辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1193号原告：营口加伦置业有限公司，住所地：辽宁省营口市站**太和北街**，统一社会信用代码：91210800584175807G。法定代表人：付铁汉，系董事长。委托诉讼代理人：罗少宁，男，1983年9月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：邱爽，女，1986年12月28日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省普兰店市。被告：陈猛，男，1983年4月29日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。被告：崔杰栋，男，1978年8月6日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。原告营口加伦置业有限公司（以下简称“加伦置业”）与被告陈猛、崔杰栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗少宁、邱爽，被告陈猛及其委托诉讼代理人刘育伟、邓红岩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告加伦置业向本院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告陈猛签订的《商铺租赁协议书》及其补充协议解除；2、判令被告陈猛立即返回营口市站前区东升路（锦联经典汇24#-1-2、2-2、2-3、2-4）；3、判令被告陈猛向原告支付拖欠的2018年1月1日至实际交还房屋之日止的租金和占有使用费（暂计算至2020年2月28日为1230534.72元）；4、判令被告陈猛向原告支付以1230534.72元为本金从2018年1月1日至实际付款之日止按年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2020年2月28日为355863.95元）；5、判令被告陈猛向原告支付违约金6个月租金309160.32元；6、诉讼费由被告承担；以上诉请的合计为1,895,559元。事实与理由：原告与被告陈猛于2017年1月6日签订《商铺租赁协议书》，约定被告承租原告的锦联经典汇24#-1-2、2-2、2-3、2-4，共计1617.55平方米，租期9年，从2017年4月1日至2026年3月31日止，24#-1-2租金为1.6元/日/平方米，2-2、2-3、2-4租金逐年递增。合同签订后，2018年1月1日之后的房租，至今未支付。按照租赁协议4.2条约定，逾期15日未缴付租金，原告有权解除合同，因此原告按照协议约定与陈猛解除协议书及相关补充协议。陈猛应当支付拖欠的2018年1月1日至实际交还房屋之日止的租金和占有使用费用，计算至2020年2月28日，被告拖欠租金1230534.72元。按照协议4.2条约定，被告应当年利率24%支付至实际付款之日止的逾期付款所产生的滞纳金，计算至2020年2月28日为355863.95元。按照《商铺租赁协议书》4.3条约定，因乙方原因解除协议的，除租金等应付款项外，应支付给我司6个月租金作为违约金，6个月租金为309160.32元。另，被告二崔杰栋租用原告临近商铺，装修过程中违反合同约定改动消防设施，给原告和郭洪猛造成损失，应当与郭洪猛对以上租金等承担连带责任，鉴于上述情况，原告依照相关法律规定，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求法院对本案作出裁决。被告陈猛答辩：一、答辩人不同意解除《商铺租赁协议》并不同意腾退案涉房屋。1、答辩人与原告2017年4月1日签订《商铺租赁协议》，答辩人租赁案涉房屋是用于经营营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆（以下简称海岛汗蒸），为此投入的装修等费用达400万元，现海岛汗蒸仍然在经营，如果解除合同，将会给答辩人造成巨大损失。2、答辩人之所以没有按期给付原告租金，是因为原告违约在先，按照双方签订的《商铺租赁协议》7.4条：乙方承租的建筑物区域内所有设施、通道等都必须无条件符合国家消防要求，附件二第2条：甲方（原告）负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交乙方，二装消防系统报验由乙方（答辩人）自行解决，原告有义务提供符合国家要求的消防设施，但在消防验收时消防设施属于不合格，答辩人为此被消防部门强制停业并处罚款，最后是答辩人垫资维修整改不合格消防设施，获得“二消”许可，答辩人才在2018年12月9日重新开业，期间停业6个月。答辩人认为，原告提供的案涉房屋不符合消防要求，属于违约，按照《合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。答辩人有权拒绝支付租金，答辩人拒付租金行为不属于违约。