浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2449号 原告（反诉被告）：宁波迪赛商业管理顾问有限公司（统一社会信用代码为9133020459539890XN）。住所地：宁波市鄞州区上东商务中心**2-2。 法定代表人：沙勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铭、杨明，浙江甬望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波霍迪生鲜经营有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CM00D82）。住所地：宁波市鄞州区锦苑东巷**（1-9）。 法定代表人：饶玲丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐国强，上海市南星律师事务所律师。 原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司（以下简称迪赛公司）与被告宁波霍迪生鲜经营有限公司（以下简称霍迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理，依法适用简易程序审理。被告霍迪公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出裁定驳回其异议。被告不服而上诉，宁波市中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）浙02民辖终278号民事裁定，驳回其上诉。2020年8月24日，被告提出反诉，本院依法受理，并与本案合并审理。本案于2020年8月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告迪赛公司以被告霍迪公司未按期支付租金为由，诉请：1.确认原告与被告于2019年签订的《房屋租赁协议》于2020年3月31日解除；2.被告立即腾退房屋并交还给原告；3.被告立即向原告支付拖欠的房屋租金112500元；4.被告立即支付原告逾期利息8910元（逾期利息以112500元为基数按日万分之八自2020年1月1日起暂计算至2020年4月8日，要求计算至全部款项清偿之日止）；5.被告按每日13719.52元的标准自2020年4月1日起至实际腾退日止向原告支付房屋占有使用费；6.原告没收被告缴纳的保证金800000元；7.被告赔偿原告支付的律师代理费40000元。 被告霍迪公司答辩称：1.被告霍迪公司在2020年4月8日已交足租金，被告未收到过整改及解除通知。2.被告霍迪公司进场时是以宁波霍记贸易有限公司（以下简称霍记公司）身份进场的，该公司与原告签订的房屋租赁合同至今尚未处理完毕，本案应中止审理。涉案房屋房东宁波悦东菜场经营管理有限公司（以下简称悦东公司）的大股东戴光兆是原告迪赛公司的经理，饶玲丽是霍记公司的老板，被告的股东是霍记公司和戴光兆。被告是名义上的，实际是霍记公司在操作。被告在菜场的财务是戴光兆派过来的，是原告迪赛公司的员工，故不可能存在付租违约。原告占尽优势，不可能收不到租金。3.案外人已起诉要求确认涉案房东悦东公司与原告间房屋租赁合同无效，故本案应中止审理。综上，请求驳回原告诉请。 被告霍迪公司以原告迪赛公司擅自向被告的菜场租赁户收取摊位费667000元为由，反诉诉请：1.反诉被告迪赛公司向反诉原告霍迪公司返还已收取的摊位费667000元（自2020年3月29日起计的摊位费）；2.反诉被告迪赛公司承担因其违约造成反诉原告霍迪公司未收的80余万元摊位费产生的利息损失40000元（说明：该80余万元摊位费反诉原告收不进，可能是被反诉被告收去了，利息自2020年3月起算，按月利率1%即每月8000元计算5个月）。 针对被告反诉，原告迪赛公司答辩称：合同自原告的解除通知到达时即解除，即使通知未到，租期已到期，故原、被告间合同于2020年3月31日终止了，被告无权收摊位费。合同终止后，原告共向菜场经营户收取租金680584元，对应的租赁期限均是在合同终止日后的，不涉及原、被告租赁期限内的租金。