广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4176号上诉人（原审被告）：庞月婵，女，汉族，1979年7月2日出生，住惠州市惠城区*************。被上诉人（原审原告）：惠州市景信物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：罗俊恩，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘远平，该物业公司经理。上诉人庞月婵与被上诉人惠州市景信物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初11299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。上诉人庞月婵上诉请求：一、请求依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书(2019)粤1302民初11299号第一、二、三项判决，并依法公正判决。二、请求判决被上诉人返还上诉人装修押金费用：2015年12月11日已交纳的人民币500元装修押金及违约金(违约金自2016年3月始按年利率6%计算)。三、请求判决被上诉人要求上诉人支付2016年3月份至2019年5月份物业管理费人民币6006元予以酌情减免的诉求予以支持。四、请求判决撤销被上诉人要求上诉人支付2O16年3月份至2O19年5月份物业管理费人民币6006元之违约金(自2016年3月份，以每月需交物业管理费为基数，按年利率6%计算至物业管理费清偿之日):根据国务院发布的《物业管理条例》规定要求:“物业公司书面催收物业费是向业主诉求物业费的前置程序”，被上诉人并未书面催收物业费，不合规，请求撤销缴纳违约金。五、请求判决被上诉人要求上诉人支付2016年1月份至2019年5月份的水费人民币1054.6元重新计算，按惠州市物价局标准人民币2.99元收费(详见12345热线工单编号011********6701)计费，即2016年1月份至2019年5月份水费的费用是每立方2.99元，总315立方，总计费用是人民币941.85元。六、请求判决撤销被上诉人要求上诉人支付2015年12月至20I9年5月的公共用电分摊费1050元按标准重新计算收费，对每月公用电分摊表上公用总表金额比相对应月份发票金额多的问题进行合理合法解释，并减去多收部分，按标准重新计算收费。七、此案的诉讼费人民币l30元由被上诉人承担。事实与理由如下:一、被上诉人与上诉人在2015年12月4日签订《鸿顺·橙果前期物业服务协议》，合同上属于服务与被服务的关系，被上诉人按物业合同服务与价格对等的价值，上诉人通过支付服务费用获得原告提供的服务，是对等的契约关系。在2016年3月至2019年5月份期间，被上诉人并未能按《鸿顺·橙果前期物业服务协议》合同内容尽职尽责提供养护、管理、维修等工作，所产生的服务价值明显低于合同内容要求。一审法院对于本案上诉人提供的大部分主要事实证据没有认定、采信，判决适用法律法规以偏概全或错误。本案系物业服务合同纠纷，在庭审当中，上诉人列举了大量被上诉人未依照合同约定向上诉人提供与收费等级相对等的物业服务和管理的事实及涉嫌违规、违法的证据，并有些主要事实证据，上诉人也都有通过12345市民热线反映，且已被政府相应职能部门查证属实，并已被当庭出示、确认、采信，但在判决中，一审法院却罔顾这些事实真相，几乎没有提及，单方面采信原告方意见。且一审法院判决时适用法律以偏概全。上诉人缓交物业费的行为本属于履行合同中的抗辩权行为，是依法采取的救济手段，依照《合同法》第六十六条同时履行抗辩权规定:一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，但一审法院却单方面判决上诉人违约并承担违约责任。故一审法院判决上诉人单方面支付违约金的判决不合理，不合法。二、上诉人在2015年12月11日已交费装修押金人民币500元，一直至今原告仍然未退回装修押金人民币500元，被上诉人已经违约在首先，并需支付违约金(违约金自2016年3月始按年利率6%计算)给被告;三、依据《合同法》第六十条，第一百一十一条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，受损坏方根据标的性质以及损失的大小，可以合理要求对方承担，修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬违约责任。本案首先违约的责任在被上诉人方，故请求上级法院对于上诉人未交纳的2016年3月至2019年5月份的物业管理费人民币6006元予以酌情减免的诉求予以支持。四、依照《中华人民共和国合同法》第三章第五十四条第一二款要求(下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，一、因重大误解定立;二、在定立合同时显失公平的)及第四十条[格式合同条款的无效]规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，原告在与被告签订《鸿顺·橙果前期物业服务协议》第八条违约责任之第三款内容(乙方(业主)违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(物业)有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的千分之三按日交纳滞纳金，并有权采取相应催缴措施或向人民法院起诉)，存在着违反以上合同要求的全部事实情节，故请求上级人民法院撤销此款合同内容，请求判决撤销被上诉人要求交纳物业管理费人民币6006元之违约金(自2016年3月份，以每月需交物业管理费为基数，按年利率6%计算至物业管理费清偿之日):根据国务院发布的《物业管理条例》规定要求:“物业公司书面催收物业费是向业主诉求物业费的前置程序”，被上诉人并未书面催收物业费，不合规，要求撤销缴纳违约金。