广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初936号原告（反诉被告）：梅州市正兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码914***********199F，住所地梅州市**********。法定代表人：郑健儿,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟舒燕，广东客中梅律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：严立信，男，汉族，1973年11月19日出生，公民身份号码440************555，现住广东省梅州市梅江区万象江山。被告（反诉原告）：李艳梅，女，汉族，1979年7月12日出生，公民身份号码441************422，现住广东省梅州市梅江区万象江山。俩被告的委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。俩被告的委托诉讼代理人：钟仪敏，广东粤梅律师事务所实习律师。原告（反诉被告）梅州市正兴房地产开发有限公司（以下简称“正兴地产”）与被告（反诉原告）严立信、李艳梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正兴地产的委托诉讼代理人杨春燕到庭参加诉讼，被告（反诉原告）严立信、李艳梅及其委托诉讼代理人廖伟雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正兴地产向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原告与被告严立信于2015年6月3日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2.判令俩被告自《商铺租赁合同》及《补充协议》解除之日起十日内腾退并返还租赁商铺给原告；3.判令俩被告向原告支付拖欠的商铺租金、商铺管理费、物业管理费合计199,614元；4.判令俩被告支付自合同解除之日至实际腾退商铺之日止的房屋占有使用费（以每月30,100元的标准，按照实际使用天数计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月3日，正兴地产与严立信签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定正兴地产将位于梅州市******金碧华府xx号店出租给严立信经营五金、建材使用；租赁期限为五年，租金为13500元/月、物业管理费为200元/月；租金按季度缴交，在每季度第一个月5号前缴交当季租金；合同保证金为50,000元，如承租方无故解除合同或因违反合同约定导致合同解除，保证金不予退还；逾期一个月未缴交租金和相关物业管理费，视为违约，出租方可解除合同等权利义务内容。同日，正兴地产与严立信签订了《补充协议》一份，约定在原合同的基础上增加商铺管理费，其中第五年商铺管理费为16400元/月。合同签订后，正兴地产依约将商铺交付给严立信，严立信与其妻子李艳梅将商铺用于经营“梅州市梅江区威尼斯灯饰店”。至2019年11月30日前的商铺租金、商铺管理费、物业管理费俩被告己支付，但2019年12月1日后至今的商铺租金、管理费、物业管理费未支付，正兴地产多次催促未果。截止至2020年4月5日，被告应付的上述费用合计199,614元。根据双方合同约定，正兴地产有权解除合同，并要求严立信、李艳梅支付拖欠的商铺租金、商铺管理费、物业管理费，并承担保证金50,000元不予退还的违约责任。被告严立信、李艳梅辩称：1.被告同意解除《商铺租赁合同》及《补充协议》；2.被告于2020年3月31日已遵照双方约定将商铺腾空、交还给原告，2020年4月3日被告将商铺钥匙交还给原告，原告在收回店铺后工作人员当即贴出招租广告；3.被告不清楚原告提出的199,614元商铺租金、管理费、物业费是如何计算的，并且原告也没有彻底解决商铺二楼漏水问题，严重影响被告正常经营，原告理应承担赔偿责任。因此，被告要求免除三个月的商铺租金、管理费、物业费；4.原告公司管理人和被告在2020年3月25日达成了解除《商铺租赁合同》及《补充协议》的共识，被告也于2020年3月31日腾空商铺交还原告，并且缴清水、电等费用，就不存在房屋占有使用费的问题；5.