广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4867号上诉人（原审原告）:东莞市古梅西园市*经营管理有限公司，住所地：东莞市**************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章雨雁，广东莞信律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）:莫某1，男，1989年12月14日，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************799。委托诉讼代理人：周娟，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉芳，广东坤益律师事务所实习律师。上诉人东莞市古梅西园市*经营管理有限公司（以下简称为古梅西园公司）因与上诉人莫某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审判决后，上诉人古梅西园公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实及适用法律部分不当。一审未支持莫某1拖欠管理费产生的滞纳金不当；一审判决古梅西园公司返还保证金不当，驳回古梅西园公司主张的免租期内租金的处理不当。综上，请求二审法院判令：1.改判广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14929号民事判决第五项为莫某1支付拖欠物业管理费的违约金，违约金按照古梅西园公司一审诉讼请求计算；2.撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14929号民事判决第八项，改判古梅西园公司不返还莫某1保证金52299.35元；3.撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14929号民事判决第九项，改判古梅西园公司在一审提出的诉讼请求。莫某1答辩称：1.古梅西园公司关于拖欠管理费产生的滞纳金没有事实与法律依据。首先，案涉合同无效，拖欠管理费的滞纳金不应该得到支持；其次，即使案涉合同部分有效，没有约定逾期支付管理费需要支付违约金。2.古梅西园公司应该向莫某1返还保证金80631元，一审判决莫某1无需向古梅西园公司支付免租期的租金正确。商铺保证金10000元和临时保证金1467元是装修保证金并不是履约保证金。3.古梅西园公司没有诉请要求没收莫某1的保证金，一审法院主动扣减莫某1的保证金没有法律依据。一审判决后，上诉人莫某1不服，向本院提起上诉称：莫某1与古梅西园公司于2017年10月14日、10月24日签订的《华阳湖.创客坊物业租赁合同》是无效合同，一审认定部分有效并判决莫某1需要向古梅西园公司支付租金以及违约金、律师费等费用是错误的。2.即使合同部分有效，一审法院对于拖欠的租金、占用使用费、水电费、物业管理费、律师费、违约金、保证金金额的认定也是错误的，在计算租金或者占有使用时应该以六折进行计算而不是按照合同约定的价格全额计算租金；占有使用费、物业管理费应计算到2019年1月10日；水电费莫某1只是在2019年经营10天时间，一审认定的时间是错误的；古梅西园公司没有提供支付律师费的银行流水，不能确认这笔费用的支出；租金的违约金的起算时间应是2019年7月，且一审认定的违约金明显过高；莫某1一共交了80631元保证金,并非一审法院认定的69164元。古梅西园公司没有诉请要求没收莫某1的保证金，一审法院主动扣除莫某1的保证金没有依据，程序违法。3.古梅西园公司应向莫某1赔偿损失及返还财物。一审法院认定莫某1应自行承担逾期腾房的后果是错误的，莫某1并没有收到关于腾房的邮件，不清楚邮件的内容。古梅西园公司未发表答辩意见。2019年4月17日，古梅西园公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.莫某1立即支付拖欠的2018年3月1日至2018年11月19日的租金（以每月29582元的标准计算）及违约金（违约金，按照拖欠金额为基数，以每日3‰自2018年3月6日起计算至清偿之日止）；2.莫某1支付2018年11月20日至2019年3月25日按照租金标准计算的占有使用费；3.