云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初841号原告：罗廷华，男，1960年1月6日出生，彝族，临沧市临翔区人，居民，住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：彭军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨永庆，男，1985年11月24日出生，汉族，临沧市临翔区人，居民，户籍所在地：临沧市临翔区，现在临沧监狱服刑。被告：熊先坤，男，1978年10月5日出生，汉族，贵州省桐梓县人，个体工商户，住临沧市临翔区。被告：吴跃兵，男，1988年5月26日出生，拉祜族，临沧市临翔区人，个体工商户，户籍所在地：临沧市临翔区，经常居住地：临沧市临翔区。第三人：罗俊，男，1987年6月11日出生，傣族，临沧市临翔区人，居民，系原告罗廷华之子，住临沧市临翔区。原告罗廷华与被告杨永庆、熊先坤，第三人罗俊土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序进行审理，2020年5月9日，原告罗廷华向本院提出《追加当事人申请》，以本案租赁物系由吴跃兵转让给熊先坤经营，现该场所的实际经营者系熊先坤为由，要求将吴跃兵作为本案共同被告通知参加诉讼。2020年7月21日，本院将吴跃兵作为本案共同被告通知参加诉讼。2020年7月27日，本案依法转为普通程序审理。2020年9月17日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告罗廷华的委托诉讼代理人彭军、被告杨永庆、熊先坤、吴跃兵，第三人罗俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗廷华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告杨永庆双方于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》；2.要求被告杨永庆、熊先坤、吴跃兵立即将涉案租赁物即位于临沧市临翔区旁，土地证号分别为云（2019）临翔区不动产权第0005354号、00003**的所属土地及地上简易房交还原告；3.由被告杨永庆承担违约金30000元；4.由被告杨永庆、熊先坤连带承担从2020年9月1日起至实际交还租赁物时止，按每日164.38元计算的租金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年2月1日，原告与被告杨永庆签署《土地租赁合同》，合同约定：1.原告将位于临沧市临翔区旁，登记在第三人罗俊名下，土土地证号分别为云（2019）临翔区不动产权第0005354号、00003**土地及地上简易房租赁给被告杨永庆使用；2.租期5年，自2018年2月1日起至2023年2月1日止。租赁物用途为洗车、车辆美容装饰；3.租金每年60000元，5年合计300000元，于2018年1月5日支付50%即150000元，2018年6月30日再支付其余50%；4.如被告杨永庆未能按约定支付租金，则视为被告杨永庆放弃租赁，应当在5日内支付搬离前的租金，并按照合同总价款的10%承担违约责任；5.未经原告同意，被告杨永庆不得擅自转租；6.任何一方违约，应按照合同总金额的10%向对方支付违约金。《土地租赁合同》签订后，被告杨永庆依照约定支付了第一期即2020年8月31日前的租金150000元，其余租金至今未付。2020年2月间，原告发现涉案租赁物已由被告熊先坤在实际经营使用，经询问后方知，被告熊先坤是通过转租而取得。原告认为，被告杨永庆的行为已违反合同约定，具备解除合同的条件。原告经与各方当事人协商后不能达成一致意见，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告杨永庆辩称，对原告起诉的事实无异议。针对原告的诉讼请求认为：1.同意解除双方于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》；2.同意返还租赁物；3.违约金30000元不同意承担，因本人不存在违约的事实；4.同意承担2020年9月30日前涉案租赁物租金；5.诉讼费由法院依法裁判。被告熊先坤辩称，熊先坤是最后一个使用该地块（租赁物）者，原告陈述的都是事实，该地块是熊先坤于2019年4月26日从吴跃兵手中转租得来。