广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初6494号 原告：陆腾虎，男，1988年6月6日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：池柏辉，广西中龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆秀嘉，广西中龙律师事务所实习律师。 被告：广西鸿运置业有限公司，统一社会信用代码：91450100561581255M，住所地：南宁市大学东路**。 法定代表人：陈泽坚。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜骁哲，公司员工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年7月7日 开庭时间：2020年9月11日 当事人到庭情况：原告陆腾虎的委托诉讼代理人池柏辉、陆秀嘉到庭，被告广西鸿运置业有限公司及其委托诉讼代理人卢诗雨、颜骁哲到庭。 原告陆腾虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房的违约金10939.32元（违约金计算方式：从2017年10月30日起计至2018年10月15日止，共350日，按总房款312552元的每日万分之一即每天31.2552元计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月30日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭方式购买被告开发的位于南宁市（以下简称“712号房”），总金额312552元。原告已经依约向被告履行了付款义务，但因被告迟延配合办理银行按揭贷款手续的原因，导致银行贷款发放迟延。 合同第九条约定，被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的房屋交付给原告。该条为无效约定，被告应当将通过消防、环保、规划等验收备案的合格房子交付于原告。约定交房的期限已过，被告没有依约交房，其逾期交付不存在法定或约定的免责事由，违约事实明显。根据合同第十条约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，自2017年9月1日起计至实际交付验收合格房屋之日止。为此，原告特诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。 被告鸿运公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。在签订《商品房买卖合同》之前，原、被告双方已经签订了《东盟财经广场认购协议书》，且被告已按该协议收取原告的购房款，根据商品房买卖合同司法解释第五条的规定，合同订立时间应为双方签订认购协议书的时间。2、根据合同第九条的约定，有部分原告未在合同约定的交房日期前付清房款，交房时间顺延至付清全部款项后的30日内。对未按时付清全部房款的原告，被告不存在逾期交房的行为，原告无权主张逾期交房违约金。对已按时付清全部房款的原告，结合合同第九条约定的可据实予以延期的天数353天，被告实际逾期57天。3、涉案商品房已验收合格，被告于2018年10月9日通过登报及邮寄交房通知书的形式通知原告2018年10月15日后前来收房，被告已经履行交房义务，原告也已经收房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告取得了东盟财经广场2号楼的商品房预售许可证明。（南高房预字[2015]第01号）。 2017年4月25日，原告向被告缴纳购房定金20000元。 2017年10月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10147604，以下简称“合同”），约定原告向被告购买712号房，建筑面积41.97平方米，房屋总价款为312552元。 合同第七条约定，付款方式及期限详见合同附件六。 第九条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方联合验收合格。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、遭遇不可抗力，影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其它非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地、地震崩等自然灾害）；2、施工中遇到台风、雨天等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；4、政府通知停工、禁止车辆出入该商品房施工场地，以及市政建设等其他政府行为导致工期延误的；5、在施工中规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；6、非出卖人原因停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算为一天，4-8小时按半天计）。” 第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未逾期交付的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 合同附件六《付款方式及期限》第二条约定，（1）买受人在签订本合同前已充分了解个人办理银行按揭贷款手续应具备的条件，确认自身具备办理按揭贷款的条件，如买受人原因不能办理贷款的，买受人不得退房，并在15日内补足房款。