湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初2485号原告（反诉被告）：麻城市东盛房地产开发有限公司。住所地：湖北省麻城市金桥大道（渡槽处金桥嘉苑小区**）。统一社会信用代码：91421181798780877G。法定代表人：董纯和，该公司总经理。委托诉讼代理人：董纯朝，该公司员工。委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师。共同委托权限：参与法庭调查、辩论、调解，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代签代收法律文书。被告（反诉原告）：徐念兵，男，汉族，1972年11月06日出生，湖北省麻城市人，住麻城，住麻城市iv>被告（反诉原告）：黄秀珍，女，汉族，1969年02月12日出生，湖北省麻城市人，住麻城，住麻城市iv>委托诉讼代理人：罗杰，湖北光程律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兵，湖北光程律师事务所律师。委托权限：代为参与诉讼活动，代为承认诉讼请求，代为进行和解、调解，代为提起反诉，代为签收法律文书，代为提起上诉。原告（反诉被告）麻城市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）诉被告（反诉原告）徐念兵、黄秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序。被告徐念兵、黄秀珍向本院提出反诉，本院于2019年8月11日公开开庭对本诉、反诉合并审理，东盛公司的委托诉讼代理人以及徐念兵、黄秀珍的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）东盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向支付购房款13389.46元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2012年10月11日签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买由原告开发的麻城杜鹃国际广场1栋B单元5层502号商品房，合同约定面积为117.31平方米，每平方米单价3486.84元。同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方应当按照成交单价，多退少补。合同签订后，被告按合同约定面积给付了购房款，原告依约向被告交付了房屋。麻城市房产管理局为被告办理了房屋所有权证书。证书记载产权登记面积为121.15平方米。依据原被告合同约定，被告应向原告补交121.15－117.31＝3.84平方米的购房款，即3.84x3486.84＝13389.46元，但被告至今未向原告交纳。另补充：合同约定的产权面积与登记面积的差，与阳台封闭与非封闭造成的面积差是不一致的，两者的数额不一致，两者并无关联性。被告（反诉原告）徐念兵、黄秀珍辩称：1、东盛公司诉请保护民事权利已超出诉讼时效，应驳回其诉讼请求。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中房产部门于2016年1月12日为被告办理了相应的产权证书，东盛公司至迟应在2019年1月11日前主张相应民事权利；2、东盛公司交付的房屋不符合约定，造成对其不利的法律后果应由自身承担。东盛公司所交付房屋阳台的样式，与双方签订的《商品房买卖合同》约定的不一致，致使在计算房屋面积时发生变化，与被告无关。合同第三条明确约定“该商品房阳台是非封闭式”和合同附件三中明确阳台为“金属栏杆扶手”，但交付的房屋却为封闭式阳台的房屋。那么原告在未告知被告、未公示的情况下未依法变更房屋规划、设计方案，因此造成的相应损失应由其自身承担。3、东盛公司交付房屋不符合约定，是导致房屋面积增加的原因，与被告无关。由于封闭式阳台与开放式阳台在计算房屋面积时所采取的方式不同，封闭阳台按照全面积计算，开放式阳台在计算产权面积时仅按照一半予以计算，本案中原告交付的房屋也正因阳台由非封闭式变更为封闭式，导致了房屋出现面积增加的情况，因产权登记的面积包含了阳台的全面积。故此，房屋面积增加的原因与被告无关，而东盛公司将开放式阳台变更为封闭式阳台，没有经过广大业主及买受人同意，也未经规划部门批准，房产部门的测量登记行为也不合法，被告将依法提起行政诉讼，主张相应权利。综上，东盛公司超过诉讼时效主张权利，且主张的权利是因其违约交付了与合同不一致的房屋，且由此导致房屋面积增加，相应责任应由自身承担，恳请法院驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）徐念兵、黄秀珍同时向本院提出反诉诉讼请求：1、判决反诉被告依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；2、判决被告对拆除非封闭式阳台后的房屋进行测量，并重新办理产权证；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告于2012年10月11日与反诉被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条及附件中均约定：反诉原告购买的房屋阳台样式为非封闭式、金属栏杆扶手，同时合同附件房产平面图中标识阳台为虚线即非封闭式阳台。但反诉被告向反诉原告交付的房屋为封闭式阳台，其变更阳台设计的行为，未依照合同第十条的约定告知反诉原告，更未与反诉人签订补充协议，导致该房屋的通风采光功能受到诸多影响，也导致反诉原告购买的房屋面积测算发生变更，与合同约定不符。综上，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受到法律保护。被反诉人违反约定交付不符合约定的房屋，已经侵害了原告的合法权益。原告麻城市东盛房地产开发有限公司（反诉被告）针对反诉，辩称：1、反诉原告取得房屋并办理产权证件，房屋现状符合规划方案的要求，反诉被告无权拆除封闭式阳台；2、对房屋进行测量是房产管理部门的权利，反诉被告无权进行；3、重新办理房产证是房产管理部门的职责和权利，反诉被告无权进行；4、反诉被告交付的房屋是符合合同约定和规划方案的要求，只是在合同中将封闭式阳台错误的勾选为非封闭式阳台，属于笔误。涉案房屋从未进过规划的变更，房管部门的面积测算符合规划要求，面积测算正确。