四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2021民初1944号 原告（反诉被告）：彭扶平，女，1987年2月7日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李谢慧子，四川融众律师事务所专职律师。 被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道******。统一社会信用代码91510108343084066J。 法定代表人：金侨，总经理。 委托诉讼代理人：赖刚，四川长啸律师事务所专职律师。 第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 伍秀利、田荣亮委托诉讼代理人：杜明明，四川八和律师事务所专职律师。 伍秀利、田荣亮委托诉讼代理人：杨杰，，四川八和律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）彭扶平与被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司（以下简称“奥鑫公司”）、本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称“博化公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，奥鑫公司于2020年6月24日申请追加伍秀利、田荣亮为本案被告，经本院审查同意，追加伍秀利、田荣亮为本案无独立请求权第三人。诉讼中，奥鑫公司提起反诉，本院依法受理后决定合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理， 原告（反诉被告）彭扶平的委托诉讼代理人王宗军，被告（反诉原告）奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人张冲，第三人田荣亮、伍秀利的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本诉被告博化公司法定代表人金侨的委托诉讼代理人赖刚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院决定对其缺席审理。本案现已审理终结。 彭扶平向本院提出诉讼请求：1、判令解除彭扶平与奥鑫公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令奥鑫公司返还已付房款80468元及利息(利息以已付房款80468元为基数，从2019年7月20日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至返还全部购房款之日止)，并由博化公司承担连带给付责任；3、判令博化公司返还服务费20000元，并由奥鑫公司承担连带给付责任；4、案件受理费由奥鑫公司和博化公司承担。事实和理由：2019年7月20日，彭扶平在奥鑫公司（安岳岳阳三售楼部）定购负三层77号商铺一个，同日交纳购房款80468元（含定金）。同日，博化公司收取服务费20000元。2019年7月20日，彭扶平与奥鑫公司签订了《商品房买卖合同》。约定彭扶平向奥鑫公司以按揭贷款的方式购买位于安岳县岳阳镇东大街奥鑫锦城A区负三层77号商铺一个，建筑面积为20.84平方米，合同单价7700元/平方米，总价款160468元，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。彭扶平交付购房款后，奥鑫公司一直未能协助彭扶平办理银行按揭贷款。究其缘由发现是奥鑫公司已经在双方签订合同之前将彭扶平所购买的商铺出售给他人，导致合同目的无法实现。彭扶平认为奥鑫公司与博化公司恶意串通，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人和已经设定抵押的事实，严重侵犯了购房人彭扶平的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，彭扶平有权解除合同，奥鑫公司应当返还彭扶平已付购房款及利息、赔偿损失。博化公司与奥鑫公司恶意串通，损害购房人彭扶平的利益，应当返还服务费20000元。奥鑫公司与博化公司应当相互承担连带责任。 奥鑫公司辩称，第一、奥鑫公司不是案涉房屋产权人，未与彭扶平签订合同，未委托任何人售卖该房屋，未收取购房款，奥鑫公司不是本案适格主体，彭扶平与奥鑫公司之间不存在合同关系，不应承担返还购房款、支付利息和赔偿损失的责任；第二、彭扶平交纳的购房款由第三人田荣亮、伍秀利实际收取，并进入第三人田荣亮、伍秀利实际占有控制的项目专户，田荣亮、伍秀利系与彭扶平签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、20000元服务费由博化公司收取，奥鑫公司不存在侵权行为，不应当承担连带责任；4、实际投资人伍秀利、田荣亮未经奥鑫公司许可以奥鑫公司的名义对外签订《商品房买卖合同》，构成欺诈，该合同应当予以撤销。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 博化公司未到庭，其书面答辩称，第一、博化公司与奥鑫公司安岳岳阳三售房部签订了商品房销售代理合同，博化公司依约出售奥鑫公司委托出售的房屋，彭扶平在签订商品房买卖合同时，博化公司已经将房屋产权登记的真实情况进行了告知，不存在与奥鑫公司恶意串通，不应当对奥鑫公司应当承担的责任承担连带责任；第二、博化公司与彭扶平之间，与奥鑫公司之间均是居间关系，博化公司已成功促成原告与奥鑫公司之间达成商品房买卖合同，居间人的居间任务已经完成，彭扶平无权要求博化公司返还居间服务费。综上，请人民法院依法驳回彭扶平对博化公司的诉讼请求。 伍秀利、田荣亮述称，第一、与彭扶平签订买卖合同的是奥鑫公司，根据合同相对性，伍秀利、田荣亮不是本案的合同相对方，不是适格当事人；第二、奥鑫公司第三售楼部系奥鑫公司的内设机构，其与博化公司签订的委托销售协议产生的法律责任应当由奥鑫公司承担。综上，请人民法院依法裁判。 