山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0982民初5519号 原告：秦玲，女，1980年10月2日生，汉族，居民，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：周爱国，北京市京师律师事务所律师。 被告：新泰市祥源置业有限公司，住所地新泰市开发区发展大道**，统一社会信用代码91370982344531913P。 法定代表人：李福成，董事长。 委托诉讼代理人：杨军，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：田霞，该公司工作人员。 原告秦玲与被告新泰市祥源置业有限公司（以下简称祥源置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方于2016年1月22日签订的《房屋预约销售合同》；2、请求依法判令被告返还原告购房款人民币711480元；3、请求依法判令被告支付原告利息损失至实际给付之日止（计算方式为：以人民币711480元为基数，（1）自2016年1月22日起暂计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，为122507.96元；（2）以711480元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2020年7月30日为29659.82元，以上暂合计为152167.78元）。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，原告与被告签订了《房屋预约销售合同》，该房屋位于新泰市角，新泰祥源锦泰生活广场商业综合体一层107、108号，预测建筑面积为64.68平方米，单价为11000元/平方米，暂定总房价款为711480元。合同第2.3条约定，须于本协议签订时一次性付清本协议房屋暂定销售总房款为人民币711480元；还约定甲方应当在2016年12月1日，将具备交付条件，并符合合同约定的标的房屋交付乙方使用；5.3条约定，若甲方原因导致延期交房，每逾期一日，将乙方已付房款万分之一支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告也出具了收款收据，并加盖了其公司的财务专用章。原告多次催促被告办理房屋产权转移登记手续，而被告均以各种理由拖延。2020年2月，原告向贵院依法提起民事诉讼，要求被告继续履行合同，贵院依法出具了（2020）鲁0982民初1453号民事判决书，依法确认了双方之间的《房屋预约销售合同》合法有效。但涉案房屋被查封，合同无法继续履行。 祥源置业公司辩称，1、原补充合同无效。在滨州华军公司与缪虎于2016年签订的合同（下称补充合同）中明确备注：余下60万现金通过银行转账的方式支付完毕后，合同才能生效。原告秦玲未能提供上述60万资金的银行转账记录，无法证明合同已经生效； 2、商铺预约购买合同无效。由于滨州华军公司与缪虎签订的补充合同中约定，胡琴伟未偿还的保证金用祥源置业公司的商铺来抵账，然后签订了《商铺预约购买合同》,由此显示上述补充合同与商铺购买合同之间已构成主从合同关系。原告没有提供主合同生效的证据，其从合同亦自始不发生效力； 3、原告秦玲不具有善意第三人的地位。①、胡琴伟既非我公司股东，亦非我公司员工，其无权处置我公司的房产，也无权代表我公司收取购房款。原告秦玲无法证明胡琴伟具有处分祥源置业商铺的权利，也无法证明胡琴伟与祥源置业公司之间存在相应的利害关系。②、转让价格不合理。若补充合同已生效的话，胡琴伟应该还欠缪虎20万元；若补充合同未生效的话，胡琴伟应该还欠缪虎80万元，而胡琴伟在收款收据上填写的金额竟为143万元，与上述两种情况差额巨大，明显缺乏真实性。③、购房合同所约定的商铺，在签署购房协议之时尚未建成，亦尚未给胡琴伟办理实际过户登记。根据《物权法》第一百零六条所规定的相关情形，原告秦玲不具有善意第三人的地位； 4、原告秦玲主观上具有明显恶意。原告秦玲在通话录音中明确表示祥源置业公司是无辜的，但是迫于急切收回欠款的心理，所以起诉我方返还购房款，但我公司自始没收到购房款，何来返还之说？原告秦玲亲口所说责任不应由祥源置业公司承担，但仍对我方提起诉讼，其主观上具有明显的恶意； 5、购房款收款收据无效。原告以收款收据上盖有我方财务章为由要求返还房款。对其出具的收款收据，我公司不予认可。最高人民法院公报2016年第3期公布的：[最高人民法院（2014）民提字第178号]中明确指出“在协议真实性的认定上，加盖的印章虽为真实，但因协议形成行为与印章加盖行为具有相对独立性，在证据意义上，印章真实一般即可推定合意形成行为真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，即不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性，也就是说，印章在证明协议真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。”所以，对于该收款收据的有效性认定上，即便收据上的印章是真实的，亦不当然认定胡琴伟拥有出具收款收据的权力，更不当然认定我方收到了原告的购房款； 6、原判决有误，对于原判决判定购房协议有效，我方对此不服，原判决明显认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正； 7、即便我方现在追认该预约购房合同有效，那么原告亦应向我方履行支付合同约定购房款的义务； 8、我方高度怀疑茹意军与胡琴伟串通，非法处置公司财产，损害公司利益，涉案数额巨大，建议法庭将此案相关的经济犯罪线索移交公安机关立案侦查。原告只是给胡琴伟转过账，胡琴伟既不是我公司股东，也不是员工，其与茹益军恶意串通，实施了侵害答辩人财产权利的行为。