江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6831号上诉人（原审原告、反诉被告）：林玉龙，男，1970年6月10日生，住台北市信义区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州同盛空调净化设备有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区同里镇运东工业开发区内。法定代表人：胡国荣。委托诉讼代理人：钱毓芬，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人林玉龙因与被上诉人苏州同盛空调净化设备有限公司（以下简称同盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初10288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林玉龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审对租赁房屋的交付时间认定不清，双方在订立房屋租赁合同时，对前租户2018年1月8日租期届满有明确认知，同盛公司也表示剩余天数给林玉龙作为免租期，故双方就2018年1月8日至2018年1月31日为免租期已经达成合意。二、双方对装修免租期有约定，2018年2月1日是租金起算日，一审法院认为同盛公司没有延期交付房屋属于事实认定不清。林玉龙原计划利用免租期对房屋进行装修，做好经营准备，但同盛公司未能按期交房，林玉龙如果继续履行将产生更大损失。三、同盛公司一审中承认出租给前租户的房屋面积为1008平方米，面积误差达到16%，严重影响林玉龙的实际使用，导致承租目的不能实现，林玉龙有权解除合同。四、一审法院认定同盛公司在租赁起始日发函告知林玉龙履行合同，但林玉龙并未收到相关函件，该事实认定错误。五、双方租赁合同解除时间应为同盛公司收到林玉龙解除函的2018年1月27日。六、即使一审法院认为系林玉龙违约导致合同解除，其认定6个月租金作为违约金过高。林玉龙已经提交证据证明同盛公司早已将厂房另行出租，采取了止损的行为。同盛公司辩称，虽然在上次二审过程中，法官告知我公司可以对外招租以止损，但案涉房屋至今尚未出租出去，我公司产生的损失远远高于一审判决认定的违约金，但我公司愿意服从一审判决，请求二审法院维持原判。林玉龙向一审法院起诉请求：1.同盛公司向林玉龙返还租金及押金共计181600元；2.同盛公司支付林玉龙利息损失（以181600元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率自2018年1月26日起计算至实际返还之日止）；3.同盛公司承担本案诉讼费。同盛公司向一审法院反诉请求：1.林玉龙向同盛公司支付2018年的另一半租金181600元；2.林玉龙承担违约金439200元；3.本案的所有诉讼费由林玉龙承担。后同盛公司将诉讼请求调整为：1.确认同盛公司与林玉龙之间的租赁合同到2019年4月24日终止，双方解除租赁关系；2.林玉龙支付剩余租金265337.78元（自2018年2月1日至2019年4月24日租金为446937.78元，扣除已经支付的181600元，应再补交租金265337.78元）；3.林玉龙承担违约责任并赔偿同盛公司损失439200元（五年总租金为1756800元，按1756800元的25%计算）；4.本案所有的诉讼费用由林玉龙承担。一审法院认定事实：2017年10月25日，同盛公司作为出租方（甲方）与林玉龙作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定乙方向甲方承租一号厂房西侧、办公楼底层东侧半层北面房屋，面积为1200平方米；第一年（2018年2月1日至2019年1月31日）的租金按照每平方米每月23元计算，年租金331200元，5吨行车一台年租金1万元，乙方承担厂区门卫、公卫等服务人员工资费用每年12000元，另加租房押金1万元，第一年费用合计363200元；租赁期间甲方向乙方提供水电，水电费用由乙方承担；租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日，乙方在租赁期间不得私自转租；协议签订三天内付清第一年租金363200元（含租房押金1万元）。