云南省龙陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0523民初527号 原告：杨吉富，男，1988年8月30日生，汉族，云南省龙陵县人，住云南省龙陵县。 委托诉讼代理人：尹万凯，云南若在律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：张云兰，女，1955年3月8日生，汉族，云南省龙陵县人，住云南省龙陵县。 被告：李海燕，女，1977年8月4日生，汉族，云南省龙陵县人，住云南省龙陵县。 被告：杨春强，男，1977年3月3日生，汉族，云南省龙陵县人，住云南省龙陵县。 三被告的共同委托诉讼代理人：花朝保，云南金曦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 杨吉富与张云兰、李海燕、杨春强租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨吉富向本院提出诉讼请求：一、判决被告给付原告装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励共计1284736元；二、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月，李祖茂将坐落于龙山镇五板桥的土地及房屋（以下简称承租场地）出租给原告用于“龙陵县奥妙汽车修理厂”的经营场所。李祖茂去世后，其法定继承人即本案被告与原告于2016年12月23日另行签订《房屋场地租赁协议》，约定被告将上述场地继续出租给原告按原用途使用，租期为2016年12月23日至2026年12月23日，年租金6万元，并特别约定承租场地被征收征用的补偿分配。李祖茂早于2009年12月就将承租场地交给原告，原告经其同意，先后投入70多万元对承租场地进行装饰装修、建盖简易房、添附设施设备等，并一直在此经营，按双方交易习惯向被告交纳租金。2019年7月，拆迁办工作人员到承租场地丈量时，原告方知该承租场地遭遇拆迁征收，为响应政府拆迁，原告积极配合并随即停业待迁。后被告与龙陵县棚户区改造项目指挥部签订了征收补偿协议，并领取了补偿费近1600万元，其中原告承租的部分的停产停业损失补偿费估计就达140余万元。被告于2020年3月16日在原告承租场地门口张贴通知，通知原告解除协议及限期腾迁，原告按照政府搬迁指令于2020年3月28日搬出，导致租赁协议不能继续履行，此时距双方的租赁协议期满尚有6年零9个月，原告投入承租场地的成本尚未摊销完毕。原告本想就上述房屋征收补偿事宜与被告友好协商，达成一个双赢效果，无奈被告却对原告合法合理要求置之不理，拒绝与原告沟通。故诉至贵院，请依法判如所请。 被告李海燕、张云兰、杨春强辩称：1.答辩人不是适格的被告。答辩人自己的房地产被征收，征收机关根据法律规定对答辩人进行补偿，双方确立合同关系，而原告并非征收补偿合同的当事人，如果原告认为龙陵县棚户区改造项目指挥部的征收行为侵犯了其权利，应当以征收机关作为诉讼当事人；2.答辩人没有违约行为。答辩人与原告之间的租赁合同自租赁标的被征收之日起自动解除，且答辩人并未占用原告的搬迁补偿费；3.原告尚拖欠答辩人一年租金。原告给答辩人的租金付至2019年3月份，而原告是2020年3月28日才搬离，属于原告应得的补偿费为：简易房和太阳能补偿33800元、大型机械搬迁费19639元，共计53439元，另答辩人在原告处有11129.50元的修理费未结，以上共计64568.50元，扣除一年租金6万元，答辩人实际应当支付原告的款项4568.50元。综上请求人民法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 在诉讼过程中原告为证明自己的主张向法院提交了如下证据：1.《房屋场地租赁协议》一份，用于证明原、被告达成房屋场地租赁合意，对租期、承租场地被征收征用的补偿分配内容进行了约定的事实。被告对该组证据的三性质证无异议，本院予以采信；2.营业执照复印件，用于证明被告将承租场地交付原告使用，原告将承租的场地作为龙陵县奥妙汽车修理厂对外经营的事实。被告对该组证据质证无异议，本院予以采信；3.微信对账单、微信转账记录复印件一份，用于证明双方形成先用租金冲抵修理费、车辆年检费、保险费、垫付违章处理费再补交租金的交易习惯，截止2020年3月18日，双方核对账目后，原告尚欠被告租金566.50元的事。对原告提交的该组证据，被告质证不予认可，本院认为，原告提交的该组证据只能证明原告支付被告租金至2019年3月份，不能证明原告截止2020年3月尚欠被告租金566.50元的事实，对能够证明的部分，本院予以采信；4.承包经营合同复印件一份，用于证明原告按照政府腾迁时限，提前另觅经营场所，因此造成每年32万元租金的差价损失。对原告提交的该组证据，被告质证认可真实性、客观性，不认可关联性。本院认为原告提交的该组证据，与本案无关，本院不予评判；5.解除房屋租赁场地租赁协议通知书复印件一份、销售清单复印件二份，用于证明被告以拖欠租金为借口通知解除租赁协议，并令原告限期搬出承租场地，原告于2020年3月28日搬出承租场地。