广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17592号原告：黄妙联，女，1971年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市厚街镇赤岭环区**16*，公民身份号码441************724。委托诉讼代理人：钟锦亮，广东金名律师事务所律师。被告：杨远雄，男，1993年1月14日出生，汉族，住广东省东源县****************，公民身份号码441************139。原告黄妙联诉被告杨远雄租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟锦亮，被告杨远雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄妙联诉称，2019年4月11日，就东莞市南城区*************办公601（即东莞市南城区**************，以下简称“案涉物业”）租赁事宜，原告和被告签订一份《写字楼租赁合同》，租赁期限从2019年4月16日至2020年4月15日。《写字楼租赁合同》对双方权利义务均有明确约定，租金为每月2300元，在每月15号前缴付当月租金。《写字楼租赁合同》第十条第四款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同和收回承租单元另行出租他人，因此造成的损失均由乙方自负。1、不按照合同约定支付租金超过10日。”第十一条第三款约定“乙方有本合同第十条第四款约定的情形之一，乙方自行承担因违约所造成的一切损失和并须按月租金的300%支付违约金”。合同签订后，被告将其之前注册的东莞市五五金服信息服务有限公司注册地址迁移至原告租赁给被告的场所，至今没有办理地址变更手续。现被告违反《写字楼租赁合同》约定，拖欠原告2020年1月至2020年4月30日的租金11500元。原告还垫付了水电费、管理费824元。原告按照合同约定，通过电话、电子邮箱送达、EMS邮寄、现场张贴通知方式催告被告支付租金及迁移其公司注册地址，但被告置之不理。为避免扩大损失，原告在2020年4月30日委托开锁公司对被告上锁的物业进行开锁，收回案涉物业。开锁费100元，应由被告承担。为实现债权，原告委托广东金名律师事务所办理诉讼事宜，支付律师费5000元，按照合同约定应由被告承担。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原告和被告在2019年4月11日签订的《写字楼租赁合同》；二、被告向原告支付从2020年1月15日至2020年5月的租金11500元；三、被告向原告支付违约金6900元；四、被告向原告支付为其垫付的管理费、水电费824元；五、被告向原告支付开锁费100元；六、被告向原告支付律师费5000元；七、被告承担本案全部诉讼费用。被告杨远雄辩称，被告刚开始创业就碰上疫情，无法继续经营。被告已经跟原告提出不再租赁，同意押金不退，但原告不同意。经审理查明，原告是案涉物业的权属人，产权证号为粤房地权证莞字第**00******号。原、被告于2019年4月11日签订了《写字楼租赁合同》，约定原告将案涉物业租予被告用于办公用途，建筑面积约42平方米；租赁期自2019年4月16日至2020年4月15日止，租赁期满，被告有意继续承租的，应提前30日向原告提出书面续租要求，征得同意后，双方重新签订写字楼租赁合同；每月租金2300元，合同签署当日内被告应预付一个月的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首月租金。续后被告须在每月15日前向原告一次性缴付当月的租金；如被告逾期超过应付租金日10日，仍未支付所欠租金及滞纳金，原告除有权收回案涉物业另租他人外，被告还须支付应付租金日至退回案涉物业日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。关于保证金，合同约定在合同签署当日，被告向原告缴纳4600元合同履约保证金；保证金在合同期满时，被告完全履行完本合同后（必须到工商部门办理完营业执照注销或者地址变更），原告凭保证金单据无息退回给被告；合同还约定，被告有“不按照合同约定支付租金超过10日”的，原告有权单方面解除合同并收回案涉物业另行出租给他人，因此造成的所有损失均由被告自负；被告有上述情形的，自行承担因违约所造成的一切损失并须向原告按月租金的300%支付违约金，被告同时应承担因此造成原告的律师费支出；租赁期内，被告需提前退租的，应提前30日通知原告，并按月租金的200%支付违约金。合同签订当日，原告将案涉物业交付被告使用，被告向原告支付了保证金4600元及预付第一个月租金2300元。原告主张被告已缴清至2019年12月份租金、至2019年11月份的管理费和水电费，之后的尚未缴交。原告主张其为被告缴交了2020年1-4月的物业管理费、2019年12月-2020年3月的水电费，共计824.1元，并提交了发票为证。被告主张其已缴清了2019年12月份租金、管理费及水电费，但未能提供2019年12月份水电费的缴费证明。关于合同解除。原告主张被告自2020年1月份起欠缴租金，根据案涉合同约定，原告有权解除合同；原告通过以下方式通知被告解除合同：1、2020年4月17日通过手机短信发送了解除合同书给被告；2、2020年4月21日寄出EMS邮寄解除合同书到被告身份证地址；3、2020年4月17日在案涉租赁物粘贴解除合同书。