新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初5383号 原告（反诉被告）：新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：董良泉，新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）董事长。委托诉讼代理人：郭渠江，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘剑文，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆百花商业管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：吕政田，新疆百花商业管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：李莎，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉玲，新疆星河律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）（以下简称兵青旅行社）与被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司（以下简称百花商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兵青旅行社的委托诉讼代理人郭渠江、刘剑文，被告（反诉原告）百花商管公司的委托诉讼代理人李莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兵青旅行社向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还租房预付款500000元；3、判令被告向原告返还房屋保证金200000元；4、判令被告向原告支付违约金250000元；5、判令被告向原告支付律师代理费87760元；6、判令被告承担本案诉讼费、邮寄费等全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》。主合同约定：第一条第一款“租赁房屋面积为建筑面积＋自建面积合计为3322.44平方米……”。第二款租赁期限及租赁用途：“1、甲方（被告）自2020年3月1日前将房屋交付给乙方（原告），并给予乙方（原告）一个月的装修期（2020年3月1日至2020年3月31日）……．”。第三款租金标准、付款方式、续租：“2、支付方式（1）乙方在本合同签订之日起三日内乙方须向甲方缴纳房屋预付款500000元，房屋保证金200000元，甲方在合同签订之日起3个月之内将场地交付给乙方，乙方向甲方缴纳的500000元冲抵第一年租金，剩余租金于2020年6月1日之前一次性缴清”。《房屋租赁合同》签订后，原告于2019年12月11日通过中国银行转账方式向被告支付租赁房屋保证金200000元，2019年12月12日通过中国银行转账方式向被告支付租赁房屋预付款500000元。原告已经按照《房屋租赁合同》的约定履行了全部义务。截至目前，被告仍未将租赁房屋交付给原告，构成违约。被告（反诉原告）百花商管公司辩称：如果原告不愿继续履行合同，我方同意解除合同。我方未能按时交付房屋是因为疫情防控不可抗力的原因，非我方违约。合同签订后，我方为履行合同清退了尚未到期的租户，通过招投标选定了拆除工程的施工单位。因疫情造成的不可抗力影响消除后我方屡次向原告发函，告知原告确定拆除方案后进行拆除并交接房屋，并为原告顺延租期，但原告对我方的通知置之不理，既不派人确定拆除方案，也不接收房屋，恶意解除合同，导致我方两层房屋空置，原告已支付的预付款应当抵销租金损失不予退还。基于原告违约，原告主张的各项诉讼请求不能成立，并承担我方的损失。被告（反诉原告）百花商管公司向本院提反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金400000元。2、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失91784元；3、判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费84196元；4、本案的诉讼费、邮寄费等费用由反诉被告承担。事实及理由：2019年12月9日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：20191208）。约定：兵青旅行社租赁我方位于××路、32层房屋用于办公（面积合计3322.44平方米），由我方在兵青旅行社的指导下对31、32层原有隔断进行拆除，2020年3月1日前交付房屋。第一年租赁费为1.1平方米/天；如因兵青旅行社原因导致合同无法继续履行的，兵青旅行社缴纳的预付款不予退还，并且承担相应的损失和后果；租赁期间任何一方不得无故解除合同，如无故解除合同，按年租金金额的30％向守约方支付违约金；另外双方约定损失中包含诉讼费、律师费等各项费用。租赁合同签订后，我方为履行该合同清退三家尚未到期的租户，并通过招标形式选定了拆除工程的施工单位。根据双方合同约定，我方需在兵青旅行社的指导下拆除并按时交付房屋，但受疫情的不可抗力影响，乌鲁木齐市自2020年3月9日才陆续开始复工。我方复工后屡次向兵青旅行社发函，告知需要其确定拆除方案、进行房屋交接，并且愿意为兵青旅行社顺延租期。但兵青旅行社对百花商管中心的通知置之不理，既不派人确认拆除方案，也不接受租赁房屋。我方认为，虽然在《房屋租赁合同》履行过程中受到不可归责于双方的不可抗力的影响，但是在该影响消除后，租赁合同能够继续履行。兵青旅行社在尚不具备合同解除的条件下，拒不履行合同，构成违约，导致我方两层房屋目前仍然空置，期间产生的租金以及造成的各项损失应当由兵青旅行社承担，兵青旅行社已支付的预付款抵销租金损失不予退还，并按照合同约定向我方支付违约金、律师费等费用。原告（反诉被告）兵青旅行社针对反诉辩称：百花商管公司的反诉请求无事实及法律依据。