广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4034号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄夕远，男，1964年7月4日出生，汉族，住四川省江安县***********。委托诉讼代理人：黄西财，男，1993年9月2日出生，汉族，住四川省江安县***********，系黄夕远的儿子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭炳福，男，1963年4月24日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅慧，广东刘志均律师事务所律师实习律师。上诉人黄夕远因与被上诉人郭炳福房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄夕远上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判郭炳福退回黄夕远房租押金3400元；三、改判黄夕远无需向郭炳福支付2019年11月1日至2020年3月31日房屋租金1万元。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、合同租赁期限为2013年5月1日至2018年5月1日，黄夕远在合同期限内并无违约，合同到期后继续承租，租赁期限为不定期，租金于5日前收取，郭炳福已收取了2019年10月份租金。黄夕远未交纳2019年11月份租金的主要原因在于郭炳福将其妻子打伤，导致其妻子住院治疗12天及门诊治疗7天，该期间的租金应由郭炳福负担，因将10月已支付的租金顺延19天租金至11月。因涉案租赁物于2019年11月停水停电，黄夕远于11月已搬离涉案租赁物，故2019年12月以后的租金不应由黄夕远负担。黄夕远在合同期限内并无违约，郭炳福无权没收押金，应将押金退回给黄夕远。三、郭炳福已收取2019年10月的租金，合同仍处于有效期内，郭炳福将黄夕远的妻子打伤，由此造成的损失应由郭炳福承担。四、黄夕远在合同到期后继续承租，双方形成了不定期租赁关系，在黄夕远没有支付租金并搬离涉案租赁物后合同终止，因此2019年12月以后的租金不应由黄夕远负担。综上，请求二审法院支持黄夕远的上诉请求。被上诉人郭炳福答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回黄夕远的上诉请求，维持原判。一审时，黄夕远确认从2019年11月起未向郭炳福支付租金，黄夕远擅自搬离了涉案房屋，具体搬离时间郭炳福方无法得知。且黄夕远在承租期间擅自在涉案房屋二层间隔了两个房间，第一层加盖了锌铁棚，黄夕远在搬离房屋的同时没有恢复原状和交付钥匙，其擅自搬离的行为不能视为交还涉案房屋。在一审法院的主持下，于2020年4月3日办理了移交手续，租金计算至2020年3月31日止。合同到期后虽然没有签订租赁合同，黄夕远以每月2000元支付租金，形成不定期的租赁关系，郭炳福有权没收押金，黄夕远需要将涉案房屋恢复原状，其应该将加建的木板拆除。郭炳福向一审法院起诉请求：一、判令黄夕远将租赁物恢复原状并返还租赁物；二、判令黄夕远向郭炳福支付租金1万元（计算方法：从2019年11月起至租赁物实际返还之日止，按2000元/月计算，暂计至2020年3月31日租金为1万元）；三、判令黄夕远向郭炳福缴纳3400元押金归郭炳福所有。一审庭审时，郭炳福增加诉讼请求：解除郭炳福与黄夕远于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》。黄夕远向一审法院反诉请求：：判令郭炳福赔偿房屋装修费14000元（包括3400元押金）、水电费3648元、经济损失45000元。一审法院认定事实如下：2013年5月1日，郭炳福与黄夕远签订《房屋租赁合同》，由郭炳福将位于中山市************房出租给黄夕远作住房使用，租赁期限自2013年5月1日至2018年5月1日止，每月租金1700元，押金3400元。关于押金问题。合同约定承租方有以下情形之一的，出租方有权单方终止合同并没收押金：2.未能按时交租的。关于装修问题。合同约定承租方需装修的须经出租方同意，费用由承租方负责。改装电线、水表、门、窗、锁，由出租方承担。2016年6月16日，黄夕远在涉案房屋经营个体工商户，起字号为中山市×××××食店。关于黄夕远主张装修损失、水电费、经营损失，没有提交证据。郭炳福不承认黄夕远的主张。经查：双方签订《房屋租赁合同》后，黄夕远交付押金3400元给郭炳福。一审庭审期间，双方同意移交租赁物，并于2020年4月3日晚办理移交手续。郭炳福同意租金计算至2020年3月31日止。