河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初1985号 原告：郝喜章，男，1957年10月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：邯郸市中海房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区光明北大街与望岭路交叉口西南角光明商贸中心******。 法定代表人：赵虎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦艳丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：张领坡，河北驰舟律师事务所律师。 原告郝喜章与被告邯郸市中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝喜章、被告中海房地产公司的委托诉讼代理人秦艳丽、张领坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝喜章向本院提出诉讼请求：1、按照协议执行，返还剩余购房款53273.70元（合同剩余款45646元，超面积款1.66㎡*4595=7627.70元，共计53273.70元）；向原告支付逾期交房违约金3万元；向原告支付购房剩余房款53273.70元所产生的的利息2万元；2、判令被告立即无条件将房屋钥匙交给原告（房屋已交工）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2013年12月9日，原告借款给被告30万元整，2014年1月20日，原告借款给被告30万元整，双方约定借款期限为2年，合同到期后，因被告拒绝向原告支付60万元本金，在政府协调下，2015年8月遂将借款合同转化为房屋认购协议书，2017年10月房屋已在房管局备案至原告名下。2015年8月17日，原告与被告签订了房屋认购协议书，根据该协议的约定，被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋。直至2020年5月1日，原告仍未拿到房屋钥匙，原告要求被告支付房屋逾期违约金3万元，退还购房剩余房款53273.70元及所产生的利息2万元。2019年12月原告多次催促被告将房屋钥匙交付原告，但被告因（1）要求原告将约17万元利息退还被告；（2）协议约定的剩余房款53273.70元不再支付给原告；（3）强卖负二层地下室约30平米（单价2800元）。拒绝向原告交付钥匙。综上所述，为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。 中海房地产公司辩称，1、如按房屋买卖，原告应退还利息，如按借贷关系，则原告应退房。2、目前没有竣工验收备案，不符合交付条件。3、协议中第一条只是预计交工时间，不是交房的时间。4、协议中第二条约定原告在符合交房条件时，应向被告缴纳房屋维修基金、太阳能器具等费用。5、房屋面积并未最终测量，无法确定房屋款项数额，原告要求退款不符合协议第三条约定条件。 本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司（甲方）与郝喜章（乙方）签订了一份《优先认购协议》，双方约定：“甲方现开发建设盛瑞华庭项目东区，为保证乙方能够挑选到满意门市，现开展内部房屋认购活动，经双方协商现达成如下协议：一、该项目位于丰收路以南、规划路以东、安康路以北，甲方通过竞拍取得该项目国有建设用地使用权，项目暂定名称为：盛瑞华庭二、乙方于签订本协议时向甲方交纳优先认购诚意金人民币：（大写）叁拾万元整；（小写）300000元……五、乙方交纳优先认购诚意金后，如能选到满意门市，乙方可享受下列优惠：1、优先认购诚意金按月息贰分伍计息，优先认购诚意金本金及利息可抵相应的房价款……”，同日，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为郝喜章出具收款收据。2014年1月20日，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司（甲方）与郝喜章（乙方）另行又签订了一份《优先认购协议》，双方约定：“甲方现开发建设盛瑞华庭项目东区，为保证乙方能够挑选到满意门市，现开展内部房屋认购活动，经双方协商现达成如下协议：一、该项目位于丰收路以南、规划路以东、安康路以北，甲方通过竞拍取得该项目国有建设用地使用权，项目暂定名称为：盛瑞华庭二、乙方于签订本协议时向甲方交纳优先认购诚意金人民币：（大写）叁拾万元整；（小写）300000元……五、乙方交纳优先认购诚意金后，如能选到满意门市，乙方可享受下列优惠：1、优先认购诚意金按月息贰分伍计息，优先认购诚意金本金及利息可抵相应的房价款……”，同日，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为郝喜章出具收款收据。该两份协议到期后，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司未能偿还借款本息，遂于2015年8月17日，中海房地产公司（甲方）与郝喜章（乙方）签订《协议书》，约定：“第一条乙方订购商品房基本情况1、乙方认购的商品房位于丛台区，建筑面积约124.56平方米……4、预计交工时间为2016年12月31日。第二条计价方式与价款1、该商品房建筑面积约为124.56平方米，按建筑面积计算该商品房单价为4595元／平方米，合计人民币总金额大写：伍拾柒万贰仟叁佰伍拾肆元整（572354元）。第三条付款方式与期限1、一次性支付乙方于2015年8月17日支付房款计572354元……”以签订房屋认购协议书的形式，用盛瑞华庭8号楼1单元1103号房屋抵顶邯郸市盛瑞房地产开发有限公司未能偿还郝喜章之借款。该协议书中备注：剩余房款45646元于该房屋交房测绘面积核算后，多退少补。并于签协议书同日，中海房地产公司为郝喜章出具购房款收据（618000元）。 另查明，涉案房屋实际建筑面积为122.9平方米，与协议书中约定的124.56平方米，相差1.66平方米。 本院认为，因邯郸市盛瑞房地产开发有限公司未能偿还郝喜章借款本息，故以盛瑞华庭8号楼1单元1103号房屋的购房款进行抵顶，并与郝喜章签订《协议书》系双方当事人真实意思表示，且《优先认购协议书》中约定，优先认购诚意金本金及利息可抵相应房价款，故本院对该行为予以认可。中海房地产公司向郝喜章出具的购房款收款收据上显示房款618000元，但涉案房屋房款总价为572354元，《协议书》中备注，剩余房款45646元于该房屋交房测绘面积核算后，多退少补。经本院查询，该涉案房屋的实际建筑面积为122.9平方米，与协议书中约定的124.56平方米，相差1.66平方米。根据协议约定，商品房单价为4595元/平方米，故中海房地产公司应退还郝喜章共计53273.7元（4595×1.66+45646），对郝喜章的该项诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金及退款利息，协议书中并未对该内容予以约定，本院不予支持。郝喜章要求中海房地产公司立即无条件将房屋钥匙交给原告的诉讼请求，因该诉讼请求不明确，本院不予处理，郝喜章可在房屋符合交付条件后再行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、邯郸市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还郝喜章购房款53273.7元； 二、驳回郝喜章的其他诉讼请求。 案件受理费2366元因适用简易程序减半收取1183元，由邯郸市中海房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王彦伟 二〇二〇年九月二十八日 书记员  李晓雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——