湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1303号上诉人（原审被告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，居民，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘应军，女，1969年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张俊，湖南星奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林艳，湖南星奥律师事务所律师原审第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘西路**。法定代表人：邱杰浪，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。上诉人龚梦龙因与被上诉人潘应军，原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚梦龙上诉请求：撤销原判，改判驳回潘应军的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.原审法院认定事实错误，潘应军提交证据无原件印证且复印件模糊；2.原审法院依职权调取的证据未经质证；3.POS机小票上收款人均非中茂房地产公司聘请的房产销售公司，因此由中茂房地产公司提交的记账凭证、POS机小票、收据和发票存在造假或虚开嫌疑。潘应军辩称：1.一审法院认定事实无误，合同原件在一审时已核对确认；2.潘应军一审中已对模糊的POS机小票提供了全部的银行流水，且已核对；3.原审法院依职权调取的证据经过了质证；4.本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止审理的情形。中茂房地产公司述称，其对原审法院关于事实的认定及程序合法性均无异议。潘应军向原审法院起诉请求：1.排除对潘应军买受的位于湖南省长沙县××广场××幢××层××号房产的执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院根据潘应军提交的《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房发票等证据以及该院依职权调取长沙县不动产登记中心出具的关于潘应军等131户所购房屋是否抵押、网签、预告登记的查询情况表、华融资产管理股份有限公司湖南省分公司出具的情况说明及对潘应军等131户所购房屋是否同意解除抵押、是否收款的查询情况表、POS机小票等原始资料、中茂房地产公司关于房屋销售款的原始记账凭证等证据，认定如下事实：原审法院在审理龚梦龙与中茂房地产公司、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎公司）、涟源市伏口镇谢家冲煤矿（以下简称伏口煤矿）、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂房地产公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，原审法院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂房地产公司开发建设的位于长沙县××街道××路××号××广场××房产在内的多套房产。中茂房地产公司对上述查封措施不服，向原审法院提出书面异议。原审法院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂房地产公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院（以下简称本院）申请复议。2017年11月15日，本院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，原审法院依照本院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂房地产公司向原审法院提出书面异议，原审法院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂房地产公司的异议请求。中茂房地产公司不服，向本院申请复议。本院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂房地产公司的复议申请，维持原审法院（2018）湘13执异21号执行裁定。潘应军不服，向原审法院提起异议，原审法院于2019年9月29日作出（2019）湘13执异127号执行裁定书，潘应军仍不服，向原审法院提起执行异议之诉。2017年7月2日，潘应军与中茂房地产公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定潘应军购买由中茂房地产公司开发的坐落于红星中茂商业广场第1幢3层379号房产。合同注明案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年8月11日潘应军向中茂房地产公司支付了房款128197元。2017年5月27日，潘应军与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，其中约定：案涉房产全权委托湖南中茂城商业管理有限公司代表潘应军与开发商办理验收交房手续并进行商业管理和经营使用，由湖南中茂城商业管理有限公司向潘应军支付相应收益。中茂房地产公司也向潘应军出具了案涉房产的购房发票。2017年10月8日中茂房地产公司出具案涉房产验收交接表。