广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5530号上诉人（原审被告）：霍丽丽，女，汉族，1993年l月1日出生，住址:山西省朔州市朔城区*************，身份证号码:1****************0。委托诉讼代理人：张艳，广东一律美律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋科整，广东邦仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所:惠东县稔山镇**********。法定代表人:刘臻。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，该公司工作人员。上诉人霍丽丽与被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤l323民初6154号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人霍丽丽上诉请求：一、判决撤销原审判决书的第二项，判令上诉人无须向被上诉人支付违约金194055.2元。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审法院未对被上诉人是否存在过错进行查明。（1）上诉人被邀约购房过程中，上诉人向被上诉人的销售人员明确要采取商业贷款的方式购买房屋。被上诉人的业务人员从未告知上诉人不但要对上诉人征信进行查询还需要对上诉人丈夫的征信进行查询，一味怂恿上诉人购买房屋。上诉人在20l7年8月5日缴纳定金2万元，8月15日缴纳定金3万元。上诉人缴纳定金后，被上诉人又不断怂恿上诉人签订《商品房销售合同》，并称可以搞定流水，被上诉人公司在当地很有实力，与银行机构有深度合作。于是上诉人与被上诉人在2017年8月30日签订了《商品房销售合同》。从上诉人与被上诉人在2017年8月30日签订的合同可以看出，上诉人是采用贷款方式进行付款。首期房款300276元应当于2017年8月30日前支付，余款670000元向金融机构申请贷款支付。上诉人在2017年8月30日缴纳了首期房价款人民币300276元。该首期款也是通过向被上诉人介绍的第三方贷款而来的，被上诉人的销售人员对上诉人的支付能力是清楚的。在签订《商品房买卖合同》当天，被上诉人的销售人员和被上诉人指定的平安银行工作人员与上诉人就贷款进行沟通，了解上诉人的经济状况，但仍然与上诉人签订《商品房买卖合同》。后被上诉人又安排上诉人去被上诉人指定的银行(平安银行、交通银行，农业银行……)办理贷款事宜，上诉人得知因上诉人丈夫征信不良而无法获得贷款。上诉人认为:上诉人在与被上诉人的销售人员沟通过程中明确告知上诉人是通过银行贷款支付剩余的房款。被上诉人的销售人员作为拥有从业人员证书的专业销售人员，应该在签订《商品房销售合同》前去查询上诉人丈夫的征信情况，被上诉人销售人员未采取该步骤。明知上诉人没有用自有款项购房的能力，却为自身利益，告知上诉人可以搞定，让上诉人签订了《商品房销售合同》，存在明显的恶意。上诉人作为一个普通人，从未购买过房屋，不知道购房还要对自己的丈夫征信进行查询，不知道自己丈夫的征信不良也会影响到购房贷款。被上诉人在签订合同前及签订合同当时未提到上诉人丈夫的征信问题，后又佯称能够搞定上述问题。(2)附件四第1条第b款第（2）项约定，买受人须于2017年9月6日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款。从该条款可以看出，被上诉人指定了上诉人需要到被上诉人指定的合作银行办理贷款事宜。被上诉人应该清楚办理商业贷款的相关征信事宜，但被上诉人在办理按揭贷款手续之前，从未提及到上诉人及其丈夫的征信问题会影响到贷款。(3)从附件四第3条的条文中，可以看出被上诉人清楚签署《商品房买卖合同》后会存在银行按揭申请不为银行接受的情形，特别是本案中上诉人丈夫的征信存在明显不能贷款的情形，被上诉人销售人员作为专业人员未进行最基本的初级审查，让上诉人盲目签订合同，进而利用自己的专业性和上诉人的非专业性追究上诉人的责任，有违诚信和公平原则。上诉人认为:上诉人严格按照合同约定支付首期款，无任何拖延行为。上诉人在购房意向阶段已经明确告知被上诉人销售人员，自己并无能力用自有资金去购买房屋，只有贷款购房这唯一途径。被上诉人也很清楚上诉人的首期款都是通过被上诉人介绍的第三方机构贷款而来的，支付能力不足。其后上诉人剩余房款未能进行支付也不是上诉人的主观追求。上诉人到被上诉人指定的银行按揭贷款，未能贷款审批的原因是因为上诉人丈夫的征信问题引起，并不是上诉人的原因，上诉人也不清楚要对上诉人丈夫的征信进行审查。被上诉人作为专业房屋销售机构及长期与银行合作机构对贷款征信进行基本审查是清楚的，但未进行提示，甚至是故意隐瞒或者存在侥幸心理，存在明显的过错。二、原审法院未查明本案上诉人与被上诉人签订的文件情况。上诉人与被上诉人在2017年8月30日签订《商品房买卖合同》。本案涉及的文件还有附件一至附件十一，补充协议二。双方签字盖章文件有附件一、附件九、附件十一(补充协议)，但无签订时间。