江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初5952号原告：刘一新，男，1976年5月14日生，汉族，住靖江市。原告：王霞凤，女，1976年6月5日生，汉族，住靖江市。两原告委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告：陈建峰，男，1981年10月6日生，汉族，住靖江市。被告：鞠翠红，女，1982年11月24日生，汉族，住靖江市。两被告委托诉讼代理人：程晓军，江苏中毅律师事务所律师。原告刘一新、王霞凤与被告陈建峰、鞠翠红为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘一新及两原告委托诉讼代理人刘小宏、两被告委托诉讼代理人程晓军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令两被告向两原告交付房屋并支付逾期交房违约金20万元。事实与理由：2018年6月22日，两原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，约定两原告以106万元向两被告购买位于靖江市房屋，被告应于2018年8月30日前将房屋及附属物正式交付给原告使用，交房时，被告应将房屋腾空、结清水电等费用，并将缴付讫凭证及房屋钥匙交于原告验收，如不按期交房，每逾期一日，按房价的千分之十支付违约金等。然自合同成立至今，被告未按约定向原告交付上述房屋，其行为已构成违约，应当继续履行交付房屋义务，并按约定支付相应的违约金，原告现仅主张20万元违约金。两被告辩称，对原告所述双方签订《房屋买卖合同》等事实无异议，但因两原告存在不配合办理按揭贷款手续、领取已交付至房屋交易中心的首付款等违约情形，故两被告于2018年9月向法院提起相关诉讼，贵院亦作出（2019）苏1282民初3049号民事判决书（以下简称3049号判决书），确认了两原告上述违约行为，支持了两被告的诉请。两被告未在2018年8月30日前办理房屋交接手续的原因是两原告多次表达其不要该房了，亦不办理按揭贷款手续，其以行为表明不愿意继续履行合同，违约在先，故对原告主张违约金的诉请不予认可。现（2019）苏1282民初3049号案件正在执行中，203室房屋已被法院查封，目前是否具备交房条件由法院认定，如法院认为可以交房，被告配合交付。针对两被告辩称，两原告补充陈述，两原告仅在签订存量房买卖合同时与原告见过一面，其余事宜均通过中介沟通，而中介只是促成合同成立，与促使合同成立无关的内容对双方均无约束力，中介出具的情况说明、提供的录音均是其一人炮制，即便原告曾作出过不要房子的意思表示属实，其表达对象也是中介，两被告并未有任何回应，故双方之间的《房屋买卖合同》并未解除，3049号判决书判令两原告继续履行付款义务进一步说明该合同并未解除，故两被告向原告交付房屋的义务亦没有免除。涉案合同对被告的交房时间明确约定为2018年8月30日前，被告提供的中介与原告的沟通记录均形成于2018年8月30日前，内容主要是催款，对于是否要交房、如何交房只字不提，该房屋的电费在2019年2月交清，水电卡仍在被告鞠翠红名下，户主仍是被告陈建峰，可见两被告对交房没有做任何准备。因双方对剩余房款支付时间约定不明，故3049号判决书判决原告应承担的违约金也是自2019年6月27日即两原告在3049号案件开庭时明确表示无法办理按揭贷款手续之日开始计算，故不存在原告违约在先，被告可作为不交房理由的抗辩。至于203室房屋是否被查封，原告不清楚，但3049号判决确实在执行。本院经审理，认定事实如下：2018年6月22日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其共有的203室房屋出售给乙方、成交价为106万元、乙方需在该合同签订当天支付购房定金15000元、7月1日前支付首付款、余款等银行贷款下来全部付清；甲方于8月30日前交付房屋及附属物正式交付给乙方使用，甲方在房屋正式交付给乙方时，应将该房屋腾空，结清该房屋已发生的水、电、煤气、有限电视、物业管理等费用，并将缴付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收等，靖江市好意房地产销售代理有限公司（以下简称好意公司）在中介方处加盖印章，顾丽君在中介方处签名。同日，两原告支付定金15000元。2018年6月28日，两原告与两被告又签订了一份《存量房买卖契约》，约定203室房屋价格为93万元、两原告于2018年6月28日前首付28万元、于2018年8月27日前办理完相关银行贷款手续65万元等。同日，两被告将203室房屋权属变更登记至两原告名下，两原告将28万元房款汇至靖江市房屋交易管理中心客户交易结算资金监管账户并支付两被告房款15000元，次日，两原告再次支付房款100000元。