广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4421号原告（反诉被告）：霍利国，男，1962年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************015。委托诉讼代理人：陆梓峰，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄沛明，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区***平南股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市南海区*******，组织机构代码73617906-6。负责人：卢富强。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。第三人：吴善标，男，1946年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************315。委托诉讼代理人：许颖，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴汶熹，广东阐博律师事务所律师。第三人：吴伟，男，1988年1月8日出生，汉族，住四川省叙永县***********，公民身份号码510************150。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高大鹏，广东实德（佛山）律师事务所实习律师。第三人：刘青宁，女，1963年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**镇碧桂花城翠湖畔一区一街19幢308号，公民身份号码432************281。委托诉讼代理人：刘希，男，1985年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**镇碧桂花城翠湖畔一区一街19幢308号，系第三人儿子。原告霍利国诉被告佛山市南海区***平南股份合作经济联合社（下简称平南经联社）租赁合同纠纷一案，佛山市南海区人民法院于2019年7月1日立案受理后，报请佛山市中级人民法院指定管辖。佛山市中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）粤06民辖172号民事裁定书，指定由本院审理。本院于2020年3月10日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并依职权追加吴善标、吴伟、刘青宁作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员邓丽玲、陈业强组成合议庭分别于2020年6月2日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《土地使用权租赁合同》，退还原告支付的履约保证金2305406元；二、被告向原告支付违约金2305406元；三、被告按合同标的10%向原告赔偿可得利益损失2766487.68元；四、被告承担原告支出的公证费10900元；五、被告赔偿原告对涉案土地投入的经济损失178840元；六、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2019年3月1日通过竞标的方式投得位于佛山市南海区桂城平南祥罗吉汀围（以下简称祥罗吉汀围）土地的土地使用权，并于3月12日向被告支付履约保证金2305406元。双方于3月13日签订《土地使用权租赁合同》，由于该片土地原租户尚未搬迁，合同第二条第（二）项约定给予原租户3个月的搬迁期，2019年6月13日是搬迁最后届满日期，被告应交付土地给原告。合同签订后，原告多次催告被告清除原租户、交付土地，但直至最后搬迁期届满，被告仍未向原告交付符合合同条件的土地，被告行为已经造成了根本性违约。一、原告于2019年6月17日委托佛山市岭南公证处对租赁土地被原租户占用的情况进行公证，证明涉案土地在公证当日仍不符合合同约定的交付条件，被告作为出租人未依约交付租赁物的行为构成根本违约，导致原告的合同目的不能实现，请求判决解除租赁合同、退还保证金。根据租赁合同第九条第（一）项的约定，被告还应支付违约金2305406元。二、原告租赁土地用于沙石堆放中转，且原告现已取得开展相关业务的批准文件。按该项业务的市场行情计算，原告的可得利益不低于其租地成本的10%，即每年纯收益不低于922162.56元，本合同期限3年，即原告因本合同的可得利益不低于2766487.68元，依据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，被告应赔偿可得利益损失。三、因后续土地利用需要，原告虽尚未接收土地，但经被告同意并在被告协调下，进入案涉土地并完成洗车池、沉淀池、引水沟等修建工作。由于洗车池、沉淀池、引水沟均成为案涉土地附着物，且前述修建工作经被告同意，但双方未对该附着物的处理进行约定，现合同因被告违约解除，原告有权请求被告赔偿上述对涉案土地投入的经济损失，包括因土地利用需要而修建洗车池的工程款38600元、因土地利用需要而修建沉淀池的工程款48484元、因土地利用需要而修建引水沟的工程款91756元。四、原告保全证据的公证费属于被告不履行合同义务给原告造成的损失，原告有权请求被告予以赔偿。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭补充如下事实理由：土地租赁权使用合同约定的搬迁期于2019年6月1日届满，同时，被告允诺其会在2019年6月1日前拆除雨宛沙场、青莎沙场建筑物。