广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13751号原告：叶文杰，男，1977年10月1日出生，汉族，住被告：品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心商业1座2702房(住所申报)，统一社会信用代码91440605MA52PKEP26。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：周宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢世奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告叶文杰与被告品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案。本院依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭审理了本案，原告，被告的委托诉讼代理人周宇、谢世奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《委托经营托管协议》；2.被告立即返还《家私家电委托代购合同》中家私家电代购购置费29800元；3.被告支付相当于2个月租金的违约金共计3200元；4.被告向原告支付2020年2月至7月租金共9600元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年3月3日签订《委托经营托管协议》，被告以酒店管理托管形式租赁原告的房屋，该房屋座落于**********房，合同约定按月支付租金1600元，第三年递增5%；被告收取家私和家电购置费29800元，原告先支付15000元定金，剩余尾款14800元在被告配置好家私家电后付清。但被告于2019年10月27日游说原告缴清了上述全额29800元的家私家电款，被告将提前一个月支付租金予原告（即2019年12月开始支付租金）。但截止至2020年5月，被告一直未将原告的房屋进行合同约定的装修，并以疫情为由停止支付2020年1月至5月的租金。根据长华国际物业反映，被告一直以新冠疫情为由停止支付租金给所有业主，但被告的酒店管理公司2020年3月已经正常营运，酒店公寓线上线下正常销售。此外，被告配置给业主房间的家电和代购合同中家电品牌完全不相符，家私家电配置清单无表明型号，无报价，无提供发票。由于被告的行为已经违反了合同的多项约定，对原告造成严重经济损失，特诉至法院。被告辩称，1.同意解除《委托经营托管协议》。2.不同意第2项诉讼请求，原告该诉请无合同和法律依据。被告按照《委托经营托管协议》、《家私家电代购合同》的要求为原告完成房屋的装修，已符合对外经营的标准，且根据《委托经营托管协议》第四条第三款、第六条第五款的约定，即便原、被告之间委托经营合同解除，上述家私家电归原告所有，原告要求退还家私家电代购款无任何依据。3.自免租期满后，被告已按时支付2019年12月27日至2020年1月31日的租金和押金共计3465元。2020年2月至4月的租金因疫情原因，原被告已口头协商一致予以免除。2020年5月至6月租金标准调整为保底价每月1000元，该约定获得原告认可并实际支付，故被告不存在任何违约事由。另外，根据合同第十一条关于不可抗力的约定，被告因不可抗力导致房屋装修无法按时完成，房间无法按照预期对外销售，合同目的无法实现，疫情期间的租金予以免除。4.对于装修未能按时完成的原因除了疫情外，还有一个原因是原告未按照合同约定于2019年10月7日将房屋交付被告。5.被告不存在违约事由，无需支付违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份，被告企业信用信息打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.委托经营托管协议、家私家电委托代购合同(房)原件各1份,用以证明原被告之间的租赁合同关系;3.收据（NO.19970163、23574357）复印件1份、收据（NO.2818369）、POS机刷卡小票原件各1份,用以证明原告已全额向被告支付家私家电款项;4.照片打印件3张，用以证明本案房屋于2020年4月16日前尚未进行家私家电进场和装修；5.微信聊天记录（对话相对方为原告与被告工作人员）截图打印件1组，用以证明被告承诺于2020年5月10日前对房屋装修完毕，原告多次约被告工作人员陈先生沟通租金事宜，但其一直不予回应；6.网页截图、颐兰庭酒店公寓照片打印件各1组，用以证明本案房屋所在颐兰庭酒店公寓一直在网上正常出租经营；7.