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定与本案有重大关系，双方未签字盖章。《商品房买卖合同补充协议二》双方有签字盖章，没有签订时间。被上诉人在一审中未提供。上诉人认为上述附件及补充协议二要么无上诉人的签字要么无签订时间。附件是在签订《商品房买卖合同合同》当天签订还是之后签订甚至是在上诉人按揭不能完成之后签订的，时间无法明确。该证据的签订时间对本案有很重要的影响，被上诉人也一直在援引附件的规定，恳请贵院查明上述事实并作出有利于上诉人的认定。三、《商品房销售合同》并未明确商业贷款如未贷款成功后续处理问题，原审法院对此无任何论述。（1）上诉人从未考虑过用自有资金的方式购房。在商品房买卖合同(预售)中规定剩余房款要进行商业贷款，商业贷款完成时间没有规定。也没有约定如商业贷款无法完成，需要用自有资金进行缴纳，如不能缴纳是需要承担违约责任的。(2)至于附件四第l条第b款第(2)项关于逾期未办妥，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月6日前一次性支付至预售款监控账户，否则应按《商品房买卖合同》承担违约责任的约定。附件十一的签订时间也无法确定。附件四和附件十一明显是对被上诉人予以更多保护而对上诉人更不利的条款。按照《商品房买卖合同》第二十八条的约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担责任的或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。也就是说可以视为上诉人对于贷款不成功，如何处理的约定不明确。上诉人认为:上诉人在贷款不成功的情况下，《商品房买卖合同》并未明确是否要用自有资金补足，也未明确需要承担违约责任，同时鉴于《商品房买卖合同》及补充协议均是被上诉人提供的格式条款，应作出对上诉人有利的解释。(3)双方签订合同后，各方当事人都应持有合同，在《商品房买卖合同》的第二十九条也明确买受人一份，按揭银行一份。而本案被上诉人在签订合同后一直未给上诉人合同，陈述原因也一直是等贷款审批下来再给。从该行为可以看出，如果贷款审批不下来，上诉人是不需要承担责任的。(4)上诉人非常清楚自己的支付能力，首付款尚且走通过被上诉人介绍的第三方贷款的。按照正常逻辑，上诉人是不可能明知自己有大概率违约的可能性，还陷自己于违约之中去签订合同，只能存在是被上诉人许诺如贷款审批不下来，不需要承担责任的高度盖然性。四、本案存在多种违约责任标准，原审法院确定的违约责任标准明显偏袒被上诉人。(1)商品房买卖合同第8条第1款第(2)项约定逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同送达之日起l5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金;第8条第2款约定，双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。(2)附件四第1条第b款第(2)项约定按《商品房买卖合同》承担违约责任。(3)附件十一第一条:买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的(或未按约定办妥按揭手续的)，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购方定金并不予退还已交税费。(4)附件四第3条约定若买受人签署商品房买卖合同后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式的，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金，其他已交的税款不予退还。从上述的罗列可以看出，被上诉人对违约金的标准约定混乱存在累计应付款，总房价款，还有没收购房定金及上述标准的叠加等多种违约金标准。抛开上诉人从未考虑过用自有资金购房的情形，假定上诉人存在违约，按照本案的实际情况上诉人行为属于:银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，按照附件四的约定，被上诉人也只能没收购房定金5万元。五、被上诉人未明确自己的损失且未及时止损，原审法院对此也未进行任何调查。上诉人未参与一审的庭审，不清楚被上诉人的损失是什么也未看到庭审笔录记录法庭调查被上诉人的损失具体指向。按照被上诉人的说法，上诉人应在2017年10月6日之前交清剩余房款。上诉人在此时间届满前未获得按揭贷款，此时被上诉人已经知道上诉人无自由资金，上诉人无法履行合同。被上诉人应该积极与上诉人进行沟通并确定合同的解除与否，尽量避免损失扩大。逾期90日的，按照合同的约定可解除合同，也就是说在2018年1月，被上诉人就可以解除合同对涉案房屋进行出售。按照补充协议二的规定，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同。被上诉人早已明知上诉人已根本无履行合同的能力，被上诉人销售人员有上诉人的微信却从来未通知过上诉人解除合同。