重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5155号上诉人（原审原告）：余萍，女，1975年8月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：裴金花，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**第**，统一社会信用代码91500106596703443D。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：陈露，女，公司职工。上诉人余萍因与被上诉人重庆同景宏航置地有限公司（以下简称同景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。裴金花、陈露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余萍上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判支持其诉讼请求;2、判令同景公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。余萍在开庭时明确表示在本案中既有法定解除权，也有约定解除权。法定解除权依据是全国法院民商事审判会议纪要第50条。约定解除权是重庆市商品房买卖合同第18条第3款以及同景公司给余萍发函要求在2020年1月21日付款，余萍同意同景公司提出的解除合同要求。余萍认为告知函是附解除条件的合同，余萍复函明确表示同意，现该条件已经成就，双方的合同应解除。余萍围绕着法定解除权和约定解除权举示了证据。二、余萍没有履行能力，事实上不能履行，继续履行对余萍显失公平。三、余萍找到了愿意购买该房屋的第三方，但需要同景公司配合办理变更预告登记手续，并且余萍去不动产中心询问过办理手续需要一个小时左右。余萍找同景公司商量，并提出了几种解决方案，同景公司的工作人员说公司无法通过，2020年6月6日，第三方与余萍协商，第三方表示愿意该房屋用于居住，不是转卖，如果不能变更网签，等该房屋办理为余萍的名字后需要等上三年左右才能过户到第三方的名下，而此时房款已经全部付清，风险太大，第三方要求余萍找同景公司协商变更网签，如果能够变更则第三方购买该房屋。余萍2020年6月6日又给同景公司发函，并要求收到后三日内复函，同景公司至今未答复。同景公司利用自己的强势地位与余萍签订格式合同作为筹码，严重违背了诚信和公平原则，违反全国法院民商事审判会议纪要第50条的规定。同景公司辩称，一审事实清楚，说理充分，余萍无法定和约定的解除权，应维持原判。余萍向一审法院起诉请求：1、判令解除其与同景公司签订的房屋买卖合同；2、判令同景公司返还购房款647547元；3、本案诉讼费由同景公司承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，同景公司开发的坐落于重庆市沙坪坝区项目（项目名称：恒大优活城项目五组团）的房屋取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售许可证》，许可证编号为：渝国土房管（2017）预字第（963）号。2019年9月29日，余萍作为乙方与作为甲方的同景公司重庆同景宏航置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为ＣＱ-104-02844082）（含附件五《合同补充协议》），约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋（清水房），房屋建筑面积304.09平方米，套内建筑面积242.46平方米，用途属于住宅，总成交金额为2550186元，建筑面积单价为8386.29元／平方米，套内建筑面积单价为10517.97元／平方米，乙方采用分期付款方式，乙方需于2019年3月25日前付清127509元、于2019年6月21日前付清255019元、于2019年9月21日前付清255019元、于2019年12月21日前付清255019元、于2020年3月21日前付清255019元、于2020年6月21日前付清255019元、于2020年9月21日前付清255019元、于2020年12月21日前付清382528元、于2021年3月21日前付清510035元。甲方应于2021年6月30日前将房屋交付乙方；合同第十条关于乙方逾期付款的违约责任约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期在180日（含）之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除合同。合同附件五《补充协议》第六条约定，双方同意《买卖合同》第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1、本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2、如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于乙方应交最后一期款的日期，乙方须在办理交接手续日期前付清全部款项，否则甲方有权不交付该房屋给乙方，且甲方无需承担任何违约责任。第十八条关于买卖合同解除的约定中第二款约定，乙方按约定或法律规定可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若乙方未在三十日内行使该项权利的，视为乙方自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。第三款约定，乙方无合法事由要求单方解除买卖合同的，乙方除承担其他违约责任外，还应当按房屋总价款的20%向甲方支付违约金，但有特殊约定的从约定。第十八条第四款约定，买卖合同解除后，乙方应当在15日内协助甲方到房屋登记机构办理有关解除合同的手续，否则甲方有权不退换剩余款项。因乙方原因致使买卖合同解除的，乙方已付房价款在扣除违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成配合注销合同登记备案等相关手续后60日内不计利息退还给乙方；若约定的违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方按甲方的实际损失承担赔偿责任。