江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2350号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾宪美，女，1958年9月6日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟敏强，江西一泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：严春红，女，1969年3月3日生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：卢普寅，江西章贡律师事务所律师。上诉人曾宪美因与被上诉人严春红租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾宪美上诉请求：1.请求撤销（2019）赣0791民初2614号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人支付自2019年7月8日起至交付店铺之日止产生的租金（每月租金为7810元，暂计算至2019年12月7日为39050元）；3.改判被上诉人向上诉人支付自2019年8月16日起至交付店铺之日止产生的物业管理费（每月150元，暂计算至2020年1月31日为825元）；4.改判被上诉人向上诉人支付违约金3000元、律师代理费6000元；5.改判被上诉人应当对隔墙、卫生间恢复原状或支付上诉人对隔墙、卫生间恢复原状发生的费用与保证金8000元之间的差额部分（二审审理中，上诉人曾宪美撤回第五项上诉请求）；6.改判上诉人无须向被上诉人返还店面押金；7.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉金额为：48875元+13822.58=62697.58元。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已在2019年8月14日腾空店铺的事实错误。首先，店铺是否腾空交付应以实际情况为准。被上诉人自认与实际经营××号、××号店铺的陈忠云是合伙关系，根据一审庭审情况及本案证据证实，在2019年8月14日以后，陈忠云还一直继续在使用××号店铺从事经营活动，直至现在仍未腾空店铺交还给上诉人，一审法院这种不顾实际，仅凭被上诉人的几条手机短信就认定店铺已交付的事实，难以让人信服。按双方签订的合同第二条租赁期限的约定：租赁期满，被上诉人需在合同期满前一个月（2019年7月7日）就是否继续租赁事宜主动与上诉人进行协商，并重新签订租赁合同。然而，被上诉人不仅不主动与上诉人联系是否继续租赁，还对上诉人的电话爱理不理，甚至产生厌烦，索性不接电话，最终导致合同到期（2019年8月7日）后，被上诉人未将租赁的店铺按时交付。在这种情况下，上诉人于2019年8月8日向被上诉人发出《律师函》，要求其在2019年8月15日之前腾空交还店铺，并经上诉人验收合格，虽然被上诉人在2019年8月14日通知上诉人“腾出店面交付给上诉人”，但是，即使到2019年8月29日，上诉人到现场后，发现××号店铺内除了把原先摆在进门处的泡茶桌搬走外，其余地方的物品均保持原来经营的状态，这充分说明，被上诉人所称的已腾出店铺只是一个谎言，况且，被上诉人仍在占有、使用上诉人的楼梯和卫生间，至今仍未将租赁店面的钥匙交还给上诉人，由此可见，店铺交接的条件完全不具备，上诉人有权拒绝交接，被上诉人所谓的交付通知不能达到交付的法律效果。其次，上诉人要求被上诉人恢复原状具有明确的合同依据，被上诉人不仅应当清空店铺内物品，还应当将店铺恢复至交付时的状态。被上诉人声称房屋内剩余物品做无主物处理的态度完全是不履行法定及约定义务的体现，即使案涉××号店铺一楼大门已经关闭，但××号及××号店铺二、三层是连通的，被上诉人及其合伙人需要使用××号店铺，只能通过××号店铺的楼梯上去，案涉店铺内部及一至三层被上诉人是否已经实际腾空，被上诉人未提供任何证据证明，一审法院未查明重要客观事实，属于认定事实不清，适用法律错误。第三，一审判决认为上诉人与被上诉人在2013年签订的租赁合同，对恢复两店面之间隔墙约定不明确，完全是故意偏袒被上诉人的错误认定，事实上最早在2011年8月份，被上诉人就与上诉人签订了讼争店面的租赁合同，2013年8月签订的合同是续签的，2011年租赁合同明确约定“装修时拆除的楼梯、隔墙等应当恢复原状”。