上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13823号原告：刘英，女，1980年6月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：许放，女，1976年11月14日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海馥果教育培训有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许放，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：常浩，江苏六典(上海)律师事务所律师。原告刘英诉被告许放、上海馥果教育培训有限公司(以下简称馥果公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告刘英及两被告的共同委托诉讼代理人常浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英向本院提出诉讼请求判令：1.原告与两被告签订的《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除；2.两被告支付原告2020年3月15日至2020年7月15日的租金人民币18,764元及滞纳金25,331.40元；3.被告馥果公司将营业执照从上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道150弄93号304号房屋内迁出。事实和理由：原告与两被告于2015年11月15日就位于上海市青浦盈浦街道淀山湖大道150弄92号304店铺签订了为期5年的租赁合同，租赁期限自2015年11月15日至2020年11月14日，2019年11月15日至2020年11月14日的月租金为4,691元。两被告自2020年3月15日至今拖欠房租，期间原告多次催告均回复没钱。根据合同4.3约定，支付方式为每三个月支付一次，付款日需提前15天。按规定在2020年3日1日支付3-5月房租，至今应支付3-7月的房租，金额4,691*4=18,764元。根据合同9.1条，乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金。自2020年3月1日至2020年7月15日共为135天，金额为：18,764*1%*135=25,331.40元。被告馥果公司口头提出退房申请，至今未履行交接手续，未将营业执照迁出涉案房屋，对原告继续出租造成影响，遂原告诉至法院作如上诉请。两被告共同辩称，1、涉案合同已于2020年3月31日解除。被告许放自2015年底租赁涉案房屋在内的相邻房屋共5间，用于开办被告馥果公司，被告许放一直按约支付租金。2020年1月因新冠疫情中止经营，教育局通知不知道何时恢复经营，被告许放与房东沟通减免部分租金。除原告外，其余房东都同意减免。2020年3月28日，因沟通减免租金未果，原告微信通知被告许放在月底前搬离，原告已经单方解除合同。原告通知搬离后，被告许放希望交接，但因疫情原告不出现，故在2020年4月6日向原告发送房屋交接书，双方沟通方案，原告要求被告许放恢复原状，后被告许放找人装上隔墙、拆除门头。在无法沟通的情况下，直至2020年5月16日，在原告未到场的情况下，被告许放将钥匙交给物业。被告许放已将商铺返还原告，合同已经解除。2、被告许放在2020年5月才陆续恢复经营，支付租金至2020年3月14日，后续未再支付。因支付了4,174元作为押金，押金同意扣减2020年3月15日至2020年3月31日的租金，抵扣完毕后还有富余，故被告许放不拖欠原告租金，原告也没有任何损失，被告许放不应支付滞纳金。3、被告许放因新冠疫情、政府政策等不可抗力的情况下无法使用涉案房屋进而影响合同履行，并非主观恶意，且原告提出解除合同后，被告许放一直催促办理交接手续，并按原告要求将房屋恢复原状后交给物业。且房屋自2020年1月以来并未使用过，被告不存在违约。但原告不配合交接，且发布有损被告公司形象的言论，给被告公司名誉造成损失。4、被告馥果公司并未与原告签订涉案合同，被告馥果公司不是合同履行主体，合同未约定被告馥果公司要迁出，迁出营业执照并不是法院的受理范围。