广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6517号原告：刘梓欣，女，1991年7月26日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：游粤，广东顶匠律师事务所实习律师。被告：广东宇能电商产业园有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2501-2503室，统一社会信用代码91440600MA4UN54U1K。法定代表人：任某1。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。两被告共同委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。原告刘梓欣与被告广东宇能电商产业园有限公司（以下简称宇能电商公司）、佛山宇能创富投资有限公司（以下简称宇能创富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案。被告宇能电商公司对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告宇能电商公司对本案管辖权提出的异议。被告宇能电商公司不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告宇能电商公司的上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庞保乐，两被告的共同委托诉讼代理人杨健豪、钟嘉嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宇能电商公司于2018年11月25日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告宇能创富公司于2017年10月30日签订的《物业使用权转让合同》；3.两被告立即向原告退回转让款419165元；4.两被告向原告支付以419165元为基数按每日万分之五从2019年6月2日起计至全部款项清偿之日止的违约金；5.两被告承担原告律师费15000元；6.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年10月30日，原告与被告宇能创富公司签订《物业使用权转让合同》约定：被告宇能创富公司将位于佛山市南海区********的使用权转让给原告，物业建筑面积为37.9平方米，套内面积27.36平方米，按建筑面积计算使用权转让金，每平方米11060元，转让款总金额为419165元，原告应于2017年10月30日前向被告宇能创富公司支付首期款（含认购定金）259165元，第二期160000元须在2018年11月25日前支付等。合同签订后，原告依约向被告宇能创富公司支付首期款259165元。2018年11月25日，原告、被告宇能创富公司与被告宇能电商公司协商确定：由被告宇能电商公司继受被告宇能创富公司上述签订的《物业使用权转合同》的全部权利及义务。同日，原告与被告宇能电商公司补充签订《物业使用权转让合同》约定：被告宇能电商公司对位于佛山市南海区********项目合法拥有所建全部物业的使用权，被告宇能电商公司将该项目自编B区2栋18层1806号产业用房的使用权转让给原告，物业建筑面积为37.9平方米，套内面积27.36平方米，转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年10月29日，被告宇能电商公司在转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2052年11月3日，物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米11060元，转让款总金额为419165元，被告宇能电商公司应在2019年6月1日前将物业交付原告。若被告宇能电商公司未依约定期限向原告交付物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金，若被告宇能电商公司逾期超过90天未能交付涉讼物业，原告有权解除合同并要求退回已交转让款。合同签订后，原告依约支付了全部转让款，两被告已出具收据确认，但至今两被告仍未向原告交付涉讼物业，已逾期超90日。据了解，本案房屋所在项目仍未封顶，无法确定交付日期。另外据了解，两被告之间系关联公司。原告认为：原告与两被告之间签订的《物业使用权转让合同》均系双方的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。原告已按约履行完毕付款义务，两被告没有依约交付物业，存在严重违约，故原告诉至法院。两被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同。首先，两被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，两被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：1.权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；2.关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；3.关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；4.租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；5.租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受两被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过两被告用地期限，符合相关规定要求。其次，我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与两被告经协商确认转让年限2017年10月30日至2037年10月29日的对价为419165元，2037年10月30日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，两被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，双方所签合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使两被告无法于2019年6月1日前交付物业，属于不可抗力，两被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，两被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是两被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对两被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非两被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致两被告无法于2019年6月1日前交付，两被告并无过错，无须承担逾期交付责任。三、假设被告宇能电商公司须向原告支付违约金，该违约金应计至合同解除之日，非计算至被告实际退回全部转让款之日。