上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初24647号原告：上海筑造投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：宗亮，总经理。委托诉讼代理人：陆佳颖，上海申赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓，上海申赫律师事务所律师。被告：上海西舍咖啡有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宗心旷，董事长。委托诉讼代理人：孙英杰，上海信石律师事务所律师。原告上海筑造投资管理有限公司(以下简称筑造公司)与被告上海西舍咖啡有限公司(以下简称西舍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，西舍公司向本院提出反诉，本院依法予以合并审理。2020年7月17日，西舍公司向本院撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案于2020年8月18日公开开庭审理，原告筑造公司的委托诉讼代理人陆佳颖、被告西舍公司的委托诉讼代理人孙英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告筑造公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付房屋使用费421,639.71元、物业管理费20,782.8元；2.被告赔偿原告110,500元。事实与理由：2018年7月20日，原告(出租人、甲方)、被告(承租人，乙方)签订《房屋租赁及管理合同》(以下简称租赁合同)，约定由被告向原告承租上海市静安区延平路XXX弄XXX号裙房及101-3室、201室、301室(不包括一楼裙房使用权面积)房屋(以下简称涉案房屋)，总面积1400.58平方米，用途为办公，房屋交付日期为2018年7月16日，租赁期限自2018年7月16日起至2026年2月15日止，其中2018年7月16日至2018年9月15日为免租期；2018年9月16日至2020年7月15日的月租金为284,148.50元，月物业管理费为14,005.80元；房屋保证金为三个月租金及物业管理费金额总和，即894,462.90元。合同签订后，原告按约履行，将涉案房屋交付被告使用。履行过程中，被告因自身经营问题提出提前解约。双方于2020年1月23日达成解约协议,约定租赁合同于2020年1月15日解除，被告在原告处的租赁保证金894,462.90元归原告所有；原告给予被告一个月免租期，即自2020年1月16日起至2020年2月15日止，该期间被告无需支付房租，但应支付物业管理费及水电费等；物业管理费应于2020年1月23日前支付，水电费于收到账单后五个工作日内支付；免租期结束后，被告将租赁房屋内的空调及装修赠与原告，届时被告应按照现状将房屋返还原告。解约协议签订后，被告未能按照该协议之约定履行，持续占有涉案房屋。2020年3月30日，原告突然发现被告搬离房屋，并恶意拆走了原本按照约定应当归原告所有的9台空调内机及4台空调外机。原告认为，原、被告签订解约协议后，被告应当诚实守信、按约履行。被告在未经原告同意的情况下，自2020年2月16日至2020年3月30日期间占有涉案房屋，且违反解约协议恶意拆走多台空调，造成原告额外损失，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告西舍公司针对原告的诉讼请求辩称，不同意原告全部诉请，原告诉请缺乏法律依据，原告并无相应损失。理由是：1.因为疫情原因，原告的房东上海益民置业发展有限公司(以下简称益民公司)已经为原告减免了2020年2月1日至2020年3月30日的租金，原告没有损失，被告不应该支付相应房屋使用费。2.因为疫情影响，益民公司向原告减免了物业管理费。原告延期搬离涉案房屋，是由于疫情不可抗力，所以无法于2020年2月15日交还房屋。即便法院认定被告向原告支付房屋占有使用费和物业管理费，也应该按照一半的金额计算，因为被告没有使用涉案房屋中的301室。3.不认可原告陈述的空调数量，被告撤场时涉案房屋内各有2台内机、2台外机，被告拆除了8个内机和8个外机。