云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10117号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵吉龙，男，1965年2月4日出生，满族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：罗东、陈金玲，云南民定律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何建国，男，1967年6月28日出生，彝族，住云南省宣威市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠兴玲，女，1968年2月7日出生，汉族，住云南省宣威市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴静园，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱丹，云南澜湄律师事务所实习律师，一般授权代理。原审第三人：昆明中环房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市官渡区顺新时代大厦****。法定代表人：张勇。委托诉讼代理人：牟怡，女，1987年12月17日出生，彝族，住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。原审第三人：官渡区泽家信息咨询服务部，经营场所云南省昆明市官渡区关上街道办事处日新中路****。经营者：刘刚。委托诉讼代理人：任成明，男，1982年2月5日出生，汉族，住四川省宁南县，特别授权代理。上诉人赵吉龙因与被上诉人何建国、惠兴玲、原审第三人昆明中环房地产经纪有限公司（以下简称“中环公司”）、官渡区泽家信息咨询服务部（以下简称“泽家服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人赵吉龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决撤销上诉人与被上诉人于2018年8月9日签订的《补充协议》没有事实和法律依据，该《补充协议》是双方在真实意思表示下订立的合同，不存在上诉人胁迫惠兴玲签订的情况。2.一审认定上诉人指示被上诉人将首付款中的499999元转到案外人赵艳君名下，并拒绝向被上诉人出具该499999元的收据错误，在惠兴玲将两笔款项分别打到指定的两个账户后，上诉人已向惠兴玲开具75万元的总收据。3.一审认定上诉人一直未到场配合被上诉人办理贷款错误，上诉人是因急需资金周转才将房屋稍低于市场价20万元左右出售，从常理上看不可能不配合被上诉人办理贷款，这与事实相违背，且上诉人已经积极配合被上诉人在十天内将房屋过户到惠兴玲名下。4.《补充协议》真实合法有效，一审已认定其真实性，却在被上诉人无证据的情况下认为是可撤销协议，不符合法律法规和事实，让人难以信服。5.被上诉人的违约行为给上诉人造成损失，应按约定赔偿上诉人违约金31万元。被上诉人何建国、惠兴玲辩称，1.被上诉人完整履行了合同约定义务，不存在任何违约情形。2.一审认定形成于2018年8月9日的《补充协议》应予撤销，具备充分的事实基础和法律依据。3.上诉人违反了合同约定的腾房交房义务，已构成违约，被上诉人同样保留向上诉人追责的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中环公司、泽家服务部述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵吉龙向一审法院起诉请求：1.判令两被告向原告支付违约金31万元及利息4495元（暂计至2018年12月5日，按照银行同期贷款利率计算，要求计息期间为自2018年9月1日至实际支付之日止），合计314495元；2.原告多次往返产生的差旅费28000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用及律师代理费10%，按最后赔偿金额计算。何建国、惠兴玲向一审法院反诉请求：1.判令撤销被反诉人与二反诉人于2018年8月9日签订的《补充协议》；2.判令被反诉人立即将位于昆明市房屋腾空并交付二反诉人使用；3.判令被反诉人向二反诉人支付违约金31万元；4.由本案产生的案件受理费、保全担保费（如有）、评估鉴定费（如有）、公证费（如有）等全部由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年7月29日，原告赵吉龙（甲方）与被告何建国、惠兴玲（乙方）、第三人泽家服务部（丙方）、第三人中环公司（丁方）签订了《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》，该合同约定，两被告向原告购买位于春城路××立交桥西侧××花园小区××单元××号房屋，房屋买卖价款为155万元（壹佰伍拾伍万元整），合同签订当日，由两被告支付原告定金5万元。