四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初4468号 原告高尚贵，男，汉族，生于1964年6月12日，大专文化，系中国华西企业有限公司员工，户籍地深圳市罗湖区。 委托代理人张玲，四川九朝律师事务所律师。 原告中国华西企业有限公司,住所地：深圳市福田区莲花街道红荔西路7022号鲁班大厦写字楼1415层 法定代表人史立宾，系该公司董事长。 委托代理人何聪勤，男，生于1964年6月19日，汉族，大学文化，系该公司员工，现住江西南昌市红谷滩新区。 委托代理人陈申俊，男，生于1966年3月22日，汉族，大专文化，系该公司员工，现住江西南昌市红谷滩新区。 被告周某（曾用名周志琼），女，汉族，生于1988年10月13日，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人牟顶礼，四川九朝律师事务所律师。 被告吴某2（系周某之丈夫），男，汉族，生于1968年3月17日，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人牟顶礼，四川九朝律师事务所律师。 被告吴艾珈（系吴某2之长女），女，汉族，生于1998 年9月5日，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告吴某1（系吴某2之子），男，汉族，生于2008年7月14日，户籍地四川省巴中市巴州区。 法定代理人周某,身份同上。 法定代理人吴某2,身份同上。 第三人巴中兴合投资管理公司 住所地：四川省巴中市巴州区江北市建行综合家属院后侧祠堂街**街**。 法定代表人李利忠，系该公司董事长。 委托代理人邹得萍，四川中奥律师事务所律师。 委托代理人刘晓，女，生于1983年8月13日，汉族，大学文化，系该公司员工，住四，住四川省巴中市巴州区div> 原告高尚贵、中国华西企业有限公司与被告周某、吴某2、吴艾珈、吴某1及第三人巴中兴合投资管理公司合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法由审判员万明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高尚贵及其委托代理人张玲，被告中国华西企业有限公司（以下简称华西公司）的委托代理人何聪勤、陈申俊，被告陈静、吴某2的委托代理人牟顶礼，第三人巴中兴合投资管理公司（以下简称兴合公司）的委托代理人邹得萍、刘晓等到庭参加了诉讼，被告吴艾珈经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告高尚贵、华西公司诉称，2014年原告华西公司在巴中兴合投资管理有限公司（以下简称兴合公司）处总承包“巴中市望王山城市综合体安置房Ａ区云台花园安置房工程5-6号楼”。原告高尚贵与原告华西公司就该项目签订《项目责任承包合同》，由原告高尚贵内部承包该项目进行实际施工被告周某、被告吴某2与原告高尚贵协商：由被告周某被告吴某2向原告供应该项目沙石，原告协助被告周某、被告吴某2购买兴合公司开发的半山逸城Ｂ区14栋102号房屋，购房款1684260元由原告代被告周某、被告吴某2支付，原告垫付的该款项之后在被告周某、被告吴某2向原告供应的沙石款中抵扣即先由原告以应向兴合公司收取的工程款1684260元代被告与被告应支付兴合公司的购房款1684260元相抵扣。2015年2月6日，原告以应收的1684260元工程款，代被告向兴合公司抵扣支付了被告购买半山逸城Ｂ区14栋102号房屋应支付的购房款1684260元，同日被告与兴合公司签订《兴合半山逸城认购书协议》，兴合公司向被告周某、被告吴某2出具应出具的所有票据，并办理了全部购房手续。