合同约定拆除相应空调不需要向原告赔偿，原告要求被告赔偿没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋(性质：办公楼)由益民公司所有，其中2楼裙楼二层建筑面积为388.02平方米，2楼裙楼三层建筑面积为388.02平方米，201室建筑面积为256.27平方米，301室建筑面积为256.27平方米，101-3室建筑面积为62平方米。2018年7月20日，被告(出租人、甲方)、被告(承租人，乙方)就涉案房屋签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方使用，用途为店铺和办公；乙方向甲方承诺，租赁房屋用作办公使用；甲方于2018年7月16日交房；租赁期限自2018年7月16日至2026年2月15日，免租期自2018年7月16日至2018年9月15日；2018年9月16日至2020年7月15日月租金284,148.5元、月物业管理费14,005.8元；保证金894,462.9元。审理中原、被告均认可月租金金额为6.67元/月/平方米×1400.58平方米×365天÷12个月得来，月物业管理金额为0.33元/月/平方米×1400.58平方米×365天÷12个月得来。同日，原告(出租人、甲方)、被告(承租人，乙方)签订了补充协议，约定：甲乙双方确认租赁面积为1400.58平方米，其中产证面积1350.58平方米，其他面积为50平方米，具体为位置为一楼南北二处入口门厅及楼梯走道面积50平方米。后双方开始履行合同，原告将涉案房屋交付予被告，被告向原告支付了保证金894,462.9元及相应租金、物业管理费。2018年12月，原告(发包方、甲方)与案外人上海诣境装饰设计有限公司(以下简称诣境公司)签订《建筑装饰工程施工合同》(以下简称施工合同)，约定：工程名称西舍咖啡延平路办公室，工程地点延平路XXX号XXX楼，价款467,000元。施工合同附件二预算书载明二手风管机空调67,700元(数量10)，累计总价467,129元，预算书还约定了综合管理费、出图费、施工文明措施费等其他内容。后诣境公司对涉案房屋的2楼部分进行了装修完毕，后被告向诣境公司支付装修款467,000元。2020年1月23日，原告(出租人、甲方)、被告(承租人，乙方)签订解约协议，约定：经双方协商一致，双方同意解除原合同，并就原合同解除事宜达成意见如下：一、双方一致同意于2020年1月15日全面终止原合同。二、乙方同意甲方没收原合同项下894,462.9元作为提前终止违约金。三、终止后，甲方同意在该房屋给予乙方一个月免租期，免租期自2020年1月16日至2020年2月15日，免租期内乙方无需支付房租，但应承担期间的物业管理费及水电费。免租期结束后，乙方同意将该房屋内的空调及装修赠予甲方。四、免租期结束后，甲乙双方同意按届时现状将房屋返还甲方。若乙方在迁出过程中对于物业产生破坏的，甲方保留追诉的权利。同日，原告拿走涉案房屋中101-3室的钥匙，后未归还给被告。期间，原、被告就能否续租问题进行沟通，但未果。后被告于2020年3月在他处另租房屋(起租日2020年3月10日，月租金41,770.6元)。2020年3月30日，被告方工作人员通过电子邮件通知原告，其公司已经搬离涉案房屋，并告知一楼玻璃门门禁账号及一楼玻璃门地锁钥匙放置于二楼玻璃门板框处。原告至此才发现被告已搬离涉案房屋，同时原告发现拆走了若干风管机空调(含内外机)。审理中，原告称，2020年1月23日签订解约协议时有10个内机和6个外机，被告搬走后还剩2台空管机的内机和外机，现已无法提供2020年1月23日解约协议签订时涉案房屋内空调情况的证据。被告称，原告没有限制过被告搬离；2020年1月23日签订解约协议时有10个内机和10个外机，被告搬走后还剩2台空管机的内机和外机，现已无法提供2020年1月23日解约协议签订时涉案房屋内空调情况的证据。另查明：包括涉案房屋在内的延平路XXX弄XXX号裙房及101室、201室、301室(不包括一楼裙房使用权面积)房屋由益民公司出租给原告，2018年2月16日至2021年2月15日的月租金为196,267元。2020年1月22日，原告向益民公司支付了2020年2月租金196,267元。2020年3月，被告向益民公司出具了《关于减免租金的情况说明》，载明：被告与原告的房屋租赁合同已于2020年1月15日终止，被告不享受此次租金减免。该说明还包含了被告对其他两家公司是否减免租金的内容。2020年4月8日，原告(乙方)与益民公司(甲方)达成《租金减免协议》，约定：甲方同意免去乙方2020年2月及3月租金，免租金额392,534元。鉴于乙方已经完成2020年2月租金支付义务，则本次免租时段顺延至2020年3月、4月。