海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1211号   上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，住湖南省岳阳市石鼓区。   上诉人（原审被告、反诉原告）：丁某，汉族，住湖南省澧县。   上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，男，汉族，住江苏省海安县。   以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：刘某，海南健和坤律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚海豚湾酒店管理有限公司，原三亚维维纳斯商业管理有限公司，统一社会信用代码：91460200051085411Y。   法定代表人：王某。   原审第三人：三亚侨香物业服务有限公司，统一社会信用代码：914602005839311801。   法定代表人：黄某，该公司执行董事。   上诉人赵某、丁某、陈某因与被上诉人三亚海豚湾酒店管理有限公司（以下简称：海豚湾公司），原审第三人三亚侨香物业服务有限公司（以下简称：侨香公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵某、丁某、陈某上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判海豚湾公司退还赵某、丁某、陈某保证金76,093.40元（30万元保证金扣除截止2016年6月30日应交租金211,756元、电费6,580元、水费359.60元、物业费5,214元），赔偿装修费用149,364元，驳回海豚湾公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海豚湾公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，赵某与三亚维维纳斯商业管理有限公司（以下简称：维维纳斯公司）于2014年1月1日签订的《会所承包合同》（以下简称：《合同2》)为无效合同。在《合同2》中维维纳斯公司与赵某、丁某、陈某约定“合同签订后为了便于双方合作和对物业方的交涉乙方对外必须承认甲方负责人王某作为乙方董事长(告知每一位员工），并制作管理人员组织架构图在员工办公室”。该约定表示维维纳斯公司与赵某、丁某、陈某之间构建一个虚假的事实蒙蔽出租方侨香公司，让侨香公司误认为赵某、丁某、陈某系代维维纳斯公司管理涉案房屋经营的人而并非转租人。且维维纳斯公司的法定代表人王某要求赵某、丁某、陈某配合向物业隐瞒，对侨香公司称赵某是与王某合作经营。维维纳斯公司与赵某签订的《合同2》以及维维纳斯公司要求赵某、丁某、陈某蒙骗物业以及出租方的行为，属于恶意串通，构建虚假的事实，己经伤害到侨香公司的处分权益。根据《合同法》第五十二条规定，应为无效合同，维维纳斯公司应当返还赵某、丁某、陈某己交付的租金及押金。二、若认定《合同2》为有效合同，一审法院对相关事实认定有误。1.赵某、丁某、陈某在一审庭审中提交的银行卡转账记录以及维维纳斯公司出具的30万元收条，可以证明丁某、陈某与维维纳斯公司于2013年6月1日签订《会所承包合同》（以下简称：《合同1》）后，维维纳斯公司认可收到30万元保证金。2.赵某与维维纳斯公司法定代表人王某口头约定2016年6月底解除《合同2》后，才于2016年6月底在涉案房屋大门上张贴“装修整顿中”终止经营，侨香公司也是于2016年6月底将案涉场地收回上锁，导致《合同2》客观上不能履行，维维纳斯公司也实际退出案涉场地未再经营，因而《合同2》主观上是双方解除合同，客观上因侨香公司的行为导致客观不能履行，故应认定《合同2》于2016年6月30日解除。3.《合同1》已经了结，赵某、丁某、陈某己将2015年1月1日之前的租金付清，一审法院仍要求赵某、丁某、陈某承担《合同1》的租金及计算免租期，超出诉讼请求的范围，也无合同和法律依据。因《合同2》的解除之日为2016年6月30日，故本案争议租金的租期为2015年1月1日至2016年6月30日为。