内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初13号   原告（执行案外人）：芦凤琴，女，汉族，1965年12月5日出生，系退休职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗西关新村**楼**501。   委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   第三人：杨海龙，男，汉族，1988年7月26日出生，，现住内蒙古自治区   原告芦凤琴与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）、第三人杨海龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦凤琴及其委托诉讼代理人王紫璇、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、被告瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   芦凤琴向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决立即停止对阿拉善左旗巴彦浩特镇“瀚隆国际美林湾”住××区房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封。2、确认被告于2017年3月13日给原告出具的《顶账房确认单》合法有效,并确认位于阿拉善左旗巴彦浩特镇“瀚隆国际美林湾”住××区房屋归原告所有。3、判决被告翰隆公司立即将阿拉善左旗巴彦浩特镇“瀚隆国际美林湾”住××区房屋给原告办理产权过户登记;4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告瀚隆公司自2009年起开发建设位于阿拉善左旗巴彦浩特镇“瀚隆国际·美林湾”二期住宅小区的建设工程,在翰隆公司建设该住宅楼期间与原告签订合同,约定由原告给瀚隆公司承建的该建设工程提供拆迁动员工作,后双方经结算,被告翰隆公司确认应当给原告支付动迁款170000元,翰隆公司和原告协商用其开发建设的“瀚隆国际美林湾”二期住××区的房屋以每平米3200元的价格抵顶给原告,房屋总价款为424000元,抵顶17万元后,剩余254000元由原告以现金方式支付。被告瀚隆公司于2017年3月13日给原告出具了一份《顶账房确认单》。原告从被告处领取了房屋钥匙后,将案涉房屋转售给杨海龙,原告与第三人杨海龙约定应补缴的剩余房款直接由第三人杨海龙交给被告翰隆公司,被告翰隆公司也同意原告转售房屋,之后第三人杨海龙于2018年5月29日将原告剩余购房款全部给翰隆公司进行了支付,瀚隆公司给原告出具了房款收据。原告在2019年10月12日得知案涉房屋因被告翰隆公司拖欠被告国厦公司工程款,被国厦公司申请强制执行,案涉房屋被列入拍卖范围,申请人在法定期限内向贵院提交了执行异议申请书,贵院作出了(2019)内29执异23号执行裁定书,裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为:1、案涉房屋是被告翰隆公司于2017年3月13日抵顶给原告的;2、原告已经将双方约定的剩余房款全部给翰隆公司付清;3、案涉房屋被告翰隆公司已经给原告进行了交付,原告将案涉房屋约定转售给杨海龙后,杨海龙已经装修入住2年。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定,根据以上事实,案涉房屋原告已经给被告翰隆公司缴清了全部购房款,原告将案涉房屋转售给第三人杨海龙得到了被告翰隆公司的同意。杨海龙也已经给原告付清了购房款，并已经实际占有了该房屋。故原告认为人民法院不应该对案涉房屋进行查封、拍卖,而且原告和第三人在本案争议中并无过错。因此,人民法院应当依法支持原告的全部诉请。   被告国厦公司辩称：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告均不是无过错买受人，也不是消费者购房人，该案人是抵债的受让人，不享有物权的期待权，并且案外人已经将房屋出售，所以该人与涉案房屋没有实体民事权益。以下部分是根据这个相关法律规定该案人不应当具有排除本案执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦建设有限公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司货款系普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辨称：我公司认可原告起诉状中事实和理由部分陈述的事实，法院应当停止对上述原告房屋的执行。其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   第三人杨海龙述称，认可原告的意见。   原告芦凤琴为证明其主张提供了三组证据：一、拆迁佣金抵顶房屋合同一份、顶账房确认单一份、收据29张、中国农业银行卡交易明细清单一份、购房收据一张。