济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4037号原告：山东宏泰物业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：汤绍军，总经理。委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。被告：王志刚，男，1977年12月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告山东宏泰物业发展有限公司（以下简称宏泰公司）与被告王志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人胡晓婷、被告王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令王志刚支付宏泰公司拖欠的物业费共计3575.08元；2.判令王志刚赔偿宏泰公司利息损失(以3575.08元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3.判令王志刚承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：王志刚为绿地香榭新里广场A地块的业主。宏泰公司受绿地地产(济南)有限公司(开发商)的委托，对该区域进行物业管理。根据《绿地香榭新里广场东侧A地块前期物业服务合同》的约定，王志刚应按期向宏泰公司支付物业管理费。但王志刚自2018年2月20日至2020年2月19日欠缴物业管理费，截至目前，欠缴金额共计3575.08元。宏泰公司多次要求王志刚支付，王志刚均置之不理。因此，为维护宏泰公司的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持宏泰公司的全部诉讼请求。王志刚辩称，答辩人自2018年3月18日入住之后,便发现所购买的110地下室污水管道漏水,并告知物业，经查看是由于楼外污水井出现问题,加之地下室管道也有问题造成倒灌。而宏泰公司只是简单的维修了一下地下室管道，并未实质解决污水井问题。同年6月份,答辩人购买的110号地下室被污水倒灌,又再次被淹(有图片和视频为证)答帮人再次找物业,物业推诿开发商,物业态度冷漠,其主管负责人竟说“我们能做到的也就是帮你联系！”让人气愤不已！物业还指使我去找开发商，而绿地开发商都告知我全部的事项已交于宏泰公司。宏秦公司是业主的第一联系负责人。宏秦公司和绿地开发商相互推诿责任,我万般无奈拔打12345救助。在12345协调之下，又再次维修了管道。而宏泰公司并未解决实质问题,致使110号地下室又多次倒灌被淹，较为严重一次,致使从110地下室涌出的污水淹了相邻的几个地下室(有照片和邻居为证)，污水倒灌地下室，造成储存在地下空的物品被污水浸泡，损失严重。包括备用的整箱墙砖、十字绣壁画,帆布躺椅,未开封的新饮水机等等。由于实在没有精力和时间，便把地下室钥题交于物业，方便其修理，物业不但没有修好地下室，连门都不锁，造成备用的墙砖和四块高档地砖被盗，后期物业连地下室钥匙也给丢失。前期物业催缴我物业费,我的要求是把我的地下室问题解决了我会一分不少的给，但宏泰公司对我的要求置之不理。由于宏泰公司对自己的工作态度不认真，不端正，得过且过，当一天和尚撞一天钟的思想，对业主敷行了事的态度,致使我自2018年至今两年五个月的时间110地下室仍未修复，至今无法使用。宏泰公司违反了《前期物业管理服务协议》的“物业管理服务内容”的第三条规定,和“物业管理服务质量”的规定,因此我要求宏泰公司赔偿我两年五个月的各种损失，共计6000元。另外补充答辩，公共设施问题，两部电梯轮流坏，电梯经常是一个星期以上停止无法使用，过年时间一部电梯达一个星期无法使用，还有一次电梯出现故障，困住我父亲了，邻居电车放在楼道里被盗了。我的地下室质保期由于原告不作为已经超出两年质保期了。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏泰公司提交的前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、房屋权属状况信息，王志刚对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：一、王志刚居住于济南市槐荫区绿地香榭新里广场，为该小区业主，房屋面积为90.19平方米。二、2015年，绿地地产（济南）有限公司作为甲方与作为乙方的宏泰公司签订《前期物业服务合同》，1.合同约定乙方提供的前期物业管理区域为绿地香榭新里广场东侧A地块，物业类型：商业用房，服务包括：物业共用部位的维护和管理；共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护;公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务;公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管；应急事件的处理。