广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初3057号 原告：广西银光物业服务有限公司，住所地贵港市港**荷城路**龙凤嘉苑小区**楼**。统一社会信用代码：91450800685167312U。 法定代表人：陆小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦俊廷，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁杰常，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：郑洲，男，1981年12月6日出生，壮族，住贵港市港**。 原告广西银光物业服务有限公司与被告郑洲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广西银光物业服务有限公司（以下简称银光物业公司）的委托诉讼代理人韦俊廷、被告郑洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银光物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令郑洲支付拖欠的物业服务费1553.5元、代收专项维修资金201.5元、电梯费325元、水费383.6元、生活垃圾处理费91元及违约金90.5元（违约金暂计算至2018年4月31日止），合计2645.1元；2.本案诉讼费由郑洲承担。事实与理由：郑洲在“九龙新城”小区购买商品房一套（九龙新城13号楼1单元501号）。贵港市银光房地产开发有限公司与郑洲签订了《商品房预售合同》，约定由银光物业公司对“九龙新城”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，住宅按0.7元/平方米（2013年2月1日根据贵港市物价局的批复调整为0.77元/平方米），电梯维保费6楼以上30元/月，代收生活垃圾处理费7元/月，维修资金每月每平方暂收0.1元，公摊水费每月按户、按系数合理分摊收取，违约金从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五。郑洲身为“九龙新城”13号楼1单元501号房住宅业主，其享受了银光物业公司提供的物业服务，却并没有按时向银光物业公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，自2017年5月至2018年5月，累计拖欠的物业服务费1553.5元、代收专项维修资金201.5元、电梯费325元、水费383.6元、生活垃圾处理费91元及违约金90.5元（违约金暂计算至2018年4月31日止），合计2645.1元。期间经银光物业公司多次催要，郑洲均以种种理由不予交纳。综上所述，郑洲的行为已构成违约，严重侵害了银光物业公司的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，望法院依法判如诉请。 郑洲辩称，一、银光物业公司无权要求郑洲缴纳2017年6月30日后的物业管理费。九龙新城业主委员会于2017年5月18日正式成立，同年6月19日九龙新城业主委员会与银光物业公司终止合同关系，（2017）桂0802民初3831号生效判决书确认了《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除的事实。合同解除后，银光物业公司拒绝撤出小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，银光物业公司的该项请求不应得到支持。二、物业服务费，银光物业公司在收取物业服务费的过程中，擅自抬高物业服务费，降低服务质量，存在公共设施维护部到位的情形，自2013年9月1日起至2017年4月30日止，一直按0.77元/月.平方米，共44个月，多收取了物业服务费477.83元（0.07元/月×44个月×155.14平方米），扣除郑洲未交的2017年5月1日至2017年6月30日止，共2个月的物业服务费217.20元，郑洲应付银光物业公司260.63元的物业服务费用。同时，根据《前期物业服务合同》第三十三条的约定，银光物业公司应按收取物业服务费总额的10%标准向郑洲支付违约金525.61元；三、电梯维保费，小区电梯维保时间每年应在4月份前进行年检，交付维保费用，但银光物业公司从2018年4月份开始拒绝维保，致使创恒物业公司进驻时，存在多台电梯停止运行的状态，2018年4月后的维保是由创恒物业公司支付维保费用，因此银光物业只能收取2017年5月至2017年6月份的电梯费50元。四、代收专项维修基金，公共专项维修基金已由现物业收取。五、水费，郑洲在签订购房合同时向银光物业公司交纳了200元的水电周转金，这200元的水电周转金没有退回，应在本案中予以扣除。按银光物业公司提供的缴费通知单显示，郑洲应向银光物业公司支付水费350元，2018年4月份及以后的水费由现物业收取。六、违约金，从（2017）桂0802民初4500号可以证实银光物业公司在服务期间是存在服务的重大瑕疵，因此，违约金应予免除。综上，银光物业公司应当退回给郑洲50.98元，请求法院依法查明事实，依法公正作出判决。 本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，贵港市银光房地产开发有限公司与贵港市银光物业服务有限公司（银光物业公司曾用名）签订《前期物业服务合同》，约定贵港市银光房地产开发有限公司选聘贵港市银光物业服务有限公司对九龙新城实施前期物业管理服务事宜，物业服务费的标准为高层住宅0.7元／月.平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）。2013年7月4日，郑洲与贵港市银光房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》购买了贵港市港北区，约定物业服务企业为贵港市银光物业服务有限公司，该房预测建筑面积154.83平方米。