湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初898号原告（反诉被告）：常德裕鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道柳菱社区火车站西侧金汇广场**楼**。法定代表人：林再兴，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭淑君，湖南博集律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）:崔平世，男，1980年5月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈政，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）常德裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）与被告（反诉原告）崔平世房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告裕鑫公司的委托诉讼代理人彭淑君，被告崔平世及其委托诉讼代理人陈政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令崔平世向裕鑫公司支付购房款228000元整；2.请求判令崔平世向裕鑫公司支付逾期付款违约金662008元（暂计至2020年3月20日），至全部欠款还清之日的违约金，按日万分之五的标准另计；3.请求判令崔平世向裕鑫公司支付物业费101632元（暂计至2020年2月29日)；4.请求判令崔平世向裕鑫公司支付物业费滞纳金64028元（暂计至2020年2月29日）；5.请求判令崔平世承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。崔平世辩称：1.裕鑫公司将北面房间的窗户全部封闭的该违约行为严重影响了崔平世的权利，崔平世有权推迟付款，崔平世不需要支付违约金。即使按裕鑫公司的违约金请求，《常德市商品房预售合同》中对逾期付款违约金的标准未进行约定，裕鑫公司对崔平世计算违约金的方法无合同依据。2.裕鑫公司要求崔平世支付物业费及滞纳金的理由不成立。裕鑫公司没有物业服务资质，亦未提供物业服务，双方无物业服务合同关系。3.裕鑫公司的诉讼请求超过了诉讼时效。从2013年以后，裕鑫公司就本案款项未向崔平世催收过，至起诉时止已经超过了诉讼时效。请求依法驳回裕鑫公司的全部诉讼请求。崔平世向本院提出反诉诉讼请求：1.裕鑫公司立即拆除对崔平世所购位于常德市武陵区房屋窗户的封闭，并恢复原状；2.判令裕鑫公司向崔平世提供上述房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3.判令裕鑫公司协助崔平世办理位于常德市武陵区房屋的不动产权证手续；4.判令裕鑫公司支付逾期办理不动产权证截止到2020年4月19日的违约金665860.71元，从2020年4月20日起至办理不动产权证时止，违约金按国家银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付；5.诉讼费用由裕鑫公司依法承担。裕鑫公司辩称：1.《定向设计、建设、购买房屋合同》系裕鑫公司与崔光宗签订，与崔平世无关。在后续签订的《商品房预售合同》中并未对二、三、四楼的窗户进行约定。2.根据《定向设计、建设、购买房屋合同》约定，变更设计应符合建筑规范的要求，裕鑫公司将提供《常德市公安消防支队的消防验收意见书》和《消防检查记录表》证明窗户的处理系遵守消防强制性规范的处理结果，消防验收系行政确认行为，裕鑫公司进行必要的功能性改造，不存在任何侵权行为，且符合公共利益，崔平世若对此行政确认行为存在异议，系行政诉讼处理范畴。3.物权适用登记管理，崔平世的第一项诉讼请求系以物权为基础的请求权，崔平世无权主张。对崔平世的第二项反诉请求，《商品房预售合同》中第九条约定上述文件系住宅商品房交付时的文件要求；对第三项、第四项反诉请求，办理不动产权登记手续为裕鑫公司的协助义务，在崔平世未缴纳房款及违约金之前，裕鑫公司不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认关在卷佐证。崔平世对消防检查记录表和消防验收意见书有异议，认为该项证据不是原件，是通过关系后搞到的假文件，崔平世不能提交相反的证据证明证明其自己的主张成立，经审查上述验收检查文件是从湖南省常德市公安消防支队调取的档案资料，对消防检查记录表和消防验收意见书的真实性、合法性和关联性予以认可，可以作为本案定案的依据。根据采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：一、2007年3月28日，裕鑫公司（甲方）与崔光宗（系崔平世父亲）、刮丽红（乙方）签订《定向设计、建设、购买房屋合同》，约定，崔光宗、刮丽红向裕鑫公司定购坐落在火车站金汇广场2号楼西南角的第二、三、四层商品房。定购采用乙方委托甲方定向设计、建设的方式购买。第二层、第三层、第四层建筑面积分别约340平方米，最终设计方案须以政府有关部分批准文件为准，实际销售面积以房屋产权部门实测结果为依据。