广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6418号上诉人（原审被告）：李衡平，汉族，1983年6月6日出生，住湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：赵国瑞，男，汉族，1988年2月25日出生，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：刘付俊朋，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫凯凤，广东尚尧律师事务所律师助理。上诉人李衡平因与被上诉人赵国瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0604民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李衡平上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回赵国瑞一审的所有诉讼请求；3.一、二审诉讼费由赵国瑞承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，审查证据不足，涉案《租赁合同》于2019年12月18日解除。因赵国瑞擅自将房屋放到网上出售，且没有提前告知及与李衡平预约配合等事宜，导致租赁期间李衡平频频面对不同中介及其不同说法，甚至有中介直接未经李衡平同意持有钥匙开门入内，严重干扰李衡平的正常生活。为此，李衡平在2019年12月前后已多次与赵国瑞沟通，并最终在2019年12月18日以文字方式通过微信告知其自2019年12月15日起不再租赁涉案房屋。由于赵国瑞对李衡平提出的方式理由不予接受,不同意于当日前往涉案房屋进行清点及交接，考虑到成本以日累计,李衡平只能无奈将三套钥匙、两张门卡、一张自行车卡放在涉案房屋，且已通过微信通知赵国瑞前来确认。赵国瑞辩称无法正常入户不属实，其作为涉案房屋的业主，完全可以凭不动产权证和身份证让物业管理公司开门，从而印证李衡平陈述的事实及清点房屋。赵国瑞作为律师熟悉法律以及各种利害，涉案房屋解除时间李衡平的通知已届送达，李衡平已将钥匙、门卡和自行车卡放在涉案房屋，处于赵国瑞的控制范围内，故未发生李衡平实际占用涉案房屋及赵国瑞无法支配的情形。二、涉案房屋的租金、水电物业管理费应计至2019年12月18日止，并在赵国瑞收取的押金中扣除。赵国瑞答辩称：一、李衡平认为其享有解除权是因赵国瑞擅自挂牌出售房屋，中介频频代客户上门看房的行为影响其正常居住，该理由无事实和法律依据。李衡平于2019年12月18日的微信聊天中向赵国瑞确认其已于2019年12月1日搬走，拒付租金的原因是2019年12月起没有实际居住涉案房屋，如在该房屋正常居住期间经常受来看房的中介及客户打扰未付租金情有可原。但李衡平在法院组织的多次调解和开庭审理中都未举证证明其是因赵国瑞擅自挂牌出售房屋，并让中介看房的行为才搬离涉案房屋，举证不能的不利后果应由其自行承担。且赵国瑞将涉案房屋挂牌出售及中介带客看房的行为不能使涉案房屋无法居住，更不能直接导致涉案合同无法继续履行。根据我国合同法第216条的规定，李衡平认为赵国瑞将涉案房屋挂牌出售并让中介带客看房的行为构成违约，其有权解除合同并无事实和法律依据。二、一审法院认定事实清楚，涉案合同已在一审法院向李衡平成功送达应诉材料即2020年2月20日解除。赵国瑞提交的一审证据材料，关于2019年12月31日的微信聊天记录中，已明确双方就解除涉案租赁合同无法协商一致，且经赵国瑞向李衡平催交涉案房屋租金后，在合理期间内李衡平仍未履行其支付租金的义务，已构成根本违约，李衡平作为涉案合同违约方，不享有涉案合同解除权。享有解除权的赵国瑞无论通过何种方式向李衡平发出解除合同通知，只需解除通知送达李衡平即可，并不需要李衡平同意。故依据我国合同法第96条之规定，一审法院将应诉材料成功送达给李衡平时即发生涉案合同解除的效力。三、李衡平是为拒绝履行一审判决确定其应承担的给付金钱义务而提起的上诉系李衡平无理取闹，肆意行使诉讼权，浪费司法资源，应依法驳回其所有上诉请求。赵国瑞向一审法院起诉请求：1.赵国瑞、李衡平签订的《租赁合同》于2020年2月1日解除；2.李衡平支付拖欠赵国瑞的2019年12月份、2020年1月份的租金4600元，2019年9、10、11月份水电费1025.42元，2019年7月至12月物业管理费992.33元，2020年2月1日起计至实际办理租房交接之日的物业管理费，暂计至2020年3月9日的物业管理费为398.67元，2020年2月1日起按每月2300元计至实际办理租房交接之日的房屋占用费，暂计至2020年3月9日的房屋占用费为2836.67元，水电公摊费用143.43元、维修公摊费用17.99元以及滞纳金1978元（滞纳金暂计算至起诉之日，实际滞纳金计算至被告清偿之日止）；3.李衡平支付赵国瑞违约金2760元（计算方式：2300元/月×12个月×10%=2760元）；4.李衡平返还赵国瑞的3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡；5.