安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初2489号 原告：高群涛，男，1987年12月14日出生，汉族，住西藏自治区加查县。 原告：郭兰兰，女，1983年6月11日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。 被告：上海瑞卓置业有限公司。住所地：上海市宝山区长江南路****。统一社会信用代码913101133245606371。 法定代表人：张时雨，经理。 被告：界首市创得置业有限公司。住所地：界。住所地：界首市人民东路与游园路交汇处用代码91341282MA2MRJBBXL。 法定代表人：徐德亮，经理。 委托诉讼代理人：卢晓萍，安徽卫东律师事务所律师。 原告高群涛、郭兰兰与被告上海瑞卓置业有限公司（以下简称瑞卓置业公司）、界首市创得置业有限公司（以下简称创得置业公司）确认合同无效纠纷一案,本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高群涛、郭兰兰的委托诉讼代理人李安，被告创得置业公司的委托诉讼代理人卢晓萍到庭参加诉讼。被告瑞卓置业公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高群涛、郭兰兰向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认二原告与被告瑞卓置业公司签订的《投资协议》无效；2.判令二被告返还收取二原告交付的投资款300000元并由二被告赔偿二原告自2019年1月26日付款之日起至2020年5月29日起诉时止的出资款同期银行贷款利息损失32000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告创得置业公司系界首市三街口商铺项目的投资开发企业，被告瑞卓置业公司系被告创得置业公司开发三街口商铺的委托授权销售方。2019年1月26日，二原告与被告瑞卓置业公司经协商达成投资协议，约定二原告对三街口被告创得置业公司开发建设的项目进行投资，并由被告瑞卓置业公司以其有权处分的三街口房地产作质换，而实为二原告出资30万元作为预付部分购房款购买被告瑞卓置业公司代理销售被告创得置业公司开发建设的三街口一间门面房。被告瑞卓置业公司并保证上述房地产权属清楚，如发生产权纠纷或债权债务，由被告瑞卓置业公司赔偿原告方损失。合同签订后，二原告如约支付给二被告购房款30万元，而此后由于被告瑞卓置业公司与被告创得置业公司终止代理销售关系，二原告要求二被告返还原告出资款30万元，二被告互相推诿。 综上所述，二原告认为，被告瑞卓置业公司与原告签订的投资协议名为投资，实为商铺买卖合同。被告瑞卓置业公司作为被告创得置业公司开发建设三街口门面房屋的代理销售方，对于其所代理销售的房屋没有所有权，其与二原告签订的合同系无权处分行为。故二原告与被告瑞卓置业公司签订的投资协议依法应认定为无效合同。二原告要求确认合同无效并由二被告返还二原告购房款，以及赔偿出资款利息损失的理由正当，诉讼请求应予支持。据此，二原告为维护自身合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼。 原告高群涛、郭兰兰为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件一份。证明原告身份、基本情况及符合民诉法规定的诉讼主体资格。2.二被告工商登记信息复印件各一份。3.投资协议及付款POS机付款单、银行交易明细单复印件各一份。证明原、被告签订投资协议及原告付款30万元的事实。证明被告未取得商品房预售许可证而违规变相销售商品房的行为应违反法律的强制性规定。证明被告瑞卓置业公司作为被告创得置业公司开发三街口商品房的承包销售方，其作为被告创得置业公司的委托代理人，其以自己的行为与购买方的原告签订商品房买卖合同的行为也是虚假销售行为。因此，该投资协议依法应认定为无效协议。4.结婚证复印件。证明原告高群涛与唐忠梅系夫妻关系。 被告创得置业公司辩称,一、瑞卓置业公司超越代理权限的行为创得置业公司不予追认，该行为无效。根据委托书内容可知，委托内容仅限房屋销售，瑞卓置业公司与高群涛、郭兰兰的《投资协议》系无权代理。根据《民法总则》第一首七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后、仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第二款规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。因此，瑞卓置业公司的无权代理行为对创得置业公司不发生效力，其损失由瑞卓置业公司承担。二、原告未尽到谨慎审查的义务，由此带来的损失不能要求创得置业公司承担。投资协议第一条载明：乙方经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产质换。该条文明确表示原告经充分的实地勘验与了解后签署投资协议，原告应该知道案涉房屋的产权所有方非瑞卓置业公司，在明知的情况下依然签署该投资协议，原告方存在明显的过错。