山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初2617号原告：罗崇贵，男，1978年2月16日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：郭健，山东闻韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉华，山东闻韶律师事务所律师。被告：济南万福得商贸有限公司，住所地济南市济阳区济北开发区富阳街**（名仕城小区东侧），统一社会信用代码91370125MA3N9PA393。法定代表人：林逢贵，经理。被告：林平山，男，1993年11月18日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：王文兵，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保举，山东高信律师事务所实习律师。原告罗崇贵与被告济南万福得商贸有限公司（以下简称济南万福得公司）、林平山租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告罗崇贵及其委托诉讼代理人郭健、被告林平山的委托诉讼代理人王文兵到庭参加诉讼。被告济南万福得公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗崇贵向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认原告与被告方于2020年3月5日签订的《租赁合同》及附加协议无效；2.依法判令被告方返还原告支付的质保金20000元、物业费38400元、租金100000元、物料款100000元、电梯维修费6500元，共计264900元；3、本案的诉讼费由被告承担。后罗崇贵将第一项诉讼请求变更为：请求依法确认原告与被告方签订的《租赁合同》及附加协议于2020年5月4日已解除。事实和理由：原告于2020年3月5日与济南万福得公司及林平山签订了《租赁合同》及附加协议，约定原告租赁被告方位于济阳区富阳街49号负一楼，建筑面积为1600平方米的商业用房，并缴纳了租金等费用。合同签订后，因被告方不是房屋产权人，产权人不同意被告方转租给原告，签订的《租赁合同》及附加协议不能实现合同目的，被告方已于2020年5月4日收到原告的解除通知，而被告拒不返还原告已支付的租金等费用，被告的行为侵害了原告的权益，为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。林平山辩称，2020年3月5日万福得公司与原告签订租赁合同及附加协议，林平山作为万福得的授权代表签订上述协议，该合同和附加协议所产生的权利义务由万福得公司承受。根据合同法94条规定原告所提出的事实和理由不符合合同解除的条件，合同目的无法实现只能在因不可抗力的情况下才能解除，本案中双方签订租赁合同后被告万福得公司已经将附加协议中的货架已经全部交付给了原告，目前原告尚欠被告货架款，该协议签订后原告进场从事经营，合同已经成立并生效，林平山要求原告按照租赁协议继续履行与罗崇贵的补充协议。济南万福得公司未答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2020年3月5日，济南万福得公司作为甲方与罗崇贵作为乙方签订了租赁合同，约定：“甲方同意将坐落在济阳区富阳街49号负一楼，建筑面积1600平方米的商业用房出租给乙方，乙方对该房屋及其使用性质做了充分了解并愿意承租。鉴于济南万福得公司整租的上述房产不允许整层出租，为切实履行相关合同及安全、消防、维修、管理等义务，甲方保留部分区域作为安全巡查、消防维保等占用场地。本合同租赁期为八年，从2020年5月1日至2028年4月30日止。该租赁物租金为年10万元，该租赁物租金24个月内不变，第三年度总租金递增6%，以后年度总租金逐年递增6%。第三年租金以第二年租金为基数，乘以1.06计算出第三年租金，以后每年租金以此类推计算。在本合同签订之时乙方将当年租金交给甲方，如在后期续租本房屋，乙方应当在本合同到期之前30日内通知甲方并缴纳下期租金。在租赁期间内，由乙方使用该房所产生的物业管理费、煤气费、水电费以及其他杂费由乙方承担。甲方保证上述房屋产权清晰。如果发生与甲方有关的产权纠纷或债务等问题均由甲方承担责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。乙方在签定租赁合同的同时，须向甲方缴纳房屋保证金20000元。在租赁期间，该房仅用于超市经营用途，且不得改变房屋的结构。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律、法规的，另一方有权终止合同，造成经济损失的，由责任方承担。”该租赁合同还约定了其他事项。罗崇贵于签订《租赁合同》当日向济南万福得公司缴纳了20000元的质保金，济南万福得向罗崇贵出具了收据。同日，林平山代济南万福得公司作为甲方与罗崇贵作为乙方签订了附加协议，约定：“甲方按照2元/平收取乙方物业费，乙方承租面积1600平方，每月物业费3200元，物业费包含（基础物业费、垃圾清运、保安、保洁）。费用按整年收取。