江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2479号上诉人（原审被告、反诉原告）：石城县永杭置业有限公司，住所地：江西省赣州市石城县琴江镇梅福村红星小组。法定代表人：温远征，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建联合信实（三明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张俊华，福建联合信实（三明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李德春，男，1989年6月3日生，汉族，住江西省赣州市石城县。委托诉讼代理人：陈仪旺，石城县屏山镇法律服务所法律服务工作者，一般代理。上诉人石城县永杭置业有限公司（以下简称永杭置业公司）因与被上诉人李德春租赁合同纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2019）赣0735民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石城县永杭置业有限公司上诉请求：1、撤销石城县人民法院（2019）赣0735民初1848号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，或者发回重审。2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉5万元款项系“保证金”而非“定金”，一审认定事实错误。案涉商铺租赁协议分别使用了“保证金”和“定金”的表述。关于保证金的约定清楚、全面，是双方的真实意思表示，而协议第十条第三款中约定的“定金”仅仅是因为编辑错误而产生的。按照常理来说，协议中不会既约定“保证金”，又约定“定金”。应认定双方对案涉5万元款项性质约定不明。故综合整份协议来看，关于“保证金”的约定更为清楚、详细，而关于“定金”的约定仅仅是简单的一条且协议中亦无关于适用定金法则的约定，原审法院仅以协议第十条第三款的约定认定案涉5万元款项属于“定金”，系属认定事实错误。二、若认定案涉5万元属于“定金”，那么被上诉人至今未按商铺租赁协议第三条约定支付“保证金”5万元，已构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，因被上诉人未向上诉人支付“保证金”，则被上诉人无权要求上诉人返还“定金”。三、一审认定上诉人要求涨租金，证据不足。（一）被上诉人向一审提交的录音光盘、纸质通话笔录、微信聊天记录、短信聊天记录等间接证据，均无法证明上诉人要求涨租金。前述证据所有证据内容中均未提到案涉商铺即×××商铺，也未体现上诉人要求涨租金的事实，聊天中的一方当事人非本案被上诉人，亦无法证明聊天的另一方是上诉人的股东邓上杭、黄嘉安，况且邓上杭、黄嘉安也无权代表上诉人要求涨租金。即前述证据不符合证据的真实性、合法性、关联性要求，不能作为定案证据采信。（二）原审证人邱某从未向上诉人告知过其与被上诉人是合伙关系，也未提供证据证明其与被上诉人的合伙关系，亦没有证据证明被上诉人委托邱某与上诉人商谈本案租赁商铺的事宜。若证人邱某与被上诉人存在合伙租赁案涉商铺开超市的关系，那么邱某与本案结果存在根本利害关系，邱某证言等同于被上诉人自己的陈述，其证明力极弱，亦不能单独作为认定本案事实的依据。四、案涉商铺于2017年11月15日即验收合格并可交付，因被上诉人拒收商铺导致商铺目前处于闲置状态，给上诉人造成了极大的损失。案涉商铺于2017年11月15日已经竣工验收，即可交付，且在竣工后上诉人已经通知被上诉人并要求其接收商铺并履行合同支付租金的义务，但被上诉人以案涉商铺旁边的地下停车场不能作为“超市”使用为由，至今不接收案涉的×××商铺，导致商铺闲置至今。按照常理，尽早交付商铺并赚取租金是上诉人方所期望的，上诉人怎么可能宁愿将商铺闲置并承担巨大的闲置损失也要涨租金呢？这明显不符合常理。上诉人始终积极主动要求与被上诉人签订合同，但被上诉人始终拒绝签订。被上诉人的行为给上诉人造成了极大的损失，其无权要求上诉人双倍返还定金或保证金，亦应承担违约责任并赔偿上诉人的损失。五、被上诉人应赔偿上诉人的租金损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人拒绝订立正式合同，导致案涉商铺闲置至今，给上诉人造成了极大的损失，被上诉人应赔偿上诉人的租金损失。六、一审认定合同是预约合同，该认定错误，合同第十条第三项明确约定，此合同为甲乙双方意向协议，说明不具有法律效力，意向协议是双方当事人签订的意愿行为，可执行，也可不执行，如果不执行对双方没有法律约束力，不可追究责任。被上诉人李德春答辩称：一、被答辩人上诉说5万元款项是保证金而非定金，完全是歪曲事实。一审中答辩人提供了被答辩人出具的收据一份，收据明确注明收到答辩人所交×××店面租赁定金5万元，收款人为被答辩人，该收据在案可查。二、被答辩人上诉说答辩人因未交保证金应没收5万元定金的说法完全是诡辩。