四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民初182号 原告（案外人）：谢佳，男，汉族，1979年11月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：肖静，四川宗元律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川天福房地产开发有限公司，住所地四川省什邡市洄澜镇。 法定代表人：郑麟，该公司总经理。 被告（申请执行人）：四川瑞麒置业有限责任公司，住所地四川省什邡市蓥华山路北段。 法定代表人：黄仁芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方翠，四川时代经纬律师事务所律师。 第三人：成都长信房地产开发公司，住所地四川省成都市青羊区金丝街**。 法定代表人：王忆北，该公司总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳，四川科信律师事务所实习律师。 原告谢佳与被告四川瑞麒置业有限责任公司（以下简称“瑞麒公司”）、四川天福房地产开发有限公司（以下简称“天福公司”）、第三人成都长信房地产开发公司（以下简称“长信公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告谢佳的委托诉讼代理人肖静，被告瑞麒公司的委托诉讼代理人方翠到庭参加诉讼。被告天福公司、第三人长信公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢佳的诉讼请求：1.解除对位于德阳市绵远街399号瑞麒·旌都银座11号车位的查封，并不准予执行；2.判决确认位于德阳市绵远街399号瑞麒·旌都银座11号车位归原告所有，并由被告协助办理过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月31日，德阳市中级人民法院在执行被告瑞麒公司与被告天福公司合资合作开发房地产纠纷案件中，误将原告的案涉车位予以查封。原告向德阳市中级人民法院对案涉车位申请执行异议【案号：（2020）川06执异30号】，德阳市中级人民法院在审查过程中，误以为原告所称11号车位已取消，现序号为11号车位的面积为86.21平方米，与原告提供的《“旌都银座”车位认购协议书》中约定车位预测面积37.92平方米相差甚远为由，无法证明原告实际占有瑞麒·旌都银座11号车位，故予以驳回。事实上，原告与被告天福公司早在2011年1月1日即签订了《“旌都银座”车位认购协议》购买案涉11号车位，对车位序号、面积、车位款等均作了约定，且基于该协议，原告于2011年1月1日、2月1日按照被告天福公司的要求分两次共计支付车位购买款8万元，由德阳福瑞祥物业管理有限公司、被告天福公司出具收据。原告作为旌都银座小区的业主，案涉车位早已由原告使用。被告瑞麒公司与被告天福公司系一起合作开发诉争车位所在的“旌都银座”小区，对诉争车位的出售情况应当是知晓的，然而瑞麒公司却恶意利用司法程序对已出售的诉争车位进行查封保全，严重违背了诚实信用原则，损害了原告作为消费者的财产权益。故原告诉至法院。 被告瑞麒公司答辩称，首先，案涉车位的所有权人是天福公司和长信公司，天福公司无权单方处置该财产，天福公司单方签订的协议属于无效协议。第二，天福公司与原告谢佳签订的仅仅是预约合同，双方并未签订正式合同，谢佳也未足额交纳购车位款，原告无权占有车位。第三，案涉查封车位与订购合同及原告所主张占用的车位是否为同一标的物还有待查证，故应当驳回原告的诉讼请求。 被告天福公司未作答辩。 第三人长信公司述称，1.案涉车位是由天福公司与长信公司联合开发修建，并登记在两公司名下的，天福公司无权单方签订相应的出售合同，认购协议与收据均无长信公司盖章确认，均不予认可。2.据车位认购协议以及收据显示，案涉车位款项并未全额支付，支付对象也并非开发商，双方车位款项没有进入指定的共管账户，该车位的认购协议不发生车位销售后果，案涉的车位已另案被法院查封，在查封之前双方未签订有效的书面买卖合同，车位所有权仍属于天福公司及长信公司，原告不享有车位的相关权利，原告的诉求不能阻却另案的执行，也不能请求解除查封以及中止执行措施。3.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记发生法律效力，房屋买卖合同有效，仅产生债权效力，因此即便原告与天福公司曾经签订了订购合同，该协议也不属于买卖合同，也未发生物权的登记行为，因此原告的诉求不能阻却执行。4.天福公司是私自收取项目的相关款项，恶意损害长信公司国企利益。