杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初454号 原告：陈琦，男，1979年12月7日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告：李新果，女，1983年9月10日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈琦（系原告李新果丈夫），住杭州市江干区。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区学正街**阳光华城创富中心**901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司总经理。 被告：休斯顿投资管理（杭州）有限公司，住所，住所地杭州经济技术开发区MG8-15-1社会信用代码913301007450528847。 法定代表人：梅洪华，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：叶志忠，浙江铎法律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：沈垟，浙江铎法律师事务所实习律师。 原告陈琦、李新果与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司（以下简称蒲公英公司）、休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告陈琦（也系原告李新果的委托诉讼代理人），两被告的共同委托诉讼代理人叶志忠、沈垟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈琦、李新果向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原、被告双方《物业使用权转让合同》（编号×××52）与《物业委托管理合同》（编号×××52）；2.判令两被告返还原告物业使用权转让本金253334元,支付利息损失29080.63元（本金253334元，按年利率4.75%自2017年9月21日起算至两被告实际履行之日止，利息暂算至2020年2月20日止为29080.63元），合计282414.63元；3.本案诉讼费用、保全费由两被告负担。事实与理由：2017年9月21日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》（编号×××52）与《物业委托管理合同》（编号×××52）。《物业使用权转让合同》第七条约定：甲方（被告）应于2017年12月31日前将该物业交付给乙方，该物业达到交付条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，超出6个月交付的按逾期交付处理。2017年12月底，原告又收到被告《项目延期交付致歉信》，信中承诺“以最快的速度完工交房”。但是时至今日，距离交付日期已经超出2年，没有收到任何形式的交付通知，查看现场也远远没有达到交付的条件。《物业使用权转让合同》第八条“甲方逾期交房的违约责任”约定：逾期超过6个月的，乙方有权解除本合同。此时，甲方应当自乙方书面解除合同通知到达甲方之日起30日内退还全部已收转让金，并按乙方累计已付款项的5%向乙方支付违约金。因物业尚未交付，标的物不存在，《物业委托管理合同》同时解除。为保护原告的合法民事权益，现提起诉讼。 被告蒲公英公司辩称：一、2017年9月21日，双方签订了案涉两份合同。《物业委托管理合同》约定，原告委托被告蒲公英公司向该物业使用权的转让方领受物业，自被告蒲公英公司从该物业使用权转让方领受物业之日起视为原告已将该物业交付给被告蒲公英公司。该合同还约定，委托管理的第一年收益已直接在使用权转让金中扣除，视为原告已收到被告蒲公英公司第一年的约定委托收益；同时，被告蒲公英公司开始全面接管原告所委托物业，全权负责物业的交付、招租及运营工作。因此，被告蒲公英公司不存在逾期交付的事实，被告蒲公英公司并无原告所述的违约事实。被告蒲公英公司已向原告拟制交付物业。原告主张解除合同无事实和法律依据，不应成立。二、因原告主张解除合同无事实和法律依据，案涉合同应继续履行，故被告蒲公英公司不应返还转让费及支付利息损失。综上，被告蒲公英公司请求驳回原告的诉讼请求。 被告休斯顿公司辩称：本案系原告与被告蒲公英公司之间的合同纠纷。原告与被告蒲公英公司签订了案涉两份合同，根据合同的相对性，原告应向被告蒲公英公司主张权利，与被告休斯顿公司没有关联。因此，被告休斯顿公司不认可原告的诉讼请求，请求驳回原告对被告休斯顿公司的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年9月21日，两原告（乙方）与被告蒲公英公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号×××52）。