内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2020）内0981民初1045号   原告：康某，现住内蒙古丰镇市黑土台镇祁县。   诉讼委托代理人：张某，山西鸿安律师事务所律师，特别授权。   诉讼委托代理人：燕某，山西鸿安律师事务所助理律师，特别授权。   被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：xxx。   法定代表人：刘某。   诉讼委托代理人：董某，内蒙古文盛律师事务所律师，特别授权。   诉讼委托代理人：曹某，内蒙古文盛律师事务所助理律师，特别授权。   原告康某等15人诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审查后，经征询当事人意见，同意合并审理。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议。本案依法由审判员李克敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康某等15人的诉讼委托代理人张某、燕某、李佳男、张慧敏及被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人董某、曹某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告康某诉称，1.请求依法解除原、被告双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2.请求判令被告返还原告购房款61000元，以及从被告违约之日至判决生效之日按合同约定向原告支付违约金49776元，共计110776元；3.请求判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月7日，原、被告签订《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》约定：原告购买被告开发的丰镇市××层，建筑面积共为8.93平方米，购买价格为61000元。双方约定商铺交付期限为2013年1月18日，合同签订后，原告如约将购房款交付被告，但被告的商铺至今未竣工，被告无法按合同约定交付商铺，原告购买商铺的目的至今无法实现。依据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同；...当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案被告未在约定的时间交付房屋，原告购买商铺的目的无法实现，应解除原告与被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，并返还原告购房款61000元。原、被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》约定：本合同有效期内，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任。由于被告商铺一直未竣工，至今未能按时交付房屋，被告已严重违约，被告应从违约之日起至判决生效之日按合同约定向原告支付违约金，故要求被告承担合同总额61000元日万分之三的违约责任，即49776元。综上所述，请求依法解除原、被告双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，同时被告应按《合同法》的规定向原告返还购房款、支付违约金合计110776元。特向你院提起诉讼。请判如所请。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，一、原被告签订的商铺买卖合同已经交付，原告已经将商铺出租案外人呼市固源公司，根据合同约定原告购买商铺的目的已经达到，各位原告签订合同的目的已经实现，不存在解除约定事由以及法定事由。二、原告向法庭主张第二项诉求，违约金的性质基于合同约定产生的债权请求权，应适用一般诉讼时效约束，即使该案被告向原告支付违约金，也应按照三年时间进行计算，并该违约金计算标准由丰镇市法院判决书供参考，即使需支付违约金，年利率标准为百分之10.95（日万分之三）。   经本院审理查明，2020年9月7日原告康某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订了富邦丰镇现代城商铺买卖合同，双方约定原告康某向被告购买摊位一个：丰镇市富邦现代城商铺第三层1012号，建筑面积为8.93平方米，购买价格为61000元。约定的交付期限为2013年1月18日，并在合同的第八条约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。合同签订后，原告康某给呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司按照约定交付了61000元的购房款。现该房屋尚未竣工无法交付，未办理产权证书。   以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、缴款收据等证据材料在案佐证。   本院认为，本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告康某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2020年9月7日签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将房屋交付原告。关于该房是否交付，被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，也未实际上向原告交付商铺，原告也未实际上受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…”被告未在约定的时间交付商铺，原告康某购买商铺的目的无法实现，因此本案原告康某要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求本院予以支持。本院认为原告康某的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告康某购买商铺的款项，并承担违约金。关于被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司抗辩认为原告违约金超过诉讼时效的问题。本院认为，双方约定的违约金是以日为单位累计计算。原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告康某于2020年7月21日向本院提起诉讼，在起诉之日的前三年之内的违约金未超过诉讼时效，在起诉之日的前三年之前的违约金因原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。被告应支付原告自2017年7月22日起一直计算至合同解除之日的违约金。合同解除之日为2020年7月23日，原告康某请求被告给付违约之日起至判决生效之日止的违约金，本院应予以支持符合法律规定的在诉讼时效内的违约金。违约金计算标准为每日违约金按照合同总价61000元的万分之三计算，即每日的违约金为61000×0.0003，计算至2020年7月23日，违约金为20038.5元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：   一、解除原告康某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同；   二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内返还原告康某购房款61000元；   三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内向原告康某支付从2017年7月22日起至2020年7月23日违约金20038.5元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2516元，减半收取后1258元，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担920元，原告康某负担338元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审判员 李 克 敏     二〇二〇年九月十日   书记员 珠拉其其格   书记员 刘   慧     附相关法律规定：   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《中华人民共和国城市房地产管理法》