济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初6041号 原告（反诉被告）：济南创信物业服务有限公司，住所地济南市。 法定代表人：程增祥,董事长。 委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林爱梨，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孔宸，男，1997年12月31日出生，汉族，学生，住济南市 委托诉讼代理人：孔国兴，系孔宸之父，男，1972年9月26日出生，汉族，无业，住济南市 原告（反诉被告）济南创信物业服务有限公司诉被告（反诉原告）孔宸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济南创信物业服务有限公司的委托诉讼代理人林静，被告孔宸（反诉原告）的委托诉讼代理人孔国兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南创信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业服务费14942.5元、维修资金5221.84元、违约金24528元；2、诉讼费等诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原告对被告居住的中创开元山庄小区提供物业服务。在服务期间，被告拖欠原告2017年1月至2020年12月的物业管理费14942.5元(200.84㎡×1.55元/㎡?月×48个月=14942.5元)、维修资金5221.84元（200.84㎡×2元×13年=5221.84元）。经原告多次主张，被告至今未向原告支付上述费用，给原告造成损失。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判如所请。 孔宸辩称，一、原告诉讼主体不合法。1、济南创信物业服务有限公司，原名济南创新物业管理中心，于2002年变更为济南创信物业管理有限公司，2007年变更为济南创信物业服务有限公司。原告工商资料变更信息证明证据中的1998年创信物业管理有限公司与山东中创房地产开发总公司签订的物业管理委托合同为早产4年的合同，有造假之嫌。合同12页，均无骑缝章，中间内容可以随意调整；证据中有三份不同版本的物业合同，也充分证明原告制定服务合同不经过双过半法定程序的随意性，难道济南创信物业服务有限公司不经过双过半合法程序有权单方面随意更改对所有业主具有约束性的服务合同吗？原告与王可义纠纷（2012）历商初字第542号判决书中显示其1999年10月18日从中创物业服务发展有限公司手中接管开元山庄物业服务，与《业主间的前期物业服务合同》约定必须同时接管。所以在现有的三份合同中只有业主邵文葆1997年与中创物业签署的物业服务合同可以认定业主为物业前期服务合同，原告提供的物业管理委托合同明显是为1998年7月29日新成立的创信物业管理有限公司而伪造的假合同；由于委托方山东中创房地产开发总公司营业执照已经被吊销（附证据），现在无法证明双方合同及约定内容的真实性和合法性，也无法体现当事人在签订合同时真实的意思表示，所以无法证明济南创信物业管理有限公司在小区具有合法物业服务资格，其在小区服务为非法服务。原告未与被告签订物业服务合同，原告出具的物业管理委托合同及物业服务合同，被告只是这次被诉讼收集证据才看到，以前从不知情，也更不认可。原告没有经过双方协商约定合同标的，不能给与被告强制性服务。在诉邵文葆法院判决书证据中法院也认定物业管理委托合同无法体现当事人在签订合同时真实的意思表示，所以原告诉讼主体不适格；2、物业管理条例第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。第23条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。原告接受委托，应该遵守物业管理条例之规定向被告明示委托物业管理委托合同及物业服务合同内容，并签订双方协商一致的书面合同。原告不能凭空要求被告执行其单方面出具的没有注明主要内容之一价格的格式合同（物业管理委托合同），所以原告诉讼主体不适格；3、开发商把物业服务企业从中创物业公司变更为创信物业公司属于前期物业变更。根据物管条例和物权法之规定，开发商更换物业公司必须在物业售卖小于总物业数量的50%，并将更换物业公司的情况和委托的内容（物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等）公示。创信物业公司没有公示和说明，其侵犯了业主的知情权，所签物业管理委托合同为无效合同，对业主没有约束力，所以原告诉讼主体不适格；4、公开工商信息显示山东中创房地产开发总公司营业执照于2011年被山东省工商局吊销，但是原告在济南市房管局物管处和历下区房管局物管科备案材料是开发商2013年签署的。