江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2179号上诉人（原审原告）：南通都彩广告装饰有限公司，住所地南通市通州区平潮镇振兴路**正和名邸商办幢**。法定代表人：徐国娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜浩，江苏信阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通华沙金属设备制造厂，住所，住所地南通市通州区五接镇大汐港村div>负责人：范云泉，该厂总经理。被上诉人（原审被告）：范云泉，男，1956年7月23日生，××族，住南通市通州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴明，江苏瑞慈律师事务所律师。上诉人南通都彩广告装饰有限公司（以下简称都彩广告公司）因与被上诉人南通华沙金属设备制造厂（以下简称华沙制造厂）、范云泉合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。都彩广告公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，上诉费用由华沙制造厂、范云泉承担。事实和理由：1.一审法院强调所谓案涉土地使用权转让未履行法定手续，而忽略了范云泉在微信聊天记录中存在主观上不愿意履行案涉协议的事实。范云泉此后将案涉定金退还本公司的行为进一步表明其不再继续履行协议，其构成根本违约。2.案涉房屋占地性质为集体土地，在本案协议签订之前相关土地使用权已经以作价入股的方式投入到华沙制造厂，并非一审法院推定的集体土地租赁方式。目前并无证据显示案涉土地性质已经变更为集体经营性建设用地，故案涉土地使用权的处分行为不应当受《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的约束。3.目前案涉土地的实际权利人并未向华沙制造厂主张解除协议收回土地，故案涉土地的使用状态仍然合法有效，不会影响案涉房屋的交付。本公司也从未以要求变更土地使用权为由向华沙制造厂、范云泉提出异议，只是要求其做好将房屋、设备交付的准备。4.即便将来本公司取得案涉房屋的使用、收益和处分权后无法取得占地的土地使用权，相应风险本公司也自愿承担。此外，法院在执行中也存在大量在集体土地上建设的无证房屋被拍卖偿债的情况，拍卖过程只需要告知风险即可，竞拍人的购买行为和本公司本案购买行为实质相同，均应当受到法律保护。华沙制造厂、范云泉辩称：1.本厂与大汐港村经济合作社签订的土地使用权作价入股合同中明确案涉土地是原土地承包者拥有的集体土地，本厂以每年向其缴纳固定费用的方式支付分红，再由其负责发放到原土地承包者手中。结合一审大汐港村经济合作社出具的情况说明，该土地使用权作价入股合同的实质是集体土地租赁合同。本案应当适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，因前述土地使用权作价入股合同中约定本厂根据本合同取得的土地使用权不得转让、转租、抵押，故本案中本厂不能将案涉集体土地使用权以及地上所建房屋所有权作为标的资产转让给都彩广告公司。2.案涉两份转让协议约定的转让标的是集体土地使用权以及该土地上所建房屋的所有权，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，亦应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。而本案两份转让协议并未履行相应手续，显然违反了法律法规强制性规定，属无效合同，也无法履行。3.基于案涉资产转让协议无效及房随地走的原则，该两份协议根本无法履行。况且都彩广告公司已经通过诉讼的方式解除了两份协议，其称仅要求房屋资产进行交付，土地使用权变更的法律风险自行承担不能成立。4.案涉两份转让协议无法履行，并不是由于本厂主观恶意违约，而是双方在缔约时已经充分预料到的商业风险。本厂在缔约时对都彩广告公司不存在任何隐瞒，将所有的情况向都彩广告公司进行了告知，明确了风险。5.本厂已经按照转让协议第四条第二款的约定及时退还了30万元，故一审法院判决本厂支付一定利息损失而无需承担其他违约责任正确。6.案涉两份转让协议签订后，为防止都彩广告公司损失扩大，本厂曾多次书面函告都彩广告公司由于土地作价入股协议手续难以办理、与相邻厂界址无法划定等，无法履行案涉协议，不存在主观恶意违约。都彩广告公司向一审法院起诉请求：1.