广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20046号原告（反诉被告）：广东安明实业有限公司，住所地广州市越秀区西湖路**第****铺。法定代表人：井建民，职务经理。委托诉讼代理人：黄文博，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山阿卡科技有限公司，住所，住所地佛山市南海区桂城街道南平西路广东夏西国际橡塑城****楼第**A12-411div>法定代表人：李刚，职务董事长。原告广东安明实业有限公司与被告佛山阿卡科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄文博、李冰媛，被告的法定代表人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《京城会商铺租赁合同》、《商铺租赁期确认补充协议》于2020年6月10日解除。2.被告向原告支付拖欠的自2020年2月1日起至2020年6月10日止的租金154173元及所拖欠的2019年12月21日至2020年6月10日的电费1907.55元，并支付迟延付款违约金（以同期应付未付的款项为基数，从逾期之日起按每日0.1%计算至付清上述款项之日止）。3.被告立即清空并归还场地给原告，并按1001.3元/天的标准向原告支付场地占用费（自2020年6月10日起计算至被告清空并归还场地之日止）。4.被告向原告支付重新招租期间1个月的租金损失36040元。5.被告向原告支付2020年2月至5月的备案税费合计4900元（每月按1225元计算）。事实和理由：原告与被告于2018年11月21日签订了《京城会商铺租赁合同》，由被告承租广州市越秀××××号光明广场“京城会”一层A04商铺的物业场地。后双方签订《商铺租赁期确认补充协议》，约定商铺租赁期为2019年1月4日至2021年11月30日。按照租赁合同的约定，租金（含物业服务费）为34000元月，次年开始，租金（含物业服务费）每年递增6%。被告应每月5日前向原告缴交当月租金和物业管理费。但被告欠缴上述费用，暂计至2020年6月10日共208520.35元。由于被告一直欠付费用，按照租赁合同第十条约定，被告未按照约定支付租金或水电等费用的，每逾期一日，需按租金和物业服务费等应缴费用未付部分的0.1%向原告支付迟延付款违约金。综上所述，被告恶意违约，造成原告极大损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的相关规定，为了维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：从2020年1月24日到2020年5月19日，因疫情影响，政策禁止游戏厅营业。原告以被告未按时交2月份的租金为由，于2020年2月14日22时30分对被告的商铺停电。被告经营的是游戏厅，停电后完全没法营业。即便停电后，原告依旧要求被告全额缴纳包括停电之后的日期的租金，并于2020年3月23日单方面发出解除合同通知书，且违背合同条款私吞被告102000元的押金。2018年11月21日，被告与原告签订《光明广场场地租赁合同》，约定原告将位于越秀××××号光明广场首层中庭A区04铺出租给被告，经营范围为‘娱乐’，合同中约定了租金、租赁期及免租期等事项。其中，租金（含管理费，管理费包含公共清洁管理、空调、电梯及设备维护费）为34000元/月，租金每年递增6%，按月支付，每月5日前预支付当月的档位租金；租赁期自2018年12月1日起至2021年11月30日止；装修免租期为2018年12月1日起至2018年12月10日。被告依约于合同签订当天缴纳了租金保证金共102000元。2020年1月24日广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组发布了1号通告，告知“市内的博物馆、图书馆、影剧院、宗教场所等人员密集的公共服务场所暂停对外开放”，实际上就包含了游戏厅这种公共服务场所。2020年3月2日，广州市疫情防控指挥部发布了关于进一步加强疫情防控工作的通告(第4号）。在该通告中第六条：酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所(馆)、洗浴中心、拍卖场所、大型会展场所等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务。而被告店铺类型属于“电子游戏厅”，也属于“室内娱乐场所”。