贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初2283号 原告：贵州金盛源房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市百花新城**楼**，统一社会信用代码9152018156504510XK。 法定代表人：王宗炫，执行董事。 委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市城北新区**路（水岸尚城）**楼，统一社会信用代码91520181356324081X。 法定代表人：唐云。 被告：唐云，男，汉族。 被告：肖启贵，男，汉族。 原告贵州金盛源房地产开发有限公司（以下简称金盛源公司）与被告贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司（以下简称钻石永利公司）、唐云、肖启贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序,分别于2019年5月20日、2019年8月1日、2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告金盛源公司的委托诉讼代理人郑继华、张国媛，被告钻石永利公司的法定代表人唐云，被告唐云到庭参加诉讼。被告肖启贵第二次开庭时到庭参加诉讼，第一次、第三次开庭时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告金盛源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将占用的房屋(“水岸尚城”3号楼2层、8号楼1-5层以及8号楼1层部分物业，共计8840.6平方米)全部腾交原告；2.判令被告钻石永利公司向原告支付拖欠的租金920万元、违约金5万元、场地占用费640万元(租金计算至2018年7月6日，2018年7月6日之后按合同约定租金的两倍按日支付场地占用费，暂计算至2019年2月20日，以后的场地占用费以每月80万元的标准计算至被告将所占房屋全部交还原告为止)；3.判令被告钻石永利公司向原告支付免租期的租金265.218万元；4.判令被告唐云、肖启贵就被告钻石永利公司应承担的上述责任承担连带责任；5.本案的案件受理费、保全费、诉讼保全保险费等费用全部由被告承担。 事实及理由：2015年9月1日、2016年9月1日，被告钻石永利公司(乙方)与原告金盛源公司(甲方)签订了三份《水岸尚城租赁合同》及相关补充协议，被告钻石永利公司承租原告所开发的“水岸尚城”3号楼2层、8号楼1-5层以及8号楼1层部分物业，共计8840.6平方米。《合同》第2条均约定，租赁期为合同签订日起计至2024年2月29日止：第3条均约定，租金按合同列表约定的金额计算；11.2条均约定乙方逾期支付租金的，自逾期之日起，应按逾期金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同；11.4条均约定因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，乙方除须向甲方缴清一切拖欠的租金、物业管理费、其他费用外，租赁保证金不予退还，乙方还须按剩余租赁期总租金的20％向甲方支付违约金(该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍)；11.6条均约定，因乙方原因导致租赁关系提前终止的，乙方不能享受免租期优惠，乙方须在接到甲方书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向甲方补足免租期内的租金。本款约定的补缴免租期租金将与违约金等费用累加计算；l2.2条均约定，自租赁合同终止或解除之日的次日起至该物业实际交还给甲方之日止，乙方须按照本合同终止或解除当月的租金的两倍按日支付场地占用费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续，乙方还应赔偿甲方因此而引致之一切损失。被告唐云、肖启贵系被告钻石永利公司的股东，于2015年9月1日出具书面承诺，承诺对钻石永利公司在履行《水岸尚城租赁合同》（承租物业为“水岸尚城”8号楼整栋及3号楼2层物业)过程中的全部违约责任及损害赔偿责任承担连带责任。上述租赁合同签订后，原告金盛源公司一直按合同约定履行相关义务，然而，被告钻石永利公司长期拖欠租金，虽经原告反复催收并诚恳协商仍不予支付，截至2018年7月，被告拖欠租金已高达920万元。原告金盛源公司于2018年7月6日书面致函贵司解除了上述全部租赁合同，《解除合同通知书》载明依双方约定被告应将所租赁物业腾交金盛源公司，在腾交完毕之前，被告应按2018年7月的租金标准的两倍按日支付场地占用费。至今，被告未腾交上述物业。原告认为，被告钻石永利公司严重拖欠巨额租金的行为，已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及合同约定，被告应承担违约责任，被告唐云、肖启贵应对此承担连带责任。