山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初3403号原告（反诉被告）：陈红霞，女，1972年7月18日生，汉族，住临汾市，即法律文书送达地址。委托代理人：刘林颖，男，临汾市尧都区乡贤法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杨治忞，男，1959年4月17日生，汉族，住临汾市，即法律文书送达地址。委托代理人：孙婧钰，女，山西师达律师事务所律师。委托代理人：史兰平，女，1960年1月18日生，汉族，系被告妻子。原告陈红霞与被告杨治忞租赁合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出（2019）晋1002民初4983号民事判决书，判决后，被告杨治忞提起上诉。临汾市中级人民法院经审理作出（2020）晋10民终184号民事裁定书，发回本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈红霞及其委托代理人刘林颖，被告被告杨治忞委托代理人孙婧钰、史兰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《房屋租赁协议书》，判令被告立即腾空租用房屋；2、请求被告支付拖欠原告一年房屋租赁费67000元，并清偿至腾出房屋之日；3、被告擅自改变租用房屋墙体结构，请求判令被告恢复原状；4、判令被告支付原告为其垫付水电费720元；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告诉称，2014年3月19日，原、被告协商签订了《房屋租赁协议书》，被告租用原告位于临汾市××区号宅院，开设舒雅招待所。协议约定，被告应在2019年2月份给原告缴纳全年房租67000元（每个月5583元），经原告多次催要，被告总以招待所不好经营为由，拒缴租房费用，水电费也不缴纳，原告只好垫付。且经营期间，被告擅自改变房屋墙体结构，随意改变室内水路和电路。综上所述，被告不履行《房屋租赁协议书》，已经构成违约，侵害了原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告陈红霞提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份。2、2014年双方签订的《房屋租赁协议》，证明租用原告房屋详细约定，被告拖欠原告租金。3、收款收据2张，证明被告正在经营，直到现在都没有停业过。4、水费收据，证明原告交水费的情况，原告替被告垫付的。5、电费收据，证明原告交电费的情况，原告替被告垫付的。6、收据，证明被告把房子损坏了，2017年原告进行了维修，被告说出维修费，但最后也没有出。被告杨治忞辩称，被告不存在违约行为，租赁期间未满，原告随意解除合同，该不当行为已经构成单方违约，要求被告支付租金没有事实依据和法律依据，应当承担合同解除后的法定责任。原告在未解除租赁合同的情况下强行停水、断电等行为导致合同目的不能实现，已经构成根本违约，涉案合同不能继续履行责任完全在于原告，原告违约导致合同解除，应当对被告的损失依法承担赔偿责任。被告杨治忞反诉请求：1、请求判令原告补偿被告装修费17250元及添附装饰物折价补偿6900元；2、请求判令原告赔偿被告转让费4.5万元、停水修理费2000元及停水停电期间经营损失按每日450元计算至解除之日止；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。被告杨治忞提交以下证据：1、房屋租赁协议书；2、解除房屋租赁合同通知书；3、水管修理证明及水表拆卸照片；4、水电费缴费记录。以上证据证明涉案合同租赁期为8年，自2014年3月21日起至2022年3月20日止，本案中，租赁期未届满，原告于2018年6月10日发出解除通知，擅自解除合同构成违约，在正常履行合同非常渺茫的特殊情况下，被告处于承租权和转租权丧失的危险之中，被告依法享有不安抗辩权。证明在合同履行期间内，原告按照《合同法》第216条的规定必须提供能正常使用符合租赁用途的租赁标的给被告正常经营，原告不配合被告修理水管并采取停水停电措施直接导致被告无法经营，合同目的不能实现，构成根本违约。5、关于《解除房屋租赁合同通知书》的回复，证明2019年3月10日，在租金届满之日前，被告已经书面回复原告同意解除涉案合同并要求对解除后的后果进行协商处理，但原告置之不理，拒不配合，相反采取停水停电行为，导致损失进一步扩大。6、涉案租赁物改造后照片和现状照片，证明被告在承租原告房屋后，为了经营宾馆，对涉案房屋进行了装饰装修改造，花费巨大，原告应给予补偿。涉案房屋由于停水停电已经长期闲置，无法经营，被告并未占有使用房屋，导致的经营损失原告应给予赔偿。7、转让费收据；8、装饰装修及水管修理票据；9、停水停电期间经营损失。证明原告的违约行为导致被告损失严重，被告已支付了8年租赁期限的转让费120000元并投入了巨额装修费用，考虑到其持续经营能力，确认的预期可得利益可以作为参考认定损失，根据平均收入情况，应当本着公平的原则实事求是的给予赔偿。经审理查明,2014年3月19日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》，被告租用原告位于临汾市××区落，约定租赁期限为8年，自2014年3月21日起至2022年3月20日止，房租每年5万元，三年不予变更，自第四年起按照上年房租上涨10%，第五、六年房租都在上年度基础上增加10%，第七、八年房租根据市场情况双方协商确定，被告应每年提前一个月交纳下一年房租，否则原告有权辞租、另租或处理。被告实际交纳房租至2019年3月，为此原告要求解除租赁合同，被告立即腾空租用房屋，支付拖欠的2019年3月之后的房租，房租按照每年67000元计算，并要求被告恢复房屋原状，支付原告为其垫付水电费720元。被告表示，房屋在2019年3月之后就断水断电，无法正常经营使用，2019年10月份左右房屋就基本上腾空，无法拆卸的还没有腾，但表示2019年10月份房屋就基本上腾空的事实，被告并没有告诉过原告，现房屋已经不经营、不营业，闲置状态。被告以原告违约为由，表示同意解除租赁合同，并反诉要求原告补偿被告装修费17250元及添附装饰物折价补偿6900元；要求原告赔偿被告转让费4.5万元、停水修理费2000元及停水停电期间经营损失按每日450元计算至解除之日止。经本院主持调解，原、被告未能达成一致意见。以上为本案事实。本院认为，被告主张租赁房屋于2019年3月后就处于断水断电状态，无法正常经营使用，被告没有交纳之后的房租，但在此情况下，被告也没有腾出租赁房屋，而且被告表示2019年10月份房屋就基本上腾空，但被告也没有告诉过原告，故被告仅以断水断电作为抗辩的主张，本院不予支持。租赁期限为8年，截止到2019年3月，被告已经租赁5年，被告为了经营所需于2014年3月对租赁房屋进行了装修，现要求原告补偿被告装修费17250元及添附装饰物折价补偿6900元、赔偿转让费4.5万元、经营损失等主张，证据不足，也于法无据，本院不予支持。原告要求解除租赁合同，被告同意解除租赁合同，本院予以支持。关于原告主张的租赁费，承租人占有租赁物，应当向出租人支付租赁费，尽管原告要求被告支付拖欠的2019年3月之后的租赁费，租赁费按照每年67000元计算，但考虑到被告的实际经营状况，结合本案的实际情况，本院酌情支持1年的租赁费，租赁费按照《房屋租赁协议书》中最初约定的每年5万元计算。原告要求恢复房屋原状、支付垫付水电费720元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年3月19日签订的《房屋租赁协议书》。二、被告杨治忞在本判决生效后十五日内腾出租赁房屋。三、被告杨治忞在本判决生效后十五日内支付原告陈红霞房屋租赁费5万元。四、驳回原告陈红霞的其他诉讼请求。五、驳回被告杨治忞的反诉请求。如果被告杨治忞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元、反诉案件受理费789元，由被告杨治忞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。审 判 长 张永彪人民陪审员 侯文娟人民陪审员 温洪利 二〇二〇年九月十五日书 记 员 梁永红