山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10501号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴灯兰，女，1970年11月20日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产公司）因与被上诉人吴灯兰商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1694号民事判决，向本院提起上诉。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法进行独任审理。本案现已审理终结。绿地地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的补充协议约定，如购房人没有付清全部购房款项的，绿地地产公司有权拒绝交付房屋，并无须承担逾期交房等违约责任。现因被上诉人逾期交纳购房款，导致绿地地产公司顺延交房，绿地地产公司不应承担违约责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。吴灯兰辩称，一、一审中绿地地产公司将涉案补充协议作为关键证据向法庭提交，但是并没有将该事实与理由在法庭调查阶段向法庭陈述。一审法院在对该事实进行调查时，绿地地产公司对此并没有异议，应视为已经放弃该抗辩权。另外，根据该补充协议第三条第九到第十一款，所有的补充协议中的字体均未加粗提示吴灯兰阅读查看，吴灯兰在不知道该条款的情况下签署了补充协议，显失公平。且该条款属于格式条款，根据合同法的规定，吴灯兰不应该受该条款的制约。二、吴灯兰向绿地地产公司交款时，绿地地产公司并未向吴灯兰明确说明逾期缴款所产生的法律后果，而且绿地地产公司以出具收据的方式接受该款项，视为放弃对吴灯兰逾期缴款行为追究责任。退一步讲，即便吴灯兰存在违约的情形，也与本案不存在任何的关联，绿地地产公司可以另行起诉。吴灯兰向一审法院起诉请求：绿地地产公司支付商品房逾期交付违约金，暂算至起诉当日已产生违约金98989元（违约金自2018年11月5日起以全部已付购房款为基数，按日万分之一计算至达到约定及法定交付条件的商品房正式交付之日止）。一审法院认定事实：2018年11月5日，绿地地产公司与吴灯兰签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX），约定：吴灯兰购买绿地地产公司开发建设的XXXX号商业用房一套，房屋总价为2275438元（实际付款2420285元）。合同第八条均约定，“交付期限出卖人应当在2018-10-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”。上述买卖合同签订当日，双方亦分别签订《商品房买卖合同补充协议》（即附件五），该补充协议第三条均约定，“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年10月30日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。2、甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。……8、甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。……18、本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能产生的法律后果，并愿意承担。双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。第十五条：补充协议的效力本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”。甲方为绿地地产公司，乙方为吴灯兰。上述《济南市商品房买卖合同》《合同补充协议》均以绿地地产公司提供的格式条款而订立。合同签订后,吴灯兰向绿地地产公司交纳购房款2420285元。2018年8月2日，腊山A4地块商业综合体3#、4#商务公寓楼、裙房及换热站（已建）工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。吴灯兰于2019年7月15日收到了交房通知书，并于2019年8月30日办理了涉案房屋的入住手续，实际收到涉案房屋。一审法院认为，吴灯兰与绿地地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定相应的权利、义务，该行为系双方真实意思表示，约定内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议系双方在主合同约定基础上对主合同内容进行的补充约定，对主合同部分条款内容予以变更后达成新的合意，该行为符合上述法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，即需综合验收后方可交付使用不再是强制性效力性的规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。但商品房的竣工验收事关商品房质量安全、业主的人身安全，故商品房的竣工验收必须符合法律规定，结合现行法律规定及实践中的具体规范，出卖人交房的法定最低标准应为取得竣工验收备案单。本案中，案涉房屋于2018年8月2日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，即该日案涉商品房已符合法律规定的交付标准。《商品房买卖合同补充协议》中也明确约定交付条件变更为出卖人取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单，该项约定应为双方真实意思表示，未免除出卖人的法定责任，也未加重买受人的负担。就吴灯兰所陈述的格式条款事宜，在补充协议中明确约定“双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任”，该内容所涉文字进行了加黑处理，起到了相应的提示作用，吴灯兰作为完全民事行为能力人在补充协议后签字确认了协议内容，应承担相应的法律后果。