云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初3904号原告：解建生，男，汉族，1943年9月16日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人：钱朝红，云南乾周律师事务所律师。（特别授权）被告：曲靖雄业房地产开发有限公司。地址：云南省曲靖市寥廓南路218号。统一社会信用代码：91530300741496680L。法定代表人：邱光雄，董事长。委托代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师。（特别授权）被告：曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司。地址：曲靖市麒麟区中和苑麒麟城乡投集团大楼22楼。统一社会信用代码：91530300676563110G。法定代表人：钱家欣，董事长。委托代理人：杨博，云南震序律师事务所律师。（特别授权）原告解建生诉被告曲靖雄业房地产开发有限公司（以下简称雄业公司）、被告曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告解建生及其委托代理人钱朝红，被告雄业公司的委托代理人陈延龙，被告城投公司的委托代理人杨博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是麒麟区园林路**居民，原告在文昌街××土木结构××商铺76.2平方米，住房23.8平方米，房屋产权证00×**5号；文昌街180号土木结构商铺79.2平方米，住房29.8平方米，房屋产权证00×**6号；文昌街180号附1号砖混结构住房两层127.03平方米，房屋产权证00×**3号。2010年3月31日由被告城投公司与原告签订商铺和房屋征迁协议，交由被告雄业公司开发。2010年3月31日原告与被告城投公司签订了三份《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，编号为：Ｎｏ0385-232附1号、Ｎｏ0385-232附2号、Ｎｏ0385-232附3号。在Ｎｏ0385-232附1号和Ｎｏ0385-232附2号协议中第二部分第（一）项第1条约定：“甲方用于回迁安置的商铺位于中书院路临街一层，宽度不小于4.76米，进深不大于16米。回迁安置房超、差建筑面积部分按照安置回迁当年该区域市场价互补差价。”协议第四部分第1条约定：“过渡期期限暂定为30个月（人力不可抗拒因素除外，如：地震、战争等），过渡期自签订协议之日起至甲方书面通知交房期限计算。实际过渡期超过30个月在40个月内，甲方加倍支付临时安置过渡费外，实际过渡期超过40个月，则甲方除加倍支付临时安置过渡费外，每天付给乙方500元的违约赔偿金。”2013年4月2日，原、被告三方签订了一份《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》，三方依据《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》和被告提供的金都国际1Ａ层商业分布图，对选房达成一致并予以确认。《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》第一条约定：“丙方确认选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路1Ａ层1Ａ020、1Ａ022、1Ａ025、1Ａ262号，参考建筑面积为235.37㎡.....”超回迁安置建筑面积79.97平方米，所超面积价款当时已按被告雄业公司规定的价格20700元／㎡及时支付给被告雄业公司，共计支付1655379元。被告在2017年9月30日通知交房，但是未实际履行交付义务，实际交付商铺钥匙的时间为2018年5月15日。参照2018年5月15日原告与被告雄业公司签订的《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》，从2010年3月31日到2017年9月30日为91个月，减去40个月，两被告实际违约交房时间为51个月，参照被告雄业公司自认商铺的违约金每平方米每月70元的数额计算，被告雄业公司已支付超回迁安置商铺的79.97平方米的违约金117418元，但是两被告没有支付回迁安置商铺155.4平方米的违约金为364568元［155.4㎡×（70元-24元）×51个月］。请求法院依法判令：1.两被告承担回迁商铺逾期交房的违约金51个月为364568元［155.4㎡×（70元-24元）×51个月］。2.诉讼费由两被告承担。被告雄业公司、城投公司辩称：案涉项目于2017年9月4日已经经过竣工验收，于2017年9月30日通知交房。在此之前，所有的拆迁安置过渡费均已按合同约定履行完毕，原告也已受领。原、被告于2018年5月15日签订结算协议，双方已经明确约定逾期638天，被告应当向原告支付逾期交房违约金117418元，原告于当日受领了该笔款项。结算协议变更了之前拆迁安置补偿协议的相关约定，并且已经实际履行，原告的本次诉讼违反诚实信用原则，应当依法驳回原告的全部诉请。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.原告的身份证复印件一份，用于证明原告基本情况。2.《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》三份，用于证明原告与被告城投公司签订了私有房屋拆迁安置补偿协议书，原告被拆迁安置的商铺155.4㎡。协议中第二部分第（一）项第1条中约定：“甲方用于回迁安置的商铺位于书院路临街一层，宽度不小于4.76米，进深不大于16米。回迁安置房超、差建筑面积部分按照安置回迁当年该区域市场价互补差价。”第四部分第1条约定：“过渡期期限暂定为30个月（人力不可抗拒因素除外，如：地震、战争等），过渡期自签订协议之日起至甲方书面通知交房期限计算。