山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10215号上诉人（原审原告）：李红，女，1983年4月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：霍建华，山东通卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：季文太，山东通卓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹勇，男，1985年10月26日出生，汉族，住济南高新区凤凰国际小区。委托诉讼代理人：刘西贞，山东齐创律师事务所律师。原审第三人：班发娜，女，1982年10月12日出生，汉族，住济南市。上诉人李红因与上诉人尹勇、原审第三人班发娜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员闫振华独任审理，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，上诉人李红及其委托诉讼代理人霍建华、季文太，上诉人尹勇的委托诉讼代理人刘西贞，原审第三人班发娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李红上诉请求：1.一审判决对李红要求尹勇返还购房款少支持1万元及利息错误，请对一审判决未支持李红1万元及利息予以改判支持；2.一、二审诉讼费由尹勇负担。事实和理由：一、一审判决认定对《房屋转让协议》未能履行，李红负次要责任，系认定事实错误。一审已查明并认定对付款期限延期在班发娜的协调下，李红与尹勇已达成口头协议，口头协议是协议的一种形式，口头协议达成后，尹勇为了将涉案房屋卖与他人，反悔签订书面协议，导致合同无法履行，李红是没有任何过错的，不应承担责任。二、一审判决不支持李红要求尹勇支付利息的诉讼请求错误。《房屋转让协议》虽未约定利息，但李红主张的是自2020年3月4日起诉之日起至实际支付之日止的利息，此利息的主张符合法律规定，应予支持。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院依法改判支持李红的上诉请求。尹勇辩称，李红的上诉没有任何事实和法律依据，对其违约行为避而不谈，应判决尹勇不支付李红任何款项。班发娜述称，同意李红的上诉请求。尹勇上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判尹勇不承担返还给李红定金19万元责任；2.一、二审诉讼费由李红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。1.一审法院认为“合法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，本案中李红与尹勇签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效”，确认双方签订的房屋买卖协议合法有效，对此尹勇认可一审法院的观点。2.一审法院同时认定“关于付款期限延期问题，......故对李红提出的尹勇答应将最后付款时间延至2020年3月10日的主张不予认可”，一审法院认为双方没有就付款延迟问题达成一致意见，尹勇不同意延期缴纳房款，对此尹勇认可一审法院的观点。3.一审法院又认定“根据合同法94条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，《房屋买卖协议》履行过程中，原告在合同约定的履行期限内未能履行支付款项义务，违反了合同约定。被告于2020年2月22日将涉案房屋转卖他人，构成根本违约，导致《房屋买卖协议》不能履行，本院将《房屋买卖协议》予以解除”，一审法院这项认定与第一、第二项认定自相矛盾，尹勇认为一审法院无视《房屋买卖协议》签订的内容，《房屋买卖协议》明确约定房屋总价款180万元，现李红缴纳20万元定金，后续缴纳房款30万元，剩余房款130万元于春节前交齐，如规定时间未交齐款项，定金不予退还。2020年春节是在2020年1月24日，李红未交齐款项。尹勇于2020年2月15日上午，通过手机银行向班发娜退还后续房款30万元(转账备注：退还2803购房款，合同解除)，并通过电话告知班发娜解除合同、定金不退等事宜，同时要求班发娜将上述决定告知李红。2020年2月22日，尹勇将涉案房产转卖他人，此行为是在李红多次违约、根本违约，且尹勇依法依约解除合同的前提下，对自有房产进行处分，尹勇的行为不违法、不违约。4.一审法院又判决“结合本案的实际情况，对于《房屋买卖协议》未能履行尹勇负主要责任，李红负次要责任”，一审法院在尹勇没有任何违约、毫无过错的情况下，仅仅因为尹勇在李红违约后，依法将自有房产处分销售，就认定尹勇根本违约属严重的适用法律错误。二、一审法院对李红的根本违约、多次违约行为视而不见。1.李红在2019年5月就通过班发娜与尹勇协商购买涉案房屋，李红在2019年6月7日就将定金两万元支付给了尹勇，2019年7月15日，班发娜代替李红签署了涉案房屋买卖协议，并缴纳了定金六万元，但李红从2019年七月份开始就以种种理由违约，要么是家人病危在医院、要么是父母等亲人病故、要么是出差在外地，经常性不接电话不回微信，2019年12月1日签署的协议，是在尹勇百般催促下才签署的。