黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8102民初1691号原告：黑龙江省建三江农垦中盛物业管理有限公司，统一社会信用代码91233006556125562G，住所地黑龙江省佳木斯市建三江管理局宜和园小区**楼**门市。法定代表人：周鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：白景贤，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被告：中国移动通信集团黑龙江有限公司建三江分公司，统一社会信用代码912330067660267300，住所地，住所地黑龙江省佳木斯市建三江管理局华府******iv>负责人：宋波，该分公司经理。委托诉讼代理人：韩玉清，黑龙江兴疆律师事务所律师。原告黑龙江省建三江农垦中盛物业管理有限公司（以下简称中盛物业公司）与被告中国移动通信集团黑龙江有限公司建三江分公司（以下简称中国移动建三江分公司）物业服务合同一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中盛物业公司委托诉讼代理人白景贤、被告中国移动建三江分公司委托诉讼代理人韩玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业费90000元及利息8100元，本息合计98100元；2.由被告承担支付令申请费及诉讼费用。事实与理由：2017年12月18日，被告租用建三江**府小区A区商服S1栋2期1号商服，并与原告签订了商服物业管理服务合同。被告使用的商服楼建筑面积4707.26平方米，合同约定物业服务费年标准45000元，被告应当在上年度物业管理到期前1个月的20日之内，一次性缴纳下一年度12个月的物业管理服务费。被告自2017年12月18日起至2019年12月17日一直欠缴原告的物业服务费合计90000元。按照合同第18条约定，被告应当自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。被告经原告多次催收无果。2020年5月15日，原告向法院提出支付令申请，因被告提出支付令异议，未支付物业费，法院已裁定终结了督促程序。故原告诉至法院，望予以支持。中国移动建三江分公司辩称，一、答辩人对原告诉求物业费90000元、利息8100元，本息合计98100元的诉讼主张不予认可。1.答辩人已于2017年12月份提前缴纳了2018年全年的物业服务费45000元，原告诉称的答辩人拖欠其2018年物业服务费及滞纳金不属实，答辩人不予认可。2.答辩人并不拖欠原告2019年物业服务费，因原告在2018年的物业服务过程中不完全履行双方签署的《商服物业管理服务合同》，遇事推诿搪塞，未尽职履责。如：从未清扫过答辩人庭院内及通道的积雪；从未清理过答辩人办公楼南至车库之间的绿化带；对答辩人办公楼外墙砖脱落、外地面断裂翘起危险重重；主排水管道故障经常返水、防水不合格室内渗漏严重、发霉异味重等种种问题久拖不决，安全隐患不管不顾；安装监控探头不足，无法全方位保护、监测答辩人的公私财产安全；答辩人楼前停车位置被非本小区业主占用过半，告知原告予以解决，原告方熟视无睹，任由外人占用小区公共停车位置。以上种种均可反映出原告服务严重不到位，让答辩人感受不到他具有服务能力。3.原告服务能力不足、缺乏主动服务意识，存在质价严重不符这一事实，并根据《商服物业管理服务合同》十二条约定，答辩人已告知原告，本公司缴纳的2018年全年45000元物业费需要退还一半，无需返还直接抵作2019年度的物业服务费，并于2019年3月15日向原告发函通知整改服务，此后原告依然未提供部分服务，也未向答辩人请求过物业服务费，答辩人认为双方已经就物业费折抵这一问题达成一致意见，不再欠其物业服务费。二、原告向答辩人公司收取的物业费过高，应该综合考虑原告的服务能力、答辩人公司对物业管理的要求、以及答辩人公司自有部分物业管理能力等方面协商确定物业费的收费标准。答辩人为中国移动通信集团下属的黑龙江有限公司的分公司，集团公司及上级公司能够给予答辩人在物业管理方面的足够的支撑，支撑及管理的标准远远高于原告这一三级资质企业所能够提供的服务。答辩人利用自由的物业配置设备对专有部分及部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设备并自行承担费用，即物管相对独立的区域能够自行管理，如在保洁、安保方面，上级公司按照答辩人公司面积配备两名保洁人员负责办公楼内相关位置的卫生，以及室外卫生清理；配备两名安保人员，负责全体24小时办公楼内外安全。