北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69842号原告：杨某，女，1964年3月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：牛波涛，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云骋，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。被告：孟某，男，1935年5月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孟某1，男，1961年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孟某2，男，1971年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。三被告共同委托诉讼代理人：许大方，北京法昂律师事务所律师。第三人：孙某，女，1962年8月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：孟某3，男，1987年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：潘某，女，1987年4月5日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市。第三人：孟某4（孟XX），女，2012年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。四第三人共同的委托诉讼代理人：许晓青，北京法昂律师事务所律师。第三人：冯某，女，1982年3月22日出生，汉族，户籍地辽宁省新民市。第三人：孟某5，女，1959年7月8日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。第三人：孟某6，女，1968年2月28日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。原告杨某（以下原告）与被告孟某、被告孟某1、被告孟某2（以下一并提及时简称三被告，分别提及时简称姓名），第三人孙某、第三人孟某3、第三人潘某、第三人孟某4、第三人冯某、第三人孟某5、第三人孟某6（以下分别简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人牛波涛，三被告之共同委托诉讼代理人许大方，孙某、孟某3、潘某、孟某4之共同委托诉讼代理人许晓青通过电子诉讼平台在线参加了诉讼，冯某、孟某5、孟某6经合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令三被告依合同约定履行交房义务；二、请求判令三被告依合同约定，待诉争房屋（即北京市朝阳区小红门新村二期F区鸿博家园X号楼X单元X室）可办理产权证之时协助原告办理房屋过户；三、请求三被告承担本案全部诉讼费用，以及因被告违约而导致的原告所支付的律师代理费50000元。事实和理由：2013年9月24日，原告与王某（已去世）签订北京市房屋买卖居间合同，约定原告以1420000元的价格购买朝阳区小红门新村二期F区（鸿博家园）X号楼X单元X室的房屋，王某的法定继承人（即三被告）均知悉该套房屋出售并且在相关同意书上签字，并按手印。原告依合同约定于2013年9月24日支付购房款770000元，2013年10月13日支付购房款350000元，剩余300000元按约定于收房当日支付其中250000元，产权转移之日支付50000元。小红门乡腾退拆迁安置办公室，已通知各安置业主于2018年4月2日携带相关手续办理收房。因王某现已去世，原告多次联系三被告请求其收房并履行交房义务，三被告拒不履行合同。经多次协商无果，原告认为三被告的违约行为已经严重侵害了原告作为购房人的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据相关规定，特提起诉讼，请求依法支持原告全部诉讼请求。三被告辩称：原告明知诉争房屋系拆迁安置房和王某一家9口人（包括本案三被告及五位第三人）共同共有，在未分割之前，未经全体共有人协商一致，王某是无权处分的。但原告却在本案五位第三人不知情、不在场、未签字的情况下与王某私下签订诉争房屋买卖合同。王某出卖诉争房屋的无权处分行为，至今没有得到本案五位第三人的追认，且五位第三人既不同意出卖诉争房屋，也不同意履行房屋交付过户手续，故原告诉请于法无据，应予驳回。具体如下：一、诉争房屋系拆迁安置房，依法为王某、本案三被告及五位第三人共计9位被腾退安置家庭成员共同共有，原告对此是明知的。原告作为证据提交的证据二《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》第二条和第三条与附件《房屋腾退安置协议》，证实了诉争房屋来源是小红门乡政府为保证本辖区内上述9位被腾退安置人的基本居住权，按人均45平米安置所得。上述9位被腾退安置人基于拆迁安置的事实，共同取得诉争房屋，家庭成员之间并没有约定共有的方式，也没有进行分割，故依据《物权法》第103条、第95条规定，诉争房屋为9位被安置人共同共有。二、王某未经全体共同共有人同意，擅自出卖诉争房屋，属于无权处分。依据《物权法》第97条规定：处分共有的不动产，应当经全体共有人一致同意。而本案中王某出卖诉争房屋并未与本案第三人协商，也未经同意，在本案五位第三人不知情、不在场、未签字的情况下，王某擅自处分诉争房屋，违反了上述法律规定。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发[2010]458号）第十八条第（3）项规定，应认定王某擅自处分诉争房屋的行为，系无权处分。