济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初3863号 原告：李宏杰，男，1963年1月3日出生，汉族，住济南市。 被告：齐鲁银行股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王晓春，董事长。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 原告李宏杰与被告齐鲁银行股份有限公司（以下简称齐鲁银行）业主共有权纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告李宏杰，被告齐鲁银行的委托诉讼代理人史新宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宏杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理济南市槐荫区公祥街4号X-702室占用范围内的土地使用权的转让以及土地使用证的过户事宜；2.判令被告将济南市槐荫区公祥街4号院内属于全体业主共有的土地的土地使用证的权利人的变更、登记为业主共有；3.判令被告将济南市槐荫区公祥街4号院内传达室的权利人的变更、登记为业主共有；4.判令被告将济南市槐荫区公祥街6号院内空调机房的权利人的变更、登记为业主共有；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1998年年初购得了济南市槐荫区公祥街4号X-702室的产权。时至今日，尚未取得该房屋的相应的土地使用权。也未取得与该房屋相对应的共有部分享有的共有和共同管理的权利。经原告调查，济南市槐荫区公祥街4、6号院的土地，目前，在济南市国土资源局槐荫分局登记在济南市城市合作银行市中支行名下（该财产现在由齐鲁银行管理）。济南市槐荫区公祥街4号院内的传达室和济南市槐荫区公祥街6号院内的空调机房，已经办理了房产登记。但是，并未登记为业主共有。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”被告理应协助原告办理相应的土地使用权的转让和土地使用证的过户事宜。2.根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”公祥街4号院内的传达室应该归公祥街4号院内全体业主共有。公祥街6号院内的空调机房是公祥街4号院和公祥街6号院内全体业主的公用设施，应该归全体业主共有。3.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”因此，（1）被告理应将济南市槐荫区公祥街4号院内属于全体业主共有的土地的土地使用权的权利人变更、登记为业主共有。（2）被告理应将济南市槐荫区公祥街4号院内属于全体业主共有的传达室的权利人变更、登记为业主共有。（3）被告理应将济南市槐荫区公祥街6号院内属于全体业主共有的空调机房的权利人变更、登记为业主共有。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 齐鲁银行辩称，一、李宏杰请求办理土地使用权的转让和过户条件不成立，该诉求不应被支持。1.涉案4号X-702室房屋系我行在房改房时按照成本价出售给刘静，李宏杰与我行无任何关系，李宏杰所称在1998年购得涉案房产与事实不符。2.经咨询不动产登记中心国土部门，国土部门对房改房占用土地确权的原则为“不动不换”即产权不变动不换发土地证。根据《国土资源部关于已购公有住房和经济适用房住房上市出售中有关土地问题的通知》第三条“已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。购房者在缴纳了有关价款后，方可领取国有土地使用证，取得出让土地使用权”和《济南市居民已购公有住房上市交易暂行办法》第十三条“已购公房上市交易，由购房人按不低于已购公房坐落位置的标定地价的10%，缴纳土地出让金或相当于土地出让金价款”，第十四条“土地出让金按规定金额上交财政；相当于土地出让金的价款，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业”等相关规定，李宏杰应在向我行缴纳土地出让金后方可要求办理土地出让金的过户手续。二、李宏杰提出第2、3、4三项诉求主体不适格，条件也不成立。首先从房改政策来看，李宏杰取得涉案房产的价格为成本价，该价格并不包括4号院内土地使用权，4号院的传达室和6号院的空调机房的分摊价格，4号院内土地使用权、4号院的传达室和6号院的空调机房仍为我行所有。其次，李宏杰第2、3、4项诉求均为确认为业主共有，根据《物权法》第76条的规定，重大事项应当经专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，李宏杰在未有相关授权的情形下提起第二、三、四项诉求主体不适格。最后，涉案房产为房改房，应依据房改房的相关政策和规定来处理相关事宜，李宏杰将涉案房产当作商品房以《城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例实施细则》来主张诉求实为适用法律错误。综上，李宏杰诉求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，李宏杰提交齐鲁银行的企业信息、《结婚证》《不动产权利证书》、照片；齐鲁银行提交《济南市房改售房评估报告》《证明》《不动产权利证书》《房屋所有权证》《国有土地使用证》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、李宏杰与刘静为夫妻关系，于1992年10月27日登记结婚。 