所以原告以此为由诉请解除合同，没有法律依据。二、原告诉请的租金应先抵顶其给答辩人造成的损失，剩余金额答辩人同意给付。1、如前所述，因原告的违约行为，导致答辩人停业6个月（2018年6月20日至2018年12月9日），对于停业期间的装修、经营损失，原告应给予赔偿，答辩人认为该部分应从答辩人应付的租金中抵顶。事实上，在发生消防设施不合格、答辩人停业后，双方多次对给付租金和赔偿损失进行协商，只是对金额达不成一致，原告才提起诉讼。答辩人认为在双方互有给付金钱义务的情况下，应该先进行抵顶。对于答辩人的装修和经营损失，答辩人申请司法评估，以评估价格为准。2、因为案涉房屋不符合消防要求，而答辩人经营的是洗浴行业，按照《建设工程消防监督管理规定》第13条的规定，是属于必须进行消防验收的行业，而根据《消防法》第13条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，所以对于消防验收合格前，即2018年12月9日前的房租，答辩人无给付义务。3、合同签订后，答辩人已经给付首季度租金和履约保证金，首季度租金134580.16元（34580.16元+100000元），该部分租金应从答辩人2018年12月9日后应给付的租金中扣除。三、因原告违约在先，所以答辩人不同意给付滞纳金和违约金。原告诉请的滞纳金和违约金都是基于答辩人存在违约的情形，才要求给付的，但事实上是原告违约在先，答辩人才拒付租金，所以答辩人不存在违约情形，所以对于滞纳金和违约金，答辩人没有给付义务。四、对于疫情期间租金，答辩人认为应该免收。答辩人认为2020年发生的疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，答辩人经营的海岛汗蒸在疫情期间因政府决策停止营业，即使是恢复经营后，也因为疫情关系经营收益大幅度降低，因此根据《合同法》第117条的规定，答辩人认为对于疫情期间的租金在停业阶段免收，恢复经营阶段减收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院结合其他证据印证，认定事实如下：2017年1月6日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订了《商铺租赁协议书》（以下简称“租房协议”），约定甲方将位于营口市站前区太和北街路北、东升路交汇处的锦联经典汇项目24#楼第一层（24#-1-2）的商铺（建筑面积240.14平方米）租给乙方，用于经营洗浴中心，租期十年，即2017年4月1日至2027年3月31日；甲方于2017年4月1日前将承租商铺交付给乙方，乙方在2017年10月1日前正式开业；自租房协议签订之日起，乙方向甲方一次性缴纳首期租金，以后租金以季度预付的方式提前30日支付，若逾期一日，按欠缴费用总额的5‰支付滞纳金，逾期15日未付的，甲方有权解除协议；租赁协议履约保证金为11526.72元，乙方于协议签订当日一次性支付。责任划分：甲方只负责根据乙方的要求提供租赁商铺所在单体楼的环保、规划、消防等验收手续，乙方自行办理与租赁商铺有关的符合国家规定的消防、环保审批、规划、工商审批、卫生等验收手续，并承担费用。违约责任：因乙方原因解除合同的，除合同另有约定，乙方应结清租金及其他应付费用外，已付履约保证金及其他费用不予退还，乙方还须支付甲方相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金，违约金不足弥补损失，甲方有权追究一切损失。商铺交还：乙方应当于租赁商铺租期期满的次日（本协议提前解除的，乙方应当于本协议解除之日起7日内），将租赁商铺及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出租赁商铺，并拆除乙方的各种标识等，同时交出房屋钥匙。甲方给予乙方六个月的免租期，免租期间不收取租金，但物业费正常缴纳。消防要求：乙方承租的建筑物区域内的所有设施、通道必须无条件符合国家消防要求，未经消防部门许可，乙方不允许改动甲方已施工完毕的消防、通风等公共部分设施，否则乙方承担责任；由甲方负责根据乙方要求提供租赁商铺所在单体楼的环保、规划、消防等验收手续，乙方自行办理与租赁商铺有关的符合国家规定的消防、环保审批等验收手续并承担费用。租房协议附件二的工程交付标准中约定消防由甲方负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交乙方，二次消防系统报验由乙方自行解决。附件三约定2017年4月1日至2020年3月31日（30个月）总租金为345802元，2020年4月1日至2023年3月31日（36个月）总租金为456458元，2023年4月1日至2027年3月31日（48个月）总租金为669472元，付款方式为季度支付，即每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付租金。