天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民初68号原告：怀斌，男，1983年12月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：尤铭川，辽宁公明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴峰，辽宁公明律师事务所律师。原告：张旭，女，1985年4月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：尤铭川，辽宁公明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴峰，辽宁公明律师事务所律师。被告：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河**友谊路**北方金融大厦。法定代表人：韩立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。被告：宏运地产阜新有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路**。法定代表人：邹尚峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石建伟，男，该公司员工。第三人：宏运集团有限公司，，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路**楼法定代表人：张新建，该公司经理。第三人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族。第三人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族。原告怀斌、张旭与被告北方国际信托股份有限公司（以下简称北方信托公司）、被告宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司），第三人宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）、王宝军、陈洁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怀斌、张旭的委托诉讼代理人尤铭川、吴峰，被告北方信托公司的委托诉讼代理人董亚南，被告宏运公司的委托诉讼代理人石建伟到庭参加诉讼。第三人宏运集团、王宝军、陈洁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀斌、张旭向本院提出诉讼请求：1.依法解除天津市高级人民法院（2019）津民初22号民事裁定对坐落于辽宁省阜新市细河区X房屋的查封；2.依法判令怀斌、张旭与宏运公司签订的《意向书》合法有效并继续履行；3.案件诉讼费由被告承担。庭审中，怀斌、张旭增加一项诉讼请求，要求依法确认怀斌、张旭对涉讼房屋的所有权。主要事实与理由：一、2018年1月30日怀斌、张旭与宏运公司签订《意向书》约定，房屋总价款278869元，怀斌、张旭依约交付了88869元购房首付款。剩余房款，宏运公司承诺办理公积金贷款，但由于宏运公司的原因，未能办理贷款及房屋产权登记等手续。怀斌、张旭在交付了物业费等费用后，实际占有并入住涉讼房屋至今。而后得知宏运公司将涉讼房屋抵押给了北方信托公司，涉讼房屋于2019年2月28日被法院查封。二、北方信托公司对于在建工程的抵押权是2016年7月1日设立，但本案中涉讼房屋均为现房，怀斌、张旭并不知道抵押事实。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因怀斌、张旭对没有办理过户手续没有过错，所以法院不应对怀斌、张旭所购涉讼房屋进行查封。此外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。法院应解除对怀斌、张旭购买涉讼商品房的查封，宏运公司应继续履行双方签订的《意向书》。北方信托公司辩称：不同意怀斌、张旭的诉讼请求。一、涉讼房屋一直登记在宏运公司名下，且合法设定了抵押权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，北方信托公司作为抵押权人享有优先权，足以排除其他权利，包括怀斌、张旭作为购房人的相关权益；二、怀斌、张旭与宏运公司签订的《意向书》，并非真正意义上的买卖合同。该《意向书》签订时，涉讼房屋已具备《商品房销售（预售）许可证》，怀斌、张旭应与宏运公司签订正式网签合同。在执行异议生效裁定中，已经明确该《意向书》不是合法有效的买卖合同；三、《意向书》签订不久，怀斌、张旭即应知晓所购房屋设定抵押情况。涉讼《意向书》是否合法有效、能否继续履行，应当另案处理，不应在本案中解决；四、怀斌、张旭仅支付了88869元购房首付款，不足全部房款的50%；五、怀斌、张旭未能证明其名下无其他可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中所保护的房屋买受人的身份。综上，请求法院依法驳回怀斌、张旭全部诉讼请求。宏运公司辩称：服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：怀斌、张旭为证明其系商品房消费者且名下无其他住房，提供了辽宁省阜新市不动产登记中心出具的《房产登记情况查询证明》，其中载明：经查询辽宁省阜新市房屋产权登记管理系统，被查询人怀斌、张旭截止2020年6月2日，在该中心无住宅房屋权属登记信息记录。宏运公司对该证明没有异议。北方信托公司发表质证意见称，该证据的证明力由法院依法认定。本院经审查对怀斌、张旭提供的由辽宁省阜新市不动产登记中心出具的《房产登记情况查询证明》的证明力予以认定。对于宏运公司出具《准住通知单》及怀斌、张旭提交的物业费、电费、燃气费等票据的认定问题，北方信托公司虽不认可上述证据的证明目的，但未提交充分证据予以证明。本院经审查认为，上述证据可以证明怀斌、张旭实际入住的事实，故对宏运公司出具的《准住通知单》及怀斌、张旭提交实际入住证据的证明力予以认定。