江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初1023号 原告（反诉被告）：无锡万业房地产发展有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪路南、东翔路西。 法定代表人：刘荣明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：华培育、王宏宇，江苏宏润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乔建波，男，1977年2月8日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：吴红娟，江苏锡一律师事务所律师。 原告（反诉被告）无锡万业房地产发展有限公司（以下简称万业公司）与被告（反诉原告）乔建波商品房买卖合同 纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日组织证据交换，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万业公司的委托诉讼代理人华培育及被告（反诉原告）乔建波及其委托诉讼代理人吴红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）万业公司向本院提出本诉请求：1.判令确认双方于2019年4月19日签订的《万业·观山泓郡》认购协议于2019年12月25日解除；2.判令乔建波支付的定金772590元归万业公司所有。事实和理由：2019年4月19日，万业公司与乔建波签订《万业·观山泓郡》认购协议一份，双方约定乔建波向万业公司购买东翔路1509号34室的房屋，合同成交价是3862949元，乔建波同意在签订认购协议后7日内向万业公司支付总房款的20%即772590元作为认购定金，乔建波应在收到万业公司通知后3日内签订《商品房买卖合同》并完成首付款的支付，如乔建波未按约履行上述义务，则视为乔建波放弃房屋的购买权，万业公司有权没收乔建波所支付的定金并将房屋另售他人。同日，乔建波出具《认购承诺书》一份，确认其在签订认购协议时并不具备购买案涉房屋的购房资格，但其承诺将于2019年10月20日前解决购房资格并在解决购房资格后3日内完成案涉房屋买卖合同的签订及首付款的支付，同时申请万业公司在此前保留该房源。此后，乔建波未按约支付定金，经万业公司催讨，乔建波才于2019年7月12日付清了全部购房定金772590元。2019年11月26日至同年12月10日期间，万业公司多次以发送《催告函》的方式催告乔建波前来签订《商品房买卖合同》，但乔建波未在万业公司给予的宽限期即2019年12月20日前签订《商品房买卖合同》。2019年12月23日，万业公司向乔建波发出《解除通知书》一份，明确解除双方签订的认购协议并不予返还乔建波已支付的购房定金。乔建波的违约行为既违反诚信原则，又造成万业公司损失，故万业公司诉至法院。 被告（反诉原告）乔建波辩称，1.万业公司陈述的事实理由并不准确，双方确于2019年4月19日签订认购协议一份，但在签订该协议之前，乔建波曾多次到万业公司处看房，并且向万业公司递交了住房信息查询证明，告知其名下已有两套房屋，不符合购房资格，但万业公司再三承诺可以等乔建波卖掉一套房之后签订正式的商品房买卖合同。万业公司于2019年4月19日举办了销售活动，当天所有的房源是在一小时内签约完成，所以在签订案涉认购协议时并没有时间让乔建波仔细阅读相关内容，只是确认了所购房号及销售价格，而签完认购协议后也没有将该协议交给乔建波。2019年7月12日，乔建波将自己所有的映月华府53-2204房屋卖给案外人并收到首付款50万元之后，乔建波即将该房屋买卖合同交给万业公司，告知其房屋买卖情况，后双方约定等该套房屋满两年后办理好房屋过户手续即与万业公司签订正式的商品房买卖合同，乔建波于当天向万业公司支付了房屋预付款672590元，并且同意支付万业公司要求的滞纳金7686.04元。此后，乔建波积极地履行自己的义务，经常催促案外人尽快办理过户手续，但二手房的过户手续正常需要两至三个月时间方能完成，而乔建波为了尽快办妥手续，甚至答应案外人及银行可以适当延期放款，以至于到目前为止乔建波尚未收到该二手房屋的房款。乔建波在上述过程中并没有任何拖延行为。2020年1月19日，乔建波与案外人办理好过户手续即告知万业公司可以签订商品房买卖合同，但万业公司称其领导已回上海，需要请示，故乔建波委托律师发函告知万业公司，要求签订商品房买卖合同并办理相关手续。