广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1259号原告：林春微，女，1972年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区***************，公民身份号码440************627。委托诉讼代理人：黎雄校，广东冈州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓钧，广东冈州律师事务所律师。被告：郑科，男，1981年10月6日出生，汉族，户籍所在地广东省廉江市*************，公民身份号码440************332。被告：邓美虹，女，1981年3月10日出生，汉族，户籍所在地广东省廉江市*************，公民身份号码440************408。原告林春微诉被告郑科、邓美虹租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈卓钧到庭参加了诉讼，被告郑科、邓美虹经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决两被告向原告支付2019年8月至2020年3月租金57950元及违约金（按欠租款项每日3%，自2020年4月1日计至实际清偿日）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将坐落于江门市江海区*********、114（浪琴湾）共二层250平方米商铺租赁给两被告，期限5年，2019年5月10日至2020年4月9日期间每月租金为7350元，另每月支付房产税400元，与当月租金同时于每月10日前支付，逾期按每日3%给付违约金，超过15日，原告有权解除合同，保证金不予退还。合同签订后，原告依约交付租赁物给被告用于经营餐厅，2018年10月起拖欠租金，两被告于2019年9月底出具欠款单，确认至2019年9月底欠原告租金48250元，被告邓美虹于2020年4月4日出具欠单，确认至2019年12月底欠原告租金34700元，加上2020年1月至3月租金（每月7750元），合计拖欠原告租金57950元，根据合同约定，拖欠租金按每日3%计算违约金。原、被告于2020年4月9日办理移交租赁物手续，解除该合同，但被告至今未付拖欠的租金，构成违约，侵犯原告合法权益，故向法院起诉。两被告缺席，无答辩。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于江门市江海区*********、114（浪琴湾）商铺共二层建筑面积250㎡的房屋出租给乙方作为经营场所；租用期限5年，自2018年5月10日至2023年5月9日止；押金为14000元，合同期终止后，出租方应在5个工作日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；自2019年5月10日至2020年4月9日每月租金7350元……，乙方必须在每月10日前交清当月月租金给甲方；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，如合同期未满，乙方停止经营，甲方则不退还押金；租赁期间房屋产生的一切税收均由乙方自理（每月交付400元），税费与当月租金同时支付给甲方等。又查明，两被告租赁期间向原告出具“欠款”材料一份，确认至2019年8月31日止两被告共欠原告48250元；被告郑科在该材料上写上“郑科本人对以上欠款属实，确认以上欠款，承诺9月30日支付25000元，2019年10月30日支付23250元，欠款付清后根据原合同继续履行，违约按合同条款处理，以上欠款与后续的租金同期支付，不得拖欠，违约按合同及法条处理”。2020年4月4日，被告郑美虹出具“欠单”，载明“至2019年12月底海上鲜湛江鸡经营者邓美虹欠业主林小姐租金共计叁万肆仟柒佰元正，本人承诺于2020年4月10日前结清”。2020年4月9日，两被告向原告出具《移交书》，确认于2020年4月9日将租赁的铺位交回原告，餐厅内的所有物品均已取回；承诺移交铺位后，两被告将于2020年4月15日前将租赁期间所有水电费、垃圾费、租金欠款全部清还，如有违反，两被告愿承担相应的法律责任。又查明，原告与李惠民为夫妻关系；坐落江门市江海区**********的房地产权属人为原告，坐落江门市江海区**********的房地产权属人为李惠民。另查明，李惠民在诉讼中出具情况说明书，同意原告向两被告出租其所有的坐落于江门市江海区**********房屋用于经营，并由原告代为收取租金以及处分房屋的租赁问题。2020年8月24日，原告向本院出具说明，确认签订合同后已收取两被告的租赁押金14000元，两被告在签订“欠款”材料及“欠单”期间，共向原告支付租金30550元。两被告至2019年12月31日欠租金34700元【48250元+7750元/月（含税400元）×4个月（2019年9月1日至2019年12月31日）-支付的租金30550元-14000押金=34700元】。故被告邓美虹在2020年4月4日出具的“欠单”上确认至2019年12月底欠原告租金34700元。