江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1023民初902号原告：南丰县凯升商业管理有限公司，住所地：南丰县琴城镇桔苑北路凯升公馆，统一社会信用代码91361023065576025D。法定代表人：严献武，系公司经理。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。被告：南京如恒置业顾问有限公司，住所地：南京市江北新区长芦街道宁六路******，统一社会信用代码91320116302383916U。法定代表人：曹绍荣，系公司执行董事。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：端木婷婷，北京市盈科（南京）律师事务所律师，特别授权代理。原告南丰县凯升商业管理有限公司（以下简称凯升公司）诉被告南京如恒置业顾问有限公司（以下简称如恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。凯升公司的委托诉讼代理人张秀容和如恒公司委托诉讼代理人端木婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯升公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令如恒公司立即向凯升公司支付拖欠的租金924000元，物业管理费360800元，水费21元、电费2781.9元；共计1287602.9元。二、判令如恒公司向凯升公司支付违约金：1.迟延交纳租金的违约金。计算方法是以拖欠的462000元租金为基数，按月利率2%从2019年4月15日始，计算至实际付清之日止；其余违约金以462000租金为基数，按月利率2%从2019年12月26日始，计算到实际付清日止。2.迟延交纳物业管理费的违约金。计算方法是以拖欠的物业管理费158400元为基数，按月利率2％从2019年9月1日始，计算至实际付清日止；以拖欠的物业管理费202400元为基数，按月利率2%从2019年12月16日始，计算至实际付清日止。三、判令如恒公司支付本案诉讼费。诉讼过程中，凯升公司增加一项诉讼请求即请求法院确认解除凯升公司和如恒公司于2019年4月18日签订的《租赁合同》在2020年4月7日解除。事实与理由：2019年4月18日，凯升公司和如恒公司签定了一份《租赁合同》，甲方为出租人凯升公司，乙方为承租人如恒公司。合同约定了租赁面积、租期、租金及物业管理费的支付方式及违约责任。合同签订后，凯升公司按合同约定于2019年4月26日将面积为4400㎡租赁物交付给如恒公司，但如恒公司未按合同约定支付半年的租金924000元及物业管理费，因此如恒公司应按合同约定承担违约责任。由于如恒公司拒不履行合同义务，凯升公司于2019年12月2日向如恒公司发出律师函，告知如恒公司应履行合同义务，如恒公司不予理睬。2020年4月7日，如恒公司向凯升公司发来一份《撤场告知函》，通知凯升公司解除合同。凯升公司认为既然如恒公司无意履行合同，同意如恒公司提出的解除《租赁合同》请求，但如恒公司应支付拖欠的租金、物业管理费并应承担违约责任。截止如恒公司2020年4月7日，如恒公司共欠租金924000元，物业管理费等360800元，水费21元、电费2781.9元。此外，如恒公司还应按下列方式承担违约金:①履约保证金转化为违约金（已支付）;②按月利率2%承担延迟支付租金的违约金，其中以拖欠租金462000元为基数，从2019年4月15日始，计算到实际支付之日止，另外的违约金以拖欠的租金462000元为基数，从2019年12月26日始，计算到实际支付之日止；③按月利率2%承担延迟支付物业管理费的违约金，其中以拖欠的物业管理费158400元为基数，从2019年10月1日始，计算到实际支付之日止，另外的违约金，以拖欠的202400元物业管理费为基数，从2020年1月16日始，计算到实际支付之日止。如恒公司辩称：1.凯升公司诉请的租金金额答辩人不认可。首先是租金的起算时间与合同约定不符。《租赁合同》约定租赁物的交付时间为2019年4月25日，延迟交付的，免租期应当顺延。本案的租赁物实际是在2019年7月30日才交付，相应的租金计算时间应从2019年7月30日往后顺延6个月的免租期，即从2020年1月31日计算至2020年4月7日。其次答辩人应付的租金数额确定后，应扣减29081.08元，理由是在2020年的1月10日因商铺用电被罚款29081.08元，根据答辩人和凯升公司及第三方商铺共同签订的三方协议约定，该罚款最终由凯升公司承担，从答辩人应支付的租金中扣减。