广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11869号原告（反诉被告）：马兵，男，1992年7月9日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：王俊杰，广东边际律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市御坤物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟二村广珠公路“滑石围”之一。法定代表人：吴杉鹏，总经理。委托诉讼代理人：黄**，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：文欣，广东南国德赛律师事务所律师。原告（反诉被告）马兵诉被告（反诉原告）广州市御坤物业管理有限公司（以下简称御坤公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马兵及其委托诉讼代理人王俊杰，被告御坤公司的委托诉讼代理人黄**、文欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马兵向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的KTV场地租赁合同无效；2.判决被告返还收取原告的场地与设备保证金以及装修保证金610000元;3.判决被告赔偿原告已经支付的人工费30000元；4.判决被告赔偿原告已经支付的员工宿舍租金（包含垃圾费、公用电与设施维护费、水电费等）以及租赁合同押金15910元；5.判决被告赔偿原告装修费用274500元；6.判决被告赔偿原告购买KTV及沐足设备与用品已经支付的定金20000元；7.判决被告赔偿原告维权律师费53000元；8.判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告是一个有着创业梦想的年轻人，一直渴望在创业道路上实现自己的人生价值。2019年4月初的一天，原告在58同城网站上看到被告的场地招租广告，于是按照网站上的联系方式与对方取得了联系。经过电话、微信以及见面沟通与磋商，双方于2019年4月15日达成一份KTV场地租赁协议，协议内容为：原告租赁被告位于广州市番禺区钟村街钟二村广珠公路一栋建筑物(七天广场）第三层全层（建筑面积3300平方米）用作经营KTV和沐足生意，租赁期限为2019年4月11日至2024年3月31日，第一年（2019年5月至2020年4月）租金每月110000元，租赁方需须担、水电物业等费用，另租赁方还要向出租方交纳600000元合同保证金。在合同签订前被告就承诺能够为原告办理好相关证照（主要是消防证）事宜。基于对被告的信任，合同签订后，原告依约向被告交纳了向亲戚朋友东拼西凑来的600000元保证金，着手招聘员工，对员工进行开业前的培训，并委托另一股东郑凤英与钟村街道胜石村北坊一街3号楼的房东蕲雪飞签订了房屋租赁合同，为员工提供住宿场所。同时，原告还委托装修人员对租赁场地进行局部的完善与装修，为此原告向被告缴纳了10000元的装修保证金。此外，原告还向佛山芳年冠酒店用品有限公司支付了购买KTV沐足场所所需的设备与用品的20000元定金。根据被告的承诺，原告原定于2019年5月10日左右开张营业，但由于被告无法落实相关证照等事宜，原告迟迟无法营业。原告后又从有关部门处了解到，涉案租赁物实际为违章建筑，根本不可能通过二次消防设计审核、消防验收以及获得消防安全检查合格证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条的规定，被告就违章建筑与原告签订的租赁合同属于无效合同，应将收取的合同保证金与装修保证金返还原告。而且被告在订约前，违反诚实信用原则与先契约义务，故意隐瞒以下事实：一、涉案建筑物占地面积为2938.7平方米（合同出租场地面积为3300平方米），而且租用同一场地的上一家经营者获得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上注明的场所建筑面积仅为1980平方米；二、涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证、属于违章建筑；三、涉案建筑物所处土地的土地使用权证登记的用途是办公楼，依法是不能用于经营KTV和沐足生意的；四、涉案建筑物一次消防设计与验收备案登记明确记载了建筑物二到六层为办公用途，如用于经营KTV和沐足生意，是不能通过二次消防设计审核与验收的，也拿不到消防安全检查合格证。