山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初6070号原告：刘鑫铃，女，1983年11月10日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。被告：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区上高办事处小井村（东湖路东段路北）。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：魏成，山东灜众律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢磊，山东灜众律师事务所实习律师。原告刘鑫铃与被告泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘鑫铃的委托诉讼代理人王波、被告嘉华公司的委托诉讼代理人韩魏成、卢磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘鑫铃向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告赔偿原告损失（按照购房款909980.50元为基数，按年利率6%，自2018年5月1日计算至2019年11月10日，共计83469元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告放弃第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为被告赔偿原告损失（按照购房款909980.5元为基数，按照年利率6%，自2018年5月1日起计算至2019年11月7日被告办理初始登记之日止）。事实与理由：2016年1月22日，原告购买被告开发的位于泰安市，并签订商品房预售合同一份，合同约定了房屋的坐落位置、房款、交款日期等，并约定被告应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理上述房屋的所有权转移登记手续，截止今日，被告未协助原告办理上述房屋的所有权转移登记手续，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。嘉华公司辩称，1、原告所购买的涉案商品房，实则是从北京振利高新技术有限公司与泰安市昌盛建筑安装工程有限公司处购买而来的抵账房，上述两公司也为原告出具了《说明》，因此涉案商品房产生的任何纠纷，与被告无关，由上述两公司承担责任。因此，原告起诉被告没有事实和法律依据。2、泰山区上高办事处双龙社区居民委员会出具的《关于双龙居住区基础设施建设的情况说明》能够证实被告无法依据商品房合同约定的期限办理不动产权证的原因是“部分居民代表以影响日常生活为由不同意建设垃圾中转站”，导致工程无法进行综合验收，从而影响不动产权证办理，此情况属被告无法预见、不能避免、不能克服的客观因素，依据商品房合同第20条约定“因买方原因导致不能办理不动产权证的，卖方不承担相关责任”，被告不承担逾期办证的违约责任。3、被告虽未在商品房合同约定的期限内办理商品房产权证，但实际上也并没有给原告造成经济损失。另一方面，从原告当时购房时的单价与现在的商品房单价对比来看，被告不但没有给原告造成经济损失，原告还从商品房价格上涨过程中获得了近乎一倍的预期收益，原告根本没有任何损失，被告没有给原告造成任何经济损失，被告不应承担任何违约金。从民法公平原则讲，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的数额实属过高，在被告没有给原告造成任何经济损失的情况下，要求被告承担如此之高的违约金，对被告来说显失公平。4、根据原告诉讼所主张的买卖合同第20条约定其交付房屋之后730日内保证完成不动产登记。如果不能完成，参照补充协议第11条，不管是哪条合同条款，都没有对违约金计算方式及计算比例作出明确约定，因此原告以银行同期贷款利率主张违约责任，没有事实和法律依据。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，也仅仅是个参照性规定，并不能作为应当用的依据。综上，被答辩人要求答辩人承担逾期办理不动产权证的违约责任没有事实和法律依据，请求依法驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的泰安市东湖路东首以南双龙居住小区B-3号楼2单元15层1501户房屋；预测建筑面积127.27平方米，其中套内建筑面积105.49平方米，分摊建筑面积21.78平方米；该商品房单价为人民币每平方米7150元，总金额909980元；付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款：买受人已支付首期款499980.5元，余款410000元须在2016年2月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应在2016年3月1日前交付该商品房；产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理所有权转移登记，按下列第3种方式处理：3.见附件八合同补充协议第十一项。该合同附件八合同补充协议第十一项未对此进行约定。2017年8月27日，被告为原告出具物业费收据一份，载明：收款事由为2016年5月1日至2017年6月30日物业费，人民币1871元。2017年10月17日，被告为原告出具山东增值税普通发票一份，载明：购买方为原告，房款909980.50元。