江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3107号上诉人（原审原告）：黄国龙，男，1993年4月19日生，汉族，住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖婷婷，江西南芳律师事务所律师。上诉人(原审被告）：全南虔城地产开发有限公司，住所地：全南县第三小学员山安置房****。法定代表人：林家年，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗启演，江西明理律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小斌，江西明理律师事务所律师。上诉人黄国龙与上诉人全南虔城地产开发有限公司（简称虔城公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服江西省全南县人民法院（2020）赣0729民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄国龙上诉请求：1、撤销一审判决,并改判依法支持黄国龙的全部诉讼请求;2、由虔城公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由:一、逾期交房违约金应当计算至虔城公司实际交房为止,且不应当允许延期交房87天。首先,原审法院认为案涉房屋的交房时间根据双方合同补充协议约定因中雨以上天数87天可延期交房87天,黄国龙认为是没有依据的,因为根据双方合同第二十八条约定:“补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”;《合同法》第三十九条、第四十条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”,“格式条款具有本法第五十二条和第五十三规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。而本案中,虔城公司系该格式合同的提供方,双方签订合同时,虔城公司并未并采取合理的方式提醒黄国龙注意免除或者限制虔城公司责任的条款,也未明确注明该免责条款并对该条款予以说明,免责条款的内容基本上导致了虔城公司出现任何情形均可以免除其逾期交房的违约责任,免责条款明显免除了虔城公司的责任、加重了黄国龙的责任,结合在庭审过程中双方已确认黄国龙购房均为先付款,付款次日再签合同的事实,根据上述法律规定及双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第二十八条约定,黄国龙认为该免责条款无效,虔城公司主张逾期交房适用补充协议免除责任条款的理由与法律规定和合同约定相违背,但原审法院对其主张依然予以支持显然是不合理的。其次,根据虔城公司公众号公示的信息显示,黄国龙购买的江山府A栋房屋于2018年5月即已经主体封顶,从2018年5月到2019年8月20日约定交付房屋之日,虔城公司有足够宽裕的时间完成竣工验收,虔城公司无法竣工验收的原因系其施工质量与和消防验收无法达到标准导致,其已经在其出具给黄国龙的通报函中予以“自认”;况且虔城公司作为有建设资质的专业建设单位,在与黄国龙业主合同约定交房时间时,肯定会为在施工中的天气变化、停水、停电、中考、高考等建设过程中必然发生的情形预留时间,保证能在交房之日完成房屋交付,因此在施工期间中雨以上天气不能作为虔城公司延期交房的时间。最后,原审法院认定本案逾期交房违约金只计算至2020年5月14日，也是不合理的。虽然虔城公司于2020年5月2日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表,但黄国龙对其能够取得竣工验收备案表是强烈质疑的,因为根据《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准》(GB50096-2011号)第6.5.2的规定“走廊通道的净宽不应小于1.20m,局部净高不应低于2.00m”,而案涉江山府小区A、B栋的走廊过道仅仅只有1.05m-1.13m不等,远远未达到国家强制规定标准,在这种情况下案涉小区房屋仍然能够通过竣工验收，显然是匪夷所思的,也是不符合竣工验收标准的。从上述情形来看,案涉房屋仍然未达到交付条件,黄国龙对通知的2020年5月8日至2020年5月14日可办理交房手续不予认可,原审法院认定其仅仅应当支付逾期交房违约金至2020年5月14日止不合法,虔城公司应当支付逾期交房违约金至实际交付合格房屋之日为止。二、房屋质量违约金应当按照房屋总价款的3%计算。根据双方所签合同第十二条第二款、第十四条第三款(未约定赔偿金额)、第十五条第三款的约定,上述三点理由,任一理由均可成为黄国龙行使合同解除权的依据,而黄国龙基于解除合同可能面临开发商无法退款的风险,且走廊通道不足1.2m已难以进行整改,房屋在竣工验收后仍存在多种质量问题未进行整改,黄国龙现在及未来都要长期(产权70年)应对所购房屋出现的各种质量问题。