河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2174号 上诉人（原审被告）：承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇前进村（菜市场北）。 负责人：周宗柏，经理。 委托诉讼代理人：陈颖，河北冀律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张秀侠，女，1963年4月24日生，汉族，个体工商户，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：陈龙，河北陈华律师事务所律师。 原审被告：承德市嘉诚房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区陕西营小区**楼。 法定代表人：周宗柏，经理。 原审被告：围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所，住，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路石桥北/div> 法定代表人：周印峰，所长。 原审第三人：围场满族蒙古族自治县方正测绘公司，住，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇/div> 法定代表人：王华，经理。 上诉人承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司因与被上诉人张秀侠、原审被告承德市嘉诚房地产开发有限公司、原审被告围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所、原审第三人围场满族蒙古族自治县方正测绘公司合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司上诉请求：1．撤销原判第一项、第二项，改判上诉人返还房价款25380.00元，赔偿损失916.43元。事实和理由：一、判决按4728.35元／平方米退还房价款是错误的。被上诉人购买楼房为顶楼带有阁楼，虽然商品房买卖协议约定房价款为4728.35元，总价款为335240.00元，体现阁楼未单收取费用。但事实上上诉人与被上诉人对房屋价款是另有约定的。上诉人购买楼房阁楼为110000.00元，楼房单价为3600.00元，总价为365240.00元，而当时因被上诉人有亲属在上诉人处工作所以阁楼比照601室价格又给优惠了30000.00元。在签订商品房买卖合同时因为阁楼不办理产权证书所以将阁楼价款均摊至楼房单价中，但事实上上诉人与被上诉人对楼房价格是另有约定的。故法院按4728.35元／平方米返还房价款是错误的，应按3600.00元／平方米返还7.05平方米房价款25380.00元。二、判决赔偿被上诉人的取暖费损失1184.40元是错误的。被上诉人实际所交供热面积为56.76平方米，而不动产登记的使用面积为61平方米。供热收取取暖费并不是按照房产部门测绘的使用面积收取的而是供热公司自己入户实测的面积进行收取的，被上诉人并没有因为面积登记错误而多交取暖费，故判决上诉人赔偿取暖费损失1184.40元是错误的。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。 张秀侠辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人在2013年签订购房合同时明确约定房屋价款为4728.35元每平方米，且在2014年9月26日双方达成的补充协议中再次重申了房屋的单价为4728.35元每平方米，同时约定实际交房面积与合同面积不符合，按照单价4728.35元每平方米进行多退少补，该协议系双方真实意思表示，双方应本着诚实信用原则按照协议约定履行双方义务。2、被上诉人在居住期间，均是按照合同约定的房屋面积交纳各项费用，因上诉人原因导致合同约定面积与实际交付不符，给被上诉人造成了相关损失应该予以赔偿。一审判决中关于损失的计算方式正确。3、上诉人在一审中均未提及房屋单价存在争议，在上诉过程中又认为房价存在争议，显然与一审的答辩意见相互矛盾，与客观事实不符。应依法驳回上诉，维持一审判决。 承德市嘉诚房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，没有提交书面陈述意见。 围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所未到庭参加诉讼，没有提交书面陈述意见。 围场满族蒙古族自治县方正测绘公司未到庭参加诉讼，没有提交书面陈述意见。 张秀侠向一审法院起诉请求：1．请求判令第一、二被告返还3%部分房价款人民币10057.20元，并双倍返还超过3%部分房价款人民币46531.30元，并赔偿原告经济损失23523.93元，总计80112.43元；2．判令围场县交易管理所及方正测绘公司对第一项请求承担连带给付责任；3．由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年，被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司作为出卖人，原告张秀侠作为买受人，双方签订了商品房买卖合同。合同约定，买受人购买出卖人建设的围场伊水华庭小区第21幢1单元602室，建筑面积70.9平方米，单价为每平方米4728.35元，总金额335240.00元，买受人于本合同签定时付首期房款125240.00元，出卖人应当在2014年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条就面积确认及面积差异处理进行了约定：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按中国银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。2013年6月25日，被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司与原告张秀侠签订“伊水华庭住宅小区商品房买卖补充协议”。协议第二条“双方同意对房屋面积的内容作以下补充”：买受人购买的21号楼1单元602号商品房，实测面积70.91，套内建筑面积61.10，公共分摊面积9.81，单价4728.35／㎡，总价335240.00元，首付款125287.00元；地；地下室实测面积151单价1800.00元，总价27378.00元。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，双方同意继续履行买卖合同；合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，双方同意多退少补。合同约定的公共部分与公用房屋建筑面积与产权登记面积如有差异，买卖双方不作任何补偿，双方同意继续履行买卖合同。协议第三条：本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。商品房买卖合同签订后，原告支付了购房款。楼房建设完工后，经验收合格交付使用。2016年11月4日，原告张秀侠取得围场县房权证围房字第××号房屋所有权证书，证书记载，房屋所有权人为张秀侠，共有人为王平，建筑面积为70.91平方米，套内建筑面积61.10平方米，分摊面积9.81平方米。