实际过渡期超过30个月在40个月内，甲方加倍支付临时安置过渡费，实际过渡期超过40个月，则甲方除加倍支付临时安置过渡费外，每天付给乙方500元的违约赔偿金。”过渡期超过30个月被告支付每月每平方米12元，在40个月内被告加倍支付每月每平方米24元，超过40个月甲方支付违约金每月每平方米500元的事实。被告未按协议支付逾期交付的违约金的事实。3.《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》一份，《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》一份，收据七张，用于证明原告与两被告签订了回迁确认书，确认原告回迁的商铺为雄业金都佳园书院路1A层1A020、1A022、1A025、1A262号、建筑面积为235.37平方米，套内面积为168.54平方米，回迁安置面积超79.97平方米，多的面积按每平方米20700元支付购买款为1655379元，原告在30内交清了超面积的价款。被告雄业公司违约交房，只支付了超回迁安置商铺购买的面积79.97平方米的违约金117418元，未支付回迁安置面积155.4平方米的逾期交房违约金的事实。2018年5月15日结算后被告雄业公司才交付商铺钥匙的事实。被告雄业公司、城投公司对原告提交的证据1无异议。对证据2三性予以认可，对证明目的不予认可，认为不能证明被告未按协议约定支付逾期交房违约金的事实，被告已经按照协议约定的40个月以内12元每平方米每月、40个月以上双倍进行支付，被告已全部履行了支付义务，履行过程中原告没有任何异议。对证据3中的确认书及结算协议三性予以认可，对证明目的不予认可，认为结算协议是双方最终形成的对逾期交房问题的处理意见，被告已经实际支付了协议约定的违约金，该协议已实际履行完毕；收据三性予以认可，2018年5月15日的收据能够充分证明协议签订当日被告已将违约金一次性支付完毕，其他维修基金、契税、印花税的证据充分证明原告认可逾期交房及违约金处理方式。本院认为，原告提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告雄业公司、城投公司针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1.《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》一份，用于证明原告采用产权置换的方式，回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路1A层1A020、1A022、1A025、1A262共四套商铺，明确了安置面积及超原拆迁面积的处理方式。2.《竣工验收备案证》《回迁安置交房通知书》《回迁房交房通知书领取明细表》各一份，用于证明案涉商铺已于2017年9月4日通过竣工验收，2017年9月27日取得《竣工验收备案证》，2017年9月20日两被告共同通知原告接房，原告到现场领取了书面交房通知，通知符合《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》约定的交付条件及方式，应视为被告已履行交付义务，原告拒不接房，被告不应当承担具备接房条件后原告未接房至实际接房期间的过渡费用。3.《荷花塘片区私房户三个月装修期安置过渡费明细表》及支付过渡费进账单、支票头，用于证明截至2017年9月30日，被告已将安置过渡费及3个月装修过渡费支付给原告，履行过程中原告无异议。经质证，原告对被告雄业公司、城投公司提交的证据1无异议，认为对超面积部分没有在确认书中说明，且置换的1A025号商铺没有达到使用目的。对证据2认为被告是否备案与是否违约无实质关系，被告的证明目的不能实现，原告的实际签字时间是2017年10月。对证据3无异议，认为原告认可已经按照24元每平方米领取了过渡费用，现在原告主张的费用也是按照大家共同接受的70元的标准，而不是按照协议约定的500元，原、被告并没有达成协议约定变更原回迁协议中违约金的事实，被告的证明目的不能实现。本院认为，被告雄业公司、城投公司提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年3月31日，被告城投公司（甲方）与原告解建生（乙方）签订编号为No.0385-232附1号的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，约定：一、被拆迁房屋现状：房屋坐落于荷花塘，房屋总建筑面积100平方米，结构为土木结构，其中一层为商铺，二层为住宅，房屋土地使用权证号为曲市国用（2000）字第0090号。二、安置：按照荷花塘片区拆迁补偿安置方案，并结合乙方现有被拆迁房屋的实际，选择产权调换的私有房屋，依据乙方现有被拆迁房屋的建筑面积按1:1的比例给予产权调换。三、补偿：乙方选择产权调换，甲方按照曲靖珠江房地产估价经纪有限公司出具的0385-232附1号《房屋评估结果报告》上的价值，就装修及附属物进行货币赔偿，甲方补偿乙方各项费用和金额如下：有线电视、电话赔偿金额560元，物业管理费补偿6511元，合计7071元。四、拆迁过渡：1.过渡期期限暂定为30个月，过渡期自签订协议之日起至甲方书面通知交房期计算。实际过渡期超过30个月在40个月内，甲方加倍支付临时安置过渡费。实际过渡期超过40个月，甲方除加倍支付临时安置过渡费外，每天付给乙方500元的违约赔偿金。临时安置过渡费补助至甲方书面通知交房日期后三个月终止。由于拆迁涉及户数多，无房源作统一安置过渡，乙方自行解决过渡房源。根据乙方的原产权证证载建筑面积，住房30个月内按10元/㎡/月进行临时过渡费补偿，计每月临时安置过渡费为10元，每半年领取一次（多退少补）。首次领取6个月临时安置过渡费，金额为1428元（首次领取过渡费期限：2010年3月31日——2010年9月30日）；商铺30个月内按12元/㎡/月进行临时过渡费补偿，计每月临时安置过渡费为12元，每半年领取一次（多退少补）。首次领取6个月临时安置过渡费，金额为5486元（首次领取过渡费期限：2010年3月31日——2010年9月30日）。2.甲方书面通知交房条件为：安置房竣工验收合格，水、电、路通畅，绿化及配套工程通过相关部门验收合格。