北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37842号原告：鞠龙，男，1990年8月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王鹏昊，北京市君永律师事务所律师。被告：北京天泰置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**院**楼****702-A。法定代表人：魏艳文，经理。委托诉讼代理人：高雁宾，男，北京天泰置地房地产经纪有限公司客服经理。委托诉讼代理人：刘建军，男，北京天泰置地房地产经纪有限公司主管。原告鞠龙（以下简称原告）与被告北京天泰置地房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王鹏昊、被告委托诉讼代理人高雁宾、刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求于2020年5月14日解除原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、判令被告向原告支付2020年2月4日至2020年5月14日期间的租金16200元；3、判令被告赔偿原告违约金19440元；4、判令被告赔偿原告装修、家具、电器损失19440元。事实和理由：原、被告于2016年12月21日签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：0011681，以下简称《委托代理合同》），合同约定由被告承租原告位于北京市朝阳区某地111-306号房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为居住。租期自2017年2月4日至2021年2月3日止，2020年至2021年度的租金为每月8100元。双方签订的合同虽名为委托代理合同，但其中明确写明了无论房屋是否实际出租，被告均应按照指定的时间向原告支付租金，原告应向被告交付涉案房屋等权利义务条款。根据上述条款所述，原告与被告形成了出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同关系，而非委托代理合同关系。根据合同约定，被告应当于2020年2月5日前支付二月至四月的租金共计24300元，但被告迟迟未支付。直到2020年3月26日，被告仅支付了11000元，此后被告拒绝支付租金，并要求原告降低房租，原告多次同意后，被告却反复失信以压价。直到2020年4月15日，被告正式向原告发出《解约通知书》，正式告知原告解除合同不再履行。被告发出《解约通知书》后，不能立即将涉案房屋恢复原状并交还给原告。根据《委托代理合同》第十条第一款之约定，被告擅自提前终止合同，应当提前三十日通知原告并承担年租金的20%的作为违约金。被告2020年4月15日通知原告解除合同，应当认定合同解除时间为2020年5月15日，且为此应支付原告违约金19440元。原告于2020年4月12日请朋友进入涉案房屋查看房屋状况，当时经过社区工作人员批准，且在被告陪同下，发现两居室房屋被隔出五个房间出租，房屋损坏严重，厨房灶台、管道被拆改为卧室，原先自带的家具家电大多不知去向。根据合同第九条第四款、第十条第三款之约定，被告擅自拆改房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应当按年租金20%承担违约责任。原告认为，针对主体结构被损坏及附属物品、设备损坏所承担的违约金，实质上是为了赔偿原告的损失，因具体损失无法或难以计算，所以按照年租金的20%作为赔偿计算方法更易于履行，因此被告应当为此支付原告赔偿金19440元。被告辩称，第一，同意解除合同，但对解除日期有异议，2020年4月6日被告通过微信向原告发出解除通知，被告认为合同于2020年4月6日解除，不能按照原告主张的从2020年4月15日发送解除通知书开始计算，合同第十条约定提前终止合同，应提前30日通知对方，未约定必须从发送解除通知书开始计算，所以被告认为应以微信通知原告的时间为准；第二，双方签订的《委托代理合同》剩余最后一年，自2020年2月4日至2021年2月3日止，由于北京发生疫情，被告公司没人上班，根据被告公司员工与原告2020年3月24日的微信记录，原告同意2020年2月和3月的租金为每月5500元，共计11000元。原告在2020年3月26日收到租金11000元后，在微信中说剩余部分也尽快给，此行为与2020年3月24日达成的每月5500元租金严重不符，因此2020年2月和3月的租金被告只认可每月5500元，不同意另补租金。2020年4月4日至2020年4月15日的租金即便按照每月8100元计算，也是3240元。