云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8972、8974号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：岳龙。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。8972号案被上诉人（原审原告）：郭光宗，男，1954年10月6日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。8974号案被上诉人（原审原告）：杨光宗，男，1985年10月23日生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。8974号案被上诉人（原审原告）：段福瑞，女，汉族，1985年4月10日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：杨国社，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）因与被上诉人郭光宗、杨光宗、段福瑞商品房销售合同纠纷两案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2409、1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。俊发公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期递交办证资料的违约行为的事实存在错误。（一）因契税新政策实施，被上诉人需提供各房管局的房屋查询结果，方可计算契税的具体金额，只有缴纳契税后方可办理产权证。2015年7月2日双方办理交接房手续，在合同约定的240个工作日内，即2016年2月22日就开始实施契税新政策，要求提供家庭住房查询信息资料，被上诉人重新提交资料后才应开始起算240个工作日。依据《商品房购销合同》第十二条：“乙方（被上诉人）在达到以下条件后，甲方（上诉人）在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关：1.乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2.甲、乙方双方交接房手续办理完毕；3.乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4.乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料”的约定。被上诉人向上诉人提供办理产权登记的相关资料后240个工作日内上诉人协助将办理房屋产权证的所需资递交产权登记部门即可。（二）对于首次/二次购买住房的信息国家没有统一的联网机构，只有被上诉人提供相关住房情况查询结果后，才能办理相关契税、办理房屋所有权证。2016年2月22日契税新政策实施后，上诉人于2016年3月16日通知相关业主提供昆明市房管局、官渡区房管局、西山区房管局、呈贡区房管局的房屋查询结果。但被上诉人迟迟未交四区的相关房屋查询结果，与被上诉人所述的2015年7月2日已满足办证条件不符、与被上诉人所述的契税新政实施时上诉人已经逾期不符。二、一审法院适用法律不当。一审法院以“原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定上诉人应向原告支付违约金6000元”。上诉人认为，本诉争项目不同于一般性传统商品房，不是根据市场经济下以市场价向社会销售的商品房。而是根据房地产开发企业与昆明市公安局工会委员会签署的《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》的相关约定建盖的向特定对象销售的配套住宅。第一，该配套住宅须经购房人申请，由其所在单位审查、公示、接受群众监督，公示无异议后报主管部门审核，由各单位纪委审核、行政主管签字、单位加盖公章后上报，并按照购房人按本人职级或向下职级选择对应户型的认购标准确定意向购买户型，之后按一系列特别规定流程将审定后的认购人信息汇总至昆明市公安局工会，上诉人根据昆明市公安局工会提供的信息分期分批的开展选房工作，经过此前的一系列工作之后才能签订《商品房购销确认书》。第二，该项目配套住宅认购之初，经昆明市建设工程定额站和昆明市公安局工会委员会认定的建筑成本为3510.71元/平方米，但为解决部分市级单位（机关）搬迁呈贡新区遗留配套住宅购销问题，经协商该配套住宅销售均价为2980元/平方米，低于成本价销售。商品房销售一般不得低于成本价的，所以，解决“遗留配套住宅”问题的商品房有其重大的特殊性。即其购房价格、购房房号、购买群体、购买资格在认购方面及操作流程等事项上都与向社会销售的商品房有着本质的区别。同时，被上诉人并未举证证明其因上诉人逾期办证遭受的实际损失反而现在呈贡房价大幅度上涨。再者，契税新政策的实施、不动产新政的实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因，必然不是由于上诉人的原因导致。一审法院认定违约金数额过高，与被上诉人损失不符。郭光宗等人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。郭光宗等人向一审法院起诉请求：1.俊发公司向郭光宗等人支付逾期办理房屋所有权证的违约金及以该违约金为基数按年利率6%计算至俊发公司向产权登记机关递交全部办证资料之日期间的利息；2.俊发公司承担诉讼费。一审法院经审理后判决：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在判决生效后十日内向原告郭光宗等人支付逾期办证违约金6000元；二、驳回原告郭光宗等人的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审确认的违约金是否得当？针对争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，俊发公司未在购房合同约定的时限内提交所售房产的办证资料，应当依法承担违约责任。俊发公司提出的未能及时办证的原因在于受契税和不动产新政策实施的影响的主张。本院认为，郭光宗等人在接房时已缴纳了相关费用并提供办证资料，俊发公司所称在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，在遇到新政实施对办证时限有影响。昆明市人民政府于2016年6月24日发布的《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》（昆政发〔2016〕37号）第三条第一款规定：“（一）2016年6月29日17:00起，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；6月29日17:00前，受理的业务按原办理规则审核颁布权利证书；6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地、房屋、林权等不动产登记业务。”由此可见，俊发公司所称暂停办理不动产登记与市政府公告内容不符，本院不予采信。另俊发公司主张一审判定的违约金数额过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，一审法院根据购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，已经酌情调整了俊发公司向郭光宗等人支付违约金为6000元，符合本案事实和法律规定，本院予以维持。综上所述，俊发公司的上诉理由不能成立，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇二〇年九月二十七日法官助理蒋志平书记员李远健