湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民初58号原告（申请执行人）：武汉鸣辰建设集团有限公司十堰分公司。住所地：湖北省十堰市十堰经济开发区马路村马路坎**。负责人：胡涛，该分公司经理。委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：索丙宸，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所实习律师。被告（案外人）：荆龙，男，1988年12月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。被告（被执行人）：十堰雅安居房地产开发有限公司。住。住所地：湖北省十堰市十堰经济开发区白浪中路**/div>法定代表人：徐堂兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：高梓豪，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庹涛，该公司员工。原告武汉鸣辰建设集团有限公司十堰分公司（以下简称武汉鸣辰公司）与被告荆龙、十堰雅安居房地产开发有限公司（以下简称雅安居公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉鸣辰公司的委托诉讼代理人吴兰、索丙宸，被告荆龙的委托诉讼代理人徐恩福，被告雅安居公司的委托诉讼代理人高梓豪、庹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉鸣辰公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行雅安居公司位于十堰市××经济技术开发区××浪中路××左岸风情××号房屋（以下简称涉案房屋）。2、本案诉讼费用由荆龙、雅安居公司负担。事实和理由：武汉鸣辰公司与雅安居公司建设工程施工合同纠纷一案中，2015年1月5日十堰市中级人民法院作出的(2015)鄂十堰中诉保字第00036号民事裁定，查封了雅安居公司位于十堰经济技术开发区××浪中路××套房屋（十房预售字2012023号）及占用的上地（包括涉案房屋）。2016年12月19日湖北省高级人民法院作出(2015)鄂民一终字第00322号民事裁定，续查封了前述房屋。本案执行过程中，十堰市中级人民法院于2018年12月29日作出(2017)鄂03执35号之二执行裁定，继续查封了雅安居公司的上述房产及土地，荆龙所购涉案房屋在查封之列。虽然荆龙与雅安居公司共同提交了双方于2014年2月2日签订的《商品房预售合同》和《湖北省企业单位往来结算收据》，但仅凭《湖北省企业单位往来结算收据》不足以证明其履行了支付购房款的义务，同时荆龙也不能证明其名下无其他用于居住的房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。为此，恳请依法支持武汉鸣辰公司的诉讼请求。荆龙口头辩称，荆龙于2014年2月2日与雅安居公司依法签订了《商品房预售合同》，购买了涉案房屋，合同约定购房总价款461040元，荆龙已支付购房款261040元，雅安居公司出具了结算收据。因雅安居公司改变了该栋楼第1、2层规划影响了涉案房屋使用功能，2014年2月25日，双方达成协议，荆龙已支付购房款261040元视为交清全部购房款，荆龙已是涉案房产的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其享有依法排除涉案房屋执行的民事权益，请求驳回武汉鸣辰公司的诉讼请求。雅安居公司口头辩称，同意荆龙的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2014年1月30日，雅安居公司向荆龙出具二份《湖北省企业单位往来结算收据》，该结算收据分别载明：今收到荆龙付雅苑1403号房定金101040元和160000元。《湖北省企业单位往来结算收据》下方说明栏载明“本收据用于企业内部的往来款项，如：房租、水电、差旅费、食堂管理费、系统内部往来账款结算，不能用于对外经营性活动，超范围使用无效”。2014年2月2日，雅安居公司与荆龙签订一份《商品房预售合同》，约定：荆龙购买雅安居公司开发建设的涉案房屋，房屋建筑面积为115.26平方米，房屋总价款为461040元，双方在签订合同时，荆龙支付首付款261040元，剩余房款采取银行贷款方式；交房期限为2013年12月30日之前及其他内容。当日，雅安居公司、荆龙及陈朔雁签订《借款抵房协议》，该协议载明：雅安居公司尚欠案外人陈朔雁借款200万元，由陈朔雁找荆龙购房，陈朔雁直接收取荆龙购房首付款261040元冲抵雅安居公司欠款，由雅安居公司出具相关手续等其他内容。2014年2月25日，雅安居公司与荆龙签订《补充协议》载明：因办理银行贷款时发现发现雅安居公司擅自改变该栋楼第1、2楼规划，影响了荆龙对该楼栋使用功能，经双方协商协议荆龙不退房，房款总价按荆龙已交的261040元执行，如雅安居公司将1楼、2楼恢复到与规划一致，并按期办理不动产权证，荆龙同意按原合同价履行，剩余房款办理银行贷款，否则荆龙不再交任何费用。2015年1月4日，武汉鸣辰公司向本院提出财产保全申请，本院于2015年1月5日作出(2015)鄂十堰中诉保字第00036号民事裁定；于2015年1月6日查封了雅安居公司的位于十堰经济技术开发区××浪中路××套房屋（十房预售字2012023号）及占用的上地，包括涉案房屋；于2015年1月7日向十堰市国土资源局及十堰市房地产管理局送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。武汉鸣辰公司与雅安居公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月27日作出（2015）鄂十堰中民开初字第00015号民事判决，武汉鸣辰公司与雅安居公司均不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院经审理后于2016年12月18日作出（2015）鄂民一终字第00322号民事判决，判决结果为：雅安居公司于判决生效后十日内支付武汉鸣辰公司工程款1696.0867万元及利息（其中，150万元自2014年1月26日起，1546.0867万元自2014年12月4日起，至判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；驳回雅安居公司的反诉请求。该民事判决生效后，武汉鸣辰公司向本院申请执行，在执行过程中，本院作出（2017）鄂03执35号之二执行裁定及协助执行通知书，继续查封了雅安居公司的位于十堰经济技术开发区××浪中路××号左岸风情雅苑部分房地产，其中包括涉案房屋。荆龙提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月27日作出（2019）鄂03执异85号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。武汉鸣辰公司不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该规定，案外人要求停止对涉案房屋的执行，必须同时满足上述法律规定的情形。本案中，荆龙提交的其与雅安居签订的《商品房预售合同》落款时间虽为2014年2月2日，但该《商品房预售合同》第九条交房期限及条件约定：出卖人（雅安居公司）应当在2013年12月30日前，将商品房交付买受人（荆龙）使用，合同约定交房时间早于签订的合同落款时间，雅安居公司出具的《湖北省企业单位往来结算收据》时间早于《商品房预售合同》落款时间，故《商品房预售合同》的真实性存疑，且不能合理排除上述矛盾之处，故无法认定在本院查封涉案房屋之前，荆龙与雅安居公司签订了合法有效的合同。关于荆龙是否支付购房款的问题，荆龙向本院提交了雅安居公司向其出具的《湖北省企业单位往来结算收据》，从《湖北省企业单位往来结算收据》内容上看，收到的款项是定金；《湖北省企业单位往来结算收据》下方说明栏的内容已经限定了该收据的使用范围，明确该收据不能用于对外经营性活动，雅安居公司作为收据的出具方，理应知道收据的用途及使用范围，而将此收据用于对外售房，荆龙接受此收据，双方的行为不能排除一般人对收据真实性的合理怀疑；从雅安居公司、荆龙及陈朔雁签订《借款抵房协议》本身载明的内容审查，该协议实质是以房抵债，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。关于买受人名下是否无其他用于居住房屋的问题，荆龙未向本院提交证明其名下无其他用于居住房屋的证据。综上所述，荆龙的购房行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。武汉鸣辰公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行执行十堰雅安居房地产开发有限公司位于十堰市十堰经济技术开发区白浪中路6号左岸风情雅苑1幢1-14-3号的房屋。案件受理费100元，由被告荆龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。本院（2019）鄂03执异85号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年九月二十八日书记员 付 余