广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1833号原告：深圳市永晋盈投资有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道三联社区和平路南侧永晋盈办公大楼10A（办公场所），统一社会信用代码91440300564234582G。法定代表人：林友生，总经理。委托诉讼代理人：李伟开，广东四为律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗珊，广东四为律师事务所律师。被告：深圳幸福商业运营管理有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清华社区和平东路幸福城商业大厦A1403，统一社会信用代码91440300MA5F2E2W3D。法定代表人：谢金贵，董事长。委托诉讼代理人：谢溪，女，汉族，1984年11月出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司法务。原告深圳市永晋盈投资有限公司诉被告深圳幸福商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市永晋盈投资有限公司法定代表人林友生及其委托诉讼代理人李伟开，被告深圳幸福商业运营管理有限公司委托诉讼代理人谢溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠的押金和租金共计人民币7721421.2元（暂计至2019年11月，应计至被告撤场清空场地）；2、请求法院判令被告违约，需向原告支付违约金人民币432915.66元（暂计至2019年11月，应计至被告撤场清空场地）；3、请求法院判决被告支付拖欠的电费共计人民币90000元（暂计至2019年10月，应计至被告撤场清空场地止）；4、请求法院判决原被告双方签订的租赁合同于2019年6月19日解除，判令被告恢复原状，交还租赁物业给原告；5、请求法院判令被告支付律师费人民币23.5万元；6、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告向本院撤回第2项诉讼请求以及第4项诉讼请求中判令被告恢复原状的诉请。事实与理由：原、被告于2018年5月18日在深圳市龙华区签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告位于深圳市龙华区物业。合同约定：“双方同意：自2018年4月1日起计算免租期，免租期为12个月。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方须按本合同第三条的约定承担免租期间乙方使用的水、电、气等费用。免租期结束之次日起，乙方应向甲方计付租金。”免租期结束后的次日开始为计租日。自计租之日起计十六个租约年（即周期年）。双方共同确认最终计租面积为25851.62ｍ2，租金为65元／ｍ2／月，租金不包括水电费、中央空调等费用。双方约定：自计租日起第25个月开始每24个月租金递增5%。合同约定：第3.4.2条自本合同生效之日起七个工作日内，乙方向甲方支付金额为人民币叁佰万元整（Ｙ3000000元）的履约保证金。第3.4.3条计租日当月即2019年4月，乙方应向甲方支付租赁押金（相当于两个月租金）人民币叁佰叁拾陆万零柒佰壹拾元整（￥3360710元）；同时，乙方应支付第一个月租金人民币壹佰陆拾捌万零叁佰伍拾伍元叁角（￥1680355.30元），共计人民币伍佰零肆万壹仟零陆拾伍元叁角（Ｙ5041065.30元）。租赁合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，但被告只在2019年6月3日支付1000000元和2019年6月18日支付了人民币3041065.3元外，长期拖欠原告押金、租金、电费，原告公司和委托律师多次发出催收函，被告都未支付拖欠的费用。根据合同第8.4条：如因乙方过错导致乙方未按本合同第三条约定的期限支付租金，且经甲方书面催告7个工作日后仍未支付，乙方应自上述书面催告期限届满之日起按未付部分租金金额的万分之五／日向甲方支付违约金，支付租金超过60天的，甲方可解除合同、收回租赁物业，乙方因此还应按本合同的约定承担违约责任。因此造成甲方的损失（直接损失和间接损失）由乙方承担。鉴于被告长期拖欠押金、租金及水电费等，且拖欠金额越来越多，原告在2019年4月18日向被告发出《催款函》，被告依然不能按时付款，原告委托法律顾问律师于2019年5月17日再次发出催款的《律师函》，被告只是在2019年6月3日支付了100万元，其余金额被告依然以种种借口拒付，原告只能再次委托律师于2019年6月19曰向被告发出《解除租赁合同通知书》，并要求被告在15天内清空场地，恢复原状交还租赁物业给原告。