河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀06民终3354号 上诉人（原审原告）：河北创利宏泉房地产开发有限公司，住所地定州市水源街东侧。 法定代表人：王占军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马辉，定州市顺治律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高玉婷，女，住定州市。 委托诉讼代理人：吴二立（高玉婷之夫），男，住定州市。 委托诉讼代理人：李聪亮，河北曾知律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴二立，男，住定州市。 委托诉讼代理人：李聪亮，河北曾知律师事务所律师。 上诉人河北创利宏泉房地产开发有限公司（以下简称创利宏泉公司）与上诉人高玉婷、吴二立商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创利宏泉公司上诉请求：将原审判决第一项改判为高玉婷、吴二立共同支付创利宏泉公司194138.5元，诉讼费由高玉婷、吴二立承担。事实和理由：一、一审法院酌定高玉婷、吴二立共同支付创利宏泉公司7.5万元没有事实和法律依据，二人应承担全部违约责任。1、商品房买卖合同是双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，应依据合同约定作出判决。二人起诉创利宏泉公司逾期交房违约金案件所涉（2019）冀06民终2289号判决对双方违约行为、违约责任、违约时间进行了明确认定，本案与该案为同一事实和法律关系，也应按合同约定的日万分之五进行判决。2、高玉婷被采取强制措施非不可抗力，不是少支付钱的理由，不应因其犯罪行为减轻应承担的民事责任。高玉婷、吴二立为房屋共有人，吴二立人身自由，可随时到上诉人处办理交房手续，因高玉婷被采取强制措施减少其违约责任数额是错误的。3、一审法院以不合法的理由少判违约金违背公平、诚信原则。二、一审法院驳回创利宏泉公司物业费、电梯维护费、公共照明费、垃圾处理费诉讼请求没有事实和法律依据，高玉婷、吴二立一直没有交纳上述费用，该房屋一直由上诉人派专人管理、维护，且合同有明确约定，创利宏泉公司是适格主体。三、一审法院判令创利宏泉公司承担全部诉讼费不符合法律规定。 高玉婷、吴二立辩称，答辩意见同我方上诉理由。 高玉婷、吴二立上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回创利宏泉公司诉讼请求，诉讼费由创利宏泉公司承担。事实和理由：一、一审判决错误的将合同约定的交房时间认定为收房时间，进而认定我方逾期收房属于认定事实错误。合同约定贷款到账七日内是被上诉人交付房屋时间，该时间是出卖方的交房义务，不应理解为买房的收房时间，如将交房时间认定为收房时间则不会存在开发商逾期交房情况了，约定交房日创利宏泉公司未通知我方收房，我方不构成逾期收房。二、原审判决认定创利宏泉公司通过电话通知方式履行了通知义务属于认定事实错误，依据不足。1、本案关键问题是创利宏泉公司是否履行了通知交房义务及通过何种方式通知，创利宏泉公司未提交任何证据证明其履行了交房义务，一审法院仅依据另案判决认定其以电话方式履行了通知交房义务，该认定明显缺乏证据，应提交其电话通知的证据。以我方未对另案提出上诉为由认定我方自认逾期收房是强词夺理。2、创利宏泉公司无法电话联系高玉婷的情况下，应采取其他合理方式通知我方，不应在电话联系未果的情况下免除其通知交房义务。吴二立为房屋共同贷款人和所有人，无法联系高玉婷的情况下，可通知吴二立收房，但其未通知吴二立。一审法院对该情况未予考虑，认定我方违约错误。三、一审法院认定创利宏泉公司通过电话方式履行了交房义务违反了合同约定，属于认定事实错误。合同约定其应采取书面方式通知我方收房，该约定合法有效，合同为创利宏泉公司提供的格式合同，但其未按合同履行义务。一审判决认定其以电话方式履行了通知义务违反合同约定，且其未提交任何证据证明通过电话方式通知了高玉婷。一审判决降低创利宏泉公司合同责任，加重我方合同义务，不公平。四、创利宏泉公司诉讼请求已超诉讼时效，不应得到支持。如原判决认定的其2016年1月12日电话联系高玉婷未果，自当时起其即已知权利受侵害，诉讼时效应自2016年1月13日起算，其起诉时超过三年诉讼时效，我方一审中已主张诉讼时效，一审判决只字未提，属于认定事实错误。 创利宏泉公司辩称，公司通知高玉婷二人交房不仅采用电话通知的方式，还有公告的方式，合同附件一（住宅位置确认图）中的备注有明确的书面告知，公司履行了各项通知义务，一审法院认定二人构成违约事实清楚；吴二立二人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中提出不应作为审理内容，本案也未超过诉讼时效。 创利宏泉公司向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告支付原告各类费用共计119338元；2、诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中变更诉讼请求为194138.5元。 