安徽省合肥市庐阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖0103执异27号 异议人（案外人）：朱振东，男，1984年10月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 申请执行人：宋玉萍，女，汉族，1955年1月22日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：韩晓玲，女，汉族，1961年3月23日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：合肥鼎安商贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路缤纷南国元一滨水城**商铺**，统一社会信用代码913401006897774097。 法定代表人：商常俊，总经理。 在本院执行申请执行人宋玉萍与被执行人韩晓玲、合肥鼎安商贸有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人朱振东对本院强制执行湖东景园南区B116号地下停车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人朱振东请求立即终止对其拥有所有权的湖东景园南区B116号地下停车位的执行程序，包括强制进行评估和拍卖等。事实与理由：异议申请人朱振东于2014年2月20日购买被执行人韩晓玲位于湖东景园南区1号楼1003室住宅一套（140.6平方）及附属停车位（B116号）一个。双方议定房款90.8万元，停车位10万元，总价款100.8万元。双方当时签订购房协议书一式三份，异议申请人朱振东当时由于在外地工作，委托其父亲朱登华（身份证号：）代签购房协议。并于2014年2月20日转账支付70.8万元，余款30万元于2014年4月10日一次性付清。有被执行人韩晓玲的收据为证。湖东景园南区房屋产权证与车位产权证均由皖投置业公司统一办理。房产已于2014年11月6日过户到异议申请人朱振东名下，当时车位没有产权证就直接交付给了申请人。直至2015年2月26日皖投置业公司按照原购房合同的约定，还是将车位登记在被执行人韩晓玲名下，异议申请人朱振东并不知情，也未收到相关单位的通知。直到2019年9月，皖投置业通知湖东景园物业，要求小区业主尽快领取产权证明。异议申请人朱振东接到物业通知，于2019年9月30日在皖投置业位于天下锦城二期的办事处领取了湖东景园南区B116号停车位的产权证。今年上半年因疫情影响未能及时办理过户手续。综上所述，异议申请人朱振东在贵院对韩晓玲民间借贷纠纷执行一案判决前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部款项并合法占有房屋及停车位至今。车位未能及时过户的主要原因是由于相关单位没有及时通知到位，并非在知情的情况下有意拖延。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特申请贵院停止对湖东景园南区B116号地下停车位的执行，保护异议申请人的合法权益不受侵害。 申请执行人宋玉萍称，案外人朱振东并不享有排除对执行标的进行执行的民事权益，其执行异议无事实与法律依据，依法应予驳回。理由如下： 一、执行标的属于被执行人韩晓玲所有。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，执行标的属于不动产，其物权转让必须依法进行登记，未经登记的，不发生权利转让的效力。 在法院对执行标的进行查封之时，执行标的尚登记在被执行人韩晓玲名下，未发生物权转让的效力，因此执行标的所有权仍然属于韩晓玲，法院对执行标的进行查封拍卖完全符合法律规定，并无任何不当。朱振东与韩晓玲之间的权利义务关系只在其双方之间产生合同之债的债权效力，不能对抗外部第三人。朱振东若认为自身权益受损，应向韩晓玲主张权利，而非申请执行异议从而损害宋玉萍利益。 二、案外人朱振东提出执行异议于法无据。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案并不满足符合以上情形： 1、朱振东与韩晓玲之间缺乏真实有效的买卖合同。 （1）《购房协议书》主体是朱登华与韩晓玲，朱振东其并非合同主体，根据合同的相对性原则，不能直接认定朱振东与韩晓玲之间签订书面买卖合同。 （2）《购房协议书》违反法律规定，为无效合同。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，韩晓玲将未取得权属证书的执行标的进行转让，违反法律规定。 2、朱振东不能证明其已经支付了车库的价款。 假设买卖合同确为朱振东与韩晓玲所签且真实有效，那么根据合同的约定应是朱振东向韩晓玲支付购房款1008000元。朱振东提供的韩晓玲出具的“今收到朱登华购房款：壹佰万零捌仟元”收条并不能证明其按约支付全部价款，一方面该收条的真实性宋玉萍存在异议，朱振东并未提供转账记录证明其实际支付款项；另一方面收条上写的仍是朱登华，而非朱振东。此外，《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票》上的金额亦与合同约定不一致，以上均不能证明双方就执行标的已完成了真实合法的买卖。 3、因朱振东自身原因导致未办理车库过户登记。 本案中，即使韩晓玲与朱振东的房屋买卖关系真实存在，朱振东亦需对执行标的未办理过户登记承担责任。 一方面，朱振东在法律明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的情况下，仍与被执行人韩晓玲就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当自行承担相应风险；另一方面，从2014年至今六年多的时间，在执行标的完全可以办理过户登记的情况下，朱振东却没有办理过户登记，显然自身负有不可推卸的责任。