西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初8142号 原告（反诉被告）：党莹，女，1985年4月12日出生。委托诉讼代理人：刘方，陕西弘业律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑晨夏雷，女，1991年6月24日出生。委托诉讼代理人：高齐，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡倩雯，陕西宝伦律师事务所律师。原告（反诉被告）党莹与被告（反诉原告）郑晨夏雷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）党莹及其委托诉讼代理人刘方，被告（反诉原告）郑晨夏雷及其委托诉讼代理人高齐、蔡倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党莹向本院提出诉讼请求：判令解除其与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向其支付2019年1至5月的房租25550元，并承担违约金613.2元；3、判令被告支付2019年1月至5月的物业管理费5001元；4、判令被告向其赔偿因房屋恢复原状支出的1万元。事实与理由：2015年10月27日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将自己位于西安市经开区XX路XX号XX大厦XX层XX号两套房屋出租给被告五年，月租金5110元，租赁期间的水电费、物业费等由被告承担。合同签订后，其向被告交付了房屋。自2017年10月起，被告不再按时缴纳物业费，截止其起诉，欠付物业费及违约金36331元。2019年1月1日，被告未按照约定支付房租，也未向其返还房屋、恢复房屋原状。其在起诉后自行收回房屋并恢复原状，支出1万元。综上，望判如所请。被告郑晨夏雷辩称，首先，2015年10月27日双方租赁合同签订时，《中华人民共和国大气污染防治法》已向社会公布。该法规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。2016年1月1日该法实施。原告在明知其准备经营餐饮，预知2016年1月1日起不能将该房屋用作餐饮经营，仍与其签订租赁合同，最终造成因该法律实施，双方合同目的不能实现，原告对此具有过错。其次，签订合同前，其明确告知原告房屋将用于餐饮经营，必须确保房屋性质为纯商用性质。原告向其明确表示可用于餐饮，并在合同中载明房屋为商用性质，其基于此才与原告签订合同。但此后其向食药监部门申请办理餐饮服务许可证的过程中被告知该房屋不属于商业用房，不能用于餐饮服务，在多次受到行政处罚后，于2018年11月21日搬离。原告对于合同的解除具有完全的过错责任。第三，其在2018年11月21日搬离房屋后，再未实际占用、使用该房屋，原告要求其承担此后的租金及物业费，无事实及法律依据。反诉原告郑晨夏雷向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向其返还2018年12月的租金5110元、押金5110元；2、判令反诉被告向其赔偿装修损失22.5万元；3、反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：其承租原告的房屋为毛坯房。租赁后，其对房屋安装了窗户及中央空调，并大量深度装修，支出装修费22.5万元。但涉案房屋并不具备办理餐饮服务许可证的条件，其被迫于2018年11月21日搬离了该房，双方签订的租赁合同应为无效，故提起反诉。反诉被告党莹辩称，反诉原告在2018年12月仍在使用、占有涉案房屋，其不应当退还当月的租金。租赁合同约定，租赁期间必须信守合同，如反诉原告违反合同，押金不予退还。反诉原告既未提前一个月书面通知其解除租赁合同，也未支付租金，违反了合同约定，其不应向反诉原告返还押金。双方签订租赁合同前，反诉原告已在星舍大厦物业公司充分了解了房屋的具体情况，确认房屋符合自己要求，才签订了租房合同，其并无任何隐瞒，其也从未承诺该房屋可作为餐饮服务经营场所。另外，双方约定的租期为五年，反诉原告未书面通知其终止合同，也不交付房屋，更不支付租金，即自行搬走部分物品，该行为构成违约，是导致合同无法继续履行的主要原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一十条第二款的规定，其不应向反诉原告赔偿剩余装修装饰残值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据的事实，本院认定如下：2015年10月27日，党莹（甲方）与郑晨夏雷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定党莹将西安市经开区XX路XX号XX大厦XX层XX号两套房屋出租给郑晨夏雷做商用；租期自2015年11月1日至2020年11月30日；月租金5110元，付款方式为押一付六，首次租金在合同签订三日内，此后付款为当年的12月1日及6月1日；甲方于合同生效之日起三日内将房屋交予乙方，并给予乙方一个月装修期（2015年11月1日至2015年11月30日）；甲方同意乙方对房屋结构进行改动的，在乙方退租时，甲方有权要求将其复原；租赁期间的水电费、煤气费、供暖费、物业管理费、垃圾费、电梯费、公摊费由乙方支付，并由乙方承担在合同内延期付款的违约责任；乙方拖欠租金累计达半个月、拖欠物业费达半年的，甲方可终止合同收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，如乙方违反本合同的规定，押金不予退还并向甲方交纳年度租金的1%作为违约金，乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金。