广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1402民初2126号 原告：黄吉武,男，1954年11月29日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄粤景，广西越桂律师事务所执业律师、 委托诉讼代理人：黄凤娟，1979年11月5日出生，壮族，住广西崇左市江州区。系黄吉武女儿。 被告：黄晋华，男，1960年4月5日出生，汉族，经商，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄志敏，广西帮达律师事务所执业律师。 被告：崇左市弘昌房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市花山路（嘉苑小区）P组团P-16。社会统一信用代码:914514003102043677。（以下简称：弘昌公司） 法定代表人：黄晋华，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄志敏，广西帮达律师事务所执业律师。 第三人：广西镒建房地产开发有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳东路**。社会统一信用代码:91450000571831406W。（以下简称：镒建公司） 法定代表人：孔祥瑜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张桂玉，1993年8月10日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。系该公司职工。 适用程序：普通程序 立案时间：2019年10月16日 开庭时间：2019年11月19日、2020年7月24日 当事人到庭情况： 原告方：原告到庭 被告方：被告均到庭 第三人：第三人到庭 原告诉请要点 黄吉武向本院提出诉讼请求：1.依法确认黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订的《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）合法有效；2.判令黄晋华向黄吉武支付房地产开发的固定开发收益1670万元；崇左市弘昌房地产开发有限公司对上述付款义务承担连带责任；3.本案诉讼费及保全费由黄晋华及弘昌公司承担。事实和理由：2007年6月，黄吉武和案外人朱恒忠通过司法拍卖方式共同合法取得位于崇左市江州区的原南宁地区（崇左）桂通汽车检测维修中心的两宗国有土地使用权，其中一宗为商业用地，面积约8亩，另一宗为住宅用地，面积约20.6亩。2009年5月1日，黄吉武以该宗地作抵押向广西崇左桂南合作银行贷款500万元（2012年4月13日已偿还本金50万元）。之后为盘活土地，加快建设，黄吉武和朱恒忠于2013年7月1日签订一份《协议书》，约定：双方一致同意将该宗地作价人民币1320万元由黄吉武单独或者与他人合作引进资金进行投资，合法开发经营该宗地，盈亏自负，所得收益由黄吉武或与其合作经营者处分，该宗地由黄吉武占有、使用、收益和处分，朱恒忠不参与；由黄吉武偿还以该宗地作抵押向广西桂南农村合作银行贷款的余额450万元及利息；在黄吉武办理该宗地变更过户手续前应先向朱恒忠支付结清820万元余款。协议签订后，黄吉武依约向朱恒忠支付了以上款项，并将涉案宗地的国有土地使用权变更登记于自己名下。2014年4月11日，黄吉武和镒建公司签订了《房地产开发合作协议书》，协议书约定的主要内容包括：1.黄吉武将土地使用权属于自己所有的崇国用（2008）第0004号和崇国用（2009）第××号两宗地（面积合计19102.50㎡）用于双方幵发合作的碧水名苑（合同暂定名）项目工程；2.两宗地由Ａ地块和Ｂ地块构成，其中Ａ地块面积13846.50㎡为住宅用地【即崇国用（2009）第××号】，土地使用年限至2057年8月21日止；Ｂ地块土地面积5256㎡为商业用地【即崇国用（2008）第0004号】，土地使用年限至2047年8月21日止；3.