被告自商铺渗水、漏水以来，积极、主动地联系原告，告知应维修的义务，由于原告不重视、不作为，被告无法正常经营，承受不该承担的经济损失，因此原告应当退还被告50,000元合同保证金；6.被告认为，新冠肺炎疫情符合双方签订的《商铺租赁合同》第五条第5款中的不可抗力因素，被告请求原告给予减免一个月租金、管理费、物业费。反诉原告严立信、李艳梅向本院提出诉讼请求如下：1.依法确认反诉原告与反诉被告2015年6月3日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》已在2020年4月3日解除；2.判令反诉被告返还反诉原告支付的店铺租金人民币177,777元；3.判令反诉被告返还反诉原告保证金人民币50,000元；4．判令免除反诉原告从2019年12月至2020年4月3日因租赁物漏水和新冠肺炎造成无法经营的店租；5.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年6月20日签订商铺租赁合同，约定反诉原告租赁位于金碧华府5-6号店。合同签订后，反诉原告一直按照合同约定支付店租，但反诉被告提供的二楼租赁物存在漏水，反诉被告却一直没有进行维修。后经双方磋商，反诉被告同意提前解除合同，并答应退回保证金。反诉原告在2020年4月3日将商铺钥匙交还给反诉被告，反诉被告在收回店铺后工作人员当即贴出招租广告。反诉原告认为，根据《合同法》第二百一十六条和第二百二十一条规定，租赁物的维修依法应由反诉被告负责。反诉被告明知出租给反诉原告的租赁物存在漏水，反诉原告多次要求维修，但反诉被告一直没有对租赁进行维修。因此反诉原告要求减少从2019年3月至11月无法使用的二楼租金人民币177,777元合理合法。同时因新冠肺炎不可抗力造成反诉原告无法经营，在无法经营期间产生的店租反诉原告依法不应继续支付。综上，反诉原告特向法院提出反诉。反诉被告正兴房地产辩称：1.2020年4月3日，反诉原告未经反诉被告同意，擅自将钥匙交给门卫，此行为不应认定为双方已达成解除合同的合意；2.根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条第4款约定，店铺漏水的维修责任及费用由反诉原告承担，且店铺漏水面积小，对店铺使用影响甚小。现反诉原告以此为由主张返还租金显然是没有依据的；3.反诉原告在疫情发生前即2019年12月就开始拖欠租金至今，因此不适用《最高院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》第5条之规定，免除其违约责任。根据《商铺租赁合同》约定，因反诉人逾期缴交租金、管理费等的违约行为导致合同解除，保证金不予返还;4.租赁物漏水的维修义务在于反诉原告，其未履行该义务造成的后果由其自行承担。且反诉原告租用的店铺是用于经营灯饰，政府部门未对反诉原告的此类经营实施停止营业或限制营业管控，反诉原告在疫情期间可正常开店经营。综上，反诉人要求免除租金无任何依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落在梅州市******金碧华府1至6号店复式店铺登记权利人为正兴地产，严立信与李艳梅系夫妻关系。2015年6月3日，正兴地产与严立信签订《商铺租赁合同》一份，约定：正兴地产将位于梅州市******金碧华府xx店复式店铺（一楼面积为297㎡、二楼为567㎡）租赁给严立信用于经营五金、建材，正兴地产负责店铺的室外排水、排污设施、水电安装到户，室内的消防系统、排水排污设施水电安装系统由严立信自行解决；租赁期为五年，自2015年6月20日至2020年6月19日止；租金为第一年10000元/月、第二年10800元/月、第三年11600元/月、第四年12500元/月、第五年13500元/月；租金按每季度缴交一次，在每季度第一个月5号前缴交当季租金；严立信须交50,000元作合同保证金；物业管理费为200元/月，经营期间的水电、工商、税收等政府部门征收的一切税收和其他费用由严立信承担；承租期满，所有装修及不动产不得拆除，无偿归出租方所有，如有损坏，承租方负责修复或作价赔偿；在租赁期间，承租方无故解除合同或因承租方违反合同约定，任何乙方提出解除合同，一切装修不得损坏和拆除，其保证金概不退还；承租方逾期一个月未缴交租金或相关物业管理费，视为违约，出租方可解除合同，同时店内物品承租方应在逾期之日起七天内把店内物品搬完，否则作无主处理；解除合同后一切损失由承担方负责，出租方有权要求承租方承担违约责任等相关权利义务内容。同日，正兴地产与严立信签订《补充协议》一份，载明：一、在原合同第二点条款中租期、租金、履约保证金及相关费用条款增加如下内容：1.