承租房屋后，郑晨夏雷对房屋进行了装修改造，并在该房屋内经营餐饮。2018年7月3日，郑晨夏雷向党莹支付了2018年7月至2018年12月底之间的房租。此后，郑晨夏雷再未向党莹支付房租。2019年2月，郑晨夏雷在微信聊天中告知党莹星舍房屋的事情其从2018年后半年再没管过，让党莹直接与其男友张鹏联系。2019年3月14日，张鹏通过短信告知党莹水卡、电卡在房子里，要求提供地址，其将钥匙通过快递邮寄。党莹提出物业费及房间恢复问题，张鹏称与其无关，再未回复。党莹遂诉至法院。2019年7月2日缴纳了2017年10月1日至2018年12月31日期间的电梯费、垃圾费、公摊电费6320元及该期间的物业费8686元。诉讼中，党莹称其与郑晨夏雷交涉未果后，于2019年4月中旬自行换锁收回了房屋，又请田帅锋拆除了房屋的相关设施，对房屋进行了一定程度的恢复，为此支出1万元，并提供了转账记录、收条及申请田帅锋出庭。郑晨夏雷称其于2018年11月21日拉走房间内冰箱及大型餐饮设备，剩余座椅板凳等家具及其他设备一直未搬离。郑晨夏雷另申请对涉案房屋内的装饰装修及空调设备价值进行评估。2020年5月29日，陕西新兰特资产评估有限责任公司作出陕新评报字（2020）第101号资产评估报告，确定涉案房屋装饰装修资产评估原值为6.18万元，评估净值1.99万元；空调评估原值为2万元，评估净值为1.18万元，并确定最终评估结果为3.17万元。郑晨夏雷为该评估支出评估费1万元。庭审调解因双方分歧较大未果。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，郑晨夏雷已搬离涉案房屋，党莹亦自认其于2018年4月中旬换锁收回了房屋，应视为双方对不再履行合同达成了一致，故原告请求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效。郑晨夏雷虽称其于2018年11月21日搬走了房屋的主要设备，但并未向党莹书面通知解除或终止合同，且房间内仍有郑晨夏雷部分物品，故不能认定郑晨夏雷于2018年11月21日向党莹交回房屋。现考虑党莹在2019年4月中旬通过更换房屋门锁方式收回房屋，应视为党某某时同意解除租赁合同，故本院酌定由郑晨夏雷向党莹支付2019年1至4月15日期间的房屋租金17885元。该期间双方已经在交涉租赁合同解除具体事宜，故党莹主张逾期支付租金的违约金，本院不再支持。参照郑晨夏雷支付的物业费（含电梯费、垃圾费、公摊电费及物业管理费）标准，郑晨夏雷还应向党莹支付2019年1月至4月15日期间的物业费3500元。郑晨夏雷在租赁期间对房屋进行了改造，但未按照约定在搬离后对房屋结构进行恢复，且原告主张的自行恢复支出的费用有转账记录及证人证言可以佐证，故除房屋现留的装饰装修外，党莹主张其自行恢复房屋原状支出的1万元，应予支持。郑晨夏雷已经支付了2018年12月的租金，且其未按照约定方式解除租赁合同及时交回房屋，故其主张返还2018年12月的租金5110元，本院不予支持。郑晨夏雷存在迟延支付租金、物业费及未依约定方式解除合同、未依约恢复房屋结构原状的违约情形，依据双方租赁合同约定的违约责任，押金不予退还，故郑晨夏雷请求退还押金5110元，本院不予支持。除党莹自行恢复的房屋结构外，郑晨夏雷在搬离房屋后，原装修残值及中央空调，党莹已经实际接收使用，故党莹应当按照评估价值向郑晨夏雷支付该部分对价3.17万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告党莹与被告郑晨夏雷2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；二、被告郑晨夏雷于本判决生效后十日内向原告党莹支付2019年1月至2019年4月15日期间的租金17885元；三、被告郑晨夏雷于本判决生效后十日内向原告党莹支付2019年1月至2019年4月15日期间的物业费3500元；四、被告郑晨夏雷于本判决生效后十日内向原告党莹支付房屋恢复原状的支出1万元；五、反诉被告党莹于本判决生效后十日内向反诉原告郑晨夏雷支付装饰装修及设备对价3.17万元；六、驳回原告党莹其余诉讼请求；七、驳回反诉原告郑晨夏雷其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1270元（原告已预交），现由原告负担685元，被告负担585元，被告负担部分于上述付款时一并支付原告。反诉受理费2414元（反诉原告已预交），现由反诉原告负担1821元，反诉被告负担593元，反诉被告负担部分于上述付款时一并支付反诉原告。评估费1万元（反诉原告已预交），现由反诉原告与反诉被告各负担5000元，反诉被告负担部分于上述付款时一并支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    李  涛人民陪审员    马  兰人民陪审员    李玉梅   二〇二〇年九月十五日 法官助理    张  喆书  记  员    尚拥郃 打印人:周惠荣  校对人：尚拥郃  送达时间：2020年  月  日1