湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初3022号原告：凌秀，女，1978年8月16日出生，汉族，住广东省原告：陈宜强，男，1977年5月13日出生，汉族，住广东省。二原告委托诉讼代理人：吴小雨，广东瀛亘律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司,住所：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，董事长。委托诉讼代理人：黄文静，女，1984年7月18日出生，湖北省天门市人，住天门市，系被告湖北泰地置业发展有限公司工作人员。第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司，住所：湖北省天门市竟陵人民大道（中）**。法定代表人：王文涛，董事长。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。原告凌秀、陈宜强与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称泰地置业公司）、第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称天门农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌秀、陈宜强的委托诉讼代理人吴小雨，被告泰地置业公司的委托诉讼代理人黄文静，第三人天门农商行的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌秀、陈宜强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同（预售）（以下简称商品房买卖合同）；2.判令被告泰地置业公司退还原告凌秀、陈宜强已付的房屋预付款及金融服务费10000元；3.判令解除原告凌秀、陈宜强与第三人天门农商行签订的住房（商业用房）按揭借款合同（以下简称借款合同）；4.判令退还原告凌秀、陈宜强已支付的的贷款本息共计59619.98元；5.判令被告泰地置业公司支付原告凌秀、陈宜强已付全部房款的利息9867.76元（从原告凌秀、陈宜强付款之日起，按照全部房款的0.1%计算)和违约金5961.90元；6.本案诉讼费用由被告泰地置业公司承担。在庭审时，原告凌秀、陈宜强变更其诉讼请求第2项为请求判令被告泰地置业公司退还已支付的预付款10000元；第5项变更为请求判令被告泰地置业公司赔偿原告凌秀、陈宜强逾期办证的损失（以已付购房款为基数，按7.007%计算）。被告泰地置业公司及第三人天门农商行对原告凌秀、陈宜强当庭变更诉请无异议。事实和理由：2017年1月9日，原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告凌秀、陈宜强购买被告泰地置业公司开发的竟陵XXX号商品房一套。合同约定，被告泰地置业公司应当在2017年6月30日前向原告凌秀、陈宜强交付该商品房，因被告泰地置业公司原因，原告凌秀、陈宜强未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告凌秀、陈宜强有权解除合同；被告泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还原告凌秀、陈宜强已付全部房款（含已付借款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。当日，原告作为借款人、被告泰地置业公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份借款合同，约定原告向第三人天门农商行借款420000元，被告泰地置业公司对原告的该笔借款承担连带责任保证。至今，被告泰地置业公司仍未办理案涉房产的初始登记，致使原告购买的案涉房产一直未能办理房屋所有权证书，被告泰地置业公司的行为已构成根本违约，给原告造成了巨大经济损失，应当解除商品房买卖合同、借款合同，并赔偿相应损失。被告泰地置业公司辩称，1.被告泰地置业公司已将案涉房屋实际交付给原告，并承租案涉房屋；2.被告泰地置业公司已将案涉房屋租金支付给原告凌秀、陈宜强并为原告偿还天门农商行按揭借款91816元。第三人天门农商行辩称，1.要求原告凌秀、陈宜强继续履行借款合同，并支付逾期未偿还的借款本金85198.25元、利息为53889.12元，两项合计139087.37元；2.若人民法院判决解除原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司之间签订的商品房买卖合同，则被告泰地置业公司应向天门农商行支付剩余未还本金382921.80元，并支付自2018年4月22日起至清偿之日止的利息及罚息。原告凌秀、陈宜强、被告泰地置业公司、第三人天门农商行均围绕诉讼请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告凌秀、陈宜强提交的商品房买卖合同、发票，拟证明双方签订了商品房买卖合同，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。对原告凌秀、陈宜强提交的银行卡、银行卡还款流水（微信）截图，拟证明原告凌秀、陈宜强依法向第三人天门农商行偿还贷款，经双方庭审确定，还贷数额以银行提交的数额为准。故本院对该证据的真实性予以采信，对其数额以第三人天门农商行提交的明细为准。本院认定事实如下：2016年，原告凌秀、陈宜强向被告泰地置业公司支付定金10000元用于购买被告泰地置业公司开发的竟陵XXX号商品房。2017年1月9日，原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告凌秀、陈宜强购买被告泰地置业公司开发的竟陵XXX号商品房一套，该商品房预测建筑面积为39.32平方米，每平米单价为21680.01元，总价款为852458元，原告应当于2017年1月9日前支付首期房价款432458元，余款420000元申请借款支付。合同还约定，因出卖人的原因，原告凌秀、陈宜强未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告凌秀、陈宜强有权解除合同。原告凌秀、陈宜强解除合同的，应当书面通知被告泰地置业公司，被告泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还原告凌秀、陈宜强已付全部房款（含已付借款部分），并自原告凌秀、陈宜强付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。2017年1月9日，原告凌秀作为借款人、原告陈宜强作为抵押财产共有人、被告泰地置业公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份借款合同，约定二原告向第三人天门农商行借款420000元，借款种类为商业用房按揭借款，借款期限为120个月；借款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；还款周期为每月21日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。