本案的诉讼费、保全费由李衡平承担。诉讼中，赵国瑞明确滞纳金部分诉请：第2项诉讼请求的滞纳金实际以未付租金为计算基数，暂计至2020年1月1日，要求计算至实际租金和占有使用费支付完毕之日止。一审法院查明事实：2019年7月1日，赵国瑞（甲方，出租方）与李衡平（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要内容：1.甲方将自有的位于佛山市禅城区某镇某湾小区二区X栋X出租给乙方使用，租赁期为12个月，从2019年7月3日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年7月4日收回；月租金为2300元，按月结算，每月1日，乙方向甲方支付本月租金，乙方向甲方支付4600元押金，押金于本合同终止时由甲方退还给乙方；租赁期间，水电费、物业费等费用由乙方负担，以上费用需由乙方转至甲方，由甲方负责代缴，租赁结束时，乙方须交清欠费；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间，任何一方违反本合同约定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。另查明一，赵国瑞与李衡平之间的微信聊天记录：2019年12月15日，赵国瑞：“李先生，准备不租了是吧？”李衡平：“是的，准备不租了。”赵国瑞：“什么时候搬？一会我兄弟可能过去看看。”李衡平：“嗯，现在外面出差，明天过来看吧……”赵国瑞：“怎么不提早说?”李衡平：“她一直说要搬，我不是很想搬……”2019年12月18日，赵国瑞：“还有，不管你们怎么决定，这个月的房租水电到现在还没支付，属于严重违约，当时我租给你们房子的时候也说了别让我催，催的话谁都不好看。”李衡平：“我交了二个月的押金，我老婆1号就搬走了。”赵国瑞：“押金和租金一样吗？”李衡平：“也没有和我说，押金就是因为违约金，我这个月没有住，怎么给啊？她说搬家，我以为是开玩笑的，没有想到真搬走了，所以一号也没有和你们说。”……赵国瑞：“而且我跟你讲我家里面我得看一下有没有什么损害的，懂了吧，我要看一下，你还有可能要承担这个损害赔偿责任，懂吗？……你都不交接，东西坏了，是谁负责我问你。”李衡平：“卫生搞的干净的很，这个你放心，房子也是维护的很干净，你多久有时间，见面聊下这个事情。”赵国瑞：“来我们律所吧，明天都有时间。”被告：“我现在出差，事情多……”2019年12月20日，赵国瑞：“李先生，如果你不租我的房子，请尽快和我结清物管费和水电费及办好交接房屋手续，租金是计算到解除合同当天，你这属于违约，押金不退。”2019年12月31日，赵国瑞向李衡平发出《律师函》，要求李衡平支付拖欠的租金和水电费、物管费等。另查明二，就涉案房屋，赵国瑞交纳费用情况：一、物管费：2019年7月5日交纳393.90元，2019年8月5日交纳196.79元，2019年9月10日交纳202.28元，2019年10月8日交纳202.47元，2019年11月4日交纳195.28元，2019年12月3日交纳195.51元，2020年2月17日支付398.67元。二、电费：2019年10月13日交纳287.43元、2019年11月17日交纳216.70元、2019年12月6日交纳53.90元，2020年1月9日交纳35.33元，2020年2月16日交纳付35.93元。三、水费：2019年8月28日至9月28日为36.80元，2019年9月28日至10月28日为41.76元，2019年10月28日至11月28日为35.35元，2019年11月28日至12月28日为24.39元，2019年12月28日至2020年1月22日为38.61元。另查明三，2020年2月20日，一审法院向李衡平成功送达本案起诉状等材料。诉讼中，一审法院向双方当事人询问：1.房屋有无交接？赵国瑞：没有交接。2.诉请第1项的解除时间的依据是？赵国瑞：之前没有通知过解除，以起诉方式解除。3.李衡平，你认为中介看房是如何影响到你的生活？李衡平：李衡平不认识那些人，也没法确认那些人到底是不是中介及其带来的人。有几次只有李衡平的妻子在家，因李衡平的妻子不认识那些人，均拒绝了那些人员进来看房。4.赵国瑞，有无未经李衡平的允许就让中介带人看房？赵国瑞：没有。赵国瑞确认是两次看房，均有预约时间，赵国瑞也有通知到李衡平。至于李衡平庭审中陈述的很多次被中介敲门应该是不属实的，因赵国瑞只在一个中介处放盘。5.李衡平，当时赵国瑞交房时是否同时将3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡交付给你？有无交还给赵国瑞？李衡平：是的。李衡平的微信有通知过赵国瑞交房，但赵国瑞不肯来，故李衡平将3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡放在房间里。赵国瑞：2019年12月18日，李衡平的微信有告知赵国瑞钥匙、门卡、自行车卡放在房间，但没有通知赵国瑞来办理交接。6.赵国瑞，是否确认2019年12月18日为房屋交接之日？赵国瑞：不确认。7.赵国瑞，是否确认房屋在庭审当日交接？