河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初1893号原告：王喜仲，男，1949年9月11日出生，汉族，住濮阳县。原告：李建平，男，1955年7月16日出生，汉族，住濮阳县。原告：周利涛，男，1966年4月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告：徐玉萍，女，1960年7月15日出生，汉族，住濮阳县。四原告共同委托诉讼代理人：申凤山，濮阳市濮阳县法正法律服务所法律工作者。特别授权。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行住所地：濮阳县城关镇建新路南段路西法定代表人：丁万春，该行行长。委托诉讼代理人：张伟丽，该公司职工。一般代理。马敏，河南濮水律师事务所律师。一般代理。原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行（以下简称邮政银行）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王喜仲及其委托诉讼代理人申凤山，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行委托诉讼代理人马敏、张伟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提出以下诉讼请求：1、判令被告履行房屋租赁合同，支付拖欠原告的房屋租赁费用189000元及违约金189000元，按房屋租赁合同的约定计算至履行完毕止；2、判令被告返还租赁原告的房屋原物并赔偿损失暂定100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：于2009年4月19日，被告为了建办邮政储蓄银行濮阳县支行分理处，需要使用原告所有的临街门市房作为营业场所，经双方协商订立了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为十年，自2009年5月1日至2019年4月30日。每年租金为85775元，每年5月3日前一次性支付，每逾期一天，按日租金的100%支付给甲方（原告）违约金。租赁期满，乙方（被告）应如期（将房屋内设恢复租前原状，包括墙、电表、水管）交还该房屋。乙方（被告）逾期归还的，除交纳合同中约定的房租外，还应当向甲方（原告）支付日租金100%的滞纳金。合同签订生效后于2010年6月18日双方又签订一份补充协议，约定原有房屋租赁合同第四条租赁期限不变，后五年房屋租金随行就市，共同协商。该补充协议签订后，经双方协商同意，房屋的租金由每年的85775元增加到189000元，并实施到2019年5月1日，到此时，虽然租赁期满，被告在双方未另行签订合同下，仍继续使用进行营业，时到2020年1月份，被告将租赁原告的房屋砸的一片狼藉，不辞而别，不但损坏了房屋的结构和房内装修内设，连其应交的租赁费也未支付。由此，使原告遭到了很大损失，对此原告曾多次找被告给一说法，被告均是相互推诿，拒不承担责任，故根据法律规定，特具状起诉，请求法院据情依法支持原告的请求。被告邮政银行辩称：一、被告邮政银行与原告的租赁合同到期日为2019年4月30日，答辩人已经把合同期内的租金按时支付完毕，不欠原告的租金，从而也不存在违约行为，原告依据已经履行完毕的租赁合同向被告邮政银行主张权利是错误的。二、2019年4月30日，原告和被告的关系为不定期租赁合同关系，双方没有签订租赁合同，没有约定租金数额及租金交付方式、时间，应当按合同法的有关规定处理双方纠纷。三、2018年9月3日，濮阳县人民政府发布《关于实施2019年棚户区和城中村改造项目的通告》，被告租赁的房屋在拆迁改造范围之内。此后，被告所租赁房屋所在地的经营环境便持续恶化，经常停水，被告已经无法和以前一样正常经营。2019年5月23日，濮阳县人民政府发布《关于濮阳县棚户区改造红旗路北第一片区项目房屋征收决定的公告》，此后被告所租赁房屋所在地的经营环境进一步恶化，附近部分建筑物被拆除，停水常态化，而且租赁房屋出现下雨漏水的现象，被告已无法正常开展业务，但由于搬迁补偿等问题需要协商，被告临时没有搬迁。