宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3146号 上诉人（原审被告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：田秀英，女，1924年4月14日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区。 委托诉讼代理人：张建忠，男，1957年3月13日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司因与被上诉人田秀英商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人委托诉讼代理人路宣、被上诉人田秀英的委托诉讼代理人张建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司因上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，一审法院以上诉人迟延办理房产证为由解除合同缺乏事实和法律依据。双方合同约定了解除合同的违约金计算方式，但一审判决却按贷款基准刘率计算利息损失，突破了合同约定。 被上诉人田秀英辩称，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 田秀英向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告支付的购房款238763元,并支付原告资金占用期间利息99456元(以购房款238763元为基数,按照年利率6%的标准,自2013年6月10日起计算至全部还清之日止,现暂计算至2020年5月18日,238763×6%÷365×2534天)，以上合计338219元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年10月9日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的永宁县望远工业园俊园项目X房屋一套，建筑面积48.59平方米，房屋单价每平方米4913.83元,房屋总价238763元，付款方式为原告于2013年10月9日一次性付清全款238763元；合同第九条约定，被告应当在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。住宅交付应当取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙；逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起日内退还全部已付款，并按原告全部已付款的%向原告支付违约金。如果原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。上述约定，不应归责被告的原因除外。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定由张建忠在2013年5月15日给被告交纳购房款500元，于2013年5月25日交纳购房款1万元，于2013年6月10日交纳购房款228263元，共计交纳238763元购房款，被告给原告出具了购房款收据。被告未能按照合同约定的交房期限于2015年1月31日向原告交付房屋。后因涉案房屋没有竣工验收备案手续，也不能办理房屋产权证书，原告拒绝接收房屋。直到2019年1月17日原告才接收了被告交付的涉案房屋钥匙，原告于2019年1月17日给永宁县望远镇蓝山俊园业主委员会交纳了装修垃圾清运费以及2019年1月至2019年12月的物业管理服务费等费用，于2020年6月14日交纳了2020年1月至2020年6月底的物业管理服务费420元。原告对涉案房屋没有装修入住。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，已经履行了合同义务。但是，被告于2019年1月17日才将涉案房屋的钥匙交付给原告，并且至今未能将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，致使原告无法办理房屋权属证书，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告未能在2019年1月17日给原告交付涉案房屋后的90日内为原告办理房屋的不动产权证书，现在已经超过一年，原告有权按照该条法律规定请求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》。原告要求解除其与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，要求被告返还已付购房款238763元，并要求支付资金占用期间的利息损失的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，法院予以支持；原告要求被告支付资金占用期间的利息损失99456元（按照年利率6%计算,自2013年6月10日起计算至2020年5月18日,计算2534天）的诉讼请求，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条中对因无法办理房产证，原告提出退房，被告应当承担的违约金的计算标准没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求按照年利率6%计算利息损失的主张，不符合本案事实和法律规定，法院不予支持。合同约定的交房期限是2015年1月31日，原告的利息损失应当按照2015年10月中国人民银行一年至五年贷款基准年利率4.75%计算，从2013年6月11日计算至2019年8月20日，利息为70253.56元（238763元×4.75%÷365天×2261天），2019年8月21日以后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款全部付清为止。合同解除后，原告应当将涉案房屋返还给被告。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，法院不予采纳。被告提出原告要求解除《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合本案事实和法律规定，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和第二款、第十九条规定，判决：一、解除原告田秀英与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田秀英交纳的购房款238763元及利息损失70253.56元（2019年8月21日以后的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至购房款全部付清为止。）；三、原告田秀英于本判决生效之日起十日内向被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司返还位于永宁县望远工业园俊园项目X房屋一套；四、驳回原告田秀英的其他诉讼请求。案件受理费6373元，减半收取计3187元，由原告田秀英负担219元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担2968元。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方合同约定上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于2015年1月31日前将符合合同约定的房屋交付被上诉人田秀英，逾期交房超过60日，被上诉人有权解除合同。即涉案房屋应于上述时间前符合交付条件。截止目前，上诉人未能举证证实涉案房屋符合交付条件，故被上诉人要求解除合同符合合同约定。上诉人应退还被上诉人已支付房款，并支付资金占用期间的利息损失。合同约定被上诉人解除合同的，上诉人按已付款的0.5%向被上诉人支付违约金，但该约定不足以弥补被上诉人的损失，一审按贷款基准利率4.35%计付被上诉人的利息损失并无不当。上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6373元，由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年九月十七日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。