江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0824民初1566号原告：新干县链家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91360824MA35L7JE6R，住所地：新干县金川镇川琴路（原车站北路）。法定代表人：邓招梅，该公司经理。委托诉讼代理人：袁园，1987年2月6日出生，汉族，新干县人，住江西省吉安市新干县，系该公司员工。委托诉讼代理人：邹丽红，1990年10月10日出生，汉族，新干县人，住江西省吉安市新干县，系该公司员工。被告：温超军，男，1989年4月29日出生，汉族，新干县人，住江西省吉安市新干县。被告：魏桑，女，1989年11月22日出生，汉族，新干县人，住新干县。被告：傅飞龙，男，1989年4月10日出生，汉族，新干县人，住江西省南昌市南昌县。原告新干县链家房地产经纪有限公司（以下简称新干链家公司）与被告温超军、魏桑、傅飞龙居间合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新干链家公司法定代表人邓招梅及其委托诉讼代理人袁园、邹丽红，被告魏桑、傅飞龙到庭参加诉讼，被告温超军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新干链家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告温超军、魏桑支付原告房屋买卖中介服务费9000元（按房屋成交价的1%计算），被告傅飞龙支付原告房屋买卖中介服务费9000元（按房屋成交价的1%计算）；2.本案诉讼费由被告温超军承担。事实及理由：2020年6月7日，被告傅飞龙在新干链家公司登记售房信息,原告当时受理了他的请求,登记并在网上发布了该房屋的有关房屋出售信息。原告员工邹丽红与被告温超军是高中同学。2020年6月21日左右,被告温超军从深圳返回新干过节,之前他一直在原告这里咨询过房源。6月22日,原告员工邹丽红带被告温超军及其家人去滨江首府、瑞和盛世等小区看过几套房子,他们看过后感觉房价太高不予考虑。邹丽红之后建议他们可以买小三房,便推荐涉案东方御景1栋2单元1902室的房屋。因被告傅飞龙要2020年6月底才回来，且被告温超军急返深圳上班,故没有等被告傅飞龙回来看房。2020年6月30日上午,被告傅飞龙从南昌回返回新干,一回来邹丽红就跟被告温超军说去看东方御景1栋2单元1902室的房子,因被告温超军在深圳暂时回不来,便叫其妻子去看房。6月30日下午2点左右，原告带领被告魏桑及其姨夫一家人实地察看了该房屋。看房期间，邹丽红一直抱着被告魏桑2个月左右的小孩。看房结束后，被告魏桑及其家人还比较满意,只是觉得报价95万有点高,便委托原告与被告傅飞龙好好洽谈,把价格降下来。6月30日晚上,经过原告反复耐心的商谈,将房价谈至91万,并约定被告傅飞龙与魏桑来店里碰面洽谈。2020年7月1日下午2点，被告傅飞龙先来到店里,被告魏桑因家里有小孩晚到2小时,被告傅飞龙与原告店内洽谈,谈及付款方式要求,被告傅飞龙表示房价最低91万出售及一个点中介费的9000元等。下午4点左右，被告魏桑及其母亲、姨夫等人才来到店内与被告傅飞龙碰面,被告魏桑及其亲属向被告傅飞龙出价90万,被告傅飞龙不同意,说最少需要91万,原告问被告魏桑今天是否能定下来,被告魏桑说不能做主，需和老公温超军商量,温超军上班未接电话,被告魏桑电话未果,说做不了主,且需要接小孩放学,晚上再和老公商量,被告傅飞龙也同意魏桑的说法并跟原告说:几个人都做不了主,今天肯定谈不下来。被告傅飞龙与被告魏桑及家人与邹丽红约定，2020年7月2日上午给予回复,可见面再细谈。期间，被告魏桑姨夫询问中介费怎么收取,原告告知，如果成交，中介费可优惠到总房价1%即9000元,由买卖双方各自承担。7月2日上午9点左右,被告温超军及傅飞龙为了逃避各自9000元的中介费,恶意串通,支付低价代办过户费给八目置业，被告温超军要其姨夫出面与被告傅飞龙相约到新干广场八目置业交付定金。