260000元；三、陈燕芬、曾秀联赔偿因违约给黄森荣造成的损失1627049.6元及利息；四、陈燕芬、曾秀联向原告支付违约金7314238.77元；五、本案诉讼费由陈燕芬、曾秀联承担。黄森荣主张的1627049.6元损失为涉案物业经司法评估后确定的工程造价金额。陈燕芬、曾秀联认为，自己在合同履行过程中，不存在隐瞒、欺诈行为和违约行为；二人可以协助黄森荣申请办学许可，但没有办妥义务；黄森荣明知涉案物业的土地用途仍承租下来办学，其应当自行承担风险。另外，黄森荣作为办学投资人，对办学场地的要求根本不了解，在未将土地变更为教育用地，以及办学场地和申请的办学规模不匹配的情况下，就径行向教育部门申请办学许可证，这一错误导致办学许可未获批准，黄森荣不仅没有纠正其错误做法，还为了转嫁其自身的过错造成的损失，反向陈燕芬、曾秀联索赔，上述行为严重违约。陈燕芬、曾秀联基于上述理由，在该案中提出反诉，反诉请求为：一、确认《租赁合同》和《补充协议》已于2017年9月28日解除；二、黄森荣赔偿其违约行为给陈燕芬、曾秀联造成的损失2458647.91元（其中包含：中介服务费88333元、拆除涉案物业旧建筑需补偿业主费用386003.32元、拆除旧建筑工程款101840元、墙面翻新费用211622元、改造路面费用169550元、装修清理费用23380元、代黄森荣支付的工程款62700元、恢复消防费用100000元、代黄森荣缴付电费28556.59元、反诉人另行出租物业，再次支付中介费105000元、租金损失1181663元）。2018年7月19日，本院作出（2018）粤0115民初4057号《民事判决书》。本院认为，（2017）粤0115民初204号和（2018）粤01民终8610号生效判决已认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用涉案物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用涉案物业。据此，本院确认涉案《租赁合同》和《补充协议》系因陈燕芬、曾秀联的违约行为而解除。因双方当事人于2017年9月6日共同确认为避免损失扩大可以先行办理涉案场地的交接手续，应视为已就合同的解除达成一致意见，故本院确认涉案《租赁合同》和《补充协议》的解除时间为2017年9月6日。基于上述理由，本院认为黄森荣请求陈燕芬、曾秀联返还保证金并赔偿装修损失属于合理诉求，但黄森荣请求计付装修损失的利息缺乏合理性。另因黄森荣请求的违约金已远远超出其实际损失，本院对违约金进行了调整，确认违约金以陈燕芬、曾秀联已收取的1060000元租金为限。综上，针对黄森荣的本诉请求，本院判决陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还保证金260000元，赔偿经济损失1627049.60元并支付违约金1060000元。对于陈燕芬、曾秀联的反诉请求，本院认为合同解除是因其二人的违约行为导致，其因履行合同所遭受的经济损失应自行承担，故驳回了陈燕芬、曾秀联的反诉请求。陈燕芬、曾秀联不服上述判决，上诉至广州中院。2018年12月25日，广州中院作出（2018）粤01民终19781号《民事判决书》。广州中院认为：陈燕芬、曾秀联未能履行代为办妥办学许可合同义务，构成违约，而黄森荣对未能办妥办学许可手续并无责任。（2018）粤01民终8610号民事判决已生效，具有既判力、约束力和执行力，在该判决未经法律规定程序撤销之前，本案不得作出相反的认定和处理。生效判决已认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，一审法院在本案中经过审查，认为陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行代为办妥办学许可合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用涉案物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用涉案物业，认定涉案《租赁合同》和《补充协议》因陈燕芬、曾秀联的违约行为而解除，黄森荣请求陈燕芬、曾秀联返还保证金、支付违约金、赔偿装修损失属于合理诉求，一审法院予以支持并判决陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还保证金260000元、支付相当于收取黄森荣的租金数额的违约金1060000元、赔偿装修损失1627049.60元，并驳回陈燕芬、曾秀联要求黄森荣赔偿其损失的诉讼请求，认定事实正确，阐述充分，处理并无不当。