西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16220号原告：张一凡，女，汉族，1985年4月17日出生，住：西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李延泉，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马青，陕西增瑞律师事务所实习律师。被告：化强，男，汉族，1981年6月16日出生，住：西安市碑林区。原告张一凡诉被告化强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张一凡委托诉讼代理人李延泉、被告化强到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告张一凡诉称，2015年1月8日，被告与第三人中海鼎盛(西安)房地产有限公司(以下简称“鼎盛公司”)签订《中海城商铺租赁合同》、被告承租位于两安市的曲江新区XX路XX幢XX室，10206室商铺（以下简称“该商铺”）租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日；租金支付方式为按半年支付，被告于下个计费周期开始1月前一次性足额支付租金；其中2019年5月1日至2020年4月30日约定的租金为每月17335元，2015年10月8日，原告与第三人鼎盛公司签订商品房买卖合同，成为该商铺的所有权人。2016年7月3日，原告与第三人鼎盛公司及被告签订《中海城商铺租赁合同》补充协议，该协议约定：被告与鼎盛公司签订的《中海城商铺租赁合同》的出租主体变更为原告；自补充协议签订之日起鼎盛公司的权利义务由原告概括承担，被告对此予以确认及认可。合同签订后，被告按合同约定时间支付原告房屋租金至2019年4月。2019年5月，被告提出经营困难，后经双方协商，房屋租金支付变更为按季某某支付。2019年5月24日被告最后向原告支付2019年5月至7月部分房屋租金50000元，尚拖欠该季某某房屋租金2005元。被告一直占有使用该商铺，但未向原告支付租金，原告多次催要被告以种种借口拖延分文未付。截至起诉之日，被告仍拖欠原告2019年8月1日至2020年4月30日房屋租金156015元。2020年4月30日，租赁期限届满后，被告既不缴纳拖欠的房屋租金也未与原告办理清租退房退卡手续，被告逾期支付房屋租金及不办理遇房退卡手续的行为给原告造成极大的经济损失.《中海城商铺租赁合同》第15.1条约定：“被告未按照合同约定付款的，应按照应付未付金额百分之一按日向原告支付逾期付款的违约金”，由于被告拖欠房屋租金的时间长，若按照日百分之一的标准计算违约金过高，故原告按照逾期未付款金额的30%主张违约金，即被告应向原告支付逾期付款违约金47406元。被告除了拖欠房屋租金外，还拖欠2019年8月1日至2020年4月30日物业费。故此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告支付原告房屋租金128020元；2、被告支付原告违约金47406元；3、被告支付原告物业费3164.59元，共计178590.59元，4、被告腾退位于曲江新区XX环XX路XX城XX号楼10106/10206两间商铺；5、本案诉讼费由被告承担。被告化强辩称，原告诉讼的2019年5月至7月的租金已经付清，并且有转账记录。2019年7月中旬通过微信告知原告从2019年8月1日起不再承租。经审理查明，2015年1月8日，被告化强（承租方）与中海鼎盛（西安）房地产有限公司（以下简称：中海公司）（出租方）签订《中海城商铺租赁合同》约定：被告承租曲江新区XX环以南与芙蓉西路以东，XX城XX号楼XX、XX号商铺；租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日；租金支付方式为按半年支付，在下个租赁期开始前1个月1次性足额支付租金，其中2019年5月1日至2020年4月30日约定的租金为每月17335元。2015年10月8日，中海公司将涉案两间房屋出售给原告，原告获得两间商铺的所有权。2016年7月3日，原告（丙方）与被告（乙方）、中海公司（甲方）签订《补充协议》，该协议约定涉案两间房屋的出租主体变为原告，《中海城商铺租赁合同》中甲方的权利义务，自本协议签订之日起由原告概括承担，被告对此予以确认及认可。2019年5月24日，被告向原告转账支付2019年5月1日至7月31日的租金5万元，随后再未向原告支付房屋租金。被告称其在2019年7月中旬向原告表示2019年8月1日起不再承租，因被告交纳了3万元的保证金故用保证金抵用2019年8月1日至2019年9月30日的租金，被告在承租房屋内待至2019年9月30日后人员撤离并称屋内的东西不要了，被告给原告说过，同时离开的时候没有锁门。原告对上述事实不予认可称被告并未说不租了，只是一直拒绝支付租金。涉案房屋内还有被告的东西。根据原告提供的微信记录显示，自2019年4月至2019年11月，双方就是否改变租金支付方式、转租、租金支付等事宜进行协商未果。庭审中，被告认可2019年5月1日至2019年7月31日的租金仍下欠2005元，同时被告交纳有3万元的保证金，对于剩余租金计算中抵扣了3万元的保证金。涉案两商铺自2019年6月22日起至2020年4月30日欠付物业公司物业费、水费、电费共计3164.69元。以上事实有，《中海城商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、《中海城商铺租赁合同》补充协议、微信聊天记录、物业公司收费票据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同系原告购房后从中海公司承继而来，三方均确认了合同权利和义务的变更，原告是涉案房屋租赁合同相对方。依据合同约定，涉案的两个商铺的租期为2019年5月1日起至2020年4月30日，每月租金为17335元。2019年5月1日至7月31日的租金核算为52005元，被告已经向原告支付了5万元，故该时间段仍欠付租金2005元，本院予以确认。被告认为自己通过微信向原告主张解除了租赁合同但没有提供相应的证据证明自己的主张，同时亦未腾交涉案房屋。法律明确规定，当事人对自己的诉讼请求或反驳对方的诉讼请求有责任提供证据加以证明，举证不能或者举证不充分应当承担不利的诉讼后果。故应由被告承担相应的举证责任，故原告认为双方的租赁关系存续至2020年4月30日因到期而终止，于法有据。故被告应当向原告支付2019年8月1日至2020年4月30日期间的租金156015元（17335元*9），因被告在承租房屋时已缴纳保证金3万元，故原告主张扣除保证金后被告下欠的租金为128020元（156015元+2005元-30000元）。关于违约金部分，原告要求被告按照欠付租金数额158020元部分以30%承担，本院认为2020年初，因为疫情影响，客观上被告无法经营也无法转租，考虑以上因素，对于违约金部分本院酌情认定为按照欠付租金数额的10%认定。对于原告主张已经支付的物业费、水、电费3164.59元由被告承担，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告化强于本判决生效之日起十日内向原告张一凡支付2019年5月1日至2019年7月31日欠付的房租及2019年8月1日至2020年4月3日欠付的房租共计128020元（已经扣减3万元保证金）。二、被告化强于本判决生效之日起十日内向原告张一凡支付违约金15802元。三、被告化强于本判决生效之日起十日内向原告张一凡支付其代交的物业费、水、电费共计3164.59元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告化强于XX城XX号楼XX、XX号商铺。本案案件受理费3782元，由被告化强承担，因原告张一凡已预交，被告化强应于支付上述款项时一并向原告张一凡支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  吕华艳人民陪审员  周忠平二〇二〇年九月十七日书 记 员  董江丽打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达20200113162201985040181441610113198504170441981060137120361010319810616243320200807123871811