广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15730号原告：冼景志，男，1957年7月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：霍永潮，广东秋粤律师事务所律师。被告：叶坚，男，1969年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信（佛山）律师事务所。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所。原告冼景志与被告叶坚租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人霍永潮、被告委托诉讼代理人戴勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告双方于2012年1月1日签订的《物业租赁合同》；2.原告有权没收被告履约保证金50万元；3.被告赔偿原告名誉损失5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年1月1日签订了《物业出租合同》，其中该合同约定，原告将现有位于南海区狮山镇******其中建筑物及相应空地，出租给被告进行合法经营使用。合同第二条约定，在本租赁合同签订之日，被告应向原告缴纳50万元整作为履约保证金。合同第四条第六款关于双方权利和义务中约定，乙方在承租期间必须合法经营和守法经营，若进行非法活动，相关政府职能部门责令停产、停业，其经营损失由被告负责。第十一款约定，被告不得擅自改变物业的结构及用途。合同签订后，原告依照合同的约定向被告交付了相关物业，被告再接收物业后要进行合法经营以及交付租金。2018年中旬，原告在国外回来后被告知承租人叶坚涉嫌利用出租物业进行组织卖淫，鉴于被告人叶坚被刑事拘留，原告无从得知具体情况。后被告叶坚释放后，原告多次要求被告对上述事宜进行解释，被告均认为自己是受他人牵连，与被告无关。2018年11月中，被告叶坚出来后，原告告知被告已经违约，但被告予以否认，期后双方一直处于拉锯阶段。2019年8月15日，原告再次在微信上提示被告已经涉嫌违约，要求被告与原告重新签订合同，但被告一直否认。2019年12月26日，原告委托广东秋粤律师事务所出具《律师函》给被告，要求被告立即与原告协商相关事宜，后被告委托广东巨能律师事务所出具《律师函》给原告，认为没有违约且该事件是被动受牵连，仍然否认是被告利用出租物业进行非法活动。2020年3月16日，原告再次委托广东秋粤律师事务所出具《律师函》给被告以及其委托人，要求被告提供相关文书查清事实，但被告至今未有任何回复，至今原告仍未得知被告存在利用涉案物业犯罪等相关事实。原告认为，原被告在《物业出租合同》签订之初，就已经明确该合同签订第一要素是合法经营，这是双方签订合涉案合同的基础，而且在出租合同中双方亦多次强调被告要合法经营，不得改变物业的合法经营的用途。本案中，被告人叶坚确曾被刑事拘留，原告的物业亦遭受到刑事查封，对原告声誉造成了影响。另外，被告在承租原告租赁物期间非法加建办公室、饭堂、羽毛球场、电房等，上述违建的租赁物均是没有经原告同意，因此被告明显在租赁期间改变物业的结构。为维护原告合法权益，原告特提起本案诉讼。被告辩称：一、原告诉请解除涉案《物业租赁合同》无合同和法律依据。（一）原告诉请解除涉案《物业租赁合同》无合同依据。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。1.原告以涉案《物业租赁合同》第四条第6款的约定主张解除合同不成立，系对该合同条款的扩大适用。该条款内容为“乙方在承租期间必须合法经营和守法经营，若因进行非法活动，相关政府职能部门责令停产、停业，其经营损失由乙方负责”。一方面，被告在承租涉案物业后，以涉案物业为经营场所，进行了名称为“佛山市南海区中誉假日酒店”的个体工商户登记，申办了《营业执照》《税务登记证》《特种行业许可证（旅馆业）》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《卫生许可证》等合法、齐备的证照，完全取得酒店行业合法经营的全部手续。