河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2996号 上诉人（原审被告）：邯郸市同德房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸冀南新区马头镇李家西街。 法定代表人：王保平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李**，河北挺轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈振华，男，1957年11月14日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 原审第三人：王少海，男，1969年12月28日出生，汉族，住河北省邯郸冀南新区。 委托诉讼代理人：柴广利，男，1950年12月23日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原审第三人：邯郸市瀚海房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市冀南新区城南办事处王家庄村。 法定代表人：王少海。 委托诉讼代理人：柴广利，男，1950年12月23日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人邯郸市同德房地产开发有限公司（以下简称同德房地产公司）因与被上诉人陈振华及原审第三人王少海、邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市同德房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)冀0427民初422号民事判决。2、依法改判或发回重审。3、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定“三方当事人之间确实存在口头的以物抵债协议”是错误的，上诉人、第三人均当庭否认该口头协议，一审判决证据不足，退一步讲如果存在口头协议，也是附条件的。二、上诉人与被上诉人签订的《青青新城小区楼房团购协议书》是无效合同，因青青新城房产属小产权房，不能进行销售，不符合法律规定，且房产根本没有转移给被上诉人而是被他人占有，故该协议无效。三、被上诉人的起诉超诉讼时效。至少从2016年3月起，被上诉人已被通知该协议无效，故被上诉人起诉超诉讼时效。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的请求。 陈振华答辩称，邯郸市同德房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 邯郸市瀚海房地产开发有限公司、王少海答辩称，上诉人的上诉请求和事实理由认可，没有异议。原审第三人没有实现用上诉人的房产抵债的过错责任在我方，在约定的期限内我方既未给上诉人房款也没给上诉人承诺的土地和物品，故造成以物抵债的协议未能履行。我方同意继续承担偿还被上诉人的债务。 陈振华向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原告与被告在2014年8月31日签订的编号为001、002的《青青新城楼房团购协议书》合法有效；2.案件受理费用由被告承担。原告在开庭前向本院提交了增加诉讼请求申请书，申请增加诉讼请求：请求法院依法确认原告与被告、第三人之间达成的以物抵债协议合法有效。 一审法院认定事实：自2012年7月22日起至2014年5月26日，原告陈振华与其妻子闫炜以家庭共有财产合计出借给第三人瀚海房地产公司和第三人王少海人民币约2450万元。第三人王少海系第三人瀚海房地产公司的法定代表人。原告陈振华与被告同德房地产公司于2014年8月31日签订了编号为001、002的《青青新城楼房团购协议书》两份，作为乙方的原告陈振华与作为甲方的被告同德房地产公司在该两份协议书中约定：乙方购买楼房的基本情况。乙方向甲方团购楼房为青青新城小区第16栋1单元201、202,第16栋2单元201、202,第16栋3单元101、102、201，第16栋4单元101、102、201、202,第16栋5单元101、102、201、202，第16栋6单元101、201、202，第18栋1单元101、102、201、202，第18栋2单元101、102、201,第18栋3单元101、102号楼房；第10栋5单元101,9单元501、502,10单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、第15栋1单元201、202,2单元101、102、201、202,3单元201、202,6单元101、102、201、202,第12栋1单元101、301楼房，共计54套房产，面积为5498021平方米，金额为14024532元；门市4套，面积为124.09平方米，金额为744540元；储藏间共计50套，面积为398.11平方米，金额为597165元；车库共计29套，面积为753.01平方米，金额为2635535元，以上总金额为18001773.2元。