福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初1916号 原告：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福安市城关金山北路**。 主要负责人：郑向东，行长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 被告：兰金轩，女，1989年6月18日出生，畲族，住／送达地址福安市。 被告：福建沛丰房地产有限公司，，住所地福安市赛岐镇凯旋街钟山东路** 法定代表人：彭荣华。 原告中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称福安农行）与被告兰金轩、福建沛丰房地产有限公司（以下简称沛丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序。2020年3月31日，原告福安农行与被告沛丰公司共同申请给予二个月用于庭外和解，本院予以准许。2020年5月31日，原告福安农行与被告沛丰公司再次申请二个月庭外和解，本院予以准许，但双方在和解期间仍无法达成协议。2020年8月5日，本院公开开庭审理了本案。原告福安农行的委托诉讼代理人张神朋到庭参加诉讼。被告兰金轩、沛丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告兰金轩在庭审结束后向本院提交一份《说明书》。本案现已审理终结。 福安农行向本院提出诉讼请求：⒈兰金轩偿还福安农行借款本金376566.16元及利息（利息含罚息、复利，截至2020年8月4日的利息76862.06元，之后的利息按合同约定继续计算至借款本息实际还清之日止）；2.沛丰公司对上述债务承担连带偿还责任；3.福安农行有权就兰金轩提供抵押的坐落于福安市××镇××路××号××幢××层××号房的房产拍卖、变卖款享有优先受偿权。事实和理由：2014年12月25日，中国农业银行股份有限公司福安市赛岐经济开发区支行（以下简称赛岐农行）与兰金轩、沛丰公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：兰金轩因购买坐落于福安市××镇××路××号××幢××层××号房的房产，向赛岐农行借款42万元，贷款期限180个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每月9日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；贷款人按照法律规定或者本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权要求保证人承担保证责任；兰金轩以上述房产为贷款人的涉案借款债权提供抵押担保；沛丰公司提供阶段性保证担保，沛丰公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等；若发生法律法规或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。2014年12月29日，赛岐农行与兰金轩办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年1月9日，赛岐农行向兰金轩发放贷款42万元，贷款执行年利率6.765%。截至2020年8月4日，兰金轩累计38个月未按约定按期足额偿还借款本息，共结欠贷款人借款本金376566.16元、利息（含罚息、复利）76862.06元，沛丰公司亦未还款。 兰金轩承认福安农行在本案中主张的事实，但希望能与农行协商还款。 沛丰公司未作答辩。 福安农行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、借款凭证、房地产抵押清单、房屋预告登记证明、贷款还款试算信息、贷款逾期清单等证据。上述证据内容明确，形式合法，与本案具有关联，且相互印证，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的主要事实与福安农行诉称事实一致。另查明，2014年12月31日中国农业银行宁德分行下发通知，将福安市区域的福安农行和赛岐农行经营管理职能合并，赛岐农行内部降格为二级支行，并更名为“中国农业银行股份有限公司福安市赛岐支行”。赛岐农行内部降格后，原赛岐农行及其辖属的支行从2015年1月1日起隶属福安农行管理。2016年11月9日，福安农行下发通知，要求其下属的各二级支行对外发生的经济纠纷，无论是起诉还是被诉，均由福安农行作为诉讼主体。 本院认为，中国农业银行股份有限公司属于一级法人，分行支行都是根据法人授权来经营的。因赛岐农行已隶属福安农行管理，故福安农行有权处分其辖属支行的债权，亦可作为本案适格诉讼主体，向相关债务人主张民事权利。上述《个人购房担保借款合同》为当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。贷款人按合同约定足额发放贷款，但兰金轩未按期足额还本付息，已构成违约，应承担违约责任。现福安农行以起诉方式提前收回已发放贷款，要求兰金轩偿还全部借款本息，合理合法，应予支持。贷款人虽然与兰金轩办理预购商品房抵押权预告登记，但根据我国物权预告登记法律制度，预告登记旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。基于预告登记不等同于物权登记，相应抵押权预告登记亦不能等同于抵押登记，不应直接产生优先受偿的效力。为此，福安农行主张抵押权之诉请，缺乏法律依据，不予支持。沛丰公司提供阶段性连带责任保证，且截至目前借贷双方仍未办理房屋抵押登记，沛丰公司依约应在保证范围内对借款人的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、兰金轩自本判决生效之日起三日内返还中国农业银行股份有限公司福安市支行借款本金376,566.16元，并支付利息（利息含罚息、复利，截至2020年8月4日的利息76,862.06元，之后的利息按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算至借款本息付清之日止）； 二、福建沛丰房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国农业银行股份有限公司福安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，案件进入执行程序后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费6948.49元，由中国农业银行股份有限公司福安市支行负担748.49元，兰金轩、福建沛丰房地产有限公司共同负担6200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  许剑斌 人民陪审员  陈嫩英 人民陪审员  余柏龙 二〇二〇年九月二十九日                            本件与原本核对无异                                                                                         书记员 欧阳丽丽 附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 裁判文书引用的法律条文： ⒈《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 ⒉《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 ⒊《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 ⒋《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。