湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2642号原告：刘桂娥，女，1980年2月1日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：夏芙蓉，女，1982年3月18日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：彭新刚，湖南华安律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：株洲市望云房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区泰山路御林逸景大厦****。法定代表人：王跃明，系公司执行董事。委托诉讼代理人:丁凌，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告刘桂娥与被告株洲市望云房地产开发有限公司（以下简称望云房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月13日组织了庭前证据交换，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告刘桂娥及其委托诉讼代理人彭新刚、被告望云房地产公司委托诉讼代理人丁凌参与了庭前证据交换，原告刘桂娥及其委托诉讼代理人彭新刚、被告望云房地产公司委托诉讼代理人丁凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂娥向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年11月13日签订的攸县商品房买卖合同；2、判决被告返还原告购房款245574元，并支付占用该资金期间利息款50000元，两项合计295574元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年11月13日与被告签订《攸县商品房买卖合同》，购买了攸县××广场××商铺，原告认为被告方在签订合同时及履行合同过程中，均存在严重违反法律法规的强制性规定以及有关合同约定的情况，构成重大违法、违约：一、本案所涉合同中套内面积与公摊面积约定并未标明：1、根据法律规定，应对格式合同相对方作出有利解释，原告方购买的商铺公摊面积达到总面积的53%，超出了原告预期，导致原告方购买商铺的合同目的无法实现，原告方有权解除合同；2、被告方故意隐瞒公摊面积比例，合同中只注明建筑面积，造成原告方重大误解，应当予以撤销；3、即使有公摊面积，也应当在合理范围内，但被告方提供的商铺公摊面积达53%，严重显失公平，应当予以撤销。二、根据合同约定，出卖人不得擅自变更建筑设计，如变更影响到商铺使用功能，且出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。被告将地下商铺内的3个空调机房改成了11个商铺，影响到地下商铺的公共配套设施，改变了地下商铺的规划、设计，导致原告商铺经营期间空调效果不好，导致商铺倒闭关门停业至今，原告方有权解除合同。且被告方擅自改变规划，导致步步高超市的出入口偏离了靠近原告所购地下商铺的位置，导致人流量明显下降，直接影响商铺的经营效益，原告有权据此解除合同。三、根据合同约定，被告方交付商铺的前提是必须经建设部门竣工验收合格，但被告方至今未能取得政府部门的竣工验收合格证，原告方有权解除合同。四、根据合同约定，在合同生效之日的1080个工作日内，办理合同备案和申请预告登记。商铺交付使用后1080个工作日内，完成初始登记，初始登记后900个工作日内办妥所有权证、办妥所有权证后900个工作日内办好土地使用权证，若违约仅需按日向原告方支付已交价款千万分之一的违约金，该约定期限超过法律规定的期限（90-180天）亦超过一般人的正常预期，原告方有权解除合同，且被告没有就该重要时限及违约责任尽到特别提醒、告知义务，该部分条款应为无效条款，对原告方不发生法律效力。五、双方签订买卖合同前，被告方尚未取得地下商铺预售许可证，不具有销售商铺资质，该合同应为无效合同，被告方应全额返还购房款及支付利息。六、在签订合同之前，被告投放了大量的虚假广告，夸大宣传地下商铺商业价值和商业回报率，误导原告与被告签订合同，原告基于此与被告签订合同依法应当可撤销。故原告为维护其合法权益，诉至法院。