赵国瑞：不确认，李衡平没有将3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡交还给赵国瑞，且赵国瑞也没有对屋里的物品进行验收。李衡平：2019年12月15日李衡平正式在微信告知赵国瑞不再租房，当日房屋已经交接了。赵国瑞：2019年12月20日赵国瑞提出要交接，但李衡平不予理会。8.双方认为合同解除时间是？李衡平：2019年12月18日，李衡平已经将房屋卫生搞好，也将钥匙、门卡、自行车卡放在房间里。赵国瑞：解除要协商，李衡平一方提出解除，赵国瑞当然不同意。李衡平一直没有以口头或文字形式要求办理交接，只是李衡平单方想解除合同。2020年4月14日，赵国瑞向一审法院出具书面材料，明确其关于李衡平返还赵国瑞的3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡的诉请包括返还房屋的意思。同日，一审法院对双方当事人进行询问：1.是否同意押金在本案中一并处理？赵国瑞：押金已收，不同意。李衡平：不同意。2.无论李衡平之前交接与否，李衡平是否还在占有使用涉案房屋？李衡平：已经没有再使用房屋。3.是否同意自行收回涉案房屋？赵国瑞：同意，房屋内的财产如有损坏，原告保留追究的权利。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赵国瑞、李衡平签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方应诚实信用地全面履行。关于合同解除和返还涉案房屋、钥匙、门卡、自行车卡。一审法院认为，对于有效之合同，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务，一般情况，违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些如房屋租赁合同等长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，在违约方不存在恶意违约，其继续履行合同对其显失公平，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则之情况下，违约方可主张解除合同，但是否符合上述要件的举证责任应由违约方承担。本案中，并无有效证据证明赵国瑞对李衡平存在严重违约，而李衡平在未按期支付2019年12月租金的情况下于2019年12月15日单方向赵国瑞提出要求解除合同并于同月18日提出以押金抵扣租金等费用，且又未提供有效证据证明其不具有恶意违约，继续履行合同对其显失公平，赵国瑞违反诚实信用原则拒绝解除合同，故李衡平应承担举证不能的不利后果。而反观双方合同，约定租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，而本案中，李衡平既未按约提前通知赵国瑞，也未与赵国瑞协商达成相关终止协议和办理交接手续。综上，李衡平不享有涉案合同的解除权，其抗辩主张合同已因其行使解除权而解除之意见亦无事实和法律依据，一审法院不予采纳。故，赵国瑞有权要求李衡平继续履行合同并按期足额支付租金和物管费、水电费等费用。现赵国瑞主张以李衡平欠付租金和物业管理费、水电费为由主张解除合同，对此，一审法院认为，根据双方合同约定，李衡平应于每月1日前向赵国瑞支付当月租金，但经赵国瑞催交后李衡平仍未向赵国瑞支付从2019年12月起的房屋租金，故李衡平已构成根本违约，赵国瑞有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定解除涉案合同。故本院对赵国瑞主张解除合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同，应通知对方。因赵国瑞未举证证明其已向李衡平发出解除合同的通知，故应以一审法院向李衡平成功送达应诉材料即2020年2月20日为双方《租赁合同》解除时间。合同解除后，李衡平应向赵国瑞返还涉案房屋，赵国瑞诉请李衡平返还钥匙、门卡等，实际上赵国瑞包含要求李衡平返还涉案房屋之意思，且李衡平亦确认赵国瑞于签订合同时交付上述物品予李衡平，故一审法院支持赵国瑞主张的李衡平返还涉案房屋及钥匙、门卡、自行车卡的诉请。对于李衡平抗辩其将钥匙、门卡、自行车卡留存涉案房屋内并已通知赵国瑞即代表已交付房屋，对此，一审法院认为，房屋交接手续并不仅仅是钥匙及门卡的交接，更重要的是占有之移转，以使房屋处于出租人可实际控制之状态，故李衡平所述方式并不能视为房屋占有移转，且李衡平亦未提供有效证据证明赵国瑞违反诚实信用拒不接收，李衡平应承担举证不能的不利后果，一审法院对李衡平抗辩意见不予采纳。直至2020年4月14日，经一审法院询问，在李衡平确认未再使用涉案房屋情况下，赵国瑞同意自行收回房屋，一审法院认定2020年4月14日视为赵国瑞收回房屋，对赵国瑞要求返还涉案房屋的诉请不再另行处理。关于租金及物管费、水电费、水电公摊费、维修公摊费。