江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初2660号原告（反诉被告）：傅成才，住南京市江宁区。原告（反诉被告）：陈倩，住南京市江宁区。被告（反诉原告）：程雅婷，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李某，住南京市浦口区。傅成才、陈倩与程雅婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，由审判员费月华依法适用简易程序，于2020年8月18日、9月9日公开开庭进行了审理。傅成才、陈倩，程雅婷及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅成才、陈倩向本院提出诉讼请求：1.判令傅成才、陈倩与程雅婷签订的房屋租赁合同于2020年4月30日解除；2.判令程雅婷退还房屋押金2万元；3.判令程雅婷承担诉讼费用。事实与理由：2019年4月15日，傅成才、陈倩与程雅婷签订房屋租赁合同，约定傅成才、陈倩承租程雅婷位于南京市雨花台区，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日，租金一年一付，先付后租，租房押金2万元。由于新冠疫情不可抗力的影响，2020年2月1日，园区依据政府规定禁止所有商铺开门营业，傅成才、陈倩预见到无法继续履行合同，遂于2020年2月25日通过微信告知程雅婷不再继续承租，并于2月28日腾空房屋、结清相关物业费及水电费，3月12日交还房屋钥匙，另按照程雅婷的要求对房屋进行修复以及在房屋门口张贴出租信息。2020年4月25日，程雅婷通过微信告知傅成才、陈倩，为使案涉房屋尽早出租，其对新租客的房租进行了减免，租房押金只退还7500元。2020年5月9日，程雅婷微信通知傅成才、陈倩，因单方违约扣除押金2万元。傅成才、陈倩认为，其不能继续承租是因为新冠疫情的影响，属于案涉合同约定的不可抗力情形，以此理由解除合同双方应互不承担责任。在其已维修并交付房屋的情况下，程雅婷仍以其未交纳下一年度房租为由扣除押金2万元实属无理。现双方因退租事宜多次协商未果，故诉至法院。程雅婷辩称，同意合同于2020年5月9日解除，但解除是因为傅成才、陈倩在租期未满时单方表示不再承租构成违约，其有权按照合同约定要求对方支付5万元违约金，并在押金中抵扣，故其不同意退还押金。程雅婷向本院提出反诉请求：1.判令傅成才、陈倩支付雨花客厅7号楼117室房屋2020年5月至2020年8月的租金3万元；2.判令傅成才、陈倩支付违约金1万元；3.判令傅成才、陈倩承担反诉费用。事实与理由：案涉合同约定租期五年，傅成才、陈倩仅在承租近一年时就以疫情为由拒绝继续承租，在程雅婷表示延长两个月租期的情况下二人仍单方宣布解除合同并自行搬离，已构成违约，应承担违约金1万元。因傅成才、陈倩在承租期间私自更改消防喷淋位置，导致房屋漏水、墙体渗水，且其在合同解除后一直未将营业执照迁出，影响了房屋再次出租，对房屋空置期内的房租损失应由反诉被告承担。傅成才、陈倩辩称，认可房屋漏水、墙体渗水的事实，其已在2020年4月25日维修完毕，漏水可能是因其在装修房屋时装修公司破坏了管道，但其并非私自改造，承租时双方已就消防管道改造事宜有过明确沟通；其搬离房屋后，程雅婷并未要求其将营业执照迁出，现营业执照已于2020年9月2日迁出；合同解除是受疫情的不可抗力导致，案涉房屋2020年7月已再次出租，故不同意承担房屋空置期租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、聊天记录、房屋照片等证据，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理事实如下：2019年4月15日，傅成才、陈倩与程雅婷签订《房屋租赁合同》一份，约定：程雅婷将位于南京市雨花台区的房屋出租给傅成才、陈倩用于经营广告图文业务，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日；租金第一年8.8万元，第二年至第五年每年9万元；傅成才、陈倩于合同签订之日起五日内一次性支付第一年房租8.8万元，第二年至第五年的房租在租金到期前一个月支付；为确保房屋及其附属设施安全完好、租赁期限内相关费用如期结算，傅成才、陈倩同意支付程雅婷押金2万元；除合同另有约定外，程雅婷应于租赁关系消除且房屋迁空、付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还；因傅成才、陈倩违反本合同约定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，程雅婷可在押金中抵扣，不足部分傅成才、陈倩须在接到程雅婷付款通知后10日内补足；租赁期间，由傅成才、陈倩导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施毁损，包括房内外防水、水电等维修费由傅成才、陈倩负责；傅成才、陈倩不交付或不按约定交付租金达一个月以上，程雅婷有权解除本合同；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；若双方在没有违反本合同约定的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并支付对方5万元违约金。