福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15809号 原告：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区），统一社会信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司职员。 被告：郑华，男，汉族，1983年2月4日出生，住福建省福州市长乐市。 被告：中国民生银行股份有限公司福州分行，住，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**一社会信用代码91350000729735634N。 法定代表人：叶骏，行长。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建金，福建联合信实（福州）律师事务所实习律师。 被告：陈旺，男，汉族，1984年11月2日出生，住福建省福州市长乐市。 被告：林倩倩，女，汉族，1989年9月1日出生，住福建省福州市长乐市。 原告名城地产（福建）有限公司与被告郑华、中国民生银行股份有限公司福州分行、陈旺、林倩倩执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人张琦、陈淑芳及被告中国民生银行股份有限公司福州分行之委托诉讼代理人吴增鸣、黄建金到庭参加诉讼。被告郑华、陈旺、林倩倩经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院起诉，1.请求法院判令解除原告与被告一郑华之间的《商品房买卖合同》并由郑华返还房屋，确认案涉房产归原告所有；被告郑华应向原告支付违约金￥399482.6元，并偿还代垫的本金￥132784.48元（暂计至2019年10月，最终以实际垫付款项为准）;2.请求法院终止对福州市马尾区马尾镇江××道××号××号楼××单元房产（预告登记证号：Ｙ××2号）的执行拍卖程序，并解除查封；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告郑华于2014年3月23日与原告名城地产（福建）有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：200927361049），被告一郑华以按揭方式购买原告开发的位于福州市马尾区马尾镇江××道××号××号楼××单元的房产（以下简称“涉案房产”），房产总价款为￥1997413元。被告一向原告支付首付款￥607413元后,以银行按揭贷款方式向原告支付了购房款余额￥1390000元整。被告一郑华于2014年4月23日与中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“农行福州鼓楼支行”）签署《个人购房担保借款合同》，向农行福州鼓楼支行贷款￥1390000元整，同时原告作为郑华的保证人。 1.因郑华未按照合同约定按期向农行福州鼓楼支行偿还借款，截止至2019年10月，农行福州鼓楼支行已扣划原告保证金共计￥132784.48元，且该金额仍在不断增加。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第一点第（5）点“买受人连续三个且不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用(包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等)”的约定，原告有权单方面解除合同并要求郑华承担违约责任。因此，原告已于2019年5月6日向郑华发送解除《商品房买卖合同》通知函，解除双方签署的《商品房买卖合同》。 2.郑华与原告签订《商品房买卖合同》后，郑华仅就执行标的办理了预告登记，尚未办理房屋权属登记（即房屋未办理产权过户），依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，到目前为止该执行标的的所有权尚未转移，原告作为开发商依然是执行标的的合法所有权人。 另外，原告于2012年7月19日完成了执行标的所在项目的初始登记，执行标的已具备办理房屋产权登记条件。被告一郑华于2014年3月23日购买房屋即符合办理房屋产权登记条件，但直到2019年原告解除《商品房买卖合同》之时的长达五年时间内，被告一郑华都未去办理房屋产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，”的规定，被告一郑华在执行标的房屋上的预告登记早就超过了法律规定的“三个月”，其在执行标的上预告登记早就因超期而失效，鼓楼区人民法院无权基于执行标的上的失效预告登记对房屋进行查封。再者，因被告一郑华与原告的《商品房买卖合同》已于2019年5月6日解除，被告一郑华对执行标的的预告登记的债权基础也随着《商品房买卖合同》的解除而消灭。