浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初4727号 原告：宁波市鄞州区横溪镇人民政府。住所地：宁波市鄞州区横溪镇府前路。统一社会信用代码：11330227002971687U。 负责人：庞超静，镇长。 委托诉讼代理人：程慧，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐梦琳，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波鄞州四明山经典学校。住所地：宁波市鄞州区横溪镇永茂路**。统一社会信用代码：52330212MJ90180700。 法定代表人：周旻霞。 被告：遂昌王财贵经典学校。。住所地：遂昌县湖山乡奕山村统一社会信用代码：52331123552884430R。 法定代表人：周旻霞。 上述两被告共同委托诉讼代理人：郑勇，国浩律师（宁波）事务所律师。 原告宁波市鄞州区横溪镇人民政府（以下简称横溪镇政府）为与被告宁波鄞州四明山经典学校（以下简称四明山学校）、遂昌王财贵经典学校（以下简称王财贵学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理，依法适用简易程序并于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程慧、徐梦琳，被告的委托诉讼代理人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告未支付租金、且不适合继续办学导致合同目的不能实现为由向本院提起诉讼，请求判令：1.原告与两被告于2015年12月31日签订的《租赁协议》于2020年3月17日解除；2.被告四明山学校自《租赁协议》解除之日起90日内从位于宁波市鄞州区××镇××路××号××学校区腾退并清空被告的可移动或拆除的教育设施设备；3.被告四明山学校向原告支付租金75000元及逾期付款违约金8025元（按日万分之五自2019年9月15日暂算至2020年4月16日，并算至实际付清租金之日止）；4.被告四明山学校支付原告占有使用费6164.38元（按租赁协议约定的租金标准自2020年4月1日暂计至2020年4月16日，并计算至被告实际腾退之日）；5.被告王财贵学校对四明山学校的上述义务承担连带责任。 被告四明山学校、王财贵学校答辩称：1.被告四明山学校的办学许可证依然合法有效，具有办学资格，不存在无法办学、合同目的无法实现的情形；2.按照租赁协议约定免租期为两年，还有六个月的装修期。租赁场地在2017年2月交付被告使用，2017年3月开始装修，故尚在免租期内，不产生租金。因此，原告的合同解除事由不成立，合同并未解除，双方应当继续履行租赁合同。 经审理，本院认定事实如下： 2015年12月31日，原告横溪镇政府（甲方）与被告王财贵学校（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将位于宁波市鄞州区横溪镇永茂路35号的鄞州区横溪镇中心小学地块出租给乙方举办宁波××学校（暂命名）（乙方应经相关部门备案审批办学）。租赁期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止。免租期为3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；自2019年10月1日起至2022年9月30日止的年租金为15万元；自2022年10月1日起至2026年9月30日止的年租金为12万元。租金每半年支付一次（每年的3月15日、9月15日），每次为半年租金，先付后用。甲方同意给予乙方自租赁标的交付之日起至2016年9月30日止共半年装修期，装修期及免租期间，乙方无需向甲方支付租金。租赁标的物交付日为2016年3月1日，双方于交付日办理交接手续，并签署《房屋交接确认书》。乙方不得将租赁标的用于办学之外的其他用途。乙方逾期支付协议项下租金或其他应付费用的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的万分之五的迟延履行违约金。双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，守约方可要求违约方中止违约情形、消除违约后果、赔偿损失并可要求违约方继续按本协议履行：……乙方未按合同规定日期足额支付租金或其他费用超过30天，或在收到甲方书面催缴通知后14日内未改正，或乙方迟延缴纳租金或其他费用等累计3次以上……。租赁期内非因前述2.9条款所述情况（如因租赁标的拆迁或土地规划用途变更导致本协议不能正常履行时），甲方不得单方面解除本协议。如因甲方单方面违约解除协议的，甲方应给予乙方不少于一年的搬迁准备期，除向乙方支付违约金5万元外，另外支付乙方因不动产投入造成的损失及搬迁成本。协议项下租赁期限届满之日或本协议因任何原因而终止后90日内，乙方应当将房屋交还甲方。双方确认因租赁期限届满或因乙方违约导致协议终止的，则在协议上述交还期内，乙方仍应当按上一缴租期的平均日租金向甲方按日支付占有使用费。合同同时约定，乙方确认自租赁标的交付后的租赁期间，该房屋也是乙方的有效通知地址。甲方有权选择将合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知已经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。协议签订后，乙方办妥宁波鄞州四明王财贵经典学校（暂命名）注册手续后，由宁波鄞州四明王财贵经典学校承担合同的权利义务，并补盖宁波鄞州四明山王财贵经典学校（暂命名）的公章，同时乙方仍应对协议履行承担连带责任。合同签订后，甲乙双方及宁波市鄞州区教育局加盖公章，宁波鄞州四明王财贵经典学校并在合同签章页补盖公章。2016年6月23日，经宁波市鄞州区教育局同意，宁波鄞州王财贵经典学校变更名称为宁波鄞州四明山经典学校。 2017年9月，四明山学校开学。