另一方面，该条款并未明确约定被告若有进行非法活动，原告可以此为由解除合同。因此，即便被告确曾于2018年的某段期间因管理疏忽，导致酒店有少量房间曾被他人用于卖淫嫖娼活动，但其他绝大部分房间、绝大部分时间酒店都是合法经营，原告也最多只能追究被告与上述短暂时间违法行为同等程度的违约责任，而不能直接根据该条款解除双方的租赁合同。2.原告以涉案《物业租赁合同》第四条第11款的约定主张解除合同也不成立，系对该合同条款的故意曲解。该条款内容为“乙方不得擅自改变物业的结构及用途，因故意或过失造成租用的物业毁损，乙方应负恢复原貌或赔偿经济损失责任……”。一方面，原告没有主张被告存在“擅自改变物业结构”的违约行为，即原告主张被告存在“擅自改变物业用途”的违约行为。但从租赁合同交易习惯和合同上下文理解，“改变物业用途”应当是指改变物业的使用类别、功能和性质，如随意将居住用途改变为商业用途、将工业用途改变为居住用途等。涉案《物业租赁合同》第四条第1款约定：“甲方将物业交付乙方作合法经营旅业或者桑拿休闲中心及商业办公之用途”，事实上被告也始终将涉案物业用于酒店用途（尽管少量房间、某段期间曾被他人用作卖淫场所，但不能从整体上否认酒店的用途），从无改作其他用途（如有，请原告自行举证），不存在违反之说。另一方面，该条款仅约定如被告擅自改变物业的结构及用途造成物业毁损、被告需要承担恢复原貌或赔偿经济损失的违约责任，同样并未约定原告在此情形下可以解除双方的租赁合同。（二）原告诉请解除涉案《物业租赁合同》无法律依据。1.被告一直按时足额交纳原告租金，不存在导致原告不能实现合同目的的违约行为。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此对出租人而言，其订立租赁合同的根本目的即收取租金。事实上被告在承租涉案物业的八年多期间，一直按时足额交付原告租金，包括前述被告因管理疏忽造成酒店停业的期间。因此即便被告对酒店的管理疏忽构成违约，但并不构成根本违约，并未影响到原告合同目的的实现，原告不能根据前述法律规定解除双方的租赁合同。2.本案不存在其他原告可行使法定解除权的情形。《合同法》租赁合同一章对于出租方的法定解除权仅规定了以下四种情形：（一）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；（二）承租人未经出租人同意转租的；（三）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；（四）不定期租赁。上述情形中，仅有第一种情形有可能符合本案的情况，但该条规定的“未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物”应当是指完全改变租赁物的用途，并且要造成“租赁物受到损失”的后果，承前所述，被告从未改变涉案物业的酒店用途，更没有造成涉案物业受到损失，因此，原告亦不能根据前述法律规定解除双方的租赁合同。（三）任由原告无端解除长期租赁合同与诚实信用原则相悖，不利于交易稳定，且将会造成双方利益的极大失衡。1.原告解除合同的真正原因和目的违反《合同法》的诚实信用原则。2018年5月违法事件发生后，原告一开始并未主张解除合同，而是以该事件为由，无理要求被告签订租金明显提高的新合同（见原告诉状陈述及其提交的《2019年8月15日微信聊天记录》），此背景是原合同租金水平（约9-10元/㎡）相对于当时的市场价格（约20-25元/㎡）已明显偏低，原告正好“借题发挥”要求被告提租。遭被告拒绝后，原告一直不依不饶，于事件平息的两年后仍诉请解除合同，其真实目的在于解除与被告的“低价”长期租赁合同，以将物业重新出租，赚取更大的租金利益，并趁机博取被告约500万元的物业投资。2.原告解除合同违反《合同法》对交易稳定性的维护原则。《合同法》第九条明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，该规定体现了维护交易稳定的要求，也正是《合同法》规定只有在合同目的无法实现时才可以解除合同的原因所在。