云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1133号原告：刘青林，男，汉族，1960年5月6日生，住址乌鲁木齐市经济技术开发区，系齐丰丈夫。原告：刘云，女，汉族，1989年7月23日生，住址乌鲁木齐市经济技术开发区，系齐丰女儿。原告：刘雨，女，汉族，1983年11月23日生，住址乌鲁木齐市新市区。上述三原告共同委托代理人（特别授权代理）：杨秀瑛，云南康滇律师事务所律师。被告：张文高，男，纳西族，1970年4月27日生，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：陈婷，云南诚者律师事务所律师。第三人：钟瑞琪，男，1992年8月31日生，汉族，住贵州省都匀市，现住云南省丽江市古城区。第三人：孟霞，女，1968年8月4日生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人（特别授权代理）：李琳娜，国浩律师（昆明）事务所律师。原告刘青林、刘云、刘雨诉被告张文高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，在审理过程中，因本案的处理结果与钟瑞琪有利害关系，本院依职权追加钟瑞琪作为第三人参加诉讼，原告也认为本案的处理结果与孟霞亦有利害关系，申请追加孟霞作为第三人参加本案诉讼，本院受理后，再次于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告刘青林、刘云、刘雨之共同委托代理人杨秀瑛，被告张文高及其委托代理人陈婷，第三人钟瑞琪，第三人孟霞之委托代理人李琳娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘青林、刘云、刘雨向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认齐丰与被告于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、请求判令被告继续履行所签订的《房屋租赁合同》；3、案件诉讼费由被告承担。事实及理由：原告刘青林系齐丰之丈夫，刘云系齐丰之女，齐丰因病于2015年7月20日去世。2009年11月19日，齐丰作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告张文高就租赁坐落于丽江市开文居委会东康七社房屋事宜，经充分协商后自愿签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定甲方将坐落于丽江市开文居委会东康七社土木结构的而积为494.27平方米的房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为居住及开发旅游业相关营业等使用。合同约定租赁期限为二十年，自2010年6月15日至2030年6月14日止。自2009年11月20日至2009年12月15日为甲方搬迁期，经双方协商，自2009年12月16日至2010年6月15日，为甲方给予乙方的免费装修期。该房屋从2010年6月15日至2020年6月14日的年租金为伍万元整，从2020年6月15日至2030年6月14日的年租金为伍万伍仟元整。在此期间，甲方不能擅自增减租金。乙方于租期起始日起一次性交付第一年房租款，剩余房租款付款方式为乙方在当年6月30日前向甲方支付当年的房租款。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日双方还到雨江市雪山公证处对合同进行公证。2009年11月20日，齐丰向被告张文高支付定金5000元。2010年4月12日，齐丰作为甲方与作为乙方的被告刘雨签订了《合作协议》，甲乙双方就承租的张文高等三户宅院经营客栈一事达成合作协议。依协议刘雨成为共同承租人。2009年12月10日，刘雨向被告张文高支付租金45000元。按约定刘雨以转账、现金或电子银行汇款等方式向张文高支付了2009年至2017年的房租金，全面履行了合同义务。2017年12月18日被告张文高向原告刘雨发出《解除房屋租赁合同通知》，并向丽江市古城区人民法院提起诉讼，要求确认解除其与齐丰签订的《房屋租赁合同》。法院经审理后作出了驳回原告张文高的诉讼请求的判决，张文高不服一审判决提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。因案件处于诉讼状态，不便按合同约定时间支付租金，故刘雨分别于2019年7月31日、2020年3月19日通过银行汇款给被告张文高支付房屋租金，都被拒收。张文高拒不履行法院判决，甚至提出与原告方无任何书面合同。为了体现法律的严肃性，同时也为了维护自身的合法权益，三原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院确认齐丰与张文高签订的《房屋租赁合同》合法有效，并判令被告继续履行合同。