广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6112号上诉人（原审原告）：佛山市南海区******莺涌股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，组织证号粤农集字第060******020号。社长：梁汉祥。委托诉讼代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永汉，男，汉族，1976年12月23日出生，住广东省佛山市南海区**************，系经济社负责人。被上诉人（原审被告）：梁苏祺，男，汉族，1952年5月28日出生，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************359。被上诉人（原审被告）：谭焕好，女，汉族，1951年8月11日出生，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************34X。两被上诉人共同委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。上诉人佛山市南海区大沥镇河西村莺涌股份合作经济社（以下简称莺涌经济社）因与被上诉人梁苏祺、谭焕好返还原物纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初5193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人莺涌经济社上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持莺涌经济社的一审诉请；2.梁苏祺、谭焕好承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，涉案土地属莺涌经济社所有，当事人双方对此均没有异议。其次，梁苏祺、谭焕好应当承担举证不能的不利后果。莺涌经济社主张梁苏祺、谭焕好侵占涉案土地，梁苏祺、谭焕好应当承担举证责任，以证明其占有涉案土地的合法性。但是自本案一审庭审以来，梁苏祺、谭焕好均没有提供有效的合同依据，虽然其提供了部分的租金收据，但这些收据只能体现双方在2016年以前存在事实上的租赁关系，并不能证明2017年之后双方仍然存在事实上的租赁关系。因此，根据现有证据可以证明双方在2017年之后已经不存在事实上的租赁关系，而梁苏祺、谭焕好又不能提供有效的合同依据，因此应承担举证不能的不利后果，应当向莺涌经济社返还土地，并按照市场价格向莺涌经济社支付占用费。再次，梁苏祺、谭焕好强行向莺涌经济社账户转账5400元的行为，仅仅是其单方行为，并不代表莺涌经济社对事实租赁关系的认可。综上，梁苏祺、谭焕好侵占涉案土地没有合法依据，应返还侵占的涉案土地并按照市场价支付占用费。梁苏祺、谭焕好辩称，一、梁苏祺、谭焕好已与莺涌经济社签订《企业合同书》，约定涉案土地承租事宜，梁苏祺、谭焕好根据合同约定合法使用涉案土地。1996年11月28日，梁苏祺、谭焕好与莺涌经济社签订《企业合同书》，约定由莺涌经济社提供涉案土地给梁苏祺、谭焕好自行出资兴建厂房，厂房建成后由梁苏祺、谭焕好承包经营，承包费5400元/年，承包期为36年，自1996年12月1日起至2032年11月30日止。上述合同签订后，梁苏祺、谭焕好按照合同约定履行了自己的义务，莺涌经济社认为梁苏祺、谭焕好非法侵占涉案土地，与实际情况不符，其主张缺乏事实和法律依据。二、梁苏祺、谭焕好已提供充分的合同及租金付款凭证等证据，证明系合法使用涉案土地，且依约支付了承包费。根据梁苏祺、谭焕好一审提交的租金发票、收据等证据可知，其已按《企业合同书》的约定每年向莺涌经济社支付承包费5400元，莺涌经济社开具的发票及收据上亦注明为文化室后面宿舍、浅沙饭堂的场地租金。三、梁苏祺、谭焕好在一审提交了《情况说明》《收据》《信访事项复查意见书》及《转让协议书》，充分证明莺涌村***土地并非涉案土地，而是梁苏祺与莺涌经济社签订的另一份承包协议中所涉土地，与本案无关。