江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初2535号原告：钟件英，女。原告：毛彩英，女。两原告的共同委托诉讼代理人：程赣洲，瑞金市金都法律服务所法律工作者。被告：谢群英，女。被告：谢瑞东，男。被告：钟长发，男。被告谢群英、谢瑞东、钟长发的共同委托诉讼代理人：王海明，瑞金市金都法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：谢平英，女。被告：谢丽英，女。被告谢平英、谢丽英的共同委托诉讼代理人：谢群英，即本案被告谢群英，系谢平英、谢丽英的姐姐，特别授权代理。被告：谢瑞明，男。被告：谢瑞林，男。被告谢瑞明、谢瑞林的共同委托诉讼代理人：谢瑞东，即本案被告谢瑞东，系被告谢瑞明、谢瑞林的哥哥，特别授权代理。原告钟件英、毛彩英诉被告谢群英、谢瑞东、钟长发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，经本院审查，依职权追加被告谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林作为本案共同被告参加本案诉讼。本院依法适用普通程序于2020年6月22日第一次公开开庭进行了审理，原告钟件英、毛彩英、原告的共同委托诉讼代理人程赣洲、被告谢瑞东、钟长发、被告的共同委托诉讼代理人王海明到庭参加诉讼。本院于2020年8月4日第二次公开开庭进行审理，原告钟件英、毛彩英、原告的共同委托诉讼代理人程赣洲、被告谢群英、谢瑞东、被告的委托诉讼代理人王海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟件英、毛彩英向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2019年4月15日签订的房屋租赁合同；2.判决被告返还原告合同押金130000元，并自2019年4月15日起至款清之日止按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月15日，原告与被告签订租赁合同一份，约定被告将其位于瑞金市苏维埃大道叶坪景区的整栋大楼（其中钟长发4间、谢群英3间、谢平英1间、谢丽英1间、谢瑞东1间、谢瑞明1间、谢瑞林1间）出租给原告。合同约定承租楼层、租期及装修期、租金及租金支付方法、甲乙双方的权利和义务、违约责任、免责条件、未尽事宜的约定、合同生效时间等进行了约定。其中，合同第二条第3款约定，被告（甲方）必须于2019年9月1日将出租房屋交付给原告（乙方）开始装修。第六条第2款约定，如果被告（甲方）不能按合同规定期限交付原告（乙方）装修、经营，可以短期延后，由此造成原告（乙方）装修期、经营期也应相对往后推延，但延期超过三个月，属于被告（甲方）违约，原告（乙方）有权单方终止合同，并要求被告（甲方）赔偿原告的所有损失。合同签订当天，原告将130000元押金交付至被告谢群英手中，之后，被告未按合同第四条约定在2019年9月1日前完善基础设施和配套设施，并将房屋交付原告装修。根据合同第六条约定，被告延期交房时间不得超过三个月，否则属于被告违约，原告有权单方终止合同，并要求被告赔偿损失。综上，被告的行为已构成合同违约，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。据此，原告为了维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林辩称：1.原告提起本案诉讼行使合同解除权没有法定情形，也不存在约定解除的情形。原告与被告于2019年4月15日签订租赁合同后，被告将房屋改造发包给案外人刘某进行施工。至2019年10月份，被告已经完成了租赁合同约定的基础设施施工，比如楼梯改造及电梯间的施工、按承租方的要求完成各楼层房间及卫生间的砌墙、完成各楼层房间及走廊墙体水泥找平、将各房屋窗户拆除统一安装相同规格的中空玻璃窗户等，整栋房屋外墙立面粉刷在10月份也已经施工完成。