经开庭审理查明：原告系上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道150弄93号304室(下简称涉案房屋)产权人。2015年，原告(出租方、甲方)与被告许放(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方租赁该商铺仅限于配套。租赁期限5年，自2015年11月15日至2020年11月14日止。甲方应于2015年11月15日前将该商铺交付乙方使用。2015年11月15日-2016年11月14日，2016年11月15日-2017年11月14日，每月租金均为4,174元;2017年11月15日-2018年11月14日，2018年11月15日-2019年11月14日，每月租金均为4,425元；2019年11月15日-2020年11月14日，每月租金为4,691元。乙方享有4个月免租期，自2015年11月15日至2016年3月14日。乙方签订本合同时，应向甲方一次性缴纳租赁保证金4,174元。6.3条，该商铺内的水电燃气等公用事业费用由乙方负责。9.1条约定，乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金。追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，被告许放支付原告押金4,174元。涉案房屋的租金已支付至2020年3月14日。另查明，被告馥果公司于2019年2月15日成立，注册地址位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道******，经营范围是中等及中等以下非学历业余教育(文化类、艺术类、外语类)。2020年1月28日，被告许放微信原告：“现疫情挺严重的，教育局通知我们到2月底、3月初才能开课(还不知道能不能正常开课)，所以现在我们特殊时期遇到了很严重的问题，这个时期没办法营业，而且没有收入还得支付员工工资及房租，现恳请您和其他房东能帮我们共渡难关，希望和各位房东商量一下，出台相关减免政策。”原告回复：“如果银行同意我们贷款不付几个月我就同意减免几个月。”3月16日，原告微信被告许放：“麻烦安排我房租付下，还有上次答应的押金……”。被告许放回复：“不好意思，最近也没开学，现在资金比较困难，而且股东不再上海，等疫情结束给您解决。这边也不让开工，其他商家都复工了，吾悦的教培行业都受不了了……”3月28日，原告微信被告许放：“许老师，你们发的免租要求我不同意，正式通知你，月底之前搬走，下个月1号我要收房换锁了，逾期不搬离，东西我们处理了责任自负。”4月4日，原告微信被告许放：“许老师，我们约了周一4月6日上午10点半吾悦金果童话，可以？”许放回复：“好的”。原告微信被告许放：“续签的合同别忘了带着，后面那份。”4月13日，原告微信被告许放：“你们现在明确不租了是吗？”被告许放回复：“不好意思，我们现在资金紧张，所以你那边不能减免租金，我们是无力承担的。今日我们再找同行入住，希望能和帮我们分担一些房租，因此耽搁了你一段时间。我想我们还是先退租吧，以后营业状况好转再说吧。……”4月14日，被告许放微信原告：“你好，4月6号那天发你的那份房屋租赁解除协议签好了麻烦拍照发我一下。”原告回复：“什么时候退租？我是要求可以不恢复原样，但是打掉的墙必须恢复。”4月29日，原告微信被告许放：“许老师，你们都弄好没，弄好了你们要退租的话就把协议签了吧。”5月1日，被告许放微信原告：“房子的事情麻烦打王老师电话，你和他沟通。”原告回复：“无论如何，请你房租先付。”许放回复：“房租这块，他现在负责。”许放回复：“隔墙后天就好了应该给的房租一分也不会少。”5月3日，被告许放微信原告：“你好，明天上午10点在吾悦见面我们沟通一下。”原告回复：“不好意思没有时间。”被告许放回复：“哪天有空。”原告回复：“9-10应该可以，10号。”许放回复：“20号早上10点在吾悦见面，方便吧。”原告回复：“可以的。”5月10日，原告微信被告许放：“不同意解除合同，请将2020年3-5月房租付了。”5月11日，原告微信被告许放：“根据双方租赁合同约定，2019年11月15日-2020年11月14日月租金为4,691元，根据租赁合同4.3条，应在2020年3月1日支付3-5月房租，金额14,073元，之前你声称经营困难，但近期你以2.75元/平方米的单价支付了306、307房租，在5月10日我们沟通中也表明装修花费了4万多，故困难很难成立，我可以认为你们是恶意违约。