广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0312民初2000号原告：吴某，男，瑶族，生于1981年11月3日，住址：广西恭城瑶族自治县。原告：蒋某，女，瑶族，生于1989年3月27日，住址：广西全州县。委托诉讼代理人：覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。被告：桂林某健康养老产业投资有限公司。法定代表人:黄某，公司董事长。委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婕，广西起航律师事务所实习律师。原告吴某、蒋某与被告桂林某健康养老产业投资有限公司(以下简称某公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理。本院依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告吴某、蒋某的委托诉讼代理人梁华娟，被告某公司的委托诉讼代理人黄少宏、李婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:第2页共7页1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金26455元（本次诉求的逾期违约金计算至原告具状之日，之后的逾期违约金应计算支付至被告实际交付商品房之日止）。2、本案案件受理费，由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同。双方在合同中约定，买受人购买出卖人开发建设的临桂镇某?桂林，该商品房总金额为457696元，买受人以首付＋银行按揭贷款的方式付款。合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，将经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，原告己经按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时将全部购房款457696元支付给了被告。根据被告出示的2019年12月16日《建设工程质量竣工验收意见书》，显示被告的竣工验收是无效的。因此，原告认为，被告未按照合同第八条约定按期将经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。被告的行为严重违反合同的约定，已构成违约，因此，被告应当按照合同第九条的约定承担违约责任。原告为维护合法权益，要求被告继续履行合同，并且要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约金。违约金具体计算方式：合同约定的最后交房期限（2019年6月30日）的第二天为2019年7月1日，至原告具状之日4月15日，共有289天，以总房款457696元为基础，日万分之二的比率计算违约金，计算得出违约金为26455元（457696元×289天×0.0002＝26455元）。本次诉求的逾期违约金计算至原告具状之日，之后的逾期违约金应计算支付至被告实际交付商品房之日止。为维护原告的合法第3页共7页权益，请求人民法院依法支持原告全部的诉讼请求。被告辩称：原、被告双方约定的交房条件是“五方验收”，而被告已经举证所涉房屋已经“五方验收”合格，故被告已经如约交房。因此，被告不存在违约，无需向原告支付违约金，所以请求驳回原告全部诉请。根据原、被告提供的证据、陈述及庭审等材料，本院查明的案件事实如下：原告吴某、蒋某与被告某公司双方于2017年10月12日签订了《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，合同约定了与本案原、被告争议主要条款为:一，原告购买被告开发的位于临桂镇某·桂林，建筑面积共101.74平方米，套内面积84.74平方米，按套内面积计价，单价为每平方米5401.18元，总价款为457696元；二，被告在2019年6月30日前，依照国家规定，将取得符合经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，而不作为被告违约:ｌ、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起365日内告知买受人的；2、遭遇异常社会现象或政府行为（包括但不限于小考、中考、高考等）造成施工中止；3、工程施工期间（自开工至工程竣工验收合格交付之日止）遇雨天（含大、中、小雨），交房时间顺延，雨天天数以桂林市气象局提供的雨天（含大、中、小雨）天数为准；4、其他详见附件五合同补充协议第六条的约定。三，被告逾期交房的违约责任，被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：ｌ、逾期不超过180日，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告第4页共7页解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；四、房屋交接的约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:1、本条所规定的书面通知，出卖人可采取邮寄信函、登报公告、在销售现场张贴、短信、电子邮件等任一种方式进行通知……；2、买受人应按出卖人通知的时间办理交接房手续，逾期办理的，视同出卖人已交付该商品房给买受人……，同时每逾期办理一天，买受人应按日向出卖人支付房价款总金额万分之一的违约金；其他详见附件五合同补充协议第七条的约定：1、本合同第九条所指的“实际交付之日”是指出卖人向买受人发出本合同第一十条所述的书面通知交付之日。