广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15669号原告：陈斯媛，女，1986年7月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区**********，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码**************。法定代表人：林某某。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告陈斯媛诉被告佛山市粤海通房地产有限公司（下简称“粤海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序并于2020年8月24日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王琦、被告的委托诉讼代理人周宦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决《商品房买卖合同（预售）》于本案应诉材料送达被告之日解除；2.被告退还购房款1042459元；3.被告支付以100000元为本金自2018年1月12日起、以532459元为本金自2018年1月28日起、以410000元为本金自2018年7月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还购房款之日止的利息予原告；4.被告支付违约金20851元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》，合同约定如下：原告购买被告开发的座落于佛山市南海区*****************房，总价款1042459元，付款方式分期付款，第一期自本合同网上签订之日起1日内支付632459元，剩余房款410000元应于2018年2月11日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。房屋应于2018年9月30日前交付，交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。关于燃气的特别约定：交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。逾期交付房屋责任为：1、逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行颂的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款。直至2018年12月19日，被告才取得《竣工验收备案表》。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条，“交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（建设工程竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告）。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期责任由出卖人承担”。原告以高于附近同类商品房约每平方米3000元的价格购买涉案房屋，皆因被告宣称可以开通燃气(周围多数同类楼盘公寓无法开通燃气)，具备明火而非使用电力烹饪，完全符合中国常人百姓的传统饮食习惯。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”，第六条“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”此外，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”因此，取得竣工验收备案表与测绘报告，应为涉案房屋交付条件。原告主张，应认定《补充协议》相关条款无效。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。附件十一内容为“签订补充协议须知。一、补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款。二、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当有出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本协议为准。三、补充协议X”。该《补充协议》与《商品房买卖合同（预售）》同时签订，《商品房买卖合同（预售）》却显示无《补充协议》。事实上，《补充协议》早已由被告拟定，原告无权修改，只得无条件接受。理由很简单，此前原告已签署《认购书》，支付定金，如原告拒绝签订补充协议，则定金必然被没收。以常理分析，当日同时签订《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》，《补充协议》应作为《商品房买卖合同（预售）》的附件十一，交到南海区住建局登记备案。但因《补充协议》中存在大量不平等的格式条款，被告无法如此操作。原被告双方多次协商未成，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，一、双方交易的是精装修房，约定交楼时间应以《委托装修协议》的时间为准，被告已经在约定交楼时间之前取得了《竣工验收备案表》和《测绘报告》，不存在逾期交付的情形，原告无权要求解除合同。双方买卖交易的是精装修房，所以在签订《商品房买卖合同》同时也签订了《委托装修协议》，《委托装修协议》实际上是《商品房买卖合同》的组成部分，故《委托装修协议》约定交楼的时间2019年6月30日，才是双方约定的最终交楼时间。被告于2018年12月19日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月21日取得《测绘报告》，涉案房屋已在双方约定的交楼时间前具备《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，所以被告并不存在逾期交楼的情形，原告无权以被告逾期交楼为由要求解除合同。