广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终827号 上诉人（原审被告）：凭祥市越兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊关大道**西南大厦****，统一社会信用代码91451481MA5K98BD10。 法定代表人：邱光华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱茂生，男，1992年3月22日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：李国辉，广西东方意远（凭祥）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：李贞，女，1970年3月26日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：刘晟，广西横原律师事务所律师。 上诉人凭祥市越兴房地产开发有限公司（以下简称越兴公司）与被上诉人李贞因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 越兴公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回李贞的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.凭祥越兴公司无法依约将涉案房屋交付给李贞是受到降雨、停水等不可抗力因素导致，2016年3月1日至2019年3月31日期间，凭祥市降水量中雨及以上天气共计120天，水厂停水共计10天，在计算违约金时应扣除上述天数。2.李贞没有举证证明因凭祥越兴公司逾期交房导致的损失数额，应按崇左市、凭祥市公共租赁住房租金标准即5元/㎡•月计算，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条的规定计算违约金错误。3.凭祥越兴公司与李贞协商一致，测绘费、资料入库费和抵押登记费由李贞承担，凭祥越兴公司已按合同约定将收取的上述费用支付给凭祥市规划勘测设计所，故一审判决退还上述费用没有事实和法律依据。 李贞辩称，1.停水停电及天气等因素不属于不可抗力可以延期交房的情形，且越兴公司未能提供充分证据证明确因天气等因素导致不能施工，应承担举证不能的责任。2.双方签订的合同对逾期交房的违约赔偿方式已经明确约定，越兴公司主张按照公租房租金标准计算违约金没有事实和法律依据。且双方约定的违约金属于惩罚性赔偿，不以实际损失大小为前提，应按照合同约定进行赔偿。3.取得测绘报告是越兴公司交付房屋的条件，测绘费支付的主体为越兴公司，并且根据相关清退政策，测绘费应当退还。 李贞向一审法院起诉请求：1.判令越兴公司按合同约定支付因逾期交房产生的违约金68033.07元（以全部购房款370752.40元为基数，按每日万分之五计算至2019年4月1日）；2.判令越兴公司返还李贞支付的测绘费、资料入库费及抵押登记费680元；3.本案诉讼费由越兴公司承担。 一审法院认定的事实：2017年4月22日，李贞（买受人）与越兴公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），约定：越兴公司将其开发建设的凭祥市狮子山路123号狮山御景2幢1305号房出卖给李贞，该房预测建筑面积为126.97平方米，房屋总价为370752.40元；李贞付款方式及期限为2017年4月25日前支付首付款74752元，余款296000元向银行贷款支付。 其中第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过120日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条约定，(一）出卖人应当自2018-03-30前向买受人交付该商品房。(二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。 合同附件十一补充协议第二条约定，1.依据政府及相关规定和收费标准，购买该商品房而发生的办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用由双方平均承担，属买受人负责支付的，由出卖人代相关部门收取，并在出卖人发出通知办理房屋产权证件时10日内缴纳付清，按实际发生的费用以相关部门开具的票据为准，多退少补。2.因买受人原因（包括但不仅限于：未付清应付款或按揭贷款月供本息、未及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等)造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。...... 合同签订后，李贞以直接及通过银行按揭贷款方式向被告付清了购房款。2017年5月10日,越兴公司向凭祥市规划勘测设计所缴纳绘制费、数据入库费共600元（含税）；2017年5月20日,越兴公司向李贞收取房屋测绘费、资料入库费、抵押登记费共680元。 2018年11月2日，由勘察、设计、施工、监理、建设五单位组成的竣工验收组对涉案商品房所在的楼栋进行竣工验收，结论为质量合格，同意验收。2018年11月25日，越兴公司向李贞送达入伙通知书，通知李贞于2018年11月25日办理入伙手续事宜，李贞收到通知后在该日收房。2019年3月28日越兴公司取得凭祥市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案表。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1.如何确定违约金的数额；2.越兴公司是否应返还李贞测绘费、资料入库费、抵押登记费。 一、关于如何确定违约金的数额问题 违约金数额的确定涉及违约天数和计算标准两个问题。 （一）关于违约天数问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。2018年11月2日，涉案商品房经验收质量合格，根据上述规定，涉案商品房已经达到交付的实质要件，可以交付使用。越兴公司以五部门验收质量合格为基础，向李贞发出入伙通知书，通知李贞于2018年11月25日收房，李贞亦于2018年11月25日收房，因此一审法院认为，越兴公司的违约天数应从合同约定的交房日的次日即2018年3月31日起计算到2018年11月25日止，共240天。 对李贞主张越兴公司在交房的2018年11月25日前未取得竣工验收备案表，不符合约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件，违约天数应计算到2019年4月1日问题。