重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初8013号原告：曹小旺，男，汉族，1986年7月12日出生，住安徽省蒙城县。被告:邱岚，女，汉族，1975年8月28日出生，住重庆市渝中区。原告曹小旺与被告邱岚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹小旺、被告邱岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹小旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告押金2500元、违约金15000元、墙面复原费用500元，共计18000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月7日，原告与被告签订了《租赁协议书》，双方约定原告所有的位于重庆市渝中区嘉滨路219号房屋租赁给被告，约定租赁时间为2018年8月12日至2021年8月11日止，每月租金为2500元，押金2500元,违约金15000元，同时也约定了各自权利义务及违约责任等条款。被告在租赁期间，由于被告自己经营不善、不想继续租用等各项原因于2020年3月10日协商未果要求退房，由于被告租赁期间对房屋进行软装(租房前已协商对房屋进行的软装，退租时不进行拆除），软装拆除后只是用白灰对墙面进行填充，导致多面墙都坑洼不平、补丁色差大，2020年3月18日退房时仍未能修复;根据《租赁协议书》第五项第2条：乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金(被告想用押金抵扣租金）以及第十项下方的备注第2条:在租赁期间如果甲方提前收回房子则支付乙方违约金1.5万元，如果乙方提前退房则支付甲方同样的违约金1.5万元。综上所述，原被告双方的《租赁协议书》合法有效，被告未按合同约定已构成违约，应当支付违约金、租金或者押金。被告将押金2500元抵扣租金。现原告为了维护自己的合法权益诉至法院。被告邱岚辩称，邱岚2019年11月交的一个季度的租金，2020年1月29日邱岚就给原告发消息，由于疫情，请求减免租金，当时邱岚交的租金还未到期，到期日是2020年2月11日。原告一直未回应邱岚，直到3月7日，原告找邱岚要房租，当时邱岚就和原告协商，原告同意减免一个半月的租金，但是要求租金年付，在协商未果的情况下，邱岚提出退租，原告同意了，并约定3月12日原告来收房屋。3月12日原告来收房屋时要求邱岚整改房屋，整改好之前房租由邱岚负担，3月18日邱岚就把钥匙交给物管，房租交至3月18日。1月29日至3月18日期间，原告恶意拖延，所以邱岚就用押金来抵扣租金。因为疫情，房子无法营业，房东也不商量，故才提出退租，根据合同约定，由于不可抗力或政府政策原因导致合同不能履行,双方都不构成违约，故邱岚没有违约。关于墙面修复的问题，邱岚购买了补墙膏、墙面喷漆修补了墙面，挂画的图钉对墙面的损伤很小，只有很小的印子，当时房东要求以装修房屋的标准要求将房屋恢复至其出租给邱岚时的状态，房屋用了一年多，都是正常使用，会有一定折旧，邱岚不可能按照装修标准恢复房屋。原告提出500元的墙面复原费不合理。退房时，押金应该退还给邱岚，故邱岚用押金抵扣租金是合理的。从2月1日至3月18日的租金应该免除，即使邱岚承担违约责任，邱岚支付的押金、租金应该予以抵扣。之前邱岚支付租金至2020年2月11日，除了抵扣租金的2500元押金外，邱岚还支付了3月12日至3月18日的租金583.5元。综上，邱岚没有违约，且原告主张的违约金过高，请法院依法调整。本院经审理认定事实如下：2018年8月7日，曹小旺（甲方，出租人）与邱岚（乙方，承租人）签订《租赁协议书》，约定：甲方将位于重庆市渝中区嘉滨路房屋租给乙方使用，用途为民宿，房屋建筑面积58平方米，租赁期限由2018年8月12日至2021年8月11日止，共计36个月。该物业每月租金为2500元，支付时间为每隔季度支付一次，提前7天支付，先付费后使用。为保证乙方合理并善意地使用该物业及其配套设施，在签订本协议之日起，乙方应向甲方交付人民币2500元作为押金，本协议期满乙方如不再续租，在结清所有费用后（管理费/水费/电费/电话费/清洁费/有限电视频道费等），甲方应将押金无息全部退还。乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金。房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲乙双方互不承担责任。由于政府政策原因导致合同不能全面履行的，则甲乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。备注：1、甲方同意乙方转租；2、在租赁期间，如果甲方提前收回房子则支付乙方违约金15000元，乙方提前退房则支付甲方同样的违约金15000元。邱岚支付押金2500元后，案涉房屋交由邱岚使用。邱岚支付租金至2020年2月11日，邱岚用已支付的押金2500元抵作2020年2月12日至2020年3月11日的租金，另邱岚支付了2020年3月12日至3月18日的租金583.5元。2020年3月，双方协商减免租金未果，邱岚于2020年3月18日将房屋钥匙交至物管处退房。庭审中，曹小旺举示了微信聊天截图5张、照片5张（2020年3月18日拍摄)，拟证明被告退房时，房屋未修复，所以原告要求被告对房屋进行修复。在同等免租条件下，被告选择与其他人续租而与原告恶意解除租赁协议。邱岚对微信聊天截图5张的真实性无异议，但认为聊天记录不完整，照片5张真实性无异议，但无法确认是否是案涉房屋照片。邱岚举示了案涉房屋经营流水4张，拟证明其提出退租是由于疫情原因。曹小旺对案涉房屋经营流水4张的真实性无法核实。邱岚举示了微信聊天截图2张，拟证明2020年1月29日由于疫情原因，被告与原告商量减免房租事宜，原告时隔一个多月才回复消息，原告恶意拖延时间，导致被告损失扩大。曹小旺对微信聊天截图2张真实性无异议，但是不能作为原告拖延的证据，被告完全可以打电话确认。邱岚举示了大溪沟派出所李警官组织群群聊天记录4张，拟证明民宿不能营业系政策原因。曹小旺大溪沟派出所李警官组织群群聊天记录4张的真实性无异议。邱岚举示了微信聊天截图4张，拟证明被告与另一房东提出的减免房租的方案跟原告提出的方案不一致，原告提出的是减免后要求年付。曹小旺对该微信聊天截图4张的真实性无法确认。邱岚举示了微信聊天截图29张，拟证明原被告沟通情况。曹小旺对该微信聊天截图29张的真实性无异议，但是其并不同意邱岚提前退租。庭审中，双方一致确认邱岚于2020年3月18日退房，双方签订的《租赁协议书》于2020年3月18日解除。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，曹小旺与邱岚签订的《租赁协议书》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，曹小旺、邱岚一致确认退房时间及合同解除时间为2020年3月18日，本院予以确认。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致邱岚不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，邱岚要求免除其2020年2月1日至2020年3月18日的租金，本院予以支持。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故邱岚以此为由解除租赁合同构成违约行为，应当承担违约责任。至于违约金的数额，根据双方合同约定，“乙方提前退房则支付甲方违约金15000元”，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告辩称违约金计算标准过高，请求调整。原告请求支付押金及违约金的请求，均系违约责任承担的方式，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将被告承担的违约责任定为四个月租金即10000元。但折抵免除的2020年2月1日至2020年3月18日租金（含邱岚抵作租金的押金）后，邱岚应当支付给曹小旺的金额计算为10000元-916.67元-2500元-583.5元＝5999.83元。曹小旺主张其房屋墙面复原费用，结合本案证据，本院酌情主张200元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告邱岚在本判决生效之日起十日内向原告曹小旺支付违约金5999.83元；二、被告邱岚在本判决生效之日起十日内向原告曹小旺支付墙面复原费200元；三、驳回原告曹小旺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取125元，由被告邱岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  来攀峰二〇二〇年九月二十八日书记员  马 红