河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初1307号 原告：郭玉琴，女，1959年9月9日出生，汉族，农民，住隆化县。 委托诉讼代理人：冷志军，河北陈华律师事务所律师。 被告：隆化县土地收购储备中心，住所地隆化县隆化镇兴洲路**。 法定代表人：贺国侠，主任。 委托诉讼代理人：刘胜利。 委托诉讼代理人：唐立新，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 第三人：石家庄市华建房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市长安区广安大街**世纪方舟B-911/div> 法定代表人：陈伟，董事长。 委托诉讼代理人：郭洪伟。 原告郭玉琴与被告隆化县土地收购储备中心（以下简称收储中心），第三人石家庄市华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月31日收到原告郭玉琴的起诉状，经审查于2020年4月8日作出（2020）冀0825民初623号民事裁定书，裁定对郭玉琴的起诉，本院不予受理。后原告提起上诉，承德市中级人民法院于2020年6月5日作出（2020）冀08民终1599号民事裁定书，裁定撤销河北省隆化县人民法院（2020）冀0825民初623号民事裁定，本案指令河北省隆化县人民法院立案受理。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告郭玉琴及其委托诉讼代理人冷志军，被告收储中心的委托诉讼代理人刘胜利、唐立新，第三人华建公司的委托诉讼代理人郭洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭玉琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失200000元，在庭审时原告将该项诉求变更为：由被告及第三人连带赔偿原告损失219019.61元，其中：1.房屋过户增加的税款39819.61元，2.案外人于万军、赵喜华拖欠购房款290000元的利息×4年（2015年3月12日至2019年3月6日计48个月）×月息1%=139200元，3.误工费10年×30次/年×100元/次=30000元，4.交通费10000元（每年30次×10年）；2.由被告及第三人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与其丈夫蒋建国（已去世）原为隆化县隆化镇荣顺村村民，2009年7月28日政府拆迁，与被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并对相关情况进行了约定。2011年11月13日，政府会议就回迁房办证问题，被告工作人员承诺一个月内给办理，但被告并未实际办理。2015年被告工作人员又承诺半个月内办理完毕，但被告又以与第三人华建公司有纠纷为由未按期办理。回迁小区2011年8月19日竣工验收合格，随后我们回迁户实际入住，但第三人华建公司2016年才与我们签订购房合同，2019年才给办理了不动产权证书。2015年3月，原告将回迁房屋出售给他人，因被告收储中心未按期办理不动产权证，买房者以原告违约为由，拖欠房款未支付，由此造成利息及额外增加办证税款等多项损失，故提起诉讼。 收储中心辩称，1.原告原所有的老房屋在县城“三年大变样”期间拆迁范围内，收储中心与原告达成了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议签订后，因区域拆迁是整体拆迁、整体改造，实施过程中涉及问题众多，后期项目开发单位华建公司不配合该小区各回迁户办理转移登记工作，导致回迁户不能办理不动产权证，现经收储中心多方协调，不动产权证已经办理。2.办理不动产权证的必备要件是国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收证明，上述三证的权利主体为开发商；同时还需要房屋买卖合同及相应票据，这两项权利主体是开发商和业主，因此按照法律规定，办理不动产权证的主体不是被告。3.商品房买卖合同中对交房、办理不动产权证等项进行了明确约定，办理不动产权证等是开发商和业主自身的义务，政府及收储中心对给各回迁户办理转移登记工作进行协调是履行政府的监管责任，督促华建公司尽快履行办证义务，最终办证是政府协调各部门进行的容缺办理，故不能由此认定收储中心是办证的主体。