广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24154号原告：吕海通，男，1977年5月11日出生，汉族，住广东省封开县**************，公民身份号码441**********1*716。原告：梁彐珍，女，1981年3月9日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码442************80X。两原告的共同委托诉讼代理人：何沛銮，广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告吕海通、梁彐珍与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕海通、梁彐珍的共同委托诉讼代理人何沛銮，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕海通、梁彐珍向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金48440.31元（以购房款362306元为基数，按日万分之一标准自2016年11月1日计付至2020年6月30日止）。事实和理由：2014年5月25日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落中山市**************皓玥花园1期1幢1203房，房屋总金额为362306元，被告应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建筑工程竣工验收备案登记证，并将符合该合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房的，被告自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋全部购房款362306元，被告向原告发出收楼通知书于2020年6月30日前办理收楼手续。被告棕榈公司辩称，一、原告提起本案诉讼时间距离约定的交付时间已经超过3年，原告要求逾期交房违约金已过诉讼时效，应当予以驳回。二、原告向被告递交《提前交房申请书》，申请提前收楼，并承诺被告按照其本人申请提前交付商品房的，视为被告已按商品房买卖合同约定交付商品房义务。被告已于2019年4月23日向原告交付涉案商品房，完成交付义务。现原告主张逾期交房违约金计算至2020年6月30日有悖诚实信用原则，应予以驳回。三、原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了逾期交房违约金，该违约金已达到原被告约定的逾期交房违约金的上限即购房款的3%，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。四、即使逾期交房违约金不受合同约定的违约金上限的限制，但被告已在《违约金支付协议书》签订后的合理期限内交付涉案商品房，完成交付义务，原告无权再行主张逾期交房违约金。即使逾期交房违约金不受合同约定的违约金上限的限制，原告与被告签订《违约金支付协议书》时，原告已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，原告对被告之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，原告选择与被告签订《违约金支付协议书》，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为原告给予被告合理的时间履行交楼义务，按照法院对涉案楼盘相同情形案件的判决，法院酌定该合理期间为三个月，该合理期间内原告无权主张逾期交房违约金，而被告在签订《违约金支付协议书》后的三个月内即交付涉案商品房，完成交付义务，因此原告无权再行主张逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月25日，吕海通、梁彐珍以362306元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期1幢1203房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，吕海通、梁彐珍付清了全部房价款。2019年3月17日，棕榈公司（出卖人）与吕海通、梁彐珍（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金10869.2元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2019年4月22日，棕榈公司将前述款项支付给吕海通、梁彐珍。2019年3月17日，吕海通、梁彐珍向棕榈公司递交《提前交房申请书》，载明“现商品房尚未具备交付条件，但本人因个人原因向贵司申请提前交付商品房使用，并向贵司作出如下承诺：一、本人己知悉所购商品房的工程进度及交付条件，清楚商品房尚未具备交付条件，因个人原因申请贵司按照商品房现状提前交付使用……四、贵司按照本人申请提前交付商品房的，视为贵司已按商品房买卖合同约定完成交付商品房义务”。2019年4月23日，吕海通、梁彐珍签收涉案房屋钥匙。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吕海通、梁彐珍与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。吕海通、梁彐珍选择于2019年3月17日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金10869.2元，应视为吕海通、梁彐珍同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金10869.2元。吕海通、梁彐珍主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，吕海通、梁彐珍已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，吕海通、梁彐珍对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，吕海通、梁彐珍仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月。此后，吕海通、梁彐珍于2019年3月17日在其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍向棕榈公司申请接收商品房，承诺如棕榈公司提前交付房屋的，视为棕榈公司已完成交付义务，并于2019年4月23日向棕榈公司领取涉案房屋的钥匙，现其又主张此后的逾期交房违约金，有悖诚实信用，不应予以支持。棕榈公司已在合理期限内向吕海通、梁彐珍履行交房义务，吕海通、梁彐珍诉请逾期交房违约金没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吕海通、梁彐珍的诉讼请求。案件受理费1020元，减半收取510元，由原告吕海通、梁彐珍负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年九月三十日书记员 詹绮婷王静