江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0926民初890号原告：林赟，女，1986年3月9日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。原告：黄辉，男，1985年4月1日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。两原告共同委托诉讼代理人：黄新桥，男，1959年10月18日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县，系原告黄辉父亲。被告：宜丰县敖桥房地产开发有限公司，住所地：宜丰县新昌中大道流源村**，统一社会信用代码：91360924751101021N。法定代表人：漆迪生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李水春，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。被告：宜丰县敖桥房地产开发有限公司铜鼓才子嘉园项目部，住所地：铜鼓县城南中路**，统一社会信用代码：91360926MA35JC3D9K。负责人：鲁知贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：周小燕，江西浩儒律师事务所律师。原告林赟、黄辉（以下简称两原告）与被告宜丰县敖桥房地产开发有限公司（以下简称敖桥公司）、宜丰县敖桥房地产开发有限公司铜鼓才子嘉园项目部（以下简称项目部）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄新桥、被告敖桥公司的委托诉讼代理人李水春、被告项目部的委托诉讼代理人周小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.要求敖桥公司、项目部立即为两原告办理房屋产权证。2.要求敖桥公司、项目部支付逾期办理房屋产权证的违约金（自2017年12月31日起至2020年5月31日止）共计29144.3元；诉讼后（2020年6月1日起）至办好房屋产权证期间的违约金每日按已付房价款的万分之一另外计算，诉讼后至办好房屋产权证期间内的违约金，在两原告取得房屋产权证之日一并支付。3.要求敖桥公司、项目部返还两原告入户门款500元，并退还两原告房屋2.6平方米差价7888.92元，以及说明两原告所缴纳的维修保证金去向。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月3日，两原告与敖桥公司、项目部签订《商品房买卖合同》，由两原告购买敖桥公司开发的项目部才子嘉园小区7栋1单元401室商品房一套，该房建筑面积108.78平方米，成交总价330060元。两原告于2017年4月30日向被告交付了房款330060元，办证费用1200元，房屋维修基金1088元。合同约定敖桥公司于2017年12月31日之前将商品房交付给两原告使用，同时敖桥公司应当在2018年1月1日起90日内按约定为两原告办理房屋产权证。如因被告责任导致两原告不能在规定期限内取得房屋产权证的，被告按两原告已付房价款的每日万分之一向原支付违约金。然而，敖桥公司并未按照合同的约定履行义务。在两原告已付清房款、房屋契税、维修基金、房屋产权证办证费等所有费用的情况下，敖桥公司至今都没有为两原告办理房屋产权证。两原告多次督促敖桥公司履行义务，但敖桥公司一直敷衍，给两原告造成损失。两原告认为，其与敖桥公司、项目部之间订立的《商品房买卖合同》合法有效，且两原告已按约履行了合同义务，依法依约敖桥公司应立即为两原告办妥所购商品房的房屋产权证，并应当承担延期办理房屋产权证的违约金。基于上述事实，两原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令上述诉请。被告敖桥公司、项目部辩称，1.案涉房屋不单纯是城市房地产开发项目，同时也是铜鼓县首例试点棚改项目工程，在规划过程中存在建筑指标不够等诸多的情况，对建筑指标的增补手续很长时间内都未能合法化，最终导致了延迟办证,没有办到房产证是政府的原因。2.两原告与敖桥公司签订的买卖合同的补充协议有明确约定，“如当地政府、有关部门提供的相应资料延期，造成出卖人为买受人办理权属登记延期，出卖人不承担本合同第十六条约定责任”，而本棚改项目因试点过程中就增补面积的合法化直到2020年7月份，政府才走完全部流程，2020年8月27日敖桥公司已经将登记所需的所有的材料提交给了不动产登记中心，在政府走完流程后只花费了47天，因此敖桥公司没有违约，故不需要承担责任。