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。租赁合同期满后，黄夕远继续使用租赁物，郭炳福没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，月租金为2000元。黄夕远从2019年11月起没有支付租金，已构成违约，应当承担立即支付租金1万元（从2019年11月1日至2020年3月31日）、赔偿损失的违约责任。郭炳福要求解除其与黄夕远签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于郭炳福要求返还租赁物的请求，因黄夕远在诉讼中已移交租赁物给郭炳福，故该请求已履行完毕，无须再行处理。因本案合同因黄夕远的违约行为导致合同解除，黄夕远应当赔偿郭炳福的经济损失，为此，郭炳福要求没收押金3400元作为黄夕远赔偿经济损失的诉求，理据充分，予以支持。黄夕远要求郭炳福赔偿装修损失14000元（包括押金3400元）、水电费3648元、经营损失45000元的诉求，理据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决：一、解除郭炳福与黄夕远于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、黄夕远于本判决生效之日起七日内向郭炳福支付租金1万元（计算方法：从2019年11月1日至2020年3月31日，按月租金2000元计）；三、由郭炳福没收黄夕远交付的押金3400元；四、驳回反诉原告黄夕远的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取68元，由黄夕远负担；反诉诉讼费用683元，由黄夕远负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，黄夕远在二审庭审中陈述，在其搬离租赁物时，租赁物内还存放有其物品，其未向郭炳福明确表示放弃租赁物内的物品，租赁物钥匙还在黄夕远手上，其需郭炳福返还押金后再交还钥匙。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩陈述，分析如下：首先，郭炳福与黄夕远于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同到期后，黄夕远未搬离并继续使用涉案租赁物，郭炳福未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间因租赁关系产生的权利义务继续按照原租赁合同的约定。鉴于双方均确认已于2018年5月起调整租金标准为每月2000元，黄夕远应向郭炳福按照该标准支付租金。关于黄夕远拒付租金的行为是否构成违约的认定。双方均确认黄夕远自2019年11月起未再支付租金。黄夕远抗辩称因郭炳福2019年10月将其妻子打成重伤，并入院治疗，其经营的小食店无法正常经营，且自2019年11月18日起，涉案租赁物被消防部门查封电表，黄夕远已搬离了涉案租赁物，故其拒付租金的行为不构成违约。本院认为，首先，双方于2020年4月3日晚才办理交接手续，黄夕远亦确认其在搬离租赁物时未与郭炳福交接，且称需郭炳福返还押金后才向其交还钥匙，故即使黄夕远所称的2019年11月已搬离涉案租赁物不再经营小食店，但也不能代表其已同意将租赁物返还，应认定黄夕远占用租赁物至2020年4月。其次，即使如黄夕远所称郭炳福打伤其妻子入院造成经营损失，但在其出院后仍然继续占有租赁物，理应支付相应的租金而一直未支付。再次，对于黄夕远所称租赁物被消防部门查封电表的事实，其并未提交证据证明系郭炳福的过错造成的，故该拒付租金的理由亦不成立。综上，黄夕远拒付租金的理由缺乏事实和法律依据，根据双方租赁合同的约定，黄夕远自2019年11月起未再支付租金已构成根本违约，郭炳福有权要求解除租赁合同，并没收押金。郭炳福主张黄夕远支付2019年11月1日至2020年3月31日的租金于法有据，应予支持。鉴于因黄夕远违约导致租赁合同解除，黄夕远基于租赁关系主张郭炳福赔偿装修损失、水电费、经营损失的理据不充分，一审法院不予支持正确，本院予以维持。至于黄夕远认为郭炳福打伤其妻子造成的损失，可就人身损害赔偿的相关权益另案起诉主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。黄夕远的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1701元，由黄夕远负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年九月二十八日书记员  陈静文梁洛希