湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4139号原告：岳阳放心物业管理有限公司，统一社会信用代码91430600567672940M，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路**（三和大厦**）。法定代表人：肖来福，总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈薇，女，汉族，1985年3月16日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系。被告：李运良，女，汉族，1962年2月2日出生，住岳阳市南湖新区。委托诉讼代理人：严卫华，男，汉族，1967年4月6日出生，住岳阳市南湖新区，由八仙台社区居委会推荐。委托诉讼代理人：尤庆，男，汉族，1979年8月5日出生，住岳阳市南湖新区，由八仙台社区居委会推荐。原告岳阳放心物业管理有限公司（以下简称“放心物业公司”）与被告李运良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告放心物业公司的委托诉讼代理人彭铭望到庭参加了诉讼，被告李运良经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告放心物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付物业管理费5459元，并加付逾期支付物业管理费所产生的滞纳金2038元（暂按千分之一每日计算至2020年2月29日止）。事实与理由：2015年5月30日，原告与南湖新区湖滨街道办事处签订《前期物业服务合同》，约定由原告为八仙台小区全体业主提供物业服务，物业服务费的缴费标准为高层住宅按1.2元/平方米/月收取，多层住宅按0.6元/平方米/月收取；物业服务费按每季进行交纳，并应在每季第1个月的26日之前履行交纳义务；后原告又与被告签订了《金星路·八仙台物业服务合同》，合同约定业主未按合同及时交纳物业服务费的，原告可按照欠费金额的1%按日计算违约金。双方还就物业服务标准、违约责任等其他权利义务进行了约定。书面物业服务合同签订后，原告一直按照物业服务合同的约定为八仙台小区全体业主提供物业管理服务。被告为该小区2栋西单元704号房的业主，其房屋产权面积为126.48平方米，为高层住宅房。根据物业服务合同的约定，被告应向原告按时足额交纳物业管理费，但被告自2017年3月1日至2020年2月29日期间共拖欠物业管理费5459元，经原告多次催收仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李运良辩称：1、被答辩人在起诉书中称2015年5月30日与岳阳市南湖新区湖滨街道办事处签订了《前期物业服务合同》，约定为答辩人所在八仙台小区全体业主提供物业服务，答辩人认为此合同对八仙台小区全体业主没有法律约束力，根据《物业管理条例》第二十一条规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。街道办事处是政府的基层办事机构，行政服务中心，是政府的便民服务窗口，对街道辖区内物业公司有日常监督管理权，对辖区内的小区业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权，《物业管理条例》规定物业服务合同签订的主体是开发商、物业公司和业主委员会，前期物业服务合同是开发商与物业公司签订，而物业服务合同是业主委员会与物业管理的关系，没有业主大会应当牵头成立业主大会，无权决定小区的物业管理方式，更无权与物业公司签订《前期物业服务合同》，因此被答辩人与岳阳市南湖新区湖滨街道办事处签订的《前期物业合同》没有法律依据，应视为无效合同，对答辩人没有法律约束力，产生的法律后果应由被答辩人自行承担。2、被答辩人于2014年1月进驻八仙台小区，2015年5月30日与南湖新区街道办事处签订《前期物业服务合同》，此前签订的《前期物业服务合同》应自行终止，小区使用面积也过半，应召开业主大会成立业主委员会，在没有召开业主大会得到业主大会认可和确定的前提下，被答辩人私自与入住业主签订了《金星路·八仙台物业服务合同》并收取了业主一年的物业费，这本身就违反了《物业管理条例》和《物权法》的相关规定，被答辩人未公示物业缴费标准和其他名目以及合同条款约定内容，未尽到告知义务。业主在不知情、不交一年物业费、不签订物业服务合同就拿不到本该属于自己的住房钥匙的情况下，被迫与答辩人签订了《金星路·八仙台物业服务合同》，况且此合同权利义务不明确，违约责任不明确，明显偏袒被答辩人，不符合法律规定。3、被答辩人于2016年10月21日通过了二级资质评审，合同签订按三级资质服务质量标准为答辩人提供物业管理服务。被答辩人为答辩人提供物业管理服务几年来，物业管理混乱、小区内私搭乱建、公共绿地被占被损，环境卫生恶劣；电梯间、楼道里、走廊上、人行道时常屎尿成堆、臭气熏天；电梯长期带病运行、故障不断，严重危及业主的生命财产安全；小区治安案件频发，被盗事件时有发生；楼层间因装修而引发的漏水事故屡屡不断，对出现的问题不及时整改、不及时处置，给业主带来了极大的危害和困扰，小区广大业主强烈要求将此等物业服务企业赶出小区，还小区宁静和和谐，被答辩人主张业主拖欠物业费违约，实则系被答辩人严重违约在先而引发，拒缴、拖欠物业费完全是情理中的事。