云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6241号上诉人（原审被告）：张琳，女，1991年2月15日出生，彝族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：张云，男，1991年10月9日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县，系张琳的配偶，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马丽，女，1981年9月30日出生，回族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：马祥华，男，1954年4月14日出生，回族，住云南省昆明市，特别授权代理。原审第三人：马美莲，女，1948年4月14日出生，回族，住云南省昆明市。上诉人张琳因与被上诉人马丽、原审第三人马美莲房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。张琳上诉请求：1、撤销一审判决，改判张琳向马丽支付违约金及其他费用公司级1142元；2、本案一、二审案件受理费由马丽承担。事实和理由：1、一审法院遗漏认定张琳已支付了2019年1月至2019年6月的房租。首先，本案马美莲作为马丽的代理人，因其不会使用微信等电子设备，故张琳均是通过取现的方式支付房租；其次，根据合同约定，张琳支付房租的时间为2017年12月、2018年6月、2018年12月，而结合张琳提交的取现时间、取现金额，与本案具有高度盖然性；第三，按照行业惯例，先支付房租再使用房屋才符合常理；第四，通过张琳提交的一年银行流水来看，张琳银行开交易明显示日常交易方式为网络交易，取现属于特殊交易方式；第五，双方于2018年5月18日在龙泉派出所进行调解时，马丽也未对租金提出异议。一审法院仅认定张琳于2017年12月23日、2018年7月8日的两次取现记录，第三次的取现行为在时间吻合、金额准确的前提下，未认定张琳支付房租的事实，导致本案事实认定错误。2、一审法院在马丽没有提供证据证实相应损失的前提下，错误支持了马丽主张的1500元错误；3、一审未认定马丽对2019年5月18日-6月30日期间共计2177元的租金具有返还义务的事实，致使本案金额计算错误，张琳应支付的全部费用为1142元。通过一审查明的事实，张琳认可应当支付马丽2018年2月至2019年5月的水费687元，生活垃圾清运费150元，共计837元，2019年1月至2019年5月物业费759元、电梯维护费167元、二次加压费56元，共计982元，上述金额共计1819元，认可违约金为3000元，张琳应当支付的各项损失为4819元。而在本案中，张琳已支付租金至2019年6月30日，其于2019年5月17日搬离房屋，故2019年5月18日至2019年6月30日的租金共计2177元，马丽应当返还的费用为3677元。上述费用相互抵扣后，张琳应向马丽支付的全部费用为1142元。综上，请求二审法院改判支持张琳的上诉请求。马丽辩称，1、张琳若主张已支付房租，则应当举证证明转款到马丽或马美莲的账户；2、马丽并未收到张琳支付的款项，故不应向张琳退还相应款项。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马美莲述称，同意马丽的意见。马丽向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租房期间应当支付的2019年1月至5月17日房租费及2019年5月18日至2019年12月房屋占用费每月1500元×12个月共计人民币18000元；2、请求依法判令被告支付租房期间应当缴纳的水费及生活垃圾清运费837元；住宅物业管理费、电梯维护费、二次加压费计2364元；2017年5月至2019年5月份每月50元电费×24个月计1200元;3、判令被告支付违反租房合同，按照合同约定应当赔偿的违约金3000元；4、判令被告支付打扫房屋卫生费500元，屋内垃圾清运费500元，修复受损墙体及卧室门费用1000元，共计2000元；5、判令被告支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月26日原告马丽委托第三人马美莲与被告张琳签订《租房合同》，约定原告马丽将位于天宇澜山A6栋2904号的房屋出租给被告张琳居住使用，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日。租金为1500元/月，签订合同时支付8个月租金，之后租金每半年支付一次，租金在每半年期满前的15日支付。被告应于签合同时交付1500元作为租房押金，租赁期满后被告如不续租，应交清所有租赁期间的发生的费用，交清后原告无息退还押金。并约定租赁期间，水费、电费、燃气费、电视费、电话费、物业费以及其居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束后，乙方须交清所欠费用。同时，合同约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，并同时需向另一方支付违约金3000元，后终止合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告租住使用。