内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初8号   原告（执行案外人）：何丽丽，女，汉族，1988年1月22日出生，个体，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：王紫璇，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：国厦建设有限公司。   法定代表人：陆林华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周永进，北京市中闻（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：内蒙古瀚隆房地产开发有限公司。   法定代表人：韩宝军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   原告何丽丽与被告国厦建设有限公司（以下简称国厦公司）、内蒙古瀚隆房地产开发有限公司（以下简称瀚隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何丽丽及其委托诉讼代理人王紫璇、被告国厦公司的委托诉讼代理人周永进、被告瀚隆公司的委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   何丽丽向本院提出诉讼请求：1、依法解除对阿拉善盟中级人民法院(2019)内29执25号公告中的××区房屋的查封并停止拍卖。2、请求确认位于××镇房屋的所有权人为原告。3、本案的诉讼费用及因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：阿拉善盟中级人民法院在执行被告国厦公司与瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案中,作出了(2019)内29执25号公告,该公告中告示将实际权利人为原告的的位××镇房屋予以查封拍卖。2019年10月21日,原告向阿拉善盟中级人民法院提出异议申请。2019年11月18日,阿拉善盟中级人民法院作出(2019)内29执异25号裁定驳回。对此,法院并未查清事实。事实情况是：2013年5月5日,原告与被告瀚隆公司达成口头协议,以现金、羊肉和茶叶折价等方式顶账购买本套房屋,在2014年至2017年3月24日,被告相继开了5张收据,总计260244元整，原告还多付款820元被告至今未还,2016年11月25日原告与被告瀚隆公司签订商品房买卖合同，并且实际交付了房屋,原告已经装修入住且占有至今。人民法院查封公告时间为2019年10月12日，原告购房在于查封、扣押、冻结之前。原告何丽丽名下无其他居住房屋，涉案房屋已支付全部房款。原告何丽丽购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,能够排除执行。原告何丽丽房屋在交清房屋全款后,得知因房屋于2015年4月23日抵押在阿拉善左旗住房与城乡建设局的原故,未能办理网签过户手续。综上,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定,人民法院不得查封、扣押、冻结实际权利人为原告何丽丽的美林湾16号楼3单元1701的房屋。且被告瀚隆公司有义务及时向原告办理网签过户手续。请求人民法院查清事实,停止拍卖,确认房屋所有权。   被告国厦公司辩称：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人应承担本案的举证责任。原告既不是无过错买受人，也不是消费者购房人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告诉称以物抵债协议，不产生物权转移效力，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条的规定，原告在与瀚隆公司达成以物抵债协议时，抵债房屋当时未交付给原告，原告没有办理网签备案等手续，不具有物权公示的效力，原告只能根据原债权债务关系提起诉讼，而不能享有涉案房屋的物权期待权。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，国厦公司申请执行金钱债务性质归属工程款，应当优先于抵押权和其他普通债权，而原告作为自然人与瀚隆公司债权关系是普通债权。内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日就已经下发裁定查封瀚隆公司名下涉案小区的房产，原告2019年才提出执行异议不符合常理。故原告不享有排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。   瀚隆公司辨称：我公司认可原告起诉状中事实和理由，我公司认为，法院应当停止对原告房屋的执行，其他涉及金额方面的事实，以原告举证为准。   原告何丽丽为证明其主张提供了三组证据：一、房屋买卖合同1份，证明原告与被告瀚隆公司于2016年11月25日签订商品房买卖合同，早于人民法院于2019年10月12日发布的查封公告。二、收款收据5张，证明原告以现金、羊肉和茶叶折价等方式向被告瀚隆公司将房屋款项全部付清的事实。三、采暖费发票3张、物业费收据2张、电费收据明细1份、水费明细截图1张、防水施工合同1份、房屋照片3张，证明原告已于2016年11月27日已对房屋该房屋已经装修入住，并且自2017年实际占有至今的事实。四、阿拉善左旗住房和城乡建设局发的阿左建发（2019）635号文件证明原告至今未办理不动产登记权属证明并非由于原告自身原因所致的事实。