广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5531号上诉人（原审原告）：周粤霞，女，1985年10月7日出生，汉族，户籍地广东省惠州市大亚湾区***********，公民身份号码3****************5。委托诉讼代理人：邱文峰，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇*********。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，公司工作人员。上诉人周粤霞与被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司（下称富茂公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的(2020)粤1323民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周粤霞上诉请求：1、请求二审法院判决撤销惠东县人民法院作出的(2020)粤1323民初282号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求(即返还上诉人交纳的人民币2万元);3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院仅认定上诉人未在限定的时间内签署《商品房买卖合同》，未考虑被上诉人的销售人员陈晓东对上诉人的欺骗行为(或说虚假承诺)而判决驳回原告请求，系事实认定错误。一、被上诉人的销售人员陈晓东对上诉人的欺骗行为（或说虚假承诺)系导致上诉人未能按约签订《商品房买卖合同》的根本原因。本案系上诉人与被上诉人的销售人员陈晓东接触介绍后，了解到涉案房产交房时间系在2020年5月份，在此基础上，上诉人基于对被上诉人的销售人员陈晓东的信任，与被上诉人签本案认购书并交付人民币2万元。然而涉案房产交付实际时间并非陈晓东向上诉人陈述的时间，准备签署正式购房合同时才知道交房时间系2020年9月而非2020年5月。要强调的是:因为该房产系海景房，夏季初期交房对于上诉人决定购买起相当重要的作用。二、被上诉人在签署认购书前并没有提供《商品房买卖合同》查阅，被上诉人在签约室的公示并非实质上的公示，理应对上诉人不产生公示效力。l、在《认购书》签几处名字系被告提供的格式合同的格式条款，被告工作人员并没有在签署前提供《商品房买卖合同》查阅，无法了解具体的购房时间。2、被上诉人在签约室的公示并非实质上的公示，不合规，理应对上诉人不产生公示效力。涉案楼盘是个大楼盘。上诉人与其它购房者均是排队到被上诉人指定的签约室进行刷卡及签订本案认购书，签约时间紧迫。没有时间对被上诉人公示的《商品房买卖合同》内容，特别是对涉案房产交付时间的认识。但是紧迫的时空中，被上诉人并没有给上诉人去详细了解其公示的《商品房买卖合同》内容的机会。被上诉人选择将《商品房买卖合同》在处于"暗处"的签约室公示，其为何不将《商品房买卖合同》在销售中心大厅等方便购房者查看的"明处"进行公示?其明显就是想规避其销售人员对包括上诉人在内的购房者的欺骗行为，使包括上诉人在内的购房者在不知情的情况下签订认购书及《商品房买卖合同》，被上诉人在签约室公示《商品房买卖合同》系属于形式上的公示，非实质的公示，理应对上诉人不产生公示效力。本案上诉人一审时提交的录音内容已充分证明，上诉人系处于被上诉人的销售人员的欺骗行为下而与被上诉人签订本案认购书，最后上诉人与被上诉人准备正式签订《商品房买卖合同》时才发现涉案房产并非2020年5月，后与被上诉人沟通无效后，导致商品房买卖合同未能订立。因此，上诉人与被上诉人对合同条款无法达成一致意见而未签署《商品房买卖合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被上诉人理应将2万元退还给上诉人。综上，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司提交书面答辩意见称：一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。1、答辩人并不存在欺诈的行为。我司在签约室公示的《商品房买卖合同》及其附件的版本，及同片区的不同业主已签订备案的《商品房买卖合同》（详见证据一），上面显示的交楼时间均为2020年5月30日，并不存在上诉人声称的虚假承诺行为。2、答辩人在销售中心的签约室里已经对《商品房买卖合同》及其附件进行了公示，履行了提醒的义务。首先被答辩人在签订《认购书》时已知悉《商品房买卖合同》及其附件的内容，并在自愿平等的情况下签订了《认购书》。《认购书》虽然为格式，但是答辩人已经采取了合理的方式进行提醒，条款并不存在免除答辩人责任、或加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，应为合法有效。《认购书》对于不按期履行签约的违约责任已经做了明确的约定，双方均应遵守。其次上诉人作为完全民事行为能力人，应对签署的文件负责，履行相应的义务。在签署文件前持审慎的态度，不能以“没有时间”等理由推脱责任。3、双方签订的认购书属于预约合同，目的在于保证订立正式的《商品房买卖合同》。