云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7377号上诉人（原审被告）：云南龙宇房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区拥护二社打场边。法定代表人：潘彦良。委托诉讼代理人：李宁，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张鸿，女，1986年5月31日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：罗亚林，男，1975年1月3日出生，汉族，住重庆市巴**。上诉人云南龙宇房地产开发有限公司（以下简称“龙宇公司”）因与被上诉人张鸿、罗亚林商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初12910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张鸿、罗亚林的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由张鸿、罗亚林承担。事实和理由：1.根据合同约定，龙宇公司只是履行协助办证的义务，张鸿、罗亚林违约在先，龙宇公司有权行使先履行抗辩权。《商品房购销合同》第十二条约定，张鸿、罗亚林在履行完合同四项义务后，龙宇公司在90个工作日内协助张鸿、罗亚林向产权登记机关申请办理产权登记手续，若未满足任何一项的，均视为放弃龙宇公司协助其办理产权登记的权利。张鸿、罗亚林自接房至今仍未向龙宇公司提交委托书及办证所需资料，一审审理过程中张鸿、罗亚林也未举证证实其全部履行了合同义务。本案因张鸿、罗亚林未履行先行义务，龙宇公司有权拒绝履行协助办证的义务。2.因龙宇公司并未违约在先，不应承担相应的违约责任，并且违约金主要强调补偿功能，张鸿、罗亚林并未有实际损失，故不应承担赔付违约金的责任。张鸿、罗亚林购房时已享受了相应的优惠，而且随着近几年二手房交易市场价格持续上升的趋势，已获得了非常可观的期待利益。不动产权登记作为物权的公示手段，只是用于发生争议时的确权依据，对张鸿、罗亚林而言，房屋交付后已经满足了居住条需求，其并未产生实际的损失。此外，已有部分业主案外通过和解的方式以6000元达成了调解协议，若仍以一审法院判决的金额则龙宇公司将会导致已调解的业主处于不稳定状态，龙宇公司也会陷于支付巨额违约金难以维系正常的经营。综上，请求二审法院对违约金进行调减，依法改判支持龙宇就公司的上诉请求。张鸿、罗亚林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张鸿、罗亚林向一审法院起诉请求：1、被告履行合同义务，立即协助原告办理产权登记手续；2、被告承担违约责任并支付逾期办证违约金117475元（计算方法：从2016年12月26日起至2019年10月16日止共计1040天，按购房总金额941309元，利率0.12‰／天计算）；3、被告从2019年10月16日起承担逾期办证违约金（计算方法：按购房总金额941309元，利率0.12‰／天计算）直至原告实际办理房屋产权证之日止，支付方式为每半年支付一次；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月24日，原告张鸿、原告罗亚林与被告龙宇公司签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于昆明市西山区房屋，购房总价款941309元，被告应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；在原告办理完毕以下事项后，被告于90个工作日内协助原告向产权登记机关申请办产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（二）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；（三）原告填写办理房屋所有权申请书，并签署授权委托书给被告；（四）原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的全部资料，并保证资料真实有效。若原告未满足以上任何条件，均视为原告自动放弃被告协助原告办理产权登记的权利，产权登记由原告自行办理，被告提供办理产权登记需被告出具的资料。《商品房购销合同》签订后，该合同办理了备案登记，原告向被告支付了全额购房款。2017年1月4日，被告向原告交付了案涉房屋，并收取了原告支付的不动产登记费490元、契税14119.64元、维修基金10088.1元。另，被告表示案涉房屋没有完成竣工验收，尚不具备办证条件，被告未向产权登记机关提交案涉房屋产权登记资料。一审法院认为，原告张鸿、原告罗亚林与被告龙宇公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。案涉房屋已交付原告使用，被告于2017年1月4日代收了原告支付的契税、维修基金及不动产登记费，表明原告已委托被告办理房屋权属登记。被告以原告未提交办证申请书及授权委托书为由拒绝协助原告办证的主张，不能成立，被告应依约在90个工作日内向不动产权登记机关提交办证资料。目前案涉房屋尚未完成竣工验收，不具备办证条件，被告也没有向产权登记机关提交办证资料。本案逾期办证系被告原因所致，其应承担违约责任，并及时完善各项手续，履行协助办证义务。《商品房购销合同》中并未就逾期办理不动产权证的违约责任作出明确约定，且案涉房屋已交付原告使用，故一审法院综合全案案情，酌情支持逾期办证违约金26000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张鸿、原告罗亚林将办理坐落于昆明市西山区润城小区（第三大道Ａ3-5）一期2幢1601号房屋不动产权证书所需的全部资料（具体以不动产登记机关要求为准）提交至不动产登记机关；二、被告云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张鸿、原告罗亚林逾期办证违约金26000元；三、驳回原告张鸿、原告罗亚林的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期办证的违约责任？二、若存在违约责任，违约金应如何认定？本院认为，关于争议焦点一，上诉人是否存在逾期办证的情形。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”张鸿、罗亚林与龙宇公司签订的《商品房购销合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。龙宇公司上诉主张案涉房屋未能办理产权系张鸿、罗亚林未向龙宇公司出具委托授权书，无法履行协助办理产权登记的义务，故龙宇公司不存在违约责任。对此，本院认为，其一，张鸿、罗亚林在办理接房手续时已向龙宇公司支付了契税、维修基金及相应的物管费，并且龙宇公司向张鸿、罗亚林出具的《收据》中也载明收取了“不动产登记费”，龙宇公司二审中认可该费用的性质为协助办理不动产登记所收取的费用，故《收据》可证实双方就协助办理不动产登记事宜办理了交接手续，张鸿、罗亚林据此向龙宇公司支付了协助办理不动产登记的费用。其二，在案涉房屋交付后，龙宇公司并未向张鸿、罗亚林告知过案涉房屋已具备办证条件，要求业主出具办理不动产登记的授权委托书，由此可见案涉房屋并不具备办理不动产登记的条件。其三，案涉房屋于2017年1月4日交付给张鸿、罗亚林，龙宇公司未提交证据证实在案涉房屋交付后长达三年的时间存在不可抗力或其他正当事由导致其无法履行递交办理不动产登记资料的义务。综上理由，龙宇公司所提其不应承担逾期办证的违约责任的上诉主张无事实依据，本院不予采信。二、龙宇公司若存在违约责任，违约金应如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人签订的《商品房购销合同》中未对逾期办证的违约金作出约定，虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成了一定的损失，但上诉人已将案涉房屋交付被上诉人居住使用多年，被上诉人购买房屋的主要合同目的已经实现，且案涉项目现已取得竣工验收备案证明，客观上已具备办理不动产登记的条件，故一审法院以张鸿、罗亚林的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判令龙宇公司向张鸿、罗亚林赔偿逾期办证违约金26000元并无不当，本院予以维持。综上所述，龙宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人云南龙宇房地开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  刘 涛二〇二〇年九月二十四日法官助理潘鑫书记员袁艺