五、阿拉善左旗不动产登记中心出具的无房证明一份，证明原告何丽丽名下无其他居住房屋的事实。   国厦公司辩称，对证据及证明目的均不予认可。原告所称的口头协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。涉案房屋原告在购买时已经被抵押，抵押的房屋是禁止上市交易，所以原告主观上是有过错的。原告在诉状中称该房屋是2015年4月23日抵押在建设局，所以未办理网签过户手续，原告如果知道房屋是被抵押的房屋的话，抵押房屋是禁止上市交易的，所以她应当是明知的，主观上有过错。   瀚隆质证意见：对原告证据均认可。   国厦公司提供证据：内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民终155号民事裁定书一份，证明内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日下发的保全查封裁定书。   何丽丽质证意见：对该证据及证明目的不予认可。对该证据及证明目的不予认可。对该裁定内容不知情，该裁定内容并未进行公告，并不产生公告效力，无法对案涉房屋的实际权利人即任何善意第三人产生效力影响。   瀚隆公司质证意见：同意原告的意见。   本院经审理查明事实如下：2015年开始，被告瀚隆公司因向原告何丽丽购买羊肉、茶叶，陆续出具欠款凭据3张共110244元。2016年11月25日,原告何丽丽与被告瀚隆公司签订商品房买卖合同一份，双方约定原告以259424元的价格购买被告开发的××区房屋，并将前述欠款抵顶购房款。何丽丽分别于2015年11月2日、2016年11月25日向瀚隆公司支付现金5万元、10万元。后何丽丽装修入住该房屋。   另查明,国厦公司与瀚隆公司因建设工程施工合同纠纷一案,内蒙古自治区高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）内民终155号民事裁定，依法查封瀚隆公司开发的内蒙古自治区××区巴彦浩特瀚隆国际美林湾住宅小区建设项目价值6000万元的房产。2019年1月14日作出（2017）内民终155号民事调解书，确认瀚隆公司欠付国厦公司工程款36030999.01元，利息330万元，该调解书生效后，国厦公司向本院申请执行，本院于2019年10月12日作出(2019)内29执29号《阿拉善盟中级人民法院关于对瀚隆公司名下房产执行的公告》,公告载明:“本院立案执行的国厦公司申请执行瀚隆公司建设工程施工合同纠纷一案已进入执行程序,依据申请执行人国厦公司的申请,本院依法对瀚隆公司名下美林湾住宅小区16-商业-102铺、16-商业-103铺、16-商业-104铺、16-商业-105铺、16-商业-106铺、16-1-702室、16-1-1501室、16-1-1602室、16-1-17O1室、16-1-1702室、16-1-1703室、16-2-301室、16-2-1102室、16-2-1503室、16-2-160316-2-1701室、16--1702室、16-2-1703室、16-3-803室、16-3-1601室、16-3-17O1室、16-3-1703室、16-4-503室、16-4-803室、16-4-1401室、16-4-1601室、16-4-1602室、16-4-1603室、C3-宾馆-1、G3-办公-1、G4-办公-1、C4-办公-2、G15G16商业140铺、G15G16商业173铺等房产进行评估拍卖,如对上述房产的执行有异议,请于本公告发出之日起三十日内向本院书面提出。”原告在异议期间提出执行异议申请，请求本院停止案涉两套房屋，本院于2019年11月18日作出（2019）内29执异25号执行异议裁定，驳回原告执行异议，后原告向本院提起执行异议之诉。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告何丽丽与被告瀚隆公司已于2016年11月25日签订《商品房买卖合同》，何丽丽以现金及顶账的方式全额付清了房款，并已装修入住至今。因瀚隆公司开发美林湾小区尚不具备办理房屋权属证书应具备的条件，致使原告在本院查封前未能办理不动产权证书。原告何丽丽提交的证据能够证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合司法解释规定排除执行的条件，故本院对原告主张停止执行的诉请予以支持。关于原告主张确认其对案涉房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”涉案房屋为不动产，尚未依法办理登记,故不能发生物权变动效力,何丽丽尚未取得该房屋所有权,本院对其要求确认为房屋所有权人的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行内蒙古自治区××区房屋;   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费5191元，由被告国厦建设有限公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代-表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2019）内29执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 张佰济   审判员 王 娟     二〇二〇年九月二日   书记员 董薇薇   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。