鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0602民初5302号 原告：鄂尔多斯市嘉德物业管理有限责任公司，统一社会信用代码XXXX。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：苏某。 被告：杨某，住鄂尔多斯市，公民身份证号码×××。 委托诉讼代理人：邱某，系被告配偶。 原告鄂尔多斯市嘉德物业管理有限责任公司（以下简称嘉德公司）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司委托诉讼代理人苏某，被告杨某委托诉讼代理人邱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉德公司向本院提出并变更诉讼请求：1、依法判令被告立即给付拖欠的物业费5909元；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用和违约金5627元。事实和理由：原告系合法的物业注册公司，并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定原告为小区提供物业服务，由业主或物业使用人交纳物业服务费。被告欠付2012年1月1日至2013年12月30日物业费1798元，计算方法为107.07平米×0.7元/月/平米×24个月；欠付2014年1月1日至2017年12月30日物业费4111元，计算方法为107.07平米×0.8元/月/平米×48个月；物业违约金为5627元，计算方法为2015-2017年度107.07平米×0.8元/月/平米×12个月×5‰×365天×3年，上述合计11536元。经原告多次催要未果，为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告杨某辩称，不认可原告诉讼请求，不同意缴纳物业费。1、原告从2012年进驻小区，没有开过业主大会，业主委员会也没有成立，业主没有同意嘉德物业进驻小区，在物业公司服务的五年时间内三号楼六单元下水一直不通；2、走廊卫生等方面物业公司没有服务到位；3、小区一楼底商开了两家餐馆，物业公司不应该让其进来开餐馆，严重影响上层业主安全、卫生；4、2012年9月22日小区暖气试水，物业公司本有通知义务，却没有通知我家，造成我家漏水，造成了极大的损失；5、本来应该是供暖站出维修基金，但是物业公司向我们收取供暖维修费用，之后暖气出问题，我们给原告方打电话，原告也推脱没有维修，最后是我们自己花钱进行了维修；6、2015年物业公司动用两供基金维修屋顶，第三年左右我方又维修了一次，说明物业公司没有尽责维修；7、物业公司2011年挪用三号楼两供基金去维修六号楼，原告两供基金的使用情况需要向业主说明；7、关于业主委员会、物业公司基本信息等应当向业主公开，我怀疑业主委员会公章是假的。 本院经审理认定事实如下： 嘉德公司分别2011年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日与东胜区绿苑恒信小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由鄂尔多斯市嘉德物业管理服务有限责任公司为该小区提供物业服务，物业费收取标准2011年-2013年为0.7元/月/平方米，2014年至2016年为0.8元/月/平方米，被告住该小区5-2-303室，住宅面积为107.07平方米。其中，2011年1月1日签订的《物业管理服务合同》中约定的委托管理期限为三年。2014-2016年签订的《物业管理服务合同》中均约定业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天增缴总费用的5‰为滞纳金或违约金。 另查明，绿苑小区第一届业主委员会成员为：朱秀英、郝成虎、宋丽琼；第二届业主委员会成员为：王冰、千勇、倪世荣。2019年2月22日，绿苑恒信小区业主委员会要求嘉德物业对进入小区以来的所有物业服务费及楼道照明费收支情况；军分区、地方各级政府、单位、企业对小区投入的所有资金数额使用明细；2012-2013年物业管理年政府投入、补助资金数额及使用支出明细及2015年物业规范年政府补助及投入资金的使用明细；历次两供基金动用数额及支出明细；历次向业主集资用于维修管网的资金数额及使用明细；私自出租车棚、楼顶、供电设施的收入明细；张贴广告、线网进入小区、商贩利用公用场地推销等收入；自来水加压设施设备恢复如初；供热交换站改扩建及管道改造详细情况等进行账务公示。 再查明，2020年8月6日，公园街道园林社区出具情况说明，该说明中载明，兹有我辖区居民杨某，女，汉族，身份证号×××，现居住于××街，于2017年来我社区反映家中污水管堵塞，我社区向嘉德物业公司核实此问题，后经当时物业公司与居民杨某协商处理。