莫某1立即支付物业管理费53185.75元（按照每月4147元的标准自2018年3月1日起计算至2019年3月31日）、垃圾处理费4040元、电费110172.7元、水费5426.5元；4.莫某1支付律师费25000元；5.莫某1支付违约金59164元；6.莫某1支付免租期内的租金29582元；7.莫某1支付拖欠物业管理费、垃圾处理费、电费、水费的违约金，以拖欠金额为基数，按照日3‰的标准计算至清偿之日止；8.本案一审诉讼费由莫某1承担。莫某1提起反诉，请求判令：1.确认古梅西园公司与莫某1于2017年10月14日、2017年10月24日签订的华阳湖·创客坊物业租赁合同无效；2.古梅西园公司返还莫某1保证金80631元；3.古梅西园公司赔偿莫某1经济损失568214.55元；4.古梅西园公司返还租赁店铺中莫某1的财物（桌椅、厨具等可移动的物品），详见要求返还财物清单；5.古梅西园公司承担本案一审诉讼费。一审法院经审理查明：2017年10月14日，古梅西园公司与莫某1签订第一份华阳湖·创客坊物业租赁合同，约定如下：1.古梅西园公司将位于东莞市************物业出租给莫某1，建筑面积及计租面积为86.6平方米，租赁期限5年，为2017年9月1日至2022年8月31日。2.租赁物以临时建筑报建，在合同签署前，古梅西园公司已就租赁物所占土地及地上建筑物的全部物理状态和法律状态，包括产权现状等向莫某1陈述，莫某1同意在现有条件下承租该租赁物，同时承诺不会以物业临建性质、产权不清晰、临建过期或者到期为由拒绝履行合同义务或主张无效或向古梅西园公司追究任何法律责任。3.莫某1须在2017年11月1日接收案涉租赁物，经营范围为餐饮。4.租金及逾期交租责任：（1）每月租金8747元，2017年9月1日至2017年10月31日为装修期，免交租金，租赁期间莫某1如单方解除合同或因莫某1违约导致合同终止后3日内，古梅西园公司收取免租期的租金，标准按照约定的租金标准计算；莫某1对租赁物的任何装修、装饰、增减、改建，在合同租赁期限届满或合同解除、终止时，所有装修、不动产附着物和不能移动的物品以及依附于建筑物的设施（含水管、电线等）无偿归古梅西园公司所有，莫某1不得拆除或损坏，可移动的设备、物品所有权归莫某1所有。（2）2017年11月1日至2019年8月31日的月租金为8747元，2019年9月1日至2021年8月31日的月租金为9184元；莫某1每月5日前付清当月租金，莫某1迟延交纳租金的，自逾期之日起每日按拖欠租金金额3‰的标准向古梅西园公司支付违约金至全部租金付清之日止；莫某1拖欠租金、管理费、水费、电费等任何费用超过30天以上的，古梅西园公司有权单方面解除合同，收回租赁物，没收保证金并要求莫某1向古梅西园公司支付相当于两个月租金的违约金，且莫某1自行投入的一切装修装饰无偿归古梅西园公司所有，莫某1由此造成的一切损失自行承担。5.关于物业管理费等费用：物业管理费按照19元/㎡/月计算，案涉租赁物管理费为1645元/月，莫某1租赁期间产生的水费、电费、垃圾处理费、物业管理费等费用，由莫某1每月10日前到古梅西园公司财务部门以现金缴纳；若由古梅西园公司垫付水电费等费用，则莫某1须在古梅西园公司垫付后3日内支付给古梅西园公司，否则按日3‰计算滞纳金至付清之日止。6.关于保证金：签订合同时，莫某1须一次性向古梅西园公司缴纳17494元（2个月租金）履约保证金，租赁期满或合同解除、终止时，如莫某1未发生违约事项，双方结清手续和款项，莫某1注销及迁移营业执照后10日内古梅西园公司将保证金无息退还；若莫某1拖欠任何费用，古梅西园公司有权自行抵扣后，无息退还剩余部分款项。7.关于合同期满或合同提前解除、终止合同的莫某1义务：莫某1应在合同终止或解除后，或被确认无效后3日内腾房，莫某1逾期腾房的，古梅西园公司有权自行收回该租赁物，物业内的所有物品由古梅西园公司自行处理，莫某1无异议且同意。8.关于违约责任：（1）莫某1如因违反本合同约定导致合同被古梅西园公司解除的，莫某1应向古梅西园公司支付相当于两个月租金的违约金，莫某1已向古梅西园公司交纳的各项款项（包括但不限于租金、保证金、水电保证金、人员管理保证金）古梅西园公司不再退还，莫某1自行投入的一切装修无偿归古梅西园公司所有，莫某1由此造成的一切损失自行承担；（2）因莫某1违约导致发生诉讼，莫某1应承担古梅西园公司因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、执行费、律师费等）。