广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初6619号原告:广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航,系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：蔡洪利，男，1981年9月12日出生，汉族，住广东省廉江市，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）与被告蔡洪利物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人吴米琪到庭参加诉讼，被告蔡洪利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司诉称：2017年4月26日，被告因购买位于广州市南沙海澜路品海一街2号海乐庭B座0203房（以下简称“涉案房屋”），与原告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收涉案房屋。但自2017年4月起，被告未按期向原告交纳物业服务费，至2019年12月止共拖欠原告物业管理费8689.8元。原告多次催缴，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令被告支付从2017年4月1日起至2019年12月31日止的管理费8689.8元以及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为4246.24元），共计12936.04元；2.本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告表示不再主张2017年4月份的管理费，并将其诉讼请求减少为：1.判令被告支付2017年5月1至2019年12月31日的管理费8435.2元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确违约金按以下方法计算：2017年5月1日至2017年6月30日，以当月欠付的物业服务费263.6元为本金，按每天千分之一的标准，自2017年4月27日起计算至被告实际付清之日止；2016年7月1日至2019年12月31日，各以每两个月的物业服务费527.2元为基数，按每天千分之一的标准，分别从第三个月的首日起计算至被告实际付清之日止；违约金总额以被告欠付的物业服务费总额为限。被告蔡洪利无答辩，也未提交证据。经审理查明：康景公司属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。2010年10月18日，原告（乙方）与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同（南沙珠江湾）》，约定：甲方将南沙珠江湾委托给乙方进行物业管理，物业座落位置为广州市南沙凫洲大桥以西，委托管理期限为五年（自交楼之日起计），本物业的物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元的标准（不含公共水电费的分摊），由乙方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每天应交而未交物业服务费的1‰交纳滞纳金。之后，双方就上述合同签订了《补充协议》，约定变更委托管理期限为“自交楼之日起至本小区经业主大会法定程序选聘的新物业管理企业正式进驻本小区及本协议委托期间内所有业主所拖欠物业费及其他费用全部清缴结束之日止”。2016年11月5日，被告（乙方）与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买涉案房屋（建筑面积119.84平方米）。甲方选聘广东康景物业服务有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会成立之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2016年12月26日，被告出具《委托书》，委托蔡洪锋代其办理涉案房屋的收楼、验收、发现质量问题提出整改要求及其他与开发商/物管相关的沟通/谈判/要求等权限，蔡洪锋与物管及开发商签署的所有合同、约定和协议，被告均认可。广东省深圳市宝安公证处对上述委托行为进行了公证，确认委托行为有效。2017年4月26日，蔡洪锋代被告（乙方）办理了涉案房屋的收楼手续，并与原告（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定涉案房屋建筑面积119.84平方米。乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准。交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。原告确认被告收楼后没有交纳物业服务费。另查明：涉案房屋至今尚未办理过户手续，仍登记在广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司名下，但该房屋已在广州市规划和自然资源局办理了合同的登记备案手续，合同的权利人为被告，房屋的登记建筑面积为121.2127平方米。涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。又查明：因以法律规定的其他方式无法向被告送达诉讼文书，故本院依法向被告发出应诉公告，现公告期限届满仍未见被告与本院联系。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。根据被告出具的《委托书》，蔡洪锋有权代被告办理收楼手续，被告对蔡洪锋与物管及开发商签署的所有合同、约定和协议均认可。因此，蔡洪锋办理涉案房屋的收楼手续之日（2017年4月26日）即为被告收楼之日，蔡洪锋代被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》依法对被告发生法律效力。原告是具有相应物业管理资质的公司，上述《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应按协议的约定履行自己的义务。被告已于2017年4月26日收楼，原告亦按照约定为涉案房屋提供了相应的物业服务，被告应自觉履行交纳物业服务费的义务。原告陈述被告至今未支付2017年5月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，因被告未出庭对此提出抗辩，本院对原告的陈述予以采信。虽然《前期物业管理服务协议》中未约定物业服务费收费标准，但根据被告与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，可以确定涉案房屋的物业服务费标准为每月每平方米2.2元。现原告主张按照买卖合同约定的建筑面积（即119.84平方米）计算物业服务费，属于合法处分自己的权利，本院予以准许。根据上述标准，计算出涉案房屋每月物业服务费为263.65元，现原告主张按每月263.6元计算该物业服务费，这是原告对其权利的处分，本院予以确认。2017年5月1日至2019年12月31日期间，被告应当交纳的物业服务费为8435.2元（263.6元×32个月）。被告未依照约定交纳物业服务费，已经构成违约，现原告主张以各期间欠付的物业服务费为本金，分别自逾期之日起，按照每日千分之一的标准计收违约金，符合合同约定，本院对原告的上述主张予以支持，所计付的违约金以被告欠付的物业服务费为限。此外，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告蔡洪利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付从2017年5月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8435.2元及违约金(违约金的计算方法：2017年5月1日至2017年6月30日，以当月欠付物业服务费263.6元为本金，按照每日千分之一的标准，从2017年4月27日起计算至被告蔡洪利实际清偿之日止，每月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限；2017年7月1日至2019年12月31日，各以每两个月的物业服务费527.2元为本金，按照每日千分之一的标准，分别从每两月最后一天的第二天起计付至被告蔡洪利实际清偿之日止，每两月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由被告蔡洪利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二〇年九月一日法官助理陈家园书记员杜瑞婷