依据上述约定,虔城公司理应按照合同解除赔偿标准向黄国龙进行赔偿,即房屋赔偿按照购房总款的3%进行赔偿,原审法院仅仅支持1万元的房屋质量违约金明显过低。三、虔城公司销售的车位存在严重质量问题,应当进行赔偿。根据原审法院组织各方现场勘察,可以看出虔城公司所出售地下车位出现大面积裂痕、温水通风设施无法使用、部分隔离大门无法完全开启等严重违约行为,不符合质量标准,不仅未能满足《赣州市商品房买卖合同》合同约定在2019年8月20日交付使用车位,而且被告仅在就裂缝处进行基础整改,目前黄国龙所购车库整改仍未达到合同约定交付条件;此外,黄国龙与虔城公司约定购买车位仅有一张收据,收据缺少如车位大小、方位、质量等重要标的信息,缺少履行期限、交付方式,还缺少车位进行不动产权登记交付时必须的书面合同,显然不能保证后续黄国龙的合法权益,在这个基础上,虔城公司也应当进行赔偿。综上,恳请法院在查明相关事实的基础上,依法支持黄国龙的全部上诉请求。虔城公司答辩称：1、案涉合同不属于格式合同，格式合同或条款是指当事人为了重复使用预先拟定并在订立合同之时没有与对方协商条款，其主要特征在于不能协商且无法协商，而案涉商品房买卖合同是由第三方监管部门通过合法审查予以备案的文本，双方当事人可以在签订合同时通过合同主文或者补充协议形式对合同内容进行更改，且开发商在销售涉案房屋时，就已经按照法律规定就合同文本在营销中心进行了展示，购房者有充分时间对合同内容进行阅读和研究。即使认定涉案合同补充协议为格式条款，也不存在无效、可撤销或者变更情形，原因在于，商品房买卖并非普通商品交易，系对个人或者家庭收入的重大支出，是将对个人或家庭生活产生重要影响的法律行为，作为完全民事行为能力人的双方均应保持谨慎仔细阅读条款内容，因此，上诉业主仅以补充协议的相关条款未将字体加粗，添加下划线等主张条款无效，是显然不符合契约精神的。2、就合同补充协议条款看，实际上并没有与合同主文相关条款冲突，实际上对合同主文条款的细化约定，没有达到免除出卖人的义务，或者限制购房者的权利，案涉合同补充协议第三条第二款所约定的中雨以上天气，政府重大行为及庆典要求停工等情形纳入不可抗力范畴，实际上是对合同主文第十一条约定不可抗力情形的细化和列举，该合同内容和行文方式都可以看出不存在免除出卖人主要义务的情形，因此该条款约定合法有效。3、涉案房屋虽然存在逾期交付，但目前已经竣工验收，涉案房产规划设计方案、施工图纸均由具备相关资质的机构制作，且在出卖人开工建设前已经通过了相关行政管理部门的审批，出卖人在开发建设过程中也不存在未按图施工情形，截止2020年5月2日涉案房屋已经综合竣工验收并取得了建设部门的备案，因此，上诉业主要求支付房屋存在质量问题影响使用的诉求不具备事实与法律依据，一审法院酌定1万元赔偿无任何法律依据。需要指出，上诉业主强调案涉房屋的过道过窄影响使用，实际上上诉业主引用了相关住宅设计规范，并非强制性设计规划，而为引导性，案涉房屋的施工图纸是符合相关住宅设计的强制性规划，且不存在影响房屋使用。4、房屋质量和地下车库的质量是否存在问题，应当以相关部门出具的检验报告为准，在案涉房屋经过综合验收通过的情形下，一审法院在原告没有任何证据证明案涉房屋存在质量问题且影响使用的情形下，仅凭现场肉眼主观臆断认定房屋存在质量问题，显然不符合客观公正审判原则，存在偏袒上诉业主的情形，因此，上诉业主要求按购房合同总价款3%支付违约金或者退还车位款的诉求无事实与法律依据。综上，我方认为上诉业主的上诉请求应当予以驳回，且相关一审判决也应予以纠正。虔城公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一、二、三项；2、本案一审、二审案件受理费用由黄国龙承担。事实与理由:一、一审判决对虔城公司根据合同约定而主张可延期交房的免责事由部分未认定,进而判决虔城公司承担逾期交房的违约责任,存在认定事实及适用法律错误的情形,虔城公司依约无需向黄国龙承担逾期交房的违约责任。涉案商品房买卖合同依法成立并生效,合同补充协议第3条第2项明确约定了除不可抗力原因外，出卖人可延期交房的8种情形。本案中,在涉案合同签订后,除发生了一审法院予以认定的87天中雨以上天数为虔城公司可延期交房的客观情况外,对以下客观情形亦属于虔城公司可延期交房的情形,一审法院对此不予认定，存在认定事实错误的情形，依法应予纠正。首先,政府部门临时发文要求虔城公司停止施工的中考、高考期间,属于非因出卖人原因导致的工期延误,虔城公司按合同约定有权顺延交房。本案虔城公司在一审期间已经充分举证证明,虔城公司在施工期间收到了全南县城乡规划建设局全规建字［2018］26号文件及全南县住房和城乡建设局［2019］13号文件,该政府文件要求2018年度及2019年度高考、中考停止施工的10天，并非“虔城公司作为房地产开发企业即可以预见或者避免的情形”,并因此将其纳入作为影响施工的因素进行考虑。涉案建设项目毗邻全南县第二中学和全南县第三小学,直线距离均小于500米,虽正常情况下每年都将举行中考、高考,但虔城公司对于该二所学校纳入中考、高考考点,进而因毗邻考点而被政府部门临时发文要求停止施工却属于虔城公司不可预见的情况,此种情形也符合合同补充协议第3条第2款第（5）、（8）项约定的情形。