山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0683民初4717号 原告：莱州市沙河镇宋家村民委员会，住所地莱州市。 法定代表人：吕保江，系村委主任。 委托诉讼代理人：姜春平，山东文济律师事务所律师。 被告：宋会泉，男，1974年7月22日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告莱州市沙河镇宋家村民委员会与被告宋会泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱州市沙河镇宋家村民委员会的委托诉讼代理人姜春平、被告宋会泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莱州市沙河镇宋家村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付租金41000元及利息(其中3500元自2017年4月28日起至给付之日止；其中12500元自2018年4月28日起至给付之日止；其中12500元自2019年4月28日起至给付之日止；其中12500元自2020年4月28日起至给付之日止；均按照年息6%计算利息)。2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将利率的依据变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。事实与理由：2011年4月28日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告二层楼房六间，租赁时间自2011年4月28日至2031年4月28日，租金每年12500元，交租时间于每年4月28日交齐下年租金。2017年4月28日被告交纳部分租金后至今未再交纳租金。 宋会泉辩称，我不交钱是因为合同是虚假的，我不应该交钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否有效 原告主张，吕保江于2011年6月8日至今在莱州市沙河镇宋家村民委员会担任村委主任；本案中落款时间为2011年4月28日的原、被告签订的合同，实际签订时间是2011年6月8日之后，为倒签合同，但合同约定的房屋于2011年4月28日就已经交付给了被告使用。原告提交原、被告双方签订的房屋租赁合同一份。经质证，被告对合同真实性无异议，承认由其所签，但认为合同是假的，原告的公章是假的。 被告辩解，对吕保江于2011年6月8日至今在莱州市沙河镇宋家村民委员会担任村委主任无异议，合同签订时间就是在2011年4月28日，在合同签订之后房屋就交给被告使用了，吕保江没有当选村委主任之前没有权利跟被告签订合同，村委公章是政府统一管理的，公章与合同都是虚假的；吕保江说这六间房屋等他当选后以15万元卖给被告，但一直没有同被告签正式合同。 被告为证明其主张，提交以下证据：1.被告与莱州市第三针织厂签订的房屋租赁合同一份，载有“甲方（莱州市第三针织厂）有房屋3间，约150平方米，在针织厂院内租给乙方（宋会全）用于塑料经营”，被告称该合同中的三间包含在案涉的六间房屋中；2.原告与被告及其他四人签订的针织厂承包合同一份，载有“甲方（莱州市沙河镇宋家村民委员会）有针织厂大院一处承包给乙方（宋会全等5人）全面管理”；3.原告村委会会议记录复印件一份，被告称记录人为宋安泉、宋会泉，实际记录人为宋安泉。经质证，原告发表如下质证意见：对被告与针织厂签订的房屋租赁合同真实性不认可，针织厂在2001年就已经注销，该主体早就不存在，不可能与被告签订房屋租赁合同，而且案涉房屋系原告所有，他人无权将原告所有的房屋租赁给被告，该房屋租赁合同与本案无关，而且，该租赁合同显示是将院子租赁给被告，与案涉的二层楼六间没有任何关系，对承包合同真实性不予认可，该针织厂承包合同与本案不具有关联性，即使该承包合同是真实的，其承包的主体也是院子及厂房、车间、与案涉二层楼无关；对会议记录真实性不予认可，该会议记录是由被告记录，与本案不具有关联性。 被告当庭口头提出对合同中原告的公章进行鉴定，但在本院限定期限内未提交书面鉴定申请，也未预交鉴定费。 对上述争议，本院认定如下：被告的行为视为放弃对案涉房屋租赁合同的原告的公章进行鉴定，被告没有证据证实合同中原告的公章虚假；案涉房屋租赁合同为原、被告双方自愿签订，双方均认可案涉房屋已于2011年4月28日交付被告使用；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然双方就合同签订时间意见不一致，吕保江于2011年6月8日至今担任原告村委主任，即使签订合同时吕保江未担任村委主任无权代表村委行使处分权，但2011年6月8日吕保江担任村委主任有权代表村委行使处分权，所以无论合同签订的时间是2011年4月28日还是2011年6月8日之后，都不影响合同的效力。被告提交的被告与莱州市第三针织厂签订的房屋租赁合同，被告没有证据证实该合同中的三间房屋包含在案涉六间房屋之中，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告提交的原告与被告及其他四人签订的针织厂承包合同一份，租赁物为针织厂大院，被告没有证据证实租赁物与案涉房屋为同一物，故该证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告提交的村委会议记录为复印件，无法确定其真实性，即使真实，也不足以反驳原、被告签订的案涉租赁合同，故对会议记录复印件本院不予采信；被告主张吕保江承诺将案涉六间房屋卖给被告，没有证据证实，本院不予采信。综上，原、被告签订的落款时间为2011年4月28日的房屋租赁合同不存在合同无效的情形，合同有效。 