云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7281号上诉人（原审原告）：熊玲畅，女，傣族，1965年3月7日出生，住所云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）：费昱翔，男，傣族，1988年11月27日出生，住所云南省昆明市盘龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人:杨清，云南八谦律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:杨卫坤，云南德范律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中商云南资产管理有限公司，住所地云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处**办公楼**。法定代表人：江晓力。委托诉讼代理人：张伟，男，公司员工。上诉人熊玲畅、费昱翔因与被上诉人中商云南资产管理有限公司（以下简称资产公司）租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。熊玲畅、费昱翔上诉请求：撤销原判，依法改判支持其上诉请求。主要上诉事实和理由：一审法院未采信上诉人的证据有误，上诉人委托云南天祐建工集团吕金莲、朱凌云于2018年1月23日、3月2日将涉案办公用房的钥匙、备用钥匙移交给了资产公司，其员工江刚签署了两份钥匙移交清单。而且资产公司缴纳了2018年3月1日至2019年2月28日的物业服务费27600元、垃圾清运费、二次加压运行维护费，可见资产公司实际在使用涉案房屋。2019年1月31日，因资产公司未付租金，上诉人去催要双方发生纠纷，资产公司的员工报警称没有交租给业主而发生纠纷。上诉人提交的证据能够证实资产公司自2019年3月1日实际承租、占用使用涉案办公地点，但是其拒付租金，双方之间系不定期租赁关系。资产公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。双方之间有合作，上诉人的办公室闲置，邀请资产公司去办公，并非租赁。熊玲畅、费昱翔向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的不定期租赁合同；2.资产公司腾退租用的位于昆明市的办公用房；3.资产公司支付自2018年3月1日起至实际腾退房屋之日止的租金（按资产公司占有使用办公用房面积440平方米和60元／平方米／月租金标准计算，资产公司每月应支付租金26400元，暂计至2019年4月1日，共13个月，暂计343200元）4、本案诉讼费用由资产公司承担。一审法院经审理确认以下事实：熊玲畅、费昱翔称：2018年3月1日，熊玲畅、费昱翔将其享用所有权的位于昆明市的办公用房移交给资产公司租用。资产公司未与熊玲畅、费昱翔签订《租赁合同》也为向其缴纳租金，故提起本案诉讼。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后”。一审法院认为，熊玲畅、费昱翔的证据不足以证明与资产公司之间存在租赁合同关系，故一审法院对熊玲畅、费昱翔的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回熊玲畅、费昱翔的诉讼请求。案件受理费6448元，由熊玲畅、费昱翔承担。二审中，熊玲畅、费昱翔提交以下证据：1.工商登记资料、腾讯邮箱截图，欲证实接收钥匙的江刚曾经是资产公司的执行董事，杜芝会是资产公司的联络员；2.处警反映、结婚证、常住人口登记表、户口登记薄，欲证实2019年1月31日资产公司的员工报警称资产公司欠付租金与业主发生纠纷；3.催费通知单，欲证实物业公司登记涉案地点的使用人是资产公司；4.（2019）云0111民初4431号民事判决书，欲证实云南天祐正元建工集团邮箱公司和资产公司的合作协议之间已经诉讼。资产公司经质证认为，真实性均无异议，需要说明的是报警的事情，当天是对方来拦着资产公司的员工，要求交房租，资产公司员工已经解释说领导之间协商是免费使用，对方不同意，才报警的，报警事情发生后，对方在大门外加了一道门并持有钥匙，资产公司的东西还有些在涉案地点没有取走。本院认为，资产公司对熊玲畅、费昱翔提交的证据真实性无异议，本院予以确认。针对一审法院认定的事实，熊玲畅、费昱翔认为遗漏：1.2018年1月23日熊玲畅、费昱翔向资产公司移交钥匙，对方开始装修，3月2日移交了备用钥匙，租赁时间从3月1日开始；2.2019年1月25日熊玲畅、费昱翔通过王钰向资产公司发出腾房通知和支付租金的通知；3.之前熊玲畅、费昱翔向资产公司当面送达书面租赁合同，但是资产公司没有签字；4.2019年1月28日熊玲畅、费昱翔到涉案地点和资产公司交涉租金事宜，但是对方员工称要和负责人商量，1月31日对方员工报警称没有交房租和业主发生纠纷；5.