且对于该顺延事由,已由生效判决（龙南县人民法院（2016）赣0727民初1210号民事判决,二审（2016）赣07民终3457号判决书）确定了该裁判规则。其次,县自来水公司停水导致无法施工11天时间，属于出卖人不可预见和避免的情形,虔城公司在此期间内依约可以免除逾期交房责任。一审期间,虔城公司已充分举证2019年1月1日至2019年10月26日期间,因自来水公司停水而无法施工的天数共计11天,此期间属于涉案合同约定的第（8）种出卖人免责的情形。对于该顺延事由,也有相应生效判决予以支持（（2014）贺八民二初字第176号）再次,对于属于公用事业单位的供电施工单位逾期交付用电工程的期间,属于涉案合同约定的第（6）项出卖人可免责的事由。虔城公司在施工期间按照施工计划正常进行,但对于供电等公用事业工程,虔城公司无法进行统筹安排,因此造成工期延误虔城公司应当免责。复次,黄国龙及相关政府部门要求虔城公司在合同签订时报批审核通过的规划施工方案及图纸外优化变更、额外增加的工程工期,虔城公司应当免责。在涉案房屋具备交付条件的情形下,黄国龙等买受人要求虔城公司增加投入,就涉案房屋公共楼梯间踏步、消防箱、消防水池、公共露台栏杆、小区路缘石、电梯门套等进行优化,提高品质,对此,黄国龙在一审庭审时也予以了承认。因此造成的工期增加,导致涉案建设项目延期办理竣工备案的责任,应当由黄国龙等买受人自行承担。县城管部门要求虔城公司额外增加外立面亮化工程的施工期间,因不属于涉案商品房买卖合同约定的交付标准,亦属于虔城公司不可预见的情形,虔城公司可以免责。最后,一审判决支持黄国龙的违约金明显高于延迟交给其造成的实际损失。商品房买受人支付房价款主要获得的是房屋的使用利益,而出卖人在合同约定的交付时间没有将房屋交付给买受人,主要给买受人造成的损失即在于使用该房屋所能获得利益,此部分可得利益完全可以用同期同品质的房屋租金来衡量,根据全南县的房屋租赁市场的行情,一套同品质的三房两厅两卫的房屋,每月的租金在2000元左右。回归到本案,一审判决支持黄国龙按合同约定的总房价款日万分之三计算违约金的主张,则相当于将近每月7000元左右的租金,这显然是明显高于黄国龙因未取得涉案房屋而丧失的可得利益损失。因此,根据《合同法》第114条的规定,虔城公司有权要求人民法院予以调减。此外,在合同约定的可顺延的交房期限内,2019年9月1日至2019年12月31日发生的7天中雨天数（一审中已提交证据证明）、以及之后2020年初发生新冠××等不可抗力情形,实质上亦是属于合同履行期间发生的不可抗力,根据《合同法》第117条规定,虔城公司可以免除相应延期交房的违约责任。综上,一审法院对上述虔城公司部分可延期交房的免责事由未予认定,违背了合同意思自治的原则,不符合涉案合同双方的约定及相关法律的规定。在综合考量上述虔城公司可免除延期交房违约责任的期限后,截止本案虔城公司取得竣工验收备案表的期限（即2020年5月2日）,虔城公司并不存在延期交房的情形,因而无需向黄国龙支付逾期交房的违约金。二、虔城公司交付的房屋符合合同约定,不存在质量瑕疵,设计及施工均未违反国家强制性规定,不存在影响使用的情形。一审法院判决虔城公司承担质量不符合约定的违约金缺乏事实和法律依据。涉案房屋系经具有建筑设计资质的设计单位设计,设计成果符合设计规范要求,能够满足居民日常使用需求。一审庭审中,虔城公司向法院提交的通过图审的施工图纸,其与涉案商品房买卖合同所附图纸一致,并不存在原告所谓的未按图纸施工的情形。关于Ａ、Ｂ栋房屋的入户门过道,虔城公司均是按报规设计图施工,从设计方案到施工图到报建,从未变更图纸。造成双方产生争议的原因在于,涉案合同仅为户型套内平面布置图，并非施工图纸,没有将套外公共部分的设施设备（如强弱电箱、水井房、电梯等）标识出来,涉案房屋不存在黄国龙所主张的不符合设计规范的情形,黄国龙主张的该情形并非房屋质量的范畴,按照现有规定无法界定为房屋质量问题,黄国龙据此主张不符合质量要求缺乏合同及法律依据。现行国家住宅设计标准为国家住房和城乡建设部于2011年7月26日发布的《住宅设计规范》,编号为ＧＢ50096-2011,住建部在发布该份国家标准时,对强制性适用条文进行了明确规定,其中并不包含第6.5.1条,即“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊,并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ,局部净高不应低于2.00ｍ”,该条文仅属于引导性条文。此外,根据住建部于2018年3月30日最新修订的《建筑设计防火规范》（编号:ＧＢ50016-2014）第5.5.30条的规定,“住宅建筑的户门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度应经计算确定,且户门和安全出口的净宽度不应小于0.90ｍ,疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽度不应小于1.10ｍ。