原告并于2020年4月30日请开锁师傅将案涉物业开锁自行收回案涉物业，为此，原告支付开锁费100元。原告主张案涉合同于2020年4月30日解除，租金应从2020年1月15日计算至2020年5月1日。被告主张其于2020年3月13日通过微信聊天方式，告知原告受疫情影响不再租赁案涉物业，案涉合同应自此解除，被告并未收到原告上述解除合同通知。为此，被告提交了微信聊天记录为证。从聊天记录显示：2020年3月13日，被告向原告发微信“房东你好，现在病毒时期，现在查得那么严，过年回去到现在也没能进去办公室，我同事他们不租了。没办法”，原告回复称“不租也要按合同处理好，而不是不哼声，这对你没什么好处。……”被告发出“现在病毒时期实在没有办法，我过年回来就没有使用办公室，还要弄隔离区，哪里有隔离区？”被告回复称“你们自己看好合同吧，不是以隔离区为借口。”2020年3月17日，原告向被告发出“病毒时期，人人自危我理解，但是你不能逼着我继续租个不能用的单间办公室吧？……一个单间怎么弄隔离区？告诉我？我还有2押1付3个月的租金，我没有要求退租之类的吧？倒闭了，不要了还不行？……”另查，原告提交其与广东金名律师事务所签订的《委托合同书》，主张其为提起本案诉讼支付律师费5000元，并提供相应的收费发票。上述事实，有原告提交的写字楼租赁合同、房地产权证、说明、发票、开锁费收据、解除合同通知书、EMS单、照片、被告注册公司的工商登记信息、委托合同、律师费发票、民事判决书、生效证明、微信聊天记录，被告提交的微信聊天记录以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《写字楼租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方庭审的陈述，被告自2020年1月份起欠缴租金，已经违反了合同中关于按时支付租金的约定，已经构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约。被告主张其于2020年3月13日向原告提出解除合同要求，被告作为违约方，其合同解除主张能否得到支持。本院认为，本案中，被告并非主观故意不履行合同，仅是因为双方都明知的2020年1-4月期间爆发的新冠病毒，因疫情防控原因被告无法使用案涉物业。案涉租赁合同于2020年4月15日租期届满，被告于2020年3月13日向原告提出因合同即将到期、被告作为外市人回东莞有隔离要求而案涉物业仅有单间不具备设置隔离区条件，继续履行合同成本过高，故请求提前解除合同。在此情况下，原告坚持要求履行合同并拒绝违约方行使解除权将违背诚信和公平原则。因此，被告要求解除合同是正当合理的，本院予以支持，故本院确认双方之间的案涉租赁合同于2020年3月13日解除。关于租金及原告代缴纳的费用。被告从2020年1月份开始拖欠租金，其应当予以补缴。因此，被告应向原告支付2020年1月16日至2020年3月13日期间的租金2300元×（1+26/30）=4301元。案涉合同约定由被告缴交案涉物业的管理费、水电费，因被告逾期缴交导致原告代为缴纳，原告现诉请被告返还代为缴纳的管理费及水、电费，有合同依据，本院予以支持，故被告应向原告支付原告主张的已代缴的费用824元。原告超出此范围的诉请，本院不予支持。关于违约责任。合同解除后，被告作为违约方，仍应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，案涉合同签订时，被告已向原告缴纳两个月租金的保证金，被告自愿将该保证金作为原告的损失赔偿，因案涉合同于2020年4月15日租期届满，该赔偿额应该可以覆盖案涉物业解除合同后原告重新招租期间空置物业的损失。原告再行诉请3个月租金的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，对原告诉请的开锁费及律师费，因案涉合同约定“由此造成的所有损失均由被告自负”、“被告同时应承担因此造成原告的律师费支出”，故原告诉请的开锁费100元、律师费5000元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄妙联与被告杨远雄签订的关于东莞市南城区*************办公601的《写字楼租赁合同》于2020年3月13日解除。二、被告杨远雄应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄妙联支付拖欠的租金4301元。三、被告杨远雄应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄妙联支付已代缴的费用824元。四、被告杨远雄应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄妙联支付开锁费100元、律师费5000元。五、驳回原告黄妙联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费204.05元（原告已预缴），由被告负担85.7元，由原告负担118.35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李少娟二〇二〇年九月二十五日书记员  陈慧敏