广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21088号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区******万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码914***********201J。主要负责人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：姜汕，公司员工。委托诉讼代理人：劳宇平，公司员工。被告：谢稳振，男，1989年2月2日出生，汉族，住广东省台山市***************，公民身份号码432************572。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告谢稳振物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人姜汕、劳宇平、被告谢稳振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年2月1日至2020年4月30日期间共15个月的物业管理费5607.15元及违约金（以每月物业管理费373.81元为基数，分别从欠费次月15日起按逾期金额每天0.05%计算至清偿之日止）。事实和理由：2014年10月21日，谢稳振与中山市万科置业有限公司签订商品房买卖合同，购买中山市***************，交楼时间为2016年6月28日前。商品房买卖合同约定被告每月15日应按其房屋的建筑面积每平方米3.18元向原告缴付物业服务费373.81元，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，应缴纳欠费总额的0.1%作为违约金。但从2019年2月1日至2020年4月30日起被告拖欠物业管理费合计5607.15元。原告于2020年5月12日向被告发出催收函催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告谢稳振辩称，1.涉案房产于2016年7月验收完毕，被告即按照合同约定3.18元/月/平方米缴纳物业管理费，直至2019年1月，期间没有拖欠任何费用；2.2018年8月，物业在未通知万科柏悦湾全体业主前提下，将未出售的车位全部装上地锁，不允许未买车位的业主临时停车，变相强迫业主购买车位，针对这一现状，全体业主对该行为进行了抗议，基于业主的抗议，物业被迫承诺将已锁但未出售的车位向业主开放使用。但被告在13栋地下停车场负1、2层未能见到物业将未出售车位地锁打开供业主使用，被告多次向物业管家反馈未果；3.万科集团在未经全体业主同意或未告知全体业主的情况下，将地下停车位卖给非本小区业主，有人甚至购买了数十个车位，并向万科柏悦湾小区业主出租或出售。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，被告再次向万科物业进行交涉，要求公布销售信息，但一直未能得到回应；针对被告多次交涉车位事情，万科工作人员回复称可以帮助被告向其他业主租用停车位，但收取的费用与合同约定不符；4.小区禁止工作日12点至14点、18点至次日8点实施产生噪音的装修工作，被告多次发现非规定时间内有噪音施工，并多次向物业进行投诉，但这种现象屡禁不止，物业存在失职行为。综上，请求法院判决：万科物业未尽到相应服务，存在失职、渎职行为；万科停止侵权，开放地下室内停车位；万科停止违规收费行为（合同规定室外临时停车24小时收费为7元，目前物业收费为10元）；万科向业主公示地下负一、负二车位出售信息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2014年10月21日，中山市万科水晶城房地产有限公司（出卖人、以下简称万科水晶城公司）与谢稳振（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于中山市火炬开发区*******柏悦湾花园2期13幢1401房，建筑面积共117.74平方米；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理；出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同；购房人签约注意事项载明“该房屋已由房地产开发企业与物业管理企业签订中山市前期物业服务合同，购房人对其内容清楚了解并愿意遵守。”商品房买卖合同附件物业服务部分约定，出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了前期物业服务合同，买受人已约定、理解并承诺遵守前期物业服务合同中的相关权利义务；中山市万科柏悦湾的前期物业服务企业为深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，合同期限自2013年10月1日至2018年*月30日止，但如合同到期，前期物业服务企业同意继续履行本合同，未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘前期物业服务企业的决议并签订新的物业服务合同，本合同继续有效；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有的建筑面积缴纳物业服务费，高层住宅为3.18元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金；本物业管理区域内的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托前期物业服务企业经营；临时停泊车辆6时至24时，汽车室内5元、室外5元，24时至次日6时，汽车室内加收5元，室外加收2元；车位属于出卖人所有、委托前期物业服务企业经营管理的，车位租用费和车位服务费收费标准为300元/个，由出卖人依据政策法规确定，并向全体业主公示；临时停车的，收费标准由前期物业服务企业依据政策法规确定并向全体业主公示。根据前述合同约定，谢稳振每月应交物业服务费374.41元（117.74平方米×3.18元/月/平方米）。谢稳振于2016年6月28日接收涉案房屋，万科物业中山分公司主张谢稳振自2019年2月1日至2020年4月30日期间未支付物业服务费，于2020年5月13日向谢稳振邮寄催缴函催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.庭审中，谢稳振称,万科物业中山分公司在未通知涉案小区业主的前提下将小区内未出售的车位全部安装地锁，不允许未购买车位的业主临时停车，也将小区车位出售给非本小区业主，临时停车费的收费标准与合同约定不符，谢稳振向万科物业中山分公司投诉小区内的噪音施工，但物业公司置之不理，存在失职行为，据此提供了微信聊天截图。微信聊天截图反映谢稳振要求承租万科物业中山分公司尚未出售的地下停车位，万科物业中山分公司员工回复可以月租车位。谢稳振向万科物业中山分公司反映周末小区有施工噪音，并且持续1个小时，万科物业中山分公司员工回复已通知相关同事处理，且已经停止施工，没有噪音，谢稳振确认已经停工。后谢稳振于周日反映小区又有噪音施工，并称“这样的承诺，你们已经给过无数次，但是每次都是给我实在忍受不了了，投诉给你们，你们就去处理。”万科物业中山分公司员工回复“谢先生，确实是我们没有做到位，我们尽力去做。”经质证，万科物业中山分公司确认微信聊天截图的真实性、关联性。3.万科物业中山分公司确认涉案小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由万科物业中山分公司提供物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。万科物业中山分公司是建设单位选聘为涉案小区提供物业管理服务的物业公司，谢稳振作为案涉物业的业主，其在签订中山市商品房买卖合同时亦同意由出卖人选聘的万科物业中山分公司提供物业管理服务，确认和同意接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的前期物业服务合同，故前期物业服务合同对谢稳振具有约束力。万科物业中山分公司与谢稳振分别作为涉案物业的物业管理者及业主，应当履行各自义务。谢稳振未依约支付2019年2月1日至2020年4月30日期间的物业服务费5616.15元（374.41元/月×15个月），该行为构成违约，应承担相应违约责任。谢稳振主张万科物业中山分公司擅自将小区车位安装地锁，导致业主无法临时停车，乱收取停车费，但未对此提交相关证据，故本院对其辩解意见不予采信。谢稳振主张万科物业中山分公司对于小区内噪音施工未履行物业管理职责，并提交了其与万科物业中山分公司员工的微信聊天记录，万科物业中山分公司对微信记录无异议，本院予以确认。根据微信聊天记录，本院认定万科物业中山分公司未采取适当措施防止及制止小区内的周末噪音施工，故万科物业中山分公司未全面适当履行物业服务义务，对此构成违约，亦应承担相应违约责任。根据双方各自的违约行为，本院适当减免谢稳振支付物业服务费的义务，结合本案案情，本院酌定谢稳振支付2019年2月1日至2020年4月30日期间的物业服务费5000元。同理，本院对于万科物业中山分公司主张的违约金亦不予支持。对于谢稳振要求万科物业中山分公司停止侵权，开放地下室内停车位、停止违规收费行为、公示地下负一、负二车位出售信息，谢稳振未提出反诉，故不属本案审查范围，本院不予处理，谢稳振可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告谢稳振于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2019年2月1日至2020年4月30日期间的物业服务费5000元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告谢稳振负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  李劲松二〇二〇年九月十日书记员  柯佩烨黄怡凤