北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初2841号原告：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口**院内。法定代表人：田春涛，总经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。被告：许翔，男，1984年2月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许志春（许翔之父），男，1957年10月7日出生，住北京市海淀区。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与被告许翔物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司之委托诉讼代理人孙海清、被告许翔之委托诉讼代理人许志春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首欣物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令许翔支付北京市石景山区杨庄中区（御景山小区）×号楼×单元×××号2015年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费18217．2元；2．判令许翔支付违约金1000元；3．诉讼费由许翔承担。事实与理由：许翔为北京市石景山区御景山小区的业主，该社区的物业管理等相关事项由首欣物业公司负责。2010年10月30日，首欣物业公司与御景山小区业主委员会签署了《北京市物业服务合同》，协议中对双方的权利义务做了明确的约定，首欣物业公司对小区共用部位、公用设施等项目进行维护、修缮、服务与管理，并根据协议的约定向许翔收取物业费及其他费用。协议签署后，首欣物业公司依约履行其相关义务，而许翔一直不予交纳其应交的费用。首欣物业公司多次催缴未果，许翔已构成违约。综上，根据双方签署的《北京物业服务合同》，首欣物业公司诉至法院。被告许翔答辩称：不认可原告首欣物业公司的诉讼请求。一、我方不清楚业主委员的存在，未参加业主委员会选举；二、业主委员会公章未注册备案。在收到传票时首欣物业公司出具了说明，其说明不能作为证据使用。2015年1月1日至2017年12月31日的物业费，已经过了诉讼时效，按照首欣物业公司计算标准，该段物业费金额为10930．32元，应该用诉讼标的18217．2元减去10930．32元等于7286．88元，该金额应冲减物业营业收入，冲减后我方可以部分承担；三、小区的快递柜、健身房、废品回收等收入应属业主所有，应当冲减收益；四、首欣物业公司应当公示近三年的收入印证收费标准；五、首欣物业公司在服务期间将小区的热水供应中断，涉案小区是24小时供应热水的，由于首欣物业公司停止供应热水，导致业主改管线、新购置热水器等，增加业主的费用，且小区不提供中水，按北京市规定应当提供中水。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：许翔为北京市石景山区杨庄中区（御景山小区）×号楼×单元×××号的业主，涉案房屋建筑面积159．8平方米。2010年10月30日，首欣物业公司与御景山小区业委会签订了《北京市物业服务合同》，自2010年开始承接御景山小区的物业管理工作。根据该合同，首欣物业公司在业主入住后的主要服务包括：“一、综合管理服务……二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务……三、其他公用设备设施的维修管理服务……四、绿化管理服务……五、保洁服务……六公共秩序管理服务……七、车辆管理服务……八、消防管理……九、智能化设备管理……十、水泵维修管理……十一、电梯维修管理……十二、供热（暖）系统维修管理（如需要）……十三、装修管理”自2010年起，首欣物业公司为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。对未交纳物业费，首欣物业公司称，其采取电话催收、上门催收、在小区内张贴的催收通知、并在小区里设立收费室等方式。关于物业收费标准，《北京市物业服务合同》载明，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：1．9元/平方米·月；商业物业：5．7元/平方米·月；热水：18元/吨，（第一年我司承诺维持原价，第二年随政府指导价调整热水价格）；中水水费：1元/吨，同上；园区内车位管理费用：60元/车·月；南园周边红线内车位管理费用：120元/车·月，收取停车费之前会与业主委员会进行沟通。首欣物业公司称，合同到期后，因业主委员会解散，未能续约，首欣物业公司继续按照《北京市物业服务合同》提供实际物业服务至今。庭审中，被告许翔提交物业费构成明细一份及小区照片一组，用以证明小区物业日常维护、养护不作为，存在私改乱建状况。原告首欣物业公司对此不予认可。上述事实，有《物业管理服务合同》、不动产权利及其他事项登记信息、房屋买卖合同、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中业主委员会与首欣物业公司签订的《北京市物业服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费标准交纳相应费用。虽然业主委员会与首欣公司在一定期间未签订书面物业服务合同，但此期间首欣公司实际提供了相应物业服务，而许翔已实际享受服务，双方应按照原合同履行各自的义务。许翔陈述物业服务在物业收入公示不到位、停止供应热水且不提供中水、日常小区维护不作为等情况，但未能举证证明对小区业主的正常生活造成实质性影响且首欣物业公司构成根本违约，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此许翔应当支付相应的物业费用。关于诉讼时效问题，因物业服务是一种综合性、全天候、不间断的服务，故对物业服务合同关系中的诉讼时效认定不宜过苛。首欣物业公司在涉诉期间持续为许翔所在小区提供物业服务，双方物业服务关系始终存续并未出现间断，故许翔关于部分物业费超出时效的抗辩，本院不予采信。应当指出的是，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，服务中出现一些瑕疵属正常现象。现物业公司按约定提供了基本的物业服务，且没有严重违约情形，业主即应依约支付相应的物业服务费用。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。另，鉴于首欣物业公司在提供物业服务的过程中存在不足之处，故对首欣物业公司要求许翔支付1000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、被告许翔于本判决生效之日起七日内给付原告北京首欣物业管理有限责任公司二〇一五年一月一日至二〇一九年十二月三十一日的物业服务费18217．2元；二、驳回原告北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元（原告北京首欣物业管理有限责任公司已预交140元），由许翔负担（其中140元于本判决生效后七日内直接给付北京首欣物业管理有限责任公司，其余140元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  吕  文  静二〇二〇年九月二十五日法官助理  周涵书记员李鑫