东、西楼梯扶手安装及大理石台阶铺设，因承租方考虑不影响后续装修施工的实际需要，承租方同意在装修完成部分后再由出租方进行施工。对于配套设施部分，其中电梯的安装，虽然被告已经联系好电梯厂家，根据合同约定应当由承租方垫资，因承租方一直未垫资，因此电梯未能安装。被告在进行基础设施及配套设施施工过程中，承租方聘请了“简约装饰”公司任职的“曾”姓工作人员作为工程监理，并且原告钟件英及其丈夫许件林也经常到案涉房屋了解施工进度。至2019年11月份，承租方相关人员未再到案涉房屋查看工程施工情况。事实上，在此期间，原告曾多次与被告协商如何配合其办理消防工程施工许可事宜，案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，但原告不愿组织人员进场装修的主要原因是无法进行消防设施施工。这是原告提出解除租赁合同的根本原因，而非被告没有按约定期限交付房屋。原告以被告违约为由行使合同约定解除权没有事实依据。何况，合同约定的被告需完成的基础设施及配套设施施工是合同的附随义务，房屋本身在约定期间可以交付给原告进行装修，即使被告未及时完成相关基础设施及配套设施建设，也属于被告履行合同附随义务，违约程度显著轻微，并不会导致合同目的无法实现。原告与被告签订的《租赁合同》第六条第3款同时约定，除不可抗拒因素外，任何一方无权终止合同。该条约定的是对双方解除合同的限制性约定，依法对双方具有约束力。本案原告主张行使合同约定解除权，是否具备合同约定解除权成就的条件应当由法院进行判断，而非当事人自行判断。事实上，原告诉称的合同解除的条件不属于“不可抗拒因素”。2.本案诉争《租赁合同》如被判决解除，房屋必须恢复原状，因合同解除给被告造成的损失，鉴于目前赔偿损失范围难以确定，被告将另案主张。3.原告交付的租房押金130000元不应在本案判决中判决予以返还。押金作为担保的一种形式，原告向被告交付一定数额的押金是为了担保债务履行，原告交付押金的担保范围除了约定交纳租金外，应包括不履行合同给被告造成的损失，原告交付的押金必然用于赔偿原告解除合同给被告造成的损失。原告钟件英、毛彩英提交的证据有：1.原告钟件英、毛彩英身份证复印件各一份，证明原告的主体适格；2.原告与被告签订的租赁合同原件和复印件各一份，证明被告未完成合同第二条第三款、第四条第一、二款的约定，属于被告违约，原告依据合同第六条第二款的约定可解除合同；3.收条原件和复印件各一份，证明原告于2019年4月15日向被告交付押金130000元整，根据合同约定，本案合同解除，被告应当返还原告押金并赔偿原告损失；4.2020年8月2日拍摄的照片4张，证明被告至今未按照合同约定完善出租屋的基础设施和配套设施，也未将出租屋交付给原告。经本院组织质证，被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证据2、3的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，对证据4的真实性无异议。本院对原告提交的证据1、2、3、4予以确认，对证明对象综合当事人陈述综合予以认定。被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林提交的证据有：1.七被告身份证复印件各一份，证明被告诉讼主体适格，证明租赁合同中的作为房屋出租方的是合同当事人；2.2020年6月12日拍摄的案涉房屋现场照片9张，证明房屋出租方按照合同约定进行了基础设施施工，相关基础设施完成时间可以由施工工人刘某来证实；3.瑞金市象湖镇红城宾馆企业信息表复印件一份，证明原告钟件英一直开设酒店经营管理，对案涉房屋要作为经营性用房应具备的相关条件比较清楚，原告作为涉案房屋的承租方，根据租赁合同相关内容显示，其租赁房屋用途是用于酒店开设经营酒店；4.证人刘某出庭证言，证明被告将案涉房屋的改造工程发包给证人刘某，刘某自2019年6月10日进场施工到2019年11月份，已经完成了租赁合同约定的施工项目。经本院组织质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2的真实性无异议，对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告、被告对证人刘某的证言的真实性均无异议。