特提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告金盛源公司增加和变更诉讼请求为：1.判令被告钻石永利公司将占用的房屋(“水岸尚城”3号楼2层、8号楼1-5层，共计7614.48平方米)按照现状腾交给原告；2.判令确认被告钻石永利公司在承租后完成的全部装饰装修、增加的设施设备均归原告所有；3.判令被告钻石永利公司向原告支付拖欠的租金777.467748万元，违约金371.665361万元（违约金暂计算至2019年2月20日，以后的违约金以777.467748万元为基数，以每月2%计算至被告钻石永利公司全部支付完毕为止），场地占用费650.210192万元(场地占用费暂计至2019年2月20日，以后的场地占用费以每月86.364334万元的标准计至被告钻石永利公司将所占房屋向原告全部交还为止)；4.判令被告钻石永利公司向原告支付免租期的租金265.218万元；5.判令被告唐云、肖启贵就被告钻石永利公司应承担的上述责任承担连带责任；6.本案的案件受理费、保全费、诉讼保全保险费等费用由全部被告承担。 被告钻石永利公司辩称：钻石永利公司多次和金盛源公司董事长沟通过，希望得到原告的理解，金盛源公司董事长也说了程序先走，执行上给钻石永利公司一定的时间，希望金盛源公司体谅，钻石永利公司可以出具还款计划，慢慢还钱。钻石永利公司已经通过快递书面回复原告不同意解除合同，希望原告继续履行合同。原告出租的3号楼2层部分房屋是没有产权的，合同上是995.86平方米，原告有产权的只有631.12平方米，对钻石永利公司办消防证有影响，影响钻石永利公司正常经营，之后原告已经收回部分房屋，要求扣除超出登记面积部分的租金、违约金及场地占用费。原告要求按月息2%计算租金违约金过高，请求按同期人民银行贷款利率计算。不同意按租金标准的两倍支付场地占用费，现在按正常的标准都支付不起了。不同意用租赁保证金冲抵租金违约金，要求冲抵租金。不同意酒店所有的装饰装修及设施设备归原告所有，不同意支付免租期的租金，不同意承担诉讼保全保险费。被告已支付的款项中2016年8月31日的100万元系案外人陈明个人打款，2017年1月18日的50万元及2017年1月26日的28万元是以盛世东方公司的名义打款，原告已经开具了78万元租金收据。 被告唐云辩称，其认为应该和其没有关系，因为是有限责任公司，其应该不承担责任，涉及的费用应由公司承担。 被告肖启贵第二次开庭时辩称，以钻石永利公司意见为准。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金盛源公司系清镇市城北新区水岸尚城房开项目的开发商。2015年，贵州省高级人民法院受理福建同德投资有限公司诉金盛源公司借款合同纠纷一案，作出（2015）黔高民商初字第42号民事裁定书，并于2015年8月5日在清镇市城镇房屋交易所保全查封了金盛源公司所有的位于清镇市水岸尚城8号楼1-1、2-1建筑面积共计3118.15平方米的房屋。 2015年8月19日，金盛源公司出具收据收取唐云交纳的8号楼租赁保证金80万元及租金146.9548万元。 2015年9月1日，金盛源公司（甲方）与钻石永利公司（乙方）签订《水岸尚城租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），主要约定“第一条、租赁物业概况：1.1甲方同意将位于XXX水岸尚城8号楼1-5层物业（不包含8号楼一层原金盛源房开售楼部497平方米）（下称“该物业”）出租予乙方使用（该物业位置及平面图见附件一、附图仅作为一般识别之用，并不显示该物业面积的大小），未经甲方同意，乙方不得擅自更改甲方对该物业的自编号。1.2该物业承租面积约为7347.74平方米，乙方应缴交的租金不因该物业实测面积的变化而调整。1.3该物业的规划用途为餐饮、酒店。……第二条、租赁期、交付日、免租期、开业日、计租日：2.1租赁期：租赁期从2015年9月1日起计至2024年2月29日止（首尾两日包括在内），共计102个月（含免租期），除另有约定外，免租期（如有）满后的第一日即为计租日。2.2交付日：甲方暂定于2015年9月1日向乙方交付该物业，具体事项按第五条约定办理。2.3免租期：2.3.1乙方租赁该物业的免租期为6个月。2.3.2免租期自甲乙双方按本合同约定签署《物业交付确认书》或视为交付日之日起计（以较前者为准）。装修免租期均计入租赁期限。2.3.3免租期内，乙方无需支付租金，但因该物业所产生的包括但不限于水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担。乙方同意在租赁期内按双方约定一次享受免租期。2.4开业日：甲乙双方确认，乙方应在2016年6月1日前正式开业经营。2.5计租日：免租期届满的次日为该物业的租金起计日（下称“计租日”），双方另有约定的除外。