北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17934号原告：北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙），主要经营场所北京市西城区裕民路18号2206房间。法定代表人：张恩军，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：王永胜，北京本录律师事务所律师。被告：刘捷，男，1974年8月10日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：欧静（刘捷之妻），女，1972年12月23日出生，土家族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：黎霞，北京龙佑律师事务所律师。原告北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称兴华会计师事务所）与被告刘捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴华会计师事务所的委托诉讼代理人王永胜，被告刘捷的委托诉讼代理人欧静、黎霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴华会计师事务所向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告退还原告押金13500元及利息损失（利息以13500元为基数，自2020年3月5日起计算至款项付清之日，截至起诉时暂计算为50元）。2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，兴华会计师事务所将第一项诉讼请求变更为：请求法院判决被告赔偿原告因房屋空调管道漏水造成原告不能使用房屋的损失13500元。事实和理由：2016年2月19日，原告与被告签订《北京房屋租赁合同》（下文简称合同），约定被告将位于北京市裕民路18号北环中心A座XXX室出租给原告作为办公用房，租期自2016年3月1日至2018年2月29日，约定月租金28500元，租金按季度缴纳，并约定押金为两个月房租。后原告按照合同约定向被告交付了押金57000元，并按时缴纳房租。2018年2月，租期到期后，双方经协商一致，再次签署《北京房屋租赁合同》（下文简称新合同），续租2年，租赁期限从2018年2月29日至2020年2月28日，房租及支付方式不变，并约定前述合同的押金57000元自动转为新合同的押金。租赁新合同到期后，双方一致同意解除合同，不再续租。2019年3月1日至2019年3月17日期间，因涉案房屋空调管道严重漏水造成原告在涉案期间内无法正常使用房屋，按照相关法律规定，被告应当赔偿原告相应损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.2016年2月《北京市房屋租赁合同》及2018年2月《北京市房屋租赁合同》；2.原告员工王慧在2019年5月、11月与被告爱人的微信聊天记录截图；3.原告员工王慧在2019年1月至5月与被告爱人的微信聊天记录截图；4.房屋漏水说明；5.视频两段及图片三张。因被告对证据1无异议，本院予以确认；经组织庭审质证及庭后核对原件，被告认可证据2及证据3的真实性，本院对此予以确认；证据4的真实性本院予以确认，但因该证据系原告单方出具，被告在微信聊天记录中明确予以否认，故对证据4的证明目的本院不予确认；被告认可证据5的真实性，本院予以确认。被告刘捷辩称，认可原、被告间的房屋租赁合同关系在2020年2月28日因合同到期而终止，但不同意原告诉讼请求。具体理由如下：1.我方已经履行合理期限内的房屋维修义务。从原告方主张3月1日出现房屋损坏情形开始，被告方在合同约定的时限（3天内）已向物业报修，不存在违约行为；2.原告未提供任何涉案房屋存在因空调管道漏水导致其不能正常使用涉案房屋从而产生损失的证据，我方认为原告所述房屋漏水造成损失13500元无依据。被告申请证人赵某（北京京通物业管理有限公司西城分公司项目经理）出庭作证，证人赵某述称“2019年3月初业主报修说空调漏水，我去看了下情况，是一进门左手边的空调的风机软连接管渗水，正好他家供暖阀门也坏了，我们和业主协商停暖后一起维修。3月15日业主给我打了电话，我们在3月16日把软连接管重新接了一下就好了”“3月15日去和3月初去时没注意到有什么变化，只看到有2个工位因为漏水比较脏，墙皮有部分脱落”“如果当时维修会造成20多户停暖。当时渗水也不太严重，要先放水，把阀门关闭。当时换了个软连接大概30多元。”同时，被告提交了购买记录作为证据。原告认可证人赵某的身份，认可维修完成是在2019年3月16日，本院对赵某所陈述的涉案房屋空调漏水维修的事实本院予以确认。