文书内容广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2011号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈棋垣，男，1961年12月9日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建秋，男，1965年6月30日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王海峰，湖南人和（珠海）律师事务所律师。上诉人陈棋垣与上诉人杨建秋房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。陈棋垣本人及其委托诉讼代理人谢春暑与杨建秋本人及其委托诉讼代理人王海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈棋垣的上诉请求：1.依法改判一审判决第三项，判令杨建秋向陈棋垣支付2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金共计人民币2542230元（币种为人民币，以下同）及各月欠付租金的违约金（各月拖欠租金应付的违约金按天数计算，自当月11日起计至当月租金付清之日止，每日违约金标准为：当月欠付的租金×2%，2016年3月至2017年7月期间租金标准为141000元／月，2017年8月租金标准为145230元）；2.依法改判一审判决第五项，判令杨建秋于从珠海市香洲区腾退之日按租赁合同附件《珠海市香洲区租金明细表》约定向陈棋垣支付自2017年12月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。3.依法撤销一审判决第九项，判令杨建秋返还陈棋垣代缴的2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29706.7元及利息（利息自2015年11月11日起按照中国人民银行一年期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；4.依法判令杨建秋承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：（一）杨建秋应向陈棋垣支付2016年3月至2017年8月共18个月的租金合计2542230元。根据租赁合同附件《珠海市香洲区租金明细表》的约定，2015年8月至2017年7月租金标准为141000元／月，2017年8月至2018年7月租金标准为145230元／月。杨建秋自2016年3月起拖欠租金，因此，其应向陈棋垣足额支付2016年3月至2018年8月的租金合计2542230元（141000元／月×17个月＋145230元），因此一审判决该项租金少计算了144897元。（二）杨建秋应按租赁合同附件《珠海市香洲区租金明细表》约定的租金标准向陈棋垣支付自2017年12月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。陈棋垣与杨建秋签订的租赁合同附件《珠海市香洲区租金明细表》已载明每月租金。一审判决已判令确认双方之间的租赁合同已解除，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，但一审判决仅按照固定的金额145230元支付占有使用费显然与司法解释的意见不符，也在处理结果客观上降低了合同约定的租金标准，有利于违约方，不利于督促杨建秋及时腾退房屋。（三）杨建秋应向陈棋垣返还代缴的2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29706.7元及利息。在2015年10月至11月期间，涉案租赁物业与同宗土地上的Ｃ栋厂房使用同一电表和水表。（2015）珠中法民四初字第17号一案判决陈棋垣承担2015年10月1日至2015年11月期间电费29706.7元。实际上，陈棋垣于2015年7月31日已向杨建秋交付涉案租赁物业，上述电费是杨建秋在租赁期间所使用，理应由杨建秋承担。杨建秋答辩称，（一）2016年3月1日至2017年8月31日期间，属于《租赁合同（补充协议三）》（以下简称《补充协议三》）的装修期及免租期，不存在应当支付租金。（二）租赁合同及补充协议应当继续履行。杨建秋没有违反《租赁合同》及其补充协议的相关约定，不存在需支付占有使用费的情况。（三）陈棋垣所主张的电费，与该费用相关的民事判决尚未生效。综上，请求驳回陈棋垣的上诉请求。杨建秋的上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项判项；2．依法判令陈棋垣继续履行《租赁合同》及其补充协议；3．依法判令延长《租赁合同》的租赁期12个月；4．依法判令陈棋垣按照《租赁合同》补充协议二限期安装货梯；5．依法判令陈棋垣向杨建秋赔偿经济损失60万元；6．本案一、二审诉讼费由陈棋垣承担。事实与理由：（一）一审判决认为案涉《租赁合同》已经解除属事实认定错误。一审判决对《补充协议三》中“另行增加18个月免租期”的约定是否真实有效之事实认定错误、对《补充协议三》的实际履行情况认定不清、对陈棋垣单方解除《租赁合同》是否合法之事实认定错误，导致一审判决错误地确认案涉《租赁合同》已经于2017年11月21日解除。1.一审判决对《补充协议三》之真实合同目的认定不清，导致对杨建秋与陈棋垣是否约定在6个月装修期之外另行增加18个月免租期之事实认定错误。首先，一审判决认为从《补充协议三》载明的“原合同未含税金，甲乙双方协定”文字表述可以看出“该协议是陈棋垣与杨建秋为解决税费问题而签订。”该认定以文义解释的方法评析《补充协议三》真实合同目的的方法不严谨，论证不充分，结论不正确。《补充协议三》第三条中“5元／m2”的文字表述虽没有注明是表示单位面积租赁税金还是单位面积租金，但从文义解释法来看，“补充租赁合同由2017年8月1日起报交租赁税，即6175.55m2×5元／m2=30,878元／月”的文字含义是指租赁税按30,878元／月的标准报交，据此可知，在该计算公式中“5元／m2”表示的是单位面积租赁税金而不是单位面积租金。《补充协议三》的合同目的之一是解决双方间租金税费分担问题。第三条已经明确约定了报税起始时间，因此《补充协议三》设置第二条的真实目的绝不是为“配合”、“吻合”第三条的报税起始时间而间接地以增加免租期的形式再约定一次报税起始时间，实际上第二条的文义表述很明确：在6个月免租装修期外另行增加约定18个月免租期。综合运用《中华人民共和国合同法》第五条规定的文义解释、体系解释、目的解释、习惯解释、诚信原则解释等方法能够推论出《补充协议三》的真实合同目的有两个：其一，双方解决租金税费分担问题；其二，双方在6个月装修期之外另行约定增加18个月免租期。其次，从杨建秋与陈棋垣签订《租赁合同》《（租赁合同）补充协议一》（以下简称《补充协议一》）、《（租赁合同）补充协议二》（以下简称《补充协议二》）、《补充协议三》的过程看，《补充协议三》第二条的目的就是在6个月的免租装修期基础上另行增加约定18个月免租期。再次，由于对上述合同文件的签署过程没有查证清楚，一审判决错误认定“如果双方确有延长免租期的意思表示又不便直接在《租赁合同》上进行修改，也完全可以就免租期签订一份补充协议，而不必将免租期条款夹杂在两个针对税金的条款之中。”