合同终止后，被告霍迪公司还在以被告及霍记公司的名义向摊位收取了2020年4月以后的租金，且未将私自收取的租金退还或转结原告。被告不愿意将菜场移交原告，被告股东戴光兆多次去现场协调，被饶玲丽方的人攻击，为此还报警。本案原、被告间合同与霍记公司无关，霍记公司并非次承租人。综上，请求驳回被告反诉诉请。 本院经审理，认定如下事实： 案外人悦东公司将其所有的坐落于宁波市鄞州区××路××号〈1-10〉建筑面积为3749.71平方米的房屋出租给原告迪赛公司，双方于2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2019年1月1日起至2033年12月31日（起算日以实际交付日为准），原告有权将租赁房屋全部或部分转租给第三方，如整体一次性租赁给第三方的情况下，需经得悦东菜场公司同意。 2018年12月27日，原告迪赛公司（出租方，甲方）与案外人霍记公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向悦东公司承租了坐落于宁波市鄞州区××路××号建筑面积约3749平方米的房屋，拟打造运营“东海菜场项目”。现乙方拟向甲方承租上述房屋中的部分面积，建筑面积约为2500平方米，面积以最终设计图纸为准，误差在2%以内按此面积计算租金标准。乙方承租上述房屋用于经营ｏ2ｏ智慧农贸菜场。租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。甲方应于2019年1月1日前将租赁房屋交付给乙方，租金为250万元／年（含税）（因甲方装修原因，甲方给予乙方第二年度租金减免一个月）；乙方已于2018年11月15日支付的意向金20万元自动转为保证金，乙方应于协议签订后1日内另行支付保证金40万元，于2019年12月31日前再增缴保证金20万元，共应缴保证金合计80万元。租赁期满或本协议解除的，保证金在抵扣应由乙方支付（或承担）的租金、费用、违约金，赔偿金、占有使用费等款项后，剩余部分由甲方在前述费用结算完毕且乙方将租赁房屋交还给甲方后7天内无息返还给乙方。 2019年2月13日，被告霍迪公司登记设立，股东为案外人霍记公司与戴光兆，法定代表人为饶玲丽。饶玲丽为霍记公司占股51%股东及法定代表人。2019年4月4日，原告迪赛公司与霍记公司签订《合同解除协议》，载明：经双方友好协商，一致同意双方签订的房屋租赁合同，租赁地为宁波市鄞州区××路××号（东海菜场），双方将不再履行原房屋租赁协议中所规定的权利义务，且互不承担违约责任。饶玲丽同时在承租方栏签字。 2019年，原告迪赛公司（出租方，甲方）与被告霍迪公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》。协议约定：甲方向悦东公司承租了坐落于宁波市鄞州区××路××号建筑面积约3749平方米的房屋，拟打造运营“东海菜场项目”。现乙方拟向甲方承租上述房屋中的部分面积，建筑面积约为2500平方米，面积以最终设计图纸为准，误差在2%以内按此面积计算租金标准。乙方承租上述房屋用于经营ｏ2ｏ智慧农贸菜场。租赁期限自2019年2月15日起至2020年3月31日止。自2019年2月15日起至2019年3月31日止，乙方委托甲方在装修期内对租赁房屋进行装修，装修方案以甲方确定的为准，装修所需费用由甲方承担，装修归甲方所有。房屋租金为281.25万元（含税，一年零45天），若乙方在每一个租赁年度未有违约行为的，则本租赁协议自动续约一年，但最多自动续约四次，前两次续约年度的租金为250万元／年（含税），后两次续约年度的租金为270万元／年（含税）。房屋租金先付后用，乙方在本协议签订后一天内支付房屋租金250万元，剩余房屋租金31.25万元于2019年12月30日前支付。自动续约情形下，乙方应于前一年的12月31日前支付续约年度的年租金。乙方已支付的意向金20万元自动转为保证金，乙方应于协议签订后1日内另行支付保证金40万元，于2019年12月31日前再增缴保证金20万元，即乙方总共应缴保证金合计80万元。租赁期满或本协议解除的，保证金在抵扣应由乙方支付（或承担）的租金、费用、违约金、赔偿金、占有使用费等款项后，剩余部分由甲方在前述费用结算完毕且乙方将租赁房屋交还给甲方后7天内无息返还给乙方。