广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13656号原告（反诉被告）：杨**，男，1974年7月2日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：陈凯珊，广东信步律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭观日，男，1973年11月26日出生，汉族，住广东省吴川市*************，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：麦转笑，广东至高律师事务所律师。原告杨**诉被告郭观日租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月6日立案后，诉讼中被告提起反诉，本院受理并合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出（2018）粤0605民初22495号民事裁定书，裁定驳回原告关于赔偿损失等、被告关于支付水电费、租金清理返还租赁物等的起诉。后被告不服上述裁定提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2020）粤06民终2971号民事裁定书，裁定撤销（2018）粤0605民初22495号民事裁定，指令本院对原被告全部诉请进行审理。案件退回本院后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈凯珊、被告的委托诉讼代理人麦转笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.解除原被告签订的《场地租赁协议》；2.被告赔偿原告损失329244元（包括2017年10月至2018年2月租金50000元及履约保证金20000元、2017年9月至2018年3月水电费9298元、一间活动板房及周边的地面硬化（铺水泥）86000元、6个灶、1个过滤水池、1个明水池、1个活动板房一楼内的密封车间共28000元，合共114000元、脱胶机1台及拌筒1个费用共20446元、员工工资115500元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年向被告承租被告位于西樵镇新田十三队龙高路旁（粤华盈办公楼东面土地）作为经营使用。月租金10000元，租期5年。原告在签订《场地租赁协议》后于2017年9月18日向被告转账押金20000元，并按约定支付租金和水电费。因原告在签订协议时并未看清楚，当时并未发现被告故意把租期开始时间往后写了1年，而实际上原告是自2017年9月份开始向被告支付租金和水电费。根据双方上述协议第三条的约定，原告在承租该场地后积极办理各项证照，但是被告一直不能提供该场地的土地权属证明，导致原告无法办理证照，无法合法经营，导致合同目的不能实现，被告构成根本违约。原告曾与被告协商解除合同，想要搬走其购买的所有机器设备等，但被告不同意原告搬走，并强行留下原告的机器设备。诉讼中双方进行了交接，双方已交接机器设备，故原告撤回原返还机器设备的诉请。被告对本诉辩称，一、原告长期拖欠原告租金及水电费，已构成违约，被告有权收回场地，同意解除《场地租赁协议》。截止至原告起诉前，原告实际上已经拖欠被告2017年12月至2018年6月的水电费14810元、2018年3月至2018年7月租金50000元。根据租赁协议第二条，原告拖欠行为已经构成违约，原告有权收回场地，同时因原告违约解除租赁协议。二、原告签署协议前已清晰场地的状况，双方并未就提供土地权属证明进行约定，不存在根本违约，原告主张赔偿没有依据。双方于2017年9月达成的场地租赁合意，且被告交付场地给原告经营，协议中的租期为笔误。签署租赁协议之前，原告系清晰了解场地的现状，原告本意作为加工场地及仓储之用，并无约定交付场地的土地权属证明用于办理证照。既然租赁协议并无约定被告需要提供土地权属证明，何来被告存在违反协议的说法。退一步讲，是否提供土地权属证明不影响原告对场地功能的使用。原告在取得场地后一直作简单加工和仓储之用，根本无需土地权属证明用于办理证照。如今，原告故意提起本案诉讼实属规避拖欠的租金、水电费。三、原告系因自身经营不善而擅自离场的，且已经合理使用场地，被告无需退还其已支付的租金、水电费。原告的厂房建设费用、设备费用、员工工资均系其经营的支出费用，与被告无关，且费用的产生没有有效证据佐证。事发是由于原告在后期经营中因自身原因经营不善、且独自搬走了大量的设备后离开，被告并没有驱赶过原告。双方在达成合意时已明确双方的责任，原告主张的赔偿没有依据，且拖欠租金的行为已构成违约，被告多次与其协商收回场地并让其拉走机器设备，但原告一直霸占场地，目前因机器设备和活动板房堆放在场地，致使被告无法重新出租，严重侵犯被告合法权益。被告所列的所有装修投入都是违背合同情况下自行安置。