江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6290号上诉人（原审原告）：上海晶华胶粘新材料股份有限公司，住所地上海市松江区永丰街道大江路**，统一社会信用代码9131000078783207XJ。法定代表人：周晓南，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏联彩投资有限公司，，住所地江苏省昆山开发区春旭路**联彩商务中心**统一社会信用代码913205836649118516。法定代表人：王剑锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏六典律师事务所实习律师。上诉人上海晶华胶粘新材料股份有限公司（以下简称晶华公司）因与被上诉人江苏联彩投资有限公司（以下简称联彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初19003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。晶华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判联彩公司向晶华公司支付逾期交房违约金利息损失（暂算为51564.81元）；支付逾期办理产证违约金752146.62元及逾期支付利息损失（暂算为63431.03元）；联彩公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院仅支持2018年2月5日至2018年6月4日的逾期办证违约金错误。一、对于2013年12月1日至2016年3月8日期间的逾期办证违约金，一审法院认为该违约期间与逾期交房违约金重复计算明显错误。首先，商品房买卖合同大多属于格式合同，开发商对合同内容有较大决定权，联彩公司作为专业房地产开发商，在何时交房、交房后多长时间申请办证等时间的确定上，应当充分考虑到各种因素。在合同有明确约定的情况下，联彩公司逾期履行，应分别承担违约责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条、第18条分别规定了逾期交房违约责任的承担方式和逾期办证违约责任的具体情形。对于开发商超过办证日期尚未交房的，司法解释没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。再次，同时支付两种逾期违约金符合公平原则，也可以督促开发商进一步规范管理，积极完成合同义务，维护购房者的合法权益。二、一审法院认定联彩公司未在2016年6月6日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是由于我公司在2016年12月18日才确认支付办理产证相关费用，不符合客观事实。《逾期交房违约赔偿协议书》早在2016年3月8日交房前就已签订，并确认了结算方式，联彩公司按照流程办理产证，垫付相关费用后即可进行结算。《联彩商务中心801室交房费用结算表》只是对具体结算费用进行确认，与联彩公司能否办证并无关联。2016年9月8日，联彩公司曾向我公司发送《情况说明》一份，明确载明因为营改增税务衔接问题导致办证时间后延。三、一审法院认定2016年12月18日至2017年11月7日期间由于我公司合同名称变更问题导致逾期办理，不符合事实，联彩公司也没有证据证明合同名称变更存在障碍。我公司的名称早在2013年12月26日就发生了变更，在2016年双方签订《逾期交房违约赔偿协议书》时，我公司加盖公章就是现在的名称，联彩公司对名称变更事宜视而不见，明显存在疏忽与过错。2017年3月23日，联彩公司又发一份《情况说明》，办证时间后延原因与之前的情况说明相同。此时的合同名称变更根本不需要双方协商，只需要联彩公司按照专业的流程办理买受人名称变更即可，不存在障碍。四、我公司2017年7月24日向联彩公司发出一份《律师函》催收逾期交房违约金355329元，并告知联彩公司已逾期办理产权登记，应当承担违约责任，违约金计算至实际备案之日。联彩公司收函后，仅向我公司表示产权登记已具备办理条件、违约赔偿可分批解决后，就再无其他具体操作，由此办证事宜再次搁置，直至2017年11月7日合同才进行变更。可见当时违约方在联彩公司。在该律师函中，我公司已经就逾期交房违约金进行了催告，但联彩公司一直未支付。