甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初315号 原告：高某某，男，1981年3月6日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省天水市。 原告：王某1，女，1982年6月28日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省天水市。 以上二原告的委托诉讼代理人:王某2，甘肃得舍律师事务所律师。 被告：天水市麦积区新阳镇周家湾村村民委员会，住所地天水市麦积区。 法定代表人：杨某某，该村民委员会主任。 被告：周某某(又名周某1)，男，1944年8月22日出生，汉族，农民，住甘肃省天水市。 原告高某某、王某1与被告天水市麦积区新阳镇周家湾村村民委员会（以下简称周家湾村委会）、周某某租赁合同纠纷一案，于2020年2月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及其与高某某的委托诉讼代理人王某2、被告周某某到庭参加诉讼，被告新阳镇周家湾村委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告高某某、王某1当庭变更诉讼请求为：1.判令原、被告于2010年9月3日签订的租赁协议无效；2.判令被告返还原告租金30000元；3.判令被告赔偿原告房屋建造费用210019元、拆除费用39250元、鉴定费12000元、原告支付天水欣荣商贸有限公司赔偿款8465.75元、（2019）甘0503民初376号原告天水欣荣商贸有限公司（以下简称欣荣公司）与被告高某某、王某1、周家湾村委会物权保护纠纷一案的一审、二审案件受理费合计925元，房屋租金损失36万元（按照一间房子年租金1500元，共计12间房屋，按二十年计算），以上合计630659.75元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月3日，原告高某某与被告签订租借协议一份，将位于天水市麦积区某某某某村某某公司的厂房与厂地租给原告使用，租赁期限自2010年9月3日至2040年9月3日，租金每年1000元，共计30000元。合同签订当日，原告付清了全部租金并开始使用涉案土地及房屋。自2012年起，原告在此居住生活至今。在此期间，因原房屋及部分围墙年久失修自然坍塌，2015年10月，经被告同意，原告将院内东南面的房屋进行了翻建，建成砖混结构房屋17间，建筑面积约300平方米，对院内部分围墙重新修建。2019年2月18日，欣荣公司起诉高某某、王某1、周家湾村委会要求停止侵占涉案土地使用权，拆除原告建设的地上建筑，赔偿欣荣公司损失8465.75元及案件受理费400元，原告对该判决不服提起上诉，后原告撤回上诉。综上，被告将属于欣荣公司的土地租赁给原告使用，属于无权处分，涉案合同应当确认无效，对于无效合同，被告应当全额返还收取的租金，原告将依法恢复土地原状。被告隐瞒涉案土地的实际权属，导致原告的合同目的无法实现，给原告造成了重大经济损失，被告应当承担原告拆除房屋所造成的损失即房屋的造价及拆除费用。 被告周家湾村委会未答辩。 被告周某某辩称，1998年，被告周某某担任周家湾村委会村主任，在职13年。2010年9月，高某某来租这个房，我们就给他租了3间房，除了这3间房还有门前的空地40个平方米，后院的空地均未租借给原告，剩下的地方都是他个人占用的。当时原告在后院搞建筑的时候，被告周某某去阻止了一次，但是原告没有听其的意见，而是继续建设。原告建房时根本没有通知过被告周某某，当时的村主任是周某2。 原告高某某、王某1为了证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.租借协议及收据1份，拟证明被告将涉案的场地及厂房出租给原告使用，租期自2010年9月3日至2040年9月3日，原告一次性交付租金30000元；2.（2019）甘0503民初376号民事判决书1份，拟证明涉案土地使用权属于欣荣公司，被告不享有涉案土地的合法使用权，被告出租涉案土地使用权的行为属于无权处分，具有重大过错。法院判决原告停止侵占涉案土地使用权，拆除原告修建的地上建筑，并赔偿欣荣公司损失8465.75元，承担诉讼费用400元；3.执行通知书一份，拟证明欣荣公司已经向法院申请强制执行，涉案土地上原告翻建的房屋将被强制拆除，给原告造成了重大经济损失；4.诉讼费收费票据一份，拟证明原告因涉案土地产生的诉讼费损失1050元；5.现场照片6张，拟证明涉案房屋的现状及涉案场地在建房以前的状况。6.甘肃三公评估意见书及鉴定费收据一份，拟证明涉案土地上房屋建造费用是210019元，拆除费用39250元，支出鉴定费12000元；7.