被告出租场地给原告时要求按照原状使用，其未经被告同意擅自改造，导致场地水泥地被整片铲起，被告后期花费了数万元修复地面。且证据中的聊天记录、支付收据等都没有直接显示与涉案场地有关，证据的真实性、关联性、合法性均存疑。四、被告并未扣留原告的所有机器设备及其他物品，系因原告拖欠工人工资，公安部门不允许其搬走，与被告无关。实际上也导致被告场地一直无法重新出租。且后期为了处理原告留下的废品，被告花费了数千元找人清理、搬走。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付被告垫付的2017年12月至2018年6月的水电费14810元，并按照逾期金额每日0.5%支付逾期利息暂计至2018年12月5日，共16179.12元；2.原告支付被告2018年3月至2018年7月的租金50000元，并按照逾期金额每日0.5%支付逾期利息暂计至2018年12月5日，合计45600元；3.确认场地租赁协议于2018年7月1日已解除；4.本案反诉费用由原告承担。事实与理由：原被告双方2017年9月达成场地租赁合意。被告按期交付场地给原告用于物料加工与仓储，租金为每月10000元。原告自2018年3月起未按照协议约定支付租金，自2017年12月起未按约定支付水电费用。根据协议约定，原告应承担相应违约责任被告自原告拖欠租金之日起多次与其协商，但原告不肯办理场地。至2018年7月中才搬出但一直将机器设备堆积在场地并将场地的水电设施进行破坏，严重侵犯原告的合法权益。确认在诉讼中原告已将机器设备及废料搬走，活动板房被拆除。棚架下原告投入的基建（即铁皮围蔽及地上防水工程）仍由被告使用。原告对反诉辩称，一、被告在明知其出租的场地没有土地权属证明的情况下，故意隐瞒该重要事实，仍与原告达成场地租赁协议、要求原告合法经营，导致原告无法经营，无法实现合同目的，属于违约在先，应赔偿原告为合法经营该场地投入的所有损失。二、原告不应支付滞纳金，且即便要支付滞纳金，被告要求的滞纳金过高，具体金额由法院酌定。三、被告已于2018年6月21日停了原告的用电，并于2018年6月26日将原告所有的员工赶离现场，不允许搬走场地的任何东西，包括但不限于设备、橡胶产品，涉案场地内的基础建设、各类设备、橡胶产品等都是被告扣留，而不是原告丢弃，且原告并无破坏场地的水电设施。四、被告明知其提供的涉案场地性质为农村集体所有的土地，属于农用地，不可用于非农建设，其仍将土地进行硬化并分租给他人经营生产，且提供的租赁合同特别约定“承租人必须办理证照合法经营”存在恶意，属于以合法形式掩盖非法目的。因此，在合同无效的情况下，被告因涉案合同取得的财产应予返还，且原告基于被告的恶意在涉案土地上投入了大量人力、物力、进行了基建等因折算为原告的损失予以赔偿。涉案合同属于无效合同，自始无效，被告以涉案合同提出的反诉请求没有法律和事实依据，请驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据中有原件核对的，本院对其真实性予以确认；2.被告提交的证据2送货单为原件，本院对其真实性予以确认；3.被告提交的证据6、7与本案无直接关联，本院不予审查；4.被告提交的证据8、9无原件核对，本院对其真实性不予确认。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租凭协议》（下简称“涉案合同”），约定：甲方将位于西樵镇新田十三队龙高路旁（粤华盈办公楼东面土地）场地租给乙方经营使用，月租金10000元，期中满两年后递增10%。租期从2018年8月15日至2023年8月15日止。乙方先向甲方交纳合同期履约保证金20000元，合同期满后一次性不计息退还乙方。每月租金和水电费在当月5日前付清。场地不包括练车场。保留四米宽路面给练车场人员及车辆出入使用。原被告双方确认双方于2017年9月达成上述场地租赁合意，且被告交付场地给原告经营，涉案合同的租期为笔误。2017年9月7日，被告出具收据确认收到原告支付押金20000元。原告于本案诉讼前撤场。原告承租涉案场地后在涉案场地建造了一座两层活动板房，在原有棚架下进行围蔽、分隔建设，且建造了灶、过滤水池、明水池等。诉讼中，原被告双方确认除棚架下原告投入的建造外，其余建造物包括两层活动板房均已被拆除或搬离。诉讼中，原告向本院提交《交接情况说明》，确认原告于2019年1月19日至涉案场地搬走了一批机器设备，包括蒸饭器1台、焊机8台、空压机1台、搅拌机2台、烘烤机1台、烤箱1台、空调1台、70000个橡胶成品、电缆30米、磨胶机1台、4.2米车厢一个。一台车牌号为粤*****五菱宏光汽车因人手不足未搬走，被告拒绝归还一扇铁门。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托鉴定机构对原告的建设投入现值进行评估。2019年1月24日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司向本院出具《评估联系函》，函告本院该公司无法对本项目进行评估。