广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1091号原告（反诉被告）：肇庆市高要区恒和电子商务有限公司，住所地肇庆市高要区城区****（成永宽商铺第一卡），统一社会信用代码为914***********815J。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：甘伟健、陈志伟，广东山丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧雪颜，女，1973年7月27日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区******委会五（1）队15号，身份证号码441************081。委托诉讼代理人：林金星，男，1971年11月18日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区******委会五（1）队15号，身份证号码442************010，被告丈夫。委托诉讼代理人：罗林华，男，1957年6月8日出生，汉族，住广东省广宁县********委会镇政府宿舍府前路1号，身份证号码442************819。第三人：肇庆市高要西江肉联有限公司，住所地肇庆市高要区城区*********，统一社会信用代码914***********795M。法定代表人：刁光雄，该公司总经理。第三人：肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂，住所地肇庆市高要区*******委会办公楼斜对面，统一社会信用代码914**********564XG。负责人：梁雄伟，上列第三人共同委托诉讼代理人：陈金莲、崔耀千，广东勤思进律师事务所律师。原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司与被告欧雪颜、第三人肇庆市高要西江肉联有限公司、第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂物权保护纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，因发现案件复杂、争议较大，转为普通程序，分别于2020年7月8日、2020年10月16日两次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人甘伟健，被告委托诉讼代理人林金星、罗林华，上列第三人共同委托诉讼代理人陈金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退位于肇庆市*******生猪屠宰场的铺位给原告；2.请求判决被告向原告支付自2019年5月7日至2020年5月6日的铺位占用费10000元（之后的占用费自2020年5月7日起按每月917元计算至腾退出占用铺位给原告之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年12月13日，原告通过广东南方拍卖有限公司竞得位于肇庆市原高要市****禄步生猪屠宰厂土地使用权【土地证地址：禄步镇；土地权证编号：高国用（1995）字第12210400119号】及房屋建筑物（房产证地址：原高要市禄步镇江头沙），并已支付了全部拍卖款项。广东南方有限公司出具了《拍卖成交确认书》确认上述土地使用权及房屋建筑物归原告所有。肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司于2019年5月7日办理了不动产权属登记【粤（2019）肇庆高要不动产权第0009958号】，同年8月26日，原告重新办理不动产权登记【粤（2019）肇庆高要不动产权第0018614号】，上述案涉土地使用权、建筑物所有权及相关权利已经拍卖转移给原告，被告既没有向原告提出租用要求，也没有腾退其占用的铺位，而是继续占用原告所有的铺位至今。根据物权法第九条、第三十四条、第三十七条规定，原告有权要求被告腾退占用的铺位给原告，为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定特诉至法院。被告欧雪颜辩称：原告的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。首先，原告第1项诉讼请求是毫无法律依据的。被告于2009年6月30日与本案第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂签订了《用出租铺位抵消借款合约》，双方约定把涉案铺位出租给被告使用，时间从2009年7月至2030年7月止，共二十年。合同签订后，被告依约一次性向第三人支付完二十年的租金共135000元，第三人也把标的物即现涉案的铺位交给被告使用至今长达十一年。期间，被告持证合法经营，双方并无产生法律上的任何争议，从未签订解除合同的协议。因此上述《用出租铺位抵消借款合约》合法有效，依法应受法律保护。其次，本案原告诉称其于2013年12月13日通过竞投取得了涉案铺位的使用权，且于2019年5月7日办理了不动产权属证登记，于同年8月26日重新办理不动产权登记，也就是说，被告与第三人签订涉案铺位合同在前，是一个合同纠纷问题。租赁合同是被告与本案第三人签订的，而本案是物权保护纠纷，是原告从第三人里通过竞投取得的使用权，原告能否取得标的物的使用是原告与第三人之间的关系，也就是说本案被告不是该案合同的相对方，故不能直接向被告行使权利。原告采取强行断水断电的横蛮恶不法手段迫被告腾退铺位，完全没有法律依据。因此，第三人在未有与被告达成解除租赁合同的前提下，且租赁合同期限未满，被告对涉案铺位依法享有租赁使用权。综上，根据合同法第二百二十九条买卖不破租赁的原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人肇庆市高要西江肉联有限公司、肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂述称：一、第三人肇庆市高要西江肉联有限公司不应该作为本案第三人，因为根据2009年6月30日双方签订的《用出租铺位抵消借款合约》，合约的主体是第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂；二、作为第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂，对原告要求被告立即腾退涉案铺位以及要求被告支付租金占用费的诉讼请求，由法院依法判决。