广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18628号原告：中盈地产集团有限公司，住所地法定代表人：林治平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄高翔，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：佛山市扬合贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********百鸿大厦2326房-2327房，统一社会信用代码91440605MA4ULH4B88。法定代表人：潘某1。被告：潘某1，男，1988年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************313。原告中盈地产集团有限公司诉被告佛山市扬合贸易有限公司、潘某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄高翔、杨健霖，被告佛山市扬合贸易有限公司法定代表人潘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2018年11月1日至2018年11月22日的租金1019元及违约金（违约金以拖欠金额为本金，从2018年11月6日起按月利率2%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日为389元）；2.判令两被告向原告支付2018年10月至2018年11月22日电费169元及违约金（违约金以拖欠金额为本金，从2018年11月6日起按月利率2%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日为63元）；3.判令两被告向原告支付违约金5902元；4.判令两被告向原告支付3个月空置期租金损失4170元；5.判令两被告向原告支付装修期内租金1069元；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年2月24日，原告与被告签订《租赁合同》及其他相关文件，《租赁合同》约定被告承租原告坐落于佛山市南海区****************产，租期自2017年3月1日起至2019年2月28日止。其中2017年3月1日至2018年2月28日期间的月租金为1069元；2018年3月1日至2019年2月28日期间的月租金为1390元。被告应承担使用租赁物业发生的全部费用，被告应按租赁物业独立水电表度数加损耗度数向原告计付水电费；被告应于每月五日前向原告支付当月租金和上月水电费等约定的各项费用。《租赁合同》约定，被告享有与装修期内租金同等金额的减租优惠，并约定租赁期内被告有违约或违法行为的，原告有权要求被告补足已减免的租金等各项费用。另约定，被告逾期支付本合同约定的各项费用，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告除有权继续向被告追偿应付费用和违约金外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的20%支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告交付了租赁物业，被告自2018年11月份开始拖欠相关费用。为此，原告多次催促被告支付拖欠的费用，被告仍置之不理。因被告存在拖欠租金、水电费，无正当理由、未经原告同意私自撤场等违约行为，故被告还应补足优惠减免的租金1069元。被告佛山市扬合贸易有限公司是一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。补充：涉案物业在被告撤场后，新的租户于2019年10月20日进场。两被告共同辩称，一、原告收取的保证金足以抵扣被告未支付的租金，即便是存在违约金，也应该按照银行同期贷款利率计算，原告主张的违约金计算标准过高。因被告于2018年11月4日退租，原告要求被告支付2018年11月1日至11月22日的租金、电费没有依据。被告就租金和电费已经主张违约金，无权再主张其他违约金。双方协商一致解除合同，被告撤场不存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金过分高于违约导致的损失的，当事人有权请求法院予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为合同法上述规定的过分高于造成的损失。因此，即便计算违约金，最多也只应按照实际损失的30%计算。况且，原告未退还被告保证金，该保证金数额可以覆盖被告未支付的租金及电费。原告并未因被告的行为造成其他损失，故不存在违约金。二、双方签订的合同是原告提供的格式版本，被告属于合同的弱势方，无法对不合理的不公平的条款进行修改。