江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0114民初2709号 原告（反诉被告）：周怡，住南京市鼓楼区。 原告（反诉被告）：袁妮娜，住南京市鼓楼区。 被告（反诉原告）：陈军，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吕济财，北京滳慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳婷，北京滳慧律师事务所实习律师。 原告周怡、袁妮娜与被告陈军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，被告陈军提出反诉，本院依法合并审理。原告周怡、袁妮娜，被告陈军的委托诉讼代理人吕济财、李艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周怡、袁妮娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金7000元；2.判令被告支付房屋装修期期间的租金3500元；3.判令被告将房屋装修复原并支付遗失设施设备费用20000元；4.判令被告退还疫情期间已免除的房租费用1750元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月15日，原、被告签订租房合同一份，约定由两原告将位于南京市雨花台区房屋出租给陈军使用，租期自2019年3月15日起至2024年3月14日止。2020年初，因新型冠状病毒感染肺炎疫情发生，陈军要求原告减免租金，后原告考虑到双方长期合作关系，同意减免半个月租金。但其后被告提出解除合同，后双方经协商未能就解除合同达成一致。现被告拒不支付2020年6月起的房屋租金达十日以上，故原告有权解除房屋租赁合同并收回房屋。因被告的行为构成根本违约，故要求被告支付违约金、退还免除的租金、恢复房屋并赔偿损失。 被告陈军辩称，原、被告的聊天记录中已明确载明原告于2020年收回房屋，根据合同的第十条第二项的约定，因不可抗力无法履行合同的，本合同自行解除。因新冠肺炎疫情属于不可抗力，双方合同应于2020年4月25日原告收回房屋时解除，请求驳回原告的全部诉请。 被告（反诉原告）陈军向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）周怡、袁妮娜退还押金3500元；2.判令原告（反诉被告）周怡、袁妮娜退还1.5个月租金5250元；3.判令原告（反诉被告）周怡、袁妮娜退还装修残值费用33993.60元；4.本案诉讼费用由原告（反诉被告）周怡、袁妮娜承担。事实与理由：原、被告于2019年2月14日经房产中介居间签订房屋租赁合同，2019年12月底，因新冠肺炎疫情爆发，系双方无法预见的不可抗力，故双方签订的合同应自行解除。2020年3月，陈军支付了2020年3月15日至6月15日期间的租金8750元，后双方于2020年4月25-26日通过微信聊天方式明确表示解除合同，但原告（反诉被告）周怡、袁妮娜拒不退还押金和剩余租金，且陈军为租赁案涉房屋进行了大量装修，原告（反诉被告）因此获益，故应由其折价返还，现提出反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）周怡、袁妮娜辩称，2020年4月25日，双方就退租一事进行协商，但未能达成一致，且陈军明确表示如要收房请退押金，不同意其调解方案，也不同意退还房屋，故对陈军的反诉请求不予认可，现陈军的行为已构成违约，故其对房屋的装修损失应由其自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、补充协议、微信聊天记录、付款记录、装修项目汇总等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认定事实如下：原告（反诉被告）周怡、袁妮娜与被告（反诉原告）陈军于2019年2月14日经房产中介居间签订房屋租赁合同一份，约定由原告（反诉被告）周怡、袁妮娜将位于南京市雨花台区房屋出租给被告（反诉原告）陈军用于经营使用，房屋建筑面积40.61平方米，租期自2019年3月15日起至2024年3月14日止，2019年3月15日至2022年3月14日期间的租金为3500元／月，租金按季支付，各期租金需提前10日支付。后陈军向周怡、袁妮娜支付了押金3500元，周怡、袁妮娜于2019年2月14日将房屋交付给陈军。合同第十条第（四）项约定，乙方（承租方）不按约定支付租金达十日的，甲方（出租方）有权单方解除合同，收回房屋；第十一条第（四）项违约责任载明，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的两倍标准支付违约金。补充协议第5.6条同时约定，双方因各自原因导致单方面违约的需向对方支付相当于两个月月租的违约金。 另查明，2020年3月，原、被告就疫情期间的免租事宜进行协商，周怡、袁妮娜同意免除半个月租金，陈军表示要求一个月的免租，后陈军于2020年3月14日支付了向袁妮娜支付了2020年3月15日至2020年6月14日期间的租金8750元，并备注3月房租保留疫情免租权。2020年4月13日-28日，陈军通过微信聊天方式向周怡、袁妮娜提出协商退租事宜，后双方因退还租金、退房、疫情免租等未能达成一致，陈军于微信聊天记录中虽表示确定不租了，但表示“如果要收房请退押金”，拒绝退还房屋。后周怡、袁妮娜于2020年6月16日自行收回房屋。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。关于被告（反诉原告）陈军主张因新冠肺炎疫情的不可抗力，已于2020年4月25日解除合同，本院认为，案涉房屋系用于经营民宿使用，双方签订的合同期限为5年，目前仅履约一年左右，陈军未能提供证据表明受疫情影响长期无法使用案涉房屋，结合疫情对本地区经营民宿、宾馆行业的影响，陈军仅以案涉房屋短期无法经营使用为由拒不履行合同，导致房屋租赁合同的解除，应属违约。现原、被告之间的房屋租赁合同已根本无法履行，对原告（反诉被告）周怡、袁妮娜主张被告（反诉原告）陈军支付违约金7000元，该金额适当，符合合同约定，本院予以支持。关于周怡、袁妮娜主张陈军支付免租期的租金3500元，本院认为，双方已明确约定了提前解除合同的违约责任为支付违约金7000元，周怡、袁妮娜亦未举证证明其实际损失超过该违约金，故对其该项主张本院不予支持。关于陈军主张周怡、袁妮娜退还1.5个月租金5250元。本院认为，新冠肺炎疫情爆发后，陈军按约支付租金至2020年6月14日，其虽要求解除合同，但拒绝交还房屋，故应由其自行承担占用房屋期间的占有使用费，因周怡、袁妮娜已免除陈军半个月租金，考虑到新冠肺炎疫情系原、被告无法预见的突发公共卫生事件，结合疫情对经营利用房屋的实际影响，依据公平原则，本院酌定由周怡、袁妮娜再退还已收取的租金1750元；对周怡、袁妮娜主张陈军支付已免除的租金1750元，本院不予支持。 关于装修恢复原状及残值问题。法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。庭审中，原、被告一致同意互不追究恢复装修原状及装修残值损失，本院予以确认。关于周怡、袁妮娜主张陈军赔偿遗失的电子锁1000元及因陈军拒不提供案涉房屋电子锁密码，周怡、袁妮娜于2020年6月16日收回房屋支付开锁及更换锁具的费用500元，但未能提供相应的票据予以证明，结合陈军租赁案涉房屋后更换锁具且未提供房屋电子锁密码的事实，本院酌定陈军赔偿周怡、袁妮娜损失800元。综上，扣除周怡、袁妮娜应退还陈军房屋押金3500元，陈军还应向周怡、袁妮娜支付违约金及损失合计2550元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周怡、袁妮娜支付各项损失合计2550元； 二、驳回原告（反诉被告）周怡、袁妮娜、被告（反诉原告）陈军的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费303元，反诉案件受理费434元，合计737元，由原告（反诉被告）周怡、袁妮娜负担303元，由被告（反诉原告）陈军负担434元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  邓亮 二〇二〇年九月十八日 书记员  高雅