吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1216号上诉人（原审被告）：范国旭，男，1978年10月20日出生，蒙古族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓敏，女，1974年5月5日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：丁晓峰，吉林信维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。法定代表人：刘炜，总经理。上诉人范国旭因与被上诉人赵晓敏、松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称立而亨公司）确认合同效力纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范国旭的委托诉讼代理人王婧，被上诉人赵晓敏及其委托诉讼代理人丁晓峰到庭参加诉讼。被上诉人立而亨公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范国旭上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院(2020）吉0702民初415号民事判决，并依法改判，确认范国旭与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》有效，赵晓敏与立而亨公司之间签订《商品房买卖合同》无效;2.本案上诉费由赵晓敏、立而亨公司承担。事实与理由：一、原审法院认定范国旭与立而亨公司之间的《商品房买卖合同》系让与担保而来，属认定事实不清。范国旭与立而亨公司之间办理网签备案的《商品房买卖合同》最初虽然是因范国旭与李迎春之间的借款而做的让与担保，但由于李迎春后期无法还款，故同意范国旭出售房屋抵顶借款，该部分事实由松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春的辩解和范国旭、迟中兴的证言可以证实。同时结合立而亨公司协助范国旭在房产部门办理网签手续和范国旭在房屋具有交付条件后，李迎春将房屋交付范国旭，范国旭占有案涉房屋，并对房屋进行了装修的事实，说明立而亨公司和李迎春均同意将案涉房屋抵顶借款。因此，在李迎春同意范国旭出售房屋时，范国旭与立而亨公司之间签订的《商品房买卖合同》转化为具有转移房屋权属变更性质的真实的买卖合同。原审判决忽视李迎春以房抵债的事实，仅对范国旭与立而亨公司之间的让与担保行为予以认定，应属认定事实不清，导致适用法律错误，请二审法院查明事实，对该部分认定予以纠正。二、范国旭与立而亨公司之间签订网签的《商品房屋买卖合同》合法有效。如前所述,范国旭与立而亨公司之间的房屋买卖合同系与李迎春以房抵债而来，即在双方抵债协议达成时，让与担保合同转化为了买卖合同，范国旭与立而亨公司之间关于案涉房屋的《商品房买卖合同》从没有转让房屋所有权意思表示的、隐藏的让与担保合同转化成了具有真实的转让房屋所有权意思表示的房屋买卖合同。既然是合同范畴，该合同的效力应当适用《中华人民共和国合同法》来判定，因该合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故范国旭与立而亨公司之间办理网签的《商品房买卖合同》应为合法有效的。三、赵晓敏与立而亨公司之间的《商品房买卖合同》应为无效合同。理由如下:1.赵晓敏向李迎春购买的案涉房屋已经被认定为是李迎春一房多卖，依法构成非法吸收公众存款罪，即其与李迎春之间关于案涉房屋的纠纷属于刑事范畴，赵晓敏应向李迎春主张赔偿，故本案不属于民事诉讼范畴，依法应驳回起诉。2.赵晓敏与立而亨公司之间存在恶意串通，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应为无效合同。本案中，赵晓敏与李迎春签订《认购意向书》和其向公安机关报案李迎春一房多卖的事实可以证实，其在2019年与立而亨公司之间在签订《商品房买卖合同》时对两件事是明知的，即（1）案涉房屋的权属为李迎春挂靠立而亨公司开发建设，立而亨公司对房屋没有实际的处分权能;（2）案涉房屋已经抵顶给范国旭的事实。赵晓敏坚持在2019年与立而亨公司签订合同，故应认定其与立而亨公司恶意串通损害第三人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应为无效的合同。四、赵晓敏未取得案涉房屋的有权占有，即李迎春自始至终均没有将房屋交付给赵晓敏。李迎春一房多卖后，并未实际向赵晓敏交付案涉房屋。在一审庭审过程中，赵晓敏自认在其购买房屋后就出门了，始终未办理房屋交接。