云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7171号上诉人（原审原告）：云南旅游股份有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区世博生态城低碳中心********。法定代表人：张睿，董事长。委托诉讼代理人：罗媛，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明恩鸭文化传播有限公司，住所地，住所地云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城******iv>法定代表人：陈三妹，经理。委托诉讼代理人：兰民惠，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：高源，男，1986年2月15日出生，彝族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：兰民惠，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明花诵文化传播有限公司，住所地云南省，住所地云南省昆明市盘龙区白龙路世博园景区内国际室外展园区域德国园**法定代表人：王瑾雯。上诉人云南旅游股份有限公司（以下简称“旅游公司”）因与上诉人昆明恩鸭文化传播有限公司（以下简称“恩鸭公司”）、高源、原审第三人昆明花诵文化传播有限公司（以下简称“花诵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方皆不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初8276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旅游公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持旅游公司一审全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由恩鸭公司和高源承担。事实和理由：1.一审在事实认定与判决结果之间存在矛盾和错误。一审认定恩鸭公司移交归还租赁物的时间是2019年6月11日，恩鸭公司就应当全额交付归还移交前占用租赁物的租金，但一审却将恩鸭公司占有、使用租赁物期间的租金金额无故减少50%错误。2.一审适用法律错误。本案违约金的计算标准是签约人自愿在租赁合同中约定和事前明知的，合同签订后一旦违约，违约方应承担的违约后果和应支付的违约金是签约人明知和应当预见到的，本案不存在合同法第113条关于订立合同时未预见到因违约可能造成损失的情形，一审适用该法律条款错误。恩鸭公司欠租和提前终止合同的违约行为导致旅游公司的损失，除不交租金损失外，还造成旅游公司收回租赁物后不能及时出租导致的闲置损失，故旅游公司在本案所主张的违约金标准及金额并未超过合同约定，客观上也未超过因恩鸭公司违约导致旅游公司的实际损失。针对旅游公司的上诉请求、事实和理由，恩鸭公司、高源辩称，旅游公司的上诉理由不成立，其上诉理由是基于错误认为合同有效的前提下提出，而该合同因违反禁止性规定应属无效。合同无效后应当予以返还因该合同取得的财产，过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，恩鸭公司无过错，本应诉请旅游公司承担损失，为减少诉累未在本案中提出，但也不应承担旅游公司主张的损失。双方订立租赁合同时约定的违约金是建立在该房屋有合法产权基础上，而该合同为无效合同，且自始无效，故合同中的违约金条款也属无效约定。因租赁合同为主合同，主合同无效，作为从合同的担保合同也无效，故高源依法不应承担担保责任。一审对归还租赁物的时间认定与事实不符，导致认定错误。上诉人恩鸭公司、高源上诉请求：撤销一审判决，改判驳回旅游公司的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由旅游公司承担。事实和理由：1.一审认定事实及适用法律错误。案涉房屋在一审法庭辩论终结前，现有证据已经证明，旅游公司未取得建设工程规划许可证，本身就已符合最高法院司法解释的规定，具备合同无效的情形，一审不予采信错误。2.一审偷换概念错误适用法律。3.一审有法不依，故意规避司法解释的规定。4.一审遗漏租赁物是否合法的问题。旅游公司已自认案涉房屋没有产权，既没有房屋合格验收手续，也没有消防安全验收手续，不具备交付使用条件的违章建筑事实，租赁物的合法性始终未加审理确认，致使遗漏重要事实，导致本案定性错误。5.高源与旅游公司签署的担保合同无效，且本案事实证明，高源在担保合同中无任何过错，依法不应承担民事责任。6.一审多项损失的计算、搬离时间的认定、违约金的认定及计算标准错误。7.旅游公司在双方已事实上终止租赁关系后故意扩大损失。针对恩鸭公司、高源的上诉请求、事实和理由，旅游公司辩称，1.案涉展区建设在昆明世界园艺博览园内的土地上，该地块已取得国有土地使用权证书，不属于相关司法解释规定的违法建筑物。本案各方签订的租赁经营合同、合同权利义务概括转让协议及补充协议是当事人真实意思表示，一审认定相关合同及协议合法、有效正确，应予维持，恩鸭公司、高源的上诉理由不能成立。