江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初5041号原告：周永华，男，1977年8月4日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：顾雪华、沈彦伶（实习）,江苏贤俊律师事务所律师。被告：朱忠英，女，1970年7月3日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱雪娇，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告周永华与被告朱忠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告周永华的委托诉讼代理人顾雪华和沈彦伶、被告朱忠英及其委托诉讼代理人朱雪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永华向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已经支付的租金260000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年签订了《厂房租赁合同》，由原告承租被告坐落于昆山市、总面积1150平方米的厂房，用于昆山亨得利包装材料有限公司(以下简称“亨得利公司”)经营使用，双方对租赁的期限、租金、支付方式及违约责任等作了约定，载明该厂房的年租金为200000元。2019年5月13日，被告要求将厂房年租金提高至260000元，原告应允。2019年8月7日，原告分三笔向被告支付了45000元、50000元、155000元，共计250000元。2019年8月14日，原告通过昆山亨得利包装材料有限公司法人杨亮的微信向被告支付余下10000元房租，至此原告已向被告支付了本年度，即2019年9月1日至2020年8月31日的260000元租金。2019年9月8日，昆山市市场监督管理局向亨得利公司出具《责令改正通知书》，载明亨得利公司存在异地经营，未依法办理有关变更登记。但亨得利公司未能依法办理变更登记原因在于被告向原告出租的厂房没有房产证。2019年9月10日，昆山市公安局巴城派出所向亨得利公司出具《责令改正通知书》，载明：其他消防安全违法行为和火灾隐患：1998年建筑无法改为丙类厂房使用、厂区存在部分违章、使用泡沫板搭建。即该厂房不符合出租要求，并直接致使亨得利公司造成停产的事实。2019年9月10日，原告方已将该情况告知被告，但2019年9月10日至今，被告未采取任何措施整改厂房，被告未按约定保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，已给亨得利公司造成实际损失。原告因无法正常使用该厂房，因此于2019年11月7日搬出厂房并告知了被告已搬离厂房的事实。2019年12月25日，原告委托本所向被告发出请求返还260000元租金的律师函，2019年12月26日显示被告方签收该律师函，但被告拒绝向原告返还260000元租金。另查明，该厂房无建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，被告就未取得建设工程规划许可证的厂房，与原告订立的厂房租赁合同应属无效，被告应当向原告返还本年度，即2019年9月1日至202年8月31日的260000元租金。即使退一步来说，该合同属有效合同，被告因无法向原告提供房产证办理厂房变更登记，且被告未按约定保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，原告有权解除合同，并要求被告返还260000元租金。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，要求判令被告返还原告已经支付的租金260000元并承担本案诉讼费用。被告朱忠英辩称：被告全面履行了告知义务，原告知悉厂房的具体情况，不存在租赁关系无效的情形。根据原被告双方合同内容约定和双方的电话录音等证据，被告在签订合同前已经全面履行了告知义务，且强调原告应当考虑清楚，因此原告在承租房屋时已经了解，被告提供的租赁标的物是在村委集体土地上建造的房屋，并未取得房屋产权证。基于此种情况，原告依旧同意签订租赁合同，认可双方的租赁关系，且自2017年6月始长期使用租赁物并履行了支付房屋租金的义务，可知原告是在明知房屋产权有瑕疵的前提下依然愿意与被告订立房屋租赁合同，建立房屋租赁关系的，因此双方租赁合同的签订不存在欺诈、隐瞒等影响合同效力的情况，租赁关系是合法有效的。原告存在转租行为，根据双方合同约定，被告不退还租金和保证金。双方基于平等协商于2017年签订了《厂房租赁合同》，租赁期5年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止，合同经签后生效。被告依据合同将厂房租给原告，履行了租赁合同的义务，但原告违反合同约定，未经被告同意，擅自将厂房转租给昆山亨得利包装材料有限公司(法定代表人：杨亮)牟利。依据《厂房租赁合同》第六条第一款，未经被告书面同意，擅自转租转让的，被告不再退还租金和保证金。被告不应当返还全年的租金260000元，即使房屋租赁合同无效，被告仍有权向原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告称昆山亨得利包装材料有限公司于2019年11月7日搬出了涉案厂房，但实际上只是搬出了部分设备，部分生产、仓库、食堂、门卫还是原告在管理，原告至今未向被告返还厂房，因此原告仍然应当按照双方合同约定向被告支付房屋租金。