9.约定莫某1的有效联系地址为广东省东莞市**************，联系人莫某1，联系电话139*****741；如因莫某1未履行合同约定义务，古梅西园公司有关载有通知事项、催缴或解除合同等内容的文件送交或寄交该地址，或张贴于该租赁物并影相留存亦视为已送达莫某1。2017年10月24日，古梅西园公司与莫某1签订第二份华阳湖·创客坊物业租赁合同，除下列租赁物业单位、租金数额、免租期、物业管理费以及保证金数额与第一份租赁合同不同外，其余约定均一致，具体不同内容为（下列序号同上）：1.租赁物业情况：东莞市****************，租赁期限5年，为2017年9月1日至2022年8月31日。3.接收租赁物时间：莫某1须在2017年9月1日接收案涉租赁物。4.免租期及租金：（1）每月租金20835元，2017年10月1日至2017年12月31日为装修期，免交租金；（2）2017年10月1日至2019年8月31日的月租金为20835元，2019年9月1日至2021年8月31日的月租金为23150元。5.物业管理费：物业管理费按照10元/㎡/月计算，案涉租赁物管理费为2502元/月。6.保证金：签订合同时，莫某1须一次性向古梅西园公司缴纳41670元（2个月租金）履约保证金、10000元水电保证金。合同签订后，古梅西园公司依约向莫某1交付案涉租赁物，莫某1在案涉店铺经营“龙哥澳门茶餐厅”。莫某1于2018年3月起拖欠租金及物业管理费等费用。2018年12月1日，莫某1向古梅西园公司出具还款承诺书及缴费方案，还款承诺书中确认截止2018年11月30日，莫某1拖欠古梅西园公司租金等款项共计407822.45元，承诺按以下方式清偿拖欠的款项，未按承诺书清偿款项的，按每日5%支付滞纳金直至清偿之日止，并承担古梅西园公司因追讨租金支付的所有合理支出，包括律师费、交通费等费用。缴费方案中载明水电费95116元分三期支付，于2018年12月5日缴第一期10000元，于2019年1月6日前缴最后一期，12月开始所有费用不拖欠、自动缴清；租金、物业管理费、垃圾处理费（费用312706.45元）分三期支付，于2019年2月结清第一期，于2019年6-7月结清最后一期。莫某1未按照该还款承诺书及缴费方案向古梅西园公司支付款项，并继续拖欠2018年12月份的租金等费用。2019年1月7日，古梅西园公司向莫某1邮寄载明内容为解除合同、催收租金律师函的邮件，收件地址为合同中载明的莫某1地址，物流信息2019年1月12日显示未妥投。古梅西园公司同日向案涉租赁物业邮寄相同内容的邮件，物流信息显示莫某1于2019年1月8日签收该邮件。函件载明莫某1自2018年3月开始拖欠租金及物业管理费等各项费用，属于严重违约行为，拖欠时间已超过30天，古梅西园公司有权解除合同，故告知莫某1：1.莫某1收到本律师函后，莫某1与古梅西园公司于2017年10月14日和2017年10月24日签署的两份租赁合同解除；2.租赁合同解除后，莫某1须在7日内办理案涉物业，并腾房及返还房屋给古梅西园公司，逾期腾房超过10日的，视为莫某1放弃租赁物的所有财产，由古梅西园公司自行处置，古梅西园公司并有权追究莫某1的逾期搬离及腾房的其他法律责任，包括按照解除前租金的双倍标准计算并收取莫某1的占有使用费；3.莫某1须于收到本函件后5日内，支付完毕拖欠的2018年3月至12月的租金295820元及相应滞纳金（日滞纳金按照拖欠金额的千分之三自拖欠之日计算至清偿之日止）；4.莫某1须于收到本函件后3日内支付完毕拖欠的物业管理费、垃圾处理费、水费、电费、店里设施维护费共计146563.8元及相应滞纳金（日滞纳金按照拖欠金额的千分之三自拖欠之日计算至清偿之日止）。古梅西园公司因本案支出律师费25000元。2019年2月1日，因莫某1经营不善，拖欠9名员工2018年10月至2019年1月工资，经东莞市人力资源局麻涌分局组织调解，由古梅西园公司与莫某1的9名员工达成工资债权转让协议书，由古梅西园公司向9名员工垫付工资后，古梅西园公司凭此协议书向莫某1主张债权；垫付工资汇总表中显示，九名员工2018年12月的工资与2019年1月的工资相差较大，如3450元与800元、5000元与1666元、3300元与984元等。该垫付款莫某1已经向古梅西园公司支付。