广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初13238号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市某餐饮管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：冯某某，总经理。委托诉讼代理人：宁瑞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恬，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳某文化体育创意发展有限公司，住所地深圳南山区。法定代表人：杨某某，执行董事。委托诉讼代理人：周金武，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告深圳市某餐饮管理有限公司与被告深圳某文化体育创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人宁瑞，被告的委托诉讼代理人周金武、黄霁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋内全部存货（详见存货清单），暂计10万元（人民币，下同）；2.依法判令向原告赔偿装饰装修物损失，暂计120万元（具体以鉴定金额为准）；3.本案受理费、鉴定费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年6月30日，原告与被告签订了《场地租赁合同》（合同编号：ＳＭ-20140701）,合同约定,被告将位于深圳市棕某国际俱乐部大堂行政酒廊出租给原告用做经营餐饮，租赁期限五年，即自2014年9月1日起至2019年8月31日止等全部内容。然而，在原告装修进驻使用该房屋后经营过程中，多次有相关行政部门以违建为由口头告知停业，而被告在签订《场地租赁合同》之初也未及时告知原告，且在这过程中一直未取得建筑工程规划许可证。（2018）粵0305民初18497号民事判决确认了涉案房屋为违建，并确认关于涉案房屋的《场地租赁合同》无效。至今并未取得建筑工程规划许可证，致使多政府部门各类检查且责令停业，直接致使原告无法正常经营。故根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，在法院确认原告与被告签订的合同编号为ＳＭ-20140701的《场地租赁合同》无效后，被告应该返还原告全部存货以及赔偿已形成附和的装饰装修物相应损失。鉴于此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定，特向贵院提出此民事诉讼，请求贵院依法查明本案的全部事实并全部支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、被告已就涉案租赁房屋内存货向本院申请以物抵债，该批存货的物权已经转移至被告，原告无权提出请求。首先，本院出具的（2018）粤0305民初18497号民事判决第9页的本院认定事实部分载明：“庭审中……原告（即本案被告）表示，2018年1月被告（即本案原告）拖欠租金等费用并擅自停业，原告发出催缴函未果将大门锁上，后被告反映员工物品遗留在涉案房屋，原告工作人员陪同被告将重要物品取走，后原告一直要求被告自行取走房内其余物品，被告一直未予理睬，原告不同意用屋内物品抵扣，被告随时可以自行取回”。根据该判决内容，并结合被告提交的证据3可知，被告已通过多种方式（包括但不限于当庭通知、通知送达等）催促要求原告自行取回存货，原告均不予理睬。其次，根据被告补充提交的证据7至证据11，因原告未履行（2018）粤0305民初18497号民事判决，被告已向本院申请强制执行，案号为（2019）粤0305执6725号，要求执行原告名下财产。2019年10月16日，经本院清点，本院查封原告名下存放于涉案房屋的存货，即设备、酒一批。经过两次拍卖，告名下位于涉案房屋的设备、酒一批均流拍。2020年7月9日，被告申请将前述存货以物抵债。因此，该批存货的物权已转移至被告，原告无权就该批存货提出请求。2、原告已知悉涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，在正常开业经营的情况下却迟迟不缴纳租金，原告对涉案租赁合同无效存在过错，应当自行承担装饰装修损失及本案全部诉讼费用。签订涉案租赁合同时，被告已经告知被答辩人涉案房屋未取得建筑工程规划许可证的现状；另外涉案租赁合同未附房地产权证，也未载明涉案房屋的不动产权证号。被告作为承租人应当对租赁房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，根据上述情况可知，原告实际已知悉涉案房屋未取得建筑工程规划许可证的情形。签订租赁合同之后，原告在租赁期间也从未提出异议。3、原告所谓因涉案房屋未取得建筑工程规划许可证导致行政部门告知停业，致使原告无法经营的说法，毫无依据。原告在租赁期间一直正常使用涉案房屋，并开业经营，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证并不影响原告正常占有、使用涉案房屋。