在办公楼内外安装了50处监控探头，能够全方位监控到答辩人公司的各角落，并配备专门查看监控的监控设备室。因此从这个方面考量应当适当调整物业费的标准。鉴于原告在小区的管理服务方面确实做了一些实实在在的工作，无论其是出于何种利益考虑，该小区的整体环境在当地还是可圈可点的，该行为付出答辩人予以认可，因此答辩人愿意就其该部分服务行为给予相应的肯定，答辩人认为按照每年24000元标准缴纳物业服务费更为合理。三、答辩人对案件受理费全部由本方承担不予认可。答辩人2018年物业费已经全额缴纳，且因其2018年、2019年几乎未给答辩人提供物业服务，已告知2019年物业费从2018年缴纳的物业费用折抵，故案件受理费的承担问题遵从法院裁判。综上，答辩人认为不存在拖欠原告物业费的情形，也就没有物业费及利息给付的义务，故请贵院依法查清相关事实，做出公正裁断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告方提供的：证据1.原、被告双方于2017年12月18日签订的《商服物业管理服务合同》、2017年12月20日的缴费票据、被告与黑龙江省建三江农垦中盛美地房地产开发有限公司签订的案涉物业购房协议、商品房买卖合同及交接手续、交接单各一份，证明被告于2013年购买了案涉物业所对应的房产，房地产开发公司于2015年2月3日将房产交付被告，被告在接收房屋后即享受了原告所提供的物业服务，但拒签物业服务合同，经双方多次协商，于2017年12月18日签订案涉物业的商服物业管理服务合同，约定了每年的物业服务收费标准为45000元，被告在签订合同后将当年2017年的物业服务费用45000元缴足，2018、2019年的物业服务费用没有依据合同约定的标准和期限缴纳，构成违约，承担合同约定的违约责任。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为原告提供的所有证据均无法体现原告欲证明的问题，被告2017年12月20日缴纳的45000元物业费是按照双方2017年12月18日签订的商服物业管理服务合同第3条的约定提前一个月缴纳下一年度全年的物业费用的要求，缴纳的相应费用。原告列举的证据也无法体现被告存在拒签物业合同的行为。原告证据2.被告相邻办公区域内的中国工商银行、中国银行、中国农业发展银行的物业服务合同及对应的年度缴费票据各一份，证明与被告同等条件的商服业主向原告缴纳服务费的标准为每平方米1.20元，原告与被告协商签订合同时约定的标准为每平方米0.80元，足以证明原告不存在质价不相符及收费标准过高的问题。同时，依据原告与中国银行的物业服务合同，能够确定原告在与业主签订物业服务合同时，对于一年一签的服务合同，在合同里直接约定物业服务期限的起止时间，对于签订长期的物业服务合同，只在合同中约明以后年度的收费方式和缴纳时间，结合原告提交证据1中与被告签订物业合同第3条的约定内容：“以后年度的物业管理费”，足以证明原、被告之间的物业服务合同为长期合同，确定为长期合同一是双方合同内容的约定，同时依据《合同法》第61条也足以确定合同内容约定的合法性，说明被告主张的2018、2019年没有签订合同及没有确定服务费标准是不符合本案案件事实的。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为原告方举示的该组证据与本案无关，同时，被告公司与原告提供的这几户相邻物业情况不同，原告举证的几个物业并不具有面积超大的庭院，也就是无所谓涉及清雪、卫生清理、绿地维护等服务要求，而被告公司案涉物业与其13个车库之间有数百平的庭院及小区公共通行道路，是原告的物业服务范围之内的，而原告在该区域从未提供过任何服务，原告提供的本组证据无法证明其对被告公司提供服务情况。原告证据3.照片8张，证明原告履行物业服务内容，进行公共部分的物业服务，清收垃圾、日常维护、冬季清雪等，说明原告已履行了合同约定的义务。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议。认为该组照片无法显示其履行的服务是否完全到位，照片显示的卫生清理人员也并非原告公司的人员，而是环卫工人，且与被告所要表明的其未履行物业服务的区域和范围不一致。