古梅西园公司主张不确定莫某1具体经营时间，但2019年2月1日古梅西园公司垫付莫某1欠付的员工工资时，莫某1已停业并锁门未经营，认为莫某1在2019年1月仍在经营；莫某1主张其经营至2019年1月上旬，主张从古梅西园公司垫付的工资可以看出2019年1月的工资为不足月工资，可以看出莫某12019年1月为不足月经营。经查，案涉租赁物所在建筑属临时建筑，建设单位为东莞市古梅西园市*经营管理有限公司，其临时建筑许可证于2017年11月17日申请续期，有效期为2017年11月20日至2018年11月19日，后未再申请续期。古梅西园公司因此变更诉请租金截至2018年11月19日，占有使用费自2018年11月20日计至2019年3月25日。古梅西园公司提交案涉物业的水费、电费抄表记录，拟证明莫某12018年11月水费为835.45元、12月水费为723.8元、2019年1月水费为419.65元，2018年11月电费为9491.9元、12月电费为7546元、2019年1月电费为3615.7元。古梅西园公司在一审庭审中主张垃圾处理费系由古梅西园公司以创客坊物业整体向相关部门缴纳，标准为505元/月，且莫某1在还款承诺书、缴费方案中已确认；古梅西园公司未向一审法院提交案涉物业缴纳垃圾处理费的相关票据。古梅西园公司确认其于2019年2月自行收回案涉物业，并已于2019年3月底将案涉物业重新出租，但未向一审法院明确其具体出租日期。并确认因还款承诺书约定的日5％滞纳金标准过高，故调整为按照日3‰的标准诉请违约金。莫某1主张古梅西园公司系无权处分其存放于案涉租赁物业内的财产，要求古梅西园公司赔偿其经济损失，并要求返还租赁物业内可移动的财物（空调、桌椅等）。莫某1提供微信、支付宝转账记录拟证明其购买案涉财物及支付装修款的事实。因案涉物业已重新出租，莫某1遂申请对案涉租赁物业内装修的现有价值进行鉴定。经一审法院委托，由广东广协鉴定评估有限公司进行司法鉴定并出具报告书，报告书载明因其中201、201A、202、202A、212、212A号店铺的装修格局已改变，且无原来的装修合同等相关资料参考，无法对该6件店铺的装修价值进行评估；203、203A、号店铺的装修现有价值为77500元。莫某1已预交鉴定费24000元。古梅西园公司提交用地证明拟证明其对案涉物业的拥有使用权、出租权等权属。莫某1提交案涉租赁物所占地块出租招投标及中标公告，拟证明古梅西园公司并非中标人，不具备主体资质。以上事实有古梅西园公司提供的华阳湖创客坊物业租赁合同、快递单、律师函、证明、临时建筑规划许可证、继续使用申请表、委托代理合同、发票、水电明细、抄表记录(电表)、用水记录表、用地证明、情况说明、还款承诺书、缴费方案、工资债权转让协议书，莫某1提供的古梅北路西侧路段地块出租招标公告、古梅北路西侧路段地块出租交易公告、古梅北路西侧路段地块出租中标公告、东莞市古梅西园市*经营管理有限公司、收款收据、转账记录、施工合同、龙哥澳门茶餐厅装饰工程装修报价清单、东莞市麻涌金锐厨具店餐具清单、食管家合同、东莞市麻涌金锐厨具店设备清单、东莞市南城万成厨具店报价清单、东莞市铭力电器材料设备工程有限公司报价单、收钱吧终端租赁订单、捷扬图文广告收款收据、兴育印刷厂收据、顺德到东莞车费收款收据、有害生物防治工作单、收据、照片、关于消防工程报批情况、验收情况、合格情况及审批资料的政府信息公开的答复、关于临时建筑许可证批准同意适用的起止时间、续期情况及审批的相关资料的政府信息公开的答复，广东广协鉴定评估有限公司司法鉴定报告书，东莞市自然资源管理局对一审法院的复函，以及一审法院的质证笔录、庭前会议、一审庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。古梅西园公司系案涉租赁物临时建筑许可证登记的建设单位，可见古梅西园公司对案涉租赁物享有出租权，且案涉租赁合同相对方为本案古梅西园公司与莫某1，古梅西园公司依据双方签订的租赁合同提起本案诉讼，符合古梅西园公司的主体资质及法律规定，莫某1关于古梅西园公司不具备合法资质的抗辩，一审法院依法不予采信。案涉租赁物所在建筑属临时建筑，其临时建筑许可证于2018年11月19日到期后未办理延期手续，案涉租赁合同约定的租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，案涉租赁物的临时建筑许可证超期后未获批延期，案涉租赁合同超出临时建筑使用期限部分应属无效，即案涉合同2017年9月1日起至2018年11月19日止期间有效，自2018年11月20日起无效。