项目工程计划投资兴建110栋6层住宅楼，截止本协议书签订之日，黄吉武已向他人出售41块地块，所得的收入归黄吉武所有，未出售的69块地块由黄吉武和镒建公司共同开发合作，由镒建公司从每出售一栋房屋所得的收入中向黄吉武支付开发收益30万元，黄吉武从69块地块开发中共收取开发收益2070元，该款项付清期限不能超过36个月；5.在本协议书签订后5日内，镒建公司预先问黄吉武支付固定收益400万元；6.合作开发过程中，黄吉武仅提供项目用地使用权和依约应投入的资金（合同已详细约定）。其他的权利义务协议书已明确约定。协议书签订后，镒建公司因客观原因退出上述《房地产开发合作协议书》，转由黄晋华接替镒建公司与黄吉武进行合作。为了方便项目的实施，黄吉武和黄晋华于2014年7月28日成立了弘昌公司，并由黄晋华担任该公司的法定代表人。此后，黄吉武将涉案土地的使用权转移登记到弘昌公司名下，并办理了相关国有土地使用权证。2015年8月21日，黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订了一份《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目），明确了黄吉武和镒建公司之前签订的《房地产开发合作协议书》约定的权利义务由黄晋华享有和承担；原协议约定的黄吉武应当固定收取的开发收益2070万元由黄晋华支付；黄吉武不参与碧水名苑项目的投资；施工工期在原协议的工期基础上顺延两年，相关事项均予以顺延。补充协议签订后，黄吉武依约将涉案土地交付黄晋华开发，目前已经开发竣工2＃楼、4＃楼和6＃楼合计28栋各六层的天地楼，并于2015年11月27日取得了2＃楼和4＃楼的商品房预售许可证。根据原协议书和补充协议的约定，黄晋华向黄吉武付清固定开发收益的期限不能超过36个月，因此，黄晋华向黄吉武支付固定开发收益2070万元的条件已经成就，扣除黄晋华己预先支付的固定收益400万元，目前尚应支付1670万元开发收益。黄吉武认为，各方《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）属于当事人真实意思表示，合法有效。黄吉武依协议将涉案土地交付给黄晋华开发，黄晋华负有向黄吉武支付固定开发收益的义务。补充协议中虽然约定由弘昌公司股东黄晋华向黄吉武支付开发收益，但因自然人不具备房地产开发的资质条件，以弘昌公司名义开发的涉案房地产项目，开发所得的利益也应归弘昌公司所有，故弘昌公司应对被告黄晋华的支付义务承担连带责任。 被告答辩情况 黄晋华及弘昌公司的答辩意见：1.黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订的《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）（以下简称《补充协议》）由于违反法律规定应当无效。黄吉武与镒建公司签订《房地产开发合同合作协议书》中约定，黄吉武以国有土地使用权与其合作开发房地产，并收取固定收益2070万元。2015年8月21日，黄吉武与黄晋华、镒建公司签订了《补充协议》，约定镒建公司在原协议中的权利和义务由黄晋华承担和享有，原协议中约定黄吉武的收益由黄晋华支付。《补充协议》实际上就是镒建公司退出《房地产开发合同合作协议书》，由黄吉武与黄晋华签订《房地产开发协议》，但自然人不具备房地产开发资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地事宜权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款的规定：“当事人双方都不具备房地产开发资质的，应当认定合同无效”。根据上述法律规定，黄吉武与黄晋华、镒建公司签订的《补充协议》无效，该协议自始对双方无效。2.弘昌公司不是《补充协议》的合同当事方。因为其在《补充协议》中没有实际享有任何权利，也不承担任何义务。因此弘昌公司不应承担任何的合同义务，也不承担任何合同连带责任。3.如果认定《补充协议》有效，支付固定收益的条件尚未成就。《房地产开发合作协议书》中约定“......