但被告一直占用拒不交还，原告只能依法起诉。另根据《租赁合同》第8.6条规定，如一方不履行本合同项下及附件中约定的义务，或违反本合同项下及附件中的约定，应当赔偿另一方因此所遭受的损失，包括但不限于因此产生的诉讼费，律师费等费用。据此，请求法院判令被告承担本案的诉讼费和律师费。原告认为，被告拖欠原告押金、租金、电费数额巨大，违约事实清楚，证据确凿，请求法院支持原告上述全部诉讼请求。被告答辩称：1、租赁物业一直存在漏水、地坪过高等问题，严重影响被告使用租赁物业；2、被告作为转租方，商户均要求被告提供具有转租权的证明文件，但原告均未出具，导致被告招商工作停滞，被告为维护自身权利，拒绝支付相应租金；3、原告主张的电费9万元被告已支付；4、原告无权要求被告承担律师费。综上，被告请求法庭驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明：2018年5月18日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于深圳市物业，租赁用途和业态分布由被告自行安排；2018年4月1日起开始计算免租期，免租期为12个月，免租期内被告无须向原告支付租金，但被告需按合同约定承担免租期间被告使用的水、电、气等公用事业费，免租期结束之次日起，被告应向原告计付租金；原告于2018年4月1日将租赁物业根据《租赁物业及相关设备设施移交标准》移交给被告使用；免租期结束后的次日开始为计租日，自计租之日起计十六个租约年；原、被告双方共同确认最终计租面积为25851.62ｍ2，租赁物业的起始租金自计租日起按计租面积计算为每月每平方米65元，租金不包括水电费、中央空调费等费用，租金自计租日起首24个月租金免递增，即2019年4月1日至2021年3月31日租金为1680355.3元，自计租日起第25个月开始每24个月递增5%；被告应按月支付租金，即自计租日起的每月10日前向原告支付当月的租金（如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日）；自本合同生效之日起七个工作日内，被告向原告支付金额为300万元的履约保证金；计租日当月即2019年4月，被告应向原告支付租赁押金（相当于两个月租金）3360710元，同时，被告应支付第一个月租金1680355.3元，以上共计5041065.3元；原、被告双方于移交日组织相关的技术人员对租赁物业以及设施按照本合同约定及附件二内容进行移交，并详细列明交接的设施设备，签署书面的移交确认书；房屋交接确认书应载明租赁物业以及设施的现状，并由双方签字确认；被告如需在租赁物业移交后自费安装其所需要的一切设备和设施，以及为满足购物中心经营的目的自费进行改造，被告应在不影响租赁物业主体结构及设施安全的原则下进行改造；被告违约后，原告可视情况向被告发送限期整改的通知书，被告收到通知后15日内应对其违约行为进行修正。如被告在经过整改后仍未符合本合同相关约定，原告有权停止被告相关设施的使用，单方解除协议并收回租赁物业，由此引起的一切损失由被告自行负担，同时原告有权没收租赁押金；如因被告过错导致被告未按本合同第三条约定的期限支付租金，且经甲方书面催告7个工作日后仍未支付，被告应自上述书面催告期限届满之日起按未付部分租金金额的万分之五／日向原告支付违约金，未付租金超过60天的，原告可解除合同、收回租赁物业，被告因此还应按本合同的约定承担违约责任，因此造成原告的损失由被告承担；如一方不履行本合同项下及附件中约定的义务或违反本合同项下及附件中的约定，应当赔偿另一方因此遭受的损失，包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费等费用。原告为涉案物业所有权人，原告已取得不动产权证书。该物业于2017年7月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为“本工程已按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求及设计图纸要求及有关工程质量标准，各项功能满足使用要求。验收一致同意本工程评定合格，同意使用。”另原告提交了《租赁物业及相关设备设施移交书》，主张涉案物业交付时双方已进行验收，被告对该移交书的真实性予以确认。2019年4月18日，原告通过EMS快递向被告发出《催款函》，催收租赁押金及首月租金。EMS快递查询单显示上述邮件于2019年4月18日签收。2019年5月17日，原告委托广东四为律师事务所通过EMS快递向被告发出《律师函》，催收租赁押金、四月及五月份租金、电费等。