四川省广安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川16民终820号 上诉人（原审被告）：四川省广安市开元房地产开发建设有限公司，住所地四川省广安市广安区劳动街**。 法定代表人：陈定元，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：侯学高，男，1962年1月5日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：曾德志，四川众朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴虎，四川众朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭浩，男，1974年1月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 上诉人四川省广安市开元房地产开发建设有限公司（以下简称开元房产公司）因与被上诉人侯学高、彭浩房屋拆建合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 开元房产公司上诉请求：1．撤销原判决第二项“由四川省广安市开元房地产开发建设有限公司承担连带赔偿责任”；2．一二审诉讼费由侯学高、彭浩承担。事实和理由：1．一审法院举证责任分配明显违反法律规定。现有证据已能证明彭浩与侯学高等人签订的《房屋拆建补偿协议》上的印章不是开元房产公司使用的印章，但一审法院却认为开元房产公司无证据证明开元房产公司皆使用一枚印章，也不能证明系彭浩私自伪造。把彭浩应承担的举证责任强加在开元房产公司；2．开元房产公司介绍彭浩到观阁镇政府联系工作与彭浩、侯学高签订案涉《房屋拆建补偿协议》之间没有关联性，证明不了彭浩与开元房产公司之间的挂靠关系；3．一审认定彭浩挂靠开元房产公司，没有证据。开元房产公司在一审中提交的2016年12月1日陈德文案庭审笔录和观阁镇政府于2013年8月2日向彭浩发出的《责令停止违法建筑行为的通知》（广区观阁镇（2013）第号）能证明彭浩是以欺诈手段与侯学高等人签订的案涉协议。没有证据证明开元房产公司参与过彭浩的违法活动，销售房屋的款项全部进入的是彭浩账户，开元房产公司没有任何获利，且在（2019）川民终530、531号庭审中，彭浩回答的是和开元房产公司之间是挂靠关系，但没有证据；4．侯学高起诉的依据是案涉《房屋拆建补偿协议》，不是开元房产公司签订的，开元房产公司不是适格主体；5．没有证据证明彭浩的行为构成表见代理，侯学高与彭浩签订案涉《房屋拆建补偿协议》时，没有任何理由相信彭浩有代理人的资格。彭浩是有欺诈行为的。即使侯学高相信彭浩有代理权，也应根据《合同法》四十八条规定，在一个月内催告被代理人予以追认，但没有任何人向开元房产公司催告或依法要求撤销。被代理人没有追认的，对被代理人不发生效力；6．彭浩在三年后的其他时间中得到授权代理资格，无法证明其三年前违法代理取得开元房产公司授权参加土地竞拍，也不能证明2012年与侯学高签订的案涉《房屋拆建补偿协议》得到了开元房产公司的授权。 彭浩辩称，1．应该作出纠正由开元公司承担连带责任，开元公司不应该再向彭浩进行追偿；2．一审认定的挂靠事实清楚，且整个案件由来上诉人也是清楚的，借用资质、挂靠是在多次庭审中上诉人均提及了的，土地在2015年1月招投标，上诉人称2月违法建筑竣工，3月拆迁户提起相关诉讼，诉讼过程中上诉人法人亲自签收了法律文书委托彭浩出庭应诉，应诉后的责任承担也进行了明确，判决后彭浩也按照一审判决与上诉人达成一致意见：上诉人承担了一审中应该承担的责任。可见双方开发农贸市场事实是清楚的，应该共同承担相应责任，而不是彭浩一方承担；3．根据原来庭审查明所谓的印章系杨乐山提供，杨乐山妻子系上诉人的员工，至于杨乐山夫妻和上诉人如何挂靠和合作，上诉人是清楚的。在执行阶段，杨乐山和上诉人是如何处理执行事宜，上诉人的法人也是清楚的。至于本案为何发回重审是因为漏列了实际施工人和建设人，所以他们认为不管是第一次庭审还是发回后的第一次庭审，上诉人和彭浩之间的关系查明是合理的，也与现有证据和事实相印证。既然开元公司享受了相关权力就应该承担相应义务，应该按照原有模式履行后续的房屋建设工程许可和相关验收事宜。而不是在诉讼过程中不负责任的将公司资质进行降级，使原本能够合法的建筑成为违法建筑，这是上诉人作为一个企业对社会和合作者不负责任的表现。恳请二审法院在查明事实的基础上驳回上诉人的诉请。 