江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民初13号原告：郭军，男，汉族，1972年12月21日出生，江西省德兴市人，住海南省海口市秀英区。委托诉讼代理人：王飞雄，海南川和律师事务所律师。被告：北京市西城区机关事务服务中心，住所地北京市西城区二龙路**院。委托诉讼代理人：王依龙，北京观稻中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛国鹏，系该单位房产科科长。被告：王官耀，男，汉族，1956年10月20日出生，海南省海口市人，住海南省海口市龙华区。被告：海南欣达实业有限公司，，住所地海南省海口市龙华路**财盛大夏**法定代表人：王官耀，系该公司执行董事及总经理。原告郭军与被告北京市西城区机关事务服务中心（以下简称西城服务中心）、王官耀、海南欣达实业有限公司（以下简称欣达公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭军及其委托诉讼代理人王飞雄，被告王官耀、海南欣达实业有限公司法定代表人王官耀、北京市西城区机关事务服务中心及其委托诉讼代理人王依龙、辛国鹏，到庭参加诉讼。本案审理过程中，因新冠疫情影响，本院裁定中止诉讼，2020年8月26日，本案开庭时，本院当庭告知恢复诉讼。本案现已审理终结。原告郭军向本院提起诉讼请求：1.准予执行被告海南欣达实业有限公司名下位于北京市西城区（产权证号：京房权证宣集字第**）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告王官耀、海南欣达实业有限公司民间借贷一案，经江西省上饶市中级人民法院（2017）赣11民初23号判决王官耀偿还原告借款本金900万元及利息，欣达公司向原告承担连带偿还责任。在该案诉讼审理过程中，原告于2015年11月5日查封欣达公司名下位于北京市西城区（产权证号：京房房权证宣集字第**）2019年3月原告向江西省上饶市中级人民法院申请执行，在执行过程中西城服务中心向江西省上饶市中级人民法院提出异议，该院以（2019）赣11执异28号《民事裁定书》裁定：终止对位于北京市西城区南横西街双槐树小区甲号楼第五层房产（产权证号：京房权房权证宣集字第**）行。原告认为（2019）赣11执异28号《民事裁定书》查明事实错误，适用法律错误：1.案涉房产于2013年7月19日由欣达公司与西城服务中心签订《房产收购协议之书四》后，直到原告于2015年11月5日查封案涉房产时一直未办理过户手续，具有明显的过错；2.案涉房产至今一直未被西城服务中心实际占有，案涉房产现为废弃状态，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。被告北京市西城区机关事务服务中心辩称，2013年7月19日，欣达公司与西城服务中心就案涉房产收购签订了《房产收购协议之四》，交易价款为70838750元，西城服务中心已支付69847008元，尚有991742元购房余款未支付。案涉房产于同日交付西城服务中心。后因相关法院对案涉房产采取保全查封措施，导致案涉房产过户手续停办。西城服务中心认为：1.西城服务中心与欣达公司订立房产收购协议的时间早于德兴市人民法院于2015年11月5日对案涉房产的查封时间；2.相关法院查封前，西城服务中心与欣达公司就案涉房产移交已办理移交手续，对案涉房产实际占用；3.西城服务中心已作为案外人对执行案涉房产提出书面异议，同意继续履行合同并将案涉房产购房余款991742元按照执行法院要求交付执行；4.案涉房产未办理过户登记是相关法院对案涉房产查封控制等原因致使，非因西城服务中心自身原因未办理过户登记。（2019）赣11执行28号《民事裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王官耀辩称，（2019）赣11执行28号裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告海南欣达实业有限公司的答辩意见与王官耀的答辩意见一致。原告郭军围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据:1.