该协议甲方一栏由同盛公司法定代表人胡国荣签字，乙方一栏由林玉龙签字。双方在签字当日对租金支付方式作出补充约定，其中约定第一年租金的支付方式为合同签订后先付50%、余款在2018年2月上旬付清。合同签订当日，林玉龙向同盛公司法定代表人胡国荣设立于中国农业银行的账户付款181600元。2018年1月13日、1月14日，林玉龙给胡国荣发微信，询问对方案涉厂房的前一家租户是否已经搬清，能否将案涉厂房交付给其，并称胡国荣答应其1月8日交付其案涉厂房。但胡国荣未予回复。2018年1月15日、1月22日、1月25日，林玉龙与胡国荣就租赁事宜多次当面协商，林玉龙称胡国荣口头答应在2018年1月7日将案涉厂房交付给其，但胡国荣未能如期交付，胡国荣称前一租户的租期到2018年1月8日，前一个租户搬迁也用了一周的时间，其可以同意将林玉龙的起租期延迟，但从未与林玉龙口头约定从2018年1月7日至2018年1月31日为免租期，只是答应林玉龙前一租户搬走后，1月份剩下的天数给林玉龙算作免租期；林玉龙还称出租给其的面积按照1200平方米计算租金，而前一租户同样的场地是按照1008平方米计算租金的，胡国荣称林玉龙租赁的厂房的净面积为1008平方米，但还有100平方米的办公室，另外的差额部分是按照10%计算的公摊面积，并称租赁合同中的面积指的是建筑面积并非净面积，后又称该公摊面积指的是同盛公司投资对厂房的环境进行厂区环境整治，在厂房门口进行绿化、砌花坛等，故将该部分费用算在租户的公摊面积里；林玉龙称当初租赁案涉厂房时，胡国荣向其承诺在该厂房前面建的是食堂，高度不会超过其所租赁的厂房，且同意其在租赁厂房上面打上其公司的名字，胡国荣否认曾作出该承诺，并称关于能否在厂房上面打字，其同意带林玉龙至开发区城管局协商，具体需要城管局审批。在三次谈话中，双方就林玉龙解除租赁合同的补偿方案也进行了协商。2018年1月25日的谈话录音中，林玉龙一方明确表示不再租赁案涉厂房。2018年1月26日，林玉龙向同盛公司邮寄发送告知函一份，以同盛公司延误交房、未告知新建厂房高度、租赁面积存在差异为由，要求解除双方签订的房屋租赁协议、要求同盛公司退还已付款项181600元并赔偿损失。林玉龙的发函地址显示为吴中区甪直东庄路8号。同盛公司于2018年1月27日收到了该告知函。2018年1月29日，林玉龙通过微信向胡国荣发送了告知函，胡国荣回复林玉龙要求其“严格按照合同办!”。后同盛公司委托江苏恒渊律师事务所钱毓芬律师于2018年1月31日向林玉龙的上述发函地址邮寄发送催告函一份，要求林玉龙继续履行双方签订的租赁合同，并要求在2018年2月10日前支付第一年度下半年租金余款181600元。快递查询信息显示，2018年2月1日，该信件由保安代收。一审法院原审一审于2018年2月9日立案受理了林玉龙诉同盛公司租赁合同纠纷一案，并向同盛公司邮寄发送了诉状副本等材料，同盛公司于2018年2月24日签收了上述材料。2019年4月24日，原审二审期间，二审法院法官告知同盛公司的法定代表人胡国荣案涉的租赁合同不应再继续履行，并告知林玉龙应及时为案涉租赁房屋寻找其他租户承租，胡国荣表示知晓。林玉龙提交了视频资料，主张系在2018年10月31日，在案涉厂房与该厂房新租户的工人谈话中了解到，新租户已租赁案涉厂房三四个月了，与同盛公司在原审一审庭审中称案涉厂房在2018年6月中旬做防水装修不相符，并主张同盛公司在原审一审判决作出前已将案涉厂房出租他人，导致无法交付给林玉龙，同盛公司构成根本违约。同盛公司对该视频资料不予认可，认为视频很模糊，无法确认系该公司的厂房车间；并主张2019年4月经二审法院法官释明，才于2019年4月底挂牌招租，一直到2019年8月底才出租他人，合同还未签订，对方已入驻，案涉厂房空关了18个月。以上事实，有林玉龙提交的房屋租赁协议、中国建设银行客户回单、照片、微信聊天记录、录音及文字稿、告知函、EMS快递单、邮寄信息查询件，同盛公司提交的房屋租赁协议、房屋所有权证、租赁标的物平面图、律师函、EMS寄件单、邮件跟踪查询记录，以及双方的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认定，本案本诉的争议焦点为：林玉龙是否享有案涉租赁合同的解除权？