四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初3696号 原告:王艳，女，汉族，1983年2月11日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李涛，遂宁市船山区司法局育才法律服务所法律工作者。 被告：吴晓珊，女，汉族，1969年10月7日出生，住四川省遂宁市船山区。 被告：翟群林，男，汉族，1963年3月27日出生，住四川省遂宁市船山区。 二被告共同委托诉讼代理人：朱光文，四川斗城律师事务所律师。 原告王艳诉被告吴晓栅、翟群林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告王艳的特别授权委托诉讼代理人李涛，被告吴晓珊、翟群林及其共同委托诉讼代理人朱光文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与二被告于2014年8月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求依法确认位于遂宁市船山区××栋××楼××号房屋归原告所有并判令二被告立即协助原告办理房屋过户手续；3.判令二被告向原告支付违约金75200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月29日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定：1.原告购买二被告所有的位于遂宁市船山区××栋××楼××号房屋；2.房屋的总房款为376000元；3.原告与二被告于产权下来日内到房管部门办理房屋产权过户手续；4.二被告无故停止交易该房屋则需向原告支付其所交定金的2倍，并按房屋成交价的20%作为违约金赔偿给对方；5.其他约定。上述合同签订后，原告就按照约定向二被告支付了全部房屋价款，二被告也向原告出具《房款收据》予以确认并于同日将房屋交付原告。原告接收房屋后，也对该房屋进行了装修并居住、占用、管理、使用至今。2018年10月7日，二被告依法取得了本案所涉房屋的产权登记证，但二被告在取得产权登记证后并未按照约定协助原告办理过户手续，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特起诉来院。 二被告共同辩称：1.原、被告双方签订《房屋买卖合同》属实。在签订合同后，原告及其丈夫熊高忠一同来到被告处，要求二被告将购房款及另外款项一共550000元借给原告，并口头约定用涉案房屋作为质押。后被告同意借款550000元给原告王艳及其丈夫，由其丈夫熊高忠出具借条。借条到期后，原告未向被告偿还借款。经被告多次催收，其丈夫熊高忠于2017年9月27日向被告出具欠条承诺该借款于2018年2月28日前还清，如未还清，用案涉房屋抵债。到期后仍未归还，被告经查询得知王艳与熊高忠于2016年9月22日离婚，在离婚协议中能体现双方未将案涉房屋进行分配，能够印证二人同意用案涉房屋用于抵债。到期后仍未归还，被告经查询得知王艳与熊高忠与2016年9月22日离婚，在离婚协议中能体现双方未将案涉房屋进行分配，能够印证二人同意用案涉房屋用于抵债的事实；2.在房屋交易过程中，2016年7月22日在案涉房屋能够办理权属转移时，被告通知原告带上应归还的借款本金，但二人来到房屋转移登记处告知没有钱还款就离开，并同意用房屋抵债。所以房屋一直登记在二被告名下。期间原告从未主张过权利，本案已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日，原告与被告吴晓珊、翟群林签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于遂宁市船山区××栋××楼××号房屋，房屋总价款为376000元，双方于房屋产权办理到后到房管部门办理房屋交易过户手续。2014年8月29日，被告吴晓珊向原告出具房款收据，确认收到原告支付购房款376000元，同时将房屋钥匙交予原告。2014年9月3日，原告与遂宁市北兴物业服务有限公司签订了《香溪新城房屋装饰装修管理协议》，对房屋装饰相关事项进行了约定。之后，原告对房屋进行了装修。2016年9月22日，原告王艳与案外人熊高忠登记离婚。2017年9月27日，原告前夫熊高忠向被告吴晓珊出具借条一张，载明欠被告吴晓珊借款本息共计650000元，承诺于2018年2月28日前还清欠款，如不能还清，则用房子抵债。2018年9月19日，我院作出（2018）川0903民初2314号民事判决书，确认前述债务系案外人熊高忠的个人债务，原告王艳不负有还款义务。2018年10月7日，被告二人取得前述房屋产权证书。原告多次要求被告办理过户登记手续未果，故起诉来院。 本院认为，原、被告双方均对签订《房屋买卖合同》及原告已支付相应购房款事宜无异议，本院予以确认。原告与被告之间形成的房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告依约向被告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限配合原告办理房屋的过户登记手续。本案争议焦点为：被告能否以案外人熊高忠所欠其借款对抗原告要求过户的物权请求权。 经审理查明，案外人熊高忠与王艳已于2016年9月22日办理离婚登记，熊高忠所欠二被告的借款时间形成于2017年9月27日，且该借款已经人民法院的生效判决确认为熊高忠的个人债务，王艳不负偿还义务，故二被告以案外人熊高忠所负其债务以此对抗原告，无事实依据。另从熊高忠向吴晓珊出具的欠条所载明的内容分析，该欠条所载明的“房屋”并未予以明确系案涉房屋。且即便所指向的系案涉房屋，但不论该房屋系王艳以个人名义进行的购买，还是系王艳与熊高忠在婚姻关系存续期间所实施的夫妻共同行为，熊高忠均无权单方对该房屋进行处置。另按照物权法关于流质条款无效的规定，该以房抵债的约定亦属无效之约定，对协议双方均无法律约束力。综上，二被告以对案外人享有的债权对抗原告对其享有的物权请求权，其抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张二被告配合办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金。违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质在于“补偿性为主，惩罚性为辅”，补偿性仍是违约金的主要属性。在本案中，原告因被告逾期过户的行为固然致使其权利受到了损害，但其并未举证证明其所遭受损害的大小及数额。原告主张按房屋成交价的20%主张违约金明显过高，显失公平，二被告主张下调符合公平和诚实信用原则，对二被告的辩解意见本院予以采纳。违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案，二被告虽未履行办证义务，但原告已实际入住该房屋，其居住权益并未实际受损，故对原告诉请的逾期过户违约金，本院酌情支持3000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告王艳与被告吴晓珊于2014年8月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告吴晓珊、翟群林于本判决生效之日起十日内配合原告王艳办理遂宁市船山区××栋××楼××号房屋的过户登记手续（税费负担按双方合同约定）； 三、被告吴晓珊、翟群林于本判决生效之日起十日内支付原告王艳违约金3000元； 四、驳回原告王艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，由被告吴晓珊、翟群林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  林凤富 二〇二〇年九月二十三日 书记员  刘晓玲