此外，被告在订约前后，还故意向原告明示或暗示其在当地“有关系”、有势力（比如在订约前说“楼是属于钟村派出所的，是和派出所租的”，又说“我们当地有关系，没证都开了两年没事，但交给你们开还是有证对你们有保障”，订约后还说“消防那边已经给领导打了招呼了不会影响营业”），并且作虚假承诺，向原告表示可以“把以前办好的消防证拿过来给你们用”，当原告问被告证件什么时候办下来时，被告回应说“大概要1个多月”，上述事实皆有双方的微信聊天记录为证。正是在被告的隐瞒、欺诈、误导、引诱下，原告才与其签订了KTV场地租赁合同，并且基于对被告承诺的信赖，付出了大量的费用与成本，最终因为证照不全无法开业，遭受了巨大的经济损失。所以，被告因其缔约过失与欺诈过错，应对原告遭受的损失，承担全部赔偿责任。基于以上事实和理由，为维护自身合法权益，原告特提起民事诉讼，请求法院查明事实，秉公裁决，支持原告的诉讼请求。被告御坤公司辩称：一、案涉租赁场地所在土地是合法的建设用地，且符合城乡规划要求。《KTV场地租赁合同》（下称“《租赁合同》”）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告已按法律规定和合同约定提供符合使用条件的房屋，不存在任何过错。（一）案涉租赁场地符合钟村街城乡规划。2003年3月21日，案涉租赁场地土地使用者取得《国有土地使用证》，仅由于历史遗留原因未办理有关建设工程规划许可手续。2012年8月22日，广州市番禺区公安分局钟村派出所、广州市番禺区人民政府钟村街道办事处、广州市番禺区钟村街城市建设服务中心出具《证明》，确认“广州市番禺区钟村街钟二村广珠公路‘滑石围’”符合钟村街城乡规划，情况属实。根据《城乡规划法》第十一条第二款规定可知，城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。广州市番禺区钟村街城市建设服务中心工作职责为配合城乡规划主管部门执行城市规划、建设方面的各项政策、制度,协助实施城市建设相关工作及协助办理建设项目报批等初审业务。《证明》已明确案涉租赁场地符合钟村街城乡规划，因此，案涉租赁场地不属于违法建筑，《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。（二）2012年10月18日，建设单位申请消防设计审核时，已向公安机关消防机构提供建设工程规划许可证明文件。根据《建设工程消防监督管理规定》第十五条第二款规定，“建设单位申请消防设计审核应当提供下列材料：……依法需要办理建设工程规划许可的，应当提供建设工程规划许可证明文件；依法需要城乡规划主管部门批准的临时性建筑，属于人员密集场所的，应当提供城乡规划主管部门批准的证明文件。”结合原告提交的《建设工程消防设计备案表》《建设工程竣工验收消防备案表》及消防监督办事结果公开网站查询可知，被告向原告交付案涉租赁场地前已进行建设工程消防设计备案（2012年10月18日）和建设工程竣工验收消防备案（2012年11月22日）。因此，案涉租赁场地建设单位在申请消防设计审核时，已提供建设工程规划许可证明文件，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。二、案涉租赁场地已申请并通过消防验收（即“一次消防验收”），原告系《租赁合同》约定及法律规定的公众聚集场所在投入使用、营业前向消防救援机构申请消防安全检查（即“二次消防验收”）的义务主体。即便案涉租赁场地至今未通过“二次消防验收”，并不导致案涉《租赁合同》无效。因此，原告因自身原因导致无法正常开业，产生损失与被告无关。（一）根据《租赁合同》约定及法律规定，原告系公众聚集场所在投入使用、营业前向消防救援机构申请消防安全检查的义务主体。《租赁合同》第二条第3款约定，“乙方（即原告）应合法经营，办理好相关证照，并对自己的经营活动负责”；第六条第9款约定，“租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服务甲方（即被告）监督检查。”《租赁合同》并未约定被告为原告办理消防证等文件。同时，如被告证据中《回函》所述，被告通过广州12345政府服务热线转接广州市番禺区公安消防大队（电话：020-8487****），经咨询了解，原告在承租后已实际占有、使用租赁场地并装修改造，如有改建、扩建、室内装修及用途变更应自行重新申报审核“二次消防验收”，被告仅限于协助配合。