原告认可购买记录的真实性，本院予确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月19日，刘捷（甲方）与兴华会计师事务所（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘捷将位于北京市西城区裕民路18号北环中心A座XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出租与兴华会计师事务所，月租金为28500元，付款方式为押二付三，租赁期限为2016年3月1日至2018年2月29日。该合同第十一条第二款规定，甲方保证租赁房屋及各项设备设施的正常使用。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方使用不当，使租赁房屋或设备设施发生损坏或故障，乙方须负责及时维修。乙方按照损坏房屋或设备设施的评估价格进行赔偿，或按不低于同类设备设施进行更新。签约当日，兴华会计师事务所支付押金57000元。2018年2月，刘捷与兴华会计师事务所续签《北京市房屋租赁合同》，租赁期限至2020年2月28日，其他合同条款同2016年2月19日《北京市房屋租赁合同》的条款。2019年3月4日前后，兴华会计师事务所发现涉案房屋空调管道滴水。兴华会计师事务所员工王慧通过微信将空调滴水情况告知刘捷爱人欧静，后欧静向物业公司报修。北京京通物业管理有限公司西城分公司项目经理赵某接到报修后，前往涉案房屋进行查看，确认是空调的软连管渗水。赵某述称因涉案房屋的供暖开关阀门坏掉，维修会造成20多户停暖，再加上渗水不严重，就和业主协商在停暖后再进行维修。2019年3月8日，欧静花费128元为原告购买了塑料垫板，供原告放置文件。3月14日，原告收到欧静购买的垫板。2019年3月14日，王慧与欧静微信确定好空调维修时间。2019年3月16日，赵某上门对空调管道进行了维修，更换软连接管后空调不再滴水。2019年5月20日，原告扣除租金13500元后将租金67500元转账给刘捷。当日，王慧将房屋漏水说明微信发送与欧静，该说明中载明“由于空调滴水严重，导致208房间无法办公…所以应减免房租”，欧静回复称“说明并不是事实，房屋是渗水并不是漏水，并不影响办公。或者你们去物业工程部开一个文件证明确实影响你们办公了”。欧静在后续与王慧沟通中提到“如果当时208不能办公，你扣我钱我无话可说”。后双方就原告自行扣除的13500元房租的负担问题进行了多次沟通，沟通无果，双方不再续租涉案房屋。上述事实，有双方当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告主张因涉案房屋空调管道漏水造成其无法正常使用涉案房屋进行正常办公，遂要求被告补偿该期间的租金损失。据此，本案的争议焦点归纳为：一、被告是否构成违约；二、原告的损失如何认定。一、被告是否构成违约结合原、被告提交的证据，本院可以认定涉案房屋于2019年3月初因空调管道问题曾向物业公司报修，物业公司员工赵某曾前往勘查。据证人赵某所述，因涉案房屋暖气开关阀门损坏、管道渗水问题不严重、距离停暖仅半月、此时维修会对二十多户其他业主用暖产生较大影响等多种原因，经被告方同意，维修安排在停暖后进行。考虑到涉案房屋空调管道漏水发生在供暖季末期，赵某的陈述具有合理性，本院予以采信。房屋租赁合同第十一条第二款约定：“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。”被告在接到原告反映空调管道漏水的情况后，立即联系物业公司现场勘查，并主动为原告购买置物架，应视为履行了房屋租赁合同约定的维修义务。虽然维修完毕距离报修近两周时间，但不能以此认定被告未尽维修义务。原告虽称停暖后再进行维修的方案未经过原告同意，但原告对停暖后再进行维修的方案未向被告明确表示反对，且最终维修时间也是原告员工与被告爱人共同确定的。双方在合同中还约定了原告先行垫付维修费用进行维修的权利，原告未予行使。综上，本院认为被告已经履行了维修义务，其行为不构成违约。二、关于原告损失问题本案中，原告主张的损失为涉案房屋空调管道漏水造成其无法正常使用涉案房屋而产生的租金损失，原告应举证证明涉案房屋因空调管道问题导致无法正常办公。原告员工王慧与被告爱人欧静的微信聊天记录中，被告方曾明确提出“你们去物业工程部开一个文件证明确实影响你们办公了”，“如果当时208不能办公，你扣我钱我无话可说”，但原告方均未明确回应。作为涉案房屋具体使用人，对房屋实时状况应该较为了解，如果房屋漏水问题严重到影响其正常办公的地步，应该会在聊天记录中有所反映，但双方聊天记录中未有体现。证人赵某也述称初次前往涉案房屋勘查及最后维修时没有发现涉案房屋存在明显变化。综上，原告提交的证据不足以证明涉案房屋因空调管道问题导致无法正常办公。原告主张赔偿租金损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：驳回原告北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）的全部诉讼请求。案件受理69元，由原告北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  高中营二〇二〇年九月十八日书记员  侯雅晖