贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5558号上诉人（原审原告）：谭明素，女，1980年10月16日出生，汉族，户籍地遵义市播州区。委托诉讼代理人：吴染，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：向兴挥，重庆道伦律师事务所律师被上诉人（原审被告）：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区南白镇遵南大道播州时代中心**。统一社会信用代码：91520321795265562U。法定代表人：肖丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷明刚，该公司经理。上诉人谭明素与被上诉人遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人吴染、向兴挥，被上诉人佳星公司的委托诉讼代理人张健、冷明刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。谭明素上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼主张。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，涉案房屋尚未达到交付条件，上诉人有权拒收，因此产生的逾期交房责任由被上诉人负担，涉案认购协议书等证据能够证明上诉人同意在交付房屋时补请尾款，一审以未缴清房款为由驳回上诉人在一审的诉讼请求不当；2、上诉人在履行了支付大部分款项的义务，被上诉人的后履行抗辩权不应支持；3、一审未支持基础设施延迟交付违约金不当。佳星公司辩称，按照双方合同约定，佳星公司向上诉人交付房屋时，上诉人应当足额支付购房款，上诉人未付清购房款，佳星公司不承担逾期交房的违约责任。谭明素向一审法院起诉请求：1.请求判令佳星公司自2018年7月1日起以219042元为基数，按照日万分之二向谭明素支付商品房逾期交付的违约金至商品房实际交付之日止（违约金暂计算至2020年1月31日共计25365元）；2.判令佳星公司向谭明素支付商品房基础设施逾期交付的违约金110元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）是依法登记设立的其他有限公司，具有房地产开发资格。2017年5月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由谭明素（买受人）购买佳星公司（出卖人）开发建设的位于遵义市播州区房屋一套，房屋建筑面积77.40Ｍ2，房屋总价款为人民币219042元。合同第八条约定首付款66042元，余款153000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：佳星公司应当在2018年6月30日前交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.买受人完清所有房款和相关费用。合同第十二条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户等作出了约定；合同第十三条约定：逾期在15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。如遇不可抗力，如政府政策等原因导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延。合同签订后，谭明素支付了25000元房款，并于2017年10月29日向中国建设银行签订了个人购房借款／担保合同按揭贷款153000元，现尚欠房款41042元未交清。由于佳星公司资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被遵义市确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题，后在政府监管主导下，佳星公司积极筹资完善相关工程和设施，创造交付条件，已于2019年12月27日在售楼中心大门处张贴公告，同时在“遵义晚报”上登报公告“播州时代中心”项目已具备交房条件，通知各业主可办理接房手续，已有部分业主现相继接房。另查明，遵义百隆地产开发有限公司于2020年4月23日变更为遵义佳星置业有限公司。涉案房屋已经相关部门验收合格，谭明素至今未接房，双方对因对方违约给其造成的损失未提供充分证据证明。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。谭明素只按合同约定向被告履行了大部分付款义务，佳星公司亦未向谭明素履行交付商品房的义务，双方都存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履先要求。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案谭明素现尚欠购房款41042元未付,根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及交易规则,谭明素应当先履行付款义务,因此对佳星公司关于谭明素购房款未付清,佳星公司不存在逾期交房及不应支付违约金的答辩主张，予以采纳。谭明素主张佳星公司承担违约责任并支付违约金的理由不充分，故对谭明素的诉讼请求不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谭明素的全部诉讼请求。案件受理费218元（已减半收取），由原告谭明素负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明，2018年6月30日前，谭明素已向佳星公司支付购房款178000元，尚欠房款41042元；双方在涉案商品房买卖合同第十二条中约定“出卖人在房屋交付时，包括水电等基础设施应达到合同约定的交付条件，如果出卖人未在约定的期限内达到基础设施的交付条件，出卖人一次性支付相当于房屋总价0.05%的违约金”。二审中，佳星公司辩称，若法院认为需要判决其承担违约金，请求按照上诉人已付购房款总额的日万分之一计算违约金。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：佳星公司是否应向谭明素承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同系双务合同，出卖人享有按合同约定收取房屋对价的权利，同时负担按约定向买受人交付房屋及办理产权转移登记的义务，买受人享有按约定时间使用房屋并要求出卖人办理产权转移登记的权利，同时负有支付合同约定的房屋对价的义务，本案中，双方合同约定的交付房屋的时间为2018年6月30日，约定的交付时间逾期后，因出卖人佳星公司的原因不能按时交付房屋，不能按时交房的原因不因买受人是否足额支付购房款而发生改变，佳星公司在逾期已成事实的情况下，行使后履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。若判决佳星公司在收取买受人大部分购房款的情况下，不负有向买受人承担逾期交房违约责任，可能导致佳星公司长期无偿占用和支配买受人缴纳的购房款而不承担任何法律后果，于买受人显然不公平，根据《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，佳星公司应向谭明素承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金如何认定的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案审理过程中，经释明后，佳星公司申请对涉案违约金进行调减的情况，酌情按谭明素已交购房款总额（178000元）的日万分之一自2018年7月1日起计算至谭明素向一审法院提起诉讼之日止的违约金为11765.80元（178000元×0.01%/日×661日），2020年4月22日后的违约金，谭明素可另行主张权利。谭明素应当在涉案房屋实际达到交付条件前，足额向佳星公司支付购房款，同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，佳星公司可向上诉人另行主张逾期支付购房款的违约责任。关于上诉人主张佳星公司支付延迟交付基础设施违约金的问题，因上诉人未足额支付涉案购房款，即便佳星公司开发的涉案项目达到了法律规定及双方当事人约定的交付条件，佳星公司也不会向上诉人交付涉案房屋，因基础设施属于房屋交付时的配套设施，佳星公司不可能独立于房屋向上诉人交付附属基础设施，因此，上诉人主张佳星公司承担延迟交付基础设施违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2724号民事判决；二、由遵义佳星置业有限公司于本判决生效后十日内支付谭明素自2018年7月1日至2020年4月22日期间的逾期交房违约金11765.80元；三、驳回谭明素的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费218元，二审案件受理费436元，共计654元，由谭明素负担354元，由遵义佳星置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  万 亿审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年九月二十五日法官助理王薇书记员钟永海书记员郑宏愿