河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3308号 上诉人（原审原告）：薛旺，男，1985年4月23日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：李思远，河北拓石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾璇，河北拓石律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李志波，男，1984年11月23日出生，汉族，住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：辛颖，河北律绎律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司廊坊分行，住所地廊坊市广阳区金光道**。 法定代表人：郭鹏军，该分行行长。 委托诉讼代理人：王若凡，河北岳石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梓芸，河北岳石律师事务所律师。 上诉人薛旺因与上诉人李志波及原审第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行（以下简称建行廊坊分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛旺上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初2698号民事判决第五项，改判李志波支付薛旺违约金105000元；2、一、二审诉讼费由李志波承担。事实和理由：《房屋买卖合同》约定薛旺为贷款购房，原审第三人在一审中说明涉案房屋存在贷款，需李志波清偿后才能解除抵押手续。李志波有义务清偿涉案房屋贷款，达到过户条件。但李志波签订合同后失联，导致薛旺无法办理贷款。双方签订买卖合同后，李志波即应涤除涉案房屋的抵押权，薛旺才能办理贷款，双方办理过户。李志波的行为已构成违约，双方合同明确约定由违约方向守约方支付本合同房屋实际成交价的10%作为违约金。薛旺主张违约金有事实及法律依据。 李志波辩称，不同意承担违约金105000元，本案实际是民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。李志波是基于借款的合意将房屋抵押给薛旺，与薛旺签订的涉案房屋买卖合同。不能依据《房屋买卖合同》主张违约金，即便依据《房屋买卖合同》的约定，薛旺也不能证明其履行了合同义务。 建行廊坊分行述称，我方认可一审判决中二、三项内容，待案涉房屋的剩余贷款本息全部结清后，我方可协助办理解除抵押手续。 李志波上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初2698号民事判决，驳回薛旺的诉讼请求或改判不继续履行《房屋买卖合同》、不协助薛旺将诉争房屋所有权转移至薛旺名下或发回重审；2、一、二审诉讼费、保全费由薛旺承担。事实和理由：本案实际是民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，双方之间达成的是借款合意，并非房屋买卖的合意，薛旺的诉讼请求没有事实和法律依据。事实是李志波因需要用钱，经人介绍认识薛旺，后双方于2019年5月23日见面，约定李志波向薛旺借款200000元，每月利息按照月利率100%计算。2019年5月23日，李志波按照薛旺的要求写了关于借款的借条、收条。后李志波在薛旺的要求下，另行签订了本案的《房屋买卖合同》，并将房本原件交予薛旺，作为此笔借款的抵押。薛旺将首月利息20000元扣除，因本案借款有中间人介绍，又扣除了5000元的中介费、4000元的下户费，实际向李志波转款171000元。薛旺提出继续履行《房屋买卖合同》没有事实和法律基础，不应得到支持。 薛旺辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人李志波未提供证据证实双方签订的买卖合同为借款的担保，一审判决对双方之间的法律关系认定正确，上诉人应当依照房屋买卖合同履行自己的义务，请求二审法院依法驳回其上诉请求。 建行廊坊分行述称，我方作为涉案房屋的合法抵押权人，权益应受到法律保护，若薛旺、李志波之间为民间借贷关系，则李志波应继续履行与我方之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，按时还款。 薛旺向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决被告李志波继续履行房屋买卖合同协助房产过户；二、诉讼费、保全费由被告承担。2019年10月11日，增加一项诉讼请求，请求判决被告李志波向原告支付违约金105000元。 一审法院认定事实：2019年5月23日，原告薛旺（乙方）与被告李志波（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为：0000036），居间方为廊坊市辉博房地产经纪有限公司（丙方），合同约定：被告自愿将坐落在安次区宏泰龙邸花园14-1-203的房屋出售给原告；该合同第二条约定被告保证对所出售房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按照该合同将该房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付原告使用；该合同第三条约定原、被告双方协商后的实际成交价格为1050000元，并约定在该合同签订的同时，被告向居间方交付房屋产权证件，原告向被告交付定金200000元，居间方收讫产权证后，要求原、被告双方准备办理房屋产权过户手续所需的全部资料，并协助双方办理该项过户手续；另原告支付其余房款的方式为贷款购买；该合同第六条第四款约定原、被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付该合同第三条确定的房屋成交价的10%作为违约金；该合同第九条原、被告双方约定90日内完成房屋过户手续。合同签订当日，原告向被告支付定金200000元，被告将涉案房屋产权证书［冀（2017）廊坊市不动产权第00528**］交由居间方保存并向原告出具收条一份，内容为“今收到薛旺人民币贰拾万元（大写）20万元。（小写），备注：现金叁万元，转账拾柒万元，合计贰拾万元，日期2019年5月23日”，收款人李志波签名并捺印，见证人居间方工作人员陈某签名。