其后原告多次催被告并要求其于2019年6月1日前拆除前述建筑物和交付符合标准的土地，但被告直至开庭之日仍未履行主要债务，已构成根本性违约，原告有权解除合同。被告答辩称：一、涉案土地由原告转租给吴伟，已由原告实际使用，原告要求解除《土地使用权租赁合同》没有依据。首先，吴伟的答辩和（2019）粤0605民初4864号民事判决书可以证实涉案土地绝大部分已由原告转租给姚振，实际使用人是吴伟，转租期至2020年12月31日，原告承租土地的目的是用于转租，因此涉案土地绝大部分已实际交付给原告使用。其次，涉案土地另外一小部分是由吴善标转租给刘青宁，再由刘青宁转租给吴伟，由吴伟实际使用至今。原告在承租前就明知该部分土地一直由吴伟使用。鉴于涉案土地绝大部分已由原告转租给吴伟实际使用，对于吴伟多占用的原告承租的土地，原告可另行向吴伟主张占用费。因此，即使该部分土地无直接交付给原告，对于涉案租赁合同的履行影响也很小，不足以达到解除合同的条件。二、即使租赁合同应当解除，被告也不存在任何过错，不应承担任何违约责任。首先，被告在招租过程中已清楚说明土地现状，明确告知存在原租户吴善标，原告是在明知土地存在原租户未搬迁的情况下承租的。其次，原告承租土地时已明知原租户是吴善标、实际使用人是吴伟，而原告与吴伟本来就存在诉讼纠纷，原告承租土地后要求被告清场，实际是试图将矛盾转嫁给被告，利用被告达到其赶走吴伟的目的。原告所谓的土地无法交付是由于原告自身过错导致，应由原告承担违约责任和所有损失。再次，吴善标未经被告同意将土地转租给原告和刘青宁，原告和刘青宁未经被告同意又将土地转租给吴伟，吴善标、刘青宁的转租行为存在过错，而涉案土地部分未能交付的原因是吴伟不愿意退场，因此对于合同的解除，应由吴善标、霍利国、刘青宁、吴伟承担相应的过错责任。三、原告主张的违约金没有事实和法律依据，且明显过高。首先，根据《土地使用权租赁合同》第九条的约定，被告需要支付违约金仅限于单方解除合同、擅自出租给第三方使用的情形，但被告既没有提出解除合同，也没有擅自将土地出租给第三方使用。其次，即使被告无法按约定交付土地构成违约，但合同并未约定相应的违约责任，原告要求解除涉案合同时，合同并未实际履行，原告也没有任何投入，原告要求参考合同第九条约定承担违约责任没有依据，也不合理，即使需要承担相应的违约责任，原告主张的违约金也明显过高。四、原告要求赔偿可得利益损失没有任何事实和法律依据。首先，原告已将涉案土地转租给姚振且一直有租金收入，原告所谓的损失无任何事实根据。其次，涉案土地的中标价80元/㎡/月本身就明显高于附近的土地租赁价格，即使原告按原价转租也极有可能无法出租，甚至极有可能需要亏本转租，原告与姚振约定的租金仅为10万元/月，原告承租土地后转租处于亏本状态，根本没有盈利。而合同法第113条规定的可得利益是指可以确定得到的利益。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：一、原告立即按现状接收位于佛山市南海区桂城平南祥罗吉汀围、面积8732.60平方米的土地，并自生效判决确定接收土地之日起按88元/月/平方米、计租面积8732.6平方米向被告支付租金；二、案件的诉讼费用由原告承担。事实和理由：涉案土地原租户是吴善标，现实际由吴伟占用。据吴善标反映，土地是吴善标私自转租给原告和刘青宁，原告和刘青宁又再转租给吴伟。因此，虽涉案土地实际由吴伟使用，但也是经过原告同意的，应当视为原告已实际接收了涉案土地。另，根据《土地使用权租赁合同》第五条的约定，土地是按现状交付，因此原告应按现状接收土地，接收土地后原告可向吴伟主张相关权利。原告答辩称：一、被告至今仍未交付案涉土地，原告业已诉至法院要求解除合同，被告的任何行为均不能改变本案诉讼前己确定的合同状态及履行状态，被告诉请原告接收土地缺乏依据。二、假设认定《土地使用权租赁合同》尚未解除，但案涉土地一直由原租户等人占用，至今仍不符合交付标准，被告无法交付，原告无法接收。被告反诉称原告应根据租赁合同第五条按现状接收土地，但“现状”仅指案涉土地的水电、通讯、道路、权属证照和规划条件等内容，并非指的是“原租户占用案涉土地且不腾退”，否则不符合一般社会生活租赁常识，且超越原告作为理性交易方的一般认知。租赁合同第二条第二款表明，原告接收土地是基于案涉土地无障碍地可正常使用，如“原租户占用案涉土地且不腾退”符合“现状”，那么被告另案起诉吴善标、吴伟等人腾退土地不但多此一举，而且导致案涉土地不符合“现状”。被告于2019年10月向原告发出的《接收场地通知书》中记载“土地目前已经没有第三人占用”，故“土地目前已经没有第三人占用”才是被告认可的交付标准。因此，被告无权要求原告接收土地。第三人吴善标述称：一、吴善标将祥罗吉汀围面积8732.6平方米的土地分别转租给霍利国、刘青宁。2018年12月31日，被告与霍利国签订《解除土地使用权租赁合同协议》，涉案土地于2019年3月1日重新招标，且由霍利国成功中标，因此，原由霍利国承租的部分土地应视为交付完毕。吴伟对于该部分土地是基于与霍利国签订的《租赁合同》合法使用还是无权占用，与吴善标无关。关于吴善标转租给刘青宁的部分土地，吴善标于招标结束后多次通知刘青宁返还场地，且于2019年3月26日与刘青宁签订《返还场地通知书》，要求其于2019年6月1日前返还，逾期返还所造成的损失均由刘青宁承担。被告与吴善标的租赁合同期限原为2018年1月1日起至2020年12月31日止。因2019年初南海区政府开展扫黑除恶工作，要求全区各村集体资产必须全部通过政府组织的招标平台对外出租或交易，在政府要求下，被告要求与吴善标提前解除租赁合同再另行招标出租，吴善标为配合政府工作，同意提前解除合同。在解除合同前，被告早己知道吴善标把场地转租了。2019年4月至6月，吴善标多次要求被告对场地进行清空并交接，但被告怠于行使权利，致使损失扩大。二、被告要求吴善标自2019年6月2日起至实际返还土地之日止，按768468.8元每月支付土地占用费无法律依据。