2.2019年5月31日，李红将定金一万元支付给了尹勇，至2019年6月7日，李红累计将定金两万元支付给了尹勇，再到2019年7月15日班发娜代替李红签署房屋买卖协议，一直到2019年12月1日签署的协议，在此期间尹勇无数次催要购房款，一直要求李红履行付款义务，而李红以种种理由推脱，是因为李红不具备付清全部房款的实力，才导致了本案的发生，尹勇才在李红最后违约近一个月之后将涉案房产出售给他人。3.涉案房产在出卖之前，尹勇已经将房屋出租给程慧，租期为三年，第一年每月租金为3200元。班发娜与李红在2019年5月就找尹勇协商要求购买涉案房产，尹勇基于李红交付定金的实际情况及对班发娜的信任，在2019年6月3日与程慧解除了租赁合同并退还租金22400元，装修费4210元。这些损失应当由李红承担。李红辩称，一、李红与尹勇签订的《房屋转让协议》系无效协议，双方关于定金的约定亦是无效的。案涉房屋1号楼2803室及其附属储藏室系大汉峪村旧村改造项目，双方买卖案涉房屋违反法律规定，《房屋转让协议》系无效协议。因《房屋转让协议》无效，双方关于20万元定金不予退还的约定也是无效的，尹勇收取的李红20万元应予返还，并应支付李红自起诉之日起至款项实际付清之日止的利息。二、退一步讲，即使认定李红与尹勇签订的《房屋转让协议》是有效的，李红也不存在违约行为，是尹勇根本违约。1.李红不存在违约行为，房屋转让协议签订后，李红按约定先后向尹勇支付房款共计50万元，对剩余款项在班发娜的协调下，李红与尹勇已达成口头协议将最后付款时间延至2020年3月10日，一审判决对此已查明并认定，李红不存在违约行为。2.尹勇根本违约，按一审判决已查明并认定的，李红与尹勇已达成了迟延付款的口头协议，口头协议是协议的一种形式，双方应当遵守。尹勇却于2020年2月22日将案涉房屋卖与他人，造成根本违约。三、再退一步讲，即使双方签订的《房屋转让协议》是有效的，即便是李红存在违约行为，也是尹勇根本违约致使协议无法履行。众所周知，在新冠肺炎疫情肆虐之下，生产经营极端困难。李红在经济收入陷入困顿的情况下，依然想方设法筹措资金，并积极通过班发娜与尹勇协商延期付款事宜，尹勇却反悔已达成的口头协议，转而将案涉房屋卖与他人，构成根本违约。正如一审判决所认定，尹勇根本违约行为，导致房屋转让协议未能继续履行。综上所述，尹勇的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，改判支持李红的一审全部诉讼请求。班发娜述称，李红的上诉全部属实，尹勇的上诉理由与事实不符，就算李红迟延交付房款，也是尹勇同意的。当时是尹勇让班发娜帮其卖房子的，2019年7月15日的协议是作废的，因为后期又签订了两次，2019年7月15日的协议就是作废的，尹勇给班发娜打电话说给其送过来，班发娜说让尹勇自行销毁就行，尹勇没有销毁。李红向一审法院起诉请求：1.判令原被告签订的《房屋转让协议》无效。2、判令被告返还原告购房款20万元。3、诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告负担。庭审中，原告李红增加一项诉讼请求：判令被告支付利息，以购房款20万元为基数，自2020年3月4日起至实际支付之日起止（至庭审之日约3000元），利息按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：2019年12月1日，原被告双方签订《房屋转让协议》，约定被告将其名下的济南高新区某某室及其附属储藏室转让给原告，房屋转让总金额为180万元，原告已交定金和房款共计50万元，剩余房款130万元于春节前交齐。原告自2019年3月30日至2019年12月1日分8次向第三人班发娜转账50万元，第三人班发娜自2019年5月31日至2019年12月2日分5次将50万元转给被告尹勇。因疫情原因，原告希望将付款期限延期，经第三人联系被告，被告口头表示同意，并向第三人发送20200130房屋转让补充协议，但在约定签协议当天，被告未出现，房屋转让补充协议亦未能签订。2020年2月22日，被告将涉案房屋卖与他人。原告要求被告返还房款50万元，被告返还了30万元，剩余20万元未返还。一审法院认为，合法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中原告李红与被告尹勇签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制规定,合法有效。《房屋转让协议》签订后,各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,原告李红按照前述合同的约定支付定金和房款共计50万元,对于该事实,原、被告均予以认可,一审法院依法予以确认。关于付款期限延期问题,因付款期限延期是在第三人的居中协调下进行的,原、被告仅达成口头协议,被告在签订房屋转让补充协议前反悔，房屋转让补充协议未能签订，故对原告提出的被告答应将最后付款时间延至2020年3月10日的主张不予认可。根据《合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，《房屋转让协议》履行过程中,原告在合同约定的履行期限内未能履行支付款项义务,违反了合同约定。被告于2020年2月22日将涉案房屋卖与他人，构成根本违约，导致《房屋转让协议》不能履行，一审法院依法对该《房屋转让协议》予以解除。根据《合同法》第一百二十条之规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。