建筑高度不大于18ｍ的住宅中一边设置栏杆的疏散楼梯,其净宽度不应小于1.0ｍ”,涉案房屋入户门过道宽度已经超过1.10ｍ，符合相关设计规范,不存在设计瑕疵,能够满足正常功能所需。况且,本案建设项目2020年1月即已经进行消防验收,现已经综合竣工验收备案,涉案房屋并不存在质量问题。一审法院忽略上述法律事实,错误适用法律依据而认定“涉案房屋过道过窄,会影响对房屋使用的便利性和舒适度”,判决虔城公司向黄国龙支付违约金10000元,显然缺乏法律依据。三、一审判决虔城公司承担基础设施及公共配套设施未达到使用条件违约金缺乏合同及事实依据。无论虔城公司是否存在逾期交房的情形,涉案商品房买卖合同附件五补充协议也对逾期交房违约金的限额进行了明确约定,即不超过总房款的1%。虽然该条款载明了相应的限制性适用条件,但该限制性条件系来源于合同第10条的交付条件,而黄国龙主张逾期交房恰恰系认为不符合第10条的交付条件而主张逾期交房违约金的,因此,该补充协议的约定即是对合同主文第9条及第10条之约定逾期交房违约金的补充与完善。此外,房屋交付时,房屋主体是与基础设施、公共配套设施同时交付的,不存在先后顺序,且合同约定的交房条件有三个,要么同时满足而达到交房条件,要么任何一项未达到交付标准而构成逾期交房,因此不能既主张逾期交房的违约金,同时又针对某一项或多项未达到的交房条件主张违约金,若此必然造成逾期交房的违约金重复计算,一审法院单独就公共配套设施部分判决虔城公司向黄国龙支付违约金显然是不符合同约定及公平原则的。综上,虔城公司认为，一审判决对虔城公司可延期交房的免责事由部分不予认定,错误适用法律,依法应当予以纠正,恳请贵院依法改判支持虔城公司的上诉请求。黄国龙答辩称：1、本案双方签订的商品房买卖合同及合同补充条款属于格式条款，根据双方签订的商品房买卖合同第28条约定及合同法第39条、第40条规定，结合本案一审查明的事实，双方签订合同时是先付款，后签合同，所有业主重复使用该合同，合同内容除了房款、房号不一致外，所有内容均一致，同时，作为业主而言，均为根据虔城公司的销售人员指示完成合同签订，一审中出现部分业主连合同名称都没有签的情况，说明该合同是重复使用，未经磋商的格式合同。根据补充协议相关免责条款的内容看，该合同明显加重了买受人的义务，免除了虔城公司可能逾期交房的所有责任，虔城公司在签订商品房买卖合同之后可以无视双方约定的交房期限，根据免责条款任意违约任意逾期交房，最后以免责条款兜底，免除其逾期交房的责任。2、虔城公司在上诉状中提到中考、高考、停电停水等一系列免责事由，并非补充协议约定的情形，在一审判决中作出了相对公正的认定，关于雨天是否属于免责条款，我方认为作为房地产开发商，专业房企销售机构，理应对房地产施工过程中可能出现的常规因素作出合理判断，在其合同约定的2019年5月30日交房期限看，其将雨天等常规因素作为了合理考虑的施工期限，虔城公司提到增加工程部分，请法庭仔细查阅一审卷宗，根据虔城公司自己对外发布的公告中提出逾期交房原因是消防竣工验收未达标准，增加工程部分实际上也可以根据一审证据材料显示是虔城公司未按合同约定完成相应施工，无法达到合同约定的交付标准进行的整改施工，本身因为虔城公司违约导致的工期延误，不应当算为虔城公司免除逾期交房的理由。3、关于本案中不可抗力是否适用问题，根据一审判决适用合同法第117条规定，结合2020年6月10日江西省高院颁布的规范开发商逾期交房办证纠纷案件审判指导意见第7条规定，虔城公司逾期交房的原因并非新冠疫情导致，并非新冠疫情引发，其未交房的原因是其施工和消防质量未竣工验收导致，根据上述法律规定，虔城公司自始至终未提交任何证据证明其逾期交房与新冠疫情有直接关联性，因此一审法院对于新冠疫情不属于本案不可抗力的理由是成立的，换言之，本案即使没有新冠疫情的发生，虔城公司也是无法按约定交付房屋。4、关于逾期违约金是否过高的问题，也是根据江西省颁布的规范开发商逾期交房办证纠纷案件审判指导意见第4条规定，因此一审判决虔城公司承担日万分之三逾期交房违约金符合合同法及审判指导意见的规定。5、关于本案虔城公司交付房屋是否符合合同约定问题，根据住建部颁布的关于住宅设计规范国家标准第6.5.2规定，虔城公司交付的房屋目前走廊的弯度为1.05-1.03米，未达到小于1.2米的规定，该规定属于强制性规范文件，结合现状，目前A、B栋业主部分正在装修房屋，甚至装修材料无法运送到房屋内，这一客观事实确实严重影响了全体业主的使用权利，虽然行政机关对于该房屋进行了行政验收，但该行政验收不代表其交付的房屋过道符合法律规定，黄国龙仍然保留对行政机关作出行政竣工验收行为进行行政诉讼的权利。我方恳请合议庭成员对现场过道进行勘察，虽然一审合议庭成员进行了现场勘察，为了更好把握过道是否存在不符合法律规定情形，希望审判长现场勘察确认该过道是否存在不符合法律规定的情形。6、虔城公司提到公共基础设施部分违约金不应支付的答辩理由，根据双方签订的补充协议逾期交付按照总购房价1%上限进行赔偿，该条款约定仅为公共基础设施逾期交房，不包含房屋本身逾期违约金的约定，该条款属于独立条款，一审法院对此认定也是合理合法的。综上，本案虔城公司所交付的房屋存在严重逾期交房情形，一审判决交付房屋逾期违约金按日万分之三的标准进行赔偿符合双方合同约定，符合法律规定，虔城公司交付房屋确实存在重大瑕疵甚至存在不符合住建部强制规范情形，请法院查明事实，驳回虔城公司的全部上诉请求。