广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10489号原告：高杏梅，女，1971年8月14日出生，汉族，住委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被告：刘志辉，男，1972年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码440************053。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志富，广东骏和律师事务所律师。被告：王灵，男，1974年1月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区湖景路8号1区*******，公民身份号码360************511。委托诉讼代理人：郭宁，广东金舵律师事务所律师。第三人：佛山市南海区金韵房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区*************，注册号440********8547。经营者：王小荣。委托诉讼代理人：吴柏柱，男，1980年3月11日出生，汉族，公民身份号码440************35X，系该公司员工。原告高杏梅诉被告刘志辉、第三人佛山市南海区金韵房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年5月6日立案后，诉讼中，根据原告申请，本院依法追加王灵作为共同被告参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年7月10日、2020年7月31日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘正超、被告刘志辉的委托诉讼代理人区丽容、第三人的委托诉讼代理人吴柏柱到庭参加了两次庭审，被告王灵及其委托诉讼代理人郭宁到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告刘志辉、王灵向原告交付坐落于佛山市南海区丹灶镇高海社区*******的土地及地上建筑物、构筑物（详见建筑物面积统计表）；2.被告刘志辉以560万元为本金自2019年11月21日起按日千分之一的标准向原告支付违约金至实际交付之日止；3.被告刘志辉以44248元/月的标准自2019年11月21日起向原告支付占有使用费至实际交付之日止；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月9日，原告、被告、佛山市南海区金韵房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将佛山市南海区金沙镇主海右江小组、罗行何家小组“大竹园”的物业转让给原告，面积为3403.7平方米，成交价为5600000元，带租约出售，租赁期限为2010年12月31日至2019年11月20日，被告应于2019年11月20日完成交付；双方同意于2018年8月30日前办理交易过户手续，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过10天仍未履行，守约方有权选择继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按总成交价1%支付违约金。合同签订后，原告先向被告支付了定金500000元，后又支付2700000元为被告提前还贷涂销抵押。后被告因另案被他人起诉导致涉案土地被法院查封，原告又为被告代为清偿债务支付了220000元。涉案土地使用权完成过户后，原告又向被告支付了1000000元，双方约定剩余1180000元待2019年11月20日完成交付后支付。但在2019年11月20日及交付期限届满之日，被告突然称其隐瞒了与原租户的租赁关系，其与原租户仍有租赁合同未履行完毕，租赁期限至2027年11月20日，无法完成交付。原告曾多次与被告协商未果。原告主张的44248元/月的占有使用费是原告参照同地段类似建筑物的租金标准，约13元/平方米。被告刘志辉辩称，第一，原告清楚知道涉案土地存在租约至2027年11月20日但仍同意签订涉案合同，当时双方协商共同处理租户的问题，原告亦清楚被告涉及另案诉讼，对土地过户有潜在影响。故双方于2019年5月24日约定，若不能过户或交付的，以原告未付款项为本金按银行利率计算利息，并非如原告第二项诉请按总交易额的日千分之一计算违约金。在涉案合同中并未约定涉案标的的具体交付日期，原告要求以2019年11月20日作为交付日期没有依据。第二，涉案合同对过户的违约责任已有具体约定，除违约金外另外计算占有使用费为双重主张，按照44248元/月的标准计算没有依据。第三，合同约定，原告需于办理过户登记当天，即2019年8月30日需支付剩余款项240万元，但原告直至2019年9月20日才支付了100万元，加上之前支付的22万元，至今尚欠被告118万元，原告应按日千分之一标准计算迟延支付的违约金。