二、退一步而言，即使原告享有合同解除权，其解除权也早已期满消灭，无权要求解除合同。1.退一步而言，即使原告享有合同解除权，根据《补充协议》第二十条第（一）款的约定，原告若要行使解除权的应当在可以行使解除权之日起7日内以书面通知的方式行使解除权，逾期视为原告放弃行使该权利。而《委托装修协议》约定的交楼时间为2019年6月30日，加上90天的逾期期限和7天的合同解除权行使期限，原告的合同解除权已于2019年10月5日期满消灭，如今已无权再要求解除合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。”的规定，被告已经两次书面通知（2018年12月24日、2019年9月11日）催告原告履行收楼，即使按照第二次书面通知的时间（即2019年9月11日）再加上3个月行使解除权的期限，原告解除权的行使期限已于2019年12月11日届满。但原告在被告催告履行后3个月内未行使解除权，原告的解除权也已消灭，如今无权再要求解除合同。3.再退一步而言，即使按照原告的主张，被告应于2018年9月30日交付涉讼房屋，那么加上90天的逾期期限和法定1年的最长解除权行使期限，原告行使合同解除权的期限最晚也已于2019年12月29日届满消灭，原告如今也无权要求解除合同。三、涉案房屋的规划、设计及报建并不存在燃气工程，故原本就不应配备燃气管道。涉案房屋的规划用途为商业公寓、办公，而非住宅，并不具有家庭生活的居住功能和用途。由于商业公寓、办公用房用途并非住宅，且房屋面积较小，布局上没有独立空间的厨房，设计上不直接对外开窗，房屋自然通风较差，故在规划设计报建上是不配备燃气的，更不可能燃气管道敷设入户。实际上公寓、办公用房不能设置燃气一直也是佛山地区众所周知的政策规定，即使是普通民众也知道公寓、办公用房是不配备燃气。由此可见，涉案房屋早在规划、设计、报建阶段便不可能燃气管道敷设入户，且行政主管部门也可能准许一个带燃气的公寓或办公用房项目，而被告也从未想出售一个带燃气的公寓或办公用房。因此，合同中的燃气约定纯属填写政府部门推行的固有合同版本的工作疏忽和笔误，由于双方所签订的合同版本是佛山市房管局要求的固定版本，合同中设置了固定的燃气条款，无法进行删除，被告由于工作疏忽未按涉案房屋的实际规划用途特别注明不配备燃气，以致形成误解。另外，由于涉案房屋自规划设计报建起就不配备燃气，且是自始就确定的客观事实，故被告在确定房屋价格时也从未考虑燃气管道敷设的因素，原告支付的房屋价款也并不包括燃气管道敷设入户的对价，故燃气并非也不应成为房屋交付的内容之一。四、涉案房屋的户型、布局以及用途都决定其依法不可能配备燃气。涉案房屋所在的商业3座是办公用途的大厦，从合同附件的涉案房屋平面图就可看出，涉案房屋基本上是一个封闭式的房子，只有一扇大门，厨房是开放式的，也没有阳台。根据《办公建筑设计规范》JGJ67-2006第4.2.3条第3款“使用燃气的公寓式办公楼的厨房应有直接采光和自然通风”；《城镇燃气设计规范》（GB50028）第10.4.4条“燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内。利用卧室的套间（厅）或利用卧室连接的走廊作厨房时，厨房应设门与卧室隔开”；《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》(CJJ12-2013)第4.1.1“燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房屋内。”，第4.2.1“设置灶具的房间除应符合本规程第4.1.1条的规定外尚应符合下列要求：1.设置灶具的厨房应设门并与卧室、起居室等隔开。”；《佛山市城镇燃气安全管理办法》第三十五条“燃气用户及相关单位和个人应当严格遵守安全用气规定，不得实施下列行为：（四）在设有燃气管道设施的房间住人、设置炉火；（六）在不具备安全条件的场所使用、储存燃气”的规定，具备燃气的房屋应当至少具备两个条件：①厨房有自然通风；②厨房应当设门与卧室隔开。如前所述，涉案房屋基本上是一个封闭式的房屋，厨房是开放式的，与卧室、客厅相通，并未有任何阻隔，也没有阳台，根本无法达到有效的自然通风，所以根本就不符合燃气的设计及规划规范，而且如果强行配备燃气，将会导致非常严重的安全隐患，燃气安全事故发生的风险将极大地提高。因此，被告在涉案楼栋设计、规划之初就并未设置燃气工程，而且即使设置燃气工程也是无法通过设计及规划许可的，该燃气设置根本无法落地。故，尽管买卖合同因工作疏忽存在燃气的约定，但并非双方签约时真实一致的意思表示，该约定自始都是不可能履行的，不存在履行的空间和可能性。五、买卖合同中关于燃气的约定只是疏忽大意所致，但并非被告的真实意思表示，该条款自始不成立，原告也无权以此条款要求解除合同。1.燃气约定只是因工作人员疏忽未删除，并非被告的意思表示，属于不成立的条款。如前所述，被告自规划设计之初就未设置燃气工程，所以根本不会在买卖合同中增设燃气条款，如今买卖合同中燃气条款的存在完全是因为涉案楼盘包括住宅、公寓及办公三种用途，由于工作人员的疏忽大意，未将房管部门推行的固定版本中燃气条款予以修改，可见该燃气条款自始并非被告的真实意思表示。既然该条款并非一方当事人的真实意思表示，那么该条款属于自始就未成立的条款，也不具有法律效力，对双方当事人都不具有约束力，那么就不产生履行的问题，也就不产生因为超过履行期限产生合同解除权的问题。所以，原告无权以此为由要求解除合同。2.事实上，被告也从未宣传或对外宣称涉案房屋会配备燃气，相反，从被告的宣传资料、样板房照片均表明了不配备燃气的事实。被告的宣传资料、样板房照片中厨房部分都未有燃气灶等可以通气的图示。而在样板房中，被告在厨房的桌面上放置了一台电磁炉，所以被告由始至终都未对外宣传涉案房屋是配备燃气的，而且在现场明确提醒是不配备燃气的，包括原告在内的全部业主是不可能会对是否配备燃气这一问题产生误解的。由此也表明，原告在签订合同时是明确知悉涉案房屋是不配备燃气的。3.