西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初14543号 原告（案外人）：阮慈祥，男，1973年07月20日出生，汉族，住西安市高新区。 委托诉讼代理人：李翔，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丽雅，陕西丰瑞律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：西安市雁塔区万豪建筑器材租赁站，住所地西安市雁塔区老烟庄。 负责人：陈青贤，系该租赁站经营者。 委托诉讼代理人：刘学文，系陈青贤之子。 委托诉讼代理人：李**喜，陕西菲格律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张昌锋，男，1982年08月14日出生，汉族，住陕西省商洛市镇安县。 第三人：刘盼弟，女，1986年12月11日出生，汉族，住陕西省商洛市镇安县。 第三人：张荣仓，男，1975年02月20日出生，汉族，住陕西省商洛市镇安县。 原告阮慈祥与被告西安市雁塔区万豪建筑器材租赁站（以下简称万豪租赁站）、第三人张昌锋、第三人刘盼弟、第三人张荣仓案外人执行异议之诉一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告阮慈祥及其委托诉讼代理人李翔、马丽雅，被告的委托诉讼代理人刘学文、李**喜，第三人张荣仓、刘盼弟、张昌锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阮慈祥诉称，2020年6月22日，原告(案外人)收到西安市雁塔区人民法院送达的(2020)陕0113执异143号《执行裁定书》，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，被告所申请执行的房屋为原告所有，而不属于第三人张昌锋及刘盼弟所有。2014年9月21日，原告与第三人张昌锋签订《房屋买卖协议书》约定第三人将西安市高新区XX路XX号XX馆XX号楼XX单元XX室房屋(即本案执行标的，下称“涉案房屋”)出售给原告，第三人张荣仓作为该笔交易的担保人在协议底部担保人处签字。协议载明：经买卖双方协商定价为现金肆拾万元整，剩余按揭款由原告偿还，第三人无偿协助原告办理房屋过户手续。上述协议签订后，原告按照协议的约定于2014年9月22日向第三人支付第一笔购房款现金22万元整，第三人收到首笔购房款后即将涉案房屋钥匙、购房合同、购房发票、完税凭证等全部手续交给原告，原告随即搬入涉案房屋入住至今。后原告又于9月25日向第三人支付剩余全部购房款现金18万元整，第三人于收到全部购房款项当日向原告出具收条，载明：收到原告买房款400000元整(房款已清)。另外，原告还按照协议约定于2014年9月23日向第三人用于偿还涉案房屋按揭款项的账户存入18万元，用于偿还涉案房屋剩余按揭贷款。原告认为，首先，原告与第三人张昌锋签订的《房屋买卖协议书》为双方真实意思表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。其次，原告已于2014年9月22日(即人民法院査封之前)合法占有了涉案房屋，并于2016年4月18日于开发商处购买车位一个自用。再次，原告已按照协议约定支付了涉案房屋全部的购房价款及剩余的按揭贷款。最后，上述协议签订后，原告要求第三人按照协议配合办理网签及产权变更手续时，第三人以税费过高为由拒不配合，要求涉案房屋满五满二之后再办理手续，节省税费。原告不同意延迟办理，多次催促第三人，第三人为躲避原告曾数次更换联系方式，导致原告无法联系到第三人，亦无法办理过户登记手续，故案房屋暂时未办理过户登记亦非原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋应该属于原告所有。人民法院理应立即停止对涉案房屋的强制执行，解除査封，并判令第三人张昌锋及房屋共有人刘盼弟配合原告办理房屋过户手续。综上所述，原告与第三人签订合同的时间为2014年9月21日，远远早于被告申请执行涉案房屋的时间，原告与第三人之间不存在恶意串通签订的情形，贵院(2020)陕0113执异143号《执行裁定书》驳回原告的执行异议缺乏事实与法律依据。