济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初4011号 原告：吴沙沙，女，1982年12月16日出生，汉族，住山东省济宁市。 委托诉讼代理人：杨**军，山东统河律师事务所律师。 被告：济南华府置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郑文志，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告吴沙沙与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告吴沙沙及及其委托诉讼代理人杨**军，被告华府置业的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴沙沙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋认购协议；2.判令被告返还原告房屋认购费用336511元整；3.本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2018年4月26日，原告到被告售楼处咨询相关房产事宜，被告方销售人员告知原告如果现在购房，购房款可以无息分期付款，并且承诺原告，在被告交房前的任何时间都可以无理由退房、退款。在无理由退房、退款等优惠条件的诱惑下，原告与被告当日签订了恒大翡翠华庭商品认购书(编号：0008710)，协议约定：原告认购恒大翡翠华庭楼盘C地块2号楼2单元xxxx室，该商品房建筑面积37.98平方米，总金额为480731元，原告签署本认购书时，支付20000元作为定金，协议约定的付款方式为分期付款，原告于2018年4月26日前支付首期房款172292元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月26日前付清144219元；于2020年4月26日前付清144220元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。协议签订后原告于2018年4月27日以POS刷卡形式向被告支付192292.00(含定金20000)元，于2019年4月26日以pos刷卡的方式向被告支付房款70000元，于2019年4月27日以pos刷卡的方式向被告支付房款54219元并支付5元违约金，于2019年4月29日以对公账户转账的方式向被告支付房款20000元并支付4元违约金。被告未按认购协议约定与原告在支付首期房款时签订《商品房买卖合同》构成违约，经原告慎重考虑，原告于2020年3月18日向被告提出解除认购协议并要求返还房屋认购费用336511元。经原告多次沟通，被告却反复推诿，原告为维护合法权益，依法向法院提起诉讼。 华府置业辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，原告多次逾期还款，已构成违约，并且原告在起诉前已向被告提出退房申请，同意与被告解除双方之间签订的认购协议。原告也拒绝同被告签订商品房买卖合同。因此，原告起诉没有相应的事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉请。我公司同意解除认购协议，但是按照原告向被告申请的扣款解除合同，并不同意原告的第二条诉讼请求，不同意全额退还购房款。 本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴沙沙提供商品房认购书、收款收据、POS单、微信聊天记录、电话录音，华府置业提交退房申请书，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2018年4月26日，华府置业作为卖方，吴沙沙作为买方，双方签订《济南恒大翡翠华庭商品房认购书》一份，约定吴沙沙向华府置业认购坐落于济南市槐荫区的济南恒大翡翠华庭C地块2号楼2单元xxxx室房屋（以下简称xxxx室房屋）。该房屋用途为办公，建筑面积为37.98㎡，单价为12657.48元/㎡，总价格为480731元。该房屋付款方式为分期付款，吴沙沙需在签订该认购书时支付定金20000元，于2018年4月27日前支付首期房款172292元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月6日前付清144219元，于2020年4月26日前付清144220元。如未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向华府置业支付违约金。该认购书还约定了其他内容。 签订上述合同当日，吴沙沙向华府置业支付定金2万元，于2018年4月27日向华府置业支付购房款172292元，于2019年4月26日建设银行储蓄卡刷卡支付50000元、招商银行信用卡刷卡支付20000元，于2019年4月27日建设银行储蓄卡刷卡支付54219元并于该日支付逾期付款违约金5元，于2019年4月29日转账支付20000元及逾期付款违约金4元，以上共计支付购房款336511元及违约金9元。 