陈燕芬、曾秀联上诉请求驳回黄森荣的全部一审诉讼请求以及支持其要求黄森荣赔偿其损失2458647.91元，理由不成立，驳回其上诉请求。陈燕芬、曾秀联不服上述（2018）粤01民终8610号和（2018）粤01民终19781民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月23日作出（2018）粤民申12969号和（2019）粤民申1802号民事裁定，指令广州中院对上述两案进行再审。2020年4月28日，广州中院就（2018）粤01民终8610号案，作出（2019）粤01民再173号《民事判决书》。再审认为：陈燕芬、曾秀联与黄森荣签订的《租赁合同》合法有效。根据案件查明的事实，可以确认陈燕芬、曾秀联确有协助黄森荣办理办学所需证照的义务，但系提供相关资料协助办证的义务，并非办妥义务。此外，黄森荣作为举办者，应当清楚涉案物业的土地性质，对于办学证照的办理程序、办证的难度、能否办妥应当有清楚的认知。虽然陈燕芬、曾秀联没有在与黄森荣的微信对话中否认其办证要求，但双方对于办证义务的约定并不明确，因此不能将办证义务和无法办证的风险全部归于陈燕芬、曾秀联一方。据此，再审认为原审认定陈燕芬、曾秀联未履行办证义务构成违约不当，再审予以纠正，陈燕芬、曾秀联不因未履行办证义务构成违约。因本案当事人诉讼请求的基础是合同无效，原审认定合同有效并驳回当事人诉讼请求并无不当，且双方当事人已在合同有效基础上另案提出本诉、反诉诉讼请求，故再审对（2018）粤01民终8610号判决结果予以维持。2020年4月28日，广州中院就（2018）粤01民终19781号案，作出（2019）粤01民再174号《民事判决书》，该判决对原审认定《租赁合同》于2017年9月6日解除，予以维持。再审认为：（2019）粤01民再173号案已认定陈燕芬、曾秀联负有协助办证义务，但未构成违约。因陈燕芬、曾秀联不构成违约，合同的解除应认定是双方的合意，再审争议的焦点是合同解除后的损失承担。再审根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对黄森荣的诉讼请求和陈燕芬、曾秀联的反诉请求分别作出如下处理：关于黄森荣的诉讼请求。（1）再审认定原审判令陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还保证金260000元正确，再审予以维持。（2）关于黄森荣主张的装修损失。涉案物业的装修损失经原审法院重新委托评估后确定为1627049.60元。再审考虑到大部分装修仍可继续使用，酌定需要改造部分的损失比例为20%，由陈燕芬、曾秀联与黄森荣各承担一半，即黄森荣承担装修损失的10%，陈燕芬、曾秀联承担装修损失的90%。再审最后确认由陈燕芬、曾秀联向黄森荣赔偿装修损失1464344.64元。（3）关于2016年5月1日至2017年4月30日期间的1060000元租金的返还问题。再审认为陈燕芬、曾秀联向案外人承租涉案物业每年需交纳600000元租金，该租赁成本由双方各负担50%，差额部分460000元应返还给黄森荣，据此，陈燕芬、曾秀联合计应向黄森荣返还租金760000元。关于陈燕芬、曾秀联的反诉请求。（1）陈燕芬、曾秀联向中介公司支付的中介费应由陈燕芬、曾秀联自行承担。（2）关于拆除旧建筑赔偿业主、改造路面、装修清理费，因陈燕芬、曾秀联已在本案合同解除后的短期内将场地另租他人，再审认为该部分费用不属于损失。（3）关于陈燕芬、曾秀联主张租金的损失。该部分损失包括本案合同约定的6个月免租期的租金、2017年5月1日至9月28日共5个月租金441665元（88333元×5个月）以及另行出租给予新租户2个月免租期的租金。再审认为，本案所涉《租赁合同》约定的免租期租金及另行出租后的免租期租金均是合同当事人对权利的处分，符合租赁市场交易习惯，该部分费用不应作为损失认定。2017年5月1日至合同解除之日（即2017年9月6日）共129天的租金，本应作为支付租金的主张提出，陈燕芬、曾秀联作为损失主张，事实上诉讼请求的指向均为租金，故再审为避免当事人讼累，予以审查认定。再审认为2017年5月1日至2017年9月6日的租金损失应以每月50000元的标准计算，该金额为陈燕芬、曾秀联向案外人承租涉案物业所支付的月租金。