广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8844号原告：李学进，男，1970年8月5日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：苏晓，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄科璇，广东连越律师事务所实习律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。原告李学进与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案。被告对管辖权提出异议，本院经审查裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人苏晓、黄科璇，被告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业使用权转让合同》已于2020年3月16日解除；2.被告立即向原告退回转让款453206元；3.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金30818.01元（以453206元为本金按照每日万分之五的标准从2019年11月1日起计至2020年3月16日止）；4.被告承担原告律师费10000元；5.被告承担原告的差旅费500元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年2月26日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》约定：被告将位于佛山市南海区********的使用权转让给原告。合同约定被告应在2019年10月31日前将符合约定交付标准的上述物业交付给原告，如被告未按约定期限向原告交付，应按照已收转让价每日万分之五的标准向原告支付违约金，如被告逾期超过90日未能交付，原告有权解除合同并要求退回已交转让款。合同签订后，原告于2018年2月26日前向被告付清全部转让款453206元，但被告至今仍未按照合同约定的标准向原告交付上述物业。经原告多次催告，被告仍未能依约履行交付物业的义务，原告于2020年3月16日按照合同约定方式向被告送达《解除合同通知书》，解除双方签订的《物业使用权转让合同》，并要求被告按合同约定承担违约责任，但被告至今仍未承担相应责任。原告认为，被告未能依约交付上述物业已严重违反《物业使用权转让合同》的有关约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，故原告诉至法院。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：一是权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；二是关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；三是关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；四是租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；五是租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过别搞用地期限，符合相关规定要求。（二）我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年2月26日至2038年2月25日的对价为453206元，2038年2月26日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，所签订的合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年10月31日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，本案项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响本案工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年10月31日前交付，被告并无过错，被告无须承担逾期交付责任。三、原告无权要求解除合同、返还已收款项和支付违约金、律师费和差旅费。目前本案房屋所在项目已经整体完工，即将可交付使用，而竣工验收属于程序性事项，被告已投入大量资源完成项目主体建设，是否办理竣工验收并不影响原告合同目的的实现，若解除合同，将导致双方利益失衡，不利于稳定交易秩序。另外，一环围蔽施工对被告来说属于不可抗力，该不可抗力导致被告未能按时交楼，被告可依法免责；退一步而言，依据《物业使用权转让合同》第九条第3款，即使原告有权解除合同，也只能要求退回已交款项，在此情况下合同不存在支付违约金、律师费和差旅费的约定。原告未提交律师费的支付凭证，无法证明原告实际支付的律师费数额，且原告主张的律师费中有2000元是发律师函的费用，寄发律师函并非诉讼必要手段，不应予以支持。原告未提供证据证明差旅费的支出，且本案是合同纠纷，差旅费并不是合同纠纷的法定赔偿项目，不应予以支持。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格。2.物业使用权转让合同原件1份，用以证明被告将本案房屋使用权转让给原告，转让期限、赠送的转让期限、物业使用权转让价的计价标准、交付标准、交付日期。3.收款收据原件3份，用以证明原告依约向被告支付转让费用。4.解除合同通知书、邮件交寄单（收据）、关于宇能B区交楼事宜、律师函、EMS邮单原件各1份、物流查询信息打印件2份，用以证明被告至今未按约定向原告交付物业，经原告多次催促被告拒不履行，原告于2020年3月16日向被告送达解除合同通知书，并要求被告承担违约责任。5.民事委托代理合同、发票原件各1份，用以证明原告支付律师费10000元。被告举证如下：1.租赁合同书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件各1份、补充协议原件2份、土地证复印件1份，用以证明本案项目有合法报建手续，属合法建设项目。2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片、施工现场图片打印件各1份，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告举证1、2与本案相关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋11层1105号（以下简称涉讼物业）产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2038年2月25日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为453206元，乙方须在2018年2月3日前支付首期款180000元（含认购定金），余款273206元乙方须在2018年2月26日前支付；甲方应在2019年10月31日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金；逾期支付价款的，应按照逾期应付款日万分之五的违约金标准向甲方支付违约金；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。2020年3月14日，原告向被告发出解除合同通知书，载明因被告逾期超过90天未能交付物业，原告有权解除合同并要求退回已支付的转让款，并要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》，退还已支付的款项和支付违约金。该通知书已于2020年3月16日送达予被告。另查明，原告为本案支出律师费10000元。诉讼中，原被告均确认原告已足额支付453206元转让款予被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原被告所签订的涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2018年2月26日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12670天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定的物业使用权总转让款453206元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款，被告应退还已收取的超出二十年期限的物业使用权转让款予原告。经核算，二十年期限的物业使用权转让款为261300元（453206÷12670天×20年天数7305天），原告已支付453206元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，已构成违约，根据双方合同的约定，原告有权要求解除涉讼合同。原告主张解除合同的通知书于2020年3月16日送达至被告，本院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年3月16日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款453206元予原告。被告逾期交付已构成违约，应承担违约责任。原告主张以453206元为本金按日万分之五的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。如前所述，涉讼合同于2020年3月16日解除，被告已不再承担交付义务，逾期交付违约金亦应自逾期交付之日即2019年11月1日起计算至合同解除之日即2020年3月16日止，原告主张金额为30818.01元在本院核算范围内，对原告该项违约金主张，本院予以支持。原告主张律师费10000元符合双方的约定，本院予以支持。原告未提交差旅费支付凭证，对原告该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李学进与被告佛山宇能创富投资有限公司于2018年2月26日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年3月16日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款453206元予原告李学进；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30818.01元予原告李学进；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费10000元予原告李学进；五、驳回原告李学进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4355.18元（原告李学进已预交），由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费4355.18元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月十四日书记员  罗静雯