云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2527民初1932号原告：云南锦辉房地产开发有限公司。住所地：泸西县中枢镇迎宾路锦辉大厦。法定代表人：李永文，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡馨月，安民法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：李瑾，女，1972年12月2日生，汉族，大学文化，住泸西县。委托诉讼代理人：焦跃忠，云南精萃律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南锦辉房地产开发有限公司（以下简称锦辉公司）与被告李瑾商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告锦辉公司的委托诉讼代理人胡馨月、被告李瑾及其委托诉讼代理人焦跃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告双方于2015年2月7日签订的《商品房购销合同》；2.请求判决被告及时将泸西县锦辉悦湖郡48幢Ｃ-28号退还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月7日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买泸西县，该商品房建筑面积为219.68平方米，单价为每平方米5200元，总价款为1142336元。双方约定被告在签订合同前7日向原告支付总房款40%的首付款计462336元，余款68万元被告在合同签订之日起5日内提供贷款所需资料给原告办理按揭支付。合同签订后，被告未按约定向原告支付首付款和提供贷款所需资料办理按揭。2016年3月17日，原被告双方签订了一份《欠款协议书》，约定被告于2016年3月17日向原告支付首付款462336元，契税34270.08元、印花税571.2元、公共维修基金12082.4元、接房所交费用14360元，共523619.68元，余款68万元被告须于2017年12月31日前全部支付；原告于当日即2016年3月17日将房屋交付给被告。之后，被告于2017年10月28日向原告付款80000元，余款至今未付。原告认为，被告的行为已严重违反了《商品房购销合同》和《欠款协议书》的约定，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。李瑾辩称，不同意解除合同，合同应继续履行。原告所述的合同签订时间、内容，及双方签订《欠款协议书》的情况是事实，但对原告的其他诉称不予认可。原告诉称合同签订后未按约定办理按揭不是事实，被告已经向原告提供贷款相关资料，而是因特殊原因无法满足贷款，且当时房产证未办理，导致按揭贷款停办，而非被告不提供。欠款协议签订后，被告已按协议向原告支付首付款462336元、契税34270.08元、印花税571.2元、公共维修基金12082.4元、接房所交费用14360元，共523619.68元，并于2017年10月28日向原告支付了房屋尾款8万元。后被告又向原告分期支付尾款，但因多方原因原告拒绝接收，导致尾款60万元至今未支付。该房屋被告已经进行装修并于2020年1月入住，也向物管交纳了物业费。综上，被告认为，为维护合同稳定性及被告的合法权益，故不同意解除合同，并愿意于2021年3月底前支付所欠购房尾款60万元。本院经审理认定事实如下：2015年2月7日，锦辉公司（甲方）与李瑾（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方开发建设的位于泸西县，该幢商品房建筑层数为地上四层。该商品房总价款1142336元，该房屋建筑面积219.68㎡（以政府部门核定的建筑面积为准），销售单价5200元／㎡（按建筑面积计算）。并约定乙方应支付总房款40%的首付款，计462336元；余款60%计68万元整，应在合同签订之日起5日内向甲方提供贷款所需资料，如因乙方原因不能办理按揭贷款手续的，则视为乙方违约。同日，双方签订了《合同补充协议》，约定如因乙方原因未能通过按揭审批，乙方应于合同签订之日10天内向甲方补足全额购房款，2015年2月7日，该合同经泸西县房地产交易中心登记备案，登记号：2015209号。2016年3月17日，锦辉公司（甲方）又与李瑾（乙方）签订《欠款协议书》，明确鉴于乙方购买甲方开发的商品房锦辉悦湖郡小区住房一套，因乙方个人原因无法一次性付清房款，现就该房屋的付款情况及欠付款项数额、欠款支付时间、方式等事宜，双方达成本协议如下：第一条，乙方购买的住房为C-28号，48栋C-28号房，建筑面积为219.68平方米，单价为5200元，总价为1142336元，契税、印花税、公共维修基金、配套费、办证费及其他费用为54120.68元。