《民法通则》第55条关于民事法律行为生效要件的规定之一：行为人具有相应的缔约能力，企业被吊销营业执照后企业法人已经不具有相应的缔约能力，所以企业被吊销营业执照后签订的合同和其他备案资料是无效的；国家工商行政管理局《关于企业登记管理若干问题的执行意见》第十条规定“企业被吊销营业执照的，其法人资格或经营资格终止”，被吊销公司的权利能力与行为能力继续存在，但有特定的范围，即必须是与清算事务相关的和必要的民事行为，我国公司法第195条规定：“清算期间，公司不得开展新的经营活动。”这些都对被吊销公司的行为范围作了规定，所以其签署的用于创信物业公司取得资质和价格许可的资料为非法的无效的资料。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。原告用于备案资料是被吊销企业提供的无效非法资料，用非法材料取得的资质也是无效的，不具备合法物业服务资质，其在小区实施的服务也是非法的活动，所以原告诉讼主体不适格；二、原告提交的诉讼请求无法律依据，涉及第三方利益的合同为第三人设立义务，必须经第三人明确的书面同意接受：1、根据《中华人民共和国合同法》第八条的合同相对性原理，合同的主体和内容都是相对的。被告不是物业管理委托合同的当事人，合同当事人开发商与原告双方为第三人被告设定了权利义务，违反了合同相对性原理，其约定对于被告不具有法律约束力。2、物管条例和物权法规定原告在小区内提供物业服务必依照与业委会或者被告签署的双方认可的物业服务合同，其与部分业主签署的合同不能强加于被告。3、《济南市物业服务收费管理实施办法》第六条第二款指出，实施前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。《山东省物业收费管理办法》（2018年317号政府令）第五条和第九条指出，实行政府指导价的前期物业服务收费，由巿区政府价格主管部门会同房地产管理部门制定基准价及浮动幅度，报政府批准后向社会公布执行。第十二条指出，因成本变化，需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，原告既不公开服务成本也没有被告书面承诺或同意文件。4、《山东省物业收费管理办法》第四十条指出，物业服务企业违反服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，业主或物业使用人有权拒绝交纳。原告未经合法程序擅自告示涨价的几次行为是人所共知的事，济南时报也在2013年2月5日和7月19日做过两期报道（如果法庭质疑真实性，被告可以在上诉二审时提交原件），原告擅自提高收费标准，被告有权拒绝擅自提高的部分。物业公司属于商业性服务企业，这个性质不是谁能更改的。既然是商业性服务企业，那么向业主提供服务就必须双方先签署合同，按照合同约定以及相关行业法规、行业标准来践行自己的服务内容，只跟部分业主签署的合同对被告没有约束力，非法物业不能根据合同的内容来约束第三人，不能侵害被告的合法利益。被告有权按照法律允许的程序履行自己的义务，有权要求收费方提供合法的收费资质和收费文件，验明真伪后方可缴费。5、原告所请求的物业服务费计算必须依据与被告签署的相关服务合同及约定。原告使用的合同版本有多种。按照物管条例和物权法之规定，修改合同必须双方协商同意或者经过双过半程序表决才能生效。可以认定除了开发商最早期委托中创物业的物业服务合同版本外，未经过业委会或双过半程序签署的第二份及以后的各种版本合同均属违法无效合同。6、原告所请求的维修资金是指什么资金没有明确说明，其数额计算必须依据与被告签署的相关服务合同及约定。维修资金必须说明用途和收费的法律依据，先暂时假设其是住宅专项维修资金，那么《住宅专项维修资金管理办法》第十条：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县。第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。在没有业委会的情况下只有房管部门才能代收或续收，原告代收或续收必须出具相关管理部门的合法收费文件和收费标准。第二十二条（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；另外其追要2018年的维修资金其中前12年已经过了诉讼时效。被告也从未听说过任何人提起维修资金一事，被告对此事不知情，所以原告请求维修资金没有合法依据。7、原告所请求的违约金计算必须依据与被告签署的相关服务合同及约定。涉及第三方利益的合同为第三人设立义务必须经第三方同意。0.3%违约费标准是《物业管理委托合同》双方的私相授受，第三方被告不知情也不接受；三、假设《委托合同》、《物业服务合同》有效，原告也是违约在先：1、《合同法》第94条(2)因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的，是指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务和义务的，另一方可不进行履行催告，径直行使解除权。