湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初283号原告（反诉被告）：武汉阳光尚立商业管理有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖生态花园******商网。法定代表人：胡红玉，执行董事。委托诉讼代理人：苏霆（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵胤（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉地产控股有限公司，住，住所地：武汉市江汉区新华路**伟业大厦**/div>法定代表人：明伟，董事长。委托诉讼代理人：陈纯（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫羽（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。原告武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光尚立公司）诉被告武汉地产控股有限公司（以下简称地产控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员廖丽芳、程晓鸿参加的合议庭进行审理。2020年6月19日，被告（反诉原告）地产控）地产控股公司向本院提出反诉审查后依法予以受理，并与本诉合并审理。本案分别于2020年7月28日、2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光尚立公司的委托诉讼代理人苏霆、赵胤，被告（反诉原告）地产控）地产控股公司的委托诉讼代理人陈纯到庭参加诉讼已审理终结。原告（反诉被告）阳光尚立公司向本院提出诉讼请求：1、判令地产控股公司向阳光尚立公司赔偿因违约解除合同造成的可向次承租人收取的租金损失及入场投入损失共计14,294,303.30元；2、判令地产控股公司按合同约定向阳光尚立公司支付违约金3,700,075.60元（总年数总租金减去实际已履行期间的租金的20%）；3、判令地产控股公司支付阳光尚立公司履行合同期间违约金3,312,887.20元（已经支付租金总额的20%）；4、本案诉讼费由地产控股公司承担。事实与理由：2013年9月26日，阳光尚立公司与地产控股公司签订《房屋租赁合同》，地产控，地产控股公司为出租方武汉市江岸区后湖大道汉口花园社区中的逸松庭、淡莲轩商业地块，其中逸松庭地块上一层商场约800平方米、淡莲轩地块上一层商场约2000平方米、淡莲轩商业地块的地下室约1800平方米及其内部所有的配套设备、设施租赁给阳光尚立公司，租赁期限为2013年10月8日至2021年10月7日，合同还对双方的权利义务进行了约定。2013年12月14日，阳光尚立公司受地产控股公司委托，将承租的汉口花园社区中逸松庭地上一层835平方米按照阳光尚立公司承租价格租赁给武汉市鑫胜源物业管理有限公司（以下简称鑫胜源公司），租金由鑫胜源公司直接向地产控股公司缴纳。2019年10月30日，因鑫胜源公司逾期未支付地产控股公司租金，地产控，地产控股公司却以阳光尚立公司拖欠租金违反房屋租赁合同约定为由要求解除合同立公司认为根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，鑫胜源公司和阳光尚立公司签订的房屋租赁合同直接约束地产控股公司，鑫胜源公司未支付租金的行为所造成的法律后果不应由阳光尚立公司承担。阳光尚立公司认为地产控股公司解除租赁合同的事由没有事实和法律依据，属于严重违约行为，该行为对阳光尚立公司造成了巨额的经济损失。同时，地产控，地产控股公司交付租赁场地时存在未按合同约定对租赁场地进行消防验收或备案的违约事实，地产控股公司并未实际交付淡莲轩商业地块的地下室约1800平方米；地产控股公司在阳光尚立公司履行合同期间一直处于违约状态，地产控股公司应当支付此阶段的违约金合同约定按面积计算租金的违约金和损失予以扣减。为维护阳光尚立公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）地产控）地产控股公司辩称产控、地产控股公司是按约定依法行使合同解除权解除了《房屋租赁合同》约解除合同。阳光尚立公司存在逾期不足额支付租金的违约行为，且地产控股公司多次要求其改正，但其拒不改正，后来地产控股公司才行使合同解除权，通过向阳光尚立公司送达解除合同通知的方式解除了房屋租赁合同，该解除合同的行为正当合法；2、阳光尚立公司是作为转租方与鑫胜源公司签署《房屋租赁合同》，并不是阳光尚立公司受地产控股公司委托代签合同。