2019年6月18日，原告委托广东四为律师事务所通过EMS快递向被告发出《解除租赁合同通知》，载明：由于被告一直逾期付款，经过原告和我所律师多次发函催收，被告仍未付清上述欠款，已经构成严重违约，导致双方原签订的租赁合同无法继续履行，如继续拖延，将导致原告的损失继续扩大，为了避免产生更大损失，原告现依据合同约定，正式通知被告从2019年6月19日起，解除双方于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》，并限期15天内撤场清空场地，恢复原状交还给原告，撤场期间按原合同规定的租金和费用标准计算，超过15天撤场期限的租金和费用按合同约定的违约责任条款承担责任。EMS快递查询单显示上述邮件于2019年6月18日签收。2019年9月30日，原告再次通过EMS快递向被告发出《催款及收回商铺的函》，催收租金、电费、违约金，并敦促被告十日内交回商铺，否则原告将按照合同约定诉诸法律。被告在庭审中确认已收悉上述函件。原告向本院提交欠款明细，主张2019年4月，被告应向原告支付租赁押金和租金共计5041065.9元，被告于2019年6月3日支付1000000元，2019年6月18日支付3041065.3元，共计支付4041065.3元，尚欠1000000.6元；2019年5月至7月的租金已由原告股东代被告支付，原告确认收到5月至7月的租金；2020年1月21日，被告向原告支付租金3000000元；截止至2019年5月22日法庭辩论时，被告应向原告支付上述拖欠的押金及租金共计14803553.6元。原告另主张，2019年12月25日前的电费被告已付清，截止至2020年4月25日，被告尚欠电费779450.73元，相应数额有《幸福城商业大厦（商业）收费通知单》为证。庭审中，被告对原告主张的上述尚欠电费的计算标准及数额无异议。原告提交的深圳农村商业银行单位活期交易明细载明，被告2019年6月份共向原告转账三笔，其中6月3日转账1000000元，备注商场租金；6月18日转账680355.30元，备注租金；6月18日转账2360710元，备注押金。2019年12月6日，原告与广东四为律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告与被告租赁合同纠纷一案，原告聘请广东四为律师事务所律师作为委托代理人，原告向广东四为律师事务所支付律师费23.5万元。同日，广东四为律师事务所向原告开具票号为3***4-3**6的增值税普通发票，金额共计23.5万元。2019年12月9日，原告向广东四为律师事务所转账支付律师费23.5万元。以上事实，有《租赁合同》《催款函》《律师函》《解除租赁合同通知》《催款及收回商铺的函》《民事委托代理合同》《建筑工程竣工验收报告》《租赁物业及相关设备设施移交书》《幸福城商业大厦（商业）收费通知单》、不动产权证书、转账凭证、发票、交易明细、欠款明细等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，涉案《租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应依约履行各自之义务。原告已按照租赁合同约定如期交付涉案物业，被告经原告多次发函催促，仍未足额支付租赁押金及租金，且已逾期60天，故被告已构成违约。被告抗辩相关费用未按月如期缴纳系原告有过错在先，并主张原告交付的物业长时间存在漏水问题且存在地面地坪过高的问题，影响被告正常使用。本院认为，涉案物业已经专业机构出具《建筑工程竣工验收报告》，各项功能满足使用要求，工程评定合格，涉案物业交付时，原、被告亦对涉案物业进行验收交付，故原告关于上述问题系物业交付后被告因自行需要改造物业而导致等主张较具合理性，且上述问题亦不应作为被告长期拖延支付租金的抗辩理由，故本院对被告的上述理由不予采信。被告另主张，原告不配合出具《转租函》，但其所提交的原告不予配合的相关证据系在原告出具《解除租赁合同通知》后，即此时被告已在原告多次发函后仍拖延缴纳租金，被告以此为由主张延迟缴纳相关费用，缺乏理据，亦有违诚实信用原则，本院亦不予采信。综上评述，被告已构成违约，原告有权依据《租赁合同》中“如因被告过错导致被告未按本合同第三条约定的期限支付租金，未付租金超过60天的，原告可解除合同、收回租赁物业”的相关约定解除合同。原告于2019年6月18日向被告发出《解除租赁合同通知》，被告已收悉该通知，通知已告知被告双方签订的《租赁合同》于2019年6月19日起解除，故对原告关于确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年6月19日解除的诉请，本院予以支持。