同样，被告也正是基于对交易稳定的信赖才对酒店进行了巨额投入，酒店经营必须以房产为依托，这也是被告当初选择订立长期租赁合同的原因所在，若因被告履行合同中的轻微瑕疵即解除合同是对交易稳定的极大破坏。原告为了实现自身利益的最大化而无端解除正常履行的合同，显然意图破坏交易稳定，不应予以支持。3.继续履行合同足以保障双方利益，而解除合同将造成被告利益严重受损但原告轻易获利。2018年5月违法事件发生后，被告立即加强了管理，杜绝违法活动在酒店的发生，酒店一直稳定、正常、合法经营，且始终按时足额支付原告租金，未有一次拖欠，可见被告具有充分的履约能力。若继续履行合同，从利益衡平的角度来看，原告收取租金的合同目的完全可以实现，被告继续经营酒店实现收益的合同目的也完全可以实现，因此，继续履行合同对双方都有利而无害。反之，一旦合同解除，被告的酒店将无法继续经营，巨额投资将难以收回，将会对被告造成巨大的经济损失，而原告正相反，可从中不劳而获巨额的不当利益。综上，恳请法庭综合考虑法律规定、合同约定以及双方的交易背景、履约情况等，对涉案长期租赁合同的解除依法、审慎抉择，以维护交易的稳定和被告的合法权益。二、原告诉请没收被告的履约保证金50万元无合同依据。（一）承前所述，原告诉请解除合同不成立，此诉请自然不成立。（二）涉案《物业租赁合同》关于履约保证金处理的约定共有5处，分别为第二条、第四条第4款、第四条第8款、第五条第2款、第五条第4款，无一处约定符合本案情形。三、原告诉请被告赔偿其名誉损失5万元无事实和法律依据。（一）根据《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条“以书面或者口头形式侮辱或者诽谤他人，损害他人名誉的，应认定为侵害他人名誉权”之规定，并结合《侵权责任法》相关规定，名誉权侵权应当具备如下构成要件：（1）侵权人实施了侮辱、诽谤等加害行为；（2）侵权人的加害行为造成被侵权人社会评价降低；（3）侵权人具有主观过错。（二）本案中，被告对酒店的管理疏忽显然不属于侮辱、诽谤行为。（三）原告名誉并未因“被告曾被刑事拘留、原告的物业遭受到刑事查封”该事件受到影响。从一般常理来看，大众对一个酒店的评价至多关注酒店本身档次、设施和服务水准，极少有人关注酒店物业的实际所有权人。在2018年违法事件发生期间，尽管公安机关对酒店进行了短暂的查封（3个月），但该查封至多影响到酒店经营者即被告的商誉，而不会影响到酒店物业所有权人的名誉，且原告长期居住生活在广州，本地人对其并不熟识。若原告主张其名誉权受到侵犯，应当提供证据证明其社会评价因此事件显著降低，否则应承担举证不能的后果。综上答辩意见，请法院依法审查并予采纳，原告三项诉请无任何事实和法律依据，请法院依法驳回。诉讼中，被告补充：原告所称办公室、饭堂、羽毛球场、电房均是在被告酒店开业前，征得原告的同意下所做的，在租赁物范围内适当的改变，目的为了适合酒店的经营，原告在被告酒店开业6、7年以来从未质疑被告擅自该改变物业结构，且在本案起诉时诉状中只字未提该方面事实，原告该补充明显纯属编造事实。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告广东公安人口信息查询资料复印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.使用土地补偿协议、物业权属证、房产平面图原件各1份，用以证明原告是本案适格的主体，具有合法出租资格。3.物业租赁合同原件1份，用以证明原被告在2012年1月1日签订物业租赁合同，合同约定原告出租给被告需进行合法经营，且被告在租赁期间不得擅自改变物业的结构以及用途。4.查封照片打印件1张，用以证明涉案物业因被告涉嫌组织或容留卖淫被查封。5.微信聊天记录、微信聊天截图4页，用以证明原告自2019年8月15日起一直有向被告沟通，被告相关违约事宜，但被告一直并未承认其存在违法行为。6.快递底单打印件3份、律师函打印件3份，用以证明2019年12月26日原告委托本所律师出具律师函给被告，后被告委托巨能律师事务所回函认为没有违约，且是被告受牵连，自此被告仍未否认其存在违法行为和事实。7.