阳光尚立公司在起诉状中称系受地产控股公司委托与鑫胜源公司签署了《房屋租赁合同》的陈述不是事实，且其陈述与本案证据证明的事实相冲突。阳光尚立公司与鑫胜源公司签署的《房屋租赁合同》在地产控股公司、阳光尚立公司、鑫胜源公司三方之间不是委托法律关系。3、地产控、地产控股公司行使合同解除权的行为是合法正当行为违法违约行为。就合同解除一方的损失承担、违约金主张，《房屋租赁合同》中有明确约定，根据约定，阳光尚立公司的第一、二项诉讼请求均应判决驳回。4、阳光尚立公司增加的第三项诉讼请求应该驳回。被告（反诉原告）地产控）地产控股公司向本院提出反诉请求决确认地产控股公司与阳光尚立公司于2013年9月26日所签的《房屋租赁合同》已于2019年11月13日解除；2、阳光尚立公司承担反诉案件受理费。事实和理由：阳光尚立公司与地产控股公司于2013年9月26日签订了《房屋租赁合同》，约定地产控股公司将汉口花园社区中的汉口花园广场（逸松庭商业广场）地上一）地上**部分约800平方米地上一层商场约2000平方米、淡莲轩商业地块的地下室约1800平方米及出租标的房屋、地下室、地下室内所有的内部配套设备设施租赁给阳光尚立公司租赁合同》签订后，地产控，地产控股公司按约定向阳光尚立公司交付了租赁房屋租赁期间，经双方另行协商一致，《房屋租赁合同》中约定的部分出租标的物淡莲轩商业地块的地下室约1800平方米被地产控股公司收回。在《房屋租赁合同》履行过程中，因阳光尚立公司未按合同约定在2019年8月20日前支付2019年8月19日至2019年11月18日期间的租金1,061,100元，欠租307,500元拒不支付，出现违约行为。为催缴租金，地产控，地产控股公司于2019年9月30日向阳光尚立公司发送《欠付租金催缴函》光尚立公司应在收函之日起10日内支付欠付的租金307,500元，但阳光尚立公司仍逾期拒付。为此，地产控，地产控股公司决定解除合同9年10月31日，地产控，地产控股公司向阳光尚立公司通过EMS送达了《解除合同通知函》光尚立公司，地产控，地产控股公司决定行使合同解除权解除合同阳光尚立公司限期腾退房屋。阳光尚立公司认可收到了《解除合同通知函》，但其认为地产控股公司系违约解除合同，现地产控股公司为确认《房屋租赁合同》已解除的法律后果，特提起反诉。原告（反诉被告）阳光尚立公司针对反诉辩称：阳光尚立公司确认于2019年11月13日收到了地产控股公司通知领取的《解除合同通知函》，确认双方租赁合同于2019年11月13日解除。但是认为地产控股公司解除合同存在违约行为。地产控。地产控股公司未交付地下室部分1800平方米不存在违约提供消防验收合格备案证明存在违约，房屋租赁合同第六条约定地产控股公司完成的消防系统需经公安消防部门检查验收合格或经公安消防部门备案后交阳光尚立公司使用。因此，次承租人做二次消防的时候，拿不出应该由地产控股公司提供的首次消防验收备案合格证明，影响了次承租人的正常经营。地产控。地产控股公司反诉事实和理由中307元不是阳光尚立公司按照合同承租面积实际支付的，而且与阳光尚立公司历年来每个季度按合同约定支付的租金不一致。经审理查明：2013年8月22日，汉口花园G区中心商业工程办理了竣工验收备案。2013年9月24日，阳光尚立公司向李添雄出具《法人授权委托书》，委托李添雄作为阳光尚立公司与地产控股公司签订“汉口花园广场”租赁合同的全权代表。2013年9月26日，地产控，地产控股公司与阳光尚立公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定，甲方将位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园社区中的逸松庭、淡莲轩商业地块，其中逸松庭地块上一层商场约800平方米、淡莲轩地块上一层商场约2000平方米、淡莲轩商业地块的地下室约1800平方米以及该物业内部所有的配套设备、设施租赁给乙方；第六条约定，甲方负责完成租赁房屋的基础消防（消防水池、消防水泵房、室内外消防栓），甲方完成的消防系统需经公安消防部门检查验收合格或经公安消防部门备案后交乙方使用；第九条约定，甲乙双方签订本合同后，于2013年10月8日将租赁房屋交付乙方使用；第十条租赁物的交接和验收约定，乙方验收合格的，应当在甲方房屋交接确认书签字盖章认可，乙方未在验收期间验收租赁物并签署房屋交接确认书，或者确认后未以书面形式指明验收不合格的项目名称和事由，则应当视为验收合格并接收了租赁物；第十二条起租日和租赁期限约定，租赁期限为11年（