广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初820号 原告：聂裕乐，男，1954年1月3日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告：黄秀婵，女，1952年8月16日出生，汉族，居民，住广西平南县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨灵基，广西桂联律师事务所律师。 被告：广西德诚房地产开发有限公司平南分公司，住广西平南县平南街道瑞雁花园三十米街瑞雁社区办公楼旁。 法定代表人：刘德奇。 被告：广西德诚房地产开发有限公司，住所地广西马山县白山镇中学路**。 法定代表人：单建兵。 二被告共同委托诉讼代理人：邱海雄，广西德诚房地产开发有限公司的法律顾问。 原告聂裕乐、黄秀婵与被告广西德诚房地产开发有限公司平南分公司（以下简称德诚房地产平南公司）、广西德诚房地产开发有限公司（以下简称德诚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2020年6月8日依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人杨灵基及被告德诚房地产平南公司、德诚房地产公司的委托诉讼代理人邱海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂裕乐、黄秀婵向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房预售合同》，及时完成位于广西平南县地段的汇东星项目建设；2.判令被告返还燃气费3100元、可视对讲费700元、房屋登记费320元共计4120元给原告；3.判令被告应当及时缴交契税；4.判令被告支付逾期交房违约金30678元给原告。事实和理由：2015年1月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》，预购被告开发的位于平南县，总价为280167元，约定房屋交付日期为2016年12月30日前。如果逾期交付房屋，被告按日计算向原告支付全部已付价款万分之一的逾期交房违约金。签订合同后，原告依约支付了房屋总价款280167元给被告，同时支付了燃气费3100元、可视对讲费700元、房屋登记费320元、契税4600元给被告。但是，被告至今没有完成汇东星城项目建设，已经构成违约。被告应当继续履行合同。及时、迅速完成位于平南县星城项目建设，并支付逾期交房违约金30678元给原告。安装燃气管道和对讲设备，办理房屋登记，均为被告履行合同的固有应尽义务和责任，故被告收取燃气费3100元、可视对讲费700元、房屋登记费320元没有法律依据，属于乱收费，应当返还给原告。缴纳契税，是被告的法定义务，故被告应当及时向税务机关缴纳契税。 被告德诚房地产平南公司、德诚房地产公司辩称，案涉小区项目正在施工，下半年肯定可以完成。交房给业主就由被告接着帮业主办理交纳契税，之前没有做好是因为负责人被捕，现在实际上已经在动工了，不是不帮原告办理。现在实际上已经在施工了，管道已经在装了，房屋登记费现在还没有登记，原来合同也有约定的。对原告诉请一我方正在完善该工程，燃气费等费用我方在办理中，如需退回给原告可以退回原告自行办理，电梯被告也正在安装。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，至于能否证明待查明事实应综合本案其他证据全面认定。 综合全案证据，本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，原告聂裕乐、黄秀婵与被告德诚房地产平南公司签订了《商品房预售合同》，约定原告聂裕乐、黄秀婵购买被告德诚房地产平南公司开发的位于平南县，总价为280167元；出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；交房条件为：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同中第八章办理产权有关事宜中约定，商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，房屋权属证书由出卖人代办理，办理所需费用仍由买受人承担；由于买受人的原因，房屋交付后在规定期限内不能取得房屋产权登记证书的，由买受人承担责任。如因相关登记办理机构原因造成买受人未能如期取得房屋所有权登记的，买卖双方不负责任，办讫时间顺延。合同签订后，原告于2015年1月28日向被告支付登记费320元、保险费1047元、契税4600元、燃气费3100元、水电开户费800元、可视对讲费700元、查询费60元，共10627元。后原告通过商业贷款向被告支付完房屋价款280167元。但被告未按期向原告交付房屋。截止起诉时，被告未取得交房所需的竣工验收报告等相关手续。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告作为买受人应该依据合同约定履行交付购房款的合同义务，被告作为涉案房屋出卖人，应履行交付房屋的合同义务。根据合同约定，被告交房时间为2016年12月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任赔偿违约金的请求予以支持。对违约金的计算方式，根据合同约定的交房时间为2016年12月30日前，原告在此时间之前交付购房款280167元，故自2016年12月31日起应计算逾期交房违约金。