河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7295号 上诉人（原审原告）：任灵爽，女，1969年3月16日出生，汉族，住河北省深州市。 委托诉讼代理人：刘永福，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张岱，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新乐市建筑总公司第十工程分公司，住所地：新乐市新开东路。 法定代表人：刘金田，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡万清，河北国澳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：衡水盛邦房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市深州市西外环西侧（盛邦府邸小区售楼部）。 法定代表人：王春荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱方强，河北智律律师事务所律师。 上诉人任灵爽因与被上诉人新乐市建筑总公司第十工程分公司、衡水盛邦房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 任灵爽上诉请求：一、请求贵院依法撤销河北省新乐市 2 人民法院（2019）冀0184民初4118号民事判决书，将本案发回重审或查清事实后依法改判支持任灵爽一审的全部诉讼请求；二、因本案两审所产生的一切费用由二被上诉人承担。事实与理由：原审法院在审理本案时程序有误且认定事实错误，导致判决有失公正。一、原审法院在审理案件时违法缺席判决，未依法向衡水盛邦房地产开发有限公司送达传票，导致其未能参加庭审，严重违反法定程序。衡水盛邦房地产开发有限公司作为被执行人、原审第三人，对案件事实查明具有至关重要的作用。因为所有的证据均是上诉人与衡水盛邦房地产开发有限公司之间的，但是原审法院却未依照法定程序向其送达开庭传票，导致衡水盛邦房地产开发有限公司未到庭审理，且原审法院在庭后也未向衡水盛邦房地产开发有限公司核实上诉人提交的相关证据的真实性，最终导致判决结果有失公正。依据《民事诉讼法》第一百七十条第四款之规定，本案应裁定撤销原判决，发回原审法院重审。二、原审判决认定事实严重错误，本案依法应当支持上诉人的全部诉讼请求。（一）上诉人与衡水盛邦房地产开发有限公司在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2015年3月31日双方签订《购置协议书》，并且均按协议约定履行了相关义务。该《购置协议书》是双方的真实意思表示，且内容无《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故该协议是合法有效的。至于新乐市建筑总公司第十工程分公司主张该合同没有经过备案的质证意见，上诉人认为房屋买卖合同的备案与否不影响合同的效力，且合同未办理备案、 3 产权转移登记等手续是因为一审法院在2016年9月28日违法将讼争房屋查封，客观上阻却了上诉人与衡水盛邦房地产开发有限公司继续履行合同。但根据区分原则，上诉人与衡水盛邦房地产开发有限公司的房屋买卖合同是合法有效的，且合同签订的时间在讼争房屋查封的时间之前。（二）上诉人购买该房屋系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋。上诉人与衡水盛邦房地产开发有限公司在签订《购置协议书》后，衡水盛邦房地产开发有限公司便向上诉人交付了房屋钥匙，且上诉人亦根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条之规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。随后上诉人对房屋进行装修，并于2015年6月份全家住进讼争房屋中，并按时缴纳电费、水费、物业费等费用，实际占有讼争房屋。从案件事实上看，上诉人属于案外人商品房消费者，在购买房屋后，由于未及时办理房地产过户手续，便因一审法院的违法查封行为，导致讼争房屋无法转移登记到上诉人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案上诉人符合此种情形。根据法律规定，此种情形下讼争房产不能被查封，一审法院的查封行为违反法律规定。换言之，即便讼争房屋可以被查封，但新乐市人民法院的查封行为严重违反法定程序。