乔建波在整个交易过程中并没有因为自身主观原因导致与万业公司的合同无法签订，而是由于限购政策，客观上导致双方不能及时签订商品房买卖合同，而该客观原因万业公司是明知的，并且多次承诺会等待乔建波处理好限购问题后再签订合同，所以万业公司解除合同的请求不合法且不合理。2.万业公司要求乔建波支付的772590元归万业公司所有，不符合事实及法律规定，因为乔建波支付给万业公司的定金仅为10万元，剩余672590元是预付房款。综上，请求法院依法判决。 反诉原告乔建波向本院提出反诉请求：1.判令原被告双方继续履行2019年4月19日签订的《万业·观山泓郡》认购协议，并签订正式的商品房买卖合同；2.若万业公司无法签订正式的商品房买卖合同，则要求万业公司返还乔建波已支付的购房款（包括定金、滞纳金）780276元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，并支付已付购房款一倍的赔偿金780276元；3.本案诉讼费用由万业公司负担。事实和理由：乔建波曾多次到万业公司处看房，2019年3月31日，双方签订《万业·观山泓郡》认购协议，但万业公司未将该协议交付乔建波。当日，乔建波向万业公司支付5万元。2019年4月10日，乔建波将自己及全体家庭成员的住房信息查询证明交付给万业公司，并告知万业公司其名下有两套住房，暂时不符合购房条件。万业公司的经理和业务员都表示可以等乔建波卖掉一套房符合购房资格后再签订正式的商品房买卖合同。2019年4月13日，乔建波再次支付5万元。2019年4月19日，万业公司举办销售活动，现场统一签订认购协议，一小时内签完全部认购协议。因时间紧张，乔建波仅简单查看协议中的房号及价格，其他内容根本来不及看就匆匆签字，且万业公司未将相关材料交付给乔建波。此后，万业公司多次催促乔建波缴纳20%购房定金，并建议乔建波可以将名下江南坊111号402室的房屋过户给小舅子，以尽快取得购房资格，但乔建波了解情况后得知该种方法要承担大量的过户费用，且面临较大的法律风险，未采纳该方法。乔建波告知万业公司只能将其名下映月华府53-2204号房屋卖掉后才能确定进一步的购房事宜。2019年6月31日，乔建波与案外人仇金铭签订房屋买卖合同，将其名下映月华府53-2204号的房屋出卖给仇金铭，仇金铭于2019年7月11日支付首付款50万元，但因乔建波的该套房屋办理产权证要到2019年11月14日才满两年，暂时无法办理过户手续，故乔建波将房屋抵押给仇金铭。乔建波当时即将二手房买卖合同交付给万业公司，并告知其名下映月华府53-2204号的房屋已处置妥当，但要到2019年11月14日后才能办理过户手续。2019年7月12日，乔建波到万业公司处协商案涉房屋买卖事宜，此后，双方均已明确乔建波至少要等到2019年11月14日之后才能办理映月华府53-2204号房屋的过户手续，之后才能取得购房资格。因时间间隔较长，万业公司要求乔建波支付滞纳金，乔建波同意并支付了7686元，以确保万业公司等待其具备购房资格后签订正式的商品房买卖合同，同时要求将其当天缴纳的672590元明确为预付房款。2019年11月14日之后，乔建波一直与仇金铭及中介公司联系，督促尽快办理映月华府53-2204号房屋的过户手续，期间双方并未故意拖延，但二手房买卖中房屋过户的时间并不是乔建波所能控制。在此期间，万业公司多次催促乔建波，乔建波每次都如实告知事情进展情况，且一再承诺只要过户手续一办妥就立即签订商品房买卖合同。2020年1月19日，乔建波与仇金铭办理好过户手续后立即告知万业公司可以签订商品房买卖合同，但万业公司以领导不在为由推脱，乔建波即委托律师发函告知万业公司，要求签订商品房买卖合同并办理相关手续。2020年3月初，万业公司告知乔建波不同意再签订商品房买卖合同。整个交易过程中，乔建波未向万业公司隐瞒任何信息，积极诚信地履行自身义务，但万业公司却无故要求解除合同，系严重违约行为，故乔建波提出反诉，请求法院依法支持反诉请求。 反诉被告万业公司辩称，1.认购协议性质上是预购协议，不是商品房买卖合同，且已于2019年12月20日解除，乔建波至今也未向法院起诉要求确认万业公司的解除行为无效，故认购协议已确定解除，不存在继续按照认购协议签订正式的商品房买卖合同的可能性，万业公司也不同意再与乔建波签订正式的商品房买卖合同；2.乔建波主张的赔偿金780276元，无任何法律依据。关于乔建波支付的滞纳金7686元，是乔建波因逾期付款承担的违约责任，故乔建波无权要求返还；关于定金，因乔建波在约定限期内没有与万业公司签订合同，按照协议约定，万业公司有权没收定金，因此乔建波无权要求返还定金。综上，请求法院依法驳回乔建波的反诉请求。 