北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5888号原告：北京岳兴物业管理有限责任公司，住所地：北京市昌平区宁馨苑小区内办公楼。法定代表人：陈龙，经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，1968年10月23日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：徐复林，北京璟臻律师事务所律师。被告：王凤丽，女，1972年4月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京岳兴物业管理有限责任公司（以下简称：岳兴物业公司）与被告王凤丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳兴物业公司的委托诉讼代理人刘伟和徐复林、被告王凤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费24600元及滞纳金3366元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月12日，原、被告签订宁馨苑物业管理服务合同书，合同约定被告将位于宁馨苑小区14号楼1单元803号（面积为175.59平方米）的物业委托原告进行物业管理，交费时间为每年1月31日前。2012年1月1日以后的物业费被告未交纳，原告依约进行了物业管理，故诉至法院，请求依法判令被告支付相应的物业费。王凤丽答辩称：物业公司没有履行相应的职责，小区物业存在很多问题，向物业反映过多次，但是解决的态度不好，问题也没有解决，晚上十点多，小区楼道还坐的有人，没有人管，曾向。小区内脏乱差，我向建委和市长热线都反映过，单元门坏了很多年了，报修多次没人修，楼道里有小广告，还有半夜敲门的现象，向物业反映，物业也不管。我们单元内8楼和9楼电表间一直住着人，我向物业反映，物业说去看看，但是也没有人去看，单元电梯监控坏了好几年了，电梯也经常坏，经常张贴维修保养，但是不清楚是如何维修保养的，经常困住人，并且电梯里的广告收入也应当归业主共有，不是物业一方说了算的。小区内有饭馆，经常有人当小区是公共厕所，在小区内吐，饭馆后面的污水经常跑水，环境恶劣，并且小区让班里出入证，但是现在经常有小区外的车辆和人员随意出入，我们办理车辆出入证是交钱的，但是回来还是没地儿停车。小区内经常有装修垃圾、烟头，保安也没有对小区出入车辆和人员进行登记，小区也没有进行封闭管理，小区内还有棋牌室，经常有车辆停在非停车位上，跟物业反映没人管。物业没有经过业主同意，在楼上私自建了很多基站。小区内还有楼外出出租，有人在楼道内来回走动，在楼道内吸烟，物业也不管，小区里和楼道里根本没人打扫。小区底商虽说安装了护栏，说是消防通道，但是很多店面会把护栏内当做库房，挡住消防通道，并且环境很差。今年疫情，居委会说给小区有消毒液，但是物业根本没人去用消毒液消毒，都是我们业主自发去消毒门口，小区的打扫人员除了去收集破烂没有人打扫，小区门口经常有黑车，我们跟保安反映过，但是保安说管不了，我们交了物业费什么都不管，疫情期间小区应当登记出入，但是现在小区还有很多新的小广告张贴，不知道人是怎么进来的，经常有人在晚上在家门口吃东西、抽烟、站着，对业主根本不安全。小区内的公共部分被物业出租多年，收入应当归全体业主所有。按照国家规定，业主有选择物业公司的权利，但是现在我们根本没有选择。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月12日，王凤丽与岳兴物业公司签署《宁馨苑物业管理服务合同》，合同载明王凤丽房屋面积为177.31平方米，合同中对双方的权利义务进行了约定。王凤丽交纳了2011年的物业费，发票显示房屋面积为175.59平方米，当年交费共计3027元。王凤丽称其拒绝交纳物业费的原因是因为小区服务质量差，管理混乱，环境卫生差，物业存在不作为。岳兴物业公司称该小区为经济适用住房小区，收费标准仍旧维持在2006年的标准，随着经济的发展，物价水平已远远不能和2006年相比，所以现在雇用保安等人员时只能考虑年龄大的保安。从物业公司来说，很多事情有心无力，作为物业公司来说，主要的义务还是正常履行了，要是没有瑕疵也不敢说，但现在没有经济能力和当初的服务水平保持在同等水平。另查，2005年12月19日，北京市发展和改革委员会与北京市建设委员会联合发布“京发改[2005]2662号”文件，调整了北京市经济适用住房小区物业服务收费标准，物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米·月；高压、变频水泵运行维护费0.10元/建筑平方米·月；安全防范设施设备运行维护费为0.05元/建筑平方米·月；消防设施设备日常运行维护费高层住宅为0.10元/建筑平方米·月，15层及以下的楼房轿厢无人值守电梯运行维护费交流调频调压调速电梯每部每年28492元（以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%），王凤丽所在的14号楼1单元即适用该标准，核算后每月每平方米应负担电梯运行维护费用0.6368元，故每年的物业费为3027.45元（175.59×1.4368×12）。上述事实，有宁馨苑物业管理服务合同、发票和当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：物业管理是业主和物业服务企业按照双方约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动，通常包括物业共有部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域环境的维护、公共区域秩序维护和安全防范、物业维修等费用的账务管理、物业服务档案保管等，因此从物业服务的内容来看，物业服务具有鲜明的公共属性，主要表现为面对小区全体业主的公共管理服务。本案中，从王凤丽的陈述来看，其拒绝交纳物业费的理由为小区服务差、管理混乱等，对此本院认为物业服务作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的行为，在实践中不可能是完美的，物业公司提供的物业服务水平应当与业主交纳的物业费水平呈正相关关系，正是基于物业服务合同的特点，本院认为物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务不影响物业服务合同目的之实现，则业主仍需按时足额交纳物业费。小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业公司也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主以不交纳物业费的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，也会影响物业服务的正常运转，损害其他已交费业主的合法权益。因此本院希望岳兴物业公司在今后的工作当中应当加强与业主的沟通，对于业主反馈的问题做好记录和反馈，切实解决业主的合理需求。关于王凤丽所称选择物业公司的意见，其可根据相关法律法规中赋予其的业主权利根据相应的程序成立业主大会的方式进行。关于其所称的物业公司利用公共部分出租的意见，其可通过行使业主知情权了解相关具体收支情况。综上所述，岳兴物业公司主张王凤丽每年物业费为3027元有事实依据，经核算，2012年1月1日至2019年12月31日期间，王凤丽应交纳物业费共计24216元（3027×8）。关于岳兴物业公司主张的滞纳金，考虑到本案的实际情况，本院对该项不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王凤丽于本判决生效后七日内支付北京岳兴物业管理有限责任公司2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计24216元；二、驳回北京岳兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果王凤丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由北京岳兴物业管理有限责任公司承担34元，已交纳；由王凤丽承担216元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 姚小锋二〇二〇年九月十三日法官助理 李 耀书 记 员 张思维