河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初616号原告（反诉被告）：赵承立，男，1958年11月29日生，汉族，住河南省商城县。原告（反诉被告）：曹可现，男，1973年6月19日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：赵承立，与原告曹可现系合伙关系。被告（反诉原告）：陆宏兵，男，1966年8月16日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帅，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。原告赵承立、曹可现与被告陆宏兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后在审理过程中发现案情复杂，依法调整为普通程序公开开庭进行了审理。原告赵承立、被告陆宏兵及其委托诉讼代理人杨友信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵承立、曹可现向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款122000元，并按照中国人民银行同期同类贷款年利率6%支付资金占用利息；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年2月16日签订“售房合同书”，被告购买原告承建的北转盘昌盛小区套房一套，房号为4单元6层南，面积136.6平方，计房款390000元，储藏间6平方，计款27000元（储藏间实际面积为6.8平方米，因在出售房屋时，储藏间还没有选好，所以仅仅是对储藏间的面积及单价进行了约定，现储藏间钥匙被告已经拿去，亦已经实际使用多年），水、电立户费用5000元，三项合计422000元。合同签订后，被告首付200000元，后于2016年支付100000元，经结算被告尚欠原告购房款122000元。该款经原告多次催要未果，按照原、被告合同约定，被告还应支付违约利息，现原告为维护其合法权益，故诉至本院如诉请。原告赵承立、曹可现为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《昌盛小区商住套房出售合同书》1份，拟证明原、被告之间房屋买卖、房款约定、违约责任承担等事实；2、建设工程规划许可证复印件1份，拟证明原告出售房屋符合城乡规划、系合法建筑的事实；3、土地使用权证复印件1份，拟证明涉案房屋土地的性质系国有出让土地的事实；4、河南省商城县人民法院民事判决书复印件、河南省信阳市中级人民法院民事判决书复印件各2份，拟证明与本案同类案件商城人民法院及信阳市中级人民法院两级法院均判决房屋买卖合同有效的事实。被告陆宏兵辩称，1、原告所诉被告欠付房款金额不属实，实际被告仅欠房款和水电立户费共计95000元，并不是122000元，根据双方签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》第一条第1项约定房款合计390000元，第2项储藏间计款()元，此款总额未填写，是因为原告强行搭售储藏间，但被告认为此储藏间过小，不愿意购买，原告当时就赠送储藏间，所以没有填写储藏间的总额，同时本合同的第4项也可以印证，在第4项未尽事宜：余款190000元，13年底付100000元，余款90000元两年内付清，此项也未包含储藏间的金额，故被告实际欠房款90000元及水、电立户费5000元，两项合计95000元；2、原告在开发建设房屋时无相关合法审批手续和工程建设的合法手续，导致至今长达7年不能为被告办理房产证，且在以后也无法办理房产证，致使被告的合同目的不能实现，故被告提出反诉，请求解除合同。具体原因如下：（1）原告赵承立、曹可现作为自然人从事房地产开发主体不合法，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发应当成立房地产开发企业，要有名称或组织机构等，二原告系自然人，不能从事房地产开发进行盈利；（2）原告赵承立、曹可现从事房地产开发报建和工程建设施工手续不合法，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，不仅应当取得土地使用权证书，还应当持有建设工程规划许可证和施工许可证，在房地产开发建设前，应报规划部门进行规划，还应当取得建设用地规划许可证。本案原告除了取得国有土地使用证之外，还应当取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，只有取得上述报建、工程建设及预售等相关合法手续后，才能进行开发建设，才能在工程竣工验收后办理房屋权利证书，否则将无法办理房屋权利证书，也就导致原告不能按照合同约定为被告办理房屋权利证书；（3）我国物权法对房屋等不动产施行物权登记公示，不能办理房屋权利证书，将导致购房人权利不完整，致使被告合同目的不能实现。双方合同第七条约定：房产证由甲方（赵承立、曹可现）办理，税费由乙方（陆宏兵）支付。合同约定了办理房产证的义务人为原告方，其除了提供土地合法手续之外，还应当提供能办理房产证的合法手续的相关证据，被告为购房支付近400000元费用，但其购买的房产不能办理房屋权利证书，该房不能进行交易、抵押、继承，还可能面临被认定为违法建筑，拆迁时无法赔偿等问题，被告陆宏兵的购房目的不能实现，二原告构成根本违约，应当承担违约责任，被告陆宏兵可以依法请求解除双方签订的合同；（4）关于被告陆宏兵的损失，已经申请司法鉴定，应依据鉴定结果确定，由二原告予以承担。被告陆宏兵对自己的抗辩主张，未提供相关证据予以证明。