2017年2、3月才在李迎春会计处领取房屋钥匙，此时李迎春已经将案涉房屋交付给了范国旭，但是在其拿到钥匙后去案涉房屋处开门时，发现其手中的钥匙并没有打开门锁，而是当时有装修人员（范国旭委托对案涉房屋进行装修的人员）开开门锁，赵晓敏才跟着进去的。在范国旭知道案涉房屋与赵晓敏发生争议后，由于多次协商未果，后经双方同意将案涉房屋的入户门用砖砌死，双方均不占有房屋。因此，李迎春自始至终均未能将案涉房屋有效的交付给赵晓敏，赵晓敏也未能合法占有房屋。赵晓敏辩称，原审判决认定事实清楚。第一，范国旭在原审中辩称，2015年6月李迎春因借款关系通过与范国旭签订房屋买卖合同，用涉案房屋对借款提供让与担保，且将案涉房屋网签至范国旭名下，后因李迎春无法还款，才同意以涉案房屋抵债。原审认定涉案房屋网签在范国旭名下系因借贷而让与担保，买卖房屋不是双方的真实意思表示，进而认定范国旭与立而亨公司签订的网签合同无效。这部分认定事实清楚。第二，在范国旭与李迎春就涉案房屋做让与担保之前一年，2014年5月1日赵晓敏就认购了涉案房屋，并与立而亨公司签订了认购协议书，交付了购房款，于2017年2月23日补签了商品房买卖合同，入住了涉案房屋，占有使用至今。原审认定赵晓敏与立而亨公司签订的房屋认购协议书有效，认定事实清楚。第三，赵晓敏认购涉案房屋在先，范国旭与李迎春用涉案房屋做借款的让与担保在后，将涉案房屋网签在范国旭名下后，又以涉案房屋抵债，这些行为均在赵晓敏认购涉案房屋之后。所以是范国旭与李迎春之间恶意串通，损害了第三人赵晓敏的利益，原审判决认定立而亨公司与范国旭之间网签的合同无效，认定事实清楚。赵晓敏向一审法院起诉请求：确认赵晓敏与立而亨公司于2014年5月1日签订的丽水花园小区59幢1715室的商品房买卖合同合法有效；确认以立而亨公司名义与范国旭签订的关于丽水花园小区59幢1715室的期房网上签约合同无效；要求立而亨公司配合赵晓敏将案涉房屋产权登记在赵晓敏名下。一审法院认定事实：李迎春借用立而亨公司的资质进行宁江区沿江街丽水花园第59幢楼房的开发建设。2014年5月1日立而亨公司（甲方）与赵晓敏（乙方）签订认购协议，甲、乙双方经充分协商，达成协议如下：“一、乙方认购甲方预售的丽水花园二期丽水国际17层15号房屋，该商品房的用途为住宅……该商品房预测建筑面积为56.22平方米（产权登记面积以房产管理部门核定面积为准）。二、上述楼盘销售价格4000元/㎡，销售总价为人民币贰拾贰万肆仟捌佰捌拾零元整（￥224,880元）。三、付款方式：乙方自愿采取以下第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于本协议书签订当日内，一次性向甲方支付总房款人民币贰拾贰万肆仟捌佰捌拾零元整（￥224,880元）。四、……3.本商品房为预售商品房，本协议中的工程交付为预期，预计交付的时间为2014年8月31日前……除上述情况之外甲方的延期赔偿责任有如下两种形式赔偿：（1）未签订正式《商品房买卖合同》的……（2）签订正式《商品房买卖合同》的……8.甲乙双方在未签订《商品房买卖合同》之前，本协议视为正式有效合同……。”赵晓敏提供2014年5月1日立而亨公司出具的收据一枚，证实赵晓敏于2014年5月1日交付丽水花园59幢1715室购房款20万元，该房总房款224,880元，因私人关系较好，24,880元被减免，实收房款20万元。立而亨公司对案涉房屋实际以20万元的价格出售给赵晓敏无异议。赵晓敏另提供2014年5月1日《商品房买卖合同》一份，称该合同系针对认购协议中的房屋而于2019年5、6月份补签的。赵晓敏于2017年2月23日办理丽水花园59幢1715室入住手续，缴纳水费、电费、电梯费等各项费用后，入住该房屋并占有、使用至今。赵晓敏提供证人赵井贤出庭证实，赵井贤于2014年4月将房屋出售后将20万元现金交给赵晓敏用于购买房屋，证人高合强出庭证实赵井贤将房屋出售给高合强并于2014年4月30日交付给赵井贤20万元现金购房款。2015年3月1日，范国旭与立而亨公司针对案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份。松原市不动产登记中心出具的查档证明显示该房屋于2015年6月3日办理网签，买受人为范国旭。范国旭认为2016年案涉房屋交工后其占有该房屋，后被赵晓敏占有、使用。松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第62页范国旭证言证实：“2014年7月21日，丽水花园的开发商李迎春经迟中兴介绍到我公司借款，其用途是开发丽水花园小区支付工程款。当时我公司与李迎春签的是楼房买卖合同，李迎春拿丽水花园小区59幢41套楼网签到我公司员工名下，我们公司给李迎春汇款500万元。这笔款当时约定月利2分，用款时间6个月，当时约定李迎春可以回购这41套楼房，回购价就是当时的500万元，当时李迎春还拟了个房屋回购协议，但由于没再见面，我们没有在协议上签字。