广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初1311号原告：茂名市金洋房地产开发有限公司，住所地：茂名市**********。法定代表人：何华兴，总经理。委托诉讼代理人：梁中梓、陈韦露，均为广东粤茂律师事务所律师。被告：刘富某，男，1939年9月6日出生，汉族，住茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************011。被告：李敦某，女，1944年9月3日出生，汉族，住茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************021。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘某，女，1972年3月8日出生，住香港****村，香港永久性居民身份证号码：P*****(*),港澳居民来往内地通行证号码：H0******。系两被告女儿。被告：李家某，男，1994年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区****************，公民身份号码：440************033。第三人：茂名市*********，住所地：茂名市茂南区**************。法定代表人：曾春盛，主任。委托诉讼代理人：周红军、陈雪丹，均为广东诚挚律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，住所地：茂名市*******。负责人：李贤，行长。委托诉讼代理人：王旭、彭仙辉，均为该行员工。原告茂名市金洋房地产开发有限公司（下简称茂名市金洋公司）诉被告刘富某、李敦某、李家某、第三人茂名市*********（下简称茂名市*****）、中国建设银行股份有限公司茂名市分行（下简称建行茂名市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，本院于2020年4月9日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂名市金洋公司委托诉讼代理人梁中梓、陈韦露，被告李家某、第三人茂名市*****法定代表人曾春盛及其委托诉讼代理人周红军、建行茂名市分行委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼，被告刘富某、被告李敦某共同委托诉讼代理人刘某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市金洋房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与刘莉某于2010年11月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令各被告协助原告进行解除合同的相关事项，并办理茂名市*****************的合同备案登记注销手续；3.判令各被告向原告归还款项169024.85元及利息32818.83元(利息按人民银行同期贷款年利率6%计算，自2016年12月30日起计至款项还清之日止，暂计至2020年3月9日为32818.83元)；4.判令各被告向原告支付违约金55626.80元；5.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为请求确认原告与刘莉某签订的广东省商品房买卖合同于2018年7月25日已解除。事实和理由：原告与刘莉某(身份证号码：440************021)于2010年11月19日签订了合同编号为201************854的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，刘莉某购买原告开发的位于茂名市********的楼盘“**·**时代”大院2号2007房，建筑面积为74.09平方米，总房款为278134元。双方约定，刘莉某向原告支付了首付房款58134元，余下220000元房款由刘莉某向银行申请公积金贷款。2011年3月17日，刘莉某与建行茂名市分行签订了《住房公积金借款合同》，约定借款人刘莉某借款本金220000元，等额本息，借款期限为144个月(即2011年3月17日至2023年3月17日)，每月归还本息1980.02元。原告与茂名市*****、建设银行茂名市分行于2010年11月17日签订《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》，原告就开发的位于茂名市********“**·**时代”楼房的购房人向银行承担阶段性连带责任保证(案涉房屋在内)，保证期限为《借款合同》生效之日起至《房屋他项权证》交乙方执管之日止。如借款人在原告保证期限内未按《借款合同》约定履行还款义务，建设银行茂名市分行将从原告的保证金中扣收借款人所欠的相应款项。保证金不足部分，原告负责偿还。原告于2011年6月将房屋交付给刘莉某及其亲属使用至今，刘莉某于2012年12月21日死亡。2016年，因案涉房屋的贷款没有按时偿还，且多次致电刘莉某近亲属即本案被告李家某、刘富某、李敦某协商无果，建行茂名市分行依据《茂名市*********个人住房抵押贷款合作协议》的约定要求原告承担刘莉某偿还本息的连带保证责任，并于2016年12月29日在原告保证金账户扣取刘莉某未如约偿还的房贷本息169024.85元。后原告也曾多次与各被告联系约谈解决办法，但均遭到拒绝。根据原告与刘莉某签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条的约定，购房人刘莉某申请住房公积金贷款，却不能按贷款合同如期还贷，导致原告承担担保责任，原告有权解除合同，收回案涉房屋，刘莉某需配合办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等手续。同时，刘莉某需归还原告被扣划的本息169024.85元及利息，另须按合同约定总价款20%即55626.80元(278134元×20%)向原告支付违约金，并承担因履行担保责任产生的各项费用。鉴于刘莉某已经身故，原告有权依法向刘莉某的法定继承人即各被告请求履行《商品房买卖合同》约定的相应权利义务。综上所述，原告有权解除与刘莉某签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，有权要求三被告代刘莉某归还原告被扣划的本息及支付违约金，协助原告进行解除合同的相关事项。