四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1229号上诉人（原审原告）：大竹县金鑫物资有限责任公司,住所地：大竹县白塔街道沙桥路四季阳光春晖阁**。统一社会信用代码：9151172421070687X7。法定代表人：张晓华，董事长。委托诉讼代理人：田文茂，四川星源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：达州市恒源房地产开发有限公司，，住所地:达州市通川区朝阳西路组织机构代码：74465863-0。法定代表人：王飞，董事长。被上诉人（原审第三人）：大竹县美又天土地整理有限公司，，住所地:大竹县竹阳镇竹海路东段**旁边组织机构代码：91511724210700830X。法定代表人：刘应明，执行董事。委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。上诉人大竹县金鑫物资有限责任公司（以下简称:金鑫物资公司）因与被上诉人达州市桓源房地产开发有限公司（以下简称：桓源公司）、被上诉人大竹县美又天土地整理有限公司（以下简称：美又天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川大竹县人民法院（2019）川1724民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人金鑫物资公司的委托诉讼代理人田文茂，被上诉人美又天公司的法定代表人刘应明、委托诉讼代理人邱德学到庭参加了诉讼。被上诉人桓源公司经本院合法传票传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。金鑫物资公司上诉请求：1、撤销四川大竹县人民法院（2019）川1724民初3753号民事判决；2、依法改判上诉人对位于大竹县“桓源·尚城”二期3号楼二层2-1号308.91平方米商业用房享有拆迁安置优先取得权；3、依法改判被上诉人桓源公司在该房屋具备交付条件时将上述房产交付给上诉人，并协助上诉人办理房屋产权登记手续；4、依法判决驳回被上诉人美又天公司对该房屋的诉讼请求；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决将上诉人与被上诉人桓源公司具体确定诉争房屋的时间认定为2012年7月24日错误。上诉人与桓源公司确定安置诉争房屋具体位置的时间为2010年8月17日，且先予美又天公司。1、2010年8月17日金鑫物资公司与桓源公司在3号楼二层平面图纸上加盖印章，并明确载明“双方盖章内为桓源房产补偿给金鑫公司的门市，……在明确具体偿还面积及位置前，桓源公司不得对外出售，报建设局备案”。一审却认定“对三号楼第二层的还迁房屋的约定仍不明确具体”属认定错误。2、因有前述的确定，到2011年12月30日、2012年7月24日双方签订两份补充协议，最终明确了偿还给上诉人的房屋面积就是三号楼第二层，最终确定面积为308.91平方米，超出246平方米的部分，是由于第一层安置面积不足，抵作一层门市安置，双方于2012年7月24日通过协议进行了具体的约定。但原审判决以246平方米和308.91平方米是否存在重叠，抵偿和还迁无法确定等为由，错误认定诉争房屋双方具体明确的时间为2012年7月24日。3、美又天公司与桓源公司于2011年12月6日在图纸上明确安置房屋的位置和面积，不能对抗上诉人，也不能确定为先予上诉人明确安置房屋。作为美又天公司需将房屋安置给他人，应当首先明确且剔除应当安置给上诉人的房屋面积后，才能将多余的房屋安置或出售给他人，否则，被上诉人的行为是无效行为，对上诉人没有任何法律效力。二、原审判决认为：“金鑫物资公司与桓源公司签订的关于三号楼二层商业用房的协议明显不具有以物易物的合同属性，仅仅可理解为双方在房屋拆迁安置协议履行过程中形成的以物抵债的协议，即该协议约定内容不具有物权优先性，不能对抗第三人”，该认定错误。1、桓源公司安置给上诉人的所有房屋（包括三号楼二层）是桓源公司拆除、占用了上诉人房屋、门市、仓库及1323.99平方米的土地及其在拆迁过种中产生的其他相关费用而获得的；2、三号楼二层的偿还，也包括了其还迁的一楼门市不足面积；3、房屋拆迁安置过程中，拆迁人应当给予的安置过度费、违约金等，属于拆迁安置过程中所产生，应当与拆迁安置不可分离，原审将其割裂，于法无据；4、拆迁安置的优先权，根据最高法院的司法解释，仅针对于商品房屋买卖而言，而本案中上诉人与美又天公司均是拆迁人，法律地位平等，不存在谁优先的问题。