潘应军所购买的上述房产已在长沙县不动产登记中心办理了网签手续。中茂房地产公司与华融国际信托有限责任公司于2015年11月24日签订抵押合同（编号为华融国际信托有限责任公司【2015】信托第307号-抵2号），中茂房地产公司以红星中茂商业广场房产项目包括案涉房产在内已经设定在建建筑物抵押，抵押华融国际信托有限责任公司主债权本金7.419899亿元，抵押登记日期为2016年5月16日。2015年1月24日,华融国际信托有限责任公司与华融资产管理股份有限公司湖南省分公司签订《华融·中茂单一信托项目委托管理协议》,约定由华融国际信托有限责任公司委托华融资产管理股份有限公司湖南省分公司管理案涉中茂城项目相关事宜,包括“掌握抵押物销售网签秘钥,对抵押物销售网签进行授权,跟踪抵押物的状况;协助办理解押手续等”,华融资产管理股份有限公司湖南省分公司员工潘金辉在联系人处签字。2015年11月24日,华融资产管理股份有限公司湖南省分公司与中茂房地产公司等四家公司签订《监管协议》,约定由中茂房地产公司在东莞银行长沙星沙支行的账户作为监管账户,中茂房地产公司监管项目的每笔收入不低于50%的资金用于偿还华融国际信托有限责任公司的借款本金及相应利息、违约金等,并约定监管账户内必须预留华融资产管理股份有限公司湖南省分公司的指定人员潘金辉的印鉴。2019年8月10日,华融资产管理股份有限公司湖南省分公司、中茂房地产公司等四家公司出具《关于更改监管账号的情况说明》称,在《监管协议》签订后,“考虑到户名为湖南中茂房地产开发有限公司的专户不便于严密监管中茂房地产公司的资金”，四方协商一致将监管账户变更为长沙华秀投资管理有限公司开设的专用账户，并约定“中茂房地产公司销售房产的资金应当汇入该账户。”2017年7月25日，华融国际信托有限责任公司向华融资产管理股份有限公司湖南省分公司出具《授权委托书》，委托华融资产管理股份有限公司湖南省分公司代表华融国际信托有限责任公司处理与中茂房地产公司、金鼎公司、邱月雄、邱杰浪等人的诉讼事项,直至华融国际信托有限责任公司“对中茂房地产公司借款债权存续期间,可能发生的诉讼、执行案件审结完毕、程序终止止”。2017年12月15日,案外人潘金辉打印《长沙县在建工程抵押部分注销清单》,显示华融国际信托有限责任公司申请将案涉房屋在内的256套案涉项目内房屋注销抵押权。案涉的中茂城项目已经依法取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。在房屋销售过程中，中茂房地产公司曾委托湖南江达科技有限公司与长沙达亿欧商业管理有限公司代为销售“中茂城”项目房产。原审法院认为，本案争议的焦点为潘应军对执行标的享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，潘应军的购房行为需符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”之情形，其对执行标的享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。因此对本案应审查以下四方面的问题：1.关于购房合同的效力问题。本案中，潘应军与中茂房地产公司在原审法院查封涉案房产之前签订《长沙县商品房买卖合同》购买涉案房产，潘应军按照合同的约定支付了购房价款，中茂房地产公司与潘应军签订的《长沙县商品房买卖合同》也在不动产登记部门办理了网签手续，双方所签订的上述合同是当事人双方的真实意思表示且已实际履行，同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但原审法院经向长沙县不动产登记中心及抵押权人的代理人华融资产管理股份有限公司湖南省分公司调查核实，抵押权人的代理人同意解除涉案房产的抵押权，且前述在建建筑物抵押权也已实际解除。因此，潘应军与中茂房地产公司所签订的案涉《长沙县商品房买卖合同》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。2.关于房款是否足额交付的问题。潘应军为支持其诉讼请求向原审法院提交了收据、发票等相关证据。同时，为查明案件事实，原审法院依职权依法向长沙不动产中心、中茂房地产公司、华融资产管理股份有限公司湖南省分公司调取了网签情况表、记账凭证、POS机小票等相关证据。经审查，当事人提交的相关付款凭证等证据与中茂房地产公司的记账凭证、华融资产管理股份有限公司湖南省分公司存底的POS机小票均能相互印证，且华融资产管理股份有限公司湖南省分公司对当事人的付款情况没有异议。因此，根据在案证据，潘应军的付款情况应属真实，可以认定其已按合同约定支付了全部购房价款。3.潘应军在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房产。本案中，根据潘应军与中茂房地产公司签订的《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及潘应军与湖南中茂城商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，潘应军向中茂房地产公司支付了购房价款，中茂房地产公司也将涉案房屋交付给潘应军实际使用，并由潘应军收取相应的收益，故潘应军对涉案房屋的占有具有事实与法律上的依据，应当认定其对涉案房屋是合法占有，且其占有的时间是在原审法院于2017年12月底对涉案房屋进行查封之前。同时，虽然《合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条中规定，建设工程验收合格后方可交付使用，但综合《建设工程质量管理条例》第五十八条中“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，《合同法》第二百七十九条与《建设工程质量管理条例》第十六条中的上述规定主要是用以规范建设单位，而不应成为否定潘应军对涉案房屋是合法占有的理由。