江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初2873号原告：昆山拜博口腔门诊部有限公司，统一社会信用代码913205830618300831，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**。法定代表人：魏建辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：金钧，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁梦唯，江苏六典律师事务所实习律师。被告：夏金伟，男，1979年11月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：王顺彪，男，1977年4月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山拜博口腔门诊部有限公司（以下简称拜博公司）与被告夏金伟、王顺彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金钧、郁梦唯，被告夏金伟、王顺彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拆迁补偿款775106元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原名称为“昆山金博士口腔门诊部有限公司”，2015年9月变更为现有名称“昆山拜博口腔门诊部有限公司”。2011年，原告开始租赁坐落于昆山市的房屋用于经营。租赁期限至2021年12月31日止。原告拜博公司租用上述房屋后，投入巨资完成了装修。2015年3月11日，二被告受让了上述房屋，各方约定，租赁合同继续履行。2018年，因市政建设需要，租赁物房屋面临动迁。原告拜博公司配合二被告和拆迁人，完成了对租赁物房屋装修部分的评估。之后，拆迁人同二被告达成了拆迁补偿协议，并且向其支付了拆迁补偿款（其中包括装修部分补偿款775106元）。就上述装修补偿款，二被告一直未向原告给付。原告认为，双方订立的房屋租赁合同合法有效。原告在履行该租赁合同过程中投入的装修部分权益归原告所有，被告获得的装修部分补偿款应给付给原告。为此，原告特向法院起诉，望判如所请。被告夏金伟、王顺彪辩称，首先，案件所诉标的房屋系原房屋所有权人办公用房，非毛坯房。拜博口腔作为承租人租赁的XX西路XX号四层房屋系原所有权人昆山市银洲房产开发有限公司股东和法定代表人金某先生的房产开发公司的办公所在地，曾由该公司的另一股东金某先生的儿子金某2先生委托过装修公司对该房屋上进行过装饰装修。因此拜博口腔在承租该房屋时，该房屋非毛坯，拜博口腔在重新进行装饰装修时充分利用了原装饰装修，所以拆迁补偿协议中关于装修部分的补偿，其中有部分补偿是对于原装饰装修的补偿。其次，双方租赁合同系协商一致解除，应按法律法规规定补偿根据《房屋租赁合同》第九条、第十二条，双方是在2019年7月协商一致解除了房屋租赁合同。根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷司法解释的第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。因此，即使上述房屋的装饰装修全部由拜博口腔完成，在关于租赁期内的装饰装修残值部分的损失也应按照公平原则分担，而不应如拜博口腔在起诉状中诉请的由答辩人全部承担损失。所以请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月15日，魏建辉代表昆山金博士口腔门诊部有限公司作为乙方与金某作为甲方签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将位于昆山市房屋出租给乙方使用，在合同有效期内，经甲方同意，乙方报请政府有关部门批准后可对出租房屋进行装修，乙方因经营需要拆除西边第二间南边房屋楼板，安装楼梯，对以上拆除，乙方保证在房屋租赁合同期满或中途退租时恢复原样；在合同有效期内，如政府及有关部门对该物业需拆迁使合同无法履行，本合同自动解除。魏建辉在该合同尾部乙方委托代理人处签字。2014年12月11日，金某将位于昆山市房屋出售给被告王顺彪、夏金伟，该房屋于2015年1月15日登记至王顺彪、夏金伟名下,由二人按份共有，每人份额为50%。2015年3月11日，原、被告及案外人金某在《房屋租赁合同》尾部手写补充：“该物业已由金某转让给王顺彪和夏金伟，承租人昆山金博士口腔门诊部有限公司知悉该转让行为，且自愿放弃优先购买权，物业受让方和承租人同意继续按本租赁合同相关条款执行，以后的租金交给物业受让方王顺彪或夏金伟”。