北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32100号原告：魏源，男，1989年11月12日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市鄂托克旗棋盘井镇矿区。委托诉讼代理人：杨健，北京市大瀚律师事务所律师。被告：南京通科佰通科技有限公司，住所地南京市江北新区智能制造产业园（中山园区）科创大道******。法定代表人：褚晓东，执行董事。委托诉讼代理人：杨以元，北京阮思乔律师事务所律师。原告魏源（以下简称姓名）与被告南京通科佰通科技有限公司（以下简称通科佰通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏源委托诉讼代理人杨健、通科佰通公司委托诉讼代理人杨以元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏源向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、要求通科佰通公司支付自2020年3月5日至判决书生效之日止的租金，按照每月60499.42元标准计算；3、要求通科佰通公司支付免租期租金20160元；4、要求通科佰通公司赔偿魏源六个月的租金损失362996.52元；5、要求通科佰通公司赔偿魏源中介费52097元。事实和理由：2019年8月2日，魏源与通科佰通公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定通科佰通公司承租位于北京市朝阳区阜通大街1号院6号楼11层1单元211207号房屋，同时对租金、租期等事项进行了约定。魏源为此支付中介费52097元。按照约定，通科佰通公司应当在2020年2月11日前支付下一期租金，但通科佰通公司不仅没有支付租金，并且擅自在2020年2月26日至2020年3月2日期间搬离租赁房屋，继续在其他房主处租房办公。至今，通科佰通公司仍有部分家具遗留在房屋内，没有向魏源办理房屋交接手续。对于通科佰通公司擅自搬离的行为，不具备法定、约定的合同解除条件，应当承担违约责任。通科佰通公司辩称：首先，根据合同约定，承租方逾期交纳租金逾期十日视为自动退租。双方已就解除权进行了约定，当解除条件成就时无需任何一方主张解除权，合同自动当然失效。我公司支付租金的时间应为2020年1月29日前，所以双方合同在2020年2月8日自动解除；其次，新冠疫情属于不可抗力，我公司在此期间无法办公、经营，所以2020年2月5日至2020年2月8日的租金应当予以减免；第三，疫情发生之前，我公司一直按期支付租金，魏源已经从我公司支付的租金中获取了收益；第四，新冠疫情应认定为不可抗力，我公司的行为不构成违约，魏源无权要求我公司赔偿免租期租金以及六个月的租金损失。双方在2020年2月8日解除了合同，自此，魏源有防止损失扩大的义务。我公司在2020年3月1日便不再占用涉案房屋，并于2020年3月4日交接了钥匙，魏源拒绝与我公司办理交接手续，还扣留了部分办公用品。所以魏源无权要求我公司赔偿六个月的租金损失。即便是赔偿损失，也应当以实际损失为基础，而魏源没有证据证明损失是六个月的租金；第五，魏源支付中介费已经达到签约的目的，并从租金中获取了收益，无权要求我公司支付中介费。魏源未提供中介费发票，无法证明中介费金额；第六，押金扣除2020年2月5日至2020年2月8日的租金后应依法返还我公司。本院经审理查明：2019年8月2日，甲方魏源与乙方通科佰通公司（曾用名为北京通科佰通科技有限公司）在丙方北京瑞宇房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区阜通东大街1号院6号楼11层1单元211207号房屋作为办公使用，免租期自2019年7月26日至2019年8月4日止，租赁期自2019年8月5日至2021年8月4日，每月租金60499.42元，租金支付方式为押一付三，押金为60499.42元，租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。合同第6.5条约定，合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出房屋，逾期5日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。第9.2.1条约定，乙方未经甲方书面同意，未按期缴纳合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租的，甲方有权解除合同。第9.2.4条约定，因第9.2.1条原因解除合同的，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。第9.2.5条约定，乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之三作为滞纳金，逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。第9.3条约定，合同签订后，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，违约方应支付守约方两个月房租作为违约金及合同所约定的丙方佣金。第10.1条约定，“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为或社会异常现象，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。合同签订后，魏源将涉案房屋交付通科佰通公司使用。通科佰通公司支付了全部押金，租金交纳至2020年2月4日。2020年2月26日，魏源向物业公司表示同意通科佰通公司搬出户内办公电脑30台，希望物业公司配合。