山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初1751号   原告：段某，女，1981年12月6日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市。   委托代理人：杨某，山西高斯通律师事务所律师。   委托代理人：赵某1，山西高斯通律师事务所实习律师。   被告：南某，男，1968年5月7日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。   委托代理人：申某，山西华真律师事务所律师。   第三人：赵某2，女，1981年3月21日生，汉族，山西省阳城县人，现住晋城市。   第三人：王某，男，1978年3月6日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。   原告段某与被告南某、第三人赵某2、王某执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段某及其委托代理人杨某、被告南某的委托代理人申某、第三人赵某2到庭参加诉讼，第三人王某经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告段某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人签订的《房屋租赁合同》有效；2、依法判令停止对晋城市城区房屋的强制执行，并解除查封；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月24日，原告与第三人赵某2、王某签订了《租赁合同》，第三人将其晋城市城区房屋出租给了原告。双方约定房屋租赁期限为30年，租金为20万元，原告将房屋租金通过银行转账一次性支付给了第三人，之后便搬入承租的房屋内居住。2018年，被告与第三人民间借贷纠纷一案贵院作出（2018）晋0502民初1257号民事判决书，被告据此申请了强制执行，关于该房屋，执行过程中贵院执行局给原告下达了腾退公告，要求原告腾退房屋，以物抵债。但原告与第三人的《租赁合同》已生效，现仍在租赁期内，原告作为承租人，有权继续承租该房屋，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，应保障承租人的合法权益。原告提出了执行异议申请，但贵院作出（2020）晋0502执异48号执行裁定书驳回原告的异议请求。现原告只能诉至法院，望查明事实，依法公正判决，维护原告的合法权益。   被告南某辩称：1、驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费由原告承担。事实和理由：答辩人与第三人民间借贷纠纷一案，经贵院审理，以（2018）晋0502民初1257号民事判决书确定在案。判决书生效后，二第三人未依生效法律文书履行自己的义务，经答辩人申请，城区法院以（2019）晋0502执576号受理执行通知书，受理了答辩人的执行申请。故城区法院对该房屋的执行措施及行为均依法有据；上述民间借贷案涉案审理期间，经答辩人申请，贵院对涉案房屋已于2018年5月9日对由城区人民法院查封并公告，原告未依《民事诉讼法》225条的规定，向执行法院就该执行行为提出书面异议，后在执行法院处置房屋时提出“执行异议”，明显与常理不符，不排除原告系后期与第三人签订《房屋租赁合同》，意图达到排除被告（即申请执行人）实现权利的故意；原告与被执行人（即二第三人）签订的租赁合同期限长达30年，与《合同法》规范的214条“租赁期限不得超过20年”的强制性规定相悖，即亦与常见的民商事租赁行为的租赁期间存在明显差异，且该租赁行为是第三人已将涉案房屋抵押给被告南某的情况下出租，难以排除存在妨碍答辩人实现债权的故意。同时，该涉案房屋位于市区，房屋面积129.01平米，30年租金对于该地段、该面积房屋的房屋来说，属明显不合理的低价，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，原告与第三人系恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房屋，不能阻止人民法院依法执行时移交占有，对该的诉讼请求依法应予以驳回。   第三人赵某2口头辩称，没有法律规定抵押过的房屋不能出租，我和原告签订的租赁协议是偿还不了被告贷款后，我给被告付过利息，有付款凭证证明，和原告没有恶意串通，现在没有能力解决租金的事情，希望保持和原告的租赁合同关系，继续履行偿还被告债务。   第三人王某未答辩。   根据原、被告及第三人诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、原告诉请确认与第三人签订的房屋租赁合同有效，要求停止对东谢匠村委家属楼1单元102室的房产强制执行并解除查封有无事实和法律依据？是否应当支持？2、被告要求驳回原告诉请的事实依据和法律依据是什么？是否成立、应否支持？3、第三人声称理由是否成立、应否支付？4、本案诉讼费负担问题。   针对争议焦点一，原告段某举证并陈述如下：第一组证据：1、房屋租赁合同，2、借记卡账户历史明细清单，3、付款回单1支，4、收据1支。证明：原告与赵某2、王某签订了房屋租赁合同，并且支付给赵某2二十万的房屋租金，对贵院强制执行的房屋享有合法的承租权，且仍在承租期限内。