广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2630号原告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。被告：黄冠峰，男，1990年5月20日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）与被告黄冠峰商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人陈艳伶，被告黄冠峰及其委托诉讼代理人张君邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狮岭房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除狮岭房地产公司与黄冠峰双方签订的《万虹花园认购书》及其相关补充协议；2.狮岭房地产公司没收黄冠峰支付的定金5万元；3.本案的诉讼费用由黄冠峰承担。事实和理由：狮岭房地产公司与黄冠峰于2018年12月6日签署了两份《万虹花园认购书》（编号分别为201812001和201812002）（下称“认购书”），约定了黄冠峰购买狮岭房地产公司位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C8栋1704房的商品房一套（下称“该房屋”）和负二层236车位一个（下称“该车位”），该房屋建筑面积151.6㎡，成交总价为1061200元，并约定黄冠峰应在签订合同之日交纳定金5万元并且须于2019年12月31日前付清剩余房款人民币1011200元；该车位建筑面积12.5㎡，该车位总成交价为7万元，约定黄冠峰应于2019年12月31日前付清款项人民币70000元，由于2019年底房价下跌，黄冠峰反悔不想继续履行上述认购书与合同，狮岭房地产公司曾于2019年12月18日向被告发《律师函》提醒黄冠峰按时付款，但黄冠峰拒绝支付剩余款项，黄冠峰未在认购书约定的时间内履行支付剩余房款的义务已经构成违约，狮岭房地产公司有权解除上述认购书和相关补充协议并没收被告支付的定金。综上，黄冠峰拒绝履行合同付款义务已构成违约，为维护狮岭房地产公司的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法予以支持，判如所请。黄冠峰辩称，请求驳回狮岭房地产公司的诉请。1.狮岭房地产公司的事实陈述与实际情况不符，本案花都区益和北路39号C8栋1704房交易主体为狮岭房地产公司与黄冠峰，交易总金额实为1644860元；2.黄冠峰从不认识刘凤兰，就涉案房屋的交易双方没有进行过任何协商，双方没有签订《转让费欠款》的意思表示；3.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第25条，《中华人民共和国城市管理法》第35条，《中华人民共和国合同法》第52条的相关规定，我方认为狮岭房地产公司虚构事实，以限价为名拆分交易总价，最终达到逃税的目的，属于违反合同法强制性规定的情形，因此双方签订的相关协议及转让费欠款无效，应予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：狮岭房地产公司是案涉楼盘的开发商，在2011年2月1日取得销售万虹花园小区C7栋12层、C8栋17层、C9-C10栋20层的商品房预售许可证。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方、出售方）、黄冠峰（乙方、认购方）签订编号为201812001的《万虹花园认购书》及《补充协议》，约定乙方向甲方认购广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C8栋1704房，房屋建筑面积151.6平方米，总房价为1061200元，签订认购书时交纳定金5万元，在双方签订《房屋买卖合同》（包括附件）之日，乙方已付定金自动转为首期购房款，首期房款1011200元须于2019年12月31日前付清。