2020年3月12日，广东省游戏产业协会发布了广东省文化和旅游行业复工复产工作指引。在该文件中指出：上网服务、游戏游艺、歌舞娱乐营业性演出等文化娱乐场所暂不开放。被告店铺属于该文件中的“游戏游艺”类型。直到2020年5月17日广州市政府网站发布《广州市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的通告（第9号）》，此时政策才允许游戏厅开始营业。2020年2月1日，被告与中庭7家商户（分别是A01-1铺棉叠子、A01-2铺友间公仔屋、A03铺抓萌屋、A04铺VR李刚、A05铺捉妖机、A06A07铺嘉家乐、A08铺夹喜）商量，一起第一次向原告提交了书面的集体免租金申请书，申请2月份免租。但原告当天拒绝并给出1月24日至2月15日共23天租金减半、管理费七折的决定。后被告才得知光明广场在我们提交申请的前一天即1月31日就发布了这个优惠方案，光明广场把这个优惠给商场的所有商户，原告是其中最大的二房东，故我们自动享受了光明广场给所有商铺的优惠，原告作为光明广场最大的二房东，光明广场有可能给了他更大的优惠。我们在申请后才获得前一天光明广场已经给原告的优惠方案，也就是说如果我们不申请，原告有可能会独吞优惠，从而导致我们拿不到一点优惠。光明广场给出的优惠是：2020年1月24日到2020年2月15日租金减半，物业管理费优惠30%，合在一起差不多是优惠了三分之一的租金。疫情这么严重，估计好几个月加起来营收都达不到1个月租金，也就注定这个方案会导致我们商户亏几个月租金。我们中庭的所有商户都无法接受，因为我们中庭的租金实在太高了，被告店铺包含管理费的租金是1个月1平方就要745.3元，还不包含电费。于是2020年2月4日，我们中庭除A09商铺外中庭其他的商户一共7人建立了微信群“光明广场中庭所有商户”，然后A05铺把中庭负责人余先生(微信号：×××)拉到群里，一起沟通，诉求2月免租。结果余先生依旧像往常-样，态度很强硬，并且拒绝做出让步，然后退群了。2020年2月14日，原告的前台何三好(微信号×××)在“中庭A04-阿卡科技VR”沟通群中，向被告发出《催缴告知函》，告知如果在2020年2月14日18点前被告没交清2月份费用，原告将从2020年2月14日22时30分开始对被告店铺暂停所有服务。因此于2020年2月14日23时30分,原告停了被告店铺的电。有照片为证，从现场实拍的照片也能看出被告店铺A04的确已经停电。被告也在微信群里，跟中庭的负责人余先生说了，被告店铺是从2月14日22:30被停止服务，包括停电，他没有任何反驳。从2020年2月15日开始停电，到本次诉讼宣判结束，该时间段内停电，理应要免租金、免物业管理费、免备案税费。因为该期间原告停止服务，断了被告店铺的电，导致被告没法开设备营业，同时该官司正在进行中，店铺归属权未定，被告不能单方面使用店铺，这2个原因都导致被告店铺无法营业，因此该期间要免租金、免管理费、免备案税费。停电之后，被告有几次跟中庭的负责人余先生电话沟通过，一起协商解决，但都因为他们的态度过于强硬，完全没协商下来。由于口头沟通无果，2020年3月3日，被告向中庭的负责人余先生提交了《申请免租》的书面申请。这是被告第三次提交书面申请，第一次是2月1日中庭集体提交书面，申请2月份免租；第二次是2月4日中庭集体提交书面，申请2月份免租。第三次申请是通过微信发送电子版。然后余先生一直都没有任何回复，完全拒绝沟通。2020年3月10日，余先生跟我微信语音，在语音中，被告得到的答复依旧是：他们依旧没有任何让步的可能性。2020年3月13日，被告希望一致协商解决租金问题，通过微信与余先生约时间，之后被告去原告的公司与余先生面谈，在本次沟通中，他们依旧态度很强硬，要求必须当天交清2月份和3月份。2020年3月18日及3月20日，被告分别口头及微信询问了除“精灵传奇”之外的中庭所有商铺，得到的答复都是他们都只交了2月份的租金，3月份都没交。2020年3月23日下午，余先生在没有与被告协商的情况下直接在微信群发布了解除租赁合同通知。广州光明房产建设有限公司为涉案场地的权属人，广州金溱物业管理有限公司为物业公司，故上述公司的所有优惠政策，被告也理应享受目前上述两公司给出的优惠如下：1.2020年1月24至2020年1月31日租金（不含管理费）按照原合同约定租金（不含管理费）50%收取，管理费按原收费标准的70%收取。2.2020年2月01日至2020年2月15日免租金、免物业管理费。3.3月租金减30%，管理费减30%,4月5月6月：租金每月减50%，管理费每月减50%。若之后广州光明房产建设有限公司和广州金溱物业管理有限公司再发布优惠政策，被告作为光明广场租户中的一员，也应该自动享受优惠政策。