河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8935号 上诉人（原审被告）：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区广安大街**官鲤公寓****公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈干辉，该公司董事。 委托诉讼代理人：向哲伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：张希军，河北万**（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈X淼，男，1967年6月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 原审被告：石家庄荣远房地产开发有限公司，，住所地石家庄市长安区谈南路**睿和中心写字楼**** 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹房地产公司）因与被上诉人陈X淼，原审被告石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审 —1— 理终结。 石家庄永熹房地产开发有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销石家庄市长安区人民法院作出（2019)冀0102民初1419号民事判决书第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人陈X淼的诉讼请求；2、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院在对永熹公司与荣远公司关系的错误认知下认定涉案合同有效属认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当在查清事实的基础上，依法予以改判。2014年7月25日，荣远公司与陈X淼签订《北城山水售房合同》。此时，该项目尚未取得商品房预售许可证，故荣远公司与陈X淼签订的《北城山水售房合同》依法应被认定为无效。之后永熹公司通过土地交易中心拍卖程序，承办涉案项目并以自己的名义办理了一系列的手续，与荣远公司不存在民法及公司法规定的承接的法律关系，因此永熹公司虽在陈X淼起诉前获得涉案房产的商品房预售许可证，但其并非荣远公司与陈X淼签订《北城山水售房合同》的一方当事人，永熹公司与荣远公司之间也不是合同权利义务的概括转移，原审法院以永熹公司取得商品房预售许可证认定涉案合同有效，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。二、本案案涉房屋未经竣工验收，不具备交付条件，原审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当在查明事实的基础上，依法予以改判。2018年8月30日，石家庄市住房和城乡建设局作出的《告知书》中明确载明：“北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。具体入住时限要求和建设项目 —2— 手续的办理，需经长安区政府及相关部门的同意后，方可实施。”目前，长安区政府及相关部门尚未批准永熹公司向业主办理入住手续，也未给该项目办理相关建设项目手续，根据该《告知书》的要求以及相关法律法规的规定，涉案房屋不具备交付条件。政府作出告知书的根本目的是为业主的安全考虑，原审法院忽略告知书的真实目的，机械的以“不得安排入住”不等于“不得交付”为由，做出判令永熹公司向陈X淼交付案涉房屋的错误判决，对于交付房屋后因不能阻止入住可能引发的危险视而不见，既违反政府命令，也违反了未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的法律规定。三、案涉房屋不能办理交付手续，系因政府行为，属于不可抗力，依法不承担民事责任，原审法院判令永熹公司支付违约金适用法律错误，二审法院应当予以改判。如前所述，永熹公司不能向北城山水项目的业主交付商品房，系因石家庄市住房和城乡建设局向永熹公司送达的《告知书》的要求。《告知书》对永熹公司交房的限制，是永熹公司不能提前预见的，亦不可避免的政府行为，该行为属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。因此，原审法院判令永熹公司未按约定时间向业主交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，属于适用法律错误。四、陈X淼与永熹公司未就商品房买卖一事达成一致的意思表示，双方未签订房屋买卖合同，不具有房屋买卖合同关系。原审法院判令永熹公司向陈X淼交付商品房没有事实依据，也没有法律依据。二审法院查明事实的基础上，应当予以改判。2018年11月16日，永熹公司取得了“北城山水”项目的预售许可手续，之后永熹 —3— 公司向陈X淼出具了收款收据，但陈X淼一直未与永熹公司签订关于购买商品房的任何书面文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房买卖合同应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，本案中陈X淼仅持有永熹公司出具的收据，而对于所购商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款等基本条款均未与永熹公司进行协商。该收据仅能证明永熹公司收到了部分款项。陈X淼购买的是特定物商品房，不是民法上的种类物，仅凭一张收款收据不能准确确定其所购标的物的基本状况，更不能据此确定永熹公司与陈X淼之间存在商品房买卖合同关系。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。 陈X淼答辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。二、永熹房地产公司收取陈X淼的购房款，并以永熹公司名义向陈X淼出具收据的行为，足以证明其概括承受了荣远公司的权利义务，应当继续履行原合同，承担相应的违约责任。三、石家庄市住建局所出具的告知书，其内容仅告知了业主及永熹公司不得办理入住，但是并没有禁止永熹公司不得按照合同约定向业主交付房屋。那么小区的实际情况，现在已经有大量的业主办理了入住的手续。那么永熹公司所述并不属实。 陈X淼向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行0000684号《北城山水售房合同》，向原告交付北城山水小区5号住宅楼2单元2502号房屋；2、判令二被告协助原告办理北 —4— 城山水小区5号住宅楼2单元2502号房屋的网签及登记备案手续，协助原告办理住房按揭贷款手续及不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金69550.6元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等各项费用。 一审法院认定事实：2014年7月25日，原告陈X淼（乙方）与被告荣远房地产公司（甲方）签订《北城山水售房合同》，约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，【暂定名】北城·山水。第二条乙方购买的房屋为第5【幢】2【单元】25层02号房，建筑面积94.25平方米。