2017年5月8日被告周某向兴合公司申请将案涉房屋变更登记在被告吴艾珈和被告吴某1名下，2017年5月17日案涉房屋网签备案登记在被告吴艾珈、被告吴某1名下现该房屋由被告装修后并入住之后，被告周某、被告吴某2并未向原告供应沙石原告高尚贵与被告周某、被告吴某2就原告垫付的购房款偿还事宜进行了协商，至2015年12月30日被告向原告高尚贵偿还了95万元，之后被告周某、被告吴某2也向原告书面承诺还款，但被告拖欠至今拒不还款，被告吴艾珈和被告吴某1作为案涉房屋的实际所有人，也没有偿还实际由原告高尚贵所垫付的剩余房款。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：判令四被告立即偿还原告垫付的购房款734260元；2、判令四被告自2016年3月1日起，以734260元为基数，按年利率6%的标准向原告支付利息直至债务清偿之日止；3、本案诉讼费用由四被告承担。 被告周某、吴某2、吴某1辩称，被答辩人高尚贵在本案中作为原告的诉讼主体不适格。2014年被答辩人华西公司在承建巴中兴合投资管理有限公司开发的半山逸城城市综合体安置房时因收取工程款困难，欲用发包方的房屋抵付工程款的方式收取工程款，然后再将抵偿的房屋以低于发包方巴中兴合投资管理有限公司同期同类房屋实际成交卖价的价格卖与答辩人，2014年7月30日便收取了答辩人购房定金2万元。2015年2月6日被答辩人华西公司向发包方巴中兴合投资管理有限公司申请拨付工程款时，巴中兴合投资管理有限公司用应付华西公司工程款抵偿了案涉房屋，由此可见本案的购房款收取主体系被答辩人华西公司，并非被答辩人高尚贵。二被答辩人在诉状中也表明，二被答辩人之间是内部承包关系，是不同的主体。该内部承包关系不能对抗善意第三人，因此，本案中，被答辩人高尚贵作为原告的诉讼主体资格不适格，应驳回其诉讼请求。 二、本案答辩人对下欠的房款数额有异议。1、被答辩人收取答辩人的购房定金时间是2014年7月30日，本案的购房款单价应当低于巴中兴合投资管理有限公司同期同类房屋的出售单价，根据相关证据佐证和答辩人对本案案涉房屋相邻的同类房屋的成交单价均在7200元左右，而与本案案涉房屋位置相邻，楼层、户型相同的B1302号房屋在2015年2月13日才购买的房屋单价也仅为8300元/㎡，而答辩人在2014年7月30日预定的房屋事后计算的单价为9200元/㎡。虽然被答辩人是按抵偿工程款的原价给答辩人计算房价，但这是有前提条件的，即，被答辩人华西公司的经办人高尚贵等人到答辩人的捷力矿业公司的砂石生产场地实地考察和检验后，同意以略高于市场价的砂石材料单价在答辩人处购买砂石，答辩人用略高于市场价的砂石材料款向被答辩人华西公司抵付购房款，这样无论是房价款，还是砂石材料款，双方都有较大的利润，这样都是高进高出，彼此公平。然而被答辩人中国华西企业有限公司以畸高的价格将本案的案涉房屋卖与答辩人后，被答辩人中国华西企业有限公司当时的经办人，即本案的另一原告高尚贵，便背信弃义，购买它的其他关系户的砂石，拒绝购买答辩人砂石，答辩人将沙石运送到该项目的工地后，被答辩人华西公司拒收砂石材料。事后，在被答辩人华西公司严重违约的情况下，答辩人拒付下欠款，事后被答辩人为了达到收取畸高的房款余款时，多次电话辱骂答辩人及其家人，并趁答辩人母亲和姐姐同时生病住院之机，找社会上的涉黑、涉恶人员多次威胁答辩人及其家人，同时带领自己工地上的民工数次到答辩人家里断水断电，聚众闹事，扰乱答辩人的家庭正常生活，答辩人在受到严重威胁的情况下，按被答辩人的要求书立了承若书和还款计划，强迫答辩人及妻子变相确认购房单价及下欠金额。因此，本案案涉房屋的单价仅应依据同期同类相邻位置及相同户型的成交价计算。2、本案案涉房款应扣减答辫人2014年7月30日缴纳的购房定金2万。 三、被答辩人主张从2016年3月1日起以734260元为基数，按年利率6%支付利息的理由不成立。