广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1151号 上诉人(原审被告)：广西贺州市广建房地产开发有限公司；住所地：贺州市八步区太兴街**。 法定代表人：胡艳荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李红，广西桂东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾锦，男，1978年10月18日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 原审被告：贺州市金泰粮油集团有限公司；；住所地：贺州市八步区新兴北路** 法定代表人：胡艳荣，该公司董事长。 上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）因与被上诉人曾锦、原审被告贺州市金泰粮油集团有限公司（以下简称金泰粮油公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人广建公司的委托诉讼代理人李红、被上诉人曾锦的委托诉讼代理人杨桦到庭参加诉讼，金泰粮油公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广建公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判上诉人不承担赔偿被上诉人购房损失80000元的责任；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，应依法予以改判。法院支持返还被上诉人曾锦购买的金泰花园3号楼3单元801号房购房意向金并赔偿一倍的损失是错误的。贺州市住房和城乡建设局于2018年11月28日作出《关于金泰花园项目会商会会议纪要》，第三条规定：“原则上退款只能退回本金并在项目商品房销售收益中依法分配受偿”。购房业主代表在场且知情，认可以此方案解决金泰花园项目纠纷，原审法院仅凭主观臆测来作出判决，罔顾事实明显不公，请求二审法院予以纠正。二、原审法院酌定赔偿意向金一倍的损失属于类推适用定金罚则的情形。意向金是购买房屋的意向，具有预付款的性质，实质为订约金。其与定金是有明显区别的，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人向上诉人缴纳了意向金，形成了事实上的商品房预约合同法律关系，但是其并不是房屋买卖的正式合同，而是对签订正式房屋买卖合同的预约。解约的效力仅为上诉人返还意向金本金，而无需另偿还一倍的损失。虽然一审法院没有以定金罚则来判令被告赔偿，但实质上类推适用了定金罚则，酌情判令上诉人赔付被上诉人一倍损失与定金罚则的惩罚一致，过多增加上诉人的责任。故原审法院此行为系任意行使自由裁量权，于法无据。三、存在同案不同判的问题。原审法院(2020)桂1103民初816号民事判决书中认为上诉人另赔偿一倍赔偿金于法无据，只判决赔偿意向金本金，未判决需另支付一倍的赔偿金。而在原审判决中上诉人却需另外赔偿房屋购房意向金一倍的损失。同法院同案由同事实却得出不一样的判决，严重违反公平原则，损害上诉人利益。 被上诉人曾锦辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决处理保障了购房受害人的合法权益，体现维护房地产交易秩序和公平诚信原则，彰显了司法对房地产公司违法行为惩戒和司法公信力。二、广建公司的上诉请求没有事实和法律依据。1.《关于金泰花园项目会商会会议纪要》是相关职能部门为保障金泰花园项目购房意向人和各债权人利益召开会议协商而成，其目的为保障各方当事人合法权益，与一审判决内容并不冲突。2.广建公司在未取得涉案房屋商品房预售许可证即销售房屋，且在取得商品房预售证后仍然不与购房人签订正式商品房预售合同，导致购房人购房目的无法实现，依法应赔偿相应的损失，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第97条的规定判决于法有据。三、本案不存在同案不同判的情形。(2020)桂1103民初816号民事判决书涉及的合同内容是购买车位，而本案是购买用于居住的商品房，故法院根据案件具体情况作出判决是正确的。四、一审判决关于优先受偿权的认定有失妥当，没有充分考虑购房人在整个事件过程中都是受害者、无任何过错的事实。综上所述，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 原审被告金泰粮油公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 曾锦向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原告与被告广建公司之间的商品房预约合同关系；2.请求法院判决被告广建公司返还原告购房意向金80000元并支付利息（利息计付：以80000元为基数，从2014年3月22日起按年利率6%计至实际返还之日止），并按照原告已付款项的一倍赔偿损失；3.请求法院判决被告金泰公司对上述债务承担连带责任；4.请求法院判决原告在贺州市桂粤湘人才创业工程（又名金泰花园）售房款内对上述债务享有优先受偿权；5.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告曾锦与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司于2014年3月22日形成的商品房预约合同关系。二、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司应返还原告曾锦购房意向金80000元并赔偿原告曾锦损失80000元。三、被告贺州市金泰粮油集团有限公司对上述债务承担连带责任。四、驳回原告曾锦的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初756号民事判决书。 当事人对一审查明事实没有异议，没有新证据向本院提交。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，关于上诉人广建公司是否应赔偿被上诉人购房损失80000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方对解除案涉商品房预约合同并无异议，本院予以确认。至于合同解除后，双方应如何承担各自相应的责任，本院分析如下：上诉人广建公司在未取得商品房预售许可证的情况下向购房人收取意向金并与被上诉人签订商品房预约合同，后上诉人广建公司因资金链断裂等原因无法正常施工，未能及时依约与购房意向人签订正式商品房预售合同，导致被上诉人期待购买案涉房屋的目的无法实现。涉案的商品房预约合同解除的过错在于上诉人。同时，考虑期间贺州房价上升，被上诉人在一定时期内失去了用意向金购买其他房屋的机会，客观上确实存在相应的损失。一审综合当事人在履行合同过程中的过错因素及被上诉人在一审中提出“按照已付款项的一倍赔偿损失”的诉讼请求等情况，判决上诉人支付被上诉人购买第一套商品房意向金一倍损失、第二套以上商品房和车位意向金年利率6%的损失，公平合理，本院予以维持。至于上诉人广建公司提出同案不同判的问题，一审法院在本案及相关案件中秉持购买用于居住的第一套商品房支持意向金一倍损失、第二套以上商品房和车位支持意向金年利率6%损失的处理原则更为公平合理，故本院对上诉人提出的同案不同判而要求对本案进行改判的意见，本院不予采纳。 综上所述，上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州市广建房地产开发有限公司、贺州市金泰粮油集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 常国慧 书 记 员 白桂妹 杨杰