内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0621民初1209号原告郭某。委托代理人张某，内蒙古盖伦律师事务所律师。被告某某房地产开发有限责任公司。公司住所地达拉特旗树林召镇。统一社会信用代码：xxxxxxx。法定代表人延某，职务总经理。委托代理人刘某，内蒙古三恒律师事务所律师。被告杨某。委托代理人刘某，内蒙古三恒律师事务所律师。原告郭某诉被告某某房地产开发有限责任公司、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月8日受理后，依法由审判员郝吉祥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及委托代理人、被告某某房地产开发有限责任公司委托代理人及被告杨某委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某诉称，2013年1月6日，二被告因欠原告借款不能归还，与原告签订了《房屋变更协议》，约定被告以某某小区的房屋抵还原告借款，协议主要内容：一、18号楼1单元102号房屋，面积159.7平米，单价4388元，总房款701510元，费用46886元，此套房款合计748396元。二、17号楼1单元401号房屋，面积156.24平米，单价4688元，总房款732453元，费用44565元，此套房款合计777018元。三、15号楼8号商铺，面积101.01平米，单价17500元，总房款1767675元，费用60000元，此套房款合计1827675元。协议约定被告随时将上述房屋给原告变更到原告名下。协议签订后，被告将上述房屋交付原告，被告为原告办理了第一项和第二项产权手续，第三项一直拖延不办，后经查询得知该商铺已经向建设银行抵押，故原告诉至人民法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋变更协议》的第三项，判令被告偿还原告借款1827675元，并按照银行同期贷款利率给付2013年1月6日至实际清偿之日的利息；2、诉讼费被告承担。被告某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）辩称，环球公司不是涉案主体，不应该成为被告，借款及房屋变更协议签订主体没有某某公司，环球公司不是本案适格被告。某某公司已经在2013年配合将案涉房屋房产交付郭某。被告杨某辩称2012年案外人马某购买了涉案房产，该房产存在按揭贷款。2011年6月1日，原告将借款出借于被告杨某，后被告杨某无力支付利息，与原告协商，用登记在马某名下的涉案房产折抵利息，原告确认被告杨某多付利息503089元。本案房屋变更协议不具备解除条件，应依法驳回。该房屋已经交付原告使用，原告也一直出租房屋至今。原告未要求被告为其办理产权证书。本案中原告郭某知晓房屋有银行抵押，不存在不知情情况。因被告杨某多支付原告郭某利息，故在原告支付被告多付利息的情况下，被告可以配合原告办理房屋产权登记。原告郭某为证明自己的主张出具如下证据：1、房屋变更协议一份、交房明细单一份、房款收据一份，证明2013年1月6日原告与被告杨某签订的房屋变更协议，证明被告杨某自愿将某某小区三套（包括本案涉及）房屋抵还原告借款的事实。二被告质证称对三份证据的真实性、证明目的不认可。房屋抵顶的是借款利息而非借款。环球公司所开收据与案外人马某购房款金额一致，与房屋变更协议金额不一致，收费明细约定该房产在更名时才开具收据，可以证明原告对房产登记、抵押信息知晓。2、不动产查询信息一份，证明被告杨某自愿将某某小区三套房屋转让给原告，本案涉及房屋所属人为马某且该房屋处于抵押状态的事实。二被告质证称对该份证据予以认可。被告某某房地产开发有限责任公司为证明自己的主张出具如下证据：1、商品房买卖合同一份、贷款账户基本信息一份；收房记录一份，上面写的收款收据指的是除房款外的所有明细、收据复印件一支、案涉房产图片一张，证明案外人马某购买房屋，某某公司配合马某将涉案房屋交付给郭某后，被告杨某偿还贷款。郭某知晓房屋贷款情况，房屋交付后由原告郭某占有使用。原告郭某质证称对商品房买卖合同的真实性认可，但原告对该事实不知情、登记在谁名下及有无抵押原告均不清楚。对贷款账户信息真实性认可，但不清楚该事实。对收房记录中除被告后填加的“马某”不认可外，其余所记录事实均认可。收款收据指的是房款收据。对收据的复印件不认可，原告并未交过费。对案涉房产图片认可。