济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初6040号原告：济南创信物业服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：程增祥,董事长。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林爱梨，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：桑东华，女，1977年11月25日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：陈同成，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。原告济南创信物业服务有限公司（以下简称创信物业公司）诉被告桑东华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创信物业公司的委托诉讼代理人林静，被告桑东华及其委托诉讼代理人陈同成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。创信物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费8562.96元、维修资金1902.88元、灯电120元、违约金23433元；2、诉讼费等诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原告对被告居住的中创开元山庄小区提供物业服务。在服务期间，被告拖欠原告2015年1月至2020年12月物业费8562.96元(118.93㎡×1元/㎡?月×72个月=8562.96元）、维修资金1902.88元（118.93㎡×2元×8年=1902.88元）。灯电120元（20元×6年=120元），经原告多次主张，被告至今未向原告支付上述费用，给原告造成损失。为维护原告合法权益，现诉至贵院，请求依法判如所请。桑东华辩称，首先，被答辩人创信物业公司在涉案小区的经营系不合法的经营，其在2013年5月所做备案已被确认无效予以撤销，被答辩人要求答辩人按照每平米每月1元标准交物业服务费无事实和法律依据，维修资金应由业主交至政府监管部门指定的监管账户，并不是直接交给物业，被答辩人在涉案小区经营期间存在乱收费的现象，灯电费亦无事实和法律依据，因此被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。具体事实如下：1、被答辩人在涉案小区内无经营资格，因为被答辩人在进入小区进行服务时是作为前期物业入驻的，其与开发公司签订委托合同，但在（2019）鲁0102民初3099号案件中，创信物业公司在庭审中称现在他们所依据的合同是后补合同，若为后补合同其效力就应当重新审查，另外开发公司已于2011年被吊销营业执照，已经没有经营资格，而被答辩人则是在2013年在物业监管部门才做的备案登记，根据以上情况可知，被答辩人所依据的物业委托管理合同的真实性有待考证，该问题小区业主也已经向监管部门进行了反映，被答辩人未依法取得该小区的经营资格的情况下，被答辩人在此作为原告主体不适格，其要求答辩人支付相关费用的诉讼请求不应得到支持，根据合同法第五十二条之规定，答辩人与被答辩人之间的合同应当认定为无效合同，合同认定无效的自始无效，所以不发生任何约束力，被答辩人无权要求答辩人支付物业服务费等费用。2、即便答辩人与被答辩人之间的合同为有效合同，被答辩人也应当遵守《合同法》的规定，被答辩人的行为违反《合同法》的一般规定即《合同法》第一条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条之规定，另外《山东省物业收费管理办法》中也明确规定，物业服务单位提高收费标准应当取得物业业主人数和业主所占面积均过半的书面同意才可以提高收费标准，被答辩人诉称其在2012年在小区内张贴过提高收费的通知，该行为既违反法律及政策规定，也违反民主程序，所以被答辩人无权单方面提高物业服务费收费标准，退一步讲，即使交物业费也应当按照合同约定的每月每平方米0.5元交费。3、根据《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知》（济政办法〔2010〕65号）规定：维修资金应由维修基金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为资金开设专户。创信物业公司不具有维修基金管理及收取权利，故对此项请求，创信物业公司作为原告主体不适格。4、答辩人并不存在恶意不交物业费的情况，答辩人曾多次前往物业办公室主动交费，均遭到拒绝，这是至今未能交费的根本原因。综上所述，创信物业公司的诉讼请求无事实和法律依据，且创信物业公司主体不适格，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下：2002年9月27日，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业管理中心（乙方）签订《中创开元山庄物业管理委托合同》，约定：甲方将中创开元山庄（含西小区）住宅小区范围内**多层住宅楼及相关设施设备等物业委托乙方管理。委托期限为自2002年10月8日起至小区业主委员会成立并委托时止。第二十五条乙方的权利义务中第一款第4项约定：依照合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费及其他费用。第二十七条物业管理服务费及相关费用中第（二）款约定：已交付使用物业管理服务费，乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取；…,收费时间：每年的1月15日前。合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。2002年12月2日济南创信物业管理中心改制为创信物业公司，该公司系具有二级资质的物业服务企业。桑东华系历下区环山路108号中创开元山庄19号楼（多层）2-502室的业主。2006年10月30日，创信物业公司（甲方）与桑东华（乙方）签订《中创开元山庄物业管理服务合同》，约定：桑东华的居住地址中创开元山庄17区8号楼2单元502室，为加强中创开元山庄小区物业管理，使物业达到保值和延长使用寿命的目的，并为业主创造一个舒适方便、安全整洁、优美文明的生活环境，根据国家有关法律、法规、规章，在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本物业管理服务合同；房屋销售面积118.93平方米，套内建筑面积118.93平方米；第二十三条约定：物业管理服务费高层公寓甲方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主、使用人收取，多层住宅房屋，甲方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主使用人收取……，收费时间：每年1月15日前缴纳全年的物业管理费；合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，甲方按调整标准向业主、使用人收取；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应缴纳金额的0.3%按日交纳滞纳金。另查明，根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分，并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。2014年1月1日起，创信物业公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整。创信物业公司按建筑面积每月每平方米1元收取管理费，按建筑面积每平方米每年2元收取住宅维修基金，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、本体上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修和养护。2014年6月6日桑东华交纳2014年全年的物业管理服务费1427.16元（118.93×12）、维修基金237.96元（118.93×2）、灯电费20元，共计1685.02元。2015年1月至今，桑东华未交纳物业服务费。桑东华未向创信物业公司交纳2015年1月至2020年12月的物业管理费及2012年-2013年和2015年至2020年的住宅维修基金，双方形成纠纷，创信物业公司遂诉至本院。本院认为，创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实创信物业公司已基本履行相关物业服务义务，桑东华作为涉诉房屋的业主应当按照约定支付物业服务费，创信物业公司主张按每月1元/平米计算，房屋面积118.93平方米，自2015年1月1日至2020年12月31日止，物业服务费为8562.96元，及2012年-2013年和2015年至2020年的住宅维修基金，本院予以支持。双方合同约定，业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应缴纳金额的0.3%按日交纳滞纳金，按日0.3%偏高，客观上给创信物业公司造成了利息损失，应以原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%为计算标准。现创信物业公司要求桑东华支付逾期违约金，理由正当，证据充分，本院应予支持，分别以每年欠付的物业费为基数，自每年的1月16日起至实际支付之日止；超出的部分，本院不予支持。创信物业公司要求桑东华交纳灯电费，于法无据，本院不予支持。桑东华称创信物业公司在涉案小区内无经营资格及创信物业公司拒收其物业费的主张，证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告桑东华支付原告济南创信物业服务有限公司2015年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费8562.96元，于判决生效之日起十日内执行；二、被告桑东华支付原告济南创信物业服务有限公司2012年至2013年、2015年至2020年的住宅维修基金共计1902.88元，于判决生效之日起十日内执行；三、被告桑东华支付原告济南创信物业服务有限公司物业费的逾期违约金（分别以1427.16元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算，分别自2015年1月16日、2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内执行；四、被告桑东华支付原告济南创信物业服务有限公司住宅维修基金的逾期违约金（分别以237.96元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算，分别自2012年1月16日、2013年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内执行；五、驳回原告济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取140元，由被告桑东华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年九月二十一日书记员  李雯