昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3099号原告：孙婉露，女，汉族，1984年4月12日出生。原告：侯云，男，汉族，1994年10月20日出生。委托诉讼代理人：孙婉露，女，系配偶关系，特别授权代理。被告：昆明邦元置业有限公司。委托诉讼代理人：万晓丽、叶颖，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。原告孙婉露、侯云与被告昆明邦元置业有限公司（以下简称邦元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李解独任公开开庭审理。原告孙婉露、被告邦元公司的委托诉讼代理人万晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙婉露、侯云向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付延期交房违约金人民币9481.13元（自2018年3月31日起至2018年9月30日止，共计183天，违约金：30天×30元+153天×560858.40元×0.0001=9481.13元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＸXXXXXX，合同编码：5301212XXXXXX），约定：原告购买被告开发的坐落于昆明市呈贡区。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年11月11日将首付款人民币170858.4元支付给被告（包含2016年9月7日支付的团购服务费人民币20000元），余款人民币390000元通过中信银行股份有限公司昆明广福路支行贷款支付，房款总计人民币560858.40元己全部付清，且被告于2018年4月11日为原告开具云南省增值税普通发票。原告于2018年5月25日缴纳了房屋契税人民币7579.16元、住宅专项维修资金人民币9194元，于2018年11月16日缴纳了物业服务费人民币1545元。原告依据合同中的约定履行了自己作为买受人应尽的能尽的全部义务。根据原被告签订的合同第十一条交付时间约定，该商品房应于2018年3月30日前验收合格并交付使用，但被告所建的房屋直至2018年9月30日才通过验收符合双方所签订的合同的约定交房条件，被告己根本违约。根据原被告签订合同第十二条逾期交付责任约定：逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天30元向买受人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，出卖人每日按买受人己付房款的万分之一向买受人承担违约金，并于实际交房之曰起三十日内向买受人支付违约金，本合同继续履行。同时，原、被告双方签订的《商品房购销合同补充协议》，约定：双方确认交房条件为出卖人、勘查单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格，即达到本合同约定的交房条件。故，被告应按合同约定，在原告接收房屋三十日内，支付逾期交房的违约金。但时至今日，被告拒不履行支付违约金的义务，双方多次协商无果。综上，被告的行为严重损害了原告的合法利益，其应当根据合同约定及《中华人民共和国合同法》等法律规定承担违约责任支付违约金，请求支持原告的全部诉请。被告邦元公司辩称：部分认可诉讼请求，违约金计算标准应当按照生效判决文书进行调整，呈贡区人民法院以及昆明市中级人民法院就案涉小区逾期交房违约金有判决，前30天每天按照30元计算，之后的违约金按照日万分之0.5计算，支付至2018年9月30日止，多余的部分不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的租房电脑截图合同凭证系复印件，本院不予采信；原告提交的银行流水支付凭证，其租金标准并非与案涉房屋为同一地段，不具有关联性，本院不予采信；原告提交的物业服务费、装修保证金收据与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述及审理确认的证据，本院依法确认如下法律事实：2016年11月11日，原告孙婉露、侯云（买受人）与被告邦元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的项目名称为“兴锦嘉园”X幢X单元X层X号住宅一套，建设面积102.16平方米，房屋总价560858.4元。合同第九条约定：商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定：出卖人应在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天30元向买受人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，出卖人每日按买受人已付购房款的万分之一向买受人承担违约金，并于实际交房之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，协议第四条第1款约定：双方确认交房条件为：买受人房屋所在楼宇经出卖人及勘查、设计、施工、监理单位共同验收合格，即达到本合同约定的交房条件。合同和协议签订后，原告按约定向被告交纳了全部购房款。另查明：原告孙婉露、侯云购买的上述楼盘于2018年9月30日办理竣工验收及备案登记手续。此前，昆明市呈贡区工程质量监督站、昆明市呈贡区住房和城乡建设局发出工程质量整改通知，要求组织验收并经备案方可交付使用。本院认为，原告孙婉露、侯云与被告邦元公司订立的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同第九条约定的房屋交付条件之一为取得竣工验收备案文件。而双方同日签订的《补充协议》第四条第一款则约定，双方确认交房条件为买受人房屋所在楼宇经出卖人及勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格。据此，在房屋的验收标准上，《补充协议》变更了《商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件，具体而言，《补充协议》约定的条件低于《商品房买卖合同（预售）》约定的条件，且邦元公司对于降低交房条件的约定并未采取有效方式进行提示、告知，故对于涉案房屋的交付条件，不应适用《补充协议》第四条的约定，而仍应适用《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，即商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中，邦元公司于2018年9月30日取得《竣工验收备案证明书》，故房屋符合约定的交房条件的时间应为2018年9月30日。综上所述，邦元公司的行为构成逾期交房，应当承担相应违约责任。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天30元向买受人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，出卖人每日按买受人购房款总额的万分之一向买受人承担违约金，并于实际交房之日向买受人支付违约金，本合同继续履行。本案中，双方对于逾期交房30天内的违约金标准均无异议，但邦元公司认为逾期交房30天后的违约金标准过高，请求予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性，综合呈贡辖区房地产开发现状、邦元公司的违约情形、本案实际情况等因素，将其后的违约金予以调减，按原告已交购房款的日万分之0.5认定。综上，被告应当支付原告2018年3月31日至2018年9月30日期间共计183天的违约金5190.6元（30天×30元+153天×560858.4元×0.00005）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昆明邦元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙婉露、侯云支付逾期交房违约金5190.6元；二、驳回原告孙婉露、侯云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由原告孙婉露、侯云负担23元，由被告昆明邦元置业有限公司负担27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。审判员 李 解二〇二〇年九月十八日书记员 姚婷婷