江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3103号上诉人（原审原告）：李美琳，女，1990年1月8日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：朱强,江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郜宝春，男，1964年4月7日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：徐妹芳，女，1969年9月2日生，汉族，住江苏省昆山市。以上两被上诉人委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师。被告：昆山市住宅建设有限公司，统一社会信用代码：91320583138126482N，住所地：昆山市玉山镇萧林中路****。法定代表人：彭玉龙，该司总经理。委托诉讼代理人：曹小林，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钰，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。上诉人李美琳因与被上诉人郜宝春、徐妹芳、昆山市住宅建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2019）苏0583民初10472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。李美琳上诉请求：撤销一审判决书第一项、第三项，改判郜宝春赔偿李美琳179820元。事实和理由：一、关于阁楼价值当时李美琳就是看到了这样阁楼的使用价值才买的，原成交价为2395000元就是在这个基础上才定的。现评估价(明确为拆除阁楼后)为2225180元，差额为169820元是阁楼的价格，应由被上诉人返还或赔偿。二、一审法院以阁楼不在房产证就认为李美琳有过错明显不当。一审法院认为李美琳也有部分过错明显不公和对李美琳的要求过高，应予改正。并且，郜宝春是明知要拆除还向李美琳隐瞒，属恶意欺诈。三、一审法院认为：“对于阁楼应折价返还”，但不在判决中列明不当。四、根据《房屋买卖合同》第八条，郜宝春、徐妹芳应承担李美琳的律师费。五、昆山市住宅建设有限公司是消费者权益保护法中的经营者。昆山市住宅建设有限公司应对郜宝春、徐妹芳的责任承担民事责任。另外，阁楼的拆除还涉及屋面的修复，这个费用还没有发生，李美琳只能到时再主张。郜宝春、徐妹芳答辩称，1、李美琳与郜宝春、徐妹芳在交易该套房屋的时候，是明确看到了阁楼的现状，且郜宝春、徐妹芳也明确向李美琳说明了这个阁楼是属于开发商进行了平改坡的改建，并非是用于居住，且郜宝春、徐妹芳出售李美琳房屋的时候，并没有计入面积，阁楼是作为房屋的附属设施赠送给李美琳。2.这套房屋在交易时也进行了评估，评估价格是2198680元。一审时因为李美琳提出要求对这套房屋进行评估，评估的价格上涨为2225180元。也就是说现在这套房屋已经涨价了26500元。李美琳对此并没有造成损失，反而获得受益。且评估价是没有办法真实的反映市场交易行为的。双方对涉案房屋具有面积的部分都是双方的真实意思表示，不存在欺诈行为，而且现在这套房屋的阁楼并没有拆除，实际是否会进行拆除，大家都不知道。首先要在明确一点政府部门不是说要拆除这套阁楼，二是说要对它进行改拆除改建，并不是说把阁楼拆掉。昆山市住宅建设有限公司答辩称，1、李美琳对昆山市住宅建设有限公司在上诉状当中并没有提出上诉的请求，昆山市住宅建设有限公司不应当列为被上诉人。2、李美琳要求昆山市住宅建设有限公司承担连带责任，没有事实和法律依据的。昆山市住宅建设有限公司不是合同的相对方，对李美琳与郜宝春之间的房屋买卖合同并不知情，也不存在任何的过错。昆山市住宅建设有限公司曾经进行了平改坡建设，是一个受托行为，相关的后果也是应当由房屋产权人来承担。李美琳向一审法院起诉请求：1.判决郜宝春、徐妹芳退还李美琳房款19万元，赔偿李美琳支付的律师费4万，合计23万元。2.判决昆山市住宅建设有限公司对于郜宝春、徐妹芳的义务负连带责任。3.诉讼费、评估费由郜宝春、徐妹芳承担。4.变更合同第三条约定:变更房屋价款比原合同价款降低19万元。一审法院认定事实：1998年4月29日，昆山住宅建设开发公司（甲方）与郜宝春（乙方）签订昆山市商品房购销合同。约定：乙方自愿向甲方购买坐落在金城商苑地区B幢新村路702室的商品房（即涉案房屋）计建筑面积115.72平方米，以及自行车库棚9.1平方米（49#），合计金额为166559.2元。2006年5月8日，昆山住宅建设开发公司（甲方）与郜宝春（乙方）签订协议书，经甲乙双方协商，同意对金城商苑B幢住宅（即涉案房屋）实施平改坡。2018年7月26日，李美琳（乙方）与郜宝春（甲方）、徐妹芳（产权共有人）、中介方昆山德成居房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同。