北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初85350号原告（反诉被告）：北京华人巨擘投资有限责任公司，住所地北京市丰台区马连道高楼村**。法定代表人：丁海，总经理。委托诉讼代理人：康素雅，女，1990年5月18日出生，汉族，北京华人巨擘投资有限责任公司员工。被告（反诉原告）：张继利，男，1966年3月10日出生，汉族，无业，户籍地址：北京市丰台区小屯路**院**楼4门402。委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾好妮，女，1963年5月7日出生，汉族，无业，户户籍地址：河南省禹州市颍川办东关村路塔湾**。/div>委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：张同安，男，1966年3月7日出生，汉族，无业，户户籍地址：山东省莘县樱桃园镇薛屯村**。/div>委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：付金雷，男，1974年9月3日出生，汉族，无业，户籍地户籍地址：山东省德州市德城区天衡东路****楼****。iv>委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司（以下简称华人巨擘公司）与被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷（以下分称姓名）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华人巨擘公司的委托诉讼代理人康素雅及张继利、贾好妮、张同安、付金雷的共同委托诉讼代理人阚文颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华人巨擘公司向本院提出诉讼请求：1.确认华人巨擘公司与张继利之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年2月25日解除；2.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷连带退还华人巨擘公司房屋租金人民币260821.92元（期间：2018年2月26日至2018年3月31日；计算方式：年租金280万元÷365天x34天）；3.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付违约金人民币560000元（年租金280万元x20%）；4.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付2017年12月至2018年2月期间亏损款项89253.39元[计算方式：（收入400704元-支出603552.61元）x44%]；5.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付因迟延支付2017年12月至2018年2月期间亏损款项的滞纳金114690.60元[89253.39元×257天（2018年3月22日暂计至2018年12月4日）×5‰]；6.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付装修剩余价值款项138125.97元[计算方式：365185元（2014年9月1日之后的装修总投入）÷3922天（租赁期间总天数）x2649天（2018年2月25日至2025年5月28日期间的租赁天数）x56%]；7.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司连带支付经营收益损失人民币10815230.15元[计算方式为：（2014年9月1日至2017年11月30日期间的可分配收益26248620.42元-应退还次承租人的合同保证金、定金、空调押金、电卡押金、出入证押金1334354.25元）÷1187天（2014年9月1日至2017年11月30日期间的租赁天数）*2649天（2018年2月25日至2025年5月28日期间的租赁天数）*56%-280万元÷365天*2649天]；8.判令张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司开具5449238.23元等额合法发票。事实和理由：我公司于2014年1月13日承租张继利位于北京市朝阳区XX乡8号院（以下简称8号院），双方签订《房屋租赁合同》。2014年8月27日，双方签订《补充协议》，2014年11月4日再次签订《补充协议》，租赁期限自2014年4月1日起至2025年5月28日止。一、关于租赁合同关系。按照合同约定，房租每年280万元，我公司以半年付的方式支付，2017年8月31日，我公司向张继利支付2017年10月1日至2018年3月31日房租140万元整。二、关于张继利的违约行为。合同约定我公司对8号院进行独立管理和经营，张继利承诺保证我公司承租的房屋安全合法和正常经营不受干扰。经营期间，张继利可派2人（名为监督员，固定常驻8号院内）对8号院的经营情况和收支情况进行监督，配合我公司管理，负责和我公司财务人员对接，对每笔支出业务签字认可（保存我公司每笔收入的第四联单或发票复印件，同时预留全部支出单据的复印件和次承租人租赁合同复印件）。2014年9月1日至租赁合同期满，双方每三个月进行一次8号院经营收益的分配，收益分配比例为56：44，我公司按照约定，在双方确认收益统计结果后在第四个月的15个工作日前将收益分红支付给张继利。在我公司经营8号院稳步向好时，张继利开始采取行动干扰现有次承租人，甚至给次承租人拆除广告牌，告知次承租人如限期内未腾退，将进行断水、断电。我公司无奈只得面对张继利清退的行为，配合给次承租人办理腾退手续，并陆续退还其应退费用。我公司依据合同约定，未将2017年9月1日至2017年11月30日的可分配收益支付给张继利，而是应对本次张继利清退次承租人的退款事项，在此之前，我公司将可分配收益全部依约支付。张继利对次承租人正常使用租赁房屋产生极大干扰，以至于大量次承租人退房、搬走。张继利于2018年1月18日带保安阻止并干扰我公司收取次承租人应收费用，并称“我们不会将房屋出租给你们，你们赶紧全部搬走，交回房屋”，我公司当即拨打110以干扰正常经营为由进行报警。张继利开始擅自收取次承租人的房租等费用，我公司没有再收到次承租人的任何费用。张继利于2018年2月26日聘来多名保安，将我公司在8号院的办公人员全部赶出，并将我公司在8号院的物业办公室断电、换锁。张继利将我公司赶出8号院后，开始自行对8号院进行招租经营至今。我公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷于2015年12月22日签订《关于XX2015年年底分红款和发票的备忘录》，约定“每期分红按收入分红金额开票”，张继利、贾好妮、张同安、付金雷在2016年6月至2016年8月期间及之后四期，收到的分红款均未向我公司开具相应发票，张继利、贾好妮、张同安、付金雷已经收到每期分红款，但未按约定开具发票。综上，我公司已按约定向张继利支付了房租，张继利就应按照合同约定的时间履行合同义务，不得中途无故解除合同。张继利在看到我公司经营效益可观时，应及时与我公司协商收益分配的比例，不应采取粗暴的方式达到解除合同目的。双方签订的合同不到租赁期限的三分之一时，张继利就逼迫我公司终止合同，其行为自然造成我公司无法继续经营，也无法取得预期经济效益，造成我公司较大经济损失，其行为构成严重违约，应对我公司的经济损失承担民事赔偿责任。