根据事实及合同约定，9.1条约定了逾期缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%支付滞纳金，自2020年3月1日至2020年5月10日共71天，金额为147,073*1%*71=10,439.13元，以上你尽快按合同付款，滞纳金将根据时间顺延。”同日，被告许放回复：“我司向你方发函如下：1、由于新型冠状肺炎病毒已经被认定为不可抗力，自2020年1月23日武汉封城至今，全国复工复产只针对实体经营，包括上海在内的全国教育体系并没有完全恢复，至今上海没有实现教育体系的全面开课。根据合同关于不可抗力的约定，自2020年4月6日起你方收到我方通知之日起双方解除房屋租赁关系，互不追究相互之间的法律责任。2、考虑到你方的感受，本应按约定你方应当将房屋租赁押金4,174元无偿退还给我司，我司愿意将押金作为你方的精神补偿，你方可不用退还。3、我司已经结清了水电费等，完成了房屋的隔断分离，具备交付给你方的所有条件。自你方收到本通知之日起两日内对房屋进行现场接收。逾期该租赁房屋的一切权责我司不再承担。告知人：许放、馥果公司。”同日，原告回复被告许放：“5月16日可以来办理交房手续，请在本周内把门头拆除，如果不拆除，之后我们拆除对你们造成的损失我们不承担。营业执照地址迁出。”以上查明的事实，由当事人的陈述、上海市房地产权证、商铺租赁合同、营业执照、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，原告与被告许放签订涉案合同后，被告许放使用涉案房屋产权证注册被告馥果公司的营业执照，被告许放是被告馥果公司的法定代表人，实际两被告都在使用，不可分割，涉案合同相对方是两被告。2020年4月6日，5个房东到涉案商铺处协商，被告许放给一份解除协议，内容苛刻，当天原、被告未协商成功。2020年3月28日微信聊天，原告不是解除合同，是要继续履行。4月13日还在问被告许放是否不租了，被告许放表示是经营困难要退租。4月29日，原告催被告许放退租，要把解除协议签好，但被告许放一直拖延。双方都是针对原租赁合同在协商，新合同原、被告未履行。3月-5月，两被告在装修，房屋能正常使用。双方就保证金抵扣租金协商一致。被告馥果公司是实际使用人，应迁出执照。原告于2020年9月1日将房屋出租，水电卡还未重新办理。因被告馥果公司未迁出执照，导致新租客无法迁入营业执照。审理中，原告提供了：1、原告与物业微信聊天记录，证明物业人员表示被告在2020年5月16日将钥匙放在物业处，但未作房屋和水电卡交接。当天，物业及原、被告都在现场，但被告许放拒绝确认营业执照迁出时间。两被告对真实性无法确认，当天物业及原被告都在场，是原告拒绝收房，被告许放将钥匙留在物业处。2、被告与其他房东新签订的租赁合同、微信聊天记录，证明被告运转正常，租金有所提高，且已支付租金和押金。两被告对真实性无法确认，与本案无关，但确认被告许放已与其余四户续签合同。两被告表示：3月28日以后双方是针对解除原合同后针对新签订的合同进行磋商，但未达成一致。5月11日，被告许放微信原告解除合同，落款答复人为两被告，但合同履行主体还是原告与被告许放，未发生变化。房屋交接与合同解除其实是两个概念，但被告许放一直以为交接了才算合同解除，是原告对交接的要求比较高，要求拆除门头隔断等，故原告一直未交接。因疫情原因，2020年1月底到3月底，被告不能实际使用房屋，且原告已在3月底解除合同。教育局规定在2020年6月8日才能正式开业，故3月到5月，被告不能正常使用，原告陈述的装修是应原告要求拆除门头及隔断。4月13日的“不再租赁”，是针对新签的合同。涉案房屋内已没有两被告物品，如有，由原告自行处置。双方虽未就保证金抵扣租金协商一致，但保证金也是费用，可以抵扣。关于滞纳金，如法院认定被告许放支付，希望考虑疫情影响。涉案房屋的水电卡已丢失。审理中，两被告提供了：1、部分租金支付凭证，证明涉案房屋的租金由被告许放个人支付，刘想是被告馥果公司的财务人员，刘想个人是替被告许放支付租金，租金支付与被告馥果公司无关。原告对真实性无异议，刘想是被告馥果公司财务人员，其支付租金是被告馥果公司的行为。2、房屋交接书，被告许放在4月6日当天交给原告的，证明原告拖延交房。原告对真实性不认可，未收到过。