江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初854号原告：周睿，男，1996年3月28日生，汉族，住上犹县。被告：上犹宏发房地产开发有限公司，住所地上犹县东山镇东山大道**，统一社会信用代码913607247814864529。法定代表人：叶齐荣，总经理。委托诉讼代理人：彭延斌，江西腾龙律师事务所律师。原告周睿与被告上犹宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周睿及被告宏发公司的诉讼代理人彭延斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周睿向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金26440.25元（以房款504585元为基数，按每日0.01%自2018年1月1日计算至2019年6月8日）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月6日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买了东城国际楼盘28号楼1-501号房及25栋10号柴间，总价504585元。原告按约定支付了首付款140565元，并办理了银行按揭贷款手续，银行也将按揭贷款全额支付给被告。根据合同约定，被告应于2017年12月31日前交付房屋，但被告于2019年6月才通知原告交房。综上，被告逾期交房524天，不存在法定和约定免责事由，应承担逾期交房的违约责任。被告宏发公司辩称，1.答辩人延迟交房的原因是原告没有按约定交清房款，其中有3535.49元和14594元房款是在2019年6月6日才付清。根据约定，原告应当在2016年8月8日前付清除按揭贷款外的首付款。在原告未按约定履行完义务前，答辩人行使后履行抗辩权，有权拒绝原告相应的履行要求，不承担逾期交房的违约责任。2.涉案房屋逾期交房是因为该栋房屋的其他一些住户违章改建而导致，并非完全是答辩人的责任。本院经审理查明，原告周睿购买被告宏发公司开发的位于上犹县东山镇东门大塘面的东城国际28号楼1-502号房，双方于2016年8月6日签订编号为20160801355的《赣州市商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：该房屋建筑面积117.45平方米，单价为3972.46元，总价为466565元；买受人应当在2016年8月8日前支付首期房价款140565元，余额326000元向银行贷款；逾期付款在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；买受人未按约定时间足额支付房款，出卖人不承担逾期交房的违约责任；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件；出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同；……。合同签订后，原告周睿于2016年7月31日支付的购房定金20000元按合同约定抵作商品房价款，原告又于2016年8月6日向被告支付了购房款120565元，余款以向银行申请贷款方式进行了支付。因房屋面积差异，原告于2019年9月9日向被告补交了面积补差款3535.49元。2016年11月25日，原告以分期付款方式购买被告开发的东城国际第25栋10号杂间，建筑面积8.11平方米，单价4688元，总价38020元。原、被告就此签订了《分期付款购房补充协议》，约定：买受人于2016年8月6日支付12012年，于2017年2月6日支付11406元，于2017年12月31日支付14594元；买受人未付清所购商品房房款，出卖人有权不予交付使用；买受人逾期付款在30日内，自应付款之日起按日向出卖人支付逾期应付款金额3‰的违约金；在买受人未付清全部房款前，房屋所有权归出卖人；在买受人未付清全部房款前，出卖人部位买受人办理产权登记；由于买受人原因导致不能办理产权的，出卖人不承担责任。原告于2019年6月6日向被告支付第三期的杂间房款14594元后，已履行完支付杂间房款的义务。2019年6月1日，被告宏发公司向原告周睿发出交房通知，告知原告于2019年6月8日、9日办理交房手续。原告于2019年6月8日办理了交房手续。本院认为，原告周睿与被告宏发公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告周睿按约定期限履行了支付购房款的义务，被告宏发公司未按约定期限向原告周睿履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告均主张继续履行合同，对原告周睿要求被告宏发公司交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于商品房逾期交付的期间计算问题。房屋买卖合同约定被告2017年12月31日前交房，被告未按期交房，故逾期交房起算时间应为2018年1月1日。被告于2019年6月1日通知原告于2019年6月8日、9日办理交房手续，原告于2019年6月8日办理了交房手续，被告通知原告短期内收房，期限合理，故本院以被告发出交房通知的时间即2019年6月1日为违约金计算的截止时间。因此，本院确定被告逾期交房的期间为2018年1月1日起至2019年6月1日止，计517天。原告于2016年8月6日前按合同约定支付了购房首付款合计140565元，余款以向银行按揭贷款的方式进行了支付，已履行了支付房款的义务。原告于2019年9月9日向被告支付的3535.49元，系房屋面积补差款，被告主张原告逾期支付购房款，本院不予支持。关于杂间逾期交付的期间计算问题。分期付款购房补充协议约定，买受人未付清所购商品房房款，出卖人有权不将商品房交付使用。原告未按约定于2017年12月31日支付完杂间房款，被告有权拒绝将杂家交付原告使用；原告于2019年6月6日支付完杂间房款后，被告在2019年6月8日向原告交付了杂间，在合理期限内履行了交房义务。原告主张被告逾期交房杂间，本院不予支持。关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。房屋的基本功能为居住使用，按照案涉房屋当地同类房屋租金标准计算原告的损失较为客观且合理，亦为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之一计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然偏高，被告请求予以调整，依法应予以支持。依据上述规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情况以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之零点五计算。被告逾期交房的期间为517天，以房款466565元为基数按每日万分零点五计算，其应支付的违约金四舍五入到元为12061元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告上犹宏发房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告周睿逾期交房违约金12061元；二、驳回原告周睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，减半收取计230.5元，由被告上犹宏发房地产开发有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  王贵鹏二〇二〇年九月十日代理书记员  王晓玲附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹县农商银行城区支行