内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初20号   原告(执行案外人)：张秀梅，女，1958年5月18日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：李音衡，内蒙古安民律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   第三人（执行案外人）：图雅，女，1959年5月28日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：其木格，女，1970年8月27日出生，蒙古族，阿拉善职业技术学院职工，现住内蒙古自治区。系图雅的弟妻。   原告张秀梅与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）、第三人图雅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀梅及其委托诉讼代理人李音衡、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木、第三人图雅的委托诉讼代理人其木格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张秀梅向本院提出诉讼请求：1、停止对美林湾住宅小区16-3-603室房屋的强制执行；2、依法确认美林湾住宅小区16-3-603室房屋归原告所有;3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告国厦公司与被告瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案,被告国厦公司依据生效法律文书申请强制执行,贵院于2019年10月29日作出(2019)内29执29号《执行公告》,对美林湾住宅小区的包括原告房屋在内的数间房屋进行评估拍卖,但《执行公告》中美林湾住宅小区16-3-603室房屋实际所有权为原告所有。该房屋于2014年6月4日由第三人图雅从被告瀚隆公司购得,购房款为229648元,至2016年12月2日被告瀚隆公司向美林湾小区物业公司出具交房通知单,第三人图雅办理手续并缴纳了相关费用,且对该房屋进行了装修。原告于2019年6月17日同第三人图雅就该房屋买卖签订《房屋转让协议》并缴纳了购房款,现已实际入住。贵院于2019年10月29日作出(2019)内29执29号《执行公告》中对美林湾住宅小区16-3-603室房屋的评估拍卖错误，原告向贵院提交执行异议申请,贵院裁定驳回原告执行异议请求。现原告为维护自身合法权益,依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,依法提起诉讼,请求贵院查明案件事实，依法支持原告诉讼请求。   国厦公司辩称，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人，不享有物权的期待权，并且第三人已经将房屋出售，所以原告与涉案房屋没有实体民事权益。根据相关法律规定，原告不应当具有排除本案执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求裁判驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辩称：我公司认可起诉状中事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   图雅述称：原告陈述属实。   张秀梅为其主张提供证据一：《瀚隆国际美林湾住宅小区公司内部职工福利房认购协议书》一份，《收款收据》一份，证明第三人图雅于2014年6月4日同被告瀚隆公司签订《瀚隆国际美林湾住宅小区公司内部职工福利房认购协议书》，协议约定第三人图雅认购被告瀚隆公司内部福利房一套，房号为瀚隆国际美林湾南区16号楼3单元8层603室，面积为92.6平方米，付款方式为一次性付款，房价为229648元，第三人于当日一次性缴纳购房款229648元，被告瀚隆公司向第三人出具了收款收据，证实第三人已完成购房款的缴纳；证据二：《收款收据》一份，《交房通知单（物业）》一份，证明被告瀚隆公司于2016年12月2日向第三人交付房屋时因房屋面积变更为95平方米，第三人补缴16号楼3单元8层603室房款5952元，并由被告瀚隆公司出具收款收据，同时与被告瀚隆公司办理交房事宜，因该栋房屋的房号变更，因此被告瀚隆公司向第三人出具《交房通知单（物业）》载明第三人购买的房屋号为××楼，面积为95平方米，房款等事项已结清，准予交房；证据三：收款收据四张、停暖合同两份、采暖费发票一张，证明被告瀚隆公司向第三人交付房屋后第三人于2016年12月9日向物业公司缴纳物业费、电梯费、二次供水、二次粉刷等费用1793元，装修电梯费500元、装修押金2000元后对房屋进行装修，同时第三人分别于2017年10月及2018年10月向热力公司申请停暖并交纳暖气报停费用872.48元，停暖合同中载明乙方系本案第三人，停暖房屋为美林湾16号楼3单元803室，证实第三人已经实际占有涉案房屋；证据四：《房屋转让协议》一份、《收条》一张、采暖费发票一份，房屋现状照片四张，证明原告与第三人于2019年6月17日签订《房屋转让协议》，协议约定乙方（原告）购买甲方（第三人）位于美林湾××楼房屋，房屋转让价格为35万元，协议签订后原告将购房款一次性支付给第三人，第三人向原告交付房屋钥匙，现原告已实际入住该房屋，2019年度的采暖费由原告向热力公司缴纳；证据五：《证明单》一份，证明2019年11月26日被告瀚隆公司就涉案房屋的房号变更问题出具证明，证实原《瀚隆国际美林湾住宅小区公司内部职工福利房认购协议书》中所载的××楼，实际该两个房号所指房屋属于同一间房屋，即本案案涉房屋。   