合同第一条：甲方同意将座落在昆山玉山镇南后街34号楼702室（房屋不动产证：101051114土地证号：Ｃ0××**）房屋建筑面积：115.72平方米，阁楼（储藏室）有合同平方米，车库（位）/号以实用室（车库所有权证号：/土地证号:/）车库面积独用平方米的房出售给乙方。乙方对甲方出售的上述房屋已充分了解愿意购买上述的房屋，并现况交房。(甲方承诺上述房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵，并承诺未出过重大刑事案件。本合同签订后如有上述未清理事项，由甲方负责处理，乙方不负责承担任何责任，如果由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，并可视为甲方违约。第三条：甲乙双方协商一致，上述房产房产总成交金额为2395000元（含附属设施）。第六条违约责任：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己义务的，则视为违约。在丙方正式发出通知7天后未收到任何回复的，(通知地址以户口本或身份证地址为准)可视为单方违约。逾期超过15天的，守约方有权单方面解除本合同。具体违约责任如下：1、如甲方违约，则违约之曰起七日内甲方支付购房定金双倍数额给乙方。另外甲方还需要支付乙方上述房屋成交价的20%金额(包含已赔的定金)作为违约金处理。2、如乙方违约，则购房定金归甲方所有，另外乙方需支付甲方上述房屋总成交价的20%金额(包含乙方已付的定金)作为违约金处理。3、甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，金额不足缴纳上述房屋成交价2%金额的需补足金额。合同签订后，2018年10月08日，李美琳取得昆山市玉山镇南后街34号702室不动产权。产证载明土地使用面积29.8㎡，房屋建筑面积115.72㎡，不动产权证为苏20**昆山市不动产权第0125814号。2017年7月20日,昆山市规划局出具违法建设认定及案件移交函一份：经现场调查核实，金城商苑34号楼702室业主在其房屋顶层上的建设行为，未按《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的有关规定取得规划主管部门的审批许可，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条认定为无法采取改正措施消除影响的违法建设行为，现依据《苏州市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》、《昆山市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》，移交你局进行行政处罚。2019年3月24日，中山社区居委会出具友情告知书一份记载淦城商苑34-702室住户：根据昆117规划局昆规移字[2017]10475号违法建设认定及案件移交函规定，近期，亭林城管中队、亭林城市管理办事处将对你屋顶的违章建筑予以拆除，现提醒你尽快将屋顶室内的物品予以清理干净。审理过程中，李美琳提交鉴定申请一份，申请对本案所涉房屋所建阁楼拆除后的房价进行评估。2019年9月5日，苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定评估报告：本报告估价对象为位于昆山市玉山镇南后街34号702室(含车库)房地产，产权登记建筑面积为115.72平方米，产权登记土地面积为其对应分摊土地面积29.80平方米。房屋所有权人为李美琳，土地使用权人为李美琳。房屋规划用途为成套住宅，土地登记用途为城镇住宅用地。本报告估价对象的财产范围包括估价对象的房屋所有权、土地使用权、估价对象可享有的公共配套设施及基础设施(通上水、排水、通路、通电、通讯、通气、通有线电视、绿化)等地上附着物，室内装饰装修、家具、家电等。价值时点：2018年07月26日。估价结果：确定估价对象于价值时点房地产市场价值为2225180元。另查明，李美琳为本次鉴定花去16775元，李美琳提供4万元的律师费发票和1万元的预付律师费转款记录。以上事实有房屋买卖合同、昆山市商品房购销合同、违法建设认定及案件移交函、通知、鉴定费发票、律师费发票、转款记录及双方当事人庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，李美琳与郜宝春、徐妹芳双方就昆山市玉山镇南后街34号702室房屋签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表达，未违反强制性规定，合同有效。关于合同中约定的阁楼部分，因涉案阁楼未取得审批许可，经昆山市规划局认定为违章建筑。故该份房屋买卖合同就阁楼部分的内容因违反国家强制性规定,该部分约定为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李美琳因合同所取得的违章阁楼应返还给郜宝春、徐妹芳，郜宝春、徐妹芳应返还李美琳购买阁楼的价款。但因阁楼系违章建筑，已发出拆除通知，且阁楼不同其他可移动附属财产，交还给郜宝春、徐妹芳也无实际意义。故关于涉案阁楼应当折价返还。