对于逾期办证违约金，我公司函告待与联彩公司共同确认后支付，但联彩公司一直拒不承认逾期办证事实，导致我公司产生利息损失。综上，联彩公司应当承担逾期交房及逾期办证违约金的利息损失。五、（2018）苏05民终8903号案件是其他购房人向联彩公司主张逾期办证违约金，法院支持了从2016年6月8日至产证办好交付之日止的违约金。联彩公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但酌情认定我公司承担2018年2月5日至2018年6月4日期间的逾期办证违约金缺少事实依据，与一审认定事实不符。因为我公司已经举证证明在该期间我公司不仅已将自己的产权登记备案材料交至产证管理部门，还将晶华公司之前提供的办证材料全部移交，在此期间产生的办证延误问题不应由我公司承担。但考虑到尽快解决双方纠纷、晶华公司查封我公司巨额资产等原因，我公司没有上诉。二、晶华公司的上诉事由均不能成立，不应得到法院支持。三、二审中我公司将提供证据证明《逾期交房违约赔偿协议书》及《联彩商务中心801室交房费用结算表》是同时交给购房人，需要购房人同时确认的。四、对于晶华公司上诉提及的2016年9月8日、2017年3月23日两份《情况说明》，是我公司应晶华公司要求出具。五、晶华公司上诉提及的律师函是其单方陈述，不能作为双方合同约定或给我公司设定义务。六、晶华公司上诉提及的案例与本案基本情况并不一致。（2018）苏05民终8903号案件中，我公司多次通知该案原告办理产权证书，但未能提交书面证据，才导致一审胜诉情况下二审改判。本案我公司已经提交充分证据证明，系因晶华公司原因导致产证延迟办理，与该案情况不同。综上，请求驳回晶华公司的上诉请求。晶华公司向一审法院起诉请求：1.联彩公司向晶华公司支付逾期交房违约金155329元及逾期支付利息暂算为51564.81元（详见逾期交房违约金利息计算表一）；2.联彩公司向晶华公司支付逾期办理产证违约金354523.82元及逾期支付利息暂算为29839.09元；3.联彩公司承担本案诉讼费等费用。一审审理过程中，晶华公司明确诉讼请求第2项变更为：联彩公司向晶华公司支付逾期办理产证违约金752146.62元（以2780579元为基数，自2013年12月1日，按银行同期贷款利率6%，计算至2018年6月4日止，详见逾期办理产证违约金计算表二），及逾期支付利息暂算为63431.03元（详见逾期办理产证违约金利息计算表三）。其余诉请无变化。一审法院认定事实：2012年12月26日，上海晶华粘胶制品发展有限公司（晶华公司原名称）向联彩公司订购房屋，2013年1月8日，双方签订编号为2013000882的《商品房购销合同》一份，约定：1.晶华公司向联彩公司购买位于昆山市开发区企业科技园内联彩商务中心1单元801号房，建筑面积330.43平方米，房屋总价为2780579元；2.付款方式为定购方于2013年1月8日支付1390579元，2013年4月22日支付550000元，于2013年6月20日支付550000元，于2013年7月31日前支付290000元；3.合同第八条载明出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.合同第九条载明出卖人逾期交房，逾期不超过60日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；5.合同第十五条载明出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；6.合同附件四补充协议第3条载明，买受人应遵守政府有关法规条例，按规定缴纳税金、维修基金、代收费等购房相关费用。合同还约定了其他事项。合同落款出买受人盖章为“上海晶华粘胶制品发展有限公司”。上述合同签订后，晶华公司于2013年1月10日向联彩公司支付1390579元。此后，双方达成《购房合同补充条款》，联彩公司同意晶华公司将2013年4月22日需支付的550000元延后至2013年6月20日支付。晶华公司于2013年6月25日向联彩公司支付1100000元，于2013年8月7日向联彩公司支付290000元。至此，晶华公司支付完毕合同约定的购房款。2016年1月28日，联彩公司取得涉案房屋的交付使用备案证书。2016年2月2日，联彩公司取得初始登记证明，案涉房屋所有权人登记为联彩公司。2016年2月4日，联彩公司取得案涉房屋土地证。2016年3月8日，联彩公司出具《钥匙移交单》，载明将联彩商务中心801室钥匙移交给业主。上述《钥匙移交单》由晶华公司代表刘素星签收。