2015年1月1日至2016年1月1日租金为490,000元，赵某、丁某、陈某已付414,189元，拖欠租金75,811元；2016年1月1日至2016年6月30日租金为256,545(514500元/年+365天/年×182天），赵某、丁某、陈某己付120,600元，拖欠租金135,945元，共计拖欠租金为211,756元。因赵某、丁某、陈某已经向维维纳斯公司支付《合同1》的30万元保证金，因此扣除拖欠租金211,756元和2016年3月开始拖欠的水电费及物业费12,150.60元，尚余76,093.40元，维维纳斯公司应当返还给赵某、丁某、陈某。4.在维维纳斯公司与出租方侨香公司签订的《租赁合同》中，维维纳斯公司属于对支付租金义务一方。在《合同2》中，赵某与维维纳斯公司约定了自第二年开始，赵某直接向维维纳斯公司支付承包费用，没有约定第二年后赵某应向侨香公司代交租金，赵某没有及时履行支付承包费用，与维维纳斯公司和出租方侨香公司之间《租赁合同》的履行是两个不同的法律关系和事实。赵某不及时履行《合同2》中的租金支付义务不能直接导致维维纳斯公司和侨香公司之间《租赁合同》的解除，且赵某履行交付租金的义务不能等同于维维纳斯公司己履行维维纳斯公司和侨香公司之间《租赁合同》的相关义务。其次，侨香公司对转租行为并不知情，维维纳斯公司有义务在《租赁合同》约定的期限内续交房租。因此，因维维纳斯公司不按时履行其与侨香公司之间签订的《租赁合同》导致该合同解除，过错全部在维维纳斯公司。根据《合同2》第十八条的约定“在承包期限，甲方需要提前解除合同的，承包者解除合同，甲方需在退还承包费的同时对于承包者投资的设施、设备及装修以及经营损失作出全部赔偿。”承包者解除合同的情形应包含出租方侨香公司解除与承租方维维纳斯公司签订的《租赁合同》的行为。维维纳斯公司应当承担因“承包人解除合同”的全部责任，应当向赵某、丁某、陈某支付149,364元装修费用。综上，请求二审法院支持赵某、丁某、陈某的上诉请求。   海豚湾公司辩称，1.《合同2》是真实有效的。2.保证金30万元包括15万元转账支付的保证金和15万元的欠条，已付的15万元保证金已用于冲抵租金，欠条也作废了。赵某、丁某、陈某一共支付了30万元，但是租金还差3万元，因此《合同2》注明要多支付3万元。3.赵某、丁某、陈某在其公司不知情的情况下搬离了铺面，因赵某、丁某、陈某拖欠租金，在欠付租金的情况下，侨香公司也和其公司解除了合同，给其公司造成了很大的损失。4.一审法院对欠交租金数额和免租期的折算是正确的，双方明细都是对过的。5.因为是赵某、丁某、陈某违约，装修损失不应当由其公司承担。   侨香公司未到庭亦未作陈述。   维维纳斯公司向一审法院起诉请求：1.判令赵某向维维纳斯公司支付承包金341,086元及利息（以341086元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率，自2015年1月1日分段计算至实际付清之日止）、向维维纳斯公司支付逾期支付承包金的滞纳金239,926元、电费10,040元、水费510.40元、物业费6,952元；2.本案诉讼费由维维纳斯公司承担。   赵某、丁某、陈某共同向一审法院提起反诉请求：1.判决解除赵某与维维纳斯公司签订的《合同2》；2.判令维维纳斯公司赔偿赵某租赁物装修费用8万元(具体以鉴定报告为准)；3.判令维维纳斯公司退还赵某保证金79,492.40元(30万元保证金扣除截止2016年6月底应交租金208,354元、物业费5,214元、水费359.60元、电费6,580元)；4.判令由维维纳斯公司承担本案的相关诉讼费用。   一审法院认定双方当事人无争议的事实如下：案涉租赁场地系位于三亚市大东海海韵路以南，海花路以西金茂海景花园03层02号房，房屋产权人为侨香公司，该房屋权证于2012年6月20日填发，并加盖有广州军区房地产管理局房产证专用章。2013年3月24日，维维纳斯公司（即乙方）与侨香公司（即甲方）签订了一份租赁合同，约定：甲方将金茂海景花园的三楼绿化区非公共场所东北角场地(以下称“场地”)出租给乙方按照本合同约定的条件经营会所使用，合同期限2013年3月24日至2023年3月23日，共计10年。