湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1511号原告（反诉被告）：田莉，女，1985年5月4日出生，土家族，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：李远志，湖南融源律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙晓燕，女，1969年11月27日出生，土家族，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：苏红丽，湖南新世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：田志松，湖南新世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）田莉与被告（反诉原告）孙晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案，依法适用普通程序审理。被告在案件审理过程中向本院提起反诉，本案于2020年7月31日公开开庭进行了合并审理。原告田莉的委托诉讼代理人李远志、被告孙晓燕及其委托诉讼代理人苏红丽、田志松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田莉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告解除双方签订的《店铺转让协议书》；2.判令被告退还原告已支付的店铺转让金10万元；3.判令被告赔偿损失51704元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月8日，原、被告签订《店铺转让协议书》，约定“乙方（孙晓燕）将乾州湘州阳光4-5号门面转让给甲方（田莉），乙方与房东已签订的原租赁合同租期从2014年1月1日至2022年1月1日止，租金每月28万元，店铺转让金额为10万，产品货款12万元。”协议签订第二日，原告向被告支付了10万元转让金，继续以“男爵养生商务会所”的名义经营店铺。经营期间，原告花费24000元更换灯具，购置消毒柜、花卉、pos机等，支付工资20704元。后被告带原告到房东处签订新的租赁合同时，房东不同意转租。经查，被告以其儿子孙立的名义与房东签订了一份《门面出租合同》，该合同约定的合同租期为8年，即2014年1月1日至2022年12月30日止，第一年、第二年的租金为28万元，第三年以后的租金“随市场行情就市”。该合同还约定，未经房东同意转租、转借承租房屋，房东有权解除合同，收回出租房屋。因被告不愿意增加租金，房东不同意转租，故被告无法按照与原告签订的《店铺转让协议书》履行义务，不能实现合同目的，原告要求与被告解除合同，但被告拒绝收回店铺。原告认为，被告故意隐瞒房租真实情况，未经房东同意转租房屋，导致双方无法履行协议，造成根本违约，诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）孙晓燕辩称，一、答辩人与被答辩人签订《店铺转让协议书》过程中履行了如实告知义务，且事前已征得出租人（房东）陈某的同意，不存在故意隐瞒房屋真实情况的行为，不构成根本违约；二、被答辩人要求解除《店铺转让协议书》、退换垫付转让金10万元以及赔偿损失51704元的诉请缺乏事实和法律依据，依法不应支持。反诉原告（被告）孙晓燕向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付移交给田莉产品价值180730元、后续服务重新购进产品价值合计188906元；2.判令被反诉人支付人员工资合计96000元；3.判令被反诉人支付2018年10月至2018年12月房屋租金46600元和押金20000元；4.判令被反诉人承担反诉人后续在溶江小区经营的水、电、燃气费合计17200元；5.判令被反诉人支付2018年10月至2018年12月经营期间门面水、电、物业费；员工宿舍水、电费、物业费：20089.5元。以上合计569525.5元，详见《诉请损失金额明细》；6.判令被反诉人承担本案诉讼费、保全费。反诉被告（原告）辩称，一、答辩人没有接收被答辩人的存货产品，也没有在移交清单上签字，被答辩人要求答辩人支付18万元存货没有事实依据。