本院对被告提交的证据1、2、3、4予以确认，对证明对象结合当事人陈述综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，原告钟件英、毛彩英作为乙方（承租方）与被告谢群英、谢瑞东、钟长发作为甲方（出租方）签订《租赁合同》一份，合同约定：“经甲、乙双方秉着自愿、平等、互利原则。根据国家相关法律法规的规定，甲方自愿将位于瑞金市苏维埃大道叶坪景区的整栋大楼（其中钟长发4间、谢群英3间、谢平英1间、谢丽英1间、谢瑞东1间、谢瑞明1间、谢瑞林1间）承租给乙方经营，为明确双方权利和义务，达成如下协议：一、承租楼层承租楼层为瑞金市苏维埃大道叶坪景区甲方所属的整栋大楼，总面积为平方米，其中一楼平方米（店面阁楼不计算面积），二楼平方米，三楼平方米，四楼平方米，五楼平方米，六楼平方米。二、租期、装修期1.租期为20年，自2020年11月1日至2040年10月31日止。2.装修期为14个月。3.甲方由2019年9月1日交付乙方开始装修。三、租金、租金支付……3.签订本合同时，乙方向甲方缴纳押金13万元。四、甲方权利和义务1.甲方负责的基础设施和配套设施①把中间两个楼梯拆掉，只留下东、西两个楼梯和西边一个电梯口，拆掉的楼梯口以及东边另一个电梯口按乙方要求，用钢筋水泥浇筑成楼面，合同期满后，乙方不恢复原样。②按乙方提供的图纸砌好房间及卫生间墙体，要求内墙砂浆打底，外墙砂浆打底并喷涂仿大理石外墙漆。③安装好窗户及窗户玻璃（安装中空玻璃，平开窗，大小一致），一楼店面安装卷闸门。④东、西两个楼梯安装不锈钢扶手，大理石铺设地面及台阶。⑤按照乙方酒店用电量、用水量的容量要求，做好三相电和自来水立户，变压器容量、主水管尺寸大小等，必须确保满足乙方用电、用水要求。用电、用水立户费和增容费由甲方负责，乙方补助甲方4万元。⑥按乘客13人标准安装好一部电梯，资金先由乙方垫付，租期开始后在甲方租金中扣除。⑦甲方负责楼顶防雷设施安装，楼顶做好防漏柏油。⑧做好化粪池及卫生间排水、排污管道铺设（按酒店容量标准安装）。⑨店面前大坪路面水泥硬化，应把空坪处的水泥电杆移除，一楼店面地面水泥找平。⑩甲方在2019年9月1日前完成甲方负责的基础设施和配套设施……六、违约责任……2.如果甲方不能按合同规定期限交付乙方装修、经营，可以短期延后，由此造成乙方装修期、经营期也应相同时间往后推延，但延期超过三个月，属于甲方违约，乙方有权单方终止合同，并要求甲方赔偿乙方所有损失……”。合同签订后，原告钟件英按《租赁合同》约定向被告谢群英支付租房押金130000元。被告谢群英向原告出具收条一张，写明：“今收到钟件英手租房押金壹拾叁万圆整（￥130000.00）经手人：谢群英2019年4月15日。”之后，被告按照合同约定进行基础设施及相关配套设施建设，原告亦聘请了广告公司人员到场监理。原告在庭审中确认，其最后一次去案涉房屋查看的时间为2019年12月份（具体时间记不清），当时被告已经完成了《租赁合同》第四条第1项第①②③点约定的除外墙喷涂大理石外墙漆、一楼店面安装卷闸门之外的其他施工。当时之所以不同意收房是因为六楼没有按照约定建好及《租赁合同》第四条约定应当由被告负责的基础设施和配套设施建设未完成。除上述原告认可被告已经完成的基础设施及配套设施建设外，被告还完成了店面前空坪处水泥电杆的移除。被告未完成的项目有“外墙砂浆打底并喷涂大理石外墙漆”、“一楼店面安装卷闸门”、“东、西两个楼梯安装不锈钢扶手，大理石铺设地面及台阶”、“按照乙方酒店用电量、用水量的容量要求，做好三厢电和自来水立户，变压器容量、主水管尺寸大小等，必须确保满足乙方用电、用水要求”、“按乘客13人标准安装好一部电梯”、“楼顶防雷设施安装，楼顶做好防漏柏油”、“按酒店容量标准做好化粪池及卫生间排水、排污管道铺设”、“店面前大坪路面水泥硬化，一楼店面地面水泥找平”。原告未向被告提供酒店用电、用水和卫生间排水、排污容量的要求，也未向被告支付用水、用电立户费用和增容费的补助，也未垫付安装电梯的费用。