广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2989号 上诉人（原审原告）：黎丽，女，1980年5月17日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余贤隆，男，1981年11月11日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：蒋培文，广西五和律师事务所律师。 原审第三人：中国国民党革命委员会桂林市委员会，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区西城中路**创业大厦西辅楼，统一社会信用代码：114503000076347354。 负责人：区捷，该委员会主任委员。 上诉人黎丽因与被上诉人余贤隆、原审第三人中国国民党革命委员会桂林市委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黎丽上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令被上诉人赔偿上诉人装修损失以及装修审核鉴定费334647元（核算方式：装修审定金额892392.89元，原合同签订时长：4年，48个月，已使用月份：30个月，未使用月份：18个月，需赔偿金额计算为：892392.89元/48个月×18个月=334646.96元）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决不支持其要求被上诉人赔偿装修等损失不符合法律规定。一、被上诉人采取欺诈手段与上诉人签订合同及其补充协议。《房屋承包合同》关于承包期满或合同解除后上诉人装饰、装修、改造的部分具体处理方法为上诉人放弃收回上诉人不得拆除也不得要求被上诉人给予装修补偿的约定，是建立在当事人真实意思表示不存在任何欺诈或由于上诉人过错导致合同解除的基础之上的。本案中，被上诉人在与上诉人签订《房屋承包合同》及其补充协议时,隐瞒了其与原审第三人签订《合作协议》合作期限至2016年10月31日这与订立合同有关的重要事实，从而使上诉人违背真实意思，签订了《房屋承包合同》，构成欺诈，如果被上诉人不隐瞒事实真相，上诉人不会也不可能冒着巨大风险与被上诉人签订《房屋承包合同》及其补充协议，更不会在一年内将租金102万元全部付给被上诉人。同时上述条款中约定的合同解除指的是由于上诉人自身原因造成的情形，并不包括由于被上诉人的自身原因而导致的合同解除。一审判决仅因为《房屋承包合同》关于承包期满或合同解除后上诉人装饰、装修、改造的部分处理有约定，没有充分考虑被上诉人故意欺诈上诉人以及被上诉人未按期支付租金等客观事实，从而导致对案件事实的认定错误。二、被上诉人未按期支付租金是上诉人承租的房屋被原审第三人收回的原因。被上诉人与原审第三人签订《合作合同》约定的租赁期限至2016年10月31日止，之后双方没有续签合作合同。尽管原审第三人在合同期满后没有将租赁房屋收回仍然收取被上诉人交纳的房屋租金，但根据我国《合同法》规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原审第三人随时可以终止原租赁合同收回租赁房屋，也就是说上诉人与被上诉人签订的合同及其补充协议的履行受制于原审第三人。交纳租金是承租人的主要合同义务，承租人无正当理由拒不支付租金，出租方有权解除租赁合同收回租赁物。被上诉人自2019年2月不再向原审第三人交纳租金，在此情况下,原审第三人有权收回房屋。由于上诉人已将《房屋承包合同》约定的租金全部付清给被上诉人，被上诉人未按时交纳租金，被原审第三人收回房屋，责任在被上诉人，上诉人对此无任何责任，完全是无辜的，上诉人不应承担因被上诉人自身过错所产生的法律后果。三、被上诉人应赔偿因其过错给上诉人造成的装修损失。上诉人对租赁房屋进行装修规模和标准是依据《房屋承包合同》所约定的租赁期限以及自身实际经营需要而确定的，且装修前上诉人将装修方案和图纸通过微信形式发给被上诉人，征得了被上诉人同意。被上诉人转租的合同期限只有八个月时间，如果被上诉人如实将事实真相告诉上诉人，上诉人不会也不可能在只有八个月的租赁期限内花巨资对租赁房屋进行装修。由于被上诉人未按期支付租金，导致原审第三人收回房屋。上诉人无法在《房屋承包合同》及其补充协议规定期限内使用租赁房屋而受到巨大损失，该损失不仅包括履约保证金、租金、退款、搬运费损失，而且还包括上诉人装修损失，这些损失与被上诉人未按期支付租金行为存在直接因果关系,被上诉人对此应全部赔偿。况且被上诉人在与上诉人协商赔偿事宜时也同意赔偿上诉人装修损失2万元。综上，根据法律有关规定，特向法院提起上诉，恳请二审法院支持上诉人要求被上诉人赔偿装修损失以及装修审核鉴定费的诉讼请求。 