经审理查明： （一）2019年3月31日，乔建波与万业公司签订《万业·观山泓郡》认筹协议，双方约定：乔建波自愿申请并同意在签署本协议时向万业公司支付10万元作为认筹金，万业公司将开具相应收据；乔建波支付的认筹金在签署正式认购协议后，万业公司有权将认筹金自动转为认购定金，认筹金收款收据将更换为认购定金收据；乔建波凭本协议及认筹金收据于开盘当日前往【万业·观山泓郡】现场营销中心认购当期开盘房源并签订正式认购协议后，可享受开盘当日万业公司指定房源的优惠（以正式认购协议中书面确认的优惠为准）。当日，乔建波向万业公司支付认筹金5万元。2019年4月13日，乔建波再次向万业公司支付剩余认筹金5万元。 （二）2019年4月19日，乔建波与万业公司签订《万业·观山泓郡》认购协议（以下简称认购协议），双方约定：一、乔建波预认购万业公司出售的锡东新城东翔路1509号34室的房屋，房屋建筑面积213.14平方米，表单单价19700元／平方米，成交折扣92折，成交单价18124元／平方米，成交总价3862949元；二、乔建波同意在签署本协议时支付定金10万元，并于认购之日起七日内，补足定金至总房款的20%，万业公司开具相应收据，当乔建波在本协议约定的期限内完成该房屋买卖合同的签署手续后，乔建波所支付的定金将自动转为房款；三、双方承诺在签署本协议且乔建波支付定金后，万业公司不再接受乔建波对本协议明确的房屋及购房产权人等相关信息的变更。同时，万业公司有义务为乔建波保留该房屋的购买权；四、乔建波必须在万业公司通知三日内携带本协议、产权登记人之身份证、婚姻证明、户籍证明、社保证明、收入证明及应缴首付款金额来项目营销中心完成该房屋的买卖合同签订及首付款支付事宜，本协议在双方签署正式房屋买卖合同后自动失效。如乔建波未能在合同约定的期限内完成该房屋买卖合同签署及首付款支付手续的，则视为乔建波无偿放弃本协议所确定的购买权。万业公司有权将该房屋另行出售，乔建波交付的定金归万业公司所有，乔建波无权要求万业公司返还；五、乔建波承诺，在签署本协议（包括与第三方签订的补充协议）时已充分理解无锡地区对于住房限购的相关政策以及银行贷款政策，对于上述政策原因及政策变动影响乔建波完成签约手续的，视为因乔建波原因导致上述问题，乔建波应承担本协议第四条约定的相关责任；六、本协议第一条约定的成交折扣、成交单价、成交总价及其他优惠仅为双方签署本协议时所确定的优惠成交价格。如乔建波未在万业公司规定的期限内完成该房屋买卖合同签署手续的，合同第一条约定的成交折扣及其他优惠将自动作废；七、双方的联络方式以本协议内所载明的电话、通讯地址为准。双方之间的有效联系方式，必须采用书面形式，并采用挂号邮寄或快递直接送达的方式，送达本协议所记载的双方地址。如以挂号或ＥＭＳ邮寄的方式送达，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达。乔建波在认购协议上填写的联系地址是查桥江南坊111-402室，联系电话是188××××5160。同日，乔建波向万业公司出具认购承诺书一份，载明：一、本人确认，在本人与贵司签订认购协议前，本人已对2016年10月2日实施的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》、2017年9月25日实施的《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》及《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》的内容（包括但不限于“完善差别化住房信贷政策”内容、“调整新建商品住宅购房政策”内容、“调整公积金贷款首付比例”的内容及其他与本人购房相关的政策内容）及内容文义的理解、具体执行情况等了解清楚，贵司亦将无锡市房地产实施意见中存在的相关风险向本人进行了提示告知；二、认购当日，本人暂不符合第一条相关文件规定的购房资格，本人按《认购协议书》要求，向贵司足额缴纳定金，申请保留房源，本人承诺：1、将于2019年10月20日前自行解决相关资格问题以使本人符合第一条相关文件规定并提供解决后的有效期内的《住房信息查询证明》；2、本人将在解决相关资格问题之日起三日内按《认购协议书》第四条约定至项目营销中心完成该房屋的买卖合同签约及首付款支付事宜。届时如本人仍不符合第一条相关文件规定的，或者，本人已经符合条件（包括因政策调整符合条件的情况）但未在解决相关资格问题之日起三日内按《认购协议书》第四条约定至项目营销中心完成该房屋的买卖合同签订及首付款支付事宜的，贵司有权没收本人定金并有权将房屋出售给第三方，造成贵司损失的，由本人承担。