……第九条的约定：本合同所约定的“交付使用条件”，是指该商品房经建设工程竣工验收合格，即该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位验收合格。2、……房屋交接单一经签署或房屋钥匙交付，即视为出卖人已合格履行了向买受人交付该商品房的义务，且该商品房在交付时完全符合本合同约定。……；其余详见合同附件条款。合同签订后，原告按约交纳购房款。2019年6月21日，被告向原告发出《房屋顺延交付通知书》，通知原告预计交房时间为2020年1月1日前。2019年12月23日，被告取得了某·桂林某产业园53#（住宅+商业）［原2-9#（住宅）+s-6#（商业）］《建设工程质量竣工意见书》即“五方验收”竣工意见书，其中载明开工时间为2017年3月10日，竣工日期为2019年12月23日，该份《建设工程质量竣工意见书》未提交至住建局报备。后被告在2019年12月24日向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告正式确定交房时间为2019年12月31第5页共7页日，若此通知书发出后未按期办理收房手续，则自2019年12月31日视同已接收物业。2020年4月13日，被告再次取得了某·桂林某产业园53#（住宅+商业）［原2-9#（住宅）+s-6#（商业）］《建设工程质量竣工意见书》即“五方验收”竣工意见书，其中载明开工时间为2017年3月10日，竣工日期为2020年4月13日，该份《建设工程质量竣工意见书》提交至住建局报备，并由桂林市临桂区建筑工程质量监督站于2020年6月8日出具了该栋楼的《建设工程质量监督报告》，同意验收组意见。原告认为，被告方未按合同约定交付房屋，已构成违约，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，桂林市临桂区气象局气象站出具气象资料，2017年3月至2019年5月雨天天数为427天；桂林市气象局出具气象资料，2019年6月1日-2019年12月31日的雨天天数为93天。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六是双方真实意思表示且不违反国家法律法规规定，该合同是合法有效的，双方应按合同约定履行各自的义务。原告认为，被告于2019年12月23日取得的53#（住宅+商业）［原2-9#（住宅）+s-6#（商业）］《建设工程质量竣工验收意见书》未提交到住建局，也未提前向住建局进行涉案楼栋相关验收的报备，违反了建设工程竣工验收的法定程序，其单方组织的建设工程竣工验收并提供的该份《建设工程质量竣工验收意见书》是伪造、虚假的材料。而被告于2020年4月13日取得的53#（住宅+商业）［原2-9#（住宅）+s-6#（商业）］《建设工程质量竣工意见书》，提交至住建局进行了报备，并取得了《建设工程质量监督报告》，至此，案涉房屋才达到交付条件，但被告在房第6页共7页屋达到交付条件后，未书面通知原告办理交付手续，因此，被告至今尚未交付符合合同约定的房屋给原告,应承担逾期交房的违约责任。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》附件五第九条中约定：“该商品房经建设工程竣工验收合格，即该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位验收合格”。涉案房屋所处的某·桂林某产业园53#（住宅+商业）［原2-9#（住宅）+s-6#（商业）］分别于2019年12月23日、2020年4月13日两次通过五方验收合格，而2020年4月13日取得的《建设工程质量竣工验收意见书》提交到了住建局并取得了《建设工程质量监督报告》，而被告对于案涉房屋所在楼栋为何先后进行了两次建设工程竣工验收，并未给出明确答复。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故本院认为，案涉房屋所处的某·桂林某产业园53#（住宅+商业）［原2-9#（住宅）+s-6#（商业）］已经建设工程竣工验收合格，而竣工验收合格的时间本院认定以2020年4月13日为准。本案中，原告按合同约定已向被告支付购房款，被告未按合同约定的时间2019年6月30日交付房屋给原告是事实，被告通知原告于2019年12月31日收房，而被告取得建设工程竣工验收合格的时间为2020年4月13日，故本院以2020年4月13日为房屋实际交付时间，则交房时间延期了289天（2019年6月30日-2020年4月13日）。同时双方在合同中约定被告据实延期交房的情形包括“工程施工期间(自开工至工程竣工验收合格交付之日止)遇雨天(含大、中、小雨)，第7页共7页交房时间顺延，雨天天数以桂林市气象局提供的雨天(含大、中、小雨)天数为准”，而计算雨天天数应从开工日2017年3月10日计算至合同约定的交付日即2019年6月30日为止，据查，雨天天数为446天，根据合同约定应予以顺延，被告交房时间尚在合同约定的顺延期间之内，不构成违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告吴某、蒋某的诉讼请求。案件受理费462元，由原告吴某、蒋某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费924元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员 卢 晨二〇二〇年九月二十九日书记员 黄红丹