被告不认可原告计算租金至2020年5月14日，被告已经做完保洁准备交接，但是原告不能及时回国导致不能交接，该损失不是被告造成的；第三，违约金被告同意承担一部分，因为疫情，小区无法进入，被告工作人员无法进入，所以涉案房屋不满足出租条件，被告进不去小区，涉案房屋租不出去，因此不同意支付全部的违约金；第四，关于装修和电器损失，《委托代理合同》中的交割单，没有家具家电，所以被告不同意赔偿原告装修、家电损失。2020年5月14日双方交接时，被告还给原告留了两个双人床、热水器一台、衣柜三个、空调两个、洗衣机一台、抽油烟机一台，经过原告确认。被告因为疫情无法带客户进入小区，不能全部损失都由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月21日，原告（甲方、委托人）与被告（乙方、租赁代理机构）签订《委托代理合同》，约定：第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市朝阳区某地111-306，建筑面积68.43平方米，格局属2室1厅1卫。第二条房屋租赁用途：租赁用途：居住。第三条出租代理权限及期限：（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；（二）出租代理期自2017年2月4日至2021年2月3日，共计4年。（三）租金标准：第一年6600元/月，第二年7000元/月，第三年7500元/月，第四年8100元/月，以季付的方式支付，租金总计：人民币350400元。（五）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2017年2月4日（19800元），第二次2017年4月27日（19800元），第三次2017年7月27日（19800元），第四次2017年10月27日（19800元）。如本合同期限超过一年，下一年付款日期按上一年顺延（遇节假日自然顺延，不另行通知）。（六）甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金。甲方允许乙方适当浮动出租价格，如乙方实际出租该房屋的价格高于甲方约定的租金标准，则高出部分归乙方所有。（七）甲方应于2016年12月26日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。第九条合同的解除：（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自然解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达叁日以上的。3、擅自拆改房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十条违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。”原告称被告告知其承租涉案房屋是用来作为员工宿舍，不清楚被告承租的具体用途，被告承诺无论房屋出租与否都会向原告支付租金，所以无需考虑被告的租赁用途。被告称其承租涉案房屋的目的就是为了出租，原告同意。原、被告均认可被告承租涉案房屋后分割成五个部分对外出租，除主卧、次卧外，客厅隔断成两间，厨房间也改成了卧室。2020年2月4日前的租金，被告已经支付。2020年2月4日前，被告应当向原告支付2020年2月4日至2020年5月3日一个季度的租金24300元，后原告同意租金月付。2020年3月26日，被告向原告支付租金11000元，再未付过租金。从原、被告提交的原告与被告工作人员刘建军的微信记录来看，自2020年3月30日开始，原告与刘建军协商合同的继续履行、减免部分租金，2020年4月4日原告提出以下方案：“1、现在不续约，7450元整年付（含2、3月份）或7600元按季度付（含2、3月份）；2、现在续约：本年合同7200元（含2、3月份），续约第一年7700元，第二年8000元。”2020年4月6日，刘建军在微信上回复原告合同无法继续履行，只能解除合同。2020年4月7日，原告微信告知刘建军其租金底线是6800元，如果被告决定退租，原告要求被告出具书面的解除通知，按照合同约定自收到书面通知30日后收房。刘建军回复收到。2020年4月8日至2020年4月14日期间，原告与刘建军有在微信中协商欠付租金及违约金的解决方案，原告提出2020年2月至4月租金24300元、违约金减半计9720元，扣除已付的租金11000元，原告要求被告一次性给付20000元解决本案纠纷，但双方最终就此方案未达成一致。2020年4月15日，被告向原告发出《解除通知书》，主要内容有：“自2020年1月起至今，北京市出现新型冠状病毒肺炎疫情，306房屋所在小区因受疫情影响不允许租户进入小区，导致《合同》无法继续履行，不能实现合同目的；因疫情属于不可抗力，不能实现合同目的；依据《合同法》第九十四条和《合同》第九条第（二）款规定，我公司决定自2020年4月15日起解除《合同》，特此通知。”