山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2180号 上诉人（原审原告）：周广平，男，1969年11月26日出生，汉族，住山东省济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：孙国明，山东金聖诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路**。 主要负责人：郭小霞，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：张卉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙芹，山东舜泽律师事务所律师。 原审第三人：泰安市泰山阳光置业有限公司，住，住所地山东省泰安市岱岳区青春创业园肥路南）。 法定代表人：王希民，该公司经理。 委托诉讼代理人：王丽，女，该公司员工。 上诉人周广平因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）及原审第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称泰山置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南市中级人民法院（2020）鲁01民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周广平上诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初648号民事判决书并改判支持周广平的一审诉讼请求；2.长城资产山东分公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对部分事实认定错误。1.一审法院认定2015年11月27日周广平通过以债权抵偿房款获得涉案房屋并于同日进行交付的基本事实正确，但房款抵偿债权的数额应为409676元。一审法院认为周广平与泰山置业公司未签订书面购房合同，认定事实错误。2015年11月27日，双方签订了《房屋抵债协议》,并同时签订了《房屋买卖协议书》，该两份协议均是确立双方房屋买卖合同关系的书面合同，该两份文件的基础法律关系就是房屋买卖，涉及的房款用债权抵顶，《房屋抵债协议》完全可以证明周广平用债权抵顶房款从泰山置业公司购买了涉案房屋的事实。一审时，周广平认为两份文件证明力有所重复，所以仅提供了一份，没有提供《房屋买卖协议书》。该份协议完全证明双方签订了书面购房合同，一审法院认为双方未签订书面购房合同错误。2.一审法院认为双方的购房行为仅是为了消灭金钱债务，认定事实错误，缺乏客观性。周广平原作为泰山阳光集团关联公司职工，原借款实际是单位集资款，泰山置业公司作为泰山阳光集团子公司，职工可优先购买所开发的房产用于居住，当时的政策是可以以拖欠职工的集资款抵扣房款，不愿要房的可以等公司有钱还款。双方之所以签订《房屋抵债协议》，前提是周广平有购房意愿。周广平自己的债权（15万余元）远不足以支付房款，为了购买该房，又花巨资（25万余元）购买了刘正硕债权用于交纳40万余元房款，如周广平仅是为了消灭自己的债权，就不可能再购买他人的债权。如果周广平不同意购买房屋，就不存在购买他人债权的事实，泰山置业公司也不存在以房抵债的前提。以上事实说明，周广平购买房屋并不是为了消灭债权，有真实的购房意愿，以债权抵顶房款的购房方式与支付现金购房方式并无本质区别，本质法律关系是房屋买卖，一审法院认定了以房抵债的行为合法有效，对双方具有约束力。所以周广平通过债权抵顶房款而购买房屋，由于债权已经灭失，后续只能产生对房屋物权的期待权，该期待权与其他形式的房屋买卖所产生的物权期待权并无本质区别。一审法院认为以房抵债购买的房屋不足以优先于一般债权，明显不妥。即使对涉案房屋的权益同为债权，根据债权平等原则，长城资产山东分公司的权益也不能优于周广平的权利，周广平基于合法民事行为获得房屋的民事权利应得到保护，且周广平获得的对房屋占用、使用的权利及物权期待权可以视为周广平享有的准物权，应当优先保护。二、一审法院适用法律明显错误。本案中周广平对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院九民会纪要125条规定：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。”本案中，周广平获得该房产权益的情形完全符合第二十八条第四项、第二十九条第三项的规定，2015年11月签订购房合同且于同日交付，房款经过顶账全部结清，以上事实均发生在本案房屋被查封之前，且该房未办理房产登记的原因并非周广平的责任。该房的性质就是住房，周广平只能用于居住且在泰安无其他住房，周广平也已实际入住，有交纳物业费、电费相关单据为证。尽管周广平购买的该房产尚未办理物权登记，即使尚不能进行物权确认，但根据以上事实，周广平享有的民事权益完全可以排除对该房产的执行，周广平要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求应予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，消费者对房屋的民事权益要优先于法定优先受偿权，根据法律举重以明轻的原则，房屋消费者权益要优先于普通债权，完全可以对抗普通债权。