该合同约定：休斯顿公司经批准建设商业综合用房蒲公英天地·泛娱乐小镇，现休斯顿公司委托甲方转让该物业使用权；乙方受让的物业使用权为本合同批准建设项目中的9幢3层340室，建筑面积为15.51平方米；使用权转让期限为20年，自2017年12月31日至2037年12月30日，期限届满后，乙方无偿使用至2055年7月22日；使用权转让金275363元，乙方于2017年9月21日向甲方一次性支付253334元；甲方应于2017年12月31日前将该物业交付给乙方，因项目整体利益需要，甲方可在约定交付日起六个月内据实予以延期，乙方的该物业实际使用期相应顺延，但超出六个月交付的按逾期交付处理；甲乙双方为加强物业的管理，促进物业经营的繁荣，双方同意由甲方进行统一管理，乙方在签订本合同的同时与甲方签订《物业委托经营管理合同》，将该物业委托给甲方经营管理；由甲方代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知乙方，视为甲方完成该物业的交付；甲方如未按本合同约定期限将该房产交付乙方使用，逾期超过6个月后，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方书面解除合同通知到达甲方之日起30日内退还全部已收转让金，并按乙方累计已付款项的5%向乙方支付违约金。 同日，两原告（委托方、甲方）与被告蒲公英公司（受托方、乙方）签订《物业委托管理合同》（合同编号×××52）。该合同约定：甲方委托乙方管理上述物业，委托管理期限为6年，自2017年12月31日至2023年12月30日；甲方委托乙方向该物业使用权的转让方（即蒲公英公司）领受物业、进行验收及签署物业交接单，自乙方从该物业使用权转让方领受物业之日起视为甲方已将该物业交付给乙方；委托管理期的第一年至第三年，乙方以该物业使用权转让金275363元为计算基准，按年固定收益率8%向甲方支付委托收益；委托管理的第一年收益已直接在使用权转让金中扣除，视为甲方已收到乙方第一年的约定委托收益；同时，乙方开始全面接管甲方所委托物业，全权负责物业的交付、招租及运营工作，甲方所委托物业的所有权利及义务即刻转移给乙方；第二年至第六年委托管理收益每半年支付一次，乙方于当月向甲方支付半年度的收益；上述委托管理收益每次支付时间以项目每年1月／7月为准计算，由乙方支付至甲方指定的银行账户；乙方未按本协议约定支付经营收益达两个季度以上的，甲方有权单方面解除协议。 上述合同签订后，两原告于2017年9月21日支付转让金253334元。 2017年12月，被告蒲公英公司向两原告出具《项目延期交付致歉信》，载明：项目建设期间为响应政府号召，确保G20杭州峰会和杭州亚运会的筹备及顺利召开，我司积极配合政府工作，项目工地曾暂停施工近两个月，后2017年8月至9月份，浙江地区进行环保整治工作，工地因此再次暂停施工近两个月，另因项目整体发展需要配合地铁口连接工程施工，造成我司无法在约定的2017年12月31日前交付。具体交付日期以我司向两原告发出的房屋交付通知书为准。根据双方签订的《物业使用权转让合同》第七条第1款第（3）项之约定“因项目整体利益需要，甲方可在约定交付日起六个月内据实予以延期，乙方的该物业实际使用期相应顺延。但超出六个月交付的按逾期交付处理”，被告将在保证工程质量的前提下，以最快的速度完工交房。根据双方签订的《物业委托管理合同》第四条第3款之约定“委托管理的第一年收益已直接在使用权转让金中扣除，视为甲方已收到乙方第一年的约定委托收益；同时，乙方开始全面接管甲方所委托物业，全权负责物业的交付、招租及运营工作，甲方所委托物业的所有权利及义务即刻转移给乙方”，在此期间，两原告的收益不会有任何影响，后续委托管理收益将按合同约定的金额及时间支付给两原告，不受房屋延期交付的影响，两原告的第二年收益中的第一笔半年收益将会在2019年1月份如期支付。 被告蒲公英公司分别于2019年1月、7月向两原告支付委托管理第二年上半年、下半年的收益。 2020年1月2日，原告陈琦向被告蒲公英公司送达《解除合同通知书》，该通知书载明：两原告未收到任何形式的交付通知，查看现场也远未达到交付的条件，故要求被告蒲公英公司返还两原告物业使用权转让金275363元、违约金12666.70元，因物业尚未交付，标的物不存在，《物业委托管理合同》同时解除。 另查明，案涉物业的所有权人为被告休斯顿公司。两被告于2015年1月1日签订《委托书》，约定被告休斯顿公司将蒲公英天地项目未售物业委托被告蒲公英公司进行招商、租赁及运营管理等，委托时间2015年1月1日至2024年12月31日。被告休斯顿公司出具一份《蒲公英天地项目发展声明书》，载明被告休斯顿公司已于2015年1月1日起全权委托被告蒲公英公司对蒲公英天地项目进行销售、招商及后期运营管理等。庭审中，两原告明确表示，其与被告蒲公英公司签订案涉两份合同时，知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的代理关系。 以上事实由两原告提交的《物业使用权转让合同》《物业委托管理合同》、收据、《蒲公英天地项目发展声明书》照片、《委托书》照片、《项目延期交付致歉信》、《解除合同通知书》及其送达照片以及当事人的当庭陈述予以证明。