广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7271号上诉人（原审被告）：王建明，男，汉族，1973年11月16日出生，住广东省佛山市南海区******，公民身份号码441************01X。被上诉人（原审原告）：佛山市南海景隆投资控股有限公司，住所地广东省佛山市南海区****，统一社会信用代码914***********43T。法定代表人：温碧峰，总经理。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。上诉人王建明因与被上诉人佛山市南海景隆投资控股有限公司（以下简称景隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初30659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王建明上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：涉案房屋是景隆公司分给王建明的福利房。由于王建明于2002年下岗，故无能力在2004年按照房改房的优惠政策购买涉案房屋。景隆公司于2007年未经王建明同意，擅自办理了涉案房屋的所有权证。由于该所有权证书是非法所得，王建明无需向租金。景隆公司辩称：1.2002年景隆公司与王建明解除劳动合同关系后，双方形成房屋租赁合同关系，不存在房屋买卖或福利分房的情况。2.2004年王建明明确放弃购买涉案房屋。王建明向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同关系，王建明将景隆公司*****604房归还给景隆公司；2.王建明向景隆公司支付2018年3月起至返还房屋之日止的租金、垃圾清理费、电费、水费（暂计至2019年10月租金为4800元、垃圾清理费100元、电费191.58元、水费28.7元）；3.本案诉讼费由王建明承担。一审法院认定事实：景隆公司是涉案房屋的所有权人。2002年12月9日，南海市**综合服务有限公司与王建明签订《新租或续租宿舍协议》，约定王建明承租涉案房屋。2010年12月16日，佛山市南海区**物业管理有限公司（以下简称**公司，甲方，出租方）与王建明（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宿用途，租赁期自2011年1月1日至2011年12月30日；月租金240元、垃圾费5元；乙方与景隆公司及下属企业的劳动关系解除或终止必须办理退租手续，如需继续租住的，必须重新办理租赁手续；乙方出现下列情形之一，甲方有权停止供水供电并终止合同、收回出租屋：欠费超过二期；等等。**公司出具的收据显示涉案房屋2017年3月至2018年2月每月租金240元、垃圾费5元。2018年1月1日，景隆公司与**公司签订《景隆本部和外围零星公有物业代管合同》，约定由**公司代景隆公司管理包含涉案房屋等物业。2019年4月18日，**公司出具《催款通知》，载明涉案房屋拖欠自2018年3月起至2019年4月的租金及垃圾费；欠费超过二期，该公司有权采取停水停电措施和收回房屋。王建明在该通知书空白处签名。2019年9月3日，王建明向一审法院提起诉讼，要求景隆公司向王建明按涉案房屋市值的70%支付工资差额。一审法院作出（2019）粤0605民初21949号民事判决，认定王建明未取得涉案房屋的产权，驳回其诉讼请求。后王建明提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终640号民事判决，认定涉案房屋在景隆公司名下，王建明与景隆公司解除劳动关系后以租赁方式使用涉案房屋，并交纳房租至2018年2月，王建明未取得涉案房屋的权属，也未能证明景隆公司承诺将涉案房屋按市价70%作为福利向王建明支付，故驳回王建明的上诉，维持一审判决。庭审中，1.景隆公司、王建明确认王建明一直居住在涉案房屋。2.法庭责令景隆公司、王建明庭后三个工作日提交涉案房屋的水电费情况，逾期自行承担不利后果，双方表示清楚并同意。庭审后，**公司提交书面情况说明及水费通知单，说明王建明拖欠自2019年8月1日至2020年4月1日的水费83.23元、自2019年11月至2020年2月的电费127.72元。王建明未提交材料。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。景隆公司是涉案房屋的所有权人，**公司代景隆公司就涉案房屋进行出租管理，故租赁关系的实际相对方是景隆公司与王建明。**公司与王建明签订的《房屋租赁合同》于2011年12月30日已到期，但王建明继续居住在涉案房屋，并按照该合同约定的标准交纳租金等费用至2018年2月，故自2011年12月31日起双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，且参照《房屋租赁合同》的约定，王建明欠费超过二期，景隆公司有权收回涉案房屋，**公司已将拖欠租金的后果于2019年4月8日通知王建明，故景隆公司请求解除与王建明的房屋租赁合同关系及王建明返还房屋，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。合同自解除合同通知到达对方时解除。本案中，景隆公司在起诉前未明确通知解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达王建明的时间即2019年12月29日为准。合同解除前，王建明应当按照约定支付租金等费用，合同解除后，王建明使用涉案房屋，应当支付使用费等费用。王建明自2018年3月起未支付租金、垃圾费，参照合同的约定及双方的交易惯例，王建明应从2018年3月1日至2019年12月29日按照每月245元的标准支付租金、垃圾费共5374.19元（245元*21月+245元/31天*29天），从2019年12月30日至实际返还房屋之日按照每月245元的标准支付使用费、垃圾费。景隆公司庭后提交说明王建明拖欠2019年8月1日至2020年4月1日水费83.23元、2019年11月至2020年2月电费127.72元，王建明未提交水电使用情况的说明应自行承担不利后果，一审法院采纳景隆公司的陈述，王建明应当支付的水、电费共210.95元。景隆公司提出的诉讼请求符合双方的约定及法律规定，一审法院予以支持。王建明关于涉案房屋属于福利分房，无需支付租金的抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决：一、景隆公司与王建明的房屋租赁合同关系于2019年12月29日解除，王建明应于判决发生法律效力之日起十日内将位于景隆公司陶然区单十座604房返还予景隆公司；二、王建明应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金5374.19元，从2019年12月30日起至实际返还涉案房屋之日止按照每月245元的标准支付使用费、垃圾费予景隆公司；三、王建明应于判决发生法律效力之日起十日内支付水、电费共210.95元予景隆公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元（景隆公司已预交），由王建明负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予景隆公司，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，首先，根据物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因涉案房屋登记于景隆公司名下，故根据上述规定，景隆公司是涉案房屋的所有权人。王建明主张其对涉案房屋享有所有权，但未能举证证明，本院对此主张不予支持。其次，由于王建明向景隆公司承租涉案房屋并拖欠租金及相关费用，故景隆公司有权请求王建明支付拖欠的租金、水电费和垃圾费。同时，由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方形成不定期租赁合同关系，景隆公司有权随时解除合同并请求王建明返还涉案房屋。而且王建明拖欠租金已超过两期，按《房屋租赁合同》的约定，景隆公司也有权解除合同并请求王建明返还涉案房屋。因此，一审法院确认涉案合同解除，并判令王建明向景隆公司支付租金、水电费、垃圾费，并返还房屋并无不当，本院予以维持。由于双方未续签租赁合同，故对王建明向本院申请调取涉案房屋每一年的租赁合同不予准许。王建明向本院申请调取的集资建房收据不属于应由人民法院调取的证据范围，本院对该申请不予准许。王建明向本院申请调取的房屋造价书与本案裁判结果无系，本院不予准许。综上所述，王建明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王建明负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月九日法官助理 张晓航书 记 员 卢瑶璇