四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民初181号 原告（案外人）：代世平，男，汉族，1963年7月22日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：肖静，四川宗元律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川天福房地产开发有限公司，住所地四川省什邡市洄澜镇。 法定代表人：郑麟，该公司总经理。 被告（申请执行人）：四川瑞麒置业有限责任公司，住所地：四川省什邡市蓥华山路北段。 法定代表人：黄仁芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方翠，四川时代经纬律师事务所律师。 第三人：成都长信房地产开发公司，住所地：四川省成都市青羊区金丝街**。 法定代表人：王忆北，该公司总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳，四川科信律师事务所实习律师。 原告代世平与被告四川瑞麒置业有限责任公司（以下简称“瑞麒公司”）、四川天福房地产开发有限公司（以下简称“天福公司”）、第三人成都长信房地产开发公司（以下简称“长信公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告代世平的委托诉讼代理人肖静，被告瑞麒公司的委托诉讼代理人方翠到庭参加诉讼。被告天福公司、第三人长信公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代世平向本院提起诉讼请求：1.判决停止对德阳市绵远街399号瑞麒·旌都银座95号（现编号为93号）车位的执行，并解除该车位的查封；2.判决确认位于德阳市绵远街399号瑞麒·旌都银座95号（现编号为93号）车位归原告所有，并由被告协助办理过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月31日，德阳市中级人民法院在执行被告瑞麒公司与被告天福公司合资合作开发房地产纠纷一案中，误将原告的案涉车位进行了查封。2020年5月8日，原告就案涉车位向德阳市中级人民法院申请执行异议【案号：（2020）川06执异32号】。德阳市中级人民法院在审查过程中，误以为原告所称93号车位为现编号为91号的车位，与另一案外人伍芳主张权利的车位系同一车位，以二权利人均实际占有93号车位不可能之事实，不满足合法占有要件为由，驳回了原告的异议申请。实际上，原告与另一案外人伍芳并非就同一车位主张权利。伍芳系针对93号（现编号为91号）车位，而原告系针对95号（现编号93号）车位主张权利。2011年1月1日，原告即与被告天福公司达成案涉车位出售价为10万元的买卖合同关系，并签订书面《瑞麒·旌都银座车位认购协议书》。同时按照被告天福公司要求，原告分别于2011年1月3日，2011年2月2日，共计缴纳8万元购买车位款，由被告天福公司分别出具5万元、1万元收据两张，德阳福瑞祥物业管理有限公司出具一张2万元的收据，当时收据中载明的车位号为95号。在原告于2015年5月28日交清购买车位款2万元后，因被告天福公司规划问题，车位号有所调整，被告天福公司遂将原来出具的收据与此前的认购协议书一并收回，在2015年5月28日当天重新向原告出具调整后为93号车位的金额为8万元的收据一份，以及重新签订了调整后车位序号为93号的《瑞麒·旌都银座车位认购协议书》，德阳福瑞祥物业管理有限公司亦同时重新出具2万元收据。至此，原告已支付完结所有诉争车位的购买款10万元，且诉争车位也一直由原告实际占有使用至今。另外，被告瑞麒公司与被告天福公司系一起合作开发诉争车位所在的“旌都银座”小区，对诉争车位的出售情况应当是知晓的，然而瑞麒公司却恶意利用司法程序对已出售的诉争车位进行查封保全，严重违背了诚实信用原则，损害了原告作为消费者的财产权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告瑞麒公司答辩称，首先，案涉车位的所有权人是天福公司和长信公司，天福公司无权单方处置该财产，天福公司单方签订的协议属于无效协议。第二，天福公司与原告代世平签订的仅是预约合同，双方并未签订正式合同，代世平也未足额交纳购车位款，原告无权占有车位。第三，案涉查封车位与订购合同及原告所主张占用的车位是否为同一标的物还有待查证，故应当驳回原告的诉讼请求。 被告天福公司未作答辩。 第三人长信公司述称，1.案涉车位是由天福公司与长信公司联合开发修建，并登记在两公司名下的，天福公司无权单方签订相应的出售合同，认购协议与收据均无长信公司盖章确认，均不予认可。2.据车位认购协议以及收据显示，案涉车位款项并未全额支付，支付对象也并非开发商，双方车位款项没有进入指定的共管账户，该车位的认购协议不发生车位销售后果，案涉的车位已另案被法院查封，在查封之前双方未签订有效的书面买卖合同，车位所有权仍属于天福公司及长信公司，原告不享有车位的相关权利，原告的诉求不能阻却另案的执行，也不能请求解除查封以及中止执行措施。3.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭，经依法登记发生法律效力，房屋买卖合同有效，仅产生债权效力，因此即便原告与天福公司曾经签订了订购合同，该协议也不属于买卖合同，也未发生物权的登记行为，因此原告的诉求不能阻却执行。4.天福公司是私自收取项目的相关款项，恶意损害长信公司国企利益。另外对方所提供的交付凭证，与认购协议金额不符。