上述固定开发收益2070万元，乙方应在本协议书签订后5日内，预先向甲方支付固定收益400万元。以后，每出售一栋房屋且收回该栋房所有购房款后7日内，乙方向甲方支付固定收益30万元，直至上述固定开发收益2070万元付清为止。（该款项付清期限不能超过36个月）。根据该条款的约定及合同目的来看，支付固定收益的期限应当从每一栋房屋实际出售并收到全部购房款后7日内起算。黄吉武在本案中并没有提交任何证据证明黄晋华已出售房屋并收回所有房款。黄吉武主张的2#楼、4#楼《商品房预售许可证》只能证明涉案房屋符合预售条件，不能证明支付固定收益的条件已经成就；且涉案房屋不能按时出售主要在于黄吉武没有履行合同约定的相关义务，致使该项目无法正常通水电。故黄吉武要求黄晋华支付固定收益的诉请没有事实和法律依据。4.如认定《补充协议》有效，黄晋华有行使先履行抗辩权的权利，即黄吉武没有依约履行相应义务的同时，黄晋华亦可拒付相应收益。协议约定，由黄吉武提供项目土地使用权和依约应投入的资金（平整土地、水电接到工地和移除场地内电杆电线、广告牌、拆除房屋、图纸设计、前期报建、办理施工许可证等工作），但到目前为止，黄吉武并没有完成水电接到工地和移除场地内电杆电线等工作，也没有提供任何资金，至此涉案项目的施工无法正常开展，也使已获得预售许可证的楼房无法出售。房产开发项目施工必须以黄吉武先履行上述义务为前提，但黄吉武至今尚未完全履行。根据合同法的相关规定，在黄吉武未履行其应负义务前，黄晋华及弘昌公司有权拒付固定收益。5.如认定《补充协议》有效，黄吉武以国有土地使用权作为合作出资，转让给弘昌公司并由其开发房地产。协议明确约定黄吉武不参与投资，不承担经营风险，只收取固定收益，不符合合作开发房地产合同的特征。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同”，因此本案应按土地转让合同纠纷进行审理。本案涉案土地使用权转让给弘昌公司时经深圳市国咨土地房地产评估有限公司广西南宁分公司评估价值为630.5万元，并经土地使用权人黄吉武、朱恒忠签字确认，合法有限。黄晋华于2014年4月29日支付给黄吉武400万元应视为支付土地价款，现黄吉武要求黄晋华及弘昌公司连带支付开发固定收益没有事实和法律依据。综上，黄吉武的诉请没有事实和法律的依据，法院应当予以驳回或按照土地使用权转让纠纷进行审理。 第三人陈述情况 镒建公司对于黄吉武的诉请及黄晋华、弘昌公司的辩称均无异议，由人民法院公平公正裁定。 事实认定 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2014年4月11日，黄吉武与镒建公司签订了《房地产开发合作协议书》，约定的主要内容有：黄吉武（甲方）、镒建公司（乙方），就甲方位于崇左市江州区的项目地块的合作开发事项，经协商一致达成本协议书，以供双方共同恪守履行。一、项目概况。1.项目名称:碧水名苑（暂定名）；2.项目地址：崇左市江州区；3.项目用地的现状：项目用地由Ａ、Ｂ两地块构成，土地面积共19102.50㎡。其中，Ａ地块的土地面积共13846.50㎡，为住宅用地，土地使用年限到2057年8月21日止；Ｂ地块的土地面积共5256㎡为商业用地，土地使用年限到2047年8月21日止。项目用地均以出让方式取得土地使用权，属于黄吉武、朱恒忠共有。目前，项目用地未设有抵押权。截至本协议书的签订日，甲方已向他人出售41块地块（下称“已售地块”），未出售的地块共69个地块（下称“未售地块”）；4.建设规模：计划建设110栋6层的住宅楼，建筑面积共约37495㎡,总投资共约6000万元。二、合作开发方式。甲方提供项目用地使用权和依约应投入的资金（平整土地、水电接到工地和移除场地内电杆电线、广告杆牌、拆除房屋、图纸设计、前期报建、办理施工许可证等工作），乙方提供项目开发建设所需要的其他资金，双方合作开发房地产。三、项目开发利益的分配。1.甲方因合作幵发本项目而获取的收益包括：因已售地块转让而产生的购地款，作为项目开发收益归甲方所有；此外，甲方另固定收取开发收益共2070万元。以上收益已包含甲方应收回的投资和应分得的项目开发利润，以及甲方应得的其他费用。2.