奥鑫公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销与彭扶平签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令由伍秀利、田荣亮承担商品房买卖合同出卖人的合同责任；3、反诉诉讼费由彭扶平承担。事实和理由：奥鑫公司与伍先云、田荣亮于2008年9月22日签订了《奥鑫锦城黄桷坡段开发承包协议》，约定伍先云、田荣亮（以下简称“实际投资人”）实际投资开发奥鑫锦城黄桷坡段（即案涉房屋所在的奥鑫锦城A区）项目，由伍先云、田荣亮实际投资修建、销售奥鑫锦城A区，自负盈亏。案涉房屋所在项目取得销售许可后，实际投资人向奥鑫公司出具《委托书》委托田贵军在销售案涉房屋合同中签字，由奥鑫公司盖章。并再次于2016年1月22日向奥鑫公司出具《承诺书》承诺在案涉房屋所在项目的开发、销售等过程中，奥鑫公司所签章的法律责任均由实际投资人承担，奥鑫公司不承担法律责任。2014年案涉房屋已应实际投资人的要求被登记在实际投资人或者第三人名下。实际投资人隐瞒上述情况，实际投资人委托的工作人员，分别于2019年12月19日要求奥鑫公司的工作人员在销售合同上盖章，奥鑫公司工作人员在不知情的情况下应实际投资人工作人员的要求在案涉房屋销售合同中盖章。奥鑫公司在发现上述情况后，及时停止为实际投资人盖章并要求实际投资人妥善解决上述事宜，且奥鑫公司已及时向公安机关报案。奥鑫公司认为，案涉房屋所在项目实际投资人故意隐瞒房屋权利归属的事实，哄骗奥鑫公司不知情的工作人员在其销售合同中盖章，该行为给奥鑫公司及购房人彭扶平均造成巨大损失，严重侵犯了奥鑫公司及购房人的合法权益，造成了广泛的社会影响。奥鑫公司为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条等相关法律、法规的规定，向本院提起诉讼如请求之目的。 彭扶平对反诉辩称，第一，虽然反诉人的反诉主张与彭扶平主张目的一致，但反诉原告主张的事实和理由不能成立。依据合同的相对性原则，是反诉原告与彭扶平形成商品房买卖合同关系，如果彭扶平采取欺诈的方式与反诉原告签订商品房买卖合同，则反诉成立。事实上彭扶平未采取欺诈的方式与反诉原告签订商品房买卖合同，反而是奥鑫公司采取欺诈的方式与彭扶平签订商品房买卖合同，故反诉的事实和理由不成立。第二，奥鑫公司告在反诉状中陈述系第三人隐瞒事实，奥鑫公司在不知情情况下在合同上盖章的观点依法不能成立。在反诉案中要针对合同的相对方即彭扶平是否隐瞒了事实，第三人隐瞒事实不符合提起反诉的条件，因此，人民法院应驳回反诉原告的反诉。第三，反诉原告忽略了是自己同意第三人挂靠从事房地产开发，同意并授权第三人以反诉原告的名义进行开发、经营、销售本案诉争商铺。第三人系履行职务行为。最重要的是反诉原告与彭扶平签订商品房买卖合同，反诉原告收取了彭扶平支付的商铺款，反诉原告应当承担不能履行合同的违约责任。 伍秀利与田荣亮对奥鑫公司的反诉述称，反诉原告奥鑫公司提出的反诉不符合法律规定的反诉构成要件，其反诉请求不应得到支持；奥鑫公司提出的所谓“反诉”与事实相悖，其反诉请求不应得到支持。 博化公司对奥鑫公司的反诉未答辩。 当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据予以确认，并在卷予以佐证；对当事人有争议的证据本院认定如下：1、彭扶平所举商品房买卖合同、三张加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳第三售房部公章的专用收据及银行转账记录，拟证明彭扶平在被告四川奥鑫实业有限公司（安岳岳阳第三售房部）购买-3层77号商铺，并交纳购房款80468元（含定金20000元）等事实。奥鑫公司对合同的真实性有异议，本院认为，三份专用收据系奥鑫公司出具且加盖奥鑫公司安岳岳阳第三售房部公章，该证据真实、合法、与本案具有关联性，故本院对该证据的证明效力予以确认；2、奥鑫公司所举奥鑫锦城开发承包协议、补充协议、委托书、承诺书、POS机申请申请书，拟证明涉案房屋实际投资人系伍先云、田荣亮，并由伍先云、田荣亮进行销售、网签、收取购房款，奥鑫公司只是协助实际投资人对销售房屋加盖印章，不存在本案房屋的销售行为等事实。本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；3.奥鑫公司提供的印章移交明细表、用印登记表、黄丽华身份证复印件、商品房买卖合同，拟证明：在奥鑫公司用印管理人员不知情的情况下实际投资人在涉案商品房买卖合同上加盖了奥鑫公司的公章，实际投资人委派到奥鑫公司的用印对接人黄丽华使用假名“黄双”签署用印登记属于欺骗行为；实际投资人田贵军在《商品房买卖合同》上签字，证明商品房买卖合同的相对方是田贵军而非奥鑫公司。本院认为，奥鑫公司提交的印章移交明细表、用印登记表复印件无法核实其真实性，本院不予采信；4、奥鑫公司提供的四川七星管理服务有限公司企业登记信息，拟证明伍秀利等人系四川七星管理服务有限公司的股东，伍秀利委托博化公司销售登记在第三人名下的房产，又与彭扶平以委托经营的方式返租涉案房屋，表明伍秀利等人以此掩盖其与博化公司欺骗原告的目的，并利用奥鑫公司工作人员不知情欺骗奥鑫公司对商品房买卖合同签章。本院认为，该份工商登记信息表不足以证明伍秀利等人存在欺诈的行为，故对其证明目的不予采信；5、博化公司与奥鑫公司安岳岳阳第三售楼部签订的《销售代理合同》及负三层客户统计（含本诉原告购买的-3层77号）虽系复印件，但双方当事人及第三人均认可其真实性、合法性及关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍现云（系第三人伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1、甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2、乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3、乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2011年6月16日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍先云、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《黄桷坡开发补充协议》，合同涉案主要内容：1、乙方将甲方缴纳的项目承包费为税后净收入2180万元，2011年7月31日前，乙方应将所欠项目承包费一次性付给甲方，否则视为违约；2、乙方承包项目必须服从甲方统一指挥和管理。