湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1218号原告：武汉市城市建设投资开发集团有限公司，住所地武汉市汉阳区晴川街解放一村**，统一社会信用代码914201002719036584。法定代表人：金国发，董事长。委托诉讼代理人：李沉、汪**，湖北珞珈律师事务所律师。被告：陈鸿，男，1975年7月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。原告武汉市城市建设投资开发集团有限公司（以下简称城投公司）与被告陈鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日开庭，公开进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人李沉，被告陈鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告城投公司与被告陈鸿签订的编号为市150308764、市150306540、市150308757三份《武汉市商品房买卖合同》已经解除；2、判令被告陈鸿向原告城投公司支付违约金221768.67元；3、本案诉讼费由被告陈鸿承担。事实和理由：城投公司与陈鸿分别于2016年、2018年、2019年签订了三份《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买原告建设开发的都市经典二期三套房屋，具体约定如下：1、2016年12月15日，签订编号为市150308764的合同，约定被告购买都市经典7栋46层1号房屋，合同价款506.5520万元，支付方式为2016年12月15日前支付152.5520万元，余款贷款按揭且应于2017年2月15日前支付（合同附件六第2条）；2、2018年4月11日，签订编号为市150306540的合同，约定被告购买都市经典3栋22层5号房屋，合同价款193.2881万元，支付方式为2018年4月11日前支付103.2881万元，余款贷款按揭且应于2018年6月11日前支付（合同附件六第2条）；3、2019年4月11日，签订编号为市150308757的合同，约定被告购买都市经典7栋45层2号房屋，合同价款300.2289万元，支付方式为2019年4月11日前支付100.2289万元，余款贷款按揭且应于2019年6月11日前支付（合同附件六第2条）。合同还约定，被告逾期付款超过60天的，原告有权解除合同并要求被告按累计应付款的3%承担违约责任，且违约金可以直接从买受人已付款中直接扣减。合同签订后，被告累计支付了首付款260.8401万元，余款739.2289万元拖延未付。2019年8月22日，原告下级单位武汉三镇实业房地产开发有限责任公司委托湖北珞珈律师事务所向被告签发律师函，限期被告依约定缴纳剩余房款，逾期未缴或未协商一致，合同即告解除。至起诉之日，被告依然未缴纳合同余款。为此原告诉至法院，请求判如所请。原告城投公司提交如下证据：证据一、原告的工商登记信息和被告的身份证复印件，拟证明双方主体适格。证据二、《武汉市商品房买卖合同》三份及市150308757网上备案截图、首付款的付款凭证，拟证明原、被告签订的房屋买卖合同及双方权利义务约定的事实和内容。证据三、关于陈鸿逾期支付购房款附条件解除合同的律师函复印件及签收记录，拟证明原告督促被告履行合同并解除合同的事实。证据四、发票、收据、付款pos单两份，拟证明被告支付7-4601房首付款152.5520万元，支付3-2205房首付款103.2881万元的事实，支付7-4502号房定金5万元。证据五、涉案房屋的不动产权属证明、备案表及查封信息，拟证明原告仍是涉案房屋的所有权人。被告陈鸿辩称，原告起诉的事实属实，但是我没有收到过律师函，我是收到法院的传票才知道的。我已支付了三套房屋的首付款，办理按揭贷款时银行提高了首付款的比例，2018年之后我又因其他案件的诉讼导致银行账号被冻结，无法支付购房款。此后限购限贷政策出台，我不再符合贷款条件，所以没有支付剩余房款，但这三套房屋买卖合同签订的时候都是在限购政策出台之前，实际上是一起签订的，只是合同上填写的时间不一致。我需要时间筹集资金支付房款，我之前跟开发商是合作关系，我希望继续履行合同。被告陈鸿未提交证据。本院调取如下证据：涉案房屋的备案信息、查封信息、执行裁定书，证明涉案的两套房屋被法院轮候查封，且已被法院下达执行裁定书进行拍卖。经当庭举证、质证，被告对原告提交证据的真实性无异议，本院对原告提交证据的证明效力予以确认。经审理查明，2016年5月21日，陈鸿向原告刷卡支付5万元，当日，原告出具收据一份，载明收到陈鸿支付的3-2205号房定金5万元。2016年10月17日，陈鸿向原告刷卡支付10万元，当日，原告出具收据二份，载明收到陈鸿支付的7-4502号房定金5万元；收到陈鸿支付的7-4601号房定金5万元。