根据《解除土地使用租赁合同协议》第五点的约定，若新租户中标，甲方给予原租户3个月搬迁期（时间以发出搬迁通知之日起计算），吴善标于2019年3月12日收到《搬迁通知书》，即便需承担责任，亦应自2019年6月12日起算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，吴善标应最大限度以26197.8元每月支付占用费。第三人吴伟述称：吴伟于2018年5月31日与刘青宁签订《转租协议》，约定刘青宁将依法承租的佛山市南海区平洲雨宛沙场转租给吴伟，租期从2018年6月15日起至2020年12月15日止。2019年3月29日，双方通过核对账目明细，于当日签订《确认书》，确认刘青宁同意承接吴伟应收的工地沙石款719858元，抵扣吴伟尚欠租金445636元，刘青宁于2019年3月29日向吴伟支付274222元，工地欠的沙石款719858元由刘青宁本人向各个工地追讨；吴伟承诺将在合理期限内清空场地，交回给刘青宁。后吴伟于2019年6月中旬如约将场地清空并微信通知刘青宁，双方权利义务亦终止。另，2018年7月27日，吴伟与法定代表人为霍利国的佛山市顺泽建筑材料有限公司（下简称顺泽公司）签订《租赁合同》。约定顺泽公司将拥有使用权的雨宛沙场租赁给吴伟，租期从2018年8月1日至2020年12月31日止。在此期间，吴伟均按合同约定缴纳租金，截至开庭前，顺泽公司的法定代表人霍利国依然正常收取吴伟的租金，均有转账记录予以证明。（2019）粤0605民初4864号生效判决也确认双方的租赁合同继续履行。综上，吴伟不应承担任何原告在诉讼请求中的权利和义务，希望公正判决。第三人刘青宁述称：吴善标向平南经联社承租涉案场地期间，刘青宁自2007年起向一手承租人吴善标承租部分场地，霍利国亦向吴善标承租部分场地，承租后均用于经营建筑砂石物料的存放和转运（不含开采）。2018年初，刘青宁身体状况欠佳，无意再继续经营建筑物料贸易，但因与吴善标最后一期租赁合同尚未到期，遂拟将场地转租他人，待与吴善标的租赁期满就完全退出租赁和经营。涉案场地实际使用人吴伟在获悉刘青宁准备转租场地，遂与刘青宁接洽承租事宜。经吴善标同意，双方于2018年5月31日正式签署转租协议，约定以无保证金的方式将场地转租给吴伟，租赁期自2018年6月15日至2020年12月15日止，政府行政行为或处罚由承租方负责处理和承担。协议签订后，刘青宁如期交付场地。约同一时期，吴伟亦转租了霍利国承租的场地。2019年春节前，刘青宁接到吴善标通知，称2018年底南海区政府开展扫黑除恶工作，为避免村霸把持集体资产，要求辖区内各村集体资产的处置必须通过政府设立的招投标平台公开招标处置，包括平南经联社在内的各村集体按政府要求，清理名下资产处置情况并将包括涉案场地在内的资产交由政府招投标平台对外招标，故涉案场地的租赁合同需提前解除，刘青宁同意解除并将此消息告知吴伟。2019年3月1日，涉案场地通过资产交易中心对外招标，霍利国和吴伟均参与投标，场地最终由霍利国中标承租，吴伟未能中标。2019年3月12日，平南经联社将招投标结果告知吴善标，给予场地清退期限至2019年6月1日止。吴善标将该情况告知刘青宁，刘青宁随即联系吴伟办理场地清退手续。2019年3月29日，刘青宁与吴伟协商，吴伟同意按期清退场地，双方同意租金结算至2019年5月止，经双方对账，确认截至2019年5月吴伟尚应付租金445636元。但吴伟称一时无法筹集这么多现金，且刘青宁转租后，吴伟接手刘青宁此前供货的工地，其接手期间的货款也未能收回。为尽快处理吴伟的相关债权债务，以便其顺利撤场，刘青宁同意按吴伟提供的单据，先行垫付其接手工地的应收货款，日后再自行向工地追索。经统计，吴伟应收货款折抵租金后还余274222元，刘青宁同意以应收货款折抵租金并向其垫付超出部分的款项，双方就此签署退场确认书，刘青宁依约于2019年4月1日支付274222元至吴伟指定账户。各方办理解约退场手续后，平南经联社告知刘青宁，称吴伟未见有退场动作，搬迁期内仍有进货行为。因搬迁截止期限尚未届满，刘青宁只能敦促吴伟尽快处理清场或将场地内现有货物转售中标方，以便到期交接，但直至清场期限即将届满，吴伟仍未清场。平南经联社会同吴善标、刘青宁多次协商讨论，平南经联社称逾期清场的将强行清场，吴善标及刘青宁均无异议并表示配合。2019年6月7日，刘青宁获悉吴伟仍未清场，遂通过短信再次敦促吴伟交接退场，并警告拒不清场后果自负，吴伟未做正面答复。一、刘青宁向吴善标承租涉案沙场部分场地，与吴善标构成直接的租赁合同关系。刘青宁与原告未形成租赁合同关系，也并非原告所签合同的相对方和违约责任连带方，故刘青宁不应承担违约责任。二、诉讼系因场地实际使用人吴伟逾期清退场地引发，如需向刘青宁追责，只能从侵权过错角度分析，但刘青宁在纠纷中不存在过错。（一）刘青宁自2007年开始自吴善标处承租使用涉案部分场地，该转租关系至合同解除时实际已持续十余年，自转租伊始，吴善标就已告知平南经联社，平南经联社自始至终也从未就转租事宜提出异议，不存在未经告知或未经同意而擅自转租的情形。刘青宁与吴善标的租赁合同未限制刘青宁转租，刘青宁将场地转租吴伟，也已告知吴善标并获得同意。刘青宁接到解约通知后立即同意并与吴善标办理了解约手续，并未拖延解约时间。刘青宁获悉搬迁期限后已立即告知吴伟，并与吴伟办理了退场手续，为促使吴伟尽快交付场地，还额外为其垫付了应收货款。作为一般民事主体，刘青宁已在自己的能力范围内尽到最大努力，不存在导致场地未能如期清场的过错。（二）平南经联社起诉时将各承租人均列为被告，霍利国起诉后，其余承租人也被追加为第三人，两案虽原告和理由各不相同，但实际均基于同一事实产生，如在两案中除追究实际占用场地方的责任外，还要求无过错的转租方承担连带损害赔偿责任，将导致两案的过错责任出现交叉冲突。