广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民初7176号之二原告：庞海燕，女，1974年4月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*******，现住广东省中山市，公民身份号码411************。委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。委托诉讼代理人：温斯娜，广东策言律师事务所律师。被告：中山市宝丰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*******，注册号442********。法定代表人：陈宝华，现在佛山市监狱服刑。委托诉讼代理人：吴博业，公司股东。原告庞海燕与被告中山市宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，于2020年5月9日公开开庭审理了本案，经审理发现具有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月23日再次公开开庭进行了审理。原告庞海燕及其委托诉讼代理人温斯娜到庭参加诉讼，被告宝丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞海燕向本院提出诉讼请求：判令确认原告是位于中山市**********的房地产的所有权人。庭审中，原告庞海燕增加一项诉讼请求为：要求被告为原告办理涉案房产的房地产权属证书。事实和理由：2014年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于中山市**********房的房地产，房屋属于现房，房屋总价款350万元，一次性支付。原告按被告的要求将房款汇入被告法定代表人陈宝华的账户，由被告向原告出具了全部购房款的收款收据。当日，原、被告在中山市国土局办理完成商品房合同备案手续，并领取了《中山市商品房销售登记备案表》，该房产买卖合同备案具有公示性、排他性。被告负责办理不动产权证，原告按照被告的要求将买方契税缴纳完毕。被告法定代表人陈宝华于2015年1月失踪、下落不明。陈宝华失踪前，原被告双方已经明确选择双方继续履行《中山市商品房买卖合同》，被告的第二大股东练子常对此知情并协助原告办理不动产权证。因被告拖欠土地增值税等税费，涉案房地产所在楼盘被划归为中山市的问题楼盘，国土资源局要求办理不动产权证必须提供法院确认产权的判决书，故原告提起诉讼。被告宝丰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月8日，庞海燕（买受人）与宝丰公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市***********房，建筑面积464.93平方米；总价款为3500000元，付款方式为一次性付款，2014年5月9日以现金方式支付3500000元；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按以下方式承担违约责任：（1）若逾期不超过90日，出卖人自迟延之日起至买受人取得房地产权属证书之日止，每日按买受人已付房价款的万分之零点二向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）若逾期超过90日后才取得房地产权属证书的，出卖人不按上述第（1）点约定方式承担违约责任[即第（2）点约定的违约金不与上述第（1）点约定的违约金作累加计算]，但出卖人应按买受人已付房价款的千分之三向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。该合同还约定了其他内容，并由庞海燕签名，宝丰公司盖章确认。2014年5月8日，宝丰公司向庞海燕出具委托收款书，明确委托陈宝华以其个人账户代收购房款350万元，宝丰公司在该委托收款人盖章确认，其法定代表人陈宝华在该委托收款书签字确认。同日，宝丰公司开具收据，确认收到庞海燕的购房款350万元。庞海燕向本院提交了转账凭证，其于2014年5月9日向陈宝华转账100万元，于2014年5月12日委托周红向陈宝华转账250万元。同日，涉案房产登记备案至庞海燕名下。2015年2月6日，庞海燕为涉案房产缴纳了契税、滞纳金共113295元。2017年2月7日，庞海燕向本院提起对宝丰公司的商品房预售合同纠纷一案，诉请宝丰公司为其办理涉案房产的房地产权属证书，案号为（2017）粤2071民初2196号。2018年1月30日，本院作出（2017）粤2071民初2196号民事裁定。