第四，王灵清楚刘志辉要出售涉案房屋，且不愿意购买涉案房屋，涉案房屋由刘志辉出资建设，两被告之间为房屋租赁合同关系。王灵与刘志辉的租赁合同因建筑物没有办理规划报建手续，依法应当认定为无效合同，因此刘志辉向原告出售涉案厂房及土地的使用权不受买卖不破租赁、优先购买权的限制。被告王灵辩称：一、原告与刘志辉恶意串通，损害王灵利益。王灵自2004年起至今一直租赁涉案土地作生产经营使用，王灵与刘志辉之间不存在串通勾结损害原告利益的事实，相反王灵因租赁使用涉案土地而享有该优先购买权，然而原告与刘志辉在未告知王灵的情况下签订了土地购买合同，因此原告和刘志辉存在恶意串通，损害了王灵的优先购买权。现在标的土地上的约一半建筑物（1400平方米）为王灵投资修建并维护，因此租赁合同一直约定出租方不得随意转租和转让，以确保王灵投建厂房可以自己使用，然而原告和刘志辉这一秘密恶意串通行为，侵犯了王灵优先购买权，使得花费数十万修建的建筑物王灵无法收归已用，王灵因此蒙受了大量损失。二、原告并非善意买受人。依据原告提供的买卖合同，仅土地购买金额就达到了五百多万，如果加上税费将更为高昂，如此大额的交易，原告不去涉案土地现场查看，仅凭刘志辉单方叙述就签订合同并出资购买有违常理，而且王灵一直是持续经营状态，原告完全可以上门询问了解涉案土地的租赁使用状况，然而原告自购买土地直到2019年底被王灵发现为止，从未主动询问承租方租赁关系停止日期，因此其不属于善意买受人。原告作为买家，在买卖前有责任和义务充分了解涉案土地的租赁使用状况，因其未尽到买卖前的谨慎注意义务，涉案土地不能交付的法律后果由其自行承担。且依据原告和刘志辉签订的土地买卖协议的备注，即使厂房交接原告也依然要按照原租约及条款续租，可知原告在交易时是知悉并接受原租约条件及条款，而现在反以租金过低要求解除租赁合同，显然有违诚实信用原则。三、依据买卖不破租赁，交付土地的诉讼请求也不应得到支持。2004年开始，王灵长期租赁该土地用于生产经营，在2015年和2016年通过签订两次租赁合同将租期延长至2027年11月20日，王灵也通过银行转账和货款抵扣作为租金二种方式完全支付了2027年11月20日之前的所有租金，依据买卖不破租赁，交付土地的诉讼请求也不应得到支持。四、刘志辉与王灵签订的是土地租赁合同，标的物明确为土地，土地上的房屋在王灵承租期间不断加建的，与刘志辉所述不符。最新加建的房屋于2018年建成，相应的落成时间可以进行鉴定，如果王灵清楚刘志辉要出售涉案土地，我方不可能在2018年还新建房屋。2017年-2018年左右刘志辉曾与王灵约谈，告知王灵，因刘志辉涉及纠纷可能会影响王灵使用涉案房屋，让王灵多加留意，并询问王灵是否同意购买涉案房屋。王灵口头表示同意并要求刘志辉给出具体的方案，但之后刘志辉没有再给出后续方案甚至长期失联。2019年左右不断有人在涉案房屋处查看，王灵曾阻止过看房人继续查看涉案房屋，王灵联系刘志辉询问是何情况时，刘志辉还保证王灵使用涉案房屋不会有影响。直至三方当面协商时，王灵才得知涉案土地的所有权人已非刘志辉。第三人述称，第三人对原告的诉请没有异议。涉案合同于2018年4月9日签订，签订合同前涉案土地并无查封。签订后双方即着手准备过户事宜，第三人协助被告办理了提前还贷手续并准备办理过户，却发现涉案土地已被禅城法院和南海法院查封。故双方又为解除涉案土地的查封花费了一年多的时间，直至2019年才完成过户。签订合同当天被告口头表示现有租约至2019年11月20日届满，签订合同之后被告向原告及第三人出示了租期至2019年11月20日的租赁合同，双方约定在租期届满后办理交接，均表示在租期届满后即交付涉案土地及建筑物予原告。在2019年11月初左右，第三人催促被告办理交接并前往涉案土地现场查看，才得知涉案土地还存在租期分别至2023年和2027年的租赁合同。在涉案合同履行的过程中，被告并未如实向原告及第三人披露涉案土地及地上建筑物的真实情况。本案原、被告围绕诉讼请求分别依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据2-12，被告刘志辉及第三人对其无异议，本院对其真实性予以确认；2.刘志辉提交的证据2租赁合同3份有原件核对，且王灵对其予以确认，本院对该组证据的真实性予以确认；3.王灵提交的证据1-8均有原件核对，本院对其形式真实性予以确认。结合上述采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉案土地位于佛山市南海区丹灶镇高海社区*******，用途工业用地，已于2019年8月24日变更登记权利人为吴教全，并取得不动产权证书，原土地使用权人为刘志辉，宗地面积3403.7平方米。吴教全于本案诉讼中向本院出具《情况说明》，载明，本人吴教全与（2020）粤0605民初10489号案原告高杏梅为夫妻关系，是涉案土地使用权的登记权利人。其声明同意由高杏梅作为该案原告提起诉讼，同意高杏梅的全部诉讼请求，本人不在该案中主张权利。2018年4月9日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于的物业（下简称“涉案物业”）以5600000元的成交价出售予买方。该物业[建筑面积]为3403.70平方米。