故不应当支持原告的诉讼请求，本案诉讼费亦应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《瑞麒·旌都银座车位认购协议书》、收据等证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院将结合全案事实及证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年5月28日，代世平与天福公司签订的《瑞麒·旌都银座车位认购协议书》约定，第1条代世平认购天福公司开发的瑞麒·旌都银座的车位93号车位一套，初测建筑面积23.83平方米，该套车位物业按套计价，销售单价10万元每个。第2条代世平拟以一次性付款方式支付上述物业购房款：在签订本协议时支付定金8万元，天福公司向代世平出具等额的财务收据。签订商品房买卖合同后，代世平支付的定金转为房款。并约定了其他交易事项。 2.天福公司向代世平出具入账时间为2011年1月3日，95#号车位，金额5万元的收据。入账时间为2011年2月2日，95#车位，金额1万元的收据。德阳福瑞祥物业管理有限公司向代世平出具入账时间为2011年2月2日，95#车位物业建设服务费，金额2万元的收据。天福公司向代世平出具入账时间为2015年5月28日，93#车位，金额8万元的收据一张。德阳福瑞祥物业管理有限公司向代世平出具入账时间为2015年的收据一张，收款金额2万元，内容为“物业建设服务费”。对此，代世平陈述，其与天福公司在2011年1月1日签订了95#车位的认购协议书，并分别于2011年1月3日、2011年2月2日缴纳购车位款，共计8万元，由天福公司以及德阳福瑞祥物业管理有限公司向其出具了收据。后由于天福公司规划问题，车位号有所调整，95#车位变更为93#车位，故在2015年5月28日，代世平缴纳剩余2万元购车位款后，双方重新签订了车位号为93#的认购协议书，并由天福公司以及德阳福瑞祥物业管理有限公司向其重新出具93#车位的收据。对此代世平向法院提交了，2020年6月8日，天福公司出具的《证明》，该证明载明，现有旌都银座地下车位业主代世平，与我公司于2011年1月1日签订车位预订协议。原车位号95号，现变更为93号。另，上述所有收据所载出纳均为“李敏”。 3.2011年1月1日，德阳福瑞祥物业管理有限公司向代世平出具《承诺书》，载明，鉴于你户已在认购95号车位时已缴纳相应物业建设服务费，故本公司特承诺免予收取你户所购该车位三年物业服务费，自该物业交付之日开始计算免费期限。 代世平向法院提交了德阳福瑞祥物业管理有限公司向其出具的2019年、2020年的车位管理费收据以及车库现状等，拟证明其已实际占有使用案涉车位。 另查明，2007年7月17日，天福公司作为拆迁人与代世平作为被拆迁人签订了《德阳市房屋拆迁安置补偿协议书》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当具备下列四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，首先，关于合法有效的书面买卖合同。本院认为，虽然双方签订的合同名称为认购协议，但根据合同的全部内容分析，可以认定为该合同为买卖合同。双方明确了特定的标的（93号车位）、面积（23.83平方米）、总价（10万元），并且代世平支付了10万元，天福公司亦将该车位交付给了代世平。关于合同签订时间问题，代世平称其于2011年1月1日与天福公司签订了车位号为95#的认购协议书，后因天福公司规划变更，该车位重新变更编号为93#，故双方与2015年重新签订认购协议书，并将原认购协议书收回。本院认为，代世平的主张有天福公司出具的《证明》得以证实，并且其提交的2011年1月3日及2011年2月2日的购车位款的收据也能够印证其主张。故能够认定其在案涉车位查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。 第二，根据查明的案件事实，本院在2013年查封该车位之前代世平已合法占有该车位。 第三，关于价款问题。代世平向本院提交了天福公司开具的收据8万元，和德阳福瑞祥物业管理有限公司开具的物业建设服务费收据2万元。瑞麒公司认为德阳福瑞祥物业管理有限公司开具收据的2万元属于物业服务费，但没有提出明确的证据，并且物业公司就一个车位收取2万元的物业费明显与实际经营不相符合。另外，根据收据记载，天福公司开具的收据与德阳福瑞祥物业管理有限公司开具的收据的出纳均是“李敏”。 第四，关于过户登记。该车位从2011年1月1日签订买卖合同至今未能办理过户登记，是因为该车位在2013年10月31日即被本院查封，故在未能办理过户的问题中代世平不存在过错。 故代世平请求解除案涉车位的查封的诉讼请求符合法律规定，应予支持。 关于代世平提出的确认案涉车位由其所有，并由被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院认为，代世平提供的证据不足以证明其系案涉车位的所有权人，其仅能根据案涉车位的认购协议书要求天福公司协助其办理过户登记手续，但要求办理过户登记并不属于本案的处理范畴。 综上所述，本院认为代世平的部分主张符合法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、停止对德阳市绵远街399号瑞麒•旌都银座95号车位（现新编号为93号车位）的执行。 二、驳回原告代世平的其他诉讼请求。 一审案件受理费2300元，由四川瑞麒置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 费元汉 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 杨婧乎 书 记 员 张 晶