侯学高辩称，作为合同相对人，候学高有理由相信彭浩所代表的是开元公司。经过签订的协议，开元公司也加盖了印章，在房屋拆迁后候学高有理由相信能够实现还房的目的。但由于上诉人并没有取得相应建筑资质和许可，致使候学高的财产受到损害，候学高对上诉人及彭浩起诉具有合理性和合法性。上诉人与彭浩应当向候学高进行赔偿损失。综上，候学高认为一审法院判决合理，事实清楚，法律适用明确，应当依法驳回上诉人的全部上诉请求。 侯学高向一审法院提出诉讼请求：1．解除与开元房产公司于2012年11月26日签订的《房屋拆建补偿协议》；2．彭浩、开元房产公司连带向他赔偿《房屋拆建补偿协议》约定的房屋折价损失及一倍以下的赔偿款共计70万元；3．彭浩、开元房产公司连带向他承担违约金20万元。 一审法院认定事实：2012年2月23日，开元房产公司向观阁镇人民政府出具介绍信（字第0002181号）并提供了该公司的企业法人营业执照（副本）、房地产开发企业资质证书、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人陈定元身份证等复印件。该介绍信的内容为介绍彭浩前往观阁镇人民政府联系××镇××市场改造事宜（限20天内有效）。该介绍信加盖了开元房产公司的印章。彭浩持有该介绍信到××镇××市场改造事宜，该介绍信现保存在观阁镇人民政府。 2009年3月27日，侯学高与陈代光签订《转让房屋协议书》，陈代光将其所有的位于××镇××市场××号××号门市及楼上住房两间以6.8万元的价格转让给侯学高。2012年11月6日，以开元房产公司为甲方，侯学高为乙方签订《房屋拆建补偿协议》，约定乙方将自己所有的位于××镇××市场砖混结构的门市一间（面积38.22㎡）和住房一套（面积93.7㎡）交由甲方拆除改建。乙方在签订协议之日起10日内搬出改建的房屋。甲方一次性补偿乙方搬家费300元。甲方承担拆除乙方所有的旧房的责任，甲方必须从拆房之日起24个月内将改建的原位置门市一间30-40㎡和住房两套200㎡无偿返还给乙方。乙方所超出面积的门市和住房按1200元／㎡补给甲方。乙方找补超面积建设费用分两次给甲方。甲方动工在基础（±0）时，乙方向甲方支付50%房款，尾款为房屋完工后，由甲方为乙方办好房屋产权证、土地使用权证后一次性支付给甲方。乙方如逾期付款，应按逾期付款总额的同期贷款利率向甲方支付利息。甲方在施工建房中如遇不可抗拒的事由阻碍施工，交房时间以此顺延。甲方返还给乙方的门市和住房为现浇结构，室内为混合砂浆抹面（含天棚），厕所预留下水管道位置，地面为豆石地面，门市为铝合金卷帘门，住房的进户门（防盗门）和铝合金窗均由甲方出资购买，并安装完好。室内留下水孔口二个。甲方建房的质量必须达到建筑行业有关规范的标准，否则返工的责任由甲方承担。乙方搬家时，除留下门市的卷帘门外，楼上的进户门和屋内的一切财产均属乙方所有，由乙方搬走。甲方拆除乙方的房屋后，甲方只能在乙方原有地面门市位置上改建归乙方所有的门市，该地面门市宽3.3米，门市面积不低于30-40㎡，住房面积不低于105-115㎡。乙方将原有房屋取得的水电气、电话、闭路证件交给甲方，甲方返还给乙方的门市住房必须安装好水电气、电话、闭路设施，安装所需的费用全部由甲方承担。甲方返还给乙方的房屋面积，以房管部门核定的面积为准，双方以此进行结算找补。该协议双方各自遵守，如一方违约，处违约金20万元。该合同首部、尾部甲方处加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章，甲方代表处彭浩签名，乙方处侯学高签名捺印。 协议签订后，彭浩组织人员于2012年11月26日拆除了侯学高的旧房。侯学高原被拆房屋为二楼一底结构，一楼为门市，二、三楼为住房。2014年12月18日，彭浩出具收条一份，内容为“今收到侯学高交来陈代光国有土地使用证一本，面积38.22平方米，转让房屋协议书一本，委托书一份，用于注销国有土地使用证相关事宜。”同时拆除的还有陈德文等十余户人的旧房。 之后，彭浩对所拆除房屋所在的观阁镇小石农贸市场（小石市场）以开元房产公司的名义进行开发建设与对外销售。2013年8月12日，广安市广安区（现前锋区）观阁镇人民政府对小石市场承建商彭浩发出《责令停止违法建筑行为通知》，内容为：经查，你单位私建的陈德文等13户旧房改建，违反了《中华人民共和国土地管理法》及实施条例、…《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规的规定，现责令立即停止违法建筑行为，配合观阁镇人民政府及国土资源行政主管部门等相关部门调查处理，若继续实施违法建筑行为，后果自负。