一方面，霍利国既是中标方，又是与刘青宁同级的转租人，如需追究各转租人责任，霍利国本人就必定是责任人之一，两案的处理结果无疑会出现根本性的冲突。另一方面，平南经联社作为场地的所有权人，相比各转租方，无论是实际的人力物力还是权属主张立场，均具备极大优势，在吴善标和刘青宁均同意配合其清场行动且不存在其他客观阻碍的情况下，平南经联社实际可以通过各种合法途径停止吴伟的经营活动并清理场地，但其在吴伟逾期清场后，一直未有任何实质清场举动，如需追究过错，则平南经联社的责任与霍利国一样，也会在两案中出现根本冲突。三、各方在获悉政府要求集体资产强制公开招标的消息后，虽未进行过共同协商，但从各方的行为可以看出，各方共同认可提前解约、清场，且共同接受通过重新招标的方式取得租赁使用权。既然共同认可提前解约清场和重新投标，各方就应遵守共识，在能力范围内排除解约清场的障碍。在此情形下，未依约解约和清场的一方即为赔偿责任方，已尽到解约义务的其余各方则不应再额外承担责任和损失。如此分析和处理，能迅速锁定责任人，避免各方责任冲突和后续讼累，令守约方不再承担额外责任，符合公平原则。综上所述，恳请法院查明事实，依法做出合理裁决。第三人刘青宁当庭补充如下意见：同意被告的反诉意见，根据本案证据，刘青宁认为被告最迟于2019年6月13日已将涉案场地交付给原告。诉讼中，原告就本、反诉提供以下证据：1、成交确认书。拟证明霍利国于2019年3月1日竞得祥罗吉汀围土地使用权的承租权。2、南海区桂城街道集体组织收据（电子）。拟证明霍利国按《成交确认书》向平南经联社支付履约保证金2305406元。3、2019（平南股联2区）合字第0008号（祥罗）《土地使用权租赁合同》。拟证明原、被告于2019年3月13日签订《土地使用权租赁合同》，就土地租赁事宜作出具体约定。4、（2019）粤佛岭南第3919号《公证书》。拟证明截至2019年6月17日，租赁土地仍被第三人占用，租赁土地上“雨宛沙场”、“青莎沙场”建筑物仍未被拆除。5、场地使用合同。拟证明平南经联社未能于2019年6月1日前向霍利国交付租赁土地，原告控股的广东豪珵沙石销售有限公司（下简称豪珵公司）需向第三方赔偿120万元，原告是豪珵公司最终受益人，即被告违约行为导致原告至少损失120万元。6、2019年6月18日原租户占用租赁土地照片三张；7、2019年6月17日原租户占用租赁土地照片三张；8、2019年6月16日原租户占用租赁土地照片三张；9、2019年6月15日原租户占用租赁土地照片三张；10、2019年6月14日原租户占用租赁土地照片三张。证据6-10拟证明截至2019年6月18日，租赁土地仍被第三人占用，租赁土地上“雨宛沙场”、“青莎沙场”建筑物仍未被拆除。11、祥罗吉汀围土地使用权租赁竞投公告。拟证明土地租赁权竞投于2019年3月1日开始，若新租户成交，给予原租户3个月搬迁期（即2019年6月1日前），竞得人可以进行砂石经营。12、霍利国与卢富强、谭星、莫燕容的微信聊天记录截图。拟证明①2019年6月1日前被告应让土地原租户搬迁并交付租赁土地给原告；②原告多次催促被告交付租赁土地；③原告曾与被告沟通，要求被告拆除“雨宛沙场”、“青莎沙场”建筑物，被告表示会尽快处理，但至今仍未拆除；④在被告未交付租赁土地前，原告经被告同意已投入资金建设水沟、沉淀池、洗车池等。13、（2020）粤佛岭南第2971号《公证书》。拟证明截至2020年4月20日，原租户仍未搬迁，被告无法交付租赁土地予原告；原租户车辆豫07Q32**、甘03845**、粤E*****仍在租赁土地进行砂石经营。14、（2019）粤佛岭南第6187号《公证书》。拟证明截至2019年9月10日，原租户仍未搬迁，被告无法交付租赁土地予原告；原租户车辆粤E*****、豫07Q32**仍在租赁土地进行砂石经营。15、（2019）粤佛岭南第5047号《公证书》。拟证明截至2019年7月24日，原租户仍未搬迁，被告无法交付租赁土地。16、录像（分别于2020年4月20日、2020年4月29日、2020年5月2日拍摄）。拟证明截至2020年5月2日，原租户仍未搬迁，被告无法交付租赁土地予原告；原租户车辆E*****仍在租赁土地进行砂石经营。17、南水政[2019-4]号《河道管理范围砂场许可证（临时占用）》；18、南水许字[2019]23号《行政许可决定书》。证据17-18拟证明原告控股的豪珵公司已取得许可证，可以合法开展河道采砂经营；开展河道采砂经营所获收入，属于案涉合同履行后原告可获得的利益。2012年1月1日《场地租赁协议书》。拟证明吴善标将长44米、宽35米的砂场出租给原告，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月30日。2014年12月30日《场地租赁协议书》。拟证明吴善标将长35米、宽65米的砂场出租给原告，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2018年3月13日《场地租赁协议书》。拟证明吴善标将长65米、宽25米（面积1625平方米）的砂场出租给原告，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。微信添加朋友截图。拟证明租赁土地上“青莎沙场”建筑物所载宣传电话“133*****999”为吴伟使用，即被告至今仍未拆除青莎沙场建筑物。23、（2020）粤佛岭南第3226号《公证书》。拟证明截至2020年5月6日，原租户仍未搬迁，被告无法交付租赁土地予原告；原租户车辆粤E*****、粤E*****、豫07Q32**仍在租赁土地进行砂石经营。24、发票5张。拟证明原告为追究被告违约责任支出的公证费用为10900元。25、企业机读档案登记资料；26、企业信用信息公示报告。证据25-26拟证明豪珵公司由原告控股。27、承包合同；28、结算书；29、佛山农村商业银行股份有限公司电子回单；30、收据。证据27-30拟证明原租户仍未搬迁，被告无法交付租赁土地予原告。