江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2486号原告：南京软件谷奇创通讯科技有限公司，统一社会信用代码91320100057997921J，住所地在江苏省南京市雨花台区宁双路****。法定代表人：黄焕明，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺礼周，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320114MA1WBX0H7X，住所，住所地江苏省南京市雨花台区凤展路******2003、2005div>负责人：钱某。被告：途虎汽车销售服务（深圳）有限公司，统一社会信用代码91440300MA5EQ00E5C，住所地深，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙岗大道****v>法定代表人：钱永超。原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司（以下简称软件谷奇创公司）与途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司（以下简称途虎南京分公司）、被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司（以下简称途虎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告软件谷奇创公司的委托诉讼代理人贺礼周到庭参加诉讼，被告途虎南京分公司、途虎公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告软件谷奇创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告途虎南京分公司的两份房屋租赁合同，被告途虎南京分公司立即腾空并迁出南京市雨花台区凤展路30号2栋20层2002、2003、2005室（以下分别称为C2-2002、C2-2003、C2-2005室）房屋，将前述房屋返还原告；2．判令被告途虎南京分公司向原告支付所拖欠的C2-2002室房屋租金15733.12元（拖欠期间计算为2020年8日起至2020年6月12日即起诉日），欠付原告的物业费及公摊能耗能源费1350.37元（2020年8日至2020年5月20日欠付的物业费为1346.85元，2020年8日至2020年5月20日欠付的空调费为3.52元），物业费、空调费并应计至被告途虎南京分公司实际迁出之日，另自2020年6月13日起至实际解除合同返还房屋之日止，按每日1.6元/平方米×62平方米向原告支付房屋占用费；因欠付C2-2002室房屋租金、物业费及公摊能耗能源费产生的违约金（以拖欠款项17083.49为基数，按照日万分之五自2019年12月8日起计算至实际付清之日）；3．判令被告途虎南京分公司向原告支付所拖欠的C2-2003、2005室房屋租金40771.2元（拖欠期间计算为2019年11月21日起至2020年6月12日即起诉日），上述两间房屋欠付原告的物业费及公摊能耗能源费3652.64元（2019年日至2020年5月20日欠付的物业费为3645.6元，2020年1月18日至2020年5月20日欠付的空调费为7.04元），物业费及空调费并应计至被告途虎南京分公司实际迁出之日，另自2020年6月13日起至实际解除合同返还房屋日止，按每日每1.6元/平方米×124平方米向原告支付房屋占用费；因欠付C2-2003、2005室房屋租金、物业费及公摊能耗能源费产生的违约金（以拖欠款项44423.84元为基数，按照日万分之五自2019年1日起计算至实际付清之日）。4.判令被告途虎公司对被告途虎南京分公司的上述债务承担补充清偿责任；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告途虎南京分公司与江苏燎原星创企业管理有限公司（以下简称燎原星创公司）分别于2019年5月9日、2019年7月8日两次签订《江苏燎原星创企业管理有限公司智鲸(雨花)优创空间入住孵化协议》（以下简称《入住孵化协议》），约定燎原星创公司提供C2-2002、C2-2003、C2-2005室房屋出租给被告途虎南京分公司使用。2019年9月18日，原告、被告途虎南京分公司与燎原星创公司签订《关于的补充协议》，约定原告取代燎原星创公司成为《入住孵化协议》的出租方，行使出租方权利、履行出租方义务。被告途虎南京分公司占有使用房屋但未按照合同约定履行支付租金的义务，经原告多次催告，被告途虎南京分公司至今仍未支付。被告途虎公司为被告途虎南京分公司设立的分支机构，应当对被告途虎南京分公司的债务承担补充清偿责任。被告途虎公司、途虎南京分公司未作答辩。