山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0505民初1170号原告：山东万**置业有限公司。被告：巴岩松。第三人：王守杰。原告山东万**置业有限公司（以下简称万**公司）与被告巴岩松、第三人王守杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日、9月15日公开开庭进行了审理。原告万**公司的委托诉讼代理人樊纯金、被告巴岩松及其委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼。第三人王守杰经本院合法传唤未到庭参加事实。本案现已审理终结。万**公司向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告所有的位于东营区的房屋《(2017)鲁0521执11号执行裁定书》的强制执行，解除对上述房屋的查封；2、确认(2017)鲁0521执11号执行裁定书裁定拍卖的位于东营区的房屋所有权归原告所有，价值215万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月14日，原告收到垦利区人民法院送达的(2020)鲁0521执异3号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。被告所申请执行的涉案房屋为原告所有，而不属于第三人所有。第三人的房款并未实际交纳，房屋未交付，所有权也未转移。第三人王守杰与原告签订商品房认购协议后，仅支付了5万元认购金。剩余房款并未支付。另外，第三人与原告签订的《分期付款补充协议》还约定，在第三人付清房款前该房屋所有权归原告所有。原告与第三人之间的商品房买卖合同已解除。因第三人一直未支付剩余房款，经原告与第三人协商签订了《解除合同协议书》，并约定了第三人交纳的认购金不予退还，原告免除第三人30%的违约金。原告与第三人已向法院执行人员说明了涉案房屋的所有权归属问题并且提交了相关证据，对执行提出异议。法院对原告提出的执行异议不予采纳是错误的，该行为损害了原告对涉案房屋的所有权。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用巴岩松辩称，不动产物权的转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。该登记状态具有公示公信的法律效力。王守杰已按照合同约定交纳1082903元，并已备案登记公示，依法案涉房屋的物权已转移至王守杰所有，案涉房屋归王守杰所有，而非万**公司所有。按照物权法规定，已登记备案的商品房预售合同未经法定备案登记程序不能解除。万**公司明知案涉房屋的销售合同已备案登记且房屋被查封的情况下，私自与王守杰签订的解除合同协议书在未经登记备案公示的情况下，不能对抗第三人，更不能产生对抗强制执行的效力。万**公司与王守杰之间的未经备案登记的付款方式变更本质上是双方之间的债权履行问题，不影响王守杰对案涉房屋依法享有的物权所有权。万**公司与王守杰之间解除商品房预售合同的约定本质上是转移案涉房屋所有权，按照我国法律规定，未经依法备案，不产生不动产物权的变更。综上，万**公司的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。第三人王守杰提交书面情况说明述称，王守杰在万**公司于2015年9月30日订购房产位于办公用房，预付定金50000元整，尚未办理贷款，就被巴岩松与王守杰的经济纠纷案件由垦利区人民法院查封至今。我没有付清全款，此房产虽已办理网签，但不属于我所有，请法院作出公平公正判决，返还万**公司的房产。本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，万**公司与王守杰签订合同编号为YS0114504《商品房预售合同》，王守杰购买万**公司开发的东营区房屋；房屋建筑面积167.75平方米；每平方米12834元，房屋总价款2152903元；买受人自合同签订之日首付1082903元，余款107万元于2015年10月30日前办理完银行按揭贷款手续。双方约定了违约责任等条款。同日，万**公司与王守杰签订《分期付款补充协议》，约定王守杰已付房款5万元，107万元于2015年10月30日前办理银行按揭贷款，剩余房款1032903.5元改为分期付款，于2015年12月30日前支付432903.5元，于2016年12月30日前支付30万元，于2017年12月30日前支付30万元。王守杰任何一期付款未按期支付的，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王守杰按日向万**公司支付逾期应付款千分之一的违约金。逾期超过30日后，万**公司有权解除《商品房预售合同》及《分期付款补充协议》。此后，涉案房屋办理了合同备案、网签手续。2016年1月12日，我院对巴岩松与王守杰民间借贷纠纷一案作出（2016）鲁0521民初152-1号民事裁定书，查封涉案房产。2016年6月20日，我院作出（2016）鲁0521民初152号民事判决书，判决王守杰偿还巴岩松借款本金189.26万元及利息。王守杰不服一审判决，提起上诉。东营市中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）鲁05民终1115号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年1月3日巴岩松申请执行。2017年6月19日，我院裁定拍卖涉案房产。2019年10月30日，万**公司以涉案房产系其所有为由，提出书面异议。2020年4月14日，我院作出（2020）鲁0521执异3号执行裁定书，驳回万**公司的异议。2019年5月7日，万**公司与王守杰签订《解除合同协议书》，王守杰认购万**公司开发的东营区房屋，合同总价款2152903元，王守杰缴纳房屋认购金5万元，余款未缴纳；因王守杰无力支付剩余购房款，双方同意解除《商品房预售合同》，王守杰无条件配合万**公司到政府有关部门办理注销合同备案、撤销网签手续；合同解除后，王守杰认购金不予退还，万**公司免除王守杰30%的违约金。2020年6月5日，万**公司以王守杰为被申请人向东营仲裁委员会申请仲裁。2020年8月4日，东营仲裁委员会作出〔2020〕东仲裁字第222号裁决书，裁决王守杰于裁决书送达之日起十日内协助万**公司办理合同编号为YS0114504号《商品房预售合同》的注销合同备案、撤销网签等取消交易手续。上述事实，有原告万**公司提交的王守杰银行转账会计凭证1份、《商品房预售合同》1份、《分期付款补充协议》1份、东营市飞马科技有限责任公司活期存款账户明细表1份、万**公司东营银行活期存款账户历史明细表1份、万**公司中国农业银行账户账页1份、商品房预售款交款通知书1份、《解除合同协议书》1份、《东营仲裁委员会裁决书》1份、东营市仲裁委员会案件审结证明1份，被告巴岩松提交的东营市市区房屋网签备案信息表1份、东营市东营区住房和城乡建设局出具的证明材料1份、《执行裁定书》1份及庭审笔录在卷为凭，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点问题是万**公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，金都大厦第1幢710号房屋在预查封时仍登记在万**公司名下，依据上述规定，万**公司是金都大厦第1幢710号房屋的所有权人，万**公司对涉案房屋享有物权权利。虽然王守杰与万**公司签订的《商品房预售合同》已经办理网签和备案登记手续，但在王守杰未完全履行合同义务以前，王守杰仅享有金都大厦第1幢710号房屋的合同权利，并不因商品房预售合同的备案登记而取得涉案房屋的物权权利。万**公司作为金都大厦第1幢710号房屋的所有权人，因王守杰未按约定交付购房款，双方解除了《商品房预售合同》，并经东营仲裁委员会作出裁决，王守杰协助办理《商品房预售合同》注销合同备案、撤销网签等手续。《解除合同协议书》符合王守杰与万**公司签订的《分期付款补充协议》的约定，本院予以采信，且有《东营仲裁委员会裁决书》能够证实《商品房预售合同》已经解除。因万**公司与王守杰已经解除《商品房预售合同》，王守杰对涉案房屋的请求权已丧失合同基础。在此情况下，继续查封并执行涉案房屋已无事实和法律依据。综上，万**公司对房屋享有排除强制执行的民事权益，对万**公司请求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求予以支持。第三人王守杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对相应诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于东营市东营区房屋；二、位于东营市东营区房屋的所有权归原告山东万**置业有限公司所有；三、驳回原告山东万**置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24000元，由被告巴岩松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  扈亭河人民陪审员  张树和人民陪审员  张纪荣二〇二〇年九月二十九日书 记 员  任慧娟