安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初5405号 原告：程娜娜，女，1994年4月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈雪颖，安徽洪淮律师事务所律师。 被告：阜南县中信置业有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码913412250803488230。 法定代表人：王燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：苗红艳，安徽谈锋律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司阜南县支行，住所地安徽省阜南县鹿城镇洪河路**，统一社会信用代码913412251521823094。 负责人：汪超，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭卫锋，安徽坤慧律师事务所律师。 原告程娜娜诉被告阜南县中信置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司阜南县支行（以下简称：农业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告程娜娜的委托诉讼代理人陈雪颖，被告阜南县中信置业有限公司委托诉讼代理人苗红艳，第三人农业银行委托诉讼代理人郭卫锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程娜娜向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告所签订的201804150039号商品房买卖合同（预售）及附件;2、依法判令被告返还原告首付款170160元及利息24474.68元（以170160元为基数,自2018年2月27日按中国人民银行同期贷款年利率6%计算至2020年7月9日,之后利息另行计算）;3、依法解除原告同第三人签订的《个人购房借款／担保合同》;4、依法判令被告返还原告已经向第三人支付的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）;5、依法判令被告承担原告已向第三人支付的贷款利息损失（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）;6、依法判令被告向第三人偿还原告自判决生效之日起按《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金及利息;7、依法判令被告承担原告因解除合同或提前还款应向第三人支付的违约金;8、被告支付原告律师费损失5000元;9、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告（买受人）于2018年2月27日向被告（出卖人）交付购房首付款170160元,并于2018年4月15日签订商品房买卖合同,合同约定原告购买被告开发的位于阜南县,购房款为550160元。合同第十二条约定出卖人逾期交房超过60日的,买受人有权解除合同,出卖人应自解除合同通知书送达之日起十五日内退还买受人已付全部购房款（含已付款部分）,并自买受人付款之日起计算给付利息,同时出卖人按照全部购房款0.001%向买受人支付违约金。合同签订后,原告已经如约支付了首付款,并自第三人签订了《个人购房担保借款合同》且自2018年5月开始起偿还借款,但被告未按照约定交房,已经延期交房超过60日,违反合同根本约定。原告为保护自己权利，依法提起诉讼。 被告阜南县中信置业有限公司辩称，1、双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告不同意解除合同；2、依据最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二，第一部分的第一条、第四条（内容略），本案双方约定的履行期限发生在新冠××疫情期间，合同应当依法继续履行，故本案原告的各项诉求依法应当不予支持。 第三人农业银行辩称，如解除合同，原告作为借款人应与被告共同承担剩余借款本息的还款责任，如解除合同，就意味着涉案借款要提前偿还，原告应按照借款合同第5.1条约定，按提前还款的金额加收一个月的货款利息作为提前还款违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即出卖人应当将收受的购房贷款本金及利息返还贷款人，但并没有免除购房者的责任，根据合同相对性原理，购房者是借款主体，也应承担清偿借款的责任。 第三人中国农业银行述称，本案答辩人系独立请求权第三人,依法提起诉讼请求：1、判令原、被告共同向第三人偿还剩余的贷款本金352555.44元及利息（利息以剩余贷款本金为基数，按年利率5.635%计算到全部贷款还清之日止，具体数额以还款当日申请人出具的还款凭证为准）；2、判令原告向第三人支付提前还款违约金1656元；3、本案诉讼费用由原、被告承担。事实与理由，原、被告签订的商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的位于阜南县,购房款为550160元。原告已支付首付款170160元，余款380000元办理按揭贷款支付。后原被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款380000元，借款利率为年利率5.635%，逾期利率为年利率8.4525%，被告为该笔借款提供保证担保，并用上述房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记，第三人按约定将380000元划入被告账户，原告完成了支付全部购房款的义务。现原告要解除与第三人签订的《个人购房借款担保合同》，应向第三人偿还剩余贷款本金及利息，并支付提前还款违约金，被告应承担共同偿还责任。 原告程娜娜称，该合同的解除原因是被告逾期未交付房屋，该违约责任均应由被告承担，因被告违约，商品房买卖合同解除后，原告不享有涉案房屋的权益，原告不再是本贷款的还款责任人，第三人所有损失均应有被告承担。 被告阜南县中信置业有限公司辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同有效，应依法继续履行，因疫情期间导致该商品房不能按期交付，依据法律依据，被告的行为不构成违约，主合同即商品房买卖合同应当继续履行，作为从合同的按揭贷款合同系原告与第三人之间真实的意志表示，且合法有效，主合同应当履行，从合同也依法应当继续履行，故对第三人独立的诉讼请求被告认为不符合法律规定，依法不能支持，同时第三人的诉求是基于个人借款合同，合同的相对人系原告与第三人，涉案合同所产生的损失及违约责任应当由原告承担，与被告无关。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证，本院查明的法律事实如下：2018年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于阜南县，预测建筑面积104平方米，商品房单价为每平方米5290元，总价为550160元。并约定于2018年4月15日前交付首期购房款170160元，余款380000元办理银行按揭贷款。 《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应该符合下列第1.2.3.4项所列条件，1、该商品已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、经综合查验合格。 