汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2020)陕0702民初4436号     原告：曹洪涛，男，生于1972年1月12日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。   委托诉讼代理人：刘艳，系其妻，即本案原告。   原告：刘艳，女，生于1972年7月22日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。   被告：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人：张顺军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。   原告曹洪涛、刘艳诉被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员杨建军适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告刘艳，被告泽顺房产的委托诉讼代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告曹洪涛、刘艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金110961元；3、判令被告对原告所交契税、维修基金等费用30149元按银行贷款利率赔偿11848元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年6月6日，原告与被告签订商品房预售合同一份，合同编号YS0041921，购买被告开发的XX小区XX号楼XX室商品房一套，预测面积143.41平米，总价款504008元（最终实际支付购房价款513712元），2013年7月13日款已付清，被告已于2013年7月13日出具该房屋不动产销售统一发票，票号为：00060786。该合同已经过汉中市房屋交易管理所登记备案。2013年7月13日，被告向原告交房，原告当日向被告支付契税、大修基金、测绘费、他项权证费30149元，原告收房装修后居住至今。之后原告多次到被告售房部找相关负责人催促办理房屋所有权证，但被告一直拖延未办理。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应该在购房合同第16条中约定的365日内办理房屋所有权证，被告至今未履行办证义务，已构成违约，应按已交房款的0.01%向买受人每日支付违约金，合计110961元,按银行贷款利率赔偿原告所交契税、维修基金的相应损失11848元。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。   被告泽顺房产辩称，一、被答辩人起诉描述与事实不符。双方签订的《商品房预售合同》第十六条，并非被答辩人所述内容，而是“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”该条规定了答辩人作为出卖人的义务，是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方并没有约定答辩人代被答辩人办理房产证的义务。被答辩人于2013年7月13日收房，后答辩人已经于365日内将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2014年3月31日取得了被答辩人所居住的XX号楼的产权证，将被答辩人办理产权证的前置条件完成。之后，答辩人可以选择自行办理或委托他人办理房产证，在之后的办理过程中，已经没有需要答辩人向产权登记机关提交的任何资料，那么答辩人对于该条合同条款的义务已经完整的履行完毕。被答辩人依据该条主张答辩人违约与事实不符，且其描述的违约金也与事实不符，合同约定为固定额0.01%，而非每日，该合同采用的是建设部、国家工商行政管理局制定的gf-2000-0171版本，建设局、工商总局在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约对合同相对方会造成的损失大小，进而采用了固定额度违约金。该房屋自接房后已装修入住，并未造成其实际损失。即使要调整也应当根据被答辩人的实际损失进行调整，且不可超过其实际损失的30%，而被答辩人主张的违约金数额提升了约1500倍，显然超出了合理的调整范围，且被答辩人提交相关办证资料至今不齐全，作为代理人是无法代为办证的。而被答辩人声称在此之前多次催讨，却不提交资料，为其单方过失。二、被答辩人诉请要求支付大修基金及契税的资金占用利息，无事实与法律依据。双方的房屋买卖合同并未约定答辩人给被答辩人办理房产证的义务，而是在之后另行成立了一个委托代理合同，由答辩人以代理人身份，接受被答辩人的委托，代其办理房产证，并代收大修基金及契税，此时答辩人的身份地位并非出卖人，而系代理人，不可适用房屋买卖合同的条款来约束该行为，双方对于逾期办理的违约责任并未做任何约定，被答辩人的诉请没有事实及法律依据；三、被答辩人的起诉已经超过了诉讼时效。被答辩人所起诉之内容为违约金，且合同约定为固定额度违约金，被答辩人应当在其认为损失发生之日后及时起诉，即在2014年7月13日起两年内起诉，至迟应当在2016年7月13日起诉，现早已超过诉讼时效，应当被驳回。   原告曹洪涛、刘艳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、二原告身份证复印件；2、《商品房预售合同》；3、购房款发票；4、契税及大修基金等收据。   被告泽顺房产向本院提交《商品房预售合同》及26号楼不动产权证复印件各一份。   上述证据，经当庭举证、质证，本院予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月6日，原告曹洪涛、刘艳与被告泽顺房产签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX号楼XX室住房一套，房屋建筑面积为143.4平方米，房屋每平方米单价为3515.2元，合同总价款为504080元。原告应于2012年6月6日交清首付款304080元，余款200000元由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。该合同关于买受人逾期付款的违约责任，合同第八条：“（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”；关于交付房屋，合同第九条约定出卖人交付房屋时，买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其它费用；关于产权登记的约定，合同第十六条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款并办理了按揭贷款，交清了全部购房款。2013年7月13日，被告向原告交付了所购房屋并向原告出具购房款发票一张，票面金额为513712元。同日，原告向被告交纳维修基金、契税、测绘费、工本费等费用合计30149元，被告给原告出具金额为30149元的收款收据一张。因原告至今未能取得房屋权属证书，双方发生争议遂诉至本院。   另查明，被告泽顺房产于2014年3月31日取得XX小区XX号楼的不动产权证，被告取得该证系原告办理其所购XX号楼XX室房屋产权登记的前提条件。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利并履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，履行了合同义务，被告虽辩称已按照约定向原告交付房屋，并在约定时间内取得了XX号楼的不动产权证，已履行合同第十六条的出卖人义务，本院认为，《商品房预售合同》中虽未明确约定原告的房屋产权证由泽顺房产代办，但明确约定了房屋交付使用时买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用，其中契税及维修基金系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，泽顺房产收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。泽顺房产收取该费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜及提交相关资料，但被告并未履行其义务，对于迟延办证具有过错，因被告现已取得XX号楼的权属证书，本院酌定由被告在判决书生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理房产证。关于迟延办证违约金，被告泽顺房产辩称原告的起诉超诉讼时效，但是没有提供证据证明其在达到为原告办理房产证的条件时曾向原告履行了通知和告知义务，无法证明从何时起原告知道其权利受到了侵害，故对被告的辩解理由本院不予采信，综合原、被告双方的过错程度及该小区同类案件的处理情况， 酌定被告泽顺房产自2014年7月13日起，以购房款513712元为基数，按照每日万分之0.25的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告曹洪涛、刘艳购买的位于汉中市汉台区XX路XX路XX小区XX号楼XX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。原告要求被告支付其所交契税、维修基金等费用的利息损失，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条的规定，判决如下:   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告曹洪涛、刘艳的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告曹洪涛、刘艳办理“XX小区XX号楼XX室房屋权属证书。   二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内，以购房款513712元为基数，按照每日万分之0.25的标准，向原告曹洪涛、刘艳支付自2014年7月13日起至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告曹洪涛、刘艳的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金。   三、驳回原告曹洪涛、刘艳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费3352元，减半收取1676元，由原告曹洪涛、刘艳负担676元，被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担1000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审判员   杨建军                                        二〇二〇年九月二十三日                                书 记员   何敏         202007024436197211215916250122230XXXX201121113197272215916250122230XXXX20722112334191610700776971939202081812110961330149118484201266004192126160614341504008513712201371320137130006078620137133014916365001110961118483652001201371336520143312600120000171301500201471320167131234262012662616061434351525040802012663040802000001301230202365200120137135137123014930149201433126261606263020147135137120252616062616065137120252014713335216766761000      1