四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1040号 上诉人（原审原告）：谭明娟，女，1983年7月21日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：肖代利，四川雒鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦瑞鸿程房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区庐山南路三段**。 法定代表人：王淑芳。 委托诉讼代理人：李庶民，四川海德律师事务所律师。 上诉人谭明娟因与被上诉人四川锦瑞鸿程房地产开发有限公司（以下简称锦瑞鸿程公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2020）川0681民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭明娟上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，违约金的利息自2018年3月13日起至付清之日止，按年利率6%计算；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人关于违约金的协议是双方真实意思表示，合法有效，上诉人主张违约金，而不是赔偿损失，即使被上诉人主张违约金过高，也应由其承担举证责任；二、被上诉人在一审答辩中构成自认，其认可违约金的计算方式，也愿意用油卡等抵付违约金，其只是对支付方式和支付时间存有异议；三、被上诉人具有履行能力，且对业主也在实际履行，说明其对违约金予以认可。综上所述，一审法院对违约金进行调减缺乏事实依据，适用法律错误，案涉违约金不存在过高的情形，请求对一审判决予以改判。 锦瑞鸿程公司辩称，关于违约金的支付问题，双方在一审诉讼中并未达成一致意见，调解也没有成功;关于向业主支付的部分款项，系在没有发生纠纷的情况下产生的，我公司也没有向业主一次性以现金方式支付违约金。我方认为违约金过高，请求法院予以调整，一审法院调整违约金，符合法律规定。至于支付能力问题，与责任承担无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 谭明娟向一审法院起诉请求：一、判决锦瑞鸿程公司支付迟延办理不动产登记证违约金53358元及延期支付违约金的资金利息；二、诉讼费由锦瑞鸿程公司承担。 一审法院查明如下事实：2014年1月19日，谭明娟与锦瑞鸿程公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：谭明娟购买锦瑞鸿程公司开发的广汉市浏阳路西四段学府广场3栋1-24号房屋一套，合同总价款为677796元；出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记条款约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记，委托费用×元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2019年5月10日，锦瑞鸿程公司协助谭明娟办理了该房屋的不动产登记证书。锦瑞鸿程公司在此期间已先行向谭明娟支付违约金5000元。 一审法院认为，谭明娟与锦瑞鸿程公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。锦瑞鸿程公司已确认其违约行为，但认为谭明娟所购房屋已经交付且产权已经办理，谭明娟主张的违约金过高，请求法院酌情调减。 本案的争议焦点在于：谭明娟诉请的违约金标准是否过高。一审法院认为，双方在商品房买卖合同的“转移登记”中的约定系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行义务、承担责任。而锦瑞鸿程公司逾期办理房屋转移登记的事实清楚，故谭明娟诉请锦瑞鸿程公司承担迟延办理房屋产权证书的违约责任具有事实和法律依据，锦瑞鸿程公司应承担违约责任。从锦瑞鸿程公司合同履行来看，锦瑞鸿程公司已将房屋交付给谭明娟，从事实上讲谭明娟已经能够对该房屋进行支配，锦瑞鸿程公司迟延办证的行为未在较大程度上影响谭明娟对案涉房屋进行占有、使用、收益等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。在本案中，谭明娟并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、锦瑞鸿程公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额。 综上，谭明娟与锦瑞鸿程公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，锦瑞鸿程公司未在约定时间内协助谭明娟办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任。结合谭明娟的举证情况及本案实际，一审法院酌情确定违约金数额按照谭明娟购买总价款的1.5%为宜，即10166.94元（677796元×1.5%）。锦瑞鸿程公司先行支付的5000元从谭明娟应得的违约金中予以扣除。对于谭明娟主张违约金的资金利息，于法无据，故一审法院对谭明娟的其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、四川锦瑞鸿程房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内再支付谭明娟5166.94元；二、驳回谭明娟其他的诉讼请求。本案案件受理费减半收取567元，由四川锦瑞鸿程房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人提交载明为“广汉房产网”的广汉房地产-销量排行资料打印件一份，证明锦瑞鸿程公司房产销售情况，该公司有支付能力。锦瑞鸿程公司质证认为，该证据不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审查认为，上诉人该打印件来源于网络，对其反映情况的真实性，无其他证据予以印证，也不能具体反映被上诉人的经营及财务状况，故本案中不予采信。 二审中，各方对一审查明的事实均无异议，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：一审认定的违约金数额是否适当，上诉人提出的支付违约金利息的主张应否予以支持。本院对此评判如下： 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。 本案中，双方当事人虽然就逾期办理案涉房产权属证书事项约定了违约金，但二审中双方均认可案涉房产不存在逾期交付，仅是逾期办理相关权属证书，故双方关于案涉合同的履行，并不影响上诉人对案涉房产的占有与使用，本案现有证据亦不能证明因逾期办理权属证书而致上诉人的具体损失。一审诉讼中，锦瑞鸿程公司主张违约金过高，请求法院予以调整，而各方当事人在一审中并未就违约金的支付金额、支付方式等达成一致意见，在此情况下，一审法院兼顾合同履行情况、锦瑞鸿程公司的过错程度及当事人预期利益等全案情况，酌情确定违约金数额按照上诉人购买总价款的1.5%计算，在合理补偿上诉人的基础上亦体现了违约金的惩罚功能，符合法律规定，并无不当。鉴于确定违约金数额时已对上诉人的补偿等全案因素进行了考量，故一审判决对上诉人提出的支付违约金利息的请求未予支持，亦无不当。至于当事人与案外人的和解与履行情况，与本案无关，亦不属于本案的审理范围。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1005元，由谭明娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  王海燕 审 判 员  杨静静 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  毛 竹 书 记 员  王 阳