发生相关费用109270元的事实。被告对原告提交该组证据解除租赁协议一份没有异议，本院予以采信，对销售清单的真实性没有异议，不认可客观性和关联性，并对该组证据的证明目的不予认可。本院认为，原告提交的销售清单，与本案无关联，本院不予评判，对该组证据的证明目的，本院将结合全案证据综合予以确认；6.烤漆房实物照片一份，用于证明原告投入78000元建盖烤房系不可移动的事实。对原告提交的该组证据，被告质证对真实性无异议，不认可客观性、关联性。本院认为，原告提交的该组证据，只能证明原告在承租经营期间、建盖了烤漆房，不能证明原告欲证事实，本院将结合全案证据综合确认；7.征收补偿协议、测绘成果表、资产评估表、分户补价协议复印件各一份，用于证明被征收房屋认定营业性用房是因为被告提供了原告奥妙汽修的营业执照，被告获得征收补偿款中以原告租赁的行为有关，征收补偿项目有装饰装修、搬迁补偿、临时安置补助费、停产停业补偿、搬迁奖励、可移动物品补助，其中停产停业补偿属于专门针对营业性的补偿，在被征收面积中，原告承租面积占71%的份额的事实；对原告提交的该组证据，被告质证无异议，但不认可其证明目的。本院对该组证据的三性予以采信，对其证明目的将结合全案证据综合予以确认。 被告李海燕、张云兰、杨春强为证明自己的主张，向法庭提交了收款收据复印件一份、资产评估报告一份，用于证明原告杨吉富支付租金至2019年3月，属杨吉富的设备搬迁费19639元的事实。对被告提交的上述证据，原告质证认可证据的真实性，不认可关联性，认为收据只能证明2019年3月前的租金已经进行了结算，不能证明之后原告没有支付过租金，资产评估报告只能证明属原告大型机械设备的搬迁费为19639元，不能证明原告不享有除此之外的其他权利。本院认为被告提交的上述证据，客观真实，与本案相关联本院予以采信，对其证明目的本院将结合全案证据综合确定。 为了查清案件事实，本院根据原、被告的申请，向龙陵县棚户区改造项目指挥部调取了：保山市龙陵县五板桥片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户估计报告、龙陵县人民政府文件、保山市龙陵县五板桥片区棚户区改造项目房屋征收与补偿实施方案（暂行）、保山市龙陵县五板桥片区改造项目房屋征收与补偿项目营业性用房测绘成果表、龙陵县奥妙汽车修理厂拥有的大型机械设备搬迁费价值评估项目资产评估报告、保山市龙陵县五板桥片区棚户区改造项目房屋征收安置货币补偿协议一份。对法院调取的证据，原、被告均质证无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2009年12月，李祖茂将坐落于龙山镇五板桥的土地及房屋（以下简称承租场地）出租给原告经营“龙陵县奥妙汽车修理厂”。李祖茂去世后，其法定继承人即本案被告（甲方）与原告（乙方）于2016年12月23日签订《房屋场地租赁协议》，第三条约定租赁期限10年，自2016年12月23日至2026年12月23日；第四条约定每年租金6万元，租金每月支付一次，以每月底付清当月的租金，乙方支付租金时甲方应开具收款凭证；第五条约定租赁期间，租赁税由甲方交纳；第六条约定租赁期间，乙方办理相关手续费用由乙方自行承担；第八条约定在租赁期内，如遇政府需要征用，乙方自行搭建的简易房（乙方的汽车材料室、住宿休息室）、场地平整部分、线路设备及乙方所有的机器设备、设施的补偿费及搬迁补偿费由乙方所有，双方确定后属于乙方所有的部分直接打入乙方指定的账户；第九条约定若涉及政府征用，需要搬迁甲乙双方不存在因合同期限不到主张违约；第十条约定在租赁期限内，甲乙双方任何一方解除合同，应提前5个月书面通知对方；第十一条本协议没有约定的，另行协商，签订补偿协议，该《房屋场地租赁协议》还对其他事项进行了详细约定。合同签订后，本案双方实际履行租赁合同至2020年3月28日（租金付至2019年3月，经双方核对尚欠租金6万元），剩余租期为6年零9个月。2019年7月19日龙陵县人民政府发文，批复同意《保山市龙陵县五板桥棚户区改造项目房屋征收与补偿实施方案（暂行）》，涉案房屋及场地属于该棚户区改造项目范围，2019年11月27日，本案被告与龙陵县棚户区改造项目指挥部鉴定房屋征收安置《货币补偿协议》，补偿本案被告房地产补偿6372774元、装饰装修补偿782728元、附着物及设施补偿415130元、动力电一条补偿4000元、政策性补助及奖励3231106.80元（其中房地产评估奖励1514126.40元、搬迁费46828元、临时安置补助费222302.40元、停产停业补偿1308420元、搬迁奖励20000元、可移动物品搬运损失117070.00元、水、强弱电补偿2360元），共计补偿10805738.80元【其中经双方核对属原告杨吉富的46280元（装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费26641元、机械设备搬迁费19639元）】。另查明，在租赁期，经双方核对被告共欠原告修理费11696元。 本院认为：本案因租赁房屋被政府征收拆迁，引起的纠纷，其争议的焦点为：1.原、被告是否是本案适格的诉讼主体？2.