湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2208号原告：张定波，男，汉族，1977年1月15日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴军，湖南人和人（常德）律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国联合网络通信有限公司常德市分公司，住所地湖南省常德市武陵区三岔路办事处长家山居委会柳叶大道**。负责人：熊杰毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓鹏飞，湖南和讯律师事务所律师，一般授权代理。张定波与中国联合网络通信有限公司常德市分公司（以下简称联通常德分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张定波及其委托诉讼代理人吴军，联通常德分公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张定波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠的自2020年2月10日至2020年5月31日的房屋租金71587元及延期付款违约金5225元；3、判令被告赔偿原告违约损失210433元；4、判令被告承担本案诉讼费用。联通常德分公司辩称：1、案涉房屋租赁合同已于2020年2月24日解除，在2020年2月19日被告向原告发出了解除合同通知书，并签收后邮寄回给被告，且被告于2020年3月17日将案涉门面腾空并将门面和钥匙移交给了原告，原告于2020年3月20日将案涉门面通过58同城网发布招租信息，以及在案涉门面粘贴告示重新招租，这三点说明房屋租赁合同于2020年2月24日已经解除。原告第一项诉讼请求因租赁合同已解除，没有依据。2、关于案涉合同的解除权，被告作为承租人享有单方发出解除合同的权利，法律没有明文规定合同的解除权只有守约方才能行驶，且各地司法实践中，已经允许违约方的合同解除权，最高人民法院的公报案例也曾对违约方的合同解除权予以认可。被告解除合同的原因主要是经济原因导致被告亏损严重，无法继续履行合同，自2017年至2018年后整个涉案门面的区域租金已经普遍下降，加之受今年新冠肺炎疫情的影响，如继续履行案涉租赁合同对被告是明显不公平的，且原告签收合同解除通知书之日起三个月内亦未通过向法院提起诉讼行使合同解除异议权；3、赔偿原告损失问题，合同解除了就不存在支付房租了，合同解除之前的租金我们会支付，怎样确定在案涉门面空置期间，原告未采取适当的措施避免损失的扩大，其自身应承担一部分责任。原告后于2020年5月29日将门面以120000元每年出租给案外人，明显低于市场行情，原告以此差价部分请求赔偿损失有违公平原则，应结合本案租赁合同剩余期限、疫情影响等因素，支付原告6个月租金损失为宜。本院依据采信的证据，结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月1日，张定波（甲方）与联通常德分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：1、甲方将其所有位于常德市武陵区，建筑面积31.42㎡的房屋出租给乙方使用；2、乙方承租甲方房屋用于联通业务办理及手机销售，未经甲方同意乙方不得改变租赁房屋用途；3、租赁期限为5年，从2017年2月10日起至2022年2月9日止，合同期满后，如果双方无异议，则可继续顺延一年，乙方拥有优先承租权；4、2017年2月10日-2018年2月9日租金净价200000元，综合税率19.76%，合计249250元。2018年2月10日-2019年2月9日，租金净价200000元，综合税率19.76%，合计249250元。2019年2月10日-2020年2月9日，租金净价216000元，综合税率19.76%，合计269190元。2020年2月10日-2021年2月9日，租金净价233300元，综合税率19.76%，合计290750元。2021年2月10日-2022年2月9日，租金净价251900元，综合税率19.76%，合计313930元；5、本协议签订30日内，乙方向甲方支付前2个年度的租金及房屋押金40000元，房屋押金在合同期满后双方无争议，10个工作日内退还给乙方，此后的租金乙方应按年度将租金支付至甲方指定的账户内；6、乙方如未按时支付租金，每逾期一日，按应付未付租金额的万分之二点一向甲方支付违约金，如逾期六十天仍未支付，甲方有权提前解除本合同，乙方无条件退出；7、合同期内，未经对方同意或未出现本合同约定可以提前解除本合同的情形，任何一方都不能擅自解除合同，构成违约的，违约方应向对方支付当年度租金20%的违约金，损失超过违约金的，还应予以赔偿；8、如发生纠纷双方应协商解决，协商不成，向乙方所在地人民法院提起诉讼解决。2020年2月19日，联通常德分公司向张定波发出合同解除通知书，因严重亏损，从2020年2月10日-2022年2月9日的合同期无法继续履行合同，即日起解除双方之间签订的房屋租赁合同，不再履行。