山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0281民初8852号 原告：滕倩芸，女，1990年2月9日出生，汉族，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：贾月娟，山东三禾律师事务所律师。 被告：青岛少城置业有限公司，住所地青岛胶州市胶马路**少海新城南湖东南部，统一社会信用代码：913702816825510280。 法定代表人：张琨，董事。 委托诉讼代理人：张行，男，1991年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市市**，系被告公司职工。 原告滕倩芸诉被告青岛少城置业有限公司（以下简称少城置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告滕倩芸及其委托诉讼代理人贾月娟，被告青岛少城置业有限公司委托诉讼代理人张行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕倩芸向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同(预售)；2.判令被告返还原告购房款227063元及利息(以227063元为基数，自2020年5月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3.判令被告赔偿原告损失50000元；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2019年12月23日，原告因欲购买被告开发建设的“少海卫城北区二期A地块A-2组团”项目中的胶州市少海东路7号17号楼3单元301室房屋，向被告支付了购房定金2万元，后于2020年5月24日又以银行转款方式向被告支付购房定金3万元。2020年5月30日，原告再次以银行转账方式向被告支付177063元，当日双方签订了商品房买卖合同(预售)。合同约定房屋总价款737063元，原告分三次付清价款，其中2020年6月25日前支付10万元，2020年7月10日前支付41万元，原告付清购房款三日内双方签订网签预售合同。另外，合同约定案涉房屋的土地使用权抵押于青岛城乡建设小额贷款有限公司，抵押金额97000万元，抵押期限自2018年3月2日至2019年3月25日，该笔贷款展期至2019年12月28日，展期贷款金额67000万元。合同签订后，原告得知不少购房人付清购房款后仍未能按约定签订网签备案合同，且案涉房屋的土地使用权仍处于抵押状态，原告为此多次联系被告的置业顾问询问能否确定在付清全款后按约定签订网签备案合同，但其均以公司在积极处理不确定何时能网签为由搪塞。后原告于2020年6月20日行使不安抗辩权并向胶州市政务服务热线反映上述问题，但未果。原告认为，被告在原告行使不安抗辩权后，未在原告要求的合理期限内排除签订网签备案合同的障碍，且在双方签订合同时，故意隐瞒案涉房屋的土地使用权仍处于抵押状态，已构成严重违约。现原告为维护自身的合法财产权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告青岛少城置业有限公司辩称，原告要求解除《商品房买卖合同(预售)》(含补充协议，以下简称“预售合同”)及要求被告赔偿违约金及其损失的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。1.被告已明确告知原告涉案商品房存在抵押，原告称被告故意隐瞒涉案商品房存在抵押与事实不符。预售合同系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定。预售合同第二章第四条明确约定涉案商品房存在抵押，附件三(预售合同第二十九条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力)第1条抵押权人向胶州市行政审批服务出具的同意办理商品房预售许可的证明也说明涉案商品房存在抵押，抵押权人为青岛城乡建设小额贷款有限公司。附件三第3条约定：“买受人(即原告，以下均同)同意，出卖人(即被告，以下均同)在与买受人签订正式网签合同前有权对合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押并就抵押事项包括登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权额数额、登记时间等可进行变更或注销，且不再另行予以通知而无需承担任何责任。”由此可知被告已明确告知原告涉案商品房存在抵押，且被告有权就抵押事项(被担保主债权的数额、登记时间等)进行变更而无需另行通知原告，被告并无违约情形，原告称被告故意隐瞒涉案商品房存在抵押与事实不符。2.《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。原告与被告签订的预售合同是合法有效的合同，对双方均有约束力，未网签并不影响合同效第1页共2页，也不会影响合同目的，原告所述被告无法确定网签时间的情形不属于《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的任一情形，且涉案商品房所在工程一直按进度施工，原告在被告已明确告知其涉案商品房存在抵押的情形下签署了预售合同后又行使所谓“不安抗辩权”无事实和法律依据，更无权解除合同。