2016年12月15日，城投公司与陈鸿签订市150308764号《武汉市商品房买卖合同》，约定城投公司将位于武汉市武昌区洪山乡余家湖村（都市经典二期）商品房出售给陈鸿，房号为第7号楼46层1号房，建筑面积217.7平方米，单价23268.35元，总价506.552万元，陈鸿应于2016年12月15日前一次性存入商品房首付款1525520元，其余价款办理贷款；陈鸿如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期60日之内，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，城投公司有权解除合同，陈鸿按累计应付款的3%向城投公司支付违约金，城投公司应向陈鸿退还累计已付款，陈鸿愿意继续履行合同的，经城投公司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于上一项中的比率）的违约金。逾期60天后，城投公司若解除合同，可直接从买受人已付款中扣除违约金，城投公司若不解除合同，按上述“买受人愿意继续履行合同”的处理方式处理。合同附件6补充协议约定如下事项：1、有效地址；2、付款方式和期限，贷款方式付款的，按揭贷款须在首付后2个月内付清。2016年12月15日前支付购房款1525520元，余款354万元于2017年2月15日前以银行按揭的方式支付给出卖人，因出卖人原因无法办妥按揭贷款的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还买受人已付款。买受人申请贷款的，须于本合同签订之日起七日内，向贷款银行提交全部贷款所需资料并完成贷款协议签订手续，如买受人未在规定期限内完成贷款手续的，则视为买受人逾期付款，并按本合同条款第七条承担违约责任。如买受人按揭款在合同约定时间内未到达出卖人指定账户，视为买受人贷款申请未获银行通过，买受人应当在合同约定的按揭款付款时间内以现金方式支付该部分房款，如买受人未在规定期限内将余款补足的，则视为买受人逾期付款，并按本合同条款第七条承担违约责任。非出卖人的原因，到合同约定的交房之日，贷款机构仍未将买受人所贷款项放贷至出卖人账户，出卖人有权在买受人贷款到账之前拒绝交房。如买受人未按贷款合同约定按期偿还贷款，由此给出卖人造成的一切损失由买受人承担赔偿责任。3、买受人在收房前必须向出卖人付清购房的全部房价款（包括因买受人违约所应承担的违约金部分），按附件五的约定预交物业管理费，否则出卖人有权拒绝办理交房手续，由此而引起的责任均由买受人承担。4、出卖人在武汉报刊登报通知交房，视为出卖人履行了通知交房义务。5、购房合同或其他文书与本补充协议不一致部分，以本补充协议为准。合同还附有陈鸿签字的承诺书。2016年12月15日，陈鸿刷卡支付1475520元，当日，原告出具发票一份，载明：都市经典二期7-4601号房款1525520元（含定金5万元）。2016年12月15日，案涉房屋办理合同备案，合同备案号：市150308764，登记出卖人为城投公司，买受人为陈鸿。2018年4月11日，城投公司与陈鸿签订市150306540号《武汉市商品房买卖合同》，约定城投公司将位于武汉市武昌区洪山乡余家湖村（都市经典二期）商品房出售给陈鸿，房号为第3号楼、4号楼、商业B幢3号楼22层5号房，建筑面积100.54平方米，单价19225元，总价193.2881万元，陈鸿应于2018年4月11日前一次性存入商品房首付款1032881元，其余价款办理贷款；陈鸿如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期60日之内，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，城投公司有权解除合同，陈鸿按累计应付款的3%向城投公司支付违约金，城投公司应向陈鸿退还累计已付款，陈鸿愿意继续履行合同的，经城投公司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于上一项中的比率）的违约金。逾期60天后，城投公司若解除合同，可直接从买受人已付款中扣除违约金，城投公司若不解除合同，按上述“买受人愿意继续履行合同”的处理方式处理。合同附件6补充协议约定如下事项：1、有效地址；2、付款方式和期限，贷款方式付款的，按揭贷款须在首付后2个月内付清。2018年4月11日前支付购房款1032881元，余款90万元于2018年6月11日前以银行按揭的方式支付给出卖人，因出卖人原因无法办妥按揭贷款的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还买受人已付款。买受人申请贷款的，须于本合同签订之日起七日内，向贷款银行提交全部贷款所需资料并完成贷款协议签订手续，如买受人未在规定期限内完成贷款手续的，则视为买受人逾期付款，并按本合同条款第七条承担违约责任。如买受人按揭款在合同约定时间内未到达出卖人指定账户，视为买受人贷款申请未获银行通过，买受人应当在合同约定的按揭款付款时间内以现金方式支付该部分房款，如买受人未在规定期限内将余款补足的，则视为买受人逾期付款，并按本合同条款第七条承担违约责任。非出卖人的原因，到合同约定的交房之日，贷款机构仍未将买受人所贷款项放贷至出卖人账户，出卖人有权在买受人贷款到账之前拒绝交房。如买受人未按贷款合同约定按期偿还贷款，由此给出卖人造成的一切损失由买受人承担赔偿责任。