第三条、租金、租赁保证金：3.1甲乙双方协定的租期及租金情况：2015年9月1日至2016年2月29日，年租金额0；2016年3月1日至2017年2月28日，年租金额4408644元；2017年3月1日至2018年2月28日，年租金额4673163元；2018年3月1日至2019年2月28日，年租金额5000284元；2019年3月1日至2020年2月29日，年租金额5400307元；2020年3月1日至2021年2月28日，年租金额5886335元；2021年3月1日至2022年2月28日，年租金额6474968元；2022年3月1日至2023年2月28日，年租金额7122465元；2023年3月1日至2024年2月29日，年租金额7834711元。……3.3乙方租金按4个月结算一次，每期租金应于租期开始的10日前向甲方支付，其中首期租金1469548元，乙方应于签署本合同当日向甲方支付。3.4乙方须于签订本合同当日向甲方缴纳租赁保证金人民币800000元。乙方在签订租赁意向书时所交付的定金自动转为租赁保证金，定金与租赁保证金的差额部分由乙方于签署本合同当日向甲方交纳。3.5租赁期满或双方同意按本合同规定提前终止租赁合同时，在乙方无违约并缴清一切租金、费用并按本合同约定向甲方退还该物业后7日内，该保证金将无息退还给乙方。如乙方有违约行为，甲方有权直接在租赁保证金中扣除相关费用，乙方仍应就租赁保证金不足以清偿的费用承担赔偿责任，并应于甲方扣除相关费用后15日内补足租赁保证金。除非甲方同意，否则乙方不得主张该保证金抵作租赁期间的任何未缴租金、费用的全部或部分，也不得抵作乙方因违约而产生的违约金的全部或部分。……第五条、物业交付：5.1甲方须自实际交付该物业之日提前7日向乙方发出物业交付通知，乙方应按物业交付通知规定的日期前往甲方指定地点接收该物业。……第十一条、违约责任及合同终止：11.1甲方延期交付物业的，免租期（如有）按实顺延，除此之外甲方无需承担任何责任；延期超过6个月的，乙方有权选择解除合同，合同解除后甲方应无息退还乙方所交的租赁保证金、首期租金，因此给乙方造成的损失由甲方承担。11.2乙方逾期支付租金的，从逾期之日起，应按逾期金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权选择解除合同并按照本合同第11.5条约定要求乙方支付违约金。……11.4除乙方依法定或约定事由行使单方解除权外，乙方单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，乙方除须向甲方缴清一切拖欠的租金、物业管理费、其他费用外，租赁保证金不予退还，乙方还须按剩余租赁期总租金的20%向甲方支付违约金（该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍）。11.5乙方如有下列情形之一，甲方有权随时单方解除租赁合同，并按本条第11.5条之规定支付甲方违约金，及责成乙方限期搬出该物业。……11.5.6乙方欠租金、物业管理费或水电费等费用超过30日。……11.6因乙方原因导致租赁关系提前终止的，乙方不能享受免租期优惠，乙方须在接到甲方书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向甲方补足免租期内的租金。本款约定的补缴免租期租金将与违约金等费用累加计算。第十二条、物业交还：12.1合同终止后，乙方需于7日内将该物业及附属设施、设备清理完毕，并恢复出租时予乙方之原状（自然折旧或不可抗力原因所导致的毁损除外）交还甲方，但甲方有权决定恢复原状的必要性。如乙方未能按甲方要求恢复原状，甲方有权代为恢复原状并向乙方收取因此而产生的费用或直接在租赁保证金中扣除相关费用，租赁保证金不足以支付相关费用的，乙方仍应就不足部分承担赔偿责任。12.2乙方逾期未按上述要求交还该物业的，交还期限届满，乙方遗留在该物业内的所有物品、设施、设备均无偿归甲方所有，甲方有权做任何方式的处理。包括但不限于在任何第三方的见证下，直接进入该物业对装修及遗留在该物业内的所有物品、设施、设备进行处理等；甲方还有权直接将该物业收回并另行出租给第三人。同时，自租赁合同终止或解除之日的次日起至该物业实际交还给甲方之日止，乙方须按照本合同终止或解除当月的租金的两倍按日支付场地占用费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续，乙方还应赔偿甲方因此而导致之一切损失。……第十六条、送达：16.1双方约定的通讯地址：……乙方：贵州省XXXX；联系人：唐云；……16.2任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须按以上通讯资料、以中文书面形式进行。……如以邮件邮递形式进行，应以挂号信或快递方式寄送，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后或收件方签收时（以先者为准）视为送达。任何一方如需变更通讯地址或联系人或联系电话，应及时书面通知对方，否则，以按原联系方式传送视为送达。”。 