江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1558号原告：龚木水，男，1945年10月14日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：陶永昌，男，1977年12月24日生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：邬敏，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡捷，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。被告：孙旗，男，1992年2月12日生，汉族，住甘肃省镇原县。被告：凌兴华，男，1989年6月15日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。原告龚木水与被告陶永昌、孙旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。2020年8月27日，因原告龚木水申请，本院依法追加凌兴华为本案共同被告，并通知其参加诉讼。2020年9月18日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告龚木水，被告陶永昌及其委托诉讼代理人邬敏、胡捷到庭参加了诉讼；被告孙旗、凌兴华经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龚木水向本院提出诉讼请求：1．立即终止双方于2017年8月22日所签订的房屋租赁合同，将所租用房屋内的物品搬离，归还所租用的房屋给原告；2．被告应立即向原告支付拖欠的房租费325000元，并按人民银行贷款利率支付利息；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告办学需要，向原告求租办学用房1200㎡，并签订了房屋租赁合同，约定租期自2017年5月1日起至2027年5月1日止共10年。在开始半年左右被告基本能按合同约定交纳租金，后来因被告内部原因导致经营不善，致其未按合同履行义务，并在未经原告同意情况下，将部分房屋转租他人，收取房租和押金，被发现后其租金才由原告收取。直至2019年8月31日止，凌兴华出具欠房租215000元的欠条，并作出还款计划，但至今被告未兑现其承诺。故提起诉讼，支持原告的诉请。陶永昌辩称：1、原告所述不属实，本人不存在原告诉称的转租及逾期支付租金行为；2、原告主张的租金及利息没有事实和法律依据；3、原告已经与凌兴华形成了新的租赁关系，本人不是本案的责任承担主体，全部是凌兴华的个人行为，与本人无关。孙旗未作答辩。凌兴华未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月，陶永昌、孙旗租赁龚木水位于南昌市青山湖区建筑面积1200㎡的房屋用于办公、办学。同年9月1日，龚木水（出租方、甲方）与陶永昌、孙旗（承租方、乙方）签订了《南昌市房屋租赁合同》1份，约定：租赁期限自2017年5月1日至2027年5月1日，共计10年；租金标准：2017年5月1日至2020年5月1日月租金为32000元，2020年5月1日至2023年5月1日月租金为35000元，2023年5月1日至2027年5月1日月租金为38000元，租金支付方式为每月按月支付，支付日期为每月5日前；合同解除：乙方不按照约定支付租金达一个月，甲方有权单方解除合同，收回房屋；违约责任：租赁期内，乙方需提前退回房屋的，应提前60日通知甲方，退租后所有的硬装修部分无偿赠予甲方；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。此后，陶永昌、孙旗对前期租金基本支付。2017年10月21日，陶永昌、凌兴华合伙在案涉租赁地开办了江西毅帆文化发展有限公司南昌分公司（以下简称毅帆南昌分公司），登记负责人为陶永昌，实际经营管理则由凌兴华负责。后因拖欠租金之事，龚木水向陶永昌催讨，陶永昌以不在南昌为由要求找凌兴华支付。经龚木水催讨，凌兴华陆续支付了部分租金。2019年5月9日，凌兴华使用“凌华”名义向龚木水出具欠条1张，载明：今欠到龚木水房租截至2019年8月31日共计245000元，其中30000元由7楼支付给龚木水，从中扣除；2019年9月起房租20000元按月付清，不再拖欠；承诺2020年1月起每月支付50000元，直至欠款付清。因龚木水未再收到租金，故于2020年8月诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明，龚木水将8楼约100㎡房屋一并交陶永昌、孙旗使用，包含在租赁合同约定的1200㎡范围内。因凌兴华将部分案涉租赁房屋分别转租给江西魔鲸信息科技有限公司和江西玲丽教育咨询有限公司，龚木水获知后，直接收取了江西玲丽教育咨询有限公司3个月租金计28000元，并自2019年3月起按每月10000元收取江西魔鲸信息科技有限公司房屋租金至今。对于租金标准，因毅帆南昌分公司经营不善，龚木水应凌兴华口头要求，除转租部分外，同意下调月租金至20000元，后又下调至每月10000元。2020年9月1日，龚木水将案涉租赁房屋收回，并予出租。本院认为，龚木水作为出租方，与承租方陶永昌、孙旗于2017年9月1日签订的《南昌市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。陶永昌、孙旗未按合同约定履行支付租金义务，其作为合同的相对方，应承担相应违约责任；凌兴华与陶永昌在案涉房屋租赁地合伙开办毅帆南昌分公司，其作为该分公司的实际经营管理者，对所拖欠房屋租金向龚木水出具了欠条，并承诺限期归还，已构成债务加入，故龚木水有权要求陶永昌、孙旗与凌兴华并列归还所欠房屋租金。因陶永昌、孙旗、凌兴华违反合同约定，长期拖欠房屋租金，至龚木水于2020年9月1日收回案涉租赁房屋，双方所签房屋租赁合同应视为于该日终止，故对龚木水要求支付计算至2020年8月31日的房屋租金325000元（按约定计算应为365000元，扣除已收取转租部分租金30000元和同意减免1个月的租金10000元后，为325000元）的请求，本院予以支持。对于龚木水主张的利息，因房屋租赁合同中仅约定已形成附合的装修归其所有，而对逾期付款利息并未有约定，故对龚木水主张逾期付款利息的请求不予支持。陶永昌辩称，其与龚木水签订的房屋租赁合同因凌兴华重新与龚木水签订了租赁合同而废止，对本案不应再承担相应民事责任。经审查，陶永昌至今未与龚木水签订解除房屋租赁合同的协议，而陶永昌举证的2017年12月25日《南昌市房屋租赁合同》，凌兴华虽在该合同上签字并加盖了毅帆南昌分公司的印章，但龚木水作为出租方却未在该合同上签字，庭审中也未得到龚木水追认，故对陶永昌的上述答辩意见不予支持。对于租金计算，龚木水视陶永昌与凌兴华合伙开办的毅帆南昌分公司的经营状况，应凌兴华要求下调房屋租金，凌兴华的上述行为并未加重、损害陶永昌的合法权益，对承租方应是有利的，故对陶永昌认为凌兴华无权代表，是凌兴华个人行为，且是案涉房屋的实际使用人，其无需承担任何责任的抗辩意见不予采信。孙旗、凌兴华经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认龚木水与陶永昌、孙旗于2017年9月1日签订的《南昌市房屋租赁合同》于2020年9月1日终止；二、陶永昌、孙旗、凌兴华应在本判决生效之日起十五日内将遗留在案涉租赁房屋内的物品搬离；三、陶永昌、孙旗、凌兴华应在本判决生效之日起十五日内支付龚木水房屋租金325000元；四、驳回龚木水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3088元（已减半收取），由陶永昌、孙旗、凌兴华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  成利群二〇二〇年九月二十二日法官助理范友子书记员胡依萍