欧雪颜向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失177500元；二、责令反诉被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂为了解决职工资金紧缺，保障单位正常运作，向反诉原告借款135000元作为帮助禄步生猪屠宰厂收回新龙路食品站B座首层187.10平方米铺面（即现涉案铺位），双方于2009年6月30日订立了《用出租铺位抵消借款合约》,约定第三人（甲方）同意把此铺面给予反诉被告（乙方）使用二十年作为出资回报（即2009年7月至2030年7月）。合约签订后，第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂依约把涉案铺位交付反诉原告使用至今长达十一年，同时把其原签约的租户、缴交押金等顺延给反诉原告管理。期间，反诉原告为了搞活经济，确保原租户的正常运作，于2018年4月17日分别与冯家苹、彭丽强、林亚昌（原租户）等三人补签了《铺位租赁合同》，除冯家苹提出签约3年逐年缴交租金外，彭丽强、林亚昌两人均签约6年租期并一次性交清6年租金和押金。2019年7月，反诉被告以其于2013年12月已通过竞投取得了涉案铺位的使用权并已办理了各项权证为由，强行、粗暴地实施断水断电行动，不断干扰租户的经营运作，虽经反诉原告及经营户的投诉未果。反诉被告的行为致租户纷纷退租，致反诉原告造成经济损失（应收少收）共177500元，其中：一、冯家苹户签订合同时间三年（2018年7月15日至2021年7月15日）租金22000元/年，约定逐年交租。因反诉被告的行为退出租期两年，致反诉原告少收22000×2=44000，以及退回押金2000元，共少收46000元。二、彭丽强户签订合同时间6年（2018年7月15日至2024年7月15日），租金7500元/年，6年共收租金45000元（一次性收完）、押金2000元，共47000元。因反诉被告的行为退出租期5年，少收租金37500元和退回押金2000元，共少收39500元。三、林亚昌户签订合同时间6年（2018年7月15日至2024年7月15日），租金18000元/年，6年共收租金108000元（一次性收完）、押金2000元，共110000元。因反诉被告的行为退出租期5年，少收租金90000元和退回租金2000元，共少收92000元。反诉原告认为，上述经济损失与反诉被告强拆、强毁、强行断水断电的违约侵权行为构成直接因果关系，根据合同法第一百六十八条的规定，依法应承担赔偿责任。肇庆市高要区恒和电子商务有限公司对欧雪颜的反诉辩称：不同意赔偿反诉原告的经济损失，其同样是无事实及法律依据，反诉被告通过拍卖方式取得案涉房屋的权属，并办理了登记手续，是合法的权利人，而且原告的拍卖款包含了商户的搬迁款，反诉被告并无采取反诉原告所称的强拆、停水、停电措施，面积大概6000平方米，反诉被告因工程施工需要进行停电，并非特意针对反诉原告，且我方是有进行公示的。第三人肇庆市高要西江肉联有限公司、肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂对欧雪颜的反诉述称：第三人肇庆市高要西江肉联有限公司的意见与本诉意见一致；作为第三人肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂对反诉原告提出的诉讼请求由法院依法判决。经审理查明：2009年6月30日，欧雪颜（合同乙方）与肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂（原称高要市西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂，合同甲方）签订了《用出租铺位抵销借款合约》，合同主要约定：甲方为了减少本单位的经济损失，保证本单位的正常运作，摆脱以前借款及利息的负担，决定向欧雪颜要款135000元，归还莫少娟借款110000元，利息2年共款52800元，减除2年租金20000元（此内容是本单位在2007年6月13日与莫少娟签订的用房改房抵销借款合约）共需还款是142800元，经与莫少娟协商，同意收回135000元。因欧雪颜，即乙方出资帮禄步生猪屠宰厂收回新龙路食品站B座首层187.10平方米铺面，经甲乙双方协议，订立以下合约：一、甲方同意此铺面给予乙方使用二十年作为出资回报（即2009年7月至2030年7月），使用期限完成，乙方无条件交回甲方。二、乙方在使用此铺位期间，如要墙体装修等，要甲方同意才能进行，期满后所有固定设施（即门窗水电）不得损坏或拆走。三、乙方在使用铺位期间，铺面内的消防设备、治安卫生、排污水电费等由乙方负责，如发生意外（除自然灾害外）一切后果由乙方承担，与甲方无关。四、在乙方使用期间前6年（即2009年至2015年）因国家征用的原因，要终止乙方使用权时，甲方要退回乙方所出资本金135000元，另计月息2%给乙方（按实际出资月份计），如超6年后终止乙方使用权时，甲方只给回乙方出资本金135000元，满20年使用期后，甲方要无条件收回。本合约一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等的法律效力，从签定日起生效，望双方共同遵守。此合同并由肇庆市高要西江肉联有限公司（原称高要市西江肉联有限公司）在甲方栏上加盖印章。上述合同签订后，欧雪颜依约向肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂交付了款项135000元，肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂亦将案涉铺面带租（原由他人承租）交付欧雪颜使用，由欧雪颜收取租金，并将相关的《房屋所有权证》（证号：粤房字第00740**）、租赁押金6000元、现金支出证明单（即押金单）转交被告欧雪颜。2013年12月13日，高要市恒和房地产开发有限公司（原告前称）在拍卖人广东南方拍卖行有限公司于原高要市****************交易大厅拍卖大厅举行的第479期拍卖会上，通过公开竞价成交拍卖标的为原高要市*******禄步生猪屠宰厂土地使用权【土地证地址：禄步镇，土地权证编号：高国用（1995）字第12210400119号】及房屋建筑物（房产证地址：原高要市禄步镇江头沙），成交价863.9339万元，佣金43.2万元，高要市恒和房地产开发有限公司并与广东南方拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》。