江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7508号上诉人(原审被告)：曹辉，男，1987年4月26日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住地江苏省苏州市吴江区。被上诉人(原审原告)：吴爱珍，女，1964年4月13日生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。原审第三人：沈超，男，1986年12月12日生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。原审第三人：杨春香，女，1963年12月2日生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。上诉人曹辉因与被上诉人吴爱珍、原审第三人沈超、杨春香租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。曹辉的上诉请求：驳回吴爱珍要求解除租赁合同的诉讼请求，确认曹辉使用吴爱珍的893.34平方米工业厂房按照每年10万元标准计算费用。事实和理由：一、一审判决认定曹辉与吴爱珍之间租赁合同每年租金20万元错误。双方未签订书面租赁合同，由曹辉的父亲曹俊每年向吴爱珍支付10万元房屋使用费。2018年7月24日吴爱珍前夫朱文龙以房抵债的房产被司法拍卖后，双方达成口头协议，曹辉无需支付房屋使用费。二、本案中是杨春香与曹辉签订的房屋租赁合同，解除租赁合同的主体应当是第三人杨春香。吴爱珍二审辩称，本案所涉租赁合同是双方真实意思表示，吴爱珍履行了交付租赁物的义务，曹辉在一审中对合同履行期间向吴爱珍支付租金的事实进行了确认，吴爱珍有权在曹辉严重违约的情况下解除合同。吴爱珍向一审法院起诉请求：1、确认与曹辉之间的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2、曹辉立即支付吴爱珍拖欠的租金40万元及违约金20万元，合计60万元；3、曹辉支付占用费暂计12万元（自2020年1月1日起计算至实际搬离之日止，按每天2000元计算）；4、本案诉讼费用由曹辉承担。一审法院认定事实：坐落于吴江区盛泽镇盛坛公路东侧的建筑面积为893.34平方米的工业厂房为吴爱珍、杨春香按份共有，各占50%，房屋所有权证号为苏房权证吴江字第**。2017年1月1日，杨春香（甲方）与曹辉（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租涉案房屋，本合同出租面积为房产的1/2，租赁期限5年即自2017年1月1日至2021年12月31日止。上述1/2房产年租金为20万元，下年度的租金在该年度到期日前二个月支付。在租赁期内，乙方不得将租赁房屋转租给第三人，否则视为违约。如乙方中途违约或未按合同约定按期支付租金，则应支付违约金，为全部租赁期间所有租金的20%。曹辉对该份合同的真实性予以认可，法院予以认定。2019年5月1日，曹俊（曹辉的父亲）作为甲方与沈超作为乙方签订房屋设备租赁协议，约定甲方将涉案房屋和设备租赁给乙方使用，房屋租金为70万元/年，设备租金为10万元/年，合计80万元/年。租期为2年即自2019年5月1日至2021年5月1日止。曹辉与沈超对该份协议的真实性予以认可，法院予以认定。另吴爱珍提供一份房屋租赁合同复印件，合同条款及约定与前述合同基本相同，出租方处签名有杨春香、吴爱珍。曹辉对该租赁合同的真实性有异议，认为其从未与吴爱珍签订过该合同。因吴爱珍未提交证据原件，且曹辉对此不予认可，故法院对此不予认定。2019年12月9日，吴爱珍委托江苏苏州湾律师事务所张武律师向曹俊发《律师函》，表示曹俊拖欠2018年度、2019年度租金，且将房屋转租他人使用，构成违约。现通知：1、双方签订的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2、收到本函后7日内支付拖欠的租金40万元及违约金20万元；3、于2019年12月31日前返还租赁的房屋。该律师函于2019年12月10日由他人代收。庭审中，吴爱珍自认曹辉曾支付租金20万元。庭审后，曹辉向法院确认由曹辉的父亲曹俊向吴爱珍先后三次支付租金合计20万元。吴爱珍催讨其余租金未果，致本案讼争。