上述合同及补充协议签订后，余萍于2019年3月29日支付房款127509元（收据备注包含定金）、2019年6月18日支付房款255019元、于2019年9月20日支付房款255019元，合计637547元。2019年12月27日，同景公司向余萍邮寄发出《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，载明：“余萍女士，您于2019年3月21日购买了我司开发的坐落为重庆市沙坪坝区38幢1单元1-1商品房，与我司签订了ＣＱ-104-02844082《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定房屋总成交金额为2550186元。买卖合同约定了房款的支付时间、金额以及逾期付款的违约责任，您应按买卖合同约定按期足额支付房款，但截至发函日，您逾期未支付购房款金额为255019元，虽经我司多次提醒及催促但您仍未支付，您已严重违反买卖合同约定。我司此函再次催告您如下：请您务必于2020年1月21日前至重庆恒大优活城项目现场支付已到期的255019元的购房款及根据合同约定计算的逾期付款违约金。如您仍未于前述期限内付清应付房款及违约金，我司将解除买卖合同，并追究您违约责任，同时，您应立即返还从我司获得的奖励等（如有），您有义务立即协助我司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），以及注销网签。特此催告。联系人：游女士，联系电话：023-653×****。”余萍于2019年12月28日签收该催告函。庭审中，余萍明确其主张解除合同的依据为《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十八条第三款，认为其享有解除权。余萍称其向张小丽支付的10000元并非是针对涉案房屋的定金，而是同景公司出售的恒大优活城五组团33-101号房屋的定金。同景公司认为余萍系违约方，《补充协议》第十八条第三款中约定有“但有特殊约定的从约定”，对余萍逾期支付房款的情况应当适用《补充协议》第六条第二款的约定，余萍方并不享有解除权。张小丽并非同景公司公司员工，而是重庆易居房地产经纪有限责任公司员工，其收取的10000元与本案无关。一审法院认为，余萍、同景公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，余萍、同景公司双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。本案争议焦点在于余萍是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据《重庆市商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第六条的约定，余萍选择分期付款方式支付房款，其未按约定于2019年12月21日前支付第四期房款255019元，且经同景公司书面催告后仍未履行，已构成违约，依照法律规定和合同约定，余萍均不享有合同解除权。余萍主张根据《补充协议》第十八条“关于买卖合同解除的约定”第三款的约定“乙方无合法事由要求单方解除买卖合同的，乙方除承担其他违约责任外，还应当按房屋总价款的20%向甲方支付违约金，但有特殊约定的从约定”，其享有合同解除权，一审法院认为，该条款从文义上理解是对乙方解除合同后违约责任的约定，不能认定为乙方享有合同的任意解除权，且条款但书已明确“有特殊约定的从约定”，而《补充协议》第六条则是对“乙方逾期付款违约责任条款”的特别约定，在余萍逾期付款情形下，应当适用《补充协议》第六条的约定。故对余萍的该项主张，一审法院不予支持。对余萍主张同景公司退还购房款647547元的请求，因余萍不享有合同解除权，无权要求解除合同，同景公司现不同意解除合同，故余萍应当继续履行合同，对该项请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回余萍的全部诉讼请求。案件受理费5138元，由余萍负担。二审中，余萍举示如下证据：证据一、告知函一份、EMS快递查询单二份，拟证明1、同景公司收到了余萍2020年6月6日发出的告知函。余萍在诉讼中，为了解决双方的纠纷，穷尽了所有的办法和努力，作出了三种解决方案，甚至找到了愿意接房继续履行合同的买家，只是需要同景公司变更网签，同景公司不配合。同景公司依据自己强势地位和格式合同，完全不考虑余萍为弥补不能履行合同的努力和所处的艰难处境。同景公司拒绝解除合同的行为违反了诚信原则，余萍要求解除合同符合全国法院民商事审判会议纪要第50条的规定。证据二、婚姻档案查询一份，拟证明余萍没有工作，是单身，自己抚养未成年女儿，婚姻存续期间的经济来源是男方，离婚后后自己做生意倒贴了钱，现由于疫情待业在家，根本没有能力继续履行合同。同景公司质证认为，同景公司未收到告知函，余萍作为违约方逾期支付购房款，双方签订了买卖合同，应履行义务，同景公司不可能将房屋卖给第三方，否则一房二卖违反合同约定。对离婚登记档案真实性无异议，离婚登记档案无法达到证明目的。本院认为，证据一，余萍并未举示充分证据证明同景公司收到了告知函，且告知函主要内容是解除合同，但余萍在本案中是违约方，无解除权，证据二与本案无关，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的主要争点是余萍是否享有合同解除权。现对该争点分析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。余萍主张其享有解除权，应当对该权利的基础事实承担举证责任。余萍与同景公司约定分期支付购房款，但余萍未支付2019年12月21日及之后各期的购房款，违反了合同约定。根据法律规定及合同约定，余萍不享有法定及约定解除权。根据合同性质、履行期限、履行情况等，本案不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）》第48条关于违约方起诉解除合同的规定，对余萍解除合同的请求及相关理由不予支持。同景公司不同意解除合同，合同未解除，余萍请求返还已付购房款无事实和法律依据，不予支持。本院其他认定同一审。综上所述，余萍的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27201.5元，由余萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年九月二十八日法官助理 马李飞书 记 员 廖婧伊