2011年4月8日，梁苏祺、莺涌经济社与案外人梁某签订转让协议书，将莺涌村***土地及地上建筑物一并转让给梁某使用，故自2011年4月起***土地的实际使用人并非梁苏祺，而莺涌经济社也已在股份分红中扣除***土地租金并开具收据。四、梁苏祺、谭焕好已按照合同约定，足额向莺涌经济社支付承包费即土地租金，故莺涌经济社要求支付土地占用费及利息的主张不能成立。同时，根据梁苏祺、谭焕好提交的《承包合同》《场地使用合同书》可知，涉案土地附近同类型土地出租价格远低于莺涌经济社一审主张的占用费价格。退一万步讲，如梁苏祺、谭焕好所占用土地超出合同约定的800平方米的部分被认定为非法占用，该超出部分应当参照当时双方约定的租金价格计算占用费即6.75元/平方米/年，而不应按市场租金价格计算；此外，莺涌经济社的部分诉请已超过诉讼时效，故只应计算诉讼时效内超过800平方米部分的占用费。五、根据梁苏祺、谭焕好提交的《证明书》《证明》等证据可知，涉案土地上建厂房系梁苏祺、谭焕好出资建设，所有权归其所有，莺涌经济社诉请梁苏祺、谭焕好返还涉案土地及地上建筑物的主张没有事实和法律依据。六、退一步讲，即便莺涌经济社有权主张权利，其中部分诉请也已经超过诉讼时效。莺涌经济社于2018年4月8日才提起本案诉讼，根据诉讼时效的规定，莺涌经济社关于2015年10月1日以前土地占用费的诉请已超过诉讼时效，不应得到支持。七、**塑料厂宿舍、饭堂、厂房等分布并非集中在一个地块上，涉案土地属于**塑料厂的宿舍、饭堂等区域，梁苏祺、谭焕好基于其与莺涌经济社的合同关系而长期占用涉案土地，具有一定的历史背景和原因。莺涌经济社在隐瞒合同资料的情况下，未提供充分的证据证明梁苏祺、谭焕好占用涉案土地的时间、收取租金对应的土地、收取租金的性质及来由，且涉案合同已履行22年之久，在此期间莺涌经济社一直收取承包费并未提出过异议，故莺涌经济社应当承担举证不能的不利后果，一审法院对此认定正确，应予维持。莺涌经济社向一审法院提出诉讼请求：1.梁苏祺、谭焕好立即搬离非法侵占的莺涌经济社土地，将涉案土地及地上附着建筑物归还莺涌经济社；2.梁苏祺、谭焕好向莺涌经济社支付土地占用费280800元（暂计算至2018年4月，梁苏祺、谭焕好应支付占用费至实际归还非法占用土地之日止）及相应利息（利率按照人民银行同期贷款利率，从本案立案之日开始计算至梁苏祺、谭焕好支付所有土地占用费之日止）；3.本案所有诉讼费由梁苏祺、谭焕好承担。一审法院认定事实：1992年4月11日，梁苏祺以**塑料厂（厂方）名义与莺涌经济社（生产队）签订《关于**塑料厂扩建厂房的协议》（金记围，合同号26）、《**塑料厂承包协议》。《关于**塑料厂扩建厂房的协议》主要内容为：因厂方现有厂房有限，需要扩建厂房一座，为解决厂房不足实际困难，经厂方与生产队协议，提供在金记围约二百平方米用地，厂房资金由厂方负责，新厂房投产后，厂方每年上缴5400元，协议有效期五十年。《**塑料厂承包协议》主要内容为：厂方与生产队协议在****建厂房一座，因厂房有限，现与生产队协议用旧仓库160平方米做职工宿舍，另建职工饭堂用地200平方米，厂方现有厂房、职工宿舍和饭堂用地每年上缴管理费5400元，协议有效期五十年。1996年11月28日，梁苏祺（承包方，乙方）与莺涌经济社（发包方，甲方）签订《企业合同书》，主要内容为：甲方提供位于******，土名****面积800平方米，与乙方共同兴建厂房，建筑资金由乙方提供，建成后由乙方承包；承包期为36年，自1996年12月1日起至2032年11月30日止；每年租金5400元，每年分两次缴交。另查明一，根据梁苏祺、谭焕好提交的发票、收据显示，2001年至2017年，梁苏祺、谭焕好分别以梁苏祺或谭焕好名义每年向莺涌经济社交纳租金5400元，莺涌经济社开具发票或收据确认收取相关款项，发票、收据上收款项目内容主要有“饭堂、宿舍场地租金”，“文化室后面宿舍和饭堂租金”，“文化室后面宿舍和浅沙饭堂”，“收2012年1月至12月土地租金2400元（浅沙头饭堂）、收2012年1月至12月土地租金3000元（文化室后宿舍）”，“收2015年1月至12月土地租金款（地址莺涌村桥头）”，“收2017年1月至12月土地租金款，合同号26”。