广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初7804号原告：符礼奎，男，汉族。委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。被告：陈智显，男，汉族。被告：唐余军，男，汉族。原告符礼奎与被告陈智显、唐余军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，由于被告陈智显下落不明，依法适用普通程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告符礼奎及其委托诉讼代理人郭洪霞，被告唐余军到庭参加诉讼，被告陈智显经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理位于佛山市禅城区XXXXX座XXX房（房屋所有权证号：粤房字第35028**；国有土地使用证号：佛府国用（1998）字第06000303516号）房产及土地使用权过户手续，房产价值暂定250000元；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2007年11月2日，案外人佛山市南海区供销合作社（以下统称南海供销社）与被告陈智显签订《房屋变卖合同》。南海供销社为偿还债务，将其所有的被佛山市中级人民法院查封的位于佛山市禅城区XXXXX座XXX房房产及土地使用权按评估价70744元变卖给被告陈智显。同年11月23日，佛山市中级人民法院作出（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书，裁定将被执行人南海供销社所有的上述房产及土地使用权转移给买受人陈智显所有。同年12月17日，被告陈智显与被告唐余军（又名唐余均）经平等、自愿协商后，签订《房地产权益转让协议》。该转让协议主要内容为：第二条：被告陈智显将上述房屋的使用权和所有权益转让给被告唐余军，价格折合人民币130000元。第五条：被告陈智显在取得被告唐余军受让权益所缴全部款项当日进行文件[含房地产权证、（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书原件]及实物交接。在该转让协议中双方还对权益的实现方式、违约责任等进行了约定。按照该协议约定，被告唐余军交清全部款项后，被告陈智显将该房屋交付给被告唐余军使用，并将房地产权证、民事裁定书等原件一并交给了被告唐余军。2015年5月25日，原告与被告唐余军签订《房地产转让合同》。该转让合同主要内容为：第一条：被告唐余军将上述房地产使用权和所有权转让给原告。第二条：该房屋使用权和所有权转让价格为200000元。根据四川省武胜县人民法院执字第509号文书，被告唐余军欠原告本金为500000元，双方同意在该借款本金中抵扣200000元，扣除后被告唐余军仍欠原告本金300000元。第三条：本协议签订之日起，被告唐余军将房屋（包括相关的一切证件、资料原件）交付给原告，本协议签订之前，因该房屋产生的一切费用、责任均由被告唐余军承担及解决；自该协议签订之日起，该房屋属于原告所有，由原告享有所有权和处分权。另外，双方还约定，被告唐余军保证该房产权证和土地使用证办理过户到原告名下，办理时间不超过8个月，被告唐余军全力配合等。原告与被告唐余军上述签订《房地产转让合同》当日，将房屋交予原告使用。原告即投入数十万元进行装修，并由家人一直居住至今。现双方签订房地产转让合同已经长达5年时间，两被告至今未协助原告办理过户手续。原告认为，两被告之间签订的《房屋买卖合同》及原告与唐余军之间签订的《房地产转让合同》都是真实存在、合法有效的，理应受到法律保护。现两被告拒不协助原告办理过户手续，已然严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告陈智显未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。被告唐余军答辩称，对原告起诉的事实无异议，愿意协助原告过户。因找不到被告陈智显，房屋无法过户到被告唐余军的名下，所以一直无法配合原告过户。现房屋仍在被告陈智显名下。以前原告有要求过户，但是因为找不到被告陈智显，不知道如何过户。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件、被告陈智显广东公安人口信息查询资料、被告唐余军身份证复印件，拟证明原告与两被告主体适格。2.