根据《补充协议》第六条约定“因甲方（张继利）说其有张继利、张同安、付金雷、贾好妮四个人合伙投资，因此上述四个合伙人共同声明：张继利因本项目与北京B电子材料有限责任公司（以下简称B公司）和北京华人巨擘投资有限责任公司已经签订的所有协议、合同、备忘录等文件，均是上述四个人共同的真实意思表示，并得到了所有合伙人的全权授权委托”，故提出上述诉讼请求。张继利、贾好妮、张同安、付金雷共同辩称：一、同意合同已经解除，但解除合同时间是2018年2月14日，华人巨擘公司撤场时间是2018年2月25日。因华人巨擘公司存在多项严重违约行为，已经触发租赁合同约定的单方解除合同条款，故张继利、贾好妮、张同安、付金雷行使合同约定解除权，于2018年2月6日向华人巨擘公司发出《房屋租赁合同解除函》，华人巨擘公司于2018年2月14日收到该函，于2018年3月1日回函同意解除租赁合同，并于2018年2月25日撤场。张继利、贾好妮、张同安、付金雷认为，租赁合同解除时间应为华人巨擘公司收到《房屋租赁合同解除函》之日，即2018年2月14日。二、华人巨擘公司存在多项严重违约行为，导致租赁合同解除。华人巨擘公司的违约行为具体包括：1.华人巨擘公司未按约定向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付2017年9-11月的可分配收入款项，且至今仍未支付，迟延付款已达9个多月。根据《补充协议》第二-2-（2）条和第一-5条，逾期付款超过10天，张继利、贾好妮、张同安、付金雷有权单方解除租赁合同。2.华人巨擘公司对租赁标的的使用存在“多合一”出租及重大消防隐患，违反合同约定及相关政策法规。在XX乡安监部门及XX村综治办联合大检查中，发现华人巨擘公司存在“三合一”“多合一”承租经营行为，且出租房屋存在多处重大消防隐患（包括：饭馆明火做饭、私搭电线等情形），并因此遭到安监部门的行政罚款处罚。华人巨擘公司认为12月的腾退会导致之后的亏损，所以拒绝支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷2017年9月至11月的利润，但我方认为，当期利润应按约定时间分配，如下期发生亏损，应在下一期结算。三、张继利、贾好妮、张同安、付金雷无任何违约行为。正因华人巨擘公司存在“多合一”出租问题及重大消防隐患，才导致XX村委会责令华人巨擘公司将部分次承租人强行腾退，以上腾退事实与张继利、贾好妮、张同安、付金雷无关，张继利、贾好妮、张同安、付金雷也从未干扰过华人巨擘公司对外出租及经营。四、鉴于华人巨擘公司的严重违约行为，张继利、贾好妮、张同安、付金雷不同意退还租金、支付违约金、分摊华人巨擘公司退还次承租人的各项费用、支付装修剩余价值、支付经营收益损失。华人巨擘公司承租房屋后仅为租赁房屋安装了164台空调，该投入已经在前期结算中摊销完毕，不存在装修剩余价值，除此之外，华人巨擘公司无任何装修投入。华人巨擘公司证据7利润表中的装修费和维护费是华人巨擘公司在使用房屋过程中对房屋进行的修补，属于租赁经营成本，我们已经分摊过了，依据《房屋租赁合同》第七-2条约定，华人巨擘公司在租赁期间有装修投入，费用也应由其自行承担，且本案因华人巨擘公司严重违约导致合同解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷无任何违约行为，华人巨擘公司无权主张装修剩余价值。华人巨擘公司无经营收益损失。五、张继利、贾好妮、张同安、付金雷与次承租人无直接合同关系，次承租人的腾退手续均系华人巨擘公司的义务，张继利、贾好妮、张同安、付金雷希望华人巨擘公司明确需要进行哪些具体的协助配合事项，张继利、贾好妮、张同安、付金雷在能力所及范围内愿意配合华人巨擘公司。六、认可华人巨擘公司租金支付至2018年3月31日，年租金标准是280万元。七、张继利、贾好妮、张同安、付金雷是共同合伙经营，愿意共同承担相应的法律责任。张继利、贾好妮、张同安、付金雷向本院提出反诉请求：1.华人巨擘公司立即支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷2017年9-11月可分配收入款项1342122.67元；2.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷迟延支付上述可分配收入款项的滞纳金（以1342122.67元为基数，按日千分之五标准计算，期限：自2017年12月22日起至华人巨擘公司付清上述款项之日止，暂计算至2018年10月18日为2019894.62元）；3.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷2017年12月至2018年2月的收入款项176309.76元（计算方式：400704元x44%）；4.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷迟延支付上述收入款项的滞纳金（以176309.76元为基数，按日万分之五标准计算，自2018年3月22日起至华人巨擘公司付清上述款项之日止，暂计算至2018年10月18日为186006.8元）；5.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约金56万元（计算方式：年租金280万元x20%）；6.华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷锅炉赔偿款67200元（张继利、贾好妮、张同安、付金雷已付锅炉承包户的锅炉赔偿款12万元，华人巨擘公司应按56%分摊支付）；7.华人巨擘公司向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付撤场后遗留的房屋损坏修复费275779元。事实和理由：2014年1月13日、8月27日、11月4日，张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司分别签订了《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》，约定了双方就涉案房屋租赁的权利义务。依据《补充协议》第二-9-（2）条、第一-5条，华人巨擘公司除支付租金外，还应每三个月与张继利、贾好妮、张同安、付金雷确认一次可分配收入，并于第四个月的15个工作日前向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付可分配收入款项，逾期付款超过10天张继利、贾好妮、张同安、付金雷有权单方解除租赁合同；依据《房屋租赁合同》第六-3条华人巨擘公司应遵守法律法规合法经营。履行过程中，张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司已于2017年12月13日签字确认了2017年9-11月的可分配收入，华人巨擘公司应于2017年12月21日前向张继利、贾好妮、张同安、付金雷付款1342122.67元，但经张继利、贾好妮、张同安、付金雷多次催促，华人巨擘公司至今未付。张继利、贾好妮、张同安、付金雷于2018年2月6日向华人巨擘公司发出《房屋租赁合同解除函》，华人巨擘公司于2018年2月14日收到该函，于2018年3月1日回函同意解除合同，并于2018年2月25日撤场。华人巨擘公司租赁期间还存在“多合一”出租及重大消防隐患（包括：饭馆明火做饭、私搭电线等情形），严重违反合同约定及相关政策法规。鉴于华人巨擘公司的上述严重违约行为，张继利、贾好妮、张同安、付金雷提起反诉，现将各项诉讼请求事实理由及依据说明如下：1.关于2017年9-11月的可分配收入款项1342122.67元及滞纳金：依据合同约定及双方确认，华人巨擘公司应于2018年2月21日前向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付该款项，但华人巨擘公司至今未付，故张继利、贾好妮、张同安、付金雷依据《补充协议》第二-2-（2）条、第一-5条的约定主张该款项及滞纳金。