付款方式约定为：甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款；甲、乙双方同意自合同签订之日起2018年8月1日前提供合格有效材料申请贷款预审手续，并同意办理交易手续前通过现金转账捌拾万元整在不动产登记机构受理当日，剩余房款柒拾伍万元整通过银行放款到甲方签订贷款合同的账户。交房约定为：甲乙双方约定甲方收到全部房款叁拾个工作日内与乙方正式办理房屋交接手续。甲方收取购房款时，必须交纳伍仟元履约保证金由丙方代管如逾期交房视为甲方违约，违约金按每日伍佰元向甲方支付。违约责任约定：1.甲、乙双方应认真履行本合同，乙方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任。2.若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权主张定金罚则追究违约方支付同定金数额的违约金。其他事项中约定：5.经甲乙双方协商，乙方银行贷款无法贷柒拾伍万元整，剩余房款由乙方现金补齐；……9.银行按揭贷款预计2018年9月1日放款甲方账户。2018年8月1日，原告作为出卖人与两被告作为买受人签订《二手房买卖合同》并在云南省昆明市骏公证处办理了合同公证，合同约定涉案房屋成交价为155万元（壹佰伍拾伍万元整），签订本合同时买受人向出卖人支付首付款80万元，剩余尾款75万元由买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，由买受人于2018年8月1日前，向银行申请办理贷款手续，买卖双方应当于2018年8月1日前提供办理贷款手续所需的资料。如银行未批准买受人的贷款申请，买卖双方同意另行选定贷款银行申请办理二手房按揭贷款。买卖双方定于房款结清30日内，正式交付该房屋。违约责任中约定：（一）逾期付款的违约责任，违约方向守约方支付成交价20%的违约金。……（三）逾期交房的违约责任。1.属于出卖方责任的，违约方向守约方支付成交价20%的违约金。2.属于买受人责任的，违约方向守约方支付成交价20%的违约金。原、被告签订《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》当日，两被告向原告支付了定金55000元（其中5000元作为交房押金由第三人泽家服务部保管），2018年8月1日，两被告按照约定向原告支付首付款80万元（含定金55000元）过程中，原告指示被告将其中的24.5万元转入原告账户，其中的499999元转到了案外人赵艳君名下，并拒绝向原告出具该499999元的收据。当日，双方先至中国银行办理抵押贷款手续，因银行不能承诺2018年8月30日前放款，双方又换至平安银行申请抵押贷款。2018年8月6日，本案所涉房屋已经变更登记过户至被告何建国、惠兴玲名下。另查明，2018年8月9日，在原告的要求下，原告（甲方）与被告惠兴玲（乙方）签订一份《补充协议》约定：按双方约定，甲方赵吉龙已将个人名下位于昆明市官渡区银海花园小区3栋2单元101室房屋于2018年8月2日过户给乙方何建国、惠兴玲二人，不动产权证号为第0225459号，乙方已领取房屋不动产权证，甲方已全部完成应履行的交房义务。乙方尚欠甲方的房屋尾款总额75万元，乙方应在2018年8月30日前向银行贷款支付给甲方赵吉龙，如乙方原因未能贷款或未能按时履行75万元的付款义务，乙方应凑足75万元现金支付给甲方。如乙方未在付款约定期限内支付给甲方75万元尾款，属乙方违约，乙方应支付房屋交易总额的20%作为违约金赔偿给甲方。乙方向银行按揭贷款给甲方支付75万元房屋尾款，银行所需要的全部费用均由乙方和中介公司支付，甲方不承担和支付银行所需要的任何费用。根据甲乙双方和中介公司在买房当日的约定，甲方依事实情况并已经将甲方的房产过户到乙方名下，乙方已领取房屋土地不动产证，甲方已经提前履行了约定义务，没有任何违约，希望乙方和中介公司以客观事实为准，履行相关义务，尽快将甲方的75万元剩余房款支付给甲方。本补充协议一式三份，自双方签字之日起生效，单方修改处无效。本协议与房屋买卖居间合同及公证书具备同等法律效力。原告赵吉龙及被告惠兴玲、第三人中环公司委托代理人任成明（见证人）在该《补充协议》上签字，其中何建国的名字由被告惠兴玲代签。签订该《补充协议》后，原告赵吉龙于当日将其指示汇入的案外人赵艳君账户内的499999元由赵艳君账户转回给被告惠兴玲，被告惠兴玲收到该款后将该款汇入原告赵吉龙账户内。2018年8月25日，平安银行因两被告所提交的银行流水不符未批准两被告的贷款申请。之后，因原告一直未到场配合两被告办理贷款手续，直至2018年10月26日双方才在兴业银行办理了抵押贷款手续。2018年11月9日，兴业银行将贷款75万元发放到原告账户。本案所涉房屋现仍由原告占有，未向两被告交付。现原告以两被告迟延支付购房尾款构成违约为由，诉至法院主张上述诉讼请求。两被告亦以原告延迟交房构成违约为由提起反诉诉讼请求。一审法院认为：本案原、被告争议焦点：1.本案所涉《补充协议》是否应予撤销；2.