合同签订后，傅成才、陈倩按约定支付了第一年房租8.8万元及押金2万元。案涉房屋装修期间，程雅婷曾帮傅成才、陈倩向物业咨询消防喷淋改造价格。2020年初，受疫情影响，案涉店铺无法正常经营，傅成才、陈倩于2月25日通过微信向程雅婷表示不再承租，要求解除合同并退还押金。程雅婷回复称提前退租构成违约，现其愿意免费延长两个月的租期，但如果坚持退租，其也无能为力。同年2月26日，程雅婷丈夫李某通过微信向傅成才表示，如房屋能顺利出租则可以退还一部分押金。后傅成才、陈倩腾空房屋，并结清物业费及水电费。同年3月12日，程雅婷收回房屋钥匙。因傅成才、陈倩在案涉房屋装修时改变了消防喷淋的位置，致使房屋漏水、墙体渗水、墙面破损，程雅婷通知傅成才、陈倩维修。同年4月25日，傅成才、陈倩将房屋漏水维修完毕，并支付了维修费，但墙体渗水印记和墙面破损仍在。同年5月9日，程雅婷丈夫李某通过微信通知傅成才解除租赁合同，并扣除其违约金2万元。2020年7月17日，程雅婷与案外人王某签订房屋租赁合同，案涉房屋重新出租。程雅婷当庭称，因傅成才、陈倩未及时将营业执照地址迁出，其为新承租人提供了一个月租金减免，租金实际从2020年9月1日起计算。经本院向承租人王某核实，租金减免系因程雅婷承诺免费给其一个月的装修期，其承租房屋时双方均未提及营业执照地址迁出问题。另查明，傅成才、陈倩已支付截至2020年4月30日的租金，其营业执照地址于2020年9月2日正式迁出。庭审中二人自愿放弃搬离房屋后至4月30日期间的租金，也不再要求拆除装修恢复原状。庭审调解中，傅成才、陈倩要求程雅婷退还押金1万元，程雅婷只同意退还5000元，致调解未成。本院认为，傅成才、陈倩与程雅婷签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。现双方均同意解除合同，本院予以确认。关于合同的解除原因及解除时间，双方观点不一，傅成才、陈倩认为案涉合同是因遭遇疫情这一不可抗力而解除，程雅婷认为案涉合同是因傅成才、陈倩违约而解除。对此，本院认为，双方以不同理由主张合同解除的，应分别审查主张解除的请求权基础。2020年春节前虽有疫情因素，但疫情并非永久持续，南京市已于2020年2月中旬陆续启动企业复工，部分市场主体也逐步恢复经营，疫情防控措施虽导致傅成才、陈倩在一定时间内无法使用承租房屋，但案涉合同租期尚余四年，疫情的暂时影响尚不足以导致合同目的无法实现，傅成才、陈倩以不可抗力为由解除合同，依据不足，本院不予支持。傅成才、陈倩在承租不到一年时即明确表示不再承租，在程雅婷承诺给予租金优惠后仍拒绝继续履行，并坚持搬离房屋，已构成违约，该违约行为致使合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。程雅婷于2020年5月9日以微信方式向傅成才、陈倩发出解除通知，故案涉合同于解除通知到达对方之日即2020年5月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋空置损失，程雅婷主张2020年5月至8月的租金合计3万元（7500元/月×4个月）。对此，本院认为，案涉房屋于2020年7月17日重新出租，租金7万元/年，房屋空置期应为2020年5月9日至7月17日。程雅婷称因傅成才、陈倩营业执照地址未迁出，其为新租客免除了8月份的租金，故该月租金亦应计入空置损失内，该主张与本院查明的事实不符，不予采纳。傅成才、陈倩违约致使合同提前解除，其在承租期间因装修移动消防喷淋位置导致房屋漏水、墙体渗水、墙面破损，虽经维修，但墙体渗水、墙面破损问题并未彻底解决，且合同解除后其营业执照未及时迁出，势必影响房屋再次出租，故其对房屋产生空置损失存在过错。但鉴于程雅婷在知晓房屋存在上述问题的情况下未及时采取措施避免损失扩大，自身亦具有一定过错，加之在疫情影响下，房屋能否及时出租与市场环境、租金预期、出租前期准备等多种因素密切相关，故本院结合双方过错程度、房屋空置时间及预期利益，参考疫情对租赁市场的影响，酌定傅成才、陈倩承担房屋空置损失7500元。关于违约金，程雅婷主张1万元，本院考虑到疫情管控确实一定程度上影响了合同履行，傅成才、陈倩也全额支付了截至2020年4月30日的租金，在衡量履行情况、双方过错、实际损失的基础上，酌定傅成才、陈倩支付违约金6000元。综上，合同解除后，傅成才、陈倩应向程雅婷支付房屋空置损失7500元、违约金6000元，上述款项在2万元押金中抵扣后，程雅婷应退还傅成才、陈倩6500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）傅成才、陈倩与被告（反诉原告）程雅婷签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除；二、被告（反诉原告）程雅婷于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）傅成才、陈倩6500元；三、驳回原告（反诉被告）傅成才、陈倩及被告（反诉原告）程雅婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，已减半收取150元，由傅成才、陈倩负担75元，程雅婷负担75元。反诉案件受理费800元，已减半收取400元，由傅成才、陈倩负担200元，程雅婷负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 费月华二〇二〇年九月二十三日法官助理 吕蓉蓉书 记 员 程林慧