河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4288号 上诉人（原审原告、反诉被告）：詹永生，男，1956年12月5日出生，汉族，户籍所在地河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：詹百青（系詹永生之子），男，1986年7月18日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县永兴区。 委托诉讼代理人：刘文星，河北厚天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：田静，女，1988年7月3日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 被上诉人：（原审被告、反诉原告）香河县臻禹坊美容院， 经营场所河北省廊坊市香河县迎宾路西老干部局南商住楼。 经营者：何金禹，男，1992年2月16日出生，汉族，户籍所在地河北省涿州市。 上诉人詹永生因与被上诉人田静、香河县臻禹坊美容院（以下简称美容院）租赁合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹永生上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判：1、确认上诉人与被上诉人之间于2017年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2、被上诉人美容院向上诉人支付违约金、代为垫付的电费款共计3,257.2元。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人美容院签订不定期租赁合同系认定事实错误。上诉人与被上诉人田静之间的《房屋租赁合同》从未解除，被上诉人美容院现任经营者何金禹也从未与上诉人另行签订书面或口头租赁合同，上诉人与被上诉人一直按照2017年5月11日《房屋租赁合同》履行。根据合同约定，被上诉人田静不得将房屋转租。因此，无论是被上诉人田静私自将涉案房屋转租给何金禹，还是被上诉人田静与何金禹合伙开办美容院后撤伙，何金禹都应承接被上诉人田静的合同义务，何金禹应按照《房屋租赁合同》继续履行。二、上诉人要求被上诉人支付违约金有事实和法律依据。根据合同约定，被上诉人不按时支付房屋租金，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人支付违约金，押金不予退还。三、上诉人同意双方之间的房屋租赁合同自2020年4月30日解除，同意退还被上诉人2020年5月1日至2020年5月30日期间的租金7,500元。因被上诉人应向上诉人支付违约金10,000元、代为垫付的电费757.2元，相互折抵后，被上诉人还应向上诉人支付3,257.2元。 田静未发表答辩意见。 美容院答辩称，美容院负责人何金禹和田静只是认识，并没有合伙，美容院与田静之间有转让合同。每次都是何金禹带着店长和一个证人一起去以现金形式交房租。美容院负责人何金禹和田静一起找上诉人要求改合同，但上诉人没给改。美容院没有按照每年递增10%的金额交房租，每年都是按照双方商量好的价格交房租。因为上诉人方去店里闹事，美容院被逼无奈才搬的，不是美容院4月份找好地方要搬走。上诉人提交的微信聊天记录的人原来不是何金禹妻子，是美容院的店长，最近成为何金禹的妻子了。 詹永生向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告立即返还原告房屋并不得损坏房屋内任何装饰装修、设备设施；3、请求判令被告向原告支付违约金10,000元；3、请求判令被告立即将营业执照注册地址从涉案房屋迁出或注销；5、诉讼费等由被告负担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告给付原告代被告交纳的电费757.2元。 美容院向一审法院提出反诉请求：1、原告詹永生立即退还被告美容院未到期房屋租金7,644元，押金5,000元，电缆维修费2,750元，原告支付被告美容院违约金10,000元，以上共计25,394元；2、原告配合被告美容院拆除房屋添附物；3、反诉费由原告承担。 一审法院认定事实：2017年5月11日，原告与被告田静签订房屋租赁合同，合同约定：原告将淑阳镇迎宾路老干部局南三强公司下面上下两层门脸房（面积180平方米，水、电、暖齐全，门窗等一切设施完好）出租给被告田静使用，租期五年，租期自2017年6月1日起至2022年6月1日止；租金为年交制，每年自租赁日起提前两月交清，第一年租金77,000元，每年房租递增10%；租房押金5,000元。任何一方违约，违约方应支付给守约方违约金10,000元；被告如不按时交付房屋租金、水电费等被告所使用的费用，原告有权单方解除协议，回收房屋，并有权向被告索取违约金。后原告按照合同约定向被告田静交付房屋。2017年7月31日，被告田静将案涉房屋转租给何金禹，何金禹将房租、押金、装修费用等给付被告田静后，何金禹于2017年8月8日以案涉房屋为经营场所注册成立香河县臻禹坊美容院，经营类型个体工商户，经营者何金禹。2019年4月，被告美容院向原告支付90,000元房屋租金，租期自2019年6月1日至2020年6月1日。2020年4月下旬，原告与何金禹就是否继续租用案涉房屋发生争议，原告表示由其子代表其处理房屋租赁事宜。