这种状态持续到2019年9月底，2019年10月初，被告搬迁出涉案租赁房屋。因此，由于政府行政行为，2019年初开始，原告的房屋已经无法正常用于经营，被告与原告因不可抗力的因素，无法履行租赁合同相关权利义务，应互不付违约责任。2019年4月30日以后，因政府行政行为及租赁物本身存在的瑕疵，致使被告无法开展正常经营活动，被告不应再向原告支付租金。2019年10月份起，被告已经搬迁出涉案租赁房屋，更不应向原告支付租金。综上，被告不存在违约行为，应驳回原告对被告的诉讼请求。四、被告自2019年9月底已经搬出涉案租赁房屋。原告已经对租赁房屋加锁控制，原告诉求租金支付到2020年5月1日没有事实根据和合同依据。五、本案是原告违约在先，被告后期已经无法正常经营才没有向原告支付租金，如果法庭认定被告没有支付2019年5月-9月份租金的行为构成违约，也是双方违约，应当互不支付违约金，而且原告要求的违约金过高，明显超出了正常范围，即使法院认定被告违约，需支付违约金，也应当大幅度的减少违约金数额。六、原告所主张的装修损失所有权为被告所有，原合同并没有明确约定合同到期后这些装修就归原告所有，只是说归原告处理，这个处理并不是所有权转移的表示，所以原告对装修部分没有物权请求权。七、目前没有任何证据证明装修部分为被告所损坏，原告对租赁房屋加上锁以后其管理控制权已经从被告转移到原告，因此不能推定装修损坏即为被告所为。原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍提供以下证据支持其诉讼请求：1、2009年4月19日，原、被告签订的租赁合同一份和2010年6月18日补充协议一份。证明原、被告间签订的房屋租赁合同合法有效，双方并已经按约履行，履行到2019年4月30日，虽然合同届满，但原、被告间并没有终止合同，被告仍按合同约定继续租赁。由定期合同变为不定期合同，被告使用到2020年4月份。不按合同的第十三条第3款约定履行，既不交还房屋，又不支付租房费用，将房屋内损坏，不辞而别搬走。2、2018年9月20日，被告支付给原告的租房费转账交易明细一份。证明自2010年6月18日起，原、被告间签订了房屋租赁合同补充协议后，租赁费由原来的每年85775元增加到每年189000元。3、房屋损坏现场照片10张。证明于2019年4月30日，被告在租赁合同届满后又继续使用该房屋，到2020年3月份，原告发现被告搬走，将房屋损坏的现场情景。4、征收补偿估价分户报告单一份。该报告单来源于濮阳县拆迁办公室。证明房屋内的装修设施已经由政府拆迁部门进行了作价评估，为了简便起见，不增加诉累，我们认可该评估报告单。按照合同约定，租赁房屋的装修、改善由甲方自行处理，增设他物由乙方处理，该报告单的各项赔偿明确数额按照合同约定都应该归原告处理。5、濮阳县医药管理局与原告周利涛签订的协议书及附加协议书各一份、濮阳县医药管理局与原告徐玉萍签订的协议书及附加协议书各一份、收据3张。证明房屋产权属于濮阳县医药公司，原告租赁濮阳县医药公司临街房屋。被告邮政银行质证意见：证1、从该租赁合同显示，双方的租赁合同到2019年4月30日已经到期，被告已经把2019年4月30日之前的租金已经支付完毕。双方就该合同的权利义务已经履行完毕，原告不能以该合同向被告主张这些权利。2019年5月份开始双方为不定期租赁合同关系，应按合同法相关规定处理双方合同关系。该补充协议没有租金变更情况，原告按年租金189000元主张权利没有合同依据。证2真实性无异议，该笔款转的是2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金。证3，这不是当时被告搬走当时的原貌照片；被告没有破坏原告房屋，被告租赁原告房屋装修是征得原告同意的，搬走时一些设备肯定要拆除走，被告拆除自己安装的设备不是对房屋的破坏。另外，该房屋现在处于县政府待拆迁房屋，并且二楼已经拆除了一部分，故对该房屋进行部分恢复已经失去实际意义，因其马上要被拆迁，周围的很多房屋已经被拆迁。县政府已经对该房屋贴了公告，将该房屋认定为危楼，更没有恢复的必要性。证4，该证据不是原告证明被告损坏租赁房屋价值的证据，不能证明原告的主张，被告不予认可。证5，该证据为复印件，不予质证。原告未申请延期举证，已超过举证期限，被告不同意对该证据进行质证。