云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7389号上诉人（原审原告）：肖红英，女，1970年9月28日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。被上诉人（原审被告）：赵艳林，男，1976年5月10日出生，汉族，现住云南省昆明市宜良县。上诉人肖红英因与被上诉人赵艳林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。肖红英上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持肖红英的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由赵艳林承担。事实和理由：1、一审法院认定《房屋租赁合同》于2020年2月29日经双方当事人协商一致解除系认定事实错误。赵艳林与肖红英协商过解除租赁合同的事宜，但双方并未达成一致意见。一审法院一方面认定双方于2019年11月协商终止房屋租赁合同，确定租期至2020年2月29日止，但对违约责任和违约金未达成调解协议，另一方面由认定赵艳林与肖红英签订的合同于2020年2月29日解除，明显存在前后矛盾。肖红英并未同意解除租赁合同，双方又何来解除租赁合同的合意。一审法院认定租赁合同已经解除的依据是案涉铺面的招租公告和赵艳林将钥匙放在肖红英的另一间铺面。招租公告并不是肖红英张贴发布，而是在肖红英准许赵艳林转租的情况下由赵艳林发布，发布招租公告不是肖红英准许赵艳林解除租赁合同的意思表示，而是赵艳林在肖红英的允许下行使承租人的转租权。赵艳林交付钥匙的行为并不属于任何意义上的法律行为，也不产生法律关系变化的效果。赵艳林将钥匙放在了肖红英的另一间铺面，并不代表着赵艳林将没有占有使用租赁物，即使赵艳林没有实际占有使用租赁物，那么也不能构成租赁关系的变动。一审法院一方面认定案涉租赁合同经双方协商一致解除，另一方面又认定赵艳林在租赁期间内提前解除房屋租赁合同，赵艳林已构成违约金，存在自相矛盾。如果认定租赁合同已经解除，那么租赁合同是如何解除，是单方解除还是双方协商一致解除合同？2、一审判决适用法律错误。因本案双方并未协商一致解除合同，故本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，而应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条的规定，判令赵艳林承担支付租金及相应的利息损失的责任。综上，请求二审法院改判支持肖红英的上诉请求。赵艳林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。肖红英向一审法院起诉请求：1、判令赵艳林赔偿肖红英所欠租金31000元（叁万壹仟元整）和逾期利息；2、诉讼费由赵艳林负担。一审法院认定事实：2016年10月27日，肖红英（甲方）与赵艳林（乙方）签订房屋租赁合同，肖红英将位于宜良县临街铺面一间（建筑面积约80平方米）出租给赵艳林，租赁期限自2016年11月1日至2020年10月31日止，即肆年。该房屋租金为：第一年42000.00元，第二年44000.00元，第三年46000.00元，第四年48000.00元，乙方应在本合同签订之日向甲方支付第一年租金42000.00元整，合同保证金及水电费押金1000.00元（壹仟元），结清所有费甲方如数退还乙方押金，租金按年支付，由乙方每年提前一个月（即每年10月份）支付给甲方次年租金，必须先交清房租后，再用房。事后肖红英将位于宜良县临街铺面一间交付给赵艳林管理使用，赵艳林按房屋租赁合同约定支付给肖红英第一年42000.00元、第二年44000.00元和第三年46000.00元。2019年11月，赵艳林与肖红英协商终止房屋租赁合同，确定租期至2020年2月29日止，但对违约责任和违约金未达成调解协议。2019年11月11日，赵艳林支付给肖红英租金17000元。事后肖红英安排赵艳林在铺面门上发布招租公告。2020年2月29日，赵艳林搬完铺面物品并将铺面钥匙交到旁边的肖红英铺面内，后赵艳林发短信告之肖红英。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案中，2019年11月，赵艳林与肖红英协商终止房屋租赁合同，确定租期至2020年2月29日止，但对违约责任和违约金未达成调解协议。赵艳林支付给肖红英租金17000元。事后肖红英安排赵艳林在铺面门上发布招租公告，2020年2月29日，赵艳林搬完铺面物品并将铺面钥匙交到旁边的肖红英铺面内，后赵艳林发短信告之肖红英。赵艳林与肖红英协商一致确定租期至2020年2月29日止，2020年2月29日，赵艳林将铺面钥匙交到旁边的肖红英铺面内，后赵艳林发短信告之肖红英，赵艳林与肖红英签订房屋租赁合同于2020年2月29日解除，故对肖红英要求赵艳林赔偿肖红英所欠租金31000元（叁万壹仟元整）和逾期利息的诉讼请求，一审法院不予支持。