2020年4月30日，原告之子将案涉房屋房门锁住，收回租赁物。被告美容院搬离后，原告代被告美容院缴纳电费757.2元。 一审法院认为，原告将自己的房屋租赁给被告田静，并约定不得用于非法用途，原告与被告田静签订的房屋租赁合同合法有效。被告田静承租原告的房屋后不久即将案涉房屋转租给何金禹，何金禹用于经营美容院，何金禹应承接被告田静的合同义务。至2019年4月，被告美容院向原告支付90,000元房屋租金，租期自2019年6月1日至2020年6月1日，该租金数额少于按照合同约定每年递增10%的数额93,170元，且该租金系原告直接向被告美容院收取，应视为原告与被告美容院直接订立了不定期租赁合同。因原告居住在北京，原告与被告美容院之间系不定期租赁合同，委托其子处理房屋租赁事宜，其子于2020年4月下旬向被告美容院催缴2020年6月之后的租金，并无不当，但原告之子于2020年4月30日将案涉房屋房门锁住进而收回租赁物的行为，确属不妥，应视为原告与被告美容院签订的不定期租赁合同于2020年4月30日已经解除。而被告美容院至2020年4月下旬仍未交纳2020年6月之后租金的行为，亦无不当。被告美容院搬离后原告为其垫付电费757.2元，被告美容院应返还原告。原告与被告美容院均要求对方支付违约金10,000元的诉讼请求，均不予支持。被告美容院搬离案涉房屋时尚有一个月未到期，原告应将剩余一个月的租金7,500元及押金5,000元返还被告美容院。与原告为被告美容院垫付的电费折抵，原告詹永生应返还被告美容院剩余租金及押金11,742.8元。原告之子于2020年4月30日将案涉房屋房门锁住，应视为被告美容院已将案涉房屋返还原告，原告的该项诉讼请求，予以驳回。现被告美容院的注册地址仍在原告房屋处，被告美容院应尽快迁出。被告美容院要求原告配合拆除房屋添附物，依据被告美容院陈述，该添附物虽可移除，但移除后将影响案涉房屋的整体使用效果，被告美容院的该项诉讼请求，不予支持。被告美容院要求原告给付电缆维修费2,750元的诉讼请求，无证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国民合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决；一、确认原告詹永生与被告香河县臻禹坊美容院签订的不定期租赁合同于2020年4月30日解除；二、原告詹永生于本判决生效后十日内返还被告香河县臻禹坊美容院剩余租金及押金（已扣除原告为其垫付电费757.2元）共计11,742.8元；三、被告香河县臻禹坊美容院于本判决生效后十日内将注册地址从案涉房屋迁出；四、驳回原告詹永生其他诉讼请求；五、驳回被告香河县臻禹坊美容院其他反诉请求。一审本诉案件受理费184元（已减半收取），由原告詹永生负担。反诉案件受理费217元（已减半收取），由被告香河县臻禹坊美容院负担。 二审期间，詹永生提交两组证据，证据一系2020年4月14日詹永生之子詹百青与美容院店长的微信聊天记录4页，拟证实被上诉人违约致合同不能继续履行，被上诉人应承担违约责任。证据二系2020年4月26日詹永生之子詹百青与美容院店长的微信聊天记录l页，拟证实美容院认可詹永生与田静签订的书面租赁合同，双方也是按照该份合同实际履行的。美容院发表质证意见称，下一年的租金不是102,487元而是90,000元，这是我和上诉人妻子商量好的，我不知道上诉人方和店长联系的事情，我是美容院的负责人，上诉人方应该和我协商。 本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，詹永生与田静于2017年5月11日签订书面《房屋租赁合同》，约定租期五年。2017年7月31日田静将案涉房屋转租给何金禹，约定转租期限2017年6月1日至2018年6月1日。自2018年6月1日至2019年6月1日、2019年6月1日至2020年6月1日，系美容院实际使用案涉房屋并获取收益，亦是美容院直接向上诉人方支付租金，且租金数额与上诉人方和田静签订合同中约定的数额并不一致，即此期间系上诉人方与美容院形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，上诉人方与美容院之间的租赁期限超过六个月，但未采用书面形式订立租赁合同，双方之间就案涉房屋形成了不定期的租赁合同关系。根据相关法律规定，在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同。上诉人方与美容院于2020年4月因协商房租未果发生争议，双方均对2020年4月30日解除租赁关系无异议，本院予以确认。鉴于美容院已将田静签订合同时支付的5,000元押金给付田静，故詹永生应将5,000元押金返还美容院。詹永生上诉主张美容院违约故其不应返还押金及美容院应支付10,000元违约金不具有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，詹永生的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由詹永生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄汝端 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 刘建刚 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 齐向欣 书 记 员 贾 莹