因此，本案应当认定潘应军在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。4.涉案房屋未办理过户登记是否系因潘应军自身的原因。潘应军签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道涉案房屋存在抵押权，但中茂房地产公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，且经原审法院依法调查核实，华融资产管理股份有限公司湖南省分公司对中茂房地产公司向潘应军销售涉案房屋是知情且系经其同意后解除在建建筑物抵押权的，故潘应军尽到了买受人应当尽到的注意义务。根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证”的约定，涉案房屋从交付使用到办理产权过户登记有较长的时间，但由于涉案房屋于2017年12月25日被人民法院采取司法查封，此时，即便涉案房屋没有设立在建建筑物抵押权，也已不能办理产权过户登记，故涉案房屋没有办理产权过户登记与是否设立有抵押权无关，不能认定涉案房屋没有办理产权过户登记是潘应军自身的原因。原审法院判决：不得查封湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场第1幢3层379号房产。案件受理费100元，由龚梦龙负担。本院另查明，2019年10月17日，本院作出（2019）湘执协69号执行协调函，要求湖南省株洲市中级人民法院、湖南省娄底市中级人民法院、湖南省株洲市天元区人民法院、湖南省娄底市娄星区人民法院、湖南省双峰县人民法院将中茂房地产公司为被执行人的案件全部移送湖南省长沙县人民法院执行。2020年4月30日，湖南省长沙县人民法院出具（2019）湘0121执协69号执行裁定书，解除对中茂房地产公司名下105套房屋的查封。2020年7月22日，湖南省长沙县人民法院出具（2020）湘0121执监1号执行裁定书，裁定撤销（2019）湘0121执协69号裁定书，并于2020年7月23日向长沙县不动产中心出具（2020）湘0121执监1号协助执行通知书，恢复105套房产的原查封状态。该105套房屋包含本案湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场第1幢3层379号房产。龚梦龙据此于2020年8月17日向本院提出申请，认为房屋已经解除查封，请求中止本案的审理。本院认为，本案的争议焦点为：1.潘应军对涉案房产所享有的权利能否排除执行；2.原审法院是否存在程序违法。关于争议焦点一。龚梦龙二审对潘应军与中茂房地产公司提交的《长沙县商品房买卖合同》、购房款支付凭证及原审法院调取的关于购房款支付情况的证据提出异议，并主张以上证据的待证事实不能成立，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。本院认为，龚梦龙的以上主张不能成立，理由为：1.华融资产管理股份有限公司湖南省分公司受华融国际信托有限责任公司委托管理案涉中茂城项目相关事宜，因此华融资产管理股份有限公司湖南省分公司有权解除抵押并同意中茂房地产公司进行房屋买卖，而案涉买卖合同经华融资产管理股份有限公司湖南省分公司认可，真实有效；2.记账凭证、POS机小票、收据、发票能与华融资产管理股份有限公司湖南省分公司出具的收款情况表中的内容相互印证并形成完整证据链，能够证实潘应军足额支付了购房款；3.龚梦龙未提供证据证明涉案项目众多买房业主与中茂房地产公司所签订的房屋买卖合同中哪些并非原件，亦未就此向法院申请鉴定。而一审法院在庭审中已针对买卖合同的真实性与业主身份进行了当庭审查；4.原审法院依职权调取的证据符合真实性、合法性、关联性的法定标准，且已经质证，足以证实潘应军与中茂房地产公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，付清了全部购房款。综上，原审法院认定潘应军与中茂房地产公司签订的《长沙县商品房买卖合同》合法有效，潘应军按合同约定已经支付了全部购房款，且潘应军对涉案房产满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的其他情形，并认定潘应军对涉案房产所享有的权利可以排除本案执行并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二。龚梦龙主张一审认定的证据未经质证、一审和二审均可能存在虚假委托代理诉讼的问题。本院经审查，一审法院依职权调取的证据已经质证并记录在案。龚梦龙并未提交证据证明存在虚假委托代理诉讼情形，亦未明确指出包括本案在内的众多关联案件中哪些案件存在虚假委托代理诉讼代理的情形。故对于龚梦龙关于一审存在程序违法的主张，本院不予支持。龚梦龙另主张，因案涉标的被湖南省长沙县人民法院于2020年4月30日解封，本案应中止审理。经审查，该解封裁定已于2020年7月20日由长沙县法院出具（2020）湘0121执监1号裁定书撤销，现该房产已恢复查封状态，龚梦龙主张事宜不影响本案审理，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定的中止审理情形，对该申请本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院二审案件受理费80元，由上诉人龚梦龙承担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  唐雨松审判员  陈盎然二〇二〇年九月十八日法官助理胡翔俊书记员谭丹