莫某1诉请确认案涉合同全部无效，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对合同有效部分，古梅西园公司、莫某1双方应遵照合同约定履行双方权利义务，莫某1应履行支付租金、物业管理费、水电费等费用的义务。对合同无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，古梅西园公司、莫某1因合同取得的财产，应当予以返还；莫某1应向古梅西园公司返还案涉“华阳湖·创客坊”2栋一层203、203A、201、201A、202、202A、212、212A租赁物业及支付占有使用费、物业管理费、水费、电费等实际产生的费用，古梅西园公司应向莫某1返还案涉合同约定的履约保证金及水电保证金等费用。古梅西园公司确认其已收回案涉物业，本案无须再处理案涉物业返还事宜。莫某1拖欠租金、水电费、物业管理费、垃圾处理费的事实，有莫某1出具的还款承诺书及缴费方案佐证，古梅西园公司主张莫某1自2018年3月起拖欠租金构成严重违约，一审法院予以采信，但古梅西园公司行使合同解除权的时间（寄出律师函的时间）为2019年1月7日，合同有效部分期间已过。但古梅西园公司邮寄该函件的地址为莫某1在案涉租赁合同中确认的送达地址，合同约定向该地址邮寄即视为送达，莫某1以其未收到邮件为由不予确认，有违诚实信用原则，故一审法院认为该函件已于2019年1月7日送达莫某1，莫某1应于2019年1月18日完成腾房交付义务。本案争议焦点为：一、莫某1应向古梅西园公司支付的各项费用；二、违约金是否过高；三、案涉保证金如何处理；四、莫某1要求赔偿损失及返还财物是否于法有据。关于争议焦点一，莫某1应向古梅西园公司支付的各项费用问题。1.租金及占有使用费。截至2018年11月30日的租金、水电费、物业管理费、垃圾处理费等费用，已有莫某1出具的缴费方案确认，水电费为95116元，租金、物业管理费、垃圾处理费合计为312706.45元，对该数额，一审法院予以采信。莫某1未能举证证明其缴费明细，故一审法院对古梅西园公司关于莫某1自2018年3月起开始拖欠租金的主张予以采信，则截至2018年11月30日莫某1拖欠的租金为266238元【29582元/月（20835元/月＋8747元/月）×9个月】、物业管理费37323元【4147元/月（1645元/月＋2502元/月）×9个月】、垃圾处理费9145.45元。古梅西园公司、莫某1均无证据证明莫某1在2019年1月期间是否为整月经营，结合古梅西园公司垫付工资中2018年12月工资与2019年1月工资的对比，以及古梅西园公司提供的2018年12月案涉租赁物业的水电费与2019年1月的水电费对比，一审法院采信莫某1关于其经营至2019年上旬的主张，即莫某1经营至2019年1月10日。结合古梅西园公司给予莫某1的腾房期限，则莫某1应向古梅西园公司支付拖欠的合同有效期内的租金及合同无效期间（计至2019年1月18日）的占有使用费合计312996.65元（266238元＋29582元/月＋29582元/月÷31天×18天）。古梅西园公司诉请占有使用费计至2019年3月25日，未能提供证据佐证，一审法院不予支持。2.物业管理费。同上所述，莫某1应向古梅西园公司支付至2019年1月18日的物业管理费43877.94元（37323元＋4147元/月＋4147元/月÷31天×18天），古梅西园公司诉请超出部分，一审法院不予支持。3.水电费。截止2018年11月30日的水电费为95116元；根据古梅西园公司提交的抄表记录，2018年12月至2019年1月水费为1143.45元（723.8元＋419.65元），2018年12月至2019年1月电费为11161.7元（7546元＋3615.7元）；莫某1应向古梅西园公司支付拖欠的水电费共计107421.15元。古梅西园公司诉请超出部分，一审法院不予支持。4.垃圾处理费。案涉租赁合同并未约定垃圾处理费的计算标准，根据莫某1出具的缴费方案及古梅西园公司的陈述，可知2018年3月至2018年11月30日的垃圾处理费9145.45元，则推算垃圾处理费为1016.16元/月，古梅西园公司主张垃圾处理费505元/月，低于该标准，一审法院予以采信，古梅西园公司诉请莫某1支付垃圾处理费4040元，一审法院予以支持。5.关于免租期的租金。免交租金，租赁期间莫某1如单方解除合同或因莫某1违约导致合同终止后3日内，古梅西园公司收取免租期的租金，标准按照约定的租金标准计算；6.