黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初2693号原告：哈尔滨东北亚建材城市场有限公司，统一社会信用代码912301046656724346，住所地哈尔滨市道外区先锋路**。法定代表人：韩国栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张羽，黑龙江太平律师事务所律师委托诉讼代理人：王焕，黑龙江太平律师事务所律师。被告：刘艳娟，女，1963年3月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司（以下简称东北亚公司）与被告刘艳娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东北亚公司的委托诉讼代理人王焕、被告刘艳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东北亚公司向本院提出诉讼请求1.判令刘艳娟支付东北亚公司租金40,380元；2.判令刘艳娟支付东北亚公司物业费1,620元；3.判令刘艳娟支付东北亚公司违约金12,600元；4.本案诉讼费由刘艳娟支付。事实和理由：2016年6月30日东北亚公司与刘艳娟签订《东北亚石材城租赁合同》，刘艳娟承租东北亚公司位于B区20-1号房屋及门前场地，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日止，房屋及场地年租金共计12,960元，物业费540元，共计13,500元。合同约定刘艳娟必须按签订年限一次性交齐租金，不按时交纳租金的必须在15日内退出市场并支付违约金。该年度合同到期后，刘艳娟连续两年与东北亚公司续签租赁合同，约定租期截止至2019年3月31日，其他条款与上述租赁合同内容相同。合同签订后，东北亚公司已履行交房等全部义务，但刘艳娟未按约定全额支付租金。截止至起诉之日刘艳娟仅支付2016-2017年度的部分租金12,000元，剩余款项至今未付清，现共拖欠东北亚公司租金40,380元，物业费1,620元，共计42,000元。在此期间，东北亚公司曾与刘艳娟多次协商，刘艳娟仍未履行支付租金的义务，严重损害了东北亚公司的合法利益，根据合同条款，东北亚公司有权要求刘艳娟按照逾期付款总额的30%支付违约金。故诉至法院。刘艳娟辩称，要求把多收其两个月的房费跟装修费返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对刘艳娟提供的证据二系光盘一张，不能证明视频中的房屋为案涉租赁房屋，本院对该证据不予采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东北亚公司与刘艳娟分别于2016年6月30日、2017年5月9日、2019年5月8日签订《东北亚石材城租赁合同》，约定租赁期限分别自2016年4月1日至2017年3月31日，2017年4月1日至2018年3月31日，2018年4月1日至2019年3月31日。每年房租12,960元，物业费540元，共计13,500元。合同第三项约定，所签合同必须按签订年限一次性交齐租金及其他费用，不按时交纳租金的，必须在十五日内退出市场，每推迟一天向甲方（东北亚公司）支付10%月租金作为违约金。于2016年6月30日合同签订后，东北亚公司向刘艳娟交付了合同约定的商铺。后合同到期，刘艳娟继续占有使用租赁场地至2020年3月31日。刘艳娟于2017年9月21日向东北亚公司支付部分租金12,000元，剩余款项至今未付。现共拖欠东北亚公司租金40,380元，物业费1,620元，共计42,000元。另查明，2013年1月1日，东北亚公司从案外人黑龙江东海物流有限责任公司处租赁了东北亚建材城市场场地，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同期为3年，合同期满顺延3年。2019年1月14日，东北亚公司与黑龙江东海物流有限责任公司续签场地租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同期为1年。合同期满，东北亚公司继续租赁该场地。2020年5月18日，哈尔滨东北亚石材城市场有限公司经核准变更企业名称为哈尔滨东北亚建材城市场有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。东北亚公司与刘艳娟签订租赁合同后，已按照合同约定将租赁房屋交付给刘艳娟使用，刘艳娟应按照合同约定给付房屋租金及物业费。根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。东北亚公司诉请刘艳娟支付自2016年4月1日起至2020年3月31日期间的房屋租金及物业费的请求成立，本院予以支持。其中合同期限内拖欠的房屋租金已经给付12,000元，应予扣除。关于东北亚公司主张的违约金，双方合同约定如逾期交付租金，每推迟一天按照月租金的10%支付违约金，该约定过高。现东北亚公司主张按照拖欠租金的30%计算违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，东北亚公司并未举示证据证明刘艳娟逾期交纳租金及物业费给其造成的实际损失数额。本院认定东北亚公司的实际损失系刘艳娟逾期未付租金及物业费期间的利息损失。违约金数额即刘艳娟未付租金及物业费期间利息的30%。对于东北亚公司关于违约金的主张，本院依法予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力后，被告刘艳娟立即给付原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司2016年4月1日至2020年3月31日期间的剩余房屋租金40,380元及物业费1,620元，共计42,000元；二、待本判决发生法律效力后，被告刘艳娟立即给付原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司违约金（以13,500元为基数，自2016年4月1日起至2017年9月4日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算;以1,500元为基数，自2017年9月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算。自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。以13,500元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；自2019年8月20日起至实际给付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。以13,500元为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；自2019年8月20日起至实际给付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算。以13,500元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；自2019年8月20日起至实际给付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算）；三、驳回原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计583元（原告已预付1,165元），由被告刘艳娟负担448元，原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 吴 旭二〇二〇年九月十二日书记员 勾玉杰