熊先坤与吴跃兵约定的租期是自2019年4月26日起到2023年1月1日至，租金熊先坤已支付至2021年1月1日。熊先坤转过来后自行添置了部分汽车修理设备。针对原告的诉讼请求认为，如果原告及杨永庆、吴跃兵同意解除合同，熊先坤也同意解除合同，因熊先坤与杨永庆、罗廷华都没有直接关系。此事给熊先坤造成了很大损失，故是否返还土地（租赁物）由法院依法判决。违约金的诉讼请求与熊先坤无关。2020年9月1日以后的租金问题，熊先坤与杨永庆没有直接关系，但熊先坤已向吴跃兵支付了2020年1月1日前的涉案租赁物租金，故此期间的租金熊先坤不同意承担。被告吴跃兵辩称，被告杨永庆将涉案租赁物以70000元/年的租金租赁给吴跃兵经营，租赁期限五年是事实，但租赁费用约定开始三年支付第一次，后面的两年支付一次。租赁合同中亦明确可以转租的，且转租的事实原告是知道的，否则双方早已发生纠纷了。对原告的诉讼请求认为：1.不同意解除原告与被告杨永庆签订的合同，也不同意返还土地（租赁物）；2.违约金30000元与吴跃兵无关；3.2020年9月1日起的租金，因吴跃兵已向被告杨永庆支付了2021年1月1日前的租金，再让吴跃兵支付该期间的租金不合理。现吴跃兵要求继续履行原告与被告杨永庆于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》，2021年1月2日起的租金由吴跃兵直接支付给原告。第三人罗俊述称，对原告起诉的事实及诉讼请求无异议，涉案土地使用权人登记为罗俊，原告是经罗俊同意后才将该土地租赁给被告杨永庆使用的，并经罗俊同意由原告收取了第一期租金150000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告与被告杨永庆签订的《土地租赁合同》是否合法有效？被告杨永庆是否违反合同约定擅自将涉案租赁物转租？即解除合同的条件是否成就；2.被告熊先坤、吴跃兵的损失应由谁进行赔偿？针对上述争议问题，原告罗廷华向本院提交了如下证据：1.登记证号分别为0005354、0000320的《不动产权证书》复印件二份，用以证明原告分别于1999年12月及2020年2月将涉案土地变更登记到第三人罗俊名下，原告对涉案租赁物享有权利；2.户口簿复印件一份，用以证明原告与第三人系父子关系；3.《土地租赁合同》，用以证明原告与被告杨永庆双方于2018年2月1日签订租赁合同，双方对租赁物的用途、租期、租金及违约责任等进行了约定；4.《洗车店转让协议》（复印件），用以证明涉案租赁物已被转租，被告熊先坤为现在的实际使用人。经质证，被告杨永庆对原告提交的第1组、第2组、第3组证据无异议，对第4组证据以熊先坤与吴跃兵之间如何约定自己不清楚为由，对该证据不予认可。被告熊先坤对原告提交的第4组证据无异议，对其余证据以自己不参与无法辨别真伪为由不予认可。被告吴跃兵对原告提交的第1组、第2组、第4组证据无异议，对第3组证据以自己不清楚为由对该证据不予认可。第三人罗俊对原告提交的证据无异议。被告熊先坤针对上述争议问题也向本院提交了如下证据：署名为杨永庆及“罗廷华”、签订时间为2018年4月20日的《土地租赁合同》，用以证明2021年1月1日前的租金熊先坤已支付。经质证，原告以自己除了与杨永庆于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》外未再与其他人签订过任何合同为由，对熊先坤提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告杨永庆以该合同不是自己与原告签订的那份合同（2018年2月1日签订），该合同是杨永庆自己虚构的，“罗廷华”的名字也是自己代签的为由，对该证据的真实性不认可。被告吴跃兵对该证据认为，该合同是杨永庆交给自己的，且合同的尾部还记载了“罗廷华”的电话（187××******），自己当时还给“罗廷华”打过电话，其也自称是涉案土地的权利人，故对该证据的真实性无异议。第三人罗俊以不认识熊先坤，并认为该合同是虚假的为由对该证据的真实性不认可。被告吴跃兵针对上述争议问题也向本院提交了如下证据：签订时间为2018年4月20日的《店面转让协议范本》，用以证明自己与杨永庆合法签订该转让协议，双方对租期、付款情况等作了约定，吴跃兵没有违约。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，并认为该证据恰好证明被告杨永庆违反协议内容将租赁物进行转租。该协议除与被告吴跃兵间存在约束力外对其余当事人无任何约束力；被告杨永庆认为，该协议确实是自己签订的，同时以“具体内容记不清楚”为由对该证据的真实性无异议。