被上诉人余贤隆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。 上诉人黎丽向一审法院起诉请求：1．判令被告将履约保证金60000元、房屋租金390000元，合计450000元返还给原告；2．判令被告赔偿原告损失413746.66元；3．本案诉讼费用由被告全部承担。 一审法院认定事实：第三人中国国民党革命委员会桂林市委员会系桂林市一至六层房屋（建筑面积674.07平方米）的所有权人。 2011年10月31日，第三人作为甲方与被告作为乙方签订一份《合作协议》，约定：双方合作将甲方举办的桂林市友谊业余学校办好；合作办学期间，乙方承包经营友谊学校；甲方将桂林市的房屋提供给乙方办学使用，乙方不得擅自改造和改变房屋结构以及用途，不得擅自将上述房屋转借、转租、转让给第三方经营、使用；合作办学期间友谊学校校长由乙方担任，办学由乙方自筹资金、自主办学、独立核算、自负盈亏；合作期间从2011年11月1日至2016年10月31日止；乙方向甲方交纳40000元作为当年承包金，2012年乙方向甲方交纳260000元作为当年承包金，2013年起乙方向甲方交纳的承包金在上一年的基础上增加5％，等等。2016年10月31日，合同到期后，被告与第三人未续签合同，被告按原合同约定交纳承包金至2019年1月。桂林市友谊业余学校已注销登记。 2012年，原告即开始承租涉案房产。合同到期后，原告作为乙方与被告作为甲方于2016年2月29日续签了两份《房屋承包合同》，其中一份合同约定：乙方承包坐落于三多路××20平方米的房屋用于商业经营；承包期限自2016年3月1日起至2020年2月29日止；每月承包金5500元；签订合同当日乙方向甲方支付履约保证金30000元，承包期满后，确认乙方履行合同的全部条款后，10日后由甲方全额、无息退还乙方，因乙方提前终止合同或甲方因乙方违约而依据约定解除合同时，保证金不予退还；承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿，等等。另一份合同约定：乙方承包坐落于三多路××楼至××350平方米的房屋用于商业经营；承包期限自2016年3月1日起至2020年2月29日止；2016年3月1日至2017年2月29日，年承包金274000元，2017年3月1日至2020年2月29日，每年承包金300000元；签订合同当日乙方向甲方支付履约保证金30000元；承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿，等等。原告按约定共向被告支付履约保证金60000元。2017年4月6日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《补充协议》，约定：“第一条：关于甲方给予乙方减免承包金事宜，承包房屋一楼面积20平方米及2-6楼所有场地。本承租房屋坐落于桂林市。1、甲方减少乙方一楼面积20平方及2-6楼年承包金人民币壹拾壹万陆仟（¥116000.00元），乙方一次性付给甲方两年承包金人民币伍拾万元整（¥500000.00元）；即从2017年4月1日至2019年3月31日止，共计减少人民币贰拾叁万两仟元整（¥232000.00元），其中包括装修免租期壹个月。原合同两年承包金共计人民币为柒拾叁万两仟（￥732000.00元）。2、经甲、乙双方共同约定，乙方应在2018年4月1日前一次性付给甲方两年承包金人民币伍拾贰万元整（¥520000.00元）。即2019年4月1日至2021年3月31日承包金。原合同两年承包金共计人民币为柒拾叁万两仟（¥732000.00元）。3、如果乙方履行以上第一条第2点之约定，原合同有效期延长至2021年3月31日。第二条：如果乙方不能正常履行以上第一条第2点之约定，乙方应补交给甲方于2017年4月1日至2019年3月31日期间为乙方所减免的承包金人民币贰拾叁万贰仟元整。乙方应恢复并履行原合同。第三条：以上承包金所产生的税费由乙方承担。第四条：乙方以银行转账方式支付承包金，应于2017年4月11日前支付第一笔承包金人民币伍拾万元整。”补充协议签订后，原告通过其姐姐黎玉容银行账户于2017年4月11日、2017年4月13日、2018年4月3日、2018年4月8日分六次共计向被告转款1020000元。原告承租该场地作为秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心、秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心的经营场所。原告经被告同意对租赁场地重新进行装修。2017年4月20日，原告与桂林市天一装修工程有限公司签订了施工合同，约定工期两个月，从2017年4月20日起至2017年6月20日，工程造价约为600000元。2019年8月20日，经原告与桂林市天一装修工程有限公司结算，工程总造价为970334.14元。