广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初407号原告：吴剑波，男，1987年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************610。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兵，广东盈宇律师事务所实习律师。被告：佛山市璀璨酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码***。法定代表人：魏某1。原告吴剑波与被告佛山市璀璨酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告吴剑波及其委托诉讼代理人陈瑶、戴兵到庭参加了诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《星星E客店项目返租协议》，被告向原告返还涉讼房屋；2.被告向原告支付从2018年1月1日起按每月5600元计算至实际归还租赁物之日止的租金（2018年10月免租）及利息（2018年1月至2019年11月期间以每月5600元为本金从当月最后一日起按年利率24%计算至2019年12月1日，2018年10月免租不计）；3.被告向原告支付2018年12月至2019年11月期间管理费及公摊水电费5335.3元；4.被告向原告支付违约金28000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月26日原告与佛山市三杰房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了佛山市南海区***********房屋。原告购买涉讼房屋后，于2017年6月9日与被告签订《星星E客项目装修合同》、《星星E客项目返租协议》，根据上述协议约定原告购买涉讼房屋后，将涉讼房屋返租给被告规划、设计、装修用于经营艺术主题酒店使用。返租期为5年，双方约定于2017年10月1日起正式起租，每月返租款为5600元，被告需于每月5号左右向原告支付租金。被告先为原告投入60000元装修费。被告支付该笔装修款后，在双方的返租金额中予以抵扣。另外，返租合同约定，遇经营不善导致被告无力及时支付返租租金时，被告需向原告支付拖欠款项0.3%/天的利息（不计复利），若被告拖欠原告租金连续3个月，原告有权收回该房屋的使用权，并向原告支付相当于本协议约定的月返租租金的X+2倍（X为被告已受用的免租期数）违约金，合同终止。涉讼合同签订后，原告已依照合同约定向被告支付60000元的装修款以及向被告交付涉讼房屋。然而，被告收到装修款及占有涉讼房屋后，不但没有对涉讼房屋进行装修（没有投入装修款6万元），也未从未向原告支付返租款。经原告多次催促，截止原告起诉当天涉讼房屋仍未进行实体的装修，也没有向原告支付任何返租款。被告的行为已构成严重违约，造成原告房屋一直处于毛胚空置状态无法使用。原告有理由相信被告已经丧失继续履行合同的能力，涉讼返租合同已无法继续履行。根据涉讼合同第八条约定，原告有权解除涉讼返租合同，收回房屋并要求被告归还欠款及违约金。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.星星E客店项目装修合同、星星E客店项目返租合同原件各1份，用以证明已原被告之间存在返租合同关系，原告向被告出租涉讼公寓，租金每月5600元，从2017年10月1日起计租。2.管理费收据原件11份、电子转账明细打印件12份，用以证明原告在2018年12月至2019年12月期间共支付涉讼物业管理费、公摊水电费共计5335.3元。3.照片打印件3份（原告当庭出示手机原本）；4.微信聊天记录打印件4页（原告当庭出示手机原本）。证据3-4，用以证明原被告签订涉讼合同及装修合同后，被告并未依照合同约定为原告提供装修服务，现涉讼公寓仍处于毛坯状态，且堆放大量装修废料。5.不动产权证原件1份，用以证明原告为涉讼公寓的权属人。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋坐落佛山市南海区***********室，已办理不动产权证，登记权利人为原告吴剑波。2017年6月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《璀璨星汇艺术主题酒店星星E客店项目返租协议》（以下简称涉讼合同），约定：甲方提供涉讼房屋交给乙方规划、设计、装修璀璨星汇艺术主题酒店客房，甲方就其所拥有涉讼房屋的全部使用管理权在合作期限内交给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用；项目实行由乙方统一经营管理的方式进行经营和收益，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向甲方支付租金和收益；从双方签订《公寓装修合同》约定的公寓装修竣工正式交付之日起生效，双方约定返租期限为5年；双方签订《公寓装修合同》，乙方收楼后对涉讼房屋进行装修，装修期限为2017年7、8、9月三个月，合同签订后3个工作日内甲方需支付60000元装修金给乙方，装修完工双方验收后，乙方负责出资购置软装项目，乙方可根据房型配置不同软装标准，并于租赁期满后无偿赠送给甲方；双方约定于2017年10月1号正式起租，合同第1年，甲方需基于乙方3个月的免租期，合同第2年至第5年，甲方需给予乙方每年1个月的免租期，另由乙方帮甲方承担投入60000元装修费用，甲乙双方同意由返租金额进行抵扣，共计11个月，上述合计18个月免租期或抵扣装修费用期，于合同正式起租开始计算18个月，其他每月乙方每月返租5600元；租赁期满，乙方购置的软装归甲方所有；装修期内，甲方需支付物业管理费，乙方支付水电费，返租合同正式起租后，物业管理费、水电费均由乙方承担；租金转账支付，转账日期为每月5号左右（遇节假日顺延）；遇经营不善导致乙方无力及时支付返租租金时，甲方有权向乙方收取拖欠款项0.3％/天的利息（不计复利），若乙方拖欠甲方的租金连续3个月，甲方收回涉讼物业的使用权，乙方将欠款连本带利赔偿给甲方，将乙方购置的软装作为赔偿给业主，并向甲方支付相当于本协议约定的月返租租金的X+2倍（X为乙方已受用的免租期数）违约金，合同终止。