四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初389号 原告：田运琼，女，生于1973年12月22日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。 被告：杨秀波，男，生于1994年07月04日，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区。 第三人：中国农业银行股份有限公司南充嘉陵支行，住所地四川省南充市嘉陵区春江路三段南湖凯旋广场**，统一社会信用代码91511300452215555B。 负责人：赵涛，行长。 委托诉讼代理人：钟旭（特别授权），银行职员。 第三人：张果平，男，生于1970年11月15日，住四川省南充市顺庆区。 原告田运琼诉被告杨秀波、第三人中国农业银行股份有限公司南充嘉陵支行（以下简称农行嘉陵支行）、第三人张果平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田运琼的委托诉讼代理人胥文，第三人农行嘉陵支行的特别授权委托诉讼代理人钟旭，第三人张果平到庭参加了诉讼，被告杨秀波经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告田运琼向本院提出诉讼请求：1、依法由原告田运琼自愿用应支付给被告杨秀波的房款代为清偿被告杨秀波对第三人农行嘉陵支行、第三人张果平所负的债务（债务范围为：四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号房屋所设立的川［2018］南充市不动产证明第0×××9号、川［2019］南充市不动产证明第0×××8号抵押权担保的债务）；2、判令第三人农行嘉陵支行在债权受偿后与被告杨秀波共同办理注销四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号房屋所设立的川［2018］南充市不动产证明第0×××9号的抵押权登记；3、判令第三人张果平与被告杨秀波共同办理注销四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号房屋所设立的川［2019］南充市不动产证明第0×××8号的抵押权登记；4、判令被告杨秀波在川［2018］南充市不动产证明第0×××9号、川［2019］南充市不动产证明第0×××8号抵押权注销后三日内，将四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号房屋的不动产权属转移登记于原告田运琼名下，并于不动产权属登记转移当日向原告田运琼交付四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号房屋使用权；5、本案案件受理费、申请费及其他相关费用由被告杨秀波承担。事实与理由：2019年5月23日，原告与被告签订了关于四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号房屋的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币20000元。 在签订合同前，被告杨秀波告知原告田运琼，其以案涉房屋为抵押物分别向第三人农行嘉陵支行、第三人张果平借款共计55万元，并设立了抵押。 经双方协商一致，被告应在2019年5月30目前办对案涉房屋进行涤除抵押权等权利负担并办理完毕房屋过户事宜，向原告交付房屋。但履行期限届满，原告亦多次催促被告履行合同义务，进行房屋过户等事宜，但被告以种种借口予以拖延直至拒绝履行。 被告迟迟不履行对案涉房屋进行涤除抵押权等权利负担、房屋过户、房屋交付等义务，已经严重侵犯了原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。 被告杨秀波未到庭参加诉讼，未提出书面答辩，亦未在本院指定的期限内举证。 第三人农行嘉陵支行述称，同意原告代为被告清偿在我行的债务，清偿后我行同意解除债务抵押。 第三人张果平述称，同意银行的意见。 原告田运琼围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人农行嘉陵支行、第三人张果平依法提交了证据，被告杨秀波未到庭参加诉讼，未提出书面答辩，亦未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告、第三人所举证据予以确认。根据原告及第三人证据，结合庭审笔录，本院认定事实如下： 案涉房屋于2018年5月15日登记在被告杨秀波名下，同日。2019年5月23日，原告田运琼（买方，乙方）与被告杨秀波（卖方，甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条房屋的基本情况：现甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在四川省南充市嘉陵区××街×段×号××花园×号楼×单元×层×号的房屋卖给乙方，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给乙方。