天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初3521号原告：天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园、阁林园业主大会，住所地天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园物业**。负责人：刘金霞，职务主任。委托诉讼代理人：孙辉，天津清慎律师事务所律师。被告：天津市长景宠物诊所，经营场所天津市红桥区水木天成阁林园底商39-3-102。经营者：刘景楠，男，1986年7月12日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘长栓（父子关系），1963年8月21日出生，汉族，住天津市红桥区。原告天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园、阁林园业主大会（以下简称“望汀园、阁林园业主大会”）与被告天津市长景宠物诊所（以下简称“长景宠物诊所”）返还原物纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望汀园、阁林园业主大会的委托诉讼代理人孙辉，被告长景宠物诊所的委托诉讼代理人刘长栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望汀园、阁林园业主大会向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决被告立即停止侵害，将坐落于天津市红桥区××路××号房屋（公共建筑，约10㎡）腾空并交还给原告；2.依法判令被告支付自2018年4月15日起至实际腾房之日止的房屋占用费（以每月1800元为标准，暂计算至2020年7月15日的金额为48600元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系天津市红桥区水木天成望汀园、阁林园小区的业主大会，成立于2018年4月15日，原告成立以后在梳理小区建筑规划内的公共场所和公共设施时，发现被告占用了属于望汀园、阁林园小区全体业主的公共建筑，以“长景宠物诊所”的字号用于经营，侵害了天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园、阁林园全体业主的合法权益。为此，原告依《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请，维护原告合法权益。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为依法判令被告支付自2018年9月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（以每月1800元为标准）。被告长景宠物诊所辩称，不同意腾房，被告和水木天成原物业公司从2016年开始建立租赁关系，约定租金1800元/月，虽然没有书面协议，但被告一直缴纳租金，且交到了2018年8月31日。由于换了新物业，没人找被告主张房租，被告不再继续交租。原告业主大会的授权书不真实，没有主体资格。对于从2018年9月开始交房屋占有使用费没有异议，但疫情期间应当按照国家政策予以减免。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落于天津市红桥区××路××号，建筑面积14.18㎡，为物业用房，由水木天成花园全体业主共同所有，现该房屋由被告长景宠物诊所占用。涉诉小区原由天津源天佳立物业管理有限公司（以下简称原物业公司）进行管理。原告望汀园、阁林园业主大会成立于2018年4月15日，原物业公司于2018年9月1日正式撤出涉诉房屋所在望汀园、阁林园区域的物业服务。被告当庭陈述其与原物业公司存在租赁关系，但未签订书面租赁协议，约定房屋租金每月1800元，租金最终支付到2018年8月31日，原告对此表示认可。案件审理中，本院至涉诉房屋进行现场勘验，被告长景宠物诊所占用涉案房屋并用于经营，无人在此居住。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。结合本案争议焦点分析如下：第一，关于原告望汀园、阁林园业主大会的诉讼主体资格问题。《物业管理条例》第十一条第（七）项规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告业主大会提交的证据可以证明，其提起本次诉讼，经全体业主法定多数同意，故业主大会具有本案诉讼主体资格。第二，被告是否应将涉案房屋腾提交原告。根据《物权法》第三十四条、第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉诉天津市红桥区××路××号，产权登记为水木天成花园全体业主共同所有。原物业公司撤出望汀园、阁林园区域的物业服务之后，原告望汀园、阁林园业主大会代表全体业主对小区建筑规划内公共场所、公共设施、自建房屋进行日常管理，被告长景宠物诊所未与原告签订房屋租赁合同，亦未向原告方缴纳过房屋租金，且被告未能举证证明其对涉诉房屋占有使用系有权占有，故原告起诉要求被告腾交房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三，涉诉房屋占有使用费计算问题。根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告长景宠物医院长期占用原告管理的涉诉房屋，原告要求被告参照房屋租金1800元每月向其支付房屋占有使用费的主张，本院予以支持。双方在庭审过程中确认自2018年9月1日起计算占有使用费，但被告长景宠物诊所同时提出减免新冠疫情期间占有使用费的抗辩主张，本院认为，2020年因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，确实存在被告对涉诉房屋无法经营使用的客观事实，属于不可抗力的情形。同时考虑到原告在疫情之前未向被告提出书面腾房的主张，故疫情期间应由双方当事人合理分担损失。结合本市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响程度，本院酌情减免被告长景宠物诊所2010年2月、3月共计2个月的房屋占有使用费。故被告长景宠物诊所应支付原告2018年9月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费共计30600元，2020年4月1日起至实际腾房之日止按照1800元每月的标准向原告支付涉诉的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条、第七十条、《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第三款规定判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告天津市长景宠物诊所将坐落天津市红桥区××路××号房屋腾空并交还原告天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园、阁林园业主大会；二、本判决生效之日起三十日内，被告天津市长景宠物诊所向原告天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园、阁林园业主大会支付2018年9月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费共计30600元，按照1800元每月的标准向原告天津市红桥区西沽街道水木天成望汀园、阁林园业主大会支付2020年4月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3672元，减半收取1836元，由被告天津市长景宠物诊所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  齐欣二〇二〇年九月三十日法官助理林楠附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。