河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初3137号原告：温猛，男，1986年3月27日生，汉族，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王弟，河南大梁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：许二芳，女，1987年6月14日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：王宣东、王冲（实习），河南兰桐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王凤贤，女，1971年9月10日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：马净净，河南兰桐律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告温猛与被告许二芳、王凤贤确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温猛及其委托诉讼代理人王弟，被告许二芳委托诉讼代理人王宣东、被告王凤贤委托诉讼代理人马净净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温猛向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告许二芳与被告王凤贤在2018年9月25日签订的兰考房屋买卖合同无效；2.诉讼费等一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告温猛与被告许二芳系夫妻关系，双方于2013年2月27日结婚并生育一子。2014年11月份，夫妻购买了兰考叄合名城1号楼1单元502室房子，签约人是许二芳。2016年6月份，该房子交房后，由温猛的父亲温百森负责将房子装修，至今房子没有办理房产证。因夫妻感情不和，许二芳欲起诉和原告离婚，瞒着原告和王凤贤在2018年9月25日签署了一份兰考房屋买卖合同，协议价款为265000元。二被告恶意串通损害原告合法权益的协议，王凤贤是许瑞雪从小玩到大的好朋友，许瑞雪是被告许二芳的堂姐，许二芳和王凤贤早就认识，但是二人却装作不认识，通过中介签署协议。协议时房子的市场价值为55万元左右，协议的价值却远远低于市场价格。特别是二人还串通了所谓的银行打款，但是王凤贤打给许二芳的款项（也可能是许二芳事前交给王凤贤的），许二芳第二天就全部以现金的方式取出还给了王凤贤。王凤贤也知道许二芳和温猛是夫妻，明知许二芳没有单独出售房屋的权利，所以王凤贤不是善意购买人。2020年4月份，被告许二芳向兰考法院提出离婚诉讼，原告才知道二被告签署了房屋买卖合同的事情，见到了所谓协议及打款凭证。原告发现房子换锁后立即报案并将锁又还了回来，许二芳和王凤贤也知道，但是王凤贤因为心虚至今没有和原告交涉。为维护原告的合法权益，特此具状，望判如所请。被告许二芳辩称：1.涉案合同属于当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，该合同已履行被告许二芳已将房屋交付王凤贤，王凤贤已经将购房款支付给许二芳。2.涉案房屋是安置房，系许二芳于2013年农场改造时购买他人的房屋，许二芳是隐形的房屋被安置人，有权处分该房屋。因为该房是安置房，按照当时政策无法过户，所以没有及时过户。3.涉案房屋2013年时的价值仅仅20万元左右，王凤贤也给付了对价且是市场价，且比市场价高出了几万元。4.原告说的案外其他人的各种关系，纯属于个人想象推测，不是事实。综上，该合同属于有效合同，不是合同法第52条规定的无效的情形，应当依法驳回其诉请。被告王凤贤辩称，1.温猛与许二芳在签订房屋买卖合同期间系夫妻关系，受法律保护，答辩人有理由认为许二芳签订买卖合同时已经征得原告同意，至少构成表见代理。另外，答辩人看到2014年签订的买卖合同仅仅是许二芳个人，有理由相信涉案房屋仅是许二芳单独所有。答辩人已经尽到起码的注意义务。2.被告许二芳卖房时在中介处挂卖多天，答辩人看到后，通过中介协商确定购买涉案房屋，三方签订房屋买卖合同，答辩人支付房款和中介费，被告许二芳把房屋交付给答辩人，整个交易过程，答辩人不违反法律强制性规定，因此答辩人不存在恶意串通行为。3.答辩人于2018年9月25日购买涉案房屋，并办理该房屋《物业服务协议》，交物业费，说明该房屋早已交付答辩人实际使用，不排除原告夫妻串通、恶意损害答辩人权利的可能，答辩人保留另行主张的权利；另外，答辩人本准备起诉排除妨碍，正好原告起诉，恰好能查清楚本案件。4.答辩人购买的涉案房屋性质系西关农场危房改造房屋，类似于安置房，不能与正常的商品房相类比，就是房价一直上涨的今天，该房屋价格也不高于3000元每平方。