河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1137号原告：河南恒世文化传播有限公司，住所地郑州市金水区北环路****楼****。法定代表人：史林苑，总经理。诉讼代理人：刘建光，河南庚戌律师事务所律师。被告：大商集团河南超市连锁发展有限公司，住，住所地郑州市**二七路**/div>法定代表人：吕伟顺，董事长。委托诉讼代理人：乔羽、周梓赫（实习），北京颐合中鸿律师事务所律师。原告河南恒世文化传播有限公司诉被告大商集团河南超市连锁发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）豫0103民初10607号民事判决，原告河南恒世文化传播有限公司不服上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）豫01民终6240号民事判决，判决生效后，原告申请再审，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民再771号民事裁定，撤销（2018）豫0103民初10607号及（2019）豫01民终6240号民事判决，发回本院重审，本院立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南恒世文化传播有限公司的委托诉讼代理人刘建光，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司的委托诉讼代理人乔羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告再审向本院提出的诉讼请求是：被告支付原告违约金300万元，本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月，原被告签订《郑州大商千盛百货嵩山店电影院房屋租赁合同》，双方约定由原告租赁被告具备出租权的位于二七区嵩山南路15号的千盛百货商场四楼场地，用于电影院及其他衍生业态的经营。合同签订后，原告向被告支付履约保证金20万元，并投入大量的资金进行影院的设计装修。2016年4月14日合同约定的免租期内，千盛百货商场的业主方河南兰德置业有限公司向商户发布公告，解除了与被告大商集团河南超市连锁发展有限公司的租赁合同，并发布了停水电的通告，之后，相应的物业服务近乎瘫痪，原告一直无法正式营业，之后商户陆续撤场，原告无奈关门，被告自己经营的大商百货也关门撤场，因被告违约造成合同单方终止，给原告造成巨大的损失。原告多次找被告协商解决，被告以各种理由推脱、拒绝承担违约责任。为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告辩称：1、被告同意解除与原告签订的《郑州大商千盛百货嵩山店电影院房屋租赁合同》；2、纵观案本案是一起房屋租赁合同纠纷，被告在与原告签订租赁合同后不存在任何违约行为，原告要求被告向其退还履约保证金并支付违约金不应该得到支持。持理由如下，2015年10月16日被告与原告签订了《郑州大商千盛百货嵩山店电影院房屋租赁合同》，该合同约定被告将位于郑州市二七区嵩山南路15号千盛百货四楼北侧区域出租给原告用于经营电影院。租赁合同签署后，被告已经于2015年10月30日向原告如期交付了租赁房屋。依据租赁合同第3.4条约定，基本租赁费按月支付，原告应于每月10号之前支付下个月的基本租赁费，在免租期180天过后即2016年5月10日起，原告应当向被告支付房屋基本租金，但是此租赁合同约定的免租期过后，原告从未向被告支付过分文租金，被告多次向原告催要，可原告拒不支付，由此可见是原告违约在先。原告在诉状中所述，原告一直无法正常营业，之后商户陆续撤场，原告无奈关门停业的说法是完全不符合客观事实的。租赁合同签署后，被告向原告交接房屋后至2018年8月27日，原告一直正常经营租赁房屋，消费者一直可以在原告的公众号里正常购买小品消费。原告一直正常营业，并未关门停业，并没有损失，且获得巨大利润。原告称2016年4月14日百货商场的业主河南兰德置业有限公司向商户发布公告，解除了与被告的租赁合同，并发布了停水停电的通告，这是原告对于事实的片面理解。被告在与原告签订租赁合同后，一直按合同约定向原告提供符合合同约定及国家相关法律法规规定的适租房屋。原告在接受房屋并完成装修后，于2016年2月28日举行了开业典礼，并一直持续经营至今。被告与案外人河南兰德置业有限公司产生的任何纠纷，并没有影响原告对其影院的经营，原告的营运一直在营业，至于被告与河南兰德置业有限公司之间租赁合同的解除是2017年5月22日经郑州市中级人民法院终审裁定生效的，并且是于2017年10月27日执行完毕的。在2017年10月27日之前的房屋租金被告已经全部支付付给了河南兰德置业有限公司。因此2016年5月1日至2017年10月27日，被告是有权出租本案中房屋的，也有权收取租金的，反而是原告在租赁合同签署后未向被告支付分文租金，被告具有违约行为。