重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终5454号上诉人（原审被告）：广州富力地产(重庆)有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**附**，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊焕，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何洋，男，汉族，1984年3月4日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：尹利，重庆昆德律师事务所律师。上诉人广州富力地产(重庆)有限公司（以下简称富力公司）与被上诉人何洋商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。上诉人富力公司的委托诉讼代理人熊焕，被上诉人何洋的委托诉讼代理人尹利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，依法支持富力公司的诉讼请求，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由何洋承担。事实和理由：一、富力公司与何洋于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”）因何洋自身原因无法获得公积金贷款，导致无法继续履行合同，经双方协商一致解除合同并在《网上签约合同解除申请表》盖章、签字，合同应于2015年1月20日解除。一审法院以双方“并未就解除商品方买卖合同的后续事宜协商，未对何洋已缴纳房款及税费等进行处理”为由，认定合同并未解除，有失偏颇。双方解除合同的表示为真实意思表示，且不存在无效、可撤销的情形，不能因后续的行为就否定双方的真实意思表示，进而认定该解除行为没有效力，后续的民事法律行为不能使消灭的合同“恢复”，解除合同并不需要处理完毕后续事宜作为条件。二、重庆市第一中级人民法院作出的（2019）渝01民终8532号民事裁定书已认定，此前一审法院作出的（2019）渝0106民初6089号民事判决本院认为部分并不具有既判力。该一审判决错误地将合同分为“重庆市商品房买卖合同”及“网签合同”，该两份合同不论是线上还是线下，双方签订都是同一份、同一编号的合同，没有任何区别，该认定有违常识及商品房买卖的实际签约方式，不应作为认定事实的依据。三、富力公司于2016年5月20日发出的《律师函》不应认定为“以行为在履行该合同”，富力公司的行为为单方法律行为，不产生设立合同的效力。而何洋在明知不具备接房条件的情况下，利用广州天力物业服务有限公司工作人员的失误骗取的接房手续不应受到法律保护。在双方签订的合同于2015年1月20日解除后，双方就涉案房屋再无有效的合同关系，何洋的接房行为应认定为无效行为，理应向富力公司退还接房手续。一审法院的判决，不利于富力公司与何洋后续事宜的处理，不利于涉案房屋的正常流转和买卖，有悖市场秩序。何洋辩称：（2019）渝0106民初6089号民事判决及（2019）渝01民终8532号民事裁定对本案合同是否解除作出了认定，根据规定，经法院生效裁判确认的基本事实，除非当事人有相反证据足以推翻外，该事实应予确认。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。富力公司向一审法院诉讼请求：1、请求法院确认富力公司和何洋双方于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除；2.请求法院判令何洋支付富力公司违约金107386.20元；3.本案的诉讼费由何洋承担。一审法院审理查明：2012年2月22日，甲方（卖方）富力公司与乙方（买方）何洋签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同第一条：“本商品房项目暂定名为广州富力城2Ｐ组团”；第三条：本商品房坐落为重庆市沙坪坝区，本商品房建筑面积118.81平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交价为536931元，乙方于2012年2月22日支付首期房款136931元，余款400000元以按揭方式支付给甲方”。《合同补充协议》第十二条写明：“乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款、物业专项维修资金及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任”；第十七条写明：“本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方均同意以本补充协议约定为准”。《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》尾部均有甲方广州富力地产（重庆）有限公司签章及乙方何洋签字、捺印。同日，何洋向富力公司支付购房首付款136931元，并支付契税、合同印花、抵押登记等共计16557元，富力公司向何洋出具了销售不动产统一发票及收款收据各一份。何洋就剩余的400000元房款申请住房公积金贷款，但一直未获批。