广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4218号上诉人（原审被告）：林靖杰，男，1990年9月17日出生，汉族，住广东省阳春市**************，现住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市志晟企业管理有限公司，住所地广东省中山市**************之二。法定代表人：卢耀枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。上诉人林靖杰因与被上诉人中山市志晟企业管理有限公司（以下简称志晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林靖杰上诉请求：撤销一审判决第一、四、五项。事实与理由：一、一审遗漏应当参加诉讼的第三人，属于程序违法。中山市小榄镇工业公司系涉案租赁物的所有权人，应当作为第三人参加诉讼。中山市小榄镇工业公司与涉案《租赁合同》《管理合同》的出租方即中山市小榄*********有限公司（以下简称三鸟交易公司）、中山市长雄企业咨询管理服务有限公司（以下简称长雄公司）之间存在何种关系，以及与本案志晟公司之间存在何种关系，三鸟公司、长雄公司是否有权出租涉案租赁物以及《租赁合同》《管理合同》《合同转让协议书》是否有效和对各方主体是否具有约束力，尚未查明。因此，只有中山市小榄镇工业公司、三鸟公司和长雄公司参加诉讼才能查清事实。二、志晟公司无权要求林靖杰迁离涉案租赁物。1.《合同转让协议》对《租赁合同》和《管理合同》的概括转让，就是说林靖杰只是根据《合同转让协议》取得了《租赁合同》和《管理合同》中出租方的在合同期内权利，但不必然取得合同期满后的权利。即，若作为承租方的林靖杰违反合同义务的，作为承受出租方权利后的志晟公司有权根据合同追究林靖杰的违约责任，但却没有要求林靖杰迁离的权利，因为该权利不属于合同期内的权利，且其并非物权所有人。2.虽然志晟公司在一审庭审中提交了有关其法定代表人卢耀枝通过产权交易中心获得三鸟市场经营权的有关证明，但由于志晟公司未将该材料作为证据提交，导致该证据无法质证。因此，卢耀枝获得三鸟市场经营权的事实，不应被认定。在该事实无法被认定的情况下，志晟公司要求林靖杰迁离的权利基础便不复存在。三、一审法院支持志晟公司没收押金属事实认定错误，责任划分不公。1.根据《合同转让协议》《租赁合同》和《管理合同》，租金和管理费等均从林靖杰银行扣划，且已经办理银行委托手续，且向来如是。林靖杰账户上存款足够，不存在无法划扣的情形。在双方未协议变更租金支付方式且志晟公司未通知变更的情况下，未及时划扣租金的责任应由志晟公司承担。2.林靖杰勤勉敬业，诚实经营，将市场从人流一般做到人气鼎盛，将活鸡批发生意从零开始做到稳定盈利，且以经营活鸡生意为主要劳动收入，没有动机没有理由违反合同约定拒绝交付租金。志晟公司诉称林靖杰拒绝缴付租金，违反常理和生活经验。一审法院对此予以认定，显然是责任划分不公。四、一审法院支持法律服务代理费不符合法律规定。1.如前述分析，不存在林靖杰拒绝支付租金的事实，志晟公司不扣款反而污蔑林靖杰不交租，过错明显，因此，志晟公司要求支付法律服务代理费不应支持。2.合同无约定。合同约定支付的律师费不等同于法律服务代理费。律师费系指诉讼当事人依法聘请执业律师而支付的费用，而本案志晟公司聘请的系法律服务工作者，因此该笔费用不能认定为律师费。3.法律服务工作者进行有偿民事诉讼代理，违反律师法和民事诉讼法的相关规定，因此志晟公司为此支出的费用属于违法支出，不应由林靖杰承担。五、志晟公司及其主要负责人涉嫌犯罪，应当移送有关机关处理。志晟公司主张的称重费虽已撤回，但事实已发生。此属于利用垄断地位强行要求交易对象接受的不公平待遇的行为，属于强迫交易。因市场涉及商户众多，该笔费用金额巨大，因此志晟公司已经涉嫌构成强迫交易罪，人民法院应当依法移送公安机关调查。综上，请求二审法院支持林靖杰的上诉请求。被上诉人志晟公司答辩称：一审判决认定事实清楚，法律关系定性及运用法律正确，程序合法，应当维持一审判决。一、本案不存在遗漏应当参加诉讼的第三人，志晟公司具有合法的出租权利。林靖杰于2018年12月30日与三鸟交易公司签订《租赁合同》（编号：榄三鸟租字【2019】第11号），于同日与三鸟交易公司、长雄公司签订《管理合同》（编号：榄长雄管字【2019】第11号）。合同约定由林靖杰承租中山市*榄***一******内207、208、209卡（面积216平方米），租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止。三鸟交易公司于2019年7月25日与长雄公司、卢耀枝签订《经营权租赁合同》，合同确认：三鸟交易公司委托中山市******有限公司对其管理的市场的经营权租赁项目公开挂牌竞价招标，由卢耀枝中标竞得。