3、买受人在收房前必须向出卖人付清购房的全部房价款（包括因买受人违约所应承担的违约金部分），按附件五的约定预交物业管理费，否则出卖人有权拒绝办理交房手续，由此而引起的责任均由买受人承担。4、出卖人在武汉报刊登报通知交房，视为出卖人履行了通知交房义务。5、购房合同或其他文书与本补充协议不一致部分，以本补充协议为准。合同还附有陈鸿签字的承诺书。2018年4月11日，陈鸿刷卡支付982881元，当日，原告出具发票一份，载明：都市经典二期3-2205号房款1032881元（含定金5万元）。2018年4月11日，案涉房屋办理合同备案，合同备案号：市150306540，登记出卖人为城投公司，买受人为陈鸿。2019年4月11日，城投公司与陈鸿签订市150308757号《武汉市商品房买卖合同》，约定城投公司将位于武汉市武昌区洪山乡余家湖村（都市经典二期）商品房出售给陈鸿，房号为第7号楼45层2号房，建筑面积137.21平方米，单价21880.98元，总价300.2289万元，陈鸿应于2019年4月11日前一次性存入商品房首付款1002289元，其余价款办理贷款；陈鸿如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期60日之内，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，城投公司有权解除合同，陈鸿按累计应付款的3%向城投公司支付违约金，城投公司应向陈鸿退还累计已付款，陈鸿愿意继续履行合同的，经城投公司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于上一项中的比率）的违约金。逾期60天后，城投公司若解除合同，可直接从买受人已付款中扣除违约金，城投公司若不解除合同，按上述“买受人愿意继续履行合同”的处理方式处理。合同附件6补充协议约定如下事项：1、有效地址；2、付款方式和期限，贷款方式付款的，按揭贷款须在首付后2个月内付清。2019年4月11日前支付购房款1002289元，余款200万元于2019年6月11日前以银行按揭的方式支付给出卖人，因出卖人原因无法办妥按揭贷款的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还买受人已付款。买受人申请贷款的，须于本合同签订之日起七日内，向贷款银行提交全部贷款所需资料并完成贷款协议签订手续，如买受人未在规定期限内完成贷款手续的，则视为买受人逾期付款，并按本合同条款第七条承担违约责任。如买受人按揭款在合同约定时间内未到达出卖人指定账户，视为买受人贷款申请未获银行通过，买受人应当在合同约定的按揭款付款时间内以现金方式支付该部分房款，如买受人未在规定期限内将余款补足的，则视为买受人逾期付款，并按本合同条款第七条承担违约责任。非出卖人的原因，到合同约定的交房之日，贷款机构仍未将买受人所贷款项放贷至出卖人账户，出卖人有权在买受人贷款到账之前拒绝交房。如买受人未按贷款合同约定按期偿还贷款，由此给出卖人造成的一切损失由买受人承担赔偿责任。3、买受人在收房前必须向出卖人付清购房的全部房价款（包括因买受人违约所应承担的违约金部分），按附件五的约定预交物业管理费，否则出卖人有权拒绝办理交房手续，由此而引起的责任均由买受人承担。4、出卖人在武汉报刊登报通知交房，视为出卖人履行了通知交房义务。5、购房合同或其他文书与本补充协议不一致部分，以本补充协议为准。合同还附有陈鸿签字的承诺书。2019年4月11日，案涉房屋拟办理合同备案，合同备案号：市150308757，登记出卖人为城投公司，买受人为陈鸿，该备案已被驳回。陈鸿陈述，2016年一共向原告定购了四套房，只有一套房屋全部支付了购房款，本案诉争的三套房屋是陆续补办的手续，7-4502号房除支付定金5万元之外，未支付其他房款。原告提交的房地产市场管理信息显示，合同编号市150308757，房屋状态网上签约/已驳回，栋号7号楼，层数45，房号2，买受人陈鸿，成交时间2019年4月11日。2019年8月22日，湖北珞珈律师事务所受武汉三镇实业房地产开发有限公司委托，向陈鸿发出《关于陈鸿逾期支付购房款暨附条件解除合同的律师函》，内容：2018年4月11日，你与三镇地产签订了合同编号为市150306540的《武汉市商品房买卖合同》，约定由你购买三镇地产位于武昌区秦园东路199号都市经典二期项目3栋22楼5室房屋，房款总价193.2881万元，首付103.2881万元。合同签订后，你支付首付款103.2881万元，余款90万元至今未付。你与三镇地产所签合同合法有效，你逾期支付剩余房款构成违约，根据合同约定，三镇地产有权解除合同并要求你承担相应违约责任。望你在收函后5个自然日内，与三镇地产协商，按照合同约定支付剩余房款及违约金或解除合同，在本函限定期限内未缴纳房款及违约金或未就解除合同达成一致的，三镇地产将解除合同，你支付的首付款将在扣除违约金后，返还至你缴纳首付款的银行账户。本律师函为附条件之合同解除通知函，即：你在本函限定期限内未履行本函告知事项时，三镇地产将解除与你的合同并不再另行通知，你所支付之首付款将按本函通知方式予以返还。