2020年4月16日至2020年5月9日期间，原告与刘建军在微信上沟通涉案房屋恢复原状，包括拆除隔断、恢复厨房、维修墙面等破损处、保洁等。2020年5月9日，涉案房屋保洁完成，刘建军将涉案房屋恢复、保洁完后的六段视频微信发送给了原告。2020年5月11日，原告在微信上询问刘建军：“另外房屋交接怎么安排？”刘建军回复：“房屋交接，早就可以了。”原告提出：“那我们14号交接吧，我提前安排好朋友帮我去，主要是水电燃气这些。”刘建军回复：“好吧，时间你定哪天都行，我后天回家，我安排别人给你交接”。2020年5月14日，原告委托同事张某某前往涉案房屋办理交接，在张某某代原告与被告签署的《房屋交接单》上载明，“房屋内物品清单（家具、电器：双人床两个、空调两部、洗衣机一个、热水器一个、油烟机一个；衣柜三个；水表数（卡）：欠费255元；电表数（卡）：欠200元）。位于某地111-306的房屋经过交接，所有物品已经移交完毕，所有费用已经移交完毕，所有费用已经结清，没有遗留问题，合同终止，双方互不承担责任。厨房无水由天泰负责维修。”原、被告均认可交接单中的水电欠费被告已经结清，厨房无水问题被告已解决。但原告称其仅授权张某某清点物品，并未授权张某某签署关于违约责任和赔偿责任的条款，交接单中打印的物品、费用移交完毕的内容是无效的。2020年8月1日，张某某出具《关于代鞠龙领取房屋钥匙并交接煤气水电费用的情况说明》（以下简称《情况说明》）一份：“5月14日中午12点左右，我抵达其房屋与天泰置地中介公司工作人员一起对屋内水电煤气和留存家具进行了清点。随后中介工作人员向我出具了已提前准备好的交接单，告知我‘如屋内水电煤气、留存家具家电与交接单上所列无不符的话请签名，签名后方可交还钥匙’，我检查了交接单上的水电费用无误后便签字，中介交还钥匙，整个过程约持续5分钟。本人并不知晓户主与中介因房屋租赁存在经济纠纷，仅受其委托前往交接水电煤气、留存家具家电并领回房屋钥匙，未受委托对其他房屋事宜进行交接。在交接过程中，中介工作人员全程未与我谈及任何费用问题，亦未对我提及存在纠纷事，双方仅对水电煤气和屋内留存的简单家具家电进行了梳理，期间未涉及其他任何与房屋相关的交接事项。”被告对《情况说明》的真实性、关联性认可，证明目的不认可。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于2020年2月4日至2020年4月3日期间的租金是否变更为每月5500元。原告称经过多次催促，被告在2020年3月26日向原告支付11000元，原告不清楚被告为何支付11000元，是被告单方向原告支付的数额，原告要求被告继续支付剩余部分，双方就租金变更未达成一致。被告称原告与被告工作人员吕某的微信记录显示，2020年2月和3月的租金原告同意按照每月5500元支付。原告与被告工作人员吕某的微信记录显示，原告从2020年3月2日开始与吕某微信沟通，催促被告支付租金，微信记录中有以下内容：“2020年3月14日，吕某：房子现在租了6000块钱，如果你同意我就收多少给你转多少，如果你不同意那我也没办法了。原告：你房子租不出去，让房东承担，你租出去的时候也没多给我点房租啊。2020年3月24日，吕某：哥，上次我不是跟您说了吗？现在咱小区进不去，完了之后我现在这房子也空着呢。你就是说有俩就现在就住了两户完了，我上次不是跟你说了吗，不然就是怎么收怎么付。要不然的话，我只能把房子退给您，因为现在这种情况我们也快扛不下去了，也给你拍视频了，确实进不去。哥，因疫情原因现房租每月收5500元都给您转过去，等疫情稍微好点房子租出去了再商议具体房租金额。原告：好的，你先给我转吧，等着房租付房贷啊，今天可以到账吗……2020年3月25日，吕某：哥哥，之前我跟你说了你不同意，这次是你我跟你说，然后你同意了，你同意完了之后我就给财务报了。我说了，我尽量给你转过去，我真的不知道财务今天不上班儿。2020年3月26日，原告：已收到房租11000，剩余部分也请尽快，谢谢。吕某：剩余部分？我上次不是和您说了吗，我只能收多少付多少，如果下月房子租出去了我会给您加租金的，转的这11000就是2月份和3月份的，具体4月份看看房子租的怎么样，让不让进小区。原告：吕某，你什么意思，我答应你们由季度付改为月付，又答应你们2、3月份每个月减免500块房租，之前让我一个月减免2000我都没同意，你现在让我减免2600，而且后边的还不保证全额给。想什么好事呢，我之前一再作出让步不是为了让你们得寸进尺，是出于相互体谅还有我们长期的合作关系，如果你要是这样办事，那就太不地道了。吕某：当时我就已经跟你说得很清楚，当时咱俩打电话的时候，包括微信，我一直都说，因为现在小区也进不去，完了之后我们现在这边儿肯定是，要不然就是收多少付多少，要不然的话就是这边直接把房子给您退回去。