安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2153号 原告：安徽悦心亿彩电子商务有限公司滁州分公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯北路**（百诚大厦）1605、1606、1607、1608室，统一社会信用代码91341102MA2T5E2050。 法定代表人：张贵庆，该公司总经理。 被告：滁州市鸿睿物业管理有限公司，住，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯北路**百诚大厦**一社会信用代码91341102689775868U。 法定代表人：江俊，该公司总经理。 被告：朱亚飞，男，1978年5月29日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。 上述两名被告共同的委托诉讼代理人：俞久忠，男，1969年1月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系滁州市鸿睿物业管理有限公司员工。 原告安徽悦心亿彩电子商务有限公司滁州分公司（以下简称安徽悦心亿彩滁州分公司）与被告滁州市鸿睿物业管理有限公司（以下简称鸿睿物业公司）、朱亚飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽悦心亿彩滁州分公司的法定代表人张贵庆，被告鸿睿物业公司、被告朱亚飞共同的委托诉讼代理人俞久忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽悦心亿彩滁州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令按照租房合同条款提前解除双方签订的房屋租赁合同，退还未使用的房屋租金及物业费用114568元；2、判令鸿睿物业公司、朱亚飞退还房屋租赁保证金15000元；3、由鸿睿物业公司、朱亚飞承担本案诉讼费用。事实和理由：安徽悦心亿彩滁州分公司和鸿睿物业公司于2019年11月签订租房协议，并于2019年12月预付2020年一年的房屋租金和物业管理费。安徽悦心亿彩滁州分公司2020年1月因不可抗力的新型冠状××在国内蔓延无法复工。截止到4月10日公司全员均未去百诚大厦16楼1605-1608室办公。安徽悦心亿彩滁州分公司书面提出解约，要求退还未使用期间租金，并愿意按照双方签订的租房合同条款承担一个月房屋租金16500元为违约金。所退回未实际使用的房屋租金、物业费及房屋押金由安徽悦心亿彩滁州分公司法人用来发放员工工资和偿还2019年12月员工垫付市场活动费用及员工出差费用。2020年4月10日上午在朱亚飞办公室，安徽悦心亿彩滁州分公司5位员工（张贵庆、郭萍、肖露、邵建忠、钟宜秀）均在场，鸿睿物业公司实际经营人朱亚飞在退房通知书上签字并按手印。2020年5月6日百诚大厦1605-1608室钥匙交给百诚大厦物业前台，微信通知朱亚飞。2020年5月25日收到滁州市鸿睿物业管理有限公司出具的:“收到百诚大厦16楼1605-1608室的钥匙”手续。按照双方签订的房屋租赁合同甲方在2019年12月已收到乙方承租的百诚大厦1605-1608室四间的2020年度租金198000元和物业管理费13500元。本房屋租赁合同10.4条款明确约定:租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方需向甲方支付一个月租金的违约金。安徽悦心亿彩滁州分公司交接钥匙时间是2020年5月25日，应退租房租金的期间是6个月零6天:应退回租金是102193元。实际产生的物业管理费是只有2020年1月份，应退回物业管理费11个月共12375元。 鸿睿物业公司、朱亚飞辩称：不认可安徽悦心亿彩滁州分公司的诉讼请求，不认可安徽悦心亿彩滁州分公司提供的合同，也不应该退还房租和物业费。 安徽悦心亿彩滁州分公司为支持其诉讼请求，举证下列证据： 证据一、《房屋租赁合同》一份。证明双方签订的合同中第10.4条约定可以提前退房，并退还相应的房租； 证据二、《退租通知书》一份。证明安徽悦心亿彩滁州分公司提前退房已经告知被告朱亚飞，并由朱亚飞在该通知书上签字按手印； 证据三、2020年5月25日证明一份。证明鸿睿物业公司、朱亚飞已确认收到房屋钥匙； 证据四、聊天记录2张。证明安徽悦心亿彩滁州分公司与朱亚飞就变更合同10.4条款进行商谈，确认后鸿睿物业公司在该合同上签字盖章； 证据五、电话录音一份。证明双方曾在电话中就此事进行沟通，朱亚飞在电话中认可合同以安徽悦心亿彩滁州分公司提供为准。 