涉案商场中庭A01商铺起诉本案原告，案号为：(2020)粤0104民初9079号。该案件最后和解，调解方案之一为从2020年2月14日停电起，免租金免管理费免税务费等一切费用，而1月24日到2月14日为供电期间，只收极少量租金。被告向本院提出反诉请求：1.判令被告无需向原告支付从2020年1月24日起至本判决生效之日止的店铺租金、物业管理费、备案税费。2.判令原告发布的解除合同通知书无效。3.判令被告能享受广州光明房产建设有限公司和广州金溱物业管理有限公司的所有优惠政策（每月租金和管理费36040元，2月租金减免50%，管理费减50%；3月租金减30%，管理费减30%；4-6月租金减50%×3，管理费减50%×3）。4.原告承担本案的受理费（包括但不限于诉讼费）。5.原告向被告支付从2020年2月15日起至本判决生效之日止的因原告停电导致我方的损失费用（按照每月20000元计算，暂计至2020年6月10日为76667元）。事实和理由与答辩理由一致。原告对被告的反诉请求辩称，不同意被告反诉请求。对诉请1，因被告与原告一直履行租赁合同，被告也一直在使用租赁场地，被告应当按照合同约定支付租金、电费及备案税费。对诉请2，我方没有发送该解除合同通知书给被告，我方只是请求法院确认合同在2020年6月10日起解除。对诉请3，因我方没有享受该优惠政策，且被告与上述两公司并无法律关系，故被告无权享受，我方也没有义务按照案外人的政策给予被告优惠，且上述两公司也没有要求我方按照其政策给予被告优惠。对诉请4的诉讼费用应由被告承担。对诉请5，由于被告违约，我方根据合同约定有权对其进行停电、督促其尽快缴纳租金，由于被告一直不肯交租，故我方没有恢复供电，只要被告补交租金，我方可以恢复供电，因此造成的损失应当由被告承担，且被告称是国家政策不让他开店，现在又说是原告停电导致其无法开店，此说法相互矛盾。经审理查明：2018年11月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市越秀××××号光明广场首层中庭A区04铺出租给乙方使用，乙方对该租赁物已清楚了解。场地租赁面积100平方米，实用率50%。场地租赁法定用途为商业，乙方清楚了解该区域的性质。经营范围为娱乐；乙方租赁场地的期限为三年，自2018年12月1日至2021年11月30日止。租金（含物业服务费）为34000元/月，次年开始，租金（含物业服务费）每年递增6%；乙方因承租场地租赁及经营须向工商行政管理部门缴纳的费用及须向税务部门缴纳的税费由乙方自理并准时缴纳；乙方应向甲方或甲方委托管理的物业服务公司提供如下费用：1.租金保证金102000元；2.水电周转金3000元；3.装修保证金10000元。在乙方没有违反本合同规定及未拖欠租金（含物业服务费）等费用情况下，租赁期结束起一个月内一次性无息全额返还租金（含物业服务费）保证金、水电周转金；乙方须在签订本《场地租赁合同》起五个工作日内一次性向甲方付清租金（含物业服务费）保证金、水电周转金、装修押金共115000元；乙方应于每月5日前向甲方支付本月租金（含物业服务费）等应缴费用（国家法定节假日顺延）；若乙方有特殊情况不能如期付款，需提前五天通知甲方，取得甲方及甲方委托的物业服务公司书面同意后方可延迟付款。乙方未确定甲方及甲方委托管理的物业服务公司书面同意付款的，每逾期一日，需按租金和物业服务费等应缴费用未付部分的0.1%向甲方支付迟延付款违约金，逾期超过五个工作日仍未缴清应缴费用，甲方将对乙方采取停止服务（包括但不限于停止供电、供水、供应空调、冷气等）；租赁期内，乙方负责按时支付双方约定的费用和直接缴纳因乙方产生的政府职能部门的费用，如租金、水电费、电话费等。总用电损耗率：双方商定为乙方当月实际用电量的6%，缴纳方式为甲方委托管理的物业服务公司每月先垫付相关费用及乙方于每月5日按实际发生费用支付给甲方（国际法定节假日顺延）。租赁期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1.发生不可抗力及重大情势变更，致使双方无法实现缔约目的，列如社会动荡、政府政策变化等情形，致使本合同无法继续履行的；2.政府征用、代购、收回或拆除场地租赁及给一方相应补偿的；3.甲乙双方协商一致的。有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，没收乙方所缴纳的租金（含物业服务费），并要求乙方赔偿其所遭受的直接经济损失：1.