谭焕好在2018年、2019年通过银行现金存款方式分别存入5400元到莺涌经济社的银行账户，莺涌经济社未开具收据。另查明二，莺涌经济社申请对涉案地块进行测绘，并支付测绘费7234元。一审法院委托佛山市测绘地理研究院进行测绘，该院经测绘后出具《测绘成果报告》，测绘分四部分：涉案地块一面积为195.21平方米；涉案地块二面积为230.41平方米（5187号涉案及的土地）；涉案地块三面积为395.63平方米（5187号涉案及的土地）；争议土地面积63.9平方米。根据莺涌经济社提供的集体土地证（使用权人为莺涌经济社）上宗地平面图显示，涉案地块一和争议土地在文化室后，涉案地块二、三在浅沙地段（土名）。另查明三，梁苏祺、谭焕好将涉案地块一与文化室后的走廊的两边用铁门进行围蔽并建造了厕所等，梁苏祺、谭焕好已经于2019年3月5日拆除。另查明四，莺涌经济社申请对涉案三地块和争议土地在1996年1月1日至2018年4月30日间的占用费进行鉴定，一审法院委托佛山市**资产评估与房地产评估有限公司评估，该公司出具《退评申请函》，以该公司未掌握涉案土地在上述期间的市场租金价格资料为由，申请退评。另查明五，**塑料厂于1990年12月24日成立，原属挂靠集体企业，1994年12月17日，房管部门核发了（94）粤房证字第43***03号至43***07号共五份房产证，反映房产座落地址登记为“******（发电房、宿舍、制衣车间、饭堂、厨房）”房产所有人均登记为“河西莺涌经济社（**塑料厂）”。**塑料厂于1996年注销并转为私营企业，重新进行注册，负责人为梁苏祺。据梁苏祺、谭焕好陈述，**塑料厂涉及的上述房产已经转让给案外人。另查明六，梁苏祺与谭焕好原是夫妻，于2013年7月11日登记离婚。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。莺涌经济社就梁苏祺、谭焕好非法侵占涉案三地块和争议土地向一审法院提起诉讼，其中在本案中涉及的是地块一和争议土地，在5187号涉案及的是地块二、三。本案争议焦点一，梁苏祺、谭焕好应否返还涉案地块一；争议焦点二，梁苏祺、谭焕好应否支付土地占用费。关于争议焦点一，莺涌经济社主张涉案地块一和争议土地属于集体土地，使用权人为莺涌经济社，梁苏祺、谭焕好提出抗辩，称双方已经就涉案地块签订合同并依约每年支付租金，并提供《企业合同书》和收款单据证明，经审查，一审法院分析如下：1.梁苏祺、谭焕好提交的《企业合同书》是复印件，虽然复印件上加盖了莺涌经济社的印章，但只能证明双方曾签订过《企业合同书》，且梁苏祺、谭焕好提交《企业合同书》用以证明的是其承包了涉案地块二、三，与涉案地块一并没有关联；2.梁苏祺、谭焕好提交证据证明其每年都支付5400元的租金，但支付情况存在一定的混乱，首先是《关于**塑料厂扩建厂房的协议》、《**塑料厂承包协议》和《企业合同书》所约定的租金均为5400元，其次，收据上收款项目内容各有不同，再次，《关于**塑料厂扩建厂房的协议》涉及的是金记围的土地，梁苏祺、谭焕好称该土地已经在2011年转让予案外人，但梁苏祺、谭焕好交纳2017年的租金时，收据上仍反映是交纳该合同的租金；3.梁苏祺、谭焕好提交的土地承包合同与租金收据内容比较混乱，与莺涌经济社对土地的管理和梁苏祺、谭焕好个人原因有关，根据现有证据推定，存在相关土地承包合同终止后梁苏祺、谭焕好仍按照合同约定缴纳租金并使用土地的可能性，也存在梁苏祺、谭焕好只缴纳一个合同的租金但实际使用不同合同所涉及的土地的可能性，亦不排除梁苏祺、谭焕好占用没有合同依据的土地的可能性；4.虽然梁苏祺、谭焕好提交的租金存在上述问题，但可反映所交纳的租金涉及文化室后面宿舍，而涉案地块一在文化室后，反映梁苏祺、谭焕好与莺涌经济社之间存在事实上的承包关系；3.莺涌经济社主张梁苏祺、谭焕好从1996年开始非法占用涉案地块一，但根据莺涌经济社出具的租金收据反映所交纳的租金涉及文化室后的土地，莺涌经济社未作出合理解释，一审法院对莺涌经济社上述主张不予支持；5.