律师费。案涉租赁合同约定应由莫某1承担古梅西园公司因莫某1违约催讨费用而产生的律师费，古梅西园公司诉请莫某1支付律师费25000元，未违反广东省律师服务收费标准，一审法院予以支持。关于争议焦点二，违约金问题。古梅西园公司依据案涉租赁合同约定要求莫某1支付违约金59164元（两个月租金），该约定的前提系因莫某1违约导致合同被古梅西园公司解除，古梅西园公司并未在合同有效期内行使合同解除权，故对古梅西园公司该项诉请，一审法院依法不予支持。关于逾期支付租金等费用的违约金。莫某1拖欠租金等费用事实清楚，莫某1并在还款承诺书中承诺逾期则按照日5％支付滞纳金，说明莫某1清楚并确认逾期付款的责任，莫某1应对自身的承诺承担相应法律责任，现古梅西园公司以该约定标准过高自行调整为按照合同约定的日3‰计算违约金，该标准并未超出莫某1原先所作的承诺，莫某1主张违约金标准过高，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。古梅西园公司诉请莫某1按照每日3‰的标准支付拖欠租金的违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持；案涉租赁合同约定莫某1应于每月5日支付当月租金，则每月租金的违约金应自当月6日开始计至付清之日止，并应以当月租金总额29582元为限，其中2018年11月以租金18735.27元为限，则违约金总额应以255391.27元为限（29582元/月×8个月＋18735.27元）；其中计至起诉之日即2019年4月17日的违约金总额为219511.72元（详见下表），则自2019年4月18日起的违约金以255391.27元为基数，按照日3‰的标准计至付清之日止，并以35879.55元为限。应付租月份应付款项（元）应付款时间累计逾期款项至下一次付款日逾期天数违约金计算标准当期逾期违约金（元）逾期违约金累计（元）二○一八年三月295822018/3/629582310.00302751.13255.85二○一八年四月295822018/4/659164300.00305324.765580.61二○一八年五月295822018/5/688746310.00308253.3813833.99二○一八年六月295822018/6/6118328300.003010649.5224483.51二○一八年七月295822018/7/6147910310.003013755.6338239.14二○一八年八月295822018/8/6177492310.003016506.7654745.90二○一八年九月295822018/9/6207074300.003018636.6673382.56二○一八年十月295822018/10/6236656310.003022009.0195391.57二○一八年十一月18735.272018/11/6255391.271620.0030124120.16219511.72起诉之日2019/4/17255391.27219511.72案涉合同仅约定了古梅西园公司垫付水电费时的莫某1须支付逾期付款违约金，故古梅西园公司诉请物业管理费、垃圾处理费的违约金，一审法院不予支持。因古梅西园公司未提交垫付水电费的证据以佐证违约金起算时间，故水电费的违约金酌定自2018年12月1日起，以91329.3元【95116元－（835.45元＋9491.9元）/30天×11天】为基数，按照日3‰的标准计至付清之日止，并以91329.3元为限。关于争议焦点三，保证金问题。古梅西园公司收取莫某159164元履约保证金及10000元水电保证金，合计69164元，因合同部分无效，应按照无效期间比例返还，即古梅西园公司应返还莫某152299.35元（69164元－69164元×445天/1825天）。关于争议焦点四，莫某1要求赔偿损失及返还财物是否于法有据。古梅西园公司在向莫某1邮件的函件中明确告知莫某1解除案涉合同事宜并限期莫某110日内腾房，否则视为放弃租赁物内的所有财产，由古梅西园公司自行处置。莫某1否认收到过该函件，但该函件系送达至合同约定的莫某1收件地址，故一审法院认为，莫某1应自行承担逾期腾房的后果，莫某1诉请古梅西园公司返还财物，一审法院依法不予支持。关于莫某1要求古梅西园公司赔偿损失568214.55元。