二、被告是否履行了给付租金的义务 原告主张被告欠2017年4月28日应给付的部分租金，及之后至2020年4月28日应给付的租金。 被告主张，合同签订后，被告把54000元交给村委了，其中2013年1月16日交了25000元，2015年12月5日交了10000元，2016年5月15日交了10000元，2017年6月5日交了9000元，但不是租金，而是购买案涉房屋的部分购房款；2011年10月吕保江到被告的厂房拿走了8万元。关于付款情况被告没有提交证据证实。 原告反驳称，被告说的不对，对金额有异议，原告主张的是自2017年4月28日之后的租金，不管54000元是否存在，都与本案原告要求被告交纳的租金无关。 对上述争议，本院认定如下：被告的单方陈述，原告不认可，被告没有提供证据证实，本院不予采信，故本院认定原告依照原、被告签订的《房屋租赁合同》主张的租金，被告没有给付原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吕保江自2011年6月8日起至今担任原告村委主任。2011年，原告莱州市沙河镇宋家村民委员会与被告宋会泉签订房屋租赁合同一份，载有“房屋租赁合同出租人：宋家村委(甲方)承租人：宋会全(乙方)甲方有二层楼房六间，位于针织厂院内(针织厂门南从北数第二排)，现租给乙方使用，在双方相互协商的基础上，签订合同如下：一、租赁时间从2011年4月28日开始至2031年4月28日结束，租金每年一万二千伍佰元整，交租时间于每年4月28日缴齐下年租金。二、没有甲方同意，乙方不得把房屋转租他人。围绕房屋维修的所有费用由乙方自己承担，乙方不得随便改变房屋结构，在使用过程中对房屋造成的损害由乙方承担(不可抗力除外)。三、乙方必须使用甲方变压器供电，不得以任何理由延缴电费。所租房屋的生产和生活用电的线缆、电表等都由乙方自己负责。四、所租房屋不得用于废塑料类加工以及危害人体的污染类和化工类行业。上级部门征收的所有费用有乙方自己负责。五、合同双方签字、盖章生效后，就具有法律效应，甲乙双方都不得违约。合同一式三份，镇经管站、甲、乙三方各持一份。甲方：宋家村委（签字盖章）法人签字：吕保江（签字盖章）乙方：宋会泉（签字按印）2011年4月28日”。案涉房屋所有人为原告莱州市沙河镇宋家村民委员会。2011年4月28日，莱州市沙河镇宋家村民委员将案涉房屋交付给宋会泉，由宋会泉占有使用至今。2019年1月份，原告委员宋瑞杰、吕增强、宋玉坤、宋丕科等四人到宋会泉处催要过案涉房屋的租金。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同成立、有效。被告主张本案已超诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”该法第一百八十九条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原、被告约定的房屋租赁期限自2011年4月28日开始至2031年4月28日结束，租金每年的4月28日交齐下年租金，属于当事人约定的同一债务分期履行的情况，因此本案并未超过诉讼时效。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零九条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告依照约定向被告交付了案涉房屋，依约履行了合同义务，被告应当按照合同约定承担给付租金的义务。对于原告主张所欠的租金41000元（2017年3500元+2018年12500元+2019年12500元+2020年12500元），被告没有提供证据证实其已给付，故对原告的请求，本院予以支持。被告应支付逾期付款利息。对原告主张的利息（2017年尚欠的3500元，利息自2017年4月28日起至给付之日止；2018年租金12500元，利息自2018年4月28日起至给付之日止；2019年租金12500元，利息自2019年4月28日起至给付之日止；2020年租金12500元，利息自2020年4月28日起至给付之日止；以上利息均按照年利率6%计算），利息应自约定付款日的次日计算，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，被告应支付原告利息在2019年8月20日前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日（含本日）之后的利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 被告宋会泉于本判决生效后十日内给付原告莱州市沙河镇宋家村民委员会租金41000元及利息[利息分别以3500元为基数自2017年4月29日起至2019年8月19日止、以12500元为基数自2018年4月29日起至2019年8月19日止、以12500元为基数自2019年4月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以28500元（3500元+12500元+12500元）为基数自2019年8月20日起至实际给付之日止、以12500元为基数自2020年4月29日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]。 如果未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费825元减半收取计412.5元，保全申请费430元，共计842.5元，由被告宋会泉负担，此款原告已交纳，限被告于本判决生效后十日内将应负担的842.5元直接付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 员 孙俊娥 二〇二〇年九月十四日 法官助理 王浩磊 书 记 员 韩雅清