结合本案的实际情况,对于《房屋转让协议》未能继续履行被告负主要责任，原告负次要责任，对于原告要求被告返还原告20万元的诉讼请求，一审法院依法支持19万元；对于原告要求被告以购房款20万元为基数支付利息的诉讼请求，在双方签订的《房屋转让协议》中无约定，一审法院不予认可。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除原告李红与被告尹勇于2019年12月1日签订的《房屋转让协议》；二、被告尹勇于本判决生效后十日内向原告李红返还定金19万元；三、驳回原告李红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2150元,由原告李红负担107.5元、被告尹勇负担2042.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹勇在二审中提交高新国用（2010）第050XXXXX号土地使用权证复印件一份，（载明：土地使用权人济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会，使用权类型为划拨，地类用途：村民安置房用地）、地字第**建设用地规划许可证复印件一份（载明：用地单位济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会，用地项目名称旧村（居）改造项目）、建字第3701012XXXXXXXX号建设工程规划许可证复印件一份（载明：建设单位济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会，建设项目名称大汉峪旧村改造项目）。经质证，李红对上述证据本身没有异议。班发娜对上述证据真实性没有异议。以上事实由尹勇在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于李红与尹勇于2019年12月1日签订的《房屋转让协议》的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会以划拨方式取得涉案土地的用途系村民安置房用地，该建设用地的规划亦是旧村（居）改造项目，济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会在该划拨土地上建设该村民安置用房亦属公益性质。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”案涉《房屋转让协议》中的房屋属于济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会以划拨方式取得并建设的村民安置用房，尹勇在处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，案涉《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案至今也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋转让协议》亦应认定为无效。一审法院认定涉案《房屋转让协议》有效是适用法律有误，本院予以纠正。关于涉案购房款的返还、实际损失等如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国担保法》第五条规定：“【担保合同与主合同的关系以及担保合同无效后的法律后果】担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”本案中，因双方签订的《房屋转让协议》无效，所约定的定金条款亦无效，李红要求尹勇返还20万元购房定金款应予支持。但双方在签订《房屋转让协议》时均明知涉案房产系济南高新区舜华路街道大汉峪村村民委员会建设的旧村改造工程，目前尚未取得房屋所有权证，亦无法办理房屋过户手续，对此双方均有过错，双方在该房屋买卖过程中所造成的损失应各承担50%责任。尹勇主张其为将涉案房屋出卖给李红于2020年6月3日与承租人解除了租赁合同并退还租金22400元，装修费4210元，造成损失26610元的损失，李红对此虽不予认可，但双方对该损失均未申请司法鉴定，在此情况下，结合双方于2019年12月1日才签订《房屋转让协议》、尹勇占有使用李红给付的部分房款等事实，一审法院对尹勇的实际损失酌定让李红承担1万元并无不当。综上，李红要求改判一审法院未支持李红的1万元及利息的上诉请求，尹勇要求不返还李红定金19万元的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李红、尹勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2337号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担；二、变更济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2337号民事判决第一项为确认李红与尹勇于2019年12月1日签订的《房屋转让协议》无效。二审案件受理费4350元，由上诉人李红负担50元，上诉人尹勇负担4300元。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二〇年九月十七日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