2.凯升公司诉请的物业管理费的数额不予认可。首先《租赁合同》约定物业费标准包含中央空调，而凯升公司并未履行物业服务管理，从答辩人承租使用租赁物后，凯升公司从未提供中央空调服务，因此物业管理费应当予以核减；其次物业管理费的计算时间应从2019年的10月1日计算至2020年的4月7日。3.凯升公司诉请的水、电费的数额不予认可。4.凯升公司诉请的违约金不予认可。本案的租金及物业管理费答辩人逾期支付原因在于凯升公司逾期交付租赁物，并私下与答辩人招商的客户联系，阻止答辩人招商的客户交付租金给答辩人，导致答辩人收取不到租金，无法支付。5.答辩人已经预缴308000元保证金给凯升公司，现在《租赁合同》终止，该保证金应当予以抵扣租金或物业管理费。6.本案租赁合同的解除是凯升公司单方解除合同，违约造成。如果法院认为租赁合同解除的要约是答辩人提出的，凯升公司在2020年4月15日的复函视为同意解除租赁合同的承诺，那么双方属于经协商一致解除合同，合同解除后，权利义务终止，答辩人支付的履约保证金应无息足额返还，答辩人同意以此履约保证金折抵租金费用。7.《租赁合同》约定的履约保证金具有定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，凯升公司可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，但二者不能并用，否则其数额可能高于凯升公司因违约所造成的损失，有悖于公平原则，因此在凯升公司未举证证明其实际损失的前提下，法院应适当减少违约金。8.根据《租赁合同》的约定，承租人逾期付款超过30天的，出租人有权解除合同，出租人凯升公司在承租人如恒公司逾期支付租金后，未及时行使合同解除权以止损，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，因此凯升公司应自行负担扩大的损失。9.案涉租赁物是对外开放的商场，受新冠××疫情的影响，江西省的防疫等级为一级，答辩人承租的商铺营业收入受影响，请求法院考虑防疫限制措施对租赁物价值的影响，酌情考虑核减部分租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月18日，凯升公司和如恒公司签定了一份《租赁合同》，甲方为出租人凯升公司，乙方为承租人如恒公司。合同约定的主要内容如下：一、甲方将凯升购物广场一层商铺出租给乙方，计租面积为4400㎡，租赁期限为2019年4月25日至2027年12月31日。二、《租赁合同》第四条约定了租金标准和租金支付，与本案审理有关的具体约定如下：第一年(2019年4月26日至2020年4月25日)的租金924000元(扣除免租期6个月)。第一年度租金按季度/次支付，于合同签订当日支付第一季度租金462000元(鉴于乙方前期投入较大，资金紧张，乙方与甲方约定于2019年8月1日支付租金462000元，如果未按期支付，乙方需无条件承担从2019年4月15日始，以462000元为基数按月利率2%计算到实际支付之日止的违约金)；第二季度租金462000元约定于2019年12月26日前支付，其它6个月（从2019年10月26日至2020年4月25日)为装修免租期。三、《租赁合同》第六条约定了履约保证金，即合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币308000元作为履约保证金，如未出现可归责于乙方的违约行为，合同到期或终止后30天内，应将履约保证金返还给乙方，且不计算利息。四、《租赁合同》第七条约定了进场和交付标准，即双方约定本合同项下的进场日为2019年4月25日。届时租赁物应按合同附件6约定的标准交付，如甲方未按约定时间交付，则装修免租期相应顺延，如延迟交付90日，则甲方需返还乙方合同履约保证金，利息按银行同期存款利率计算，且合同自动终止。若在进场日到来之日，租赁物仍不符合约定交付标准的，则约定的进场日顺延，如符合交付标准，乙方未如期进场并签署《房屋交接验收确认书》，则进场日为约定的2019年4月25日。如发生了进场日顺延的情况，则乙方应在甲方通知的期限内对租赁物进行验收并在确认符合验收标准后签署《房屋交接验收确认书》，《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。五、《租赁合同》第十条约定了物业管理费，与本案审理相关的约定如下：乙方应当自2019年10月1日开始向甲方交纳物业管理费，物业管理费的收费标准为按租赁面积4400㎡，每平方米每月收取12元物业管理费，具体支付方法如下:第一年度第一期物业管理费应于2019年9月1日前支付，应交物业管理费为158400元;第二期物业管理费应于2019年12月16日前支付，应交物业管理费202400元。