甲方按1.1元/度收取乙方电费，电费按电表度数为准，按月收取。甲方按4元/平收取乙方水费，按照水表度数为准，按月收取。甲方按每月实际产生费用结合各层送风口均分分摊费用，收取空调费用。甲方将所有生活超市所使用物料，物料明细见详单，按伍拾万元折价交付乙方，物料清单内所属物料均归乙方所有。甲方运营万得福购物中心生活超市销售购物卡、会员卡未使用现有余额的，按照1:1比例兑换成乙方运营超市购物卡、会员卡。兑换金额由甲乙双方确认无误后，用超市物料抵扣会员卡兑换金额。电梯维保费、空调维保费用、消防维保费用等，按照乙方正常使用数量交付，由甲方收取，并协调处理一切事务。”该附加协议还约定了其他事项。林平山与罗崇贵对附加协议中的万得福生活超市物料进行了清点，并在清单上签字捺印，载明：“上述物品经双方同意，作价伍拾万元整（500000元）。”2020年3月6日，罗崇贵向济南万福得公司缴纳了2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金100000元及物业费38400元，济南万福得公司向罗崇贵出具了两份收据。2020年3月14日，罗崇贵向济南万福得公司缴纳了电梯维保费6500元，济南万福得公司向罗崇贵出具了收据。2020年3月31日，罗崇贵向济南万福得公司缴纳了负一物料款100000元，济南万福得公司向罗崇贵出具了收据。2020年5月1日，罗崇贵向林平山、济南万福得公司邮寄了解除租赁合同及附加协议通知书，该通知书载明：“致济南万福得公司、林平山我方于2020年3月5日与济南万福得公司以及林平山签订了租赁合同及附加协议，约定我方租赁你方位于济阳区富阳街49号负一楼，建筑面积为1600平方米的商业用房。合同签订后，因你方不是房屋产权人，产权人不同意你方转租与我方，签订的租赁合同及附加协议不能实现合同目的，现我方决定解除与你方签订的租赁合同及附加协议。”该快递由林平山于2020年5月4日签收。另查明，涉案位于济阳区所在的楼房为山东科信达置业有限公司所有，济南万福得公司从山东科信达置业有限公司处承租了涉案楼房。2020年3月10日左右罗崇贵根据其与济南万福得公司签订的租赁合同及附加协议入场负一楼，4月5日左右罗崇贵试营业过一周左右，后科信达公司人员阻止罗崇贵不让其经营，理由为济南万福得公司无权利转租，租赁房屋需要与房屋的产权人科信达公司签订合同。2020年4月15日前罗崇贵将其货物撤出涉案负一层，涉案附加协议中的物料清单上的物料被留在在涉案负一层场地中。再查明，济南万福得公司的法定代表人为林逢贵，林逢贵于2020年7月3日在济南市济阳区殡仪馆火化。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，济南万福得公司从山东科信达置业公司承租了涉案位于济阳区所在的楼房，在没有转租权的情况下，济南万福得公司将涉案位于济阳区转租给罗崇贵用于超市经营，且济南万福得公司的转租行为未取得科信达公司的追认，罗崇贵在根据涉案租赁合同及附加协议无法继续经营即无法实现合同目的的情况下，已经向济南万福得公司及林平山邮寄送达过解除租赁合同及附加协议通知书，故本院对罗崇贵的解除涉案租赁合同及附加协议的诉讼请求予以支持，涉案租赁合同及附加协议应当自济南万福得公司及林平山收到通知书的日期即2020年5月4日起解除。涉案租赁合同的期限开始日期为2020年5月1日，但罗崇贵在2020年4月15日前的试营业期间就无法继续经营下去，故在涉案租赁合同及附加协议解除的情况下，济南万福得公司应当将罗崇贵已经缴纳的且属于租赁期间的质保金20000元、租金100000元、物业费38400元及电梯维保费6500元返还给罗崇贵。对于罗崇贵主张的物料款100000元，本院认为，济南万福得公司与罗崇贵就物料的折价及归属的约定并不违反法律规定，但涉案租赁合同及附加协议系因济南万福得公司的原因导致原告不能实现合同目的而解除，且涉案物料清单中的物料已经被留在涉案负一层场地中，故涉案物料清单中物料所有权归济南万福得公司所有，济南万福得公司应将已经收到的物料款100000元返还罗崇贵。林平山在涉案租赁合同及附加协议的签订中属于职务行为，且不存在故意和重大过失，故林平山不应当承担责任。林平山认为合同已经成立并生效，要求罗崇贵按照租赁协议继续履行与罗崇贵的补充协议，但该协议在客观上已经无法继续履行，亦无法实现合同目的，故本院对林平山的答辩意见不予采纳。故综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗崇贵与被告济南万福得商贸有限公司于2020年3月5日签订的租赁合同及附加协议于2020年5月4日解除；二、被告济南万福得商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗崇贵质保金20000元、租金100000元、物业费38400元、电梯维保费6500元、物料费100000元，共计264900元；三、驳回原告罗崇贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2637元，由被告济南万福得商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  冯军二〇二〇年九月十八日法官助理姜言书记员肖莹莹