广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3460号上诉人（原审被告）：陈飙，男，1969年8月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********。委托诉讼代理人：王亚琼，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔荣欣，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州宏茂投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区*****************。法定代表人：许细强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。上诉人陈飙因与被上诉人广州宏茂投资有限公司（以下简称宏茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈飙上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回宏茂公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案中，宏茂公司并未有实际损失，其主张的违约金明显过高。一审法院以合同中约定的最低利润无法获得以及认为陈飙无息使用预付租金保证金造成宏茂公司损失属于认定事实严重错误。一审法院判赔违约金金额不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。（一）双方租赁合同并未解除，租赁期限系从房屋交付之日起算，宏茂公司在租赁期开始后同样可以获得最低利润等相应的租金收益，并未有损失，而且，基于涉案租赁物为化工行业材料生产加工和办公使用的稀缺性，其当庭所称的租金损失不但不会发生，未来的收益增值仍有一定的空间。（二）宏茂公司支付的租赁保证金及预付租金是其取得涉案租赁物使用权所应支付的对价。依据双方《租赁合同》的约定，租赁保证金在租赁期届满后将无息退回，预付租金在厂房交付后可每月进行租金抵扣。目前双方《租赁合同》并未解除，宏茂公司按合同约定支付的保证金和预付租金系其应履行的义务，依据双方《租赁合同》的约定，租赁期限自厂房交付使用之日起计算，待厂房交付后，其预付租金仍可进行抵扣，宏茂公司并未有实际损失。二、宏茂公司自2018年4月后直接参与了涉案租赁物工程项目的建设管理，并直接监管和控制工程款支付，宏茂公司应与陈飙就涉案租赁物拖延至今无法交付且导致陈飙与施工方出现工程款纠纷不配合验收等事宜中共同承担责任。一审法院未兼顾双方的过错程度，导致判赔的违约金过高。依据陈飙与宏茂公司签订的《中山市******陈飙厂房完工进度表及补充协议》的约定，若2018年4月30日前未将涉案租赁物交付宏茂公司使用的，宏茂公司直接介入完善相关工程，协议实际履行中，宏茂公司确实于2018年4月后直接参与了对涉案租赁物的工程建设管理。同时，宏茂公司通过介绍第三人出借款项给陈飙等方式名义上帮陈飙筹措工程资金，实际上筹措的资金（包括但不限于向潘某借款1000万元及通过其他渠道筹措的693万元）均由宏茂公司直接参与监管使用，每笔款项的支出宏茂公司均知悉，宏茂公司亦控制陈飙个人账户的电子密钥账户密码，甚至连陈飙个人投资的公司基本户也被控制。也就是说，宏茂公司自2018年4月后已经完全控制了涉案工程的工程款支付，对每笔款项的使用均知悉，宏茂公司所称陈飙挪用工程款导致工程纠纷延期竣工验收等纯属无稽之谈。事实上，宏茂公司的直接监管控制乃至擅自扣留相关账户中工程款项的行为，直接导致付款方面出现纠纷，其应与陈飙就涉案工程至今无法交付承担共同责任。三、宏茂公司于2019年4月擅自扣留监管款项，导致在建工程进一步延期竣工，宏茂公司在涉案租赁物目前仍未能交付使用上存在重大过错，且陈飙已提供相应证据予以证明，因此，陈飙不应承担任何2019年4月后产生的延期交付违约金，一审法院忽视该重要事实，影响了公正判决。