因此，无论是基于预告登记制度规定的“三个月”期限，还是基于预告登记上的债权基础已消灭的事实，作为所有权人的原告均有充分的实体权利排除法院的执行。 综上所述，原告为涉案房产的合法物权所有人，就涉案房产享有足以有效阻止强制执行的权利，请求法院判令解除原告与被告一郑华之间的《商品房买卖合同》并由郑华返还房屋，确认案涉房产归原告所有；被告郑华应向原告支付违约金￥399482.6元，并偿还代垫的本金￥132784.48元（暂计至2019年10月，最终以实际垫付款项为准）。请求法院终止对福州市马尾区马尾镇江××道××号××号楼××单元房产（预告登记证号：Ｙ××2号）的执行拍卖程序，并解除查封。 被告中国民生银行股份有限公司福州分行辩称，原告诉讼请求无法律和事实依据，请求驳回其诉讼请求，理由如下： 一、原告诉请无依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。针对原告诉请第二项原告是对原执行裁定有异议，应当提起审判监督程序；诉请一是原告与被告之间的债权纠纷与民生银行无关。 二、原告与被告郑华之间的《商品房买卖合同》并未解除，原告并不享有案涉房产的所有权，不能对抗法院的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。 在案涉房产被查封之前，原告并未行使合同解除权，不能对抗法院原先的查封。中国民生银行股份有限公司福州分行与被告陈旺、郑华、林倩倩因金融借款合同纠纷一案，中国民生银行股份有限公司福州分行于2017年3月2日向福州市鼓楼区人民法院申请财产保全，福州市鼓楼区人民法院于2017年3月2日作出保全裁定，并查封冻结案涉房产，查封期限为2017年3月9日至2020年3月8日。原告于2018年5月6日向被告郑华寄送解除《房屋买卖合同》通知函，案涉房产的查封发生于被告逾期、原告发函通知解除合同之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，执行标的被查封后作出的生效法律文书尚不能排除执行，更何况本案《商品房买卖合同》的解除是原告单方面发函解除，且未经被告郑华确认，亦未经法律程序予以确认，未达到解除合同的效力，原告并不享有案涉房产的所有权，不能对抗本案的执行。 三、被告郑华对案涉房屋享有财产权利，中国民生银行股份有限公司福州分行依据生效法律文书申请执行合法有效。 被告郑华通过签订合法有效的商品房买卖合同，缴纳全部购房款，并实际占有案涉房屋，办理房屋预告登记，已经成为案涉房屋事实上的物权人，享有物权期待权，中国民生银行股份有限公司福州分行依据生效法律文书申请执行合法有效。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物享有的物权期待权，优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权。据此可知，房屋权属初始登记在开发商名下并不能够对抗购房人对房屋享有的财产权利，故原告请求确认其对案涉房产仍享有所有权依法不应得到支持。 且预告登记是为了更好的保障购房人将来实现物权，防止一房多卖，预告登记具有对外公示的效力，本案中，被告郑华超期未办理产权登记，并不会导致原享有的物权期待权失效，被告郑华对于涉案的房产享有相应的财产权利。当购房人郑华成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象，中国民生银行股份有限公司福州分行依据生效法律文书申请执行、查封合法有效。 四、原告对案涉房产并不享有物权，原告的合同解除权及要求购房人郑华返还房产所有权属于债权，应当另案诉讼，且该债权并不优先于已进入强制执行阶段的中国民生银行股份有限公司福州分行对被告郑华所享有的债权，不能对抗法院的执行。 被告郑华、陈旺、林倩倩未作答辩亦未提交书面证据。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： A1.房产的初始登记通知书，证明原告拥有该房产的所有权； A2.《商品房买卖合同》，证明原被告双方存在合法有效的商品房买卖合同法律关系； A3.扣款凭证，证明因被告郑华逾期偿还银行按揭，致使原告承担连带保证责任，已达到合同解除条件； A4.原告发出的《催款通知函》及解除合同的《通知函》，证明原告于2018年9月5日向被告发函，要求被告向原告偿还银行扣款，因被告未还款，原告于2019年5月6日向被告发函告知解除双方签署的商品房买卖合同； A5.执行裁定书，证明鼓楼区人民法院驳回了原告提出的执行异议申请。 被告中国民生银行股份有限公司福州分行质证认为： 对证据A1房产的初始登记通知书：真实性无异议，证明对象有异议，原告的房屋产权初始登记，取得的是分户房屋所有权证（俗称大产权或总产权），是为购房业主办理个人产权证提供条件。