贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2942号上诉人（一审被告）：杨汉尧，男，侗族，1983年10月8日出生，住黎平县。被上诉人（一审原告）：黎平县黎泰物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：9152263IMA6HK2HT3C。住所地：黎平县德凤镇西门桥东昇豪庭****门面。法定代表人：杨正光，男，系该公司经理。上诉人杨汉尧因与被上诉人黎平县黎泰物业管理有限责任公司（以下简称“黎泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨汉尧上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黎泰物业公司的诉讼请求。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《物业管理条例》第二十一条、《贵州省物业管理条例》第四十九条、《工商企业名称登记管理规定》第三条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定可知，首先，东昇豪庭项目部负责人戴甲贵与杨正光签订的《东昇豪庭小区物管协议》双方主体资格不适格，因为杨正光涉嫌冒用公司名义、私刻公章属于诈骗等违法行为，其签订的物管协议是2019年2月26日，而其黎泰物业公司成立的时间是2019年3月5日。故一审法院以“黎泰物业公司进行了实质性管理，可以作为原告的主体资格”错误。其次，一审中黎泰物业公司诉请上诉人支付停车费10800元，法院具体支持请求的依据系《车辆出入电子杆电子数据》照片打印件。一审庭审中，上诉人质证时认为该证据系复印件，需要原件核对，不认可其真实性、合法性，而黎泰物业公司没有能够提供该数据原件。一审却以其作为认定案件事实的依据属于违法、错误，因为已经违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条：“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。”的规定。退一万步说，该电子数据也只能证明上诉人车辆出入小区情况，并不能证明上诉人车辆出入期间停放于“地下停车场内停车位”，更不能证明“上诉人于2019年3月1日至2019年12月29日共计在该小区地下停车位停车89天”的事实。黎泰物业公司收取的只应当是停放于“地下停车场内停车位”期间的车辆费用，而该小区外围有很多露天可以停车的地上位置，上诉人车辆进入小区后，知道“地下停车场”存在争议，所以基本都停在露天可以停的地上位置。符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，一审认定上诉人在该小区停车位停车89天事实不清，证据不足，判决上诉人应付停车费585.21元没有法律依据。为此，请求二审法院改判并判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人黎泰物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，被答辩人在答辩人所管理的范围内停车是事实，被答辩人既然在享受了被答辩人的服务，那就得支付报酬。被答辩人在答辩人管理的范围内停车不止是89天，而是几年了。被答辩人在说车位存在产权质疑，但被答辩人却举不出产权归业主的证据，而东昇豪庭公司有图纸明确公摊的面积能佐证被答辩人停车的车位属于东昇公司所有，东昇公司交由答辩人管理收费是不违反法律规定的。综上，被答辩人使用车位、享受答辩人的服务是事实，未支付答辩人的服务也是事实。因此，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求。黎泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付停车费10800元（从2017年1月1日暂计至2019年12月30日）；2、本案受理费用由被告承担。一审法院认定事实：被告杨汉尧系黎平东昇豪庭2-13-5号房业主。2019年2月26日原告（乙方）与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东昇豪庭小区物管协议》贵州东昇集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部将东昇豪庭小区的物业及停车场承包给原告管理。合同第二条约定：“乙方收取物管费标准：宿舍用房每月每平方1元，商业用房每月每平方1.2元，车位已出让的每天每车收1元管理费，未出让的每天每车收10元。根据原告提供的车辆出入电子杆电子数据，被告所有的车牌为贵Ｈ×××**车辆于2019年3月1日至2019年12月30日共计在该小区停车位停车89天。期间，经原告在该小区两层停车处张贴书面催收停车费公告，被告仍未向原告缴纳停车费。另查明：在原告管理期间，对缴费一年的业主每车每年收费2400元。一审法院认为，2019年2月26日原告（乙方）与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平项目部（甲方）签订《东昇豪庭小区物管协议》是依法成立的有效合同。