2015年9月22日,昆山金博士口腔门诊部有限公司更名为昆山拜博口腔门诊部有限公司。2016年10月25日，夏金伟与王顺彪签订《存量房买卖合同》，约定王顺彪将涉案房屋50%的产权份额出售给夏金伟。2016年10月31日，涉案房屋登记在被告夏金伟及其配偶王勤芳名下。2017年8月25日，夏金伟、王勤芳作为甲方与被告王顺彪、陈某作为乙方签订一份《双方共同出资购买房产的协议》，约定双方共同出资购买的位于昆山市，经双方友好协商，房产登记到夏金伟名下，双方按照各50%的比例出资，按照出资比例享有上述房产的权利和义务，以后上述房屋出租、出售或者动迁所取得的利润，由双方按出资比例分配；2016年10月，由于王顺彪个人原因，产权变更至夏金伟一人名下，并有相关转账记录，但实际该房屋产权仍为双方共同所有，房屋出资额仍为双方各50%。为建设苏州轨道交通S1线玉山广场站，昆山市政府决定对涉案房屋进行征收。2019年4月22日，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司受昆山市住房和城乡建设局委托对涉案房屋价值进行评估，评估结果为房地产总价值4198295元、装修附着物总价值775106元，装修评估的成新率为0.84。2019年7月12日，昆山市城区房屋征收服务事务所有限公司将装修补偿款转账至夏金伟银行账户。原、被告庭审时均确认,《房屋租赁合同》的租赁期限为2011年11月15日至2021年12月31日，双方于2019年5月31日解除该合同，拜博公司已付清所有房租。夏金伟、王顺彪均向本院表示，二人虽签订《存量房买卖合同》，约定王顺彪将房产50%份额出售给夏金伟，房屋所有权也登记在夏金伟及其配偶名下，但实际上二人仍对该房屋产权各占50%的份额，且夏金伟于2019年7月12日已将收到的装修补偿款的50%转账至被告王顺彪配偶陈某账户，王顺彪也愿意与夏金伟在本案中共同承担责任。另查明，拜博公司成立于2013年1月25日，法定代表人为魏建辉，承租涉案房屋前，该房屋已装修，签订《房屋租赁合同》后，因房屋原有装修不适合经营，拜博公司对该房屋重新进行了装修。上述事实由《房屋租赁合同》复印件、《房屋装修评估单》复印件、《初步评估结果汇总表》复印件、《存量房买卖合同》复印件、房产证复印件、不动产注销证明复印件、企业信息查询结果复印件、银行进账单复印件以及当事人在庭审中的陈述证实，本院予以确认。本院认为：我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案《房屋租赁合同》系拜博公司法定代表人魏建辉在公司成立前与案外人金某签订，后金某将该合同权利义务概括转让给夏金伟、王顺彪，拜博公司与夏金伟、王顺彪在庭审时也确认双方之间租赁合同关系自2011年11月15日开始建立，故该合同对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。该合同约定，在合同有效期内经甲方同意，乙方报请政府有关部门批准后可对出租房屋进行装修，故拜博公司因经营所需对涉案房屋进行的装修征得了原所有权人同意。后涉案房屋被政府征收，双方确认合同于2019年5月31日解除。对于夏金伟、王顺彪是否应当支付拜博公司装修补偿款问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案房屋因政府征收，导致双方的租赁合同履行不能，故双方对合同的解除均没有责任。鉴此，出租人应当就剩余租赁期内的各项装饰装修残值损失给予承租人拜博公司适当补偿。虽拆迁时涉案房屋登记在夏金伟及其配偶名下，但夏金伟与王顺彪均表示二人实际上对涉案房屋仍各占50%份额，夏金伟收到政府支付的装修补偿款后也将其中50%转账给了王顺彪，同时王顺彪向本院表示愿意与夏金伟共同承担本案责任。故涉案房屋的装修补偿款应由夏金伟、王顺彪二人共同支付给拜博公司。对于装修补偿款支付数额问题。考虑到拜到博公司对涉案房屋进行了全面装修、涉案房屋评估时成新率较高，结合涉案房屋租赁前为装修房，租赁合同约定合同期满拜博公司需恢复原样等因素，本院根据公平原则，酌定夏金伟、王顺彪支付拜博公司70%的装修补偿款即542574元（775106元×0.7）。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告夏金伟、王顺彪于本判决生效之日起十日内支付原告昆山拜博口腔门诊部有限公司装修补偿款542574元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11552元，减半收取计5776元，由原告昆山拜博口腔门诊部有限公司负担1733元，由被告夏金伟、王顺彪负担4043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 张志高二〇二〇年九月二十七日法官助理 吴晓菲书 记 员 李志斌