安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0403民初160号 原告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场**，统一社会信用代码913401007199983931。 法定代表人：张茂卜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周天艺，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 被告：合肥万千商业运营管理有限公司,住所地,住所地安徽省合肥市新站区磨店商业街**会信用代码91340100058484511Y。 法定代表人：余本永，该公司总经理。 原告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日房产公司）与被告合肥万千商业运营管理有限公司（以下简称合肥万千公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告旭日房产公司委托诉讼代理人周天艺、陈强到庭参加了诉讼，被告合肥万千公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 旭日房产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认旭日房产公司与合肥万千公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》解除,合肥万千公司支付欠付的房屋租金80万元及违约金2.56万元;2、依法判决合肥万千公司赔偿经济损失197.86万元及律师费19.9794万元;3、依法判决合肥万千公司返还旭日房产公司代为垫付的租金押金5万元;以上合计305.3994万元；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由合肥万千公司承担。事实与理由：2018年2月13日,旭日房产公司与合肥万千公司签订《租赁合同》,合同约定：合肥万千公司租赁旭日房产公司所有的淮南时代广场负一层至三层房屋,房屋总面积12968㎡,经折算后房屋面积为11942㎡。租赁期限为15年,自旭日房产公司实际交房日开始计算,租金第一个计租年度为11.9420万元/月。2019年1月18日,旭日房产公司与合肥万千公司又签订《补充协议》,补充协议约定：合肥万千公司租赁负一层、一层及二层,并重新对租赁房屋进行装修,租期起止日为2019年3月16日至2034年3月15日止,首年实际计租起止日为2019年5月16日至2020年3月15日止。同时约定2018年8月16日至2019年3月15日的租金为100万元及该笔租金的支付方式和期限。 协议签订后,合肥万千公司在支付60万元房屋租金后，拒绝按照《补充协议》的约定支付后续的房屋租金,合肥万千公司的行为已构成违约。旭日房产公司分别于2019年7月30日、2019年8月8日向合肥万千公司邮寄催告函,要求其按照协议约定支付房屋租金,但未果。2019年8月19日,旭日房产公司以公证送达的方式向合肥万千公司送达了《关于解除租赁合同及补充协议的函》,解除了双方之间签订的《租赁合同》及《补充协议》。 旭日房产公司在《租赁合同》签订后,按照《租赁合同》的约定,对出租房屋进行装修改造，共计支付197.86万元,其中电梯定作安装费用为86万元、电梯口封堵(钢结构)费用8.8万元,供暖设备采购及安装费用37万元,消防施工改造及检测费用38.5万元,消防卷帘安装工程费用21.7636万元,空调改造费用5.7964万元。因合肥万千公司拒绝支付房屋租金,造成《租赁合同》签订一年零六个月后被解除,旭日房产公司按照《租赁合同》的约定安装的上述设施设备被闲置,旭日房产公司再次招商后上述设施设备因不符合新的租赁方要求被全部拆除,给旭日房产公司造成巨大的损失,该损失应由合肥万千公司承担。 合肥万千公司在签订《补充协议》时,须对原三层租户进行清退补偿,其中对于三层3F022、35-023号租户的补偿款没有谈妥支付,后经合肥万千公司同意,由旭日房产公司先行垫付的该户租户的补偿款5万元,合肥万千公司也没有返还,该款应由合肥万千公司承担。 