重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初7997号 原告：杨梅，女，1991年1月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：赵芸英，重庆合纵律师事务所律师。 被告：重庆思盈商业地产顾问有限公司，住所地重庆市两江新区黄山大道中段**数字经济发展展示中心附A19-11-0055，统一社会信用代码91500000305269457C。 法定代表人：王冰，重庆思盈商业地产顾问有限公司经理。 原告杨梅与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司（以下简称思盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，被告思盈公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，请求将本案移送重庆市渝北区人民法院管辖。本院于2020年7月13日作出（2020）渝0106民初7997号民事裁定书，裁定驳回被告思盈公司对本案管辖权提出的异议。该裁定发生法律效力后，本案依法由审判员李勤独任审判，于2020年9月18日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨梅的委托诉讼代理人赵芸英到庭参加诉讼，被告思盈公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与被告签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》已于2020年5月5日解除；2、请求判令被告退还原告履约保证金12000元、管理费3600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告（承租人）与被告（出租人）于2019年7月16日签订了《思盈・彩虹里生活广场商铺租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区商铺出租给原告经营餐饮，租赁期自2019年8月10日起至2021年8月9日止，该房屋2019年8月10日至2020年9月9日的月租金为4000元。首期租金为24000元，于签订合同当日交清，并缴纳履约保证金12000元及装修免租期的商业管理费及物业管理费400元。同时约定：“双方同意在租赁期内，非因不可归责于任何一方的原因而出现下列情形之一，则本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任……因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的……。”另，2019年7月16日，原告与被告就商业管理签订了《思盈・彩虹里生活广场商业管理协议》。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了履约保证金及租金和管理费，履行了合同中约定的义务。后由于被告无故锁住市场大门以及政府疫情防控政策的原因，承租商铺不能正常投入使用，且受此影响承租商铺不能投入使用的时间已经超过30日。其后，原告多次与被告协商退还保证金事宜，并于2020年5月2日向被告发送正式解除合同的通知，但被告一直不予理会。根据合同约定，按照约定地址送达快递的，重庆市内3日即视为收悉。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。 被告思盈公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月16日，原告杨梅（乙方、承租人）与被告思盈公司（甲方、出租人）签订《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区大杨公桥104号负5号思盈.彩虹里生活广场项目中36-2号商铺出租给原告经营餐饮，经营品牌为七啃炸鸡，租赁期自2019年8月10日起至2021年8月9日止。自2019年8月10日至2020年9月9日止，租金为4000元/月；自2020年9月10日至2021年9月9日止，租金为4240元/月。首期租金为24000元，乙方应当于签订合同当日交清首期租金及相关费用。乙方应向甲方缴纳商业管理费及物业管理费，租金标准已包含该费用。乙方在装修免租期内，免租金不免商业管理费及物业管理费，在装修免租期内，商业管理费及物业服务费暂时按照400元/月收取，乙方需按甲方通知缴纳至甲方指定账户。装修免租期起止时间为2019年8月10日至2019年9月9日。本合同签订的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金12000元，作为乙方履行本合同的担保。甲乙双方同意在租赁期内，非因可归责于任何一方的原因而出现下列情形之一，则本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任：1、该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该商铺因社会公共利益被依法征用的；3、该商铺因城市建设需要被依法列入商铺拆迁范围的；4、因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的。不可抗力事件包括自然灾害、战争、动乱或骚动、罢工、示威、政府主管部门行为，以及其他一切因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况发生。发生上述情形致使本合同终止的，甲方应当向乙方全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。甲方和乙方按以下列明的通讯方式向对方发送通知、信函等书面文件，甲方地址：重庆市沙坪坝区商铺，收件人：曾正，联系电话：023-65*****7，乙方地址：重庆市大渡口区，收件人：杨梅，联系电话：16*****2341。通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后重庆内3日、重庆市外5日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。 签订合同后，原告杨梅向被告思盈公司交纳了半年租金24000元、免租期管理费400元、管理费3600元、履约保证金12000元，被告思盈公司开具收据2份，并将合同约定的租赁房屋交付给原告杨梅使用。 