贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1196号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬。职务：董事长。委托诉讼代理人：马垒，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟永栋，贵州汇能辉（平坝）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金建芳，男。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）因与被上诉人金建芳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉请求：一、依法撤销（2020）黔0403民初873号民事判决书。二、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被土诉人于2018年10月6日签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定：1、因买受人原因导致买受人贷款不能或贷款不足的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人；2、因出卖人原因．．．．．．；3、因非归责于双方的原因．．．．．．。本案中，被上诉人未能获取贷款系因其提供的贷款资料中，银行流水额度不足，导致无法办理按揭，上诉人认为，因被上诉人提交资料不符合银行审批而无法办理贷款，是因被上诉人个人原因造成，根据《商品房买卖合同》第八条约定：因买受人原因导致买受人贷款不能或贷款不足的．．．．．．。该条约定买受人原因导致贷款不能或贷款不足时，出卖人享有合同解除权，买受人并无合同解除权，一审法院认定被上诉人贷款不能的原因系非归责于双方，属认定事实错误。二、上诉人与被上诉人于签订《商品房买卖合同》当日又签订了《补充协议》，根据协议第1.2.2条约定：如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清利余房款，．．．．．．．．．该条明确约定，即使在被上诉人未能获准银行贷款情况下，被上诉人也无权解除合同，而需采用一次性方式付款。一审法院认定该条款无效。上诉人认为一审法院该认定有误，双方《商品房买卖合同》约定的付款方式为银行按揭方式付款，而《补充协议》第1.2.2条所约定的情形就是当买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款时，双方应当如何解决，《补充协议》第1.2.2条的约定就是对《商品房买卖合同》第八条所作出的补充约定，在主合同中对合同解除权已经充分告知的情况，补充协议对解除权进行一定约束，并未违反强制性规定，应认定有效。被上诉人金建芳未作书面答辩。原审原告金建芳向一审法院起诉请求：一、解除与被告签订的商品房买卖合同；二、被告返还购房款项221,622元及支付资金占用费；三、本案诉讼费用由被告负担。一审查明的事实：2018年10月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城**幢**），约定由原告购买被告开发的贵安第一城**号房屋，付款方式为银行按揭付款，由原告交付首付款208,674元，余下款项484,000元，以银行按揭支付，原告在接到被告书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续。合同第十条第二款、第三款、第四款约定：1、因买受人原因导致买受人贷款不能或贷款不足的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人；2、因出卖人的原因导致买受人贷款不能或贷款不足的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；3、因非归责于双方的原因，导致贷款不能或贷款不足的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款。同日，双方签订《补充协议》，其中第1.2.2条约定，如买受人在60日内未能贷款不能或贷款不足，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款的万分之三的违约金，否则出卖人可通知解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，同时承担总房款的10%的违约金。同日，原告向被告支付首付款208,674元、公共维修基金7,512元、配套费4,920元；因房屋建筑面积调整为105.1平方米，2019年3月15日，原告补缴516元，并计入首付款。另查明，2018年12月14日，被告销售人员通过微信通知原告，由于银行对贷款年龄由限制，建议其补足购房尾款，原告未予同意，并要求被告销售人员与银行进行贷款沟通；2019年3月17日19时56分，原告通过微信向被告提出“我的问题能不能做？能做的话什么都好说。不能做的话要给我退钱的”，被告销售人员回复称“你可以先把网签签了，你回去做6个月2……”，20时1分，被告销售人员告知原告，因原告流水低，只能贷款5年，且如办理5年期贷款，则原告每月银行流水需达到2-3万元，原告表示其年龄大了，银行不会相信其每月有2万元的收入，被告销售人员建议原告做高银行流水，并表明银行只看账户流水情况；2019年8月27日，被告销售人员告知原告，不能进行银行贷款，要求原告分期支付。至今，该商品房交易未办理银行按揭贷款。一审法院认为：在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应遵守合同的约定。在此次商品房买卖中，原、被告双方共同协商选择了首付款＋按揭贷款的支付方式，此为双方订立商品房买卖合同的目的和条件之一，由于银行按揭贷款的获准系为有期待可能性的事件，最终是否能够获准贷款非由订立商品房买卖合同的当事人双方决定，而由银行进行审批，因此双方于合同中明确了关于办理按揭贷款的义务，即出卖人通知办理按揭贷款的时间、地点，买受人向出卖人提供申请办理银行按揭贷款所需的全部资料，并出于预见可能性的考虑约定了贷款不能或贷款不足的相关法律后果，以明确合同解除权的享有。本院认为，商品房买卖于普通人而言系大宗交易，往往与买受人的支付能力息息相关，而买受人的支付能力在购买商品房前一般是固定的，大多数人因不具有一次性付款能力或不愿一次性支付而选择按揭支付的，即为此类合同订立的目的和条件，而当买受人选择按揭贷款的支付方式为出卖人接受后，由于贷款的审批权非由双方能够控制，故双方仅能按照贷款银行的要求完成贷款申请的前期义务，是否批准贷款则由银行决定；而本案中，原告依约提供了申请办理银行按揭贷款所需的材料，且该材料真实有效，同时未有阻碍按揭审批的行为，最终原告是否具有还贷能力，则由银行认定；而被告已尽通知办理义务，未有阻碍银行审批的行为；最终，应贷款银行审批，原告贷款不能的原因为其年龄过大，银行流水标准不足，该原因应非归责于原被告双方。故原告以此诉请解除合同，符合双方合同第八条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除合同，于法有据；同时依照合同第八条的约定，被告应于15日内向原告返还购房所支付的款项（包括首付款209,345元、公共维修基金7,357元、配套费4,920元），共计221,622元。关于资金占用损失的问题，因合同解除的原因非归责于双方，且合同并无该项约定，故原告诉请于法无据，本院不予支持。被告主张按照《补充协议》的约定，原告不具有合同解除权，本院认为《补充协议》关于此类情形的约定排除了原告根据《商品房买卖合同》所享有的解除权，且《补充协议》为被告事先拟定，重复使用的合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告排除原告解除权的约定无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、即日解除原告金建芳与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年10月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：贵安第一城37幢1-17-2）。二、被告于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告支付的购房款项221,622元（包括首付款209,345元、公共维修基金7,357元、配套费4,920元）。案件受理费4,624元，减半收取2,312元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否符合合同约定的解除条件。原审原告金建芳起诉请求解除案涉合同的主要理由是因为自己不能获得银行贷款，而未能获得贷款的原因是因为自己年龄较大、收入证明和流水记录达不到银行的要求，而上诉人保证能够帮助被上诉人办理贷款却最终未能兑现，至起诉时，被上诉人已经达到退休年龄，已经无法办到贷款，合同无法履行，合同目的无法实现。按照合同约定，因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款，买受人不补足款项，可以单方解除合同。对于不能获得贷款的原因，主要是因为金建芳的年龄较大和流水达不到银行要求，而在金建芳签约购房时，其年龄虽然较大，但也并不是完全不可能获得贷款，之后上诉人与被上诉人也为了获得贷款而经过努力未果，所以其不能获得贷款主要是因为银行办理贷款的政策性规定，即非归责于上诉人和被上诉人。《补充协议》是上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》同日签订的，该协议系上诉人提供的格式合同，以补充主合同约定的方式排除了买受人的解除权，该补充条款应当认定无效。因此，本案情形符合双方合同约定的解除合同的条件，案涉合同应予解除。一审判决认定事实清楚，处理正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费4,624元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年九月二十九日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。