按照该标准，上述129天的租金损失为215000元。再审根据双方责任，酌定由黄森荣向陈燕芬、曾秀联赔偿损失的50%即107500元。陈燕芬、曾秀联与黄森荣因涉案物业产生的租赁合同纠纷最终处理结果为：陈燕芬、曾秀联与黄森荣于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2017年9月6日解除；陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还保证金260000元；陈燕芬、曾秀联向黄森荣赔偿装修损失1464344.64元；陈燕芬、曾秀联向黄森荣赔偿2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金损失760000元；黄森荣向陈燕芬、曾秀联赔偿2017年5月1日至2017年9月6日期间的租金损失107500元。本院认为：陈燕芬、曾秀联与黄森荣就涉案物业签订的《租赁合同》和《补充协议》的效力、解除情况等已经生效再审判决确认，本院不再赘述。本案的争议焦点在于陈燕芬、曾秀联提起本案诉讼是否构成重复起诉，以及合同的解除是否因黄森荣的违约行为所致。关于陈燕芬、曾秀联是否重复起诉的问题。陈燕芬、曾秀联在（2018）粤0115民初4057号案中将2017年5月1日至2017年9月28日期间的租金作为损失主张赔偿。（2019）粤01民再174号再审案件认为2017年5月1日至合同解除之日（即2017年9月6日）的租金，应作为支付租金的主张提出。鉴于请求所指均为租金，再审法院为避免诉累，已就该部分租金进行了审查认定，确认由黄森荣向陈燕芬、曾秀联赔偿2017年5月1日至2017年9月6日期间的租金损失107500元。上述期间的租金已由生效判决作出认定，根据一事不再理原则，本院不再对陈燕芬、曾秀联的该部分主张进行处理。前述案件均未对2017年9月7日至2017年9月28日期间的租金进行处理，因此陈燕芬、曾秀联主张该期间的租金，不构成重复起诉。陈燕芬、曾秀联与黄森荣签订的《租赁合同》和《补充协议》已确定于2017年9月6日解除，涉案物业于2017年9月28日办理交接手续，故2017年9月7日至2017年9月28日期间的费用为占有使用费，而非租金。根据（2019）粤01民再174号再审案件对租金的处理原则，本院亦确定占有使用费标准为陈燕芬、曾秀联向案外人承租涉案物业的月租金标准，即每月50000元，并根据双方责任，确定由黄森荣承担其中50%的费用即18333元（50000元÷30天×22天×50%）。陈燕芬、曾秀联就占有使用费主张逾期支付违约金，没有依据，本院不予支持。关于黄森荣是否构成违约，合同是否因黄森荣违约被解除的问题。（2019）粤01民再173号再审案件认定陈燕芬、曾秀联不构成违约，但再审判决并没有否认其二人负有协助办证义务。《租赁合同》和《补充协议》解除前，办学许可仍未办妥，合同对办证义务的约定不明确，对此亦有一定影响。基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后方能使用涉案物业，因此合同的解除系因合同目的落空所致，不可归责于双方。另外，（2018）粤0115民初4057号案确认《租赁合同》和《补充协议》系经双方合意解除，（2019）粤01民再174号再审判决对此亦予以确认维持。（2019）粤01民再174号再审判决亦维持了由陈燕芬、曾秀联向黄森荣退还260000元保证金的原审结果，并且在处理合同解除后的损失分担过程中，均确定由双方各负50%的责任。此举亦可佐证陈燕芬、曾秀联与黄森荣均不对合同的解除承担违约责任。因此，陈燕芬、曾秀联主张合同因黄森荣的违约解除，要求其支付2300000元违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告黄森荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈燕芬、曾秀联支付2017年9月7日至2017年9月28日期间的占有使用费18333元；二、驳回原告陈燕芬、曾秀联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13118元，由原告陈燕芬、曾秀联负担13019元，由被告黄森荣负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年九月二十九日法官助理谢雨虹书记员梁艺