同日，晶华公司（乙方）与联彩公司（甲方）签订《逾期交房违约赔偿协议书》一份，载明：1.甲、乙双方于2013年1月8日签署一份《商品房购销合同》，合同编号为2013000882；2.根据上述合同约定，甲方应于2013年8月31日前，将位于昆山开发区西侧企业科技园内联彩商务中心1单元801号房屋交付给乙方；3.由于施工单位逾期完工原因，导致工期延误，继而导致甲方实际向乙方交付房屋时间为2016年1月18日，逾期交房时间为870天；4.鉴于甲方延期交付房屋对乙方已产生实际影响，且购房合同第九条对逾期交房应承担每天万分之二违约金也有明确约定，故甲方同意按乙方已付房款承担每天万分之二延期交房期间违约金，计483720元；5.因乙方委托甲方代为办理房屋产权证和代为缴纳契税等，故为便于双方结算，甲、乙双方同意甲方应付乙方的上述违约金与乙方应付甲方的办证垫付税费进行相抵；如甲方应付乙方的违约金数额高于乙方应付办证税费的，则相抵后甲方应将违约金余额再支付给乙方；如甲方应付乙方的违约金数额低于乙方应付办证税费的，则相抵后乙方应将办证税费差额再支付给甲方。甲方需根据房产登记部门、税务部门等实际收费凭证与乙方结算实际垫付的办证费用。2016年12月18日，晶华公司签署《联彩商务中心801室交房费用结算表》一份，载明：1.原合同总价2780579元，实测总价2783693元，差价3114元；2.约定交房日期2016年1月18日，违约天数870天，违约总额483720元；3.代收代缴费用：契税：总房款的3%，金额68999元；印花税：总房款的0.05%，金额1150元；维修基金：25元/平方米，金额8270元；转移登记手续费5元/平方米，金额1654元；产权证：550元/件，增加共有证5元/本，金额550元；权证代办费760元/户，金额760元。上述费用合计81383元，按照国家规定标准收取，交房时由联彩公司统一代收并开出收据，领证时统一换取相关单位开具的正式凭证，如遇调整，多退少补；3.物业费用：物业管理费4.9元/平方米/月，金额38902/24个月；电费押金每户200-400m2收取4000元，金额4000元；垃圾清运费3元/平方米，金额992元。上述费用合计43894元；4.结算金额：355329元。联彩公司称，上述《联彩商务中心801室交房费用结算表》与《逾期交房违约赔偿协议书》、《钥匙移交单》是一同交由晶华公司代表刘素星的，并要求其加盖公章后回寄，联彩公司于2016年3月23日手机发送短信给刘素星告知回寄《联彩商务中心801室交房费用结算表》地址为：江苏昆山前进东路联彩中心（世贸东壹号对面企业科技园内）1305室徐某收。刘素星回复“收到”。联彩公司称，2016年3月8日为联彩公司通知晶华公司办证时间，2016年3月23日联彩公司催促晶华公司回寄办证材料。晶华公司对此认为，《联彩商务中心801室交房费用结算表》与《逾期交房违约赔偿协议书》与办理产证无关联，是否回寄不影响联彩公司办理产证。2017年11月7日，双方共同确认变更商品房购销合同登记备案申请表内容：1.将原合同金额降低后变更为2297400元，交房日期变更为2016年1月18日，变更后合同差额483720元由联彩公司退还给晶华公司；2.因晶华公司上市，原买受人姓名“上海晶华粘胶制品发展有限公司”并更为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”；3.晶华公司出具《委托书》2份载明：委托徐某至住建局房产处办理购房金额变更、交房日期变更；委托秦秋英办理合同变更。双方新签订的《商品房购销合同》显示：房屋总价变为2297400元，出卖人的交房时间变为2016年1月19日前，落款处买受人盖章变为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”。2017年11月17日，联彩公司代表徐某与晶华公司代表秦秋英添加为微信通讯录好友。