第一，林玉龙和同盛公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。林玉龙在签订租赁合同前已知晓其拟租赁的厂房存在原租户，林玉龙与同盛公司协商的装修免租期并非房屋租赁合同的约定事项，依照租赁合同约定，租赁起始日为2018年2月1日，双方对装修免租期的争议并不妨碍同盛公司依照合同约定在2018年2月1日前履行交付房屋的义务，且同盛公司实际已在租赁起始日前清空厂房并向林玉龙发函，告知其履行合同，故林玉龙提出的延期交付房屋导致租赁合同解除的理由没有事实依据，一审法院不予采信。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。林玉龙并无证据证明同盛公司对其作出过新建厂房高度不高于林玉龙租赁厂房高度的承诺，且同盛公司新建厂房的高度并不影响林玉龙对其租赁房屋的占有使用即不影响租赁合同的履行；林玉龙虽称租赁面积存在差异，但在双方多次协商中，同盛公司对面积的计算方式作出说明，且即便租赁面积的计算上存在差异，也仅系瑕疵，并不导致林玉龙无法实现租赁合同的目的。故一审法院对林玉龙提出的新建厂房高度和面积差异导致租赁合同解除的理由亦不予采信。第三，综上，林玉龙于2018年1月26日向同盛公司发送告知函单方要求解除合同，无事实和法律依据，其行为并不发生合同解除的法律效力。在承租人林玉龙已明确表示不履行租赁合同，出租人同盛公司虽通过其法定代表人发微信以及委托律师发函的方式要求继续履行合同，但因租赁合同不属于可强制履行的债务，林玉龙又向法院起诉，再次表示了解除租赁合同的要求，故一审法院确认从同盛公司收到起诉状副本即2018年2月24日时租赁合同因事实上不能继续履行而终止。本案反诉的争议焦点为：林玉龙需向同盛公司承担何种违约责任？一审法院认为，林玉龙与同盛公司之间的租赁合同在2018年2月1日至2018年2月24日期间有效，林玉龙应支付该期间的租金；由于案涉租赁厂房并未实际交接，租赁合同事实终止后不产生占有使用费，因林玉龙已支付了第一年度厂房租金、行车租金、服务人员工资、押金等各项费用的一半，故超出的部分同盛公司应予返还，故一审法院对林玉龙的部分诉讼请求予以支持。但林玉龙作为违约方，应承担违约责任即赔偿同盛公司的损失。关于租金及赔偿的标准，因林玉龙和同盛公司在租赁协议约定厂房年租金为331200元、行车年租金为10000元、林玉龙需承担的服务人员工资12000元，共计353200元，上述三项（以下统称为租金）均系林玉龙租赁厂房所支付的对价，应依此作为计算租金及违约金的标准。故林玉龙应支付同盛公司2018年2月1日至2月24日租金23224元（353200÷365*24），林玉龙多付的租金及押金共计158376元（181600-23224），同盛公司应予返还。关于违约金，林玉龙主张同盛公司已于2018年6、7月份将案涉租赁厂房出租，但林玉龙所提供的视频资料不足以证明其主张，且同盛公司在原审一审时反诉请求双方的租赁合同继续履行，故同盛公司负有将租赁厂房交付给林玉龙的义务，其若再将租赁厂房出租他人，显然亦不符合常理，故对林玉龙的主张，一审法院不予采信。综合考虑到林玉龙与同盛公司约定的租赁合同租期较长、林玉龙系单方违约、租赁厂房并未实际交接而同盛公司需承担止损义务以及双方诉讼情况等因素，一审法院酌情确定林玉龙向同盛公司支付的违约金为6个月的租金损失，计176600元（353200÷2），从同盛公司应返还给林玉龙的158376元折抵后，林玉龙还需支付同盛公司18224元（176600-158376）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，一审法院判决：一、林玉龙与苏州同盛空调净化设备有限公司之间的房屋租赁协议于2018年2月24日终止。二、苏州同盛空调净化设备有限公司于判决生效之日起十日内返还林玉龙租金及押金共计158376元。三、林玉龙于判决生效之日起十日内支付苏州同盛空调净化设备有限公司租金23224元并赔偿苏州同盛空调净化设备有限公司176600元。上述第二、三项冲抵后，林玉龙还需支付苏州同盛空调净化设备有限公司18224元，于判决生效之日起十日内履行。