实际是桓源公司重复安置问题，应当以安置在先原则确定谁有权获得诉争房屋；5、“以物易物的互易合同才可被法律赋予物权的优先性”，目前没有明确的法律规定。同时，拆迁安置并非属于真实、准确的房屋互易。美又天公司主张的所谓拆迁安置房与其被拆迁的房屋位置，特别是面积也并非一致，如是互易，诉争房屋是否在以物易物的范围，原审未查清，何来优先。美又天公司辩称：1、上诉人与桓源公司2010年8月17日的施工图真实性无法确认，无原件，多次诉讼中均未举示原件。上诉人在作为第三人参与行政诉讼时，也没有提供这个证据，本次诉讼中，住建局盖章后出示，是属于上诉人与行政机关为了达到诉讼目的制作的伪证，住建局与被上诉人是行政诉讼的冲突方，住建局为第三人作出的证据不应当予以采信。因此以该图纸作为确定房屋的时间、位置，与客观事实不符。上诉人认为一、二层两张图纸同时出具，但是从文字可以看出是不同的人在不同时间进行书写的；2、上诉人于2011年12月30日签订的补充协议，2012年7月24日的补充协议都没有将房屋的具体位置、面积进行精准确认，直到其向房管局的申请中，才将房屋具体位置进行明确，根据该申请载明的时间，晚于美又天公司确认的房屋具体位置和面积的时间，因此，美又天公司才对房屋享有优先权；3、上诉人是以拆迁为名，实为以物抵债，就其性质而言，跟我们是不一样的，美又天公司是真实拆迁，是准物权性质。上诉人与桓源公司的协议不具有物权的性质，不得对抗我们的协议；4、上诉人的房屋已经部分归还给上诉人，没有被拆迁的，没有任何证据证明土地和其他房屋实施了拆迁，该如何给你补偿。失去拆迁的事实基础和法律基础，不可能享有涉案安置房；5、美又天公司确定房屋位置时间早于上诉人，并且约定了以宾馆还宾馆，以物易物。综上，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。桓源公司未作答辩。金鑫物资公司向一审法院起诉请求：1.依法确认位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源尚城”3号楼2-1号商业用房属原告所有；2.依法判决被告协助办理上述房屋的房地产所有权证；3.案件受理费由被告承担。美又天公司作为有独立请求权的第三人向一审法院起诉请求：1.依法确认美又天公司与被告桓源公司所签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《补充协议》合法有效，并判决美又天公司对本诉中原、被告争议的位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源尚城”3号楼2-1号商业用房308.91平方米享有优先取得权；2.判决被告将案涉房产交付美又天公司，并协助美又天公司办理房屋产权登记手续；3.诉讼费由原、被告承担。一审法院认定事实：2006年7月25日，桓源公司（甲方）因开发项目需要拆迁金鑫物资公司（乙方）位于竹阳镇建设路建筑面积744.67平方米的混合结构商业用房和位于竹阳镇川鄂路建筑面积171.6平方米的混合结构仓储用房，双方签订《拆迁房屋产权调换协议书》，主要约定：1.甲方以“原中医院生活区”（暂定名）项目的砖混结构商业用房与乙方被拆迁房屋调换产权；具体为用位于原化建公司入口的建筑面积为916平方米（其中底层门市面积为576平方米，二层门市面积为340平方米）的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，不补差价，在甲方房屋销售前，乙方在此入口处有优先选择权；2.乙方将所属土地使用权由划拨改为出让，土地用途为商住，并承担变更的相应费用；3.乙方所选择的安置房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件。乙方选定后的房地产，甲方不得销售、转让或设定抵押，否则甲方应按当时市场价格的三倍赔偿乙方；4.任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方均在合同上盖章、签字。2007年4月27日，桓源公司（甲方）因开发“桓源·尚城”项目需要拆迁美又天公司（乙方）所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段（原川鄂宾馆及附属房屋），总面积为2407.94平方米的混合结构用房，双方签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定：1.