江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初11590号原告：广州合泰商业资产管理有限公司，住所地南京市中山东路******。法定代表人：王亚东，该公司总经理。委托代理人：徐述礼，男，该公司员工。委托代理人：殷钱龙，男，该公司员工。被告：高淳县万福房地产开发有限公司，住所地南，住所地南京市高淳区淳溪镇丹阳北路（渭风村委综合楼）v>法定代表人：朱信群。被告：葛玲，女，1970年6月20日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。原告广州合泰商业资产管理有限公司（以下简称合泰公司）与被告高淳县万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）、葛玲金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐述礼、殷钱龙到庭参加庭审，被告万福公司、葛玲经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万福公司偿还原告借款本金2000万元、违约金（以剩余借款本金为基数自2017年12月30日起按年利率24%计算至实际还清之日止）；2、判令原告作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权；3、判令被告葛玲对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融资产公司）、被告和国民信托有限公司（以下简称国民信托公司）于2015年12月签订《债权转让协议》，约定国民信托公司将其对被告拥有的7800万元债权及其项下相关权益转让给华融资产公司同时和被告签订《债务重组协议》，重组债务本金7800万元，重组期限为2年。被告同时与华融资产公司签订抵押协议，被告以御沁园项目部分房产抵押，由史毓行、葛玲提供保证担保。重组期限届满后，被告仍有2000万元债务和利息，无法向华融资产公司偿还。华融资产公司于2017年12月和原告签订《债权转让协议》，将上述2000万元债权的所有权、权益及利息转让给了原告，被告同时追加御沁园项目部分房产为抵押担保。双方于2018年4月10日在《江苏经济报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，将债权转让事宜通知被告和保证人，并催收债务。自公告刊登之日起，被告、保证人未能向原告清偿债务。被告万福公司、葛玲均未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求提交了《丰海18号单一资金信托收益权转让及回购合同》、《丰海18号单一资金信托收抵押担保合同》、《债权转让协议》、《债务重组协议》（适用于单个债务人）、《保证协议》、《抵押协议》、在建工程抵押登记证明、不动产登记证明、中国工商银行网上银行电子回单、《债权转让协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年1月20日，国民信托公司与万福公司签订《丰海18号单一资金信托收益权转让及回购合同》，约定，万福公司拟转让其合法持有的“御沁园”项目收益权，国民信托公司拟发行设立“丰海18号单一资金信托”并以信托所募集资金购买上述项目收益权，上述项目收益权转让价款不超过8000万元，最终以实际交付金额为准。2014年1月20日，国民信托公司向万福公司支付了转让价款8000万元。此后，国民信托公司与万福公司又签订了补充协议、抵押合同等。万福公司支付了部分回购款后，双方约定将剩余回购价款本金7800万元对应的债权转让给华融资产公司。2015年12月31日，国民信托公司（转让方）、华融资产公司（受让方）与被告万福公司（债务人）签订编号为中国华融江苏Y10150251-1号的《债权转让协议》一份，主要约定：一、转让方于2014年1月发起设立了{丰海18号单一资金}信托，该信托委托人交付信托资金8000万元，转让方与债务人签署了编号为[NT托字14-011-54-002]的《丰海18号单一资金信托收益权转让及回购合同》，以信托资金收购了债务人持有的“御沁园”项目收益权；债务人应于2016年1月20日以约定的价格自转让方回购该“御沁园”项目收益权，债务人与转让方签署了相关确认文件；截止2015年12月21日（即基准日），债务人尚未支付的项目收益权回购价款（本金）7800万元。二、截至基准日，债权（本金）为7800万元，不包括债务人应付的回购溢价款或违约金；转让方及受让方一致同意，本协议项下债权的转让价款为7800万元；债务人承诺，债权转让日之前，债务人应向转让方支付除本协议转让债权之外的应付未付的回购溢价款、补偿金、赔偿金等款项。三、债务人确认本协议项下的债权真实存在，债权金额准确，且本协议的签订视为转让方已经履行了债权转让的通知义务，债务人已知悉转让方将债权转让给受让方的事实，且自转让方起向受让人履行相应的义务。该合同的附件《债权信息表》显示：债务人为万福公司，转让方为国民信托公司，借款时间为2014年1月20日，本金余额为7800万元，未付利息为0，借款合同编号为[NT托字14-011-54-002]《丰海18号单一资金信托收益权转让及回购合同》。