山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2870号 上诉人（原审原告）：郝云霞，女，1983年10月2日出生，汉族，农民，住东明县。 委托诉讼代理人：张亚滨，山东能化律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李金各，女，1973年2月9日出生，汉族，农民，住东明县。 委托诉讼代理人：崔庆志，山东兴鲁明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董明伟，男，1969年5月1日出生，汉族，住东明县。 上诉人郝云霞因与被上诉人李金各、董明伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2020）鲁1728民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郝云霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方签订的房屋买卖合同并退还购房款11万元及利息，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定涉案合同不存在可以解除的情形，属适用法律错误。《城市房地产转让管理规定》第七条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；......（三）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；......（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”由此可知，履行过户登记手续是被上诉人的法定义务。涉案合同虽没有对办理房产登记进行具体约定，但实现物权办理房产登记是上诉人签订房屋买卖合同的最终目的。2020年5月6日，上诉人知晓被上诉人李金各将案涉房产证已办出，要求二被上诉人办理变更登记手续，二被上诉人拒绝办理。上诉人认为二被上诉人拒不为上诉人办理房产变更登记手续，已使上诉人的合同目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，上诉人享有解除权。 李金各辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人所称的《城市房地产转让管理规定》第七条是办理房地产转让登记的管理性规定，不是效力性规定。房产转让是否办理登记是双方自愿，并不要求必须办理过户登记，不办理过户登记并不必然导致房屋买卖合同无效或可撤销。涉案房屋买卖合同已经成立并生效，房屋已交付，上诉人也已经使用六年了，被上诉人李金各不存在迟延履行和违约行为，上诉人购买房屋并实际占有使用的目的已经实现。上诉人请求解除涉案房屋买卖合同，于法无据。 董明伟辩称，上诉人和被上诉人签订的涉案房屋买卖合同成立、生效并已履行完毕。涉案合同系双方自愿达成，签订合同时，涉案房屋没有房产证，而且因其他原因，将来阁楼也无法单独办理房产证，被上诉人已向上诉人说明，上诉人对此是明知的。涉案合同已经履行完毕，不具有解除性，上诉人请求解除涉案合同不符合法律规定。上诉人所称的《城市房地产转让管理规定》第七条是办理房地产转让登记的管理性规定，不是效力性规定。本案系上诉人和被上诉人李金各之间的纠纷，与被上诉人董明伟无关。董明伟和李金各于2017年1月办理离婚手续，约定涉案房屋归李金各所有，上诉人对此知晓，并未提出异议。本案实质是房地产登记管理部门违反不动产登记相关规定，将有争议的房产登记在了李金各名下，李金各侵犯上诉人所有权是其个人行为，与董明伟没有任何关系，应驳回上诉人对董明伟的起诉。 郝云霞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求二被告退还原告购房款11万元并支付利息，按银行同期利息计算，自合同签订之日至本案判决终止；3.涉案费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2014年1月20日签订房屋买卖合同，就二被告婚姻存续期间所有的位于东明县××小区××号楼××单元××楼东户的阁楼进行买卖，双方约定阁楼价格为11万元，自签订合同时原告支付房款11万元给二被告，二被告将该房屋交付给原告。后来二被告离婚，涉案房屋归被告李金各所有。2019年被告李金各通知原告办理房产证，因原告在外打工，被告称已替原告交付手续费，因阁楼和房屋不能分开办理，原告要求在房产证上写上原告的名字，被告李金各拒绝添加，但可以退还购房款，经双方协商，被告李金各同意退还房款，先给付一部分现金，剩余的书写欠条，但被告并没有履行，被告李金各在原告不知情的情况下私自将阁楼和房屋办理在自己的名下。于是，原告多次找被告李金各交涉此事，被告李金各说，房产证办在我名下，你爱怎么就怎么。于是，原告又找到被告董明伟，可被告董明伟称该房屋已归被告李金各，如果退款应由李金各退款，与董明伟无关，并建议到人民法院进行诉讼。 一审法院认定事实：2013年8月20日，被告李金各与东明县棉油加工一厂签订房屋买卖合同一份，约定被告李金各购买一棉厂小区第0013号幢3单元6层06006号房，建筑面积共190.19平方米。