上述事实，有租赁合同书、欠款、欠单、移交书、房地产权证明、情况说明书、结婚证、说明及法庭审理笔录等证实。本院认为，本案涉及原告与两被告的租赁合同法律关系纠纷。两被告经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无答辩，视为放弃对原告的诉讼主张进行抗辩及对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由两被告承担。关于两被告是否应支付2019年8月至2020年3月租金57950元及违约金给原告的问题。原告与两被告签订的《租赁合同书》约定原告向两被告出租涉案房屋，虽然租赁房屋中的江门市江海区**********属李惠民所有，但李惠民在诉讼中出具《情况说明》追认原告的租赁行为，因此《租赁合同书》是双方的真实意思，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，依法受法律保护，双方应按合同约定履行义务。原告在诉讼中虽未能提供证据证明已收取被告租赁押金14000元及被告在签订“欠款”材料与“欠单”期间支付租金30550元的事实，但原告确认收取租赁押金14000元及支付租金30550元的事实没有损害被告或他人利益，结合被告邓美虹出具的“欠单”，本院确认原告说明所陈述的事实，即截止至2019年12月底扣除两被告已支付的30550元租金及14000元押金后，两被告尚欠原告租金34700元。两被告在2020年4月9日将租赁物交还原告，故两被告应支付计至2020年4月9日的租金给原告，现原告主张两被告支付至2020年3月底的租金，是原告对其权利的处分，应予准许。根据《租赁合同书》关于“每月租金7000元，自2019年5月1日至2020年4月9日每月租金7350元”及“租赁期间房屋产生的一切税收均由乙方自理（每月交付400元），税费与当月租金同时支付给甲方”的约定，2020年1月至2020年3月的租金及税费合共为23250元[（7350元+400元）×3个月=23250元]，即两被告尚欠原告租金合共57950元（34700元+23250元=57950元）。综上，原告诉请两被告支付租金、税费57950元合法合理，本院予以支持。原告主张按合同约定的以欠款金额，按每日3%（即年利率1080%）的标准计付违约金明显过高，原告在庭审中同意法院依法予以调整。参照最高人民法院（2017）最高法院民申3354号案中关于“在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得收益。在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说该基准利率未必是在各种情形下最合理的标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款就规定‘借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持’。可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。据此，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为‘过高’。”的裁判意见，及《2015年广东省高级人民法院民二庭关于商事审判疑难法律问题的解答》中关于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“造成损失的百分之三十”属于一般认定违约金过高的情形，但此“造成损失”应适用该条第1款“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量，不能只计算直接实际损失。对于拖欠款项纠纷，如果合同中明确约定了计算逾期付款违约金的利率，可参照民间借贷的规定，对拖欠款项的利息和逾期付款违约金的总和超过上述范围的部分视案件具体情况予以调整的意见。本案纠纷中，原、被告均未能举证证明被告拖欠租金的行为造成原告的实际损失，故本院依法调整违约金为按年利率24%计付。综上，两被告应自2020年4月1日起，以尚欠租金及税费57950元为基数，按年利率24%支付违约金给原告。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑科、邓美虹自本判决发生法律效力之日起三日内支付租金、税费57950元及违约金（以57950元为基数，按年利率24%，自2020年4月1日起计至清偿租金、税费之日止）给原告林春微；二、驳回原告林春微的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1900.68元（原告林春微已预交），由原告林春微负担593.98元，被告郑科、邓美虹负担1306.70元；原告林春微预交的一审案件受理费，由本院退回1306.70元，被告郑科、邓美虹应向本院补缴一审案件受理费1306.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李均伟人民陪审员  伍秀春人民陪审员  王素清二〇二〇年九月三日法官 助理  李慧青书 记 员  陈国瑞