乙方委托甲方对订购的房屋定向设计、建设，购买的房屋用于旅馆业。设计费和建设费已含概在总销售价中，乙方提交给甲方的设计和建设要点：1.要求在底层A11号门面内的某一位置（见乙方签字认可的图纸）设计由底层至第二、三、四层的自用楼梯一座，具体设计按设计规范布局。2.第二、三、四层按乙方指定的位置布局落水和排水管道。3.第二、三、四层东、西、南向外墙和窗，为满足规划要求和保持整体美观的需要，不得修改外墙原设计结构。南向窗户依据原设计窗户布局分室窗户，所布局的分室窗户可能是天窗或地窗。4.北面分室内窗设计高度为1.6米以上，窗户安全网由甲方安装（平面墙）。甲乙双方还对其他建设要点进行了约定。乙方定购的第二层房屋销售价2500元/㎡，第三层房屋销售价1700元/㎡，第四层房屋销售价1500元/㎡。双方对付款时间约定为：1.乙方在本合同签订时即向甲方交纳定金四十万元；2.甲方在本楼盘开盘时（甲方取得预售许可证10日内）。乙方须付齐总款项的60%。3.余下40%的房款可通过按揭贷款方式支付，但乙方申请按揭贷款的资格必须由提供按揭贷款的银行认可。4.乙方在交足首付款的同时，必须交纳办证费用和按揭贷款的各项费用。房屋交付的时间约定为：1.甲方于2008年8月30日前将房屋交付给乙方。2.房屋交付前必须通过房屋质监部门的验收，并到达验收标准。本合同由乙方股东共同签署，乙方内部股东的权利和责任与甲方无关。届时产权需分多个办理，以达到银行对申请贷款者的相关要求。上述合同还对其他事项进行了约定，该合同签订当天，崔光宗交纳定金145000元，并由裕鑫公司向崔光宗出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明预收选定金汇广场商品房定向设计、开发、购买定金145000元。二、2008年1月27日，裕鑫公司（出卖人）与崔平世（买受人）签订《常德市商品房预售合同》（以下简称合同），约定将出卖人建设的位于朝阳出售给崔平世，该商品房的用途为商业，预测建筑面积为613.72㎡。合同第四条第1款约定，该商品房单价：203为2500元／㎡，303为1700元／㎡,403为1500元／㎡，总金额为1166268元。合同第五条付款方式及期限约定为买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。首付款必须在2008年2月31日前付齐，逾期裕鑫公司有权另行安排。合同第八条逾期付款责任约定为：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之___（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起___日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定交付条件。（一）出卖人应当在2008年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5、6、7项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有房产测绘资质的机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、6、7项约定均为空。第十二条面积确认及面积差异处理，约定为按产权部门最终测绘结果，实行多退少补。第十三条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为常德市康都物业管理有限公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为：1.2元／月，平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。第十九条约定，自合同生效之日起7日内，由出卖人向产权登记部门申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，崔平世向裕鑫公司付款370000元首付款，并由裕鑫公司向崔平世出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到崔平世预售金汇广场2号楼203、303、403首付款370000元。2008年9月27日，崔平世付款71268元，由裕鑫公司向崔平世出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到崔平世预售金汇广场2号楼203、303、403（首付）71268元。2013年11月11日，崔平世付款550000元，由裕鑫公司向崔平世出具收条，该收条载明：“今收到崔平世交来金汇广场2号楼203、303号房款、116号门面款共计人民币伍拾伍万元整”。三、2008年9月25日，崔平世与裕鑫公司签订《关于崔平世、刮丽红购买房屋有关问题补充协议》，确认崔平世于2008年8月底前征得裕鑫公司同意进场装修，2008年8月30日，裕鑫公司将上述房屋先行交付崔平世进行装修，交付时北面房屋建有内窗，2008年11月11日，常德市公安局消防支队对北面玻璃墙对面的常德市美居建材广场的室内装修工程进行检查，特别注明，“依据《商店建筑规范》，商业部分应当与南侧宾馆进行防火分隔，分隔材料必须达到防火规范要求”。