广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21961号原告：杨媛，女，1989年2月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：赵文波，男，1954年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告杨媛诉被告赵文波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退回租房定金2000元。事实与理由：2020年7月16日，原告拟承租被告位于佛山市禅城区*****7******车库。被告要求原告必须交定金2000元后才肯与原告洽谈合同细节。为促成租赁，原告同意交纳租房定金2000元给被告，并与被告签订《承租房屋定金收据》，承诺在2020年7月24日前签订房屋租赁合同。但是，自2020年7月22日起，被告不配合洽谈合同细节，并且拒接原告电话，故意不想签订合同，以此侵吞原告的租房定金。为维护原告的合法权益，遂起诉。被告辩称，一、本案的基本事实。佛山市禅城区***********、76*、77号车库为被告的产业。2020年*月16日，被告与原告及佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司﹙上述两公司简称案外人﹚签订了承租房屋定金收据，被告收到原告及案外人支付的定金2000元。合同约定：原告及案外人承租涉讼房屋，租赁期为2020年*月24日至2022年*月30日，起租日2020年*月24日，每月的不含租赁税租金5000元，按季支付，先付后用；支付租赁保证金20000元、水电运转基金2000元、垃圾处理费768元、预付开具租金发票税费款项2000元；租金及各项费用等款项以现金支付，收款后给回收据﹙对数单记录﹚；并约定了双方的权利、义务、违约责任，其中明确：如2020年*月24日前未签订正式合同的，作悔约处理，定金归被告所有。原告及其单位同事，自2020年7月14日上门联系租赁涉讼房屋事宜以来均自述其工作单位是龙光集团，原告的职务是佛山市禅城区龙光房地产有限公司行政经理，负责企业具体行政事务,案外人是一套人马两个招牌。因工作需要原告代表案外人处理租赁涉讼房屋作为下属的佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司绿景路100亩项目部办公室使用的事宜，2020年7月16日原告以杨媛及反诉案外人为共同承租人代表的身份与被告签订了房屋租赁合同，并交付承租定金2000元。案外人两者是同址、同法定代表人注册登记的关联公司。二、有约定按约定，无约定按国家规定。原告与案外人因其自身原因为了达到实现承租人单方悔约的目的，与事先策划并以“被告不配合洽谈合同细节，拒接原告电话，侵吞原告租房定金”为由蓄意制造是被告故意不想签订合同的假象而引起纠纷。理由是：①案外人持势欺人擅自变更合同约定指使原告强行要求被告同意属于无理行为。2020年7月16日被告与原告及案外人签订了承租房屋定金收据，并约定了双方的权利、义务、违约责任，定金收据约定内容己具有房屋租赁合同的要素。如原告及案外人出正式合同要变更2020年7月16日合同约定需经得双方同意，否则应执行“有约定按约定，无约定按国家规定”。原告及案外人是从事专业房地产经营的，熟知房地产业务。②鉴于原告及其单位同事一直均自述其工作单位是龙光集团，2020年7月16日原告以杨媛及案外人为共同承租人代表的身份与被告签订了承租房屋定金收据，交付定金。基于对原告信任，相信原告是代表案外人签字。③（2020）粤0604民初21961号案已于2020年7月23日立案，即原告及案外人在2020年7月22日前巳经策划起诉被告，且原告提起诉讼时间尚在协议期内，被告无违约。④原告指责被告“拒接原告电话”无事实根据。按语音清单双方联系电话的通话记录表明2020年7月14日至24日期间均接通电话的记录，其中：2020年7月24日14时57分，被告仍以联系电话主叫134*****998与原告通话1分50秒。三、原告主张单方解除合同，既不符合合同约定的情形，也没有法律依据，应承担相应的违约责任。双方签订的租赁房屋合同，是真实意思的表示，合法、有效，双方均应履行合同义务。案外人反而指使原告在协议期内，于2020年7月23日立案提起诉讼已构成违约。综上所述，原告的起诉不符合事实，没有合同和法律依据，请法院依法不予采信，驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、《产权证》。证明佛山市禅城区**************的产权人系被告。2、《承租房屋定金收据》。证明原告个人向被告支付了定金2000元。3、《补充协议》。证明被告要求原告签订房屋租赁合同的同时要签订《补充协议》，双方就《补充协议》沟通无果，被告不同意修改合同条款，导致租赁合同无法签订。诉讼中，被告举证如下：1、原告身份证复印件、企业机读档案登记资料等身份证明文件。证明原告适格及佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司的身份。2、2020年8月5日不动产登记信息查询结果。证明佛山市禅城区***********、76*、77号车库为被告的产业。3、2020年7月16日承租房屋定金收据。