4、答辩人所居住的小区属拆迁安置小区，物业费的收费标准不能等同于商品房物业费的收费标准，此价格应由业主和物业服务企业双方协商，根据提供的物业服务质量的高低和参考其他同类城市安置小区的物业服务费标准来协商物业服务费价格，不能由被答辩人独自确定，被答辩人目前合同约定的服务费价格几乎等同于当地商品房物业服务价格，答辩人无法接受，因为被答辩人物业服务合同约定的价格不合情也不合理，更不合法，被答辩人还存在乱收费现象，答辩人有理由拒缴物业费。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：八仙台小区位于岳阳市南湖新区××街道××路，系拆迁安置小区。2014年，八仙台小区竣工验收后，由原告放心物业公司负责与业主办理房屋交接手续并发放钥匙，同时以开发建设方聘请的前期物业名义与各业主分别签订《金星路·八仙台物业服务合同》。被告李运良属拆迁安置户，系八仙台小区2栋西单元704号的业主，其所有房屋面积为126.48㎡。2015年3月19日，被告李运良委托王**收房领钥匙时，在原告的要求下签订了《金星路·八仙台物业服务合同》，合同约定由原告放心物业公司负责金星路八仙台小区的物业管理与服务。收费标准按建筑面积高层为1.2元／月／㎡，多层为0.6元／月／㎡，已办理交付手续但未使用的物业，物业费按90%交纳；收取方法为预交一年，满一年后业主或物业使用人可以按季或半年、整年的期限预交；业主未按合同及时、足额交纳物业服务费的，按欠费金额的1%按日计算违约金；服务期限自合同签订之日起至更换新的物业公司并办理好移交之日止。合同签订后，被告李运良按约以高层建筑收费标准向原告放心物业公司交纳了2015年3月1日至2016年2月28日期间的物业费1821元。被告李运良等拆迁安置业主入住八仙台小区后，发现小区存在房屋漏水、瓦片脱落、污水管网铺设不合理导致堵塞、地、地下车库内涝压配电房存在安全隐患、电梯运行不畅、消防设施设备不能正常运行等普遍性问题并分别向原告放心物业公司反馈要求及时处理，原告受理上述问题后多次向建设方岳阳南湖城市建设投资有限公司出函请示报告，因八仙台小区至今未成立业主委员会，房屋在建设过程中也未筹集房屋维修基金，致使上述大多数问题均不能彻底妥善解决，由此导致包括被告李运良在内的部分业主拒绝向原告放心物业公司交纳物业服务费，其中被告李运良自2017年3月1日至原告所主张的2020年2月29日止共计欠交物业服务5459元。判决的理由与结果本院认为，原告放心物业公司基于与被告李运良在内的八仙台小区业主分别签订的《金星路·八仙台物业服务合同》，自2014年开始为八仙台小区提供物业服务至今，原、被告之间已形成了物业服务合同关系，被告李运良作为小区业主，接受了原告放心物业公司提供的相应物业服务，应当依约向原告交纳物业服务费。依原告主张，截至2020年2月29日止，被告李运良应向原告支付物业服务费5459元，对原告的相应诉讼请求，本院予以支持；引发本案纠纷的一部分原因系原告放心物业公司在承接八仙台小区物业时，未严格履行与建设单位的交接手续，未对小区电梯、消防、污水管网、高压电箱等存在问题的共用部位、共用设施设备履行严格的查验义务，故对原告主张的逾期付款滞纳金，本院不予支持。被告抗辩称八仙台小区存在诸如房屋漏水、瓦片脱落、污水管网堵塞、车库内涝、高压配电隐患、电梯隐患、消防设施设备不能正常运行等问题，虽然以上问题严重影响了小区居民的日常起居，但均属于房屋质量问题，相关责任应由房屋建设单位承担，小区全体业主理应采取合法途径维护自身权利，故被告李运良等小区部分业主以此为由拒绝交纳物业服务费于法无据，本院对该抗辩理由不予采信；再者，物业服务费的收费标准主要由业主和物业服务企业依据行政主管部门制定的收费办法在合同中约定，与小区是否属于拆迁安置小区无关，如八仙台小区业主认为当前的收费标准过高，可通过合法途径与原告公司另行协商约定；因物业服务合同具有整体性、涉众性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个或部分业主动辄以服务质量不达标为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费的不足，由此会进一步导致服务质量的恶化，形成恶性循环，最终损害全体业主的利益。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、由被告李运良在本判决生效之日起十日内向原告岳阳放心物业管理有限公司支付物业服务费5459元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告岳阳放心物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李运良负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  罗颂利二〇二〇年九月二十九日书记员  冯 叶