福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3511号 原告：杨莲珠，女，1953年11月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林勇军（系杨莲珠之子），住福建省漳州市芗城区。 被告：漳州汇众房地产开发有限公司，住所地福建省漳州开发区涵碧楼花园******，统一社会信用代码913506815692871301。 法定代表人：乐声平，董事长。 委托诉讼代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈世伟，福建枫桦律师事务所实习律师。 原告杨莲珠与被告漳州汇众房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林勇军及被告的委托诉讼代理人黄山明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨莲珠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告漳州汇众房地产开发有限公司支付逾期交房违约金165608.352元、逾期办证违约金17832.36元，合计183440.7元；2、本案诉讼费由被告漳州汇众房地产开发有限公司承担。庭审中，杨莲珠陈述逾期交房违约金的计算方式为以已付款为基数，按每日万分之六，一共890天（2016年4月1日-2018年9月10日）。事实和理由：2013年10月17日，原告向被告购买位于漳州开发区商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同明确约定双方履行合同应注意的事项及双方权利义务，原告按被告要求及合同约定一次性付完购房款共计310128元并预付办证税款及相关费用后，被告久拖未按约定交房办证，直至2018年9月10日才与原告办理交房手续，2020年6月1日才通知原告到其售楼部领取申办不动产权证必须的材料。被告延期交房、办证，已构成违约。 漳州汇众房地产开发有限公司辩称，一、原告诉称的逾期交房天数有误，应将含有暴雨、台风天气以及“禁噪令”的45天从逾期交房天数中扣除。1、从厦门市诚信建设监理有限公司制作的《监理日记》统计，自2013年10月17日原告与被告签订商品房买卖合同起至合同约定的交房日期2016年3月31日止，因暴雨、台风等天气原因停工共21天。从龙海气象局的《气象报告》统计，2013年10月17日至2016年3月31日大雨、暴雨共计31天。龙海气象局是以天气预报、气候预测、雷电防御、农业气象等服务项目为主要工作的政府部门，对气象报告具有权威性，其出具的报告具有合法性及客观性；因本案楼盘所在地就在龙海行政区范围内，所以该报告具有关联性。从该《气象报告》可以佐证被告工地因暴雨、台风等自然灾害原因停工至少21天，因此本案应从逾期交房天数中扣除21天。2、本案被告因受中高考期间“禁噪令”的影响，导致自2013年至2016年期间，每年都有6天禁止施工，共有24天。此天数应合理地从原告主张的逾期交房天数中扣除。因此本案应从逾期交房天数中再扣除24天。以上应扣除的天数已在贵院相关生效的判决书得以确认。二、原告主张的逾期交房天数以及逾期办证天数存在错误。1、原告认为被告直至2018年9月10日才通知办理交房手续，但从原告提交的《交房通知》以及顺丰速运单，可以证明原告于2018年6月29日已收到被告寄出的《交房通知》。因此，在不扣除上述天数的情况下，逾期的天数应从案涉合同约定的交房时间2016年3月31日至2018年6月29日止，共计27个月。如果扣除上述天数（共计45天），那么被告逾期交房的时间应为25.5个月。2、根据本案《商品房买卖合同》第十四条的规定，“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；”、“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，原告于2018年9月10日才来办理交房手续，那么逾期办证应从2018年9月10日后90日起算至2020年6月1日通知原告申办不动产权证止，共18个月，按案涉合同约定，逾期办证的违约金是按日万之一计算，共16635.132元。三、本案原告主张的违约金过高，应调整为不能超过楼盘周边租金的130%。本案原告主张的违约金计算标准是日万分之六，该主张的违约金过高，应予以调整。本案中无论购房者是将房屋出租他人还是自己居住，因逾期交房造成的损失均是租金上的损失。根据《中华人民共和国合同法》解释二第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%。根据被告提供的两份《房屋租赁合同书》中，漳州开发区静海湾附近两套房屋，其中一套为89.22平方米、一套为86.80平方米，房屋已进行精装修并且家电、家具配套齐全，月租金分别为1200元、1400元，即每平方米的租金平均为15元/月。因原告所购买的商品房为毛坯房，毛坯房租金至少底于精装修房30%，因此本案的违约金计算标准应按每平方米13元/月计算为宜。综上所述，本案应将含有暴雨、台风天气、“禁噪令”的45天应从逾期交房天数中扣除，且违约金的计算标准不能超过每平方米13元/月。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2013年10月17日，杨莲珠与漳州汇众房地产开发有限公司（以下简称“汇众公司”）签订了《商品房买卖合同》，约定：杨莲珠向汇众公司购买位于漳州开发区商品房，房屋总价款为308058元。合同第五条约定：“……产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。”合同第六条约定付款方式及期限为：“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款308058元整……”。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：即按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之陆的违约金。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，杨莲珠于当天一次性向汇众公司支付购房款合计308058元，于2018年9月10日向汇众公司缴纳面积补差款2070元。汇众公司于2018年6月29日向杨莲珠寄出交房通知书，通知杨莲珠于2018年6月15日至2018年9月15日（集中接楼时间）到静海湾物业服务中心（72＃Ｇ04单元）办理交接相关手续。杨莲珠于2018年9月10日接收本案讼争的房屋。汇众公司于2020年6月1日通知杨莲珠申请办理不动产登记。杨莲珠于2020年6月1日取得不动产权证书。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为： 1.