江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初7384号原告：江苏江都吉银村镇银行股份有限公司，住所地扬州市江都区龙川南路**。法定代表人：尹志鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，江苏旭昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静娴，江苏旭昊律师事务所律师。被告：蒋桂芳，男，1960年8月25日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：孙启东，扬州市江都区旭东法律服务所法律工作者。原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司（以下简称吉银村镇银行）与被告蒋桂芳占有排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2019年12月19日、2020年5月25日公开开庭进行了审理。前两次开庭，原告吉银村镇银行的委托诉讼代理人刘静娴、被告蒋桂芳及其委托诉讼代理人孙启东到庭参加诉讼。第三次开庭，原告吉银村镇银行的委托诉讼代理人陈斌、被告蒋桂芳及其委托诉讼代理人孙启东到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告吉银村镇银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋桂芳将非法占用的位于扬州市江都区邵伯镇诚意路2号原闽江钢材城A区46#、47#、48#（共3间）房屋腾空交给原告吉银村镇银行，并承担从2017年11月起按照每年5000元/间计算的房屋占用费;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月13日，扬州闽江投资管理有限公司（以下简称闽江投资公司）将其所有的，位于的工业房地产抵押给原告。原告与江苏闽江钢材商贸有限公司（以下简称闽江商贸公司）、闽江投资公司因金融借款纠纷，经扬州市中级人民法院依法审理，于2013年3月13日作出（2013）扬商初字第0031号民事判决书。2014年12月15日，扬州市中级人民法院作出（2013）扬执字第0254号执行裁定书，裁定将闽江投资公司所有的位于扬州市江都区的工业房地产交付给原告。2017年10月，原告拍卖成交获得案涉房屋所有权。现被告非法占有原告所有的房屋拒不搬离，亦不向原告缴纳房租。原告多次协商未果，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告蒋桂芳辩称，1、本案中被告不存在非法占有的事实。被告是涉案房屋的承租人，租期自2012年9月25日起至2032年9月24日止。期间被告诚信守约，按时交纳房租。根据民法中“买卖不破租赁”的原则，即使所有权人将租赁物让与他人，租赁关系不应当受到影响；2、原告对涉案房屋不享有所有权和其他优先权。涉案房屋上未设定抵押权，且该房屋拍卖在后，租赁权应当予以保护。即使有抵押权，但是该抵押权也是建立在违章建筑的基础上，其抵押行为应属无效行为；3、原告非本案涉案房屋权利人，无权主张相关权利。其依据的法院拍卖裁定并非权利确权证书，不能以裁定代替产权确认。即使有抵押，因随着该房屋土地权属的变更，原告对该土地已不再享有相关权利。因此，请求法院驳回原告对被告的诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋位于扬州市江都区，没有权属证书，未取得建设工程规划许可证。房屋所在地的土地原为闽江投资公司所有，使用权面积为37366.27m²。在该宗土地上，闽江投资公司另有工业房地产，建筑面积为8841.59m²。因闽江商贸公司向原告借款，闽江投资公司将上述土地抵押给原告，并于2011年12月14日办理了抵押登记。闽江商贸公司未还款，成讼。扬州市中级人民法院作出（2013）扬商初字第0031号民事判决。该判决内容未得到履行，原告申请执行。2014年12月15日，扬州市中级人民法院作出（2013）扬执字第0254号执行裁定，将闽江投资公司所有的上述位于扬州市江都区的工业房地产包括8841.59m²的房屋和37366.27m²的土地交付原告，用以抵偿相关债务。原告基于执行裁定书于2015年5月14日领取了房屋所有权证，于同年11月5日领取了上述房屋对应的国有土地使用权证。2011年6月3日，扬州广溢物资有限公司（以下简称广溢公司）向原告借款，扬州闽江担保有限公司（以下简称闽江担保公司）、闽江商贸公司、郑宇峰、阙剑锋、苏克斌提供连带责任保证。因广溢公司未还款，成讼，本院于2014年9月16日作出（2014）扬江商初字第00201号民事判决。该判决内容未得到履行，原告申请执行。本院在执行过程中，依法拍卖闽江商贸公司所有的坐落于扬州市江都区的无证房产，原告于2017年10月28日以最高价竞得。在拍卖公告中，本院注明除2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行外，其余商铺有租赁。