内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0722民初1316号原告：呼伦贝尔观湖物业服务有限公司。法定代表人：田喜林。   被告：张冬雪，女，住内蒙古自治区。原告呼伦贝尔观湖物业服务有限公司（以下简称“观湖物业公司”）与被告张冬雪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告观湖物业公司的法定代表人田喜林和被告张冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告观湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付供热管道维修费2250元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2012年12月与莫旗尼尔基镇观湖国际花园小区业主委员会签订了《小区物业管理合同》，并从2012年起至今服务于小区业主。被告为该小区9号楼5单元301室业主。2019年6月份，因9号楼供热管道老化需要更换，被告作为该楼业主之一，理应向原告交纳供热管道维修费2250元。但经原告一再催缴，却仍拖欠不交。现原告根据《物业管理条例》、《物权法》等相关法律规定，起诉至法院，要求被告立即支付上述维修费用。请求依法判决。被告张冬雪辩称，对供热管道的归属问题我是有疑问的，第一个是这个管道的归属问题是否就归物业或者是热力公司。然后物业说这个管道归属过了期限，归业主管，就是换管道归业主管。那么归业主管的情况下，我觉得这个管道现在是归我说了算，那我有没有权利说这个东西我不换，我不想换，我没有钱，我不想换。有没有这个权利。还有就是收费标准。他这个收费标准，首先我不知道是按什么标准收费的。我到现在也不知道这2000多块钱是怎么出来的。因为我们也经常不在家，我也不知道，他也没给我们具体沟通过多少钱一平米还是怎们算。另外一个收费标准部分，我是听楼下的说，楼下的业主说是按25元钱一平米收。那么我想问一下这个问题，换管道的情况，就是比如说平方米大的和平方米小的，给的管道长短不一样吗，为什么按平方算这个问题。就是说平方米大的管道给的长，还是平方米小的管给的短。然后，换这管道是否达到了就是非得换不可的地步。我也是听人说的，说是这个管道的限期就是七年、八年的，归物业还是售楼处管理。我们这个楼也应该都知道刚几年的时间，好像是刚过了这个维修期，然后第二年就要换。这个问题是否真正达到了这管道非要换的目的。本院经审理认定事实如下：原告观湖物业公司为被告张冬雪所居住的××旗提供物业服务。供热公司呼伦贝尔日冕热力有限责任公司经过对包括观湖国际花园小区9号楼在内的小区进行供热管网等设施的普查，于2019年5月27日向观湖国际9号楼的用热户下发《楼房供热系统存在的问题及注意事项的通知》，要求对地沟管道腐蚀严重需要更换等存在的问题在2019年9月15日之前维修完毕。后经过该普查结果，莫旗住房和城乡建设局供热办公室于2019年6月28日下发《关于安排合同督促热用户完善供热设施的通知》，要求各物业服务企业对包括本案涉及的观湖国际花园9号楼在内的其他部分小区对其产权范围内的地沟管道、阀门等供热设施进行全面维修或更换。热用户的地沟管道必须做保温，保温层厚度不低于30mm，并需要用隔热防水材料做外壳等。按照该文件的要求××沟腐蚀严重必须更换的楼房之一。作为接受该通知的物业服务企业之一，原告观湖物业公司作为观湖国际9号楼的物业管理单位，对9号楼业主入户通知和宣传，并在业主群和单元门口等处予以张贴通知。后经原告观湖物业公司联系维修队达成维修事宜，并根据向各业主收取维修产生的费用，最终根据维修总价款确定以房屋面积为单位乘以每平米25元予以收取。同时，该地沟管道经过维修和热力公司验收在当年的供热期内就正常投入使用。现原告观湖物业公司主张，案涉9号楼的住宅和车库业主均按照该收费标准交纳维修费用。但是，被告张冬雪未予以交纳其房屋面积90.22平方米范围内的2250元。以上事实有：1、《关于安排合同督促热用户完善供热设施的通知》和《楼房供热系统存在的问题及注意事项的通知》以证明原告观湖物业公司向被告张冬雪收取供热维修费有文件依据；2、收费明细一册以证明9号楼的住宅和车库业主，以及开发商已经按照建筑面积和每平米25元的标准交纳各自的维修费用；3、《供暖管道更换维修工程合同》一份，以证明原告观湖物业公司与老九建筑安装服务达成对观湖小区9号楼暖气管道改造承包合同的具体内容和工程价款；4、呼伦贝尔日冕热力有限责任公司出具的回复函，以证明被告张冬雪提出的案涉地沟管道属于业主共用的公共供热设施，地沟管道在新楼房交付使用和用户购房时已经存在，产权属业主共有的公用设施。被告张冬雪经质证对证据1认的真实性没有异议。但是认为没有明确地沟管道的权属问题和维修费用承担问题；对证据2质证认为其他业主是否交纳与其不具有关联性。在归属问题和收费标准没有明确的情况下没有交纳的依据；对证据3认为该合同没有标注具体的明晰，即人工、材料、管道各自花费多少钱款；对证据4原、被告均没有异议。本院经认证对证据1的真实性予以认定采纳，并且可以证明案涉观湖国际9号楼经排查地沟管道存在问题，并由机关职能部门通知物业公司进行督促监督维修事宜。对证据2标注有楼号、业主签名、面积、价格以及交纳收取情况，通过载明的内容可以证实对维修费用的部分收取情况。