江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初3262号原告：周惟，住南京市建邺区。被告：秦锦富，住南京市江宁区。被告：刘宁，住南京市雨花台区。原告周惟诉被告秦锦富、刘宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周惟到庭参加诉讼。被告秦锦富经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了书面答辩状。被告刘宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周惟向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2020年2月1日至2020年9月30日的租金18104元（2300元／月×8个月-296元）；2、两被告向原告支付截止到2020年5月3日的电费1046元、水费1150.58元、燃气费182.91元；3、两被告支付截止到2020年4月30日的物业费868元、公摊水电费133.60元；4、被告承担违约金3000元、原告罚没被告的2300元保证金；5、被告赔偿原告电器、家具的损失共计5000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月3日，原告周惟与被告秦锦富签订了一份租赁合同，秦锦富是被告刘宁经营的xx火锅店的一名员工。秦锦富是租赁合同名义上的签订人，房屋的实际租赁人是刘宁，刘宁租房是为了给其经营的火锅店员工提供宿舍。租赁合同约定，周惟将位于南京市雨花台区的房屋予以出租，租赁期限自2018年6月3日至2019年6月2日，月租金2300元。刘宁向周惟支付一个月的租金2300元作为保证金。若刘宁拖欠房租，每逾期一天按月租金2%收取违约金，超过15天的，周惟有权解除合同并没收保证金。租赁合同期满后，周惟与刘宁口头约定按书面租赁合同续租。刘宁从2020年2月开始拖欠租金，且刘宁自2019年12月开始不再缴纳水费、电费、燃气费、物业费。周惟在向刘宁多次催交租金未果后，于2020年5月3日要求刘宁火锅店的员工搬离出租屋，另发现房屋及家具等遭到承租人不同程度的损坏，还向派出所报警。出警的民警与刘宁联系，刘宁承认自己欠租及损坏房屋等事实，但拒不到场处理。现出租房内尚有大量物品推放，周惟无法对外出租，产生相应的租金损失。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘宁未作答辩。被告秦锦富提交书面答辩状称，其是刘宁的员工，刘宁借用其身份证和名义与周惟签订了租赁合同，刘宁应当是实际的承租人。而且在以秦锦富名义与周惟签订的书面合同到期后，刘宁与周惟口头续签了合同，现在周惟主张的是续签合同期间刘宁欠付的租金，应当与秦锦富没有关系。综上，请求法院判决刘宁承担租赁期间的债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2018年6月3日，周惟与秦锦富签订一份书面租赁合同，秦锦富是刘宁的员工，周惟和秦锦富都主张该合同的实际承租人、租金的支付人是刘宁。租赁合同约定，周惟将位于南京市雨花台区的房屋出租给刘宁，租赁期自2018年6月3日至2019年6月2日，月租金2300元，租金按季度结算，在每期开始的30天以前支付。刘宁需向周惟交纳2300元房屋租赁保证金，刘宁在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用后，周惟应将保证金无息退回刘宁。租赁期内，物业管理费、水电煤气费、有限电视费等与房屋使用有关的费用由刘宁承担，逾期欠费按总额每日1%支付滞纳金。刘宁逾期交付租金的，每逾期一日，按月租金金额的百分之二计算违约金，逾期超过15天的，周惟有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金。刘宁逾期交房的，每逾期一日，按月租金金额的百分之二计算违约金。合同终止后，房屋和设备有人为损坏，则在保证金中直接扣除，不足部分由刘宁负责赔偿。租赁期满，刘宁可移动的财产应当搬走，如有任何遗留物品，周惟有权径行处置。房屋内设备、设施经双方清点，包括：五张床、一张餐桌、四把椅子、一台电脑桌、四个柜子、两个沙发、一台电视、一台洗衣机、一台冰箱、三台空调。书面租赁合同约定的2019年6月2日租期到期后，周惟和刘宁口头约定续租。刘宁已付租金至2020年1月31日，自2020年2月1日起未付租金。2020年5月3日，因为刘宁欠付租金，周惟打电话报警，但刘宁仍未与周惟见面商谈租金支付的问题，故周惟对涉案房屋更换了门锁，刘宁及其员工均不能再使用租赁房屋。截止到2020年4月30日，刘宁承租的房屋欠付物业费868元、公摊水电费133.60元；截止到2020年5月3日，刘宁承租的房屋欠付电费1046元、水费1150.58元、燃气费182.91元。2020年5月3日后，刘宁及其员工未再使用租赁的房屋，未产生电费、水费、燃气费。本院对涉案租赁房屋进行了现场勘察，承租房内有刘宁员工遗留的个人物品，因刘宁未到庭参加诉讼，对遗留物品如何处理未作表态，本院与刘宁的员工联系，如何拿走其个人物品。刘宁的员工称其已到别处打工，在2020年10月的国庆节期间拿走所有物品，故周惟主张的租金计算至2020年9月30日，并且主张自2020年10月1日起解除与刘宁的租赁合同。另外，租赁房屋内部分家具如卫生间洗漱台柜子、房间门和地板等外观上有所损坏。本院认为，虽然周惟与秦锦富签订了书面租赁合同，但是房屋的实际承租人应当是刘宁，故与周惟建立房屋租赁关系的应当是刘宁而不是秦锦富。周惟与刘宁虽然未直接订立书面租赁合同，但是双方口头约定的续租可以参照周惟与秦锦富签订的合同。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于租金的问题。刘宁未按时支付租金，且未能及时清空房屋将租赁物返还给周惟，本院与刘宁的员工（租赁房屋的使用人）联系才能确定清空房屋的时间，故周惟主张刘宁支付2020年2月1日至2020年9月30日（房屋清空时间）的租金，为2300元/月×8个月-296元=18104元，本院予以支持。关于水、电、燃气、物业、公摊费等的问题。截止到2020年4月30日，刘宁承租的房屋欠付物业费868元、公摊水电费133.60元；截止到2020年5月3日，刘宁承租的房屋欠付电费1046元、水费1150.58元、燃气费182.91元。根据合同约定，上述费用合计3381.09元应当由承租人即刘宁负担，故对周惟的该项主张，本院予以支持。关于租赁房屋的损坏赔偿。经本院现场勘察，确实发现承租房屋环境杂乱，卫生间洗漱台柜子、房间门和地板等外观上有所损坏。本院酌情考虑以2个月的租金即4600元作为刘宁对租赁房屋损坏的赔偿。关于违约金和保证金的问题。刘宁未能按约向周惟支付租金等费用，确属违约，但周惟的主要损失是租金，在本院已经支持周惟租金的损失，故对违约金和罚没保证金不再予以支持。但是周惟已经收取的保证金也不再予以返还，直接冲抵刘宁欠付的租金等。刘宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十二条、第二百二十七条、第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘宁于本判决生效之日起七日内支付原告周惟2020年2月1日至2020年9月30日期间的租金15804元（周惟向刘宁收取的2300元保证金已抵扣租金，2300元保证金周惟不再向刘宁退还）；二、被告刘宁于本判决生效之日起七日内支付原告周惟截止到2020年5月3日的物业费868元、公摊水电费133.60元、电费1046元、水费1150.58元、燃气费182.91元，该项费用合计3381.09元；三、被告刘宁于本判决生效之日起七日内支付原告周惟租赁房屋损坏赔偿4600元；四、驳回原告周惟对被告刘宁的其他诉讼请求及对秦锦富的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取147元，由被告刘宁负担。本判决为终审判决。审判员 薛 鹏二〇二〇年九月十六日书记员 吕珊珊