甲方收益的收取方式：（1）作为甲方所得开发收入的已售地块购地款，由甲方根据其与已售地块买受人间的合同向买受人收取。该买受人不付款的，乙方对甲方不承担付款责任。（2）对上述固定开发收益2070万元，乙方应在本协议书签订后5日内，预先向甲方支付固定收益400万元。以后，每出售一栋房屋且收回该栋房所有购房款后7日内，乙方向甲方支付固定收益30万元，直至上述固定开发收益2070万元付清为止。（该款项付清期限不能超过36个月）。3.除甲方依约所收取的收益以外，本项目开发经营而产生的其他收益均归乙方所有；所剩余的房地产（仅限公司负责销售的69地块）归乙方所有，乙方有权独立处置并获得所产生的收益。四、项目的开发与管理。建设工期为730日历天，从本项目具备开发条件后甲方将开发场地交付给崇左分公司开发之日起计算。建设工期的实际终止日期，按本工程通过竣工合格验收的日期确定。因非乙方原因，导致本项目的建设工期延误的，建设工期应相应顺延。黄吉武在该协议书上签字捺印确认，镒建公司在该协议书上签字盖章确认。 2015年6月15日，弘昌公司取得了建筑工程施工许可证（编号：452129201506150101），即碧水名苑工程中的建筑项目：（7-8#住宅楼、1-2#宾馆）（建筑面积16129.2㎡）。其中合同工期为：2015年1月13日-2017年5月30日。 2015年8月21日，黄吉武、镒建公司、黄晋华、弘昌公司签订了一份《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）。约定的主要内容有：1.镒建公司与黄吉武合作开发的崇左碧水名苑项目，现镒建公司在原协议中的权利及义务由黄晋华承担和享有，原协议约定的黄吉武收益的2070万元，由弘昌公司股东黄晋华支付。2.黄吉武、黄晋华共同成立弘昌公司开发建设崇左碧水名苑项目，并委托镒建公司进行开发过程的咨询及全程管理,费用按该项目工程结算审计后总造价的1.5%计取，由黄晋华负责支付，与黄吉武无关。3.由于项目客观原因及报建迟延影响施工工期在原协议的工期基础上顺延两年，相关事项均予以顺延。4.由弘昌房地产公司股东黄晋华替代镒建公司投资开发建设崇左碧水名苑项目，黄晋华享有并承担原协议中的权利与义务。股东黄吉武不参与碧水名苑项目建设投资，该项目未售地块(69户)幵发收益由股东黄晋华享有。 2015年11月27日，弘昌公司取得了碧水名苑第2栋（2＃楼）的《商品房预售许可证》（证号：崇房预字第××号）；碧水名苑第4栋（4＃楼）的《商品房预售许可证》（证号：崇房预字第××号）；碧水名苑第2栋（2＃楼）的《商品房预售许可证》（证号：崇房预字第××号）。 另查明，2013年7月1日，黄吉武与案外人朱恒忠签订了一份《协议书》，协议约定的主要内容：黄吉武（甲方）与朱恒忠（乙方）于2007年6月共同合法购得位于崇左市江州区的原南宁地区（崇左）桂通汽车检测维修中心的国有土地使用权（以下简称为该宗地），并办理了《国有土地使用证》共四本，其中崇国用（2008）第0004号、崇国用（2008）第××号两本证书标明为商业用地，用地面积折合约8亩（以证书标明面积为准）；崇国用（2009）第××号、崇国用（2009）第××号两本证书标明为住宅用地，用地面积折合约20.6亩（以证书标明面积为准）。经双方一致同意，该宗地作价人民币壹仟叁佰贰拾万元整（1320万元）。该价款为双方自行评估的净地价，只作为双方内部判断该宗地运作模式的价格之用。二、以上述内部评估的地价为基础，双方一致同意，由黄吉武单独或与他人合作引进资金进行投资，合法开发经营该宗地，开发经营盈亏自负，所得的收益由黄吉武或与其合作经营者处分。该宗地实体上的占有、使用、收益及处分权由黄吉武决定，朱恒忠不参与。但在该宗地办理合法过户手续前，乙方应积极配合甲方办理规划及报建手续。三、该宗地价款人民币壹仟叁佰贰拾万元整（1320万元）的结算:（一）、以该宗地为抵押向广西崇左桂南农村合作银行借贷的贷款余额人民币肆佰伍拾万元（450万元），由甲方（或其合作经营者，下同）负责在贷款期满前还清，贷款利息从2013年6月21日起由甲方按银行的规定支付至贷款本金按期限还清为止。