江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8127号上诉人（原审被告）：高瑞刚，男，1966年11月28日出生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审被告）：江苏阿仕顿服饰有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇莫城莫干路。法定代表人：龚政，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚梅，上海市捷华律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：张家港市五金机械有限公司，住所地张家港市杨舍镇杨舍西街**。法定代表人：徐洪华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭丰雷，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：缪俊熙，国浩律师（苏州）事务所律师。上诉人高瑞刚、江苏阿仕顿服饰有限公司（以下简称阿仕顿公司）因与被上诉人张家港市五金机械有限公司（以下简称五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高瑞刚、阿仕顿公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判下调高瑞刚、阿仕顿公司应承担的违约金数额；2.一审、二审案件受理费、保全费由五金公司负担。事实和理由：一、涉案房屋租赁合同解除在疫情爆发期间，五金公司对合同解除也有过错。由于新冠疫情的爆发，案涉店铺在2、3月份被迫关闭，五金公司应当与高瑞刚分担该期间的租金，但经高瑞刚与五金公司诚恳沟通，五金公司拒绝对租金减免和调整，最终导致高瑞刚无力继续履行合同，五金公司作为出租方对租赁合同解除亦具有过错。此外高瑞刚、阿仕顿公司还主动促成五金公司与新承租人就三、四楼达成租赁协议，已经尽力减少五金公司因房屋闲置造成的损失。一审既未考虑疫情因素，也未考虑高瑞刚、阿仕顿公司的积极行为，未对高额违约金进行调整，显失公平。二、租赁合同约定的违约金数额明显偏高。高瑞刚已经履行了合同约定总租赁期限的42.8%，法院应综合考虑合同实际履行情况以及五金公司的过错等因素，对合同约定的违约金进行调整。高瑞刚应承担的违约金数额要么按照合同未履行期间占总租赁期限的比例57.2%计算违约金446350元，要么按照审判实践中一般支持的三个月租金计算违约金474625元。法院应综合考虑合同解除时双方的过错和合同履行期限等因素对违约金进行调整才符合公平正义原则和立法精神。被上诉人五金公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。五金公司对合同解除没有过错，违约方不能以疫情为由逃避违约责任；五金公司损失巨大，一审认定的违约金金额未超出五金公司的实际损失。原审原告五金公司向一审法院起诉请求：1.高瑞刚向五金公司支付结欠的租金、占有使用费合计58521元（自2020年4月15日至4月26日的租金86466元以及自2020年4月27日至5月6日按照租金标准计算的占有使用费72055元之和，扣除押金100000元），手扶梯损坏赔偿费12500元，违约金1315000元；2.阿仕顿公司对高瑞刚的本案债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费、保全费由高瑞刚、阿仕顿公司共同承担。一审法院认定事实如下：2015年11月12日，五金公司（出租方、甲方）与高瑞刚（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于张家港市，房屋建筑面积约5000㎡的房屋出租给乙方使用，与租赁房屋相应的附属设施、设备一并作为租赁财产，乙方确认已查看租赁财产，知悉租赁情况，同意凭现状承租，租赁期限为十年零70天，自2015年11月6日起至2026年1月14日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。甲乙双方一致同意2015年11月6日至2016年1月14日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金，2016年1月15日至2021年1月14日的年租金为263万元，2021年1月15日至2026年1月14日的年租金为283万元。甲乙双方约定，2015年11月30日前乙方应向甲方支付押金10万元，租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和赔偿外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间，乙方装修、装潢或改造的，应将方案报甲方备案后实施，如改造涉及房屋结构的，须经甲方同意并经专业机构审核，租赁期满或乙方中途提出解除合同的，乙方应按实际状态无偿交给甲方，乙方不得故意拆除建筑物本身之结构体以及固定装修部分，但有权拆除及取回乙方所有可移动设施、设备。租赁期满或合同解除的，乙方应立即返还房屋，未经甲方同意，乙方逾期返还房屋的，逾期一日应按当年度日租金的三倍向甲方支付违约金，乙方返还房屋及附属设施、设备，应当符合正常使用后的状态，否则应按实赔偿。甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方支付不低于6个月租金的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后仍未交付的；2.甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现合同目的的；3.乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5.乙方擅自转租房屋、改变房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6.乙方擅自改变合同约定的租赁用途或利用房屋进行违法违章活动的；7.乙方逾期不支付租金、水电费累计超过20天的。合同第十条违约责任10.4项约定：如乙方经甲方同意提前退租或租赁期满后，乙方交还的房屋或其附属设施设备损坏，乙方需负责维修并使房屋或其附属设施设备处于可正常使用状态，如乙方不负责维修，甲方有权自行维修，因此而产生的费用先从乙方交付的押金中扣除，不足部分由乙方承担；10.5项约定：租赁期间，非本合同规定的情况乙方中途退租的，乙方应承担不低于6个月租金的违约金，如造成甲方其他损失的，乙方应该负责赔偿；10.6项约定：如因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金，造成守约方其他损失的，违约方应该负责赔偿等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。