但是，该租赁合同没有恢复原貌的保证金的约定。因此，在2013年签订合同时，增加了“乙方向甲方交纳恢复原貌保证金捌仟元（8000）元整”的约定，这实际上就是对被上诉人恢复隔墙、卫生间原状责任的延续和强化。但一审判决任意把能够相互印证要被上诉人恢复隔墙原状责任的两个租赁合同割裂开来，对上诉人显失公平、公正。退一万步说，即使合同对砌墙约定不明确，根据《合同法》第61条规定，应当按照交易习惯处理，交易习惯也不可能是把已被敲的墙不砌回去的道理。二、物业管理费金额计算错误，依法应予以改判。根据上诉人在一审阶段提供的证据可知，上诉人缴纳的物业管理费标准是150元/月，缴纳8月份的物业管理费75元（被上诉人已支付半个月物业管理费，上诉人一审提供收据证明已代为支付2019年8月16日至2020年1月31日的物业管理费825元）,而非一审法院认定的75元/月。物业管理费应对是跟着租金走的，被上诉人应当以持续占有案涉店铺的时间，向上诉人支付相应物业管理费，故被上诉人在未实际交付店铺之前，应当依合同约定向上诉人交付物业管理费。三、被上诉人的行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。根据一审查明并认定的事实及本案其他证据可以看出，一审法院已认定被上诉人未按约定向上诉人及时支付租金且未按约定及时腾空案涉店铺是事实。而根据双方合同约定，该行为也已构成违约，但一审法院认为被上诉人没有违约，逻辑错误。从被上诉人支付租金的银行转账凭证以及双方的聊天记录及赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第1101号《民事调解书》来看，自2017年9月份开始，相继出现不同的人员向上诉人银行账户汇入与店面租金等同的费用，租金的支付方式出现按月或者按季度等变化，被上诉人逾期支付房租的事实，违约证据确凿；一审判决以被上诉人已交付押金，可用于抵扣欠交上诉人的房租为由，从而认定被上诉人没有违约，根本无法成立，根据赣州经济技术开发区人民法院（2015）赣开民二初字第1101号《民事调解书》，逾期支付租金属于违约，一审法院未区分租金与押金，将两者混为一谈，对上诉人极不公平；虽然被上诉人声称与实际经营人为合伙关系，但根据上诉人向法院提供的银行转账凭证多次转账记录显示，以及被上诉人未能提供合伙关系的证明，完全可以推导出被上诉人在未经过上诉人同意的情形下对案涉店铺实施了转租行为，该项事实，也是被上诉人违约的铁证，理应得到认定；显然，被上诉人存在拖欠租金、未腾空店铺、未恢复原状等多个违约行为，已经严重违反法律规定及双方的约定。根据双方合同的约定和（2015）赣开民二初字第1101号《民事调解书》，应当承担违约责任。故上诉人请求被上诉人承担违约金3000元及律师代理费6000元，应当予以支持。四、案涉店铺押金认定错误，且被上诉人存在严重违约行为，店面押金不应退还。根据上诉人与被上诉人提供的《店面租赁合同》载明的金额及押金收条载明的金额可知，上诉人实际收取被上诉人的店面押金应为21300元，在（2015）赣开民二初字第1101号《民事调解书》之前，被上诉人仅向上诉人交付押金21300元（以收据为凭），调解之后，被上诉人并未向上诉人补交差额部分，被上诉人也未向法院提供补交押金的任何证据，因此，一审法院认定被上诉人的押金23430元是没有根据的，特别要说明的是上诉人现执有2013年9月5日写的一式两份的收条原件，可以证明上诉人实际上从未收取或认可被上诉人交付店面押金为23430元（收条及转账凭证的备注内容非上诉人所写）。一审法院在未核实该押金收条备注内容真实性的情况下就直接按照收条备注内容认定押金数额属于认定事实错误。根据《民事诉讼法》第六十三条之规定：“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”很显然一审法院在未经查证的情况下直接采纳收条备注内容来认定店面押金数额的行为明显不符合证据的真实性，依法应当撤销。另外，根据本案被上诉人未支付持续占有期间的租金8个多月的租金未交及存在其他违约行为，其交纳的店面押金应当不予退还。综上所述，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人严春红答辩称，1.