2019年8月26日，第三人向原告等租户及实际使用人发出一份《房屋收回预公告》，告知原告其与被告的合同到期，其已要求被告交还位于桂林市，被告亦未交纳合作管理费长达半年之久，请原告及时做好相关财物清理及搬迁准备工作。原告收到通知后与被告进行沟通未果。2019年9月11日，第三人委托广西钧亚律师事务所、广西金桂律师事务所向原告等租户及实际使用人发出律师函，告知原告等租户应在2019年9月20日前搬离桂林市房屋，如逾期未搬离或未全部搬离，第三人将采用停水、停电、换锁等清场方式自行收回房屋等。2019年10月16日，第三人再次向原告等租户及实际使用人发出《收回房屋通知书》，要求原告在2019年11月15日前将所占房屋腾空后交还第三人。2019年10月30日，原告为拆卸、搬运设施设备与桂林市小鸟装饰工程有限责任公司签订《拆卸搬运合同》，由该公司负责其位于桂林市租赁房屋内设施设备的拆卸搬运工作。原告为此支付搬运费用30500元。2019年11月15日，原告将桂林市一楼门面、二楼至六楼交还给第三人。第三人向原告出具了接收房屋证明。 因原告提前搬离租赁房屋，秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心、秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心不能继续经营。秀峰区乐智宝贝体验教育咨询中心消费者原在该中心充值的消费卡不能继续使用，均向该中心申请退还充值卡里剩余的款项，原告退还38名消费者款项共计42907.60元。原告将秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心未能做完的服务项目转给了秀峰区北海道养生休闲会所。2019年10月21日，双方进行了结算，秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心转让的项目共计861次，每次按10元计算，共计8610元，因秀峰区北海道养生休闲会所向秀峰区玛蜜儿母婴健康咨询服务中心购买了三套产品，共计2429元，两项抵扣后原告支付给秀峰区北海道养生休闲会所6181元。 原告委托广西众益工程咨询有限公司对桂林市天一装修工程有限公司负责施工的桂林市装修工程结算书进行审核。广西众益工程咨询有限公司于2019年11月19日出具桂众造价［2019］1011号《关于桂林市装修工程结算的审核报告》，审核认定送审金额为970334.11元，审定金额为892391.89元，核减金额为77942.22元。原告为此支付评估鉴定费用7081.70元。 一审法院认为，本案争议的焦点主要有：一是原、被告之间合同终止系由谁的原因造成；二是原告主张被告退还保证金、租金并赔偿损失是否有依据。 一、关于原、被告之间合同终止系由谁的原因造成的问题。 2011年10月31日，被告与第三人签订的《合作协议》约定双方合作将第三人举办的桂林市友谊业余学校办好；合作办学期间，被告承包经营友谊学校；第三人将桂林市的房屋提供给被告办学使用，被告每年向第三人交纳承包金。合作应当由双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，但从被告与第三人签订的上述《合作协议》来看，明显不具备上述要件，故被告与第三人签订的《合作协议》名为合作实为租赁，双方之间形成的系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，第三人与被告签订的合作协议约定的期限于2016年10月31日届满，双方未续签合同，但被告一直未将租赁物交还第三人，双方从2016年11月1日起形成的系不定期租赁合同关系。被告向第三人交纳租金至2019年1月，第三人在被告未交纳租金的情况下，多次向被告及实际承租人发出收回房屋的通知符合上述法律规定。被告辩称，双方的合同到期后虽未续签合同，但第三人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限同原合同，即被告与第三人之间的合同尚未到期，该辩解理由缺乏法律依据，一审法院不予采纳。 被告与原告签订的《房屋承包合同》及补充协议，虽名为承包合同，但从合同内容来看被告将涉案的场地交给原告使用，原告按约定交纳一定的费用，双方之间形成的亦应属于租赁合同关系。被告在明知其与第三人签订的合作协议已经届满，双方未续签合同的情况下，仍在2016年2月29日、2017年4月6日与原告签订承包协议及补充协议，约定租赁期限至2021年3月31日止。第三人因被告从2019年1月起未交纳租金，从2019年8月起多次向原告等承租户发出收回房屋的通知，原告接到第三人的通知后与被告沟通未果，原告于2019年11月15日向第三人交还了租赁的房屋，自此原告与被告之间的租赁合同无法再继续履行，合同提前解除。