案涉房屋之前宣传是高档小区，以最高的房价买了案涉房屋，到交付房屋时，开发商于2019年8月15日发了收房通知书，业主去小区现场查看后，发现小区完全没有小区的样子。8月20日，开发商告知业主小区没有问题，业主之后发现很多问题，导致业主花费大量精力、时间去小区看房。由此产生了群体性事件，严重干扰业主生活。目前还存在以下问题，第一，设计问题，A、B栋过道严重不符合国家规范要求及合同约定，业主装修材料及家具无法运进去。第二，消防问题，由于消防导致延期交房。第三，A、B栋外面露天偏高导致房屋进水，，地下停车场地面破裂严重渗水漏水严重，绿化严重不符合要求，开发商承诺人车分流也没有实现，，地面设置了很多停车位随意摆放，随意通行，没人管理，电梯下雨进水，经常损坏，小区内部下中雨以上堵水严重。黄国龙向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付逾期交房违约金29406.3元给原告（以购房款657861元为基数按日万分之三比例从2019年8月20日起计算至被告实际交付合格房屋之日为止，暂计算至2020年1月15日)；二、请求依法判令被告支付原告因房屋质量不符合约定的违约金19735.8元（按照购房款657861元的3%计算）；三、请求依法判令被告支付原告因车位质量不合格的赔偿款16800元（按车位款56000元的30%计算）；四、本案诉讼费由被告承担；五、由被告支付小区和房屋基础设施、公共设施未按约定时间达到使用条件的违约金6578.61元（按照购房款657861元的1%计算）。一审法院认定事实：2017年6月30日，被告以出让的方式取得坐落于全南县二中背后））地块的建设用地使用权并于2017年8月20日开工建设虔城?江山府商住楼楼盘项目，施工单位为江西泰盛建设工程有限公司。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月21日，原告黄国龙作为买受人与被告全南虔城地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017xx1），该合同约定：商品房项目名称为虔城?江山府；第三条商品房基本情况买受人购买的商品为x栋x-x号，建筑面积114.59平方米（预测）；第六条计价方式与价款计价方式为建筑面积，单价为5741元／平方米，总价为657861元；第九条商品房交付条件该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、电梯，（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、规划的车位车库2019年8月20日达到使用条件，以上设施未达到上述条件的，双方同意友好协商处理，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件三；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年8月20日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，买受人应携带交房通知书、身份证、本合同、房屋收款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交房日办理交付手续，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该商品房买卖合同附件五补充协议第3条关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1%；除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害，（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等），（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误，（5）政府的重大行为及庆典要求停工的，（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误，（7）买受人未按照合同约定支付房款，（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件，“第十一条中不可抗力等特殊因素”亦适用“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。原告在该商品房买卖合同及其附件五补充协议的买受人处签名、捺印。2017年12月11日，原告向被告支付了房款首付款137861元，2018年3月19日，原告向被告支付了房款按揭款520000元，被告向原告分别出具收到虔城江山府商住楼x栋x单元x室绕城公路员山连接线西侧（县二中背后）首付款137861元和按揭付款520000元的江西省国家税务局通用预收款收据各一张。