当日，乔建波向万业公司提供了其与家庭成员的住房信息查询证明四份，证明其与配偶名下共有两套住房，分别是坐落于无锡市锡山区映月华府53-2204号房屋及无锡市锡山区房屋，两套房屋首次转移登记时间分别是2017年11月14日、2010年5月14日。同时，万业公司向乔建波出具定金收据联一份，将乔建波此前支付的10万元认筹金转为定金。同日，乔建波向万业公司出具申请书一份，载明：本人乔建波诚意认购34单元，向贵司申请付款时间如下：1、于2019年5月15日前补齐价款的20%；2、剩余款项按认购协议书。本人承诺按照上述约定时间准时付款，逾期付款自愿接受逾期责任。该申请单上同时有万业公司销售员商亚楠签名确认。审理中，乔建波对上述认购协议、认购承诺书、申请书的真实性均无异议，但认为因2019年4月19日当日认购时间紧张，其没有时间详细阅读认购协议相关内容，且万业公司直到2019年7月12日才将认购协议交付给乔建波。此外，其在认购承诺书上填写解决购房资格时间时曾提出异议，因为其名下映月华府的房屋需到2019年11月14日后才能办理过户，故其在2019年10月20日前可能无法解决购房资格问题，但万业公司的销售人员称按公司规定该时间最长只能填半年，如到期仍未能解决购房资格问题，可以延期，让乔建波放心。对申请书，其是按照万业公司销售人员商亚楠手机上提供的格式书写，对此，其举证了现场照片一份。万业公司述称，对照片真实性无异议，万业公司确实有统一的申请书格式，但申请书上的付款时间均是乔建波自行确定后填写的，认购承诺书上解决购房资格的时间2019年10月20日也是乔建波自己确定的，万业公司从未强迫乔建波填写该时间，乔建波作为购房人在填写认购承诺书时对逾期解决购房资格可能产生的风险是明知的。 （三）2019年5月23日、同年7月9日，万业公司向乔建波两次邮寄催告函，分别催告乔建波于2019年5月28日前、2019年7月15日前携带相关资料至项目营销中心补足定金至总房款的20%。2019年7月12日，乔建波至万业公司付款7686元、672590元，万业公司向乔建波出具收据联一份，载明乔建波支付的7686元为滞纳金。万业公司另向乔建波开具房地产预收款增值税发票一份，发票载明的金额是672590元，在备注栏载明款项性质：预收购房款。审理中，乔建波对收到万业公司邮寄的上述两份催告函的事实没有异议，乔建波述称，其于2019年6月30日与案外人仇金铭签订房屋买卖合同，将其名下坐落于无锡市锡山区映月华府53-2204号的房屋出卖给仇金铭，仇金铭当日支付定金2万元，又于2019年7月11日支付购房款48万元。乔建波于2019年7月11日将房屋出售情况告知万业公司，并于次日将上述房屋买卖合同复印件交付给万业公司，其与万业公司就双方之间的权利义务进行了重新约定，万业公司同意其在办理完毕映月华府房屋的过户手续后再签订正式的商品房买卖合同，在此情况下其同意预付房款672590元。因房屋过户时间较长，其同意向万业公司支付滞纳金7686元。万业公司述称，双方并未就签订商品房买卖合同的时间进行调整，乔建波也未对此进行举证，乔建波应按认购承诺书中约定的时间，即至迟在2019年10月23日前解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同。乔建波支付的滞纳金7686元计算方式是乔建波应按申请书的约定于2019年5月15日前补齐定金至总房款的20%（3862949*20%=772590元），乔建波实际于2019年7月12日补齐上述款项，逾期58天，按每日万分之二的标准计算违约金为7802.04元，万业公司实收7686元并已经开具相应收据。乔建波支付房屋总价款的20%作为定金是双方在认购协议中明确约定的，万业公司在此前邮寄的催告函中也是催告乔建波补齐剩余定金672590元，在此情况下，乔建波于2019年7月12日支付的672590元是定金。认购协议同时约定该定金可以转化为购房款，也就是说772590元既有定金的属性，又有购房款的属性，万业公司在672590元款项的发票上载明的是预付房款，是因为万业公司财务人员弄错了，在收取款项时误写成预付房款，但不能改变672590元为定金的性质。 （四）2019年11月26日、同年12月10日，万业公司向乔建波两次邮寄催告函，分别催告乔建波于2019年12月2日前、2019年12月20日前携带相关资料至项目营销中心按认购协议约定签署《商品房买卖合同》及交纳首付款，否则，万业公司将根据认购协议的约定，另行出售认购协议所涉房屋且不予退还乔建波已支付的定金。上述两份催告函均以快递方式邮寄，收件人均是乔建波，收件地址均是无锡市锡山区，签收时间分别是2019年11月28日、2019年12月12日。