广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11449号原告（反诉被告）：李智峰，男，1982年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************81X。委托诉讼代理人:廖健琪,广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶倩敏，女，1992年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区南庄镇沿江路55号5区********，公民身份号码441************424。委托诉讼代理人：胡振国，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：欧秋曼，国浩律师（广州）事务所实习律师。原告李智峰诉被告叶倩敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年7月15日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告及其委托代理人、被告及其委托理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还佛山市禅城区***********（下简称3号铺）；二、原告没收被告支付的保证金111000元；三、被告支付违约金12025元（按日千分之五，3月违约金以37000元为本金，自2020年3月2日计至4月18日，4月违约金以37000元为本金，自2020年4月2日计至4月18日）；四、被告支付2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的场地占用费；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年11月5日与佛山市禅城区******（下简称区住房保障中心）签订租赁合同，承租3号铺，房屋建筑面积37.76平方米，租赁期限5年。原告承租后用于鞋履的经营。被告于2019年12月通过中介找到原告，提出要租赁房屋。原告将与区住房保障中心签订的租赁合同供被告查阅，与被告签订承包经营合同，约定原告将商号和房屋交给被告经营服装、百货，承包期24个月，自2020年2月1日至2022年1月31日；被告每月1号前支付固定承包费37000元，由原告向区住房保障中心支付租金，水电费、电话费、物业费等费用由被告承担；若被告未按约定支付承包费，每迟延一日须向原告支付未付费用的千分之五作为滞纳金，如迟延支付超过十日，原告有权解除合同、没收保证金并要求被告支付费用及违约金。被告于2020年3月开始逾期支付承包费，经原告多次催促仍未支付。2020年4月17日，因被告拖欠承包费超过10日，原告依约与被告解除《承包经营合同》。被告在原告解除合同后才支付2020年3月、4月的费用，但至今仍未向原告交还房屋。为报复原告，被告向区住房保障中心投诉原告，造成原告的利益损失。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭确认被告于2020年7月1日通知原告收回3号铺，故撤回第一项诉讼请求，变更第四项诉讼请求为：被告支付2020年6月1日至2020年7月1日的场地占用费。被告答辩称：一、原告以承包经营的方式变相出租房屋，违反了其与区住房保障中心的合同约定，原、被告签订的租赁合同属无效合同。二、原告以无效合同变相出租房屋给被告使用，应赔偿给被告造成的经济损失。请求依法驳回原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：一、原告向被告赔偿装修费42122元、退回双倍押金222000元并赔偿律师代理费15000元；二、由原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月下旬，被告通过中介佛山市创富盛物业管理有限公司介绍，与原告洽谈3号铺。2019年12月31日，被告与原告签订了由中介提供的《承包经营合同》，取得3号铺的经营权，经营期间为2020年2月1日至2022年1月31日止，每月租金为37000元。签订合同当日，被告向原告交付20000元定金、5000元入场费，向中介交付5000元中介费。