两原告提交的邮件查询单、《会议纪要》打印件、物业照片及视频，均缺乏证明力，本院不予认定。两原告提交的两份民事判决书打印件，均与本案缺乏关联，本院不予认定。两被告提交的证据，均与本案缺乏关联，本院不予认定。 本院认为：一、关于合同性质。两原告与被告蒲公英公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告蒲公英公司将案涉物业的使用权转让给两原告，两原告向被告蒲公英公司支付物业使用权转让金。两原告是以支付转让金的方式取得案涉物业一定期限内的使用权，合同并未涉及案涉物业权属变更问题，该合同符合租赁合同关系特征。二、关于合同效力。《物业使用权转让合同》约定出让期限为20年，此后由两原告无偿使用至2055年7月22日，故实际使用年限为450个月23天（450.77个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，对于超过20年部分的210.77个月，应认定为无效，相应的转让金应予返还。经本院核算为128753.60元（275363元÷450.77个月×210.77个月）。因超过20年期限部分自始无效，该部分款项的利息损失可自2017年9月21日起计算，但本院对两原告主张的利息损失计算标准予以调整。《物业使用权转让合同》其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三、关于合同解除。根据《物业委托管理合同》约定，被告蒲公英公司未按协议约定支付经营收益达两个季度以上的，两原告有权单方面解除协议。被告蒲公英公司逾期支付委托管理第三年的委托经营收益，至今已超过两个季度，两原告有权解除《物业委托管理合同》。故两原告主张解除《物业委托管理合同》，本院予以支持。根据两原告与被告蒲公英公司于同日签订《物业使用权转让合同》《物业委托管理合同》内容可知，两原告向被告蒲公英公司租赁案涉物业的目的系将该物业委托给被告蒲公英公司管理以获取委托管理收益，《物业委托管理合同》解除后，《物业使用权转让合同》目的亦不能实现，故两原告主张解除《物业使用权转让合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，结合两原告相应诉请，两原告应收到返还的转让金124580.40元。两原告主张该部分转让金利息损失，结合合同履行、两原告收取委托收益等实际情况，本院认为该主张无事实及法律依据，不予支持。四、关于责任承担主体。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告蒲公英公司以自己的名义，在被告休斯顿公司授权后对包括案涉物业在内的阳光华城二期部分使用权进行转让，并与两原告签订《物业使用权转让合同》，两原告在签订合同时已知晓被告休斯顿公司与被告蒲公英公司之间的代理关系，且现亦无证据证明该合同仅约束两原告与被告蒲公英公司，故该合同直接约束两原告与被告休斯顿公司，被告休斯顿公司应返还两原告相应转让金及相应利息损失。另外，两原告在诉讼中申请本院调查收集阳光华城二期A区公寓在整体竣工验收后改建、内部装修的消防验收报告及环保验收报告。本院经审查，对两原告的该调查收集证据申请不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告陈琦、李新果与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于2017年9月21日签订的合同编号为×××52的《物业使用权转让合同》、合同编号为×××52的《物业委托管理合同》于本判决生效之日解除； 二、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈琦、李新果128753.60元并支付利息损失（以128753.60元为基数，支付自2017年9月21日起至实际履行之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈琦、李新果使用权转让金124580.40元； 四、驳回原告陈琦、李新果的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5536元（原告陈琦、李新果预交5620元），财产保全申请费2020元，合计7556元，由原告陈琦、李新果负担383元，由被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司负担7173元。原告陈琦、李新果于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告休斯顿投资管理（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 超 人民陪审员  汪凤琴 人民陪审员  郭 维 二〇二〇年九月八日 书 记 员  许文佳 *ArabicDash-12- *ArabicDash