河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4527号原告：韩青菊，女，汉族，1987年6月1日生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：张宁，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告：张雪雅，男，汉族，1989年4月1日生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：张宁，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳瑞达电厂有限公司，住所地南阳市建设中路**,统一社会信用代码91411300176310918R。法定代表人：张崇庆，任公司董事长。委托诉讼代理人：潘广群，北京达略（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张雪雅、韩青菊与被告南阳瑞达电厂有限公司（以下简称瑞达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告张雪雅、韩青菊的委托诉讼代理人张宁，被告瑞达公司的委托诉讼代理人潘广群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雪雅、韩青菊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告为原告办理位于南阳市卧龙区建设中路南侧南都秋实苑7号楼2单元26层2603室房屋权属证书；2.请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金42380元（自2016年1月1日起至2018年8月24日止，按日支付已交付房款的万分之一）；3.请求依法判决被告向二原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（自2016年4月1日起按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋产权证书办理完毕之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月24日，原告与被告变更前的南阳电厂签订了编号为15858231号的商品房买卖合同与商品房买卖补充协议，原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区建设中路南侧南都秋实苑的7号楼2单元26层2603室房，户型为二室二厅，建筑面积共101.82平方米，每平方米5156.15元，总金额524999元。原告向被告足额支付了购房款，并支付了契税、物业维修资金、测绘费、交易费等各项费用。商品房买卖合同约定2015年12月31日交房，但被告直到2018年8月24日才交付房产，约定交房后90日内办理产权登记，但至今未办理产权登记。原告认为，依据双方签订的商品房买卖合同约定及法律规定，被告应当按时交房，并按时办理房屋的不动产登记证书，并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告瑞达公司辩称，1.被告目前正在积极完善相关手续资料，正在办理不动产权证书，不动产权证书的办理同时需要符合不动产登记部门的相关规定，被告不具有单方办理不动产权证书的能力，原告请求被告办理权属证书的诉请有可能造成无法执行；2.被告确实存在逾期交房的情形，但目前在本地区范围内房地产开发商均存在同类情形，目前被告在政府工作组的大力支持下组织自救，如大量业主集体诉讼，将使民营企业自救无望，增加社会不稳定因素，同时原告主张的逾期交房违约金过高，以被告目前经济能力无力承担，请求法院酌情降低；3.原告主张逾期办证违约金无合同约定依据，同时依据合同第十五条约定，办理权属证书的时间是在商品房交付使用后90日，即使存在相应违约情形，也应当按照该时间点计算，而不是按照2016年4月1日起计算;4.原告存在逾期交付款行为，也应承担违约责任。为避免再次起诉造成诉累，违约金应予抵消。当事人围绕案件事实进行了举证、质证，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件一份、被告国家企业信息公示系统《企业信用信息公示报告》复印件一份，证明原、被告主体适格；2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》复印件一份，合同信息备案摘要复印件一份，原告缴纳房款的票据、南阳市物业维修资金缴存凭证、缴纳后期费用收款收据、领钥匙需缴纳费用明细，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，原告按照合同约定向被告足额支付了购房款及其他办证等后期费用，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了办证事宜及逾期交房、逾期办证违约责任，被告未按照合同约定履行相应义务。被告瑞达公司质证意见：对证据真实性及证明方向均无异议。但合同约定的逾期交房违约金过高，且依据双方签订房屋买卖合同第十五条约定，对逾期办证的约定为双方协商解决，并未约定具体的违约金计算条款。被告瑞达公司未提交证据。经审查，本院对原告所举证据1、2效力予以确认。综合以上认定的证据及双方当事人陈述，本院确认以下事实：2015年8月24日,张雪雅、韩青菊与南阳电厂签订《商品房买卖合同》,合同约定:“…第三条、买受人所购商品房的基本情况:原告购买南阳电厂开发的位于南阳市卧龙区建设中路南侧南都秋实苑的7号楼2单元26层2603室房，户型为二室二厅，建筑面积共101.82平方米，每平方米5156.15元，总金额524999元。