同日，金盛源公司（甲方）与钻石永利公司（乙方）就水岸尚城3号楼2层995.86平方米房屋签订《水岸尚城租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），合同条款与《租赁合同一》不一致的地方为“第三条、租金、租赁保证金：3.1甲乙双方协定的租期及租金情况：2015年9月1日至2016年2月29日，年租金额0；2016年3月1日至2017年2月28日，年租金额597516元；2017年3月1日至2018年2月28日，年租金额633367元；2018年3月1日至2019年2月28日，年租金额677703元；2019年3月1日至2020年2月29日，年租金额731919元；2020年3月1日至2021年2月28日，年租金额797792元；2021年3月1日至2022年2月28日，年租金额877571元；2022年3月1日至2023年2月28日，年租金额965328元；2023年3月1日至2024年2月29日，年租金额1061861元。……3.3乙方租金按4个月结算一次，每期租金应于租期开始的10日前向甲方支付，其中首期租金199172元，乙方应于签署本合同当日向甲方支付。3.4乙方须于签订本合同当日向甲方缴纳租赁保证金人民币200000元。乙方在签订租赁意向书时所交付的定金自动转为租赁保证金，定金与租赁保证金的差额部分由乙方于签署本合同当日向甲方交纳。第十六条、送达：16.1双方约定的通讯地址：……乙方：贵州省贵阳市；联系人：唐云；”，其余条款均一致。 同日，钻石永利公司的股东唐云（持股比例51%）、肖启贵（持股比例49%）向金盛源公司出具《承诺书》，主要内容为“鉴于钻石永利公司与金盛源公司于2015年9月1日签订了《水岸尚城租赁合同》，承租金盛源公司开发的水岸尚城8号楼整栋及3号楼2层物业。其作为钻石永利公司的全体股东，对该租赁合同的履行作出如下承诺：承诺督促钻石永利公司严格按《水岸尚城租赁合同》的约定履行全部合同义务。承诺对钻石永利公司在履行《水岸尚城租赁合同》过程中的全部违约责任及损害赔偿责任（包括但不限于返还所租赁物业、缴清租金、物业管理费、其他费用及支付违约金、赔偿金盛源公司损失等）承担连带责任。”。 上述租赁合同签订后，金盛源公司已按约定向钻石永利公司交付了租赁房屋，钻石永利公司将租赁房屋用于经营钻石永利酒店。2016年8月31日，金盛源公司出具收据收取唐云交纳的8号楼租金100万元。 2016年9月1日，金盛源公司（甲方）与钻石永利公司（乙方）就水岸尚城8号楼1层部分物业计497平方米房屋签订《水岸尚城租赁合同》（以下简称《租赁合同三》），合同条款与《租赁合同一》不一致的地方为“第二条、租赁期、交付日、免租期、开业日、计租日：2.1租赁期：租赁期从2016年9月1日起计至2024年2月29日止（首尾两日包括在内），共计90个月（含免租期），除另有约定外，免租期（如有）满后的第一日即为计租日。2.2交付日：甲方暂定于2016年9月1日向乙方交付该物业，具体事项按第五条约定办理。……2.4开业日：甲乙双方确认，乙方应在2017年6月1日前正式开业经营。……第三条、租金、租赁保证金：3.1甲乙双方协定的租期及租金情况：2016年9月1日至2017年2月28日，年租金额0；2017年3月1日至2018年2月28日，年租金额298200元；2018年3月1日至2019年2月28日，年租金额316092元；2019年3月1日至2020年2月29日，年租金额338218元；2020年3月1日至2021年2月28日，年租金额365276元；2021年3月1日至2022年2月28日，年租金额398151元；2022年3月1日至2023年2月28日，年租金额437966元；2023年3月1日至2024年2月29日，年租金额481762元。……3.3乙方租金按4个月结算一次，每期租金应于租期开始的10日前向甲方支付，其中首期租金99400元，乙方应于签署本合同当日向甲方支付。3.4乙方须于签订本合同当日向甲方缴纳租赁保证金人民币0元。乙方在签订租赁意向书时所交付的定金自动转为租赁保证金，定金与租赁保证金的差额部分由乙方于签署本合同当日向甲方交纳。”，其余条款均一致。 同日，金盛源公司（甲方）与钻石永利公司（乙方）签订《水岸尚城租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定“双方2016年9月1日签订的水岸尚城8号楼1层部分物业的《租赁合同》，与双方2015年9月1日所签水岸尚城8号楼1-5层物业的《租赁合同》系同一整体，乙方若违反双方所签订的水岸尚城8号楼1-5层物业的《租赁合同》相关约定，甲方依该合同有权行使解除权时，乙方同意该解除权及于双方签订的水岸尚城8号楼1层部分物业《租赁合同》，即甲方在此条件下有权同时解除该两合同。”。合同及补充协议签订后，金盛源公司已按约定向钻石永利公司交付了497平方米租赁房屋。 钻石永利公司租赁房屋后，唐云于2017年1月18日支付8号楼租金50万元，于2017年1月26日支付8号楼租金28万元。之后，因钻石永利公司欠付租金，金盛源公司于2017年10月28日委托中豪律师集团（贵阳）事务所郑继华律师向钻石永利公司、唐云、肖启贵发出《律师函》，告知钻石永利公司未能及时缴纳租金的行为已构成违约，要求钻石永利公司在收到《律师函》后五日内支付租金5543719元。唐云于2017年10月29日出具《承诺书》，承诺于2017年11月15日前支付租金100万元，2018年2月10日前支付租金250万元，剩余2043719元租金与金盛源公司在2018年2月15日后另行协商，并承诺若钻石永利公司未按承诺条款及时支付租金，金盛源公司有权按双方所签订的合同执行，行使合同权利，钻石永利公司不以任何方式提出任何抗辩及异议。 