三、原告的款项由瑞卓置业公司收取，创得置业公司从未收到此笔款项，因此，原告应主张由瑞卓置业公司赔偿损失。综上所迷，原告起诉的主体错误。创得置业公司既不是签约方，亦不是收款方，是案涉合同的案外人，原告起诉创得置业公司无事实依据，缺乏请求权基础，请驳回原告的诉讼请求，判决创得置业公司不承担责任。 被告创得置业公司未向本院提供相关证据。 被告瑞卓置业公司未予答辩，亦未提供向本院提供相关证据。 经审理查明,创得置业公司系界首市三街口商铺项目的投资开发建设单位，瑞卓置业公司系创得置业公司开发三街口商铺的委托授权销售方。2019年1月26日，高群涛、郭兰兰与瑞卓置业公司签订《投资协议》，协议约定高群涛、郭兰兰与瑞卓置业公司同意以界首三街口项目为投资主体。瑞卓置业公司愿意以其有权处分的部分房地产作质换。高群涛、郭兰兰经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受瑞卓置业公司的房地产质换。瑞卓置业公司用作质换的房地产座落于一楼一间，其房屋建筑面积40m2—60m2。高群涛、郭兰兰投资300000元整。瑞卓置业公司保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由瑞卓置业公司负责清理，由此给高群涛、郭兰兰造成的经济损失，瑞卓置业公司负责赔偿。合同签订当天，高群涛、郭兰兰支付给瑞卓置业公司300000元。因瑞卓置业公司不能履行交付质换房屋的义务，引起诉讼。 本院认为,《投资协议》虽系高群涛、郭兰兰与瑞卓置业公司自愿签订,但该合同名为投资实为买卖，是瑞卓置业公司变相出售房屋。瑞卓置业公司并非界首三街口项目开发建设单位，仅是作为开发建设该项目的创得置业公司的委托代理人，代为销售。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”以及第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”的规定，首先，高群涛、郭兰兰与瑞卓置业公司签订的投资协议，约定“质换”的房屋是瑞卓置业公司“有权处分的部分房地产”，超出了创得置业公司的授权范围。其次，瑞卓置业公司是以自己名义与高群涛、郭兰兰签订协议，而非以创得置业公司名义与高群涛、郭兰兰签订协议。再者，创得置业公司没有对瑞卓置业公司的行为追认。因此，瑞卓置业公司与高群涛、郭兰兰签订“投资协议”的行为对创得置业公司不发生效力。虽然在签订协议时，创得置业公司未依法取得预售许可证明，但由于出售房屋的不是创得置业公司，其没有违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定。而瑞卓置业公司并非涉案房屋开发建设单位，由于瑞卓置业公司实施的行为未被追认，高群涛、郭兰兰有权请求其履行债务。而瑞卓置业公司没有取得房屋处分权，但不影响在其取得处分权后履行该协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对高群涛、郭兰兰主张其与瑞卓置业公司签订的合同无效，本院不予支持。由于瑞卓置业公司至今没有取得对涉案房屋的处分权，造成高群涛、郭兰兰相应的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现高群涛、郭兰兰要求其返还投资款300000元及赔偿利息损失的理由正当，本院予以支持。因瑞卓置业公司与高群涛、郭兰兰签订“投资协议”的行为对创得置业公司不发生效力，高群涛、郭兰兰要求创得置业公司承担返还投资款并赔偿利息损失的理由不足，本院不予支持。被告瑞卓置业公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未有到庭参加诉讼，视为其放弃质证、答辩的权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告上海瑞卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高群涛、郭兰兰投资款300000元。 二、被告上海瑞卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高群涛、郭兰兰投资款300000元的利息（自2019年1月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年5月29日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至投资款返还完毕之日止）。 三、驳回原告高群涛、郭兰兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3140元,由被告上海瑞卓置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  刘丽涛 人民陪审员  徐连友 人民陪审员  闫心会 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  李 婧