三鸟交易公司现有场所位于中山市*榄***一***，面积31909平方米，该市场物业土地权属中山市工业总公司，物业现由中山市小榄镇工业总公司出租给三鸟交易公司经营市场及宿舍使用，三鸟交易公司对该合同的形式已取得相关权利人的充分授权，同时合同约定若卢耀枝日后设立公司经营该市场的，设立的公司（即本案志晟公司）直接与卢耀枝连带承担该合同项下承租方合同义务。而林靖杰于2019年8月1日与志晟公司、三鸟交易公司、长雄公司共同签订《合同转让协议书》，约定由林靖杰概括承受《租赁合同》（编号：榄三鸟租字【2019】第11号）以及《管理合同》（编号：榄长雄管字【2019】第11号）的权利义务。综上所述，志晟公司具有合法的出租权利，林靖杰自愿签订三方协议，应当按照签订的合同履行权利义务。本案不存在遗漏案件当事人，林靖杰的请求缺乏事实依据和法律依据。二、租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行。《租赁合同》约定：合同期满，林靖杰如需继续租赁，应在本合同期满之日前一个月内向志晟公司提出申请，志晟公司同意延续的，可续签合同；志晟公司不同意或林靖杰不申请的，租赁关系终止。因《租赁合同》及《管理合同》的租赁期限于2019年12月31日届满，志晟公司已提前向林靖杰发了通知，通知其合同到期后不再续租，并要求林靖杰于2020年1月5日办理好离场手续。租赁期限届满，双方没有签订续期合同，林靖杰未依约返还租赁物已构成违约，依据双方合同约定林靖杰应当返还租赁物，志晟公司有权不予返还押金并要求其支付拖欠的电费、房屋占用费、法律服务费用等。三、林靖杰于上诉过程中提及法律服务工作者进行有偿民事诉讼代理属于违法行为，只能说林靖杰及其代理人法律知识欠缺，不懂得翻阅相关法律法规。且林靖杰提及的一些关于犯罪的言论缺乏事实依据和法律依据，志晟公司保留对林靖杰追究法律责任的权利。综上，请求二审法院驳回林靖杰的上诉请求，维持原判。志晟公司向一审法院起诉请求：一、判令林靖杰立即迁离中山市*****一*********棚207、208、209卡（面积216平方米）的租赁物并返还给志晟公司，租赁物内之消防、供水、供电线路及装修归志晟公司所有；二、判令林靖杰支付自2019年12月1日起至实际搬离之日止的水费、电费（暂计至2019年12月31日拖欠水费为126元、电费为211.8元）；三、判令林靖杰向志晟公司支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止房屋占有使用费（按月度总费用的2倍计收，暂计至2020年1月31日的占用费为12096元）；四、判令林靖杰承担志晟公司支出的法律服务代理费用5000元；五、判令志晟公司无需退还林靖杰已缴纳押金15000元。一审庭审时，志晟公司明确水费、电费为2020年1月1日至2020年1月31日的水费87.5元，2020年2月1日至2020年2月28日的税费77元、电费192.45元。一审法院认定事实如下：2018年12月30日，林靖杰与三鸟交易公司签订《租赁合同》（编号：榄三鸟租字【2019】第11号），又与三鸟交易公司、长雄公司签订《管理合同》（编号：榄长雄管字【2019】第11号），约定由林靖杰承租三鸟交易公司位于中山市*榄***一*********棚207、208、209号卡（面积216平方米）的租赁物，租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止，林靖杰每月支付租金1620元、管理费3348元、清洁费1080元、水电费，押金按15000元计算。租赁期满，若林靖杰不存在违约事项，按合同约定完好归还租赁物且缴清一切费后15日无息退还押金。林靖杰对租赁物业投入的一切装饰装修及改建、扩建费用由其自行承担，双方解除合同或终止合同时，固定装饰装修及增建、扩建无偿归三鸟交易公司所有（《租赁合同》5.2条）。若林靖杰在合同期满终止后5个自然日未缴清欠费并搬离租赁物的，三鸟交易公司有权按月度总费用（包括租金、管理费、商铺清洁费、垃圾费）的2倍计收占用费。因一方违约导致另一方循法律途径主张相关权利的，由此产生的费用，包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、评估费、律师费、交通费、住宿费等均由违约方承担。2019年8月1日，志晟公司与林靖杰、三鸟交易公司、长雄公司签订《合同转让协议书》，约定由志晟公司概括承受《租赁合同》（编号：榄三鸟租字【2019】第11号）以及《管理合同》（编号：榄长雄管字【2019】第11号）的权利义务。2019年12月31日，志晟公司向林靖杰发出《通知书》通知租赁合同于2019年12月31日终止，要求林靖杰于2020年1月5日前办理好离场手续，缴清所有费用并搬离租赁物业，交还租赁物业，逾期未缴清所有欠费或搬离完毕的，我司将按《租赁合同》第5.2条计收占用费并有权采用任何手段清场。2020年1月7日，志晟公司委托中山市小榄镇法律服务所书面发函告知林靖杰立即完成搬迁腾退义务并交还租赁物。