江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7534号上诉人（原审被告）：赵海波，男，1991年6月20日出生，汉族，住河南省尉氏县。被上诉人（原审原告）：苏州珂绮企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市招商西路常熟服装城集团有限公司华东轻纺中心******。法定代表人：王萍，总经理。委托诉讼代理人：陶耀倪，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。上诉人赵海波因与被上诉人苏州珂绮企业管理有限公司（以下简称珂绮管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用独任制进行审理，后转为合议庭审理，本案现已审理终结。赵海波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回珂绮管理公司的请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由珂绮管理公司承担。事实与理由：一、双方签订的合同明确约定租期为一年，合同写明自2018年8月1日至2019年7月31日止。对方还存在篡改合同的行为，珂琦管理公司提交的合同第三条是其自行添加，与我方合同原件无关。二、招商宣传及合同均明确市场性质为品牌男装市场，实际经营是尾货与女装混杂，且一直无法申领营业执照，据了解珂绮管理公司无此资质，导致我方线上线下一直无法正常运营，严重亏损。三、一审在认定合同租期时忽略了第二条手写部分，手写部分应当优于格式打印部分。四、我方于租期届满前半年就提前告知不会续租，商铺也在2019年7月底实际交还，珂绮管理公司实际也已经将案涉商铺另行出租。珂绮管理公司辩称，赵海波所述无事实及法律依据，从一审提供的证据及庭审可以明确，双方租赁期限为两年。双方从未达成过解除合同的意向，虽然赵海波一直向珂绮管理公司要求解除合同，但珂绮管理公司至始至终未同意，而且珂绮管理公司一直在向赵海波催讨租金，但赵海波一直未付，珂绮管理公司因此提起诉讼，在诉讼当中要求解除合同并支付租金、占有使用费及违约金，合理合法。综上，请求二审法院依法驳回赵海波的上诉请求。珂绮管理公司向一审法院起诉请求：1.依法判令珂绮管理公司与赵海波的租赁关系于2020年1月1日解除，赵海波支付租金人民币56500元；2.判令赵海波支付违约金人民币56500元；3.判令赵海波支付律师费人民币5000元；4.诉讼费用由赵海波承担。一审法院认定事实：2018年7月22日，珂绮管理公司（甲方、出租方）与赵海波（乙方、出租方）签订商铺租赁协议1份，约定：第一条委托事项甲方将其合法拥有的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1349-1、1349商铺出租给乙方，租赁期限为2年。该商铺的面积为18.6平方米。第二条租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。租赁期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方。合同期限届满前，乙方如要续租该房屋需提前90天书面通知甲方，续租相关事宜另行协商。第三条租金、支付方式及递增1.租金先付后用，乙方接受在租赁期限内向甲方支付该商铺的租金费用如下：序号：第一年至第二年；租赁期限：2018年8月1日起至2020年7月31日止；费用总额（人民币）：第一年租金：96050元、第二年租金：113000元；支付方式及时间：租金按每年支付一次，第一至第二年租金不变，第一年租金乙方应于本合同签订当日向甲方支付，第二年租金乙方应于2019年7月1日前支付给甲方以银行转账方式将款项支付至甲方指定的银行账户内。2.甲、乙双方约定：乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币壹万元10000元。租赁关系终止时，房屋及其设备设施的损失（若有）由乙方负责维修或变更（并保障设备、设施正常运行）。甲方收取的房屋租金保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的房租费用外，剩余部分无息归还乙方。3.租赁期间，水、电、物业费、税费等由乙方自行承担。按照市场政策同步进行。其它费用如电话费、网络宽带费等由乙方自行承担与支付。4.在乙方承租期间，乙方未经甲方同意，不得擅自转租转让给第三人，否则视为乙方违约，乙方对此承担违约责任。第六条违约责任1.租赁期间，甲乙双方都不得无故解除合同，否则，违约方应向对方支付6个月租金作为违约金。违约金不足以弥补对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。违约方应当支付包括但不限于律师费、诉讼费等合理的维权费用。2.因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收全部保证金。3.