本案中，根据涉案合同约定，李衡平负有依约如期支付租金和承担物管费、水电费等之合同义务，赵国瑞主张李衡平欠付2019年12月及此后的租金，实际包括租金及合同解除后的占有使用费，李衡平并未举证证明已支付，应承担举证不能的不利后果，一审法院对赵国瑞上述主张予以确认，故一审法院支持赵国瑞请求李衡平按2300元/月标准向赵国瑞支付2019年12月至2020年2月20日期间的租金合计6186.21元（2300×2+2300÷29×20）及自2020年2月21日至2020年4月14日的占有使用费合计4154.84元（2300×1+2300÷31×25）。至于物管费，赵国瑞主张李衡平拖欠的涉案房屋2019年7至12月的物管费992.33元及2020年2月1日至涉案房屋返还之日止的物业管理费（暂计至2020年3月9日为398.67元），应向其支付，并举证证明其已向有关单位交纳2020年7月至2020年2月的物业管理费，李衡平未提交有效证据予以反驳，一审法院对赵国瑞的主张予以确认，故一审法院支持赵国瑞诉请李衡平向其支付2019年7月至2020年2月的物管费1391元（992.33元+398.67元），关于2020年3月后的物业管理费，并未实际产生，一审法院不予支持，赵国瑞可于实际产生后另诉主张。对于水电费，赵国瑞诉请李衡平支付2019年9至11月的水电费1025.42元，但赵国瑞仅举证证明其已向有关单位交纳该三个月的电费合计558.03元（287.43元+216.70元+53.90元）和水费合计113.91元（36.80元+41.76元+35.35元），而李衡平未提交有效证据予以反驳，一审法院确认李衡平欠付2019年9月至11月的水电费合计为671.94元，赵国瑞诉请超出部分，一审法院不予支持。对于水电公摊费和维修公摊费，根据“谁主张，谁举证”的原则，赵国瑞未予举证，其应承担不利后果。赵国瑞该部分诉请无事实依据，一审法院不予支持。关于违约金和滞纳金。李衡平严重违约导致合同解除，赵国瑞主张李衡平按年度租金的10%支付违约金2760元，合法有据，一审法院予以支持。至于滞纳金，实际亦为违约金，跟前述违约金主张重合，且前述违约金已足以覆盖，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认赵国瑞与李衡平于2019年7月1日签订的《租赁合同》于2020年2月20日解除；二、李衡平在判决发生法律效力之日起十五日内，向赵国瑞返还佛山市禅城区某镇某湾小区二区X栋X房和3套钥匙、2张门卡、1张自行车卡；三、李衡平在判决发生法律效力之日起十日内，向赵国瑞支付2019年12月至2020年2月20日的租金6186.21元及2020年2月21日至2020年4月14日的占有使用费4154.84元；四、李衡平在判决发生法律效力之日起十日内，向赵国瑞支付2019年7月至2020年2月的物业管理费1391元和2019年9月至11月的水电费为671.94元；五、李衡平在判决发生法律效力之日起十日内，向赵国瑞支付违约金2760元；六、驳回赵国瑞的其他诉讼请求。如果李衡平未按判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取84元，由李衡平负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是涉案合同的解除时间及一审判决是否合理。李衡平上诉主张，其因赵国瑞擅自将涉案房屋挂牌出售、中介经常带客看房而无法正常生活，故其于2019年12月18日通过微信告知赵国瑞钥匙已放在涉案房屋且其自同月15日起不再承租发生解除合同的效力，一审判决认定涉案合同于赵国瑞本案诉状送达之日才解除不当。经核查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，李衡平并没有提交证据证实赵国瑞将涉案房屋挂牌出售、中介带客看房的行为影响其正常生活及使用涉案房屋，从双方的微信聊天记录来看，李衡平是在告知赵国瑞将钥匙留在涉案房屋当天即2019年12月18日才提出上述问题，无法得出李衡平系因此要求提前解除合同的结论。至于李衡平微信告知赵国瑞钥匙已放在涉案房屋是否构成涉案房屋的交接，一审判决已经进行了详细的分析和论述，本院完全认同并不再赘述。李衡平在涉案合同履行期间未按期支付2019年12月租金，又于2019年12月15日单方向赵国瑞提出解除合同，且未经交接便搬离涉案房屋，已经构成根本违约，一审判决认定其不享有合同解除权，并以守约方即享有合同解除权的赵国瑞要求解除合同的本案起诉状送达之日即2020年2月20日为合同解除时间，并无不当，本院予以维持。据此，一审判决李衡平向赵国瑞返还涉案房屋及钥匙、门卡、自行车卡，并向赵国瑞支付相应租金、占有使用费、物业管理费、水电费、违约金有理，本院予以维持。李衡平关于其不应承担上述责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，经一审法官询问，双方当事人明确在本案中不处理押金，故李衡平在二审期间要求相关费用从押金中扣除本院不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李衡平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人李衡平负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