该场地租金以一个季度为一个支付周期，乙方须于每个支付周期的5日前将该周期的场地租金支付至甲方指定账户，合同有效期内各年租金为：第一年（2013年3月24日至2014年3月23日）260,238元，第二年（2014年3月24日至2015年3月23日）260,238元，第三年（2015年3月24日至2016年3月23日）273,249元，第四年（2016年3月24日至2017年3月23日）286,912元，第五年301,258元，第六年316,321元，第七年332,137元，第八年348,744元，第九年366,181元，第十年384,490元。2013年6月1日，丁某、陈某与维维纳斯公司签订了《合同1》，维维纳斯公司将会所转租给丁某、陈某，租赁期限为5年，2013年6月1日至2014年7月31日租金为60万元、2014年8月1日至2015年7月31日租金为65万元、2015年8月1日至2018年7月31日租金为每年70万元。该合同第八条约定，维维纳斯公司同意丁某、陈某免交2013年6、7月份的承包金，合同签订之日，丁某、陈某支付维维纳斯公司2013年8、9、10月承包金15万元，自2013年11月1日起，开始每半年支付半年租金。合同第三条约定，合同签订时，丁某、陈某需一次性向维维纳斯公司交纳30万元保证金。合同签订后，丁某、陈某向维维纳斯公司转账30万元，双方对该30万元的用途为15万元租金及15万元保证金无异议，剩余15万元保证金，陈某提出以出具《欠条》的形式向维维纳斯公司交纳，维维纳斯公司予以同意，在陈某向维维纳斯公司出具15万元《欠条》后，维维纳斯公司向丁某、陈某出具收到保证金30万元的收条。后因合同履行出现困难，经双方一致协商，《合同1》于2013年12月31日解除。《合同1》解除后，维维纳斯公司（即甲方）与赵某（即乙方）于2014年1月1日就同一场地签订《合同2》，约定：甲方同意将租赁期中的××园商用房会所承包给乙方作为经营场所使用，承包期限5年，年承包金额按每月4万元计算，每年5%递增，具体计算如下：第一年即2014年1月1日至2015年1月1日480,000元，第二年即2015年1月1日至2016年1月1日490,000元，第三年即2016年1月1日至2017年1月1日514,500元，第四年即2017年1月1日至2018年1月1日540,225元，第五年即2018年1月1日至2019年1月1日567,236元；第一年承包金缴纳方式为合同签订之日乙方向甲方应一次性缴纳承包金240,000元加之前欠款30,000元,合计270,000元，由于乙方资金困难现甲方同意乙方分两次付清，签订之日付120,000元,剩余150,000元乙方必须在2024年4月1日前一次性付给甲方，逾期即视为乙方根本违约，甲方有权单方面收回会所并解除本承包合同，保证金不退，造成其他损失的全部由乙方负责；之后一年里即2014年1月1日至2015年1月1日乙方必须另外自己出资代替甲方按照甲方租赁合同日期向甲方所承租的房产方缴纳足额租金（租金为全年260,238元，自2014年1月1日起每季度的前5日按季付方式），如果乙方没有及时代替甲方缴纳足额租金或导致应缴租金延期超过5天的视为乙方根本违约，甲方有权单方面收回会所并解除本承包合同保证金不退，造成其他损失的全部由乙方负责；第二年以后的承包金缴纳方式按季度付乙方必须在应缴承包金5日前主动缴纳下季度足额承包金，逾期超过5天的视为乙方根本违约，甲方有权单方面收回会所并解除本承包合同，保证金不退，造成其他损失的全部由乙方负责；合同签订之日乙方向甲方缴纳15万元保证金，保证金合同期满后甲乙双方办理完相应交接手续相互不存在任何矛盾乙方退场甲方在5个工作日之内无息退还乙方；物业、水电费按实际用量计收乙方可以直接向物业管理方缴纳并保留凭证便于甲方查对，乙方在承包会所期间所产生的一切所有开支、所有税费等都由乙方承担并根据有关征收部门的规定缴纳；乙方承包金交付方式为季度付，物业管理费以及上月水电费等各项费用每月缴纳，否则，甲方每日按欠费总额的0.1%向乙方收取滞纳金；如超过10天未交各项费用，甲方有权采取停电停水等必要措施；如超过一个月仍未交费，甲方有权单方终止合同，保证金不予退还，欠付金额（含违约金）甲方有权通过法律途径追讨；甲方按现有建筑物的标准承包给乙方使用，乙方自行负责后期的修缮和装修，如因乙方装修或使用不当引起的结构质量及内部设施出现损坏或故障，乙方负全部责任；无论任何因素乙方不再继续承包的，退场时需要保留原来可完整使用的装修标准，其会所内的设备乙方自行在规定期限内搬走，如因甲方违约导致合同提前解约的甲方需赔偿乙方经营损失，如乙方违约导致合同提前解约的，甲方不退乙方保证金，造成损失的由乙方负责和赔偿；合同签订后为了便于双方合作和对物业方的交涉乙方对外必须承认甲方负责人王某作为乙方董事长（告知每一位员工），并制作管理人员组织架构图在员工办公室。