综上，收储中心对原告回迁房屋不动产权证的逾期办理没有过错，原告所称的损失与回迁房不动产权证的办理无因果关系，其起诉应依法驳回。 华建公司述称，1.被告答辩不属实，其代理人均不是收储中心的员工，且被告代理人刘胜利曾多次出面为原告说情，原告和刘胜利有串通作假的可能。2.原告的诉讼请求不成立，我公司完全按照不动产登记程序和要求履行了登记义务，因“三年大变样”的特殊性，政府未给我公司供全地，致使土地分割、分户分摊存在政策不明朗的问题，我公司一直和土地部门积极配合协商解决，后在河北省政府关于各级政府解决“三年大变样”房地产开发遗留问题等政策的出台，土地分割和分户分摊有了政策依据的情况下，我公司于2017年3月完成了土地落宗和不动产权登记，2018年下半年为各回迁户办理了不动产权证书。3.原告在未取得不动产权证，亦未在住建局对房屋合同备案的情况下与他人签订房屋买卖合同，该合同不受法律保护。4.原告主张的误工费、交通费无有效证据加以证明，其主张的产权过户税费是原告自己选择在未取得房屋权属证前买卖房屋所产生的费用，不应要求他人代替承担责任。5.原告起诉已超过诉讼时效，原告与我公司于2016年4月25日签订回迁合同，截止至原告起诉之日，已经超过法律规定二年的诉讼时效。6.我公司与原告签订了回迁合同，且完全按照合同约定履行了义务，为回迁户提供了自行办理房屋权属证所需资料，不存在违约行为，故原告不能要求我公司承担赔偿责任。 原告举证如下： 证据一、隆化县隆化镇荣顺村村民委员会出具的证明一份，拟证明原告是适格的诉讼主体。 证据二、隆化县公证处出具的公证书一份，拟证明2009年7月28日原告与被告收储中心签订了房屋拆迁补偿安置协议，并对相关情况进行了约定，拆迁协议在公证处进行了公证。 证据三、竣工验收报告一份，拟证明涉案国际城·东方嘉园回迁楼已于2011年8月19日经竣工验收合格。 证据四、隆化县信访局于2018年9月18日出具的证明一份，拟证明原告自2011年11月3日起到信访局反映房屋办证、回迁安置、过渡安置费用及违约金等问题。 证据五、房屋买卖协议一份，拟证明原告郭玉琴及其丈夫蒋建国于2016年3月12日将涉诉房屋出售给案外人于万军、赵喜华，因房屋无产权证书，于万军、赵喜华仅支付了房款310000元，剩余290000元约定待双方办理过户手续时付清。 证据六、原告丈夫蒋建国与第三人华建公司于2016年4月25日签订的国际城·东方嘉园回迁合同一份及销售不动产统一发票三张，拟证明原告以蒋建国的名义缴纳了相关税费及购房款。 证据七、不动产权证书一份，拟证明被告于2019年3月6日为原告夫妇办理了不动产权证书。 证据八、税收完税证明一份，拟证明原告将涉案房屋出售给案外人于万军、赵喜华，办理过户时缴纳税款39819.61元。 证据九、隆化县解决房地产开发遗留问题领导小组议事纪要一份，拟证明国际城·东方嘉园小区由第三人华建公司开发建设，2011年10月经竣工验收合格，各回迁户已实际入住，因第三人华建公司不配合该小区各回迁户办理转移登记，导致各回迁户不能办理不动产权证的事实。 证据十、交通费票据31张，拟证明原告因办理回迁房产权登记，到被告收储中心、相关行政部门及承德市信访局、石家庄市信访局等相关部门反映情况，产生了交通费用。 被告对原告提交的证据一无异议，但认为与本案无关联性。对证据二无异议，但认为该证据能够证明被告仅负责拆迁，不负责建设及为回迁户办理不动产权证，故该证据亦与本案无关联性。对证据三无异议，但认为该证据能够证明被告所负的拆迁及协调回迁义务，在2011年8月19日国际城·东方嘉园小区回迁楼竣工验收合格后已经终结。对证据四、十无异议，但认为与本案无关联，根据最高人民法院公布的案例，信访期间支出的误工费、交通费不应作为诉讼索赔的依据。对证据五无异议，但认为该买卖协议是买卖双方意思一致的结果，权利义务存在于买卖双方之间，如因双方处分自己权利而造成的不应有的损失，与被告无关。对证据六无异议，但认为该证据能够证明为原告办理不动产权证的主体是第三人，与被告无关。对证据六、七均无异议。对证据八无异议，但认为该证据是办理房屋过户必须发生的费用，不属于损失。对证据九无异议，但认为第三人迟延为各回迁户办理不动产权证，县政府给予协调解决，不能由此认定政府应该承担办证的义务。 第三人对原告提交证据九的真实性不发表意见，认为证据来源不清楚，目前第三人和政府之间的供地遗留问题仍未解决，但第三人并未因此耽误给原告等回迁户办理不动产权登记。对其他证据的质证意见与被告质证意见一致。 