2.关于2017年12月至2018年2月的收入款项176309.76元及滞纳金：华人巨擘公司在该期间收入总额为400704元。依据《补充协议》第二-2-（1）-①条该收入均属于该条中的应予以分配的“收入”项下，依据《补充协议》第二-2-（2）条、第一-5条双方应于2018年3月21日前确认并支付完毕该收入款项，但华人巨擘公司至今未予结算支付，故张继利、贾好妮、张同安、付金雷有权主张付款。3.关于违约金56万元：依据《房屋租赁合同》第八条，租赁合同履行中一方违约应赔偿守约方年租金20%的违约金。4.关于支付锅炉赔偿款67200元：2017年根据北京市环保政策要求，张继利、贾好妮、张同安、付金雷与案外人李某现签订《供暖附加协议》，约定由李某现负责将租赁场地烧煤供暖锅炉改造为天然气锅炉，李某现自行投入改造费，改造后租赁场地供暖由其承包经营，其可向次承租人收取供暖费以弥补锅炉改造费用。后李某现对锅炉改造花费30多万。2018年北京市环保政策再次调整，要求一律改为用电供暖，导致天然气锅炉必须拆除，李某现无法向次承租人收取供暖费，锅炉改造费30多万付之东流。为此李某现曾找华人巨擘公司商议赔偿事宜，但华人巨擘公司置之不理。后李某现才找到张继利、贾好妮、张同安、付金雷，张继利、贾好妮、张同安、付金雷无奈只能先行赔付李某现12万元锅炉赔偿款。依据《补充协议》第二-2（1）-（1）-②条约定该锅炉赔偿款应属“运管费用”，应由张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司按比例分摊，故张继利有权主张华人巨擘公司按56%的比例付款。5.关于华人巨擘公司撤场后遗留的房屋损坏修复费275779元：华人巨擘公司撤场后大量房屋存在室内损坏问题，包括多间房屋的屋顶、墙面、、地板卫生间、门窗、吊顶等处泡水、脱落、损坏、漏水等。张继利、贾好妮、张同安、付金雷为修复上述损坏已支出修复费275779元，华人巨擘公司作为违约承租人应予以赔偿。针对张继利、贾好妮、张同安、付金雷的反诉请求，华人巨擘公司辩称：一、关于“2017年9月至11月的XX可分配收入”的情况。1.双方已经完成对被清退次承租人应退款项的确认，该笔款项数额为2234099.10元；2.部分被清退的次承租人的应退款项双方还未确认，但与次承租人所签订的房屋租赁合同，次承租人缴费单据，退房时间等，此部分应该退出的款项为650474.72元（暂计算至我公司主张的合同解除之日2018年2月25日）；3.目前仍有部分清退的次承租人的电卡押金不能统计，但该部分费用应退还给次承租人。综上，2017年9月至11月的XX可分配收入双方统计3050278.79元，已经用于退还被清退的次承租人的应退费用，不应进行分配。假设上述第3点费用不再退还，则仅剩余收入3050278.79元-2234099.10元-650474.72元=165704.97元，我公司仅需向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付165704.97x44%=72910.19元。二、关于2017年9月至11月的可分配收入擅自迟延支付的滞纳金问题。1.双方之间的租赁合同及其两份补充协议因张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约导致无法继续履行，第二份补充协议第二条第2款第（2）点约定：“乙方擅自迟延支付的，则按迟延支付租金的条款处理”，我公司不存在擅自迟延支付的情况。2.2017年9月至11月的可分配收入已经用于退还被清退的次承租人，不应进行分配。3.目前仍存在被清退的次承租人当中随时提出要求退款或赔偿的可能，因此不能对2017年9月至11月的可分配收入进行分配。4.假如法院认定我公司应将2017年9月至11月的可分配收入剩余的165704.97元中44%，即72910.19元分配给张继利、贾好妮、张同安、付金雷，我公司认为每日5‰的滞纳金约定过高，请求法院降低。三、关于2017年12月至2018年2月收入情况。1.我公司在该期间收入400704元，该期间的成本支出为603552.61元（不含本次因张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约，我公司提起诉讼支付的诉讼费48267元），该期间亏损202848.61元，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应按照约定承担其中44%，即89253.39元，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应向我公司支付该款项和擅自迟延支付的滞纳金。2.该期间张继利擅自介入经营并向次承租人收取水费、电费、租金等费用，该收入计入可分配收入当中，张继利、贾好妮、张同安、付金雷有义务提供该部分收入的全部材料并与我公司按比例分配。四、关于张继利、贾好妮、张同安、付金雷主张我公司擅自迟延支付2017年12月至2018年2月收入的滞纳金问题。第三项已经说明我公司不需向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付收入款，更不存在滞纳金的情形。五、我公司与张继利的《房屋租赁合同》及两份补充协议因张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约而解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应向我公司承担违约责任。六、关于锅炉赔偿款的问题。1.张继利、贾好妮、张同安、付金雷与案外人李某现擅自进行锅炉改造是自损行为，该行为未经得我公司认可，该款项应由其自行承担。2.我公司作为租赁房屋及场地的经营管理者，供暖的改造应由我公司来寻找合格的施工方并签订相关合同。3.北京市并没有禁止使用天然气供暖，没有要求一律改为电供暖，张继利、贾好妮、张同安、付金雷擅自改电也是自损行为，应由其自行承担。七、关于房屋修复费。1.我公司在被赶出租赁房屋及场地之前，房屋是完好可以正常使用的，张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交的照片不能证明拍摄的是租赁房屋，照片拍摄时间是2018年7月26日和2018年7月30日，我公司在2018年2月已经被赶出租赁房屋，即使照片拍摄的是租赁房屋，也不能证明是我公司所为。2.对张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交的施工合同等真实性和证明目的不认可。综上，请法院依法驳回张继利、贾好妮、张同安、付金雷的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下：北京市朝阳区XX乡8号院为北京市朝阳区XX乡人民政府产业用地，该土地及地上建筑物的产权单位为北京市朝阳区XX乡XX村民委员会。2013年9月2日，张继利作为乙方与B公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定张继利承租北京市朝阳区XX乡8号院内，租赁期限为十二年：2014年4月1日至2025年5月28日，租金为第一年300万元，往后每年250万元直到合同结束，十二年内无递增，无附加等。2015年3月2日，B公司与张继利签署《附加协议》，将租金调整为自2015年4月1日起至合同结束每年租金280万元。