2019年1月4日，原告向被告支付了车位款56000元，被告向原告出具收到交款单位黄国龙56000元，收款事由地下室121号车位款的收据一份，但该车位现未交付给原告。案涉商品房办理了预告登记，暂未办理不动产权证。2019年8月5日，被告通知原告来办理交房手续，但原告认为当时未取得竣工验收备案表，未达到交房条件而未交房成功。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年5月2日，虔城?江山府商住楼取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告向原告发送短信交房通知，2020年5月7日，被告通过快递方式向合同记载的地址邮寄了交房通知书给原告，告知原告办理房屋交付时间为2020年5月8日至2020年5月14日。因原告认为被告已完工房屋与之前广告宣传、合同约定存在差距，房屋多处出现质量问题等而诉至法院。另查明，虔城江山府公众号于2018年7月12日发布“大美‘城’现?幸福可期│热烈祝贺江山府ＡＢＣＤ栋全面封顶！”消息。虔城?江山府商住楼的Ａ栋、Ｂ栋设计平面图显示电梯口的过道处宽2.1米，该2.1米包括了约0.7米的弱电箱位置，但原、被告签订的商品房买卖合同中的附件一房屋平面图未标注该处有弱电箱。经法院现场勘查，该过道宽1.05ｍ-1.13ｍ不等。《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准（ＧＢ50096-2011）》第6.5.2条规定：“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ，局部净高不应低于2.00ｍ”。再查明，全南县气象局出具的气象证明显示2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同约定了被告交付房屋时间和小区基础设施、公共配套设备达到使用条件的时间为2019年8月20日，并约定了逾期交房按房价款的日万分之三计算违约金和小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件按房价款的日万分之一，总额不超过总房款的1%计算违约金，现原告已按合同约定支付了全部的购房款，但被告至今未交付符合合同约定的房屋给原告，且小区基础设施、公共配套设备在2019年8月20日亦未达到使用条件，被告的行为违反了双方的书面约定，其应按合同约定支付相应的违约金给原告。被告抗辩称存在中雨天数87天可顺延交房的情形，经查，原、被告签订的商品房买卖合同中的补充协议明确约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以延期交房”，且气象部门出具证明载明2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天，故该87天属于可以延期交房的天数，因此，案涉房屋的交房时间可以从2019年8月20日顺延至2019年11月15日。因虔城?江山府商住楼项目于2020年5月2日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告亦通知了原告可以在2020年5月8日至2020年5月14日来办理交房手续，故该逾期交房的违约金可计算至2020年5月14日止。经计算，从2019年11月15日起至2020年5月14日止，逾期181日，故被告应支付给原告逾期交房违约金为35721.85元（购房款657861元×181日×日万分之三）。关于小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件的违约金数额，经计算，从约定的使用条件之日2019年8月20日至开庭之日即2020年3月27日，按日万分之一计算的违约金数额已超过按总房款1%计算的违约金数额，故该小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件违约金应以总房款的1%为限，即6578.61元（购房款657861元×1%）。被告抗辩称存在施工期间的政府部门发文2018年、2019年中考、高考10天，停水导致停止施工期间11天，供电公司电力工程逾期竣工期限90天，业主要求增加投入进行设计变更施工期间82天，城管局要求增加亮化工程施工期间20天，新冠××疫情影响90天，可顺延交房天数共计390天，可顺延至2020年8月20日后交房，原告对此不予认可。对中高考天数、停水导致停止施工天数、供电公司电力工程逾期竣工天数、设计变更施工天数、亮化工程施工天数，经查，商品房买卖合同对此未作明确、具体的约定，不符合双方所约定延期交房的情形，且这些情形不属于必然导致工程延期的因素，另，被告作为房地产开发企业，其在与原告约定交房期限时，理应综合考虑到各种因素并计算合理的施工天数，再者，被告发布的延期交房通报函已明确说明由于消防暂未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，故对被告抗辩的上述情形，均不予支持；对新冠××疫情影响，经查，原、被告约定的交房时间为2019年8月20日，2020年1月24日，江西省因新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，可知发生在交房时限之后的新冠××疫情不能作为被告逾期交房免责违约责任的不可抗力因素，因此，对被告的该主张，亦不予支持。