因钻石永利公司未按承诺支付租金，金盛源公司于2018年4月25日再次委托中豪律师集团（贵阳）事务所郑继华律师向钻石永利公司、唐云、肖启贵发出《律师函》，告知：1、请钻石永利公司在收到《律师函》后三日内立即搬出水岸尚城8号楼一层原售楼部497平米及其遴接两跨327.82平方米沿街商铺（除烟酒商店50平米外），计823.82平方米，以及水岸尚城3号楼3-2-1内空置面积401.3平方米。金盛源公司依法依约收回上述物业。2、因钻石永利公司拖欠租金已高达841万元，金盛源公司将立即通过诉讼途径维护合法权益。同日，金盛源公司收回了8号楼1-5层物业中的327.82平方米房屋、8号楼1层部分物业的497平方米房屋、3号楼2层物业中的401.3平方米房屋。 钻石永利公司于2018年6月1日支付租金11万元，于2018年6月20日支付租金10万元，于2018年6月23日支付租金19万元。 2018年7月4日，金盛源公司按合同约定的送达地址向钻石永利公司、唐云邮寄了《解除合同通知书》，主要载明“因钻石永利公司严重拖欠租金（截止2018年6月22日，拖欠租金已超过900万元），特依合同法和双方所签《租赁合同》的相关约定，通知贵司如下：一、立即解除双方于2015年9月1日所签订的二份《水岸尚城租赁合同》（租赁物为我司所开发的水岸尚城3号楼2层995.86平方米物业、8号楼1-5层7347.74平方米物业），以及解除双方于2016年9月1日所签订的《水岸尚城租赁合同》（租赁物为我司所开发的水岸尚城8号楼1层部分面积为497平方米物业）。二、立即向我司支付拖欠的租金，以及相关违约金（违约金按租赁合同11.2、11.4条计算）。三、自本日起，5日内向我司支付免租期的租金共计2652180元。四、自本日起，7日内请贵司将所承租上述物业依约腾交我司，否则贵司在该物业内的所有物品、设施、设备、装饰装修等均无偿归我司所有。五、自本日起，贵司须按照上述合同分别约定的本月租金的两倍按日支付场地占用费，直至贵司将上述物业全部腾交我司为止。”。贵州省清镇市公证处为金盛源公司邮寄《解除合同通知书》进行了公证。 钻石永利公司于2018年7月24日支付租金20万元，于2018年7月30日支付租金20万元，于2018年8月23日支付租金20万元，于2018年10月24日支付租金15万元，于2018年10月30日支付租金23万元，于2019年1月6日支付租金33万元。 同时查明，金盛源公司已于2017年3月28日取得水岸尚城8号楼3层1号、4层1号、5层1号和3号楼2层1号房屋的不动产权证（其中，3号楼2层1号房屋的证载建筑面积为631.12平方米），8号楼1层1号、2层1号房屋因被贵州省高级人民法院于2015年8月5日保全查封，未能办理不动产权证。 审理中，金盛源公司向本院申请对唐云的财产进行诉讼财产保全，本院于2019年7月24日作出（2019）黔0181民初2283号民事裁定书，对唐云名下价值165万元的财产采取保全措施。金盛源公司提供了中国人寿财产保险股份有限公司贵州省分公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，金盛源公司支付诉讼保全保险费0.33万元。 庭审中，唐云提交了钻石永利公司出具的落款时间为2018年7月11日的《关于的复函》，确认收悉《解除合同通知书》，并用于证明因金盛源公司对出租的3号楼2层部分房屋不具有产权，影响钻石永利公司办理酒店特种行业许可及经营证照，给钻石永利公司造成重大损失，不同意解除合同。唐云、肖启贵认可在金盛源公司起诉前钻石永利公司支付给金盛源公司的款项为575.9548万元，认可对钻石永利公司租赁金盛源公司8号楼1层部分物业的497平方米房屋承担连带责任。 诉讼中，钻石永利公司提交了与其签订有《消防工程施工协议》的施工单位湖北红太阳建设工程有限公司贵州分公司于2018年10月12日出具的《钻石永利酒店装饰工程中消防工程竣工后不能正常投入使用的陈述及回复》，主要内容为“我司参建的贵司的钻石永利酒店装饰工程中的消防整改工程，因项目竣工后办理消防验收过程迟缓以及办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》迟缓，导致项目于2017年4月项目竣工后不能正常投入使用，直至2017年7月2日才取得消防验收合格意见书，2018年4月13日才将《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》办理完毕，能够投入正常使用。贵司在项目竣工后十二个月的时间内由于消防手续不完善导致不能正常经营，受到贵司质疑并提出索赔。现特此书面回复贵司，陈述理由如下：……2、在该项目图纸报审过程中，我司发现贵司工程范围内位于二层（厨房部分）约有494㎡（不含公摊面积）系无规划手续的公共用房（具体位置，详见附图），并即时向贵司作了口头的反映及汇报；由于我司与贵司签定的合同是整体打包整改，因此，现场施工我司按贵司提供的设计图施工完毕，并无延误。