原告刘桂娥为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、企业注册资料1份，拟证明被告的主体资格；2、商品房买卖合同、补充协议各1份，拟证明原、被告签订购房合同的事实，协议中就商铺面积、解除合同的条件、违约责任等事项明确约定，但是合同大部分条款属于格式条款的事实；3、收据1份，拟证明原告交纳购房款及相关费用，但被告并未开具正式的发票的事实；4、攸县自然资源局信访事项处理意见书2份，拟证明被告未按合同约定履行相应义务，存在擅自对地下商铺进行违规改造、改变规划；提供虚假广告、公摊面积过大等问题，并由职能部门出具整改意见书的事实；5、攸县住房和城乡规划建设局证明2份，拟证明被告所出售商铺未经建设工程规划验收，攸县住房和城乡规划建设局也未对望云国际地下商场规划作出调整的事实；6、不动产登记中心证明1份，拟证明被告所出售商铺未取得产权登记证的事实；7、广告宣传画若干份及视频资料1份，拟证明被告销售地下商铺过程中夸大宣传、提供虚假广告，企业负责人虚假承诺的事实；8、转让协议1份，拟证明被告将地下商铺空调房改为商铺后对外出售转让的事实；9、预售许可证3份，拟证明被告在签订合同时并未办理地下商铺的预售许可证，其中一个手写添加“地下室”，系伪造。正式办理地下商铺预售许可证是在2016年；10、攸县规划局限期整改决定书1份，拟证明攸县规划局告知被告限期整改的事实；11、函告1份，拟证明被告出具函告称地下商铺已经有关部门综合验收合格，经职能部门调查核实，被告至今未取得综合验收合格证；12、经济技术指标复核报告书1份，拟证明由攸县规划局总师室出具的经济技术指标复核报告书中包含由被告向攸县房产局提供的《关于望云国际广场项目地下室分区使用的情况说明》1份，被告就望云国际广场项目地下商业和超市有关功能分区及设备、设施使用有关情况作出了说明，明确了多个为负一层服务的排风机房和空调机房是经县规划局审批的负一层地下室平面图中的总体使用功能之一，依据攸县自然资源局2020年5月28日出具的攸自然资信复字【2020】号文件，被告已将负一层的排风机房和空调机房改成了11个商铺，证明被告擅自改变了地下商场的公建配套设施，严重影响了地下商场的使用功能，致使地下商场空气浑浊，经营环境受到严重影响；13、裁判文书1份，拟证明原告自2017年至今就购买被告商铺事宜多次以诉讼方式向被告及相关职能部门主张权利的事实，本案未经过法定诉讼时效；14、房屋租赁确认书，拟证明被告在与原告签订购房合同要求签订该确认书，是以合同之前1个多月签订的，证明望云房地产公式与株洲市唯嘉商业经营管理有限公司是同一公司家族企业，租赁是一种促销手段，掩盖高房价真相，事实并未履行合同。被告望云房地产公司辩称，答辩人与原告签订了《攸县商品房买卖合同》是事实，但答辩人在与原告签订合同时及履行合同的过程中，并无违法、违约行为。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。1、在合同中双方对套内面积与公摊面积未明确约定是事实，但这并不违反我国法律或行政法规的禁止性规定，且合同也并非法律规定的格式合同，原告与答辩人在签订合同时双方只对房屋的建筑面积进行了约定，而房屋建筑面积中的套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积并未填写，原告在签订合同时对此是非常清楚的，并未提出异议。原告在诉状中称“原告方完全有理由相信所购商铺建筑面积即为套内面积”毫无依据，首先在双方的签订的合同中已明确约定了该商品房合同约定建筑面积共25.28平方米，因此合同所约定的建筑面积是房屋的总面积，而非套内面积。房地产市场所销售商铺的建筑面积均由套内面积和公摊面积组成，且商铺中的公摊面积所占的比例均较大，这是众所周知的事实，故不存在将建筑面积理解为套内面积。2、原告诉称“导致原告购买商铺的合同目的无法实现”与客观事实不符。合同签订后，答辩人已将房屋交付给了原告，原告也与第三方签订了《租赁合同》，合同已实际履行了。3、答辩人在签订合同后未改变规划也未改变建筑设计。原告诉称“被告早已把地下商铺内的三个空调机房改成了11个商铺，直接改变了地下商铺的规划、设计，导致原告商铺经营期间空调效果不好，严重影响经营环境，与本案客观事实不符。地下商铺原设计采。地下商铺原设计采用全空气系统风柜，因组合式风柜体积和噪音均较大，故均设置风柜房。后建设方空调方案调整，将全空气系统改为风机盘管加独立新风系统，末端设备均吊装在商场顶部，取消了原设计预留的风柜房，故不需要在商铺内再设置风柜房。该改变未影响原告所购商铺的空调效果，未改变地下商铺的公共配套设施，未改变地下商铺的规划设计，更不是商铺关门的原因；步步高超市的出入口答辩人是按规划进行建设的，根本就未改变，实际情况是答辩人所建设的望云国际商业广场负一楼有一部分商业在开始建设前便与步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高）签订了租赁合同，所以该部分是作为一个整体进行设计，后步步高在2016年1月份要求减小租赁面积，将其中部分商铺退还答辩人，答辩人就将该部分商铺内部进行了调整，并未进行设计变更。2017年12月份步步高又要求继续租赁原退还的商铺，答辩人在2017年12月份将该部分商铺恢复原状租赁给了步步高，且答辩人从未收到过攸县住房和城乡规划建设局在2017年5月份下达的限期整改决定书。