赵艳林在租赁期间内提前解除房屋租赁合同，赵艳林已违约，赵艳林应承担违约责任。结合本案实际情况，一审法院酌情认定赵艳林应支付给原告肖红英违约金4800元（第四年租金48000.00元×10%=4800元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、原告肖红英与被告赵艳林签订房屋租赁合同于2020年2月29日解除；二、由被告赵艳林于本判决生效之日起十五日内支付给原告肖红英违约金4800元；三、驳回原告肖红英的其他诉讼请求。案件受理费575元减半收取287.50元，由原告肖红英负担200元，被告赵艳林负担87.50元。”二审中，肖红英向本院提交微信聊天记录一份，欲证实：肖红英并未同意解除与赵艳林的租赁合同关系，肖红英也未接收案涉房屋及收到过案涉房屋的钥匙，招租公告是赵艳林张贴的。经质证，赵艳林对微信聊天记录的真实性无异议，但对其关联性不予认可。本院对肖红英提交的证据予以采信。针对一审判决确认的事实，肖红英提出以下异议：1、肖红英并未安排过赵艳林对外张贴招租公告，招租公告系赵艳林自己张贴；2、肖红英从未收到过赵艳林移交的案涉商铺钥匙。除此之外，双方当事人对一审判决确认的其他事实无异议，本院予以确认。针对肖红英所提事实异议，本院将结合本案查明的事实在本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、肖红英与赵艳林签订的《房屋租赁合同》是否于2020年2月29日协商一致解除？赵艳林是否将案涉商铺是否移交给肖红英？二、赵艳林是否应向肖红英支付欠付租金及承担违约责任？本院认为：一、肖红英与赵艳林签订的《房屋租赁合同》是否于2020年2月20日解除的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，赵艳林应承担举证证明肖红英与其经协商一致解除了《房屋租赁合同》的责任。本案中，赵艳林陈述其与肖红英口头协商一致解除了《房屋租赁合同》，但肖红英对此并不认可，并且根据肖红英二审中提交的证据。肖红英于2020年3月向赵艳林发送微信告知租期于2020年10月届满，双方因对违约金数额为能达成一致意见，故肖红英并未同意解除与赵艳林的租赁合同关系，赵艳林所提双方已经协商一致于2020年2月29日解除《房屋租赁合同》的主张并无有效证据予以证实，本院对赵艳林的该项主张不予采信，一审判决对此认定不当，本院予以改判。关于赵艳林是否将案涉商铺是否已移交给肖红英的问题。赵艳林一、二审中称其将案涉商铺的钥匙摆放至肖红英的其他商铺中，并通过短信告知了肖红英，但并未提交证据证实肖红英同意接收案涉商铺的钥匙，故在《房屋租赁合同》尚未解除的情况下，本院对赵艳林所提其已向肖红英移交了案涉商铺钥匙的主张不予采信。赵艳林虽提交了案涉商铺张贴有对外招租公告的照片，但并无证据证实该招租公告系肖红英张贴，故本院对赵艳林的该项主张亦不予采信。肖红英二审中所提事实异议成立，本院予以采信。二、赵艳林是否应向肖红英支付欠付租金及承担逾期利息责任。如前所述，因《房屋租赁合同》尚未解除，赵艳林也并未接收案按商铺，故赵艳林仍应当按照《房屋租赁合同》的约定向肖红英支付租金，因《房屋租赁合同》中约定赵艳林应于每年租期届满前一个月向肖红英支付租金，赵艳林仅向肖红英支付了第四年的租金17000元，尚欠租金31000元，故肖红英请求赵艳林支付第四年的租金31000元符合合同约定，本院予以支持。因2020年1月至3月受新型冠状病毒疫情影响，赵艳林客观上无法经营，本院酌情扣减赵艳林2020年1月至3月的租金，故赵艳林应向肖红英支付的租金为19000元（48000元-48000元÷12个月×3个月－17000元）。因肖红英一审中并未依据《房屋租赁合同》的约定主张违约金，其诉请主张逾期交付租金的利息损失，故一审法院判令赵艳林承担违约金的处理不当，本院予以纠正。关于肖红英主张的逾期支付租金产生的利息损失，因赵艳林未按合同约定支付租金已给肖红英造成一定损失，故本院判令赵艳林向肖红英支付以欠付租金19000元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至租金付清之日止的利息损失。综上所述，上诉人肖红英的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初669号民事判决；二、被上诉人赵艳林于本判决生效之日起十日内向上诉人肖红英支付租金19000元，并支付以欠付租金19000元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至租金付清之日止的利息损失；三、驳回上诉人肖红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费287.5元，二审案件受理费575元，共计862.5元，由被上诉人赵艳林承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年九月十四日法官助理潘鑫书记员袁艺