诉讼中，被告就本、反诉提供以下证据：被告的广东省农村集体经济组织证明书和吴伟、刘青宁、霍利国的全国人口信息查询结果、吴善标身份证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。土地使用权租赁合同、解除《土地使用权租赁合同》协议。拟证明涉案土地原租户为吴善标，双方签订解除协议约定给予吴善标自中标之日起3个月搬迁期。搬迁通知回执。拟证明被告已于2019年3月12日通知吴善标应在2019年6月1日前搬迁完毕，吴善标签收予以确认。场地租赁协议书2份（吴善标与霍利国、吴善标与刘青宁）、转租协议（刘青宁与吴伟）。拟证明吴善标未经被告同意，将涉案土地转租给霍利国、刘青宁；涉案土地全部由吴伟分别从霍利国、刘青宁处承租使用至今。土地使用证明。拟证明平南经联社就涉案土地有使用权，可以合法出租。6、竞投公告、交易信息结果公布表。拟证明涉案土地通过政府平台公开招投标出租，已对外公示存在原承租户，并注明给予原租户3个月的搬迁期，且若与原租赁合同有冲突的则作合理顺延，原租户没有按时返还土地并非平南经联社的过错，目前平南经联社已起诉原租户及实际使用人返还土地，诉讼期间属于应合理顺延的时间，霍利国要求解除合同依据不足。7、接收场地通知及快递单，接收场地通知微信及短信记录。拟证明平南经联社通知霍利国接收场地，但霍利国拒绝接收。诉讼中，第三人吴善标提交返还场地通知书。拟证明吴善标已于2019年3月26日通知刘青宁清空场地，交付给吴善标；霍利国为案涉土地的中标人，因此由霍利国承租的部分土地应视为交付，吴善标已履行全部义务。诉讼中，第三人吴伟提交以下证据：1、顺泽公司与姚振签订的租赁合同。拟证明原告与吴伟存在合法有效的租赁合同，且租赁期限未到期，吴伟使用场地正当合法。2、（2019）粤0605民初4864号民事判决书。拟证明原告与吴伟的租赁合同继续履行至今。3、转账凭证9张。拟证明吴伟一直履行合同约定，按时支付租金给原告。诉讼中，第三人刘青宁提交以下证据：1、转租协议。拟证明刘青宁承租涉案部分场地用于堆放、转运砂石建筑材料，经出租方同意，刘青宁于2018年5月31日将场地转租给吴伟，并约定政府行政行为由吴伟自行处理和承担。2、南海区政府网页截图。拟证明南海区政府开展扫黑除恶工作时要求全区各村集体资产必须全部通过政府组织的招标平台对外出租或交易，平南经联社提前解除了包括涉案沙场在内各土地出租合同，通过招标另行出租。3、退场确认书。拟证明在获悉政府要求提前解约后，刘青宁向吴伟告知政府组织招标、重新招租的情况；2019年3月29日，刘青宁与吴伟按招投标交付时间约定退场并结算剩余租金，刘青宁一方自愿代为支付吴伟应收货款，日后自行向债务人追偿，以便吴伟退场。4、网上银行电子回单。拟证明刘青宁于2019年4月1日通过其子刘希的账户，向吴伟支付结算款。经质证，本院认证：原告的证据1、2、11，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、4、6-10、12-18、23-26，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5仅为复印件，并无有效的证据佐证，本院不予确认。原告的证据19-21，吴善标作为合同相对人无异议，本院予以确认。原告的证据22，吴伟确认手机号为其本人使用，本院对真实性予以确认。原告的证据27-30有原件核对，且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。被告的证据1，各方无异议，本院予以采信。被告的证据2、3有原件核对，吴善标作为合同相对人无异议，本院予以采信。被告的证据4，原告及第三人对各自签约的合同无异议，本院均予确认。被告的证据5系政府部门出具的证明材料，有原件核对，原告并未举证反驳，本院予以确认。被告的证据6有原件核对，原告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据7有原件核对，通知书邮寄的地址系土地使用权租赁合同载明的乙方联系方式，接收通知的手机号亦为原告霍利国的手机号，且在原告霍利国举证的其与谭星的微信聊天记录中，谭星亦于当日将接收场地通知微信发送给了原告霍利国，故本院对该组证据的真实性均予确认。第三人吴善标的证据有原件核对，刘青宁确认已收到该通知书，本院予以采信。第三人吴伟的证据1、2，原告霍利国对真实性无异议，本院予以确认；第三人吴伟的证据3有原件核对，本院对收款人为霍利国的转账凭证予以采信。第三人刘青宁的证据1与被告的证据4举证重复，本院不再重复认证；第三人刘青宁的证据2与本案不具关联性，本院不予确认；第三人刘青宁的证据3、4有原件核对，相对人吴伟无异议并确认已收款，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市南海区桂城平南祥罗吉汀围面积约8732.6平方米的土地，一直由平南经联社使用。2019年2月20日，平南经联社委托广东元正招标采购有限公司发布土地使用权租赁竞投公告。2019年3月1日，平南经联社（出租方）与霍利国（竞得人）签订《成交确认书》，确认位于祥罗吉汀围的土地使用权租赁竞投成交价为88元/平方米/月。2019年3月12日，平南经联社向霍利国出具收据，确认已收到履约保证金2305406元。2019年3月13日，平南经联社（出租方、甲方）与霍利国（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定“一、租赁土地的基本情况。（一）租赁土地位于佛山市南海区桂城平南祥罗吉汀围。（二）使用的土地面积为：占地面积8732.6平方米……二、土地性质用途及租赁期限。（一）土地用途：该土地性质为滩涂地，土地使用按有关部门规定执行。（二）租赁期限为三年，从土地交付之日起开始计算，给予原租户3个月搬迁期。从土地交付之日起正式计收租金。