周广平通过债权抵顶房款的形式购买房屋，住房仅94.22平方米，是周广平为满足基本生活需求、满足基本生存权而购置的房屋，该项基本权利应当得到维护。 长城资产山东分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、本案中周广平与泰山置业公司之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动。且涉案房屋并未完成权属登记变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿原则，损害了其他与泰山置业公司之间存有债权债务关系当事人的合法权利，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权即物权本身。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的基于买卖而产生的物权期待权与本案中以物抵债具有基础性区别。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生物权期待权。综上，请求法院驳回周广平的诉讼请求。 泰山置业公司述称，房屋确实以抵债方式交付给周广平使用，周广平也已缴纳了各种费用。由于泰山置业公司没有按时足额缴纳相关房款费用，导致不动产交易中心的电脑系统锁定而无法办理网签手续。 周广平向一审法院提出诉讼请求：1.判令停止对位于山东省泰安市岱岳区××号楼××单元××室房产（房产价值为392784.3元）的执行并确认该房产归周广平所有；2.案件受理费由长城资产山东分公司承担。 一审法院认定事实：中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司（以下简称泰山阳光集团）、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰山置业公司金融借款合同纠纷一案，济南中院于2017年4月17日作出（2016）鲁01民初2174号民事判决。该案执行过程中，济南中院于2019年4月18日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封被执行人泰山置业公司名下部分不动产（包括涉案房产在内），查封期限三年，自2019年4月18日至2022年4月17日。2015年11月27日，甲方（泰山置业公司）、乙方（泰山阳光集团）、丙方（周广平）签订三方转账协议，约定：甲方欠乙方往来款，乙方欠丙方借款本息382512.33元，现经三方协商同意将乙方欠丙方借款本息382512.33元转入甲方，由甲方支付丙方借款，转账后甲方欠丙方借款382512.33元。2015年11月27日，甲方（泰山置业公司）与乙方（周广平）签订房屋抵债协议，约定：经甲乙双方协商，乙方同意甲方以房屋抵债的方式，用涉案房屋抵偿甲方欠付乙方的人民币382512.33元。同日，泰山置业公司与周广平进行钥匙交接，将涉案房屋的钥匙交与周广平。2012年8月6日，周广平向泰山阳光集团支付款项15万元。2020年4月21日，经济南市自然资源和规划局查询，周广平名下无不动产登记记录。 一审法院认为，本案的争议焦点有：一、周广平对涉案房屋是否享有所有权；二、周广平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，《最高人民法院关于适用 关于焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周广平主张泰山置业公司以涉案房屋抵顶欠款，并提供房屋抵债协议书、收款收据、支付凭证予以证实，且泰山置业公司予以认可。但是该协议仅是以消灭金钱债务为目的，房屋交付仅为以房抵债的实际履行方式，其与基于房屋买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，周广平和泰山置业公司并未签订书面的商品房买卖合同，故该房屋抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，周广平对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，周广平的诉讼请求不能成立。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回周广平的诉讼请求。一审案件受理费7192元，由周广平负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周广平提交以下证据：一、泰山置业公司与周广平于2015年11月27日签订的《房屋买卖协议书》一份，证明目的：双方于签订《房屋顶账协议》当日同时签订了《房屋买卖协议书》，该协议第三条约定周广平在签订本协议时，已经向泰山置业公司支付全部房款409676元，与《房屋顶账协议》约定的房款顶账数额相互印证，双方已经签订购房合同。二、房屋查询情况证明一份及周广平结婚证一份，证明目的：周广平及其配偶在泰安地区无住房。三、电费欠费通知、停电通知、供电所开户证明、缴费单据，证明目的：结合一审中交纳物业费的单据，证明周广平已经实际入住。四、借款合同、打款凭证、收款收据各一份，证明周广平在2012年8月向泰山阳光集团借款15万元，并约定了年息12%，实际为集资款。