2017年11月28日，秦秋英询问徐某合同怎么样了，徐某要求秦秋英提交《在业证明》；2017年11月29日，秦秋英邮寄《在业证明》给徐某；2017年12月8日，徐某要求秦秋英提交盖有晶华公司公章的《承诺书》，秦秋英要求徐某给一个文件清单，徐某称“合同、在业证明、承诺书、不动产登记申请书”；2017年12月9日，秦秋英邮寄《承诺书》给徐某；2017年12月11日，徐某称“已经收到，盖好章回寄”；2017年12月13日，徐某称“有个文件需要加盖法人章”，秦秋英称“漏了”；2017年12月13日，秦秋英回寄材料；2017年12月14日，徐某称“有人明天来拿材料”；2017年12月20日，徐某称“已经交过去了，有个资料还要盖章，我们公司也没有盖，我刚盖好，现在寄给你，你明天收到，马上寄给我”；2018年1月8日，秦秋英询问徐某房产证办理情况，徐某称明天回复；2018年3月8日，徐某称“产证在办理中，快了”；2018年5月14日，徐某又发送《承诺书》给秦秋英，称“承诺书中房产证所有人是盖你们公司公章”；2018年5月18日，双方共同至不动产权登记中心办理产证；2018年5月21日，联彩公司缴纳完毕8270元费用、66863.51元税费、550元不动产登记费。2018年6月4日，晶华公司登记取得昆山开发区春旭路18号联彩商务中心801室房屋的不动产权证书。2018年6月14日，联彩公司代晶华公司领取到不动产权证书，并于当天邮寄给晶华公司，晶华公司于2018年6月15日收到不动产权证书。2018年12月29日，联彩公司向晶华公司支付100000元，2019年2月2日，联彩公司向晶华公司支付100000元。一审审理过程中，联彩公司申请证人徐某出庭作证，徐某的证人证言主要内容如下：我在2016年3月23日通过手机告知晶华公司回寄办理产证所需资料的地址。我不清楚股改事宜，晶华公司经办人向我提过公司上市更名，办产证必须是合同名称和产证一致，我表示需要去住建局等询问，中间出了几份处理方案，后要求公司出个说明去住建局更改合同的方案。对于证人证言，晶华公司认为：联彩公司是通过证人于2017年12月8日第一次向晶华公司要办证的４份材料（合同、在业证明、承诺书、不动产登记申请书），2016年3月23日联彩公司经办人发送短信给刘素星告知回寄地址中不能证明联彩公司要求晶华公司提供办证材料。联彩公司认为：2016年３月８日交接钥匙后按照惯例只剩下办理产证材料的交接。通过证人证言可知是晶华公司要求将案涉房屋的产权证办理到新的公司名下，否则联彩公司不知道晶华公司进行了股改。一审另查明：2013年12月26日，晶华公司变更“上海晶华粘胶制品发展有限公司”名称为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”。2017年9月22日，中国证券监督管理委员会核准晶华公司首次公开发行股票。2018年1月15日，上海市工商管理局准予晶华公司变更企业类型、注册资本。以上事实，有订购单、商品房购销合同、交付使用备案证书、土地证、初始登记证明、合同签收单、付款凭证、钥匙移交单、逾期交房违约赔偿协议书、联彩商务中心801室交房费用结算表、昆山市商品房购销合同变更登记备案申请表、委托书、营业执照、准予变更（备案）登记通知书、关于核准上海晶华胶粘新材料股份有限公司首次公开发行股票的批复、企业信用信息公示、短信记录、微信聊天记录、证人证言、不动产权登记证书以及当事人陈述予以证实。一审法院认为：晶华公司与联彩公司签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于逾期交房违约金，联彩公司未能依约在2013年8月31日前将取得交付使用备案证书的房屋交付晶华公司，构成违约，双方于2016年3月8日就联彩公司逾期交房的违约责任达成《逾期交房违约赔偿协议书》，双方确认联彩公司应向晶华公司支付逾期交房违约金483720元，一审法院予以确认。双方同时约定上述违约金与办证相关费用进行相抵后支付。2016年12月18日，晶华公司确认扣除合同差价3114元、代收代缴费用81383元、物业费用43894元后，联彩公司应支付晶华公司355329元。上述费用联彩公司现已支付合计200000元，剩余155329元，现晶华公司主张联彩公司支付该款的请求，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金，联彩公司未能在2016年3月8日前将办理权属登记需由联彩公司提供的资料报产权登记机关备案，系因联彩公司未能按约交付房屋所致，而双方就联彩公司逾期交房的违约责任已达成赔偿协议，该期间的逾期交房违约金与逾期办证违约金不应重复计算。因联彩公司于2016年3月8日将商品房交由晶华公司使用，故联彩公司应当在商品房交付使用后90日内，即联彩公司应在2016年6月6日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现联彩公司未能依约及时协助晶华公司办理涉案房屋不动产权证，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。