经质证，鸿睿物业公司、朱亚飞对证据一不认可；对证据二真实性无异议，但认为该份证据不能证明鸿睿物业公司同意退款；对证据三真实性无异议，但认为安徽悦心亿彩滁州分公司将钥匙交给鸿睿物业公司系委托其代为出租房屋；对证据四真实性无异议，但认为该份聊天记录上已明确表示房租无法退还，且最终签订的合同系我方提供合同；对证据五真实性无异议，但不认可其证明目的，电话录音中朱亚飞明确表示待转租成功后将转租房租退还给安徽悦心亿彩滁州分公司，合同以鸿睿物业公司提供为准。 鸿睿物业公司、朱亚飞为支持其答辩意见，举证下列证据： 证据一、《房屋租赁合同》一份。证明该合同10.4条约定不用退房屋租赁费和物业费； 证据二、聊天记录一组4张。证明经双方商定后签订的系鸿睿物业公司提供的合同，应当按照鸿睿物业公司提供的合同履行相应合同义务。 经质证，安徽悦心亿彩滁州分公司对证据一真实性无异议，盖的章系安徽悦心亿彩滁州分公司的公章，但对内容不认可，应当以安徽悦心亿彩滁州分公司提供的合同为准；对证据二真实性无异议，是公司经办人员与朱亚飞的聊天记录，但对其证明目的不认可。 本院认为，安徽悦心亿彩滁州分公司举证的证据一《房屋租赁合同》，鸿睿物业公司举证一份案涉合同内容相反的《房屋租赁合同》予以抗辩，安徽悦心亿彩并未举证充分证据予以证实其所举证合同有效性，本院对其举证的证据一证明效力不予确认；安徽悦心亿彩滁州分公司举证的证据二至证据五鸿睿物业公司对其真实性均无异议，但对其证明目的均不予认可，本院对上述证据的证明效力不予确认；鸿睿物业公司举证的证据一、证据二，安徽悦心亿彩滁州分公司对其真实性均无异议，但对其证明目的均不予认可，本院对上述证据的证明效力不予确认。 依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实： 鸿睿物业公司与安徽悦心亿彩滁州分公司签订《房屋租赁合同》，约定鸿睿物业公司全权代理滁州市琅琊区南谯北路968号（百诚大厦）1605、1606、1607、1608室的房屋所有权人安徽亿科建设工程有限公司，与安徽悦心亿彩滁州分公司签订房屋租赁合同，并代为收取保证金、租金及其他相关费用。房屋租赁期限自2019年12月31日至2022年12月30日，合同对租金、保证金等其他事项进行了约定。安徽悦心亿彩滁州分公司举证的《房屋租赁合同》第10.4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金。鸿睿物业公司提供的《房屋租赁合同》第10.4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应提前2个月告知甲方，甲方帮助乙方转租，转租租金归乙方收取。双方提供的合同均盖有双方公司公章及骑缝章，且均未填写日期。2019年11月22日，安徽悦心亿彩滁州分公司工作人员（以下简称工作人员）与朱亚飞聊天记录中显示，工作人员将修订合同发送给朱亚飞微信，并截图10.4条相关内容，朱亚飞回复“房租退不了，给房东，怎么要的回？”。2019年11月25日，工作人员询问“朱总，关于以前（提前）两个月通知可不可以折中一下30日，可以吗？”，朱亚飞回复“退租需提前2个月”。2019年12月4日，工作人员询问“朱总你好，合同已经收到了，你什么时候在，我找你盖章”，朱亚飞回复“下午三点半”，工作人员回复“好的，我到时候去你办公室”，朱亚飞回复“OK”。2019年12月19日，双方微信中确认安徽悦心亿彩滁州分公司已将房租支付给朱亚飞。 本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，安徽悦心亿彩滁州分公司为支持其诉讼请求，举证《房屋租赁合同》一份，合同中10.4条约定乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金；鸿睿物业公司为支持其答辩意见举证一份《房屋租赁合同》，其中10.4条约定乙方中途擅自退租的，乙方应提前2个月告知甲方，甲方帮助乙方转租，转租租金归乙方收取。两份《房屋租赁合同》均未书写合同签订日期，故安徽悦心亿彩滁州分公司应就其主张的《房屋租赁合同》合法有效继续举证，其未能提供充分证据予以证实，本院对其依据该《房屋租赁合同》要求解除合同，退还租金及保证金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十六条、第七十三条之规定，判决如下： 驳回原告安徽悦心亿彩电子商务有限公司滁州分公司的诉讼请求。 案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告安徽悦心亿彩电子商务有限公司滁州分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王苏 二〇二〇年九月十五日 法官助理桂吾琼 书记员丁逸杰 附、相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。