福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1787号 原告：莆田市立丰房地产有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：黄肖青，董事长。 委托诉讼代理人：张慧菲、谢雄，福建大雄律师事务所执业律师。 被告：翁志强，男，1991年7月18日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：朱希娟，女，1990年11月29日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：何健，重庆安广律师事务所执业律师。 原告莆田市立丰房地产有限公司（以下简称立丰房地产公司）因与被告翁志强、朱希娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告立丰房地产公司的委托诉讼代理人张慧菲、被告翁志强及其与朱希娟的共同委托诉讼代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 立丰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除立丰房地产公司与翁志强、朱希娟2016年10月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXXXXXXX）；2.翁志强、朱希娟协助立丰房地产公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXXXXXX）的合同备案登记注销手续；3.翁志强、朱希娟立即支付立丰房地产公司代还的款项1451115.14元；4.翁志强、朱希娟立即偿还立丰房地产公司因本案而支出的律师费20000元；5.翁志强、朱希娟支付给立丰房地产公司按房屋总价款10%计算的违约金213415.3元；第3、4、5项代还款项、律师费、违约金等款项合计1684530.44元，在立丰房地产公司应退还给翁志强、朱希娟已支付的购房款中直接予以抵扣；6.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由翁志强、朱希娟承担。事实和理由：2016年10月14日，立丰房地产公司与翁志强、朱希娟签订合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同（预售）》，合同第三、六、七条约定，翁志强、朱希娟向立丰房地产公司购买坐落于莆田市荔城区××幢××层××号××商品房××，购房总价款为2134153元，翁志强、朱希娟支付购房首付款644153元，购房余款由翁志强、朱希娟向中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称建行莆田分行）贷款149万元支付，由立丰房地产公司提供连带保证责任。2016年11月28日，翁志强、朱希娟（借款人）、立丰房地产公司（保证人）与建行莆田分行（贷款人）签订合同编号为XXXXXX的《个人住房借款合同》，约定翁志强、朱希娟通过按揭贷款方式购买讼争商品房，按揭贷款金额为1490000元，借款期限为360个月，担保方式为立丰房地产公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。2019年10月起，由于翁志强、朱希娟没有按照约定向建行莆田分行归还借款本息，建行莆田分行在多次催促翁志强、朱希娟无果的情况下，要求立丰房地产公司承担连带责任，履行贷款偿还责任。立丰房地产公司亦屡次催促翁志强、朱希娟履行付款义务，但翁志强、朱希娟始终置之不理，此后立丰房地产公司应建行莆田分行要求，分别于2020年3月30日、2020年4月14日代为偿还了贷款本金、利息、罚息31014.99元、1420100.15元，共计1451115.14元。目前该笔贷款已经结清。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十五条关于买受人“按揭断供”的处理约定，如果翁志强、朱希娟未依约向银行还款，导致银行要求立丰房地产公司承担保证责任，立丰房地产公司有权解除房屋买卖合同。合同自立丰房地产公司的书面解除通知送达时解除，翁志强、朱希娟应向立丰房地产公司承担房屋总价款10%的违约金。2020年4月19日，立丰房地产公司向翁志强、朱希娟邮寄《律师函》，通知翁志强、朱希娟解除《商品房买卖合同（预售）》，要求翁志强、朱希娟配合立丰房地产公司办理《商品房买卖合同（预售）》解除手续，并承担相应的违约责任，但翁志强、朱希娟至今未履行相关义务。据此，立丰房地产公司认为其与翁志强、朱希娟签订的《商品房买卖合同（预售）》及双方与建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》合法有效，翁志强、朱希娟未按期向建行莆田分行偿还贷款本息，导致立丰房地产公司承担保证责任并代偿贷款本金、利息及罚息合计1451115.14元，翁志强、朱希娟已构成违约。2017年10月已经交付房产，在2019年10月办理产权过户的过程中，因翁志强、朱希娟的原因涉案房屋存在查封，导致无法办理相应的产权证。 翁志强、朱希娟辩称，其不同意立丰房地产公司除第三点外的全部诉讼请求。1.立丰房地产公司无权解除合同，因为导致银行要求立丰房地产公司承担保证责任的原因是立丰房地产公司的违约行为所致，在2017年交房以后立丰房地产公司长达两年时间没有为翁志强、朱希娟办理房产证，导致产权证至今没有办理到翁志强、朱希娟名下，所以导致翁志强、朱希娟的房产被查封以后，银行要求立丰房地产公司承担保证责任，按照法律规定立丰房地产公司交付房产后90日内办理房产证，就不会导致银行要求立丰房地产公司承担保证责任。