双方商品房购销合同第十五条未约定晶华公司不退房情况下的逾期办证违约责任，故一审法院按照已付购房款总额2780579元，参照逾期贷款利息损失，确定联彩公司应向晶华公司支付逾期办证违约金。但对于计算期间，一审法院认为：1.本案中，晶华公司于2016年12月18日才确认支付办理产证相关费用，结合双方在《逾期交房违约赔偿协议书》关于费用相抵的约定，一审法院认为，联彩公司未在2016年6月6日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系不能归属于联彩公司的原因所致；2.由于双方签订《商品房购销合同》时，晶华公司名称为“上海晶华粘胶制品发展有限公司”，而案涉房屋交付时，晶华公司已经更名为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”，根据房产交易部门要求的“办产证必须是合同名称和产证一致”，联彩公司要将不动产权登记证所有人办理为变更后的“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”，存在障碍。虽然晶华公司名称是在签订合同后的2013年12月26日，但晶华公司并无证据证明其明确向联彩公司告知名称变更事宜，即使联彩公司知晓，也需要双方协商处理方案，结合证人证言，至2017年11月7日，双方才达成一致方案：即委托徐某至住建局房产处办理购房金额变更、交房日期变更；委托秦秋英办理合同变更，《商品房购销合同》的买受人变为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”。一审法院认为，2016年12月18日至2017年11月7日期间，联彩公司未能协助晶华公司办理完成产证，也系不能完全归属于联彩公司的原因所致。故一审法院结合联彩公司不能办理产证的非完全归属于联彩公司的因素，酌情认定联彩公司应自2018年2月5日起至2018年6月4日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算逾期办证违约金给晶华公司，具体为2780579元×4.35%÷365天×120天=39766元。关于联彩公司辩称晶华公司存在股改将“非上市”变更为“上市”的意见，并无证据证明对办理产证存在障碍，一审法院不予采纳。关于晶华公司主张的逾期交房违约金的利息，一方面双方对于逾期交房违约金的支付时间没有约定，另一方面也无法律依据，一审法院不予支持；关于晶华公司主张的逾期办证违约金的利息，诉讼中，赔偿责任及数额并未最终确定，联彩公司亦不存在延期支付的过错，故对晶华公司主张的逾期办证违约金利息，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、江苏联彩投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海晶华胶粘新材料股份有限公司剩余逾期交房违约金155329元。二、江苏联彩投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海晶华胶粘新材料股份有限公司逾期办证违约金39766元。三、驳回上海晶华胶粘新材料股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14002元，保全措施申请费3545元，合计17547元，由江苏联彩投资有限公司负担7747元，由上海晶华胶粘新材料股份有限公司负担9800元。二审中，晶华公司向本院提供：1.联彩公司2016年9月8日及2017年3月23日出具的《情况说明》各一份，以证明联彩公司以营改增衔接问题为借口拖延办证。2.企业转移登记（一手房）办理产证材料清单、税务部门关于开具购房发票的相应政策，以证明办理产证只需要提供购房发票，即使在营改增期间，只要联彩公司足额缴纳营业税，可以开具发票。3.发票及发票签收单，以证明联彩公司实际于2016年12月29日开具购房发票，与其2017年3月23日的《情况说明》不符，与晶华公司发票签收单上注明的开票时间2018年5月14日也不符。4.2017年7月24日律师函及快递单（晶华公司二审调查后补充提供送达情况查询），以证明晶华公司曾发函催收逾期交房违约金和逾期办证违约金，联彩公司2017年8月1日签收。5.《江苏省高级人民法院关于建立类案强制检索报告制度的规定》、（2018）苏05民终8903号民事判决书、（2014）浙甬民二终字第470号民事判决书，以证明另案中逾期办证违约金处理情况，逾期交房违约金与逾期办证违约金应同时支持。