河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民再45号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈克通，男，1974年4月27日生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘亚平，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅飞龙，河南千盈律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：河南宝视达眼镜（连锁）有限公司。住所地：河南省郑州市管城区西大街******。法定代表人：张鸿林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张静，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏铭，北京大成（郑州）律师事务所律师。河南宝视达眼镜（连锁）有限公司（以下简称宝视达公司）因与陈克通房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院(2017)豫0703民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后作出（2019）豫07民终3821号民事判决。陈克通不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院作出（2020）豫民申17号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈克通的委托诉讼代理人刘亚平、梅飞龙，被申请人宝视达公司的委托诉讼代理人张静、苏铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝视达公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令陈克通赔偿违约金、房屋租金损失、装修损失、营业损失、员工工资损失等共计420万元；3、本案的诉讼费由陈克通承担。一审法院查明：2003年9月30日中华影剧院与新乡市鑫元实业有限责任公司（以下简称鑫元公司）签订新乡市中华影剧院承包经营合同书，签订合同的租赁期限时间为2003年10月1日起至2008年9月30日止，后双方签订补充合同书，双方同意将承包期顺延至2017年9月30日止。2010年4月30日鑫元公司与河南德新商贸有限公司（以下简称德新公司）签订了房屋租赁合同，租期为2010年5月至2017年9月30日止。2013年3月8日双方订立房屋租赁协议，陈克通将中华商城及现有设备租赁给宝视达公司，租赁期限从2013年4月1日至2017年9月30日。2013年8月1日，宝视达公司正式进行营业，2014年9月1日，因鑫元公司与中华影剧院在承包经营合同发生纠纷，中华影剧院的职工将宝视达公司正在经营的房屋堵门，造成宝视达公司无法正常使用该房屋。2014年中华影剧院因鑫元公司拖欠租赁费，起诉至人民法院要求解除租赁合同。一审法院民事判决书（2015）卫滨民二初字第285号解除了鑫元公司与德新公司在2010年4月30日签订的房屋租赁合同。2015年9月8日，本院下达（2014）新中民五终字第346号民事调解书，解除双方的租赁合同。合同解除后，中华影剧院于2015年9月17日向宝视达公司发出通知，要求宝视达公司从中华影剧院搬出未果，2015年11月份，中华影剧院将宝视达公司的物品从中华影剧院搬出，将搬出物品放在新乡五金批发有限公司库房。2017年中华影剧院以侵权纠纷起诉宝视达公司，要求宝视达公司停止侵权，支付因侵权造成的损失。宝视达公司提出反诉，要求1、判决中华影剧院返还中华商城内属于宝视达公司的所有物品；2、判决宝视达公司赔偿各项经济损失103307.5元（计算方式是河南省统计局颁布的批发零售行业标准39990元一年，从2014年10月计算至2017年9月30日租赁期满）。