二、坐落于济南市槐荫区公祥街**院内的**楼和**院内的**楼原为济南城市合作银行市中支行所有，于1996年底竣工。 以上4号院内的2号楼于1998年进行房改售房，刘静购得X单元702室房屋。2016年4月8日，李宏杰进行不动产权登记，取得证号为鲁（2016）济南市不动产权第00380XX号的《不动产权利证书》，证载权利人即为李宏杰。 三、以上4号院内与6号院内房屋现有部分房屋不动产权登记于齐鲁银行名下，其中“4号附属1”（建筑面积148.67m2）登记时间为2015年1月13日，证号为济房权证槐字第1860XX号。6号院房屋建筑面积555.14m2，登记时间为2014年5月9日，证号为济房权证槐字第1771XX号。该证于2020年5月25日重新进行不动产权登记（换证），证号鲁（2020）济南市不动产权第00843XX号。 齐鲁银行在本案诉讼中提交1997年7月填发的槐荫国用（97）字第05050XX号《国有土地使用证》，载明土地使用者为济南城市合作银行市中支行，登记地址为“经三路149号”。李宏杰在本案诉讼中确认该证载明的“经三路149号”即现济南市槐荫区公祥街4号院与6号院所在地址。 四、李宏杰在本案诉讼中陈述济南市槐荫区公祥街4号院内与6号院内各有一幢楼，4号院内的该幢楼为两个单元，共40户，6号院内共34户。其并说明两个院内均未成立业主委员会。齐鲁银行对李宏杰的陈述内容无异议。 本院认为，李宏杰在本案中提出4项诉讼请求，其中第1项涉及其个人（通过其配偶刘静）房改购房的土地使用权，第2、3、4项涉及到济南市槐荫区公祥街4号、6号院内业主共有权。齐鲁银行不同意李宏杰提出的以上诉讼请求，陈述了答辩意见。依本案审理查明事实并结合当事人双方意见，本院就李宏杰提出的具体诉讼请求是否能够成立、是否应予支持，分述如下： 1.李宏杰提出的第1项诉讼请求为判令齐鲁银行协助其办理济南市槐荫区公祥街4号X-702室占用范围内的土地使用权的转让以及土地使用证的过户事宜，本院认为不能支持。理由为：李宏杰（其配偶刘静）通过房改购房方式取得济南市槐荫区公祥街4号X-702室房屋，并进行了不动产权登记，已经取得鲁（2016）济南市不动产权第00380XX号《不动产权证书》。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条第一款明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。/国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《不动产登记暂行条例》第二条规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。/本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”该条例第五条规定，“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记”，其中包括“（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”和“（五）建设用地使用权”及“（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”李宏杰已就济南市槐荫区公祥街4号X-702室进行了不动产权登记，该权利登记应当包括该X-702室房屋的所有权及相应的土地使用权。因此，在相关权利已经经过登记、取得的情形下，李宏杰再提出诉讼请求，要求判令齐鲁银行协助其办理济南市槐荫区公祥街4号X-702室占用范围内的土地使用权的转让以及土地使用证的过户事宜明显与以上规定不符，也不符合实际情况。因此本院对李宏杰的该项诉讼请求不予支持。 2.李宏杰在本案诉讼中提出的第2、3、4项诉讼请求，即要求判令齐鲁银行将济南市槐荫区公祥街4号院内属于全体业主共有的土地的土地使用证的权利人的变更、登记为业主共有，判令齐鲁银行将济南市槐荫区公祥街4号院内传达室的权利人的变更、登记为业主共有，判令齐鲁银行将济南市槐荫区公祥街6号院内空调机房的权利人的变更、登记为业主共有均涉及业主共有权的内容。物权法第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以上业主的共有权具有从属性和不可分割性。如果权利受到侵害，也是侵害了全体业主的共同利益，李宏杰个人作为原告，提出以上诉讼请求没有法律依据。齐鲁银行在本案诉讼中就此也提出了答辩意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的规定，李宏杰的起诉应当被驳回。依“判决吸收裁定”裁判方式，本院在本判决中对李宏杰的以上诉讼请求一并予以驳回。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第七十三条、《不动产登记暂行条例》第二条、第五条第二项、第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回李宏杰的诉讼请求。 案件受理费400元，减半收取计200元，由李宏杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年九月十一日 书记员  刘 微