三、依据我国法律法规、北京市高级人民法院及最高人民法院规定精神，无权处分诉争房屋物权行为（即诉争房屋的交付及所有权转移的物权行为），属于效力待定状态，必须经全体共同权利人的追认，才能生效；而本案王某无权处分行为，没有得到其他5位共同共有人（即本案5位第三人）的追认，故原告主张履行诉争房屋交付和交付房屋办理过户的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。本案五位第三人（除冯某无法联系上以外）均认为原告与王某在涉案争议房屋未分割、未办理产权登记前，在他们不知情、不在场，没签字的，也未争取他们意见的情形下，双方私下签署涉案合同处分房屋的行为，已侵害、剥夺了他们的基本居住权。本案五位第三人作为诉争房屋的共有人，不同意出卖诉争房屋，更不同意交付房屋、办理该房屋的过户手续；且他们作为共有人依法有权追回涉案拆迁安置房。现涉案拆迁安置房无法完成交付、办理过户手续，涉案合同事实上已经不能继续履行，已构成了合同法第110条第一项规定的事实上已不能继续履行，原告的诉求于法无据。参照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要（京高法发[2014]489号）》第6条无权处分合同的效力和履行第2款、第3款规定及最高人民法院在（2016）最高法民再75号判决，应驳回原告诉求。四、原告在签订诉争房屋买卖合同时，明知该房屋存在其他共同共有人，即本案五位第三人，明知王某无权处分，却在五位第三人不知情、不在场、未签字的情况下，却仍不顾风险购买诉争房屋，足以证实原告购买诉争房屋绝非善意，且诉争房屋既没交付、更未依法办理产权过户的登记取得房屋，故不构成《物权法》第106条规定的善意取得。同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释一》第16条第1款第五项及第二款之规定，应当认定原告作为不动产受让人知道转让人王某无权处分、原告具有重大过失，故应由原告自行承担诉争房屋交易的风险。原告明知诉争房屋为本案9位被腾退安置家庭成员共同共有的事实，诉争房屋买卖的唯一依据《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》第二条和第三条记载的很清楚。因2013年9月24日签订诉争房屋买卖合同时，原房屋刚于2013年6月份开始拆迁，涉案拆迁安置房还没有建设，双方买卖的不是房屋，而是上述诉争房屋腾退安置合同。孙某、孟某3、潘某、孟某4述称：一、诉争房屋是属于家庭成员共同共有，包括第三人、王某、三被告及冯某9人共有。原告提交的证据二《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》第二条和第三条证明了上述9人为被腾退安置人，按人均45平米安置所得。即9人为诉争房屋的共有所有权人。二、因诉争房屋所有权为共同共有，在诉争房屋未进行分割、未征得其他共有人同意前提下，王某无权处分，其私自处分的行为不仅违反了《物权法》第97条之规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人一致同意，也侵害了第三人的合法权益。三、原、被告在签订诉争房屋买卖合同时均明知诉争房屋为共同共有，却未通知第三人，也未征求第三人意见。在第三人完全不知情的情况下私自签订了房屋买卖合同，事后也未告知第三人，严重侵害了第三人的知情权、所有权与居住权。四、原告在买房时明知房屋存在9位产权人，却只和其中一人签订房屋买卖合同，其当时就已经预见到其他共同所有人不同意的情况下合同无法履行的风险，却明知而为之，因此其应承担涉案合同无法履行所带来的法律后果。五、现第三人不同意出卖诉争房屋，更不同意协助办理诉争房屋交付、过户手续，涉案合同事实上无法履行，因此原告的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。综上，请法院驳回原告诉求，以维护第三人合法权益。冯某、孟某5、孟某6未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月24日，孟某2代王某（作为出售方，甲方）与原告（作为买受方，乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方拥有位于北京市朝阳区小红门新村二期F区（鸿博家园）X号楼X单元X室的房产（以下简称诉争房产），建筑面积为75.68平方米，乙方自愿购买上述房产，房屋售价为142万元。乙方于2013年9月9日向甲方支付定金3万元、于2013年9月24日支付购房款74万元，于2013年10月15日向甲方支付购房款35万元，收房当日乙方向甲方支付购房款25万元，剩余房款5万元于产权登记转移给乙方当日一次性支付给甲方。（第三条）交房之前所发生的相关费用由甲方支付，交房之后的后期使用费用及后期甲方将产权变更给乙方时所发生的相关税费由乙方支付。（第四条）甲方保证对所提供房屋的独立合法的所有权，并保证该房屋没有产权纠纷、没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷，相关亲属共有权人都同意出售此房屋。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部法律责任。（第五条）甲方保证该套房屋系合法所得，但因房子属于期房，故交房时间以开发商通知时间为准。甲方应在接到收房通知后七个工作日内办理收房手续并缴纳收房时所需缴纳的费用（即购房回购款），甲乙双方对收房时实际面积的偏差予以认可并保证相互不追讨因面积而产生的差价，保证不因此主张买卖合同无效。（第七条）违约责任。（一）甲方在收到上述共计137万元房款当天无条件协助乙方办理物业交接手续，待具备产权变更条件七个工作日内甲方无条件协助乙方办理产权变更手续，变更时需双方共同到场办理，变更时间以小红门房地产开发有限公司通知为准。