陕西省韩城市人民法院民事判决书 (2020)陕0581民初1500号原告：程某某，男，汉族，住韩城市新城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张某某，男，高中文化，住韩城市，村民，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，特别授权。被告：韩城市家苑物业服务有限公司。住所地：韩城市新城区XX路XX城XX号楼XX楼。法定代表人：薛某，男，汉族，住韩城市新城区XX村XX组。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。系该公司总经理。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5330。委托诉讼代理人：贾艺超，陕西省韩城市金城法律服务所法律工作者，特别授权。原告程某某与被告韩城市家苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某某与被告韩城市家苑物业服务有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某某向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告按业主实际占有面积收取物业费（实际面积为：141.4总面积-27公摊面积=114.4实际占用面积）；二、请求判决被告立即停止收取停车卫生费（卫生费按月交每月100元，全年1200元，一次性年交每月90元共1080元）；三、请求判决被告立即停止收取电梯费（每户每月每平米收取0.44元，141.4总面积×12个月×0.44元每平米=747元）747元。四、请求判决被告返还每户每月10元的垃圾费（全年120元）；五、请求判决被告立即停止收取业主每立方水加收0.6元并每月加收一立方水费（物价局规定自来水每立方3.5元，实际收取4.1元）。六、请求判决被告立即停止业主每月还有2立方水时强行停水的行为。事实与理由：原告是韩城市林馨园小区的部分业主，在2019年曾先后入住该小区，小区也未成立业主委员会，被告却以物业公司的名义为小区提供所谓的服务，原告也未与被告签订任何服务协议、合同。被告能为原告提供什么样的服务，原告浑然不知也不清楚。但是被告在服务时却以各种各样违规强行收取各项费用，若原告不交，被告则采取停水断电的恶意方式要挟，不让业主车辆进入小区（业主在该小区买有地下私家车库），被告收取的物业费（每平米0.90元），被告不明确告知依据什么收取。被告对每年收取的各项费用不能明示公布。被告收取的多项费用（电梯费、垃圾费等）没有法律规定。特具状贵院，诉请支持原告诉求为盼。开庭审理中，原告程某某围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、1、2019年12月30日工商服务业统一收款收据一份。证明：2019年被告收取物业费1069元，电梯费747元，垃圾处理费120元，水损49元，合计1983元。被告没有按业主实际占有面积收取物业费，而是按照建筑面积收取的。（实际面积为：141.4总面积-27公摊面积=114.4实际占用面积）被告韩城市家苑物业服务有限公司质证称，这是物业收的原告的物业费是事实，0.9×0.7中0.7是空置房的收费比例。0.9是每平方米0.9元。收取的费用是对的，票据也是物业出具的。原告说没有按照实际面积收取，是按照陕西省物业服务收费管理实施办法第十七条规定收取的，是合理收费。原告所说的按实际占用面积收费没有法律依据。关于第二条停车卫生费是按照陕西省物业服务收费管理实施办法以及韩城市物业服务收费管理实施细则规定每月交纳100元，执行的是政府主导价，他们的收费标准是按照三级每平米0.9元收取的。垃圾处理费每月10元没有标准，和原告在交房时签订物业委托服务合同物业管理公约第五条约定每月10元垃圾处理费。水损没有具体规定，是根据多年来自来水公司抄表的时候计算的。详见答辩状，物业收取水损也是合理的。电梯费和物业签订管理公约第四条第四项规定按建筑面积收取。