证明：①当事人双方约定的租赁合同的权利义务内容；②被告收到原告及佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司支付的定金2000元；③佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司指使原告在约定的协议期内，于2020年7月23日立案提起诉讼已构成违约。4、原告向被告提供的原告及佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司拟签订的房屋租赁合同﹙备注：打印件的文本上修改的手写文字由原告书写﹚、2020年8月9日语音清单（其中：2020年7月14日至24日期间双方联系电话的通话记录）。证明原告及佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司违约。①原告及佛山市禅城区龙光房地产有限公司、佛山市禅城区龙光骏嘉房地产有限公司拟签订的正式合同需变更2020年7月16日合同约定的权利义务内容；②按语音清单双方联系电话的通话记录，其中：电话：134*****998﹙杨媛﹚、134*****619﹙吴昊禹，绿景路100亩项目部经理﹚、17876160321﹙吴小霞，绿景路100亩项目部秘书﹚、1980030****﹙陈生，绿景路100亩项目部实习生﹚；③按语音清单双方联系电话的通话记录表明2020年7月14日至24日期间均接通电话的记录，其中：2020年7月24日14时57分，被告仍以联系电话主叫134*****998与原告通话1分50秒。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据1、2，被告对真实性均无异议，本院予以确认；原告的证据3，无原、被告签名确认，其真实性及证明力无法确认。被告的证据1、2、3、证据4中的房屋租赁合同，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据4中的通话记录，经核对，本院确认其真实性。经审理查明：2020年7月16日，原、被告签署《承租房屋定金收据》，确认：“兹因杨媛、佛山龙光公司(简称承租人）已实地察看佛山市禅城区****7******、76*、77号车库后提出，现出租人赵文波收到承租人交付承租租赁房屋的定金2000元……双方经协商：承租租赁房屋仅作为销售龙光公司(个体工商户）办公使用，……按间计租，按季支付，先付后租，每季度（年度）末月的9日前主动付清下一季度（年度）的租金及各项费用；租赁期限自2020年7月24日至2022年7月30日止，起租日2020年7月24日，每月的不含租赁税租金5000元，以后，自20年7月1日开始每年的不含租赁税月租金在上年的基础上递增400元，以上均为税后租金，即不含租赁税；含税租金需在不含税租金的基础上加上20%的税金，……租赁保证金20000元；水电运转基金2000元；其他费用按承诺书或约定；租金及各项费用等款项以现金支付，收款后给回收据（对数单记录）;租赁期间，租赁房屋所产生的水、电、气、……等一切费用（简称各项费用）全部由承租人承担；水电气等暂按供水供电供气部门收费单价的基础上加收20%的款项；承租人应在签订房屋租赁合同时，向出租人支付租赁期间垃圾处理费（每月计收32元）和预付租赁期间开具租金发票（物业税单）等所需缴纳税费的款项2000元，如遇不足额缴纳的，乙方及时补交（按实发生结算，多退少补）;……如2020年7月24日前未签订房屋租赁合同的，作悔约处理，定金归出租人所有。”庭审中，原、被告确认：原告以现金支付给被告定金2000元。关于双方没有签订合同的原因，原告陈述：双方对合同第七条由败诉方承担诉讼费和律师费这一条款不能达成一致；被告陈述：1、正式文本变更了16号签订的定金收据条款；2、双方对正式文本第七条律师费由败诉方承担不能达成一致。后原告给了两个方案被告，一个是如果不同意这个条款，保证金改为一个月的租金，另一个是同意这个条款，保证金是三个月的租金。本院认为，原、被告双方通过签署《承租房屋定金收据》，约定在2020年7月24日前签订房屋租赁合同，双方成立预约合同关系，原告所支付的2000元定金是为担保租赁合同订立的订约定金。关于定金返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。与租金相比，商品房买卖的价款意义对当事人更为重大，根据举重以明轻的规则，在房屋租赁合同案件中可参照适用上述司法解释的规定。本案中，双方未能签订租赁合同的原因之一在于双方对诉讼费和律师费负担的合同条款未能达成一致，该条款在《承租房屋定金收据》中并无约定，属于不确定条款，双方当事人对该条款未能协商一致，从而导致租赁合同未能订立的，不能认定一方拒绝签订租赁合同，而应参照上述司法解释的规定，认定为因不可归责于当事人双方的事由导致租赁合同未能订立，预约合同应予解除，被告应将定金返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：被告赵文波在本判决生效之日起五日内，向原告杨媛返还定金2000元。如被告赵文波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告赵文波负担。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇二〇年九月九日书记员  吴章斐书记员  潘有鹏