该合同后手写注明了：“之前由乙方陈某、丁某和甲方三亚维维纳斯商业管理有限公司签订的承包合同同时失效，由陈某签订的人民币拾伍万元保证金欠条作废。”合同签订后，涉案场地交付给赵某用于经营三亚提米印象婚纱摄影公司。赵某已按照合同约定的，以第一手租金（即维维纳斯公司应当支付给侨香公司的租金）和差额租金（转租租金与第一手租金的差额）分开支付的方式，向维维纳斯公司支付了2015年1月1日之前的租金，且代维维纳斯公司向侨香公司支付实际产生的物业费、水电费。赵某、丁某、陈某均认可三亚提米印象婚纱摄影公司系赵某、丁某、陈某合伙经营，场地租金作为经营成本由三人共同支出。2016年9月30日,侨香公司以维维纳斯公司拖欠租金为由，在报纸上发布解除合同通知公告：“维维纳斯公司：贵司于2013年3月24日与我司签订《租赁合同》，约定由贵司向我司承租金茂海景花园三楼绿化区非公共场所东北角场地。由于贵司未按合同约定执行，根据《合同法》的有关规定，我司现公告通知贵司解除上述租赁合同。请贵司在2016年10月10日之前主动与我司联系并清理撤场，否则我司将代为清理，所发生的费用及造成的损失依法将由贵司承担。特此公告。三亚侨香物业服务有限公司2016年9月27日”。   对于双方当事人有争议的事实，一审法院认定如下：1.关于侨香公司对转租是否知情的问题。侨香公司表示其对转租不知情，维维纳斯公司告知其赵某仅是代公司管理涉案房屋经营的人，并非转租人。赵某称维维纳斯公司法定代表人王某要求其配合向物业隐瞒，对侨香公司称赵某是与王某合作经营，而非转租。维维纳斯公司则称侨香公司对转租一事知情。一审法院认为，从《合同2》约定的“合同签订后为了便于双方合作和对物业方的交涉乙方对外必须承认甲方负责人王某作为乙方董事长（告知每一位员工），并制作管理人员组织架构图在员工办公室”，与赵某及侨香公司的陈述能够相互印证，维维纳斯公司主张侨香公司知情却未提供证据证明，故应认定侨香公司对于转租一事并不知情。2.《合同1》的履行情况。双方对于《合同1》签订于2013年6月1日、解除于2013年12月31日、因《合同1》产生的租金已支付完毕的事实均无异议，对于《合同1》剩余15万元押金是否支付有异议。维维纳斯公司与丁某等人签订的《合同1》中约定押金为30万元，维维纳斯公司主张丁某等人仅向其支付押金15万元，剩余15万元由陈某出具欠条确认，后因《合同1》经双方协商解除，该15万元欠条也一并作废，《合同2》约定的押金15万元赵某等人也未向其支付。赵某认为双方在履行《合同1》时，已将押金30万元交齐，其中15万元为转账支付，剩余15万元由陈某出具欠条支付，后陈某将15万元现金支付给维维纳斯公司，故该欠条由维维纳斯公司还给陈某作废。双方对于《合同1》约定押金为30万元，赵某等人转账支付15万元、陈某出具15万元欠条的事实无异议，予以确认。对于陈某出具的15万元欠条是否实际履行，应由主张事实存在的一方承担举证责任，赵某及陈某主张其以现金的方式交纳了欠条所载明的15万元押金，但未提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。且陈某若以现金的方式将《欠条》所载明的15万元保证金支付给维维纳斯公司，陈某应当将《欠条》收回销毁，不会存在双方在签订《合同2》时，需要另外注明陈某出具的15万元《欠条》同时作废的情形。故一审法院对其主张已支付《合同1》剩余的15万元押金的事实不予采信。3.《合同2》何时终止履行。维维纳斯公司主张赵某应当根据《合同2》的约定支付租金至2016年9月30日，赵某主张2016年6月30日与王某口头协商一致后搬离场地。一审法院认为，维维纳斯公司与赵某签订的《合同2》约定的租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止，2016年6月30日仍处于双方约定的合同期限内，赵某不能擅自退租。