山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初4453号原告：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司，住所地：山东省济宁市建设南路**，统一社会信用代码：913708001659252047。法定代表人：衷培忠，董事长。原告：时玉庆，男，1964年8月14日出生，汉族，住滕州市。共同委托诉讼代理人：朱述泉、张滕，山东五蕴律师事务所律师。被告：聂敬，女，1986年1月7日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：王延鑫，山东祺博律师事务所律师。原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司（以下简称宁建公司）、时玉庆与被告聂敬商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁建公司、时玉庆及两原告共同委托诉讼代理人朱述泉、张滕，被告聂敬及其委托诉讼代理人王延鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2011年8月15日签订的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月15日，被告购买原告开发的位于滕州市城市商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋每平方米4307元，总价款620079元。合同签订后，原告协助被告办理了房屋网签备案手续，并向被告交付了房屋。被告于2011年8月15日付167249房款，后付48056.7元房款，至今尚欠房款404773.3元，原告多次催要未果。被告聂敬辩称，被告的父亲聂荣君通过原告时玉庆之妻任静伟在宁建公司订购四处房产，聂敬在其中一处房屋购房合同中签字，但是房屋的首付款是由聂荣君支付，并且聂荣君与任静伟之间商定由任静伟代付剩余款项，并聂荣君向任静伟签订欠条，说明购房款已经付清。聂敬购买的房屋已经备案属实，但2015年聂荣君将房屋转让给张素华，并由聂敬于2015年9月12日与张素华订立商品房买卖合同，后发现任静伟将涉案房屋销售给了李东泽，因此任静伟出面协调将涉案房屋转让给李东泽，并且在2019年9月份，任静伟出面将A-2401室协调至张素华名下，以上事实说明涉案房屋发生了转移，且涉案房屋因其他经济纠纷被法院查封。原告没有向被告催要剩余购房款，也没有向被告发出催告解除商品房买卖合同，因此依据法律规定原告所主张的权利已经超过诉讼时效。本院根据双方的举证质证及当事人的陈述，认定事实如下：2011年8月15日，被告聂敬购买原告开发的位于滕州市城市商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积为143.97平方米，每平方米4307元，总价款620079元。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为：“在建”。双方对“付款方式及期限”约定为：买受人按下列第1、3或5种方式按期付款：1、一次性付款：买受人于2011年8月15日首付190079元整，余款于2011年8月22日前付清；3、贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向/银行或住房公积金管理机构贷款支付；5、其他方式：买受人需要贷款的，需按照出卖人的要求，及时完善相关手续，否则出卖人有权解除合同，将本房屋另行处理。合同第九条“买受人逾期付款的违约责任”：……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.005%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……原告宁建公司的委托代理人姬脉均、被告聂敬在该合同上签名，并加盖了宁建公司公章及原法定代表人“杨根才”私章。原、被告签订的该合同于2011年9月5日在滕州市房地产开发管理办公室进行了合同备案登记，备案号为：A151。2020年7月20日原告宁建公司诉来本院，称被告于2011年8月15日支付167249房款，后付48056.7元上房款，至今尚欠房款404773.3元，经多次催要未果为由，诉来本院，要求解除双方之间的合同。被告聂敬向本院提交如下证据：证据1、2015年4月26日其父聂荣君向原告时玉庆之妻任静伟书写的欠条（拍照打印件），来源于任静伟通过微信发送给被告（任静伟微信名为“龙凤”：微信号为：×××,手机号为：188××××****，于2020年6月10日11:27分发送），内容为：聂敬购城市之光A-1601号房，首付款大写：壹拾陆万柒仟贰佰肆拾玖元整（167249.00元），另用购C-1903号房首付款抵：（48056.70元），欠任静伟房款：肆拾万另肆仟柒佰柒拾叁元叁角（404773.30元正）。欠款人：聂荣君2015.4.26号。被告以此证明任静伟对该房屋有相应处分权，原被告之间房屋买卖合同款项已经履行完毕。证据2、2019年9月3日三方调房的证明，证据来源同证据1。内容为：“今证明张素华所购滕州城市之光A幢1601号房一套：面积143.97㎡，经三方共同协商同意更改为：A幢：2401室，面积和1601一样，143.97㎡。目前改房正在办理协调清房。现在三方协商同意，签字生效。原售房人：聂荣君购房人：张素华开发商负责人：任静伟同意调房源聂总补齐余款。见证人：孟飞肖长军2019年9月3日”。证明任静伟将涉案房屋1601号转给李东泽，与聂荣君将该房屋转给张素华产生冲突，继而张素华、任静伟、聂荣君三方参与调房。证据3、2019年7月12日聂荣君的证明，来源于在李东泽处拍摄。内容为：证明由聂荣君购城市之光的房子A-1601室系聂敬的名，本人同意此房转给李东泽名下，特此证明证明人：聂荣君2019年7月12号。原告对上述证据质证意见:对证据1的其实性无异议，但不认可被告证明目的。原告时玉庆与任静伟系夫妻关系，被告父亲聂荣君与时玉庆夫妻系朋友关系，被告庭审亦认可任静伟代表宁建公司，那么被告父亲聂荣君向任静伟出具欠付诉争房屋购房款的欠条合情合理。该欠条恰恰证明了被告未支付购房款的事实。证据2、3均证明原、被告之间于2019年已经达成了解除购房的合意，被告聂敬认可调剂房源由1601室变更为2401室以及诉争的1601室房屋已经由第三人李东泽合法占有这一事实，证明诉争的1601室购房合同事实上已经解除。另查明，滕州市人民法院（2018）鲁0481民初3702号判决、枣庄市中级人民法院（2015）枣民五重初字第1号判决，两份判决书均已生效。均查明原告宁建公司与时玉庆系滕州市城市之光项目合作开发权利人，对城市之光项目相关资产拥有共同权利，并认定原告时玉庆系诉争房产所属的城市之光项目实际投资人。本院认为，根据生效的法院判决，可以认定滕州市城市之光项目是由原告宁建公司及原告时玉庆合作开发，时玉庆系该项目实际投资人。则时玉庆虽非涉案房屋的合同相对方，但其应享有实体权利。原告宁建公司与被告聂敬所签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告认可系其父亲聂荣君通过原告时玉庆之妻任静伟在宁建公司订购房产、首付款由聂荣君支付。被告提交聂荣君向任静伟出具的欠条，以表明涉案房款已全部付清，于事实不符，该欠条不能达到被告的证明目的。在该涉案房屋买卖合同的履行过程中，被告认可2015年聂荣君将房屋转让给张素华，并由聂敬于2015年9月12日与张素华订立商品房买卖合同，后发现任静伟将涉案房屋销售给了李东泽，由任静伟出面协调将涉案房屋转让给李东泽，并且在2019年9月份，任静伟出面将A-2401室协调至张素华名下。被告还提交了2019年9月3日张素华、任静伟、聂荣君三方调房的证明及在李东泽处拍摄的2019年7月12日聂荣君的证明，足以说明涉案的A-1601室已实际由李东泽占有，原告对此事实亦无异议。则2011年8月15日原告宁建公司与被告聂敬所签订的《商品房买卖合同》，双方已以实际变更履行标的物的方式对该合同予以解除。被告称涉案房屋因其他纠纷被法院查封，但未提交相关的证据证明。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：2011年8月15日原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司与被告聂敬所签订的《商品房买卖合同》，已于2019年9月3日予以解除。案件受理费100元减半收取50元，由被告聂敬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  刘莉二〇二〇年九月十日书记员  孔晶