即使租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告可以按照约定的租金标准，即每月21667元要求原告支付房屋占有使用费。原告称昆山亨得利包装材料有限公司存在异地经营无法办理变更登记的原因在于被告向原告出租的厂房没有房产证，最终导致昆山亨得利包装材料有限公司产生了实际损失。被告认为，被告是将涉案厂房出租给原告，而非昆山亨得利包装材料有限公司，责任不在被告。且公司不得存在异地经营的情况早有法律规定，并非一时出台，原告作为经营公司多年的人怎么可能不知这一法律规定。原告只是因为贪图房租便宜才冒险承租无法办理产证的厂房。另外，责令整改通知书书涉及到的只是部分车间需要整改，责令整改的根本原因是昆山亨得利包装材料有限公司生产的包装类纸箱、胶水等为易燃品，且废料会对环境造成污染，为政府重点管控行业，昆山亨得利包装材有限公司没有对污染物进行妥善的处理。综上，原告明知被告建造的房屋未取得房产证而愿意缔结房屋租赁合同；承租期间，违反合同约定，未经被告同意擅自转租；实际使用人不再承租房屋后，原告挑起事端致被告涉诉，以上种种过河拆桥的行为，存在主观恶意和过错，违反了民法的诚实信用原则，请求返还的260000元不应当得到支持，望贵院依法驳回原告诉请，维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：原告和被告签订《厂房租赁合同》1份，约定原告承租被告位于昆山市，总面积1150平方米的厂房，租期自2017年6月1日至2022年5月31日，年租金200000元。原告承租该厂房用作昆山亨得利包装材料有限公司的经营场所。2019年，被告和原告协商一致将年租金调整至260000元。按照该约定，原告已支付被告2019年9月1日至2020年8月31日的租金260000元。涉案厂房系被告自行搭建的临时建筑，未取得建设工程规划许可证。2019年9月8日，昆山市市场监督管理局向昆山亨得利包装材料有限公司发出《责令改正通知书》，以该公司的实际经营地与营业执照登记住所地不一致，未依法办理有关变更登记为由，限期该公司30日改正违法行为。2019年9月10日，昆山市公安局巴城派出所对昆山亨得利包装材料有限公司进行消防监督检查，发现该公司未制定消防安全制度，未组织防火检查、消防安全教育培训和消防演练，室内消火栓、疏散指示标志、应急照明未保持完好有效，所在厂区1998年建筑改丙类使用、车间路线未**（字迹模糊），厂区存在部分违章、使用泡沫板搭建，并于当日向昆山亨得利包装材料有限公司发出《责令改正通知书》，责令该公司进行整改。2019年9月10日，原告通过微信方式将昆山市巴城派出所做出的《责令通知书》发送被告，言明无法按照上述要求进行整改。被告表示租赁只提供水电，在不改变结构的基础上，应由原告自行整改。2019年11月27日，因无法整改到位，原告通过微信方式告知被告“老板娘我们已经搬走了，相关一堆部门来查，实在做不下去了，大家挣钱都不容易，现在也不景气，我们都想办法早点把房子重新租出去，对我来讲是减少损失，对你而言长远的也是要租的，啊好？”，被告微信回复“好的，我知道了，我已经托人在问了，租掉了我们再结账”，原告回复“是的，感谢”。2019年12月25日，原告向被告书面发函，要求被告返还租金260000元并解除双方的《厂房租赁合同》。被告已签收该函件，但未予同意，双方因此产生矛盾。2020年1月6日，昆山亨得利包装材料有限公司的法定代表人杨亮联系被告，双方的通话录音显示，杨亮称“我是小杨，我这边把房子都清空了，那个钥匙都给谁？”被告回复“房子清空了，那你这个怎么弄呢？”杨亮回复“怎么弄你看，你后面看，怎么弄都不要紧的，到时候你说怎么弄都不要紧，等于说我清空了，我等会拍视频给你看，我说钥匙这一块到时候给谁就好了，因为到时候反正我也不用了嘛”，被告回复“好，到时候你看嘛，你那水电气你弄好，到时候还是要算的”。当天，杨亮通过微信向被告发送了搬离厂区的视频，被告未表示异议。双方未进行厂房钥匙的交接。2020年4月9日，原告诉至本院主张返还租金。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案厂房由被告临时搭建，截至本案辩论终结前也未取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，即虽然本案《厂房租赁合同》无效，原告基于占用厂房的事实应当支付被告占有使用费。关于原告搬离厂区的时间节点问题。2019年11月27日的微信记录显示，双方合意由被告转租后再行结算，原告单方表示已经搬离，双方并未进行交接，无法证明确已实际搬离。2020年1月6日，杨亮言明已经清空厂区并向被告发送了厂区视频，被告对已搬离厂区的事实未表示异议，2020年1月6日应为实际搬离时间。杨亮要求给付钥匙，被告均未明示，系怠于接收钥匙的表现，被告不得以未交付钥匙为由否认搬离的事实。原告向被告支付了从2019年9月1日至2020年8月31日的房屋占有使用费，因原告已于2020年1月6日搬离，被告应当退还2020年1月6日至2020年8月31日期间所收费用，经核算为169534.25元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告朱忠英于本判决书生效后十日内返还原告周永华房屋占有使用费169534.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告承担1845元，原告承担755元。原告预交的1845元，本院予以退还，被告应承担的案件受理费1845元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号322********、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  唐敏二〇二〇年九月三十日书记员  王**