乙方上述房屋为被拆迁房屋；2.调换方式为：一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，互不补差价，如有超出面积乙方按市场价补差给甲方；在“桓源·尚城”项目内安排三楼以下办公用房160平方米给乙方，由乙方补给甲方1万元，超出160平方米部分按市场价补差给甲方；3.乙方所选的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件；4.甲方在交房后六个月内为乙方办理好《房屋所有权证》《国有土地使用权证》；5.任何一方不履行或不完全履行应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方法定代表人均在合同上签名、盖章（桓源公司时任法定代表人邓杰）。2010年4月28日，桓源公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：1.2011年12月31日前，甲方将原金鑫物资公司位于大竹县竹阳镇竹海路东段975-995号临街一、二楼商业用房（建筑面积718平方米）权属（国有土地使用权证）重新过户到乙方名下，期间产生的所有税、费全部由甲方承担；2.甲方占用乙方的其他房屋和土地（不包括乙方临竹海东路底楼门市26.64平方米），甲方用其开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段临街面底楼门市280平方米置换给乙方，待“桓源·尚城”二期三号楼施工图纸出图后由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同的附件；3.甲方拆除乙方竹海路东段正临街面底楼门市26.64平方米，甲方用其开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段正临街底楼门市26.64平方米置换给乙方，待“桓源·尚城”二期三号楼施工图纸出图后由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同的附件；4.由于甲方未全面履行双方2006年7月25日签订的《拆迁房屋产权调换协议书》，给乙方造成了一定损失，双方协商①由甲方向乙方支付占用大竹县竹阳镇建设路的临街一、二楼商业用房期间的租金35万元；②由甲方支付乙方原土地变性缴纳的土地出让金196649元；③由甲方向乙方支付其他费用100万元，以上款项共计1546649元由甲方用自己开发的“桓源·尚城”二期三号楼竹海路东段二楼商业用房折价抵偿，具体价格以当时市场价格计算，乙方选择房屋时间以甲方开盘时间为准。该抵偿商业用房以施工图纸为准，由甲、乙双方在图纸上盖章确认，并作为本合同附件。甲乙双方均在合同上签字盖章。2010年8月17日，金鑫物资公司与桓源公司在三号楼二层整个平面图上加盖了印章，并在该图纸上载明：“双方盖章内，为桓源房产补偿给大竹县金鑫物资有限责任公司的门市，具体偿还面积待市场价出台后，再行确定。在明确具体偿还面积及位置前，桓源房地产开发公司不得对外出售，报建设局备案。”2011年12月6日，桓源公司与美又天公司在桓源·尚城3#楼2层平面图纸上明确了还迁房屋的具体位置，双方在图纸上明确：“根据2007年4月27日桓源房地产与大竹县美又天公司所签订的拆迁房屋产权调换协议书，以‘桓源·尚城’3号楼二层建筑面积854.14M2作为还迁美又天公司的面积，还迁的横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-16，详见平面图，整层面积作为还迁。”美又天公司与桓源公司在该内容上加盖了单位公章及法人印章。次日（即2011年12月7日）,双方再次签订《补充协议2》，主要约定：甲方现已用桓源·尚城二期三号楼地上第一层542平方米，地上第，地上第**854方米还迁给乙方（详见施工平面图），由于还迁面积不够，经甲乙双方协商剩余面积用地上第三层以上（含第三层）面积还迁，或双方另行协商；该协议作为《拆迁房屋产权调换协议书》补充合同之一，具有同等法律效力；盖章后生效。美又天公司与桓源公司在该补充协议上加盖了单位公章及法人印章。2011年12月30日，桓源公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议书（二）》，主要对2010年4月28日双方签订的《补充协议》损失抵偿位置、价款、面积明确，约定为三号楼二层，建筑面积246平方米，单价每平方米6300元，由甲、乙双方在图纸上签字确定。