2014年1月13日，华人巨擘公司作为承租方（乙方）与张继利作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁房屋位于北京市朝阳区XX乡8号院内，5栋办公楼建筑面积约为14500平米……房屋租赁期自2014年3月15日起至2024年6月14日止，其中自2014年3月5日起至2014年6月14日止为乙方的免租期……合同所述房屋租赁用途为商业，居住、办公及其他商业。第四条租金标准、租金结算1.租金标准：从2014年6月15日正式起租，出租单价1.10元/平米/天，按实际测量面积计租……2.付款方式：押一付六，租金每半年付款一次，即每年6月1日和12月1日缴纳租金，如乙方逾期未支付租金，按日利息5‰缴纳滞纳金，超过三个月乙方未交租金，甲方有权解除合同，并不负责赔偿乙方的任何经济损失。甲方收到租金后，开具正规发票。3.因甲方已按乙方意见整体格局进行了改造和改变，并增添了90台空调，本协议签定当日，乙方先行向甲方支付房屋定金和办照定金60万元……第五条其他费用1.乙方租赁范围内的电由乙方按使用计量并按供电局票据交费。2.租期第一年内，甲方保证供暖设施的正常使用供暖，其它时间乙方负责。第六条双方的权利、义务……3.乙方应严格遵守政府的各项法律、法规，合法经营……6.签定本合同当日，甲方负责告之并征得其上家B公司同意，同时也需要在本合同上签字盖章加以确认……第七条房屋的装修与修缮1.甲方对出租房屋及设施应定期检查，及时修缮和维护，一年内保证乙方正常使用。乙方人为损坏的，所有费用自理……2.甲方交付乙方使用后，就交付的一层、二层现状不再负责拆改和装修，乙方根据经营需求，在保证房屋主体结构安全的情况下，可以拆改，费用由乙方负责。三层乙方须在甲方交付一年期内完成调整规划，由甲方负责施工，超过一年后甲方不再负责。3.房屋的主体结构及防水由甲方负责。第八条违约责任任何一方违反本合同相关条款，构成违约，应赔偿因其违约给对方造成的损失，违约金为每年租金的20%，违约金不足以弥补损失的，另行赔偿……第十一条特别约定……3.乙方承诺在合法经营的情况下，有权将房屋分租和转租给第三方，甲方应积极配合。B公司意见：同意张继利与北京华人巨擘投资有限责任公司签订的上述房屋租赁合同（加盖B公司合同专用章）。”2014年8月27日，张继利作为甲方与华人巨擘公司作为乙方签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2014年1月13日就乙方承租甲方位于北京市朝阳区XX乡8号院内15520平米房屋事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。在《合同》执行的过程中，虽然已办理了营业执照但由于政策影响，暂不能为客户办照。鉴于此，为了解决招商和经营困难，经双方友好协商，对《合同》的部分内容进行变更和增补并签订本协议：一、原《合同》变更和增补：l.《合同》的截止日期变更为甲方与B公司签订的合同的截止日期，即2014年4月1日至2025年5月28日。2.租金标准、付款方式变更为与甲方与B公司签订的合同一致。即租金标准：第一年即2014年4月1日至2015年3月31日，年租金317万元一次付清。第二年起乙方每年向甲方交房租280万元，十二年无递增，无附加。每半年一付款。3.自第二年起（即2015年4月1日起）至2025年5月28日止，该项目的所得税后利润甲乙双方按照48：52的比例进行分配。4.合同期间，甲方可派2人对该项目的经营和收支进行监督。该项目的经营管理权归乙方，完全由乙方自主决定。5.乙方与甲方平等享有甲方与B公司签定的合同中乙方（即张继利）的权益。（拆迁执行原合同）。6.甲方与B公司签订的合同作为本协议的附件，是本合同的重要组成部分。二、第一年双方约定：1.鉴于甲方已经支付给B公司第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）租金317万元（以见收据为准）和乙方已经投入定金60万元、空调（164台）、人工、广告费等及其它费用且乙方签订本协议时再次支付给甲方90万元，以上乙方投入合计约200余万元。鉴于双方第一年这种投入，甲乙双方约定：第一年（截止到2015年3月31日）经营税后利润甲乙双方按照40：60的比例进行分配。2.截止到2014年8月31日在该项目的收入，甲乙双方按照40：60的比例进行分配。2014年9月1日至2015年3月31日期间，该项目每季度的收入和支出获得双方认可结算清楚后，每季度甲乙双方进行分配。三、《合同》的其它条款不变，继续执行。与本协议不一致的，以本协议的约定为准执行。”2014年11月4日，张继利作为甲方与华人巨擘公司作为乙方签订《补充协议》，约定：“鉴于：甲乙双方分别于2014年1月13日和2014年8月27日签订《房屋租赁合同》（下称原租赁合同）、《房屋租赁合同》补充协议（下称原补充协议），就朝阳区XX8号院（下称该物业）的租赁和运营管理事宜进行了约定。在实际履行上述租赁合同和原补充协议的过程中，由于甲乙双方对个别条款有争议，导致履行上述协议不畅。为解决后续履行协议中的争议问题，双方本着履行合同的诚意，再行协商签订本协议：一、基本条款：1.甲乙双方明确双方系租赁关系。乙方就该物业的项目经营具有独立性，虽以北京华人巨擘投资有限责任公司朝阳XX管理分公司（以下简称分公司，也称项目公司）的名义对外从事经营活动（招商分租），乙方承诺分公司的经营活动仅限租赁合同项下的此项目本身：该分公司的经营系单独核算，自负盈亏，与乙方（北京华人巨擘投资有限责任公司）无任何瓜葛。如未来因乙方的原因导致该分公司的财产减损（包括但不限于如乙方负债导致分公司财产被强制执行），则乙方应对分公司减损的全部财产，承担无条件的补足责任。2.租赁期间，项目的经营管理权由乙方独自享有，经营权管理权包括以分公司名义招商出租、签订合同、收取租金和押金和保证金、收取商户的水电暖物业卫生停车等费用和其它正常必要的经营管理事项。乙方享有的经营管理权不包括对外处置项目公司（即分公司）财产，包括转卖、对外担保、抵押项目公司财产等。乙方必须确保项目公司财务具有独立性，如乙方经营管理行为超出正常运营项目之所需，由此导致的项目公司财产减损，乙方应向甲方就项目减损的财产而导致的甲方可分配收入的减少，承担赔偿责任。甲方承诺不干涉乙方对项目的经营方式和管理方法。3.经营期间双方一致同意管理人员、招商人员、保洁、门卫、水电工等不超过11人（包括甲方指派的2人）、甲方可派2人（名为监督员，该人员应经双方书面确认名单，监督员应相对固定且应常驻租赁场地，中间如需更换，甲方应书面告知乙方）对该项目的经营情况和收支情况进行监督，配合乙方的管理，负责和乙方的财务人员进行对接，并对每笔支出业务进行签字认可（保存乙方每笔收入的第四联或发票复印件。同时预留全部支出单据的复印件和商户租赁合同复印件），个别业务没有监督人员签字的，月末对账时双方认可后补签。乙方经营项目的财务要保持独立性，作为公开、透明。甲方指派的人员统一由乙方管理，工资标准和福利待遇按照乙方一般人员的标准发放（并计入运管费用），甲乙双方在财务上如有技术操作的隐瞒（合理避税除外）视为严重违约。4.第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）甲方负责向其上家（B公司）交纳租金300万元。乙方于2014年4月1日-2014年8月31日经营期间，也投入定金60万元、空调164台26.5万元、人工费用13.4万元、运管费用41.3万元（见附表）、资产购置费1万元及乙方在签订附加协议时支付给甲方90万元，乙方实际投入合计共205万元。5.第二年起乙方每年付给甲方250万元租金【暂定250万元，具体数额以甲方与商家（B公司）签订的租赁协议和补充协议或票据所载租金数额为准】，十二年无递增，无附加……2015年3月1日前交付第二年上半年125万元（年租金的一半）的租金，9月1日前交付第二年下半年125万元（年租金的一半）的租金，以后每年3月1日、9月1日前分别交付上半年和下半年的租金，擅自推迟一天乙方须按应交但未交金额的日5‰向甲方支付滞纳金，如擅自迟延支付超出10天，则甲方有权单方解除双方原租赁合同及相关补充协议。