2015年1月20日，甲方富力公司与乙方何洋向沙坪坝不动产登记中心提交了《网上签约合同解除申请表》，该申请表写明：“甲乙双方协商一致就乙方向甲方购买沙坪坝区（路）22号广州富力城2Ｐ组团项目8幢20层5室房屋订立了商品房买卖合同，由于因银行贷款问题，需更名重签原因，现经双方协商一致，自愿解除该买卖合同，解除合同后续相关事宜按商品房买卖合同约定处理”。申请表尾部有甲方广州富力地产（重庆）有限公司签章及乙方何洋签字。2016年5月20日，重庆龙都律师事务所制作《律师函》一份，写明：“何洋先生：重庆龙都律师事务所接受重庆富力房地产开发有限公司（以下简称富力地产）的委托，指派本律师就你拖欠富力地产购房款的有关事宜正式出具律师函。根据富力地产提供的资料，你于2012年3月15日与富力地产签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定你向富力地产购买重庆市沙坪坝区房屋，付款方式为按揭付款，由于你的个人原因，截止今日仍未能获得银行贷款。根据合同第五条及合同附件五补充协议第十一条的约定，你应当变更付款方式将剩余购房款400000元直接支付至富力地产，并按照合同第十条的约定承担逾期付款的违约金，违约金的计算方式为自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之五。综合以上事实及相关法律，本律师认为你的行为已构成严重违约，特督促你在收到本函之日起7日内到富力地产（地（地址：重庆市江**系电话6773×****×××7）缴清你所拖欠的购房款及违约金，否则，本律师将依据富力地产的指示，采取进一步的法律行为，追究你的违约责任，届时，你将承担更多不必要的损失”。何洋收到律师函后，并未支付剩余购房款及违约金。2018年12月1日，何洋接房，并向广州天力物业服务有限公司缴纳了物业管理服务费、水费、电费等共计7552.81元，交纳公摊水电费280.37元，并由广州天力物业发展有限公司重庆分公司出具了发票、收据。2019年3月4日，广州天力物业发展有限公司向何洋邮寄了《关于督促办理退还房屋手续的通知书》写明：“何洋，兹有贵方已于2018年12月1日前往我司办理了坐落于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称该房屋）的接房手续，经我司核实，贵方已与广州富力地产（重庆）有限公司解除了该房屋的网签手续并且剩余房款贵方至今仍未结清。根据贵方与开发商签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，贵方不符合接房条件。现由于我司工作人员工作失误，已将房屋交付贵方，故我司特此通知贵方于接到本通知书之日起5日内到我司该房屋的物业管理处将接房的相应物品资料及钥匙退还至我司，同时由我司退还贵方办理接房缴纳的相应费用。届时，如贵方未能按时来我司办理相应手续，我司将采取进一步措施，促使贵方按本通知履行相应义务”。通知书尾部有广州天力物业发展有限公司签章。庭审中，何洋表示上述通知书已收到。一审另查明，何洋剩余涉案房屋尾款400000元尚未支付给富力公司。还查明，何洋曾于2019年2月20日向一审法院院提起诉讼，请求富力公司将涉案房屋过户至何洋名下，该院经审理后认为：从富力公司和何洋双方2015年1月20日向沙坪坝不动产登记中心提交的《网上签约合同解除申请表》中无法确认双方已解除了“重庆市商品房买卖合同”，而从双方庭审中真实意思表示及2015年1月20日之后的系列行为（富力公司于2016年5月20日在《律师函》中的催收房屋尾款及广州天力物业发展有限公司同意原告接房，原告于2018年12月1日接房等）可以看出，双方并未解除于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，而是以行为在履行该合同。因富力公司和何洋双方均表示尚有房屋尾款40万元未支付，故根据《合同》补充协议第十二条的约定，对于富力公司要求何洋将涉案房屋过户至富力公司名下的诉讼请求，该院不予支持。该院遂作出（2019）渝0106民初6089号民事判决：驳回原告何洋的全部诉讼请求。富力公司不服上述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院请求重新认定案件事实，即确认双方签订的商品房买卖合同已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除。该院审理后认为，富力公司上诉请求二审法院重新认定案件事实，其实质是针对一审判决本院认为部分不服提起的上诉，但其在二审中未提交新证据，且对一审查明的事实无异议、无补充，因一审判决的本院认为部分不具有既判力，富力公司对本案不具有上诉利益，遂作出（2019）渝01民终8532号民事裁定：驳回广州富力地产(重庆)有限公司的上诉。原告富力公司向本院提起本案诉讼，其在庭审中明确第二项诉讼请求中的违约金的性质系根据《商品房买卖合同》第十条约定计算的解除合同违约金。何洋在庭审中表示愿意继续履行合同支付剩余购房款并支付适当的违约金。上述事实，有富力公司和何洋的陈述，富力公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议、销售不动产统一发票、收款收据、重庆增值税普通发票、重庆龙都律师事务所《律师函》及何洋举示的《网上签约合同解除申请表》、广州天力物业发展有限公司重庆分公司《关于督促办理退还房屋手续的通知书》、（2019）渝0106民初6089号民事判决书、（2019）渝01民终8532号民事裁定书等证据在案证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经该院审查，可以作为认定本案事实的根据。