广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31808号上诉人（原审被告）：王启，女，1972年5月18日出生，汉族，身份证住址河南省泌阳县。委托诉讼代理人：郑志丹，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧妃妹，广东圣天平律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢友芳，女，1965年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省罗湖区。被上诉人（原审原告）：陈小娇，女，1984年6月12日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王龙会，广东韦恩肯律师事务所律师。原审被告：许振福，男，1970年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。原审被告：深圳市润泰和实业有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道油松村工业东路利金城工业小区**厂房。法定代表人：吴金兴。委托诉讼代理人：陈博，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，广东圣天平律师事务所律师。上诉人王启因与被上诉人谢友芳、陈小娇及原审被告许振福、深圳市润泰和实业有限公司（以下简称润泰和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2080号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王启上诉请求：1.撤销（2018)粤0309民初2080号民事判决书第二项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人谢友芳、陈小娇承担。事实与理由：一、转让费的产生是王启作为对转让该店铺的预期收益，此预期收益可以理解为王启因经营问题将该店铺转让给谢友芳、陈小娇，针对的是转让这一行为而收取的补偿性费用。二、谢友芳、陈小娇作为完全民事行为能力人应当非常清楚，转让店铺这一行为所带来的收益及风险，理应清楚转让这一行为所产生的转让费是其对上诉人给付的补偿性费用，该类费用始于转让行为亦终止于转让行为，现转让行为已经结束，该费用的给付亦成事实，不应再予返还。被上诉人谢友芳、陈小娇辩称，上诉人王启的上诉理由不成立，租赁合同无效，被上诉人的租赁合同目的无法实现。谢友芳、陈小娇一审的诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的租赁合同无效；2.判令三被告归还原告支付的转让费人民币59700元，房租押金人民币8000元、水电押金人民币300元，2018年3月22日至2018年5月30日所交的租赁费用人民币9206元，更名费人民币10000元；3.判令三被告赔偿原告门铺装修费用人民币1044元，清货损失人民币4469元；4.判令三被告共同承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告承担。原审法院经审理查明，一、涉案租赁场地系位于深圳市龙华区。该购物广场未办理不动产登记，建设时未取得行政主管部门出具的建设规划许可。二、2018年3月21日，被告王启向原告谢友芳出具《收款收据》，确认收取原告谢友芳转让费59700元、保证金8000元、水电押金300元。2018年3月22日，原告谢友芳通过银行转账方式向被告王启支付款项58000元。2018年3月22日，原告谢友芳（乙方）与被告许振福（甲方）签订《租赁协议》约定：甲方将涉案租赁物出租给乙方经营，租赁期限自2018年3月22日至2019年2月28日，租金标准每月4000元，履约保证金为8000元，水电费按照实用分摊原则收取；合同第五条约定，如因政府管理相关因素导致协议不能履行或提前终止的，双方协商解决，互不承担违约责任。《租赁协议》签订后，被告许振福将涉案租赁物交付原告谢友芳使用。同时，被告许振福确认原告在租赁期限内均按时缴纳租金。庭审中，二原告主张其于2018年3月22日至2018年5月30日期间占有、使用涉案房产。被告王启则主张其于2018年3月26日搬离涉案房产。三、2018年5月，深圳市龙华区规划土地监察局作出《限期拆除通知书》，要求被告润泰和公司于2018年5月26日前自行拆除涉案房产。四、2018年6月2日，原告谢友芳（乙方）与被告许振福（甲方）签订《调解协议》约定：1.甲方全额退还乙方所交两个月场地租赁押金8000元；2.甲方全额退还乙方所交五月份场地租赁费用4000元；3.乙方在2018年6月19日前清铺搬离，期间的场地租赁费用，甲方予以免除，期间所产生的水电费用由乙方自行承担；4.2018年1月1日后进场的乙方所交纳的基建费用10000元，甲方予以全额退还；5.乙方完全退场，甲方收铺后，本协议所述欠款由甲方以现金方式当场予以结清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。五、庭审中，被告润泰和公司述称，其将涉案场地提供给案外人许振长使用，同时被告润泰和公司收取相应的水电费，被告润泰和公司与被告许振福、王启均无关系。对此，被告许振福、王启不持异议，且被告许振福述称，案外人许振长向被告润泰和公司承租涉案房产后，将房产转租予许振福。