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁关系，并且无需退还已预收的租金和保证金：（1）擅自将门面房转租、分租、转借的；（2）利用门面房进行非法活动，损害公共利益；（3）未经甲方同意，逾期缴纳租金和其他费用超过一个月的；（4）擅自拆改、变动房屋结构，造成重大破坏或安全隐患的；（5）不服从甲方管理且相同问题甲方通知三次以上拒不执行的违反管理规定的。合同还在第四条约定了甲方的银行账户，在第五条中约定了双方的权利和义务，在第八条中作出了其他约定。同日，赵海波向珂绮管理公司支付了东方市场商铺押金10000元。2019年7月31日，赵海波通过微信告知珂绮管理公司其已将涉案商铺的电卡交给了其工作人员，并表示店铺也交付给珂绮管理公司了。后因赵海波（一审法院写作原告系笔误）仅按合同约定支付了第一年租金96050元，剩余租金未能支付致使珂绮管理公司诉讼到法院。一审审理中，赵海波提供2018年7月22日商铺租赁协议1份，该合同在第三条第1项中约定：租赁先付后用，乙方接受在租赁期限内向甲方支付该商铺的租金费用如下：序号：第一年至第二年；租赁期限：（空）年（空）月（空）日起至（空）年（空）月（空）日止；费用总额（人民币）：第一年租金：96050元、第二年租金：113000元。其余内容与珂绮管理公司提供的商铺租赁合同一致。一审另查明，2018年1月5日，案外人常熟服装城集团有限公司招商场（甲方）与珂绮管理公司（乙方）签订招商协议一份，内容为：为了加快招商场东方片一楼男装专营区的招商力度，本着平等、互利、自愿的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方对东方片一楼开发、整合、招商相关事宜，达成以下协议：一、开发、整合、招商区域：乙方所开发、整合、招商的区域为招商场东方片一楼。二、招商整合时间：自乙方签字之日起至2018年12月31日止。三、相关要求：1.由乙方负责与东方片一楼商铺承租户的洽谈对接、商铺整合、解释等工作。负责洽谈及整合过程中的市场安全、商户稳定等工作。2.整合商铺改造方案时，该方案必须符合市场消防相关要求，并将整合施工方案报请甲方审核，审核同意后方可进行整合改造施工。3.甲方不参与乙方的事务性工作，但有权对其招商，商铺整合进行监管。四、设施投入：涉及东方片一楼现有公共部位设施需作提升性改造的投入由乙方负责，乙方所投入的整合改造财务待招商完成后归甲方所有，乙方不得按折旧后的费率与甲方进行结算。五、东方片一楼原商铺承租户合同及租金应由原承租户与甲方签订并交纳租金及相关规费。六、乙方整合改造的商铺使用面积不得低于现有商铺使用面积，超出原经营面积部分，双方应在友好协商的基础上，商量超出面积的租金分成比例（不低于原租金价格并随市场租金价格调整按同比例整），并报请上级相关部门备案。七、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，集团公司备案一份。八、未尽事宜，经甲、乙双方商量后定夺，并签订相关补充协议。2018年1月30日，案外人徐丙生（委托方，甲方）与珂绮管理公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议两份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片**的1349、1349-1商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。委托管理协议还对托管费用及支付方式、对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。一审再查明，珂绮管理公司（甲方）与江苏华元民信律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份，约定，乙方接受甲方委托，指派律师陶耀倪为甲方与赵海波的商铺租赁合同纠纷一案的代理人。甲乙双方确定收费5000元。本案的争议焦点为：双方在商铺租赁协议约定的租赁期限是一年还是二年。珂绮管理公司认为，双方在商铺租赁协议约定的租赁期限是两年，虽然该合同中存在瑕疵，将2018年8月1日起至2020年7月31日写成了2018年8月1日起至2019年7月31日止。但在合同第一条中已经确定合同期限为2年，且合同第三条第1项中明确了第一年和第二年的租金金额。另提供案外人丁惠峰的商铺租赁协议一份，该协议在第一条委托事项中明确租赁期限为一年，在第三条第1项中明确，序号：第一年租赁期间：2019年2月1日至2020年农历年底；费用总额为：第一年租金111800元，支付方式及时间：租金按每年支付一次，第一年租金应于本合同签订当日向甲方支付，以银行转账方式将款项支付至甲方指定账户，以证明珂绮管理公司签订的一年期合同的样式。赵海波则认为，双方在商铺租赁协议中约定的租赁期限为一年，在其与珂绮管理公司签订的商铺租赁协议第二条明确租赁期限为2018年8月1日起至2019年7月31日止，且押金也是交了一年的押金。对于珂绮管理公司提供的案外人丁惠峰的商铺租赁协议，与其无关。一审法院认为，首先，从双方签订的商铺租赁协议的内容看，在协议第一条中明确租赁期限为两年，且在第三条中对每年的租金数额进行了约定，其中第一年的租金数额是第二年租金数额的八五折。其次，从珂绮管理公司提供的一年期商铺租赁协议的内容看，在租金的约定、支付方面与案涉合同的约定明显不一致。一审法院综合考虑协议签订的背景、租金约定的金额等因素，确定双方约定的租赁期限应为二年。