原、被告是否存在违约行为，原告的本诉诉讼请求及两反诉原告的反诉诉讼请求是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人所签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，各方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自所负义务。针对原、被告的第一项争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，原告与被告惠兴玲于2018年8月9日所签订的《补充协议》虽形式真实，但根据本案查证证实的该《补充协议》的整个签订过程分析，首先在2018年8月1日两被告依约向原告支付首付款时，在原告的指示下将首付款中的499999元汇入了与双方买卖关系无任何关系的案外人赵艳君的银行卡内，且原告对该笔汇款拒绝向两被告出具相应的《收款收据》，原告亦未将汇入赵艳君账户的499999元归还两被告，该行为客观上已经导致两被告因无法取得首付款的《收款收据》及相应支付首付款的凭证而无法办理银行抵押贷款手续，而直至2018年8月9日，在原告的要求下，被告惠兴玲与原告签订本案所涉《补充协议》之后，原告才将汇入案外人赵艳君账户内的499999元返还至被告惠兴玲账户，在被告惠兴玲再次将50万元汇入原告账户后，原告才向被告惠兴玲出具了该50万元的《收款收据》，而本案所涉《补充协议》在内容上与原告与两被告所签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及经过公证的《二手房买卖合同》的最大区别在于对尾款75万元的支付方式及时间问题，在双方所签订的该两份合同中对于尾款的支付方式均系由两被告向银行申请抵押贷款支付，特别是在双方所签订的《二手房买卖合同》中对于尾款的支付约定：“如银行未批准买受人的贷款申请，买卖双方同意另行选定贷款银行办理二手房按揭贷款。”从原、被告所签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及经过公证的《二手房买卖合同》的约定看，两被告对于尾款75万元的支付一直是要求向银行抵押贷款支付，但在《补充协议》中则约定“乙方尚欠甲方的房屋尾款总额75万元，乙方应在2018年8月30日前向银行贷款支付给甲方赵吉龙，如乙方原因未能贷款或未能按时履行75万元的付款义务，乙方应凑足75万元现金支付给甲方。如乙方未在付款约定期限内支付给甲方75万元尾款，属乙方违约，乙方应支付房屋交易总额的20%作为违约金赔偿给甲方。”如上所述，两被告在庭审中所辩解的，本案所涉《补充协议》中对于尾款的支付方式并非两被告的真实意思表示，被告惠兴玲系因急于让原告将汇入案外人赵艳君账户的499999元返还及急于取得原告的《收款收据》从而能及时向银行申请贷款，迫不得已才与原告签订《补充协议》的事实具有高度盖然性，故对两被告的辩解意见予以采纳，对两被告要求撤销本案所涉《补充协议》的诉讼请求予以支持。对于本案双方当事人的第二项争议焦点，首先根据本案查证事实，被告何建国、惠兴玲在与原告签订本案所涉《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及《二手房买卖合同》后均履行了支付首付款的义务，同时也积极履行了向银行申请抵押贷款用于支付剩余尾款的义务，虽银行最终于2018年11月9日才将尾款75万元发放至原告卡内，但并非两被告故意迟延履行其所负义务所致，相反，根据庭审中第三人的陈述，在银行于2018年8月25日第一次退件后，因原告一直不到场配合两被告办理第二次贷款手续，才导致两被告第二次的贷款时间延后，对此两被告并无过错，综上两被告在履行《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及《二手房买卖合同》的过程中并不存在违约行为。对于两被告认为原告未按照约定交付房屋的行为构成违约的问题，本案中原告因认为被告何建国、惠兴玲构成违约向法院起诉要求两被告承担违约责任进而未向两被告交付涉案房屋，其本身并不存在故意违约的情形，而是因两被告是否存在违约行为向人民法院主张权利，故对两被告认为原告存在违约行为的主张亦不予采纳。综上，本案中原告与两被告均不存在任何违约行为的情况下，原告要求两被告承担违约责任并支付违约金、差旅费的诉讼请求无相应事实及法律依据，不予支持。同时反诉原告何建国、惠兴玲要求反诉被告赵吉龙承担相应违约责任及支付违约金的诉讼请求亦无相应事实及法律依据，不予支持。对于反诉原告何建国、惠兴玲要求反诉被告赵吉龙按照约定交付本案所涉房屋的诉讼请求有相应事实及法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、撤销反诉原告何建国、惠兴玲与反诉被告赵吉龙于2018年8月9日签订的《补充协议》；二、反诉被告赵吉龙于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区房屋交付给反诉原告何建国、惠兴玲；三、驳回原告赵吉龙的诉讼请求；四、驳回反诉原告何建国、惠兴玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费6437元由原告赵吉龙承担，反诉案件受理费5950元由反诉原告何建国、惠兴玲承担。