北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4022号原告：孙广军，男，1974年1月8日出生，满族，自由职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘聪娜，北京市金友律师事务所律师。被告：北京楼兰丝语餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区砖厂南里**楼**201。法定代表人：兰有成，经理。委托诉讼代理人：冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。原告孙广军与被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司（以下简称楼兰丝语公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告孙广军及其委托诉讼代理人刘聪娜，被告楼兰丝语公司的委托诉讼代理人冯树晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙广军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方于2018年11月1日签订的《租赁合同书》；2.请求依法判令被告楼兰丝语公司向原告孙广军支付自2019年6月1日至实际腾房之日止拖欠的租金（从2019年6月到2019年10月31日每月租金是68729元，从2019年11月1日到2020年10月31日每月租金71275元）；3.请求依法判令被告楼兰丝语公司支付原告孙广军违约金247425元（按合同9.13条，按第一年年租金824750元总额的百分之三十计算支付违约金）；4.请求依法判令被告楼兰丝语公司支付原告孙广军已垫付的物业费共计70343.11元（每天115.62元从2018年11月1日至实际腾退之日）；5.请求依法判令被告楼兰丝语公司支付原告孙广军已垫付的取暖费共计35707.2元（从2018年11月1日至2019年、2019年至2020年）；6.请依法判令被告楼兰丝语公司将位于北京市通州区梨园镇砖厂南里39号楼1层至2层201号的房屋腾空并交付原告孙广军；7.请求判令本案诉讼费由被告楼兰丝语公司承担。事实与理由：2018年11月1日，原告与被告签订了《租赁合同书》，双方约定：1、原告将位于北京市通州区梨园镇砖厂南里168块地39号楼1层201号的店铺租赁给被告，建筑面积为446.34平方米，租赁期限自2018年11月1日起至2024年10月30日止；2、租金标准及支付方式为：第一年租金标准为每年824751元，每月打款支付68729元；第二年和第三年租金标准为每年855299元，每月打款支付71274.9元；第四年和第五年租金标准为每年906617元，每月打款支付75551元；第六年租金标准为每年979113元，每月打款支付81592元；3、被告承担租赁期内发生的水、电、燃气、物业费、空调费、暖气费等费用，每月提前10日及时交纳上个月的各项费用；4、被告未按约定日期交纳甲方租金，每逾期一天，被告按应交租金的5%向原告支付滞纳金。逾期十日以上的，视为被告违约，原告有权单方解除合同，因此给被告造成的损失（包括但不限于装饰装修损失）全部由被告自行承担，被告已交纳的租金、保证金不予退还。5、原被告双方任何一方违反上述合同约定的行为，均视为违约，应当承担违约责任。违约方应支付对方相当于当年租金总额的30%作为违约金。合同签订后，被告于2018年11月16日向原告支付了保证金58729元，2018年12月18日陆续支付了4万元（其中保证金1万元，租金3万元），其后在原告的屡次催促下，被告陆续向原告累计支付了租金528729元，实际上截止2019年12月1日，被告应付原告租金为896026元，因此已拖欠367297元，拖欠租期为5个半月。另，因被告自2015年即开始承租原告涉案房屋，在涉案合同签订前尚欠原告租金1万元，诉请本次一并支付。涉案房屋为原告贷款购买，每月亦要偿还银行高额贷款，现被告无故拖欠原告租金，造成原告资金周转极其困难。原告多次催促，被告一直未按照合同约定将拖欠的租金足额支付给原告。原告认为：原告与被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，应为合法有效，双方均应恪守并履行。原告依约履行了合同义务，被告却拖欠原告租金达5个半月之久，严重侵害了原告的合法权益。原告万般无奈之下，依据双方的合同约定诉请解除合同，且要求被告支付原告已垫付的物业费，及被告拖欠原告的租金，并且按照合同约定向原告支付违约金的请求理应得到法律的支持。故诉至贵院，恳请依法支持原告的诉请。被告楼兰丝语公司辩称，同意解除合同，房屋尽早腾退，房租过于偏高，违约金也过于偏高，由于疫情期间没有营业，现在情况有些困难，无力支付，物业费、供暖费想看看票据。我方确实不故意拖欠，因疫情原因，欠了很多钱，家庭情况也不太好，请予以考量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2018年11月1日，孙广军（出租方、甲方）与楼兰丝语公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，合同第一条“出租店铺的状况及用途和经营项目”约定，1.1甲方同意出租，乙方愿意承租甲方位于北京市通州区梨园镇砖厂南里168地块39号楼1层201号的店铺及甲方同意的相关附属设施，建筑面积446.34平方米。