4、答辩人已将商铺交付给原告，且商铺在交付时已验收合格。原告与答辩人签订合同后，答辩人便与第三方签订了《租赁合同》。2015年12月4日原告所购买的商铺已经相关单位验收合格，达到了交房条件。2015年12月30日答辩人便通知了原告来接受房屋，之后原告便通知了第三人来接受房屋。2016年1月1日起原告所购买的商铺便开始在经营。5、合同中对办证期限的约定并未违反我国法律的禁止性规定，因此该约定是有效的。同时该约定也不存在显失公平，更不存在导致合同的目的无法实现，故原告不能依据该条款的约定解除合同。6、答辩人在与原告签订合同时已取得了商品房预售许可证，答辩人与原告所签订的合同为有效合同。7、答辩人在与原告签订合同之前未投放虚假广告，也不存在误导原告与被告签订合同，原告所诉称的与客观事实不符。被告望云房地产公司为支持自己的答辩主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书1份，拟证明被告的基本情况；2、商品房预售许可证及预售许可证存根各1份，拟证明2014年9月18日被告已取得了“望云国际广场”项目地下商铺的商品房预售许可证，原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》为有效合同的事实；3、预售许可证变更申请、审批表及商品房预售许可证各1份，拟证明2016年8月23日被告依法向房产部门申请办理了预售许可证变更登记的事实；4、攸县商品房买卖合同1份，拟证明原、被告所签订的合同中，原告所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限为双方协商一致后进行填写的，故该合同不是格式合同，也非格式条款；在该合同中双方对房屋的建筑总面积进行了约定，但对其中的套内面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积未进行约定；合同第十条对房屋的交付期限及条件进行了明确约定；该合同对产权登记及双方的权利和义务等进行了明确约定；该合同中许多条款都是由双方协商后予以确定的，该合同并非格式合同；5、租赁合同1份，拟证明签订合同后，原告与株洲市唯嘉商业经营管理有限公司签订了《租赁合同》，将房屋租赁给株洲市唯嘉商业经营管理有限公司，租赁期限为三年；原告所购房屋原告已按租赁合同的约定在2015年12月31日交付给了株洲市唯嘉商业经营管理有限公司；原告购买的合同目的已经实现的事实；6、建设工程竣工验收备案表1份，拟证明2015年12月4日，原告所购房屋已经勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方竣工验收，验收结论均为合格，被告在2015年12月30日交付给原告的房屋已经建设单位验收合格的事实；7、租赁合同、补充协议、《租赁合同》之补充协议二、《租赁合同》之补充协议三各1份，拟证明被告在2013年12月15日与步步高签订了《租赁合同》，将望云国际商业广场负一楼部分商业租赁给了步步高，所以该部分开始是作为一个整体进行设计的。后步步高在2016年1月份要求减小租赁面积，将租赁面积中的部分商铺退还给被告，被告就将该部分商铺内部进行了调整，并未进行设计更改；2017年12月份步步高要求租赁退还给被告的商铺，被告在2017年12月份又将该部分商铺恢复原状租赁给了步步高，因此该部分商铺的规划没有进行改变，步步高超市的出入口也未进行改变；8、规划设计图纸1份，拟证明步步高入口和商业部分一直是按规划进行建设未进行设计更改，不存在给原告所购商铺造成影响；三个空调机的位置均为商铺的边缘区，对原告所购商铺并无影响；被告在装修时将原有的空调机变更为中央空调，加强了空调效果，未损害原告的合法权益；9、不动产权证1份，拟证明案涉土地被告在2019年4月24日办理了不动产权证；10、（2017）湘0223行初318号行政判决书1份，拟证明2018年3月1日攸县人民法院作出的生效判决书认定，望云房地产公司已在2014年9月18日取得了涉案房屋的商品房预售许可证，预售许可证号为（2014）第067号商品房预售许可证；该判决认定原告所购买的房屋已竣工并交付使用，原告方的买卖合同目的已完全实现；117个原告（本次诉讼的20个原告中大部分也在其中）在起诉中诉称商铺经营惨淡，并未提及因被告原因导致商铺无法经营，现原告认为因被告的原因导致商铺无法经营与本案事实不符；11、（2017）湘0223行初333号行政判决书1份，拟证明在该案中17个原告（本次诉讼的20个原告中也有人在其中）诉称商铺面临倒闭，现原告认为因被告的原因导致商铺无法经营与本案事实不符；12、（2019）湘0223民初7661号民事调解书1份，拟证明被告在本案中所拆除的是商铺之间的间墙，并未对商铺的规划进行变更。