若《补充协议三》第二条出现多种理解，应当先对上述合同文件的签署过程查证清楚，再结合当事人的文化程度及法律知识水平，综合运用《中华人民共和国合同法》第五条规定的解释方法综合分析各方当事人签订合同当时的真实意思表示。最后，杨建秋在《关于对租金事宜之答复》中提出“未到交租日期的理由是陈棋垣的原因延缓了杨建秋办理厂房变更功能为酒店的进度，故用于办理厂房功能变更的时间不计入装修期”的主张并无不妥，虽然在《补充协议一》中，杨建秋承诺若因A栋、C栋相邻关系导致未能顺利装修和申请变更功能、申领证照的，杨建秋承担经济损失和法律责任，但在《关于对租金事宜之答复》中杨建秋主张的理由除了“原因一”相邻关系纠纷导致无法顺利变更功能、申领证照，还有“原因二”：陈棋垣交付的租赁厂房因外墙装修和室内与原厂房与图纸不符合，致使珠海市住房和城乡规划建设局于2016年9月1日向陈棋垣复函不再受理租赁厂房变更功能的申请。由于上述“原因二”不属于杨建秋承诺的责任自担范围，杨建秋依据该理由主张“未到交租日期的理由是陈棋垣的原因延缓了杨建秋办理厂房变更功能为酒店的进度，故用于办理厂房功能变更的时间不计入装修期”并无不妥。杨建秋也可以选择援引《补充协议三》第二条的约定抗辩陈棋垣提出的支付租金的要求，但选择哪条理由杨建秋有选择权，杨建秋的文化程度及法律知识水平也制约着选择能力，因此，不能认为杨建秋在《关于对租金事宜之答复》中没有援引《补充协议三》第二条的约定不合理，更不能就此反证《补充协议三》第二条中新增18个月免租期的约定不是双方真实意思表示，两者之间没有关联性。2.《补充协议三》第二条（B条款）已经实际履行。倘若陈棋垣认为杨建秋应当于2016年2月1日起交付首月租金，那么陈棋垣一直拖到2017年5月份开始才主张拖欠租金，并等到《补充协议三》第二条（B条款）增加约定的18个月免租期条款履行完毕后的2017年11月21日才以杨建秋拖欠租金为由通知杨建秋解除《租赁合同》，不合常理。3.陈棋垣无权单方解除《租赁合同》。首先，如前分析，在《补充协议三》第二条约定另行增加18个月免租期是双方真实意思表示，合法有效，因此杨建秋向陈棋垣支付租金的起始时间应当是2017年8月，而杨建秋提交的租金交付证据及陈棋垣提交的租金收据等证据材料充分证明杨建秋实际是从2017年8月份开始支付租金，因此杨建秋没有延迟支付租金，也不拖欠2016年3月至2017年8月的租金。其次，退一万步来讲，就算认定《补充协议三》第二条关于另行增加18个月免租期的约定无效，但依据《补充协议二》之约定，陈棋垣有向租赁厂房配齐货梯1台、客梯1台的义务，该项义务自2015年7月25日双方签订《补充协议二》之日起陈棋垣就应当开始履行，但2016年2月1日之前陈棋垣未予履行。鉴于陈棋垣怠于履行安装货梯、客梯之义务，杨建秋有权行使不安抗辩权，暂停向陈棋垣支付租金，陈棋垣于2017年11月21日单方解除合同没有事实依据、法律依据。最后，杨建秋在申请更改租赁物业功能的过程中，珠海市住房和城乡规划建设局现场踏勘后提出租赁厂房因外墙先装修和室内与原厂房与图纸不符合，无法为杨建秋办理相应手续，并于2016年9月1日向陈棋垣本人复函不再受理租赁厂房变更功能的申请，上述原因不属于相邻关系引发的法律后果，不属于杨建秋承诺的责任自担范围，而是陈棋垣交付的租赁标的物本身给杨建秋实现合同目的（经营酒店）造成障碍，陈棋垣有过错，因此杨建秋要求增加免租期、延长租赁期并无不妥。（二）一审判决另有以下事实认定错误。1.由于一审判决确认《租赁合同》及其补充协议已经解除属事实认定错误，相应地以下事实也属于事实认定错误。（1）关于一审判决对租赁期间欠付租金及其违约金事宜所作的认定。杨建秋已按照《租赁合同》及《补充协议三》约定的期限于2017年8月开始向陈棋垣按月支付租金，不存在欠付租金之事实，杨建秋没有违约，陈棋垣向杨建秋主张违约金没有事实依据及法律依据。（2）关于一审判决对《租赁合同》解除后的占有使用费所作的认定。《租赁合同》及其补充协议合法有效应当继续履行，陈棋垣向杨建秋主张《租赁合同》解除后的占有使用费没有事实依据及法律依据。（3）关于对处理租赁押金所作的认定。陈棋垣向杨建秋主张没收租赁押金282,000元没有事实依据及法律依据。2.一审判决认定“杨建秋要求陈棋垣按照《补充协议二》的约定安装货梯理据不足”属于事实认定错误。《租赁合同》及其补充协议合法有效应当继续履行，《补充协议二》合法有效，陈棋垣应当按约履行，并赔偿其未及时履行该项义务给杨建秋造成的经济损失60万元。3.一审判决认定“杨建秋要求将租赁期延长20个月缺乏事实和法律依据”属于事实认定错误。虽然在《补充协议一》中，杨建秋承诺若因A栋、C栋相邻关系导致未能顺利装修和申请变更功能、申领证照的，杨建秋承担经济损失和法律责任，但在《关于对租金事宜之答复》中杨建秋主张的理由除了“原因一”，还有“原因二”。由于“原因二”不属于杨建秋承诺的责任自担范围，而是陈棋垣交付的租赁标的物本身给杨建秋实现合同目的（经营酒店）造成障碍，陈棋垣有过错，因此杨建秋依据该理由主张延长12个月并无不妥，应当予以支持。4.一审判决对落款时间为2016年7月22日，抬头为“致房东陈棋垣先生”的文件认定错误。首先，从该文件打印字体部分的内容来看，里面提到了“本人”、“本公司”这两个主体，这个文件到底是“本人”致陈棋垣先生还是“本公司”致陈棋垣先生无法确认；从该文件上杨建秋手写字体部分来看，杨建秋没有认可该文件打印字体部分的内容，只是表明杨建秋对打印字体部分内容需与股东协商的意思表示，同时也表明“一般按合同为准”（即按照《租赁合同》及其补充协议为准）的意思表示。其次，从该文件的形式来看，无法判断这个文件是杨建秋发出还是“本人”或“本公司”发出，即使“本人”指的就是杨建秋本人，“本公司”指的就是海江月酒店有限公司（以下简称海江月公司），但由于2016年7月22日杨建秋既不是公司法定代表人，也不是公司股东，杨建秋没有法律资格代海江月公司作出意思表示。陈棋垣也没有证据证明这个文件的来源。（三）一审判决对以下事实认定不清：1.一审判决对《租赁合同》及其补充协议的签署过程认定不清。2.一审判决将杨建秋向陈棋垣主张未安装货梯的损失60万元作为对本诉的抗辩而非反诉请求处理，属于事实认定不清。首先，陈棋垣向杨建秋安装货梯的义务约定在《补充协议二》当中，属于《租赁合同》项下的补充事项，杨建秋已经提出了要求陈棋垣立即履行《补充协议二》的反诉请求，于此同时，提供了证据证明由于陈棋垣违约不安装货梯给自己造成了实际损失。其次，如果认为杨建秋向陈棋垣主张未安装货梯的损失60万元之反诉请求表达得不够明确，一审法院应当在开庭时进行释明，经释明后由杨建秋选择作为答辩理由还是作为反诉请求。未经释明却在判决书中直接将杨建秋的反诉主张作为答辩理由处理，损害了杨建秋的诉讼权利。再次，本案本诉是涉及《租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》的租赁关系纠纷，而杨建秋提出要求陈棋垣立即履行《补充协议二》并向陈棋垣主张违约责任的反诉请求与本诉关系紧密，同案审理更有利于查清事实、节约诉讼资源，一审判决将杨建秋的反诉主张作为答辩理由来处理不合理。最后，一审判决确认《租赁合同》及其补充协议已经解除属事实认定错误。陈棋垣应当按照《补充协议二》的约定立即安装电梯，同时，杨建秋提供的证据能够证明由于陈棋垣违约不安装货梯给自己造成了实际损失，综合以上情况，应当依法判令陈棋垣立即按照《补充协议二》之约定安装电梯，并向杨建秋赔偿损失60万元。3.