辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初4433号原告：张育琦，男，1965年7月2出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘大伟、姜懿函，辽宁同方律师事务所律师。被告：王良，男，1943年2月23日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：包韪祺，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。第三人：冯秀全，男，1962年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：陈晖，辽宁多成律师事务所律师。原告张育琦与被告王良、第三人冯秀全案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张育琦及其委托诉讼代理人刘大伟、姜懿函，被告王良的委托诉讼代理人包韪祺，第三人冯秀全的委托诉讼代理人陈晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张育琦向本院提出诉讼请求：1、判令撤销(2019)辽0103执异151号《执行裁定书》；2、判令对执行标的物(位于沈北新区汇鑫山庄**2门的别墅)停止执行；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告认为(2019)辽0103执异151号《执行裁定书》基本事实认定错误，依法提起诉讼。一、原告购买及实际占有涉案房产的基本情况。(一)2015年10月28日，原告与房主冯秀全签订书面《房屋买卖协议》,约定原告购买位于沈北新区汇鑫山庄89号2门的别墅，总房款为110万元。(二)原告支付全部房款110万元。2016年1月2日前，原告按房主冯秀全出具的《授权委托书》分四笔向其指定的冯秀峰(其哥哥)支付总房款110万元。明细为2015年10月30日，支付30万元；2015年10月31日，支付20万元；2015年12月28日，支付50万元；2016年1月2日，支付10万元。(三)原告实际占有涉案房产。1、房主确认原告占有涉案房产。2016年1月11日，房主冯秀全委托的冯秀峰向原告出具《收条》,确认收到全部房款110万元并向原告交付购房的全部文件，原告即实际占有房产。实际上，2015年10月28日，原告与房主冯秀全签订书面《房屋买卖协议》后原告即实际占有房产并开始装修。2、原告交付电费和物业费。原告为了正常使用房产，分别于2017年8月28日和10月23日向物业公司(沈阳维士物业管理有限公司)支付电费和物业费。二、《执行裁定书》以推论的形式错误认定基本事实。(一)《执行裁定书》认定的情况。《执行裁定书》之“本院认为”(第六页)部分认为，本案中，案外人提供的房屋买卖协议系与冯秀峰签订的，非被查封房屋所有权人，而从冯秀峰提供的授权委托书上的冯秀全签字与该房屋的商品房买卖合同买受处冯秀全签字对比看，无法判断属于同一人所书写。故不能认定案外人在本院查封之前已与被执行人冯秀全签订合法有效的书面买卖合同，且案外人提供的个人活期明细信息显示，案外人的款项支付给了冯秀峰，而非冯秀全，故案外人的异议不符合上述规定，本院不予支持”。(二)《执行裁定书》错误认定的基本事实、裁定书在被告无任何证据情况下，仅以两处签字对比无法判断属一个人所书写就否定了《房屋买卖协议》的真实合法性，属认定事实错误。本案中，原告基于冯秀全对冯秀峰的授权委托，与代理人签订房屋买卖协议，并将款项支付给代理人，都在授权委托的范围内，冯秀峰的代理行为有效且对冯秀全发生效力。原告实际占有房产长达3年之久，房主冯秀全向原告交出全部入住材料，即已实际履行《房屋买卖协议》。2、《执行裁定书》仅以单个证据推断事实是不科学的，也没有法律依据。“履行是最好的合同”,本案中，双方签订《房屋买卖协议》只是交易的起点，关键在于是否真实交易。在执行异议过程中，原告提供了充分的证据(包括《收条》(附明细)、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《住宅专项维修资金专用收据》、《税收专用完税证》(契税)、《住宅质量保证书》、《住宅质量保证书》、《温馨说明》、《发票联》、《收款收据》以及物业和电力交费等证据),可以证明涉案房屋至少在2016年1月11日已经交付给原告并且原告在2017年8月28日和10月23日以自己的名义交付电费和物业费，上述事实均发生在法院查封涉案房产之前。