无免租期。三、租金及相关费用的计算及缴交办法。（一）租金的计算及递增情况。1、租金成交价为88元/月/平方米，即年承包费为9221625.6元（不含税，以下同）……租金实行先缴交后使用的原则。租金每月缴交一次，乙方必须在每月10日前向甲方一次性付清当月的租金……五、土地的交付及返还。（一）交付：甲方应将该土地按现状交付给乙方，双方签订《宗地交付确认书》。甲方不提供水、电设施，若乙方需要对地块进行“五通一平”的，由乙方自行负责并承担相关费用……九、违约责任。（一）甲方有下列行为的，视为甲方违约，甲方除不计息全额退还履约保证金外，还须向乙方支付违约金2305406元，并且须赔偿乙方的实际损失。同时，乙方有权单方解除本合同：1、在合同有效期内，在乙方并未违反本合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2、在合同有效期内，甲方擅自将租赁土地出租给第三方使用的……通知及送达：双方的所有联系双方确认以派员、特快专递、挂号信函或者传真等书面方式送达对方；以特快专递或挂号信函方式送达的，送达地址以双方在本合同签名盖章页的地址为准。任何一方的通信地址及联系人如发生变化，至少提前七天通知对方。任何一方通讯地址、联系人自寄出特快专递或信函后七日，视为送达……”。2019年3月18日，霍利国（发包方、甲方）与案外人何冠新（承包方、乙方）签订《承包合同》，主要约定甲方将雨苑沙场内的土建工程发包给乙方承建，工期两个月，洗车池包工包料38600元，沉淀池包工包料48484元，引水沟包工包料91756元。2019年4月4日，霍利国向平南村委会书记卢富强发送微信“……我按照桂城水务的指示要求建设排水沟、沉淀池、洗车池的工作正在进行中，按照桂城水务、南海区水务批示精神，河道临时占用许可证发牌事宜，必须要把排水沟、沉淀池、洗车池建设好并验收合格才可以发证照给我方投入经营。但如今原经营者吴善标的沙石堆放着，建设排水沟的位置迟迟不迁移，让我方施工人员无法落实建设工作的推进。望平南村委会和桂城水务沟通一下，通知雨苑沙场原老板吴善标尽快把堆放在建设排水沟的沙石迁移开，让我方建设排水沟工作顺利进行”，卢富强回复“收到”。2019年5月30日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局向霍利国担任法定代表人的豪珵公司核发《河道管理范围砂场许可证（临时占用）》，占用期限自2019年5月30日起至2022年3月13日止，项目占用面积2500平方米。2019年6月28日，平南经联社向霍利国微信发送《接收场地通知书》，内容为“……上述土地的原租户是吴善标，现据吴善标向我社反映：吴善标在2018年已将上述部分土地转租给您和陈静，因此对于吴善标转租给您的土地，您已实际接收，而吴善标转租给陈静的部分土地，据吴善标反映也已解除了与陈静的租赁合同……现距离签订合同之日已达到3个月，因此我社特通知您按现状接收承租的土地，请在收到本通知书之日起3日内到我社签订《宗地交付确认书》，逾期的视为您已接收土地，租金正式开始计算……”。霍利国微信回复“……贵方没有在合同规定的期限内交付租赁物，且至今不符合交付条件……试图让承租方接受不符合交付条件的租赁物，是严重的违约行为……”。同日，平南经联社向土地使用权租赁合同中载明的乙方联系方式邮寄上述《接收场地通知书》。该邮件于2019年7月5日被退回。2020年5月13日，霍利国与何冠新办理结算并签订结算书，共同确认雨苑沙场土建工程结算价为178840元。2020年5月16日，霍利国向何冠新转账支付工程款178840元。同日，何冠新出具收据予以确认。霍利国分别于2019年6月17日、2019年7月24日、2019年9月10日、2020年4月20日、2020年5月6日向佛山市岭南公证处申请办理保全证据公证，佛山市岭南公证处已作出（2019）粤佛岭南第3919号、（2019）粤佛岭南第5047号、（2019）粤佛岭南第6187号、（2020）粤佛岭南第2971号、（2020）粤佛岭南第3226号公证书。霍利国为此支付公证费合计10900元。另查明一，2018年1月29日，平南经联社（出租方、甲方）与吴善标（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方向乙方出租祥罗吉汀围面积8732.6平方米的土地，租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金成交价3元/月/平方米，年租金314373.6元。2018年12月31日，平南经联社（出租方、甲方）与吴善标（承租方、乙方）签订《解除〈土地使用权租赁合同〉协议》，约定“一、土地使用权租赁合同提前至2018年12月31日解除……五、本土地使用权租赁合同解除后，该土地将按照相关交易办法进行重新投标，新租金开始计算之日起至2020年12月31日止，期间所产生的租金溢价部分收入由甲乙双方各占50%进行分成，从2021年1月1日至新合同期满所产生全部租金收入归甲方所有。若原租户中标，新租金计算时间从合同签订之日起开始计算；若新租户中标，甲方给予原租户3个月搬迁期（时间以发出搬迁通知之日起计算）……”。2019年3月12日，吴善标签收平南经联社发出的《搬迁通知书》，通知内容为“……现因新租户中标，甲方给予原租户三个月搬迁期，从2019年3月2日至2019年6月1日止……如因逾期返还土地而造成的损失，均由你负责”。另查明二，2012年1月1日，吴善标以佛山市南海区平洲雨苑沙场的名义与霍利国签订《场地租赁协议书》，约定将长44米、宽35米（河边35米）的场地出租给霍利国，每月租金15000元，租期为2012年1月1日至2014年12月30日。2014年12月30日，吴善标以佛山市南海区平洲雨苑沙场的名义与霍利国签订《场地租赁协议书》，约定将长35米、宽65米（河边65米）的场地出租给霍利国，每年租金400000元，租期为2015年1月1日至2017年12月31日。