内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书 （2020）内0722民初1602号 原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。委托诉讼代理人：张传莉，住内蒙古自治区。被告：姜福波，男，住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称“天顺物业公司”）诉被告姜福波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天顺物业公司的委托诉讼代理人张传莉和被告姜福波出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付住宅物业费1130元、管道清淤费450元、亮化照明费300元、生活垃圾二次转运费150元；2、违约金1620元；以上共计3650元；3、以上违约金结算至被告给付之时截止，并承担起诉费。事实和理由：莫旗纳景名都小区物业服务工作由阿荣旗天顺物业服务有限公司服务。被告在纳景名都二期有住宅，即11号楼2单元501室。2016年11月22日至2019年5月22日一直未交纳物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾二次转运费。依据《物业管理服务委托合同》：住宅物业费为0.48元/平米/月，管道清淤费为15元/月/户，亮化照明费为10元/月/户，生活垃圾清运费为5元/月/户。2016年11月22日至2019年5月22日，被告应交物业费78.54㎡×0.48元/平米/月×30个月=1130元；应交管道清淤费15元/月×30个月=450元；应交亮化照明费10元/月×30个月=300元；应交生活垃圾二次转运费5元/月×30个月=150元。以上四项合计2030元。按《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条约定，超季度未交费为逾期，从逾期之日起交纳10元/户/日（实按2月/户/日），应收违约金1620元（2016年11月22日至2019年5月22日），判决之后以实际给付之时为止。被告姜福波辩称，我们物业管理不当。我家购买楼房的时候窗户的问题就上报了。过了好几年也不维修。小区的草坪都没有了，一楼把窗户打开改成园子和台阶。楼道也是半个月才打扫一次。还总丢东西。下雨雨水堆积。所以，我们没有享受到物业服务，怎么去交物业费。本院经审理查明，2013年8月阿荣旗宏大房地产开发有限公司与原告天顺物业公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定对莫旗纳景名都泰园小区提供物业服务。后于2014年7月5日原告天顺物业公司与莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，由原告天顺物业公司承包莫旗纳景名都小区的物业管理。双方约定住宅的物业管理服务费为0.48元/㎡、公共照明费为10元/月/户、清淤费15元/月/户、垃圾清运费5元/月/户。被告姜福波系纳景名都小区二期11号楼2单元501室（面积为78.54平方米）的买受人和定购人。但该房屋登记在被告姜福波妻子李丹丹的名下。现该房屋在原告天顺物业公司的服务范围内。现原告天顺物业公司的物业管理期限内，被告姜福波尚未给付物业费的期限为2016年11月22日至2019年5月22日。经原告天顺物业张贴欠费诉前告知单和短信告知物业费用明细等催要方式，被告姜福波未予以给付物业费用。被告姜福波抗辩未交纳原因是楼房窗户维修问题多年无人处理，以及物业服务质量不合格等。以上事实有原告天顺物业公司提供的：1、《前期物业服务合同》和《物业管理服务委托合同》，以证明业主在购房时应当知晓物业收费标准。在与业主委员会签订合同时亦认可前期物业服务合同的条款内容；2、催缴书和短信告知单以证明原告天顺物业公司对尚欠的物业费履行了法定的催缴手续，以及具体的欠费时间和金额；3、交钥匙通知单、业主临时管理规约和登记说明一份，以证明被告作为业主对物业费用的认可和被告姜福波提出的问题在当年已经由物业备案，并由开发商处理；4、照片五张和2020年7月份楼道检查反馈表，以证明原告尽到了清理淤泥，拆除自行栽种的园子以及楼道每天进行清理的情况。被告姜福波对证据1、2和3的真实性没有异议，即认可原告天顺物业公司系小区的物业服务公司，认可案涉房屋领取钥匙的时间以及签订业主临时规约的事实。但是，对证据3中的登记表认为，在提出楼房玻璃和压条等问题后，开发商仅有一次对损坏部分的玻璃压条进行处理。此后再无进行任何回访。对证据4认为根据体现的时间无法证明与目前2016年至2019年期间物业服务的关联性。本院经认证，根据被告姜福波的质证意见，以及证据的形式和内容对证据1、2和3的真实性予以认定采纳。对于证据4,根据照片和楼道反馈表显示的时间无法证明与案涉物业费收缴期限的关联性。因此，对原告天顺物业公司以此证据的证明目的不予采纳。本院认为，原告天顺物业公司于2014年7月5日与案涉小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，为被告姜福波所在的小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同依法成立，对原告及包括本案被告姜福波在内的小区业主均具有约束力。被告姜福波作为实际使用人，接受了原告天顺物业公司提供的主要物业管理服务，应当按约支付相应的物业费。现《物业管理服务委托合同》中约定了具体的收费项目和标准，即列支了具体详细的收费标准，不仅单项约定物业服务费标准，同时另行约定公共照明、垃圾清运、清淤费每月每户交纳等内容，并对该收费标准予以公示和备案。