证明两份，拟证明涉案土地及其房屋是经过中间人王某3介绍出租给原告使用的，面积为1700多平方米。涉案房屋长期承租，每间房屋的年租金是1500元；8.收据44张，拟证明承租人从2016年-2019年交纳房租的事实；9.（2019）甘（05）民终575号民事裁定书，拟证明原告与案外人因涉案土地纠纷不服一审判决上诉后，支出案件受理费525元。 经被告周某某质证，其对证据1中的租借协议及收据均无异议，系其本人的签字；对证据2、3、4认为与其无关，不发表意见；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，但对其证明目的中的建造价格认为与其无关，应由法院依法判决；对证据7中王某3所证明的租赁面积为1700多平方的内容不认可，实际上只租给原告库房前空地约40平方米，对承租人的证明无异议。对证据8、9无异议。 以上证据材料经本院审核认为，对于证据1、2、3、4、9，其来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。对于证据材料5、6、8及证据材料7中承租人出具的证明材料，将结合本案当事人陈述及其他证据材料，综合予以认定。 本院依职权通过微信向周家湾村委会原村主任周某2（自2014年至2017年担任周家湾村委会村主任）就案件事实进行询问的截图一份。经原告质证，原告认为在其修建房屋及围墙期间，被告周家湾村委会从未出面阻止过。被告周家湾村委会及周某某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。 经本院审核认为，对以上周某2的陈述，结合本案原告及被告周某某的陈述，能够认定原告在扩建时并未告知被告周家湾村委会并征得村委会同意。 被告周家湾村委会未到庭，视为其放弃举证、质证、答辩的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月3日，被告高某某（乙方）与时任周家湾村委会主任周某某签订《租借协议》一份，该协议约定：“甲方（某某公司负责人周某1）愿意把某某公司厂房与厂地租借给被告高某某个人使用，从2010年9月3日至2040年9月3日。乙方高某某愿意租借某某公司使用，在使用期限内无权反悔；以上合同双方必须共同遵守，一式三份。租金为每年1000元”。该协议由周某某本人签字，并加盖了“周某1”的个人印章及“天水市麦积区周家湾村村民委员会”的印章，乙方由高某某签字。同时，王某3作为中介人在该协议上签了字。协议签订当日，高某某向周某某缴纳了30年的租金共计3万元，周某某向高某某出具收款收据一份，该收据载明：“今收到某某公司租金高某某叁万元（租年叁拾年），收款人：周某1”。该收款收据有周某某本人签名，同时加盖了“周某1”的个人印章和“天水市麦积区周家湾村村民委员会”的印章。 又查明，2008年2月2日，原告高某某与原告王某1办理了结婚登记手续。本案被告周某某与本案《租借协议》及收款收据中载明的周某1系同一人。2010年9月3日，原告高某某与被告周某某签约当日，原告高某某便开始使用案涉厂地及厂房（库房一间、北方二间）。2015年10月至2016月5月期间，原告高某某、王某1在征得被告周某某的同意后，在案涉土地上修建了东房及部分围墙。后原告在未征得被告周家湾村委会同意的情况下，又自行扩建南房（12间）及部分围墙等地上附着物，并将南房12间用于出租。二原告修建的以上房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。审理中，原告申请对其所建造房屋、围墙的建造成本及拆除费用进行司法鉴定，经甘肃三公价格评估有限责任公司评估，原告新建的房屋围墙等建造成本210019元，拆除费用39250元。其中新建房屋中，东房面积96㎡，南房面积144㎡，围墙37m。 另查明，2019年2月18日，本院审理的原告天水欣荣商贸有限公司与被告高某某、王某1、天水市麦积区新阳镇周家湾村村民委员会物权保护纠纷一案（2019）甘0503民初376号民事判决书确认：“2006年8月18日，原告天水欣荣商贸有限公司通过出让取得位于天水市麦积区某某镇某某村（原某某站）的土地使用权（土地使用权证号：天国用（2006）第麦***号，登记机关天水市国土资源局，即案涉土地），该土地使用权证宗地图及登记信息显示：原某某站占地范围内1725平方米的土地使用权人为天水欣荣商贸有限公司，土地用途为商业服务业，出让期限至2043年7月15日”，并判决：“一、由被告高某某、王某1于本判决生效后十五日内停止侵占、搬离、退出位于天水市麦积区某某镇某某村（原某某站）由原告天水欣荣商贸有限公司享有土地使用权的土地（具体范围以天国用（2006）第麦***号土地使用权证宗地图为限），并拆除所修建的地上附着物；二、由被告高某某、王某1、天水市麦积区周家湾村村民委员会于本判决生效后十五日内连带赔偿原告天水欣荣商贸有限公司损失8465.75元。