北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书(2020)京0102执异648号案外人：苑全宾，男，1967年9月15日出生，汉族，住山东省郓城县。委托代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。申请执行人：张帅，男，1993年6月17日出生，回族，住北京市朝阳区。委托代理人：王旭，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：周海燕，北京市盈科律师事务所律师。本院在执行张帅与安书英公证债权文书一案中，案外人苑全宾向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。苑全宾称，根据（2020）京0102执恢2700号执行案件，贵院查封了北京市西城区xx号房屋。2003年1月23日汤素琼、蒲运全约定将涉案房屋转让给苑全宾，苑全宾共支付房款1111605.15元，因一些政策原因2016年10月20日汤素琼才取得房本。后汤素琼又将房屋进行了两次转让，最后房屋过户至安书英名下，但两次转让双方签订的房屋买卖合同均已被丰台区人民法院（2017）京0106民初152判决、（2017）京0106民初155号判决确认无效。房屋贷款都是我方偿还，还款至2016年9月，后汤素琼为了过户结清了剩余贷款。2003年1月23日前就已经入住，房屋我方一直居住到2015年开始对外出租。2020年7月22日我们在房屋门上看到了拍卖公告，所以现在向法院提出申请、请求法院中止对上述房屋的执行。张帅称，一、不动产权属具有权利推定效力和公示公信力，虽然安书英与北京文鑫利合公司房屋买卖合同被判决无效，但张帅善意取得涉案房屋抵押权，可以有效抗辩所有权人。二、张帅在出借之前，已经到不动产登记中心查询且下户了解房屋情况，该房屋所有权无权利瑕疵，在此基础上，张帅进行了出借。三、若此案抵押权不被支持，将产生一种非常混乱的局面，整个市场经济活动陷入一片混乱。四、最高院对此裁判态度明确，即使所有权被撤销，也应该支持善意抵押权人。本院查明，2017年5月5日，北京市长安公证处作出（2017）京长安执字第35号执行证书。张帅据此向本院申请强制执行，本院以(2017)京0102执7565号案件立案执行，后以(2020)京0102执恢2700号案件恢复执行。2017年8月24日，本院执行实施部门对安书英名下位于北京市西城区xx房屋（以下简称涉案房屋）进行查封，查封期限三年，自2017年8月24日至2020年8月23日止。另查，2003年1月23日，汤素琼、蒲运全作为甲方，苑全宾作为乙方，双方签订《协议书》，内容为：一、甲方于1999年10月15日签订的按揭购房，总房款1106630元……并于12月7日办理入住手续，经装修后入住。A：甲方从2000年1月23日开始，按月每月向建行北京分行朝阳支行樱花分理处扣除方式向银行还款，金额是6093.29元，还款时间20年。B：每月底向开发商交纳4182.98元，还款时间为5年。C：截至2002年12月31日，甲方所交款项（1）银行缴纳按揭款36个月219358.44元。（2）开发商首付款20%分5年付给，已付5个月20914.95元。（3）1999年10月15日签约时向开发商交押金2万元，按约还清时一次性退给或抵尾款。（4）入住时一次性交纳大修基金及有关费用34858.51元。（5）总房款尾数款6330元。二、甲方自愿将xx房从2002年12月31日交由乙方接收并交纳按揭款后，乙方即拥有使用权并交纳后期按揭费用后，在乙方需办理该房有关手续时，甲方无条件帮助乙方办理，费用由乙方支付，房屋产权归乙方拥有。在未办理产权证之前，甲方不承担此房的一切经济责任及法律责任。三、乙方从2002年12月31日起，凡恒昌花园物业及有关的一切费用由乙方负责支付。四、乙方从2002年12月31日接收开始，xx房的产权过户与否，经济上均与甲方无任何经济关系，甲方不承担任何经济与法律责任。五、2002年12月31日交给乙方电表钥匙2个，建行卡……。六、鉴于甲方目前经济状况，无能力继续按时支付月付款，为此房的按揭已付出约40多万元，同时将家具及设备、电器等留下归乙方使用并所有，此协议生效后，乙方一次性支付甲方3万元，以表乙方诚意及甲方损失的补贴，……。甲方签字为汤素琼、蒲运全，乙方签字为苑全宾。针对上述《协议书》，汤素琼以《协议书》并非房屋买卖协议而是赠与协议为由，要求确认《协议书》无效。本院（2017）京0102民初21709号民事判决驳回了汤素琼的诉讼请求。同时该判决确认以下事项：2007年8月10日，蒲运全为苑全宾书写收条，收到上述协议书有关费用3万元。苑全宾自2003年1月始向贷款银行中国建设银行北京朝阳支行交纳涉案房屋的购房贷款。汤素琼、蒲运全向苑全宾交付了涉案房屋，该房屋的物业费及供暖费均由苑全宾支付。2004年11月17日，苑全宾向北京坤厚房地产开发股份有限公司交纳涉案房屋剩余首付款14万元。2016年10月11日，涉案房屋的按揭贷款结清。同年10月24日，汤素琼取得涉案房屋的房屋所有权证。2016年11月2日汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给北京文鑫利合商贸有限公司。2017年1月3日，苑全宾将汤素琼及北京文鑫利合商贸有限公司诉至北京市丰台区人民法院，要求确认汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订《存量房屋买卖合同》无效。该院于2018年11月15日作出（2017）京0106民初155号民事判决，判决确认汤素琼与北京文鑫利合商贸有限公司签订《存量房屋买卖合同》无效。现该判决已经生效。2016年11月23日北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给安书英，苑全宾诉至北京市丰台区人民法院，要求确认北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订的《存量房屋买卖合同》无效，该院于2019年7月29日作出（2017）京0106民初152号民事判决，案件确认北京文鑫利合商贸有限公司与安书英签订的《存量房屋买卖合同》无效。2016年12月6日，张帅与安书英就涉案房屋办理抵押登记。2017年1月24日中设物业恒昌花园管理部出具《证明》，证明北京市西城区xx室物业费、供暖费自2003年至今一直由苑全宾支付。2018年10月8日中设物业恒昌花园管理部出具费用结清证明，证明涉案房屋业主苑全宾，截止2019年10月14日之前的物业费、2018年3月15日的供暖费已全部结清。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合苑全宾提交的在案证据材料，可以证实苑全宾在涉案房屋办理抵押登记，以及本院执行实施部门对涉案房屋采取查封措施之前，已与汤素琼、蒲运泉签订合法有效的书面买卖合同、支付价款并实际占有涉案房屋，且未能办理过户非苑全宾自身原因所致。因此，苑全宾提出的案外人执行异议，符合相关司法解释规定的情形，具备事实及法律依据，其异议请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：在(2020)京0102执恢2700号执行案件中，中止对位于北京市西城区xxx号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 赵燕来审 判 员 张 毅审 判 员 沈 杰二〇二〇年九月十六日法官助理 赵 颖书 记 员 唐 萌