内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初7号   原告（执行案外人）：韩福俊，男，回族，1976年5月24日出生，个体，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县姚庄镇锦绣大道****。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司，住，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇布古图苏木/div>   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   原告韩福俊与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩福俊及其委托诉讼代理人王紫璇、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   韩福俊向本院提出诉讼请求：1、依法解除对阿拉善盟中级人民法院(2019)内29执29号公告中的案涉小区16号楼2单元1702室、16号楼2单元1703室房屋的查封并停止拍卖。2、确认位于巴彦浩特镇美林湾住宅小区中的16号楼2单元1702室、16号楼2单元1703室房屋的所有权人为原告。3、本案的诉讼费用及因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：阿拉善盟中级人民法院在执行被告国厦公司与瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案中,作出了(2019)内29执29号公告,该公告中将实际权利人为原告的位于巴彦浩特镇美林湾住宅小区中的16号楼2单元1702室、16号楼2单元1703室房屋予以查封拍卖。原告知情后对执行标的提出书面异议。阿拉善盟中级人民法院于2019年11月18日作出(2019)内29执异10号执行异议裁定驳回了原告的异议。但本案事实是原告在瀚隆公司开发建设“瀚隆国际·美林湾”一期住宅小区的建设工程时,承揽了该工程的给排水、消防外管网等工程,双方在所订立的合同中明确约定以位于案涉小区16号楼2单元1702室、1703室商品房抵顶工程款。瀚隆公司向原告出具收到全额房款的顶账房确认单,后原告因资金短缺已转售第三方，并己经装修入住至今，故该两套房屋已经完全属于原告所有。现原告己经用抵顶劳务工程款的形式向瀚隆公司支付了全部房屋价款，且原告在取得该房屋时没有任何过错,故案涉两套房屋的合法所有权人应为原告。综上所述,该房屋虽仍被登记在被告瀚隆公司名下，但该房屋的实际权利人为原告,被告有义务随时配合原告办理过户手续,请求人民法院查明事实,确定涉案房屋的所有权,并支持原告的所有诉讼请求。   被告国厦公司辩称：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人与瀚隆公司债权关系是普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辨称：我公司认可起诉状中事实和理由，我公司认为，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   原告韩福俊为证明其主张提供了三组证据：一、瀚隆公司美林湾给排水、消防外管网施工合同一份、工程量结算单两份、顶账房确认单两份。证明被告瀚隆公司与原告于2015年3月18日签订瀚隆国际美林湾给排水、消防外管网施工合同，约定合同总价款为891362.4元。该笔款项的支付方式为用翰隆公司的16号楼2单元1702号、16号楼2单元1703号商品房住宅楼抵付，在原告给翰隆公司施工完毕后，双方经过核算，翰隆公司于2016年10月25日给原告出具了两张工程结算单，载明被告翰隆公司尚欠原告工程款共计1464901元，瀚隆公司给原告出具了顶账房确认单，承诺将所结算的工程款，其中的591720元用以抵顶房款。二、采暖费发票三张、电费发票一张、物业费收据三张，证明原告已经将案涉房屋转卖，他人已对该房屋进行装修入住，自2016年实际占有至今的事实。三、阿拉善左旗住房和城乡建设局发的阿左建发（2019）635号文件，证明原告至今尚未办理不动产权属登记并非是原告自身的原因所致的事实。   国厦公司质证意见：对原告证据及证明目的均不认可。韩福俊个人与开发公司所谓形成的工程合同因没有相应资质系无效、不合法。顶账合同不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且所谓装修入住是在涉案房屋被法院查封之后。   瀚隆公司质证意见：对上述证据均予以认可。   国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。   韩福俊质证意见：对该证据及证明目的不予认可，对该裁定内容不知情，该裁定内容并未进行公告，并不产生公告效力，无法对案涉房屋的实际权利人即任何善意第三人产生效力影响。   瀚隆公司质证意见：同意原告意见。   本院经审理查明事实如下：原告韩福俊与被告瀚隆公司于2015年3月18日签订《瀚隆国际美林湾给排水、消防外管网施工合同》，原告承揽了美林湾一期住宅小区的建设工程中的给排水、消防外管网等工程，合同约定以位于美林湾小区16号楼2单元1702室、1703室商品房抵顶工程款。翰隆公司于2016年10月25日给原告出具了两张工程结算单，经双方结算应付韩福俊工程款为1464902.1元。2016年7月12日，翰隆公司向韩福俊出具《顶账房确认单》两份，将美林湾小区16号楼2单元1702室、1703室分别以237960元、353760元的价格抵顶工程款。原告在取得该房屋后已转让他人装修入住至今。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特瀚隆国际美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向本院申请执行，本院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对瀚隆公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦公司申请执行瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”原告韩福俊在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止案涉两套房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异10号执行异议裁定，驳回原告执行异议，后原告向本院提起执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告韩福俊承揽了被告瀚隆公司所开发的美林湾小区给排水、消防外管网等工程，双方经结算形成了债权债务关系，韩福俊与瀚隆公司约定以美林湾小区16号楼2单元1702室、16号楼2单元1703室房屋抵偿部分欠款，系双方真实意思表示，合法有效。韩福俊与瀚隆公司达成上述协议后，已将涉案房屋转让给他人，并已装修入住至今。因瀚隆公司开发美林湾小区尚不具备办理房屋权属证书应具备的条件，致使原告在本院查封前未能办理不动产权证书。原告韩福俊提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合司法解释规定排除执行的条件，故本院对原告主张停止执行的诉请予以支持。关于原告主张确认其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”涉案房屋为不动产，尚未依法办理登记,不能发生物权变动效力,即韩福俊尚未取得该房屋所有权，本院对其主张确认为房屋所有权人的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行位于内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇美林湾小区16号楼2单元1702室、16号楼2单元1703室房屋;   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费8725元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。