浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初5920号 原告：张优阳，女，1989年3月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县。 委托诉讼代理人：陈啸晓、付晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：忻美香，女，1948年9月8日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：施引雀（被告之儿媳），女，1975年11月4日出生，住宁波市海曙区。 原告张优阳为与被告忻美香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告起诉称：原、被告与宁波市东钱湖旅游度假区爱新房产信息服务部、龙福群于2020年4月16日签订《存量房屋买卖中介合同》，合同约定被告将位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室房屋出售给原告，房屋价款总计1395000元。合同签订后，原告于当日向被告支付了5万元的定金。后因房屋价格上涨被告多次通过龙福群告知原告房屋不再出售，又于6月2日通过龙福群向原告发送《协议书》，告知因以房养老决定该房屋不卖了。原告在收到该通知后，立即向被告发送律师函，告知原告不同意解除合同并要求继续履行该合同，并要求其在规定时间内与原告联系，但被告收到之后却一直不予理睬，至今未曾出面直接与原告联系处理此事，且原告已获悉被告在多个中介平台售卖该套房屋，价格远远高于原告购买时的价格，且目前该房屋已经出售。故原告为维护合法权益，起诉至法院，请求依法判决（变更后）：1.确认原、被告双方之间签订的《存量房屋买卖中介合同》解除；2.被告向原告双倍返还定金100000元，并赔偿该套房屋价格上涨的经济损失355000元；3.被告向原告支付律师费11000元、担保费1500元。 被告答辩称：涉案房屋并未涨价，原告主张的房屋价格上涨的经济损失没有依据，原告所称被告将房屋多次售卖事实不成立，被告未经其配偶同意与原告签订房屋买卖合同，现在该房屋并未出售且被告考虑用来养老，所以同意解除双方的房屋买卖合同，也愿意双倍返还定金，对于原告主张的律师费、担保费，不同意支付。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明原告与被告存在房屋买卖关系的事实以及合同约定的内容； 2.《协议书》一份，拟证明被告告知不再出卖房屋，解除双方之间的房屋买卖合同的事实； 3.视频一份、照片若干，拟证明被告通过其他第三方平台已经出售该房屋，以其行为表示不再履行房屋买卖合同的事实； 4.律师函、快递面单及签收记录各一份，拟证明原告要求被告继续履行房屋买卖合同的事实； 5.中介挂牌信息两份，拟证明同类型房屋价格上涨的事实； 6.《诉讼法律服务委托合同》及律师费发票各一份，拟证明原告为本案支出的律师费的事实； 7.《诉讼保全担保委托合同》及担保费发票各一份，拟证明原告为本案支出担保费的事实； 8.定金转账凭证及收款收条各一份，拟证明原告将房屋定金支付给被告的事实； 9.中介挂牌信息若干，拟证明起诉前同类型房屋价格继续上涨，原告损失不断扩大的事实； 10.微信聊天记录一份，拟证明原告与中介龙福群就被告恶意违约进行交涉的事实； 11.不动产权证书一份，拟证明被告系涉案房屋的所有权人的事实。 经庭审质证，被告对原告的证据1、2的真实性认可，对于原告的证据3不予认可，并表示涉案房屋并未进行二次出售，涉案房屋买卖未经被告配偶同意，被告决定用来养老，不再对外出售；对于原告的证据4的真实性认可；对于原告的证据5不予认可，认为房屋价格没有那么高，成交价格要低于市场价格，并且一房一价；对于原告的证据6的真实性认可，但金额过高；对于原告的证据7、8的真实性认可；对于原告的证据9、10不予认可；对于原告的证据11的真实性认可。本院认为，对于原告提供的证据1、2真实性予以认可；对于原告的证据3，因无其他证据证明涉案房屋存在二次出售的事实，且被告已认可系其不同意继续履行涉案房屋买卖合同，该证据与本案并无直接关系，本案不作认定；对于原告的证据4、6、7、8、11，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对于原告的证据5、9，因双方在庭审中均同意法院通过询价方式对涉案房屋的市场价格作出确认，故本院对该证据不作认定；对于原告的证据10，与双方陈述的事实经过吻合，且与原告提供的证据2亦能相互印证，本院对真实性予以确认。 