含免租期），即2013年10月8日至2024年10月7日；第二十条租金和物业管理费约定，每季度交付一次租金，先付后用，自甲方交付房屋后三日内，乙方应支付第一个季度的租金，第二次支付租金在第一个季度的最后一个月的20号前支付，以后依次类推；第五十二条约定，乙方逾期30日未足额支付甲方租金，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付本合同未实际履行期间全部租金（总年数总租金减去实际已履行期间的租金）的20%违约金；续租及期满财产处置第五十七条约定，乙方在不影响建筑物结构、装修及配套设施的前提下，将乙方投入的设备、设施搬走，遗留物品的所有权无偿归属甲方；乙方无权要求甲方支付装修补偿费等。该合同还约定了其他条款。李添雄代表阳光尚立公司在乙方处签字，阳光尚立公司加盖了印章。合同签订后，地产控，地产控股公司与阳光尚立公司签署《房屋移交确认书》根据双方签订房屋租赁合同交付时间安排，定于2013年10月8日双方完成房屋验收、交接，现双方对以下事项予以确认：……4、基础消防部分完成并提供消防部门验收或备案；……6、地下室、地下室交付面积双方另行协商租期限顺延。2013年10月17日，武汉市住房保障和房屋管理局就汉口花园G区项目出具了武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。2013年11月6日，汉口花园二期F区商场工程办理了竣工验收备案。2013年12月2日，武汉市住房保障和房屋管理局就汉口花园G区项目出具了武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。2013年12月14日，阳光尚立公司（甲方）与鑫胜源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以地产控股公司与阳光尚立公司于2013年9月26日签订的房屋租赁合同（以下简称原合同）为基础签订本合同，约定甲方将其承租的位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园社区中的逸松庭地块上一层商场约835平方米租赁给乙方作为商业用途；乙方除原合同中第五章条款部分内容有更改外，其他均享受与甲方在原合同中同等待遇；起始租金为人民币104元/平方米/月，每满两年递增8%；每季度交付一次租金，先付后用；自地产控股公司交付房屋给乙方后三日内，乙方应支付第一个季度的租金和押金给甲方，第二次支付租金在第一个季度的最后一个月的15号前支付，以后依次类推；该合同还约定了其他条款。2014年5月21日，地产控，地产控股公司与阳光尚立公司确认总承租面积为5007方米，其中G区地下一层2101.39平方米，地上一，地上**部分2070方米，F区地上一层部分834.69平方米。2017年6月28日，阳光尚立公司向地产控股公司发函，要求以协商方式解除汉口花园商业中心G区地下室区域的租赁关系，其他部位的租赁关系仍按合同约定维持不变。2017年11月20日，地产控，地产控股公司与阳光尚立公司签订《房屋租赁合同补充协议》，确认汉口花园**地下**2101方米的区域不再作为房屋租赁合同的租赁范围。2019年3月22日，李添雄向地产控股公司转账支付2019年2月19日至2019年5月18日的租金303,758元。2019年3月29日，阳光尚立公司向地产控股公司转账支付2019年2月19日至2019年5月18日的租金753,626元。2019年5月29日，阳光尚立公司向地产控股公司转账支付2019年5月19日至2019年8月18日的租金753,626元。2019年6月12日，李添雄向地产控股公司转账支付2019年5月19日至2019年8月18日的租金303,757元。此后李添雄未再向地产控股公司支付租金。2019年8月16日，阳光尚立公司向地产控股公司支付2019年8月19日至2019年11月18日的租金753,626元。2019年9月30日，地产控，地产控股公司向阳光尚立公司邮寄《欠付租金催缴函》根据《房屋租赁合同》第二十条第3项的约定，阳光尚立公司应在2019年8月20日前向地产控股公司支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金1,061,100元；就本期租金的按期足额支付，阳光尚立公司已存在逾期未足额支付的行为，经多次催告，截止2019年8月20日，阳光尚立公司仅支付本期租金753,600元，仍拖欠本期租金307,500元未付；请阳光尚立公司务必在收到本函之日起10日内向地产控股公司支付本期未付租金307,500元，否则将行使合同解除权，解除《房屋租赁合同》。