广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2461号 原告：曹桥晖，男，1989年11月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省永兴县，现住南宁市。 原告：韦冬梅，女，1991年11月27日出生，汉族，户籍所在地广西宾阳县，现住南宁市。 被告：南宁市万科良庆湖房地产有限公司，住所地南宁市良庆区金龙路**南宁万科大厦****房，统一社会信用代码91450100MA5KDB2324。 法定代表人：辜庆永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄娜，女，该公司员工。 原告曹桥晖、韦冬梅与被告南宁市万科良庆湖房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日、8月11日公开开庭进行了审理。原告曹桥晖、韦冬梅及被告万科公司的委托诉讼代理人黄娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹桥晖、韦冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告赔偿套内使用面积差异费用46434.79元；2.判令被告向两原告赔偿逾期交付违约金42189.5元（根据《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）第十条计算逾期违约金，从2019年9月1日起暂计算至2020年4月30日）；3.判令被告承担商铺约定交付时间到整改完成期间所产生的物业服务费2859.24元（从2019年9月1日起暂计算至2020年4月30日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月2日，两原告购买被告位于南宁市良庆区良庆大道17号公园里XXX号商铺一套，并与被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定该商铺建筑面积共54.37平方米，其中套内建筑面积45.23平方米，分摊的共有共用建筑面积9.14平方米，按套内建筑面积计价，该商品房单价为19432.85元／㎡。面积差异有两部分：1.合同标注烟囱尺寸为2.35米（长）×0.91米（宽），面积为2.1385㎡，收到《房屋交付通知书》后，原告实际测量的烟囱尺寸为2.83米（长）×1.45米（宽），实测烟囱面积为4.1035㎡，因此实测烟囱面积挤占使用面积1.965㎡（实测面积4.1035㎡-合同约定面积2.1385㎡）；2.由于烟囱属于公共面积，实际建成的烟囱有一面靠墙，因此烟囱所靠的部分墙（2.83米）属于ＳXXX5号商铺与烟囱（公共面积）之间的分隔墙，与原告的ＳXXX3号商铺无实质性的联系，不应将面积计算在ＳXXX3号商铺中，被告应偿还该部分面积费用，墙体厚度为0.3米，因此这部分面积为0.15ｍ（1／2墙厚）×2.83ｍ（烟囱长）＝0.4245㎡；总的差异套内使用面积为1.965㎡＋0.4245㎡＝2.3895㎡。 在本案审理过程中，曹桥晖、韦冬梅对事实和理由进行补充：两原告要求被告赔偿逾期交付违约金，是根据两原告与被告签订的《商品房买卖合同》第7条关于收付条件的约定，该条说明了商品房要交付给买受人使用应符合五方签字单体验收合格及商品房买卖合同约定，但是被告有两点没有做到，根据两原告提供的光盘可以看出，商铺交付时并不完整，仅有一半墙身，并没有达到约定的标准，层高4.5米处没有天花板，根据合同约定，尺寸发生变化的，应当在10日内通知买受人，但两原告多次要求被告出具书面说明，被告均拒绝，导致两原告至今尚未收房。根据合同法第41条，被告于2019年8月29日通知交付的商铺不符合商品房买卖合同的约定，因此两原告认为被告逾期。 万科公司辩称：1.涉案商铺面积差异面积以实测报告为准，在办理产权登记后进行退差价处理，两原告提出的面积差异退差价的计算错误且未达到合同约定的退款时间，请法院予以驳回；2.被告交付涉案商铺符合五方验收通过的交付条件，商铺内管井尺寸变更造成面积差异影响小，不影响使用，不具有整改的必要性，双方按面积差异处理，不属于逾期交付，请法院驳回两原告要求被告支付逾期交付违约金和整改期间的物业费的主张。 本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，万科公司作为出卖人、曹桥晖、韦冬梅作为买受人，双方就南宁市良庆区良庆大道17号公园里XXX号商铺签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积为54.37㎡，其中套内建筑面积45.23平方米，分摊的共有共用建筑面积9.14平方米，按套内建筑面积计价，该商品房单价为19432.85元/㎡，总金额为878948元；第六条面积确认及面积差异处理，商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下第2种方式进行处理：(2)差异绝对值大于合同约定面积的0.5%，超出的面积视为出卖人无偿赠与，减少的面积，按扣除0.5%合理误差后的面积数，由出卖人按本合同第五条约定的房屋单价向买受人退还差价款；(3)双方应在办理产权转移登记后，按照上述约定签署补充协议，出卖人在签订补充协议后30日内，支付完毕款项；第九条交付期限及交付条件，出卖人应当在2019年8月30日前将具备该商品房建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。