一审法院判决基本正确，而且，基本查清了事实。2.上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。3.对于隔墙、卫生间等恢复原状的问题，因为我们本身在接手该店面时已经形成了没有楼梯及隔墙，上一任承租户就已经对店面进行了改造，我们接手后没有对店面主体结构进行任何改动。所以，上诉人要求我方恢复原状，我们只能按照当时我们租赁该店面的原现状进行交付，我们无需对该店面进行恢复原状。另外，该原状在一审的时候，上诉人的要求是要恢复到毛坯原状，一审对该请求予以明确驳回。4.对于店面押金8000元的事情，因为我们没有对该店铺做任何改动，所以，该8000元的押金其应当予以返还给被上诉人。5.关于租金的问题。被上诉人于2019年8月14日之前已经通知包括微信、短信联系上诉人本人或者她所聘请的律师明知要求上诉人对店面进行交接，但是，上诉人均置之不理。所以，被上诉人只有把店面进行关闭，之后的租金理应由上诉人自行承担。另外，按照在开庭之前质证时，上诉人所称的2020年3月26日被上诉人才腾空店面交还于上诉人，这明显不是事实。因为2020年3月26日是在疫情最严重期间，整个赣州市对出行进行了严厉管控，在街上没有任何人。所以，上诉人的该陈述完全不符合事实。6.对于2019年8月之后的物业管理费及水费也应由上诉人自行承担。7.对于押金的问题。因为我方向上诉人所缴纳的押金实际上为24000元，有上诉人的收条以及被上诉人向上诉人转账的凭证完全足以证明押金为24000元，上诉人应当予以返还。8.关于上诉请求第五项，我们认为，该项诉讼请求已经无法履行，也没有履行必要。另外，上诉人在当时上诉时已经划掉的该部分应当视为撤销，但是，现在当庭增加了上诉请求或者变更上诉请求。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院在查明本案事实的基础上予以驳回。曾宪美向一审法院起诉请求：1.请求确认曾宪美、严春红签订的《店面租赁合同》终止；2.判令严春红腾出租赁曾宪美位于的店铺，并恢复原状；3.判令严春红向曾宪美支付自2019年8月8日至店铺恢复原状并交付店铺期间产生的租金；4.判令严春红向曾宪美支付违约金3000元，律师代理费6000元；5.本案诉讼费用由严春红承担。诉讼过程中，曾宪美变更第三项诉讼请求为判令严春红向曾宪美支付自2019年7月8日起至店铺恢复原状并交付店铺之日止产生的租金（每月租金为7810元，暂计至2019年12月7日为39050元），增加一项诉讼请求为判令严春红向曾宪美支付自2019年8月1日起至店铺恢复原状并交付店铺之日止产生的物业管理费（每月150元，暂计至2019年12月31日为750元）。严春红向一审法院提出反诉请求：1.判令曾宪美返还恢复原貌保证金8000元，返还店面押金25800元，合计33800元；2.判令曾宪美向严春红支付律师代理费6000元；3.本案诉讼费由曾宪美承担。一审法院认定事实：赣州信和物业管理有限公司接受×××市场商铺业主委托，代为租赁商铺的经营管理，并于2008年8月6日和2009年8月8日与严春红签订了两份×××市场商铺租赁合同，严春红于2008年8月8日开始承租×××市场××、××号店铺，租期至2010年8月7日止。而后曾宪美作为的商铺所有权人，曾宪美（出租房、甲方）于2011年8月23日与严春红（承租方、乙方）签订了一份商铺租赁合同，合同约定甲方将×××号租赁给乙方；租期从2011年8月7日至2012年8月8日止，租金为5600元，租金按季结算，乙方应于每季的前10日内交清；甲、乙双方签订本合同时，乙方应向甲方交付履约保证金3000元，楼梯8000元，租赁期满，双方对租赁商铺验收合格后，甲方将该保证金在15日内退还乙方等；双方还在合同中约定了其他事项。上述三份合同均约定装修时拆除的楼梯、隔墙等应当恢复原状。