广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1886号原告：佛冈县利鑫物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇奄美大道**，统一社会信用代码：914418215764134300。法定代表人：张大青，男，总经理。委托诉讼代理人：廖小心，男，经理。委托诉讼代理人：欧阳丽花，女，法务专员。被告：梁志强，男，1979年7月2日出生，汉族，广东省佛冈县**************。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司与被告梁志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧阳丽花、被告梁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的2019年11月-12月的物业管理服务费用共计人民币782元及滞纳金356.59元(滞纳金从2020年1月11日起每天按应交管理费的千分之三交纳，直至被告向原告付清全部费用之日止，暂计至2020年6月10日的滞纳金：782元×3‰/日×152日=356.59元)；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2010年1月2日就其名下物业(枫仕丹顿**栋**室)与原告签订《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》，合同明确约定相关物业管理服务费用的收费标准、交费时间以及逾期交纳需承担应交管理费3‰/日的滞纳金。原告依合同约定向被告提供物业管理服务，被告却未依合同约定向原告支付物业管理服务相关费用。被告已构成违约，应依合同约定承担相关违约责任。被告拖欠原告物业管理服务费用迟迟不予交纳的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告梁志强辩称，原告不作为，对电梯、天花井、漏水以及其他安全隐患等问题一直不处理，未尽到物管义务。对于水费、公摊费用等，答辩人无异议，但不同意交纳滞纳金且滞纳金的计算标准过高。另，答辩人对车位费收费无异议，但答辩人的是露天车位，该费用属于公共收益，原告应上交给业主委员会。答辩人从未与原告签订任何物业管理合同，且小区业主委员会一早已通知原告撤场，但原告拖延不撤，且未将露天停车位的停车费收益交回给业主委员会，答辩人因此才未向原告交纳物业服务费。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交了被告身份证、《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》《前期物业管理服务合同》、广东省收费许可证、收款收据、交费通知单、水电费明细表。被告梁志强向本院提交了核查电梯（升降器）年审的申请书、佛冈县城市管理和综合执法局出具的《整改通知书》《佛冈县枫仕丹顿全体业主临时会议结果决定》《关于不再续聘佛冈县利鑫物业管理有限公司的通知》《关于要求补偿枫仕丹顿小区维修基金滞纳金的函》、燃气表读数。本院组织当事人进行了证据交换与质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梁志强是涉案枫仕丹顿小区**栋**单元的业主，该房屋的建筑面积为147.49㎡。2010年1月2日，被告（甲方）与涉案小区开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司下设的枫仕丹顿物业管理服务中心（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定乙方为枫仕丹顿小区提供物业管理服务，甲方按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1元交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主每月10日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金，合同有效期限至2014年12月29日。另查明，原告佛冈县利鑫物业管理有限公司成立于2011年5月26日，经营范围包括物业管理、清洁服务、物业租售代理等。公司成立后，原告与涉案小区的开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，但落款时间倒签为2009年12月25日，合同约定：佛冈利鑫房地产开发有限公司将涉案的枫仕丹顿小区委托原告实行物业管理；物业服务费按住宅房屋的建筑面积每月每平方米1元交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之0.3交纳滞纳金。但对于物业服务费的交纳时间，上述《前期物业管理服务合同》并未约定。合同签订后，原告依约对枫仕丹顿小区的物业进行管理。原、被告之间未签订书面的物业服务合同。2019年11月13日，佛冈县枫仕丹顿业主委员会召开全体业主临时会议，决定不再续聘原告佛冈县利鑫物业管理有限公司，同日向原告发出《关于不再续聘佛冈县利鑫物业管理有限公司的通知》，但该通知未指定撤场期限。2019年12月2日，佛冈县枫仕丹顿业主委员会向佛冈县住房和城乡建设局请求协助处理原告撤场事宜，原告于2019年12月24日撤场。对于原告与涉案小区的开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》日期倒签问题，原告称其公司成立之前属于开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司下设的枫仕丹顿物业管理服务中心，随着物业服务行业管理的逐步规范，遂成立具备独立法人资格的有限责任公司与开发商签署《前期物业管理服务合同》，并继续为涉案小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，其与涉案小区开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》虽然存在合同日期倒签的问题，但原告自成立后一直依约为涉案小区提供物业服务，开发商与原告就涉案小区物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反法律禁止性规定，其效力依法应当予以确认。原告与被告梁志强虽然未签订书面的物业服务合同，但被告作为涉案枫仕丹顿小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，原告与被告之间已经形成了事实物业服务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”和《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，该《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告。原告要求被告交纳拖欠的2019年11月至2019年12月24日期间的物业服务费用，有事实和法律依据，且被告对原告主张的水费、车位费、公摊费等不持异议，故对原告要求被告支付拖欠的各项费用共计782元，本院予以支持。至于原告诉请的滞纳金356.59元，该滞纳金实质是违约金。《前期物业管理服务合同》中并未约定物业服务费、水费、公摊费等各项费用的交纳期限，原告又未提供证据证实其何时将交费通知送达被告。且水费和公摊费用属于原告代收代缴费用，合同并未约定逾期交纳的违约责任，原告主张自2020年1月11日起以被告未付金额为基数按日千分之三的标准计算违约金，于法无据，本院不予支持。结合被告抗辩认为原告主张的违约金计算标准过高，原告又未提供证据证实其因被告逾期交款造成的损失等实际情况，本院酌定逾期交款违约金以782元为基数，依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自原告起诉之日即2020年7月20日起计算至被告付清拖欠的费用之日止。至于被告要求原告将公共收益上交给业主委员会的意见，该收益应由涉案枫仕丹顿小区的业主委员会另行主张权利，被告以此为由拒交物业服务费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告梁志强应于本判决生效之日起十日内支付拖欠的各项费用共计782元及违约金（违约金从2020年7月20日起以未交费用为基数，依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至实际付清之日止）给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；二、驳回原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告佛冈县利鑫物业管理有限公司负担8元，被告梁志强负担17元；原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年九月二十二日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。