广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27916号原告（反诉被告）：张兰花，女，汉族，1989年4月5日出生，身份证住址：广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：范尧捷，广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：耿玉凤，女，汉族，1969年3月7日出生，身份证住址：黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：叶智芬，国信信扬律师事务所律师。原告张兰花与被告耿玉凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰花及其委托诉讼代理人范尧捷，被告的委托诉讼代理人叶智芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告退还租金40000元。事实和理由：2019年5月29日，原、被告签订《联营协议书》，约定自2019年8月1日起至2020年2月28日，被告出租位于广州市越秀××××层美衣城服装批发市场的X商铺给原告经营服装生意，原告自行经营并自负盈亏，按40000元/月的金额向被告支付租金。2020年1月23日，受新型冠状病毒××疫情的影响，原告租赁的商铺所在的美衣城服装批发市场要求各商户在收到开市通知前禁止复工复业，因此在2月期间原告都无法正常开门营业，遭受了严重的经济损失。由于原告此前已按照被告的要求向其足额支付了2019年8月起至2020年2月的全部租金，疫情发生后，原告向被告提出了免除2月份商铺租金的申请，但被告一直拒绝与原告协商。原告认为，首先，双方签订的协议虽名为《联营协议书》，但根据协议内容实则为商铺租赁协议，双方应属于商铺租赁合同关系。其次，此次疫情客观上已导致原、被告的协议在“疫情期间”无法履行，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，原告在疫情期间无法正常营业，被告应向其退还租金。被告辩称，原告要求被告退还租金无事实与法律依据，请求法院驳回原告诉请。事实与理由：1、原告要求退还租金的情形不符合合同约定，合同约定“因政府行为或商场改建导致商铺无法使用，但必须以收到商场正式通知为准”，被告才会存在退还租金的情形。2、原告交付租金为合同约定义务，且民事义务不等同于民事责任。原告以不可抗力不履行民事义务、不承担民事责任的条文要求被告退还租金无事实与法律依据。3、被告多次与原告协商解决关于租金问题，但原告一直假意调解，且在双方约定见面时间未出现，原、被告之间未对合同变更达成一致意见，因此被告无需退还租金。4、公平原则下，被告承包该商铺时已经支出承包经营租金，且商场未对被告免除2月租金，被告在此租金上也有所支出。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判决原告支付占用期间租金9333.33元及逾期利息（逾期利息以9333.33元为基数，自2020年3月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2、原告支付拖欠的水费、电费、管理费共505.77元。事实与理由：原、被告签订了《联营协议书》后，原告按约定缴纳3个月的承包费作为押金，租赁期间，被告同意原告将其预先缴纳的押金作为租赁期后三个月租金的请求，《联营协议书》到期后，原告继续占用涉案商铺至3月7日，因此被告反诉请求原告支付占用期间的占用费和水电费。原告对被告的反诉，答辩称，原告不同意被告反诉请求。被告的反诉请求没有事实与法律依据，理由如下：原告不存在强行占用涉案商铺的行为，无需支付占用期间的租金，涉案商铺所在的美衣城服装批发市场自疫情爆发以来，便采取了严格的防疫措施，多次发布公告禁止商户在收到开业通知前复工复业，同时对人员进出严格限制，在此情形下，原告无法在合同到期之日立即搬出涉案商铺，办理退场手续，但批发市场发布通知宣布2020年3月6日恢复营业后，原告便于次日搬出涉案商铺，由此可见，原告不具有占用涉案商铺的意图。原告因疫情及防控措施造成巨额租金损失，至今未得到相应补偿，拿到涉案商铺退还的租金，如还要追究原告因疫情防控导致的未及时搬出涉案商铺的责任，使原告额外承担商铺占用费，显失公平。其次，根据原告补充的证据，被告在2020年3月1日已将涉案商铺的门锁了起来，原告无法进入涉案商铺。原告计划于2020年3月6日，即商场恢复营业当天，就搬出涉案商铺，因为被告该行为无法打开涉案商铺的门，所以，原告无法使用涉案商铺，也不存在占用涉案商铺的行为。再次，原告自疫情爆发以来，多次积极主动与被告沟通，协商退还租金事宜，但被告一直以来消极应对，无视原告的协商方案，甚至威胁原告要将原告的货物强行打包扔掉，目的是为了使原告知难而退，将疫情所造成的全部经济损失转嫁于原告，因此，被告所谓的原告强行占用涉案商铺的表述与事实不符，请法庭依法驳回。关于第二项反诉请求，如被告提供相应水电费票据原件，且金额经核实后无误，原告同意在被告退还的租金中予以抵扣。