山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初6024号原告（反诉被告）：张楠，女，1988年5月19日出生，汉族，住山东省东阿县。被告（反诉原告）：徐红玲，女，1986年10月1日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告（反诉被告）张楠与被告（反诉原告）徐红玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张楠及徐红玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张楠向本院提出诉讼请求：徐红玲立即归还押金2300元，结算后房屋产生的燃气费200元，一个月暖气费332元，违约金2300元。事实和理由：2019年8月24日由于本人工作调动，通过青岛海派地产有限公司（中介油艳丽）介绍租徐红玲位于青岛市城阳区房屋，房租为2503元（房租2300元+物业费203元），并一次性缴纳一个季度租金7509元、押金2300元和中介费2070元，租赁期为一年，签合同时徐红玲夫妇未出示房产证或转租证明，中介未说明徐红玲为第二房东，退房时中介才告知，由于2020年工作调至济南，决定不租此房。房屋租赁合同约定双方如有特殊情况，需提前终止合同的，必须前30日通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续，于是2020年1月16日微信联系王首鹏（徐红玲丈夫）表明2月底租金到期后不再续租，其微信回复已同意，由于新冠××疫情影响，于2020年2月16日微信沟通延期交房其微信回复同意。2020年3月1日在中介方见证下房子正式交接给王首鹏，并未有任何损害。在结算时，王首鹏以房子租不出去为由，拒绝退还押金，之前交的暖气费和燃气费也未结算。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。徐红玲辩称，涉案房屋为徐红玲所有，并在海派地产中介公司留有存档，不存在张楠所称“二房东”，租赁合同有效期间并没有提起终止合同，也没有收房阻止入住，并不存在违约的说法，双方并未协商一致，张楠违约押金不应退还，其要求结算退还剩余暖气费和燃气费为无理要求。徐红玲向本院提出诉讼请求：1、张楠支付违约金2300元；2、张楠支付2020年2月24日至2020年3月1日延期交房7天的房租537元及物业费47元；3、赔偿诉讼期间的误工费1200元、交通费200元；4、赔偿房屋降价出租600元。事实与理由：张楠与徐红玲签订的房屋租赁合同租赁期限为一年，合同期未满，张楠单方面提出终止合同要提前退房，按照合同第十二款违约处理须向对方支付违约金2300元，张楠房租仅缴纳至2020年2月23日，退房日为2020年3月1日，延期住房7天应当支付房租537元、物业费47元。徐红玲本着公平公正和友好协商的态度请中介公司居中调解，并做出一定的妥协和让步，但张楠不听劝解直至提起诉讼，应当赔偿因诉讼引发的相关误工费和交通费。因张楠合同期未满提起解除合同，造成房屋的空房期和不得不降价出租，也应赔偿相关损失。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。张楠辩称，张楠已经根据房屋租赁合同第十二条规定退房前30日通知徐红玲及中介方，退房时由于疫情小区隔离无法退房，已提前告知徐红玲要退房，张楠因疫情原因需隔离无法离开济南也已提前告知徐红玲，徐红玲同意之后延期退房，所以张楠不存在违约，退房之后本着和平协商的原则与徐红玲及中介公司员工协商，并不存在态度恶劣，威胁中伤徐红玲和中介公司员工，有聊天记录为证，张楠拒绝赔偿。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1，张楠提交与中介方的微信聊天记录截图打印件10张及与房东微信聊天记录截图打印件1份，证明退房之后本着公平公正的态度协商一事，并不存在态度恶劣，中介和徐红玲协商退房费用等问题未达成一致，中介告知可以起诉所以提起诉讼。徐红玲对该证据的真实性有异议，认为微信聊天记录是可以删除的，可以摘取对自己有利的部分，对证明事项有异议，聊天记录中介已明确指出张楠态度有问题，才造成的协商未果提起诉讼。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。2，张楠提交录音1份，证明徐红玲是二房东，房子并未过户，租房时中介和徐红玲都未告知张楠，在中介见证下已经完整交房并无损害。徐红玲对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该房屋是徐红玲所有，徐红玲先有购房合同后有房权证，对此房屋有出租的权利。