同时约定甲方应在2011年12月31日前将房屋实际交付给乙方占有使用等。2012年7月24日，桓源公司（甲方）与金鑫物资公司（乙方）签订《补充协议书》，主要约定甲方还迁给乙方的桓源·尚城3号楼第二层面积308.91平方米超过了双方协议约定的面积，而甲方还迁给乙方的桓源·尚城3号楼第一层面积为296.81平方米，不足双方协议约定的面积，双方约定将第二层超出的面积抵偿给第一层不足的面积，双方互不补差。2012年9月5日，桓源公司的法定代表人由邓杰变更为王飞2012年10月17日，邓杰因涉嫌非法吸收公众存款罪被大竹县公安局刑事拘留，2012年11月23日被逮捕。2014年6月12日本院作出（2013）大竹刑初第138号刑事判决，判决被告单位达州市桓源房地产开发有限公司犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、逃税罪；被告人邓杰犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、犯逃税罪，决定执行有期徒刑十九年，并处罚金70万元；追缴被告单位达州市桓源房地产开发有限公司及被告人邓杰的违法所得的一切财物。另查明，原告提交的另一份二层平面图纸载明“二层商业房总建筑面积：832.99平方米，其中还迁房建筑面积308.91平方米，剩余建筑面积524.08平方米”，桓源公司与金鑫物资公司在平面图中的“1号”区域加盖印章，无具体日期。2012年10月21日，原告金鑫物资公司对案涉位于竹阳镇新生街216号的3号楼2-1号商业用房进行了预告登记，证号为大竹房预大竹县字第201205896号，面积308.91平方米。上述房屋预告登记被达州市通川区人民法院（2019）川1702行初113号行政判决以预告登记行为违法为由撤销。2017年10月11日，大竹县房地产管理局对坐落于216号桓源·尚城二期3号楼的2-2、2-3、2-4房屋进行了拆迁安置备案登记，备案登记的双方为美又天公司和桓源公司。经一审法院审判委员会研究讨论后认为，本案因拆迁补偿安置协议引起，根据各方当事人的主张，本案案由不应为房屋所有权确认纠纷，而应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，当事人旨在通过诉讼实现各自合同目的。本案中，桓源公司系拆迁人，金鑫物资公司与美又天公司系被拆迁人，桓源公司分别与金鑫物资公司、美又天公司签订的协议都基于房屋拆迁的事实基础，本案审理中未发现各方当事人签订的协议存在违反法律、法规禁止性规定的情形，亦未发现存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告金鑫物资公司与被告桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《补充协议》、《补充协议书2》及被告桓源公司与第三人美又天公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议》均为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，本案中的拆迁人与被拆迁人应在签订房屋拆迁补偿安置协议时对补偿方式、安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置等内容进行明确、具体的约定。而具体到本案中，桓源公司将诉争房屋均约定到与金鑫物资公司和美又天公司的协议中，存在交叉或者重复安置的情形。对此，一审法院认为，要确定诉争房屋的合同权利享有者应从两方面剖析，一是当事人在协议过程中对还迁房屋的具体位置、面积等约定的先后时间，二是当事人约定诉争房屋所依赖的基础法律关系和事实是否具有优先性。法院着重从以下方面予以剖析和认定：（一）桓源公司与金鑫物资公司于2006年7月25日签订的《拆迁房屋产权调换协议书》的约定问题。双方约定以“位于原化建公司入口的建筑面积为916平方米的商业用房”作为还迁房屋，并约定安置房应当在设计图纸上标明，由双方盖章确认。一审法院认为，双方仅约定了还迁房屋的面积和大致位置，且此时桓源·尚城项目的施工图纸并未出图，故此时双方对还迁房屋的约定并不明确具体；（二）金鑫物资公司与桓源公司于2010年8月17日在桓源·尚城二期三号楼二层整个平面图上加盖了印章并载明意见的问题。