山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初9154号原告：孙学文，男，1994年出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：刘清儒，高明阳，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：卢静，女，1978年出生，汉族，济南柴油机厂员工，住济南市。委托诉讼代理人：赵枫(系卢静丈夫)，男，1978年2月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐景山，山东鲁创律师事务所律师。被告：赵枫，男，1978年2月5日出生，汉族，济南市历下区烟草专卖局员工，住济南市。委托诉讼代理人：徐景山，山东鲁创律师事务所律师。原告孙学文与被告卢静、赵枫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙学文的委托诉讼代理人刘清儒，被告卢静的委托诉讼代理人赵枫、徐景山，被告赵枫及其委托诉讼代理人徐景山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙学文向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告支付原告违约金975000元；2、依法判令两被告支付原告物业费6099.84元、水费189元、电费81.92元，燃气费198元，小计6568.76元；3、依法判令律师费58000元由两被告承担；4、涉案费用由两被告承担。事实与理由：2019年7月21日，原告孙学文与被告签订《房屋买卖合同》，被告将位于济南市某某房屋壹套（建筑面积126.97平方米）、储藏室壹间及车位壹个出售给原告，总价款为325万元。根据约定，原告在签订合同7日内支付了47万元购房款，但被告未按合同约定及时足额支付与该房屋相关的贷款以及未缴清购房尾款，而是挪作他用，并告知原告解除合同、不再出售该房屋。原告短信、当面及电话多次告知被告，要求严格按合同履行，经原告多次催告后，被告不得已才支付与该房屋相关的贷款以及缴清购房尾款。被告协助原告，以原告名义与开发商山东某某有限公司签订买卖合同及办理房产证的时间都过分晚于合同约定的期限。另外，2020年4月底，被告未能按合同第四条约定将房屋、储藏室、车位交付给原告，原告采取各种措施后，被告不得不逾期交付。在交付房屋时，被告未能保证房屋保持完好，房屋及储藏室垃圾成堆，属于瑕疵交付，被告应承担的水、电、燃气、物业费等费用也未结清，已由原告缴纳。综上，在合同履行过程中，被告严重违约，损害了原告的合法权益，特诉至本院，望判如所请。卢静、赵枫辩称，一、关于首付款及房屋的变更时间问题，与孙学文签订购房合同后，在与开发商山东某某有限公司办理过程中遇到了一些别的问题，期间一直积极与孙学文沟通，并一起办理了更改合同、房屋过户等事宜，将合同中约定的房屋变更到孙学文名下，交付了房屋；二、关于物业费、电费问题，物业费是在办理房屋变更时交付给山东某某有限公司的，当时与孙学文及其父亲孙平沟通，由其垫付并从房款中扣除，在孙学文提交的证据中能证明。电费是预充值的，燃气费和水费都需要在抄表后根据通知缴纳，6月份我收到港华燃气公司缴费通知，这种情况不属于合同违约；三、关于房屋瑕疵交付：由于孙学文要重新装修购买房屋，我们约定，房屋内他不用的东西我可以搬走，包括空调、电器、地板、门等，有律师短信可以证明。房屋交付当日，我已经和物业人员说好打扫房子的事情，孙学文说要重新装修，肯定会再收拾，当时就没让打扫；四、关于律师费，这个事情大家都明白，规定3-9%的律师费，其中约70%为律师提成。该律师为孙学文的父亲孙平代理同小区房屋交付纠纷，收费仅2000元，这次58000元的律师费明显过高。另，赵枫提交补充答辩意见，一、认为被告已经履行了及时结清相关款项的义务。1、2019年12月份结清相关款项并办理合同更改应当认定为及时履行合同义务。本案中合同的履行期间长达24个月，即从2019年7月份至2021年7月份，合同中并没有明确约定变更合同的具体时间节点。之所以没有明确约定的原因是，原告的父亲即录音中的孙平与被告在同一单位，对于被告与开发商之间存在纠纷是明知的，双方之间的纠纷无法确定解决的具体时间，故被告在与开发商纠纷未解决完成前被告无法结清相关款项，这也是不明确时间节点的唯一原因。为了及时履行合同义务，被告积极与开发商协商，双方于2019年12月10日共同到开发商处办理了合同变更手续，此时距离合同签订时间也仅是过去了四个多月的时间，相当于长达24个月的合同履行期间也只是过去了六分之一，并没有给原告造成任何损失。