苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4282号原告：吴江天鸿房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧（红洲村）。法定代表人：陈菊观，董事长。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被告：吴道成，男，1990年9月20日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告吴江天鸿房地产开发有限公司(以下简称天鸿公司)诉被告吴道成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，因被告下落不明，本案依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，独任进行审理，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告天鸿公司的委托诉讼代理人毛春泉到庭参加诉讼。被告吴道成经本院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期间届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告天鸿公司向本院提出的诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方签署的位于苏州市吴江区房屋的《房屋商铺租赁合同书》；2、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至实际腾空房屋之日止的租金，暂算至2020年4月30日的租金37500元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第2项诉请为判令被告向原告支付（2019.05.01-2020.04.30）的租金37500元，并由被告继续支付自2020年5月1日至合同解除之日止的租金。事实与理由：2018年，原、被告双方签订《房屋商铺租赁合同书》一份，约定由被告承租原告位于苏州市吴江区房屋经营咖啡店，租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止。其中，2019年5月1日至2020年4月30日租金为138000元，减去2个月免租期金额23000元，实付10个月房租金115000元。然，被告尚结欠自2020年1月1日起的租金未付，且被告下落不明，原告委托律师发函亦未果。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告吴道成未作答辩，亦未提交任何证据。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年，天鸿公司作为出租方（甲方），吴道成作为承租方（乙方），双方签订《房屋商铺租赁合同书》一份。合同约定:第一条、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的相关规定；第二条、房屋的坐落、面积的情况：1.本合同所指租赁商铺指座落在苏州市吴江区盛泽镇市场路599号甲方拥有的国贸中心商务区写字楼19#楼二层109、110、111二层室物业。(附件图纸)；2.出租写字楼19#楼二层西北侧面积306.60平方米。(以政府相关部门测算面积为准)；3.商铺现状：新毛坯；第三条：甲方不提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(营业执照)等文件，乙方应提供身份证明(营业执照)文件，双方验证后复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。乙方(承租方)必须为新申请企业的营业执照法人。乙方(承租方)必须为新申请商户的营业执照法人；第四条、租赁期限、用途：1.租赁期限共5年，自2018年5月01日起至2023年04月30日止，合同自签订之日起生效。租赁期满后，乙方需续租的，应在租赁期限届满前三个月提出书面续租申请，经甲方同意后，双方可以签订续租合同，在同等承租条件下，乙方有优先承租权；2.免租期4个月，自2018年05月01日起至2018年06月30日止；第一年；自2019年05年01日起至2019年06月30日第二年。装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但仍须按规定缴纳实际发生的物业管理费、水、电及使用该房屋所发生的一切其他费用。免租期内提出遇租，乙方所缴纳的押金和提前缴纳的下一年房租不退；3.乙方承租商铺按营业执照经营咖啡店业务：经营店名：赛文七；第五条、租金及押金支付方式：1.该房屋租用面积306.60平方米(租金不含税价)。第1年(2018.05.01-2019.04.30)租金为：138000元，减去2个月免租期金额：23000元，实付10个月房租金：115000元。(不含税金，以下同上)。第2年(2019.05.01-2020.04.30)租金为：138000元，减去2个月免租期金额：23000元，实付10个月房租金：115000元；第3年(2020.05.01-2021.04.30)租金为：138000元；第4年(2021.05.01-2022.04.30)租金为：144900元(按照百分之五递增)；第5年(2022.05.01-2023.04.30)租金为：144900元；2.房屋租金支付方式如下：租金每12个月为一个支付周期，先付后用，乙方应在下期应付租金前一个月提前支付下期应付租金；3.本合同签订后，乙方须向甲方支付20000元作为财产损坏、水电费未清、乙方因违约提前退租的押金。4.乙方所缴押金在本合同终止时，若乙方未有违约损坏行为，则由甲方全额无息退还；5.租赁期间，所发生的安全事故责任由乙方自负；6.