案涉房屋位于瑞金市苏维埃大道瑞金叶坪景区，该路段道路两旁建筑物外墙均按政府要求粉刷为朱红色。原告认为被告未按《租赁合同》约定按时完成相关基础设施及配套设施的建设，未按约定交付房屋，构成违约，故而成讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，属于合法有效的合同。关于本案《租赁合同》出租方的认定问题，虽然合同中出租方仅有被告谢群英、谢瑞东、钟长发签字，但《租赁合同》已经写明租赁房屋包括了谢平英的1间、谢丽英的1间、谢瑞明的1间、谢瑞林的1间，原告钟件英、毛彩英对此完全清楚，而被告谢平英、谢丽英认可委托被告谢群英代为出租房屋，谢瑞明、谢瑞林认可委托谢瑞东代为出租房屋。因此，本院认为本案的出租方应当包括被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢平英、谢丽英、谢瑞明、谢瑞林。关于案涉《租赁合同》是否可以解除的问题，原告要求解除合同的理由是认为被告未按《租赁合同》约定按时完成相关基础设施及配套设施的建设，未按约定向原告交付约定房屋，构成违约，符合合同约定解除的条件。根据业已查明的事实，被告已经完成了大部分约定的基础设施及配套设施建设，虽有一部分基础设施及配套设施未按要求完成，确属违约，但被告并非出于不愿继续履行合同而故意违约，其违约过错程度较小，违约程度轻微，不足以致使原告无法实现合同目的。原告主张与被告约定案涉房屋必须兴建好六楼，否则可以解除合同,但被告不认可存在此约定。从《租赁合同》字面表述看，原告与被告并无此明确约定，原告提交的民事起诉状中要求解除合同的理由也未提及六楼未建；从情理上说，如原告与被告约定不兴建六楼就解除合同，则被告应当第一时间兴建六楼，在六楼兴建好前，被告不会对五楼以下按照原告的要求进行施工改造，原告也不会在六楼未兴建好的情况下还聘请广告公司人员到施工现场对五楼以下的改造行监理职责。综上，本院认为虽然被告存在违约情形，但违约程度轻微，原告以此为由要求解除合同，理由不足，但是本案系租赁合同纠纷，承租义务属于非金钱债务，其性质不适宜强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，原告现坚决不愿意继续履行案涉《租赁合同》，本院对原告要求解除其与被告于2019年4月15日签订的《租赁合同》的请求予以支持，合同解除时间为本案法庭辩论终结之日，即2020年8月4日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。关于原告钟件英、毛彩英依据《租赁合同》约定向被告交付的押金130000元是否应当返还的问题。原告钟件英、毛彩英向被告交纳的押金具有担保租赁合同履行的性质，现因合同解除，租赁合同已无需履行，被告应当向原告返还押金130000元。鉴于导致案涉租赁合同解除并非完全因被告违约，原告与被告双方均有过错。因此，对于原告要求被告自2019年4月15日起至款清之日止按年利率6%支付资金占用利息的请求，本院不予支持。被告因解除合同遭受的损失可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告钟件英、毛彩英与被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林于2019年4月15日签订的《租赁合同》；二、被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林应当于本判决生效后六十日内向原告钟件英、毛彩英返还押金130000元；三、驳回原告钟件英、毛彩英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元，由原告钟件英、毛彩英承担1896元，由被告谢群英、谢瑞东、钟长发、谢丽英、谢平英、谢瑞明、谢瑞林承担1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 杨 珊人民陪审员 杨 敏人民陪审员 袁冬发二〇二〇年九月十七日书 记 员 邹抒寒