湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初505号原告：夏小菊，女，1959年2月18日出生，汉族，种植业从业人员，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：刘仁华，男，1959年12月16日出生，汉族，种植业从业人员，住湖南省溆浦县。被告：文小叶，女，1971年7月10日出生，汉族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。原告夏小菊与被告文小叶所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏小菊的委托诉讼代理人刘仁华、被告文小叶的委托诉讼代理人杜显成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏小菊向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告共同所有的溆房权证卢峰镇字第7××5号房屋共有关系；2.请求依法判决上述溆房权证卢峰镇字第7××5号房屋归原告所有；3.请求判决被告承担原告违约金及损失42818元（其中:违约金12818元;3年房屋租金30000元）;4.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年10月25日被告与原告达成口头协议，被告文小叶以2600元每平方米的市场价格购买原告所有的位于溆浦县××镇××街××房，总房款为256360元，并口头约定购房款待办理房产证后支付，其他购房协议内容参照2014年10月25日被告文小叶与怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司签订的《商品房买卖合同》的内容。随后原告将溆浦县××镇××街××房屋交由被告文小叶使用。2016年8月11日应被告的要求，原告在溆浦县房××房的房产证，产权证号为溆房权证卢峰镇字第7××5号，房屋建筑面积为98.2㎡。因被告未支付任何房款，原告怕发生不必要的纠纷，便将该涉案房屋登记在自己和被告文小叶二人的名下。原告把产权证办好之后，便多次向被告要求支付购房款，然而被告总是以资金短缺为由，没有支付。直到2017年8月21日原告再次要求被告支付房款，被告却搬出了其使用的201房屋称不再购买该房屋，将该房屋退回了原告。可又未配合原告到房产登记部门办理变更登记事项。综上所述，被告违背诚信，已经构成根本违约，为了维护自身的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求依法判决。文小叶辩称，原告在诉状中所述与事实不符。一、被告和原告均是该争议房产的权利人，法律地位是平等的。原告在诉状中一直强调当时达成了“口头协议”、“口头约定购房款待办理房产证后支付”，这不符合常理且原告没有证据。另外，本案中原告没有权利收取购房款。原告没有证据予以佐证的话，那本案的原告不适格，应该驳回原告的起诉；二、本案争议的房屋为馨都茗苑3栋201号房。从房产登记表中可知，该套房的“产权类别”为“自建”。因为该房屋的一楼已经属于被告，相当于在上面加层修建而已，当时怀化市坤源房地产开发有限公司馨都茗苑分公司的负责人刘仁华和被告商量一起建房，在办理相关报建、审批、办证手续时能省去很多费用。于是，后来被告就给刘仁华陆陆续续支付了大约十几万元的建房费用，因为都是现金支付，加上当时彼此都比较信任，所以也没有留下付款依据。这样刘仁华才将该套房的房产权利办至被告和原告名下。以至于后面该套房屋也交付给被告使用了几年都没有任何争议；三、目前该套房屋被别人居住，也是因为这几年被告和原告老公刘仁华之间一直因为办证问题和购房尾款问题有矛盾，强行想行使该房屋的所有权。但听说该房屋已经被原告非法出售，这是严重侵害被告合法权益的行为，被告也正想通过法律手段来维护自身权益，阻止原告的非法交易行为。四、原告起诉要求被告承担违约金及损失没有任何依据，请求依法予以驳回。综上所述，原告主体资格不适格，理应驳回其起诉;不动产权利是以登记为准，现在原告在没有任何充足证据的情况下，要求房屋归原告所有，请求人民法院依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的有争议的证据，本院认证如下:1、溆浦县城乡规划建房许可证复印件1份，拟证明涉案房产系原告所有的事实。被告质证认为不能达到原告的证明目的，理由是许可证上的面积与涉案房屋不一致。本院认为，该建房许可证来源合法，内容真实，能够证明本案争议房屋系夏小菊报建的事实，本院予以认定；2、购房合同复印件1份，拟证明被告向原告购买多套房产的事实，涉案房产的买卖是原被告之间口头约定参照该购买合同约定的条件并计算违约金的依据。被告质证认为，该购房合同与本案无关。