租赁期间，承租人第一年商铺管理费12000元/月、第二年商铺管理费12960元/月、第三年商铺管理费14060元/月、第四年商铺管理费15200元/月、第五年商铺管理费16400元/月;……二、本补充协议一式二份，作为合同附件使用，与合同一并执行，自签定之日起生效。签订合同后，正兴地产按约将店铺交给严立信，严立信、李艳梅将店铺用于经营梅州市梅江区威尼斯灯饰店。严立信、李艳梅承租店铺后按约向正兴地产支付了自承租之日至2019年11月30日止的租金、管理费、物业管理费，从2019年12月1日起未支付租金等费用。严立信、李艳梅于2020年4月3日将店铺钥匙交还给正兴地产，但店铺内仍有部分灯具未搬离。双方因租金问题产生争执，正兴地产遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。严立信、李艳梅认为因店铺存在漏水问题正兴地产一直未处理，导致店铺2楼无法正常经营，作如上答辩并依法提起反诉，提出上述反诉请求。另查明，李艳梅在2019年3月开始向正兴地产的工作人员提出店铺二楼天花存在漏水现象，要求正兴地产尽快处理，正兴地产工作人员表示会反映公司。2019年11月20日，李艳梅提出因店铺二楼一直漏水做不了生意，导致天花发霉、地板变形，提出从下月开始不租**，工作人员表示跟领导反映一下。诉讼过程中，正兴地产申请对严立信、李艳梅所有的位于梅州市梅江区*****万象江山xxx房[粤（2017）梅州市不动产权第00xxxx号]进行查封，查封金额以199614元为限，并依法提供了担保。本院经审查后，于2020年5月7日依法作出（2020）粤1402民初936号民事裁定书，裁定对上述房屋进行查封。本院认为，正兴地产与严立信签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。虽然涉案合同是由严立信和正兴地产签订的，但庭审中双方当事人均认可涉案店铺由严立信、李艳梅夫妻共同经营。正兴地产已按约将租赁物交由严立信、李艳梅经营管理，严立信、李艳梅应按约向正兴地产支付租金等费用。严立信、李艳梅从2019年12月1日开始未向正兴地产支付租金的事实，双方当事人均予无异议，本院予以确认。本院结合双方提交的证据针对本诉请求、反诉请求作如下认定：一、关于解除合同的问题。正兴地产主张解除双方签订的租赁合同及补充协议，严立信、李艳梅辩称双方之间的租赁合同已于2020年4月3日解除，依据为其在当日已将店铺钥匙交还给正兴地产。虽然双方没有签订解除协议及办理交接手续，但根据严立信、李艳梅提交的录音光盘、微信聊天记录及照片可见，严立信、李艳梅在2020年4月3日将涉案店铺的钥匙交还给正兴地产工作人员，并告知了正兴地产的员工，其亦表示收到钥匙。且在严立信、李艳梅将涉案店铺钥匙交还给正兴地产后，正兴地产即在涉案店铺张贴了招租公告。从以上事实可见，双方已就合同解除达成一致意见，现严立信、李艳梅主张双方之间的租赁合同已于2020年4月3日解除，符合法律规定，本院予以采纳。因双方已协商一致解除合同，现正兴地产主张解除双方签订的租赁合同、补充协议，本院不予支持。二、关于腾退并返还商铺的问题。虽然正兴地产与严立信之间的租赁合同及补充协议已协议解除，且严立信已将店铺钥匙交还给正兴地产，但经现场勘查显示，涉案店铺中仍有灯具等物品尚未搬离。根据双方签订的合同约定，合同终止时，严立信应搬出全部物品，现正兴地产主张要求严立信、李艳梅腾退商铺，符合合同约定，本院予以支持，鉴于涉案店铺钥匙已交还给正兴地产，故正兴地产应予以配合。三、关于商铺租金、管理费、物业管理费及占用费的问题。正兴地产主张要求严立信、李艳梅支付自2019年12月1日起至2020年6月19日止的租金等费用合计199,614元，并支付从合同解除之日至实际腾退之日止，以30100元/月计算占用费。严立信、李艳梅则主张正兴地产返还其缴纳2019年3月至2019年11月30日的租金合计177,777元，并免除2019年12月至2020年4月3日止的租金。根据庭审调查，双方确认严立信、李艳梅未向正兴地产支付2019年12月1日起至今的租金、管理费及物业管理费。而根据严立信、李艳梅提供的微信聊天记录及照片可见，从2019年3月开始李艳梅有向正兴地产发映涉案店铺二楼天花存在漏水现象，正兴地产亦表示会通知相关人员处理，但直至2019年11月底仍存在漏水现象。正兴地产辩称根据双方签订的租赁合同约定承租期间店铺管道堵塞、店铺渗漏等情形由承租人负责维修，正兴地产不负维修义务。