(3)因迟延履行主要债务和义务致使不能实现合同目的的。债务人无正当理由，对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权;若在合同履行期间届满，仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。假设原告提供的《物业管理委托合同》有效，但是原告提供的《物业管理委托合同》第二十条第二款第7条约定每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费使用收支情况，每年7月份和12月份向业主委员会提交维修基金利息使用管理报告，每年一月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。原告十几年来的主要债务和义务拒不履行，首先违反合同约定，其无权要求被告单方面履行其所谓的合同，被告有权在2016年底不进行催告解除合同。2、假设《委托合同》、《物业服务合同》按照其提供的76号文规定，原告必须符合以下要求：（一）具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质；（四）服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等，提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等，原告不能按照规定执行，被告有权拒绝。3、《中华人民共和国合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，合同法第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第77条规定：当事人协商一致，可以变更合同。合同法第39条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原告提供的《委托合同》、《物业服务合同》均属格式条款合同，不经过合法程序仅仅单方面告示涨价为霸王行径。假设原告与开发商签署的《物业管理委托合同》有效，其第25条2款规定：乙方按建筑面积每月每平米0.5元向使用人、业主收取，办公用房不超过1.5元。合同期内可根据物价部门批准调整服务费。原告也需严格遵守。物价部门出示的指导价为价格范围，具体执行价格必须是双方协商一致确定价格，没有经过正常程序协商一致，张贴告示变更合同价格这个主要内容涨价属于霸王行径。被告有权拒绝。4、假设《物业管理委托合同》有效，原告提供的证据3480716收据载明被告按照1.55元缴纳费用，时间为2016年以前。2016年以前被告没有意识到原告违法收费，自意识到自己权益被侵害后，多次表示不接受其非法服务，不接受其服务标准和服务价格。2016年12月10日被告与原告协商，一致同意2016年的辛苦补偿费为2900元，并于当日缴费。原告勉强认可是作为其所谓物业费的收费标准和收费时间，所以原告计算数据也必须是按照被告认可的0.65元/每平或2900元/每年[0.65元+0.55元=1.2*200.84平*12个月=2892（取整2900元）]计算，收费时间必须是每年12月10日以后或者年末。原告提供的2016鲁01**民初52号判决书，是在被告缺席不能提供有效证据的情况下做出的判决，其判决不代表被告不能提供证据证明原告违法，也不能证明原告收费依据是按照三星标准。适用几星标准的认定是《物业服务合同》双方共同确定的合同主要内容。不是单方面公示宣布的。星级评定决定收费标准，是否可以评定为第几星应该由全体业主召开业主大会决定，适用星级评定需要经过合法程序才能确定。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。原告通过店堂告示进行单方面涨价严重侵害了消费者权益，被告有权拒绝其不法侵害。5、假设《物业管理委托合同》有效，,原告与业主纠纷判例中认可物业公司以敬告的方式涨价也是错误的，根据原告提供的证济南费字（2012）76显示：在前期物业管理阶段建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价的范围内“通过合同约定具体物业收费标准”。物价部门指导价范围，收费涨价也是必须双方协商后通过合同约定才行，原告也可以依照《物权法》第76条“双过半”程序确定执行价格。比如价格范围是0.5元-0.7元，约定执行的价格可以确定为0.5元也可以是0.6元也可以是0.7元，到底是哪一个价格，需要双方合同约定，一张公示仅仅是单方面改变合同主要内容的要约行为，被告有权拒绝。6、假设《物业管理委托合同》有效，被告计算依据必须按照济南市物价局：济价房字（2000）71号文关于中创开元山庄物业管理服务收费标准的批复，按照套内建筑面积每月每平方米0.50元执行；四、被告维权意识觉醒，自2016年开始依法维权：1、合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”被告在前些年没有维权意识，在原告不断催缴和诱导下，被告曾经交了被告认可的补偿费，因为其收费没有法律依据，其不具备服务主体资格，所以被告只认可缴纳的是劳动补偿费。