3.既然原告解除预售合同的诉讼请求无事实和法律依据，则其要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求更无事实和法律依据，应依法予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告滕倩芸为证明其主张向本院提交证据如下： 证据1、商品房预售合同（预售示范文本）及补充协议一份，证明：原告因购买被告开发建设的胶州市少海东路7号17号楼3单元301室房屋与被告于2020年5月30日签订商品房预售合同（预约），双方存在商品房预售合同关系，合同约定房屋总价款737063元，原告分三次付清价款，其中2020年6月25日前支付10万元，2020年7月10日前支付41万元，原告付清购房款三日内双方签订网签预售合同，案涉房屋的土地使用权抵押于青岛城乡建设小额贷款有限公司，抵押金额97000万元，抵押期限自2018年3月2日至2019年3月25日，该笔贷款展期至2019年12月28日，展期贷款金额67000万元。但被告在出售案涉房屋时隐瞒了前述到期债务未偿还也未解除抵押的事实。 证据2、购房款转账凭证（电子回单打印件）3张、房屋销售专用收据2张，证明：原告已向被告支付购房款共计227063元。 证据3、原告同被告工作人员李芹通话录音光盘和书面整理材料各一份，证明：原告即使按照补充协议约定履行了先行付清全款义务后，但被告明确答复其也无法按照补充协议约定履行在2020年7月13日前与原告办理网签备案合同的后履行义务，回复大概在2020年7月底左右仍未担保哪天能够网签，符合合同法第68条第4款关于先履行债务当事人可中止履行的规定情形。 证据4、律师函、挂号信及签收情况查询打印件各一份，证明：原告于2020年6月21日委托山东修安律师事务所就因被告无法按约定就涉案房屋解除抵押办理网签备案合同向被告邮寄律师函，行使不安抗辩权，暂时中止履行付款义务，要求被告在2020年7月31日前解除案涉房屋上所涉的抵押消除网签合同的障碍，被告于2020年6月25日签收了该律师函。 证据5、微信聊天记录截图打印件一份、催款函一份，证明：原告在委托律师向被告邮寄律师函主张不安抗辩权后又向被告的置业顾问李芹再次明确告知中止履行付款义务，在被告确定2020年7月31日前可网签备案后再付款。 证据6、投诉反馈截图打印件一份，证明：原告就涉案房屋的土地使用权仍处于抵押状态，无法办理网签备案合同一事于2020年6月21日向胶州市政务服务热线反映，被告答复2020年7月底或8月初解决好，但截至原告起诉，仍未处理好。 证据7、青岛网上房产查询录屏一份，青岛市不动产登记信息打印件12份，证明：被告虽答复涉案房屋土地使用权抵押可以于2020年7月底或8月初解决，但实际在原告提起本次诉讼后至2020年8月21日仍未解除抵押，被告在原告给予的合理期限内仍不具备办理网签备案合同的条件，故原告据此行使法定解除权。 证据8、发票打印件一份，证明：原告因本次诉讼保全费损失1905元。 证据9、交团购协议书一份，证明：原告购买房屋认筹时间时2019年12月23日，且与我们当时付定金20000元时间一致，且在签订合同之前的5月24日又支付定金30000元。双方签订的合同中对于签订正式网签备案合同前可就涉案房屋再行抵押无需告知原告的约定是格式条款，对原告应不具有法律效力，即使网签备案前可以再行抵押，那么仍不能免除被告应当于7月13日前具备与原告签订网签备案合同的条件。 针对原告滕倩芸提交的证据，被告少城置业质证意见如下： 对证据1真实性无异议，但对证明事项有异议，该合同已明确列明该房屋存在抵押情形，在合同签署前，被告已向原告进行了列明，原告在知晓的情形下签署了该合同，因此不存在原告所述的在签署合同时被告故意隐瞒该房屋抵押的情形。另，该合同中约定了被告主要义务为按期交付房屋并协助办理产权登记，该合同约定的房屋交付时间为2022年5月30日，目前该时间尚未到达，同时原告以不安抗辩权主张不缴纳房款并解除合同没有事实和法律依据，属于单方预变更合同条款，加重了被告的义务，且根据合同约定被告不存在违约行为，因此原告主张赔偿损失也无事实和法律依据。另外，根据合同约定，原告逾期缴纳房款，属于原告违约在先。 对证据2无异议，但补充一点，该证据恰能说明原被告在签署合同后，原告又履行了合同中的付款义务，说明原告知晓了合同中约定及存在抵押的情形，并通过付款行为进行了事后确认。 对证据3真实性无异议，但不认可证明事项，该份证据不能证明被告在双方签署合同时存在故意隐瞒房屋存在抵押的事实，且该份证据也不能证明被告向原告进行了具体的承诺，不能证明被告存在违约的情形。 对证据4真实性无异议，我方收到了该律师函，质证意见同我方答辩意见以及对证据1的质证意见。 对证据5真实性无异议，但对证明事项有异议，该份证据恰能说明原告已存在逾期付款的违约行为，被告按照双方合同约定正常履行了催缴义务，行使了法定权利，原告借不安抗辩权为由，延迟缴纳房款，视为原告存在违约行为。 