（2）除经出卖人同意外，买受人不得以任何理由推迟付款时间和拒绝付款，否则视为买受人违约。如出卖人要求继续履行合同的，房屋实际交付日期应根据买受人逾期付款天数相应顺延。 合同附件七《合同补充协议》第二条第二点约定，出卖人通知或公告的交房期限届满之日视为买受人交接验收房屋之日。 合同还约定了其他事项。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同登记备案证明。 原告采用银行按揭贷款的方式支付购房款。2017年5月8日，原告向被告支付首付款74552元；2017年7月11日，原告向被告支付首付款31000元。2018年4月28日，原告通过贷款银行将余下购房款187000元支付至指定的东盟财经广场买房人户。 2018年10月9日，被告在南国早报刊登“东盟财经广场2号楼交房公告”，通知2号楼业主于2018年10月15日起办理交付手续。被告还向原告邮寄了交房通知书，原告已签收了邮件。原告认可已经拿到房屋钥匙，但不认可房屋达到交付条件。 另查明，东盟财经广场2#楼于2014年3月14日开工，于2018年4月6日竣工，并于2018年10月10日取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收的《建设工程质量竣工验收意见》。 被告主张因雨天天气造成工期延误，导致房屋天数予以延期，其未能提交施工日志、监理日志等可证实发生工期延误的相关证据。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。 本案系商品房预售合同纠纷，原告已履行足额购房款之义务，被告应依约向原告交付房屋。合同第九条约定的交付标准为建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方联合验收合格，该约定不违反法律、法规强制性规定，本院尊重双方当事人的意思自治。东盟财经广场2号楼于2018年10月10日通过五方验收，被告以公告、邮寄等方式通知原告2018年10月15日办理房屋交接手续，已经依约履行交房义务，自被告通知的2018年10月15日视为原告交接验收房屋之日。 关于逾期交房的认定。合同第九条第三款约定了出卖人可据实予以延期交付房屋的情形，且明确约定该延期的天数应以造成实际延误天数为准。被告主张因雨天天气造成停工可顺延交房，其虽提交了南宁市的雨量日数据表，但就因该天气造成工期实际延误这一待证事实上，并未能提交任何证据，故是否因雨天发生实际停工，因被告举证不足，其以此为由要求顺延交房的抗辩理由，本院不予采纳。被告主张因中、高考、国家及自治区法定节假日等原因可顺延交房，该理由符合合同第九条第三款第3项中双方当事人的真实意思表示，且约定明确而具体，本院予以采纳。 合同第九条第二款特别约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延。该特别约定设定的顺延条件为“在交房时”与“买受人未付清全部房款”，本案中，被告交房时间为2018年10月15日，原告在该日期前已将全部购房款支付完毕，即在被告交房时，原告并未欠付购房款，故本案情形不符合特别约定的适用条件，应排除该特别约定的适用。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告未对合同成立之前涉案项目所产生工期延误对交房时间顺延有过约定，且被告作为专业的房地产开发企业，完全能够对可能造成工期延误的事由预见并在拟定交房日期时加以考量，故合同签订之前项目发生的延期天数不应计算入顺延日期，因此，被告可据实延期交房天数认定，应自双方达成合意之时即合同签订之日起至合同约定的交房之日止。 此外，被告还提出合同成立应以《【东盟财经广场】认购协议书》订立之日为准，该协议虽约定了房屋坐落、面积、价款、付款方式等内容，但就房屋的交付条件、产权登记、争议处理办法等合同主要内容均未作约定，且双方还约定需另行签署正式的商品房买卖合同，故该协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定可认定为商品房买卖合同。即便以该协议签订日为准，该协议也未对交房期限、可据实延期的情形有过约定，故可据实延期交房天数不应延长至认购协议订立之时。 根据《全国年节及纪念日放假办法》以及南宁市考试通知，2017年10月30日至2018年8月31日国家法定节假日2天，中高考5天，共计7天。被告于2018年10月15日交房，已经超过合同约定的交房期限，确已构成违约，应当依约承担违约责任。据此，被告应向原告支付逾期交房违约金，违约金的标准，根据合同第十条之约定，以已付购房款为基数，按每日万分之一计付，双方均予认可，本院予以确认。被告从2017年10月30日起至2018年10月15日止延期交房350天，扣除符合合同约定的可据实延期交房7天，被告逾期交房343天，其应支付的逾期违约金为343天×312552元×每日万分之一=10720.53元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告广西鸿运置业有限公司向原告陆腾虎支付逾期交房违约金10720.53元。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费37元（原告陆腾虎已预交，已减半收取），由被告广西鸿运置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  唐运明 二〇二〇年九月二十二日 书记员  吕 静