2019年8月27日，该公司再次向本院出具《关于（2018）粤0605民初22495号案评估回退的函》，载明经现场勘察并仔细查看相关资料后，现有资料未能满足出具评估报告的条件，特退回该案的评估鉴定委托。2019年11月13日，佛山市自然资源局南海分局向本院复函，函称涉案土地未取得土地使用证，相应的地上建筑物未取得建设工程规划许可证。本院认为，涉案土地是未取得土地使用证的农业用地，原被告签订涉案合同约定将涉案场地用于经营建设使用，涉案场地实际也用于经营、建设用途，故原被告形成的土地租赁合同关系违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始没有法律效力，不存在合同解除问题。本院对双方关于解除合同的诉请均不予支持。合同无效，被告主张的租金实质是场地使用费，涉案合同虽为无效合同，但被告实际对涉案场地进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应场地使用费，符合公平诚信原则。原告确认尚未支付2018年3月至2018年6月的场地使用费，该期间原告尚在占有使用涉案场地，原告应按约定标准向被告支付该期间的场地使用费共40000元。至于2018年7月场地使用费，被告在反诉状中称原告于2018年7月中旬搬离，后于开庭中称原告于2018年6月搬离，被告应自行承担相应不利后果，本院对2018年7月场地使用费不予支持。原告确认尚未支付2017年12月至2018年6月的水电费，被告主张原告支付该期间的水电费共14810元，原告对该金额未举证推翻，本院对被告的上述水电费主张予以支持。原告逾期支付场地使用费与水电费会造成被告资金占用损失，被告主张支付利息，本院予以支持。考虑到被告有收取原告履约保证金20000元，本院酌定原告分别以10000元为本金从2018年5月6日、2018年6月6日起、以14810元为本金从2018年6月6日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告。被告超出本院核定范围的利息主张，本院不予支持。关于原告主张各项赔偿损失，第一、原告已向被告支付的场地使用费、水电费、员工工资均系其占有使用涉案场地及经营的对价与成本，原告主张赔偿已付场地使用费、水电费及员工工资，无事实和法律依据，本院不予支持；第二、关于履约保证金20000元，因无效合同取得的财产应予退还，被告因涉案合同收取原告的履约保证金20000元应返还予原告，原告主张赔偿即系返还履约保证金的意思表示，本院予以支持；第三、关于活动板房、地面硬化、灶、过滤水池、明水池、密封车间的赔偿损失主张，经依法委托对上述建设投入现值进行鉴定，鉴定机构函复称无法进行鉴定。除手写收据外，原告亦未提供投入的支付凭证，且大部分均已被拆除，但鉴于原告的确进行了相应建设投入，被告亦自认现在利用铁皮围蔽及地上防水工程，根据出租方与承租方就承租人的建设添附现值进行分摊的原则，本院酌定被告向原告赔偿损失10000元；关于原告主张脱胶机、拌筒各一个的赔偿问题，原告已在诉讼中将其机器设备搬离涉案场地，至于其有无添置脱胶机及拌筒、被告有无占有原告的脱胶机及拌筒，原告均未举证证明，本院对原告的该项赔偿主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭观日应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失10000元予原告（反诉被告）杨**；二、被告（反诉原告）郭观日应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金20000元予原告（反诉被告）杨**；三、原告（反诉被告）杨**应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费40000元，及以10000元为本金分别从2018年5月6日、2018年6月6日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）郭观日；四、原告（反诉被告）杨**应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费14810元，及以该款为本金从2018年6月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）郭观日；五、驳回原告（反诉被告）杨**其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）郭观日其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费4550元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1507.95元（被告已预交），由被告负担，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年八月二十八日书记员  李 慧