北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26344号原告：赵宏敏，男，1961年2月24日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京徐凤明律师事务所实习律师。被告：北京万年基业长阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村西100米。法定代表人：周峻，董事长。委托诉讼代理人：贾志刚，北京万年基业长阳置业有限公司法务总监。原告赵宏敏与被告北京万年基业长阳置业有限公司（以下简称万年基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宏敏及其委托诉讼代理人徐凤明、高敏，被告万年基业公司的委托诉讼代理人贾志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵宏敏向本院提出诉讼请求：1.解除赵宏敏与万年基业公司于2017年7月10日签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令万年基业公司返还购房款8675357元；3.判令万年基业公司给付违约金433767.85元；4.判令万年基业公司给付赵宏敏自2017年9月5日起至实际给付之日止的中国人民银行同期贷款利率的双倍利息（以购房款8675357元为基数计算）；5.诉讼费、保全费、担保费用由万年基业公司承担。事实和理由：2017年7月10日，赵宏敏与万年基业公司就位于北京市房山区长阳镇某地块10#住宅楼1层一单元-101号房屋签订了北京市商品房预售合同。合同约定了房屋的坐落、面积、价款、违约责任及交房日期等事宜。合同签订后，赵宏敏如约全额支付了购房款，合同约定的交房时间为2018年10月30日前，且合同第十一条第（二）项约定，“出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。交房时间到期后，赵宏敏未收到通知，便到约定的交房地点去询问和查看，发现所购买房屋不具备交房条件。经与万年基业公司交涉多次，长达9个月之久。万年基业公司承诺如赵宏敏继续要房，愿意赔偿50万元违约金，并另无偿赠送一个车位。但万年基业公司随后反悔，对此，赵宏敏有照片、解除合同通知、协议书及录音为证。据此，万年基业公司的行为已构成根本违约，为维护赵宏敏的合法权益，特提起诉讼，望法院依法裁判。万年基业公司辩称：不认可赵宏敏的诉讼请求。万年基业公司与赵宏敏签订的合同合法有效，且万年基业公司如期履行了合同交付义务。2019年2月、3月期间，经双方协商，万年基业公司将地下室使用权赠与赵宏敏，赵宏敏以需要维修等为由拒绝收房，导致房屋至今没有交付。万年基业公司已经履行了合同义务，赵宏敏因自身原因退房不符合合同约定，请求法院驳回赵宏敏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，赵宏敏与万年基业公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2048588）（以下简称《预售合同》），约定赵宏敏购买万年基业公司开发的某小区10#住宅楼1层一单元101房屋，房屋预测建筑面积138.82平方米，每平方米单价82898.78元，房屋总价款8675357元，房屋交付时间为2018年10月30日前，房屋交付状态为精装修交付。《预售合同》第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起且办理完毕合同注销预售登记手续起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照解除合同时中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。2017年6月11日至2017年9月4日期间，赵宏敏陆续交纳全部购房款8675357元。万年基业公司主张其于2018年10月向赵宏敏发出了收房通知，赵宏敏并前往对某小区10#住宅楼1层一单元101房屋进行了验收，赵宏敏对此不予认可，万年基业公司未能提交其通知赵宏敏收房及办理验房手续的相关证据。赵宏敏主张**基业公司从未通知其收房，其于2019年1月7日自行前往查看，发现房屋尚不具备交付条件。依赵宏敏于2019年1月7日拍摄的照片和视频显示，截止2019年1月7日涉案房屋一层平层尚在进行装修收尾工作，通往地下室的楼梯尚未搭建，地下室所在地下**空间尚未封闭。赵宏敏于庭审中确认系因地下室未封闭、房屋不具备入住条件而主张**基业公司存在逾期交房行为。赵宏敏至本案法庭辩论终结前一直未接收涉案房屋。2019年6月18日，赵宏敏向万年基业公司发出退房通知，声明其购买的清苑嘉园房屋已逾期交房八个月之久，经长时间洽谈，万年基业公司仍未解决装修标准与样板间不符、房屋消防安全隐患、违规建设风险不告知等问题，其要求退房，解除商品房预售合同。同日，万年基业公司工作人员郝岩签收了该退房通知。另，万年基业公司提交其公司与某小区6#住宅楼6层二单元602号房屋业主签订的《北京市商品房预售合同》，显示同小区6层房屋的销售单价为每平方米65930.05元。本案审理过程中，赵宏敏与万年基业公司一致认可，赵宏敏与万年基业公司所签《预售合同》中，仅载有某小区10#住宅楼1层一单元101房屋一层面积138.82平方米，但房屋最终交付时含有面积约70平方米位于地下一层的地下室。对于地下室的权属性质，双方认识不一，赵宏敏主张其所交纳涉案房屋总价款远远高于同小区其他楼层房屋，总价款中已包含地下室价款，地下室系万年基业公司随某小区**住宅楼****101房屋**一并出售，其支付地下室价款后应享有所有权。万年基业公司对此不予认可，称其公司系将地下室使用权无偿赠与赵宏敏，赵宏敏仅享有使用权，其公司可随时收回赵宏敏对于地下室的使用权限，赵宏敏所购房屋总价高于其他房屋，系因赵宏敏所购一层房屋外有大面积户外绿地，其享有优先使用权。经法庭询问，万年基业公司认可上述户外绿地的性质为小区公共绿地。