被告邮政银行为反驳原告诉讼请求提供以下证据：1、2018年9月13日濮阳县人民政府关于实施2019年棚户区和城中村改造项目的通告。该通告把涉案租赁房屋划入了拆迁改造范围，此后该房屋周边的经营环境持续恶化。2、2019年5月23日濮阳县人民政府关于濮阳县棚户区改造红旗路北第一片区项目房屋征收决定的公告，进一步决定了征收范围、拆迁补偿措施，致使租赁房屋经营环境进一步恶化。3、照片3张。2019年8月份漏水照片。证明租赁房屋周边的环境状况以及租赁房屋内出现漏水等现象。4、光盘资料一份。内容是1网点停水，员工给领导汇报的对话照片，时间为2019年6月18日；视频是2019年7月3日，因拆迁致楼上防水层破坏，网点内部漏水视频及截图；与房东周利涛微信聊天记录，协商内容是包括漏水、如何处理、网点被告搬迁的问题；与周利涛沟通照片，机房天花板因漏水掉下来的照片，时间为2019年8月15日；2019年8月19日网点员工给办公室领导汇报漏水情况的照片6张。证明租赁房屋因拆迁造成环境恶化，楼上房屋因拆迁造成租赁房屋内部漏水影响经营，因拆迁该地段停水也影响了被告正常使用该租赁房屋。5、征收补偿估价分户报告单一份。出具时间为2019年1月份。证明租赁房屋列入拆迁补偿范围，对被告的搬迁补偿费用进行了评估，证明被告是因政府行政行为无法使用该房屋而搬走。6、2019年8月26日濮阳县华源医药有限责任公司在该房屋门口张贴的通知函，证明政府要对该房屋征收要求搬迁的通知；2020年4月17日濮阳县医药公司在房屋门口张贴的搬离告知书，证明该楼为D级危楼，存在巨大安全隐患，随时有倒塌可能。7，证人管某出庭作证，证明其具体负责中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县红旗路支行的工作，2018年9月份接到了拆迁的通知，2019年5月份开始拆迁，随着周边群众的搬迁且停水、雨水天气漏雨的原因，带来很多不便，网点已经无法正常营业，后来政府要求10日内搬迁，在2019年10月19日正式搬走，我就网点2019年6月18日起停水，网点内部环境进行证明，这些都在我方提交证据光盘中有记录。8、证人苏某出庭作证，证明红旗路支行办公的网点环境恶劣，无法继续办公。2018年9月份就听说要拆迁，2019年5月份就开始拆迁了，我们网点二楼开始砸窗户、砸玻璃声音很大、东西往下掉，根本无法正常营业，并且开始停水，导致厕所味道充满整个大厅，下雨的时候营业厅和理财室漏水很严重，我的理财室需要用桶接水，特别是现金区内楼上正对厕所，一下雨漏水漏的味道难以忍受，后来接到政府通知让搬迁，我们2019年9月29日关门停业，10月19日正式搬走。原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍对于被告提交的证据质证意见：对政府的通告、公告、决定的真实性没有异议，不能作为证据，这三份文件只是个计划，拆迁计划不影响原被告租赁合同的履行，不能证明被告的证明目的。证3，有异议，不能证明被告的证明目的，其来源不合法，欠缺证据的真实性。证4，属于视听证据，其来源不合法，应该进行核实后方能作为证据，但视听材料不能证明被告的目的，存有不符合客观事实的现象。庭下核实后再单独提交质证意见。证5，对评估报告的真实性无异议，但是与原被告间履行租赁合同没有关系，不能证明被告的证明目的。证6，对两份通知没有异议，对证明目的有异议，这两份通知是医药公司的通知，对原被告履行合同没有约束力。至目前楼房还原封不动，周边还在营业。证7和证8，两个证人是该网点的主要负责人，系被告的工作人员，根据法律规定，证人与被告存在利害关系，所作的证人证言不能作为事实根据。证人是履行本租赁合同的实际使用人，应该知道合同的约定内容，而擅自撤离租赁房屋，没有按照合同约定与原告进行撤离交接，是一种违约行为。法庭出示2020年8月河南省中州评估有限公司河南中州评报字[2020]A24号价格评估报告书。原告无异议,并提出以该评估报告数额为其第三项租赁房屋室内装修损失诉讼请求数额，返还房屋原物已不现实。被告认为评估价值偏高，且该评估报告的标的物装修财产为被告所有的财产，非原告所有的财产，原告没有物上请求权。这些财产并非被告所损毁，不应由被告支付相应价值。法庭出示2020年4月30日审判笔录。原、被告均无异议。