一审判决认为杨建秋应当向陈棋垣赔偿律师费损失317,319元属于事实认定不清。一审判决确认《租赁合同》及其补充协议已经解除属事实认定错误，《租赁合同》及其补充协议仍继续履行，陈棋垣所支出的律师费损失并非因杨建秋违约而导致，其赔偿请求没有事实依据和法律依据。即使认定杨建秋承担部分违约责任，但如果该部分违约责任并非来源于《租赁合同》第九条第1项的约定，杨建秋仍无需向陈棋垣承担赔偿律师费损失的责任。（四）一审程序遗漏了第三人。虽然本案的本诉及反诉均是围绕杨建秋与陈棋垣之间的租赁关系进行，案外人海江月公司在本案中无独立请求权，但是仍有必要追加海江月公司作为本案第三人参加诉讼。理由如下：1.涉案租赁物业由海江月公司实际占有、使用，陈棋垣所提限期腾退涉案租赁物业的诉讼请求与海江月公司有直接的利害关系；2．陈棋垣违约不安装货梯给杨建秋造成了实际损失，也间接给海江月公司造成了实际损失，虽然该等实际损失具有同一性，但是在法律关系上还须进一步界定清楚。陈棋垣答辩称，（一）一审判决对《补充协议三》定性正确、清楚，杨建秋认为《补充协议三》“为增加免租期”错误。1.《租赁合同》第四条约定“租金不含税”、第五条约定“政府税等费用均由杨建秋自负自理”，因此，签订《补充协议三》减少了杨建秋的税负负担，陈棋垣已做让利，不可能在承担税费之后再给予18个月的免租期。2.杨建秋将5元/平方米理解为单位面积租赁税金错误。缴纳税金的税额由税务机关依法核定，双方不可能约定单位面积的租金税金，只能约定报税的租金金额。3.《补充协议三》明确约定双方另行签订补充一交税租赁合同，补充的交税租赁合同内容包括装修期+免租期为18个月；2017年8月1日起报交租赁税。由此可见《补充协议三》的目的为了另行签订报税的租赁合同，并非对租赁合同的租金标准、租期、免租期等做变更或补充。（二）杨建秋未按照约定支付租金超过两个月，根据《租赁合同》第九条约定，陈棋垣有权解除租赁合同。陈棋垣于2017年11月20日发函杨建秋通知解除租赁合同，庭审中杨建秋也确认收到陈棋垣的解除通知。双方之间签订的《租赁合同》已于2017年11月21日解除，合同解除后，杨建秋应向陈棋垣返还涉案租赁物业。（三）货梯未安装，非陈棋垣之原因所导致，且杨建秋已无权利提出该项请求。1.陈棋垣向杨建秋交付的物业为工业厂房。根据《补充协议二》的约定，陈棋垣出租涉案租赁物业，配齐两台电梯（由陈棋垣承担安装费和购置费），其中1台为货梯、1台客梯，陈棋垣向杨建秋交付物业时已包含一台客梯，因杨建秋在涉案租赁物业上经营酒店，需对涉案租赁物业更改用途、进行报建、重新装修，且涉案租赁物业已于签约数天后交付杨建秋，安装货梯应由杨建秋自行报建。因此，陈棋垣现实上根本不可能擅自作出安装行为，陈棋垣能做的，就是等待杨建秋的通知和允许，在情况合适时安排安装，或在杨建秋通知安装和购置的费用后，作出支付。因此，货梯未安装，非陈棋垣之原因或过错所导致。2.在《租赁合同》解除后，且在陈棋垣提起本案诉讼后，杨建秋才提出安装货梯的问题，且杨建秋无证据证明其已安装了货梯。因此，假如情况真如杨建秋所言，欠缺一台货梯对其经营造成重大影响，其理应早该提出。杨建秋未提出原因在于货梯可有可无，且不愿意承担货梯的日常维护成本。（四）涉案租赁物业改功能的责任在于杨建秋自身，与陈棋垣无关，杨建秋无权要求延长租赁期限。1.2015年7月份，杨建秋通过中介公司找到陈棋垣，称其有意承租涉案租赁物业经营酒店，希望双方可以见面协商。双方见面后，陈棋垣告知杨建秋，涉案租赁物业用途是厂房，如杨建秋需经营酒店，所涉及的一切手续自行处理。因此在2015年7月24日，陈棋垣向杨建秋出具授权书，授权杨建秋办理涉案物业升级改造的手续，由杨建秋自行向相关部门了解涉案租赁物业转功能事宜。杨建秋自行去了解涉案租赁物业转功能的手续后，陈棋垣和杨建秋才于2015年7月25日签订《租赁合同》及补充协议。2.《租赁合同》第一条第3款约定，涉案租赁物业转功能事宜，由杨建秋自行理顺及办理，陈棋垣承担3.5万元的费用。《补充协议一》约定，陈棋垣按物业工业用途现状交付给杨建秋，租赁期内与相邻关系产生的纷争等，由杨建秋自理及承担，与陈棋垣无关。3.2015年10月12日，杨建秋称同宗地块的A栋业主朱翠仙要求补偿其水电设施60万元，才答应配合办理涉案租赁物业转功能事宜。陈棋垣与杨建秋经协商后，签订《协议书》，约定由杨建秋与同宗地块的A栋业主朱翠仙沟通解决相邻纷争，如朱翠仙配合支持涉案物业变更功能和用途，其经费由陈棋垣承担三份之二、杨建秋承担三分之一，总限额为60万元，执行期为陈棋垣向杨建秋付款后30日内。2015年10月14日，陈棋垣向杨建秋转账40万元。按照上述协议约定，杨建秋应于2015年11月14前与朱翠仙完成协商。但由于杨建秋自身原因延迟与朱翠仙协商，直至2016年3月25日，杨建秋告知陈棋垣协商完成，陈棋垣与朱翠仙签订关于60万元的水电设施补偿协议，杨建秋于2016年3月31日才向朱翠仙支付补偿款。4.2015年7月31日，陈棋垣已向杨建秋交付涉案物业。由于杨建秋对涉案租赁物业进行违法建设，城管部门立案查处，从《行政处罚决定书》可以看出，杨建秋的违法建设行为：（1）擅自搭建160平方米雨棚；（2）未取得规划许可，擅自进行改变建筑物功能的装修。该两项违法建设行为，与杨建秋所述外墙和室内装修与图纸不符无关，即该行政处罚是由于杨建秋未依法报建被处罚，与陈棋垣无关。杨建秋于2016年12月向珠海市住房和城乡规划建设局申请建筑设计方案审查，2017年3月申请《建设工程规划许可证》，2017年4月11日取得新的《建设工程规划许可证》，从申请设计方案审查至取得新的《建设工程规划许可证》历时不到5个月，当中还包括杨建秋处理行政处罚的时间。该份资料证明，如杨建秋按照法律及政策规定申请物业变更功能的，杨建秋完全可以在租赁合同约定6个月的装修免租期内完成的。5.如上所述，杨建秋在承租涉案租赁物业前，已自行了解涉案租赁物业变更功能的手续，根据《租赁合同》的约定，涉案租赁物业变更功能的一切事宜，本应由杨建秋承担。即便为处理相邻纠纷作出的补偿，陈棋垣也于2015年10月14日向杨建秋支付了40万元的补偿款项，并要求杨建秋于2015年11月14日前处理完毕，且该期限仍在《租赁合同》约定的装修免租期内。至于杨建秋称涉案租赁物业被行政处罚，更是由于杨建秋未依法报建所造成。因此，造成涉案租赁物业延迟完成改功能事宜的责任不在陈棋垣，杨建秋要求延长租赁期限20个月缺乏事实及法律依据。（五）陈棋垣已按约定履行向朱翠仙支付补偿款项的义务，陈棋垣无需向杨建秋返还60万元。陈棋垣与杨建秋于2015年10月12日签订《协议书》约定，在处理相邻纠纷事宜需对朱翠仙作出的补偿款项由陈棋垣承担三分之二，杨建秋承担三分之一，总限额60万元。2016年3月25日，陈棋垣与朱翠仙签订《协议书》约定补偿水电设施60万元。杨建秋于2016年3月31日向朱翠仙转账支付60万元，该60万元的款项中，有40万元是陈棋垣于2015年10月14日支付给杨建秋的，剩余20万元是由杨建秋承担的。因此，陈棋垣无需向杨建秋返还60万元。（六）杨建秋应赔偿陈棋垣律师费317,319元。杨建秋拖欠陈棋垣租金，陈棋垣为向杨建秋追偿损失，委托广东德赛律师事务所提起本案诉讼，并已实际支付律师费317,319元。根据合同约定，杨建秋应赔偿陈棋垣律师费的损失。（七）本案为租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，陈棋垣有权要求杨建秋腾退，并要求其按照租赁合同的约定支付租金及承担相应的违约责任，因此，本案不存在遗漏第三人情形。