双方在图纸上记载“双方盖章内为桓源房产补偿给大竹县金鑫物资有限责任公司的门市，具体偿还面积待市场价出台后，再行确定。在明确具体偿还面积及位置前，桓源房地产开发公司不得对外出售，报建设局备案。”根据其文意可知，双方仅将补偿的最大范围进行概括性限定，在此限定下由未来确定后的门市市场价再明确具体面积和位置，故此时对“三号楼第二层”的还迁房屋的约定仍不明确具体；（三）金鑫物资公司与桓源公司于2010年4月28日签订《补充协议》对诉争房屋的约定问题。双方约定金鑫物资公司被占用的房屋和土地用桓源·尚城二期三号楼正临街面底楼门市置换，并约定待施工图出图后由双方在图纸上盖章确认；同时基于签订协议后对金鑫物资公司造成的包括租金、土地出让金、其它费用在内的损失1546649元的理由，约定将桓源公司开发的桓源·尚城二期三号楼二楼商业用房（即包含本案诉争房屋）折价抵偿。协议还明确了抵偿房屋办理过户手续的费用由双方各自承担，置换给金鑫物资公司的房屋所产生的费用由桓源公司承担。一审法院认为，拆迁补偿安置的正常运行模式是拆迁人是以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，具体表现为被拆迁人失去被拆迁房屋的所有权，拥有调换之后的房屋的所有权，在此背景下形成的以物易物的互易合同才可被法律赋予物权的优先性，从而具备对抗第三人的效力。而金鑫物资公司与桓源公司签订的关于三号楼二楼商业用房的协议明显不具备以物易物的合同属性，仅仅可理解为双方在房屋拆迁补偿安置协议履行过程中形成的以物抵债协议，即该协议约定内容不具有物权优先性，不能对抗第三人。另一方面，双方在该协议达成后于2011年12月30日再次签订《补充协议（二）》，明确以6300元/平方米的单价抵偿246平方米房屋；房屋的具体方位、朝向、面积由桓源公司制作图纸，由双方签字盖章确认作为合同附件。但金鑫物资公司并未举示具体图纸对此予以佐证，即法院对双方抵偿房屋的具体位置亦无法认定。（四）金鑫物资公司与桓源公司于2012年7月24日签订的《补充协议书》的约定问题。双方约定恒源公司还迁给金鑫物资公司的桓源·尚城三号楼第二层面积为308.91平方米，超过了双方协议约定的面积，同时又因对三号楼第一层还迁面积不足，由桓源公司将第二层超出的面积与第一层不足的面积抵兑。根据金鑫物资公司向法院举示的证据，法院无法判断《补充协议（二）》中抵偿的246平方米与《补充协议书》中的还迁的308.91平方米是否存在重叠，在抵偿和还迁无法确定的情况下无法判断双方在《补充协议书》中约定的“还迁”的事实由来和基础。法院结合金鑫物资公司对诉争房屋即三号楼2-1确权的诉请以及其提交的载有“二层商业房总建筑面积：832.99平方米，其中还迁房建筑面积308.91平方米，剩余建筑面积524.08平方米”的二层平面图纸显示的“2-1”认为双方对诉争房屋的约定存在法律上的要约和承诺存在，而在金鑫物资公司无证据证明双方合意达成的前提下，法院将双方对该房屋的具体明确时间确定为《补充协议书》的签订时间即2012年7月24日。（五）美又天公司与桓源公司对于房屋拆迁补偿的明确时间问题。双方在2007年4月27日签订《拆迁房屋产权调换协议书》时约定了桓源公司应补偿还迁的房屋的大致位置、楼层和面积，但此时双方对还迁房屋的约定并不明确具体。2011年12月6日，双方以《拆迁房屋产权调换协议书》为基础在桓源·尚城3#楼2层平面图纸上以具体的横向、纵向轴线为标准，明确将2层整层面积为854.14M2房屋作为还迁房屋，双方签署确定性意见，并加盖公司印章予以确认。据此，法院认为美又天公司与桓源公司之间对于拆迁补偿安置房屋的具体约定时间为2011年12月6日。一审法院认为，根据现行法律规定，拆迁补偿安置协议较其他合同具有特殊性，其对被拆迁人给予了利益侧重保护。金鑫物资公司、美又天公司在与桓源公司签订协议时皆属于善意的合同相对方，各方当事人之间签订的协议皆合法有效，但因本案案涉合同对诉争房屋的约定存在冲突，导致其中一方当事人的合同无法实际履行，进而无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》六十一条、六十二条的规定，合同内容应当明确，否则不利于当事人履行合同义务。本案中金鑫物资公司、美又天公司与桓源公司签订系列补充协议皆属于对合同约定不明的补救，而将拆迁补偿安置房屋具体明确在前的协议即为实际可履行的，金鑫物资公司与桓源公司签订补充协议明确的时间为2012年7月24日，而美又天公司与桓源公司的明确时间为2011年12月6日，故本案诉争房屋的优先取得权应属美又天公司享有。