北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13925号原告：张秀丽，女，1963年10月15日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。原告：苑剑锋，男，1963年3月1日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付颖，北京市中银律师事务所律师。被告：王建福，男，1992年10月9日出生，汉族，星光（北京）德旺传媒有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王文波，北京谦雅律师事务所律师。原告张秀丽、原告苑剑锋与被告王建福返还原物纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀丽、原告苑剑锋的委托诉讼代理人付颖，被告王建福及其委托诉讼代理人王文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀丽、苑剑锋向本院提出诉讼请求：1、判令王建福立即将北京市大兴区x号院x号楼x层x单元x房屋腾空并交付张秀丽、苑剑锋；2、判令王建福按日计算向张秀丽、苑剑锋支付购房款总价款的万分之五的违约金（自2020年5月31日起每日按3400元计算至实际腾退涉诉房屋之日止）；3、判令王建福向张秀丽、苑剑锋赔偿自2020年5月31日至实际腾退涉诉房屋之日止占用涉诉房屋给张秀丽、苑剑锋造成的损失（房屋租金按照每月8800元至实际腾房之日止）；4、判令王建福向张秀丽、苑剑锋交付涉诉房屋的钥匙一把、电卡一张、天然气卡一张等相关附属用品；5、判令王建福支付非法占用涉案房屋期间欠缴的物业费每月518.33元（自2020年6月1日起至实际腾退房屋之日止）；6、本案诉讼费用由王建福承担。事实和理由：2020年1月16日，张秀丽与王建福在北京x置地房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》，约定由张秀丽购买王建福所有的位于北京市大兴区x号院x号楼x层x单元x房屋，房价款为680万元，支付方式为全款支付。签约当日，张秀丽支付王建福10万元定金，2020年3月26日张秀丽向理房通账户支付剩余购房款670万元，2020年3月30日双方共同完成过户手续，张秀丽配偶苑剑锋系涉案房屋的实际出资人，涉案房屋为二人共有。2020年3月25日，张秀丽与王建福签订《变更协议书》，约定于2020年5月30日前交付涉案房屋，后王建福以其父亲不同意卖房为由拒绝交房，至今涉案房屋仍由王建福占有居住。为维护张秀丽、苑剑锋合法权益，故诉至法院，望判如所请。王建福辩称，不同意张秀丽、苑剑锋的诉讼请求。第一、苑剑锋不是本案的适格原告，苑剑锋不是本案当事人，根据合同相对性原理，张秀丽和王建福才是合同的当事人。根据张秀丽提交的结婚证，张秀丽与苑剑锋于2020年6月6日结婚，本案合同于2020年1月16日签订，2020年3月办理的房屋过户手续。第二、王建福不是房屋的实际权利人，实际权利人是王建福的父亲，王建福出售房屋时，并未征得王建福父亲的同意。王建福父亲购买了涉案房屋，并办理了按揭，每月月供虽然是王建福的银行卡扣款，但都是王建福父亲每月12日或13日通过家人的银行卡转给王建福，再由王建福进行还款。第三、涉案房屋交易时，房屋的价款低于市场价，王建福出卖房屋时缺乏对交易价格的正确认知。所有交易细节均由王建福的朋友与张秀丽、居间方进行沟通，王建福只是配合在签订合同和办理产权变更手续时到场签字，并未参与交易的全部购房过程。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月16日，王建福（出卖人，甲方）与张秀丽（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由张秀丽购买王建福所有的位于北京市大兴区x号院x号楼x层x单元x室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共140.85平方米，房屋存在抵押权人，房屋成交价格为6800000元。关于房屋交付，王建福应于2020年6月30日前交付。关于违约责任，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日（该日期应当与第一项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付日期届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。关于不动产登记，出卖人与买受人同意自本合同签订之日起80日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。《补充协议》约定，关于定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2020年1月16日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方。关于还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2020年2月29日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。关于购房款的支付，乙方于丙方提供网签合同缴税过户前2日将第一笔购房款6530000元以理房通支付的方式支付甲方。