陈棋垣向一审法院起诉请求：1.确认陈棋垣与杨建秋于2015年7月25日签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年11月20日解除；2.判令杨建秋立即按现状腾退位于珠海市香洲区（厂房价值12110254元，币种为人民币，以下同）；3.判令杨建秋立即向陈棋垣支付2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金2397333元及违约金（自2016年3月11日起至租金实际付清之日止，每月欠付金额分别按日2%计算）；4.判令杨建秋立即向陈棋垣支付2017年9月至2017年11月少付租金共12690元及违约金（自2017年9月11日起至租金实际付清之日止，每月欠付金额分别按日2%计算）；5.判令杨建秋向陈棋垣支付自2017年12月1日起至实际腾退之日止的租金（月租金标准按照租赁合同附件《珠海市香洲区租金明细表》约定金额计算）；6.判令杨建秋返还陈棋垣代缴的2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29706.7元及利息（利息自2015年11月11日起按照中国人民银行一年期同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；7.判令陈棋垣没收租赁押金282000元；8.判令杨建秋赔偿陈棋垣律师费损失317319元；9.判令杨建秋向陈棋垣返还18万元；10.判令杨建秋承担本案诉讼费。杨建秋向一审法院反诉请求：一、依法判令陈棋垣立即履行双方于2015年7月25日签订的《补充协议二》，立即在租赁物内安装1台货梯给杨建秋使用；二、依法判令陈棋垣延长双方于2015年7月25日签订的《租赁合同》的租赁期限20个月，即租赁期限从2015年8月1日至2029年3月31日；三、依法判令陈棋垣返还杨建秋代垫付给A栋产权人朱翠仙补偿款60万元给杨建秋；四、本案诉讼费用由陈棋垣负担。一审法院认定事实：陈棋垣是位于珠海市香洲区（以下简称91号Ｂ型厂房）的权属人。2015年7月24日，陈棋垣出具《授权书》，载明其对91号B型厂房拥有产权，现全权委托杨建秋办理楼房变更的一切手续。2015年7月25日，陈棋垣（甲方）与杨建秋（乙方）签订《租赁合同》，约定杨建秋承租91号B型厂房用于酒店。合同主要内容有：第一条，陈棋垣现有之房产之用途现况及房产权证登记为工业用途，杨建秋已清楚及明白和了解，杨建秋已自行咨询及向陈棋垣承诺将由杨建秋自行理顺以及办理变更功能用途，陈棋垣应无条件配合，费用方面35,000元由陈棋垣一次性付给杨建秋，超出部分由杨建秋自负自理，因政策以及相邻关系，和不可估算之任何原因导致杨建秋经济、名誉损失，陈棋垣不承担任何经济和法律责任。第二条，陈棋垣提交上述物业的复印件《建筑消防验收合格证》《竣工验收证明》《房地产权证》《红线图》，配合杨建秋办理并取得经营所需有关证件。第三条，租赁期限从2015年8月1日至2027年7月31日止，陈棋垣同意给予杨建秋6个月的租赁装修期为免租期，杨建秋不需交租金，但含在租赁期限内。第四条，2015年8月1日起月租金为141,000元，由第三年起即2017年8月1日起，以后每年递增3%直至租约期满，上述租金不含税金税单。陈棋垣按月收取租金，杨建秋应在每月10日前支付当月租金，第一次交租为2015年8月1号前。本合同签订时杨建秋应向陈棋垣支付2个月租金作为押金，押金在租赁期满后无利息归还杨建秋，杨建秋支付租金时应将租金直接汇入陈棋垣指定的账户。第五条，陈棋垣应于本合同签订之日，将租赁房屋按现况移交杨建秋使用及装修。自本合同生效之日起租赁期内，相关的水费、电费、电话费、电讯费、卫生费、排污费、网络报装及用电增减费，政府税及规定等有关费用均由杨建秋自负自理，本合同生效之前发生的各项费用由陈棋垣承担，租赁房屋移交之时双方应予结算。第九条，杨建秋必须依约交付租金，如其过期（1个月）交付租金，除补交欠租外，并按月租金的2%以天数计算，向陈棋垣交付滞纳金，如拖欠租金超过2个月，陈棋垣可终止该物业的水电供应和控制该物业内之财物及没收杨建秋租赁保证金，追收回过期租金及滞纳金，并有权单方解除合同，收回上述房屋之使用权及终止本合同，一切法律责任及陈棋垣之所有损失均由杨建秋负责（含陈棋垣诉告杨建秋之聘请律师费用）。如因杨建秋无理拖欠租金时致使陈棋垣之任何损失均由杨建秋负全责。第十二条，本合同经陈棋垣和杨建秋签名后生效。第十三条，本合同适用《中华人民共和国合同法》规定。本合同未尽事宜，可经双方协商签订补充合同，补充合同可以代取原制合同出现的漏洞与本合同具有同等法律效力。本合同、补充合同未作约定的部分，均遵照我国有关法律、法规之规定执行。《珠海市香洲区租金明细表》载明每月租金如下（不含税）：            年限              租金              递增（%）                  2015.08.01-2016.07.31              141000                                2016.08.01-2017.07.31              141000                                2017.08.01-2018.07.31              145230              3                  2018.08.01-2019.07.31              149586.9              3                  2019.08.01-2020.07.31              154074.51              3                  2020.08.01-2021.07.31              158696.74              3                  2021.08.01-2022.07.31              163457.64              3                  2022.08.01-2023.07.31              168361.37              3                  2023.08.01-2024.07.31              173412.21              3                  2024.08.01-2025.07.31              178614.57              3                  2025.08.01-2026.07.31              183973              3                  2026.08.01-2027.07.31              189492.19              3      签订《租赁合同》的当日，陈棋垣向杨建秋出具两张收据，其中一张收据载明收到杨建秋租赁91号B型厂房1栋物业的租赁按金282,000元，另一张收据载明收到杨建秋交来的2015年8月1日至2015年8月30日的租金141,000元。同日，杨建秋向陈棋垣出具收据，载明杨建秋收到陈棋垣交来的《租赁合同》所约定之变更功能用途费35,000元，此款在第一次支付租金中扣起。