张定波于2020年2月24日收到上述合同解除通知书，与联通常德分公司沟通后，同意待重新对外出租找到新的承租人后，再协商合同解除与损失赔偿问题。为方便案涉门面重新出租，联通常德分公司于2020年3月17日腾空了案涉门面并移交给张定波，张定波便通过在案涉门面处张贴招租信息以及在58同城网站上发布招租信息形式对外招租。在门面交付后，张定波多次通过信息以及函件的方式要求联通常德分公司就租金及损失赔偿问题进行处理未果，遂诉至人民法院，提出前列诉讼请求。另查明，2017年2月10日-2020年2月9日的租金，联通常德分公司已支付完毕。2020年5月29日，张定波与案外人陈刚就案涉门面签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2020年6月12日起至2023年6月11日，每年租金120000元。以上事实有当事人提交的《房屋租赁合同》、《合同解除通知书》、微信聊天记录、短消息记录、《要求立即支付租金及协助寻找新承租人的函》、《要求继续履行合同并支付所拖欠租金的函》等证据存卷予以佐证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行期间内，联通常德分公司未经张定波同意以严重亏损为由，单方通知张定波宣布解除租赁合同，并于2020年3月17日将案涉门面腾空，移交给张定波，张定波基于诚实信用及平等协商的原则，表示待案涉门面重新出租确定损失金额后，再协商解除租赁合同，为了案涉门面更好的重新出租，才予以接收案涉门面的，并非已同意解除合同，其单方通知解除合同的行为构成违约，且其解除合同的情形亦不符合合同法定解除的情形，并不享有单方解除权，其发出解除合同通知书的行为亦并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除异议权的情形，故对联通常德分公司抗辩租赁合同于2020年2月24日解除合同通知书到达张定波时已解除，以及张定波应于解除合同通知书到达之日起三个月内应向人民法院提起诉讼，行使合同解除异议权的抗辩意见，本院均不予采纳。张定波在接收案涉门面后，通过线上线下发布招租广告，积极对外招租，采取了适当的措施避免双方损失扩大，并于2020年5月29日，与案外人签订新的租赁合同，以实际行为同意与联通常德分公司解除租赁合同，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日已实际解除，对张定波要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于合同解除前即2020年2月10日至2020年5月29日期间的租金70310元（110天×233300元/年÷365天），联通常德分公司应按合同约定支付，故对张定波要求联通常德分公司支付2020年2月10日至2020年5月29日期间的租金70310元的诉讼请求，本院予以支持。关于张定波主张的逾期支付租金的违约金与租金损失问题。一、联通常德分公司未按合同约定及交易习惯将下一年度租金支付给张定波，应承担相应的逾期支付租金的违约责任，应按双方约定以应付未付租金额的万分之二点一的标准向张定波支付违约金，因张定波主张按万分之二的标准计算，故对张定波要求联通常德分公司支付逾期支付租金的违约金1547元（70310元×0.0002×110天）的诉讼请求，本院予以支持。二、租金损失是联通常德分公司单方违约解除合同，致使合同终止后给张定波造成的损失，且合同约定擅自解除合同构成违约的，违约方应向对方支付当年度租金20%的违约金，损失超过违约金的，还应予以赔偿，根据张定波约定的后续租金金额以及张定波与案外人新签订合同的年租金120000元的差价计算，2020年5月30日至2021年2月9日（共计255天）租金损失为79155元（233300元÷365天×255天-120000元/年÷365天×255天），2021年2月10日至2022年2月9日租金损失为131900元（251900元-120000元），租金损失合计211055元（79155元+131900元），张定波主张的租金损失金额为210433元低于该数额，故对张定波要求联通常德分公司赔偿租金损失210433元的诉讼请求，本院予以支持。关于联通常德分公司辩称向张定波支付6个月租金损失的意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、中国联合网络通信有限公司常德市分公司于本判决生效之日起十日内向张定波支付2020年2月10日至2020年5月29日止的租金70310元及逾期支付的违约金1547元；二、中国联合网络通信有限公司常德市分公司于本判决生效之日起十日内向张定波支付违约解除合同的租金损失210433元；三、驳回张定波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5609元，减半收取2804.5元，由中国联合网络通信有限公司常德市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  徐丽芳二〇二〇年九月一日法官助理卢俊宗书记员欧阳方圆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。