广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2775号上诉人（原审被告,反诉原告）：东莞市群越五金塑胶制品有限公司，住所地：东莞市******浸校塘环村路45号一楼,统一社会信用代码为914***********749A。法定代表人：李兰英，该公司总经理。委托诉讼代理人：田华山，广东旭昶律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司，住所为东莞市******浸校塘工业区,统一社会信用代码为914***********525Q。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：徐序言，男，汉族，1972年6月16日出生，住所地：广东省和平县***************，公民身份号码为441************017，系该公司员工。上诉人东莞市群越五金塑胶制品有限公司（以下简称群越公司）因与被上诉人东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司（以下简称祥宏亮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祥宏亮公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令群越公司支付拖欠的租赁保证金30000元，并且修复铁皮厂房的锈蚀损坏；2、判令群越公司支付祥宏亮公司应该分摊的自2017年10月1日至2019年6月30日止共21个月的房东新增占有使用费109200元；3、判令群越公司支付六个月占有使用费的违约金93600元；4、判令群越公司支付自2018年7月1日至2019年6月30日止共12个月的新建厂房占有使用费共14400元；5、本案诉讼费由群越公司承担。群越公司向一审法院提出反诉请求：1、判令祥宏亮公司向群越公司退还所收取的押金2万元；2、判令祥宏亮公司赔偿群越公司搬运机器费用15800元；3、判令祥宏亮公司赔偿群越公司厂房装修费110080元；4、本案受理费由祥宏亮公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限东莞市群越五金塑胶制品有限公司自判决发生法律效力之日起五日内向东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司支付2017年10月1日至2019年6月30日期间新增房屋占有使用费109200元；二、限东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司自判决发生法律效力之日起五日内向东莞市群越五金塑胶制品有限公司返还押金20000元；三、驳回东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回东莞市群越五金塑胶制品有限公司的其他反诉请求。一审本诉受理费2504元，由东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司负担1398元，东莞市群越五金塑胶制品有限公司负担1106元；反诉受理费1609元，由东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司负担221元，东莞市群越五金塑胶制品有限公司负担1388元。上述本诉受理费、反诉受理费，东莞市祥宏亮塑胶五金制品有限公司起诉时、东莞市群越五金塑胶制品有限公司反诉时均已预交。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15587号民事判决。一审判决后，上诉人群越公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、关于新增房屋占有使用费109200元的问题：1.双方一审中均提交了证据可以证明祥宏亮公司单方将房租涨价，且涨幅达100%，后祥宏亮公司虽然降低了新合同的租金，但涨幅仍达72%，说明双方是因涨价而产生纠纷。2.祥宏亮公司要求涨价的时间是2018年7月1日起。3.一审判决要求群越公司支付新增房屋占有使用费109200元，没有事实和法律依据。4.根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但结合本案情况，群越公司不应当向祥宏亮公司支付新增房屋占有使用费109200元。二、关于搬用机器费用和厂房装修费用：1.双方签订的《房屋租赁及合约》期限是由2016年7月1日至2021年6月30日止，合同约定的租金是15600元/月。2.双方因祥宏亮公司单方面要求涨租而产生矛盾，祥宏亮公司对群越公司进行停水停电，并闹到竹塘村委会。3.无论是因合同无效还是违约而导致群越公司办理厂房，祥宏亮公司均应承担搬用机器费用和重新装修新厂房的费用；4.根据《合同法》第58条，无论是因合同无效还是因祥宏亮公司涨租而迫使群越公司搬迁，祥宏亮公司均应承担60%的责任。所以群越公司的搬迁费和厂房装修费均应由祥宏亮公司承担60%的赔偿责任。综上，请求二审判令：1.请求二审法院对一审判决第一、四项进行改判；2.判令群越公司不应向祥宏亮公司支付2017年10月1日至2019年6月30日期间新增房屋占有使用费109200元；3.判令祥宏亮公司赔偿群越公司搬运机器费用15800x60%=9480元；4.判令祥宏亮公司赔偿群越公司厂房装修费110050x60%=66030元。5.本案一、二审诉讼费用全部由祥宏亮公司承担。祥宏亮公司二审期间提交书面答辩意见：一、祥宏亮公司认为一审法院已经查清了事实真相，适用法律正确，一审判决应予维持。二、涨价幅度过高问题不是祥宏亮公司可以控制的，祥宏亮公司与原房东的合同租赁价格已经上调，2017年10月1日至2019年6月30日期间新增房屋占有使用费109200元是群越公司已经使用，但又没有给祥宏亮公司的房东新增加的租金。三、新增的100平米新铁皮厂房需要支付的14400元的新增厂房个占有使用费与109200元的原有厂房占有使用费不是同一个诉讼请求。四、群越公司的搬迁未经祥宏亮公司许可，搬迁费和厂房装修费与祥宏亮公司无关。祥宏亮公司二审期间向本院提交新证据：原房东张雄军出具的证明及照片。拟证明涨房租的事实。群越公司对此进行质证：不确认真实性和合法性。理由如下：1.张雄军没有提供相应的证据证明其是业主；2.证明中写明自2017月10月1日租给祥宏亮公司明显与一审查明的事实不符；3.张雄军与祥宏亮公司是有经济利益关系，属于法定的不能作为证人证言的范围；4.应当提供相应的银行转账记录和租房发票；5.不属于新证据的范围。群越公司二审期间向本院提交新证据：微信聊天记录。拟证明即使涨租，也应自2018年7月1日开始。祥宏亮公司对此进行质证：该证据只能证明群越公司的法定代表人的丈夫跟祥宏亮公司有沟通涨租事宜，对于本案来说他不是当事人，是案外人。因祥宏亮公司跟原房东的租赁合同已于2017年9月30日届满，原房东涨租16元每平方的租赁合同于2017年10月1日生效。根据祥宏亮公司与群越公司签订的《厂房租赁及合约》第三条第三点的约定，群越公司也应分担房东从2017年10月1日起的新增厂租部分，即每平方米增加4元。至于为什么2018年7月1日祥宏亮公司才正式要求群越公司签订涨租后的新合同，已经在起诉状上有说明。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对群越公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点是：一、群越公司应否支付2017年10月1日至2019年6月30日期间占有使用费差额；二、祥宏亮公司应否赔偿损失。对此，本院分析如下：关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然《厂房租赁及合约》无效，但仍然可以根据该合同约定的租金标准计算占有使用费。本案中，原房东张雄军在与祥宏亮公司签订租期为2017年10月1日至2022年9月30日的《厂房租赁合同书》时，将租金标准由12元/平方米提高至16元/平方米。而群越公司与祥宏亮公司签订的《厂房租赁及合约》明确约定，厂房业主加收租金及其他费用，该费用由双方按实际用厂面积分摊。因此，原审法院以4元/平方米支持2017年10月1日至2019年6月30日期间占有使用费差额，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。根据原审所查明的事实，群越公司搬离案涉租赁物的原因并非是因为案涉租赁合同无效，而是群越公司认为祥宏亮公司单方面涨租金。根据原审法院以及本院所认定的事实，祥宏亮公司涨租金系基于双方对房东加收租金的约定，无需再另行协商。虽然案涉租赁合同无效，但祥宏亮公司仍可根据租金计算标准向群越公司主张占有使用费差额。因此，群越公司搬离案涉厂房是其自身选择，并非是祥宏亮公司造成。故群越公司要求祥宏亮公司赔偿其装修、搬迁损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人群越公司的上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1688元，由上诉人东莞市群越五金塑胶制品有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年八月三十一日书记员  王 晨