二审中，上诉人提交：1.2018年7月29日视频录音文字整理，欲证明上诉人与被上诉人在2019年7月29日已经明确约定付款方式，第一次支付定金5万元，2018年8月1日支付首付款75万元，2018年8月30日付清尾款75万元；2.2018年8月9日视频录音文字整理，欲证明签订《补充协议》时上诉人不存在胁迫或乘人之危，惠兴玲和见证人均认真看过协议后自愿签名捺印，上诉人再次强调需要一个月内拿到尾款75万元，惠兴玲同意，并表示如不按时付款会追究违约责任。经质证，被上诉人、原审第三人对证据三性均不予认可。同时，上诉人申请向中国农业银行昆明锦苑支行调取上诉人与被上诉人于2018年8月1日下午16：00-18：00之间在超级柜员机转账的业务凭证。本院出具调查令，由上诉人的委托诉讼代理人持令调取了该转账业务凭证影像记录二份。经质证，上诉人对证据三性均予认可，被上诉人、原审第三人对证据三性均不予认可。本院认为，上诉人提交的二份视频录音文字整理不能达到其主张的证明目的，被上诉人、原审第三人又不认可，不予采信；本院调取的二份转账业务凭证影像记录，符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“并拒绝向原告出具该499999元的收据”提出异议，主张不是事实；2.“2018年8月9日，在原告的要求下，原告（甲方）与被告惠兴玲（乙方）签订一份《补充协议》”提出异议，主张协议并非在上诉人要求下签订，而是在双方协商一致平等自愿基础上签订；3.“之后，因原告一直未到场配合两被告办理贷款手续”提出异议，主张不是事实，上诉人一直配合被上诉人办理贷款手续。对此，被上诉人、原审第三人均不认可，认为一审认定正确。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议。针对上诉人所提事实异议，因其未提交有效证据加以证明，被上诉人、原审第三人又不认可，故不予采信。另，经审查，一审认定的“并拒绝向原告出具该499999元的收据”有误，应为“并拒绝向被上诉人出具该499999元的收据”。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“并拒绝向被上诉人出具该499999元的收据”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《补充协议》应否撤销？2.被上诉人应否支付上诉人违约金及利息、差旅费、律师代理费？本院认为，针对争议焦点1，案涉《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》《二手房买卖合同》合法有效，各方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。在上述二份合同中对于剩余房款75万元的支付方式进行了明确约定，即由被上诉人于2018年8月1日前向银行申请商业贷款，通过银行放款到上诉人贷款合同账户，而对于支付时间，仅在房屋买卖居间合同尾部手书银行按揭贷款预计2018年9月1日放款上诉人账户。现上诉人以《补充协议》主张被上诉人未在2018年8月30日前向银行贷款支付给上诉人构成违约为由，要求被上诉人向其承担违约责任。被上诉人主张《补充协议》系上诉人以胁迫手段且乘人之危，使其在违背真实意思情况下订立应当予以撤销。经审查，2018年8月1日被上诉人按上诉人指示将首付款中的24.5万元转入上诉人账户，将499999元转入案外人赵艳君账户，转款当日上诉人仅向被上诉人出具收到24.5万元首付款的收款收据，对于499999元拒绝向被上诉人出具收款收据。2018年8月9日签订《补充协议》后，上诉人于当日将其指示转入案外人赵艳君账户的499999元由赵艳君账户转回惠兴玲账户，惠兴玲收到后又将该款转入上诉人账户，转款当日上诉人向被上诉人出具收到50万元首付款的收款收据。结合上述事实及各方当事人在一、二审所作陈述看，一审针对被上诉人关于《补充协议》中尾款的支付方式并非其真实意思表示，惠兴玲系急于让上诉人将转入案外人赵艳君账户的499999元返还并取得上诉人的收款收据从而及时向银行申请贷款，迫不得已才与上诉人签订《补充协议》的主张，认为具有高度盖然性，从而对被上诉人要求撤销《补充协议》的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。针对争议焦点2，从合同约定内容看，被上诉人在剩余房款75万元的支付问题上并不存在违约行为，上诉人要求被上诉人承担违约责任，向其支付违约金及利息、差旅费、律师代理费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6437元，由上诉人赵吉龙负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年九月二十七日法官助理陈志远书记员武雨