甲方无违约情况下，乙方逾期支付租金（含物业服务费）等约定应付费用达一个月仍未付清……甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十天书面通知乙方，并无息退还未发生的相关水电周转金；乙方应及时迁离并交回场地租赁，租金（含物业服务费）按乙方迁离之日结算……。另，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁期确认补充协议》，将租赁期限调整为2019年1月4日至2021年11月30日。合同签订后，原告于2019年1月17日将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付水电周转金3000元、租赁保证金102000元，租金支付至2020年1月止。因被告未缴纳租金等费用，原告分别于2020年2月10日及2月14日向被告发出《催缴函》《催缴告知函》，其中《催缴告知函》载明，原告对被告作出2020年1月24日至2月15日租金减半收取，管理费七折优惠的减免政策。被告单方面要求免除租金及管理费没有法律依据及合同依据。并要求被告于2020年2月10日前缴纳2020年2月的租金、电费等费用，如2020年2月14日18时前未缴费，其司将于2020年2月14日22时30分对被告暂停所有服务，且其司的减免优惠政策被告将不予享有。庭审中，原告陈述：我方自2020年2月20日起对被告店铺停电至今。我方在2020年6月10日庭审时提出解除合同，故合同应自当天解除。第五项诉请中的税费本应由原告负担，但合同约定由被告承担，故被告如不缴纳税费，工商部门会要求原告缴纳。被告则陈述原告的停电时间为2020年2月14日22时30分；确认税费为每月1225元，其未缴纳2020年2月至5月的税费，但费用是由其自行缴纳，与原告无关。另，被告陈述其向原告承租涉案商铺每月利润在60000元以上，原告的停电行为导致其每月损失60000元以上，但因疫情原因，故第五项反诉请求只要求原告按照每月20000元的标准进行赔偿。被告对该诉请主张的损失不申请审计。被告为证明其主张申请证人麦某出庭作证，证人陈述其是涉案光明广场中庭A01-2铺的租户，经营娃娃机，其知道原告一直没有合理减租流程并提出解除合同的要求，要求租户退租。被告陈述：2020年2月1日，中庭70%以上商铺一起去光明广场5楼的安明公司，向原告提交了纸质文件申请书，申请减免2月份的租金，当时每个人都有签字并且盖手印，包括证人麦某。之后原告拒绝了该申请。2020年2月4日，中庭商铺承租人又向原告提交了第二份纸质申请书，申请减免2月份的租金。在整个中庭停电之前，原告向中庭所有商铺发布了催缴告知函，告知如没有尽快交租，将会在2月14日晚上10点30分停电。之后中庭所有商铺都没有按时交租，然后果然在2月14日晚上10点30分停电。之后A01-1、A01-2、A04、A08都有收到解除合同通知，很多商铺担心保证金被没收，于是陆续都交清了租金，到目前只有证人的商铺A01-2和A04没有交租，因此从2月14日晚上10点半到现在，A04一直被停电。证人确认被告陈述的内容属实。原告对证人证言的证明力有异议，认为：（2020）粤0104民初9079号案件中被告李刚也是同样作为证人出庭作证，在本案中，李刚也找了9079号案件的当事人的员工出庭作证，等于是互相作证。从证人及被告陈述来看，也只有他们两商铺最终没有与原告达成解决的方案，所以明显是一个相互抱团的行为，并且证人也承认其与被告是朋友关系，故证人证言不应采纳。被告的询问方式是一种诱导式询问，由被告陈述大量事实让证人承认是或不是而已，从原告刚才对证人的对话中证人其实也回答不出被告刚才提问的具体事实，明显是证人直接附和被告。被告为证明其曾与原告协商租金、管理费减免问题及每月营业利润在60000元以上，提交了：1.微信聊天记录截图，其中2020年3月的截图显示被告曾与微信号“×××”就租金减免事宜进行沟通。2.微信、支付宝经营报表、收入统计等截图五张，分别显示2019年7月收到63447元、18227元，2019年12月收到11981元、20548.4元。原告对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，称其公司没有“余先生”该工作人员。证据2属于电子证据，但未经公证，无法确认真实性，也无法证实收款主体身份。原告无法证明该微信及支付宝是否为经营所用，也没有银行流水予以佐证。原告用2019年的收入替代其他年份、月份的收入没有任何依据及理由，2020年1月发生疫情后的营业额无法与2019年收益相比，没有参考性。本案审理过程中，被告对原告第二项诉讼请求主张的电费金额1907.55元予以确认。