2014年9月1日，李迎春又在我个人处借了50万元，2015年1月14日，又在我这拿了100万元，也是用59幢住宅楼做的网签，这两次用款李迎春一共网签约750平的楼房，具体多少房子、哪套房子我记不清了。李迎春大约只付了3个月利息后就再未支付利息，到期后也没有按约定把楼房回购，在这期间李迎春急用钱，要求解除部分网签给我们的房子，我也同意了，陆续解除了部分网签给我的房子。到2015年12月，我们和李迎春谈妥，李迎春网签给我的房子她不回购了，她允许我出售给他人，她负责配合变更网签名和办理贷款等手续。从这以后，2016年4、5月份我自已就将这46套房子的41套出售了，剩下5套没卖是因为这5套房子有人入住了，应该是李迎春把这5套房子卖给别人了，我就没法卖了，但这5套房子的网签人还是我。我出售的41套房子大部分都网签给买房人了，有7套房子（1815、1809、1702、1211、1715、2416、1310）没有变更，原因是李迎春不配和我，不给我出手续了。……李迎春在2015年12月因还不上款，所以我与我公司经理张军找李迎春协商，李迎春当时没有现金还款，她就同意我们卖李迎春在我公司借款时抵押给我公司的丽水花园房子。”李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第64页供述和辩解“范国旭是百汇小额贷款公司的工作人员，我在范国旭的贷款公司抵押借款过。但是我记不清借款的次数和具体借款钱数了。……我是以签订房屋买卖合同的形式抵押借款，我和范国旭之间签订了一个回购协议。……我是通过迟中兴认识的范国旭，2014年7月迟忠兴找我问我是否需要用钱，并说他能找到人帮我借钱，我当时建的丽水花园59幢刚封顶正需要用钱，就让迟中兴帮我找人借钱，然后迟中兴就带着范国旭来找我。我与范国旭商定用我在建的丽水花园二期59幢房作抵押并签订回购借款协议，当时借款500万元，约定借款的利息我记不清了，后期我还给范国旭一部分现金还有房子，房子房号当时是我与百汇公司张总及范国旭一起商定的，这些房号我用手机短信形式发给张总及范国旭了。……抵押物是59幢的住宅，具体记不清了，当时都作网签了。我们签的都是商品房买卖合同，但是实际上是抵押，就是我还够在范国旭公司的借款及利息后他公司把我提供的抵押物的网签解开。在范国旭公司借款500万元我本息都还清了。我是以部分59幢房子及现金形式还清上述500万元借款本息的。”李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第84页供述和辩解：“第四个是我跟范国旭公司张总的短信，内容是‘1310、2416、1211、2106、1715，你看这5套有问题吗，没有问题我卖了’这个证明范国旭卖我房子得经我允许，但是他给我发短信时房子已经让范国旭和都兴敏给卖了。”迟中兴在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中第62页证言证实：“李迎春跟我说她开发丽水花园需要钱，让我帮她张罗张罗，看看谁有钱能借给她，她用丽水花园28层的楼作抵押，并支付利息，我就帮她找的范国旭（之前他俩不认识），我听说范国旭给李迎春拿了500万元，李迎春给范国旭做的28层网签合同。还有没有别的我就不清楚了。”以上事实，有赵晓敏、立而亨公司、范国旭的当庭陈述，认购协议书、收据、增值税普通发票、（2017）吉07刑初59号刑事判决书、证人高合强证言、证人赵井贤证言、商品房买卖合同等证据在卷为凭，足以证实。一审法院认为，立而亨公司向李迎春出借房地产开发资质，由此产生的法律后果，立而亨公司作为房地产开发企业应为明知，风险应予承担。李迎春借用立而亨公司的名义进行房地产开发建设期间因开发建设工程需要而对外的签订合同的行为效力都及于立而亨公司。赵晓敏提供的《认购协议书》及证人高合强、证人赵井贤证言等证据能够相互印证，形成完整的证据链条，能够证实赵晓敏现金交付购房款200,000元的事实，对此予以确认。赵晓敏称其实际花费购房款200,000元购买此房屋，且收据中亦有实收款项的字样，故对赵晓敏实际支付200,000元购买该房屋的事实予以确认。李迎春对外以立而亨公司的名义与赵晓敏签订《认购协议书》，该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，立而亨公司认可该《认购协议书》，收取赵晓敏购房款后出具购房款收据，且实际交付给赵晓敏占用、使用至今，故赵晓敏与立而亨公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春供述和辩解、范国旭及迟中兴证言，能够证实案涉房屋网签在范国旭名下系因借款而让与担保，买卖房屋不是双方真实的意思表示，故以立而亨公司名义与范国旭签订的关于丽水花园小区59幢1715室的网签合同无效。