同日，原被告签订了第二份《商铺租赁协议书》，约定原告将位于营口市站前区太和北街路北、东升路交汇处的锦联经典汇项目24#楼第二层（24#-2-2、24#-2-3、24#-2-4号）的商铺（建筑面积1377.34平方米）租给乙方，用于经营洗浴，租期十年，即2017年4月1日至2027年3月31日，履约保证金为33333.33元，租金为第一年（2017年4月1日至2018年3月31日）40万，免租期6个月，2017年实收租金10万元；第二年（2018年4月1日至2019年3月31日）租金44万、第三年（2019年4月1日至2020年3月31日）租金48万元、第四年（2020年4月1日至2021年3月31日）租金52.8万元……，付款方式为季度支付，即每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付租金；协议其他内容同第一份租房协议。另查，2018年7月24日，陈猛出具一张欠条，载明：陈猛欠锦联2018年1月1日至2018年12月31日租金538320元，承诺于7月24日至12月31日分期还清，具体明细如下：消防验收之前7月25日缴纳租金9160元，8月开业一周内缴纳租金1万元，8月底之前缴纳租金5万元，9月10月底前每月各缴纳租金10万元、最迟10月底前交清20万元，12月底前将2018年三、四季度261960元租金缴纳完，以上节点未到期结清，其中约定的19610元租金视为违约金，同意罚没，不算为租金。之后，原告（甲方）与被告陈猛（乙方）于2018年8月13日签订了《营口锦联经典汇租赁协议书之补充协议》，对上述欠条内容再次确认。2018年3月8日，原告向被告陈猛送达《缴费通知书》，要求其于2018年3月15日前缴付租金134580元；2018年3月28日，原告向陈猛送达《缴费通知书》，要求陈猛于2018年4月1日前缴付租金269160元；2018年7月17日，原告向陈猛送达《通知函》，载明“1、自通知函送达之日，解除《租赁协议书》，由陈猛承担解除责任；2、陈猛于本案送达之日起七日内付清欠交的租金及物业费，以及欠缴费用总额5‰缴纳租金滞纳金及物业费滞纳金……”；2018年9月15日，原告向陈猛送达《缴费通知单》，要求陈猛于2018年9月30日前支付租金169160元。另查，经原被告举证及双方在庭审中自认，陈猛已交租金明细为：2016年8月15日付租金34580.16元、2016年12月28日付租金60000元、2017年3月27日付租金40000元、2017年8月8日付租金10000元、2018年7月24日付租金9160元，已付租金合计为153740.16元；同时，陈猛于2016年8月15日支付保证金11526.72元、2017年3月27日支付履约保证金33300元，已付保证金合计为44826.72元。又查，2015年11月9日，原告取得了建设工程竣工验收消防备案凭证，载明了包含本案租赁房屋在内的“建设工程备案材料齐全，依法核发备案凭证，已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场合的投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。被告陈猛租赁案涉房屋用于经营营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆，并于2017年12月18日办理了工商登记；租赁协议签订后，因案涉房屋所在的锦联经典汇24#楼整体消防出现问题，陈猛无法办理二次消防验收手续，2018年9月26日，因消防不合格，被告陈猛经营的汗蒸馆被辽宁省营口市站前区公安消防大队罚款3万元；且根据双方庭审陈述可以认定，被告经营的店铺于2018年6月20日至2018年12月8日（共计171天）为停业状态，后期，陈猛自行修复消防设施设备，并于2019年1月16日办理了营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本案审理过程中，原告向本院提出变更被告申请，要求撤回对被告崔杰栋的起诉，将被告变更为陈猛。被告陈猛在庭审前向本院提出反诉，后在庭审中申请对反诉中的请求另案起诉。本院认为，两份《商铺租赁协议书》是原被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，现原告依约交付了房屋，被告应当按照约定支付租金。根据协议对租金支付的约定，被告现应当支付2020年9月30日前的租金，具体包括240.14m2店铺的租金421,878元（即2017年4月1日至2020年3月31日的345802元+2020年4月1日至2020年9月30日的76076元）以及1377.34m2店铺的租金1,384,000元（即2017年4月1日至2018年3月31日的200,000元[已扣除六个月免租期租金]+2018年4月1日至2019年3月31日的440,000元+2019年4月1日至2020年3月31日的480,000元+2020年4月1日至2020年9月30日的264,000元）,两处房屋的租金合计为1,805,878元，扣除被告已经支付的租金153,740.16元，被告未付租金数额为1,652,137.84元。