广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初6427号原告：甘玉玮，女，1989年10月10日出生，汉族，住江门市蓬江区****************。原告：黄云飞，男，1990年5月22日出生，汉族，住江门市蓬江区**********。被告：江门市蓬江区天阙房地产开发有限公司，住所地江门市蓬江区杜阮镇那糍坑（自编**办公室）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李坤财、刘剑辉，该公司员工。关于原告甘玉玮、黄云飞诉被告江门市蓬江区天阙房地产开发有限公司（以下简称“天阙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法由审判员谭海明适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告甘玉玮、黄云飞和被告的委托诉讼代理人李坤财、刘剑辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘玉玮、黄云飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还多交的1%税费人民币15382元；2.判令被告按照合同向原告支付违约金3050元；3.判令被告代原告支付物管费用直至房屋交付原告为止（按每月286.61元计算）；4.判令被告公示土壤地质报告，住建局验收报告；5.判令被告承担本案诉讼费用等。庭审期间，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告于2019年6月签合同购买珑悦府9幢1103，首付是2019年6月给予开发商，2019年10月按揭供楼，2020年4月12日，被告出具广东增值税电子普通发票只有9%，与《商品房买卖合同》附件十二所约定的内容不一致，原告要求被告退回原告多交的1%税费人民币15382元。由于房子存在质量问题，导致房产没完成交付，被告应按照合同向原告支付逾期违约金3050元。同时原告3月31日收到被告的通知，要交物业管理费用，因被告违约行为导致房产没有交付，原告仍未使用涉案房产而产生额外费用，原告请求被告代原告支付物管费用至房产交付给原告为止。被告一直要求原告完成验收工作，但事实被告一直未向原告公示土壤地质报告、住建局验收报告为依据作为房屋质量达标参考。原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院。原告在诉讼期间提交的证据有：《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》附件十二、广东增值税电子普通发票、补充意见、聊天记录、照片、光盘等。被告天阙公司答辩称，一、增值税税率的变化属于政策变化，为被告于签约时无法预测，原告的诉求既在补充协议中无约定，也于法无据，同时其诉求也违背国家政策目的和“法不溯及既往”的法理，被告并不需要向原告退费。二、原告购买的商品房于2020年3月23日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。三、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，因房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由，而房屋仅存在质量瑕疵，被告仅负有保修并承担保修费用的责任，原告不得因此拒绝收楼。四、涉案该商品房已经于2020年3月30日交付，原告应当自行承担物业服务费用。五、原告请求被告公示土壤地质报告并没有法律规定也没有合同的约定，被告并不需要按照原告的要求进行土壤地质鉴定并公示报告的义务。原告的全部诉讼请求均没有法律依据和事实依据，请求法院予以全部驳回。被告天阙公司在诉讼期间提交的证据有：竣工验收备案表及不动产测量报告、收楼通知书及其邮寄凭证、《质量保证书》、《使用说明书》、《物业及资料移交书》等。经审理查明：2018年6月14日，两原告作为买受人、被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买江门市蓬江区杜阮镇珑悦府9栋1103室，2020年3月30日交付房屋，房屋总价款为人民币1538164元（建筑面积110.62平方米，套内面积86.75平方米，分摊23.87平方米，按套内建筑面积计算单价为17731元），出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东省碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司。其中合同附件十二《补充协议》第五条“关于该商品房交付条件与交付手续1.该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照本补充协议附录三《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付……4.该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日伍拾元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”；第十三条“关于税费及利率。1.买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1398330.91元，增值税为人民币139833.09元（税率为10%），故买房应向卖方支付的总房价人民币1538164元”。合同签订后，两原告依约支付了房款1538164元。2020年3月20日，被告书面通知原告收楼。两原告以房屋质量存在问题为由拒绝办理收楼手续。2020年4月12日，被告按9%的增值税税率向原告出具了票面总额为1538164元（一张为576000元、另一张为962164元）的购房款发票。后原、被告双方就是否退还多交税款及逾期交楼等问题未能协商一致，原告遂诉至法院。另查，2018年4月4日，财政部、税务总局发布《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）文件，规定自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税行为，原适用11%税率的调整为10%。2019年3月21日，财政部、国家税务总局、海关总署分布《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号）文件，规定自2019年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为，原适用10%税率的，税率调整为9%。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点有三：一为原告主张被告退还原告多交1%增值税（15382元）的问题；二为原告主张被告支付逾期交房违约金3050元的问题；三为原告主张被告代原告支付物管费用的问题。关于争议焦点一。首先，原、被告订立的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容并无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在合同中明确约定涉案房屋总价款1538164元（建筑面积110.62平方米，套内面积86.75平方米，分摊23.87平方米，按套内建筑面积计算单价为17731元），而《补充协议》将房屋总价款1538164元明确为不含增值税房价为1398330.91元和增值税税款139833.09元（税率为10%），上述两份协议对房屋总价1538164元的约定一致，该总价款包含增值税金额。房屋作为不动产，属家庭大额财产，双方交易时通过合同做出固定总价款的约定，符合商品房交易习惯，也有利于维护商品房交易秩序的稳定。本案中，因涉案合同和《补充协议》中均没有因税率调整而相应调整房屋总价款的相关约定，即上述合同条款的约定均不具有降税即降价的意思表示。增值税税率的变化，不能改变合同双方对房屋总价的约定，故对原告主张的被告退还原告多交1%增值税款（15382元）的请求，本院不予支持。关于争议焦点二。诉讼过程中，被告提供了《竣工验收备案表》及《不动产测量报告》等证据证明其已达到房屋交付条件，而原告提供的证据仅证明涉案房屋存在质量瑕疵，按照双方合同“该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”的约定，被告不属逾期交房，故原告主张的被告支付逾期交房违约金3050元，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。由于原告庭审中表示未实际支付过物业管理费，并且该物业服务合同与本案不属同一法律关系，故原告主张被告代原告支付物业管理费用，没有事实依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：驳回原告甘玉玮、黄云飞的全部诉讼请求。本案案件受理费275.14元减半收取137.57元，由原告甘玉玮、黄云飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费。审 判 员 谭海明二〇二〇年九月二十一日法官助理 聂淑婷书 记 员 梁家颖