由此可知，原告应按照合同约定负责落实办理经营活动的相关证照，并执行有关部门规定。《消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”原告为案涉租赁场地的使用单位，申请消防安全检查为其法定义务。另外，根据原告提交的《公众聚集场所拖入使用、营业前消防安全检查合格证》可知，广州市名星会娱乐有限公司第二分公司为原告承租前的案涉租赁场地的承租人，该公司于2013年10月12日取得了营业前消防安全检查合格证，不存在原告诉状所称的“根本不可能办理消防安全检查合格证”情形。原告于2019年6月5日以案涉租赁场地为住所成立“广州明星会娱乐有限公司”，根本不存在原告诉状所称的“无法办理公司登记”情形。（二）原告以案涉租赁场地未经消防验收合格主张《租赁合同》无效于法无据。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定未经消防验收，禁止投入使用，是一种行政管理措施规定，并非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定可知，房屋未经消防验收合格而订立租赁合同的，导致的法律后果并非合同无效，而是承租人可以请求解除租赁合同。综上，原告称因消防问题迟迟无法营业，但并无直接证据证明消防部门不准原告营业，现原告因自身原因未办理营业前消防安全检查合格证及未及时正常开业，产生损失与被告无关，原告据此主张合同无效于法无据。三、退一步讲，即便被告应当承担赔偿责任，原告诉求的相关损失也没有任何合同和法律依据。《租赁合同》第六条第2款约定，“乙方承担该场地内的改造、修缮费用；负责场内租赁所有设备的日常维护与维修及费用，自行负担其雇佣人员的工资、福利、社保以及购买该场内财务之商业保险费用。”原告应当自行负责和负担上述费用，且该些费用也不属于《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定的“合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故原告的诉讼请求第二至六项均无合同和法律依据。《租赁合同》第十条约定在被告“违反本合同约定，提前收回房屋”的情况下，被告赔偿原告的经济损失才包括律师费，但本案不属于此种情形，故原告的诉讼请求第七项亦无合同依据。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求，维护被告的合法权益。反诉原告御坤公司向本院提出以下反诉诉讼请求：1.请求确认双方签订的《KTV场地租赁合同》已于2019年7月1日解除；2.请求判令反诉被告立即向反诉原告支付2019年4月11日至2019年7月1日期间欠付租金、水电费等款项共计126414.75元（租金110000元、管理费6600元、垃圾费3300元、水费1969.44元、电费4545.31元）；3.请求判令反诉被告立即向反诉原告支付上述第2项诉讼请求款项的违约金共计18709.27元（违约金计付标准：以第2项拖欠费用126414.75元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年6月3日起暂计至2020年1月10日，共逾期222天，实际应计至全部款项清偿之日止）；4.请求判令案涉场地及设备保证金600000元归反诉原告所有，不予退还；5.请求判令反诉原告承担本案本诉及反诉全部诉讼费用、反诉律师费20000元及其他费用。庭审中，基于本院释明，反诉原告撤回其第1项反诉诉讼请求，并将上述第2项诉讼请求中的租金变更为场地占有使用费，其余诉讼请求不变更。事实和理由：2019年4月15日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《KTV场地租赁合同》，约定反诉原告将位于广州市番禺区钟村街钟二村广珠公路三层全层出租予反诉被告作KTV使用，租赁期限自2019年4月11日起至2024年3月31日，该场地装修免租金至2019年5月31日免租。《租赁合同》签订后，反诉原告已按时向反诉被告交付该场地，自2018年6月3日起，反诉被告开始拖欠租金、管理费、垃圾费、水电费等款项，经反诉原告多次电话、微信等方式催告均无回应；2019年6月12日，反诉原告向反诉被告签发《租金催缴函》；2019年6月18日，反诉原告与反诉被告面谈，均未果，反诉被告仍拒绝支付任何款项。综上可知，反诉被告已根本违反合同约定，严重损害反诉原告的合法权益。