本诉案件受理费4324元，由林玉龙负担。反诉案件受理费5423元，由苏州同盛空调净化设备有限公司负担3275元，由林玉龙负担2148元，并于判决生效之日起十日内向一审法院交纳，苏州同盛空调净化设备有限公司预交的案件受理费中的2148元由一审法院于判决生效之日起十五日内退还。二审中，同盛公司提交光盘一份，以证明案涉房屋目前仍在空置状态。林玉龙质证认为，光盘无法看出拍摄时间，也无公证人员在场，无法反映实际状况。同盛公司称房屋空置至今系谎言，我方有证据证明已经另行出租。且案件审理过程中法官已经告知同盛公司可以出租房屋，租赁与否是同盛公司自己决定。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：林玉龙与同盛公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，涉及的租赁房屋有房产证，案涉合同应属有效，双方均应按约履行。二审中双方的争议焦点在于林玉龙是否有权解除案涉租赁合同以及一审法院认定的违约金是否妥当。对于争议焦点一，林玉龙上诉认为同盛公司未在约定的2018年1月7日交房；约定面积与实际面积有16%的误差，将导致林玉龙多交房租；厂房隔壁房屋高度导致林玉龙无法使用承租厂房进行广告宣传，合同目的无法实现。综上，林玉龙主张其有权解除合同，租赁合同应自同盛公司收到其发出的解约通知之日起解除。对此，本院认为，首先，双方合同中约定的租赁期限是2018年2月1日开始，合同中并无关于免租期或提前交房的约定，林玉龙认为同盛公司应在2018年1月7日之前交房缺乏合同依据。同盛公司在录音中同意前租客搬离后即向林玉龙交房以便其装修，但前租客搬离需要时间，为此同盛公司提出可将起租时间后延的协商方案，但林玉龙不置可否。同盛公司在约定租期开始前向林玉龙寄送解除通知的地址发出继续履行告知函，林玉龙并无证据证明2018年2月1日时案涉房屋不满足交付条件，现以同盛公司逾期未交房为由主张解除合同于法无据。其次，本案之前审理过程中，林玉龙认为合同中约定的租赁厂房面积为1100平方米（另有办公室100平方米），前租客租赁面积1008平方米，相差92平方米。同盛公司对此解释为增加了公摊面积。鉴于双方在合同中没有明确厂房面积按照实际面积还是公摊面积认定，双方对此存在争议，可以通过协商或委托第三方测量的方式予以确定。该瑕疵尚不足以导致双方合同目的无法实现，林玉龙据此主张解除合同不能成立。最后，关于林玉龙使用厂房进行广告宣传，一方面，双方合同中无此约定；另一方面，同盛公司也一直不认可作出相关承诺。林玉龙认为相邻房屋过高导致其合同目的无法实现的依据不足，不符合合同解除法定条件。综上所述，林玉龙主张的解约事由均不能成立，其发出的解除通知不产生合同解除的法律效果。鉴于林玉龙在房屋交接前即通知同盛公司解除合同，不再履行，之后又以诉讼的方式主张解除，双方之间的租赁合同继续履行已经事实不能，一审法院按照同盛公司第一次收到应诉材料的时间认定合同终止并无不当。对于争议焦点二，如前所述，林玉龙不享有合同解除权，其拒绝接收房屋是导致合同不能继续履行的原因，应承担相应违约责任，赔偿因合同不能履行导致出租人同盛公司房屋空置的租金损失。林玉龙认为案涉房屋早已另行出租，但其提供的照片系在房屋外拍摄，无法反映拍摄时间，也无法证明案涉房屋的使用情况；鉴于案涉房屋仅是同盛公司所有的部分厂房，林玉龙提供的视频资料无法反映拍摄地点，其报警也系单方陈述，相关情况未得到进一步核实，同盛公司也不予认可。因此，林玉龙提供的证据不足以证明同盛公司已经案涉房屋另行出租，且在林玉龙提起本案诉讼后，同盛公司最初的反诉主张是继续履行租赁合同，该主张与房屋另租显然矛盾，不合常理。综上所述，一审法院酌情认定林玉龙赔偿六个月租金损失在合理范围内，并无不当。综上，上诉人林玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4324元，由上诉人林玉龙负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年九月三十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。