云南省临沧市临翔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0902执异13号案外人：蔡鸿河，男，1989年3月2日生，汉族，福建省县人，住临沧市临翔区。案外人：廖梅珠（系蔡鸿河妻子），女，1989年11月14日生，汉族，福建省县人，住临沧市临翔区。案外人：蔡鸿英，女，1988年2月17日生，汉族，福建省丰泽区人，住临沧市临翔区。申请执行人：崔永明，男，1963年11月19日生，汉族，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。被执行人：蔡鸿国，男，1985年2月5日生，汉族，福建省人，住临沧市临翔区。本院在执行申请执行人崔永明申请执行被执行人蔡鸿国民间借贷纠纷一案中，案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。请求事项：立即解除（2020）云0902执259号执行案件中对案外人及被执行人蔡鸿国共有的位于百树花园东港商城6栋B108、B208号不动产，面积228平方米，备案登记号LC201302619及位于百树花园东港商城6栋B109、B209号不动产，面积228平方米，备案号LC201302620不动产的强制执行措施。案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英称：崔永明与蔡鸿国民间借贷纠纷一案经临沧市中级人民法院判决，作出（2019）云09民终745号民事判决书。诉讼过程中崔永明保全了案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英，被执行人蔡鸿国，蔡秀文共有的不动产（位于临沧市临翔区）,后崔永明向临沧市临翔区人民法院申请强制执行上述不动产。案外人据此提出执行异议申请，理由如下：一、上述不动产购买时总价认定为3598480元，通过蔡正中在建设百树广场时发包方万国能所欠工程款抵扣得来，具体款项支付情况为工程款抵扣1260000元、现金支付562960元、银行贷款1790000元。蔡正中平均分配给其子女蔡鸿国、蔡鸿河、蔡鸿英，2014年5月12日，在蔡正中的见证下，签订了《合资购房合同》约定：蔡鸿国持有Ｂ208、Ｂ209，蔡鸿河持有Ｂ108，蔡鸿英持有Ｂ109。贷款的本金及产生的费用由三人按照比例支付，前三年由蔡鸿国支付，中间三年由蔡鸿河支付，剩余4年由蔡鸿英支付（详见Ｂ108、Ｂ208《商品房购销合同》，Ｂ109、Ｂ209《商品房购销合同》，《合资购房合同》、《关于从万国能工程款中扣除款项的情况说明》）。因为签订《商品房购销合同》时，蔡鸿河、蔡鸿英不在临沧，同时手续也不齐全，无法共同向银行办理贷款，所以三方协商后将该不动产暂办理在蔡鸿国名下（详见《合资购房合同》第二条）。二、共有人偿还贷款情况：1.上述不动产前三年贷款已经由蔡鸿国还清，详见蔡鸿国银行流水（2014年－2017年底）；2.因为《商品房购销合同》是以蔡鸿国、蔡秀文名义签订的，所以贷款只能以蔡鸿国名义办理，自2017年11月1日起至今，购房贷款均由蔡鸿河及其妻子廖梅珠归还，详见蔡鸿河、廖梅珠银行流水；3.因为蔡鸿国、蔡鸿河、蔡鸿英三人约定银行贷款前三年由蔡鸿国支付，中间三年由蔡鸿河支付，剩余四年由蔡鸿英支付，现尚未到蔡鸿英还款期限，所以蔡鸿英还没有产生还款流水。综上所述，临沧市临翔区人民法院裁定保全并强制执行蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿国、蔡秀文、蔡鸿英共有的不动产是错误的，上述房产尚未取得不动产权证。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记为准，但上述不动产仅做了备案登记，并不具备物权登记效力，应按照《合资购房合同》确认其他共有人的份额。案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英根据相关法律规定，特向法院提出执行异议，请立即中止对上述房产的执行，切实维护案外人的合法权益。申请执行人崔永明辩称，（2020)云0902执259号执行案件，有生效裁判文书为依据，事实清楚、程序合法。被执行人蔡鸿国为逃避履行债务，在诉讼期间，就陆续将登记在自己名下的车辆、公司股权、公司法定代表人无偿转让给其同胞弟弟蔡鸿河。现三名案外人又对依法登记在蔡鸿国及蔡秀文名下的百树花园东港商城6栋B108、B208、B109、B209号不动产提出异议，这是在故意扰乱人民法院的执行工作，理由如下：1.三名案外人提交的《商品房购销合同》明确登记了以上不动产的购买人为蔡鸿国，且经过房产管理部门的备案，该合同真实、合法、有效。2.案外人提交的《合资购房合同》无法核实真伪，属于内部协议，无法对抗第三人。3.案外人提交的《关于从万国能工程款中扣除款项的情况说明》同样无法核实真伪，最后一自然段有部分内容被故意涂改、遮盖，足以认定系伪造。从现有内容看，该《情况说明》反而证明了蔡鸿国一人出资购买了以上不动产。4.案外人提交的银行流水，无法证实案外人蔡鸿河、廖梅珠是案涉房产的所有权人。从几名案外人与蔡鸿国的家庭关系及合伙开公司、经营部的工商注册登记等信息完全可以证实，三名案外人与公司、经营部之间的银行流水来往混杂，无法区分款项归属及款项性质。据此，三名案外人提供的所谓证据无法证实其主张。几名案外人系恶意串通、造假，想利用法律手段来帮助蔡鸿国达到逃避履行生效裁判文书确认的义务。请求人民法院依法核查，驳回三名案外人的申请，并对此种严重扰乱人民法院执行工作的行为给予严惩。被执行人蔡鸿国未发表意见。案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英向本院提交了以下证据：1.蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英身份证复印件各1份，欲证明案外人的主体资格。2.B108、B208号房屋的《商品房购销合同》，B109、B209号房屋的《商品房购销合同》各1份，欲证明案涉房屋的基本情况，该房屋没有取得不动产权证，不具备物权登记效力。3.《合资购房合同》、《关于从万国能工程款中扣除款项的情况说明》各1份，欲证明案涉房屋的来源及属于蔡鸿国、蔡鸿河、蔡鸿英共同共有的事实。4.蔡鸿国银行流水1份，欲证明蔡鸿国按照约定还贷的情况，前三年由蔡鸿国还贷。5.蔡鸿国自营历史明细表1份，欲证明虽然以蔡鸿国的银行卡进行还贷，但该时间段是蔡鸿河、廖梅珠实际还贷，二人对该房屋享有权利。6.蔡鸿河、廖梅珠银行流水各1份，欲证明蔡鸿河、廖梅珠对案涉房屋的还贷情况。本院查明：2017年6月7日，本院受理了崔永明诉蔡鸿国、蔡秀文、蔡鸿河、廖梅珠民间借贷纠纷一案。审理过程中，崔永明申请保全，本院作出（2017）云0902民初737号民事裁定书，裁定对被申请人蔡鸿国、蔡秀文共同共有位于东港商城6-B108、6-B208、6-B109、6-B209号房屋在抵押给中国工商银行股份有限公司临沧分行担保物权剩余价值外的6300000元限额内进行查封，查封期限为三年。2017年12月6日本院作出（2017）云0902民初737号民事判决书，因蔡鸿国不服一审判决，向临沧市中级人民法院提起上诉。2018年8月13日，临沧市中级人民法院作出（2018）云09民终86号民事裁定书，裁定撤销（2017）云0902民初737号民事判决书，该案发回本院重审。本院于2018年8月22日立案，并于2019年8月2日作出（2018）云0902民初1700号民事判决书，判决：一、被告蔡鸿国应于本判决生效之日起三十日内归还原告崔永明借款本金3964634.39元及支付利息，利息自2016年5月22日起至实际还清款项之日止，按照年利率24%计算，利随本清；二、被告蔡秀文、蔡鸿河、廖梅珠在本案中不承担责任；三、驳回原告崔永明其他诉讼请求。蔡鸿国、崔永明不服一审判决，向临沧市中级人民法院提起上诉，2019年12月24日，临沧市中级人民法院作出（2019）云09民终745号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年3月12日，崔永明向本院申请执行，本院于同日立案。另查明，被执行人蔡鸿国及妻子蔡秀文（乙方）于2013年12月20日与临沧百树房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》[合同编号为：百树东港商城第（2013-0003）号]，约定乙方购买甲方位于百树花园东港商城6幢1-2层B108、B208商铺，房屋总价为1741200元，面积为228平方米，付款方式为首付50.03%即871200元，余下49.97%即870000元由乙方办理好银行贷款一次性转入甲方指定的账户。同日，被执行人蔡鸿国及妻子蔡秀文（乙方）与临沧百树房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》[合同编号为：百树东港商城第（2013-0052）号]，约定乙方购买甲方位于百树花园东港商城6幢1-2层B109、B209商铺，房屋总价为1857280元，面积为228平方米，付款方式为首付50.47%即937280元，余下49.53%即920000元由乙方办理好银行贷款一次性转入甲方指定的账户。案涉房产百树花园东港商城B108、B208、B109、B209号商铺于2013年12月21日在临沧市住房和城乡建设局分别备案登记，合同备案登记号为LC201302619、LC201302620，出卖人为临沧百树房地产开发有限公司，买受人为蔡鸿国，共有人为蔡秀文。本案的争议焦点为：案外人的异议请求是否能够排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，案涉房产现备案登记在被执行人蔡鸿国名下，共有人为蔡秀文，在商品房买卖合同登记备案表中案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英并不是共同共有人，故案外人并不是本案案涉房产权利人，不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”的规定，本案中，商品房买卖合同登记备案表载明，案涉房产的买受人为被执行人蔡鸿国，共有人为蔡秀文，在被执行人未履行生效法律文书确定义务的情况下，本院对备案登记在被执行人名下的案涉房产进行查封并无不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，蔡鸿国作为被执行人，其购买的房屋已办理商品房预售合同备案登记，故本院将案涉房屋作为蔡鸿国的财产查封符合法律规定。对于案外人主张应按照《合资购房合同》确认其共有人的权益，系案外人对案涉房屋主张实体权利，应通过诉讼程序解决，不应由执行异议审查认定，故案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英对案涉房产不足以排除执行，其执行异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条之规定，裁定如下：驳回案外人蔡鸿河、廖梅珠、蔡鸿英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  龚谦丽审判员  杨树怀审判员  杜金宏二〇二〇年九月八日书记员  鲁轶昳