另《租赁合同》第18条约定：因本合同的履行而产生争议的,应通过双方友好协商解决;协商不成的,任何乙方均选择以下第18.2种方式解决纠纷。因此而产生的所有费用包括但不限于:律师费、诉讼费、保全费、保全担保费、鉴定费、申请执行费、差旅费等所有合理费用都由责任方承担。合肥万千公司拒绝支付房屋租金,构成违约,应承担旭日房产公司支付的律师费和拆除费用。旭日房产公司为维护自身的合法权益,特诉至法院,请求依法判如诉请。 合肥万千公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 旭日房产公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、旭日房产公司的营业执照复印件、合肥万千公司企业信息查询单，证明原被告的主体适格。 2、租赁合同及补充协议原件、场地交接确认书复印件一份，证明在租赁合同中第三条约定的履约保证金是50万元，第11条第二款及第八项约定合肥万千公司未及时向旭日房产公司缴纳租金应当承担违约责任，如因此对旭日房产公司造成经济损失由合肥万千公司承担全部责任，第十五条第二款约定违约金的计算标准为每逾期一日按逾期金额的万分之五计算。 3、银行回单、转账说明及转账明细复印件，证明合肥万千公司委托鲍金武于2018年2月13日交付定金10万元，合肥万千公司法人余本永于2018年4月16日支付保证金40万元，余本永于2019年1月21日支付补充协议第三条约定的租金30万元，委托淮南纳辰商贸有限公司于2019年2月22日支付补充协议第三条约定的租金20万元，2019年3月27日余本永支付补充协议第三条约定的租金10万元。综上合肥万千公司及委托人共计支付旭日房产公司保证金50万元及按照补充协议第三条支付的租金60万元，欠付租金40万元。 4、催告函、邮寄单及回执复印件，证明旭日房产公司分别于2019年7月30日及2019年8月8日向合肥万千公司邮寄催款函，要求其按照合同约定支付2019年5月16日起的房屋租金。 5、公证书原件一份，证明旭日房产公司委托安徽正诚公证处于2019年8月16日至合肥万千公司经营的万千超市办公室向合肥万千公司送达关于解除租赁合同的协议函。2019年8月16日公证处出具的公证书即旭日房产公司与合肥万千公司签订的租赁合同及补充协议于2019年8月16日解除。 6、合肥万千公司收据原件2张，证明合肥万千公司为了清场原租户，承诺向租户支付5万元补偿款，该款由旭日房产公司实际代付，收据是由合肥万千公司方开具的。 7、电梯定作与安装合同、工程采暖设备供货及安装合同、建筑消防设施检查合同及补充协议、无机布防火卷帘工程安装合同、委托招商合同及授权委托合同原件各一份，证明旭日房产公司为履行与合肥万千公司签订的合同，对待出租的房屋进行整体改造及装修，共计支付197.86万元。旭日房产公司通过淮南市文弘商业运营管理有限公司签订的上述合同及支付的款项。 8、委托合同复印件一份，证明旭日房产公司与安徽震一律师事务所签订风险代理的委托合同。 9、保全费发票、保险单原件，证明旭日房产公司向人保财险购买了保全保险并向法院申请诉讼保全，交纳保全费0.5万元、保险担保费0.6150万元，共计1.1150万元。 本院经审查对旭日房产公司提交的全部证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月13日，出租方旭日房产公司（甲方）与承租方合肥万千公司（乙方）签订《租赁合同》,约定：租赁场地坐落于淮南时代广场负一层至三层,租赁场所的实际面积为12968㎡。在计算租赁场所的租金及物业服务费时，本合同双方确认同意按折算后面积11942㎡作为计租面积。租赁期限为15年，自甲方实际交房日开始计算。因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）并向乙方交付租赁场地之日起，甲方给予乙方4个月物业改造期，……在物业改造期内，乙方无须支付租赁费用（但需承担该期间使用的水、电、气及垃圾清运费）。甲方交房之日起开始计租（交房日即是计租起始日）。乙方的母公司乐亿万千超市股份有限公司应于本合同签订之日起十个工作日内向甲方支付人民币10万元定金，甲方应在收到上述定金3个工作日内向乙方出具等额的收款收据。