案涉租赁合同明确载明，租赁物以临时建筑报建，在合同签署前，古梅西园公司已就租赁物所占土地及地上建筑物的全部物理状态和法律状态，包括产权现状等向莫某1陈述，莫某1同意在现有条件下承租该租赁物，同时承诺不会以物业临建性质、产权不清晰、临建过期或者到期为由拒绝履行合同义务或主张无效或向古梅西园公司追究任何法律责任，故莫某1以合同无效为由主张赔偿损失，一审法院不予支持。莫某1并以侵权责任法第六条请求赔偿损失，一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，应适用合同法相关法律及司法解释规定审理，若莫某1有证据证明古梅西园公司存在侵权行为，可另行提起侵权诉讼，故对莫某1要求古梅西园公司赔偿损失568214.55元的请求，一审法院依法不予支持。案涉鉴定费用由莫某1自行承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认东莞市古梅西园市*经营管理有限公司与莫某1于2017年10月14日、2017年10月24日签订的租赁合同自2018年11月20日起无效；二、莫某1应于判决生效之日起三日内向东莞市古梅西园市*经营管理有限公司支付租金及占有使用费合同合计312996.65元；三、莫某1应于判决生效之日起三日内向东莞市古梅西园市*经营管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金总额应以255391.27元为限；其中计至2019年4月17日的违约金为219511.72元；自2019年4月18日起的违约金为以255391.27元为基数，按照日3‰的标准计至付清之日止，并以35879.55元为限）；四、莫某1应于判决生效之日起三日内向东莞市古梅西园市*经营管理有限公司支付水电费107421.15元及逾期支付水电费的违约金（以91329.3元为基数，自2018年12月1日起，按照日3‰的标准计至付清之日止，并以91329.3元为限）；五、莫某1应于判决生效之日起三日内向东莞市古梅西园市*经营管理有限公司支付物业管理费43877.94元；六、莫某1应于判决生效之日起三日内向东莞市古梅西园市*经营管理有限公司支付垃圾处理费4040元；七、莫某1应于判决生效之日起三日内向东莞市古梅西园市*经营管理有限公司支付律师费25000元；八、东莞市古梅西园市*经营管理有限公司应于判决生效之日起三日内向莫某1返还保证金52299.35元；九、驳回东莞市古梅西园市*经营管理有限公司的其他诉讼请求；十、驳回莫某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费14045.81元（东莞市古梅西园市*经营管理有限公司已预交）、反诉受理费10288.46元（莫某1已预交），由东莞市古梅西园市*经营管理有限公司负担2000元、莫某1负担22334.27元。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院仅对莫某1、古梅西园公司的上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案的争议焦点问题是：一、案涉租赁合同效力问题；二、莫某1应向古梅西园公司支付的各项费用；三、案涉保证金问题；四、莫某1要求赔偿损失及返还财物是否于法有据。对此，本院分析认定如下：关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，案涉租赁物所在建筑属临时建筑，建设单位为东莞市古梅西园市*经营管理有限公司，其临时建筑许可证于2017年11月17日申请续期，有效期为2017年11月20日至2018年11月19日，后未再申请续期。故一审法院认定案涉合同2017年9月1日起至2018年11月19日止期间有效，自2018年11月20日起无效正确，本院予以维持。关于焦点二。1.占有使用费及物业管理费。古梅西园公司为证明其向莫某1主张解除租赁合同关系等提交了快递单及律师函，古梅西园公司邮寄该函件的地址为莫某1在案涉租赁合同中确认的送达地址。双方签订的租赁合同第二十条对送达内容进行了约定，合同约定向该地址邮寄即视为送达，故莫某1以其未收到邮件为由不予确认的主张不能成立。故该函件已于2019年1月7日送达给莫某1，莫某1应于2019年1月18日完成腾房交付义务正确。一审法院以2019年1月18日计算占有使用费及管理费正确。2.租金。莫某1主张的记载部分月份按照6折租金计算的缴费方案上只有莫某1的签名，并不能证明其与古梅西园公司之间达成租金6折的合意，故本院对于莫某16折租金的主张不予支持。