云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8039号原告叶鹏，男，哈尼族，1987年7月29日生，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托代理人刘湖，云南宇然律师事务所律师。特别授权代理。被告罗超月，女，汉族，1963年11月10日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告金雪梅，女，汉族，1972年3月10日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人本案被告罗文云。特别授权代理。被告罗文云，男，汉族，1964年10月14日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。原告叶鹏诉被告罗超月、金雪梅、罗文云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告叶鹏的特别授权代理人刘湖、罗文云作为被告及被告金雪梅的特别授权代理人到庭参加诉讼。被告罗超月经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶鹏诉称：原、被告双方于2017年2月25日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于昆明市官渡区两间出租给原告使用，租期十年，自2017年3月1日至2027年3月1日，租赁价格分阶段收取，自2017年3月1日至2019年3月1日期间以每年39600元整收取；自2019年3月1日至2022年3月1日期间以每年41580元整收取；自2022年3月1日至2027年3月1日期间以每年44906元整收取。若承租方受到出租方使用权纠纷或其他原因导致租赁房屋不能继续使用时，视为出租方违约，出租方赔偿承租方全年租金一倍的金额作为违约赔偿金；若因被告原因导致原告无法继续使用承租商铺的，被告将赔偿原告的装修费用。合同签订后，该商铺被人民法院依法查封、拍卖，导致原告不能继续使用该商铺，严重侵害了原告的合法权益。经了解该商铺租赁所有权人为罗超月，因金雪梅与罗超月之间存在借款关系，罗超月将该商铺交由金雪梅占有、使用、收益（租赁），金雪梅委托罗文云出租该商铺。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原、被告于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》；二、被告向原告支付违约金39600元；三、被告向原告支付商铺装修费用60000元；四、以上被告共同承担本案的案件受理费、律师费等实现债权的费用。被告金雪梅、罗文云辩称：一、有关本案《商铺租赁合同》纠纷案件的主要事实：原、被告确实于2017年2月25日签订了《商铺租赁合同》，签订租赁合同之前，被告已向原告出具了该商铺的房产证、借款协议、商铺租赁合同、商铺出租委托书等相关文件给原告，原告对该商铺存在的权利瑕疵是知晓的即该铺面权属归被告罗超月所有，因其欠被告金雪梅借款，故该铺面交由金雪梅出租，出租收益折抵差欠借款。原告也是在充分了解了所出租商铺使用权的详细状况之后，才与被告签订了为期10年的《商铺租赁合同》。在合同履行期间，被告已确实收到过原告所支付的三次租赁费用及租房押金，第一次为39600元，第二次为39600元，第三次为41580元。而在收到第三次租赁费之后，罗超月因欠付昆明市盘龙区农村信用社借款，经昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终1432号民事判决书，昆明市盘龙区人民法院于2019年2月28日发出（2018）云0103执4743号腾房公告，责令被执行人罗超月及房屋承租人将位于昆明市房屋自公告之日起腾空。自接到腾房公告之后，被告一方面积极催促被执行人罗超月筹款归还银行借款，另一方面是由被告向执行法院提交执行异议，在判令法院执行法官不接待的情况下，被告也将执行异议的诉求通过邮寄的方式寄给了盘龙法院的经办法官。之后，盘龙法院于2019年5月23日对诉争商铺采取了强制查封的措施，同时，盘龙法院执行法官现场受理了被告提交的执行异议。