4、在因原告自身原因导致经营出现问题的情况下，原告未通知答辩人，也未与被告协商解除合同，而是擅自关闭餐厅，并迟迟不向被告结清拖欠租金等款项。原告严重违反了合同义务及诚实信用原则，存在过错，原告提起本次诉讼纯粹是为了逃避、拖延给付租金的责任。被告向本院提出反诉请求：1.判决原告将涉案房屋恢复原状；2.判决原告立即将涉案房屋腾空并返还给被告；3.判决原告向被告支付房屋占有使用费（自2018年2月1日起暂计至2019年6月30日为2570794.06元，自2019年7月1日起按每月154247.60元的标准计至原告腾空并返还涉案房屋之日止）；4.判决原告承担本案的全部诉讼费、反诉费。事实与理由：被告与原告于2014年6月30日签订了合同编号为ＳＭ-20140701《场地租赁合同》，约定被告将位于深圳市棕某国际俱乐部大堂行政酒廊（以下简称为“租赁房屋”）出租给原告用作经营餐饮，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共五年。租赁房屋按照470㎡计算租金及相关费用，首期租金为1552800元，此后4年的租金在前一年的租金基础上递增5%，即第二年年租金为1598940元，第三年年租金为1678887元，第四年年租金为1762831元，第五年年租金为1850972元，五年租金共计8414430元。2019年3月7日，本院作出（2018）粤0305民初18497号判决，确认被告与原告于2014年6月30日签订的《场地租赁合同》无效，并判决原告向被告支付2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间租金。判决生效后，原告至今未向被告支付前述租金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据前述规定，原告应当向被告腾空并交还房屋，但，虽然经过被告多次反复通知、催告，但原告始终不予理睬，至今未腾空租赁房屋，也未向被告交还租赁房屋或办理交接手续。原告的行为导致被告无法占有、使用租赁房屋，也无法对外出租租赁房屋、获取收益，已经对被告造成巨大经济损失。因此，原告应当立即将租赁房屋腾空并返还给被告。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告还应向被告支付自2018年2月起至实际腾空并返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。另外，根据《场地租赁合同》关于原告装修的相关约定可知，被告向原告交付租赁房屋之后，原告自行进行了装修。根据《合同法》相关规定，因《场地租赁合同》无效，其无效的法律后果为恢复原状，因此，原告应将租赁房屋自行添附的装修拆除并恢复原状后再交还给被告。为维护自身合法权益，被告现提出反诉请求，恳请贵院依法判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：对于被告的反诉请求全部不予认可，理由如下：1、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同中案件具体运用法律问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修可折价归出租人所有，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状，由于涉案物业自2018年1月之后一直由被告实际控制，且禁止原告进入，原告并未对涉案物业有任何拆除行为，亦未对涉案物业造成损坏，故根据前述法律规定，被告无任何理由要求原告将涉案物业恢复原状。2、原告无任何理由支付被告的占有使用费，具体理由如下：首先2018年1月在原告停止经营后，原告与被告于2018年1月18日签署了《移交清单》，原告自此将涉案场地移交给被告，被告自该时间后一直控制涉案场地，故被告无理由要求原告支付房屋占用使用费；涉案物业移交被告控制，已经由案号为（2018）粤0305民初18497号案件民事判决书予以确认。其次自原告将涉案场地移交给被告后，由被告一直实际控制该场地，而原告自此就没有使用该场地，至于涉案房屋为何仍有原告物品，系因为被告不允许原告搬离，致使相关物品仍留在涉案物业内；再次涉案场地系未取得建设规划许可，属于违建，根本就不能对外出租使用，相关部门应该对此予以拆除，该建筑根本没有任何收益权，被告亦无法腾空再出租导致的，该场地如今仍处于空置状态，故原告无任何法律依据支付被告该场地占用费；被告主张占有使用费与“任何人不应从自己的违法行为中获益”的法律精神相违背。最后被告已通过案号为（2018）粤0305民初18497号案件向原告主张了拖欠的场地占用费，但明确放弃了2018年1月份之后的场地占用费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“一事不再理”原则，该案已起诉并已出判决生效，被告无任何事实和法律依据就同一事实再次向原告主张场地占用费。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名深圳沙河某球会有限公司，于2017年11月1日变更为现名。原、被告于2014年6月30日签订《场地租赁合同》，约定被告将位于深圳市棕榈泉国际俱乐部大堂行政酒廊出租给原告使用。