湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0528民初528号原告：长阳土家族自治县住房保障中心，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路**。统一社会信用代码：12420528739125696R。法定代表人：叶登攀，主任。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者，特别授权代理（放弃、变更、增加诉讼请求，举证、质证、辩论、和解，代收法律文书）。被告：刘立夫，男，1985年5月22日出生，土家族，户籍地为湖北省长阳土家族自治县，现住湖北省长阳土家族自治县，委托诉讼代理人：刘明章（被告刘立夫之父），男，1952年6月25日出生，汉族，户籍地湖北省长阳土家族自治县，现住湖北省长阳土家族自治县，特别授权代理（参加庭审、代收法律文书、调解）。原告长阳土家族自治县住房保障中心诉被告刘立夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员万姝蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告长阳土家族自治县住房保障中心的委托诉讼代理人周清华、被告刘立夫的委托诉讼代理人刘明章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长阳土家族自治县住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、被告将租住新桥家园小区3单元302号房屋腾退并交还给原告。2、被告支付原告从2016年7月1日至2020年6月30日期间所欠租金、物业管理费、垃圾清运费、保证金等合计8969.20元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方在2010年签订《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》、《长阳土家族自治县公共租赁住房租赁合同》，合同约定被告在龙舟坪镇承租原告开发建设的新桥家园小区3单元302号公租房，建筑面积51㎡，合同有效期至2018年6月30日止，合同履行期间被告在2016年、2017年、2018年、2019年、2020年共欠原告租金、保证金、物业费、垃圾清运费8969.20元。被告不诚信履行合同已构成违约，原告现依照《合同法》《民事诉讼法》及相关法律规定提起本案诉讼。原告长阳土家族自治县住房保障中心为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告的法人证书复印件和被告身份证复印件各1份。证明原、被告主体资格。证据二、长阳土家族自治县廉租房租赁协议复印件1份。证明原、被告双方有租赁关系，原告可以依据该协议第八条要求被告腾退房屋。证据三、县物价局长价管[2016]34号文件复印件1份。证明租金标准为3元/平方米/月，物业服务费标准为0.4元/平方米/月。证据四、欠费明细表和在被告租住房屋门口张贴缴费催收通知书的照××份。证明被告欠缴费用及原告已经催收的事实。证据五、住建部2013年178号文件、宜府办发2015年5号文件、长政办发2016年15号文件（县人民政府办公室关于印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》的通知），证明公租房和廉租房现行政策。被告刘立夫向本院提交书面答辩状辩称，因被告为了生存拖着陆级伤残身体外出务工无法到庭，特委托其父亲出庭答辩如下：一、从法律方面陈述，1、依据合同法第二条至第七条、民法第三条、第四条，原告诉讼适用法律不当，存在当事人的法律地位不平等，意志强加给另一方，住房保障中心是政府职能部门，行政管理协议应在合同法认定之外。租赁合同应印有湖北省房产管理局、湖北省工商管理局监制才是规范的合同。2、原告方诉讼的合同条款，涉嫌欺诈、虚假、胁迫等行为，原告方提供给法庭的合同《长阳土家族自治县廉租住房租赁协议》是过期失效协议，双方根本没有后续租赁合同。