北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9277号原告（反诉被告）：北京山达克技术开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇太子府村西。法定代表人：杨德启，总经理。被告（反诉原告）：北京市小井三联建筑工具租赁站，住所地北京市丰台区小井村村**。法定代表人：吴凤环，经理。委托诉讼代理人：王德超，男，1966年8月26日出生，北京市小井三联建筑工具租赁站业务经理，住北京市丰台区。原告北京山达克技术开发有限公司（以下简称山达克公司）与被告北京市小井三联建筑工具租赁站（以下简称小井租赁站）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山达克公司法定代表人杨德启，被告小井租赁站法定代表人吴凤环及委托诉讼代理人王德超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山达克公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告小井租赁站履行临时租用协议内容，支付欠我公司租金264600元；2、诉讼费由被告小井租赁站承担。被告小井租赁站辩称，原告山达克公司的起诉没有事实根据也没有事实发生，故我站不同意原告山达克公司的诉讼请求。由于法院认定租地协议和补充协议的无效性，该合同取得的财产应当予以返还。当时我站未能提供证据证明搬离时间，现在我站已经找到证据和证人证明部分搬离时间和腾出部分土地，故我站提出反诉，要求判令原告山达克公司返还我站已交部分租金37500元，返还未能使用部分房屋和场地损失（2019年9月1日至2021年12月31日）93750元。对被告小井租赁站提出的反诉请求，原告山达克公司辩称，被告小井租赁站实际使用了我公司的厂房，被告小井租赁站是散乱屋企业搬迁，有政府颁发的文件，故我公司不同意小井租赁站的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，原告山达克公司（甲方）与被告小井租赁站（乙方）签订《土地使用权租赁协议》一份，约定：甲方自2017年6月1日起至2037年6月1日止将太子府村西路口北土地和房屋大院租赁给乙方，期限20年；租金为16万元每年，以后每两年递增5%；国家征用乙方所租用的土地或合同期满后，地上，地上物及补偿归甲方所有的），新建地上物归乙方所有。2017年3月26日，双方签订《补充协议》一份，约定：我处（被告小井租赁站）为杨德启大院投资100万元（包括房屋维修、修路、平整垫院、盖大库房顶等），若乙方（被告小井租赁站）一年内无法使用该大院，甲方（原告山达克公司）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方等。2017年5月17日，王德超与杨德启签订《补充协议》一份，约定将2.1亩地的库内面积用此房东面3.5亩地置换等。2018年4月27日，王德超（甲方）与杨德启、山达克公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方租赁乙方北京市通州区潞城镇太子府村西16.5米地大院，因政策原因不能执行原租地协议的履行，现达成协议如下：一、杨德启（山达克公司）无条件退给王德超共计65万元；二、给付王德超款项分五次无条件退还，第一次在2018年6月10日付款10万元，第二次在2018年12月31日前付款10万元，第三次在2019年12月31日前付款15万元，第四次在2020年12月31日前付款15万元，第五次在2021年12月31日前付款15万元；三、先给付王德超10万元后王德超无条件退出大部分房屋，然后王德超留用1到2间房屋用于临时居住使用，龙门吊可暂时使用，但不超过2021年，乙方不收取地租房屋，电费另行收取；四、杨德启（山达克公司）因故不能履行该协议，王德超将另行按原协议要求赔偿退租条件。同日，原告山达克公司给付被告小井租赁站10万元款项。王德超表示其是代表被告小井租赁站签署的相关合同。现被告小井租赁站给付原告山达克公司2017年6月1日至2018年5月31日的租金15.8万元。关于原告山达克公司与被告小井租赁站争议的1200平方米库房及办公室和居住房屋一节，原告山达克公司证人马某到庭作证，马某称被告小井租赁站承租了上述建筑物，并称见证了双方关于上述建筑物签订书面租赁合同，但庭审中原告山达克公司并未提交其与被告小井租赁站关于上述建筑物签订的书面租赁合同。证人马某负责其他单位安保的同时，并负责原告山达克公司的安全保卫。原告山达克公司原职工于永荣出庭证明被告小井租赁站承租了诉争建筑物，但其亦未能证明原告山达克公司与被告小井租赁站就诉争建筑物签订书面合同。被告小井租赁站对证人马某及于永荣的证言不予认可。被告小井租赁站提交与北京市兴业恒基永利建筑材料厂（以下简称材料厂）的租赁协议及场地使用费收据和《立春大车》微信聊天记录，欲证明腾退场地的时间，并据此要求原告山达克公司返还租金。被告小井租赁站证人侯某出庭证明，被告小井租赁站于2017年8月20日开始撤场，搬离的土地为5亩地。侯某与王德超系亲戚关系。原告山达克公司对上述陈述均不予认可。现原告山达克公司与被告小井租赁站双方各执己见，调解无效。上述事实，有原告山达克公司提交的《土地使用权租赁协议》、修改补充协议，被告小井租赁站提交的（2019）京0112民初32264号民事判决书、（2019）京03民终16988号民事判决书、2018年4月27日协议书、告知书、《土地使用权租赁协议》及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告山达克公司与被告小井租赁站针对涉案房屋及院落签订的《土地使用权租赁协议》无效。原告山达克公司证人马某到庭作证，马某称被告小井租赁站承租了1200平方米厂房及办公室，并称见证了双方关于上述建筑物签订书面租赁合同，但庭审中原告山达克公司与证人马某均未能提交原告山达克公司与被告小井租赁站关于上述建筑物签订的书面租赁合同。证人马某负责其他单位安保的同时，并负责原告山达克公司的安全保卫。被告小井租赁站对证人马某的证言不予认可。对此，原告山达克公司未能进一步举证证明，故证人马某的证言本院不予采信。原告山达克公司原职工于永荣出庭证明被告小井租赁站承租了诉争建筑物，但其亦未能证明原告山达克公司与被告小井租赁站就诉争建筑物签订书面合同，因于永荣曾系原告山达克公司的职工，其与原告山达克公司具有利害关系，故其证言本院亦不予采信。现原告山达克公司要求被告小井租赁站履行临时租用协议，支付租金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于诉争的5亩地的腾退时间，被告小井租赁站认为是2017年5月，原告山达克公司认为是2018年5月。被告小井租赁站提交与材料厂签订的租赁协议及场地使用费收据和“立春大车”微信聊天记录欲证明腾退场地的时间，原告山达克公司对此不予认可，且上述证据证明力不足，故本院不予采信。证人侯某出庭证明被告小井租赁站搬离5亩土地的时间，因证人侯某与被告小井租赁站业务经理王德超系亲戚关系，与被告小井租赁站具有利害关系，故其证言本院亦不予采信。被告小井租赁站的租金只交付至2018年5月31日，故被告小井租赁站要求原告山达克公司返还37500元租金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。被告小井租赁站要求原告山达克公司返还未能使用部分房屋及场地93750元租金的反诉请求，因房屋与土地系无偿使用，故其该反诉请求证据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京山达克技术开发有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）北京市小井三联建筑工具租赁站的反诉请求。案件受理费2635元，由原告北京山达克技术开发有限公司（反诉被告）负担（已交纳）。反诉案件受理费1463元，由被告北京市小井三联建筑工具租赁站（反诉原告）负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 辉二〇二〇年九月二十七日书记员 杨梦彤