1.2店铺内，乙方的经营范围限：餐饮。第二条“租赁期限”约定，本合同租赁期限为：自2018年11月1日起至2024年10月30日止。第四条“水、电、燃气及其它费用”约定，4.1乙方承担租赁期内发生的水、电、燃气，物业费，空调费，暖气费等费用，并根据乙万租赁商铺内仪表每月显示数字或实际发生量（实际发生量以甲乙双方共同确定的数字为准），在保证乙方用电量的前提下，乙方予以配合，按甲方规定的标准和时间交付。交费时间：每月提前10日及时交纳上个月的各项费用。前述各项收费标准遇国家或有关部门、机构调整时，涨幅将随北京市政府主管单位的规定调整。第五条“保证金”约定，5.1乙方在签订合同的同时须向甲方交纳履约保证金，乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，并有权要求乙方在指定日期内及时补齐扣除部分的保证金。逾期未补齐的，本合同到期后剩余保证金甲方有权不予退还。第七条“甲方权益与责任”约定，7.7乙方在经营过程中，如不能按合同规定时间缴纳租金，逾期10日，视为自动放弃此商铺租赁权，甲方有权进行接管。第九条“违约责任及合同终止”约定，9.6乙方未按时足额向甲方交纳水、电、燃气等其他相关费用，逾期三天以内的，每逾期一日，按当月产生费用的5%向甲方交纳滞纳金，逾期十日以上的，甲方有权停止水、电、燃气供应，并不承担乙方的各项损失，甲方同时有权终止本合同。9.7乙方在租赁期间内提前撤出，如果未按约定期限提前通知甲方及未经甲方书面同意即撤处，甲方不退还乙方所交纳的租金及保证金。乙方店铺资产中属于动产的由乙方收回，属于不动产的部分或因装修形成的附属设施等不准拆除，应无条件无偿交给甲方，乙方由此给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。9.8乙方未按本合同约定向甲方交纳租金、违约金、损失赔偿款的，甲方有权采取停止乙方所有经营活动，没收保证金，扣留乙方商铺内商品等措施以保障甲方利益。十日内未补齐相应款项，甲方有权处理所扣商品。用以补偿甲方损失。9.9甲方依据本合同约定解除或终止本合同的，乙方应在甲方要求的时间撤离并清空租赁场所，未按时撤离并清空租赁场所的，甲方有权单方面委托有关政府机构提存或清理并确认乙方在租赁场所的全部物品、设施、设备及装修状态后，将乙方放在租赁场所的全部物品集中存放仓库。拆除乙方的设施、设备及装修，并将该场地另行出租，因此所发生的全部费用全部由乙方承担。前述由此给甲方造成的损失全部由乙方承担，出现上述情形乙方自愿放弃一切向甲方主张赔偿的权利。9.10乙方未按约定日期交纳甲方的租金，每逾期一天，乙方按应交租金的5%向甲方支付滞纳金。逾期十日以上的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，因此给乙方造成的损失（包含但不限于装饰装修损失）全部由乙方自行承担，乙方已交纳甲方的租金、保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。9.11如甲乙双方在租赁期内无论任何原因中途终止租赁合同的，乙方须在终止日前5日办理完乙方在甲方租赁场地内注册的营业执照及相关证照的注销事宜，否则该商铺日后经营者在此发生的一切责任均由乙方（法人）承担。9.12如果因不可抗力，致使乙方承租店铺停止经营，双方终止本合同，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任。不可抗力包括但不限于战争、自然灾害、国家法律法规变化、占地、征地、拆迁、改建等。9.13甲乙双方任何一方有违反上述合同约定的行为，均视为违约，应当承担违约责任。违约方应支付对方相当于当年租金总额的30%作为违约金。附件三“租金标准及租金支付方式”约定，本合同租金采取保底租金的方式：第一年租金标准为人民币824751元，每月打款68729元。第二年租金标准为人民币5.25元/天·平方米，年租855299元，每月打款71274.9元。第三年租金标准为人民币5.25元/天·平方米，年租855299元，每月打款71274.9元。第四年租金标准为人民币5.565元/天·平方米，每年906617元，每月75551元。第五年租金标准为人民币5.565元/天·平方米。第六年至第八年租金标准以当时市场价为准，具体双方协商，第六年租金6.01元/天·平方米，年租金979113元，每月打81592元。《租赁合同书》还对双方其他权利义务作出约定。孙广军和楼兰丝语公司法定代表人兰有成分别在落款处签字并按捺手印。庭审过程中，楼兰丝语公司对孙广军提交的《租赁合同书》和转账记录截屏均表示认可。关于租金缴纳，孙广军称楼兰丝语公司拖欠房屋租金一年多了，依据合同拖欠房租超过十日就可以接管房屋，楼兰丝语公司称2019年6月1日起没再交过租金，公司经营不太好，资金流动出现问题，再赶上疫情就一直拖欠着房租。关于物业费和供暖费，孙广军称物业费和供暖费应由楼兰丝语公司承担，但是实际上都是孙广军交的，楼兰丝语公司同对此表示认可。