山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初3579号原告：青岛龙逸置业有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道仲村社区。统一社会信用代码：9137021459900498XD。法定代表人：彭江，系公司总经理。委托诉讼代理人：宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。被告：青岛满城芳实业有限公司，住所地青岛市城阳区正阳中路**。统一社会信用代码：91370214MA3EX8BN51。法定代表人：王文秀。原告青岛龙逸置业有限公司（以下简称龙逸公司）与被告青岛满城芳实业有限公司（以下简称满城芳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日作出(2018)鲁0214民初4242号民事裁定书，龙逸公司不服该裁定,提起上诉。青岛市中级人民法院经审理后于2020年1月19日作出(2020)鲁02民终1169号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令青岛市城阳区人民法院审理。本院于2020年5月14日重新立案后,由员额法官衣鹏、人民陪审员刘新玲、马科远组成合议庭,于2020年8月31日公开开庭进行了审理。龙逸公司的委托代理人宁亚南到庭参加了诉讼，满城芳公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙逸公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》解除、责令被告配合原告办理解除网签所需全部手续；2、判令被告支付原告违约金89865.2元、律师费19235.4元，共计109100.6元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，由被告购买原告开发的位于城阳区青威路689号青岛龙湖仲村项目A04地块131号楼18层1811户房屋。合同签订后，被告交纳了部分款项，余款经催要至今欠交。涉案房屋通过竣工验收符合交房条件时，原告以邮寄方式向被告发出房屋入住通知书，但遭拒收退回，原告又在被告办公地点张贴交房通知，被告亦无回复。被告的上述行为表明其已无意、无力继续履行购房合同，涉案房屋系根据被告要求定制建设，被告违约已给原告带来巨大损失和风险。根据合同法的相关规定，原告无奈通知被告解除双方合同。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告明确诉讼请求：1、确认原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》解除时间为2018年6月16日；2、被告应支付的违约金、律师费、诉讼费、保全费、公告费等应从原告返还被告的购房款中抵消。满城芳公司未答辩亦未提交证据。龙逸公司围绕诉讼请求向法庭提交了被告工商登记材料、《房屋定制协议》、原告与江苏爱晚投资股份有限公司（以下简称爱晚公司）签订的《青岛市商品房预售合同》及《合同解除及房屋购买协议》、青房注字（城16）第139号青岛市商品房预售许可证、原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、龙湖悠山郡项目施工楼号对照表、《入住通知书》及退回凭证、付款凭证、通话录音资料、委托代理合同、律师费发票、转账凭证等证据。因被告未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利，应承担不利的法律后果。原告提交的证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院对原告的证据予以确认并在卷佐证。结合原告提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：1、2016年8月，案外人爱晚公司与原告龙逸公司签订《房屋定制协议》，约定爱晚公司在原告未规划审批区域定制购买商业产权公寓作为养老公寓，原告按照爱晚公司提供的书面要求进行设计、报批和施工，以实现特定用途；2016年11月11日，爱晚公司与原告龙逸公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定爱晚公司购买原告开发的位于城阳区青威路689号龙湖悠山郡131号楼房屋，政府批准的规划用途为商务金融用地，暂测房屋建筑面积为16857.43平方米，总房价款为124744982元。2、2017年11月，案外人爱晚公司与原、被告三方签订《合同解除及房屋购买协议》，约定爱晚公司与原告解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，由被告继续购买城阳区青威路689号龙湖悠山郡131号楼房屋，爱晚公司已支付的房款直接转为被告的购房款。3、2017年11月30日，龙逸公司与满城芳公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700342961），约定被告购买原告开发的位于青岛市城阳区青威路689号青岛龙湖仲村项目A04地块131号楼18层1811户房屋，政府批准的规划用途为商业，建筑面积为60.33平方米，每平方米房屋建筑面积单价7447.80元，房屋价款为449326元。合同附件一约定付款方式为分期付款，首付款359462元被告应于2017年11月28日前存入本合同指定账户，首付款2期67399元应于2018年5月20日前存入本合同指定账户，剩余房价款22465元应于2018年11月10日前存入本合同指定账户。