广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5720号上诉人（原审被告）：佛山市正源房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区****************部分（自编号之一），统一社会信用代码914***********012Q。法定代表人：袁敏杰，总经理。委托诉讼代理人：廖瑞鸿，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃国金，男，壮族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************63X。上诉人佛山市正源房地产有限公司（以下简称正源公司）因与被上诉人覃国金房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初33520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判正源公司无需向覃国金赔偿10000元；2.本案一、二审诉讼费由覃国金负担。事实和理由：（一）一审法院认定“政策性原因暂停网签”的事实有误。正源公司作为涉案小区的建设单位，于2012年11月20日前已经完成该小区全部分项工程竣工验收，从2013年6月1日起组织竣工联合验收，但一直未能通过相关验收。其根本原因在于国土行政部门将周边存在环境污染和安全隐患的土地使用权出让给正源公司，后政府部门对周边环境彻底整治，该小区于2014年12月4日才通过竣工验收。直至2017年涉案小区的地下停车场才完成整体确权手续，涉案的两个车位已到达办理网签的条件。因此，本案的“政策性原因暂停网签”并不能简单归咎于正源公司的自身原因。（二）一审法院认定正源公司没有履行通知义务，是错误的。涉案车位在符合网签条件之时，正源公司已通过销售人员以电话告知的形式履行了通知义务，但因覃国金自身原因，才导致迟迟未能网签。正源公司虽然暂时未能提供证据证明曾以书面形式通知过覃国金，但我国法律对“通知”的形式没有强制性要求，一审法院仅以无书面通知为由认定正源公司没有履行通知义务，没有法律依据。正源公司一审时提供了《盛汇园汽车车位汇总表》《星晖盛汇园车位业主办证资料签收》作为佐证材料，证明涉案小区内凡是能办理过户登记的车位，正源公司都已协助办理过户登记并开具发票。故可从侧面推定正源公司履行了通知义务的事实，具有高度盖然性。（三）一审法院适用法律错误。涉案合同及补充协议约定，因“政策性原因”暂时办理网签导致迟延办证的，正源公司无需承担责任。正源公司已善意、全面履行了通知义务，甚至在一审庭审中也再次告知办理网签的事宜，对涉案车位迟迟未能办理登记过户不具有过错，无需承担责任。因覃国金怠于履行配合办理网签手续，若涉案车位又因其他原因被相关部门查封最终导致无法办理过户的，相应的后果也应由覃国金自行承担。覃国金辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。覃国金向一审法院起诉请求：1.正源公司向覃国金支付逾期办理房产证违约金合计51000元（自2015年2月15日起，暂计至2019年10月15日）；2.正源公司应及时履行合同约定,给覃国金开具购买汽车位发票,提供办理车位产权证的相关资料；3.由正源公司支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：两涉案车位分别为佛山市禅城区**********停车场***、***号，现仍登记在正源公司名下。2014年2月15日，就原由正源公司自编号为佛山市禅城区****************汽车位的销售，覃国金（买受人）与正源公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要内容如下：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房……现因政策性原因暂停网签，参见风险告知书。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区*****号地下室负一层***号汽车位……第四条计价方式与价款。……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）壹拾伍万元整……第十五条关于产权登记的约定。商品房实际网签后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同的，出卖人需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任……”同日，就由正源公司自编号为佛山市禅城区****************汽车位的销售，覃国金（买受人）与正源公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要内容如下：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房……现因政策性原因暂停网签，参见风险告知书。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区****路*号地下室负一层***号汽车位……第四条计价方式与价款。……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）壹拾伍万元整……第十五条关于产权登记的约定。商品房实际网签后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同的，出卖人需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任……”同日，正源公司将上述两涉案车位交付覃国金使用。另外，双方还就两涉案车位分别签订了《补充协议》,其中作为补充上述合同第十五条的第九条关于产权登记约定：“……3、若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿。