广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初1040号 原告：黎健锋，男，1987年6月20日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：覃伟筠，广西李登之律师事务所律师。 被告：广西平南县四岩生物科技有限公司，住所地广西平南县平南街道二环路雅塘街口平南县君苑大酒店内，统一社会信用代码：91450821MA5KG87N6K。 法定代表人：曾付英，该公司总经理。 被告：广西平南县鼎信置业有限公司，住所地广西平南县平南街道二环路雅塘街口平南县君苑大酒店**，统一社会信用代码：91450821MA5L1F4R8W。 法定代表人：唐卓，该公司总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈德国，广西建开律师事务所律师。 原告黎健锋与被告广西平南县四岩生物科技有限公司（以下简称“四岩公司”）、广西平南县鼎信置业有限公司（以下简称鼎信公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人覃伟筠，被告四岩公司与鼎信公司的共同委托诉讼代理人陈德国到庭参加诉讼。因本案须以另案的处理结果为依据，而该案尚未审理终结，本院于2020年6月29日中止诉讼，于2020年9月4日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告黎健锋向本院提出诉讼请求：判决二被告共同退还购房预付款12万元及利息（按月利率0.5%，从2018年8月3日起计算至还清之日止）。事实和理由：2018年7月28日，原告与被告四岩公司签订了《大乌古镇高层预定表》，预定由原告购买大乌古镇兰花苑14-B商品房，原告当天向被告四岩公司交付3万元预付款，后于2018年7月28日又交付了9万元预付款给被告四岩公司，并由被告四岩公司出具了收据给原告收执。现因被告四岩公司未具备《商品房预售许可证》，且被告一直迟迟未动工建房及其他因素，原告丧失了与被告签订正式的商品房买卖合同的意愿，因此原告要求被告退回购房预付款及相应利息，但被告一直借故推诿。 被告四岩公司、鼎信公司公司共同辩称，四岩公司与鼎信公司是合作开发涉案楼盘，涉案楼盘已经于2020年1月16日取得商品房预售许可证，因此双方签订的商品房预约合同合法有效，且原告是因其单方原因要求退房，被告对此没有过错，原告要求被告退款及支付资金占用费没有依据。 本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，原告黎健锋与被告四岩公司签订了一份《大乌古镇高层预定表》，约定原告预定大乌古镇兰花苑14-B号房，建筑面积143.28平方米，单价4060.8元/平方米，总价581831元，预付款12万元。预定表签订当天，原告交付了预付款3万元，后于2018年8月3日又交付了预付款9万元，合计12万元，并由四岩公司出具了相关收据。 2018年10月8日，四岩公司与鼎信公司签订了一份《项目合作开发合同书》，约定双方共同合作开发坐落于广西平南县地段大乌古镇项目，双方在合同中对各种合作事项进行了详细的约定，并在合同中特别约定“本合同签订之前，甲方（四岩公司）对外销售的收入计入项目回款，销售成本计入项目成本，本合同签订后，甲方不得再以大乌古镇名义对外销售项目物业。”。 2020年1月16日，平南县住房和城乡建设局给鼎信公司颁发了《商品房预售许可证》，预售范围为大乌古镇二期28栋，本案涉诉房号在预售范围内。 本案的争议焦点为：一、原被告之间签订的《大乌古镇高层预定表》的法律性质及是否合法有效；二、原告请求二被告共同退还购房预付款12万元及利息应否予以支持。 本院认为，关于原被告之间签订的《大乌古镇高层预定表》的法律性质及是否合法有效问题。从原告与被告四岩公司签订的《大乌古镇高层预定表》的形式和内容看，该协议是双方就商品房买卖有关事宜进行的初步确定，仅仅约定了买卖双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、商品房的价款以及预付金额，缺乏商品房的销售方式、付款方式、交付使用条件和日期、办理产权登记的时间、违约责任等商品房买卖合同的必备条件，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的条件，仅满足作为商品房买卖合同的预约合同的条件，在性质上应当属于商品房预约合同，不是商品房预售合同的本约。虽然四岩公司的经营范围不包括房地产开发与经营，但其与原告签订的协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且作为与其合作开发房地产的鼎信公司在庭审中对四岩公司与原告签订协议的行为均予以认可，故原被告双方签订的《大乌古镇高层预定表》合法有效。 关于原告请求二被告共同退还购房预付款12万元及利息应否予以支持问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，本案中，原被告双方签订预定表的目的在于双方能在将来就原告已选定的房源签订正式的商品房销售合同，其目的是在订立本约前先行明确部分合同条款，将双方一致的意思表示通过合同条款的形式固定下来，并约定后续协商其余条款，直至本约订立。预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出对方不能接受的明显不合理的条件，或者直接拒绝继续磋商以订立本约的，均构成对预约合同的违约，应当承担相应的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益的考虑而无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，在此种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，双方签订预定表后，双方就签订商品房预售合同具体事宜无法达成一致意见，致使正式的商品房预售合同无法订立，双方订立预约合同的目的无法实现，则被告四岩公司应当将收取的预付款返还给原告，另因四岩公司收取原告的预付款已投入案涉项目，鼎信公司对此也予以认可，故鼎信公司应承担共同还款责任。因不能签订商品房预售合同的原因不可归责于双方，现原告请求从交付预付款之日起计算利息，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下： 一、被告广西平南县四岩生物科技有限公司、广西平南县鼎信置业有限公司共同返还预付款12万元给原告黎健锋； 二、驳回原告黎健锋的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费2934元，减半收取1467元（原告已预交），由被告广西平南县四岩生物科技有限公司、广西平南县鼎信置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2934元（汇款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃献军 二〇二〇年九月四日 法官助理 吴玉雯 书 记 员 杨贵深