为查明涉案房屋地下室的规划用途和性质，本院依职权函询北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称规自委房山分局），规自委房山分局复函称，按建设工程规划许可证（2014规房建字0058号）明确，房山区长阳镇某地块10#住宅楼地下使用性质，地，地下**为电梯**备用房等高4.61米，地，地下**为设备夹层高29米。本院于2020年6月10日前往涉案房屋进行现场勘验，其时万年基业公司已将地下室装修完毕，搭建楼梯，形成与10#住宅楼1层一单元101房屋一层平层相通的封闭空间。在门窗关闭的情况下，只有通过涉案房屋入户门进入后，方可到达地下一层。本案审理过程中，赵宏敏于2019年11月22日申请诉讼保全，本院出具（2019）京0111民初26344号民事裁定书之一，裁定冻结万年基业公司名下银行账户内存款900万元，赵宏敏交纳保全申请费5000元，并支出保全担保费用18000元。本院认为，赵宏敏与万年基业公司之间基于购买10#住宅楼1层一单元101房屋达成合意，形成了商品房预售合同关系，但对于商品房预售合同所包含的价款性质、预售房屋范围等需要进行具体分析。本案中，赵宏敏与万年基业公司之间所签订的《预售合同》，明确载明所售房屋为10#住宅楼1层一单元101房屋，预测建筑面积为138.82平方米，并未记载地下室的面积、价款和交付标准等内容。但对比万年基业公司预售的同小区同类型其他非首层的商品房面积单价可知，赵宏敏所购101房屋的面积单价明显高于其他非首层房屋，每平方米销售单价的价差为16968元。万年基业公司虽主张赵宏敏所购房屋面积单价较高，系因其房屋临近大面积户外绿地，但其公司亦认可该绿地为小区公共绿地，且该绿地并未进行封挡而致仅有101户业主可以使用，所有小区业主均享有绿地使用权。故，万年基业公司所持基于小区公共绿地而导致赵宏敏所购房屋单价增高的主张，缺乏合理性，本院不予采信。另，赵宏敏与万年基业公司一致认可涉案房屋最终交付时含有面积约70平方米的地下室，虽然赵宏敏主张其依据《预售合同》取得的为地下室所有权，而万年基业公司主张赵宏敏取得的为地下室使用权，但无论是基于所有权还是使用权，赵宏敏均享有占有和使用地下室的权利。在赵宏敏所购房屋与其他非首层房屋不存在其他明显差异的情况下，应认定赵宏敏所购101房屋总价款高于其他同面积房屋价款的差额部分，系为获得地下室占有、使用权而支付的对价。此外，从涉案房屋地下室的空间构成来看，101房屋地下一层经封闭与一层房屋形成连为一体的独立空间，地，地下室仅可通过101房屋入户门方可出入01房屋业主对该地下室享有排他的、独有的占有、使用权。据此，可以认定，赵宏敏与万年基业公司在合同磋商过程中，已就地下室的占有、使用形成合意，并将其对应价款包含于《预售合同》确定的房屋总价款中。赵宏敏签订《预售合同》的目的，除获得清苑嘉园10#住宅楼1层一单元101房屋的所有权外，亦包含获得地下室的占有和使用权益。关于地下室的性质问题，经法院函询规自委房山分局查明，涉案房屋地下一层的规划用途为设备夹层。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑区划内的消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，属于建筑物共有部分。据此，涉案房屋地下室的规划审批用途为设备夹层，其应为小区楼栋公共设备层，属于建筑物共有部分，万年基业公司将设备夹层加以区分封闭，并交由一层业主专属使用的行为，属于违法建设行为，赵宏敏亦无权占有并使用地下公共空间。综合上述情况，赵宏敏与万年基业公司签订的《预售合同》，虽已隐含关于地下室占有、使用的合同内容，但在地下室改变规划用途及设置业主专属使用权行为违法的情况下，万年基业公司无权将地下室交付与赵宏敏进行占有和使用，故而，赵宏敏亦无权依据未交付地下室而主张**基业公司存在逾期交房的违约行为。据此，赵宏敏要求万年基业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于《预售合同》解除问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，赵宏敏基于获得某小区10#住宅楼1层一单元101房屋所有权及地下室的占有、使用权益的目的，而与万年基业公司签订《预售合同》并支付价款，现因地下室违规改变规划用途等原因，赵宏敏占有、使用地下室的合同目的无法实现，其主张解除《预售合同》，符合法律规定，对其相关诉讼请求，本院予以支持。《预售合同》解除后，万年基业公司应返还赵宏敏全部购房款，并自2019年6月18日起支付占用资金期间的利息，应付利息标准由法院依法确定。据此，赵宏敏相关诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于保全费和保全担保费用，应认定为系赵宏敏为实现自身权益的合理支出，万年基业公司应予负担。赵宏敏的相关诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京万年基业长阳置业有限公司与赵宏敏于2017年7月10日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京万年基业长阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵宏敏购房款8675357元，并支付利息（以8675357元为基数，自2019年6月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京万年基业长阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵宏敏保全费5000元、保全担保费18000元；四、驳回赵宏敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37782元，由赵宏敏负担1518元（已交纳），由北京万年基业长阳置业有限公司负担36264元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年九月十一日书记员  张雨琪