云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1714号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：臧永恒，男，汉族，1995年2月23日生，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，个体工商户，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称昭通鸿卓公司）与被上诉人臧永恒商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昭通鸿卓公司向本院提起上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，对双方违约及违约金重新作出认定；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实理由如下：1、本案一审判决对基本事实认定存在错误，这直接导致了判决适用法律失当，最终作出了错误判决。一、本案的证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即所谓《昭通鸿卓公司公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭对该证据予以采信不符合证据规定。二、关于事实认定，一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人与2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以至今未接房，原因在于被上诉人本身，按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。1.本案中在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，这样的判决忽视了双方的合同约定，忽视了上诉人已经公告交房的事实，违背了合同法公平公正的基本原则。2.我国合同法及民事诉讼相关法律规定中，对违约金的规定以补偿性为主惩罚性仅是有限度的体现。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人未在法定期间作二审答辩。臧永恒向一审法院起诉请求：1、昭通鸿卓公司支付臧永恒延迟交付违约金及面积补差费用30609元（其中违约金23500元，面积补差费7109元）；2、本案诉讼费用由昭通鸿卓公司承担。一审法院确认的法律事实：2017年9月29日，臧永恒向昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为84.98平方米，单价为每平方米3145.48元，总价款为267303元。双方于2017年9月29日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方（昭通洪桌公司）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（臧永恒）。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”臧永恒于2017年9月29日向昭通鸿卓公司缴纳了67303元的房屋首付款，后昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，于2019年4月15日才向臧永恒交付房屋，共延迟交房470天。臧永恒缴纳了面积补差费7109元。为此，臧永恒诉至法院。一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，臧永恒和昭通鸿卓公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。昭通鸿卓公司未按合同约定的交房时间2017年12月31日向臧永恒交付房屋，已构成违约，昭通鸿卓公司应当按照双方约定的标准每天50元，向臧永恒支付违约金。故对臧永恒要求被告支付延迟交付违约金23500元（50元/天×470天）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对臧永恒要求昭通鸿卓公司支付面积补差费用7109元的诉讼请求，根据双方合同约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，该房屋产权证尚未办理，不能确定产权登记的房屋面积是多少，故对臧永恒的该请求，不予支持。臧永恒可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。对昭通鸿卓公司的答辩主张，依法不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向臧永恒支付自2017年12月31日起至2019年4月15日止的逾期交房违约金人民币23500元；二、驳回臧永恒的其他诉讼请求。案件受理费675元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司承担518元，臧永恒承担157元。二审中，上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。本院认为，首先，房屋需经验收合同才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合同的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  肖荣蓉二〇二〇年九月二十三日法官助理蔡国灯书记员霍晨宇