云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6352号上诉人（原审被告）：昆明启恒房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市太平镇政府办公楼**。法定代表人：周渝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晶晶，女，汉族，1989年7月7日出生，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县，系该公司法务。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘红坤，男，汉族，1986年5月24日生，住云南省安宁市。被上诉人（原审原告）：李成芳，女，汉族，1984年12月19日生，住云南省安宁市。原审被告：李奕锋，男、汉族，1990年6月19日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。上诉人昆明启恒房地产开发有限公司（以下简称：启恒公司）因与被上诉人刘红坤、李成芳，原审被告李奕锋商品房预约合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。启恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘红坤、李成芳的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由刘红坤、李成芳承担。事实和理由：1、一审判决《恒大金碧天下商品房认购书》为无效合同系适用法律错误。首先，《恒大金碧天下商品房认购书》为预约合同。商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，应审查此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名、商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件，反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。其次，本案双方签订的《恒大金碧天下商品房认购书》未违反《合同法》第五十二条的规定，应为合法有效。2、一审判决认定事实不清，遗漏认定刘红坤、李成芳在本案中存在的过错。首先，一审法院未认定刘红坤、李成芳存在虚假陈述，致使银行给出了错误的回复。刘红坤、李成芳称其个人征信存在2-3次的逾期记录，启恒公司的职业顾问李奕锋针对其陈述询问了银行，银行称2-3次的逾期记录不影响贷款。因刘红坤、李成芳的虚假陈述，导致无法办理银行按揭贷款，应当承担违约责任。3、在预约合同签订前，启恒公司无约定及法定义务代替银行行使核查购房者的征信情况是否符合贷款条件，因此启恒公司对此并无过错。启恒公司作为开发商，其职责仅为售卖房屋。针对购房人是否具有贷款能力、资金能力，开发商没有义务进行核实，该贷款能力、资金能力为购房人购房前应当自行核实的内容。因此，刘红坤、李成芳在签订《恒大金碧天下商品房认购书》前，未能核实自身是否符合贷款条件，导致刘红坤、李成芳无法按《恒大金碧天下商品房认购书》的约定支付剩余房款，应当承担违约责任，刘红坤、李成芳所交的2万元定金不应退还。综上，请求二审法院改判支持启恒公司的上诉请求。刘红坤、李成芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李奕锋未向本院发表诉讼意见。刘红坤、李成芳向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告启恒公司所签订的《恒大金碧天下商品房认购书》，当庭变更为要求确认无效；2、判令被告退还原告购房定金人民币20000元，并由被告李奕锋承担连带责任，并自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率支付利息至实际退还定金之日止（利息暂计算至2020年1月3日为2.33元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）。一审法院认定事实：2019年12月1日原告与被告启恒公司签订一份《恒大金碧天下商品房认购书》，原告于当日向被告交付了购房定金人民币20000元，准备以按揭贷款方式、以总价726496元购买恒大金碧天下隽翠苑56幢102单元房屋。签字前，被告经询问原告信用情况并咨询过合作银行，银行答复若无连续三次还款违约或两年内累计不足六次的还款违约可以提供按揭贷款。2019年12月3日，原告去中国人民银行打印出个人征信报告，原告、被告李奕锋知道原告不符合被告合作银行的信贷要求，致原告无法按照《恒大金碧天下商品房认购书》按揭贷款后付款买房。12月3日至12月9日期间，原告与被告进行多次沟通协商，并通过消费者协会工作人员到现场调查、协调、调解无果成诉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”本案中，原、被告所签《恒大金碧天下商品房认购书》既非商品房预售合同，也非房屋买卖合同，只能认定为拟以按揭方式交易房屋的准备性的、过程性的无名合同，该合同要合法有效，需要具备征信合格的条件，故该无名合同系附条件生效的合同，2019年12月3日原告征信报告取得后，可以明确该无名合同不能顺利生效，即该无名合同不具有拘束双方当事人的法律效力，因此，被告启恒公司应当返还原告所交20000元。被告李奕锋系履行启恒公司置业顾问职务的行为，该履行职务行为其法律责任依法由法人对外承担，原告起诉被告李奕锋不当，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由昆明启恒房地产开发有限公司返还刘红坤、李成芳20000元。二、驳回刘红坤、李成芳其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、《恒大金碧天下商品房认购书》的效力及性质应如何认定？《恒大金碧天下商品房认购书》是否应予解除？二、启恒公司是否应向刘红坤、李成芳退还认购款？本院认为：一、《恒大金碧天下商品房认购书》的效力应如何认定。刘红坤、李成芳与启恒公司签订的《恒大金碧天下商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务、享有权利。从该认购协议约定的内容来看，只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，因此，该认购协议属于商品房预约合同。一审法院认定《恒大金碧天下商品房认购书》系附条件生效的无名合同的处理不当，本院予以纠正。刘红坤、李成芳二审中将请求确认《恒大金碧天下商品房认购书》无效的诉讼请求变更为解除《恒大金碧天下商品房认购书》，启恒公司对刘红坤、李成芳变更该项诉讼请求无异议且同意解除《恒大金碧天下商品房认购书》，本院予以确认。二、启恒公司是否应向刘红坤、李成芳退还认购款。《恒大金碧天下商品房认购书》第二条第2项约定了房款通过按揭贷款方式支付，即刘红坤、李成芳于2019年12月10日前向启恒公司支付首付款126496元，余款580000元于2019年12月10日前支付并同时签订《商品房买卖合同》。后刘红坤、李成芳查询了个人征信并将个人征信告知了李奕锋，李奕锋向银行核实了刘红坤、李成芳因个人征信问题无法办理银行按揭贷款。《恒大金碧天下商品房认购书》中并未对刘红坤、李成芳若因自身原因未能办理按揭贷款如何履行后续义务进行约定，双方此后也未能达成一致意见签订《商品房购销合同》，本案并非刘红坤、李成芳主观不愿继续履行《恒大金碧天下商品房认购书》，启恒公司与刘红坤、李成芳未能签订《商品房购销合同》均不存在过错，在双方当事人协商一致解除《恒大金碧天下商品房认购书》的情况下，启恒公司应向刘红坤、李成芳返还已支付的20000元。综上所述，启恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但因二审双方当事人协商一致解除《恒大金碧天下商品房认购书》，本院对一审判决结果予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初207号民事判决；二、上诉人昆明启恒房地产开发有限公司与被上诉人刘红坤、李成芳于2019年12月1日签订的《恒大金碧天下商品房认购书》予以解除；三、上诉人昆明启恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘红坤、李成芳返还20000元；四、驳回被上诉人刘红坤、李成芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由上诉人昆明启恒房地产开发有限公司、被上诉人刘红坤、李成芳各承担225元。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年九月四日法官助理潘鑫书记员袁艺