本院认为,该购房合同能够证明被告向原告购买多套房产的事实，但不能证明涉案房产的买卖是原被告之间口头约定参照该购买合同约定的条件并计算违约金的依据，本院部分予以采信；3、庭审笔录复印件1份，拟证明原告自认涉案房产的购买价格是2600元一平方米，被告质证认为对其真实性无异议，印证了被告付了14万元房款。本院认为，该庭审笔录可以看出，双方争议房产不是被告文小叶所称系其自建的事实，而是商定价格为2600元一平方米，被告辩解其付了14万元房款，但未能提供其付款的依据，且对涉案房产的来源是自建还是购买，其陈述不一致自相矛盾，故本院对被告的辩解意见不予采信；4、房产证复印件1份，拟证明被告采取欺骗手段，原告相信被告的承诺把涉案房产登记在原被告共同名下的事实。被告质证认为，对其真实性无异议，证明目的有异议，是被告和原告丈夫商量付款后，才登记在原被告名下的。本院认为，该房产证证明涉案房产登记在原被告名下，但不能证明被告骗取其信任取得房产登记的事实，本院部分予以采信。对被告提供的有争议的证据，本院认证如下：1、商品房买卖合同复印件1份，拟证明1楼是被告文小叶的，才存在相关登记证书注明的产权来源是自建。原告质证认为，该商品房买卖合同与本案没有关联性，印证了被告买1楼，钱交清了才拿的房产证，涉案房产钱没有交清，房产证在原告手中。本院认为，该商品房买卖合同不能证明被告所述涉案房产的产权来源系其自建的事实，结合本案其他证据亦可反证被告1楼房产和涉案2楼房产系被告购买的事实。本院认为，该商品房买卖合同不能达到原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告夏小菊与案外人刘仁华系夫妻关系。2007年4月30日，刘仁华成立怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司并担任法定代表人，该公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2010年12月20日，经溆浦县卢峰镇规划建设管理颁发溆浦县城乡规划建房许可证，批准夏小菊在溆浦县××镇××组××层房屋，用地面积为163平方米，建筑总面积为1141平方米。后原告委托怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司进行开发建设并对外销售。2014年10月25日，被告与原告达成口头协议，被告文小叶以2600元每平方米的市场价格购买原告所有的位于溆浦县××镇××街××房屋。随后原告将溆浦县××镇××街××房屋交由被告文小叶使用。2016年8月11日应被告的要求，原告在溆浦县房××房的房产证，产权证号为溆房权证卢峰镇字第7××5号，房屋建筑面积为98.2㎡。因被告未支付房款，原告便将该涉案房屋登记在自己和被告文小叶二人的名下。后原告多次向被告要求支付购房款，被告以资金短缺为由，没有支付。2017年8月21日，原告再次要求被告支付房款，被告却搬出了其使用的201房屋称不再购买该房屋，将该房屋退回了原告。因被告拒绝配合原告到房产登记部门办理变更登记事项，双方为此发生纠纷。本院认为：本案属所有权确认纠纷。涉案房屋的土地系原告夏小菊所有，后其委托怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司进行开发建设并对外销售，未销售房屋产权归原告夏小菊所有。因被告文小叶原有购买意向，原被告双方达成口头协议，涉案房屋的产权登记在原被告共同的名下并交付被告使用，但被告没有证据证明其支付了购房款，且被告已搬离该涉案房屋，并将涉案房屋交还原告。被告的行为已构成根本违约，并以其实际行动放弃购买该涉案房产，故涉案房产的所有权应为原告夏小菊个人所有，被告有协助原告重新办理产权登记的义务。综上所述，对原告要求解除原、被告共同所有的溆房权证卢峰镇字第7××5号房屋共有关系及涉案房产（溆房权证卢峰镇字7××5号）归原告所有的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担原告违约金及损失42818元（其中:违约金12818元;3年房屋租金30000元）的诉讼请求，因原被告之间就涉案房产的买卖违约责任没有约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条，判决如下：一、解除原告夏小菊与被告文小叶溆房权证卢峰镇字第7××5号房屋的共有关系；二、确认溆房权证卢峰镇字第7××5号房屋归原告夏小菊所有，被告文小叶有协助原告重新办理产权登记的义务；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，由被告文小叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  黄全柱人民陪审员  雷长顺二〇二〇年九月二日法官助理龙霖代理书记员  徐雪梅