该物业出售时使用状况为带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与承租人签订新租约。买方在签署本合同当天支付定金500000元给卖方；买卖双方同意于2018年8月30日前办理交易过户手续；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后7个工作日内办理交易过户手续；在银行通知提前还贷3个工作日内将首期房款2700000元付至卖方还贷账户；出国土地证当天买方支付尾期房款2400000元。交易税费买方承担。违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1%向守约方支付违约金；违约方逾期超过10天的仍未履行的，继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总成交价的1%支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。备注：1.上述厂房原业主于2010年12月31日至2019年11月20日与王灵签订了租约并一次性支付了租金，就本次交易买方于2019年11月20日才能收取租金及管理。2.待上述厂房交接当天重新签订新租约，并续用原租约及条款。同日，原告支付定金500000元予刘志辉。2018年4月26日，原告支付首期款2700000元予刘志辉指定的银行账户。2019年5月24日，原告与刘志辉签订《协议书》，约定由于卖方自身原因，该房产在过户中给法院查封，卖方经历了一审、二审后胜诉，但仍需承担支付部分债务、利息等合共约22万。买方提前支付22万给卖方处理法院债务，待法院债务处理完毕后，卖方必须全力配合办理交税、过户等相关手续，并在房地产买卖合同中约定内按时交付房产给买方，如未能按时交付上述房产给买方使用，则按总额的余款计算，并以银行利率计算。备注：该笔款项22万属于提前支付房款的一部分。由于该房产买方是高杏梅，在到房产交易中心过户落名人为吴教全，且高杏梅与吴教全是夫妻关系，卖方对落名人为吴教全并无异议。同日，原告支付购地款220000元予刘志辉。2019年9月26日，原告支付尾期款1000000元予刘志辉。原告诉讼中提供其银行账户证明其具备余款支付能力。涉案物业包括涉案土地及地上建筑，地上建筑包含刘志辉与王灵分别投入建造的建筑物。涉案物业现由王灵占有使用，王灵与刘志辉提供的租赁合同显示租期至2027年11月20日止。王灵与刘志辉均表示刘志辉已一次性收取王灵至2027年11月20日之前的全部租金。本院认为，原告与被告刘志辉签订的《房地产买卖合同》中关于买卖涉案土地的约定是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务；因涉案土地上盖建筑未经规划报建，原告与被告刘志辉关于上盖建筑的买卖约定因违反法律强制性规定，依法无效。根据房地一体处理原则，由于涉案土地已依法过户至原告名下，原告支付的转让款主要为购买涉案土地的对价，原告亦主张继续履行买卖合同，故上盖建筑不宜因约定无效而返还。《房地产买卖合同》载明王灵承租涉案物业至2019年11月20日止，刘志辉应于该日交付涉案物业予原告，但至本案庭审辩论终结之日，刘志辉仍未能交付涉案物业予原告，王灵仍在占有使用涉案物业，且王灵与刘志辉诉讼中确认王灵的租期至2027年11月20日。刘志辉并未举证证明于2019年11月20日前向原告披露其与王灵真实租赁期限，《房地产买卖合同》亦载明王灵承租涉案物业租期至2019年11月20日，且刘志辉与王灵签订了多份租赁协议，其中一份显示租期至2019年11月20日，刘志辉以该份租赁协议向原告隐瞒真实租期，且不能按约向原告交付涉案物业，刘志辉构成违约。现涉案物业由实际使用人王灵占有使用，刘志辉与王灵的租赁合同纠纷尚未解决，原告主张刘志辉交付涉案物业存在客观不能，本院不予支持。但刘志辉应对因其自身原因导致无法交付涉案物业予原告承担违约责任，本院根据刘志辉的违约情形、原告的实际损失、涉案物业同等条件的租金水平及原告已付转让款的比例，本院酌定刘志辉按每日1000元的标准从2019年11月21日起向原告计付违约金至实际交付涉案物业予原告之日止。截止至本案庭审辩论终结之日即2020年7月31日（共254天），违约金为254000元。本院上述核定的违约金已考虑到原告的租金损失，本院对原告的占有使用费主张不再支持。关于王灵的责任问题，王灵与原告无直接合同关系，原告主张王灵承担本案责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金254000元及按每日1000元的标准从2020年8月1日起至实际交付位于佛山市南海区丹灶镇高海社区*******物业予原告高杏梅之日止支付违约金予原告高杏梅；二、驳回原告高杏梅其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费25500元（原告已预交），由被告刘志辉负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的25500元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年九月十八日书记员  李 慧