广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4592号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良街五沙社区*民委员会，住所地广东省佛山市顺德区**********。负责人：郭培林。委托诉讼代理人：马丽娟，广东广和（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈鉴泉，男，********日出生，汉族，住广东省广州市番禺区**************，公民身份号码440************799。委托诉讼代理人：颜利，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：江敏，广东顺晖律师事务所律师。原审被告：广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行，住所地广东省佛山市顺德区**********，统一社会信用代码914************357。负责人：钟炳燊。委托诉讼代理人：何卫涛，该行员工。原审第三人：彭树祥，男，1952年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************032。上诉人佛山市顺德区大良街五沙社区*民委员会(以下简称五沙居委会)因与被上诉人陈鉴泉、原审被告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行（以下简称顺德农商行）、原审第三人彭树祥土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五沙居委会上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈鉴泉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈鉴泉承担。事实和理由:一、一审认定事实错误，案涉地块租赁合同未经民主表决程序，但一审却错误认定租赁合同有效。1、案涉地块并非工业、商业用途，而是农用地。根据法律规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。陈鉴泉并未提交任何相关手续，其提交的场地审核证明是顺德农商行为方便办理营业执照出具，不能据此来认定案涉地块性质。2.一审关于出租事宜是否经民主表决程序的相关证据认定错误。民主表决程序是法定要件，应当作为签订合同的必要附件，一审不能简单的认为民主表决程序是五沙居委会的内部程序就把举证责任分配给五沙居委会。因为案涉地块未经民主表决程序，故五沙居委会不可能找到相关资料。一审法院向第三人彭树祥调查取证形成的笔录，属于其个人陈述，因其是案涉利害关系人，其书面陈述无其他佐证，不应采信，除其个人陈述外无其他证据证明案涉地块经过民主表决程序。三、一审认定租赁合同有效且判决五沙居委会向陈鉴泉返还租金802900元，明显适用法律错误。案涉合同因违反法律属于无效合同，陈鉴泉基于合同收取的租金应当向五沙居委会返还，地上建筑物由陈鉴泉出资建筑，应按当时市场价评估，由五沙居委会向陈鉴泉折价补偿后归五沙居委会所有。两份案涉合同都没有明确约定五沙居委会负有向陈鉴泉支付租金的义务，一审的判决违反合同相对性原则。陈鉴泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持。顺德农商行辩称，对一审判决无异议。顺德农商行仅与五沙居委会有合同关系，不清楚案涉纠纷。彭树祥没有发表意见。陈鉴泉向一审法院提出诉讼请求：1.判令五沙居委会立即返还陈鉴泉从2014年6月1日至2019年2月28日租金802918.4元；2.判令顺德农商行从2019年3月1日起向陈鉴泉支付租金（从2016年11月1日至2019年10月31日每月租金为20152.8元，之后三年在前三年基础上递增8%）；3.五沙居委会、顺德农商行承担本案诉讼费。一审法院查明，2010年10月左右，陈鉴泉投资在五沙员工村五沙信用社侧（新悦路口）的土地上新建了建筑物。