吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0102民初1040号原告：长春市鼎鼎贸易有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：危韦华，总经理。委托诉讼代理人：马丽英，吉林航程律师事务所律师。被告：南关区鑫丽豪大舞厅，住所地吉林省长春市南关区。经营者：齐秀玉，经理。被告：齐秀玉，女，1956年8月28日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：程文学，吉林真然律师事务所律师。被告：徐子超，男，1949年9月1日出生，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：程文学，吉林真然律师事务所律师。原告长春市鼎鼎贸易有限公司与被告南关区鑫丽豪大舞厅、齐秀玉、徐子超物权保护纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长春市鼎鼎贸易有限公司的委托诉讼代理人马丽英、被告齐秀玉和被告徐子超的共同委托诉讼代理人程文学到庭参加诉讼。被告南关区鑫丽豪大舞厅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春市鼎鼎贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告房屋占用费人民币500万元；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年7月15日，原告经拍卖程序，自吉林省正力拍卖有限责任公司处购得位于长春市××区地下室（建筑面积约6000㎡，被告占用面积约3000㎡，下称“案涉房屋”），并于2016年9月26日取得房屋所有权证（房权证×**）。随后，原告多次与三被告沟通腾房事宜，但三被告均拒绝搬离案涉房屋。2016年10月中旬，原告为避免损失进一步扩大，将被告一（列明经营者徐子超）起诉至长春市南关区人民法院【一审案号：（2017）吉0102民初1806号】，要求其搬离案涉房屋，并赔偿原告的各项经济损失。庭审时，徐子超到庭，但其拒绝承认其是被告一的实际经营者，称被告一的实际经营者为被告三齐秀玉，并退庭。鉴于开庭传票邮寄地址为案涉房屋，且系由齐秀玉本人签收，南关法院缺席审理。待南关区人民法院一审判决后，被告一又以侵害了其抗辩权为由上诉，同时被告齐秀玉以原告拍卖程序违法、其享有优先购买权为由，将原告诉至长春市南关区人民法院【一审案号：（2017）吉0102民初359号，二审案号：（2017）吉01民终3879号】。在上述案件，被告均败诉后，又以被告一的名义、同样的诉请、相同的事由和证据材料将被告诉至长春市南关区人民法院【一审案号：（2018）吉0102民初1787号】。并以该些诉讼为由，申请中止对原告诉被告一的案件审理，拖延诉讼。2018年5月23日，原告以（2017）吉0102民初1806号生效判决为依据向长春市南关区人民法院申请强制执行，三被告又提出执行异议，阻碍执行工作进行。现已执行终结。综上，原告认为，三被告非法占用案涉房屋拒不腾迁，滥用诉权，恶意诉讼，给原告造成了巨大经济损失，依法应向原告承担赔偿责任，故依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，向贵院提起诉讼。请求人民法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。南关区鑫丽豪大舞厅未到庭，未答辩亦未举证。齐秀玉、徐子超共同辩称，齐秀玉、徐子超作为被告主体不适格，因有包括一二审多份法院判决；第二被告人并非实际经营人，原告诉请赔偿没有事实和法律依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，长春市鼎鼎贸易有限公司在吉林省正力拍卖有限责任公司举办的拍卖会上，通过竞价竞得林州市农村信用合作联社拥有的位于长春市××区地下室。2016年9月26日，案涉房屋取得房屋所有权证（房权证×**、登记房屋所有权人长春市鼎鼎贸易有限公司、建筑面积6235.24㎡、丘地号XXX）。2016年，长春市鼎鼎贸易有限公司诉南关区鑫丽豪大舞厅、林州市农村信用合作联社租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月31日作出（2016）吉0102民初3357号民事判决书，判决：南关区鑫丽豪大舞厅于判决生效后七日内从位于长春市××区地下室房屋中迁出，并将房屋交付长春市鼎鼎贸易有限公司。