2018年3月7日，本院作出（2018）粤0305民初18497号民事判决，认定因涉案房屋没有取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，上述合同违反法律、行政法规效力性强制性规定，属无效合同，并判决原告应支付被告2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间租金683415.9元、2016年9月至2018年1月期间管理费42500元、2014年9月至2018年1月期间水电费180785.34元。（2018）粤0305民初18497号民事判决认定，被告曾表示，2018年1月原告拖欠租金等费用并擅自停业，被告发出催缴函未果将大门锁上，后原告反映员工物品遗留在涉案房屋，被告工作人员陪同原告将重要物品取走，后被告一直要求原告自行取走房内其余物品，原告一直未予理睬，被告不同意用屋内物品抵扣，原告随时可以自行取回。根据原告的申请，本院依法委托深圳市国策资产评估有限公司对涉诉商铺深圳市棕榈泉俱乐部大堂行政酒廊的装饰物进行评估，2020年6月15日深圳市国策资产评估有限公司出具国策资评字ＳＺ［2020］030006ＣＡ6号《深圳市南山区人民法院委托司法处置所涉及的深圳市棕榈泉俱乐部大堂行政酒廊的装饰装修物损失项目资产评估报告》，报告载明：至评估基准日，深圳市南山区人民法院委托司法鉴定财产市场价值所涉及的涉诉商铺深圳市棕榈泉俱乐部大堂行政酒廊的装修评估价值为274474元。原、被告对评估报告均无异议。原告确认涉案房屋内所有原告财产均因执行案件被查封。被告提交《涉案房屋现状图》、《涉案房屋交付前总平面图、立面图》证明经涉案房屋内仍存放被告存货以及被告交付涉案房屋给原告前的房屋现状。原告对上述证据不予认可。被告提交了《（2019）粤0305执6725号执行裁定书》、《查封（抵押）财产清单》、《（2019）粤0305执6725号之一执行裁定书》、《阿里拍卖、司法网页截图》、《以物抵债申请书》，证明因（2018）粤0305民初18497号民事判决书生效后，原告未及时履行义务，被告申请强制执行。执行法院查封了原告名下存放于涉案房屋的设备、存货，经两次拍卖均流拍，被告向执行法院提交以物抵债申请书，执行法院裁定将原告名下餐厅设备、酒一批以65494.80元抵债交付给被告抵偿相应金额的债务。庭审中，被告确认以物抵债申请中的物品就是查封（抵押）财产清单》列明物品，原告对此提出铁板烧设备及其他厨房设备均在查封清单中，但在执行法院出具的财产评估报告清单中没有包括的抗辩。被告提交了深圳国量资产评估有限公司出具的深国量评报字[2019]第12-014号资产评估报告，指出评估范围包括了《查封（抵押）财产清单》中的物品，原告对此予以确认。本院认为，涉案房产内原告所有的物品在查封清单中已列明，由执行法院进行查封，后因两次拍卖均为流拍，被告申请以物抵债，本院在执行过程中已出具民事裁定将查封清单中列明的物品以65494.80元抵债给被告，所有权已发生转移。原告要求被告返还涉案房产内全部存货的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿涉案房产装饰装修物损失的诉请，经评估报告认定涉诉商铺深圳市棕榈泉俱乐部大堂行政酒廊的装修评估价值为274474元。涉案房产装饰装修物与房产已形成附合。涉案合同无效是因为涉案房产未取得建设工程规划许可证而导致的，被告未能提供适格房产进行出租，原告签订合同时，合同未附房地产权证且未载明涉案房产的不动产权证号，原告也未尽合理注意义务。对此，涉案合同无效，原、被告双方均有过错。对于已经形成的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认定双方各自负担50%损失，对原告的有关诉请予以部分支持，具体为274474×50%＝137237元。被告要求原告将涉案房屋恢复原状，但未能提供充分证据证明涉案房屋于交付之前的状态，故本院不予支持。被告诉请原告腾空涉案房屋并支付2018年2月1日以后的占有使用费。因被告在2018年1月已将涉案房产上锁，其已实际控制房屋，有关诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳某文化体育创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某餐饮管理有限公司支付装饰装修残值137237元；二、驳回原告深圳市某餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳某文化体育创意发展有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8250元，原告已预交，由原告负担7379.07元，被告负担870.93元；反诉案件受理费13683.18元，被告已预交，由被告负担；评估费10550元，原告已预交，由原告负担9343.46元，由被告负担1206.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赖 晖人民陪审员  郑艳霞人民陪审员  肖王琰二〇二〇年九月十七日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。