本案讼争铺位位于上述拍卖标的范围之内。拍卖后，高要市恒和房地产开发有限公司已缴清成交价款。高要市恒和房地产开发有限公司于2017年9月4日名称变更为肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司，于2019年5月7日就上述拍卖所得土地使用权办理了以肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司为权利人的《不动产权证书》【不动产权证号：粤（2019）肇庆高要不动产权第0009958号】，权利类型为国有建设用地使用权。2019年8月21日，肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司名称又变更为肇庆市高要区恒和电子商务有限公司，并于2019年8月26日重新办理了以肇庆市高要区恒和电子商务有限公司为上述土地国有建设用地使用权权利人的《不动产权证书》【不动产权证号：粤（2019）肇庆高要不动产权第0018614号】。2019年7月期间，因原告肇庆市高要区恒和电子商务有限公司以已取得案涉铺位物权为由要求被告欧雪颜腾退铺位未果，引起本案纠纷。以上事实有各方当事人所提供的书证在案，结合当事人陈述，足以认定。本院认为：本案属物权保护纠纷。欧雪颜与肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂签订的《用出租铺位抵销借款合约》性质是否属房屋租赁合同为双方争议焦点。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。《用出租铺位抵销借款合约》实际是肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂以涉案铺位二十年的使用权抵偿对欧雪颜借款135000元的合同之债，且合同第四条明确约定“在乙方使用期间前6年（即2009年至2015年）因国家征用的原因，要终止乙方使用权时，甲方要退回乙方所出资本金135000元，另计月息2%给乙方（按实际出资月份计），如超6年后终止乙方使用权时，甲方只给回乙方出资本金135000元，满20年使用期后，甲方要无条件收回”，因此欧雪颜系通过获取涉案铺位使用权实现自身的债权利益，不属于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁原则”。物权法第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”肇庆市高要区恒和电子商务有限公司于2019年5月7日取得涉案铺位的国有建设用地使用权后，依法对涉案铺位的土地及其上建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利；欧雪颜与肇庆市高要西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂所签订的《用出租铺位抵销借款合约》并非租赁合同，在涉案铺位权利人发生变化后，合同已无法继续履行，欧雪颜又没有其他有权占有涉案铺位的依据，因此肇庆市高要区恒和电子商务有限公司起诉要求欧雪颜腾退涉案铺位理据充分，本院予以支持。关于铺位占用费。物权法第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”欧雪颜原基于合同关系对涉案铺位合法占有、使用和收益，肇庆市高要区恒和电子商务有限公司在取得涉案铺位的国有建设用地使用权后应当合理合法地行使物权，给予欧雪颜必要合理的腾退交接时间，按肇庆市高要区恒和电子商务有限公司于2019年7月期间向欧雪颜告知行使物权的时间，酌情由欧雪颜在2019年8月31日前腾退涉案铺位合理，因欧雪颜未在合理时间内腾退涉案铺位，应当向肇庆市高要区恒和电子商务有限公司支付相应的铺位占用费；又鉴于欧雪颜原基于合同对外出租涉案铺位的收益情况，肇庆市高要区恒和电子商务有限公司请求铺位占用费按917元/月计算合理，应自2019年9月1日起计至欧雪颜实际腾退涉案铺位之日止，暂计至2020年6月30日（10个月）为9170元，肇庆市高要区恒和电子商务有限公司请求超过部分不予支持。至于欧雪颜以肇庆市高要区恒和电子商务有限公司强行粗暴实施断水断电行为致租赁户退租为由反诉请求肇庆市高要区恒和电子商务有限公司予以赔偿其自2019年7月起的租金、押金经济损失共177500元，因在肇庆市高要区恒和电子商务有限公司成为涉案铺位权利人后，欧雪颜已丧失对涉案铺位合法占有、使用和收益的权利，且欧雪颜所提供的证据不足以证明肇庆市高要区恒和电子商务有限公司有强行粗暴实施断水断电的行为，故欧雪颜的反诉请求理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）欧雪颜应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于肇庆市高要区*************187.10平方米铺面给原告（反诉被告）肇庆市高要区恒和电子商务有限公司。二、被告（反诉原告）欧雪颜应于本判决发生法律效力之日起十日内付清涉案铺位占用费9170元（铺位占用费暂计至2020年6月30日，之后的按917元/月另计至实际腾退涉案铺位之日止）给原告（反诉被告）肇庆市高要区恒和电子商务有限公司。三、驳回原告（反诉被告）肇庆市高要区恒和电子商务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）欧雪颜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，反诉受理费1925元，合共1975元，由被告（反诉原告）欧雪颜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院禄步人民法庭（地址：广东省肇庆市高要区********，邮编：526124，电话：075******555）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  李垣初审 判 员  梁巧明人民陪审员  黎伟军二〇二〇年十月二十一日法官 助理  李国坤书 记 员  莫菲怡