河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初1736号原告（反诉被告）：冯军莉，女，1991年2月18日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：勾保公，河南太华律师事务所律师。被告（反诉原告）：张空军，男，1979年8月5日生，汉族，住沁阳市。被告（反诉原告）：成芳芳，女，1982年8月10日生，汉族，住沁阳市。二被告委托诉讼代理人：张明文，焦作市温县君合法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）冯军莉诉被告（反诉原告）张空军、成芳芳为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯军莉及其委托诉讼代理人勾保公、被告张空军、成芳芳及其委托诉讼代理人张明文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯军莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即配合原告办理位于沁阳市××小区××楼××单元××楼东户办理过户手续。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月31日，经如家房产公司介绍，被告将沁阳市××小区××楼××单元××楼东户转让给原告，并签署了《房屋转让协议》，原告已按合同履行相应责任并重新装修入住了半年。直至今日，被告找各种理由不配合原告办理过户手续。现提起诉讼，请依法调判。被告张空军、成芳芳辩称：原告所述与事实不符，应驳回原告的诉讼请求。理由是：原、被告签订了房屋转让协议，原告交纳了部分款项。2019年7月，原告借故看房将被告房屋门钥匙拿去，一直没有归还。2019年8月份，被告到屋内拿东西时发现原告将门锁更换，后得知原告已搬进居住。给原告多次打电话，原告不接。2020年5月打通原告电话后，原告及其爱人明确表示该房不买了，并要求返还房款。被告同意将已收取的房款16万元付给原告。被告方通过朋友介绍将该房转让给他人，并已收取定金2万元，但原告一直占用被告房屋不予搬出。现请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告张空军、成芳芳提出反诉请求：1、请求解除原、被告双方于2019年3月31日签订的房屋转让协议，反诉被告搬出占用的该房，并赔偿占用一年的房屋租金15000元。2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订房屋转让合同后，在反诉被告未全部交纳房款的情况下，反诉被告以看房为由将房门钥匙要走，在2019年7月擅自搬到房屋内居住，并将门锁换了。后反诉原告与其理论，反诉被告表示该房不要了，要求退款。在通话中双方协商，反诉被告从房内搬走后，反诉原告即将房款返还。在此情况下，经朋友介绍反诉原告已将该房转让给他人并收取2万元定金。现反诉原告要求解除双方的房屋转让协议，由反诉被告从房内搬出，并赔偿给反诉原告造成的损失，按照反诉被告占用原告房屋从2019年7月至今一年的租金15000元。反诉被告冯军莉辩称，反诉原告所谓的反诉事实与客观事实完全背离，也与日常生活经验法则完全矛盾。我方在签订合同前就已经验看过房屋，否则我方不可能签订高达45万元的买房合同。真实情况是我方按照合同交够10万元首付款后，反诉原告因急用钱提出让我方支付35万元按揭贷款其中的6万元，并将房屋交付给我方。这样反诉原告才在收到我方提前支付的6万元后将房屋钥匙交付我方。并在我方于2019年9月份重新装修时，让其工人对墙面进行翻新。另一方面，我方擅自搬进房屋居住，那么对方完全可以通过选择报警或者起诉的方式维权，而不可能在一年以后才要求解除合同。此外，我方已将房屋装修居住，不可能再说过不要房屋。对方也从未说过我方从房屋搬走后即将房款返还。相反，对方将房屋二次出卖的本身就已经严重违反合同约定。综上要求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1、认购书、房屋转让协议书各一份，证明2019年3月31日原告在对房产验看等充分了解的情况下，同意购买被告房屋。房价款45万元，含已有的装饰装修及对方已交的所有开口费、初装费和已交的维修基金及配套设施及储藏室全部作价。