山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初10161号 原告：李怀斌， 被告：青岛霄隆置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所律师。 原告李怀斌与被告青岛霄隆置业有限公司（以下简称霄隆置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张力、被告霄隆置业公司的委托诉讼代理人郭婷婷、李方舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金177816元（暂计算至2019年4月26日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年3月与被告青岛霄隆置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市黄岛区湛园海德公园一号18栋2单元1201户房屋。原告按照合同约定支付了全部房款1661835元，但被告却未按照合同约定的时间及时向原告交付房屋，虽2018年9月20日被告将房屋钥匙交付原告，但至今该房屋仍未办理竣工验收备案手续，未达到交付条件。按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定，被告理应向原告支付逾期交房违约金。 被告霄隆置业公司辩称，1、案涉房屋延期交房是由于政府未按时交付土地及市政配套延期完工所致，被告不应当承担逾期交房违约责任；2、根据双方签订《青岛市商品房预售合同》的约定，因政府部门的原因造成的房屋延迟交付，不属于被告延迟交付；且原告早已于2018年9月20日实际接收房屋，不应当承担违约责任；3、原告接收房屋的行为视为同意变更合同约定的交房条件，诉争房屋视为已经交付；4、退一步讲，即使被告需要承担违约责任，本案属于混合过错，多因一果的情况，被告仅应当承担部分应承担的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、2016年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由原告购买被告开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期18栋2单元1201户房产，总价款1661835元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房在质检部门进行完毕竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。”合同第十一条约定：甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买房人不退房（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止），出卖人按已付房款的同期贷款利率向买受人支付违约金。合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、供热、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”合同同时约定了其他权利义务。 2、原告于2016年3月30日支付501835元，剩余1160000元办理银行贷款，于2016年12月12日发放到位。原告于2016年3月30日缴纳了房屋专项维修基金23265.69元。 3、原告于2018年9月20日领取了涉案房屋钥匙，并签署了《装修登记表》和“18号楼竣工验收前严禁施工事项”，后者内容为：“因18号楼现整体未完全竣工验收，我因个人需求提前申请进行房屋装修，除严格执行海德物业服务中心其他各装修管理规定外，还严格遵守以下事项：严禁出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩窗、改动阳台雨落管等破坏外墙外立面的行为。我接受广大业主朋友及物业服务中心的监督，如若出现上述情况，由我本人负责恢复原状，并负责由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果。” 4、被告提交的《主体结构工程质量验收备案书》载明：本工程位于青岛市黄岛区，建筑面积15481.5平方米，采用商品混凝土类型：12层以下为C30，13-屋面为C25，地上**，地下**，剪力墙结构，质监机构备案意见为主体结构工程质量验收备案报告文件已于2014年6月6日收讫，文件齐全，同意备案。 5、被告提交的《建设工程竣工验收备案表》载明：湛园.海德公园一号三期16#-18#楼，开工日期为2013.02.24，竣工验收日期为2019.4.26。 6、被告在庭审中申请调查令，调取青岛市西海岸新区自然资源局档案局存档的青西自然资字【2019】42号《青岛西海岸新区自然资源局关于解决霄隆置业土地收回历史遗留问题的请示》，载明：霄隆置业公司2009年8月通过公开土地竞拍，取得了街道辖内位于江山宗土地的国有建设用地使用权（项目名称：海德公园一号），同期与原区国土房管局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并全额缴付了土地出让金。按出让合同约定，应于2010年5月8日前将出让宗地净地交付霄隆置业公司，因所出让地块上有厂房及水厂未完成拆迁，其中有3453平方米出让地始终未交付，影响了企业的开发经营。对此，开发单位多次向区政府反映要求解决。后经沟通，鉴于无法完成拆迁交地任务，经区政府同意，2015年2月12日，原区国土房管局与该公司签订了《收回国有土地使用权协议书》（以下简称“协议书”），约定部分收回江山路以东3453平方米，并补偿该公司费用53358630.91元。目前，该公司收到补偿费用4000万元。因霄隆置业公司前期开发楼房已销售且产权证书已分割，该公司无法征得大部分业主同意办理产权证书分割，按照收回协议约定，尚有1335.8631万元补偿费用未拨付。2017年8月，因项目验收产生影响，进而影响了海德公园房屋交付和产权办理，引发业主上访和维护等原因，长江路街道办事处向新区管委递呈了《关于尽快启动海德公园一号小区19号楼建设的请示》……2017年11月，霄隆置业公司与莲花山宝泉水厂达成了补偿协议，莲花山宝泉水厂完成拆迁，霄隆置业公司2017年12月15日取得《建设工程规划许可证》。