上述两份团购协议签订后，被告同德房地产公司于同日向原告陈振华出具了上述房产的购房款收据共计七张，金额共计18001773.2元。同时原告陈振华将18001773.2元债权对应的借款手续原件退还给了第三人瀚海公司及王少海。王少海的哥哥王少江作为保证人向原告陈振华出具了保证书一份，该保证书载明：关于王少海所借陈振华现金壹仟捌佰万元(18000000元）,现经双方协商达成抵顶青青新城小区房子及车库、门市、储藏室（详见清单）。债务人（保证人）保证所抵顶的房子及所有设施在签订本保证书之日起叁个月（三个月）内安装完毕，达到交房标准，将钥匙交到陈振华（债权人）手里。以上内容本人同意。保证人，王少江，（附：壹仟捌佰万元正房屋抵价全部清）,我督促少江处尽快将设施在时间内安装，王军。王少江、王军及陈振华均在签名处按手印。被告同德房地产公司于2016年3月1日向陈振华出具告知书一份，该告知书载明“关于邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）欠你款项，借我公司房产暂给你抵账一事。因瀚海公司对我公司失约，并承诺就我公司与你基于上述欠款签订的青青新城楼房团购协议书无效承担全部责任，现特发此告知书给你，就你实际未向我公司支付购房款，向你告知我公司与你于2014年8月31日签订的青青新城楼房团购协议书无效并收回全部青青新城楼房团购协议书项下房产。瀚海公司已向我公司办理了退房手续。瀚海公司欠你款项事宜，你应直接与瀚海公司接洽处理，与我公司无涉。……”原告陈振华于2016年3月3日向被告同德房地产公司发出回函一份，告知被告同德房地产公司无权要求解除《青青新城团购合同》并收回房产。现原告诉至本院要求确认原告与被告、第三人之间达成的以物抵债协议合法有效及原告与被告在2014年8月31日签订的编号为001、002的《青青新城楼房团购协议书》合法有效。 一审法院认为，本案第一个焦点为原、被告与第三人之间是否存在以物抵债协议。第三人瀚海公司及王少海与原告陈振华之间存在的借贷关系真实、合法，且本案当事人均无异议。因第三人瀚海公司及王少海到期未能偿还原告陈振华借款，根据编号为001及002号的《青青新城楼房团购协议书》两份、被告同德房地产公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据七张、第三人王少海哥哥王少江所作的保证书、被告同德房地产公司于2016年3月1日向原告发出的告知书上的内容及原告陈振华将借款手续原件已退还给第三人的事实均可以证实，本案原告与被告及第三人之间确实存在以物抵债协议，即约定被告同德房地产公司以其开发建设的青青新城小区中的54套房产、4个门市、50个储藏间、29个车库代第三人瀚海公司及王少海偿还所欠原告陈振华的到期债务，抵顶房屋价款为18001773.2元。虽三方当事人未签订书面的以物抵债协议书，但本院认为根据上述证据三方当事人之间确实存在口头的以物抵债协议。第二个焦点问题是三方当事人口头达成的以物抵债协议和原、被告双方签订的两份《青青新城小区楼房团购协议书》是否合法有效。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立以商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。借款合同到期后当事人将借款本息转换为已付购房款而签订的商品房买卖合同为诺成性合同。本案中，三方当事人虽未签订书面的《以物抵债协议》，但三方当事人之间存在真实的口头的《以物抵债协议》，本院予以确认。三方当事人口头的协议达成前，原告与第三人瀚海房地产公司及王少海之间确实存在借款合同关系，借款期限届满后，双方经对账确认了借款数额，在此情况下，三方当事人协商一致终止借款合同关系，订立了口头的《以物抵债协议》以及书面的编号为001号及002号的《青青新城小区楼房团购协议书》，建立以房抵债协议关系，将对账确认的借款本金转变为已付购房款。该口头的以房抵债协议并非为陈振华及第三人瀚海公司和王少海之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期第三人难以清偿债务时，经三方协商将被告同德房地产公司所有的房屋抵顶给原告陈振华的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。编号为001及002的《青青新城小区楼房团购协议书》、被告同德房地产公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据七张、第三人王少海哥哥王少江所作的保证书、被告同德房地产公司于2016年3月1日向原告发出的告知书上的内容及原告陈振华将借款手续原件已退还给第三人的事实均可表明，以物抵债协议系三方当事人的真实意思表示，陈振华具有实际接受抵债房屋的真实意愿，被告同德房地产公司具有向陈振华抵顶第三人债务并交付该房屋的真实意愿。