原告认为，《执行裁定书》对证据的审核违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定。3、经手人冯秀峰提供说明材料，全面说明笔迹差异、收到房款后的去向等具体事实，可以充分证明原告所述的事实。三、涉案房产没有办理过户非因原告原因引起原告实际占有房产后，即要求房主冯秀全及其代理人冯秀峰协助理房屋过户手续，但因开发商原因一直无法办理过户。在此过程中，原告本人也到房产行政管理部门咨询并确认的确因开发商原因无法办理过户手续。被告王良辩称，一、答辩人认为，(2019)辽0103执异151号《执行裁定书》认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，裁定结果准确，请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。二、原告陈述的购买及实际占有案涉房产没有事实依据。原告向法庭提交的《房屋买卖协议》是原告与案外人冯秀峰签订的，不是与被执行人冯秀全签订的，不能证明在法院查封前就案涉房产存在合法有效的书面买卖合同；而原告出示的所谓冯秀全授权，并未经过公证处公证，不能证明出具主体是冯秀全，且其上的签名与冯秀全备案的商品房合同字迹亦不相同，在原告无其他客观有效证据佐证的前提下，该授权委托书因不具有真实性而不应得到法庭认可；至于原告提供的银行流水只能证明原告与冯秀峰之间存在经济往来，不能证明该经济往来的性质和内容，因此不能证明交易款项是案涉房屋的购房款，更不能证明该笔款项已由冯秀全收取，故不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“执行异议规定”)第二十八条第三项“已支付全部价款”这一条件；物业费收据和微信截图，则不能直接证明原告已经入住，加之原告提供的物业费通知单存在手写添改痕迹，更加证明该组证据不具有真实性和合法性，不能证明原告主张内容。综上，原告所提主张及其相关证据，不能证明其具有阻却执行的法定条件，故执行裁定对此认定正确，原告的诉求应予驳回。三、《执行裁定书》认定内容和论理观点均是客观准确的，原告驳斥观点与其所提交证据内容自相矛盾，不能自圆其说。首先，执行异议程序经审查确认，原告提交的授权委托书与商品房买卖合同并非一人书写，故不能证明授权委托书具有客观真实性，进而原告所提交的与第三人签订的房屋买卖协议不属于执行异议规定的“合法有效书面买卖合同”,自然原告不具备阻却执行的法定条件，执行裁定对此认定是完全正确并且符合法律规定的。而原告在否认执行裁定书对两种笔体的认定后，本次诉讼立案时向法庭提交的所谓冯秀峰证言，却恰恰证明了该两份文书不是同一人签署的这一事实，进一步佐证了执行裁定书认定的准确性。而至于原告主张的授权委托书是冯秀全亲笔书写一说，因其并无其他证据佐证，其说法仍旧不应得到法庭支持；其次，原告与冯秀峰之间的款项往来，因不是直接付给冯秀全的，故执行裁定无法认定其属于案涉房屋购房款，不符合执行异议规定第二十八条第三款的执行阻却条件，也是完全正确的。原告对此虽予以否认，但却无客观有效证据能够予以佐证，加之其提供给法庭的《房屋买卖协议》及《收条》签名部分也不是同一人书写的，相关证据存在虚构或伪造之嫌，不能起到合法的证明效力，对此请法庭给予关注。第三，《执行异议规定》第二十五条明确规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”,不动产物权的归属应以公示的物权登记所有人为准，没有登记的以依法有效形成的商品房合同约定为准，而不是以相关手续在谁手中来确认合法权利人。案涉房产的预告登记人是冯秀全，原告提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等材料亦均体现案涉房产的购房人为冯秀全，证明内容统一完整，人民法院执行程序和执行裁定均是准确的。被告仅以其持有相关手续为由来主张其系房屋购买人，事实依据不足。第四，原告以其持有冯秀全购房手续来主张其已实际入住的说法，无任何事实和法律依据。原购房手续是冯秀全的购房依据，手续的转移占有，不等于房屋的转移占有，原告观点没有法律依据；物业费、电费的付款，也不是房屋转移占有的直接证据，以此作为原告入住的依据，缺乏事实支撑；而最主要的，能够阻却执行的法定要件要求买受人占有房产具有“合法性”。