陈棋垣与杨建秋签订《租赁合同》的同日，双方签订三个补充协议，即《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》。《补充协议一》约定：1.陈棋垣向杨建秋重申陈棋垣与鞍莲路91号A栋和C栋之前的相邻关系所存在的误会、不和、矛盾、分争、纠纷、诉讼等杨建秋都已了解、清楚、知道，陈棋垣现只按房产证之用途为工业及现房屋和房屋周边现况租与杨建秋（园区内公用地方使用均由杨建秋与A栋、C栋自行协议，杨建秋如需向政府申请更改用途和功能时，陈棋垣将会认同及配合，相关所有手续和费用均由杨建秋自理自负）。在租赁期内，因A栋、C栋之相邻关系产生之误会、不和、异议、矛盾、分争、纠纷、反对、诉讼等以致杨建秋未能顺利装修和改变用途、功能、申领各项牌证、执照或经营期间出现未能预料之变数，所产生的所有任何声誉、经济损失和法律责任均由杨建秋自理及承担，一切与陈棋垣无关。2.园区内之水电只有各一个总表，所用水电由分表统计，电表为大工业用电表10千伏，有功无功费每月23,000元，杨建秋按总建筑物承担70%之基本功率费（即16100元+实际用量）以及陈棋垣按现况（含整套变压器及电柜）交与杨建秋，日后保养、维修、公摊费等费用各自承担，水电费由杨建秋垫支先交费后向他方收回，陈棋垣作担保，由物业移交日起由陈棋垣移交给杨建秋负责。《补充协议二》约定：陈棋垣B型厂房租给杨建秋，陈棋垣配齐两台电梯（货梯1台，客梯1台），两台电梯的购买及安装费用由陈棋垣全付，电梯安装完毕后，所有的安全责任、保养、维修、年审的跟进及费用一概由杨建秋自负自理，杨建秋退租和租期满时，两台电梯归还陈棋垣。《补充协议三》的内容为：经陈棋垣和杨建秋同意及认可，珠海市香洲区共1栋物业，房产权证面积为6175.55㎡，证号0100175567的原合同未含税金，双方协定：1.于2016年2月1日前补充一次交税租赁合同，即杨建秋装修期满时。2.补充租赁合同装修期＋免租期为18个月。3.补充租赁合同由2017年8月1日起报交租赁税，即6175.55㎡×5元／㎡＝30878元／月，前5年按上述交纳，租赁税金由陈棋垣先交后，杨建秋再付给陈棋垣，付费为税金的50%；后5年即2022年8月1日前再双方协议，在原基础上递增金额。对于《补充协议三》，陈棋垣主张，主合同和补充合同是同一天签订的，主合同约定租金不含税金，税金由杨建秋承担，杨建秋提出做一个补充合同，希望税金方面减免一点成本，《补充协议三》注明了2016年2月前再做多一个缴税的租赁合同，所以《补充协议三》是为了避税；按照常理，租期十年，没有可能给两年免租期；主合同已经强调责任问题，公共地方还有存在的风险因素杨建秋也很清楚；该协议的真实意思表示是双方签订交税的租赁合同，按照约定的租金金额交税及通过增加装修期和免租期时间减少交税的时间。杨建秋主张，《补充协议三》是其调查后才签的，约定两年免租期是因为2013年陈棋垣办改造升级但没有办下来，规划手续流程太麻烦，珠海所有厂房改造升级都要起码一年半，经过多个部门审批，陈棋垣自己办过也办不到。关于《补充协议三》的签订时间，杨建秋认可与主合同同一天签订，但主张不是同时签的。2015年7月31日，陈棋垣和杨建秋共同在《物业租赁交收证明》上签名，该证明载明杨建秋收到91号B型厂房并验收完毕，交接完成。落款时间为2016年7月22日、抬头为房东陈棋垣先生的文件内容为：“本人承租你的珠海市前山××Ｂ栋物业，因本公司之牌证和消防验收还未完善以至今未能按原计划开张营业，以至资金较为紧张，并由2016年3月至今之租金未予交付，在此希望房东给予理解，待本公司一旦开业运作时，本人将努力按时交付租金，并望房东多多理解和包容，本人在此表示万分感谢！”该文件右下方手写如下内容：“这事我知道，等到我股东来了，在一起协商，一班按合同为准，由以办证等各种原因造成的。经手人：杨建秋”。庭审中，杨建秋主张，其写的时候不是这样写的，陈棋垣打好后让其签名，其写了按照合同执行。2017年5月25日，陈棋垣邮寄一份通知给杨建秋，内容为：杨建秋的免租期已过，应当按照《租赁合同》的约定于2017年5月31日前向陈棋垣一次性支付自2016年3月1日至2017年5月31日共15个月的租金，共计2,115,000元。若未在规定的时间内收到足额租金，陈棋垣将会按照《租赁合同》的约定及我国相关法律规定追究杨建秋的违约责任。2017年6月9日，陈棋垣委托律师向杨建秋发出律师函，要求杨建秋在收到该函一星期内支付截止到2017年5月31日的租金共计2,115,000元。由杨建秋提交的落款时间为2017年6月12日的《关于对租金事宜之答复》系杨建秋一方对陈棋垣催交租金的答复，主要内容为：陈棋垣和杨建秋在2015年7月25日签订厂房出租合同，按合同条例，杨建秋租用陈棋垣厂房用于酒店，所有变更手续为杨建秋申报办理，陈棋垣无条件配合。在办理手续过程中，因陈棋垣个人原因使杨建秋无法继续办理手续。原因1：陈棋垣租给杨建秋的场地为A、B、C三栋厂房共用土地，土地产权人为两人，非陈棋垣个人所有的。珠海市政府有文件要求，厂房改造为酒店用途，须两位产权人到有关部门签字才能办理。因B栋产权人陈棋垣欠A栋产权人朱翠仙水电安装费、医疗费、工人安置费共60万元未补偿，造成A栋产权人不配合杨建秋到有关部门签字。杨建秋无法办理改造为酒店手续。事情拖至2016年3月25日，陈棋垣才和A栋产权人朱翠仙签补偿协议，补偿60万元，此补偿金额为杨建秋垫付。2016年4月3日，A栋产权人才配合杨建秋到有关部门签字。一共拖延杨建秋8个月无法正常办理改造酒店手续，责任由陈棋垣造成，不计入装修期内，并要补还原合同租赁期延长8个月租赁期给杨建秋。原因2：2016年4月3日至2016年9月1日，在办理过程中，陈棋垣B栋厂房因外墙先装修和室内与原厂房图纸不符合、没有办理施工许可证。珠海市住房和城乡规划建设局对此厂房作出复函：不符合《珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理规定》的规定，不再受理该厂房临时改变功能为商业、酒店的申请。后来陈棋垣出资18万元委托杨建秋对上述违规进行补办手续和行政处罚。直至2017年4月11日才批下规划许可证，办理陈棋垣违规手续共用12个月的时间，这是陈棋垣造成的问题，与杨建秋无关，不计入在装修期内，并要补还原合同租赁期延长12个月租赁期给杨建秋。综合以上两原因，合计该交租日期，杨建秋未到交租日期。杨建秋从不拖欠租金。陈棋垣认可收到该回复，但对其内容不予认可。2017年9月18日，陈棋垣向杨建秋发出《租金催收函》，要求杨建秋在收到该函件之日起五日内支付拖欠的租金（截至2017年8月31日之前为2,542,230元）和滞纳金，逾期仍不支付的，陈棋垣将解除《租赁合同》，追讨欠缴的租金、滞纳金等费用。2017年11月20日，陈棋垣向杨建秋发出《解除租赁合同及租金催收通知》，告知杨建秋：1.根据《租赁合同》第九条约定，杨建秋拖欠租金超过2个月，自该通知送达之日解除合同，没收租赁保证金。2.截止至2017年8月31日，杨建秋共拖欠租金2,397,333元。3.根据《租赁合同》第四条约定，从2017年8月1日起，厂房租金每月为145,230元，杨建秋在2017年9月至2017年11月每月支付的租金仅为141,000元，一共少支付12,690元。4.返还陈棋垣代缴的2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29,706.7元。