……”2014年8月14日，佛山市公安局禅城分局核准佛山市禅城区**********停车场*-***号编号，根据该局核准的门牌审批平面图编号显示，覃国金、正源公司于涉案合同约定的佛山市禅城区***************、***号汽车位地址变更为佛山市禅城区**********停车场***、***号。2017年7月10日，佛山市禅城区国土城建和水务局办理完毕正源公司向其提起的涉案车位的所有权首次确权登记，登记权属人为正源公司。2017年8月22日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《佛山市商品房现售备案证明》（禅房现字第2017029501号）、《准予现售房屋单元明细表》，就正源公司开发建设的包括涉案车位在内的座落于佛山市禅城区*********、二层停车场有关车位，该局经审查具备现房销售条件，准予备案。2019年12月11日，佛山市自然资源局禅城分局出具《佛山市自然资源局禅城分局关于〈佛山市禅城区人民法院协助调查函（2019）粤0604民初33520号〉的回复》及附件。根据该回复及附件：佛山市禅城区*****************、***号登记权属人为佛山市正源房地产有限公司，登记日期为2017年7月10日，不动产权证号为粤（2017）佛禅不动产权第0064***号、0064***号，该两车位没有合同备案记录，权利人未向该局不动产登记中心申请办理转移登记，且需要完成网签、合同备案后方可申请办理转移登记；佛山市禅城区********停车场已于2017年7月申请办理首次登记。2019年12月26日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局出具《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于禅城区人民法院协助调查函的复函》及编号分别为201********901、201********001的《（广东省）商品房认购书》两份附件。该函上载：“经查，禅城区****路*号地下一层停车场***号、***号于2017年8月22日核发《佛山市商品房现售备案证明》，证号为禅房现字第2017029501号。经查‘佛山市房地产市*信息系统’禅城区***路*号地下一层停车场***号、***号均于2017年10月30日网签了《（广东省）商品房认购书》。其中地下一层停车场***号认购书编号：201********901，认购人为覃国金，地下一层停车场***号认购书编号：201********001，认购人为覃国金。系统并无显示《商品房买卖合同》已网签或已备案的相关信息。”但两份认购书并无覃国金和正源公司签名、盖章。2020年1月16日，覃国金向一审法院提交书面材料《覃国金向法庭陈述如下内容》，增加诉请正源公司协助覃国金办理网签并办好产权登记。另查明一，覃国金已于2014年2月15日前已向正源公司支付完毕上述两车位的全部价款。另查明二，一审法院在审理（2015）佛城法民一初字第1877号案中，依职权向佛山市禅城区******发函询问有关问题，该中心于2015年12月23日向一审法院出具复函，主要内容为：“经查，佛山市正源房地产有限公司（以下简称正源公司）未向我中心申请办理****路*号地下室车位的商品房所有权初始登记手续，经向区国土城建水务局市场科核实，正源公司也未申请办理该地下室车位的商品房现售备案手续。根据《广东省物业管理条例》第五十四条，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库的规定和《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》第四条商品房现售，应当符合的条件第四款，已通过竣工验收，其中商品车位（库）须已办理权属登记的规定，正源公司在尚未办理商品房所有权初始登记及尚未取得商品房现售备案证明的情况下，不符合对外销售地下室车位的条件，所以不能办理商品房网签手续。二、根据《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》第十四条，房地产开发企业应自商品房预（销）售合同签订30日内将合同网上备案系统打印出来的商品房预（销）售合同和其他规定材料提交到房屋所在的区建设（房管）行政主管部门进行实物备案的规定，未取得现售备案证明的地下室车位，不能办理商品房网签，也不能办理实物备案。三、房屋登记循申请登记的原则，目前，正源公司尚未向我中心申请办理****路*号地下室车位的商品房所有权初登记手续。”另查明三，从2018年4月起，正源公司已陆续向购买该地下停车场车位的其他买受人移交已办理备案盖章的商品房买卖合同、临时买卖管理规约、前期物业管理服务协议、车位发票、房产分户图等办理不动产权证所需资料。诉讼中，就双方于2014年2月15日关于两涉案车位的两份《广东省商品房买卖合同》中第二条所述的风险告知书，覃国金表示无该份材料，正源公司表示实际为其提交的两份《补充协议》。另，双方一致确认两涉案车位至今未办理网签备案。覃国金陈述：对于2019年11月15日庭审时正源公司当庭通知覃国金办理网签手续，因正源公司要求重新签订合同，覃国金不同意。正源公司陈述：正源公司可以继续履行合同义务；正源公司没有开具发票给覃国金，待办理网签及产权登记手续后一次性开具发票给覃国金；当庭通知覃国金可以到正源公司售楼部（涉案小区内）办理网签手续和过户手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。覃国金、正源公司签订的两份《广东省商品房买卖合同》，均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当按照约定全面善意履行自己的义务。关于正源公司逾期办理两涉案车位不动产权证的违约责任。根据两涉案的《广东省商品房买卖合同》第二条约定，覃国金购买的涉案车位为现有车位，双方知悉因政策性原因暂停网签。结合全案事实及有关办理不动产产权登记的流程规定可知，此处的“政策性原因暂停网签”是指正源公司尚未取得涉案车位所有权初始登记及有关房地产主管部门尚未向其出具包括涉案车位在内的佛山市禅城区********停车场车位的商品房现售备案证明，正源公司不具备对外销售佛山市禅城区********停车场车位的条件，买卖双方不能通过合同网上备案系统进行备案。