江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7313号 原告：李某2，男，1970年2月26日生，汉族，住南京市建邺区。 原告：张某，女，1973年7月13日生，汉族，住南京市建邺区。 原告：李某1，男，2003年6月20日生，汉族，住南京市建邺区。 法定代理人：李某2、张某（系李某1的父母），自然情况同上。 以上三原告共同委托诉讼代理人：刘欢，江苏恩格律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：邱歆文，江苏恩格律师事务所实习律师。 被告：王某，男，1977年4月25日生，汉族，住南京市建邺区。 被告：刘某，女，1976年12月29日生，汉族，住南京市建邺区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：董星，江苏中虑律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：袁芳，江苏中虑律师事务所实习律师。 原告李某2、张某、李某1（以下简称三原告）诉被告王某、刘某（以下简称两被告）相邻关系纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李某2、张某，三原告的共同诉讼代理人刘欢，被告王某，两被告的共同诉讼代理人董星、袁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿漏水产生的损失4.8万元；2.判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，三原告变更诉讼请求为：1.判令两被告赔偿房屋直接损失17313元，并支付拆除费0.3万元、清运费0.2万元、地面及家具保护费0.1万元；2.判令两被告赔偿房租8万元（其中，2019年6月20日至2020年2月19日租金为4万元；2020年2月20日至2020年10月20日租金为4万元）、居间费0.25万元；3.判令两被告承担本案诉讼费用及鉴定费3.3万元。事实和理由：自2018年9月起，为陪孩子读书，三原告在外租房居住，并办理涉案房屋空置手续。2019年6月初，三原告打算搬回居住时，发现涉案房屋有大面积渗漏痕迹，无法居住。主要为：厨房顶部有明显水迹，厨房两边门套霉变区域近一米，次卧、卫生间、北阳台、入户门、储藏室等多处门套出现霉变，多处墙裙霉变起皮等。迫于无奈，三原告只能联系专业人员进行彻底排查。经专业人员拆除吊顶、橱柜、瓷砖后，发现疑似漏水点来自楼上房屋。随后，三原告电话联系刘某，并联系物业公司派人现场勘查，确认是楼上漏水所致。经李某2、王某共同查看，发现楼上房屋厨房水槽下的三角阀存在漏水现象。2019年6月，两被告将房屋出售给案外人王圆鑫。虽经多次协调，但双方就赔偿数额未能达成一致意见。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 两被告共同辩称，2019年6月1日前，王某是楼上房屋产权人，但该房屋一直处于出租状态，未实际使用、居住。2019年7月，接到李某2电话后到达现场，但现场已被破坏，无法判断涉案房屋水迹产生原因。因三原告未证明其损失均由两被告造成，故请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李某2、张某系夫妻关系，李某1系二人之子，三人系南京市建邺区房屋（以下简称602室房屋）产权人。为陪李某1读书，李某2、张某在学校旁边租房居住，并办理602室房屋自2018年9月1日起的空置手续。截至2019年6月31日，该房屋符合空置管理要求。 另查明，王某、刘某系夫妻关系。王某原系南京市建邺区房屋（以下简称702室房屋）产权人。2015年12月1日，王某出租该房屋，租期三年，月租金5000元，并逐年递增5%。2018年12月1日，王某再次出租该房屋，租期两年，月租金5788元，并逐年递增5%。2019年6月，王某将702室房屋出售给案外人王圆鑫。 还查明，2019年6月，李某2回家发现602室房屋存在大面积渗漏痕迹，并自行找人将厨房、次卫的天花板、墙砖、地面砖等部位拆除，寻找漏水原因。2019年7月2日上午9时20分，李某2来到小区物业管理处，反映702室房屋厨房漏水。随后，物业公司安排人员前去现场查看，发现602室房屋厨房顶部有明显水迹。当日，李某2将漏水情况告知王某。因双方对漏水原因存在分歧，三原告申请司法鉴定，并支付鉴定费3万元。2020年1月3日，本院委托的江苏煜悦检测技术有限公司出具一份《司法鉴定报告》，现场查勘情况：602室房屋厨房东北角的排水管上口有明显水流痕迹等；房屋走道两侧墙面下部及客厅靠厨房门处墙面下部均有明显的渗水引起的起皮、掉粉、脱落等现象；储藏室面板下部、进户门门套下部也有明显的渗水引起的霉变痕迹。