莺涌经济社主张梁苏祺、谭焕好占用争议土地，梁苏祺、谭焕好虽称是租户自行围蔽，与其无关，该答辩明显与常理不符，由于梁苏祺、谭焕好已经拆除相关围蔽铁门和相关建筑，故一审法院不再处理返还问题。综上，梁苏祺、谭焕好虽未提供有效的合同依据，但提供的租金收据反映双方存在事实上的承包关系，莺涌经济社未作出合理解释，因此，莺涌经济社应承担举证不能的不利法律后果，考虑到梁苏祺、谭焕好已经支付2019年之前的租金，一审法院对莺涌经济社主张梁苏祺、谭焕好返还涉案地块一的请求不予支持，采纳梁苏祺、谭焕好的相关答辩意见。关于争议焦点二，因一审法院对莺涌经济社请求梁苏祺、谭焕好返还涉案地块一不予支持，故对莺涌经济社请求支付涉案地块一的费用亦不予支持，莺涌经济社未请求梁苏祺、谭焕好支付争议土地的占用费用，故一审法院亦不作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回莺涌经济社的全部诉讼请求。案件受理费5512元，减半收取计2756元（莺涌经济社已预交），由莺涌经济社负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人莺涌经济社与被上诉人梁苏祺、谭焕好的诉辩意见，本案的争议焦点是：莺涌经济社是否有权要求梁苏祺、谭焕好返还涉案土地。关于莺涌经济社是否有权要求梁苏祺、谭焕好返还涉案土地的问题。莺涌经济社上诉主张双方并不存在事实上的租赁关系，梁苏祺、谭焕好无权占有涉案土地，应向莺涌经济社返还。本院认为，判定莺涌经济社是否有权要求梁苏祺、谭焕好返还涉案土地主要从以下两个方面进行考虑：首先，涉案《企业合同书》《关于**塑料厂扩建厂房的协议》、《**塑料厂承包协议》的效力。本院认为，涉案协议为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。虽然涉案协议约定的期限为三十六年，超出《中华人民共和国合同法》规定的最长二十年的租赁期限，但本案租赁关系成立于《中华人民共和国合同法》实施之前，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定，涉案协议成立时，法律及行政法规并未对租赁合同期限进行规定，故不违背当时的法律、行政法规的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。此条不能作相反解释和适用，即适用当时法律合同有效，而适用合同法无效的，不可以以现行合同法认定合同无效。综上，涉案《企业合同书》《关于**塑料厂扩建厂房的协议》、《**塑料厂承包协议》约定的期限合法有效。其次，经核查，梁苏祺、谭焕好自经营**塑料厂以来，多次就改扩建事宜与莺涌经济社沟通协商并签订协议，虽然协议约定面积与实际并不完全相符，但多年来梁苏祺、谭焕好一直向莺涌经济社支付租金，莺涌经济社未及时提出异议，且出具收据载明系***饭堂地块及文化室后宿舍地块、莺涌桥头地块租金款，故梁苏祺、谭焕好与莺涌经济社存在事实上的合同关系。莺涌经济社上诉认为涉案协议并不真实，但在梁苏祺、谭焕好已提交初步证据证实双方存在合同关系的情形之下，莺涌经济社并未提交相反证据推翻上述协议的真实性与效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，莺涌经济社应承担举证不能的不利后果。至此，梁苏祺、谭焕好在约定期限内支付租金，因此对承租的土地在租赁期限内享有占有、使用、收益的权利，莺涌经济社请求梁苏祺、谭焕好返还该土地不符合双方签订的合同约定，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。莺涌经济社的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5512元，由上诉人佛山市南海区大沥镇河西村莺涌股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月十一日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理