五、上诉人等人先后于2019年7月26日和2019年9月4日在惠州12345热线上问政(问政编号分别为011********6701,011********3001)，依据惠州市惠城区**监督管理局的调查结果，已明确惠州市景信物业管理有限公司每方自来水多收业主0.21元人民币，既然政府部门已认定被上诉人在违规乱收费事实，一审法院判决上诉人继续交纳不合规收费的诉求金额，也失去了法律依据。请求判决被上诉人要求缴纳水费按惠州市物价局标准2.99元收费（详见12345热线工单编号011********6701),即2016年1月份至2019年5月份水费的费用是每立方2.99元，总315立方，总计费用是人民币941.85元。六、对于公摊电费，依据《广东省物业管理条例》第四十条“建设单位在交付物业前，就当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具”，但现实被上诉人所公示共用电分摊表，只是笼统显示公用总表和物业办公宿舍停车场分表，且数据混乱(前后交费户数不一)，乱收费(2018年6月份-2019年3月公用电分摊表显示，每月公用总表本月金额均比相对应月份发票金额多几十元)，涉嫌造假(2019年3月份-5月份公共用电分摊表显示，物业办公宿舍停车场分表上月计数均为21980，而本月计数分别为:3月22890，4月22932，5月23182)，缺乏可信度。且建设单位及被上诉人从建设及接管小区物业始，就违反相关法律法规要求。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定，以及相关行业规范确定的维修、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取被救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。故一审法院判决上诉人继续交纳被上诉人不合规收费的诉求金额也同样失去了法律依据。七、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:物业服务企业违反物业服务合同约定，或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院就予以支持。综上所述，被上诉人存在明显首先违反合同及其它的过错、违法违规行为，极大的损害了上诉人的合法权益，请上级法院重新核实案情，全面审查证据，撤销广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书(2019)粤1302民初1I299号第一、二、三项判决，改判支持上诉人的原审答辩请求，公正判决。被上诉人惠州市景信物业管理有限公司提交书面答辩意见称：一、原审判决认定事实、适用法律正确，请二审法院予以维持。二、被答辩人与答辩人签订的《鸿顺·橙果花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议签订后，答辩人确实为被答辩人提供了物业管理服务，并为被答辩人垫付水费、公共用电分摊费等费用。而被答辩人却至今未向答辩人支付过物业管理费及水费等费用，违反了合同约定，严重侵犯了答辩人及其他业主的合法权益。因此，原审法院判令被答辩人立即向答辩人支付相关费用正确。三、被答辩人自入伙或入住后，至今未向答辩人缴纳过任何费用，甚至连自用的水费一直都由答辩人垫付(代缴)，可见，被答辩人的行为恶劣，造成答辩人物业管理举步维艰，也损害了其他业主的合法权益。鉴此，答辩人谨请二审法院对被答辩人的行为予以惩戒并维持原审判决为盼。综上所述，原审判决认定事实、适用法律正确，应予以维持。原审原告惠州市景信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即向原告支付从2016年3月份至2019年5月份的物业管理费人民币6006元及滞纳金人民币10270.26元（滞纳金计算：自2016年3月至2019年5月，以每月应交物业管理费154元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，按每日千分之三计付，暂计算2019年5月31日应支付滞纳金为10270.26元）；二、判令被告立即向原告支付房屋维修分摊费人民币141.3元；三、判令被告立即向原告支付自2016年1月份至2019年5月份的水费共人民币1054.6元；四、判令被告立即向原告支付从2015年12月至2019年5月的公共分摊费人民币1050元；五、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。以上1-4项合计共18522.16元。一审法院查明的事实：被告庞月婵为惠州市惠城区*************鸿顺花园1、2栋1栋6层02号房业主，上述房屋建筑面积为110.34㎡。2015年12月4日，原告与被告签订了《鸿顺▪橙果花园前期物业服务协议》（以下称物业协议），物业协议第四条第二款约定物业管理费标准为：住宅按建筑面积每月*.65元/㎡。第五条约定小区公共用水、用电，如楼梯灯、路灯、二次加压水泵、电梯、智能化系统用电等项目参照惠州市有关规定，按实际使用数额另行向业主分摊。被告每月应交物业管理费182元。自2016年3月份至2019年5月份，被告共计拖欠物业管理费6066元、拖欠2016年1月份至2019年5月份的水费1054.6元、拖欠2015年12月至2019年5月的公共用电分摊费1050元。