河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初5667号原告（反诉被告）汤清进，男，汉族，1976年7月7日出生，住所地南阳市卧龙区。原告（反诉被告）王凤娟，女，汉族，1981年8月9日出生，住所地南阳市卧龙区，与汤清进为夫妻关系。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）南阳市华业房地产开发有限责任公司，住所地南阳市八一路**，统一社会信用代码：91411300737442006R。法定代表人：王丰，任公司总经理。委托诉讼代理人：王**，河南金色世纪律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）汤清进、王凤娟与被告南阳市华业房地产开发有限责任公司（反诉原告，以下简称“华业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤清进、王凤娟和委托诉讼代理人杨波、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告夫妇于2013年4月23日与被告签订两份《商品房认购合同》，认购被告开发的位于南阳市××翡翠××小区××单元××、××号（现编号为2幢1单元3××1号、2801号）两套房产，该两套房产户型相同，面积相同，2801号以原告妻子王凤娟名义签订，3××1号以原告汤清进名义签订。该两份合同均约定，认购人按下列第3种方式按揭付款：银行按揭。原告夫妇于同日交付了两套房屋各自的首付款25300元。2014年4月29日，被告将该两套房屋交付原告入住，并收取原告的物业费及其他费用。因被告开发房产手续不完善，一直未能办理按揭贷款。2020年7月初，被告通知原告夫妇能够办理按揭手续，被告告知原告一套可以办理按揭，另一套要求付全款，原告夫妇要求两套均办理按揭。原告夫妇将2801室办理了按揭，并要求继续办理3001室的按揭。但被告逼迫原告王凤娟，要求退房，无奈之下，原告王凤娟以汤清进之名向被告提交了《退房申请》。原告汤清进知晓后，即向被告告知王凤娟代替原告签字无效。8月10日，被告对原告3001室进行停水，经报警后仍未能解决。两原告基于上述理由向法院提起诉讼，请求判令：1、依法撤销原告王凤娟2020年8月4日交付被告的《退房申请》；2、依法确认原告与被告2013年4月23日签订的商品房认购合同有效，并继续履行，为原告华业翡翠苑第2幢2单元3××1号房产办理房产证书及按揭手续。3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）华业公司辩称：1、原告违约在先，《承诺书》约定的解除条件已经成就。2、《退房申请》是原告夫妻的真实意思表示，并且汤清进已经接受退款，实际履行了《退房申请》，《商品房认购合同》已经解除。3、原告请求撤销《退房申请》没有事实和法律依据。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求反诉原告（本诉被告）华业公司反诉称：被反诉人违约在先，《商品房认购合同》附件、《承诺书》约定的解除条件已经成就。反诉人解除合同的通知实际到达被反诉人，《商品房认购合同》已经解除。被反诉人应当退还反诉人多付的装修款94930元。请求判令：1、请求人民法院确认反诉人与被反诉人汤清进2013年4月23日签订的编号为FCY-2012-0001-188的《商品房认购合同》已经解除；2、被反诉人汤清进、王凤娟返还反诉人多支付的94930元；3、本诉、反诉案件受理费由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）汤清进、王凤娟对反诉辩称：本诉已经包含了反诉的内容，反诉人在反诉状中认为商品房认购协议有相关约定且符合解除条件，对此我们有不同意见；虽然合同中有约定，但本案的商品房并没有完全按照合同履行，按揭因反诉人的原因才未能办理，付全款还是按揭双方已经在协商；反诉人说已经签了退房通知，退房通知是什么性质？