六、《租赁合同》第十一条约定了能源费用及其他相关费用的承担：自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、煤气等能源费用，收取标准为水费为每吨3.25元，电价为每度收费1.1元。双方确认，乙方不得以物业管理服务协议项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。七、《租赁合同》第二十二条约定了违约责任，与本案审理相关的内容如下：1.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍返还履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。2.乙方延迟交纳本合同项下的租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额2‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、能源费或其他费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对租赁物暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。八、与本案审理相关的其他约定：1.《租赁合同》序言部分对进场日约定如下：《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。为免疑问，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。2.《租赁合同》第二十六条规定了通知义务，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式发出。以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证。通知送达对方之日依据发送凭证记载的时间确定。3.《租赁合同》第二十八条约定本合同规定的各种权利及补救措施之间及其与法律规定的和任何其他双方约定的权利或补救措施相互之间是兼容的，而不是相互排斥的。4.合同附件6系关于租赁标的交付标准的约定，主要内容是楼板承重为设计活荷载厨房区域不小于400KG/㎡，其他区不小于350KG/㎡，供电1500KW的电量，供水水管管径不小于DM65㎜，供水压力不小于0.3Mpa，排水下管径不小于DN200MM,甲方提供隔油池新建处，并负责敷设排污管由乙方化粪池至甲方排污主管等。《租赁合同》签订后，凯升公司向如恒公司交付了租赁物，但双方对租赁物实际交付的时间持不同意见。2019年4月18日，如恒公司法定代表人曹绍荣在一份落款时间为2019年4月18日的《场地交接确认书》上签名确认并加盖如恒公司公章。该份《场地交接确认书》确认凯升公司于2019年4月26日将《租赁合同》项下的一层商铺移交给如恒公司，具体移交清单见《商铺现状交接确认表》。庭审中凯升公司和如恒公司均确认并未签署《商铺现状交接确认表》。《租赁合同》签订后，如恒公司向凯升公司交纳了308000元履约保证金。2019年7月30日，凯长公司向如恒公司发出一份《联络函》，《联络函》的主要内容为双方交涉《租赁合同》附件6的相关条款，凯升公司在函件中告知如恒公司，已将附件6中的代电电缆及配电箱、供水水管配置到位请如恒公司安排水电工程相关人员对接。排水下管及隔油池到化粪池的排污主管、商场原有排水主管与排污主管，都达到如恒公司要求的主径尺寸要求，现需要就新铺设的管道与如恒公司对接，如恒公司须及时安排排水、排污相关人员进场施工。该份《联络函》的落款时间为2019年7月30日，加盖有凯升公司公章。租赁物交付给如恒公司后，如恒公司未支付过租金和物业管理费。2019年12月2日，凯升公司委托江西恒澍律师事务所以挂号信的方式向如恒公司发出一份《律师函》，邮件号为XA26673109936。《律师函》的主要内容是向如恒公司催收第一季度的租金462000元及物业管理费158400元，并告知了逾期不交纳租金和物业管理费的后果。如恒公司否认签收了挂号信，但认可通过微信聊天知悉《律师函》的内容。如恒公司未对《律师函》作出书面回复。2020年4月7日，如恒公司向凯升公司发出一份《撤场告知函》，该份函件的主要内容是如恒公司因前期商户亏损撤场、房产证未及时办理到位、小业主经常闹事等，导致销售招商推动困难较大。