被告未向本院提供证据。 第三人举证如下： 证据一、第三人与原告丈夫蒋建国签订的国际城·东方嘉园回迁合同一份，拟证明双方自2016年4月25日起存在房屋买卖合同关系。 证据二、领取办理不动产权证相关资料登记表一份，拟证明原告丈夫蒋建国领取办理不动产权证相关资料的时间是2019年1月15日。 证据三、公告四张，拟证明第三人分别于2017年4月11日及2018年11月22日、11月29日、12月3日以在小区张贴公告的形式通知各回迁户办理不动产权证的事实。 原告对第三人提交的证据一、二无异议，但认为国际城·东方嘉园小区于2011年8月19日已经竣工验收，第三人于2016年4月25日才与原告签订房屋买卖合同，足见第三人延迟履行其合同义务，未按期给原告办理不动产权证，构成违约。对证据三中2017年4月11日及2018年11月29日、12月3日的公告无异议，但认为与各回迁户无关；对2018年11月22日的公告无异议，但不认可其证明目的，同时公告所列的回迁户办理不动产权证所需的相关手续与普通购买商品房业主所需的手续不同，原告认为回迁户办理首次不动产权登记应是被告，而不是原告和第三人。 被告对第三人提交的证据一无异议，但认为与被告无关。对证据二、三无异议，但认为该证据能够证明第三人需要协助原告办理不动产权证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的诉辩陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭玉琴与蒋建国系夫妻关系，蒋建国于2019年12月去世。 2009年，被告收储中心征收储备隆化县隆化镇原部队汽车连及周边区域范围内的土地，并对地上附着物进行拆除，原告郭玉琴及其丈夫蒋建国所有的座落于××组××房××一处属拆迁范围内。同年7月28日，被告与蒋建国签订《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，约定被拆除房屋、土地及附属物经隆化县建设房地产评估有限责任公司评估房价值为489198.5元，装修费及青苗等其它补偿费用为11252.8元，合计581636.64元；补偿安置方式为房屋产权调换，安置房为回迁楼2单元5楼2-501、2-502号两套房屋及配套地下室两间，原告需支付回迁楼总价及地下室价格以外的差额部分；经隆化镇荣顺村及二组同意，被告给付原告其院内超出土地证的275.83平方米土地补偿费143217.83元。2009年8月4日，隆化县公证处对上述协议进行了公证。 2010年，第三人华建公司以出让方式取得了位于隆化县平方米的国有土地使用权，经批准规划用途为住宅用地，建设隆化县国际城·东方嘉园小区一期商品房工程，其中7号楼为回迁楼，该回迁楼于2011年8月19日经竣工验收合格。 2016年3月12日，蒋建国、郭玉琴（甲方）与案外人于万军、赵喜华（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定蒋建国、郭玉琴将上述回迁楼二单元502室及地下室以600000元的价格出售给于万军、赵喜华，交易税由甲方承担，过户手续及相应费用由乙方承担；乙方分两次付清甲方全部房款，首次付款310000元，余款290000元在过户手续办清时付清。 2016年4月25日，第三人华建公司与蒋建国签订《国际城·东方嘉园回迁合同》，约定第三人将国际城·东方嘉园一期工程7号楼（回迁楼）2单元501、502号房出售给蒋建国，房屋面积均为115.86㎡，购房款均为235196元。同日，华建公司与蒋建国签订了《回迁楼地下室合同》，约定第三人将编号为7-2-12D、7-2-9D号、面积为23.29㎡、15.92㎡的地下室交付蒋建国。2016年4月26日，华建公司为蒋建国出具了收到购房款235196元及地下室款18632元、12736元的发票三张。 2018年6月1日，隆化县解决房地产开发遗留问题领导小组召开会议，研究解决第三人不配合国际城·东方嘉园小区各回迁户办理转移登记导致回迁户不能办理不动产权证等问题，会议决定由县住建局提供建设规范及验收手续等登记要件，会同县国土局为回迁楼办理首次登记，由县房屋征收管理办公室作为登记申请人为各回迁户办理不动产首次及转移登记，颁发不动产证书。 2019年3月6日，原告郭玉琴与其丈夫蒋建国取得了国际城·东方嘉园小区7号楼2单元5层501号房屋的不动产权证书。