一审法院认为，双方签订的合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”该约定的“竣工验收备案证明文件”并非李贞所指的竣工验收备案表，而应是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的证明材料，而越兴公司在2018年11月2日已取得五部门验收合格的证明材料。因此对李贞的上述主张，不予支持。 （二）关于违约金计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，双方当事人约定的违约金确实过高，远超越兴公司违约给李贞造成的损失，应依法适当减少。越兴公司在逾期交房期间违约占用了李贞已付房款，造成李贞被占用资金在此期间的利息损失,因此可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定越兴公司违约给李贞造成的损失。 越兴公司逾期交房期间，即2018年3月31日到2018年11月25日，中国人民银行公布的一年以内（含一年）的贷款基准利率为年利率4.35%，越兴公司应按此利率的130%即年利率5.655%的标准按违约天数向李贞支付违约金。据此计算，越兴公司应支付给李贞违约金13785.89元（370752.4元×5.655%×240/365）。 二、关于越兴公司是否应返还李贞测绘费、资料入库费、抵押登记费问题。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”根据此条款规定，测绘成果是用于房屋权属登记。而双方签订的合同附件十一补充协议第二条约定，依据政府及相关规定和收费标准，购买该商品房而发生的办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用由双方平均承担。因此测绘费、资料入库费600元应由双方当事人各承担300元，越兴公司应将多收的300元返还给李贞；而越兴公司收取李贞抵押登记费80元，没有合同依据也没有法律依据，应全额返还给李贞。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决： 凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付李贞逾期交房违约金13785.89元;二、凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还李贞测绘费、资料入库费300元及抵押登记费80元;三、驳回原告李贞的其余诉讼请求。案件受理费1517元，由李贞负担1204元,凭祥市越兴房地产开发有限公司负担313元。 本院二审期间，越兴公司拟证实逾期交房系因停水停电、天气等不可抗力因素导致，计算违约金时应扣减相应天数共计139天，向本院提交证据：1.凭祥市水厂2017年至2019年停水统计表；2.崇左凭祥供电局出具的2016年3月至2019年3月10日10千伏广场线故障及计划停电统计；3.凭祥市气象局出具的2016年—2019年逐日降水量中雨及以上天气情况表。李贞对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为停水停电及天气情况不属于不可抗力，不应成为免责事由，且有些时间段早于涉案合同签订的日期。本院认为，越兴公司提供的证据与本案存在关联性，能否证实其主张，待本院综合全案综合分析认定。越兴公司主张一审遗漏认定事实即：从2016年3月1日—2019年3月31日期间，凭祥市水厂停水10天，涉案房屋所在区域停电9天，降水量达到中雨及以上天气为120天，共计139天。李贞认可该事实，本院予以确认。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、关于如何调整违约金数额的问题。越兴公司与李贞签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。李贞在合同约定期限内支付购房款后，越兴公司应按合同约定按期交付房屋。越兴公司逾期交房，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。李贞诉请越兴公司支付逾期交房违约金依法有据，应予支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。按合同约定计算违约金明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。一审判决从案件查明事实分析，综合本案涉案房屋所处的地理位置、周边环境及房屋面积大小等因素，结合当地的经济水平，认定涉案违约金损失参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，确定越兴公司违约给李贞造成的损失，并无不妥。越兴公司主张违约金按公共租赁住房租金标准即5元/㎡•月计算，理由不充分，不予支持。 关于逾期交房天数的问题。越兴公司主张在施工过程中因降雨、停水停电等不可抗力原因导致停止施工，从而无法依约交房，应扣减不可抗力的天数139天。关于扣减天数的问题。扣减天数的合理期间应为双方签订涉案购房合同之日起至合同约定应交付房屋之日止，在双方签订合同后至约定的交房日期间,虽存在停水、停电及降水量达中雨以上天气的客观情况,但这些客观情况是可以预见的，越兴公司将降雨、停水停电作为不可抗力因素从而扣减天数，理由不当，不予支持。关于逾期交房天数问题。从查明的事实看，约定交房日期应从合同约定的交房日的次日即2018年3月31日到2018年11月25日，共240天。一审判决越兴公司支付逾期违约金13785.89元（370752.4元×5.655%×240/365）是适当合法的。 关于越兴公司是否应返还李贞测绘费、资料入库费、抵押登记费问题。根据双方签订的合同附件十一补充协议第二条约定，购买该商品房而发生的办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用由双方平均承担。测绘费、资料入库费600元应由合同双方当事人各承担300元，越兴公司将多收取的300元返还给李贞，抵押登记费80元向买受人收取没有合同约定和法律依据，越兴公司应将此款返还给李贞。因此，越兴公司该项主张，不予支持。 综上所述，越兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1517元，由上诉人凭祥市越兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年九月二日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄安丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。