二、2019年4月6日、2019年8月6日、2019年10月27日、2020年2月21日、2020年4月19日工商服务业统一收款收据五份。证明：被告收取原告每方水加收0.6元并每月加收一立方水费（物价局规定自来水每立方3.5元，实际收取4.1元）。被告韩城市家苑物业服务有限公司质证称，对五份票据的真实性无异议。市上自来水公司直接抄表到户都是每方3.5元，但是高层住宅每方都加0.6元，是高层二次加压供水的费用，所以每方水加0.6元，每个小区都是这样执行的。关于水损的问题，每户每月加一立方水损，也是有依据的，根据陕西省物业服务收费管理办法第十一条规定，所以说每方加0.6元有政策依据。每月加收一立方没有具体政策规定，但是业主和物业管理公约有协议，是业主们都同意的。开庭审理中，被告韩城市家苑物业服务有限公司向法庭提供了如下证据：一、韩城市家苑物业服务有限公司营业执照及法人身份证明书及法人个人身份证。证明：被告物业公司经过工商管理批准，系合法经营、合法管理。原告质证称，对真实性无异议，对原告来说与家苑物业服务公司没有签订过任何协议，同时被告收取物业费的标准是什么我们不清楚，应当提供的服务也不清楚。原告诉讼请求所收的费用没有经过当地物价部门的批准。二、韩城市家苑物业服务有限公司与建设方农林局、建筑方恒居地产的物业服务委托合同书及林馨园小区前期物业服务补充协议一份。证明：韩城市家苑物业服务有限公司是受建设方农林局、建筑方恒居地产委托进行服务管理。物业服务补充协议证明是委托方给的收费标准。原告质证称，被告所提供的物业服务委托合同书是当时与建设方、建筑方签订的合同，与我在服务上没有任何关系。被告提供的物业服务委托合同书第四章第七条对小区内违反收费制度的业主有权采取停水、停电等强制性措施，这条与被告答辩状中所说不符，该条严重侵害了业主的权利。对前期物业服务补充协议仍然是开发商与建设方、建筑方签订的协议，与我业主没有任何关系。补充的各项收费标准共计六项，我所住的业主不认可，被告是自行收取各项费用。被告韩城市家苑物业服务有限公司质辩，物业服务委托合同书就是前期物业管理服务合同，国务院物业管理条例第二十一条以及陕西省物业服务管理条例第三章第一节、第二节第四十六条和第四章前期物业管理规定委托管理整个小区，包括原告业主在内。原告所说与被告没有任何关系是不对的，原告与被告之间是委托管理关系。原告作为小区业主之一，建设方、建筑方将小区管理委托给被告，林馨园是林业局内部职工的福利用房，80%以上住户是林业局职工，所以签订物业服务合同时是以林业局职工用房签订的价格，是相对优惠的。三、2017年8月25日韩城市家苑物业服务有限公司与原告签订的前期物业管理服务协议复印件、2017年8月25日原告与被告物业公司签订的接房声明复印件和原来交过的物业费票据复印件七份。证明：原告已经认可被告所有物业管理服务内容及收费标准。原告质证称，真实性无异议，后期物业公司所收的物业费等各项费用严重侵犯了我的权利。四、物业收费政策依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》《陕西省物业服务收费管理办法》、韩城市物价局、韩城市公用事业局关于印发《韩城市物业服务收费管理实施细则》通知、《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》及林馨园小区物业服务收费标准。证明：被告物业公司是严格执行政府指导价进行收费的，是合理合法的。原告质证称，对于实施管理办法没有异议，对于停车管理费，地下车库是业主自己购买的，我所停放的车辆不在小区公共区域内，是我自己购买的停车位。被告提供的小区收费标准公示栏是该物业公司自己所做，没有经过物价部门审批，也未与业主协商。被告私自增加收费项目，对业主来说，每平方所缴纳的0.9元已经包含了这些费用，被告以各种政府性规定将物业费又分类，又设立名目重新收取。业主认为，被告以物业服务的名义巧立名目，滥收费用。被告所提供的这些依据只是政府指导性文件，并没有法律规定，被告应用政府指导性文件应与业主协商。被告韩城市家苑物业服务有限公司质辩，第四组证据主要是专门针对物业收费的，物业费不包括电梯费在内，2015年74号文件第十七条规定，物业费不包含电梯费。原告说要和业主协商，这是和业主协商过的，也有业主签字。五、物业公司人员清洁、冲洗、维护地下车库的工作照片。