湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初6225号原告：陈正发，男，1971年1月14日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：方圆，湖北法辉律师事务所实习律师。被告：大冶市迪峰置业有限公司，住所地:大冶市七里界金贸大厦****。法定代表人：余忠信，该公司经理。委托诉讼代理人：柯于发，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张金民，湖北华全律师事务所律师。原告陈正发与被告大冶市迪峰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡钦勇、方圆及被告的委托诉讼代理人柯于发、张金民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈正发向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金46505.74元（以购房款436264元为基数，按日万分之一从2016年9月30日算至2019年8月31日止）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金2510.22元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的阳光新都小区第5幢7单元71202号商品房，总价款436264元。合同还约定：出卖人应当在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但直至2019年8月底被告才为涉案商品房办理了竣工验收备案，此时才将验收合格的商品房交付原告使用。原告认为被告的行为已严重违约，应承担违约责任，为维护合法权益，故依法提起诉讼。被告大冶市迪峰置业有限公司辩称，被告开发阳光新都小区的房屋在2016年11月份竣工，具备交付条件，有的业主已经收房，有的业主经我们从2016年到2018年多次通知后直到2019年才收房，因此从2016年11月份后我公司就不应再承担逾期交房责任；我公司已经办理了工程竣工验收备案手续，大冶市自然资源和规划局也于2019年4月15日颁发了《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，涉案房屋具备合法交付手续；《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，请求法院依法核减。综上，请求法院查明事实依法判决。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据。经质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年9月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发“阳光新都”项目中的第5幢7单元71202号商品房，房屋面积101.95㎡，总价款436264元。合同约定的主要条款中，在本案引起争议的有：一、合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。二、合同第九条约定，出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）、逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金。三、合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人登交房公告或电话通知30日内，买受人未办理交房手续的，视同买受人已经按期收房，由此产生的责任和费用由买受人自行承担。四、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2017年1月23日，被告向原告交付了商品房，同日，原告与大冶市鼎信物业服务有限公司签订了《物业服务协议》，约定住宅前期物业费的收费标准为每月1.00元／㎡。现因涉案房屋不能办理权属登记，原告以被告交房等违反合同约定为由要求被告承担违约责任，双方协商不成，遂成讼。另查明，2019年4月15日，大冶市自然资源和规划局就“阳光新都”项目向被告颁发了《建设工程竣工验收规划条件核实证明》,2019年8月15日，“阳光新都”项目经相关部门验收后，被告办理了工程竣工验收备案。直到本案庭审时（2019年12月2日），原告涉案房屋仍不能办理不动产权属登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，为有效合同，合同双方均应全面履行合同义务。本案中，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告未严格履行合同义务，存在违约情形，针对原告的诉讼请求，本院认定如下：一、原告要求被告支付逾期交房违约金46505.74元（以购房款436264元为基数，按日万分之一从2016年9月30日算至2019年8月31日止）。原告该项诉求经本院释明后，原告实际上是要求被告承担逾期交房和瑕疵交房的违约责任。本院认为，1、逾期交房违约责任。合同约定交房时间为2016年9月30日前，被告实际交房时间为2017年1月23日，明显违约，应承担支付逾期交房违约金的违约责任；2、瑕疵交房违约责任。合同中约定了交房标准，所交房屋应经验收合格。商品房验收合格，包括实质要件和形式要件，实质要件指商品房要通过由开发商组织的设计勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件指办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。本案中，被告没有提交涉案房屋通过了实质要件验收的的完整证据，但提交了建筑工程竣工验收备案表，该表中大冶市住房和城乡建设局于2019年8月15日盖章并载明收到了“阳光新都”项目工程竣工验收备案的齐全文件，因此本院认定2019年8月15日涉案房屋才具备交房条件。2017年1月23日被告将尚未达到验收合格实质要件的房屋交付给原告，原告虽然进行了接收，但属于瑕疵交付，被告仍要承担违约责任。被告抗辩2016年11月份房屋竣工就具备了交房条件，其多次通知业主收房业主未及时收房，其违约责任应算至2016年11月份截止，对此被告未提供证据证明，与查明事实不符，本院不予采信；3、违约责任的起止时间。合同约定被告应当在2016年9月30日前向原告交付涉案房屋，逾期交房的违约起算时间应为2016年10月1日，2017年1月23日已实际交付，逾期交房的截止时间为2017年1月22日，2019年8月15日涉案房屋才具备交房条件，因此2017年1月23日至2019年8月15日为瑕疵交房违约责任的起止时间；4、违约金的计算标准和数额。合同约定被告逾期交房的，从最后交付期限的第二天起按日以已付房价款万分之一的标准向原告支付违约金，双方约定的违约金标准不违反法律规定，本院予以支持，被告抗辩以约定违约金标准过高要求法院调整，无事实依据，本院不予采信。2017年1月23日至2019年8月15日瑕疵交房的违约责任，参照《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用）规定以阳光新都小区业主交纳前期物业费标准由被告向原告承担支付物业费的违约责任。本院经核算，被告应支付原告2016年10月1日至2017年1月22日逾期交房违约金为4973元（436264元×114天×0.1‰），支付2017年1月23日至2019年8月15日瑕疵交房违约金为3140元（101.95㎡×1元／㎡/月×30.8个月），合计8113元。原告该项诉求中超出部分本院不予支持。二、原告要求被告支付逾期办证违约金2510.22元。本院认为，合同约定，被告在涉案房屋交付使用后90日内应将办理权属登记需由其提供的资料提供产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告在2017年1月23日向原告交付涉案房屋后，虽然房屋在2019年8月15日办理了竣工验收备案登记，但直到2019年12月2日原告房屋仍不能办理不动产权属登记，被告显然违约，应承担支付逾期办证违约金的违约责任，合同中双方约定逾期办证违约金的计算标准也不违反法律规定，故原告该项诉讼请求合法有据，本院予以支持，但经本院核算，该违约金数额为2181元，原告计算有误，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大冶市迪峰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈正发逾期交房违约金、逾期办证违约金等共计10294元；二、驳回原告陈正发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1026元，由原告负担811元、被告负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  柯尊维人民陪审员  闵 佳人民陪审员  李 燕二〇二〇年九月十五日书 记 员  刘洋洲