2019年11月7日，被告取得双龙居住小区B-3号楼不动产权属证书。2019年12月24日，原告取得涉案房屋不动产权证书。原、被告致认可交房时间为2016年5月1日。被告为证实涉案房屋系北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司从其处认购后，又将涉案商品房（仅住房，不包含储藏室）转让给了原告，因转让该商品房引起的一切纠纷，与被告无关，由上述两公司承担，向本院提交如下证据:2016年1月14日，上述两公司与被告签订的《房屋认购合同》、两公司于2016年1月18日向原告出具的说明各一份。《房屋认购合同》内容为：“甲方：被告，乙方：北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司。乙方购买甲方坐落在双龙居住小区B区3号楼西单元15层1501室的住房1套，房屋建筑面积为121.27平方米；该房屋销售按建筑面积计算，每平方米7150元，共121.27平方米，计款909980.50元；代收燃气开户费每平方米26元，计款3309.02元，代收热力开户费每平方米55元，计款6999.85元，以上共计人民币920289.37元；付款方式为一次性付款；本合同为乙方购买房屋的依据，有关合同的具体条款及内容最终以签订的泰安市房管局统一监制的房屋买卖合同为准；其他事项：1.待小区整体竣工验收后，甲方通知乙方签订乙方签订房屋正式合同。2、条件具备时，甲方协助乙方办理房产证，办证所交纳的所有费用由乙方承担。3、签订合同时，只允许一次免费更名，若再次更名，须经公证处公证后，签订购房合同，并收取相关的手续费。”说明的内容为：“我自愿将双龙小区B区3号楼西单元15层户住房转让给刘鑫铃，由此引起的一切纠纷与泰安市嘉华房地产开发有限公司无关，由本公司北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司承担。”说明下方：两公司在转让人处加盖公章，刘鑫铃在受让人处加盖公章。对被告提交的上述证据，原告质证称，对《房屋认购合同》的真实性不予确认，因原告并非当事人，对其证明目的也有异议，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的产权以登记为准。即便该合同真实有效，三方仅签订认购合同，但房屋产权并未发生转移。对说明的真实性需要与当事人核实，但从该证据形式上看，该证据属于两公司向被告出具的单方情况说明，属于两公司的单方承诺，而且该证据形成于2016年1月18日，而原被告商品房预售合同成立于2016年1月22日，即便说明真实有效的情况下，原被告也在说明之后，重新达成了商品房买卖合同，因此原被告双方之间的纠纷应当依据商品房预售合同进行处理。关于逾期办证的原因，被告提交双龙社区居委会出具的《关于双龙居住区基础设施建设的情况说明》情况说明、泰安市嘉华物业出具的情况说明、泰安市环境卫生管理处出具的综合验收合格证明、泰安市生态环境局出具的污染防治措施验收证明，证明被告逾期办证系因小区居民阻挠垃圾中转站建设，造成配套设施无法建设，无法通过综合验收，后被告采取了其他变通措施之后继续申报，于2019年9月25日通过了环卫方面的验收，取得了办理不动产登记证的前提条件，被告不存在客观上的违约行为。原告对此称取得综合验收是属于被告方的法定责任。其未在合同约定的办证期间内完成办证验收属于违约，应当承担违约责任。本院认为，涉案房屋虽先由北京振利高新技术有限公司、泰安市昌盛建筑安装工程有限公司与被告嘉华公司签订《房屋认购合同》，后上述两公司向嘉华公司出具将该房屋转让给刘鑫铃的说明，之后刘鑫铃与嘉华公司签订的《商品房预售合同》应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，刘鑫铃依该合同向嘉华公司主张权利并无不妥。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案商品房已于2016年5月1日完成交付，嘉华公司应在2018年5月1日前协助刘鑫铃办理登记手续。本案办理房产证的时间为2019年12月24日，已构成逾期。嘉华公司主张不能及时办理房产转移登记的原因是小区居民反对建设垃圾中转站导致无法综合验收，但综合验收属于嘉华公司的职责范围，小区居民反对亦不构成不可抗力，且其提交的情况说明也不足以证明房屋未能验收是刘鑫铃的责任，因此对嘉华公司的主张，不予采信。嘉华公司逾期办证构成违约，应依据合同约定承担违约责任，刘鑫铃要求其支付逾期办证期间违约金的诉讼请求，应予支持。关于违约金的计算问题，嘉华公司于2019年11月5日向刘鑫铃发布办证通知，于2019年11月7日为双龙居住小区B-3号楼办理产权证，故原告要求违约金应自2018年5月2日起计算至2019年11月7日止（共554天），本院予以采信。对于计算标准，因合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照上级法院有关文件精神，刘鑫铃主张按照年利率6%计算,本院予以采信。故违约金应为82870.60元（以909980.50为基数，自2018年5月2日按照年利率6%计算至2019年11月7日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘鑫铃逾期办理房屋所有权转移登记违约金82870.60元。案件受理费943.36元，由被告泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 张 惠二〇二〇年九月九日书记员 陈绪林