广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5341号原告：麦洁冰，女，汉族，1984年9月7日出生，住委托诉讼代理人：欧阳雪，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎祖恒，广东红棉律师事务所律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。原告麦洁冰与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案。被告对管辖权提出异议，本院经审查裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人欧阳雪、黎祖恒，被告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还已支付的转让款452440元及支付以452440元为本金按日万分之五的标准自2019年11月1日起至实际清偿之日止计算的违约金；3.被告向原告赔偿律师费损失30000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月，原告在被告销售人员的游说下，与被告签订了一份《物业使用权转让合同》，合同约定原告受让被告位于的物业，使用期限为2018年1月17日至2038年1月26日；转让款为452440元，先支付272440元首付款，剩余的180000元转让款采取分期付款的形式支付。同时，原告与被告又签订了一份《宇能数码广场B区分期支付协议》。协议约定，原告应当于签订协议之日支付第一期转让款15000元，分十二期免息缴付，于每月27日前支付15000元。原告按照协议约定如期支付款项，于2018年12月9日支付完毕。被告在向原告游说受让本案物业时，曾向原告承诺可投资可自用，但直到起诉当天，被告仍未交付物业，甚至无法向原告出示本案物业已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，原告这才知道上当受骗。为了维护原告的合法权益，原告特提出诉讼请求。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：一是权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；二是关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；三是关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；四是租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；五是租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过别搞用地期限，符合相关规定要求。（二）我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年1月27日至2038年1月26日的对价为452440元，2038年1月27日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，所签订的合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年10月31日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，本案项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响本案工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年10月31日前交付，被告并无过错，被告无须承担逾期交付责任。三、原告无权要求解除合同、返还已收款项和支付违约金、律师费。目前本案房屋所在项目已经整体完工，即将可交付使用，而竣工验收属于程序性事项，被告已投入大量资源完成项目主体建设，是否办理竣工验收并不影响原告合同目的的实现，若解除合同，将导致双方利益失衡，不利于稳定交易秩序。另外，一环围蔽施工对被告来说属于不可抗力，该不可抗力导致被告未能按时交楼，被告可依法免责；退一步而言，依据《物业使用权转让合同》第九条第3款，即使原告有权解除合同，也只能要求退回已交款项，在此情况下合同不存在支付违约金的、律师费的约定。原告未提供律师费支付凭证，无法证明原告实际支付律师费数额。四、退一步而言，假设被告须向原告支付违约金，该违约金应计算至合同解除之日，而非实际清偿之日。根据合同约定，总转让款日万分之五的违约金是针对被告逾期交付物业产生的，该违约金只产生在合同存续期间，因为合同有效存续才产生被告向原告交付物业的义务，若合同解除，则被告不承担交付物业的义务，违约金无产生的基础。原告诉请为解除合同，因此违约金应计算至合同解除之日。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，证明原被告的主体资格。2.物业使用权转让合同原件1份，用以证明被告将本案房屋使用权转让给原告，转让期限、赠送的转让期限、物业使用权转让价的计价标准、交付标准、交付日期。3.宇能数码广场B区分期支付协议原件1份，用以证明原告剩余转让款分十二期免息支付。4.POS机刷卡单、收款收据原件各1组、工商银行电子银行回单打印件11份，用以证明原告依约向被告全额支付转让费用。5.家私家电代购合同、收据原件各1份，用以证明因原被告之间的使用权转让合同，原告与案外人签订家私家电代购合同，并支付20000元家私家电费，但至今未收到家私家电；6.民事委托代理合同、发票原件各1份，用以证明原告支付律师费30000元。被告举证如下：1.租赁合同书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件各1份、补充协议原件2份、土地证复印件1份，用以证明本案项目有合法报建手续，属合法建设项目。2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片、施工现场图片打印件各1份，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证5合同相对方未确认真实性，本院对该证据真实性和证明力不作认定。2.被告举证1、2与本案相关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月27日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将宇能（以下简称涉讼物业）产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2038年1月26日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为452440元，乙方须在2018年1月27日前支付首期款272440元（含认购定金），余款180000元在2018年12月27日前支付；甲方应在2019年10月31日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。2018年1月27日，原被告签订《宇能数码广场B区分期支付协议》（以下简称分期支付协议），约定剩余未付180000元房款，原告申请分12期免息支付。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告与广东红棉律师事务所签订委托合同，约定原告委托该律师事务所代理本案纠纷的一审、二审和执行程序的法律事务。原告支出律师费30000元。诉讼中，原被告均确认原告已足额支付452440元转让款予被告。2020年3月3日，原告提起本案诉讼。2020年3月18日，本案起诉状等材料送达予被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原被告所签订的涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2018年1月27日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12700天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定的物业使用权总转让款452440元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款，被告应退还已收取的超出二十年期限的物业使用权转让款予原告。经核算，二十年期限的物业使用权转让款为260242元（452440元÷12700天×20年天数7305天），原告已支付452440元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，已构成违约，根据双方合同的约定，原告有权要求解除涉讼合同和分期支付协议。原告主张解除合同的起诉状于2020年3月18日送达至被告，本院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年3月18日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款452440元予原告。被告逾期交付已构成违约，应承担违约责任。原告主张以452440元为本金按日万分之五的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。如前所述，涉讼合同于2020年3月18日解除，被告已不再承担交付义务，逾期交付违约金亦应自逾期交付之日即2019年11月1日起计算至合同解除之日即2020年3月18日止，经核算，该违约金数额为31446元（452440元×0.0005×139天），原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。原告主张的本案的律师费由被告承担符合双方的约定，但原告支出的律师费30000元为一审、二审和执行程序的全部律师费用，现本案仍处于一审阶段，原告要求被告承担尚未发生的二审和执行阶段的律师费，理据不足，且综合本案案情和诉讼标的，原告主张的律师费数额明显偏高，故本院酌定被告应支付律师费15000元予原告，原告主张超出部分，本院在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告麦洁冰与被告佛山宇能创富投资有限公司于2018年1月27日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年3月18日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款452440元予原告麦洁冰；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金31446元予原告麦洁冰；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告麦洁冰；五、驳回原告麦洁冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4412.2元（原告麦洁冰已预交），由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月十四日书记员  罗静雯