被答辩人向答辩人移交存货时发现很多已经过期，因此没有接收被答辩人存货。被答辩人提交的证据7，答辩人没有签字，可证明答辩人没有接收存货；二、被答辩人要求答辩人支付后续费用、溶江小区水电燃气费用、人员工资等不符合双方合同约定，没有事实根据。双方的协议书5条4款，被答辩人要承担转让前的一切债务及客户纠纷。7条3款，被答辩人将移交前的客户卡金由答辩人服务，但是产品要被答辩人承担。答辩人于2018年12月10日通知被答辩人解除合同，通知自达到之日生效，答辩人自解除之日已经不需要提供服务。答辩人解除合同的原因是房东不愿意按28万元签订合同，2019年需要上涨租金。但答辩人与被答辩人的合同约定租金为28万元，没有上涨约定。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现出租人同意转租是附条件的，条件是2019年起适当上涨房屋。答辩人与被答辩人未约定上涨房屋，房东也不同意28万元/年租房。房东可随时与被答辩人解除合同，从而导致答辩人与被答辩人之间的协议无法履行，使答辩人面临极大风险。答辩人无力承担超过28万元/年的租金，答辩人现要求解除合同合法合理。被答辩人要求答辩人支付溶江小区水电燃气费、人员工资等没有事实法律依据；三、2018年11月8日签订协议,2018年12月10日解除合同，被答辩人要求支付2018年10月至2018年12月租金、押金均没有依据；四、答辩人在经营的一个月期间，已经支付了店铺的水电，宿舍的水电协议没有约定答辩人承担，被答辩人没有证据证明应当由答辩人承担。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原、被告为支持自己的诉讼主张均向本院提交了双方所签订的《店铺转让协议书》，但被告（反诉原告）所提交《店铺转让协议书》有删改及标注，故本案应以原告（反诉被告）所提交的《店铺转让协议书》的内容为定案依据；二、被告（反诉原告）主张《店铺转让协议书》第六条第1项“甲方承担甲方原欠物业费，人员工资，水费”的约定存在逻辑错误，因甲方原告（反诉被告）在协议签订前并未经营诉争店铺，故甲方不存在原欠物业费，人员工资，水费的问题。此处的甲方应为笔误，原、被告双方在协议中的真实意思应当是“甲方承担乙方原欠物业费，人员工资，水费”。本院经审查后认为，该条约定虽不符逻辑但被告（反诉原告）的理解并不具备唯一性，原、被告双方在协议中的真实意思尚存在其他的可能，该条款应当属于约定不明，本院对被告（反诉原告）的主张不予采信；三、关于证人陈某的证言效力问题。证人陈某为案涉店铺房东，于2020年7月1日自书一份《证明》，为证明原、被告转让店铺续签合同的事实。因本案庭审时证人陈某身在外地不能出庭接受质询，但其表示可以通过即时视频的方式作证，并接受质询。本院当庭征询了原告（反诉被告）的意见，其明确表示如证人的证言与证明的内容一致就不需质询。本院结合本案原、被告聊天记录等证据综合分析判断，对证人陈某的证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日被告以其儿子孙立的名义与房东陈某签订了一份《门面出租合同》，该合同约定的合同租期为8年，即2014年1月1日至2022年12月30日止，第一年、第二年的租金为28万元，第三年以后的租金“随市场行情就市”。2018年11月8日，原、被告签订《店铺转让协议书》，约定“乙方（孙晓燕）将乾州湘州阳光4-5号门面转让给甲方（田莉），乙方与房东已签订的原租赁合同租期从2014年1月1日至2022年1月1日止，租金每年28万元，店铺转让金额为10万，产品货款12万元。”协议签订第二日，原告向被告支付了10万元转让金，继续以“男爵养生商务会所”的名义经营店铺。经营期间，原告花费24000元更换灯具，购置消毒柜、花卉、ｐｏｓ机等，支付工资20704元。原告经营店铺后因与房东多次协商房租事宜未果，故未与房东续签租赁合同。2018年12月5日原告通过其代理人电话通知被告要求解除合同，现本案诉争店铺已由他人经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：现原、被告所签订的《店铺转让协议书》在履行后已实际解除，对所造成的损失应当如何承担。本案原、被告所签订的《店铺转让协议书》合法有效，本院予以确认。