2020年3月18日后，吴沙沙向华府置业表示欲解除双方签订的认购书，退还已付购房款，其签收华府置业提供的《退房申请书》一份，内容为：“本人吴沙沙于2018年4月26日购买的济南恒大翡翠华庭项目C地块2号楼2单元xxxx室，双方签订的编号为0008710的《商品房认购书》，并于2018年4月27日签约。该房屋为恒房通推荐，扣除总房款10%违约金48073元，老业主王娟获赠购物卡2400元，佣金4807元。现本人申请退房，自愿将总房款10%违约金48073元，老业主王娟获赠购物卡2400元，佣金4807元从房款中扣除，由此产生的一切问题，与济南华府置业有限公司无关。” 吴沙沙称，其签订认购书时华府置业的销售人员即向其承诺其购买的涉案房屋可“无理由退房”，其在2020年3月份也是按照华府置业承诺的“无理由退房”提出的退房申请。但是华府置业以其付款存在逾期为由，拒绝其享受“无理由退房”的政策，并且要求其提前签订了由华府置业打印好的《退房申请书》和退房协议书上签字后才与其协商退房事宜。上述申请书即协议书签订前，华府置业称所有退房的人签订的材料都是一样的，未向其告知逾期交款将扣减违约金的情况。上述申请和协议系在华府置业的欺诈下，违背其真实意思的情况下签订的，且申请书和协议书均为格式合同，华府置业作为格式条款的提供方免除自己责任，加重对方责任、排除对方主要权利，相关条款应属无效。另外王娟所获赠的购物卡和佣金，是华府置业作为营销手段让其他人给其带来客户的奖励，购物卡和佣金给了王娟而非其本人，不应从其房款中扣减。华府置业扣减其10%违约金及购物卡、佣金的行为使其损失5万余元，是不公平的，希望法院在合理房屋内减少其损失。吴沙沙另称，华府置业未在认购书约定的时间与其签订商品房买卖合同的行为也构成违约，其也有权基于解除合同。 为证明其享受“无理由退房”的政策及系因华府置业的原因导致其付款逾期，其向本院提交如下证据： 证据1.其与华府置业销售顾问刘有顺之间的微信聊天记录一份，载明：2019年4月25日吴沙沙告知刘有顺其明日去交款，4月26日14:25分，吴沙沙称：“我没带卡，能用微信或者支付宝刷吗？”刘有顺称：“不行，只能刷卡。”吴沙沙称回家拿。4月27日11:17，吴沙沙问刘有顺：“我中午过去财务上班吧？”刘有顺称：“12点到2点不行。”15:41分吴沙沙说：“我今天还得刷张信用卡，财务说需要你写申请，两张卡需要写申请。”该信息后未显示刘有顺有回复。16:37分，吴沙沙说：“我这会转过去吧。”刘有顺称：“今天不行了，姐，查不到账了，明天吧。”吴沙沙问：“刷呢，我转给你，你直接给我刷就行。”刘有顺称：“财务不让我们刷，等一天吧。”吴沙沙称：“好吧。”4月28日10:05分，吴沙沙问：“我把钱打到账户吧？”刘有顺回复：“好的，稍等，手机号发我下，转20004元。”2020年3月18日吴沙沙称：“给我准备好合同吧，我今天下午过去签。”3月20日问：“退房资料给我报上了吗？”“退房资料都齐全了吧？给我报上了吗？我这边买了住宅，都是借的首付，希望能早一点退出来啊。”刘有顺回复：“嗯，报上了。”刘有顺并通知吴沙沙再签订一份合同，吴沙沙称其已经退房再签合同不合适。该聊天记录还记载了其他内容。 证据2.吴沙沙与华府置业另一置业顾问石志浩之间的微信聊天记录一份，显示2020年5月1日，石志浩向吴沙沙发送吴沙沙签字的《退房申请书》照片一份。吴沙沙回复：“这是你们说都这样办的情况下我才签的。”6月11日吴沙沙又问：“你们公司给你们的通知就是让我先去签退房手续再谈协商解决的事吗？这个顺序不对啊。”石志浩回复：“是啊，我也不知道咋弄的，就是让先签字，再进行协商调解。”吴沙沙问：“谁出来和我协调呢？什么时间过去？”石志浩回复：“公司咋安排的我也不知道呢，法务部的可能有人去吧。”该聊天记录还记载了其他内容。 证据3.吴沙沙与石志浩之间的电话录音一份。电话中吴沙沙问石志浩为什么退房扣其违约金。石志浩回复应为吴沙沙交款存在逾期，无法享受“无理由退房”政策。吴沙沙则称因为刘有顺没有给其说不能刷信用卡，才导致其最后2万元没有刷出来，造成了逾期交款，如果刘有顺明确告知其逾期将无法“无理由退房”，你就是借款交钱也不能发生逾期的事情。双方该录音还记载了其他内容。 华府置业对上述证据质证认为，其对上述证据的真实性无异议。上述聊天记录显示，即使吴沙沙在2019年4月27日交齐当期购房款，吴沙沙也已经逾期付款构成违约。其与吴沙沙并未签订“无理由退房”的协议，吴沙沙逾期付款的行为也不符合其公司签订了“无理由退房”协议情况下退房的条件，吴沙沙无权要求退还全部购房款。吴沙沙已经向其递交退房申请，同意了扣减部分款项后再剩余款项，应当按照该申请认定应当退还的购房款。其公司之所以规定扣减10%的购房款作为违约金，系因为房屋价格整体下降，其同意吴沙沙退房后，其将涉案房屋再行销售将造成其房屋差价损失。 为证明现涉案房屋小区的销售价格，其向本院提交涉案房屋所在单元713室及1213室房屋在2020年3月份及5月份签订的两份认购书。上述认购书显示，713室的房屋（37.98㎡）单价为8413.14元/㎡，1213室房屋（37.98㎡）单价为9111.82元/㎡。