中国裁判文书网截图打印件2页，用以证明在2020年5月13日原告委托律师在中国裁判文书网查询相关刑事案号，但未能查到相关文书以及内容。8.涉案租赁物图片打印件12页，用以证明被告在承租原告物业后，在未经原告同意前提下，私下擅自加建租赁以外的物业，包括加建违建的办公室及羽毛球馆、饭堂、电房。诉讼中，被告举证如下：1.《营业执照》《税务登记证》《特种行业许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《卫生许可证》原件各1份、建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件1份，用以证明被告承租涉案租赁物用于开办酒店，且已取得酒店行业合法经营的全部手续；2.南海农商银行业务受理回单原件30张，用以证明被告在合同履行期间每月均按时足额支付原告租金，原告的合同目的没有受到影响。本院出示如下材料：1.（2018）粤0605刑初3613号刑事判决书。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4为照片，未能反映拍摄时间及内容，本院对其证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区*********民小房屋坐落房组“门口坑”(土名)地段房屋已办理房地权证，建筑面积为3454.63平方米，权属人为佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社。2012年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将位于南海区狮山镇******物业出租给被告，物业占地约5亩，其中现有五层建筑物约3560平方米，于2011年5月建成，建筑物的主体、外墙装饰均完好，内墙的墙体规划建造、地面、天花、内墙体的装修、输水、输电及所有设施、设备由乙方投资建设；空地约占2600平方米；租赁期限为十九年，自2012年1月1日起至2031年4月30日止，租金每三年递增10%，不含发票，甲方于2012年1月1日交付给乙方装修使用，并于交付使用之日（2012年6月1日）起计算租金。本租赁合同签订之日，乙方应向甲方缴纳50万元作为履约保证金。合同期满，履约保证金不计息退还给乙方；租金每月租金39800元；每月6日前缴交当月租金，其中2018年1月1日至2020年12月30日每月租金48158元；甲方将物业交付乙方用于合法经营旅业或者桑拿休闲中心及商业办公之用；乙方在承租期间必须合法经营和守法经营，若因进行非法活动，相关政府职能部门责令停产、停业，其经营损失由乙方负责；乙方必须按时交付租金，如有拖欠租金超过6天的，按每天乘以欠租额的5%加收滞纳金，并视为乙方违约，甲方有权单方终止合同、收回物业，并没收保证金，追缴所欠租金，甲方有权将乙方存放在物业内的物品作价变卖，以抵偿甲方的经济损失；等等。2018年9月28日，佛山市南海区人民检察院指控被告人李串烈、冉庆犯组织卖淫罪，被告人叶坚、廖仙犯容留卖淫罪，向本院提起公诉。本院经审理查明，卖淫女马某亚等人在中誉假日酒店开房卖淫期间，中誉假日酒店法人代表即被告人叶坚知道并同意该组织在其酒店开房卖淫，同时指示中誉假日酒店前台服务员廖仙允许给卖淫女开房，并要求每间房要比正常房费多收20元。本院认为，被告人叶坚、廖仙容留多人卖淫，其行为已构成容留卖淫罪，于2018年12月3日作出（2018）粤0605刑初3613号判决，判处被告人叶坚犯容留卖淫罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金人民币五千元。该判决于2019年3月15日生效。2019年12月26日，原告委托广东秋粤律师事务所向被告发出《律师函》，载明：2018年中旬，委托人发现属于委托人的物业以及建筑物被贴封条，期后得知阁下将建筑物用于容留他人卖淫的用途，阁下亦被以涉嫌容留他人卖淫罪被刑事拘留，后经南海区人民法院审判，确定阁下构成刑事犯罪。期间因阁下的违法行为导致委托人的物业以及建筑物被新闻以及外人多次报到，对委托人亦造成名誉受损，后委托人多次联系阁下告知阁下已经违法经营，要求和阁下解除租赁合同以及追究违约金等事宜，阁下均以不存在任何违法犯罪为由，对委托人的诉求均不予理会。