但双方并未约定该“政策性原因”消除即有关行政机关为正源公司办理完毕涉案车位所有权初始登记及就佛山市禅城区********停车场车位出具《佛山市商品房现售备案证明》后，正源公司应在何时协助覃国金办理网签备案手续。根据《商品房销售管理办法》第八条及《佛山市商品房预（销）合同网上备案规定》的有关规定，涉案车位买卖合同应由买卖双方通过合同网上备案系统向房地产开发主管部门进行网上备案。结合佛山市不动产登记的实际，也只有就涉案车位办理完毕网签备案手续后，房地产开发企业方可向房地产开发主管部门进行实物备案，至此买受人才能持相关材料办理不动产权证。因此，本案双方均应本着诚实信用原则互相配合办理涉案车位的网签备案手续，进而逐步促成覃国金办理不动产权证，实现其合同目的。但是，正源公司于2017年7月10日就两涉案车位办理权属初始登记，于2017年8月22日取得包括两涉案车位在内的佛山市禅城区*********、二层停车场取得《佛山市商品房现售备案证明》（证号佛禅现自第2017029501），故两涉案车位于2017年8月22日具备办理网签手续的条件。双方办理网签备案手续条件既已成就，基于诚实信用原则，正源公司作为涉案车位的开发建设单位，有义务于合理期间内通知覃国金前往正源公司处办理网签备案手续。否则，按照常理，就整个合同履行而言，将导致覃国金延后办理涉案车位产权证。就该合理期间，一审法院综合房产开发和合同履行的实际情况酌定为30日，故正源公司应于2017年9月20日前通知覃国金前往正源公司处办理网签备案手续。但正源公司直至2019年11月15日庭审中才通知覃国金办理网签手续，一审法院据此认定正源公司违反我国合同法有关诚实信用原则下的通知义务。该义务的违反，导致覃国金不能按正常预期取得涉案车位产权证，损害了覃国金在合同正常履行情况下办理涉案车位产权证的有关利益，且对覃国金的该种损失，属于正源公司于合同签订时可以预见到的。故正源公司对覃国金构成违约，应承担相应的违约责任。据此，一审法院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定正源公司应向覃国金赔偿违约损失10000元。覃国金诉请超出部分，无事实依据，一审法院不予支持。至于正源公司抗辩曾通知覃国金办理网签备案，后又以系因政府行为，正源公司应予免责，对此，覃国金不予确认，正源公司亦未能提供有效证据予以证明，故正源公司对此应承担举证不能的不利后果，一审法院对此抗辩不予采纳。关于覃国金诉请正源公司开具购买两涉案车位的发票，提供办理车位产权证的相关资料。一审法院认为，覃国金已于2014年2月15日前向正源公司支付完毕购买涉案车位的款项，正源公司也早已向覃国金交付涉案车位，正源公司应依法依约履行相关合同义务，而出具购买两涉案车位的增值税普通发票系合同附随义务，正源公司亦应予履行，故，覃国金该项主张有依据，一审法院予以支持。至于覃国金诉请正源公司提供办理车位产权证的其他相关资料，一审法院认为，覃国金未具体说明要求提供哪些资料，且双方于《广东省商品房买卖合同》十五条约定：“商品房实际网签后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。”而双方至今仍未网签，覃国金要求正源公司提供相关资料的理据不足，一审法院不予支持。另需要说明的是，根据《佛山市商品房预（销）合同网上备案规定》的有关要求，办理两涉案车位的网签备案手续需要双方的互相配合，双方均应依约依法全面、善意履行各自义务，积极促成涉案合同目的的最终实现。关于覃国金于举证期限届满及庭审辩论终结后增加诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，覃国金于举证期限届满后及庭审辩论终结后增加诉讼请求，不符合上述法律规定，故一审法院对覃国金增加诉讼请求的申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、正源公司于判决发生法律效力之日起十日内，向覃国金赔偿逾期办理不动产权证的损失10000元；二、正源公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向覃国金开具购买佛山市禅城区*****************和305号的增值税普通发票；三、驳回覃国金的其他诉讼请求。如正源公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。一审案件受理费538元，由覃国金负担430元，正源公司负担108元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。正源公司上诉认为其无需赔偿覃国金逾期办证的损失，对此，本院审查认为，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定涉案车位为“现房”，但已查明事实显示，正源公司出售该车位时涉案项目尚未竣工验收，亦未取得涉案车位现售备案手续，其以现售而非预售的方式销售涉案车位，对车位未能及时办理网签具有过错，此其一；其二，涉案车位于2017年8月22日符合办理网签条件后，正源公司未能举证证明已通知覃国金配合办理网签手续，应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院根据双方当事人的诉辩意见和证据材料，对本案事实予以查明并在此基础上依法酌定正源公司向覃国金赔偿10000元损失，理由阐述充分，本院予以确认。本案二审期间，正源公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据以证明自己的主张，本院对正源公司的上诉请求，不予支持。综上所述，正源公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市正源房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月四日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