案件受理费525元，由被告高某某、王某1、天水市麦积区周家湾村村民委员会共同负担400元”。宣判后，高某某、王某1因不服以上一审判决，遂向甘肃省天水市中级人民法院提出上诉。在二审审理期间，上诉人高某某、王某1申请撤回上诉，该院作出（2019）甘05民终575号民事裁定书予以准许。2019年11月4日，欣荣公司对已生效的（2019）甘0503民初376号民事判决书向本院申请强制执行。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，原告高某某所承租的厂房及厂地的所有权人为案外人欣荣公司，被告周家湾村委会作为无处分权人，其与承租人高某某订立的《租借协议》在权利人欣荣公司拒绝追认的情况下，应认定该租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案《租借协议》的承租人为原告高某某，作为合同相对方，被告周家湾村委会应将该租金3万元返还给原告高某某，故对原告王某1要求被告向其返还租金的主张，不予支持。 关于原告要求被告赔偿其建造、拆除房屋的损失问题。本案中，原告称其损失系被告在无处分权情况下的出租行为所导致。而经查明，依据双方签订的租借协议中的约定可知，合同的租赁标的为厂房三间及厂地，并不包含原告在未取得合法审批手续情况下自行扩建的南房、东房等建筑物，且原告亦无证据证明其扩建行为已征得出租人被告周家湾村委会的同意。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”及第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，2015年10月，原告高某某、王某1在案涉土地上开始修建现住房（东房）时征得了被告周某某的同意，但被告周某某当时已不在周家湾村委会任职，故周某某个人的同意并不是代表周家湾村委会的职务行为，不能视为系被告周家湾村委会的同意。后二原告又继续自行修建了部分围墙及南房144㎡，并将南房用于出租。综上，原告高某某放任风险，在既未取得出租人周家湾村委会同意，也未办理合法的建设规划或审批手续的情况下进行扩建，对因此产生的建造费用、拆除费用、鉴定费等损失，应由其自行承担。故对原告主张由被告周家湾村委会赔偿原告房屋建造费用210019元、拆除费用39250元、鉴定费12000元的诉讼请求，不予支持。 对原告主张的房屋租金损失36万元。原告主张的自2020年至2040年的租金，其性质为可得利益，而获得可得利益的前提是有效合同，且双方签订合同时对该利益的获得具有预见性、期待性。而涉案租赁合同系无效合同，且双方在签订合同时并未明确约定承租厂地的用途为扩建房屋并用于出租，故对原告的该主张，不予支持。 对原告主张由本案二被告赔偿其损失8465.75元及案件受理费925元的主张，欣荣公司与高某某、王某1、周家湾村委会物权保护纠纷一案（2019）甘0503民初376号民事判决书已确认：由高某某、王某1、周家湾村委会连带赔偿欣荣公司损失8465.75元；案件受理费525元，由高某某、王某1、周家湾村委会共同负担400元；因王某1、高某某对（2019）甘0503民初376号物权保护纠纷一案提出上诉后又撤回，故对其支出的上诉费525元，其应自行承担。综上，原告要求被告周家湾村委会赔偿上述损失，缺乏依据，本院不予支持。 关于被告周某某个人是否承担责任的问题。本案中，被告周某某在其担任周家湾村委会村主任职务期间与原告高某某签订《租借协议》并收取租金的行为系其履行职务的行为，故对原告要求被告周某某承担赔偿责任的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十三条的规定，判决如下： 一、确认天水市麦积区新阳镇周家湾村村民委员会与高某某于2010年9月3日签订的《租借协议》无效； 二、由天水市麦积区新阳镇周家湾村村民委员会于本判决生效后十日内，向高某某返还租金30000元； 三、驳回高某某的其他诉讼请求； 四、驳回王某1的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10406元，已按照简易程序减半收取5203元，由天水市麦积区新阳镇周家湾村村民委员会负担248元，由高某某、王某1负担4955元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  王怡 二〇二〇年九月四日 书记员  钱雪