广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1469号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地珠海市保税区**地**厂房****。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟柳婷，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：龙德启，男，1974年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区**********。被告：端州区百乐佳百货行，住所地肇庆市端州区******************商铺。经营者：容友明。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告龙德启、端州区百乐佳百货行物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，并于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡桂芬到庭参加诉讼。被告龙德启、端州区百乐佳百货行经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日起暂计至2020年8月31日的物业管理费13409.76元（每月物业管理费为239.46元）；2.判令被告向原告支付第1项费用对应的违约金5788.23元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5788.23元)；4.判令被告向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月3日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告作为被告名下尚东康城7栋**号物业的物业管理公司，被告应按物业建筑面积、于每月5号前支付物业管理费及公共水费、电费，逾期支付的，被告应从逾期之日起支付违约金，并承担原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费。被告自2016年1月6日起拖欠物业管理费，截止2020年8月31日，共计拖欠物业管理费13409.76元，以及前述费用对应的违约金5788.23元（以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5788.23元）。由于被告违反约定未支付物业管理费、公共电费以及相应的违约金，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：1、依法追加被申请人端州区百乐佳百货行为（2020)粤1202民初1469号案件的被告参加诉讼；2、请求依法判令被申请人与被告承担连带责任，即①向原告支付自2016年1月1日起暂计至2020年8月21日的物业管理费13409.76元(每月物业管理费为239.46元);②向原告支付第1项费用对应的违约金5788.23元(以当月所欠金额为基数，按每日万分之五计算，自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为5788.23元）：③向原告支付因追讨前述费用所支出的律师费3000元：④本案的诉讼费用由被申请人与被告承担。被告龙德启、端州区百乐佳百货行经本院公告传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告于1992年11月10日成立，经营范围为物业管理服务等。2010年10月20日，原告与尚东康城商住小区1-19栋、32-35栋开发商肇庆市***工业城房地产开发有限公司（下简称百花园公司）签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定百花园公司通过协议选聘方式将坐落于肇庆市尚东康城商住小区*****、32-35栋委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限从本合同签订时起至本物业区域业主委员会成立后签订新的物业管理委托合同时止。另，合同第十三条，在本物业管理服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，非住宅按建筑面积每月每平方米商铺2元/平方米……。2010年12月3日，原告（乙方）与被告龙德启（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告龙德启的房屋提供物业服务。合同第一条“双方的权利和义务”，二、乙方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向甲方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安。第四条“物业管理服务费用”。一、甲方交纳费用时间为每月1-10号，每半年预收一次；四、非住宅建筑面积按每月每平方米商铺2元/平方米……。合同第十一条“违约责任”第一款约定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；第四款约定，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或滞纳金。原告珠海葆力物业管理有限公司为被告所在小区提供了物业管理服务。原告认为，其公司通过多次上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。自2016年1月1日，被告没有向原告缴交相关费用，为此，原告起诉至本院。另查明，《不动产登记资料查询结果证明》所示，位于肇庆市端州区******************商铺权利人为龙德启，房屋建筑面积119.73平方米。再查明，被告端州区百乐佳百货行经营场所为肇庆市端州区******************商铺。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告龙德启、端州区百乐佳百货行经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告提供的证据，因没有影响证据证明效力的因素存在，且原告保证其所提供的证据真实，本院予以采信。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。本案中，被告自2016年1月1日起未再向原告缴交物业管理费。根据《前期物业管理服务协议》第四条约定，管理费为每月5日前缴费。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。对于原告主张自2016年1月1日起至2020年8月31日期间的物业管理费的诉讼请求，由于原告在2020年4月17日才提起本案诉讼，其向被告主张权利时有部分费用尚未发生，故本院对原告起诉当月被告拖欠的物业管理费部分予以支持。根据合同约定的缴费日为每月10日前，即至原告起诉当月，被告共拖欠原告物业管理费12451.92元[计算方式：119.73平方米×2元/平方米/月×52个月（2016年1月1日至2020年4月30日）］。原告关于物业管理费的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。关于违约金的计算。如上所述，被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每日1‰交纳违约金。原告以上述约定主张违约金的理据充分，但原告主张按每天万分之五的标准调整并计算违约金仍然过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费12451.92元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求,原告珠海葆力物业管理有限公司未能举证证实本案律师费已实际产生。因此,原告的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告端州区百乐佳百货行对肇庆市端州区******************商铺的物业管理费承担连带清偿责任的问题。被告端州区百乐佳百货行为物业实际使用人，其享受原告提供的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”，故对于原告要求被告端州区百乐佳百货行承担连带责任的主张，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告龙德启应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费12451.92元。二、被告龙德启应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付违约金（违约金以12451.92元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；三、被告端州区百乐佳百货行对被告龙德启的上述第一、二判项确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费354.95元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担155.95元，被告陈作钊负担199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年九月九日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