合同关于违约金的条款，约定按照合同标的20%的标准计算违约金，明显超过原告可能遭受的损失的30%，对被告不公平。因此，该违约金条款无效。三、关于空置期损失的问题，原告未退还的保证金足以弥补其损失，且原告长时间未出租涉案物业，可能是因为原告不作为或者涉案物业不适租，不应无限放大被告责任，原告亦未举证证明其真实存在3个月空置期损失，其该项诉讼请求没有事实和法律依据。四、关于装修期租金的问题，原告给予被告一个月免租期是行业习惯，相应条款约定的权利义务已经履行完毕，原告要求被告支付装修期租金缺乏依据。五、本案签订租赁合同的双方是原告与被告佛山市扬合贸易有限公司，根据合同的相对性原则，原告应向被告佛山市扬合贸易有限公司主张权利，其无权向被告潘某1主张权利。诉讼中,原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告潘某1身份证复印件1份，被告佛山市扬合贸易有限公司企业信息打印件1份，证明原被告诉讼主体适格；2.租赁合同、南北塔办公楼四层平面图、补充协议、确认函原件各1份，证明原被告之间的租赁合同关系及双方之间租赁期限、水电押金、履约保证金、租金、电费的支付标准、违约责任的约定；原告已经给予被告31日装修期内的减免租金优惠，若租赁期内被告有违约或者违法行为的，原告有权要求被告立即补足减免的租金等各项费用，被告于2017年3月1日接收涉案物业。3.《关于遵守合同约定的事宜》《解除合同通知函》《商铺归还通知》《律师函》原件各1份，EMS邮单原件4份、邮单查询记录打印件2份，证明被告拖欠租金、电费的情况及原告催收、敦促被告继续履行合同，要求被告返还商铺的情况；4.粤（2016）佛南不动产权第0124173号不动产权证复印件1份、查册结果原件1份，证明原告为涉讼物业的权利人；5.声明书原件1份，证明被告于2018年11月15日单方解除合同，并同意原告罚没其履约保证金。6.中盈广场抄表记录表复印件1份，证明被告拖欠铺内电费的情况。被告举示收据原件3份，证明被告交纳押金及租金等费用的情况，原告未退还被告缴纳的押金。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提交的证据3、证据5和证据6，本院将在下文“本院认为”部分进行综合分析论证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案物业位于广东省佛山市南海区**********，已取得不动产权证书，登记的不动产权利人为原告。2017年2月24日，原告（出租方，甲方）与被告佛山市扬合贸易有限公司（承租方，乙方）签订租赁合同，第3条约定：租赁期限为24个月，即2017年3月1日至2019年2月28日；装修期31天，自甲方交付或视为交付租赁物业之日起计算。第4条约定：2017年3月1日至2018年2月28日，每月租金为1069元；2018年3月1日至2019年2月28日，每月租金为1390元；乙方在合同履行期间无违约、违法行为，包括但不限于违反本合同任一约定、拖欠租金及其他费用、单方面解除合同、私自停业、拖欠员工工资、违法经营等，乙方可获得以下优惠：租赁期内可优惠减免1069元；租赁期内乙方有违约或违法行为的，乙方应立即补足已减免的租金、物业管理费等各项费用；乙方应于每月五日前向甲方支付当月租金及上月水电费、燃气费用等本合同或补充协议约定的各项费用。第7条约定：乙方单方解除合同的，由乙方按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿，同时甲方有权解除合同、收回租赁物业、没收保证金。同日，原告（甲方）与被告佛山市扬合贸易有限公司（乙方）签订补充协议，约定：乙方应于合同签订之日依合同第4.2.1条约定一次性向甲方支付等额于三个月租金的履约保证金3207元；乙方应于合同签订之日一次性向甲方支付水电费押金486元。广东盈宇律师事务所于2019年12月2日代表原告向两被告出具律师函，载明：经中盈公司统计，现贵方仍拖欠中盈公司租金695元、水电费169元，贵方逾期未付租金、水电费产生的违约金为211元（违约金暂计至2019年11月10日）。被告佛山市扬合贸易有限公司成立于2016年1月19日，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人及唯一股东均为潘某1。诉讼中，原告自认其于2018年11月15日发现潘某1搬离铺内物品，原告于2018年12月15日收回涉案租赁物，并于2019年10月20日将该租赁物另行出租。原被告一致确认，被告向原告缴纳租金至2018年10月，缴纳电费至2018年9月。诉讼中，被告潘某1自认涉案租赁合同项下的租金、水电费等费用是通过其个人账号进行交纳。本院认为，位于佛山市南海区**********的涉讼租赁物已取得不动产权证书，合法适租，故本案双方就该租赁物成立的租赁合同关系合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。