湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初3352号原告：黄朝升，女，1977年7月28日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：杨春际，湖北湛月律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云，湖北湛月律师事务所律师。被告：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘会胜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姜建国，男，该公司员工。原告黄朝升与被告黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称：正宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄朝升的委托诉讼代理人杨春际、吴云,被告正宏公司的委托诉讼代理人刘会胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝升向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告按合同约定继续协助原告办理涉案房屋不动产权证；2、判令被告赔偿原告逾期协助办理产权证的违约金2904元（按已付购房款426000元为基数，按年利率4.35%的130%从2018年11月25日计算至2019年1月7日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由被告正宏公司开发。原告与被告签订了商品房买卖合同并按约定支付了购房款。合同约定：在房屋达到交付使用条件后180日内办理权属登记并由被告提供资料报产权登记机关备案。但时至今日，被告仍未给原告办理不动产权证，被告行为已构成违约应支付原告违约金，为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告正宏公司辩称：1、原告的第1项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回：原告与我公司签订了商品房买卖合同，该项目经竣工验收后，2018年底我公司将该项目办理不动产权登记资料报送大冶市不动产登记中心备案，2019年1月6日，我公司已经为原告房屋办理了《首次不动产权属登记证明》。2019年1月7日，我公司在金湖星城小区内、正宏物业办公室门前张贴通知，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料。2019年4月11日，我公司在《东楚晚报》第15版刊登《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料，至此，我公司已经履行完毕涉案房屋依买卖合同第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案”的义务。但原告未来领取办理房屋不动产权证的登记资料。原告只需前来领取《首次不动产权属登记证明》，其即可办理并取得该房屋的不动产权证书，但其拒不领取该办证资料的责任不在我公司。2、原告的第2项诉讼请求无合同约定依据，不应得到支持：（1）、我公司于2018年4月15日将涉案房屋交付给了原告，此时房屋尚不具备交房条件，不具有交付房屋的法律效果，2018年5月29日，涉案房屋才具备交房条件，因此2018年5月29日才视为房屋交付时间，按合同约定逾期办证的起算时间节点为房屋交付后满180日的次日，即为2018年11月30日，原告主张逾期办证的起算时间节点错误；（2）、涉案房屋买卖合同第十五条约定，若因我公司的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方选择的处理方式为第1项，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。该约定具体明确，表明双方约定不适用该条第2、3项的情形；根据该约定，若因我公司的责任，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，原告只能在选择退房的情况下，才能按约定向我公司主张违约责任。现原告选择不退房，其无权向我公司主张逾期办证的违约责任；（3）、2018年4月21日，我公司将涉案房屋交付给原告后，原告与我公司签订了《补充协议书》。根据该协议书第3条的约定，原告己明确放弃了主张逾期办证的违约责任，现其主张违约金，明显有悖该补充协议的约定，有违诚实信用的原则和禁止反言原则。综上所述，我公司已履行完毕协助原告办证的合同义务，原告的两项诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由被告正宏公司开发。2017年10月26日，原告与正宏公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向正宏公司购买“金湖星城”项目第2幢1单元12103号商品房，房屋建筑面积88.09㎡，总价款426000元；交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告按约定支付了购房款，2018年4月15日正宏公司向原告交付了房屋，同年4月21日原告与正宏公司签订《补充协议书》一份，主要约定：“正宏公司将未砌筑部分的室内墙体等问题按政府部门已经审批的金湖星城项目设计施工图一次性补偿费用1048元，由原告自行完成，原告认可房屋符合交房条件并领取钥匙，自行完善室内部分未做墙体。原告不得就未建室内部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求该公司承担法律责任”。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含讼争房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门的验收合格。2018年5月29日，正宏公司再次登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对含原告房屋在内的“金湖星城”项目的房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏公司在“金湖星城”小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知“金湖星城”的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料。2019年4月11日，正宏公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，再次通知“金湖星城”各位业主前来领取办理不动产权证登记资料。现原告以正宏公司违约未能按期协助办理房屋权属登记为由，诉至法院，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与正宏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定履行了付款的义务，正宏公司也向原告交付了房屋，正宏公司协助原告办理房屋不动产权证既符合双方合同约定也是其应尽的义务，故原告要求正宏公司协助其办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求理由正当合法，本院予以支持。在履行合同过程中，正宏公司没有按照约定的时间交付合格房屋并履行房屋产权登记的义务，构成违约，应承担违约责任。正宏公司相关违约责任的时间如何界定，本院认为：合同双方约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。正宏公司虽然在2018年4月15日将涉案商品房交付给了原告，但该房屋在2018年5月22日才符合上述交房条件，2018年5月29日正宏公司登报通知业主再次领取房屋，该通知时间应为原告知晓符合交房条件的时间，也是被告应承担违约交房责任的截止时间，正宏公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料，该通知合法、有效，并不违反法律的禁止性规定，本院认可。根据合同约定，正宏公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明，因此正宏公司承担逾期办证违约责任的起始时间，应当是：1、2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）满180天之日（即2018年11月25日）起至正宏公司通知各业主领取办理不动产权证登记资料日期（即2019年1月7日）；2、2018年5月29日之后交房的，以实际交房时间之日满180日起至正宏公司通知各业主领取办理不动产权证登记资料日期（即2019年1月7日）。合同双方当事人对逾期办证违约金的计算标准没有约定，应当依照法律规定处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告要求支付违约金的标准符合上述法律规定，本院认可。综上，结合原告诉求本院经核算，正宏公司应支付原告逾期办证违约金数额为2904元（426000元×5.655%÷365天×44天），原告该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。正宏公司抗辩按照双方签订的《补充协议书》原告不得再主张逾期办证违约金。本院认为，补充协议中双方约定原告不得再向正宏公司主张逾期交房违约责任，并未约定不得主张逾期办证违约责任，故正宏公司的相关抗辩本院不予采信；正宏公司其他关于不应承担违约责任的相关抗辩于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄石市正宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告黄朝升办理涉案房屋不动产权证；二、被告黄石市正宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄朝升逾期办证违约金2904元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取100元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  柯尊维二〇二〇年九月二十三日书记员  刘洋洲