江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5463号上诉人（原审原告）：苏州开平房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路**上领大厦**。法定代表人：耿旻黎，总经理。委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖瑜，女，1987年12月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平房地产公司）因与被上诉人肖瑜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初6531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。开平房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持开平房地产公司的一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由肖瑜承担。事实和理由：1.案涉房屋具备合同约定及法定的交付条件，不存在主体结构质量不合格或严重影响居住使用的质量问题，肖瑜拒绝接收房屋无合同和法律依据。涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议约定买受人不得以该商品房存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题或其他任何理由拒绝或拖延办理该商品房交付手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》规定了房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响居住使用的情况下，业主可以请求解除合同和赔偿损失。江苏省高级人民法院在（2017）苏民申1097号商品房销售合同纠纷再审一案中认为，即使质量问题存在，由于上述质量问题并非属于房屋主体结构不合格或严重影响其正常居住使用，故焦某以此为由拒收房屋不能成立，逾期收房行为造成金鹰公司项目运营维护成本增加，客观上也会存在一定损失。苏州市中级人民法院在（2018）苏05民终40号房屋买卖合同纠纷一案中认为，闫某、宋某认为拒绝接收房屋的原因在于房屋存在质量问题，但其主张的质量瑕疵不属于房屋基础结构和主体结构不合格问题，与双方合同约定不符，不构成拒绝接收房屋的正当理由。（2018）苏0509民初14342号以及（2019）苏05民终7065号判决虽认定开平房地产公司交付的地下室不符合合同约定，致使采光受损、通风受阻，但上述问题并不构成《商品房买卖合同》及补充协议所约定的或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》规定的业主可以拒绝收房的法定理由。开平房地产公司在涉案房屋具备合同约定及法定的交付条件后即向肖瑜发送了交付通知书。肖瑜在（2018）苏0509民初14342号一案中向开平房地产公司提出了赔偿损失的主张，未要求解除合同。经开平房地产公司多次催告后，肖瑜仍拒绝收房，造成开平房地产公司项目运营维护成本增加，客观上给开平房地产公司造成了损失。2.开平房地产公司交付房屋的义务与肖瑜接收房屋的义务并非对待给付关系，一审适用先履行抗辩权错误。与开发商交付义务对应的是买受人的付款义务，而开发商交付与买受人收房并非对待给付关系。即使肖瑜认为房屋存在质量问题，在合同对因质量问题拒绝接收房屋已有约定的情况下，其也应依合同约定的方式进行救济，即根据《商品房买卖合同》附件四补充协议十一第2条的约定，在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门出具的正式的检验报告，若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的问题。在肖瑜未能举证证明房屋不合格的前提下，其拒绝接收房屋构成违约。肖瑜二审未作答辩。开平房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令肖瑜支付开平房地产公司逾期收房违约金109424.5元（自2019年1月1日起至2019年5月21日止，以3908018元为基数，按每日万分之二计算）；2.判令肖瑜承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月19日，肖瑜作为买受人，开平房地产公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2016026360号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区；第三条约定该商品房的用途为普通住房，建筑层数地上4层，地下1层，地下**住宅建筑面积共141.52平方米，套内面积124.892平方米；第四条约定商品房单价每平方米27614.6元，该商品房总价款为3908018元；第八条约定出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，且经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议附在前述合同后，第8.1条约定出卖人应当在2018年10月31日前交付房屋（出卖人可提前办理交房手续，具体以出卖人发出的交付通知书为准）。买受人未在书面交房通知书规定的交付期限内对该商品房进行验收交接的，自出卖人书面交房通知规定的交付日起即视为该商品房已按合同约定交付，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。