广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32004号原告（反诉被告）：廖顺莉，女，汉族，1989年12月18日出生，身份证住址：广州市番禺区。被告（反诉原告）：潘维锋，男，汉族，1963年７月25日出生，身份证住址：广东省佛山市顺德区。原告廖顺莉与被告潘维锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖顺莉，被告潘维锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告退还商铺押金6600元；2.请求依法判决被告向原告退还水电费押金500元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年10月14日，原、被告经协商一致，签订了《租赁合同》，约定被告将位于广州中旅商业城负二层X号商铺出租给原告，租赁期限自2019年10月15日起至2020年10月14日止。租金每月3300元（含管理费），原告于每月15日缴纳租金。房租押金6600元，水电费押金500元。另外还约定了违约责任等。《租赁合同》签订后当日，原告按照约定向被告支付了房租押金6600元和水电费押金500元，被告向原告出具了收据予以确认。之后，原告于2019年10月15日、2019年11月15日、2019年12月16日、2020年1月15日分别向被告转账支付了租金3300元，共支付13200元。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。”本案中，因新冠××疫情的出现，给原、被告双方履行合同造成了障碍。疫情防控，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，原告有权依据上述法律规定解除双方之间的租赁合同关系。2020年3月1日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，并于2020年3月2日办理了撤场手续。故双方之间的租赁合同依法解除，被告应当向原告退还房租押金及水电费押金共7100元。被告辩称，商铺押金是因为原告违反合同提前解除合同而予以没收，水电费押金在原告交清水电费的情况下，我方愿意将水电费的押金退给原告。被告向本院提出反诉请求：1、要求原告清偿2020年2月（半个月租金）至2020年3月的租金共4950元；2、要求原告支付违约金（2020年2月16日至2020年3月14日，以1650元为本金，按50元/日计算；2020年3月15日至2020年8月31日，以4950元为本金，按50元/日计算）。原告对被告的反诉，答辩称，1、被告称商铺是因为违反合同的情况下，合同提前解除，因2020年2月新冠××疫情的出现，商铺无法正常经营运营。我方证据5、6有说商铺在街道没有允许的情况下，是不得擅自复工恢复营业的。合同法第94条约定因不可抗力而不能实现合同目的的可以解除合同，我方不属于单方面的违约。2、水电费的押金，我方已经在商场管理处缴清了水电费；管理费是依据租赁合同约定缴纳的，管理费和租金一起缴纳，每月的租金3300元中是包含了管理费的。每月15日缴纳租金，我方有缴纳租金的流水，我方最后一次缴纳租金是在2020年1月15日；下一次租金的缴纳是在2020年2月15日。2020年2月1日至2020年2月15日期间，我方与被告对2020年2月的租金争议，因该期间是新冠××疫情期间，商铺是无法正常使用的，所以2020年2月的租金，我方是希望该2月租金是我方与被告各自缴纳一半租金。2020年2月27日时被告称要在2020年2月28日前往收铺，故我方在2020年2月28日将货品清出商铺，但在当日即2020年2月28日时被告反悔，其称不终止合同也不收铺，其称要履行到合同期满，合同期满直至是2020年10月14日。2020年3月2日我去管理处将案涉商铺的水电费结清，我在2020年2月28日时没有占用商铺。之后我提起了诉讼，在法院调解下，我方在2020年4月1日与被告交接了案涉商铺。经审理查明，广州市越秀区中山五路X号X铺是被告的物业。原告向被告承租上述案涉房屋，双方于2019年10月14日签订《租赁合同》，约定：被告将座落在广州中旅商业城负二层X号商铺租给原告，租期由2019年10月15日至2020年10月14日止，原告给付被告押金6600元，期满后被告验收后将押金无息退回给原告；原告给付被告水电费押金500元，原告退场时交清水电费后，被告将押金无息退回给原告；原告每月向被告缴纳租金3300元（含管理费）；原告按时每月15日前依约交租金；若拖欠租金，则每天向被告偿付违约金50元，若拖欠15天以上，被告有权收回出租之商铺，并有权处理商铺内原告的一切财物和追讨所欠的租金，租铺押金不再退回原告；被告违约需赔偿原告同等押金金额，并退回押金，原告违约，被告不退回押金等。合同签订后，原告向被告交纳了租铺押金6600元和水电费押金500元，被告也将案涉商铺交付原告使用。庭审时，双方确认租金的结算方式为每月15号交租，支付该月15号至次月14号的租金；原告最后一次交租是2020年1月15日，是交纳2020年1月15日至2020年2月14日的租金；原告已缴清水电费，被告同意退还水电费押金500元给原告。原告表示，案涉合同在2020年3月2日已解除，其在该日已清空商铺，并将商铺卷闸门打开，进行拍摄，可以看到商铺内是空的，没有物品，但被告不同意收铺，坚持继续履行合同至合同期满，原告才将案涉商铺钥匙交给管理处；被告表示，原告当时在商铺上贴了一张纸，内容是原告不租案涉商铺，并且已将案涉商铺内的货物搬走，案涉商铺钥匙交给管理处，从原告通过微信发来的图片，可见商铺内是空的，但被告没有到现场查看，也没有委托管理处代收钥匙；被告认为，如原告将欠租清缴，可以商量终止合同，但原告不交租金，就放弃了提前终止合同的权利，合同应履行至合同期满，故当时不同意收铺。被告认为案涉合同于2020年4月1日解除。原告于2020年3月12日向本院主张权利，本院以（2020）粤0104民诉前调77号联调案予以立案受理，在调解过程中，双方当事人于2020年4月1日自行办理了案涉商铺交接手续。本院认为，原告与被告签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。原告已缴清水电费，被告同意退还原告水电费押金500元的意见，本院予以采纳。因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬启动重大突发公共卫生事件一级响应，复工复产时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情防控期间，尽量居家不外出，客观上导致原告难以经营，这是租赁双方在签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。原告要求提前解除合同，于3月2日清空案涉商铺，并将现场图片发给被告，向被告明确表示不租案涉商铺，虽然被告当时以原告没有清缴租金为由，不同意收铺，但考虑到受疫情防控措施影响致案涉合同目的无法实现，故本院认定案涉合同于2020年3月2日解除。在此情况下，如继续按照合同约定标准支付租金，确实有失公平，本院酌定被告向原告减半收取2020年2月和3月1日的租金，因原告已交租至2月14日，故原告无需再向被告交付2月租金。另本院酌定被告退还原告一半商铺押金。对于被告反诉要求原告承担违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告潘维锋向原告廖顺莉退还商铺押金3300元；二、在本判决生效之日起十日内，被告潘维锋向原告廖顺莉退还水电费押金500元；三、在本判决生效之日起十日内，原告廖顺莉向被告潘维锋支付2020年3月1日的租金55元；四、驳回原告廖顺莉的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告潘维锋的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由原告廖顺莉负担12.5元，被告潘维锋负担12.5元；反诉受理费84.38元，由被告潘维锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴**武二〇二〇年九月二十八日书记员  郑艳婷