被告辩称其与第三人的租期尚未届满，原告擅自向第三人交还房屋，系原告自己的原因终止了合同，相应的损失应由其自行承担，该辩解理由与事实不符，亦没有法律依据，故被告的上述辩解理由，一审法院不予采纳。 二、关于原告主张被告退还保证金、租金并赔偿损失是否有依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因被告的原因导致原、被告之间的合同提前解除，被告对原告因提前解除合同所遭受的损失应当承担相应的赔偿责任。 因被告的原因导致原、被告之间的合同提前解除，原告要求被告退还履约保证金60000元的请求符合双方的约定及法律规定，一审法院予以支持。 因原告已将租期内的租金全部交纳给被告，现因被告的原因导致原、被告之间的合同提前解除，原告要求被告退还已支付的未使用租赁物期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告于2019年11月15日将租赁物交还给第三人，故被告应退还的租金从2019年11月16日起算，原告主张从2019年9月1日起计算缺乏事实依据，一审法院不予支持。原告支付2019年4月1日至2021年3月31日的租金共计520000元，故被告应退还的租金应为357500元（520000元÷24个月×16.5个月）。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”，适用本条司法解释要具备两个前提，其一是承租人所做附合的装饰装修经出租人同意；其二是房屋租赁合同解除时出租人和承租人没有约定如何处理附合的装饰装修物。本案中，原、被告在两份《房屋承包合同》中均约定：“承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿。”这说明双方就合同解除时附合的装饰装修物如何处理作出了约定，故原告主张被告赔偿其装修损失缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。原告主张的装修审核鉴定费用，一审法院亦不予支持。 因原、被告之间的合同提前解除，租赁场地无法继续使用，原告向消费者退还款项42907.60元，将原有的服务项目转给秀峰区北海道养生休闲会所并支付8610元（因秀峰区北海道养生休闲会所购买了原告的产品抵扣了2429元，实际支付6181元）。原告因合同提前解除，需提前撤离租赁场地，支付拆卸及搬运费用30500元。上述共计82017.60元均属于原告因合同提前解除而遭受的损失，被告应当予以赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告余贤隆退还原告黎丽履约保证金60000元；二、被告余贤隆退还原告黎丽租金357500元；三、被告余贤隆赔偿原告黎丽损失82017.60元；四、驳回原告黎丽的其他诉讼请求。本案案件受理费12437元（原告已预交），由原告黎丽负担5244元，由被告余贤隆负担7193元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，并对一审查明的相关事实无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否赔偿上诉人装修损失以及装修审核鉴定费。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，合同当事人应按照合同约定履行。涉案两份《房屋承包合同》均是当事人协商一致基础上签订，第二份合同系第一份房屋租赁合同的延续，鉴于双方当事人长期合作关系，对对方情况及涉案租赁物应该是清楚并且明知的，上诉人主张在签订第二份合同过程中被上诉人存在欺诈，但未提交证据佐证，对此本院依法不予采信。涉案两份《房屋承包合同》中均约定：“承包期满或者合同解除后10日内，乙方应返还该房屋及其附属设施设备，并应保证其交还的房屋及其附属设施设备处于适用和安全的状态；乙方添置的新物可由其自行收回（不可移动的除外），而对于乙方装饰、装修、改造的部分具体处理方法为乙方放弃收回，乙方不得拆除也不得要求甲方给予装修补偿。”这说明双方当事人对合同解除时附合的装饰装修物如何处理作出了约定，故上诉人主张被上诉人赔偿其装修损失及装修审核鉴定费缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持，本院亦予以维持。对于涉案租赁合同解除的违约责任，在双方当事人签订的合同中亦有明确约定，守约方可以依据合同约定另案向违约方主张违约责任。 综上所述，上诉人黎丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6320元（上诉人黎丽已预交），由上诉人黎丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