2020年2月底，通科佰通公司将大部分物品搬离涉案房屋。2020年2月29日，魏源向通科佰通公司发送短信：“我是房东，给你打多次电话也不接，现在把拖欠的房租给我支付一下，房屋是否确定违约不租了，你们就这样拖着不给明确答复不给解决，后续产生的所有损失都由你方来承担”。2020年3月1日，通科佰通公司通过短信告知魏源不再租赁涉案房屋。2020年3月2日，魏源询问违约责任如何解决。2020年3月4日，通科佰通公司表示法院怎么判怎么执行，并将门锁密码告知了魏源。魏源询问通科佰通公司是不是偷着把东西搬完了。通科佰通公司未回应。2020年3月4日之后，通科佰通公司仍有部分物品在涉案房屋内，其中包括电脑、书柜、沙发、茶几等。2020年5月8日，魏源通知通科佰通公司于当日正式收房，要求通科佰通公司三日内将屋内物品搬离，未按时搬离按照遗弃处理，同时要求通科佰通公司支付所欠房租和违约金。通科佰通公司称魏源最初是同意通科佰通公司搬离的，后期因为违约责任未谈妥，魏源便不再允许通科佰通公司搬东西，导致若干物品仍遗留在房内。魏源对此予以否认，称自己之所以同意通科佰通公司搬电脑是因为通科佰通公司说要为电脑换新，2020年3月1日，通科佰通公司单方解除合同，魏源虽然不同意，但未阻碍通科佰通公司搬离。2020年6月8日，在本院主持下，通科佰通公司将涉案房屋内的遗留物品搬离。双方确认电费未使用金额166.26元、能量表未使用金额151.5元，均同意冲抵通科佰通公司应支付的款项。通科佰通公司主张新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情导致公司经营困难，通科佰通公司未按期交付租金不构成违约。为此，通科佰通公司申请刘岩出庭作证。刘岩自称在2020年3、4月份之前系通科佰通公司的员工，公司因疫情迟迟未开工，无法支付员工工资和房租，公司老板曾与房东沟通减免租金的事宜，房东没有同意，所以通科佰通公司只好搬离，将地址迁到了南京；2020年3月房东通过物业公司阻止通科佰通公司搬东西。魏源认为刘岩与通科佰通公司存在利害关系，对其证言不予认可。另，魏源提交佣金确认书、佣金收据、转账凭证等证据，证明其为订立涉案合同支出中介费52097元。通科佰通公司对费用不予认可，亦不同意承担。本院认为：依法成立的合同受法律保护。魏源与通科佰通公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，任何一方不得擅自解除或变更合同。通科佰通公司未按时交纳房租，而且擅自解除合同，构成根本违约，应当承担违约责任。通科佰通公司以新冠肺炎疫情系不可抗力为由提出抗辩，本院认为，通科佰通公司的主要合同义务为交纳房租，该义务并未受到新冠肺炎疫情的影响致不能履行，因此，通科佰通公司的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。魏源基于通科佰通公司根本违约有权单方解除合同。魏源于2020年5月8日向通科佰通公司发送的通知虽然未使用“解除合同”的表述，但内容具有解除合同的意思，本院认定涉案合同已经在2020年5月8日基于魏源行使解除权而解除。魏源另行起诉要求解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金以及2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费，通科佰通公司应当支付。考虑到疫情对通科佰通公司经营的影响以及魏源在通科佰通公司明确表示违约的情况下负有防止损失扩大的义务，本院酌定2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金为120000元，2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费20000元。通科佰通公司所缴纳的押金以及魏源应退还的电费、能量费，本院在租金中予以抵扣。合同解除后，通科佰通公司作为违约方应赔偿魏源因此所遭受的损失。免租期租金及中介费，魏源针对中介费提交的证据足以形成完整证据链，本院对中介费金额52097元予以确认。通科佰通公司应当按照未使用期限占整个租赁期限的比例赔偿免租期租金及中介费。租金损失，本院综合本案情况，酌定为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告南京通科佰通科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告魏源2020年2月5日至2020年5月8日期间的租金五万九千一百八十二元八角二分以及2020年5月9日至2020年6月8日期间的占有使用费二万元；二、被告南京通科佰通科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告魏源免租期租金一万一千七百六十四元；三、被告南京通科佰通科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告中介费三万零三百九十元；四、被告南京通科佰通科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告魏源租金损失十万元；五、驳回原告魏源的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4369元，由原告魏源负担2059元（已交纳），被告南京通科佰通科技有限公司负担2310元（原告魏源已垫付，被告南京通科佰通科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告魏源）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二〇年九月三日书记员  赵洪方