2017年11月15日，本院作出（2017）苏1012执恢56号执行裁定，将闽江商贸公司所有的坐落于扬州市江都区邵伯镇高蓬村柏庄组11幢的无证房产（其中2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行，其余商铺有租赁）所有权及相应的其他权利归原告所有。后本院作出补正裁定，将上述裁定书中11幢的无证房产补正为11幢中的1-5幢无证房产。2012年9月25日，被告和闽江商贸公司订立《房屋租赁合同》，约定闽江商贸公司将诉争房屋出租给被告，租赁期限自2012年9月25日至2032年9月24日，租金每年16500元。租金已缴至2019年9月24日，缴款时间为2017年9月28日。诉争房屋为闽江商贸公司在闽江投资公司所有的土地上建造，包含在（2017）苏1012执恢56号执行裁定书中涉及的11幢中1-5幢的无证房产内。又查明，2010年1月11日，原江都市邵伯工业园区开发建设有限公司向闽江商贸公司出具收款10万元的收据，收据注明收款事由是4000m²的建筑配套费。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，诉争房屋没有所有权证，未取得建设工程规划许可证。其作为标的物处分包括法院强制拍卖和合同当事人之间的租赁。本案的关键是要考量两种处分行为的法律效力和法律后果。首先，关于诉争房屋被强制拍卖的法律效力和后果。根据拍卖的分类，如果以拍卖的主体及拍卖的程序为标准，可分为任意拍卖和强制拍卖。任意拍卖，是指公民、法人或者其他组织委托拍卖企业实施拍卖的行为，也就是拍卖法中所称的拍卖。强制拍卖是指法院在被执行人逾期不履行义务时，依法对被执行人的财产实施拍卖，并以所得价金清偿执行债务的行为。后者是一种强制执行行为，执行机关依照强制执行法律规定的程序和方式进行，而不论拍卖标的物的所有人是否处于自愿，其被赋予了国家强制力。2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也完全明确了执行中的拍卖性质是公法性质。因此，强制拍卖在性质上属于产生私法上权利变动后果的公法行为。通过强制拍卖取得拍卖物是原始取得。案涉房屋虽没有所有权证，未取得建设工程规划许可证，但根据相关法律法规，在被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，其仍具有一定的使用价值。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条明确：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”本院在（2017）苏1012执恢56号执行裁定书中明确了诉争房屋是无证房产，因此，针对该房屋的强制拍卖是对房屋事实状态进行了变更，原告通过强制拍卖原始取得房屋，并依法享有占有、使用、收益等权利，进而可以对实际占有人、使用人等主张相关权利。其次，被告是否能行使“买卖不破租赁”的抗辩权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，因此，被告和闽江商贸公司订立的房屋租赁合同应为无效，被告并不享有依据“买卖不破租赁”原则可以对抗原告主张的租赁权。此外，本院虽在拍卖公司与（2017）苏1012执恢56号执行裁定书中交待了其中2幢B27、B28号商铺房提出异议中止执行，其余商铺有租赁，但并未以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖，及载明租赁到期时间，故不能依据上述拍卖公告与裁定书载明的内容，认定涉及诉争房屋的拍卖为保留租赁关系拍卖。综上所述，原告要求被告迁出诉争房屋，本院予以支持。关于原告要求被告承担房屋占有使用费的问题。因被告租金已缴至2019年9月24日，缴款时间为2017年9月28日，该时间在诉争房屋被拍卖前，故参照被告与闽江商贸公司订立的租赁合同约定的租金标准，被告自2019年9月25日起，按每年每间5000元即15000元每年的标准，向原告支付占有使用费，直至其将房屋交付原告之日。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告蒋桂芳于本判决生效之日起三十日内将位于扬州市江都区的房屋腾空并交付原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司；二、被告蒋桂芳向原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司支付房屋占有使用费（自2019年9月25日起，按15000元每年的标准，支付至被告蒋桂芳将房屋交付原告之日）；三、驳回原告江苏江都吉银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费计80元，由被告蒋桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  陆 兵人民陪审员  王永祥人民陪审员  郭子平二〇二〇年九月二十一日法官 助理  王 琼书 记 员  栾 振