2020年1月18日，志晟公司和中山市小榄镇法律服务所签订《委托代理合同》，约定志晟公司与林靖杰房屋租赁合同纠纷一案，委托中山市小榄镇法律服务所指派人员出庭代理，代理费为5000元。同年1月20日，志晟公司支付法律服务代理费用5000元，中山市小榄镇法律服务所出具广东增值税发票（编号：91657167）。一审另查：志晟公司于2019年8月3日张贴《关于尽快签订三方协议的通知》，请商户于2019年8月5－7日期间签订三方协议，以便商户继续安心经营。我司保护明年续签合同时，绝不收取进场费、加租金额不超过10－15元/平方米，另外，对同时接受0.05元/斤进场称重收费的商户，我司立即对其开放除白、红老母鸡和阉鸡之外的所有品种等。一审法院认为，当事人签订的《合同转让协议书》合法有效，志晟公司依法受让三鸟交易公司、长雄公司在《租赁合同》及《管理合同》的权利义务，林靖杰应向志晟公司履行合同义务。现租赁期限届满，双方没有签订续期合同，林靖杰未依约返还租赁物已构成违约，应当承担立即返还租赁物、赔偿损失等违约责任。志晟公司要求林靖杰立即迁离租赁物并按现状返还租赁物（租赁物内消防、供水、供电线路及装修不得拆除）和不需退还押金15000元的诉求，符合合同约定和法律规定，予以支持。林靖杰应当支付其在合同期满后占用租赁物期间的水电费（截止2020年2月28日的水费164.5元、电费351.45元）和按6048元/月（租金1620元+管理费3348元+清洁费1080元）标准支付房屋占有使用费（从2020年1月1日起至实际迁离租赁物之日止，暂计至2020年4月30日为24192元），志晟公司主张按月度总费用的2倍计收房屋占有使用费，依据不充分，不予支持。因林靖杰的违约行为导致志晟公司委托法律工作者提起本案诉讼，应依约承担志晟公司支出的法律服务代理费用。志晟公司要求林靖杰承担法律服务代理费用5000元的诉求，予以支持。志晟公司自愿撤回要求林靖杰支付称重费的诉求，符合法律规定，予以准许。志晟公司在续签合同时是否存在缔约过失，林靖杰可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决：一、林靖杰于本判决生效之日起七日内迁离中山市*****一*********棚207、208、209卡（面积216平方米）的租赁物并按租赁物现状（租赁物内之消防、供水、供电线路及装修不得拆除）返还给志晟公司；二、林靖杰于本判决生效之日起七日内向志晟公司支付从2020年1月1日起至2020年2月28日的水费164.5元、电费351.45元；三、林靖杰于本判决生效之日起七日内向志晟公司支付房屋占有使用费24192元（计算方法：以6048元/月为标准，从2020年1月1日起计算至林靖杰实际迁离租赁物之日止，暂计至2020年4月30日为24192元）；四、林靖杰于本判决生效之日起七日内向志晟公司支付法律服务代理费用5000元；五、由志晟公司没收林靖杰交纳的押金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由林靖杰负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，林靖杰在一审期间提交了志晟公司于2019年8月3日向其发出《关于尽快签订三方协议的通知》，该通知载明“为保障各商户的权益，请商户于8月5-7号期间到三鸟市场办公楼二楼人事行政部签订商户、原小榄三鸟市场、我司三方协议，以便商户继续安心经营。在此时间内签署协议的商户，我司保证明年续签合同的时候，绝不收取进场费，而且加月租金额不超过10-15元/平方（屠宰档不超过20元/平方）；另外，对同时接受0.05元/斤（白、红老母鸡、817、阉鸡这三个品种0.1元/斤）进场称重收费的商户，我司立即对其开放除白、红毛老母鸡和阉鸡之外的所有品种（鸡、鸭还是要分开经营，老母鸡还需在4号街经营），并且进行进场抓鸡现金抽奖推广。超过此时间（8月7日）仍不签署协议，或者不接受称重收费的，我司认为此商户无续约的意向，我司将在合同到期后，不与不（此处应为笔误）签署协议，或者不接受称重收费的商户续约。”志晟公司确认该证据的真实性。林靖杰辩称《关于尽快签订三方协议的通知》能够证明志晟公司承诺对按期签订三方协议的商户应续签合同，林靖杰已经按照该通知的要求于2019年8月1日签订了三方协议。本院再查明：涉案租赁合同约定：“如乙方（林靖杰）违反本合同约定，不履行或不完全履行合同项下的义务，或单方解除或终止合同的，视为违约，甲方（三鸟公司或志晟公司）有权没收租赁押金，不予返还。”“在履约期间，因乙方违约致甲方单方解除合同，甲方均有权没收租赁押金、收回租赁物业，且不作任何补偿或赔偿”“乙方（林靖杰）应在甲方发出解除合同通知函或本租赁合同期满终止后5个自然日内缴清所有费用并撤离租赁物业，乙方购置之可移动设备及物品在撤离时由乙方搬走，乙方所维修及增加之消防、供水、供电线路及装修等无偿归甲方所有，乙方不得强行拆除。