您说这俩月先这样儿完了之后等疫情过了之后再说。你是不是这么说的？你说你先给我把钱给我转过来，我知道你着急用钱，我也理解你，但是你这不能不能说完了之后，你这是什么时候都忘了那您。我知道您现在意思是一个月给我免500，我现在的话，那空着的我是怎么弄？空着的房子就由我们公司负责是吗？”本院认为，主张合同变更的一方负有举证义务。从原告与吕某的微信记录来看，被告逾期支付2020年2月4日至2020年4月3日的租金后，原告同意变更租金支付方式为月付、每月减免500元。在双方沟通的过程中，吕某提及由于疫情小区进不去影响被告出租，只能将其收取的租金转给原告。原告同意被告先转11000元租金，后续事宜再说，但没有证据表明原告同意全部免除剩余的5200元租金，原告同意减免的是1000元租金，且原告在收到11000元后，明确表示让被告尽快支付剩余部分。所以，现有的证据不足以证明原、被告达成了2020年2月4日至2020年4月3日的租金变更为每月5500元，原告同意每月减免租金2600元的合意。关于装修及家具、家电的损坏、遗失问题。原告称被告承租涉案房屋后，对房屋结构进行拆改，厨房内设施被拆除改成卧室，部分室内设施、家具电器损坏遗失，对此原告提交以下证据：一、照片八张复制件、链家网页截图，用以证明2016年11月原告在链家平台上发布涉案房屋时的房屋状况，即被告承租时的房屋状况；二、解除合同时房屋照片十五张、视频，用以证明合同解除时房屋结构遭拆改，厨房设施拆除、部分设施家具电器损坏遗失；三、原告与刘建军的微信记录、录音三段，用以证明被告承认房屋结构被拆改，室内设施、部分家具电器遭到破坏。被告对照片八张、链家网页截图的真实性、证明目的不认可；对照片十五张、视频的真实性、关联性认可，证明目的不认可；对微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可。被告称其承租后在客厅打了一个隔断、厨房设施拆除改为卧室，但涉案房屋交付给被告时室内没有任何家具电器，不同意赔偿原告的物品损失，对此被告提供了以下证据：一、《委托代理合同》附件一房屋交割清单，房屋交割清单上空白，并未列明有家具电器，用以证明交付房屋时室内没有任何物品；二、房屋交接单，用以证明承租时室内无物品，被告还将部分物品留给了原告；三、视频八段，用以证明被告将房屋恢复原状。原告对上述证据的真实性、关联性认可，证明目的不认可，原告称其购房过户后立即将涉案房屋交给被告出租，《委托代理合同》签订当日原告着急出国，没来得及填写房屋交割清单，涉案房屋是1997年左右装修的，被告交房时确实拆除了隔断、恢复了厨房的橱柜、解决了厨房无水问题、粉刷墙面、做了保洁，但原告对被告恢复的状态不满意，沙发、电视、电视柜、餐桌有遗失。本院认为，结合双方提交的证据及对方质证意见，照片八张、链家网页截图原告未提交原件，且网页截图中显示的是二手房挂牌交易的照片，并非原告出租涉案房屋的照片，本院对照片八张、链家网页截图的真实性、关联性不予采信。对原告提交的解除合同时房屋照片十五张、视频、原告与刘建军的微信记录、录音三段，被告提交的《委托代理合同》附件一房屋交割清单、房屋交接单、视频的真实性、关联性予以采信。从上述证据可以看出，原、被告在签订《委托代理合同》时，并未填写房屋交割清单以确认室内物品、设备设施，原告没有证据证明其将涉案房屋交付给被告时室内的物品、设备设施的数量、状况，从原告与刘建军的微信记录、房屋交接单来看，被告在将涉案房屋交还给原告前，将涉案房屋的隔断拆除、恢复橱柜、粉刷墙面、保洁，后将部分家具电器移交给原告，在签署房屋交接单后解决了厨房无水问题。因此，原告现有证据不能证明被告将涉案房屋交还给原告时房屋结构、装修有损坏，亦不能证明有何种家具电器遗失。关于疫情防控措施是否对被告人员出入小区、带客户看房产生一定影响。原告称其向社区、建委了解，不存在任何拒绝中介人员、租赁人员进入小区的禁止性文件或通知，只要签订租赁合同及提供健康证明就可以进入小区，2020年4月12日，原告朋友进入小区去看过涉案房屋，被告提出的因为疫情导致房屋不具备租赁条件不属实。被告称之前有合法租赁合同的租户可以进入小区，但是疫情期间被告无法进入小区，也无法带新客户看房，影响了涉案房屋的出租，2020年4月12日原告朋友以业主的身份跟小区防疫人员沟通半个多小时才进入小区，但是被告作为中介无法进入，因为疫情防控对中介的管理和快递员是一样的。对此被告提交了以下证据：一、2020年4月12日原告与刘建军的微信记录，当日原告委托朋友前往涉案房屋，微信记录中有以下内容：“刘建军：（发送视频一段，时长14秒），你的房子真的不具备出租条件，咱们只能解除合同，我把房子交给你。今天去了，你朋友也在场。连我都没进去，我不知道你说可以登记就进，是谁同意的。你的朋友想借别人的出入证进去，我告诉她们了，如果抓到会直接拘留。现实情况就是这样，中介一律不准进。太难了，我沟通了半小时都没进去。当时的情况你可以问下你朋友，当场还有个别的中介想进去，也是进不去。