2.世博园内同一宗国有土地上建设有32个国际展园，其中荷兰展园欠租诉讼，已由昆明中院和云南高院判决，确认租赁展园相应合同及协议合法有效。恩鸭公司占用租赁物拖欠租金不交已构成违约，以合同无效为由抗辩拒不交付欠租，实属无理，恩鸭公司及高源的上诉请求依法应予驳回。3.展园租赁合同有效，担保合同当然有效，高源关于担保合同无效的上诉理由不能成立。原审第三人花诵公司未发表诉讼意见。旅游公司向一审法院起诉请求：1.判令被告恩鸭公司向原告支付《租赁经营合同》项下欠付租金至租赁标的物归还日（2019年6月11日）止，为633439.66元；并支付迟延交付租金的违约金和提前终止合同的违约金（暂计算至租赁物归还日为450058.88元），用被告恩鸭公司交付的履约保证金80000.00元抵扣其应承担的违约金后，被告恩鸭公司还应支付违约金370058.88元；2.判令被告高源对上述第一项付款义务承担连带责任；3.判令二被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月12日，原告旅游公司（甲方）与被告恩鸭公司（乙方）签订《租赁经营合同》约定：原告将位于昆明市白龙路世博园景区（面积共计1036.44㎡）提供给被告经营使用，租期五年零三个月，自2016年7月13日起至2021年10月12日止，甲方同意给予乙方3个月装修免租期，于本合同前三个租赁年度内每年度将享受免租期一个月，但若合同提前终止或解除时，乙方不再享受免租期。租金：第一年800000元，第二年824000元，第三年848720元，第四年891156元，第五年935713.8元。租金按年度支付，第二年至第五年租金乙方应于每年度租赁期限开始之日前10日内一次性付清，第三年至第五年租金均应于每年的10月3日前交清。乙方应于本合同生效之日起三日内向甲方交付80000元履约保证金，因本合同所产生的所有乙方债务，甲方均有权以履约保证金抵充。乙方应按合同约定的时间、金额、方式向甲方交付租金、履约保证金等费用。租赁期限届满或合同提前解除或终止时，乙方应在租赁期满后或合同提前解除终止后的5日内将其物品搬空，按《租赁物移交清单》将租赁物逐项完整无损的归还。乙方迟延交租在30日以上（含30日），应承担当期应交租金总额30%的违约金，超过30日后，除承担上述违约责任外，每超过一日还应以欠交租金额的万分之五／日支付违约金，直至付清为止。2016年12月23日，原告旅游公司与被告恩鸭公司、第三人花诵公司共同签订《合同权利义务概括转让协议》，约定被告恩鸭公司将其在与原告签订的《租赁经营合同》中的全部权利义务概括转让给第三人履行。2018年9月10日，原告旅游公司与被告恩鸭公司、第三人花诵公司签订《租赁经营合同》《合同权利义务概括转让协议》之补充协议，协议约定解除原告、被告恩鸭公司、第三人三方签订的《合同权利义务概括转让协议》，即本协议签订之日起第三人不再履行《租赁经营合同》，由被告恩鸭公司继续履行《租赁经营合同》，合同项下第三年度至第五年度（即2018.9.13—2021.10.12）租金合计2675589.80元由被告恩鸭公司严格按合同约定时限交付，第三人缴纳的履约保证金80000元，转为《租赁经营合同》项下被告恩鸭公司交付的履约保证金。为了担保被告恩鸭公司全面履行《租赁经营合同》，履约保证人高源（即本案被告高源，系被告恩鸭公司股东）愿意为被告恩鸭公司依据《租赁经营合同》与原告形成的债务提供保证（包括但不限于租金、履约保证金、利息、复利息、违约金、损害赔偿金以及公证费、诉讼费、差旅费、律师费等债权人实现债权的一切费用），承担连带保证责任。被告高源作为履约保证人在该补充协议上签字，庭审中，被告恩鸭公司认可高源的签字。审理中还查明，一、案涉租赁物所在地块土地使用权人为云南世博旅游文化投资有限公司，2019年6月18日云南世博旅游文化投资有限公司出具《情况说明》：云南世博旅游文化投资有限公司系云南旅游股份有限公司（本案原告）投资设立的全资子公司，云南世博旅游文化投资有限公司于2015年7月24日合法取得昆明世博园内国际馆景区所属地块的土地使用权，产权证号：盘国用（2015）第××号，云南世博旅游文化投资有限公司取得上述产权证后，一直将该地块委托股东云南旅游股份有限公司（本案原告）经营管理，其在经营管理中有权以自己的名义对外出租并收取租金，发生争议云南世博旅游文化投资有限公司不介入。二、案涉租赁物于2016年7月12日交付给被告恩鸭公司使用。三、2018年12月13日，被告恩鸭公司向原告出具《昆明恩鸭文化传播有限公司关于终止租赁合同的申请》，称其在实际经营中出现问题现已无力继续经营，认可2016年7月12日至2018年10月12日期间租金已交付，认为租赁截止日期为2018年12月31日，2018年10月13日—12月31日期间租金会继续支付，并申请减免部分合同违约金。2019年6月5日，原告向被告恩鸭公司发出《通知》，要求被告恩鸭公司尽快搬离交还房屋并结清欠付租金及违约金。被告恩鸭公司法定代表人张业昕于同年6月10日签收该通知。2019年6月11日，原告、被告恩鸭公司共同签署《租赁物归还清单》。四、2017年3月29日、31日，第三人花诵公司向原告交纳租赁押金共80000元，后此款转为被告恩鸭公司的租赁押金，继续担保《租赁经营合同》的履行。