陈飙2019年4月17日曾存放了693万元于宏茂公司法定代表人许细强的个人账户中，由宏茂公司监控使用情况。上述监管款项用途为支付涉案租赁物建设的工程款，至2019年4月28日监管账户中尚有余额3991734.66元，但宏茂公司擅自扣留了该监管款项，不再拨付给陈飙用以支付有关工程款项。涉案工程于2019年6月已完成了初验，初验后涉案房屋所剩的工程量已经不大，宏茂公司擅自扣留的款项基本可以涵盖最终通过竣工备案验收所需的有关工程款项，已顺利完成相关验收手续并进行租赁物的使用交付，然而宏茂公司的扣款行为直接导致涉案租赁物进一步延期并未能如期通过最终验收，从而无法完成正常交付，进一步延长了交付期限。因此，2019年4月份之后延期交付的责任应由宏茂公司承担。综上，恳请二审法院重新查清事实并予以改判。被上诉人宏茂公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回陈飙的上诉请求，维持原判。一、陈飙认为一审法院判决违约金过高的两点理由，一是认为宏茂公司不存在租金损失；二是认为即便存在损失，也超过了保底租金的30%。对此，宏茂公司认为涉案合同已约定陈飙在2018年4月前交付厂房，逾期交付导致宏茂公司没有租金收益，存在损失。且合同法司法解释规定的不超过30%，是指弥补损失后不能超过损失本身的30%。合同法规定，在违约金无法弥补损失的时候，法院可以调高违约金。二、针对陈飙认为宏茂公司监管其工程款存在过错的主张错误，陈飙在上诉状提及到的工程款其实是宏茂公司作为担保方向第三方潘某借款1000万元作为担保，宏茂公司根据协议对借款进行监管。该案件在广州市番禺法院作出判决，宏茂公司并不存在因为监管借款而存在过错的问题。陈飙与其他第三方工程款纠纷问题与宏茂公司无关，而且在本案中不应该考虑或审理陈飙与宏茂公司及第三方因为借款合同产生的纠纷、宏茂公司是否有过错。另外，请法官留意到陈飙在管辖权明确的情况下，提起管辖权异议，其拖延审理时间的意思明显。宏茂公司向一审法院起诉请求：1.陈飙向宏茂公司赔偿违约金[从2018年5月1日起计算至陈飙实际交付租赁物之日止（2018年5、6月按10万元/月，2018年7月起按15万元/月计算），暂计至2019年5月31日为185万元]；2.陈飙向宏茂公司支付律师费69000元；3.陈飙向宏茂公司支付财产保全保险费1500元。一审法院认定事实如下：2017年11月2日，宏茂公司（乙方，承租方）与陈飙（甲方，出租方）签订租赁合同（合同编号20171102）约定，陈飙将坐落于中山市******[土地证号：中府国用（2015）第易×××××**]内的厂房出租给宏茂公司，租赁期限为15年，厂房面积为30000㎡，自甲方将厂房交付之日起计算。目前该厂房尚在建设中，尚未竣工，乙方已对甲方的物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属已经清楚了解，并同意按照本合同约定的条件承租该厂房。乙方可以根据出借给甲方的款项，乙方可以从甲方每月应收的租金中予以抵扣，直至借款还清之日止。乙方应在签订本合同至日起三天内向甲方支付200万元保证金，甲方收到该保证金后应保证该厂房工程建设进度正常进行。乙方应于2017年11月30日前向甲方支付300万元（该保证金按工程进度付款），其中150万元宏茂公司作为其将来使用厂房期间的水、电、汽、人工等方面保证金，剩余150万元作为预付租金。租赁标准为：租赁期内，如乙方将该厂房转租或分租给洗水、漂染租户的，则乙方应付甲方的保底租金为18元／㎡／月（按建筑面积计算，该租金标准逐年递增，每年递增比例为上年度保底租金标准的3.5%），保底租金暂定按建筑面积30000㎡计算总计为54万元／月，最后以实际测量为准。乙方在进行转租或分租时，原则上应确保该类转租或分租客户的平均租金在25元／㎡／月以上，即7元／㎡／月是乙方的租金收益，如平均租金标准超过25元／㎡／月的，则超过部分的租金，由甲乙双方按照甲方60%、乙方40%的标准进行租金分成。