《最高人民法院关于人民法院民事执 4 行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告。但是本案中，一审法院在查封讼争房屋时没有履行该程序，未到现场勘验房屋实际情况，导致上诉人的权利难以获得救济。由于房子被查封，上诉人未能与其他200余户业主一起在深州市人民法院提起确权之诉，而是提起案外人执行异议之诉。（三）上诉人已经根据合同约定支付了全部价款。在与衡水盛邦房地产开发有限公司签订了《购置协议书》后，上诉人便支付了全部购房款，也收到了收据，足以证明上诉人已支付全部合同价款。但该事实原审法院未向衡水盛邦房地产开发有限公司核实，便作出判决。综上所述，原审法院在审理本案时程序严重违法，且认定事实严重错误，上诉人提交的证据足以证明其在讼争房屋上的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，足以能够排除执行，原审法院在未向衡水盛邦房地产开发有限公司核实证据真实性的情形下便出具判决，有失公正。二审法院理应纠正其错误，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 新乐市建筑总公司第十工程分公司答辩称，一、上诉人提交的《购置协议书》及《购置车储协议书》不具真实性，房屋买卖合同没有在住建局备案，不属于合法有效的合同。《购置协议书》、《购置车储协议书》只有署名为“任灵爽”的签字及衡水盛邦房地产开发有限公司的合同专用章，无任何工作人员或经办人签字，庭审时上诉人也未出示原件。诉 5 争房产盛邦福邸小区3Ａ号楼3单元302室的房屋买卖合同未在住建局备案，不能证明上诉人对该房产享有权益。该两份协议书落款日期均为2015年3月31日，但是盛邦福邸小区购房业主早在2013年就可以在住建局办理合同备案。即使没有产权证，备案合同也能证明购房人权益，在该小区不存在备案合同办理障碍的情况下，上诉人仍然没有办理备案合同，当然属于其自身原因。2019年10月28日深州市人民法院公布的200余件购房业主诉衡水盛邦房地产开发有限公司确认合同效力判决书显示，在2013年业主购买深州市后，就已经在深州市住房和城乡建设局办理了合同备案，真正的购房户都有备案合同，所以上诉人没有备案合同，不能证明对诉争房产享有权益。二、上诉人没有支付购房款的凭证。（一）上诉人提交的落款为2015年3月31日交购房款20530元和交购储物间款20740元的收款收据不具有真实性，两张收据均不是税票，这种《收据》是白条性质，属于无效票据，不符合证据“真实性、合法性、关联性”的要求。房款和储物间款加起来合计应该付款226060元，但上诉人无任何向衡水盛邦房地产开发有限公司的转账记录，无法证明其支付给衡水盛邦房地产开发有限公司购房款的事实。（二）上诉人提交的落款为2015年3月31日预存电费、水费、垃圾清运费的三份收款收据均不具有真实性，三张收据均不是税票，属于无效票据。2015年3月31日只是签订协议的日期，不是交房日期，不可能有购房户交电费、水费、垃圾清运费的情况。（三）上诉人提交的一份落款为 6 2015年5月28日，收款人为深州市住房和城乡建设局物业管理科的200元收款收据不具有真实性，与本案也无关联性。深州市住房和城乡建设局物业管理科是行政机关的内设机构，不是具体服务小区的物业公司，不可能直接收取小区业主的水电费。综上，上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定条件，其上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 衡水盛邦房地产开发有限公司答辩称，一、在一审的时候，我司未到庭是由于未收到传票，所以才延误了。二、我司与上诉人于2012年12月30日开始预定购买深州市住宅，后因需要现房换到了3号楼三单元302的楼房，储物间换到了4-1-1栋。三、2015年3月31日，上诉人于当日缴清了全款205920元，购买了3号楼的302住宅和储物间，我司也开具了相应的收据。 任灵爽向一审法院起诉请求：一、请求依法确认你院于2019年11月20日作出的（2019）冀0184执异106号执行裁定书是错误的，并要求终止对深州市的执行；二、请求依法确认深州市为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：刘金田、被告新乐市建筑总公司第十工程分公司与第三人衡水盛邦房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，一审法院于2015年12月29日 7 做出（2015）新民一初字第198号民事判决书，判决生效后，被告申请强制执行，在执行过程中，一审法院于2016年9月28日作出（2016）冀0184执282-1号执行裁定书，裁定查封第三人衡水盛邦房地产开发有限公司位于盛邦福邸名下的房产三处（2号楼2单元301、3A号楼3单元302、3B号楼1单元601）。