庭审中被上诉人主张在长达1年后2019年5月3日通知上诉人解除合同，通过上诉人律师阅卷，发现上诉人提供的解除合同通知书上与被上诉人一审中主张的事实完全是风马牛不相及。被上诉人本人也从未收到该解除合同通知书。被上诉人在合同成交阶段，为谋取自己的利益，一味隐瞒事实，高价成交，贷款贷不下来，又一味心存侥幸做无谓的争取，未采取任何积极的措施通知上诉人解除合同，采取措施防止损失的扩大，始终处于消极状态、听之任之。涉案房屋按照合同约定交房时间在20l8年9月30日，被上诉人也未使用该房屋，未给上诉人带来重大损失。被上诉人出售给上诉人房屋的价值远远高于当时的市场价格高位，被上诉人占用上诉人的资金也长达2年多的时间。上诉人购买的涉案房屋，近年的价格走势并没有太大的波动迹象，实际上并不会给被上诉人带来太大的损失。六、原审法院判决的违约金远远高于被上诉人的损失。上诉人认为被上诉人实际上并没有什么损失，而且损失的发生与其自身的过错及未尽到止损义务有关，被上诉人也没有举证证明自己的实际损失，且被上诉人占用上诉人的资金也长达2年多的时间。原审法院判定20%的违约金高于给其造成的损失。上诉人认为上诉人签订涉案《商品房买卖合同》的基础是建立在商业贷款的基础上，被上诉人也清楚上诉人的支付能力，上诉人不应承担原审判决判定的较重违约责任。请求贵院撤销原审判决，予以公证判决!被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司提交书面答辩意见称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持一审判决。1、上诉人贷款不成功是因为丈夫征信问题引起，与答辩人无关，答辩人并不存在任何过错行为。首先，上诉人作为一名完全行为能力人，应对自己的购房行为应持审慎态度，并承担相应的责任。上诉人交付定金是分两次支付，说明她是经过深思熟虑，并不是受销售人员的怂恿而冲动作出的鲁莽决定。其次，在得知上诉人丈夫存在征信不良的行为，答辩人曾多次协助解决问题，安排上诉人到不同的银行办理按揭，包括但不限于平安银行、交通银行、农业银行等，但是上诉人均不能按银行要求达到符合贷款的条件。最后，上诉人在按揭不能的情况下，并未采取任何更改付款方式的补救措施，即使答辩人同意上诉人一次性支付余款。2、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及附件是双方其实的意思表示，合法有效，理应遵守。首先，《商品房买卖合同》第23也末尾处已明确合同及附件共55页，具有同等的法律效力，且该合同在2017年l0月17日已经在惠东县房产交易所予以备案，可证明《商品房买卖合同》及附件是在同一天签订的。其次，附件四已经明确约定了买受人的付款时间及方式，同时也约定了买受人贷款不成功，应改为一次性付款，并不是上诉人所称的并未明确后续处理问题。最后，附件十一第一条已经明确对《商品房买卖合同》第八条做了变更，重新确认了买受人如不能按期付款的违约责任，并不存在上诉人所称的违约责任标准不明确。3、上诉人自违约后一直置之不理，即使一审法院向其寄发了传票，依旧不予以出席庭审，放弃自己的权利，更别说对答辩人的损失采取一定的补救措施。倘若上诉人积极配合答辩人办理撤销备案，答辩人可将案涉房屋收回，另行出售，但是上诉人既不交款，也不解除合同，完全影响了答辩人的资金周转，导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现。一审法院认定20%的违约金是双方约定的结果，并未超过法定的标准。综上所述，上诉人请求减免解除合同违约金无事实和法律依据，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确。恳请法院查明事实后依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。原审原告惠州富茂房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:*******)及其补充协议，并由被告配合办理注销《商品房买卖合同》的手续;2、被告向原告支付违约金194055.2元;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：原告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司(自然人投资或控股）经营范围为房地产开发等。2017年8月30日，原告与被告霍丽丽签订一份编号为*********的《商品房买卖合同》(预售)及附件，约定原告将位于惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A11栋22层10号房预售给被告，约定交付日期为2018年9月30日前，房屋总价款970276元，约定商业贷款方式付款，被告应当在2017年8月30日前支付首期房价款300276元，余款670000元向金融机构申请贷款支付;《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件十一第一条约定《商品房买卖合向》第八条变更为:买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的(或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”原告主张被告已支付合同约定的首期款300276元，因被告自身原因导致未能通过银行贷款，故未能支付剩余670000元房款。