截至目前，原告并无客观有效证据证明其对案涉房产享有合法权益，拼凑形成的证据材料并不能起到合法占有的证明效力。在此情况下，无论其是否持有案涉房屋原购房手续，是否对案涉房产进行装修，均不能证明其具有阻却执行的合法条件。四、原告主张因开发商原因无法办理过户的说法没有事实依据。案涉房屋于2013年4月8日由冯秀全与沈阳维士金盛房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,同日完成合同的备案登记，由此可知开发公司具备为购房人办理产权手续的条件和能力，即便尚未能取得房产证，至少是可以完成合同备案手续变更的。依照原告主张，其于2015年10月28日自冯秀全处购得案涉房产那么自其购房之日至我方申请对案涉房产进行预查封的2017年11月，长达两年的时间原告完全能够完成合同的签订和重新备案，而案涉房产至今仍登记在冯秀全名下，显然原告的说法和理由是不具有客观真实性的，其主张没有事实依据。综上，原告诉求不符合执行异议规定之法定条件，不足以阻却执行，请求贵院依法查明事实，驳回其诉讼请求。第三人冯秀全陈述称，本人冯秀全，男，汉族，1962年11月13日出生，身份证号码：1504291**********,系赤峰京和房地产开发有限公司控股股东，现就本人委托哥哥冯秀峰代为签订坐落于沈阳市沈北新区汇鑫山庄89号2门房屋的《商品房买卖合同》以及代为出售该房屋的相关的事宜做如下说明，供人民法院参考。本人与沈阳维士金盛房地产开发有限责任公司于2013年4月初就坐落于沈阳市沈北新区汇鑫山庄89号2门房屋达成购买意向；等到签订《商品房买卖合同》及支付房款时，因本人当时不在沈阳，是冯秀峰的妻子丛莉代为办理的相关手续，《商品房买卖合同》是由丛莉代表本人签订的。2015年10月，因赤峰京和房地产开发有限公司资金周转出现困难，本人决定增加股东投入，遂委托哥哥冯秀峰代为出售前述房屋，当时确定的销售价格是110万元(不负担任何税款),并且出具了本人的授权委托书。哥哥冯秀峰联系了买家张育琦，并代表本人收取了全部的110万元的房款。之后，哥哥冯秀峰依照本人的指示，将全部房款交给赤峰京和房地产开发有限公司的法定代表人冯海涛(本人次子),用于公司资本运转。赤峰京和房地产开发有限公司确实收到了该笔110万元的款项，应视为赤峰京和房地产开发有限公司相对于本人的股东借款。由于开发商沈阳维士金盛房地产开发有限责任公司开发手续的相关问题，前述房屋自本人购买之后一直无法办理产权手续，又由于税务部门以及房产部门的相关行政限制开发商也无法与本人共同办理解除前述《商品房买卖合同》及备案的相关手续，继而无法与张育琦重新签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，因此，前述房屋在房产部门的备案体系当中一直体现出备案在本人名下，貌似本人拥有该房屋的所有权。本人在此明确声明，本人不主张沈阳维士金盛房地产开发有限责任公司开发的坐落于沈阳市沈北新区汇鑫山庄89号2门房屋的任何权利，并自愿配合张育琦同志办理房屋产权的变更手续。由于该房屋预计将在2020年开始办理产权登记手续，因而需要先办理产权到本人名下，再过户给张育琦，因此，请人民法院解除查封，便于张育琦指定人员凭借本人公证授权的委托书代为将前述房屋先登记在本人名下并取得不动产证，继而办理后续的房产交易手续；届时，由张育琦代为缴纳相关税费，完成前述房屋登记在张育琦明名下的相关手续，由张育琦取得不动产证。经审理查明，王良与冯秀全民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月9日作出（2017）辽0103民初16398号民事调解书，调解书确认：一、双方确认冯秀全至2018年1月9日共计拖欠王良欠款320万元，利息、诉讼费、保全费合计10万元，以上两项共计330万元；二、冯秀全于2018年2月10日前一次性偿还原告王良欠款30万元；三、冯秀全于2018年3月20日前一次性偿还王良欠款100万元；四、冯秀全于2018年4月20日前一次性偿还王良欠款100万元；五、冯秀全于2018年5月20日前一次性偿还王良欠款100万元；六、如冯秀全逾期履行上述第二、三、四、五项协议中任一期还款义务，则王良可以就冯秀全尚欠的全部剩余欠款申请强制执行，并自逾期之日起依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、双方无其他争议。