为此，反诉原告根据《租赁合同》第三条第4款、第四、八、十一条等约定，于2019年7月1日向反诉被告签发《解除合同通知函》，依约单方解除《租赁合同》，并要求反诉被告支付：（1）之前拖欠的租金、管理费、垃圾费、水电费共计126414.75元；（2）支付前述所拖欠款项的违约金共计35396.13元。现反诉原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条等相关规定，特向人民法院提起反诉，恳请法院支持反诉原告全部诉讼请求。反诉被告马兵辩称：本案因为被告故意隐瞒事实，作虚假承诺而发生的租赁合同纠纷案件，根据相关法律和司法解释，涉案合同为无效合同，而且让我租4楼的约定明显不公平，因此被告的主张与请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年4月15日，御坤公司作为出租方（甲方），与马兵作为承租方（乙方）共同签订了一份《KTV场地租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区钟村街钟二村广珠公路三层全层（以下简称涉讼场地）出租给乙方，该场地计租建筑面积为3300平方米，该场地为带装修包括全套空调、厨房用品、KTV经营设备，所有设备都可以正常使用；租赁期自2019年4月11日起至2024年3月31日止；乙方承租该场地仅作为经营KTV使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变场地经营用途；该场地装修免租金至2019年5月31日免租；自2019年5月至2020年4月，租金为每月110000元，自2020年5月起，月租金每年递增6%，每年5月递增；水电费用、公用电费（含公共照明、广告、空调）及水费由乙方按该场地计租面积分摊，该场地内乙方独立使用的水电费按乙方水电表读数收取（电费1.3元/度，水费11元/吨），物业管理费2元/平方米/月；乙方应在每月3号前将当月租金、管理费、上月水电费、垃圾处理费等费用以现金、银行转账或者支票的方式支付给甲方；垃圾处理费按每平方米1元/月收取，政府定价如有调整相应调整；乙方向甲方支付场地及设备保证金共计600000元作为合同履约及设备保养维护保证金，签订本合同当日付100000元，2019年4月25日前付500000元；租赁期满，如乙方无任何违约行为，设备完好可正常使用，甲方应在乙方结清所有相关费用、向甲方交回租赁场地后3个工作日内将合同保证金无息退回乙方，合同解除前保证金的归属方为甲方，此保证金只作为乙方对本合同履约的约束和对甲方造成损失的赔偿，对损失超出部分甲方有权继续追索，乙方经营造成的第三方损失赔偿不在此保证金使用范围之内；如乙方存在违约行为（如拖欠租金、水电费、垃圾处理费相关费用等），甲方有权对该场地停水、停电，如有损失，概由乙方自行承担；乙方承担该场地内的改造、修缮费用，负责产地内租赁所有设备的日常维护与维修及费用，自行负担其雇佣人员的工资、福利、社保以及购买该场内财务之商业保险费用；乙方装修该场地，装修方案必须征得甲方同意后方可施工，装修时的用电负荷不得超过甲方提供用电的上限；从2019年4月15日起至2024年3月31日，乙方对甲方租赁场地同一建筑内四楼沐足场地和设备，如现有沐足经营方退租，乙方有按沐足原合同条件有限承租的权利和必须承租的义务；乙方拖欠租金、水电费用及其他费用，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，无偿收回该场地及场地内所有的经营用物品（包括但不限于沙发、空调、电视、音响、酒水等）并追究乙方给甲方造成的损失；本合同签订之时，乙方已对该场地有充分的了解，包括位置、现状、大小，与周边租户的界线等，本合同签订之时，即为场地交付之时；租赁期内，乙方逾期支付租金、水电费等费用的，每逾期一天，则应按所拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金；等等。同日，马兵向御坤公司指定银行账户转账支付部分租赁保证金100000元。2019年4月18日，马兵签署《装修承造商施工保证书》，承诺装修单位进场施工前缴纳装修保证金10000元及进行装修的相关要求。2019年4月19日，马兵向御坤公司指定银行账户转账支付装修保证金10000元。2019年4月26日，马兵向御坤公司指定银行账户转账支付部分租赁保证金200000元。2019年4月28日，马兵向御坤公司指定银行账户转账支付部分租赁保证金290000元。