2.合同约定物业管理服务费用按高层1.65元/㎡/月收取。物业服务费，按季度收取，交费时间为缴费期前5日内。物业服务费用用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、公共秩序维护费用；日常办公费用；物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。3.在协议的违约责任部分还约定了业主违反本合同，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日应交额的万分之五支付违约金。4.合同期限自2015年11月23日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时日止。合同还对其他事项进行了约定。三、2017年8月17日，王志刚与宏泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定宏泰公司为其提供物业服务，物业管理服务质量应达到济南市规定的质量标准三星级标准，物业管理费自开发商通知业主办理收房手续之日起开始交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.65元，每季度交纳一次物业服务费，于当期交费期最末一个月的月底止。协议还对其他事项进行了约定。四、王志刚自2018年2月20日至2020年2月19日未缴纳物业服务费用。其在本案诉讼中对宏泰公司主张的物业费期间和计算方式无异议，但主张不应按照三星级标准每平方米1.65元计算，应当减免物业服务费用。五、王志刚在本案诉讼中提交照片、视频光盘，证明2018年3月至2019年8月，其地下室及邻居的地下室多次被污水管道倒灌。宏泰公司对上述证据的真实性无异议，但称地下室漏水不能证实系污水管道倒灌引起的，并且宏泰公司已经将该损失上报给开发商，结合王志刚在答辩意见中陈述的施工方已经对地下室进行维修，可以证实该问题已经解决，至于王志刚主张的损失金额属于侵权纠纷，与本案不属于同一个法律关系，应另案起诉。本院认为，宏泰公司与绿地地产（济南）有限公司签订了前期物业服务合同，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效。宏泰公司基于前期物业服务合同，向绿地香榭新里广场A地块提供物业服务。王志刚作为该小区业主，在接受宏泰公司提供的物业服务的同时应缴纳相应的物业服务费用。物业服务合同为双务合同，小区物业服务企业和业主应当相互理解、相互包容、互相努力，共同创造和谐、美丽的工作、生活环境。本案审理查明，王志刚自2018年2月20日起至2020年2月19日止未缴纳物业服务费用，按其答辩所称，是对宏泰公司提供的服务不满意。但从另一个角度来说，物业服务企业提供优质物业服务要求有充足的物质基础，即充分的运转资金。运转资金的来源正是小区业主缴纳的物业服务费用。物业服务费用不仅用于支出物业服务企业的利润，还包括为小区提供服务所需要支出的各种费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，形成恶性循环。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。此外，小区的物业服务内容繁多，小区内业主人数众多，物业服务质量的好坏、优劣也并非仅仅是物业服务企业的工作和责任，小区业主同样应当珍惜小区内的设施、物品，爱惜小区环境。物业服务中存在的问题，既需要物业服务企业认真聆听小区业主的意见、积极认真整改，也需要小区业主及时向物业服务企业反映问题、提出意见和建议，并互相配合。王志刚在本案诉讼中就自己未缴纳物业服务费的理由进行了陈述，也提供了反映存在问题的照片。但其提出的理由不足以减免其向宏泰公司缴纳物业服务费的义务。本院对宏泰公司要求王志刚缴纳物业服务费的诉讼请求予以支持。另一方面，宏泰公司未能按照前期物业管理服务协议的约定全面履行合同义务，履行过程存在过错。宏泰公司作为物业服务企业，应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，应当有清醒的认识并积极整改。鉴于此种情形，本院对其要求王志刚承担违约金的诉讼请求不予支持。另外，对于王志刚提出的要求宏泰公司赔偿损失6000元，其只是针对宏泰公司提出诉讼请求作出的答辩意见，并未提出反诉，故本院在本案中不予处理，王志刚可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、王志刚于本判决生效之日起十日内向山东宏泰物业发展有限公司支付2018年2月20日至2020年2月19日的物业服务费3575.08元。二、驳回山东宏泰物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王志刚负担。本判决为终审判决。审判员 王 辉二〇二〇年九月十一日书记员 焦婷婷