《万虹花园认购书》第四条第1款约定，乙方在认购该商品房时必须严格评估自身是否具备购买的条件……若由于乙方的原因不能符合国家或地方制定的购房条件而不能成功认购该商品房时，视乙方自动放弃其认购该商品房的权利，乙方已付定金全部不予退还。甲方有权将该商品房另行销售；第5款约定，如果乙方依约支付首期购房款但未能按时与甲方签订《房屋买卖合同》（包括附件）的，亦属乙方违约，甲方有权单方解除本认购书，扣除定金后将首期购房款余款无息退还乙方；第8款约定，乙方须对本认购书中所载明的认购方地址、电话等联系方式的准确性负责，在本认购书履行过程中，如果乙方变更地址、电话，须于变更后的第二日书面通知甲方，否则因乙方地址、电话不实或变更未按时通知甲方所引起的一切责任由乙方承担。该认购书甲方销售代表处签名为王金主。《补充协议》约定：剩余购房款1011200元，甲方同意乙方可延迟至2019年12月31日前支付至指定账户，即刘凤兰名下账号为62×××71的银行账户，乙方逾期未支付上述本金的。甲方有权单方解除补充协议，并要求乙方立刻支付上述本金和利息。同日，双方另签订了编号为201812002的《万虹花园认购书》及补充协议，约定乙方向甲方认购广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园负二层236车位，建筑面积12.5平方米，总房价为7万元，在2019年12月31日前付清。该认购书及补充协议的其他条款与编号201812001认购书及补充协议的约定一致。狮岭房地产公司主张案涉房屋与车位的价款分别为1061200元、7万元，合计1131200元。黄冠峰主张房屋的价款为1644860元，其应狮岭房地产公司的要求通过签订三份协议拆分总房价款以避税，即房屋认购书的标的1061200元、车位认购书的标的70000元、《转让费欠款》协议的标的513660元；车位系购房赠送。为证明其主张，黄冠峰提交《转让费欠款》协议和万虹花园售楼宣传截图各一份。该协议显示，2018年12月6日，刘凤兰（甲方）、黄冠峰（乙方）签订该协议，约定“就甲方于2018年12月5日转让万虹花园C8栋1704房给乙方，乙方现在尚欠付给甲方转让费513660元，乙方承诺按以下时间偿还给甲方：一、2019年1月20日支付转让费220000元；2019年5月31日支付转让费130000元；2019年6月30日支付转让费149951元，2019年12月31日支付转让费13709元。收款账户：刘凤兰……”狮岭房地产公司认为该协议是黄冠峰受让刘凤兰所购买房屋的约定，与本案无关。该截图显示，“买楼送车位”。狮岭房地产公司认为该广告仅能说明截图时的部分购楼优惠，与本案无关。诉讼中，双方关于黄冠峰的付款的情况，为何由刘凤兰收取房价款等各执一词。关于黄冠峰付款的情况，黄冠峰主张其已支付549951元，具体为：1.定金5万元。2018年11月30日由邓胜魁向狮岭房地产公司工作人员王金主通过支付宝支付3万元，2018年12月19日由广州柏丽雅诗皮具有限公司（以下简称柏丽雅诗公司）向王容娟通过银行转账支付12万元，上述15万元中包含本案定金5万元。2.购房款499951元。2019年1月6日由邓胜魁向王容娟通过银行转账支付22万元，2019年5月29日由柏丽雅诗公司向狮岭房地产公司指定的刘凤兰账户通过银行转账支付130000元，2019年6月25日由柏丽雅诗公司向刘凤兰账户通过银行转账支付149951元。对上述付款主体，黄冠峰称，其与付款人邓胜魁及周贵锋是好友及生意合作伙伴，该房屋由黄冠峰、邓胜魁、周贵锋三人用共有资金购买，柏丽雅诗公司是黄冠峰、邓胜魁、周贵锋三人开办的公司，三人为该公司股东，邓胜魁是该公司的法定代表人。黄冠峰提交微信聊天记录、邓胜魁于2018年11月30日向王金主支付3万元的支付宝支付凭证、柏丽雅诗公司于2018年12月19日向王容娟转账支付12万元的支付凭证、邓胜魁于2019年1月16日向王容娟支付22万元的银行转账凭证、柏丽雅诗有限公司于2019年5月29日向刘凤兰支付13万元的银行转账凭证、柏丽雅诗公司于2019年6月25日向刘凤兰支付149951元的银行转账凭证以及三张收据。