北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12685号原告：姚光辉，男，1988年8月5日出生，汉族，施乐百金店设备（上海）有限公司职员，住山东省莘县。被告：张辉，男，1986年3月14日，汉族，无业，住山东省临沂市罗庄区。原告姚光辉与被告张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚光辉、被告张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚光辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认姚光辉与张辉的房屋租赁合同已于2020年5月28日解除；2.判令张辉返还姚光辉4000元保证金和自2020年5月28日至2020年6月25日未产生的房租3613元以及未产生的服务费433.8元，共计8046.8元；3.本案案件受理费由张辉承担。事实及理由：2019年12月26日，姚光辉通过巴乐兔平台推荐与张辉签订房屋租赁合同，承租位于北京市大兴区新源大街53号院荣锦园15号楼2单元2502号房屋，该房屋是所有权人黄通平（以下简称业主）委托张辉代为出租的。租赁期限为12个月17天，自2019年12月26日至2021年1月11日，租金为每月4000元，按季度缴纳，保证金为4000元。姚光辉于2019年12月26日通过巴乐兔平台向张辉缴纳第一季度租金12000元、4000元保证金及服务费730元，于2020年2月23日缴纳了第二季度的租金12000元。2020年5月17日，业主告知姚光辉，张辉已拖欠5000元房租，若张辉再不支付房租，其将会前来收房。经协商，张辉口头承诺只要姚光辉按其要求缴纳租金，便能继续承租该房屋，但张辉拒绝出具书面承诺，因此未能协商成功。2020年5月26日，因业主尚未与张辉解除委托合同，且该日为巴乐兔平台约定的缴纳租金的日子，姚光辉通过巴乐兔平台缴纳了第三季度租金12000元。但次日，巴乐兔平台告知其已经与张辉解除合作关系，并退还租金。2020年5月28日，业主向姚光辉发了其与张辉终止委托合同的通知。姚光辉于当日向张辉提出解除房屋租赁合同，并要求其返还缴纳的保证金以及2020年5月28日至2020年6月25日未产生的房租及未产生的服务费。故为维护自身合法权益，起诉至法院。张辉辩称，同意解除合同，但是不同意于2020年5月28日解除。涉案房屋系其从房东处承租，其为房屋装修等花费将近4万余元，并介绍姚光辉承租涉案房屋。姚光辉并未交纳2020年6月26日之后的租金，所以不是张辉违约。并且姚光辉现在还在占有使用涉案房屋并没有腾退。根据合同的约定，姚光辉在合同终止之后与房东另行签订了租赁合同，损害张辉的合法权益，还应该支付张辉违约金。本院经审理认定事实如下：位于北京市大兴区新源大街**院**楼****2502房屋（以下简称：2502房屋）系黄通平、尚洁所有。黄通平与张辉签订《房屋出租委托代理合同》。2019年12月26日，姚光辉（乙方、承租方）与张辉（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方代理出租2502房屋及其设施（家具、电器），乙方承租该房作为居住用途。租赁期限为12个月17天，即自2019年12月26日至2021年1月11日。房屋租金每月人民币4000元，按季度缴纳，乙方应提前30天缴付房屋租金，付款日期：2019.12.26，2020.2.25，2020.5.25，2020.8.25。本合同签订之日，乙方应向甲方交纳一个月房屋租金人民币4000元作为保证金。保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家居、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证……第六条：乙方义务：1.乙方应按照本合同规定的期限向甲方交纳租金，逾期不交租金视为违约，合同期满，乙方应当天搬出……4.租赁期内及租赁期终止后的三个月内，乙方不得与该房产权人自行成交，否则乙方应向甲方交付二个月房屋租金作为赔偿。姚光辉通过上海万间信息技术有限公司（以下简称：上海万间公司）支付押金4000元，一次性费用：服务730元，2019年12月26日至2020年6月25日房屋租金24000元。其后，上海万间公司将上述款项支付张辉。经询，张辉认可收到上述费用。2020年5月26日，姚光辉再次通过上海万间公司支付2020年6月26日至2021年9月25日房屋租金12000元。次日，上述款项被退回至姚光辉账户。姚光辉提供不动产权证书、房屋出租委托代理合同、房屋租赁合同、支付凭证、退款单等证据以佐证上述事实。关于退款原因，张辉称巴乐兔平台回复其原因是银行系统问题。