北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10453号原告：蔡松坡，男，1970年9月7日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张立军，北京天驰君泰律师事务所律师。被告:黄长山，男，1964年4月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。原告蔡松坡与被告黄长山土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡松坡及其委托诉讼代理人张立军，被告黄长山的委托诉讼代理人魏修立到庭参加了诉讼。本案一审现已审理完毕。原告蔡松坡向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告2013年7月21日签订的“土地租赁协议”;2.被告向原告返还合同未履行期间租赁费2198768元；3.被告向原告支付终止合同后的利息501271元；4.被告赔偿原告造成的搬迁损失609790元；5.被告向原告支付自2019年3月23日起至给付全部租赁费之日止逾期利息，按年利率4.6%计算，暂计算至2019年4月为8429元；6.本案受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项请求为确认双方签订的《土地租赁协议》中约定的2033年7月20日以后的租赁期限部分无效。事实与理由:2013年7月21日，原被告经协商一致签订“土地租赁协议”。约定：被告将承租的位于昌平区流村镇古将村南河套非耕地约15亩，转租给原告，用于仓库和生产基地使用；租赁期限自2013年7月19日起至2060年7月19日止；一次性交纳租赁费共计2500000元；租赁期内终止合同，除了适当补偿外，需向原告返还终止合同后期的租赁费以及相应的利息，利息计算：（租赁费总额-已发生的租赁费）*4%*已发生的租期（按年计算）；因本合同引起的任何争议，均应提交昌平区仲裁委员会。2013年7月23日，原告给付被告现金500000元、中国民生银行转账支票一张，票面金额2000000元。次日，被告书写收到2500000元租赁费的收条。此后，原告投入资金建设了部分设施，用于存储建筑施工机器设备和器材。2019年3月22日，原告得知所租赁的场地需要拆迁，为避免重大损失原告只得另行租赁场地用于存放物品，仅是租用车辆运输、机械装卸和人工装卸等支出609770元。原告所租用的场地已经被拆除住房和库房、推倒围墙，致使合同无法履行，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特依据民事诉讼法第二十三条之规定，向法院提起诉讼及前列请求，请依法公正判决。被告黄长山答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。对于其第一项诉讼请求，因为被告与经济合作社签订的承包合同及租赁合同都还在履行过程中没有解除，村集体也没有将土地收回，也没有任何的政府部门向被告送达过需要拆迁或腾退的文件，也没有给予任何的相应补偿。所以原告主张的法定解除不成立，因为被告在本案中违约行为。也延迟履行义务的行为。其余各项请求都没有依据。经审理查明：一、关于当事人协议签订情况2013年7月21日，被告黄长山为甲方、原告蔡松坡为乙方共同签订《土地租赁协议》，约定甲方将其所承租的部分土地转租给乙方经营。协议约定，租赁土地地点位于流村镇古将村南河套非耕地约50亩中的靠近河堤路边沟的土地约15亩（9722.5平米），租给乙方作为仓库和生产基地使用；租赁期限为17年，从2013年7月20日起至2030年7月19日止；甲方有权收取租赁费，监督乙方对土地的合法使用，如乙方违反国家，北京市及当地政府法规使用或处置租赁土地，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任；乙方自2013年起一次性交纳2013年7月19日起至2060年7月19日止的租赁费用合计人民币大写:贰佰伍拾万元整(250万元)，甲方向乙方提供收款凭据(双方签字的收条)；乙方在土地租赁期间应从事本合同规定的经营项目，如有变更须经双方协商同意；租赁期限届满前，乙方要求终止合同，应当在终止前6个月向甲方提出，并承担违约责任；合同期满后，依据甲方与古将村委会签订的补充承包协议的条款，乙方继续延续租赁本宗地块，直至2060年7月19日合同期满；租赁期限内，乙方转让、转租或者抵押租赁土地的，必须经甲方同意。关于违约责任，合同约定甲乙双方不得随意终止合同，如乙方因有特殊情况无力经营，须转让他人时，经甲方同意方可办理转让手续；乙方未按合同规定的期限支付租金，甲方可解除合同，并有权要求支付违约金；合同期间，租赁土地不得擅自收回。因当地政府规划占地，甲方须向乙方出示当地人民政府征地的相关文件，甲方可以提前收回租赁土地。提前收回土地，甲方须给乙方适当补偿，甲方必须配合乙方对当地政府占地补偿诉求和赔偿。甲乙双方在当地政府占地补偿标准的基础上，根据租赁土地上的的建筑物，构筑物和附着物的价值及租赁期限的余期等因素协商确定，协商不能确定，由仲裁机构裁决；如甲方(除第3条原因外)在租赁期内终止合同，必须征得乙方同意的前提下除了合同中规定的适当补偿外，须向乙方返还终止合同后期的租赁费以及相应的利息。利息计算:(租费总额一已发生的租费)×4％×已发生的租期(按年计算)。