第一、该欠款基数不实。第二、没有约定欠付资金利息及逾期付款违约责任。第三、被答辩人恶意违约在先，具有重大过错，答辩人拒付房款是一种抗辩行为。四、被答辩人本案中主张的权利已超过诉讼时效，其权利不应保护依据答辩人夫妇与被答辩人的协议，其中100万元房款用砂石货款抵扣，被答辩人拒绝购买答辩人的砂石材料，自然也就放弃了收取这-10元的房款，虽然被答辩人夫妇在答辩人的胁迫下被迫书立了《承诺书》和《还款计划》，但付款期限也是在2016年3月之前距离答到人主张权利也是4年多时间，因此，被答辩人主张权利的间超过了诉讼时效。五、本案被答辩人向答辩人的子女吴某1、吴哎珈主张权利及无事实依据，也无法律规定。本案被答辩人是主张的债权，并非主张物权，吴某1、吴哎珈取得房屋的产权是通过答辩人之妻周某向巴中兴合投资管理有限公司退房后从新在巴中兴合投资管理有限公司购买取得，与被答辩人既无物权关系，也无债权关系。依据合同的相对性，被答辩人即使对下欠的房款主张权利，也仅应向原购买人周某按当时的市场价主张。综上所述，被答辩人高尚贵在本案中的诉讼主体不适格，应当驳回其全部诉讼请求。被答辩人中国华西企业有限公司恶意违约在先，答辩人拒付下余房款是一种抗辩的自救行为，且，被答辩人中国华西企业有限公司主张房款数额不实，主张权利的时间超过诉讼时效，因此应当驳回被答辩人中国华西企业有限公司的全部诉讼请求。 第三人兴合公司述称，一、本案案由并非房屋买卖合同纠纷，系原、被告双方债权债务概括转让合同纠纷。二、第三人与原告二被告周某、吴某2债权债务已通过相关协议约定，进行了债务的抵消，第三人已退出，系原告华西公司与被告周某、吴某2之间的法律关系。三、案涉房屋已经签订相关买卖合同，合法有效，案涉房屋已经交付被告使用，故第三人与原、被告诉争事实无法律关系，不应当出现在本案中，不应当列为本案第三人。 经审理查明，原告华西公司总承包了第三人兴合公司开发的“巴中市望王山城市综合体安置房Ａ区云台花园安置房工程5-6号楼，原告高尚贵系案涉项目实际施工人，庭审中，原告华西公司陈述案涉款项收到后亦归原告高尚贵。第三人兴合公司缺乏资金支付工程款，便以其开发的部分房屋抵扣工程款，其中，第三人将半山逸城Ｂ区14栋102号房屋作价人民币1684260元抵付应支付给原告华西公司的工程款，事后，原告华西公司又将该套房屋抵偿给被告周某、吴某2夫妇，以将在被告吴某2处购买砂石建筑材料的费用抵作购房款，原告华西公司与被告周某、吴某2达成协议。2015年2月6日被告周某、吴某2向原告出具欠条，其内容为收到华西公司巴中望王山城市综合体安置房Ａ5、Ａ6项目部住房一套（位于半山逸城******）房款总金额1684260元，其中，100万元用华西公司在巴中的项目材料款抵扣。尾款684260元现金支付，支付时间在合理商议情况下支付。同一天，原告华西公司向第三人申请付款工程进度款1684260元，第三人与被告周某签订了《兴合.半山逸城认购协议书》，被告周某认购半山逸城Ｂ区14栋102号房屋，房款为1684260元，2015年2月6日第三人兴合公司向原告出具了收到被告周某交房款1684260元的收据一张，同时，被告周某亦向第三人缴纳了办理房屋产权证的登记、印花税、维修基金等费用11330元。 抵扣达成协议后，原告华西公司并没有采购被告周某、吴某2提供的砂石材料，原告华西公司无法扣取抵扣被告周某、吴某2的房款。本案审理中，原告主张被告提供的砂石材料不符合要求；被告周某、吴某2主张其供应的砂石材料符合质量要求。被告周某、吴某2无法用事先协议的用砂石材料款抵扣房款，事后被告周某、吴某2陆续原告支付款项95万元，2015年4月被告周某、吴某2向原告书立购房还款计划，约定总房款1684260元计划在2015年底付清，其中在2015年6月1号以前支付一半。