当事人上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应由之意。不存在我国《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效，故该口头的以物抵债协议合法有效，应受法律保护。相应的原、被告之间签订的编号为001和002号的《青青新城小区楼房团购协议书》亦属合法有效，应受法律保护。虽被告同德房地产公司称其已于2016年3月1日向原告陈振华发出告知书以第三人瀚海公司对其失约为由主张编号为001和002号的《青青新城小区楼房团购协议书》无效，但本院认为，首先，被告同德房地产公司与第三人瀚海公司之间的其他约定系其两公司之间的内部约定，与本案无关且对原告陈振华不产生法律效力；其次，原告陈振华在履行以物抵债协议及两份《青青新城小区楼房团购协议书》的过程中并不存在任何违约行为，且在收到被告同德房地产公司发出的告知书后立即发出了回函，并不认可被告同德房地产公司的单方意思表示。依据2019年11月14日最高人民法院最新发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，“……只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果……”因此，被告同德房地产公司对两份《青青新城小区楼房团购协议书》不享有法定或约定的解除权，其在2016年3月1日向原告陈振华发出的《告知书》的行为不发生解除协议的法律效力，故本院对被告以上辩称不予采纳。第三个焦点问题是本案原告是否超过诉讼时效。诉讼时效的法律规定适用于给付之诉中的债权请求权案件。本案为确认合同效力的确认之诉，并不属于给付之诉，故本案不适用诉讼时效法律的相关规定。因此，原告的起诉并未超过诉讼时效，本院对被告该辩称不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈振华、邯郸同德房地产开发有限公司、邯郸市瀚海房地产开发有限公司、王少海之间达成的口头以物抵债协议合法有效；二、陈振华与邯郸市同德房地产开发有限公司于2014年8月31日签订的编号为001号和002号的《青青新城小区楼房团购协议书》合法有效。 本院二审期间，上诉人邯郸市同德房地产开发有限公司提交如下证据。一、2016年3月1日同德公司向陈振华出具的告知书1份。二、同德公司与瀚海公司签订的补充协议1份。三、承诺书4份。用于证明同德公司已向陈振华履行了告知义务。且涉案房产已经抵顶给其他在债权人了，其与被上诉人之间不存在口头协议，即使存在，也是附条件的，即瀚海公司必须给同德公司付款。陈振华质证意见为，告知书与我无关，是其单方意见且我当时就做出了回复。关于4份承诺书，系同德与瀚海公司之间的承诺，我不知情，也没有参与，同德也没有通知过我，对我没有效力。关于补充协议，是同德公司与瀚海公司之间的补充协议，我不知情。原审第三人邯郸市瀚海房地产开发有限公司与王少海对以上证据予以认可。 原审第三人邯郸市瀚海房地产开发有限公司与王少海在二审期间提交了2019年12月18日瀚海与同德公司签订的协议1份。用于证明协议的内容在2016年就已经形成事实了，抵顶给陈振华的房产已经退给同德公司且同德公司已经处分给其他债权人了。同德公司针对原审第三人的证据予以认可。陈振华针对原审第三人的质证意见为，不认可，我不知情。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，关于本案当事人之间是否存在口头以物抵债协议问题，根据编号为001及002号的《青青新城楼房团购协议书》两份、上诉人同德房地产公司向被上诉人出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据七张、原审第三人王少海哥哥王少江所作的保证书、上诉人同德房地产公司于2016年3月1日向被上诉人发出的告知书上的内容及被上诉人陈振华将借款手续原件已退还给原审第三人的事实均可以证实，本案上诉人与被上诉人及原审第三人之间确实存在以物抵债协议。关于该协议所附条件是上诉人与原审第三人之间的约定，从现有证据看，该条件无法约束被上诉人。关于诉讼时效问题，一审法院已经论述充分明确，且不论上诉人是否有权利单方确认合同无效，在上诉人向被上诉人发出合同无效通知后，被上诉人进行及时回复有异议，上诉人称以2016年3月发出解除合同通知计算诉讼时效起算点，本院难以支持。关于编号为001及002号的《青青新城楼房团购协议书》协议效力问题，上诉人并未提交证据，且又有类案的生效判决所确认，故本院对该上诉理由无法支持。 综上所述，邯郸市同德房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人邯郸市同德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 张 颖 审 判 员 潘新丽 二〇二〇年九月二日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 蒿冠鹏 ——