被告姜福波按照该标准也已经履行给付物业费用的情况下，本院对原告天顺物业公司主张的收费标准依据合同约定予以认定采纳。同时，结合被告认可的尚未交纳物业服务费用的期限和原告天顺物业公司的物业服务年限，认定为被告姜福波2016年11月22日至2019年5月22日尚欠的物业费用为：物业管理服务费为住宅1130元（78.54㎡×0.48元/平米/月×30个月）；管道清淤费450元（15元/月×30个月）；亮化照明费300元（10元/月×30个月）；垃圾清运费150元（5元/月×30个月），以上共计2030元。 对于被告姜福波抗辩原告天顺物业公司未尽到物业服务标准的主张。本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，加上物业服务企业自身能力的限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业服务公司提供良好的服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理金实施物业服务，否则直接影响公司正常运行，影响全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务公司相互理解，共同努力。现原告天顺物业公司已为案涉小区提供了基本的物业服务，双方也形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告姜福波提出的问题可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，业主委员会可以督促物业公司整改，提高服务质量，也可以通过法定程序解聘物业公司。物业服务公司可以承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，业主不能仅以物业公司提供服务不到位、存在瑕疵为由而拒绝缴纳物业服务费用及与小区生活环境息息相关的其他公共费用，或者降低物业费用的收费标准，这样缺乏合同和法律依据，也势必损害已全额交纳物业服务费的业主的利益。所以，该主张不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但是，具体到本案的实际情况，以及参考其他业主所提出的雨水聚集没有及时清理、草坪乱占乱用等普遍性问题，被告姜福波居住的小区院内在案涉物业服务年限内确实存在一定的瑕疵。因此，本院综合上述情况酌情认定减免部分物业费用至1600元，亦属于对原告天顺物业公司对于今后提高物业服务水平，反思不完善之处，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展的警示。对于被告姜福波主张的窗户修理的问题，根据《物业管理服务委托合同》的约定内容，并未有此项物业服务项目。原告天顺物业公司的收费项目中亦未体现收取该项服务费用。同时，该项修理行为在购房初期由物业公司进行登记，开发商进行了部分修理。对于后续存在的问题是否属于房屋质量问题，具体修理义务是否应由其他义务主体承担方面，应由被告姜福波另行协商或向各权利人主张。因此，在本案中无法认定该项抗辩意见与本案物业费项目和物业服务合同纠纷的关联性。对于被告姜福波提出的在购房时交纳给开发商的各项管道费用和保证金等费用，当时承诺在下年的物业费用中予以冲减。原告天顺物业公司亦认可有相应押金票据可以在物业公司办理该项事宜。因此，如被告姜福波有相应的原始票据可另行向原告天顺物业公司主张，并确定具体数额和时限。但是，在本案中被告姜福波对此抗辩未提供相关证据佐证，故不在本案中予以审理认定。对于小区草坪被占用，违法乱建等问题，现被告姜福波作为业主提出异议意见，则原告天顺物业公司应在原有处理的基础上，继续联合相关权利部门加大整治力度，保障小区环境的美化和规范。同时，被告姜福波也不宜通过拒交全部物业费的形式主张异议意见，这样会导致业主拒交物业费，物业公司服务无法全面到位，业主继续提出抗辩并拒交物业费的恶性循环局面。被告姜福波作为业主应通过业主委员会、权利主管部门等合理渠道表达，如造成违约可提起诉讼予以主张。最终的目的系形成小区物业公司与业主之间良性互动的局面。对于原告天顺物业公司主张的违约金1620元，其主张系根据《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条第四项的约定内容，对此本院认为该条款约定的内容为“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下项处理：（1）从逾期之日起按每天-超季度未交费为逾期，收10月/户/日交纳滞纳金”，但是原告天顺物业公司以此项约定来主张违约金没有事实和法律依据。同时，争议未解决之前，被告姜福波未交纳物业费也确属事出有因。因此，对该项费用不予支持。综上所述，本院认定被告姜福波给付原告天顺物业公司物业费1600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告姜福波于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2016年11月22日至2019年5月22日所欠物业费1600元；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姜福波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。   审判员  孟瑶    二〇二〇年九月二十七日 书记员  萨聪附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条 判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。