云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8850号上诉人（原审被告）：昆明恒海房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区官渡街道办事处云秀路**办公楼。法定代表人：周渝。委托诉讼代理人：王石诚，男，1992年9月11日出生，住云南省曲靖市师宗县，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：胡广鹏，男，1988年1月8日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明恒海房地产开发有限公司（以下简称：“恒海公司”）与被上诉人胡广鹏商品房销售合同纠纷一案，恒海公司不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。恒海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签署的《恒大玖珑湾商品房认购书》（以下简称“认购书”）已就签订《商品房买卖合同》及补充协议等进行充分协商，是双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方签订的《恒大玖珑湾商品房认购书》第九条明确钓定了认购书是双方真实意思的表示，被上诉人已阅读并理解、同意上诉人在销售中心公示的各类文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。被上诉人在签订认购书前，已知悉上诉人提供的《商品房买卖合同》及其补充协议的格式条款内容并认可其内容，上诉人举证的第一组证据中公示的《商品房买卖合同（预售）》示范文本中已具有房产证办理时间、逾期交房违约责任等约定，且签署认购书当天被上诉人已支付人民币20000元（以下均为人民币）作为定金。然而被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，却认为双方未对房产证办理时间、逾期交房违约责任等合同条款达成一致意见，拒绝签订《商品房买卖合同》，在上诉人发函催告后依然拒绝履行认购书约定的义务，最终导致双方《商品房买卖合同》未能订立，被上诉人的行为明显违反双方签订的《恒大玖珑湾商品房认购书》的约定，已构成违约，应当按照法律关于定金的规定处理。二、上诉人对认购书第九条内容已做出提示。首先，认购书开头部分已确认认购书是双方真实意思的表示，并已充分了解；其次，在认购书第九条也有阅读并理解的约定，且认购书中已经约定了具体付款方式、期限、购买的具体房屋、金额、未按期履约的违约责任等内容，上诉人已在认购书中进行多处提示，被上诉人作为完全民事行为能力人，已签字确认，认购书对双方当事人均产生法律效力，均具有法律约束力。胡广鹏辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的上诉请求。胡广鹏向一审法院起诉请求：判令恒海公司双倍返还定金40000元。一审法院确认的事实如下：2019年9月22日，胡广鹏（乙方、买受人）与恒海公司（甲方、出卖人）签订《恒大玖珑湾商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购恒大玖珑湾二期14幢1903号房屋，建筑面积共124.32平方米，单价13927.94元/平方米，套内建筑面积98.27平方米，乙方在签署本认购书时，支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；付款方式为：乙方于2019年10月1日前支付首期房款153152元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月22日前支付259728元，于2020年3月22日前支付259728元，于2020年6月22日前支付173152元，于2020年9月22日前支付173152元；乙方必须在约定的付款期限内到恒大玖珑湾售楼部支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；第九条约定：乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。认购书签订当日，胡广鹏向恒海公司支付了定金20000元。之后，胡广鹏前往售楼部协商签订《商品房买卖合同》及其补充协议，但双方未能就房产证办理时间、逾期交房违约责任、违约金比例等合同条款达成一致意见，导致最终未能签订《商品房买卖合同》及其补充协议。现胡广鹏诉至本院，要求恒海公司双倍返还定金。一审法院认为：首先，胡广鹏、恒海公司双方签订的商品房认购书虽然已就涉案房屋基本信息、价款、付款方式达成一致意见，胡广鹏也支付了相应的定金，但双方未对交房时间、违约责任等进行约定，故一审法院认为胡广鹏、恒海公司双方签订的商品房认购书属预约合同。其次，本案定金如何处理？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，胡广鹏、恒海公司双方在协商过程中未能就房产证办理时间、违约责任等合同条款达成合意，致最终未能签订《商品房买卖合同》及其补充协议，仅是本约合同的磋商过程，不属于任何一方当事人的过错，胡广鹏、恒海公司均未违约，故恒海公司应返还胡广鹏定金20000元。恒海公司虽主张其在签订认购书时曾向胡广鹏出示过《商品房买卖合同》的样本，但胡广鹏不予认可，且认购书第九条的内容未对胡广鹏做出特别提示和说明，恒海公司亦未进一步举证证明，故一审法院对恒海公司的抗辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、恒海公司昆明恒海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡广鹏定金20000元；二、驳回原告胡广鹏的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人恒海公司是否应返还被上诉人胡广鹏交纳的20000元购房定金？本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，恒海公司主张胡广鹏与其签定的《认购书》合法有效，现胡广鹏并未与其签订《商品房买卖合同》及补充协议，构成违约，但经审理查明上诉人与被上诉人未签订《商品房买卖合同》及补充协议的原因为，双方因所购房产产权证办理时间、违约责任条款未能达成合意，且恒海公司当庭承认《认购书》为恒海公司提供的格式合同，其并不能举证证实已就《认购书》第九条的内容对胡广鹏作出过特别提示和说明，其主张胡广鹏违反《认购书》约定与事实不符，本院不予支持。故一审法院认为该协商过程为本约合同的磋商过程，不属于任何一方当事人的过错，胡广鹏、恒海公司均未违约，恒海公司应返还胡广鹏定金20000元，有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，恒海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人昆明恒海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇二〇年九月二十七日法官助理蒋志平书记员李远健