如出现租赁市场不景气，低于上述最低标准的，甲方向乙方进行反租，保障乙方有7元的税后利润。若乙方将涉案厂房转租给化工行业客户，保底租金为35元／㎡／月，乙方转租或分租的租金标准不低于42元／㎡／月，7元／㎡／月是乙方的租金收益。甲方计划将2018年2月底完善涉案厂房各项施工工程并交付乙方使用，如在2018年2月底前未完成施工，双方协议若厂房交付超出2018年4月30日后，则甲方每月赔偿乙方10万元，若2018年6月30日之后交付，甲方每月赔偿15万元，直至厂房交付为止。涉案合同还对双方责任及权利、免责条款、修缮问题做了相关约定。任何乙方违约，导致守约方向违约方主张权利或追究违约责任，所发生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费等），均由违约方承担。合同签订后，乙方依约缴纳500万元预付租金及保证金。2017年11月5日，双方（宏茂公司：乙方，承租方；陈飙：甲方，出租方）另签署厂房完工进度表及补充协议约定，乙方支付甲方的保证金、押金、预付租金、借款800万元封顶，甲方最迟于2018年4月30日前完善涉案厂房的各项工程并交付乙方使用，否则乙方有权介入完善工程，所需费用由甲方双倍支付给乙方，若甲方没有资金支付，可由每月租金中扣除至扣完为止。陈飙确认宏茂公司就该补充协议的800万元已到账。2018年6月13日，双方（宏茂公司：乙方，承租方；陈飙：甲方，出租方）又签署租赁合同补充协议（一）约定，截止至本协议签署之日止，乙方向甲方支付款项共计650万元，其中借款150万元，保证金350万元，预付租金150万元。应工程所需，甲方再向乙方借款1000万元（其中500万元，乙方按照甲方厂房建设进度分批支付，剩余500万元用于环评办证进行出借），借款甲方仅可用于厂房建设、完善配套及办证用途，不得用于其他用途。所有借款，甲方以租金抵扣和款项支付的方式偿还，自借款之日起1年内免付利息，1年内还清，不计利息，第二年按照每月2％计算至实际还清之日止。2018年9月30日，宏茂公司出具催促函告知陈飙，因其未能依约于2018年4月30日前交付涉案厂房，陈飙须向宏茂公司支付每月10万元标准赔偿，迟于6月30日的，需按每月15万元标准赔偿进行支付，落款处有“陈飙，已阅”。宏茂公司以陈飙未能按约定交付租赁厂房为由，遂诉至法院，主张上述实体权利。一审庭审中，宏茂公司主张违约金的标准不存在过高问题。根据双方合同约定，涉案租赁物交付后每月每平方可固定享受分成7元×3万平方米，得出固定保底租金为21万元，另双方还约定了分成租金享有40%权益。因此主张每月15万元租金损失没有超出合同中约定的租金标准。另宏茂公司为了涉案租赁物向陈飙支付了保证金及预付租金合计500万元，还出借了300万元借款，另还为陈飙担保了款项1000万元借款。陈飙确认上述保证金及预付租金500万元在无息使用过程中。一审另查，收款人为陈飙的若干收款收据中显示，案外人潘某，许细强，宏茂公司有向其进行转款用于涉案厂房建设工程的借款、水电费等有关费用。宏茂公司提供的流水清单显示，自2017年11月6日起至2017年12月30日止，向陈飙账户转账涉案款项（预付租金、水电费及保证金）共计500万元；自2018年1月9日至2018年8月28日涉案款项（均为借款）共计300万元；2018年10月11日至11月6日还有若干笔均为借款的转款记录。一审又查，代付款证明中载明，案外人李某于2019年9月16日代宏茂公司向广东厚弘律师事务所支付本案纠纷的律师费69000元并附律师费发票、建设银行转账记录。出具担保函协议书中载明宏茂公司向富昌融资担保公司支付1500元保费并附有发票及银行转账记录。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。宏茂公司与陈飙签订的租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。宏茂公司主张陈飙未履行交付涉案厂房义务损害其预期利益，陈飙则以其主观无过错、租金收益非预期收益以及宏茂公司存在过错为由进行抗辩。一审法院经审查后认定陈飙逾期未交付租赁物的行为已经构成违约，应承担相应的法律后果，其原因如下。