自被告2016年维权意识觉醒后，被告不再对原告的服务持接受态度，所以被告与原告无法形成事实合同关系。根据权利义务对等原则，在双方没有签订合同前被告有权拒绝原告所谓的物业费等费用。2、合同法规定涉及第三方利益的合同为第三人设立义务，必须经第三人明确的书面同意接受。原告在小区内提供物业服务必依照与业委会或者业主签署的双方认可的《物业服务合同》，其与开发商签署的《物业管理委托合同》以及与部分业主签署的《物业服务合同》不能强加于被告。物业公司属于商业性服务企业，这个性质不是谁能更改的。既然是商业性服务企业，那么向业主提供服务就必须双方先签署合同，按照合同约定以及相关行业法规、行业标准来践行自己的服务内容，只跟部分业主签署的《物业服务合同》对被告没有约束力，非法物业不能根据与别人签署的《物业服务合同》的内容来约束第三人，不能侵害被告的合法利益。3、原告提供的2016鲁01**民初52号判决书，是在被告缺席不能提供有效证据的情况下做出的判决，其判决不代表被告不能提供证据证明原告违法。其判决也不能证明原告收费依据是按照三星标准。适用几星标准的认定是《物业服务合同》双方共同确定的合同主要内容。物业管理星级评定决定收费标准，是否可以评定为第几星应该由全体业主召开业主大会决定，适用星级评定需要经过合法程序才能确定，星级评定应由居民小区所在区物业管理主管部门组织园林、民政、工商、行政执法、文明办、爱卫会等相关部门专家、办事处和社区代表、业主代表负责初审，初审合格后推荐上报，再由市物业管理主管部门组织相关部门专家负责评定，并公布评定结果，颁发星级服务标牌，不是物业公司自我认定并单方面公示宣布的。被告研究过几个原告起诉业主的判例，业主败诉或者部分败诉的情况主要是业主不懂法律，无法收集足够的证据，维权成本太高，以至于让原告钻了空子。在证据中诉邵文葆法院判决书中，法院也认为物业管理委托合同无法体现当事人在签订合同时真实的意思表示，驳回了原告的请求。依照证据规则，同类案件中最后庭审核查认定的证据（非判决）可以为以后同类案件的审理提供佐证。本主审法官肯定会辩明事理，依法做出正确的判决。同时被告再次郑重声明：本人继续坚持不接受原告的非法服务和非法要求。综上所述，原告随意对被告提起诉讼，并在此基础上索要巨额违约金，是没有事实依据和法律依据的，其目的是增加被告参与讼诉的律师费用，以胁迫方式胁迫被告按其要求缴费。被告当庭提起反诉，请求法院在查清事实的基础上，依照法律规定驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 反诉原告孔宸向本院提出反诉请求：1.被反诉人与山东中创房地产开发总公司签订的《物业管理委托合同》无效；2.被反诉人向反诉人或业主公布其独立法人资格和法定从业资质；3.被反诉人向反诉人或业主公布其所属员工法定从业资质情况；4.被反诉人向反诉人或业主公布物业管理区域内业主缴纳物业管理费情况，及管理成本组成；5.被反诉人向反诉人或业主公布物业管理用房使用情况；6.被反诉人向反诉人或业主公布停车费收支情况及广告费收支情况，扣除管理费20％部分，按照反诉人面积把属于反诉人的部分返还反诉人；7.被反诉人向反诉人或业主公布物业收费的收入和支出账目，接受监督；8.被反诉人按照济南市物价局济价房字(2000)71号标准退还反诉人2008年至2016年多交费用10703元(1.55元×200.84建筑面积×12月×7年+2900元(2016年费用)-1.05元×182套内建筑面积×12月×8年)；9.诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：1、被反诉人与山东中创房地产开发总公司签订的《物业管理委托合同》是1998年12月25日签署的。而变更资料显示被反诉人在2002年7月29日完成变更登记，属于早产4年的合同，涉嫌造假；2、被反诉人在济南市住建局相关部门备案资料造假。工商资料显示山东中创房地产开发总公司已于2011年被山东省工商局吊销营业执照，其备案资料是山东中创房地产开发总公司2013年出具的。2013年山东中创房地产开发总公司不具备签署除清算资料外的任何法律文件；3、被反诉人从未公布物业收费的收入和支出账目;从未公示过其员工法定从业资质;:从未公布过管理用房使用情况;损害了反诉人的知情权；4、被反诉人拒不公布业主缴纳物业管理费情况;拒不公布停车费收支情况及广告费收支情况，将停车费及广告收入据为己有，不履行其提供的所谓的物业服务合同的约定，导致反诉人财产受到损害；5、被反诉人违反济南市物价局济价房字(2000)71号之规定，用欺骗和诱导的手段误导反诉人，超标准多收取相关费用。按照济南市物价局济价房字(2000)71号标准计算，被反诉人应退还反诉人2008年至2016年多交费用10703元(1.55元×200.84建筑面积×12月×7年+2900元(2016年费用)-1.05元×182套内建筑面积×12月×8年)。 