江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7550号上诉人（原审被告）：苏州杰琳宇物业管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区横塘山水映象花园****。法定代表人：文良胜。被上诉人（原审原告）：顾晓军，男，1988年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原审被告：文良胜，男，1989年3月1日出生，汉族，住安徽省舒城县。上诉人苏州杰琳宇物业管理有限公司（杰琳宇物业公司）因与被上诉人顾晓军、原审被告文良胜定金合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杰琳宇物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回顾晓军的诉讼请求；2.二审案件受理费由顾晓军负担。事实和理由：一、双方之间的争议并不在于有关租赁合同中房屋交付期限的问题，而是顾晓军在签订合同之前，就要求杰琳宇物业公司交付房产。本案中，顾晓军在支付定金后，根本无意承租，不存在双方就有关房屋交付时间发生重大分歧的问题。只要顾晓军签订合同，杰琳宇物业公司完全可以满足顾晓军的所有交付条件，立即无条件交付房屋。二、顾晓军在没有签订合同的前提下，即要求杰琳宇物业公司搬离涉案房屋内的物品，并向顾晓军交付房屋，缺乏法律依据。签订房屋租赁合同是承租人要求出租人交付房产的前提。从双方的表述可见，双方并不是因为就房屋租赁合同的条文没有达成一致意见，而系顾晓军根本无心承租涉案房产。三、顾晓军主张杰琳宇物业公司违约，并要求解除定金合同，双倍返还定金，事实不清，证据不足。顾晓军意图证明杰琳宇物业公司违约的关键性证据是2019年11月25日之录音，但该录音系顾晓军在杰琳宇物业公司不知情的情况下，单方录制的，且录制时间长达36分钟，文良胜所表述之意思未必是真实意思，可能存在表述有瑕疵，仅以此录音证明杰琳宇物业公司存在违约明显证据不足。四、顾晓军经杰琳宇物业公司多次催告，但依旧拒绝承租涉案的房屋，事实清楚，证据确实充分。由杰琳宇物业公司相关短信证据的举证可见，在杰琳宇物业公司接收房屋后，早在2019年9月29日、2019年11月15日、2019年11月18日三次催告顾晓军与杰琳宇物业公司签订合同承租涉案房产，并且在2019年11月18日明确告知“于2019年11月25日之前签订合同，如逾期视为放弃房屋租赁，定金不退还”，对此顾晓军也同意。自2019年9月29日至2019年11月25日长达56天的时间内，顾晓军均拒绝与杰琳宇物业公司签订租赁合同，承租涉案的房产，明显违约。此外，尽管没有签订合同，但为了早点使顾晓军入住，杰琳宇物业公司还是搬离了涉案房屋内物品，并于2019年12月3日以短信告知东西已经搬离，可以正常装修，但在此情况下，顾晓军依旧不同意承租，更加证实了顾晓军所做的一切（包括录音等）都是有意为之，是意图免除其自身的责任。被上诉人顾晓军二审未作答辩。原审原告顾晓军向一审法院起诉请求：1.判令杰琳宇物业公司返还双倍定金6万元；2.判令文良胜与杰琳宇物业公司承担连带责任。一审法院认定事实如下：位于苏州市高新区的房屋由案外人李霞、刘良华按份共有。2019年9月4日，案外人刘良华与杰琳宇物业公司签订《房屋租赁合同》，约定杰琳宇物业公司承租刘良华位于苏州市高新区的房屋，租赁期限自2019年11月1日起至2025年10月31日止。杰琳宇物业公司为自然人独资的有限责任公司，股东为文良胜。2019年7月15日，顾晓军欲向杰琳宇物业公司租赁涉案房屋，故支付了3万元定金，杰琳宇物业公司向顾晓军出具了收据，收据载明收到汇金商业广场3-117A租房定金3万元，但后续双方并未签订房屋租赁合同。一审庭审中，顾晓军陈述没有签订房屋租赁合同的原因是杰琳宇物业公司没有清理和交付房屋，对此，其提供了顾晓军的合作伙伴吕斌与文良胜于2019年11月25日的录音及现场照片，录音中吕斌与文良胜达成合意，房屋清场完毕双方签署租赁合同，文良胜还表示周五（即2019年11月29日）前没清场定金退还；照片显示至2019年12月涉案房屋仍未腾空。杰琳宇物业公司、文良胜陈述应该先签订房屋租赁合同而后再交付房屋，对此提供了文良胜与顾晓军方的短信聊天记录，短信中文良胜于2019年9月开始多次催促顾晓军方尽快签订合同。以上事实由收据、房屋租赁合同、不动产权登记信息、聊天记录、企业信用信息公示报告以及庭审笔录等佐证。一审法院认为,当事人可以约定以交付定金作为订立主合同的担保，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收取定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。上述订约定金罚则的适用需以一方当事人拒绝订立主合同为要件。反之,如果签约双方在公平、诚信的原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使主合同不能订立的,则属于不可归责于双方的原因,不适用定金罚则。本案中，双方对房屋清空交付时间产生重大分歧，而房屋交付是房屋租赁合同的重要条款，在此情况下双方未能签订租赁合同，系因不可归责于双方的事由导致，因此杰琳宇物业公司应当返还顾晓军租赁定金3万元。关于文良胜应当承担的责任，根据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因杰琳宇物业公司、文良胜未能提供资产独立的证据，因此顾晓军要求文良胜承担连带责任，于法有据，一审法院予以支持。关于双方各自提出的本案系对方违约，于法无据，一审法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定,《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定,一审法院判决:一、苏州杰琳宇物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还顾晓军30000元。二、文良胜对苏州杰琳宇物业管理有限公司上述第一项付款义务承担连带清偿责任。三、驳回顾晓军的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由顾晓军负担375元，由苏州杰琳宇物业管理有限公司、文良胜负担275元。二审查明，文良胜在2019年11月25日其与吕斌的聊天中多次表示：“那我现在开始清，如果三天清完那三天后签合同付款”、“那这个礼拜五清完”、“礼拜五我没有清完我把押金退给你”。以上事实，由顾晓军一审提交的录音予以证明。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为顾晓军向杰琳宇物业公司支付的定金3万元是否应当由杰琳宇物业公司返还。杰琳宇物业公司上诉主张其在2019年11月18日明确告知顾晓军“于2019年11月25日之前签订合同，如逾期视为放弃房屋租赁，定金不退还”，但根据顾晓军一审提交的录音证据，文良胜明确表示礼拜五（2019年11月29日）其没有清完房屋即将押金予以退还，文良胜未能在其承诺的最后期限将房屋清空，故退款条件已经成就，杰琳宇物业公司应将顾晓军向其支付的3万元予以退还。杰琳宇物业公司还上诉主张录音中文良胜所表述之意思未必真实，可能存在表述瑕疵，但对此并未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，上诉人杰琳宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人苏州杰琳宇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二〇年九月二十七日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。