关于物业交割，甲乙双方应当在2020年6月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存70000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。乙方应于房屋交付给乙方后、物业、水、电等各项费用结清后以理房通支付的方式支付甲方。其他约定，甲乙双方协商一致，过户后3个工作日内到物业办理更名手续，在2020年6月30日前将房屋交付给乙方。2020年3月25日，王建福（甲方，出售方）与张秀丽（乙方，买受方）、北京x置地房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《变更协议书》，约定将《北京市存量房屋买卖合同》中第九条第二项变更为出卖人和买受人同意自本合同签订之日起105日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；将第六条房屋的交付变更为按照本项约定时间或约定条件，2020年5月30日前将该房屋交付给买受人；将《补充协议》中第二条第2项变更为，交易房屋有抵押的，甲方应于2020年2月29日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年4月10日前办理完毕解除抵押登记手续；将第二条第7项变更为甲乙双方应当在2020年5月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存70000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。乙方应于房屋交付给乙方后、物业、水、电等各项费用结清后以理房通支付的方式支付甲方。另查，张秀丽与苑剑锋于2020年6月6日登记结婚，涉案房屋于2020年6月8日登记在张秀丽、苑剑锋名下，现房屋由王建福占有使用。本案审理过程中，王建福提交银行交易记录，证明涉案房屋的月供均是由王建福的父亲完成，由王建福的父亲通过王建福哥哥的银行卡转给王建福，再由王建福进行还款。张秀丽、苑剑锋认可真实性，但认为这是王建福等人之间的债权债务关系，与本案无关。涉案房屋的所有权人为王建福，购房资金来源与本案无关，王建福是完全民事行为能力人，王建福应该承担相应责任。经释明，张秀丽、苑剑锋明确其请求权基础为物权，其依据物权要求王建福腾退房屋。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经审查，王建福与张秀丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。王建福收取了张秀丽支付的全额购房款且涉案房屋已经办理完毕权属转移登记手续，王建福应按照合同约定交付房屋。现涉案房屋登记在张秀丽、苑剑锋名下，王建福并无继续使用该房屋的合法依据，张秀丽、苑剑锋作为房屋所有权人要求王建福将北京市大兴区x号院x号楼x层x单元x房屋腾空并交付张秀丽、苑剑锋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；王建福主张其不是涉案房屋的实际出资人，且并未实际参与涉案房屋协商买卖的交易全过程。需要指出的是，王建福作为完全民事行为能力人，具备依据自己的民事法律行为享有民事权利、履行民事义务的能力，即使王建福并未实际参与涉案房屋的交易全过程，其亦应对签署房屋买卖合同所产生的效果具备认知能力，对王建福的上述主张，本院不予采信。王建福辩称苑剑锋作为原告参加诉讼主体不适格，因张秀丽、苑剑锋系涉案房屋的所有权人，故对于上述答辩意见，本院不予采信。因张秀丽、苑剑锋系基于物权要求王建福返还房屋，故对其要求王建福承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；王建福并无继续使用该房屋的合法依据，但仍占用房屋，张秀丽、苑剑锋要求王建福支付房屋占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占用费的具体金额，张秀丽、苑剑锋主张的数额合理，本院予以支持。关于张秀丽、苑剑锋主张返还涉案房屋钥匙、电卡、天然气卡各一个的诉讼请求，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。按照合同约定，房屋配套物品包括房屋钥匙、电IC卡、燃气IC卡，上述物品应随同房屋由王建福转让给买受人，在房屋交付时移交给张秀丽。现王建福明确表示不同意交付上述物品，张秀丽、苑剑锋向王建福要求折价补偿款2000元，证据充足，但数额过高，本院酌情调整为200元。关于房屋占用期间的物业费损失，张秀丽、苑剑锋虽主张王建福欠付物业费，但未提供证据予以证明，故对于该诉讼请求，本院不予支持。张秀丽、苑剑锋可待证据充足后，另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王建福于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区x号院x号楼x层x单元x房屋腾空并交付张秀丽、苑剑锋；二、王建福于本判决生效之日起十日内向张秀丽、苑剑锋支付房屋占用费（按每月8800元标准计算，自2020年5月31日起至实际腾房之日止）；三、王建福于本判决生效之日起十日内向张秀丽、苑剑锋支付房屋配套物品补偿金200元；四、驳回张秀丽、苑剑锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59400元，由王建福负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年九月十四日书记员  高奡