该房产已经在抵押状态，抵押金额为10万元，解押方式为用买方首付解押。双方一致同意在2019年4月15日前支付首付款10万元（含定金），余款35万元以银行按揭贷款方式支付，被告负责配合原告办理银行按揭贷款、办理房产预评估、银行贷款、批款手续，原告拿到不动产权证后将剩余35万元房款付给对方。同时约定原告交够10万元三个月内，被告办好起不动产证。2、2019年3月31日、4月1日、4月8日收据三张，证明原告已经按照合同履行了支付首付款的义务。3、2019年6月12日、7月9日收据两张，证明被告在原告支付首付款后，因急用钱提出让原告提前支付后期按揭贷款中的6万元，将房屋交付给原告。原告分两次支付被告6万元，被告将房屋钥匙交付给原告。4、2019年11月29日原告与成芳芳的微信聊天截图，证明被告同意让原告提前搬进去居住。被告对原告证据真实性均无异议，并提出质证意见：1、涉案房屋当时处于无证状态，属于小产权房，不能转让、买卖。2、根据合同的约定应当是收到乙方全款时交付房子，该房屋并未交付。3、2019年6月和7月原告各支付的3万元是房款，并不是原告所说的让被告让原告搬进居住的请况。4、原告对聊天记录断章取义。被告提交的证据有：1、2019年8月10日成芳芳与冯军莉的微信聊天记录，证明冯军莉表示不要该房，合同作废。2、2019年8月5日成芳芳与冯军莉的爱人刘家明通话记录，证明反诉被告明确表示该房不要了，并要求反诉被告从房子搬出去后将购房款返还给反诉被告。3、豫（2020）沁阳市不动产权0000275号不动产权证，证明2020年1月17日，涉案房屋登记至被告张空军名下。原告对被告提交的证据真实性均无异议，但认为在2019年8月10日前，虽然双方说过这样的话，但是并没有达成共识。双方合同继续履行。而且2019年9月份，对方主动联系我方粉墙。如果我方明确表示不要房屋，对方就不需要二次粉刷。本院认为，原、被告提交的证据客观真实，且与本案事实具有关联性，本院均予以确认。根据上述有效证据及当事人诉、辩意见，本院确认以下案件事实：2019年3月31日，原告冯军莉与被告张空军、成芳芳经房产中介介绍，协商签订了《沁阳市沁水湾27号楼2单元3楼27-2-3户认购书》、《房屋转让协议书》各一份，约定成芳芳、张空军（出售方、甲方）将其所有的位于沁阳市沁水湾27号楼2单元3楼东户房屋出售给冯军莉（乙方、受让方），该房屋面积为114.13平方米，房屋交易价款共计45万元，包含已有的装饰装修及甲方已交的所有开口费、初装费、维修基金及配套设施、储藏室等全部作价。协议约定:签订合同当日，乙方向甲方支付定金2万元。该房产已经设定抵押，抵押金额约10万元，解押方式为用买方首付款解押，于2019年4月30日办理抵押注销手续。关于付款方式，双方一致同意办理银行按揭贷款，乙方于2019年4月15日前支付甲方首付款10万元（含定金），余款35万元以银行按揭贷款形式支付，甲方负责配合乙方办理银行按揭贷款等手续。银行批下款2天内办理过户手续，乙方并于不动产证出证3天内办理银行抵押手续。乙方拿到权证后，将剩余35万元房款付给甲方。甲方在收到乙方全款时，应当将房屋的水电物业管理费等费用一并结清并于结清当天交房。关于违约责任，协议约定至房屋转让合同签订之日，甲乙双方不得违约，甲方不得拒售此房、转售此房。若有一方无故违约，按房款总额的30%承担违约金。该协议第九条约定乙方交够10万元首付款三个月内，甲方办好甲方的不动产证。协议还对税费承担等事项作出了约定。认购书、房屋转让协议书签订后，原告冯军莉于2019年3月31日向被告张空军、成芳芳支付定金2万元、同年4月1日，向被告支付购房款6万元、同年4月8日向被告支付购房款2万元，以上原告共向被告支付购房首付款10万元。后被告因急需用钱，双方协商后，原告又于2019年6月12日、7月9日以微信转账方式二次共给被告支付购房款6万元。被告在收到6万元购房款后即于7月9日当天将房屋钥匙交付原告，原告遂搬入涉案房屋居住至今。在原告居住期间，被告于2019年9月份对该房屋墙面进行了粉刷翻新。2020年1月17日，被告张空军取得了案涉房屋（2020）沁阳市不动产权第0000275号的不动产权证。在审理过程中，原、被告分别提交了证明其主张的微信聊天记录、通话记录。被告提交的被告张空军与原告冯军莉丈夫刘家明于2019年8月5日的通话记录内容显示：张空军说：你啥时候搬出去，一手搬出来一手给钱，搬出去把钥匙给我，站那里不离位把钱给你。