现在本案争议的房屋网签在范国旭名下，同时争议的房屋未办理产权登记手续，故对赵晓敏要求立而亨公司配合将案涉房屋产权登记在赵晓敏名下的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赵晓敏与立而亨公司于2014年5月1日签订的关于丽水花园小区59幢1715室的《认购协议书》合法有效。二、确认以立而亨公司名义与范国旭在松原市不动产登记中心签订的关于丽水花园小区59幢1715室的网签合同无效。三、驳回赵晓敏的其他诉讼请求。一审案件受理费2337元，由立而亨公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：范国旭、赵晓敏分别与立而亨公司之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同的效力如何认定。关于范国旭与立而亨公司签订《商品房买卖合同》的效力问题。李迎春借用立而亨公司名义进行丽水花园小区的开发建设，李迎春因与范国旭之间存在民间借贷关系，而将案涉房屋网签在范国旭名下作为抵押担保。李迎春以立而亨公司与范国旭于2015年3月1日签订《商品房买卖合同》，立而亨公司协助范国旭将案涉房屋的商品房买卖合同在房屋产权管理部门办理网签登记，可以认定立而亨公司认可李迎春以案涉房屋向范国旭抵押借款的行为。范国旭对李迎春以案涉房屋为双方之间的民间借贷法律关系提供担保，并无异议，但提出因李迎春后期无法还款，同意范国旭出售房屋抵顶借款。在（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春供述：“我们签的都是商品房买卖合同，但是实际上是抵押，就是我还够在范国旭公司的借款及利息后他公司把我提供的抵押物的网签解开。”范国旭证言证实：“有7套房子（1815、1809、1702、1211、1715、2416、1310）没有变更，原因是李迎春不配和我，不给我出手续了。”结合上述李迎春供述、范国旭证言以及本案事实，能够认定李迎春认可其以案涉房屋向范国旭抵押借款，但不能认定其同意以案涉房屋抵顶向范国旭的借款，范国旭亦未能提供充分证据证实其与李迎春之间具有以物抵债的意思表示，故对范国旭主张其与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》系以物抵债法律关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”李迎春以立而亨公司名义与范国旭签订的《商品房买卖合同》非合同双方买卖案涉房屋的真实意思表示，隐藏的民事法律行为系李迎春以案涉房屋向范国旭抵押借款，故对范国旭提出其与立而亨公司签订《商品房买卖合同》有效的主张，本院不予支持。关于赵晓敏与立而亨公司签订商房屋买卖合同的效力问题。2014年5月1日赵晓敏与立而亨公司签订《认购协议书》，约定赵晓敏认购立而亨公司预售的丽水花园二期丽水国际17层15号房屋。立而亨公司于2014年5月1日为赵晓敏出具购房款收据一枚，载明总房款224,880元，实收房款20万元。赵晓敏办理房屋入住手续后居住至今。赵晓敏提出其于2019年5、6月与立而亨公司补签《商品房买卖合同》。立而亨公司认可其与赵晓敏签订的《认购协议书》，并对将案涉房屋以实际20万元的价格出售给赵晓敏无异议，可以认定立而亨公司具有将案涉房屋出售给赵晓敏的真实意思表示，其与赵晓敏于2014年5月1日签订的《认购协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方之间成立房屋买卖合同法律关系。关于范国旭提出赵晓敏与李迎春之间就案涉房屋构成非法吸收公众存款罪，但其并未提供证据对此予以证实，对范国旭提出的该抗辩，本院不予支持。关于范国旭提出赵晓敏与立而亨公司之间的商品房买卖合同存在恶意串通，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应为无效合同。赵晓敏与立而亨公司签订《认购协议书》的时间，早于范国旭与立而亨签订《商品房买卖合同》的时间，范国旭未能提供证据证实赵晓敏与立而亨公司签订《认购协议书》具有主观恶意。故范国旭以赵晓敏明知案涉房屋已经抵顶给范国旭，又与立而亨公司签订房屋买卖合同为由，提出赵晓敏与立而亨公司恶意串通，损害其合法权益，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，范国旭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2337元，由范国旭负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年九月二十七日书记员  邹仕尧