初始登记不能证明载明的产权归原告所有； 对证据A2《商品房买卖合同》：真实性无异议，证明对象有异议，关联性有异议，该商品房买卖合同真实存在，恰恰证明原告与被告郑华通过签订买卖合同，原告已将案涉房产出售给被告郑华； 对证据A3扣款凭证：真实性不予确认，与本案无关； 对证据A4原告发出的《催款通知函》及解除合同的《通知函》：两份材料真实性无法确认，《催款通知函》的证明对象有异议。解除合同的《通知函》是原告单方面发出，且未经被告郑华确认，亦未经诉讼程序予以确认，该通知函并未达到解除合同的效力。且原告与被告郑华关于房屋买卖的债权纠纷应当另案诉讼，而不得对抗执行； 对证据A5.执行裁定书：真实性无异议，证明对象无异议。恰恰证明原先的裁定已经驳回原告的异议，且裁定已经对实体部分得到法院确认。 被告中国民生银行股份有限公司福州分行无证据提交。 本院经核对证据原件，原被告双方对对方证据无异议的本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据及事实，本院认为，对原告提交的证据A4原告单方行使解除权，即便该函件真实并邮寄至相对方，但解除效力未得到生效法律文书的确认，本院不予认定。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院对本案基本事实做如下认定： 被告郑华于2014年3月23日与原告名城地产（福建）有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：200927361049），郑华以按揭方式购买原告开发的位于福州市马尾区马尾镇江××道××号××号楼××单元的房产（以下简称“涉案房产”），房产总价款为￥1997413元。郑华向原告支付首付款￥607413元后,以银行按揭贷款方式向原告支付购房款余额￥1390000元。郑华于2014年4月23日与中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“农行福州鼓楼支行”）签署《个人购房担保借款合同》，向农行福州鼓楼支行贷款￥1390000元整，同时原告作为郑华的保证人。后郑华未按照合同约定按期向农行福州鼓楼支行偿还借款，截止至2019年10月，农行福州鼓楼支行已扣划原告保证金共计￥132784.48元。 被告中国民生银行股份有限公司福州分行诉陈旺、郑华、林倩倩金融借款合同纠纷一案，中国民生银行股份有限公司福州分行于2017年3月2日向本院申请财产保全，本院于2017年3月2日作出保全裁定，并查封冻结案涉房产，查封期限为2017年3月9日至2020年3月8日。本院并作出（2017）闽0102民初372号民事判决，判决陈旺、郑华、林倩倩偿还中国民生银行股份有限公司福州分行借款1147958.5元及相应利息并赔偿律师代理费6800元。上述判决生效后，中国民生银行股份有限公司福州分行向本院申请执行。本院作出（2018）闽0102执恢1209号执行裁定，拍卖上述房产。本案原告向本院提出执行异议。本院于作出（2019）闽0102执异76号执行裁定，驳回其执行异议。原告不服，在法定期限内向本院提起本案执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，生效法律文书排除执行应当早于执行标的被查封前，而本案原告的的解除通知函即便真实存在且已发出，但均发生在法院查封之后，原告单方行使解除权但解除效力未得到生效法律文书的确认。郑华对案涉房产已办理房屋预告登记，享有物权期待权，预告登记具有排他性及对外公示的效力，而原告与被告郑华之间属于商品房买卖合同的债权债务纠纷，并非所有权纠纷，原告只享有对银行扣划保证金的追偿权，而不享有房屋所有权。故原告所诉事由均不能阻却本院对执行标的的执行。原告诉请确认解除权应另行处理。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第二项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 被告郑华、陈旺、林倩倩经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第九十二条、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告名城地产（福建）有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费22776元，由原告负担。 如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑 如 人民陪审员  陈榕明 人民陪审员  杨斯敏 书 记 员  陈 丹 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  陈 丹 附加相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。