随后，被告按合同约定向原告交付剩余商铺保证金91000元、水电押金2000元。2020年2月1日，被告从原告处收到商铺钥匙。由于新冠疫情爆发及疫情防控措施的实行，2020年2月下旬被告才开始对3号铺进行装修，并在3月初装修完毕，直到2020年3月10日才开始营业，但生意惨淡。在此期间，被告得知佛山市政府的文件规定受疫情影响生产经营的国有商铺均可免租2个月。被告于2020年3月13日向原告提出免收2、3、4月承包金，5、6月租金减半的申请，但原告催促被告交承包费，并称如果不交承包费就去向房屋管理单位申请免租。在原告的催促下，被告在未获得减租情况下交付了2020年2月的承包费。在此期间，被告一直催促原告向房屋管理单位申请免租，并等待房屋管理部门的免租消息。原告在收到被告交付的承包费后告知被告，称房屋管理部门未批准3号铺的免租。被告对此深表怀疑，打电话向房屋管理部门核实3号铺是否免租。此后，3号铺管理部门工作人员上门找被告了解情况，但并未告知被告商铺不可以承包经营和转租。为了解清楚原告与区住房保障中心签订的租赁合同内容，被告多次要求原告提供租赁合同给被告查看，但原告拒绝出示。由于被告承租后付出较大金额的保证金和装修款，为保证《承包经营合同》继续履行，被告于2020年4月18日将3月、4月的承包费全部交齐给原告，但原告于2020年4月18日晚以被告未交付3、4月承包费为由要求解除合同、交还涉案商铺。此时原告没有告知商铺被区住房保障中心提前解除租赁合同、提前收回的事实。经法院调查取证，被告得知早在2020年4月17日，3号铺的产权人区住房保障中心就向原告发出《解除租赁关系通知书》，通知原告解除租赁关系，要求原告于2020年4月29日到祖庙房管所办理退房手续、清理物品并腾空房屋，被告与原告之间的《承包经营合同》已无法继续履行。由于原告的行为违反与区住房保障中心之间的《房屋租赁合同》约定，将不得转租的商铺变相出租给被告，导致商铺被区住房保障中心提前收回，原、被告间的《承包经营合同》因原告的过错行为无法履行。根据《承包经营合同》的约定，原告应承担违约责任。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告针对反诉答辩称：一、签订涉案合同时，原告已告知被告房屋的全部情况并出示了与区住房保障中心签订的租赁合同，被告仍然要使用，且与中介三方协商通过承包经营的方式使用，由原告成立个体户，连商号和商铺共同移交被告使用。被告称不清楚转租情况与事实不符。二、被告逾期支付2020年3月、4月的承包费，原告已多次催促。根据合同约定，原告于2020年4月10日已提出解除合同，于2020年4月17日再次提出解除合同，涉案合同因被告没有支付承包费已解除。被告向区住房保障中心实名举报原告，令原告蒙受巨大损失，被告无权主张双倍返还保证金及装修费，也无权要求赔偿律师费。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、租赁合同、承包经营合同。拟证明原告从区住房保障中心获得3号铺的租赁权，租期5年；2019年12月，被告委托中介与原告接触，原告协商时已提交书面合同给被告及中介查看并告知不能转租的情况，在被告要使用商铺的情况下，双方签订了承包经营合同。3、原、被告的微信聊天截图。拟证明被告逾期支付承包费，经原告多次催促未支付，原告于2020年4月17日向被告发出解除承包经营合同的通知。4、租金发票5张。拟证明承包经营期间，原告向区住房保障中心支付租金的情况，被告提及的2020年1-6月租金原告已支付；因被告实名举报原告转租，区住房保障中心之后制定免租政策后告知原告不适用。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、房屋室内装饰合同、广告门头合同、装修工程分项报价单、收款收据2张。拟证明被告为使用3号铺进行了装修并支付了装修费。2、委托代理合同、律师费发票。拟证明因本案诉讼，被告委托律师应诉、提起反诉所支付的律师费。3、被告与中介人员吴志豪的微信聊天记录。拟证明原告将3号铺放盘到中介，由中介介绍给被告承租，原告诉称不属实。4、承包经营合同。拟证明原告以承包经营方式将不能转租的3号铺转租给被告使用，签订承包经营合同时原告并未注册营业执照，说明原告是以承包经营的方式掩盖非法转租的行为。5、银行转账电子回单。拟证明被告已于2020年4月18日向原告支付2020年3、4月的租金。