重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民初69号原告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码91500103691245487F。负责人：张文利，行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所律师。被告（案外人）：代小蓉，女，1971年9月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告（案外人）：武治权，男，1964年3月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：代小蓉（系武治权之妻），住重庆市渝中区。被告（被执行人）：毛磊，男，1982年10月17日出生，汉族，住重庆市大渡口区。第三人（被执行人）：重庆铸信商贸有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特****一社会信用代码91500107556784170H。法定代表人：毛磊。第三人（被执行人）：重庆淳德实业有限公司，住所地重庆市涪陵区新城区万汇路5，住所地重庆市涪陵区新城区万汇路**077278350C。法定代表人：毛磊。第三人（被执行人）：重庆金湖汽车美容服务有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道花卉东路，住所地重庆市渝**龙溪街道花卉东路**附****1-1935431355。法定代表人：毛磊。第三人（被执行人）：王凤娇，女，1982年2月28日出生，汉族，住四川省成都市。第三人（被执行人）：吴克家，男，1980年12月12日出生，汉族，住四川省成都市。第三人（被执行人）：文闻，女，1985年8月24日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）与被告代小蓉、武治权、毛磊，第三人重庆铸信商贸有限公司（以下简称铸信公司）、重庆淳德实业有限公司（以下简称淳德公司）、重庆金湖汽车美容服务有限公司（以下简称金湖公司）、王凤娇、吴克家、文闻申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人唐文凯、苏婉茹，被告武治权的委托诉讼代理人暨被告代小蓉到庭参加诉讼。被告毛磊、第三人铸信公司、淳德公司、金湖公司、王凤娇、吴克家、文闻经本院邮寄送达开庭传票，均被退回，本院依法向其公告送达。以上被告及第三人均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒丰银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1.判决准予重庆市渝中区某房屋（产权证号：1××房地证2013字第××号）不负担被告代小蓉、武治权的租赁权（租赁期限自2013年8月10日起至2033年8月9日止）予以处置；2.判决本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与铸信公司等金融借款合同纠纷一案，贵院已于2018年9月20日作出（2018）渝05民初449号《民事判决书》，判决确认原告对毛磊名下位于重庆市渝中区等房产享有抵押权，有权以该抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。由于铸信公司等未履行该《民事判决书》所确定的还款义务，原告向贵院申请强制执行，案号为（2018）渝05执1447号。执行过程中，被告代小蓉、武治权对原告去除租赁处置毛磊名下位于重庆市渝中区的某房产（下称案涉房屋）提出执行异议，贵院作出（2019）渝05执异544号《执行裁定书》，认可被告代小蓉、武治权的租赁权，并裁定不得在司法处置中去除租赁。原告对此裁定不服，特诉至贵院。理由如下：一、被告代小蓉、武治权无证据证明其就案涉房屋享有合法的租赁权。1.被告代小蓉、武治权与毛磊于2013年8月10日签订的《房屋租赁合同》约定承租重庆市渝中区某房屋，该房屋坐落与案涉房屋坐落不一致，被告代小蓉、武治权提供的租赁合同并不能证明其就案涉房屋享有租赁权。2.即使上述《房屋租赁合同》系针对案涉房屋租赁事宜所签订，被告代小蓉、武治权也未能举示证据证明其已按租赁合同履行支付租金的义务，根据《房屋租赁合同》及被告代小蓉、武治权提供的支付租金凭证，被告代小蓉、武治权支付租金情况与合同约定不一致，无法证明《房屋租赁合同》的真实性且已实际履行。3.被告代小蓉、武治权未能举示证据证明其实际占有使用案涉房屋，根据被告代小蓉、武治权举示的证据，其于与毛磊签订《房屋租赁合同》当天即将房屋转租给周宏，周宏再将房屋进行转租，但根据被告代小蓉、武治权举示的证据，无法证明转租协议的真实性，且由周宏实际占有使用案涉房屋，故亦无法证明被告代小蓉、武治权与毛磊所签《房屋租赁合同》真实且已实际履行。