云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8502号上诉人（原审被告）：郝斌，男，1982年12月11日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南官房土地房屋开发经营股份有限公司，住所地：云南省昆明市关上宝海路**。法定代表人：李家寿，系公司董事长。委托诉讼代理人：丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张菊，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人郝斌因与被上诉人云南官房土地房屋开发经营股份有限公司（以下简称：官房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人实际使用案涉的时间是在2015年6月1日至2017年5月30日止，在2017年6月1日至2018年5月31日期间没有使用过案涉商铺。对此事实，被上诉人一审两次开庭都予以认可。上诉人和被上诉人一审中都认可了第三年（2017年6月1日至2018年5月31日期间）没有使用过案涉商铺的事实。但是，一审判决认为应由上诉人证明2017年5月底免租期满时退租搬离了案涉房屋，上诉人不能举证证明主张的事实，应当承担举证不利的后果。对此，上诉人认为证据规则已经明确了一方已经陈述和认可的事实，主张该事实的一方无需再对此进行举证证明责任，一审判决由上诉人承担举证责任与证据规则不符。请求二审法院改判无需支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金及相关费用。2、从《商铺租赁合同》第4.5条约定内容来看，未强制性禁止承租方提前解除合同。双方签订的《商铺租赁合同》第4.5条规定“在免租期内，乙方非正常原因不得停止经营，关闭商铺，否则，甲方有权扣除乙方所交保证金。如乙方有事须停止经营的，可书面报甲方审批，同意后方可关闭商铺，不承担违约责任”。上诉人认为，合同约定未禁止上诉人解除合同，相反规定了在免租期内上诉人停止经营时是否需要承担违约责任的情形。即上诉人非正常原因停止经营关闭商铺，被上诉人有权扣除被上诉人的保证金，即可允许上诉人以不退还保证金的方式来提前解除合同，合同第4.5条也规定上诉人停止经营也不用承担任何违约责任。3、被上诉人未尽到作为出租方的善良管理义务，未尽到减少损失的合理注意义务。相反，被上诉人通过恶意诉讼索赔的方式来掩盖其管理的过失，不应当保护被上诉人的非法利益。上诉人于2017年5月搬离之后被上诉人未找过上诉人讨要租金，但到2018年8月22日突然发送律师函恶意催收搬离之后的租金。被上诉人未尽到减少损失的合理注意义务。上诉人在搬离案涉房屋后，被上诉人应当按照法律规定和合同约定，采取适当措施防止损失扩大，被上诉人应当及时解除合同、另行出租案涉商铺，避免商铺空置造成资源浪费和损失扩大。4、一审判决违背基本常识规则和合同条款约定的责任范围，导致判决结果不公正。上诉人于2017年5月底搬离案涉商铺之后，本案就只存在认定上诉人是否违约，以及如果认定上诉人违约的情况下，上诉人应如何承担法律责任的问题，上诉人已认可被上诉人不予退还保证金作为承担违约责任，合同中并未约定上诉人有无实际使用案涉商铺，都必须无条件支付第三年的全部租金。不予退还保证金已经是具体承担违约责任的方式，在此基础上，一审法院仍判令上诉人支付合同约定的第三年全年租金、违约金、物管费以及以该款为基数按照银行同期贷款利率计算的违约金错误，上诉人实际上重复承担了违约责任。此外，一审判决对于律师费的认定过高。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。郝斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。官房公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付众合东苑157幢4、5号商铺第三年(自2017年6月1日起至2018年6月1日止）的租金134231元；2、判令被告向原告支付代付的2017年3月27日至2018年5月31日的物业管理服务费15370.28元；3、判令被告向原告支付因逾期支付租金产生的违约金至实际还清款项之日止（自2017年6月1日起暂计算至2019年7月31日为70694.99元，计算标准按照年24%计算);4、判令被告向原告支付因原告代为支付物业管理服务费产生的违约金至实际还清款项之日止（自2019年7月5日起暂计算至2019年7月31日为266.42元，计算标准按照年24%）；5、判令被告承担原告因实现债权而支出的律师费20000.00元;6、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月27日官房公司(甲方)与郝斌（乙方）签署了《商铺租赁合同》，合同约定：郝斌承租原告众和东苑157幢4、5号商铺，租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年6月1日止，租赁用途为餐饮。