本院根据经审理确认的证据，认定事实如下：2016年6月23日，宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号《商品房销售（预售）许可证》，该许可证主要内容为：房屋销售（预售）单位为宏运公司；小区名称为宏运铂郡二期工程；房屋用途为商业、住宅；销售（预售）建筑面积为玖万柒仟柒佰肆拾点捌捌平方米，总23栋，总987套。2018年1月30日，怀斌、张旭与宏运公司签订《意向书》约定：怀斌、张旭购买宏运铂郡项目小高层7号楼3单元4层2号房屋，房屋面积80.28平方米，总房款为278869元。双方约定怀斌、张旭以按揭贷款方式购买涉讼房屋。怀斌、张旭于2018年1月30日交首付款88869元，贷款19万元。房屋预计于2018年8月31日交付并陆续办理入住手续。《商品房买卖合同》的签订时间由宏运公司另行通知。上述协议签订后，怀斌、张旭依约向宏运公司交付购房首付款88869元。2018年6月20日，宏运公司为怀斌、张旭开具了金额为88869元的增值税普通发票。余下购房款由于贷款没有办理到位，怀斌、张旭没有实际交付。2018年6月20日，宏运公司出具《准住通知单》，怀斌、张旭实际入住涉讼房屋至今。本院在审理北方信托公司与宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，申请人北方信托公司提出财产保全申请，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。本院于2019年3月12日向辽宁省阜新市不动产登记中心、辽宁省阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏运公司名下宏运铂郡二期工程、坐落于辽宁省阜新市细河区××路，包括涉讼房产在内共计316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。另查明，北方信托公司与宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）津民初22号民事判决，判决：“一、宏运地产阜新有限公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际信托股份有限公司本金166940000元、利息23146723.41元、期内罚息及复利4228144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166940000元、利息23146723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运地产阜新有限公司以【1.面积为25819.75平方米的在建工程；2.面积为13524.97平方米的房产；3.面积为121637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权】对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方国际信托股份有限公司有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运地产阜新有限公司追偿；四、驳回北方国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016700元，保全费5000元，共计1021700元，由宏运地产阜新有限公司、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司负担。”怀斌、张旭针对本院对涉诉房屋的诉讼保全提出书面异议，要求北方信托公司解除对坐落于辽宁省阜新市细河区X房屋的查封。2019年12月20日，本院作出（2019）津执异139号执行裁定，驳回怀斌、张旭的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为：怀斌、张旭主张解除对涉讼房屋的查封并停止执行是否有事实和法律依据。怀斌、张旭的执行异议请求被法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定分析，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。具体到本案，北方信托公司对涉讼商品房在内的抵押物享有抵押权，已经生效判决予以认定。怀斌、张旭则认为其系购买商品房的消费者，享有的物权期待利益足以对抗北方信托公司对执行标的所享有的抵押权。怀斌、张旭与宏运公司签订购房《意向书》的时间在2018年1月30日，早于涉讼房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、单价、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了商品房买卖合同的主要条款，应视为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而且所购房屋系用于居住。怀斌、张旭提供了辽宁省阜新市不动产登记中心的《房产登记情况查询证明，证明其名下无其他用于居住的房屋。但，截至目前怀斌、张旭仅支付购房首付款88869元，支付的价款未超过《意向书》约定总房款（278869元）的百分之五十。据此，在不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件的情况下，怀斌、张旭请求解除对其购买涉讼房屋的查封，法律依据不足，本院不予支持。怀斌、张旭关于确认其对涉讼房屋的所有权的诉讼请求，亦不予支持。另就怀斌、张旭在本案中同时提出要求确认其与宏运公司签订《意向书》有效并继续履行一节，因与排除强制执行的诉讼目的无直接关系，不属于执行异议之诉案件的审理范围，故本院对此不予审理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回怀斌、张旭的全部诉讼请求。案件受理费80元，由怀斌、张旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  王会君审判员  段昊博审判员  郝 艳二〇二〇年九月二十八日书记员  张雪男