河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终628号 上诉人（原审被告）：河北杰辉房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区果园路**枫景华庭C商业**。 法定代表人：王安民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洪伟，河北国尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓晓，河北国尚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兵田，男，1975年6月11日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：赵世祯，天津唯辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾凡漪，天津唯辩律师事务所律师。 上诉人河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称杰辉公司）与被上诉人李兵田合同纠纷一案，不服邯郸市中级人民法院（2019）冀04民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杰辉公司的法定代表人王安民及委托诉讼代理人朱晓晓，被上诉人李兵田的委托诉讼代理人赵世祯、贾凡漪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杰辉公司上诉请求：1、改判杰辉公司少返还租赁费100000元；2、一审、二审诉讼费由李兵田承担。事实和理由：一、关于涉案租赁协议效力。原判决认定租赁协议有效错误。理由如下：双方签订的《车位、车库租赁协议》中的租赁物系枫景华庭小区的车位、车库，由于枫景华庭小区未竣工验收，不具备交付条件，该小区内的车位、车库亦不具备对外出租的条件，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第二款之规定，《车位、车库租赁协议》将不具备出租条件的车位、车库对外出租，显然违反法律的强制性规定，应属无效。二、关于返还款项金额。虽然杰辉公司2018年9月19日给李兵田出具四张收据，收据合计金额为3000万元，但是通过李兵田举证，其中3542085.2元没有转款明细，即便按照李兵田所称该笔费用为支付工程款，也应当出示支付凭证或相关银行流水，否则无法核实其资金流向的真实性。三、关于本案基础法律关系。租赁合同中租期为60年，在杰辉公司未向李兵田交付租赁物的情况下，李兵田就支付3000万元租金，显然不符合常理，该借款是时任杰辉公司控制人房学江向李兵田借款，用于解决重房号、廉租房退款的，对此杰辉公司不认可是借款人，关于此问题杰辉公司一审证据1能够证实，当时涉案车位、车库是抵押物，该款项为“借款”，根据证据l落款时间可以推断《租赁合同》上签署的时间是后补的，仅是以“租赁”的形式掩盖李兵田出借款项的目的，本案的基础法律关系为借贷法律关系，实际借款人为杰辉公司控制人房学江，而不是杰辉公司。四、关于违约金。涉案《车位、车库租赁协议》为无效协议，违约责任条款亦无效，如果李兵田产生损失，李兵田也有过错，双方应按照过错比例承担，而不能仅让杰辉公司支付违约金。五、原审程序违法。应中止本案审理。1、本案所涉资金流向与公安机关侦查内容存在交叉。虽然李兵田称向杰辉公司支付的是“租赁费”，但经会计核实，该资金去向是用于解决枫景华庭小区1号楼廉租房退款、重房号退款以及少量工程款。目前公安机关侦查方向为一房多卖、重复抵押、非法吸收公众存款，至于李兵田所投入资金的具体数额、具体名目，也是公安机关所要侦查的内容，在本案民事案件与公安机关侦查的刑事案件存在交叉的情况下，应当是“先刑后民”。2、中止本案审理有相应的法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，如果本案审理或查明的事实，需要以另一案处理结果为依据的，可以中止本案审理。如上所述，本案所涉的“租赁标的物”即车位、车库、“租金流向”都需要公安机关的侦查结果为依据，因此本案应当中止审理。 李兵田辩称，认为原判决认定事实清楚，应当驳回上诉维持原判。 李兵田向一审法院起诉请求：1、判令解除李兵田、杰辉公司签订的《车位、车库租赁协议》，杰辉公司向李兵田返还租赁费3000万元，并以上述款项为基数按照月利率2%的标准支付自2019年11月20日起至实际付清租赁费之日止的违约金；2、杰辉公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：杰辉公司和李兵田签订了《车位、车库租赁协议》，该协议约定了租赁物及期限。甲方将其所拥有的枫景华庭小区地下车位200个和地下车库130个出租给乙方。期限为60年，每20年续签一次。第一期租赁期限自2018年5月8日至2038年5月7日止。并约定了乙方以支付购房人退款和该小区工程建设款为租金支付方式。还约定了因甲方原因导致本协议无效或影响乙方使用或转租的，除甲方应立即退还租赁费外，还应每月按租赁费金额2%向乙方支付利息，直至全部还清为止。合同签订后，自2018年6月30日起至同年7月13日，乙方支付退款26457914.8元。杰辉公司盖章的天津公司累计出资明细表记载，除前述退款外，还支付工程款及费用合计8290571元，另该表上还有2018.9.19字样。2018年9月19日，杰辉公司向李兵田出具了租赁费收据4份，合计3000万元。2018年7月20日，邯郸市公安局丛台区分局经济犯罪侦查大队发布了《关于河北杰辉房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案受害人登记公告》，要求杰辉公司开发销售的枫景华庭项目中一房多卖、已销售商品房被抵押的受害人及该公司非法吸收公众存款的集资人进行登记和确认。