北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9324号原告：徐才华，男，1982年6月20日出生，汉族，中新融创资本管理有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：秦赢（徐才华之妻），1984年9月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，1991年3月10日出生，汉族，北京美丽屋资产管理有限公司行政专员。被告：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，，住所地北京市海淀区北三环西路****楼****18-19A法定代表人：付瑞宇，总经理。委托诉讼代理人：董鹏飞，男，1981年10月20日出生，汉族，北京易鸿悦房地产经纪有限公司区域经理。原告徐才华与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称：美丽屋公司）、被告北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称：易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐才华及其委托诉讼代理人秦赢、被告美丽屋公司的委托诉讼代理人张艳楠、被告易鸿悦公司的委托诉讼代理人董鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐才华向本院提出诉讼请求：1.徐才华与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》终止；2.责令美丽屋公司、易鸿悦公司支付给徐才华2019年11月30日至2020年2月29日期间未足额支付的房屋租金5500元；3.责令美丽屋公司、易鸿悦公司向徐才华支付违约金11000元；4.责令美丽屋公司、易鸿悦公司向徐才华支付在合同正常执行期间，已出账单但未缴纳的2019年10月、2019年12月份的水费合计285元。并在徐才华收到2020年3月份之前的其他月份的水费账单后，向徐才华按照账单金额支付水费；5.责令美丽屋公司、易鸿悦公司承担诉讼费用。事实与理由：徐才华与美丽屋公司、易鸿悦公司于2018年10月28日在北京市大兴区签订《北京市房屋出租委托合同》，合同约定徐才华将位于北京市大兴区康庄路52号院10号楼8层1单元804室的房屋委托给美丽屋公司管理。合同约定由易鸿悦公司定期向徐才华指定的账户支付房租。合同约定的前四次付款日（2018年10月31日至2019年8月29日四次付款日），易鸿悦公司均按时足额支付了房租。按合同约定2019年11月29日易鸿悦公司应向徐才华支付房租16500元，但其仅支付11000元。经徐才华多次催要，易鸿悦公司拒不执行合同。2020年3月1日，按合同约定，易鸿悦公司应向徐才华支付11000元房租，对应2020年3月、4月房租。易鸿悦公司拒不履行合同，并口头告知不会支付拖欠房租，也不再支付后续房租。截至徐才华提起诉讼之日，易鸿悦公司未支付任何款项，截至2020年3月1日，美丽屋公司、易鸿悦公司安排的租户仍然居住在徐才华的房屋内，徐才华于2020年3月7日自行收回房屋。根据徐才华与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的合同，其已违约，徐才华有权单方解除合同。按照合同，违约方应向守约方按照200%的月租金支付违约金，租金标准为5500元。徐才华为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。美丽屋公司辩称，2019年8月12日，徐才华与美丽屋公司解除了《北京市房屋出租委托合同》，双方互不承担违约责任。2019年8月13日，徐才华将涉案房屋委托北京联优生活物业管理有限公司（以下简称：联优物业公司），并与联优物业公司签订《资产管理服务合同》，后涉案房屋一直由联优物业公司提供服务，该房屋的租赁相关事宜由联优物业公司处理，同时由联优物业公司向徐才华支付房屋相关费用，遂徐才华无权向美丽屋公司主张相关权利，美丽屋公司不是适格被告。徐才华与联优物业公司签订的合同中，约定了2019年11月29日至2020年2月29日之间的租金是11000元，联优物业公司2019年11月29日已经支付了11000元。易鸿悦公司辩称，答辩意见同美丽屋公司。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月28日，徐才华（委托人，甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构，乙方）、易鸿悦公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》。合同约定，房屋坐落于北京市大兴区康庄路52号院10号楼8层1单元804，建筑面积106.76平方米。甲方授权乙方的委托期限自2018年11月29日至2020年11月28日，共2年。委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。租金标准为：第一年2018年11月29日起，5500元每月，合同总租金共计66000元。其中2018年10月29日至2018年11月28日为免租期，共计一个月。第二年2019年11月29日起，5500元每月，合同总租金共计60500元。租金支付方式：丙方支付方式为季付。甲方收取租金开户名秦赢，开户行浦发银行丰台区万年花城支行，账号×××。合同对丙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期进行了约定。合同第七条对合同的解除进行约定：（一）经各方协商一致，可以终止本合同…（四）乙丙双方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、丙方未按时支付租金达5日的…出租委托期内，甲方或乙丙双方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%向守约方支付违约金，如果甲方违约时还须赔偿乙丙双方为向房屋添置设施及装修的费用。