吴沙沙认为上述认购书非其签订，其对相关认购书的真实性不予认可。 本院认为，吴沙沙与华府置业签订的《济南恒大金碧新城商品房认购书》为后期签订商品房买卖合同所签订的预约合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。已经生效的合同，只有在享有解除权的合同当事人，行使解除权的情况下才可解除，否则合同当事人均应受合同的法律约束。合同解除按其解除原因分类，包括协商解除、法定解除权行使的解除以及约定解除权行使的解除。现吴沙沙要求解除上述合同的理由为，华府置业曾向其作出过“无理由退房”的承诺。而所谓“无理由退房”即赋予购房者就合同的任意解除权。按照“谁主张，谁举证”的基本举证责任原则，吴沙沙主张其享有合同的任意解除权，其负有举证证明双方存在此种约定解除权的举证责任。但双方签订的上述认购书并未对任意解除权进行约定，吴沙沙提交的其他证据也不足以证明双方另行存在有关任意解除权的协议。因此，吴沙沙主张其享有合同的任意解除权，证据不足，本院不予采信。另，有关吴沙沙第2期交款是否因华府置业原因导致吴沙沙逾期付款的问题。吴沙沙提交的微信显示其2019年4月26日当日交款并未交齐该期款项，该聊天中并未显示该日其存在付款障碍，只是到4月27日吴沙沙提出刷信用卡或转账时刘有顺提出来不及了财务查不到账了，要求吴沙沙次日再付款。因此该证据不能证明2019年4月26日未交齐款项系华府置业的原因所致，吴沙沙该日未能交齐当期款项的行为构成违约。 关于认购书的解除。从查明的案件事实看，吴沙沙于2020年3月向华府置业提出解除双方签订的认购协议后，华府置业已经同意了其解约的申请，双方就解除该认购书的意思表示上已经达成了一致意见。只是在华府置业同意解除认购书时，向吴沙沙提出了要扣减吴沙沙总购房款10%，以及华府置业为向吴沙沙出售该房屋已支出的销售成本（向王娟支付的购房卡及佣金）的解约条件。华府置业提出了该解除条件，并将该条件打印为书面的《退房申请书》。该申请书中的意见实际为华府置业所提出的解除合同的反要约，而吴沙沙在该申请书上签字同意了华府置业所提出的解约条件，双方就认购书的解除，已经在吴沙沙签字时达成了一致意见。双方的认购书已经因双方协商一致而解除。因此，本院确认双方认购书已解除。因吴沙沙已经签字同意扣减10%的购房款48073元作为违约金，并同意将华府置业的销售成本2400元购物卡及佣金4807元在购房款中进行扣减，本院采纳华府置业的意见，认定华府置业应退还吴沙沙的购房款金额为281231元（336511元-48073元-2400元-4807元）。对吴沙沙超过上述金额的退款诉讼请求，本院不予支持。 关于吴沙沙提出的华府置业未与其签订商品房买卖合同构成违约的意见。按照双方认购书约定，吴沙沙应当交纳第一期购房款时，即2018年4月27日与华府置业签订商品房买卖合同。本院认为，签订商品房买卖合同系双方的权利和义务，在双方约定了上述签约时间的情况下，双方均有义务在上述日期前签约。但如未签约，则存在吴沙沙提出签约请求，华府置业拒绝签约；华府置业提出签约请求，吴沙沙拒绝签约；以及双方均未在上述日期提出签约请求的三种可能性。吴沙沙主张系华府置业拒绝签约，其负有举证证明其向华府提出过签约请求的举证责任，否则不能认定双方未能签约的行为系因华府置业违约所致。但吴沙沙未能就该事实举证，因此，本院对其提出的华府置业未与其签订商品房买卖合同构成违约的意见，本院不予采纳。 关于吴沙沙提出的在《退房申请书》符合格式合同无效条件的意见。本院认为，上述申请系吴沙沙提出解除合同的意思表示后，华府置业针对解除合同提出的反要约。从申请内容看，系针对吴沙沙退房而特别进行的约定，并不属于格式合同。且相关条款内容，清晰明确，在华府置业并不存在违约行为的情况下，吴沙沙提出解除合同，华府置业要求支付违约金并赔偿损失的反要约并不违反法律规定，也不属于加重对方责任，免除自己的义务。吴沙沙提交的微信及通话录音均不足以证明该申请系在欺诈和胁迫的情况下签订。在该申请意思表示清晰明确的情况下，吴沙沙作为完全民事行为能力人，其对该申请的内容及法律效力应当明知，其作出签字的法律行为后，应当对自己作出的决定负责。如其不同意该申请内容应当拒绝签字，而非简单的听信所谓的先签字再协商的意见。因此，本院对吴沙沙提出的退房申请构成无效格式条款的意见，本院亦不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认2018年4月26日，吴沙沙与济南华府置业有限公司签订的有关济南市槐荫区恒大翡翠华庭C地块2号楼2单元xxxx室房屋的《济南恒大翡翠华庭商品房认购书》已解除； 二、济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴沙沙退还购房款281231元； 三、驳回吴沙沙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8510元，减半收取计4255元，由吴沙沙负担1255元，由济南华府置业有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年九月十五日 书记员  官静