鉴定分析：因602室房屋长期以来一直没人居住，长时间渗水无人知道，故渗水时间一长，墙面便会产生起皮、面板发生霉变等现象。鉴定结论：602室房屋漏水来源于702室房屋厨房水池，并造成鉴定区域内墙面起皮、面板霉变，渗水原因是702室房屋厨房水池内给水、下水部位渗漏。因双方对损失问题无法达成一致意见，三原告申请司法鉴定，并支付鉴定费0.3万元。经质证，双方均同意按鉴定机构提供的《房屋损害修复方案》进行鉴定，但两被告认为不应承担下列费用，具体为：1.拆除工程的第3-6项（卧室地面实木地板、卧室地面木质踢脚线、卧室实木门套、阳台大门套）；2.修缮恢复工程的第8-14项（卧室实木门套，厨房地砖、瓷砖、ＰＶＣ吊顶、整体橱柜的上柜、下柜，阳台大门套）。2020年7月1日，本院委托的辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司出具一份《报告书》，鉴定结果：损害赔偿为17313元。经质证，两被告认可该报告，但称三原告疏于管理房屋，应承担部分责任，并要求扣除拆除工程费用225元、修缮恢复工程费用13521元。对此，三原告不同意扣除。此外，案外人王圆鑫已修复702室房屋渗漏部位，并得到三原告的认可。 庭审中，三原告称：因602室房屋不能居住，故应由两被告承担其在外租房产生的租金、居间费8.25万元，并提供《房屋租赁合同》、转款凭证等为证。其主要内容为：2019年6月18日，张某与案外人潘启豪签订一份《房屋租赁合同》，承租南京市镇江路10号3单元302室，租期自2019年6月20日至2020年2月19日，月租金0.5万元，居间费0.25万元。当日，张某向潘启豪转款4万元。2020年3月10日，张某与潘启豪签订一份《房屋租赁合同》，继续承租上述房屋，租期自2020年2月20日至2020年10月20日，月租金0.5万元，居间费0.25万元。当日，张某支付租金4万元、居间费0.25万元。经质证，两被告称：三原告已有住房，故其另行租房是扩大损失；如认定其应承担租金损失，同意按0.2万元／月计算6个月。经本院询问，三原告未能提供支付拆除费、清运费等费用的凭证。 本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据查明的事实，可以确认602室房屋受损系因702室房屋漏水造成，故本院认定三原告有权要求赔偿损失。因漏水损害行为发生在702室房屋出售之前，故本院认定王某应承担赔偿责任。因漏水期间，702室房屋处于出租状态，故本院认定刘某不是实际使用人，不应承担赔偿责任。因鉴定机构评估的损失确因漏水而产生，与损害行为存在因果关系，故本院认定王某应赔偿17313元。另外，三原告空置房屋的行为不存在过错，不是免除王某部分赔偿责任的法定事由，故本院对其相关抗辩意见，依法不予采信。虽然三原告未能提供相应凭证，但其自行找人拆除相关设施时，必然会发生拆除、清运等费用，故本院酌定王某支付0.3万元。因602室房屋发生漏水，势必会对三原告的居住使用造成影响，故本院认定王某应赔偿三原告租房产生的租金损失。根据三原告的举证情况，并结合王某出租房屋的租金标准，本院对其主张自2019年6月20日起，按0.5万元/月赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持，但应计算至鉴定报告出具后的合理期间，并酌定计算至2020年8月20日。因此，本院认定王某应赔偿损失7万元（0.5万元/月×14个月），并对其“三原告扩大损失，应自行承担相应损失”的抗辩意见，依法不予采信。因居间费是三原告的实际损失，故本院认定亦应由王某承担该费用0.25万元。因此，本院认定王某应赔偿各项损失合计92813元（17313元＋0.3万元＋7万元＋0.25万元）。另外，本院认定王某还应承担鉴定费3.3万元。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、王某应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿李某2、张某、李某1各项损失合计92813元。 二、驳回李某2、张某、李某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3070元，鉴定费33000元，合计36070元，由原告李某2、张某、李某1负担370元，被告王某负担35700元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告，以冲抵其预交的诉讼费，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3070元。 审 判 长  胡维华 人民陪审员  杨毅池 人民陪审员  吴晓民 二〇二〇年九月一日 书 记 员  许世昂