另外对方所提供的交付凭证，与认购协议金额不符。故不应当支持原告的诉讼请求，本案诉讼费亦应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《“旌都银座”车位认购协议》、收据等证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院将结合全案事实及证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月1日，谢佳与天福公司签订《“旌都银座”车位认购协议》，约定，谢佳预定旌都银座·彩泉天街负一层11号车位，车位预测建筑面积37.92平方米，总金额为12万元。谢佳同意签订协议时，支付定金人民币10万元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，谢佳支付的定金转为房价。并约定了其他交易事项。 后天福公司向谢佳出具入账时间为2011年2月1日，11#号车位，金额6万元的收据。德阳福瑞祥物业管理有限公司向谢佳出具入账时间为2011年1月1日，11#车位物业建设服务费，金额2万元的收据。 关于车位面积，谢佳向本院提交了德阳市精诚房地产测绘有限责任公司出具的《房屋勘丈表》，该表载明户型：汽车位11，套内面积37.20，分摊面积49.01，产权面积86.21。2020年6月3日，天福公司出具《证明》，该证明载明“现有旌都银座地下车位业主谢佳，与我公司于2011年1月1日签订车位预订协议。车位号11号，预测车位面积为37.92平方米，经德阳市精诚房地产测绘有限公司2011年11月22日实测车位面积为37.20平方米。” 谢佳向本院提交了案涉车位现状的照片证明其已实际占有使用案涉车位。 本院另查明，谢佳于2020年9月16日向本院上诉费及案款专户交付剩余车位款4万元，至此谢佳共支付购车位款12万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当具备下列四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，首先，关于合法有效的书面买卖合同。本院认为，虽然双方签订的合同名称为认购协议，但根据合同的全部内容分析，可以认定为该合同为买卖合同。双方明确了特定的标的（11号车位）、面积（37.92平方米）、总价（12万元），并且谢佳支付了12万元，天福公司亦将该车位交付给谢佳。关于认购协议中预测建筑面积与现11号车位面积86.21平方米存在差距的问题，谢佳已提供测绘机构的《房屋勘丈表》，该表显示案涉车位套内面积与实际面积基本一致，且该事实得到了天福公司的认可，故可以认定诉争车位与认购协议中车位系同一车位。 第二，根据查明的事实，本院在2013年查封该车位之前谢佳已合法占有该车位。 第三，关于价款问题。谢佳向本院提交了天福公司开具的收据6万元，和德阳福瑞祥物业管理有限公司开具的物业建设服务费收据2万元。瑞麒公司认为德阳福瑞祥物业管理有限公司开具收据的2万元属于物业服务费，但没有提出明确的证据，并且物业公司就一个车位收取2万元的物业费明显与实际经营不相符合。另外，根据收据记载，天福公司开具的收据与德阳福瑞祥物业管理有限公司开具的收据的出纳均是“李敏”。谢佳在车位认购协议签订后即支付了8万元购车位款，金额达购车位款的三分之二，并且在本案诉讼中谢佳及时将剩余购车款4万元按照人民法院的要求交付执行，至此谢佳支付完毕购车位款12万元。 第四，关于过户登记。该车位从2011年1月1日签订买卖合同，至今未能办理过户登记，是因为该车位在2013年10月31日即被本院查封，故在未能办理过户的问题中谢佳不存在过错。 故谢佳请求解除案涉车位的查封的诉讼请求符合法律规定，应予支持。 关于谢佳提出的确认案涉车位由其所有，并由被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院认为，谢佳提供的证据不足以证明其系案涉车位的所有权人，其仅能根据案涉车位的认购协议书要求天福公司协助其办理过户登记手续，但要求办理过户登记并不属于本案的处理范畴。 综上所述，本院认为谢佳的部分主张符合法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、停止对德阳市绵远街399号瑞麒•旌都银座11号车位的执行。 二、驳回原告谢佳的其他诉讼请求。 一审案件受理费2700元，由四川瑞麒置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 费元汉 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 杨婧乎 书 记 员 张 晶