广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1410号上诉人（原审原告）：林少琼，女，1979年2月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：陈志奇，1978年1月28日出生，汉族，住阳江市江城区，系林少琼的丈夫。被上诉人（原审被告）：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园**楼**商铺。法定代表人：张永福，该公司经理。上诉人林少琼因与被上诉人阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2020年3月18日作出的（2020）粤1702民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林少琼上诉请求：一、判令锦绣名城公司履行与林少琼签订的《广东省商品房买卖合同》及办理该合同项下商品房（阳江市江城区华联路X）的不动产权属证书给林少琼；二、判决锦绣名城公司承担没有履行《广东省商品房买卖合同》及没有办理该商品房的不动产权属证书的违约责任，并支付违约金（以已付房价款449009元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从锦绣名城公司违约之日起即2015年7月29日起计至违约结束时止）给林少琼；三、本案一、二审诉讼费用全部由锦绣名城公司承担。主要事实和理由：原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是合法有效的，双方应履行其法定义务。本合同是一份买卖合同，上诉人的义务是：支付涉案商品房的款项；被上诉人的义务是：交付涉案商品房（且商品房要经相关部门验收合格并符合合同约定和办理不动产权证书），现上诉人诉求被上诉人履行该项义务，原审法院却判决：驳回上诉人的请求及由上诉人承担诉讼费用，该判决的结果与原审法院认定的事实是相反的，该判决严重损害上诉人的合法权益，应予改正。本案中，关键的事实是：1、广东省阳江市住房和城乡规划建设局违规发放《商品房预售许可证》；2、银行恶意违规发放贷款；3、被上诉人锦绣名城公司恶意违规使用贷款。导致案涉商品房“烂尾”、无法完善，不能通过相关行政部门的验收合格并交付使用，也无法办理不动产权证书。在锦绣名城公司申请《商品房预售许可证》前，三方没有共同签订《阳江市区商品房预售款专用账户监管协议书》，没有签署“一对一”监管账户，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房认定的合法权益。致使涉案商品楼盘成为烂尾楼、危楼，导致销售额已达七成，400多户购房者无家可归的严重后果。根据《广东省商品房预售管理条例》第29条、第30条、第33条的规定，商品房预售款必须是专账专管、专款专用（一个项目对应一个监管账户）、只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。被上诉人锦绣名城公司并没有遵守上述法律规定，并恶意违规使用商品房预售款，严重损害上诉人的合法权益。而原审法院以“涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房的不动产权属证书”为由，驳回上诉人的请求，严重侵害上诉人的合法权益，涉案商品房尚未建设完毕，水、电、消防、地、地下车库园、电梯等各项设施尚未能完善，不能通过相关部门的验收条件，才导致：涉案商品房至今尚未办理初始登记。原审法院以此为由，驳回上诉人的请求，由上诉人为被上诉人的违法违规行为承担责任，明显有失公平性、合理性、合法性。上诉人购买该涉案商品房是基于上诉人及上诉人家庭的生存需求，是生存分秒不离生活必需品，不能因为被上诉人的违法违规行为，而长期遭受被损害和被剥夺，截止2020年4月，涉案商品楼已经违约达到2160天（目前，该涉案商品房都未能确定施工进度和竣工交付日期、没有共同签订《阳江市区商品房预售款专用账户监管协议书》）。被上诉人没有依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房，并符合《广东省商品房买卖合同》约定的商品房交付给上诉人使用，依法应承担没有履行《广东省商品房买卖合同》的违约责任。被上诉人的行为并不是逾期履行《广东省商品房买卖合同》，而是不履行与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》，两者的本质不同，上诉人曾向阳江市江城区人民法院请求被上诉人支付逾期交楼的违约金和逾期办证的违约金，现原审法院以“上诉人再次提出请求，对上诉人的本次诉讼请求予以驳回”，难道被上诉人“100年后将经验收合格的商品房及不动产权证书交付给买受人，也是所谓的逾期履行”吗？上诉人诉求的并不是被上诉人逾期履行《广东省商品房买卖合同》及逾期办理不动产权证书的违约责任，而是被上诉人不履行《广东省商品房买卖合同》和不办理不动产权证书的违约责任。上诉人认为原审法院没有对上述事实情况查明认定，导致本案最基本最重要的事实不清楚，严重影响案件公平裁判。根据公平原则，原审法院判决认定部分事实不清，适用法律不当，判决结果不公，上诉人为维护自己的合法权益，根据相关法律法规，特向贵院提起上诉，希判如所请。综上，请求二审法院支持林少琼的全部上诉请求。锦绣名城公司在二审中没有应诉、答辩，也没有到庭参加诉讼。林少琼向一审法院起诉请求：一、判令锦绣名城公司履行与林少琼签订的《广东省商品房买卖合同》及办理该合同项下商品房（阳江市江城区华联路X）的不动产权属证书给林少琼；二、判决锦绣名城公司承担没有履行《广东省商品房买卖合同》及没有办理该商品房的不动产权属证书的违约责任，并支付违约金（以已付房价款449009元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从锦绣名城公司违约之日起即2015年7月29日起计至违约结束时止）给林少琼；三、本案诉讼费用全部由锦绣名城公司承担。