根据合同约定，总转让款的日万分之五的违约金是针对被告宇能电商公司逾期交付物业产生的，该违约金只产生在合同有效存续期间，被告宇能电商公司才有向原告交付物业的义务，若合同解除，则被告宇能电商公司不承担交付物业的义务，违约金已无产生基础，原告诉请是解除合同，因此违约金应计算至合同解除之日。本案中，原告向被告宇能电商公司发出律师函，主张自被告宇能公司收到该函之日起解除合同，被告宇能电商公司在2019年9月30日收到该函，假设合同应解除，则2019年9月30日为合同解除之日，每日日万分之五的违约金应自2019年6月2日计算至2019年9月30日。四、原告无权要求解除合同，和要求被告宇能公司返还已收款项及违约金、律师费。一环围蔽施工对被告宇能公司来说属于不可抗力，该不可抗力导致被告宇能公司未能按时交楼，被告宇能公司可依法免责；退一步说，依据《物业使用权转让合同》第九条第3款，即使原告有权解除合同，也只能要求退还已交款项，在此情况下不存在支付违约金、律师费的约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭双方当事人进行证据交换和质证。对到庭当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月30日，被告宇能创富公司（甲方，转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同一），约定甲方将宇（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方；等等。同日，原告向被告宇能创富公司支付首期款259165元，被告宇能创富公司出具收据确认。2018年11月25日，被告宇能电商公司（甲方，转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同二），约定甲方将涉讼物业的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年10月29日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为419165元，乙方须在2017年10月30日前支付首期款259165元（含认购定金），余款160000元乙方于2018年11月25日前支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方；如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金；逾期支付价款的，应按照逾期应付款日万分之五的违约金标准向甲方支付违约金；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。被告宇能电商公司出具收据确认原告已支付的首期款259165元。2018年11月25日，被告宇能电商公司出具收据确认收取原告160000元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。2019年9月25日，原告向被告宇能电商公司发出律师函，载明自被告宇能电商公司收函之日解除《物业使用权转让合同》，被告宇能电商公司应在收到函件之日起五日内向原告退回已付转让款419165元并支付违约金。该邮件于2019年9月30日送达予被告宇能电商公司。另查明，原告聘请律师寄发律师函和提起本案诉讼，支出律师费15000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于本案合同主体的问题。原告虽与被告宇能创富公司就涉讼物业的租赁事宜签订涉讼合同一，但根据涉讼合同二的约定、被告宇能电商公司出具收据确认其为原告支付的首期款的收取主体以及原告要求解除合同的律师函内容，本院认定原告与两被告均已确认涉讼物业的租赁合同关系为原告与被告宇能电商公司，原告与被告宇能创富公司就涉讼合同一约定的权利义务已实际不再继续履行，对原告诉请解除涉讼合同一，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼合同二约定的物业使用权转让期限从2018年11月25日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12398天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是原告和被告宇能电商公司真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同载明的物业使用权总转让款为419165元，该款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告宇能电商公司支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为246975.3元（419165元÷12398天×20年天数7305天），原告已支付419165元，原告多支付的款项被告宇能电商公司应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告宇能电商公司未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权提出解除涉讼合同二。原告要求解除合同的律师函于2019年9月30日送达至被告宇能电商公司，本院认定涉讼合同二关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年9月30日解除。上述合同解除后，被告宇能电商公司应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告宇能电商公司应返还其所收取的物业使用权转让款419165元予原告，对原告该诉请，本院予以支持。被告宇能电商公司逾期交付导致涉讼合同二解除，应承担违约责任。原告主张以419165元为本金按日万分之五的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。如前所述，涉讼合同于2019年9月30日解除，被告宇能电商公司已不再承担交付义务，逾期交付违约金亦应自逾期交付之日即2019年6月2日起计算至合同解除之日即2019年9月30日止，经核算，该违约金数额为25360元（419165元×0.0005×121天），原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。原告主张律师费15000元符合双方的约定，本院予以支持。如前所述，被告宇能创富公司并非本案租赁关系的主体，原告主张被告宇能创富公司承担付款责任，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘梓欣与被告广东宇能电商产业园有限公司于2018年11月25日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年9月30日解除；二、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款419165元予原告刘梓欣；三、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25360元予原告刘梓欣；四、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告刘梓欣；五、驳回原告刘梓欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4173.46元（原告刘梓欣已预交），由被告广东宇能电商产业园有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月三十日书记员  罗静雯