湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初3374号原告：吕玉莲，女，1990年5月26日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：杨春际、吴云，湖北湛月律师事务所律师。被告：黄石市正宏房地产开发有限公司,住所地:黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，系公司经理。委托诉讼代理人：刘会胜，男，1959年8月12日出生，汉族，住大冶市，系公司员工。委托诉讼代理人：姜建国，男，1969年12月9日出生，汉族，住大冶市，系公司员工。原告吕玉莲与被告黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕玉莲委托诉讼代理人杨春际、吴云、被告正宏公司委托诉讼代理人刘会胜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕玉莲向本院提出诉讼请求：1、要求被告协助原告办理涉案房屋不动产权证；2、要求被告赔偿逾期协助办理产权证的违约金3441元（以504800元为基数，自2018年11月25日起，按年利率5.655%的标准计算至2019年1月7日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于大冶市××大道西侧××星城商品房××套。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未为原告办理房权证。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告正宏公司辩称：1、原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。原、被告双方签订商品房买卖合同后，该项目经竣工验收，我公司将该房屋交付给原告后，于2018年底将该项目办理不动产权登记资料报送大冶市不动产登记中心备案。2019年1月6日，我公司已办理了金湖星城涉案房屋的首次不动产权属登记证明。2019年1月7日，我公司在金湖星城小区内、正宏物业办公室门前张贴通知，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料。2019年4月11日，我公司在《东楚晚报》第15版刊登《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料，但原告未来领取办理房屋不动产权证的登记资料。原告只需前来领取《首次不动产权属登记证明》，其即可办理并取得该房屋的不动产权证书，但其拒不领取该办证资料的责任不在我公司；2、原告的第二项诉讼请求无合同约定依据，不应得到支持。我公司于2018年4月27日将涉案房屋交付给原告，但移交的只为实物，不是法律意义上的交付，不具有交付房屋的法律后果，2018年5月29日才具备交房条件。原告诉请的逾期办证的起算点应为2018年5月29日后满180日即2018年11月30日，原告诉请的起点错误。涉案房屋买卖合同第十五条约定，若因我公司的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方选择的处理方式为第1项，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。”该约定具体明确，表明双方约定不适用该条第2、3项的情形；根据该约定，若因我公司的责任，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，原告只能在选择退房的情况下，才能按约定向我公司主张违约责任。现原告选择不退房，其无权向我公司主张逾期办证的违约责任。我公司在将涉案房屋移交给原告使用时，原告与我公司签订了《补充协议书》。根据该协议书第三条的约定，原告已明确放弃了主张逾期办证的违约责任，现其主张违约金，明显有悖该补充协议的约定，有违诚实信用的原则和禁止反言原则。综上所述，我公司已履行完毕协助原告办证的合同义务，原告主张逾期办证的违约金无合同约定依据，原告的两项诉讼请求于法无据，故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：“金湖星城”房地产项目位于大冶市××大道西侧，由被告正宏公司开发。2016年9月13日，原告与正宏公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于大冶市××大道西侧“金湖星城”项目第X幢X单元XX号房屋一套，价款504800元；交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告按合同约定履行了付清购房款的义务。2018年5月22日，“金湖星城”项目（含涉案房屋）通过人防、环保、绿化、消防、设计、施工、工程监理及建设主管部门的验收合格。2018年5月29日，被告正宏公司再次登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对正宏公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏公司在金湖星城小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知金湖星城的各位业主到公司销售部领取办理不动产权证登记资料。2019年4月11日，正宏公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，再次通知金湖星城各位业主前来领取办理不动产权证登记资料。原告于2018年4月27日领取房屋钥匙。现原告以被告正宏公司未能按期协助其办理不动产权证，违反合同约定为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应依约履行合同确定的义务。原告按合同约定支付了房屋价款，被告协助原告办理不动产权属证书是其应尽的义务，现原告要求被告协助其办理不动产权属证书的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。关于原告诉请的逾期协助办证违约金是否合理。本院认为，原告按合同约定已履行了支付购房款的义务，被告正宏公司应按约交付合格房屋。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。涉案商品房在2018年5月22日才符合上述条件标准。被告正宏公司登报通知业主再次领取房屋之日2018年5月29日，该通知时间应为原告知晓符合交房条件的时间，也是被告应承担违约交房责任的截止时间。被告正宏公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料。该通知合法、有效，并不违反法律的禁止性规定，应当予以认定。根据合同约定，被告正宏公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明，故被告正宏公司承担逾期协助办证违约责任的起始时间应当是：1、2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）满180天之日（即2018年11月25日）起至被告正宏公司通知各业主领取办理不动产权证登记资料日期（即2019年1月7日）；2、2018年5月29日后交房的，以实际交房时间之满180日起至正宏公司通知各业主领取办理不动产权证登记资料日期（即2019年1月7日）。由于双方当事人对逾期协助办证违约金的计算标准没有约定，其违约金计算标准可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现因原告未能提供证据证实其因逾期办证遭受具体的经济损失，故可按中国人民银行同期贷款利率的130%标准计算逾期办证违约金为宜。因原告于2018年4月27日收房，其诉请的逾期协助办证违约金应自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止。经核算，被告应向原告赔偿的逾期协助办证违约金为3363元（504800元×年利率5.655%÷365天×43天），对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持。被告的相关抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告吕玉莲办理涉案房屋不动产权属证书；二、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应当赔偿原告吕玉莲逾期协助办证违约金3363元，定于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告吕玉莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计100元，由原告吕玉莲负担10元，被告黄石市正宏房地产开发有限公司负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张吉林二〇二〇年九月十七日书记员  曹 茜