2019年5月，围场镇伊水华庭小区21号楼业主到围场满族蒙古族自治县住房和城乡建设局反映房产证上记载的建筑面积与实际建筑面积不符。县住房和城乡建设局出具信访事项处理意见书显示：经方正房产测绘公司、嘉诚房地产开发公司围场分公司，共同实地测量，发现楼房实际建筑面积与房产证记载的建筑面积确实不符，原因是方正房产测绘公司出具的伊水华庭小区21号楼测绘报告，把应该属于一单元03户、二单元01户的卫生间建筑面积计入到02户建筑面积中。一单元03户实际建筑面积67.06平方米，房产证记载为60.89平方米；一单元02户实际建筑面积63.86平方米，房产证记载为70.91平方米。二单元01户实际建筑面积67.06平方米，房产证记载为60.89平方米；二单元02户实际建筑面积63.86平方米，房产证记载为70.91平方米。同时房地产开发公司和购房人所签订的购房合同建筑面积与房屋总价也与实际使用情况不符。原告张秀侠购买的楼房是1单元602室，根据2019年的测量结果，建筑面积实际为63.86平方米，房屋所有权证登记70.91平方米，实际面积比证书面积少7.05平方米。面积误差比为（70.91-63.86）÷70.91×100%＝9.94%。另查明，原告主张因面积存在误差，原告因此多支付费用而造成的经济损失，包括：1、多交房价款4728.35元×7.05平方米＝33334.87元；2、物业费损失：253.80元即7.05平×0.5元／平×12个月×6年；3、取暖费损失：1184.40元＝7.05平×28元／平×6年；4、维修基金损失：352.50元＝7.05平×50元／平；5、契税损失：310.13元，房屋总价311960.00元×1%×9.94%。原告另主张借款利息损失39000.00元。以上事实的认定，依据为原告提供的原告与被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司签订的商品房买卖合同及售房款发票，围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所出具的21号楼1、2单元实测面积与合同约定面积不符的明细。住宅专项维修基金收据、取暖费发票、物业费收据、契税票，信访事项处理意见书，不动产权证及工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书，以及原被告当庭陈述笔录。一审法院认为，原告张秀侠与被告嘉诚房地产开发公司围场分公司签订的商品房买卖合同及“伊水华庭住宅小区商品房买卖补充协议”，是商品房买卖双方真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同。房屋交付后，经测量，房屋实际建筑面积与合同约定建筑面积不符，比约定少7.05平方米，面积误差比为9.94%，被告嘉诚房地产开发公司围场分公司构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……。双方当事人签订的商品房买卖合同以及商品房买卖补充协议，都约定了面积误差处理办法，但两份合同约定的处理办法不同。商品房买卖补充协议第三条“本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准”，故应按商品房买卖补充协议的约定处理。商品房买卖补充协议第二条约定“合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，双方同意多退少补”，即合同约定的建筑面积与实际建筑面积有差异的，多退少补。据此，被告嘉诚房地产开发公司围场分公司应返还原告张秀侠多交的房价款33334.87元。同时，应当支付利息损失。利息损失，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中按照年利率6%的规定计算为宜。原告主张双倍返还面积误差比超出3%部分的房价款，与商品房买卖补充协议约定不符，本院不予支持。因被告嘉诚房地产开发公司围场分公司违约行为，还给原告造成其他损失2100.83元，应当赔偿。原告主张因购房借款产生的利息损失，依据不足，不予支持。被告嘉诚房地产开发公司是被告嘉诚房地产开发公司围场分公司的开办单位，具有法人资格，应承担连带责任。被告围场房地产交易管理所、第三人方正房产测绘公司不是商品房买卖合同当事人，在本案中不宜承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项规定，判决：一、被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司返还原告张秀侠房价款33334.87元，并自2014年9月26日起按照年利率6%给付利息损失，计算至清偿之日止，被告承德市嘉诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任；二、被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司赔偿原告张秀侠其他损失2100.83元，被告承德市嘉诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任；三、被告围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所在本案中不承担民事责任；四、第三人围场满族蒙古族自治县方正房产测绘有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回原告张秀侠的其他诉讼请求。以上一、二判项，于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了以下证据：证据一，《房号预留单》一份，用以证明被上诉人张秀侠实际购买楼房单价为3600元每平方米，阁楼是8万元一个，在办理缴费时，阁楼比照601室便宜了3万元，最终房屋总价款是225240.00元。证据二，一审法院（2020）冀0828民初962号民事判决书，用以证明被上诉人没有多交取暖费。被上诉人张秀侠的质证意见为，对新证据的真实性不认可，该预留单不属于民事诉讼的新证据，该预留单无法证实形成时间，所以形式不合法，该预留单与本案不具有关联性，也证明不了上诉人的证明目的，应以双方签订的购房合同认定案件事实；关于判决书与本案不具有关联性，证明不了上诉人的证明目的。本院经审查认为，证据一，没有签署时间，与被上诉人提交的购房发票记载的房屋单价不一致，达不到上诉人的证明目的，依法不予采信；证据二，系案外人交纳取暖费的情况，非被上诉人交纳取暖费的证据，依法不予采信。 本院认为，案涉房屋的价款有上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和被上诉人的购房发票，可以证实房屋单价为每平方米4728.35元，上诉人主张房屋单价为每平方米3600.00元，没有事实依据，本院不予支持。关于被上诉人交纳的取暖费，被上诉人在一审时提交的《围场满族蒙古族自治县供热公司用户交费明细》没有区分楼下和阁楼的费用，上诉人亦未提供被上诉人实际交纳取暖费的分项费用，故，上诉人主张被上诉人系按照房屋实际面积交纳的取暖费，证据不足，本院对其该项主张不予支持。 综上所述，承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费901.41元，由承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 李红梅 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 王立娟 书 记 员 柳云琪