2015年12月30日被告周某向原告书立承诺书，内容为总房款1684260元已还款95万元，余下的734260元计划两次付清，其中一笔在1月20日号之前付，剩余款项在2016年3月之前付清。 2015年底被告周某、吴某2对案涉房屋进行了装修，2016年入住。 2017年5月8日，被告周某、吴某2向第三人兴合公司申请变更抵扣购买的案涉房屋被告为被告周某、吴某2的子女即被告吴艾珈、吴某1。2017年5月11日，被告周某与第三人兴合公司签订《解除及退房协议书》，内容为因买受人变更为子女，申请执行该台房屋后重新签约为吴艾珈、吴某1等。2017年5月17日第三人兴合公司与被告吴艾珈、吴某1《商品房买卖合同》，并对该合同进行的备案网签，被告吴艾珈、吴某1各占50%。 事后，被告周某、吴某2以将在原告购买的砂石材料款抵扣房款，价格较高，事后原告未购买被告的砂石材料，故要求原告降低房款，但未达成协议。本案审理中，原告主张，变更认为房价高，原告曾要求补偿5万元要求被告退房但被告不同意。 上述事实，有各方当事人的陈述，当事人的身份信息，企业登记信息，付款申请书，认购协议书，收据，证明，收条，承诺书，还款计划，更名申请，商品房买卖合同，协议书，营业执照等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。 本案中，原告华西公司总承包了第三人兴合公司开发的“巴中市望王山城市综合体安置房Ａ区云台花园安置房工程5-6号楼，原告高尚贵系案涉项目实际施工人，原告华西公司在庭审中明确表示案涉项目最终系原告高尚贵的权利，故原告高尚贵作为案涉项目实际施工人共同主张权利并无不当。第三人兴合公司以其开发的部分房屋抵扣工程款，其中，将半山逸城Ｂ区14栋102号房屋价款1684260元抵付原告华西公司的工程款，原告华西公司又将该套房屋抵偿给被告周某、吴某2夫妇，以将在被告吴某2处购买砂石建筑材料的费用抵扣，原告华西公司与被告周某、吴某2签订房屋认购合同，原告华西公司向被告周某出具房款收据，被告周某、吴某2向原告出具欠条，其内容明确约定100万元用华西公司在巴中的项目材料款抵扣。后因华西公司未在被告周某、吴某2处采购砂石材料，被告周某、吴某2无款抵扣原告华西公司的款项，现被告周某、吴某2以原告未采购砂石材料，原抵扣的房屋价高为由拒绝支付下欠款项，原告否认当时房款抵扣高。被告周某、吴某2在原告未采购砂石材料的欠款下仍接受房屋，并进行装修入住，应认为对其签订的房屋买卖合同的认可，故现被告周某、吴某2认为房屋价款高的理由不成立，本院予以采信，则被告周某、吴某2理应支付下欠的款项及支付逾期利息，但利息的标准应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率进行计算。 被告周某、吴某2将抵偿的房屋再次转让给其子女被告吴艾珈、吴某1，依据合同的相对性原则，故原告要求被告吴艾珈、吴某1承担责任的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告周某、吴某2在本判决生效后二十日内向原告高尚贵、中国华西企业有限公司支付垫付下欠的房款734260元及资金占用费（资金利息的计算方式：以本金734260元为基数，从2016年3月1日起至本金付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的2020年8月一年期贷款市场报价利率进行计算）。 二、驳回原告高尚贵、中国华西企业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11140元，减半收取5570元，由被告周某、吴某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  万 明 二〇二〇年九月二十三日 法官助理  扈 丹 书 记 员  王梓淇