而后又于2013年9月5日，曾宪美（出租房、甲方）与严春红（承租方、乙方）签订了一份店面租赁合同，合同约定乙方租赁的店面为甲方位于，包括卷闸门、卫生洁具、水电设施等；租赁期限自2013年8月8日至2015年8月7日止，双方根据市场现行价格议定2013年8月8日至2014年8月7日租金为7100元，2014年8月8日至2015年8月7日租金为7810元，乙方按季度于每季度的前十天将租金一次性付清给甲方；甲方收取乙方店铺租赁押金21300元，租赁期满，乙方完成履行合同义务，甲方及时如数退还给乙方；租赁期内，乙方不得将店面转租，对乙方目前改变的房屋结构（包括墙体、楼梯），乙方向甲方交纳恢复原貌保证金8000元，若乙方需新增改变房屋结构项目，应事先与甲方联系，征得甲方同意后，方可进行，其费用由乙方承担，租赁期满，其室内外装修按现状归甲方所有；店面内不属于甲方的财产部分，与本租赁合同不发生关系，合同到期后，由乙方自行处理；合同终止后，甲方同意给乙方五天的搬迁期，乙方未搬迁，每逾期一天乙方向甲方支付月租金15%的违约金；本合同租赁期内，任何一方都不得违约，若出现违约，违约方必须向另一方支付违约金3000元等；双方还在合同中约定了其他事项。同日，曾宪美向严春红出具了收条一张，收条中载明收到严春红交来的店面押金21300元，收条中左下角备注7810×3＝23430元，加上8000元房屋装修保证金。由于严春红未按照合同约定交纳租金，曾宪美在2015年10月26日向一审法院提起诉讼，在一审法院审理过程中，双方自愿达成了调解协议，协议的具体内容为：1.曾宪美与严春红双方同意按2013年9月5日签订的店面租赁合同继续履行，店面的租赁期限变更为2015年8月8日至2019年8月7日，租金变更为每月7810元；2.严春红现欠付2015年8月8日至2016年2月7日的租金为39860元，严春红应于2016年1月8日前一次性付清，租金的支付方式按原合同继续履行，如未超过十天（含十天），则不视为违约；3.曾宪美、严春红双方若任何一方违约，则由违约方向守约方支付其聘请律师的代理费6000元。一审法院于2015年12月23日依据双方的调解协议制作了（2015）赣开民二初字第1101号民事调解书。后曾宪美、严春红双方约定的租赁合同到期，曾宪美要求严春红搬空并实际交还店铺，曾宪美于2019年8月8日通过律师发函通知严春红，如未在2019年8月15日前腾出并交还租赁店铺给曾宪美则视为违约。双方就此事多次沟通未果，严春红于2019年8月12日短信通知曾宪美，决定把店交还给曾宪美，并要求返还三个月押金和8000元的打墙押金，希望上述事宜在2019年8月15日，而曾宪美要求严春红先将店面恢复原状才能接收，后严春红再次于8月14日短信通知曾宪美店面已经空出，要求曾宪美过来收回店铺，曾宪美再次表示店面恢复原状后才能接收。另查明，位于店铺系曾宪美所有，该店铺在严春红租赁之前已经和相邻另一业主所有的××店铺打通，原承租人将××号店铺与××号店铺之间的一至三层的隔墙拆除，并拆除了位于曾宪美店铺内一层的卫生间，在曾宪美二层新修了一间卫生间，拆除了××号店铺的楼梯，将二间店铺装修成一个整体，××、××号店铺上二三楼，都必须使用××号店铺的楼梯。严春红从2008年承租后，并未对所承租的××号及××号店铺进行结构性的改变。从2019年8月15日起，严春红关闭了××号店铺的店门，但××号店铺会开店营业。再查明，严春红因本案租赁合同纠纷而支出律师代理费用6000元，曾宪美已经交纳了2019年8月1日至2020年1月的物业管理费825元，其中2019年8月的物业管理费为75元。一审法院认为，在本案中，严春红因经营需要租赁曾宪美的商铺，双方之间形成租赁合同法律关系。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于曾宪美要求确认曾宪美、严春红签订的店面租赁合同终止的诉讼请求，由于曾宪美、严春红双方于2013年9月5日签订的店面租赁合同到期，曾宪美、严春红双方已确定不再续约，故对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于曾宪美要求严春红腾出案涉店铺，恢复原状，并继续支付租金、物业管理费至交还店铺时止，且承担违约金3000元、律师费6000元的诉讼请求，一审法院认为，第一、严春红于2019年8月14日通知曾宪美已搬离案涉店铺，并且通知曾宪美案涉店铺已实际关门不再继续经营，由此看出严春红确在曾宪美规定的时间之内腾空店铺，但曾宪美以要求严春红恢复原状为由拒绝接收店铺；第二、严春红承租的包括曾宪美的××号店铺在内的两间店铺，在严春红承租之前就已经被原承租人装修成一个整体，严春红承租之后并未对店铺进行结构性的改变，且双方在2013年9月5日的租赁合同中并没有要求严春红在交还店铺前须恢复原状，只是要求严春红交纳8000元的恢复原貌保证金，对由谁具体实施恢复原状的行为及对恢复原状超过8000元后的费用负担没有明确的约定，应视为约定不明，对约定不明的内容双方可以协议补充，在双方协议一致之前，曾宪美要求严春红恢复原状不符合法律的规定；第三、现有证据证明，严春红向曾宪美缴纳的租金截止至2019年7月7日，因此严春红应当向曾宪美支付2019年7月8日起至2019年8月7日止的租金7810元及2019年8月8日起至2019年8月14日止按原租金标准计算的占用费用1763.55元，上述费用共计9573.55元。