六、原告为证明装修损失向原审法院提交《损失支出明细》为证，根据该明细显示，原告在2018年4月至5月期间，购买模特4个支出260元，安装新射灯6个支出360元，修门锁及购买门把门锁支出200元，购置全身镜支出55元，购买衣架支出90元，购买蒸汽挂烫机支出79元。三被告对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，并主张该证据系原告单方制作的书证，不发生证明效力。本案第二次庭审时，原告明确其诉求中的更名费10000元即为《调解协议》载明的基建费10000元。被告许振福则辩称其未收取原告更名费或基建费。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告陈小娇的主体问题。原告谢友芳为《租赁协议》约定的承租方，其在本案审理过程中已确认原告陈小娇为涉案房产的实际承租人，故原审法院对原告谢友芳、陈小娇均为涉案房产承租人的事实予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告与被告均未就涉案房产建设时的建设工程规划许可情况予以举证，结合深圳市龙华区规划土地监察局作出《限期拆除通知书》可以认定，涉案房产在建设时未取得建设工程规划许可，故原告谢友芳与被告许振福之间的《租赁协议》依法为无效合同。原告诉请确认该《租赁协议》无效具有事实及法律依据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体至本案而言，其一，原告谢友芳与被告许振福之间的《租赁协议》已由原审法院确认无效，被告许振福并无继续占有原告租赁押金及水电押金的合法理由，原告诉请被告许振福返还租赁押金8000元、水电押金300元理由充分，原审法院予以支持。被告许振福与原告谢友芳签订《调解协议》时承诺退还基建费用10000元，该协议系原告谢友芳与被告许振福就合同无法履行的财产返还问题所达成的协议，属双方的真实意思表示，合法有效，应予信守，故原告诉请被告许振福返还基建费10000元具有合同依据，原审法院予以支持。被告王启、润泰和公司并非涉案合同相对人，原告诉请被告王启、润泰和公司返还租赁、水电押金及基建费依据不足，原审法院不予支持。其二，关于转让费。被告许振福与王启原就涉案房产存在租赁关系，原告向被告王启支付转让费59700元后，由原告作为涉案房产新的承租人与被告许振福订立租赁协议，被告王启解除与被告许振福之间的租赁关系，故原告与被告王启之间存在商业房产承租权转让关系，而涉案《租赁协议》无效则直接导致原告受让房产承租权的合同目的无法实现，被告王启并无继续占有原告转让费的合法理由，原告诉请被告王启返还转让费59700元依据充足，原审法院予以支持。被告许振福、润泰和公司并非该转让关系的当事人，原告诉请被告许振福、润泰和公司共同承担转让费还款责任缺乏理据，原审法院不予支持。其三，关于租金返还问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。”本案中，原告在涉案《租赁协议》签订后确实已对涉案房产进行使用，产生了使用利益，其诉请被告许振福全额返还租赁费用理由不足。根据双方签订的《调解协议》，被告许振福承诺退还原告五月份场地租赁费用4000元，该承诺应予信守，故被告许振福应向原告返还租金4000元，原告超出该部分的退租诉求缺乏合同依据，原审法院不予支持。承前所述，原告要求被告王启、润泰和公司返还该租金依据不足，原审法院不予支持。其四，原告对装修费及清货损失的发生情况仅提供其单方制作的书证为证，该证据不足以证明损失的实际发生，且原告为装修所购置的物品大部分为动产，可重复利用或折价销售，因此原告关于损失的金额并不确定，故原告关于装修费及清货损失之诉求缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告许振福应于判决生效之日起十日内向原告谢友芳、陈小娇返还租房押金人民币8000元、水电押金人民币300元、租金人民币4000元及基建费人民币10000元。二、被告王启应于判决生效之日起十日内向原告谢友芳、陈小娇返还转让费人民币59700元。三、驳回原告谢友芳、陈小娇的其他诉讼请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1059元，由原告负担人民币109元，被告许振福负担人民币200元，被告王启负担人民币750元。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王启虽不是《租赁协议》的当事人，但其取得转让费与该租赁协议有关，即王启取得转让费系基于《租赁协议》中租赁摊位的转让，由于《租赁协议》无效，租赁摊位的转让行为亦属无效，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条及第一百五十七条规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，王启主张不予返还转让费不符合法律规定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1292.5元，由上诉人王启负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 吴 志审判员 袁劲秋二〇二〇年九月七日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。