加之新型冠状病毒影响等，众多商户已撤场或毁约，无法正常经营，公司处于严重亏损状态。公司销售年前接凯升公司通知撤场。鉴于以上原因，如恒公司正式向凯升公司提出撤场申请，并希望达成如下一致意见:1.因新型冠状病毒疫情不可抗拒等原因，减免如恒公司二个月租金，如恒公司将给予未撤场商户免租扶持；2.履约保证金308000元建议抵扣租金；3.租赁物实际交付时间为2019年9月1日；4.如恒公司投入装修金额为60万元，公司可无偿退场，抵扣租金；5.凯升公司应支付给如恒公司4套成交商铺的佣金85640元，可用于抵扣租金。2020年4月10日，祝涛（凯升公司员工）签收该份文件。2020年4月15日，凯升公司就如恒公司发出的《撤场告知函》作出复函，复函的主要内容是同意如恒公司撤场，但不认同如恒公司提出的撤场理由，并否认如恒公司提出的撤场条件。如恒公司认可复函的真实性，但对复函送达至如恒公司的时间持异议。另查明：1.凯升公司和如恒公司均认可《关于季季红垫付电力局罚款事情的三方协议》的真实性，并认可该份协议中提及的29081.08元可与如恒公司应支付给凯升公司的租金相冲抵。2.抚州银象商业管理有限公司（以下简称银象公司）的大股东是曹绍荣，该公司是如恒公司在南丰成立的，主要负责如恒公司承租凯升公司商铺的招商运营，银象美食城是由银象公司负责经营的。3.付志刚是如恒公司的员工，戴建国是银象公司的股东，微信号为×××,手机号135××××****，何俊玲为凯升公司的员工，微信号为×××。4.凯升公司自认，受新冠××疫情的影响，如恒公司投资的银象美食城关闭了近一个月。双方有争议的事实主要有以下三方面：一是如恒公司进场日的时间；二是如恒公司是否拖欠凯升公司水费和电费；三是凯升公司发出的《律师函》和关于《撤场告知函》的复函送达给如恒公司的时间。对上述争议的事实，本院结合凯升公司和如恒公司的举证、质证意见认定如下：争议事实一：如恒公司进场日的时间。凯升公司主张进场日为2019年4月26日，其举证了如恒公司于2019年4月18日签字确认的《场地交接确认书》予以证明；如恒公司主张进场日为2019年7月30日，其举证了微信聊天记录、《联络函》证明截止到2019年7月6日，租赁物仍存在部分商铺未撤场，凯升公司不可能在2019年4月26日向如恒公司交付了租赁物，《联络函》也证实截止2019年7月30日，凯升公司未按《租赁合同》附件6中约定的交付标准将水、电配置到位，因此进场日应为2019年7月30日。本院认可进场日为2019年7月30日，理由是：1.凯升公司举证的《场地交接确认书》虽然载明已于2019年4月26日将租赁物交付给了如恒公司，但在第一次庭审中凯升公司特别授权的委托诉讼代理人在当庭向公司相关人核实情况后陈述实际交付时间是在2019年的5月或6月，凯升公司的这一陈述对已不利，这实际上是通过自认否认了租赁物在2019年4月26日交付给如恒公司。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”虽然在第二次庭审时凯升公司以陈述有误为由请求撤销第一次庭审中的相关陈述，但是未得到如恒公司的同意，亦未举证证明自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的，其撤销自认的请求本院未予准许。2.根据《租赁合同》约定，在约定进场日与实际进场日不符的情况下，凯升公司负有在交付条件成就时通知如恒公司在指定期限内按交付标准对租赁物进行验收并签署《房屋交接验收确认书》的义务，凯升公司未举证证明其履行了这一义务，实际交付日不明确。3.《租赁合同》第七条约定租赁物应按合同附件6的标准交付，租赁物不符合约定交付标准的，则约定的进场日和装修免租期相应顺延。如恒公司举证的《联络函》证实截止2019年7月30日，租赁物仍有不符合合同附件6约定的租赁物交付标准之处，双方仍在交涉。综上所述，根据合同约定，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。在凯升公司未能举证证明实际进场日的情况下，本院采信如恒公司的自认，确认进场日为2019年7月30日。争议事实二：如恒公司是否拖欠凯升公司水费和电费。凯升公司主张如恒公司欠其电费2781.9元，水费21元。凯升公司举证了员工何俊玲在2020年3月23日与银象公司的股东戴建国的微信聊天记录和银象美食城电费对接单和水费对接单，证明如恒公司拖欠水费和电费的情况。如恒公司质证认可在电费和水费对接单上签名的付志刚是公司的员工，认可何俊玲与戴建国微信聊天的真实性，但是公司认为电费和水费对接单上没有加盖如恒公司公章，付志刚不是公司指定的对接人，微信聊天记录也仅显示凯升公司是向戴建国催交水、电费，戴建国个人交纳的水费和电费如恒公司也没有报销掉，银象公司拖欠的水费和电费均与如恒公司无关，故不予认可。