在甲方具备交房条件时，乙方追加40万元，合计50万元作为合同保证金。租赁费用含应缴纳的房屋租金、物业管理费以及房屋租赁关系中甲方开具上述费用发票应交纳的各项税费等所有费用。前两年租金10元/㎡/月，物业费和垃圾清运费及4.1项等费用10元/㎡/月。每三年费用递增百分之五。甲方应于2018年4月1日前，将符合本合同及附件约定条件[租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体（一次）消防通过消防部门验收合格，且符合双方约定的（租赁场地交付条件）]（附件二）的租赁场地交给乙方。甲方保证本合同项下的租赁场地满足房屋出租的法定条件。甲方保证按双方约定的《租赁场地交付条件》按时交付租赁场地，若甲方逾期交房（不可抗力除外）的，从逾期之日起租赁期限、物业改造费、经营培育期、计租起始日均相应顺延。如逾期超过30日的，则自第31日起每逾期一天，甲方还另给予乙方一天的免租期补偿。逾期超过90日不能交房的，乙方可选择解除本合同，甲方应双倍返还乙方已交付的履约保证金，退还乙方预付的款项（如有）。乙方根据本合同约定及时向甲方缴纳租赁费用；按时缴纳水费、电费、燃气费及应承担的各项税费。若乙方违反乙方责任条款中的相关约定，且甲方书面通知后仍未予纠正的，由乙方承担全部法律责任，按本合同本条款或第15条承担违约责任；如因此给甲方造成经济损失的，由乙方承担全部赔偿责任；如因此导致本合同无法进行履行，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。本合同其他条款对乙方违约责任另有约定的，依照其约定；没有约定的，执行本条前述约定。合同第15条违约责任约定：合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方违约行为未及时改正或补救，违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失；如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救，守约方有权选择解除本合同。本合同所称“损失”包括但不限于装修费用、律师费、仲裁费、公证费、公告费、保全费、保全担保费、执行费、差旅费、评估费或者其他合理费用等。本款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的万分之五计算。一方违约行为未改正或补救造成本合同无法继续履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时该计租年12个月的租赁费用及12个月的物业费用的违约金，如违约金不足以弥补守约方实际损失的，对不足部分违约方还应赔偿，同时守约方有权选择解除本合同。因本合同的履行而产生争议的，应通过双方友好协商解决；协商不成的，任何一方均可选择向租赁场地所在人民法院提起诉讼解决纠纷。因此而产生的所有费用包括但不限于：律师费、诉讼(仲裁)费、保全费、保全担保费、鉴定费、申请执行费、差旅费等所有合理费用都由责任方承担。本合同违约责任所涉及的“租赁费用”均以当月应支付租赁费为标准，无法计算当月租赁费用的，以第二计租年度的月租赁费用为标准。甲乙双方可以按照本合同约定的原则签订补充合同。补充合同之间或与本合同不一致的以后签的补充合同为准。本合同附件构成本合同不可分割的组成部分，与本合同正本的约定具有同等的法律效力。 附件二超市租赁场地交付工程条件载明：所有由甲方购买并安装提供给乙方的设备设施的后期维护、保养、更换（除大修外的零部件更换）等所产生的费用，均由乙方自行承担。乙方超市的消防报警系统、喷淋系统、消防栓系统、消防排烟系统、防火分区系统的二次装修整改，由甲方负责完成，并通过当地消防部门的二次验收，费用由甲方承担。该租赁场地制冷设备中的空调主机、蒸气包等设备的购买与安装均由甲方负责完成并无偿提供安装位置。但租赁场地内的空调改造，由乙方自行承担。在乙方租赁场地内甲方需根据乙方的平面方案提供（/）台（含上下水平段的）人行道电扶梯供乙方单独使用，电扶梯的包饰及防护设备设施的安装由甲方完成，费用由甲方承担。货梯:收货区与楼上下滞货区之间配备两部载重2-3T的垂直货梯，费用由甲方承担。