宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2419号 上诉人(原审原告)：杨某，现住宁夏回族自治区银川市贺兰县。 委托诉讼代理人：罗玮，宁夏方和圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：王某，男，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：强某，回族，系该公司职员，住宁夏回族自治区贺县。 上诉人杨某与被上诉人宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员于2020年8月18日公开开庭独任审理。上诉人杨某及其委托诉讼代理人罗玮，被上诉人润景公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原判遗漏关键事实，适用法律错误。被上诉人在未取得涉案地下土地使用权、建设用地使用权的情况下，违法对涉案地下土地开发建设并谋取利益，严重损害国家和社会公共利益，被上诉人对涉案地下车位无权处分。被上诉人违反行政法规（《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）的强制性规定，将涉案地下车位转让给上诉人57年，双方签订的协议和合同自始无效。2.被上诉人未证实涉案地下车位的建设成本未计入商品房建设成本，应承担举证不能责任。即若被上诉人无法提供证据证明涉案地下车位的建设成本未计入商品房的建设成本，那该地下车位作为公配设施所发生的费用就能合理推定为已经摊入商品房的成本，该地下车位实际是由全体业主投资建设，属于全体业主共有，被上诉人无权转让收益。3.原判依据物权法相关规定作出判决系法律适用错误。被上诉人未按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定缴纳涉案地下车位的土地出让金即未取得地下建设用地使用权的情况下，违法使用涉案地下土地，并开发建设地下室项目，违反行政法规。另，银川市政府2012年11月制定并颁布《银川市城市地下空间开发利用管理规定》，2016年9月8日又重新发布，该规定第八条规定：经营性地下空间建设用地使用权，应当采用招标拍卖挂牌出让方式取得。使用期限按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的用途，确定相应的地下建设用地使用权出让年限。第九条规定：凡通过招标拍卖挂牌出让方式取得地下建设用地使用权的，根据地下建设所在地块相对应用途，土地底价按以下标准确定：……，第十条规定：地下空间建设投资者依法取得国有建设用地使用权的，应当依照《土地登记办法》申请土地使用权初始登记。登记面积为地下建筑物垂直投影面积，并在土地证书备注栏注明相应地上土地使用权特征。该管理规定对经营性地下空间的建设用地使用权，均要求采用招标拍卖挂牌出让方式取得，缴纳相应的土地出让金。《土地登记办法》第二十七条规定：申请土地使用权初始登记需要提供国有建设用地使用权出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明资料。被上诉人未按上述规定缴纳涉案地下车位的土地出让金即未取得地下建设用地使用权的情况下，违法使用地下土地并开发建设地下室，也没有提供国有建设用地使用权出让合同及土地出让价款缴纳凭证进行地下车位的使用初始登记。被上诉人对涉案地下车位属无权处分。 润景公司辩称，原判事实认定清楚，适用法律正确，并无不当，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 杨某向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告双方于2018年1月8日签订的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位合同》无效；2.判令被告向原告返还购买车位款35521元，资金占用利息4392.76元（暂自2018年1月9日计算至2020年1月21日），资金占用利息主张至实际返还购买车位款之日；3.本案诉讼费被告承担。 一审法院认定事实：原被告于2018年1月9日签订《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》，于2018年1月20日签订《停车位合同》，约定原告使用由被告开发建设的银川恒大御景半岛项目C区车库1091号停车位，停车位金额为12万元。原告采取分期付款方式支付车位款，于2018年1月13日前支付车位款20001元，于2019年1月9日前支付15999元，于2020年1月9日前支付18000元，于2021年1月9日前支付18000元，于2022年1月9日前支付18000元，余款3万元于2023年1月9日前支付。停车位合同还对停车位交付期限、逾期付款及逾期交付等责任进行了约定。2018年1月9日和2018年10月17日，原告分别向被告支付停车位款20001元、15999元（含优惠金额479元），合计36000元，下剩停车位款原告一直未向被告支付。 2019年8月8日,案外人云盟技术发展有限公司出具润景公司（御景半岛小区一期地下室）房屋面积实测报告，该测量报告记载御景半岛小区一期地下室为钢混结构，总层数为地下1层，总建筑面积55834㎡，其中汽车库面积40366.7㎡、非机动车库2926.23㎡，地下室12541.07㎡；地下车库、地下室及非机动车库分摊系数和分摊面积均为0。 原告购买了被告开发建设的恒大御景半岛小区13号楼某室房屋后配套购买了涉案车位，该13号楼于2017年6月16日取得商品房预售许可证；案外人宁夏云盟技术发展有限公司就御景半岛小区一期11#-19#楼出具房产面积实测报告，其中分摊说明部分载明：御景半岛11#-19#楼每套房屋建筑面积由套内面积和公摊面积两部分组成，地上部分外墙面积的一半全楼分摊；住宅门厅、通往住宅部分的楼梯间、电梯间及前室、屋顶电梯机房分摊至住宅，即房屋建筑面积并未分摊至地下停车位。涉案停车位已于2019年8月交付原告占有、使用。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告润景公司对涉案地下停车位是否无权处分；2.原被告之间的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位合同》是否无效。 