内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初14号   原告（执行案外人）：马国良，男，1962年1月8日出生，回族，住内蒙古自治区。   原告（案外人）：丁秀梅，女，1971年4月9日出生，回族，住内蒙古自治区。   共同委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   原告马国良、丁秀梅与被告内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）、国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马国良，丁秀梅及其共同委托诉讼代理人王紫璇，被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马国良、丁秀梅向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除对阿拉善盟中级人民法院（2019）内29执29号公告中的××区房屋的查封并停止拍卖。2．请求确认位于××镇房屋的所有权人为原告。3．本案的诉讼费用及因诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：阿拉善盟中级人民法院在执行第一被告国厦公司与第二被告瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案中，做出了（2019）内29执29号公告，该公告中将实际权利人为原告的的位××镇房屋予以查封拍卖。原告知情后对执行标的提出书面异议。阿拉善盟中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）内29执异12号执行异议裁定：驳回了原告的异议。但本案事实是原告于2015年11月19日与瀚隆公司订立了商品房买卖合同，购买了瀚隆公司开发的的美林湾××区房屋，并向瀚隆公司支付了全部房屋价款且在取得该房屋时没有任何过错，后瀚隆公司向原告交付了房屋后，原告对案涉房屋装修入住并占有至今，故案涉房屋的合法所有权人应系原告。综上所述，该房屋虽仍被登记在被告瀚隆公司名下，但该房屋的实际权利人为原告，被告有义务随时配合原告办理过户手续，请求人民法院查明事实，确定涉案房屋的所有权，并支持原告的所有诉讼请求。   国厦公司辩称，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人与瀚隆公司欠款系普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求裁判驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辩称，我公司认可原告起诉状中事实和理由，法院应当停止对原告房屋的执行。   原告马国良、丁秀梅提供证据一：商品房买卖合同一份、案外人内蒙古济明商品混凝土有限公司与被告瀚龙公司的混凝土买卖合同及供货对账明细与结算单一份，交款收据4张，证明是翰隆公司将案涉房屋通过合法程序抵顶给了案外人内蒙古济明商品混凝土有限责任公司后，本案原告经过被告翰隆公司及案外人的协商购买了该案涉房屋，并且于2015年11月19日与被告翰隆公司订立了合法有效的书面商品房买卖合同，在签订合同之前，案涉房屋全部款项分四期全部缴清的事实；证据二：交房通知单一份、采暖费发票2张、物业费收据4张、电费收费明细1张、水费明细截图一张、案涉房屋照片2张，证明被告翰隆公司已于2016年11月17日向本案原告履行了交房义务，原告已经对该房屋装修入住，自2016年实际占有至今的事实；证据三：阿拉善左旗住房和城乡建设局签发的阿左建发（2019）635号文件一份，证明原告至今未办理不动产登记权属并非由于原告自身原因所致的事实。   国厦公司质证意见：马国良没有将款项直接交给开发公司，其他证据我公司无法确认，而且未提交证据证明其在案涉房屋查封之前已经合法占有的事实。   瀚隆公司质证意见：对于原告方提供的所有证据中加盖我公司公章的证据，均予以认可。   国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明：内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发保全查封裁定书。   马国良、丁秀梅质证意见：对该证据的三性存疑，并且对证明目的不予认可，该裁定内容并未进行公告，对裁定内容均不知情，该裁定不产生公告效力，无法对案涉房屋的实际权利人即任何善意取得第三人产生效力。   瀚隆公司质证意见：国厦公司查封扣押裁定下发前原告已实际取得案涉房屋，原告对裁定并不知情。   瀚隆公司未提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2013年4月15日内蒙古济明商品混凝土有限公司（以下简称济明公司）与被告瀚隆公司签订了预拌（商品）混凝土买卖合同，约定由济明公司向被告瀚隆公司提供商品混凝土，价款支付方式约定：甲方（瀚隆公司）使用混凝土方量达到8000方以上，给乙方（济明公司）按照40%进行房屋抵账，后双方经过结算瀚隆公司给济明公司抵顶了三套房屋，济明公司分别出售给马国良、贾占元（另案诉讼）、刘存国（另案诉讼），本案原告马国良、丁秀梅通过济明公司于2015年11月19日购买被告翰隆公司该涉案房屋，并且于2015年11月19日与被告翰隆公司订立了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买瀚隆公司开发的的美林湾××区房屋，建筑面积132.55平米，单价为每平米3288元，房屋总价435824元。原告向济明公司分四期缴纳了房屋价款，瀚隆公司向原告交付了房屋，原告对案涉房屋进行了装修并入住。阿拉善左旗住房和城乡建设局签发的阿左建发（2019）635号文件，说明原告至今未办理不动产登记权属并非原告自身原因所致。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际-美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向我院申请执行，我院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦公司中申请执行瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”案外人马国良、丁秀梅在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司名下房产执行的公告》中16-1-1701#房屋的拍卖，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异12号执行异议裁定，驳回了原告的异议请求，原告又向本院提出执行异议之诉。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋系济明公司给被告瀚隆公司提供商品混凝土形成了债权债务关系。双方经结算后，翰隆公司以案涉房屋抵顶给济明公司，济明公司又转售给本案原告，本案原告经济明公司协商于2015年11月19日与被告翰隆公司签订了《商品房买卖合同》，该秒卖合同系双方正式意思表示，且与法不悖，应为有效合同。原告向济明公司分四期缴纳了房屋价款，瀚隆公司向原告交付了房屋，原告在查封前对案涉房屋进行装修入住并实际占有。因瀚隆公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书。以上情形符合上述司法解释规定的法定要件，故原告提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于原告主张其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案案涉房屋属不动产,因尚未依法办理登记,故不能发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,要求确认案涉房屋所有权的诉请,无事实及法律依据,本院不予支持。   综上所述，原告主张停止执行的诉讼请求成立，本院予以支持。对其主张确认所有权的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行内蒙古自治区××区房屋;   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费7837.0元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月一日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。