（二）、自本协议签订之日起十日内，甲方向乙方支付履约定金人民币伍拾万元（50万元），该定金作为甲、乙双方履行本协议义务的保证。如有违约，按《中华人民共和国担保法》的规定处理。（三）、在甲方（及乙方配合）办理该宗地变更过户手续完结前，甲方必须把剩余的价款人民币捌佰贰拾万元整（820万元）结清。前款所涉及的履约定金人民币伍拾万元（50万元）可折抵入捌佰贰拾万元（820万元）结算款中。四、特别约定：（一）、在该宗地变更过户手续完结前，该宗地开发建设所涉及的规划、报建等事项需要乙方配合办理的，只要不违反法律、法规的规定，乙方应当给予积极配合。（二）、该宗地的开发建设经营所涉及的一切税费由甲方承担；该宗地办理合法过户手续的一切税费也由甲方支付。签订《协议书》后，黄吉武依约向案外人朱恒忠支付了相应款项。 2014年7月23日，黄吉武、案外人朱恒忠委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司广西对二人南宁分公司对两人共同共有的座落于崇左市江州区，面积为5256.00㎡地块的国有土地使用权作价入股价值进行评估，评估价值为212.34万元；对两人共同共有的座落于崇左市江州区，面积为13846.50㎡地块的国有土地使用权作价入股价值进行评估，评估价值为418.16万元。为此，两人还出具了一份《价值确认书》确认对上述土地的评估作价予以确认。2014年7月28日，黄吉武、案外人朱恒忠出具了一份《土地使用权资产移交书》，将其两人共同共有的座落于崇左市江州区的地块（用途：其他商务用地；使用权面积：5256.00㎡；终止日期：2047年8月21日）移交给弘昌公司；将座落于崇左市江州区的地块（用途：城镇住宅用地；使用权面积：13846.50㎡；终止日期：2057年8月21日）移交给弘昌公司；并以上述两地块的土地使用权作为股东出资设立弘昌公司的股东入股资本，其中，黄吉武占土地使用权的80%，计504.4万元；案外人朱恒忠占土地使用权的20%，计126.1万元。2014年12月30日，黄吉武、案外人朱恒忠为上述地块办理的转移登记手续，并办理了土地使用权证［崇国用（2014）第××号］、［崇国用（2014）第××号］，确认上述地块的国有土地使用权已出让给弘昌公司。 再查明，黄吉武、黄晋华均为弘昌公司的股东，其中黄吉武占股40%、黄晋华占股60%。 黄吉武于本案立案后即向本院提提出申请财产保全，本院于2019年10月22日出具了（2019）桂1402民初2126号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人黄晋华、崇左市弘昌房地产开发有限公司名下的银行存款1670万元或查封其相应价值的财产。财产保全期限：冻结银行存款一年；查封动产二年；查封不动产、冻结其他财产权三年。此后，黄吉武再次提出申请财产保全，本院于2020年1月6日出具了（2019）桂1402民初2126号之一《民事裁定书》，冻结被申请人崇左市弘昌房地产开发有限公司名下的座落于广西壮族自治区崇左市江州区麦水桥的两块宗地及地上建筑物［1.崇国用（2014）第××号，宗地代码：451402103010ＧＢ00015，宗地面积：5256㎡；2.崇国用（2014）第××号，宗地代码：451402103010ＧＢ00014，宗地面积：13846.5㎡］。财产保全期限：查封不动产、冻结其他财产权三年。 争议焦点 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订的《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）是否合法有效；2.黄吉武要求黄晋华支付固定收益是否有事实和法律依据，弘昌公司是否应对黄晋华的付款义务承担连带责任。 判决理由 一、关于黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订的《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）（以下简称《补充协议》）的合同性质及该协议是否合法有效的问题。1.