山东省泰安市岱岳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0911执异123号异议人（案外人）：宋绍泉，男，1959年8月10日出生，汉族，户籍所在地：泰安市岱岳区；现住泰安市岱岳区。申请执行人：梁继富，男，1976年1月22日出生，汉族，住泰安市岱岳区。被执行人：王峰，男，1976年3月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。在本院执行（2020）鲁0911执1053号梁继富与王峰民间借贷纠纷一案中，案外人宋绍泉对本院查封泰安市岱岳区粥店街道办事处岱下明珠小区39号楼1单元404室房产（以下简称岱下明珠小区404室房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人宋绍泉称，请求停止对岱下明珠小区404室房产的拍卖执行。事实与理由：梁继富申请拍卖的被执行人王峰名下岱下明珠小区404室房产，王峰已于2019年10月13日转让给宋绍泉。一、宋绍泉已经支付全部房款并实际占有该房屋。2019年10月13日，王峰与宋绍泉签订《售房协议书》，王峰将岱下明珠小区404室房产以80万元的价格转让给宋绍泉，宋绍泉支付了全部房屋转让款，王峰将房屋交付宋绍泉，宋绍泉进行装修后居住，有《售房协议书》、收到条、水电费单据证实。二、根据《最高人民法院关于人民法院查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”王峰将其名下房产转让给宋绍泉，宋绍泉已支付合理对价，并实际入住占有该房屋。因该房产暂不具备办理不动产登记条件，房屋建设单位岱岳区粥店街道办事处粥店村居委会统一规定房产买卖不办理购房合同更名登记，所以该房产现仍登记在王峰名下。现宋绍泉已向岱岳区人民法院提起诉讼，要求王峰配合办理房产更名过户手续并申请查封了该房产。宋绍泉对该房产未办理过户登记手续没有过错，法院不能以该房产现登记在王峰名下进行拍卖。为此，提出执行异议。宋绍泉向本院提供以下证据：一、王峰与宋绍泉于2019年10月13日签订的《售房协议书》。约定：王峰将岱下明珠小区39号楼1单元404室和储藏室或车库以80万元的价格转让给宋绍泉，合同签订后一次性付清购房款；王峰收到房款后将房屋交付宋绍泉，并把所有关于该房产的发票、购房合同等原始证件交给宋绍泉；在今后办理房屋产权登记时，如果需要王峰协助，王峰应帮助宋绍泉进行变更手续。二、王峰于2019年10月13日出具的今收到宋绍泉岱下明珠小区39号楼1单元404室售房款现金80万元的《收到条》。三、20年4月29日《水费收费收据》，载明：户主西商住404；数量9立方，金额30元。四、泰安供电公司于2020年7月3日出具的九份《山东增值税电子普通发票》，载明：名称宋绍泉；备注：电费年月分别为2019年10月至2020年6月。五、泰安市神州物业管理有限责任公司于2020年7月2日出具的《证明》，内容为：岱下明珠小区于2018年4月份将小区楼牌号统一编号，原“沿街2#商住”楼编为39号楼。六、王峰于2019年5月1日出具的借宋绍泉现金138800元、期限一年的《借条》。七、王峰于2019年5月24日出具的借宋绍泉20000元的《借条》。八、王峰于2019年7月20日出具的借宋丽现金170000元、期限一年、到期本息合计210800元、担保人为宋绍泉的《借条》；宋丽与宋绍泉于2019年10月10日签订的《债权转让协议书》，宋丽对王峰债权21.08万元转让给宋绍泉；泰安银行股份有限公司泰西支行出具的宋丽的自2017年1月1日至2020年6月29日的《活期存款交易明细》及工商银行泰安新城支行出具的宋丽的自2017年1月3日至2017年12月31日的《借记卡账户历史明细清单》。九、王峰于2019年3月9日出具的借徐建忠现金190000元、期限一年的《借条》；徐建忠与宋绍泉于2019年10月10日签订的《债权转让协议书》，徐建忠对王峰债权19万元转让给宋绍泉；徐建忠自2017年1月13日至2017年8月2日的《115401活期查询》。