原、被告应当按照协议的约定履行自己的义务，被告在合同签订后已按约定履行了交付店铺、移交相关产品、客户资料并办理了男爵养生馆的注销登记，履行了自己的义务。原告在签订协议书时已明知自2019年起店铺租金将上涨，并在店铺歇业前与房东有过三次接触，商谈过租金上涨及改签、续签合同的问题。后因故未能与房东签订租赁合同，原告在经营了店铺后于2018年12月5日以原、被告的合同约定年租金为28万元，没有上涨约定，房东准备上涨租金并可随时与原告解除合同，从而导致原、被告之间的协议无法履行为由通知被告解除合同，无约定及法定事由，本院不予认可。原告关闭店铺及未与房东签订租赁合同均系自身原因所造成，现今原、被告之间的《店铺转让协议书》已实际解除，原告应当对该解除后果承担全部责任。故原告在本诉中的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告在反诉中的诉讼请求，本院评判如下：1、要求反诉被告支付移交的产品价值180730元、后续服务重新购进产品价值合计188906元。因原、被告在协议中约定产品货款由原告向被告支付12万元；并约定移交后客户的服务由原告负责，服务所需产品由被告负责。故对于产品货款部分，原告需按协议约定向被告支付12万元；2、支付人员工资96000元。原、被告所签订协议书约定移交后客户的服务由原告负责，由于原告于2018年12月关停了诉争店铺，相关客户的服务未能继续，为此，被告在其溶江小区处继续为客户提供服务，并主张该服务费用为96000元。本院经审核后认为，被告该主张未明确后续服务客户的人数、期数，每次服务的成本等因素，仅凭据二位服务人员自述的月收入证明不能证实被告该部分损失为96000元。故被告对此应当承担举证不能的法律后果，该请求本院不予支持；3、支付租金46600元及押金20000元。原、被告之间所签订的《店铺转让协议书》未对转让后的租金进行约定，鉴于被告已预交2018年整年的租金，原告在2018年度经营期间的租金应视为包含在店铺转让费中；店铺押金20000元在协议中已明确约定由原告享有。故被告该诉请本院不予支持；4、支付在溶江小区经营的水、电、燃气费17200元。被告为支持该诉请向本院提交了相关缴费票据，本院经审查后认为，该缴费票据不足以证明被告仅为提供后续服务所支付。故被告对此应当承担举证不能的法律后果，该请求本院不予支持；5、支付2018年10月至2018年12月经营期间的门面水、电、物业费；员工宿舍水、电、物业费20089.5元。原、被告之间所签订的《店铺转让协议书》对该部分费用约定不明，故应当根据店铺实际管理使用情况承担该部分费用。因原、被告实际盘存交接时间已在2018年10月底，故本院确定原告经营时段为2018年11月、12月，在此期间的经营的必要开支应由原告自行承担，现被告已垫付了相关费用，故原告应向被告承担给付义务。被告主张1栋201男爵宿舍的物业管理费1633元为2018年全年的总费用，原告应承担部分为272元；2018年11、12月男爵4-5号门面水费为864元；2018年11、12月1栋201男爵宿舍水费为153元；被告主张男爵4-5号门面的物业管理费11170元为2018年全年的总费用，原告应承担部分为1861元；被告主张男爵4-5号门面2018年10-12月电费为7500元，原告应承担部分为5000元，扣减原告已交的2000元，还应支付3000元。综上，被告反诉所主张原告赔偿损失部分本院依法核定为：126150元。综上所述，本诉原告的诉讼请求，本院不予持。本诉被告的辩解意见，本院予以采纳；反诉原告的诉讼请求，本院部分予以支持，本诉被告的辩解意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十三条之规定，判决如下：一、驳回原告田莉的诉讼请求；二、反诉被告田莉赔偿反诉原告孙晓燕各项损失共计126150元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回反诉原告孙晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3334元，反诉的案件受理费4747元，共计8081元，由原告田莉负担4283.4元，被告孙晓燕负担3797.6元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  吴宇怀人民陪审员  孙 彤人民陪审员  龙菊英二〇二〇年九月九日代理书记员  周 慧