2016年夏天，被告在原告提供的表格中填写家庭人口、经济收入和户籍证明，根本不知道什么合同也没有拿到合同，当时也只是听说租金要调整，后来出现的增加面积计租，租金标准是多少等情况，原告均未告知，还说这是续租资格重新审核，被告不知晓原告诉状中所称《长阳土家族自治县公共租赁住房合同》，如果现在有这样一份合同也是原告伪造的，原告没有依法依规订立合同，本案纠纷是原告懒政、不作为造成的结果。二、从政策方面陈述，1、我国的保障性住房主要有三大类型构成，经济适用房、廉租房、公共租赁住房，我们现在租住的是廉租房，租住时申请、审批、入住程序合法合规，现原告以国家廉租房和公租房并轨运行为由，不遵守国家政策，不顾我们这些困难群体的艰辛，擅自提高租金水平，将我们这一困难弱势群体的原廉租房保障对象升格为公租房保障对象。中华人民共和国住房和城乡部、财政部、国家发改委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》第四条“已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，其租金水平仍按原租金标准执行……”被告租住的廉租房是享国家的红利，享党和人民政府的福，不是原告的优惠政策，原告也不是租赁公司。2、原告方从2016年起每套房屋增加10平方米的计租面积，按住建部的有关规范建筑要求，封闭阳台和墙内阳台才能计算使用面积，廉租房阳台4.8平方米不能计算成使用面积。违反国家房屋租金计算面积的相关政策——国务院《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》规定，计租面积以使用面积为准，国家发改委、住建部关于《城镇廉租住房租金管理办法》第七条规定“廉租住房的计租单位应当与当地公有住房租金计租单位一致”。3、原告在负责当地保障性住房工作中不履职尽责、失职渎职，对人民群众反映的大量房源被出租牟利，闲置占用情况不管不问，对去住房保障中心咨询政策的住户态度恶劣、威胁恐吓；原告滥用职权、徇私舞弊，对引进的物业公司余爱民及其家庭成员提供四套住房（睡觉、吃饭、打牌、堆杂物各用一套，疫情解封后还将204室出租给别人开花牌娱乐室至2020年7月5日），据说余爱民还掌握部分房源，供自己亲友居住，物业公司余爱民在收取物业服务费后又以路灯照明为由，向每位住户加收电费10元/年，却只有一个路灯是亮的，物业公司余爱民对小区实行黑恶管理，屡次扬言并张贴停水停电的通知威胁住户；原告方以行政手段在收取钥匙押金100元后，又重新要求缴纳400元的押金，涉嫌为利益关联方提供融资；原告玩忽职守，对住户诉求拒绝处理，例如公用下水道堵塞致污水流到一楼，住户向物业反映后，原告以其未交租金拒绝提供疏通服务，至今用水泥堵住室内出口；原告违规分配，被告居住小区的对面是经济适用房，据被告了解，有相当一部分房屋原房主钻国家政策空子，五年一到就变卖而获利十多万元。三、被告个人情况，被告2003年参军入伍后在部队服役五年并光荣入党，2008年5月12日第一批赴汶川抗震救灾，冒着生命危险奋战93天。被告目前的处境是：无房产、无车辆、无门面、无生产资料、无专业技能、无固定收入、无存款、无健康体魄（陆级伤残）、无完整家庭（离异，父子俩相依为命），经济特困，确属“十无”“两困”即困难退役军人、困难共产党员。被告租住小区有享受房租减免的事例，原告应给予被告租金减免。被告刘立夫为支持其抗辩主张向本院提交证据如下：证据一、刘立夫身份证复印件、户籍证明各1份，证明被告的身份及家庭情况。证据二、城镇住房制度改革的若干具体政策打印件1份，证明租金按每平方米使用面积计算。证据三、关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知打印件1份。证明已建成并分配入住廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，对已入住的城镇低收入住房困难家庭，其租金水平仍按原合同约定执行。证据四、城镇廉租住户租金管理办法打印件1份，证明廉租住房计租单位应当与当地公有住房租金计租单位一致。