对于上述证据，联彩公司质证认为，一、证据2政策不属于证据，其他材料均不属于二审新证据。二、对证据1的两份《情况说明》真实性予以认可，是晶华公司需要进行上市公司的年检，应晶华公司的要求，我公司对因晶华公司递交材料、企业名称变更导致的产证办理延迟作出的说明，其内容是为了隐瞒相关事实。双方就产证办理一直有微信沟通，从未提出增值税发票不能办理的情况，没有必要专门出具书面情况说明；如果进一步查证，应当可以发现晶华公司年检报告中有这两份说明。我公司将提供证据证明在《情况说明》提及的期间我公司正常开具增值税发票。三、对于证据2的政策规定没有异议，我公司也正常开具发票。四、对于证据3发票及发票签收单真实性不做评价，但可以确认我公司在《情况说明》所称的期间为晶华公司正常开具了购房发票。五、对于证据4律师函，我公司没有收到该材料，需要晶华公司提供凭证原件及送达情况查询单进一步佐证。且律师函属于晶华公司单方意思表示，不能作为认定双方权利义务的依据，更不能作为认定我公司违约的依据。六、对证据5中的检索规定无异议，对（2018）苏05民终8903号民事判决书真实性无异议，但不能达到晶华公司的证明目的，对（2014）浙甬民二终字第470号民事判决书真实性不发表意见，与本案也无关。二审中，联彩公司向本院提供：1.出具《情况说明》的2016年9月8日、2017年3月23日前后各三个月期间联彩公司开具的增值税发票，包含2016年12月开具的案涉房屋购房款发票，以证明《情况说明》内容不属实。2.《逾期交房违约赔偿协议书》及《交房费用结算表》三组，以证明两份材料是同时交付购房人，需要购房人确认后才能继续办证手续。晶华公司对上述证据质证认为，1.对发票真实性无异议，但对证明目的及与本案的关联性有异议。与联彩公司出具的《情况说明》自相矛盾。联彩公司没有证据证明《情况说明》是应我公司要求出具，如果是应我公司要求出具，我公司没有必要在2017年7月发出律师函催款。实际为何无法办证，应当由联彩公司举证证明。联彩公司提供的部分发票与本案无关。2.对于晶华公司签署的《逾期交房违约赔偿协议书》及《交房费用结算表》真实性无异议，其他材料与本案无关，真实性无法确认，对其证明目的不认可。两份材料并非同时提供给我公司，交房费用结算表并不影响办证。根据上述证据，二审经审理查明：联彩公司于2016年9月8日向晶华公司出具《情况说明》，载明“由于营业税改增值税的工作涉及到国税和地税两个部门的衔接与界定等一系列问题，暂时还未完成，我司一直在不断的催促和跟进中。预计贵司所购物业领取不动产证的时间还需往后延两个月”。联彩公司又于2017年3月23日向晶华公司出具《情况说明》，载明“由于营业税改增值税的工作涉及到国税和地税两个部门的衔接与界定等一系列问题，暂时还未完成，我司一直在不断的催促和跟进中。预计贵司所购物业领取不动产证的时间还需往后延3个月”。2016年12月29日，联彩公司开具案涉房屋购房款的增值税专用发票。二审另查明，晶华公司一审中提供了其员工与联彩公司徐某的微信聊天记录，晶华公司催促联彩公司支付违约金及同期银行贷款利息，要求联彩公司出具还款计划书，后联彩公司分两次共计支付200000元。2019年双方对账时因违约金利息是否支付及物业费是否扣除等问题产生争议，未形成一致意见。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：双方当事人就案涉房屋签订的《商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行。联彩公司未能在合同约定的2013年8月31日交付房屋，应当承担逾期交房违约金。双方已经就逾期交房违约金与联彩公司垫付税费进行结算，结算后联彩公司还应支付晶华公司355329元。现联彩公司已经支付200000元，剩余155329元应予支付。双方当事人对于逾期交房违约金结算并无异议，二审中双方的争议焦点仍在于逾期办证违约金如何认定以及违约金逾期利息应否支持。根据双方合同后续履行情况，可以认定联彩公司作为开发商负有代为办理产权转移登记的义务。双方在《商品房销售合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。