大部分业主都未要求交付燃气或对此有异议，可见燃气并非双方约定的交楼条件，业主（包括原告）对不具备燃气也明知的，原告只是借故解除合同而已。涉案项目的商业1座、商业2座、商业3座共有1200多户业主，该3栋楼都是不配备燃气的，绝大部分业主并未对此有异议或要求交付燃气工程，也早已实际收楼使用。可见，虽然合同中有疏误的约定，但被告从未宣传或承诺过配备燃气，反而在宣传和布置样板间都充分提示了不具有燃气设备的事实，而业主（包括原告）也明知该3栋楼是不配备燃气的，不可能对此产生误解或期待。否则，绝大部分业主们也就不会进行实际收楼，原告也不会在收到首次收楼通知（2018年12月13日）一年半后才提起解除合同诉讼。实际上，原告要求解除合同的真正原因只是见楼价略有下跌，借故要求解除合同而已。六、从《委托装修协议》也可看出，燃气实际上并非双方约定的交付条件，且原告自始也是明知的，故原告无权以此要求解除合同。《委托装修协议》附件一《装修改造图》的厨房并未有燃气灶的图示，附件二《装修交付标准》中也没有燃气相关的配备和设施，反而配备了电直热式热水器。反观涉案楼盘住宅用途的房屋的《委托装修协议》，附件一《装修改造图》中厨房是明显有燃气灶的图示，附件二《装修交付标准》中明确写明“燃气管入户”、“配燃气灶”的。经对比可知，燃气确实并非双方约定的交付条件，被告在《委托装修协议》中明显区分了配备燃气和不配备燃气房屋的装修装饰标准，也再次印证被告确实没有约定交付燃气的意思表示，只是疏忽未修改买卖合同约定。而原告在签订合同时对不配备燃气也是知悉的，所以才会在附件二《装修交付标准》中签名按捺。否则，在配备燃气能源的情况下，何须多此一举再配备电热水器呢？原告为何会同意《装修交付标准》约定为电热水器呢？既然原告知道燃气并非约定的交付条件，则被告也不负有交付的义务，原告无权以燃气为由要求解除合同。七、涉案合同中的燃气约定属于无效条款,且依法不应履行，原告无权据此主张解除合同。1.如第三点所述，涉案房屋为商业公寓、办公用房，其规划设计及报建原本就不应存在燃气管道入户工程，故固定合同中的燃气条款就本案而言显然是违反规划管理的无效条款。如强行将燃气管道敷设入户，势必因未符合规划报建而成为违建工程，依法也必将被强制拆除。因此，合同中的燃气条款不但无效，而且不应履行。2.如第四点所述，买卖合同中关于燃气的约定条款，不但违反规划管理规定，也违反了《办公建筑设计规范》、《城镇燃气设计规范》、《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》等法规的相关规定，依法也不应履行，也无法履行，故不存在履行期限的问题，也不存在逾期履行而解除合同的问题。3.尤其重要的是，双方所签订的合同及补充协议，也并未约定未配备燃气管道入户，原告享有解除合同权。因此，原告以无配备燃气为由要求解除合同，并无合同依据。八、退一步而言，依照买卖合同第十条约定，本案属于因公用部门原因未能接入燃气，原告也无权解除合同。买卖合同第十条约定“是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在的问题”，如前所述，涉案房屋实际上也是由于规划部门及燃气管理部门不准许导致燃气无法交付。首先，即使被告去申请燃气项目的规划、报建手续，因为房屋用途和房屋布局设计原因，也不可能完成规划报建手续的。其次，即使完成了燃气工程和铺设了燃气管道，但由于不符合燃气安全使用的基本条件，燃气供应部门也不会准许通气，最终燃气仍是无法交付。所以燃气无法交付并不是因被告所致，燃气的交付问题属于第十条约定的因公用部门原因未能接入的情况，原告也无权据此要求解除合同。九、涉案房屋未配备燃气并不会影响其使用功能，更不影响原告实现合同目的，涉案合同理应继续履行，而非解除。事实上，除了未配备燃气以外，涉案房屋取得了《竣工验收备案表》和《测绘报告》，已经完全符合了买卖合同第九条约定的交付条件，完全具备交付使用的条件。而涉案房屋作为的商业公寓、办公用途的房屋，虽未配备燃气入户，但并不会影响涉案房屋在商业公寓、办公的使用功能。而且，涉案房屋配备有电磁炉、电热水器等家电，即使涉案房屋用于商业住宿，其烹饪、沐浴等居住功能和使用价值、便捷性也丝毫未受损。因此，无论原告购买涉案房屋的目的和用途为商业经营、工作办公，还是个人住宿或对外出租，涉案房屋都能满足原告的购房目的，并不会因为缺乏燃气而使合同目的无法实现或使用价值贬损。故原告并不享有合同解除权，合同依法应继续履行。综上，涉案房屋已具备交付条件，原告理应依约收楼。至于原告诉称的燃气问题，其实并非双方约定的交付条件，双方原本也明知涉案房屋并不配备燃气。本案合同虽因疏忽未删除该燃气条款，但该条款已因违反强制性规定而无效，依法不应履行，也无法履行。而无论原告是否享有解除权，其解除权已因行使期限届满而消灭，如今已无权要求解除合同。因此，请贵院应依法驳回原告的全部诉请。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，经审查，本院确认全部证据的真实性并在卷佐证。综合采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：2018年2月4日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：***********，下简称“涉案合同”），约定：出卖人将其建设的广东省佛山市南海区****************房（下简称“涉案商品房”）出售给买受人，规划用途为办公，总价款1042459元；逾期付款在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；商品房交付应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付涉案商品房。涉案合同第十条【商品房相关设施设备交付条件】约定：燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。如果在约定期限内基础设施设备中的燃气未达到交付使用条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期支付责任。