被告恩鸭公司认可租金付至2018年第三季度，第四季度即2018年10月后的租金未支付。被告恩鸭公司认为案涉《租赁经营合同》无效。原告所列第三人花诵公司系无独立请求权的第三人。本案庭审前被告恩鸭公司、被告高源的委托诉讼代理人书面称：二被告对诉状所称的担保行为无利益冲突，均认为被告高源不应承担连带担保责任。庭审中，原告、被告表示愿意调解处理本案纠纷，终未能达成一致意见。庭审后2020年3月23日，原告旅游公司向一审法院申请财产保全，请求对被申请人高源名下价值1017329.54元的财产采取保全措施。3月24日，一审法院作出（2019）云0103民初8276号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人高源名下的财产，限额人民币1017329.54元。保全诉讼费5000元。一审法院认为：本案的争议焦点是案涉《租赁经营合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告于2016年7月12日签订《租赁经营合同》时均为具备民事权利能力、民事行为能力的法人组织，该合同系双方真实意思表示，合同内容未违反上述法律规定，且被告恩鸭公司已实际履行该合同至2018年10月。至本案庭审中，二被告以案涉房屋未取得合法产权为由辩称合同无效，因案涉标的物系昆明世博园众多展馆之一的德国园区，参照类似昆明世博园众多展馆其他园区涉及租赁合同纠纷已生效法律文书的裁判结果，根据现有证据，本案案涉《租赁经营合同》不具备合同无效之事由，故被告恩鸭公司关于合同无效及基于合同无效主张的免责答辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。庭审中，被告恩鸭公司自认2018年10月13日至12月31日的租金未付，对2019年1月1日后—6月11日的租金不予认可，并称曾于2018年12月13日向原告发出终止合同申请并交付过钥匙，原告认可收到终止合同申请但不予认可收到钥匙，对此被告未进一步举证证明，案涉房屋于2019年6月11日原告、被告签署《租赁物移交清单》后交还原告，此期间案涉房屋内仍有被告恩鸭公司的物品遗留，根据公平和诚实信用原则，根据本案实情，关于原告的第一项诉讼请求，酌情按以下方式支持：被告恩鸭公司向原告支付租金445094元[2018年10月13日至12月31日的租金186021元(848720元÷365天×80天)＋2019年1月1日后—6月11日租金的一半188346元(848720元÷365天×162天÷2)＋免租期一个月租金70726.67元]。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，被告恩鸭公司未按合同约定支付租金及单方提前要求终止合同构成违约，原告同时主张延期交付租金违约金及提前终止合同违约金，实际均为合同约定的违约责任，庭审中被告认为合同约定的违约金标准过高，根据上述法律规定，违约金应以实际损失为基础，原告未举证证明其实际损失数额，被告违约将直接导致原告不能及时收取租金及此部分租金可能带来的收益。合同约定被告违约则押金不退亦属于违约责任，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实情，原告主张的违约金酌情按以下方式予以支持：原告已收取的租赁押金80000元不予退还，用于冲抵本案中被告应负的债务，即冲抵后被告恩鸭公司欠付租金剩余365094元（445094元-80000元）；被告恩鸭公司还应向原告支付以365094元为本金，按中国人民银行同期贷款利率（4.75%）计算的利息，自2018年10月13日起付至款项实际偿清之日止。关于原告主张的第二项诉讼请求，二被告对担保行为无异议，但均认为担保合同无效，根据以上评述，二被告的答辩意见，不予采信。根据《租赁经营合同》约定，被告高源自愿担保案涉《租赁经营合同》的履行，合同中相关担保条款未违反法律禁止性规定，予以确认，原告依据合同约定主张被告高源对被告恩鸭公司因履行合同产生的债务承担连带责任有事实及法律依据，予以支持。庭审后，原告申请财产保全并支出保全费5000元，该费用因原告没有诉讼主张，不宜处理。关于案件受理费，依法判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第一款、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第二百四十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、被告一昆明恩鸭文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南旅游股份有限公司支付租金人民币365094元（445094元租金－80000元押金）及以人民币365094元为本金，按中国人民银行同期贷款利率（4.75%）计算的利息，自2018年10月13日起付至款项实际偿清之日止；二、被告二高源对被告一昆明恩鸭文化传播有限公司所负上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁经营合同》的效力如何认定？2.恩鸭公司应向旅游公司支付的租金及违约金数额如何认定？