后被告至今未协助原告办理上述房屋过户手续，原告诉至一审法院。另查明，2013年10月16日，被告李志波与第三人建行廊坊分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向第三人建行廊坊分行借款500000元整，借款年期限为360个月，即从2013年10月12日起至2043年10月12日止；被告借款用于购置龙邸花园第14幢1单元2层203号房；被告还款方法和还款金额采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3395.63元；被告已将上述房屋于2017年11月3日办理抵押登记，抵押权人为第三人建行廊坊分行，抵押金额500000元。被告至今还款正常，截至2020年1月15日，剩余未还款本息456800.33元。 一审法院认为，原告薛旺与被告李志波签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务，现原告已依约支付购房定金，被告将涉案房屋不动产权证书交至居间方廊坊市辉博房地产经纪有限公司，后被告理应按照约定继续履行后续相关义务，但被告收取定金后至庭审结束时失联，无证据显示本案存在其他不能继续履行的法定情形，故一审法院对原告要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。此外，因被告曾以该房屋向第三人抵押贷款，被告应涤除诉争房屋抵押权后再与原告办理所有权转移登记手续，并收取剩余卖房款。现原告自愿代被告向第三人偿还剩余贷款本息并一次性支付剩余房款，其行为不损害被告及第三人的利益，且第三人同意，一审法院依法准予。原告代被告向第三人清偿贷款本息后，第三人应及时将诉争房屋上设定的抵押权注销。因此，基于原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，并且原告代被告清偿在第三人处以诉争房屋为抵押物的贷款并一次性支付剩余房款的前提下，被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续已无事实上及法律上的障碍，故对原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求一审法院予以支持。原告薛旺代被告偿还贷款本息的数额应从原告应向被告支付的剩余房款中予以抵扣。关于原告要求被告未按照合同约定90日内完成房屋过户手续应支付违约金105000元的诉讼请求，由于本案原告在支付完200000定金后，双方约定其余房款的支付方式为贷款购买，对于何时完成贷款在房屋买卖合同中约定不明，90日内完成房屋过户手续的起始日期不能确定，且原告未提交证据证明其为继续履行合同所尽到的己方义务，故一审法院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告为自己的合法权益能够得到实现所支出的诉讼保全费5000元，系必要费用，原告要求被告承担保全费的请求，一审法院予以支持。当事人有到庭参加诉讼对自己的主张进行申辩的权利，本案被告经公告送达未到庭参加诉讼，视为放弃上述权利。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告薛旺与被告李志波签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告薛旺于本判决生效之日起十日内，向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行代为偿还被告李志波尚欠该行的以诉争房屋为抵押的贷款本息并向被告李志波一次性付清剩余房款；三、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行在原告薛旺清偿上述贷款后十日内，将诉争房屋上所设定的抵押权予以注销；四、上述房屋抵押权注销后且原告薛旺付清全部房款后五日内，被告李志波协助原告薛旺将诉争房屋所有权转移至原告名下，办理所有权转移登记手续所产生相关费用由原告薛旺承担；五、驳回原告薛旺其他诉讼请求。 本院二审期间，薛旺提交2019年10月14日李志波向薛旺微信转账记录，金额为20000元，转账说明为“房款的定金”，证明双方房屋买卖合同关系成立。李志波质证意见，对该证据认可，因为是民间借贷，签了一份租房协议，后面补了一份购房合同作为抵押，这笔钱体现的是租房。建行廊坊分行称不发表质证意见。李志波提交李志波与薛旺、“王哥”的聊天记录一份，证明当时李志波和陈某去佳和广场聊借款事宜，并不认识薛旺，跟“王哥”协商后按照每月20000元的利息返还，本金是200000元，签合同时候借款人处空白，其在薛旺提供的收据上签字，签完租房协议后又补了一个买卖合同作为抵押。借款后其与“王哥”微信联系。薛旺质证意见，是其微信，2019年10月14日上午，李志波打电话说把定金退给我，协商好后加我微信，给我转了一笔钱，我以为是20万元。李志波与薛旺的聊天记录不足以证实双方于2019年5月23日签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，李志波与“王哥”的聊天记录与本案没有关联性。建行廊坊分行称该份证据与我方无关，不发表意见。本院审查认为，薛旺提交的微信转账记录能够证明2019年10月14日李志波向薛旺转账20000元房款的定金。李志波提交的微信聊天记录无法达到其所主张的双方系民间借贷关系的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，薛旺与李志波签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《房屋买卖合同》约定薛旺在支付200000元定金后，其余房款为贷款购买，对于何时完成贷款约定不明，90日内完成房屋过户手续的起始日期不能确定，本院对于薛旺要求李志波支付违约金105000元的上诉请求不予支持。李志波提出双方系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，不应继续履行《房屋买卖合同》的上诉意见，但提供的证据不能证实其主张，本院不予采信。 综上所述，薛旺、李志波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17730元，由薛旺负担2400元、李志波负担15330元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月三十日 书记员 周 雪