3、照片(开庭前拍摄)，证明房屋门头、隔断已经去除，目前张贴招租信息。原告对真实性不认可，确认门头已去除，但隔断是否去除不清楚。因被告馥果公司营业执照仍未迁出，原告无法出租。4、申请书及微信聊天记录，证明被告馥果公司在办理执照迁出事宜，目前仍未迁出，需要审批。原告对真实性无法确认，不认可关联性。根据庭审查明的事实，本院认为，关于涉案合同主体，从合同签订情况看，涉案合同是原告与被告许放签订，签订之日，被告馥果公司尚未成立。合同签订后，被告许放向原告支付了租金，被告馥果公司成立后实际使用涉案房屋。从租金支付情况看，原告因被告许放是被告馥果公司的法定代表人，故无法分清租金支付主体，主张是两被告向原告支付租金，被告许放和馥果公司对此予以否认，原告对此也未进行充分举证。且两被告提供的租金支付凭证中，有被告馥果公司财务人员刘想个人向原告支付租金的记录，然，该笔付款难以认定系被告馥果公司向原告支付，综上，对原告主张被告馥果公司为其合同相对方的意见，本院难以采纳。涉案合同系原告和被告许放的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守，原告刘英应按约交付房屋，被告许放理应按约支付租金。关于合同解除时间及租金标准，根据涉案合同9.1条约定，被告许放逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同，保证金予以没收。被告许放的租金支付至2020年3月14日，理应在2020年3月1日前支付下期租金，但被告许放逾期支付，从合同约定本身来看，原告有权解除合同。2020年5月11日，被告许放向原告发送微信，要求涉案合同于2020年4月6日解除，对此本院认为，被告许放承租房屋从事教育培训，新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对被告许放使用房屋造成影响，租赁合同双方理应就租金的减免问题协商处理，原告并不因此有权直接解除合同。被告许放并未提供证据证明因受不可抗力影响导致其与原告的租赁合同目的无法实现，结合被告许放已与其他出租方重新签订合同的情况，故被告许放并不享有单方解除权。根据原告与被告许放在2020年3月28日的微信聊天记录，原告通知被告许放在月底之前搬走，2020年4月1号收房换锁，东西原告处理，但原告和被告许放此后就租金支付、退租或续租、恢复原状等进行过多次协商。2020年5月16日，原告和被告许放至物业处交接，至此时，涉案合同已不可能实际履行，实际双方均有意解除合同，故本院认定涉案合同于2020年5月16日解除。鉴于被告许放在2020年5月16日将钥匙交至物业，原告理应及时接收房屋以免损失进一步扩大，故对于2020年5月16日之后的房屋使用费，本院难以支持。对2020年3月15日至2020年5月16日的租金，本院以原告的实际损失为基础，根据房屋使用情况、疫情因素影响、双方过错程度，基于公平合理原则，扣除租赁保证金4,174元后，本院酌情认定被告许放还应支付原告租金5,000元。关于原告主张的滞纳金，涉案合同约定了相关滞纳金标准，被告许放迟延支付租金也并非恶意违约，本院综合考量合同约定标准、疫情影响因素、双方过错程度、合同解除时间等，本院酌情认定为被告许放应支付原告滞纳金1,000元。鉴于被告馥果公司并非原告合同相对方，对原告要求被告馥果公司支付租金及滞纳金的诉请，本院难以支持。关于营业执照迁出问题，涉案合同未对合同到期或解除时营业执照迁出问题及相关违约责任进行明确约定，原告主张缺乏依据，且不属于法院处理范围，对该项诉请本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘英与被告许放在2015年签订的《商铺租赁合同》于2020年5月16日解除；二、被告许放应于本判决生效之日起十日内支付原告刘英租金5,000元(已扣除租赁保证金4,174元)；三、被告许放应于本判决生效之日起十日内支付原告刘英滞纳金1,000元；四、原告刘英的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902.40元，减半收取计451.20元，由被告许放负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年九月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。