在此合同的履行过程中，贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平项目部与原告签订《东昇豪庭小区物管协议》时“东昇豪庭小区业主委员会”尚未成立，这表明建设单位贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平项目部与原告签订的《东昇豪庭小区物管协议》属于前期物业合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合原告在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故原告依法为此前期物业管理服务合同的当事人，被告提出原告与被告没有物业服务合同关系、原告与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平项目部签订的《东昇豪庭小区物管协议》对被告没有约束力的辩解理由不能成立，该院不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告请求判令被告支付从2017年1月1日至2019年12月30日的停车费用10800元，从原告提供的贵Ｈ×××**车辆出入电子杆电子数据，被告于2019年3月1日至2019年12月30日共计在该小区停车位停车89天，该院予以确认。本案被告系本小区业主，地下，地下车位作为小区的配套设施在为业主出行提供便利的同时可以收取适当的物业管理费。参照黎平城关地区同地段其他楼盘地下停车位的物业收费标准，原告在物业管理服务期间，对缴费一年的业主每车每年只收费2400元的实际，原告制定的该收费标准并未过高，根据原告提交的被告车辆出入车库记录，该院参照此收费标准，被告实际应付停车费为：89天×2400元÷365天＝585.21元。原告提出要求被告支付从2017年1月1日至2019年12月30日共计10800元停车费的诉请因2019年3月1日前的部分缺乏有效证据证明，故对超出585.21元的部分该院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告杨汉尧于本判决书生效后十日内支付原告黎平县黎泰物业管理有限责任公司2019年3月1日至2019年12月30日期间的停车费585.21元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，由被告杨汉尧负担。二审期间上诉人杨汉尧提交如下证据材料：1、平面图，拟证明涉案小区进入电子杆的位置及小区有地上露天停车位的事实。2、照片、视频（光盘一张），拟证明涉案小区有地上露天停车位可以停车的事实及其管理地下停车场的车辆进出档杆设置没有针对性。3、保洁员工资表，拟证明物业未履行服务，小区自行临时聘请保洁员。4、业主委员会工作情况通报02号，拟证明全体业主对前期物业不满，多次与房开商交涉情况。被上诉人黎泰物业公司提交如下证据材料：经由东昇豪庭小区业委会代表、东昇豪庭的房开公司与黎泰物业公司三方于2020年6月17日签订的《东昇豪庭小区问题调解协议书》，拟证明黎泰物业公司对于停车费是与业委会协商过的。二审经组织庭询、质证，审理查明如下事实：一、杨汉尧系黎平东昇豪庭2-13-5号房业主。2019年2月26日黎泰物业公司（乙方）与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东昇豪庭小区物管协议》，将东昇豪庭小区的物业及停车场承包给黎泰物业公司管理。承包范围为地下室停车场两层，面积为7400平方米。合同第二条约定：“乙方收取物管费标准：宿舍用房每月每平方1元，商业用房每月每平方1.2元，车位已出让的每天每车收1元管理费，未出让的每天每车收10元。”同日双方签订《东昇豪庭物业规范管理模式》第三条第1款约定“本小区住户停车收费不买车位的每天每车收费10元、包月200元，如购买车位的每天每车收费收1元管理费”。黎泰物业公司未能提供证据证明就签订的《东昇豪庭小区物管协议》《东昇豪庭物业规范管理模式》针对地下停车场实行停车收费标准之时已经与小区业主进行过协商达成一致意见。二、黎平东昇豪庭小区在临街的地上出口和入口各设置一台电子杆，其中小区地上空地已经划出相应露天车位和搭设雨棚的车位，可停放车辆。三、为妥善处理本案纠纷，2020年8月25日本院主审法官专程赶赴黎平组织双方进行调解协商。双方同意在本院给定的庭后十五天时间进行私下协商处理，但截至本院下判之日，双方均称无往来沟通，未进行实质协商。黎泰物业公司法定代表人杨正光在回应本院二审电话询问时称“黎泰物业公司进驻本案的东昇豪庭小区才20来天，就被吴大流等业委会成员驱逐了。说是不要黎泰物业公司打扫卫生，小区卫生由业委会请几个人打扫，由小区自治管理。现在黎泰物业公司只负责地下停车场这一项物业服务。地下。地下两层车库是房开商的黎泰物业公司是跟房开商租来的”。本院认为，本案二审的争议焦点为以下两点：一、2019年2月26日黎泰物业公司（乙方）与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东昇豪庭小区物管协议》应否认定为前期物业服务合同，并据此对小区全体业主产生法律拘束。