合同签订后，我方履行了合同项下的缴纳保证金及预付款的义务，百花商管公司始终未能履行合同交付租赁物。请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月9日，被告（反诉原告）百花商管公司（作为出租方、甲方）、原告（反诉被告）兵青旅行社（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：20191208）一份。约定：兵青旅行社租赁百花商管公司位于乌鲁木齐市××区、32层房屋（面积合计3322.44平方米），房屋用途：办公。百花商管公司自2020年3月1日前将房屋交付给中青旅行社，给予中青旅行社一个月的装修期（自2020年3月1日至2020年3月31日），装修期间不计收房屋租金、物业费、冷暖空调费。租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日，共计10年。如果百花商管公司提前交房，自交付之日起计算装修期一个月，一个月后计入租赁期。免租期为1个月，按实际交付之日起计算。免租期结束后第一年至第三年即2020年4月1日至2023年3月31日的房租日租金为1.1元/平方米。中青旅行社在本合同签订之日起三日内乙方须向百花商管公司缴纳租房预付款500000元，房屋保证金200000元。百花商管公司在合同签订之日起三个月之内将场地交付给中青旅行社，中青旅行社向百花商管公司缴纳的500000元冲抵第一年租金，剩余租金于2020年6月1日之前一次性缴清。百花商管中心有义务交付符合合同约定的租赁房屋，兵青旅行社将预付款500000元打入百花商管公司指定账户后，按照双方约定，由百花商管公司在兵青旅行社的指导下对31、32层原有隔断进行拆除，墙面、地面、顶面和32楼钢架结构保持不变，并于2020年3月1日前交房，兵青旅行社有权按此要求检验租赁房屋，不符合此要求的，有权拒绝接收且不承担违约责任。如果租赁房屋因不可抗力事件成为有缺陷或实质上被损坏、损毁的房屋，导致兵青旅行社不能正常使用租赁房屋的，则兵青旅行社支付租金的义务应根据上述影响的程度按比例减少租金。发生不可抗力，且因不可抗力事件导致本合同不能继续履行的；因一方违约，导致合同解除的，合同自动终止。任何一方提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，经双方协商达成意见一致，签署《合同中止协议》后方能解除，否则合同继续有效。百花商管公司逾期交付房屋的，租期顺延，如果逾期交付房屋超过30日，合同继续履行的，除租期顺延外，百花商管公司应按已付租金预付款金额的万分之五承担违约金，合同解除。租赁期间，除不可抗力、法定或约定的情形外，任何一方不得无故解除合同，如果无故解除合同，按年租金总额30%向守约方承担违约金。本合同所称的损失包含但不限于直接损失、间接损失、兵青旅行社向第三方承担的违约责任、赔偿责任、诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、鉴定费、公证费、住宿费、差旅费、实现债权的费用等一切费用。合同签订后，兵青旅行社于2019年12月11日向百花商管公司支付房屋保证金200000元，于2019年12月12日支付预付款500000元。2019年12月13日兵青旅行社向百花商管公司表示“你们开始拆除的时候，告诉我一声，我们还要在过去一下”。2019年12月25日，百花商管公司对31层、32层拆除工程进行招标。2019年12月30日百花商管中心清退了二家尚未到期的租户。其中，乌鲁木齐市木易科技有限公司的租赁合同应予2020年2月28日到期，年租金131537元；新疆硅谷动力智能科技有限公司的租赁合同应予2020年2月28日到期，年租金131537元。2020年1月25日，因疫情原因，新疆维吾尔自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年3月11日全面恢复正常生产生活秩序。兵青旅行社于2020年2月29日与百花商管公司协商解除合同。百花商管公司不同意解除，并于2020年3月15日发出继续履行房屋租赁合同的函，要求继续履行合同，约定的交房时间、装修期、计租时间相应顺延，在收到函件后的5个工作日内对接确定拆除随隔断的具体位置。2020年4月2日，兵青旅行社向百花商管公司发出书面解除租赁合同的通知，以百花商管公司未按合同约定于2020年3月1日交付房屋构成违约，通知解除合同并要求返还预付款500000元、保证金200000元。百花商管公司于2020年4月5日向兵青旅行社回函，不同意解除合同，对受疫情影响的租赁期间顺延，再次通知兵青旅行社对租赁房屋进行交接并确认房屋隔断拆除方案以便施工队入场施工。2020年4月6日，百花商管公司向兵青旅行社发函，要求兵青旅行社安排人员对接拆除事宜。2020年5月7日百花商管公司向兵青旅行社发函，要求继续履行合同，于2020年6月1日起开始计算房屋租金，租金从预交款中扣除。2020年6月6日，兵青旅行社向本院提起诉讼。本院认为，原告（反诉被告）兵青旅行社与被告（反诉原告）百花商管公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格依约履行。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。合同约定，百花商管公司在兵青旅行社的指导下对租赁房屋31、32层原有隔断拆除，于2020年3月1日前交付房屋，兵青旅行社在拆除范围后向百花商管公司明确拆除时要到现场指导。2020年1月25日新疆维吾尔自治区启动突发公共卫生事件一级响应至2020年3月11日逐步恢复生产生活秩序。百花商管公司未能于2020年3月1日前交付房屋是因为疫情防控的不可抗力因素，而非百花商管公司的违约行为。疫情防控的不可抗力影响消除后，兵青旅行社在百花商管公司不同意解除合同并顺延租金的情况下，怠于履行与百花商管公司交接拆除事宜造成合同未履行，存在过错，应承担违约责任，对方还有损失的，应承赔偿责任。一、关于合同解除。兵青旅行社通过诉讼要求解除合同，百花商管公司当庭表示同意解除，本院予以确认，合同解除的时间以双方一致同意解除的时间为准。二、关于预付款的退还。