2020年5月5日，原告通过EMS邮政快递按照合同约定的送达地址及被告思盈公司的住所地，分别向合同约定的收件人曾正以及被告的法定代表人王冰邮寄了《关于解除合同的函》。该函主要载明，因新冠肺炎疫情，重庆市于2020年1月24日启动重大突发卫生事件一级响应，原告承租的商铺因政府疫情防控政策不能投入使用，且不能使用超过30日。2020年1月23日，思盈公司又无故将市场大门锁住，不让原告正常经营长达2个月之久。因此，基于思盈公司的违约行为及不可抗力的原因，导致原告无法正常经营，合同目的无法全部实现。本人依法向思盈公司发出解除合同的函，解除2019年7月16日签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》以及基于该合同签订的《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》。上述两份快递寄出后，未能成功送达，随后该两份快递被退回。 现原告认为，原告与被告签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》已经解除，遂诉至本院，要求判如所请。 审理中，被告思盈公司收到应诉通知书及民事起诉状副本后，在提交答辩状期间对管辖权提出异议，请求将本案移送重庆市渝北区人民法院管辖。本院于2020年7月13日作出民事裁定，裁定驳回被告思盈公司对本案管辖权提出的异议。 审理中，原告还举示了聊天截图打印件，拟证明被告于2020年3月19日通知原告及彩虹生鲜里的其他租赁户于2020年3月23日正式复工，其因不可抗力造成合同无法履行已达30日，满足合同解除条件。 原告还举示了照片9张，拟证明截止2020年6月23日，租赁商铺处仍未恢复正常营业，彩虹里生活广场的现状是所有店铺都未能开张。 此外，原告陈述，双方签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》中约定，乙方应向甲方缴纳商业管理费及物业管理费，租金标准已包含该费用。因此，原告依约仅需支付被告租金，无需支付商业管理费及物业管理费。原告于2019年7月16日向被告支付租金时，以为其向被告支付的28000元仅为租金及免租期管理费，未仔细查看被告开具收据载明的收费事项。原告向人民法院提起诉讼时，才发现被告开具的收据中载明收取了管理费3600元。原告认为，被告收取原告管理费违反了合同约定，要求被告一并退还。 上述事实，有原告提交的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》、收款收据、关于解除合同的函、中国邮政快递单、快递查询截图以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告杨梅与被告思盈公司签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涉案合同约定，因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的，合同自该情形发生之日终止，双方互不承担违约责任；发生上述情形致使本合同终止的，被告应当向原告全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力，且该不可抗力持续时间显然超过30日。原告在不可抗力超过30日后向被告发出解除合同的函，符合合同约定及法律规定。 合同约定了原被告双方的送达地址，且约定以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后重庆内3日、重庆市外5日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。现原告于2020年5月5日向被告寄出解除合同的函，在投递之日起3日即2020年5月8日视为送达。所以原、被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》以及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》已于解除合同的函送达之日即2020年5月8日解除。故，对原告要求确认解除原告与被告签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告应当返还原告履约保证金。因此，原告要求被告退还履约保证金12000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告要求退还管理费3600元的问题。原、被告双方签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》中约定，乙方应向甲方缴纳商业管理费及物业管理费，租金标准已包含该费用。乙方在装修免租期内，免租金不免商业管理费及物业管理费，在装修免租期内，商业管理费及物业服务费暂时按照400元/月收取。装修免租期起止时间为2019年8月10日至2019年9月9日。根据上述合同约定，原告仅需按约支付被告租金及免租期商业管理费、物业服务费，无需支付免租期届满后的商业管理费。原告已按约支付被告首期租金240000元、免租期管理费400元，被告收取原告管理费3600元违反了合同约定。原告现要求被告退还管理费3600元，符合法律规定，本院予以支持。 被告思盈公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杨梅与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于2019年7月16日签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》于2020年5月8日解除。 二、被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决生效之日起5日内向原告杨梅返还履约保证金12000元。 三、被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决生效之日起5日内向原告杨梅返还管理费3600元。 四、驳回原告杨梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2061元，减半收取1031元（原告已预交），由被告重庆思盈商业地产顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇二〇年九月十八日 书记员 张玲玲