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案富力公司和何洋双方的争议焦点为：富力公司和何洋双方于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除。对此问题，一审法院评析如下：首先，富力公司和何洋双方签署的《网上签约合同解除申请表》中双方对解除原因表述为“因银行贷款问题，需更名重签”，并写明“经双方协商一致，自愿解除该买卖合同，解除合同后续相关事宜按商品房买卖合同约定处理”。但双方签署该申请表并解除网签后，并未就解除商品房买卖合同的后续事宜协商，未对何洋已缴纳的房款及税费等进行处理。如果双方的真实意思是解除《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方未对解除合同的后续事宜进行协商处理，明显与常理不符。其次，从富力公司后续的行为来看：1、2016年5月20日，富力公司委托重庆龙都律师事务所向何洋发送的《律师函》中是要求何洋支付涉案房屋的剩余购房款及逾期付款违约金，并认为何洋逾期付款的行为是“严重违约”；2、何洋于2018年12月1日接房并交纳物业服务费。倘若双方的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经解除，富力公司实无权利和必要向何洋催收剩余购房款及逾期付款违约金，更无必要将涉案房屋交付给何洋。再次，该院（2019）渝0106民初6089号生效民事判决中已认定“从双方2015年1月20日向沙坪坝不动产登记中心提交的《网上签约合同解除申请表》中无法确认双方已解除了重庆市商品房买卖合同，而从双方庭审中真实意思表示及2015年1月20日之后的系列行为（富力公司于2016年5月20日在《律师函》中的催收房屋尾款及广州天力物业发展有限公司同意何洋接房，何洋于2018年12月1日接房等）可以看出，双方并未解除于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，而是以行为在履行该合同”。富力公司虽认为该判决认定上述事实错误，但其并未举示足以推翻上述判决的相反证据。综上所述，富力公司请求确认双方于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除的诉讼请求，该院不予支持。关于富力公司的第二项诉讼请求，富力公司在庭审中明确该违约金的性质系根据《商品房买卖合同》第十条约定计算的解除合同违约金。解除合同违约金成立的前提条件是合同已经解除，因富力公司和何洋的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并未解除，富力公司的该项诉讼请求缺乏事实基础，故该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、九十一条、九十三条之规定，判决如下：“驳回原告广州富力地产(重庆)有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9170元，减半交纳4585元（原告已预交），由原告广州富力地产(重庆)有限公司负担。”二审中，双方对原判查明的事实均无异议，均无新证据举示，本院对原判查明的事实予以确认。二审中，富力公司表示其主张何洋支付违约金是基于合同已解除，若二审认定合同未解除，则对驳回富力公司主张违约金的诉讼请求无异议。本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为富力公司与何洋于2012年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是否已于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》时解除。富力公司与何洋虽于2015年1月20日签订《网上签约合同解除申请表》，但双方明确，签署上述申请表的原因是“因银行贷款问题，需更名重签”。双方在签署上述申请表后，亦未就解除合同的后续事宜协商，且未对何洋已缴纳的房款及税费等进行处理，故一审认定双方的真实意思并非解除商品房买卖合同及补充协议，并无不当。双方签订《网上签约合同解除申请表》后，不仅未处理已缴纳的房款及税费问题，富力公司还向何洋发送了《律师函》，要求何洋支付剩余的房款及逾期付款违约金。何洋也于2018年12月1日接房并交纳了物业管理费。富力公司称，何洋是利用物管公司的工作失误骗取的接房手续，无证据证明。一审法院基于上述事实，认定双方签订的商品房买卖合同及补充协议并未解除，是正确的。综上，富力公司的上诉请求理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9169.31元，由广州富力地产(重庆)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年九月七日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