山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2367号上诉人(原审被告)：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处。法定代表人：周来杰，执行董事。委托诉讼代理人：张捃焱,山东法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁，山东法扬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：枣庄德高物业管理有限公司，住所地：枣庄市市中区文化西路**远航未来城**楼纽曼斯街**。法定代表人：李静，执行董事。委托诉讼代理人：郭强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王慎青，山东齐鲁(枣庄)律师事务所律师。上诉人山东恒欣房地产开发有限公司因与被上诉人枣庄德高物业管理有限公司委托合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院于作出的（2020）鲁0402民初508号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出诉讼请求：1.撤销一审判决；2.依法判决支持上诉人扣除135，831元维修费用及垫付水费的主张；3.依法判决待上诉人代被上诉人维修完成东湖豪庭消防系统、绿化、路面等设备设施及核算清楚虚假记载的物业费后，与被上诉人在417，459.8元范围内据实结算；4.本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、在签订解除协议时，被上诉人提供的物业费明细存在大量的虚假记载，严重违背诚实信用原则，导致上诉人做出错误意思表示在上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同解除协议》时，被上诉人将未收取到的物业费债权全部转让于上诉人，并提供了具体的明细，明确保证物业费明细的真实性，同时承诺承担虚假记载的法律责任，上诉人根据被上诉人提供的物业费明细债权转让的价款，但在一审后，上诉人根据被上诉人提供的物业费明细收取物业费的过程中，发现被上诉人提供的物业费明细存在大最的虚假记载情况，致使上诉人接收的物业费债权价款虚高，被上诉人的行为严重违背了诚实信用原则，上诉人主张在物业费债权转让款中予以扣除。二、一审认定事实错误。(一)一审错误的将“交接摸排行为”认定为“交接行为”。上摸排行为是对《物业管理委托协议》解除时情况的固定，以便交接时对问题设备、设施等进行重点排查。因此，不应把“交接摸排行为”视为“交接行为”,解除协议第四条即是对交接前要进行情况摸排的一种安排，同时，从协议中也能看出解除协议签订时，被上诉人也不具备交接的条件，因为小区内大最的消防设施、电梯设备、排水系统、绿化等都存在严重的问题，因此协议要求被上诉人要对相关设备设施进行维修，以便达到解除协议第五条约定的“甲乙双方认可的现状”条件，完成交接工作。(二)一审错误的把摸排表中被上诉人法定代表人李静单方标注的“现状交接”理解为上诉人与被上诉人“双方认可的现状”。由于被上诉人长期未尽到服务义务，导致上述设备设施大面积损毁、故障、不能使用等，从常情常理上来看，这种情况肯定是不能被认可、接收的。因此，一审将“摸排表”中李静单方书写的“现状交接”是一种错误的理解，从而错误的认定了协议的违约方。(三)解除协议约定了被上诉人的维保义务，经过上诉人与被上诉人的摸排，发现小区多栋楼多部电梯停用，道路损毁，消防系统、监控系统、排水系统大部分设备设施不能正常使用，整个小区绿化杂草丛生，难以满足小区900多户业主的需求，而上述问题的造成就是因为被上诉人未尽职尽责履行合同确定的义务。本协议履行过程中，系被上诉人违约在先，被上诉人无权主张剩余的尾款及违约金。三、上诉人要求扣除相关因代替履行而产生的相关费用的主张于法有据由于被上诉人怠于履行义务，为保证小区内居民正常的生产生活，上诉人不得不及时寻找有关单位对电梯、监控、排水、绿化、道路等进行维修、保养，截至目前，上诉人因维修电梯、监控、排水系统已经实际支付费用87.320.5元，同时垫付了被上诉人欠付的水费(根据物业协议第九条约定，该费用由被上诉人承担)48，510.5元，以上合计人民币135，831元，除以上设备设施外，小区内的绿化、消防系统的维修尚在进行，经相关单位报价，费用合计在200，000元左右，上诉人的行为符合《合同法》第六十五条的情形，有权主张予以扣除；四、一审判令上诉人承担保全保险服务费没有法律依据一审判令上诉人负担保全保险服务费1，160元，没有法律依据。被上诉人辩称：一审认定事实清楚，协议对上诉人的付款金额有明确约定，应为有效，对方在协议约定之外，要求被上诉人承担有关维修等费用，违反诚实信用原则。