五、刘正硕泰山阳光集团借款合同、打款凭证、收款收据各一份，证明目的：刘正硕在2012年11月向泰山阳光集团借款20万元，约定年利率12%，实际为集资款。证据四、五结合一审证据证明用于抵顶房款的债权属实，周广平的房款已经结清。六、泰山阳光集团、莱芜翱翔阳光工贸有限公司、泰山置业公司工商登记信息。证明目的：泰山置业公司为莱芜翱翔阳光工贸有限公司全资子公司，莱芜翱翔阳光工贸有限公司为泰山阳光集团的全资子公司，泰山置业公司为泰山阳光集团的下属单位，实际控制人是泰山阳光集团，泰山阳光集团的债务转移给泰山置业公司并用于抵顶房屋，具有合理性。七、（2018）最高法民再311号、（2019）最高法民申1560号裁判文书各一份，与本案案情类似，请求予以参考。八、山东高院民一庭关于执行异议之诉若干问题的解答，其中第七条以房抵债取得的房产可以排除执行。九、泰山阳光集团向泰山置业公司转款银行回单三份，证明目的：2012年泰山阳光集团向周广平等人的借款（集资）实际上大多转账给泰山置业公司，用于房地产开发，泰山置业公司开发房地产的实际投资人是泰山阳光集团，所以泰山阳光集团决定将欠周广平、刘正硕的债权债务转让给泰山置业公司，用债务抵顶购房款的事实合情合理合法，是真实合法有效的。十、泰山阳光集团给周广平打的收据、还款合同，证明目的：周广平购买的债权合计445136.3元，用于支付房款的债权为409676元，剩余尚欠35460.30元，该证据与周广平一、二审提供的其他证据能够相互印证，能够证明以债权抵顶房款购买房屋的事实。 长城资产山东分公司质证意见：对证据一的真实性不予认可，由于不能证实转让协议引起的借款关系，后面的债权转让协议和房屋抵债协议都失去了事实基础，都不是真实的；即使房屋抵债协议合法有效，但由于没有实际履行，并不生效。证据二与本案无关。对证据三、四、五、九、十不予认可。证据六中三单位都属于独立的法人，其主张不成立。 泰山置业公司对周广平提交的证据均无异议。 对当事人二审提交的证据，本院认定如下：证据一为周广平和泰山置业公司所签订，泰山置业公司予以认可，能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系，本院对其真实性予以认可；对证据二、四的真实性予以认可；证据三无原件及正规缴费发票相印证，对其真实性不予认可；证据五、六、九、十，长城资产山东分公司不予认可，且涉及到案外人，不宜进行确认。至于能否实现周广平所举证据的证明目的，本院将在说理部分进行论述。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年11月27日，周广平与泰山置业公司签订《房屋买卖协议书》，约定：1.泰山置业公司所持有的阳光和墅小区2号楼1单元201室房屋，面积为94.22平方米，储藏室面积11.73平方米。2.双方同意该房屋售价为4632元/平方米，房价为436427元，储藏室单价1600元/平方米，储藏室18768元，总合计455195元，经双方协商，泰山置业公司按照总房款九折受让给周广平，合计409676元。3.周广平在签订该协议时已经向泰山置业公司支付全部房款409676元。4.签订协议后，泰山置业公司交付该房屋，房屋交付后，泰山置业公司应于720个工作日内办理网签并产权登记，产权登记费用全部由周广平承担。 另，2015年11月27日泰山置业公司与泰山阳光集团、周广平签订的《转账协议》，周广平与泰山置业公司签订的《房屋抵债协议》中约定的款项金额均为409676元，一审查明事实部分认定数字有误，本院予以纠正。 本案二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.周广平对涉案房屋是否享有所有权；2.周广平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，《最高人民法院关于适用 关于焦点二，本案中，周广平主张泰山置业公司以涉案房屋抵顶欠款，提供房屋抵债协议书、收款收据、支付凭证予以证实，泰山置业公司予以认可，认为该协议是以消灭金钱债务为目的，故周广平并非一般的商品房消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案二审中，周广平提交了其与泰山置业公司签订的书面《房屋买卖协议书》，可以证实其在人民法院查封之前已经订立了合法有效的书面买卖合同，周广平通过以债权转为购房款的方式支付了全部价款，且已经合法占有该房屋，对房产未办理过户登记没有过错。故应当认定周广平的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案审理中，对事实出现不同的认定，系由于周广平未在一审中提交房屋买卖合同所致，故周广平应当承担相应的诉讼费用。 综上所述，周广平的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初648号民事判决； 二、不得执行山东省泰安市岱岳区××号楼××单元××室房产； 三、驳回周广平的其他诉讼请求。 一审案件受理费7192元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。二审案件受理费7192元，由周广平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈东强 审 判 员 陈 浩 审 判 员 张 磊 二〇二〇年九月十五日 法官助理 刘小玉 书 记 员 李亚宁