广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终6472号 上诉人（原审被告）：陆依婷，女，1985年11月10日出生，汉族，住上海市卢湾区。 委托诉讼代理人：魏征，广西沃诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗丹丹，女，1984年7月16日出生，壮族，住广西环江毛南族自治县。 委托诉讼代理人：方高升，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖成，广西欣源律师事务所律师。 原审第三人:广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区长园路******。 法定代表人：胡鑫。 委托诉讼代理人：朱雁，系该公司法务。 上诉人陆依婷因与被上诉人罗丹丹、第三人广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称“世华公司南宁分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初12804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人陆依婷上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，驳回罗丹丹的全部诉讼请求；2.罗丹丹承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋买卖合同之所以不能履行，是因为罗丹丹单方面原因导致的，陆依婷对此没有任何关系。恳请二审法院维护上诉人的合法利益，判如所请。 被上诉人罗丹丹答辩称：认可一审判决结果，请求二审法院维持一审判决，驳回陆依婷的上诉请求。 原审第三人世华公司南宁分公司称，认可一审判决结果。 罗丹丹向一审法院提出诉讼请求：1.解除罗丹丹、陆依婷和世华公司南宁分公司于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》；2.陆依婷向罗丹丹双倍返还定金40万元；3.陆依婷向罗丹丹返还购房款30万元及利息（计算方式：以30万元为基数，按银行同期贷款利率，从2017年3月2日起计至实际还清本息之日止）；4.陆依婷赔偿罗丹丹中介服务费15000元、评估费5000元；5.本案诉讼费由陆依婷承担。 一审法院查明事实:2017年3月2日，罗丹丹（买方）、陆依婷（卖方）与世华公司南宁分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（编号：NNSHDC-0000042），约定买方购买卖方名下的南宁市青秀区，总价款110万元。合同第二条约定：3.（1）签订本合同时支付人民币20万元作为定金，定金自动转为房款。（2）首付款为人民币30万元，由买方在银行面签申请贷款当日直接支付给卖方。（3）房价余款60万元，按银行按揭付款方式支付。买方申请商业贷款，贷款额为人民币60万元，买方应在3天内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在过户当日以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款。第四条约定：1.卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口迁出以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款，卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯世华公司南宁分公司的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理过户手续或与世华公司南宁分公司产生纠纷的，由卖方承担全部责任。2.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币15000元作为咨询及中介服务费。……3.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。第十一条约定：1.双方约定房屋内家电家具都保留下来交给买方。