江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初1649号原告：黄仲良，男，1969年3月25日出生，汉族，江西省武宁县人，个体户，住武宁县，现住武宁县。原告：余爱梅，女，1974年10月18日出生，汉族，江西省武宁县人，个体户，住武宁县，现住武宁县。二原告共同委托代理人：刘明，江西修江律师事务所律师。被告：武宁嘉和实业发展有限公司，住所地武宁县人民路******。统一社会信用代码91360423MA35G5BH7P。法定代表人：何志强，该公司总经理。原告黄仲良、余爱梅与被告武宁嘉和实业发展有限公司（以下简称“嘉和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄仲良、余爱梅及其委托代理人刘明到庭参加了诉讼，被告武宁嘉和实业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄仲良、余爱梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告从2019年1月1日起以西海新天地1层35#商铺已付购房款463337元为基数按日万分之三计算向原告支付逾期交房违约金至该铺依法交付之日止，并要求被告从2019年5月14日起以西海新天地1层35#商铺已付购房款463337元为基数按日万分之一计算向原告支付逾期办证违约金至该铺办好不动产权证交给原告之日止；2、要求被告从2019年1月1日起以西海新天地1层83#商铺已付购房款387537元为基数按日万分之三计算向原告支付逾期交房违约金至该铺依法交付之日止，并要求被告从2019年5月14日起以西海新天地1层83#商铺已付购房款387537元为基数按日万分之一计算向原告支付逾期办证违约金至该铺办好不动产权证交给原告之日止；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年10月9日，原、被告就原告购买被告开发的西海新天地1层35#商品房（商铺）和1层83#商品房（商铺）签订两份《商品房买卖合同》（预售），该两份《商品房买卖合同》于2017年10月19日在武宁县住建局（原武宁县房产管理局）办理了备案，备案号分别为201703365、201703366。《商品房买卖合同》第九条约定：商品房交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房，逾期交房的自逾期日按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金。第二十条约定：出卖人应当在该商品房交付之日起90工作日内为买受人办理好房屋所有权证书，逾期按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及其附件均为被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款合同，合同附件十一补充协议第六条约定的“买受人自愿同意给予出卖人90工作日的交房宽限期”明显属于免除被告责任的条款，根据《合同法》第三十九条、四十条、四十一条的规定，上述格式条款无效。原告于2017年8月20日支付被告定金100000元，于2017年8月21日支付被告首付款155263元，于2017年10月9日支付被告购铺款175612元，合计为430875元。2017年12月26日，原告作为借款人和抵押人，被告作为保证人，武宁农商银行营业部作为贷款人签订《个人购房借款、担保合同》，原告以35#、83#商铺做抵押向武宁农商银行营业部贷款42万元支付给被告。原告已付清两间铺面的全部购房款850875元。但被告拖延至今未按约定交付商品房（商铺）给原告，也未按约定为原告办理房屋所有权证书。现原告依法提起诉讼，请求法院根据江西省高级人民法院印发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的规定依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告武宁嘉和实业发展有限公司未答辩。经审理查明：2017年10月9日，原告黄仲良、余爱梅在被告武宁嘉和实业发展有限公司处购买西海新天地1层35#号商铺，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，预测建筑面积为32.5㎡，其中套内建筑面积为29.19㎡，分摊共有建筑面积为3.31㎡。单价为14256.52元/㎡，总价款为463337元，贷款方式付款：买受人于2017年10月9日前支付首期房价款233337元，余款230000元向武宁农商行申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”；第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人因政策规范文件要求采取某项重要措施或遇重大技术问题，导致建设周期延长的，由出卖人向买受人提供相关证明，交房时间相应顺延，否则出卖人自逾期日按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90工作日内取得该商品房所有权证书的，买受人不退房的，出卖人同意按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件十一补充协议第六条约定“如出卖人不能按照本合同第十一条约定的期限交房的，买受人自愿同意给予出卖人90工作日的交房宽限期，允许出卖人在该宽限期届满交房，并同意在宽限期内出卖人不承担违约责任、补偿责任、赔偿责任等。”该合同于2017年10月19日在武宁县房管局备案（备案号为201703365）。2017年10月9日，原告黄仲良、余爱梅在被告武宁嘉和实业发展有限公司处购买西海新天地1层83#号商铺，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，预测建筑面积为28㎡，其中套内建筑面积为25㎡，分摊共有建筑面积为3㎡。单价为13840.61元/㎡，总价款为387537元，贷款方式付款：买受人于2017年10月9日前支付首期房价款197537元，余款190000元向武宁农商行申请贷款支付。