2018年10月26日在本案原审一审的庭审中，原告自认原告从来没有将从被告处租赁的房屋移交给被告，经各方协商，原告于2018年4月19日与河南兰德置业有限公司订立关于本案涉案房屋的租赁合同，可见，在没有和被告解除和终止租赁合同前，原告已经与兰德置业有限公司订立关于本案涉案房屋租赁合同，并非被告单方终止合同；3、原告向被告主张支付其违约金300万元没有任何事实及法律依据。理由如下，原告向被告主张违约金300万元，但是租赁合同并没有关于违约金的任何约定。双方订立租赁合同第5.1条约定准确内容为甲方单方终止合同，或者将场地租给第三方或者在具有营运500米范围内经营，包括自营、合营或出租给第三方经营电影院业务，则被告向原告双倍返还定金并赔偿乙方实际损失及预期利益损失共计300万元。租赁合同第5.1条中约定是赔偿实际损失及预期利益损失共计300万元，而非违约金300万元，而原告主张被告支付其违约金300万元，在双方没有约定支付违约金300万元的事实情况下，属于原告的该主张根本就没有事实依据，不应得到支持。根据我国合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，违约金与损失赔偿金是两个不同的概念，直接主张违约金和主张赔偿损失，两种不同形式不应当混为一谈；4、原告向被告主张履约保证金20万元，被告已经履行完毕。原告要求被告向其返还履约保证金20万元。因本案为重审，一审在原审中原告已经对被告就该履行保证金20万元申请了执行，被告已经全部执行完毕，且二七法院也为被告开具了全部执行案结案的收据，被告无需再履行该义务。综上所述，租赁合同签订后，原告并未支付租金，属于先行违约，被告与案外人兰德置业有限公司产生的任何纠纷与原告无关，并没有影响原告对影院的经营。原告一直在营业，被告无任何违约行为，原告向被告主张支付其违约金300万元，缺乏事实根据及法律依据。原告向被告主张的履约保证金20万元，被告已经全部履行完毕，无需再重复履行。恳请法院查明本案客观事实，判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院认定的案件事实：2009年6月24日，大商集团（郑州）商贸有限公司（乙方，承租方）与河南兰德置业有限公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁及管理合同》，合同2.1条约定：甲方同意按本合同约定将位于河南省郑州市嵩山路与安康路交叉口西南角兰德公司广场（暂定名）的建筑物部分（以下简称“房屋”）出租给乙方使用。3.1租期：本合同所约定的租赁期限为20年。合同3.4约定，本合同租赁期限届满或因其他原告而终止时，乙方应在届满后60天内将房屋清理干净交还甲方，该期间免收租金。合同4.1.1租金的计付标准为：第一计租年租金为零元；从第二计租年度起，地上一层，地上**至地上**日租金按每平方米1民币的标准计算，地上四层，地上**的日租金按每平方米0币的标准计算，递增率为：每5年递增5%。5.1，租金每1个月支付一次，乙方应于每月十号之前向甲方支付当月租金，甲方应提前三个工作日出具由税务部门监制的相应项目的合法有效的发票为收款凭证…若甲方迟延开具上述发票，乙方亦有权相应顺延租金支付日期，直至收到合法有效的发票为止。14.5，乙方连续逾期超过三个月未交纳租金，甲方有权单方终止履行合同，并由乙方承担本合同第14.6款规定的违约责任；14.6，如乙方在合同签订后，无正当理由反悔不履行合同或单方解除合同，乙方除向甲方支付实际已发生所欠的租金外，还应向甲方支付500万元人民币的违约金，当违约金不能满足实际损失的，则按实际损失追加赔偿。14.9，除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方书面通知后7天内予以更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。同日，（甲方）河南兰德置业有限公司、（乙方）大商集团（郑州）商贸有限公司、（丙方）郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会签订了补充协议（二），协议约定：乙方每年向甲方支付10万元（人民币）的地下一层停车场使用费；乙方应于每年第一个支付月的10日前一次性向甲方支付上述费用，甲方应提前三个工作日出具由税务部门监制的相应项目的合法有效的发票作为收款凭证。2011年5月16日，河南兰德置业有限公司即出租方（甲方）、大商集团（郑州）商贸有限公司原承租方（乙方）与大商集团河南超市连锁发展有限公司新承租方（丙方）三方签订《房屋租赁合同》权利义务转让协议，大商集团（郑州）商贸有限公司于合同签订日将其在原合同项下的合同权利和义务转让给大商集团河南超市连锁发展有限公司，大商集团河南超市连锁发展有限公司同意从大商集团（郑州）商贸有限公司接受原合同中乙方的全部权利和义务并继续履行原合同。