房屋所有权证、国有土地使用证、佛山市不动产（房屋）登记信息查询结果、《房屋变卖合同》、（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书，拟证明2007年11月2日，南海供销社与被告陈智显签订《房屋变卖合同》；南海供销社将其所有的被佛山市中级人民法院查封的位于佛山市禅城区XXXXX座XXX房房产及土地使用权按评估价70744元变卖给被告陈智显；同年11月23日，佛山市中级人民法院作出（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书，裁定将上述房产及土地使用权转移给被告陈智显所有。3.《房地产权益转让协议》《委托代缴电费协议书》、收据一份、业务申请表，拟证明2007年12月17日，两被告签订《房地产权益转让协议》；根据该转让协议约定，被告陈智显将上述房屋的使用权和所有权益转让给被告唐余军，价格折合人民币130000元；被告陈智显在取得被告唐余军受让权益所缴全部款项当日进行文件[含房地产权证、（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书原件]及实物交接。按照该协议约定，被告唐余军交清全部款项后，被告陈智显将该房屋交付给被告唐余军使用，并将房地产权证、民事裁定书等原件一并交给了被告唐余军；被告陈智显已经把房屋转让给被告唐余军。4.《房地产转让合同》，拟证明2015年5月25日，原告与被告唐余军签订《房地产转让合同》；根据该转让合同约定，被告唐余军将上述房地产使用权和所有权转让给原告；自该协议签订之日起，该房屋属于原告所有，由原告享有所有权和处分权；另外，双方还约定，被告唐余军保证该房产权证和土地使用证办理过户到原告名下，办理时间不超过8个月，被告唐余军全力配合等。5.支付宝截图（账号：15********@qq.com）、被告唐余军存折、水电费缴费账单截图，拟证明原告与被告唐余军上述签订《房地产转让合同》后，将房屋交予原告使用。原告及家人一直居住至今；原告与被告唐余军签订《房地产转让合同》已经长达5年时间，两被告至今未协助原告办理过户手续。6.原告房产查询结果，拟证明原告在佛山市只有一套住房，涉案房屋可以过户到原告名下，符合佛山市限购政策。7.（2014）武胜民初字1962号民事调解书，拟证明被告唐余军欠原告50万元。两被告在诉讼中未均提交证据。本院对原告提交的证据予以确认，并作为本案定案依据。诉讼中，本院依职权发函至佛山市自然资源局禅城分局，调查案涉房屋过户登记情况，该局回函一份。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年11月23日，佛山市中级人民法院作出（2003）佛中法执字第130-8号《民事裁定书》，其中一项裁定内容为：将南海供销社所有的位于佛山市禅城区**********房产及土地使用权转移给陈智显（居民身份号码为440********8387）所有。2007年12月17日，陈智显和唐余军（唐余均）签订一份《房地产权益转让协议》，主要内容为陈智显将（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书之第十项权益（佛山市禅城区**********）转让给唐余军，作价人民币130000元，实现房地产权转让至唐余军过程中的一切费用（包括第一次过户的费用以及第二次过户的费用及房改房因转让要征收房产差额部分税收、土地出让金等）均由唐余军自行承担，陈智显将房地产权证、裁定书原件等交给唐余军。2015年5月25日，符礼奎（甲方）与唐余军（乙方）签订一份《房地产转让合同》，主要内容为：甲、乙双方根据国家和省相关法律、法规及2014武胜执字第509号之规定，在平等自愿、协商一致的基础上，达成如下房地产转让合同。第一条、在本合同签订之日，乙方将位于广东省佛山市*************房地产使用权及所有权转卖给甲方。该房屋建筑面积53.88平方米，共同土地使用权面积326平方米，房房屋产权证号：粤房字第35028**土地使用权证号：佛府国用（1998）字第06000303516号，土地使用权类型号：划拨用地。该房屋的登记所有人为南海供销社，2007年11月23日，广东省佛山市中级人民法院作出了（2003）佛中法执字第130-8号民事裁定书，将上述房屋确认给陈智显，后，陈智显将该房屋转让给乙方，但各方均未办理过户手续。第二条、双方确认上述（佛山市*************）房屋使用权及所有权的转让价款为200000元。根据武胜县人民法院执字第509号，乙方欠甲方本金为500000元（利息等未计），现双方同意在该案的本金中扣抵200000元，扣除后，乙方仍欠甲方本金300000元。第三条、本协议签订之日，乙方将该房屋（包括相关的一切证件、资料原件）交付给甲方。在本协议签订之前，因该房屋所产生的一切费用、责任均由乙方承担或解决；自本协议签订之日起，该房屋属甲方所有，由甲方享有所有权和处分权。