2019年4月30日，马兵向御坤公司指定银行账户转账支付保证金10000元。2019年6月18日，马兵委托广东佰仕杰律师事务所律师向御坤公司发送《律师函》，称在租赁合同签订前及装修过程中，御坤公司一直承诺给其方办理租赁场地的消防证供其方使用，其方对租赁场地装修完毕，员工到场后，御坤公司才告知不予办理消防证，所提供的消防证经营主体在合同签订前被注销，导致其方无法于2019年5月10日将租赁场地投入正常经营使用，至2019年6月19日御坤公司仍未为其方办妥消防证，导致其方至今无法开业经营，遭受重大损失。御坤公司的行为已构成严重违约，其方要求御坤公司于2019年6月25日前为其方办妥开展正常经营所需的消防证等相关证件；如未在上述期限内办理，其方将依法解除与御坤公司签订的租赁合同，届时要求御坤公司全额退还其方交付的保证金600000元，承担其方基于信赖而投入租赁场地的装修装饰费用、人员工资、设备物料损失合计569763元并赔偿经营损失200000元。2019年6月25日，御坤公司向马兵回函称，租赁合同未约定其司为马兵办理消防证等证件，其司从未承诺为马兵办理消防证，马兵是室内装饰装潢的消防验收以及开业前消防检查义务主体，马兵因自身原因导致无法正常开业，产生损失与其司无关；马兵自承租涉讼场地以来至今尚未缴纳任何租金、管理费、垃圾费、水电费等款项，其司多次催收无果，马兵的行为已违反租赁合同的约定，严重损害其司合法权益，现要求马兵自本函送达之日起3日内向其司支付2019年6月起至今的租金、管理费、垃圾费、水电费共计126414.75元及拖欠该款项的违约金26547.10元，马兵在上述期限届满不履行的，其司有权在合同保证金内予以抵扣并有权单方解除租赁合同；等等。2019年6月28日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局钟村街执法队向7天广场权属人发出《通知》，要求权属人对7天广场内星美国际影商城违法搭建的简易棚等建、构筑物于2019年7月3日前自行拆除，如不拆除，将根据有关法律规定，要求相关生产经营企业、部门配合协助对上述违建单位停止供应水、电、网络、燃气、有线电视及商品房限制交易、限制房产抵押登记等措施，行政部门将对违法建、构筑物实施相关行政强制措施拆除。2019年7月1日，御坤公司向马兵邮寄发送《解除合同通知书》，称马兵约于2019年5月26日装修完毕，但至今未开铺营业，自2018年6月3日起，马兵开始拖欠租金、管理费、垃圾费、水电费等款项；2019年6月12日，其司向马兵签发《租金催缴函》，马兵仍采取逃避态度无任何回复；2019年6月13日，其司在通知马兵的前提下，对该场地所在物业采取停电措施；马兵至本通知签发之日仍未支付任何费用，马兵的行为已根本违约，其司现通知马兵自本通知送达之日双方签订的《租赁合同》解除，合同解除后，其司即收回租赁场地并有权在不经过马兵同意的情况下进入搬走场地内财物，且不承担任何违约责任，同时有权要求马兵自合同解除之日起3日内配合将场地及附属设施、设备完好交还予其司，并要求马兵自本通知送达之日起3日内向其司支付2019年6月起至合同解除之日期间的租金、管理费、垃圾费、水电费共计126414.75元及拖欠该款项的违约金35396.13元；等等。2019年9月12日，马兵以涉讼场地为违章建筑，无法办理消防安全检查合格证和办理工商登记，无法通过消防检验许可，导致其无法开业经营为由提诉至本院，引致本案纠纷。御坤公司在答辩期内提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认御坤公司已于2019年4月15日将涉讼场地交付给马兵使用；并确认马兵已向御坤公司支付租赁保证金600000元和装修保证金10000元，马兵未支付过租金；同时确认租金每月110000元，按自然月计租，每月3日前支付当月租金，2019年5月31日前免租，2019年6月1日开始计租。但双方当事人对以下问题存在争议：针对涉讼场地的产权情况问题。双方当事人均确认签订涉案租赁合同时，御坤公司称涉讼场地没有房产证，但没有提及报建的情况，马兵也没有了解该情况。御坤公司主张涉讼场地所在土地的登记使用权人为原番禺市公安局钟村分局，由于历史遗留原因未办理涉讼场地的建设工程规划许可手续，但经广州市番禺区公安分局钟村派出所、广州市番禺区人民政府钟村街道办事处、广州市番禺区钟村街城市建设服务中心确认符合钟村街城乡规划，广州市番禺区钟村街钟村二村民委员会确认涉讼场地可临时作为生产（经营性）场所使用，且可作为商事主体办理各类证照使用，涉讼场地不属于违法建筑。