但双方并未约定买受人取得房地产权属证书的规定期限，也没有约定如果逾期办证，买受人不要求退房，出卖人的违约责任如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，晶华公司签约购买的是预售商品房，联彩公司于2016年3月8日交房，按照上述司法解释规定，晶华公司应在房屋交付使用之日起90日即2016年6月6日前取得房屋权属证书，否则，出卖人联彩公司应承担违约责任。案涉房屋直至2018年6月4日才登记到晶华公司名下，联彩公司存在逾期办证的违约行为，应当承担相应违约责任。晶华公司主张以已付购房款2780579元为基数，按银行同期贷款利率6%计算逾期办证违约金，未超过上述规定的参照标准，应予准许。但晶华公司主张逾期办证违约金自2013年12月1日起计算于法无据，不应支持。鉴于联彩公司负有办证义务，联彩公司主张其不应承担逾期办证违约责任的，应由其举证证明逾期办证并非出于联彩公司的原因。联彩公司认为2016年3月8日既是交房时间，也是通知晶华公司办证的时间，因为晶华公司未能及时确认《交房费用结算表》，导致办证手续无法进行；晶华公司名称变更、公司股改上市对办证手续产生影响，导致办证延迟。对此，本院认为，首先，联彩公司并无证据证明在交房同时通知晶华公司提交相应办证材料，联彩公司一审中提交的联彩公司徐某向晶华公司刘素星发送的短信，仅是告知收件地址，不能证明双方协商交接的材料内容。其次，联彩公司二审中提交的其他购房人的材料，部分不能体现收件时间和签章确认时间，不足以证明《交房费用结算表》与《逾期交房违约赔偿协议书》系同时交付购房人并由购房人确认后同时交还，联彩公司也没有证据证明两份材料必须同时确认才能继续办证手续。再次，联彩公司并无证据证明晶华公司股改上市对办证存在的影响；至于晶华公司的名称变更，晶华公司早在2013年12月26日即已变更名称，联彩公司没有证据证明双方就签订合同后名称变更如何办证的协商过程，一审中徐某虽然出庭作证，但其系联彩公司的办证人员，在没有其他证据佐证的情况下，其关于办证沟通的陈述难以采信。双方于2017年11月7日办理合同变更手续，变更了房屋价款及买受人名称，之后双方就提交办证材料、补充材料有沟通与多次信件往来。综上，案涉房屋从2016年3月8日交房至2018年6月4日登记至晶华公司名下，期间逾两年。从联彩公司举证情况看，办证手续自2017年11月份才有正常推进。考虑到晶华公司名称变更问题需要合理的沟通解决期间；此外，双方公司不在一地，材料交接存在延迟，需要合理的材料准备期间，本院酌定逾期办证违约金计算时间截止至2017年11月7日。联彩公司应向晶华公司支付以2780579元为基数，按银行同期贷款利率6%，自2016年6月7日起计算至2017年11月7日的逾期办证违约金，计236349.22元。对于逾期交房违约金及逾期办证违约金的利息问题，首先，双方虽然已经确认逾期交房违约金，但同时明确要与垫付的办证费用抵扣，双方未明确逾期交房违约金的付款时间。之后晶华公司虽有催款，但双方因结算问题产生争议导致部分款项未付，不能仅归责于联彩公司。晶华公司主张联彩公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。其次，双方合同中并未约定办证期限和逾期办证违约金的计算方式，双方对此也存在争议，需要通过本案诉讼进行认定，晶华公司主张就逾期办证违约金计取利息于法无据，本院亦不应支持。综上，上诉人晶华公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初19003号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初19003号民事判决第二、三项；三、江苏联彩投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海晶华胶粘新材料股份有限公司逾期办证违约金236349.22元；四、驳回上海晶华胶粘新材料股份有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14002元，保全措施申请费3545元，合计17547元，由上海晶华胶粘新材料股份有限公司负担8638元，由江苏联彩投资有限公司负担8909元。二审案件受理费14002元，由上海晶华胶粘新材料股份有限公司负担8638元，由江苏联彩投资有限公司负担5364元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年九月十日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。