双方在协议中还约定了其他事项。二、协议履行及变化情况协议签订后，蔡松坡依约向黄长山支付了2013年至2060年的土地租金250万元（现金50万元、支票200万元），黄长山出具了收据。2013年7月21日，黄长山与蔡松坡办理了场地交接。进场后，黄长山自述在场内搭建了数间房屋，面积约70-80平米用于看管存放在场内的建筑材料和机械设备，还搭建了简易的库房、围墙，堆放了建筑施工材料。另据原告陈述，其使用的场地在2019年3月被拆除腾退，腾退后场地内被相关园林绿化部门种植了树木。三、与协议有关的其他情况被告黄长山用于出租的土地来源于2010年7月20日其与北京市昌平区流村镇古将村经济合作社签订的《古将村下河心非耕地承包协议书》及2011年12月29日与该村股份经济合作社签订的《昌平区农村集体出租土地合同书》。上述协议及合同载明，黄长山承租的土地总面积50亩，土地类型为荒滩，承租土地用途为种植、养殖及合理开发利用，合同期限自2010年7月20日起至2030年7月19日止。另查，案件审理过程中，本院组织了双方到现场进行勘查。勘查确认，该场地内地上建筑物及围墙全部夷平，地上现种植了松树、槐树等树木，现场标识牌显示该地块已被北京市昌平区园林绿化局纳入2019年平原重点区域造林绿化工程（2标段）。再查，对于当事双方诉争协议场地的地块用途与地类，经本院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局发函协助调查，北京市规划和自然资源委员会昌平分局复函载明，经查2018年昌平区土地变更调查成果，该地块2018年土地利用现状地类为旱地、其他草地及农村道路。上述事实，有原告提交的《土地租赁协议》、收条，被告提供的《古将村下河心非耕地承包协议书》、《昌平区农村集体出租土地合同书》，本院现场勘查笔录及照片，北京市规划和自然资源委员会昌平分局复函，及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：本案原告基础诉讼请求为解除合同，同时主张合同部分无效。合同效力审查属人民法院审理合同解除争议的前置程序，故本院依职权进行本案诉争合同效力之审查。本案为有关农村土地利用引起的土地承包经营权流转纠纷，应当依照农村土地承包法律及土地管理法律的规定确认合同效力及双方当事人的权利义务责任事项。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。该法第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。根据自然资源管理部门复函，诉争场地为土地利用现状地类为旱地、其他草地及农村道路，而双方当事人则约定为作为仓库和生产基地使用。由此，可以确认本案诉争双方签订合同的实际目的系将土地类型为农业用地用于非农业用途，显然不符合涉案地块的土地规划用途和性质规范。合同签订后，原告也实际用于非农业用途的建筑材料和机械设备的仓储使用，亦与涉案土地规划用途不符，违反了相关法律的强制性规范。据此，可以认定涉案合同虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，应予确认无效。依照法律规定，诉争合同被确认无效后，合同双方即进入善后处置程序，双方因合同取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。对此，本院进行如下评述、认定和处置：首先，关于《土地租赁协议》被宣告无效后的归责认定问题。依据庭审查证的事实，一方基于仓储和生产基地的目的而承租涉案场院，一方提供场院获取收益，故双方对于签订该合同的目的即进行非农业用途的利用是明确的，共同违反了法律的强制性禁令，继而被宣告无效。在该缔约行为、履行及法律后果方面，双方均存在故意或过失违反法律禁止性规范，应当以共同过失予以认定和同等过错归责。其次，关于《土地租赁协议》被宣告无效后的具体处置问题。鉴于涉案土地已经被强制腾退和占用，原告方作为承租人已经失去承租场地，故不涉及合同被宣告无效后的场地返还处置问题，而相应土地租金的返还问题不涉及互相返还，且在原告已经提出返还租赁费的情况下，可以在本案一并处置以减少诉累，节约司法资源。据此，合同被宣告无效后，对于原告已付租金被告应予返还，而原告实际占用使用场地期间的费用可以参照合同约定的租金标准抵扣，剩余未到期部分应返还原告。具体计算过程公式为：250万元-（68个月×4432.62元/月）=2198581.84元。综合上述，本案诉争协议被确认无效后，针对原告相关请求，本院依据法律规定的善后原则并综合现状作出了划分判定，对原告诉讼请求合理部分予以支持，其他部分予以驳回。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告蔡松坡与被告黄长山于2013年7月21日签订的《土地租赁协议》无效。二、被告黄长山于本判决生效后7日内返还原告蔡松坡土地租金2198581.84元。三、驳回原告蔡松坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33347元，由原告蔡松坡负担8958元（已交纳），由被告黄长山负担24389元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  潘幼亭审判员  李红霞审判员  高 笛二〇二〇年九月十一日书记员  程新淼