《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当于2020年4月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告于2018年2月27日付齐首付款170160元。原告就涉案房产向阜南县国土资源局办理了预告登记，原告作为借款人，以其购买的涉案房产为抵押，并办理了抵押登记手续，2018年5月14日原告与第三人农业银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额380000元，期限360个月，年利率5.635%，该笔借款于2018年5月17日全部转入被告的账户。原告自2018年6月20日开始分期偿还第三人借款及利息，至2020年7月20日已偿还本金27444.56元、利息45022.50元，尚欠借款本金352555.44元。《个人购房担保借款合同》第五条5.1款：……借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的利息。合同第十三条：……如售房人未将购房贷款及本息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。 被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，未向原告交付房屋。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2020年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，被告认为双方约定的履行期限发生在新冠××疫情期间，合同应当依法继续履行，但未提出扣除疫情期限。今年爆发的新冠病毒疫情，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件应急响应，取消群体性活动，关闭各种游乐、娱乐场所，禁止外出，采取居家隔离等措施，2020年2月25日安徽省疫情由一级响应调整为二级响应，2020年3月18日，安徽省疫情由二级响应调整为三级响应，小区解除封闭式管理，机关事业单位恢复正常运行。疫情时间不足2个月，扣除春节假期时间，本院酌定顺延1个半月，交房时间应为6月15日，8月16日为逾期60天，但被告在9月3日开庭时也未提供证明符合房屋交付条件的《商品房竣工验收备案表》等证据，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。 第三人依据《个人购房担保借款合同》第十三条：……如售房人未将购房贷款及本息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务之约定，要求判令原、被告共同向第三人偿还剩余的贷款本金及利息诉求，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人之规定不相一致。出卖人未依判决将购房贷款及本息直接返还贷款人，贷款人尚有涉案房屋抵押予以保障。 第三人之所以与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告发放购房贷款，是因为有原告以其购买的房产作抵押的前提，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在购房合同解除的前提下，原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，应当予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告应当偿还原告已付被告购房款170160元（原告于2018年2月27日付齐首付款170160元），因合同未约定利息，本院不予支持。应当偿还原告已付第三人农业银行贷款本息72467.06元（计算至2020年7月20日），被告应当偿还原告违约金5.50元（550160元×0.001%），（按双方约定，按照全部房价款550160的0.001%支付）；被告应当将原告至2020年7月20日的剩余房款352555.44元返还第三人农业银行，并从2020年7月21日起，参照第三人与原告在《个人购房担保借款合同》中约定的利率即年利率5.635%，以尚欠贷款为本金，支付第三人中国银行利息至债务清偿完毕之日止。 原告以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人农业银行依法仍系抵押权人，虽然原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，但贷款资金由第三人直接汇入被告账户，故如被告不能按期履行其向第三人的债务，依法处置涉案房产，第三人农业银行就处置所得款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告程娜娜与被告阜南县中信置业有限公司于2018年4月20日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告阜南县中信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程娜娜购房首付款170160元，并返还原告程娜娜已偿付贷款本息72467.06元（截至2020年7月20日，以后本息按原告程娜娜实际偿还给第三人中国农业银行股份有限公司阜南县支行的数额继续计算）； 三、被告阜南县中信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程娜娜违约金5.5元； 四、解除原告程娜娜与第三人中国农业银行股份有限公司阜南县支行于2018年5月14日签订的《个人购房担保借款合同》； 五、被告阜南县中信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司阜南县支行352555.44元及利息（从2020年7月21日起，按年利率5.635%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如被告阜南县中信置业有限公司未能履行本项判决债务，依法处置位于其位于阜南县房屋（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0003722号）一套，第三人中国农业银行股份有限公司阜南县支行就处置所得款在本项判决债权数额范围内优先受偿； 六、驳回原告程娜娜其他诉讼请求； 七、驳回第三人中国农业银行股份有限公司阜南县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2146元（原告预交），由被告阜南县中信置业有限公司负担；案件受理费减半收取计3294元（第三人预交），由被告阜南县中信置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李民 二〇二〇年九月二十六日 法官助理戎阳 书记员邓淋方 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。我院账户开户名：阜南县人民法院执行标的款；账号：17×××07；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；并请通知主审法官：李民，办公电话0558-67××××0，188××××8286；通讯地址：皖阜南县人民法院审管办。邮政编码236300。