关于逾期交房违约金的调整问题。 原告认为，被告应遵守合同约定的违约金条款向原告支付逾期交房损失,即按买受人已付购房款的日万分之陆计算。 被告认为，原告主张的违约金偏高，应予以调整。本案的违约金标准不能超过楼盘周边租金的130%，即每平方米每月13元。本案中原告购房无论是用于出租或者自己居住，因逾期交房造成的损失均是租金上的损失。被告提供两份《房屋租赁合同书》，证明漳州开发区静海湾周边精装修的房屋每平方米的月租金平均为15元，而毛坯房租金至少低于精装房30%，即每平方米的月租金平均应为13元。原告质证认为，该两份证据与本案无关。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，按同等地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案明确约定违约金的情形，亦不应作为考量逾期交房违约金过高或过低的唯一标准。逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括出卖人逾期交房期间无偿占有买受人已付购房款的利息损失等，故漳州汇众房地产开发有限公司主张以不超过讼争楼盘周边租金的130%，即每平方米13元月为标准调整违约金与事实和法律不符，不予采纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告请求被告按照合同的约定向其支付违约金，即按已付购房款的日万分之六进行计算，该约定的违约金标准明显高于逾期交房所造成的损失，故原告请求被告支付逾期交房违约金偏高，本院酌情调整为，以已付购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）×130%的标准计算逾期（违约）期间违约金。 2.关于认定逾期交房的天数问题。 《商品房买卖合同》第八条第三款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。”从双方订立合同的目的理解，上述告知义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。由此可见，履行上述告知义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述告知义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。台风及暴雨发生的时间、持续的天数等均是双方签订合同时不可预知，属于非出卖人所能控制的客观原因，符合上述合同约定的事由。被告提供《气象报告》及监理方的《监理日志》以证明本案因天气原因实际停工，应相应顺延交房日期21天。虽然原告对《气象报告》及《监理日志》的真实性、合法性、关联性提出异议，但其未能提供相应的证据予以反驳，本院不予采纳。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他系列案件，例如（2017）闽06民终2661号案件，对于因天气原因实际停工的，已经作出应当予以相应顺延交房日期的判决，且该判决已经发生法律效力。故本院对被告所辩解的本案因天气原因实际停工，应相应顺延交房日期21天的意见予以采纳。至于被告所辩解的中高考期间执行“禁噪令”导致停工，应相应顺延交房日期的问题，由于每年的中高考的时间是固定的，被告签订合同时即可预见，不属于《商品房买卖合同》约定的可以顺延工期的事由，该理由不予支持。因本案讼争房屋约定的交房时间为2016年3月31日前，故本案的逾期交房时间应当从2016年4月1日开始计算。被告通知原告办理交接手续的期限为2018年6月15日至2018年9月15日，原告于2018年9月10日接收本案讼争的房屋，故原告主张逾期交房时间计算至2018年9月10日并无不当。本案逾期交房时间应从2016年4月1日起计算至2018年9月10日，共892天，但应当扣除21天。 3.关于认定逾期办证的问题。 合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。汇众公司应在商品房交付使用日即2018年9月10日的次日起90日内即2018年12月9日前办理房屋初始预登记，故本案逾期办证的起算点应为2018年12月10日。汇众公司于2020年6月1日通知杨莲珠申办不动产权证，故汇众公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2020年5月31日，共540天。本案逾期办证违约金为16747元（310128元×0.0001×540天≈16747元）。 上述事实有当事人提供的《商品房买卖合同》、发票、收款收据、交房通知书、关于补交房屋差额款的通知、不动产登记申请表、不动产权证书、气象报告、监理日记等及当事人庭审陈述为证。本院予以确认。 综上所述，本院认为，涉案《商品房买卖合同》系漳州汇众房地产开发有限公司与杨莲珠在平等、自愿基础上所订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。杨莲珠已按合同约定履行付款义务，但漳州汇众房地产开发有限公司未能按照合同约定的时间交房，也未按合同约定时间向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应依法承担违约责任。杨莲珠请求漳州汇众房地产开发有限公司向其支付逾期交房及逾期办证的违约金，合法有据，应予以支持。漳州汇众房地产开发有限公司主张的违约金偏高，应予调整。本案应顺延交房期限21天。漳州汇众房地产开发有限公司应向杨莲珠支付逾期交房违约金（以310128元为基数，共871天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）×130%的标准计付）。漳州汇众房地产开发有限公司应向杨莲珠支付逾期办证违约金16747元（310128元×0.0001×540天≈16747元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨莲珠逾期交房违约金（以310128元为基数，从2016年4月1日至2018年9月10日，扣除21天，共计871天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）×130%的标准计付）； 二、漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨莲珠支付逾期办证违约金16747元 二、驳回杨莲珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3968.8元，减半收取计1984元，由杨莲珠宾负担1495元，由漳州汇众房地产开发有限公司负担489元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李昊蓝