并以甲方名义开展各项工作。合法经营，按照办事；3、乙方应按双方合作的真实情况向税务部门申报纳税。做到统一打造，分期报建；4、由于承包地块犬牙交错，乙方享有经双方确认界限范围内的经营权。乙方应按承包协议约定的四至界线开发建设，实行独立核算，自负盈亏。开发管理费甲方按建筑面积12元/㎡收取承包地块内土地承包图与规划图剩余土地使用权归乙方所有；5、乙方承包项目的配套费和一切税费按行政主管部门和相关政策规定标准由乙方负责承担，并以甲方名义缴纳；6、乙方承包范围内工程建设施工队伍由乙方安排，甲方指派一名工程师监管，工程竣工备案资料交甲方存档。其中：16号楼对面小高层1幢由大业公司承建（单价按本区域同等价格）；7、本协议签订之日起甲方配合乙方完善开发报建手续，工程竣工备案后办理产权及相关手续，并出具必要的委托书。 2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1、现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2、刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫实业有限公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1、凡是由奥鑫实业有限公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫实业有限公司不承担责任；2、凡由奥鑫实业有限公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归四川奥鑫实业有限公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3、奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 2017年8月18日,四川奥鑫实业开发公司第三售楼部（甲方）与博化公司（乙方）签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》,合同约定四川奥鑫实业开发公司第三售楼部委托博化公司销售对安岳县奥鑫锦城A区商业房及地下车位进行销售，约定甲方向乙方支付服务佣金（含营销推广费、电商平台团购费、销售代理佣金），并约定了销售代理期限、服务内容、销售目标、双方权利义务等内容。合同加盖四川奥鑫实业开发公司第三售楼部及博化公司公章，伍秀利、田荣亮在四川奥鑫实业开发公司第三售楼部代表处签字。 2018年9月19日，伍秀利（甲方）与博化公司（乙方）签订了《房屋委托销售协议》，约定：甲方全权委托乙方销售位于安岳县奥鑫A区（七星美家居）项目负三层项目建筑面积为1237.50平方米的房产；甲方向乙方支付佣金；甲方需于2019年3月底前将所销售的物业网签备案至实际购房者名下，否则，由此造成的一切法律责任、经济损失等由甲方负责（包括乙方的所有损失）；由甲方协调奥鑫A区项目的开发公司，在乙方销售时用开发公司的名义正常销售，并取得开发公司同意，销售房款由奥鑫A区项目售楼部统一收取，统一支付。彭扶平购买的-3-77号房屋包含在协议所附的《负三层客户统计》中。 2018年9月19日，刘汉军（甲方）与博化公司（乙方）签订了《房屋委托销售协议》，约定：甲方全权委托乙方销售位于安岳县奥鑫A区（七星美家居）项目负三层项目建筑面积为870.12平方米的房产；甲方向乙方支付佣金；甲方需于2019年3月底前将所销售的物业网签备案至实际购房者名下，否则，由此造成的一切法律责任、经济损失等由甲方负责（包括乙方的所有损失）；由甲方协调奥鑫A区项目的开发公司，在乙方销售时用开发公司的名义正常销售，并取得开发公司同意，销售房款由奥鑫A区项目售楼部统一收取，统一支付。彭扶平购买的-3-77号房屋包含在协议所附的《负三层客户统计》中。 2019年7月18日，彭扶平向奥鑫公司支付负三层77号商铺定金10000元，2019年7月20日彭扶平向奥鑫公司支付购房款70468元。同日，彭扶平向成都博化房地产营销策划有限公司支付20000元，博化公司向彭扶平出具的收据载明该20000元为服务费。2019年7月20日，出卖人奥鑫公司与买受人彭扶平签订了《商品房买卖合同》，合同约定部分内容如下：1、建设工程施工合同约定开工日期为2013-07-25，竣工日期为2016-07-25，签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为已建，买受人购买商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为201404095；2、该商品房为奥鑫锦城A区（一期）1幢-3层77号，用途为商业服务，建筑面积20.84平方米，套内建筑面积13.12平方米；3、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；4、该商品房单价为每平方米人民币7700元，总价款人民币160460元；5、付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%以上；6、出卖人应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意在接房同时将税费（包括办理银行按揭贷款费用）交给出卖人；7、出卖人应当在2022年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》签订后，彭扶平向奥鑫公司支付了购房款80468元，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部向彭扶平出具加盖四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部公章的专用收据。 