2020年7月28日,被告温超军、傅飞龙、魏桑到新干不动产登记中心办理了产权过户手续,期间碰到新干链家公司法人邓招梅,理亏不敢下车,并拒绝调解。原告多次向被告温超军,魏桑,傅飞龙主张债权,双方均不予理会。为了维护原告合法权益,依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》之有关规定,特诉至法院，望判如所请。被告魏桑辩称，1、答辩人是通过正当途径在八目置业中介购买涉案的房屋，且已经支付了9000元的佣金。2、原告与答辩人丈夫温超军系同学关系，当时签署的看房协议书,原告并未告知协议书的内容,且协议书上东方御景的这套房屋被告温超军并没有去看房,6月30日，被告温超军已经在深圳上班。3、6月30日上午，八目置业员工陈凤带答辩人姨父李立武也去看了涉案房屋,当天下午原告员工带答辩人和答辩人姨父也去看了该套房屋,在此之前答辩人并不知道是同一房源。在此之前，答辩人就已经委托了姨父看房、签署协议并支付定金等事宜。4、原告书面承诺免费看房，且双方对中介费以及房价等合同主要条款均未协商一致。因此，原告与答辩人之间不存在居间合同关系，恳请法庭驳回原告的诉求。被告傅飞龙辩称:1、答辩人没有与原告签订书面的居间合同，且涉案房屋的房源信息并非是挂在原告一家,答辩人将该套房屋同时挂在了几家中介,因此答辩人与原告之间不存在居间合同关系。2、涉案房屋的定金是由被告魏桑的姨父直接转交给答辩人的,在此过程中答辩人并无过错。3、2020年7月1日上午，答辩人接到原告员工邹丽红电话，说被告魏桑认为房价91万元可以接受，但当天下午三点左右与他们磋商，被告魏桑及其亲属认为价格偏贵，希望可以再降点价，且说购房资金不足，因此此次交易失败。同时，当天傍晚6点左右，原告另一员工又带着她的客户来看我的房子，故判断原告对答辩人和被告魏桑能否交易成功并不看好。4、2020年7月2日上午，答辩人到八目置业公司商量房屋买卖事宜，在此期间我并未见到买方，也不知晓买方具体身份及交付定金的人为被告魏桑亲属，定金系由八目置业员工陈凤直接转给答辩人的。此后，答辩人与被告魏桑、八目置业公司三方签订了合法的居间合同，并不是原告陈述的支付低价代办过户费。5、根据契约自由原则，答辩人在没有与原告签订居间合同的情况下，完全有权选择中介费较低的其他中介来处理答辩人的房屋买卖事宜。因此，恳请驳回原告的诉请。被告温超军未作答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的其他证据，本院综合认定如下：原告提交的微信聊天记录，被告魏桑对其真实性无异议，认为原告确实带其看过房，也商谈过价格；被告傅飞龙对其关联性有异议，认为与其无关。本院认为，该微信聊天记录系原告员工与被告温超军、魏桑就涉案房屋进行的对话，依法确认其真实性，并据此确认原告曾带被告温超军、魏桑实地看过涉案房屋。原告提交的视频光盘，被告魏桑对其真实性无异议，关联性有异议，认为原告确实带其看过房，但价格是7月1日下午商谈的，且房价和中介费都没有谈妥；被告傅飞龙对其关联性有异议，认为与本案无关，是其配合八目置业完成房屋出售的后续事宜，并不能证明其恶意逃单。因被告魏桑认可原告曾带其看房，本院依法确认该证据的真实性，但对于三被告是否恶意逃单，本院待结合其他证据综合予以认定。被告魏桑提供的客户实地看房协议书及打卡记录，原告认为协议书上6月30日东方御景1-2-1902房屋信息确实是他们加上去的，温超军那天没去看房，但委托了魏桑看房；被告傅飞龙认为与其无关。本院认为，该协议书上尾部有温超军的签字确认，原告认可6月30日温超军未看房，被告魏桑亦认可6月30日实地察看了涉案房屋，故本院依法对该组证据的真实性予以确认。被告魏桑提供的房屋买卖居间服务协议及佣金确认书，原告对其真实性有异议，认为是伪造的，且被告魏桑姨夫看房并不代表被告温超军和魏桑；被告傅飞龙对其三性无异议。本院认为，原告未提供相反证据证明该组证据系伪造，结合庭审中原告陈述知晓三被告在江西八目置业有限公司成交的事实，故本院依法对该组证据的三性予以确认。