2015年12月31日，华融资产公司（甲方、债权人）与被告万福公司（乙方、债务人）签订编号为中国华融江苏Y10150251-2号的《债务重组协议》（适用于单个债务人）一份，主要约定：一、本协议所述的重组债务是指乙方依据国民信托公司与乙方签订的编号为[NT托字14-011-54-002]《丰海18号单一资金信托收益权转让及回购合同》及债权确认的法律文书件、国民信托公司与甲方签订的编号为中国华融江苏Y10150251-1号的《债权转让协议》，依法应向甲方清偿的债务；乙方确认，截至本协议生效之日，重组债务本金金额为7800万元；重组期限为自中国华融江苏Y10150251-1号的《债权转让协议》所约定的债权转让日（即重组期限起始日）起24个月，自2015年12月31日至2017年12月30日；乙方确认，重组收益以每年360天为基数，以年14%作为重组收益，自重组起始日起，按天计算。二、乙方应于重组期限起始日起12个月内，向甲方累计偿还不低于重组债务本金总额的50%，即3900万元；自重组债务偿还起始日起24个月内，偿清全部重组债务本金，即7800万元；乙方如未能按约定偿还任一期重组债务本金的，自逾期之日的次日起，甲方有权对全部未还的重组债务在本协议约定的重组收益率基础上加收6%/年，即重组收益率提高至20%/年；自逾期日的次日起至乙方清偿该应还未还部分重组债务本金之日期间，该应还未还部分的重组债务本金按每日万分之8的标准，由乙方向甲方支付违约金。三、重组收益按季支付，乙方应于每自然季末月的20日（遇非工作日顺延）向甲方支付当期应付重组收益，以每年360天为基数，年化重组收益率为14%，重组收益按照从重组起始日（含该日）至重组债务总额清偿完毕之日止（不含该日）的实际天数计收；在重组债务本金到期日之前未付的重组收益，应于重组债务本金到期日一并偿清；乙方如未能按约定支付任何一期重组收益的，则自逾期日的次日起，甲方有权对全部未还的重组债务本金在本协议约定的重组收益率基础上加收6%/年，即重组收益率提高至20%/年；自逾期日的次日起至乙方清偿该应付未付部分重组收益之日期间，应付未付的重组收益按每日万分之8的标准，由乙方向甲方支付违约金。四、乙方出现未按本协议规定按期支付重组收益或归还重组债务本金等情形的，构成本协议项下的违约事件，甲方有权采取以下一项或多项措施：对出现违约事件时点，甲方有权要求将本协议项下未到期债务本金的重组收益率提高至20%/年，同时，甲方有权要求乙方就该应还未还部分重组债务本金及重组收益，按每日万分之8的标准，向甲方支付违约金；宣布所有重组债务立即到期，并要求乙方立即偿还全部重组债务本金、重组收益或其他应付款项；等等。2015年12月31日，华融资产公司（甲方、债权人）与史毓行、被告葛玲（乙方、保证人）签订编号为中国华融江苏Y10150251-3号《保证协议》一份，主要约定：一、为确保甲方与万福公司（以下简称“主协议债务人”或“债务人”）签订的编号为中国华融江苏Y10150251-2号的《债务重组协议》（以下简称主协议）的履行，保障甲方债权的实现，乙方愿意以其财产为甲方与主协议债务人依主协议所形成的债权提供保证担保，甲方同意接受乙方所提供的保证担保。二、乙方所担保的主债权本金为7800万元，《债务重组协议》履行期限为24个月，自2015年12月31日起至2017年12月30日止。三、本协议项下的保证方式为连带责任保证。四、本保证担保的范围包括主协议项下债权本金、重组收益、违约金、损害赔偿金、应向甲方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）以及为实现主债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用；当主协议债务人未按主协议约定履行债务时，无论甲方对主协议项下的债权是否拥有其他担保，甲方均有权直接要求乙方在其担保范围内承担担保责任。四、本协议项下的保证期间为主协议项下债务履行期限届满之日起二年。2015年12月31日，华融资产公司（甲方、抵押权人）与万福公司（乙方、抵押人）签订编号为中国华融江苏Y10150251-4号《抵押协议》一份，主要约定：一、为确保甲方与乙方签订的编号为中国华融江苏Y10150251-2号的《债务重组协议》（以下简称主协议）的履行，保障甲方债权的实现，乙方愿意以其财产为其与甲方依主协议所形成的债权提供抵押担保，甲方同意接受乙方所提供的抵押担保。二、乙方所担保的主债权本金为7800万元，《债务重组协议》履行期限为24个月，自2015年12月31日起至2017年12月30日止。三、乙方提供给甲方的抵押物为本协议附件“抵押物清单”所列明的财产。四、本抵押担保的范围包括主协议项下的重组债务本金、重组收益、违约金、损害赔偿金、应向甲方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）以及为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。该合同有附件、附表各一份：1、附件为（房地产）抵押物清单，该清单载明抵押为名称为“御沁园”三期40、43、45、46四栋378套40826.25平方米在建工程，所在地为南京市高淳区丹阳湖北路**产权所有人（包括共有人）、使用权人（包括共有人）为被告万福公司，被告万福公司在该清单“抵押人”处盖了章，华融资产公司在该清单“抵押权人”处盖了章，落款时间均为2015年12月31日；2、附表为抵押在建工程明细表。因万福公司履行债务过程中，华融资产公司对部分抵押物进行了解除抵押，故华融资产公司向原告转让债权时尚存的抵押物为：淳溪镇丹阳湖北路56号40幢、41幢、43幢、45幢中的107套房屋，具体房屋以苏（2016）宁高不动产证明第××××号不动产登记证明所附抵押物清单、南京市高淳区房地产管理所2015年10月20日出具的《在建工程抵押登记证明》所附《在建工程抵押窗口表》记载的抵押物与原告统计的“御沁园住宅剩余抵押物清单”载明的抵押物相一致的房屋为准；淳溪镇丹阳湖北路56号御沁园33幢、35幢-43幢、45幢中的储藏间共计363套，具体以苏（2018）宁高不动产证明第××××号、苏（2018）宁高不动产证明第××××号不动产登记证明所附抵押物清单载明的抵押物为准。