据此，因美又天公司在审理中提出的包括金鑫物资公司基本无合法房屋被实际拆迁的主张、理由并不影响人民法院对本案的事实认定和裁判，故法院对此不再审查。另一方面，因诉争房屋的优先取得权归属于美又天公司而导致金鑫物资公司与桓源公司签订的协议无法实际履行，金鑫物资公司可以按照相关法律规定主张合同相对方采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、第三人大竹县美又天土地整理有限公司对位于大竹县“桓源·尚城”二期3号楼第二层1号商业用房享有拆迁安置优先取得权；二、被告达州市桓源房地产开发有限公司在房屋具备交付条件时将上述房产交付给第三人大竹县美又天土地整理有限公司,并协助第三人大竹县美又天土地整理有限公司办理房屋产权登记手续；三、驳回原告大竹县金鑫物资有限责任公司的所有诉讼请求。案件受理费36600元，由原告大竹县金鑫物资有限责任公司负担。二审中，被上诉人美又天公司向本院提交了如下证据：第一组证据：1、通川区人民法院行政案件开庭笔录；2、该案件中大竹县房管局证据目录，拟证明在八个行政案件中，作为登记机关的大竹县房管局在涉案房屋预告登记时，并没有所谓的二期三号楼平面图，没有将其作为作出行政行为的证据，而是在2019年大竹县住建局为金鑫物资公司提供了一份盖章的图纸复印件，系恶意串通为了达到诉讼目的而伪造的复印件；在行政案件中，金鑫物资公司均出示的没有经过设计单位的自制平面图；2012年10月20日在大竹县房管局的《申请》中载明金鑫物资公司与桓源公司在2012年7月24日补充协议中才明确拆迁安置的具体位置的事实，并非2010年8月17日，晚于美又天公司房屋位置的确认时间；第二组证据：规划图，拟证明截止到2009年11月，金鑫物资公司的房屋还是保留存在，根本没有被拆迁的事实；根据规划图，金鑫物资公司不存在还有什么房屋和土地在生产区域的事实；第三组证据：大竹县人民法院民事判决书（2019）川1724民初3770号、生效证明书，拟证明上诉人与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议二》合法有效的事实；第四组证据：大厅视频和图片，拟证明案涉房屋的功能设计和层高来看，都是满足宾馆的要求，是为满足美又天而量身定做的，不可能属于金鑫物资公司。经质证，金鑫物资公司对以上证据认为不属新证据，不应作为证据采信。发表综合质证意见：开庭笔录和证据目录，当时这个蓝图在大竹住建局备案，这个案子的应诉机关是大竹县人民政府，没有提供两份蓝图就否认这两份蓝图的存在是错误的。我们的备案和预告登记，不动产登记簿，均是在2012年，均早于美又天公司，美又天公司是在诉讼过程中才备案的。通川区人民法院将预告登记撤了，是认为没有桓源公司参与，所有才撤销，但我们的备案是客观事实。2012年7月24日的补充协议主要说明一楼门市面积少了，就拿二楼的门市来抵一楼的门市，另一个说的租金等。其他证据不发表质证意见。经审查，本院对美又天提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及具体证明力将结合案涉其他证据综合认定。金鑫物资公司和桓源公司二审中未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的案件事实，上诉人金鑫物资公司与被上诉人桓源公司以及被上诉人美又天公司与被上诉人桓源公司各自基于房屋拆迁的事实签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，桓源公司系拆迁人，金鑫物资公司和美又天公司均系被拆迁人。审理中并未发现各方当事人签订的协议存在违反法律、法规禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故金鑫物资公司与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议书》以及桓源公司与美又天公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《补充协议2》均为有效合同，本院予以确认。拆迁补偿安置协议较其他合同具有特殊性，其对被拆迁人给予了利益的侧重保护。因本案案涉合同对诉争房屋的约定存在冲突，导致其中一方当事人的合同无法实际履行，进而无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，合同内容应当明确，否则不利于当事人履行合同义务。