广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9617号原告：刘美，女，1995年6月20日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沣桂，广东天穗律师事务所律师被告：广东宇能电商产业园有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********宇能数码广场A区25楼2501-2503室，统一社会信用代码91440600MA4UN54U1K。法定代表人：任某1。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。两被告共同委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。原告刘美与被告广东宇能电商产业园有限公司（以下简称宇能电商公司）、佛山宇能创富投资有限公司（以下简称宇能创富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案。被告宇能创富公司对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告宇能创富公司对本案管辖权提出的异议。被告宇能创富公司不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告宇能创富公司的上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王带，两被告的共同委托诉讼代理人杨健豪、钟嘉嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《物业使用权转让合同》；2.两被告向原告返还房款584431元；3.两被告向原告支付违约金175329.3元（584431元×30%）；4.两被告承担原告律师费22500元；5.两被告承担本案诉讼费等全部费用。事实与理由：原告本为购买住房居住，却在被告宇能创富公司工作人员使用不当诱导、欺诈等手段下与其在2018年1月27日签署了《物业使用权转让合同》，购买被告，受让价为584431元，为此，原告向被告宇能创富公司支付了50000元定金。并且先后支付了534431元剩余房款。在此期间，被告宇能创富公司要求收回原使用权转让合同、收款收据，并将合同转让主体变更为被告宇能电商公司，并出具了新的使用权转让合同和收据。现原告已按照约定支付了全部转让款，但两被告至今未向原告交付房屋，双方在《物业使用权转让合同》中明确约定于2019年10月31日前交付房屋。原告认为，宇能数码广场B区项目的房屋不能作为住宅使用，并且实际租期超过了法律规定的20年最长租赁期限，两被告亦未及时交付房屋已构成严重违约，造成原告合法权益侵害。根据合同约定，原告有权解除《物业使用权转让合同》并要求两被告承担违约等法律责任，故诉至法院。两被告共同辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。首先，被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：1.权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；2.关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；3.关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；4.租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；5.租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过被告用地期限，符合相关规定要求。其次，我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年1月27日至2038年1月26日的对价为584431元，2038年1月27日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，双方所签合同属合法有效的合同。因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年10月31日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年10月31日前交付，被告并无过错，无须承担逾期交付责任。原告无权要求被告支付违约金及赔偿律师费。如前所述，被告因不可抗力未能按时交楼，应予免责；且根据《物业使用权转让合同》第九条第3款，即使原告有权解除合同，也只能主张退回已交款项，合同不存在其他赔偿的约定。关于违约金，原告主张使用权转让款30%的违约金无合同和事实依据。合同第九条第3款对于逾期交付违约金已有约定，而且被告的交楼义务时基于有效合同产生的，若合同超过20年的部分无效，则逾期交付违约金应以20年内的对价作为本金，从逾期交付之日算至合同解除之日止；关于律师费，原告未提供律师费支付凭证，无法核实律师费数额及支付情况，且被告受不可抗力影响，应免责，无需承担律师费；退一步说，原告主张的律师费22500元律师费属于一审律师费为15000元，另外7500元属于二审律师费，本案尚未进入二审阶段，即使被告需支付律师费，应剔除该7500元。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格。2.物业使用权转让合同（主体为原告与被告宇能创富公司）复印件1份、物业使用权转让合同（主体为原告与被告宇能电商公司原件1份，用以证明两被告未在2019年6月1日前按照标准交付物业已构成违约，原告按照约定有权解除合同。3.装修券、装饰工程施工合同原件各1份，用以证明被告宇能电商公司赠送装修券，承诺2019年10月31日前装修交付。4.宇能数码广场B区分期支付协议原件1份，用以证明双方就支付房款的具体时间、方式等进行了进一步的协商确定。5.收款收据、POS签购单原件1组，用以证明原告已按照约定支付了房款，被告也已收取房款。6.委托代理合同、补充协议、发票原件各1份，用以证明原告为维护自身合法权益支付了律师费。被告宇能电商公司举证如下：1.租赁合同书、补充协议（2011年4月29日）、补充协议（2017年11月3日）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件各1份、土地证复印件1份，用以证明本案房屋所在项目有合法报建手续，属合法建设项目。2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片、施工现场图片打印件各1份，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。被告宇能创富公司未举证。