南关区鑫丽豪大舞厅不服判决，提起上诉。长春市中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）吉01民终1676号民事裁定书，裁定：撤销原判决，发回重审。2017年12月12日，本院作出（2017）吉0102民初1806号民事判决书，判决：南关区鑫丽豪大舞厅于判决生效后十日内从位于长春市××区地下室房屋中迁出，并将房屋交付长春市鼎鼎贸易有限公司。本案中，本院经审理认定：2010年9月21日，林州市农村信用合作联社与朱智理签订《协议书》一份，约定林州市农村信用合作联社将鸿鑫商贸大厦地下室南侧建筑面积约2,000平方米出租给朱智理，租赁期限为四年，自2011年10月1日至2015年9月30日。2011年2月24日，林州市农村信用合作联社与朱智理、吴庚签订《转租协议》，朱智理将其租赁的林州市农村信用合作联社的鸿鑫大厦地下室南侧房屋转租给吴庚，林州市农村信用合作联社对转租行为予以认可。朱智理及吴庚先后将租赁房屋用于南关区鑫丽豪大舞厅的经营场所。2015年3月13日，林州市农村信用合作联社在《城市晚报》刊登《房屋租赁合同到期公告》，公告内容为：我社与承租人就位于长春市××区）《租赁合同》，现依据合同中约定，将于本年9月到期，合同期间不得转租或改变房屋结构。特依法公告通知承租人及其他第三人，否则我社将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究责任，由此产生的一切法律后果，由承租人及其他第三人自行承担。再查，南关区鑫丽豪大舞厅工商登记的经营者为吴庚，南关区鑫丽豪大舞厅自认经营者为齐秀玉，其一直占有、使用长春市鼎鼎贸易有限公司所竞拍的房屋的一部分用于经营活动。此案宣判后，又经南关区鑫丽豪大舞厅上诉，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终469号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，长春市鼎鼎贸易有限公司向本院申请执行，本院立案号为（2018）吉0102执1345号，执行过程中，南关区鑫丽豪大舞厅以已提起确认拍卖无效民事诉讼，提出中止执行的异议。本院于2018年8月2日作出（2018）吉0102执异510号执行裁定书，以异议理由不属于法定的中止执行的情形为由，驳回南关区鑫丽豪大舞厅的异议申请。南关区鑫丽豪大舞厅申请复议，长春市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）吉01执复112号执行裁定书，裁定：驳回南关区鑫丽豪大舞厅的复议申请。2017年1月9日，齐秀玉以林州市农村信用合作联社、吉林省正力拍卖有限责任公司、长春市鼎鼎贸易有限公司为被告提起租赁合同纠纷诉讼，诉请确认《拍卖成交确认书》无效及优先购买权，本院于2017年5月4日作出（2017）吉0102民初359号民事裁定书，裁定：驳回齐秀玉的起诉。该案经齐秀玉上诉，长春市中级人民法院于2017年9月19日作出（2017）吉01民终3879号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。2017年10月25日，南关区鑫丽豪大舞厅以林州市农村信用合作联社、吉林省正力拍卖有限责任公司、长春市鼎鼎贸易有限公司为被告提起租赁合同纠纷诉讼，诉请确认《拍卖成交确认书》无效及优先购买权，本院于2017年12月12日作出（2017）吉0102民初4095号民事裁定书，裁定：驳回南关区鑫丽豪大舞厅的起诉。该案经南关区鑫丽豪大舞厅上诉，长春市中级人民法院于2018年3月12日作出（2018）吉01民终1110号民事裁定书，裁定：撤销（2017）吉0102民初4095号民事裁定，指令本院审理。本院于2018年11月2日作出（2018）吉0102民初1787号民事判决书，判决驳回南关区鑫丽豪大舞厅的诉讼请求。该案经南关区鑫丽豪大舞厅提起上诉，长春市中级人民法院作出（2019）吉01民终81号民事裁定书，本案按撤诉处理。2018年9月20日，本院执行上述腾迁案件执行工作人员询问徐子超的笔录中，问：“经营人是谁”，答：“齐秀玉，现在营业执照上是个体，个人独资”。问：“你是该单位股东”，答：“我是实际股东，但工商执照上没有我”。问：“你出面处理此案，具体什么身份”，答：“我是实际经营者具体授权人”。2018年9月21日，徐子超、齐秀玉共同出具《承诺书》一份，内容为：“天宇祥舞厅被法院强制执行搬迁，因物品太多，故天宇祥舞厅承诺2018年9月26日之前自行把所有物品迁走，如逾期不搬承担法律责任。”