因此被告已经及时履行了合同义务。同时，合同第二条明确约定，被告应在变更合同时保证已结清相关款项，在双方变更合同时被告已经结清全部款项，由此可见，被告并不存在违约行为。原告起诉状中所依据的合同第七条第二项中被告在收到任意一期房款应及时足额支付与该房屋相关的贷款以及未缴清的购房尾款的约定中“及时”应如何理解，已经如前所述。不管依据合同第二条还是第七条第二项，被告均不存在违约行为。2、双方在合同第三条第二项约定双方更改合同后，原告支付153万元，从这一约定看，双方对于何时处理完与开发商的纠纷及变更合同的时间都是不知道的，因此才以变更合同的时间点为第二次付款时间节点。3、通过双方合同第三条第二项与第三项的对比来看，原告也是在确定更改合同才支付大部分房款，第二项履行的时间也可能晚于第三项的履行时间，原告为了确保自身的利益，才将大部分房款的支付确定在了变更合同之后。二、交接时未能保证房屋完好，存在垃圾等不成立。双方在交接房屋时是共同验收，对房屋当时的状况均是明知的，且原告并未提出异议，原告已经认可了当时房屋的状况，并对该状况进行了默认，故被告的交接行为符合合同约定，不存在违约。三、未能在4月底交付房屋原因在于受疫情影响，被告已经于2020年4月24日签订了相关的租赁合同并支付了半年的租金，做好了腾房准备，但由于受疫情影响，租赁房屋的小区限制进入，故有所拖延。被告于2020年5月10日将房屋交付，也是在合理时间范围之内，不存在违约。四、第八条第二项原告的理解有误，该约定是如被告不能协助原告变更原购房合同时房产证的办理时间限制。但事实是，被告已经协助原告将原购房合同变更至原告名下，至于房产证何时办理出来与被告无关，被告的协助义务已经履行完毕。综上所述，被告在合同履行中并不存在违约行为，原告所诉不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下：孙学文之父孙平与赵枫是同事关系，2019年双方商量买卖房屋。2019年7月21日，卢静、赵枫作为甲方，孙学文作为乙方，签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于济南市某某房屋壹套（建筑面积126.97平方米）、储藏室壹间及车位壹个（车位号：）出售给乙方，总价款为325万元。因甲方以该房屋作为抵押办理银行贷款，并且甲方未足额交清该房屋购房款，甲方应在更改购房合同时保证已将银行贷款及向山东某某有限公司缴纳的购房尾款还清或缴清。合同第三条关于付款方式约定为：1、双方在签订合同7日内，乙方支付甲方47万元，甲方配合乙方以乙方名义与山东某某有限公司签订购房合同后7日内支付153万元购房款，3、合同剩余房款125万元，根据乙方财务状况，可自行安排多次或一次性支付，乙方保证在2020年1月1日支付甲方20万元（乙方自愿承担未支付房款105万元利息，以105万元为基数，自2020年1月1日起至2021年7月1日止，按银行同期贷款利率计算），乙方最迟不能超过2021年7月1日。第四条约定，甲方保证于2020年4月底腾房给乙方。第八条违约责任，双方约定：1、如违反合同约定，违约方应向守约方赔偿合同总价30%的违约金；2、如甲方不能协助乙方，以乙方名义与山东某某有限公司签订买卖合同，甲方应及时办理该房屋、储藏室、车位初次权属登记，相应进度应参照乙方所购本小区其他房屋办理初次登记的进度，最迟不超乙方办理本小区其他房屋初次登记后20日内，否则视为违约，参照第八条第1款承担违约责任。4、如违约，守约方诉讼，所产生的费用，包括但不限于诉讼费、交通费、律师费、保全费、保全责任保险费等所有费用由违约方承担……（其余内容略）。剩余尾款（105万）每付一笔按银行同期利率共同支付利息。房屋买卖合同签订后，孙学文按约支付了47万元。与涉案房屋同小区的鑫源山庄三区8号楼2-1001室于2019年9月17日办理了不动产登记手续。2019年12月10日，卢静、赵枫配合孙学文与山东某某有限公司重新签订购房合同，后孙学文按约向卢静、赵枫交纳购房款153万元，并于2019年12月30日办理了不动产登记手续。2020年1月1日孙学文又依约交纳20万元购房款，2020年7月9日分两笔支付购房款14万元、36万元，并在第二天按照银行同期贷款利率支付了相应利息10744.52元。后因疫情影响，卢静、赵枫未能及时腾房，经双方协商于2020年5月10日对涉案房屋进行了交接。现卢静、赵枫对于拖欠物业费6099.84元、水费189元、电费81.92元、燃气费198元共计6568.76元，并已由孙学文垫付的事实没有异议，并同意支付。