西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初4536号 原告（反诉被告）：西安盛龙万祥商业运营管理有限公司。住址：西安市未央区方新村********。 法定代表人：李立新。 委托诉讼代理人：周宇帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨敏，该公司员工。 被告（反诉原告）：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司。住址。住址：陕西省西安市碑林区长安北路**div> 法定代理人：符鹏。 委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔帆帆，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 原、被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员白锋独任审理，公开开庭进行了审理。原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司（以下简称盛龙万祥公司）委托诉讼代理人杨敏，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）委托诉讼代理人黄慧、崔帆帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛龙万祥公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向其支付所拖欠商铺（F8179-F8183/F8185-F8189/F8059-F8063）物业管理费，合计226667元，并按照合同约定承担滞纳金553067.48元；2.判令被告向原告依照协议约定支付违约金800000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与被告于2016年12月22日签订《西安红星美凯龙全球家居生活广场盛龙龙首商场协议书》，约定其为被告承租的（F8118-1/F8118-2/F8119-1/F8119-2/F8122/F8125/F8126/F8127/F8017-1至F8023）展厅提供物业服务，被告应支付物业管理费（33.661元/平方米/月）。展厅面积计2228.08㎡，合同期自2017年3月1日至2020年2月29日止，被告应于合同签订当天一次性付清该年度半年物业管理费，后期每阶段费用须于上阶段最后截止日60日前一次性向甲方付清该阶段的费用，先付后用。合同签订后其按约履行了物业服务义务，被告一直未按时支付以上费用，截止其起诉之日尚拖欠物业管理费共计226667元，故其诉至法院请求判如所请。 被告亚特公司（反诉原告）辩称：双方之间的协议事实上已于2019年9月20日解除，物业管理费计算的截止时间应为2019年9月20日，扣除原告应退还的5万元押金后，其实际欠付的金额为88082.19元；协议书第二条第二款约定的违约金过高，其请求法院依法予以减少，其认为按照国家有权机关公布的贷款市场利率的1.5倍为标准向原告支付违约金已足以弥补其损失；前述滞纳金已足以弥补原告损失，原告再要求承担所谓80万元违约金的诉请，无事实及法律依据，应依法予以驳回。 被告亚特公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：确认双方签订的《西安红星美凯龙盛龙龙首商场协议书》已经解除。事实与理由：2019年以来其多次提出解除双方之间协议书，但最终未达成一致。至2019年9月，其实在无力继续维持，于2019年9月11日告知反诉被告及广大会员将闭店停业，并于2019年9月20日正式停业，停业之后其实际不再利用租赁物经营获益，双方之间的协议书事实上已经解除。 原告盛龙万祥公司（反诉被告）辩称：反诉原告的反诉请求不应在本案中提出，应另行诉讼；反诉原告请求确认解除合同于法无据，本案中不存在约定解除的情形，反诉原告不按照合同约定履行付款义务构成违约，亦不享有单方法定解除权，因此协议书并没有解除；反诉原告违反合同约定不履行付款义务构成违约，其有权要求继续履行，且本案不存在不适用强制履行的情形。 经审理查明：原告盛龙万祥公司（甲方）与被告亚特公司（乙方）签订《西安红星美凯龙盛龙龙首商场协议书》（以下简称协议书），约定：甲方将位于西安市未央路80号的西安红星美凯龙全球家居生活广场盛龙龙首商场内负一层西南区域（具体位置以图纸为准）展厅计2228.08㎡的场地（含公摊面积）租赁给乙方经营全民健身场所；本协议所约定的物业服务期限为10年，自2017年11月1日至2027年10月31日止；物业管理费合计33.661元/㎡/月。自协议第五年度开始费用递增比率为每二年5%（协议期内第一年度给予乙方20万元的物业管理费折扣优惠，第二年度给予乙方10万元物业管理费折扣优惠）。本协议约定的费用支付方式为半年支付，本协议第一次付款日即协议签订日，后期每阶段的费用须于上阶段最后截止日期60日前（遇法定节假日向前提前至法定节假日前一个工作日）一次性向甲方足额付清该阶段费用，先付后用。逾期未付，甲方每天按欠款金额1%收取滞纳金。2017年11月1日至2018年10月31日每年度物业管理费总额70万元；2018年11月1日至2019年10月31日每年度物业管理费总额80万元；……。