2019年10月1日，阳光尚立公司收到该《欠付租金催缴函》。2019年10月30日，地产控，地产控股公司向阳光尚立公司邮寄《解除合同通知函》因阳光尚立公司违反《房屋租赁合同》第二十条第3项的约定，未在2019年8月20日前足额支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金1,061,100元，存在尚欠付307,500元的违约行为，地产控，地产控股公司通知阳光尚立公司解除2013年9月26日的房屋租赁合同。地产控股公司与阳光尚立公司均认可阳光尚立公司收到《解除合同通知函》的时间为2019年11月13日iv>地产控股公司向阳光尚立公司邮寄《欠付租金催缴函》、《解除合同通知函》，邮寄地址为阳光尚立公司的注册地即办公地点武汉市江岸区后湖生态花园17栋1层18号商网，收件人为阳光尚立公司的法定代表人胡红玉，联系电话为胡红玉本人目前还在使用的手机号153××××****，EMS送达情况显示“已签收”。2019年11月18日，阳光尚立公司向地产控股公司支付2019年11月19日至2020年2月18日的占用费753,626元。2019年12月12日，地产控，地产控股公司向次承租人武汉惠好大药房有限公司出具通知已于2019年10月30日向阳光尚立公司寄送了解除合同通知函，解除了与阳光尚立公司的房屋租赁合同，武汉惠好大药房有限公司应停止向阳光尚立公司支付应付但尚未支付的任何款项（如合作费、租金、物业费等）。另查明，李添雄为鑫胜源公司的股东，持有该公司45%的股权，鑫胜源公司于2019年2月21日注销。还查明，2017年3月16日至2019年8月21日，阳光尚立公司向地产控股公司支付了2070.97平方米面积的租金。以上事实有原告（反诉被告）阳光尚立公司提交的2013年9月26日的《房屋租赁合同》、2013年12月14日的《房屋租赁合同》、阳光尚立公司支付租金的付款凭证、发票、《解除合同通知函》、《通知》、国内支付业务付款回单、鑫胜源公司的企业信用报告，被告（反诉原告）地产控）地产控股公司提交的2013年9月26日的《房屋租赁合同》复印件省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》2份、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》复印件2份、《房屋承租面积确认书》、2017年6月28日阳光尚立公司给地产控股公司的函、2017年11月20日《房屋租赁合同补充协议》复印件、2019年8月19日至2019年11月18日的部分租金753,626元的汉口银行渠道回单、控股公司开具收到阳光尚立公司部分租金753,626元增值税普通发票、《欠付租金催缴函》、EMS邮件交寄单、送达截图、《解除合同通知函》、EMS邮件交寄单、送达截图、《法人授权委托书》、房屋移交确认书、阳光尚立公司向地产控股公司支付2019年2月19日至5月18日的租金753,626元的汉口银行渠道回单、地产控、地产控股公司开具的增值税普通发票立公司向地产控股公司支付2019年5月19日至8月18日的租金753,626元的汉口银行渠道回单、地产控、地产控股公司开具的增值税普通发票等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证据经本院庭审核实，足以采信。本院认为，阳光尚立公司与地产控股公司于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》、2013年12月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。地产控。地产控股公司已将包括**地上**部分2070.97平方米和**地上**部分834方米面积的房屋交付阳光尚立公司占有使用，阳光尚立公司应向地产控股公司支付上述两部分面积之和的租金。2019年8月16日，阳光尚立公司应向地产控股公司支付2019年8月19日至2019年11月18日的租金1,095,889.04元[121.3元/平方米/月÷30天×（2070.97平方米+834.69平方米）×49天+121.3元/平方米/月×（1+8%）÷30天×（2070.97平方米+834.69平方米）×41天]，阳光尚立公司实际仅支付租金753,626元，根据《房屋租赁合同》第五十二条关于“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：······逾期30日未足额支付甲方租金”的规定，地产控，地产控股公司有权解除房屋租赁合同。