首先，关于被告对涉案地下停车位是否无权处分问题。一、涉案御景半岛项目地下停车位系被告润景公司开发建设，有独立的出入口，该地下停车位是与住房相区别的、独特的特定物，并非商品房的一部分，且原告提供的案外人云盟技术发展有限公司出具的实测报告中明确御景半岛小区一期地下车库、地下室及非机动车库分摊系数和分摊面积均为0。根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但根据《物权法》第三十条“因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，被告因事实建造行为原始取得涉案车位的所有权；二、《物权法》七十四条第三条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案地下停车位并未占用业主共有道路或其他场地，亦不属于业主共有，故被告有权依法通过约定的方式，出售、出租、转让其开发建设的御景半岛小区地下停车位。原告诉称被告系无权处分的意见不予采纳。 其次，原告依据《合同法》五十二条第（五）款和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》第八条之规定主张原被告之间签订的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”本案中，被告已经取得御景半岛小区一期13号楼的商品房预售许可证，取得御景半岛小区的建设用地使用权，且实际开发建设，因此被告并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的行为。 再次、原被告签订的《银川恒大御景半岛项目停车位使用协议》、《停车位合同》建立在双方平等、自愿基础之上，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有其他合同无效的事由，对双方当事人均具有约束力。虽我国目前司法实践中并不能办理停车位的不动产权证，但双方关于车位使用权转让的相关约定符合当前房地产行业发展的现状，且涉案停车位已经交付被告使用，从维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨出发考虑，也不应确认双方的合同无效。综上，对原告的全部诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第七十四条、第一百三十六条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告杨某的全部诉讼请求。案件受理费399元(已减半收取)，由原告杨某负担。 二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.宁夏回族自治区人民政府关于贺兰县城市建设用地的批复、拍卖成交书、国有土地使用权出让合同、宁夏回族自治区统一收据各一份；2.银川“御景半岛”在建项目转让协议书、不动产登记信息查询单各一份；3.恒大集团车位销售广告、银川市商品房买卖合同、贺兰县人民法院民事判决书各一份、微信聊天截图两份；4.广东省南雄市人民法院民事判决书一份。本院组织当事人对证据进行了质证。对上诉人提交的第一、二组证据、第三组证据中的银川市商品房买卖合同、民事判决书的三性予以确认，其他证据因真实性无法确认或与本案无关，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年9月14日宁夏舜天房地产开发有限公司（以下简称舜天公司）以拍卖形式从贺兰县国土资源局受让取得了包括涉案御景半岛小区所占用的土地在内的20万平方米土地的使用权，土地使用权年限为50年，土地使用权出让金为2050万元，用途为商住用地，舜天公司交付了土地出让金后开发建设了御景半岛小区。后舜天公司将该在建工程转让给了被上诉人。2017年6月15日被上诉人取得涉案御景半岛小区所占用的国有土地的土地使用权证，使用权期限至2076年9月19日。上诉人与被上诉人签订的《停车位合同》约定涉案停车位使用权年限为自停车位交付之日起至2076年9月19日止。二审查明的其他事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《停车位使用协议》中约定，该协议仅作为被上诉人为上诉人保留涉案车位号的凭证，双方具体的权利义务以签订的《停车位合同》为准。而《停车位合同》中明确约定双方是就停车位使用事宜达成的协议，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”并没有禁止未办理车位、车库登记不能出售、附赠或者出租,故双方签订的《停车位合同》,根据合同内容,实际是对地下车位的使用权的转让,该协议应认定为买卖合同，故上诉就本案定性所提意见不能成立。被上诉人在向上诉人出售涉案地下车位使用权前，就已取得御景半岛小区的建设用地使用权，并对该小区所占用的地下土地开发建造了地下车位。而被上诉人在一审提交的房屋面积实测报告及平面图已证实，涉案地下车位面积并未计入上诉人购买的商品房分摊面积内，上诉人对地下车位也无共同的所有权。现上诉人依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条关于土地使用者向国家支付土地使用权出让金的规定，认为被上诉人未缴纳地下土地出让金未取得地下土地使用权，无权向上诉人出售地下车位，继而主张双方所签合同违反行政法规的强制性规定属无效合同，因被上诉人在已取得涉案土地使用权的情况下，其是否已缴纳土地出让金属于其与土地管理部门间权利义务内容，与本案无关，并不影响对涉案《停车位合同》效力的认定。而上诉人所提《银川市城市地下空间开发利用管理规定》关于经营性地下空间建设用地使用权出让金的规定属于地方政府规章，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。现涉案地下车位的使用年限与被上诉人取得的土地使用权的年限一致，不存在上诉人所提超过行政法规规定的50年的使用期限的情形。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费798元，由上诉人杨某负担。 本判决为终审判决。 审判员  曾琳巧 二〇二〇年九月十八日 书记员  李梦婷 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。