河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初1702号原告黄道明。委托代理人胡晓靖、王涛。被告信阳市浉河区农村信用合作联社。法定代表人刘勇，该单位主任。委托代理人彭玉霞。被告何钦。被告何淼。被告章涛。被告信阳正大置业有限公司。法定代表人何淼。住所地：信阳市浉河区南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区。原告黄道明诉被告信阳市浉河区农村信用合作联社、何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄道明及其委托代理人王涛，被告信阳市浉河区农村信用合作联社的委托代理人彭玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄道明诉称，2019年9月5日，浉河区人民法院在执行申请人信阳市浉河区农村信用合作联社申请被执行人何淼、何钦、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案中，下达（2018）豫1502执4123-1号民事裁定书，将原告位于浉河区湖东大道查封。当时原告并不知情，直到2020年1月8日浉河区法院才将查封通告及禁止装修通知书送达本人，2020年1月16日原告以案外人身份向贵院提交《执行异议申请书》，理由如下：一、在法院查封涉案房屋之前，已经于2016年12月27号向信阳正大置业有限公司购买了该住房签订《商品房认购书》，即合同；二、已经向正大公司支付全额购房款；三、本人已经于2018年11月12日装修入住。符合能够排除执行的条件。由于本人不懂法律也没有及时聘请律师，庭审中没有提交证据，2020年4月26日，浉河区人民法院作出（2020）豫1502执异24号民事裁定书以申请人“没有提供其名下无其他用于居住房屋的相关证据、亦未提供证据证明其在法院查封前已合法占有该房屋，承担举证不能法律后果”为由，对我的执行异议进行驳回。原告认为：比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告符合该规定的条件，属于能够排除执行的情形。首先，本人是在法院查封涉案房屋之前，于2016年12月27日向信阳正大置业有限公司签订合法有效的《商品房认购书》，即买卖合同；其次，所购商品房系用于居住且买受人（原告）名下无其他用于居住的房屋（因申请执行异议开庭时不知道需要提供该证据，故未收集取证）；再次，原告不仅已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，而且是向正大公司全额支付购房款。因此，原告现在的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，属于能够排除执行的情形。因此，特诉至法院，请求法院依法判决：1、确定信阳市浉河区湖东大道正大丽景小区3号楼2单元508室所有权人为黄道明；2、请求法院撤销（2020）豫1502执异24号民事裁定书并解除对涉案房屋的查封。被告信阳市浉河区农村信用合作联社答辩称，证据不能阻却法院的强制执行，这是以房抵债的，原告也没有确切的证据证明装修。经审理查明，2016年12月27日，原告（买受人乙方）黄道明与第三人（出卖人甲方）信阳正大置业有限公司签订商品房认购书，载明：…2、乙方向甲方认购该项目，用途为住宅，建筑面积61.5平方米。3、该套商品房总房款为人民币贰拾陆万陆仟肆佰玖拾贰元整（￥266492.00元），乙方自愿向甲方缴纳认购定金人民币贰拾陆万陆仟肆佰玖拾贰元整（￥266492.00元）。…甲方信阳正大置业有限公司盖章，乙方曹雪签字捺印。同日，有收款收据一份：今收到黄道明交来正大丽景小区3-2-508购房款（抵窗门工程款），金额贰拾陆万陆仟肆佰玖拾贰元整（￥266492.00元），收款单位盖信阳正大置业有限公司财务专用章。因原告信阳市浉河区农村信用合作联社与被告何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案，2018年7月9日，我院作出（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书，对被告信阳正大置业有限公司名下位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼、××楼、××楼所有的房屋（预备许可证号：信房预字第2016112）及相应的土地使用权（土地使用权证号：信市国用[2014]第50007）予以查封，查封期间不得买卖、转让、办理过户等手续。公告一份：本院依据（2018）豫1502执4123-1号裁定书，裁定查封了被执行人信阳正大置业有限公司名下开发的信阳正大丽景小区一号楼1单元602…三号楼二单元407…房屋，共计17套。2018年8月27日，我院作出（2018）豫1502民初4123号民事判决书，判决书认为：…原告请求以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但抵押土地已经建成房屋，并已经出售，本院无法支持。判令：被告何钦于本判决书生效之日起三日内一次性偿付原告信阳市浉河区农村信用合作联社900万元及利息；被告何淼、章涛、信阳正大置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。本院在执行申请人信阳市浉河区农村信用合作联社申请执行被执行人何淼、何钦、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案中，案外人黄道明提出书面异议。我院于2020年4月26日作出（2020）豫1502执异24号执行裁定书，认为：黄道明没有提供其名下无其他用于居住房屋的相关证据，亦未提供证据证明其在法院查封之前已合法占有该房屋，驳回了案外人黄道明的异议请求。现原告黄道明诉至本院，提出如上执行异议诉请。另查明，信阳正大置业有限公司办理有商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，原告黄道明于2018年12月26日已装修入住该房屋，并提供有房屋内外照片、视频及贤山街道办事处贤山社区居委会出具的证明。又查明，2020年5月12日，信阳市房产档案馆为原告黄道明出具证明，载明：“当事人黄道明，性别：男，身份证：，配偶：杨家珍，经查微机信息，截止2020年5月12日14时，未发现上述人员在我处有房屋登记记录。”本案在审理过程中，原告黄道明申请对被告何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司撤诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。以上事实，有原、被告陈述、证据、庭审笔录予以证明。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。根据原告的诉讼请求和理由,本案的争议焦点为原告对涉案房产的权利是否足以排除人民法院的执行行为。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告黄道明与信阳正大置业有限公司在本院查封房屋之前签订了《商品房认购协议书》，原告也提供了其名下无其他居住房屋的证明。原告黄道明在人民法院查封之前缴纳了全部购房款，虽然缴款方式为抵账，但信阳正大置业有限公司出具收据对此款项的交付方式予以确认，且此抵款行为发生在被告贷款到期和人民法院查封之前，应可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。原告黄道明已实际入住并占有该房屋，该房屋面积较小且原告黄道明与其配偶名下又无其他可供居住的房屋，此房屋为原告生活和生存之必要，被告亦未能举证证明原告对未办理过户登记手续存在过错。综上，原告黄道明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告黄道明与其配偶名下又无其他可供居住的房屋，其已支付全部房款并实际入住,且对未办理产权过户登记手续没有过错,故应停止对涉案房屋的执行。原告黄道明对于涉案房屋办理过户登记前不具有所有权,其请求确认对涉案房屋的所有权本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、停止对位于信阳市浉河区湖东大道xx小区x号楼x单元xx室房屋的执行。二、驳回原告黄道明的其他诉讼请求。本案受理费5297元，由被告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  潘传琼审判员  黄志欣二〇二〇年九月九日书记员  符明珠