综上，被告代小蓉、武治权无法举示充分的证据证明其就案涉房屋享有合法的租赁权，对其租赁权不应予以保护。二、根据产权人提供的资料，案涉房屋系由戴志刚承租且租赁期限已届满。根据案涉房屋产权人毛磊向原告提供的资料，毛磊于2013年8月1日与戴志刚签订《租赁合同》，约定戴志刚承租案涉房屋，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，该《租赁合同》目前已履行完毕。被告代小蓉、武治权提供的租赁合同与该合同不一致，其真实性不应得到认可。综上，原告认为，根据案涉房屋产权人毛磊提供的资料，案涉房屋租赁情况与被告代小蓉、武治权所述不一致，且被告代小蓉、武治权无法举示证据证明其就案涉房屋享有合法租赁权，故贵院（2019）渝05执异544号《执行裁定书》认定被告代小蓉、武治权享有合法的租赁权不符合客观事实，应当准予案涉房屋不负担被告代小蓉、武治权的租赁权予以处置。被告代小蓉、武治权辩称：代小蓉、武治权与案涉房屋产权人毛磊依法签订房屋租赁合同，并按约定足额支付了租金，故依法享有租赁权。本案租赁合同签订在前且代小蓉、武治权如实支付了租金，原告抵押房屋在后，依据物权法第一百九十条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，代小蓉、武治权的租赁权不受原告抵押权的影响，且在租赁期内有权阻止房屋的移交、占有。综上，（2019）渝05执异554号执行裁定书认定事实清楚，裁定正确合法，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述及对证据的举质证意见，双方对以下事实无争议，本院予以确认：恒丰银行重庆分行与铸信公司、淳德公司、金湖公司、毛磊、王凤娇、吴克家、文闻民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月20日作出（2018）渝05民初449号民事判决，判令：铸信公司立即偿还恒丰银行重庆分行借款本金5700万元及利息、罚息、复利、律师费；淳德公司、毛磊、王凤姣、吴克家对上述债务承担连带清偿责任；文闻对毛磊的上述债务在夫妻共同财产范围内承担夫妻共同还款责任；恒丰银行重庆分行对毛磊名下的位于重庆市渝中区某号等房产享有抵押权，有权以上述抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决查明，2016年6月14日，恒丰银行重庆分行与毛磊等签订《最高额抵押合同》，约定毛磊以其名下位于重庆市渝中区某号（产权证号：1××房地证2013字第××号）等房屋为恒丰银行重庆分行与铸信公司签订的《综合授信额度合同》提供最高额抵押担保，并于2016年6月17日就上述抵押办理登记。1××房地证2013字第××号《房地产权证》载明：权利人为毛磊，房屋坐落为重庆市渝中区某处，房屋用途为非住宅，房屋建筑面积为2355.42平方米，楼层为名义层1层（物理层2层），登记日期为2013年8月2日。2018年6月5日，本院以（2018）渝05执保100号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了毛磊名下位于重庆市渝中区某房产（产权证号：1××房地证2013字第××号）。代小蓉、武治权以其享有合法承租权为由，向本院提出执行异议。本院于2019年10月29日作出（2019）渝05执异544号《执行裁定书》，裁定“中止对重庆市渝中区某房屋（产权证号：1××房地证2013字第××号）不负担案外人代小蓉、武治权的租赁权（租赁期限自2013年8月10日起至2033年8月9日止）予以处置。”恒丰银行重庆分行不服该裁定，遂提起本案诉讼。对有争议的事实，本院认定如下：一、恒丰银行重庆分行主张毛磊于2013年8月1日与戴志刚签订《租赁合同》及履行情况。恒丰银行重庆分行为支持其主张，举示来自其档案部门的前述《租赁合同》复印件及《承租人承诺书》、《抵押物情况说明》，称该《租赁合同》及《承租人承诺书》、《抵押物情况说明》系办理贷款时毛磊向银行提供的抵押物实际使用情况。代小蓉、武治权质证对以上证据均有异议，认为真实性无法判断。案涉房屋由代小蓉、武治权而非戴志刚在使用，该《租赁合同》内容租金过高，明显不符合市场规律，并未实际履行。本院认为，恒丰银行重庆分行举示的以上证据均因毛磊为办理贷款而形成，本案没有戴志刚占有使用房屋及支付租金的证据，仅以恒丰银行重庆分行现有证据，不足以证明毛磊与戴志刚就案涉房屋存在租赁关系的客观事实存在，故本院对恒丰银行重庆分行的该组证据及相应事实不予采信。二、代小蓉、武治权与毛磊2013年8月10日签订《房屋租赁合同》及履行情况。代小蓉、武治权主张其与毛磊2013年8月10日签订《房屋租赁合同》并实际占有使用该房屋。为支持该事实主张，代小蓉、武治权向本院举示以下证据：1.《房屋租赁合同》、2.案涉房屋产权证、3.毛磊身份证复印件、4.房屋租赁合同补充协议、5.签订补充协议前支付租金的中国工商银行个人业务凭证、6.签订补充协议后支付租金的银行业务凭证、7.武治权与周宏签订的租赁合同、8.熊卫东、周宏身份证、结婚证、9.