地产控股公司于2019年10月1日向阳光尚立公司送达了《欠付租金催缴函》立公司未在地产控股公司指定的合理期限内足额支付租金；地产控；地产控股公司与阳光尚立公司均认可阳光尚立公司收到《解除合同通知函》的时间为2019年11月13日中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，地产控，地产控股公司与阳光尚立公司于2013年9月26日签订的房屋租赁合同于2019年11月13日解除iv>阳光尚立公司陈述其2019年10月1日没有收到《欠付租金催缴函》，2019年10月31日没有收到《解除合同通知函》，因地产控股公司是向阳光尚立公司的注册地即办公地点武汉市江岸区后湖生态花园17栋1层18号商网送达的上述函件，收件人为阳光尚立公司的法定代表人胡红玉，联系电话为胡红玉本人目前还在使用的手机，EMS送达情况也显示为“已签收”，故阳光尚立公司的上述观点本院不予采纳。阳光尚立公司认为其公司与鑫胜源公司于2013年12月14日签订的《房屋租赁合同》系受地产控股公司委托代地产控股公司与鑫胜源公司签订的，李添雄也将租金直接支付至地产控股公司的账户，实际上系地产控股公司与鑫胜源公司存在租赁关系。因阳光尚立公司未能提交地产控股公司委托其公司与鑫胜源公司签订租赁合同的授权委托书，且鑫胜源公司承租的商场面积系地产控股公司交付阳光尚立公司的商场面积的一部分，阳光尚立公司与鑫胜源公司签订的租赁合同约定鑫胜源公司应向阳光尚立公司支付租金和押金。关于合同履行过程中，鑫胜源公司的股东李添雄将2019年8月18日之前的租金直接支付至地产控股公司账户问题，因李添雄曾代表阳光尚立公司与地产控股公司签订2013年9月26日的《房屋租赁合同》，地产控，地产控股公司认为李添雄系代阳光尚立公司向地产控股公司支付租金符合情理2019年8月18日之后未再向地产控股公司支付租金，阳光尚立公司仍应履行其与地产控股公司签订的《房屋租赁合同》约定的足额支付租金的义务，鑫胜源公司未履行与阳光尚立公司签订的租赁合同约定的支付租金义务，阳光尚立公司应向鑫胜源公司或其股东另行主张。综上，阳光尚立公司的上述观点，本院不予采纳。关于阳光尚立公司要求地产控股公司赔偿因违约解除合同造成的可向次承租人收取的租金损失及入场投入损失共计14,294,303.3元的诉讼请求，房屋租赁合同是因阳光尚立公司违约而解除，关于入场投入损失中的装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”；双方签订的《房屋租赁合同》续租及期满财产处置第五十七条约定“乙方在不影响建筑物结构、装修及配套设施的前提下，将乙方投入的设备、设施搬走，遗留物品的所有权无偿归属甲方；乙方无权要求甲方支付装修补偿费等”，故阳光尚立公司主张的装修损失，没有法律和合同依据，本院不予支持。可向次承租人收取的租金损失及入场投入损失中的其他损失，因系阳光尚立公司违约导致的合同解除，其主张上述损失没有法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于阳光尚立公司要求地产控股公司支付违约金的诉讼请求，地产控，地产控股公司已将出租商场交由阳光尚立公司占有使用署的《房屋移交确认书》，载明基础消防部分完成并提供消防部门验收或备案，且阳光尚立公司在移交确认后合理期限内未以书面形式指明验收不合格的项目名称和事由，应视为验收合格；因阳光尚立公司未能提交证据证明地产控股公司存在违约行为，故对阳光尚立公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉阳光尚立商业管理有限公司与被告（反诉原告）武汉地产控股有限公司于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除；二、驳回原告（反诉被告）武汉阳光尚立商业管理有限公司的诉讼请求；案件本诉受理费150,613元，反诉受理费100元（已减半），由原告（反诉被告）武汉阳光尚立商业管理有限公司负担。因被告（反诉原告）武汉地产控股有限公司已将反诉案件受理费预交本院，故原告（反诉被告）武汉阳光尚立商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将100元款项支付给被告（反诉原告）武汉地产控股有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  廖丽芳人民陪审员  程晓鸿二〇二〇年九月十六日法官助理汪为书记员邬荣