原告依法在收到上述《执行裁定书》后十五日内提起诉讼，请求依法判令：一、立即停止对原告购买的位于西安市高新区XX路XX号XX馆XX号楼XX单元XX室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、确认原告与第三人张昌锋于2014年9月21日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认上述房产为原告所有，房产价值119万元；三、第三人张昌锋、刘盼弟立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续；四、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审结束后，原告自愿撤回第二、三项诉讼请求。 被告万豪租赁站辩称，人民法院对于涉案房屋的强制执行及査封符合相关法律规定，依法应当予以支持。答辩人认为被答辩人与第三人等签订的房屋买卖协议并非合法有效的买卖协议，上述房产并非答辩人所有。被答辩人要求第三人张昌锋、刘某某立即协助和配合被答辩人办理上述房产的产权过户手续已经超过了法定的诉讼时效，依法应当予以驳回。本案的诉讼费应当由被答辩人自行承担。 第三人张昌锋述称，2014年9月我将位于雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室的房屋卖给了原告，并与原告签订了协议，房屋在买卖时产权证没有办理下来。该房屋是我自开发商处直接购买所得，2014年9月已收房，我自己也装修了。我与刘某某是夫妻关系，买卖房屋时刘某某对此事是知情的，但她一直在老家带孩子，所以没有在协议上签字。原告在2014年9月（即签订协议次日）将涉案房款交付给我。原告先将现金30万元交给我，后又转给刘某某10万元。不动产权证书具体是哪年办理下来的我不清楚，产权证现在在原告手中。因为税费过高，所以一直没有给原告办理过户手续。购房的40万元款项包括按揭贷款的部分，2014年卖房后，我在北京银行北大街支行一次性还清了剩余的按揭贷款在北京银行再没有任何手续，包括抵押登记手续。在2014年9月后涉案房屋就直接交付给原告，原告也一直在使用，期间的物业费、水费等也一直都是原告在缴纳。我认可原告所有的诉讼请求。 第三人刘盼弟述称，我与张昌锋是夫妻关系，房屋购买于我们夫妻关系存续期间。对于购房及卖房一事我均是知情的，都是在2014年张昌锋告诉我的。购房款一部分是原告给我的，转了10万元，剩余30万元通过现金形式给了张昌锋。就房屋的产权登记情况，认可张昌锋所述，在2014年9月后涉案房屋就直接交付给原告，原告也一直在使用，期间的物业费、水费等也一直都是原告在缴纳。我认可原告所有的诉讼请求。 第三人张荣仓述称，我与原告是朋友关系，与张昌锋是叔侄关系，我是张昌锋的叔叔。张昌锋将涉案房屋卖给原告我是知情的，因为我是介绍人。原告与张昌锋签订协议时我知情并在场，XX房XX道，但具体的日期记不清了。原告买房时房产证没有办下来，张昌锋去房管局询问后因为税费过高，双方一直没有办理过户手续。在2014年9月后涉案房屋就直接交付给原告，原告也一直在使用，期间的物业费、水费等也一直都是原告在缴纳。我认可原告所有的诉讼请求。 经审理查明，2014年9月21日，阮慈祥与张昌锋签订《房屋买卖协议书》，约定张昌锋将位于西安市高新区XX路XX号XX馆XX号楼XX单元XX室房屋出卖给阮慈祥，房屋价款为现金400000元整，剩余按揭款由阮慈祥偿还，与张昌锋无关，张昌锋无偿协助阮慈祥办理房产过户的手续；买卖协议达成，阮慈祥分两次付清房款，第一次于2014年9月22日向张昌锋支付220000元整，张昌锋将所有手续票据完整提供给阮慈祥，没有任何争议的情况下，阮慈祥于10日内一次性付给张昌锋180000元整；阮慈祥应在2014年9月20日向张昌锋预交10000元订金，自交订金和协议书签订之日起，任何一方不得违约；在2014年9月22日阮慈祥向张昌锋付清第一笔款项时，张昌锋向阮慈祥交出整套房屋钥匙。协议签订后，阮慈祥多次从银行取现金，其中于2014年9月23日从中国农业银行分三次取款70000元、20000元、13000元，从陕西信合分三次取款50000元、50000元、20000元；以银行转账方式直接向刘招弟转款100000元。2014年9月23日，张昌锋的北京银行卡中以现金形式存入180000元。张昌锋于2014年9月25日向阮慈祥出具《收条》，载明收到购房款400000元，并注明房款已清，张荣仓作为担保人在该《收条》上签名。此后，原告阮慈祥收房并实际居住至今，且缴纳居住期间的物业服务费、水电费等。