2.双方约定卖方申请银行提前还款和买方申请银行贷款都审批通过后，由卖方在7个工作日内还清银行所欠贷款，否则视为卖方违约。 上述合同签订当日，罗丹丹向陆依婷支付定金20万元，陆依婷出具《收款收据》予以确认。当天，罗丹丹又通过转账方式向陆依婷支付首付款30万元。此外，罗丹丹还向世华公司南宁分公司支付中介服务费15000元、评估费5500元。 2017年6月15日，罗丹丹委托广西欣源律师事务所方高升律师向陆依婷发《律师催告函》，要求陆依婷在接到律师函后尽快确定时间赴南宁配合罗丹丹办理银行贷款及房屋过户手续。该函件送达地址是上海市卢湾区，于2017年6月17日由本人签收。 另查明，在合同履行过程中，罗丹丹先后向中国农业银行、北部湾银行申请银行贷款；罗丹丹、陆依婷均到中国农业银行办 理了面签手续，此后该贷款申请未审批通过，双方遂决定到北部湾银行办理面签，并于2017年6月5日到了北部湾银行琅东支行，但最终陆依婷未完成面签手续。陆依婷收到罗丹丹于2017年6月15日所发的《律师催告函》后，未到南宁办理银行贷款面签手续。一审法院向北部湾银行琅东支行去函询问罗丹丹、陆依婷双方贷款申请情况，该行回函称：罗丹丹于2017年6月到该行提交贷款申请，拟购买南宁市青秀区。因资料不全，该行未对罗丹丹的贷款申请进行审批，所缺材料为：（1）罗丹丹结婚证复印件、配偶黄建户口本复印件；（2）黄剑波身份证复印件；（3）罗丹丹、黄建收入证明；（4）黄建银行流水；（5）《存量房买卖合同》卖方未签字；（6）卖方身份证复印件；（7）首付款收据。陆依婷未到银行签署《个人二手房售房人声明》。关于上述回函，罗丹丹及世华公司南宁分公司均表示所缺的第（1）、（2）、（3）、（4）份材料在办理面签手续后可以补交；陆依婷则主张因罗丹丹未提交上述材料，其才在接到《律师催告函》后未到南宁办理面签。同时陆依婷主张其已向世华公司南宁分公司告知不办理面签的原因，世华公司南宁分公司对此予以否认，而陆依婷未提供证据证明其主张。 再查明，罗丹丹、陆依婷及世华公司南宁分公司均确认，合同履行过程中，因涉案房屋上所欠的银行贷款未清偿，陆依婷提 出由世华公司南宁分公司找第三方代为垫资，并要求罗丹丹支付垫资费，罗丹丹不予同意，双方最终未就此达成一致意见。 一审法院认为：罗丹丹、陆依婷及世华公司南宁分公司在平等、自愿的基础上订立《房屋买卖合同》，是各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方应恪守履行。 合同第十一条第2款约定，买卖双方约定卖方申请银行提前还款和买方申请银行贷款都审批通过后，由卖方在7个工作日内还清银行所欠贷款，否则视为卖方违约。在合同履行过程中，陆依婷要求罗丹丹支付垫资解押的手续费，但合同中并未就垫资解押事宜进行约定；而从合同第二条关于款项支付的方式看，双方也未约定罗丹丹支付的购房款用于偿还涉案房屋所欠贷款。可见，清偿涉案房屋上所欠的银行贷款，以办理解押的义务在陆依婷。陆依婷要求罗丹丹支付垫资解押手续费，是其提出的超出合同约定之外的要求，则应与罗丹丹进行协商，如双方未就此达成一致意见，陆依婷不能强迫罗丹丹按其要求履行。因此，陆依婷主张因罗丹丹不同意支付垫资费用，从而导致合同无法继续履行不能成立。 罗丹丹于2016年6月15日向陆依婷发《律师催告函》，要求陆依婷协助办理银行面签手续，陆依婷主张因罗丹丹未补齐银行要求提交的材料，故其未到南宁办理。但从罗丹丹、陆依婷及世华公司南宁分公司的沟通情况看，没有证据证明陆依婷在收到《律师催告函》未就该问题予以回复。根据世华公司南宁分公司的陈述，买卖双方申请银行贷款时，可以先到银行办理面签，签订《存量房买卖合同》，并在此后补交银行所需相关材料。因此，陆依婷的上述主张，缺乏证据支持。 综上，陆依婷在履行合同的过程中存在违约行为，罗丹丹、陆依婷均同意解除《房屋买卖合同》，一审法院对此予以确认。因合同解除的责任在陆依婷一方，陆依婷在退还已收到的购房款50万元外，罗丹丹要求陆依婷支付定金罚金20万元，于法有据，一审法院予以支持。罗丹丹要求陆依婷支付30万元购房款资金占用期间的利息，是对其实际损失的主张，但陆依婷所付定金罚金已弥补该部分损失，故对其主张，一审法院不予支持。罗丹丹还要求陆依婷赔偿其佣金损失15000元，符合合同第四条第2款的约定，一审法院予以支持。