云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初3360号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司住所地：昆明市东风东路**金泰大厦**,统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：桂腾英,北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡海敏，男，汉族，1992年6月15日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡海敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人桂腾英到庭参加诉讼、被告胡海敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市五华区的公共租赁住房；3.判令被告向原告支付自2019年7月9日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月482.10元的标准计算，暂计算至2020年1月8日为2940.81元）；4.判令被告向原告支付2019年7月9日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%（即24.11元）的标准计算，暂计算至2020年1月8日为4411.215元】；以上费用暂合计为7352.03元；5.判令被告承担原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等）;6.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金;7.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月18日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告；月租金482.10元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2018年1月10日至2021年1月9日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年7月9日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商。被告不是避而不见就是找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成经济损失，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡海敏未作答辩。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡海敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃对原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司所举证据抗辩的权利。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司提交的证据，内容上能够证明其主张的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡海敏签订了编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将坐落于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告居住使用，该房屋建筑面积为37.37平方米；租赁期限为36个月，租赁期限自2018年1月10日起至2021年1月9日止；月租金为482.10元；租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金2892.60元；在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同；被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，被告还应承担约定的违约责任;被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；被告如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金；被告违约时原告为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、通知费等）全部由被告承担。2017年12月18日，被告向原告支付了首期（2018年1月10日至2018年7月9日）公租房租金2892.60元、履约保证金2892.60元，被告向原告交纳房租至2019年7月9日，并于2019年7月10日起开始逾期欠交房租。另查明，原告为实现债权支付邮寄费39元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告与被告应全面、善意地履行合同义务。合同约定租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，故被告应于2019年7月9日前30日内支付原告下一期的租金。被告于2019年7月10日起拖欠原告房屋租金至今。合同约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同并要求被告腾还租赁房屋。迄今被告拖欠租金累计已超过6个月的违约行为致使原告解除合同的条件成就，故本院对原告诉请解除合同、腾房予以支持。被告应支付原告自2019年7月10日起至合同解除之日的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费。合同约定被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，现本院认为违约金约定过高，结合被告拖欠租金一年多的情况，本院酌情按年租金5785.20元的20%计算，由被告向原告支付违约金为1157元。原告为实现债权产生的邮寄费39元，有合同约定，本院予以支持。合同约定在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿，故履约保证金的冲抵问题为执行中解决，本院对原告关于履约保证金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告胡海敏于2017年12月18日签订的编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告胡海敏于本判决生效后三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还昆明市五华区公共租赁住房；三、被告胡海敏于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2019年7月10日起至合同解除之日止的租金及自合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月482.10元计）；四、由被告胡海敏于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司违约金1157元；五、被告胡海敏于本判决生效后十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付邮寄费39元。六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告胡海敏负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张策群二〇二〇年九月十日书记员  毕 润