四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1015号 上诉人（原审被告）：德阳皇城房地产有限公司，住所地四川省德阳市区青云山南路**综合楼。 法定代表人：谢玉华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新星，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋加勇，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄顺刚，男，1970年7月7日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被上诉人（原审原告）：张开兰，女，1972年2月13日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王迪，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 上诉人德阳皇城房地产有限公司（以下简称皇城公司）因与被上诉人黄顺刚、张开兰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皇城公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判按银行贷款基准利率，时间不超过一年计算违约金；二、诉讼费用由被上诉方承担。事实及理由：一、一审判决对影响判决结果的重要事实认定不清。虽然逾期交房，但原因在于第三人拒不履行义务，原因不在于上诉人；二、一审对被上诉人的受损情况认定不清。即使上诉人逾期交房，被上诉人也可以退房，但被上诉人并没有选择退房，案涉房屋现也增值，房屋增值部分足以弥补被上诉人的损失；三、与本案相同的案件还有200余件，上诉人已经负债累累，请法院充分考虑上诉人的实际履行能力，降低违约金的金额。 黄顺刚、张开兰辩称：买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定履行权利义务，皇城公司未按约定履行交房义务，理应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 黄顺刚、张开兰向一审法院起诉请求：一、判决皇城公司交付房屋；二、判决皇城公司支付违约金162825.92元（暂计至2019年1月8日，直至皇城公司交付房屋止）；三、皇城公司承担本案诉讼费。 一审法院认定如下事实：2015年11月5日，黄顺刚、张开兰（买受人）与皇城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同及其附件主要约定：一、买受人购买皇城上品2幢第6层1-6-1号房产，建筑面积107.20平方米，总价款308736元，采用贷款方式付款；二、交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；三、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照补充协议的约定执行；四、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。五、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。附件五补充约定“买受人于2015年11月5日向出卖人支付房款人民币88736元，2015年12月1日向出卖人支付房款人民币5000元，余款人民币215000向银行贷款（以收款收据为准）。”附件八第五条补充约定“……2.如遇下列原因，出卖人可据实顺延交房时间：法律政策变动等不可抗力。3.交房时出卖人房屋具备《商品房买卖合同》第十一条约定交房条件则不视为逾期交房。如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年；前述时间超过一年，买受人可以选择退房，并由出卖人按3万元支付买受人违约金……”后黄顺刚、张开兰依约付清案涉房款。 2016年6月30日，皇城公司出具《告皇城上品业主函》，主要载明：1．由于我公司原因未按合同约定时间交房，愿意承担合同约定的违约责任，从2016年7月1日起，每超过一天，支付给买受人全房款的万分之三的违约金，直至交房。交房交钥匙时，我公司以现金方式一次性赔付。2．如果2016年10月31日前仍未完成交房，从10月1日起，违约金双倍赔偿，也就是每超过一天，支付给买受人全房款的万分之六的违约金。每个月月底现金结清当月违约金。3．本函同购房合同一样具有法律效力。”该函右下方盖有“德阳皇城房地产有限公司”印章，并由法定代表人谢玉华签字确认。由于该房屋至今未交付，黄顺刚、张开兰遂向一审法院提起诉讼。 庭审中，皇城公司代理人陈述，案涉皇城上品项目主体已完工，由于开发商资金问题尚未进行竣工、消防验收，故逾期交房。后皇城公司向一审法院提交《竣工验收报告》一份，其上载明：皇城上品1标段1号楼经皇城公司（建设单位）、四川二八二核地质工程有限公司（勘察单位）、四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司（设计单位）、四川华晨建筑有限公司（施工单位）、四川国正建设管理有限公司（监理单位）验收，于2019年5月24日一致同意验收合格。2020年1月15日，四川安德顺科技有限公司出具《德阳市建设消防设施检测报告》一份，其上载明：皇城上品建设工程1﹟楼、2﹟楼、3﹟楼、地下室，经对消防供配电设施、火灾自动报警系统、火灾应急广播、消防通讯、水灭火系统、气体灭火系统、防排烟系统、防火卷帘、防火门、灭火器逐一检测后，综合评定本工程建筑消防设施检测结果为：合格。皇城公司认为该份证据能证明案涉工程已经消防验收合格。黄顺刚、张开兰认为，不清楚案涉房屋是否已经消防验收，皇城公司通知黄顺刚、张开兰拿钥匙装修，但黄顺刚、张开兰认为房屋未达到交房条件，故尚未收房。 庭审结束后，为查明案涉皇城上品项目消防验收是否合格，一审法院于2020年5月22日依职权向德阳市旌阳区住房和城乡建设局发函。