若甲方在上述期限内未履行上述物业交接手续及产权变更义务视为违约，乙方有权退房，乙方退房的甲方应当自退房通知送达之日起七日内将已收房款137万元全部退还乙方，并按房款总价的双倍作为违约金赔付给乙方，并由甲方赔付乙方支付给丙方的全部代理费用。若因甲方违约给乙方造成的损失，维权过程中产生的一切费用，由甲方按实际费用赔偿给乙方。（二）乙方如未按本合同付款方式规定的时间付款，视为违约，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第七日起至实际付款之日止，每延迟一日乙方按延迟缴付价款万分之三向甲方支付延期违约金。逾迟超过十五日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同，其交纳的定金及所付房款甲方不予返还。同日，孟某2代王某签署承诺书，载明：本人腾退安置的房屋坐落于北京市朝阳区小红门新村二期F区（鸿博家园）X号楼X单元X室，此套房屋已转让给杨某，现同意将该套房屋所有权办理至杨某名下。同日，孟某、孟某2、孟某1签订《同意书》，载明：家庭成员孟某2、孟某、孟某1同意王某出售北京市朝阳区小红门乡鸿博家园（小红门乡新村二期F区）F区X号楼X单元X室房屋一套两居室，面积75.68平米。原告分别于2013年9月24日、10月13日支付购房款77万元及35万元。经询，三被告自述尚未接收诉争房屋。庭审中，原告提交如下证据：1、落款日期为2018年4月2日并加盖有小红门乡腾退拆迁安置办公室印章的通知一份，主要内容为：经小红门乡腾退拆迁安置领导小组研究决定，现通知如下：一、小红门新村二期D、二期F东区回迁入住办理时间为：2018年4月2日-2018年4月30日；二、小红门新村二期D、二期F区东区周转期于2018年4月30日结束，2018年4月30日后停发周转费，所签订的周转期内增加人口附件随之失效。2、律师费发票一份，金额为5万元。另查一、2013年4月28日，孟某2代王某（作为被腾退人，乙方）与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（作为腾退人，甲方）签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定甲方因绿化隔离地区建设，需要对腾退范围内内乙方朝阳区小红门乡姚家村188号居住的房屋进行腾退安置，实际腾退人口为九人，分别为：产权人王某、之夫孟某、之子孟某1、之子孟某2、之儿媳孙某、之孙子孟某3、之曾孙女孟XX、之儿媳冯某、之孙媳潘某。甲方以下列房屋按人均45平方米（含）与乙方产权对换并结算差价：期房安置：甲方按人均45平方米（含）对乙方安置现房后另安置期房七套，其中一居室一套，两居室六套。上述协议书附件列明，甲方安置的期房分别为：1、二期F区：A号楼A单元A号二居室，建筑面积78.97㎡；A号楼B单元B号二居室，建筑面积78.97㎡；X号楼X单元C号二居室，建筑面积78.97㎡；X号楼X单元D号二居室，建筑面积78.97㎡；X号楼X单元X号二居室，建筑面积75.68㎡（该处房屋右侧手写字体“此房已出售给杨某，孟某2，2013年9月24日”）；2、一期A区，Y号楼Y单元Y号一居室，建筑面积53.2㎡。另查二、孟某与王某为夫妻关系，双方生育子女四人，分别为孟某5、孟某6、孟某2、孟某1。潘某与孟某3为夫妻关系，孟某4（曾用名孟XX）为双方之女。孟某2与冯某原为夫妻关系，后于2013年9月10日离婚。王某于2017年2月17日死亡。本院认为，原告与王某就诉争房屋买卖事宜自愿签订《北京市房屋买卖居间合同》，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因王某已去世，孟某、孟某5、孟某6、孟某2、孟某1作为其法定第一顺序继承人未作出放弃继承的表示，应视为接受继承，上述合同权利义务由王某的继承人承受。本案争议焦点在于王某有无权利处分诉争房屋。本院认为，依据《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，王某系被拆迁房屋的实际腾退人，并因此享有45平方米的安置房屋面积。再结合上述协议书附件所示，安置房屋多达七套，完全满足各家庭的居住要求。现诉争房屋的取得使用了王某的安置房屋面积，且同为被安置人的孟某、孟某1、孟某2亦同意王某对外出售诉争房屋，而四人所享有安置房屋面积已远超诉争房屋面积，可以证明各方对诉争房屋的归属已达成一致意见，即王某有权处分诉争房屋。基于以上论述，对于原告的诉讼请求，本院认定如下：原告要求三被告履行交房义务，鉴于原告按约定履行了付款义务，三被告亦应按照约定将房屋交付原告，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。但涉案房屋尚未取得不动产权登记证，能否办理、何时办理均不确定，关于原告要求办理过户手续的诉讼请求，本院暂无法支持，原告可待具备办理产权证的条件时，就此另行主张。原告诉请要求三被告承担律师费，依据不足，本院不予支持。冯某、孟某5、孟某6未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟某、被告孟某1、被告孟某2于本判决生效后七日内将北京市朝阳区小红门新村二期F区鸿博家园X号楼X单元X号房屋交付给原告杨某。二、驳回杨某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告杨某负担100元（已交纳），由被告孟某、被告孟某1、被告孟某2负担950元（其中425元，原告杨某已交纳，被告孟某、被告孟某1、被告孟某2于本判决生效后七日内给付原告杨某；余款于本判决生效后七日内交纳至本院）。公告费760元，由原告杨某负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年九月十六日书记员 贾宜臻