同年5月7日，蒋建国为该房屋办理过户手续，缴纳地方教育附加税318.55元、城市维护建设税796.39元、教育费附加477.83元、增值税31855.7元、个人所得税6371.14元，合计39819.61元。 经本院核实，国家税务总局隆化县税务局于2020年9月18日向本院出具了关于确认房屋二手房交易税费及政策适用依据的复函，认为原告于2019年5月7日向该局交纳的39819.61元税款属于二手房买卖交易过程中发生的税费，根据《财产部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条、《征收教育费附加的暂行规定》第三条及《河北省地方教育附加征收使用管理规定》第二条、第五条的规定，城市维护建设税、教育费附加、地方、地方教育附加税以纳税人实际缴纳的增值税等税额为计税依据与增值税等同时缴纳；根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 本院认为，第三人华建公司作为涉案回迁楼的开发企业，负有为各回迁户办理不动产权登记的义务，第三人于2016年4月25日将涉案回迁房屋及地下室交付原告，自此时起，第三人理应为原告办理不动产权登记，根据隆化县解决房地产开发遗留问题领导小组会议纪要内容，因第三人不配合各回迁户办理转移登记，致使原告于2019年3月6日才取得涉案房屋的不动产权证，且是在隆化县政府协调下进行的容缺办理，故第三人具有过错，同时根据国家税务总局隆化县税务局出具的关于确认房屋二手房交易税费及政策适用依据的复函，第三人未在合理期限内为原告办理不动产权登记，导致原告在2019年5月7日为涉案房屋办理过户手续向国家税务总局隆化县税务局缴纳税费时，增加缴纳了地方教育附加税318.55元、城市维护建设税796.39元、教育费附加477.83元、增值税31855.7元，合计33448.47元，对此第三人应予赔偿；对于原告主张的个人所得税6371.14元，系原告作为房屋出售人自行承担的部分，且不符合免征情形，故不应由第三人承担。对于原告主张的利息，因第三人向原告交付回迁房屋的时间为2016年4月25日，为其留出6个月的办理不动产权登记的合理期间，故该利息应以290000元为基数，自2016年10月26日起按年利率4.35%计算至2019年3月6日止，即29619.32元（290000元×857天×4.35%÷365天）。对于原告主张的因上访而产生的误工费及交通费，于法无据，故本院不予支持。 对于第三人提出本案起诉已超诉讼时效的抗辩主张，因原告所诉为迟延办理不动产权证书给其造成经济损失，该损失只有在不动产权证书办理后才能确定，故本案诉讼时效应以办理不动产权证书之日，即2019年3月6日起算，原告起诉不超诉讼时效。 被告收储中心作为拆迁人，其职责为收购、征地及进行拆迁协调，不负有对涉案回迁楼开发、建设的义务，亦非办理不动产权证的行政机关，其后期为包括原告在内的各回迁户协调办理不动产权证等相关事宜，并不意味其对不能及时办理不动产权证书负有责任，故原告主张被告应对因迟延办理不动产权证书给其造成的经济损失承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告石家庄市华建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭玉琴税款33448.47元及利息29619.32元，合计63067.79元。 二、驳回原告郭玉琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告郭玉琴负担2946元，第三人华建公司负担1354元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  郭英杰 审 判 员  徐 杨 人民陪审员  韩亚君 二〇二〇年九月十九日 法官 助理  陈明丽 书 记 员  安 娜 附页： 一、法律适用 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、上诉权及上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者承德市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉案件的诉讼费用，由上诉人提交上诉状时预交，为本院一审判决确定的数额为准。 三、当事人申请执行的期限 当事人在上诉期限内未提起上诉。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。