自第二年起，乙方支付给甲方的年租金，甲方应提供正式发票……二、租赁期间项目可分配收入的分配方案及可分配收入的计算方法1.2014年3月26日起至2014年8月31日期间：2014年3月26日起至2014年8月31日止期间的收入分配：项目公司上述期间双方收取客户的空调押金、合同保证金暂不进行分配，由乙方进行管理；其余的收入（包括双方收取的租金、预收款、水电费及其它所有收款）按照甲方40%乙方60%的比例进行分配。2014年3月26日起至2014年8月31日止期间的运管费用已计算在乙方第一年205万元投入当中不再重复计算，所以2014年3月26日起至2014年8月31日止期间不计算任何运管费用……2.2014年9月1日至租赁期满的可分配收入的计算方式（1）2014年9月1日至租赁期满期间的可分配收入的计算方式：①收入：本项目一个收入分配期间的所有收款，含空调押金、合同保证金、租金、预收款和水电暖费及其它所有资金收入。该项目总体出租率低于80%（即空调押金、合同保证金达不到80万元）空调押金、合同保证金不计入可分配收入，出租率超过80%以后（即空调押金、合同保证金达到80万元）空调押金、合同保证金予以分配。具体分配时间在出租率超过80%之日起的十五日内由乙方支付给甲方（按照甲方44%、乙方56%的比例）。②运管费用：一个收入分配期间用于本项目正常合理运营的费用支出，仅限于人员工资、奖金、福利、补助、保险、广告费、水电费、办公费、交通费、通讯费、暖气费（暖气费指向供暖企业、承包商缴费的费用，第一年的暖气安装、日常维修由甲方承担，暖气费计入运管费用）、日常维修费、办理消防手续的合理费用。乙方交纳给甲方250万元的年租金由乙方自行承担，不计入本项目的任何运管费用。③税费……④可分配收入=①收入-②运管费用-③税费。（2）2014年9月1日至租赁期满期间可分配收入的分配比例甲乙双方此经营项目期间可分配收入的分配比例为44：56（即甲方44%，乙方56%）。自2014年9月1日起每累计三个月进行一次可分配收入的统计，双方确认统计结果后应在第四个月的15个工作日前完成分配。乙方应将甲方应得分配金额汇入甲方账户……乙方擅自迟延支付的，则按迟延支付租金的条款处理。三、在本项目运营过程中出现的一些大项支出，如大额的退房退款等的解决办法：1.空调押金和合同保证金未分配时，应退还的空调押金和合同保证金由已收的空调押金和合同保证金收入中支付；2.当期各项收入足以支付对应的应退款项时，由当期各项收入中进行支付；3.当期各项收入不足以支付应退款项时（应退款项数额以由甲乙双方核定为准），差额部分由甲乙双方按各自的分配比例计算出各自的分担金额，由分公司支付给客户。如甲、乙任何一方迟延交付乙方应负担的金额，迟延支付方应向按时支付方承担每日5‰的滞纳金，如超出时间造成不利后果迟延支付方应承担全部责任……四、其他事项……2.……租赁期间再投入的装修改建列入成本费用，此项投入费用拆迁补偿时按双方的分配比例补偿……六、因甲方说其有张继利、张同安、付金雷、贾好妮四个人合伙投资，因此上述四个合伙人共同声明：‘张继利因本项目与北京B电子材料有限责任公司和北京华人巨擘投资有限责任公司已经签订的所有协议、合同、备忘录等文件，均是上述四人共同真实意思的表示，并得到了所有合伙人的全权授权委托。在租赁期内，继续全权委托张继利收款、付款并签订相关的协议、合同、备忘录等文件和处理相关事宜。张继利如出差或其他事情，可以书面全权委托其他人进行处理。’七、以上条款与原租赁合同和原补充协议不一致的条款，以此协议条款为准。原租赁合同和原补充协议的其它条款继续执行。其它未尽事宜，双方协商后再议。”华人巨擘公司将承租房屋分租给多个次承租人，用于办公、学校、经营饭店等使用。关于租金，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷均认可2015年4月1日之后，年租金为280万元（不含利润），华人巨擘公司支付租金至2018年3月31日。2017年8月28日，华人巨擘公司支付2017年10月1日至2018年3月31日期间租金140万元。2017年12月26日，张继利、贾好妮、张同安、付金雷向华人巨擘公司发送《租金催收函》，内容显示：“截至本函出具之日，贵司尚欠张继利、贾好妮、张同安、付金雷房屋租赁协议项下应分配租金一百三十四万二千一百二十二元六角七分（小写1342122.67元），现郑重通知贵司：请贵司在接到本函后5日内将应分配我方租金一百三十四万二千一百二十二元六角七分人民币汇入我方如下账户……”2017年12月27日，华人巨擘公司签收该催收函。2018年2月6日，张继利向华人巨擘公司发送《房屋租赁合同解除函》，内容显示：“……现就因贵公司严重违约，本人与贵公司解除租赁合同及补充协议事宜。特发此函。租赁合同及补偿协议约定：……3.上述租金及利润分成逾期支付，应按未付金额日千分之五支付滞纳金，逾期超过10日则本人有权单方解除租赁合同及补充协议。现贵我双方已于2017年12月13日签署《2017年9月-11月XX可分配收入明细表》，依据该表及上述约定，贵公司应于2017年12月21日前向本人支付利润分成1342122.67元。但经本人多次催促（包括两次发书面函催缴），贵公司至今仍拒绝付款，逾期付款早已超10日。此前已付租金及利润分成中，贵公司也存在多次拖延欠款行为。此外，贵公司在租赁期间还存在‘多合一’等违法租赁经营行为，导致政府部门多次对租赁标的进行检查并予以行政处罚。综上，贵公司的严重违约行为已达到租赁合同及补充协议约定的解除条件，故本人现行使单方解除权，自贵公司收到此函之日租赁合同及补充协议当即解除。贵公司及贵公司转租的商户应于收到此函之日起三日内全部腾退完毕并向本人返还租赁标的，交还时应将租赁标的恢复原状、或保持现状，不得损毁破坏租赁标的……”2018年2月14日，华人巨擘公司签收解除函。华人巨擘公司称因快递员送错地址，导致其于2018年2月25日才收到该解除函。2018年2月25日，华人巨擘公司腾退租赁场地。2018年3月1日，华人巨擘公司向张继利发送《关于解除事宜的函》，显示：“一、我方于2018年2月25日接到《房屋租赁合同解除函》，同意解除双方之间的合作关系……”关于可分配收入，2014年9月至2017年8月期间，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷按照5644的比例分配相关收入[核算项目包括：（1）收入：房租、供暖费、水电费等；（2）往来资金：保证金、空调押金等；（3）税金：流转税等；（4）人工费用：福利、工资、社会保险等；（5）运管费用：办公费、交通费、绿化清运、维修材料等；（6）固定资产：装修费、公司财产]。2017年12月13日，经华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷确认2017年9月至11月期间，按照56：44的比例，华人巨擘公司应分配1708156.12元，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应分配1342122.67元。2017年12月至2018年2月25日期间，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷认可收入400704元。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于违约行为华人巨擘公司提交视频、照片、2017年12月1日的录音（显示：李某东：……为什么写这个协议，主要是咱们现在不要是9、10、11不是马上就要分钱吗，但是，这次牵扯退钱的话这个资金的问题，就先把9、10、11这一次分钱先暂停了。