镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初3814号原告：张宏伟，男，汉族，1974年9月4日生，住镇江市。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。被告：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**，统一社会信用代码9132110073827370XB。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。被告：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）统一社会信用代码91321111756436816C。投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：周文波，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熙，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原告张宏伟与被告镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称“光大公司”）、镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称“金富社区”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人樊巧云、被告光大公司的委托诉讼代理人卜林、被告金富社区的投资人陈梅青及其委托诉讼代理人王熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因金富社区服务中心综合楼一层110号门面房买卖协议被确认无效造成的经济损失700000元。2、被告依法承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年8月20日，被告光大公司与被告金富社区签订了一份建筑工程施工合同，约定被告金富社区将其服务中心综合楼土建工程发包给被告光大公司承建，该综合楼用地性质为国有划拨土地。合同签订后，被告光大公司在领取建筑工程施工许可证后组织施工，在施工过程中，因被告金富社区无力支付工程款导致工程停工。为解决工程款支付问题，2004年7月8日，两被告签订了以房抵工程款协议一份，协议约定：金富社区综合楼一层107-110四间门面房按2750/㎡计算、三层大户一套按1500/㎡计算抵给被告光大公司作为工程款。被告光大公司为筹集资金，于2007年8月16日与原告签订了《门面房转让协议书》，约定：被告光大公司将金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第10间门面房以150000元价格转让给原告，部分购房款以材料款进行冲抵。协议约定，原告取得案涉房屋后，此房屋原有任何矛盾与原告无关。2017年6月22日，被告光大公司向贵院提起诉讼，法院于2018年6月18日作出（2017）苏1111民初4639号判决，确认原告与被告光大公司签订的《门面房转让协议》无效。无效理由为涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，未经行政审批，转让无效。而申请行政审批的主体为被告金富社区，对此，被告对导致《门面房转让协议》无效应承担责任。原告基于合同取得房屋，支付了房屋价款，并实际使用至今。现涉案房屋面临拆迁，原告请求两被告在拆迁价格的范围内对原告承担赔偿责任。被告光大公司辩称：认可原告诉称事实，但本案因被告光大公司与被告金富社区之间房屋抵偿协议引起，根据该协议，应当由被告金富社区承担责任。被告金富社区辩称：一、原告诉称事实无证据支撑，就材料款冲抵购房款事实，未提供原告与光大公司间交易证据；二、原告诉请为合同无效导致的损害赔偿责任，属缔约过失责任，根据合同相对性，应由合同相对方光大公司向原告承担责任；三、原告与光大公司作为合同当事人，双方对合同无效均存在过错。2005年，金富社区在与光大公司诉讼中申请财产保全，已告知王国平不得转让案涉房屋；2007年光大公司依然转让案涉房屋。同时根据协议第4、7条所载内容，原告对案涉房屋未取得合法产权手续属于明知。四、缔约过失责任的范围为信赖利益损失，只限于直接损失。原告应举证证明其所受实际损失。合同无效自始不发生效力，原告出租案涉房屋取得租金收益，未因合同无效遭受损失。五、根据物权法相关规定，案涉房屋虽未能申领产权证书，但房屋由金富社区所建，相关拆迁利益应由金富社区享有。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：2002年9月11日，经镇江市润州区计划与经济贸易局批复，同意金富社区综合楼建设项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。2004年7月8日，金富社区与光大公司签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿原告的工程款；金富社区所抵给光大公司的房屋，房产证手续由金富社区办理，其房产证的费用由光大公司承担。2005年，金富社区与光大公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，案号为（2005）润南民一初字第194号。案件审理过程中金富社区向本院提出保全申请。2005年4月22日，本院要求王国平不得转让金富社区服务中心综合楼一楼107-110号门面房。2007年8月16日，王国平（甲方）与原告（乙方）签订《门面房转让协议书》，载明载明金富社区服务中心综合楼由王国平承建，由于金富社区欠付王国平工程款，工程款以一层门面房及三层住宅冲抵给甲方。甲方同意将金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第10间门面房转让给乙方，转让价为150000元，包含大门、水表费用。付款方式双方约定，协议签订时乙方以材料款150000元冲抵给甲方作为房屋转让款。甲方尽力协助乙方办理房屋产权证，乙方在取得甲方所转让门面房后，此房屋任何矛盾与乙方无关，由甲方负责解决。金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。2008年12月1日，金富社区张贴公告载明，金富社区服务中心综合楼一楼门面房，经（2008）苏民终字第260号判决，归金富社区所有，其他人不得擅自装修或改动，否则由此造成的损失自负，与金富社区无关。2008年12月4日，金富社区向江苏省镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴交工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。2011年3月10日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定：镇江市光大建筑工程有限公司位于本市江南桥左侧镇江市润州区金富社区服务中心综合楼土建项目中107至110号四间门面房及305号房屋归镇江市润州区金富社区服务中心所有。2018年6月，本院作出的（2017）苏1111民初4638号民事判决书，确认光大公司与原告于2007年8月16日签订的《门面房转让协议》无效。该判决已发生法律效力。另查明：金富社区服务中心综合楼施工期间，王国平系光大公司员工为金富社区服务中心综合楼项目负责人。2008年，光大公司起诉原告迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉原告迁让上述房屋。上述3起案件最终均以裁定撤诉结案。2009年7月14日，原告将案涉房屋出租给案外人，租金约定为每月800元，如遇拆迁等特殊情况，原告有权无条件随时收回房屋，并不作任何补偿，案外人需无条件搬离。2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第10间门面房各项补偿合计为688430元。以上事实，有原告提交的商品房购房协议两份、收据一组、结账单一份、（2017）苏1111民初4638号民事判决书、拆迁补偿计算单，被告提供的（2007）镇民一终字第4号判决书、（2008）苏民终字0260号判决书、（2011）镇复执字第5号裁定书、结算凭证、交付案款凭证、执行申请书、诉讼保全申请书、调查笔录、公告、房屋拆迁公告、信访答复意见及庭审笔录等附卷为凭。本院认为，合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及原告与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，原告已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司不能取得案涉房屋无法向金富社区履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。被告金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。被告光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司所签《协议书》虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司取得案涉房屋后将房屋转让给原告，上述买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，就光大公司与原告间买卖合同签订时间、内容言，难谓原告就合同无效没有过错。然，光大公司在明知案涉房屋未取得不动产权属证书、已被本院采取保全措施情形下依然予以出卖，存在将冲抵工程款房屋变现获取工程款之放任，较原告而言，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿原告因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿原告合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，同时结合原告、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、原告全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。本院认定原告因合同无效所受损失为600000元。为减少当事人诉累，该损失直接由被告金富社区承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告镇江市润州区金富社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿原告张宏伟损失600000元。二、驳回原告张宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元、财产保全费5000元，合计15800元。由原告张宏伟负担1543元、被告镇江市润州区金富社区服务中心负担14257元。此款原告已全部预交本院，故被告镇江市润州区金富社区服务中心应在本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  朱金祥人民陪审员  史曙光二〇二〇年九月一日法官 助理  宋江波书 记 员  唐 坚