证据五、行政法第六章即法律责任打印件1份，证明“对居民生活采取停止供水、供电、供热、供天然气等方式迫使当事人履行相关行政决定的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处分”。证据六、廉租房租赁协议复印件1份，证明原、被告的租赁关系。证据七、花坪社区居委会出具的证明复印件1份，证明刘立夫家庭贫困的事实。证据八、长阳不动产登记中心出具的不动产登记信息查询记录复印件1份，证明刘立夫名下无不动产登记记录。证据九、长阳土家族自治县公安局交通警察大队出具的证明复印件1份，证明刘立夫无机动车注册登记信息的事实。证据十、长阳土家族自治县工商行政管理局出具的准予注销登记通知书复印件1份，证明刘立夫现未经商的事实。证据十一、离婚证复印件1份，证明刘立夫离婚的事实。证据十二、残疾证复印件1份，证明刘立夫因公受伤，伤残等级为陆级伤残。证据十三、中国人民解放军空军颁发的荣誉证书复印件1份，证明刘立夫参加汶川地震救灾的事实。证据十四、士官退出现役证复印件、光荣之家照××份，证明刘立夫是退役军人。证据十五、住房保障中心张贴拖欠租费名单照片打印件1份，证明住房保障中心侵犯公民姓名权的事实。证据十六、捐款收据复印件、龙舟坪镇人民政府的感谢信复印件各1份，证明刘立夫在新型冠状病毒疫情期间作出贡献。证据十七、照片打印件6张，证明新桥家园小区一片乱象，物业管理不到位的事实。经庭审质证，被告刘立夫对原告提交的证据一、二没有异议，对原告提交的证据三、四有异议，被告认为文件规定的是公租房租金标准，而被告租住的是廉租房，不应适用该文件，被告同意缴纳垃圾清运费，但只认可1元/平方米/月的租金标准，被告不知道为什么要交纳保证金，物业费要超过半数人同意才认可，而且物业服务要到标准。对证据五有异议，认为廉租房与公租房是统一管理并不是同一性质。原告对被告提交的证据真实性均没有异议，但与被告欠付租金等费用没有关联性。本院向长阳土家族自治县民政局调取被告刘立夫不属于本县最低生活保障和城镇低收入对象的证明1份。原告根据调解时被告提出的请求向本院提交《五峰土家族自治县保障性住房建设与管理办法》、宜都市物价局《关于公共租赁住房租金标准的批复》、《宜都市陆城城区公共租赁住房分配方案》复印件各1份，经质证，被告刘立夫认为宜都和五峰的文件都抄送了人大等单位，但长阳住房保障实施细则只是一个办公室座谈纪要，长阳物价局的文件没有报送人大，不是规范性文件，县住房保障中心回避并轨运行通知第4条，廉租房是政策性保障住房，不能按建筑面积计算租金，只能按使用面积计算租金，故增加10平方米计租面积不合理。招待所、建筑和医院退休职工房租标准也是1元/平方米/月。对原、被告无争议的证据，本院依法予以采信。对有争议的证据，本院将依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，从证据本身真实性、来源合法性、与案件事实的关联性及各证据之间的关系等方面进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2010年12月27日，被告刘立夫（承租人，即协议乙方）在《长阳土家族自治县廉租房租赁协议》（以下简称租赁协议）中承租人处签名，租赁协议中无甲方印章或法定代表人签名，租赁协议中载明出租人即甲方为长阳土家族自治县保障性安居工程建设工作领导小组办公室。租赁协议第一条约定租赁房屋地址为“甲方租赁给乙方的房屋位于龙舟坪镇新桥湾”，租赁协议第二条约定租赁房屋楼层及面积为“甲方租赁给乙方的房屋为第3单元，第3楼,房号为302号。甲方租赁给乙方的房屋使用面积41.64平方米。”第三条约定房屋租金标准“根据《长阳土家族自治县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》的规定，甲方按使用面积收取乙方每月每平方米租金1.00元。”第七条约定协议期限“本协议有效期为二零一五年八月三十一日。”第八条约定协议解除及退租“一、乙方要求退租……二、甲方要求退租（一）……（二）乙方连续六个月无正当理由不交租金的或未在廉租房居住的……”被告刘立夫在签订租赁协议后入住新桥家园第3单元302号房屋至今，已缴清2016年6月30日前的租金等费用。