协议约定，乙方支付甲方5万元作为押金，直至该合同期满双方无异议，三个月内退还乙方；乙方支付甲方20万元作为履约保证金，履约保证金须在签订本协议之日支付给甲方。协议正常履行后履约保证金转化为应支付于甲方的物业管理费。协议书第四条第三款约定：乙方拖欠协议约定费用达1个月的，甲方有权终止协议，并视为乙方根本性违约；第五条第三款约定：协议约定的根本性违约一方除按照相应违约条款要求执行外，还应付于另一方足额违约金，违约金以违约当年的全年物业管理费总额为准。2018年7月23日，被告将合同约定的5万元押金交付原告。另查明，原告曾因被告拖欠物业管理费起诉至本院，本院于2019年8月27日作出（2019）陕0112民初12691号民事判决书，判决被告亚特公司支付所欠物业管理费46.5万元（截至2019年7月18日），并将滞纳金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，分段计算（截至2019年7月1日）；被告亚特公司不服上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）陕01民终13715号民事判决书，对原一审判决被告亚特公司支付所欠物业管理费46.5万元（截至2019年7月18日），及调整的滞纳金支付标准予以维持。庭审中，被告向本院提交终止房屋租赁函、与被告公司员工刘希的微信聊天记录及关于龙首店闭店的通告、商务沟通函、现场闭店照片等证据，用以证明其于2019年9月20日闭店停业，双方租赁协议实际已经解除；原告认可刘希为公司员工，并向本院提交被告公司龙首分公司企业信用信息公示报告一份，证明在2020年5月26日经查询被告仍在开业，并非闭店。诉讼中，被告自认其未支付履约保证金，原告亦未曾收取。 以上事实有当事人陈述、协议书、民事判决书等证据在卷为证。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案争议焦点有二，其一为案涉协议书是否解除；其二为原告所诉物业管理费等费用计算是否合理。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告亚特公司曾因拖欠物业管理费等被原告盛龙万祥公司诉至法院，诉讼后其分别通过微信聊天、张贴现场通告等方式，明确向原告表明其解约意愿并于2019年9月20日闭店停业，并且亦未交纳后续物业管理费等费用，结合当事人陈述、微信聊天记录等证据，能够推定原告知晓被告闭店事宜。被告亚特公司的闭店及欠付费用行为，应当认定为其以自己的行为表明不履行主要债务，以致合同目的无法实现。综上，应当认定双方所签订的协议书已于2019年9月20日解除。原告盛龙万祥公司辩称通过被告公司龙首分公司企业信用信息公示报告可以证明在2020年5月26日经查询被告仍在开业，并非闭店，但该组证据仅能说明被告公司的工商登记状态，并不能证明其实际是否闭店，故对该辩称，本院不予采纳。关于争议焦点二，案涉协议书系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议内容全面履行自己的义务。被告亚特公司违反合同约定，已构成根本性违约，故对原告要求被告支付拖欠物业管理费的请求，本院依法予以支持。被告亚特公司对其相关物业管理费的计算标准予以认可，结合另案一、二审判决认定事实，对已经法院处理的相关费用，本案不予涉及，故其拖欠的物业管理费应自2019年7月19日至2019年9月20日止共63天计138082.19元；被告逾期支付上述费用，现原告主张滞纳金，依法应予支持，唯因双方合同约定过高，故本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍。因被告所欠付租金与合同约定的付款周期并不一致，故应以被告违约解除合同之日起计算至本判决确定给付之日止为宜。违约金一节，经本院释明后，原告明确其主张的为逾期付款违约金，并坚持不变更诉讼请求，因上述滞纳金已足以弥补原告因被告迟延付款导致的损失，故对其主张的违约金，本案不予支持；押金一节，因双方所签订的协议书已解除，原告应予返还，被告主张在欠付物业管理费中予以扣除，不违反相关法律规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《西安红星美凯龙盛龙龙首商场协议书》于2019年9月20日解除； 二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司物业管理费88082.19元； 三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司滞纳金（以88082.19元为基数，自2019年9月20日支付至本判决确定给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）； 四、驳回原告其余之诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19017元（原告已预交），现由原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司承担15017元；被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司承担4000元，并于付上款时直付原告。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审 判 员  白 锋 二〇二〇年九月八日 法官助理  王 东 书 记 员  薛妮妮