对证据3，合同相对方未到庭，但根据合同载明的内容，即施工项目、地点、工期等与本案具有关联性，并且结合合同载明的价款与原告主张的收费标准，即住宅和车库共计5900平方米的面积乘以每平米25元的数额具有一定的一致性，同时，该工程已经实际完成管道维修和验收的情况，对该合同所载明的内容与本案的关联性予以认定采纳。对于证据4根据出具单位系掌握供热实际情况的部门，从形式和内容上均予以认定采纳。本院认为，观湖国际9号楼的地沟管道腐蚀严重需要更换，并需要做保温层，该问题已不能保障正常供热。原告观湖物业公司根据供热公司和住建局的通知要求督促和安排观湖国际9号楼的业主进行地沟管道改造，并经过入户、单位门张贴告知、业主微信群内发送通知、召开业主会议等方式最终确定进行地沟管道改造。原告观湖物业公司的上述行为符合《物业管理条例》第十二条的规定，程序合法。现地沟管道改造已经验收并使用，被告张冬雪作为业主和受益人应当承担改造的费用。对于被告张冬雪提出的抗辩意见，本院认为案涉地沟管道产权属于业主，产权人应履行更新、改造、维修和养护的义务。经过供热公司排查被告张冬雪所居住的××楼存在腐蚀严重的问题，该地沟管道具有系统化，并非单独某一业主或者某些业主的地沟管道存在问题。从整体性和全局性，以及维修改造后的受益广泛性，被告张冬雪个人居住的房屋无法脱离地沟管道改造后产生的供热利益。所以，案涉的管道维修行为从合理性和合法性，具有地沟管道实际存在问题的事实依据和业主积极履行维修义务的法律依据。对于收费标准问题，根据原告观湖物业公司提供的《供暖管道更换维修工程合同》约定的维修总价款，与收费明细单记载的每平米方25元乘以住宅和车库面积5900平方米的款项大体相符，并无明显造成歧义的差距。同时，各业主交纳维修费用的目的是填补地沟管道改造支出的费用。该计算方式根据受热面积予以计算具有合理性，每平方米25元仅为总价款和面积推算出的数据，并不存在恶意杜撰或畸高的证据予以推翻。同时，维修总价款系在维修改造之前确定，并由业主交纳的费用按照约定予以分进度支付。被告张冬雪未提供证据予以证明该价格显示公平或明显高出市场价格。所以，对被告张冬雪提出的收费标准不明确的问题不予采纳。综上，原告观湖物业公司在文件要求下安排、督促业主进行维修，并将从业主收取的维修费用予以支付改造款项。现原告观湖物业公司对被告张冬雪未交纳的部分予以垫付，则被告张冬雪应将该费用予以转付给原告观湖物业公司，即给付2250元。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十一条、第四十三条和第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：被告张冬雪于本判决生效后十日内一次性给付原告呼伦贝尔观湖物业服务有限公司维修费2250元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张冬雪负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。  审判员孟 瑶     二〇二〇年九月二十八日 书记员萨 聪     附：本案裁判所依据的法律规范《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：  （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；  （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；  （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；  （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；  （五）按时交纳物业服务费用；  （六）法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：  （一）制定和修改业主大会议事规则；  （二）制定和修改管理规约；  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；  （四）选聘和解聘物业服务企业；  （五）筹集和使用专项维修资金；  （六）改建、重建建筑物及其附属设施；  （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。  《物业管理条例》第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。  物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的应当加倍支付迟延履行期间的职务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一）   案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）   判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）   判决结果和诉讼费用的负担；（四）   上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。