四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1603民初1051号 原告：王尊强，男，1992年12月2日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：熊久凤，女，1979年5月27日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：段惠敏，女，1991年4月16日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：王尊强，即本案原告。 被告：四川渝广置业有限公司，住所地四川省广安市前锋区中兴街**，统一社会信用代码915116005842069096。 法定代表人：沈博天，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭金峰，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文杰，四川信和信律师事务所律师。 原告王尊强、段惠敏与被告四川渝广置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王尊强及其委托诉讼代理人熊久凤，被告四川渝广置业有限公司的委托诉讼代理人谭金峰、向文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王尊强、段惠敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金19917元；2、判决被告退回原告所缴纳的公共设施维修基金4146元、权证工本费43元、测绘费100元、契税1653元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告退还因房屋面积差多收取的购房款360元。事实和理由：2015年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于广安市前锋区住房，建筑面积92.21平方米，总房款331956元。合同同时约定出卖人在实际交房后两年内将办理房屋所有权证书。如因出卖人的责任，买受人未能按时取得房屋所有权证书的，出卖人按房价的千分之三支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2016年1月15日交房了住房，但至今未为原告办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。由于合同约定的违约金明显过低，请求法院予以调整，按合同的第十条：如果买受人未按照约定的时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二十。现在出卖人逾期办证违约，请求法院判决被告按月计算向原告支付逾期总房款的万分之二十的违约金。被告代收的公共设施维修基金应交给前锋区建设局监督账户，但被被告挪用至今未交给前锋区建设局。根据前锋区建设局文件精神，公共设施维修基金应由买受人自行前往建设局缴纳。现请求法院判决被告退回给原告，由原告自行缴纳。权证工本费由被告代收，不动产登记中心实收80元，被告代收123元，故应退回43元；测绘费117元，不动产登记中心未收；一套房的契税是按总房款的1.5%计算，而被告是按总房款2%计算代收的，故应退回1653元。由于房屋实际产权面积为92.11平方米，原告按92.21平方米缴纳的购房款。因此，被告还应当退还原告购房款360元 被告辩称：原告并未举示证据证明实际损失，违约金应该按照合同约定支付。大修基金被告并未挪用，不应退回原告。对原告主张的工本费、契税等金额无异议。原告缴纳房屋尾款时，双方按照房屋实际面积进行了结算，原告提供的发票是预开的，请求驳回原告的该项诉讼请求。 经审理查明，2015年2月27日，原告作为买受人，与被告签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买位于广安市前锋区。建筑面积为92.21平方米，房屋价款为每平方米3600元，总房价331956元。产权初始登记约定出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：2.由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意由出卖人承担延期的违约责任，按房价的千分之三支付违约金。专项维修基金、契税等，合同约定买受人同意委托出卖人代缴，买受人在接受商品房的同时将上述税费交给出卖人。 被告于2016年1月15日向原告交付了该套房屋。原告向被告支付了权证工本费123元、测绘费100元、公共设施维修基金4146元、契税6632元等费用。工本费实际产生80元，契税实际产生4973.9元。测绘费实际并未产生。2020年9月2日，被告为原告办理了案涉房屋的不动产权属证书，房屋实测面积为92.11平方米。原告提供购房款发票复印件两份，金额分别为315956元、16000元。被告对金额为315956元的发票复印件不予认可，认为该发票是预开的，双方根据实际面积对房屋尾款进行结算后，被告收回了该发票原件予以作废，并根据原告的实际交款金额331596元重新开具发票。原告对其主张交付购房款的金额，未提供其他证据加以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法、有效。原告已按合同约定履行了缴纳全部房款的义务，被告应按照合同约定如实履行义务。被告于2016年1月15日向原告交付了房屋后，于2020年9月2日为原告办理了案涉房屋的不动产权属证书，违反合同约定的在交房之日起730日内，即2018年1月15日前为原告办理房屋产权登记。被告逾期961日办证其行为已违约，应当承担相应的违约责任。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失的效果。原、被告买卖合同中对逾期办证约定了违约责任。对原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。对于违约金的计算，合同虽有条文约定，原告认为约定过低，故主张违约金调整。对于原告主张予以调整的意见，本院予以支持。但对于违约金调整的具体标准，一方面既要发挥督促债务人履行合同义务的功效，又要发挥对违约人惩罚以及补偿无过错一方所受损失的作用。对于补偿原告损失的问题，原告在举证期限内并未举示因被告违约造成相关损失的具体证据，故应承担举证不力的法律后果。鉴于原、被告买卖合同条文的自愿约定在先，且被告已为原告办理房屋权属证书的客观实际，本院对因出卖人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按房价的千分之三支付违约金的标准，酌情调整为出卖人每年按房价的千分之三支付违约金。支付违约金金额为2619元【331596元×0.3%×（961日÷365日）】。 对于原告主张退还大修基金的问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，以及第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅维修资金是业主的法定义务，也是房屋交付的前提条件。原告理应按规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。原告在签订房屋买卖合同时，将首期住宅专项维修资金自愿交给了被告代收，并在此前提下办理了房屋交接手续。现原告接房后，又主张退还已自愿委托被告代收的专项维修资金。在原告既未将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，又实际办理了房屋交接手续的情形下，若退回业主委托代缴的住宅维修资金，会造成业主在未交纳住宅维修资金但又办理了房屋交接手续的违法事实。这既违背原告签订买卖合同时自愿委托代收后才能交付房屋的客观事实，也违反先履行交付专项维修资金，后才能交付房屋的权利义务对等原则。对被告代收该资金后，未及时将维修资金交存到建设主管部门委托的专户管理银行的行为，原告可以请求被告及时履行交存义务或者向负责监督专项维修资金的建设主管部门反映，由建设主管部门依法予以处理。因此，对原告主张退还大修基金的请求，本院不予支持。 对于原告主张退还权证工本费、测绘费、契税的问题，原、被告均认可据实退还，原告的该项主张符合法律规定，故本院予以支持。对于测绘费的问题，双方合同中并无约定，被告应予以退还。 对原告主张退还因房屋面积差产生多缴纳购房款360元的问题，原告应当提供证据证实其实际交付购房款的金额，对此原告仅举示了购房款发票复印件，未提供其他证据加以佐证。由于原告提供的证据不足以达到其证明目的，故对其主张退取购房款的诉讼请求，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告四川渝广置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王尊强、段惠敏支付违约金2619元； 二、被告四川渝广置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王尊强、段惠敏退还权证工本费43元、测绘费100元、契税1653元，合计1796元； 三、驳回原告王尊强、段惠敏的其他诉讼请求。 义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费减半收取计223元，由原告王尊强、段惠敏负担198元，被告四川渝广置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  毛红玲 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 娟 附适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。