江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初627号 原告：赣州经济技术开发区三江乡人民政府，统一社会信用代码11360700MB0273690E，住所地江西省赣州经济技术开发区三江乡新红村浮桥头**。 负责人：何源。 委托诉讼代理人：刘明斌、张明，江西公仁律师事务所律师。 被告：刘经林，男，汉族，1969年8月26日出生，身份证号码3621221969********，户籍地址江西省赣州市章贡区人民巷********，现住赣州经济技术开发区金邮路北侧金丰山庄别墅****（赣州经济技术开发区迎宾大道锦绣新城******）。 原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府与被告刘经林租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府委托诉讼代理人刘明斌、张明到庭参加诉讼，被告刘经林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告与2004年2月13日、2008年7月18日签订的两份《租赁合同》自2019年11月25日起解除。2.被告立即腾空所承租的房屋、场地，并交付给原告；3.被告立即支付拖欠的租金24375元（自2008年2月13日起算至2019年11月12日止，即2000元*10年+2500元*1年+2500元/12个月*9个月=24375元），之后占用房屋、场地的费用按租合同约定的标准计算至被告实际腾房交地之日止。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：为发展地区经济，经双方友好协商，原告于2004年2月13日与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将坐落于古河岭上的乡农机站场地4920平方米，砖木结构房屋一栋248平方米，土木结构房屋一栋228.8平方米全部出租给被告做养鹿基地使用，并约定租期为50年（从2004年2月13日起至2054年2月13日止），前十年租金每年600元，第二个十年每年900元，第三个十年每年1200元，第四个十年1500元，第五个十年每年1800元，合计60000元。每年2月底之前交清当年租金，2008年7月18日，双方就合同租期、租金等相关内容进行了变更，并重新签订了《租赁合同》，约定租期为46年（从2008年2月13日期至2054年2月13日止），前十年租金每年2000元，第二个十年每年2500元，第三个十年每年3000元，第四个十年3500元，第五个十年每年4000元，合计134000元。每年2月底之前交清当年租金。合同签订后，被告于2004年2月18日向原告支付租金600元，李贵洪鹿场于2008年2月1日向原告支付2005年至2008年租金2400元，后被告未再向原告支付任何租金。并且近来来，上述房屋、场地长期闲置，未再用作养鹿基地使用。被告长期闲置租赁的房屋、场地，且连续11年未支付租金，应承担违约责任，原告已于2019年11月25日、11月26日先后两次向被告送达了《三江乡人民政府关于解除租赁合同的通知》通知被告，原、被告双方签订的租赁合同解除，并告知被告及时向原告支付租金，将所租赁场地和房屋交还原告。被告收到后，既不支付拖欠的租金，也不将所租赁的土地和房屋交还被告。原告于2019年12月6日向被告送达《限期履行义务催告书》，再次催告被告履行腾房交地并支付租金义务，但被告收到后依然拒不履行相应义务。 被告刘经林未作答辩，亦未向法庭提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告组织机构统一信用代码证、被告户籍证户籍证明、4年2月13日、2008年7月18日签订的两份租赁合同、收款收据、三江乡人民政府关于解除租赁合同的通知、送达照片及送达回证；限期履行义务催告书及送达照片、证明等证据。本院认定事实如下：2004年2月13日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将坐落于古河岭上的乡农机站场地4920平方米，砖木结构房屋一栋248平方米，土木结构房屋一栋228.8平方米全部出租给被告做养鹿基地使用，并约定租期为50年（从2004年2月13日起至2054年2月13日止），前十年租金每年600元，第二个十年每年900元，第三个十年每年1200元，第四个十年每年1500元，第五个十年每年1800元，合计60000元，每年2月底之前交清当年租金。