贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔民申2157号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区。法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蔡从生，男，汉族，1965年4月24日出生，住湖南省涟源市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘秋容，女，汉族，1967年8月1日出生，住湖南省涟源市。再审申请人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房开公司）因与被申请人蔡从生、刘秋容商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院(2019)黔05民终1335号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。鑫城房开公司申请再审称，一、有新证据足以推翻原判决；二、原判决认定事实错误；三、原判决适用法律错误。理由：1、双方当事人根据新的《不动产登记暂行条例》于2019年5月7日签订了《办证资料移交约定》，该证据证明了申请人的违约责任已经经双方有了新的约定而予以免除；2、申请人逾期办证系政府原因导致。由于政府未按照约定及时进行征收土地，导致申请人开发建设的楼盘不能按照原计划修建，进而导致消防设施建设以及政府部门验收滞后。后因政府机构合并停止办理产权证。由于上述原因，申请人无法按期办理产权证。3、双方于2019年5月7日签订了《办证资料移交约定》，该约定申请人不再承担约定日起超过180日后的逾期交付有关办理商品房转移初始登记文书的违约责任，转而由申请人在被申请人提供有关办证资料的情况下，法院认为违约金约定不存在过高情形属认定事实错误。申请人早已经将案涉房屋交付给被申请人使用，被申请人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。且被申请人无法举证证明其损失及具体计算方法，应承担不利后果。据此，鑫城房开公司《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。被申请人蔡从生、刘秋容未向本院提交答辩意见。本院经审查认为，鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的...”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第九条“人民法院对再审申请的审查，应当围绕再审事由是否成立进行”之规定，本院围绕鑫城房开公司提出的申请事由进行了审查。关于是否有新证据足以推翻原判决的问题。经审查，再审中，鑫城房开公司提交了双方当事人于2019年5月7日签订的《办证资料移交约定》，拟证明申请人的违约责任因新的约定予以免除的事实。但该《办证资料移交约定》是双方在本案二审后签订，根据本案双方当事人于2013年5月21日签订的《商品房买卖合同》，该合同显示，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人，但申请人未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，申请人已构成违约。同时，《不动产登记暂行条例》于2019年3月24日实施，鑫城房开公司此时已经逾期近五年的时间，另，该证据约定将本应由鑫城房开公司履行的义务（提交申请登记表、产权登记说明等）转而由被申请人承担履行义务，改变了主合同对违约责任的承担，完全免除了鑫城房开公司已经违约的责任。且该证据是在二审判决书作出后形成，该理由不能作为推翻原审判决的再审理由。故鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的事由提出的再审申请理由，本院不予以支持。关于本案事实认定是否正确的问题。本案争议的焦点为：1、本案是否属于出卖人的原因导致逾期办证。本案民事法律关系是商品房预售合同，根据房地产管理相关规定，商品房预售应在取得开发用地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入建设资金达到25%以上、并已确定施工进度和竣工交付日期后方可取得预售资格。鑫城房开公司在符合预售条件后进行房屋预售，其对房屋交付、办证程序等因素，应当预见经营风险，预留合理时间应对，政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为均系第三人原因，应当在鑫城房开公司的风险预测范围内。且按照双方当事人约定，鑫城房开公司应于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被申请人。本案中，鑫城房开公司没有举证证明，在约定期限内其已将办理房产证的相关资料收齐并提交办证部门办理。2018年7月23日，在鑫城房开公司已取得涉案房屋不动产权证书，已符合办理转移登记条件情形下，其也未通知被申请人提交办证的个人资料，直到本案庭审中，才于同年11月29日通知被申请人提交有关资料。鑫城房开公司怠于履行合同义务，此与政府相关部门合并导致逾期办证，没有必然关联。综上，本案系出卖人的原因导致逾期办证，鑫城房开公司的该条申请理由不能成立。2、本案约定的逾期办证违约金是否过高的问题。本案中，双方当事人已明确约定逾期办证按已付购房总价的日万分之二支付违约金。该违约金额相当于7.3%的年利率，是双方自愿达成，没有明显超过相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，鑫城房开公司主张该约定金额过高，应当举证证明该约定高于造成损失的30%。因鑫城房开公司不能举证，原判按照合同自治原则，判令鑫城房开公司按约定承担违约责任并无不当。鑫城房开公司主张按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，对逾期办证无法避免行政原因的影响，将行政原因导致的逾期办证期间予以扣除再计算违约金比较公正的理由，因鑫城房开公司未举证证明其在约定期限内已向相关部门提交办证资料，而办证部门因其自身原因未办理的证据，故本案并无可扣除因行政原因耽误的办证时间，故鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的事由提出的再审申请，本院不予以支持。关于法律适用是否错误的问题。申请人认为逾期办证是因政府的原因导致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条之规定，因行政部门的原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任，逾期办证是因政府的原因，故可以减轻或免除申请人逾期办证的违约责任。经审查，政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为均系第三人原因，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，申请人应当向守约方的被申请人承担违约责任。且申请人作为专业的房地产开发企业，对于涉案项目开发所涉及的征收问题本就属于其经营决策的重要考虑因素，并不属于不可抗力事件，故申请人关于逾期办证系因政府原因导致，属行政不可抗力，其不应再承担违约责任的申请理由不能成立，应不予支持。同时，经审查，二审判决并不存在《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的”规定的适用法律确有错误的情形。故鑫城房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的事由提出的再审申请，本院不予以支持。综上，鑫城房开公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回毕节市鑫城房地产开发有限公司的再审申请。审判长 朱 进审判员 刘珊涌审判员 王 君二〇二〇年九月十日法官助理彭凤书记员王圣强