广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11115号原告：刘宝婵，女，汉族，1979年9月13日出生，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************724。被告：东莞一米酒店管理有限公司，住所地广东省东莞市****************，统一社会信用代码91441900MA52P5BM84。法定代表人：田某1。原告刘宝婵诉被告东莞一米酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员杜杰担任审判长，人民陪审员林丽韵、利绮霞组成合议庭于2020年8月7日公开开庭进行审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付2019年11月25日至2020年3月25日的租金5400元、违约金10000元、2019年11月25日至2020年3月25日的管理费与水电费共472.51元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于万科金色里程2区3座728房，租赁期限5年（从2019年11月25日起至2024年11月25日止），租金第一年每月1800元、第二年每月1980元。被告自2019年11月25日起连续三个月没有按照合同约定向原告缴纳租金、管理费及水电费，已构成违约，原告多次追讨无果，因原告及管理处均未能联系上被告，原告于2020年3月25日收回涉案物业。在物管处工作人员陪同下，原告对涉案物业物品进行清点，除原告追讨的费用外，被告尚欠涉案物业钥匙一把未归还原告。被告不履行合同约定的行为已经构成违约，且侵害原告合法权益，现根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第一款及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告国家企业信用信息公示系统打印件、营业执照复印件、田某1身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《房屋租赁合同》、《房屋设施、家具、电器登记及约定（合同附件）》。拟证明原、被告签订合同约定租金标准及违约责任。3、《商品房买卖合同补充协议（一）》、《（广东省）商品房认购书》。拟证明原告为涉案房屋所有权人。4、微信聊天记录截图（原告与被告经理的聊天记录）。拟证明原告向被告催缴其拖欠的租金等费用，但是被告尚未支付。5、微信支付记录。拟证明原告支付了涉案房屋的管理费、水电费共计472.51元，根据租赁合同约定，该费用应当由被告承担。诉讼中，被告未提交证据。本院认证，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年11月25日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“第一条、房屋基本情况。（一）房屋位于佛山市南海区万科金色里程二区三座728房……第二条、房屋租赁情况。（一）租赁用途：酒店式公寓出租经营……第三条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年11月25日至2024年11月25日，共计5年。甲方应于2019年11月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的免租期，即2019年11月25日至2020年1月25日止。乙方无需承担免租期内的房屋租金，但应承担水、电、宽带、电视、煤气、物业管理费等费用……（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照出租前交房原状（详见在附件房屋交接书内照片）返还房屋及其附属物品、设备设施……甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用……第五条、租金及押金……（二）租赁金额。2019年11月25日至2020年11月25日租金1800元/月、2020年11月25日至2021年11月25日租金1980元/月……第六条、其他相关费用的承担方式。（一）租赁期间双方承担的费用。（1）乙方承担费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、宽带上网费、车位费、室内设施维修费……第九条、合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达35日（含）的。2、欠缴各项费用达2500元的……第十条、违约责任。（一）……乙方违约导致合同解除的或者乙方有第九条第四款约定的情形之一的，乙方应当向甲方赔偿壹万元整的违约金，并且甲方不退还已缴纳未发生的租金及房屋租赁押金，若支付的违约金不足以支付甲方恢复交房原样的装修以及其他损失的，乙方还应另行赔偿……”。原告与被告员工微信聊天记录：2020年3月21日，原告“黄先生：你好，由于你方拖欠金额已达报案条件，我方将在稍后委托朋友在东莞及佛山进行警方报案……”，被告员工“我已经叫了他们快递回钥匙给你的……”。2020年3月25日，原告“这么多天还没有收到钥匙，我要收回我的房子了”。另查明，涉案佛山市禅城区************，建筑面积32.21平方米，由原告向案外人佛山市禅城区万展房地产有限公司购买。原告在诉讼中陈述：被告从未向原告支付过租赁期间的租金及押金；原告诉请的管理费及水电费均是租赁期间被告实际使用产生的费用；根据涉案合同第十条第（一）项的约定，原告有权诉请被告支付违约金；涉案房屋已由原告于2020年3月25日收回。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告诉请解除合同。涉案合同约定，被告未依约支付租金达35日（含）或者欠缴各项费用达2500元的，原告有权解除合同。本案中，原告主张被告拖欠2019年11月25日后的租金，被告经本院合法传唤未到庭抗辩，亦未提交证据予以反驳，故此，本院采信原告主张，确认被告拖欠租金的事实。诉讼中，原告明确已于2020年3月25日收回涉案房屋，由此可知，涉案合同已于该日实际解除。关于原告诉请租金。如上所述，本院已确认被告拖欠租金的事实，结合原告诉请、合同约定的免租期（2019年11月25日至2020年1月25日）以及租金标准，本院确认被告应向原告支付2020年1月26日至3月25日的租金3600元（1800元/月×2个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请违约金。涉案合同约定，被告违约导致合同解除的，被告应向原告赔偿违约金10000元。据前所查，被告自双方建立租赁关系之日起从未向原告支付过租金，拖欠情节严重，其行为已构成违约，结合被告的履约与拖欠情形，本院酌定被告应向原告支付违约金5000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请管理费、水电费。管理费与水电费系涉案房屋租赁过程中实际产生的费用，原告亦提交微信支付记录证明其已实际支出，故对原告该项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告刘宝婵与被告东莞一米酒店管理有限公司于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、被告东莞一米酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘宝婵支付2019年11月25日至2020年3月25日的租金3600元、水电费472.51元；三、被告东莞一米酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘宝婵支付违约金5000元；四、驳回原告刘宝婵的其他诉讼请求。如被告东莞一米酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用普通程序，受理费收取196元，由原告刘宝婵负担84元，由被告东莞一米酒店管理有限公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杜 杰人民陪审员  林丽韵人民陪审员  利绮霞二〇二〇年九月十八日书 记 员  江幼钿