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据即本诉原告提交的证据一、二、五、反诉原告提交的证据一、四，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告徐念兵、黄秀珍对原告东盛公司提交的证据三、四真实性没有异议，对拟证目的有异议，认为合同约定为非封闭式阳台，阳台面积应当按一半计算。对证据六有异议，认为立面效果图不能证明东盛公司出售的房屋与规划设计图一致。对证据七有异议，认为该规划设计图是2014年2月制作，并不能证明是否改变涉案房屋的规划设计。对证据八有异议，认为东盛公司与其他购房人签订的合同与本案无关。对证据九有异议，认为房产局的证明仅有盖章没有经办人签名，且产权证是由东盛公司负责办理的，故涉案房屋的登记时间和发证时间原告是知情的。本院认为，原告东盛公司提交的证据三房屋买卖合同、证据四房产证均客观真实，本院予以采信。原告东盛公司提交的证据六立面图、证据七规划设计图以及证据八中的邓玮、吴海兵与东盛公司签订的商品房买卖合同购买涉案房屋系同一栋同一单元502号房屋，该合同约定“该商品房阳台是封闭式”，502房屋属于该栋楼房整体中的一部分。上述证据能够形成证据链证实该栋楼房临街的阳台为封闭式阳台，故本院对东盛公司的上述证据予以采信；对证据八中其他商品房买卖合同与本案无关联，本院不予采信。原告东盛公司的证据九，陈述的事实客观真实，本院予以采信。原告对被告徐念兵、黄秀珍提交的证据一的真实性没有异议，对拟证目的有异议。本院认为上述证据客观真实，本院予以采信，并在事实认定中进行综合认定。关于反诉部分的证据，反诉原告徐念兵、黄秀珍提交了四份证据，其中证据一、二、三同本诉证据一、二、三，东盛公司的质证意见与本诉质证意见相同。本院认为，反诉原告提交的证据二、三不具有关联性不能达到拟证目的，对其证据效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）麻城市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）诉被告（反诉原告）徐念兵、黄秀珍于2012年10月11日签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买由原告开发的麻城杜鹃国际广场1栋B单元5层502号商品房，合同约定面积为117.31平方米，每平方米单价3486.84元。同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方应当按照成交单价，多退少补。合同签订后，被告按合同约定面积给付了购房款，原告依约向被告交付了房屋。麻城市房产管理局为被告办理了房屋所有权证书。证书记载产权登记面积为121.15平方米。原告认为依据原被告合同约定，被告应向原告补交121.15－117.31＝3.84平方米的购房款，即3.84x3486.84＝13389.46元，但被告至今未向原告交纳。被告徐念兵、黄秀珍则认为按照双方合同约定，阳台为非封闭式，而东盛公司交付的却是封闭式阳台，交付的房屋阳台与合同约定不一致从而导致面积增加，不同意支付增加面积的差价。同时向本院提出反诉诉讼请求：1、要求东盛公司依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；2、要求东盛公司对拆除封闭式阳台后的房屋进行测量，并重新办理产权证；3、要求东盛公司承担本案的诉讼费用。为查明案件事实，本院依职权调取了涉案房屋所在楼盘的平面规划设计图，该图由湖北高诚建筑设计院有限公司于2011年12月制作。该设计图与同时期由麻城市规划设计院制作的立面效果图是一致的，均显示临街面阳台设计为封闭式。本院认为，原告东盛公司与被告徐念兵、黄秀珍之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。合同约定面积与房产证的面积差为3.84㎡。被告徐念兵、黄秀珍辩称面积增加是因为东盛公司未经其同意擅自改变规划设计，将阳台由非封闭变成封闭而造成的，应当由东盛公司自行承担损失。且东盛公司向法院起诉，超过了诉讼时效。本院认为，案涉房屋面积误差不仅仅是阳台的封闭与否。本院已查明涉案房屋所在楼栋，在房屋售卖前已经制作的规划设计平面图、立面图均显示临街面阳台为封闭式。建设工程竣工后，经行政主管部门验收合格。被告徐念兵、黄秀珍接受房屋并入住。被告徐念兵、黄秀珍认为东盛公司改变了规划设计，没有提交证据证实，被告徐念兵、黄秀珍接受房屋后，亦没有就涉案房屋由原合同约定的非封闭式变更为封闭式阳台而提出异议，双方的交付与接受房屋亦是对合同就该部分约定的变更的认可，且该部分的设计规划经行政主管部门验收合格。故原告东盛公司依照合同要求被告徐念兵、黄秀珍支付房屋面积增加部分的购房款13389.46元，本院依法予以支持。关于诉讼时效问题，本院认为，合同约定东盛公司须提供办理权属登记的相关资料，房屋系按揭贷款购买，房产证办理之后由麻城市房地产管理局保管。房产证办理当日，东盛公司并不是必然知道。且合同约定“以房产证上的面积为准，当产权面积与合同约定面积存在差异的，双方应当按照成交单价，多退少补”，并没有约定债务人具体的给付时间，依照相关法律规定，原告起诉没有超过诉讼时效。反诉原告徐念兵、黄秀珍反诉要求反诉被告东盛公司拆除封闭式阳台，并重新办理产权证的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、《中华人民共和国建筑法》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第十四条、《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告徐念兵、被告黄秀珍于本判决生效之日起十日内向原告麻城市东盛房地产开发有限公司支付购房款13389.46元。二、驳回徐念兵、黄秀珍的反诉诉讼请求。如果上述债务人未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费134元，由被告徐念兵、被告黄秀珍负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告徐念兵、黄秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院，并预交上诉案件受理费129元，款汇至湖北省黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人须在上诉期限届满后七日内足额缴纳上诉费用，否则，按自动撤回上诉处理。审判员  张午明二〇二〇年九月三日书记员  黄志杰