而根据庭审中查明的事实，被告经营的店铺于2018年6月20日至2018年12月8日（共计171天）为停业状态，停业原因为消防验收不合格，对于消防设施问题，据原被告协议关于消防问题“消防由原告负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交被告，二次消防系统报验由被告自行解决”的约定，本案租赁店铺所在的24#整栋楼房，因为个别承租商户入住装修擅自改动消防报警设施，造成消防报警设备无法与消控室进行联动，整栋楼的消防存在问题，也导致了被告承租房屋后二次消防验收不合格并因此停业，故对于停业期间的租金，因原告并未交付合格的房屋，造成被告订立协议的目的无法实现，虽然被告后期向原告出具的欠条和补充协议，但相关协议订立初衷是以商铺消防验收合格、可以正常经营为前提的，现上述补充协议签订后，店铺的消防验收不合格，被告的店铺未能按时开业营业，故属原告未能履行交付合格房屋的义务，故对于被告停业期间的租金，因原告先行违约，房屋未达到交付条件，该部分租金271839元（240.14m2租金[1.6元/日/平*240.14m2*171天]+1377.34m2的租金[440000元/365天*171天]）不应支付，故被告现欠付租金为1,380,298.84元（1,652,137.84元-271839元），应予支付。对于原告解除两份租赁协议并返还房屋的诉请，因被告逾期支付房租系属违约，根据双方协议的约定已经符合原告单方解除的条件，虽然被告抗辩其拒付房租系因消防存在问题，但在消防验收合格正常营业后，被告仍未支付租金，根据已查明事实，被告承租1617.48平方米的商铺已超过三年，但是只支付了153740.16元的房租，欠付租金一百多万元，且在法庭审理过程中，被告表示同意支付欠付房租，但要求与原告就消防投入、营业损失等结算后再行支付，而双方最终未能就租金数额及支付方式协商一致，故本院结合本案具体情况认为，被告逾期支付房租已经符合了协议解除的约定条件，在原告起诉后，被告的行为也表明了其仍拒绝支付租金的意思，双方的租赁协议已经无法继续履行，故对于原告要求解除协议、返还房屋的请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金和违约金，根据租房协议的内容，既约定了逾期支付租金的滞纳金，其标准为每逾期一日缴纳租金应按照欠付费用总额的5‰支付，又约定了解除协议的违约金，即因被告原因解除协议的，按照协议解除平均月租金的6倍作为违约金，现原告依据上述内容要求被告支付滞纳金和违约金，被告抗辩未付租金系因原告交付的房屋消防验收不合格、且违约金数额过高，对此，本院认为，滞纳金具有惩罚性质，属于行政机关的执行惩罚措施，本案租房协议中约定的滞纳金实际是违约金性质，现被告逾期支付租金，其要承担支付“滞纳金”的违约责任，同时，因被告逾期付租金导致协议解除，其还要承担支付违约金的违约责任，则相当于被告逾期支付租金的一个违约行为要承担两份违约金，属于重复赔偿，且两类违约金数额合计值过高，故本院综合考虑合同的履行情况、双方过错程度、原告的实际损失等因素，认为被告承担解除合同的违约责任后，不应再支付滞纳金，即被告应向原告支付租房协议解除时六倍的月租金340076元（即按照当期租金计算的标准：240.14m2的76076元+1377.34m2的264000元）作为违约金。对于被告已经支付的44826.72元保证金，在被告支付全部欠款后，原告应当返还。关于被告主张疫情期间免除租金的请求，本院认为疫情期间未能营业属于经营风险，且被告未提供其承租店铺享受免租政策信息，并且，被告在疫情之前已经拒付租金构成了违约，故其情况不适用不可抗力条款。对于被告提出的装修和营业损失，其已表明要令案诉讼处理，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定,判决如下：一、解除原告营口加伦置业有限公司与被告陈猛在2017年1月6日签订的两份《商铺租赁协议书》；二、被告陈猛于本判决生效之日起三十日内返还原告营口加伦置业有限公司租赁的房屋（位于营口市站**太和北街路北、东升路交汇处的锦联经典汇项目**楼第**（**-1-2）和第**（24#-2-2、24#-2-3、24#-2-4号）；三、被告陈猛于本判决生效之日起三十日内向原告营口加伦置业有限公司支付租金1,380,298.84元（以上租金计算至2020年9月30日），剩余租金按照《商铺租赁协议书》的约定支付至实际交还房屋之日止；四、被告陈猛于本判决生效之日起三十日内向原告营口加伦置业有限公司支付违约金340,076元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21860元（原告已预交），由原告承担1577元、被告陈猛承担20283元并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  由昌利人民陪审员  于华胜二〇二〇年九月二十八日法官助理陶茹男书记员邓超