阁下利用委托人的建筑物进行容量他人卖淫的行为，明显系属于违法行为，其行为亦构成根本违约，委托人有权单方解除租赁合同以及要求阁下支付租金、违约金、赔偿金以及名誉损失费等损失费用。因此，本所律师郑重函告阁下，在本函签收后七天内立即与委托人协商相关事宜。否则，本所律师将依法接受委托人的委托通过法律途径处理本案。2019年12月30日，被告委托广东巨能律师事务所向原告发出《律师函》，载明：委托人在租赁期间依约交付租金，2018年年中事件给委托人造成经营损失，而没有给租赁物、阁下造成损失，且事件发生后至今一年半时间里没有再发生违法情形，双方也正常履行租赁合同，不存在致使合同目的无法实现的情况，没有发生法定解除的条件。委托人与阁下之间的租赁合同应继续履行。2020年3月16日，原告委托广东秋粤律师事务所向被告发出《律师函》，载明：为查清阁下是否存在犯罪行为以及事实，阁下应当向委托人提供相关被刑事拘留文书以及相关裁判文书以及释放证明，以证实阁下确无犯罪以及受他人牵连等相关事实。因此，本所律师郑重函告阁下，在本函签收后三天内立即向委托人提供相关文书。否则，本所律师将依法接受委托人的委托通过法律途径处理本案。2020年7月7日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告于被告承租租赁物后三个月得知被告有加建行为，当时提出不同意，村民也反对。在查封期间，被告没有延迟支付租金。诉讼中，被告向本院申请调取（2018）粤0605刑初3613号卷宗，以查明被告仅是短期、少数房间有违法经营的情况。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁物已办理房地权证，原、被告于2012年1月1日签订的《物业租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张被告违法经营，改变物业合法经营的用途,以及未经原告同意非法加建办公室等，改变物业的结构，请求解除《物业租赁合同》，被告均予以否认，故本案争议焦点为原告行使解除权有无事实和法律依据。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，（2018）粤0605刑初3613号刑事判决书虽然认定被告知道并同意卖淫组织在其酒店即涉案租赁物内开房卖淫，并判决被告犯容留卖淫罪，即确认被告在承租期间进行了违法经营活动，违反了《物业租赁合同》中关于承租人不得进行非法活动的约定。但《物业租赁合同》并未明确约定如被告进行非法活动，则原告有权解除合同，仅约定“因进行非法活动，相关政府职能部门责令停产、停业，其经营损失由乙方负责”。即便被告的违法经营行为构成根本违约，被告的行为发生2018年年中之前，现该违法行为已经消失，直至本案起诉前原告均未明确提出解除合同，而在此期间被告均按时支付租金，故原告在被告违法行为消失两年后才行使解除权，已超出合理期限，不利于交易安全和稳定，故本院对原告在本案中以此为由请求解除合同不予支持。被告庭后提出的调查取证并无必要，本院不予准许。其次，原告认为被告在承租涉案租赁物后三个月进行加建，但直至起诉之日，原告并未提供证据证明其曾书面制止被告加建行为，或提出解除合同，而是持续收取租金多年，其亦未提供证据证明被告存在违建情形，故本院对原告以此为由请求解除合同不予支持。原告请求解除合同没有依据，本院对其据此主张没收履约保证金的请求亦不予支持。另外，原告请求被告赔偿名誉损失，因本案为租赁合同纠纷，原告如认为被告侵犯其名誉权，可另案以侵权纠纷主张权利，对其在本案中主张该损失本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告冼景志全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计39981.97元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年九月二十八日书记员  陈嘉瑜