国厦公司质证意见：对原告张秀梅提交的所有的证据三性及证明目的均不予认可，证据中的内部认购协议，是图雅借名单位内部职工周秀梅做的认购，不是消费者购房人。证据中也没有张秀梅与开发公司签订合法有效的买卖合同。图雅在未取得涉案房屋的物权之前，不能高价出售获利，内部价是22万，出售给张秀梅的是35万。   瀚隆公司质证意见：对原告的证据均予以认可。   第三人图雅质证意见：认可原告提供证据。   被告国厦公司提供证据：内蒙古高院（2017）内民终155号民事裁定书一份。证明：高院于2017年8月18日下发的保全查封裁定书。   原告张秀梅及第三人质证意见：对该证据真实性没有异议，对其证明目的有异议，该份裁定是针对申请人与被申请人做出，并未向本案原告公告，该份裁定书出具之前，本案第三人已于2014年6月4日同瀚隆公司签订房屋认购协议，并交纳房款，于2016年12月实际领取该房钥匙装修入住。   被告瀚隆公司对国厦公司证据无异议。   被告瀚隆公司未提供证据。   第三人图雅的证据与原告出示的证据一致。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2014年6月4日第三人图雅与被告瀚隆公司签订了《瀚隆国际美林湾住宅小区公司内部职工福利房认购协议书》，协议约定图雅认购被告瀚隆公司内部福利房一套，房号为美林湾南区16号楼3单元8层603室，面积为92.6平方米，付款方式为一次性付款，房价为229648元。图雅于当日一次性缴纳购房款229648元，被告瀚隆公司向图雅出具收款收据。2016年12月2日被告瀚隆公司向图雅交付案涉房屋时因房屋面积变更为95平方米，图雅补缴房款5952元，被告瀚隆公司出具了收款收据，被告瀚隆公司办理交房手续时，因该栋房屋的房号变更，瀚隆公司向图雅出具《交房通知单（物业）》中载明：图雅购买的房屋号为××楼，面积为95平方米，房款等事项已结清，准予交房。2016年12月9日图雅向物业公司缴纳了物业费、电梯费、二次供水、二次粉刷等费用1793元、装修电梯费500元、装修押金2000元之后，第三人对案涉房屋进行了装修，并于2017年10月、2018年10月向热力公司申请停暖并交纳暖气报停费用872.48元。   2019年6月17日第三人图雅与原告张秀梅签订了《房屋转让协议》，协议约定:乙方张秀梅购买甲方图雅位于××区房屋，房屋转让价格为35万元，协议签订后原告将购房款一次性支付给第三人图雅，图雅向原告交付了房屋，原告已入住该房屋，2019年度的采暖费由原告张秀梅向热力公司缴纳。2019年11月26日被告瀚隆公司就案涉房号变更出具了证明，案涉16号楼3单元8层603室变更为16号楼3单元8层803室。   另查明,国厦公司与瀚隆房地产公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际-美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向我院申请执行，我院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦建设有限公司申请执行瀚隆房地产公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”案外人张秀梅在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止执行案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异6号执行异议裁定，驳回了原告的异议请求，原告又向本院提出执行异议之诉。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第三人图雅在被告国厦公司申请保全前购买了被告瀚隆公司开发的美林湾小区案涉房屋，并与被告瀚隆公司签订了《瀚隆国际美林湾住宅小区公司内部职工福利房认购协议书》，该认购协议合法有效。第三人图雅于当日一次性交清了购房款，被告瀚隆公司于2016年12月2日向第三人图雅交付了案涉房屋，后图雅将案涉房屋转售给本案原告张秀梅，张秀梅亦向图雅缴纳了全部购房款，图雅将案涉房屋交于原告张秀梅，张秀梅对案涉房屋进行装修入住。因瀚隆公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合司法解释规定的法定要件，原告张秀梅提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于原告主张其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋属不动产,因尚未依法办理登记,故不能发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,要求确认案涉房屋所有权的诉请,无事实及法律依据,本院不予支持。   综合所述，原告主张停止执行的诉讼请求成立，本院予以支持。对其他主张确认所有权请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行内蒙古自治区××区“瀚隆国际.美林湾”××房屋（现房号803室;）   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费6550元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事