银光物业公司主张按该房建筑面积155.14平方米计算物业服务费，郑洲在答辩时自认其房屋建筑面积为155.14平方米，本院予以确认。2013年2月1日，贵港市物价局、房产局下发《关于贵港市物业服务费收费标准的批复》，对九龙新城小区物业服务收费标准及有关问题批复如下：一、住宅物业管理服务费实行政府指导价，以住宅建筑面积每月每平方米0.7元为中准价的基础上，物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行，空置房按100%收取；……四、电梯使用费按住户最高不超过30元／户.月（含电梯运行费、维修保养费、年检费）收取；五、小高层住宅供水二次加压费按受益业主实际用水量分摊。银光物业公司在收到该批复后，将物业管理服务费提高至每月0.77元／㎡的标准向业主收取物业管理服务费。2020年7月29日，因郑洲自2017年5月起拖欠银光物业公司物业管理服务费等费用，银光物业公司遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 根据本院受理的（2020）桂0802民初3065号银光物业公司诉鲍家军物业服务合同纠纷一案中查明，2017年6月19日，九龙新城小区业主委员会向银光物业公司发出了《合同终止函》，要求银光物业公司于2017年6月30日早上8时整终止对九龙新城小区服务。银光物业公司认为九龙新城小区业主委员会无权决定终止服务合同，拒绝撤出九龙新城小区。九龙新城小区业主委员会遂诉至本院，要求确认贵港市银光房地产有限公司与银光物业公司签订的《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除，银光物业公司立即退出九龙新城小区物业服务区域，并移交九龙新城小区第8幢一楼的物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关材料、专项维修基金200000元给九龙新城小区业主委员会。本院于2017年12月8日作出（2017）桂0802民初3831号民事判决书，判决确认贵港市银光房地产有限公司与贵港市银光物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》于2017年6月30日解除，银光物业公司于判决生效之日起十日内退出九龙新城小区物业服务区域并移交位于九龙新城小区第8幢一楼的物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关材料、代管专项维修基金200000元给九龙新城小区业主委员会。银光物业公司对该判决不服，上诉至贵港市中级人民法院，贵港市中级人民法院于2018年4月11日作出（2018）桂08民终222号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年6月底，银光物业公司撤出九龙新城小区。银光物业公司在为九龙新城小区提供物业管理服务期间，存在公共设施维护不到位等情形。 另查明，银光物业公司为九龙新城小区缴纳水费至2018年3月份，电费缴纳至2018年4月份，生活垃圾处理费缴纳至2017年12月份，电梯年检费缴纳至2018年3月份。2014年6月4日，郑洲向银光物业公司缴纳了水电周转金200元（收据编号：0111100）。 本院认为，银光物业公司依照其与贵港市银光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，为九龙新城小区提供了物业管理服务，郑洲亦应依照合同约定及时支付物业管理服务费等相关费用。 关于物业管理服务费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”银光物业公司在收到九龙新城小区业主委员会发出的《合同终止函》后，拒绝退出小区服务区域，故对其请求郑洲支付2017年7月之后的物业管理服务费，本院依法不予支持。银光物业公司请求按0.77元/㎡的标准计算郑洲拖欠的物业管理服务费，违反了《前期物业服务合同》的约定，本院不予支持。故郑洲应按《前期物业服务合同》的约定，向银光物业公司支付拖欠的物业管理服务费217.20元（155.14㎡×0.7元×2个月）。郑洲主张银光物业公司存在多收其物业管理服务费的情形，但其未能提供证据证实银光物业公司向其多收取的物业管理服务费数额，故对其该主张，本院不予采纳。 关于银光物业公司请求郑洲支付的水费、生活垃圾处理费、电梯费，本院对银光物业公司代缴部分予以支持，对于银光物业公司请求的超出部分，本院依法不予支持。经本院核算，郑洲应向银光物业公司支付水费350元，生活垃圾处理费56元，电梯费275元。 关于专项维修基金，银光物业公司以法院判决其将专项维修基金200000元移交给九龙新城小区业主委员会为由，请求郑洲向其支付专项维修基金，本院认为该费用属于业主所有，银光物业公司根据法院判决移交专项维修基金200000元远远少于其在服务期间收到的专项维修基金，其该项诉请无事实和法律依据，故本院不予支持。 关于违约金，银光物业公司为九龙新城小区提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其该项诉请，本院不予支持。 综上所述，郑洲应向银光物业公司支付上述费用共计898.2元（217.20元+350元+56元+275元）。抵扣郑洲已支付的水电周转金200元，郑洲还应向银光物业公司支付698.2元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条的规定，判决如下： 一、被告郑洲于本判决生效之日起三日内向原告广西银光物业服务有限公司支付拖欠的费用698.2元； 二、驳回原告广西银光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西银光物业服务有限公司负担18元，被告郑洲负担7元。 本判决为终审判决。 审判员  黄雯娟 二〇二〇年九月四日 书记员  庞明敏