第二组证据：1、晋城煤气自助购气凭证5支，2、电费缴费账单14支，3、取暖费凭证1支，4、其他生活费用收据4支。证明原告对涉案房屋处于持续占有和使用状态，从签订租赁合同后一直长期居住和生活在该房屋内。   法律依据：最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定的第31条。   被告南某质证称：对第一组证据1真实性无法核实，不能确认合同形成的时间，证据2晋城银行发生时间在2017年12月27日，工商2笔发生在12月24日，在时间有较大跨度，与收据时间不一致，证据收据真实性有异议。第二组证据真实性、关联性有异议，原告的主张不应得到支持。   第三人赵某2质证称：对第一组、第二组证据无意见，认可原告的证据。   针对争议焦点二，被告南某举证并陈述如下：证据一、（2018）晋0502民初1257号民事判决书、民事裁定书各一份，公告一份，证明1、南某对涉案房屋申请执行的权源正当，2、城区法院已对涉案房屋予以查封并公告。证据二、执行案件立案登记表、受理执行案件通知书，证明南某在法定期间内申请执行已依法受理，城区法院对该房屋的执行措施依法有据。证据三、段某笔录一份，证明原告与第三人签订的《房屋租赁合同》不能阻止移交占有。   原告质证称：证据1真实性无异议，查封措施是原告与第三人出租合同签订后法庭才查封的，查封前就存在出租和承租关系，就予以保护，查封后和被告及第三人一直进行沟通，直至法院后要求腾退才提出执行异议申请；证据2真实性无异议，法院腾退已经侵犯到承租人的合法权利，证明目的有异议；证据3真实性无异议，证明目的有异议。   第三人赵某2质证称：证据1、2、3真实性、合法性无异议，其他不认可。   针对争议焦点三，第三人赵某2陈述并举证：证据1、微信照片晋城银行汇款凭证，证明我把房屋出租给原告后在能力范围内给被告支付利息33000元。   原告质证称：真实性无异议，但原告不清楚。   被告质证称：该证据与本案无关。   针对争议焦点四，原告认为诉讼费应由败诉方承担，被告及第三人赵某2认为诉讼费依法判决。   经审理查明，2017年10月20日，赵某2、王某作为借款人向南某借款85万元，并签订了《借款合同》，双方对借款期限及利息、违约责任等均作出了约定。后因赵某2、王某未能归还借款，南某于2018年4月13日向本院提起民事诉讼，要求赵某2、王某归还借款本金、利息及违约金等。诉讼期间经南某申请，本院于2018年5月4日对涉案房屋进行了查封，查封期限三年。后经审理，本院于2018年6月25日作出（2018）晋0502民初1257号《民事判决书》，判决赵某2、王某归还南某借款本金85万元、借期内利息3.4万元及违约金。判决书生效之后赵某2、王某未按照判决书确定的时间履行还款义务。该案进入执行程序后，本院于2020年4月15日张贴公告，责令被执行人赵某2、王某在公告张贴之日起30日内将涉案房屋腾出。2020年5月20日，段某就涉案房屋提出执行异议，本院于2020年6月4日作出（2020）晋0502执异48号《执行裁定书》，裁定驳回案外人段某的异议请求。案外人段某不服，向本院提起执行异议之诉。   另查明，原告段某向本院提供2017年12月24日其作为承租方与第三人王某、赵某2作为出租方签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定王某、赵某2将位于房屋出租给段某，租赁期限自2017年12月24日至2047年12月24日止；房屋租期为三十年、租金二十万元整，由段某一次支付给出租人，另合同对其他进行了约定。   再查明，第三人赵某2称涉案房屋在其向南某借款时已约定将房屋抵押给南某，但未向不动产登记部门办理抵押登记，后第三人将该涉案房屋出租给本案原告。   综上，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”关于原告段某对涉案房屋即新市东街五指生院内东谢匠综合家属楼1单元102室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院认为，原告与第三人签订《房屋租赁合同》期限约定30年，与合同法中关于租赁期限不得超过二十年的规定相违背，亦与常见的民商事租赁行为中的租赁期限存在明显差异，且第三人在明知已将涉案房屋抵押给本案被告南某的情况下出租，难以排除存在妨碍债权人实现债权的故意。同时，涉案房屋位于市区，房屋面积129.01平方米，30年期间租金20万元，属于明显不合理低价，且原告与第三人签订《房屋租赁合同》的时间未有实据证明是2017年12月24日；在双方均不认识情况下，先打租金20万元收据和后付租金有悖交易习惯。故原告段某请求依法确认原告与第三人签订的《房屋租赁合同》有效并判令停止对晋城市城区新市东街1162号东谢匠村委家属楼1单元102室房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不足以排除本院对涉案房屋的强制执行。   据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告段某的诉讼请求。   案件受理费12100元，由原告段某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 长 毛柏青   人民陪审员 张 超   人民陪审员 刘红兵     二〇二〇年九月三日   书 记 员 任彦红