在庭审中，本院组织双方当事人对本案证据进行质证，被告望云房地产公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的证明目的有异议，双方对很多条款都进行了约定，该合同不是格式条款；合同中约定的商铺总价是扣除了租金后的价格，原告已经了解该事实，被告没有隐瞒；合同约定了房屋的交付条件，在签订合同时并未约定房屋在交付时需要进行规划验收与综合验收，在签订合同时建设局、规划局的职能是分开的，因此只能依据签订合同时的职能部门的职能来理解合同的条款，对规划设计变更，合同条款约定的很明确，涉案商铺的改变不是规划设计调整，而是装修方案的调整，是将原设计的空调改变为中央空调，装修改变后的空调机房，被告是为了规范市场将空出的空调机房租赁给第三方，没有出售，而且租出去的空调机房现已经协调处理好了，因此空调机房的改变只是装修变更，不是规划变更，并且该变更未损害原告的合法权益，合同约定的办理产权登记的期限没有违反法律禁止规定，如原告认为该条款显失公平，依据合同法的规定，原告应在法定期限内行使撤销权，双方签订合同已经4年多，原告行使的撤销权已过法定时效；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，被告方告知了业主可以开具发票；对证据4真实性无异议，但对其合法性有异议，这只是自然资源局单方作出的处理意见而非行政文书，其次对证明目的有异议，三个空调机房的改变同前面意见一致，套内面积的比例我国现行法律、行政法规上没有明文规定，未规定商铺公摊面积不能超过50%；房屋交付的条件和办证是根据合同约定的，不存在违约的问题；虚假广告问题意见并未明确；对证据5合法性有异议，法律规定单位出具的证明必须要单位签字并加盖公章，证据形式不合法，证明目的也有异议，案涉工程进行建设工程规划验收，是为了办理房屋的产权登记，而不是房屋的交付条件，依据合同约定房屋办理产权登记的期限未届满，故即使该房屋未进行建设工程规划验收，被告也没有违约行为。地下商铺的规划到。地下商铺的规划到现在也未进行调整装修调整并非规划调整；对证据6合法性有异议，没有法定代表人签字，形式不合法，同时该证明明确了是望云国际广场项目未办理土地使用证导致没有办理房产证；证据5、6中的证明都是2018年出具的，2019年案涉项目已经办理土地使用证，现在所有房屋都在办理产权登记之中，当时证明与现在实际情况有偏差；对证据7三性均有异议，无法确认是否为被告发放的宣传单；证据8没有原件，证据形式不合法，无法确认真实性；对证据9真实性无异议，证明目的有异议，预售许可证已经在2014年9月18日办理了，手写地下室只是为了区分哪一个许可证是地下室的，若有争议可以去相关部门查询；对证据10三性均有异议，被告公司没有收到该决定书，不知道原告证据从何而来，说明一点，即使存在该决定书，依据决定书也是原告所购商铺之外与步步高现租赁商铺的围合区域内，该部分区域是内部装修进行调整，而不是对该项目整体结构进行改变，被告方在举证时将提供证据证明该主张；对证据11真实性无异议；对证据12三性均有异议，无法核实；对证据13真实性无异议，合法性有异议；对证据14真实性无异议，但合同不是原件，被告方无法核实。对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2、3有异议，被告方提供的预售许可证在2014年项目名称为望云国际广场，2016年8月22日，提出申请对负一、二层申请预售，且2014年预售许可证只是望云国际广场，并非地下室，2016年才拿到地下室的预售许可证，被告应提供预售许可证的原件；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，签合同时未提醒原告注意格式合同的条款，未与原告协商签订合同；对证据5真实性无异议，说明一点，第三方租赁公司实际上与被告系关联公司，办公地点也与被告一致，租赁协议所约定的三年租金并未交付给原告而是直接抵扣购房款，但在购房合同中并未说明，最终导致原告交付购房款，在三年内并未实际使用受益，不能证明买卖合同已实际履行；对证据6真实性无异议，竣工验收是事实；对证据7与本案无关联，根据原告提供的证据已经明确变更规划设计的事实，不能达到被告的证明目的；对证据8真实性无异议，证明目的有异议，未进行规划变更不是事实，空调机在边缘区，未对商铺造成影响不是事实，实际上空调效果不好直接导致该商铺环境恶劣，影响人流量，生意惨谈；对证据9不动产权证没有原件无法核实，即使真实，也是总的产权证，原告方至今没有办理产权证；对证据10真实性无异议，证明目的有异议，尽管判决书认定了取得商品预售房许可证，但被告方认为没有望云地下室范围，原告是在2016年取得的，是购买之后取得的，商铺经营惨淡，主要原因系被告把空调房改造成商铺，才导致商铺无法经营；对证据11与证据10的质证意见一致，原因是被告违约；对证据12关联性有异议，是被告与案外人达成的调解，与本案没有关联性，证明目的有异议，没有对规划进行变更，没有达到被告的证明目的。