湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1227民初378号原告：徐微，男，1982年8月17日出生，侗族，自由职业，现住湖南省新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：徐东吉，男，1956年3月25日出生，侗族，退休干部，现住湖南省新晃侗族自治县。系徐微父亲，特别授权。被告：怀化市山河房地产开发有限公司，住所地新晃县晃州镇中山路（祥园大酒店第**），统一社会信用代码91431227599407420E。法定代表人：吴瑞庆，系公司负责人。原告徐微与被告怀化市山河房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日、2020年8月28日两次公开开庭进行了审理。原告徐微的委托诉讼代理人徐东吉、被告怀化市山河房地产开发有限公司法定代表人吴瑞庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐微向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告退还原告多缴的办证费、其他费用等共计6084.72元；2、本案诉讼费或其他费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月4日在被告处购买位于新晃县晃州镇山河御花园小区的商品房一套，并签订《商品房买卖合同》，被告向原告承诺由其全权负责办理银行按揭、相关手续、证件等事宜，2013年11月4日、23日向原告收取契税和国土证费用11783.0元，银行保险费用1634.0元，房屋维修基金7833.0元，2015年3月13日其他费用500元，并向原告出具了收据，当时口头约定所有费用多退少补。2017年10月11日从被告处领取了房屋不动产产权证及相关的发票。经核对，原告发现发票与收据的数额不一致，经原告到房产局、不动产登记中心、贷款银行了解，系被告多收取了部分费用。原告找到被告协商退款事宜，被告不予退还，也未向原告出示任何相关部门的收费票据。原告认为，根据原、被告的约定及相关法律的规定，被告多收取的原告预交的办证费、保险费及其他费用共计6084.72元，没有相关部门相开具的发票，属于违法行为，应该全部退回原告，但经原告与被告多次交涉，也经住建局、房产局等部门多次调解，均无效。因此，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院请求支持原告的诉讼请求。原告徐微为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明购房事实；2、契税、国土证及其他收款收据、银行保险费用收据、单元门收款收据、房屋维修基金收据、物业专项维修资金专用收据、税收完税证明（契税发票）复印件各一份，拟证明原告预交的费用已经超出被告提交的发票金额的事实。被告怀化市山河房地产开发有限公司对原告徐微提交的证据均无异议。被告怀化市山河房地产开发有限公司辩称：我公司当时卖房是给原告看了置业计划书，上面所载明的金额都是双方协商认可的，我公司已经向原告开据了购房发票，契税、维修基金发票，并按照多退少补的原则。关于土地办证费和其它费用，卖房的时候是给他们算过的，当时他们交了钱，过后都是我公司代办的，不需要他们再交钱了，我公司也没有多收取任何费用。没办证之前没有人来反映说我公司收费不合理，办完证之后原告就来说我公司的费用收取是不合理的。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告怀化市山河房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、置业计划书1份，拟证明收取的各项费用都是双方自愿协商认可的事实；2、山河?御花园内部认购书复印件1份，拟证明原、被告已约定办证的相关费用由原告承担，被告代办的事实；3、其它非税收入一般缴款书复印件3份，测绘费发票复印件5份，拟证明被告去办证时，相关部门收取的各项办证费用，没有具体到各户支出费用的事实；4、中华大地联合保险公司出具的按揭费收费明细复印件1份，拟证明被告已代原告缴纳了保险费、印花税的事实。原告徐微对被告怀化市山河房地产开发有限公司提交的证据的质证意见为：证据1山河?御花园的置业计划书原告是没有的，以前也没有看到过；证据2山河?御花园的内部认购书上面的字是本人签的，但是没有这份内部认购书；证据3无异议；证据4原告要求出具正式发票。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据，被告均无异议，本院予以采信；被告提交的证据，原告对证据真实性无异议，本院予以采信；对被告提交证据的证明目的，本院综合全案事实予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年11月4日，原告徐微、徐东吉向被告怀化市山河房地产开发有限公司购买位于新晃县晃州镇山河御花园小区的商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》，并附有合同附件一至五，其中该合同附件三：装饰、设备标准第11条，载明“单元门电控对讲系统（每户分摊500元）”，该合同附件四合同补充协议第4条，载明：“买受人委托出卖人办理银行按揭贷款、公积金贷款和房屋产权证的手续，因此产生的所有费用由买受人承担”。2013年11月4日，被告向原告收取房屋契税、国土其他费用11783元（根据置业置业计划书上载明事项：包含契税为7833元，土地证费1600元、其他费用2349元）、2013年11月23日收取原告银行按揭费用1634元，2015年3月13日收取原告单元门费用500元、维修基金7833元。过后，被告仅向原告提交了契税发票7832.28元，物业专项维修基金专用收据7833元。原告为此多次要求被告退还原告多缴的国土费及其他费用等共计6084.72元（其中包含被告应退还原告多收的契税0.72元），但被告未同意退还。本院认为，除被告向原告多收取的房屋契税0.72元，被告同意退还无争议外，本案双方争议的焦点为被告向原告收取的土地证费1600元、按揭费1634元、其他费用2349元、单元门系统费500元是否应当退还原告。一、关于土地证费1600元，原、被告双方均认土地证费1600元为测绘费，但根据国家发展和改革委员会、财政部下发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条之规定，原告并非此费用的实质承受人，且此费用既不属办理涉案房屋转移登记所必要的费用，也不属于办理相关证件的代办费，故被告应向原告退还土地证费1600元。二、关于代收按揭费1634元，按揭费应当按照银行实际收取费用多退少补，被告对此亦无异议，被告向银行缴纳的按揭费为1620元，剩余14元应当退还原告。三、关于其他费用2349元，双方虽未在收据上注明具体的收费项目，但考虑到被告确已代原告办理了相关证书，并付出了相应劳务、打印材料等费用的实际情况，权衡双方利益，酌情认定收取其他费用2349元的一半即1174.5元，由被告退还给原告，符合本案实际。四、关于单元门系统费500元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三第11条，其中载明“单元门电控对讲系统（每户分摊500元）”，此项内容也是合同的组成部分，系原、被告双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故被告在履行安装单元门电控对讲系统后，原告要求被告退还此项费用500元，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，即被告应退原告费用合计为:0.72元（多收取的契税）+1600元(土地证费)+14元（按揭费）+1174.5元（其他费用）=2789.22元。依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市山河房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告徐微多缴的契税、土地证费、其他费用共计2789.22元；二、驳回原告徐微其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，被告怀化市山河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  杨晓云二〇二〇年九月一日代理书记员  王凯鸿附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。