湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3534号原告：郴州市中盛房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市开发区科技工业园，统一社会信用代码：9143100079686396XA。法定代表人：石岩浩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙云飞,湖南林邑律师事务所律师。被告：刘顺德，男，1953年2月22日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告郴州市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）与被告刘顺德房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中盛公司的委托诉讼代理人龙云飞,被告刘顺德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2020年1月15日签订的《房屋租赁合同书（316房）》；二、判令被告立即将租赁的中盛香麓山住宅小区的316号房配套用房交还原告;三、判令被告向原告支付316房于2020年3月、4月、5月、6月三个月的租金2277元（58.42平方米×13元/月/㎡×3个月，免租金1个月）；四、判令被告向原告支付316房2020年7月至租赁房屋交还日止的租金（按58.42平方米×13元/月/㎡标准计算）；五、被告向原告支付316房的违约金5000元；六、本案诉讼费用、公告费用由被告承担。被告刘顺德辩称要点：一、因为新冠肺炎疫情，香麓古玩城关闭，直到2020年3月30日才接到营业通知，第二天答辩人便交纳了316、317号门面的1月份租金。营业后，中盛公司向答辩人等租户催缴租金。为此，收藏协会多次与中盛公司进行协商，并在2020年6月11日向其提交了申请减免租金的报告，所以答辩人一直在等待结果。尽管开业几个月没有做生意，答辩人还是在2020年6月11日又交纳316、317号门面的2月份租金，并和收房租的说好月底把全部剩余租金交清，但是2020年6月27日去交钱，中盛公司不收取。后来答辩人又找中盛公司表示要交纳租金，中盛公司却告知已起诉答辩人，不收取租金了。二、因为疫情答辩人3月31日才开门营业，根据疫情期间相关政策，答辩人请求免除2至3个月租金，并且恢复原来的门面面积。三、新签的租赁合同才开始履行，双方应当严格执行，遇到特殊情况应当友好协商解决，但中盛公司从未与答辩人协商，便单方面要求终止合同，答辩人不能接受，请求法院协商解决减免问题，答辩人一定积极交纳应该缴纳的门面租金。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2020年1月15日，刘顺德（乙方）与中盛公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定刘顺德租赁中盛房地产公司位于郴州市，面积58.42㎡，用途为经营古玩商品，房屋租赁期为2020年1月1日至2022年12月31日止，租金为壹拾叁元每平方米（13元／月／㎡），租金每月10日前交纳房屋租金。其中，该合同4.7条约定：“乙方应按时支付租金、物业管理费、水费、电费等费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按逾期支付欠款总额的百分之十（10%）支付滞纳金，滞纳金与欠缴费用一并支付。”合同9.1条约定：“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，由乙方承担违约责任，并向甲方支付违约金为伍仟圆（￥5000）人民币。1）、乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋交付手续，逾期达七日。2）、乙方未经甲方书面同意擅自不开业或中断营业。3）、乙方从事任何不正当竞争行为或损害消费者利益行为，在甲方发出书面通知后七日内仍未改正的。4）、乙方擅自占用该房屋以外的公共部位对方物品，应向周边环境卫生，产生噪音、异味及其他影响小区业主正常生活的行为。5）、违反本合同其他任何条款。”二、2020年1月，因新冠肺炎疫情漫延，郴州市以及县、区两级政府部门，根据郴州市疫情防控工作需要，陆续对辖区内公共场所、经营场所采取了部分场所暂停营业，对居民小区采取封闭式管理等一系列严格的疫情防控措施。直至2020年3月31日，刘顺德所承租的门面才正式恢复营业，当天刘顺德便向中盛公司交纳了316号、317号门面1月份租金1473元（其中316号门面为759元，317号门面为714元）以及物业费170元（其中316号门面为88元，317号门面为82元）。尔后刘顺德等多名租户所在的郴州市艺术收藏家协会以新冠肺炎疫情以及二次公摊门面面积为由要求与中盛公司协商减免租金。2020年6月10日，郴州市艺术收藏家协会向中盛公司出具书面报告要求减免疫情期间2020年2-3月两个月的房屋租金。次日，刘顺德又向中盛公司交纳316号、317号门面2月份门面租金1473元及物业费170元。后因减免租金协商未果，中盛公司遂向本院提起诉讼，请求判如所请。三、中盛公司自述案涉316号门面在不动产权属登记上的房屋编号为313号，后该公司因经营需要，自行对三楼门面重新编号，将313号编为了316号。经核实，该门面的产权登记面积为58.42㎡。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。中盛公司与刘顺德所签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按合同的约定履行。本案争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同书》应否予以解除；二、刘顺德应当向中盛公司支付多少租金以及是否应当支付违约金。焦点一，案涉《房屋租赁合同书》应否予以解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）中关于合同案件的审理中第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持”。案涉租赁合同履行过程中，因2020年1月新冠肺炎疫情全面爆发，郴州市及县、区两级政府为防控疫情采取了一系列严格的防控措施，导致刘顺德所承租店面无法正常营业，属于不可抗力，故刘顺德未按期交纳租金并非故意。而且刘顺德在恢复正常营业后陆续向中盛公司交纳了1-2月份的门面租金，庭审时其又表示愿意积极交纳租金。因此，综合本案实际情况，对于中盛公司诉请解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。焦点二，刘顺德应当向中盛公司支付多少租金以及是否应当支付违约金。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）中关于合同案件的审理中第6条第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，本案中，依照原、被告合同约定，门面租金按13元/月/㎡计收，门面面积为58.42㎡，故每月租金应为759.46元。现中盛公司诉请的2020年3月-6月共4个月租金，其考虑疫情因素已自行减免了1个月租金，而且案涉门面已于2020年3月31日正常营业，因此中盛公司要求刘顺德支付2020年3月-6月租金为2277元，符合双方约定及公平原则，本院予以支持。2020年6月之后的租金刘顺德继续按《房屋租赁合同书》约定支付至双方租赁关系终止之日止。至于案涉门面面积，因刘顺德与中盛公司签订租赁合同时双方已确认门面面积为58.42㎡，且门面产权登记面积亦为58.42㎡.故刘顺德以面积错误为由要求调减租金，本院不予采纳。另，因刘顺德并非故意拖欠租金，故中盛公司要求其支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5条、第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、限被告刘顺德于本判决生效之日起十日内向原告郴州市中盛房地产开发有限公司支付2020年3月-6月租金2277元（2020年6月之后的租金继续按《房屋租赁合同书》约定支付至双方租赁关系终止之日止）;二、驳回原告郴州市中盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘顺德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告刘顺德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年九月九日法官助理吴明星书记员李佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）5、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。6、承租国有企业房屋以及政府部门、搞笑、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。