镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初3770号原告：张焕福，男，汉族，1953年5月15日生，住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。被告：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**，统一社会信用代码9132110073827370XB。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。被告：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）统一社会信用代码91321111756436816C。投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：周文波，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熙，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原告张焕福与被告镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称“光大公司”）、镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称“金富社区”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈荣富、被告光大公司的委托诉讼代理人卜林、被告金富社区的投资人陈梅青及其委托诉讼代理人周文波、王熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张焕福向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因金富社区服务中心综合楼一层107、108号门面房买卖协议被确认无效造成的经济损失2300000元。2、被告依法承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年8月20日，被告光大公司与被告金富社区签订了一份建筑工程施工合同，约定被告金富社区将其服务中心综合楼土建工程发包给被告光大公司承建，该综合楼用地性质为国有划拨土地。合同签订后，被告光大公司在领取建筑工程施工许可证后组织施工，在施工过程中，因被告金富社区无力支付工程款导致工程停工。为解决工程款支付问题，2004年7月8日，两被告签订了以房抵工程款协议一份，协议约定：金富社区综合楼一层107-110四间门面房按2750/㎡计算、三层大户一套按1500/㎡计算抵给被告光大公司作为工程款。被告光大公司为筹集资金，于2004年10月20日与原告签订了《商品房售房协议书》，约定：被告光大公司将金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第7间门面房（总面积为60平方米）以3600元/平方米的价格出售给原告，总价为216000元。之后，原告向被告光大公司支付购房款216000元。2005年4月30日，原告与被告光大公司签订《门面房转让协议书》，约定被告光大公司将位于金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第8间门面（总面积60平方米）出售给原告，购房总价款为216000元。该协议签订之后，原告向被告光大公司支付购房款216000元。至2017年6月22日，被告光大公司向贵院提起诉讼，法院于2018年6月18日作出（2017）苏1111民初4639号判决，确认原告与被告光大公司签订的《商品房售房协议》、《门面房转让协议》无效。无效理由为涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，未经行政审批，转让无效。而申请行政审批的主体为被告金富社区，对此，被告对导致《商品房售房协议》、《门面房转让协议》无效应承担责任。原告基于合同取得房屋，支付了房屋价款，并实际使用至今。现涉案房屋面临拆迁，原告请求两被告在拆迁价格的范围内对原告承担赔偿责任。被告光大公司辩称：认可原告诉称事实，但本案因被告光大公司与被告金富社区之间房屋抵偿协议引起，根据该协议，应当由被告金富社区承担责任。被告金富社区辩称：一、原告诉请为合同无效导致的损害赔偿责任，属缔约过失责任，根据合同相对性，应由合同相对方光大公司向原告承担责任；二、原告与光大公司作为无效合同相对人，在合同缔约过程中均存在过错。2004年原告与光大公司签订合同内容显示，原告与光大公司均明知标的物没有取得合法产权。2005年原告与光大公司签署第二份合同之前，金富社区已经起诉光大公司，并对案涉房产进行保全，原告与光大公司签订的此份合同第6条约定可知显示原告明知案涉房屋已经存在诉讼。三、原告因自身行为造成损失扩大，应由原告自己负责。江苏省镇江市中级人民法院作出（2007）镇民一终字第4号民事判决后，原告不顾终审判决法律认定情况，于2008年10月对案涉房屋进行装修。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第260号民事判决后，原告曾向镇江市润州区人民法院提起诉讼，请求为合同无效导致的损害赔偿，均撤回起诉。之后，10年间，原告再未提起合同无效损害赔偿诉讼。四、根据物权法相关规定，案涉房屋虽未能申领产权证书，但房屋由金富社区所建，相关拆迁利益应由金富社区享有。原告诉请即为缔约过失责任，责任范围仅限于信赖利益损失即因合同无效给原告造成的直接损失。案涉合同无效未能给原告造成损失，相反原告占有他人房屋取得租金收益，对金富社区造成损害。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：2002年9月11日，经镇江市润州区计划与经济贸易局批复，同意金富社区综合楼建设项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。在施工过程中，因金富社区无力支付工程款，2004年7月8日，金富社区与光大公司签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿原告的工程款；金富社区所抵给光大公司的房屋，房产证手续由金富社区办理，其房产证的费用由光大公司承担。2004年10月20日，王国平（甲方）与原告（乙方）签订《商品房售房协议书》，约定原告购买金富社区服务中心综合楼一楼由东向西第7间门面房（总面积60平方米），每平方米3600元，总价为216000元。付款方式约定，乙方在本协议签字生效时支付全部购房款。甲方尽力办理该房屋的产权证，如果实在无法办理，甲方提供有关权属证明材料给乙方。如金富社区服务中心领的是集体房产证，分割手续由甲方负责办理。房屋暂定2004年11月交付给乙方。2004年10月20日，王国平出具216000元现金收据，注明为由东向西第7间购房款。