2010年10月11日，五沙居委会、顺德农商行签订租赁合同一份，约定：五沙居委会将佛山市顺德区大良街五沙社区**********的物业（即前述陈鉴泉投资新建的建筑物）出租给顺德农商行；租赁面积为360平方米，租赁期内首期租金为48元每月（含税），租金每3年在上一期租金基础上递增8%，即第一年至第三年租金为17280元每月（含税），第四年至第六年租金为18660元每月（含税），如此类推；租赁期限为240个月，自2010年11月1日起至2030年10月31日止，2010年11月1日至2010年11月30日为免租期，免租期内顺德农商行不需要支付租金，首月租金自2010年12月1日起开始计算；顺德农商行收到五沙居委会发票5个工作日，必须把租金存入五沙居委会账户内。同日，五沙居委会向顺德农商行出具关于指定租金存入账户的函，要求顺德农商行将租金存入陈鉴泉的账户内。2010年12月20日，陈鉴泉与五沙居委会签订租赁合同一份，约定：五沙居委会将坐落在五沙员工村五沙信用社侧（新悦路口）的土地一块（属五沙居委会的功能建设规划用地，用地面积363平方米，折合0.545亩）租给陈鉴泉作发展使用（地号为：四横路边），租期为20年，自2011年1月1日至2031年12月31日止；租金从2011年1月1日起计算，每年每平方米租金为200元，即每年租金72600元，租金按每半年结算一次，在规定的时间内存入五沙居委会指定的账户内；租赁期内地面上建筑物、构筑物属陈鉴泉所有，合同期满，租用土地上的建筑物、构筑物、门窗等固定入墙部分全部归五沙居委会所有。第三人彭树祥作为五沙居委会代表在上述合同中签名。2014年10月20日，五沙居委会出具关于租金存入账户的函，要求顺德农商行自2014年11月份起将租金存入五沙居委会的账户内。2014年11月4日，顺德农商行向五沙居委会出具关于租金存入账户的复函，指出五沙居委会未向陈鉴泉开具2014年3月、6月、7月、8月、9月、10月份的发票，因而未能支出上述月份的租金，并提出仍需五沙居委会开具发票后方能支付租金。2014年11月17日，五沙居委会向顺德农商行出具了关于租金存入账户的复函的回复，要求顺德农商行将2014年3月、6月、7月、8月、9月、10月份及之后的租金存入五沙居委会的账户内。之后，顺德农商行将上述租金支付至五沙居委会指定的账户内。2014年3月、6月、7月、8月、9月、10月及2014年11月1日至2019年2月28日，顺德农商行共向五沙居委会支付了租金1124060元（18660元/月×30个月＋20152元/月×2个月＋20150元/月×6个月＋20152.8元/月×20个月）。扣除2014年3月的租金为1105400元。陈鉴泉自2015年1月1日起未再向五沙居委会支付租金。五沙居委会负责人自1999年1月28日至2011年10月28日为第三人彭树祥，2011年10月29日至2014年4月9日为周家炜，2014年4月10日至2016年4月7日为周棣球。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点有三：一是陈鉴泉与五沙居委会之间的租赁合同是否有效；二是陈鉴泉请求顺德农商行支付租金是否有理；三是陈鉴泉请求五沙居委会返还租金是否有理。关于争议焦点一，首先，从顺德区大良街道办事处城市建设管理办公室于2009年8月20日出具的场地审核证明来看，涉案的地块作工业、商业用途，而非农用地，陈鉴泉自可在该土地上构建建筑物，五沙居委会也有权将涉案地块出租于陈鉴泉。顺德农商行于该地块上建成的建筑物中经营至今，从一个侧面也证明涉案地块非农用地。其次，涉案土地的出租固然需要经过民主表决，但是一方面，表决程序是五沙居委会的内部程序，表决的相关资料也保存于五沙居委会处，陈鉴泉无处可查得该表决的相关资料，而被告未举证证明涉案土地的出租没有经过民主表决程序。相反，涉案土地出租时五沙居委会的负责人明确表示该出租行为已经经过民主程序的表决通过。另一方面，涉案租赁合同签订于2010年12月，此后五沙居委会更换多任负责人，也未闻五沙居委会向有关机关或向陈鉴泉表示涉案土地的出租未经过表决而无效。故，一审法院认定陈鉴泉与五沙居委会之间的租赁合同有效。关于争议焦点二，陈鉴泉与顺德农商行之间并无合同关系，与顺德农商行就涉案建筑物签订租赁合同的是五沙居委会。顺德农商行向陈鉴泉支付租金是受五沙居委会的指示而为，并非基于与陈鉴泉的合同关系。虽陈鉴泉与五沙居委会签订的租赁合同约定涉案建筑在租赁期间内归陈鉴泉所有，但该约定只在陈鉴泉与五沙居委会间发生法律效力，并不能直接约束顺德农商行。顺德农商行基于其与五沙居委会签订的租赁合同按五沙居委会的指示支付租金并无不当，且也只能按该租赁合同约定支付租金。故，陈鉴泉请求五沙居委会直接向其支付租金无理，一审法院不予支持。