广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初1797号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司，地址:梅州市梅江区*************物业办公室27-30号商铺。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：李嘉亮，系该公司职员。被告：廖某1，男，汉族，1956年4月26日出生，身份证号码441************317，现住梅州市梅江区***********。被告：温海棠，女，汉族，1983年1月5日，身份证号码441************081，现住梅州市梅江区***********。被告：廖劲，男，汉族，1970年8月10日，身份证号码360************336，现住梅州市梅江区***********。被告：曾春雨，女，汉族，1969年6月26日出生，身份证号码441************821，现住梅州市梅江区***********。被告：梅州市悦嘉餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91441402MA4X2LM021，地址：梅州市梅江区***********。法定代表人：廖某1。以上五被告委托诉讼代理人：黎伟杰，系广东义致律师事务律师。以上五被告委托诉讼代理人：王令仪，系广东义致律师事务律师。被告：梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司（原梅州金雁富源大酒店有限公司），统一社会信用代码914***********278P，地址：梅州市********。法定代表人：廖某2。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司（以下简称“碧桂园物业梅州分公司”）诉被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨、梅州市悦嘉餐饮管理有限公司（以下简称“悦嘉餐饮公司”）、梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司（以下简称“宝象华悦酒店”）、物业服务合同一案,本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李嘉亮，被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨、悦嘉餐饮公司的委托诉讼代理人黎伟杰律师到庭参加了诉讼。被告宝象华悦酒店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业梅州分公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年12月至2020年4月物业服务费本金共计人民币72317.49元；2、请求判令被告以2020年4月所欠物业费为计算基数，按照千分之三标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2016年4月19日购买综合楼商铺10号，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《梅江碧桂园前期物业服务协议》。被告从2018年12月起至2020年4月止，共计拖欠物业服务费72317.49元，根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费4253.97元/月，逾期支付的应从逾期之日起按每日向原告应付物业服务费的3‰支付违约金。原告经多次电话催告被告缴交物业服务费，但至今未果。为维护原告的合法权益，依法提起了诉讼。被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨、悦嘉餐饮公司辩称，一、原告提供的服务合同约定的服务的区域范围不在答辩人所有的涉案商铺的范围内，答辩人依法不需要承担物业服务费。根据原告提交的《梅江碧桂园前期物业服务协议》第一章“根据《物业管理条例》……负责开发建设的梅江碧桂园商品住宅区（以下简称“本园区”）中的综合楼超市（复式）单位……订立本协议”的约定可知，原告提供的物业服务的范围在梅江碧桂园商品住宅区内，而根据答辩人提交的证据地图及涉案商铺所在位置的图片可知，答辩人所有的涉案商铺是位于碧桂园住宅小区外，独立于碧桂园住宅小区，且涉案商铺周围是市政道路，是处于公共开放状态的，并不在于梅江碧桂园商品住宅区内。因此，答辩人不需要承担支付物业服务费。二、原告未按照合同约定履行合同义务，答辩人无需支付物业服务费。根据原告提交的《梅江碧桂园前期物业服务协议》第二章的服务内容来看，原告未按照合同约定履行合同义务，具体体现在：1、原告未向涉案商铺提供商铺建筑共用部位进行维护和管理，未对涉案商铺进行定期巡查、日常维护，在涉案商铺存在损坏时，也未对其进行修复；2、原告未向涉案商铺提供共用设施设备进行维护和管理服务，从其合同约定来看，其是针对碧桂园住宅小区的小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备，并未对涉案商铺的共用设施设备进行维护和管理服务，且从涉案商铺的现在来看，也不存在共用设施设备；答辩人使用涉案商铺或出租给他人使用涉案商铺的过程中，化粪池的清理是由答辩人支付的费用，垃圾的清运也是由答辩人或承租人支付的费用，原告从未提供过上述设施设备的维护、管理服务。3、公共区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备的维护是由政府有关部门对上述设施设备进行维护和管理，根本不需要原告提供任何的服务；4、原告未向涉案商铺提供公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，涉案商铺所在的区域内不存在公共文体康乐场所及其设施设备，公共文体康乐场所及其设施设备在碧桂园住宅小区内；5、原告未向涉案商铺提供公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，涉案商铺是独立于碧桂园小区外的，周围是市政道路，是公共、公开场合，不存在公共绿化与园艺小品，原告提供的该项服务是针对梅江碧桂园商品住宅区内的公共绿化与园艺小品；6、原告未向涉案商铺提供公共环境卫生的管理和服务，涉案商铺是独立于碧桂园小区外的，周围是市政道路，是公共、公开场合，原告从未在上述公共场所、道路、房屋共用部位进行过清洁卫生。