被告抗辩称合同约定的违约金按房价款日万分之三计算明显高于原告未取得涉案房屋而丧失的可得利益损失，请求人民法院予以调减，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案系房屋买卖合同纠纷，原告因各自的多种原因而购买房屋，其预期利益不能简单地完全以金钱来衡量，且本案逾期交房主要系被告原因造成，未有证据证明因未能如期交房对原告所造成的损失的具体数额多少，故无法确定原、被告约定的违约金是否超过了造成损失的百分之三十，因此，对被告的该抗辩意见，不予支持。关于原告主张的房屋质量不符合约定的违约金的问题。虔城?江山府商住楼的Ａ栋、Ｂ栋设计平面图显示电梯口的过道处宽2.1米，该2.1米包括了约0.7米的弱电箱位置，但原、被告间签订的商品房买卖合同中的附件一房屋平面图未标注该处有弱电箱。经法院现场勘查，该过道宽1.05ｍ-1.13ｍ不等，《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准（ＧＢ50096-2011）》第6.5.2条规定：“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ，局部净高不应低于2.00ｍ。”现原告主张按购房款的3%计算违约金共计19735.8元，原、被告对此未作详细约定，原告未提供证据证明该费用产生的依据，但考虑过窄的过道确实会影响原告对房屋使用的便利性和舒适度，且为减少当事人诉累，故酌情认定被告补偿10000元给原告为宜，对原告主张的19735.8元，超过部分，不予支持。关于车位质量不合格赔偿的问题。原告主张因车位质量不合格的赔偿款按车位款56000的30%计算即16800元，该车位现未交付给原告，原告未提供充分的证据证明该车位存在严重质量问题，已造成车位的使用功能受限，且现原告主张的赔偿款数额系其自行确定的，其未提交证据证明该损失已存在及造成损失的具体数额多少。故对原告的该诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄国龙支付逾期交房违约金35721.85元；二、被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内补偿10000元给原告黄国龙；三、被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄国龙支付小区基础设施、公共配套设备未按约定达成使用条件违约金6578.61元；四、驳回原告黄国龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，财产保全费679元，合计1485元，由原告黄国龙负担224元，由被告全南虔城地产开发有限公司负担1261元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议焦点是：1、逾期交房违约金如何确定。2、房屋质量违约金如何确认。3、小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件的违约金如何确认。4、车位质量问题如何处理。关于争议焦点1。黄国龙主张逾期交房违约金应当计算至虔城公司实际交房为止,且不应当允许延期交房87天。虔城公司则主张根据合同约定可延期交房，无需向黄国龙承担逾期交房的违约责任。双方《赣州市商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2019年8月20日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该商品房买卖合同附件五补充协议约定：除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害，（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等），（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误，（5）政府的重大行为及庆典要求停工的，（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误，（7）买受人未按照合同约定支付房款，（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件，“第十一条中不可抗力等特殊因素”亦适用“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。据此，中雨以上天气属于双方约定的延期理由，虔城公司主张的中考、高考期间、自来水公司停水、供电施工单位逾期交付用电工程、设计变更增加工程工期等理由均不属于双方明确约定的延期理由。