2019年12月10日，万业公司销售人员商亚楠向乔建波发送短信，告知其在2019年12月20日前至公司办理草签手续，逾期房源清退另行销售。2019年12月19日，商亚楠再次向乔建波发送短信，告知其在2019年12月20日前至公司办理34号房源手续，逾期房源清退另行销售，已缴纳定金全部没收。另，万业公司举证了商亚楠与乔建波的微信聊天记录一组，证明商亚楠在履行合同过程中多次催促乔建波解决限购问题并到万业公司处办理签订合同的手续。乔建波述称，其未收到万业公司邮寄的上述两份催告函，但收到商亚楠发送的短信，收到短信催告后，其与万业公司联系，告知其名下映月华府的房屋过户手续正在办理过程中，一旦办理完成即刻与万业公司签订商品房买卖合同，在其房屋过户手续没有办妥之前，双方也无法签订商品房买卖合同。此外，其对万业公司举证的微信聊天记录真实性无异议，但认为这只是其与商亚楠的部分聊天记录，且从该聊天记录中可以看出其积极地与商亚楠沟通，其于2019年12月19日还发送视频告知商亚楠其正在办理映月华府房屋的网签手续，证明其正在积极地履行义务。 （五）2019年12月23日，万业公司以快递方式向乔建波邮寄解除通知书一份，告知乔建波因其未按认购协议的约定于2019年10月20日前缴纳首付款并签订商品房买卖合同，且经万业公司催告后仍未于2019年12月20日前缴纳首付款并签订商品房买卖合同，故万业公司按认购协议的约定通知乔建波解除认购协议、没收定金且将保留房源另行出售。上述通知书收件人是乔建波，收件地址是无锡市锡山区，签收时间是2019年12月25日。乔建波述称，其未收到上述解除通知书，其于2020年1月19日办理完映月华府房屋的过户手续后当天向万业公司邮寄律师函一份，告知万业公司其已办理完映月华府房屋的过户手续，已具备购房资格，要求与万业公司签订正式的商品房买卖合同。乔建波另举证其与案外人仇金铭的微信聊天记录一组，证明其在将名下映月华府的房屋出卖给仇金铭的过程中，积极催告仇金铭办理相关手续。万业公司述称，其收到了乔建波邮寄的律师函，但因乔建波违约，其已于2019年12月23日通过邮寄解除通知书的方式解除了双方签订的认购协议，如乔建波对解除有异议，应按法律规定在收到解除通知后三个月内向法院提起诉讼，但乔建波至今未提起该诉讼，故认购协议已确定解除。乔建波在认购协议解除后以邮寄律师函的方式要求签订商品房买卖合同，系向万业公司提出新的要约，万业公司对此不同意。 以上事实，有认筹协议、认购协议、认购承诺书、申请书、照片、收据、增值税发票、催告函及邮寄凭证、解除通知书及邮寄凭证、微信聊天记录、短信记录、律师函及邮寄凭证及当事人的陈述等在案佐证。 本院认为，万业公司与乔建波于2019年4月19日签订的认购协议及乔建波向万业公司出具的认购承诺书，均系当事人自愿真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。本案的争议焦点是万业公司于2019年12月23日向乔建波邮寄解除通知书的行为是否产生了解除诉争认购协议的法律效力。对此，本院认为，其一、根据认购协议第四条的约定，乔建波应在万业公司通知后三日内与万业公司签订商品房买卖合同并支付房屋首付款。同时，因乔建波在签订认购协议时名下有两套住房，根据限购政策，乔建波此时不具备购房资格，故乔建波在认购承诺书中承诺于2019年10月20日前自行解决购房资格问题并于解决购房问题后三日内按认购协议第四条的约定与万业公司签订商品房买卖合同并支付首付款。结合以上内容，乔建波至迟应于2019年10月23日前自行解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同并支付首付款，否则，万业公司有权根据认购协议第四条的约定及认购承诺书第二条的约定将保留的房源另行出售并没收乔建波支付的定金，即双方约定了万业公司单方解除认购协议的条件，乔建波未能于2019年10月23日前自行解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同及支付首付款时，万业公司解除认购协议的条件成就，万业公司有权解除认购协议并没收乔建波支付的定金。 其二，乔建波辩称因其名下映月华府的房屋需要到2019年11月14日后才能办理过户，万业公司对此知情，万业公司同意其办理完过户手续并解决购房资格问题后再签订商品房买卖合同，即双方在履行认购协议的过程中对协议中约定的其解决购房资格问题的时间进行了变更。对此，万业公司予以否认，乔建波亦未能举证相应证据，应承担举证不能的不利后果，故认购协议及认购承诺书中约定的万业公司解除认购协议的条件并未变更。 