彭扶平支付购房款后，彭扶平与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营管理合同，委托四川七星企业管理服务有限公司对外出租涉案商铺，并收取了部分租金。但至今未能办理按揭贷款手续。 另查明，彭扶平2020年5月18日到安岳县房地产管理局查询了案涉负三层77号房屋产权登记情况：位置为四川省资阳市安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区，产权人为伍秀利。原权属登记产权证号为201404095号，原产权人为四川奥鑫实业有限公司；2014年7月1日，奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司变更登记到第三人伍秀利名下，产权证号为201405413号，2018年5月25日，该房屋设定抵押登记，并办理了他项权证，证号为2018002336号，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司鸳大支行，债权数额3900000元。四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街奥鑫锦城A区（一期）商业及车位1幢负三层77号房屋产权目前登记在伍秀利名下。伍秀利未支付相应的对价。 本院认为，根据彭扶平的起诉及奥鑫公司、博化公司、第三人的答辩，奥鑫公司的起诉及彭扶平、博化公司、第三人的答辩，本案的争议焦点为：第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系；第二、如何认定与彭扶平签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、是否应当解除本案商品房买卖合同，被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息、赔偿损失，博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款、支付利息和赔偿损失承担连带责任的问题；第四、如何认定彭扶平、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还2万元服务费；第五、第三人伍秀利、田荣亮是否对本案奥鑫公司和博化公司所负债务承担连带责任；第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？以下逐一分析： 第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系。本院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，又以奥鑫公司的名义报批、报建、销售案涉房产、竣工验收等并向奥鑫公司交纳管理费，二者之间成立挂靠关系。 第二、如何认定与彭扶平签订商品房买卖合同的合同相对人。 本院认为，奥鑫公司是与彭扶平成立商品房买卖合同的合同相对人，彭扶平与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。理由为：第一、彭扶平提交的商品房买卖合同加盖有奥鑫公司的公章，且奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮签订的《承包协议》明确约定以奥鑫公司名称进行承包开发经营，包括报建、修建、项目区域基础设施建设、销售、办证等，根据合同相对性原则，由此产生的合同责任应当由奥鑫公司承担。第二、彭扶平提供了加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章的房款收据，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司下设的分支机构，所产生的法律后果应由奥鑫公司承担；第三、彭扶平将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了彭扶平的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第四、被告奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，彭扶平系第三人，对奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗彭扶平的效力。 第三、是否应当解除本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息？博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款和支付利息承担连带责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式。彭扶平请求解除与奥鑫公司签订的《商品房买卖合同》，其行使的系合同法定解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，彭扶平解除合同的诉讼请求要得到支持的理由必须满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形之一。因本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，故解除理由仅限于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四、五款中规定的情形。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形均系因合同当事人一方违约行为引起的当事人可以解除合同的情形。