因案涉项目目前尚未完工，还未取得竣工验收，逾期交房违约金应计算至实际交房之日止，但原告在本案审理过程中主张逾期交房违约金计算至2020年9月2日，其自愿放弃2020年9月3日后的逾期交房违约金。原告请求本案的逾期交房违约金应计算至2020年9月2日共计1341天，逾期交房违约金为37402元。本院认为，原告请求在两次庭审中均未变更请求判令被告赔偿逾期交房违约金37402元，其变更诉讼请求本院依法不予准许。但原告已明确表示放弃2020年9月3日后的逾期交房违约金，故诉状中请求判令被告支付逾期交房违约金30678元，没有违反双方的约定及法律法规的强制性规定，亦未超出被告应支付范围，故原告的该项主张，本院予以支持。德诚房地产平南分公司至今未提供证据证实案涉商品房符合约定的交付条件，其辩称已向聂裕乐、黄秀婵发出通知交付商品房，是原告方不予领取，不应计算逾期交房违约金。本院认为，案涉项目至今未竣工且未取得竣工验收，不具备双方约定的交房条件，故被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。本案中，商品房出卖人是德诚房地产平南分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“……。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，德诚房地产平南分公司的违约责任应由德诚房地产公司承担。对原告要求继续履行合同并要求被告完成案涉项目的建设问题，经查，涉案项目主体已竣工，该商品房买卖合同能够继续履行，故对原告要求继续履行合同，予以支持，但涉案房屋配套设施尚未完善，未经验收合格，被告仍需及时完成对案涉项目的配套设施建设。 关于原告请求判令被告返还燃气费、可视对讲费700元、房屋登记费320元共计4120元应否支持问题。根据《广西壮族自治区物价局关于管道燃气价格管理有关问题的通知》（桂价格﹝2016）11号）文件规定。小区工程安装费：设置小区工程安装费，实行政府定价管理，具体标准由设区城市价格主管部门根据当地安装成本费用、承受能力等实际情况核定。当地城市燃气企业或住房建设单位不得再另行向用户收取管道燃气初装费或入网费。（一）新建设小区住房。新建建筑物规划红线范围内的燃气管道及其附属设施的小区工程安装费，计入建设开发成本，由住房建设单位向当地城市燃气企业交纳，住房建设单位不得再另行向购房户收取。（二）已建成小区住房。对已建成但未安装燃气管道及附属设施，或已建成并安装燃气管道及附属设施但未开通管道燃气的现有住房用户，小区工程安装费由申请安装的用户负担，并向当地城市燃气企业交纳，同时签订书面协议明确相关事项。其它有关规定：（一）上述规定的“已建成但未安装燃气管道及附属设施，或已建成并安装燃气管道及附属设施但未开通管道燃气的现有住房用户”，是指以各级价格主管部门下发文件规定的执行时间为界点，在此之前签订购房合同的，为现有住房用户；未签订购房合同的，则不属于现有住房用户。（二）从下文执行时间起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同的，住房建设单位及当地城市燃气企业均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费。（三)在下文执行时间前，现有住房用户已与住房建设单位签订购房合同的，管道燃气相关费用按合同规定的有关条款执行。根据“其它有关规定”第一点的规定，平南县物价局在网上答复中认为，《转发广西壮族自治区物价局关于管道燃气价格管理有关问题的通知》（桂价格﹝2016）11号）文件为2016年3月15日。即从2016年3月15日起，“新销售商品房的管道燃气初装费计入商品房成本，燃气公司和房产开发企业一律不得向购房户收取燃气初装费”。因双方并未约定燃气管道初装费由谁承担，故原告请求返还燃气费3100没有事实和法律规定，本院不予支持。关于可视对讲费700元，可视电话属于双方合同约定以外的设备费用，原告请求退还没有事实和法律依据，本院不予支持。房屋登记费320元，属于原告预交给被告用于办理房屋产权登记的费用，不在双方合同约定范围内，原告向被告缴纳该笔费用，视为该笔费用作为原告委托被告办理房屋登记的费用，故原告请求返还该笔费用没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于契税问题。聂裕乐、黄秀婵自愿将契税款交由德诚房地产平南分公司代为缴纳，虽至今德诚房地产平南分公司尚未代缴，但考虑到双方的合同没有解除，尚需继续履行，且德诚房地产平南分公司也承诺代为缴纳，现案涉项目尚未竣工验收，尚未可以申请办理房屋产权证明，契税的缴纳时间尚未明确，故原告请求判令被告及时缴交契税的诉请不明确，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下： 一、原告聂裕乐、黄秀婵与被告广西德诚房地产开发有限公司平南分公司继续履行双方于2015年1月28日签订《商品房预售合同》； 二、被告广西德诚房地产开发有限公司支付原告聂裕乐、黄秀婵逾期交房违约金30678元； 三、驳回原告聂裕乐、黄秀婵的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费670元（原告已预交），由被告广西德诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费670元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 杨  子  葓 人民陪审员  覃 洁珍 人民陪审员  李 炎青 二〇二〇年九月十日 法官 助理    黄倩倩 书记员容菊