广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18141号原告：中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司，住所地广东省中山市石岐区*****利和豪庭裙楼商铺二层，统一社会信用代码91442000MA4UMNJ48X。主要负责人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：张玲玲，女，1989年12月19日出生，汉族，住广东省揭西县**************，公民身份号码445************322。原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司（以下简称利和物业豪庭分公司）与被告张玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业豪庭分公司委托诉讼代理人许艾玲、被告张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业豪庭分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年12月16日至2020年7月15日期间共19个月的物业管理费4850.51元及违约金（以每月物业管理费255.29元为基数，分别从欠费每月6日起按应缴金额每天千分之三计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付原告为实现债权支出的律师费800元。事实和理由：被告是中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******的业主，原告为就包含涉案物业在内的小区提供物业服务，原告与被告签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定被告每月应按其房屋的建筑面积每平方米2.9元向原告缴付物业服务费255.29元，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但从2018年12月16日至2020年7月15日被告拖欠物业管理费合计4850.51元。原告经催收未果，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告张玲玲辩称，1.前期物业服务协议存在欺骗成分，认购合同约定物业费每平方米2.6元和前期协议约定的物业收费2.9元不一致，公告价格和前期协议约定价格不一致，根据国家有关文件规定，前后协议不一致，应该按最低收费。2.协议中约定必须要求业主先交3个月物业费再收楼，属于霸王条款。3.房子存在质量问题，原告答应收楼后登记解决，但一直没有解决。4.原告没有按协议约定履行服务，违约在先。（1）原告没有制定相应的车辆有偿管理使用办法，小区地库控制，物业不允许业主车辆进入停放，同时对已经入地库的车辆有锁车轮的行为；按法律规定，小区车库必须优先满足业主使用才能对外，但原告占用业主公共用地对外销售停车位，严重影响业主利息；已入车库的车辆随意停放，多次向原告反馈无果；（2）业主委员会多次发函和其他方式要求原告提供完整业主清册和小区相关资料、物业管理费用账目，原告一直拒绝；（3）利和豪庭二期30-31卡关东王烧烤店和27卡新疆艾力美味羊肉串每晚占道经营，烧烤油烟直接外排进入小区，噪音扰民严重，严重影响小区大人小孩身心健康和空气质量；（4）装修维护费、垃圾清运费公告价格和签约价格不一致，并且装修维护费和物业费是重复收费；（5）协议第二章第四条第5款写明公共环境卫生，包括公用绿地、花木、建筑面积等的养护和管理。公共场所，房屋公用部分的日常保洁、垃圾收集、清运。小区内沟、井及化粪池的清洁消毒，公共场所灭蚊、灭鼠。小区公共洗手间的卫生无法目睹，蹲坑堵塞长达1个月无人处理，澡堂内基本卫生无人问津，小区公共洗手间内的洗脸池漏水但没人处理，小区中心游泳池自收楼日2018年6月25日至今从未注水使用，现泳池已经破败；（6）协议第三章第九条第5款写明物业服务费主要用于物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用，但小区北门灯柱受2018年9月台风影响折断，在业主强烈要求修复的情况下物业花了将近7个月时间于2019年4月22日修复；16栋负一楼左手边电梯侧壁砖脱落，存在重大安全隐患，向物业反映3个月，至今没有修复也没有具体修复日期回复；车库下水管渗水自收楼日2018年6月25日至今，反映多次，无人处理；负一大门不用门禁外人随便进出；电梯、电梯门框等显示窗、16栋入口照明灯坏；（7）协议第二章第四条第一大项写明安全防范工作包括助公安部门维护本物业区域的公共秩序、小区内实行安防监控与巡逻，但小区长期没有门卫看管，疫情期间也是如此，给商铺开后门，存在严重安全隐患；（8）服务标准第九条写明房屋公用部位、公用设施设备小修和急修的要求，但近期电梯事故频发；（9）装修保证金3000元/户与《中山市物业管理实施细则》第三十七条约定不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.张玲玲系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区**1****（建筑面积：88.03平方米）的业主，其于2016年4月20日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2016年5月6日在中山市房地产交易登记管理所备案登记，预售许可证号为中建房（预）字第2016070号。