如乙方未能按期足额支付租金及应由乙方支付的费用、违约金、赔偿金、占有使用费等款项时，甲方有权从保证金中直接予以扣除，不足部分仍有权向乙方追索。租赁期内水电费由乙方承担，乙方应在使用水电费前提前充值，垃圾卫生、物业、消防、治安等涉及乙方的所有费用均由乙方承担。合同第七条甲方权利义务约定：1.甲方对项目享有命名权，暂定名东海生鲜；2.项目全部补贴归甲方所有，菜场检测人员工资由甲方承担……。合同第八条乙方权利义务约定：……4.在第三方的经营业态经甲方书面确认的前提下，乙方有权将租赁房屋部分转租给经营本协议约定用途的第三方，但该第三方无转租权，乙方与第三方的租赁合同须至甲方备案，且租赁合同年限应控制在一年之内，缴费周期低于一年；……6.乙方应按约按时足额支付租金及其他各项应付费用……。合同第九条关于租赁房屋运营管理的约定：1.……（4）东海菜场项目自2019年至2023年的项目推广，乙方每年向甲方缴纳20万的年度推广费用，与每年租金同期缴纳。2.关于运营的相关约定，如乙方未按下述约定，应承担相关违约责任：Ａ租赁客户管理：（1）乙方自己经营或部分转租第三方所涉的经营业态规划需经甲方书面确认同意方可执行……（4）乙方应确保租赁房屋总建筑面积的30%以上自营，20家以上的老字号或连锁品牌入驻本项目。……Ｄ环境管理及日常管理：……（3）项目的保洁要求干净整洁，达到五星级菜场评分标准。菜场与商业交接区域要求保持干净，干爽。（4）菜场经营户需每隔2小时做好清洁工作，确保店面、摊位及附近必须无积水无垃圾。菜场经营户应确保其经营的菜品摆放整齐，不得超过陈列台面，不得店外设摊。合同还约定：合同提前解除或到期终止的，乙方应于合同解除日或租赁期限届满日将租赁房屋和附属设施及装饰装修物正常使用状态交归甲方并经甲方书面确认，乙方应保护项目装修，如发生损坏所产生的修复费用甲方可在乙方交纳的保证金中扣除。同时乙方应于合同解除日或租赁期限届满日将属于乙方的财产搬迁完毕，否则视为乙方放弃财产的所有权，任由甲方处置。任何一方违约，给另一方造成损失的，违约方应向相对方赔偿全部的经济损失（包括相对方为此支付的担保费、律师代理费、公证费、鉴定费等全部费用）。若乙方逾期支付租金，则每逾期1日按应付租金的万分之八向甲方支付违约金，若乙方逾期支付超过15日的，甲方除有权要求乙方按前述标准支付违约金外还有权停水停电并解除本合同且甲方不承担任何赔偿责任，若甲方实际损失超过违约金金额，超过部分乙方仍应赔偿。乙方违反本合同第八条乙方权利义务中任一项的，甲方通知乙方改正，如乙方在接到甲方通知后10天内仍未改正的，双方协商解决，协商不成的甲方有权解除合同，并有权没收保证金80万元。乙方违反本合同第九条第1款、第2款中任一项乙方义务的，则甲方有权按10000元／次要求乙分支付违约金，累计达到5次的，双方协商解决，协商不成的甲方有权解除本合同，并有权没收保证金80万元。租赁期满或合同解除的，乙方应如期归还房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房屋占有使用费，同时乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方缴纳的保证金均不予以退还。 合同签订后，被告霍迪公司于2019年3月22日向原告转账357000元，于2019年3月28日转账510000万元和490000元，于2019年6月24日转账1400000元，于2019年6月25日转账343000元和200000元，于2019年12月31日转账200000元，于2020年1月15日转账200000元，合计转账3700000元。其中2019年6月25日转账200000元相应银行回单载明用途为推广费，2019年6月25日转账343000元及2019年12月31日转账200000元相应银行回单载明用途为保证金，其余银行回单载明用途为房租。 2020年1月22日，宁波市鄞州区市场监督管理局新河市场监督管理所执法人员在东海菜场检查中，发现P037“雪山草鸡”摊位在销售活禽，并对市场相关人员进行了约谈。 