2019年6月3日，原告通过电话和微信联络的方式向被告索退未能使用商铺的剩余房租，经被告计算应退剩余房租金额后，被告于2019年6月7日，以刷卡支付的方式（ＰＯＳ机是原告提供的），向原告退付剩余房屋租金及押金共计36980元。而此时诉争商铺虽处于查封状态，仍为原告占有。而被告催促债务人罗超月筹款归还银行借款也还没进展，盘龙法院查封当天所受理的被告对该诉争商铺的执行异议也没有任何结论。截止目前，被告所了解到的情况是：被告所提交的执行异议被驳回，原告在2019年11月间才腾空涉案商铺，该商铺现已被拍卖成交，现由买受人在使用、出租的状态。二、本案证据及法律法规阐述。1、被告是否违约及对本案租赁合同权利瑕疵担责。原告所诉本案的依据是被告在履行《商铺租赁合同》过程中违约，同时向借此租赁合同瑕疵对被告进行经济讹诈。被告是否违约？上述事实部分已阐述得很清楚了，双方合同履行期间，是因罗超月对所持有诉争商铺“产权”纠纷被法院查封，从而导致本《商铺租赁合同》无法履行，非因被告的过错导致承租物不能使用，所存在的权利瑕疵原告事前是知晓的。本案系因涉案商铺存在权利瑕疵而无法履行，被告对形成权利瑕疵并无过错，构不成违约，不应当承担违约责任。而在查封时间发生过程中，被告也曾积极主动的寻求解决途径。而原告却作壁上观，对自己该行使的权利放弃不用，最终导致该租赁商铺无法使用。被告也是上一起商铺租赁纠纷才知晓，法律上是有明确规定的，即“买卖不破租赁”。就本案而言，只有原告向执行法院提起执行异议，才会得到法院支持，因为原告即是承租人，同时也是商铺使用人。而被告仅只是承租人，并未实际占有使用该商铺，故被告的执行异议被驳回也是情理之中。综上所述，违约行为是原告在无知的情况下发生的，被告无过错，又无违约行为发生，请求驳回原告的全部诉讼请求。2、本案《商铺租赁合同》是否继续有效？依据事实部分陈述，原、被告已于2019年6月7日将未使用房屋租金如数全额退还原告，《商铺租赁合同》已能履行的部分全部履行完毕。依据《商铺租赁合同》第九条：责任条件，若租赁房屋因不可抗力或自然灾害导致损毁，造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力或自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即通知出租方，出租方将给予剩余租金退还承租方。本案不能履行合同的原因也属于不可抗力，原告依据上述约定已全部收取了未使用承租商铺部分的房屋租金，双方所签订的《商铺租赁合同》自然失效，不再具有法律效力。请求法院判令原、被告双方于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月7日解除。3、罗超月不应成为本案被告。本案所有证据没有一条能够证明罗超月能够成为本案被告。但原告却隐瞒本案证据，误导案件审理，以一句经了解该商铺租赁时的所有权人为罗超月，因金雪梅与罗超月之间存在借款关系，罗超月将该商铺交由金雪梅占有、使用、收益，金雪梅委托罗文云出租给商铺，就将罗超月列为本案被告。原告明知罗超月因欠款将诉争商铺以租抵债租赁给金雪梅，金雪梅又委托罗文云将该商铺租赁给原告的事实，却在诉状中诉称是“交由”，完全是颠倒黑白，采用虚假证据，以期达到其讹诈被告的目的。4、返还不当得利及承担违约责任。被告在退还原告剩余房租时，由于精力不集中而出现计算错误，多付退款给原告。若不是本次诉讼，被告尚不知道多付款项的事实存在。恳请法院依据实情，责令原告如数退还该笔款项。原告实际支付租金41580元，已使用三个月（扣减已使用部分10395元），应退31185元，应退押金3300元，应退还共计34485元。但被告实际退款36980元，多退2495元，属于不当得利，应当予以返还。原告在履行合同时首先违约，故应承担违约责任。根据《商铺租赁合同》第三条约定，原告支付给被告的租金时间为2019年2月16日，违约延期15天支付，应付违约金6237元。被告罗超月提交书面答辩状辩称如上：本人与叶鹏既不相识，更没有与原告形成任何法律约定的合同、契约关系，将被告罗超月列为被告，无事实和法律依据。原告叶鹏为证明自己的主张提交以下证据：一、1、商铺出租委托书；2、商铺租赁合同；3、银行转账记录；欲证明被告金雪梅委托被告罗文云将位于昆明市官渡区两间出租给原告使用。双方约定租赁期限为2017年3月1日至2027年3月1日。