答辩人认为被答辩人故意混淆《商铺协议》的有关条款，协议第十条第三款已明确说明该协议是意向协议，即预约协议也叫预约合同，并已说明只先交5万元定金（预约定金）,目的是为订立本合同设立的定金。协议第三条第一款所涉保证金，是对拖欠房租及其它费用、商铺损坏、商铺阶乘的隔墙恢复、不影响房屋的二次租赁而设立的条款，况且协议中并没有具体约定何时交保证金，从本条款原意来看，应在签订正式合同并交付租赁物时缴纳，所以答辩人并无违反合约，被答辩人更无权主张没收该5万元定金。三、被答辩人不承认涨租金的事实，完全是颠倒黑白。答辩人在法庭提供的证据，形成了完整的证据链，完全能证明被答辩人违反协议要求涨租金的事实，导致租赁合同因被答辩人单方面要求涨租金而终止。四、被答辩人所说案涉店面于2017年11月15日验收合格答辩人拒收租赁店面问题完全是自欺欺人，要求答辩人赔偿让人难以置信。答辩人认为案涉店面(租赁物）验收合格与被答辩人实际交付是两回事，验收合格不代表被答辩人就实际交付了租赁店面，租赁店面交付未成是因上述即第三点导致的，也就是被答辩人不愿意按意向性协议（预约合同)租赁价款租赁店面给答辩人，导致本合同(本约)的设立丧失基础，试想在这种情况下，何来答辩人造成被答辩人损失?况且商铺是2019年1月才办理了产权证。本案的焦点是被答辩人不愿意按意向性协议（预约合同）租赁价款租赁店面给答辩人，在本合同(本约）的设立丧失基础后，答辩人试图与被答辩人协商却遭到被答辩人的拒绝，答辩人在没办法的情况下才提起了诉讼。被上诉人李德春向一审法院起诉请求：1、依法判令被告双倍返还定金10万元；2、判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，被上诉人增加诉讼请求:即依法解除原告与被告于2017年7月3日签订的《商铺租赁协议》。上诉人石城县永杭置业有限公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人租金损失12万元（自2017年11月16日暂计至2019年9月15日，扣减免租期6个月；此后租金损失计至判令生效为止）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年6月，原告李德春与被告永杭置业公司协商，原告意欲租赁被告名下的石城县琴江镇×××商铺。2017年7月2日，原告向被告交纳现金5万元，当日被告向原告出具收据一份，收据载明收款现金5万元，收款事由为×××租赁定金。2017年7月3日，原告李德春（乙方）与被告永杭置业公司（甲方）签订了《商铺租赁协议》，双方约定“第一条出租标的:甲方将×××商铺、建筑面积约为301.88的商铺出租给乙方作为商业场地使用……；第二条租赁期限：租赁期约2017年11月1日起至2027年10月31日止，共计10年120月，租赁期按实际交付之日，顺延6个月免租期开始计算……；第三条租赁保证金：甲乙双方商定本房租赁保证金为50000元（人民币大写：伍万元整）在本合同签订之日起一次性支付……；第四条租金价格与租金交付时间：店铺每平方米租金单价为25元/平方米，月租金（按产权建筑面积）约7500元，年租金共计90000元（按产权建筑面积，前三年租金不变，三年后每两年按6%递增），支付方式为每年度支付，由乙方在上期租金到期前15日内预付下一期租金。……第十条本合同未尽事宜：……3、此合同为甲乙双方意向协议，只先交伍万元定金，待甲方实际交付商铺时，甲乙双方再签订正式合同，同时乙方付清一年租金。”协议签订后，原告方就案涉商铺租赁等相关事宜与被告方进行联系沟通。期间，案涉商铺所在的石城县水岸新城第三期工程于2017年11月15日完成了竣工验收备案，案涉商铺并于2019年1月21日办理了不动产权证。2019年3月，被告口头通知原告可以交付商铺。之后，在原、被告沟通协商租赁商铺事宜过程中，原告要求被告按双方签订的《商铺租赁协议》约定的商铺位置及租金价格履行出租义务，被告予以拒绝，并表示要求按现在的市场价涨租金或连带车位一起租赁。此后，原、被告因租金价格、租赁位置等事宜未达成一致意见，双方一直未签订正式合同，被告亦未交付商铺。因原、被告未能协商解决纠纷，原告李德春于2019年9月2日向一审法院提起诉讼，并提出前述诉请；诉讼过程中，被告永杭置业公司向一审法院提起反诉，并提出前述反诉诉请。一审法院认为，原、被告于2017年7月3日签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，应认定有效。该协议第十条第3款中明确载明：“此合同为双方意向协议，只先交伍万元定金，待甲方（即本案被告）实际交付商铺时，甲乙双方再签订正式合同，同时乙方（即本案原告）付清一年租金”，因此从合同性质上来看，该协议系相对于本约而言的预约合同，其目的及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。本案中，案涉商铺经过竣工验收备案及不动产权登记，已经具备实际交付条件，2019年3月被告口头通知原告可以交付案涉商铺，为此原告提出要求被告按双方签订的《商铺租赁协议》中约定的租金价格及商铺位置等进行出租，但被告予以拒绝，并表示要求按现在的市场价涨租金或连带车位一起租赁，一审法院认为被告的该行为系对已决条款的更改，违反了协议的约定，违背了诚实信用原则，故被告构成对预约合同的违约，应承担相关违约责任。