2020年6月15日，被告与益民公司签订《租赁合同提前终止协议》，约定：益民公司与被告的租赁合同于2020年6月15日解除。后被告向益民公司支付了2020年1至6月的物业管理费，并与益民公司解除了租赁关系。审理中，经本院释明，被告拒绝就涉案房屋于2020年2月16日至2020年3月30日的市场租金向本院申请评估，并称301室房屋未能使用的原因在于被告无法注册咖啡馆，无法经营。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的租赁合同、解约协议为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，双方之间的房屋租赁关系已于2020年1月15日解除。关于被告是否应当支付房屋使用费、物业管理费。根据解约协议约定，被告应于2020年2月15日免租期结束后将涉案房屋交还给原告。然被告至2020年3月30日才将涉案房屋交还原告，被告逾期交还房屋的行为影响了原告对涉案房屋的控制使用，给原告造成了损失，理应支付房屋使用费及物业管理费。一方面，根据审理查明的事实，虽然被告于搬离涉案房屋之前一直与原告就续租等问题进行协商，于此同时被告却在与其他出租方协商并于此时间段内另行签订房屋租赁合同，本院认为被告此种协商意愿明显与客观行为自相矛盾，有违诚实信用原则。另一方面，原告在向益民公司提交的租金减免的说明中已明确原、被告的租赁合同已于2020年1月15日解除，原告未给予被告租金减免，后益民公司免除了原告2020年2月、2020年3月的租金支付义务。本院认为，原告所享受的租金减免与被告无关。如果被告在违反解约协议的情况下仍享受到相应租金减免政策，此意味着被告在违反约定的情况下存在获利，此明显与诚实信用的民事行为基本准则相悖。综上，被告关于其不应支付房屋使用费、物业管理费的抗辩意见，于法相悖，本院不予采纳。关于房屋使用费、物业管理费的具体金额。一方面，原告于2020年1月23日收回101-3室房屋钥匙后未将房屋钥匙交还被告，造成被告无法使用101-3室房屋，故2020年2月16日至2020年3月30日期间关于101-3室部分的房屋使用费、物业管理费不应由被告承担。另一方面，鉴于被告拒绝就2020年2月16日至2020年3月30日期间涉案房屋的市场租金向本院申请评估，故对于房屋使用费应参照租金标准计算。同时根据原、被告关于租金、物业管理费的计算方法的陈述，本院认定被告应向原告支付房屋使用费402,974.83元、物业管理费19,862.8元。同时，根据租赁合同约定，被告承诺租赁涉案房屋用于办公，故因无法注册为咖啡馆导致301室部分无法使用系被告自身原因造成，与原告无关，相关部位的费用不应减免。关于被告是否应当赔偿原告空调损失。根据解约协议约定，被告应于免租期结束后将房屋内空调及装修赠与原告。而根据审理查明的事实，被告于2020年3月30日搬离时拆除了相当数量的空调，此举明显违反了解约协议的约定，故被告应当赔偿原告的空调损失。被告关于赔偿没有合同依据的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于空调损失的具体金额。本院认为，对于空调损失，应以被告拆除的空调于2020年2月15日免租期结束后的残值为标准计算。考虑到原、被告均无法提供2020年1月23日解约协议签订时涉案房屋内空调实际情况的证据，本院参考被告装修时就空调部分支付的价款、实际使用的情况及剩余空调的情况等因素，酌定确定被告需赔偿原告空调损失40,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海西舍咖啡有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海筑造投资管理有限公司支付房屋使用费402,974.83元、物业管理费19,862.8元；二、被告上海西舍咖啡有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海筑造投资管理有限公司赔偿损失40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,219元，减半收取计4,609.5元，由被告上海西舍咖啡有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年九月十八日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。