双方进行协商后崔世平同意暂时修建防火墙，该防火墙分隔后导致崔平世购买的203、303、403号北侧商品房窗户被封闭。2008年12月8日，常德市公安消防支队对金汇广场1#、2#楼土建工程及美居建材广场室内装修进行消防验。验收意见书特别要求，“经此次验收的建筑工程如有改建、扩建和重新室内装修，应报公安消防机构审批。应加强对建筑消防设施的定期维修保养，确保完好有用”。另裕鑫公司开发的金汇广场2#楼于2009年4月8日通过竣工验收备案，于2009年8月12日取得金汇广场的预售许可证。四、2009年12月29日，崔世平向本院对裕鑫公司提起民事诉讼，本院立案号（2010）武民初字第266号，要求裕鑫公司立即拆除对崔光宗所购房产窗户的封闭，恢复原状，赔偿封闭窗户造成的经营损失805920元，要求按合同安装总电表并赔偿多交电缆的损失40000元，停工损失149040元，并按合同对所购房产采取隔热措施。2009年12月，裕鑫公司将崔光宗、刮丽红准备的按揭资料提交给工商银行，2010年2月4日，工商银行向崔光宗、刮丽红出具《不予贷款通知书》，不予贷款的理由主要是存在个人收入来源等问题。2010年4月18日，裕鑫公司向崔光宗、崔世平、刮丽红发出《通知》内容为：你方延迟支付购房款，延迟提交银行按揭资料，在银行初审决定不予贷款后你方拒不重新提交符合银行条件的按揭资料，均显示你方没有任何诚意解决购房尾款的问题。我公司最后书面通知你方以现金方式交付购房尾款，如你方拒不交付购房尾款，我公司将依法解除双方签订的全部合同，并收回房屋。2010年5月25日，裕鑫公司向崔平世、刮丽红、崔光宗发出《解除通知》，内容为：我公司现根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十三条之规定，正式通知你方，解除双方签订《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房预售合同》、《关于崔平世、刮丽红购买房屋有关问题的补充协议》，对因你方违约给我公司带来的损失，我公司保留追偿的权利。2010年6月9日，裕鑫公司向常德市仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求的第一项为：请求裁决解除双方签订《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房预售合同》、《关于崔平世、刮丽红购买房屋有关问题的补充协议》。常德市仲裁委员会并作出裁定，2011年3月15日，崔光宗、崔平世、刮丽红向湖南省常德市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，2011年5月20日，湖南省常德市中级人民法院作出（2011）常民三撤字第1号裁决裁定：驳回崔光宗、崔世平、刮丽红请求撤销常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决的请求，2011年5月26日，裕鑫公司向湖南省常德市中级人民法院申请强制执行常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决，2011年7月8日，崔光宗、崔世平、刮丽红向湖南省常德市中级人民法院提出不予执行申请，湖南省常德市中级人民法院裁定：对常德仲裁委员会（2010）常仲裁字第41号裁决，不予执行。2010年1月13日，崔世平撤回了（2010）武民初字第266号的起诉。五、2020年4月8日，裕鑫公司因本案而申请财产保全，花费保全费5000元。六、2007年2月8日，裕鑫公司与崔光宗签订《房屋位置预订协议书》，协议第1条约定崔光宗自愿选定裕鑫公司开发的金汇广场商铺一套，该房屋位于火车站与汽车总站之间金汇广场区域。崔光宗对此选订位置编号为：A11。协议第2条约定崔光宗选定的商铺建筑面积约为55平方米，日后实际成交面积将以产权部门测绘的面积为准。裕鑫公司销售价格为11888元。后崔光宗购买的上述房屋实为2号楼116号房屋，建筑面积为46.88平方米。协议签订当日，崔光宗交付订金50000元，由裕鑫公司向崔光宗出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到崔光宗预收选订金汇广场商铺A11号50000元。2008年9月27日，案外人贵小英、杨振代崔光宗交纳116号商铺首付款264244元，由裕鑫公司向付款人贵小英、杨振出具《湖南省常德市往来结算统一凭据》，凭据载明收到预收金汇广场商铺116号首付款264244元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。裕鑫公司与崔平世签订的《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房预售合同》，是双方真实意思表示，崔平世支付了部分购房款，裕鑫公司交付了房屋，虽然双方在此前对合同是否继续履行存在争议，但现在双方均要求对方履行合同，因此合同合法有效，双方应恪守并全面履行。本案争议焦点为：一、本案裕鑫公司要求支付购房款及违约金的诉请是否超过诉讼时效；二、崔平世欠付的购房款数额；三、崔平世是否应当承担违约责任；四、逾期付款违约金标准及支付日期；五、裕鑫公司起诉的物业费及物业费滞纳金是否应当支持；六、崔平世反诉请求能否得到支持。