其他条款与35#商铺的《商品房买卖合同（预售）》一致。该合同于2017年10月19日在武宁县房管局备案（备案号为201703366）。原告于2017年8月20日支付被告定金100000元，于2017年8月21日支付被告首付款155263元，于2017年10月9日支付被告购铺款175612元，合计为430875元。2017年12月26日，原告黄仲良作为借款人，黄仲良、余爱梅作为抵押人，被告嘉和公司作为保证人，武宁农商银行营业部作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，原告以35#、83#商铺做抵押向武宁农商银行营业部贷款420000元。武宁农商银行于2017年12月26日将420000元支付给被告嘉和公司。原告已付清两间铺面的全部购房款850875元。被告嘉和公司拖延至今未按约定交付商铺给原告，也未按约定为原告办理不动产权证书，故原告诉至本院。以上事实有原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》复印件、收据复印件、武宁农商银行贷个人购房借款/担保合同、借款凭证复印件、被告嘉和公司账户简易明细打印件及原告的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告黄仲良、余爱梅与被告武宁嘉和实业发展有限公司在协商一致的基础上自愿签订《商品房买卖合同》，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告未按期交房给原告及办理不动产权证，违反了双方的合同约定，构成违约，被告应承担违约责任。故对原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理不动产权证违约金的诉请本院予以支持。对逾期交房违约金的起算时间问题，双方在合同中约定交房时间为2018年12月31日，合同附件十一补充协议第六条约定的“买受人自愿同意给予出卖人90工作日的交房宽限期”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该条款免除了被告嘉和公司的部分责任，故该条款应属无效，涉案商品房逾期交付起算时间应为：2019年1月1日。关于逾期办证违约金的起算时间问题，双方在合同中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90工作日内取得该商品房所有权证书的，买受人不退房的，出卖人同意按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。故逾期办证起算时间应为商品房交付之起满90个工作日的第二日，经核算即为：2019年5月16日。对违约金的计算标准问题，虽然涉案合同约定了违约金的支付标准，但原告要求进行调整，主张被告按已付购房款日万分之三计算支付逾期交房违约金，按已付购房款日万分之一计算支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，虽然原告在本案中并未提交证据证明其实际损失的数额，但被告迟延交付、迟延办证的违约行为导致原告不能预期取得商铺进行经营使用，从而失去利用涉案房产派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且被告的违约行为处于继续状态，该损失必然不断扩大。双方在合同中约定的逾期交房违约金支付标准显然并不能弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，该约定的违约金标准属过低，本院酌情确定每日按照已付房款的万分之一的标准支付逾期交房违约金。关于逾期办证违约金，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算即按已付房款的万分之一计算，该固定比例计算违约金数额极低，根据相关法律规定，该约定应认定为被告免除自己责任的无效格式条款，应按照合同没有约定违约金的规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金的，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告主张的逾期办证违约金应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，对于原告的主张本院依法在法律规定的范围内予以支持。被告武宁嘉和实业发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应依法由其自行承担不到庭的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武宁嘉和实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄仲良、余爱梅支付自2019年1月1日起以西海新天地1层35#商铺已付购房款463337元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金至该铺实际交付之日止；及自2019年5月16日起以西海新天地1层35#商铺已付购房款463337元为基数计算的逾期办证违约金至不动产权证办理完成之日止（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告武宁嘉和实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄仲良、余爱梅支付自2019年1月1日起以西海新天地1层83#商铺已付购房款387537元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金至该铺实际交付之日止；及自2019年5月16日起以西海新天地1层83#商铺已付购房款387537元为基数计算的逾期办证违约金至该不动产权证办理完成之日止（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1993元，由被告武宁嘉和实业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员 李季刘二０二〇年九月十八日代书记员 崔海宁