对证据6真实性无异议，但对证明事项有异议，该证据仅为群众向主管部门投诉过程，政府部门仅是行政主管部门为了履行投诉回复的工作职责，与原被告双方签订的合同内容不符，投诉中的内容并非原被告双方真实意思表示下一致认可，不能作为原告在本案中诉讼请求的事实及法律依据。 对证据7真实性无异议，但该份证据并不能证明被告有存在不能履行合同中主要义务的情形，且该份证据中所述的抵押情形，被告已在合同签署时明确告知，且该情形并非属于影响合同目的是否实现的主要因素之一，因此原告以此行使法定解除权没有事实和法律依据。其他同答辩意见。 对证据8真实性无异议，但因被告不存在违约行为，原告所述损失与被告不存在任何因果关系，因此被告无义务承担该项损失。 对证据9真实性无异议，但该份协议书仅为意向金性质，并非双方就购买房屋事宜签订的正式买卖合同，原告缴纳的20000元也并非定金，而是意向金，根据该协议原告有权随时要求返还20000元，并不与被告签署合同，因此原被告双方于2020年5月30日签订正式买卖合同后，被告才将原告视为真正购买客户，双方就房屋买卖事宜才有了合同约束与保护。对于原告所述7月13日被告进行网签，也与事实不符，首先协议中没有约定被告进行网签的具体日期，且该网签行为日期的确定大前提也以原告严格遵照协议约定履行自身义务为准。 被告少城置业未向本院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《团购协议书》一份，约定：乙方自愿按每套人民币￥20000元向甲方预付壹套房屋的诚意金￥20000元，若前期乙方已交纳贰万元团购金，则自动转为同等金额的诚意金。 二、2020年5月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》一份，合同约定： 第一条，1.出卖人以【出让】方式取得坐落于370281006224GB00218地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为青房地权市字第××号，土地使用权面积为65112.4平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商服、住宅，土地使用权终止日期为2081-11-9。 第二条，该商品房已有胶州市不动产登记中心批准预售，预售许可证号为（空白）。 第三条，3.该商品房为第一条规定项目中的胶州市少海东路7号17号楼3单元301。 第四条，抵押情况，与该商品房有关的抵押情况为【抵押】……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 第六条，2.按照建筑面积计算，该商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米人民币7978.66元，总价款（不包含房屋装修）为人民币737063元。 第七条，付款方式及期限4.其他方式：详见附件四及补充协议。 第九条，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清全部房款及其他应付款项并完成网签。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保障书》。 第十一条，（一）出卖人应当在2022年5月30日前向买受人交付该商品房。 第十九条，（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：详见补充协议。 合同附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。1.抵押权人同意该商品房转让的证明……青岛城乡建设小额贷款有限公司2019年9月9日。2.解除抵押的条件和时间（空白）。3.关于抵押的其他约定※※（1）买受人同意，出卖人在与买受人签订正式网签合同前有权对本合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押并就抵押事项包括登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，且不再另行予以通知而无需承担任何责任。※※（2）买受人同意，出卖人在办理该商品房房屋不动产首次登记时，与买受人所购商品房及该商品房独自占用或分摊的土地使用权面积无关的土地使用权及在建工程上的抵押登记，在不影响买受人所购商品房不动产首次登记的情况下可不予撤销，并直接办理相关的转抵押登记手续。※※（3）其他内容详见补充协议。 合同附件四付款方式：一次性付款方式：（一）基本条款：乙方按一下方式向甲方支付本合同第六条约定的合同暂定总价款【737063】元。乙方向甲方于【2020】年【6】月【1】日前一次性支付合同暂定总价款【737063】元（含定金【50000】元），存入本合同指定的账户。（二）双方在遵守以上约定的基础上，作出以下补充条款：详见补充协议。 三、2020年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议一》，双方约定： 1、【2020】年【5】月【30】日，甲乙双方签署《商品房买卖合同（预售）》（下称“原合同”），乙方向甲方购买【少海卫城北区二期A地块A-1组团小区（协信天骄观澜国际社区）】项目【17-3-301】号房（下称“标的房屋”）。 2、标的房屋的暂定总房款为【737063】元（下称“购房款”）。