广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初340号原告温秋娟，女，汉族，1986年10月14日出生，公民身份号码：445************244，地址：广东省揭西县*************号。委托代理人郑竹敏，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人吴秋娜，广东伟伦律师事务所实习律师。被告何国芳（曾用名：邓国香），女，汉族，1977年6月19日出生，公民身份号码：441************069，地址：广东省龙川县***********19*。原告温秋娟与被告何国芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温秋娟的委托代理人郑竹敏、吴秋娜到庭参加了诉讼。被告何国芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告温秋娟起诉称，2019年10月24日，经惠州市鸿辉房产经纪有限公司介绍，被告以“邓国香”的名义与原告签订《房地产租赁合同》，租赁位于惠州市惠城区合生帝景湾三期K8栋901号房，合同约定，租期自2019年10月28日起至2020年10月27日止，月租金为6800元，押金为20400元。合同签订后，原告交付了押金20400元、1个月租金及管理费等其他费用。应被告的要求，原告还预付了一年的煤气费2000元。后被告交付了租赁场地，因案涉租赁房屋的装修及电器损坏严重，被告提出由原告进行修理，产生的费用可直接抵扣房租，后原告对房屋进行修理支出费用4380元并支出网络费1990元。2019年11月18日，惠州市惠城区人民法院执行人员到租赁房屋告知原告该房屋于2019年7月20日已送达《搬迁通知书》并张贴人民法院查封的封条，现已拍卖，要求原告尽快腾退房屋，否则将依法承担法律责任。原告在租赁商谈阶段看房过程中，并没有看到封条，被告也没有告知涉案房屋处于查封状态。原告认为:被告明知涉案房屋被查封且已进入司法拍卖程序的事实，却在签订合同时故意隐瞒，导致《租赁合同》无法履行，原告不能实现合同目的，被告对《租赁合同》的解除存在重大过错，合同解除后，根据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”应退回押金并赔偿原告因此造成的损失。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。1、判决解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；2、判令被告向原告返还押金20400元及租金6800元；3、判令被告向原告赔偿房屋维修费4380元、搬迁费1707元、燃气费2000元，中介费3400元共计11487元；4、判令由被告向原告支付原告因本案已实际支付的律师代理费5000元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费。以上1至4项共43687元。被告何国芳未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。本院查明的案件事实经审理查明，2019年10月24日，经惠州市鸿辉房产经纪有限公司介绍，被告以“邓国香”的名义与原告签订《房地产租赁合同》，租赁“邓国香”名下位于惠州市惠城区合生帝景湾三期K8栋901号房，合同约定，租期自2019年10月28日起至2020年10月27日止，月租金为6800元，押金为20400元。合同签订后，原告交付了押金20400元、1个月租金6800元及管理费等其他费用。应被告的要求，原告还预付了一年的煤气费2000元。后被告交付了租赁场地，因案涉租赁房屋的装修及电器损坏严重，被告提出由原告进行修理，产生的费用可直接抵扣房租，后原告对房屋进行修理支出费用4380元并支出网络费1990元。另查明，本院在执行申请执行人广州银行股份有限公司惠州分行与被执行人邓国香一案时【案号：（2019）粤1302执3752号】，本院作出的（2017）粤1302民初1775号民事判决书已发生法律效力，因被执行人邓国香未履行生效法律文书确定的还款义务，本院决定对案涉房屋进行评估拍卖。2019年11月18日，本院执行人员到租赁房屋告知原告案涉房屋于2019年7月20日已送达《搬迁通知书》并张贴人民法院查封的封条，告知案涉房屋已拍卖成交，要求原告尽快腾退房屋，否则将依法承担法律责任。另查明，原告在租赁商谈阶段看房过程中，被告也没有告知涉案房屋处于被查封并已拍卖成交的事实。惠州市鸿辉房产经纪有限公司在询问涉案房屋的现状时，被告也没有如实告知上述情况。以上事实，有当事人主体资格信息、（2019）粤1302执3752号搬迁通知书、（2019）粤1302执3752号结案通知书、房地产租赁合同、房产证、收据、银行电子回单、微信转帐记录、付款凭证、证人马善建的证言以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，2019年10月24日，经惠州市鸿辉房产经纪有限公司介绍，被告以“邓国香”的名义与原告签订《房地产租赁合同》时隐瞒了案涉房屋因“邓国香”涉及与广州银行股份有限公司惠州分行金融借款合同纠纷处于被查封并已拍卖成交的这一重要事实，将已不属于自己的案涉房屋出租给原告，违背了在民事活动必须遵循诚实信用的基本原则，导致原告不能实现合同目的，被告对此应承担主要过错责任。原告作为承租人，有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，单方面行使《房地产租赁合同》的解除权并要求被告返还押金20400元及租金6800元，被告在交付案涉房屋后，原告为保证房屋的正常使用所支出的屋维修费4380元、搬迁费1707元、燃气费2000元，应认定为因为由于被告的过错给原告造成的直接的、合理的经济损失，被告应承担赔偿责任。原告支出的中介费3400元，其接收人不是被告，原告可向中介费接收人主张权利。原告主张要求被告支付律师费5000元，因《房地产租赁合同》没有关于律师费负担的约定条款，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予采纳。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告温秋娟与被告何国芳（曾用名：邓国香）于2019年10月24日2018年9月19日签订的《房地产租赁合同》；二、被告何国芳应在本判决生效之日起十日内向原告温秋娟返还押金20400元及租金6800元；三、被告何国芳应在本判决生效之日起十日内向原告温秋娟赔偿房屋维修费4380元、搬迁费1707元、燃气费2000元，共计8087元；四、驳回原告温秋娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，（原告已预交），由原告温秋娟负担210元，被告何国芳负担682元。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 段小林审 判 员 贺晔晖审 判 员 龙伟永二〇二〇年八月十八日法官助理 杨俊斐书 记 员 张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。