关于争议焦点三，五沙居委会、顺德农商行于2010年10月11日签订租赁合同，五沙居委会于同日向顺德农商行出具关于指定租金存入账户的函，要求顺德农商行将租金存入陈鉴泉的账户内。并将该函送达给了陈鉴泉。而陈鉴泉于2010年12月20日方与五沙居委会签订租赁合同租赁顺德农商行所租赁的建筑物所在的地块。结合该建筑物是由陈鉴泉于2010年10月份左右投资新建及租赁期间内建筑物归陈鉴泉所有的约定。可见，顺德农商行与五沙居委会签订的租赁合同陈鉴泉是知情的，五沙居委会指示顺德农商行将涉案的租金支付至陈鉴泉账户构成陈鉴泉同意五沙居委会继续出租涉案租赁物的前提，也构成陈鉴泉与五沙居委会签订的租赁合同中五沙居委会的义务，而非权利。即五沙居委会与顺德农商行签订的租赁合同的相关义务如开具发票等应由五沙居委会履行，而收取租金的权利应归属于陈鉴泉。现五沙居委会无故未得陈鉴泉同意而指示顺德农商行将租金支付至己方账户无理，陈鉴泉请求五沙居委会返还租金有理，一审法院予以支持。关于应返还的租金的数额。陈鉴泉每年应向五沙居委会交付的租金为72600元，而陈鉴泉只向五沙居委会交付了2014年之前的租金，则2015年1月1日至2019年2月28日陈鉴泉应交付的租金为302500元（6050元/月×50个月）。扣除该租金，五沙居委会应向陈鉴泉返还2014年6月1日至2019年2月28日的租金为802900元（1105400元－302500元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、五沙居委会于判决发生法律效力之日起十日内返还陈鉴泉2014年6月1日至2019年2月28日的租金802900元；二、驳回陈鉴泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半为5914.59元（陈鉴泉已预交），由五沙居委会负担并直接支付给陈鉴泉，一审法院不作收退。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同的效力。2.五沙居委会应否向陈鉴泉返还租金。关于案涉合同的效力问题。五沙居委会上诉称陈鉴泉与五沙居委会之间的租赁合同未经民主表决程序同意，属于无效合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五沙居委会称案涉地块属于农用地，案涉租赁合同未经民主表决程序同意，但未提交充分证据予以证明。同时，根据一审法院查明的事实，顺德区大良街道办事处城市建设管理办公室于2009年8月20日出具场地审核证明认为案涉地块可用作工业、商业用途，且签订合同时的时任五沙居委会负责人明确表示该出租行为已经经过民主程序的表决通过，故一审法院据此认定陈鉴泉与五沙居委会之间的租赁合同有效，公平合理，本院予以维持。关于五沙居委会应否向陈鉴泉返还租金的问题。五沙居委会上诉称案涉合同无效，且合同没有明确约定五沙居委会负有向陈鉴泉支付租金的义务，陈鉴泉收取的租金应返还五沙居委会。本院认为，上文已论述案涉合同属于有效合同，各方应按合同约定全面履行各自义务。虽然五沙居委会不认同案涉合同属于有效合同，根据《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即便案涉合同存在程序瑕疵或无效情况，当事人亦应按照合同约定支付占有使用费，五沙居委会以合同无效为由主张陈鉴泉返还租金，于法无据，本院不予支持。本案中，五沙居委会与顺德农商行于2010年10月11日签订租赁合同，五沙居委会于同日向顺德农商行出具关于指定租金存入账户的函，要求顺德农商行将租金存入陈鉴泉的账户内，并将该函送达给了陈鉴泉，可见三方当事人就案涉租金的支付方式已作明确约定，一审法院根据合同约定认定收取租金的权利归属于陈鉴泉，并无不妥。五沙居委会在未征得陈鉴泉同意的情况下指示顺德农商行将租金支付至五沙居委会账户，缺乏理据，一审法院判令五沙居委会向陈鉴泉返还租金，处理妥当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。五沙居委会的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11829.18元，由上诉人佛山市顺德区大良街五沙社区*民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月十一日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理