证明原告与瀚隆公司于2014年8月27日签订合同，约定原告负责美林湾小区的拆迁工作，拆迁佣金抵顶美林湾小区住宅房，后瀚隆公司给原告出具了顶账房确认单，并在该确认单中变更了房号与单价，视为双方最终确定的房屋买卖合同，并且原告也依据双方订立房屋买卖合同中所约定的付款方式，以174000元的拆迁佣金与转账支付250000元的方式向被告瀚隆公司支付全部房款。二、购房合同一份、采暖费发票3张、物业费收据2张、电费收费明细一张、水费明细截图一张、案涉房屋照片一张。证明原告在取得该房屋的实际权利后，将该案涉房屋转卖给了第三人杨海龙，并且杨海龙已于2017年已经对该房屋装修入住，自2017年实际占有至今的事实。三、阿拉善左旗住房和城乡建设局签发的阿左建发（2019）635号文件，证明原告至今未办理不动产登记权属证明并非是由于原告自身原因所致的事实。四、阿拉善左旗不动产登记中心出具的无房证明一份，证明第三人杨海龙名下无其他居住房屋的事实。   国厦公司质证意见：对芦凤琴提交的证据及证明目的均不认可。芦凤芹以物抵债协议没有对物权进行登记，不产生物权的变动效力。退一步讲，其已经出售给杨海龙，涉案房屋不可能存在两个同时存在民事权益主体的权利人。证据中杨海龙所交付的物业费的时间是在2018年之后，是在我公司查封裁定下发之后。相关证据中也没有看到杨海龙将房屋款项直接交给瀚隆开发公司；瀚隆公司质证意见，上述证据我方均予以认可；杨海龙质证意见，对原告证据没有异议。   杨海龙举证：我向法庭提供一份身份证明，证明我与张家美是我的妻子，交款人为张家美。   国厦公司质证意见：我公司不认可，因为瀚隆公司出具的证明没有银行的实际交易的转账凭证，凭证的收款人是霍金忠，霍金忠不是本案当事人，我公司无法确认；瀚隆公司质证意见，对该份证据没有异议；芦凤琴质证意见，情况属实，认可该证据。   本院经审理查明事实如下：原告芦凤琴在被告瀚隆公司开发建设“瀚隆国际·美林湾”住宅小区的建设工程时，于2014年8月27日与瀚隆公司签订《拆迁佣金拆抵房屋合同》，约定原告为被告做拆迁动员工作，原告可取得佣金174000元，该款项可以折抵作为购房款，不足部分现金补差价。2017年3月13日，被告瀚隆公司向原告出具《顶账房确认单》，将其开发的××区房屋以424160元的价格（单价3200元/平米）抵顶给原告。原告取得该房屋后，将房屋转售第三人杨海龙，杨海龙于2018年5月29日向瀚隆公司支付剩余购房款25万元。现杨海龙已装修入住××区房屋。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向本院申请执行，本院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对瀚隆公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦公司申请执行瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”原告芦凤琴在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止案涉房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异23号执行异议裁定，驳回原告执行异议，后原告向本院提起执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告芦凤琴为被告瀚隆公司所开发的美林湾小区做拆迁动员相关工作，被告瀚隆公司按约定应支付佣金174000元，芦凤琴与瀚隆公司约定以美林湾小区16号楼1单元1501室房屋抵顶佣金，系双方真实意思表示，合法有效。芦凤琴与瀚隆公司达成上述协议后，将房屋转售第三人杨海龙，杨海龙向瀚隆公司支付了剩余购房款25万元，已装修入住涉案房屋并占有至今。因瀚隆公司开发美林湾小区尚不具备办理房屋权属证书应具备的条件，致使原告或杨海龙在本院查封前未能办理不动产权证书。原告芦凤琴提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合司法解释规定排除执行的条件，故本院对原告主张停止执行的诉请予以支持。关于原告主张确认其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”涉案房屋为不动产，尚未依法办理登记,不能发生物权变动效力,即芦凤琴尚未依法取得该房屋所有权,且原告陈述该房屋已经转让给第三人杨海龙，故本院对原告要求确认为房屋所有权人的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行内蒙古自治区××房屋;   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费5050元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代-表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。