但由于三被告多次拒绝协商处理，为维护原告的合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告刘富某、李敦某辩称，一、对原告的第三项诉讼请求，我方认为利息过高，按照茂名市*****和建行茂名市分行2016年至2020年的房屋贷款利率，一直是3.25%，我方要求按照实际利率3.25%，计算归还所产生的利息给原告。对原告第四项诉讼请求，我方认为根据买房时签订的《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，买受人如未按本合同时间付款，按第1款第（2）项方式处理，逾期超过60天后，出买人有权解除合同。出买人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。由于双方约定分期付款，应按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定，本案违约金为33804.97元（169024.85元×20﹪）。我方提出以上两点答辩意见，恳请人民法院按照合约精神，作出公正判决。被告李家某辩称，请根据房屋购买合同条款的约定依法判决，另对逾期违约金有异议，因我方已支付了前期的预付款和各项款项，应当以尚未付款部分进行计算并非按总价进行计算。第三人茂名市*****辩称，2010年11月17日，原告与本中心、建行茂名市分行签订《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》，原告为位于茂名市********“**·**时代”楼房的借款人（购房人）向本中心承担阶段性连带责任保证，保证期限为《借款合同》生效之日起至《房屋他项权证》交受托贷款银行执管之日止。如借款人在原告的保证期限内未按《借款合同》约定履行还款义务，受托贷款银行将从原告的保证金中扣收借款所欠相应款项。保证金不足部分，原告负责偿还。2016年，因涉案房屋的贷款没有按时偿还，受托银行依据《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》的约定要求原告承担刘莉某偿还本息的连带保证责任，并于2016年12月29日在原告保证金账户扣取刘莉某未如约偿还的房贷本息169024.85元。因此，原告享有对上述代偿金额的追偿权，同意其诉请各被告归还款项。第三人建行茂名市分行述称：我方答辩意见与茂名市*********答辩意见一致，另补充一点，若原告要求与被告解除合同返还房屋，则不应主张追偿房款和利息，两项应择其一项。经审理查明，2010年11月19日，原告为出卖人与刘莉某为买受人签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人向出卖人购买的房屋位于茂名市*****************，该房建筑面积74.09平方米，套内建筑面积51.65平方米，分摊面积22.44平方米；按3754元/平方米计价，总金额278134元，买受人在签署本合同前支付58134元，余款220000元向银行申请公积金贷款；买受人逾期付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依本合同第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2011年6月30日将商品房交付买受人使用；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。同日，双方签订《合同补充协议（附件四）》，约定：如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按贷款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人收到出卖人书面解约通知5日内合同即解除，买受人应与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销手续。同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他约定责任。2010年11月17日，第三人茂名市*****为甲方，第三人建行茂名市分行为乙方，原告茂名市金阳公司为丙方共同签订《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》，约定借款人（购房人）向甲方借款用于向丙方交付购房款，在《房屋他项权证》未办妥之前，丙方同意把该笔购房款按10%作为履约保证金，存入丙方在乙方开立的保证金账户；丙方同意为借款人提供偿还本息的阶段性连带责任保证，保证期限为《借款合同》生效之日起至《房屋他项权证》交乙方执管之日止。如借款人在丙方保证期限内未按《借款合同》约定履行还款义务，丙方保证在接到甲方书面催款通知书后10日履行还款义务。如丙方未主动履行上述还款义务，即表示丙方授权乙方从其开立的保证金账户中扣收。乙方应及时将借款人欠款情况告知甲方，并在甲方发出《保证金扣款通知书》后从丙方的保证金中扣收借款人所欠的相应款项。保证金不足部分，原告负责偿还。刘莉某在签订合同前已向原告支付房屋价款58134元，2011年2月10日，原告开具《广东省地方税收通用发票（电子）》给刘莉某收执，发票显示付款方为刘莉某，收款方为茂名市金洋公司，金额为58134元，款项性质为预收购房款。2011年3月15日，茂名市房产管理局为涉案2007房进行预告登记，该预告登记证明显示，预告登记权利人为刘莉某，预告登记义务人为茂名市金洋公司。2011年6月原告依约将涉案房屋交付给刘莉某使用。2011年3月17日，刘莉某为借款人、抵押人与建行茂名市分行为贷款人签订《住房公积金借款合同》，约定刘莉某向贷款人借款22万元，借款期限124个月即2011年3月17日至2023年3月17日，本合同项下利率为年利率4.5%，执行浮动利率，即在个人住房公积金贷款基准利率水平上上浮（下浮/下调），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同生效后，贷款人将款项划入借款人指定账户即茂名市金洋房地产开发有限公司账户（440********059226688）。双方签订后，第三人建行茂名市分行将该笔贷款划入原告账户，原告于2013年4月26日开具《广东省地方税收通用发票（电子）》，发票显示付款方为刘莉某，收款方为茂名市金洋房地产开发有限公司，金额为219999.86元，款项性质为预收购房款。另查明，李壮某与刘莉某是夫妻关系，李壮某于2006年死亡，刘莉某于2012年12月21日死亡,被告刘富某、李敦某为刘莉某父母，被告李家某为李壮某与刘莉某儿子。