第四、曾宪美要求严春红承担2019年8月1日起至店铺恢复原状并交付店铺之日止产生的物业管理费，严春红实际占有××号店铺的时间是从2019年8月1日至2019年8月14日，曾宪美所交纳2019年8月的物业管理费是75元，严春红实际应承担的物业管费应为从2019年8月1日起至8月14日止的物业管理费33.87元；第五、虽然严春红未按约定支付2019年7月8日至2019年8月7日的租金，但考虑到双方的合同期限在2019年8月7日届满，且严春红在签订合同时已经向曾宪美交纳了三个月租金的押金，因此该行为不应当认定为违约，综上，对于曾宪美要求严春红腾出案涉店铺，恢复原状，并继续支付租金、物业管理费至交还店铺时止，且承担违约金3000元、律师费6000元的诉讼请求，一审法院仅支持由严春红支付2019年7月8日至2019年8月14日期间的租金和占用费9573.55元和支付从2019年8月1日至2019年8月14日的物业管理费33.87元的诉讼请求，对其他诉讼请求一审法院不予支持。对于严春红要求返还恢复原貌保证金8000元，返还店面押金25800元及要求曾宪美支付律师费用6000元的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方在合同中没有明确约定由谁具体实施恢复原状的行为及对恢复原状超过8000元后的费用负担，但严春红向曾宪美交纳的8000元恢复原貌保证金，应当认定是用于恢复原状的费用，现隔墙等尚未恢复原状，严春红现在要求曾宪美返还该保证金，不符合合同的约定，对该诉讼请求一审法院不予支持；双方的租赁合同已经终止，曾宪美应当按约定退还严春红所交纳的押金，按双方合同约定严春红向曾宪美交纳的押金数额应为23430元（7810元×3个月），严春红认为向曾宪美交纳了25800元押金的证据不足，该押金数额应当按照23430元予以确定；严春红要求曾宪美承担律师费用6000元，不符合双方的约定，对该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曾宪美与严春红于2013年9月5日签订的店面租赁合同终止。二、严春红应当向曾宪美支付2019年7月8日至2019年8月14日期间的租金和占用费9573.55元。三、严春红应当向曾宪美支付2019年8月1日至2019年8月14日期间的物业管理费33.87元。四、驳回曾宪美的其他诉讼请求。五、曾宪美应返还严春红的店面押金23430元。六、驳回严春红的其他诉讼请求。上述判决二、三、五项相抵，曾宪美应当返还严春红人民币13822.58元，该款限判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，减半收取计1020元，反诉案件受理费398元，合计1418元，由曾宪美负担918元，由严春红负担500元。本院二审期间，上诉人曾宪美向法院提交如下新证据：证据一、涉案店铺现场视频、视频截图、现场照片，证明1.被上诉人在租赁期满后至2019年8月30日，甚至到2020年4月3日仍未将店铺腾空和恢复原状。2.被上诉人系2013年将卫生间改到二楼，并将二楼、三楼打通，恢复原状保证金仅针对一楼楼梯及隔墙，被上诉人将一楼卫生间改到二楼及二楼、三楼打通未支付恢复原状保证金。3.上诉人于2020年4月7日请人拆除清空被上诉人物品，隔壁××号店铺于当日开始进行隔墙和重建楼梯。证据二、押金收条，证明上诉人仅收取被上诉人押金21300元，而非23430元，收条备注内容为被上诉人私自添加。证据三、水费发票，证明1.上诉人为被上诉人垫付自2018年8月至2020年3月水费共计544.33元；2.其中2018年8月至2020年3月期间发生的水费，有力的证明被上诉人一直在占用使用涉案店铺。被上诉人严春红质证认为，1.对证据一的三性均有异议。这些照片是模糊的，并不能客观反映出是不是双方所争议店面的室内装修，目前争议的店面已经出租他人并装修。所以，该组证据三性均有异议，并且并不能达到上诉人所需要证明的目的。