租金由乙方汇入甲方帐户或甲方临时指定的其他帐户：开户行：中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行；户名：吴江天鸿房地产开发有限公司；账号：32×××26；7.如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳押金不予退还；造成其他损失的，甲方有权追偿；8.合同期内乙方拖欠水电气及物业管理费，或者造成甲方房屋受损的，甲方有权从乙方所缴纳的押金中直接扣除，不足部分另向乙方追讨；9.乙方应在签约当日缴纳首期租金及履约押金，如未缴纳超过3日，乙方应按总租金额的1%日缴纳滞纳金，逾期1个月还没有缴纳房租，那么甲方有权单方面解除合同；10.本合同租金不含税金，乙方如需开发票，开票税金甲乙双方各承担一半(由乙方先交后开)；第六条、租赁期间相关费用：1.乙方自行交纳以下费用：(1)乙方租赁过程中所发生的水、电、燃气等费用，应按时交纳，如乙方不按时交纳，被相关部门停止使用的，因此造成的损失由乙方承担；(2)乙方应按规定缴纳物业费：第一年：1.2元/月/平方米(不含公摊水电费)，第二年：1.6元/月/平方米(不含公摊水电费)，第三年：2.0元/月/平方米(不含公摊水电费)，第四年：2.4元/月/平方米(不含公摊水电费)，第五年：2.8元/月/平方米(不含公摊水电费)，第六年：3.0元/月/平方米(不含公摊水电费)。第七年起恢复物业部门正常收费标准3.3元/月/平方米(含公摊水电费)缴费方式为乙方拿到甲方提供的准予进场通知单到物业管理处缴纳，物业管理相关费用按物业公司相关规定缴纳；2.乙方仅能使用国贸物业管理公司提供的水、电、气等配套服务，不能私自向有关部门申请水、电、气独立设表，空调外机置放，统一安排放置楼顶，门头广告根据招商部统一格式制作安装；第七条、房屋修缮、装修及使用：1.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全并同意乙方在确保建筑物结构安全的前提下合理装饰。乙方在装修时如需改变房屋内部结构的，需提供施工图纸，并经甲方同意后方可施工；2.乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及其设施损坏的，乙方应负责修复。乙方对商铺进行装修前，需提前7天将拟定的装修方案报物业管理公司审核，经物业公司审核确认后，乙方方可进场装修；3.乙方在装修时，不能影响其他业主，不破坏房屋主体结构及外立面，且符合城管、消防审核要求；4.租赁期满后，若乙方不续租，甲方有权要求乙方恢复原状或由乙方承担恢复成本；乙方租用期间的固定装修不得拆除，不得要求甲方作价补偿；5.租赁商铺的外墙面及屋顶广告发布权，归甲方所有；乙方需要设立招牌或发布广告，须经物业管理部门审核确认，否则视为违约；6.乙方应按相关政策向消防、卫生等部门申请报批，并获得相应证书，方能开始营业，如因消防、卫生等未通过验收而引起的事故、经营风险、停业等事项，由乙方承担全部损失及赔偿责任。7.乙方在装修工程中，如楼梯、门、结构、墙面及外立面需要改造，乙方必须事先向甲方提出书面申请，获得甲方书面同意后方可施工。如未经许可施工，甲方有权终止合同，并要求乙方承担全部损失，已交租金及履约押金不予退还；8.乙方承诺合法取得公安、工商、消防、卫生等各部门各种资质证书，合法经营，如乙方违法经营，造成各种后果，均由乙方负责。乙方在租赁期间因产品质量、各种人事、劳务、财务等纠纷，均与甲方无关；9.乙方进场装修中所有用电、用水、使用煤气与高空作业等安全问题由乙方负责。乙方需遵守管理手册和物业管理公司所制定的管理事项，安全作业；10.乙方保证遵守附件一《管理手册》中的各项规定；第八条、房屋的转让及转租：1.租赁期间，乙方放弃优先购买权。甲方如需将房产所有权转让给第三方，不必经乙方同意。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；2.租赁期间，乙方未经甲方书面同意，不得私自转让；第九条、房屋交付验收：1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议当场提出，当场难以检测判断的，应在合同中注明；第十条、甲方违约责任：甲方因不能提供租赁标的而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同对应年租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，乙方有权依法向甲方追讨；第十一条、乙方违约责任：1.乙方如违反本合同约定义务或《管理手册》之规定而未能在15天内纠正的，则甲方有权中断该租赁物业的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行为，乙方应承担甲方因采取上述措施而支出的全部费用；2.租期未满，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已交付的房租金、押金被视作自动放弃。甲方有权要求乙方依法履行本合同第七条相应条款规定的义务；3.租赁期间内，乙方逾期交纳租金的，经甲方催告后3天内仍不交纳的，则乙方应承担日租金双倍的滞纳金；逾期三十天以上，甲方有权单方面终止合同，并收回租赁房屋，甲方不承担装修等任何费用。固定装修不得拆除，不得作价。可移动物由乙方自行搬离，如超过十天，乙方仍未搬离的，甲方有权视为乙方遗弃物，进行清除。乙方放弃对甲方清除行为的抗辩权；4.乙方在租赁期间拖欠水、电、燃气、物业管理费三十天以上的，甲方有权从履约押金中直接扣除乙方所欠费用，不足部分另向乙方追讨。乙方在租赁期间，拖欠租金三十天以上的，甲方有权从履约押金中直接扣除乙方所欠租金，并书面通知乙方停水停电，甲方可采取任何收缴租金手段向乙方收取租金；5.