2.解除立丰房地产公司与翁志强、朱希娟签订的合同不公平。理由如下：（1）翁志强、朱希娟的所有房款已经付清，而且翁志强、朱希娟已经向银行归还按揭贷款三年时间，房屋已实际交付翁志强、朱希娟，并办理预售合同登记，从物权的角度来说，案涉房屋由翁志强、朱希娟所有，立丰房地产公司与翁志强、朱希娟之间所产生的是债权债务关系，不能对抗翁志强、朱希娟对案涉房屋所享有的物权。（2）翁志强、朱希娟在2016年购买案涉房屋到现在已经升值到300万元左右，增值部分约80万元左右，翁志强、朱希娟基于对案涉房屋所享有的物权，应当享有增值部分的权益，而合同解除之后，翁志强、朱希娟对增值部分的权益被不公平的剥夺，因为翁志强、朱希娟按照合同约定应当支付给立丰房地产公司的房款已经全部付清，那么案涉房产应该归翁志强、朱希娟所有，增值利益也应该归翁志强、朱希娟所有。3.案涉房屋已经被诉讼保全，在没有解除保全的情况下，其认为无法办理合同备案登记的注销手续。其认为违约金过高，请求降低。导致双方合同不能履行以及立丰房地产公司承担保证责任，立丰房地产公司自身也有一定过错。交房以后已经交了物业费，门牌证也已经办理到翁志强、朱希娟名下，证明涉案房屋已经属于翁志强、朱希娟。 立丰房地产公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织翁志强、朱希娟进行证据交换和质证。对翁志强、朱希娟无异议的《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、《莆田市商品房买卖合同备案表》复印件1张、《个人住房借款合同》复印件1份、《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》复印件1张、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》复印件1份、《个人贷款还款凭证》复印件2张、《进账单》复印件1张、《中国建设银行个人贷款结清证明》复印件1张、《律师函》复印件1份、EMS邮件回执单复印件2张、《委托代理合同》复印件1份及发票复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。 翁志强、朱希娟围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织立丰房地产公司进行证据交换和质证。对立丰房地产公司无异议的备案信息表、查封信息表各1份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 立丰房地产公司以出让方式取得坐落于莆田市荔城区荔园路中区东圳路北侧地块的建设用地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2012）第XXXX号。经批准，立丰房地产公司在该地块上建设商品房，名称为立丰·左岸蓝湾。建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXX荔，建筑工程施工许可证号为XXXXXXXX。商品房预售许可证号为（2015）莆房许字第XXXX号。 2016年10月14日，立丰房地产公司（出卖人）与翁志强、朱希娟（买受人）订立《商品房买卖合同（预售）》（编号：L201609097），约定翁志强、朱希娟以总价款2134153元向立丰房地产公司购买立丰·左岸蓝湾第XXXX号的商品房一套。该合同第七条关于付款方式及期限约定，买受人应当于2016年10月14日前支付首期房价款644153元，余款1490000元向贷款机构申请贷款支付。该合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十九条预售合同登记备案中约定，出卖人与买受人不论何种原因导致解除本商品房买卖合同的，由出卖人负责办理撤销商品房预售合同登记备案的相关事宜，因此产生的费用，由商品房买卖合同违约一方承担。如撤销备案需要买受人配合办理完成的，买受人应给与必要的配合，否则买受人须承担本合同约定的商品房总价款的10%得违约金。该合同第二十条关于房屋登记中约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起548个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。……本合同第二十条第二款中因出卖人的原因是特指出卖人未在约定时间办理完毕商品房所有权初始登记（总登记）。该合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该合同附件十一补充协议第十五条关于买受人“按揭断供”的处理约定，鉴于出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证责任，在该责任解除前，如果买受人未依约向银行还款，导致银行要求出卖人承担保证责任，即出卖人收到银行发出的催款函，或者出卖人收到法院/仲裁庭的传票，出卖人即有权解除房屋买卖合同。合同自出卖人的书面解除通知送达时解除，买受人应向出卖人承担房屋总价款10%的违约金。买受人已付的购房款首先用于补偿出卖人因而发生的损失，剩余部分扣除买受人欠付银行的贷款本息、罚金、违约金等各项费用后退还买受人。