本院认为银象美食城是由银象公司负责经营，虽然银象公司是如恒公司在南丰成立的，两家公司的法定代表人也相同，但银象公司与如恒公司是独立的民事主体，凯升公司举证的是银象美食城的水费和电费，即使拖欠属实，缴纳主体应当是银象公司，而非如恒公司，故凯升公司举证的银象美食城的电费和水费对接单及微信聊天记录与本案审理不具有关联性，本院不予采信，凯升公司的举证不能达到其证明目的。争议事实三：凯升公司发出的《律师函》和关于《撤场告知函》的复函送达给如恒公司的时间？凯升公司主张其于2019年12月2日以挂号信的方式向如恒公司邮寄送达了催收租金和物业管理费的《律师函》，且如恒公司于2019年12月5日签收了该份律师函。凯升公司举证了国内挂号信函收据和邮件跟踪查询系统的查询记录证明其主张。如恒公司认可凯升公司举证的真实性和合法性，但否认关联性，否认收到了凯升公司邮寄的《律师函》。本院认为凯升公司的举证能证明其在2019年12月2日寄出了挂号信，这也是《租赁合同》约定的通知送达方式，邮件跟踪查询系统显示挂号信的目地的是江苏省南京市，状态是显示签收成功，凯升公司的举证形成证据链，可以推定《律师函》于2019年12月2日送达给如恒公司。如恒公司否认收到《律师函》，但未举出相反的证据，对其异议不予采信。其于同样的理由，本院采信凯升公司针对如恒公司签收关于《撤场告知函》的复函而举证的国内挂号信函收据和邮件跟踪查询系统的查询记录，确认如恒公司于2020年4月17日收到了凯升公司发出的关于《撤场告知函》的复函。对如恒公司举证的凯升公司员工祝涛与如恒公司法定代表人曹绍荣的微信聊天记录和凯升公司员工越过如恒公司直接和承租商铺的客户聊天记录，凯升公司质证不认可微信聊天记录的真实性，不能达到其证明目的。本院认为无法确认微信聊天双方的真实身份，无法确定聊天内容的真实性，故均不予采信。凯升公司和如恒公司举证的其他证据与本案审理不具有关联性，不作认定。本院认为，本案争议的焦点问题为：（一）《租赁合同》是否已经解除，凯升公司主张的合同解除时间是否正确；（二）如恒公司拖欠凯升公司租金和物业管理费的具体金额,是否应当考虑新冠××疫情的影响，酌情减少租金和物业管理费；（三）如恒公司是否应当承担违约责任。（一）关于《租赁合同》是否已经解除，凯升公司主张的合同解除时间是否正确的问题。凯升公司认为其与如恒公司的租赁合同关系于2020年4月7日就已经解除。如恒公司认为租赁合同关系于2020年4月5日凯升公司员工祝涛通过微信单方提出解除合同时就已经解除。本院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律规定，双方均对合同是否解除及合同解除的时间认识错误。庭审查明2020年4月7日如恒公司发出《撤场告知函》，正式向凯升公司提出撤场申请，可以认定如恒公司首次向凯升公司提出了解除合同的要约，并提出了解除合同的条件。该要约于2020年4月10日到达凯升公司。凯升公司复函表示同意如恒公司撤场，但不同意如恒公司提出的撤场条件，并提出了新的解除合同的条件，应为新的解除合同的要约。该份复函于2020年4月15日送达给如恒公司，但如恒公司未予答复。至此，双方就如何解除合同并未协商一致。如恒公司主张《租赁合同》已经双方协商一致解除与事实不符。《租赁合同》虽然约定了凯升公司在如恒公司迟延交纳租金超过30日，凯升公司便享有合同的单方解除权，但是凯升公司并未将要行使合同单方解除权的意思表示通知如恒公司。如恒公司主张凯升公司在2020年4月5日行使了合同的单方解除权亦无事实依据。2020年8月20日的庭审中，经本院释明案涉《租赁合同》并未解除的情况下，凯升公司增加了一项诉讼请求，即请求本院确认《租赁合同》在2020年4月7日解除。对此，本院认为前文已阐明《租赁合同》在2020年4月7日并未解除，故对凯升公司诉请确认的合同解除时间本院不予确认；如恒公司对拖欠凯升公司租金和物业管理费不持异议，且经凯升公司书面催告后仍不支付，因此《租赁合同》约定的凯升公司单方解除合同的条件已成就，2020年8月20日凯升公司当庭提出解除《租赁合同》，应视为其将单方解除合同的意思表示通知到如恒公司，故应认定合同凯升公司与如恒公司签订的《租赁合同》于2020年8月20日解除。（二）关于如恒公司拖欠凯升公司租金和物业管理费的具体金额问题。本院认为凯升公司在本院已释明《租赁合同》解除时间晚于2020年4月7日的情况下，仍坚持不变更相应的诉请求，此系凯升公司对自身民事权益的处分，且对如恒公司有利，本院予以认可。1.拖欠租金的计算。