乙方未经甲方书面同意擅自改变经营范围的，甲方有权单方面终止合同，并收回商铺；第十二条、免责条件：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或不能完全履行所造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但政府对乙方租赁区域的装修、装饰补偿款应归乙方所有；3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；第十三条、本合同未尽事宜，由双方另行协商确定，并以达成书面的补充合同为准；第十四条、争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人友好协商或申请调解；协商或调解解决不成的依法向房产所在地人民法院提起诉讼；第十五条、本合同原件及附件复印件一式肆份，甲方执叁份，乙方执一份，具有同等法律效力；第十六条、本合同自签订之日起立即生效。合同签订后，天鸿公司将涉案房屋交付吴道成使用。租赁期间内，吴道成按约向天鸿公司支付了第一年度(2018.05.01-2019.04.30)的租金115000元，另向天鸿公司支付押金20000元。吴道成于2019年5月29日向天鸿公司支付了第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金37500元，于2019年11月1日向天鸿公司支付了第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金10000元，于2019年12月16日向天鸿公司支付了第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金10000元，合计支付第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金57500元，尚欠第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金57500元。2020年1月8日，天鸿公司委托江苏新天伦（吴江）律师事务所向吴道成发出律师函，要求吴道成及时履行支付租金的义务。此后，经天鸿公司催讨未果，致讼争。审理过程中，天鸿公司向本院提供不动产权证书，证明其系案涉房屋的所有权人。审理过程中，天鸿公司明确吴道成交纳的押金20000元，自其主张的租金中予以扣除。以上事实，由天鸿公司提供的《房屋商铺租赁合同书》、收款收据、律师函微信聊天记录、微信付款截屏打印件、支付宝截屏打印件以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：原告与被告吴道成之间签订的《房屋商铺租赁合同书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。本案当中，经审查，原告与被告吴道成签订的《房屋商铺租赁合同书》，对于合同解除权的行使已作明确约定，即租赁期间内，乙方逾期交纳租金的，经甲方催告后3天内仍不交纳的，则乙方应承担日租金双倍的滞纳金；逾期三十天以上，甲方有权单方面终止合同，并收回租赁房屋，甲方不承担装修等任何费用。固定装修不得拆除，不得作价。可移动物由乙方自行搬离，如超过十天，乙方仍未搬离的，甲方有权视为乙方遗弃物，进行清除。乙方放弃对甲方清除行为的抗辩权。同时根据合同法的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《房屋商铺租赁合同书》中对于支付租金的期限进行了明确约定，即租金每12个月为一个支付周期，先付后用，乙方应在下期应付租金前一个月提前支付下期应付租金。经原告催告，被告吴道成未按约定足额支付第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金，其行为已构成违约。现原告要求解除与被告吴道成所签订的《房屋商铺租赁合同书》的主张，本院依法予以支持。同时根据相关法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告向本院提起诉讼应视为向被告吴道成通知解除合同，被告吴道成收到本院送达的应诉材料之日应视为被告吴道成收到解除合同的通知。本案系公告送达，公告期间届满之日即2020年7月30日为被告吴道成收到应诉材料之日，故原告与被告吴道成所签订的《房屋商铺租赁合同书》应于2020年7月30日予以解除。被告吴道成结欠原告第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金为57500元，扣除被告吴道成已付押金20000元，被告吴道成实际结欠原告第二年度(2019.05.01-2020.04.30)的租金为37500元，被告吴道成应当予以支付。涉案房屋由被告吴道成占用，故被告吴道成应支付自2020年5月1日至合同解除之日止即2020年7月30期间的租金，《房屋商铺租赁合同书》约定年租金为138000元（每月租金11500元），该期间的租金为23000元。综上，被告吴道成结欠原告租金应为60500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴江天鸿房地产开发有限公司与被告吴道成签订的《房屋商铺租赁合同书》于2020年7月30日予以解除。二、被告吴道成应支付原告吴江天鸿房地产开发有限公司租金60500元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请直接汇入原告指定账户，户名：吴江天鸿房地产开发有限公司，开户行：中国银行吴江盛泽东方广场支行，账号：52×××13）。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取8436元，由被告吴道成负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。公告费300元，由被告吴道成负担，于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 周 斌二〇二〇年九月二十四日书记员 徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。