重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初2956号原告：杨大奎，男，1993年8月26日出生，汉族，住重庆市大足区。委托代理人：池维汉，重庆兴胜律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都,统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：雷水生，总经理。委托代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师。原告杨大奎诉被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告杨大奎于2020年7月3日向本院提交民事诉状，本院经审查后于2020年7月8日立案。依法适用简易程序独任审判，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告杨大奎的特别授权委托代理人池维汉和被告的特别授权委托代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金34752元(即以已付购房款364287元为基数按日万分之一的标准，从2016年12月31日起至被告实际取得《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》即2019年8月12日止，共逾期954天)；2、判令被告立即协助原告办理位于重庆市大足区棠香街道二环南路777号8幢27-2号房屋产权证，并向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金（即以已付购房款364287元为基数按日万分之一的标准，从2019年10月12日起至被告实际取得涉案商品房不动产登记受理单之日止）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年4月13日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于重庆市大足区棠香街道二环南路777号8幢27-2号预售商品房一套，房屋总成交额为364287元，原告选择按揭付款方式。合同还约定了交房期限（2016年12月31日前交付）、交房手续办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、预告登记等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告却未按照合同第七条、第八条的约定按期交出符合法定和约定条件的房屋。经过调查，涉案商品房于2019年8月12日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告认为，房屋通过工程竣工验收是商品房交付的法定条件，被告只有将工程竣工验收的商品房交付给原告才是全面、合法履行房屋交付义务，而被告未能按照约定条件向原告交付房屋的行为，已经构成逾期交房，按照合同约定，被告应承担逾期交房违约责任。同理，被告在履行了交房义务后，亦应按约为原告办理房屋产权证，而被告故意拖延以及不积极履行办证义务，同样应向原告承担逾期办证的违约责任。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，1、对原告诉称的购房事实无异议；2、被告同意从合同约定的从交房截止日的次日起开始计算逾期交房违约金至原告签署接房手续书并实际接房之日止；3、被告同意及时协助原告申请办理所购商品房的不动产登记手续；4、由于被告至今未取得办证受理单，支付逾期办证违约金条件尚未成就，故被告现不同意支付逾期办证违约金；5、原告主张的违约金系债权权利，应当依法适用诉讼时效，诉讼时效的计算方式应为自原告起诉之日倒推三年，超过三年的应当认为诉讼时效已过，其相应的诉求不应得到支持；6、因被告的行为未对原告造成实质性损失，合同约定的违约金标准过高，请法庭予以下调。本院经审理后认定事实如下：2015年4月13日，原告杨大奎（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道二环南路777号8幢27-2号预售商品房一套，建筑面积96.91平方米，总成交金额为364287元。合同第七条约定，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行贷款利率计算），并按乙方乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金。合同第十三条约定关于办理产权登记的约定，……“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”……“4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原、被告双方将上述合同在房屋管理部门进行了备案。原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款。原告于2017年3月16日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收了购买的商品房。同时查明，重庆市大足区城乡建设委员会于2019年8月12日对涉案房屋幢号工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(该备案登记证载明涉案房屋幢号工程竣工验收时间为2017年4月1日)。在审理过程中，被告承认原告已缴清契税、大修基金、印花税等款项。涉案栋号房屋已在不动产登记部门进行了首次登记。被告至今未为原告购买的商品房申请办理产权登记，未取得《不动产登记受理单》。现原告以被告逾期交房、逾期办证为由，诉至本院，诉如前述。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、交款凭据、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑工程单项验收意见书、接房手续书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约如期交房、办证。现被告逾期交房和逾期办证，其行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于原告要求支付逾期交房违约金的主张，本院认为，双方合同约定被告应在2016年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。依照双方的约定，被告完成交房义务，除了交付房屋外，还应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，只有二项条件均已具备，方能确认被告完成交房义务。应取得的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明涉案房屋项目已经竣工验收合格，达到法定交房条件的文件，对外具有公示性。且双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是由原重庆市国土资源和房屋管理局印制，合同书文本将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》制定为符合交房条件的合同条款，也体现了房屋建设管理部门对开发建设单位履行交房义务的规范性要求，开发建设单位不得降低该交房标准。本案虽然双方在2017年3月16日进行了房屋交付，但交付时，涉案工程尚未通过竣工验收合格，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告的交房屋行为不符合合同约定交房条件，同时也违反了法律强制性规定，其行为不产生交房的法律效力。直到被告在2019年8月12日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告之前的交房方达到合同约定交房条件和法定交房条件，方能够确认被告在当日完成了交房义务。因此，本院依法确认被告在2019年8月12日向原告履行了合同约定的交房义务。被告超过合同约定期限交房，依约应当承担支付逾期交房违约金的违约责任。被告未按约定期限交房，依约应当承担支付逾期交房违约金的违约责任。本院确认被告应支付的逾期交房违约金为：364287元X0.0001X954天(2017年1月1日至2019年8月12日）=34752.98元。原告现自愿主张34752元，是其对自己的合法权益的处分，本院予以许可。被告要求逾期交房违约金计算至2017年3月16日的辩解，不符合合同约定和法律规定，理由不成立，不予以采纳。关于原告要求被告协助办理涉案商品房房屋产权证的主张，本院认为，原告已付清购房款和相关税费，双方签订的购房合同已备案，涉案房屋幢号工程已进行首次登记，办证条件已经具备，同时被告也自愿表示愿意协助办理涉案房屋登记，故对该项主张，本院予以支持。对原告要求支付逾期办证违约金的主张。本院认为，被告至今未申请对涉案商品房产权登记，被告已构成违约，应当承担支持逾期办证违约金的责任。但由于合同约定支付逾期办证违约金的时间是被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，现被告未取的房屋产权登记受理单，违约金尚未达到履行期限，故本院暂不予以支持。原告可待条件成就后，另行主张该项权利。关于被告提出的适用诉讼时效的辩解，本院认为，双方当事人合同约定支付逾期交房违约金的时间是商品房实际交付之日起30日内支付，本院确认被告实际交房时间为2019年8月12日，则被告应当在2019年9月12日前支付逾期交房违约金。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的次日2019年9月13日起算三年，原告于2020年7月3日向本院提起了诉讼，起诉时间尚未超过三年，故本案不存在超过诉讼时效主张逾期交房违约金的情形。被告提出的该项辩解，本院不予采纳。关于被告提出下调违约金的辩解，被告对其辩解未提供证据予以证明，同时相较于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于出卖人的原因，买受人未能按时取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为涉案合同约定每日万分之一的标准未超过上述法定标准，不存在违约金约定过高的情形。对被告提出的该项辩解，本院不予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告杨大奎逾期交房违约金34752元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内协助原告杨大奎申请办理重庆市大足区棠香街道二环南路777号8幢27-2号商品房的不动产登记，协助至取得该商品房不动产登记受理单之日为止；三、判决驳回原告杨大奎的其余诉讼请求。本案案件受理费334.40元（已减半），由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  饶思臣二〇二〇年九月二十一日书记员  李文思