付金雷：这个没问题……我还没看完呢，刚看……李某东：咱们就着手开始退费呗，好不好，付金雷：好的，好的，好的），用以证明张继利、贾好妮、张同安、付金雷违反合同约定，持续性干扰华人巨擘公司及次承租人经营，将华人巨擘公司赶出租赁场地；张继利、贾好妮、张同安、付金雷同意2017年9月至11日期间的可分配收入用于退还被清退的次承租人的应退费用。张继利、贾好妮、张同安、付金雷认为华人巨擘公司未提供视频和照片的原始载体，故不认可真实性；认可录音的真实性，但不认可关联性、合法性和证明目的，称双方最后没有签订关于暂停分配2017年9-11月可分配收入的协议。因华人巨擘公司未能提供视频、照片的原始载体，而张继利、贾好妮、张同安、付金雷不认可其真实性，故对视频、照片的真实性，本院不予采纳；张继利、贾好妮、张同安、付金雷认可录音的真实性，本院对此不持异议，对录音的真实性予以采纳。张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交《租金催收函》《关于的回函》、关于《关于的回函》（华函[2017]19号）之回函（内容显示：……贵方回函中提及的“合作大院一直受到政府的检查及管理”是因为在贵方经营管理下合作大院存在诸多安全隐患、违规经营等方面的问题，针对政府要求提出整改意见，系我方在和贵方沟通并达成一致的情况下，按政府要求将违规租户清退并退还相应费用，非我方单方面的要求……对于贵我双方早已签字确认的退租客户的退款1487579.34元，贵方为何至今还没有退还完毕？该退款行为系发生在2017年12月，当然不应由2017年9至11月的可分配收入进行分配……）、《相关问题的回复》、快递单及妥投记录，用以证明华人巨擘公司拒绝支付2017年9月至11月可分配收入款项，张继利向华人巨擘公司发出催款函，华人巨擘公司仍拒绝支付。华人巨擘公司认可上述证据的真实性、关联性，但不认可证明目的，称2017年9月至11月的可分配收入已经用于退还被清退的次承租人的应退费用，不应进行分配，华人巨擘公司积极回函，不存在擅自迟延支付可分配收入的情况，华人巨擘公司按照双方确认的退款支出凭证已进行退款。因华人巨擘公司认可《租金催收函》《关于的回函》、关于《关于的回函》（华函[2017]19号）之回函、《相关问题的回复》、快递单及妥投记录的真实性，本院对此不持异议，对该组证据的真实性予以采纳。张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交光盘、2017年6月27日行政罚款支出凭单（金额：1万元）、华人巨擘公司与次承租人签订的房屋租赁合同（租赁用途分别为办公、培训、住宿、库房），《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》、2017年12月7日XX村委会《通知》（内容显示：根据XX乡党委、政府会议精神要求，经XX村党支部、村委会研究决定：辖区内所有出租公寓、出租大院、“三合一”“多合一”、群租房或存在消防隐患场所，2017年12月15日之前完成全部人员腾退、撤离、清空，并且拆除门、窗。如未按照规定执行，将由XX村委会给予断水、断电的处理，对其违法违章建筑进行拆除。出现的一切后果自负。望高度重视，认真贯彻执行），用以证明华人巨擘公司违反房屋租赁合同第六-3条约定，违反政府部门的文件规定，在租赁期间存在“三合一”“多合一”出租行为，租赁房屋有多处重大消防隐患（包括饭馆明火做饭、私搭电线等），应因此受到行政处罚，且部分次承租人被XX村委会强制腾退，张继利等人从未干扰过华人巨擘公司使用租赁房屋。华人巨擘公司认可真实性，但不认可关联性和证明目的，称华人巨擘公司严格按照合同约定的租赁用途（商业、办公、住宿及其他商业）使用房屋，次承租人数量较多，难免存在违规使用电器等行为，政府发布的文件与本案无关。因华人巨擘公司认可行政罚款支出凭单、房屋租赁合同、《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》、2017年12月7日XX村委会《通知》的真实性，本院对此不持异议，对该组证据的真实性予以采纳。二、关于2017年12月至2018年2月期间可分配收入华人巨擘公司主张2017年12月至2018年2月25日期间支出603552.61元，并提交支出凭单、银行客户回单、转账支票存根、借款单、费用报销单、发票、合同等证据用以证明。张继利、贾好妮、张同安、付金雷对部分装修款凭证、工资表等真实性不予认可，认可支出金额为329911.06元。因华人巨擘公司提交了证据原件，张继利、贾好妮、张同安、付金雷虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故本院对华人巨擘公司提交证据的真实性予以采纳。三、关于锅炉赔偿款张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交《供暖附加协议》《商榷函》（显示：因贵方今年提出终止供暖，我方在全力配合贵方的要求中提前终止了我方和他方的合同，给我方造成的损失如下：……我方提出的商榷意见为：贵方补偿我方今年损失120000元，合同继续履行）、《供暖承包合同》《供暖附加协议解约书》（内容显示：经甲乙双方友好协商，同意解除位于XX村8号院，2014年9月8日与张继利签订的供暖承包合同及2017年8月28日与付金雷签订的供暖附加协议于2018年6月26日终止。具体商议如下：……甲方在乙方拆除完锅炉及附属设备三个工作日内，支付乙方供暖及设备设施补偿款45072元，尾款74928元于2018年7月20日前结清。三、乙方收到补偿款后双方合同终止，账目两清）、农业银行交易明细（2018年7月6日，许桂花向李某现转账45072元）、支出凭单（显示：2018年7月19日李某现领款74928元，李某现供暖及设备设施补偿款尾款74928元，含卡转45072元，共计120000元全部结清），用以证明张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付李某现锅炉赔偿款12万元，该款项属于运管费用，应由华人巨擘公司按56%的比例分担。华人巨擘公司不认可上述证据的真实性、关联性和证明目的，称张继利、贾好妮、张同安、付金雷擅自与案外人李某现签订的文件与华人巨擘公司无关，华人巨擘公司作为租赁场地的管理经营者，如需调整供暖，应由华人巨擘公司签订合同。因张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交了证据原件，华人巨擘公司虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故对该组证据的真实性，本院予以采纳。四、关于房屋修复费用张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交施工合同（显示：工程名称：室内修复，工程包干总造价为275779元，工程开工日期：2018年3月1日，竣工日期：2018年8月30日）、A建筑装饰工程公司账户信息证明、银行电子回单、业务凭证、收据、微信转账截图、交易明细、视频及照片光盘，用以证明华人巨擘公司撤场后，遗留大量房屋室内损坏问题，包括多间房屋屋顶、墙面、、地板卫生间、门窗、吊顶等泡水、脱落、损坏、漏水等，张继利、贾好妮、张同安、付金雷为修复房屋损坏花费修复费275779元。华人巨擘公司认可有关出租房屋存在消防安全隐患的视频及照片的真实性，但不认可关联性和证明目的，认为日常检查与本案无关；不认可关于撤场后遗留大量室内损坏问题的照片的真实性、关联性和证明目的，称照片不能确定是租赁房屋，拍摄时间在华人巨擘公司被赶出租赁场地之后；对视频、照片光盘之外其他证据的真实性、关联性和证明目的均不认可，认为公司款项应支付至公司账户，张继利、贾好妮、张同安、付金雷将款项转入个人名下，不能证明与该合同有关，合同内容不明确，只是简易的样本合同。