呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初2967号原告：呼和浩特市天辰物业服务有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区石羊桥南路五里营小区**楼**商铺。法定代表人：李存虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史慧春，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：刘俊恩，男，司机，住呼和浩特市。原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司（以下简称天辰物业公司）与被告刘俊恩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天辰物业公司的委托诉讼代理人史慧春、被告刘俊恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费3648元（房屋面积为76平方米，每月0.8元/平方米，时间从2014年10月1日至2019年10月1日，每年729.6元，共5年为3648元），二次垃圾清运费每年60元，共5年为300元，楼道灯费每年80元，共5年为400元，以上总计4348元；判令被告立即支付原告以4348元为基数，从2015年1月1日起至被告实际支付欠款之日止发生的违约金，违约金按万分之五每日计算；诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月1日原告进驻现代华城一区住宅小区进行物业服务，2014年11月1日，原告与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司签订《现代华城一、二期前期物业服务协议》，约定由原告为现代华城小区提供有关公共部分维护、养护、管理等物业服务，并约定物业费每平方米0.8元，二次垃圾清运费60元/年，楼道灯费80元/年。原告依据协议向该小区提供了物业服务，小区内出现的应当由开发商更换、维修的设施设备，在开发商拖延不处理的情况下，为保证业主的正常使用，原告物业公司自行垫付也进行了更换、维护，原告已经尽到全部服务义务。被告系该小区12号楼2单元603室业主，被告在享受物业服务的同时迟迟不给予缴纳物业费，经原告多次催要，仍拒绝缴纳物业费，其行为已经严重违约，影响原告对小区的管理，侵害了物业公司的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告刘俊恩辩称，被告的物业服务不到位，存在服务瑕疵，被告的房屋存在漏水情况，造成我的损失。卫生不到位、电动车电瓶丢失、楼道门存在破损，楼道照明不到位等问题，所以我不能全额缴纳原告的物业服务费。我对原告起诉的垃圾清运费300元同意缴纳。因楼道灯费是一个单元办的卡，统一自己缴费，所以我不同意缴纳楼道等费。因为原告管理不到位、监控缺失，所以不同意支付违约金。一开始别的物业公司进行的服务，后来被告进行服务我们也不清楚，原告进入服务，应该进行公示。我入住后向原来的物业公司交纳过1000元的装修保证金，顶了一年的物业费，剩余的费用也没有和我进行结算，我也不清楚。购房合同没给我拿到手，其他业主都拿到了购房合同，导致我孩子上学受到影响，这也是我不缴纳物业费原因。房屋反复漏水，我自己维修了好几次，造成了我的损失，物业告知我，让我自行处理，物业公司后期进行解决，但至今没有解决。原告服务不到位，环境脏乱差，管理不当，造成了电动车电瓶丢失，这些问题我都和原告反映过。我们单元门经常损害，不好开，影响出入。我们的居住环境确实差，原告服务不到位，使我们的心情受到影响。本院认为，基于庭审查明的事实，2012年11月被告刘俊恩领取钥匙，2013年入住现代华城一期××楼（建筑面积为76平方米）房屋，成为该小区业主。2014年11月1日，原告（合同乙方）与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《现代华城一、二期前期物业服务协议》，约定由原告为现代华城小区提供的公共性物业管理服务的主要内容为：物业共用部位的维护、养护、管理；物业公用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费用约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式，其中低层住宅物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米，该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于管理服务人员工资、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常维护运行、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护、物业管理区域公共秩序维护等费用的支出。并约定未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备（如公共照明）运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。业主及物业使用人违反合同规定，未能按时如数缴纳物业费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另，业主每年每户应交纳二次垃圾清运费60元。2014年11月1日开始，原告为被告进行物业管理服务。被告2014年11月1日至2019年10月1日拖欠原告物业费未付。另被告在此期间的二次垃圾清运费及楼道灯费未向原告交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告天辰物业公司与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司签订的《现代华城一、二期前期物业服务协议》对被告具有约束力，被告与原告形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。原告为被告提供物业服务，被告作为业主应按物业服务合同的约定支付未付的物业费，原告对于被告提出的问题也应进一步完善，双方应相互理解，相互沟通。物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化等方面，业主长期拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，形成恶性循环，长远损害的是全体业主的合法权益，业主应向原告主动履行交纳物业费的义务，以便于物业服务能够顺利进行，最终维护双方的利益。被告应交纳拖欠的物业服务费为76平方米×每月0.8元/平方米×59个月（2014年11月1日至2019年10月1日）为3587元，庭审中，被告提供的证据材料显示，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对原告天辰物业公司应收取的物业服务费予以酌减，按应交物业费的85%收取为宜，即3587元×85%为3049元。二次垃圾清运费，被告庭审中表示愿意交纳，故本院对原告请求被告支付二次垃圾清运费300元的诉讼主张予以支持。楼道灯费属公共照明，依约应由业主分摊，但原告提出每年按80元收取，无事实依据，本院酌情按每年每户20元收取予以支持，另因12号楼2单元业主存在2017年自行缴纳楼道灯费的情形，故2017年应分摊的楼道灯费予以扣减，被告应向原告支付楼道灯费80元，其他的不予支持。原告请求从2014年10月1日计算收取物业费的主张，因未向法庭提交已于2014年10月1日开始进行了物业服务的证据材料，故对原告合理部分请求予以支持，其他的不予支持。原告提出的违约金问题，因本案被告不具有故意违约的情形，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘俊恩于本判决生效后五日内向原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费3049元（76平方米×每月0.8元/平方米×59个月×85%）、二次垃圾清运费300元、楼道灯费80元。二、驳回原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘俊恩负担。本判决为终审判决。审判员 张丽二○二○年九月十四日书记员 高旭附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。