赵某主张口头与维维纳斯公司的法定代表人王某协商一致于2016年6月30日终止履行合同，但王某对此不予认可，赵某未提交证据证明双方已于2016年6月30日协商一致终止合同的履行，故一审法院对赵某主张的合同履行至2016年6月30日的事实不予采纳。2016年9月30日，侨香公司在报纸上刊登公告解除侨香公司与维维纳斯公司的租赁合同，故赵某与维维纳斯的《合同2》在2016年9月30日之后已无履行的可能，应当认定《合同2》履行至侨香公司收回租赁场地之日即2016年9月30日。4.《合同2》约定的费用。（1）押金15万元，对于合同约定的押金为15万元的事实双方无异议，予以确认。（2）租金，根据合同约定，第一年即2014年1月1日至2015年1月1日租金为480,000元，第二年即2015年1月1日至2016年1月1日租金为490,000元，第三年即2016年1月1日至2016年9月30日租金为385,875元（该年度租金按照合同约定为514,500元，即每月42,875元，2016年1月1日至2016年9月30日共计9个月，计算为42875元/月*9月=385875元）。（3）水电费及物业费，根据侨香公司的缴费通知单，维维纳斯公司主张赵某欠付水费为540.40元、物业费6,922元、电费10,040元，赵某对该三项费用无异议，予以确认。5.《合同2》约定费用的履行情况。（1）押金，维维纳斯公司主张《合同2》约定的押金15万元未履行，赵某在庭审中亦陈述“除2013年6月1日曾支付押金外，未再支付过押金”的事实，双方对《合同2》未支付押金的事实无异议，予以确认。（2）租金，赵某主张其未拖欠租金，但未提交相应证据证明该事实，应承担相应的法律后果，根据维维纳斯公司的自认，2015年1月1日前的租金赵某已支付完毕，2015年1月1日至2016年1月1日的租金赵某已支付414,189元，2016年1月1日至2016年9月30日的租金赵某已支付120,600元，一审法院对维维纳斯公司自认的赵某已支付的租金事实予以确认。   一审法院认为，本案争议的焦点为：1.《合同2》的效力问题；2.《合同2》于何时解除的问题；3.赵某、丁某、陈某是否应当向维维纳斯公司支付租金341,086元及利息；4.赵某、丁某、陈某是否应当向维维纳斯公司支付水费、电费及物业费；5.维维纳斯公司是否应当返还赵某、丁某、陈某装修残值149,364元；6.维维纳斯公司是否应当返还剩余保证金79,492.40元。一、《合同2》的效力问题。维维纳斯公司与赵某签订的《合同2》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规范，应属有效，双方应当恪守履行。赵某、丁某主张因维维纳斯将房屋转租给赵某没有经过房屋所有人侨香公司的允许，故房屋转租合同无效。一审法院认为，房屋转租合同是否有效与是否经过房屋所有人同意无关，法律法规未规定房屋所有人同意转租行为是房屋转租合同生效的要件。《合同法》第二百二十四条规定的“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，是赋予了原出租人解除出租人与承租人之间的合同的权利，承租人与次承租人之间的房屋转租合同并不因此当然无效，故《合同2》不能适用于《合同法》第二百二十四条规定的情形，该合同亦无《合同法》规定的合同无效的情形及当事人双方约定无效的情形，故《合同2》为有效合同，丁某、陈某对于赵某代表他们签订合同的行为表示认可，丁某及陈某亦享有该合同约定的权利、负有该合同约定的义务，维维纳斯公司、赵某、丁某及陈某均应当依据该合同恪守履行自己的义务。二、《合同2》于何时解除的问题。赵某提起反诉要求解除其与维维纳斯公司签订的《合同2》。侨香公司与维维纳斯公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日解除，维维纳斯公司与赵某签订的《合同2》2016年9月30日之后已实际无法履行，双方对《合同2》已无法履行的事实予以认可，对合同解除的事实无异议。对于该合同何时解除的问题，维维纳斯公司主张合同于2016年9月30日解除，赵某等三人主张合同于2016年6月30日解除，但赵某对于其主张双方于2016年6月30日达成解除合同的一致意见的事实，未提交证据证明，维维纳斯公司对此不予认可，故一审法院对赵某主张的合同于2016年6月30日解除的事实不予采纳。