经质证，各方对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告宇能电商公司举证2与本案相关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月27日，被告宇能创富公司（甲方，转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同一），约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋16层1601号产业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方；该物业使用权总转让金额为584431元，乙方须在2018年1月27日前支付首期款354431元（含认购定金），余款230000元乙方于2018年12月27日前支付等等。同日，原告与被告宇能创富公司签订《分期支付协议》，约定原告未付房款230000元申请分十二期免息支付。被告宇能电商公司（甲方，转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同二），约定甲方将涉讼物业的使用权转让给乙方，建筑面积49.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2038年1月26日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为584431元，乙方须在2018年1月27日前支付首期款354431元（含认购定金），余款230000元乙方于2018年12月27日前支付；甲方应在2019年10月31日（含本日）前将该物业交付给乙方；如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金；逾期支付价款的，应按照逾期应付款日万分之五的违约金标准向甲方支付违约金；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。被告宇能电商公司分别出具收据确认原告已支付的首期款354431元和分期款230000元，合计584431元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告与广东天穗律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该事务所代理本案一审诉讼，原告应支付律师费15000元。后原告与广东天穗律师事务所签订《补充协议书》，补充约定原告二审立案后3日内一次性支付律师代理费7500元。原告支出律师费22500元。2020年4月23日，原告提起本案诉讼；2020年5月20日，起诉状等应诉材料送达至两被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于本案合同主体的问题。原告虽与被告宇能创富公司就涉讼物业的租赁事宜签订涉讼合同一，但根据涉讼合同二的约定、被告宇能电商公司出具收据确认其为原告支付的转让款的收取主体，本院认定原告与两被告均已确认涉讼物业的租赁合同关系为原告与被告宇能电商公司，原告与被告宇能创富公司就涉讼合同一约定的权利义务已实际不再继续履行，对原告诉请解除涉讼合同一，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”鉴于涉讼合同二未约定签订日期，原被告双方亦无法确认，本院综合涉讼合同一、二的内容，认定涉讼物业的物业使用权转让期限从2018年1月27日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12700天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,涉讼合同二的其他约定是原告和被告宇能电商公司真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同二载明的物业使用权总转让款为584431元，该款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告宇能电商公司支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为336163元（584431元÷12700天×20年天数7305天），原告已支付584431元，原告多支付的款项被告宇能电商公司应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告宇能电商公司未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权提出解除上述合同。原告要求解除合同的起诉状于2020年5月20日送达至被告宇能电商公司，本院认定涉讼合同二关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年5月20日解除。上述合同解除后，被告宇能电商公司应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告宇能电商公司应返还其所收取的物业使用权转让款584431元予原告，对原告该诉请，本院予以支持被告宇能电商公司违约导致双方合同关系解除，被告宇能电商公司应承担相应违约责任，但原告在未举证证明实际损失的情况下主张被告宇能电商公司支付转让款总额30%的违约金过高，结合原告支付款项金额及时间及被告违约情形，根据公平原则，本院酌定被告宇能电商公司向原告支付已付转让款20%的违约金116886元，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张被告负担律师费费用，符合双方约定，但原告诉请的律师费包含一审二审的律师费用，且原告主张的律师费偏高，本院酌定15000元为宜，原告主张超出部分，本院不予支持。如前所述，被告宇能创富公司并非本案租赁关系的主体，原告主张被告宇能创富公司承担付款责任，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘美与被告广东宇能电商产业园有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年5月20日解除；二、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款584431元予原告刘美；三、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金116886元予原告刘美；四、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告刘美；五、驳回原告刘美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5811.3元（原告刘美已预交），由被告广东宇能电商产业园有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月三十日书记员  罗静雯