前文已认定进场日为2019年7月30日，晚于《场地交接确认书》载明的进场日2019年4月26日，故第一年的计租期、装修免租期、租金交纳时间均应相应顺延，租赁合同原来约定的第一年租期为2019年4月26日至2020年4月25日，现应顺延为2019年7月30日至2020年7月29日。合同约定第一季度租金462000元应于2019年4月18日支付，宽限至2019年8月1日支付，宽限天数为105天；故顺延后，本院推定如恒公司第一季度的租金462000元应于2019年7月30日（进场日）交纳，宽限105天，即应于2019年11月12日交纳第一季度的租金462000元。按《租赁合同》租金交付时间的约定可推定第二季度租金462000元应于2019年7月27日（第二季度租金起算首日）支付，在进场日未顺延的情况下，宽限至2019年12月26日支付，宽限天数为152天；故顺延后，本院推定如恒公司第二季度的租金462000元（2019年10月31日至2020年1月31日）应于2019年10月31日（第二季度租金起算首日）交纳，宽限152天，即应于2020年3月31日交纳第二季度的租金462000元。根据凯升公司和如恒公司约定《关于季季红垫付电力局罚款事情的三方协议》中载明的29081.08元可用于冲抵租金，故第二季度如恒公司拖欠的租金为432918.92元。2.拖欠的物业管理费。《租赁合同》约定物业管理费的起算时间是2019年10月1日，故进场日的顺延与物业管理费的起算时间无关。第一期的物业管理费收费时间为2019年10月1日至2019年12月31日，应交物业管理费为158400元，交款时间应为2019年9月1日。第二季的物业管理费收费时间为2020年1月1日至2020年4月25日，应交物业管理费为202400元。如恒公司主张公司租赁物为商场，实现其价值在于人员流通性、聚集性，政府的防疫措施影响了租赁物价值的实现，请求法院核减部分租金和物业管理费。本院认为，通过查询江西省人民政府公开发布的信息可知，因突发新冠××疫情，江西省人民政府于2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，同年3月12日，响应机制由一级转为二级。参照最高人民法院作出的法发[2020]17号文件即《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”结合本案实际情况，如恒公司拖欠的租金均产生于2020年1月31日之前，此后半年均为免租期，因此新冠××疫情对如恒公司在疫情发生前应支付的租金影响未达到需要减免租金调整的地步，故对如恒公司提出减免租金的辩解意见不予采信。但是，第二季度的物业管理费收取时间大部分在政府采取防疫响应期间，如恒公司租赁房屋是用于经营，疫情防控措施必然会导致承租人营业收入减少，资金周转困难，一边经营受限，一边要负担物业管理费，如果不进行调整，将意味着让如恒公司单方面承担了疫情产生的经济损失，有违公平原则。故本院认为通过酌情减少部分物业管理费、减少或不支持违约金诉请的方式来分担损失。如恒公司主张减少部分物业管理费，但其主张的理由是凯升公司提供的物业服务不符合约定，如恒公司这一核减物业管理费的理由无事实依据，不予采信，但考虑疫情影响，依据公平原则，酌情对物业管理费及相应的违约金进行核减。具体而言，因第二季度的物业管理费收取时间大部分在政府采取防疫响应期间，本院酌情确定减少二个月的物业管理费，并对第二季度的物业管理费延迟缴纳不计算违约金。综上所述，结合凯升公司诉求，本院认定如恒公司拖欠凯升公司租金894918.92元（462000元+432918.92元），拖欠第一季度物业管理费为158400元，第二季度物业管理费酌减二个月后为96800元[202400元-（4400㎡×12元/月/平方米×2个月）]。（三）关于如恒公司是否应当承担违约责任的问题。凯升公司主张如恒公司应支付履约保证金（已收取），并按合同约定承担延迟支付租金和物业管理费违约金。如恒公司认为履约保证金的性质是定金，凯升公司只能选择适用违约金条款还是定金条款，不能二者并用。本院认为,如恒公司延迟交纳租金、物业管理费是不争的事实，构成违约，案涉租赁合同中关于履约保证金的约定和延迟支付违约金的约定，均系双方的真实意思表示，应按合同的约定承担违约责任。履约保证金与违约金属于不同的法律概念，有着不同的法律性质。案涉履约保证金是基于双方约定由如恒公司向凯升公司交纳的，用于担保案涉租赁合同的履行。依《租赁合同》第二十二条约定：“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍返还履约保证金，且需承担由此给乙方及商户带来的相应损失。”