被告张文高辩称：1、本案原告刘雨不是适格原告，依法应当驳回起诉，本案房屋租赁合同系张文高与齐丰签订，刘雨仅是依据其与齐丰签署的合作协议，关于负责日常经营管理的约定向被告支付租金，本案的合同在齐丰死亡后权利义务应当由其继承人继承，刘雨并非本案合同当事人无权要求被告履行合同，依法应当驳回刘雨的起诉。2、合同继续履行显失公平，被告与齐丰签署的合同约定面积为494.27平米，租金每年5万元，现在房屋的现状已经扩建至1300平方米的面积，现原告仍要求按照原租金履行，但本案的扩建并非原告进行扩建，故继续履行显失公平。3、刘青林、刘雨在本案的继承事实发生后，懈怠履行合同权利义务，在长达5年的时间均未向张文高主张任何权利，也未履行支付租金的义务，其以其行为明确表示不愿意继续履行合同，已经构成违约，本案的合同应当解除。4、因为原告在长达5年时间里未向被告表明是否愿意继续履行合同，被告已经于2019年6月15日与案外人钟瑞琪另行签订租赁合同，钟瑞琪作为承租人已经按照合同约定支付租金并实际占有使用还房屋，系案涉房屋唯一合法承租人，故，被告与齐丰签署的租赁合同已经无法履行，依法应当驳回原告诉请。第三人钟瑞琪陈述称：我已经跟张文高签订合同，也是合法有效的。因为2019年的时候刘雨没有打钱给张文高，这块地我花了200多万盖起来，这块地是张文高的，他要收租金，并且我一直在使用。第三人孟霞陈述称：张文高与齐丰于2009年签订的合同是合法有效的，对此在之前张文高起诉刘雨的案件中，法院的生效判决已经明确认定该合同有效，必需要继续履行，且张文高对于齐丰合作人刘雨将房屋房租给孟霞，孟霞转租给钟瑞琪是知晓的，法院也进行了认定，之后第三人孟霞起诉钟瑞琪案件要求解除双方的合同并退还房屋及土地，法院作出生效判决支持孟霞的诉请，故此，第三人孟霞对原告的诉请表示认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据1《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《死亡证明》，拟证明三原告身份情况及齐丰因病死亡等事实。证据2《公证书》、《房屋租赁合同》，拟证明齐丰与被告自愿签订《房屋租赁合同》已明确双方权利义务，所签订合同经公证处公证的事实。证据3《合作协议》、《收条》、微信截图，拟证明原告刘雨与齐丰为共同承租人，与被告签订租房合同后，自2018年的房屋租金均由原告刘雨支付等事实。证据4古城区人民法院及丽江市中级人民法院《民事判决书》，拟证明被告向人民法院提起诉讼要求确认与齐丰签订的房屋租赁合同无效，两级人民法院均驳回被告的诉讼请求等事实。证据5《汇款收据》、《取款通知单》、微信截图、收取房屋租金函、顺丰速运单，拟证明原告刘雨在诉讼期间曾以银行转账方式向被告支付2019年租金，但因被告销户无法转款，收到法院终审判决后多次以邮政汇款方式向被告支付房屋租金但均被拒收等事实。当庭提交以下证据：1、邮政电子汇兑结算凭证，拟证明2020年4月份也汇了一次，但是也被退回了。2、《公证书》，拟证明齐丰直系亲属有四个人，是配偶刘青林、父亲齐树山、母亲季景梅、女儿刘云。3、《声明》、《独生子女证》，拟证明齐丰父母对齐丰在丽江跟张文高的房租相关权益予以放弃。经审查，对被告张文高、第三人钟瑞琪及第三人孟霞均质证无异的证据1《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《死亡证明》、证据2《公证书》、《房屋租赁合同》及当庭提交的《公证书》、《声明》、《独生子女证》本院予以确认并作为认定案件事实的依据。对有异议的证据，本院分析认证如下：证据3、证据5及当庭提交的邮政电子汇兑结算凭证，被告质证认可其真实性、合法性，故本院对该两组证据的真实性、合法性予以确认，对其证明力将综合全案予以评判。证据4系人民法院生效法律文书，且与本案具有关联性，故本院予以确认并作为认定案件事实的依据。被告张文高向本院提交如下证据：证据1《租赁合同》（编号20190916）、证据2《中国工商银行借记卡交易明细》、证据3《代付款委托书》，上述证据拟证明张文高已于2019年6月15日与钟瑞琪签订了编号为20190916的《租赁合同》，并且陶恒已经代钟瑞琪全额支付完第一年租金。现钟瑞琪实际占有该房屋进行经营活动，张文高已无再将房屋租赁给其他人的可能。经审查：被告张文高提交的《租赁合同》、《中国工商银行借记卡交易明细》、《代付款委托书》均有核对无异的原件，其真实性本院予以确认，但因原告及第三人孟霞对上述证据均有异议，故上述证据的证明力本院结合其他证据综合认证。第三人钟瑞琪未向本院提交证据。第三人孟霞向本院提交如下证据：证据1《云南省丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初174号民事判决书》、《云南省丽江市中级人民法院（2019）云07民终581号民事判决书》，拟证明原告刘雨享有合法经营转让权，并依法将涉案房屋转租给了第三人孟霞。