江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初8376号 原告：宋巧芳（反诉被告），女，1972年7月27日出生，汉族，住南京市下关区。 委托诉讼代理人：陈美玲，江苏友利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王露，江苏友利律师事务所律师。 被告：薛祤涵（反诉原告），女，1991年8月25日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：戴凌，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾天翔，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。 原告宋巧芳(反诉被告)诉被告薛祤涵（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋巧芳(反诉被告)的委托代理人陈美玲、被告薛祤涵（反诉原告）的委托诉讼代理人戴凌、顾天翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋巧芳(反诉被告)请求法院判令：1、请求判令解除原被告之间签订的房租租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告违约金18000元。3、请求判令被告将自行改造的涉案房屋恢复原状。4、请求原告因对方违约导致的房屋空置实际损失7.2万元，暂计算到2020年4月22日。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年8月2日签订房屋租赁合同，租期为2018年8月22日至2020年8月21日，租金为每月9000元，该房屋租金半年支付一次，到期日前一个月支付。依照约定被告应于2019年7月21日支付下一期租金，但是原告多次催要未果。且被告私自改造了租赁房屋，将实木门改造了玻璃门，将厨房卫生间改成了其他用途，地板也予以了更换，现要求被告恢复原状。 被告薛祤涵（反诉原告）辩称：1、原告在双方协商解除合同过程中强行更换门窗、出售被告私人物品，属根本违约行为，应向备案共承担违约责任；2、原告主张的解除双方房屋租赁合同的诉请无事实依据，案涉合同实际已于2019年8月26日解除。3、原告主张的要求被告将案涉房屋恢复原状的诉请无事实和法律依据。4、原告主张的要求被告赔付的违约金数额过高，请法院予以酌情调整。我们认为原告增加的诉请没有法律依据，房屋合同实际解除后，争议房产一直未出租的损失因由原告方自行承担。原告主张被告支付空置损失，要求相应证据，根据最高法院判例以及相关司法解释的规定案涉房屋租赁合同实际上已经于2019年8月解除，后续产生的扩大损失部分并非是原告方的实际损失，仅仅是其可期待利益，不应该得到支持。 同时被告薛祤涵向本院提起反诉请求：1、反诉被告赔付反诉原告违约金1.8万元；2、反诉被告退还反诉原告押金8000元；3、反诉被告沉淀感反诉原告剩余租期内的装饰装修残值损失2万元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉事实与理由：2018年8月2日，双方签订房屋租赁合同一份，后反诉原告按期支付押金和租金，至今反诉原告已支付押金9000元和2018年8月22日至2019年8月21日的租金108000元。2019年7月，反诉原告因经营需要，与反诉被告协商解除合同事宜并给出合理方案，反诉原告表示剩余租金租期内，给反诉原告寻找其他租客，若找不到租客则愿意继续承租。担2019年8月3日，反诉被告未经反诉原告同意擅自至案涉房屋出更换门锁，并将反诉原告的两台冰柜强行拖走，反诉原告报警处理，反诉原告认为在合同期内擅自破坏租赁物，处分反诉原告的私人财产，致使双方房屋租赁合同目的不能实现，给反诉原告造成经济损失，应当退还押金并承担相应的违约责任， 原告针对被告反诉辩称：依据案涉合同3.1约定乙方应于签订合同的时候应支付租金5.4万元，反诉原告应于2019年7月21日支付下一期租金，但反诉原告一直没有依据合同履行合同义务，我方依据案涉合同3.3约定拖欠房租10天后我方不能根据反诉原告提供联系方式催租，我方可以单方终止合同并收回房屋，故我们不存在违约，相反反诉原告存在违约。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月2日，原告宋巧芳（甲方）与被告薛祤涵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，承租原告宋巧芳房屋用于开蛋糕店，约定租期为2018年8月22日至2020年8月21日，租金为每月9000元，该房屋租金半年支付一次，支付时间为提前一个月支付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠超过10天或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此前甲方可以先从押金中抵扣）。双方补充条款约定：两间房屋乙方自行打通，租期满后不用恢复，乙方需装修前向甲方提供装修图纸，甲方2018年8月2日签约当天交房，2018年8月2日至2018年8月21日为免租期。 后乙方缴纳押金9000元及支付了2018年8月22日至2019年8月21日的房租，依照约定乙方应于2019年7月21日支付下一期租金54000元，被告因没有续租打算到期未付，原告宋巧芳多次催要未果于2019年8月3日将租赁房屋予以换锁，2019年8月23日短信通知被告薛祤涵合同已解除。 庭审中，原被告一致陈述被告承租房屋后，改造部分为：“2501室的油烟机、碗橱和2502室的厕所拆除，将2501室的地板换成质量偏好的地板，将2502室的地板换成瓷砖并在2501室2502室的间隔墙处挖涉门一扇，窗户一扇；将2501室的木门换成了玻璃门。”原告陈述恢复原状需要5万元以上，被告陈述需要几千元即可。被告开设蛋糕店后，原告曾于2018年10月22日到店消费过。 以上事实，有产权证、《房屋租赁合同》、照片、聊天记录、转账记录及原被告双方庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告宋巧芳(反诉被告)与被告薛祤涵（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。关于原告宋巧芳(反诉被告)主张的第一项诉讼请求，因被告薛祤涵（反诉原告）未按约支付下一期租金，原告宋巧芳(反诉被告)于2019年8月3日将案涉房屋予以换锁，单方行使解除权，故本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除；关于原告宋巧芳(反诉被告)主张之第二项诉讼请求，因被告薛祤涵（反诉原告）未按照合同约定支付租金，且明确向原告宋巧芳(反诉被告)表示不再续租，在合同履行过程中存在违约，应当承担相应的违约责任，本院予以支持，但应扣除被告薛祤涵（反诉原告）所支付的押金及剩余租金；关于原告宋巧芳(反诉被告)主张之第三项诉讼请求，因双方已在合同中约定可以打通房屋，且原告宋巧芳(反诉被告)到被告薛祤涵（反诉原告）所开蛋糕店消费，应当知晓房屋改造的事实，亦未在合理期限内明确提出，故本院不予支持；关于原告主张之第四项诉讼请求，因原告宋巧芳(反诉被告)单方行使解除权对案涉房屋予以换锁，事实上可视为已收回房屋，故对其主张的空置损失本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条的规定，判决如下: 一、原告宋巧芳(反诉被告)与被告薛祤涵（反诉原告）于2018年8月2日签订《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除； 二、被告薛祤涵（反诉原告）于判决生效后十日内支付原告宋巧芳(反诉被告)违约金3600元； 三、驳回原告宋巧芳(反诉被告)与被告薛祤涵（反诉原告）的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2820元，反诉案件受理费1410元，合计4230元，均由被告薛祤涵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  殷仁奎 人民陪审员  陶志凤 人民陪审员  李 怀 二〇二〇年九月七日 书 记 员  吕 雪