关于焦点一，在房屋买卖合同关系中，支付购房款是获取房屋所有权的前提，房屋买受人崔平世以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，同时又提出反诉请求要求出卖人协助办理不动产登记手续，其提出的诉讼时效抗辩将使其合同目的无法实现。同时根据权利义务相一致的原则，崔世平要求裕鑫公司履行义务，崔世平也应当履行相应义务，因此，裕鑫公司要求支付购房款及违约金的诉请以超过诉讼时效拒不履行的理由不能成立。关于焦点二，购房款应结合裕鑫公司的起诉请求和崔平世的要求依法进行分配。崔平世共计已交纳约定的首付房款586268元（145000元+370000元+71268元）。崔平世当时未交纳欠付的为未约定付款日期的拟申请贷款的购房款为58000元。2013年11月11日，崔平世付款550000元，由裕鑫公司向崔平世出具收条，该收条载明：“今收到崔平世交来金汇广场2号楼203、303号房款、116号门面款共计人民币伍拾伍万元整”。该笔款550000元由崔平世交纳，系对崔平世及崔光宗两人分别购买的房屋共同交款，其二人均要求在2013年11月11日交付的550000元中优先支付其父亲崔光宗的购房款，但裕鑫公司不同意。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同各类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”的规定，该笔550000元的款项应当优先交纳崔平世与崔光宗应当支付的到期购房款，崔平世已经交清首付款，未支付购房款未约定交款日期，崔光宗未按约定在2013年11月11日前交纳房款为243065.44元【（11888元/平方米×46.88平方米-50000元-264244元）】，因此，550000元优先交纳崔光宗金汇广场116号商铺的购房款中243065.44元，其余306934.56元作为崔平世为金汇广场第2幢2-4层203、303、403号房屋交款。裕鑫公司按所欠购房款的比例确定支付购房款的主张，没有法律依据。崔平世、崔光宗要求优先交清A116号商铺的购房款在本案中按所欠金额273065.（44）元（228000元+45065元）交齐，所欠款项全部由并案审理的被告崔平世承担。关于焦点三，裕鑫公司未按约定为崔平世购买的北侧商品房建好窗户，属于违约行为，也应当承担违约责任，但其裕鑫公司交付房屋的主要义务已经履行，不符合行使先履行不安抗辩权的情形，崔平世不能因此不履行交款义务，崔平世未按约定支付裕鑫公司购房款属于违约，依法承担违约责任。关于焦点四，裕鑫公司与崔平世在《常德市商品房销售合同》第五条对付款方式及期限的约定为贷款方式付款，仅对首付款的期限进行了约定，第八条逾期付款责任中约定，首付款逾期付款违约金约不小于日万分之五，按照该约定计算首付款逾期付款违约金，2008年2月31日前崔平世未付购房款首付款为68134元，2008年9月27日前实际交款71268元，逾期210天，崔平世应当按照日万分之五支付未付购房款首付款为68134元的违约金7154元（68134元×5÷10000×210天）。首先，关于计算违约金的起算日期，裕鑫公司与刮丽红在《常德市商品房销售合同》第五条对付款方式及期限的约定为贷款方式付款，第八条逾期付款责任约定中，对逾期付款超过30日的逾期付款违约金约定为空白，双方亦未对该项违约金进行补充约定，因此双方未对向银行贷款的具体时间期限和违约责任进行约定，裕鑫公司可以随时要求刮丽红履行，以通知刮丽红交款之日第二天2010年4月19日起计算违约金。其次，违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方对剩余房款约定为通过向工商银行或住房公积金管理机构借款支付，但对向银行贷款的具体时间期限未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定计算违约金。根据本案的履行情况，本院酌定参照中国人民银行同期贷款利率及2019年8月20日公布的LPR利率上浮百分之三十的标准计算违约金。首付款以外的购房款违约金具体计算为：1、首付款交付后至2013年11月11日期间的购房款，双方对剩余购房款约定向银行按揭贷款方式支付，双方对剩余购房款支付时间及方式未进行约定，后因崔平世无法办理贷款，以裕鑫公司2010年4月18日通知崔平世交纳剩余房款之日起第二天作为违约金计算的起算点。故剩余购房款580000元的违约金自2010年4月19日起至2013年11月11日，以580000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十的标准计算；2、对于2013年11月11日以后的剩余购房款数额为273065元的违约金，自2013年11月12日至2019年8月19日期间，以273065元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，以273065元为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR上浮百分之三十计算。