2018年3月13日，吴善标以佛山市南海区平洲雨苑沙场的名义与霍利国签订《场地租赁协议书》，约定将长65米、宽25米（河边65米）的场地出租给霍利国，每年租金500000元，租期为2018年1月1日至2020年12月31日。2018年7月27日，霍利国任法定代表人的顺泽公司（甲方、出租方）与姚振（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将拥有使用权的雨苑沙场租赁给乙方，沙场海岸线实际使用长度为65米，租赁期限从2018年8月1日至2020年12月31日，每年租金1200000元，甲方收款账号为霍利国名下农行账户。2019年3月7日，佛山市南海区人民法院立案受理顺泽公司诉姚振租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初4864号。顺泽公司以姚振拒不履行支付租赁义务构成根本违约为由，诉请解除租赁合同、返还场地、支付占用费、违约金等。2019年11月22日，南海区人民法院作出（2019）粤0605民初4864号民事判决书，载明“……被告辩称……合同签订后，被告通过起拍档吴伟将租金按时支付给原告的法定代表人，也是雨苑沙场的实际出租人霍利国的账户内……本院认为……与涉案雨苑沙场距离确实较近且同属平南经联社出租的银河沙场对外公开租赁竞投，的确会对被告对原告出租权的信任产生影响，且事实上涉案雨苑沙场亦于2019年2月20日公开发布资料竞投公告，被告迟延支付该笔租金并非没有原因……鉴于被告截至庭审辩论之日已支付全部届时应付租金及费用，原告的合同目的已实现，原告因被告延付上述租金的行为并不享有合同解除权。原告主张解除租赁合同，本院不予支持……”，遂判决驳回顺泽公司的全部诉讼请求。另查明三，2018年3月29日，吴善标与刘青宁签订《场地租赁协议书》，约定将雨苑沙场内长100米、宽25米的场地出租给刘青宁，租期自2018年1月1日至2020年12月31日，每年租金550000元。2018年5月31日，刘青宁（转租方、甲方）与吴伟（承租方、乙方）签订《转租协议》，约定甲方将雨苑沙场内长100米、宽25米的场地转租给乙方，转租期自2018年6月15日起至2020年12月15日止，乙方应向甲方支付租金150万元。2019年3月26日，吴善标向刘青宁发出《返还场地通知书》，内容为“因我方与平南经联社签订的土地使用权租赁合同已提前解除，你方与我方于2018年3月29日签订的场地租赁合同亦已提前解除。请你方于2019年6月1日前将租赁合同项下的土地清空交付我方，如逾期返还土地，造成我方因不能按时交付土地予平南经联社承担的损失均由你方负责”。刘青宁已签收该通知。2019年3月29日，刘青宁与吴伟签订《确认书》，共同确认工地应付吴伟沙石款719858元，吴伟应付2018年7月至2019年5月租金1375000元，已付租金918500元，抵扣尚欠租金445636元后，刘青宁承诺于2019年4月1日前向吴伟支付274222元，工地应付的沙石款由刘青宁自行追讨。2019年4月1日，刘青宁通过其子刘希的账户向吴伟转账支付274222元。再查明，吴伟诉讼中提交《〈雨苑沙场和青莎沙场〉合伙协议》，该协议主要约定由霍利国、彭治国、姚振、吴伟组成团队，将雨苑沙场和青莎沙场合为一体，投资经营期限从2018年6月26日起至2020年12月15日止，第一期投入资金300万元，其中霍利国按投资额的35%出资、吴伟不用出资、姚振按投资额的25%出资，股权分配比例为霍利国占股35%、吴伟20%、姚振25%、彭治国20%。针对上述合伙协议，吴伟陈述“协议签订后，霍利国并未实际出资，于2018年7月退出合伙；吴伟以谈妥刘青宁出租青莎沙场为条件占干股20%，彭治国、姚振等退出合伙后，雨苑沙场和青莎沙场由吴伟实际经营”，霍利国陈述“各方签署合伙协议后，由于各种原因没有实际履行合伙协议，霍利国没有出资，也没有参与经营管理，合伙协议实际上早已终止。由于合伙协议没有实际履行，霍利国将向吴善标承租的1625平方米土地于2018年7月27日通过顺泽公司转租给姚振使用”。原告霍利国陈述：原告通过顺泽公司将青莎沙场左边面积为1625平方米的土地转租给姚振，姚振向原告支付租金至2020年5月31日。被告平南经联社陈述：吴善标向平南经联社支付租金至2018年12月31日；由于霍利国将场地转租以及其与吴伟之间产生纠纷，导致场地至今由吴伟实际占用，这是霍利国自身过错所致；涉案土地只有一个出入口、一个洗车池，只有一条河岸线可办理沙场、一个位置可停靠船只上落沙石，霍利国、吴伟均参与土地竞投，竞投前均为经营方，甚至合伙经营，十分清楚土地现状，应由霍利国按现状接收土地，自行解决与吴伟的纠纷；平南经联社向霍利国发送的接收土地通知中提到刘青宁清空土地的情况，当时的时间点确有清空过，平南经联社也通知霍利国马上进场接收，但霍利国一直未接收，在此情况下，平南经联社发现吴伟又开始使用刘青宁的土地。第三人吴善标陈述：吴善标将案涉土地分为两部分，分别租赁给了霍利国和刘青宁，雨苑沙场即是标牌为青莎沙场的建筑物，建筑物左边转租给霍利国，右边转租给刘青宁，清洗池等公共部分是由霍利国和刘青宁共同使用，合同中的面积是堆放沙石的面积，并非实际使用面积，实际使用面积大于合同面积；霍利国、刘青宁向吴善标支付租金至2018年12月31日。第三人吴伟陈述：公证书照片显示堆放的沙石都是吴伟的，青莎沙场左边场地从霍利国处承租，右边从刘青宁处承租；我方于2019年6月中旬达到退场条件并微信通知刘青宁接收场地；重新招投标后，水利部门对青莎沙场船只卸沙的位置有了新的要求，允许我方延长了35米的海岸线使用，船只有时会根据运输沙石的重量及水位来计算吃水吨位，偶尔通过临时占用刘青宁靠近海岸线的部分场地卸沙，但卸完后很快将沙石用车辆转移至我方租用的霍利国这部分场地内；吴伟向霍利国支付租金至2020年6月；目前沙场由吴伟具体负责管理，使用和运营的范围是顺泽公司转租给姚振的土地范围，原吴伟向刘青宁承租的土地目前是空置状态。