合同签订时间早于答辩人的立项、取得房地产开发企业资质证书、取得国有土地建设用地使用权、绘制宗地图、取得规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证的时间，在答辩人不具备资质、没有绘制宗地图的情况下，所签订的合同涉及的房屋，答辩人这里根本就不存在涉案合同中所涉及的房屋。更不可能在2016年12月1日交房。本案涉及的合同名为买卖合同，实质上是为案外人抵债的担保合同。提供担保没有经过公司股东大会决议通过，程序严重违法，其所实施的行为所产生的法律后果不应由公司承担。 根据当事人陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年1月22日，原告秦玲与被告祥源置业公司签订《房屋预约销售合同》。合同主要条款约定，该房屋位于新泰市角，新泰祥源锦泰生活广场商业综合体一层107、108号，预测建筑面积为64.48平方米，单价为11000元/平方米，暂定总房价款为711480元。合同第2.3条约定，本协议房屋暂定销售总房款为人民币711480元，原告须于本协议签订时一次性付清；协议约定被告应当在2016年12月1日，将具备交付条件，并符合合同约定的标的房屋交付给原告使用；5.3条约定，若被告原因导致延期交房，每逾期一日，将原告已付房款万分之一支付违约金，合同继续履行。该合同由被告股东茹益军在委托代理人处签名。合同签订后，被告给原告出具了锦泰生活广场1F105#、106#、107#、108#收款收据，收据金额为1422960元，并加盖了被告公司的财务专用章，收款人：胡琴伟。合同签订至今，被告未向原告交付房屋。 2013年8月28日，案外人缪虎（原告秦玲之夫）与滨州华军铁路建设运营有限公司签订工程承包协议，缪虎通过原告秦玲账户向滨州华军铁路建设运营有限公司汇款100万元支付合同约定的履约金。2016年1月22日，胡琴伟与缪虎签订合同，合同内容为：于2013年8月28日签订工程承包合同，当时滨州华军铁路建设运营有限公司收到缪虎100万元保证金，同时收到安徽合肥招标费30万元，因各方面原因，工程没有进行，现通过银行转账退还现金人民币五十万元，最近经双方友好协商，近阶段退还现金六十万元。胡琴伟把新泰市祥源置业有限公司的商铺四间，面积128.96平方米转让给缪虎（当时胡琴伟公司参与收保证金），今后缪虎对保证金的事情已处理完毕，不能申讨，双方无纠纷。备注（在合同下方手写添加）：余下六十万现金通过银行转账，转账完毕，此合同正式生效。 原告曾于2020年3月3日将被告诉来本院，要求被告继续履行涉案房屋预约销售合同，并支付违约金。本院于2020年6月22日做出（2020）鲁0982民初1453号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。现上述民事判决书已生效。该生效判决书查明：新泰市发展和改革局于2017年1月10日下发关于新泰市祥源锦泰生活广场一期综合商场建设项目的核准意见。被告于2016年9月22日绘制宗地图、2017年1月6日取得《暂定资质证书》、2017年1月23日取得《建设用地规划许可证》、2017年6月6日取得《建设工程规划许可证》、2018年1月18日取得《建设工程施工许可证》，2018年2月7日取得商品房预售许可证；被告新泰市祥源置业有限公司的鲁（2017）新泰市不动产权第0002920号不动产权已被新泰市人民法院、湖州市南浔区人民法院、泰安市中级人民法院轮候查封。 庭审中，原告陈述1422960元购房款是通过折抵130万元及利息（即胡琴伟与缪虎所签合同所约定，其中含100万元保证金及30万元招标费）的形式交付的，原告未提交转账60万元的相应记录。 本院认为，原被告签订的房屋预约销售合同已被本院的生效判决确定为有效合同，因此本案的焦点为：1、涉案合同应否应当解除；2、被告是否应当返还原告购房款并支付利息。 一、关于涉案合同应否解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原被告双方于2016年1月22日签订合同时，涉案房屋尚未建造，其后涉案房屋在多案中被多个法院查封，已不能在合同约定的2016年12月1日交付，何时交付房屋尚不能确定，原告已不能实现合同目的，且被告在庭审中主张合同无效，同样做出了否定的评价，故原告主张解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于被告是否应当返还原告购房款的问题。 被告向原告返还购房款的前提是原告已交纳了购房款，原告在庭审中主张其用滨州华军铁路建设运营有限公司于2013年收取缪虎的100万元保证金及安徽合肥的30万元招标费，合计130万元及相应利息抵顶1422960元的四间商铺款。对上述主张，本院认为：第一、以债抵款的合同系胡琴伟与缪虎签订，截止到本案庭审前，胡琴伟一直不享有四间商铺的所有权，且本案房屋预约销售合同系被告祥源置业公司同缪虎之妻秦玲签订，因此不能认定四间商铺（包括本案二间商铺在内）系胡琴伟转让给缪虎；第二、胡琴伟与缪虎签订的合同中表明：“工程没有进行，现已通过银行转账退还现金50万元”，130万元退还50万元后尚余80万元，该款与购房款相差甚远，与原告陈述的130万元及其利息抵顶四间商铺的购房款情况不符；第三、合同中特别备注“余下60万元现金通过银行转账，转账完毕，此合同正式生效”，原告一直未证实60万元已转账，故该合同也未生效，原告依据未生效的合同主张以130万元及其利息抵顶1422960元购房款，没有事实及法律依据，本院不予采信。 综合上述几点理由，原被告虽已签订《房屋预约销售合同》，且被告向原告出具了收款收据，但根据现有证据不能认定原告已履行了支付购房款的义务，故对原告要求返还购房款并支付利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告秦玲与被告新泰市祥源置业有限公司于2016年1月22日签订的《商铺预约购买合同》自本判决生效之日起解除； 二、驳回原告秦玲的其他诉讼请求。 案件受理费6218元，由原告秦玲负担6118元，被告新泰市祥源置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 陈 刚 二〇二〇年九月三十日 书记员 张晓晴