湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3160号原告：常德农村商业银行股份有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区朗州路**。法定代表人：陆化，该公司董事长。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：徐芬，湖南天迪律师事务所律师，一般授权代理。被告：朱云翠，女，1964年2月11日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：雷光明，男，1962年2月19日出生，住湖南省常德市武陵区。委托代理人：何丽，湖南天思律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖南豪力达建设开发有限公司，住，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道三角场社区豪丽苑小区**/div>法定代表人：雷光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：何丽，湖南天思律师事务所律师，一般授权代理。常德农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与朱云翠、雷光明、湖南豪力达建设开发有限公司（以下简称豪力达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人徐芬，被告朱云翠，被告雷光明及豪力达公司共同委托诉讼代理人何丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人住房、商业用房借款合同》；2、请求判令被告偿还尚欠借款本金346238.75元及2020年7月21日前欠息21391.07元，本息合计367629.82元，并支付从2020年7月22日起至还清之日止的利息及罚息（依合同约定计算）；3、判令被告支付原告为实现债权应支付的律师代理费2.5万元；4、判令被告一与被告二对欠款承担共同偿还责任；5、判令被告三对欠款承担连带偿还责任；6、判决原告对抵押担保的房产享有优先受偿权；7、判令由三被告承担本案诉讼费用。朱云翠辩称：一、朱云翠已于2019.11月经法院调解离婚，离婚时对本案债务予以了分割，由雷光明进行清偿，事后雷光明没有按照调解协议内容履行，引起本案纠纷时雷光明恶意拖欠贷款：1、案涉房产是豪力达公司开发建设，雷光明经营过程中因资金需要借用朱云翠名义办理了房屋贷款，贷款金额、每月偿贷多少、何时偿还朱云翠一概不知，还贷账户一直由雷光明掌握，且是豪力达公司财务进行还贷；2、朱云翠起诉雷光明离婚，2019.11月经法院调解达成协议，离婚协议书约定案涉贷款由雷光明偿还，但雷光明没有按时还贷，也没有向朱云翠支付经济补偿；3、朱云翠与雷光明离婚后，因此前办理离婚一事开支较大，朱云翠想要将案涉房产变卖，但雷光明扣留一应手续，导致朱云翠无法变卖房产。二、《个人住房、商业用房借款合同》既约定罚息条款是格式条款应为无效，且欠贷并非答辩人恶意，朱云翠不应当承担支付罚息、承担律师费的责任；综上所述，本案办理贷款事宜均是雷光明一手操办，并应由其个人偿还，且个人住房、商业用房借款合同系格式合同，加重朱云翠责任的条款应为无效，欠贷并非朱云翠故意。因此朱云翠不应承担本案偿还本息、支付罚息、律师费的责任。雷光明、豪力达公司共同辩称：1、借款事实是认可，是存在的，目前经济不景气，无偿还能力；2、本金、利息、计算时间等需要原告提交的证据认定后法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对农商行提交的承诺书、《借款合同》、借据、抵押预告登记、贷款余额明细、《委托代理合同》等证据予以认定。对朱云翠提交的民事调解书真实性予以认定，关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，朱云翠作为借款人、豪力达公司作为保证人与农商行河洑支行签订《个人住房、商业用房借款合同》（合同编号为：常武农商房按字（河洑）第（xxxxx）号），约定：第一部分第一条借款用途：本合同项下借款用途为购买人民路与临江路交汇处豪丽苑x栋y号房，建筑面积181.02平方米，购房总价77.3498万元。第二条借款金额和期限：借款金额为540000元；借款期限为144个月，2015年5月13日至2027年5月13日，自实际提款日起算，实际提款日以借据为。第三条利率和利息：贷款利率为月利率4.7083%，如遇中国人民银行调整贷款利率，合同利率按调整后（按一年调整）后的基准利率和利率浮动比执行。第五条还款：借款人自愿选择等额本息还款法归还贷款本息。第二部分第二条还款：自贷款发放次月起，借款人于公历每月25日按期归还贷款本息，每月还款测算金额为5172.3元；如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止。对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复息。贷款逾期罚息按合同约定的贷款利率标准加收30%执行。第三条抵押本合同项下借款以借款人在借款用途中明确所购住房的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款的担保；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用（含诉讼费用、保全费用、律师费用等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押期间从抵押登记之日起至被担保债务清偿完毕止；本合同项下所设立的抵押担保具有独立性，无论何种情况，抵押将不因其所担保的借款条款的无效或可撤销而无效或可撤销。第四条保证：本保证为连带责任保证；保证责任范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息（含逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用（含诉讼费用、保全费用、律师费等）因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。第十条违约：借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同下任何其他义务的构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项。同日，雷光明作为共同借款人签订承诺书，承诺借款合同、担保合同对共同借款人均具有同等约束力。2015年5月13日，农商行河洑支行向朱云翠发放贷款540000元。2015年5月19日，朱云翠将其购买的案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记。因朱云翠未依约还款，截至2020年7月21日止，尚欠借款本金346238.75元、利息21391.07元。农商行催讨未果，诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，2016年3月30日，中国银监会湖南监管局发布湘银监复【2016】71号《中国银监会湖南监管局关于常德农村商业银行股份有限公司开业的批复》，规定常德武陵农村商业银行股份有限公司及所辖支行（分理处）自行终止，债权债务由常德农村商业银行股份有限公司及其辖内分支机构承接。本院认为：农商行河洑支行与朱云翠签订的《个人住房、商业用房借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。农商行河洑支行按约发放了贷款，朱云翠到期未按约履行还款义务，构成违约，常德农商行作为河洑支行债权、债务承接主体，有权解除合同和收回贷款本息，故对农商行要求与朱云翠解除合同和偿还本息的诉讼请求，本院予以支持。雷光明在《共同借款人承诺书》上以共同借款人名义签名，承诺朱云翠签订的借款合同对其具有同等约束力，是雷光明与朱云翠的共同债务，愿承担连带清偿责任，系其真实意思表示，故对农商行要求雷光明承担共同清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。因双方在合同中明确约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，由借款人承担律师费等诉讼费用，且农商行提交了《委托代理合同》予以佐证，且收费标准符合相关法律规定，故对农商行要求朱云翠、雷光明承担律师代理费25000元的诉讼请求，本院予以支持。豪力达公司在《个人住房、商业用房借款合同》上作为保证人签字，自愿为债务承担连带责任保证，系其真实意思表示，故对农商行要求豪力达公司对朱云翠的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持；对于农商行要求对案涉房产行使抵押权的诉讼请求，朱云翠在《个人住房、商业用房借款合同》中，以自己名下的房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力；因此，农商行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故对此主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、解除常德农村商业银行股份有限公司与朱云翠、湖南豪力达建设开发有限公司签订的《个人住房、商业用房借款合同》（合同编号为：常武农商房按字（河洑）第（xxxxxxxx）号）；二、朱云翠、雷光明于本判决生效之日起十日内向常德农村商业银行股份有限公司偿还本金346238.75元及截至2020年7月21日止的利息21391.07元，并支付自2020年7月22日起至债务清偿之日止的利息（利息、罚息按合同约定标准支付）；三、朱云翠、雷光明于本判决生效之日起十日内向常德农村商业银行股份有限公司支付律师代理费25000元；四、湖南豪力达建设开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回常德农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元，减半收取3507元，由朱云翠、雷光明、湖南豪力达建设开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  徐丽芳二〇二〇年九月十一日法官助理李章霞书记员欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。