证据2《云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初667号民事判决书》、《云南省丽江市中级人民法院（2020）云07民终337号民事判决书》，拟证明生效判决已经解除了第三人孟霞与钟瑞琪签订的合同，钟瑞琪还须将涉案房屋及土地腾还给孟霞。经审查，第三人孟霞提交的上述证据，均为人民法院生效法律文书，且上述判决书确认的事实与本案具有关联性，故本院予以确认并作为认定案件事实的依据。根据当事人的当庭陈述和有效证据的认定，本院确认如下法律事实：2009年11月19日，被告张文高作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的齐丰（已于2015年7月20日去世）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于云南省丽江市开文居委会东康七社土木结构的面积为494.27平方米的房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为居住及开发旅游业的相关营业等使用。该房屋的租赁期为贰拾年整，自2010年6月15日至2030年6月14日止。自2009年11月20日至2009年12月15日为甲方搬迁期，经双方协商，自2009年12月16日至2010年6月15日，为甲方给予乙方的免费装修期。该房屋从2010年6月15日至2020年6月14日的年租金为伍万元整，从2020年6月15日至2030年6月14日的年租金为伍万伍仟元整，租金以现金方式支付。在此期间，甲方不能擅自增减租金。乙方于租期起始日起一次性交予甲方首壹年房租款，首壹年届满后，剩余房租款付款方式为乙方每年支付给甲方当年的房租款。每年的房租金乙方需在当年6月30日前支付给甲方，逾期十五日甲方可终止本合同。甲方应保证所出租房屋权属清楚，并提交产权证明、出租证明的原件和复印件以及产权共有人同意出租的签名。以上项目是本合同不可分割的部分。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，双方还将《租赁合同》在丽江市雪山公证处进行了公证。2010年4月12日，齐丰作为甲方与作为乙方的原告刘雨签订了《合作协议》，约定甲乙双方协商就承租云南丽江何润光、何润强、张文高三家宅院经营客栈一事达成合作协议，项目总投资为100万元，甲方投资70万元，占总投资的70%，乙方投资30万元，占总投资的30%，客栈改造装修完成后，由乙方负责客栈的日常经营与管理，甲方负责财务收支及经营状况统计，协议还对项目实施方案等做了约定。此后，原告刘雨又将房屋出租给第三人孟霞，第三人孟霞又将房屋出租给第三人钟瑞琪。2017年12月18日，张文高以“未经其同意，齐丰、刘雨将涉案房屋层层转租，其有权解除合同”为由，向原告刘雨、第三人孟霞及钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，告知解除其与齐丰于2009年11月19日签订《房屋租赁合同》，并认为其与齐丰签订的合同已于解除合同通知送达刘雨之日解除。双方为此发生纠纷，经本院（2018）云0702民初174号案一审后，驳回了张文高的诉讼请求，张文高不服本院判决，上诉至丽江市中级人民法院，经丽江市中级人民法院（2019）云07民终581号案件审理认为“2009年11月19日，张文高与齐丰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效……张文高作为出租方，与齐丰签订《房屋租赁合同》后的10年间，除第一年由齐丰支付租金50000元外，其余租金均系刘雨支付，且近10年来，第三人孟霞、钟瑞琪投入巨资对其房屋进行大规模改造、扩建过程中，张文高出具《房东确认扩建书》并配合孟霞、钟瑞琪办理了相关手续，应当视为其对刘雨、孟霞、钟瑞琪转租行为的默认，2017年12月18日，张文高还同时向刘雨、孟霞、钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，此后，又收取了刘雨支付的2018年租金，故其上诉称刘雨系共同承租人，未经其同意将涉案房屋层层转租，其有权解除合同，其与齐丰签订的合同已于解除合同通知送达刘雨之日解除与本案查明的事实不符”，遂驳回了张文高的诉讼请求，维持了一审判决。第三人孟霞与钟瑞琪之间的纠纷案件，也经本院（2019）云0702民初667号案和丽江市中级人民法院（2020）云07民终337号案判决解除了双方之间签订的合同，钟瑞琪应将涉案房屋腾退给孟霞。在上述案件审理期间，被告张文高于2019年6月15日与第三人钟瑞琪签订了编号为20190916的《租赁合同》，约定由被告张文高将涉案房屋出租给第三人钟瑞琪使用，租期期限为20年，自2019年6月15日至2039年6月14日止。租金前10年为14万元／年，后10年为15万元／年。另查明，原告刘雨曾于2019年7月31日通过邮政汇款的方式向被告张文高汇款5万元用于支付租金，但2020年1月28日被通知退款。2020年3月19日再次汇款5万元，于2020年9月16日又再次被银行通知退款。