2005年4月30日，王国平（甲方）与原告（乙方）签订《门面房转让协议书》，约定甲方将金富社区服务中心综合楼由东向西第8间（总面积60平方米）门面房转让给乙方，购房总价为216000元。乙方同意本协议签字生效时支付全部购房款。甲方尽力协助乙方办理该房屋的产权证，如果实在无法办理，甲方提供有关权属证明材料给乙方。如金富社区服务中心领的是集体房产证，分割手续由甲方负责办理。房屋交付约定，待法院裁定立即交付。当天，王国平向原告出具收据，载明今收到房屋转让款合计216000元。2005年，金富社区与光大公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，案号为（2005）润南民一初字第194号。案件审理过程中金富社区向本院提出保全申请。2005年4月22日，本院告知王国平不得转让金富社区服务中心综合楼一楼107-110号门面房。金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。判决生效后，金富社区向江苏省镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴交工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。2008年12月1日，金富社区张贴公告载明，金富社区服务中心综合楼一楼门面房，经（2008）苏民终字第260号判决，归金富社区所有，其他人不得擅自装修或改动，否则由此造成的损失自负，与金富社区无关。2008年12月5日，原告以王国平、光大公司、金富社区为被告，起诉至本院，案号为（2008）润民一初字第1032号。案件审理过程中，原告曾多次变更诉讼请求，但均存在返还购房款43200元的诉讼请求。2009年4月21日，原告撤回起诉。光大公司为筹集建设资金，已在判决前将抵偿工程款所得的房屋尽数出售，致使光大公司对省高院判决确定其负担的交付房屋义务陷入履行不能。2011年3月10日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定：镇江市光大建筑工程有限公司位于本市江南桥左侧镇江市润州区金富社区服务中心综合楼土建项目中107至110号四间门面房及305号房屋归镇江市润州区金富社区服务中心所有。2018年6月，本院作出的（2017）苏1111民初4639号民事判决书，确认光大公司与原告于2004年10月20日签订的《商品房售房协议书》及2005年双方签订的《门面房转让协议书》无效。该判决已发生法律效力。又查：2008年，光大公司起诉原告迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉原告迁让上述房屋。上述3起案件最终均以裁定撤诉结案。诉争房屋原告使用至今。金富社区服务中心综合楼施工期间，王国平系光大公司员工为金富社区服务中心综合楼项目负责人。另，2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，金富社区服务中心综合楼一楼自东向西第7、8间门面房各项补偿合计为2289896元。以上事实，有原告提交的关于筹建镇江市润州区金富社区服务中心的请示、批复两份、商品房售房协议书、门面房转让协议书、（2017）苏1111民初4639号民事判决书，被告提供的（2007）镇民一终字第4号判决书、（2008）苏民终字0260号判决书、（2017）苏1111民初4639号民事判决书、（2011）镇复执字第5号裁定书、诉讼保全申请书、调查笔录、公告、起诉状及变更诉讼请求申请书一组、庭审笔录、撤诉申请书、谈话笔录、结算凭证、交付案款凭证、执行申请书、房屋拆迁公告、信访答复意见及庭审笔录等附卷为凭。本院认为，合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及原告与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，原告已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。光大公司不能取得案涉房屋无法向金富社区履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。被告金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。被告光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司所签《协议书》虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司取得案涉房屋后将房屋转让给原告，买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，就光大公司与原告签订的买卖合同有关产权办理、交付时间约定内容言，难谓原告就合同无效没有过错。然，光大公司在明知案涉房屋未取得不动产权属证书且被本院采取保全措施情况下，依然予以出卖，存在将冲抵工程款房屋变现获取工程款之放任，较原告而言，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿原告因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿原告合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，原告基于对合同之信赖，已对案涉房屋进行装修。鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，同时结合原告、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、原告全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。本院认定原告因合同无效所受损失为2000000元。为减少当事人诉累，该损失直接由被告金富社区承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告镇江市润州区金富社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿原告张焕福损失2000000元。二、驳回原告张焕福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元、财产保全费5000元，合计30200元。由原告张焕福负担3290元、被告镇江市润州区金富社区服务中心负担26910元。此款原告已全部预交本院，故被告镇江市润州区金富社区服务中心应在本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  朱金祥人民陪审员  史曙光二〇二〇年九月一日法官 助理  宋江波书 记 员  唐 坚