姚光辉称其向巴乐图平台核实系张辉不给承租户解决问题，所以巴乐图平台解除了与张辉的委托关系，便将租金退给姚光辉。姚光辉提供其与巴乐图平台的邮件予以佐证，载明：您好姚先生。房东约在2020.3月份已经跟平台停止合作，如果后续需要平台配合，平台愿意协助租客处理，租客可以向法院提出，平台会安排专人对接。姚光辉提供黄通平于2020年5月28日出具的《关于委托人黄通平与代理人张辉并北京明辉伟业投资管理有限公司合同终止的通知书》，载明：委托人与代理人于2018年1月7日签订《房屋出租委托代理合同》，代理合同期限为2021年1月10日。按照合同第三条委托价格与交付方式及交付清单约定，代理人应于2020年3月10日交付2020年度第一季度租金，代理人于3月18日交付租金5000元，剩余部分代理人承诺尽快支付。委托人于2020年4月1日、4月9日、4月20日、4月27日及5月15日多次通过电话及微信方式催缴支付，代理人均未及时回复并以各种理由拖延。在委托人与代理人沟通无结果情况下，委托方于2020年5月17日前往房屋所在地进一步查看并沟通，因无法联系上代理方，委托方为维护保障自身合法权益及时采取报警协调处理。出警人员了解情况并做相关记录备案，警方人员随即使用警用电话多次现场联系代理人，代理人未有任何形式回复。根据国家企业信用信息公示网显示《房屋出租委托代理合同》中代理人落款合同章的“北京明辉伟业投资管理有限公司”为该企业已注销。根据《房屋出租委托代理合同》第六条违约责任中的第2条“违反上述合同条款的行为即视为违约”，现委托方书面通知代理人张辉，因代理人张辉及其单位未能履行合同相关条款约定责任，即日起双方原签署的《房屋出租委托代理合同》终止，收回房屋。同时委托方为维护自身合法权益，保留追究代理人剩余租金及法律责任的权利。张辉对上述内容不予认可，但认可其因疫情影响，欠付房东2020年4月、5月、6月的租金5000元。2020年5月28日，姚光辉微信联系张辉：现收到房东消息，称因你违约，已按照相关法律条款与你解除了租房合同，那么你与我的租房事实就不能正常履行，因此限你三日内退还我所交押金4000元，提前交付未产生居住的房租4000元，并承担相应违约责任（一般2个月租金，可商议）。张辉认可收到上述微信。张辉提供其与姚光辉的微信聊天记录截图，证明其向姚光辉催缴房租，姚光辉逾期未支付租金。姚光辉认可该份证据的真实性以及证明目的。经询，姚光辉称2020年5月28日，房东黄通平让其腾退并给了其一段时间的缓解期，因为房东说，张辉欠他5000元钱的租金没有给。后来经过房东介绍，姚光辉与案外人孙晋东重新就涉案房屋签订了房屋租赁合同，租赁期间是从2020年6月10日开始的，并将2020年6月10日之后的租金交付给了孙晋东，现在其还在涉案房屋居住。孙晋东从房东处租赁了涉案房屋。姚光辉从孙晋东处另行承租了房屋。关于服务费，经询，姚光辉主张系卫生费、维修费等费用，按照每天2元的标准计算了365天的。张辉认可姚光辉的陈述。本院认为，姚光辉和张辉签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。现因张辉拖欠房东租金，致使房东向姚光辉主张收回涉案房屋，姚光辉与案外人另行于2020年6月10日就涉案房屋签订租赁合同，并交纳2020年6月10日之后的租金，姚光辉和张辉签订的《房屋租赁合同》的合同目的已经无法实现，应该予以解除。因姚光辉在涉案合同项下居住涉案房屋至2020年6月9日，故本院依法认定姚光辉于2020年6月9日在诉争合同项下腾退涉案房屋，《房屋租赁合同》于该日解除。姚光辉应交纳截至2020年6月9日的房屋租金，经核算，张辉应退还姚光辉剩余房屋租金2133.33元。关于服务费730元，姚光辉于《房屋租赁合同》签订当日交纳该笔费用，张辉认可收到该笔费用，现《房屋租赁合同》已经解除，经本院核算，张辉应退还姚光辉剩余服务费411.94元。关于保证金，根据《房屋租赁合同》约定，姚光辉已经交纳保证金4000元，现《房屋租赁合同》已经解除，张辉应退还姚光辉该笔费用，故本院对姚光辉要求张辉退还保证金4000元的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认姚光辉与张辉签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、张辉于本判决生效后十日内退还姚光辉押金4000元，剩余房屋租金2133.33元，剩余服务费411.94元；三、驳回姚光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张辉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月十七日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