2019年12月2日，陈明君代表戴光兆、饶玲丽代表霍记公司，就被告开业至2019年10月东海菜场收入支出情况进行结算，确定应存到被告霍迪公司账户1017410.28元，饶玲丽承诺此款于2019年12月3日存入被告霍迪公司账户。2020年3月3日，陈明君代表戴光兆、饶玲丽代表霍记公司，褚春英代表被告，就被告2019年11月至12月东海菜场水电费、垃圾管理费、停车费收入支出情况进行核对，其中收项中应收商管公司检测工资为32000元（2019年6月至2020年1月，每月4000元），收项中应收商管公司物业费为26794.80元（2019年7月16日至2020年2月13日扣除装修49天余163天），支项中应支商管公司水费为36683.28元（4月至12月水费5994度，每度6.12元），支项中应支商管公司电费为26986元。汇总表上手写载明以上数据正确，并由三方在核对人栏签名。 2020年3月18日，原告向被告（收件地址为东海菜场办公室，收件人为被告法定代表人饶玲丽）邮寄快递一份，该邮件于2020年3月18日被签收。原告在庭审中主张系邮寄《关于宁波霍迪生鲜经营有限公司与宁波迪赛商业管理顾问有限公司〈房屋租赁协议〉的终止函》，被告法定代表人饶玲丽否认收到函件。2020年3月26日，原告律师向被告（收件地址为东海菜场办公室，收件人为被告法定代表人饶玲丽）邮寄快递一份，该邮件于2020年3月27日被签收。原告在庭审中主张系邮寄《律师函》，被告法定代表人饶玲丽否认收到函件。2020年3月30日，原告工作人员向被告霍迪公司法定代表人饶玲丽微信发送了《律师函》和《关于宁波霍迪生鲜经营有限公司与宁波迪赛商业管理顾问有限公司〈房屋租赁协议〉的终止函》。《律师函》通知被告：1.双方协议于2020年4月1日终止；2.被告于2020年3月31日腾退房屋；3.被告自行处理与菜场经营户新签订的租赁协议并于2020年3月31日前处理完毕；4.被告向经营户收取了2020年4月1日后的租金的，于2020年3月31日前退还经营户；5.被告不得再与经营户前述任何租赁协议。《关于宁波霍迪生鲜经营有限公司与宁波迪赛商业管理顾问有限公司〈房屋租赁协议〉的终止函》通知被告：1.被告未在2019年12月31日前支付下一租赁年度的租金，故根据《房屋租赁协议》4.2条约定，在2020年3月31日租赁期限到期后，被告不具有续约权；2.被告多次违反合同约定及相关规定，主要有，未按时支付租金，多次违反《房屋租赁协议》第8.4条、第9.2条，经原告多次发整改函后，至今仍未整改，在菜场内放置宰杀活禽，为菜场经营管理带来严重反面效应，导致菜场受到处罚。基于以上情况，通知将于2020年4月1日终止《房屋租赁协议》，请被告于合同终止日搬迁完毕。庭审中，被告确认收到前述两份函件。 因被告未搬离，原告提起本案诉讼，原告为主张权利聘请律师支出律师费代理费40000元。原告自认其共向菜场经营户收取租金680584元，对应的租赁期限均在2020年4月1日之后。 案外人宁波优加投资管理有限公司委托本案被告的诉讼代理律师向本院提起诉讼，请求确认悦东公司与原告迪赛公司签订的涉案《房屋租赁合同》无效，本院于2020年8月26日立（2020）浙0212民初10568号案，后因宁波优加投资管理有限公司未按期缴纳诉讼费，本院于2020年9月3日裁定该案按撤诉处理。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、不动产权证书、《房屋租赁协议》、行政约谈记录、开业至2019年10月东海菜场收入支出汇总表（2019年12月2日核对）、《关于宁波霍迪生鲜经营有限公司与宁波迪赛商业管理顾问有限公司〈房屋租赁协议〉的终止函》、《律师函》、快递面单及查询单、微信聊天记录、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证、银行业务回单、水电费发票，2019年11月至12月东海菜场水电费、垃圾管理费、停车费收入支出汇总表（2020年3月3日核对）、《合同解除协议》（原告迪赛公司与霍记公司），被告霍迪公司提供的网上银行电子回执、原告迪赛公司案外诉讼资料、企业公示信用信息、霍记公司协议（《房屋租赁意向协议》及《房屋租赁协议》）等证据，本院核实的案外诉讼资料，以及原、被告向本院所作陈述予以证明。 