上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12625号原告(反诉被告)：上海虹口燃料物资第二销售有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈进发，总经理。委托诉讼代理人：胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。被告(反诉原告)：程敏，女，1972年9月18日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：姜绪平，住上海市青浦区。原告上海虹口燃料物资第二销售有限公司(以下简称燃料公司)与被告程敏房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，被告程敏向本院提出反诉，本院依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)燃料公司的委托诉讼代理人胡耀弟，被告(反诉原告)程敏及其委托诉讼代理人姜绪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燃料公司向本院提出诉讼请求：1、确认燃料公司与程敏之间的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；2、判令程敏自本判决生效之日起五日内携物品迁出上海市虹口区峨嵋路XXX号(以下简称系争房屋)，按实结清水、电费用，将该房屋返还燃料公司；3、判令程敏按照每月3,500元的标准支付2020年5月25日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费。事实和理由：2017年11月9日,燃料公司与程敏签订《房屋租赁合同》,约定燃料公司将系争房屋出租给程敏,租期自2017年11月25日起至2020年11月24日止，月租金3,500元，三个月为一期支付，先付后用，若程敏逾期5天支付视为违约，燃料公司有权终止合同并每日加收违约金1,000元。程敏支付租金至2020年5月24日，后未按约支付租金。燃料公司委托律师于2020年5月29日致函程敏，要求其于2020年5月31日前支付欠付的租金，逾期不付则从2020年6月起解除租赁合同，于6月3日前搬离系争房屋，因程敏拒收律师函快递，燃料公司委托代理人于2020年6月1日将律师函发送至程敏手机，故要求判如诉请。程敏辩称，不同意燃料公司的诉请。程敏确未支付2020年5月25日之后的租金，因2020年2月征收征询结果出来，系争房屋周边租客都不交房租了，程敏口头与燃料公司工作人员沟通要解除合同，但燃料公司方仍要求支付租金，程敏遂支付了2月25日至5月24日的租金。现程敏仍未搬离系争房屋，房间内存放了茶叶。现在系争房屋被征收，程敏同意解除租赁合同，但解除的时间应为征询结果公告当日即2020年2月11日。程敏于2017年10月花费5万元装修系争房屋，鉴于燃料公司不同意支付装修赔偿款，不同意迁出返还房屋。另疫情期间应减免房租，程敏按照正常标准支付租金不合理。程敏向本院提出反诉诉讼请求：1、确认燃料公司与程敏之间的《房屋租赁合同》于2020年2月11日解除；2、判令燃料公司返还2020年1月25日至5月24日的租金14,000元；3、判令燃料公司返还押金1万元；4、判令撤销《房屋租赁合同》第3条第1款、第5条第1款、第6条第1款的约定；5、判令燃料公司赔偿装修损失5万元。事实和理由：系争房屋于2020年2月被列入征收范围，属不可抗力，可解除合同，故《房屋租赁合同》应于征收时解除，且程敏不应再支付租金，燃料公司应返还押金。另受新冠疫情影响，程敏租赁系争房屋经营茶叶生意受到影响，上海政府也有政策减免2个月房租，燃料公司未予减免反而要求按照正常租金标准支付租金，应于退还。程敏自2008年7月起即在峨嵋路XXX号经营茶叶，未取得营业执照，2017年开始因政府部门对沿街店面严格管理，程敏因无证经营被要求搬离，在此急迫情形下程敏与燃料公司签订租赁合同，燃料公司以其店面有营业执照的优势提供格式合同要求程敏签字同意，《房屋租赁合同》第三条第1款、第五条第1款、第六条第1款的约定均违背了程敏的真实意思，侵害了程敏的合法权益，应予撤销。另程敏租赁系争房屋后曾花费5万元装修费，现系争房屋被征收，燃料公司应赔偿装修损失。对程敏的反诉燃料公司辩称，程敏要求于2020年2月11日解除合同无法律依据，燃料公司至今未与征收单位签订征收协议，且燃料公司系以程敏未按照合同约定支付租金要求解除合同，合同解除日期应为2020年6月1日。程敏要求返还2020年1月25日至5月24日的租金缺乏依据，政府鼓励减免疫情期间的租金非强制性规定，燃料公司非国有企业无需减免租金。押金1万元同意返还。《房屋租赁合同》系双方自愿平等协商订立未违反法律的强制性规定，程敏要求撤销部分条款无法律依据。