陈棋垣主张杨建秋于2017年11月21日签收该通知。杨建秋认可收到该通知，并表示签收时间需要回去查资料。2017年9月9日，杨建秋通过银行转账向陈棋垣支付租金141,000元，附言“2017年9月份租金”；2017年10月10日，杨建秋向陈棋垣转账支付141,000元；2017年11月9日，杨建秋向陈棋垣转账支付141,000元；2017年12月10日，杨建秋向陈棋垣转账支付141,000元；2018年1月31日，杨建秋先向陈棋垣转账支付4万元，几分钟后再转账11000元，并附言“1月份租金先转部分51000元，剩余的过着天转，请见谅”。2018年3月3日，杨家乐向陈棋垣转账支付9万元，附言“代杨建秋付2018年1月份租金余款9万元”。2019年5月6日进行的本案第二次庭审中，陈棋垣主张，本案从起诉至今有将近两年的时间，期间杨建秋未支付任何租金，且在诉讼中提出管辖权异议故意拖延诉讼进程，其恶意拖欠租金的违约行为非常明显。杨建秋称，安装货梯需要一百万元，其在货梯上面要扣一百万元才开始交租，租金还没到一百万元，其没有拖欠租金。2018年3月21日，杨建秋向陈棋垣发送信息，内容为：“因我们生意亏损，2018年2月份租金按合同的《补充协议二》条例，因货梯你未购买提供给我使用，是我自费垫付购买，共141000元货款。所以用来填付2018年2月份租金。”陈棋垣回复：“本人不认同不接受。”庭审中，陈棋垣称，该短信发出时，双方的租赁合同已经解除，且在诉讼过程中，杨建秋才提出有关货梯的问题，显然其并非想实际履行有关货梯安装的问题，也不存在杨建秋自费购买货梯的事实，货梯应该是尚未安装，不认可杨建秋所主张的以货梯费用抵2018年2月的租金。杨建秋称货梯没有安装，其先出钱买了货梯抵租金，陈棋垣不同意并先违约，所以杨建秋停止交租。庭审中，本院就陈棋垣起诉主张的违约金计算标准询问杨建秋的意见，杨建秋主张其没有违约，假如违约其对计算方式没有意见。陈棋垣提交的由一审法院作出的（2015）珠中法民四初字第17号民事判决书载明，陈棋垣是该案件的原告、反诉被告，被告为毛越、珠海市香洲区金太阳前山中英文幼儿园（以下简称金太阳幼儿园）、曹小君，金太阳幼儿园亦是反诉原告。该判决书记载：金太阳幼儿园反诉要求陈棋垣返还电费29706元及利息；陈棋垣与金太阳幼儿园均认可2015年10月1日至11月1日期间的电费均已由金太阳幼儿园自己支付；陈棋垣名下的B、C两栋楼共用一个电表，且用电类型为大工业用电，基本电费每月23000元，金太阳幼儿园提交的号码为00046237的发票显示：金太阳幼儿园于2015年11月16日电表号为ZUE00975的用户（大工业用电）缴纳了2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费，金额为29706.7元。该判决书另载明：“因金太阳幼儿园为B栋物业即电表号为ZUE00975的用户缴纳了2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29706.7元，而陈棋垣系B栋物业的业主，故金太阳幼儿园反诉要求陈棋垣向其返还该笔电费及相应利息，理据充分，一审法院予以支持”。该判决判项第六项为：陈棋垣于该判决发生法律效力之日起十日内向金太阳幼儿园返还代其垫付的电费29706.7元及利息（以29706.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年11月16日计至付清之日止）。庭审中，陈棋垣称其是依据（2015）珠中法民四初字第17号民事判决要求杨建秋承担2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29706.7元，该判决目前在二审审理期间，尚未生效，但该案件的当事人对电费负担没有上诉；陈棋垣与杨建秋的补充协议说了总电表，两户人有分表，该月的前后都是杨建秋交的，但后来因为第三方不清楚而由其他人交的。杨建秋表示其对该笔电费不清楚，陈棋垣与金太阳幼儿园打官司，A栋和C栋的电表在一起，陈棋垣移交时没有和金太阳幼儿园说清楚，该笔电费是谁欠谁的现在说不清楚。2016年10月11日，陈棋垣与杨建秋签订《补充协议书》（2016-1号），载明：双方于2015年7月25日已签租赁合同，协定由杨建秋负责相关手续及费用将91号Ｂ型厂房按珠海市政府相关政策更改商业、酒店功能，因陈棋垣于2013年7月份更改翻新外墙和门窗时不懂手续，只向有关部门申请并获批建设工程规划许可证（建字第2013外许007号）之后未有申领施工许可证以及完工合格证，至今杨建秋向相关部门申请改商业、酒店功能时未能获批，现经双方协定由陈棋垣一次性付补给杨建秋18万元，由杨建秋完全理好上述91号Ａ栋、Ｂ栋许可证及完工合格证。同时杨建秋收到上述付补金后，保证于2016年12月30日办好改变珠海市前山××Ｂ栋为商业、酒店功能，并提供下列正本给陈棋垣审阅和交复印件陈棋垣存档：1.外墙未办施工许可证之罚款正式税票；2.新规划批准证书；3.香洲区住房和城市更新局转商业、酒店之批准证书；4.珠海市住房和城乡规划建设局转商业、酒店之批准证书；5.新消防验收合格证；6.特种行业服务许可证；7.营业执照；8.相关图纸等等。双方协定此付补为相关上述事项之最后终结，如有任何上述未完结事项均由杨建秋自行自费和自行理顺，均与陈棋垣无关，同时杨建秋在保证日期到期后还未能提供及完善上述各项时将自愿退回本协议之全部金额18万元，如未能如数退还所产生的相关诉讼费用以及陈棋垣之所有损失均由杨建秋负全部责任。该《补充协议书》备注：2016年9月19日之借款10万元转入此协议款，另加2016年10月收到陈棋垣交来现金8万元，合共18万元。庭审中，陈棋垣主张，其通过调取住建局的相关档案资料发现酒店功能未能更改的原因在于杨建秋使用期间存在两处违章搭建和一处未报批就进行内部装修的行为，在签订该《补充协议书》时杨建秋隐瞒相关事实，欺骗陈棋垣签订该协议。杨建秋主张，开酒店只需要四种证照，证照原件因需要临时检查，故由酒店保管，陈棋垣没有要求过复印；杨建秋履行了责任提交了相关资料，但发证时间谁都不能保证。2016年9月1日，珠海市住房和城乡规划建设局向陈棋垣作出《关于前山××型厂厨房临时改功能为商业的复函》，载明：来文《海江月酒店建筑改造方案设计》收悉。……因该Ｂ型厂房已按报建方案的酒店完成建筑立面改建以及内部装修工程，不符合《珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理规定》的规定，我局不再受理你位于香洲区临时改功能为商业的申请。2016年12月15日，珠海市香洲区城市管理行政执法局对住所地位于**Ｂ型厂房的海江月公司作出珠香执罚字［2016］第**行政处罚决定书，载明海江月公司存在如下违法建设行为：2016年1月17日，未取得规划许可，擅自在香洲区前山××Ｂ栋楼下北侧门口和西侧搭建雨棚两处及对91号Ｂ型厂房进行改变建筑使用功能的装修。珠海市香洲区城市管理行政执法局作出责令改正、罚款15811元的处罚决定，并告知被处罚人应当在该决定书送达之时起20日内补办规划许可手续。2016年12月15日，海江月公司向珠海市香洲区城市管理行政执法局前山街道中队缴纳罚款15811元。2017年1月9日，珠海市香洲区城市管理行政执法局向珠海市住房和城乡规划建设局发出《关于告知珠海市海江月酒店有限公司违法建设已处理的函》，载明珠海市香洲区城市管理行政执法局对《关于告知××××型厂房未经许可自行改造的函》中涉及的违法建设行为作出行政处罚决定，现当事人已缴纳罚款，请珠海市住房和城乡规划建设局依法补办规划许可手续。