一方面，合同违约责任属于无过错责任，第三人原因导致合同违约以及违约方主观不存在过错的抗辩，此类辩解并非法定的抗辩事由。本案中租赁合同明确约定交付并使用涉案厂房为2018年2月底，至迟不得超过同年4月30日，现陈飙并未能如约履行交付义务已然违约。另一方面，陈飙主张该工程部分资金被宏茂公司监管未及时发放，是导致其进一步延期支付工程款从而厂房不能如期交付的因素。一审法院认为，双方之间资金监管矛盾产生的时间是2019年6月份，远超约定交付期限，且其未能提供充分证据予以证明其主张，宏茂公司亦对此不予确认，故对陈飙该项抗辩不予采信。至于违约金赔偿问题。陈飙辩称工程为在建工程，租赁物出租率视市场行情决定，故所获收益未减少，损失并未发生，宏茂公司对此提出异议。一审法院认为，预期利益是合同当事人在缔约时可预见的合同利益（即可得利益或间接利益），但不是必定发生的利益。本案中，该项工程虽尚未竣工及出租，但该厂房的出租是可预见的事实，况且租赁合同还约定租赁物出租，应保证投资人宏茂公司享有最低7元／㎡／月的税收利润，按厂房面积为3万㎡计算固定利润为21万元／月。此最低利润标准是宏茂公司在缔约时，期待对方严格如约履行合同义务情况下必然可得利益，故陈飙的该辩解，理据不足，予以驳回。此外宏茂公司为该项工程向陈飙支付500万元预付租金及保证金，陈飙一直在无息使用中，某种程度上亦属于宏茂公司的损失，故宏茂公司主张陈飙向其支付违约金（自2018年5月1日起至实际交付租赁物之日止，按2018年5、6月10万元/月，2018年7月起15万元/月标准计算）的诉求，并非过高且有合同依据，予以支持。至于律师费及担保费的问题。合同约定律师费、诉讼费、保险费等由违约方负担，结合已支持的违约金，诉讼标的额的大小、开庭次数以及案件难易程度等因素，酌定律师费为55000元较为适宜。关于担保费1500元，有其提供的对应票据予以佐证，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、陈飙于本判决发生法律效力之日起七日内向宏茂公司支付迟延交付租赁厂房的违约金（自2018年5月1日起至实际交付租赁物之日止，按2018年5、6月10万元/月，2018年7月起15万元/月标准计算）；二、陈飙于本判决发生法律效力之日起七日内向宏茂公司支付律师费55000元、担保费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22084元，诉讼保全费3020元，合计25104元，由陈飙负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于一审法院判令的违约金标准是否过高。现分析如下：首先，双方当事人在《租赁合同》中明确约定陈飙向宏茂公司交付涉案租赁物最迟不超过2018年4月30日，但陈飙至今未交付，且其未能提供证据证明存在约定或法定的抗辩事由，故应认定陈飙逾期交付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，根据双方在《租赁合同》中约定的租金标准内容可知，若陈飙严格依照合同约定履行义务，宏茂公司自2018年3月起每月保底享有7元/㎡/月的租金收益，按厂房面积为3万㎡计算每月保底利润为21万元/月。该每月保底利润属于上述条款中规定的合同履行后可获得的利益，属于违约方损失赔偿的范围。陈飙亦确认宏茂公司因租赁关系已向其支付500万元的预付租金及保证金，一直在无息使用中。故双方在《租赁合同》中约定的因陈飙逾期交付租赁物需支付的违约金并非过高，陈飙上诉主张调低该标准于法无据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈飙的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22084元，由陈飙负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年九月四日书记员  陈静文梁洛希