证明：物业付出了劳务，理应收取有关费用。原告质证称，对该组证据无异议。但是这是物业公司工作人员所从事的业务，包括地面卫生打扫、楼梯、电梯口所做的工作与地下车库所做的工作性质一样。我们所缴纳的每平米0.9元的物业费就包括所有这些。经本院审理认定事实如下：原告程某某于2019年入驻韩城市新城区西峙路林馨园小区二号楼，系该小区业主。该小区由韩城市恒居地产有限责任公司建设，系韩城市农林局的家属院。该小区建造完工后，2017年1月23日，由韩城市农林局、韩城市XX居XX小区的物业管理委托由韩城市家苑物业服务有限公司在自收、自支、自负盈亏的前提下实施长期物业管理。2017年5月20日，韩城市恒居地产有限责任公司就物业费用收取办法与韩城市家苑物业服务有限公司物业服务补充协议，内容如下：“林馨园小区前期物业服务补充协议   各项物业费用：1、高层住宅物业服务费按建筑面积0.9元／月平方收取。2、电梯费0.5元/月平方收取。（最高层逐两层层递减0.01元）。3、地下车库管理费100元/个月。4、小区供水价格按市水司价格收取，增压区域递增0.5元每吨每月每户加收一吨水损。5、小区住宅供电价格按每度0.6元收取（电力局供电除外），公共照明费用自入住后每户每月6元。6、初次装修押金3000元，装修人员管理费每户100元，装修垃圾转运费每户每平方2元，装修完成入住后生活垃圾处理费每户每月10元。韩城市农林局（签章）：韩城市恒居地产有限责任公司（签章）：韩城市家苑物业服务有限公司（签章）： 年  月  日”。之后，家苑物业服务有限公司按照此标准收取业主各项费用，其中2019年4月6日票号NO7199316收取程某某水费24.4方，每方单价4.1元，收取金额100元；同年8月6日，票号NO8056786收取水费24.4方，每方单价4.1元，收取金额100元；同年10月27日，票号NO2146270收取水费24.4方，每方单价4.1元，收取金额100元；。2020年2月21日，票号NO3642910收取水费24.4方，每方单价4.1元，收取金额100元；2020年4月19日，票号NO2249279收取水费24.4方，每方单价4.1元，收取金额100元。2019年12月30日，票号NO2443563收取原告物业费141.41，12个月，单价0.9×0.7 1069元（闲置房）电梯费2019.1.1—2019.12.31，141.41，单价0.44 747元。垃圾处理2019.1.1—2019.12.31，12个月，单价10元，120元。水损2019.1.1—2019.12.31·12个月，单价4.1元，49元，合计1985元。另查明，2017年8月25日原告程某某与被告韩城市家苑物业服务有限公司签订了“前期物业管理服务协议”一份，双方约定：第四条第一款一项规定，住宅物业服务费（多层）每平方0.9元/月 四项：电梯运行维护检测费：按建筑面积顶层每平方0.5元/月往下每二层递减0.01元/月。三、第二条 停车场属甲方所有并自营或业主个人购置车位的，甲方或业主应按照下列标准向乙方交纳车位管理服务费：车库车位每位每月交100元。第五条：城市生活垃圾处理费，住宅每户每月收取10元，现原告认为被告收取的各项费用没有法律依据。故诉至本院，请求依法支持其诉请。上述事实，有当事人陈述、收费票据、委托合同、服务合同等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告韩城市家苑物业服务有限公司按照与韩城市林业局、韩城市恒居地产有限责任公司签订的物业服务委托合同以及与原告签订的前期物业管理服务协议为原告提供服务，收取相关物业服务费用.原告认为被告收取的多项费用没有法律依据，但其提供证据不能证明被告有相关的违法行为，故要求被告立即停止收取各项费用的诉讼请求，依法不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告程某某的各项诉讼请求。案件受理费150150元，减半收取75元，由原告程某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  员      高晓鹏二〇二〇年九月二十五日 书  记  员      张  琪1