合同补充条款第六条约定，逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人已付定金及购房款不予返还且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人；第十九条第三款约定，原告将在办理完毕合同注销登记手续后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费、诉讼费及手续费）等后的余额（如有）无息返还买受人；第十九条第九款约定：“买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除本合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；买受人以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按照房屋总价款的20%支付违约金”；第二十条约定，买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，所有通知以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。被告青岛满城芳实业有限公司在该合同中载明的委托/法定代理人为王文秀，联系电话：186××******，住所（址）为青岛市城阳区正阳中路**。4、爱晚公司已向原告支付青岛龙湖仲村项目A04地块131号楼房款共计99988800元，根据爱晚公司与原、被告三方签订《合同解除及房屋购买协议》的约定，该款项直接转为被告的购房款。具体到涉案房屋即131号楼18层1811户房屋，被告已支付1期首付款359426元，首付款2期34744元及剩余房价款22465元共计57209元截今未付。5、2018年5月2日，涉案房屋工程通过竣工验收。2018年5月12日，原告在，原告在被告住所地张贴《入住通知书》告于2018年5月18日办理涉案房屋的入住手续，并按合同约定支付购房款。同日，原告通过EMS邮政专递方式向爱晚公司发出上述《入住通知书》，该邮件被退回。6、2018年5月17日，原告工作人员王铮通过电话方式联系被告法定代表人王文秀，王文秀明确表示被告公司不会再支付剩余房款。7、2018年6月11日，原告在，原告在被告住所地张贴《通知》告自本通知发出之日起5日内付清已到期全部房款，如逾期未付款，原告将依法解除2017年11月签订的《合同解除及房屋购买协议》，解除2017年11月30日签订的171份《青岛市商品房预售合同》，期满之日即视为合同解除之日，原告无需再单独发送书面解除合同通知。同日，原告通过EMS邮政专递方式向爱晚公司和被告发出该《通知》，两邮件均被退回。8、2018年6月6日，原告与山东海乐普律师事务所签订委托代理合同，约定山东海乐普律师事务所委派律师在原告与被告的商品房预售合同纠纷171案中担任原告的委托代理人。2018年9月25日，原告支付原告与被告商品房预售合同纠纷171案的律师代理费4119031.8元，根据案件标的额计算后，本案的律师费为19235.4元。本院认为，案外人爱晚公司与原告龙逸公司、被告满城芳公司三方签订《合同解除及房屋购买协议》以及原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2018年5月20日前支付首付款2期67399元，但被告未按期履行付款义务,已构成违约。原告于。原告于2018年6月11日在被告住所地张贴《通知》告自本通知发出之日起5日内付清已到期全部房款，如逾期未付款，原告将依约解除2017年11月30日签订的171份《青岛市商品房预售合同》，期满之日即视为合同解除之日。同日，原告又通过EMS邮政专递方式向江苏爱晚投资股份有限公司发出该《通知》，该邮件被退回。被告迟延履行付款义务，且经催告后在该合理期间内仍未付款,被告法定代表人王文秀亦明确表示不能继续履行付款义务，故原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定要求解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》。现原告要求确认《青岛市商品房预售合同》于催告通知中付款期限届满之日即2018年6月16日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后,被告应配合原告办理系争房屋合同网签备案撤销手续，原告应向被告退还所收取的购房款392117元。对于原告主张的违约金，因双方在合同条款中多处进行了约定，结合本案实际情况，在弥补原告经济损失的同时，考虑到合同解除后退还款项涉及众多人利益，本院按合同所涉违约金条款中的最低标准即总购房款的10%支付原告的违约金主张。被告应支付的违约金为44932.6元（449326元*10%）；原告为实现其权利支付律师代理费19235.4元，该费用未超出相关律师收费标准，根据合同约定，该费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，提出如下处理意见：一、确认原告青岛龙逸置业有限公司与被告青岛满城芳实业有限公司2017年11月30日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700342961）于2018年6月16日解除；二、被告青岛满城芳实业有限公司于本判决生效后10日内协助原告青岛龙逸置业有限公司办理上述商品房预售合同的备案登记撤销手续；三、原告青岛龙逸置业有限公司应在商品房预售合同的备案登记撤销手续办理完毕后3日内退还被告青岛满城芳实业有限公司购房款392117元；四、被告青岛满城芳实业有限公司于判决生效后10日内向原告青岛龙逸置业有限公司支付违约金44932.6元；五、被告青岛满城芳实业有限公司于判决生效后10日内向原告青岛龙逸置业有限公司赔偿律师代理费19235.4元；上述双方当事人互负债务相抵后，原告青岛龙逸置业有限公司应在商品房预售合同的备案登记撤销手续办理完毕后3日内退还被告青岛满城芳实业有限公司购房款327949元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8040元，保全费1111元，均由被告青岛满城芳实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  衣 鹏人民陪审员  刘新玲人民陪审员  马科远二〇二〇年九月十九日书 记 员  林 雪