2013年11月19日，中共长阳土家族自治县委机构编制委员会批复同意“县保障性住房开发中心”更名为“长阳土家族自治县住房保障中心”。租赁协议到期后，原、被告双方未重新签订租赁协议。另查明：《湖北省城镇保障性住房管理办法》规定县级以上人民政府对本行政区域内的城镇保障性住房工作负主体责任，县级以上人民政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇保障性住房工作，县级以上人民政府住房保障部门可以委托城镇住房保障实施机构承担本行政区域内城镇保障性住房管理的具体工作，也可以通过购买服务、吸引企业和其他机构参与保障性住房运营管理。保障性住房的配租价格由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障部门、财政部门综合考虑同地段、同类型商品住房租赁价格、保障对象经济承受能力，建设运营成本等因素确定，实行差别化租金。2016年10月17日，长阳土家族自治县物价局就本县公租房租金及物业服务费标准作出长价管[2016]34号文件，通知如下：“一、公租房租金标准：3元/平方米/月。二、物业服务费标准：0.4元/平方米/月。三、公租房租金优惠政策。根据公租房相关规定，对城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭公租房租金给予减免，具体租金标准为：城镇最低收入家庭：1元/平方米/月；城镇低收入家庭：2元/平方米/月。四、执行时间：从2016年7月1日起执行”。同时查明：刘立夫不属于长阳土家族自治县民政局救助对象（即本县城镇最低收入家庭和低收入家庭）。经长阳土家族自治县房屋评估测绘所测量，被告刘立夫租住的新桥家园第3单元2号房屋使用面积41.64平方米、建筑面积50.86平方米。2016年7月1日至2020年3月30日期间，居民垃圾清运费为3元/户/月、居民垃圾处置费为2元/户/月，即垃圾清运（含处置）费合计5元/户/月，2020年4月1日后居民生活垃圾处理费7元/户/月。本院认为：虽然案涉租赁协议中出租方名称为长阳土家族自治县保障性安居工程建设工作领导小组办公室，但本案原告长阳土家族自治县住房保障中心系本县房产管理局下设单位，负责全县公租房的管理工作，故本案原告是案涉房屋租赁合同纠纷的适格当事人。租赁合同到期后，被告因对租金调整有异议而未续签租赁协议，但被告刘立夫使用该房屋至今，故原、被告之间租赁关系仍成立。双方争议的主要焦点即涉案房屋租金标准，被告认为其租住的是廉租房，且自身生活都难以保障，难以负担公租房租金标准。一、关于租赁关系的解除。现原告依据双方签订的租赁协议第八条即乙方连续六个月无正当理由不交租金则腾退房屋的约定要求被告腾退所租赁的房屋，虽然被告刘立夫长期未支付租金的事实成立，但本案是因原、被告双方对房屋租金标准产生分歧引发诉讼，并非该租赁合同约定的“无正当理由不交租金”，不宜认定已达到双方约定解除协议并退租的条件。故本院对原告要求被告退出租赁新桥家园第3单元302号房屋并交还原告的诉讼请求不予以支持。二、关于租金标准和计租面积。县政府办公室于2016年3月8日印发《长阳土家族自治县城区公共租赁住房管理实施细则》（长阳土家族自治县人民政府第26次常务会讨论通过，以下简称公租房管理细则），公租房管理细则第二条规定“本细则所称公共租赁住房（以下简称“公租房”）是指政府投资的限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的保障对象出租的保障性住房。廉租房纳入公租房管理，并轨运行。”第三十七条规定“本细则出台前已配租的廉租住房仍按原合同约定管理；原合同期满后，按本细则规定执行”。第三十八条规定“本细则自2016年5月1日起实施，有效期至2021年4月30日止。执行期间，国家法律法规有新规定的，从其规定。”第十条规定“县房产管理部门会同县物价部门、财政部门结合公租房配套设施情况，按照略低于同地段、同类型住房市场租金的原则，合理确定公租房区域租金标准，并适时予以调整。”第十八条规定“……租赁合同期限最长不超过3年。承租人按年交纳租金，计租面积为房屋建筑面积。”