2019年11月4日，乙方委托的诉讼代理人向杰辉公司投递了律师函，要求杰辉公司于收到本函之日起3日内，将满足合法使用条件的车位及车库交付李兵田或其代理人；如未能在上述期限内履行前述义务，由李兵田有权解除该协议等。该函被拒收退回。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一是该租赁合同是否有效的问题；二是已交付租金数额问题；三是合同是否应当解除的问题；四是关于是否应当返还已付租金的问题；五是约定的违约金计算方式是否合法有效及数额问题；六是关于本诉是否应当中止审理的问题。 一、关于该租赁合同是否有效的问题。 一是杰辉公司辩称，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第二款之规定，建筑工程或房地产开发项目，经验收合格后方能交付使用，该租赁合同将不具备出租条件的车位、车库对外出租，违反了法律的强制性规定，应属无效。前述规定是对建筑工程和房地产项目的质量要求，而与租赁标的物的现状无关；二是杰辉公司辩称该租赁合同名为租赁实为借款关系的问题。无论是借款关系，还是租赁关系都属于合法的民事法律关系。三是根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。该租赁合同实际履行尚未超过20年。综上，该租赁合同不存在无效的法定情形，对杰辉公司所提该租赁合同无效及以借款作为基础法律关系进行审理的理由不予支持。 二、关于已交付租金数额问题。 根据查明的事实，双方对李兵田支付的退款数额没有异议。杰辉公司对李兵田主张的以工程款支付的租金3542085.2元有异议。但杰辉公司于2018年9月19日向李兵田出具了包含该款项内容的租赁费收据，且杰辉公司盖章的天津公司累计出资明细表也记载了包含了前述退款、工程款及费用等内容。故对该租金数额予以认可，对杰辉公司所提以工程款支付的租金3542085.2元不予认可和认定的理由不予支持。 三、关于合同是否应当解除的问题。 根据查明的事实，租赁协议签订后，杰辉公司未履行交付租赁物的义务，并经李兵田催告仍未履行义务，致使其合同目的不能实现，现李兵田主张解除合同，本院依法予以支持。 四、关于是否应当返还已付租金的问题。杰辉公司对返还李兵田所支付的款项并无异议，仅对工程款部分有异议。对于该工程款部分的款项，本院在分析已付租金数额时已予以认定，故杰辉公司应当返还李兵田已付租金。 五、关于约定的违约金计算方式是否合法有效及数额问题。 一是关于违约金的计算方式问题。该租赁合同约定，违约金为每月按租赁费金额2%计算，直至全部还清。杰辉公司提出该合同为无效合同，违约责任条款亦无效。如果产生损失，至多以银行同期存款或贷款利率计算利息损失。同时，李兵田也有过错，应当按比例承担。认为前述约定的计算方式过分高于造成的损失，故调整为杰辉公司认可的贷款利率进行计算，即按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对杰辉公司前述所提按比例承担的问题，因系杰辉公司违约造成合同解除，故对该理由不予支持。二是关于数额问题。违约金从李兵田主张时开始计算，以未返还的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，按照约定计算至全部还清为止。 六、关于本诉是否应当中止审理的问题。 杰辉公司辩称，该公司已被公安机关立案侦查，涉及合同诈骗、一房多卖、非法吸收公众存款等，且李兵田支付费用大部分用于解决重房号、廉租房问题，与公安机关侦查的事实相关联，故应当中止本诉。根据查明的内容，大部分租金根据合同约定直接支付给购房人，用于解决杰辉公司重房号、廉租房问题，但杰辉公司决定着该租金的支配、使用，是李兵田交付租金后的使用问题，该租赁协议不涉及犯罪行为，不是必须以相关刑事案件的审理结果为依据，故对前述理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除河北杰辉房地产开发有限公司和李兵田签订的涉案《车位、车库租赁协议》；二、河北杰辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内向李兵田返还租赁费3000万元；三、河北杰辉房地产开发有限公司判决生效后十日内向李兵田支付未返还租赁费的违约金（以未返还租赁费为基数，自2019年11月20日起至还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李兵田的其他请求。一审案件受理费191800元，由杰辉公司负担。 本院二审查明的事实与原审一致。 本院认为，杰辉公司对李兵田代杰辉公司支付房屋退款26457914.8元并无异议，李兵田原审提交了加盖有杰辉公司印章的《天津公司累计出资明细表》，载明除上述26457914.8元房屋退款外，李兵田还代杰辉公司支付工程款6986648元。杰辉公司对《天津公司累计出资明细表》的真实性无异议。据此，李兵田代杰辉公司支付的款项已超过3000万元，李兵田本案主张杰辉公司返还3000万元具有事实依据，原判决予以支持并无不当。 杰辉公司因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查，但本案所涉款项大部分系李兵田代杰辉公司支付的房屋退款，部分系代杰辉公司支付的工程款，非必须以刑事案件审理结果为依据，原审诉讼程序并无不妥。 综上，杰辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由河北杰辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 悦 审判员 吴晓慧 审判员 马艳辉 二〇二〇年九月七日 书记员 刘 状