当日，二原告向被告泰地置业公司支付房屋首期款432458元，其中422458元系被告泰地置业公司出借给二原告。2017年4月6日，第三人天门农商行向二原告发放房屋按揭款420000元，二原告将此款支付被告泰地置业公司。尔后，二原告向第三人天门农商行偿还房屋借款至2018年6月21日，共计偿还借款本息59619.98元，尚欠借款本金382921.80元。此间，被告泰地置业公司代原告凌秀、陈宜强偿还银行按揭借款91816元。另查明，原告凌秀、陈宜强于2018年8月8日曾就该纠纷向本院提起诉讼，同年12月3日向本院申请撤诉，本院以（2018）鄂9006民初2366号民事裁定书裁定，准许原告凌秀、陈宜强撤诉。原告凌秀、陈宜强所购商品房至今处于预告登记状态。2020年9月1日，本院向第三人天门农商行送达了原告凌秀、陈宜强起诉状副本。同年9月2日，本院向被告泰地置业公司送达了原告凌秀、陈宜强起诉状副本。还查明，截至2018年6月21日，原告凌秀、陈宜强逾期本金为85198.25元。本院认为，原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。因被告泰地置业公司的原因，导致案涉商品房未能办理房屋产权证书，且逾期办证的时间已经超过了合同约定的时间，故买受人原告凌秀、陈宜强有权解除双方签订的商品房买卖合同。被告泰地置业公司辩称，其已实际向原告凌秀、陈宜强交付案涉房屋，并承租案涉房屋，同时支付了租金，案涉房屋未办理房屋所有权证书并不影响合同目的的实现。本院认为，因被告泰地置业公司的原因，导致案涉房屋至今未能办理房屋所有权登记，符合双方对于合同解除权的约定，原告凌秀、陈宜强依约享有解除权。故对被告泰地置业公司的该辩称意见不予支持,原告凌秀、陈宜强要求解除与被告泰地置业公司签订的商品房买卖合同的诉请成立，本院依法予以支持。关于合同解除的时间，本院认为，原告凌秀、陈宜强虽未直接向被告泰地置业公司发送解除合同的书面通知，但自被告泰地置业公司收到本案起诉状之日应视为收到原告解除通知。合同解除时间应为被告泰地置业公司收到本案起诉状副本之日即2020年9月2日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予以支持。据此，在原告凌秀、陈宜强与被告泰地置业公司的商品房买卖合同解除后，对于原告凌秀、陈宜强请求解除其与第三人天门农商行签订的借款合同的诉讼请求应当予以支持。其合同解除之日亦为2020年9月2日。原告凌秀、陈宜强诉请要求被告泰地置业公司赔偿逾期办理房屋所有权证书损失（以已付购房款金额×7.007%）。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算”之规定，参照《中国人民银行关于人民币借款利率有关问题的通知》关于逾期借款利率在借款合同载明的借款利率水平上加收30%-50%之规定，确定其损失利率为7.007%（5.39%×1.3）。原告凌秀、陈宜强诉请符合本院确定的利率，本院依法予以支持。原告凌秀、陈宜强向被告泰地置业公司已付购房款总额实际金额为430000元（10000元＋42000元），其损失金额为30130.10元（430000元×7.007%）。截至2018年6月21日，二原告向第三人天门农商行偿还借款本息共计59619.98元。加上二原告支付的定金10000元，二原告支付的首期款和银行按揭借款为69619.98元（59619.98元+10000元）。因被告泰地置业公司为二原告支付了银行按揭借款91816元，二者支付差额为22196.02元（91816元-69619.98元）。故对二原告要求被告泰地置业公司退还已付首付款和按揭贷款的诉讼请求不予支持。为节约审判资源，该多支付的款项用以抵扣被告泰地置业公司因逾期办理房屋所有权证书给二原告造成的损失，故被告泰地置业公司实际应赔偿二原告逾期办理房屋所有权证书损失为7934.08元（30130.10元-22196.02元）。截至2018年6月21日，二原告尚欠第三人天门农商行借款本金382921.80元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，二原告所欠第三人天门农商行剩余借款本金382921.80元应由被告泰地置业公司直接偿还第三人天门农商行。关于利息问题，依据二原告与第三人天门农商行所签订的借款合同之约定，借款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息，即8.085%（5.39%×1.5）。在二原告未解除其与第三人天门农商行的借款合同时，应当按照该合同的约定按期偿还借款本金并支付利息，二原告未按约偿还借款而产生的罚息不应当由被告泰地置业公司承担，而应由二原告自身承担。二原告自2018年6月21日后再未按约定偿还借款本息，故2018年6月22日至2020年9月2日期间的罚息15383.82元（8.085%÷365天×85198.25元×804天），应当由二原告承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告凌秀、陈宜强与被告湖北泰地置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月2日解除；二、确认原告凌秀、陈宜强与第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》于2020年9月2日解除；三、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告凌秀、陈宜强因逾期未办理房屋权属登记证书的损失7934.08元；四、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付剩余借款本金382921.80元，并以382921.80元为基数按照年利率5.39%支付自2018年6月21日起至借款清偿之日止的利息（被告湖北泰地置业公司于2020年9月2日后未按约定履行付款义务的，按照年利率8.085%支付利息）；五、原告凌秀、陈宜强于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付2018年6月21日起至2020年9月2日止的罚息15383.82元；六、驳回原告凌秀、陈宜强的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，减半收取计968元，由原告凌秀、陈宜强负担168元，由被告湖北泰地置业发展有限公司负担800元。（案件受理费原告凌秀、陈宜强已预缴，执行时由被告湖北泰地置业发展有限公司径付原告凌秀、陈宜强）。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  肖凡二〇二〇年九月二十九日法官助理唐文书记员谢婷