甲方在受让该房后，将投入至少200000元来装修。第四条、乙方保证佛山市*************房屋产权证及土地使用证办理过户到甲方名下，首先，乙方须保证办理该房产权证及土地使用证过户手续到乙方自己名下，其相关费用由乙方全部自行承担。以后再过户到甲方名下，其相关费用由甲方全部承担，乙方需全力配合甲方。庭审中，符礼奎陈述：案涉房屋过户登记所要产生的税费应当由唐余军支付。唐余军陈述：我愿意承担过户的费用，但是陈智显也要承担该费用，土地出让金要由陈智显承担。诉讼中，本院发函至佛山市自然资源局禅城分局调查案涉房屋过户情况，该局答复如下：“经查，位于佛山市禅城区**********的不动产，现坐落为佛山市禅城区XXXXX座XXX房，已核发国有土地使用证（证号为：06000303516），土地权利性质为划拨，权利人为南海县供销合作社；已核发房屋所有权证（证号为：3502835），权利人为南海县供销合作社。根据佛山市中级人民法院（2003）佛中法执字第130-8号协助执行通知书及民事裁定书，将上述不动产的土地使用权及房屋所有权判归陈智显所有。陈智显未申请办理生效法律文书转移登记。位于佛山市禅城区****的不动产可以直接过户至符礼奎名下。若原权属证书无法提交，须提交由法院向我局送达注销原权属证书的协助执行通知书，我局可以凭此协助执行通知书和法院判决书注销原权属证书并办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记（转移登记）。可参照附件办事指南（情形二：存量房转移登记）提交资料申请办理。由于佛山市禅城区XXXXX座XXX房的土地权利性质为划拨，法院裁决给陈智显后未办理生效法律文书转移登记。若法院处置上述不动产，买受人需补办土地出让手续，缴纳土地出让金。若法院裁决过户后，买受人需提交两次经法院裁定的生效法律文书转移登记时应缴纳的契税、土地增值税的完税或减税证明。根据佛建管函[2017]403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》限购政策和《佛山市人力资源和社会保障局佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》人才住房政策，个人因交易等原因办理住房转移登记，按限购政策和人才住房政策执行，故买受人在拍卖时须符合上述文件规定的购房资格”。另查明：2014年4月14日，四川省武胜县人民法院出具（2014）武胜民初字1962号民事调解书，确认唐余军应当向符礼奎偿还借款人民币500000元并支付利息。再查明，2020年6月29日，佛山市住房保障和房地产登记信息中心出具《佛山市个人住房查询结果》，显示符礼奎在佛山市内有一套住房。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据佛山市中级人民法院(2003)佛中法执字第130-8号民事裁定书，案涉佛山市禅城区XXXXX座XXX房由被告陈智显所有，亦即陈智显享有相应的产权。2007年12月17日，陈智显将该房屋出售给唐余军，但双方并未办理产权过户手续。2015年5月25日，唐余军将上述案涉房屋转让给符礼奎，用以抵扣唐余军所欠符礼奎款项，而唐余军欠符礼奎借款50万元的事实经过四川省武胜县人民法院调解书确认。本院确认陈智显与唐余军签订的《房地产权益转让协议》、唐余军与符礼奎签订的《房地产转让合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。唐余军向符礼奎转让案涉房屋时，其并未取得相应物权，但不影响转让合同效力，经本院函询佛山市自然资源局禅城分局，在补办土地出让手续并缴纳土地出让金，以及提交两次转移登记应缴纳的契税、土地增值税的完税证明情况下，可以办理过户手续。因此，符礼奎诉请陈智显、唐余军协助办理案涉房屋过户登记手续，本院予以支持。对于办理过户登记手续中应当缴纳的土地出让金和契税、土地增值税等费用，《房地产权益转让协议》中约定由唐余军负担，而《房地产转让合同》的双方对转让费用由唐余军负担无异议，因此本院确认上述费用由唐余军负担。陈智显经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告陈智显、唐余军于本判决生效之日起七日内，协助原告符礼奎将佛山市禅城区XXXXX座XXX房（房屋所有权证粤证粤房字第35028**户登记至原告符礼奎名下。本案受理费5050元，由被告陈智显、唐余军负担。如被告陈智显、唐余军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  叶建兴人民陪审员  李建辉二〇二〇年九月二十七日书 记 员  罗丽欣