御坤公司并提交了《国有土地使用证》《证明》《住所（经营场所）场地使用证明》拟证实其上述主张。马兵则认为对《国有土地使用证》真实性无法确认，涉讼场地是否违建与土地是否有使用权证无关，且土地使用权证注明土地用途为办公楼，反而证明御坤公司存在严重欺诈，明知不能用于KTV和沐足项目使用，而诱骗其方签订租赁合同；对《证明》亦无法确认真实性，该证明是向广州市消防公安支队出具的，加盖公证的部门无权出具该份证明，该证明没有提及历史遗留原因是什么，历史遗留原因并非法定抗辩理由，不能证明涉讼场地不是违章建筑；对《住所（经营场所）场地使用证明》真实性确认，但无法证明涉讼场地不属于违章建筑。二、关于马兵对涉讼场地的使用情况。马兵主张接收涉讼场地后，对该场地进行了装修，包括房间地板贴砖、房间地脚线铺砖、房间墙面铺铝塑板、水电路改造和安装、拆地台及垃圾清运等内容，共花费装修费274500元，2019年5月10日前已经装修完毕；因涉讼场地没有房产证，其方曾去办理过消防证、文化证、娱乐经营许可、卫生安全许可证等相关证照，均无法办理，所以涉讼场地装修完毕后无法经营，一直闲置，2019年6月中旬御坤公司将换掉了门锁，其方无法再进入涉讼场地。马兵提交了其与案外人邹韶元签订的《明星会KTV装修合同》拟证实其上述主张。御坤公司确认马兵进行了装修，但对马兵提交的上述装修合同不予确认，认为与其司无关，装修是否实际发生以及装修价格是否合理均不能确认，是否装修完毕和是否营业其司不清楚，也没有相关单位出具文件对马兵惩罚不准营业，所以马兵无法营业与其司无关；双方签订的租赁合同已于2019年7月1日解除，解除合同时其方已经把场地收回了。庭审后，御坤公司称经其司现场核实，实际装修情况与马兵提交的《明星会KTV装修合同》约定基本一致，但由于马兵装修已改变原有电线线路、拆除大量原有台阶、丢弃房间里的沙发茶几等，其司恢复场地原状需另行花费维护和购置成本。三、关于双方当事人签订的涉案《KTV场地租赁合同》的法律状态问题及责任问题。马兵主张御坤公司在签订《租赁合同》前承诺为其方办理相关证照手续，但故意隐瞒涉讼场地所在建筑物没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑的事实，且涉讼建筑物所在土地的规划用途为办公楼，不能用于经营KTV和沐足生意，无法办理消防安全检查合格证及通过消防检验许可，也无法办理工商登记等证照，导致涉案租赁合同无效的过错方在于御坤公司，御坤公司应承担全部过错责任。马兵提交了微信聊天记录截图拟证实其上述主张。御坤公司则对马兵的上述证据和主张均不予认可，认为双方签订的《KTV场地租赁合同》合法有效，涉讼场地不属于违法建筑，涉讼场地已通过一次消防验收，马兵办理相关证照不存在任何障碍，马兵承租涉讼场地后如有改建、扩建、室内装修及用途变更应自行重新申报审核二次消防验收，其司仅限于协助配合，因二次消防验收不合格导致的全部后果应由马兵自行承担，与其司无关；其司没有承诺为马兵办理相关证照手续，马兵承租涉讼场地以广州明星会娱乐有限公司（以下简称明星会公司）名义对外经营KTV，明星会公司及其法定代表人郑凤英承诺办证照时产生的所有费用和一切法律责任一概由该公司承担，而明星会公司在2019年6月5日经工商部门核准工商登记成立，不存在马兵所述无法办理工商登记的情况；马兵虽然主张因消防问题迟迟无法营业，但没有提交证据证明消防部门不允许马兵营业；相反，上述微信聊天记录中反映马兵在承租前已经知晓涉讼场地没有房产证，其司已经告知马兵因为历史原因没有取得房产证，即使租赁合同无效，马兵也存在过错，应承担相应的法律后果；此外，证据亦反映马兵称合作投资KTV的股东没把资金投入过来运作导致项目资金链断裂，因此马兵装修完毕后资金链断裂，内部产生分歧，导致装修费用及到期应支付的租金、水电费等费用均不能正常支付，马兵系因自身原因导致未能办理营业前消防安全检查合格证及未及时正常开业，其司不存在过错。御坤公司提交了建设工程消防设计备案抽查结果公告网页截图、《企业名称自主申报告知书及承诺书》、明星会公司的企业信用信息公示网页截图拟证实其上述主张。马兵对建设工程消防设计备案抽查结果公告网页截图真实性无法确认，认为即使涉讼场地通过一次消防验收，也不能证明涉讼场地是合法建筑，不能证明御坤公司不存在欺诈；对其余证据真实性予以确认，但与本案无关，仅办理工商登记不能使得注册公司KTV和沐足业务能合法开张，因为上一手经营者没有注销工商登记，其司办理工商登记时是被拒绝的。关于双方当事人争议的《KTV场地租赁合同》的合同效力问题，经本院释明，御坤公司称如该租赁合同无效，其司撤回第1项反诉诉讼请求，将第2项反诉诉讼请求中的租金变更为场地占有使用费，其余诉讼请求不变更。