河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3312号 上诉人（原审被告）：蒋波，男，1983年8月21日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。 委托诉讼代理人：康海涛，北京裕仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芳菲，北京裕仁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韦鑫，男，1989年7月2日出生，汉族，住北京市顺义区。 上诉人蒋波因与被上诉人韦鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋波上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3807号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求支付购房余款80万元及配合办理房屋不动产过户的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，限购政策出台的目的是为了抑制投资性住房，上诉人未在三河市缴纳过社会保险，不具有在三河市购买住房的资格。河北省人民政府2017年5月4日发布的《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，抑制房地产市场泡沫，防止出现大起大落，促进全省房地产市场平稳健康发展，坚决抑制投资投机性购房。廊坊市人民政府为了贯彻落实该文件于2017年6月2日发布了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见规定无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。2、一审判决违反了最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）的通知、廊坊市中级人民法院关于印发《审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知、《三河市人民法院关于房屋买卖涉限购政策案件适用法律问题的指导意见》。最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知规定，房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人可以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。廊坊市中级人民法院关于印发《审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知第十条规定，调控政策实施前订立的合同确定限购、限售等导致无法继续履行的，当事人均有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。《三河市人民法院关于房屋买卖涉限购政策案件适用法律问题的指导意见》规定，在2017年3月22日、2017年6月6日，这两个时间节点后买受人属不具有购买涉诉房屋资格的，合同因该不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，买受人要求解除双方签订的房屋买卖合同，法院应予支持，且合同解除并非由于双方中一方违约行为导致，合同解除后，出卖人应当将买受人已付的定金、部分购房款返还给买受人。房屋买卖合同解除后，双方互不担责。3、一审法院没有注意到上诉人向被上诉人购买的是次新房，性质上区别于商品房和二手房，涉案房屋至今都没有办理网签手续。双方签订的次新房买卖合同是一种附期限的合同，合同约定的期限到来之时正处于限购政策出台后，新政策导致合同无法继续履行，也不应继续履行。法不溯及既往原则，在本案中不适用。《房屋买卖居间见证合同》第四条第三款约定，待房屋所有权证下发后甲乙双方共同委托丙方办理房屋产权权属转移登记手续。甲乙双方须至丙方处另行签订存量房屋居间买卖合同办理买卖合同网签事宜。可见，房屋所有权证下发后另行签订存量房买卖合同，才是双方之间房屋买卖关系的履行条件和期限。涉案房屋具有特殊性，双方履行的实质是二手房的法律关系。涉案房屋产权证书下发时间是2017年6月15日，被上诉人将产权证书交给上诉人的时间是2018年2月7日。因房屋所有权证下发时间是在限购政策之后，故双方无法继续签订存量房买卖合同，更无法办理涉案房屋的网签事宜，合同不具有继续履行的可能性。该情况的出现是因限购政策的出台，与合同双方无关，无法继续履行合同既非被上诉人本意，也非市场风险。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，双方在合同中约定待房屋所有权证下发后，双方共同委托中介机构办理房屋产权权属转移登记手续，双方须至中介机构处另行签订存量房屋居间买卖合同办理买卖合同网签事宜。可见，双方在合同中约定的是附生效条件的合同，房屋所有权证下发后才真正是双方合同履行的期限届至之日。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》明确购房时间认定，以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。本案中，双方一直未办理网签手续，双方购房的时间无法准确认定。虽然本案的次新房买卖合同在限购政策出台前签订，但涉案房屋的产权证下发时间是在限购政策出台后，限购政策出台前因为没有产权证，双方无法办理涉案房屋的网签手续，限购政策出台后，因为上诉人不具有购房资格而不能办理网签。 韦鑫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、双方签订的房屋买卖合同已基本履行完毕，上诉人已经给付被上诉人购房款130万元，被上诉人于签订合同当日将房屋交付给上诉人占有和使用，之后办理了物业变更手续，将涉案房屋物业变更到上诉人名下，被上诉人于2018年2月将房产证交付上诉人。