一审法院作出（2017）豫0703民初247号民事判决书，其中判决第三项驳回中华影剧院的其他反诉请求。另查明：在本案审理过程中，经宝视达公司申请委托司法鉴定机构对租赁房屋的各项损失进行鉴定，因宝视达公司没有提供充足的鉴定材料，受委托鉴定机构无法对宝视达公司申请进行鉴定。一审法院认为：2013年3月8日双方订立房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方均应按合同的约定履行合同义务。宝视达公司在协议订立后，按约支付费用，占有并实际使用承租房屋，陈克通也按约定将出租房屋交付使用。双方合同目的不能实现，即宝视达公司承租的房屋不能正常使用的根本原因，是第三方新乡市中华影剧院的职工由于原承包方鑫元公司与中华影剧院之间的租赁纠纷引发的堵门侵权行为所致，而不是陈克通出租的房屋本身存在的瑕疵所致。因此，在本案中陈克通并不存在违约行为；另外，宝视达公司要求赔偿装修、人工工资等方面的费用问题，根据我国民事诉讼法的证据规则，谁主张谁举证。宝视达公司不能举出合法有效的证据证明其损失具体范围，应当承担举证不能的不利后果。双方房屋租赁自2014年9月1日由中华影剧院职工堵门，宝视达公司物品被中华影剧院搬出后，双方对房屋租赁协议的履行已不存在可能性，况且合同到期日为2017年9月30日，目前已过合同期限，宝视达公司要求解除实际已过期且无法履行义务，实现合同目的的“房屋租赁协议”，没有实际意义。综上理由，对宝视达公司的主张不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：驳回宝视达公司的诉讼请求。诉讼费40400元由宝视达公司承担。宝视达公司上诉请求：撤销一审判决，判决陈克通支付违约金、返还租金、保证金及对应利息等合计3383650元或发回重审。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院二审认为：本案中，结合双方一、二审的诉辩意见、举证情况及庭审情况，本院二审归纳出以下几个争议焦点：保证金问题，租金返还问题，违约金问题，利息问题。一、关于保证金问题。首先，宝视达公司在原审庭审中提交了保证金的相关证据，应理解为关于返还保证金的相关请求已包含在其提出的420万元诉讼请求范围内。其次，陈克通对收取宝视达公司20万元保证金事实本身不持异议。第三，双方租赁协议第三条写明合同到期后无违约情形的，陈克通无息返还保证金。现宝视达公司在案涉租赁协议履行过程中并无违约情形，故其要求返还20万元保证金具有合同依据。综上，本院二审对宝视达公司的该项上诉请求予以支持。二、关于租金返还问题。本案中，结合一、二审相关证据和庭审情况，可以认定2014年9月发生堵门事件后案涉租赁合同已实际无法履行，宝视达公司的租赁合同目的无法实现，故自2014年10月起，陈克通再收取宝视达公司的租金已缺乏相应依据。因此，宝视达公司要求返还2014年7月30日预交的2014年10月到2015年3月的租金75万元，符合双方租赁协议第十四条的约定，具有合同依据，陈克通应予返还。综上，本院二审对宝视达公司的该项上诉请求予以支持。三、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，宝视达公司与陈克通系租赁合同关系，陈克通作为出租人应按照合同约定提供符合合同约定的房屋，基于合同相对性，因第三人原因造成陈克通违约的，不能免除陈克通的违约责任。关于违约金具体数额认定问题。案涉租赁协议约定，任何一方违约，均应承担200万违约金。本案中，双方租赁协议约定的期限自2013年4月至2017年9月；而实际履行的期限为2013年4月至2014年9月；参照实际履行的期限与约定期限的比例，结合宝视达公司交纳的租金标准、客观损失等情况，本院酌定陈克通应承担的违约金为130万元。四、关于利息问题。宝视达公司原审中并未提出该请求，本院二审对此不予审理。