河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0822民初1500号 原告：王田柱，男，1964年12月22日出生，汉族，个体，住兴隆县，电话16631412915。 委托诉讼代理人：王奇，男，1992年9月16日出生，汉族，住兴隆县，系王田柱之子。 被告：徐秀芹，女，1954年12月18日，满族，退休工人，住承德市鹰手营子矿区。 委托诉讼代理人：袁爱军，河北君兴律师事务所律师。 被告：北京万鑫奥房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路**院内**平房，统一社会信用代码911102286742714995。 法定代表人：吕会清。 第三人：于健红，女，1978年1月23日出生，汉族，现住河北省承德市鹰手营子矿区。 原告王田柱与被告徐秀芹、北京万鑫奥房地产开发有限公司（以下简称万鑫奥公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，发现案件与于健红有利害关系，通知其作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告王田柱的委托诉讼代理人王奇、被告徐秀芹的委托诉讼代理人袁爱军、第三人于健红到庭参加诉讼，被告万鑫奥公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王田柱向本院提出诉讼请求：1．要求确认万鑫奥公司开发的承德市鹰手营子矿区营子镇梧桐花园小区1号楼底商上下室116、216号底商（以下简称诉争底商）归万鑫奥公司所有，并继续执行；2．诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在申请执行万鑫奥公司过程中，对诉争底商进行了查封，被告徐秀芹向万鑫奥公司购买的是另一套115、215底商，并非原告所执行的房屋，诉争底商仍属于万鑫奥公司的财产。原告对（2020）冀0822执异24号执行裁定书不服，特此提起诉讼，请依法判决。 徐秀芹辩称，诉争底商是我通过建筑商代表人朱建国向万鑫奥公司购买，并交付使用至今，至今年执行时才发现房号错误，在开发商提交的图纸上登记为116、216，出售给我的是115、215，但这属于开发商的过错，与我无关，要求驳回原告的诉讼请求。 万鑫奥公司未应诉答辩。 于健红述称，徐秀芹购买诉争底商后，我通过建筑商代表人朱建国向开发商购买了与徐秀芹相邻的另一套底商，签订合同房号为116、216。今年法院查封才知道徐秀芹的底商登记为116、216，属于登记错误，同意徐秀芹的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．王田柱与万鑫奥公司合同纠纷一案，本院于2019年12月2日作出（2019）冀0822民初3486号民事调解书，调解书中约定万鑫奥公司于2019年12月7日前给付原告王田柱工程款7,401,830.00元，负担案件受理费31,800.00元。该调解书生效后，万鑫奥公司未按照约定期限履行义务，王田柱向本院申请强制执行，本院于2019年12月12日立案执行，执行案号为（2019）冀0822执1846号。在执行过程中，本院于2019年12月17日作出（2019）冀0822执1846号执行裁定书，裁定查封万鑫奥公司相应价值的财产，并向营子区住建局发出协助执行通知，查封万鑫奥公司开发的梧桐花园小区未销售的房屋，查封的房屋中包括本案诉争底商。徐秀芹对查封诉争底商不服，向本院提出书面异议。本院经审查作出（2020）冀0822执异24号执行裁定书，认为徐秀芹的异议成立，裁定中止对诉争底商的执行。王田柱对裁定不服，提起本案诉讼。2．梧桐花园小区是万鑫奥公司开发建设，朱建国是建设工程的实际施工人。2011年10月18日，万鑫奥公司与朱建国以签订回迁安置协议的方式，将诉争底商和相邻的另一套底商（编号为115、215和116、216）以每平方米5400.00元核算，作为拨付工程款转让给朱建国。徐秀芹经朱建国联系欲购买两套底商中东面的一套（即诉争底商），与朱建国于2012年3月19日签订协议，按每平方米4861.92元购买诉争底商，并于2012年4月25日到万鑫奥公司的售楼处，与万鑫奥公司签订商品房买卖合同（合同编号2012-011），约定将梧桐花园小区1号楼底商上下室115、215商铺出售给徐秀芹，同时将朱建国的回迁安置协议书原件收回。协议签订后，徐秀芹将房屋价款交付给朱建国，万鑫奥公司将诉争底商交付给徐秀芹。2012年5月4日，万鑫奥公司向徐秀芹开具115、215商铺购房发票。徐秀芹自2013年开始缴纳诉争底商的物业管理费，将房屋用于出租。第三人于健红欲购买朱建国抵债的另一套底商，于2012年8月16日与朱建国签订了售楼协议，约定朱建国将营子区梧桐花园1号楼底商上下室116、216铺出售给于健红，于健红缴纳定金30万元；经朱建国协调，于健红与万鑫奥公司签订商品房买卖合同（合同编号2012-038），约定将梧桐花园小区1号楼底商上下室116、216商铺出售给于健红，合同落款日期为2010年5月21日。在万鑫奥公司提交给营子区房产管理部门的房屋登记和图纸中的房号显示，交付给徐秀芹的底商为116、216号，交付给于健红的底商为115、215号。万鑫奥公司未将所签订的115、215和116、216号两套底商买卖合同进行备案登记，诉争底商仍显示未出售状态，故本院对诉争底商进行了查封登记。得知房屋被查封后，于健红对房屋的登记房号进行了查询，2020年5月23日，徐秀芹与于健红签订了房屋所有权确认协议书，该协议书中双方确认开发商当时将其图纸上的梧桐花园115铺当成116铺交付给甲方于健红归甲方所有，将116铺当成115铺交付给了乙方徐秀芹，归乙方所有。 本院认为，万鑫奥公司作为开发商，开发建设了诉争底商，并初始登记在其名下，对其所开发建设的房屋具有所有权。万鑫奥公司为支付建设工程款，将诉争底商和相邻的另一套底商抵顶给朱建国，后经朱建国联系分别由徐秀芹、于健红与万鑫奥公司签订买卖合同，当事人对徐秀芹的购房合同及发票、物业合同及发票以及于健红的购房合同的真实性均未提出异议，本院予以采信。徐秀芹购买诉争底商的意向明确，万鑫奥公司将诉争底商向徐秀芹进行了交付，并开具销售发票，确定房号为115、215，万鑫奥公司应当为徐秀芹办理备案登记和所有权转移登记手续。万鑫奥公司未为徐秀芹办理备案登记和转移登记，且提交给营子区房产管理部门的房屋登记和图纸中的房号与合同约定房号不一致，徐秀芹对此没有过错。徐秀芹在查封前已经购买诉争底商、支付了全部价款并实际占有使用，虽然承德市鹰手营子矿区梧桐花园小区1号楼底商上下室116、216铺仍登记在万鑫奥公司名下，但除登记外，已经丧失所有权的各项权能，徐秀芹对争议底商享有足以排除执行的权益。原告要求继续对争议底商进行执行的诉讼请求，本院不予支持。徐秀芹应当及时向开发商主张办理房屋所有权转移登记，完善物权转让的效力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告王田柱的诉讼请求。 案件受理费80.00元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  马建民 人民陪审员  王海涛 人民陪审员  闫彩虹 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  单亚新 书 记 员  刘 雨 附页 一、相关法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、上诉期限及上诉费用 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费80.00元，上诉于承德市中级人民法院。（开户行中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行；户名：河北省承德市中级人民法院；账户：13×××02，到账查询电话为：0314-21××××5。上诉人交款后将交款凭条一并提交） ——