3.律师费。为证明追讨租金向第三方支付的律师费，古梅西园公司提交了委托代理合同及发票，载明律师费为25000元，案涉租赁合同约定应由莫某1承担古梅西园公司因莫某1违约催讨费用而产生的律师费，莫某1以古梅西园公司没有提供银行流水而主张不支付律师费理据不足，本院予以驳回。4.违约金。莫某1拖欠租金等费用事实清楚，古梅西园公司自行调整为按照合同约定的3%计算违约金，该标准并未超出莫某1原先所作的承诺，莫某1主张违约金标准过高，无事实和法律依据，本院依法不予支持。5.水电费。莫某1未能提供证据证明其2019年1月的经营时间为10天，故一审判决认定的水电费正确，本院予以维持。6.拖欠管理费滞纳金。一审法院已经支持莫某1因拖欠租金产生的违约金，古梅西园公司提交的证据不能证明莫某1还应支付拖欠管理费滞纳金，故本院对其关于拖欠管理费滞纳金的主张不予支持。关于焦点三，本案保证金的问题。莫某1为证明向古梅西园公司支付的保证金，提交了租赁保证金、合同履约保证金、水电保证金、商铺装修保证金以及临时保证金共计80631元，其中，临时保证金为将玻璃窗改为百叶窗的保证金。古梅西园公司确认已经收取上述保证金，但其认为应当全部予以没收。本院认为，对于其中59164元履约保证金及10000元水电保证金（合计69164元），因为莫某1存在违约的情形，一审法院按照无效期间比例判处古梅西园公司应向莫某1返还履约保证金共52299.35元处理正确；对于商铺装修保证金10000元以及临时保证金1467元（合计11467元），属于装修保证金，莫某1已经装修完毕并且店铺正常运营，对于上述装修保证金，古梅西园公司应当全部返还给莫某1，一审法院遗漏处理此款项，本院予以纠正。综上，古梅西园公司应共向莫某1返还保证金52299.35+11467=63766.35元。关于焦点四，莫某1要求赔偿损失及返还财物是否于法有据。上述焦点二已经对古梅西园公司向莫某1送达邮件进行论述。该函件中明确告知莫某1解除案涉合同事宜并限期其10日内腾房，否则视为放弃租赁物内的所有财产，由古梅西园公司自行处置。故一审法院认定莫某1应自行承担逾期腾房的后果正确。此外，正如一审判决中的论述，案涉租赁合同明确载明，租赁物以临时建筑报建，在合同签署前，古梅西园公司已就租赁物所占土地及地上建筑物的全部物理状态和法律状态，包括产权现状等向莫某1陈述，莫某1同意在现有条件下承租该租赁物。且合同中约定莫某1承诺不会以物业临建性质、产权不清晰、临建过期或者到期为由拒绝履行合同义务或主张无效或向古梅西园公司追究任何法律责任，故一审法院对于莫某1以合同无效为由主张赔偿损失的主张不予支持正确，本院予以维持。本案系租赁合同纠纷，应适用合同法相关法律及司法解释规定审理，若莫某1有证据证明古梅西园公司存在侵权行为，可另行提起侵权诉讼。综上，莫某1的上诉理据部分成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏了部分款项未进行处理，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14929号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项判项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14929号民事判决第八、九、十项判项；三、限东莞市古梅西园市*经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内向莫某1返还保证金63766.35元；四、驳回东莞市古梅西园市*经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回莫某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费14045.81元（东莞市古梅西园市*经营管理有限公司已预交）、反诉受理费10288.46元（莫某1已预交），由东莞市古梅西园市*经营管理有限公司负担2000元、莫某1负担22334.27元；二审案件受理费24334.27元，由东莞市古梅西园市*经营管理有限公司负担14045.81元，莫某1负担10288.46元。本判决为终审判决。审判长苗卉卉审判员毛宇翔审判员陈锦波二〇二〇年八月三十日书记员李枫