北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2496号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，北京八达岭山庄社区服务有限公司员工。被告：留森华，男，1966年3月27日出生，住北京市北京交通大学家属区。委托诉讼代理人：崔永梅（留森华之妻），女，1969年6月13日出生，住北京市北京交通大学家属区。原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告留森华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。山庄服务公司的委托诉讼代理人李海涛，留森华的委托诉讼代理人崔永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求留森华给付2012年10月1日至2018年12月15日期间的物业费共计43918元。事实和理由：2012年9月30日，北京市延庆县八达岭山庄业主委员会与程某某签订《八达岭山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），《责任书》第六条约定程某某作为物业经理人负责八达岭山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《责任书》第十一条约定，程某某应成立物业公司作为物业运行的载体，山庄服务公司系程某某作为实控人的物业公司，作为八达岭山庄物业运营的载体。留森华为八达岭山庄××苑××号的业主，因未交纳2012年10月1日至2018年12月15日的物业费，故山庄服务公司诉至法院。留森华辩称，我不同意山庄服务公司的诉讼请求，具体理由如下：1.即使程某某与山庄服务公司之间存在法律关系也与本人无关。山庄服务公司起诉要求支付物业费的依据《责任书》已被确认为无效，程某某依据无效的《责任书》主张权利无法律依据。即使山庄服务公司作为管理者参与了八达岭山庄的物业管理，其与业主委员会之间的纠纷也应为劳务纠纷。由于山庄服务公司未实际提供物业服务，我不应当支付物业费；2.山庄物业公司要作为债权受让人承接程某某与我之间的权利义务，必须是程某某与我之间存在可据以主张的明确的债权。根据《北京市物业管理条例》，物业管理相关主体应遵守权责一致、质价相符的物业服务市场规则。从公平的原则来看，我并未装修入住房屋，无需程某某提供服务，且程某某实际上也没有提供有价值的物业服务。因此，山庄服务公司以债权受让为由，让我承担其成立之前的他人或有债权没有法律依据；3.通常来讲，物业服务提供者通过起诉的方式向几乎所有业主追讨物业费只有一种解释，即没有提供物业服务或者提供的物业服务极差。山庄服务公司在其他类似判决中也承认提供的物业服务有不到位之处，但实际上我根本不知道物业服务者是谁。在这种情况下，山庄服务公司主张物业费有违合同权利义务相一致及公平原则。正是山庄服务公司没有提供正常的物业服务，业委会解除了与山庄服务公司的合作，其也不再是小区的服务方了。虽有先前判例支持了山庄服务公司的部分物业费主张，但这会助长像山庄服务公司这样的物业公司的不正之风，也不应当是法院判决所倡导的；4.小区物业管理混乱，排水井无盖状态，盗窃频发；5.邻居自行将房屋加高加宽，严重影响我的光线，侵占了我的权利，向山庄服务公司反映后，未予以制止；6.山庄服务公司于2014年4月29日成立，无权主张2012年至其成立前的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县八达岭山庄业主委员会；乙方：程某某。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程某某负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以××苑××号楼××号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所标明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中标明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日，（2016）京0119民初367号民事判决书判决：“确认高某某、王某某、王某1、张某某、孙某某、曹某某、彭某某与程某某于二○一二年九月三十日签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》无效”。即涉案《责任书》被认定无效。2018年7月9日，（2018）京01民终960号民事判决书维持一审判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程某某系母子关系。李连荣认可程某某为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程某某出具情况说明：“我于2012年9月30日与北京市延庆县八达岭山庄业主委员会签订《责任书》，作为八达岭山庄物业经理人，依据《责任书》的约定，需要成立公司负责物业运营并开具发票，因此于2014年4月29日成立了山庄服务公司，作为八达岭山庄的物业运营载体。由于签订《责任书》与山庄服务公司成立存在时间差，我特此说明，在《责任书》以后至山庄服务公司成立前这段时间的物业费，由山庄服务公司负责收取。”四、2017年8月28日，北京市延庆区八达岭镇人民政府对北京市延庆区八达岭山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具告知函：“八达岭山庄物业负责人程某某：八达岭山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程某某不再担任八达岭山庄物业服务管理负责人工作。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程某某已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与八达岭山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程某某支付。望程某某及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程某某予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2、根据《责任书》第十五条，在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，《责任书》一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程某某，2018年12月13日，经本院（2018）京0119民初6833号民事调解书调解。2018年12月16日，程某某撤出该小区。五、庭审中留森华认可八达岭山庄××苑××号房屋为其所有，但尚未办理房产证，房屋面积为235.8平方米，上述事实，有《责任书》、情况说明、证明、物业费催费通知单、（2019）京0119民初145号、（2019）京01民终8972号民事判决书、工商登记信息、照片及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案争议的焦点问题主要有以下几个方面：关于原告主体资格问题，程某某自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程某某的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定。关于应否支付物业费问题，根据（2019）京0119民初145号、（2019）京01民终8972号民事判决书的认定，程某某基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，虽《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程某某、山庄服务公司作为物业服务的提供者，自2012年10月1日起为留森华居住的小区提供了事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。同时，虽留森华表示涉案房屋并未装修入住，无需提供物业服务，但物业管理服务是一个包括全体业主共有共享区域的清洁卫生、绿化管理、化粪池清淘、共用部位、公共设施设备的维修养护、小区秩序管理等内容在内的综合性、全方位服务，需要由物业公司进行统一管理或服务。物业管理服务具有公共性和整体性，物业服务内容并非仅仅针对某个业主，而是及于全体业主。故留森华的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出涉案小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程某某、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且留森华抗辩物业服务存在不到位之处。经询问，山庄服务公司表示同意在2.5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，本院不持异议。需要说明的是，物业服务提供者与业主之间存在相互依存的关系。在服务过程中，物业服务提供者应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，加强与业主的交流沟通，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。业主在发现物业服务过程中出现瑕疵时，应当主动反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、留森华于本判决生效后七日内给付北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日期间的物业费共计37330元；二、驳回北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由北京八达岭山庄社区服务有限公司负担82元（已交纳），由留森华负担367元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张淑娟二〇二〇年九月十七日法官助理 丁敏敏书 记 员 刘艳舜