收条、10.熊卫东的交通银行个人客户交易清单、11.周宏与古国礼签订的租赁协议、12.收据、13.周宏与邓自力签订的租赁协议、14.周宏与张世英签订的租赁协议、15.物业费、水电费缴纳凭证等证据。恒丰银行重庆分行质证认为，证据1-4，代小蓉、武治权与毛磊签订的《房屋租赁合同》及补充协议，约定的租赁房屋地址均为重庆市渝中区房屋（房产证号：1××房地证0XXXX5字第**），而本案恒丰银行重庆分行申请执行的抵押物地址为重庆市渝中区（房产证号：1××：1××房地证2013字第××号未举示门牌号变更及产权证变更的相关证据，无法证明其承租的房屋系案涉房屋，被告占有房屋的行为无合同依据。证据5-6，转账凭证只能证明被告与毛磊有资金往来，无法证明系租金支付凭证，而被告与杨燕的转账凭证与本案无关；其次，转账凭证的金额与租赁合同约定的租金支付方式、总金额均不一致，与其主张租赁期限也不一致。被告提供的租赁合同于2013年8月10日签订，故被告提供的2013年6月6日的转账凭证明显不是用于支付案涉房屋的租金，转账凭证的金额也与租赁合同约定的租金不一致。被告向招商银行借款140万元，于2015年向毛磊支付租金2797500元，将14年的租金提前付清，通过借款一次性支付近300万租金的行为，明显不符合商业交易习惯，故该部分的转账往来均不能证明是真实的租金支付。证据7-10的真实性由法院认定，对关联性及证明目的不认可。首先，该租赁合同载明的地址并非案涉房屋地址，质证意见与前述租赁合同一致；其次，被告主张于2013年8月10日与毛磊签订房屋租赁合同，而于同日立即又将案涉房屋转租给周宏，不符合交易常理；第三，转账凭证无法证明是支付租金，被告所述周宏的丈夫熊卫东于2013年5月24日、2013年8月5日支付租金，但被告与毛磊和周宏均于2013年8月10日才签订租赁合同，熊卫东转账时被告及周宏均未租赁该房屋，故该部分转账凭证无法证明是支付案涉房屋的租金。对证据11-14的真实性不予认可，没有证据原件，关联性及证明目的不认可。首先，几份租赁合同的地址均不是案涉房屋地址。其次，被告举示的几份租赁协议未提交实际占有使用房屋、支付租金的证据，无法证明租赁关系真实存在。对证据15的真实性由法院认定，对关联性及证明目的不认可。首先，物业费的支付凭据均未载明系案涉房屋的物业费缴纳情况，无法证明与案涉房屋有关；其次，即使该发票为案涉房屋的物业费支出，被告占有房屋也是在本案抵押之后，其租赁权不能对抗抵押权。代小蓉、武治权对恒丰银行重庆分行对证据的质疑称，案涉房屋租赁实际源于代小蓉、武治权在2013年5月听毛磊说想买下案涉房屋出租，而代小蓉、武治权多年的朋友周宏急需租赁场地作库房用，在周宏确定承租且支付定金后，代小蓉、武治权才向毛磊支付定金并口头确定租赁关系。合同是毛磊拟定，代小蓉、武治权对产权证号错误及门牌号不准确均不知道，只知道交付的场地位置。案涉房屋有多个进出口，130号朝嘉陵江方向有进出口，132号侧面也有进出口，物业整体就叫某号。租金支付与约定不一系因毛磊的公司要烟酒就从代小蓉、武治权经营处拿，烟酒款直接抵了部分租金。物业费票据从2013年起就有，在执行局听证时已举示，系周宏的会计提供，有支付物业费的转账依据。周宏与他人所签合同复印件来自周宏，如需要可找周宏提供原件。本院认为，代小蓉、武治权主张就案涉房屋与毛磊于2013年8月10签订《房屋租赁合同》，并于2015年4月13日签订《房屋租赁合同补充协议》，双方租赁关系真实并实际履行，代小蓉、武治权就租赁经过、租金支付及转租情况的证据及陈述详实，证据确实充分，应予采信。《房屋租赁合同》上租赁房屋地址及产权证编号与实际产权证不符，但《房屋租赁合同》的租赁房屋地址包含案涉房屋坐落地址，承租房屋面积与案涉房屋产权证面积相同，并且代小蓉、武治权实际占有使用房屋证据充分，故《房屋租赁合同》虽存瑕疵，但不影响代小蓉、武治权与毛磊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》所涉房屋即为案涉房屋的认定。根据以上对争议事实的分析，本院认定：2013年8月10日，出租方毛磊（甲方）与承租方代小蓉、武治权（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于重庆市渝中区某房屋，租赁期限自2013年8月10日起至2033年8月9日止；承租房屋建筑面积2355.42平方米，年租金40万元；自乙方接收房屋之日起6个月为免租期，自2013年8月10日起至2014年2月9日止；首期租赁费用按半年支付：在甲乙双方签订本合同之日起十个工作日内，由乙方向甲方支付自2013年8月10日至2014年8月10日租金20万元，同时支付5万元作为保证金，合同期满，甲方将保证金退还乙方；租赁房屋的交付时间为2013年8月前。