结合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：对原告提供的证据1，因被告无异议，且符合证据的有效要件，本院予以采信；对原告提供的证据2、3、4、9、11、13、14的真实性予以认定，对其证明目的结合本案已查明的事实及其他证据予以综合认定；对原告提供的证据5、6、7、8、10、12予以综合认定。对被告提供的证据1，因原告无异议，且符合证据的有效要件，本院予以采信；对被告提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性予以认定，对其证明目的结合本案已查明的事实及其他证据予以综合认定，对被告提供的证据12予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告望云房地产公司系2004年6月25日依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。被告望云房地产公司以出让方式依法取得了原攸县政府一号地块，编号为2012-G70地块的土地使用权并在该地块上开发望云国际广场项目。被告望云房地产公司开发的望云国际广场项目于2014年9月18日取得攸房售许字（2014）第067号商品房预售许可证，批准建筑面积56929.02㎡，预售面积为商场21672.10㎡，商品房层数为2层，后于2016年8月23日变更该商品房预售许可证，该商品房预售许可证变更后为攸预许字（2014）第0067号，预售房屋层数为1层，预售房屋为望云国际广场地下室，将户室由1个拆分为175个，批准预售面积为22038.9㎡。原告于2014年11月13日与被告望云房地产公司签订了《攸县商品房买卖合同》，合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为望云国际广场项目中的地下室负一层-157（1）号房（商铺）。该商品房的设计用途为商业……该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积共18.77平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式及价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米元，总金额（223263.00）……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款首付款（含定金）223263.00元于本合同签订之日支付……第八条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人解除合同的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，……买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。……第十条交付期限及条件出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经建设部门竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰设备标准。……第十二条规划、设计变更的约定出卖人承诺按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2）该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同……第十七条关于产权登记的约定……自本合同生效之日起1080个工作日内，买卖双方应向攸县房产管理局办理合同备案登记和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后1080个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后900个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后900个工作日内办好土地使用权证……本合同自双方签字或盖章之日起生效……”同日，原告刘桂娥（乙方）与株洲市唯嘉商业经营管理有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：“乙方与株洲市望云房地产开发有限公司在2014年11月13日签订了《商品房买卖合同》。该房屋坐落于攸县望云国际广场-1层157（1）号，乙方为了提升其所定购房屋的商业价值，让商业市场规范化、规模化，特向甲方提出申请，自愿将其房屋租赁给甲方，由甲方统一对外招商，统一经营管理。