因侨香公司于2016年9月30日收回了涉案房屋，《合同2》已无履行的可能，故认定《合同2》于2016年9月30日解除。三、赵某、丁某、陈某是否应当向维维纳斯公司支付租金341,086元及利息。维维纳斯公司与赵某签订的《合同2》中已明确约定每年租金及付款时间，赵某等三人应当依据该合同的约定支付租金。根据维维纳斯公司的自认，2015年1月1日之前的租金赵某已付清，对该事实予以确认。2015年1月1日至2016年1月1日租金为490,000元，赵某已付414,189元，剩余75,811元（490000元-414189元）；2016年1月1日至2016年9月30日租金为384,817元（514500元/年÷365天/年×273天），赵某已付120,600元，剩余264,217元（384817元-120600元），共计剩余租金为340,028元（75811元+264217元）。故维维纳斯公司主张赵某等三人依据合同的约定支付租金，有事实和法律依据，予以支持。关于利息的问题，《合同2》第五条约定，第二年（2015年1月1日）以后的承包金缴纳方式按季度付，乙方（赵某）必须在应缴承包金5日前主动缴纳下季度足额承包金，逾期超过5天的视为乙方根本违约；第十二条约定，承包金的交付方式为季度付，物业管理费以及上月水电费等各项费用每月缴纳，否则，甲方（维维纳斯公司）每日按欠付总额的0.1%向乙方收取滞纳金。维维纳斯公司主张按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，其自愿调低利息的计算标准，且从2016年1月1日开始计算利息，系其处分自己权利的行为，不违反法律规定，予以准许。四、赵某、丁某、陈某是否应当向维维纳斯公司支付水费、电费及物业费。《合同2》中第六条约定，物业、水电费按实际用量计收，赵某等三人对于物业、水电费的产生予以认可，故对维维纳斯公司主张的物业费6,952元、水费510.40元及电费10,040元予以支持。五、维维纳斯公司是否应当返还赵某装修残值149,364元。赵某主张维维纳斯公司应当返还其装修房屋的残值，并申请对装修残值进行司法鉴定。三亚中业勤资产评估事务所于2018年3月24日作出中业勤评报字【2018】第0015号《资产评估鉴定结果及技术报告》，该报告显示，涉案房屋截止2016年6月的剩余装修折旧价值为149,364元。双方签订的《合同2》第十四条对于合同提前终止时装修残值处理做了约定，该条约定无论任何因素乙方（赵某）不再继续承包的，退场时需要保留原来可完成使用的装修标准（如水管、电线、地面、墙面、顶面），其会所内的设备乙方自行在规定期限内搬走；《合同2》第十八条约定，乙方在承包期限，甲方需要提前解除合同的，承包者解除合同，甲方需在退还承包费的同时对于承包者投资的设施、设备及装修以及经营损失作出全部赔偿。本案中，由于赵某因无法继续经营，与维维纳斯公司协商解除合同，双方未达成一致意见。虽维维纳斯公司与赵某约定由赵某代维维纳斯公司向侨香公司支付维维纳斯公司应当支付的租金，但在赵某未代交租金的情况下，维维纳斯公司作为其与侨香公司之间支付租金的义务方，维维纳斯公司仍然有按期交纳租金的义务。故应当认定，对于该合同的终止履行，双方均存在过错，根据过错大小程度，酌情划分为赵某承担60%的责任、维维纳斯公司承担40%的责任。赵某要求维维纳斯支付装修残值149,364元，维维纳斯公司应当按照过错责任向赵某返还59,745.60元（149364×40%）的装修残值。六、维维纳斯公司是否应当返还剩余保证金。赵某提起反诉，称其支付了30万元的押金，扣除欠付的租金及物业费、水电费，剩余79,492.40元应当由维维纳斯公司向其返还。根据查明的事实，赵某、丁某及陈某在支付15万元押金及陈某出具15万元欠条后，因《合同1》的解除，陈某出具的15万元欠条相应作废，赵某等三人在《合同2》的履行过程中亦认可未支付押金，故其在《合同1》及《合同2》的履行过程中总计支付押金为15万元。在履行《合同1》的过程中，丁某、陈某实际使用涉案房屋7个月，产生租金35万元，而《合同1》约定的两个月的免租期共计10万元因《合同1》未履行完毕就在首年度经双方协商一致解除，故双方协商一致，10万元的免租限额平均至每年为2万元，维维纳斯公司同意在7个月的租赁期限产生的租金中扣减该2万元，故双方因《合同1》产生的租金为33万元，丁某、陈某已付租金15万元，剩余租金18万元未付，其交纳的15万元保证金用于抵扣其所欠租金，已无剩余押金。