反诉原告陆宏兵向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告陆宏兵与反诉被告赵承立、曹可现签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》；2.依法判令两反诉被告赵承立、曹可现退还收取的购房款300000元并支付利息（利息从2013年2月17日起以300000元为基数按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息支付至清偿之日止）；3.判令两反诉被告赵承立、曹可现赔偿反诉原告陆宏兵房屋装修款140000元；4.反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告陆宏兵将反诉请求第3项变更为：3.判令两反诉被告赵承立、曹可现赔偿反诉原告陆宏兵房屋装修款170000元。事实和理由：2013年2月16日，反诉原告陆宏兵与两反诉被告赵承立、曹可现签订了《昌盛小区商住套房出售合同书》，合同约定：反诉被告将坐落在商城县北转盘九龙商城东边新建昌盛小区商住楼第四单元七层中户的套房出售给反诉原告，套房面积为136.6平方米，合计款为390000元整，首付款200000元，余款190000元于两年内付清，同时约定，房产证由反诉被告统一办理，税费由反诉原告支付。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付首付款200000元，2014年2月5日反诉原告又支付了100000元房款。2013年8月28日，反诉被告向反诉原告交付钥匙，因反诉原告购买此房是为了给儿子结婚作婚房使用，便对该房进行了装修，为此花费装修费140000元，同时水、电系反诉原告自己安装，应当支付费用30000元，故现在主张的装修费用合计170000元。2020年反诉被告起诉反诉原告清偿剩余房款，经了解，该房不能办理房产证，合同约定的反诉被告统一办理房产证的义务不能履行，反诉被告构成根本违约，导致反诉原告的合同目的不能实现，另外，在反诉原告购房后，在涉案房屋的北边又建起了一栋高层，与反诉原告的房屋相距不足1米，影响采光，根据相关法律规定，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中要有两个获得日照，大寒日日照时数不低于2小时是国家强制性最低标准，现日照不足，涉案房屋不能满足基本的正常居住使用功能，致使该房屋质量存在根本缺陷，且无法弥补，亦构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。现因反诉被告根本违约，反诉原告为维护其合法权益，故诉至本院如诉请。反诉原告陆宏兵为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《昌盛小区商住套房出售合同书》1份，拟证明反诉原、被告签订房屋买卖合同，约定房屋价款、房产证办理等事项的事实；2、收据2张，拟证明反诉原告向反诉被告支付购房款共计300000元的事实；3、照片打印件及录像各1份，拟证明涉案房屋与相邻高层相距不足1米，影响采光，不能满足基本生活居住功能的事实。反诉被告赵承立、曹可现辩称，1、反诉原告陆宏兵请求法院解除双方签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》的理由不成立，反诉原告请求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。理由如下：（1）反诉被告出售给反诉原告的房屋系政府批准的个人联建住房，系合法建筑，其售房合同并非商品房买卖合同，不能按照商品房买卖的相关条款标准执行；（2）反诉原、被告签订的房屋买卖合同条款明确，意思表示真实，应为合法有效协议，双方应当按照合同遵守执行，合同中约定购房人尚欠190000元购房款，约定13年底付欠款100000元，余款90000元两年内付清（至2015年底），但反诉原告未按照合同约定付清房款，至今尚欠122000元房款未付（包含90000元购房款、27000元储藏间款、5000元水电立户费，三项合计122000元），反诉原告已构成单方违约；（3）反诉原、被告签订的售房合同中约定，房产证由甲方（赵承立、曹可现）统一办理，税费由乙方支付，但并未约定办证时间，且该建筑物能否进行登记的审查权属相关行政机关，并不是反诉被告个人能办的，因此反诉被告就办证事项并未违约；（4）反诉原告陆宏兵购买反诉被告房屋并居住已经7年，至今尚欠房款122000元未予支付，系反诉原告恶意违约，致使合同目的不能实现，理应向反诉被告承担违约赔偿责任。2、反诉原告认为涉案房屋北面新建高层，影响其房屋采光，日照不足，不能满足其基本的正常居住使用功能，其主张不成立，理由如下：（1）反诉原、被告签订合同时涉案房屋北面并没有建筑物，反诉原告购买房屋时，房屋通风采光均很好，反诉原告认可并入住数年；（2）反诉原告购房数年后，第三人通过政府审批在涉案房屋北边建房，反诉原告无权干预他人，且该房屋不是反诉被告所建，即使真的存在影响采光等情形，也与反诉被告无关，反诉被告在售房时，房屋并不存在质量缺陷，房屋采光日照情况均正常，反诉原告可以向实际侵权人主张赔偿损失；（3）涉案房屋北面所建房屋在施工期间，反诉原告知情，但是其并未出面阻止他人施工，放弃维权，损害后果应当由其自己承担。3、反诉原告请求反诉被告退还收取的购房款300000元并支付利息没有依据，依据双方签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》第五条违约责任中约定，“甲方必须在合同约定的时间内交房给乙方，但乙方按合同付清全部房款，否则，甲方拒绝交房，乙方按交房时间到期不付房款者，超过三个月付息……”，反诉被告按照约定时间于2013年8月1日向反诉原告交付房屋，并未违约，但反诉原告未按照约定时间付清房款，属单方违约，反诉原告应当承担违约责任。