原告要求被告按房屋征收安置《货币补偿协议》获得涉案装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励共计1284736元的赔偿支付损失，或是按上述进行合理分配是否有法律依据？1.原告是否是本案适格的诉讼主体的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第二项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告”。本案系租赁合同纠纷，原告杨吉富是涉案承租人，与本案有直接利害关系，被告是本案房屋场地出租人，身份信息具体明确，与本案相关联，因此原、被告主体适格；2.原告要求被告按房屋征收安置《货币补偿协议》获得涉案装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励共计1284736元的赔偿支付损失，或是按上述进行合理分配是否有法律依据的问题。从物权法律关系看，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人权人给予公平补偿”，第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”。可见涉案装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励对象是明确清楚的，并不包括该房屋的承租人，因而，涉案房屋所有权人李海燕、张云兰、杨春强与房屋承租人杨吉富之间在产权人能否获得装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关搬迁奖励的问题上，并无民事法律上的权利义务关系，据此，原告杨吉富要求享有或分配装饰装修补偿费、附着物及附属设施补偿费、地上构筑物及附着物补偿、搬迁费、临时安置补助费、停产停业补偿、可移动物品搬运损失补助及与之相关的搬迁奖励的主张，没有物权法上的依据；从本案合同法律关系上看，原告杨吉富在本案中的权利义务，来源于其与涉案房屋所有权人之间的租赁合同关系，根据在案证据分析，双方以原告为乙方、被告为甲方签订《房屋场地租赁协议》，第八条约定，经双方核对属原告杨吉富的为46280元（其中装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费26641元、机械设备搬迁费19639元），该部分应归原告所有；第三条约定租赁期限10年，自2016年12月23日至2026年12月23日；第四条约定每年的租金6万元；第九条约定若涉及政府征用，需要搬迁甲乙双方不存在因合同期限不到主张违约；第十条约定在租赁期限内，甲乙双方任何一方解除合同，应提前5个月书面通知对方；第十一条本协议没有约定的，另行协商，签订补偿协议。本案双方实际履行租赁合同至2020年3月28日（租金付至2019年3月），剩余租期为6年零9个月。租赁合同不能继续履行，系因房屋被征收引起，属于不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，双方在签订《房屋场地租赁协议》时约定若涉及政府征用，需要搬迁，双方不存在因合同期限不到主张违约，未约定在房屋被征收导致合同不能履行的情况下，出租人对承租人具有补偿的义务。根据本案实际，承租人在合同履行期内，双方签订的《房屋场地租赁协议》因政府的征收行为被解除，其正常经营活动被阻断、导致承租人另找经营场所经营，客观上存在损失，该损失，原告虽未能提供确切的数额证实，但双方应当根据公平原则按照《房屋场地租赁协议》第三条、第八条、第十一条的约定另行协商解决，因双方未能妥善协商，本院结合房屋被征收、租赁剩余期限及被告已经获得停产停业损失的情况，酌情确定免去原告在租赁房屋场地决定被征收期间即2019年8月至2020年3月的房租40000元，弥补承租人杨吉富因政府征收导致的损失。被告尚欠原告的修理费11696元，根据双方的意见，可以在原告应付被告2019年3月至2019年7月租金中扣减，故对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 一、原告杨吉富与被告李海燕、张云兰、杨春强签订的《房屋租赁场地协议》解除； 二、由原告杨吉富支付被告李海燕、张云兰、杨春强房租20000元，扣减被告李海燕、张云兰、杨春强尚欠原告修理费11696元后，还应支付8304元； 三、由被告李海燕、张云兰、杨春强支付原告杨吉富装饰装修、简易房、线路设备、附属设施的补偿费、机械设备搬迁费共计46280元。 上述两项折抵后被告李海燕、张云兰、杨春强应支付杨吉富各种损失37976元，限期在判决生效后五日内支付。 四、驳回原告杨吉富的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费16362元，减半收取计8181元，由原告杨吉富负担7806元，被告李海燕、张云兰、杨春强负担375元。限期在判决生效后七日内支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审判员  杨选从 二〇二〇年九月二十五日 书记员  刘晓娟