大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初171号原告：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**，统一社会信用代码：12210200422426431L。法定代表人：邢战坤，该中心主任。委托诉讼代理人：郭剑，辽宁法大律师事务所律师，执业证号：12102201810065432。委托诉讼代理人：王伟，辽宁法大律师事务所实习律师，实习证号：06021808110054。被告：李洪岳，男，1989年11月28日出生，汉族，户籍地辽宁省庄河市。被告：STX房地产开发（大连）有限公司，，住所地辽宁省大连长兴岛经济区新港村统一社会信用代码：9121020066584964XK。法定代表人：金容讚。被告：大连市住房置业担保有限公司，，住所地辽宁省大连市西岗区黄河街**统一社会信用代码：91210200716951063T。法定代表人：许伟家，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓琦，女，该公司员工。原告大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告李洪岳、被告STX房地产开发（大连）有限公司（以下简称STX公司）、大连市住房置业担保有限公司（以下简称置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人郭剑，被告置业公司的委托诉讼代理人张晓琦到庭参加诉讼，被告李洪岳经本院公告传唤未到庭参加诉讼，被告STX公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告李洪岳偿还原告贷款本金223536.75元；利息23944.21元、罚息5302.67元（暂计至2019年7月12日）共计252783.63元，及至付清之日止的利息、罚息；2.被告李洪岳支付原告律师费1900元；3.被告置业公司、STX公司对上述款项承担连带保证责任；4.确认原告对被告李洪岳的抵押物，即坐落于大连长兴岛临港工业区某某号房屋享有优先受偿权。诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：2012年9月24日，原告与李洪岳签订了《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定：原告向李洪岳贷款25万元用于购买大连长兴岛临港工业区某某房屋。2012年9月24日，原告与李洪岳、置业公司签订了《个人住房公积金贷款保证合同》，约定被告置业公司对李洪岳所应偿还的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用承担连带保证责任。2012年2月9日，原告与STX公司签订了《个人住房政策性贷款合作协议》，约定：原告同意对符合《大连市个人住房政策性贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房政策性贷款，STX公司为原告向上述商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。2012年10月16日，原告根据被告的委托，将25万元借款作为购房款转入被告STX公司账户。2012年9月24日，被告李洪岳提供抵押担保的房屋在房地产管理部门办理了抵押登记。现李洪岳多次逾期偿还贷款，原告有权根据大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，决定宣布合同项下的贷款全部提前到期，要求李洪岳偿还全部贷款本息，并对抵押房屋享有优先受偿权。置业公司和STX公司作为连带责任保证人，均应当对李洪岳所负债务承担连带保证责任。原告请求法院判如所请。被告李洪岳、STX公司均未提交答辩状，亦未提交证据。被告置业公司同意原告的诉讼请求，称其公司作为担保人，为李洪岳代偿了33122.33元贷款本息，请求法院在查明事实的基础上予以确认。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1.《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》一份，以证明2012年9月24日，原告同李洪岳之间签署《个人住房抵押借款合同》，合同就贷款本金及利息、罚息及实现债权的费用等进行了约定；2.《预购商品房抵押申请审批书》一份，以证明2012年9月24日，案涉房屋在房地产管理部门办理抵押登记；3.《大连市住房公积金贷款划转凭证》、《个人委托贷款划拨资金通知书》各一份，以证明2012年10月16日，原告依约履行了向李洪岳发放住房公积金贷款25万元的义务；4.《个人住房公积金贷款保证合同》一份，以证明2012年9月24日，原告与置业公司签订《个人住房公积金贷款保证合同》，约定置业公司为原告向李洪岳发放的贷款本金、利息、罚息及实现债权和行使抵押权的合理费用承担连带保证责任；5.《个人住房政策性贷款合作协议》一份，以证明2012年2月9日，原告与第二被告签订《个人住房政策性贷款合作协议》，约定第二被告为原告向李洪岳发放的贷款本金、利息、罚息及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任；6.《还款明细表》一份，以证明截至2013年7月16日，李洪岳已累计超过6个付款期未按时偿还贷款本息；7.