乙丙双方有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同尾部有徐才华、美丽屋公司、易鸿悦公司签字捺印。涉案房屋2019年10月、2019年12月的水费共计285元。徐才华于2020年3月7日将涉案房屋收回。对于有争议的事实，双方提交了证据。徐才华提交《北京市房屋出租委托合同》、自来水缴费清单、微信聊天记录、电话录音、租户陈海亮与美丽屋公司的租赁合同，证明徐才华将涉案房屋出租给美丽屋公司和易鸿悦公司，合同对租金及违约责任等都有相应的约定。美丽屋公司及易鸿悦公司应支付承租房屋期间的水费285元。徐才华的委托诉讼代理人秦赢一直通过微信与美丽屋公司联系，就租房事宜进行沟通，2020年3月之前双方都认可双方之间的合同一直是在履行的，疫情期间房子一直处于正常出租使用状态。录音中美丽屋公司的员工称公司经营不善，无法继续租赁房屋，要求解约，且不同意支付违约金，徐才华不同意。双方就免租期及租户的安置等事宜未谈妥。与董鹏飞的录音中，董鹏飞称徐才华手中的合同与他手中的合同不太一样，合同主体有变化，但是合同内容基本没有变化，徐才华手中可能没有这份合同。徐才华不认可与联优物业公司重新签订的合同，也没有见过与联优物业公司签订的合同。美丽屋公司、易鸿悦公司对微信聊天记录的真实性及证明目的都不认可，对《北京市房屋出租委托合同》、自来水缴费清单、电话录音及租户陈海亮与美丽屋公司的租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，认为与徐才华的合同于2019年8月12日解除，合同中可以看出双方是委托关系，徐才华签订资产管理服务合同，将涉案房屋委托联优物业公司管理之日起，与两被告的委托合同已经解除，两被告已经将所有委托事项交还，水费应该向联优物业公司主张。陈海亮是与联优物业公司签订的合同，与两被告无关，不清楚疫情对联优物业公司的影响。联优物业公司是美丽屋公司的合作方，使用美丽屋公司的品牌，能独立承担责任，徐才华应该向联优物业公司主张权利。郭云飞、董鹏飞与徐才华协商是基于联优物业公司的合同，并且无法按照联优物业公司合同履行支付义务是因为疫情原因，根据高院的相关规定，因疫情或防疫措施无法按合同约定履行的，一般不算违约，应该按照有关不可抗力的相关条款审理。美丽屋公司提交资产管理服务合同、授权委托书、合同的真实性解读及银行电子回单4张，证明徐才华已经通过电子签约的方式将涉案房屋委托联优物业公司进行管理，该项电子签章技术具有国家颁发的相关认证证书，合同真实有效。徐才华指定收款账户是其委托诉讼代理人秦赢的账户，其将涉案房屋委托给联优物业公司进行资产管理后，未提出任何异议，表明其同意继续履行与联优物业公司的合同；徐才华对银行电子回单的真实性认可，认可电子合同是秦赢的签字，但是签字的前提是郭云飞进行过承诺，并且秦赢未看见合同内容，只是在链接中签字。徐才华对资产管理服务合同及授权委托书不认可，合同是郭云飞要求秦赢签署的，郭云飞声称美丽屋公司要上市，要求规范合同，并且声称只是更换付款主体，他没有展示合同内容，只是发了链接，要求秦赢签字。期间一直是郭云飞与秦赢联系，没有联优物业公司的任何人联系秦赢，也没有做交接手续，不符合常理，该合同完全没有生效。郭云飞要求秦赢签字，没有归还房屋及钥匙，徐才华提交的证据也可以证明，一直到2020年3月份，徐才华与两被告一直就合同进行沟通，合同一直在正常履行，秦赢与联优物业公司签署的协议无论是否生效，都无法覆盖徐才华与两被告签署的合同的效力，徐才华一直是在与两被告履行合同，不认可与联优物业公司之间的资产管理服务合同。授权委托书是伪造的，徐才华与秦赢的签字是伪造的，徐才华没有委托秦赢，秦赢与联优物业公司签订的合同是无效的。徐才华确实收到过联优物业公司支付的房租，但是被告一直用不同的账户向徐才华付款，这是他们的手段，所以对被告用其他账户付款没有异议。庭审中，徐才华主张与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年3月7日解除，因为涉案房屋于3月7日收回。因2020年3月之后的水费现在还查不到，所以本案中只主张2019年10月、2019年12月的水费共计285元。两被告没有按照合同约定于2020年3月1日支付下季度租金，构成违约，按照合同约定，应该支付两个月房租的违约金。本院认为：徐才华与美丽屋公司、易鸿悦公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。美丽屋公司、易鸿悦公司主张2019年8月13日，徐才华与联优物业公司签订《资产管理服务合同》，将涉案房屋委托联优物业公司管理，美丽屋公司、易鸿悦公司与徐才华之间的《北京市房屋出租委托合同》已经终止。虽然徐才华主张美丽屋公司提交的授权委托书、徐才华与秦赢的签字系伪造，徐才华没有委托秦赢，秦赢对合同内容不知情，只是在链接中进行签字，秦赢与联优物业公司签订的合同应该是无效的。根据本案中徐才华、秦赢结婚登记时间和房屋产权登记时间来看，双方对涉案房屋均有处分权利，授权委托书的真伪不影响双方对房屋处理的效力，徐才华认可电子合同中是秦赢的签字。秦赢作为完全民事行为能力人对签字的法律后果应该有预判，其亦未提交证据证实自己对合同的内容不知情，且秦赢在收到联优物业公司支付的款项之后未提出异议，徐才华亦未对此提出异议，根据通话录音中的内容亦可确定徐才华、秦赢对重新签订合同的事实明知。故本院对美丽屋公司、易鸿悦公司的主张予以采信，徐才华与美丽屋公司、易鸿悦公司之间的《北京市房屋出租委托合同》已经终止，本院予以确认。因美丽屋公司、易鸿悦公司已经支付租金至2019年8月29日，故对徐才华要求其支付2019年11月30日至2020年2月29日期间未足额支付的租金5500元，承担违约责任及支付2019年10月、2019年12月水费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认徐才华与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》终止；二、驳回徐才华的其他诉讼请求。案件受理费110元，由徐才华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年九月十四日法官助理  赵新兰法官助理  刘 微书 记 员  张海利