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，赵海波已于2019年7月31日前将涉案商铺交付给珂绮管理公司，此后未再使用该商铺。故对于珂绮管理公司要求确认双方之间的商铺租赁关系于2020年1月1日解除的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于珂绮管理公司要求赵海波支付租金56500元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。因赵海波未能按照商铺租赁协议约定的租赁期限履行自身的义务，应当承担违约责任。一审法院参照双方在商铺租赁协议中约定的租金数额，确定赵海波应向珂绮管理公司支付违约金52262.5元【（96050元+113000元）÷2÷2】，扣除赵海波已支付珂绮管理公司的保证金10000元，赵海波尚应支付珂绮管理公司违约金42262.5元。珂绮管理公司提供的委托代理合同不足以证明其实际发生的律师费为5000元，故对于珂绮管理公司主张的律师费5000元，依据不足，一审法院不予支持。赵海波的相关抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认苏州珂绮企业管理有限公司与赵海波之间的商铺租赁协议于2020年1月1日解除。二、赵海波于判决发生法律效力之日起十日内支付苏州珂绮企业管理有限公司违约金42262.5元。三、驳回苏州珂绮企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取1330元，由苏州珂绮企业管理有限公司负担854元，由赵海波负担476元。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明，根据双方一审中提交的赵海波与珂绮管理公司工作人员杨莹的微信聊天记录，赵海波于2019年7月21日提出“房租马上到期了”、“不准备续租了”、“需要办理什么手续”；杨莹语音回复，提到：合同要看清楚，整个硬件格局不能动，租金打了八五折，两年期没满押金不退，电卡要退还，后面的程序会走完等。2019年7月31日，赵海波提出“电卡你们的工作人员早上已经拿走了”、“门刚才去找你你说你们先放起来了”、“合同截止的最后一天，店铺也还给你们了”、“后边你需要走什么程序我会配合好你们”；杨莹回复：“我们不确认，因为我们市场在无电，无门的情况下无法交接”、“灯没了，门没了，无法确认”。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：根据赵海波的上诉事由，双方主要争议焦点仍在于合同约定的租期为1年还是2年，赵海波于2019年7月31日返还商铺是否构成违约，是否需要承担违约金。本案中，将珂绮管理公司提供的《商铺租赁协议》原件与赵海波提供的《商铺租赁协议》复印件对比可见，除了第三条的租赁期限空白处有无填写的差异外，其他约定均一致。赵海波认为租赁期限的认定应当以第二条手写内容为准认定为一年，珂绮管理公司认为第二条租赁期限写作“2018年8月1日起，至2019年7月31日止”系笔误，应以第一条、第三条约定的二年为准。对此，本院认为，对于租赁期限应当结合双方协议的上下文综合认定。珂绮管理公司提供了《商铺租赁协议》的原件，有赵海波的签字捺印，真实性应予确认。协议第一条载明租赁期限2年，虽然双方对第三条中填写的租赁期限有异议，但第三条同时手写了第一年与第二年租金的金额（第一年租金96050元系第二年租金113000元的八五折，与珂绮管理公司工作人员杨莹在微信中陈述一致），并约定了两年租金的支付时间、方式。珂绮管理公司一审中提供了与案外人签订的租期1年的协议文本，与本案协议有差异。综合上述情况，珂绮管理公司认为本案协议第二条书写的租赁期限存在笔误具有合理性。虽然赵海波称其发现协议载明租期2年后曾向珂绮管理公司提出异议并修改，但其提供的协议复印件无法反映修改的情况，也无法反映双方的真实意思是租期1年。在赵海波无法对协议明确约定两年租金作出合理解释的情况下，一审法院认定双方租赁期限为2年于法有据。赵海波二审上诉认为因珂绮管理公司招商宣传的市场性质与实际情况不符，珂绮管理公司无资质导致其无法申领营业执照，导致其无法正常运营，对此赵海波未能提供任何证据，对该主张本院不予采信。如前所述，双方约定的商铺租赁期限为2年，即自2018年8月1日至2020年7月31日，赵海波于2019年7月31日提前返还商铺属于违约，应当承担导致合同不能继续履行的违约责任。双方在协议中明确约定单方提前解除合同的，违约方应向对方支付6个月租金作为违约金。珂绮管理公司主张案涉商铺尚未另行出租，赵海波也未提供证据证明案涉商铺已被另行出租给他人，故上述违约责任的约定并未明显高于合同不能履行给珂绮管理公司造成的空置期租金损失，一审法院按照该约定标准认定违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人赵海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由赵海波负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年九月三十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。