江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异146号案外人（异议人）：袁红英，女，汉族，1944年11月9日出生，住昆山市。案外人（异议人）：陈雪琴，女，汉族，1965年9月1日出生，住昆山市。申请执行人：陈嵘，男，1969年1月28日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：陈娄鸣，男，1974年12月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。本院在执行申请执行人陈嵘与被执行人陈娄鸣民间借贷纠纷即(2020)苏0583执727号执行一案中，案外人袁红英、陈雪琴向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。案外人袁红英、陈雪琴向本院提出异议称：因申请人不服贵院对昆山市周市镇××园××号楼××室的执行(案号：2020苏05**执727号)，依法提出执行异议。请求事项：停止对昆山市周市镇××园××号楼××室房屋的强制执行(拍卖)。事实与理由：一、昆山市周市镇××园××号楼××室房屋系两申请人真实、合法取得，并实际占有，系涉案房屋的实际所有权人。昆山市周市镇××园××号楼××室房屋(以下简称涉案房屋)不动产虽然仍登记陈娄鸣名下，但两申请人系涉案房屋的实际所有权人。两申请人与陈娄鸣于2017年12月26日签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》一份，合同约定陈娄鸣将涉案房屋以143万元价格出售给两申请人，两申请人按照合同约定向陈娄鸣交付购房款款项141万元(2017年12月27日交付定金10万元；2018年1月30日交付70万元；2018年2月9日交付21万元；2018年2月13日交付20.5万元；2018年5月21日交付19.5万元)。2018年1月30日陈娄鸣将涉案房屋交付两申请人，两申请人居住至今。陈娄鸣于2018年5月17日办理完毕涉案房屋产权证书，且将该证书原件交于两申请人。两申请人多次催促陈娄鸣配合过户，但一直无法联系陈娄鸣，遂诉至昆山市人民法院，案号为(2018)苏0583民初20130号。在该案审理的过程中，两申请人就涉案房屋向贵院申请财产保全，贵院查封了涉案房屋，查封期限为2018年11月2日至2021年11月1日；在财产保全的过程中查询到涉案房屋于2018年6月25日办理了抵押数额为75万元的抵押登记，抵押期限是2018年6月25日至2019年6月25日。两申请人要求办理过户的诉讼请求存在障碍。贵院作出(2018)苏0583民初20130号判决书，判决两申请人与陈娄鸣于2017年12月26日签订关昆山市周市镇新浦花园34号楼706室不动产的房屋买卖合同有效。二、涉案房屋不动产虽然登记在陈娄鸣陈娄鸣名下，但两申请人仍对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。两申请人虽未办理产权过户手续，但确为案涉房屋实际所有权人。根据(2018)苏0583民初20130号判决书的内容，确认两申请人与陈娄鸣于2017年12月26日签订关昆山市周市镇××园××号楼××室不动产的房屋买卖合同有效。两申请人对涉案房屋享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据被申请人陈嵘的申请对涉案房屋的强制执行。理由是：从两种请求权的性质和内容看，两申请人享有的是针对案涉房屋要求变更登记为所有权人的请求权，而被申请人享有的是针对陈娄鸣陈娄鸣的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。因而，被申请人的金钱债权请求权与申请人的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。三、因涉案房屋所有权问题，两申请人曾对(2019)苏0583执5678号案件向法院提出过执行异议，法院最终认定两申请人的执行异议成立。两申请人曾于2019年6月18日针对(2019)苏0583执5678号案件，提出执行异议，贵院于2019年8月29日作出(2019)苏0583执异87号执行裁定书，裁定两申请人的执行异议成立，涉案房屋系两申请人所有。综上，两申请人基于买卖合同关系真实、合法取得占有昆山市周市镇××园××号楼××室房屋，系涉案房屋的实际所有权人。虽然登记在陈娄鸣陈娄鸣名下，但两申请人对涉案房屋享有变更登记为所有权人的请求权，足以排除被申请人陈嵘对案涉案房屋的强制执行；且有(2019)苏0583执异87号执行裁定书予以佐证。望贵院支持申请人的请求事项。异议人袁红英、陈雪琴为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》、收据、收条，证明房产买卖的事实。证据二(2018)苏0583民初20130号判决书，证明涉案房屋异议人合法取得并占有涉案房产。本院经审查查明：申请执行人陈嵘与被执行人陈娄鸣存在民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）苏0583民初2351号民事判决：“一、被告陈娄鸣于本判决生效后十日内支付原告陈嵘借款本金727500元及利息（以本金727500元为基数自2018年9月27日起按月利率1.5%计算至实际支付之日止）。二、被告陈娄鸣于本判决生效后十日内支付原告陈嵘律师费20000元。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院立案执行即(2020)苏0583执727号一案，执行过程中，本院查封了昆山市周市镇新浦花园34号楼706室房屋。2017年12月26日，两异议人(乙方)和被执行人(甲方)签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》一份，被执行人将座落于昆山市周市镇××园××号楼××室房屋以143万元价格出售给异议人。2017年12月27日，异议支付被执行人购房定金10万元，2018年1月30日，异议支付被执行人购房款70万元后被执行人将涉案房屋交付异议居住使用至今，此后，异议人又支付了被执行人购房款61万元，被执行人于2018年5月17日办理完毕涉案房屋产权证书，后将该证书原件交于异议人。异议人称有人前往涉案房屋找被告，并称被执行人亦将涉案房屋出售给他，异议人为保障自身权益要求被执行人配合过户，但无法联系到被执行人，遂起诉至本院。本院审理后进行了判决，判决内容为：袁红英、陈雪琴与陈娄鸣于2017年12月26日签订的关于昆山市周市镇××园××号楼××室不动产的房屋买卖合同有效。本院还查明：昆山市周市镇××园××号楼××室不动产登记在陈娄鸣个人名下，并于2018年6月25日办理了抵押数额为750000元的抵押登记，抵押权人为陆平。本院于2018年11月2日因(2018)苏0583民初20130号案件对涉案房屋采取查封措施，于2018年12月4日因(2018)苏0583民初20356号案件对涉案房屋采取查封措施，2020年2月3日因(2020)苏0583执727号执行案件对涉案房屋采取查封措施。其中(2018)苏0583民初20130号案件即为本案异议人提起的诉讼，针对(2018)苏0583民初20356号案件查封措施，异议人提出了执行异议，本院作出（2019）苏0583执异87号裁定异议人的异议成立。上述事实有异议人提供的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》、(2018)苏0583民初20130号判决书、不动产登记证明等在案予以佐证。本院认为：不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中查封的昆山市周市镇新浦花园34号楼706室房产系登记证被执行人陈娄鸣的财产，该房产由被执行人陈娄鸣出售给异议人袁红英、陈雪琴，虽该房产未依法办理过户登记，但异议人已经按照购房合同约定支付了购房款，并实际占用居住至今，符合《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当予以支持。但房屋上设定了抵押权，异议人的权利无法对抗抵押权人。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于》第二十五条第一款第一项、第二十八条、《最高人民法院关于》第十七条之规定，裁定如下：异议人袁红英、陈雪琴提出的执行异议成立，中止对昆山市周市镇××园××号楼××室房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年九月三日书 记 员  杨云凤