综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下： 2020年4月16日，原告张优阳（买方、乙方）与被告忻美香（卖方、甲方）在中介方（丙方）的居间下签署《存量房屋买卖中介合同》，约定：甲方将其所有的位于宁波市鄞州区××镇××幢××号××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为59.79平方米，房屋装修情况为白坯，总价款为1395000元；在2020年4月16日前，乙方支付购房定金50000元给甲方，在2020年7月15日前，乙方支付首付款515000元，余款830000元由乙方办理商业银行按揭；甲、乙双方委托丙方于2020年7月30日前办理本套房屋的权证过户手续；除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：以双倍定金赔偿给乙方；丙方的中介费或代办费等均由甲方承担，并承担由此造成的其他相关费用，因甲方未按合同履行各项义务，甲方应承担乙方、丙方要求甲方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实际费用。同日，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具《收条》一份。 2020年6月2日，被告出具《协议书》一份，明确其不再履行涉案房屋买卖合同，愿意返还原告定金50000元并赔偿原告50000元。同日，被告通过中介方工作人员向原告发送上述《协议书》。同年6月5日，原告向被告发送律师函，要求被告继续履行房屋买卖合同，否则要求承担违约责任。后原告于2020年6月16日提起本案诉讼。另，原告因本案支出律师费11000元、担保费1500元。 应双方的要求，本院前往多家东钱湖房产中介公司对涉案房屋进行询价，结合对涉案房屋所在小区的同类型房屋近期成交价格的分析，2020年5月份开始，该房屋价格呈现明显上升趋势，自2020年5月至2020年8月期间，市场价格从每平方米均价24000元左右上升至28000元左右（相当于市场价格在144万元至168万元左右）。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张优阳与被告忻美香签订的存量房屋买卖中介合同依法成立，应认定合法有效。合同生效后，双方均应按约定履行。原告已按合同约定支付了购房定金5万元，但被告明确表示不再履行房屋买卖合同，已构成根本违约。现原告要求解除双方的房屋买卖合同关系并要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。根据《存量房屋买卖中介合同》的约定，被告违约解除合同需赔偿原告双倍定金，并承担因被告过错造成的经济损失以及原告要求被告履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实际费用。故被告应向原告双倍返还定金100000元，并支付律师费11000元。关于担保费，因合同中并未明确作出约定且非因被告违约带来的必然支出，本院不予支持。关于房屋价格上涨的经济损失，涉案房屋价格在2020年5月至2020年8月期间一直呈上涨趋势，被告于2020年6月2日向原告明确表示不再出售房屋的事实，原告于2020年6月5日发送律师函要求继续履行房屋买卖合同，后于2020年6月16日提起本案诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同关系，故双方的房屋买卖合同关系就此终止，本案中，原告向被告仅支付购房定金5万元，并不影响其在诉讼后进行再次交易，但本案系被告根本违约致合同履行不能，原告在合同解除后进行再次交易亦需要时间及机会成本，综合各方因素，本院认为房价上涨损失以2020年7月初的市场价作为基准点较为合理，按照该期间同小区房屋交易的市场行情、房价波动情况以及被告承担过错责任核定，本院认定被告应赔偿原告房价上涨损失180000元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故房屋增值部分损失尚应扣除定金数额，据此，本院依法确定被告赔偿原告损失130000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告张优阳与被告忻美香于2020年4月16日签署的《存量房屋买卖中介合同》； 二、限被告忻美香于本判决生效后十日内向原告张优阳双倍返还定金100000元； 三、限被告忻美香于本判决生效后十日内向原告张优阳赔偿房屋差价损失130000元； 四、限被告忻美香于本判决生效后十日内向原告张优阳支付律师费11000元； 五、驳回原告张优阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理8313元，减半收取4156.5元，财产保全费2082.5元，合计6239元，由原告张优阳负担2013.5元，被告忻美香负担4225.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈佳蓉 二〇二〇年九月二十四日 代书记员 顾吉波