辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初2050号原告:营口市鸿信物业服务有限公司，地址营口市老边区太和北街**门市，统一社会信用代码91210811081103465P。法定代表人：王余春,系该公司经理。委托诉讼代理人：哈杰，系营口市站前区东风法律服务所法律工作者。被告:杨洋，女，1987年11月10日出生，汉族，住营口市站**。被告:刘竣同，男，1986年3月11日出生，汉族，住营口市站**。原告营口市鸿信物业服务有限公司（以下简称鸿信物业）与被告杨洋、刘竣同物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿信物业的法定代表人及委托诉讼代理人、被告杨洋到庭参加了诉讼，被告刘竣同经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法请求法院判令二被告立即支付所欠原告的物业费21228元及滞纳金，滞纳金数额按应付额的日3‰计算。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是服务于营口市翰城房地产开发有限公司兴建的营口市站前区南湖阳光人家小区的物业企业，该小区物业服务标准为三级。门市房物业费为每月1元/平方米，被告是原告的业主，门市坐落在该小区的D7甲21门市房、D7甲22门市房、D7甲23门市房，房屋建筑面积均为294.86平方米。2014年2月10日同时办理的入住，并与原告签订了《物业服务合同》，双方建立物业服务关系，三个门市房每年应付物业费均为3538元，总计每年10614元。交费时间是每年2月10日，还有一些相关的房屋办理，入住手续由原告统一填写，被告签字，是物业合同的附件，有关业主和房屋情况。从2018年2月10日至2020年2月10日，被告连续两个年度没有交物业费，总计欠费21228元。物业员工多次催要无果，故诉至法院。原告认为，原告与被告建立了物业服务关系，按照合同约定，原告提供物业服务，被告为小区业主，应依据合同约定履行交付物业费的义务。现被告违约，恳请法院依据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定及双方合同约定，依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益被告杨洋、刘竣同辩称，1、被告房屋是商业网点，故被告的收费应该适用市场合理价，但是原告在诉状中自认，原被告签订合同为格式条款说明原告就门市房物业收费标准没有与被告充分协商。同时在合同中双方对商业用房物业服务收费标准没有做出约定，而且被告房屋在原告物业服务管理之外，在事实上原告也没有向被告提供与合同相关的物业服务。所有在合同签订以后双方并没有实际履行合同，因此被告无需向原告缴纳费用。2、在原告向法庭提及的物业合同中第7条除车库以外的标准计量均为每年，其列举每平方米收费标准为空白。虽然确定非住宅每平方米收费1元，但是该条款不适用被告的房屋。该条款来源于原告单方提供的格式条款。对被告的房屋，如果原告认为是非住宅，被告认为是商业网点，在双方对格式合同条款理解发生争议时应该按照通常的理解。也就是门市房属于商业网点，如果有两种以上皆是则应该做出不利于提供格式合同一方的解释。故原告主张物业费没有依据。3、原告主张的滞纳金没有提供具体的合同依据及证据，所以被告建议法庭对原告此项诉请不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系服务于营口市南湖阳光人家小区的物业服务企业，被告系南湖阳光人家小区D7#楼甲-21、甲-22、甲-23三处外门市业主，三处外门市的房屋建筑面积均为294.86平方米。依照原告与营口翰成房地产开发有限公司签订的《南湖阳光新城前期物业服务合同》，原告向南湖阳光新城以及南湖阳光人家小区提供物业服务，服务内容主要包括物业共用部位的维修养护和管理；物业共用部位和相关场地的卫生清洁、垃圾收集、清运，污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护等，服务期限从签订之日起至业主委员会成立后，由业主委员会选定物业管理公司后，本协议自动终止。合同同时约定收费标准为住宅1元/平方米/月，车库、门市房为0.5元/平方米/月。2013年9月26日，原告（受托方）与营口市老边区城市建设综合开发办公室（委托方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定原告对南湖阳光人家小区实行物业管理，合同期限为1年，约定门市物业费标准为1元/平方米/月。2014年2月10日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定物业费标准为1元/平方米/月。被告欠交2018年2月10日至2020年2月10日期间的物业费21228元。另查明，营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会联合下发的营发改收费[2011]74号文件中《营口市物业服务收费管理办法》第九条规定，非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价。本院认为：2014年2月10日原、被告之间签订的《物业管理服务合同》合法有效，合同中对主要服务内容以及物业服务费标准进行了约定，并约定滞纳金按逾期金额日3‰计算。原告依约为南湖阳光人家小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,二被告物业位于南湖阳光人家小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告交纳物业服务费，故二被告应承担给付原告自2018年2月10日起至2020年2月10日止的物业服务费21228元的责任。关于二被告提出的物业服务费应减半收取（0.5元/月/平方米）的抗辩理由，因营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会联合下发的营发改收费[2011]74号文件中《营口市物业服务收费管理办法》已明确规定非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价，而原、被告签订的《物业管理服务合同》明确约定物业服务费标准为1元/平方米/月，所以二被告的抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告提出的原告没有提供合同约定的物业服务的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，业主应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益，同时，物业公司也应在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合，唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故二被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因约定标准较高，本院予以适当调整，调整为自原告起诉之日起至二被告给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨洋、刘竣同于本判决生效后十日内给付原告营口市鸿信物业服务有限公司2018年2月10日至2020年2月10日的物业服务费21228元及滞纳金，滞纳金以21228元为基数，自2020年5月26日起至二被告实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元（原告已预交），减半收取166元由二被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  郭爽二〇二〇年九月十九日法官助理王莹书记员张榕