2013年2月26日，大商集团河南超市连锁发展有限公司与河南兰德置业有限公司告签订《补充协议》（四），约定，经双方协商一致后约定，租金每季度支付一次，大商集团河南超市连锁发展有限公司应于每季度的第二个月份的十号之前向甲方即河南兰德置业有限公司支付当季度租金。如逾期支付租金，每逾期一天，按协议约定需按季租金的0.5%支付滞纳金。2015年2月23日，河南兰德置业有限公司将2015年地下车库租金发票交付给大商集团河南超市连锁发展有限公司，2015年11月3日，河南兰德置业有限公司将2015年第四季度租金的发票交付大商集团河南超市连锁发展有限公司。2016年2月19日，河南兰德置业有限公司通过河南北政律师事务所向大商集团河南超市连锁发展有限公司发出律师函，通知大商集团河南超市连锁发展有限公司因其逾期支付2015年第四季度的租金超过三个月，达到了合同约定的解除条件，故通知其解除双方的《房屋租赁合同》（含附件）；返还租赁物，并支付相关费用及违约金。2016年3月25日，河南兰德置业有限公司通过公证的方式向大商集团河南超市连锁发展有限公司送达了通知大商集团河南超市连锁发展有限公司解除合同的函。2016年3月16日、2016年5月19日，大商集团河南超市连锁发展有限公司向河南兰德置业有限公司通过转账的方式交付了2015年第四季度的租金2722178.8元和2015年地下停车场租金100000元。2016年4月7日，河南兰德置业有限公司向大商集团河南超市连锁发展有限公司出具2016年第一季度的租金发票，2016年4月14日，大商集团河南超市连锁发展有限公司通过转账的方式向河南兰德置业有限公司支付租金2248756.4元。2016年5月9日，河南兰德置业有限公司向大商集团河南超市连锁发展有限公司出具2016年第二季度的场地使用费发票，大商集团河南超市连锁发展有限公司于2016年5月10日通过转账的方式向河南兰德置业有限公司支付了场地使用费3136423.4元。2016年4月15日，河南兰德置业有限公司向大商集团河南超市连锁发展有限公司出具地下停车位租金发票，大商集团河南超市连锁发展有限公司于2016年5月19日通过转账支付了地下停车位租金20821.92元。2016年5月12日，河南兰德置业有限公司向大商集团河南超市连锁发展有限公司出具地下停车位场地使用费发票，大商集团河南超市连锁发展有限公司于2016年6月7日通过转账向河南兰德置业有限公司转账7671.23元。2016年5月9日，河南兰德置业有限公司向大商集团河南超市连锁发展有限公司出具地下停车位的场地使用费发票，大商集团河南超市连锁发展有限公司于2016年5月10日通过转账的方式向河南兰德置业有限公司支付了场地使用费21369.86元。2016年5月19日，大商集团河南超市连锁发展有限公司以河南兰德置业有限公司为被告诉至本院。2016年7月18日，河南兰德置业有限公司提起反诉。2016年11月21日，本院作出（2016）豫0103民初4782号民事判决，判决主文内容如下“一、驳回原告大商集团河南超市连锁发展有限公司的诉讼请求；二、反诉原告河南兰德置业有限公司2016年3月25日向反诉被告大商集团河南超市连锁发展有限公司发出的解除合同的通知有效，双方签订的《房屋租赁合同》（含附件）及补充协议已经解除；三、反诉被告大商集团河南超市连锁发展有限公司应于本判决生效之日起三个月内将其占有的物业腾空并归还反诉原告河南兰德置业有限公司；四、反诉被告大商集团河南超市连锁发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南兰德置业有限公司支付物业占有使用费（自2016年7月1日起算至物业实际归还之日，按照房屋租赁合同租金的计付标准计算，最后60日不计算租金。）；五、反诉被告大商集团河南超市连锁发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告河南兰德置业有限公司违约金（违约金计算方式为1、以100000元为基数，自2015年2月23日起按照中国人民银行同期贷款基准利率加收40%的标准计算至2016年5月18日；2、以2722178.8元为基数，自2015年11月3日按照中国人民银行同期贷款基准利率加收40%的标准计算至2016年3月15日。）；六、驳回反诉原告河南兰德置业有限公司的其他诉讼请求。”上述判决送达后，大商集团河南超市连锁发展有限公司不服，上诉于郑州市中级人民法院。2017年5月22日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终2307号民事判决，驳回上诉维持原判。