2019年1月，我局发现霄隆置业公司在收回土地上开工建设，发函给相关部门停止办理建设手续，但霄隆置业公司仍未停止建设。2019年3月，我局发函给住建局和长江路街道要求停止办理房屋预售和加强收回土地看护管理。期间，我局与霄隆置业公司对接，霄隆置业公司给我局递交了解除收回协议的申请，申请中称该公司垫付清场补偿费3703万元，要求从已拨付的4000万元补偿费中优先抵扣，另外申请赔偿因未净地出让造成的经济损失2.5亿元，并表示如反映的问题得不到很好的解决，将通过诉讼解决。被告对上述证据未持异议，但认为该证据中所述的土地未及时收回问题并不构成法律认可的不可抗力情形，不能免除霄隆置业公司的违约责任，该证据中显示受土地收回影响的为19号楼，而本案中诉争房屋系18号楼，因此该证据与本案无关，即使诉争房屋系受土地收回问题影响，那么该土地未按期收回的责任是被告与其他相关部门之间的问题，《请示》中也明确表示被告可通过司法途径向责任部门主张损失，与原告无关。 双方存在争议的证据及事实：被告主张涉案房屋延期交付是因为政府未按时交付土地及市政配套延期完工所致。原告对被告的主张不予认可。 被告提交建设工程质量（安全）监督记录图片打印件，原告对其真实性不予认可。被告提交“项目规划验收核实情况表”复印件一份，拟证明因业主自行装修改变了房屋外墙立面的结构，导致不能通过规划验收。该表作出的单位系青岛西海岸新区城市规划技术服务中心，其上记载：该项目实测情况与规划批准情况对比：3、停车位数量：：地下批准三期总）569个，实测无；4、绿地面积：批准（（地块总33863.91平方米，实测1800.76平方米；5、室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致；6、外立面局部等与规划批准图纸不一致；7、临建情况：有两处。原告对上述证据不予认可。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、被告是否构成逾期交房？2、被告应否承担逾期交房违约责任，即被告抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立？3、原告接收房屋钥匙的行为能否免除被告的部分责任？4、违约金如何计算？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 1、被告构成逾期交房。理由如下：原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。原告已支付了全部购房款，被告应当依约按时交付涉案房屋。原被告在合同第十一条约定了交房时间为2016年12月31日前，但在该时间，被告未能向原告交付房屋，被告已构成逾期交房。 2、被告应承担逾期交房违约责任。理由如下：被告抗辩称，未能按期交房的原因系政府未按期交付土地及政府供热延迟导致。关于被告主张的政府供热延迟，被告未提交证据证明涉案房屋供暖工程何时施工、完工、竣工验收，故本院对其主张延期交付因政府配套原因不予认定。关于被告主张的政府未按期交付土地，被告申请调取的《青岛西海岸新区自然资源局关于解决霄隆置业土地收回历史遗留问题的请示》文件，虽载明涉案土地中有部分土地因拆迁问题未能及时交付，但该份文件并未写明未能交付的土地系18号楼所在土地，且根据该份文件2015年2月12日，原区国土房管局就与霄隆置业公司签订了《收回国有土地使用权协议书》，而涉案房屋出售时间为2016年3月30日，被告作为房地产开发公司在出售涉案房屋时应对收回土地的影响有所预计，且依据合同补充条款第六条第3项约定的免责事由为：因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。本院认为，该条款中的“政府原因”应为理解为因政府行政行为导致的延迟交房。涉案小区因部分土地不能交付时，被告系通过与原区国土房管局签订《收回国有土地使用权协议书》解决，而并非由政府通过征收、征用等方式收回土地，被告与原区国土房管局在签订协议时系平等的民事主体，故被告主张因涉案小区中部分土地延迟交付导致其延期交房，不能理解为合同免责条款中的“政府原因”。 综上，被告抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由及因政府供热延迟导致其不能交房的理由，均不能成立，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告应承担逾期交房的违约责任。 3、原告接收房屋钥匙的行为不能免除被告的部分责任。理由如下：原被告双方在合同第十条约定的交房条件为：该商品房在质检部门进行完毕竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据上述规定和双方的约定，涉案商品房必须通过竣工验收备案后才能交付使用。但该房屋于2019年4月26日才竣工验收备案，虽原告于2018年9月20日领取了房屋钥匙，但被告明知涉案房屋其时并不具备交房条件，该交付不符合法律规定的交付条件，并不构成法律意义上的“房屋交付”，因此，不能免除被告应承担的逾期交房的违约责任。 4、违约金的计算方式。根据双方合同第十二条约定的违约金的计算方式，被告应支付原告自2017年1月1日至2019年4月26日的逾期交房违约金176951元（1661835×120×0.0001+1661835×0.0475×726÷365），关于原告主张过高部分，本院依法不予支持。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告所辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告青岛霄隆置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李怀斌逾期交房违约金176951元； 二、驳回原告李怀斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1928元（原告已预交），由被告青岛霄隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  牟林 二〇二〇年九月十五日 书记员  许伟