判令解除都彩广告公司与华沙制造厂于2019年11月16日签订的资产转让协议书、房屋及设备买卖协议；2.判令华沙制造厂、范云泉按照定金罚则赔偿26万元；3.判令华沙制造厂、范云泉连带承担都彩广告公司支付的律师费7400元。一审法院认定事实：华沙制造厂于2004年6月8日与大汐港村经济合作社签订土地使用权作价入股合同一份，该合同约定：大汐港村经济合作社作价入股的6.4亩土地系该村原土地承包者拥有的集体土地，华沙制造厂以每年向大汐港村经济合作社缴纳固定费用的方式支付分红，由大汐港村经济合作社负责分发到原土地承包者手中；华沙制造厂取得的土地使用权不得转让、转租、抵押。后华沙制造厂在上述土地上建造了案涉房屋，并安装了设备。2019年11月16日，都彩广告公司与华沙制造厂分别签订资产转让协议书、房屋及设备买卖协议各一份。资产转让协议书约定：目的资产为集体土地使用权[南通市通州区五接镇复成圩村（原大汐港村）经济合作社作价入股的6.4亩集体土地]、华沙制造厂厂区现有主厂房三栋（建筑面积约200平米）、传达室等转让给都彩广告公司；转让价格为80万元，协议签订后三个工作日内支付定金20万元，于2020年2月28日前支付余款60万元；付清全部价款之日双方转让的房屋所有权、土地使用权归都彩广告公司所有；如华沙制造厂不能协调完成复成圩村经济合作社土地使用权作价入股都彩广告公司代付手续，则都彩广告公司有权解除本协议，华沙制造厂应及时退还都彩广告公司已支付的所有款项及利息损失。该协议同时载明以下内容：双方对转让资产及土地使用情况已充分了解并知晓潜在的风险；华沙制造厂提供与原村经济合作社的租地协议，并完善租地协议备案等相关手续（土地使用权详见华沙制造厂与大汐港村经济合作社签订的土地使用权作价入股合同）；华沙制造厂协助都彩广告公司与展田玉经营公司的厂区界址（护栏隔离等方式）划定分割，费用由都彩广告公司承担。房屋及设备买卖协议约定：华沙制造厂向都彩广告公司转让协议第一条列明（位于复成村厂区内的**楼房、围墙、水泥场地、3台5吨行车、1台剪板机、传达室、配电房及其他附属用房）的土地使用权、房屋、设备及其他附属用房等；转让价为180万元，协议签订后三个工作日内支付定金10万元，2020年2月28日前支付余款170万元。该协议还载明：华沙制造厂与大汐港村经济合作社签订的土地使用权作价入股合同及转让资产清单为本协议附件。上述协议签订后，都彩广告公司于2019年11月16日支付资产转让协议书约定的定金20万元，于2019年12月24日支付房屋及设备买卖协议约定的定金10万元。后华沙制造厂以房屋、主厂房等土地使用权作价入股代付手续难以办理、加之与相邻厂界址无法划定等因素导致协议无法履行为由分别于2019年12月30日、2020年1月19日两次发函要求与都彩广告公司解除案涉两份协议，并于2020年2月26日单方面将定金合计30万元退给都彩广告公司。为此，双方发生纠纷，都彩广告公司诉来一审法院。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，应依照其规定。华沙制造厂虽与大汐港村签订了“土地使用权作价入股合同”，但该合同明确作价入股的6.4亩土地系该村原土地承包者拥有的集体土地，合同约定华沙制造厂以每年向大汐港村经济合作社缴纳固定费用的方式支付分红，由大汐港村经济合作社负责分发到原土地承包者手中，由此不难看出，该合同名为“作价入股合同”实为“集体土地租赁合同”。华沙制造厂在该租用的该土地上建房、安装设备已改变了集体土地的农用地功能，且不论该行为是否违反土地管理法第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，但根据《土地使用权作价入股合同》关于“乙方根据本合同取得的土地使用权不得转让、转租、抵押”的约定，华沙制造厂亦不得将上述租用土地使用权作为案涉两转让协议的标的资产，但都彩广告公司与南通华沙金属设备制造厂签订资产转让协议书、房屋及设备买卖协议均以集体土地使用权及该集体土地上所建房屋为标的资产。即便是案涉6.4亩土地是已经依法登记的集体经营性建设用地，但根据《土地管理法》第六十三条的规定，出让、出租等，亦应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。本案当事人在租用或转让该土地使用权的过程中均未履行法律规定的相关手续是案涉两份协议不能履行的根本原因。对此，都彩广告公司在与华沙制造厂签订案涉两份协议时对转让资产及土地使用情况已充分了解并知晓潜在的风险。因此，案涉协议不能履行双方均有过错，故不能由此认定系华沙制造厂违约，都彩广告公司以华沙制造厂违约主张适用定金罚则并要求南通华沙金属设备制造厂承担律师费没有依据，碍难支持。