2019年3月28日，宁波市鄞州区教育局督导委员会召集相关科室及职能部门到四明山学校对学校管理、教育教学、教师发展、学生成长等方面开展督导。同年4月16日，宁波市鄞州区人民政府教育督导委员会办公室出具《关于对宁波鄞州四明山经典学校的督导报告》，列举了八方面存在的问题，并提出整改要求，要求四明山学校认真整改，整改期间停止招生，整改完毕后向鄞州区教育局报告。2019年9月4日，宁波市鄞州区教育局向横溪镇政府通过四明山学校办学情况，认为四明山学校已经不适合继续办学，并要求依法收回办学场所。同年12月24日，横溪镇政府向四明山学校寄发《告知书》，告知根据宁波市鄞州区教育局2019年9月4日的函的内容，四明山学校已不适合继续办学，《租赁协议》约定的承租办学合同目的已无法实现，故拟解除双方签订的《租赁协议》。该《告知书》于2020年1月4日送达被告法定代表人周旻霞。2020年3月13日，原告再次向四明山学校寄送《通知书》并在校区张贴该通知，告知双方签订的《租赁协议》自该校收到通知书之日解除，并要求四明山学校腾退清空租赁标的、支付拖欠的租金、占有使用费及迟延履行违约金等。 另查明，四明山学校目前未在案涉租赁标的上开展教学。 上述事实由原告提供的《租赁协议》《批复》《关于对宁波鄞州四明山经典学校的督导报告》《关于通报鄞州四明山经典学校办学情况的函》、告知书、邮件交寄单、回单详情、通知书、张贴照片以及原、被告的陈述予以证实。 本案争议焦点为：一、案涉租赁协议解除事由是否成立；二、租金起算日期。 争议焦点一，本院认为：本案双方签订的《租赁协议》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。案涉租赁标的物为鄞州区横溪镇中心小学校区内场地、房屋建筑物及相关配套设施，用途为供承租方举办四明山学校即办学使用。2017年9月，被告四明山学校开学，但在2019年3月鄞州区教育局的督导过程中，发现四明山学校存在八大问题，并要求及时整改，然在督导报告下发后，四明山学校办学情况并未得到改善，鄞州区教育局在2019年9月4日送交横溪镇政府的函中明确提及四明山学校不适合继续办学，并督促横溪镇政府依法收回办学场所。据此，横溪镇政府以《租赁协议》约定的承租标的用于办学的合同目的无法实现为由解除案涉租赁协议，依法有据。两被告抗辩称原告不存在协议约定的租赁标的拆迁或土地规划用途变更导致协议不能履行的情形，故原告不得单方面解除案涉协议。然协议的该条款适用的情形应为协议双方均不存在其他违约情形，而本案中四明山学校的办学效果经主管部门鄞州区教育局督查认定为不适合继续办学、且至庭审时未有改善且仍处于关闭状态，被告四明山学校已经存在严重的违约情形、致使租赁标的用于办学的合同目的无法实现，故被告的该抗辩意见本院不予采信。关于解除时间的确定，原告主张其在第一次寄发《告知书》后、四明山学校未在合理期限内向原告提出异议，原告并在2020年3月13日再次向被告寄发《通知书》、于2020年3月17日送达被告，故解除之日为送达之日。因原告提供的送达回单上仅显示“已签收”，并未显示实际签收人，故原告认为其在2020年3月17日向被告四明山学校送达解除通知，证据不足。原告提起诉讼后，被告四明山学校在2020年6月10日收到法院诉讼材料，故本院认定双方《租赁协议》解除时间为2020年6月10日。 争议焦点二，本院认为：《租赁协议》中对免租期有明确的约定，虽原告存在交付租赁标的晚几个月的情形，致使被告四明山学校的装修时间后移，然双方并未就免租期是否延长、免租期限的计算另行达成新的约定，故仍应当按照原《租赁协议》的约定日期计收租金，被告四明山学校应当支付原告2019年10月1日起至2020年6月10日止的租金129167元。被告四明山学校还需按照协议约定的租金标准支付自2020年6月11日起的占有使用费。原告要求被告四明山学校按照协议约定的日万分之五支付自2019年9月15日起的逾期付款违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，四明山学校依约应及时腾退涉案校舍场地，原告有权要求被告四明山学校在合同约定的合同解除后90日内腾退，鉴于本案实际情况，本院酌情认定被告四明山学校在判决生效之日起30天内予以腾退。被告四明山学校可依据合同约定收回可移动或拆除的教育设备设施。被告遂昌王财贵经典学校应根据合同约定对被告宁波鄞州四明山经典学校应履行的义务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、确认原告宁波市鄞州区横溪镇人民政府与被告宁波鄞州四明山经典学校、遂昌王财贵经典学校签订的《租赁协议》于2020年6月10日解除； 二、被告宁波鄞州四明山经典学校于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市鄞州区横溪镇人民政府租金129167元，并按日万分之五支付自2019年9月15日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金; ???????三、被告宁波鄞州四明山经典学校于本判决生效之日起十日内向原告宁波市鄞州区横溪镇人民政府支付自2020年6月11日起至实际腾退之日止的占有使用费（以合同约定租金标准支付）; ???????四、被告宁波鄞州四明山经典学校于本判决生效后三十日内从租赁场地原鄞州区横溪镇中心小学校区内腾退并清空被告的可移动或拆除的教育设施设备； ??五、被告遂昌王财贵经典学校对被告宁波鄞州四明山经典学校应履行的义务承担连带保证责任; ???????七、驳回原告宁波市鄞州区横溪镇人民政府的其他诉讼请求。 ???????如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2030元，减半收取1015元，由原告宁波市鄞州区横溪镇人民政府负担100元、被告宁波鄞州四明山经典学校、遂昌王财贵经典学校连带负担915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  李 勤 二〇二〇年九月二十二日 代书记员  顾盛莹