刘家明答：我不傻，钱不给我我会给你搬，可能不可能。张空军说：我要是把钱给你，你要是不搬怎么办？刘家明答：你能告我不能，那是你的房，你们两个怎么搞不懂这呢，钱给我，我敢不给你搬？张空军称：我的意思是说，我拿着钱，让中介去，你只要搬出去把钥匙给我，我当场给你钱或者我把钱交给中介。我把钱先给你，你再搬出去，那也是不可能的事，你说的是不对的。刘家明答：那中呀，就这样办。被告提交的原告冯军莉与被告成芳芳2019年8月10日微信聊天记录内容显示：成芳芳问：你们确定不要房吗？不要了？冯军莉答：嗯。成芳芳问：能不能帮忙拍几张室内的图片，有几个人想看房子。冯军莉答：12号前把钱给完我，我给你钥匙，合同作废。原告冯军莉提交的原告冯军莉与被告成芳芳2019年11月29日微信聊天记录显示：成芳芳问：墙面翻新我也做过了，你看现在怎么办？冯军莉答：当时你老公不愿意，有啥给中介说吧。成芳芳问：现在先不给中介说，你是怎么想的？咱们要是商量好了，中介走个手续就行了。把你的想法说出来听听。冯军莉答：房产证不是快办下来了。成芳芳答：说是快了，但是具体时间不知道。从7月份我给你腾房到现在4/5个月了，你一分钱没给，我还在还房贷。原告因认为被告未按合同约定协助办理房屋过户手续，于2020年6月23日向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告提起反诉，要求解除合同。此为本案事实。另查明，本案在审理过程中，本院征求被告是否变更反诉请求为要求原告支付剩余购房款的意见，被告明确表示不变更。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告冯军莉与被告张空军、成芳芳于2019年3月31日签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告已形成房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定，并遵循诚信原则全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原、被告在2019年3月31日签订的房屋转让协议中约定，原告于2019年4月15日前支付首付款10万元，被告于同年4月30日前用首付款办理房产解押手续。交纳首付款3个月内，被告办理好其不动产权证。剩余房款35万元原告以按揭贷款的方式支付。被告在收到全额购房款后向原告交付房屋。合同签订后，原告按约支付了首付款10万元。后因被告急需用钱，原告又分别于2019年6月12日、7月9日两次支付了被告购房款6万元，被告于7月9日将涉案房屋钥匙交付给原告。由此可见，原、被告在履行房屋买卖合同过程中，已变更了关于支付房款、交付房屋的约定内容。合同变更系双方协商一致的结果，对双方均具有约束力。关于原告的诉讼请求应否支持问题，本案中，原告冯军莉作为买受人，全额支付购房款是其主要合同义务。鉴于双方对合同有关内容进行了变更，被告张空军、成芳芳已于2019年7月9日将房屋交付给原告，且原告也居住至今。但截至目前原告仍未将剩余29万元购房款支付给被告，原告并未全面履行其主要合同义务。在此情况下，原告仅依据原合同的约定要求被告协助履行房产过户义务，理由不足，其诉讼请求本院不予支持。关于被告张空军、成芳芳的反诉请求应否支持问题，本案中，被告张空军、成芳芳作为出卖人，交付房屋是其主要合同义务。在房屋买卖合同履行过程中，其二人经与原告协商户，在收到原告另行支付的6万元购房款后，于2019年7月9日将案涉房屋交付给原告，是履行其主要合同义务的行为。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，虽然原、被告曾因是否退房、退款等产生争议并进行了多次沟通，但双方并未形成解除合同的合意。故被告反诉要求解除双方于2019年3月31日签订房屋转让协议，由原告搬出房屋并赔偿其占用一年的房屋租金15000元的反诉请求无事实根据与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯军莉的诉讼请求。驳回反诉原告张空军、成芳芳的反诉请求。案件受理费减半收取25元，由原告冯军莉负担。反诉费188元，由被告张空军、成芳芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇二〇年九月十六日书记员  朱轩雨