另查明，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司（出租方、甲方）与原告河南恒世文化传播有限公司（承租方、乙方）签订《郑州大商千盛百货嵩山店电影院房屋租赁合同》一份，双方约定被告大商集团河南超市连锁发展有限公司将位于郑州市二七区嵩山南路15号千盛百货四楼北侧区域，使用面积约3000㎡，规划影厅约6个，座位数约600座出租给原告河南恒世文化传播有限公司；租赁用途主要用于电影院经营，包括经营电影院及影院小卖商品（爆米花、自制小食品、饮料等）和其他衍生业态（包括电影碟片、音乐CD、书籍、玩具、游戏、明信片、装饰物、餐饮、电玩等合法经营业态）;合同期限，自双方交接场地之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。甲方向乙方交接场地时间不得晚于2015年10月31日；免租期，自双方交接场地之日起180天，用于乙方装修及试营业。免租期自双方书面交接场地之日起计算。因甲方原因致使乙方装修工期延误的，则免租期相应顺延。另外，甲方同意在本合同租期届满后免费提供30天，作为乙方拆除设施设备时间。计租期自免租期满次日起至2025年12月31日；免付租赁期约定为计租期内，甲方整体开业率（开业率指甲方广场内已开业商户的使用面积占广场总使用面积的比率，影院不包含在内）不足60%（含60%）的期间，甲方免收租赁费；定金约定为合同生效次日起10个工作日内，乙方应向甲方支付定金￥200000元。合同生效日期为大地影院发展有限公司支付此项目前期欠缴租金次日；支付时间与方式为基本租赁费按月支付，乙方应于每个月的10号之前支付下个月的基本租赁费。乙方应将租赁费直接汇入甲方指定的如下银行账号，开户行郑州银行营业部，户名大商集团河南超市连锁发展有限公司，账号92×××45，甲方收取租赁费前应向乙方提供相应的租金发票和物业服务发票；违约责任约定为甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或距影院500米范围内经营（包括自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方实际损失及预期利益损失共计300万元。甲方有以下任一种违约情形，在乙方通知甲方违约后，甲方20天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。甲方应于收到终止合同的通知书之日起5天内向乙方双倍返还定金，退还其支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。因租赁标的的合法性或甲方过错等致乙方无法获取影院建设、经营所需证照和/或许可，或经营过程中该等证照和/或许可被相关政府部门取消，致影院无法开业或无法继续经营的。甲方其他严重违约行为、严重侵权行为或违法行为，造成乙方遭受重大损失，致本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要时。本合同终止时，甲方未按合同约定返还定金时，应按合同约定返还定金时，应按拖欠日期的日息3‰向乙方支付违约金。乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息3‰向甲方支付违约金。如逾期超过60天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务。如乙方在甲方停止上述服务15天内仍未付清欠费用及违约金的。2015年12月14日，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司向原告河南恒世文化传播有限公司出具收到经营保证金20万元的票据。2016年2月3日，消防开业检查过程中，消防部门排查出被告大商集团河南超市连锁发展有限公司方商业部分消防水泵不能正常使用，致使原告河南恒世文化传播有限公司无法取得消防验收合格证。原告河南恒世文化传播有限公司与被告大商集团河南超市连锁发展有限公司就消防项目相关事宜进行联系。2016年2月20日，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司向原告河南恒世文化传播有限公司回复，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司方于2016年2月3日与兰德置业联系，同时向兰德置业物业方递交两份联系函，但均未给予回复，在兰德无明确回复的情况下，被告大商集团河南超市连锁发展有限公司方无法单方承担维修费用。2016年3月17日，郑州恒世文化传播有限公司与河南建安科技发展有限公司签订《消防泵房整改工程合同》，约定河南建安科技发展有限公司对兰德喜多家地下室泵房消防泵控制柜购置安装施工工程进行为期14天的维修及整改，费用为55000元。2016年4月11日，郑州恒世文化传播有限公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年4月14日，河南兰德置业有限公司向被告大商集团河南超市连锁发展有限公司发布《关于停止水电服务的通告》，同日，河南兰德置业有限公司向大商千盛百货嵩山路店商户民布了已与大商集团河南超市连锁发展有限公司送达解除合同（函）、将对商场进行改造升级的公告。