综上，原审判决结果错误，本院二审予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、二百一十六条、二百二十八条之规定，判决：一、撤销新乡市卫滨区人民法院(2017)豫0703民初1259号民事判决；二、陈克通于本判决生效后十日内返还河南宝视达眼镜（连锁）有限公司保证金200000元、租金750000元；三、陈克通于本判决生效后十日内赔偿河南宝视达眼镜（连锁）有限公司违约金1300000元；四、驳回河南宝视达眼镜（连锁）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费40400元，由河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担21642元，由陈克通负担18758元；二审案件受理费33870元，由河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担11347元，由陈克通负担22523元。陈克通再审中请求撤销原审判决依法发回重审或直接改判驳回宝视达公司在本案中的全部诉讼请求；判令宝视达公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、二审审理程序严重违法。1.二审审判组织的组织及庭审程序不合法。本案二审庭前并未通知申请人合议庭成员名单等信息，开庭庭审时也仅由民五庭赵斌法官一人在其625办公室审理，判决书上显示的其他合议庭成员根本未到庭，连书记员也未见踪影，整个庭审过程中都是由赵斌法官自审自记。2.二审判决认定事实的主要证据未经质证。在2019年11月12日本案二审庭审中，赵斌法官明确要求双方在庭后7日内补充涉案房屋是否开业的证据，但是庭审仅过了3天，即2019年11月15日二审判决就已经做出，双方均未来得及提供证据，更不存在质证的可能，剥夺了双方提供证据及质证的权利。3.二审判决明显超出本案一审时的诉讼请求。宝视达公司的一审诉讼请求仅仅是要求赔偿损失420万元，其称损失主要由停业可期经营利润的损失、员工工资损失、装修损失组成，一审时并没有提出要求退回20万元保证金的诉讼请求，更没有提出要求返还75万元租金的请求，也没有提出要求违约金的诉讼请求，而二审判决在根本没有该三项诉讼请求的情况下，径自枉法判决。二、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决中认定2014年9月份发生堵门事件后涉案租赁合同已无法实际履行这一事实，缺乏证据证明。在另案的生效判决新乡市中级人民法院（2017）豫07民终3479号《民事判决书》（宝视达眼镜公司与中华影剧院关于本案涉案房屋的诉讼中）中，已明确查明中华影剧院收回本案所涉租赁房屋的时间为2015年11月份，可见宝视达公司实际使用房屋的截止时间为2015年11月份，并非2014年9月份，也就是说在2015年11月份之前，宝视达公司一直在使用该房屋，租赁合同实际履行的时间也应截止到2015年11月份。况且，新乡市中级人民法院（2017）豫07民终3479号民事判决书查明2014年9月1日当天有中华影剧院的员工去堵门，并非一直有人堵门，更不是从2014年9月1日起每天24小时的不间断堵门，查明的事实仅仅是偶尔的几天时间堵门，其他大部分时间并未影响经营，双方的租赁合同也未解除。故本案二审认定的在2014年9月份发生堵门事件后涉案租赁合同已无法实际履行完全错误，不但没有任何证据证明该事实，上述已经生效的判决书及查明的事实恰恰证明了房屋一直由宝视达公司占有使用，租赁合同并未解除，二审在缺少证据的情况下，判决退还75万元租金明显错误。2.陈克通并未违约，二审判决认定陈克通未能提供符合合同约定的房屋，应承担违约责任的事实，也缺乏证据支持。造成宝视达公司在偶尔几天不能正常经营的原因系第三人中华影剧院员工的侵权行为造成，此事实已由上述生效判决予以查明和认定，而不是陈克通提供的房屋不符合双方租赁合同约定。在宝视达公司已经与第三人中华影剧院进行了侵权纠纷且侵权诉讼已经查明并处理的情况下，再次向陈克通及第三人中华影剧院提出违约诉讼根本不能成立。房屋最终被收回是因为侵权纠纷，不存在陈克通违约的事实。三、二审判决适用法律确有错误。二审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，要求陈克通赔偿违约金的前提，应该是陈克通确有违约行为。