4、合同违约者是反诉原告陆宏兵，其主张解除售房合同、退还房款、赔偿装修费没有合法依据，其理由不能成立，反诉原告陆宏兵单方违约退房需向反诉被告承担所退房屋的降价处理损失，因房屋被居住后出售即变为二手房，再次出售需降价25%，差价损失亦应当由反诉原告陆宏兵赔偿。5、如果反诉原告陆宏兵执意要求法院判令解除售房合同，反诉被告赵承立、曹可现变更诉讼请求，要求法院判令反诉原告按照双方于2013年2月16日签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》条款执行，并判令反诉原告向反诉被告赔偿违约损失，具体请求如下：（1）反诉原告向反诉被告清偿所欠房款122000元（其中购房款90000元、储藏间款27000元、水电立户费5000元）；（2）按照双方合同第五条违约责任第一款约定：“乙方按交房时间到期不付房款者，超过三个月付息”，反诉被告按照合同约定于2013年8月1日向反诉原告交付房屋，反诉原告至今（2020年5月1日）已延期付款6年6个月，按照中国人民银行同期同类贷款利息年利率6%计算，反诉原告应当向反诉被告支付利息合计47580元（122000元×6%×6年6个月=47580元）；（3）按照双方合同第五条违约责任第二款约定：“房屋无重大质量问题不准退房，否则，按总房款的30%作违约金赔偿给甲方”，现涉案房屋并无质量问题，反诉原告单方违约要求退房，反诉原告应当支付反诉被告违约金126180元（420600元×30%=126180元）；（4）反诉原告应当赔偿反诉被告退房后降价贬值损失100000元（合同房款417000元×25%）；（5）反诉原告应当支付反诉被告7年的住房租金84000元；（6）反诉原告退房时应当按照现状退还房屋或恢复毛坯房原样交付，不得损坏房屋结构、影响房屋质量，若有毁损，反诉原告陆宏兵应当承担法律责任。反诉被告赵承立、曹可现对自己的抗辩主张，未提供相关证据予以证明。本院经审理认定事实如下：2013年2月16日，原、被告签订《昌盛小区商住套房出售合同书》，合同约定：房屋坐落于北转盘九龙商城东边新建昌盛小区商住楼套房第四单元七层中边，套房面积136.6平方米，价格每平方米2860元，合计房款390000元，储藏间面积约6平方米，价格每平方米4500元，水、电立户费5000元，以上共计422000元。原告必须在合同约定的时间内交房给被告，被告应当按照合同付清全部房款，交房时间为2013年8月1日。2013年2月17日，被告陆宏兵向原告赵承立、曹可现支付购房款200000元，2014年2月6日，被告陆宏兵向原告赵承立、曹可现支付购房款100000元。合同签订后，被告对房屋进行了装修，并实际入住该房屋，在居住过程中，涉案房屋北面新建高层一栋，被告认为该房屋妨碍其采光，影响其居住。本诉原告因本诉被告未付清房款诉至本院如诉请，反诉原告以反诉被告未按照合同约定为其办理房屋产权证书、房屋采光不好为由提起反诉至本院如反诉请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告之间系房屋买卖合同关系并非商品房买卖合同关系，原、被告之间签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》意思表示真实，且不违背法律禁止性规定，系合法有效协议，双方均应严格履行该协议。被告于2013年购买该房屋，原告交付房屋后被告对房屋进行了装修并实际入住多年，被告在购买房屋时对买卖房屋的性质已经有所预期，并用实际履行部分房款的行为表示认可该买卖合同，现被告请求解除双方签订的房屋买卖合同违背了《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则，同时也不利于维护社会市场交易秩序的稳定，故原、被告之间的合同应为有效、应当继续履行，故对反诉原告主张的解除合同、返还购房款300000元及利息、赔偿装修损失170000元等反诉请求，本院不予支持。关于合同该如何履行的问题，本院认为，原、被告签订的《昌盛小区商住套房出售合同书》中明确约定了房屋价款为390000元；储藏间面积为6平方米，每平方米4500元，储藏间的价格虽未明确总金额，但双方各持一份的合同中均对面积及单价进行了约定，故对储藏间的价值为27000元（4500元∕平方米×6平方米）的事实，本院予以确认；水、电立户费5000元，被告对该数额予以认可；以上三项共计款项为422000元，后被告支付房款300000元，尚欠房款122000元，以上事实有原、被告举交的房屋买卖合同及庭审笔录为证，事实清楚，证据确实充分，故对原告请求被告支付购房款122000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原、被告在房屋买卖合同中未明确约定利息，故对原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的房屋采光问题系第三人侵权所致，被告另称的房屋办证问题，与本案不是同一法律关系，故上述两抗辩理由均不是被告反诉中请求解除合同的充分理由，就上述两问题双方可以协商解决，协商不成，被告可以另行主张权利。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陆宏兵于本判决生效之日起十日内偿还原告赵承立、曹可现购房款122000元；二、驳回原告赵承立、曹可现的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陆宏兵的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2740元，反诉案件受理费4175元，以上共计6915元，由被告陆宏兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李立林审 判 员  万永忠人民陪审员  刘冬梅二〇二〇年九月二十一日书 记 员  王谋坤