一审法院认定事实：2014年9月9日，林少琼（买受人）与锦绣名城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》合同，主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭Y，该商品房为预售商品房（预售许可证号为阳预许证字P号），建筑面积共95.82平方米，其中套内建筑面积77.90平方米，公共分摊建筑面积17.92平方米，单价为按套内建筑面积计算每平方米5763.92元，房屋总价款为449009元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。签订上述合同后，林少琼按照合同约定付清了全部购房款449009元给锦绣名城公司。2014年8月9日，林少琼支付了涉案商品房的维修基金7234元、代办证费300元、保险费1888元、办证费26941元给锦绣名城公司。因锦绣名城公司未能按合同约定的时间交付房屋给林少琼，林少琼于2017年1月17日起诉至一审法院要求锦绣名城公司支付逾期交房违约金。一审法院于2017年4月10日作出（2017）粤1702民初280号民事判决：限锦绣名城公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金449009元、日利率万分之一计算，从2015年4月30日起计至阳江市江城区华联路X房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止）给林少琼。上述判决已发生法律效力。2019年4月2日，林少琼又向一审法院提起诉讼，请求判令：一、锦绣名城公司支付逾期办证违约金449.01元给林少琼；二、锦绣名城公司退还办证费26941元、代办证费300元、保险费1888元合共29129元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从锦绣名城公司逾期办证之日即2015年7月29日起计至被告还清该款时止）给林少琼；三、本案受理费全部由锦绣名城公司承担。一审法院于同年5月14日作出（2019）粤1702民初2631号民事判决：一、限锦绣名城公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金449元给林少琼；二、限锦绣名城公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费27241元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年7月29日起计至被告付清剩余办证费给原告时止）给林少琼；三、限锦绣名城公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还保险费1888元给林少琼。该判决已发生法律效力。另查明，涉案商品房尚竣工验收，未办理初始登记。林少琼于2018年1月自行占有了涉案商品房，并装修入住。一审法院认为：林少琼与锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，林少琼请求锦绣名城公司协助办理涉案商品房的不动产权属证书，属法律上不能履行的情形，对林少琼的该项请求一审法院予以驳回。林少琼请求锦绣名城公司支付办证违约金的请求已在一审法院（2019）粤1702民初2631号案件中作出处理，林少琼又再次提出请求，一审法院予以驳回。锦绣名城公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回林少琼的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4017元，由林少琼负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：在二审诉讼过程中，林少琼承认其在2018年1月入伙入住、居住至今。涉案商品房至今尚未经验收合格以及未达到交房的条件。经本院在二审中释明，林少琼明确表示不解除合同，坚持继续履行原合同。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林少琼与锦绣名城公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，一审认定为合法有效合同正确，本院予以确认。由于涉案商品房至今尚未经验收合格，尚未办理初始登记，不具备交付和办理商品房产权转移登记的条件，林少琼请求锦绣名城公司协助办理涉案商品房的不动产权属证书，属法律上不能履行的情形，且经本院在二审中释明，林少琼明确表示不解除合同，坚持继续履行原合同。至于林少琼请求锦绣名城公司支付办证违约金的请求，已在一审法院（2019）粤1702民初2631号案件中作出处理，林少琼又再次提出请求，属于重复起诉，故此，一审法院驳回林少琼的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。林少琼的上诉理据不足，不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8035元，由林少琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月二十七日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。