《长阳土家族自治县城区工作租赁住房合同续签工作方案》第五项“以建筑面积（以房屋测绘机构实际测量为准，小数点后四舍五入取整计算）为租金计收基础”。故根据前述我县保障性住房现行政策，廉租房与公租房并轨管理后统称公共租赁住房即简称公租房，公租房租金标准只因承租人是否属于城镇最低收入家庭和城镇低收入家庭而存在差异。住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见及住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知等不宜作为本案裁判依据，被告刘立夫认为本县公租房政策违反国家法规应以行政诉讼方式确认。故本案中，被告刘立夫签署的租赁协议于2015年8月31日期满后应执行本县公租房管理细则相关规定，将其承租涉案房屋纳入本县公租房并轨管理，即按年交纳租金、按房屋建筑面积51平方米（小数点后四舍五入）计租、租金标准由县房产管理部门会同县物价部门、财政部门合理确定，本县物价局将非城镇最低收入家庭和非城镇低收入家庭租赁公租房的租金标准从2016年7月起调整为3元/平方米/月。被告刘立夫属于因公伤残退役军人，其合法权益应受法律保护，虽然向本院提交其因公伤残、无生产和生活资料致家庭困难的证据材料，但县民政部门是公租房申请对象中最低收入、低收入家庭的核定工作的主体，本院无法核定被告是最低收入或低收入家庭，被告应向相关职能部门予以申请核定。被告刘立夫在2016年7月1日至2020年6月30日期间不属于县民政部门核定的本县城镇最低收入家庭和低收入家庭，故在此期间应按3元/平方米/月标准缴纳租金。原告要求被告刘立夫支付2016年7月1日至2020年6月30日期间租金共计7344元的诉讼请求本院予以支持。三、关于原告诉求的垃圾清运费、保证金和物业服务费。1、被告刘立夫认可垃圾清运费，原告依据2016年7月1日至2020年3月30日期间居民垃圾清运（含处置）费5元/户/月标准和2020年4月1日至2020年6月30日期间居民生活垃圾处理费7元/户/月标准主张垃圾清运费246元的诉讼请求予以支持。2、保证金系约束承租人在租赁房屋期间不对承租房屋进行改造而设定，保证金可在被告退房时退还，为承租房屋设定保证金符合日常交易习惯，原告主张的保证金金额系原告在2017年11月15日长住保发[2017]7号《长阳土家族自治县城区公共租赁住房合同续签工作方案》中所确定，全县公租房保证金均采取此标准，且原告认可被告刘立夫已交纳100元，故请求被告补交租房保证金400元的诉讼请求本院予以支持。3、住房保障部门可以采取向社会购买服务的方式参与公租房管理，物业服务企业受住房保障中心委派为新桥家园提供物业服务，物业服务企业不是与被告个人签订物业服务合同，物业服务企业提供物业服务后，缴纳物业服务费的义务对全体业主均等，原告可自2016年7月1日起按0.4元/平方米/月标准主张物业服务费，即原告要求被告刘立夫支付2016年7月1日至2020年6月30日物业服务费共计979.2元的诉讼主张予以支持。原告亦应加强对案涉物业公司提供物业服务质量的管理，提高物业服务水平，缓和租户与物业公司间的矛盾。被告答辩状中所陈述物业公司和原告的行为不属于本案审理范围，应请求相关职能部门处理。综上所述，原告要求被告刘立夫腾退承租房屋的诉讼主张本院不予支持，原告要求被告刘立夫支付拖欠租金、物业服务费、垃圾清运费并补交保证金共计8969.20元的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告刘立夫于本判决生效后三十日内向原告长阳土家族自治县住房保障中心支付2016年7月1日至2020年6月30日期间欠付租金7344元、物业服务费979.2元、垃圾清运费246元并补交保证金400元，前述费用合计8969.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告长阳土家族自治县住房保障中心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告刘立夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  万姝蓉二〇二〇年九月十一日书记员  张慧玲