对方2019年2月底3月初搬离涉案地点，但是并未移交房屋。此外，双方对于一审法院认定其余事实均无异议，本院予以确认。本院经审理确认以下事实：2018年1月23日、3月2日，熊玲畅、费昱翔分两次向资产公司移交了12楼钥匙和备用钥匙，资产公司的江刚在移交清单上签字。资产公司自2018年3月1日至2019年2月28日期间向涉案地点的物业公司交纳了停车费、物业费等。2019年1月25日，熊玲畅、费昱翔向资产公司的员工杜芝会的电子邮箱发送了请支付欠款租金并腾退房屋的通知。2019年1月31日，日新派出所处警反馈记载，出警情况，我所接警后立即出警，报警人熊葆洁报称在城投大厦A座12楼，与业主发生纠纷，我所民警到现场经了解，资产公司报称公司负责人江晓力和业主周状章、费绍杰发生纠纷，因为资产公司没交房租给业主，业主不让资产公司的员工走发生了纠纷，已告知双方自行通过法律途径处理此事，我所已登记。另查明，熊玲畅与费绍杰系夫妻关系。二审中，双方均认可涉案房屋面积为440平米。2019年2月底，熊玲畅、费昱翔在涉案房屋外面加装了一道门。资产公司陈述，其在涉案地点办公时间为2018年3月1日至2019年1月31日。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：双方之间是否存在租赁关系；如果存在，资产公司应当支付熊玲畅、费昱翔的租金如何计算？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定，租赁期间6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，熊玲畅、费昱翔主张双方之间系租赁关系。资产公司则主张，基于双方有合作关系，熊玲畅、费昱翔提供涉案地点给资产公司免费使用，并非租赁关系。本院认为，资产公司并未提交证据证实双方之间存在合作关系，熊玲畅、费昱翔有让资产公司免费使用涉案房屋的意思表示。反之，现有证据反映，熊玲畅、费昱翔在2019年1月25日和31日均向资产公司表达了收取租金、腾还房屋的意思。结合本案涉案标的的实际情况，本院认为熊玲畅、费昱翔主张双方之间系租赁关系有事实依据，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于租赁的期间及租金标准的问题。双方对涉案房屋的面积为440平米均无异议，本院予以确认。经本院审查，资产公司自述于2019年3月1日开始使用涉案房屋，熊玲畅、费昱翔亦是要求从该时间开始起算租金，故本院确认租金从2019年3月1日起算。二审中，双方均认可熊玲畅、费昱翔在2019年1月31日之后在涉案房屋的大门外加装了一道门并持有钥匙，熊玲畅、费昱翔陈述其加装门的时间为2019年2月底，结合资产公司交纳物业费等的截止时间为2019年2月28日，本院确认资产公司对涉案房屋的最后使用时间为2019年2月28日。在熊玲畅、费昱翔加装门后，导致资产公司无法使用涉案房屋，资产公司也未再使用涉案房屋，双方均以实际行为终止了不定期租赁关系。故本院确认双方于2019年2月28日终止不定期租赁合同，对熊玲畅、费昱翔在本案中要求解除双方之间的不定期租赁合同的请求不予支持。因双方终止不定期租赁关系后并未办理涉案地点的腾房交接，现熊玲畅、费昱翔要求资产公司腾还房屋有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金标准，熊玲畅、费昱翔提交了同大厦同时期的租赁合同作为参考，主张每月每平米60元。资产公司虽不予认可，但是并未提交证据反驳。本院认为，综合考虑涉案标的的位置、用途等因素，本院确认租金为每月每平米60元。综上，资产公司应当向熊玲畅、费昱翔支付租金60元每月每平米×440平米×12个月=316800元，熊玲畅、费昱翔高于该金额的请求，本院不予支持。综上，熊玲畅、费昱翔的上诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实不清导致处理有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4989号民事判决；二、中商云南资产管理有限公司于本判决生效后十日内向熊玲畅、费昱翔腾还位于昆明市平米的办公用房；三、中商云南资产管理有限公司于本判决生效后十日内向熊玲畅、费昱翔支付2018年3月1日至2019年2月28日的租金316800元；四、驳回熊玲畅、费昱翔的其他诉讼请求一审案件受理费6448元、二审案件受理费6448元，合计12896元，由熊玲畅、费昱翔承担10%，即1289.6元，由中商云南资产管理有限公司承担90%，即11606.4元。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 姚 丹审判员 邓林春二〇二〇年九月十日法官助理王本福书记员王雨薇