四、关于马兵主张的各项损失问题。马兵主张御坤公司赔偿损失具体如下：1.人工费30000元；2.员工宿舍租金等费用及租赁合同押金15910元，其方在开业前已招聘员工进行培训，并在附近租了房屋用作员工宿舍，其方已支付了员工宿舍租金（包含垃圾费、公用电与设施维护费、水电费等）以及租赁合同押金共计15910元，并提交了《房屋租赁合同》及《租赁收据》拟予以证实；3.装修费用274500元，其方与案外人邹韶元签订的《明星会KTV装修合同》并花费了274500元用于涉讼场地的装修；4.购买KTV及沐足设备与用品已经支付的定金20000元，其方向佛山芳连冠酒店用品有限公司支付了购买KTV沐足场所所需的设备和用品，已支付了20000元定金，并提交了《销售合同》、佛山芳连冠酒店用品有限公司订单价格表、《收据》及销售人员名片拟予以证实；5.律师费53000元，其方委托律师维权的律师费用为53000元，并提交了《民事委托代理合同》拟予以证实。御坤公司对马兵提交的上述证据及主张均不予确认，并且不同意马兵提出的赔偿诉请。五、关于御坤公司主张马兵支付欠付租金及水电费款项的问题。御坤公司主张马兵除了向其司支付了租赁保证金600000元和装修保证金10000元外，其余租金、管理费、水电费、垃圾处理费均未向其司支付，故反诉诉请要求马兵支付2019年4月11日至2019年7月1日期间欠付租金、水电费等款项共计126414.75元，其中租金110000元、管理费6600元、垃圾费3300元、水费1969.44元和电费4545.31元。马兵则不同意支付御坤公司主张的上述费用，并主张其已支付了2019年4月15至2019年5月31日的管理费、水电费和垃圾费。马兵于庭审后提交了其中国建设银行个人活期账户交易明细拟证实其已于2019年5月6日通过银行转账方式向御坤公司的指定银行账户支付了4月份的物业管理费、水电费等费用2065.51元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”御坤公司虽然提交了《国有土地使用证》《证明》《住所（经营场所）场地使用证明》等证据拟证实涉讼场地所在建筑物系因历史遗留原因未办理有关建设工程规划许可手续，涉讼建筑物符合城乡规划以及不属于违法建筑，但其所提交的证据不足以证实其上述主张，本院对此不予采纳。御坤公司未能举证证实涉讼场地所在建筑物已履行合法报建手续，应承担举证不能的不利后果。鉴于御坤公司至今未能举证证实涉讼场地有进行产权登记或报建的情况，故应认定马兵与御坤公司就涉讼场地所订立的《KTV场地租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”御坤公司应将收取马兵的租赁保证金600000元和装修保证金10000元返还给马兵。御坤公司反诉要求没收马兵缴纳的租赁保证金600000元，理据不成立，本院不予支持。对于马兵诉请要求御坤公司赔偿装修费用274500元的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述法律规定及双方当事人合同约定，结合导致涉讼租赁合同无效的双方过错，马兵对其承租后对涉讼场地已形成附合的装饰装修应由双方按过错分担。马兵对于其支出的装修费用，提交了《明星会KTV装修合同》予以证明。御坤公司虽然对该合同不予确认，但在诉讼中确认涉讼场地现场的装修情况与《明星会KTV装修合同》反映的装修内容基本一致，御坤公司否认马兵主张的涉讼场地装修费用，但未能提交相反证据予以推翻。故，综上，基于等价有偿和公平合理原则，结合双方当事人就涉讼租赁合同无效存在的过错责任，考虑到双方对于装修费用的举证责任以及御坤公司已经按现状实际接收涉讼场地的情况，本院以马兵提交的《明星会KTV装修合同》为基础酌定御坤公司赔偿马兵装修费用164700元。对于马兵主张的超出该金额的部分，本院不予支持。关于马兵诉请主张御坤公司赔偿其余各项损失的问题。第一，对于马兵主张要求御坤公司赔偿人工费30000元的诉请，马兵未能提交相关证据予以证实，理据不成立，本院不予支持。第二，对于马兵诉请御坤公司赔偿员工宿舍租金以及租赁合同押金15910元，马兵虽然提交了《房屋租赁合同》和收据拟予以证实，但该证据无法反映与马兵存在关联，亦无法证实系马兵未租赁涉讼场地而实际必须支出的费用，故对于该诉请，缺乏理据，本院不予支持。第三，对于马兵要求御坤公司赔偿其购买KTV及沐足设备与用品已支付的定金20000元，马兵提交的《销售合同》、订单价格表以及收据等证据不足以证实其本人确系支出该项费用，即使马兵主张支出定金属实，亦未能举证证实其与案外人之间的销售合同已终止履行且已被没收该定金，故对于马兵该诉请，缺乏理据，本院亦不予支持。