湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1591号上诉人（一审原告）：十堰市自然资源和规划局。住所地：湖北省十堰市北京北路**。法定代表人：汪正义，该局局长。委托诉讼代理人：陈西武，湖北博理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北卓越集团天工房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市山西路**法定代表人：潘厚刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙荣涛，该单位员工。委托诉讼代理人：汪明轩，湖北同联律师事务所律师。上诉人十堰市自然资源和规划局（以下简称十堰市自规局）因与被上诉人湖北卓越集团天工房地产开发有限公司（以下简称卓越天工公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人十堰市自规局的上诉请求：撤销一审判决中“从2017年4月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金”，改判为“从2007年4月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金”。事实与理由：1、案涉违约金起算时间明显错误。一审法院指定了被上诉人调整土地容积率交纳出让金的评估基准日为2007年4月25日，因此在指定的基准日，被上诉人就应当向上诉人支付调整容积率后的出让金，没有支付出让金就给上诉人造成损失，应当支付违约金，故违约金的起算点应当从2007年4月25日开始计算。2、一审判决同案不同判，造成社会不公，扰乱市场秩序。卓越天工公司辩称，1、上诉人与被上诉人没有签订书面的土地出让合同，上诉人的上诉请求没有法律依据；2、上诉人是在2020年5月27日才收到法院委托的鉴定报告，这时才明确被上诉人应当缴纳土地出让金的基数，即使支付违约金也应当从知道具体数额之日起计算。3、被上诉人对土地出让金的征缴存在过错，其怠于行使行政职权，一直未核定超容积率面积及补缴土地出让金，应当减轻被上诉人的责任。十堰市自规局在一审时的诉讼请求为：1.判令被告支付土地出让金6262458元；2.判令诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为判令被告自2007年4月25日起至付清2616933元之日止，以2616933元为本金按照日5‰的标准计算支付逾期付款违约金。一审经审理查明，2003年9月8日，原告与黄龙滩水力发电厂签订《国有土地使用权出让合同》，将位于十××市××路××17038.5平方米国有土地使用权出让给黄龙滩水电发电厂。合同约定了主体建筑性质为住宅，建筑容积率为1.6，建筑密度为23%。合同第十六条约定在出让期限内，受让人必须按照该合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变该合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同约定，土地使用权转让，合同和登记文件中载明的的权利、义务随之转移。2004年8月30日，黄龙滩水力发电厂将上述国有土地使用权中的4781.75平方米变更登记到湖北卓越集团建设有限公司名下。2006年5月12日，湖北卓越集团建设有限公司将4781.25平方米土地使用权变更到被告名下。上述土地过户后，十堰市自规局于2005年6月24日向被告下发了规划设计条件通知书，将合同约定的建筑容积率1.6调整为1.8。卓越天工公司在该宗土地上开发建设卓越花园小区。2007年4月25日，原十堰市规划局对被告卓越天工公司项目进行规划验收，核发了《建设工程规划许可证》。2016年7月，十堰市自规局对上述土地申请建设用地竣工验收，原告发现被告超占土地265.75平方米，实际竣工验收建设容积率为3.45。十堰市自规局发现上述行为后，以2017年2月7日为评估基准日委托湖北大华房地产资产评估公司对超占面积及容积率应当补交的土地出让金予以了评估，经评估被告应当补交出让金6262458元。2017年3月31日，原告地价会审会会审通过上述应当补交数额。2017年4月17日，原告函告被告补交上述出让金，被告至今未予以交纳。庭审过程中，卓越天工公司对原告委托的湖北大华房地产资产评估公司出具的补交土地出让金鉴定不服，一审法院指定评估基准日2007年4月25日，对争议容积率由1.6变更为3.45被告应当补交的土地出让金进行评估。一审法院依法委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司进行评估。2020年4月30日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司的评估结果为：被告调整容积率应补交的土地出让金为2616933元。一审法院认为：十堰市自规局与黄龙滩水力发电厂签订《国有土地使用权出让合同》，黄龙滩水力发电厂将合同中的部分土地转让给湖北卓越集团建设有限公司，湖北卓越集团建设有限公司将土地转让被告，土地均在十堰市自规局办理了变更登记，受让人应当受原土地出让合同的约束。卓越天工公司擅自提高容积率违反了合同约定，应当补交土地出让金。十堰市自规局单方委托湖北大华房地产资产评估公司以2017年2月7日为评估基准日评估被告应当补交的土地出让金，评估基准日不当，不予采信。一审法院委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司作出的评估报告客观公正，可以作为认定被告经批准调整容积率需补交地价款的依据。故根据评估报告的结果，卓越天工公司应当向十堰市自规局支付经批准调整容积率需补交的地价款2616933元。在2017年4月17日即原告向被告发函前，原被告双方未就补交出让金重新签订合同，对应补交的出让金数额亦未予以明确，被告不应承担没有支付或迟延支付的责任，一审法院酌情支持原告相应的利息损失，该损失从原告向被告发函之日起计算，即以2616933元为基数，从2017年4月17日至2019年8月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北卓越集团天工房地产开发有限公司支付原告十堰市自然资源和规划局土地出让金2616933元和利息（利息以2616933元为基数，从2017年4月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。案件受理费55637元，减半收取27818元由被告湖北卓越集团天工房地产开发有限公司负担11583元，原告十堰市自然资源和规划局负担16235元。各方对一审采信的证据都没有新的质证意见。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为定案的依据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是违约金的计算时点问题。上诉人十堰市自规局认为应当从2007年4月25开始计算，被上诉人认为应当从十堰市自规局发函要求上诉人补缴土地出让金之日起计算。依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发（2001）15号）第二条规定“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等、必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”。无论依照合同约定还是法律规定，在涉案土地容积率被调整后，应依法依规补缴相应的土地出让金。原十堰市规划局于2007年4月25日对卓越天工公司项目进行规划验收时就已经发生容积率调整的事实，其未主动申报和补缴土地出让金，存在一定过错，应当从2007年4月25日开始计算违约金，一审法院以十堰市自规局向卓越开工公司发送催缴函时间作为计算违约金的起算点不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由依法成立，本院予以采纳，其上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但对违约金起算点认定错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初3725号民事判决主文第一项中“被告湖北卓越集团天工房地产开发有限公司支付原告十堰市自然资源和规划局土地出让金2616933元及利息（利息以2616933元为基数，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”的判项；二、变更湖北省湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初3725号民事判决主文第一项利息计算起点，即将“利息以2616933元为基数，从2017年4月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算”变更为“利息以2616933元为基数，从2007年4月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算”。三、驳回十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。二审案件受理费用16576.19元，由被上诉人湖北卓越集团天工房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭丹平审判员  宋志彪审判员  井家坤二〇二〇年九月二十五日法官助理何越书记员沈丽附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；