合同约定，百花商管公司向兵青旅行社交付房屋后，兵青旅行社向百花商管公司缴纳的预付款500000元冲抵第一年租金。因兵青旅行社原因，双方的租赁合同未实际履行，兵青旅行社虽未实际使用租赁房屋，但因兵青旅行社的违约造成百花商管公司房屋空置存在租金损失，现百花商管公司要求预付款500000元其租金损失进行抵销，本院应予支持。合同约定，租赁标的面积3322.44平方米，免租期后第一年至第三年即2020年4月1日至2023年3月31日房租为日租金为1.1元/平方米。新疆维吾尔自治区新冠疫情防控工作指挥部于2020年3月11日发出全面恢复正常生产生活秩序的通知，百花商管公司于2020年3月15日向兵青旅行社发出继续履行合同的函并要求兵青旅行社于五个工作日内对接拆除事宜，于3月20日向兵青旅行社送达。兵青旅行社未与百花商管公司对接拆除方案，应当于5个工作日即2020年3月27日起计算百花商管公司的租金损失，并在预付款中折抵。租金损失应为380087.1元【3322.44平方米×1.1元/平方米×104天（自2020年3月27日至2020年7月9日）】。百花商管公司应向兵青旅行社退还剩余预付款119912.9元【500000元-380087.1元】。三、关于保证金的退还。合同约定，合同期满或终止后15个工作日一次性退还保证金，现合同解除，百花商管应向兵青旅行社退还保证金200000元。四、关于赔偿损失。百花商管公司为履行合同提前解除原租户的租赁合同，造成租金损失42524.3元【131537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）+131537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）】，兵青旅行社应向百花商管公司赔偿。百花商管公司未举证证实与乌鲁木齐百花村酒店有限公司提前解除合同的证据，对其主张的与乌鲁木齐百花村酒店有限公司提前解除合同的租金损失，本院不予支持。五、关于违约金。不可抗力的原因消除后，兵青旅行社怠于交接拆除事宜造成合同未履行，存在过错，应承担违约责任。扣除不可抗力的因素，本院已对百花商管公司因房屋空置及提前解除商户合同的租金损失判令由兵青旅行社给付，故对百花商管公司主张的违约金，本院酌情按百花商管公司实际发生的租金损失的20%进行调整，即兵青旅行应向百花商管公司支付违约金84522.3元【（380087.1元+42524.3元）×20%）】。六、关于律师费。合同约定，违约方应向对方承担律师费用。百花商管公司提交证据证实因本次诉讼支出律师费84196元，兵青旅行社应向百花商管公司给付。兵青旅行社作为违约方，向百花商管公司主张违约金、律师费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）与被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司向原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）退还租金预付款119912.9元【500000元-3322.44平方米×1.1元/平方米/天×104天（自2020年3月27日至2020年7月9日）】；三、被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司向原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）退还房屋保证金200000元；四、原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）向被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司支付违约金84522.3元【（380087.1元+42524.3元）×20%）】；五、原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）向被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司赔偿损失42524.3元【131537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）+131537元÷365天×59天（自2020年1月1日至2020年2月28日）】；六、原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）向被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司支付律师费84196元；七、驳回原告（反诉被告）新疆生产建设兵团中国青年旅行社（有限公司）的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）新疆百花商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。以上，被告（反诉原告）百花商管公司应给付原告（反诉被告）兵青旅行社319912.9元；原告（反诉被告）兵青旅行社应给付被告（反诉原告）百花商管公司211242.3元。相互折抵后，被告（反诉原告）百花商管公司应向原告（反诉被告）兵青旅行社给付108670.3元，须于本判决生效后立即付清。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉请求标的1037760元，核定给付标的319912.9元，占请求标的的30.82%，本诉案件受理费7069.9元（原告已预交），由被告（反诉原告）百花商管公司负担2178.94元,原告（反诉被告）兵青年旅行社负担4890.95元。反诉请求标的575980元，核定给付标的211242.3元，占请求标的的36.67%，反诉案件受理费4779.9元（被告已预交），由原告（反诉被告）兵青旅行社负担1753元，被告（反诉原告）百花商管公司负担3026.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王振国二 〇 二 〇 年 九 月 十 八 日书  记  员   胡晓薇