而且依该合同第二十八条约定“本合同规定的各种权利及补救措施之间及其与法律规定的和任何其他双方约定的权利或补救措施相互之间是兼容的，而不是相互排斥的。”因此，合同因如恒公司单方违约至合同解除，依合同约定，履约保证金不予以返还，如恒公司提出用凯升公司已经收取履约保证金冲抵租金的辩解意见不予采信。鉴于如恒公司还存在延迟交纳租金和物业管理费的事实，如恒公司还应按合同约定支付违约金。依《租赁合同》第二十二条约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付欠费金额2‰的延迟履行违约金”，以欠费金额为基数按日2‰计算，这一违约金计算的标准高于凯升公司主张的按月利率2%，此系凯升公司对自身民事权益的处分，且对如恒公司有利，本院予以确认。1.对如恒公司应当支付的延迟支付违约金的认定。如恒公司应支付的第一季度违约金均系疫情爆发前产生的违约金，其应当缴纳的时间也在江西省人民政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应之前，故对如恒公司提出减免第一季度违约金的辩解意见不予采信。第二季度租金应交纳的时间在2020年3月31日，此时疫情防控措施虽有所放松，但如恒公司的营业收入和资金周转仍会受影响，考虑这一因素本院酌定，对第二季度延迟交纳的租金不计算违约金。第一季度应交纳的租金是462000元，前文已阐明如恒公司应于2019年11月12日交纳第一季度的租金462000元。故其违约天数应从2019年11月13日开始计算至法庭辩论终结日2020年8月20日止，共逾期282天，如恒公司应支付第一季度租金产生的违约金为（462000×2%）÷30天×282天=86856元。2.对如恒公司应当支付物业管理费违约金的认定。前文阐明第一期的物业管理费为158400元，交款时间应为2019年9月1日，如恒公司在疫情爆发前便持续违约，故如恒公司的违约与疫情无关。截止法庭辩论终结2020年8月20日止，第一季度物业管理费仍未支付，迟延履行天数为355天，应支付的延迟履行违约金为（158400×2%）÷30天×355天=37488元。第二季的物业管理费收费时间为2020年1月1日至2020年4月25日，正值疫情爆发期间，如恒公司的经营和资金周转均客观上受影响，本院考虑这一因素认为除应核减部分物业管理费外，对第二季度物业管理费的延迟支付不应计算违约金。结合本院对双方争议焦点问题的认定，本院认为凯升公司与如恒公司于2019年4月18日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。凯升公司和如恒公司在租赁合同中约定了在如恒公司迟延交纳租金及其他费用时，凯升公司享有单方解除合同的权利且如恒公司应当承担违约责任。故对凯升公司提出解除《租赁合同》，并支付违约金的诉讼请求本院予以支持，具体金额本院在前文中已经认定，即如恒公司拖欠凯升公司租金894918.92元，物业管理费253882元（158400元+96800元）；支付延迟支付租金违约金86856元，延迟支付物业管理费违约金37488元。如恒公司辩解凯升公司未及时解除合同，扩大了损失，应自行负担扩大的损失，本院认为合同的单方解除权利何时行使应由权利人选择，案涉租赁合同约定租期九年多，在合同履行不到一年时，如恒公司便违约，凯升公司在2020年8月20日行使合同单方解除权并无不当，对如恒公司的这一辩解意见不予采信。如恒公司提出凯升公司欠其佣金85640元，应与租金相冲抵，因其未举证证明凯升公司拖欠佣金，故对其这一辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南丰县凯升商业管理有限公司与被告南京如恒置业顾问有限公司签订的《租赁合同》于2020年8月20日解除；二、被告南京如恒置业顾问有限公司于判决生效后十日内向原告南丰县凯升商业管理有限公司支付拖欠的租金894918.92元，物业管理费253882元，共计1148800.92元；三、被告南京如恒置业顾问有限公司于判决生效后十日内向原告南丰县凯升商业管理有限公司支付延迟支付租金违约金86856元，延迟支付物业管理费违约金37488元，共计124344元；四、驳回原告南丰县凯升商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19034.42元，减半收取计9517.21元，由原告南丰县凯升商业管理有限公司负担1903.44元，被告南京如恒置业顾问有限公司负担7613.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 赵 霞二〇二〇年九月一日书记员 尹志芸