北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初134号原告：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团桂路**院**楼****。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：邢倩，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京道冲律师事务所实习律师。被告：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，地址，地址北京市大兴区旧宫镇南街四村div>法定代表人：马文胜，主任。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所实习律师。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称：天宇物业公司）与被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称：四村村委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人邢倩、齐鹰扬，被告四村村委会的委托诉讼代理人张凤成、于琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计1153110.4元；2.判令被告给付因未付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费而产生的违约金852552.17元（以应付物业费数额，按日千分之三的百分之三十标准，自2017年10月25日计算至2020年7月24日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，北京市大兴区旧宫镇政府（以下简称：旧宫镇政府）与北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月开发公司）签订《备忘录》，约定日月开发公司将五福堂北路一号院3、4、6号楼于2013年11月8日交付旧宫镇政府，旧宫镇政府指定四村村委会为房产所有人及物业使用人，日月开发公司与天宇物业公司签订《前期物业委托管理服务合同》，选聘天宇物业公司为上述住宅所在的小区提供物业服务，双方确定实际交付住宅面积为20587.3平方米等。依据上述《备忘录》，2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订《物业管理合同》，约定天宇物业公司为四村村委会提供物业服务，物业服务费为每平方米每月2元，公共照明费为每户每年200元，垃圾清运费为每户每年66元，四村村委会的房屋共计310户，建筑面积为20587.3平方米，一年度的物业费为494095.2元，公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元。合同中还约定四村村委会在收房当天预付一年的物业费及相关费用，后续年度的物业费及其他相关费用在首次交费对应日的15日之前按年度依次交纳，未能按时足额交纳物业费及相关费用，应当按日以未交物业费的千分之三的标准向天宇物业公司支付违约金。此后的物业费及相关费用，四村村委会以面积有误差、服务不到位等各种借口均未按合同约定支付。天宇物业公司已经先后两次将四村村委会起诉至大兴区人民法院，分别要求其支付2014年11月8日至2016年11月7日期间及2016年11月8日至2017年11月7日期间的相关费用，法院均支持了天宇物业公司的请求。四村村委会不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称：北京二中院）维持了原判。但是四村村委会仍以各种理由拒交2017年11月8日以后的物业费等费用，四村村委会的行为属于恶意违约，应向天宇物业公司支付违约金。天宇物业公司为维护自身利益，故向法院提起诉讼。被告四村村委会辩称，不同意天宇物业公司的诉讼请求。1.天宇物业公司与四村村委会约定的服务面积与实际服务面积存在差异，其中关于地下相关设备用房（约2000平方米）至今并未交付，天宇物业实际提供物业服务的面积并不是20587.3平方米，而是约18587.3平方米。四村村委会同意按照实际服务面积交纳费用，但天宇物业公司拒绝接收。天宇物业要求四村村委会按照约定服务面积支付物业管理费缺乏事实依据。2.四村村委会不存在故意拖欠物业费的主观故意，不应当支持其关于违约金的诉讼请求。四村村委会已就开发商房屋交付面积、产权证办理、逾期交付房屋以及交付质量标准不合格等争议诉至法院，且目前正在处理中。四村村委会确因房屋交付面积存在争议而不同意按约定面积支付物业费，不存在拖欠的主观故意。3.天宇物业公司的物业服务未达到约定的三级标准，多次沟通后仍未更改，应根据其未尽职责情况酌情降低物业费，并扣减因此给四村村委会造成的经济损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2013年11月7日，旧宫镇政府与日月开发公司签订备忘录，约定日月开发公司将五福堂北路一号院3、4、6号楼于2013年11月8日交付旧宫镇政府，旧宫镇政府指定四村村委会为房产所有人及物业使用人，日月开发公司实际交付住宅面积为20587.3平方米等。3、4、6号楼的施工单位仅移交楼体的地上部分，相关设备用房均在底下未做移交。2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订了物业管理合同，约定由天宇物业公司为四村村委会所有的北京市大兴区旧宫镇五福堂北路一号院3、4、6号楼提供物业服务，物业服务费为每平方米每月2元，公共照明费为每户每年200元，垃圾清运费为每户每年66元。四村村委会在收房当天预付一年的物业费，后续年度的物业费、供暖费及上述相关费用应当在首次缴费对应日的15日之前向天宇物业公司按年度依次交纳。四村村委会的房屋共计310户，建筑面积为20587.3平方米。一年度的物业费为494095.2元，公共照明费为62000元，生活垃圾清运费为20460元。四村村委会违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费及上述费用的，应当按日以未交物业费的千分之三的标准向天宇物业公司支付违约金。交纳第一年的物业费后，四村村委会以服务面积与实际不符、物业服务质量不达标为由，均未如约按时交纳物业费用。天宇物业公司多次提起诉讼维权。庭审中，天宇物业公司提交备忘录、四村村委会与天宇物业公司签订的物业管理合同、保洁服务合同、电梯日常维护保养合同、保安服务合同、聘用协议书、劳动合同书、报修任务单、照片等证据，证明双方存在物业服务合同关系，约定了服务面积、收费标准和违约金计算条款，并按照约定的服务标准为涉案小区提供了相应的物业服务。四村村委会对备忘录的真实性认可，但认为备忘录中的交房面积与实际交付面积不一致，应按照实际交付面积计算物业费。四村村委会另提交2018年4月至2020年3月期间拍摄的照片1954张、视频47个，证明天宇物业公司的服务质量不达标，存在消防设施长期损坏、清洁服务不到位、路面排水系统设施运行不良、绿化不达标、公共区域和共用部位未及时检查修缮等问题，天宇物业公司对四村村委会提交的上述证据不予认可。针对物业服务面积争议问题，北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02民终2839号民事判决书、（2019）京02民终4417号民事判决均予以审查认定，根据法院前往北京市国土资源局大兴分局调取的北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表，3号楼房屋产权登记面积1410.83平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）94.38平方米；4号楼房屋产权登记面积9845.2平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）140.86平方米；6号楼房屋产权证登记面积为9789.43平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）222.92平方米；经核算，3、4、6号楼房屋产权登记面积（21045.46平方米）减去三栋楼的商业服务部分面积（458.16平方米），为双方约定的物业服务合同面积20587.3平方米，同时核算3、4、6号楼所有住户的建筑面积总和即为20587.3平方米。本院认为，天宇物业公司与四村村委会签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.3平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.2元、公共照明费62000元、生活垃圾清运费20460元。根据法院的调查结果，北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的物业服务建筑面积均为20587.3平方米，故对四村村委会提出的抗辩意见本院不予采信。四村村委会以天宇物业公司的物业服务存在瑕疵为由进行抗辩，但根据其提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务和质量与合同约定存在明显差距，其拒交物业服务费的理由不充分，其主张应予以扣减费用的部分也未提交充分的证据予以证明，故本院对其辩称意见不予采信，四村村委会应当按照合同约定足额支付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费988190.4元、公共照明费124000元、生活垃圾清运费40920元，以上共计1153110.4元。另本院认为，四村村委会抗辩的建筑面积问题已经经过法院生效判决作出认定，四村村委会仍不予认可并引发诉讼，系对司法资源的浪费，亦对天宇物业公司合法权益造成了损害。本院就天宇物业公司主张的违约金予以支持，就具体数额由本院根据双方合同约定、天宇物业公司的主张标准及欠费时间等酌情予以核算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计1153110.4元；二、被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司因未付2017年11月8日至2019年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费而产生的违约金852552.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11423元，由被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担（于本判决生效后十日直接给付给原告北京天宇恒业物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵玉东二〇二〇年九月三十日书记员  刘 珂