同日，阿仕顿公司向五金公司出具担保书，载明:高瑞刚因开办商场需要向张家港市五金机械公司承租位于张家港市杨舍镇杨舍西街2号大楼1-4层房屋（建筑面积约5000㎡，租赁期限为十年零70天，自2015年11月6日起至2026年1月14日止），租赁双方于2015年11月12日签署了房屋租赁合同，我江苏阿仕顿服饰有限公司自愿作高瑞刚的合同履约担保人，担保责任至该合同项下的义务和责任履行完毕为止。上述合同及担保书签订后，五金公司将房屋交付给高瑞刚、阿仕顿公司使用。2019年7月12日，高瑞刚（乙方）又与五金公司（甲方）签订房屋租赁补充协议，约定：一、2019年7月15日至2021年1月14日的房屋年租金从263万元下调至235万元；二、本补充协议仅对上述时间段房屋租金作调整，其余合同条款及《房屋租赁补充合同书》内容均不变；三、如乙方未按照本补充协议约定履行付款义务的，甲方有权要求乙方按原合同约定执行等。2020年3月17日，高瑞刚、阿仕顿公司在案涉房屋外张贴公告称：尊敬的阿仕顿会员您好，现杨舍西街阿仕顿店因房租到期搬迁至，所有的会员服务全部至塘桥阿仕顿店即可，给您带来不便，敬请谅解！2020年4月8日，五金公司向高瑞刚、阿仕顿公司发出《关于履行房屋租赁合同的催告函》，要求高瑞刚在2020年4月15日前支付当期租金58.75万元及税金3.75万元，共计62.5元，鉴于原经营的阿仕顿服饰门店已经关停，要求高瑞刚于2020年4月15日前将履行租赁合同的明确意见书面告知，要求阿仕顿公司敦促高瑞刚履行合同义务或在2020年4月15日前承担担保责任，代为履行上述付款义务等。2020年4月25日，五金公司又向高瑞刚、阿仕顿公司发出《解除租赁关系通知书》，载明：1.自即日起解除本公司与贵方租赁关系；2.请贵方于2020年4月30日前与本公司办理租赁房屋及设施的退租交接手续；3.请贵方于2020年4月30日前办理三楼、四楼转租户的终止等善后事宜；4.请贵方按照双方约定承担相应的违约责任；5.请阿仕顿公司按照担保书承担相应的担保责任等。高瑞刚、阿仕顿公司于2020年4月26日收到该通知书。2020年5月6日，五金公司与高瑞刚、阿仕顿公司将案涉房屋交接完毕并签署了《设施设备移交清单》，双方确认案涉房屋中2-3层扶梯扶手带缺少一根，一台客梯轿厢顶板缺失等。五金公司于2020年5月8日将案涉房屋中的三楼、四楼重新出租给他人，租金合计为45.15万元/年。一审审理中，双方一致确认双方签署的房屋租赁合同于2020年3月17日解除，高瑞刚租金已支付至2020年4月14日；高瑞刚、阿仕顿公司认可五金公司扶梯扶手带维修损失为12500元。以上事实，有当事人提交的租赁合同、担保书、补充协议、照片、催告函、解除租赁关系通知书、设备移交清单、报价单以及一审法院庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，五金公司与高瑞刚签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，高瑞刚单方搬离案涉房屋构成根本违约，应承担违约责任。双方一致确认合同于2020年3月17日解除，高瑞刚租金已支付至2020年4月14日，双方于2020年5月6日对案涉房屋交接完毕，故高瑞刚应支付五金公司2020年4月15日至2020年5月6日的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，双方在补充协议中将房屋租金下调至235万元，五金公司主张高瑞刚未按照补充协议约定履行付款义务，要求按原合同约定的263万元/年标准执行，但高瑞刚在合同解除前并未拖欠五金公司租金，故应按照补充协议约定的235万元/年的租金标准计算占有使用费，经计算为135205元。高瑞刚认可五金公司扶梯扶手带维修损失为12500元，一审法院对此予以确认，上述两项费用合计147705元，高瑞刚已支付五金公司押金10万元，故还应再支付五金公司47705元。关于违约金，双方在合同中约定如因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金，高瑞刚认为该约定的违约金过高，申请法院调整，一审法院认为，五金公司主张以6个月的租金计算违约金符合双方约定和法律规定，但五金公司已将案涉房屋中的三、四楼重新出租，租金标准为45.15万元/年，再结合高瑞刚对合同解除的过错程度及五金公司的其他实际损失等情况，一审法院酌定高瑞刚向五金公司承担949250元（235万元/2-45.15万元/2）的违约金。阿仕顿公司自愿为高瑞刚的上述合同债务提供担保，故应对高瑞刚的上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条的规定，一审法院判决：一、高瑞刚支付张家港市五金机械有限公司2020年4月15日起至2020年5月6日的房屋占有使用费135205元，并赔偿五金公司扶梯损失12500元，合计147705元。扣除高瑞刚已支付的押金10万元，高瑞刚还应支付五金公司47705元。二、高瑞刚支付张家港市五金机械有限公司违约金949250元。上述两项付款义务合计996955元，限高瑞刚于判决生效之日起十日内履行。三、江苏阿仕顿服饰有限公司对高瑞刚的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回张家港市五金机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8637元、保全费5000元，合计13637元由张家港市五金机械有限公司负担3828元，由高瑞刚、江苏阿仕顿服饰有限公司负担9809元。二审中，各方均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为双方租赁合同中约定的违约金是否应当予以调整。高瑞刚、阿仕顿公司上诉主张因为疫情原因五金公司对合同解除也有过错，且租赁合同已经实际履行了接近一半的期限，违约金应当在6个月租金损失的基础上减半调整。对此本院认为，虽然新冠疫情会对市场经济活动造成影响，但高瑞刚在双方租赁合同未到期的情况下擅自搬离仍构成根本违约。双方合同中明确约定，如因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金。在高瑞刚、阿仕顿公司未举证证明其违约行为给对方造成的实际损失低于双方约定的违约金标准的情况下，一审法院扣除三楼、四楼重新出租的租金后，结合高瑞刚、阿仕顿公司的过错程度以及五金公司的实际损失，酌定高瑞刚承担949250元（235万元/2-45.15万元/2）的违约金，符合合同约定，亦在法律允许的范围之内，属于合理裁量，可予维持。综上，上诉人高瑞刚、阿仕顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17274元，由上诉人高瑞刚、江苏阿仕顿服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二〇年九月三十日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。