一审法院认定事实：2015年12月7日，创利宏泉公司与高玉婷签订《定州市商品房买卖合同》，高玉婷购买创利宏泉公司开发的位于定州市，房屋建筑面积106.25平米，房屋总价款425000元。合同约定双方通过按揭贷款的方式支付购房款，首付135000元，尾款办理银行按揭。合同签订后，被告于2015年12月7日通过转账的方式向创利宏泉公司交付首付款135000元。同日，创利宏泉公司与高玉婷还签订了《华凡.巴厘岛二区仓房权属确认书》及《华凡.巴厘岛二区3＃住宅位置确认图》。《华凡.巴厘岛二区仓房权属确认书》约定被告以30404元购买创利宏泉公司华凡.巴厘岛3号楼负2层50号仓房，建筑面积13.82平米，当日被告通过银行转账将仓房款30404元汇入创利宏泉公司账户。《华凡.巴厘岛二区3＃住宅位置确认图》标注为“现房告知文件”，其备注内容显示：华凡.巴厘岛二区已具备交房条件，房款到账后应及时到售楼部办理入住手续。2016年1月7日，二被告与中国建设银行股份有限公司定州支行签订《个人住房（商业银行）借款合同》，二被告贷款29万元，以被告所购华凡.巴厘岛二区3幢2单元1003室商品房做为抵押物，抵押人为高玉婷，抵押物共有人为吴二立。借款合同签订当日，中国建设银行股份有限公司定州支行将29万元汇入创利宏泉公司账户。另查明，二被告系夫妻关系，2002年11月12日登记结婚，2016年1月27日，高玉婷因涉嫌诈骗被河南省焦作市公安局解放分局刑事拘留。2016年12月26日，高玉婷被焦作市解放区人民法院判处有期徒刑五年零四个月，并处罚金4万元。再查明，2015年2月13日，华凡.巴厘岛二区3＃住宅楼竣工验收合格。创利宏泉公司的工作人员于2016年1月12日、9月28日以及10月份先后三次给高玉婷预留的手机号码联系，但均未与高玉婷取得联系。2018年6月，吴二立向创利宏泉公司主张交房，创利宏泉公司拒绝，高玉婷遂提起诉讼，一审法院于2018年11月13日作出（2018）冀0682民初4087号民事判决书，判决创利宏泉公司向高玉婷履行华凡.巴厘岛二区3幢2单元1003室及华凡.巴厘岛3号楼负2层50号仓房的交房手续，并自2018年7月1日起每日按房款425000元的日万分之五支付违约金至房屋交付手续履行完毕之日。创利宏泉公司不服上诉，2019年5月28日保定市中级人民法院作出（2019）冀06民终2289号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月17日，创利宏泉公司与吴二立办理了案涉房屋的交接手续，2019年8月13日高玉婷就（2018）冀0682民初4087号民事判决书确定的创利宏泉公司应当履行的金钱给付义务申请强制执行，一审法院于2019年9月10日扣划创利宏泉公司标的款77128.44元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期收房行为并承担相应责任；二、创利宏泉公司要求二被告支付194138.5元有无事实和法律依据。对于第一个争议焦点，创利宏泉公司与高玉婷签订的《定州市商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在贷款到账后七日内依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房取得竣工验收报告”；第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人除应承担物业费、电梯运行费等费用外，每日须向出卖人另行交纳总房款的万分之五的房屋保管费……”。庭审中双方提交已经发生法律效力的（2018）冀0682民初4087号民事判决书对下列事实已经认定，即：“2015年2月13日，华凡.巴厘岛二区3#住宅楼竣工验收合格。2015年12月7日，创利宏泉公司与被告高玉婷签订《定州市商品房买卖合同》，2016年1月7日，二被告与中国建设银行股份有限公司定州支行签订《个人住房（商业银行）借款合同》，借款合同签订当日，中国建设银行股份有限公司定州支行将29万元汇入创利宏泉公司账户。创利宏泉公司的售楼员于2016年1月12日起三次通过高玉婷预留的电话号码与其联系领钥匙，均未果，且3#楼住宅位置确认图中也有现房告知文件的标注并备注了华凡.巴厘岛二区已具备交房条件，房款到账后应及时到售楼部办理入住手续的说明，因此出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并非双方关于办理房屋交接手续的唯一约定，创利宏泉公司应已履行了相应通知义务”。判后创利宏泉公司在上诉过程中未对上述事实提出异议，被告亦表示一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故根据本案双方各自提供的证据和已生效的判决，能够认定高玉婷存在逾期收房的行为，并已构成违约。