济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初4284号原告：山东国龙汽车销售有限公司，住所地济南市。法定代表人：朱军，董事长。委托诉讼代理人：韩春芳，山东国盾律师事务所律师。被告：冯吉敏，女，1983年2月11日出生，汉族，济南槐荫德康推拿服务中心经营者，户籍地山东省东平县，现住济南市。委托诉讼代理人：侯广军，山东海蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：商福盈，山东海蔚律师事务所实习律师。原告山东国龙汽车销售有限公司与被告冯吉敏物权保护纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告山东国龙汽车销售有限公司委托诉讼代理人韩春芳、被告冯吉敏委托诉讼代理人侯广军、商福盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东国龙汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空槐荫区经二路367-1号房屋，并补交房屋占有使用费20万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系2003年12月22日依法设立的有限公司。被告在位于济南市槐荫区经二路367-1号经营济南槐荫德康推拿服务中心。2009年1月24日，原告通过司法拍卖程序，在济南市槐荫区人民法院组织的执行拍卖会上，通过竞拍拍得被执行人山东省机电设备集团总公司位于济南市经二路367号的执行财产。2009年4月23日，济南市槐荫区人民法院作出(2003)槐民巡执字第28-6号《民事裁定书》裁定：“济南市经二路367号房产的所有权归买受人山东国龙汽车销售有限公司所有，济南市经二路367号房产财产权自本裁定送达买受人山东国龙汽车销售有限公司时起转移”。2019年12月14日，原告根据客观情况的变化和自身公司需要，决定自2019年12月15日起收回对济南市经二路367号所有房屋的实际管理权和使用权。对此，原告分别于2019年12月14日、2020年3月24日，分别以口头形式及《一封公开信》、《告知函》的书面形式告知了被告，并将上述书面材料张贴在了涉案房屋门口，明确要求被告重新签订租赁合同或者限期腾房。但被告对此置之不理，既不腾房又不签订租赁合同。被告的行为严重侵害了原告的合法利益，给原告造成了严重的经济损失。为维护法律尊严和原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。冯吉敏辩称，被告系涉案房屋的合法承租人，原告主体不适格，依法请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月23日，本院作出（2003）槐民巡执字第28-6号《民事裁定书》，载明“申请执行人山东国龙汽车销售有限公司…被执行人山东省机电设备集团总公司…被执行人山东省机电设备集团汽车销售有限公司…本院依据已发生法律效力的（2003）槐民巡执字第28-4民事裁定书，于2009年1月6日，依法委托山东齐鲁中天拍卖有限公司拍卖被执行人山东省机电设备集团总公司所有的位于济南市经二路367号房产（房产证号济房槐字第0**81号）2009年1月24日山东国龙汽车销售有限公司以159万元的最高价竞得。依照《最高人民覅按预案关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、济南市经二路367号房产的所有权归买受人山东国龙汽车销售有限公司所有。济南市经二路367号房产财产权自本裁定送达买受人山东国龙汽车销售有限公司时起转移。二、买受人山东国龙汽车销售有限公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后立即生效。”冯吉敏提供的山东省机电设备集团总公司于2019年11月27日的《通知》载明：“尊敬的租户：根据山东省物资集团总公司要求规范国有资产管理的要求和有关各方签订的协议，我公司现有房产的出租和管理工作不再由山东国龙汽车销售有限公司负责，自即日起由济南华源物业管理有限公司负责。请各相关单位配合办理合同的变更工作。”2019年11月27日，冯吉敏与济南华源物业管理有限公司就涉案房屋签署《房屋租赁合同》一份，约定由冯吉敏承租涉案的经二路367-1号房屋，租赁期限自2018年12月20日起至2021年12月19日止，租赁费每年为55000元。合同亦约定了其他事项。合同签订后，冯吉敏按照合同约定向济南华源物业管理有限公司支付费用22916.7元。山东国龙汽车销售有限公司提供的济南市自然资源和规划局于2020年3月23日发布的《公告》，载明“根据济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104执恢6号《协助执行通知书》、（2003）槐民巡执字第28-6号《民事裁定书》，山东省机电设备集团总公司名下坐落于槐荫区经二路367号1幢、2幢的房产，依法过户至山东国龙汽车销售有限公司名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定，我局公告作废济房权证槐字第136015、136016号《房屋所有权证》。特此公告。”山东国龙汽车销售有限公司在庭审中陈述称其通过法院拍得涉案房屋后时委托山东省机电设备集团总公司出租管理房子，被告冯吉敏不是强制占有房屋，是前产权人进行出租，租赁合同的相对方是山东省机电设备集团总公司。2019年原告与山东省机电设备集团总公司产生矛盾才决定收回涉案房屋的管理权。截至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍登记在山东省机电设备集团总公司名下。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，山东国龙汽车销售有限公司在庭审中自认其通过法院拍卖竞得涉案房屋后，系委托的涉案房屋的登记所有人山东省机电设备集团总公司以山东省机电设备集团总公司的名义对外进行出租经营和收取租金，直到2019年其与山东省机电设备集团总公司产生矛盾才决定收回涉案房屋的管理权；山东国龙汽车销售有限公司虽然提供的《一封公开信》的落款日期为“2019年12月16日”、《告知函》的落款时间为“2020年3月24日”，但未提交相应的证据证明其已经将《一封公开信》、《告知函》送达给涉案房屋的承租户并知悉其内容，被告亦不予认可，山东国龙汽车销售有限公司主张其已经将《一封公开信》、《告知函》送达给被告冯吉敏，依据不足，本院不予支持；冯吉敏在2020年3月11日与涉案房屋登记所有人指定的济南华源物业管理有限公司就涉案房屋签署《房屋租赁合同》，并按照《房屋租赁合同》约定支付了半年的租金；济南市自然资源和规划局方对涉案房屋的房产证于2020年3月23日作出作废的公告。综上以上情况，本院认为，冯吉敏基于多年来涉案房屋登记所有人对涉案房屋对外出租、收益和管理的情况的合理信赖，与涉案房屋登记所有人山东省机电设备集团总公司指定的济南华源物业管理有限公司所签署的《房屋租赁合同》属于有效合同，该合同对于涉案房屋的所有权人具有约束力。山东国龙汽车销售有限公司自认委托山东省机电设备集团总公司出租经营收取租金，在双方发生纠纷后，自行收回涉案房屋的管理权，对于已经履行租赁义务交付租金的冯吉敏不具备约束力，故在冯吉敏已经按照《房屋租赁合同》的约定支付了租金的情况下，山东国龙汽车销售有限公司要求冯吉敏立即腾空济南市槐荫区经二路367-1号房屋，并补交房屋占有使用费20万元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告山东国龙汽车销售有限公司的诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取计2200元，由原告山东国龙汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 刘 梅二〇二〇年九月二十八日书记员 庞树瑞