3.高源应否对恩鸭公司所负债务承担保证责任？本院认为，针对争议焦点1，恩鸭公司以涉案租赁物中的建筑物未取得建设工程规划许可证为由主张与涉案租赁物相关的《租赁经营合同》无效。根据本案查明的事实，该租赁物中的建筑物系昆明世博园国际室外展区德国园区域的地上建筑物，并非出租人旅游公司未办理合法审批手续自行修建，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的出租人未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑物，以包含涉案建筑物在内的土地为标的物订立的相关租赁合同并非无效合同，应认定为有效合同。针对争议焦点2，恩鸭公司在向旅游公司出具的终止租赁合同申请中认可2016年7月12日至2018年10月12日期间租金已支付，2018年10月13日至2018年12月31日期间租金会继续支付，故一审按照合同约定的第三年租金标准计算，确认恩鸭公司应向旅游公司支付2018年10月13日至2018年12月31日期间的租金为186021元正确，本院予以维持。对于2019年1月1日至2019年6月11日期间租金，虽然旅游公司与恩鸭公司于2019年6月11日才签署《租赁物归还清单》，但考虑到恩鸭公司于2018年12月13日即以经营出现问题无力继续为由向旅游公司提出终止租赁合同的申请，且自2019年1月1日至2019年6月11日期间对租赁物未正常经营使用，一审依据公平和诚实信用原则，对2019年1月1日至2019年6月11日期间的租金仅支持按合同约定租金标准计算数额的50%即188346元，并无不当，本院予以维持。因合同提前终止，故恩鸭公司不再享受一个月的免租期，一审据此确认恩鸭公司还应向旅游公司支付免租期一个月的租金70726.67元，于法有据，并无不当。综上，本院确认恩鸭公司应向旅游公司支付的租金数额为445094元。对于违约金，旅游公司要求恩鸭公司向其支付迟延交付租金的违约金和提前终止合同的违约金。经审查，双方当事人在涉案租赁合同中约定了若恩鸭公司不按照约定支付租金及恩鸭公司因自身因素提出提前终止合同经旅游公司同意应承担的违约金计算方式，如前所述，本案认定涉案合同有效，恩鸭公司未按照约定向旅游公司按期、足额支付租金违约，恩鸭公司因自身因素向旅游公司提出提前终止合同违约，故其应向旅游公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案查明事实，虽然恩鸭公司迟延支付租金及提前终止合同的违约行为的确给旅游公司造成了相应的损失，但因旅游公司在本案中并未提举有效证据证明恩鸭公司的违约行为给其造成的损失大小，加之双方当事人在涉案《租赁经营合同》中约定的违约金过高，恩鸭公司已经明确提出申请调整该违约金，故本院以旅游公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情对于恩鸭公司应当承担的违约金作相应调整为以欠付租金445094元为本金，自2018年10月13日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。一审按照中国人民银行同期贷款利率（4.75%）计算违约金，因中国人民银行于2019年8月20日起已授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案违约金的计算标准亦应作相应调整，一审对此处理不当，本院予以纠正。对于恩鸭公司支付的履约保证金8万元，应从恩鸭公司欠付旅游公司的租金及支付的违约金中予以抵扣。针对争议焦点3，高源作为恩鸭公司股东，自愿为恩鸭公司依据《租赁经营合同》与旅游公司形成的债务承担连带保证责任，一审据此判决高源在本案中对恩鸭公司所负债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人旅游公司、恩鸭公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初8276号民事判决；二、昆明恩鸭文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向云南旅游股份有限公司支付欠付租金445094元，并支付以445094元为本金，自2018年10月13日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金（昆明恩鸭文化传播有限公司支付的履约保证金80000元从上述欠付款项中予以抵扣）；三、如昆明恩鸭文化传播有限公司未履行第二项付款义务，则高源对第二项债务承担连带清偿责任；高源承担责任后，有权在其承担责任的范围内，向昆明恩鸭文化传播有限公司追偿；四、驳回云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13831元，由云南旅游股份有限公司负担7745元，昆明恩鸭文化传播有限公司、高源负担6086元；二审案件受理费13831元，由云南旅游股份有限公司负担7745元，昆明恩鸭文化传播有限公司、高源负担6086元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年九月二十一日法官助理陈志远书记员武雨