物业管理费等费用从交房通知书规定的交付日期开始起算；第8.3条约定因买受人原因，未能按期交付房屋的，每逾期一天，买受人按合同总价的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过90天，出卖人有权单方解除合同，买受人按合同总价10%向出卖人支付违约金；第8.6条约定买受人不得以该商品房存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题或其他任何理由拒绝或拖延办理该商品房交付手续，否则以出卖人通知的交付期限届满之日视为该商品房已交付；第11.1条约定交付商品房钥匙即为该商品房交付，但买受人以按揭或贷款方式购房且须出卖人提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前仍归出卖人所有；第11.2条约定出卖人在交付房屋时已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题或者其它问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门出具的正式的检验报告，若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的问题。买受人仍拒绝按照《商品房买卖合同》第十一条之规定履行相应收房义务的，视为出卖人已经按约交付房屋；第11.4条约定买受人在主合同约定的房屋交付日仍未收到出卖人交房的书面通知时，则买受人仍应主动与出卖人联系并前往售楼处办理交付手续；第二十四条约定叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗；第二十八条约定本合同首页载明的收信人、通讯地址为双方函件（快递或者挂号信）往来的有效地址，文件发出之日起的第五天，不论买受人是否实际收到该通知，即视为该通知已于该日送达买受人。买受人通讯地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则，因此而导致迟延或不能送达的后果，由买受人承担，因买受人原因致使出卖人无法送达，则视为出卖人已经履行送达义务。肖瑜在该商品房买卖合同中预留的买受人地址为苏州市吴江区松陵镇新天地商业广场2-802室，电话138××******。后，肖瑜依约向开平房地产公司支付购房款3908018元。2018年10月10日，开平房地产公司向肖瑜发送《商品房交付通知书》，载明：您所购房屋的交付时间为2018年10月31日，另提示您注意，依照有关法律规定，买受人接到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，该房屋视为已合格交付，有关该房屋毁损、灭失的风险、以及物业服务费和其他有关该房屋的费用，自本书面交付通知所载的交付日起由买受人承担，并且该房屋保修期亦从该次日起算。该邮件于2018年10月18日由他人代收。2018年10月19日，肖瑜向开平房地产公司发送《通知函》，载明：本人系枫香花园项目第9幢1单元106号房屋业主，本人于2016年9月19日与贵公司签订了商品房买卖合同（合同编号为Y2016026360），并已付清了合同规定的全部房屋价款计3908018元。根据合同约定，贵方应于2018年10月31日前将房屋交付给本人。现经对房屋进行检验、实际察看，确认该房屋存在严重问题，且与合同约定不符合，达不到交付条件，具体问题如下：1.本人所购买的房屋系为叠墅类房屋，房屋幢数为9幢，属于奇数类叠墅。……而现房屋状态实际为北侧为敞开采光井，南侧为封闭采光井，且现房屋采光效果极差。这与本人在购买该幢房屋时所要求的及合同约定完全不一致。2.贵方在房屋销售时承诺地下室为直接入户，而实际情况是根本不能直接入户而需通过很长通道，同时，贵方隐瞒房屋地下室修建有关过道的实际情况，造成本人所购买房屋地下室面积明显少于约定面积，且过道占用本人所购买房屋地下室及采光井，造成本人所购房屋地下室几乎没有采光，影响实际使用。3.贵方在房屋消防设施布局、电箱布局、邮箱布局、水电管道铺设等方面存在很多不合理之处，且存在安全隐患。鉴于上述实际情况及存在的问题，该房屋需要进行较大整改工作，为此我方目前无法接收该房屋。本人现要求贵公司立即对所存在的上述问题进行整改，并将整改结果书面通知本人，你方并应承担由此造成的延期交房的违约责任。本人保留追究贵方违约责任的合同权利，并视房屋具体整改情况决定是否继续房屋交接工作。该邮件于2018年10月20日由前台代收。2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具《吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2018第050号，明确开平房地产公司开发建设的枫香花园1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖新城吴江冬梅街东侧高新路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。2018年12月7日，开平房地产公司向肖瑜发送《房屋交付通知催告函》，载明：本公司再次通知您，您所购买的吴江区开平路2088号9号楼106室房屋已符合交付条件。我司已于2018年10月15日向您发出了吴江枫香花园项目交付通知书，通知您于2018年10月31日前来办理房屋交付手续，但您截至目前尚未前来办理。基于您的权益考虑，我司在此再次催告您，请您于2018年12月20日前来办理房屋交付手续。同时温馨提醒您：1.按照贵我双方签署的《商品房买卖合同》约定，若您未能在通知的期限内办理交付手续的，则视为您对房屋质量的认可，房屋毁损、灭失的风险责任从我司交房通知书所载明的交房之日起由您自行承担。2.同时，若您未能在通知期限内办理交付手续的，则自2018年11月1日起，您需按合同总价的万分之二/日的标准支付逾期收房的违约金。考虑部分业主在外地，违约金从2019年1月1日收取。3.合同约定的我司向产权登记机关交付办理初始登记权证所需资料的时间也将根据您实际办理交付手续的时间相应顺延。该邮件于2018年12月11日妥投肖瑜。2019年1月9日，开平房地产公司向肖瑜发送《房屋交付违约金通知函》，载明：本公司再次通知您，您所购买的吴江区开平路2088号9号楼106室房屋已符合交付条件。我司已于2018年10月15日向您发出了吴江枫香花园项目交付通知书，通知您于2018年10月31日前来办理房屋交付手续，但您截至目前尚未前来办理。按照合同约定，违约金应该自2018年11月1日收取，考虑部分业主在外地，违约金从2019年1月1日收取，截止目前您的违约金7031.45元，且仍将以每日违约金781.27元持续计算至您收房之日。基于您的权益考虑，我司在此再次催告您前来办理房屋交付手续。该邮件于2019年1月13日退回妥投。2019年5月21日，肖瑜办理了案涉房屋的交接手续，开平房地产公司向肖瑜开具了金额为3906361元的江苏增值税普通发票。