其中，2019年1月15日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园C8栋1704房转让费220000元，经手人王金主代刘凤兰；2019年5月29日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园C8栋1704房转让费130000元，经手人黄柳娜；2019年6月25日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园C8栋1704房转让费154921元，经手人黄柳娜。狮岭房地产公司仅确认收取黄冠峰支付的定金50000元，并陈述该款项是黄冠峰转至王容娟账户的款项。关于为何由刘凤兰收取款项，黄冠峰认为狮岭房地产公司存在拆分房价款出售的违规销售行为，签订《转让费欠款》是狮岭房地产公司工作人员拿着已有刘凤兰签名的合同给黄冠峰签署。狮岭房地产公司认为，刘凤兰是涉案房屋的一手购买人，因限购原因需转让房屋，故其将房屋收回并以比较优惠的价格出售给黄冠峰，其与刘凤兰之间并未签订买卖合同，但刘凤兰有向其支付定金，《补充协议》后来没有实际履行，因其想要刘凤兰作担保，但刘凤兰不愿意也没有在担保处签名。狮岭房地产公司不认可黄冠峰向刘凤兰付款的行为。2019年12月29日，狮岭房地产公司向黄冠峰发送《律师函》，载明，贵方于2018年12月6日购买万虹花园C8栋1704房，双方签订了该房屋的《万虹花园认购书》，按照该认购书第二条约定，剩余未付购房款为1011200元，贵方在未付清购房款项的同时向我司申请退房处理，并以明确的语言和行动表示不再继续履行合同，并公开陈述至相关部门投诉，委托人有权要求贵方履行合同付款义务，否则按违约处理。现郑重函告你方：一、请贵方在2019年12月31日前向委托人付清该房屋剩余款项1011200元；二、如贵方未在上述日期内付清上述款项的，则贵方构成违约，贵方已交的定金不予退还，同时委托人解除与贵方签订的上述认购书合同。2019年12月29日,黄冠峰向狮岭房地产公司发送《回复函》，载明，你公司与我方签订的《商品房买卖认购书》，在签约过程中，隐瞒真实情况，违反现行法律法规，坚持以认购书要求我方履约付款，但你方拒不签订真实交易合约，我方实难照此履行，我方从未表态不履行合约义务，但履行义务的前提必须合法、合规有效的《认购协议》，如果你公司在2019年12月31日前拒不改正，坚持以多份协议拆分交易价款（偷逃税款），损害国家、我方利益作为交易依据，我方有理由拒绝履行。2020年1月6日，黄冠峰向狮岭房地产公司发出《通知函》，载明，我方在收到你公司的律师函后，于2019年12月29日作了针对性回函，我方坚持要求按真实的房屋交易价格签订协议，履行各自义务，并限期你公司在2019年12月31日前重新与我方签订《认购协议》，但时至今日你公司未作出任何回应，若原协议有效则根据《认购协议》及律师函双方协议于2020年1月1日已经解除。你公司为规避税费问题，设定违规的交易模式，经回复后你公司拒不作出整改，如果按此协议继续履行，我方利益将受到严重损害，由于解除协议的违约责任不在我方，因此，请你公司收此函后三日内返还已付款项及定金。2020年1月17日，狮岭房地产公司向本院提起本案诉讼，要求解除案涉两份《万虹花园认购书》及补充协议。2020年2月19日，黄冠峰向本院起诉狮岭房地产公司及刘凤兰，要求法院确认案涉两份认购书及补充协议、《转让费欠款》无效，要求狮岭房地产公司返还己付定金50000元，返还购房款504921元并支付利息。本案及相关联案件共六件，案件基本情况为：1.（2020）粤0114民初2626号狮岭房地产公司诉邓胜魁及（2020）粤0114民初4018号邓胜魁诉狮岭房地产公司、第三人黄柳娜商品房预约合同纠纷两案；2.（2020）粤0114民初2630号狮岭房地产公司诉黄冠峰及（2020）粤0114民初3864号黄冠峰诉狮岭房地产公司、第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷两案；3.（2020）粤0114民初2753号狮岭房地产公司诉周贵锋及（2020）粤0114民初4023号周贵锋诉狮岭房地产公司、第三人岑嘉仪商品房预售合同纠纷两案。上述案件的第三人均与购房者签订了《转让款欠费》协议，均系狮岭房地产公司在补充协议中指定的房款收款方，狮岭房地产公司在各案中均主张第三人为房屋的上一手购房者，与购房者之间存在转售关系。