对华人巨擘公司认可真实性的视频和照片，本院不持异议，对其真实性予以采纳；对有关撤场后遗留大量室内损坏问题的照片、施工合同、A建筑装饰工程公司账户信息证明、银行电子回单、业务凭证、收据、微信转账截图、交易明细，因张继利、贾好妮、张同安、付金雷提供了证据原件，华人巨擘公司虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故对其真实性，本院予以采纳。五、关于发票华人巨擘公司提交《发票催要函》《关于XX2015年底分红款和发票的备忘录》（内容显示：2015年12月22日甲乙双方就现存问题达成以下协议：2016年1月31日前，将甲方持有的“北京C商务服务有限公司”改建成XX项目的独立核算法人公司并能独立运营。甲方占44%股权，乙方占56%股权，甲方出任法定代表人。甲方委派出纳，乙方委派会计。会计和出纳在XX现场办公，对股东负责。XX项目的一切经营活动和收支在上述公司内进行和核算。在上述公司改建成功并能独立运营的基础上，双方就目前分红款和发票问题达成如下协议：……2.第一期分红款387,174.94元甲方不需开票；3.每期分红按收入分红金额开票，押金保证金等分红款不开发票；……甲方应提供发票金额为1,334,563.21元。双方对此无异议。甲方代表：张继利、贾好妮、张同安、付金雷，乙方代表：丁海），证明张继利、贾好妮、张同安、付金雷未开发票。张继利、贾好妮、张同安、付金雷不认可《发票催要函》的真实性和证明目的，称华人巨擘公司单方出具的函件，张继利、贾好妮、张同安、付金雷未收到《发票催要函》，认可备忘录的真实性，但不认可证明目的，称该备忘录是附条件的协议，所附条件未成就，北京C商务服务有限公司未改制，项目收支及运营也未在北京C商务服务有限公司内进行过核算，备忘录未生效，双方也未按备忘录履行。本院认为：本案争议焦点有二：一是案涉《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》的签订主体；二是华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于第一个争议焦点，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，结合张继利与华人巨擘公司签署的《补充协议》第六条可知，张继利因案涉租赁场地的项目运营与B公司、华人巨擘公司签订所有协议、合同、备忘录等文件，均系张继利、贾好妮、张同安、付金雷四人共同真实意思表示，张继利得到了贾好妮、张同安、付金雷全权授权委托，华人巨擘公司亦知晓该情形，故应当认定张继利以自己名义与华人巨擘公司所签《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》直接约束张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司，《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》的签订主体为张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司。关于第二个争议焦点，一、张继利、贾好妮、张同安、付金雷是否存在违约行为。华人巨擘公司主张张继利、贾好妮、张同安、付金雷干扰其正常经营，将其与次承租人赶出租赁场地，但其未提供视频和照片的原始载体。关于报警一事，张继利、贾好妮、张同安、付金雷认可存在报警事实，但系向华人巨擘公司主张利润分配款项而非干扰其正常经营，结合报警时间（2018年1月18日）在华人巨擘公司逾期支付可分配利润（2017年12月21日）之后，该事实亦不能认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷存在违约行为。故华人巨擘公司未能提供充分证据，对其关于张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约的主张，本院不予采信。二、华人巨擘公司的违约行为。张继利、贾好妮、张同安、付金雷主张华人巨擘公司存在“多合一”等违法租赁经营行为，未支付2017年9月至11月期间的利润分成。首先，张继利、贾好妮、张同安、付金雷与华人巨擘公司所签《房屋租赁合同》第三条约定，案涉房屋的租赁用途为商业、居住、办公及其他商业。张继利、贾好妮、张同安、付金雷所交华人巨擘公司与次承租人所签房屋租赁合同显示华人巨擘公司将案涉房屋租赁给次承租人的用途分别为办公、培训、住宿、库房，未超过《房屋租赁合同》第三条约定的租赁用途范围，且《补充协议》第一条第3款约定：“……甲方（即张继利、贾好妮、张同安、付金雷）可派2人对该项目的经营情况和收支情况进行监督，配合乙方（即华人巨擘公司）的管理，负责和乙方的财务人员进行对接，并对每笔支出业务进行签字认可（保存乙方每笔收入的第四联单或发票复印件。同时预留全部支出单据的复印件和商户租赁合同复印件）……”由此可知，张继利、贾好妮、张同安、付金雷对华人巨擘公司的对外转租情况系明知，并同华人巨擘公司就案涉场地的对外租赁共享利润、共担风险，故，尽管华人巨擘公司存在“多合一”等租赁行为，并因此导致受到行政处罚，但并未违反双方的合同约定，张继利、贾好妮、张同安、付金雷以此为由主张华人巨擘公司违约不能成立。需要说明的是，本院对华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约行为的认定，并不影响双方当事人因违反行政管理规定，承担行政责任。其次，依据《补充协议》第三条第3款约定“当期各项收入不足以支付应退款项时（应退款数额以由甲乙双方核定为准），差额部分由甲乙双方按各自的分配比例计算出各自的分担金额，由分公司支付给客户”，现华人巨擘公司主张2017年9月至11月的可分配收入已经用于退还被清退的次承租人的应退费用，不应进行分配。但结合已查明的事实可知，2017年12月13日，华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷确认的2017年9月至11月期间可分配收入数额，并不包含华人巨擘公司主张的“应退被清退次承租人的费用”，华人巨擘公司所交录音时间为2017年12月1日，在双方确认2017年9月至11月可分配收入日期（即2017年12月21日）之前，不能证明双方就将2017年9月至11月期间可分配收入用于应退被清退次承租人的费用达成一致意见，而华人巨擘公司亦未举证证明“被清退次承租人费用”发生在2017年9月至11月期间，应当由该期间的可分配收入支付，故华人巨擘公司拒绝按照合同约定支付2017年9月至2017年11月可分配收入，构成违约。三、合同解除及违约责任华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷均同意解除合同，本院对此不持异议，但关于合同解除时间，双方存在争议。华人巨擘公司主张合同于2018年2月25日解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷不予认可，称合同于2018年2月14日解除。《补充协议》第二条第2款第（2）项约定：“自2014年9月1日起每累计三个月进行一次可分配收入的统计，双方确认统计结果后应在第四个月的15个工作日前完成分配。乙方应将甲方应得分配金额汇入甲方账户……乙方擅自迟延支付的，则按迟延支付租金的条款处理。”