内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初6号   原告（执行案外人）：高波，男，汉族，1987年12月29日出生，系个体，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：张春艳，宁夏君元律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县姚庄镇锦绣大道****。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司，住，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇布古图苏木/div>   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   原告高波与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高波及其委托诉讼代理人张春艳、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、被告瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   高波向本院提出诉讼请求：1、解除登记在被告内蒙古瀚隆房地产开发有限公司名下位于内蒙古阿拉善盟河拉善左旗巴彦涪特镇瀚隆国际美林湾16号楼1单元702室房产的执行查封。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年10月12日贵院出具(2019)内29执29号执行裁定书,并出具执行公告,查封评估拍卖被告内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇瀚隆国际美林湾16号楼1单元702室房产。原告于2019年10月15日对查封行为提出异议,法院2019年11月18日出具(2019)内29执异9号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告不服该裁定提起诉讼,理由如下:美林湾16号楼1单元702室房屋的所有权归属于原告。2013年史进敖向被告瀚隆公司提供栾井滩葡萄东会所建设所用的工程砖。截止2013年6月史进敖共向被告瀚隆公司提供303564元的工程砖,合同履行期间向原告支付65000元,下欠238564元。被告瀚隆公司与史进敖协商以其所建美林湾小区房屋抵顶砖款。2013年6月24日被告瀚隆公司项目部经理、销售主管、销售经理、董事长与史进敖确认将瀚隆公司美林湾16号楼1单元702室房屋抵顶砖款,并向史进敖出具顶账证明一份。2016年7月26日,被告瀚隆公司向史进敖出具顶账房确认单,确认将美林湾16号楼1单元702室房屋抵顶申请人砖款,房屋面积为79.32m,单价为4068元/m,房屋总价322673.76元。史进敖将剩余房屋差价84101.76元以现金方式向被告瀚隆公司支付,被告瀚隆公司向史进敖出具收据一份。被告瀚隆公司便向史进敖交付了房屋。自2019年至今一直由史进敖占有、居住、使用上述住房。后2019年9月25日史进敖将房屋转让与原告高波。自2019年9月25日涉案房屋一直由原告高波居住、使用。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。据此可以得出,位于美林湾**楼****房屋的所有权虽没有办理过户登记,但不影响史进敖与被告瀚隆公司之间合同的效力,所以该房屋是原告的合法财产。从先后权利考虑,原告占有、使用权在先，被告国厦公司债权请求权在后,应先保护物权法规定的权利。综上,贵院应依法解除对登记在被告瀚隆公司名下美林湾16号楼1单元702室房屋的查封。   被告国厦公司辩称：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人与瀚隆公司债权关系是普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辨称：我公司认可原告起诉状中事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   原告高波为证明其主张提供了四组证据：一、工程量核定单一份，证明案外人史进敖向被告瀚隆房地产开发公司提供工程小红砖多孔砖砖款共计303564元的事实。二、顶账证明复印件一份，顶账房确认单一份，支付剩余房款收据，物业费、电梯费、装修押金收款收据。证明在法院查封之前，被告瀚隆公司与史进敖已签订有书面买卖合同，在法院查封之前，史进敖已合法占有该房产并已支付全部价款的事实。三、阿拉善左旗住房和城乡建设局文件一份，证明涉案房屋未办理产权登记及过户手续，非因顶账权利人史进敖的原因造成。四、房屋买卖合同一份，证明2019年9月25日，史进敖将涉案房屋转让给高波，原告高波具有本案主体资格的事实。   国厦公司质证意见：对原告证据及证明目的均不认可，相关证据涉及到案外人史进敖。我公司无法核实证据的真实性。   瀚隆公司质证意见：对上述证据均予以认可。   国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。   高波质证意见：执行裁定是在史进敖与被告翰隆公司签署顶账证明交付房屋而实际占有日期之后，而且该份证据并未向史进敖送达，与原告高波无关。   瀚隆公司质证意见：同意原告的意见。   本院认定事实如下：2013年，案外人史进敖向被告瀚隆公司提供栾井滩葡萄敦会所建设所用的工程砖，截止2013年6月史进敖共向被告瀚隆公司提供303564元的工程砖。合同履行期间支付65000元，欠付238564元，被告瀚隆公司与史进敖协商以其所开发的美林湾小区房屋抵顶砖款。2013年6月24日被告瀚隆公司项目部经理、销售主管、销售经理、董事长与史进敖确认将美林湾小区16号楼1单元702室房屋抵顶砖款，并向史进敖出具顶账证明一份。2016年7月26日,被告瀚隆公司向史进敖出具顶账房确认单,确认将美林湾16号楼1单元702室房屋抵顶申请人砖款,房屋面积为79.32m,单价为4068元/m,房屋总价322673.76元。史进敖将剩余房屋差价84101.76元以现金方式向瀚隆公司支付后,被告瀚隆公司向史进敖交付了房屋，该房屋由史进敖占有、使用。2019年9月25日史进敖将房屋转让给原告高波。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特瀚隆国际美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向本院申请执行，本院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对瀚隆公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦建设有限公司申请执行瀚隆房地产公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”原告高波在异议期间提出执行异议，请求本院停止执行案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异14号执行异议裁定，驳回原告执行异议，后原告向本院提起执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，因被告瀚隆公司欠付案外人史进敖购砖款，双方经结算形成了债权债务关系，案外人史进敖与瀚隆公司约定以美林湾小区16号楼1单元702室房屋抵偿欠款，系双方真实意思表示，合法有效。除折抵砖款238564元，案外人史进敖向瀚隆公司支付现金84109.76元，史进敖已全额付清购房款，并合法占用、使用该房屋。后史进敖将涉案房屋转售原告高波。因瀚隆公司开发美林湾小区尚不具备办理房屋权属证书应具备的条件，致使原告在本院查封前未能办理不动产权证书。原告高波提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合司法解释规定排除执行的条件，故本院对原告主张停止执行的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   不得执行位于内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇美林湾小区16号楼1单元702室房屋;   案件受理费6140元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代-表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。