关于保证金，孙广军称合同中有保证金，相当于一个月租金68729元，在楼兰丝语公司同意解除合同的情况下，按照合同约定不予退还，不同意抵拖欠的租金。楼兰丝语公司称希望保证金可以抵扣应还的租金。关于新冠疫情的影响，孙广军称楼兰丝语公司一开始经营还可以，从2019年初催缴租金就特别困难，不是说从疫情爆发才开始拖欠的，做了调解工作但楼兰丝语公司也一直没有支付租金，楼兰丝语公司从2015年就开始租房，之前是和中介公司签的合同，从2018年11月1日才与孙广军签订合同。楼兰丝语公司对此表示认可，称和中介公司签了三年合同，装修都是楼兰丝语公司装修的，从2019年下半年就开始经营不善，拖欠了孙广军三十多万租金。关于腾退问题，本院组织双方进行交接，但由于费用折抵问题无法达成一致意见，被告楼兰丝语公司不同意腾退。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，孙广军与楼兰丝语公司签订的《租赁合同书》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约履行。根据《租赁合同书》，楼兰丝语公司逾期十日以上未缴纳租金，孙广军有权单方解除合同，按照合同法规定，当事人要求解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，而不能在未履行通知义务的前提下而自动解除。本案中，孙广军在起诉前未向楼兰丝语公司提出解除合同，孙广军要求解除《租赁合同书》的起诉书于2020年1月3日送达楼兰丝语公司，可以认定《租赁合同书》于该日期解除。合同解除后，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对孙广军要求楼兰丝语公司支付实际占有使用期间的房屋租金并腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于楼兰丝语公司要求保证金抵扣租金的抗辩意见，依据《租赁合同书》5.1条款，本院对该抗辩意见不予认可。关于违约金，孙广军要求依据《租赁合同书》9.13条款，按照第一年年租金总额百分之三十计算违约金，楼兰丝语公司认为过高要求予以调整，结合合同其他条款关于违约金的约定、楼兰丝语公司的违约行为以及孙广军的实际损失来看，该计算标准确实过高，本院根据合同实际履行情况、合同中关于违约行为及相应违约金计算标准的其他约定以及关于保证金的约定等情况本院酌情确定违约金数额为10万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。关于物业费和供暖费，依据《租赁合同书》4.1条款，物业费和供暖费应由楼兰丝语公司交纳，鉴于楼兰丝语公司认可孙广军代其交纳物业费和供暖费，故对于孙广军要求楼兰丝语公司支付物业费和供暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于楼兰丝语公司要求考虑公司实际经营困难以及疫情影响等因素酌情减少租金的主张，对于疫情发生前公司经营困难的问题，此系公司经营过程中的商业风险，并不构成减租的理由，对于疫情发生后的问题，确实对公司经营带来了较大影响，但由于楼兰丝语公司在此之前处于违约状态，已经构成了迟延履行，根据合同法第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因此疫情不能成为楼兰丝语公司减责的事由，故对其上述辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：确认原告孙广军与被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司2018年11月1日签订的《租赁合同书》于2020年1月3日解除；被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市通州区梨园镇砖厂南里39号楼1至2层201号的房屋腾空并交付原告孙广军；被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司向原告孙广军支付自2019年6月1日至2020年1月3日期间的房屋租金共计493092元以及自2020年1月4日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按照每月租金71275元的标准计算），于本判决生效之日起十日内执行清；被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙广军违约金10万元；被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙广军自2018年11月1日至实际腾退之日止的物业费（按照每日115.62元的标准计算）；被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙广军2018年至2020年期间的供暖费35707.2元；驳回原告孙广军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5554元，由被告北京楼兰丝语餐饮管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年九月十七日法官助理 李熹明书 记 员 张博森