原合同约定的付款方式为【2020】年【6】月【1】日前一次性付购房款。甲乙双方就付款方式的变更达成协议如下：一、乙方按如下安排向甲方支付购房款【737063】元；1、【2020】年【5】月【28】日前支付【227063】元；2、【2020】年【6】月【25】日前支付【￥100000】元；3、【2020】年【7】月【10】日前支付【￥410000】元。……三、乙方向甲方付清购房款后【3】日内，乙方应前往协信天骄观澜国际社区销售中心与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》网签合同（下称“网签预售合同”）。乙方未按约定签订网签预售合同的，每逾期一日，按购房款的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除原合同及本协议，乙方应当自解除合同通知发出之日起3日内按照购房款的10%向甲方支付违约金，且甲方有权自解除合同通知发出之日起将房屋另行销售给第三方而无需承担任何责任亦不构成违约。……五、本协议与原合同约定内容不一致的，以本协议约定为准。本协议未约定事宜执行原合同的约定。 四、2019年12月23日，原告向被告支付认筹款20000元；2020年5月24日，原告向被告支付定金30000元；2020年5月30日，原告向被告支付购房款177063元。被告为原告所支付的上述款项出具了房屋销售专用收据。 五、2020年6月19日，原告与被告处置业顾问李芹通话录音显示，原告询问被告公司何时可以办理网签，被告答复7月底左右，房子正在对外出售，卖出去一批解押一批，具体时间无法答复。 六、2020年6月20日，原告委托山东修安律师事务所通过挂号信向被告邮寄《律师函》一份，被告于6月25日签收。该律师函载明“……因贵司无法确定办理网签日期，并且表明在约定日期无法办理，导致委托人在先履行会出现严重损失，所以，委托人依法主张不安抗辩权，在贵公司确定何时可办理网签手续时，再行履行付款义务，如贵公司于2020年7月31日前仍无法办理或者无法明确办理网签日期时，委托人可能依法选择解除合同，并要求贵公司返还购房款并赔偿违约金等损失。”。 七、2020年5月30日，原告向被告支付购房款177063元后，再未按双方签订的《补充协议一》支付购房款。2020年6月22日，被告处置业顾问通过微信通知原告6月25日需要再付10万元，原告表示确定网签日期后继续付款。2020年6月26日，被告向原告发出《催款函》，通知原告于2020年6月29日前至被告公司天骄观澜售楼处缴清欠款100000元及相应违约金。 八、2020年6月21日，原告就涉案房屋的土地使用权仍处于抵押状态，无法办理网签备案合同向胶州市政务服务热线反映，胶州市政府于2020年6月29日答复原告“经胶州市房产服务中心落实，来信人希望尽快网签。公司表示预计7月底撤押，预计7月底或8月初公司方面会通知客户进行网签。已告知来信人，来信人表示知晓。”。 九、经原告到胶州市不动产登记中心查询，涉案房屋下土地使用权尚未解押，被告当庭对此予以确认。 本院认为，原告滕倩芸与被告青岛少城置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》及《补充协议一》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 根据《补充协议一》约定，原告应于2020年5月28日前支付227063元、2020年6月25日前支付100000元、2020年7月10日前支付410000元，原告向甲方付清购房款后3日内，乙方应前往协信天骄观澜国际社区销售中心与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》网签合同。结合庭审查明，原告仅支付227063元后拒绝履行付款义务，现原告尚未付清购房款，按照双方合同约定被告并无义务与原告办理网签手续。原告因此要求解除涉案合同，既未达到双方合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故本院对此不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，本案中原告并未提交证据证明被告存在经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务的情形，涉案房屋下土地使用权存在抵押情况系原被告签订合同之时合同载明的原告明知的事实，被告亦不存在隐瞒、欺诈的情形。结合原告提交的证据8青岛市不动产登记信息打印件可知，被告开发的涉案小区房屋陆续解除抵押，其中包括涉案房屋所在的17号楼，原告并未举证证明被告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。故，原告主张行使不安抗辩权，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告滕倩芸的诉讼请求。 案件受理费5456元，因适用简易程序，减半收取计2728元，保全费1905元，均由原告滕倩芸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  孙超 二〇二〇年九月二十八日 法官助理梁岩 书记员段晓敏