河北省海兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0924民初627号 原告：赵宝彦，男，1972年7月12日出生，汉族，个体，现住海兴县。 原告：郭金香，女，1974年4月4日出生，汉族，农民，现住海兴县。 以上二原告委托诉讼代理人张国军，河北海之光律师事务所律师。 被告：王东雪，女，1975年7月21日出生，汉族，职工，现住海兴县。 被告：王洪新，男，1969年11月28日出生，汉族，职工，现住海兴县。 以上二被告委托诉讼代理人：于红，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。 原告赵宝彦、郭金香与被告王东雪、王洪新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宝彦、郭金香的共同委托诉讼代理人张国军、被告王洪新及其与王东雪的共同委托诉讼代理人于红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵宝彦、郭金香向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即将其所欠海兴县宏兴花园小区6号楼1单元1302室楼房贷款结清；二、判决被告协助原告办理有关宏兴花园6号楼1单元1302室楼房的过户手续，费用依法分担；三、判决被告向原告支付补偿款和违约金196000元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。二被告系夫妻关系。原被告于2018年5月27日签订房屋转让协议，由原告购买被告自天津市塘沽区万源房地产开发有限公司海兴分公司购买的海兴县宏兴花园小区6号楼1单元1302室住宅楼一套。协议约定：该住宅楼建筑面积89.48平方米，转让总价款为480000元，被告于2018年10月21日解押房贷，被告无条件配合原告在契税票满2年后立即过户，原告押3万元尾款，过户后立即支付被告；卖方违约支付买方总价款20%的违约金。原告按约定将450000元房款足额支付给了被告。2019年11月，原告要求被告协助办理过户手续时，被告拒不协助办理，且被告已经将原告给付的房款挪作他用，没有结清房贷。后经原告多次催促，被告于2020年1月2日答应在三个月内还清房贷，逾期不还，自愿支付原告100000元作为补偿。但被告至今没有还清房贷，更未协助办理过户手续。综上所述，为维护原告之合法权益，特提起诉讼，请求依法判决被告履行相关义务。 王东雪、王洪新辩称，首先，原告所述无事实和法律依据，与事实不符，请求依法驳回二原告的诉讼请求。1、本案涉案房屋购房合同双方为郭金香与王东雪，赵宝彦非合同当事人，不具备诉讼主体资格，应驳回赵宝彦的诉讼请求；2、二被告在卖房之前，于2018年5月29日已经协议离婚，并且涉案房屋归王东雪单独所有，二被告至今未复婚，并非夫妻关系，本案中应驳回对王洪新的诉讼请求；3、被告在履行合同过程中并不存在违约情形，更没有因为被告的原因而导致无法过户。事实情况是：整个小区因开发商手续不全，整体不动产证书均未办理而导致的无法为单个房屋进行办证，甚至过户。从客观情况来说，至今未过户并不是被告的原因导致的。合同签订后，被告已经将房屋及相关的购房手续当即交给了原告，而且在交房后，原告已经实际占有入住了该房屋。对于房屋贷款，被告方一直陆续的偿还银行贷款，并且在原告起诉前已经归还了8万元房贷。在接到传票后，被告也立即将剩余的17855元房贷全部结清，所以第一项诉讼请求已经履行完毕。关于第二项诉讼请求，被告方一直与原告沟通希望尽快办理过户，并且为了妥善解决本案，在接到传票后，被告第一时间前往开发商物业处了解情况，并在现场看到开发商于2020年8月12日才张贴出的公告，说明现在才可以办理房产证，所以这个客观情况是开发商的原因导致的。关于过户费用，应当依据双方协议，由原告承担。关于补偿款和违约金，因被告不存在违约的情况，而且并没有因为被告履行瑕疵问题而导致无法过户，对于原告而言，并未造成任何损失，所以其主张违约金是不应支持的。事实上被告在得知可以过户后，多次联系原告要求过户，而原告以种种理由进行推脱，就这一点而言，其实是原告违约。 本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，被告（甲方）王东雪与原告（乙方）郭金香及居间方（丙方）沧州优悦房产经纪有限公司签订房屋买卖合同，合同主要内容为：被告王东雪将坐落于海兴县海港路南、兴顺街东宏兴花园6号楼1单元1302室住宅楼一套出售给原告郭金香；房屋建筑面积89.48平方米，房屋所有权证号：冀海宅国用（2013）第096号；经丙方撮合，该房屋的成交总价款为480000元整；乙方在签订本合同时应向甲方支付购房定金5000元整，2018年6月6日再支付甲方445000元整；押30000元尾款过户后立即支付甲方。该房屋因产权过户所发生的相关费用由乙方承担，同时甲方无条件配合乙方办理该房屋过户手续；甲方于收到450000元购房款后立即将该房屋腾空并交付给乙方。违约责任：（一）、甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他经济损失。（二）、乙方违约致使合同不能履行的，乙方向甲方支付本合同约定成交总价款20%的违约金，所交定金冲抵违约金，并承担丙方的佣金费用及甲方的其他经济损失。