被告熊先坤对该证据系杨永庆与吴跃兵之间签订的合同，自己是基于该合同才与吴跃兵签订转租协议为由，对该证据的真实性无异议；第三人罗俊认为该合同是真实的，但杨永庆已违反约定进行了转租，故该合同与原告及第三人无关。第三人罗俊没有向本院提交有关证据。本院认为，原告提交的第1组、第2组、第3组证据，来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，证据间亦能相互印证，能充分证明本案案件事实，且被告杨永庆及第三人罗俊对其真实性无异议，故本院采信该部分证据。对原告提交的第4组证据即《洗车店转让协议》，虽然被告杨永庆以该证据自己不清楚为由对该证据不认可，但被告熊先坤、吴跃兵均对其真实性无异议，故本院采信该证据。对被告熊先坤提交的《土地租赁合同》，因原告对其真实性不认可，被告杨永庆也自认该合同是自己虚构的为由不认可其真实性，故本院对该证据不予采信。对被告吴跃兵提交的《店面转让协议范本》，因原告对其真实性无异议，该协议的签订当事人杨永庆、吴跃兵亦对其真实性无异议，故本院采信该证据。综上，本院认定本案事实为：位于临沧市临翔区旁，不动产权证号分别为（2019）第0005354号及0000320号、用途均为城镇住宅用地、面积分别为320.88平方米及266.89平方米、权利类型均为国有建设用地使用权的所属土地，土地权利人均登记为第三人罗俊。2018年2月1日，经第三人罗俊同意，原告将上述二宗土地及地上石棉瓦房与被告杨永庆签订了《土地租赁合同》，合同约定：1.原告（甲方，电话139××******）将二宗土地（共计面积587.77平方米）及地上简易房（石棉瓦房）租赁给被告杨永庆（乙方）使用，用途为“洗车、车辆美容装饰”；2.租期5年，自2018年2月1日起至2023年2月1日止；3.租金每年60000元，5年合计300000元，被告杨永庆须于2018年1月5日前支付50%即150000元租金，2018年6月30日再支付其余50%租金；4.如被告杨永庆未能按约定支付租金，则视为被告杨永庆放弃租赁，应当在5日内支付搬离前的租金，并按照合同总价款的10%承担违约责任；5.“经与甲方（原告）协商并经甲方同意后，乙方有权将场地转租或提供给第三方使用”；6.任何一方违约，应按照合同总金额的10%向对方支付违约金。该合同签订后，被告杨永庆依照约定向原告支付了第一期即2020年8月31日前的租金共150000元，其余租金至今未付。2018年4月20日，被告杨永庆另行虚构了一份《土地租赁合同》，在原告不知情的情况下自行代签了原告的姓名并捺印，并在该合同上填写了原告虚假电话（187××******）。该合同载明，上述不动产权证号分别为（2019）第0005354号及0000320号的所属土地，杨永庆向罗廷华租赁经营的期限至2023年1月1日止，租金70000元／年，五年共350000元分为两次支付，首次支付前三年租金共210000元，第二次支付其余两年租金，租赁用途为汽车清洗、美容装饰、修理等，并约定杨永庆“对土地上自建附着物有转让出租的权利”。2018年4月20日，被告杨永庆持上述自己虚构的《土地租赁合同》，另行与吴跃兵签订了一份《店面转让协议范本》，明确杨永庆与土地所有人租赁合同的租期至2023年1月1日止，尚剩余租期4年零8个月，杨永庆已使用4个月。杨永庆已向土地权利人支付了前3年共210000元土地租金，扣减其已使用4个月的租金后其余186000由吴跃兵支付给杨永庆，剩余两年的土地租金由吴跃兵直接支付给土地所有人。转让协议签订后，由吴跃兵一次性支付给杨永庆转让费120000元，“转让后门面现有的建筑物、装修、装饰及会馆的所有工具设备材料等全部归乙方（吴跃兵）所有（后附清单）。”2019年4月间，吴跃兵以“龙腾汽车生活馆”的名义又将上述场地转租给被告熊先坤。双方签订了《洗车店转让协议》（未注明具体签订日期）。该协议约定：1.转让价格240000元，包含2019年4月26日至2021年1月1日前的房租费及该洗车店的全部洗车工具、饰品价款；2.付款方式为协议签订之日付款100000元，余款140000元在2019年8月31日前付清。后来，熊先坤付清款项后对该场地管理使用至今。2020年2月间，原告方知涉案租赁物已先后被转租的事实，经与涉案租赁物现在的实际使用人熊先坤协商未果后提起本案诉讼。另查明，被告杨永庆因犯合同诈骗罪（与本案无关）被本院判处有期徒刑四年（刑期自2020年3月19日起至2024年3月18日止），并处罚金1万元，现在临沧监狱服刑。