请你于2013年8月12日后积极主动办理相关手续后再进行建设。之后，政府决定对案涉项目所使用的土地进行公开拍卖。2015年1月23日，彭浩将30万元土地拍卖竞买保证金通过银行转账方式转入开元房产公司账户，当天开元房产公司将该30万元转入广安市前锋区公共资源交易中心。2015年1月26日，开元房产公司通过竞买取得观阁镇小石农贸市场即观阁镇2014-35-1号3103平方米的国有土地建设使用权，土地使用性质为商住用地。拍卖成交确认书、国有建设用地使用权出让合同载明的竞得人、受让人为开元房产公司，尾部竞得人、受让人法定代表人或委托代理人（签字）处由彭浩签名。之后，因受让人未按期交纳土地出让价款，政府相关部门已解除国有建设用地使用权出让合同。 2015年2月观阁镇小石农贸市场改建房屋主体工程完工。该项目至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收。现四川省广安市前锋区人民政府已将案涉小石农贸市场改造项目纳入了前锋区房屋产权遗留问题解决处理。 改建后观阁镇小石农贸市场，除侯学高与另一户人外，其余被拆建人的原有房屋位置上均修建了新的房屋。2015年5月3日，夏德菊、陈德文、邹加政等被拆建户通过协商，自行选定原房相应位置对应的各自门市及住房并进行装修并入住。剩余的其他住房、门市，彭浩以开元房产公司的名义对外销售，售房合同上加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章。 由于侯学高原有房屋的位置上未修建新的房屋，只能在他人选择剩下或未出售的房屋中选取应归还的门市及住房，且仅剩14号门市和601号、602号住房及七楼住房可供侯学高选择，侯学高认为相较他原有房屋，14号门市位置太差且住房楼层太高而拒绝接受，遂向一审法院提起（2015）前锋民初字第109号民事诉讼。一审法院受理该案后，2015年1月14日承办法官将该案的起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书送达至开元房产公司的办公处（工商登记的住所），由其法定代表人陈定元亲自签收。2015年3月2日，彭浩持委托书出庭参与诉讼，委托书内容为“兹委托赵明华、彭浩两同志全权代理本公司与侯学高关于××镇××市场房屋拆迁安置补偿合同纠纷的应诉事宜。委托人陈定元。2015年3月1日。”其中赵明华被划掉。该委托书加盖“开元房产公司”印章，委托人“陈定元”签名非开元房产公司法定代表人陈定元本人签名。2015年3月2日、7月2日、2016年1月6日庭审均是彭浩出庭诉讼。该案诉讼中，2015年6月25日，侯学高申请对《房屋拆建补偿协议》约定的位于××镇××市场××楼××楼××房××的价值进行评估，由于侯学高原有房屋已被拆除且未在原有位置修建新的房屋，无具体参照物，评估鉴定机构无法进行评估。侯学高在法院组织双方协商评估机构的过程中，单方委托广安巨丰司法鉴定所对位于××镇××市场××幢××层第二个门市及301号、302号住房价值进行评估，评估门市及住房价值分别为28万元、553850元，单价分别为7800元／㎡、2650元／㎡。彭浩对该鉴定意见有异议，于2015年9月28日以开元房产公司的名义申请对位于小石市场内面积为35.6㎡的一楼门市一个及面积各为100㎡的三至五楼住房两套的均价进行评估。2015年12月22日，四川标准德安资产评估有限公司根据一审法院委托，做出川标资评［2015］014号评估报告书。评估结论为：一楼门市单价为4100元／㎡，面积为35.6㎡的门市价值为14.6万元；三楼住房单价为2300元／㎡，面积为100㎡的住房价值为23万元；五楼住房单价为2200元／㎡，面积为100㎡的住房价值为22万元；房屋及门市价值总计59.6万元。特别说明对于市场门市这类商业不动产，其在统一市场内位置不同、规划业态不同，其个体租、售价格差异很大，据评估人员在同类市场调查，同处于市场一楼的门市，面积和位置不同，销售单价的差额可达50%-80%以上，甚至翻倍。该报告评估结论为房屋均价，特此提醒报告使用者注意。该次评估费6000元，由彭浩垫支。彭浩与侯学高在庭审中均确认应归还侯学高的门市面积为35.6㎡。