涉案合同第十二条【逾期交付责任】约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。涉案合同已在佛山市南海区房产交易所办理合同登记备案。同日，原告（委托人、甲方）与佛山市长华装饰工程有限公司（受托人、乙方）签订《委托装修协议》，约定甲方委托乙方按照本协议的附件《装修改造图》、《装修交付标准》对涉案商品房进行装修。乙方应当在2019年6月30日前完成本协议约定装修工程并交付给甲方。原告分别于2018年1月12日、2018年1月28日、2018年7月25日支付房款100000元、532459元、410000元予粤海通公司。涉案商品房所在的商业3座于2018年12月19日办理竣工验收备案、于2018年12月21日取得测绘报告书。2018年12月24日，被告粤海通公司向原告邮寄《收楼通知书》，该邮件于次日签收。2019年9月6日，被告粤海通公司、佛山市长华装饰工程有限公司向原告邮寄《装修交楼通知书》，通知原告装修工程已完成并通知原告于2019年9月9日至9月11日收楼。该邮件于次日签收。诉讼中，被告粤海通公司确认涉案商品房及所在楼宇内未铺设燃气管道；在对涉案商品房所在楼宇进行规划报建时未涉及燃气管道铺设的报建。2020年7月7日，原告提起本案诉讼。被告粤海通公司于同月29日收到本院送达的起诉状等应诉材料。本院认为，原告和被告签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉案补充协议中关于设施设备交付条件的变更约定，减轻了被告接通燃气的责任，排除原告主要权利，该约定无效，双方应按涉案合同约定的交付条件履行。补充协议关于买受人解除权行使期限变更为自解除权可以行使之日起7日内行使的约定，属于不对等的单方约定，该约定无效。涉案合同约定被告交付涉案商品房时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告按照涉案合同第十二条的约定承担逾期交付责任；涉案合同第十二条约定被告逾期交付超过90日的，原告有权解除合同。被告确认涉案商品房内尚未铺设燃气管道，涉案商品房实际无法达到涉案合同约定的交付条件，原告依约有权解除涉案合同。关于原告解除权是否超过行使期限问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案原告以无法开通燃气主张解除合同，收楼之日原告才会知悉燃气的交付是否符合约定。被告于2018年12月24日通知原告收楼，届时涉案商品房为毛坯状态，该次通知不能视为粤海通公司已履行通知交付带装修商品房的义务。粤海通公司后于2019年9月6日通知原告于2019年9月9日至9月11日收楼，涉案合同约定粤海通公司逾期交付超过90日的，原告有权解除合同。2019年9月9日起算90日至2019年12月7日起，原告有权行使解除权。故原告行使解除权的除斥期间应从2019年12月7日起算一年。原告已于2020年7月7日提起本案诉讼，主张解除涉案合同，粤海通公司已于2020年7月29日收到本案诉状等应诉材料。原告在除斥期间已行使解除权，本院确认涉案合同于2020年7月29日解除。涉案合同约定被告逾期交付超过90日，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款并自原告付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。现涉案合同因被告违约而解除，被告应向原告退还已付全部购房款1042459元并支付违约金20849.18元（1042459元×2%），原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。此外，被告还应从原告实际付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付已付款利息予原告，原告主张以100000元为本金自2018年1月12日起、以532459元为本金自2018年1月28日起、以410000元为本金自2018年7月25日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、并自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款日的利息，未超出合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告陈斯媛与被告佛山市粤海通房地产有限公司于2018年2月4日签订的编号为***********号《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月29日解除；二、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1042459元予原告陈斯媛；三、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20849.18元予原告陈斯媛；四、被告佛山市粤海通房地产有限公司应支付以100000元为本金自2018年1月12日起、以532459元为本金自2018年1月28日起、以410000元为本金自2018年7月25日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、并自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款日的利息予原告陈斯媛，本项随上列第二项清；五、驳回原告陈斯媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费7648.55元（原告已预交），由被告佛山市粤海通房地产有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告陈斯媛已预交的诉讼费用7648.55元，在本判决发生法律效力后经原告陈斯媛书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年九月二十五日书记员  林浩成