为了明确双方的权利和义务，现经双方充分协商一致，达成如下协议：……三、租赁方式在本合同签订后，在租赁期限内，乙方承诺该房屋由甲方统一规划、统一招商、统一管理、统一服务、统一推广，通过全面开展专业有效的经营管理，提升乙方所购房屋的商业价值和品牌地位。在租赁期限内，甲方有权根据市场运作需要对租赁房屋自行经营或对外租赁。四、租赁期限1、租赁期限：租赁期限为叁年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止（租赁期限的起始日与实际交房时间不一致的，以实际交房时间为准，并以此确定合同终止日期）。2、甲乙双方特别约定：在本合同履行过程中，任何一方均不得以任何理由单方提前终止或解除本合同。……六、租金的计算及支付方式1、乙方租赁给甲方的房屋叁年的总租金为43536元，……2、甲方在签订本合同后当日内将租金一次性支付给乙方，乙方在收到甲方支付的租金后应向甲方出具收据。七、交房期限1、乙方应在2015年12月31日之前将房屋交付给甲方。在交房时，由甲方制作房屋交接确认书，甲、乙双方在房屋交接确认书上签字予以确认，作为乙方交房的时间及交房的依据。……十一、乙方的权利和义务……5、租赁期满后，若未能与甲方签订租赁合同，则乙方应按时接交房屋。否则所造成的一切损失均由乙方承担。此后，原告向被告交纳了购房款245574元。2017年5月17日本案所涉工程经过各参与单位及攸县建设工程质量安全监督管理站及攸县建设工程竣工验收机关的验收，取得建设工程竣工验收备案表，2018年9月10日，攸县住房和城乡规划建设局出具证明，载明：“望云国际广场建设项目，还未进行建设工程规划验收，特此证明。”另查明，2016年1月30日，被告望云房地产公司（甲方）与步步高（乙方）就甲乙双方于2013年12月15日签订的株洲攸县望云东路1号物业的《租赁合同》的相关事宜达成协议，并签订《补充协议》，约定：“1、乙方租赁甲方物业负一楼约9580平方米，甲方同意乙方退租约3000米，甲方在负一楼乙方卖场处给予乙方400平方米左右免费配套场地，……”2017年12月22日，被告望云房地产公司（甲方）与步步高（乙方）再次签订《之补充协议二》，约定：“一、乙方依据原合同及原合同至补充协议租赁甲方望云国际广场物业的租赁红线图所示面积45529平方米，甲乙双方确认计租面积为45129平方米（乙方仅须按照计租面积支付租赁费用），具体包括：望云国际广场负一层租赁红线面积为5690平方米，计租面积为5290平方米……”。2017年12月22日，被告望云房地产公司（甲方）与步步高（乙方）签订《补充协议三》约定：“……鉴于乙方在上述补充协议签订生效后的基础上增加租赁面积约3791.11㎡，现经综合前述补充协议中的相关约定，甲乙双方协商一致，将原《租赁合同》中的2.1第一款变更为：租赁场地：甲方所属的物业位于中国湖南省株洲市攸县××路××号，现甲方同意将该物业负一层约9481.11㎡（计租面积为9081㎡，其中3791.11㎡为新增面积，简称为新增租赁物业，具体位置详见2017年12月22日签订的补充协议之附件《双方确认的新增租赁场地红线图》）……三、甲乙双方一致确认，本补充协议关涉新增租赁物业之租赁的特别约定，本补充协议与“原租赁合同”、“原租赁合同补充协议一”、“原租赁合同补充协议二”不一致的，按本补充协议执行。……”2017年9月6日文雨雷等117人，就攸县房产管理局、望云房地产公司商品房预售许可纠纷一案提起行政诉讼，请求撤销攸县房产管理局对望云房地产公司颁发的攸房售许可（2014）第067号商品房预售许可证，本院于2018年3月1日作出（2017）湘0223行初318号行政判决书，判决驳回文雨雷等117人的诉讼请求。2017年9月29日，吕玉文等17人认为攸县住房和城乡规划建设局违法向望云房地产公司颁发建设工程规划许可证导致其错误购买望云国际广场地下商铺，请求撤销攸县住房和城乡规划建设局对望云房地产公司颁发的攸规字第（2013）286号建设工程规划许可证，本院于2018年3月1日作出（2017）湘0223行初333号行政判决书，驳回吕玉文等17人的诉讼请求。2019年4月24日本案涉案土地办理了国有建设用地使用权证。另原告认为其购买的地下一层-157（1）商铺的公摊面积过大，且被告擅自变更建筑设计，变更步步高超市的入口，商铺亦未取得政府部门的竣工验收合格证，关于产权办理日期过长，导致合同目的未能实现，被告在签订合同前并未取得预售许可证，且有投放虚假广告等的行为，请求解除合同，要求被告退还购房款。被告认为购房合同约定的是建筑面积，原告诉称与客观事实不符，原告应按合同约定履行，双方由此酿成纠纷。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：原、被告于2014年11月13日签订的《攸县商品房买卖合同》是否宣告无效或撤销或可依原告请求解除？