该局于2020年5月28日回函称“皇城上品项目于2020年4月30日再次向我局申请消防验收，经汇同建设单位、设计单位、监理单位、施工总承包单位及消防分包单位进行现场检查、测试，综合评定消防验收结论为合格，我局已于2020年5月7日出具该项目的《建设工程消防验收意见通知书》”。经双方质证后，黄顺刚、张开兰与皇城公司就黄顺刚、张开兰主张的“交付房屋”达成合意，双方同意黄顺刚、张开兰于2020年6月5日前往皇城公司售楼部收房。经核实，黄顺刚、张开兰已于2020年6月5日领取案涉房屋的钥匙。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《告皇城上品业主函》、《竣工验收报告》、《消防设施检测报告》、《关于皇城上品消防验收相关事宜的复函》等证据予以证实。 一审法院认为，黄顺刚、张开兰与皇城公司之间签订的《房屋买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，黄顺刚、张开兰与皇城公司均应按合同约定履行权利、义务。皇城公司辩称《告皇城上品业主函》的内容显失公平，其应当行使撤销权，在未将上述函件予以撤销的情形下，应当认定该函件对其有约束力。 关于黄顺刚、张开兰主张交付房屋的诉讼请求。在本案审理过程中，经双方自行协商，黄顺刚、张开兰同意于2020年6月5日前往皇城公司处拿钥匙收房，且黄顺刚、张开兰已经领取了案涉房屋钥匙。一审法院认为，案涉工程已于2020年5月7日消防验收合格，符合《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的强制性规定，皇城公司已不存在交付房屋不符合法定条件的情形。房屋的交付可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，当事人可以对实际交付的期限进行约定。换而言之，出卖人只要在约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，即已履行了合同约定的交付房屋的义务。本案双方约定了皇城公司于2020年6月5日向黄顺刚、张开兰“交钥匙”，现黄顺刚、张开兰已经领取了案涉房屋的钥匙，且经询问，黄顺刚、张开兰亦认为皇城公司已履行了交付房屋的义务。为此，黄顺刚、张开兰主张的皇城公司向其交付房屋的诉请，由于已经履行完毕，故在本案中不再处理。 关于黄顺刚、张开兰主张的违约金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，违约金系以补偿性为主，惩罚性为辅。具体到本案，虽然《商品房买卖合同》附件八中约定了“如因出卖人原因逾期交房的，出卖人应承担违约责任，从约定交房期限到期的第二天开始，每超过一天，支付给买受人已付房款0.3‰的违约金，计算最长不超过一年”，但该约定的时间为2015年11月5日。2016年6月30日，皇城公司出具的《告皇城上品业主函》上载明的内容已对上述约定进行了变更，故应以函件载明的内容作为皇城公司逾期交房承担责任的依据。庭审中，皇城公司辩称黄顺刚、张开兰主张的违约金过高，黄顺刚、张开兰亦未提交《告皇城上品业主函》上载明的违约金计算标准合理的证据，黄顺刚、张开兰仅存在资金占用利息方面的损失。基于此，一审法院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定除首付款之外的购房款以贷款方式支付，表明涉案房屋短期内进行交易或抵押融资的可能性较低。综合黄顺刚、张开兰所需承担的按揭贷款利息、双方当事人合同约定、皇城公司违约情节等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定皇城公司从逾期交房之日（2016年7月1日）起，以房款308736元为基数，以日万分之二为标准支付违约金至皇城公司交付房屋止（2020年6月5日）。在合理补偿实际损失的基础上亦体现了违约金的惩罚功能，故皇城公司应向黄顺刚、张开兰支付88668.98元（308736元×0.0002元/天×1436天）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、德阳皇城房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付黄顺刚、张开兰违约金88668.98元；二、驳回黄顺刚、张开兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4121元，由黄顺刚、张开兰负担648元，由德阳皇城房地产有限公司负担3473元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：违约金应如何认定。 上诉人主张，违约金应按银行贷款基准利率为计算标准，且计算时间不超过一年。本院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，黄顺刚、张开兰与皇城公司均应按合同约定履行权利、义务。皇城公司未按照合同约定的时间交付房屋，应当按照约定承担违约金。双方合同约定逾期交房的违约金为每逾期一天，按已付房款的0.3‰计算，但上诉人出具的《告皇城上品业主函》载明自2016年7月1日起，每逾期交房一天，违约金按全部房款的万分之三进行计算，一审法院将违约金认定为以房款为基数，按日万分之二计算，已经综合考虑了当事人的过错程度、损失情况、合同履行情况等全案因素，对违约金进行了调整，并无不当。至于上诉人与第三人的纠纷，不属于本案审理范围，亦不应成为其不承担违约责任的事由。 综上所述，皇城公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8242元，由德阳皇城房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵    敏 审 判 员 姚    松 审 判 员 黄  一  珍 二〇二〇年九月十八日 法官助理 毛    竹 书 记 员 成京蔓（代）