本案中，黄晋华、弘昌公司辩称黄吉武、黄晋华均为自然人，没有房地产开发的资质，故按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的相关规定，《补充协议》应属无效。根据协议书的内容，涉案地块的房地产实际是黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司共同建设开发的；且协议履行期间，涉案地块的开发建设及楼房销售均是以弘昌公司的名义进行。弘昌公司是经过工商注册登记的具有房地产开发资质的公司，故黄晋华、弘昌公司的此项辩称，没有事实依据，本院不予采信。《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应当属于合法有效的协议。2.黄晋华、弘昌公司辩称即使《补充协议》被确认为有效合同，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，也应当按照土地使用权转让合同进行审理。本案中，根据《房地产开发合作协议书》内容，黄吉武与镒建公司签订的《房地产开发合作协议书》系合作开发房地产合同，即当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。黄吉武通过出让土地使用权及投入资金参与涉案地块的房地产开发，镒建公司应当依约向其支付的固定开发收益2070万元是投资产生利润的分配，系合同当事人的意思自治，没有违反法律规定，是合法有效的。基于该协议，黄吉武、黄晋华、镒建公司、弘昌公司签订了《补充协议》，该协议虽然约定黄吉武不参与碧水名苑项目的建设投资，但在各方签订该协议时，土地使用权已经在弘昌公司名下而非黄吉武名下，黄吉武作为弘昌公司的股东对于公司的房地产开发经营活动必然承担共同投资、共享利润、共担风险；且黄吉武与镒建公司签订《房地产开发合作协议书》中也明确约定黄吉武除了出让国有土地使用权外还应当投入资金完成项目建设，现镒建公司未对黄吉武提出任何异议，黄晋华、弘昌公司也未能提交任何证据证明黄吉武不承担经营风险，故黄晋华、弘昌公司的此项辩称没有事实依据，本院不予采信。该《补充协议》实际仍是合作开发房地产合同，应当以合作开发房地产合同的性质进行审理。综上，黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订的《补充协议》是合法有效的合作开发房地产合同。 二、关于黄吉武要求黄晋华支付固定收益是否有事实和法律依据的问题。1.黄吉武、黄晋华、镒建公司、弘昌公司签订《补充协议》的内容是基于黄吉武与镒建公司签订的《房地产开发协议书》，《补充协议》明确约定由黄晋华承担镒建公司的权利及义务，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，自然人是没有房地产开发资质的，故黄晋华无法承接镒建公司对于涉案地块房地产开发的义务，而实际是由弘昌公司承接了原本由镒建公司承担的房地产开发义务，在协议履行的过程中，涉案地块的房地产开发工作亦是以弘昌公司的名义进行。黄晋华作为弘昌公司的股东签订《补充协议》，协议约定其自愿代替镒建公司向黄吉武支付固定收益2070万元，是真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定的；且黄晋华也以自己的名义向黄吉武预先支付了400万元的固定收益款项，说明黄晋华对于《补充协议》的该项约定内容是予以认可的，故黄晋华应当依照约定向黄吉武支付固定收益款项。2.黄晋华、弘昌公司辩称向黄吉武支付固定收益的条件尚未成就，即涉案地块的楼房并未出售及获得购房款，故不应当向黄吉武支付固定收益款项。黄晋华、弘昌公司的此项辩称依据为《房地产开发合作协议书》关于项目开发利益的分配中“......对上述固定开发收益2070万元，乙方应在本协议书签订后5日内，预先向甲方支付固定收益400万元。以后，每出售一栋房屋且收回该栋房所有购房款后7日内，乙方向甲方支付固定收益30万元，直至上述固定开发收益2070万元付清为止。（该款项付清期限不能超过36个月）”。