7、原告未向涉案商铺提供交通与车辆停放秩序的管理，涉案商铺是独立于碧桂园小区外的，周围是市政道路，是公共、公开场合，原告的工作人员从未对商铺周围的交通和车辆停放秩序进行过任何管理，任由他人在市政道路、市政行人道上停放车辆，未对上述行为进行劝阻、直至，也未对涉案商铺的周围进行巡检，未对道路进行维修；8、原告未向涉案商铺提供维护公共秩序及公共安全防范的管理，从其合同约定的内容来看，是对梅江碧桂园商品住宅园区内的出入口进行巡查、管理，而涉案商铺是独立于碧桂园小区外，不在其服务范围内；9、原告未向涉案商铺提供装饰装修管理服务，涉案商铺在答辩人购买前就已经装修完毕，根本不需要原告提供任何的装饰装修管理服务；10、原告未向涉案商铺提供社区文化工作的管理服务，从其合同约定的内容来看，是对梅江碧桂园商品住宅区内的社区文化宣传工作，且原告也从未向答辩人提供过任何的上述服务；11、原告对园区内的相关的工程图纸、竣工验收资料的管理本身就是物业服务条例等法律、行政法规要求物业服务企业提供的服务。综上所述，原告的提供的物业服务约定的服务内容针对的区域是限于梅江碧桂园商品住宅区内，从未向涉案商铺提供上述的服务内容，实际上上述服务内容对答辩人的商铺使用不构成任何的服务效果。其次，答辩人的涉案商铺从未有梅江碧桂园商品住宅区内的出入门禁卡，因此，涉案商铺是未享受梅江碧桂园商品住宅区内的服务及公共设施设备的权利。因此，原告诉请无任何的事实和法律依据。三、廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨不应承担物业费缴交义务，且原告起诉已超过诉讼时效。根据答辩人提交的证据《商铺租赁合同》可知，涉案的商铺自2017年8月23日-2019年4月30日止出租给梅州市悦嘉餐饮管理有限公司，物业服务费应由梅州市悦嘉餐饮管理有限公司承担缴交义务；自2019年5月1日-2027年8月22日止出租给梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司，物业服务费应由梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司承担缴交义务。根据原告提交的证据《梅江碧桂园前期物业服务协议》第十六条“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任”的约定，根据《担保法》的第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，由于双方之间没有对答辩人承担连带责任的约定保证期间，因此，其诉讼时效是主债务履行期届满之日起六个月内，因此，本案原告起诉廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨对2018年12月-2020年4月的物业服务费已超过诉讼时效。四、原告怠于行使权力，廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨不应承担物业费欠缴的违约责任。根据原告提交的证据《梅江碧桂园前期物业服务协议》第十六条“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定”的约定，答辩人将涉案商铺租赁给梅州市悦嘉餐饮管理有限公司、梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司后，物业费的缴交义务应由上述两公司承担，由于答辩人不是违约主体，答辩人不应承担相应的违约责任，因此，原告诉请答辩人承担违约金没有事实和法律依据。并且，在物业使用人长时间欠缴物业服务费时，没有及时向廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨进行催告，也没有向物业使用人进行及时的催收，由于原告自身原因怠于行使权利，因此造成违约金的数额增加的责任应由其承担。五、梅州市****地产开发有限公司向廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨承诺带租出售，且有三年免物业服务费。廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨在向梅州市****地产开发有限公司购买涉案商铺时，已经向廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨承诺是带租出售的，租赁期限是到2023年止，且由于答辩人廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨是属于老带新客户，可以享受老带新政策即减免涉案商铺的三年物业服务费。但是，梅州市****地产开发有限公司并未按照承诺达到带租出售，且也未向答辩人提供减免涉案商铺的三年物业服务费，违反了其自身的承诺。六、原告未按照合同约定合理履行物业服务协议，应对其未按照合同约定履行义务的行为予以扣减相应的物业服务费。原告在履行物业服务协议的过程中，根据《梅江碧桂园前期物业服务协议》第二条第六款“公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生……保持本园区公共区域公共环境的整洁。”的约定，答辩人在使用物业的过程中，原告并没有对答辩人物业区域外的公共卫生进行清理，答辩人在使用物业造成的垃圾，原告拒绝对其进行清理，答辩人在迫不得已的情况下只能另行聘请清洁单位另行清洁运输。对于涉案商铺的化粪池原告也未对其进行清理，该费用是由答辩人承担。综上所述，原告诉请没有任何的事实和法律依据，请求法院查明案件事实，作出公平、公正的裁判。被告宝象华悦酒店未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨与梅州市****地产开发有限公司签订了编号为201********086的《商品房买卖合同》，约定由四被告向梅州市****地产开发有限公司购买位于梅州市*******综合楼超市（复式），以及其他权利义务等。