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。3，徐红玲提交（2020）青岛市高新区不动产权第0011886号证1份、房屋买卖合同1份，证明涉案房屋系徐红玲合法所有，并未阻止张楠入住，并未提前收房，不存在违约。张楠对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为合同中显示2020年8月11日过户完毕，在张楠租房期间徐红玲并未办理完过户手续，交暖气费的户名为王海梦不是徐红玲。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。4，徐红玲提交房屋租赁合同1份，证明双方签订房屋租赁合同，并约定违约条款，燃气和取暖费视为自动放弃，甲方有权处置。张楠对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，合同第六条第1、2、3条已对水电燃气费用等明确规定。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。5，徐红玲申请证人刘某出庭作证，证明当时徐红玲并未同意退张楠押金只同意退房，并未协商一致，张楠属于单方解约，并不接受中介的调解，在签订合同的时候已经告诉张楠如果提前解约不退押金，并支付违约金。张楠认为证人不是此次租房经办人，证词存在疑问，要求提供证据。本院认为，证人并非涉案租赁合同的居间人，其证言需结合其他证据予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月，原告（反诉被告）张楠（乙方、承租方）与被告（反诉原告）徐红玲（乙方、出租方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于高新区房屋出租给乙方，租赁期是一年，自2019年8月24日起至2020年8月23日止，月租金为2300元，首期付3个月，另付2300元押金，以后按每3个月结算一次，提前30天支付下次房租。租赁期限届满，或经甲、乙双方协商一致，本合同终止。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同的，必须提前30日通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约，则须向对方支付违约金2300元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金；反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：物业费随租金一起支付每月203元，电70元、气58元，以后产生的电、气由租户自付，钥匙两把、门禁两张、燃气卡一张。张楠在乙方处签字捺印，徐红玲在甲方处签字捺印，中介方由青岛海派地产有限公司加盖公章。2019年8月27日，徐红玲为张楠出具收款收据计9200元，备注为三个月租金、一个月押金；9月23日，张楠缴纳燃气费325元；10月14日，张楠支付了供暖费1662.90元。2020年1月12日，张楠微信联系徐红玲丈夫王首鹏：“王哥，我的工作可能有变动，调到别的地方去，下周我确定好给您说”，王首鹏：“是有可能不住了吗”，张楠：“如果调别的地方去，就不租了，下周给您回复”，王首鹏：“不住最少要提前一个月告诉我”，张楠：“好的，下周就能告诉你”，王首鹏：“好”；1月16日，张楠：“王哥，房子到期后不再租了，工作有调动，比较突然，没办法”，王首鹏：“多少号”，张楠：“房租到期应该是2月底吧？”，王首鹏：“好的”；2月16日，张楠：“房子是二月底到期，本来计划二月初或者二月中旬就搬的，但是这个新冠病毒特殊情况，疫情期间没法去青岛，如果情况稍微好一点，下下周或者下下个周末就去搬一下房子，如果23号搬不了的话，能给我们延迟几天吗，因为确实有特殊情况”，王首鹏：“好，电费一些其他费用你网上能处理的提起处理好”；2月28日，王首鹏：“电费我看欠费了，里面以前有70元的电费，有时间先交上，周日交接也和中介说一下”，张楠：“能用燃气折费用吗，燃气充了不少钱，没怎么用”，王首鹏：“好”；2月29日，张楠：“明天下午3点多过来吧，咱们交接一下”，王首鹏：“好”。后双方于2020年3月1日对涉案房屋进行了交接，徐红玲自认于2020年3月10日左右将涉案房屋另租他人使用。另查明，涉案房屋于2020年7月28日登记在徐红玲名下，为其单独所有，房地产权证号为：鲁（2020）青岛市高新区不动产权第00118**。本院认为，本案中，张楠与徐红玲于2019年8月签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。综合双方的诉辩主张和本案查明的事实，本案的争议焦点是：徐红玲未取得房屋产权将涉案房屋出租给张楠的行为及张楠的退房行为是否构成违约，双方均应承担何种责任。