根据举证规则，应由被告对清偿事实承担举证责任，但被告并未提交证据予以反驳，本院对原告上述陈述予以采信。另，原告主张在被告怠于履行付款以后，通过邮寄的方式向被告在合同中所提供的地址送达解除合同的通知，提交了《解除通知书》及相应快递单予以佐证。案涉合同已于2017年10月17日在惠东县房产交易所进行备案，根据原告庭后所提交的由惠东县不动产档案馆出具的案涉房产查询结果证明记载，案涉房产未抵押、未查封。一审法院认为，原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告于2017年8月30日签订的编号为HT0050866的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。关于涉案合同是否应当解除的问题，被告未按合同约定支付房款，且逾期付款己经超过90日，根据《商品房买卖合同》第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分）”的约定，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告配合办理注销《商品房买卖合同》手续，属于合同解除后的附随义务，本院一并予以支持。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一《补充协议》中关于逾期付款解除合同的违约金条款的约定，原告诉请要求被告按照总房款即970276元的20%支付违约金194055.2元，本院予以支持。因原告确认被告已支付的购房款为300276元，故被告应向原告支付的上述违约金可在该购房款中予以抵扣，对于抵扣后剩余部分，鉴于被告并未主张，本院在本案中不作处理，由被告另行主张。被告霍丽丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、解除原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告霍丽丽于2017年8月30日签订了合同编号为*********的《商品房买卖合同》及相关附件、附录，被告应于本判决生效之日起十五日内配合原告办理涉案合同注销备案手续。二、被告霍丽丽应自本判决生效之日向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金194055.2元(在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费l3503元，由被告霍丽丽负担。本案二审期间，上诉人霍丽丽提交四份新证据：一、个人信用报告，证明买房前上诉人丈夫还款逾期情况。二、证人证言，证明买房及申请贷款的过程。三、借款协议，借款14.5万元凑买房首付款。四、网页，证明涉案屋价格情况。被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司对上述证据进行质证认为：对于证据一，真实性、合法性没有异议，但是该份证据恰好证明了上诉人贷款不成功的，是因为其丈夫征信问题引起的，与答辩人无关。对于证据二真实性、合法性没有异议，但是与本案无关。对于证据三、四三性均不予认可。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否应当支付违约金的问题。对此，本院分析如下：根据涉案商品房买卖合同及附件四的约定，买受人须于2017年9月6日前办理购房抵押借款，如因买受人原因逾期未办妥，须由买受人于2017年10月6日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应承担违约责任。现上诉人因其配偶征信问题未能办妥银行按揭，也未一次性支付房款，且逾期付款已经超过90日，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人上诉称被上诉人作为专业房屋销售人员未进行提示，存在过错，但上诉人配偶征信问题系上诉人自身的原因造成，且上诉人作为完全民事行为能力人在签订合同时应当对此有预计和考虑，其上诉理由无理，本院不予采纳。至于违约金标准问题。根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一《补充协议》中关于逾期付款解除合同的违约金条款的约定，被上诉人要求上诉人按照总房款即970276元的20%支付违约金194055.2元，有合同依据，且该标准并未明显偏高，一审法院予以支持，并将违约金与上诉人已付购房款予以抵扣，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4181.1元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