其中，该裁定审理查明：2014年5月8日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订借款合同书，约定甲方借给乙方3500000元，以转入乙方在中山市建设银行恒信支行开立的存款账户上（账号：324********，户名：陈宝华）为准，用作乙方经营资金周转之用；借款利息为月利率2.5%；借款期限为六个月（由2014年5月8日至2014年11月7日止）；还款日期和方式，定于到期日一次性归还全部本金，按月还利息，若分期还款即应先还利息，后还本金；担保方式以乙方公司名下位于中山市**********房的房地产作买卖备案登记于甲方名下作担保（若乙方将借款还清后，甲方应在当天协助乙方公司办理买卖备案登记注销手续），以及丙方提供连带责任担保直至借款本息还清为止；违约责任，借款逾期按人行同期利率四倍计算；其他约定事项，甲、乙双方就该房地产买卖备案登记于甲方名下只作乙方向甲方借款之担保，不作真实买卖；若乙方借款逾期一个月，而乙方不向甲方申请办理借款延期手续则视为乙方放弃该担保的房地产，甲方有权将该已备案登记的房地产自行转让处理，不足以偿还借款金额的甲方有权继续向乙方追偿；乙方无法偿还借款的，由丙方负责连带还款责任直至借款清还为止；若乙方将借款还清后，甲方应在当天协助乙方公司办理买卖备案登记注销手续；双方若违约或提前还款或提前追款将自愿交付一个月利息作为违约金。2014年5月12日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订借款合同补充协议，约定甲方借给乙方3500000元，已于2014年5月9日和2014年5月12日分别由庞海燕和周红女士两次全部转入了乙方指定的银行；借款期限为6个月（由2014年5月11日至2014年11月10日止）；该借款由每月11号开始计息。2014年8月26日，庞海燕（甲方、出借人）与陈宝华（乙方、借款人）、案外人卢玉连（丙方、保证人）签订延期借款合同书，约定甲乙双方就2014年5月8日的借款已于2014年8月7日期满，由于甲方资金周转问题申请再次延期，延期借款期限为2个月（由2014年8月8日至2014年10月7日止）；担保方式为以担保人名下资产作担保；违约责任为借款逾期按人行同期利率四倍计息。据此，本院认定庞海燕与宝丰之间针对涉案房产并非真实的买卖合同关系，裁定驳回庞海燕的起诉。庭审中，庞海燕坚持本案为所有权确认纠纷，并认为其已支付完毕购房款，并于2014年11月份办理了收楼手续，且交纳了涉案房屋的物业管理费；350万借款即本案购房款，当时是宝丰公司提出来以借款的形式来赚房屋转让的差价，因不懂法律，以为拿到国土备案表房子就属于其；宝丰公司股东均同意继续履行合同；对于（2017）粤2071民初2196号民事裁定，其提起了上诉，结果是维持原裁定，另提起再审也是驳回申请。庞海燕为证明其主张申请证人郑子纲出庭作证。证人郑子纲作证称：庞海燕购买别墅用于投资，为了节省税费，一直未办证，其与开发商协商若找到新的买家就直接更名；庞海燕与宝丰公司之前存在180万元借款，但不清楚是借给宝丰公司还是陈宝华个人；涉案房产现未入住。另，庞海燕向本院提交了宝丰公司出具的情况说明，拟证明其与宝丰公司之间为真实的房产买卖关系。本院认为，根据庞海燕的主张，本案为所有权确认纠纷。本案的争议焦点在于：庞海燕与宝丰公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。本院认为，首先，根据本院（2017）粤2071民初2196号民事裁定书认定的事实，庞海燕与陈宝华于2014年5月8日签订的金额为350万元的借款合同书明确了双方之间的借款合同关系，涉案房产是对于该借款的担保，亦明确了双方将涉案房产备案登记至庞海燕名下只作借款的担保，不作真实买卖。庞海燕在庭审中亦明确了该350万元借款即其支付的购房款。虽然双方约定了若借款逾期，陈宝华不申请借款延期，则该房产可由庞海燕自行转让处理，但该约定属于流质条款，因违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，属于无效条款。其次，庞海燕与宝丰公司之间于2014年5月8日签订商品房买卖合同，宝丰公司于当日即出具收据载明收到全部购房款且将涉案房产登记备案至庞海燕名下，但庞海燕却于2014年5月9日、5月12日才支付购房款。根据一般交易习惯，购房者在支付一定比例购房款后才与出售方签订商品房买卖合同，再办理备案手续，而庞海燕与宝丰之间尚未支付房款就签订购房合同且办理备案手续的交易方式有悖常理，故庞海燕称其基于真实的购房意思而签订商品房买卖合同，本院不予采信。因此，本院认定庞海燕与陈宝华或宝丰公司之间为民间借贷关系，其与宝丰公司之间签订的商品房买卖合同并非真实的房屋买卖合同关系。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，庞海燕坚持本案诉因为所有权确认，而不以民间借贷主张权利，本院不予支持，对本案作驳回起诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告庞海燕的起诉。案件受理费34800元、诉讼保全费5000元，合计39800元（原告庞海燕已预交），由本院退回原告庞海燕。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨人民陪审员  梁卫彬人民陪审员  林中煌二〇二〇年九月二十四日书 记 员  赵 会高丽冰