被告魏桑提供的照片及微信聊天记录，原告对其真实性有异议，认为应提供相应的原件，且照片无法证明曾实地看房；被告傅飞龙认为与其无关。本院认为，原告提供的照片为复印件，聊天记录未提供原始载体，无法核实其真实性，本院依法不予确认。被告傅飞龙提供的系统录入资料，原告认为其不清楚，且涉案房屋在6月7日已在该公司登记挂网出售；被告魏桑表示不清楚相关事实。本院认为，被告傅飞龙提供的虽为打印件，无法核实其真实性，但与庭审中原告认可傅飞龙6月30日返回新干后多家中介在推涉案房屋的事实能相互印证，故本院依法对该组证据三性予以确认。被告傅飞龙提供的房屋买卖居间服务协议，原告对其真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；被告魏桑对其三性无异议。本院认为，因被告傅飞龙提供的该协议与魏桑提供的协议相同，原告认可被告傅飞龙提供协议的真实性，但否认魏桑提供协议的真实性，存在矛盾，因此，本院依法对该组证据的三性予以确认。本院经审理认定本案法律事实如下：2020年6月份，被告傅飞龙拟出售其位于新干县，并在多家中介机构登记挂牌出售涉案房屋。原告员工邹丽红与被告温超军系同学，被告温超军、魏桑系夫妻。被告温超军、魏桑拟在新干县城购置一套商品房。同年6月22日，原告新干链家公司（乙方）与被告温超军（甲方）签订一份《客户实地看房服务协议书》，主要约定：1、甲方承诺上述房源信息乃首次从乙方处获取，如果成交，根据本地的服务收费标准，则要按规定向乙方支付该房产成交价格的1.5%作为佣金；2、乙方承诺：派专业人员免费带甲方实地看房并向甲方提供房产相关的咨询服务，由甲方与房屋产权人或代理人签订出售合同，办理房屋产权过户手续；3、违约责任：甲方（含亲戚朋友）不得就乙方所提供之看房信息与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同意房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定佣金的双倍（3%）作为违约金等。被告温超军在协议尾部甲方处予以签名确认。协议签订当天，由原告员工邹丽红带领被告温超军、魏桑实地看了滨江首府小区和瑞和盛世小区的多家房屋，因各种原因，被告温超军、魏桑对上述房屋均未表示满意。同年6月30日，邹丽红联系被告温超军去看被告傅飞龙位于东方御景的房屋，因被告温超军不在新干，温超军要邹丽红带其妻子魏桑去看房。6月30日下午，邹丽红带领被告魏桑及其亲属前往被告傅飞龙房屋处看房，当时未就价格进行磋商。看房结束后，原告通过电话、微信等方式分别与被告魏桑和傅飞龙沟通协商房屋交易价格，并约定7月1日见面详谈。7月1日下午，邹丽红组织被告傅飞龙与魏桑商谈，后被告傅飞龙表示同意按91万元价格出售涉案房屋，被告魏桑认为价格过高，并对此未明确表达最终意见。同年7月2日，被告魏桑与被告傅飞龙在江西八目置业有限公司签订了《房屋买卖居间服务协议》，约定涉案房屋转让价90万元，由买方魏桑支付中介费9000元，卖方傅飞龙支付中介费2000元。合同签订当天，被告魏桑、傅飞龙分别向江西八目置业有限公司支付了中介服务费9000元、2000元。2020年8月份左右，案涉房屋办理了产权过户登记手续，已过户至被告温超军、魏桑名下。原告认为三被告之间的房屋交易系由其促成，但三被告均未向其支付相关中介服务费。原告多次催付未果，遂起诉至本院。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的争议焦点为：一、原告新干链家公司与被告温超军、魏桑、傅飞龙之间是否成立居间合同关系；二、被告温超军、魏桑、傅飞龙是否应向原告新干链家公司支付中介费。关于原告新干链家公司与被告温超军、魏桑、傅飞龙之间是否成立居间合同关系的问题。