镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2507号原告（反诉被告）王幼君，男，汉族，1972年1月21日生，户籍地宜兴市。委托诉讼代理人黄晓钰、江宏，江苏南昆仑律师事务所律师。被告（反诉原告）镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路****。负责人黄友定。委托诉讼代理人孙亮，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人王豆豆，江苏江成律师事务所实习律师。原告王幼君与被告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投管理人）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，被告深国投管理人提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王幼君委托诉讼代理人江宏，被告（反诉原告）深国投管理人委托诉讼代理人孙亮、王豆豆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王幼君诉称，2016年6月3日，原告向镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）的债权人潘峰购买了深国投公司用以偿还潘峰借款的位于镇江市东方伟业广场2幢1071号房屋，约定以债权抵销购房款491609元，深国投公司开具了销售不动产发票。深国投公司被法院裁定破产后，已委托被告深国投管理人协助已支付全部购房款的业主办理不动产权属证书，但被告至今无正当理由拒绝为原告办理。现起诉要求被告深国投管理人协助原告办理东方伟业广场2幢1071号房屋的不动产权过户登记手续。被告深国投管理人辩称，原告与深国投公司在2016年6月3日签订的商品房买卖合同，约定王幼君购买案涉商铺并在2016年6月3日前支付购房款491609元，深国投公司承担交房义务。2017年11月30日，深国投公司已被宣告破产，被告查询深国投公司账户未发现原告应当给付的购房款，因此王幼君与深国投公司签订的商品房买卖合同违法《破产法》第三十三条规定而应确定无效。退一步说，即使商品房买卖合同成立有效，王幼君未支付购房款、深国投公司没有将案涉房屋过户给王幼君，双方均未履行完毕，根据《破产法》第十八条规定，商品房买卖合同也已于2017年10月30日解除，故应驳回原告诉讼请求。反诉原告深国投管理人诉称，2016年6月3日，深国投公司与反诉被告王幼君签订《商品房买卖合同》，约定王幼君购买镇江市东方伟业广场2幢1071号房屋并于2016年6月3日前支付房款，深国投公司承担交房义务。2017年8月30日，镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算案；2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告深国投公司破产。深国投管理人查询深国投公司账户未发现王幼君应当给付的购房款，双方签署的商品房买卖合同违反《破产法》第三十三条规定而应确认无效，王幼君应协助深国投管理人办理该房屋网签备案撤销手续。此外，王幼君未支付购房款，深国投公司亦没有将案涉房屋过户给王幼君，因此退一步说即使认定案涉商品房买卖合同成立有效，双方也均未履行完毕，根据《破产法》第十八条规定，案涉合同也已于2017年10月30日解除。现起诉要求反诉被告协助反诉原告办理注销东方伟业广场2幢1071号房屋的《商品房买卖合同》并协助办理该房屋的网签备案撤销手续。反诉被告王幼君辩称，1、案涉商品房买卖合同不应无效，既没有转移财产的行为，也不构成虚构债务。案涉房屋系深国投公司通过以物抵债形式转让给潘峰，再由洪世伟从潘峰处购买后抵债给王幼君，王幼君取得案涉房屋支付了合理对价且双方交易不违反法律规定，案涉合同不应认定无效。2、案涉合同履行过程中，深国投公司开具了购房发票，王幼君缴纳了房屋维修基金且取得了房屋初始登记证书，但由于案涉房屋的土地被查封而无法办理产权证，合同不是未履行完毕而是处于履行不能状态，且过错在于深国投公司，因此应驳回反诉原告诉讼请求。经审理查明，2016年6月3日，深国投公司与王幼君签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记（备案号1200811606030006），约定深国投公司将位于镇江市东方伟业广场002幢1层1071号商品房出售给王幼君，该商品房用途为商业，建筑面积59.23平方米，单价8300元/平方米，总价491609元。约定王幼君于2016年6月3日前向深国投公司一次性支付购房款491609元，深国投公司于2016年8月30日前将案涉房屋交付王幼君。2016年6月7日，深国投公司向王幼君开具案涉房屋增值税发票。庭审中，王幼君提供一份深国投公司与案外人潘峰在2016年4月27日签署的协议，载有：双方就（2014）京执第879号执行案件及（2016）苏1102民初560号民间借贷纠纷案件达成协议，截止2016年4月26日，深国投公司结欠潘峰借款本金600万元，利息2447444元，本息合计8447444元。深国投公司将自己的物业（已被法院查封）镇江东方伟业广场二号楼1019、1023、1035、1056、1067、1069、1071、1077、1090、1094、1098以及三号楼1010共12套房屋折抵所欠潘峰的债务500万元，潘峰处置上述房产后，由房产接收人另行支付100万元给深国投公司。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。本院认为，《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，确立了不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。另一方面《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予以支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予以支持。本案中，案涉房屋尚未办理物权转移手续，仍初始登记在深国投公司名下，案涉商品房买卖合同虽合法有效但未能履行完毕，对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投管理人未通知王幼君继续履行合同，故案涉商品房买卖合同依法已于2017年10月30日解除，王幼君要求继续履行合同，协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投管理人要求王幼君协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告王幼君的诉讼请求；二、反诉被告王幼君于本判决生效后十日内协助反诉原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1071号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811606030006）。本诉案件受理费80元，由本诉原告王幼君承担；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉被告王幼君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  曹建华人民陪审员  史曙光二〇二〇年九月二十七日书 记 员  王 媛