2015年4月13日，出租方毛磊（甲方）与承租方代小蓉、武治权（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：因甲方开发涪陵区房地产项目急需资金周转，甲乙双方协商，乙方提前支付房屋租金280万元至甲方账户（户名：毛磊，开户银行：中国工商银行大坪支行，账号：62×××63）或甲方项目部负责人龚泽玥账户（户名：龚泽玥，开户银行：招商银行重庆两路口支行，账号：62×××36）；租赁费用自第三年（2015年8月10日）起变更为每年20万元，乙方需在签订本补充协议后1个月内支付150万元，余下130万元需在5个月内支付完毕。中国工商银行《个人业务凭证》载明：武治权于2013年6月6日向毛磊转款50000元、于2013年8月23日向毛磊转款100000元、于2014年7月14日向毛磊转款150000元、于2015年1月8日向毛磊转款150000元、于2015年4月17日向毛磊转款97500元。以上合计转款547500元。2015年4月15日，《招商银行个人贷款借款借据》载明：借款人为武治权、武河昌，借款金额为1400000元，期限为自2015年4月15日至2016年4月15日止，借款用途为流动资金周转，并注明上列贷款，并委托转入龚泽玥在招商银行开立的62×××36账户。中国建设银行银行流水载明：武治权于2015年6月9日向毛磊转款800000元。中国工商银行银行流水载明：武治权于2015年7月29日向毛磊转款500000元。另查明，2013年8月10日，出租方武治权（甲方）与承租方周宏（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于重庆市渝中区某号房屋，建筑面积2355.42平方米；租期为10年，自2013年8月10日起至2023年8月9日止；租金每月50000元，年租金为600000元，从第4年起，年租金在上一年度的基础上，按每年5%递增；租金为每3个月支付一次，首期租赁费用按6个月支付，乙方应于2013年8月5日前向甲方支付完毕2013年8月10日至2014年8月9日的全部租金，之后提前30天支付下3个月的租金，以后乙方支付租金时间以此类推；签订本合同时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金50000元。交通银行流水载明：2013年5月24日，熊卫东（周宏之夫）向武治权转款50000元；2013年8月5日，熊卫东分6次向武治权转款共计300000元。2013年8月10日，武治权出具两份《收条》载明：收到周宏支付的重庆市渝中区的场地保证金50000元，和从2013年8月10日至2014年8月9日的场地租金300000元。交通银行银行流水载明：熊卫东此后均按约向武治权转款支付租金。2013年9月11日，重庆市隆信行物业管理有限责任公司开具《发票》载明：收到熊卫东缴纳的2013年8月、9月的水电气费及物业费合计13496.57元。代小蓉、武治权庭审中还提交了2015年至2019年重庆市隆信行物业管理有限责任公司开具《发票》，表明熊卫东一直在交纳案涉房屋的水电气费及物业费。2018年4月26日，周宏（甲方）与古国礼（乙方）签订《租赁协议》约定：甲方将位于重庆市渝中区某场地其中约130平米，以每月每平方40元的价格租给乙方使用，合同期限从2018年5月18日至2023年4月17日；乙方付租赁保证金10000元；房租一年一次付清。2019年4月19日，周宏（甲方）与张世英（乙方）签订《租赁协议》约定：甲方将位于重庆市渝中区某场地其中约220平米，以每月5000元的价格租给乙方使用，合同期限从2019年5月1日至2020年6月30日；房租半年一次付清，下半年租金必须提前一个月收取。2019年7月6日，周宏（甲方）与邓自力（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于重庆市渝中区某场地其中约250平米，以每月每平方26元的价格租给乙方使用，合同期限2019年7月6日至2020年7月6日；乙方付租赁保证金10000元；房租半年一次付清，下半年租金必须提前一个月收取。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”本案中，代小蓉、武治权就案涉房屋与毛磊签订租赁协议的时间为2013年8月10日，当日，代小蓉、武治权又将其承租的案涉房屋转租给周宏，周宏承租后实际占有并使用案涉房屋，并支付了房屋租金交纳了物业费等相关费用，故代小蓉、武治权就案涉房屋设立租赁权的时间早于恒丰银行重庆分行就案涉房屋设立抵押权的时间。根据前述规定，案外人就案涉房屋上设置的租赁权不受申请执行人就案涉房屋行使抵押权的影响。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，代小蓉、武治权就案涉房屋签订书面租赁合同并占有案涉房屋的时间均在本院查封之前，故对其保护租赁权的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，判决如下：驳回原告恒丰银行股份有限公司重庆分行的诉讼请求。本案案件受理费29200元，由原告恒丰银行股份有限公司重庆分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年九月三日书记员  黄献丽