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，被告途虎南京分公司与燎原星创公司签订《入住孵化协议》，约定燎原星创公司提供C2-2003、C2-2005室房屋给途虎南京分公司使用，面积为124平方米，期限为2019年5月21日至2020年5月20日止；租金为1.6元/平方米/天；物业费用按5元/平方米/月收取，综合水电费按实际使用数据结算；途虎南京分公司应于2019年10月20日前支付第二期费用（2019年11月20日-2020年5月20日）租赁费36208元和物业费；途虎南京分公司迟延缴纳相关费用，燎原星创公司有权收取相应滞纳金（1%/天），经途虎南京分公司催告后仍未缴纳的，燎原星创公司可单方解除协议等。2019年7月8日，被告途虎南京分公司与燎原星创公司又签订《入住孵化协议》，约定燎原星创公司提供C2-2002室房屋给被告途虎南京分公司使用，面积为62平方米，期限为2019年7月8日至2020年5月20日，租赁期间租金为1.6元/平方米/天；物业费按5元/平方米/月收取，综合水电费用按实际使用数据结算；途虎南京分公司应于2019年12月8日前支付第二期费用（2019年1月8日-2020年5月20日）租赁费13451.52元、物业费和水电费；途虎南京分公司迟延缴纳相关费用，燎原星创公司有权收取相应滞纳金（1%/天），经途虎南京分公司催告后仍未缴纳的，燎原星创公司可单方解除协议等。2019年9月18日，原告软件谷奇创公司、被告途虎南京分公司与燎原星创公司签订两份《关于的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告软件谷奇创公司取代燎原星创公司成为上述两份《入住孵化协议》的出租方，于2019年9月1日起行使出租方权利、履行出租方义务等。软件谷奇创公司于2019年11月29日向途虎南京分公司送达《催款函》，催缴C2-2002室自2020年1月8日起至2020年5月20日的租金13451.52元（2020年1月8日起至2020年5月20日）；又分别于2019年11月29日、2020年1月2日和1月3日向途虎南京分公司送达《催款函》、2020年1月16日向途虎南京分公司寄送律师函，催缴C2-2003、C2-2005室房屋自2019年11月21日起至2020年5月20日的租金36208元（2019年11月21日起至2020年5月20日）。南京软件谷物业管理有限公司于2020年7月24日发出《科创城物业服务中心物业费、公摊能耗费缴款通知单》、《科创城物业服务中心空调费缴款通知单》，载明C2-2002室自2020年1月8日起至2020年5月20日欠付物业管理服务费1099.47元、公摊能耗费247.38元，共计1346.85元，还自2020年1月18日起至2020年5月20日欠付空调费和服务费计3.52元；还载明C2-2003、C2-2005室自2019年11月21日起至2020年5月20日欠付物业管理服务费2976元、公摊能耗费669.6元，共计3645.6元，自2020年1月18日起至2020年5月20日欠付空调费和服务费7.04元。另查明，原告软件谷奇创公司曾用名为南京软件谷明发通信科技发展有限公司，系案涉房屋的建设单位。案涉房屋于2015年经审批获得建设工程规划许可证。途虎南京分公司为途虎公司的分支机构。审理中，原告软件谷奇创公司陈述自己尚未垫付物业费、公摊能耗费、空调费。C2-2002、C2-2003、C2-2005室目前无人使用，仅有物品放置，被告途虎南京分公司未将案涉房屋返还给自己，无法联系上二被告。上述事实有当事人陈述、《入住孵化协议》、《关于的补充协议》、催款函、律师函、科创城物业服务中心物业费及公摊能耗费缴款通知单、科创城物业服务中心空调费缴款通知单、建设工程规划许可证、南京市工商行政管理局外商投资公司准予变更登记通知书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，经被告途虎南京分公司同意，原告软件谷奇创公司替代燎原星创公司成为《入住孵化协议》的合同相对方，根据《入住孵化协议》、《补充协议》的约定对被告途虎南京分公司享有权利并承担义务，途虎南京分公司亦应按约履行支付租金等义务。《入住孵化协议》约定的租赁期间届满后，被告途虎南京分公司继续占有案涉房屋，原告未提出异议，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，一方有权随时解除合同，且被告途虎南京分公司未按约支付租金，经催告仍未交纳，原告亦可以按约解除合同，故原告主张解除和被告途虎南京分公司之间两份《入住孵化协议》、两份《关于的补充协议》，并主张被告途虎南京分公司将案涉房屋返还原告的诉请，本院予以支持，合同解除时间应为原告起诉之日。在合同履行期间，被告途虎南京分公司未按约支付租金、物业费、公摊能耗费等，构成违约，应当承担违约责任。1.