租赁期限内，前两年为免租期即被告无须支付租金，第三年（2017年6月1日-2018年6月1日）被告需向原告支付租金134231元。合同还约定，被告在承担向原告支付租金的同时，还应当向物业服务公司支付使用商铺所发生的物业管理服务费及能源费。本合同在期限届满时自动终止。乙方应根据本合同第四条提供履约保证金人民币30000元，交付时间为签订本合同时。合同第4条第4.4款约定：租赁期届满一个月后，在乙方全面履行了其合同项下的义务后，甲方无息返还剩余保证金。第4.5款约定：在免租期内，乙方非正常原因不得停止经营，关闭商铺，否则，甲方有权扣除乙方所交保证金。如乙方有事须停止经营的，可书面报甲方审批，同意后方可关闭商铺，不承担违约责任。合同第9条第9.2约定：甲方因向乙方催付租金、公共物业服务费、能源费或乙方须支付的其他费用（倘甲方选择向乙方催付）而引起的所有费用和开支（包括律师费），及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该全部损失当做债权向乙方追讨。合同第11条违约责任及合同解除第11.2款约定：乙方未按本合同约定缴纳租金、公共物业管理费、保证金或未补足保证金的，应当承担应付未付款项日千分之三的违约金。逾期十五日，甲方有权解除合同且乙方承担由此引起的一切损失。被告于2015年5月9日支付原告租赁押金30000元，被告进场装修。2015年7月27日原告向被告郝斌发出《交房通知书》，原告将案涉众和东苑商铺交付给被告郝斌使用。2015年8月3日案外人云南官房物业服务有限公司（甲方）与被告郝斌（乙方）签订了《物业服务协议》，约定临街商铺3.5元/月·平方米（按建筑面积计收），乙方办理进驻手续之日为起始交费日。原告于2019年7月5日向物业服务公司缴纳了众和东苑157栋4、5号商铺2017年3月27日至2018年5月31日的物业管理服务费15370.28元。另查明，案涉众和东苑157幢1层商铺4室、5室的所有权人为原告官房公司。原告因该案诉讼产生律师费20000元。另查明，2019年9月5日，云南省昆明市明信公证处接受一审法院委托至案涉商铺进行送达时，案涉商铺无人经营，内部空置。经一审法院向供电部门调查，查询结果：2017年1月-2018年4月无法查询数据，2018年4月-2019年11月用电1.5度（2018.6月）。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案原告提交的《商铺租赁合同》、《交房通知书》、《商铺验收交接单》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，能够清晰、明确证明原告官房公司与被告郝斌存在合法、有效的商铺租赁合同关系，双方当事人应该按照约定履行各自义务。原告已将符合使用用途的商铺交付被告郝斌，被告郝斌也办理了接房手续并自行组织了装修，装修完毕后被告郝斌入场经营。作为承租人的被告郝斌使用租赁的商铺却未按约定支付第三年的租金134231元已经违反合同约定，故一审法院对原告要求被告郝斌支付第三年租金134231元的诉请予以支持。至于被告郝斌抗辩的其于免租期内的2017年5月30日搬离了出租房屋，并将退租的事宜告知了原告，也将租房的钥匙交还给了原告，作为主张该事实的一方，被告应当承担相应的举证责任。但除了被告的单方陈述以外，被告并未提交任何证据证实其主张的事实，甚至连与官房公司何人何时如何进行交接也未作合理陈述，应当承担举证不利的法律后果。且双方的合同明确约定了租赁期限为三年，在合同未到期、原告不存在违约的情况下，被告并无单方解除权，即便其单方搬离也不产生合同解除的法律后果。故对于被告上述答辩意见一审法院不予采纳。对于原告要求被告支付已代付的物业管理服务费和律师费的诉请，一审法院认为，原告与被告郝斌在合同中已约定租赁物使用过程中产生的公共物业服务费由乙方即被告郝斌承担，而且双方在合同第9条第9.2明确约定“因甲方催付乙方支付租金、公共物业管理费、能源费或乙方须支付的其他费用（倘甲方选择向乙方催付）而引起的所有费用和开支（包括律师费），及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该全部损失当做债权向乙方追讨”，按照上述约定，原告代被告支付的物业管理服务费以及因追讨租金产生的律师费系原告在催讨租金、物业管理服务费等费用过程中产生的必须费用，且原告为开展后续经营代被告郝斌交纳物业管理服务费不违法合同约定，依合同约定原告有权向被告郝斌进行追讨，故一审法院对原告要求被告郝斌支付物业管理服务费及律师费的诉请予以支持。对于原告要求判令被告按照年利率24%支付因逾期支付租金产生的违约金至实际还清款项之日止的诉请，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告官房公司与被告郝斌在商铺租赁合同中并未约定租金的交纳时间，但被告郝斌已经在使用和经营商铺，且双方的租期截止于2018年6月1日，故本案被告郝斌最迟应于商铺租赁合同到期日2018年6月1日前向原告支付租金，但被告郝斌至今未支付第三年的租金，确实给原告造成了资金损失，被告亦提出了违约金过高的抗辩，一审法院结合供电部门调证反映的被告在2018年4月前已未使用商铺的事实，以及被告的违约造成原告损失的情形，酌情对原告主张的违约金标准予以调整，支持自2018年6月1日起至款清之日止按照同期贷款利率计算的违约金。