该房屋买卖合同还对其他事项进行了约定。被告董明伟与被告李金各原系夫妻关系。2014年1月20日，被告董明伟、李金各作为卖方（甲方），原告郝云霞作为买方（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定一棉厂小区第十一号楼三单元五楼东户的阁楼，甲乙双方商定价格为11万元，乙方在2014年1月20日付清，付款方式现金，甲方在2014年1月20日将上述房屋交付给乙方。并约定本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。该房屋买卖合同还对其他事项进行了约定。该房屋买卖合同上有甲方董明伟、李金各和乙方郝云霞以及证明人的签字捺印。原告郝云霞已经将价款11万元交付完毕，被告董明伟、李金各已经将涉案阁楼交付给原告郝云霞。2017年1月10日，被告董明伟、李金各在民政部门签订离婚协议书1份，约定有房产一套，位于东明县一棉厂小区，离婚后房产归女方所有。该离婚协议书还对其他事项进行了约定。鲁（2019）东明县不动产权第0003438号证书显示东明城区工业路西侧一棉厂小区13号楼06006室权利人为李金各，房屋建筑面积190.19㎡。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2014年1月20日，被告董明伟、李金各作为卖方（甲方），原告郝云霞作为买方（乙方）签订房屋买卖合同一份。原告郝云霞已经将价款11万元交付完毕，董明伟、李金各已经将涉案阁楼交付给原告郝云霞。原告郝云霞起诉要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，原告郝云霞负有义务举证证实该房屋买卖合同存在解除合同的情形，原告郝云霞为证明自己的主张，提交房屋买卖合同一份、原告郝云霞与被告李金各2019年4月3日通话录音2份和原告郝云霞与被告董明伟2019年4月3日通话录音1份、2019年4月24日通话录音1份，原告郝云霞提交的证据不足以证实被告董明伟、李金各作为卖方（甲方），原告郝云霞作为买方（乙方）于2014年1月20日签订的房屋买卖合同存在解除合同的情形，故对于原告郝云霞要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，并要求二被告退还原告购房款11万元并支付利息，按银行同期利息计算，自合同签订之日至本案判决终止的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告郝云霞的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告郝云霞负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：涉案房屋买卖合同是否应予解除，被上诉人是否应退还上诉人购房款11万元及利息。上诉人和被上诉人之间签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上诉人签订涉案房屋买卖合同的目的是为了享有涉案房屋的完全所有权，即占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现上诉人购买的涉案阁楼不能单独办理产权证书，被上诉人李金各亦不同意在现有的产权证书上添加上诉人为共有人，故上诉人对其购买的涉案阁楼不能取得物权的对外公示效力，势必影响上诉人对该房屋的占有、使用、收益、处分，并可能面临房屋被他人处分的风险，致使不能实现上诉人签订涉案房屋买卖合同的目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故结合本案事实和上述法律规定，因涉案房屋不能办理产权证书，致使上诉人购买该房屋的目的不能实现，故涉案房屋买卖合同应予解除。被上诉人董明伟抗辩在签订涉案合同时已告知上诉人涉案阁楼不能办理产权证书，现上诉人不应因不能办理产权证书请求解除合同，但未提供证据证明，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，被上诉人应将其取得的购房款11万元退还给上诉人。因上诉人在交付购房款后，即在该房屋居住，故其主张该房款的利息，本院不予支持。一审法院认定涉案房屋买卖合同不存在应当解除的情形不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人郝云霞的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省东明县人民法院（2020）鲁1728民初1661号民事判决； 二、解除上诉人郝云霞和被上诉人李金各、董明伟于2014年1月20日签订的房屋买卖合同； 三、被上诉人李金各、董明伟于本判决生效后十日内退还上诉人郝云霞购房款11万元； 四、驳回上诉人郝云霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2500元，减半收取1250元，二审案件受理费2500元，均由被上诉人李金各、董明伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年九月十七日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