不让进，客户就走了”。二、视频三段，视频中显示小区门口有指示牌，要求出入小区出示出入证、测量体温、返京人员进行登记，有人询问门卫中介带客户看房能否进入小区，保安回答不能进，让找社区，用以证明原告朋友进不去小区，被告工作人员也进不去。原告对微信记录、视频的真实性认可、证明目的不认可，称2020年4月12日确实发生了保安不让原告朋友进的情况，但经原告沟通后可以进入涉案房屋，所以被告所述的涉案房屋无法进入与事实不符，如果业主向社区申报就可以让租户进入小区。本院认为，结合原告质证意见，本院对微信记录、视频三段的真实性予以采信，从上述证据可以看出，疫情防控措施对中介人员及租房意向客户出入小区确实产生了不利影响。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。关于合同解除，根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在2020年4月15日前就合同继续履行还是解除进行过多次协商，最终被告决定解除合同，原告同意解除并多次催促被告发送书面通知，被告于2020年4月15日向原告发出解除通知，请求于2020年4月15日解除合同，但原告坚持要求按照“提前终止合同的，应提前30日通知对方”的合同约定，于2020年5月14日解除合同，原告并未放弃合同解除的期限利益，不同意2020年4月15日解除合同，有合同及法律依据，本院对原告请求确认《委托代理合同》于2020年5月14日解除的诉讼请求予以支持。关于租金，原告出租给被告的系住宅，并非经营性用房，疫情防控措施虽在一定程度上影响到了被告的经济效益，但并未达到合同不能履行的程度，原、被告应当积极就合同的继续履行进行协商。原告在双方协商过程中提出过多个减免租金的方案，最终将租金降低至每月6800元，被告仍未同意，而是提出解除合同。因此2020年2月4日至2020年5月14日的租金，应当结合合同约定及双方协商变更情况综合予以认定。2020年2月4日至2020年4月3日的租金按照合同约定为16200元，鉴于双方对于每月租金降至5500元并未达成一致意见，但考虑到原告当时曾同意每月减免500元，本院认定被告应向原告支付上述期间内的租金为15200元，扣除已付的11000元，尚欠4200元。2020年4月4日至2020年5月14日的租金，《委托代理合同》于2020年5月14日解除，且双方协商一致于2020年5月14日交付房屋，因此上述期间内的租金被告应向原告支付。关于租金的标准，从原告与刘建军的微信记录来看，双方未就租金减免达成一致意见，现合同已解除，被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付租金10974元。关于违约金，疫情防控措施并未直接导致《委托代理合同》不能履行，被告请求适用不可抗力的规定免责不能成立。承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金，不宜认定为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，被告未按时支付租金、单方解除合同构成违约。但考虑到该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，被告并非恶意违约，本院综合考虑原告的损失、疫情防控措施对被告的影响、被告自愿承担部分违约金等因素，酌定被告向原告支付违约金2000元。关于装修、家具、电器损失，原告现有证据不能证明损失的存在，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告鞠龙与被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于二〇一六年十二月二十一日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年五月十四日解除；二、被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告鞠龙租金一万五千一百七十四元；三、被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告鞠龙违约金二千元；四、驳回原告鞠龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元，由原告鞠龙负担208元（已交纳），由被告北京天泰置地房地产经纪有限公司负担381元（原告鞠龙已预交，被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告鞠龙）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年九月十六日书记员  孙 伟