经庭审质证，本院对原被告双方提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2真实性无异议，本院予以采信。对证据3现场照片，证明涉案房屋损坏情况，本院予以确认。原告对被告提交的证据1、2、5、6真实性无异议，本院予以采信。对证据3、4，证明因拆迁致使被租赁房屋漏水、停电及被告使用房屋情况，本院予以确认，但证据4中并没有被告工作人员与原告周利涛协商搬迁内容。证据7、8系证人出庭作证，证明被告营业网点因政府拆迁，周边环境恶化，雨天漏雨、停电，无法正常营业及2019年10月19日正式搬迁的情况，本院予以确认。对2020年8月河南省中州评估有限公司的河南中州评报字[2020]A24号价格评估报告书和2020年4月30日审判笔录，本院予以确认。经审理查明，原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍与濮阳县医药管理局（濮阳县医药总公司）签订协议书及房屋附加协议，约定将一楼临街房屋租赁给原告使用，租赁期限为2002年5月25日至2042年5月25日。2009年4月19日，原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍与被告中国邮政储蓄银行有限责任公司濮阳县支行签订《房屋租赁合同》。约定将甲方位于濮阳县解放路与红旗路交叉口西北角濮阳县医药公司门面房一楼部分，面积为252平方米出租给被告使用。租赁期限为十年，自2009年5月1日至2019年4月30日，房屋租金为每年85775元，一年支付一次。并约定原告负责安装被告使用房屋所需求的上水、下水、全负荷用电配套设施，并承担全部安装改造费用。合同还约定，被告有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。被告在正式使用前对承租房屋的装修方案，需经原告书面同意。租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：装修、改善由原告自行处理，增设他物由被告处理。合同另约定，在租赁期内，被告逾期交纳房租的，每逾期一天，按日租金的100%支付原告滞纳金。拖欠房租达30日的，原告有权解除合同，在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按年租金100%向原告支付违约金。2010年6月18日原被告双方签订《补充协议》，约定原有房屋租赁合同第四条租赁期限不变，后五年房屋租金随行就市，共同协商。另查明，现被告名称变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行。涉案房屋租金由原来的85775元一年增加至189000元（不含税）一年。2019年4月30日《房屋租赁合同》到期后，被告并未搬走，原被告双方并未重新协商签订房屋租赁合同，而是继续使用涉案房屋。2019年5月23日濮阳县人民政府发布关于濮阳县棚户区改造红旗路北第一片区项目房屋征收决定的公告，涉案房屋在被征收范围内。被告于2019年10月19日开始搬迁，在搬迁过程中，被告雇佣的工人将涉案房屋装修的墙体、吊顶等砸坏，原告王喜仲恰巧经过，进行了阻止后将涉案房屋大门锁住。2019年10月29日被告向原告要大门钥匙要求搬走涉案房屋内剩余的被告的空调等物品。原告称被告搬迁并没有告知原告，也没有向原告交接房屋。后原被告双方就房租、装修损失问题未达成一致意见，形成纠纷，2020年4月2日诉至法院。原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍在庭审过程中申请对涉案租赁房屋的装修损失进行鉴定，经双方一致同意本院指定河南省中州评估有限公司为涉案房屋的装修损失作评估。2020年8月河南省中州评估有限公司作出河南中州评报字[2020]A24号价格评估报告书，涉案房屋的装修损失评估值为59803元。本院认为，原告提交证据能够证明其对涉案房屋享有使用、收益的权利。