2018年11月21日，本院执行上述腾迁案件过程中，在鑫丽豪大舞厅双方形成和解笔录一份，内容记载：申请执行人长春市鼎鼎贸易有限公司的委托代理人万国民和南关区鑫丽豪大舞厅的实际经营者齐秀玉达成协议，当日，南关区鑫丽豪大舞厅将房内办公室物品搬走，其他物品包括消防通风、空调等（详见评估清单）一并交付申请人接收，被执行人撤出，申请人进驻，腾迁手续完毕。被告齐秀玉主张该和解笔录中双方达成“双方概不追究赔偿责任”、“清单物品无偿交申请人后互不追偿”的协议，原告长春市鼎鼎贸易有限公司认为该项内容在其调取的和解笔录中未有体现，另齐秀玉曾于2019年2月12日提起买卖合同纠纷，起诉要求长春市鼎鼎贸易有限公司和万国民就执行案涉房屋案件接收的物品给付款项，后齐秀玉于2019年4月11日申请撤诉。本院于2019年4月12日作出（2019）吉0102民初349号民事裁定书，裁定准许齐秀玉撤诉。在该案“变更诉讼请求申请书”中，齐秀玉自认是南关区鑫丽豪大舞厅的实际经营者，万国民与齐秀玉达成协议，长春市鼎鼎贸易有限公司接收该房屋内的中央空调等物品，确认物品价值70万元，向其分期付款。本案审理中，经长春市鼎鼎贸易有限公司申请对位于长春市××区地下室建筑面积约3,000平方米的房产（原“南关区鑫丽豪大舞厅”经营场所）在2016年9月26日至2018年11月21日之间的租金水平进行评估。鉴定程序中，因双方对房产面积发生分歧，长春市鼎鼎贸易有限公司申请对案涉房屋建筑面积进行测绘。测绘中，长春市鼎鼎贸易有限公司以现场地不具备测绘条件为由撤回测绘申请，并表示同意暂按2,000平方米计算房屋占用费。经本院委托，吉林省国理房地产土地评估有限公司于2020年8月10日出具吉国评【2019】字第【JN1905060】号《房产租金评估报告》，评估结论：根据估价目的，本着独立、客观、公正、合法的估价原则，测算得出估价对象于价值时点2016年9月26日至2018年11月21日的市场租金为年租金674,082元/年，总租金1,460,511元。长春市鼎鼎贸易有限公司支付本次评估费用14,600元。本院认为，长春市鼎鼎贸易有限公司通过拍卖程序购买案涉房屋，并于2016年9月26日依法办理房屋所有权证，经出卖人确认涉案房屋对外签订的租赁协议于拍卖前均已到期，据此，长春市鼎鼎贸易有限公司取得对案涉房屋完整的物权。另经生效判决确认南关区鑫丽豪大舞厅腾迁、返还案涉房屋，故南关区鑫丽豪大舞厅应承担向产权人支付占有使用费用的义务。此外，齐秀玉作为南关区鑫丽豪大舞厅的实际经营者对外行使权利，应共同就上述费用承担给付义务。另本院在执行案涉房屋腾迁案件过程中，徐子超出面处理此事，并自认是南关区鑫丽豪大舞厅的实际股东，同时就腾迁事宜和齐秀玉共同向人民法院出具《承诺书》，承诺搬离时间，综合本案实际情况，徐子超应就南关区鑫丽豪大舞厅经营期间占用案涉房屋产生的费用承担共同给付义务。关于齐秀玉抗辩其作为本案被告主体不适格的问题。因此前的生效裁判文书仅是确认齐秀玉在原租赁合同纠纷中主张承租人的优先购买权诉讼主体身份不适格，并未否认其实际经营者身份，且在返还原物纠纷案件中，南关区鑫丽豪大舞厅自认经营者是齐秀玉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”故原告列齐秀玉为本案被告，并无不妥。关于齐秀玉抗辩在执行和解中双方达成协议，互不追究赔偿责任的问题。因长春市鼎鼎贸易有限公司对此提出异议，而该和解笔录最终结论仅为“经调解，双方对接收物品确认无误，正式移交办理手续，被执行人搬出、申请执行人进驻，腾迁手续完毕”，对于房屋占有使用费的负担问题，在该笔录中并未进行明确的约定。故齐秀玉以和解笔录对抗房屋占有使用费的给付，于法无据，不予支持。关于齐秀玉抗辩本案不应进行价格评估的问题。因拍卖前案涉房屋租赁均已到期，长春市鼎鼎贸易有限公司与齐秀玉亦或南关区鑫丽豪大舞厅不存在租赁合同关系，齐秀玉主张按原租赁合同约定数额交纳房屋租金，无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，判决如下：南关区鑫丽豪大舞厅、齐秀玉、徐子超于本判决生效后立即共同给付长春市鼎鼎贸易有限公司房屋占有使用费1,460,511元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,400元，退还长春市鼎鼎贸易有限公司14,428元，剩余案件受理费8,972元、鉴定费14,600元，由南关区鑫丽豪大舞厅、齐秀玉、徐子超负担（长春市鼎鼎贸易有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  李德保二〇二〇年九月八日书记员  窦 智