合同签订后，梅州市****地产开发有限公司依约将梅州市*******综合楼超市（复式）交付给被告使用，履行了合同项下的义务。同日，广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司与被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨签订了编号为201********086的《梅江碧桂园前期物业服务协议》，合同约定：物业服务费采取包干制方式，物业服务费按每月每平方米3元计收，涉案物业的套内建筑面积为1414.7平方米，公用分摊建筑面积为23.01平方米，合计1437.71平方米。被告应按4313.13元/月向原告交纳物业服务费；被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，以及其他权利义务等。2019年6月25日，广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司，并办理变更登记。碧桂园物业梅州分公司承继上述合同权利义务，成为本案原告。2018年12月开始至2020年4月止，被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨一直未缴交物业服务费，合计拖欠原告物业服务费72317.49元。2020年5月，原告向被告催收物业服务费未果，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。涉案店铺在2017年8月23日至2019年4月30日期间，由悦嘉餐饮公司承租，被告廖某1是悦嘉餐饮公司的法定代表人。被告廖某1与宝象华悦酒店在2019年4月30日签订了《商铺租赁合同》，由宝象华悦酒店向被告廖某1承租涉案店铺，承租时间由2019年5月1日起至2027年8月22日止，合同约定由宝象华悦酒店承担物业管理费、水电费、垃圾转运费等。为此，被告廖某1向本院申请追加宝象华悦酒店为本案被告，经审查，因符合法律规定，本院予以准许。因悦嘉餐饮公司曾在2017年8月23日至2019年4月30日期间承租涉案店铺，本院依职权追加悦嘉餐饮公司为本案被告。诉讼中，原告最终明确表示，其与被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨签订物业服务合同，因此，要求被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨支付全部物业费，不要求追加的宝象华悦酒店和悦嘉餐饮公司承担责任。违约金计算时间从2019年2月1日开始计算。本院认为，被告廖某1、温海棠、廖劲和曾春雨是涉案物业的业主。广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司与被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，应认定为成立有效。双方均应按约履行各自的义务。广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司，碧桂园物业梅州分公司承继上述合同权利义务，成为本案原告。被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨和悦嘉餐饮公司提出涉案物业不在原告物业服务的区域范围，物业免费期为三年，被告不应缴交物业费。根据《商品房买卖合同》和《梅江碧桂园前期物业服务协议》内容，涉案物业属梅州市****地产开发有限公司开发建设区域，属物业服务区域。因此，被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《最高人员法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主和物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。原告只请求被告廖某1、温海棠、廖劲和曾春雨按4253.97元/月计算，支付从2018年12月起至2020年4月止的物业服务费共72317.49元，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告廖某1、温海棠、廖劲、曾春雨和悦嘉餐饮公司提出合同约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金”，违约金计算标准过高的抗辩理由成立，予以采纳。因此，本院对原告诉请的违约金标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以每月实欠物业服务费为基数，从2019年2月1日起至付清物业服务费之日止。被告宝象华悦酒店经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人员法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告廖某1、温海棠、廖劲和曾春雨应在判决生效后十日内共同支付从2018年12月起至2020年4月止的物业服务费共72317.49元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司；二、被告廖某1、温海棠、廖劲和曾春雨应在判决生效后十日内共同支付违约金给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司。违约金计算，按每月实欠物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年2月起至付清物业服务费时止；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607.94元，按规定减半收取803.97元（原告已预交），由被告廖某1、温海棠、廖劲和曾春雨共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  黄永松二〇二〇年八月三十一日书记员  邓 悦