本院认为：原告与被告签订的《光明广场场地租赁合同》《商铺租赁期确认补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告支付租金至2020年1月，此后的租金未付，原告以被告违约为由，要求确认合同于2020年6月10日解除、被告支付拖欠的相关费用及承担相应的违约责任。关于合同是否解除的问题。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上使被告经营受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。且被告承租商铺用于经营游戏机，疫情期间商场几无客流，原告难以正常经营获取收益。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。根据原告发出的《催缴告知函》及被告提供的微信聊天记录、证人证言，被告曾就租金减免问题与原告进行协商，原告没有同意，双方未能就减租事宜协商一致，故被告没有及时支付2020年2月的租金是事出有因，并非恶意违约，故对于原告以此为由要求确认合同解除及被告腾空交还场地的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于原告要求被告支付租金损失36040元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于租金是否减免的问题。在被告的经营因疫情影响存在困难，且被告仍就租金减免问题与原告进行沟通的情况下，原告即对被告承租的店铺停止供电服务，导致被告店铺无法经营，故对原告要求被告支付停电后的租金以及违约金的诉请没有依据，本院不予支持。至于停电的日期，原、被告双方存在争议，但结合原告向被告送达的《催缴告知函》的内容，其中载明如被告未在通知时间内缴纳费用，原告将于2020年2月14日22时30分对被告承租的店铺暂停所有服务，以及证人证言，本院对被告主张的原告自2020年2月14日起停止对其店铺的供电服务予以采信。至于2020年2月1日至14日期间的租金，如前文所述，该期间租赁双方履行合同均受到新冠肺炎疫情影响，综合涉案商铺的用途、受疫情严重影响的情况，本院酌情确定被告按照租赁合同约定租金标准的一半即每月18020元，向被告支付上述期间租金，被告要求原告支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。至于被告要求原告赔偿停电期间的损失的诉讼请求，因被告提交的证据不足以证明其因原告的停电行为造成损失及损失的具体数额，且因原告的停电行为已免除被告支付停电期间的租金的义务，故对于被告的该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付电费1907.55元的诉讼请求，因被告对原告主张的数额予以确认，故对该诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期给付电费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年2月至5月备案税费的问题。因备案税费是向相关行政管理部门缴纳，原告未提交证据证明其已代被告垫付该备案税费，故对于原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。至于被告诉请要求其能享受广州光明房产建设有限公司和广州金溱物业管理有限公司的所有优惠政策的诉讼请求没有合同及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告佛山阿卡科技有限公司向原告广东安明实业有限公司支付2020年2月1日至2020年2月14日的租金8699.31元；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告佛山阿卡科技有限公司向原告广东安明实业有限公司支付2019年12月21日至2020年2月14日的电费1907.55元；三、驳回原告广东安明实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山阿卡科技有限公司的其他反诉请求。本案受理费减半收取2214元，由原告广东安明实业有限公司负担2181元，由被告佛山阿卡科技有限公司负担33元。反诉受理费减半收取1818元，由原告广东安明实业有限公司负担25元；被告佛山阿卡科技有限公司负担1793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年九月七日书记员  陈佳璇