人行电扶梯的安装与乙方施工同步进行，并在乙方开业前交付使用。第十二条其他要求约定：（一）上述场地及配套设施应在甲方移交乙方验收时建设完毕，并处于可供正常使用之状态，……。（二）上述交付条件是甲方租赁给乙方场地作为商业用房经营超市的基本配置要求。除本合同有明确约定以外，场地及配套设施不收取任何费用，当合同解除或终止时任何一方不得以此为由主张赔偿要求。 租赁合同签订后,合肥万千公司（鲍金武）于2018年2月13日向旭日房产公司支付合同定金10万元，2018年4月16日（余本永）支付租赁保证金40万元。根据合同约定自旭日房产公司具备交房条件时，该50万元作为合同保证金。 2018年4月16日，旭日房产公司（甲方）与合肥万千公司（乙方）签署《关于场地交接确认的说明》，内容为：双方确认2018年4月16日完成场地交接，乙方进场施工。甲方未完成交付条件的，应在场地交付后继续完成。下方旭日房产公司经办人在甲方栏签名并加盖公章，合肥万千公司的法定代表人余本永在乙方栏签名。 2019年1月18日，旭日房产公司（甲方）与合肥万千公司（乙方）签订《补充协议》,约定：1、原主合同中超市租赁区域于2019年3月15日调整至负一层、一层及二层,调整后租金（含物业费）为每年120万元，租期起止日期为2019年3月16日至2034年3月15日止。租金每三年以上一年租金为基础递增5%。支付方式为月付（即每期租金到期前10日支付下一期租金）。乙方自行调整，甲方予以乙方2个月的调整免租期（即首年实际计租起止日为2019年5月16日至2020年3月15日）。2、调整变更后，租赁费用的各期标准如下：第一个计租年度，10个月，月租金5万元，月物业管理费5万元；第二个计租年度，12月，月租金5万元，月物业管理费5万元，第三个计租年度为12个月，递增比例5%，月租金5.25万元，月物业管理费5.25万元，……3、原主合同中2018年8月16日至2019年3月15日共计7个月的租金（含物业费）160.3万元。甲方为支持乙方经营予以减免60.3万元，收取乙方100万元租金。此100万元经双方约定，乙方分四次支付。乙方应于2019年1月20日前支付甲方30万元，于2019年1月30日前支付30万元，于2019年3月10日前支付甲方20万元，于调整开业后一周内支付甲方20万元。4、乙方足额支付甲方租金后，甲方开具足额收据予以乙方。5、本补充协议一式三份，本协议与主合同具有同等的法律效力。本协议已明确之事项，以本协议为准。本协议未明确之事项，以原合同为准。合同下方旭日房产公司在甲方栏加盖公章，合肥万千在乙方栏加盖公章。 2019年1月21日合肥万千公司的法定代表人余本永向旭日房产公司支付超市租金30万元，2019年2月22日（淮南纳辰商贸有限公司）支付超市租金20万元，2019年3月27日（余本永）支付超市租金10万元，合肥万千公司共计支付租金60万元。 因合肥万千公司拒绝支付后续的房屋租金，2019年7月30日和2019年8月8日，旭日房产公司两次向合肥万千公司邮寄催告函,要求其按照协议约定支付房屋租金,但无结果。 2019年8月16日,旭日房产公司以公证送达的方式向合肥万千公司送达了《关于解除租赁合同及补充协议的函》,解除与旭日房产公司签订的《租赁合同》及《补充协议》。 另查明，为履行《租赁合同》,旭日房产公司授权淮南市文弘商业运营管理有限公司负责对包括出租房屋在内的商场进行装修改造，共计支付187.36万元,其中电梯定做安装费用为86万元、电梯口封堵(钢结构)费用8.8万元,供暖设备采购及安装费用31万元,消防施工改造及检测费用34万元,消防卷帘安装工程费用21.7636万元,空调改造费用5.7964万元。 2018年9月6日，淮南纳辰商贸有限公司收取3F022、3F023商铺定金1万元，2018年9月11日，淮南纳辰商贸有限公司收取3F022、3F023商铺租金4万元。 为本次诉讼，旭日房产公司与安徽震一律师事务所签订风险代理委托合同，目前旭日房产公司共向安徽震一律师事务所支付律师代理费2万元。 本院认为，旭日房产公司与合肥万千公司签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，不损害社会公共利益，均合法有效，各方当事人应当按照合同的约定诚信地履行义务。本案中，合肥万千公司在租赁期间未能按期交纳租金，已构成违约。