但根据前述事实可知，本案中陈克通不存在任何违约行为，也就在根本上没有适用该条法律的基础，所以二审判决适用法律确有错误。宝视达公司辩称，一、本案二审程序合法，不存在《民事诉讼法》第二百条第（四）款、第（七）款、第（十一）款规定的情形。1.本案二审不存在“审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的”情形。本案二审正常审理，不存在审判组织的组成不合法的情形；同时本案中也不存在依法应当回避的审判人员没有回避的情形。庭审中也没有任何一方对案件程序提出过异议。陈克通认为二审判决违反《民事诉讼法》第二百条第（七）项规定的再审理由，无事实和法律依据。2.本案二审不存在“原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的”情形。首先，本案二审并不存在“法官明确要求双方在庭后7日内补充涉案房屋是否开业的证据”的事实，应以书面笔录为准。涉案房屋是否开业是无争议的事实，一审已经查明“2013年8月1日，宝视达公司正式进行营业”，双方在一审中对此事实均无争议，二审无必要要求双方提交证据证明一个双方均无争议的事实。其次，本案二审判决书明确：“本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同”，也就是说二审中并未认定新的案件事实，在二审查明的事实和一审查明事实完全一致的情况下，根本就不存在其所谓的“此证据对本案的事实认定极为重要”的情况，因为本案一二审认定的事实并无变化。一审判决下发之后，陈克通并未上诉，其对本案查明的事实是完全认可且无异议的。再次，根据最高人民法院的司法观点，《民事诉讼法》第二百条第（四）项的判断标准是未经质证的证据是认定案件基本事实所需的主要证据。本案中，认定案件基本事实所需的主要证据，在一审中双方都已经按照程序举证、质证完毕，二审中未出现新的定案证据，也未基于新证据认定新的案件事实，因此，本案不存在《民事诉讼法》第二百条第（四）项规定的情形。3.本案二审不存在“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”情形。根据本案一审起诉状以及一审判决书，可以确定宝视达公司在一审中作为原告起诉的诉讼请求第2项为：依法判令被告赔偿原告违约金、房屋租金损失、装修损失、营业损失、员工工资损失等共计420万元。起诉状对诉讼请求采取了概括性的表述方法。在2017年12月11日的一审庭审笔录第5页（一审卷宗第38页第二十四行）明确记录了宝视达公司明确诉讼请求：“被告违反了合同约定，应当向原告支付贰佰万元的违约金和退回房租75万元和20万元保证金”。因此，宝视达公司在一审中明确了赔偿200万元违约金、退回房租75万元和20万元保证金的诉讼请求，且一审对该三项诉讼请求也进行了法庭调查（包括举证质证、审判长调查）和法庭辩论。陈克通关于“二审判决在根本没有该三项诉讼请求的情况下，径自枉法判决”的再审理由不成立。二、本案二审判决事实认定清楚、证据充分，且与一审判决认定事实一致，一、二审判决差异仅是对法律适用的区别。陈克通以二审判决“认定基本事实缺乏证据证明”的再审理由不成立。在本案中，陈克通的违约事实明确，证据充分。违约之一：自2014年9月1日，中华影剧院职工堵门后案涉房屋无法正常使用、租赁合同无法继续履行有充分证据证明。违约之二：根据双方签订的《房屋租赁协议》，租赁期限自2013年4月1日至2017年9月30日。但在本案中，不仅自2014年9月1日起租赁房屋已无法正常使用，而且在2015年9月17日，房屋所有权人向宝视达公司书面通知，要求公司从租赁房屋中搬出。2015年11月，房屋所有权人强行将宝视达公司物品搬出，收回房屋【详见新乡市中级人民法院（2017）豫07民终3479号《民事判决书》事实认定内容】。因此，陈克通未能按照租赁合同约定如期提供租赁房屋，也是其严重的违约行为。综上，二审认为在2014年9月发生堵门事件后案涉租赁合同无法实际履行完全正确，且上述事实在本案一审中已经经由各方提交的证据充分证明，且本案双方签订的《房屋租赁协议》第十四条明确约定：如甲方（陈克通）违约，乙方剩余房租退回。因此，二审判决退还被答辩人75万元租金有事实和法律依据，判决完全正确。