河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6353号原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司，住所地河南省信阳市平桥区滨湖路世界城**楼。法定代表人邱昕，系该公司总经理。委托代理人程锐，河南高普律师事务所律师。被告河南鑫丰房地产有限公司，住所地河南省信阳市浉河区金牛山管理区十里河村**。法定代表人柴佳林，系该公司总经理。委托代理人徐顺生，河南信申律师事务所律师。第三人信阳市恒成物业服务有限公司，住所地河南省信阳市浉河区金牛山物流产业集聚区十八里庙社区居委会院内。法定代表人李培成，系该公司总经理。原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司诉被告河南鑫丰房地产有限公司、第三人信阳市恒成物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《前期物业服务管理合同》；2、判令被告向原告支付违约金5万元；3、判令信阳恒成物业服务有限公司立即退出“苹果公馆”小区；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，原、被告双方签订《前期物业服务管理合同》，约定被告将其开发建设的“苹果公馆”小区承包给原告管理，合同期限为十年，即自2015年12月31日至2025年12月30日。《前期物业服务合同》还约定项目总建筑面积约17万平方米，甲方承担乙方项目前期介入的所有人员、办公及其他相关费用等。合同签订后，原告按照约定进入“苹果公馆”小区为小区业主及河南鑫丰房地产有限公司进行物业管理服务。但被告河南鑫丰房地产有限公司于2019年5月1日，在没有通知原告的情况下，要求单方终止合同，要求第三人信阳市恒成物业服务有限公司的工作人员进入“苹果公馆”小区，强行在小区开展物业管理服务，致使原告无法继续履行合同，给原告造成了重大的经济损失。原告多次与被告协商要求继续履行合同，但被告拒不继续履行合同，也不要求第三人信阳市恒成物业服务有限公司退出，原告无奈，故诉至法院。被告河南鑫丰房地产有限公司辩称：1、被答辩人是北京帝豪物业管理有限公司的分支机构，不是独立法人，没有注册资金，也没有独立财产，不具备起诉的主体资格。2、被答辩人所称的《前期物业服务管理合同》不成立，答辩人没有盖章，没有法人代表或者代理人签字，没有签约日期。3、双方签订有《前期物业合作协议》，签订时间是2016年1月7日，合同有效期是两年，被答辩人存在违反协议的行为。4、被答辩人不具备履行物业管理的资格，事实上也没有履行管理职责，业主意见非常大。5、所谓的物业管理服务期两年，时间已经过去，答辩人并没有赶被答辩人离开。6、新的物业公司进入，是履行了招投标程序，是合法有效的。第三人信阳市恒成物业服务有限公司辩称：1、恒成物业公司是与河南鑫丰房地产有限公司签订的合同，与原告没有任何关系，且恒成物业公司在信阳市住建局和××区住建局有备案证明。2、恒成物业公司是在因原告乱收费，导致业主集体上访、个别跳楼威胁政府的情况下，由政府协调、开发商邀请、业主代表会议同意下进入的。3、恒成物业公司是十八里庙社区按照金牛产业集聚区的要求成立的，不以盈利为目的，是解决失地居民的就业问题。经审理查明：原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司（乙方）与被告河南鑫丰房地产有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同主要内容为：“双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“苹果公馆”提供物业管理服务事宜。本合同期限为十年，自2015年12月31日至2025年12月30日，有效期与该项目所履行的《前期物业服务管理合同》的有效期一致，起始日期以实际接管之日起进行计算；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该合同首页有甲乙双方公司签章，但合同尾页并无双方公司人员签字亦无合同签订日期。2016年1月7日，原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司（乙方）与被告河南鑫丰房地产有限公司（甲方）签订《前期物业合作协议》，协议大致约定：“经双方友好协商，本着互惠互利及双方共赢的原则，就信阳市苹果公馆（住宅部分）物业项目服务经验管理经营及相关事宜达成协议，本协议经双方签署后立即生效，合同有效期为2年，合同期满后，乙方享有优先签约权。北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司在对“苹果公馆”进行物业管理期间与小区业主及被告河南鑫丰房地产有限公司就协议履行及物业管理发生纠纷，第三人信阳市恒成物业服务有限公司遂于2019年5月份开始接管“苹果公馆”小区并对该小区进行物业管理和服务。另查明，2019年6月18日下午，在信阳市××牛产业集聚区××楼会议室，“苹果公馆”项目问题楼盘突出信访问题化解领导小组成员黄鸿甲、河南鑫丰房地产有限公司代表、信阳市恒成物业服务有限公司代表、“苹果公馆”业主代表等人召开“苹果公馆”项目物业管理协调会议，就“苹果公馆”物业费收费标准及物业服务范围等问题达成相应协议。2019年12月24日，河南鑫丰房地产有限公司与信阳市恒成物业服务有限公司签订的金牛物流信息港项目物业服务合同在信阳市浉河区住房和城乡建设局备案，合同期限为2019年12月9日至2039年12月9日。上述事实，有原、被告双方及第三人当庭提供的《前期物业服务管理合同》、《前期物业合作协议》、《备案证明》、会议记录等证据在卷佐证。本院认为,关于原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司的主体资格问题,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十二条第一款第五项的规定,北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司属于依法设立并领取营业执照的法人的分支机构,其合法经营权得到法律的认可,虽其不具备独立法人资格,但属于合法成立、有一定的组织机构和财产的组织,依法具有民事诉讼主体资格,并有权对外从事经营活动。关于原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司的诉请，其与被告河南鑫丰房地产有限公司先后签订了《前期物业管理服务合同》及《前期物业合作协议》，从两份合同的形式上看，先签订的《前期物业管理服务合同》仅有公司签章，合同落款处并无公司双方人员签字亦无签订日期，而后签订的《前期物业合作协议》合同落款处均有公司签章及双方法定代表人签字，亦有合同签订日期；从时间及内容上看，《前期物业合作协议》签订在后，且对双方合作的内容等权利义务均进行了明确约定，故结合以上事实，《前期物业合作协议》应视为《前期物业服务管理合同》的补充和修改，应当以《前期物业合作协议》作为双方履行权利义务的依据，原、被告双方均应按《前期物业合作协议》约定履行各自的义务，故原告请求被告河南鑫丰房地产有限公司继续履行《前期物业服务合同》的诉讼请求，本院不予支持。《前期物业合作协议》约定有效期为2年，即2016年1月7日至2018年1月6日止，合同有效期满后，原、被告双方未签订新的合作协议，且第三人信阳恒成物业服务有限公司于2019年在多方协调下进入“苹果公馆”进行物业管理服务，并已经在实际管理和服务小区居民，故原告要求被告河南鑫丰房地产有限公司支付违约金及要求信阳恒成物业服务有限公司退出小区的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  陈金榜人民陪审员  王保琴人民陪审员  王颖斌二〇二〇年九月十六日书 记 员  张筱莞