至于评估费5500元，罗丹丹可向世华公司南宁分公司申请退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除罗丹丹、陆依婷及世华公司南宁分公司签订的《房屋买卖合同》（编号：NNSHDC-0000042）；2.陆依婷向罗丹丹返还购房款50万元；3.陆依婷向罗丹丹支付定金罚金20万元；4.陆依婷向罗丹丹赔偿佣金损失15000元；5.驳回罗丹丹的其他诉讼请求。一审案件受理费11005元，由陆依婷负担。 二审中，陆依婷对一审判决书第5页第2自然段倒数第3行的查明事实“其在接到《律师催告函》后未到南宁办理面签”有异议，并称其收到律师函后到了南宁配合办理手续。除此之外，对其他查明事实没有异议。罗丹丹、世华公司南宁分公司对一审查明事实没有异议。 对于陆依婷提出的一审查明事实异议，本院认证意见：陆依婷于2017年6月17日在上海市签收本案《律师催告函》，而陆依婷一审时提交的飞机航班证明和酒店结账单仅是2017年6月5日至2017年6月6日，没有证据显示陆依婷在2017年6月17日收到《律师催告函》后曾到南宁，本院对其异议不予采纳。 二审中，各方均未向本院提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认，并作为本院二审查明事实。 本案争议焦点：本案房屋买卖合同履行过程中，各方是否存在违约行为及应承担何种违约责任。 本院认为，当事人之间履行本案房屋买卖合同中均未存在违约情形。理由：首先，本案房屋买卖合同履行中，陆依婷先后两次按照合同约定与罗丹丹到中国农业银行、广西北部湾银行办理贷款面签手续，均因罗丹丹的原因未能通过银行的贷款审批，陆依婷已按照合同约定履行了相应的协助义务。其次，系罗丹丹本人原因导致之前两次均未能办理银行贷款手续，罗丹丹也没有其他证据证明陆依婷明示拒绝履行合同，且陆依婷住在上海市，路途较远，仅以陆依婷收到罗丹丹的《律师催告函》后未到南宁即认定罗丹丹存在违约行为，本院不予认可。各方当事人均称进行了微信、电话沟通，但均未能举证予以证明。再次，虽然罗丹丹和陆依婷在合同履行过程中就垫资清偿涉案房屋的银行贷款进行了协商，双方未达成一致意见，但罗丹丹也未能举证证明陆依婷以罗丹丹或他人不同意为陆依婷垫资清偿银行贷款为由拒绝继续履行合同。陆依婷收到罗丹丹的催告函后未及时予以答复，缺乏与罗丹丹进行沟通，是引发本案诉讼的直接原因，存在一定过错，但不足以构成根本违约。综前述意见，本院认为涉案房屋买卖合同在本案中双方均有一定的过错，鉴于买卖双方当事人均未对一审判决书关于解除本案的《房屋买卖合同》的判项均未提出异议，视为双方一致同意解除本案买卖合同，属于当事人对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。 如上本院处理意见，因双方当事人均存在一定过错，故本案《房屋买卖合同》解除后，应由陆依婷向罗丹丹返还定金20万元、首付款30万元，罗丹丹要求陆依婷按银行同期贷款利率，从2017年3月2日起计至实际还清本息之日止，支付其30万元的资金占用利息，本院亦予以支持。因本案合同履行过程中，陆依婷未存在根本违约，罗丹丹要求陆依婷支付其20万元定金罚金和15000元佣金损失，本院不予支持。罗丹丹未对其一审主张的评估费提起上诉，本院予以确认。 此外，因各方当事人存在一定过错，本院酌定由罗丹丹负担一审的案件受理费，二审案件受理费由陆依婷负担。 综上所述,一审认定事实清楚,但适用法律错误,本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项和第一百七十五条规定,判决如下: 一、维持南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初12804号民事判决第一项、第五项； 二、陆依婷向罗丹丹返还定金20万元； 三、陆依婷向罗丹丹支付30万元首付款及该资金被占用期间的利息（利息计算方式：以30万元本金为基数，从2017年3月2日起计至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付；从2019年8月21日起至本息清偿之日止，按市场报价利率LPR计付）； 四、驳回罗丹丹的其他诉讼请求。 一审案件受理费11005元，由罗丹丹负担。二审案件受理费11005元，由陆依婷负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宋桂芬 审判员  覃若鹏 审判员  覃 斯 二〇二〇年九月十五日 书记员  张青莲