广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6062号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，法定代表人:张贵清，住址:惠州市*****************。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，均系广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟轰邦，男，汉族，1996年8月7日出生，身份证号码:4*************0，地址:惠州市惠城区***********。委托诉讼代理人：曾柏奎，广东天穗（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：古玉珍，广东天穗（惠州）律师事务所实习律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司与被上诉人钟轰邦因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初11706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求在依法查明并确认《商品房买卖合同》约定的720日系申请办理首次登记(大确权)期限的基础上，维持一审(20l9)粤1302民初l1706号的判决内容。二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决书中认定的“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料,而非涉案楼盘首次登记申请材料…”（判决书第8页)，属于认定事实错误，与判决书第7-8页认定事实部分存在前后矛盾的情形。从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料系指首次登记申请材料。即上诉人已在约定期限内按约履行了合同义务。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记(大确权)的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记(小确权或房产证)则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》(编号:********)，系广东省住建厅于2000年发布"粤建房字[2000]146号"文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定;而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审判决认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…”。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记(大确权)，第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院(2019)粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间……买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审判决未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。再次，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记(大确权)的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记(小确权或房产证)不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审判决未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实践中涉案合同无法履行的情形。最后，一审判决书的裁判理由和结果中，存在认定事实前后矛盾的情形。该判决书中第7-8页认定:“被告应依约在房屋交付之日起720日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”该事实认定无误，而在第8页却又认定“合同约定被告应在商品房交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。”一审判决在已经认定720日期限即指向申请办理首次登记备案的情形下，此后又认为该期限为申请房屋权属转移登记，前后矛盾。结合前文所述，行政管理机构在办理房屋权属转移登记(房产证，小确权)中，并不存在备案程序，只有首次登记(大确权)才具有备案程序。一审判决在查明合同约定的情形下，又径行认定720日期限指向房屋权属转移登记(房产证、小确认)，存在认定事实错误的情形。综上，结合涉案合同的明确约定、各方当事人享有的权利义务、以及实践中合同条款履行的实际情况。涉案合同约定的720日期限应为申请办理首次登记备案工作。综上所述，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》部分事实认定错误。为了维护当事人的合法权益，彰显司法的公正权威，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。被上诉人钟轰邦提交书面答辩意见称：一、原审法院认定扣除办证免责期269天是错误的，本案办证免责期应当为41天，逾期办证时间应当为191-41=150天，上诉人应支付150天逾期办证违约金。原审法院认定被告办证免责期自2017年9月6日至2018年6月2日共269天;而本案的逾期办证自2018年4月22日至2018年10月30日共逾期191天。从逾期办证时间开始计算至免责期终止日(自2018年4月22日至2018年6月2日)，很容易计算出办证免责期为41天，实际的逾期办证时间为191-41=150天。原审法院将逾期办证计算日期2O18年4月22日前的全部269天全部追溯计入免责期，违反简单的生活常识，显失公平，请求二审法院给予纠正，依法改判上诉人支付l50天逾期办证违约金或发回重审。二、本案中原审法院已判决驳回了被上诉人的诉讼请求，故上诉人不存在上诉利益，并且其上诉理由也全部不能成立，二审法院予以驳回上诉人的上诉请求。三、全部诉讼费用(一、二审)应当由上诉人承担。一审虽然驳回了原告的诉讼请求，却是以房管局文件的理由免除上诉人(开发商)承担逾期赔偿责任，但是上诉人(开发商)逾期办证是客观存在的事实，一审判决诉讼费用全部由被上诉人承担是不公平的，一、二审诉讼费应当全部由上诉人(开发商)来承担。综合上述内容，答辩人(被上诉人)请求二审法院给予纠正原审错误判决，依法改判上诉人支付150天逾期办证违约金或发回重审，以维护法律的公正。原审原告钟友邦向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币89704元（自2017年10月24日开始计算至2018年11月13日，以房屋总价款人民币2323940元为本金，按日利率0.01%计算）；2、本案受理费等原告为实现本案债权支付的所有诉讼费用均由被告承担。一审法院查明的事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2015年11月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州市惠城区**********************房的房屋，建筑面积298.36平方米。购房总价：2323940元。交付期限：出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格并同时计收物业管理费。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2016年5月1日收楼。产权登记机关于2018年10月30日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年11月13日办理了不动产权证书。被告称其于2017年9月向房产局申请办理初始登记相关程序，但因涉案小区连排别墅存在违建，至2018年5月相关登记工作一直处于停滞状态，故涉案房屋延期办证非其过错，不应承担违约责任。被告提交《惠州市房产管理局公告》复印件证明其以上所述，该公告落款时间为2018年5月17日(公示15天)。关于逾期办证违约金计算截止日期:原告认为支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告认为计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日。本院就《惠州市房产管理局公告》所载事项是否属实及涉嫌违建情况是否影响该11-40栋业主办理产权登记等相关情况去函惠州市自然资源局与惠州市房屋测绘所，惠州市自然资源局复函：经查不动产登记相关档案资料及向惠州市房屋测绘所了解，惠州市中海宏洋地产有限公司分别于2017年9月6日至11日向该所提交资料委托办理商品房面积实测业务。在受理业务后，经测绘工作人员现场勘查发现大量房屋现状与《建设工程规划验收合格证》及竣工图纸不一致，根据相关规定该所暂停了该项测绘业务的办理，并通知中海公司要求其按照相关《建设工程规划验收合格证》及竣工图纸恢复原状。原惠州市房产管理局于2018年5月17日在中信凯旋城花园三期现场张贴及网站刊登公告，公告指出对无违建行为的房号予以先行办理不动产首次登记及转移登记，对涉嫌违建行为的房号待整改完成后再予以办理。公告期内未收到相关利害关系人提出的书面异议，惠州市房屋测绘所于2018年6月续办了上述案件，并于6月和11月分别出具了中信凯旋城花园三期11-40栋的测绘成果报告。法院咨询的公告事项属实，其中涉嫌违建部分的房号并无35栋105、36栋02号房屋。惠州市房屋测绘所复函内容与惠州市自然资源局基本一致。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2016年5月1日交付，即被告应当在2018年4月21日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。原告要求被告支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日。合同约定被告应在商品房交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2018年10月30日。合同约定如因出卖人责任导致未依期办证，出卖人需承担违约责任，本案中，根据惠州市自然资源局及惠州市房屋测绘所复函，被告于2017年9月6日至11日向房产局提交申请办理初始登记的相关程序，因涉案小区部分房屋存在违建情况，相关业务停办，直至2018年6月才恢复办理相关业务(原惠州市房产局于2018年5月17日刊登公告，公示时间15天，即截止到2018年6月2日)，故对于上述非因被告过错导致未能依期办证的天数应予以扣除，即2017年9月6日至2018年6月2日共269天应扣除。本案中，被告自2018年4月22日至2018年10月30日共逾期191天，扣除269天，被告无需承担违约责任，故对于原告要求被告支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告钟轰邦的全部诉讼请求。案件受理费2042元(原告已预交1021元)，由原告钟轰邦负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案二审争议焦点是：逾期办证违约金的计算截止时间问题。本院分析如下：上诉人认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为被上诉人基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，上诉人作为涉案房产开发单位，具有协助被上诉人办理涉案房产不动产登记的义务，从被上诉人签订合同的目的理解，合同约定的上诉人需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非上诉人所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。因此，一审认定逾期办证违约金的计算截止日期为产权登记机关受理上诉人提交的涉案房屋权属登记资料之日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2042元，由上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月二十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