该说明下方注有从嘉德物业接手2012年开始，我们住的6单元下水一直不通约5年左右时间，后由社区给予解决字样，邱某签字捺印，下方注有情况属实字样，说明最下方有和杨某情况相同的同一单元居民乔某、赵耀、张国利、韩敏签字捺印。 被告对原告提交的证据1物业管理服务合同、证据2业主委员会备案表、证据4业主委员会服务证明的真实性及证明问题均不认可，其认为物业管理服务合同及业主委员会备案表中业主委员会的公章为假，业主委员会没有经过业主选举，但其未提交相关证据，也未对公章申请鉴定，故本院对物业管理服务合同及业主委员会备案表的真实性予以确认，业主委员会服务证明系证人证言性质，业主委员会委员未出庭作证，不符合证据有效性要件，本院不予确认。被告对原告提交的证据3社区服务证明的真实性认可、证明问题不认可，该证据同样为证人证言性质，社区工作人员未出庭作证，不符合证据有效性要件，本院不予确认。原告对被告提交的证据1业主委员会会议记录真实性不发表意见，证明问题不认可，对证据2情况说明、证据4照片的真实性及证明问题均不认可，证据1业主委员会会议记录能与其他证据形成完整的证据链条，本院对真实性予以确认。证据2情况说明与原件核对无异，且能够与其他证据形成完整的证据链条，本院对真实性予以确认。证据4照片无法确定为案涉小区，也无法确认为案涉房屋，真实性无法确认，本院不予确认。原告对被告提交的证据3证明的真实性认可，证明问题不认可，本院对真实性予以确认。原告对被告提交的证据7园林社区证明的真实性认可，证明问题及关联性不认可，该证据能与其他证据形成完整的证据链条，本院予以确认。被告对原告提交的证据11关于要求嘉德物业公司账务公示的通知的真实性认可，证明问题及关联性不认可，本院对真实性予以确认。被告对原告提交的证据5专项维修使用申请表、审批表，证据6住宅小区维修资金使用公示、建设工程施工合同、单位工程费汇总表工程预结算书，证据8住宅专项维修资金使用工程决算公示，证据9维修工程竣工验收备案表、维修资金结算备案登记表，证据10两供基金维修名单真实性认可，证明问题及关联性不予认可，上述证据均与本案不具关联性，本院不予确认。原告对证人乔某证言中的下水管道堵塞的真实性认可，本院对真实性予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与绿苑恒信小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效。原告依约提供了物业服务，被告作为该小区业主在实际享受服务的同时，应当依约向原告支付物业服务费。被告辩称，业主委员会选聘物业程序不合法，案涉小区业主委员会经由选举审核且已备案，被告未提交相关证据，其应当承担举证不能的法律后果。如被告认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，或认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，被告亦可请求房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，责令限期改正或者撤销其决定。被告辩称，案涉小区业主委员会公章格式不符合形式要件，公章的形式要求属于管理性规定，并非效力性规定，且原告未对公章申请鉴定，故对该抗辩意见本院不予采信。被告辩称，原告在两供基金使用上存在重大问题，两供基金的使用与本案属不同的法律关系，被告可另案主张。被告杨某为绿苑恒信小区5-2-303室业主，房屋面积为107.07平方米，经计算，2012年1月1日至2013年12月30日被告应支付的物业费为1798元（107.07平米×0.7元/月/平米×24个月）；2014年1月1日至2017年12月30日应支付的物业费为4111元（107.07平米×0.8元/月/平米×48个月），总计5909元。原告认可杨某房屋存在下水管道堵塞问题，且多年未予解决，综观全案证据，原告服务确属存在瑕疵，故本院酌情认定被告应支付的物业费金额为3545元，因原告服务存在瑕疵，故对其违约金诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨某于本判决发生法律效力当日支付原告鄂尔多斯市嘉德物业管理有限责任公司物业费3545元； 二、驳回原告鄂尔多斯市嘉德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告杨某负担。 本判决为终审判决。 审判员  于立辉 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李艺璇 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。