二、黎泰物业公司的一审诉讼请求应否支持。关于争议焦点一。本院认为，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。具有以下特征：合同主体是建设单位和物业服务企业，是过渡性的要式合同。实践中，因涉及的是广大未来业主的利益，为了防止建设单位侵占或者不了解未来业主的利益需求，原建设部2004年9月6日在总结以前物业管理合同示范文本的基础上，重新制定、颁布《前期物业服务合同(示范文本)》，为建设单位选聘物业服务企业时所选用。就本案而言，经本院审查，首先，《东昇豪庭小区物管协议》并未系以常见的作为《商品房买卖合同》的合同文本形式存在，并无证据证明全体业主在最初以购房人身份签订购房合同时对此包括地下两层停车场收费标准在内的物业管理服务相关事项有所知悉。其次，黎泰物业公司虽在《东昇豪庭小区物管协议》约定承包东昇豪庭小区物业管理，但从黎泰物业公司法定代表人杨正光二审回复本院询问的自认事实来看，其黎泰物业公司入驻仅20余天即被业主驱逐并未就物业管理实际继续履行，小区实行业委会自治管理。黎泰物业公司实际履行仅涉及对东昇豪庭小区地下两层车库进行承包并收取停车费用，未涉及前期物业服务合同通常所包含的物业公共部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；专项维修基金的缴存、管理、使用及续筹；物业装饰装修管理服务及其他管理服务等内容，同时也与前述原建设部《前期物业服务合同(示范文本)》（建住房[2004]155号）的条款项下内容的约定不符。因此，一审法院认定《东昇豪庭小区物管协议》为前期物业服务合同显属不当，本院二审予以纠正。鉴于本案中《东昇豪庭小区物管协议》不具备前期物业服务合同的实质属性，本院为本案审查需要，经向黎泰物业公司多次反复核实，其均表示无法提交与业主就地下停车场实行停车收费标准进行协商达成一致意见的包括而不限于张贴停车收费公告、在小区业主微信群、QQ群发布相应的停车收费通知等证据。故应认定黎泰物业公司所采取的停车收费标准未与小区业主磋商，缺乏缔约意思表示，其与贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司黎平县项目部签订的《东昇豪庭小区物管协议》《东昇豪庭物业规范管理模式》不因此对小区全体业主产生法律拘束。一审法院以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，并“参照黎平县城关地区同地段其他楼盘地下停车位的物业收费标准认定黎泰物业公司对缴费一年的业主每车每年收费2400元并未过高，参照此标准计算停车费”做法律适用和裁判说理不当，本院二审予以纠正。关于争议焦点二。本院认为，其主要涉及黎泰物业公司提供的“车辆出入电子杆电子数据”拟证实杨汉尧驾驶车辆出入小区的证据采信问题，经本院二审查明，黎平东昇豪庭小区在临街的地上出口和入口各设置一台电子杆，其中小区地上空地已经划出相应露天车位和搭设雨棚的车位，可停放车辆。而黎泰物业公司仅与黎平东昇豪庭的房开商签订书面协议承包地下两层车库作为停车场，故现有证据不足以证明上诉人杨汉尧确属在黎泰物业公司所承包的地下两层车库中停放车辆。同时，就黎泰物业公司诉请杨汉尧应当支付停车费的主要证据即“车辆出入电子杆电子数据”的证据形式而言，仅系电子表格式样的流水单，并无相关直接来源于该电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质可以佐证“车辆出入电子杆电子数据”的来源系属真实，也即与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款“当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。”的规定不符。上诉人杨汉尧在一二审中对此“车辆出入电子杆电子数据”亦明确提出异议不予认可。因此，本院综合在卷证据，对黎泰物业公司提交的“车辆出入电子杆电子数据”的拟待证事实不予采信。据此，因黎泰物业公司对诉请的杨汉尧在其承包的地下停车场停车的事实举证不能，且其自行制定的停车收费标准不因此构成前期物业服务合同的项下内容而对全体业主产生法律拘束，本院对其一审诉讼请求依法不予支持。综上所述，上诉人杨汉尧的上诉请求成立，本院予以支持。至于上诉人杨汉尧提出的“杨正光涉嫌冒用黎泰物业公司名义、私刻公章属于诈骗违法行为”的上诉理由，因不属于本案物业服务合同纠纷的审查范围，本院二审不作审查。一审认定事实不清，导致法律适用不当，本院二审予以查清后改判。依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销黎平县人民法院（2020）黔2631民初392号民事判决；二、驳回黎平县黎泰物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取35元，二审案件受理费70元，共计105元，由上诉人黎平县黎泰物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月二十三日法官助理罗维书记员杨正英