三、二审判令陈克通承担违约责任法律依据充分。二审判决适用法律完全正确，不存在“适用法律错误”的情形。宝视达公司与陈克通之间是租赁合同关系。陈克通收取了租金即应当保障宝视达公司能够对案涉房屋使用、收益，并保证案涉房屋在租赁期间内保持其符合约定的用途。在因第三人原因导致宝视达公司不能对租赁物使用、收益时，陈克通应当依据合同法承担违约责任。因此，二审适用《合同法》第一百二十一条完全正确。宝视达公司根据《民事诉讼法》第二百条第（六）项申请再审无事实和法律依据。且陈克通在法律上还可以继续向其上一手主张违约责任寻求权利救济。如前所述，陈克通向宝视达公司交付的房屋无法正常经营使用，根据《合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，保持租赁物符合约定的用途是出租人的法定义务。在本案的房屋租赁合同法律关系中，陈克通作为出租方，其法定义务不仅限于向宝视达公司提供质量、面积、位置等符合合同约定的房屋，而且也应承担着《合同法》第二百一十六条规定的“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务。2014年9月1日之后，陈克通无法保持案涉房屋的商业经营用途已经根本违约。根据双方《房屋租赁协议》第十四条的约定，以上条款双方共同遵守，任何一方违约，违约方的公司及法定代表人向对方支付贰佰万元违约金。二审判决其承担违约责任有充分的事实和法律依据。房屋租赁合同关系是债权法律关系。根据最高人民法院的司法观点：债权属于相对权，相对性是债权的基础，故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。因此，从2014年9月中华影剧院员工堵门事件开始，陈克通作为出租方交付的房屋已经无法依约使用，陈克通显然已对宝视达公司构成违约。宝视达公司依据合同相对性原则向陈克通主张权利完全正确。至于陈克通自身有无过错、违约行为系其自身还是第三方实施，均不影响本案二审判决的合法性、公正性。四、陈克通提出的“答辩人已经与第三人中华影剧院进行了侵权纠纷，再次向被答辩人及第三人中华影剧院提出违约诉讼根本不能成立”的观点，不仅完全错误，而且捏造了案件事实。（1）本案中不存在第三人，中华影剧院不是本案第三人，宝视达公司也并未向中华影剧院提出过违约诉讼。（2）中华影剧院与宝视达公司之间的侵权纠纷，系中华影剧院以财产所有权人的身份强制搬离宝视达公司的物品后，要求宝视达公司承担搬家费、存放物品的仓库租金所形成的争议。该案与本案在诉讼当事人、诉讼标的、诉讼请求等方面均不同，是完全不同的两个案件。（3）在中华影剧院与宝视达公司之间的侵权纠纷案件中，公司的损害并未得到任何弥补。（4）最重要的一点，该案与本案并不属于侵权责任与违约责任竞合的情形。根据最高人民法院的司法观点：合同法第一百二十二条所规定的侵权与违约责任的竞合，其法律要件是“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益”。就该规定来看，违约责任与侵权责任发生竞合的前提是当事人双方之间存在一种基础的交易合同关系。基于该交易合同关系，一方当事人违反合同约定的义务，该违约行为侵害了对方权益而产生侵权责任。因此，该规定中的违约行为应当是指对基础交易合同约定义务的违反，且该违约行为同时侵害了对方权益。显然，中华影剧院与宝视达公司之间不存在任何基础交易合同关系，中华影剧院与宝视达公司之间的侵权诉讼与本案也构不成竞合，更不属于重复受理。五、对河南省高级人民法院（2020）豫民申17号《民事裁定书》1、鑫元公司与德新公司房屋租赁合同纠纷与本案的生效判决在法律适用方面存在冲突，是鑫元公司与德新公司房屋租赁合同纠纷生效判决的法律适用错误，不是本案二审判决。关于鑫元公司与德新公司之间关于房屋租赁合同纠纷的上述两个判决书：首先，这两份判决书是在同一天由同一个法院的同一个合议庭作出，但却在查明事实一致的情况下，作出了相反的判决结果，这两份判决本身就存在自相矛盾的情形。这两份判决及本案一审判决与本案二审判决原则性分歧在于，卫滨区法院的一审判决在租赁合同纠纷的法律适用中突破了合同相对性原则，而本案的二审判决则坚持了合同相对性原则。