物业协议第二条约定了物业管理服务内容，被告所支付的物业管理费中已包含了物业公用部位、公用设备设施的日常运行、维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用等。案涉小区现物业服务企业为被告景信公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的物业协议为原被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。物业协议第二条约定了物业管理服务内容，被告所支付的物业管理费中已包含了物业公用部位、公用设备设施的日常运行、维护保养费用等，原告再要求被告分摊相关共用设施的维修费用没有法律依据。鉴于小区物业服务仍由原告提供，被告应按照物业协议的相关约定交纳物业管理费、水费及相关公摊费用。关于原告主张以每月欠交物业管理费为基数，主张从逾期之日起按每日千分之三标准计算违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，双方约定的按每日千分之三标准计算违约金显属过高，结合原告实际受到的损失，本院酌情认定违约金以每月欠交物业管理费为基数，按年利率6%计算至物业管理费清偿之日。关于被告提出的500元装修押金未予退还的问题，原告应在被告装修完毕验收合格的情况下及时退还被告先前交纳的押金，如未退还，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告庞月婵应自本判决生效之日起七日内向原告惠州市景信物业管理有限公司支付物业管理费2016年3月份至2019年5月份的物业管理费6006元及违约金（违约金以自2016年3月起，以每月欠交物业管理费为基数，按年利率6%计算至物业管理费清偿之日）。二、被告庞月婵应自本判决生效之日起七日内向原告惠州市景信物业管理有限公司支付2016年1月份至2019年5月份的水费1054.6元。三、被告庞月婵应自本判决生效之日起七日内向原告惠州市景信物业管理有限公司支付2015年12月至2019年5月的公共用电分摊费1050元。四、驳回原告惠州市景信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为130元（原告已预交），由原告惠州市景信物业管理有限公司负担65元，被告庞月婵负担65元。被告庞月婵应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费65元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人提交三份新证据，证据一《鸿顺·橙果花园前期物业服务协议》，证明物业合同乙方签名并非本人所签名，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，被上诉人无权起诉上诉人。证据二《商品房买卖合同》，证明上诉人在《商品房买卖合同》上的签名与物业合同上的签名字迹明显不符。证据三一审法院开庭笔录，证明一审庭审，上诉人已经提出物业合同上的签名非本人所签名，与物业公司不存在合同关系，一审没有查明该事实。被上诉人惠州市景信物业管理有限公司对上述证据进行质证：证据一真实性、合法性以及关联性无异议。证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，我们认为两份合同的签名都是她本人，其次上诉人他在一审时并没有提出不一致，也没有提出笔迹鉴定申请。最后被上诉人确实为上诉人提供了物业服务，并为其缴纳了水费等费用，所以双方形成了物业服务合同的法律关系。上诉人应当向被上诉人支付相关的物业服务费用。证据三由法庭进行核实。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人庞月婵应否向被上诉人惠州市景信物业管理有限公司缴纳物业管理费、水费、公摊电费及违约金的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订《鸿顺▪橙果花园前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，为合法有效合同。上诉人提出《鸿顺▪橙果花园前期物业管理服务协议》并非其本人所签双方不存在物业服务关系，但未提供充分证据予以证明，本院对此不予采纳。根据《鸿顺▪橙果花园前期物业管理服务协议》的约定，被上诉人系上诉人所购涉案房产的物业管理公司，上诉人亦未提供充分证据证明其存在可以减免物业管理费的情形,被上诉人有权收取相应的物业管理费。经原审查明，上诉人自2016年3月份至2019年5月份共拖欠物业管理费6006元、水费1054.6元以及公摊电费1050元核算正确，本院予以支持。至于逾期缴纳物业管理费所产生的违约金的问题，双方在《鸿顺▪橙果花园前期物业管理服务协议》中约定千分之三按日缴纳滞纳金明显过高，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合被上诉人实际受到的损失，酌情上诉人庞月婵应向被上诉人支付违约金，以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费清偿之日止，并无不当，本院予以支持。关于上诉人提出的500元装修押金未予退还的问题，被上诉人应在上诉人装修完毕验收合格的情况下及时退还上诉人先前交纳的押金，如未退还，上诉人可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费65元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