河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1845号上诉人（原审被告）：开封宏达置业有限公司。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，任该公司经理。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许秋香，女，汉族，1970年10月20日生，住河南省开封市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：刘晓东，男，汉族，1972年1月15日生，住河南省开封市鼓楼区。二被上诉人委托诉讼代理人：潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：张浩，河南潘胜超律师事务所实习律师。上诉人开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人许秋香、刘晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。宏达公司委托诉讼代理人曹延河，许秋香、刘晓东委托诉讼代理人潘胜超、张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并驳回许秋香、刘晓东的诉讼。事实与理由：宏达公司与许秋香、刘晓东房屋买卖合同纠纷一案，许秋香、刘晓东作为一审原告，向法院起诉后，法院判令许秋香、刘晓东向宏达公司支付房屋差价款，侵犯了宏达公司的合法诉讼权利，违反了民事诉讼法的基本原则，即不诉不理原则。收取房屋差价款应属于宏达公司处分的民事权利，一审法院受理此项诉求并进行判决属于程序违法，请二审法院予以纠正。许秋香、刘晓东诉求宏达公司支付逾期办证违约金超出法律保护时效。一审中，许秋香、刘晓东并未提交相应证据证明本案存在诉讼时效中断的情形，许秋香、刘晓东该诉求依法应予判决驳回起诉。许秋香、刘晓东答辩称，在一审中，许秋香、刘晓东有明确的诉求，要求许秋香、刘晓东补缴购房款，宏达公司为许秋香、刘晓东办理分割证。这一诉求符合民诉法第108条的规定，因此一审法院不存在程序违法的问题。根据开封市中级人民法院（2018）豫02民再字第62号判决书内容，许秋香、刘晓东在诉讼中要求向宏达公司补缴购房款属于上述判决所确定的内容和要求。关于诉讼时效问题，本案中由于是一个小区众多业主依法维权问题，涉及案件所提到的相关问题众多业主包括许秋香、刘晓东多次到市政府及通过一审、二审、省高院再审和开封市院审监庭申诉程序，均进行了依法维权，其诉讼时效处于长期的中断，因此本案不超过诉讼时效。许秋香、刘晓东向原审法院提出诉讼请求：1、判令宏达公司支付因迟延办理房产证的违约金1940.4元；2、判令宏达公司将已办好许秋香、刘晓东的房地产权证（分割证）交付给许秋香、刘晓东所有并协助办理房屋过户手续；3、判令宏达公司退给许秋香、刘晓东赠送的空中花园面积价款18512.48元；4、判令许秋香、刘晓东支付给宏达公司房屋面积差价款22522.1元；上述1项和3项、4项相加减许秋香、刘晓东支付给宏达公司房款2069.22元。5、案件的诉讼费由宏达公司承担。原审法院经审理查明，2011年7月，许秋香、刘晓东（××）与宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，许秋香、刘晓东购买宏达公司开发的位于开封市宏达·紫云台第10幢东1单元6层东号房的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共90.98平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4265.55元，总金额为388080元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过1年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。许秋香、刘晓东在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，许秋香、刘晓东按约定支付了宏达公司购房款388080元，宏达公司于2011年7月19日向许秋香、刘晓东出具了购房发票。2011年7月28日，许秋香、刘晓东按房地产权属转移面积90.98平方米，房款388080元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，许秋香、刘晓东、宏达公司双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了宏达公司申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台10号楼东1单元6层东户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为96.26平方米。又查明，根据许秋香、刘晓东提交的设计图纸显示其房屋户型空中花园面积为8.68平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上，法院认为，《补充协议》第八条为宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了《合同法》第三十九条第一款规定，还免除了宏达公司责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。原审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，许秋香、刘晓东、宏达公司双方于2013年5月完成房屋交付手续，宏达公司应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，宏达公司未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约，即使许秋香、刘晓东补缴相应的房款，宏达公司亦不能按照约定及时向许秋香、刘晓东发放涉案房屋产权证书。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向宏达公司主张权利，故宏达公司关于诉讼时效的辩称理由，原审法院不予采信。因此，许秋香、刘晓东要求宏达公司支付迟延办理房产证违约金1940.4元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，原审法院予以支持。关于空中花园的问题，因生效判决已确认宏达公司宣传时允诺许秋香、刘晓东的空中花园面积赠送一半有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。另，关于空中花园面积计算问题，许秋香、刘晓东提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积，宏达公司对此不予认可，但未提交相应的证据证明，故原审法院对许秋香、刘晓东的主张予以采纳。许秋香、刘晓东要求宏达公司退还多收取的空中花园的房屋款18512.48元（4.34平方米*4265.55元/平方米）原审法院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故许秋香、刘晓东要求向宏达公司支付房屋面积款22522.1元[（96.26平方米-90.98平方米）*4265.55元/平方米]原审法院予以支持。关于许秋香、刘晓东要求宏达公司交付房屋房地产权证（分割证）的请求，原审法院认为，在房款结清后宏达公司应当交付给许秋香、刘晓东。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，开封宏达置业有限公司给付许秋香、刘晓东迟延办理房产证违约金1940.4元；二、判决生效之日起十日内，开封宏达置业有限公司向许秋香、刘晓东退还空中花园面积款18512.48元；三、判决生效之日起十日内，许秋香、刘晓东支付开封宏达置业有限公司房屋差价款22522.1元；四、判决生效之日起十日内，开封宏达置业有限公司将房地产权证（分割证号为汴房房地产权证第**）付给许秋香、刘晓东；五、驳回许秋香、刘晓东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由开封宏达置业有限公司承担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，对于宏达公司称一审判令许秋香、刘晓东向宏达公司支付房屋差价款，违反不告不理诉讼原则，程序违法的上诉意见，本案结清双方之间的房屋价款，是解决双方纠纷的主要内容之一，本案不管是许秋香、刘晓东提出补缴房屋差价款的主张，还是宏达公司提出，均不违反法律规定，且许秋香、刘晓东提出该主张并不损害宏达公司的合法权益，故一审法院依据许秋香、刘晓东的诉求，作出补交房屋差价款的判决并无不当，宏达公司该项上诉意见与本案事实和法律规定不符不能成立，本院不予采信。关于诉讼时效问题，本案并非单纯的个案，宏达公司类似的纠纷为数众多，涉及很多涉案小区业主，在本案受理前，小区业主通过各种渠道向宏达公司表达了主张权利的诉求，故本院对于宏达公司关于本案许秋香、刘晓东的逾期办证违约金主张超诉讼时效的上诉意见不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由开封宏达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年九月二十一日法官助理申和平书记员荀文彬