现原告要求解除与被告签订的《商铺租赁协议》，符合法律规定，予以支持。从被告出具给原告的收据来看，收据上明确载明收款事由为×××店面租赁定金，另结合该协议第十条第3款“此合同为双方意向协议，只先交伍万元定金，待甲方（即本案被告）实际交付商铺时，甲乙双方再签订正式合同，同时乙方（即本案原告）付清一年租金”的约定，可以认定原告交纳的5万元属于订约定金，而非保证金，对被告主张该5万元是保证金的意见，不予采纳；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，本案中被告违反预约合同的约定，拒绝订立正式合同，其作为收受定金的一方，应承担双倍返还定金的责任，故一审法院对原告要求被告双倍返还定金10万元的诉请，予以支持。对于反诉原告主张的反诉诉请，其未能提供相关证据证明反诉被告系以案涉商铺旁边的车位不能作为超市使用而拒收案涉商铺的事实，应承担举证不能的法律后果，故反诉原告的反诉诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院支持本诉原告的诉讼请求，并驳回反诉原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李德春与被告（反诉原告）石城县永杭置业有限公司于2017年7月3日签订的《商铺租赁协议》；二、被告（反诉原告）石城县永杭置业有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）李德春双倍返还定金共计10万元；三、驳回反诉原告石城县永杭置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（本诉原告已预交），反诉案件受理费1350元（反诉原告已预交，已减半收取），合计3650元，由被告（反诉原告）石城县永杭置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人李德春提交新证据：照片两张，证明上诉人单方违反协议向他人租赁店面，应承担违约责任。因无法确认该照片的拍摄时间和拍摄地点，本院对该证据的“三性”不予确认。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人支付的5万元款项属于“保证金”还是“定金”。首先，保证金与定金的性质不同，可并存于同一合同中；其次，案涉合同既约定了保证金，又约定了定金。案涉合同保证金条款的约定是履行整个租赁合同的担保，即该条第二款约定的无拖欠房租及其它费用、对商铺无损坏、不影响房屋的二次租赁等，而签订合同时案涉合同的租赁物尚未交付，合同亦约定，在实际交付商铺时，应再签订正式合同，也就是说未达到支付保证金的条件。而案涉合同该定金条款的约定，应是担保能实际交付并签订正式合同。从案涉合同的约定来看，该5万元款项应属定金性质；第三，上诉人开具的收据在签订合同之前，且收款事由明确了是定金。因此，上诉人主张该5万元属于保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然协议中无关于适用定金法则的详细约定，但是我国法律对定金的适用有明确规定，故不影响双方对定金条款的约定及适用。关于本案是否足以认定上诉人要求涨租金的事实问题。虽然聊天记录未提到案涉商铺地址或名称，要求涨租金的一方亦未明确系上诉人股东，但上诉人提出被上诉人拒收商铺，仅为上诉人陈述，而未提供其他证据佐证。根据双方陈述及相关证据，被上诉人所提交的证据存在优势，能达到民事证据的高度盖然性，一审判决对上诉人要求涨租金的事实予以认定并无不当。上诉人与被上诉人订立的《商铺租赁协议》约定本合同为意向协议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，案涉协议对双方均有约束力，上诉人违反协议约定改变合同主要条款，应承担相应的违约责任。关于被上诉人应否存在承担上诉人损失的问题。因案涉商铺尚未交付，虽然上诉人存在租金损失，但前提应审查案涉商铺未交付的责任在哪一方，如是被上诉人的责任，则被上诉人应承担上诉人的损失。如是上诉人的责任，则被上诉人不需承担上诉人的损失。如上所述，根据双方当事人提交的证据，认定了案涉商铺未交付的责任在上诉人方，则上诉人要求被上诉人承担其损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人石城县永杭置业有限公司的上诉理由均不能成立，对其诉请本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人石城县永杭置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年九月二十一日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