贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10714号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行。住所地：凯里市永乐路**。负责人：刘志勇，行长。委托诉讼代理人（特别授权）：李勇，贵州贵信律师事务所律师。被告：周某，男，1984年8月29日出生，汉族，住黄平县。被告：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区翁义村/div>法定代表人：颜台伟，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾某某，男，1975年8月28日出生，汉族，住凯里市。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：建行黔东南州分行）诉被告殷炳莲、周某、黔东南州华伟置业房地产开发有限公司（以下简称：华伟置业公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审结束后，原告撤回了对被告殷炳莲的诉讼。原告建行黔东南州分行的委托诉讼代理人李勇、被告华伟置业公司的委托诉讼代理人顾某某到庭参加诉讼。被告周某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院请求判决：1、解除原告与被告殷炳莲、周某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同标的26万元）；2、被告殷炳莲、周某立即向原告偿还借款本金197245.02元，支付借款利息及罚息共计14177.97元（暂计算至2020年5月13日），并按照借款合同约定的借款利率、罚息利率向原告支付其后的利息及罚息至付清借款本金及利息之日止；2、被告华伟置业房开公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带担保责任；3、原告对被告殷炳莲、周某提供的抵押物，即位于凯里经济开发区房屋，享有优先受偿权；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由为：原告与被告华伟置业公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，被告华伟置业公司对被告殷炳莲、周某与原告发生的借贷关系承担连带保证责任，保证期间为2011年1月1日至2014年12月31日。2011年9月5日，被告殷炳莲、周某因购买凯里经济开发区房屋与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为26万元，借款期限从2011年12月5日起至2031年12月5日止，采用按月等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，贷款利率为浮动利率，并对逾期还款的罚息作了明确约定，同时双方还约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告殷炳莲、周某承担。另被告殷炳莲、周某用其购买的房屋为借款提供抵押担保，并进行了抵押预告登记。合同签订后，原告依约足额发放了贷款，但被告殷炳莲、周某未按期履行偿还贷款的义务，已构成违约，经原告多次催收，均未履行还本付息的义务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告周某既未递交书面答辩意见，也未在举证期限内向本院提交任何证据材料。被告华伟置业房开公司未提交书面答辩意见。庭审中，其委托的诉讼代理人口头辩称：被告殷炳莲、周某在2012年7月收房，并办理了房产证，担保合同第8页上约定我公司保证的债权期间是从2011年1月1日至2014年12月31日，所以已经超出担保期限，故我公司不应该承担担保责任。经审理查明：2010年，以被告华伟置业公司为保证人（甲方）与原告建行黔东南州分行为债权人（乙方）签订了《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2010个借最高额保证023号），合同主要约定：一、本合同的债务人是指因购置坐落于凯里经济开发区右侧“华伟中央城一期项目所属住房房产（住房／商业用房／或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；二、被保证的债权是指自2011年1月1日至2014年12月31日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为贰仟伍佰万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；三、甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；四、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至以下第（四）项所述之日止。（四）抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日后两年；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。2011年9月5日，被告殷炳莲、周某因购买被告华伟置业房开公司开发的凯里经济开发区房屋向建行黔东南州分行申请贷款。双方以被告殷炳莲、周某为借款人、原告建行黔东南州分行为贷款人就贷款事宜签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：520664309-011-2011001132），合同主要内容为：“1、借款本金26万元，借款期限为240个月,贷款用途为借款人支付其购买坐落于凯里经济开发区房屋。2、本合同项下贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；3、还款方式为委托扣款方式。还款方法为等额本息还款。4、担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为本合同项下贷款所购房屋；5、贷款的发放：贷款人将款项一次划入借款人指定账户（账户名称：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司；账号：52×××24；开户行：建行凯里北京路支行）；6、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。”合同签订后，原告与被告殷炳莲、周某为涉案商品房办理了抵押权预告登记。2011年12月8日，原告依约将殷炳莲、周某的贷款26万元直接汇入合同指定的华伟置业公司帐户内。合同履行过程中，因被告殷炳莲、周某逾期偿还贷款，至2020年5月13日已拖欠本金197245.02元、利息余额13121.99元、罚息1055.98元、借款利息及罚息共计14177.97元。原告在多次催收未果的情况下，要求被告殷炳莲、周某提前偿还本息，于2020年7月20日向本院提起诉讼。庭审中，因被告殷炳莲、周某未到庭参加诉讼，本院未能主持各方当事人进行调解。上述事实，有原告建行黔东南州分行的起诉状、被告华伟置业公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告建行黔东南州分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告殷炳莲、周某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与华伟置业公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》不仅系双方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告殷炳莲、周某在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任，故原告要求解除与被告签订的借款合同，本院予以支持。原告依约要求被告殷炳莲、周某偿还未到期的贷款本金及拖欠的利、罚息，本院予以支持。被告华伟置业公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证。被告华伟置业公司辩称涉案被保证的债权是指自2011年1月1日至2014年12月31日期间，故现在本案已经过诉讼时效了，并且被告殷炳莲、周某已经为涉案房屋办理了房屋产权证，故其公司不应再承担保证责任了。本院认为，上述期间是原告发放债权的期间，而不是保证期间，而华伟置业公司对涉案债务的保证期间是被告殷炳莲、周某办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证等交给原告后的两年。而本案中被告华伟置业公司未能提供证据证明被告殷炳莲、周某已经履行了上述义务，故本院不予采纳被告华伟置业公司的辩解意见。关于原告是否享有涉案房屋优先受偿权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉诉房屋仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原告作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权，故原告并不存在行使抵押权的基础。根据当事人约定优于法定和当事人意思自治原则，按照原、被告双方签订贷款合同约定的借款利息（含罚息、复利）后，不再承担迟延履行期间的加倍债务利息。被告周某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及提交证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告殷炳莲、周某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告周某在本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金197245.02元及利息（含罚息）14177.97元，共计274177.97元（利、罚息暂计至2020年5月13日；其后利、罚息按合同约定计付至本金偿清之日止）。三、被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司对上述被告周某应承担的借款本金、利息（含罚息）承担连带责任保证。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取2706元，由被告周某、黔东南州华伟置业房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇二〇年九月三十日法官助理石本媛书记员姜秋妹