依据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的明确规定，二审判决的审判和法律适用毫无疑问是正确的。因此，在本案中，以要求上级法院服从下级法院，要求正确判决服从错误判决的逻辑和观点是完全错误的。此外，德新公司在收到上述两份完全侵害其合法权益的判决书后未选择上诉，是其对自身权利的放弃，这种放弃应当自行承担后果且不应当阻碍其他主体合法权利的实现。2、关于持续性。本案从一审双方举证以及本案所有裁判文书中所提及的所有相关裁判文书查明的基本事实都确认了自2014年9月1日开始，因鑫元公司与新乡市中华影剧院在承包经营合同发生纠纷，新乡市中华影剧院的职工将正在经营中的案涉房屋堵门，造成案涉房屋无法正常使用的事实。从2014年9月1日堵门以来，陈克通作为出租方并未采取任何有效措施来化解矛盾、消除违约影响或弥补损失。陈克通要求提供“证明堵门24小时持续的证据”没有法律依据，也不符合公平、合理的举证责任分配原则。宝视达公司作为守约方，已经出示证据充分证明第三方行为造成被答辩人违约的事实，且证据也足以证明违约行为处于持续状态，且已经证明宝视达公司的合同目的无法实现。而陈克通除口头宣传“偶尔堵门外”，无任何证据证明违约的终结、无任何证据证明宝视达公司营业期间处于正常经营状态。因此，二审判决在已查明违约处于持续状态的事实基础上作出判决，并无不妥。3、关于原因力。宝视达公司作为承租方，其合同义务无非依约支付租金、依约使用房屋而已。对违约无任何责任和过错。宝视达公司提起的是违约之诉，依据《合同法》第一百二十一条的明确规定，陈克通承担违约责任无需以其存在主观过错、客观行为为前提。在案涉房屋因第三方行为导致宝视达公司无法依约使用案涉房屋时，陈克通作为出租方承担违约责任，合情合理合法。4、关于违约金金额。如前所述，涉案房屋租赁期间为2013年4月1日至2017年9月30日，但自2014年9月1日起便已无法实现合同目的，且宝视达公司在租赁合同期限内提起诉讼，二审判决支持的仅限于退还保证金、租金和赔偿约定的违约金，不涉及任何损失扩大的部分。在本案中，依据常识和宝视达公司出示的其它证据也能够证明，除保证金、租金、违约金外还存在装修损失、人员工资损失、水电费损失、经营利润损失等。二审判决在陈克通未对违约金金额提出任何抗辩的情况下，已对合同约定的违约金金额予以酌减，已高于审判标准充分考虑了公平性问题，以偏低的数额确定了违约金金额，并无不妥。再审中各方均未提交新的证据。本院再审查明德新公司曾诉请鑫元公司返还2014年9月至2015年6月期间的租金954000元，支付违约金60万元。卫滨区人民法院审理后以交付的租赁房屋不存在瑕疵，德新公司以第三人侵权事实要求鑫元公司支付违约金、抵偿租金无事实和法律依据为由，不予支持。以双方租赁合同尚未解除，对德新公司关于违约金的主张未予支持。判决驳回了德新公司的诉讼请求。德新公司提起上诉后因未在本院规定时间内缴纳上诉费用，本院作出（2016）豫07民终1456号民事裁定，按其撤回上诉处理。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，关于陈克通提出的二审程序问题，因本案已经再审程序进行审理，陈克通再审中表示对二审审理程序（审判组织、证据质证）问题不再主张，故对此问题不再予以评述。关于本院二审是否超出宝视达公司诉讼请求范围裁判违约金、租金损失、保证金的问题，一审卷宗载明，宝视达公司在起诉状诉讼请求部分列明了违约金、租金损失等损失共计诉请420万元。宝视达公司在一审庭审中明确主张包含退还保证金，双方对此部分亦进行了辩论，因此本院二审对上述部分的审理及裁判未超出宝视达公司的诉讼请求范围。关于保证金是否应予退还的问题。双方在《房屋租赁协议》中约定合同到期后，无违约情况的，履约保证金应无息退还给宝视达公司。本案中，宝视达公司在案涉租赁协议履行过程中并无违约情形，现双方合同已不再履行，故其要求返还20万元保证金具有合同依据，本院二审予以支持，并无不当。关于租金（2014年10月到2015年3月）返还问题。