综上，双方对房屋交付条件的补充约定合法有效，案涉房屋的交付标准应以双方签订的补充协议的约定为准。根据主合同及补充协议约定，案涉房屋交付起算期为2018年10月30日，加上60日的宽展期，案涉房屋交房截止日为2018年12月29日。绿地地产公司未提交证据证实其向吴灯兰发出了交房通知，但吴灯兰自认其确于2019年7月15日收到交房通知，吴灯兰于2019年8月30日实际收到涉案房屋，该行为系对其自身权利的处置，应自担相应的法律后果，故一审法院认定2019年7月15日绿地地产公司已向吴灯兰履行了涉案房屋的交付义务。吴灯兰主张按照总房款2275438元为基数计算逾期交房违约金，该行为系对其自身权利的处理，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。根据补充协议的约定，从宽展期届满后第31天即2019年2月1日起至实际交房之日止，绿地地产公司应按日向吴灯兰支付已交房价款万分之壹的违约金，经计算违约金为37317.18元（2275438元×164天×0.0001）。判决：一、被告绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内向原告吴灯兰支付逾期交房违约金37317.18元；二、驳回原告吴灯兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，减半收取1137元，原告吴灯兰负担710元，被告绿地地产（济南）有限公司负担427元。本院二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地地产公司提交：绿地控股集团有限公司收据、POS机交易凭证、中国工商银行业务回单共9张，证明：被上诉人吴灯兰支付最后一笔购房余款时间为2019年1月2日，根据商品房买卖合同附件五补充协议第三条第6款，吴灯兰在未支付购房全款之前，绿地地产公司有权拒绝交付房屋而不承担任何违约责任。又根据附件五补充协议第三条第8款，上诉人享有91天的宽展期，则一审法院判决上诉人承担违约金的起算时间应为2019年4月1日，而非2019年2月1日。吴灯兰质证认为，证据的真实性均无异议，但绿地地产公司无权根据吴灯兰缴款时间来取得逾期交房的抗辩权。退一步讲，绿地地产公司所主张的自交房最后一笔款之日起91天之后计算违约金是没有事实依据的。根据合同的约定，应当自房屋交付时间到期之日起计算91天，而非最后一笔款付清之日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。《补充协议》第三条第6款载明：如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方（绿地地产公司）可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（6）乙方（吴灯兰）在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未结，该条款字体加黑并添加下划线；第10款约定：乙方应当于房屋交付前向甲方支付完毕全部购房款及由甲方代收代缴税费，否则甲方有权拒绝向乙方交付房屋，无需承担因此产生的逾期交房等任何法律责任。根据以上约定，吴灯兰在未支付全部购房款前，绿地地产公司有权拒绝交房，并不承担逾期交房违约责任。其中补充协议第三条第6款字体加黑并添加下划线予以提示，第10款再次就此进行说明。同时，吴灯兰作为购房者，其合同目的在于取得涉案房屋，主要义务系支付购房款，更应对房款支付、房屋交付的约定谨慎注意。据此，绿地公司在吴灯兰未支付完毕购房款以前，有权依约延期交房。吴灯兰关于该部分条款系格式条款，不应受该条款限制的抗辩不能成立。因吴灯兰于2019年1月2日支付余款113万元，故绿地地产公司交房日期亦应顺延至2019年1月2日。关于合同约定的逾期交房宽限期。涉案补充协议为绿地地产公司交房时间约定了60天的宽限期，故绿地地产公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算，即自2019年3月3日起计算逾期交房违约金。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地地产公司作为格式条款提供方，并未对该30天是否承担违约责任进行约定，损害了购房者的利益，不能对该30天免责，一审法院该部分认定有误，鉴于吴灯兰未就此提起上诉，本院不予涉及。关于绿地地产公司应当承担的逾期交房违约金问题。涉案房屋于2018年8月2日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，涉案商品房已符合法律规定的交付标准。吴灯兰于2019年7月15收取交房通知书，该交付通知合法有效，故绿地地产公司于2019年7月15日向吴灯兰履行了涉案房屋的交付义务。综上，绿地地产公司共逾期交房104天，应承担的逾期交房违约金为23664.56元（2275438元×104天×0.0001）。综上所述，绿地地产公司上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1694号民事判决第二项；二、变更济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1694号民事判决第一项为上诉人绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴灯兰逾期交房违约金23664.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2274元，减半收取1137元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担272元，被上诉人吴灯兰负担865元；二审案件受理费2274元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担544元，被上诉人吴灯兰负担1730元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年九月二十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