广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21227号原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区***************卡，统一社会信用代码914***********680B。法定代表人：陈立影，总经理。委托诉讼代理人：罗娟，公司员工。委托诉讼代理人：余笑霞，公司员工。被告：林昔健，男，1964年3月20日出生，汉族，住广东省中山市******************，公民身份号码440************415。被告：林卓芳，女，1968年12月10日出生，汉族，住广东省中山市******************，公民身份号码440************423。原告中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业公司）与被告林昔健、林卓芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万泰物业公司委托诉讼代理人罗娟、余笑霞，被告林卓芳委托诉讼代理人暨本案被告林昔健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年4月至2020年5月期间共14个月的物业管理费7448元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费532元为基数，分别从欠费当月逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金）；2.被告支付2019年4月至2020年5月期间共14个月的车位服务费420元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费30元为基数，分别从欠费当月逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金）；3.被告支付2019年4月至2020年5月期间水费669.24元。事实与理由：被告系广东省中山市东区******************的业主。2014年11月10日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所有的上述物业提供物业服务，物业管理服务费由原告按住宅建筑面积每月每平方米3元向被告收取，每次收缴物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延），被告逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按千分之一交纳滞纳金。被告于2014年11月10日办理上述物业收楼手续后，未支付自2019年4月起的物业服务费、水费、车位管理费，且经原告多次催收仍不支付。被告林昔健、林卓芳辩称，物业服务合同是假的，因为原告公司的营业执照显示的地址是中山市东区***************卡，但实际营业执照的住所地是沙溪镇宝珠中路**御隆廷******，在2014年的时候还没有成立中山市万泰物业管理有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年11月10日，万泰物业公司（甲方）与林昔健、林卓芳（乙方）签订星光礼寓前期物业服务协议，约定：甲方受开发商委托，在本物业竣工验收交付乙方使用后，对本物业实施前期物业管理；物业管理区域内，供电、供水等单位，应当向最终用户收取有关费用；乙方按照住宅按建筑面积每月每平方米3元向业主或非业主使用人收取物业服务费；乙方从开发商通知收楼之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每季首月5号前；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；已出售室内小车位车库服务费30元/月；合同还约定了其他事项。万泰物业公司、林昔健、林卓芳在协议落款处签名盖章确认。同日，林昔健、林卓芳在万泰物业公司提供的星光礼寓业主临时规约上的承诺书处签名。该承诺书载明，本人为星光礼寓3幢1501号的买受人，确认已详细阅读万泰物业公司制定的业主临时规约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本业主临时规约，本人同意承担违反本业主临时规约的相应责任。2018年，中山市东区星光礼寓小区业主委员会（以下简称星光礼寓小区业委会）作为甲方与万泰物业公司作为乙方签订星光礼寓物业服务合同，约定：双方就星光礼寓物业实行物业管理的有关问题达成一致意见；甲方代表物业业主大会签订合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守合同，乙方为物业业主大会选聘提供物业管理的物业；合同中关于物业服务费用收取时间变更为每月5日前，其余物业服务费收取标准、逾期交费违约责任与前述前期物业服务协议约定一致。林昔健、林卓芳是广东省中山市东区******************（物业建筑面积177.18平方米，产权登记时间2016年5月23日）及1-49幢地下车库309号小车位的业主，根据合同约定，林昔健、林卓芳每月应缴纳物业服务费532元（177.18平方米×3元/月/平方米）。林昔健、林卓芳于2014年11月10日办理收楼手续后，未支付2019年4月至2020年5月期间共14个月的物业服务费及二次供水费、车位服务费，万泰物业公司于2020年5月12日通过上门张贴催款通知书催讨相关款项无果，遂诉至本院，主张本案民事实体权利。2.中山市公用水务有限公司出具的广东增值税电子普通发票、广东省政府性基金（资金）通用票据、广东省行政事业性收费统一票据显示万泰物业公司已缴纳2019年12月5日至2020年4月7日期间的生活用水费。其中生活用水单价为1.55元/吨，垃圾处理费0.31元/吨，污水处理费0.95元/吨。万泰物业公司主张林昔健、林卓芳2019年4月至2020年5月期间共产生用水234吨。3.庭审中，林昔健、林卓芳主张上述前期物业服务协议、临时规约上的签名不是其本人签名，但在限期内未向本院提交笔迹鉴定申请。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。万泰物业公司与林昔健、林卓芳签订的前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”星光礼寓小区业委会成立后与万泰物业公司签订的物业服务合同，对包括林昔健、林卓芳在内的所有小区业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，万泰物业公司为案涉物业提供了物业服务，林昔健、林卓芳未按时交纳物业服务费已构成违约，应按法律规定及合同约定，承担支付物业服务费的违约责任。经核算，林昔健、林卓芳应向万泰物业公司支付2019年4月至2020年5月期间物业服务费7448元（532元/月×14个月）、车位服务费420元（30元/月×14个月）。关于违约金问题。万泰物业公司主张按每天千分之一利率自欠费之日起计收物业服务费的违约金，但该标准明显过高，万泰物业公司未举证林昔健、林卓芳未交纳物业服务费造成其经济损失高于或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金调整为按年利率6%的标准计算。关于车位服务费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于二次供水费问题。万泰物业公司已举证其已为林昔健、林卓芳代缴2019年4月至2020年5月期间的水费，根据《物业管理条例》第四十五条规定，林昔健、林卓芳应向万泰物业公司返还代缴的水费657.54元[（1.55元/吨+0.31元/吨+0.95元/吨）×234吨]，万泰物业公司主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林昔健、林卓芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2019年4月至2020年5月期间的物业服务费7448元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费532元为基数，分别从2019年4月至2020年5月的6日起，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告林昔健、林卓芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2019年4月至2020年5月期间的车位服务费420元；三、被告林昔健、林卓芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2019年4月至2020年5月期间的水费657.54元；四、驳回原告中山市万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取为26元（原告中山市万泰物业管理有限公司已预交），由被告林昔健、林卓芳负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告中山市万泰物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年九月二十三日书记员  柯佩烨黄慧珍