被告提供证据1.2017年12月20日黑龙江增值税普通发票5张（复印件），盖有原告公司发票专用章，证明原告已收到被告缴纳的2018年全年物业费45000元，被告并不拖欠原告2018年物业费。原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为结合原告提交的证据1足以证明该组证据缴纳的是2017年的物业服务费，符合合同第3条的约定。被告证据2.清雪发票、协议、验收单各1份及照片5张（复印件），证明2017年至2019年被告公司因原告未提供清雪服务，而是被告公司自行雇佣清雪人员清扫积雪、购置清雪设备、组织员工清理小雪的，共产生费用14600元，证明原告未提供相应物业服务。原告对证据的真实性有异议，不能与原件核对的复印件不能作为有效证据使用。同时，依据复印件所载明的内容无法确定所服务的物业就是案涉物业，因为被告在建三江范围内有多处经营场所，合同上没有明确物业的具体位置。从照片内容上看，也是服务于被告自用范围内的庭院的清理工作，与双方之间合同中约定的物业服务内容并不相符，该自用庭院的清理工作不在双方物业服务合同范围之内。故该笔费用与本案无关联性，不能作为被告不缴纳或少缴纳物业费的理由。被告证据3.2018年5月被告公司关于建三江移动办公楼外墙维修请示的文件材料及照片20张、2019年3月15日被告公司向原告发出的函告材料及照片20张（复印件），证明被告要求原告修理脱落数次的外墙瓷砖，但原告没有完全履行修缮义务，未消除安全隐患，存在服务不到位这一事实。2019年3月15日被告公司向原告发出的函告材料及照片20张，证明被告向原告发函告知其服务存在严重不到位情形，早已将原告服务不到位的情况通知到原告并责令整改，但原告的服务至今仍未有任何改进，对被告公司的服务要求不予理会。原告对证据的真实性有异议，认为不能与原件核对的复印件不能作为有效证据使用。根据复印件记载的内容，被告享有所有权的案涉物业的外墙是被告享有所有权和使用权，并非双方合同中约定的共用部位或公共区域，不在物业服务之内，如果被告认为墙皮脱落等存在质量问题，应与开发商交涉，而不是物业公司。关于被告所述告知函，一是没有提供原告确已收到的证据，二是该函告只是被告的单方意思表示，是否属实并未得到原告的认可，因此不存在被告主张的将2018、2019年物业收费进行变更的情况，因为被告的证据无法证明被告的主张是双方合意的结果，被告的单方意思表示对原告不具有法律拘束力。被告证据4.保洁、安保派遣工作证明、劳动合同、框架合同、服务考核标准照片6张（原件），证明三方公司与被告签订框架合同并派遣保洁人员、安保人员至被告公司从事相应保洁、安保工作，被告公司有部分自行物业管理能力，物业费应相应减少。原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。合同的内容是被告日常工作所需的保洁、安保人员的相关合同和劳务派遣合同，他们的工作范围是被告自有物业区域内的相关工作，与本案双方合同所确定的物业服务范围没有关联性。其中，被告提供的框架协议是被告与案外人之间就劳务派遣等内容的约定，与原告无关，根据合同相对性原则，该合同内容对原告不具有拘束力，不能对抗原、被告之间合同所约定的相关权利义务。经庭审质证及各方当事人庭审陈述，本院认为，对于原告提供的证据1.具有真实性，能够证明被告欠缴2018、2019年的物业服务费的事实，本院予以采信；原告证据2.具有真实性，能够证明与被告相邻区域内的各业主的收费标准均为1.20元/㎡。原告证据3.照片8张，能够证明原告履行物业服务的事实，本院予以采信。被告提供证据1.具有真实性，但结合庭审本院采信该组证据缴纳的是2017年的物业服务费。被告证据2.虽然提供的是复印件，但合同上没有明确物业的具体位置，而且被告在建三江范围内有多处经营场所，与双方之间合同中约定的物业服务内容并不相符，本院不予采信。被告证据3.被告公司向原告发出的函告材料是向自己上级公司的报告而未提供向原告公司送达的相关证据，被告享有所有权的案涉物业的外墙墙皮脱落等存在质量问题，不在物业服务之内，本院对该组证据不予采信。被告证据4.对证据的真实性予以采信，但与本案双方合同所确定的物业服务范围没有关联性，对其证明的问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，被告中国移动建三江分公司与黑龙江省建三江农垦中盛美地房地产开发公司签订《购房协议》，购买建三江**府A区商服S1栋二期1号商服，建筑面积4707.26㎡。