共计总房款1196456.68元，并且甲方于2016年3月17日将该套房屋交予乙方使用。第二条，乙方于2016年3月17日付款给甲方523619.68元，此项费用包括首付款462336元、契税34270.08元、印花税571.2元、公共维修基金12082.4元、接房所交所有费用14360元。乙方尚欠房款68万元未付。第三条，乙方的还款承诺和保证：1.乙方承诺该套房屋剩余房款68万元，于2017年12月31日前全部付清给甲方；2.乙方未按承诺的时间内付清款项的，视为乙方违约，甲方有权收回房屋另作他售，乙方已装修的部分全归甲方所有，甲方不予补偿，并且乙方之前所付的房款甲方不予退还。第四条，争议的解决方式：本协议自双方当事人签字、盖章之日发生法律效力，双方应当自觉遵守履行，若乙方不遵守本协议，另一方可向泸西县人民法院提起诉讼。第五条，本协议一式二份，由双方当事人各执一份。上述《欠款协议书》签订后，李瑾于2017年10月28日向锦辉公司支付了房款8万元，但剩余房款60万元未按约支付。李瑾请求剩余房款60万元分期给付，锦辉公司未予同意，要求一次性付清，并拒绝接受零星付款。李瑾于2019年装修了房屋并搬入居住，现尚欠付锦辉公司房款60万元。上述事实，有双方当事人陈述、商品房购销合同及补充协议、欠款协议书等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。本院认为，锦辉公司与李瑾签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，故该合同应合法有效。该合同履行过程中，因李瑾未能办理按揭贷款，无法一次性付清房款，经协商双方签订了《欠款协议书》，约定锦辉公司于2016年3月17日将锦辉悦湖郡小区48幢C-28号房屋交付给李瑾使用，李瑾于同日支付锦辉公司购房首付款462336元及契税、印花税、公共维修基金、配套费、办证费等54120.68元，剩余房款68万元由李瑾于2017年12月31日前付清。锦辉公司按约交付了房屋，但李瑾仅于2017年10月28日支付了8万元，余款60万元并未按约于2017年12月31日前给付，故其行为已构成违约，依法应承担违约责任。关于锦辉公司的诉讼请求问题。本案中，锦辉公司起诉请求解除双方签订的《商品房购销合同》，要求李瑾退还房屋；李瑾以尾款60万元未付是多种原因造成、合同不应解除等抗辩，主张合同应继续履行，并表示于2021年3月前支付剩余尾款60万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，因《欠款协议书》约定，李瑾未在约定的时间内付清款项，锦辉公司有权收回该房屋另作他售。根据该协议及上述法律规定，锦辉公司有权主张解除合同，但应在付款期限届满三个月内行使解除权。因双方约定的付款期限最后日期为2017年12月31日，故锦辉公司于2018年1月1日起即可行使解除权。因双方未约定解除权行使的期限，且无证据证明锦辉公司已进行了催告，故锦辉公司应在解除权发生之日起一年内，即2019年1月1日前行使解除权。锦辉公司在提起本案诉讼时，其解除请求权已消灭。且根据本案的付款事实，李瑾已付房款计542336元（462336元＋8万元），占房屋总价款1142336元的47.476%，并支付了其他有关费用计61283.68元（契税34270.08元、印花税571.2元、公共维修基金12082.4元、接房费用14360元）。故本案锦辉公司主张的解除合同请求，没有法律依据，本院不予支持。但庭审中经本院依法予以释明后，锦辉公司表示若合同继续履行，要求在一周内付清尾款，并按约承担违约金、诉讼费及代理费等损失费用。但经本院庭审调解，双方不能协商处理。本案中，李瑾未按约定时间付清房款，该行为构成违约，应依法承担违约责任。但锦辉公司未经催告拒绝受领付款的行为也有所不当，并导致逾期付款情况难以确认，对此锦辉公司也负有责任。故综合本案事实和实际，本院确定双方签订的《商品房购销合同》应继续履行，本案应由李瑾向锦辉公司支付剩余购房款60万元。综上所述，对锦辉公司的诉讼主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、云南锦辉房地产开发有限公司与李瑾于2015年2月7日签订的《商品房购销合同》继续履行；二、李瑾于本判决生效之日起十日内支付云南锦辉房地产开发有限公司购房款60万元；三、驳回云南锦辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15081元，减半收取计7540.5元，由云南锦辉房地产开发有限公司负担2640.5元，李瑾负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  王石所二〇二〇年九月二十八日书记员  何雨田