根据双方约定，华沙制造厂除及时退还都彩广告公司已支付的款项外，还应承担都彩广告公司利息损失，因双方当事人未约定利息损失的计算方式，都彩广告公司亦未对其损失举证证明，故酌定按年利率6%计算。华沙制造厂系个人独资企业，范云泉为投资人。根据我国相关法律规定，个人独资企业，是指在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，根据《个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，据此不难看出，个人独资企业的投资人应对该企业的债务承担补充清偿责任。都彩广告公司要求范云泉对华沙制造厂的债务承担共同清偿责任没有依据，故不予支持。因案涉协议无法履行，都彩广告公司依法有权解除，都彩广告公司以起诉方式要求解除合同，一审法院于2020年3月12日立案受理，2020年3月15日华沙制造厂收到起诉状副本，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，案涉两份协议于2020年3月15日即已解除。据此，一审判决：一、确认都彩广告公司与华沙制造厂于2019年11月16日签订的资产转让协议书、房屋及设备买卖协议于2020年3月15日即已解除；二、华沙制造厂于判决发生法律效力后十日内向都彩广告公司支付利息损失4405.47元；三、范云泉对华沙制造厂财产不足以清偿的债务承担清偿责任；四、驳回都彩广告公司其他诉讼请求等。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉资产转让协议书、房屋及设备买卖协议的效力应当如何认定。2.如果该两份协议合法有效，华沙制造厂、范云泉是否构成根本性违约，都彩广告公司要求其双倍返还定金的主张应否支持。本院认为，案涉资产转让协议书、房屋及设备买卖协议违反法律法规禁止性规定，属无效协议。华沙制造厂除向都彩广告公司返还30万元外，还应承担利息损失4405.47元，范云泉对华沙制造厂财产不足以清偿的债务承担清偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，对于房屋出租应当取得建设工程规划许可证系法律的强制性规定，违反该规定的房屋出租行为无效，举轻以明重，买卖未取得建设工程规划许可证房屋的行为更应无效。本案中，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。案涉资产转让协议书、房屋及设备买卖协议所涉土地系集体土地，其上所建房屋未取得相应建设工程规划许可，华沙制造厂与都彩广告公司所订立的该两份转让协议应认定为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华沙制造厂因合同所取得的30万元已经返还，对都彩广告公司所主张的损失，一审认定双方均有过错，由华沙制造厂另行赔偿以30万元为基数按照年利率6%计算的利息损失4405.47元并无不当。综上，一审认定事实清楚，但认定案涉协议效力有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初1230号民事判决第二项，即南通华沙金属设备制造厂于本判决发生法律效力后十日内向南通都彩广告装饰有限公司支付利息损失4405.47元。二、维持南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初1230号民事判决第三项，即范云泉对南通华沙金属设备制造厂财产不足以清偿的债务承担清偿责任。三、撤销南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初1230号民事判决第一项，即确认南通都彩广告装饰有限公司与南通华沙金属设备制造厂于2019年11月16日签订的资产转让协议书、房屋及设备买卖协议于2020年3月15日即已解除。四、驳回南通都彩广告装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5312元，减半收取2656元，由南通都彩广告装饰有限公司负担2631元，由南通华沙金属设备制造厂负担25元；二审案件受理费5245元，由南通都彩广告装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 卓审 判 员  戴志霞审 判 员  张志刚二〇二〇年九月十六日法官助理  顾 星书 记 员  李 妍