被告吴跃兵办理个体工商户营业执照后，其字号为“临翔区龙腾汽车美容生活馆”的经营场所登记为：临沧市临翔区忙畔街道忙畔社区中金科创园9栋902号，经营范围登记为：汽车清洗、汽车美容、汽车修理与养护、汽车代检及代办保险业务。注册日期为2018年6月15日，目前登记状态为：存续（在营、开业、在册）。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告与被告杨永庆双方于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》，不存在《合同法》第五十二条规定的情形之一，该合同是双方当事人的真实意思表示，不损害他人利益及公共利益，故该合同应认定为有效合同。双方当事人在合同中约定的“经与甲方（原告）协商并经甲方同意后，乙方有权将场地转租或提供给第三方使用”，应理解为该场地的转租必须经原告同意方能合法有效，但被告杨永庆租赁涉案房地产后仅对该场地经营使用了二个多月时间，即于2018年4月20日自行虚构了一份《土地租赁合同》，并持此合同在未经原告同意的情况下于同日与被告吴跃兵签订了《店面转让协议范本》，该协议违反了杨永庆与原告约定的转租须经原告同意的约定，故该协议应当认定为无效协议，对双方当事人均无法律约束力。2019年4月间，被告吴跃兵又将上述场地转租给被告熊先坤，双方再次签订《洗车店转让协议》。因被告吴跃兵取得该场地的来源不合法，故该转让协议同意应属无效协议。根据《合同法》第五十八条、第九十三条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。综上，原告要求依法解除其与杨永庆双方于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》，由被告熊先坤、吴跃兵将租赁物返还原告的诉讼请求，有事实依据及法律依据，本院予以支持。原告要求被告杨永庆承担违约金30000元的诉讼请求，如上所述，原告与杨永庆签订合同后，其已向原告支付至2020年8月31日前的租金。2020年3月19日，杨永庆因犯合同诈骗罪即被刑事拘留，人身自由受到限制至今。参照《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的情形，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院根据本案实际情况，该项请求酌定不予支持。原告要求被告杨永庆、熊先坤连带承担从2020年9月1日起至实际交还涉案租赁物时止，按每日164.38元计算租金的诉讼请求，因熊先坤是目前涉案租赁物的实际使用者，虽然杨永庆、熊先坤均自认熊先坤已向杨永庆支付了2020年12月31日前的租金，但涉案租赁物的业主即原告并未实际收到该部分租金，该部分租金应由杨永庆、吴跃兵、熊先坤共同承担连带给付责任，并按每年60000元标准（每天164.38元）支付给原告。被告吴跃兵、熊先坤因被告杨永庆的上述行为给其造成的损失，被告吴跃兵、熊先坤均可另行主张权利。综上所述，原告的各项诉讼请求，有事实依据及符合法律规定的部分，本院予以支持。不符合法律规定的部分，本院不予支持。被告吴跃兵要求继续履行原告与杨永庆签订的《土地租赁合同》，并由其支付给原告从2021年1月2日起的租金的意见，与本案查明的事实不符及与有关法律规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十七条规定，判决如下：一、解除原告罗廷华与被告杨永庆双方于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》；二、被告熊先坤、吴跃兵应于本判决生效后七日内，将位于临沧市临翔区旁，土地土地证号分别为云（2019）临翔区不动产权第0005354号、00003**属土地上的物品及简易房内属于自己的物品搬离该地后及时将该土地及简易房交还原告罗廷华；三、被告杨永庆、吴跃兵、熊先坤三人应连带承担按每日164.38元计算的土地及房屋租金，从2020年9月1日起至实际交还土地及房屋时止，一并结算付清给原告罗廷华；四、驳回原告罗廷华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告杨永庆承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  石兆钟审 判 员  李 悦人民陪审员  饶天明二〇二〇年九月二十三日书 记 员  杨海波