经审查，坐落于天宇澜山****的房屋系原告马丽桃源村城中村回迁安置房。2017年4月26日原告马丽及第三人马美莲向被告张琳出具收条载明：今收到张琳交来房租8个月12000元，押金1500元，物管费8个月1572元，共计15072元整。另查明，被告张琳于2019年5月17日10时54分电话告知第三人马美莲要搬离。云南神州天宇物业服务有限公司工作人员于2019年5月11日电话与原告马丽确认，其同意后物业公司出具《物资搬运放行条》，被告将租住房屋的物品搬离房屋。2019年5月18日，双方因租赁期间的费用结算事宜发生纠纷，报警到龙泉派出所登记处理。再查，被告张琳尚欠2018年2月至2019年5月水费687元，生活垃圾清运费150元，共计837元；2019年1月至2019年5月住宅物业费759、电梯维护费167、二次加压费56，共计982元。2018年1月至2018年12月的宅物业费、电梯维护费、二次加压费已缴清。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告马丽与被告张琳签订《租赁合同》出租天宇澜山A栋2904号房屋系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。庭审中，原告自认被告已经支付从2017年5月1日起至2018年12月31日止的租金，且被告支付租金的时间为2017年4月26日被告张琳支付从2017年5月1日起至2017年12月31日止的租金，2018年6月被告张琳支付从2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金,2018年12月被告张琳支付从2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金。而被告认为其从2017年5月1日起至2019年5月18日止的租金已经支付完毕，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，被告张琳作为承租人，主张租赁合同履行中租金已经支付完毕，应当对此负有举证证明责任，但从被告张琳提交的取现记录来看，2017年12月23日从自己银行卡分两次取现5000元、4000元，2018年7月8日从其丈夫银行卡分两次取现5000元、5000元，该取现记录从取现的次数、金额、时间上来看，结合庭审中被告张琳的陈述内容，不足以构成待证事实的存在具有高度可能性，而存在着真伪不明的情况，故被告张琳应当承当举证不利的后果，被告张琳应当支付从2019年起的租金，具体金额一审法院待后论证评述。另，被告张琳于2019年5月17日通知原告马丽及第三人要搬离，在2019年5月17日将租房房屋内的物品搬离，被告张琳的行为未按照租房合同约定提前一个月书面通知出租人，其行为已然构成违约，应当承担违约责任，庭审中，被告张琳认为其电话通知的内容包含着已经提前告知出租人提前终止或解除的意思表示，原告及第三人对此予以否认，结合被告张琳在本案中提交的证据及陈述，不足以证明其提前告知出租人提前终止或解除的意思表示，故被告张琳应当承担举证不利的后果。一审法院结合被告张琳实际搬离房屋的时间、合同约定的内容、当事人陈述、在案证据分析认为：1.租房合同中约定租金为半年支付一次，每次提前15天支付租金。基于前述，被告按理应当在2019年1月1日前15天支付2019年上半年租金；2.合同中约定任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方。提前一个月通知的时间就是让出租人在该期间内寻找下一个承租人，避免房屋空置。而本案中被告未提前书面通知出租人，已经造成原告1个月的租金损失，该损失应当由被告承担；3.被告张琳在未经出租人同意或未经书面通知的方式告知出租人的情况下，于2019年5月17日搬离承租房屋，且之后未实际占用该房屋。故被告应当向原告支付从2019年1月1日起至2019年5月17日止的租金，同时，被告未提前一个月书面通知出租人且拖欠2019年租金，其违约行为已满足合同中的违约条款，故被告张琳应承担3000元违约金；4、本案中，被告张琳尚欠2018年2月至2019年5月水费687元，生活垃圾清运费150元，共计837元；2019年1月至2019年5月住宅物业费759元、电梯维护费167元、二次加压费56元，共计982元。同时，被告张琳向原告已经支付租房押金1500元，但被告张琳未在租赁期间结清费用，应当优先从租房押金1500元予以扣除。综合上述四点，被告张琳应当向原告马丽支付从2019年1月1日起至2019年5月17日止的租金6823元（1500元×4月+1500元÷31天×17天），以及1500元损失、3000元违约金、319元（837元+982元-1500元）物业等费用。此外，对于原告主张的房屋占用费，因被告搬离后未实际使用房屋，且在前述中一审法院予以支持1500元损失及违约金3000元，结合本案实际情况，损失和违约金足以填补本案中原告的损害赔偿及可预见利益，原告主张的房屋占用费属于损失，故房屋占用费在前述已经处理。对于原告主张的打扫卫生费、垃圾清运费、修复墙体等费用，原告未提交相应的票据予以证明其实际发生，一审法院不予支持。