3.该棚改项目历经万难，敖桥公司在亏损的情况下，仍然依法依规完成了棚改改造。对于该棚改项目，敖桥公司最初经过考察即认为该项目按照当时的规划，开发商将会面临亏损，故拒绝了代建该项目，但是项目理事会在找了17家开发商均拒绝后，再次找到敖桥公司，希望敖桥公司支持铜鼓棚改建设，敖桥公司经过再三考虑，经过与政府协商，政府方面口头承诺会在施工过程中给予增补面积，又为了支持铜鼓棚改项目建设，对该棚改项目进行了代建，敖桥公司在该棚改项目已经亏损七八十万元，但是敖桥公司在施工过程中，从来没有过偷工减料，违法施工，在亏损的情况下，依然完成了整个项目施工。两原告购买该房产的购买价格为2600-2800元间，价格比其他楼盘更低，尤其近年来铜鼓房产持续涨价，可以说，两原告获利甚多，虽房产证没有及时办理，给两原告带来不便，但是相比开发商来说，还是很幸运的。敖桥公司已经尽其所能，尽快地将所有备案材料提交至了不动产登记中心，希望能得到两原告的理解。4.该项目属于铜鼓首例棚改试点项目，具有诸多特定因素。近年来，项目的主管单位时值机构改革，网上申报资料系统试行不便，加上县主要领导调整，导致部分主管部门领导更换频繁，再加上该棚改项目没有经验可参考，导致了领导交接过程中对该项目工作慎之又慎，对于客户普通人，没有取得房产证，肯定是一件大事，但是对于面临众多行政性事务，各部门领导白+黑，5+2仍然无法完成所有工作的情况下，下达先试先行，未报先建，实际已经给棚改项目大方向指明了道路。要不然，至今该棚改项目仍无法完成。那么我们个人的一些利益，对于各政府领导来说，不是不重视，而是在更多更重要的工作面前，被忽视掉了，所以希望两原告能够给予理解。综上，未能及时提供报产权登记的备案材料并非是敖桥公司、项目部导致的，当然，两原告的房屋不动产证应该办理，敖桥公司也承诺自政府确定了增补面积起，三个月内为两原告办好房屋不动产权证，而其他诉求基于双方签订的补充协议中约定因政府、有关部门的原因，按照合同约定，敖桥公司不承担责任。因此，请求驳回两原告的逾期办证违约金诉讼请求。入户门款和面积差异会根据实际情况退回，维修金是办好房产证之后视面积多少确定金额统一缴交到维修基金管理部门，多退少补。未能及时给两原告办理房产证，请多谅解，我公司也曾多次找领导协调，在办理房产证的过程中，资料已经备齐。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年4月30日，两原告与敖桥公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》写明两原告购买敖桥公司开发的铜鼓县才子嘉园小区7栋1单元401室商品房一套，该房建筑面积108.78平方米，成交总价330060元，办证费用1200元，房屋维修基金1088元，合同约定敖桥公司于2017年12月31日之前将商品房交付给两原告使用，敖桥公司应当在商品房交付使用后90日内按将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权办理机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。《补充协议》第八条第1项约定：“项目综合联审合格后，如当地政府、有关部门提供的相应资料延期，造成出卖人为买受人办理权属登记延期，出卖人不承担本合同第十五条约定之违约责任”（该项约定书写笔误，应为“出卖人不承担本合同第十六条约定之违约责任”，因为合同第十五条是关于预告办理的约定，第十六条才是产权办理的约定）。合同签订后，两原告按约付清房款330060元及房屋契税、维修基金、房屋产权证费等费用。敖桥公司于2017年12月底交房，但因种种原因无法按合同约定时间将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权办理机关备案。另查明，铜鼓县才子嘉园住宅小区是铜鼓县首个棚改试点项目，于2015年启动。该项目特点为政府不介入拆迁，不负责安置、补偿和过渡，由被拆迁的居民按照“统一规划、居民投资、委托代建”的方式进行棚户区改造试点，并由被拆迁的居民民主选举组成棚改理事会(以下简称理事会)办理拆迁、建设等相关事宜。该项目初期规划，是在以被拆迁居民为投资主体的基础上完成的。后来，由于多数居民无钱缴交相关规费和土地出让金，纷纷退出投资自建行列。