因冯秀全未按期履行调解书义务，王良现本院申请强制执行。本院于2017年11月14日以（2017）辽0103民初16398号民事裁定书及协助执行通知书，预查封备案登记在冯秀全名下的坐落于沈阳市沈北新区2门的房屋。案外人提出异议。本院经审查作出（2019）辽0103执异151号执行裁定书，裁定：驳回案外人张育琦的异议。张育琦不服该执行裁定，故起诉来院。另查，沈阳市沈北新区蒲河北路10号-89号2门系第三人冯秀全从沈阳维士金盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买，该商品房买卖合同于2013年4月8日办理了备案登记。2015年10月6日，冯秀全给冯秀峰出具授权委托书，内容为：本人冯秀全现授权委托冯秀峰全权负责本人位于沈阳市沈北新区，汇鑫山庄89号2门的房屋出售等事宜，直至房屋交易完成。2015年10月28日，原告作为买方与第三人冯秀全作为卖方（委托人冯秀峰）签订《房屋买卖协议》，经双方协商，将坐落于沈阳市沈北新区辉山经济开发区浦北路10号，汇鑫山庄89号2门的别墅，以110万元人民币成交。2015年10月28日，买方向卖方支付首付款人民币55万元，卖方向买方交付房屋和钥匙及遥控器；2015年12月30日前，买方向卖方支付尾款人民币60万元，卖方向卖方交付全部房屋手续。卖方要积极配合买方办理好相关手续。买方要认真履行卖方约定的相关承诺。协议一式两份，冯秀峰在“卖方（委托人）”处签名。张育琦在“买方”处签名。2015年10月30日，原告向冯秀峰转款30万元，2015年10月30日，原告向冯秀峰转款20万元。2015年12月29日，原告向冯秀峰转款50万元，2016年1月2日，原告向冯秀峰转款10万元。2016年1月11日，冯秀峰向原告出具收条一张，内容：现已收到张育琦购房款总计壹佰壹拾万元。同时将所有房屋手续交张育琦。附：清单明细。冯秀峰将商品房买卖合同、销售统一发票、税收通用完税证、维修资金收据、税收申报表、物业费发票等相关材料均交给原告。原告占有诉争房屋并装修、居住。2017年10月23日，原告向沈阳维士物业管理有限公司缴纳2017年1月1日至2017年12月31日物业费10,236元。在本案审理过程中，本院至诉争房屋处查看，现场情况显示原告实际占有使用诉争房屋。上述事实，有原告提供的房屋买卖协议、授权委托书、汇款流水、身份证复印件（冯秀全、冯秀峰），收条、商品房买卖合同、税收申报表、销售不动产统一发票、维修资金专用收据、完税证、住宅使用说明书、物业费发票、业主手册等、照片、执行裁定书、被告王良提交的房屋电子登记查询证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告对诉争房产是否有足以排除强制执行的民事权利。本案原告张育琦与第三人冯秀全签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。关于被告王良抗辩房屋买卖合同系冯秀峰签订并代为收款，无法认定合同相对人为冯秀全的真实意思表示，即无法认定该买卖合同真实有效的抗辩意见，本院认为，冯秀全委托冯秀峰代理销售房产并收取房款的行为有效，该合同应认定为冯秀全的真实意思表示，对被告抗辩本院不予采纳。原告签订合法有效的书面买卖合同，全额支付了购买房屋价款，且非因原告自身原因未办理房屋过户登记，因此，原告作为诉争房屋的买受人，其购买房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张不得执行诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张判令撤销(2019)辽0103执异151号执行裁定书，本院认为，该项请求不属于民事案件的受理范围，本院不予审理。在本判决生效之日，(2019)辽0103执异151号执行裁定书自动失效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市沈北新区2门别墅；二、驳回原告张育琦的其他诉讼请求。案件受理费14,700元，由被告王良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0103执异151号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  迟海锟人民陪审员  郑秀丽人民陪审员  郭 辉二〇二〇年九月五日书 记 员  张 楠