2016年9月底，大商千盛百货嵩山路店全面停止营业。2017年10月27日，大商千盛百货嵩山路店正式撤店，同时该商场由河南兰德商业管理有限公司接手，开始进行全面改造升级工程。之后，原告河南恒世文化传播有限公司委托郑州宏信价格评估咨询有限公司对其名下位于郑州市嵩山路大商千盛百货内的大地恒世电影院拆除部分的装修损失进行价格评估。2017年12月15日，郑州宏信价格评估咨询有限公司出具的装修损失价格评估报告书显示在评估基准日评估值为773048元。再查明：1、2018年10月26日，被告向本院提起诉讼，要求本案原告支付租金180万元及逾期缴纳租金的违约金，本院于2018年12月28日作出（2018）豫0103民初10606号民事判决，判决驳回大商集团河南超市连锁发展有限公司的诉讼请求；2、2018年，李广科将本案的原告诉至本院，要求郑州恒世文化传播有限公司退回租金、赔偿装修、设备损失190.5万元，支付违约金50万元，本院于2018年12月28日作出（2018）豫0103民初11803号民事判决，判决郑州恒世文化传播有限公司返还李广科租金168000元，支付违约金50万元，并驳回李广科的其他诉讼请求。目前原告已向李广科支付394104元；3、2018年4月19日，原告与河南兰德商业管理有限公司签订《租赁合同》一份，约定河南兰德商业管理有限公司将商场四层A4006号面积2853.3平方米出租给原告经营电影院使用，租赁期限自2018年5月1日至2028年4月30日，试营业以商场实际营业为准，暂定为2018年5月1日，租金每月每平方米43.8元，月租金标准125000元，租赁期间内第三年起在上一年租金基础上递增8%，自2020年5月1日至2023年4月30日，月租金135万元，自2023年5月1日至2026年4月30日，月租金145800元，自2026年5月1日至2028年4月30日，月租金157464元；4、2018年8月原告诉至本院，要求解除原被告之间的《郑州大商千盛百货嵩山店电影院房屋租赁合同》，被告返还履约保证金20万元，并支付违约金300万元。本院于2018年12月28日作出（2018）豫0103民初10607号民事判决，判决解除原被告之间签订的《郑州大商千盛百货嵩山店电影院房屋租赁合同》，被告返还原告履行保证金20万元，并驳回了原告的其他诉讼请求。判决后，原告不服上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）豫01民终6240号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，原告与2019年7月4日向本院申请强制执行。2019年9月19日，被告向本院交纳该案执行款20万元，同时支付案件受理费1012.5元和执行费2915元。后原告申请再审，郑州市中级人民法院于2020年2月27日作出（2019）豫01民再771号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫01民终6240号和（2018）豫0103民初10607号民事判决，发回本院重审。本院再审认为：依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，因被告未按期向河南兰德置业有限公司缴纳租金，导致被告与河南兰德置业有限公司的租赁合同于2016年3月25日解除，同时也导致本案原被告的租赁合同无法继续履行，被告的行为构成违约，双方在合同中虽然未明确约定违约金，因法律规定违约责任的承担包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，且违约金以实际损失为依据，而双方又有被告终止合同应赔偿原告实际损失及预期利益损失共计300万元的约定，庭审中原告又明确其诉求的违约金包括实际损失，预期利益损失和违约责任，纵观本案，原告的实际损失有李广科诉本案原告，本院作出（2018）豫0103民初11803号民事判决，判决郑州恒世文化传播有限公司支付李广科违约金50万元，原告所列举的其他损失，因其提交的证据不能有力证明该损失确实存在且该损失的产生是归于被告造成的，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大商集团河南超市连锁发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郑州恒世文化传播有限公司违约金（实际损失）50万元。二、驳回原告郑州恒世文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，原告负担21600元，被告负担10800元（被告在原审中已经支付1012.5元在本案执行中应予扣除）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  王 迪人民陪审员  张金英人民陪审员  刘守信二〇二〇年九月七日书 记 员  王 慧