呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初2962号原告：呼和浩特市天辰物业服务有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区石羊桥南路五里营小区**楼**商铺。法定代表人：李存虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史慧春，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：林建呼，男，个体，住呼和浩特市。原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司（以下简称天辰物业公司）与被告林建呼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天辰物业公司的委托诉讼代理人史慧春、被告林建呼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费4320元（房屋面积为90平方米，每月0.8元/平方米，时间从2014年10月1日至2019年10月1日，每年864元，共5年为4320元），二次垃圾清运费每年60元，共5年为300元，楼道灯费每年80元，共5年为400元，以上总计5020元；判令被告立即支付原告以5020元为基数，从2015年1月1日起至被告实际支付欠款之日止发生的违约金，违约金按万分之五每日计算；诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月1日原告进驻现代华城一区住宅小区进行物业服务，2014年11月1日，原告与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司签订《现代华城一、二期前期物业服务协议》，约定由原告为现代华城小区提供有关公共部分维护、养护、管理等物业服务，并约定物业费每平方米0.8元，二次垃圾清运费60元/年，楼道灯费80元/年。原告依据协议向该小区提供了物业服务，小区内出现的应当由开发商更换、维修的设施设备，在开发商拖延不处理的情况下，为保证业主的正常使用，原告物业公司自行垫付也进行了更换、维护，原告已经尽到全部服务义务。被告系该小区7号楼3单元202业主，被告在享受物业服务的同时迟迟不给予缴纳物业费，经原告多次催要，仍拒绝缴纳物业费，其行为已经严重违约，影响原告对小区的管理，侵害了物业公司的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告林建呼辩称，原告按照0.8元/平方米收费不合理，我不记得原告是否与我签订过物业服务合同，我手里没有物业服务合同。物业公司将业主共有的绿化区域私自搭建围成小院出售给一楼，损害全体楼上居民利益。因为不交服业费，原告不让我进入小区。物业服务差，环境脏乱差，楼道门破损，野狗乱跑，垃圾桶到处都是，无理由经常停水停电，我们楼房的主管道，物业不处理，是我们单元业主自行处理的。物业私自收取广告费、进场费、蜂巢费，所收取的费用从来不公示，而且物业公司的账目从不公开、透明。小区没有业主委员会，一切都由物业公司说了算。垃圾清运费300元我愿意交纳，楼道灯电费400元我同意交纳。我不同意支付原告违约金，因为原告侵害了我的利益。本案是物业服务合同纠纷，我与原告并没有签订合同，就不存在向原告交纳服业费的义务。退一步讲，虽然没有合同但我是该小区的业主，我承担我该承担的义务，同时也享有该享有的权利。如果物业公司达到我的要求，我愿意交纳物业费。本院认为，基于庭审查明的事实，2012年，被告林建呼领取钥匙，2013年入住现代华城一期7号楼3单元202（建筑面积90平方米）房屋，成为该小区业主。2014年11月1日，原告（合同乙方）与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《现代华城一、二期前期物业服务协议》，约定由原告为现代华城小区提供的公共性物业管理服务的主要内容为：物业共用部位的维护、养护、管理；物业公用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费用约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式，其中低层住宅物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米，该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于管理服务人员工资、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常维护运行、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域绿化养护、物业管理区域公共秩序维护等费用的支出。并约定未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备（如公共照明）运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。业主及物业使用人违反合同规定，未能按时如数缴纳物业费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另，业主每年每户应交纳二次垃圾清运费60元。2014年11月1日开始，原告为被告进行物业管理服务。被告2014年11月1日至2019年10月1日拖欠原告物业费未付。另被告在此期间的二次垃圾清运费及楼道灯费未向原告交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告天辰物业公司与内蒙古骅普顿房地产开发有限责任公司签订的《现代华城一、二期前期物业服务协议》对被告具有约束力，被告与原告形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。原告为被告提供物业服务，被告作为业主应按物业服务合同的约定支付未付的物业费，原告对于被告提出的问题也应进一步完善，双方应相互理解，相互沟通。物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化等方面，业主长期拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，形成恶性循环，长远损害的是全体业主的合法权益，业主应向原告主动履行交纳物业费的义务，以便于物业服务能够顺利进行，最终维护双方的利益。被告应交纳拖欠的物业服务费为90平方米×每月0.8元/平方米×59个月（2014年11月1日至2019年10月1日）为4248元，庭审中，被告提供的照片及其他案件业主的证据材料显示，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对原告天辰物业公司应收取的物业服务费予以酌减，按应交物业费的85%收取为宜，即4248元×85%为3611元。原告请求从2014年10月1日计算收取物业费的主张，因未向法庭提交已于2014年10月1日开始进行了物业服务的证据材料，故对原告合理部分请求予以支持，其他的不予支持。关于原告二次垃圾清运费、楼道灯费的诉讼请求，因被告在庭审中同意交纳，故本院对原告请求被告支付二次垃圾清运费300元、楼道灯费400元的诉讼主张予以支持。原告提出的违约金问题，因本案被告不具有故意违约的情形，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告林建呼于本判决生效后五日内向原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费3611元（90平方米×每月0.8元/平方米×59个月×85%）、二次垃圾清运费300元、楼道灯费400元。二、驳回原告呼和浩特市天辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林建呼负担。本判决为终审判决。审判员 张丽二○二○年九月十四日书记员 高旭附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。