云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终2062号上诉人（原审被告）张科莉，男，生于1984年10月20日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。被上诉人（原审原告）宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司。住所地：云南省昭通市彝良县角奎镇西正丽街****物业服务中心。统一社会信用代码：915306283231065208。负责人任德军，总经理。上诉人张科莉因与被上诉人宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省彝良县人民法院（2019）云0628民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：彝良县西正丽街原物业管理公司系彝良腾达公司。2015年11月30日，彝良盛鑫公司与彝良腾达公司和宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订协议，约定彝良腾达公司退出西正丽街前期物业服务，由宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司承接物业服务业务，并继承彝良腾达公司前期物业服务期间产生的债权债务以及各种责任。解除彝良盛鑫公司与彝良腾达公司原签订的委托合同，由彝良盛鑫公司与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订新的委托合同。2015年12月1日，彝良盛鑫公司与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订《“西正丽街”前期物业委托服务合同》，委托宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司对西正丽街小区进行物业管理服务，合同期限为2015年12月1日起至2016年11月30日止。2016年7月30日，西正丽街小区第1届业主委员会备案登记成立，任期3年。2016年10月20日，西正丽街小区业主管理委员会与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订《物业管理服务合同》约定：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的物业服务事项包括共用设施设备的维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、楼内消防设施设备、监控设备等等，物业收费标准为：多层住宅0.70元/平方米/月、电梯住宅1.00元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.30元/平方米/月。合同期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止。2017年10月1日，西正丽街小区业主管理委员会与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订代管协议约定：西正丽街小区业主管理委员会与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订的物业服务合同于2017年9月30日到期，西正丽街小区业主委员会未找到新的物业服务公司签订合同，继续由宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司代管至签订新的服务合同止。2018年1月26日，宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与西正丽街小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》约定：物业服务事项包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统等等，物业收费标准为：多层住宅0.70元/平方米/月、电梯住宅1.00元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.30元/平方米/月。合同期限自2018年1月20日起至2020年12月31日止。张科莉系西正丽街小区1区1单元10-2号业主，自2015年3月1日起未向宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司缴纳物业管理费，经宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司多次书面催收，张科莉仍未缴纳自2015年3月1日至2019年2月28日的物业管理费5310.24元，宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司诉至彝良县人民法院。原审人民法院经审理认为，《物业管理条列》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案西正丽街小区的建设单位是彝良盛鑫公司，彝良盛鑫公司将该小区物业服务与彝良腾达公司签订委托合同，委托彝良腾达公司管理服务，彝良腾达公司与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订了《前期物业服务合同》，后因彝良腾达公司退出该物业管理服务，彝良盛鑫公司与彝良腾达公司和宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订协议，彝良腾达公司退出西正丽街前期物业服务，由宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司承接物业服务业务，并继承彝良腾达公司前期物业服务期间产生的债权债务，彝良盛鑫公司与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司另行签订了委托合同，委托宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司对西正丽街小区前期物业管理服务。西正丽街小区业主委员会成立后，宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与业主委员会签订西正丽街小区物业服务合同。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与彝良盛鑫公司、彝良腾达公司和西正丽街小区业主委员会签订的合同不违反相关法律规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与西正丽街小区业主委员会签订的物业服务合同合，该合同对业主具有约束力。张科莉以与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司无合同关系的抗辩理由不能成立，不予支持。张科莉主张宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司提供的物业服务不符合合同约定，存在诸多问题，应当向西正丽街小区业主委员会提出，由西正丽街小区业主委员会与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司进行处理，不能以此拒交物业管理费。张科莉主张西正丽街小区业主委员会成立不合法，根据彝良县住房和城乡建设局出具的西正丽街小区业主管理委员会成立、备案档案，能证明西正丽街小区业主委员会是按程序选举成立，并按规定备案，张科莉的这一主张不能成立，不予支持；但未提供充分确实的证据予以证明，对张科莉的辩称意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案张科莉作为该小区的业主，在享受宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务。张科莉所欠宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司物业服务费，已经宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司向张科莉书面催收，张科莉未予支付，宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司请求张科莉支付自2015年3月1日至2019年2月28日欠缴的物业管理服务费符合法律规定，予以支持。宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司请求张科莉支付违约金的诉讼请求，因双方未在物业服务合同中约定，对其诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、张科莉支付宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2015年3月1日起至2019年2月28日止的物业服务费共计5310.24元，定于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由张科莉负担。一审判决后，张科莉不服，向本院提出上诉。请求：依法撤销原判，进行改判，纠正原判违法认定的未缴物业费起止时间及被上诉人承担一、二审诉讼费用。其主要理由为：1、未经法定程序选举成立的西正丽街小区业主管理委员会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》无效而对上诉人不具有约束力，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，原审判决上诉人支付被上诉人物业服务费严重侵害上诉人的合法权益，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。2、西正丽街小区业主管理委员会与本案具有法律上的利害关系，原判未追加该业主管理委员会作为第三人参加本案诉讼查明案涉合同效力便直接认定该合同合法有效，有失公正。3、上诉人提交了小区现场照片以证明被上诉人未尽到物业服务义务，原审法院应依职权到该小区内实地勘察现状以查明被上诉人是否尽到物业服务义务。同时，原审法院作出的被上诉人起诉西正丽街小区业主中的（2019）云0628民初958、1793、1789号等多份生效法律文书确定的给付金额为起诉金额的6至8折，充分证明被上诉人在该小区的物业服务存在严重问题。4、就算原审认定被上诉人与未经法定程序选举成立的西正丽街小区业主管理委员会于2016年10月22日签订的《物业服务委托合同》有效，就应当按照签订合同的起止时间作出判决。被上诉人宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司未作二审答辩。在二审诉讼中，双方当事人对原审认定的事实未提出实质性异议，对双方无实质性异议的事实，本院予以确认。归纳上诉人张科莉的上诉主张，本案的争议焦点是：原判是否合法正确。针对本案的争议焦点，本院评判如下：《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司提供的彝良县角奎镇角奎社区居民委员会、彝良县住房和城乡规划建设局加盖公章出具的“业主委员会备案证明”等相关证据证明，西正丽街小区业主管理委员会系依法成立的业主委员会。由此，西正丽街小区业主管理委员会与宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司签订的相关物业服务合同对西正丽街小区业主张科莉具有约束力。同时，张科莉未提供合法、充分的证据证明宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司未履行物业服务义务。张科莉作为西正丽街小区的业主，在其认可自2015年3月1日起未向宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司支付物业服务费的情形下，原审判决张科莉支付宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2015年3月1日起至2019年2月28日止的物业服务费共计5310.24元，符合本案实际及相关法律规定。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人张科莉的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人张科莉负担。本判决为终审判决。审判长  葛芝毅审判员  颜九华审判员  李 宏二〇二〇年九月十一日书记员  周 玲