镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1191民初832号 原告：江苏瀚瑞资产经营有限公司，住所地镇江市新区港南路401号。 法定代表人：王谊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王洁玉，江苏南昆仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许珂，江苏南昆仑律师事务所实习律师。 被告：虞龙和，男，1952年2月2日生，汉族，初中文化，无业，户籍地镇江市，现住镇江市。 原告江苏瀚瑞资产经营有限公司（以下简称瀚瑞资产公司）诉被告虞龙和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员陈宁适用简易程序进行审理。之后本案转为普通程序，由审判员陈宁担任审判长与人民陪审员翟天云、戴红组成合议庭于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王洁玉、许珂到庭参加诉讼；被告虞龙和经本院（公告）传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付房租22020元（房租83520元/年-已付房租61500元）及违约金16704元（房租83520元/年×20%）；2、被告立即向原告支付2019年11月1日至2020年2月29日房屋占用使用费27840元（房租83520元/年/12个月×4个月）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将丁岗新街房屋出租给被告，租赁期限是从2018年11月1日至2019年10月31日，房屋面积580平方米，每月租金单价12/平方米，合计年租金83520元，每半年支付一次租金，合同约定延付房租违约金为年租金20%。被告只支付了合同期内房租61500元，经原告催要后，被告尚欠房租22020元至今未付；另外被告在2019年11月1日至2020年2月29日期间依然在使用该房屋，也应按照之前合同约定标准向原告支付房屋占用使用费27840元。 被告未作答辩。 原告提交了房屋租赁合同、缴费通知单、（催费）通知等证据，并附卷留存。 本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于丁岗新街580平方米房屋租赁给被告作为超市使用，合同主要约定：“租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日，单价12元/月/平/平方米，年租金83520元，乙方在签订租赁合同后采用先付后租，按半年支付租金，并分别于每年4月、10月中旬缴纳相应的租金；租赁保证金7000元；租赁期间双方均应履行合同约定，否则视为违约，应承担相应违约责任，包括没收租赁保证金、按年度向乙方加收年度租金的20%违约金”。 2019年10月26日，原告向被告送达《缴费通知书》，要求被告于2019年10月31日前交清2019年4月1日至2019年10月31日房屋48720元。被告仅向原告支付了前述期间的房租26700元，尚欠房租22020元。2020年2月24日，原告再次向被告送达《（催费）通知》，载明：“虞龙和租户：贵超市2018年11月1日至2019年10月31日房屋租金尚欠22020元；2019年11月1日至2020年2月29日房屋租金尚欠32480元（含物业费），租金欠款共计54500元，请于2020年2月29日缴清，否则将于2020年3月1日上午9时做停电处理”。被告收到该份《（催费）通知》后未向原告支付房租和物业费。 庭审中，原告诉称被告从2017年11月开始租赁涉案房屋，因出租主体变更，原告首次与被告签订租赁合同是2018年11月1日；被告到2020年2月底前仍然占用使用涉案房屋。 审理中，本庭给被告送达调查时，被告陈述：“我是2020年3月撤场；由于疫情原因导致我没能支付房租；我欠原告2.2万元房租，但是我有1万元押金在原告那里，还有700元预存电费没有使用，这两笔钱都应当从2.2万元房租中扣除，原告还应赔偿因断电给我造成的经济损失；另外2020年我们没有签订合同，原告没有权利向原告主张2020年房租”。 审理中，原告只认可自己收取被告保证金（即被告所谓的押金）7000元的事实，但不清楚被告是否有700元预存电费未使用的事实；原告同意从房租和房屋占用使用费中扣除7000元保证金（押金）。 另查明：江苏瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城房地产公司）于2020年5月11日对位于镇江新区平昌路135号丁岗农贸市场1幢的营业用房领取了不动产权证。2019年1月1日，镇江新区城市建设投资有限公司、瑞城房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《载体租赁协议》，甲方将丁岗新街商业载体租赁给乙方，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日，乙方拥有对载体自主经营管理和收益的权利。 本院认为：《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然原告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日到期，但被告继续使用该房屋，原告也没有提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定：不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原告于2020年2月24日向被告送达《（催费）通知》，被告认可自己2020年3月撤场，故此时视为被告以实际行为提出解除该《房屋租赁合同》的意思表示，故本院认定《房屋租赁合同》于被告撤场之时予以解除。 原、被告签订《房屋租赁合同》合法有效。被告对自己尚欠原告合同约定期限内房租22020元以及自己未向原告支付2019年11月1日至2020年2月29日期间房租事实没有异议，本院予以确认。原告同意从被告所欠房租中扣除7000元保证金（押金），本院予以确认。因2020年2月镇江为防控疫情而采取了停止经营等措施，该事件属于不可抗力，被告在本院送达调查时也提到因疫情原因导致自己无法缴纳房租等意见，根据疫情影响，应免除被告半个月房租，故对原告要求被告支付2018年11月1日至2020年2月29日期间房租39380元［合同约定期限内所欠房租22020元+2019年11月1日至2020年2月29日所欠房租24360元（房租83520元/年/12个月×3.5个月）-被告已付保证金7000元］的请求，本院予以支持。因双方约定的违约情形较为模糊，且违约金标准也过高，被告在本院送达调查时也间接否定了违约金问题，但被告拖欠房租的违约事实确实存在，故本院将违约金计算基数及标准予以调整，对原告要求被告支付违约金6606元（22020元×30%）的请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告虞龙和于本判决生效之日起十日内向原告江苏瀚瑞资产经营有限公司给付房租39380元及违约金6606元； 二、驳回原告江苏瀚瑞资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1464元（原告已预交1464元），由原告江苏瀚瑞资产经营有限公司负担293元，由被告虞龙和负担1171元。当事人应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号62×××744）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈 宁 人民陪审员  翟天云 人民陪审员  戴 红 二〇二〇年九月二十四日    书记员蒋蕾蕾 附：1.援引的相关法律法规规定 2.上诉须知 附件1：援引的相关法律法规规定 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。…… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附件2：上诉须知 1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交镇江市中级人民法院。 4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。