关于徐红玲未取得房屋产权将涉案房屋出租给张楠的行为是否构成违约，本院认为，徐红玲于2019年8月与张楠签订了租赁合同，并按照合同约定向张楠交付了租赁房屋即涉案房屋，未影响张楠对涉案房屋的正常使用，张楠亦向其缴纳房屋租金及押金，双方已形成事实租赁关系，且徐红玲在诉讼期间即2020年7月28日取得涉案房屋的所有权，因此对张楠主张徐红玲签订租赁合同时未取得所有权构成违约的意见本院不予采纳，对张楠因此要求徐红玲支付违约金2300元的主张本院不予支持。关于张楠提前解除合同的行为是否构成违约，本院认为，根据合同约定如有特殊情况，需提前终止本合同的，必须提前30日通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，在合同履行过程中，张楠因工作调动至济南于2020年1月16日通知徐红玲丈夫王首鹏，租金到期即2020年2月23日后不再租赁涉案房屋，王首鹏回复称好，也表示过张楠需要提前一个月通知，故张楠于2020年1月16日通知2020年2月23日合同解除符合合同约定，且徐红玲对此未提出异议，故张楠提前解除合同的行为并非合同约定的无故违约情形，对徐红玲要求张楠支付违约金的主张，本院不予支持。双方已于2020年3月1日对涉案房屋进行了交接，且徐红玲未提交证据证明涉案房屋存在损害等情形，故张楠已缴纳的押金2300元，徐红玲应当返还。关于双方应承担的责任。关于张楠主张的燃气费200元，其未提交证据证明租赁期间使用的具体情况，且根据其与王首鹏微信聊天记录来看，其租赁期间产生的水电费尚未结算，张楠要求用燃气费余款予以折抵对方同意，张楠亦未提交双方具体结算情况，故对该主张本院不予支持。关于张楠主张的暖气费332元，青岛市2019-2020年冬季供暖按时间为2019年11月15日至2020年4月5日，张楠为此支付供暖费1662.90元，双方于2020年3月1日对涉案房屋进行了交接，徐红玲于3月10日左右将涉案房屋另行出租他人使用，故对张楠要求徐红玲退还部分供暖费的主张本院予以支持；张楠通知徐红玲丈夫王首鹏双方租赁合同于2020年2月23日解除，但张楠因新冠疫情影响无法到青岛交接，请求延迟几天，王首鹏同意，考虑到该期间确受疫情影响，延迟交接并非张楠的原因导致，基于公平原则，该期间产生的费用应由双方均担，故张楠应支付的供暖费为1215.20元（1662.90元÷143天×104.5天），徐红玲应返还张楠供暖费用447.70元（1662.90元-1215.20元），张楠主张徐红玲退还其供暖费用332元，系对其权利的自行处分，本院对此予以确认，徐红玲应返还张楠供暖费用332元。关于2020年2月24日至2020年3月1日延期交房7天的房租及物业费，考虑上述疫情原因，基于公平原则，由双方对该期间的该费用均担，张楠应支付徐红玲房租268元（2300元÷30天×3.5天）、物业费24元（203元÷30天×3.5天）。关于徐红玲主张赔偿诉讼期间的误工费1200元、交通费200元以及房屋降价出租600元，上述损失均为间接损失，且双方对产生本次诉讼均负有责任，故对上述主张本院均不予支持。综上，徐红玲应返还张楠押金2300元及供暖费332元，张楠应支付徐红玲房租268元、物业费24元，上述款项折抵后，徐红玲应返还张楠2340元（2300元+332元-268元-24元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐红玲应返还原告（反诉被告）张楠租房押金2300元；二、被告（反诉原告）徐红玲应返还原告（反诉被告）张楠供暖费332元；三、原告（反诉被告）张楠应支付被告（反诉原告）徐红玲2020年2月24日至同年3月1日期间的房租268元、物业费24元；四、上述一、二、三项折抵后，被告（反诉原告）徐红玲应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张楠费用2340元；五、驳回原告（反诉被告）张楠要求被告（反诉原告）徐红玲支付燃气费200元、违约金2300元的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）徐红玲要求原告（反诉被告）张楠支付违约金2300元，赔偿诉讼期间的误工费1200元、交通费200元、房屋降价出租600元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）徐红玲负担，徐红玲应在本判决生效之日起十日内直接支付给张楠；反诉费25元，由原告（反诉被告）张楠负担，由徐红玲直接自上述应支付给张楠的款项中扣除。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  顾伟二〇二〇年九月三十日书记员  徐乐