《提前全部还款试算表》一组，以证明截至2019年7月12日，李洪岳应一次性偿还原告的贷款本金、利息、罚息的数额；8.诉讼服务协议一份，以证明为实现债权，原告委托辽宁法大律师事务所代为诉讼，在诉讼阶段发生律师费损失1900元。置业公司对上述证据均无异议，本院予以认定。置业公司提交大连市公积金管理中心出具的个人住房公积金贷款欠款理赔还款通知书6份，以证明其公司为李洪岳代偿了33122.33元。原告对上述证据的真实性没有异议，但对关联性不予认可，认为该代偿金额与本案诉请无关。本院经审查，对上述证据予以认定。根据原、被告当庭陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月24日，原告与李洪岳签订大连住房公积金中心个人住房抵押借款合同一份，约定由原告向李洪岳发放住房公积金贷款25万元（贷款期限20年，自2012年10月16日至2032年10月15日），用于支付位于大连长兴岛临港工业区某某号房屋的部分购房款，并以该商品房进行抵押担保，2012年9月25日，该房在房地产管理部门办理了预购商品房抵押登记。2012年10月16日，原告依照李洪岳的委托，将25万元借款作为购房款转入被告STX公司的账户。2012年9月24日，原告与李洪岳、置业公司签订个人住房公积金贷款保证合同，约定被告置业公司为原告向李洪岳发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权和行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任。2012年2月9日，原告（甲方）与被告STX公司（乙方）签订个人住房政策性贷款合作协议，协议约定乙方为甲方商品房的购房人发放的每一笔政策性贷款提供连带责任保证。保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购买商品房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权证）办理完毕为止。自2016年1月份起，李洪岳未按照约定偿还原告贷款本息。截至2019年7月12日，共欠本金223536.75元；利息23944.21元、罚息5302.67元。另查明，2014年至2015年，置业公司为李洪岳代偿了33122.33元贷款本息。2019年4月2日，原告与辽宁法大律师事务所签订了《诉讼代理服务框架协议》，约定自2019年4月2日起至2021年4月1日止，由辽宁法大律师事务所批量代理贷款案件，每个案件诉讼阶段的律师代理费用为1900元。本院认为，原告与李洪岳之间签订的大连住房公积金中心个人住房抵押借款合同，是平等民事主体之间订立的合同，双方意思表示真实，不违反法律规定，应为有效合同。李洪岳未按约定时间偿还原告贷款本金及利息，违反了合同的约定，应承担违约责任，原告有权依据合同约定宣布贷款全部提前到期，并要求李洪岳偿还未还借款本金及利息、罚息。被告STX公司和置业公司分别在个人住房政策性贷款合作协议和个人住房公积金贷款保证合同约定，对原告向李洪岳发放的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任，均在保证期间内，故被告STX公司和置业公司应对上述借款本息及律师费承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向李洪岳追偿。因案涉房屋办理的是预抵押登记，李洪岳未取得房屋产权证书，亦未办理房屋抵押登记，故原告对此房屋不享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李洪岳于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连市住房公积金管理中心贷款本金223536.75元，截至2019年7月12日的利息及罚息29246.88元，共计252783.63元，及自2019年7月13日至还清之日止的利息、罚息（自2019年7月13日至2019年8月19日，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，罚息按中国人民银行同期贷款利率计算的1.5倍计算；自2019年8月20日至还清之日止，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，罚息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、被告李洪岳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连市住房公积金管理中心律师费1900元；三、被告STX房地产开发（大连）有限公司、大连市住房置业担保有限公司对本判决第一、二项内容承担连带偿还责任；四、被告STX公司开发（大连）有限公司、大连市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向被告李洪岳追偿；五、驳回原告大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5121元，保全费1784元，由被告李洪岳、STX房地产开发（大连）有限公司、大连市住房置业担保有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  侯德强人民陪审员  李德超人民陪审员  孙淑娟二〇二〇年九月二十七日书 记 员  张 妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。