2、收据复印件两支，证明马某购买的案涉房产价格合计1636362元，与被告某某公司给原告出具的收据金额一致，原告自始就知道房产登记给马鸣且办理了抵押贷款。原告质证称即便是原件也只能证明某某公司与马某之间的买卖，不能证明被告杨某告知过原告房屋产权和抵押信息，原告不知情。被告杨某对以上证据均认可。被告杨某为证明自已的主张出具如下证据：内蒙古农村信用社回单复印件一支；息结算单一张；调账更账明细单一张；房屋变更协议及身份证复印件一张，证明原告郭某与被告杨某之间的借款事实以及抵顶房屋事实。原告郭某质证称证据真实性均认可。对被告主张多付原告的503089元，原告已在该笔借款中把被告多付的503089元在后续结算本金时扣抵了，不存在多支付问题。当时抵房是被告提出，并非原告要求。被告环球公司对以上证据均认可。经审理查明，2013年1月6日前，原告郭某与被告杨某存在借款纠纷，经原告郭某与被告杨某结算，2013年1月6日原被告二人达成合意，签订房屋变更协议，将由被告某某公司开发的位于达拉特旗某某小区的房屋抵还原告借款，协议约定：“本人杨某同意将某某小区以下三套房名字变更为郭某：一、“18号楼1单元102号房屋，面积159.7平米，单价4388元，总房款701510元，费用46886元，此套房款合计748396元。二、17号楼1单元401号房屋，面积156.24平米，单价4688元，总房款732453元，费用44565元，此套房款合计777018元。三、15号楼8号商铺，面积101.01平米，单价17500元，总房款1767675元，费用60000元，此套房款合计1827675元。三套房款总合计3353089元。”协议签订后，被告某某公司配合被告杨某将18号楼1单元102号房屋及17号楼1单元401号房屋交付原告郭某，并办理了房屋登记更名。同日，被告某某公司配合被告杨某为原告郭某出具购房款1636362元收据一支及收房明细单一支，写明收款契税、手续费、印花税等共计60000元，并将某某小区15号楼8号商铺交付于原告郭某，原告郭某一支使用至今。另查明，案外人马某于2012年10月11日与被告某某公司签订房屋买卖合同，向被告某某公司购买某某小区15号楼8号商铺，约定房屋价款1636524元，首付826524元，剩佘房款为按揭贷款支付，后案外人马某向中国建设银行股份有限公司办理房屋按揭贷款，并就该房屋办理了抵押登记，并办理了他项权证书，抵押期限为2012年11月27日至2022年11月21日。后被告杨某以案外人马鸣名义按期偿还贷款至今。以上事实有原被告提供证据及原被告的陈述在卷予以证实。本院认为，原告郭某与被告杨某签订的房屋变更协议是真实意思的表示，各方当事人均应严格依照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告杨某将案外人马某购买的××区商铺抵顶给原告，并经被告某某公司出具购房款收据及交房明细单，被告某某公司于2013年1月6日将该商铺实际交付于原告郭某，后该商铺一直由原告郭某占有使用至今。故原告郭某与被告杨某之间的房屋变更协议中交付房屋部分已经事实履行至今。现原告郭某因该房屋登记于案外人马某名下，并办理了房屋按揭贷款无法变更登记为由，诉求解除该房屋的抵顶协议。本院认为现该商铺因存在银行贷款抵押，无法变更登记，但该商铺于2013年1月6日已实际交付原告郭某使用至今，该房屋各项维护费用由原告郭某支付，房屋收益由原告郭某占有，该房屋抵押期为2012年11月27日至2022年11月21日，折抵房屋时该抵押已经设立，在抵押未解除期间无法办理变更登记，但不影响原告郭某的占有使用和对房屋主张权利，现该抵押期未届满，事实上无法变更登记，被告杨某及被告某某公司在答辩中也未表示拒绝为其办理变更登记，而是双方存在未结清账款，在这种情况下，合同目的并非无法实现，不符合解除合同的条件，并且解除合同涉及到的返还房屋等后续问题事实上增加双方当事人的诉累。综上，本院在本案现阶段对原告郭某诉求解除原告与被告签订的《房屋变更协议》第三项的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》笫六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告郭某的诉讼请求。案件受理费减半收取10625元由原告郭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  郝吉祥二〇二〇年九月七日书记员  胡 珂