如因其他原因导致出卖人无法解除合同或未能解除合同的，则出卖人在向银行履行了担保责任之后，买房人应当于出卖人通知后10天内向出卖人承担补偿责任，补偿范围包括出卖人因履行担保责任产生的包括但不限于案件受理费、律师代理费、评估费、鉴定费等所有损失。2016年10月21日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为151610140053的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同》已提交备案。 2016年11月28日，翁志强、朱希娟（借款人）、立丰房地产公司（保证人）与建行莆田分行（贷款人）签订合同号为XXXXX的《个人住房借款合同》，约定翁志强、朱希娟通过按揭贷款方式购买讼争商品房，按揭贷款金额为1490000元，借款期限为360个月（即从2016年11月28日起至2046年11月28日止）；担保方式为立丰房地产公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行莆田分行核对无误、收执之日止。该合同第十二条第五点保证责任约定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；(二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。 2020年3月30日，建行莆田分行个贷中心作出《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》，通知立丰房地产公司：经多次催促，截止2020年3月30日止，翁志强没有履行与其行签订的《个人住房借款合同》的约定，拖欠贷款本息合计31014.99元；鉴于立丰房地产公司与翁志强、朱希娟均未履行贷款偿还责任，根据约定建行莆田分行将于2020年3月30日从立丰房地产公司开立的账户中扣划31014.99元用于偿还贷款本息及其他应收款项。2020年3月30日，建行莆田分行出具《个人贷款还款凭证》，记载上述31014.99元款项中，偿还罚息269.4元、偿还利息21986.83元、偿还本金8758.76元。后建行莆田分行作出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，通知立丰房地产公司：经过多次催款，借款人迄今为止没有履行与其行签订的《借款合同》约定，按时归还贷款本息，截止2020年4月14日，拖欠贷款本息1420100.15元。根据《保证合同》条款的约定，在借款人未能如期归还其行贷款时，应由立丰房地产公司承担连带保证责任。因此，请你在本通知发出日内向借款人催收或代为清偿欠款。超过上述日期仍未还清贷款款项的，其行将有权按照保证合同约定在你开立的“担保保证金”专户扣收。2020年4月14日，建行莆田分行从立丰房地产公司的账户内扣划1420100.15元用于偿还翁志强拖欠的贷款款项；同日，建行莆田分行出具《个人贷款还款凭证》，记载上述1420100.15元款项中，偿还罚息194.27元、偿还利息7847.52元、偿还本金1412058.36元。2020年4月15日，建行莆田分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，记载翁志强在建行莆田分行的个人贷款1490000元已于2020年4月14日结清。 2020年4月19日，福建大雄律师事务所受立丰房地产公司的委托，通过EMS快递方式向翁志强、朱希娟邮寄《律师函》（邮寄到《商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址及联系电话），通知翁志强、朱希娟:2019年，贷款银行通知立丰房地产公司你方自2019年10月起便未按照《个人住房借款合同》之约定按时归还贷款本息，委托人已经屡次催促你方履行还款义务，你方始终置之不理，至今未归还任何款项，已造成按揭断供。由于你方一直未依约向贷款银行还款，贷款银行已要求委托人承担连带保证责任，要求立丰房地产公司偿还你方剩余贷款金额，共计1451115.14元。自你方收到本律师函之日起解除你方与立丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，请你方立即归还房屋对应的销售发票，同时你方应在收到本律师函三日按合同约定向立丰房地产公司支付房屋总价款10%的违约金，并协助立丰房地产公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续。 另查，案涉商品房于2017年10月交付给翁志强、朱希娟使用。因翁志强、朱希娟与他人的民事纠纷，案涉商品房于2019年9月6日被查封，截止2020年6月28日尚未解封。翁志强、朱希娟陈述，其于2019年11月起未归还案涉商品房的按揭贷款。翁志强、朱希娟未将案涉商品房的办证契税预交给立丰房地产公司。立丰房地产公司陈述，2019年10月案涉商品房可以办理产权转移登记，但因案涉商品房被法院查封，导致无法办理产权转移登记，故案涉商品房的权属尚未转移登记至翁志强、朱希娟名下。立丰房地产公司与福建大雄律师事务所于2020年4月23日签订《委托代理合同》，就立丰房地产公司与翁志强、朱希娟商品房买卖合同纠纷一案委托福建大雄律师事务所律师代理诉讼活动；2020年4月24日，福建大雄律师事务所出具发票一份，记载收取律师费20000元。现因翁志强、朱希娟至今未向立丰房地产公司偿还立丰房地产公司代偿的银行贷款款项，致讼。案经审理，因翁志强、朱希娟不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，立丰房地产公司与翁志强、朱希娟签订的《商品房买卖合同（预售）》以及双方与建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。