2.对证据二的真实性不持异议，但并不能达到上诉人所需要证明的目的。因为额外增加的押金我们是通过转账支付给上诉人，一审已经查明该事实，也不属于新证据。3.对证据三的真实性不持异议，但是达不到上诉人所需要证明的目的。另外，因为上诉人是该店面的房东，也是在水务集团所登记的户主，她去打印该发票水务集团肯定会给她予以打印。所以，即使她现在持有该水务集团的发票，也不能证明该水票是其进行缴纳的，也不能证明被上诉人在占用该店铺。本院经审查后认为：针对证据一，该视频属于电子证据，电子证据的提取、保存过程中是否存在增加、删除、修改或不完整之情形无法核实，且该视频生成时间无法确认，严春红亦不予认可，故本院对该份证据不予采信；针对证据二，该证据已经由严春红一审提交，两份证据的不同点为该《收条》下方备注的内容。但一审曾宪美已对有备注内容的《收条》三性予以认可，其二审再提出该份证据备注内容系严春红私自添加，前后矛盾，本院不予采纳；针对证据三，因严春红对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据的水费开户名为曾宪美，由其打印出来的缴纳水费的发票不足以达到曾宪美的证明目的，故本院对该证据的证明目的不予确认。被上诉人严春红未向法院提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为，曾宪美与严春红房屋租赁合同到期后，双方均无续租的意思表示，故租赁合同关系终止。严春红作为承租人应将租赁物返还给出租人曾宪美。严春红搬离房屋，并通过短信告知曾宪美店面空出，要求前来收房，曾宪美认为涉房屋未恢复原状，其无法收房，并为此诉至法院要求严春红租金支付到店铺交付之日，物业费计算至2020年1月31日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故在严春红明确表示不再续租要求曾宪美收房时，曾宪美应当及时与严春红履行房屋交接手续；即便曾宪美认为严春红返还的房屋不符合合同约定或者无法达到租赁物正常使用功能时，曾宪美亦应先办理房屋交接手续，对存在的问题可当场提出异议，以便双方及时协商合同终止后涉房屋恢复原状的事宜，以防因店面长期腾空无法重新对外招租或使用所产生的损失。曾宪美未自行收房，其也未提交证据证实严春红在租期届满后仍占有使用房屋的事实，故其要求严春红支付到期后的租金及物业管理费，应不予支持。关于严春红交付押金多少的问题，曾宪美出具的收条记载为21300元，收条下方备注的“实7810×3=23430元”内容非曾宪美书写，在无其他证据证明情况下，严春红交付押金应认定为21300元。严春红拖欠1个多月租金（9000余元）尚不构成根本违约，且欠付租金远少于其交付的押金，即2万余元押金产生的法定孳息也能弥补曾宪美未收取9000余元租金的损失，故一审法院未判令严春红承担违约金并无不当，曾宪美主张不予退还押金的上诉理由，亦不能成立。上诉人曾宪美应返还被上诉人严春红的店面押金21300元，扣除严春红应向其支付的9573.55元和33.87元，实际返还11692.58元。曾宪美主张的律师费因无合同约定，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，曾宪美的上诉请求大部分不能成立，一审判决除对押金数额认定有偏差外，其他事实清楚，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初2614号民事判决一、二、三项；二、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初2614号民事判决四、五、六项；三、上诉人曾宪美实际应返还被上诉人严春红的店面押金11692.58元；四、驳回上诉人曾宪美的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人严春红的其他反诉请求。上述给付义务限上诉人曾宪美于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1418元，二审案件受理费1367元，合计2785元，由曾宪美、严春红各自负担一半。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年九月十六日法官助理廖勤勤代理书记员  葛颖婷