四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初4101号 原告：周小文，女，1975年12月21号出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：乐山万兴天地商贸有限公司，住所地：乐山市市中区石雁儿北巷**。统一社会信用代码：915111000714480052。 法定代表人：刘学彬，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，1980年2月22日出生，汉族，该公司员工，住四川省乐山市五通桥区。 被告：乐山万华置业有限公司，，住所地：乐山市市中区柏杨中路******统一社会信用代码：91511100309325794D。 法定代表人：陈兴虎，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张妍，女，1986年3月12日出生，汉族，该公司员工，住四川省通江县。 原告周小文与被告乐山万兴天地商贸有限公司（以下简称万兴公司）、乐山万华置业有限公司（以下简称万华公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周小文、被告万兴公司的委托诉讼代理人黄敏、被告万华公司的委托诉讼代理人张妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周小文向本院提出诉讼请求：1、判定被告万兴公司立即支付拖欠原告合同号为（2017052400115）的税后租金。从2019年9月28日至2020年4月28日的未付租金百分之二906元；2、判定被告万兴公司按照独家委托招商协议的约定，违约责任第六条第二款若乙方未按本协议约定及时，足额向甲方支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金。乙方向甲方支付（2019年9月28日至2020年4月28日）违约金150元；3.判定被告万华公司对被告万兴公司以上第一项第二项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年9月8日，原告与被告万华公司签订《商品房买卖合同》，购买位于市中区××路××号××楼××号××的房屋，房屋总价110000元。同日，原告与二被告签订租赁协议（独家委托招商协议）合同，合同对委托范围、租金计算时间及标准等进行了约定，还约定万华公司将作为担保公司，保障原告相关权益。签订后，原告收到2019年9月28日至2020年4月28日的税后租金2152.38元＋430.48元，该期间尚欠租金906元未付。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告万兴公司辩称，对原告主张的未付的2%的租金906元的金额和时间段均无异议，其中已经扣除商场因疫情免除的一个月。对于第二条诉求违约金，因公司经营困难，违约金过高，希望法院予以免除违约金，如果不能免除就按银行报价利率计算。 被告万华公司辩称，与万兴公司意见一致。认可万华公司对万兴公司的案涉租金支付承担连带清偿责任。 本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，原告周小文（甲方、业主）与被告万兴公司（乙方）、被告万华公司（担保方）签订《租赁协议（独家委托招商协议）》，主要约定：本协议所指的商铺是甲方所有，位于乐山市市中区××路××号××楼××号；甲方将商铺全权委托给乙方独家用于统一招商、出租、联营、专卖、加盟连锁经营等经营服务行为；委托范围：代为办理交接房手续，代为开展与商家的谈判、代为与商家签订房屋招商、租赁、委托经营管理合同，代为收取租金及合同约定相关费用；委托招商期为十年，自商家正式开业之日起计算……若商家在交房后才正式开业，招商期年限仍然从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金7%的标准计算并支付；代收租金标准：第一年至第三年按委托商铺成交总价的7%计算每年租金，年租金为7700元；租金支付方式：乙方承诺按每半年向甲方支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向甲方支付下一期租金；若乙方未按本协议约定及时、足额向甲方支付租金，每逾一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金……若乙方未能按时支付租金连续达到60日或一个自然年度内累计达到100日的，甲方在不解除合同的情况下，由担保方万华公司按照《独家委托招商协议》所约定的租金标准继续支付剩余所有租金。 2017年5月24日，原告周小文（买受人）与被告万华公司（出卖人）签订合同编号为2017052400115的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：该商品房为预（销）售许可证乐市住建（2016）房预售证第42号下市中区××路××号××楼××号，规划用途为商业，房屋总价款为110000元，出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。 庭审中，双方均认可原告将其购买的案涉商铺委托乐山万兴天地商贸有限公司出租经营，商铺的实际使用人（商家）为乐山红星美凯龙商场，商场正式开业时间为2019年9月28日。原告陈述其诉请的未付税后租金906元是从2019年9月28日起计算至2020年4月28日止，且该金额已扣除了2020年上半年一个月的疫情期间。二被告对周小文诉请的2019年9月28日起至2020年4月28日止的税后租金906元表示认可。 上述事实，有身份证明、营业执照、《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告按约将商铺交由万兴公司用于统一招商，万兴公司应按租赁协议约定的租金支付方式向原告支付租金，若租赁协议约定的情形发生，万华公司亦应按约承担担保责任。原告主张要求万兴公司支付其从2019年9月28日起至2020年4月28日止的税后租金906元，并由万华公司承担连带清偿责任，二被告均表示认可，故本院对周小文的以上诉讼请求予以支持。庭审中，二被告要求对违约金进行调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本院认为租赁协议约定的违约金按欠付租金的日万分之四计算标准过高，故根据原告租金的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法确定违约金计算标准为：从2019年9月28日起至实际付清之日止，以尚欠租金906元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算。 综上，原告的部分诉讼请求本院予以支持，部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下： 一、被告乐山万兴天地商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周小文租金906元及违约金（从2019年9月28日起至实际付清之日止，以尚欠租金906元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 二、被告乐山万华置业有限公司对本判决第一判项所确定的债务承担连带清偿责任。被告乐山万华置业有限公司承担保证责任后，有权向被告乐山万兴天地商贸有限公司追偿； 三、驳回原告周小文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 何 珊 二〇二〇年九月四日 书记员 王倩汶