本院认为，黄冠峰认为狮岭房地产公司未如实申报成交价导致合同无效，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，双方属于预约合同关系，合同并未履行至申报成交价的阶段，故本院对黄冠峰的陈述不予采纳。黄冠峰与狮岭房地产公司之间存在购买涉案房屋以及涉案车位的真实意思，双方之间就涉案房屋及车位存在真实的交易，双方的争议在于房屋及车位的房价款如何。黄冠峰主张狮岭房地产公司存在拆分房价款的行为，实际房价款是两份《认购书》及一份《转让费欠款》中约定的全部价款，狮岭房地产公司对此不予确认，并认为实际房价款是两份《认购书》中约定的价款。对此，本院分析如下：第一，本案双方当事人签订的《补充协议》中约定除5万元定金之外的其余房价款均支付至刘凤兰账户中，狮岭房地产公司认为涉案房屋、车位均由上一手购房者即刘凤兰转售给黄冠峰，但狮岭房地产公司未能举证证明其与刘凤兰之间存在真实的交易关系，亦未能举证证明刘凤兰向其支付了价款，故对狮岭房地产公司主张三者之间存在转售关系，本院不予采纳。第二，黄冠峰与狮岭房地产公司之间存在关于涉案房屋、车位的真实交易关系，狮岭房地产公司作为售房者本应属于收取房款的主体，却与黄冠峰签订《补充协议》约定将大额购房款均由刘凤兰收取，同时未对刘凤兰收取房款的行为作出合理解释。在黄冠峰与狮岭房地产公司签订《认购书》、《补充协议》的同日，黄冠峰与刘凤兰签订了《转让费欠款》，无证据显示刘凤兰与涉案房屋、车位之间的关系，刘凤兰在（2020）粤0114民初3864号案件的审理过程中亦未出庭对其为何签署《转让费欠款》予以说明，故本院对黄冠峰的主张予以采信，《转让费欠款》并非黄冠峰与刘凤兰的真实意思表示。因此，结合上述事实，涉案两份《万虹花园认购书》及《补充协议》中约定的房价款并非双方的真实意思表示，应为无效条款，本案房屋、车位的价款应结合两份《万虹花园认购书》、《转让费欠款》记载的金额以及实际支付情况予以认定，经计算为1644860元（1061200元+70000元+513660元）。双方签订的《万虹花园认购书》、《补充协议》除价款条款之外，其余均是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，成立有效。对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。狮岭房地产公司已于2019年12月29日催告黄冠峰履行付款义务，并告知黄冠峰逾期付款将产生合同解除的法律后果，黄冠峰已确认收到该函并向狮岭房地产公司作出合同于2020年1月1日解除的意思表示。因此，当事人已就双方之间的商品房预约合同关系于2020年1月1日解除达成了一致的意思表示。狮岭房地产公司诉请确认解除与黄冠峰于2018年12月6日签订的两份编号为201812001和201812002的《万虹花园认购书》及补充协议，本院依法予以支持。现案涉两份认购书及补充协议均已解除，狮岭房地产公司在与黄冠峰进行交易的过程中存在诸多不符合正常交易流程的行为，其与黄冠峰均对预约合同的解除存在过错，因此，狮岭房地产公司主张没收黄冠峰已付定金5万元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司与被告黄冠峰于2018年12月6日签订的编号为201812001和201812002的《万虹花园认购书》及补充协议于2020年1月1日解除；二、驳回原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费14980元，由原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担7490元，被告黄冠峰负担7490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  陈耿俊审判员  白一帆审判员  李晓琳二〇二〇年九月二十二日书记员  高 波孙诗韵附本判决相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。