租金前两年每年为39600元，后三年每年为41580元……租赁期限内，若由于出租方原因导致承租方无法继续使用承租商铺的，出租方赔偿出租方全年租金一倍作为违约金，出租方还将赔偿承租方装修费用，装修费用出租方承担10万元。原告通过银行转账向罗文云支付2018年和2019年的租金，分别为39600元和41580元，原告履行了合同义务，被告因违约应当支付违约金39600元。二、1、装修工程预算报价单；2、结算单；3、装修照片；欲证明原告承租涉案商铺后进行了装修，费用为140000元整。被告应当按照合同约定赔偿原告的装修损失60000元。三、1、昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10846号民事判决书；2、房屋信息查询摘抄表；欲证明被告罗超月未履行民事判决书确定的义务，被申请强制执行，拍卖上述案涉商铺，导致原告于2019年2月28日法院发出腾房公告后，腾退房屋，无法继续使用该商铺。该案涉商铺于2020年6月变更所有权登记。被告金雪梅、罗文云质证认为：认可证据一、三。不认可证据二。认为原告并未向法庭提交双方当时签订合同时被告向原告提交的全部材料，当时，被告已经将涉案的房产的信息及相关材料全部交给了原告。被告金雪梅、罗文云为其辩解向法庭提交以下证据：一、借款协议；二、金雪梅、罗文云商铺租赁合同；三、金雪梅、叶鹏商铺租赁合同；四、商铺出租委托书；五、房产证；六、腾房公告；七、快递单；八、判决书；九、银行回单；十、微信聊天记录；十一、补充证据执行异议裁定书。欲证明答辩状内容。原告叶鹏质证认为：认可证据一至三的真实性，在租赁合同中明确约定了装修折旧。认可证据四至八。认可证据九的真实性、合法性，但不认可关联性。不认可证据十。执行异议裁定书与原告无关，与本案无关。被告罗超月提交书面证据材料：一、借款协议；二、商铺租赁合同（罗超月、金雪梅）；三、房产证；四、腾房公告。欲证明答辩状内容。原告叶鹏质证认为：认可证据一至四。被告金雪梅、罗文云质证认为：认可被告罗超月提交的书面证据。本院认为，原、被告提交的证据，对方无意见的证据，本院不再赘述。对于对方有异议证据，即原告提交的证据二、被告金雪梅、罗文云提交的证据十微信聊天记录，本院认为原告提交的证据二，能够证实原告的装修的事实，但不能证明装修金额及残值。被告金雪梅、罗文云提交的证据十，能够证明本案案件事实，且庭审中原告认可被告退还租金的事实，本院确认其真实性。被告金雪梅、罗文云提交执行异议裁定，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：坐落于佴家湾330号泰康园1幢1层23-27号的房屋系罗超月贷款购买，权属登记在被告罗超月名下。因被告罗超月差欠被告金雪梅借款，被告罗超月与金雪梅于2015年4月1日签订了《商铺租赁合同》，约定将上述商铺租给被告金雪梅使用，以租金抵付部分借款本金和利息。2015年4月3日，被告金雪梅（合同甲方、委托方）与被告罗文云（合同乙方、受托方）签订《商铺出租委托书》约定：一、甲方决定出租位于昆明市，商业用房叁套伍间，建筑面积为182.12平方米，证号：昆房权证（昆明市）字第**。丘（地）号ＳＫＭ20090417165。二、乙方代为办理上述商铺的租赁手续，代收上述商铺的全额价款，商铺的租赁价格也由乙方决定。三、凡与上述房产租赁的其他一切事务亦全部委托受托人全权代办；四、受托人罗文云代表委托人金雪梅签署的一切与上述商铺租赁有关文件，委托人金雪梅均予以承认。五、本委托为不可撤消之委托，本委托无论委托人金雪梅发生其它任何意外情况，均长期有效，有效期为贰拾年，自2015年4月3日至2035年4月1日。本托自上述有效期限届满后自行失效。2017年2月25日，被告金雪梅（合同甲方、出租人）、被告罗文云作为委托代理人与原告叶鹏（合同乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》约定：第一条出租商铺坐落于昆明市官渡区壹间（春城路281附4号），套内建筑面积约70平方米，现租赁给乙方使用。第二条租赁期限为壹拾年，出租人于2017年3月1日起将商铺房屋交承租人使用，至2027年3月1日收回。第三条租赁价格及租金的缴纳。1、经双方协商，租赁价格前2年（2017年3月1日至2019年3月1日止）为每月3300元，每年租金为39600元。