2013年10月11日，刘富某与李敦某在广东省茂名市油城公证处公证员赖锋见证下办理了委托手续，委托女儿刘某为其代理人，代理事项：一、代为与女儿刘莉某的其他法定继承人协商刘莉某分配的有关事宜，包括但不限于与有关当事人协商、签订遗产分配协议、领取相关遗产；二、代为进行诉讼，诉讼权限为特别授权，受托人有权代为提起诉讼或者应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，接受调解，提起反诉，上诉，申请再审；申请执行，申请办理财产保全，领取执行标的，缴纳有关诉讼费用或办理退还诉讼费用的相关手续并领取该款项，委托律师从事诉讼活动等；三、代为办理继承刘莉某遗产的相关手续并领取该遗产；四、代为办理与刘莉某遗产相关的其他一切事项，本委托期限至委托事项完成为止。刘莉某死亡后，被告曾继续偿还部分本息。后来，因没有如期还款，2016年12月29日，建行茂名市分行在原告保证金账户扣取刘莉某名下未如约偿还的房贷本息169024.85元给茂名市*****。2018年6月26日，原告向刘莉某法定继承人发出《解除广东省商品房买卖合同通知书》，以刘莉某个人原因不能按时归还贷款，建行茂名市分行在其保证金账户扣取刘莉某未如约偿还的房贷本息169024.85元给茂名市*****，你方已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除与刘莉某于2010年11月19日签订《广东省商品房买卖合同》。以上事实，有原告提供的身份证、人口信息查询、商品房买卖合同、发票、房地产预告登记证明、住房公积金借款合同、茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议、解除合同通知书、公证书、委托书等证据材料及开庭笔录予以证实。本院认为，原告与刘莉某双方于2010年11月19日签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。本案争议焦点为：一、原告于2018年6月26日发出解除合同通知书解除与刘莉某签订的房屋买卖合同是否符合法律规定；二、本案违约金应如何计算。关于第一个焦点问题。本案中，原告与刘莉某双方在《合同补充协议（附件四）》第三条中约定，如刘莉某不按期还本付息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同。因刘莉某在履约过程中死亡，其继承人仅偿付部分本息，尚欠房贷本息169024.85元不能按期支付，导致原告于2016年12月26日承担了担保责任，故原告解除合同的条件于2016年12月26日成就。因原告与刘莉某没有约定解除合同的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，而原告在2018年6月26日才向被告发出解除合同通知书，行使合同解除权，明显是在解除权发生之日起一年后才行使，原告享有的解除权已消灭，其无权解除与刘莉某签订的房屋买卖合同。故原告请求确认其与刘莉某签订的广东省商品房买卖合同于2018年7月25日已解除，并办理茂名市*****************的合同备案登记注销手续的诉求，没有法律依据，本院不予支持。本案三被告均是刘莉某遗产的第一顺序继承人，对刘莉某遗产享有继承权，同时对刘莉某所欠的债务在继承遗产的范围内承担偿还责任。刘莉某2012年12月21日死亡后，原告于2016年12月29日代刘莉某向茂名市*****偿还169024.85元房贷本息，承担了担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告要求刘莉某的继承人即本案各被告归还款项169024.85元及利息(利息按人民银行同期贷款年利率6%，自2016年12月30日计至款项还清之日止，暂计至2020年3月9日为32818.83元)，有理有据，本院予以支持，但偿付本息金额应以刘莉某的遗产实际价值为限。被告刘富某、李敦某辩称应以茂名市*****和建行茂名市分行2016年至2020年的房屋贷款月利率3.25%计算利息，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。刘莉某与原告在《合同补充协议（附件四）》第三条中约定刘莉某不能按贷款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担担保责任的，须按合同约定总价款的20%向原告支付违约金。由于被告实际履行部分还款义务，应当视为概括承受了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议（附件四）》中的权利义务。况且，被告也在答辩意见中明确表态，承认自己有违约事实，认可20%违约金计算标准，仅仅是对违约金计算基数提出异议。故被告已经明显构成违约。由于被告在履约过程中不能按贷款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担担保责任，故三被告作为刘莉某的继承人须按合同约定总价款的20%向原告支付违约金，即应当向原告支付违约金55626.80元（278134元×20%）。原告诉请各被告向其支付违约金55626.8元，有事实和法律依据，本院予以支持，但支付违约金金额应以刘莉某的遗产实际价值为限。被告刘富某、李敦某辩称按应相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额20%确定违约金，与合同约定不符，没有事实依据，不予支持。被告李家某辩称应当按尚未付款部分进行计算并非按总价进行计算，同样无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告刘富某、李敦某、李家某于本判决发生法律效力之日起十日内在继承刘莉某遗产实际价值范围内偿还169024.85元及利息（按年利率6%计算，自2016年12月30日起至还清款时止）给原告茂名市金洋房地产开发有限公司；二、限被告刘富某、李敦某、李家某于本判决发生法律效力之日起十日内在继承刘莉某遗产实际价值范围内支付违约金55626.80元给原告茂名市金洋房地产开发有限公司；三、驳回原告茂名市金洋房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，由被告刘富某、李敦某、李家某负担,限被告刘富某、李敦某、李家某于本判决生效后七日内向本院缴纳。上述费用原告已预交，在本判决生效后经原告提出申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  周 理人民陪审员  张翠平人民陪审员  吴志清二〇二〇年九月二日书 记 员  丁浩然