十、王峰于2019年2月2日出具的借尚学智现金60000元、期限一年、到期本息合计74400元的《借条》；尚学智与宋绍泉于2019年10月10日签订的《债权转让协议书》，尚学智对王峰债权7.44万元转让给宋绍泉。十一、王峰于2019年3月1日出具的借徐元恒现金342000元、期限一年的《借条》；徐元恒与宋绍泉于2019年10月10日签订的《债权转让协议书》，徐元恒对王峰债权34.2万元转让给宋绍泉。十二、农业银行出具的宋晓的自2007年1月1日至2020年6月24日的《个人明细对账单》。梁继富辩称，请求驳回宋绍泉的异议。一、法院于2020年1月查封被执行人王峰名下岱下明珠小区404室房产，现欲评估拍卖，符合法律规定。二、王峰曾称宋绍泉系在人民法院查封之后强行开锁进入查封的房屋，与其他债权人一并要求王峰补签售房协议书，并要求王峰出具收到购房款80万元现金收到条。从王峰的表述看，王峰与宋绍泉并未形成房屋买卖的合意，双方并未交付购房款，补签合同的目的系规避执行。三、宋绍泉提交的《售房协议书》、房款收到条均表述在2019年10月13日向王峰一次性支付80万元的购房款，但宋绍泉始终未提交任何证据证实已向王峰交付了80万元，因此，宋绍泉未支付房屋对价。四、涉案房产现仍登记在王峰名下，王峰是房产的所有权人。宋绍泉提交的水费收据无出具单位盖章，仅是在收据上添加了宋绍泉的名字。2020年7月3日出具的电费发票，该发票显示的电费发生时间为2019年10月和2020年6月，无法证实宋绍泉实际占有使用涉案房屋。综上，宋绍泉与王峰于2019年10月13日签订的《售房协议书》是补签的，不符合法律规定的第一种情形；宋绍泉占有该房产没有合法手续，是不合法的，不符合法律规定的第二种情形；宋绍泉不能证实购买过涉案房屋、支出过购房款，不符合法律规定的第三种情形；宋绍泉的异议不能排除人民法院的执行。本院查明，2019年12月31日，本院受理原告梁继富诉被告王峰买卖合同纠纷一案。2020年1月15日，本院根据梁继富的申请作出（2020）鲁0911民初533号民事裁定书，并向粥店社区居委会发出协助执行通知书，查封王峰名下位于岱下明珠小区39号楼1单元404室房屋。2020年3月23日，本院作出（2020）鲁0911民初533号判决：一、被告王峰于本判决生效之日起十日内偿还原告梁继富借款21万元及利息等。判决生效后，被告未履行，梁继富申请强制执行。本院于2020年5月14日以（2020）鲁0911执1053号立案执行，依法向被执行人送达了执行通知书、报告财产令。被执行人王峰未履行。2020年5月29日，本院对申请执行人梁继富、被执行人王峰制作了执行笔录。该笔录载明：王峰同意法院评估拍卖查封王峰的房产；经梁继富、王峰议价，双方同意以75万元作为首次起拍价，流拍后降价10%进行第二次拍卖；梁继富同意以第二次流拍的价格接受该房产抵债。案外人宋绍泉提出执行异议。本院认为，本案中，岱下明珠小区404室房产备案登记在王峰名下，王峰已同意本院对其名下房产进行评估拍卖。因此，本院裁定查封及拟拍卖王峰该房产，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定了对一般买受人物权期待权保护的要件。按照上述规定，虽然《售房协议书》的签订时间显示在涉案房产查封前，但宋绍泉并未提供该《售房协议书》在本院查封前已在粥店社区居委会备案的证据；《售房协议书》约定的付款方式并未体现宋绍泉提交的付款证据的情况；宋绍泉也未提供其合法占有该房产的证据。因此，宋绍泉的异议主张不符合上述规定的一般买受人物权期待权保护的全部要件。故宋绍泉主张涉案房产归其所有，不能排除执行。综上，案外人宋绍泉提出的异议理由不成立，证据不足，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人宋绍泉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王道胜审判员  宋 磊审判员  颜京森二〇二〇年九月十五日书记员  赵 青