在《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，该《认购书》适用定金法则，答辩人有权不予退还2万元定金。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。原审原告周粤霞向一审法院起诉请求：一、被告返还原告交纳的人民币2万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为解除原、被告双方签订的《惠州富力湾商品房认购书》。一审法院查明的事实：2019年11月28日，原告周粤霞作为买受人（乙方）与被告惠州富茂房地产开发有限公司作为出卖人（甲方）签订一份《惠州富力湾商品房认购书》，该认购书约定了所认购的商品房地址、面积、价款、付款方式，约定乙方在签署认购书时交付定金20000元；约定“若乙方在签订本认购书之日起10天内（2019-12-08）下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金”、“本人同意此认购不可撤销，若无按照认购书相关约定要求在约定的时间内办理认购签约手续，定金同意挞定处理”、“在乙方交清所列的有关税费及住宅专项维修资金后，甲方应与乙方签署甲方已作明示的《商品房买卖合同》及其附件”，原告分别在上述条款内容后面的横线空白处签名捺印予以确认；该认购书最后一条约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。”原告及被告的工作人员“陈晓东”分别在上述认购书的落款处签名，同时加盖了被告的公章。同日，被告盖章出具一份《预收款凭证》，记载被告收取原告交纳定金20000元。尔后，原告主张于2019年12月3日到被告的售楼部签署正式的购房合同才查阅《商品房买卖合同》所记载的交房日期为2020年9月30日，并不是销售人员陈晓东在此前向其承诺的2020年5月份，后因协商无果，原告并申请要求退还该20000元，提交了两份录音予以佐证。被告主张其已按照规定在售楼处展示案涉房屋的《商品房预售合同》范本，该范本内容包含所涉房屋的交付日期。一审法院认为，原告周粤霞为购买案涉房屋与被告惠州富茂房地产开发有限公司签订案涉《惠州富力湾商品房认购书》系双方的真实意思表示，该认购书内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守该认购书的约定。现原、被告均主张解除案涉认购书，本院予以照准。关于原告已支付的20000元定金是否应退还的问题。案涉认购书对该款项的性质已作明确的约定，原、被告双方对此均不持异议。原告主张系因在签订正式的商品房预售合同时才知悉合同所约定的交房日期与被告销售人员所口头承诺不一致，且又无法进行更改的情况下才未按认购书的约定按时与被告签订《商品房买卖合同》；被告主张案涉房屋所涉的《商品房买卖合同》模板已进行公示，原告主张被告对该模板仅在签约室进行公示而未在销售大厅进行公示，且签约楼盘相当大，业主没有时间查看和阅读该合同模板。本院认为，原告所购买的房屋并非现房，故交付日期也应系购房者所需关注的重要内容，而本案中虽原告主张被告销售人员在签订认购书前口头告知系可在2020年5月份交楼，但因案涉房屋所涉的《商品房买卖合同》系在现场公示，原告作为购房者更因持审慎态度，且案涉认购书也约定原告需在限定的时间内签署被告已作明示的合同及附件，该认购书最后条款也约定在签订案涉正式合同时不能对条款内容进行变更、增加或减少。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”的规定，对于原告诉请要求退还定金20000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告周粤霞与被告惠州富茂房地产开发有限公司于2019年11月28日的《惠州富力湾商品房认购书》。驳回原告周粤霞的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告周粤霞负担。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，本案争议焦点是：上诉人已支付的2万元定金是否应当退还的问题。对此，本院分析如下：案涉商品房认购书对2万元的性质已作明确的约定，双方对此亦不持异议，本院予以认可。双方对于未能签订正式商品房买卖合同的原因各执一词。对此，本院认为，从常理而言，作为大宗的商品交易，房屋交付日期系购房者所需关注的重要内容，虽然被上诉人销售人员可能存在告知交房日期不一致的情况，但因案涉房屋所涉的《商品房买卖合同》已在现场公示，且案涉认购书也约定上诉人需在限定的时间内签署被上诉人已作明示的合同及附件，该认购书最后条款也约定在签订案涉正式合同时不能对条款内容进行变更、增加或减少。综上，在被上诉人已公示《商品房买卖合同》的情况下，一审法院认定系上诉人一方的原因未能订立商品房买卖合同，系上诉方不履行约定的签订合同的义务，无权要求返还定金并无不当，本院予以维持。上诉人上诉认为系销售人员的欺骗导致未能签约以及被上诉人的公示非实质上的公示无理，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