退房款是直接打到我方账户上，我方也不能拒收，该款我们也没有动用。请求驳回被告的反诉请求。为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，原告汤清进、王凤娟就本诉和反诉一并向本院提交了如下证据：1、身份证、结婚证；2、2801、3001室购房合同；3、收据三份，证明3001室已经缴纳费用且已入住；采暖安装费、维修基金、电视初装费、天然气初装费，代办费，华业公司收取王凤娟的房屋按揭费用，证明刚开始进行按揭收费；退房申请书，签名是汤清进，但实际上并不是汤清进所签；4、录音两份，证实原告找被告负责人谈要求收回房款，协商的过程；5、网络材料两份，证明华业翡翠苑现在的房屋价格走势，均价在9374元/平方米，原告购买时的价格是4792.43元/平方米，两个价格差距过大；6、证人证言，证实3××1号的租客因被告停水停电，导致房屋不符合居住条件，租客搬走了，说明被告采取的强制行为。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告提供的证据1、2、3真实性无异议，但认为合同、收据的原件由被告（反诉原告）收回持有，是原告自愿交还给被告，说明退房是原告的真实意思表示。因原告夫妻名下同时购买两套商品房，王凤娟名下2801房能够办理按揭，3001不能办理按揭是因其自身原因造成；证据4显示华业公司在打电话之前已经明确告知要解除合同，解除原因是银行不能办理贷款，要求被告付全款，通话录音中王凤娟已经明确说给孩她爸商量，说明汤清进知道退房的事，通话时间是2020年8月3日，签字是8月4日，说明双方是在充分协商的基础上原告才签了退房申请，且通话中王凤娟商量的主要内容是希望多退装修款，不是不同意退房；证据5认为不是证据，证据6证人未出庭，均不予质证。为支持其本诉答辩理由及反诉诉讼请求，被告（反诉原告）华业公司就本诉及反诉一并向本院提交了如下证据：1、《商品房认购合同》（编号：FCY-2012-0001-188），证明2013年4月13日华业公司与汤清进签订购买华业翡翠苑第二幢第二单元3××1号房《商品房认购合同》，购房款总额613000元。付款方式为银行按揭，首付款253000元，余款360000元做银行按揭。认购人逾期付款的违约责任：出卖人有权解除合同，认购人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。汤清进合同上预留电话号码为153××******；2、《商品房认购合同》附件四《合同补充协议》，证明补充协议约定无论什么原因不能办理银行按揭贷款，认购人应在出卖人通知后3日内付清剩余尾款，否则出卖人有权按照认购合同第七条解除合同，并收取违约金；3、汤清进向华业公司出具的《承诺书》，证明2014年4月29日汤清进在提前领取3××1号房钥匙时向华业公司出具《承诺书》，承诺：若因认购人自身或者其他原因不能办理按揭贷款，汤清进承诺在接到华业公司书面通知之日起转为一次性付款，并承诺保证在20日内付清除首付款外的剩余房款和其他相关费用，否则华业公司有权解除合同，华业公司退还承诺人已交购房款项，但不承担其他任何责任和费用（包括已经装修所发生的费用），并在10日内腾出该房屋；4、华业公司办理按揭贷款的《告知书》，证明2020年7月12日华业公司在翡翠苑小区公告栏张贴《告知书》，通知2号楼购房户抓紧办理按揭相关手续。汤清进、王凤娟所购房屋在2号楼；5、华业公司售房部座机与王凤娟手机通话记录和华业公司工作人员王奇与汤清进的通话记录，证明从2020年7月6日到8月4日华业公司售楼部工作人员先后14次与王凤娟沟通按揭贷款和解除合同等事宜。