3、项目竣工后，办理消防验收递交相关资料时，由于贵司没有提供上述部位相应的规划手续表明该部位的使用性质为商业性质，导致验收资料多次递交，因相关资料不全而被多次拒收。……4、综上所述可见：贵司的钻石永利项目在竣工后十二个月的时间内不能正常经营的主要原因是由于贵司所租用的物业相关手续不齐备而造成。……5、因此，我司慎重回复：钻石永利项目在竣工后十二个月的时间内不能正常投入经营、使用，责任与我司无关。不应由我司承担相应的责任。同时整个工程手续完善中，我司在贵司工程款欠付的情况下，仍积极参与协调和处理，最终办理完毕份内、份外的工作。同时，恳请贵司将本项目所欠付的贰拾叁万肆仟元工程款及时支付。”。 针对3号楼2层1号房屋的证载面积与合同中约定的租赁面积不符，是否对钻石永利公司办理消防验收造成影响的问题，本院依钻石永利公司的申请，依法到XXX贵阳市公安消防支队进行调查，清镇市公安消防大队出具的回函主要载明“钻石永利公司于2017年2月7日向我大队提交贵州钻石永利酒店的建设工程消防设计备案。我大队于2017年2月27日通过该项目设计备案，并进行合格公示。钻石永利公司于2017年6月12日向我大队提交钻石永利酒店的竣工验收消防备案。我大队于2017年7月2日通过该项目竣工验收消防备案，并进行合格公示。经查询我大队消防监督管理系统，未查询到清镇市城北新区水岸尚城3号楼竣工验收消防备案相关情况。”。贵阳市公安消防支队出具的回复主要载明“经查询，钻石永利酒店未向我支队申报开业前检查，根据公安部令第119号和第120号，该酒店应向县级消防大队申报消防备案及开业前检查。”。 另查明，金盛源公司于2019年3月11日向本院提交诉讼材料，本院以（2019）黔0181诉前调834号开展诉前调解工作。钻石永利公司于2019年7月2日支付租金35万元，于2019年7月31日支付租金20万元，于2019年9月9日支付租金20万元，于2019年10月25日支付租金15万元，于2019年11月25日支付租金6万元。 诉讼中，金盛源公司曾向本院申请对钻石永利酒店形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物的残值进行评估，后因钻石永利公司未能按照鉴定单位要求提供相关鉴定材料，且金盛源公司认为按照合同约定装饰装修物及遗留在物业内的所有物品、设施、设备均应无偿归其所有，于2020年1月7日撤回了鉴定申请，本院于2020年1月9日终止了对外委托程序。 诉讼中，金盛源公司认为钻石永利公司交纳的租金全部系基于《租赁合同一》的租金，《租赁合同二》和《租赁合同三》应按租金交纳期限分段计算租金违约金。钻石永利公司于2019年11月25日最后一次交纳6万元租金后，对于2017年3月1日至2017年6月30日的租金还欠付4.6817万元，同意将钻石永利公司支付的租金冲抵《租赁合同一》前面应支付租金后，不管付款时间在什么时候都视为没有违约，不再分段计算违约金，同意以4.6817万元为基数，从应付租金之日即2017年2月19日开始计算租金违约金。至于2017年7月1日之后应付的租金还是从应付之日按《租赁合同一》的约定计算。同意将钻石永利公司交纳的租赁保证金80万元冲抵租金，先冲抵2017年2月19日应付的租金即欠付的4.6817万元，剩余的75.3183万元冲抵2017年7月1日之后应付的租金，再以剩余未付租金作为违约金的计算基数。 本院认为，本案中金盛源公司与钻石永利公司共签订了三份租赁合同和一份补充协议，虽然《租赁合同一》中的8号楼1层1号、2层1号房屋被贵州省高级人民法院于2015年8月5日保全查封，《租赁合同二》中3号楼2层1号房屋的证载建筑面积仅为631.12平方米，但贵州省高级人民法院采取的查封措施仅系对钻石永利公司财产采取的控制性措施，同时金盛源公司已将《租赁合同一》及《租赁合同二》约定的租赁房屋共计8343.6平方米移交给钻石永利公司管理使用，且金盛源公司已取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故案涉的三份租赁合同及补充协议均系双方的真实意思表示，属有效合同，各方当事人均应按合同约定履行义务。 本案争议的焦点如下： 一、焦点1：案涉的三份租赁合同是否已经解除？ 1、因钻石永利公司未按合同约定支付租金，金盛源公司已于2018年4月25日全部收回《租赁合同三》涉及的8号楼1层部分物业的497平方米房屋，双方已经实际解除了《租赁合同三》，故本院确认《租赁合同三》已于2018年4月25日解除。 2、钻石永利公司虽然提出金盛源公司出租的3号楼2层部分房屋没有产权，合同上是995.86平方米，有产权的只有631.12平方米，对钻石永利公司办消防证有影响，影响钻石永利公司正常经营，金盛源公司具有过错的辩解意见，并提交了湖北红太阳建设工程有限公司贵州分公司出具的陈述及回复加以证明，但因湖北红太阳建设工程有限公司贵州分公司与钻石永利公司之间基于《消防工程施工协议》存在利害关系和纠纷，对该陈述和回复不予采信。诉讼中，钻石永利公司未提交证据证明曾因合同约定面积与证载面积不符向金盛源公司提出过异议。同时，经本院到公安消防管理部门调查，亦未调取到相关证据证明钻石永利公司的辩解意见成立，对该辩解意见不予采纳。 