现分析如下：原告主张原、被告在签订《攸县商品房买卖合同》前，被告尚未取得地下商铺的预售许可证，不具有销售商铺的资质，涉案合同系无效合同的主张，本院认为，被告提供的证据足以证明本案所涉建设工程在原、被告在签订《攸县商品房买卖合同》前已经办理了商品房预售许可证，对原告该主张，本院不予支持，故原、被告于2014年11月13日签订的《攸县商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告方故意隐瞒公摊面积比例，合同中只注明建筑面积，未约定套内面积及公摊面积造成原告方重大误解，且公摊面积达53%，办理房产登记及相关手续期限超过法律规定期限及一般人的正常预期，属于显失公平，且被告方投放虚假广告等行为，原告基于此与被告签订的合同依法应当可撤销。但根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。根据原、被告签订的《攸县商品房买卖合同》约定的房屋面积为建筑面积，房屋价款亦是按建筑面积计算，而建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。公摊面积主要由商品房公共部分面积的大小所决定，走廊、公共设施越多则公摊面积越大。本案中，由于双方签订的《攸县商品房买卖合同》中仅约定了建筑面积的大小，对公摊系数、公摊面积双方未作约定，而本案所涉商品房为楼层商铺，原告亦未提供证据证明被告望云房地产公司将不应由其承担的公摊面积计算到其所购的房屋面积内，且商铺面积以政府核定后的产权登记面积为准，如合同约定面积与产权登记面积不一致，原、被告可以产权登记面积据实结算，多退少补，且涉案商铺已与株洲市唯嘉商业经营管理有限公司签订为期三年的租赁合同，该租赁合同亦已履行结束，故原告以其购买的商铺公摊面积过大、被告方故意隐瞒公摊面积比例，属于显失公平的约定，要求撤销涉案合同的主张，本院不予支持；原告主张合同约定的产权办理登记时间约定过长，据此应当解除合同，原告该主张没有法律依据，且请求撤销的诉求也未及时主张，故对原告认为办理房产登记及相关手续期限超过一般人的正常预期而主张撤销涉案合同的主张，本院不予支持。原告主张被告投放的广告部分失实，但该合同签订时间为2014年11月13日，且在当天原告就与案外人株洲市唯嘉商业经营管理有限公司签订《租赁合同》，原告申请撤销本合同应在其知道或应当知道的一年内行使，该期限系除斥期间，原告超过一年未行使该项权利，其已消灭，同时，原告提供的证据亦不能达到应当解除或撤销合同情形的证明目的，故对原告该主张，本院不予支持。原告主张涉案合同中只注明建筑面积，套内面积与公摊面积并未标明，案所涉合同为格式合同，应当作出对格式合同相对方的有利解释，原告所购商铺公摊面积达到总面积的53%，超出原告预期，且被告方商铺至今未取得政府部门的竣工验收，在未通知原告的情形下对空调设施改变规划设计，严重影响通风环境，并改变规划使步步高超市出入口偏离靠近原告所购地下商铺位置，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，以上情形导致原告购买商铺的合同目的无法实现，原告可依据合同约定，请求解除涉案合同。根据庭审查明的事实，被告方在原告起诉前，已将原拟作为商铺出售的三个空调机房恢复现状，并终止了拟出售商铺的协议，且将原计划的全空气系统改为风机盘管加独立新风系统，该改变虽系改变商铺的公共配套设施，但系对地下商铺空调系统的改进，并未影响原告所购商铺质量或使用功能，且原告已与案外人株洲市唯嘉商业经营管理有限公司签订《租赁合同》，该租赁合同现已履行完毕，原告也未提供充实的证据证明步步高超市的出入口偏离靠近原告所购地下商铺的位置且系违约改变设计规划，故对原告的该项主张，本院不予支持。本案中，原告出具的攸县住房和城乡规划建设局出具的证明，显示为望云国际广场建设项目还未进行建设工程规划验收，但被告出具的《建设工程竣工验收备案表》显示望云国际广场地下室工程经过攸县建设工程竣工验收备案，符合合同约定的“经建设部门竣工验收合格”的情形，同时该工程包括本案所涉标的物均已交付使用，原告提供的证明不能充分达到其证明目的，故对其该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十四条，《商品房销售管理办法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘桂娥、夏芙蓉的诉讼请求。案件受理费2869元，由原告刘桂娥、夏芙蓉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  李铁建审 判 员  龙湘东人民陪审员  龙金良二〇二〇年九月三十日法官助理朱培书记员刘黄燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《商品房销售管理办法》第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。