律师函复印件1份，用以证明被告拖欠支付物业费，物业公司向原告发出律师函；8.宣传单打印件2份，用以证明原告基于被告广告所称5年托管模式而将房屋出租予被告经营，但被告存在多处违约行为。被告举证如下：1.照片打印件1份，用以证明被告已按合同约定配置家私家电；2.聊天记录截图（对话相对方为被告工作人员陈坚与原告）打印件1份，用以证明1.2019年10月27日原告才交房给被告；2.原被告就2020年2至4月新冠疫情期间租金减免事宜进行协商，原告同意减免该期间的租金；3.被告配置好家私家电后，曾多次催告原告验收，但原告迟迟不验收，导致被告无法将房屋出租营业；3.银行转账截图打印件1组，用以证明被告已向原告支付2019年12月、2020年1月的租金及押金共计3465元；被告已按每月1000元的标准向原告支付2020年5、6月租金共2000元。经质证，当事人对对方证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院具体认定如下：1.原告举证7所涉的物业管理费事宜与本案处理不具备关联性，本院对该证据不作认定；2.原告举证8本院将综合认定；3.被告举证1照片，原告未举证反驳，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《委托经营托管协议》，约定甲方将位于房(以下简称涉讼房屋)委托给乙方进行托管租赁服务，由乙方对委托物业以日租、月租、长租等旅业配套服务的形式进行经营管理；甲方委托乙方对委托物业进行改造及配置房间设施，甲方按乙方的要求配置(详见本协议附件)，达到不低于乙方制定的佛山市品尊兰庭酒店管理有限公司的物业装修及屋内设施配置标准，包括下列设施：(1)电器类：电视机、空调、洗衣机、电冰箱等，(2)家具类：沙发、茶几、电视柜、床架、床垫、床头柜等，(3)其他类：窗帘、门锁、灯具、装饰品等；甲方委托乙方代购家私家电，以确保达到乙方制定的品尊兰庭酒店公寓的物业装修及屋内设施配置标准，(详见协议附件《家私家电委托代购合同》)；委托期限为5年，自2019年10月7日起至2024年10月6日止，其中第一、二年租金为每月1600元；每月租金在合同期限内的免租期结束以后的，每月10日前支付当月租金；在免租期结束以后次月，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金；免租期：甲方物业做好精装修以后，甲方通知乙方一同验收精装修物业，验收甲方精装修物业合格以后，甲方提供为期三个月免租期给予乙方作为该物业软装布置，免租期为2019年10月7日至2019年12月7日；甲方应在2019年10月7日前将该物业精装修好交付乙方，乙方按本协议要求为甲方完成改造及设施配置；委托期满或双方解除协议，乙方交还委托物业给甲方时，应保留该物业完整性，不得拆除、破坏改造后的任何装修装饰或物件等，且乙方需结清使用期间的相关费用，包括但不限于：物业管理费、水电煤气费、有线电视及网络使用费等，结清并经甲方确认后，甲方全额退还乙方押金；委托期满或双方解除协议，乙方交还委托物业时，乙方按照家私家电配置清单交还甲方，并需保持房屋设施、设备的基本正常使用状态；等等。同日，原告（委托方）与被告（受托方）签订《家私家电委托代购合同》，约定原告委托被告按《家私家电配置清单》上的要求及规格购买家私家电并配置到原告房屋内；家私家电代购购置费(不含税)总金额为29800元，原告先支付定金15000元，剩余配置费14800在被告做好家电家私配置好付清；等等。被告方与原告的微信对话概要为：2020年4月29日，被告方：“杰哥，你1821房间还有几天就可以完工了，你抽时间过来验收现场吧，因为疫情和供应商发货问题，造成装修进度跟不上，我们也为难，请您谅解，我们已经非常赶工在装修”；2020年5月2日，被告方：“杰哥，有空过来验收一下客房，已经按照合同要求装修好；2020年7月15日，被告方：“杰哥，其他业主都同意减租，你这边如果没有问题，直接签减租协议，我们放长租出去，这样你也安心点，你迟迟不过来验收，我们也不知道怎么处理，房间又不能出租”、“叶生，从即日开始，你名下1821房公寓，因为租金问题谈不拢，我公司不再使用该房间，请及时过来签收回去”，原告：“合同条款我从来没见过，就一味催别人确认”。2020年5月9日，叶文杰以租赁合同纠纷为由起诉品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司[案号为(2020)粤0605民初10911号]，该案因叶文杰未缴费，本院裁定按叶文杰撤诉处理。2020年7月15日，被告支付2020年5月、6月租金共2000元。诉讼中，原被告均确认原告已收取被告2020年1月前的租金1865元和押金1600元。