因钻石永利公司单方违约拖欠租金已达到双方约定的一方解除合同的条件，解除权人金盛源公司根据合同约定依法行使合同解除权，并于2018年7月4日按合同约定的送达地址向钻石永利公司、唐云邮寄了《解除合同通知书》，通知解除《租赁合同一》及《租赁合同二》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，因金盛源公司未提供证据证明钻石永利公司及唐云签收《解除合同通知书》的具体时间，综合考虑唐云提交的《关于的复函》的落款时间为2018年7月11日，本院酌情认定《解除合同通知书》已于2018年7月11日送达钻石永利公司及唐云。因钻石永利公司收到《解除合同通知书》后未在异议期内请求人民法院确认解除合同的效力，故本院确认《租赁合同一》及《租赁合同二》已于2018年7月11日解除。 二、焦点2：合同解除后，租赁房屋内的全部装饰装修物和增加的设施设备归谁所有？钻石永利公司是否应当返还租赁房屋？ 1、钻石永利公司将租赁房屋用于经营钻石永利酒店，投入了大量资金用于装饰装修和购置设施设备。本院在诉讼中已充分考虑到租赁合同解除后如何处理租赁房屋内的全部装饰装修物和增加的设施设备的问题，故准许对钻石永利酒店内形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物的残值进行评估，目的是详细掌握装饰装修物和设施设备的品牌、型号、数量，以及至评估基准日的残值，以利于公平公正地保护各方当事人的合法权益。在委托评估过程中，因钻石永利公司未能按照鉴定单位要求提供相关鉴定材料，且金盛源公司认为按照合同约定装饰装修物及遗留在物业内的所有物品、设施、设备均应无偿归其所有，于2020年1月7日撤回了鉴定申请，导致对外委托程序于2020年1月9日终止，致使评估目的不能实现。本案中，本院综合考虑租赁合同的约定、当事人的过错、承租人的巨大投入，在维持装饰装修物和设施设备现状的前提下，公平合理地酌情处理。 《租赁合同一》及《租赁合同二》已于2018年7月11日解除，根据合同第12.1条的约定，钻石永利公司应于2018年7月18日前将租赁房屋内的附属设施、设备清理完毕，并将租赁房屋恢复原状交还金盛源公司，但钻石永利公司并未将租赁房屋恢复原状交还金盛源公司，而是继续占用租赁房屋经营钻石永利酒店。又根据合同第12.2条“乙方逾期未按上述要求交还该物业的，交还期限届满，乙方遗留在该物业内的所有物品、设施、设备均无偿归甲方所有，甲方有权做任何方式的处理。包括但不限于在任何第三方的见证下，直接进入该物业对装修及遗留在该物业内的所有物品、设施、设备进行处理等；……”的约定，本案系因钻石永利公司拒不清理租赁房屋内的装饰装修物及设施设备，且拒不交还租赁房屋，故租赁房屋内的全部装饰装修物及增加的设施设备归金盛源公司所有。 2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《租赁合同一》及《租赁合同二》已于2018年7月11日解除，同时本院已确认全部装饰装修物及增加的设施设备归金盛源公司所有，已不需要返还的准备期限，故钻石永利公司应于本判决生效之日立即返还金盛源公司租赁房屋7614.48平方米，即8号楼1-5层物业中的7019.92平方米房屋（7347.74平方米-已收回的327.82平方米）和3号楼2层物业中的594.56平方米房屋（995.86平方米-已收回的401.3平方米）。 三、焦点3：欠付租金的数额、租金违约金、免租期租金、场地占用费、诉讼保全保险费如何认定？ 1、虽然《租赁合同二》涉及的3号楼2层1号房屋的的证载建筑面积仅为631.12平方米，但合同中约定的3号楼2层房屋的面积为995.86平方米，第二次开庭时钻石永利公司对金盛源公司提交的按995.86平方米计算租金及租金违约金的统计表均无异议，并抗辩因实际租赁面积超过证载面积影响其办理消防证，故本院确认《租赁合同二》的租赁房屋面积为995.86平方米。《租赁合同一》和《租赁合同二》涉及的房屋于2018年4月25日被收回部分，从2018年4月25日起的租金按剩余租赁面积计算至2018年7月11日止。《租赁合同三》涉及的房屋于2018年4月25日被全部收回，租金计算至2018年4月24日止。钻石永利公司交纳的租赁保证金用于冲抵租金。经本院计算（详见附件1），钻石永利公司应支付金盛源公司租金588.439044万元。 2、对金盛源公司要求按月息2%标准计算租金违约金、按合同解除当月的租金的两倍按日支付场地占用费和要求钻石永利公司支付免租期租金、诉讼保全保险费0.33万元的诉请，考虑到金盛源公司的损失只有租金损失和资金占用期间的利息损失，同时本院已确认租赁房屋内的全部装饰装修物及增加的设施设备归金盛源公司所有，已能一定程度弥补金盛源公司的损失，钻石永利公司又主张计算标准过高，故对金盛源公司要求钻石永利公司支付租金违约金和免租期租金的诉请，不予支持。对金盛源公司要求钻石永利公司承担诉讼保全保险费0.33万元的诉请，因诉讼保全保险费不属于必须开支的合理费用，不予支持。 