被告另提供账户流水照片一张，主张饶玲丽于2019年1月21日代被告霍迪公司支付租金200000元。原告质证认为该款系饶玲丽代霍记公司向原告支付的租金。本院认为，首先，被告霍迪公司于2019年2月13日才成立，被告霍迪公司与原告签订的租赁合同约定租期自2019年2月15日开始，而此前系霍记公司与原告迪赛公司存在房屋租赁关系，且霍记公司与被告霍迪公司系独立的法人，故该证据尚不足以证明饶玲丽前述转款行为与本案具有关联性；其次，根据原、被告陈述，饶玲丽曾于2018年11月23日代霍记公司向原告转账交付租赁意向金200000元（后根据双方合同转为保证金），根据原告提供证据，原告于2019年6月25日、26日分别向饶玲丽个人账户转账380000元和20000元，相应银行业务回单摘要中均载明“还款”，该事实印证了原告关于前述转款系饶玲丽代霍记公司支付租金，后因霍记公司与原告解除房屋租赁关系，原告向饶玲丽个人账户退款400000元的主张。故本院对被告提供的该证据不予认定，对被告关于2019年1月21日由饶玲丽代被告付租金200000元的主张不予采信。 被告霍迪公司关于其已支付款项金额陈述前后矛盾，庭审中举证主张支付租金3700000元，庭审中主张支付租金及推广费3700000元，800000元保证金由霍记公司支付，庭审后又称被告已支付原告合计4036000元，但未提供证据证明。本院认为，关于付款的举证责任在于被告，现被告已提供证据不足以证明其实际支付4036000元，也不能证明霍记公司代其支付保证金事实，故本院对其前述主张不予采信。本院认定被告在原、被告间租赁合同项下合计支付款项3700000元，结合双方租赁合同对租金、推广费、保证金的金额及支付期限的约定，以及付款相应网银电子回执备注的用途内容，本院认定已支付的3700000元中包括推广费200000元、保证金800000元和租金2700000元。 本院认为，涉案原、被告间《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，各方应依约全面实际履行。合同约定被告在协议签订后一天内支付房屋租金250万元，剩余房租31.25万元于2019年12月30日前支付。原告据此主张被告逾期付租，被告辩称其已足额支付租金，但其提供的证据不能证明其辩解意见，故如前文所述，本院认定被告仅支付租金2700000元。因被告未按约在2019年12月30日前足额支付剩余租金，且逾期超过15日，已构成违约，原告有权依《房屋租赁协议》约定解除协议。原告提供的证据证明解除通知至迟于2020年3月30日送达到被告法定代表人饶玲丽，原告通知双方协议于2020年3月31日终止，该通知在该日期前到达被告，故本院认定《房屋租赁协议》于2020年3月31日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持。原告主张至合同解除日2020年3月31日被告拖欠租金合计112500元，本院对该金额予以认可。原告主张合同解除后即2020年4月1日起至被告实际腾退日止的房屋占有使用费，符合法律规定，关于其主张的两倍房租的计费标准，被告持异议，本院认为该金额过高，本院调整为按《房屋租赁协议》约定的租金标准计费，协议约定前两次续约年度租金为2500000元每年，本院比照该标准确定占有使用费按6849元每日的标准计算。 原、被告双方约定，违约方应向相对方赔偿包括律师代理费在内的全部经济损失。原告现主张其为主张权利聘请律师支出的律师代理费40000元，符合协议约定，且金额合理，本院依法予以支持。 关于原告主张要求没收保证金800000元的诉请。本院认为，原、被告间协议约定，租赁期满或协议解除的，保证金在抵扣应由被告支付（或承担）的租金、费用、违约金、赔偿金、占有使用费等款项后，剩余部分在前述费用结算完毕且被告将租赁房屋交还给原告后7天内无息返还给被告，如被告未能按期足额支付租金及应由被告支付的费用、违约金、赔偿金、占有使用费等款项时，原告有权从保证金中直接予以扣除，不足部分仍有权向被告追索。根据前述约定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，涉案保证金即为被告按约履行债务提供的动产质押担保，现原告要求没收缺乏法律依据，本院不予支持。