律师函通过顺丰速运寄送陈鸿，2019年8月30日，陈鸿拒收该函，快递作废。因陈鸿长期不支付购房款，城投公司为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。另查明，陈鸿所购都市经典二期3栋2205室房屋于2019年7月10日被武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106财保2号民事裁定书查封，查封期限至2022年7月9日止，系轮候；该房屋于2019年10月17日被武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102执6974号民事裁定书查封，查封期限至2022年10月16日止，系轮候。陈鸿所购都市经典二期7栋4601室房屋于2019年1月10日被武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106财保2号民事裁定书查封，查封期限至2022年1月9日止，系轮候；该房屋于2019年8月2日被武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106财保39号民事裁定书查封，查封期限至2022年8月1日止，系轮候；该房屋于2019年10月17日被武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102执6974号民事裁定书查封，查封期限至2022年10月16日止，系轮候。2019年11月19日，武汉市武昌区人民法院作出（2019）鄂0106执7785号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人陈鸿名下位于武昌区洪山乡余家湖村7号楼栋/单元46层1室（合同备案号：市150308764）的房屋。二、拍卖被执行人陈鸿名下位于武昌区洪山乡余家湖村3号楼、4号楼、商业B栋4号楼单元23层4室（合同备案号：市150306707）的房屋。三、拍卖被执行人陈鸿名下位于武昌区洪山乡余家湖村3号楼、4号楼、商业B栋3号楼单元22层5室（合同备案号：市150306540）的房屋。四、拍卖被执行人陈鸿名下位于武昌区和平大道18号凤凰城一期1栋19层2室（房产证号：昌20××**）的房屋。本裁定送达后即发生法律效力。经本院询问，原告城投公司表示，涉案房屋所有权并未发生变更，城投公司将向查封法院提出异议，陈鸿未足额支付购房款，城投公司不存在配合陈鸿作虚假陈述抗拒法院执行的情形。本院认为，原告城投公司与被告陈鸿签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，未损害国家和社会公共利益，合同合法有效。合同约定，陈鸿逾期超过60日后未支付购房款的，城投公司有权解除合同，陈鸿按累计应付款的3%向城投公司支付违约金，城投公司应向陈鸿退还累计已付款，陈鸿愿意继续履行合同的，经城投公司同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈鸿按日向城投公司支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于上一项中的比率）的违约金；逾期60天后，城投公司若解除合同，可直接从买受人已付款中扣除违约金。经原告城投公司催告后，陈鸿仍未按合同约定支付剩余房款，显属违约。按照合同约定，原告城投公司有权解除双方的房屋买卖合同。现原告城投公司要求解除双方房屋买卖合同，被告陈鸿虽要求继续履行房屋买卖合同，但未取得原告城投公司的同意，故本院对城投公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告陈鸿应按合同约定按累计应付款的3%向原告城投公司支付违约金，原告城投公司可直接从被告陈鸿已付款中扣除违约金。被告陈鸿的应付款为7392289元（354万元+90万元+2952289元），应支付3%的违约金，为221768.67元。原告城投公司应向被告陈鸿退还已付款2386632.33元（1525520元+1032881元+5万元-221768.67元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告武汉市城市建设投资开发集团有限公司与被告陈鸿签订的市150308764、市150306540、市150308757三份《武汉市商品房买卖合同》；二、被告陈鸿于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市城市建设投资开发集团有限公司违约金221768.67元。案件受理费4626元，已减半收取2313元，由被告陈鸿负担（此款原告武汉市城市建设投资开发集团有限公司已垫付，由被告陈鸿于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市城市建设投资开发集团有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  金莎二〇二〇年九月二日法官助理李士杰书记员魏诗婧