广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9333号上诉人（原审被告）：佛山宇能创富投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任广能。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳秋霞，女，1980年10月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区************，公民身份号码410************020。委托诉讼代理人：徐凌燕，广东方则理律师事务所律师。上诉人佛山宇能创富投资有限公司（以下简称宇能创富公司）因与被上诉人岳秋霞租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、确认原告岳秋霞与被告佛山宇能创富投资有限公司于2017年9月21日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款466130元予原告岳秋霞；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失20000元予原告岳秋霞；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费40000元予原告岳秋霞；五、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以466130元为本金自2019年8月31日起至实际清偿日止按日万分之五的标准计算利息予原告岳秋霞；六、驳回原告岳秋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5077.44元（原告已预交），由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。”宇能创富公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回岳秋霞的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由岳秋霞负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）宇能创富公司基于岳秋霞占有、收益的目的，依法将涉案物业的使用权转让给其，岳秋霞在使用涉案物业期间可随意将涉案物业的使用权转让给第三人，与租赁关系中承租人不得随意转让涉案物业的权利义务不一致。因此，双方为转让合同关系，而非租赁合同关系。（二）佛山一环高速化改造工程围蔽涉案项目工地附近的道路，导致涉案项目无法如期完工，宇能创富公司对此无法预见，且该影响不可归责于宇能创富公司。二、一审判决适用法律错误。（一）宇能创富公司不存在逾期交付的情况，岳秋霞无权解除涉案合同。本案由于不可抗力的原因导致宇能创富公司无法按期交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，宇能创富公司可依法免责。（二）涉案合同属于双方真实意思表示，人民法院应予遵循。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方就涉案物业使用权的转让签订的《物业使用权转让合同》合法有效。如一审法院认定宇能创富公司存在逾期交付的违约责任，则根据该合同第九条第3点的约定，宇能创富公司应承担的违约责任为返还已收取的转让款。（三）涉案预付款15000元及品牌推广费5000元并非由宇能创富公司收取，亦非因宇能创富公司的原因所产生，宇能创富公司无须承担返还责任。根据合同相对性原则，该部分款项属于岳秋霞与案外人湖南奥斯汀酒店管理有限公司之间的法律关系，一审法院在未作审理的情况下认定湖南奥斯汀酒店管理有限公司不予退还涉案预付款及品牌推广费，不仅损害宇能创富公司的合法权益，也损害了湖南奥斯汀酒店管理有限公司的抗辩权。岳秋霞也未能提交证据证明其受到损失。岳秋霞辩称：一、本案属于租赁合同纠纷。岳秋霞以支付使用费的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋的产权登记及权属变更问题。二、佛山一环高速改造工程不属于不可抗力，且与本案无直接因果关系，宇能创富公司从未告知岳秋霞高速改造一事，说明该工程对宇能创富公司履行合同不会产生重大影响。并且宇能创富公司销售的系未竣工的物业，本身即应将各种影响交付的因素考虑在内。三、本案本质上属于变相售后包租销售商品房，宇能创富公司逾期交付物业，达到合同解除的条件，其在合同解除后应当承担违约责任及赔偿损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审期间，岳秋霞未向本院提交新证据，宇能创富公司围绕其上诉请求向本院提交宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图、现场沙盘照片、施工现场照片，拟证明当时佛山一环道路围蔽施工，造成涉案工程的工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。本院依法组织当事人进行了质证。本院审查后认为，宇能创富公司提交的证据无法证明其所主张的事实，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、涉案《物业使用权转让合同》的性质及效力应当如何认定；二、涉案《物业使用权转让合同》应否解除以及解除后的责任应当如何承担。关于争议焦点一。经查，宇能创富公司向岳秋霞转让涉案物业的使用权，其目的为使岳秋霞在约定期限内有偿使用涉案物业，并不发生物业所有权变更的效力，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，而租金支付方式系双方约定，并未限定分期交纳。因此，涉案《物业使用权转让合同》名为使用权转让，实质上为租赁合同。二者签订的《物业使用权转让合同》约定物业使用权的转让期限从2017年9月21日至2052年11月3日，已违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故双方约定的租赁期限中超出二十年的部分无效，一审判决对合同性质及效力的认定无误，宇能创富公司该上诉理由不能成立，本院不予接纳。关于争议焦点二。首先，关于涉案合同应否解除的问题。宇能创富公司不能按时交付涉案物业已逾期90天，且宇能创富公司至二审法庭调查时自认仍未能交付，根据涉案《物业使用权转让合同》的约定，岳秋霞有权主张解除合同，故一审法院判决解除涉案合同并无不当，本院予以维持。其次，关于责任承担的问题。岳秋霞已依约向宇能创富公司支付物业使用权转让款466130元，但宇能创富公司至今未将涉案物业交付给岳秋霞，其严重违约行为致使岳秋霞基于该物业所可能获得的居住、投资等权益无法实现，客观上给岳秋霞造成了一定损失，一审法院根据双方合同约定，判决宇能创富公司以已收款为本金，从合同解除之日至实际清偿之日按日万分之五的标准向岳秋霞支付违约金并无不当，本院依法予以维持。最后，岳秋霞就涉案物业与湖南奥斯汀酒店管理有限公司签订了《房屋经营托管合同（固定收益）》及《家私家电代购合同》，并向其支付家私家电及房间用品预付款15000元和品牌推广费5000元。现因宇能创富公司的违约行为，上述合同无法继续履行，给岳秋霞造成20000元的实际损失。一审法院判决宇能创富公司向岳秋霞赔偿损失20000元并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。宇能创富公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9061.3元，由上诉人佛山宇能创富投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈星星审 判 员 侯 进审 判 员 张雪洁二〇二〇年九月十一日法官助理 林 梅书 记 员 冼绮林