北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初24282号原告：徐峻峰，男，1987年9月23日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼**。（统一社会信用代码：91110107306516800D）法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工，住该单位宿舍。原告徐峻峰与被告北京京汉嘉信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐峻峰、被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称“京汉嘉信公司”）委托诉讼代理人王**、韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐峻峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付从2018年12月29日(原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日)起，至原告实际取得房屋所有权证书日期止，按商品房总房款250700元人民币按日计算万分之壹的违约金付给原告赔偿;二、判令被告支付原告初始登记违约金2507.00元人民币;三、判令被告退还原告(以房屋公维修基金名义收取的)6826.00元人民币;四、诉讼费由被告承担。起诉事实及理由：原告于2016年11月5日与被告签订了《商品房预售合同X编号:Y197216)，购买被告开发的石景山区xx商品房(用途:车位)原告按期支付被告总车位款250700元。被告于2017年1月7日将商品房(用途:车位)交付原告使用，并开始收取物业费(车位管理费)9600元/年。原告所购买商品房所处楼栋(xx号楼)，被告实际在2018年9月20日完成的初始产权登记。被告至今未完成本商品房(用途:车位)的转移登记，未取得产权证书被告至今，原告未收到过被告受到不可抗力影响的口头及书面通知。被告于2017年1月7日，以代收公共维修基金为名，收取原告6826.00元人民币，并提供了手写收据。按照《合同》第二十五条专项维修基金约定，被告应该在原告受托之日(2017年1月7日)起720日内(2018年12月28日)，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。截至目前，原告前往北京市住宅专项维修资金管理中心-石景山中心查询，均没有本商品房(用途:车位)的公共维修缴纳记录，也未收到过专项维修资金缴纳凭证。二、理由1.被告未能履行《合同》第二十一条产权登记(二)转移登记约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2.被告未能履行《合同》第二十一条产权登记(一)初始登记约定，未能在2017年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，需依照合同约定，由被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。3.被告假借“代缴纳公共维维修基金”为名占用原告资金，主观上恶意侵占应该立即返还并进行赔偿a)根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》(十二条、十三条、十四条相关规定)，被告应该在交付商品房(用途:车位)时(2017年1月7日)、以及房屋初始登记(2018年9月20日)时，明确知晓本商品房不用缴纳公共维修基金，应该立即返还给原告。b)被告在多次应该知晓本商品房不需要缴纳公共维修基金的情况下，不主动退还，长期侵占资金用于生产经营。4.原告发起的诉讼行为是迫于被告的侵害而实施，当由被告承担诉讼费用。被告京汉嘉信公司辩称，一、产权证逾期办理是由于政府政策原因产生延误，并非被告过错，被告不应承担逾期办证责任。二、被告按期交付车位，没有影响原告使用，没有给原告造成损失，且由于政府原因导致逾期办理产权证，不是被告原因造成，不应承担责任。三、根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，开发商在房屋交付时代收住宅专项维修资金的义务，现因政策变化，车位无需缴纳住宅专项维修资金，被告同意退还，但对于利息的主张不应支持。可以办理产权证，时间不确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2016年11月5日，出卖人北京京汉邦信置业有限公司（以下简称“京汉邦信公司”）与买受人徐峻峰签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：xx），约定：该商品房房屋坐落为：石景山区xx（以下简称“涉案车位”），用途为车位，层高3.6米，预测建筑面积共34.24平方米，套内面积12.72平方米，单价为每平方米19709.12元，总价款250700元。第十一条交付条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……第二十一条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。同日，徐峻峰交纳250700元车位价款，京汉邦信公司出具增值税普通发票。2017年1月7日，京汉邦信公司与徐峻峰签署项目车位交接单，确认将涉案车位交付给徐峻峰。同日，徐峻峰缴纳车位管理费960元、契税公维14347元（代收契税7521元、代收公共维修基金6826元），京汉邦信公司出具收据。2018年9月20日，京汉邦信公司完成了拾景名苑项目包括涉案车位在内的产权初始登记。另查，2020年2月24日，京汉邦信公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称“京汉嘉信公司”）。经询问，京汉嘉信公司表示同意退还6826元公共维修资金。2020年6月16日，徐峻峰收到京汉嘉信公司退还的6826元。庭审中，双方均确认约定办理初始登记的时间为2017年12月31日前，实际办理的时间为2018年9月20日。京汉嘉信公司主张迟延办理初始登记的原因在于政府部门清查商改住行为暂停办证导致时间延迟，但未收到书面通知；徐峻峰称其购买的不是商改住，买的是车位，是被告自身原因导致。庭审中，京汉嘉信公司表示转移登记正在办理中，需原告配合提交材料，未办理转移登记的原因在于提供的备案合同的车位号与建委系统内的号不能对应，需要把备案合同与建委系统的号变一致才能办理，因原告未配合办理注销原合同导致时间延迟；徐峻峰表示车位号不一致是被告自身原因造成的，一直未收到被告让其办理相关事项的通知。庭审中，徐峻峰认可未办理登记未影响其正常使用车位，但无法取得产权证书无法处置车位，主张按照合同约定由被告支付违约金。京汉嘉信公司主张车位如期交付，未给原告造成损失，主张约定的违约金过高，申请法院酌减。庭审中，双方确认涉案车位的产权证可以办理。经询问，双方正在互相协助办理转移登记过程中。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《商品房预售合同》、车位交接单、交费清单、收据、发票等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。徐峻峰与京汉嘉信公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于初始登记。双方在预售合同中明确约定了应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的权属证明即完成初始登记，但实际办理的时间为2018年9月20日，京汉嘉信公司虽主张因政府原因导致未如期办理，但未能提供证据予以证明，故对其答辩意见不予采纳，根据合同约定：如因出卖方原因未按期取得的，买受人不退房的，出卖人按应已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本院对徐峻峰要求京汉嘉信公司支付逾期办理初始登记违约金的诉求予以支持。关于转移登记。双方在预售合同亦约定买受人委托出卖人或其指定机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现涉案车位买受人在约定期限届满后未能取得房屋权属证书，被告京汉嘉信公司未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车位买受人自身的原因或登记机关原因所致，故本院对徐峻峰要求京汉嘉信公司支付逾期办理转移登记违约金的诉求予以支持。对于京汉嘉信公司主张的违约金标准过高的意见，其未对此举证予以证明，故对此抗辩意见本院不予采信。京汉嘉信公司表示同意退还6826元维修资金，且已经实际退还，故对徐峻峰要求京汉嘉信公司退还维修基金的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付徐峻峰迟延办理初始登记违约金2507元；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付徐峻峰迟延办理转移登记违约金（自2018年12月29日起至实际取得所有权证书之日止，以250700元为基数，按日万分之一计算）；三、驳回徐峻峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 张鸣二〇二〇年九月七日法官助理 郭浩书 记 员 史彤