不论是否存在朱振东主张的相关单位通知未到位的问题，由于案涉房屋未办理过户登记的原因是判定朱振东执行异议能否成立的重要因素，涉及第三人的利益，故不能仅以朱振东陈述及物业公司的证明作为根据，仍应由朱振东对执行标的未办理过户登记的原因承担举证责任。朱振东君不能举证证明在合同签订至法院采取执行措施前的数年期间已积极催促皖投置业办理案涉房产过户手续或向相关单位主张权利，应认定朱振军存在怠于行使权利的情形，因此案涉执行标的不能认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。由此可见，朱振东主张并不符合法律规定排除执行的情形。 综上所述，案外人朱振东的执行异议不能成立，请求法院查明事实，依法驳回其申请。 被执行人韩晓玲在本院向其依法送达异议申请书副本后，在本院指定期限内未提交意见和做相关陈述。 本院查明，原告宋玉萍与被告高荣锦、韩晓玲、蔡兴宝、安徽省奥宇科技发展有限公司（以下简称奥宇科技公司）、合肥鼎安商贸有限公司（以下简称鼎安商贸公司）民间借贷纠纷一案，本院经审理作出(2018)皖0103民初5361号民事判决，判决主文为：一、被告合肥鼎安商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告宋玉萍借款本金184万元；二、被告韩晓玲对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告宋玉萍的其他诉讼请求。宋玉萍不服上述判决，向合肥市中级人民法院提起上诉。该院于2019年7月19日作出（2019）皖01民终3703号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案一审期间，原告宋玉萍向本院申请财产保全，本院作出（2018）皖0103民初5361号财产保全民事裁定。在该裁定执行中，本院于2018年7月30日通知原合肥市国土资源局不动产登记中心查封了被告韩晓玲名下位于合肥市政务区天鹅湖路以南65号湖东景园B地块地下车库车116。该案上述判决生效后，因义务人合肥鼎安商贸有限公司、韩晓玲未履行生效法律文书确定的义务，权利人宋玉萍于2020年5月29日向本院申请强制执行，本院予以立案受理，案号（2020）皖0103执2833号。强制执行中，本院于2020年6月28日作出（2019）皖0103执2833号执行裁定，裁定拍卖被执行人韩晓玲名下位于合肥市政务区天鹅湖路以南65号湖东景园B地块地下车库车116（产权证号：房权证合产字第××号）的房产。此后，案外人朱振东向本院提出执行异议。 另查明，受朱振东委托，其父亲朱登华作为乙方于2014年2月20日与甲方韩晓玲签订《购房协议》，约定甲方向乙方出售位于合肥市政务区天鹅湖湖东景园B1#100室房屋及房屋附属地下停车位一个，车位标号B地116，其中房屋售价908000元、车位售价100000元，以上两项总金额1008000元。2014年4月10日，韩晓玲出具了房款收条，载明收到朱登华购房款1080000元。此后，朱振东与韩晓玲完成了合肥市政务区天鹅湖路以南65号湖东景园B1幢1003室房屋交易过户手续，该住宅房屋由登记机关于2014年11月6日登记至朱振东名下。 还查明，安徽省长城物业管理有限公司湖东景园物业服务中心证明其于2019年9月接开发单位皖投置业通知，要求该小区业主尽快领取车位产权证明，物业服务中心与9月份向业主下发领取车位产权证明的通知，并于9月下旬通知了南区1栋1003业主尽快前往领取产权证。朱振东遂于2019年9月30日在物业领取了韩晓玲名下的B116车位发票及房产证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条中规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，案涉《购房协议》虽非异议人朱振东本人与被执行人韩晓玲所签，但结合朱振东委托其父亲朱登华以及不动产交易税务发票的记载和住房产权证过户至朱振东等情形，可以确定《购房协议》直接约束委托人朱振东和出售人韩晓玲。因此朱振东是本案执行标的B116车位的买受人，对该不动产享有物权期待权。上述《购房协议》的签订时间及买受方支付全部价款的时间是2014年，买受的住宅房屋亦于2014年11月6日登记至朱振东名下，其已居住使用所购房屋及附属B116车位。而本院查封韩晓玲名下上述车位的时间是2018年7月30日，上述事件均发生在查封之前。朱振东接物业服务中心通知领取案涉B116车位的时间在2019年9月30日，此时该不动产被本院查封，在解除查封之前，客观上无法在办理该车位的过户登记。另（2020）皖0103执2833号属于金钱债权执行类型的执行案件，本案执行依据(2018)皖0103民初5361号民事判决认定 被执行人韩晓玲于2017年9月向债权人出具担保承诺书从而形成其担保之债，而上述房产买卖发生在2014年，不可能存在异议人与被执行人韩晓玲串通规避本案债务的情形；从住宅房产已完成交易过户及异议人已占有使用住宅房屋及车位等情形看，异议人朱振东提供的房款收条足以证明其已支付了全部价款。综上，作为案涉执行标的物-位于合肥市政务区天鹅湖路以**湖东景园B地块地下车库车116车位的买受人，异议人朱振东享有的权利能够排除对登记在被执行人韩晓玲名下的不动产的强制执行，因此其异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人韩晓玲名下位于合肥市政务区天鹅湖路以南65号湖东景园B地块地下车库车116车位（产权证号：房权证合产字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼。 审 判 长  阮 兵 审 判 员  王 鹏 人民陪审员  徐圣玉 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  刘 聪 附：本裁定适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。