在拖欠租金情况下，负有减损义务的原告应当优先将保证金用于充抵拖欠租金，否则无权主张扩大部分的损失。因被告提供的保证金足以支付协议解除前的已到期未付租金，故本院结合被告最后一次付租情况（2020年1月15日支付200000元），对原告关于逾期付款违约金的诉请，仅酌情支持1110元（112500元×24%÷365天×15天）。 被告应支付原告的各项费用，先以保证金800000元抵充。根据双方合同约定，租赁期内水电费、垃圾卫生、物业、消防、治安等涉及被告的所有费用均由被告承担。原告主张其为被告垫付了截至2019年12月的水费36683.28元、电费26986元，请求该两笔费用在本案中结算（未作为诉讼请求）。被告在庭审中对原告提供的水费、电费等付费单据真实性无异议，并表示庭后向财务核实欠付情况，庭审后怠于核实并否认其曾确认过单据。本院认为，原告提供的水电费单据以及2019年11月至12月东海菜场水电费、垃圾管理费、停车费收入支出汇总表可印证证明原告为被告垫付水费36683.28元、电费26986元，被告现未提供证据证明其已支付该笔费用，故本院对被告欠付截至2019年12月的水电费合计63669.28元的事实予以确认。原告称会另案主张其垫付的2020年1月起的水电费，本院不予干涉。因本案原告未单独就水电费提出诉请，故该两笔费用，本院直接以保证金抵扣，抵扣后，保证金尚余736330.72元（800000元-63669.28元）。 被告主张其为原告垫付资金或原告应付其款项合计336262元，要求在本诉中予以结算，不提反诉。本院对被告主张的各笔款项分析如下：（1）被告主张其垫付了2019年4月至2020年4月检测人员陈惠萍工资49000元，并提供检测工资明细一份，其上记载2019年4月、5月为现金支付各4000元，签名栏签有“陈惠萍”，2019年6月至2020年4月均系被告单方记载转账。原告仅认可2019年6月至2020年3月工资40000元（2019年6月至2020年1月的32000元，2020年2月的4000元，2020年3月的4000元）。本院认为，根据双方合同约定，菜场检测人员工资由原告承担，故被告垫付的工资原告应予支付。关于具体垫付金额，被告自己核对的2019年11月至12月东海菜场水电费、垃圾管理费、停车费收入支出汇总表记载应收商管公司检测工资为2019年6月至2020年1月的32000元（每月4000元），被告本案中并未提供具体付款凭证，原告又自认2020年2月、3月工资8000元，故本院以原告认可工资40000元来进行结算。如被告有其他证据，可另案主张。（2）被告主张原告应支付被告2019年6月至2020年2月物业管理费62192元，并提供催款单一份。原告主张应付物业费为26794.80元，并同意在本案中结算。本院认为，物业费并非基于原、被告租赁合同关系，但鉴于被告认可存在物业费债务，故本院予以处理。关于金额，因双方并无关于物业服务的书面约定，被告提供的催款单缺乏证明力，而2019年11月至12月东海菜场水电费、垃圾管理费、停车费收入支出汇总表印证证明被告可收2019年7月16日至2020年2月13日期间（扣除装修49天）的物业费为26794.80元，故本院在本案中对物业费仅处理26794.80元抵销问题。（3）被告主张原告应返还被告代收摊位费45070元，并提供案外人褚春英出具的结算单以及两家店铺转移协议。原告主张褚春英出具结算单时系被告公司会计，数据未经双方结算，无法确认被告主张金额。本院认为，被告虽称褚春英系原告员工，但又承认褚春英工资由被告支付，本院对被告关于褚春英在出具材料时系原告员工的主张难以采信。因该项费用并非基于本案房屋租赁法律关系，且原告未认可费用金额，双方存在争议，故本院对该项费用不予处理，被告可另行主张。（4）被告主张其为原告垫付装修材料款180000元，并提供网银转账记录。原告认为系饶玲丽个人垫付，与被告无关，且原告已于2020年1月16日向饶玲丽归还其垫付的装修工程款200000元。