后3年租金按每年41580元计收（2019年3月1日至2022年3月1日）。后5年租金按每年44906元计收（2022年3月1日至2027年3月1日止）。合同期限内按上述阶段价格执行，租赁价格不得调整。2、经双方协商，租金按年计付，租金每年一次性付清房租。并本着租金先缴纳，后租用的原则。3、出租方收取承租方一个月租金为押金计：3300元。4、缴纳租金时间为每年2月1日前，超出此日期后，每日则按年租金的1%作为违约金。超过一个月不支付租金，甲方有权解除合同，无条件收回所租赁商铺。第七条违约金和违约责任。1、若承租方在合同期限内使用过程中，受到出租方使用权纠纷或其他原因导致租赁房产不能继续使用的情况发生时，视为出租方违约，出租方负责赔偿承租方全年租金一倍的金额作为违约赔偿金。2、出租方承诺，在租赁合同期限内，若有出现出租方的原因导致承租方无法继续使用承租商铺的。出租方将赔偿承租方装修费用（装修费用出租方只承担10万元整，超出部分由承租方自行承担。装修费用按5年计提折旧，每年折旧20%，已使用年份将自行扣除，超出5年后出租方不承担装修费用赔偿。）3、若出租方有导致承租方不能继续使用商铺时，二者一并进行赔偿给承租方。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告叶鹏向被告罗文云转账支付租金情况：2018年2月7日，39600元；2019年2月16日，41580元。被告对商铺进行了装修、使用租赁物。2019年2月28日，昆明市盘龙区人民法院发出（2018）云0103执4743号《腾房公告》载明：“罗超月：昆明市盘龙区农村信用合作联社龙头街信用社诉昆明广拓商贸有限公司、刘烨、罗超月、褚明超、孙云涛、王琥、王苑力金融借款合同纠纷一案，依据已发生法律效力的云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终1432号民事判决书，被执行人罗超越逾期未履行上述还款义务，申请执行人昆明市盘龙区农村信用合作联社龙头街信用社于2018年11月7日向本院申请强制执行。因被执行人罗超月拒不履行生效民事判决书确定的义务，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人罗超月及房屋承租人将位于昆明市房屋自公告之日起十日内腾空，逾期视为放弃，本院将依法对位昆明市房屋予以强制执行。”原告主张其配合法院执行措施腾还了房屋，现房屋已退还。原、被告就退还租金问题进行协商，于2019年6月被告向原告退还9个月租金和3300元押金，共计退还36980元。庭审中，原告认可被告退还租金的事实。但原告认为被告违约导致其无法使用租赁物，合同目的无法实现，应由被告承担违约责任并赔偿装修损失。被告辩称如上。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告作为承租人，在签订商铺租赁合同，应当知晓所承租的商铺的权属状况。本案合同中《商铺租赁合同》的主体为出租人金雪梅和承租人叶鹏。被告罗文云为委托代理人，被告罗文云代被告金雪梅签订合同，合同权利义务享有和承担者为金雪梅，故本案合同责任不应由罗文云承担；虽然罗超月为本案租赁物的产权人，并非合同相对方，亦不应承担本案合同责任。原告要求被告罗超月、罗文云承担合同责任的诉请，本院不予支持。原告租赁该商铺时，应当知晓商铺的权利瑕疵，被告陈述符合情理，本案非因金雪梅的责任导致原告无法使用租赁物，但实际上该商铺被拍卖后，原告仍可向买受人要求继续承租。原、被告在商铺被法院查封后进行了对账结算，被告向原告退还了剩余部分租金和押金，退还当日，双方合同关系已然解除。现原告主张《商铺租赁合同》解除的诉请，已无意义。合同解除后，原、被告对退还租金和押金的事宜进行了协商，被告向原告退还了剩余租金和押金。被告金雪梅对形成本案租赁物权利瑕疵并无过错，不构成违约，不应当承担违约责任。故原告主张的违约赔偿本院不予支持；至于原告主张的装修损失，因无证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告叶鹏的全部诉讼请求。案件受理费2290元，由原告叶鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林胜华二〇二〇年九月三十日书记员  李彦霈