关于阁楼价值问题，李美琳主张返还购房款19万元，郜宝春、徐妹芳认为阁楼作为附属设施赠送给李美琳，在李美琳不能举证证明阁楼价值的前提下不应该赔偿李美琳的损失。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一把八十五条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。郜宝春认为房屋买卖合同对阁楼的约定是一种赠与。一审法院认为，虽然合同对阁楼的面积和价值未进行单独约定，且属于违章建筑，但阁楼作为房屋买卖约定内容的一部分，不可避免会对房屋的实际成交总价产生一定的影响。故郜宝春主张这一行为属于无偿赠与的抗辩，一审法院不予认可。而李美琳主张返还购房款19万，并无事实法律依据，一审法院亦不支持。苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司出具房地产司法鉴定评估报告出具的房屋评估价，仅仅是当时市场的价格，不能代替当事人当时对涉案房屋的实际成交价，亦不能将二者机械相减得出阁楼价格。因涉案阁楼属于违章建筑，无法对其价值进行评定。故一审法院综合参考阁楼搭建的时间、大小、作用、司法鉴定评估报告、房屋实际总成交价等因素，酌定涉案阁楼价值为3万元。关于过错，因郜宝春在出卖涉案房屋时，就已明知涉案阁楼属于违章建筑，不可交易，仍将阁楼出卖给李美琳，存在主要过错，承担百分之六十的责任。而李美琳在房屋交易时，已经实地考察过涉案房屋，也充分清楚房屋的实际产证面积就是合同约定的115.72平方米，阁楼本就不在产证中，仍对阁楼部分进行交易，存在次要过错，承担百分之四十的责任。故一审法院结合双方的过错责任等综合因素考量，郜宝春就涉案房屋折价补偿李美琳1.8万元。关于评估费16775元，由李美琳承担6710元，由郜宝春承担10065元。关于律师费部分，由于此项支出并非必要支出，且合同未就该部分费用进行约定，故一审法院对该诉请不予支持。徐妹芳系郜宝春之配偶，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。故徐妹芳就上述债务承担共同连带责任。关于昆山市住宅建设有限公司并非是房屋买卖合同的相对方，李美琳主张由被告被告昆山市住宅建设有限公司承担上述债务的连带责任，并无法律依据，一审法院不予支持。关于李美琳诉请四要求变更合同第三条约定:变更房屋价款比原合同价款降低19万元，并无事实法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告郜宝春于本判决生效之日起十日内赔偿原告李美琳1.8万元损失。二、被告徐妹芳对被告郜宝春的上述赔偿义务承担连带赔偿责任。三、驳回原告李美琳其他诉讼请求。案件受理费4750元，由原告李美琳负担1900元，被告郜宝春、徐妹芳负担2850元。评估费16775元，原告李美琳负担6710元，被告郜宝春、徐妹芳负担10065元。诉讼费原告李美琳已预交12980元，一审法院予以退还11080元，被告郜宝春、徐妹芳承担部分支付至昆山市人民院诉讼费专户(账号3225019864360000081173984，开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，涉案房屋房屋所有权证中并无阁楼。2017年7月20日,昆山市规划局出具违法建设认定及案件移交函，认定阁楼为违章建筑后，郜宝春、徐妹芳仍在2018年7月26日与李美琳签订合同，将阁楼作为房屋买卖的组成部分，存在过错。郜宝春、徐妹芳主张阁楼不属房屋买卖的组成部分的主张不能成立。郜宝春、徐妹芳应赔偿李美琳相应损失。涉案房屋阁楼为违章建筑，本身不具有交易价值，但对房屋成交价格产生影响。房屋成交价格有多种因素构成，一审判决认为不能将机械地以房屋成交价减房屋评估价确定阁楼对房屋成交价格的影响并无不当。李美琳未能举证阁楼是影响房屋成交价格的唯一因素。一审法院综合参考阁楼搭建的时间、大小、作用、司法鉴定评估报告、房屋实际总成交价等因素，酌定涉案房屋阁楼为违章建筑的损失为3万元，并无不当。李美琳认为一审判决确定的损失过低的上诉理由不能成立。考虑到涉案房屋房屋所有权证中并无阁楼，李美琳仍同意对阁楼部分进行交易，且在交易后也享受了阁楼的使用利益，因此，一审判决认定应减轻郜宝春、徐妹芳40%过错责任并无不当。李美琳主张郜宝春、徐妹芳应承担全部赔偿责任的上诉理由不能成立。关于律师费，关于律师费部分，由于此项支出并非必要支出，且合同未就阁楼为违章建筑情形下的争议应支付律师费进行约定，故一审法院对该诉请不予支持，并无不当。昆山市住宅建设有限公司并非合同相对方，其受房屋产权人委托进行平改坡建设，相关后果应由房屋产权人来承担。李美琳主张昆山市住宅建设有限公司承担责任没有依据。综上所述，李美琳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3896元，由上诉人李美琳负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年九月三十日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。