原告要求被告途虎南京分公司支付C2-2002室欠付租金15733.12元（自2020年1月8日起至2020年6月12日为13451.52元+1.6元/平方米/天×23天×62平方米）、C2-2003和C2-2005室欠付租金40771.2元（自2019年11月21日起至2020年6月12日为36208元+1.6元/平方米/天×23天×124平方米），共计56504.32元，本院予以支持；原告已将约定的逾期支付租金的违约金标准依法调整至年利率18.25%，本院予以采纳，但确认C2-2002室的租金违约金以欠付租金13451.52元为基数，自2019年12月9日（原告主张起算日为2019年12月8日有误，不予采纳）起按照年利率18.25%计算至付清之日止，C2-2003、C2005室的租金违约金以欠付租金36208元为基数，自2019年10月21日起按照年利率18.25%计算至付清之日止；2020年5月21日至2020年6月12日的租金系转为不定期租赁合同后产生，租金缴纳时间未有明确约定，且原告亦未向被告途虎南京分公司催缴，故该部分租金的违约金不再予以支持。2.原告要求被告途虎南京分公司按照物业公司的通知单支付C2-2002室物业费1346.85、C2-2003和C2-2005室的物业费3645.6元、两处的“空调费”及“服务费”10.56元，共计5003.01元，本院予以支持；但原告又主张上述房屋自2020年5月21日起至实际迁出之日按实际产生费用计算的物业费、公摊能耗费等费用，因尚未实际产生，不能明确数额，原告亦未主张约定标准，故原告的该项诉讼请求本院不予支持；另，原告作为业主，应按时及时交纳物业费、公摊能耗能源费等费用，以避免损失扩大，且原告亦未就5003.01元已延期交纳并产生违约损失举证，故原告主张该费用的违约金，本院亦不予支持；3.合同解除后，被告途虎南京分公司在腾空交付前仍继续占有案涉房屋，应向原告支付占有使用费用。根据《入住孵化协议》约定，C2-2002室的租金标准为99.2元/天（1.6元/平方米/天×62平方米），C2-2003和C2-2005室的租金标准为198.4元/天（1.6元/平方米/天×124平方米），故原告主张被告途虎南京分公司支付C2-2002室自2020年6月13日起按照99.2元/天的标准计算至实际返还房屋之日止、C2-2003和C2-2005室自2020年6月13日起按照198.4元/天的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。4.分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。途虎南京分公司为途虎公司的分支机构，故软件谷奇创公司主张途虎公司对途虎南京分公司的上述债务承担补充清偿责任，本院予以支持。被告途虎南京分公司、途虎公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，由此产生的后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司与被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司于2019年9月18日签订的两份《关于的补充协议》）自2020年6月12日起解除，涉及的两份《江苏燎原星创企业管理有限公司智鲸(雨花)优创空间入住孵化协议》亦同时解除；二、被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司于本判决书生效之日起十日内腾空并迁出南京市雨花台区凤展路30号2栋20层2002、2003、2005室房屋，并将上述房屋返还给原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司；三、被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司租金56504.32元及部分租金的逾期支付违约金（以13451.52元为基数，自2019年12月9日起按照年利率18.25%计算至付清之日止；以36208元为基数，自2019年10月21日起按照年利率18.25%计算至付清之日止）；四、被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司物业费及公摊能耗能源费等计5003.01元；五、被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司自2020年6月13日起至实际迁出并返还房屋之日的房屋占有使用费（其中C2-2002室按照99.2元/天的标准计算，C2-2003和C2-2005按照198.4元/天的标准计算）；六、被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司对上述第三、四、五项应付款项承担补充清偿责任；七、驳回原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1244元，减半收取622元，由被告途虎汽车销售服务（深圳）有限公司南京分公司、途虎汽车销售服务（深圳）有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 陈丛蓉二〇二〇年九月三日法官助理 袁晓珺书 记 员 包蓓蓓