于是该项目的投资主体发生改变，由原先拆迁居民自行投资建设和自行安置为主，变成开发企业负责投资建设和安置，开发企业以出卖规划中除去安置用房后剩余的建筑面积即一定面积的商品房作为建设资金、安置费用及利润的来源。因居民投资自建为基础的初期规划起点偏低，规划建筑面积偏少，开发企业无法支撑安置用房和基础设施的建设费用支出，理事会找了多家开发企业均无人响应。经理事会反映情况，2015年间，铜鼓县建设局对初期规划进行了完善性修订后，才落实了该项目的开发企业即敖桥公司。虽然规划的整体布局和平面规模调整了，建筑面积却没有相应增加，仍然是初期规划的数字，造成敖桥公司在投资开发才子嘉园楼盘过程中，规划与建筑规模脱节，如按最早批准的建筑面积进行开发建设，敖桥公司的利润无法支撑安置房建设和基础设施配套资金，甚至造成亏损的局面。2015年12月，理事会向我县有关部门递交《关于要求适当增加建设用地，调整建设规划，以弥补基础设施建设和安置补偿资金缺口的请示》，请求增加建筑面积以增加敖桥公司利润，完成才子嘉园建设。我县城乡规划建设局及国土局、房产局等部门研究后于2016年间作出了同意增加建筑面积的意见，并报请我县人民政府批准，但政府一直未明确是否可以增加用地等相关问题。在此过程中，为推动项目进行，理事会委托敖桥公司调整部分规划先行实施建设，造成事实上未批先建（可批未报建）的超建面积。经理事会持续多次反映，2017年12月20日，我县规划委员会第三次会议同意才子嘉园项目增补建筑面积5200.88平方米，并对楼盘相关处罚问题进行了讨论，明确由城建局依法依规处理。2017年12月26日，涉案楼盘通过五方竣工验收并在当月月底交付给两原告使用，但因楼盘中可批未报建部分超建面积的用地和报建手续没有完善，无法进行对该楼盘所有建设项目进行整体统一的竣工规划验收，无法办理权证登记。理事会与项目部在此后于2018至2019年间多次向各部门反映，请求早日明确对楼盘可批未报建超建部分的处罚处理，以便敖桥公司支付相应处罚规费后通过相关部门的规划验收，但因政府部门机构改革，职能变更，我县主要领导人更换等原因一直未果。直到2020年1月8日，我县自然资源局、住建局等相关部门作出对才子嘉园超建部分的处理意见并报请政府批准，前述处理意见明确了才子嘉园楼盘超建面积等相关问题的处罚处理。2020年1月13日，铜鼓县人民政府常务会议讨论同意我县自然资源局、住建局的对才子嘉园超出审批面积的建筑、土地的处罚意见，并同意相关部门在依法处罚完成后为才子嘉园按规定办理相关手续。2020年4月，我县自然资源局完成才子嘉园竣工规划测绘核实工作，对楼盘中超建面积予以测绘确认。根据测绘结果，2020年7月29日，我县自然资源局下达行政处罚决定书，明确敖桥公司超建面积的行政处罚金额并要求敖桥公司交纳。敖桥公司立即依照前述行政处罚决定书交纳了超建面积的罚款。2020年8月24日，我县自然资源局对才子嘉园楼盘颁发《竣工规划核实合格意见单》，同月25日，我县城建局对才子嘉园的竣工资料同意予以备案。同月27日，敖桥公司将办理才子嘉园楼盘不动产登记所需的所有的材料提交给了不动产登记中心。再查明，本案审理过程中，敖桥公司向本院提交维修基金去向说明及铜鼓县房地产管理局收取了才子嘉园82468元维修基金款的收据，说明上写道：“已转房管局维修基金82468元，其余维修基金等办完产权证后按实际面积予以交纳”。本院认为，关于敖桥公司是否要承担逾期办证违约金的问题。两原告与被告敖桥公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据双方签订的合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料报产权办理机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”，故敖桥公司是否承担责任的关键在于是否是因该公司的原因导致两原告方不能在规定期限内取得房地产权属证书。本案中，涉案才子嘉园小区系我县首个棚改试点项目，没有先例及经验可循，导致2015年调整规划后却未相应增加用地和建筑面积，如按以前的建筑面积进行建设，该小区出售商品房获得的利润无法支撑建设成本、安置费用，敖桥公司最后必定陷入亏损境地，敖桥公司见此情形肯定中途撤资停工，将会导致才子嘉园棚改小区成为烂尾工程，这将导致拆迁户无法按期安置，出现巨大的社会不稳定因素。有鉴于此，我县建设、国土、房管主管部门就该项目增补面积和增加建设用地均提出同意增加的意见报请政府批准。