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《璀璨星汇艺术主题酒店星星E客店项目装修合同》，约定甲方委托和协助乙方按合同所列交房标准装修涉讼房屋，装修完成后，由双方共同验收；乙方收楼后对涉讼房屋进行装修，装修期限为2017年7、8、9月三个月，甲方需于签订《公寓装修合同》3日内支付60000元装修金给甲方，乙方负责出资购买软装项目，乙方可根据房型配置不同软装标准。2019年5月31日，原告微信询问被告工作人员涉讼房屋现在进度如何。对方回复称也差不多了。原告要求尽快完成余下工作。2019年6月10日，原告微信询问涉讼房屋的装修及交付情况，并称上次因为还没装修完，双方并未签订解除合同的协议。被告工作人员回复称有投资人想把被告的十几套公寓收去经营，涉讼房屋装修应该差不多完成了，看看原告的想法。原告称没问题，租给被告或别人都一样。2019年6月11日，被告工作人员微信告知原告，涉讼房屋现在是仓库，他们可能把其他房间装修完了，才最后装修涉讼房屋。2019年7月12日，原告微信询问被告工作人员涉讼房屋开始装修了没。对方回复称在搬材料进去，工人已经安排好了。2019年8月17日，原告微信询问装修进度。被告工作人回复称在做了，明天问问进度。2019年8月17日，原告微信询问装修进度。被告工作人回复称应该在做油漆。2019年10月14日，原告微信询问装修完成了没。被告工作人回复称差不多了。后原告要求对方说具体一点，预计什么时候能完成。对方没有回复。另查明，广州**创生物业管理有限公司佛山分公司于2018年12月至2019年10月期间开具单据，载明涉讼房屋于上述期间的管理费、水电费及公摊水电费合计4728.2元。2018年12月至2019年10月期间，原告向广州**创生物业管理有限公司佛山分公司支付4905.3元。2019年11月12日，原告向广州宜家创生物业管理有限公司佛山分公司支付物业管理费430元。诉讼中，原告陈述称，原告于2018年12月至2019年10月期间支付的4905.3元，其中177.1元是被告于2018年10月前的欠费，2018年12月之后的费用均通过原告银行账户缴付。2020年1月7日，原告提起本案诉讼。本院向被告公告送达起诉状，于2020年6月28日送达至被告。诉讼中，原告陈述，被告只是铺设了水电、地砖及洗手间少部分墙砖，经原告向物管公司了解，从2019年11月后就没有人进场施工；原告于2020年7月31日联系涉讼房屋的物业管理公司，其将涉讼房屋的钥匙及密码移交给原告，原告已收回涉讼房屋；被告并未实际为原告负担装修费，无需抵扣11个月的租金。本院认为，原告与被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告举证反映其已将涉讼房屋交予被告，原告在诉讼中主张被告未依约支付租金，其于2020年7月31日自行收回涉讼房屋，被告作为义务履行方，既未提出异议，又未提供证据证明其已履行付款及返还涉讼房屋的相应义务，故本院对原告的主张予以采信并认定被告构成违约，原告有权要求解除涉讼合同并要求被告支付占有使用期间的租金，本院确认涉讼合同于起诉状送达至被告当日即2020年6月28日解除。由于原告确认已于2020年7月31日自行收回涉讼房屋，本院对原告诉请被告返还涉讼房屋不予支持。涉讼合同约定2017年7月至9月为装修期，自2017年10月1日起正式起租，第1年免租3个月，第2至5年各免租1个月，被告帮原告投入的60000元软装费用抵扣11个月租金，免租期合计18个月，被告从正式起租开始计算18个月后再支付返租租金。涉讼合同同时约定装修完工验收后被告出资购置软装项目，原告举证反映涉讼房屋的硬装尚未装修完毕，且被告未提交证据证明其已为原告承担投入软装费用，故本院认定被告并未实际履行出资购置软装项目的义务，因此无需抵扣11个月的免租期限。而第1至5年每年的免租期约定系基于合同履行完毕原告给予的优惠，现涉讼合同因被告违约而解除，在扣除全部免租期后方开始计算租金，有违公平及诚实信用原则，故本院酌情确定第2至5年每年的免租期应为每个履行年度的首月为宜，合同解除之日为合同履行的第3个年度，故被告享受的免租期应为5个月（3+1+1）。另外，涉讼合同约定被告拖欠租金致使合同解除的，被告应向原告支付X+2倍的租金作为违约金。结合上述免租期的约定理解，被告违约不仅需要支付全部免租期的租金，还需多支付两个月的租金。现原告主张免租4个月，并按月租金的5倍作为违约金，并未超出上述合同约定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2017年10月1日至2020年7月31日期间的租金168000元[5600×（34-4）]，以及违约金28000元[5600×（3+2）]。由于被告享有的免租期限及应付租金金额，需经司法诉讼方能最终确定，故本院对原告诉请被告支付2018年1月至2019年11月（2018年10月免租除外）的租金利息不予支持。涉讼合同约定2017年10月1日起租后的物业管理费、水电费均由被告负担，原告举证证明其已于2018年12月至2019年11月支付物业管理费、水电费共5335.3元，故原告诉请被告向其支付5335.3元，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告吴剑波与被告佛山市璀璨酒店管理有限公司于2017年6月10日签订的《璀璨星汇艺术主题酒店星星E客店项目返租协议》于2020年6月28日解除；被告佛山市璀璨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金168000元予原告吴剑波；三、被告佛山市璀璨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费、水电费共5335.3元予原告吴剑波；四、被告佛山市璀璨酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金28000元予原告吴剑波；五、驳回原告吴剑波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4828元（原告已预交7281.48元），由被告佛山市璀璨酒店管理有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费7281.48元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  彭惠烨人民陪审员  洪园艳二〇二〇年九月四日书 记 员  林浩成