原告刘雨还通过顺丰快递向被告张文高邮寄了《关于通知收取房屋租金的函》。原告刘青林系齐丰之丈夫，刘云系齐丰之女，齐丰之父齐树山及其母亲季景梅均明确表示放弃对涉案房屋使用权的继承。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、刘雨作为原告起诉是否适格。2、齐丰与被告张文高于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》是否有效，是否应当继续履行。关于第1个争议焦点。本案中，《房屋租赁合同》系齐丰与被告张文高于2009年11月19日签订，根据合同相对性原则，齐丰与张文高形成了房屋租赁合同关系，而齐丰与刘雨又签订了《合作协议》，双方之间形成了合作关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”被告张文高在本院（2018）云0702民初174号案一审的起诉状和（2019）云07民终581号案件的上诉状中已明确刘雨与齐丰系共同承租人，刘雨成为了《房屋租赁合同》的相对方。同时根据丽江市中级人民法院（2019）云07民终581号案件审理认定“张文高作为出租方，与齐丰签订《房屋租赁合同》后的10年间，除第一年由齐丰支付租金50000元外，其余租金均系刘雨支付，且近10年来，第三人孟霞、钟瑞琪投入巨资对其房屋进行大规模改造、扩建过程中，张文高出具《房东确认扩建书》并配合孟霞、钟瑞琪办理了相关手续，应当视为其对刘雨、孟霞、钟瑞琪转租行为的默认，2017年12月18日，张文高还同时向刘雨、孟霞、钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，此后，又收取了刘雨支付的2018年租金”的法律事实，刘雨作为原告起诉的主体适格，对被告张文高认为刘雨作为原告主体不适格的辩解意见不予采纳。关于第2个争议焦点。根据丽江市中级人民法院（2019）云07民终581号案件审理认为“2009年11月19日，张文高与齐丰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”，而张文高认为涉案房屋未经其同意，原告刘雨将涉案房屋层层转租，其有权解除合同，其与齐丰签订的合同已于解除合同通知送达刘雨之日解除的诉讼主张也已被本院及丽江市中级人民法院依法予以驳回。原告刘雨也按照合同约定，曾两次通过邮政汇款的方式向被告张文高汇款支付租金，但均被通知退款，被告张文高亦未提交证据证明原告存在其他违约之行为，故被告张文高与齐丰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定，行使权利和履行义务。作为继承人的刘青林、刘云和作为共同承租人的刘雨有权要求被告张文高继续履行《房屋租赁合同》，故本院对原告方要求被告张文高继续履行合的诉讼请求予以支持，对于被告认为合同继续履行显失公平的辩解意见不予采纳。至于被告张文高于2019年6月15日又将涉案房屋出租给第三人钟瑞琪使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理备案登记手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”而第三人钟瑞琪作为张文高起诉刘雨（2018）云0702民初174号案确认合同已解除纠纷案件的诉讼参与人，在本院一审已作出驳回张文高的诉讼请求的判决后，仍与张文高签订《租赁合同》，其行为非善意。同时，第三人钟瑞琪与第三人孟霞之间的纠纷，也经本院（2019）云0702民初667号案和丽江市中级人民法院（2020）云07民终337号案判决解除了双方之间签订的合同，钟瑞琪应将涉案房屋腾退给孟霞，在此情形下，第三人钟瑞琪非已合法占有租赁房屋，故本院对被告张文高辩称“钟瑞琪现占有使用房屋并非基于与孟霞的租赁关系，而系基于与张文高的租赁关系，钟瑞琪已经实际向张文高支付了第一年租金，依法享有合法的承租权”的辩解意见不予采纳。第三人钟瑞琪与被告张文高之间的租赁合同关系，双方可协商解决。至于第三人钟瑞琪陈述称，其已投入了大量资金用于装修，丽江市中级人民法院（2020）云07民终337号民事判决书已对其相关权利进行了释明，故本院对其上述陈述意见不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第一款第（六）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、齐丰与被告张文高于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被告张文高继续履行上述《房屋租赁合同》。案件受理费2400元，减半收取为1200元，由被告张文高承担。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年九月二十八日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】