现孙学文以卢静、赵枫违反合同约定，未及时足额支付与该房屋相关的贷款及未缴清的购房尾款，也未能按照约定的“最迟不超过乙方办理本小区其他房屋初次登记后20天内”办理不动产登记手续，且交付的房屋垃圾成堆为由，主张卢静、赵枫违约，并要求按照总房款的30%支付违约金。卢静、赵枫对孙学文的主张不予认可，并称是受疫情影响才导致腾房略有拖延，并提供了2020年4月24日交纳半年租金予以证明。卢静、赵枫同时辩称：如法院认定卢静、赵枫违约，则请求调整违约金的计算比例及方式。庭审期间，孙学文主张为此次诉讼，聘请律师花费律师费58000元，要求由卢静、赵枫负担；卢静、赵枫认为双方在房屋买卖合同中虽有约定，但孙学文主张的律师费过高，不同意承担。同时赵枫为此次诉讼，聘请律师花费59000元。本院认为，孙学文和卢静、赵枫经协商一致签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，均应按约履行，否则应承担相应的民事责任。本案中，卢静、赵枫对于孙学文垫付物业费6099.84元、水费189元、电费81.92元、燃气费198元共计6568.76元的事实没有异议，且同意支付，本院予以确认。本案争议的焦点在于卢静、赵枫是否存在违约行为，及是否应当承担975000元的违约金。本院认为，孙学文与卢静、赵枫签订合同的目的是为了实现房屋买卖和过户。现孙学文已经依法取得了不动产登记证书，其合同目的已经实现，孙学文未完成的义务，是按照约定在付款期限届满前付清剩余购房款及相应利息。不可否认的是，双方存在未按照合同约定时间交房及延期办证的争议。1、对于延期交房问题。本院认为，卢静、赵枫主张系受新冠疫情影响才延期交房，结合赵枫2020年4月份下旬对外租房的事实，本院对卢静、赵枫因意志以外原因未能在约定的2020年4月底前向孙学文交房的理由予以采信。现孙学文以逾期交房为由，主张卢静、赵枫应承担约定违约责任，理由不当，本院不予采信。2、对于逾期办证问题。根据双方约定，孙学文与开发商重新签订房屋买卖合同的前提，是卢静、赵枫已清结银行贷款和购房尾款。虽然双方合同中对上述时间节点没有具体约定，但根据合同第八条约定及孙学文提供的通话录音，本院认为，卢静、赵枫在协助孙学文与开发商重新签订房屋买卖合同过程中，因未能及时清偿相关款项，以致购房合同的买受人未能及时变更，并最终导致孙学文不动产权证书的延迟办理，卢静、赵枫履行合同存在瑕疵，但非根本违约，且卢静、赵枫交房时有垃圾等问题，也不构成根本违约。同时本院认为，双方约定违约金为购房款总价的30%，明显过高且不符合法律规定，卢静、赵枫要求依法调整违约金，并无不当。综合以上分析，本院根据孙学文的实际损失、合同履行情况及卢静、赵枫的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定卢静、赵枫向孙学文支付违约金3万元；对于孙学文主张超出部分，本院不予支持。对于孙学文在支付50万元房款的第二天支付利息的行为，本院认为，由于双方约定剩余购房款的支付最迟不能超过2021年7月1日，而孙学文在此期限届满前支付任一房款并无不当，且约定共同支付该笔款项利息，其本意多在于方便计算已付和应付房款及的利息，故对于卢静、赵枫辩称孙学文在支付部分房款的第二天支付利息，也属违约行为的主张，理由不当，本院不予采信。对于孙学文主张的律师费58000元。虽然双方在买卖合同中约定由违约方承担，但孙学文是基于诉讼标的而支付的律师费，经本院审查认为其诉讼请求明显过高，故对于因请求不当而造成不必要的律师费损失，应由孙学文自行承担。结合案件实际情况，本院酌定卢静、赵枫赔偿孙学文律师费损失1万元；对于孙学文主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告卢静、赵枫于本判决生效之日起十日内支付原告孙学文违约金3万元；二、被告卢静、赵枫于本判决生效之日起十日内支付原告孙学文垫付的物业费、水电费、燃气费共计6568.76元；三、被告卢静、赵枫于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙学文律师费损失1万元；四、驳回原告孙学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7078元，由原告孙学文负担5000元，被告卢静、赵枫负担2078元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 戚文波二〇二〇年九月十日法官助理 杜姗姗书 记 员 韩 雪