而将拆迁补偿安置的房屋予以明确、具体在前的应享有优先取得权。本案中金鑫物资公司与桓源公司在签订了《拆迁房屋产权调换协议书》后，正是由于双方之间对原房屋产权调换的主要事宜即所要安置的房屋等情况约定不明，才又签订系列补充协议来对之前的协议进行补救，本院认为，桓源公司与金鑫物资公司从2006年7月25日签订的《拆迁房屋产权调换协议书》，双方仅约定了还迁房屋的面积和大致位置，桓源·尚城项目的施工图纸并未出图；2010年4月28日签订的《补充协议》是约定以三号楼二楼商业用房（包含诉争房屋）折价抵偿对金鑫物资公司造成的损失，约定“房屋的具体方位、朝向、面积由桓源公司制作图纸，由双方签字盖章确认作为合同附件”，证明此时是约定的以房屋抵债务，房屋的位置仍未确定；2010年8月17日双方虽在桓源·尚城二期三号楼二层整个平面图上加盖印章，但在图上记载“具体偿还面积待市场价出台后，再行确定。在明确具体偿还面积及位置前，桓源公司不得对外出售”，说明此时亦未确定房屋位置及面积；2011年12月30日双方再次签订《补充协议（二）》，主要约定对损失150余万元用房屋按什么价位进行抵偿的问题，“房屋的具体方位、朝向、面积由桓源公司制作图纸，由双方签字盖章确认作为合同附件”。说明此时对双方抵偿房屋的具体位置亦无法确定；直到2012年7月24日桓源公司与金鑫物资公司签订《补充协议书》，双方才约定恒源公司还迁给金鑫物资公司的桓源·尚城三号楼第二层面积为308.91平方米，结合金鑫物资公司系对三号楼二层2-1号308.91平方米的诉请，故一审法院将桓源公司与金鑫物资公司对桓源·尚城三号楼第二层进行房屋安置的具体时间确定为2012年7月24日正确。且金鑫物资公司与桓源公司签订的关于三号楼二楼商业用房的协议主要是双方在房屋拆迁补偿安置协议履行过程中形成的以二楼商业用房抵偿包括租金、土地出让金等费用在内的损失，属于以物抵债的协议约定，不具有拆迁人以易地或者原地再建房屋与被拆除房屋进行所有权交换的以物易物的拆迁安置的合同属性，即该协议约定内容不具有物权优先性，不能对抗第三人。而桓源公司与美又天公司在2007年4月27日签订《拆迁房屋产权调换协议书》时就约定了桓源公司应补偿还迁房屋的大致位置、楼层和面积，但此时双方对还迁房屋的约定亦并不明确具体。2011年12月6日，双方以《拆迁房屋产权调换协议书》为基础在桓源·尚城3#楼2层平面图纸上以具体的横向、纵向轴线为标准，明确将2层整层面积为854.14M2房屋作为还迁房屋，双方签署确定性意见，并在图纸上加盖双方公司印章予以确认，该图纸作为合同附件明确了安置房屋的具体位置就是加盖印章部分，次日即2011年12月7日双方又签订《补充协议2》再次明确“甲方现已用桓源尚城二期三号楼地上第一层542M2，地上第，地上第**8542还迁给乙方（详见施工平面图）”。本案争议房屋即“桓源·尚城”二期3号楼第二层应在桓源公司安置给美又天公司还迁房屋范围内。故，一审法院确定桓源公司与美又天公司之间对于拆迁补偿安置房屋的具体时间为2011年12月6日并无不妥，先与金鑫物资公司确定安置房屋的位置，加之桓源公司与美又天公司订立的拆迁安置补偿协议，系采用产权调换为补偿方式的以物易物的互易合同，并明确约定了位置、用途特定房屋予以补偿安置，美又天公司对拆迁协议约定应得的还迁房屋具有特种债权的优先权，具有对抗第三人的效力，美又天公司对案涉房屋享有优先取得。虽然金鑫物资公司于2012年10月21日对案涉位于竹阳镇新生街216号的3号楼2-1号商业用房进行了预告登记，面积为308.91平方米，但该房屋预告登记最终被达州市通川区人民法院（2019）川1702行初113号行政判决以预告登记行为违法为由予以了撤销。2017年10月11日，大竹县房地产管理局对坐落于216号桓源·尚城二期3号楼的2-2、2-3、2-4房屋进行了拆迁安置备案登记，备案登记的双方为美又天公司和桓源公司。故，上诉人上诉认为其对大竹县“桓源·尚城”二期3号楼二层2-1号308.91平方米商业用房享有拆迁安置优先取得权的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人金鑫物资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36600.00元，由上诉人大竹县金鑫物资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年九月三十日书记员  王继泽