广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复218号 复议申请人（利害关系人）：佛山市顺德区*电器有限公司* 法定代表人：* 委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。 申请执行人：郑* 委托诉讼代理人：冯伟楠，广州金鹏律师事务所律师。 被执行人：佛山市顺德区*电器制造有限公司* 法定代表人：* 复议申请人佛山市顺德区*电器有限公司（以下简称*公司）不服佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2020）粤0606执异357号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 顺德区法院在执行（2020）粤0606执恢648号申请执行人郑*与被执行人佛山市顺德区*电器制造有限公司（以下简称*公司）等金融借款合同纠纷一案过程中，异议人*公司向该院提出书面异议，请求法院带租约拍卖被执行人*公司位于佛山市顺德区容桂*的房产（房产权利证号：*，以下简称案涉不动产）。 顺德区法院查明，关于广东*资产管理有限公司与*公司、佛山市顺德区*有限公司、*金融借款合同纠纷一案，该院作出的（2014）佛顺法容民初字第563号民事判决书及本院作出的（2017）粤06民终4288号民事判决书已经发生法律效力，根据判决书记载，2013年1月24日，中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行、中国农业银行股份有限公司顺德分行与*公司签订了《最高额抵押合同》，*公司以其名下案涉不动产提供抵押担保，并且办理了抵押登记，并判决*公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广东*资产管理有限公司偿还借款本金32917144.62元及利息；确认广东*资产管理有限公司对*公司名下案涉不动产享有优先受偿权……。因义务人未履行该法律文书所确定的义务，广东*资产管理有限公司向该院申请强制执行，该院依法立案，受理案号为（2018）粤0606执4449号。后郑*以其已受让上述债权为由，向该院申请变更其为申请执行人，该院裁定变更郑*为（2018）粤0606执4449号案件的申请执行人。 后郑*向该院申请恢复执行，该院立案号为（2020）粤0606执恢648号，在执行过程中，该院发出（2020）粤0606执恢648号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖案涉不动产，并发出公告，责令被执行人及其他居住人员在2020年6月25日前迁出。异议人向执行法官提出带租拍卖请求，执行法官不予支持。异议人于2020年6月22日向该院提出书面异议。 异议人向该院提交的《厂房租赁合同》显示，*公司与异议人于2013年11月27日签订《厂房租赁合同》，约定*公司将其所有的案涉不动产出租给异议人，租赁期限自2013年12月1日起至2028年11月30日止。 另查，案涉不动产于2013年2月27日办理抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德容桂支行、中国农业银行股份有限公司顺德分行，他项权证号为粤房地他项权证佛字第*号。 以上事实，有（2017）粤06民终4288号民事判决书、（2019）粤0606执异830号执行裁定书、（2020）粤0606执恢648号之一执行裁定书、公告、他项权证复印件、不动产登记信息查询结果等证据证明。 顺德区法院认为，本案异议人基于其对案涉不动产的租赁权，提出对案涉不动产带租约拍卖，实质上是要求继续占有使用案涉不动产，阻却交付的请求。本案案涉不动产登记权属人为被执行人*公司，且已办理了抵押登记，而异议人与被执行人签订的厂房租赁合同晚于抵押权设定时间，法院作出的生效判决也已经确认申请执行人对案涉不动产享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，异议人主张的租赁权无论是否真实、有效，均不能阻却该院对案涉不动产的执行。因此，异议人主张的租赁权不得对抗申请执行人享有的抵押权，异议人请求对案涉不动产带租约拍卖，缺乏理据，该院不予支持。 该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定驳回异议人*公司的异议请求。 *公司向本院申请复议称：一、顺德区法院对本案事实认定不清。*公司于2013年11月27日与被执行人*公司签订《厂房租赁合同》，租赁案涉不动产。合同签订后，案涉不动产已实际交付给*公司并一直占有使用至今，上述事实有相应的租金收据以及水电费发票、转账凭证等予以佐证。*公司认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，*公司合法租赁并占有实用案涉房产在先，顺德区法院查封在后，执行异议请求合法有理，应当得到支持。二、*公司在本案的诉讼地位应定性为案外人而不是利害关系人，不服（2020）粤0606执异357号执行裁定书应当可以提起执行异议之诉而不是复议。综上，请求：撤销（2020）粤0606执异357号执行裁定书；支持*公司申请带租约拍卖案涉不动产的请求。 申请执行人郑*辩称，郑*对抵押物享有的抵押权设立在先，复议申请人所主张的租赁权设立在后，该租赁关系依法不得对抗人民法院对抵押不动产的查封执行。请求依法驳回复议申请人的复议请求。 复议期间，被执行人*公司未发表答辩意见。 复议申请人*公司、申请执行人郑*、被执行人*公司在复议阶段均未提交新证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，抵押权先于租赁权设立的，承租人不得以租赁关系对抗抵押权人优先受偿权的实现。本案中，案涉不动产于2013年2月27日依法办理抵押登记手续，即抵押权人对案涉不动产早已于2013年2月27日依法设立抵押权，而*公司主张其与被执行人*公司签订《厂房租赁合同》的时间发生在2013年11月27日，即使该合同合法有效，亦明显属于在抵押权设立后形成的租赁合同，显然不足以对抗抵押权人对案涉不动产享有的优先受偿权。顺德区法院据此驳回*公司关于带租拍卖的异议请求，符合法律规定，并无不妥。*公司以其租赁并占有案涉不动产在先，顺德区法院查封在后为由请求对案涉不动产带租拍卖，缺乏法律依据，本院不予支持。 至于本案法律适用问题。由于*公司主张其与被执行人*公司之间成立租赁关系的时间明显晚于案涉不动产设置抵押权的时间，所以无论该租赁关系是否成立，均不能阻却执行，故本案并无按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定对前述租赁关系真实性、合法性进行审查的必要性，顺德区法院直接适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理，并无不当，本院予以支持。 综上，顺德区法院作出的（2020）粤0606执异357号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。复议申请人*公司主张的复议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人佛山市顺德区*电器有限公司的复议请求，维持佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606执异357号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年九月四日 法官助理梁诗瑶 书记员黄志敏