对于原告要求被告支付因代为垫付物业管理服务费产生的违约金至实际还清款项之日止的诉请，一审法院认为，被告逾期支付物业管理服务费已经违约，原告垫付的物管费确实给原告造成了损失，一审法院结合被告违约的情形以及造成原告损失的情况，酌情支持自垫付物业管理服务费的2019年7月5日起至实际还清款项之日止按照同期贷款利率计算的违约金。综上，原告官房公司诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付众和东苑157幢4、5号商铺2017年6月1日起至2018年6月1日止的租金134231元；二、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付其代付的众和东苑157幢4、5号商铺2017年3月27日至2018年5月31日止的物业管理服务费15370.28元；三、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付以商铺租金134231元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月1日起至实际付清款项之日止的违约金；四、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付以代交物业管理服务费15370.28元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年7月5日起至实际付清款项之日止的违约金；五、由被告郝斌于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付律师费20000元；六、驳回原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。针对一审判决确认的事实，上诉人提出以下补充事实：《商铺租赁合同》第11.3条约定了如果上诉人违反合同第8.4条约定的，被上诉人可解除合同。本院对上诉人补充的事实真实性予以确认，但对于补充事实的关联性将在本院认为部分予以评述。除此之外，本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人的上诉请求是否应得到支持？本院认为：本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应对双方当事人具有约束力，各方均应当按照合同约定履行义务、享有权利。本案中，上诉人主张其于2017年5月30日搬离了案涉房屋，故租金、物业费只应计算止2015年5月30日，此后不应再向被上诉人支付租金、物业费。对此，本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》约定的租期截止至2018年6月1日，上诉人搬离案涉房屋时未经被上诉人同意且尚在租期内，故上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。关于上诉人主张其已向被上诉人告知于2017年5月30日搬离了案涉房屋，其一、二审中均未提交证据予以证实，被上诉人对此也不予认可，故上诉人的该项上诉主张无相应事实依据，本院不予采信。关于上诉人所提根据《商铺租赁合同》第11.3条的约定被上诉人在知晓上诉人欠付租金后，被上诉人应当及时解除合同并另行出租案涉商铺以减少损失的主张，本院认为，《商铺租赁合同》第4.5条约定了上诉人在经营期内不得停止经营、关闭商铺，若确需停止经营的，可以书面方式报出租人审批，经出租人同意后方可关闭，依据该条约定，经被上诉人同意后上诉人可单方解除合同。但本案中上诉人未提交证据证实其向被上诉人书面告知并经被上诉人同意搬离案涉房屋及解除合同，故上诉人单方搬离案涉房屋不符合该条约定，本院对上诉人的该项主张及补充事实不予采信。综上，一审判决上诉人向被上诉人支付欠付违约金、租期内的物管费及相应的违约金并无不当，本院予以支持。关于上诉人所提以被上诉人收取的保证金作为违约金的主张，因合同中对于违约金的标准作出了明确约定，且双方当事人二审中对于保证金的退还未能达成一致意见，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采信。关于律师费，因合同约定了被上诉人向上诉人催讨租金、公共物业管理费、能源费或上诉人须支付的其他费用而引起的费用和开支包括律师费，故被上诉人因本案诉讼已实际支出了律师费，且未超过《云南省律师服务收费行业标准》规定的上限，故本院对被上诉人主张的律师费予以支持。综上所述，上诉人郝斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4908元，由上诉人郝斌承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年九月三十日法官助理潘鑫书记员袁艺