翁志强、朱希娟在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向建行莆田分行返还借款本息，致使立丰房地产公司承担保证责任，建行莆田分行从立丰房地产公司的账户中扣划了款项用于归还翁志强、朱希娟逾期未付的借款本息等款项共计1451115.14元，该行为使得立丰房地产公司取得涉案商品房房价款的合同目的无法实现；依据翁志强、朱希娟与立丰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十五条的约定及法律规定，翁志强、朱希娟的行为已构成违约，立丰房地产公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，翁志强、朱希娟应当偿还立丰房地产公司承担保证责任代为偿还的借款本息等款项及支付给立丰房地产公司按商品房总价款10%计算的违约金，故立丰房地产公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、翁志强、朱希娟偿还立丰房地产公司因承担保证责任而代为偿还的贷款款项等共计1451115.14元、支付违约金213415.3元及上述代偿款项、违约金在立丰房地产公司应退还给翁志强、朱希娟已支付的购房款中予以抵扣，具有事实和合同依据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，根据合同第十九条的约定，立丰房地产公司诉讼请求翁志强、朱希娟协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，具有事实和合同依据，本院予以支持。立丰房地产公司诉讼请求翁志强、朱希娟偿还其因本案而支出的律师费20000元，本院经审查认为，立丰房地产公司的上述诉讼请求没有合同依据，且其已诉求翁志强、朱希娟支付解除合同的违约金，其上述诉讼请求系重复计算违约金，于法无据，故本院不予支持。翁志强、朱希娟辩称因立丰房地产公司未在房屋交付使用后90日内办理权属证书，导致其承担保证责任，系立丰房地产公司违约所致，故其无权解除合同；本院经审查认为，根据合同约定：因出卖人未在约定时间办理完毕商品房所有权初始登记（总登记），买受人未能在该商品房交付之日起548个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应承担相应的违约责任；而在本案中，案涉商品房于2017年10月交付使用，在商品房交付使用后的548个工作日之前，因翁志强、朱希娟自身的逾期返还贷款、因自身纠纷导致案涉商品房被查封，且翁志强、朱希娟亦未将办证契税等办证费用预交给立丰房地产公司，翁志强、朱希娟上述行为才导致了案涉商品房的权属无法转移登记至其名下，致使立丰房地产公司须承担相应的保证责任，故翁志强、朱希娟的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。翁志强、朱希娟辩称其享有案涉商品房的物权，立丰房地产公司享有的债权不能对抗其物权；其享有案涉商品房的增值部分的权益，合同解除之后，剥夺了其上述权益；本院经审查认为，案涉商品房的权属并未转移登记至翁志强、朱希娟名下，双方仅签订了《商品房买卖合同（预售）》，应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务，翁志强、朱希娟尚未取得案涉商品房的物权，故翁志强、朱希娟的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。翁志强、朱希娟辩称因案涉商品房被查封，无法办理合同备案登记注销手续，合同解除损害保全申请人的权益，违约金过高，上述辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、莆田市立丰房地产有限公司与翁志强、朱希娟于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：XXXXXX）予以解除； 二、翁志强、朱希娟应在本判决生效之日起十日内协助莆田市立丰房地产有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：XXXXXXXX）的合同备案登记的注销手续； 三、翁志强、朱希娟应在本判决生效之日起十日内偿还给莆田市立丰房地产有限公司因承担保证责任而代偿的购房借款本息等共计1451115.14元（该款在莆田市立丰房地产有限公司应退还给翁志强、朱希娟的购房款项中予以抵扣）； 四、翁志强、朱希娟应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市立丰房地产有限公司按商品房总价款10%计算的违约金213415.3元（该款在莆田市立丰房地产有限公司应退还给翁志强、朱希娟的购房款项中予以抵扣）； 五、驳回莆田市立丰房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24033元，由莆田市立丰房地产有限公司负担160元，翁志强、朱希娟负担23873元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  龚开发 人民陪审员  刘秀华 二〇二〇年九月十日 书 记 员  关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。