本院认为，被告认可费用用于前期装修，由被告股东商量后让饶玲丽先垫付，之后再结算，原告作为反驳证据提供的2020年1月16日200000元银行业务回单中载明用途为工程款，原告解释较为合理，被告虽认为原告的反驳证据与本案无关，但不能对原告该笔工程款打款作出合理解释，亦未提供证据反驳，故本院采纳原告关于饶玲丽垫款已归还的主张。对被告主张的该笔债权不予认定。综上，本院对原告应付被告的检测人员垫付工资40000元（截至2020年3月）以及物业费（截至2020年2月13日）26794.80元，合计66794.80元在本案中予以处理。本院将以上原告所负债务与本案被告所负租金债务相互抵销。 关于被告的反诉诉请，本院认为，因原、被告间《房屋租赁协议》于2020年3月31日解除，故被告与摊位商户之间的转租行为丧失基础，亦应终止。原告向摊位商户收取意向金、租金、保证金等系基于其与摊位商户间独立的租赁关系而计收，与被告无关，故本院对被告关于摊位费的反诉诉请不予支持。关于原告主张的第2项反诉诉请，原告未举证证明基本事实，且主张缺乏法律依据，本院不予支持。 另，被告在本案口头或书面抗辩过程中多次将被告霍迪公司与霍记公司混同陈述，本院认为，被告承租房屋后在实际运作菜场过程中是否有霍记公司参与，并不影响被告依据其与原告间的租赁合同对原告所负的付租义务，原告与霍记公司在原租赁合同项下是否结算完毕亦与本案审理无关，原告以霍记公司与原告未结算为由主张本案中止审理，缺乏依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司与被告宁波霍迪生鲜经营有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年3月31日予以解除； 二、被告宁波霍迪生鲜经营有限公司于本判决生效之日起七日内腾退坐落于宁波市鄞州区××路××号涉案租赁房屋； 三、被告宁波霍迪生鲜经营有限公司应支付原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司租金112500元，与原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司应支付被告宁波霍迪生鲜经营有限公司的垫付工资40000元以及物业费26794.80元相互抵销后，被告宁波霍迪生鲜经营有限公司尚应支付原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司租金45705.20元； 四、被告宁波霍迪生鲜经营有限公司应支付原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司逾期付租违约金1110元； 五、被告宁波霍迪生鲜经营有限公司应支付原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司自2020年4月1日起至实际腾退租赁房屋日止按每日6849元的标准计算的房屋占有使用费； 六、被告宁波霍迪生鲜经营有限公司应偿付原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司律师代理费40000元； 上述第三、四、五、六项应付款项，优先以被告宁波霍迪生鲜经营有限公司留在原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司处的履约保证金736330.72元（原履约保证金800000元抵扣掉水电费63669.28元后金额）抵扣，抵扣完毕后，剩余未付费用被告宁波霍迪生鲜经营有限公司应于本判决生效之日起七日内付清； 七、驳回原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司的其他诉讼请求。 八、驳回被告宁波霍迪生鲜经营有限公司的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费13414元，减半收取6707元，由原告宁波迪赛商业管理顾问有限公司负担5021元，被告宁波霍迪生鲜经营有限公司负担1686元。反诉受理费减半收取5435元，由被告宁波霍迪生鲜经营有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年九月三十日 代书记员 宋林洁