同时参考2016年9月桐乡街道办事处关于政府回购安置房单价每平方为2450元，本案房屋单价为2600元，充分说明答辩人购买涉案房屋已足额支付相应对价。5.答辩人通过中介认识许二芳，至今也不知道原告诉状中的许瑞雪是谁，根本不认识许瑞雪。原告诉状称可能是许二芳将钱是钱给答辩人等语句不属实，其目的不单纯。综上，根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告在诉状中陈述的问题没有任何证据支持，仅凭主观臆断损害答辩人的利益。请求法院审查，依法驳回原告全部诉请。经审理查明，2013年2月27日，原告温猛与被告许二芳在兰考民政局办理结婚登记手续。2013年10月18日，许二芳、耿宏伟作为乙方与甲方地方国营兰考农场签订兰考农场为旧改造协议书，补偿方式：产权调换；调换的房屋为：叄合名城第G3栋4#（号），户型建筑面积87.97平方米的房屋，未办理房产证。2018年9月25日，甲方许二芳与乙方王凤贤签订兰考房屋买卖合同，合同约定：“……第一条基本情况1、（1）该房屋座落于兰考叄合名城1号楼1单元502，建筑面积101.96平方米。……第二条房价款与付款方式1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为265000元（大写贰拾陆万伍仟元整）；2、支付方式、支付时间：（1）经甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币20000元（大写：贰万元整），作为乙方购买甲方房屋的定金；（2）乙方于该合同签订五日内交首付款50000元（大写：伍万元整）；（3）乙方于该合同签订之日起二十日内付清剩余款195000元（大写：壹拾玖万伍仟元整）……。”2019年9月25日，王凤贤转存至许二芳农行账户两笔计50000元；2019年9月28日，王凤贤转存至许二芳农行账户195000元。2018年9月29日，许二芳分三笔现支50000元、10000元、135000元，共计195000元。以上事实，有当事人提交的结婚登记审查处理表、兰考农厂危旧房改造协议书、房屋买卖合同、银行流水、录音等及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，案涉兰考房屋买卖合同中涉及的房屋系原告温猛与被告许二芳婚姻关系存续期间购买，应属原告温猛与被告许二芳的夫妻共同共有财产。该夫妻共同财产，许二芳未经温猛同意，擅自与王凤贤签订的房屋买卖合同是否有效，是本案争议的焦点。首先，本案中，无证据证明原告温猛对合同签订知情且同意出售房产。出售夫妻共同共有的房屋，一般应由夫妻双方达成合意，或共同在合同上签字、盖章。被告许二芳以自己名义与被告王凤贤签订房屋买卖合同，王凤贤支付合同房价。现原告温猛提起诉讼，主张被告许二芳签订卖房合同时未经其同意，事后也不予以追认许二芳签订合同的效力。被告王凤贤亦未提供证据证明，其与许二芳签订合同时，原告温猛知道许二芳在单独出售共有房屋且同意房屋买卖合同签订的情况。其次，本案不符合善意取得的构成要件。夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定时，双方应当平等协商一致。案涉合同签订时间为2018年9月25日，另案许二芳诉温猛离婚一案（2020年4月30日立案）庭审笔录中，许二芳在庭审明确表示，其双方已分居一年半，故许二芳在单独出售共有房产时，双方处于分居状态。许二芳在签订合同时，原告温猛并不知情，也无证据证明许二芳在签订合同时，同温猛进行过协商。被告许二芳未经原告温猛同意擅自出售共有房屋，且许二芳与王凤贤约定的房屋买卖价格不符合合理价格，该出售房产的行为损害了另一方温猛的合法权益，案涉房屋买卖合同应无效。再次，案涉买卖合同中的房产至本案庭审时未办理产权登记手续。根据《物权法》第十条、第十六条规定，我国对不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。无论无权处分人是否交付房屋或者受让人是否支付价款，受让人只要没有办理不动产变更登记，就不能以善意取得该不动产。综上，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，被告王凤贤未证明善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，不能认定案涉买卖合同有效，故对原告诉请予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十条、第十六条，《最高人民法院关于适用被告许二芳与被告王凤贤于2018年9月25日签订的《兰考县房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告许二芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  杨金亮二〇二〇年九月九日书记员  金秋慧