贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异172号异议人（案外人）：胡艳，女，汉族，1970年8月21日生，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：张妮，贵州庆海律师事务所律师。委托代理人：林栋，贵州庆海律师事务所实习律师。申请执行人：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金珠路**。统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，该公司董事长。委托代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师。委托代理人：王仲勋，男，汉族，该公司法务。被执行人：贵州省华大房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**。统一社会信用代码：91520402700654546C。法定代表人：姜荣华，该公司董事长。委托代理人：余次继，男，汉族。本院在执行申请执行人贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（下称“铝镁公司”）与被执行人贵州省华大房地产开发有限公司（下称“华大房开”）合同纠纷一案中，案外人胡艳向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月1日公开听证，本案现已审查终结。异议人请求：不予执行被执行人开发建设的位于安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目一期第6幢1单元24层1号（6-1-24-1）商品房，并解除查封。事实及理由：异议人与被执行人华大房开于2018年9月22日签订《商品房买卖合同》，约定异议人向华大房开购买案涉商品房，购房总价款为734800元，双方约定采取分期付款的方式，2018年9月22日支付房款520000元，剩余尾款214800元于办理网签备案时付清。合同签订当日，异议人向华大房开支付现金50000元、转账470000元，华大房开收款后向异议人出具520000元的收款收据。异议人于商品房被查封前已与华大房开签订《商品房买卖合同》，且异议人支付的购房款已超过合同总价的50%。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及其他相关法律的规定，安顺市中级人民法院对案涉商品房的查封损害了异议人的合法权益，特提出本案异议。申请执行人铝镁公司答辩如下：我方申请查封的是登记在被执行人华大房开名下的房产，查封行为合法；华大房开未及时将案涉房产办理网签备案，是华大房开的过错，异议人与华大房开之间为商品房买卖合同关系，不能排除申请人的执行行为，对异议人的交易情况在质证阶段发表意见。被执行人华大房开陈述：对异议人的主张予以认可，异议人与华大房开签订了正式的《商品房买卖合同》，在案涉商品房被查封之前已经支付全部房款至华大房开名下，双方之间的购房行为真实合法有效，符合最高院关于办理执行异议案件的相关规定，具备排除法院查封措施的权利。异议人提交如下证据：一、身份证；二、（2019）黔04执保65号结案通知书、（2019）黔04财保6号民事裁定书、贵州省不动产登记中心查询结果；三、《商品房买卖合同》、支付凭证与收条、贵州省不动产登记中心查询结果。申请执行人铝镁公司质证意见：对第一、二组证据的三性无异议。对第三组证据中《商品房买卖合同》真实性不予认可，根据铝镁公司与华大房开的总承包合同约定，华大房开公章应由铝镁公司保管，故对该合同上华大房开加盖的公章不予认可；异议人提交的银行流水真实性予以认可，但该款项没有打进共管账户，故对交易真实性不予认可；对第三组证据中的贵州省不动产登记中心查询结果无异议。虽然异议人已付款超过合同约定价款的百分之五十，但因为商品房尚未交付不能排除强制执行。综上，异议人的权利虽然符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的三个要件，但是其享有的权利不属于能够排除强制执行的实体权利。被执行人华大房开质证意见：对证据三性无异议。经审查，本院认为上述证据符合证据三性，本院予以采信。本院查明如下事实：2018年9月22日异议人与华大房开签订《商品房买卖合同》，约定异议人向华大房开购买安顺市西秀区老大十字华大时代广场棚户区改造项目第6幢1单元24层1号房（房号6-1-24-1），合同中对商品房规划用途勾选为住宅，购房总价为734800元，异议人需于合同签订之日交付房价款520000元，剩余尾款214800元于该房屋可以办理网签备案时付清。合同签订当日，异议人通过银行转账向华大房开支付购房款470000元，异议人主张其还向华大房开现金支付购房款50000元；华大房开于2018年9月22日向异议出具《收款收据》，载明收到异议人交付的购房款520000元。申请执行人铝镁公司与被执行人华大房开合同纠纷一案，本院依铝镁公司的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大房开名下所有、异议人所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期6栋1单元24层1号房。后申请执行人铝镁公司依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会于2020年1月20日作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书，裁决：一、确认申请人铝镁公司为被申请人华大房开公司垫资的前期费用150000000元、工程款70000000元共计220000000元债权全部到期；被申请人华大房开公司在本裁决书送达后三十日内归还申请人铝镁公司到期债权人民币220000000元；二、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司150000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日的利息为7300000元；2018年12月1日以后的利息，以150000000元为基数，按年利率18%，计算到该债权还清时为止）；三、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司70000000元垫资债权的利息（截止2018年11月30日止的利息为18824516.36元；2018年12月1日至2019年8月19日期间的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至该项债权还清时止的利息，以70000000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算;四、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期归还债权的违约金（以垫资款220000000元为基数，从2019年9月19日起，按每年6%的标准，计算到垫资款220000000元付清时为止）；五、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司逾期办理抵押登记的违约金200000元；六、被申请人华大房开公司……支付申请人铝镁公司律师费1200000元、保全担保费400000元、保全费3000元；七、驳回申请人铝镁公司的其余仲裁请求。仲裁裁决生效后，申请人铝镁公司向本院申请执行，本院以（2020）黔04执56号立案执行。另查明，华大房开对《商品房买卖合同》上加盖的公章真实性无异议。案涉项目尚未竣工验收，异议房产尚未交付异议人。通过贵州省不动产登记查询结果显示，截止2020年8月11日，异议人胡艳在贵州省安顺市开发区秀区名下无不动产权利登记。本院认为，本案争议焦点是异议人对异议房产享有的民事权益是否足以排除本案强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人铝镁公司基于其与被执行人华大房开的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）黔04财保6号民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行。第二，申请执行人铝镁公司认为签订合同时华大房开的公章由其监管，故异议人与华大房开签订的《商品房买卖合同》不真实；铝镁公司未提交证据证明其主张，且华大房开对该合同上所加盖公章真实性予以认可，铝镁公司主张其对华大房开公章的监管行为，不能对抗异议人，案涉《商品房购房合同》真实有效。异议人早在2018年9月22日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院查封案涉房产时间是在2019年8月1日，该书面合同签订于本院查封之前。第三，根据异议人提交的《贵州省不动产登记查询结果》，异议人在安顺市西秀区范围内名下无房产，即异议人无其他可用于居住的房产。第四，异议人与华大房开约定的购房总价款为734800元，2018年9月22日异议人向华大房开支付了6-1-24-1号房产购房款520000元，异议人已付房款已经超过合同约定总价款的50%。综上，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人铝镁公司金钱债权的强制执行。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04执56号案件对贵州省安顺市西秀区老大十字“华大时代广场”6栋1单元24层1号（6-1-24-1）房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 黎福伟二〇二〇年九月三日法官助理李欣书记员姜昊（代）