原告与被告于2009年4月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，该《房屋租赁合同》确定的房屋租期已于2019年4月30日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁合同届满后，承租人继续使用该租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时要求解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。原被告签订《房屋租赁合同》届满后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。原告要求被告履行房屋租赁合同并缴纳2019年5月1日至2020年4月30日一年的租金189000元。但被告辩称已于2019年10月份搬出涉案房屋。被告搬迁时未通知原告，也没有告知原告不再使用房屋或办理交接，并将原告涉案房屋内装饰、墙面损坏，影响原告收益。原告将涉案房屋门锁住的行为是为了防止其财产损失扩大而采取的保护措施。原告要求被告按租赁合同履行至2020年4月30日，期间原告给了被告合理期间，原告要求自2020年4月30日终止原、被告之间的租赁合同权利义务的意见，本院予以支持。被告应当承担支付原告2019年11月至2020年4月30日期间的房屋租金94500元。故原告要求被告缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金189000元的请求，本院予以支持。被告辩称由于政府拆迁，周边环境恶化，影响正常营业，被告在搬迁时原告王喜仲将大门锁住，视为控制房屋权利由被告转移到原告，但被告搬迁时应该告知原告不再使用租赁房屋，更不应该损毁原告房屋的室内装饰，造成原告房屋收益损失。原告王喜仲经过涉案房屋时，发现涉案房屋室内装饰墙面被搬迁工人损毁，进行制止，并锁住大门，是为防止损失进一步扩大而采取的措施，不能视为被告向原告交接房屋，告知原告不再使用租赁房屋，对被告的辩解意见，本院不予支持。原告要求被告支付违约金189000元，因涉案房屋租赁合同到期后，在被告继续使用涉案房屋的情况下，原告既没有要求被告缴纳租金，又未重新签订租赁合同，被告要求原告支付违约金依据不足，本院不予支持。根据原、被告《房屋租赁合同》第十条第2款约定，乙方（被告）有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。乙方（被告）在正式使用前对承租房屋的装修方案，需经甲方（原告）书面同意。租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：装修、改善由甲方（原告）自行处理，增设他物由乙方（被告）处理。被告搬迁时将涉案房屋室内装饰损毁，违反租赁合同规定，构成违约。原告要求恢复涉案房屋的原状并赔偿损失，并且原告提出评估鉴定，要求以评估的全额59803元作为恢复房屋损失作为第三项请求，本院予以支持。这些财产并非被告所损毁，不应由被告支付相应价值。原、被告双方签订的租赁合同届满后，视为不定期租赁合同，原告认为租赁合同2020年4月30日终止，而被告认为租赁合同终止时间为2019年4月30日。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条等之规定，判决如下：一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行于本判决生效后十日内支付原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍自2019年5月1日起至2020年4月30日的房屋租金189000元；二、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司濮阳县支行于本判决生效后十日内支付原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍恢复房屋室内装修损失59803元；三、驳回原告王喜仲、李建平、周利涛、徐玉萍的其他诉讼请求。案件受理费8470元，由被告承担5032元，原告承担3438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  房善增人民陪审员  王远法人民陪审员  张新瑞二〇二〇年九月十六日书 记 员  尹宇冰