但政府审批需要时日，而拆迁安置工作却有期限，理事会只得委托敖桥公司先行实施建设，造成楼盘中存在未批先建（可批未报建）的超建面积。房屋竣工交付两原告使用后，因超建面积的用地和报建手续没有完善，无法进行对该楼盘所有建设项目进行整体统一的竣工规划验收，无法办理权证登记。理事会与敖桥公司项目部在此后于2018至2019年间多次向各部门反映，请求早日明确对楼盘可批未报建超建部分的处罚处理，以便敖桥公司支付相应处罚规费后通过相关部门的规划验收，办理产权登记，但因政府部门机构改革，职能变更，我县主要领导人更换等原因一直未果。在持续反映多年后，2020年1月13日政府常务会议对超建面积作出处理意见，我县自然资源局依政府常务会议处理意见于2020年7月29日明确处罚金额，敖桥公司立即交纳了超建面积的罚款使才子嘉园楼盘通过我县规划部门的规划验收，并由我县城建局对才子嘉园的竣工资料予以了备案。在资料齐备后，敖桥公司立即于2020年8月27日向我县不动产登记中心提交产权首次登记的全部资料。从2020年7月29日明确处罚金额到8月27日提交全部资料登记只用了不到一个月的时间。从以上过程中可以看出敖桥公司已尽其所能，不能按约提交资料备案的原因完全在于我县首例棚改试点所带来的相关政策的变化及不确定性。因不能按期提交资料办理产权登记备案的原因非敖桥公司所致，根据补充协议第八条：“项目综合联审合格后，如当地政府、有关部门提供的相应资料延期，造成出卖人办理权属登记延期，出卖人不承担逾期办证的违约责任”的约定，敖桥公司不应承担相关责任，且敖桥公司提出免责的理由符合《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第七条第二项：“开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证”的规定，故本院对两原告要求敖桥公司、项目部支付办证逾期违约金的诉请不予支持。关于两原告要求敖桥公司立即为两原告办理房屋产权证的问题。合同约定敖桥公司应将办理权属证书需要由敖桥公司提供的资料报产权办理机关备案，而敖桥公司已于2020年8月27日向我县不动产登记中心提交了才子嘉园楼盘的首次登记的全部资料，办理好了产权首次登记，完成了其在办证过程中应做的事项。根据不动产登记中心办证程序，两原告如要求办理其名字的不动产权证，应携带其身份证等相关材料亲自到不动产登记中心拍照、签字，待不动产登记中心审核两原告提交的相关材料后，由不动产登记中心发证。从以上步骤可见在敖桥公司已办理好才子嘉园楼盘初次产权登记后，办理两原告产权证照的发起及配合事项均与两原告有关，而不属于敖桥公司责任，故本院对两原告要求敖桥公司、项目部立即办理产权证的诉请不予支持。关于两原告要求敖桥公司说明维修基金去向的问题。本案审理时，敖桥公司提交说明，该说明写明了才子嘉园维修基金去向。因敖桥公司已对才子嘉园维修基金去向进行了说明，本案判项中不再重复阐述。关于入户门款的问题。本案庭审后，敖桥公司提交核对表，写明对两原告主张的返还500元入户门款予以认可，本院予以确认。关于面积差的问题。原告主张合同约定建筑面积为108.78平方米，而敖桥公司出售的房屋实际面积没有108.78平方米，故要求敖桥公司返还面积差额款。根据敖桥公司提交的7栋1单元401室房产首次登记的房产证上的记载，7栋1单元401室房产建筑面积为111.22平方米，该证为产权登记机关颁布的有效证照，涉案房屋的建筑面积应以该证记载为准，双方签订的《商品房买卖合同》亦约定房屋面积以产权办理面积为准，故敖桥公司出售的房产面积未小于合同约定面积，敖桥公司不必返还原告面积差额款，本院对原告该项诉请不予支持。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百第四十二条的规定，判决如下：一、由被告宜丰县敖桥房地产开发有限公司在本判决生效后三日内返还原告林赟、黄辉入户门款500元。二、驳回原告林赟、黄辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延迟履行期间的债务利息。若逾期履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请执行。案件受理费915元，由原告林赟、黄辉负担865元，被告宜丰县敖桥房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交，按自动撤回上诉处理）。审判员  陈任生二〇二〇年九月二十九日法官助理付云平书记员刘萍