对于已收取的物业费14694.3元，我方同意扣除。德高物业向一审提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计553,290.8元及违约金（违约金以553,290.8元为基数，按每日万分之五标准，自2019年10月2日起计算至实际支付之日）；二、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：2019年1月6日，原告德高物业（乙方）与被告恒欣房地产（甲方）签订了《东湖豪庭物业管理委托协议》，甲方恒欣房地产选聘、委托乙方德高物业对其开发的东湖豪庭小区物业进行管理服务，合同约定管理服务期限为2019年1月6日至2020年1月5日。合同约定了管理服务内容、质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任、其他事项等。同时还签订了《东湖豪庭物业管理委托补充协议》。原被告双方在上述两份物业管理委托协议签订后依约履行至2019年9月17日。2019年9月17日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方又签订了《前期物业服务合同解除协议》，协议约定：“甲乙双方于2019年1月6日签订《东湖豪庭物业管理委托协议》及《东湖豪庭物业管理委托补充协议》，约定服务小区为枣庄市市中区东湖豪庭小区。现经甲乙双方友好协商，协议解除上述合同。双方确认以下事实：截止2019年9月17日，东湖豪庭小区业主共欠物业费及电费1,098,833.6元(含2018年及2019年9月17日之前的物业费，按照1.1元/m计算，业主欠付的储藏室电费及车库电费22,350元)，应退物业费(乙方提前收取的相关业主的物业费)87,395.7元，乙方欠甲方6月、7月电费29,269.5元，甲方替乙方垫付7月、8月员工工资83,877.6元，甲方应退乙方车库管理保证金50,000元。甲乙双方就合同解除具体事项协议如下：一、合同解除日及乙方撤离小区的日期为2019年9月17日。二、甲方一次性支付乙方业主未交付的物业费(合计1，076，483.6元，按照1.1元/m'的标准，从2019年1月1日计算至2019年9月17日)、业主欠付储藏室及车库电费22,350元、保证金及相关费用948,290.8元(已扣除甲方垫付的工资、电费等)，另外甲方再向乙方支付甲方之前同意支付的5，000元小区监控系统改造费用，以上合计953,290.8元，该笔费用由甲方分批支付：本合同签订后2日内向乙方支付400,000元，待甲乙双方办理交接手续后3日内，甲方将余款553,290.8元一次性支付给乙方。甲方承诺与乙方及时办理交接，甲方故意拖延交接，则视为已经交接。交接手续办理后，若甲方未在上述约定的时限内支付余款，则甲方按照以未支付余款为基数、每日万分之五的利率支付违约金。三、乙方将所有业主欠付其的物业费(含2018年及2019年1月1日至2019年9月17日所欠付的物业费)、储藏室车库电费及相关费用的债权全部转让于甲方，乙方负责向甲方提供业主欠费的具体明细，并将该债权转让信息通知相关业主。该债权转让后，此后关于物业费的相关问题全权由甲方负责，与乙方无关。四、乙方承诺其服务期间(2019年1月1日至2019年9月17日)所应当承担的消防维保费用、电梯维保费用等，在首笔款项支付后3日内支付完毕，由乙方提供相关的费用结清证明(作为交接材料)。此外，乙方承诺，2019年9月17日之前的辖区公共区域所用电费由乙方承担。五、乙方承诺，在甲方支付完400,000元后，立即安排与甲方的交接工作，乙方承诺全力配合甲方安排的交接工作，并完整、全部将与物业相关的所有相关材料、设备设施以甲乙双方认可的现状全部交付甲方，由甲方负责验收。六、本次交接，除小区车棚、小区监控系统外，乙方可将其投资建设、购买的充电桩、电梯梯控设备、办公桌椅、对讲机、考勤机、发票针孔打印机、联想打印机、洗地机、扫地机、大型吸尘器、独轮车、推车两辆，旋耕机、割草机(以上为明细详列)在本合同签订后7日内自行处理完毕。七、乙方服务期间所产生的全部债务全部由其承担，概与甲方无关。八、以上事项处理完毕后，甲乙双方再无争议。九、本合同自双方签字盖章后生效、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。具有同等效力。”上述解除协议签订后，被告恒欣房地产依约向原告德高物业支付了00,000元。双方于2019年9月28日办理了小区物业相关的交接手续,并在交接表中明确注明是“现状交接”。被告未在双方交接后将协议余款553,290.8元支付给原告。一审认为，原告德高物业与被告恒欣房地产签订的《前期物业服务合同解除协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，解除协议合法有效，予以确认。