依原告申请，本院向佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发出调查函，取得该局作出的复函及提供的附件。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2-4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、2有原件核对，且内容相互印证，原告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认；被告的证据3、5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据4与原告的证据2举证重复，本院不再重复认证。佛山市禅城区住房城乡建设和水利局作出的复函及提供的附件，来源合法且与本案具有关联性，本院予以确认，相关谈话笔录经原告本人签名确认，原告主张存在打印错误，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区********房产的产权人为区住房保障中心，规划用途为非住宅。2019年11月5日，区住房保障中心（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《租赁合同》，主要约定甲方将福禄路85号首层3号铺租赁给乙方，用途仅限于非住宅或商业用房，租赁期5年，第一、二年每月租金为35500元；未经甲方书面同意并到甲方处办理有关变更手续，不得将出租物业擅自转租给第三者；乙方擅自将承租的房屋转租、分租、转让、转借他人的，甲方有权单方解除合同、收回房屋并追收所欠租金、违约金及滞纳金，保证金不予返还。2019年12月30日，中介人员吴志豪微信被告“叶小姐，福禄路中间转角位37方现在降租，现在租37000，有兴趣吗”，被告回复“有什么费用”，吴志豪回复“直租，三押一租，合同3-5年”、“或者你有时间不，我直接约房东和你面谈也行”，被告回复“37000，不递增，没入场费，租3年，2押1租”，吴志豪回复“押金那里房东的意思还是要三押，其他条件问题不大，方便的话我约房东时间，大家见面谈，合适就直接签了”、“三押一付没问题吧”，被告回复“没问题”，吴志豪回复“房东那边答应你的条件了，约明天下午5点左右签合同”。后被告向吴志豪微信转账1000元，吴志豪回复“收到3号铺定金”。2019年12月31日，吴志豪拍照定金收据并微信发送被告“这是我们代房东开的定金收据”、“下午5点左右在我们东方广场分店签合同”，被告回复“可以”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包经营合同》，约定“甲方已获得3号铺建筑面积为37.76平方米的商铺承租权，拟以该处为注册地址开设商号……乙方确认，乙方已对商铺位置及商铺现状进行实地考察，甲方已对商铺及商号的现状进行充分完整的披露，并查阅了甲方取得该商铺承租权的有关合同文书……2、甲方将上述商号承包给乙方管理，承包期限24个月。即承包期自2020年2月1日起至2022年1月31日止。承包期内甲方不参与具体经营，不干预乙方的合法经营。第二条、承包费及承包保证金的支付。1、甲乙双方同意，乙方每月向甲方支付固定承包费37000元。承包费应于每月1日之前支付给甲方。2、乙方在签订合同时向甲方支付保证金111000元及第一个月承包费和水电按金2000元……第四条、违约责任……3、乙方未能按照合同约定向甲方按时缴纳承包费的，则每迟延缴纳一日须向甲方支付未付承包费的5‰作为滞纳金，如迟延缴纳超过十日的则甲方除可要求乙方支付未付承包费、主张迟延缴纳违约金外还可解除合同并没收保证金；……在承租期内，乙方合法经营的情况下，甲方在承租期内终止合约，甲方赔偿乙方市场标准装修费用和双倍押金退回”。2020年4月17日，原告向被告发送微信“由于你欠我2020年3月、4月承包费，经多次追讨，你至今拒交，根据合同第四条第三点约定，现正式通知你，自2020年4月17日起，解除我们签署的承包经营合同……限期两天内即2020年4月19日前搬迁完毕”，被告回复“我们现在交3月的租金”、“在我们交付租金的同时请李智峰出示该商铺的合法出租权利证明”。2020年4月18日，被告向原告转账3月、4月租金并发送微信“我们不同意解除合同，3号铺3月租金已交付，请开门给我们营业”、“3号铺4月租金已交付，请开门给我们营业”，原告回复“……我与你的合同已在4月17日解除，今日我收到你交来的费用，但是在合同解除后再交的，我不同意继续履行……我没有锁房屋，你可以进去收拾东西”。