后2008年7月18日，原告与被告就2004年2月13日签订的《租赁合同》中的租期、租金等相关内容进行了变更，并重新签订了一份《租赁合同》，该合同约定租期为46年（从2008年2月13日期至2054年2月13日止），租金前十年（2008年2月13日-2018年2月12日）每年2000元，第二个十年（2018年2月13日-2028年2月12日）每年2500元，第三个十年（2028年2月13日-2038年2月12日）每年3000元，第四个十年（2038年2月13日-2048年2月12日）3500元，最后六年（2048年2月13日-2054年2月12日）每年4000元，合计134000元，每年2月底之前交清当年租金。合同签订后，被告于2004年2月18日向原告支付了租金600元，又于2008年2月1日向原告支付2005年至2008年租金2400元，后被告未再向原告支付租金。 原告于2019年11月26日、2019年12月6日通过直接送达与发送手机短信的方式先后两次向被告送达《三江乡人民政府关于解除租赁合同的通知》，通知被告解除双方于2004年2月13日、2008年7月18日签订的两份租赁合同，于合同解除后5日内向原告支付拖欠租金24375元，并立即腾退租赁的房屋、场地。被告拒绝签收且仍未履行义务，原告又通过手机短息向被告送达《限期履行义务催告书》，再次催告被告履行腾房交地并支付租金的义务，但被告依然未履行相应义务。 本院认为，被告刘经林承租原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府所有的农机站场地，并与原告于2004年2月13日、2008年7月18日签订两份《租赁合同》，双方形成租赁合同关系。两份合同均约定了租赁物、租赁期限、租金等相关内容，2008年7月18日签订的第二份《租赁合同》对2004年2月13日签订的第一份《租赁合同》中的租赁期限和租金等内容进行了变更，双方自2008年7月18日后应当按照第二份《租赁合同》履行。但租赁期限超过二十年，超过部分无效，租赁期限应当自2008年2月13日起至2028年2月12日止。现原告在交付租赁物后，被告于2004年2月18日支付租金400元，后又支付租金2400元，合计已付租金3000元。根据两份《租赁合同》对租金计算的约定，自2004年2月13日至2008年2月12日止的租金为每年600元，四年即为2400元，被告已支付完毕；故双方签订的第一份《租赁合同》实际已履行完毕，合同的权利义务终止。第二份《租赁合同》将2008年2月13日至2018年2月12日的租金变更为每年2000元，被告剩余已支付的400元应当予以抵扣剩余未付租金；故自2008年2月13日起计算至2019年11月12日被告尚欠原告租金应为23975元（1600元+2000元*9年+2500元*1年+2500元/12个月*9个月=23975元）。现被告自2008年2月1日后经原告催告仍逾期不支付剩余租金，已构成违约，原告作为出租人可以解除与被告签订的仍在履行的第二份《租赁合同》，并要求被告支付剩余租金。故本院仅对于原告要求解除2008年7月18日签订的《租赁合同》与支付拖欠租金的诉请予以支持，但被告拖欠的截止至2019年11月12日的租金应为23975元，且应给予被告一定的履行期限。合同解除后，被告应腾空所承租的房屋、场地交付给原告，在未腾空前仍在占用租赁物的费用可按照2008年7月18日签订的《租赁合同》约定的租金标准计算租金，故对于原告要求2019年11月12日之后占用房屋、场地的费用按租赁合同约定的标准计算至被告实际腾房交地之日止的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府与被告刘经林于2008年7月18日签订的《租赁合同》； 二、被告刘经林应腾空所承租的房屋、场地，并交付给原告原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府； 三、被告刘经林应立即向原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府支付自2008年2月13日起计算至2019年11月12日止拖欠的租金人民币23975元，之后占用房屋、场地的费用按2008年7月18日签订的《租赁合同》中约定的租金计算标准计算至实际腾房交地之日止； 四、驳回原告赣州经济技术开发区三江乡人民政府的其他诉讼请求。 上述判决第二、三项，限被告刘经林于本判决生效后一个月内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，由被告刘经林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  曾燕星 人民陪审员  林惠萍 人民陪审员  曾俊莹 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 王 卉代理书记员吴 帆