本案中，涉案地块的部分楼房于2015年11月27日已获得商品房预售许可证，房地产开发公司在获得预售许可证后即可开展房屋预售、与买受人签订《商品房预售合同》等销售活动；且按照商品房买卖市场的交易习惯，亦可向买受人收取相应购房款。现黄晋华、弘昌公司主张未收到任何款项，且涉案地块因无相应资金注入而闲置，是弘昌公司从事房地产开发商事活动过程中存在的正常投资经营风险，不是其拒绝支付固定收益的合法抗辩事由。按照《补充协议》的约定，支付固定收益款项的期限不能超过36个月，此36个月的期限应当是具有限制性的，结合协议内容、合同目的、商品房买卖活动的商事交易习惯，以及国有土地使用权的使用期限的特性，本院确认36个月的起算日为：弘昌公司取得商品房预售许可证后即2015年11月28日，由于《补充协议》的签订中对涉案地块的房地产建设工期做了顺延两年的约定，但未对其他事项的顺延日期作出任何明确约定，本院尊重当事人的意思表示，结合实际情况，给予付款期限亦顺延6个月，即截止日期为2019年5月28日。黄吉武于2019年10月16日起诉至人民法院，要求黄晋华支付固定收益款项，是符合合同约定的，本院予以认可。3.黄晋华、弘昌公司辩称黄吉武在协议履行过程中存在不依约履行相应义务的情况，黄晋华及弘昌公司有权履行拒付款项的抗辩权。黄晋华、弘昌公司为此提交的证据仅是涉案地块的现场照片，并无其他相关的证据与此形成相应的证据链，无法证实黄吉武存在违约的情形，且黄吉武对此亦不予认可，故本院对黄晋华、弘昌公司的此项辩称不予认可。如黄晋华、弘昌公司认为黄吉武存在违约的情形，黄晋华及弘昌公司亦可另行提起诉讼要求黄吉武承担违约责任。4.黄晋华、弘昌公司主张《补充协议》属于土地使用权转让合同，涉案地块的评估价值为630.5万元，黄晋华为此已支付了400万元，该款项应当作为土地使用权的出让金，故黄吉武再要求黄晋华、弘昌公司支付固定收益是没有事实和法律依据的。就此项辩称，本院确定《补充协议》系合作开发房地产合同，故不应当按照土地使用权转让合同进行审理。黄晋华支付的400万元属于固定收益的一部分而非土地使用权的出让金。至于涉案地块的评估价值为630.5万元系黄吉武、案外人朱恒忠作为出资评估的股价入股弘昌公司，与本案无关联性。 综上，黄吉武要求黄晋华支付固定收益1670万是有事实和法律依据的，本院予以支持。 三、关于黄吉武要求弘昌公司对黄晋华的上述付款义务承担连带责任的问题。根据查明的事实，黄吉武与镒建公司签订的《房地产开发合作协议书》中约定涉案地块房地产开发建设及楼房销售系镒建公司的义务。此后黄吉武、黄晋华、弘昌公司、镒建公司签订的《补充协议》明确约定了由黄晋华承担和享有镒建公司在《房地产开发合作协议书》中的权利义务，但协议履行过程中，涉案地块房地产开发建设及楼房销售的义务实际是由弘昌公司的名义进行，收取涉案楼房的购房款亦是以弘昌公司的名义收取。固定收益的组成亦是基于涉案地块的房地产开发销售获得的利润，故弘昌公司应当对黄晋华支付固定收益的义务承担连带责任。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 1、确认原告黄吉武、被告黄晋华、被告崇左市弘昌房地产开发有限公司、第三人广西镒建房地产开发有限责任公司签订的《房地产开发合作协议书》补充协议（碧水名苑项目）合法有效； 2、判令被告黄晋华向原告黄吉武支付房地产开发的固定开发收益1670万元；被告崇左市弘昌房地产开发有限公司对上述付款义务承担连带责任。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起45日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费122000元，保全费10000元，共计132000元（原告黄吉武已预交），由被告黄晋华及被告崇左市弘昌房地产开发有限公司连带负担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  许 欢 人民陪审员  阮志清 人民陪审员  黄翠娇 二〇二〇年九月九日 法官 助理  谢 云 书 记 员  覃年芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。