2016年1月21日一审法院作出（2015）前锋民初第109号民事判决，判决：一、解除侯学高与开元房产公司于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》；二、开元房产公司赔偿侯学高损失521584元；三、驳回侯学高的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉。判决生效后，彭浩与侯学高协商交付给侯学高一套住房，另赔偿侯学高损失324000元。侯学高申请法院强制执行余额324000元（含诉讼费），一审法院向开元房产公司发出强制执行通知书，2016年4月15日强制扣划了开元房产公司银行账户存款324000元支付给侯学高【（2016）川1603执292号执行裁定书】。被执行后，开元房产公司未向本院提出异议。 2015年9月，李福荣等七旧房被拆建户分别以开元房产公司为被告向一审法院提起诉讼，诉讼请求为确认联合建房协议或房屋拆建补偿协议有效，由开元房产公司支付逾期交房违约金，按约定安装水电等。案件受理后，一审法院将应诉通知书、传票等法律文书送达至观阁镇小石农贸市场，该项目聘请的工作人员蒋朝东予以签收，之后彭浩提交加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章的委托书，作为开元房产公司的委托诉讼代理人参与了该系列案件的庭审等诉讼活动。判决生效后，李福荣等申请强制执行，一审法院向开元房产公司发出强制执行通知书，之后将开元房产公司的银行账户存款97,930元予以扣划，支付给李福荣等逾期交房违约金8,250元。之后，开元房产公司以不服本院民事判决为由，向广安市中级人民法院申请再审。 2017年6月5日，开元房产公司法定代表人陈定元以有人以其公司名义并伪造公司印章与他人签订改建房屋补偿协议，对公司造成重大损失为由，向广安市广安区公安局治安大队报案。同年8月16日、9月16日，广安市公安局物证鉴定所根据治安大队的委托，分别对授权委托书、2015年3月1日委托彭浩为侯学高诉讼案的委托书及陈德文为乙方的《改建房屋补偿协议》上的“开元房产公司”的印章进行鉴定，（广）公（物）鉴（文）字〔2017〕21号、26号鉴定文书的结论为前述“开元房产公司”印章与《公司换发新版营业执照登记表》《公司年检报告书》加盖的“开元房产公司”的印章不是同一枚印章盖印形成。 案涉0002181号介绍信及开元房产公司营业执照等复印件加盖的“开元房产公司”印章，以及开元房产公司参与土地公开拍卖相关手续上加盖的“开元房产公司”的印章，系开元房产公司工商备案登记的印章，其他加盖的彭浩持有的印章。 彭浩称，做观阁小石市场房屋改建项目时，与杨友伦（又名杨乐山）合伙，并协商挂靠开元房产公司，杨乐山的妻子是开元房产公司的工作人员。其持有的印章是杨乐山带来的，该枚印章现已丢失。每次收到法院的法律文书都交到开元房产公司，开元房产公司是知情的。开元房产公司称杨乐山不是他公司员工，其妻子曾经是他公司员工，已于2012年前退休。彭浩不是开元房产公司的员工。 本院在再审李福荣、张燕一案的（2019）川16民终531号民事裁定书中认为，根据审理查明的案件事实，彭浩系挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以其名义进行案涉小石农贸市场改造项目。但迄今为止，彭浩尚未取得案涉项目的国有土地使用权，也未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收，即彭浩以开元房产公司的名义与李福荣等签订的《房屋拆迁补偿协议》所涉及的房屋属违法建筑，既无土地使用权证，也无相应的建设手续，房屋也未进行验收，建筑质量是否合格暂不能确定，而下一步的房屋产权手续也不能办理，正因为如此，前锋区人民政府将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理。故《房屋拆迁补偿协议》所指向的房屋是违法建筑，对李福荣、张燕诉请问题暂不属于人民法院受理范围，其可在前锋区人民政府对案涉项目产权问题处理后另行依法主张权利。遂裁定撤销该院原判决，驳回李福荣、张燕的起诉。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1．案涉房屋的拆建中，彭浩与开元房产公司的关系；2．《房屋拆建补偿协议》是否合法有效；3．开元房产公司是否是本案适格被告，彭浩与开元房产公司的责任问题；4．侯学高的诉讼请求应否得到支持。现分述如下： 一、彭浩与开元房产公司属于借用资质即挂靠关系 虽然经司法鉴定，《房屋拆建补偿协议》、授权委托书加盖的开元房产公司的印章与开元房产公司在工商登记资料中使用的印章不是同一枚，但该枚印章的来源无法查明，现有证据不能证明开元房产公司仅使用了一枚印章，也不能证明系彭浩私自伪造。