其三，因乔建波未能于2019年10月23日前解决购房资格问题并与万业公司签订商品房买卖合同及支付首付款，万业公司解除认购协议的条件已成就，万业公司此时已有权单方解除认购协议。此后，万业公司两次快递邮寄催告函以及工作人员商亚楠短信催告乔建波至迟于2019年12月20日前与万业公司签订商品房买卖合同并支付首付款，上述行为系万业公司在已具备单方解除权的情况下单方给予乔建波宽限期的行为，因乔建波未在万业公司给予的上述宽限期内签订商品房买卖合同及支付首付款，宽限期届满后，万业公司有权单方解除认购协议。万业公司于2019年12月23日向乔建波邮寄解除通知书的行为系行使约定解除权的行为，该通知书于2019年12月25日送达乔建波时，认购协议解除。乔建波辩称其未收到上述两份催告函及解除通知书，因万业公司邮寄上述材料的收件人及收件地址与认购协议中乔建波约定的内容一致，且快递查询记录亦显示签收，乔建波的上述抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。乔建波辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权解除合同。即使认购协议中约定的乔建波解除限购资格问题的时间是2019年10月20日，那万业公司行使解除权的时间也应是三个月之后即2020年1月20日之后，因乔建波已于2020年1月19日告知万业公司可签订商品房买卖合同，故未能签订合同的原因在万业公司。本院认为，上述法律规定针对的是一方当事人按照《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，且双方未约定催告后的合理期限的情形。本案中，万业公司行使的是约定解除权，故不适用上述法律规定，乔建波的该抗辩意见，本院亦不予采纳。 综上，万业公司主张确认诉争认购协议已于2019年12月25日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据诉争认购协议及认购承诺书的约定，万业公司在解除认购协议的同时有权没收乔建波已支付的定金。关于定金金额，万业公司主张乔建波于2019年7月12日交付的672590元系定金，其在开具增值税发票时将该款项性质备注为预收购房款系财务人员工作失误。对此，本院认为，万业公司主张上述672590元系定金，与其向乔建波开具的增值税发票上备注的款项性质“预收购房款”不符，亦与此前乔建波支付10万元认筹金及万业公司将认筹金转为定金时均向乔建波出具相应收据，而非增值税发票的交易习惯不符。本院依法认定乔建波支付的定金金额是10万元，其余672590元系预付购房款。因乔建波违约，万业公司在解除诉争认购协议的同时有权按约没收乔建波支付的定金10万元，其余购房款672590元应当返还给乔建波，但乔建波无权要求万业公司赔偿购房款672590元的利息损失。因认购协议已解除，万业公司亦不同意再与乔建波签订商品房买卖合同，故乔建波主张继续履行认购协议并签订商品房买卖合同的反诉请求，本院不予支持。乔建波向万业公司支付的7686元系其逾期付款而自愿承担的违约责任，乔建波无权要求万业公司返还。乔建波主张万业公司赔偿780276元的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、确认无锡万业房地产发展有限公司与乔建波于2019年4月19日签订的认购协议已于2019年12月25日解除，乔建波已支付的定金10万元归无锡万业房地产发展有限公司所有； 二、无锡万业房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向乔建波返还购房款672590元； 三、驳回无锡万业房地产发展有限公司的其他本诉请求； 四、驳回乔建波的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37704元，减半收取18852元，由万业公司负担5017元，由乔建波负担13835元（乔建波于本判决发生法律效力后10日内缴纳至本院指定账户，户名：无锡市锡山区人民法院，开户行：中国农业银行无锡锡山支行营业部，账号：62×××69）；反诉案件受理费37704元，减半收取18852元，由乔建波负担14792元，由万业公司负担4060元（乔建波同意其预交的上述反诉费用中的4060元本院不再退还，由万业公司于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吕纯阳 二〇二〇年九月十日 书记员  唐昊珺