《房产收购协议书（之四）》；2.房屋现状照片；3.(2017)赣11民初23号判决书4.(2015)德民一初字第970号《民事裁定书》。证明目的:涉案房产在原告查封时被告西城服务中心一直怠于履行过户手续,具有明显的过错,且至今未实际占有案涉房产。被告西城服务中心依法提交了以下证据：证据1.《房产收购协议书（之四）》。证明目的:被告北京西城服务中心与被告欣达公司于2013年7月19日签署本协议,约定了合同价款、支付方式和违约责任等内容,协议签订时间明显早于德兴市人民法院于2015年11月5日对案涉房产的查封时间。证据2.其他楼层的收购协议及案涉相关付款凭证。证明目的:被告西城服务中心已按约支付被告欣达公司占合同价98.6%的房款69847008元。证据3.案涉房屋交接手续。证明目的:被告欣达公司已于2013年8月21日向被告西城服务中心实际交付了案涉房屋,西城服务中心对案涉房屋合法实际占有。证据4.案涉房屋产权证书。证明目的:证明欣达公司未按约定协助被告办理过户手续。证据5.德兴市中级人民法院法院协助执行通知书和上饶市中级人民法院(2017)赣11民初23号民事裁定书。证明目的:案涉房产被人民法院查封。被告王官耀依法提交了以下证据:第一组证据1.海南省海口市中级人民法院（2014）海中法保字第33号民事裁定书一份；2.海南省海口市中级人民法院协助执行通知书；3.海南省高级人民法院（2014）琼民二初字第11号民事判决书一份；4.（2016）最高院民终455号民事判决书一份。证明目的:案涉房产在本案原告查封之前其它法院已经查封。对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，综合其他证据加以评判。经审理查明：2013年7月19日，西城服务中心与欣达公司、北京市信孚出租汽车公司（以下简称信孚公司）、北京海合文化传媒有限公司（以下简称海合公司）（控制人王官耀）就收购坐落于宣武区的房产分别签订共计6份《房产收购协议书》，该楼建筑总层数12层，其中地上9层，地，地下**相应办理了产权登记。其中，西城服务中心与欣达公司共签订3份房产收购协议，3份协议均对所收购房产具体状况、房产交付、权属转移登记、违约责任等内容进行了相应约定。《房产收购协议书（之四）》约定内容为，西城服务中心向欣达公司收购该楼建筑地上5层（房屋所有权证为京房权证房权证宣集字第**）价款为708388750.00元，采取分期付款方式付款，协议签订之日起至2013年8月15日前支付收购价格的90%，出售房取得纳税凭证后支付收购价格的8.6%，收购方取得房屋所有权证5日内支付剩余的1.4%收购款。该协议载明该房产产权人为海南源集实业投资有限公司（后更名欣达公司），房产未取得国有土地使用权证，目前无租赁情况。2013年8月21日，西城服务中心与欣达公司签订《（关于双槐树小区甲1号楼〈房产收购协议书〉附件一）附件移交记录》，就行政许可文件目录一览表、工程设计图、房屋钥匙及电梯钥匙进行移交。上述房产总收购价格7.2亿元，西城服务中心已实际分六笔支付共计709920001元，尚余尾款10079999元未付。本案所涉地上5层的房产总价款为70838750元，已实际支付69847008元，尚余尾款991742元。2014年，符瀚文、海口同山商贸有限公司与欣达公司股权转让纠纷一案，海南省海口市中级人民法院作出（2014）海中法保字第33号民事裁定对欣达公司名下的位于北京市西城区小区甲1号楼五层的房产予以查封，查封期限为2014年9月4日至2016年9月3日。2016年，最高人民法院受理符瀚文、海口同山商贸有限公司与王官耀、欣达公司、海南美瑞实业发展有限公司、重庆宝庄商贸有限公司股权转让合同上诉纠纷一案，作出（2016）最高法民终455-1号民事裁定，对该房产予以继续查封，查封期限为2016年9月3日至2018年9月3日。2015年，郭军因与王官耀、欣达公司民间借贷纠纷一案诉至江西省德兴市人民法院，该案后移送至本院审理。诉讼审理过程中，江西省德兴市人民法院作出（2015）德民一初字第970号民事裁定，对北京市西城区南横西街双槐树小区甲1号楼第五层房产予以查封，查封期限为2015年11月5日至2018年11月4日，后本院作出（2017）赣11民初23号民事裁定对该房产予以继续查封。