广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初6917号 原告：吴金玲，女，1971年8月20日出生，汉族，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：左正前，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 委托诉讼代理人：莫雨柏，广西弘景律师事务所律师。 被告：广西桂廖投资有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：廖俊富，总经理。 委托诉讼代理人：廖春羽，北流市义正法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：廖松添，该公司员工。 第三人：冯思植，男，1965年4月15日出生，壮族，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：左正前，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 委托诉讼代理人：莫雨柏，广西弘景律师事务所律师。 原告吴金玲诉被告广西桂廖投资有限公司（以下简称桂廖公司）、第三人冯思植房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告吴金玲及第三人冯思植的共同委托诉讼代理人莫雨柏、被告桂廖公司的委托诉讼代理人廖松添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴金玲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《富良商城合作建房合同》无效；2.判令被告退还原告购房款51248元及资金占用费（以51248元为基数，从立案之日按照年利率6%计算至退还房款之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月30日，原告与被告签订了一份《富良商城合作建房合同》，约定双方就南宁市江南区南乡村九组以合作方式建房出售给原告，房屋建筑面积为64.06平方米，单价为每平方米4000元，总房价为256240元。首付款为51248元，剩下的房款分四期全部付清。合同签订当日，原告即通过农业银行转21248元给被告作为首付购房款。同年7月1日，原告通过第三人的农业银行账号转30000元给被告作为首付款，数额共计51248元。原告交完首付款后不久，被告要求交第二次房款时，原告就要求被告出示相关出售房屋预售许可证等合法手续，但被告均无法提供有关的建筑建房的合法手续证件。于是原告和售楼部负责人协商要求退还首付的房款。被告不但不退还还要求原告继续交纳后续房款。原告经各方面了解，原告与被告签订的合作建房合同看起来是合作建房，其实为商品房买卖合同，在被告不具备房屋预售许可证及合作建房资质等情况下，是违反法律法规相关强制性规定的。综上所述，被告在未取得房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等建设、销售相关手续的情况下以合作方式向原告出售房屋，明显违反了法律的强制性规定，双方签订的涉案合同应认定无效。 被告桂廖公司的答辩意见：1.双方签订的合作建房合同合法有效，被告办理了合法的手续取得南乡村九组土地的产权，以合作开发形式建设涉案的综合楼，原被告双方存在的是合作建房关系，不是商品房买卖关系，故合同合法有效；2.原告没有按照合同约定付款，已经构成违约，应按照合同约定支付违约金，桂廖公司保留另行主张的权利；3.原告请求退还购房款及资金占用费，购房款应扣除违约金后剩余部分退还原告。资金占用费无事实及法律依据，不应得到支持。 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月30日，原告吴金玲（乙方）与被告广西桂廖投资有限公司（甲方）签订了《富良商城合作建房合同》（合同编号：XX-XXXX），约定乙方所得套房为6栋A单元第16层02号套房，建筑面积64.06平方米；乙方取得该房屋使用年限自2021年4月30日至2071年4月30日止，第一个使用期满后，乙方按甲方签订联营合作合同书期限之约定同等条件优先使用期到2091年4月30日；该房屋合作建房单价为4000元/平方米，总价款为256240元；合同第六条关于付款方式及期限约定为分期付款，首期款为51248元，第二次付款数额为51248元，第三次付款数额为51248元，第四次付款数额为51248元，第五次付款数额为51248元；第八条关于交付期限约定为甲方应当在202,2年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方装修使用，有约定的特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可根据实际以延期；双方还就逾期交房的违约责任、交接、保修责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了首期款51248元。 至本案法庭辩论终结时，被告未提交证据证明已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，亦未提交证据证明涉案项目和房屋已经竣工验收和交付给原告。 本院认为：原、被告签订的《富良商城合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一套房屋。从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终获得房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告未取得商品房预售许可证，销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。原告诉请确认涉案合同无效，理据充分，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。鉴于涉案项目和房屋至今仍未竣工验收和交付原告使用，给原告造成的损失较大，应向原告支付相应的资金占用利息。经考量涉案项目和房屋的施工进度、双方的过错程度后，本院对原告主张的利息起算日予以采信，并酌定被告向原告支付一定的利息：以首期款51248元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2020年6月28日起计算至被告广西桂廖投资有限公司实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告吴金玲与被告广西桂廖投资有限公司于2019年6月30日签订的《富良商城合作建房合同》无效； 二、被告广西桂廖投资有限公司返还原告吴金玲首付款51248元； 三、被告广西桂廖投资有限公司向原告吴金玲支付利息：以51248元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2020年6月28日起计算至被告广西桂廖投资有限公司实际清偿之日止； 四、驳回原告吴金玲的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2572元，由被告广西桂廖投资有限公司负担1286元，由原告吴金玲负担1286元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇二〇年九月十七日 书记员  韦绍锋