2018年7月23日，两被告向两原告邮寄《关于催告办理银行按揭贷款手续的函》，同年7月25日被拒收退回。2018年9月12日，陈建峰、鞠翠红起诉刘一新、王霞凤，要求判令刘一新、王霞凤继续履行2018年6月22日与其签订的《房屋买卖合同》，立即自行办理购房银行贷款手续；如刘一新、王霞凤拒绝办理银行贷款手续，则立即自行给付其剩余房款65万元，并配合其办理监管资金领款手续。该案于2018年10月24日开庭审理，庭审过程中，陈建峰、鞠翠红提供了双方于2018年6月28日签订的《存量房买卖契约》，刘一新、王霞凤提出该契约第十三条约定双方在履行契约过程中如有争议，选择提交泰州市仲裁委员会仲裁，故其认为陈建峰、鞠翠红无权提起诉讼。本院于2018年11月5日作出（2018）苏1282民初5769号民事裁定书，裁定驳回陈建峰、鞠翠红的起诉。陈建峰、鞠翠红不服该裁定，上诉至泰州市中级人民法院，该院于2019年1月21日作出(2019)苏12民终59号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）苏1282民初5769号民事裁定；指令本院审理。2019年4月28日，陈建峰、鞠翠红再次起诉刘一新、王霞凤为房屋买卖合同纠纷一案，该案于2019年6月27日开庭审理，审理过程中，陈建峰、鞠翠红提供了好意公司的顾丽君于2018年7月9日与刘一新的通话记录，该通话内容中体现，刘一新多次陈述“这房子我不要了”、“房产证给你，钱给我”，时刘一新和王霞凤的代理人称需要庭后向当事人核实录音内容的真实性，法院限期其在庭后7日内予以核实后反馈给法庭，否则不利后果由其自行承担，然至该案判决时刘一新和王霞凤的代理人未向法院反馈该节意见。以上事实有两原告提供的《房屋买卖合同》、《存量房买卖契约》、存量房交易资金存管协议、3049号判决书，本院依职权调取的（2018）苏1282民初5769号民事裁定书及庭审笔录、(2019)苏12民终59号民事裁定书、（2019）苏1282民初3049号案件庭审笔录以及当事人陈述等在卷佐证，予以确认。本院认为，生效法律文书已经确认原、被告双方履行的是2018年6月22日的《房屋买卖合同》，根据该合同约定，卖方即本案两被告应于2018年8月30日前将涉案房屋交付买方即本案两原告，然另约定两原告应于2018年7月1日前支付两被告首付房款、等银行贷款下来全部付清，两被告已于2018年6月28日将涉案房屋过户至两原告名下，但至今未将该房屋交付两原告，两被告辩称因两原告在2018年7月期间多次表达出不要该房的意思表示，且2018年7月23日两被告向两原告发出的催告办理银行按揭贷款手续的函亦被拒收，故未交房的责任在于两原告，其提供了中介顾丽君于2018年7月9日与刘一新的通话记录、2018年7月20日顾丽君与刘一新的通话记录、顾丽君与刘一新的哥哥的通话记录，两原告虽请求法院结合之前的庭审确认上述证据的真实性，因两原告在之前的庭审中要求庭后核实该证据但并未反馈，刘一新又是本案当事人，完全有能力亦有义务确认上述证据是否真实，其不如实陈述，又未提供反证，不利后果应由其自行承担，本院据此认定上述录音记录可以作为本案定案依据。顾丽君虽系中介公司工作人员，在促成原、被告双方房屋买卖合同签订之后仍协助双方办理产权过户手续、督促原告履行付款义务等，原告也陈述与被告仅见过一次面，其余都是和中介联系，可见中介在其中亦负责传达双方的意思，原告向中介表达了不要房子、要退钱的意思，被告获知该信息后多次联系中介要求帮其催要剩余房款，亦在2018年7月23日向两原告邮寄了《关于催告办理银行按揭贷款手续的函》，但被两原告拒收，因两原告存在逃避债务的行为，两被告因此在2018年8月30日前暂不履行交房义务符合法律规定。2018年9月12日，两被告即第一次向本院提起了相关诉讼，直至2019年6月27日两原告在（2019）苏1282民初3049号案件审理过程中仍述称涉案合同并未成立生效，并确认无法办理银行贷款手续，在该案判决认定其负有支付剩余房款65万元的义务后，仍未主动履行相关付款义务，本案两被告遂向本院申请了强制执行，至今仍在执行，现两原告认为两被告应承担逾期交房的违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于交房义务，因3049号判决书尚未执行完毕，导致两被告中止履行交房义务的情形还未消除，现两原告要求两被告履行交付房屋的义务，本院不予支持，但两被告同意在满足交房条件时履行交房义务，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘一新、王霞凤的诉讼请求。本院受理费4300元，由原告刘一新、王霞凤负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严 欢人民陪审员  高永红人民陪审员  丁国君二〇二〇年九月十八日书 记 员  陈宇婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。