山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1700号上诉人（原审原告）：邵笑，男，回族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：郭丽华，山西恒烨律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：张菲，男，汉族，住山西省长治市。原审第三人：山西潞安房地产开发有限公司。住所地：长治市屯留县常村矿区（渔泽镇北渔泽村）。法定代表人：段树理，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞、侯婷，山西静庭律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人邵笑因与被上诉人张菲、原审第三人山西潞安房地产开发有限公司（以下简称“潞安房地产公司”）合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邵笑及其委托诉讼代理人郭丽华、原审第三人潞安房地产公司委托诉讼代理人孙晓飞、侯婷到庭参加了诉讼。被上诉人张菲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人邵笑上诉请求：1.撤销山西省长治市潞州区人民法院(2020)晋0403民初1115号民事判决书，发回重审或直接改判；2.一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人之间所签订的《房屋认购书》系双方的真实意思表示，合同义务已经实际履行，系有效合同，被上诉人应当依法严格按照合同内容履行过户义务。上诉人依据有效的《房屋认购书》履行了全部付款义务，并代替被上诉人向原审第三人缴纳了资金占用利息以及违约罚息等相关款项，被上诉人亦应当严格按照合同约定将房屋过户至上诉人名下。然而，一审法院仅仅判决被上诉人归还上诉人为其多支付的相关款项，未涉及到产权变更登记问题，这使得上诉人的合法权益不能得到有效保障。2.涉案房屋上诉人已经实际占有使用，在被上诉人一直未出面办理产权初始登记的前提之下，依据生效的《房屋认购书》，上诉人可依法单方申请不动产登记。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条之规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。因此，基于以上法律规定以及生效的《房屋认购书》，人民法院应当确认上诉人可依法单方申请不动产登记。3.原审第三人作为开发商，应当协助上诉人办理不动产登记等相关事宜。被上诉人张菲未提出答辩意见。原审第三人潞安房地产公司辩称，1.上诉人诉求与第三人无利害关系。2.上诉人主张案涉房屋产权登记及产权证发放，第三人并非义务人，无法协助办理。上诉人（原审原告）邵笑向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即返还原告垫付的××区号房屋银行贷款欠款及欠息172549.45元，违约利息16403元，共计188952.45元；2、依法判令由原告代被告领取潞安-颐龙湾小区B区4号楼1单元201号房屋所有权证，且被告无条件将此房屋所有权过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月7日，被告张菲与第三人山西潞安房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》：出卖人山西潞安房地产开发有限公司张菲，买受人邵笑；买受人向出卖人购买潞安颐龙湾小区B区4幢1单元201号房屋一套，价款828300元；买受人于2011年11月26日付清首付款338300元，剩余房款490000元作银行按揭；在担保期内，买受人如违反了买受人与银行签订的借款合同，并导致银行要求出卖人承担担保责任，则出卖人有权单方面解除双方之前签订的《商品房买卖合同》，买受人向出卖人支付合同总价款10%的违约金等。被告张菲已向第三人支付首付款338300元，银行按揭贷款490000元。被告张菲偿已还490000元银行按揭贷款的部分款项，剩余384549.4元。2017年6月10日，原告邵笑与被告张菲签订了《房屋认购书》及《补充协议》：甲方（出让方）张菲，乙方（受让方）邵笑；甲方愿意将其位于长治市××街号房屋在具备所有权变更等级条件时卖于乙方；乙方自愿以1060000元的价格购买该套房屋，并对此房做了充分了解自愿购买该房；2017年6月10日向甲方支付定金50000元；乙方于甲方交钥匙当日将房款848000元（包括50000元定金）自行支付于甲方；乙方于不动产权证书过户至乙方名下当日将房款212000元自行支付于甲方等.原告于2017年6月10日向被告支付50000元定金。2017年6月17日，原告向被告支付798000元购房款。2019年3月21日、22日，银行扣划第三人本金379233.88元、利息罚息5315.57元。2020年4月10日，原告代被告张菲偿还银行贷款欠款384549.45元。2020年4月10日，原告代被告张菲偿还违约利息16403元。一审法院认为，因原告邵笑与被告张菲签订的《房屋认购书》及《补充协议》及被告张菲与第三人山西潞安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，且被告张菲没有按约定向银行归还按揭贷款，致使银行扣划按揭贷款保证人（第三人）相应款项等，故本院对原告主张被告立即返还原告垫付潞安颐龙湾小区B区4号楼1单元201号房屋银行贷款欠款、欠息、违约利息的诉请予以支持。因房地产开发企业是将案涉房屋出售给被告张菲，在案涉房屋没有初始登记的情况下，本院对原告主张原告代被告张菲领取案涉房屋所有权证的诉请不予支持。因不动产变更登记是不动产登记部门的职权，被告张菲只能协助原告办理案涉房屋的变更登记，而不是被告张菲自己将案涉房屋所有权过户至原告名下，故本院对原告主张被告张菲无条件将案涉房屋所有权过户至原告名下的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条等规定，判决如下:一、被告张菲自本判决书生效之日起30日内向原告邵笑支付188952.45元（379233.88元+5315.57元+16403元+50000元+798000元-1060000元）。二、驳回原告邵笑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，由被告张菲承担。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人邵笑请求判令由其代被上诉人张菲领取涉案房屋所有权证，被上诉人张菲无条件将此房屋所有权过户至其名下的诉讼请求有无法律依据的问题，根据一审查明的事实，2011年12月7日，被上诉人张菲与原审第三人潞安房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方成立一手房买卖合同关系；2017年6月10日，上诉人邵笑与被上诉人张菲签订了《房屋认购书》及《补充协议》，双方成立二手房买卖合同关系。两次房屋买卖是互相独立的法律关系，根据合同的相对性原则，在一手房买卖中，原审第三人潞安房地产公司承担协助被上诉人张菲办理房屋所有权证并办理初始登记的合同义务；在二手房买卖中，被上诉人张菲承担协助上诉人邵笑办理房屋所有权变更登记的合同义务。虽上诉人邵笑垫付了房款，但其合同相对人系被上诉人张菲，上诉人邵笑主张直接代被上诉人张菲领取涉案房屋所有权证，突破了合同相对性，其代为领取的主张并未得到被上诉人张菲的同意，且也会规避办理房屋所有权证时应缴纳的相关费用，其主张没有法律依据；上诉人邵笑主张的过户事宜系不动产登记部门的职权，且《房屋认购书》约定过户费用由上诉人邵笑承担，被上诉人张菲应协助上诉人邵笑共同到不动产登记部门办理案涉房屋的所有权变更登记，上诉人邵笑主张被上诉人张菲无条件将案涉房屋所有权过户至其名下与法不符。鉴于本案中上诉人邵笑已支付了全部房款，上诉人邵笑在办理房屋过户的过程中，理应得到被上诉人张菲、原审第三人潞安房地产公司的协助和配合。综上，一审驳回上诉人邵笑的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。上诉人邵笑的其他上诉请求及理由，经本院审查，一审认定并无不当。对上诉人邵笑的上诉请求及理由本院不予支持。综上所述，上诉人邵笑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4095.05元，由上诉人邵笑负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建兵审 判 员 闫明先审 判 员 郝志芳 二〇二〇年九月二十一日法官助理 郭荣蓉书 记 员 陈丹丹