2017年2月13日，珠海市香洲区住房和城市更新局向珠海市住房和城乡规划建设局发出《关于前山××Ｂ型厂房申请变更临时使用功能事宜的函》，载明：陈棋垣于2017年1月9日来文申请对位于前山××Ｂ型厂房进行改建，由工业用途改为商业、酒店使用功能。2018年9月19日，珠海市住房和城乡规划建设局向陈棋垣作出《关于申请××××型厂房临时改功能项目信息公开的复函》，载明：该项目于2016年12月到该局申请建筑设计方案审查，2017年3月申请《建设工程规划许可证》。2018年9月26日，珠海市香洲区城市管理行政执法局向“陈先生”作出《关于申请××前山××型厂房违法建设处罚情况的回复》，载明：我局于2016年1月8日立案查处了海江月公司在91号Ｂ型厂房的违法建设行为。当事人在香洲区前山××Ｂ栋楼下北侧门口及西侧搭建雨棚两处，建筑面积160平方米，并对上述厂房进行室内装修改变使用功能。2016年12月15日，我局向当事人发出《行政处罚决定书》，当事人于2016年12月15日已履行行政处罚决定，并于2017年4月11日取得建设工程规划许可证。2015年10月12日，杨建秋（甲方）与陈棋垣（乙方）签订《协议书》，约定：陈棋垣委托杨建秋与珠海市前山鞍莲路91号A栋业主朱翠仙协商沟通达成相关邻里过往之历史纷争以及和解和谅解之前与A、B、C栋之误会、矛盾和纷争，并撤诉之前C栋围墙之诉讼，同时协定好A栋房东配合支持B、C栋房东向政府申请更改功能和用途，其经费由杨建秋承担三分之一，陈棋垣承担三分之二，总限额在60万元以内，此协议有效执行期为陈棋垣付款给杨建秋30天内杨建秋完成并交回朱翠仙签名同意书给陈棋垣，否则杨建秋到期日即退回陈棋垣之所有款项。2015年10月14日，陈棋垣向杨建秋银行账户付款40万元，附言“委托代付邻里朱翠仙协议和解及补偿款”。2016年3月，朱翠仙与陈棋垣签订《协议书》，约定：珠海市香洲区前山鞍莲路91号工业区三栋厂房由朱翠仙和陈棋垣共有的供水供电设施现由陈棋垣承接，陈棋垣向朱翠仙支付60万元作为朱翠仙出让该水电设施权利的补偿款。陈棋垣签名的落款时间为2016年3月25日，朱翠仙签名的落款时间为2016年3月28日。2016年3月31日，杨建秋向朱翠仙银行账户汇款60万元。2016年4月5日，陈棋垣向杨建秋出具《委托书》，内容为：本人陈棋垣因2016年3月25日与朱翠仙签订的关于水电分割协议书需支付朱翠仙60万元，现委托杨建秋代本人向朱翠仙支付，该笔款到账视为本人支付。庭审中，杨建秋主张，其与陈棋垣签订的协议过了有效期；陈棋垣给了其40万元，其没有给朱翠仙，按照协议需要还给陈棋垣；后来陈棋垣与朱翠仙签了协议赔偿60万元，该协议不是杨建秋签的，应由陈棋垣承担，杨建秋垫付了20万元，陈棋垣应还给杨建秋20万元。陈棋垣主张其与杨建秋签订的《协议书》约定时间是30天，期间其不断催促杨建秋，杨建秋回复还没办好；三四个月后，朱翠仙同意杨建秋的事，杨建秋就转了60万元给朱翠仙，朱翠仙开了60万元的收条。陈棋垣主张，其与杨建秋签订的《协议书》约定杨建秋在30天内拿到朱翠仙签名的同意书，期满如果没有完成应退还40万元给陈棋垣，杨建秋没有退钱，说明30天后双方还在继续履行《协议书》，故《协议书》没有解除。2017年12月4日，陈棋垣与广东德赛律师事务所签订《委托代理合同》，约定陈棋垣就其与杨建秋、海江月公司租赁合同纠纷一案委托广东德赛律师事务所律师代理，律师费为317,319元。2017年12月29日，陈棋垣向广东德赛律师事务所银行账户汇款30,000元，附言“律师费”，广东德赛律师事务所向陈棋垣开具30,000元的律师发票。2018年10月8日，陈棋垣向广东德赛律师事务所汇款287,319元，附言“律师费（杨建秋案）”，广东德赛律师事务所向陈棋垣开具金额分别为100,000元、100,000元、87,319元的三张发票。陈棋垣和杨建秋均选择适用中华人民共和国内地法律处理本案纠纷。一审法院认为，陈棋垣系澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。陈棋垣和杨建秋一致同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法，故本案应适用中华人民共和国内地法律。陈棋垣与杨建秋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。对于陈棋垣的诉讼请求和杨建秋的反诉请求，结合双方的举证及诉辩意见，评析如下：一、关于涉案《租赁合同》是否已经解除（一）关于陈棋垣与杨建秋有无在装修期之外另行约定增加18个免租期根据《租赁合同》第三条之规定，2015年8月1日至2016年1月31日为免租金的装修期，陈棋垣主张杨建秋应自2016年2月起支付租金，但杨建秋未支付2016年3月至2017年8月期间的租金，拖欠租金超过两个月，符合《租赁合同》所约定的解除合同的条件。杨建秋则主张根据《补充协议三》的约定，双方在装修期之外另约定了18个月的免租期，杨建秋应自2017年8月1日起支付租金，陈棋垣主张在《补充协议三》约定18个月免租期的真实目的是为了避税。关于《补充协议三》的效力，一审法院认为：首先，《补充协议三》载明“原合同未含税金，甲乙双方协定”，从该内容的表述来看，该协议是陈棋垣与杨建秋为解决税费问题而签订。《补充协议三》有三个条款，第一条约定双方在2016年2月1日前，即杨建秋的装修期满时补充一份交税租赁合同，第二条约定补充租赁合同装修期+免租期为18个月，第三条约定2017年8月1日起报交租赁税，并约定了报税租金标准及税费承担方式。从该协议的三个条款的内容来看，根据第二条的约定，陈棋垣收取租金的起始时间由原来的2016年2月变为2017年8月，与第三条关于2017年8月1日起报交租赁税的内容吻合。第三条约定按5元/㎡/月的标准报交税金，《租赁合同》所约定的实际的租金标准为22.83元/㎡/月（141000元/月÷6175.55㎡），《补充协议三》约定的报税租金低于陈棋垣与杨建秋实际执行的租金标准。从《补充协议三》所载签订该协议的目的及协议的内容来看，不能排除该协议第二条的免租期是为配合第三条的报税起始时间而约定。其次，杨建秋主张其是在《租赁合同》约定装修期6个月免租金后又了解到91号B型厂房变更功能需要更长的时间，故在《补充协议三》中增加了18个月免租期的约定。但是，杨建秋承租91号B型厂房前已经知道该厂房是工业厂房，该厂房能否变更功能关系到杨建秋承租该物业的目的能否实现，变更功能手续办理的进度则与杨建秋的酒店何时可以营业、杨建秋何时可以利用租赁物获利密切相关，作为承租人的杨建秋在签订租赁合同前未作充分了解显然过于草率，不符合常理。再次，即使如杨建秋所言其是在《租赁合同》已经拟定后才知道变更功能需要更长的时间，并据此与陈棋垣协商延长免租期，但杨建秋也自述其是在咨询了办证手续后联系陈棋垣签约，即杨建秋知道变更厂房功能所需时间之时陈棋垣尚未在《租赁合同》上签名，而免租期的长短对双方的权利义务影响重大，无疑是租赁合同的重要条款，杨建秋完全有条件要求对《租赁合同》的内容进行修改，对装修期予以延长或者在《租赁合同》中另外增加免租期的约定。退一步讲，杨建秋与陈棋垣在签订《租赁合同》的当天签订了三个补充协议，如果双方确有延长免租期的意思又不便直接在《租赁合同》上进行修改，也完全可以就免租期签订一份补充协议，而不必将免租期条款夹杂在两个针对税金的条款之中。