故对于赵某主张的返还剩余保证金的诉讼请求，不予支持。   综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除维维纳斯公司与赵某于2014年1月1日签订的《合同2》；二、赵某、丁某、陈某于判决生效之日起十日内共同向维维纳斯公司支付租金340,028元及利息（以75811元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年1月1日计算至2016年9月30日止；以340028元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年10月1日计算至实际付清之日止）；三、赵某、丁某、陈某于判决生效之日起十日内共同向维维纳斯公司支付物业费6,952元、水费510.40元及电费10,040元；四、维维纳斯公司于判决生效之日起十日内向赵某、丁某、陈某返还装修残值59,745.60元；五、驳回赵某的其他反诉请求。上述第二、三、四项相抵，赵某、丁某、陈某还需向维维纳斯公司支付297,784.80元及利息（以75811元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年1月1日计算至2016年9月30日止；以340028元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年10月1日计算至实际付清之日止）。本诉案件受理费13,896元（维维纳斯公司已预交），由赵某、丁某、陈某负担4,094元，由维维纳斯公司负担9,802元；反诉案件受理费6,948元（赵某已预交），由赵某负担。鉴定费5,000元，由维维纳斯公司负担2,000元，由赵某、丁某、陈某负担3,000元。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   另查明：维维纳斯公司在原一审期间主张双方实际约定《合同2》的租金由赵某直接向侨香公司代付维维纳斯公司应向侨香公司支付的租金，转租租金差额部分才向维维纳斯公司支付。双方均认可赵某等人已向侨香公司代付2014年1月1日至2015年9月30日止维维纳斯公司应支付的租金。赵某在原一审期间申请对装修残值进行司法鉴定。三亚中业勤资产评估事务所于2018年3月24日作出中业勤评报字【2018】第0015号《资产评估鉴定结果及技术报告》，该报告显示，涉案房屋截止到2016年6月底，剩余2年试用期装修折旧价值为149,364元。2020年7月30日，维维纳斯公司更名为海豚湾公司。   本院认为，本案争议焦点为：1.《合同2》的合同效力问题。2.《合同2》若为有效合同，则该合同解除时间的认定问题。3.已付保证金问题。4.涉案场地的装修损失应由谁承担。   一、关于《合同2》的合同效力问题   《合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，赋予原出租人在此情况下解除出租人与承租人之间的合同的权利，并未规定承租人与次承租人之间的房屋转租合同无效。本案中，虽然维维纳斯公司将涉案场地转租给赵某时未经出租人侨香公司的同意，但维维纳斯公司与赵某签订的《合同2》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规范，应属有效合同，双方应当恪守履行。   二、关于《合同2》解除时间的认定问题   赵某、丁某、陈某主张双方已协商一致于2016年6月底解除《合同2》，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。而侨香公司与维维纳斯公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日解除，《合同2》在2016年9月30日之后已无履行的可能，故一审法院认定《合同2》于2016年9月30日解除并无不当。   