佛山市禅城区住房城乡建设和水利局诉讼中复函称：……2019年10月25日李智峰通过佛山市禅城区财产经营有限公司租售服务平台竞租中标，中标价35500元，于2019年11月7日租赁合同开始生效，合同期限五年。二、叶倩敏于2020年4月15日到区住房保障中心祖庙房管所实名举报李智峰存有转租行为。工作人员接待叶倩敏了解情况，核实提供的佐证资料并作现场笔录，祖庙房管所将收到的佐证资料及笔录上报区住房保障中心，经认定李智峰存有转租行为。祖庙房管所2020年4月17日约谈租户李智峰，发出《解除租赁关系通知书》并作现场笔录。祖庙房管所于2020年4月15日制作的与被告的谈话笔录载明“叶倩敏、李子科反映于2019年12月30日通过中介‘佛山市创富盛物业管理有限公司’租到福禄路85号首层3号铺。于2019年12月31日到佛山市创富盛物业管理有限公司与产权人李智峰签订《承包经营合同》和《环保消防安全责任书》……2020年3月13日李智峰提出让叶倩敏办理营业执照，但于3月15日要求叶倩敏先不要办理营业执照让李智峰先办理方便办理免租。叶倩敏与李子科实名举报李智峰转租行为，于2020年4月15日到祖庙房管所反映问题并作现场笔录”。祖庙房管所于2020年4月17日制作的与原告的谈话笔录载明“李智峰到祖庙房管所反映，禅城区福禄路85号首层3号铺已办理营业执照经营者是李智峰……2019年12月25日左右叶倩敏对禅城区福禄路85号首层3号铺地理位置好满意，强烈要求与李智峰一起合作经营并开始协商合作经营事宜。在李智峰朋友的中介公司‘创富盛’的见证下于2019年12月31日签订《承包经营合同》，以承包合作的形式经营”。另查明一，区住房保障中心于2020年3月26日出具租金发票，确认收取3号铺2020年1月租金35500元；于2020年4月20日出具租金发票，确认收取3号铺2020年4月租金35500元；于2020年6月4日出具租金发票两张，分别确认收取3号铺2020年2-3月租金71000元、2020年5月租金35500元；于2020年7月2日出具租金发票，确认收取3号铺2020年6月租金35500元。另查明二，2020年2月6日，被告（甲方）与佛山市霖浩装饰设计有限公司（乙方）签订室内装饰合同，约定甲方委托乙方对3号铺进行装修设计及施工，工程费用24353元，预计开工时间2020年2月7日，竣工日期2020年2月24日。2020年2月26日，佛山市霖浩装饰设计有限公司出具收款收据，确认收到被告支付的工程款24353元。2020年2月12日，被告（乙方）与佛山市灏绘装饰设计有限公司（甲方）签订《广告门头合同》，约定乙方委托甲方制作3号铺广告并进行安装，制作门头招牌发光字及安装费用共17769元，完工后一次性付全款。佛山市灏绘装饰设计有限公司已出具收款收据，确认收到17769元。2020年5月25日，被告与国浩律师（广州）事务所签订《委托代理合同》，就本案纠纷聘请该律师事务所提供法律服务作出具体约定，并支付律师费15000元。原告当庭陈述：被告于2020年6月3日转账支付了5月的占用费；被告的实名举报导致区住房保障中心与原告解除租赁关系并没收了原告的保证金，被告明知而为，应承担全部责任；原告向被告转租前没有注册过商号；原告询问过区住房保障中心，3、4月确是没有减免租金，没有减免的原因是区发了政策要实施到街道，街道再制定方案，所以当时区住房保障中心根本就没有减免方案，区住房保障中心也回复过，在减免方案出来前租金还是要缴纳，待有减免方案后再从之后的月份中扣除，此情况已向被告如实反映。被告当庭陈述：被告在中介机构撮合下签订承包经营合同，签订时原告称铺位是他自己的，没有出示过其与区住房保证中心的租赁合同，也未告知铺位不能转租；直至2020年4月18日才支付租金，是因为被告多次要求原告根据佛山市政府的文件进行免租，且一直在交涉中；2020年4月15日，被告并不是去投诉原告转租的行为，而是去了解涉案铺位是否有2个月的免租，在向工作人员了解情况时，工作人员意识到涉案铺位存在转租，而向被告了解转租过程。本院认为，从原、被告签订的《承包经营合同》的内容可知，原告向被告交付3号铺占有使用，被告向原告支付的款项实质为租金，故本案系房屋租赁合同纠纷。