第六条付款方式：约定金额224999元，付款方式：现金，付款时间2015年8月24日；约定金额300000元，银行商业贷款。第八条、交付期限:出卖人应当在2015年12月31日前,验收合格的商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的,除双方协商同意解除合同或者变更合同外,出卖人可据实予以延期。…第十五条、关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:双方协商解决。第十六条、合同信息备案：本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；第二十一条合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成依法向人民法院起诉……”。同日，原被告双方又签订一份商品房买卖补充协议，合同约定:“…第3条：买受人在付清首期房款后，其余款以银行按揭方式支付。买受人应于签订商品房买卖合同的当日，开始办理贷款手续，如逾期7日未办理，向出卖人按日支付房款余额万分之三的违约金。合同签订后,双方对合同进行了登记备案，张雪雅、韩青菊按合同约定先交付购房款224999元，于2015年11月26日办理了银行商业贷款手续并缴纳维修基金等其他费用，合同约定的房屋交付日期为2015年12月31日，2018年8月24日瑞达公司已将房屋交付给张雪雅、韩青菊，原告已入住该房屋。由被告瑞达公司开发的位于南阳市卧龙区建设中路南侧南都秋实苑的7号楼2单元26层2603室商住楼于2014年12月29日已取得商品房预售许可证。另：南阳电厂于2020年4月14日在工商部门变更为南阳瑞达电厂有限公司。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》是当事人的真实意思表示,合法有效。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合庭审中双方当事人的陈述,本案争议焦点为:1、双方当事人在履行合同过程中是否有交房违约行为及交付房产违约金的计算标准。2被告是否承担逾期办证责任及逾期办证违约金的计算标准；关于第一个争议焦点,约定交房时间是2015年12月31日前，被告实际交房时间是2018年8月24日，依照合同被告确实存在交房违约行为，应承担相应的违约责任。被告辩称原告交纳房款存在逾期情形，同时因本地区政策以及资金原因，房屋开发建设几乎陷于烂尾状态，无法按时交房的理由，因原被告双方在合同中明确约定了逾期交房的违约责任，且原告逾期交付银行按揭款并非系原告怠于履行义务而造成的，对于法定延期的事由被告也无证据证实，故对被告的辩称理由不予支持。结合本案实际情况,考虑到涉案房屋已经交付使用,原告实现了大部分合同目的,庭审中原告未提供证据证明因逾期办证给原告造成了损失及损失大小,被告在同一时间段不仅已承担逾期交房违约金同时又承担逾期办证违约金，增加民营企业的负担，使企业自救无望，对民营企业将是一个很大的打击，且合同法中的违约金以弥补损失为主,适度体现一定的惩罚性,违约金过分高于或低于违约所造成的损失时可予以调整，为平衡当事人利益,本院将违约交房的违约金适当调整为：按照合同约定的房屋价款总额,以每日万分之零点五的标准计算。关于第二个争议焦点,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋自合同订立之日起90日”。本案中双方合同对关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:双方协商解决，房屋权属证书关于产权登记的违约责任约定不明确,而办理商品房产权证的流程是先由出卖人办理初始登记，之后由出卖人和买受人共同申请办理最终的产权证。本案实际交房日为2018年8月24日,根据双方约定，瑞达公司应当按照交付使用日期起经过90日即2018年11月24日前完成办理产权证的流程，但是截止原告起诉，瑞达公司也只是向产权登记机关进行备案,初始登记尚未完成，产权证未能办理的责任在出卖方，按照最高人民法院司法解释的规定，瑞达公司已构成违约,应当承担逾期办证的违约责任。由于房产办证是管理部门的职权，出卖方只是完成自己的义务，协助办理，原告请求瑞达公司为其办理产权证属于通俗化的表述，其实质仍然是请求瑞达公司完成协助义务，故对原告的该请求，本院予以支持。为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。庭审中原告未提供证据证明因逾期办证给原告造成了损失及损失大小，故本院对逾期办证违约金计算调整为：按照合同约定的房屋价款总额,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至房屋权属证书办理完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起九十日内，被告南阳瑞达电厂有限公司协助原告张雪雅、韩青菊办理位于南阳市卧龙区建设中路南侧南都秋实苑的7号楼2单元26层2603室房屋权属证书；二、本判决生效后十日内，被告南阳瑞达电厂有限公司向原告张雪雅、韩青菊支付逾期办证违约金(自2018年11月24日起按已付房款524999元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至房屋权属证书办理完毕之日止);三、本判决生效后十日内，被告南阳瑞达电厂有限公司向原告张雪雅、韩青菊支付逾期交房违约金(自2016年1月1日起至2018年8月24日按已付房款524999元以每日万分之零点五计算)。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元减半收取计430元，由被告南阳瑞达电厂有限公司负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李征宇二〇二〇年九月三十日书记员  杨 晓