根据本案原审查明的事实及多个有关联诉讼的审理情况可知，因鑫元公司与中华影剧院的合同纠纷未及时得到妥善解决，中华影剧院的职工采取的堵门行为确实造成宝视达公司等商户无法正常经营。目前双方争议的是该情形是否处于一个持续状态，足以导致宝视达公司无法营业，合同目的不能实现。从已查明的事实看，宝视达公司在2014年9月1日中华影剧院职工实施堵门行为后，继续占有案涉房屋直至2015年11月，在中华影剧院与鑫元公司租赁合同解除之前（2015年9月8日），宝视达公司未向陈克通提出解除合同的请求，宝视达公司在再审中称之所以未提出解除合同系因一直在协商解决纠纷，可见双方的合同并非已达到根本不能履行的状况。宝视达公司在本案中也未提供充分的证据证明案外人侵权行为的持续程度足以导致其不能营业，故二审判令陈克通返还宝视达所交纳的全部租金缺乏事实依据。但根据本案实际情况，可对宝视达公司已交纳的租金予以减少，本院再审认为酌减375000元为宜。关于陈克通在本案中是否应当承担违约责任及违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”合同责任系严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。本案中，宝视达公司与陈克通系租赁合同关系，双方约定的租赁期限自2013年4月1日起至2017年9月30日。陈克通作为出租人应按照合同约定提供符合合同约定的房屋，不仅包括租赁物符合使用条件，亦应包括租赁物不存在权利瑕疵，以保障承租人在确定的租赁期间对投入的成本进行控制。但案涉合同履行至2014年9月即因第三人侵权行为导致宝视达公司不能正常经营，至2015年9月8日因中华影剧院与鑫元公司的租赁合同解除而致本合同实质性亦已解除。陈克通在将案涉房屋转租给宝视达公司时，应对转租风险予以考虑，其与宝视达公司签订长达四年的租赁合同，却未能保障合同按照约定的期限履行完毕，导致宝视达公司不能按照合同约定期间开展经营，应当承担相应违约责任。本院二审认为第三人侵权行为并不免除陈克通向宝视达公司承担合同违约责任，适用法律并无不当。关于违约金数额问题。陈克通与宝视达公司所签订的《房屋租赁协议》第十四条约定“以上条款双方共同遵守，任何一方违约，违约方的公司及法定代表人向对方支付贰佰万元违约金，如甲方违约，乙方剩余房租退回，如乙方违约，房屋剩余租金及履约保证金不予退回”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。宝视达公司依据合同主张违约金，人民法院在审理时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。宝视达公司在一审中诉请违约金及各项损失共计420万元，从其诉请的损失数额与违约金数额比较来看，明显高于法律规定，因此陈克通在诉讼中提出违约金约定过高，请求减少应予准许。根据本案合同实际履行情况，结合造成合同不能履行的根本原因、当事人过错程度，以及宝视达公司在另案中向中华影剧院诉请的营业损失等因素，本院再审酌定违约金数额为80万元。综上所述，陈克通的再审请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫07民终3821号民事判决和河南省新乡市卫滨区人民法院(2017)豫0703民初1259号民事判决；二、陈克通于本判决生效后十五日内返还河南宝视达眼镜（连锁）有限公司保证金200000元、租金375000元；三、陈克通于本判决生效后十五日内赔偿河南宝视达眼镜（连锁）有限公司违约金800000元；四、驳回河南宝视达眼镜（连锁）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40400元，由河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担27174元，由陈克通负担13226元；二审案件受理费33870元，由河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担22782元，陈克通负担11088元。本判决为终审判决。审判长 闫 瑜审判员 杨 府审判员 吕 亮二〇二〇年九月二十七日书记员 史冰洋