最后，对于马兵主张御坤公司赔偿律师费53000元的诉请，虽然马兵提交了《民事委托代理合同》予以证明，但未能举证证实其已实际支出该费用。且本案并非必须聘请律师进行诉讼的情形，该律师费并不是必须支出的费用，故对马兵诉请御坤公司支付律师费的主张，本院不予支持。关于御坤公司反诉主张马兵支付场地占有使用费、管理费、垃圾费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然双方签订的《KTV场地租赁合同》无效，但基于公平合理原则，马兵应参照双方签订的《KTV场地租赁合同》约定的租金等费用标准向御坤公司支付其占有场地期间产生的相关费用。庭审中，双方当事人均确认2019年5月31日前为免租期，本院予以采纳。对于2019年6月1日起的场地占有使用费等费用，首先，御坤公司虽然主张于2019年7月1日收回涉讼场地，但马兵抗辩称在2019年6月中旬已无法进入涉讼场地。对此，本院认为，双方均未能对各自的主张予以充分举证，而根据御坤公司提交的《解除合同通知书》的内容可反映，御坤公司在该通知中明确表述“2019年6月13日，我司在通知阁下的前提下，对该场地所在物业采取停电措施”。御坤公司在该通知中自认在该时间对涉讼场地进行了停电，御坤公司采取该措施已实际影响涉讼场地的正常承租使用，该事实与马兵主张的在2019年6月中旬无法继续使用涉讼场地的主张实际相符合。故对于御坤公司主张的2019年6月13日停电之后产生的场地使用费等费用，应由御坤公司自行承担，本院不予支持。马兵应向御坤公司支付2019年6月1日起至2019年6月13日止的场地占有使用费、管理费和垃圾费。具体费用共计51957元[（110000元/月+6600元/月+3300元/月）×13天÷30天]。鉴于马兵已向御坤公司缴纳了租赁保证金600000元，该款项可以抵扣上述费用。对于马兵主张的超出上述场地占有使用费、管理费和垃圾费的部分，本院不予支持。对于御坤公司反诉要求马兵支付水费1969.44元和电费4545.31元的主张，御坤公司对此未能举证证实该水电费实际产生的金额和凭据，缺乏理据，本院不予支持。至于御坤公司反诉主张马兵支付欠付费用的违约金，鉴于双方签订的《KTV场地租赁合同》无效，御坤公司主张违约金缺乏依据。即使确系存在欠付费用利息的损失，基于御坤公司对于租赁合同无效存在过错，该损失亦应自行承担。故，对于御坤公司的该反诉请求，本院不予支持。至于御坤公司反诉主张的律师费。同理，本案并非必须聘请律师进行诉讼的情形，该律师费并不是必须支出的费用，故对马兵诉请御坤公司支付律师费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告马兵与被告广州市御坤物业管理有限公司就位于广州市番禺区钟村街钟二村广珠公路三层全层物业签订的《KTV场地租赁合同》无效；二、被告广州市御坤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告马兵退还场地及设备保证金（即租赁保证金）600000元和装修保证金10000元；三、被告广州市御坤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告马兵赔偿装修费用164700元；四、原告马兵应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告广州市御坤物业管理有限公司支付场地占有使用费、管理费和垃圾费共计51957元（马兵已向广州市御坤物业管理有限公司缴纳的租赁保证金600000元可用于抵扣该费用）；五、驳回原告马兵的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告广州市御坤物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如被告广州市御坤物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67871元（其中本诉受理费62145元，反诉受理费5726元），由原告马兵负担31621元，被告广州市御坤物业管理有限公司负担36250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁少玲人民陪审员  陈凤英二〇二〇年九月三日书 记 员  徐倩雯