其他约定：1、甲乙双方协商约定甲方于2018年10月21日解压房贷（甲方为贷款买房）；2、甲乙双方协商约定甲方无条件配合乙方在契税票满2年后立即过户；3、甲方该房屋48万元不包括后期任何费用，再产生其他费用均由乙方承担。该合同一式三份，三方各执一份，各方签章后生效。 合同签订后，原告郭金香按照约定于合同签订当日向被告王东雪交付购房定金5000元；2018年6月5日，原告赵宝彦通过中国工商银行海兴支行个人账户（账号62×××17）向被告王东雪的个人账户（账号62×××98）转账445000元，该款由被告王洪新、王东雪共同为原告郭金香出具收据一份。2020年1月2日，二被告共同为原告郭金香出具“借条”一张，内容为“因郭金香买王东雪宏兴花园6号楼1单元1302室全款买的，因各种原因原房主王东雪没有还清该房屋壹拾万元房贷，买房者郭金香要求三个月内还清房贷。如未还清，王东雪、王洪新认可除房贷外，再还郭金香壹拾万元做补偿，房贷继续还。如三个月内还清房贷，借条作废。借款人:王洪新、王东雪。证明人：何俊杰。2020.1.2”。该“借条”由被告王洪新、王东雪二人亲笔签名并摁手印。原告起诉后，被告王洪新于2020年8月6日向中国农业银行海兴县支行还款17855.66元，至此，涉案房贷全部结清，已经解押。 二原告系夫妻关系。二被告于2018年1月21日办理结婚登记，双方于2018年5月29日办理离婚登记。二人在离婚协议书离婚原因一栏载明：因感情不合致使夫妻感情破裂，已无和好可能。财产分割一栏载明：无存款。位于国税局家属楼**501归男方；金地庄园南门两件（间）门市归女方。自离婚后至今，双方一直在一起共同生活。王东雪的购房契税票开具日期为2017年11月1日。 2017年8月10日，被告王东雪与天津市塘沽万源房地产开发有限公司海兴分公司签订房屋买卖合同，购买了涉案楼房。被告购买涉案楼房时开发商原系天津市塘沽区万源房地产开发有限公司海兴分公司，后开发商变更为沧州泷兴房地产开发有限公司。2020年8月12日，沧州泷兴房地产开发有限公司在涉案楼房小区内张贴公告，通知宏兴花园一期业主可办理不动产证需提交的相关材料及办证时的相关手续。2020年8月19日被告电话联系原告办理房屋过户手续，但原告却以该案已起诉、感冒等理由推脱，拒绝办理。 以上事实，由原被告陈述、商品房买卖合同、房屋买卖合同、二原告的结婚证、收条两张、中国工商银行海兴县支行转账凭证、二被告共同为原告出具“借条”、契税发票、二被告的离婚协议书、离婚证、沧州泷兴房地产开发有限公司公告、原告郭金香与被告王洪新的通话录音、中国农业银行海兴县支行的还款凭证等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于被告主张原告赵宝彦非合同的相对人，不具有诉讼主体资格问题，根据《婚姻法》及《物权法》的相关规定，涉案楼房系原告郭金香在与赵宝彦婚姻关系存续期间购买，属于双方的共同财产，应当属共同共有。况且原告诉求部分涉及到协助办理房屋过户手续，性质系不动产产权转移即物权转让，属于物权法调整的范围。在被告未提供证据证明二原告在婚姻关系存续期间所得财产存在约定各自所有的事实情况下，赵宝彦作为涉案房屋所有人之一，有权作为本案的共同原告主张权利。被告以合同相对性原则进行抗辩，以排除或限制赵宝彦行使物权相关权利，缺乏法律依据，本院予以驳回。同理，王洪新因与本案具有利害关系，本院确认其属于适格被告。二被告已于2020年8月6日将涉案房贷全部结清，原告的该项诉求，被告已经履行完毕，已经失去裁判的基础，本院予以确认。关于原告以被告未如期解押房贷，导致其不能办理房屋过户手续为由，要求被告支付违约金96000元的主张。本院认为，违约行为是一种客观的违反合同的行为，其侵害的客体是合同对方的债权。在法律上，履行不能是指债务人某种原因，事实上已不可能履行债务，使债的目的在客观上无法实现。本案中，根据双方合同约定，“甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他经济损失”。由此可见，只有被告没有依照合同条款的约定履行义务，且该行为达到合同不能继续履行而影响合同权利的状态程度作为承担违约责任的条件。根据被告所提交的沧州泷兴房地产开发有限公司公告可知，自2020年8月12日起，开发商才具备为该小区包括原告在内的业主办理房屋产权登记手续，只有在初始登记完成后，原被告之间方能办理涉案房屋产权变更登记。即使被告按照与原告的约定于2018年10月21日解押房贷后，在契税票满2年后也无法为原告办理过户手续，属于合同法第一百一十条规定的事实不能履行的事由，不能产生违约责任。换言之，虽然被告未能依约如期解押房贷，但在契税票满2年后，导致原告不能办理房屋过户手续的原因并非被告的违约行为所致，而系开发商尚不具备办理初始登记条件所造成。且在开发商具备办理房屋登记手续的条件，被告催促原告办理时，原告又借故推脱消极应付，故其应对2020年8月12日后迟延办证承担责任。综上，在原告未提供证据证明被告的违约行为对其债权实现造成实质侵害并导致具体损失的情况下，本院对其要求被告支付违约金及补偿款100000元的主张不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告赵宝彦、郭金香的诉讼请求。 案件受理费2110元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员 李红瑞 二〇二〇年九月十五日 法官助理 刘燕英 书 记 员 张金玲