综上所述，对裕鑫公司的第1项要求崔平世支付未付购房款的诉讼请求，本院予以支持，并由崔平世支付裕鑫公司要求合并审理案件的被告崔光宗支付的未付购房款45065元及相应违约金。对裕鑫公司要求崔平世支付上述认定范围内违约金的部分诉讼请求，本院予以支持；对超出上述认定范围内违约金的部分诉讼请求，本院不予支持。关于焦点五，裕鑫公司与崔平世在《常德市商品房销售合同》第十三条约定前期物业服务由常德市康都物业管理公司进行物业管理，物业费及服务费滞纳金的请求主体应为实际提供物业服务的物业公司，裕鑫公司无权要求崔平世支付物业费及物业费滞纳金，对裕鑫公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于焦点六，关于反诉原告除对涉案窗户的封闭、恢复原状的第一项诉讼请求。首先，裕鑫公司开发的房屋北面涉案房屋没有窗户，提供的房屋不符合双方签订的《定向设计、建设、购买房屋合同》及《常德市商品房销售合同》的约定，裕鑫公司存在交付房屋不符合合同约定的违约行为，崔平世在对方违约的情况下有依法可以要求继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失、减少价款等违约责任的权利。其次，崔平世进场装修后，因消防验收主管部门在消防验收时要求裕鑫公司将涉案房屋北测窗户用防火墙与相邻美居建材广场商业部分进行分隔，消防验收主管部门要求建立防火墙进行分割时，崔平世对防火墙的位置已知晓并同意，在裕鑫公司完成防火墙建设时封闭了崔平世北面房屋的内窗。按消防验收的要求，双方要进行防火隔离，因涉及公共利益的需求，不能继续履行或者采取补救措施打开封闭的门窗，消防验收属于行政行为，当事人认为侵犯了其合法权益对其效力产生争议，应当通过行政诉讼的途径进行救济，在民事案件中本院不能对行政行为确认的事项作出处理。其次，在本院审理过程中，本院向崔平世释明并征求意见，若裕鑫公司交付房屋不符合合同约定违约的情况下，是否可以放弃反诉第一项诉讼请求，要求裕鑫公司赔偿因没有按约定修建窗户导致房屋性能减少的价值损失、减少房屋购买价款，崔平世不同意放弃该项反诉请求，本院因当事人没有主张赔偿房屋性能减少的价值损失、减少房屋购买价款而不能作出处理。故对崔平世第一项反诉诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告的第二项诉讼请求，双方在《定向设计、建设、购买房屋合同》、《常德市商品房销售合同》中约定涉案房屋的用途为商业性质，均非住宅，在《常德市商品房销售合同》第九条约定的交付条件第（二）款适用对住宅的约定，只有商品房为住宅的，出卖人才需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但出卖人对出卖的房屋依法承担质量保证的法律责任。关于反诉原告的第三项、第四项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”崔平世履行购房款义务在先，裕鑫公司协助办理不动产权手续义务在后，崔平世未付清全部购房款，并非裕鑫公司的原因导致无法办理产权登记手续，其无权请求裕鑫公司协助办理相关不动产权手续，更无权要求裕鑫公司承担相关办证违约金。对崔平世的该两项反诉诉讼请求，本院不予支持。崔平世在支付全部购房款后，随时可以要求裕鑫公司协助办理不动产权手续义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用法律问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条之规定，判决如下：一、崔平世于本判决生效之日起十日内向常德裕鑫房地产开发有限公司支付购房款273065元及违约金，首付款的违约金为7154元，自2010年4月19日起至2013年11月11日期间的违约金，以580000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算，自2013年11月12日至2019年8月19日期间的违约金，以273065元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，以273065元为基数按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）上浮百分之三十计算；二、驳回常德裕鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回崔平世的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14301元，反诉受理费5230元，财产保全费5000元，合计24531元，由常德裕鑫房地产开发有限公司负担8137元，由崔平世负担16394元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾宪元人民陪审员  王立娟人民陪审员  唐曼林二〇二〇年九月十八日法官助理吴宁辉书记员刘萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用法律问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。