中国工商银行网上银行电子回单显示：被告万福公司于2016年9月19日向华融资产公司付款200万元，于2016年12月20日向华融资产公司付款400万元，于2016年12月27日向华融资产公司付款1800万元、200万元，于2016年12月28日向华融资产公司付款400万元，于2017年6月8日向华融资产公司付款350万元，于2017年6月9日向华融资产公司付款400万元，于2017年6月12日向华融资产公司付款250万元，上述付款总额为5800万元。2017年12月29日，华融资产公司（甲方、转让方）与原告合泰公司（乙方、受让方）签订编号为中国华融江苏Y10150251-9号《债权转让协议》一份，主要约定：2015年12月，甲方与国民信托公司、万福公司签订编号为中国华融江苏Y10150251-1号的《债权转让协议》，与万福公司签订编号为中国华融江苏Y10150251-2号的《债务重组协议》，受让了国民信托公司对万福公司的不良债权并进行了重组，转让方同意一次性转让，且受让方同意一次性受让上述《债权转让协议》、《债务重组协议》的标的债权（标的债权，是指截至基准日，即2017年12月29日，主债权、从权利以及由此转化的其他相关权益的统称）的全部所有权、权益和利益。二、转让方及受让方一致同意，本协议项下标的债权的转让价款为2000万元，转让价款由受让方支付至转让方指定账户中。该合同的附件为《标的债权清单》，清单显示：基准日为2017年12月29日，债务人为万福公司，本金为2000万元，重组收益以协议约定为准。2018年4月10日，华融资产公司、合泰公司以在《江苏经济报》上刊登公告的形式向万福公司、葛玲、史毓行通知了债权转让暨债务催收。本院认为：国民信托公司将债权转让给华融资产公司后，被告万福公司与华融资产公司签订了《债务重组协议》，约定了债务重组后的欠款本金数额、重组收益、债务偿还方式以及违约责任等事项，上述约定合法有效，万福公司应当按期足额偿还债务本金及重组收益。万福公司将案涉房屋及储藏间抵押给华融资产公司，且华融资产公司已取得相关不动产的抵押权；被告葛玲与华融资产公司签订了《保证协议》，约定了保证责任；故万福公司未履行还款义务的情况下，华融资产公司有权对抵押物优先受偿，并要求葛玲承担保证责任。万福公司向华融资产公司履行了部分还款义务后，截至2017年12月29日，尚欠本金2000万元。《债务重组协议》约定的重组收益、违约金的利率总和超过了年利率24%，原告按照年利率24%的标准主张违约金，不违反法律规定，本院予以认定。《债务重组协议》约定的重组期限为2015年12月31日至2017年12月30日，故万福公司应自2017年12月31日起就尚欠的2000万元债务支付违约金，违约金自2017年12月31日起按年利率24%计支付违约金至实际还清之日止。华融资产公司将案涉债权转让给原告后，原告依法享有上述权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告高淳县万福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告广州合泰商业资产管理有限公司欠款本金2000万元，并自2017年12月31日起按年利率24%计支付违约金至实际还清之日止；二、被告葛玲对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、如被告高淳县万福房地产开发有限公司未履行上述还款义务，原告广州合泰商业资产管理有限公司对位于淳溪镇丹阳湖北路56号的抵押物折价、拍卖或变卖价款享有优先受偿权（抵押物坐落详见附件一）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费187832元，由被告高淳县万福房地产开发有限公司、葛玲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孔亚伟人民陪审员  潘家坪人民陪审员  高 原二〇二〇年九月七日书 记 员  包玥玥附件一抵押物清单（一）淳溪镇丹阳湖北路56号御沁园住宅序号幢号房号建筑面积（㎡）116.99110.51110.51109.33109.33116.99124.56116.99110.51109.33109.33124.56110.51109.33109.33116.99124.51116.99110.51109.33109.33116.99116.99110.51110.51109.33116.99116.99110.51110.51109.33116.99116.99110.51109.33116.99109.33109.33124.56116.99116.99110.51116.99120.89120.89120.89120.89120.89120.89120.89120.89120.89120.89120.89122.11122.11107.46107.46107.46107.46122.11107.46122.11107.46107.46107.46122.11122.11107.46122.11122.11107.46107.46107.46（二）淳溪镇丹阳湖北路56号御沁园储藏室序号幢号房号建筑面积（㎡）