2、双方签订以及履行协议是在出台限购政策之前，政策不具有溯及既往的效力。生效的判决文书已经确认被上诉人与上诉人之间房屋买卖合同不违反限购政策，能够继续全面履行。 韦鑫向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的《次新房买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》，被告给付原告房屋价款88万元，并自2018年2月15日开始按照日万分之五，给付违约金至全部给付之日止（截止至2019年3月25日违约金为16.2万元。2、被告给付房款后配合原告将案涉的位于三河市燕郊开发区房屋过户至被告名下。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2016年12月11日签订《次新房买卖合同》和《次新房买卖合同补充协议》，签订上述合同时，合同中所约定的原告卖给被告的位于三河市燕郊开发区尚未取得不动产权证书。上述《次新房买卖合同》约定，被告于签订该合同后的一个工作日内，给付原告130万元购房款（包括定金和首付款），剩余购房款80万元，于房产办理所有权转移登记手续时或办理全权委托公证时给付。上述《次新房买卖合同补充协议》在购房款的给付上，对上述剩余的80万元购房款的给付再次作出约定，约定剩余尾款80万元，于房产证下发后,原告通知被告及中介方，被告在收到原告的通知后7个工作日内凑齐全款,原、被告及中介方三方到公证处，原告配合被告或被告指定的第三人办理全权委托公证当天，被告一次性支付给原告。另查明，上述合同签订后被告按约定给付原告购房款130万元，原告于签订合同当日向被告蒋波交付了涉案房屋并配合被告办理了物业交割手续，后原告于2018年2月7日将不动产权证书交付给被告。被告蒋波不是三河市户籍居民，且未在三河市缴纳3年及以上社会保险或纳税3年及以上。在本案前，被告蒋波曾作为原告向一审法院提起诉讼，请求解除原、被告双方签订的上述《次新房买卖合同》和《次新房买卖合同补充协议》，一审法院维护了蒋波的诉讼请求，廊坊市中级人民法院的二审判决驳回了蒋波的诉讼请求，现廊坊市中级人民法院的二审判决处于生效状态。 一审法院认为，双方签订的《次新房买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并且是限购政策实施以前所签订，内容不违反法律规定，故上述合同合法有效。此外，在限购政策实施前被告已给付原告购房款130万元，达到了总房款的61.9%，原告也将房屋交付给了被告，合同的实体义务已经履行了绝大部分，对在限购政策实施前，已经履行到这种程度的合同限制履行，不应是限购政策的目的，为了维护交易安全和诚实信用原则，原、被告双方应继续履行上述合同。上述《次新房买卖合同补充协议》中约定，剩余尾款80万元，于房产证下发后,原告通知被告及中介方，被告在收到原告的通知后7个工作日内凑齐全款,原、被告及中介方三方到公证处，原告配合被告或被告指定的第三人办理全权委托公证当天，被告一次性支付给原告，该约定是对上述《次新房买卖合同》中约定的“剩余购房款80万元，于房产办理所有权转移登记手续时或办理全权委托公证时给付”的修改，应以该约定作为确定双方权利义务的依据，但目前公证处已经取消了这种公正事项，因此该项约定已经不能履行，依据诚实信用原则，应根据上述《次新房买卖合同》中约定的“剩余购房款80万元，于房产办理所有权转移登记手续时或办理全权委托公证时给付”作为确定双方权利义务的依据，由于上述约定的办理全权委托公证已经不能履行，故被告应于不动产权变更登记手续办理完毕时，给付原告剩余购房款80万元，但是在不动产权变更登记手续办理完毕时立即给付原告购房款，明显时间仓促，因此一审法院酌定在不动产权变更登记手续办理完毕的次日，被告给付原告剩余购房款80万元。在上述合同内容中，虽然有关于办理房产所有权转移登记手续内容，但没有约定在什么情况下或何时双方办理不动产权过户手续，一审法院酌定给予被告三天的准备时间；合同签订后双方没有办理房屋不动产权过户或公正，是因限购政策实施后形成的客观情况造成的，责任不在被告，而房屋的不动产权未过户或公正，根据双方所签合同的有关约定，尚未构成被告给付原告剩余购房款条件，因此原告请求被告承担违约责任，缺乏事实依据。综上所述，被告应协助原告办理房屋的不动产权过户手续，并于房屋的不动产权过户手续办理完毕的次日给付原告购房款80万元；原告请求的被告承担违约责任事实依据不足，一审法院不与维护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告蒋波于本判决生效之日起三日内，协助原告韦鑫办理位于三河市燕郊开发区的房屋不动产权过户手续，三十日内办理完毕将该房的不动产权过户到被告蒋波名下，被告蒋波于房屋不动产权过户手续办理完毕之日的次日，给付原告购房款人民币80万元。二、驳回原告韦鑫的其他诉讼请求。案件受理费24896元，减半收取计12448元，由被告韦鑫负担（于本判决生效之日起三日内交纳）。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人蒋波与被上诉人韦鑫签订的《次新房买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本院生效民事判决已经认定涉案房屋买卖合同的签订早于限购政策的出台，结合涉案房屋和房款的交付、物业交割及蒋波于2018年2月7日接收涉案房屋不动产权证书的行为均系对合同的积极履行，解除涉案房屋买卖合同不利于保护交易秩序安全，双方当事人均应依约全面履行涉案房屋买卖合同。一审法院综合案件情况，判决蒋波协助韦鑫办理案涉房屋不动产权过户手续，将案涉房屋不动产权过户到蒋波名下，蒋波支付剩余购房款，并无不当。 综上所述，蒋波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由蒋波负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月十四日 书记员 周 雪