涉案租赁合同约定的租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日，而原告提供的证据《声明书》载明：被告潘某1因经营不善，于2018年11月15日单方解除涉案租赁合同及相关协议，并于同日撤场搬迁铺内自有权属物品。被告在诉讼中对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认。经法庭询问，被告潘某1确认该《声明书》落款签名为其本人所签，但上述日期“2018年11月15日”并非其本人所填，其实际上于2018年11月4日已搬离涉讼租赁物，同时主张该《声明书》为原告提供的格式版本，其无法进行修改。然而，被告未能提供充分有效的证据对其主张存在的事实予以证明，且该《声明书》性质上属于被告单方作出的意思表示，被告潘某1作为一个具有完全民事行为能力的主体，在该《声明书》上签字表明其清楚知道其上所载内容及相应法律后果，本案亦无证据表明其在本案诉讼前曾通过口头或书面等形式对《声明书》所载内容提出异议，故被告依法应承担由此产生的不利法律后果。根据上述《声明书》所载内容，结合原告的陈述及其提供的律师函所载内容，本院依法认定被告佛山市扬合贸易有限公司单方解除涉案租赁合同，并于2018年11月15日搬离涉案租赁物。因原被告一致确认，被告向原告交纳租金至2018年10月，交纳电费至2018年9月，且涉案租赁合同约定被告每月五日前向原告支付当月租金及上月水电费，故原告有权主张被告佛山市扬合贸易有限公司向其支付2018年11月1日至2018年11月15日的租金695（[1390÷30]×15=695）元及从2018年11月6日起算的违约金。鉴于原告主张被告按月利率2%计算违约金的标准过高，且被告在诉讼中亦明确提出对该标准予以调整，本院根据公平原则，酌情将该违约金计算标准调整为日万分之五，即被告佛山市扬合贸易有限公司应向原告支付租金695元及以695元为本金，从2018年11月6日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止的违约金。原告主张超出上述核定的租金及相应违约金部分，本院不予支持。原告主张被告向其支付2018年10月至2018年11月22日的电费169元及相应的违约金，但原告提供的中盈广场抄表记录表未能直接证明其该项诉讼请求，其又未能提供其他有效证据予以补强佐证，依法应承担举证不能的不利后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。被告单方解除合同，构成违约，原告有权要求其赔偿损失。原告本案主张被告按租赁期间租金总额的20%计付违约金并支付3个月的空置期损失，同时在诉讼中明确提出没收被告交纳的履约保证金和水电费押金，实际上均是主张因被告违约解除合同导致的损失。在原告未提供有效证据证明其除空置期损失外还存有其他损失及损失数额的情况下，为减少当事人的讼累，本院综合本案合同履行情况、当事人过错程度、原被告诉辩陈述等，酌情认定原告没收被告已交纳等额于三个月租金的履约保证金3207元及水电费押金486元已足以弥补其损失，对其关于被告按租赁期间租金总额的20%计付违约金并支付3个月空置期损失的诉讼主张不予支持。另外，根据涉案租赁合同第4条的约定，被告获得租赁期内优惠减免1069元的前提是其在合同履行期间没有违约行为，否则应立即补足已减免的租金、物业管理费等各项费用，现被告单方提前解除合同，构成违约，原告主张其支付装修期内租金1069元，理据充分，本院予以支持。被告佛山市扬合贸易有限公司是自然人独资的有限责任公司，其唯一股东潘某1在诉讼中自认涉案合同项下的租金是通过其个人账户进行交纳，又未能举证证明其财产独立于被告佛山市扬合贸易有限公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告潘某1应对被告佛山市扬合贸易有限公司的本案债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市扬合贸易有限公司、潘某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中盈地产集团有限公司支付租金695元及违约金（违约金以695元为本金，从2018年11月6日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止）；二、被告佛山市扬合贸易有限公司、潘某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中盈地产集团有限公司支付装修期内租金1069元；三、驳回原告中盈地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费59.77元（原告已预交），由被告佛山市扬合贸易有限公司、潘某1负担并应于本判决发生法律效力之日起迳付予原告,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年九月八日书记员 李和仪