以上事实，有吴爱珍提交的房屋所有权证、房屋租赁合同（杨春香与曹辉）复印件、房屋设备租赁协议（曹俊与沈超）复印件、律师函、签收凭证及双方当事人的庭审陈述，曹辉庭后出具的情况说明等证据予以证实。一审法院认为，曹辉与杨春香签订了房屋租赁合同，承租使用涉案房屋，虽然双方协议只涉及涉案房产面积的1/2，但吴爱珍与第三人杨春香系按份共有涉案房产，涉案房产系不可分割的整体，曹辉必然也承租使用了吴爱珍名下份额的房产，吴爱珍与曹辉虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但双方的房屋租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽然双方没有明确约定租赁期限、租金标准，但吴爱珍应知道涉案房产由曹辉一并承租使用，曹辉也应知道其除了承租杨春香的份额外同时承租了吴爱珍的份额，故参照第三人杨春香与曹辉的租赁合同，认定吴爱珍与曹辉之间按租金20万元/年标准进行结算，租赁合同起止时间为2017年1月1日至2021年12月31日止。但曹辉至今仅支付租金20万元，经催告仍拒不支付拖欠的2018年、2019年度租金，致使吴爱珍不能实现合同目的，且杨春香对吴爱珍主张解除合同不持异议，故吴爱珍有权解除合同。但吴爱珍委托律师向曹俊发律师函要求解除合同，虽然律师函由他人代收，但没有证据证明吴爱珍的解除通知到达了曹辉，故法院认定吴爱珍与曹辉的租赁合同关系于一审法院将诉状副本送达曹辉之日即2020年3月31日解除。曹辉理应及时支付租赁期内的租金，法院对吴爱珍要求曹辉支付2018年度、2019年度租金合计40万元的诉讼请求，予以支持。因法院认定的合同解除日期与吴爱珍主张的合同解除日期不同，故吴爱珍主张的2020年度占有使用费，法院依法认定为自2020年1月1日至2020年3月31日期间为合同履行期内的租金5万元，自2020年4月1日至本案法庭辩论终结之日2020年5月12日期间为合同解除后的占有使用费23333元。因吴爱珍在庭审中明确只要求与曹辉解除合同，不要求曹辉、第三人沈超搬离并返还房屋，系其对诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，故法院对吴爱珍要求曹辉支付2020年5月13日起的占有使用费不予支持。关于吴爱珍主张的违约金20万元，没有合同依据，不予支持。关于杨春香与曹辉、第三人沈超之间的债权债务关系可由双方协商解决或另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认吴爱珍、杨春香与曹辉之间关于吴江区盛泽镇盛坛公路东侧的建筑面积为893.34平方米的工业厂房的租赁合同关系于2020年3月31日解除。二、曹辉应于判决生效之日起十日内支付吴爱珍自2018年1月1日至2020年3月31日期间的租金450000元。三、曹辉应于判决生效之日起十日内支付吴爱珍自2020年4月1日至2020年5月12日期间的占有使用费23333元。四、驳回吴爱珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5500元、诉讼保全费4270元，合计9770元，由吴爱珍负担2683元，由曹辉负担7087元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，双方均未提供新证据。本院认为：案涉893.34平方米的工业厂房是吴爱珍与杨春香按份共有。2017年起杨春香与曹辉签订房屋租赁合同，将其所有的50%房产出租给曹辉，吴爱珍虽然未与曹辉直接签订租赁合同，但曹辉对同时使用了吴爱珍的厂房并未提出异议。因此，曹辉应当向吴爱珍支付租金。关于租金标准一审法院参照曹辉与杨春香租赁合同约定的租金计算并无不当。曹辉上诉认为其父亲与吴爱珍的前夫有经济纠纷，因此约定每年向吴爱珍支付10万元的房屋使用费，但未能提供证据证明双方约定的该租金标准，故本院对其上诉理由不予采纳。曹辉长期拖欠租金，吴爱珍有权解除合同，且与其按份共有房产的杨春香审理中也表示要求解除合同，故一审判决解除曹辉与吴爱珍、杨春香的厂房租赁合同关系并无不当。综上所述，曹辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8400元，由上诉人曹辉负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年九月十八日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。