高玉婷于2016年1月27日被河南省焦作市公安局解放分局刑事拘留后，虽然自身不能履行合同义务，但吴二立作为其丈夫，曾与高玉婷共同在银行贷款手续上签字，应当知晓高玉婷与创利宏泉公司签订商品房买卖合同及相关手续的内容，且该房产系二被告婚姻关系存续期间购买，故二被告均有权行使合同权利，同时亦应共同履行合同义务，由于违约产生的民事责任应当由二被告共同承担。对于第二个争议焦点，创利宏泉公司主张二被告应当支付：（1）2016年1月15日至2018年6月30日期间的房屋保管费190612.5元；（2）2016年1月15日至2018年6月30日的物业费1525元；（3）2016年1月15日至2018年6月30日的电梯维保费1764元；（4）公共照明费148元；（5）垃圾处理费89元。首先，关于创利宏泉公司主张的第（1）项费用，双方在合同中对因买受人原因未能按期交房的处理方式所作的约定实际上系对违约责任的约定，该约定不违反法律规定。根据双方在合同中对交付期限及因买受人原因未能按期交付房屋的处理方式的约定，二被告应向创利宏泉公司支付自贷款到账后第八日起即2016年1月15日起至2018年6月30日期间的保管费，但考虑本案买卖合同双方的实际履行情况及高玉婷在签订合同后不久即被采取强制措施等因素，根据公平、诚信的原则，酌定本案二被告共同支付创利宏泉公司75000元。创利宏泉公司为证实其第（2）、（3）、（4）、（5）项主张，提供了定州市创利宏泉物业服务有限公司的证明，但该证据证实有权向华凡.巴厘岛二区业主收取物业费等相关费用的应当是定州市创利宏泉物业服务有限公司，创利宏泉公司并非适格的主体，故对创利宏泉公司的上述主张，不予支持。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条的规定，判决：“被告高玉婷、吴二立共同支付原告河北创利宏泉房地产开发有限公司75000元，于本判决生效后十日内履行；驳回原告河北创利宏泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4182元，保全费1140元，共计5322元，由原告负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。经查阅一审卷宗及庭审笔录，未见高玉婷、吴二立提出诉讼时效的抗辩主张。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。 本院认为，创利宏泉公司要求高玉婷、吴二立按照合同约定承担逾期收房违约责任；高玉婷、吴二立则主张创利宏泉公司未履行通知收房义务，其不应承担违约责任。关于房屋交接方式，案涉房屋购买时为现房买卖，双方签订的《定州市商品房买卖合同》第十一条虽约定“出卖人应书面通知买受人办理交付手续”，但同日高玉婷签署的住宅位置确认图亦备注“已具备交房条件，房款到账后应及时到售楼处办理入住手续”，同时，生效法律文书已确认创利宏泉公司通过电话联系方式履行了通知义务，故对高玉婷、吴二立主张的创利宏泉公司未履行通知义务，本院不予采纳。高玉婷、吴二立主张在无法联系高玉婷的情况下应通知吴二立收房，高玉婷作为合同相对方与创利宏泉公司签订买卖合同并预留高玉婷联系电话，合同并未约定当预留电话无法联系时创利宏泉公司有通知购房人亲属的合同义务，而高玉婷、吴二立变更联系方式时应及时告知创利宏泉公司，故对二人关于公司应通知吴二立收房的主张，本院亦不予采纳。一审中高玉婷、吴二立未提出诉讼时效抗辩主张，二审中提出不符合法律规定，不予采信。高玉婷、吴二立对一审判决所提异议均理据不足，不能成立。关于创利宏泉公司上诉请求，本院认为，高玉婷被采取强制措施不能成为减轻其违约责任的合理、法定事由，其亦应承担相应违约责任。但是，商品房买卖合同文本系创利宏泉公司提供，合同中对违约责任的表述是创利宏泉公司逾期交房每超一天按已付房款的日万分之五支付违约金，买受人逾期收房按总房款的万分之五交纳房屋保管费，合同约定的违约金计算基数明显不一致且有利于提供合同文本的创利宏泉公司；而相较于出卖方逾期交房导致买受人无法及时入住可能产生的损失，买受人逾期收房时出卖方支出的房屋保管成本明显较小，即双方违约造成的损失并不均等，因此，一审法院酌情认定高玉婷、吴二立支付违约金7.5万元，基本合理，本院不再予以调整。创利宏泉公司要求高玉婷、吴二立支付物业费、电梯维护费等，因创利宏泉公司并非上述费用收取主体，且未提交垫付费用的证据，故其要求高玉婷、吴二立向其支付上述费用，不予支持。综上，对创利宏泉公司上诉请求本院亦不予支持。 综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费4182元，由河北创利宏泉房地产开发有限公司负担1616元，高玉婷、吴二立负担2566元；保全费1140元，由河北创利宏泉房地产开发有限公司负担440元，高玉婷、吴二立负担700元；二审案件受理费，河北创利宏泉房地产开发有限公司预交2683元，高玉婷、吴二立预交1675元，均由其自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 庞 茜 审 判 员 张 力 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