华业公司工作人员王奇与汤清进电话联系按揭贷款和解除合同事宜；6、汤清进、王凤娟出具的《退房申请》，证明2020年8月4日王凤娟代表汤清进向华业公司出具《退房申请》，明确是因“个人违约”原因向华业公司申请办理退房，于签订本申请之日起10日内将所有房屋钥匙交予华业公司，从申请之日起，3001房屋所有权利权益交予华业公司收回；7、汤清进、王凤娟退还给华业公司的原购房交款收据，证明汤清进、王凤娟将认购3××1号房时华业公司开具的收取首付款253000元、天然气初装费2800元、维修基金9913元、有线电视初装费240元的收款收据原件退还给华业公司，解除3××1号房认购合同是汤清进、王凤娟的真实意思表示；8、汤清进广发银行卡收取华业公司解除认购合同退款380070元个人电子回单，证明2020年8月13日汤清进名下广发银行股份有限公司账号为62×××09的银行卡收到华业公司王奇转账支付的解除认购合同退款380070元，解除合同和收取退款是汤清进、王凤娟的真实意思表示。经庭审质证，原告（反诉被告）对证据1、2、3真实性无异议，证明方向部分有异议，认为合同履行中发生了变化，未能履行合同双方均有原因；证据4有异议，原告称该告知书是在业主微信群知道的；证据5原告认可华业公司与汤清进的沟通的确存在，但存在威逼利诱让王凤娟、汤清进作出了错误判断；证据6真实性无异议，但申请中的个人违约原因意思表示不真实；证据7真实性无异议，退还相关凭证不是真实意思表示；证据8收到该款并不代表解除合同，我们在很短时间内请求撤销。根据双方当事人的举证、质证，并结合当庭陈述，本院确认如下案件事实：原告（反诉被告）汤清进、王凤娟系夫妻关系，2013年4月23日汤清进、王凤娟与被告（反诉原告）华业公司签订两份《商品房认购合同》，认购被告开发的位于南阳市××号华业翡翠苑商品房两套，其中以汤清进名义与华业公司签订了编号为FCY-2012-0001-188《商品房认购合同》及《合同补充协议》，认购其中的第2幢2单元3××1号（现编号为2幢1单元3××1号），《商品房认购合同》第六条约定：“认购人按下列第3种方式按期付款：银行按揭，买受人于2013年4月23日做银行按揭，首付款为253000元，余款为360000元做银行按揭。”《商品房认购合同》附件四《合同补充协议》第五条约定：“认购人必须在签订本合同后3日内将办理银行按揭贷款所须的相关材料送交给出卖人并签订银行贷款合同，若因认购人原因（认购人及相关人员未能提供按揭所须的相关证件、材料，或提供按揭所须的相关证件、材料有瑕疵的，或在规定的时间内未能到场签订贷款合同，或认购人资信原因），使按揭贷款不能在签约后及时拨放或拒绝办理贷款，或拒绝贷足按揭额度，则认购人应在出卖人通知后3日内将因此而产生的尾款付清。若逾期未办理，按合同第七条承担违约责任。”原告于同日向华业公司支付首付款253000元，华业公司出具收到首付款253000元收据1张。2014年4月29日在按揭手续没有办理下来和未交清相关费用情况下原告申请提前领取该房屋的钥匙时，汤清进本人向华业公司出具的《承诺书》第3条约定：“若因本人个人资料和条件或其他原因不能办理银行按揭手续的，本人承诺在接到南阳市华业房地产开发有限责任公司书面通知之日起转为一次性付款，且承诺人保证在20日内付清除首付外的剩余房款及其他相关费用。本人若不按此承诺履行，南阳市华业房地产开发有限责任公司有权解除《商品房认购合同》，并将《商品房认购合同》所载明之房屋收回，南阳市华业房产地开发有限责任公司退还承诺人已交购房款项，但不承担其他任何责任和费用（包括已经装修所发生的费用）。”第5条约定：“本人承诺在接到南阳市华业房地产开发有限责任公司通知之日起七日内与其签订正式《商品房买卖合同》或银行《按揭贷款合同》（含提供办理按揭所需齐备资料），签订之日起原本人与其签订的《商品房认购合同》作废，双方的合同权利义务互不追究。通知后逾期不签《按揭贷款合同》视为承诺人放弃购房权利，本人保证在10日内腾出该房屋。”同日原告交纳维修基金9913元、室内采暖安装费19187元、天然气初装费2800元、有线电视初装费240元，华业公司给原告出具了收据。2020年7月12日华业公司在小区公告栏张贴办理按揭贷款的《告知书》，通知按揭贷款购房户携带相关资料到售房部办理银行按揭贷款手续，原告从业主微信群得知告知书内容。以王凤娟名义认购的2801室办理了按揭贷款，以汤清进名义认购的3001室未能办理按揭贷款，华业公司通知原告3001室剩余房款一次性付款。