经本院计算（详见附件2），钻石永利公司应支付金盛源公司场地占用费[2020年5月19日前的场地占用费为1022.6983万元，从2020年5月20日起按合同约定的同期租金标准计算至本判决生效之日止（判决生效时间在下列期间的，按以下租金标准计算：7019.92平方米房屋的场地占用费从2020年5月20日-2021年2月28日按562.3716万元/年计算，从2021年3月1日-2022年2月28日按618.6087万元/年计算；594.56平方米房屋的场地占用费从2020年5月20日-2021年2月28日按47.6307万元/年计算，从2021年3月1日-2022年2月28日按52.3938万元/年计算）]。 四、被告唐云、肖启贵是否承担民事责任？ 被告唐云、肖启贵于2015年9月1日向金盛源公司出具《承诺书》承诺对钻石永利公司在履行《水岸尚城租赁合同》过程中的全部违约责任及损害赔偿责任（包括但不限于返还所租赁物业、缴清租金、物业管理费、其他费用及支付违约金、赔偿金盛源公司损失等）承担连带责任，并在庭审中认可对钻石永利公司租赁金盛源公司8号楼1层部分物业的497平方米房屋承担连带责任。被告唐云、肖启贵的承诺已被金盛源公司接受，《承诺书》的内容系针对尚未产生的债务，具有保证的性质，故唐云、肖启贵应承担连带保证责任。《承诺书》中未约定保证期间，所欠付租金的给付时间亦在2018年7月11日之前，因金盛源公司未提交证据证明其在主债务履行期届满之日起六个月内要求唐云、肖启贵承担保证责任，直至2019年3月11日才向本院提交诉讼材料，故唐云、肖启贵对钻石永利公司应支付金盛源公司租金588.439044万元已经免除保证责任。租赁合同中约定了从合同解除次日起按照合同解除当月的租金的两倍按日支付场地占用费，故场地占用费属于一时性债权，应分别计算保证期间，因金盛源公司未提交证据证明其在主债务履行期届满之日起六个月内要求唐云、肖启贵承担保证责任，直至2019年3月11日才向本院提交诉讼材料，故2018年9月10日前的场地占用费已超过保证期间，唐云、肖启贵免除该部分的保证责任，仅应对2018年9月11日之后的场地占用费（其中，2018年9月11日-2020年5月19日期间的场地占用费经计算为936.0983万元）承担连带保证责任。 综述，对原告的诉请予以部分支持，其余部分不予支持。对被告所提辩解意见的合理部分，予以采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院》第二条、第十条、第十一条和最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告贵州金盛源房地产开发有限公司出租给被告贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司的坐落于清镇市“水岸尚城”3号楼2层和8号楼1-5层共计7614.48平方米房屋内的全部装饰装修物及增加的设施设备归原告贵州金盛源房地产开发有限公司所有； 二、限被告贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司于本判决生效之日立即返还原告贵州金盛源房地产开发有限公司坐落于清镇市“水岸尚城”3号楼2层房屋594.56平方米和8号楼1-5层房屋7019.92平方米，共计7614.48平方米； 三、限被告贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金盛源房地产开发有限公司租金588.439044万元； 四、限被告贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金盛源房地产开发有限公司场地占用费[2020年5月19日前的场地占用费为1022.6983万元，从2020年5月20日起按合同约定的同期租金标准计算至本判决生效之日止（判决生效时间在下列期间的，按以下租金标准计算：7019.92平方米房屋的场地占用费从2020年5月20日-2021年2月28日按562.3716万元/年计算，从2021年3月1日-2022年2月28日按618.6087万元/年计算；594.56平方米房屋的场地占用费从2020年5月20日-2021年2月28日按47.6307万元/年计算，从2021年3月1日-2022年2月28日按52.3938万元/年计算）]； 五、被告唐云、肖启贵对本判决第四项中从2018年9月11日起的场地占用费（其中，2018年9月11日-2020年5月19日期间的场地占用费为936.0983万元）承担连带清偿责任； 六、驳回原告贵州金盛源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费145028元，保全费5000元，共计150028元，由原告贵州金盛源房地产开发有限公司负担80855元，被告贵州钻石永利酒店投资管理有限责任公司、唐云、肖启贵连带负担69173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 长 周 宇 人民陪审员 郑 丽 人民陪审员 杨光华 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员 文 艺 附件1：应付租金计算表（1-1、1-2、1-3); 附件2：应付场地占用费计算表；