在旭日房产公司依据合同约定向其发出整改和补救书面意见书后，合肥万千公司仍未能履行合同义务，依据合同的约定，旭日房产公司有权要求解除合同，故本院确定涉案租赁合同及补充协议自旭日房产公司于2019年8月16日向合肥万千公司公证送达《关于解除租赁合同及补充协议的函》时解除。 依据《补充协议》第三条约定，原主合同中2018年8月16日至2019年3月15日共计7个月的租金160.3万元，旭日房产公司减免60.3万元，实际收取100万元租金，付款时间分别为2019年1月20日前付30万元，2019年1月30日前付30万元，2019年3月10日前付20万元，于调整开业后一周内支付20万元。第一条约定，调整后租金（含物业费）为每年120万元，旭日房产公司减免租金2个月，即首年实际计租起始日为2019年5月16日。至2019年8月16日，旭日房产公司解除租赁合同及补充协议，合肥万千公司还应当再支付3个月的租金，即30万元。以上两项，合肥万千公司应向旭日房产公司支付租金100万元+30万元=130万元，扣除合肥万千公司实际支付租金60万元和已交纳保证金50万元，合肥万千公司尚欠旭日房产公司租金20万元。 依据《租赁合同》第15.2条约定：本款约定的违约金计算标准为能确定逾期违约金金额的，每逾期一日，按逾期的违约金金额的万分之五计算。结合合肥万千公司支付租金时间、数额，对逾期付款违约金经分段计算为2.135万元，对于旭日房产公司超过2.135万元的部分，本院不予支持。 对于旭日房产公司诉请的律师费用，因合同中有约定，故合肥万千公司应当予以赔偿，具体金额以旭日房产公司目前实际发生的2万元为准，对于后续费用，待实际发生后可另行主张。 旭日房产公司为诉讼保全而支付的保全担保费0.615万元，因合同中有约定，故该项费用应当由合肥万千公司承担。 合同附件二超市租赁场地交付工程条件中约定，甲方旭日房产公司负责消防系统、制冷、供暖和通风系统、人行道扶梯、货梯、辅助场地及配套设施的安装及施工，费用由甲方负担。上述交付条件是甲方租赁给乙方场地作为商业用房经营超市的基本配置要求。除本合同有明确约定以外，场地及配套设施不收取任何费用，当合同解除或终止时任何一方不得以此为由主张赔偿要求。本案中，旭日房产公司要求合肥万千公司赔偿的197.86万元经济损失，正是旭日房产公司为房屋出租达到交付条件所花费用，根据双方的约定，该费用应当由旭日房产公司自行负担，故对旭日房产公司的该项诉请，本院不予支持。 对于旭日房产公司要求返还代为垫付的租金押金5万元诉请，因其提交的是淮南纳辰商贸有限公司收取3F022、3F023商铺定金和租金的两份收据，不能证明是旭日房产公司向3F022、3F023商铺商户支付的补偿款，故对其诉请，本院不予支持。 综上所述，旭日房产的诉讼请求，本院部分予以支持。合肥万千公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告安徽省旭日房地产开发有限公司与被告合肥万千商业运营管理有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年8月16日解除； 二、被告合肥万千商业运营管理有限公司于判决生效后十日内支付原告安徽省旭日房地产开发有限公司房屋租金20万元，违约金2.135万元，合计22.135万元； 三、被告合肥万千商业运营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告安徽省旭日房地产开发有限公司律师费2万元、诉讼保全担保费0.615万元，合计2.615万元； 四、驳回原告安徽省旭日房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31232元、诉讼保全费5000元，合计36232元，由原告安徽省旭日房地产开发有限公司负担29461元（已交纳），被告合肥万千商业运营管理有限公司负担6771元。 上述费用，被告合肥万千商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  钟琳珠 人民陪审员  李雪菲 二〇二〇年九月三日 书记员李雪 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。