同日，曹桥晖、韦冬梅向万科公司支付首期款398948元。 2018年6月26日，万科公司为曹桥晖、韦冬梅办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。 2019年8月15日，由施工单位中兴建设有限公司、勘察单位建材桂林地质工程勘察院有限公司、设计单位深圳市天华建筑设计有限公司、监理单位深圳市城建监理有限公司及建设单位万科公司共同签字、盖章的《建设工程质量竣工验收意见书》，内容为工程名称：公园里S2号楼，建设单位：万科公司，竣工验收时间：2019年8月15日，综合验收结论（工程质量是否合格）：工程质量综合评定为合格。 2019年8月24日，万科公司通过邮寄的方式向曹桥晖、韦冬梅出具一份《房屋交付通知书》，载明公园里XXX3号商铺，按合同约定如期交付，可于2019年8月29日开始办理交付手续。该邮件寄出后于2019年8月25日由他人代收。 2019年9月3日，由万科公司委托具有丙级测绘资质的广西东航测绘工程有限公司出具一份《不动产（房屋）测绘成果报告》（以下简称《测绘报告》），其结果表显示XXX3号商铺的套内建筑面积为44.45㎡，共有分摊面积为9㎡，建筑面积为53.45㎡，并盖有南宁市不动产登记中心不动产测绘成果备案专用章。 2019年11月28日，由广西南宁五象新区建设管理委员会对涉案房屋的工程出具一份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并盖有广西南宁五象新区建设管理委员会建设工程竣工验收备案专用章，备案意见为该工程的竣工验收备案文件已于2019年11月25日收讫，文件齐全。 2019年9月至2020年4月，万科公园里XXX3商铺产生物业费353.41元/月，合计2859.24元。但因万科公司与曹桥晖、韦冬梅双方对涉案商铺是否检验合格且能够达到交付标准的问题产生争议，至今曹桥晖、韦冬梅对该涉案商铺未接收。 本院认为，曹桥晖、韦冬梅与万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应全面履行。曹桥晖、韦冬梅经过自已一方测量计算，认为涉案商铺总的差异套内使用面积为2.3895㎡，但万科公司对该主张不予认可，曹桥晖、韦冬梅又无其他证据予以佐证，故本院对曹桥晖、韦冬梅主张不予采信。2019年9月3日，万科公司委托具有丙级测绘资质的广西东航测绘工程有限公司出具了一份《测绘报告》，其结果表显示XXX3号商铺的套内建筑面积为44.45㎡，共有分摊面积为9㎡，建筑面积为53.45㎡，并盖有南宁市不动产登记中心不动产测绘成果备案专用章。本院认为具有测绘资质并盖有南宁市不动产登记中心不动产测绘成果备案专用章的《测绘报告》可信度较高，具有证据优势，故本院对《测绘报告》中的数据予以采信。 涉案商铺合同约定的套内建筑面积为45.23㎡，《测绘报告》测出的套内建筑面积为44.45㎡，套内建筑面积差异比为：（44.45㎡-45.23㎡）/45.23㎡×100%=-1.72%，差异绝对值大于0.5%。根据《商品房买卖合同》第六条约定，涉案商铺减少的面积，按扣除0.5%合理误差后的面积数，万科公司应退还曹桥晖、韦冬梅的差价款为10762.88元｛[45.23㎡-44.45㎡-（45.23㎡×0.5%）]×19432.85元/㎡｝，该款项由万科公司在双方办理产权转移登记并签署补充协议后30日内支付给曹桥晖、韦冬梅。现退款条件尚不成就，曹桥晖、韦冬梅要求万科公司赔偿套内使用面积差异费用，本院不予支持。 《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件，出卖人应当在2019年8月30日前将具备该商品房建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商铺已于2019年8月15日通过了建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收，2019年8月24日，万科公司通过邮寄的方式向曹桥晖、韦冬梅出具一份《房屋交付通知书》，载明涉案商铺按合同约定如期交付，可于2019年8月29日开始办理交付手续。该邮件寄出后于2019年8月25日由他人代收，2019年8月29日曹桥晖、韦冬梅去涉案商铺测量并拒收房。涉案商铺已按合同约定在交付期限内达到了交付条件，万科公司也按约及时告知曹桥晖、韦冬梅收房。曹桥晖、韦冬梅以涉案商铺烟囱尺寸问题已做调整严重影响商铺使用，因此提出整改要求并拒绝收房。现涉案商铺套内建筑面积差异比为1.72%，并未影响商铺质量或使用功能。在双方签订的《商品房买卖合同》中，也不存在如涉案商铺存在面积差异，购买方有拒绝或延期收房的条款。因此曹桥晖、韦冬梅拒绝收房不符合约定。曹桥晖、韦冬梅要求万科公司赔偿逾期交付违约金和承担物业服务费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回曹桥晖、韦冬梅的诉讼请求。 案件受理费1044元，由曹桥晖、韦冬梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  骆 健 二〇二〇年九月四日 法官助理  张乃结 书 记 员  谭秀灵