根据合同约定，合同终止时可移动部分程敏可带走，不可移动部分归燃料公司，程敏不得要求赔偿，故不同意赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月9日，燃料公司作为出租方(甲方)，程敏作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将峨嵋路XXX号房屋出租给乙方作营业之用，租期为3年，自2017年11月25日至2020年11月24日；租金每月3,500元，每三个月为一期，按照先付后租的原则，签约时支付首期租金10,500元，乙方以后每期提前15天，作为付租金日，向甲方缴纳下一期的租金，不得拖延，每拖延一天则向甲方支付500元房屋使用费，如有违约，乙方支付的押金不予退还，租金、押金的收取由甲方出具收款凭证，但押金不计利息，乙方退房时凭押金凭证退款，无凭证则作为乙方自愿放弃押金，甲方不予退款(第三条第1款)；乙方不按时足额按本合同第三条款约定支付租金，逾期五天就视为违约，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应无条件立即搬离，并按照延迟支付天数计算，每日加收延付违约金1,000元(第五条第1款)；甲、乙双方约定，合同期内遇到不可抗力因素(包括国家征收该房屋、动迁，所经营范围不配套、不对口，无营业执照和卫生、食品经营许可证及不可抗力导致毁损、灭失的等，被有关单位实施停业的)，致使合同无法履行而被迫提前终止，双方均不属违约，双方应无条件服从，双方不承担违约责任和经济损失补贴(前述经济损失、补贴包括且不限于甲方的租金损失，乙方的装修费用损失，停业期间的经营收入，人员工资损失、搬迁费用等)，动迁涉及的全部各项利益均与乙方无关，乙方放弃索要动迁利益的任何要求，乙方接到甲方通知七日内应无条件搬离店铺的物品，甲方重新换锁配钥匙，逾期未搬离的物品作无主物由甲方全权处理，乙方同意放弃提出异议的权利，并放弃提出任何补偿和经济赔偿要求，租赁房屋钥匙立刻交还甲方(第六条第1款)；在本合同签订时，乙方应向甲方一次性交纳押金1万元。嗣后，系争房屋交由程敏承租使用，程敏支付租金至2020年5月24日。2020年5月29日，燃料公司代理人通过快递向程敏发送《律师函》，称程敏未支付2020年5月25日之后的租金，违反合同约定，要求其于2020年5月31日前支付2020年5月25日至8月24日的租金，逾期不付则从2020年6月1日解除双方签订的《房屋租赁合同》，程敏需于6月3日前搬离系争房屋。快递信息显示因收件人拒收无法派送。2020年6月1日，燃料公司代理人通过短信将上述《律师函》发送程敏。另查明，2020年2月11日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《虹口区35、36、37、38、39、43、44街坊旧城区改建意愿征询结果公告》，载明将启动该地块的旧城区改建工作。2020年5月14日，上海市虹口区人民政府作出房屋征收决定(虹府房征〔2020〕2号)，系争房屋被纳入征收范围。本院认为：燃料公司、程敏于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。程敏主张合同部分条款非其真实意思表示应予撤销，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，程敏应于每期提前15天支付下一期租金，逾期五天视为违约，燃料公司有权终止合同并收回房屋，现程敏未按约支付租金，燃料公司有权提出解除合同，且现系争房屋被纳入征收范围，合同已无法履行，现原告起诉要求确认《房屋租赁合同》于律师函送达之日即2020年6月1日解除，本院予以照准。根据合同约定，若遇到不可抗拒因素，包括动迁的情况致使合同无法履行而提前终止，双方均不承担违约责任和经济损失补贴，程敏应无条件搬离，将系争房屋归还燃料公司，现程敏以燃料公司未就装修作出补偿拒不搬离缺乏依据，本院不予采信，燃料公司要求程敏搬离系争房屋的诉请，本院依法予以支持。租赁期间程敏应按约支付租金，租赁关系解除后，程敏占用房屋的应当支付使用费，程敏要求燃料公司全额退还2020年1月25日至5月24日的租金缺乏依据，但该期间确因疫情影响程敏经营，本院将根据公平原则进行调整，后程敏应按合同约定标准向燃料公司支付租金及使用费。燃料公司同意返还押金，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认上海虹口燃料物资第二销售有限公司与程敏就上海市峨嵋路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、程敏应于本判决生效之日起15日内迁出上海市峨嵋路XXX号房屋，将上述房屋返还上海虹口燃料物资第二销售有限公司并按实结清水、电费；三、上海虹口燃料物资第二销售有限公司应于本判决生效之日起15日内返还程敏押金1万元、租金3,500元；四、程敏应于本判决生效之日起15日内向上海虹口燃料物资第二销售有限公司支付上海市峨嵋路XXX号房屋的租金及占用费，租金及占用费均按照每月3,500元的标准，自2020年5月25日起计算至程敏实际搬离上述房屋之日止；五、驳回程敏的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由程敏负担；反诉受理费826.88元，由上海虹口燃料物资第二销售有限公司负担330.75元，程敏负担496.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年九月十五日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。