广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1311号 原告：广西枫凌物业服务有限公司，住所地：钦州新澳花园小区11栋，统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 被告：周剑霞，女，1973年10月28日出生，住防城港市港口区。 原告广西枫凌物业服务有限公司（以下简称枫凌物业公司）与被告周剑霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告枫凌物业公司的委托诉讼代理人陈建师、周剑霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告枫凌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费857元、垃圾费67.5元、电梯使用费200元，合计1124.50元及滞纳金（滞纳金计算:以1124.50元为基数，按每日3%。自2019年5月2日起计至被告清偿债务止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2014年11月1日至2019年5月1日是防城港市港口区东兴大道603号东湾桃花苑小区的物业服务企业，被告是该小区第5幢2单元1602房业主，房屋面积为107.13平方米。原告先后与小区开发商广西方典置业投资有限公司、业委会签订《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》。《前期物业管理服务合同》约定，高层住宅物业费1元/平米/月，电梯年检、维保费30元/月/户，服务期限自2014年11月1日至业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。《物业管理服务合同》约定，住宅物业费0.8元/平米/月，电梯使用费20元/月/户，逾期支付的，按每日3%。标准支付滞纳金，服务期限自2017年5月1日至2019年5月1日。合同还约定小区水电公摊费按户分摊及生活垃圾处理费等其他费用由原告代收代缴。原告按照合同的约定履行义务，为小区各业主提供物业服务。被告无理拒付2018年7月至2019年4月的物业费857元、垃圾费67.5元、电梯使用费200元，合计1124.50元。经原告多次催缴的情况下仍未缴纳。原告认为，原告已全面履行物业服务义务，被告长期拖欠物业服务费构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称：1、前期物业服务是违反了住建局的价格批文，批文是0.7元，原告多收取了物业费；2、枫凌物业按照物权法第76条规定只有业主大会才具有选聘解聘的权利，而该公司在2016年12月已经经过一次业主大会投票，以大部分的否决票否决了该公司留在小区服务。该公司应该按照相关规定撤出该小区，即使该物业公司要留在该小区服务也应该按照相关法律程序经过业主大会投票表决，公开招标等一系列程序后才能留在本小区，但是该物业公司和业委会却没有举行业主大会这样一个法定程序，二者构成实际上的诈骗活动；3、原告是基于非法的基础上介入小区提供服务的，现在又以非法行为向被告索要物业费，这是强买强卖，公然违反了业主大会的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年1月6日广西钦州新澳物业管理有限公司变更为广西钦州枫凌物业服务有限公司，2019年2月21日广西钦州枫凌物业服务有限公司变更为广西枫凌物业服务有限公司。 2014年11月1日，广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1元/月/㎡；公共照明等公共设施设备能源消耗电费及公共卫生间、绿化用水水费，设独立计量表核算，由业主或物业使用人按月据实合理分摊，分摊方式如下：公共照明、智能化系统电费按户分摊；加压水泵电费按用水量分摊……；生活垃圾处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取或委托乙方向业主（使用人）收取；合同还约定了其他事项。 2017年4月27日，广西钦州枫凌物业服务有限公司防城港分公司（乙方）与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，甲方聘请广西钦州枫凌物业服务有限公司（现物业服务公司）防城港分公司为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，其中住宅总户数1100户，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，电梯使用费（2楼及以上住宅住户）：20元/月/户。合同第十八条约定负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公共维修资金、电梯使用费、车辆停车费电动车充电费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电和其他费用，不得收取手续费。合同第二十三条第十项中关于滞纳金的约定，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金。 防城港市物价局和防城港市住房和城乡建设委员会下发的《关于印发我市普通住宅小区物业服务等级标准及其收费标准的通知》（防价字〔2011〕100号），防城港市普通住宅小区前期物业服务收费标准表，带电梯的小区前期物业服务三级收费标准为0.9元/㎡/月，浮动范围为0.765-1.035元/㎡/月。 另查明，在审理该小区同系列案件中，防城港市中级人民法院于2020年3月20日作出（2020）桂06民终394号民事判决书，现已生效。该判决确认了以下事实：2014年11月1日，广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定，其中住宅建筑面积92623.1㎡，合同期限至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，高层住宅物业服务费1.00元/月/㎡……。广西钦州新澳物业管理有限公司（乙方）与广西方典置业投资有限公司（甲方）签订的《前期物业管理服务合同》中并无电梯年检、维保费的约定。原告在防城港市港口区住房和城乡建设局备案的《前期物业管理备案表》，证明了涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月；无电梯住宅0.7元/㎡/月。 再查明，枫凌物业公司于2019年5月1日退出东湾·桃花苑小区的物业管理，服务期间存在电梯故障未能及时整改、杂物未及时清理等情况。被告周剑霞系东湾·桃花苑小区第5幢2单元1602房业主，房屋面积为107.13㎡。被告周剑霞尚未交纳2018年7月至2019年4月期间的物业费857元、垃圾费67.5元、电梯使用费200元，合计1124.5元。 本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其分别与广西方典置业投资有限公司、防城港市东湾·桃花苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。被告作为业主，应当按合同约定按期缴纳物业管理费用，原告作为物业服务单位，应当按合同约定提供合格的物业服务，但被告尚未支付2018年7月至2019年4月期间的物业费用。本案中，原告提供物业服务到2019年4月30日止，则被告应向原告缴纳2018年7月1日起至2019年4月30日止期间的物业费。鉴于原告服务期间对小区内的电梯维护、卫生保洁等方面的服务存在瑕疵，本院酌情予以扣减15%，故被告应向原告支付物业费728.45元（857元×85%）。垃圾费67.5元，本院予以支持。被告辩称原告应该按照0.7/元/㎡/月收取《前期物业管理服务合同》期间的物业费，退还多收取的0.3元/㎡/月的物业费予以抵扣，本院认为，现生效判决确认《前期物业管理备案表》备案的涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月，且根据防城港市普通住宅小区前期物业收费标准带电梯的小区前期物业服务三级收费标准为0.9元/㎡/月，浮动范围为0.765-1.035元/㎡/月，《前期物业管理服务合同》约定的高层住宅物业服务费1元/㎡/月也并未超过规定的标准，且本案原告按每平方米0.8元计算物业费，故本院对此抗辩本院不予采纳。 关于原告要求被告支付电梯使用费的问题。本案中，广西钦州枫凌物业服务有限公司防城港分公司与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，电梯使用费20元/月/户标准计算，故2017年7月1日至2019年4月30日的电梯使用费应按20元/月/户的标准支付，电梯使用费为200元。因此被告应向原告支付电梯使用费共计200元。 关于原告要求被告支付滞纳金的问题。《物业管理服务合同》中虽约定了逾期不交纳物业费，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金，但原告提供的物业服务存在瑕疵，且按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金也不明确，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周剑霞在本判决生效之日起十日内向原告广西枫凌物业服务有限公司支付物业费728.45元、垃圾费67.5元、电梯使用费200元，共计995.95元； 二、驳回原告广西枫凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周剑霞负担。 本判决为终审判决。 审判员 宁 菲 二〇二〇年九月二十七日 书记员 黎晓倩