经审理查明，广州市越秀××××层美衣城服装批发市场由广州少年坊商业市场经营管理有限公司负责管理。被告向广州少年坊商业市场经营管理有限公司承租了该市场内X商铺，承租期限至2026年9月30日止。2019年5月29日，原告与被告签订《联营协议书》，约定：被告提供美衣城X档口与原告承包经营服装生意，承包期从2019年8月1日至2020年2月28日为止，每月承包金额为人民币40000元，原告在承包前，先向被告缴交三个月承包费，作为押金，共120000元；每月提前5天缴交承包费40000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每月增缴欠交总额的3%计算，逾期5天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；合同期满后无息退回押金等。合同签订后，原告向被告支付了押金120000元，双方一直依约履行。双方商定合同期届满前三个月的租金用押金抵扣。双方确认原告在2020年3月7日将案涉商铺交还被告。原告表示，因受新型冠状病毒××疫情影响，美衣城服装批发市场禁止复工复业，导致原告在今年2月期间无法正常开门营业，遭受了严重的经济损失，应减免2月租金，被告则不同意。被告要求原告支付3月1日至3月7日占用期间的租金合计9333.33元，原告则表示，案涉商铺在该期间被被告委托管理处上了锁，导致原告无法进入案涉商铺，被告则认为是案涉合同期满后被告将案涉商铺另行出租给新租客，原告也没有按期退还，为了防止新旧租客起纷争，就叫市场管理公司对案涉商铺加锁，但原告搬走，被告是不清楚的，被告加锁对原告搬走没有任何阻碍。原告与被告均确认上述联营协议书的性质是租赁合同。被告向本院提供了广州少年坊商业市场经营管理有限公司出具的《说明》，其中载明：耿玉凤为广州市越秀××××层美衣城服装批发市场X商铺的承租人，由广州少年坊商业市场经营管理有限公司与耿玉凤签订相关租赁合同；2020年3月1日，涉案店铺次承租人的租赁期限已满，并未将商铺内的物品搬离，且承租人已将涉案店铺租赁给新租户，承租人因担心新租户进场后导致涉案店铺的物品受损和损失，为了避免新旧租户发生纠纷和确保物品的安全，因此书面申请委托我司在涉案店铺的门上多加一把锁；另外，任何商户只要申请和完成办理撤场手续，我司一律同意并放行，没有特定的限制条件。该案审理过程中，本院为查明案涉商铺出租、租金减免等情况，向广州少年坊商业市场经营管理有限公司发出《协助调查函》，广州少年坊商业市场经营管理有限公司的复函载明：1、X商铺位于越秀××××层美衣城服装批发市场内，商场管理方为广州少年坊商业市场经营管理有限公司，商场物业的产权方为越秀儿童公园；2、该商铺现承租方为耿玉凤；3、我司2020年2月正常收取租金，3月租金减免；4、3月1日我司根据耿玉凤书面申请，协助其对该商铺多加一把锁锁门等，并随回复提供了广州少年坊商业市场经营管理有限公司与被告签订《物业租赁合同》，以及耿玉凤于2020年3月1日书写的《委托书》，该委托书其中载明：本人耿玉凤因与二手租客的合同已到期，已告知租户2020年2月29日商场关门结业前进行撤场工作，现申请管理处协助对该铺加锁，本人会在商场复业后自行经营等。双方还确认案涉商铺在美衣城市场内，市场关闭后案涉商铺无法使用；该市场在2020年2月没有开业；原告还欠被告水电费、管理费合计505.77元。本院认为，原告与被告签订《联营协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。双方确认该协议书实际是租赁合同性质及押金抵扣合同届满前三个月租金等情况，本院均予以采纳。2020年2月，受新冠××疫情防控政策影响，案涉商铺所在的美衣城市场没有开业，致案涉商铺无法使用，本院酌定被告应减半收取2月租金，即被告应返还20000元租金给原告。关于被告反诉原告支付2020年3月1日至3月7日期间的租金。原告没有按案涉合同的约定，在2月底前，及时迁出案涉商铺，而被告在合同届满的次日，即委托市场管理公司对案涉商铺加锁，客观上对原告迁出造成一定阻碍，故原告与被告对该纷争均有过错，但考虑到广州少年坊商业市场经营管理有限公司已给予被告3月份减免租金的优惠，故本院对被告该反诉请求不予支持。原告还应向被告支付水电费、管理费合计505.77元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告耿玉凤向原告张兰花返还租金20000元；二、在本判决生效之日起十日内，原告张兰花向被告耿玉凤支付水电费、管理费，合计505.77元；三、驳回原告张兰花的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告耿玉凤的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费400元，由原告张兰花负担200元，被告耿玉凤负担200元；反诉受理费25元，由原告张兰花负担10元，被告耿玉凤负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴**武二〇二〇年九月十七日书记员  王彦蕴