开元房产公司向观阁镇人民政府出具了介绍信及公司营业执照等复印件，介绍信明确载明了委托彭浩进行案涉农贸市场改造事宜，可以认定开元房产公司确有委托彭浩进行案涉农贸市场改造的意思表示，事实上彭浩也是以开元房产公司的名义对案涉房屋进行拆除改建；在房屋修建中对案涉土地使用权的竞买中，开元房产公司接受彭浩转入的土地竞买保证金，以公司的名义交纳土地拍卖竞买保证金，并以公司的名义参与土地竞买；在一审法院审理的（2015）前锋民初字第109号侯学高诉讼案件中，开元房产公司的法定代表人亲自签收了法律文书，其后由彭浩持加盖了公司印章的委托书出庭诉讼，在法院强制扣划公司银行账户资金324,000元履行判决义务后，开元房产公司未提出异议，以上事实均表明开元房产公司对彭浩以其公司名义改建、销售案涉房屋的行为予以认可。同时，侯学高等人有理由相信彭浩的行为代表的开元房产公司，得到开元房产公司的授权，且侯学高等人应属于善意第三人。彭浩不是开元房产公司的职工，没有从事建筑活动的主体资格，其与开元房产公司没有劳动或隶属关系，却以开元房产公司的名义对案涉的观阁镇小石农贸市场进行开发建设；开元房产公司认可彭浩以其公司名义开发建设并销售案涉房屋。依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条的规定，彭浩与开元房产公司之间属于借用资质即“挂靠”关系。生效的（2019）川16民终531号民事裁定书亦确认彭浩系挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以其名义进行案涉小石市场改造项目。 二、《房屋拆建补偿协议》有效 《房屋拆建补偿协议》并非农村集体土地征收涉及的房屋拆迁，也非国有土地上房屋的征收与补偿行为，故不是政府的拆迁行为。从协议的内容看，就是拆除旧房还建新房，故拆建的主体并不必然是政府房屋征收部门，彭浩挂靠开元房产公司并以开元房产公司的名义与侯学高签订《房屋拆建补偿协议》，侯学高等合同相对人属于善意第三人，且有理由相信彭浩的行为代表的开元房产公司，得到开元房产公司的授权，《房屋拆建补偿协议》不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，该协议合法有效，双方当事人应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行自己的义务。 开元房产公司辩称彭浩未取得建房相关手续以及房屋未取得综合验收等，当地政府已将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理，案涉改建项目属于违法建筑等事实，只证明彭浩以开元房产公司的名义与侯学高签订的《房屋拆迁补偿协议》所指向的房屋属违法建筑，仅涉及新建房屋的交付及履行等，不影响《房屋拆建补偿协议》的效力。李福荣、张燕等其他旧房被拆除户主，针对房屋拆建有关协议提起的诉讼，诉讼请求涉及新建房屋，因新建房屋系违法建筑，故生效裁判文书认为暂不属于人民法院受理范围，与该案解除合同关系并赔偿损失的诉讼请求明显有别。 三、关于彭浩、开元房产公司的责任问题 如前所述，彭浩挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以开元房产公司的名义进行案涉小石市场改造项目。彭浩作为挂靠者，系案涉小石市场改造项目的实际出资人，对该项目享有权利承担义务，故彭浩应对其以开元房产公司名义与侯学高签订的《房屋拆建补偿协议》享有权利并承担相应的义务。开元房产公司明知彭浩不具备房地产开发的资质，出借资质即同意彭浩以开元房产公司的名义进行案涉小石市场改造项目，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条强制性规定，存在过错，故开元房产公司对彭浩就案涉《房屋拆建补偿协议》应承担的义务负有连带赔偿责任。开元房产公司赔偿后可另行向彭浩追偿。据此，对开元房产公司不是该案适格被告，不应承担相应责任的辩称意见，一审法院不予采信。 四、侯学高的诉讼请求应否得到支持的问题 侯学高原有房屋位置上未修建新的房屋，彭浩不能按《房屋拆迁补偿协议》约定向侯学高履行还房的义务，侯学高的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对侯学高主张解除双方签订的《房屋拆建补偿协议》的诉讼请求一审法院予以支持。