第一条第5款约定：“……以后每年3月1日、9月1日前分别交付上半年和下半年的租金，擅自推迟一天乙方须按应交但未交金额的日5‰向甲方支付滞纳金，如擅自迟延支付超出10天，则甲方有权单方解除双方原租赁合同及相关补充协议……”现华人巨擘公司迟延支付可分配收入超过10天，张继利、贾好妮、张同安、付金雷有权要求解除合同，其于2018年2月6日向华人巨擘公司发送《房屋租赁合同解除函》，要求解除《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》，华人巨擘公司于2018年2月14日收到该解除函，因张继利、贾好妮、张同安、付金雷享有合同单方解除权，故本院认定华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷签订的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》于《房屋租赁合同解除函》送达之日2018年2月14日解除。华人巨擘公司要求确认《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》于2018年2月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华人巨擘公司与张继利、贾好妮、张同安、付金雷均认可华人巨擘公司租金支付至2018年3月31日，并于2018年2月25日腾退租赁场地，本院对此不持异议。现双方合同已经解除，华人巨擘公司要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷返还未使用租赁场地期间的租金260821.92元，于法有据，本院予以支持。如前所述，结合本案已查明事实和相关证据，本院难以认定张继利、贾好妮、张同安、付金雷存在违约行为，华人巨擘公司要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付违约金、装修剩余价值款项、经营收益损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于发票，《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》中无关于可分配收入开具发票的约定，华人巨擘公司所交《关于XX2015年底分红款和发票的备忘录》约定：“XX项目的一切经营活动和收支在上述公司（即北京C商务服务有限公司）内进行和核算。在上述公司改建成功并能独立运营的基础上，双方就目前分红款和发票问题达成如下协议……”现“北京C商务服务有限公司”并未改建成XX项目的独立核算法人公司并能独立运营，故华人巨擘以该备忘录为依据要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷开具发票的主张，不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华人巨擘公司应当按照合同约定及时向张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付2017年9月至2017年11月的可分配收入款项，现华人巨擘公司未及时支付，构成违约，应承担相应的违约责任。张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求华人巨擘公司支付2017年9月至2017年11月可分配收入的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于2017年12月至2018年2月期间的收入，双方均认可为400704元，本院对此不持异议，对于该期间的成本支出，本院将结合双方提交的证据依法予以核实。经核，本院认可的成本支出数额为403646.82元，扣除该成本支出，张继利、贾好妮、张同安、付金雷应向华人巨擘公司支付2017年12月至2018年2月期间的亏损款项1294.84元。因双方对2017年12月至2018年2月期间的支出存在争议，故华人巨擘公司要求张继利、贾好妮、张同安、付金雷支付该期间收入款项滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求华人巨擘公司支付上述期间收入款项的诉讼请求，本院亦不予支持。关于迟延支付2017年9月至2017年11月期间可分配收入的滞纳金与约定的违约金均属违约金性质，本院将一并予以考虑。当事人主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，结合张继利、贾好妮、张同安、付金雷的实际损失，综合考虑合同履行情况、华人巨擘公司的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定由华人巨擘公司支付张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约金25万元。关于锅炉赔偿款，双方合同于2018年2月14日解除，张继利、贾好妮、张同安、付金雷要求华人巨擘公司支付2018年6月26日的锅炉赔偿款，无相应依据，本院不予支持。关于房屋损坏修复费，结合张继利、贾好妮、张同安、付金雷提交的照片、视频及施工内容，本院酌定由华人巨擘公司赔偿张继利、贾好妮、张同安、付金雷房屋损坏修复费5万元。关于清退次承租人的退费情况，因双方并未在本案中提出相应诉讼请求，有关退费中各方应负担的数额，双方可以另行协商，如不能协商一致处理，可另案处理，本案对清退次承租人的退费部分未予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司与被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷签订的《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议》于二〇一八年二月十四日解除；二、被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司租金二十六万零八百二十一元九角二分；三、原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷二〇一七年九月至二〇一七年十一月期间的可分配收入一百三十四万二千一百二十二元六角七分；四、被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司二〇一七年十二月至二〇一八年二月期间的亏损款项一千二百九十四元八角四分；五、原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷违约金二十五万元；六、原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷房屋损坏修复费五万元；七、驳回原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93668元，由原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司负担88436元（已交纳），由被告（反诉被告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷负担5232元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费21909元，由原告（反诉被告）北京华人巨擘投资有限责任公司负担12344元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉被告）张继利、贾好妮、张同安、付金雷负担9565元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩晓薇人民陪审员  周学芳人民陪审员  张丽丽二〇二〇年九月十四日书 记 员  任晓彤