一审法院于2019年6月6日作出（2018）冀0184执恢5号执行裁定书，裁定“评估、拍卖第三人衡水盛邦房地产开发有限公司位于盛邦福邸名下的房产三处（2号楼2单元301、3A号楼3单元302、3B号楼1单元601）”。原告任灵爽以案外人身份对位于盛邦福邸3A号楼3单元302室提出执行异议，一审法院于2019年11月20日作出（2019）冀0184执异106号执行裁定书，裁定驳回原告任灵爽的执行异议请求。原告任灵爽于2019年12月13日提起执行异议之诉。 原告任灵爽提交了落款时间为2015年3月31日的《购置协议书》、《购置车储协议书》用于证明原告在人民法院查封前就与第三人衡水盛邦房地产开发有限公司签订了位于深州市的买卖合同；并提交了现金交款单、购房款收据、储物间收款收据用于证明原告已经缴纳了全部购房款；并提交了《无房证明》用于证明原告名下没有其他住房。被告质证称两份协议书不属于合法有效的合同范畴，不能证明原告购买诉争房产的真实性；原告提交的两张购房收款收据不是正规税票，不具备真实性合法性，原告没有向开发商支付购房款的转账记录不能证明 8 原告已经向该开发商支付了购房款，且原告提交的户名为郭同木的存款记录与本案无关，不能证明原告补交81095元购房款。 以上所述，由（2015）新民一初字第198号民事判决书、（2018）冀0184执恢5号执行裁定书、（2019）冀0184执异106号执行裁定书、《购置协议书》、《购置车储协议书》、庭审笔录等为据。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告诉争的房屋登记在被执行的房地产开发企业第三人名下，需满足上述条件才能阻却执行，原告提交的两张购房款收据非正规税票，不能证明其真实性，原告没有向开发商支付购房款的直接转账记录，且原告提交的户名为郭同木的存款记录与本案无关，不能证明原告补交的81095元购房款，不足以证明原告已经向开发商支付了购房款，故原告提交的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。第三人衡水盛邦房地产开发有限公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可缺席判决。 9 一审判决：驳回原告任灵爽的诉讼请求，准予新乐市人民法院（2018）冀0184执恢5号执行裁定书的执行。案件受理费4750元，由原告任灵爽负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，任灵爽与郭同木系夫妻关系，王春荣系盛邦公司的法定代表人。2015年3月31日，郭同木通过中国工商银行向王春荣汇款80232元。 本院认为，上诉人称在人民法院查封之前已与盛邦公司就案涉房产签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，提供了《购置协议书》、《购置车储协议书》及收据，并在二审期间提供了户名为郭同木的银行转账记录。关于付款方式，上诉人称先以现金方式支付10000元定金及146000元房款，后因调换房号，以银行转账方式支付剩余房款80232元。对于定金10000元及房款146000元，上诉人称部分来源于取款部分来源于借款，但未提供资金来源的相关证据，也未提供盛邦公司就收取该款出具的收据，且上诉人所述支付房款共计236232元，与盛邦公司出具的226060元房款收据数额不等，故上诉人提供的证据不足以形成完整的证据链，本院对上诉人称交纳全部购房款的主张实难认定。上诉人提供的证据不足以证实已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情况，不具有足以排除强制执行的民事权益。上诉人请求对该 10 房屋解除查封的理据不足，原审未予支持并无不当。二审中，衡水盛邦房地产开发有限公司到庭参加诉讼并对证据进行质证，其在一审未参加庭审并未对案件结果产生影响，为减少当事人诉累，一审判决结果应予维持。综上所述，任灵爽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由上诉人任灵爽负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年九月二十九日 书记员 张 闯