从2020年7月6日至8月4日华业公司与原告夫妻二人协商交款或退房事宜，2020年8月4日王凤娟在华业公司售房部以汤清进名义签订《退房申请》，称由于个人违约原因向华业公司申请办理退房，于签订申请之日起10日将所有房屋钥匙交予华业公司，同时将《商品房认购合同书》及交纳各项费用收据的原件交还给华业公司，华业公司于2020年8月13日将原告已交纳的首付款、各项费用及折算房屋装修费合计380070元通过转账支付到汤清进在广发银行股份有限公司开立的账户内。本院认为，一、关于《退房申请》是否可撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案原告主张王凤娟以汤清进名义向华业公司提交的《退房申请》签字无效，但是根据查明的事实，原告夫妻购买房产时在华业公司预留的是王凤娟的电话，在协商退房过程中，华业公司先后多次与王凤娟电话协商，汤清进本人也与华业公司工作人员电话沟通，2020年8月1日夫妻二人共同到华业公司办公室直接协商，2020年8月3日王凤娟与华业公司工作人员的通话录音文字中也显示王凤娟告诉汤清进退房的事情，且华业公司退还的380070元是直接转账到汤清进银行卡内，因此退房申请汤清进明知，也是其本人真实意思表示。至于原告主张王凤娟受到华业公司胁迫才签订《退房申请》，首先，原告并未提供受到胁迫的证据；其次，根据原告提交的王凤娟与华业公司工作人员通话录音文字内容，原告承认拖延办理付款的原因在自己，提出如果退房希望能多得到补偿，故原告称受到胁迫才签订《退房申请》的理由不能成立，要求解除《退房申请》的请求，本院不予支持。二、关于《商品房认购合同》的效力及原告（反诉被告）要求办理房产证及按揭手续的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，第一，原告与华业公司签订的《商品房认购合同》附件四《合同补充协议》、汤清进给华业公司出具的《承诺书》中，有若因本人个人资料和条件或其他原因不能办理银行按揭手续的，原告在接到华业公司通知之日起转为一次性付款，并保证在20日内付清除首付外的剩余房款及其他相关费用否则华业公司有权解除《商品房认购合同》，并将《商品房认购合同》所载明之房屋收回的约定。第二，原告同时购买华业公司两套商品房，其中一套2801号正常办理按揭，3××1号无法办理按揭，华业公司要求原告3××1号房由按揭转为一次性付款，原告因经济原因没有付款。第三，原告向华业公司出具《退房申请》，又将《商品房认购合同》及收据的原件交还给华业公司，且收到了华业公司退还的购房各项费用。故本院认为，双方对《商品房认购合同》的解除条件有约定，原告出具《退房申请》前又经过协商，且原告退还认购合同和收费收据原件及收取退房款的行为均表明《商品房认购合同》已经解除。对被告的确认认购合同解除的反诉请求本院予以支持。由于合同已经解除，且办理按揭手续是购房人与按揭银行之间的业务，故原告要求确认商品房认购合同有效及办理房产证、按揭手续的请求，本院不予支持。三、关于华业公司反诉要求原告返还多支付的装修款94930元的问题。虽然原告在《承诺书》中有如果解除认购合同华业公司退还承诺人已交购房款项，但不承担其他任何责任和费用（包括已经装修所发生的费用）的约定，但是《退房申请》是双方在协商基础上签订，对原告房屋装修费折算94930元是华业公司的真实意思表示并且已经实际履行，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）汤请进与被告（反诉原告）南阳市华业房地产开发有限责任公司2013年4月23日签订的编号为FCY-2012-0001-188的《商品房认购合同》自2020年8月4日解除；二、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求;三、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。本案本诉案件受理费200元，减半收取计100元，由原告（反诉被告）汤清进、王凤娟负担；反诉案件受理费1087元，由被告（反诉原告）南阳市华业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  孙小乐二〇二〇年九月二十七日书记员  郭凌硕