同日，双方还分别针对土地使用权证号为曲市国用（2000）字第0091号、曲市国用（2000）字第0092号的被拆迁房屋签订了编号为No.0385-232附2号、No.0385-232附3号的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，除房屋坐落位置及面积大小不同之外，其他协议条款相同。2013年4月2日，原告解建生（丙方、回迁人）与被告雄业公司（甲方、出卖人）、被告城投公司（乙方、拆迁人）签订《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》，确认：一、丙方确认选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路1A层1A020、1A022、1A025、1A262号，参考建筑面积为235.37㎡，参考套内建筑面积为168.54㎡（最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按建筑面积多退少补）。二、甲方依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积155.40㎡，向丙方回迁安置雄业金都佳园商铺1A层1A020、1A022、1A025、1A262号，该商铺建筑面积约235.37㎡，超回迁安置建筑面积79.97㎡，按照《拆迁安置补偿协议》中，超出建筑面积部分丙方按20700元/㎡补给甲方，应补交房款为1655379元，该商铺差价款应于本协议签订之日起30日内全额支付给甲方。后原告解建生分别于2013年4月14日、4月21日、4月30日向被告雄业公司支付了应补房款200000元、1055379元、400000元，合计1655379元。2017年9月4日，案涉房屋通过竣工验收，并于2017年9月27日取得《竣工验收备案证》。2017年9月30日，二被告通知原告接房，原告于2017年10月领取了《雄业金都佳园回迁安置商铺交房及交款通知书》。2017年8月28日，原告解建生领取了被告城投公司支付的2017年9月1日至2017年9月30日的过渡费7341.20元；2017年9月30日，原告领取了被告城投公司支付的2017年10月1日至2017年12月31日的三个月装修期过渡费11011.80元。2018年5月15日，原告解建生（乙方、买受人）与被告雄业公司（甲方、出售人）签订《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》，约定：甲、乙双方就回迁安置和购买雄业金都佳园书院路1A层1A020、1A022、1A025、1A262号商铺（位）结算如下：一、乙方购房款总额1655379元。二、该商铺（位）面积最终以不动产权证证载面积多退少补。三、代收代缴税费共计83597元。四、其他费用共计8473元。五、滞纳（违约）金117418元：该套房屋约定的接房时间是2016年1月1日，实际接房时间是2017年9月30日，逾期638天，根据甲乙双方签订约定，甲方应向乙方支付逾期交房违约金共计117418元。六、以上相互支付费用相互抵扣后，甲方还需向乙方支付费用共计25348元。同日，原告解建生确认收到被告雄业公司支付的雄业金都1A层1A020、1A022、1A025、1A262号商铺逾期交房违约金117418元。原告解建生也向被告雄业公司支付了协议约定的其他各项费用并办理了接房手续。另查明，在2017年9月30日集中交房之后，被告城投公司委托被告雄业公司代为办理交房等各项事宜。本院认为，原告解建生于2010年3月31日与被告城投公司签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》，该协议对逾期交房的违约金进行了约定（即实际过渡期超过30个月在40个月内的，被告城投公司按24元/㎡/月支付临时安置过渡费；实际过渡期超过40个月的，被告城投公司除按24元/㎡/月支付临时安置过渡费外，每天支付500元的违约赔偿金），后原告解建生又于2018年5月15日与被告雄业公司达成了《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》，双方对违约金及其他各项费用进行了结算，确认被告雄业公司应付的雄业金都1A层1A020、1A022、1A025、1A262号商铺的逾期交房违约金为117418元。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，虽然与原告解建生签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》与《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》的相对人不同，但两份协议针对的都是案涉房屋，且被告雄业公司表示系接受被告城投公司的委托，故《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》对《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》中违约金的约定作出了变更，合同变更后，双方应当按照新的合同约定履行各自的合同义务。《雄业金都佳园商铺（回迁安置）结算协议书》签订后，原告解建生已于2018年5月15日确认收到了被告雄业公司支付的雄业金都1A层1A020、1A022、1A025、1A262号商铺逾期交房违约金117418元，该协议内容已全部履行完毕，现原告又以被告雄业公司没有足额支付违约金为由诉至法院，要求二被告支付逾期交房违约金，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告解建生的诉讼请求。案件受理费6768元（原告已预交），由原告解建生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  荀舒靖人民陪审员  崔连红人民陪审员  赵乔生二〇二〇年九月八日书 记 员  李 曼