该房于2015年2月3日交付，2016年入住使用。原告中盛物业公司为中国移动建三江分公司所在的建三江**府小区提供管理服务并收取物业费。被告中国移动建三江分公司入住后一直未缴纳物业费。2017年12月18日，原告中盛物业公司（甲方）与被告中国移动建三江分公司（乙方）签订《商服物业管理服务合同》，合同约定：由原告向中国移动建三江分公司位于建三江**府A区商服S1栋二期1号建筑面积4707.26平方米的商服提供物业服务，同时约定了收费标准及权利义务，物业管理服务费的标准为45000元/年；合同第三条约定：乙方交纳费用的时间：首次入住时以开发企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业费。以后年度的物业管理费，乙方应于上年度物业管理费到期前1个月之内，按时履行向物业公司一次性缴纳全年度12个月的物业管理服务费的义务。合同第十三条还约定，乙方逾期未缴纳物业管理服务费的，需承担违约责任，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。如逾期缴纳超过180天，甲方有权对乙方停止部分物业管理服务，同时乙方不得以甲方停止物业服务向甲方主张权利，并且还需缴纳房屋的全部物业服务费。协议中还约定其他事项，双方进行签字确认。中盛物业公司依约对小区进行管理服务。2017年12月20日，经双方协商，原告为被告减免了2017之前的部分物业服务费用。被告于当日缴纳2017年当年的物业服务费45000元。自2018-2019年共欠缴二年物业服务费90000元（其中2018年欠缴物业费45000元、2019年欠缴物业费45000元）。经原、被告多次协商未果。原告诉至法院，要求被告给付所欠物业费90000元及利息8100元，本息合计98100元；并要求被告承担支付令申请费及诉讼费用。本院认为，原、被告之间物业服务合同合法有效，受法律保护。原告中盛物业公司作为物业管理单位，为包括被告中国移动建三江分公司在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，即原告要求被告给付物业费90000元本院予以支持。关于被告辩解2017年12月20日缴纳45000元为2018年物业费的问题。原告认可为被告减免了2015年-2016年物业费，2017缴纳的为当年物业服务费用。庭审中，本院已释明被告提供2015年至2017年缴纳物业费票据及依据，但被告未提供，也未有相关证据佐证。该笔费用应认定为被告缴纳的2017年当年的物业服务费45000元，对被告缴纳2018年物业费的辩解本院不予支持。关于原告提出的要求被告支付利息8100元的诉讼请求，因被告逾期交纳物业管理费已构成违约，合同第十三条还约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起按每日3‰的标准计收滞纳金。因本案系物业服务合同纠纷，合同中约定的滞纳金的法律性质系属违约金。而原告要求给付利息而非滞纳金，因合同中并未有明确约定，故本院对原告要求被告支付利息的诉请不予支持。关于被告辩称原告公司不作为，物业服务存在瑕疵。本院认为，双方在物业服务合同履行过程中存在争议，被告提出原告未尽到相应的服务义务之意见，其依据不足，本院不予采信。关于被告辩称外墙脱落数次的外墙瓷砖问题，外墙瓷砖脱落属于房屋质量问题，原告系物业服务企业，不是房屋买卖的主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方负责维修，超过质保期的，如属公共部位原因，则应由物业公司启动维修基金予以维修。故被告以原告未为其修理为由拒交物业费，依据不足。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团黑龙江有限公司建三江分公司于本判决生效之日起七日内支付原告黑龙江省建三江农垦中盛物业管理有限公司2018至2019年二年的物业服务费90000元；二、驳回原告黑龙江省建三江农垦中盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2253元，减半收取1127元，由原告黑龙江省建三江农垦中盛物业管理有限公司负担93元，被告中国移动通信集团黑龙江有限公司建三江分公司负担1034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  邹明华二〇二〇年九月十五日书记员  季郅儇