但根据严立信、李艳梅提供的聊天记录、照片及现场勘查可见，涉案店铺二楼天花漏水并非店铺内部的管道堵塞造成渗漏，主要是因店铺上方的露台或伸缩缝渗透造成。因此，正兴地产作为出租方，应对店铺渗漏承担维修义务，而正兴地产在严立信、李艳梅多次提出维修要求后仍未处理好。严立信、李艳梅承租涉案店铺用于经营灯饰销售，二楼天花板渗漏导致严立信、李艳梅未能完整的使用租赁物，对其经营存在一定影响。结合店铺二楼存在渗水对承租方实际使用店铺的影响、店铺返还情况及受新型冠状病毒肺炎疫情期间停工停产停业影响，对正兴地产主张的租金、管理费、物业管理费，本院认为以合同约定数额的80%计算为宜，即严立信、李艳梅应向正兴地产支付自2019年12月1日起至2020年4月3日止的租金、管理费、物业管理费合计97,925.34元[（30100元/月×4个月＋30100元/月÷30天×2天）×80%]。对于正兴地产请求的2020年4月3日之后的占用费。根据双方签订的租赁合同的约定终止合同时，承租方须搬出全部物品，如未按时搬出，则视为放弃所有权由出租方处理，费用由承租方承担。因严立信、李艳梅在解除合同时未按约将场地内的物品清理完毕，但双方已解除合同，钥匙亦交由原告，店铺从2020年4月3日起实际已由原告管理控制之中。结合双方签订的合同清理费用应由承租方负责的约定，本院酌定由严立信、李艳梅支付10000元给正兴地产。综上，严立信、李艳梅应支付107,925.34元（97,925.34元＋10000元）给正兴地产，对正兴地产超出部分的请求，本院不予支持。对严立信、李艳梅反诉要求正兴地产返还已付租金177,777元的请求，虽然店铺存在渗水现象，但仅是二楼部分地方存在渗水现象，并不导致严立信、李艳梅完全无法使用租赁物，实际上严立信、李艳梅在此期间一直经营涉案店铺，且未向正兴地产提出免减租金的主张。因此，严立信、李艳梅要求正兴地产返还已付2019年3月至2019年11月30日的租金177,777元依据不足，本院不予支持。对严立信、李艳梅主张免除2019年12月1日至2020年4月3日的租金等费用问题，针对渗水和疫情因素，本院已对该部分的租金等费用酌情减少，严立信、李艳梅主张免除该部分的租金等费用，依法无据，本院不予支持。关于保证金的问题。严立信在签订合同时向正兴地产支付了保证金50,000元的事实，双方对此均无异议。虽然严立信、李艳梅在2019年12月未按约支付租金，但鉴于店铺存在渗水现象向正兴地产提出维修后未维修好，严立信、李艳梅未按约支付租金存在正当理由，且双方最终协商一致解除合同，应认定严立信、李艳梅不存在违约行为。正兴地产主张保证金不予退还依据不足，本院不予支持。因双方之间的租赁合同已约定解除，现严立信、李艳梅主张返还保证金50,000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告梅州市正兴房地产开发有限公司与被告严立信签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》已于2020年4月3日解除；二、被告严立信、李艳梅应在判决生效之日起十日内将位于梅州市******金碧华府1至6号店复式店铺内的灯饰等物品搬离，原告梅州市正兴房地产开发有限公司应予以配合；三、被告严立信、李艳梅应在判决生效之日起十日内支付107,925.34元给原告梅州市正兴房地产开发有限公司；四、原告梅州市正兴房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还保证金50,000元给被告严立信、李艳梅；五、驳回本诉原告梅州市正兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。六、驳回反诉原告严立信、李艳梅的其他诉讼请求。以上第三、四项判项相抵对后，被告严立信、李艳梅还应支付57,925.34元给原告梅州市正兴房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4292.28元（正兴地产已预交），由梅州市正兴房地产开发有限公司负担1972.28元，严立信、李艳梅负担2320元；保全费1518.07元（正兴地产已预交），由梅州市正兴房地产开发有限公司负担697.07元，严立信、李艳梅负担821元；反诉案件受理费2358.33元（严立信、李艳梅已预交），由梅州市正兴房地产开发有限公司负担517元，严立信、李艳梅负担1841.33元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  黄 宁二〇二〇年九月二十三日书 记 员  吴尽娜