西安市高新区国土资源和房屋管理局于2014年10月28日出具编号为2014001489的《抵押备案登记注销通知单》，载明涉案房屋于2014年10月28日由张昌锋、刘盼弟、北京银行股份有限公司西安分行共同申请办理了抵押备案注销登记。2016年4月18日，阮慈祥从开发商处花费130000元全款购买了涉案房屋所在小区的地下车库，即7幢1单元负1层1F111号【不动产登记证号为：陕（2019）西安市不动产权第0099759号】。 再查，涉案房屋系张昌锋与刘盼弟二人于2010年3月6日购买，2014年9月24日缴纳了契税，2014年11月11日在不动产登记服务中心进行了不动产产权登记，不动产产权证号为：西安市房权证高新区字第1025100003-1-1-32001～1号，登记所有权人为张昌锋与刘盼弟。庭审中，第三人刘盼弟称在张昌锋出售涉案房屋时知晓并认可第三人张昌锋出售涉案房屋，并于2014年9月以银行转账方式直接收取阮慈祥缴纳的购房款100000元。涉案房屋至今未过户至阮慈祥名下，阮慈祥称通过张荣仓曾催促张昌锋办理，但一直未果，张昌锋称因涉案房屋当时未满五年无法享受税收优惠政策，故未办理过户手续。根据当时税收政策，个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 又查，2017年，西安市雁塔区万豪建筑器材租赁站将张昌锋诉至本院，本院于2017年8月28日作出（2017）陕0113民初1315号民事判决书，判决张昌锋应于判决生效之日起十日内支付西安市雁塔区万豪建筑器材租赁站2012年10月12日至2015年8月7日期间的架管租赁费633148.01元、扣件租赁费222334.64元及逾期付款的利息10000元，并赔偿西安市雁塔区万豪建筑器材租赁站架管损失376885.52元、扣件损失62053.3元。张昌锋未履行该判决书确定的给付义务，西安市雁塔区万豪建筑器材租赁站申请强制执行，本院在执行过程中于2018年5月21日查封了涉案房屋，阮慈祥作为案外人向本院提出异议，认为其已于查封前购买房屋并实际使用，要求本院解除对该房屋的查封并终止对该房屋的执行。本院于2020年6月3日作出（2020）陕0113执异143号民事裁定书驳回阮慈祥执行异议的请求，阮慈祥不服该执行裁定书，遂提起本案诉讼。 上述事实，有房屋买卖协议书、购房合同（合同登记号：Y10018308）、取款及转账凭证、房屋贷款清偿证明、委托书、收条、物业费收据、车位购买合同、产权证书、民事判决书、执行裁定书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，万豪租赁站于2017年将张昌锋诉至本院，本院于2017年8月28日作出判决书，于2018年5月21日查封涉案房屋，而原告提供的证据证明：在此之前，阮慈祥与张昌锋于2014年9月20日签订房屋买卖合同，阮慈祥已于2014年缴纳涉案房屋全部房款并实际居住至今，且缴纳居住期间的物业服务费、水电费等，而未办理过户登记存在合理的客观理由；同时，刘盼弟知晓并认可张昌锋出售涉案房屋，且于2014年9月直接收取阮慈祥支付的购房款100000元。此外，阮慈祥于2016年4月18日从开发商处全款购买了涉案房屋所在小区的地下车库。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查原告的证据并结合已经查明的案件事实，本院确信原告主张事实的存在具有高度可能性，故依法认定该事实存在。因此，原告的异议主张成立，应停止对原告阮慈祥占有使用的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的执行。原告诉请解除对涉案房屋的查封，应在本判决书生效后在执行阶段提出，对其该项请求，本判决不予处理。被告辩称原告与第三人存在恶意串通，但未提供证据佐证，本院对其抗辩理由不予采信。原告撤回第二、三项诉讼请求不违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对原告阮慈祥占有使用的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（不动产产权证号为：西安市房权证高新区字第1025100003-1-1-32001～1号）的执行。 案件受理费15510元，由被告负担。因原告已预缴，被告应在本判决书生效后给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 郑 彤 二〇二〇年九月二十八日 书记员 许丹彤 打印：扈艳红校对：李兴梅2020年月日送达 1