另查明，2018年11月20日，肖瑜至一审法院起诉开平房地产公司，请求判令：1.开平房地产公司承担违约责任并赔偿肖瑜损失390801.8元（按购房总价款10%计算）；2.开平房地产公司承担本案诉讼费用。2019年5月16日，一审法院出具（2018）苏0509民初14342号民事判决书，认定“被告向原告交付的地下室明显不符合合同约定，被告已构成违约，现原告未要求解除合同，也未要求被告采取补救措施或整改等，仅向被告主张损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原、被告在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故原告可以依法主张案涉房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，本院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，案涉房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，酌情认定损失为每平方米1000元，即141460元（1000元/平方米×141.46平方米）。”后，开平房地产公司不服该判决上诉至本院。2019年10月30日，本院出具（2019）苏05民终7065号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。以上事实，由开平房地产公司提交的吴江市商品房买卖合同复印件、吴江区商品房交付使用通知书复印件、建筑工程竣工验收备案表复印件、住宅质量保证书复印件、住宅使用说明书复印件、商品房交付通知书复印件、EMS快递单复印件三份、快递查询信息截屏打印件四份、房屋交付通知催告函复印件、肖瑜提交的吴江市商品房买卖合同复印件、江苏增值税普通发票二张、房屋交付物品清单复写件、行政处罚决定书复印件、吴江区信用信息公示网页资料截屏打印件、通知函复印件、律师函复印件、EMS快递单复印件二份、快递查询信息截屏打印件二份、市场监管总局办公厅关于《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》电梯救援通道相关要求的实施意见复印件、东太湖论坛截屏打印件四张、苏州市关于加强电梯安全管理工作的意见（2015）复印件、回复复印件、告业主书复印件、民事判决书复印件二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为：双方签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，肖瑜按约支付了购房款，开平房地产公司理应交付符合合同约定的商品房。买卖合同第八条对有关房屋交付条件明确约定为2018年10月31日前、竣工备案并取得商品房交付使用通知书、符合合同约定。开平房地产公司虽于2018年10月10日通知肖瑜于2018年10月31日前办理交房手续，实际开平房地产公司于2018年10月23日方取得商品房交付使用通知书。肖瑜以案涉房屋与双方买卖合同约定不符，拒收案涉房屋。现开平房地产公司以肖瑜逾期接收房屋为由要求肖瑜承担违约责任，一审法院不予认可，理由如下：首先，交付符合买卖合同约定的房屋系开平房地产公司的主义务，但（2019）苏05民终7065号民事判决书已认定开平房地产公司交付的地下室在使用功能上存在明显瑕疵，案涉房屋不符合合同约定，因此开平房地产公司违约在先；其次，购房业主接收房屋的义务与开平房地产公司交付房屋的义务具有牵连性，开平房地产公司交付房屋的义务在先，购房业主接收房屋的义务在后，在开平房地产公司交付房屋不符合合同约定的情况下，购房业主有权行使先履行抗辩并拒绝接收房屋。因此，开平房地产公司主张肖瑜支付逾期收房违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条的规定，判决：驳回苏州开平房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2489元，由苏州开平房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。涉案商品房买卖合同约定开平房地产公司应在2018年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工备案并取得商品房交付使用通知书、经验收合格、符合合同约定的商品房交付肖瑜。开平房地产公司虽于2018年10月23日方取得商品房交付使用通知书并于2018年10月10日通知肖瑜于2018年10月31日前办理涉案房屋的交房手续，但（2019）苏05民终7065号民事判决书已认定开平房地产公司交付的地下室在使用功能上存在明显瑕疵，涉案房屋不符合合同约定，开平房地产公司违约在先的事实客观存在。关于肖瑜是否有权拒绝接收涉案房屋，涉案商品房买卖合同附件四第8.6条约定，买受人不得以该商品房存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题或其他任何理由拒绝或拖延办理商品房交付手续，否则以开平房地产公司通知的交付期限届满之日视为该商品房已交付。本案中，开平房地产公司在交付房屋时已经具备合同第八条所规定的交房条件，虽开平房地产公司交付的地下室不符合合同约定违约在先，但上述违约行为尚不足以达到合同约定的肖瑜有权拒收房屋的情形。肖瑜拒绝按照《商品房买卖合同》第十一条之规定履行相应收房义务的，视为开平房地产公司已经按约交付房屋。开平房地产公司在2018年10月10日通知肖瑜于2018年10月31日前办理交房手续，肖瑜虽拒收房屋，但根据合同约定应视为开平房地产公司已经按约交付房屋，房屋毁损、灭失的风险及物业费等自开平房地产公司通知的收房日期之日起由肖瑜承担。鉴于开平房地产公司违约在先引发争议，且未提交证据证明其因肖瑜逾期收房导致的损失，故开平房地产公司要求肖瑜承担逾期收房违约责任依据不足，一审驳回开平房地产公司的上述诉请并无不当。综上所述，开平房地产公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2489元，由上诉人苏州开平房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年九月七日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。