该《承包经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告以区住房保障中心的《租赁合同》约定不得转租为由主张其与原告的租赁合同关系无效，于法无据，本院不予支持。关于合同解除。原告主张因被告逾期支付租金构成违约，原告已行使合同解除权，涉案承包经营合同因被告违约已于2020年4月17日解除。经查，新冠疫情期间佛山市针对承租国有资产类经营物业确有出台减免租政策，政府亦鼓励对非国资物业适度减免疫情期间的租金，结合前述查明的事实，原告确认其曾就3、4月能否减免租金询问过区住房保障中心，原告实际缴纳该两月的租金亦是在2020年6月4日，在此背景下被告对3、4月的租金减免存在合理期待，且被告已交纳相当于3个月租金的保证金，故被告未按时交纳租金的行为尚未达到不能实现合同目的这一根本违约的程度。根据原告与区住房保障中心签订的租赁合同，涉案3号铺未经产权人同意不得转租，现区住房保障中心认定原告擅自转租给被告的行为违反租赁合同第五条的约定，已于2020年4月17日单方解除了与被告的租赁合同，涉案承包经营合同已不具继续履行的客观性，实际亦于2020年4月17日解除，故导致承包经营合同解除的责任在于原告。原告主张被告明知不能转租而恶意投诉，综合全案证据，一方面，并无证据证明原告向被告出示过其与区住房保障中心签订的租赁合同，相反，从中介人员促成被告签约的微信记录可见，中介人员一直称原告为“房东”，被告在祖庙房管所的谈话笔录中也认为其与“产权人李智峰”签约；另一方面，被告作为次承租人明知不能转租仍选择签约、投入资金装修，本身即不符合常理。故现有证据不足以证明被告对于不能转租属明知，亦无法认定存在恶意投诉的情形，本院对原告的上述主张不予采信。关于铺位返还。原告确认被告已返还商铺并当庭撤回了该项诉请，本院予以确认。关于装修费用。如前认定，涉案承包经营合同因原告擅自转租已解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，原告应向被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，据前查明，被告已支付装修款及广告牌安装费用合计42122元，故剩余租赁期内的装饰装修残值为33346.58元（42122×19/24）。被告诉请超出部分，本院不予支持。关于押金。综合合同的履行情况、解除的原因及前述违约责任的认定，考虑被告作为承租人签约时亦存在未尽审慎注意义务的情形，本院酌定原告向被告退还押金111000元并向被告支付相当于一个月租金的违约金37000元。原告诉请没收押金、被告诉请超出部分，本院均不予支持。关于律师费。被告为本案诉讼支出的律师费并非必要费用，不属于被告的必然损失，被告诉请原告承担该笔律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于占用费、违约金。如前认定，涉案承包经营合同已于2020年4月17日解除，被告实际占用3号铺至2020年7月1日，应参照承包经营合同约定的租金标准向原告支付占用费。原告确认被告支付了2020年5月的占用费，故被告应向原告支付2020年6月1日至2020年7月1日的占用费38193.55元（37000+37000×1/31）。被告逾期支付2020年3月租金48天、4月租金17天，根据承包经营合同第四条的约定，应向原告支付滞纳金，鉴于合同约定的每日5‰的计付标准过高，本院酌定按一年期贷款市场报价利率的四倍即年15.4%计算，被告应向原告支付滞纳金1028.8元（37000×15.4%×48/360+37000×15.4%×17/360）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶倩敏于本判决生效之日起十日内，向原告李智峰支付占用费38193.55元、滞纳金1028.8元，合计39222.35元；二、原告李智峰于本判决生效之日起十日内，向被告叶倩敏返还押金111000元、赔偿装修残值损失33346.58元并支付违约金37000元；三、驳回原告李智峰的其他诉讼请求；四、驳回被告叶倩敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1464元，由原告李智峰负担1027元，被告叶倩敏负担437元；反诉受理费2744元，由原告李智峰负担1783元，被告叶倩敏负担961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年九月九日书记员 陈佳颖