乙方也充分相识该房屋具体状况并自愿购买该房屋。该房屋始建于1998年，房屋结构为钢混结构，层高为29层，建筑层数地上29层，建筑面积139.54平方米（其中实际建筑面积114.16平方米）。第二条价格：双方议定上述房地产按套（单元）计算，每套单价元／平方米，总价款为人民币大写陆拾陆万元整，即人民币小写￥660000.00元整。第三条付款方式及交房过户期限：1：乙方应在签订本合同之日起日内，向甲方一次性支付购房订金款（人民币大写：贰万元小写：￥20000.00），剩余房款（人民币大写：陆拾肆万元小写：羊640000.00）在甲乙双方到房管局过户办理房屋产权手续变更后30天内乙方一次性支付给甲方，由银行直接划拨给甲方指定账号。因甲方提供指定账号错误等原因造成甲方购房款无法到账的责任由甲方全部承担。乙方出具银行划拨凭证，甲方给乙方应开具收款收据或收款证明。…….3：甲乙双方约定在2019年5月30日前双方到房管局办理过户手续。因房屋过户甲乙双方需缴纳的所有税费由乙方承担。如双方因事不能亲自前往房管局办理过户手续，可以委托他人代为办理，甲方在规定期限内不能履行房屋过户手续将视为违约，甲方将按照已收乙方房款的千分之三每天，支付给乙方违约金。…….第六条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金（出租给他人使用居住）等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。……”。合同签订当日，原告田运琼通过广安农商银行岳池县裕民支行账户6214××××5812向被告杨秀波中国工商银行嘉陵支行账户6212××××0123转账20000.00元，被告杨秀波向原告田运琼出具收条一张。载明“今收到田运琼购买本人（杨秀波）名下住房定金人民币大写贰万元整小写￥20000.00，该笔定金转让本人名下银行卡账户6212××××0123。该笔定金如田运琼放弃购买本人房屋该笔定金做为违约金不予退还。（转入本人微信账户×××86）”。现案涉房屋由被告杨秀波居住使用,至今案涉房屋未办理过户手续。 另查明，案涉房屋于2018年5月15日被核准设定抵押，不动产登记证明号为川（2018）南充市不动产证明第0×××9号，抵押权人为农行嘉陵支行，被担保主债权数额（最高债权数额）为35万元，债务履行期限为2016年5月27日至2036年5月26日。第三人农行嘉陵支行提供的借款情况表显示借款处于正常状态。2016年5月27日，被告杨秀波与第三人农行嘉陵支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分。借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不得提前还款。借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式处分的，需经贷款人书面同意；案涉房屋于2019年4月16日被核准设定抵押，不动产登记证明号为川（2019）南充市不动产证明第0×××8号，抵押权人为张果平，被担保主债权数额（最高债权数额）为20万元，债务履行期限为2019年4月19日至2019年10月19日。 再查明，原告于2019年8月13日向本院提出诉讼，要求确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》有效，被告履行合同义务办理权属过户手续，并由被告承担违约责任。该案在审理中，查明案涉房屋存在抵押，经释明，原告田运琼仍坚持其诉讼请求，本院于2019年10月16日作出（2019）川1304民初2588号民事判决书，判决：一、确认原告田运琼与被告杨秀波于2019年5月23日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告杨秀波以已付购房款20,000元为基数，从2019年5月31日起，按年利率6%向原告田运琼计付违约金至合同履行完毕之日止；三、驳回原告田运琼的其他诉讼请求。 本院认为，原告田运琼与被告杨秀波签订的《房屋买卖合同》业经本院生效判决书确认为有效。本案争议的焦点为原告田运琼是否可以提前归还第三人贷款以涤除抵押权的问题。涤除权，是指在主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为。消除抵押权是为平衡物权流转中受让人权益与抵押权人权益的冲突，使受让人有对被设定抵押权受让物的自我救济权利。本案被告杨秀波在第三人农行嘉陵支行按揭贷款购房，按揭期限为20年，该款处于正常状态，且杨秀波与农行嘉陵支行的《个人购房担保借款合同》约定借款人提前还款，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意，现买受人行使涤除抵押权条件没有成就，故田运琼行使涤除抵押权的请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告田运琼的诉讼请求。 本案减半收取案件受理费100元，由原告田运琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 灵 二〇二〇年九月二十一日 书记员 郭荥阳