关于新型冠状病毒疫情，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但根据案涉《赣州市商品房买卖合同》约定虔城公司应于2019年8月20日前将符合法定和约定条件的房产交付给黄国龙，因中雨以上天气延期后，仍属于迟延履行后发生了不可抗力因素，况且也没有充分证据证明受疫情影响或疫情防控措施直接影响其延期交房，其要求核减三个月逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。黄国龙主张上述条款为格式条款不予适用，由于该条款仅为重复使用的条款，经过了双方签字确认，本院不予以支持。黄国龙主张房屋未达到交房条件，与房屋取得竣工验收备案的事实不符，本院不予以支持。关于争议焦点2。黄国龙主张房屋质量违约金应当按照房屋总价款的3%计算，虔城公司主张交付的房屋符合合同约定,不存在质量瑕疵，不应承担质量违约金。双方《赣州市商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准，经有资质的房屋质量检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同，并按4.35%计算给付利息；发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换修理，买受人对商品房质量仍存在异议的，可委托合法的、有资质的房屋质量检测机构进行质量检测，如检测结果仍不合格，买受人有权解除合同，并按3%计算给付利息。买受人不解除合同的，由出卖人维修至检测合格。据此，在房屋已经取得竣工验收备案的情形下，房屋质量问题需经有资质的房屋质量检测机构检测才能确定，一审判决质量不符合约定没有事实依据。黄国龙称房屋存在规划设计擅自变更，与房屋通过竣工验收备案的事实不符。根据设计图纸，电梯口过道处宽2.1米，该2.1米包括了墙体及弱电箱位置，一审法院现场勘查情况仅能确认扣除墙体和弱电箱位置等宽度后的净宽，不能据此推定虔城公司改变了设计规划。此外，《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准（GB50096-2011）》仅为行政管理性规定，在房屋已经经过行政机关验收合格的情况下，双方合同对此未作特别约定，不宜作为双方合同违约的依据。因此，黄国龙主张的房屋质量违约金，本院不予支持。关于争议焦点3。虔城公司主张基础设施及公共配套设施未达到使用条件违约金缺乏合同及事实依据。双方《赣州市商品房买卖合同》第九条约定：商品房交付时应当同时符合3项条件，其中第2项为该商品房相关设施已符合第十条约定的条件；第十条约定：基础设施及公共配套设施应当在2019年8月20日交付房屋时达到使用条件，约定交付日未达到交付条件的，双方友好协商处理；第十一条约定：该商品房应当达到第九、十条约定的交付条件后，书面通知买受人办理交付手续；第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第3条约定：关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1%。据此，商品房交付包含了商品房相关设施设备的交付，商品房逾期交付责任亦包含了商品房相关设施设备的交付责任。因此，合同补充协议的约定适用于商品房与其相关设施设备分别交付的情形，不适用于本案商品房与其设施设备同时交付的情形，否则造成单项违约双重计算违约责任，一审判决已经支持逾期交房违约金，不应再对其中一项交付条件重复计算违约金。关于争议焦点4。黄国龙主张车位存在严重质量问题,应当进行赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，黄国龙并未提交充分证据证明其车位所在地、质量问题及损失金额，其该项请求无法支持。综上所述，原审判决对房屋质量违约金以及小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件的违约金处理不当，应予纠正。黄国龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。虔城公司的上诉理由部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省全南县人民法院（2020）赣0729民初145号民事判决第一、四项；二、撤销江西省全南县人民法院（2020）赣0729民初145号民事判决第二、三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费806元，财产保全费679元，二审案件受理费1414元，合计2899元；由黄国龙负担1471元，由全南虔城地产开发有限公司负担1428元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月十六日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