奥鑫公司根据《商品房买卖合同》的约定需履行的主要债务（合同义务）有二，一是按照合同约定的时间交付案涉商品房，二是按照合同约定的时间办理该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）和向彭扶平交付案涉房屋的房屋所有权证书（转移登记）。合同约定的案涉商品房的交付时间为2020年12月30日前，权属证明的取得时间为2022年12月30日前，交付案涉房屋的房屋所有权证书应在房屋交付之日起730日内。奥鑫公司在《商品房买卖合同》签订之日即2019年7月20日便已经将案涉商品房交付给彭扶平，而合同约定的办理权属证明的时间亦未到期，交付所有权证书时间也未到期，故奥鑫公司不存在预期违约、迟延履行主要债务、根本违约的情形，彭扶平不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第二、三、四款中规定的情形向奥鑫公司主张行使合同的法定解除权。彭扶平与奥鑫公司在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋登记在第三人七星公司名下而非奥鑫公司名下，彭扶平依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定要求解除合同，但出卖人奥鑫公司与买受人彭扶平约定的商品房所有权转移登记时间并未到期，案涉房屋所有权并不必然导致不能转移至彭扶平名下，故对彭扶平的该项解除合同的理由不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定要求解除合同,但彭扶平与奥鑫公司签订商品房买卖合同后，出卖人奥鑫公司不存在又将涉案房屋出卖给第三人情形，也不存在出卖人奥鑫公司未告知买受人彭扶平又将涉案房屋抵押给第三人的情形，且案涉房屋已交付彭扶平占有、使用，彭扶平仅未取得房屋产权证而已，商品房买卖合同目的并非完全不能实现，故对彭扶平的该项解除合同的理由也不予采纳。综上，彭扶平要求解除与奥鑫公司所签订的《商品房买卖合同》理由不成立，本院对其解除合同的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，即使奥鑫公司隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，但因彭扶平要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求未得到支持，故彭扶平现也无权请求奥鑫公司返还已付购房款及利息、赔偿损失并由博化公司承担连带支付责任。 如何认定彭扶平、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系？被告博化公司是否应当返还2万元服务费？奥鑫公司对返还2万元服务费是否承当连带责任？博化公司与四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部、伍秀利、刘汉军委托博化公司销售涉案房屋，并由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部、伍秀利、刘汉军向博化公司支付服务佣金。彭扶平并非销售代理合同当事人，博化公司收取彭扶平服务费于法无据，故本院对彭扶平要求博化公司返还服务费20000元的诉讼请求予以支持。彭扶平服务费系博化公司公司收取，彭扶平要求奥鑫公司对博化公司向彭扶平返还20000元服务费承担连带责任,于法无据,本院不予支持。 第三人伍秀利、田荣亮是否对奥鑫公司返还购房款、支付利息和博化公司返还服务费的法律责任承担连带责任。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间成立挂靠关系。但奥鑫锦城A区报批、报建、竣工、验收等符合城市房地产开发和工程质量管理的相关规定，彭扶平要求第三人伍秀利、田荣亮对奥鑫公司返还购房款和支付利息的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。第三人伍秀利、田荣亮与博化公司之间没有直接法律关系，原告要求其对博化公司返还20000元购房款的法律责任承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，本案中，奥鑫公司提起反诉，符合民事诉讼法的规定。奥鑫公司反诉要求对案涉《商品房买卖合同》予以撤销，但其所举证据不足以证明合同盖章行为系第三人伍秀利、田荣亮实施的欺诈行为，且彭扶平并不认为盖章行为属于欺诈行为。故本院对奥鑫公司反诉要求撤销本案《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。奥鑫公司第二项反诉诉讼请求系对本诉诉讼请求的抗辩，不属于反诉诉讼请求，本院予以驳回。 综上，彭扶平要求博化公司返还服务费20000元的诉讼请求与法有据，本院予以支持。对其其他诉讼请求不予支持。对奥鑫公司的反诉诉讼请求不予支持。被告博化公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此造成的一切法律后果自负。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 一、由本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）彭扶平服务费20000元； 二、驳回原告（反诉被告）彭扶平的其他诉讼请求; 三、驳回被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2310元，由原告（反诉被告）彭扶平负担2010元，由本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司负担300元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费1155元，由被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 唐 彬 人民陪审员 张 莉 人民陪审员 郭 海 二〇二〇年九月三十日 书 记 员 樊旭峰