反诉被告济南创信物业服务有限公司辩称，反诉被告认为反诉原告的反诉请求与本案不是同一法律关系，建议法庭驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孔宸系济南市历下区环山路108号15号楼1-604业主，其房屋面积为200.84平方米。2002年9月27日，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业管理中心（乙方）签订《中创开元山庄物业管理委托合同》，约定：甲方将中创开元山庄（含西小区）住宅小区范围内**多层住宅楼及相关设施设备等物业委托乙方管理。委托期限为自2002年10月8日起至小区业主委员会成立并委托时止。第二十五条乙方的权利义务中第一款第4项约定：依照合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费及其他费用。第二十七条物业管理服务费及相关费用中第（二）款约定：已交付使用物业管理服务费，乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取…,收费时间：每年的1月15日前。合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。 另查明，济南创信物业服务有限公司于2002年12月2日变更企业名称，变更前为“济南创信物业管理中心”，变更后为“济南创信物业管理有限公司”，后又于2007年11月27日变更为“济南创信物业服务有限公司”，即本案被告。 再查明，根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。2014年1月1日起，济南创信物业服务有限公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整。2017年1月至今，孔宸未交纳物业服务费。 本院认为，原告济南创信物业服务有限公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实原告济南创信物业服务有限公司已基本履行相关物业服务义务，被告孔宸作为涉诉房屋的业主应当按照约定支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，山东中创房地产开发总公司与济南创信物业管理中心签订的物业服务合同依法成立并生效，对全体业主具有约束力。被告孔宸辩称原告的诉讼主体不合法，本院不予采信。原告济南创信物业服务有限公司主张物业费按每月1.5元/平米计算，房屋面积200.84平米，自2017年1月1日至2020年12月31日止，物业服务费为14942.49元，本院予以支持。关于原告主张违约金问题，本院认为，孔宸未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，济南创信物业服务有限公司主张按欠费额的每日千分之三计算，本院认为，违约金比例过高，应予以调整，调整后的违约金的计算方式为以每年欠付的物业费为基数，自每年的1月16日起计算至实际支付之日止，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算。关于原告济南创信物业服务有限公司主张的维修资金，因其未提交相关证据，本院不予支持。济南创信物业服务有限公司可待补充证据后另行主张权利。关于孔宸主张被反诉人按照济南市物价局济价房字(2000)71号标准退还2008年至2016年多交费用10703元的反诉请求，未提供相关证据，本院不予支持，关于孔宸的其他反诉请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告孔宸支付原告济南创信物业服务有限公司自2017年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费14942.49元，于本判决生效之日起十日内履行； 被告孔宸支付原告济南创信物业服务有限公司物业服务费违约金（分别以3735.62元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%，分别自2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 驳回原告济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回反诉原告孔宸的全部反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计484元，反诉案件受理费减半收取计370元，共计854元，均由被告（反诉原告）孔宸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年九月二十一日 书记员  魏凯欣