三、关于已付保证金问题   陈某主张已向维维纳斯公司现金支付了欠条载明的15万元保证金，但未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且陈某若已支付该笔保证金且当即向维维纳斯公司收回了该欠条原件，双方又特意在签订《合同2》上注明该欠条作废，不符合常理。故对该主张，本院不予采信。一审法院认定已付保证金仅为15万元而非30万元并无不当。根据一审查明的事实，已付的15万元保证金已用于抵扣《合同1》的租金，故已无剩余保证金用于扣除本案所拖欠的款项。   四、关于涉案场地的装修损失应由谁承担问题   《合同2》第十四条约定，无论任何因素赵某不再继续承包的，退场时需要保留原来可完成使用的装修标准（如水管、电线、地面、墙面、顶面），其会所内的设备乙方自行在规定期限内搬走；第十八条约定，维维纳斯酒店需要提前解除合同时，应对赵某投资的设施、设备及装修以及经营损失作出全部赔偿。本案中，赵某、丁某、陈某并无证据证明双方已就《合同2》的解除达成一致意见，故无法按照《合同2》的上述约定认定责任分担。导致《合同2》实际无法继续履行的原因是侨香公司解除了其与维维纳斯公司的租赁合同，而侨香公司解除该租赁合同的原因在于维维纳斯公司未按期交纳租金。虽《合同2》仅约定第一年即2014年1月1日至2015年1月1日由赵某直接向侨香公司代付维维纳斯公司的应付租金，但赵某等人在第二年仍继续向侨香公司代付维维纳斯公司至2015年9月30日止的应付租金，故对维维纳斯公司主张的双方实际约定由赵某等人直接向侨香公司代付维维纳斯公司的应付的租金，本院予以采纳。赵某等人后期未按期向侨香公司代付维维纳斯公司的应付租金，亦未及时告知维维纳斯公司，导致维维纳斯公司未能及时向侨香公司支付租金，故赵某、丁某、陈某对于侨香公司解除该租赁合同亦存在过错。一审法院根据双方过错大小程度，对装修损失，酌情划分赵某承担60%的责任、维维纳斯公司承担40%的责任并无不当。   综上，赵某、丁某、陈某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故赵某、丁某、陈某应当向维维纳斯公司支付的利息，自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1637号民事判决第一、三、四、五项；   二、变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1637号民事判决第二项为：赵某、丁某、陈某于本判决生效之日起十日内共同向三亚海豚湾酒店管理有限公司支付租金340,028元及利息（以75811元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年1月1日计算至2016年9月30日止；以340028元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年10月1日计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止）。   三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1637号民事判决第三、四项及本判决第二项相抵，赵某、丁某、陈某还需向三亚海豚湾酒店管理有限公司支付297,784.80元及利息（以75811元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年1月1日计算至2016年9月30日止；以297,784.8元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2016年10月1日计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至付清之日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二审案件受理费13,896元（赵某、丁某、陈某已预交），由赵某、丁某、陈某负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年九月三十日   书记员 吴妍妍   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。