合同解除后，对因此给侯学高造成的损失，彭浩应当予以赔偿。侯学高已向彭浩交付被拆建房屋，履行了合同的主要义务，彭浩也拆除了侯学高的房屋，对案涉改建项目观阁镇小石市场的格局进行了重新规划调整，利用了侯学高房屋所在土地的价值，因此，彭浩应当按《房屋拆建补偿协议》约定赔偿侯学高改建后的门市一间（面位为35.6㎡）的和住房两套（面积为200㎡）的折价损失，同时按照1200元／㎡扣除超过侯学高原有房屋面积的房款。侯学高在法院组织双方协商鉴定期间单方委托广安巨丰司法鉴定所对位于××镇××市场××幢××层第二个门市及301号、302号住房价值进行评估，有失公平公正原则，且评估的房屋价值明显过分高于该项目相应房屋的交易价值，故对侯学高提供的《司法鉴定检验报告书》，一审法院不予采信。四川标准德安资产评估有限公司根据本院委托，做出川标资评［2015］014号评估报告书，该评估报告程序公正合法，一审法院予以采信。依据《房屋拆建补偿协议》约定，还房超出原门市和住房的面积，应当由侯学高按1200元／㎡补给彭浩，据此应扣减124416元［（235.6㎡-131.92㎡）×1200元／㎡］，余额为471584元。 由于侯学高原有门市所在位置相对更具有商业价值，住房楼层相对较低，结合案涉项目不同阶段门市、住房的预售价格及评估意见和川标资评［2015］**评估报告书有关“特别说明对于市场门市这类商业不动产，其在统一市场内位置不同、规划业态不同，其个体租、售价格差异很大，据评估人员在同类市场调查，同处于市场一楼的门市，面积和位置不同，销售单价的差额可达50%-80%以上，甚至翻倍。该报告评估结论为房屋均价”等实际，该院酌定彭浩向侯学高增加5万元的赔偿损失。该案庭审中，侯学高与彭浩对521,584元损失的赔偿数额均无异议，该院予以确认，即彭浩应赔偿拆除侯学高房屋的损失521,584元。对于侯学高主张的违约金20万元，该院不再支持。依前述理由，开元房产公司对彭浩赔偿侯学高损失521,584元负连带赔偿责任。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、解除彭浩以四川省广安市开元房地产开发建设有限公司名义与侯学高于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》；二、彭浩向侯学高赔偿损失521,584元，由开元房产公司承担连带赔偿责任；二、由开元房产公司承担连带赔偿责任后，可另行向彭浩追偿；三、案件鉴定费6，000元（彭浩垫支），由侯学高负担2，000元，彭浩负担4，000元；四、驳回侯学高的其他诉讼请求。案件受理费12,800元，由侯学高负担3，785元，彭浩、开元房产公司共同负担9，015元。 二审审理查明，四川省广安市前锋区人民政府已将案涉小石农贸市场改造项目纳入了前锋区房屋产权遗留问题解决处理。 其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据审理查明的案件事实，迄今为止，案涉房屋尚未取得案涉项目的国有土地使用权，也未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收，即彭浩以开元房产公司的名义与侯学高签订的《房屋拆建补偿协议》所涉及的房屋属违法建筑，既无土地使用权证，也无相应的建设手续，房屋也未进行验收，建筑质量是否合格、下一步的房屋产权手续是否能办理均不能确定，正因为如此，前锋区人民政府将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理。故《房屋拆建补偿协议》所指向的房屋是违法建筑，对侯学高诉请问题暂不属于人民法院受理范围，侯学高可在前锋区人民政府对案涉项目产权问题处理后另行依法主张权利。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省广安市前锋区人民法院（2020）川1603民初44号民事判决； 二、驳回侯学高的起诉。 一审案件受理费侯学高预交5，000元，退还给侯学高；案件鉴定费6，000元，由彭浩负担。四川省广安市开元房地产开发建设有限公司预交的二审案件受理费12，800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  胡 成 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二〇年九月二十六日 法官助理  尹 庆 书 记 员  何 旭