本院认为，原被告签订《委托经营托管协议》及附件《家私家电委托代购合同》，上述协议均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。从上述两份协议约定来看，一方面，原告将涉讼房屋出租予被告，被告按月支付使用对价，双方成立租赁合同关系；另一方面，原告委托被告代购家私家电和进行装修，双方成立委托合同关系。原告诉请解除《委托经营托管协议》，庭审中，被告亦予同意，本院认定双方已于2020年8月12日协商一致解除该合同，对原告相应诉请，本院予以支持。针对《委托经营托管协议》解除后的款项清理结算，本院具体分述如下：代购购置费。根据《委托经营托管协议》的约定，被告应在三个月免租期内完成对涉讼物业的软装配置，原告于2019年10月交付涉讼房屋予被告，被告依约应于2020年1月完成装修并将涉讼房屋投入出租经营，而实际上被告于2020年5月才完成软装配置，期间确存在迟延事实。但2020年初新冠疫情的爆发和政府对疫情采取的防控措施确对该迟延事实的发生产生较大影响，结合被告在疫情情况好转后已及时完成软装配置事宜并通知原告进行查验，被告具有积极继续履约的意向，并不构成根本违约。被告举证反映已按照《家私家电配置清单》完成软装配置的委托事项，原告虽主张部分家电品牌与约定不符和家具存在质量瑕疵，但该情况对涉讼房屋的装饰装修和家私家电的费用产生明显影响，亦未明显影响被告将该房屋用作酒店经营之用，此其一；其二，根据《委托经营托管协议》的约定，如该合同解除，涉讼房屋内的装饰装修和家私家电均归原告所有。综上，原告要求被告返还家私家电代购配置费29800元理据不足，本院不予支持。二、2020年2月至7月的租金。首先，被告主张2020年2月至4月的租金因疫情原因已经原告同意予以免交，但未举证举证反映，原告亦不确认。本院对被告该陈述不予采信。但如前所述，因新冠疫情的原因影响了涉讼房屋的软装配置进度，亦进而影响了被告作为转租方再行出租获取经济收益的状况，故本院按照公平原则酌定涉讼房屋2020年2月、3月的租金减半计算，2020年4月租金按合同约定正常收取，对被告主张2020年2至4月租金予以免除的主张，本院不予支持。其二，被告虽在微信对话中告知原告按1000元保底价格支付2020年5月起的租金，但现有证据未显示原告对此予以同意，租金标准作为租赁合同的重要约定，被告无权单方变更，在合同解除前被告仍应按合同约定支付租金。另外，鉴于原告已于2020年5月9日因与被告的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，原告拒绝验收房屋也符合常理，不应据此构成减免租金数额的事由。综上，被告仍应按《委托经营托管协议》的约定支付2020年2月至7月租金，应付租金金额为8000元（800×2+1600×4）。原被告均确认被告已支付1600元押金予原告，《委托经营托管协议》约定原被告结清款项后，押金退还予被告，该押金视为预付款性质，应退还予被告，鉴于原告同意将押金抵扣被告应付租金，为免双方诉累，本案对该押金一并进行处理。经核算，被告应支付6400元（8000-1600）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。三、违约金。如前所述，被告迟延支付租金部分基于疫情影响，部分基于未与原告协商一致变更租金标准的原因，被告确存在未足额支付租金的违约行为，但该行为尚未构成根本违约而致《委托经营托管协议》无法继续履行，现原被告协商一致解除《委托经营托管协议》，结合合同履行情况、被告违约情形和原告实际损失，本院酌定被告应支付违约金1600元予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告叶文杰与被告品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司于2019年3月3日就佛山市南海区**********房签订的《委托经营托管协议》于2020年8月12日解除；被告品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金6400元予原告叶文杰；被告品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1600元予原告叶文杰；驳回原告叶文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1446.88元、财产保全费430元，合计1876.88元（原告叶文杰已预交），由原告负担1202.48元，由被告品尊兰庭酒店管理(佛山市)有限公司负担674.4元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月十一日书记员  罗静雯