广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1482号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘家镁，男，1946年6月5日出生，汉族，户籍所在地河池市宜州区，现住河池市宜州区。 委托代理人：赵俊东，广西超世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐漫，女，壮族，1988年9月9日出生，现住河池市宜州区。 上诉人刘家镁与被上诉人唐漫房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2020）桂1281民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 刘家镁上诉请求：1、依法撤销宜州区人民法院作出的（2020）桂1281民初599号民事判决；2、依法判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》；3、判令被告唐漫在判决生效之日起三日内搬离原告所有的位于河池市宜州区的（产权证为桂房权证宜字第××号）房产。事实与理由：一审法院认定事实错误。事实上，上诉人与 被上诉人签订合同后，因上诉人爱人黄玉想在2003年11月26 日因病不幸死亡，为此，在办理房产过户手续时需要办理相关继承人的放弃继承公证手续而上诉人爱人黄玉想的父母过世后，其子女及孙辈均在外地无法在短时间内办理相关手续。上诉人在配合办理过程中发规被上诉人己经搬进涉案房产后，上诉人多次要求被上诉入在付清房款前不准搬进涉案房产,被上诉人未理睬后，上诉人多次通过公司要求解除双方的购房合同。但被上诉人均不予同意。为此，丄诉人才向宜州区人民法院提起诉讼要求解除双方的合同，而被上诉人则提起反诉，要求继续履行合同。一审法院以上诉人通过公司调解来认定上诉人多次要求按合同履行是错误的。依据双方签订的房屋买卖合同的第四条规定，只有被上诉人付清房款后，上诉人才将涉案房产交付给被上诉人使用，而被上诉人在未付清房款就使用房屋，上诉人之前一直积极配合被上诉人办理房产过户手续，但期间被上诉人私下搬进涉案房产，在上诉人多次要求及请求单位进行调处，要求解除合同并退还房屋的情况下，被上诉人仍未退出房屋，明显是存在违约情况，为此上诉人以被上诉人违约而解除合同是有事实依据和法律依据的。并且在依据双方签订的合同第六条违约责任的规定，双方均有反悔权，上诉人中途违约的，也是支付定金二倍以及返还已付款给被上诉人而己。上诉人在原 审法庭审理本案中多次明确表示不履行双方签订的合同，退还首付款给被上诉方，为此，一审法院判决上诉人在30日内协助被上诉人办理相关变更手续是违反客观事实及法律依据的，依法应当予以撤销，请贵中级人民法院查清事实，依法予以改判。 唐漫辩称，一审判决正确，请求维持。 刘家镁向原审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告唐漫在判决生效之日起三日内搬离原告所有的位于河池市宜州区的（产权证为桂房权证宜字第××号）房产；3、判令被告承担本案诉讼费。 唐漫向原审法院反诉请求：1、判令反诉被告履行《房屋买卖合同》，在判决生效后5个工作日配合反诉原告办理产权转移登记手续，办理完毕当日，反诉原告按合同约定支付反诉被告10万元；2、案件诉讼费由反诉被告承担。 原审法院认定事实：2018年6月29日，原告刘家镁与被告唐漫签订《房屋买卖合同》，主要约定包括：甲方（刘家镁）自愿将坐落于河池市宜州区的房产出售给乙方（唐漫）；甲乙双方议定的买卖成交价格为13万元，合同签订之日，乙方向甲方支付3万元作为购房定金；甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在本合同签订当日支付首付款（含定金）3万元给甲方，剩余房款10万元于产权交割完毕当日支付给甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电、物业费用结清；甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续需要的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担，土地出让金由甲方承担；双方签订合同后，若乙方违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方已付款项不计利息返还乙方，但购房定金归甲方所有，若甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内以乙方所付定金双倍及已付款返还乙方；甲方保证房产已征得其他产权共有人、同住居住人同意......，乙方保证对上述房产现状有充分了解且征得其他共有人、同住人同 意......；甲方保证上述房屋产权清楚，交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。签订合同后，唐漫向刘家镁支付了30000元。2018年12月期间，刘家镁向唐漫提供房屋钥匙后，涉案房屋由唐漫占有使用至今。后双方在履行合同过程产生纠纷，争执无果而诉至本院。 另查明，刘家镁所出售的房屋登记的房屋所有权人为刘家镁，房屋坐落于宜州市（现宜州区，房屋产权证号为：桂房权证宜字第××号，该房为宜州市电业公司的房改房。该住房在取得房产证和土地使用证的情况下，经原产权单位同意，可以上市交易。 原审法院审理认为，原告（反诉被告）刘家镁与被告（反诉原告）唐漫签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自的权利义务。本案中，刘家镁的主要义务应是交付房屋并协助办理房屋产权变更登记，唐漫的主要义务应是按约如期支付购房款。双方对房屋过户登记时间没有约定，亦未能达成补充协议，因此应按照交易习惯确认。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案涉案房屋的办理产权变更登记的时间可以认定为签订合同之后90日。刘家镁以唐漫在未付完全款情况下占有房屋为由主张解除合同，并不符合约定解除和法定解除的情形，且唐漫未支付全款亦是因为刘家镁未能及时将房屋办理过户手续，庭审中，刘家镁亦承认是其交付房屋钥匙给唐漫家人，唐漫在支付首付款30000元半年后使用该房屋并无不妥，刘家镁以唐漫违约占有使用房屋为由主张解除合同没有事实和法律依据，不予支持，唐漫请求继续履行合同，予以支持。根据本案实际情况，在继续履行合同的情况下，确认刘家镁应在30日内协助唐漫办理相关产权变更登记。在刘家镁协助唐漫办理产权变更手续完毕当日，唐漫履行向刘家镁支付剩余购房款100000元的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、六十一条、第一百零七条、《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百四十四条、之规定，判决：一、驳回原告刘家镁的诉讼请求；二、反诉被告刘家镁在30日内协助反诉原告唐漫办理宜州市（现宜州区房屋（房屋产权证号为：桂房权证宜字第××号）的相关产权变更登记手续；三、反诉原告唐漫在涉案房屋相关产权变更登记手续办理完毕当日支付给反诉被告刘家镁购房款100000元；本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告刘家镁承担，反诉案件受理费50元，由反诉被告刘家镁承担。 二审期间，刘家镁、唐漫均无新证据提交。 经二审审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点是：1、刘家镁与唐漫2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》应否解除；2、刘家镁请求唐漫搬离案涉房屋应否支持。关于刘家镁与唐漫2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》应否解除问题。根据合同法的规定，当事人请求解除合同应符合合同约定或者符合法律规定解除的情形。本案中，刘家镁以其在配合唐漫办理相关过户手续的过程中发现唐漫已搬进涉案房产，构成违约为由请求解除合同。事实是双方签订合同后，唐漫即依约支付首付款，后因刘家镁一方的原因，迟迟未能办理房屋过户手续，而房屋未过户，唐漫支付剩余房款的条件亦未成就，必然造成唐漫购房居住的目的被推迟，故唐漫在支付首付款半年后使用案涉房屋并无明显不当，刘家镁请求解除案涉购房合同的理由不成立，不予支持。关于刘家镁请求唐漫搬离案涉房屋应否支持问题。案涉购房合同是双方当事人的真实意思表示，在刘家镁请求解除案涉购房合同未获支持的情况下，基于合同继续履行的事实，对刘家镁请求唐漫搬离案涉房屋亦不予支持。 综上所述，刘家镁的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘家镁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年九月十日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。