原告新干链家公司与被告温超军签订的《客户实地看房服务协议书》，属于居间合同性质，且协议签订后原告派员工带被告魏桑实地察看了涉案房屋，并为三被告的房屋交易价格进行了相关磋商，因此，本院依法认定原告新干链家公司与被告温超军、魏桑之间的居间合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第十条约定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案中，被告傅飞龙主张其与原告新干链家公司未签订书面的委托卖房协议，双方居间合同关系未成立，但是根据本院查明的事实，原告委派的员工确于2020年6月30日带着被告魏桑及其亲属前往傅飞龙家实地察看了案涉房屋，亦为三被告的房屋交易价格进行了磋商，傅飞龙一直未予反对，且最后表示同意以91万元的价格成交。因此，可以认定原告新干链家公司为被告温超军、魏桑、傅飞龙之间房屋交易之间起到了牵线搭桥的作用，符合居间合同的实质构成要件。因此，本院依法认定原告新干链家公司与被告傅飞龙之间的居间合同关系成立。关于被告温超军、魏桑、傅飞龙应否向原告支付中介费的问题。本案中，原告与被告温超军签订的《客户实地看房服务协议书》中其中违约责任一项，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是防止买方利用中介公司提供的信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《客户实地看房服务协议书》约定：被告温超军（含亲戚朋友）不得就原告所提供之看房信息与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同意房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，被告温超军必须支付本协议约定佣金的双倍（3%）作为违约金，该格式条款的约定使员工处于即便未促成交易亦可获取居间报酬的优势地位，且原告未提供充分证据证实其就上述条款采取合理的方式提请对方注意，故该条款明显加重了购房者的责任，也剥夺了购房人采用更公平、优惠的方式完成交易的选择权，因此该条款应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”虽然原告新干链家公司带被告温超军、魏桑看房、在买卖双方来回斡旋商谈交易价格，带人看房、商谈价格是中介公司提供居间服务的主要内容，但是房屋买卖交易的最终成功不仅仅包括看房、谈价格，还包括如签订正式房屋买卖合同等在内的促成买卖之间合同成立的其他服务。被告温超军、魏桑与被告傅飞龙的房屋交易在原告的居间下，尚处于商议价格阶段，三被告在原告的居间下磋商的涉案房屋价格为91万元，而在江西八目置业有限公司磋商的价格为90万元，买卖双方最终尚未签订正式的房屋买卖合同，房屋买卖合同未成立。因此，虽然原告在三被告的房屋交易过程中提供了部分居间服务，但最终未促成三被告房屋买卖合同的成立，故原告依法不得要求被告温超军、魏桑、傅飞龙支付报酬，但可依法要求委托人支付居间活动的必要费用。综合房屋买卖交易习惯、原告提供的劳务及三被告已实际支付的中介费等实际情况，本院确定由被告温超军、魏桑支付中介服务费2000元，被告傅飞龙支付中介服务费500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十九条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告温超军、魏桑应于本判决生效十日内支付原告新干县链家房地产经纪有限公司中介费2000元；二、被告傅飞龙应于本判决生效十日内支付原告新干县链家房地产经纪有限公司中介费500元；三、驳回原告新干县链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元（原告已预交），由原告县链家房地产经纪有限公司负担105元，被告温超军、魏桑负担10元，被告傅飞龙负担10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  习文昭二〇二〇年九月二十九日书记员  张紫艳提示：本判决生效后，权利人可申请执行，申请执行期间为二年。法律链接：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。