协议签订后，被告已经按照协议约定，履行了向原告支付部分物业费400,000元的事实，对此,原被告均无异议,予以确认。双方争议的主要焦点是双方协议中剩余的53,290.8元应否继续支付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”本案原被告双方签订的《前期物业服务合同解除协议》系有效协议，该协议约定的给付款数额，是原被告双方在友好协商并经算账的基础上作出的明确约定，且被告已经按照协议约定，履行了部分协议内容，而原告也已经依照协议约定，在解除协议签订后，及时与被告办理了相关物业交接手续，因此，被告理应依约全面履行向原告支付剩余物业费等相关费用的付款义务。由于被告未全面履行合同义务，故而引起本诉，其行为构成了违约，依法应承当相应的违约责任。原告要求被告按照双方协议约定日万分之五计算违约金的诉请主张，符合法律规定，予以支持。综上所述，原告要求被告支付其物业费、保证金及小区监控系统改造费用等553,290.8元及违约金之诉求，合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告山东恒欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告枣庄德高物业管理有限公司物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计人民币553,290.8元及违约金（违约金以553,290.8元为基数，自2019年10月2日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算）。案件受理费9,333元，减半收取4,667元,诉讼保全费3,420元，保全保险服务费1,160元，计款9,247元，由被告山东恒欣房地产开发有限公司负担。二审中,上诉人提供物业收费收据及增值税普通发票一宗,主张扣减相关水费、电梯运行费、维修绿化费等。被上诉人二审中认可对已收取的14694.3元物业费,从一审认定的欠款金额中扣除。对于一审认定的其他事实，本院予以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持契约精神，恪守合同承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”本案上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业服务合同解除协议》系有效协议，通过协议约定，双方对权利义务进行了确认。该协议约定的给付款数额，是双方在协商并经算账的基础上作出的明确约定和确认，且“以上事项处理完毕后，甲乙双方再无争议”。被上诉人已经按照协议约定，履行了部分协议内容，而也已经依照协议约定，在解除协议签订后，及时与上诉人办理了相关物业交接手续，因此，上诉人理应依约全面履行付款义务。被上诉人认可应当扣减相关已收的物业费14694.3元，本院予以认可。上诉人在双方协议中对关费用已作出约定的情况下，要求扣减其他有关费用，本院不予支持。保全保险费系保全申请人支出的必要费用，属于合理支出的必要费用，一审判决由败诉方承担，并不无不当。综上所述，山东恒欣房地产开发有限公司的上诉请求中关于扣减物业费的主张成立，其余主张不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1401号民事判决主文中的：“被告山东恒欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告枣庄德高物业管理有限公司物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计人民币553,290.8元及违约金（违约金以553,290.8元为基数，自2019年10月2日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算）。”为：山东恒欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付枣庄德高物业管理有限公司物业费、保证金及小区监控系统改造费用等共计人民币538596.5元及违约金（违约金以538596.5元为基数，自2019年10月2日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算。二审受理费9333元，由上诉人山东恒欣房地产开发有限公司负担9166元,被上诉人各负担167元，于本判决生效后十日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年九月三日书记员  赵 丽