2018年9月12日，本院作出（2017）赣11民初23号民事判决书，判决王官耀归还郭军借款本金900万元及利息，欣达公司承担连带担保责任。2019年3月，郭军向本院申请执行其与王官耀、欣达公司民间借贷纠纷一案案涉房产。执行过程中案外人西城服务中心对执行案涉房产提出书面异议，本院受理后于2019年11月11日作出（2019）赣11执异28号裁定书，裁定中止对位于北京市西城区南横西街双槐树小区甲1号楼五层房产（产权证号：京房权证宣房权证宣集字第**）郭军对该裁定结果不服，故向本院提起本案诉讼。本案争议焦点是海南欣达实业有限公司名下位于北京市西城区（产权证号：京房权证宣集房权证宣集字第**）当予以执行。本院认为，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情况。对此情形下案涉房产是否应当予以执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，被告西城服务中心在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须同时具备签订合法有效的书面买卖合同，支付全部或部分价款，实际占有案涉房产，对未办理过户手续没有过错这四个条件，才能够对案涉房产排除执行。对于案涉房产买卖签约的问题。本院认为，西城服务中心与欣达公司签订的《房产收购协议书（之四）》，对所购房产具体状况、房产交付、权属转移登记、违约责任等内容进行了相应约定，系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，依法应受法律保护。该协议书签订的时间为2013年7月19日，早于2014年海南省海口市中级人民法院作出（2014）海中法保字第33号民事裁定对案涉房产进行查封的时间，更早于2015年江西省德兴市人民法院作出（2015）德民一初字第970号民事裁定对案涉房产进行查封的时间。该协议书属于在人民法院查封之前已签订的合法有效的书面买卖合同。对于案涉房产实际占有的问题。本院认为，被告西城服务中心提供的附件移交记录表明，被告欣达公司已于2013年8月21日向被告西城服务中心实际交付案涉房产。西城服务中心已于当日取得案涉房产的房屋钥匙及电梯钥匙，可以认定西城服务中心已经实际占有案涉房产。关于案涉房款的支付问题。本院认为，根据已查明的事实，被告西城服务中心按照《房产收购协议（之四）》约定的案涉房产交易价款支付了欣达公司部分价款69847008元。对剩余价款991742元，西城服务中心向本院说明同意继续履行，按照人民法院的要求交付执行。西城服务中心的合同款支付行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形。关于案涉房产未办理过户登记手续是否系因被告西城服务中心的原因的问题。本院认为，案涉六份《房产收购协议》的签订时间是2013年7月19日，房款总金额达7.2亿元，交易金额巨大。《房产收购协议（之四）》第八条对于签订协议之日起一年之内未取得房屋所有权证书的情形作出了约定，该约定说明协议双方对于该房产过户需要较长时间均有预期。协议签订后，西城服务中心积极履行付款义务，并于2014年分多笔代协议相对方缴纳过户税费。案涉房产于2014年9月4日由海南省海口市中级人民法院作出的（2014）海中法保字第33号民事裁定进行查封，查封期限为2014年9月4日至2016年9月3日。案涉房产被查封致使被告西城服务中心无法继续办理案涉房产的过户登记手续。未办理案涉房产过户登记手续的结果，不是因为西城服务中心怠于办理所致，西城服务中心对此并无过错。综上所述，案涉房产具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的四个条件，对原告主张准予执行被告海南欣达实业有限公司名下位于北京市西城区（产权证号：京房权证宣集字房权证宣集字第**）本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郭军的诉讼请求。案件受理费99800元，由原告郭军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长 程晓斌审 判 员 聂晓红审 判 员 徐志锋二〇二〇年九月二十一日代书记员 王 浩