第三人刘青宁陈述：霍利国、吴伟均有参与竞标，两人均知晓场地需提前解除原有租赁合同并接受通过竞投方式重新取得场地使用权，竞投成交价明显超出常理，涉案场地的年收入不足以支撑竞投成交的年租金，应是霍利国为获得土地成交在竞投给出极高价格后，发现无法支撑而反悔，以被告未拆除场地内建筑物、未交付场地为由要求解除合同；2019年6月涉案场地已达到交付标准，霍利国因与吴伟的租赁合同纠纷拒绝按现状接收场地，导致刘青宁转租的场地空置。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于2019年3月13日签订的《土地使用权租赁合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效。关于涉案场地的交付问题。据前查明的出租及转租情况，平南经联社将涉案场地整体出租给吴善标后，吴善标分别转租给霍利国、刘青宁，并无证据证明存在吴善标自用或第三方承租的情形，故在平南经联社与吴善标于2018年12月31日签订解除协议后，吴善标应在搬迁通知规定的期限内完成霍利国、刘青宁承租部分的清空工作。综合全案证据及各方陈述，本院确认平南经联社向霍利国发出接收场地通知之日即2019年6月28日，涉案场地已达到交付条件，理由如下：首先，霍利国自2012年1月1日起从吴善标处承租场地，2018年7月27日转租给姚振后，持续收取租金至2020年5月，故霍利国承租的该部分场地一直由其实际占有、使用、收益。在平南经联社重新招投标过程中，霍利国、吴伟均有参与竞投，二人对竞标内容包括腾退期的内容亦十分清楚，双方继续履行租赁合同的行为可视为对霍利国出租场地权利来源变更的确认。鉴于霍利国既是腾退场地的义务人，又在中标后成为接收场地的权利人，吴善标基于上述身份重叠的事实并未专门向霍利国发出搬迁通知，合乎常理。霍利国对此亦从未提出异议。其次，霍利国中标并与平南经联社签订租赁合同后，为取得河道占用许可证，已于2019年3月18日与案外人签订施工合同，在涉案场地内修建洗车池、沉淀池和引水沟。霍利国担任法定代表人的豪珵公司已于2019年5月30日取得河道管理范围砂场临时占用许可证、霍利国向案外人全额支付工程结算款可予证实，上述工程已完工且霍利国进出、使用涉案场地并不存在障碍。再次，吴善标于2019年3月13日收到平南经联社的搬迁通知后，已于2019年3月26日向刘青宁发出返还场地通知，刘青宁随即与实际使用人吴伟结清了债权债务。吴伟确认其承租刘青宁的场地已于2019年6月中旬清场，刘青宁亦确认场地于2019年6月达到交付条件，上述事实能与平南经联社于2019年6月28日通知霍利国接收场地相互印证。因此，涉案场地已于2019年6月28日达到交付条件，根据接收通知的内容，原告霍利国应于收到通知之日起3日内办理接收手续，因霍利国无正当理由拒绝办理，本院确认涉案土地已于2019年7月1日交付。霍利国主张地上建筑物未拆除、场地至今不符合交付条件，经查，涉案土地上的建筑物在吴善标承租期间已实际存在，后续竞投公告、土地使用权租赁合同均已注明“按现状交付”，故平南经联社并无拆除建筑物的义务。而佛山市岭南公证处公证的场地情况仅为公证当日的情形，无法认定是临时占用还是持续性占用，且公证行为发生在2019年6月28日之后，故原告的上述主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告的诉讼请求。土地使用权租赁合同约定“从土地交付之日起正式计收租金”，“乙方有权单方解除本合同：1、在合同有效期内，在乙方并未违反本合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2、在合同有效期内，甲方擅自将租赁土地出租给第三方使用的”。如前认定，虽平南经联社给予吴善标的腾退期至2019年6月1日止，但霍利国实际持续占用部分场地并已取得收益，且土地已于2019年7月1日整体交付予霍利国，故平南经联社的交付行为并未达到不能实现合同目的这一根本违约的程度，平南经联社亦不存在上述可行使合同约定解除权的违约行为，故原告诉请解除合同、返还履约保证金、支付违约金和赔偿可得利益损失、公证费、对土地投入的经济损失，本院均不予支持。关于被告的反诉请求。前述本院已认定土地于2019年7月1日整体交付予霍利国，根据租赁合同约定的租金标准及支付方式，截至本案庭审之日止，原告霍利国应向被告支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金9221625.6元（88元/月/平方米×8732.6平方米×12个月）。之后产生的租金，被告平南经联社可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告霍利国的诉讼请求；二、原告霍利国于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市南海区***平南股份合作经济联合社支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金9221625.6元；三、驳回被告佛山市南海区***平南股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如原告未按本判决确定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，本诉受理费121407元，反诉受理费12622元，由原告霍利国负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  邓丽玲人民陪审员  陈业强二〇二〇年九月十六日书 记 员  陈佳颖