因涉案租赁合同已解除，故原告请求被告交还租赁物业的诉请，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付所拖欠租赁押金及租金的问题。2019年4月，被告应向原告支付租赁押金和租金合计5041065.9元，被告于2019年6月3日转账支付租金1000000元，于6月18日转账支付租金680355.3元及押金2360710元，尚欠租赁押金1000000.6元，鉴于涉案《租赁合同》于2019年6月19日解除，故原告要求被告支付拖欠租赁押金的诉请，本院不予支持。2019年6月18日原告向被告发出《解除租赁合同通知》后，被告至今仍未清场，其应依据《租赁合同》的约定向原告支付占用使用费。根据查明的事实，被告已向原告支付2019年4月至7月的租金，并于2020年1月21日向原告支付租金3000000元，故截止至2020年5月22日，被告还应向原告支付占有使用费共计13315707.91元（1680355.3*9+1680355.3/31*22-3000000）。被告未举证证明已支付上述占有使用费，应承担举证不能的不利后果，故被告应向原告支付所拖欠的占有使用费，截止至2020年5月22日的占有使用费共计13315707.91元，后续占有使用费应计至被告实际返还租赁物业之日止（2021年3月31日前每月按1680355.3元计算，此后开始按每24个月递增5%计算）。关于原告要求被告支付所拖欠电费的问题。原告在庭审中主张截止至2020年4月25日，被告拖欠电费779450.73元，有相应的《幸福城商业大厦（商业）收费通知单》为证，被告对该数额亦予以认可，故被告应向原告支付拖欠的电费，截止至2020年4月25日的电费779450.73元，后续电费应按实际使用数额计至被告实际返还租赁物业之日止。鉴于被告尚未返还租赁物业，且2020年4月25日之后的部分电费尚未实际产生，故本案仅根据查明的事实支持被告向原告支付截至2020年4月25日的电费779450.73元，2020年4月25日之后的电费，原告可待实际产生且被告返还租赁物业后再另案向被告主张。关于原告主张的律师费。涉案《租赁合同》约定“如一方不履行本合同项下及附件中约定的义务或违反本合同项下及附件中的约定，应当赔偿另一方因此遭受的损失，包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费等费用”。原告与广东四为律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定有广东四为律师事务所代理本案，原告向广东四为律师事务所支付律师费23.5万元，亦有转账凭证及发票予以佐证。上述费用系原告以诉讼方式主张权利所支出的合理必要费用，属于上述合同约定的因被告违约而产生的损失部分，应由被告承担，故原告要求被告支付律师费23.5万元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市永晋盈投资有限公司与被告深圳幸福商业运营管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月19日解除；二、被告深圳幸福商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永晋盈投资有限公司返还幸福城商业大厦一至五层物业；三、被告深圳幸福商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永晋盈投资有限公司支付拖欠的占有使用费，截止至2020年5月22日的占有使用费共计13315707.91元，后续占用使用费应计至被告实际返还租赁物业之日止（2021年3月31日前每月按1680355.3元计算，此后开始按每24个月递增5%计算）；四、被告深圳幸福商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永晋盈投资有限公司支付截止至2020年4月25日所拖欠的电费779450.73元；五、被告深圳幸福商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市永晋盈投资有限公司支付律师费23.5万元。六、驳回原告深圳市永晋盈投资有限公司的其它诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费71155元，由被告深圳幸福商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许逸楠人民陪审员  吴国庆人民陪审员  闫晓华二〇二〇年九月十六日书 记 员  许瀚丹书 记 员  张云飞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。