每平方米叁仟柒佰玖拾壹元，总金额叁拾伍万柒仟叁佰捌拾伍元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限……3、按揭付款：乙方于2010年9月12日付房款人民币壹拾壹万贰仟叁佰捌拾伍元（含认购定金），于2014年7月25日付房款人民币壹拾伍万零仟零佰零拾零元，余款玖万伍仟零佰零拾零元以银行按揭方式支付……第七条房屋交付期限为甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之叁的违约金，合同继续履行……第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止……”。2018年12月26日，被告永熹房地产公司作为开发企业取得北城山水小区5号住宅楼的商品房预售许可证。2019年1月11日被告永熹房地 —5— 产公司出具《收据》二张，载明收到房款262385元、5368元。以上事实，有北城山水售房合同、收据、预售许可证公示信息、及庭审笔录等在卷予以佐证。 一审法院认为，2014年7月25日原告陈X淼与被告荣远房地产公司签订的《北城山水售房合同》，是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然荣远房地产公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由被告永熹房地产公司开发建设并取得了商品房预售许可证，原告陈X淼起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，且2019年1月11日被告永熹房地产公司向原告陈X淼出具收据，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款。另被告永熹房地产公司提供的公证书中自称“您购买的位于石家庄市环交汇处西北角的北城山水项目以下房屋：业主名字陈X淼，房屋5号楼2单元2502室。现上述房屋已经具备办理签订正式合同、办理网签、备案等手续。现我公司郑重通知您于本通知收到之日起五日内，到北城山水小区内办理正式合同签字等相关手续，逾期不来办理，视为您拒不履行合同义务，并视为放弃购买该房屋，我公司将另行处置......”。由此可知，被告永熹房地产公司自认其与原告陈X淼之间存在房屋买卖合同关系，即双方应当受《北城山水售房合同》的约束，故对被告永熹房地产公司抗辩其与被告荣远房地产公司之间没有法律上的承接关系，且与原告陈X淼之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见，本院不予采信。双方合同约定，原告陈X淼于2010年9月12日付房款人民币壹拾壹万贰仟叁佰捌拾伍元（含认购定金），于2014年7月25日付房款 —6— 人民币壹拾伍万零仟零佰零拾零元，余款玖万伍仟零佰零拾零元以银行按揭方式支付。原告陈X淼按约交付了房款，其符合办理银行按揭贷款的相关条件，被告永熹房地产公司应当协助其办理银行按揭贷款以便履行支付剩余房款的义务。合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给陈X淼，现被告永熹房地产公司具备交房条件，应当按照合同约定向原告陈X淼交付涉案房屋。被告永熹房地产公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹房地产公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念，被告永熹房地产公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定对合同进行网签、备案，但双方均提出进行网签，本院对此予以支持。被告永熹房地产公司至今未将验收合格的房屋交付给原告陈X淼使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，其应向原告陈X淼支付合同约定的已付房款百分之三的违约金，即267753*3%=8032.59元。原告陈X淼要求按照总房款20%计算违约金无事实和法律依据，本院不予支持。双方合同未就不动产登记手续事宜进行约定，本院对原告陈X淼此项诉求不予处理，待双方另行约定或法律法规规定被告永熹房地产公司应当办理不动产登记手续时可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本 —7— 判决生效后十五日内向原告陈X淼交付位于石家庄市房屋一套；二、被告石家庄永熹房地产开发有限公司协助原告陈X淼办理位于石家庄市房屋住房按揭贷款、网签及登记备案手续；三、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈X淼支付逾期交房违约金8032.59元；四、驳回原告陈X淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7560元,保全费2670元，原告陈X淼负担1338元，被告石家庄永熹房地产开发有限公司负担8892元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2014年7月25日被上诉人陈X淼与原审被告荣远房地产公司签订的《北城山水售房合同》，虽然荣远房地产公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由上诉人永熹房地产公司开发建设并取得了商品房预售许可证，陈X淼起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，且2019年1月11日永熹房地产公司向陈X淼出具收据，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款。另永熹房地产公司提供的公证书中自称“您购买的位于石家庄市环交汇处西北角的北城山水项目以下房屋：业主名字陈X淼，房屋5号楼2单元2502室。现上述房屋已经具备办理签订正式合同、办理 —8— 网签、备案等手续。现我公司郑重通知您于本通知收到之日起五日内，到北城山水小区内办理正式合同签字等相关手续，逾期不来办理，视为您拒不履行合同义务，并视为放弃购买该房屋，我公司将另行处置......”。由此可知，永熹房地产公司自认其与陈X淼之间存在房屋买卖合同关系，即双方应当受《北城山水售房合同》的约束，故对上诉人永熹房地产公司上诉称其与原审被告荣远房地产公司之间没有法律上的承接关系，且与被上诉人陈X淼之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见，一审法院不予采信并无不当。 上诉人称涉案房屋未办理入住手续，不具备交付条件，且系因政府行为，不应承担违约交房责任。合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给陈X淼，现永熹房地产公司具备交房条件，应当按照合同约定向陈X淼交付涉案房屋。永熹房地产公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹房地产公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念，永熹房地产公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。永熹房地产公司至今未将验收合格的房屋交付给陈X淼使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，一审法院认定其应向陈X淼支付合同约定的已付房款百分之三的违约金并无不妥。 综上所述，石家庄永熹房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规 —9— 定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,560.0元，由石家庄永熹房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 褚玉华 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 吕鹏飞 书 记 员 张童童