对于原告主张的电费，因该涉案房屋所在小区建成后至今没有安装电表，暂时没有收取电费且原告未有证据予以证明电费缴纳情况，一审法院不予处理，原告可在小区电表安装后，另案予以解决。对于被告辩称的观点，在前述已经详细论述，在此不再赘述。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定、第一百零七条规定、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：“一、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付自2019年1月1日起至2019年5月17日止的房屋租金6823元；二、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付损失1500元；三、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付违约金3000元；四、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付物业等费用319元；五、驳回原告马丽的其他诉讼请求。”二审中，张琳向本院提交招商银行交易明细，欲证实：张琳于2019年1月2日取现9000元，用于支付2019年1月1日至6月30日的租金。经质证，马丽、马美莲对该证据不予认可，银行交易明细仅能证明张琳取款，但不能证明其将租金支付给了马丽或马美莲。针对张琳提交的证据，本院对其真实性及合法性予以确认，对其关联性本院将在本院认为予以评述。马丽、马美莲未向本院提交新证据。针对一审判决确认的事实，张琳提出以下异议：1、物业公司于2019年5月17日通过电话与马丽确认同意后，物业公司出具了《物资搬运放行条》；2、张琳实际交付房租至2019年6月30日；3、张琳多次向马丽交付案涉房屋的钥匙，但马丽拒绝接收。除此之外，各方当事人对一审判决确认的事实无异议，本院予以确认。针对张琳所提事实异议，本院将结合本案查明的事实在本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：张琳是否向马丽支付了2019年1月至6月的租金？张琳向马丽支付费用应如何认定？本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，本案双方当事人对张琳是否向马丽支付了2019年1月至6月的租金存在争议，故本案应由张琳承担举证责任证实其支付了上述期间的租金。首先，结合张琳向马丽支付租金的方式，除在签订合同时张琳向马美莲、马丽支付了8个月的租金，马美莲、马丽向张琳出具了收条。此后，张琳以现金方式向马丽支付租金，但马丽及马美莲均未向张琳出具过收条；其次，张琳二审中提交了其本人及配偶张云的银行账户交易明细，从银行交易明细可以看出张琳于2017年12月23日取现9000元、2018年7月8日通过张云账户取现10000元、2018年12月23日取现9000元，上述取款时间均发生在本期租期届满前后，并且取款金额与应支付的租金基本一致；第三，根据本案双方签订的《租赁合同》约定，张琳应当提前15日向马丽支付下一年度的租金，即先付租金后使用案涉房屋，但马丽本案中并未提交证据证实其向张琳催收过2019年1月至6月的租金，张琳若未交付房租而使用案涉房屋长达半年与合同约定明显不符；第四，根据张琳与马美莲于2019年5月18日在昆明市公安局龙泉派出所达成的《人民调解协议书》，其中并未涉及到张琳欠付租金的事宜，双方仅就欠付的水费、物管费及违约金发生争议，也能推断出双方并未就租金发生争议。综上理由，张琳提交的证据已形成证据锁链形成高度盖然性，能够证实其已向马丽支付了2019年1月至6月的租金，本院对该事实予以确认。根据云南神州天宇物业服务有限公司于2019年5月17日开具的《物资搬运放行条》，张琳经马丽同意后搬离了案涉房屋，故马丽应向张琳退还2019年5月18日至6月30日的租金，张琳所提马丽应退还租金2177元的主张，本院予以采信，对张琳二审中所提事实异议本院予以采信。张琳二审中对所欠水费687元、垃圾清运费150元、物业费759元、电梯维护费167元、二次加压费56元及承担解除合同的违约金3000元，共计4819元无异议，本院予以确认。本院扣除马丽应向张琳退还的租金2177元及押金1500元，判令张琳应向马丽支付1142元（4819元-1500元-2177元）。因马丽一审中主张了违约金，并未主张损失，一审法院判令张琳向马丽支付损失1500元的处理不当，本院予以改判。综上所述，上诉人张琳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，所作判决结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初361号民事判决；二、上诉人张琳于本判决生效之日起三日内向被上诉人马丽支付1142元；三、驳回被上诉人马丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费242.5元，二审案件受理费485元，共计727.5元，由上诉人张琳承担200元，由被上诉人马丽承担527.5元。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年九月十四日法官助理潘鑫书记员袁艺