2018年6月23日，利和物业豪庭分公司（甲方）与张玲玲（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；乙方所购物业位于中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区********，建筑面积88.03平方米；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；公共环境卫生，包括公用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，指挥车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。2018年6月23日，张玲玲就上述物业出具收楼确认书。利和物业豪庭分公司主张张玲玲未缴纳2018年12月16日起至2020年7月15日期间的物业费，分别于2018年12月21日、2019年6月11日向张玲玲寄送缴费通知书、律师函催收物业费无果，故诉至本院，主张前述实体权利。2.张玲玲提交其从网页下载的宣传信息、签约时要交的各项税费及其他费用的文件图片，以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司不认可张玲玲从网页下载的宣传信息以及图片，认可公示牌内容但表明系利和豪庭一期物业服务费的公示牌，而并非张玲玲所购的利和豪庭二期物业服务费的公示牌，并提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号），证明高层住宅物业费每月收取标准为2.9元/平方米。上述物业服务收费备案表载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。3.张玲玲提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业豪庭分公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、安全防范工作做不到位、电梯等公共设施维修不及时等情形。利和物业豪庭分公司提交关于利和豪庭每周工作展示图片，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务，并认为：关于公共卫生清洁问题，物业每天均有安排清洁人员对小区卫生进行打扫维护，并在微信朋友圈进行记录，张玲玲提交的照片没有显示时间、地点，不能证明与涉案小区存在关联；关于停车位问题，车库产权属于开发商，物业无权处理，物业公司曾与博爱社区、住建局、开发商召开会议，开发商决定不对外临时开放，只对产权车主开放，物业已经对于车辆乱停放已经采取措施；关于“关东王”等商铺油烟扰民问题，物业在开发商引进商铺时已经提醒业主，并向业主转发了政府环保部门关于《中华人民共和国大气污染防治法》，物业也多次协调政府相关部门现场执法；关于小区安全防范问题，物业按照合同约定履行合同义务，张玲玲提供的照片仅是各片刻状态，小区物管是一个不断变化的过程，不能仅靠照片就认为物业提供的服务质量有问题。4.利和物业豪庭分公司因本案纠纷委托广东任允律师事务所代理，并支付律师费800元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。利和物业豪庭分公司作为为涉案小区提供物业管理服务的物业公司，张玲玲作为涉案小区的业主，双方签订的前期物业服务协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于收费标准问题，利和物业豪庭分公司主张涉案物业的物业服务费收费标准为每月每平方米2.9元，符合物业服务协议约定，并提供了利和豪庭二期物业服务收费在中山市发展和改革局备案登记资料予以佐证，本院予以确认。张玲玲提交的网页宣传信息非利和物业公司官方网站，照片、利和豪庭物业服务收费一览表的照片等证据证明涉案小区物业服务费收费标准为每月每平方米2.6元，但利和物业豪庭分公司认为上述证据均未明确指明为涉案小区，故本院对张玲玲的上述辩解意见不予采信。利和物业公司提交的照片，以及张玲玲确认利和物业豪庭分公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故张玲玲应当按约缴纳物业服务费。但，从张玲玲提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片等，足以证明利和物业豪庭分公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况，利和物业豪庭分公司未能完全履行合同义务。综上，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对张玲玲应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，张玲玲应支付的2018年12月16日至2020年7月15日的物业管理费共计为3880.36元（88.03平方米×2.9元/平方米/月×19个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和物业豪庭分公司在履行合同中存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和物业豪庭分公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。同理，对于利和物业豪庭分公司主张的律师费，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张玲玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司支付2018年12月16日至2020年7月15期间的物业服务费3880.36元；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司负担14元，由被告张玲玲负担11元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年九月十四日书记员  柯佩烨冼日飞