乙方撤离后若经甲方验收确认存在因乙方原因造成租赁物业和其他甲方物品器具损坏的，乙方须作相应赔偿，乙方不作足额赔偿的，甲方有权不退回租赁押金。若乙方在5个自然日内仍未缴清所有欠费或撤离完毕，租赁物业内未撤离的设备及物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权采取任何手段清偿（包括但不限于停水、停电、强行关门、换锁）。甲方有权自合同解除之日至乙方实际搬离之日按以下方式计收日占用费：日占用费=月度总费用÷30日×2倍。（月度总费用包括租金、商铺管理费、商铺清洁费、垃圾费。）且甲方有权自行处置（包括但不限于拍卖或变卖）乙方未撤离的设备及物品，所有费用可用做抵扣乙方所欠费用（包括但不限于租金、场地占用费）。”本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：林靖杰与三鸟交易公司于2018年12月30日签订的《租赁合同》以及林靖杰与志晟公司、三鸟交易公司、长雄公司于2019年8月1日签订的《合同转让协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林靖杰上诉主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。关于林靖杰是否应向志晟公司返还涉案租赁物的问题。本院认为，志晟公司与林靖杰、三鸟交易公司、长雄公司于2019年8月1日签订的《合同转让协议书》约定由志晟公司概括承受三鸟交易公司与林靖杰签订原《租赁合同》的权利义务。因原《租赁合同》已于2019年12月31日届满，志晟公司明确表示不再续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，林靖杰应向志晟公司返还涉案租赁物。关于志晟公司主张的没收押金的问题。志晟公司主张林靖杰在租赁合同期满后经志晟公司多次催告仍未搬离，违反了双方合同的约定，其有权没收押金。本院认为，首先，关于林靖杰是否存在违约行为的认定。根据《关于尽快签订三方协议的通知》载明的内容可知，志晟公司明确承诺林靖杰在指定日期前与其签订三方协议后，“保证明年续签合同的时候，绝不收取进场费”，并给予其他优惠。而志晟公司不收取进场费及给予其他优惠的前提必然是与林靖杰续签租赁合同，林靖杰已于2019年8月1日与志晟公司、三鸟交易公司、长雄公司签订《合同转让协议书》，故应认定双方已经达成了续签租赁合同合意，构成预约合同，志晟公司理应按照双方约定在原租赁合同到期后续签合同。现志晟公司无正当理由拒不履行该义务，违反了预约合同的约定，在此情形下，林靖杰未在合同到期后及时搬离，不应认定为违约行为。且针对志晟公司行为，林靖杰可另案主张权利。其次，涉案租赁合同期满终止，在林靖杰不存在违约行为的情形下，志晟公司主张没收押金无事实和法律依据，本院不予支持，该押金应抵扣一审判令林靖杰需支付的占有使用费。鉴于林靖杰未对一审法院判令其支付水电费、房屋占有使用费的判项提出上诉，视为其接受该结果，抵扣押金15000元后，林靖杰还需向志晟公司支付2020年1月1日起至2020年2月28日的水费164.5元、电费351.45元，2020年1月1日至2020年4月30日的占有使用费9192元（24192元-15000元）。关于志晟公司主张的法律服务代理费用的问题。如前所述，本院已认定林靖杰的行为不违约，故志晟公司的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误。林靖杰的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1971号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初1971号民事判决第三项、第四项、第五项；三、林靖杰于本判决生效之日起七日内向中山市志晟企业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年4月30日房屋占有使用费9192元（计算方法：以6048元/月为标准，从2020年1月1日起计算至林靖杰实际迁离租赁物之日止，暂计至2020年4月30日为24192元，抵扣押金15000元）；四、驳回中山市志晟企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，减半收取325元，由中山市志晟企业管理有限公司负担227元，林靖杰负担98元。二审案件受理费300元（林靖杰已预交），由中山市志晟企业管理有限公司负担210元（中山市志晟企业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内径付林靖杰），林靖杰负担90元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年九月二十二日书记员  陈静文梁洛希