最后，杨建秋所提供的《关于对租金事宜之答复》是杨建秋一方对陈棋垣催收租金的答复。在该答复中，杨建秋一方主张未到交租日期的理由是陈棋垣的原因延缓了杨建秋办理厂房变更功能为酒店的进度，故用于办理厂房功能变更的时间不计入装修期。该答复未提及杨建秋与陈棋垣有关于18个月免租期的约定。若《补充协议三》关于18个月免租期的约定是双方真实意思表示，杨建秋一方在《关于对租金事宜之答复》没有援引《补充协议三》的约定反驳陈棋垣提出的支付租金的要求不符合常理。综上所述，从《补充协议三》的文字表述及双方实际履行的情况来看，陈棋垣主张《补充协议三》中的18个月免租期是为避税约定具有高度可能性，予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《补充协议三》中关于免租期为18个月的约定无效，陈棋垣主张杨建秋应在6个月装修期满后，即2016年2月起支付租金具有合同依据，予以采纳。（二）关于陈棋垣解除《租赁合同》是否合法首先，如前所述，杨建秋应自2016年2月起支付租金，但其除了在签订《租赁合同》的当天支付一个月的租金外，直至2017年9月起才开始支付租金，且从杨建秋付款时备注的内容来看，其支付的是2017年9月起的租金，即杨建秋欠付2016年3月至2017年8月的租金。其次，杨建秋一方在《关于对租金事宜之答复》中主张陈棋垣存在违法行为导致杨建秋无法顺利办理厂房功能变更手续，办理期间不应支付租金，对此，一审法院认为，第一，在《补充协议一》中杨建秋已经确认其××与××、××栋之前的相邻关系存在的纠纷，也确认若因Ａ栋、Ｃ栋相邻关系发生纠纷导致杨建秋未能顺利装修和申请变更功能、申领证照的，杨建秋自行承担经济损失和法律责任，据此，即便如《关于对租金事宜之答复》所述陈棋垣与朱翠仙的纠纷导致杨建秋办理改造酒店手续拖延了8个月，根据《补充协议一》的约定，该情况属于杨建秋应当预见且应当自行承担后果的风险，杨建秋据此主张该8个月无需支付租金理据不足，不予支持。第二，《关于对租金事宜之答复》称Ｂ栋厂房外墙先装修和室内与原厂房图纸不符合、没有办理施工许可证，杨建秋为前述违规行为补办手续和处理行政处罚又花费了12个月时间，但从珠海市香洲区城市管理行政执法局的行政处罚决定书来看，该局是对2016年1月17日海江月公司未取得规划许可擅自在香洲区前山××Ｂ栋楼下北侧门口和西侧搭建雨棚及对91号Ｂ型厂房进行改变建筑使用功能的装修两个违法建设行为进行行政处罚，杨建秋未举证证明存在《关于对租金事宜之答复》所提的Ｂ栋厂房外墙先装修和室内与原厂房图纸不符合、没有办理施工许可证的事实，因此无法证明杨建秋是为处理陈棋垣的违法建设行为而额外花费12个月的时间，杨建秋主张陈棋垣不应收取该12个月的租金亦无事实和法律依据，不予支持。再次，杨建秋主张陈棋垣不同意安装货梯，违约在先，其当然停止交租，对此，一审法院认为，根据《补充协议二》的约定，陈棋垣确实有义务在91号B型厂房为杨建秋安装一台货梯，但货梯至今未安装。杨建秋主张货梯没有安装导致需要雇请搬运员工从而产生额外负担，但从酒店已经开业且经营至今的事实来看，缺少货梯并没有导致杨建秋无法使用租赁物实现合同目的，杨建秋自接收91号B型厂房后一直占有使用该租赁物，陈棋垣未履行安装货梯的义务不足以成为杨建秋拒付租金的合法抗辩事由，对杨建秋的该项抗辩，不予采纳。最后，杨建秋同时主张陈棋垣未按约定安装货梯，而安装货梯需要一百万元，杨建秋有权扣除一百万元才开始交租，该主张实际上要求以安装货梯的费用抵扣租金，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，杨建秋未举证证明其已自行出资购买及安装货梯，即杨建秋未能证明陈棋垣对杨建秋负有到期金钱债务，杨建秋主张抵扣租金理据不足，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”杨建秋无正当理由未支付2016年3月至2017年8月期间的租金，依据《租赁合同》第九条关于杨建秋拖欠租金超过2个月则陈棋垣有权解除合同的约定，陈棋垣享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”陈棋垣于2017年11月20日向杨建秋发出解除租赁合同的通知，并主张杨建秋于2017年11月21日签收，杨建秋对陈棋垣主张的签收时间未提出反驳，对该签收时间予以采纳，故涉案《租赁合同》的解除时间为2017年11月21日。因《租赁合同》已经解除，为履行该合同而签订的《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》亦应随之解除。《租赁合同》解除后，杨建秋无权继续占用91号B型厂房，陈棋垣要求杨建秋腾退于法有据，予以支持。二、关于租赁期间的租金租赁期间内，杨建秋欠付2016年3月至2017年8月期间的租金，按照陈棋垣和杨建秋的约定，2016年3月至2017年7月期间的租金标准为141,000元/月，2017年8月的租金标准为145,230元，据此，杨建秋应当支付2016年3月至2017年8月期间的租金合计2,542,230元（141000元/月×17个月+145230元），陈棋垣请求的金额为2,397,333元，未超过法定标准，予以支持。2017年9月至2017年11月期间的租金标准为145,230元/月，杨建秋在该期间内每月支付租金141,000元，每月少付租金4230元，陈棋垣要求杨建秋支付该时间段内少付的租金12,690元（4230元/月×3个月）于法有据，予以支持。依据《租赁合同》第九条的约定，杨建秋过期1个月支付租金时，应按月租金的2%按天数向陈棋垣支付滞纳金，陈棋垣请求杨建秋按该约定承担租赁期间未交、少交租金的违约责任，杨建秋未要求调整违约金标准，一审法院对陈棋垣主张的违约金标准予以支持。关于违约金的起算时间，《租赁合同》约定每月10日前支付当月租金，故2016年3月至2017年11月期间欠付租金的违约金应当以当月未交或少交租金为基数，自当月11日起计付至当月租金清偿之日止。三、关于《租赁合同》解除后的占有使用费如前所述，陈棋垣与杨建秋的《租赁合同》已于2017年11月21日解除，但杨建秋未予腾退，而是继续占用91号B型厂房，杨建秋应当支付占用期间即2017年12月起至实际腾房之日止的使用费，杨建秋已经支付的2017年12月和2018年1月使用费共计282,000元应予扣除。关于占有使用费的标准，陈棋垣与杨建秋未就《租赁合同》解除后杨建秋若继续占用租赁物时应按何种标准支付占有使用费进行约定，参考陈棋垣和杨建秋在《租赁合同》中约定的租金标准，酌定以合同解除当月即2017年11月的租金标准145,230元为每月占有使用费的标准，对陈棋垣请求的合同解除后的占有使用费，予以部分支持。四、关于电费陈棋垣自认其据以向杨建秋主张返还电费29,706.70元及利息的（2015）珠中法民四初字第17号民事判决尚未发生法律效力，则陈棋垣是否负有向金太阳幼儿园返还电费29,706.70元和支付利息的义务尚未确定，在此情况下陈棋垣要求杨建秋返还电费29,706.70元及利息尚缺乏事实依据和法律依据，不予支持。五、关于租赁押金杨建秋于签订《租赁合同》的当天向陈棋垣支付了租赁按金282,000元，根据《租赁合同》第九条之规定，杨建秋欠付租金超过2个月时，陈棋垣有权没收租赁保证金。如前所述，杨建秋拖欠2016年3月至2017年8月期间的租金，陈棋垣主张没收租赁押金282,000元具有合同依据，对该项诉讼请求予以支持。六、关于陈棋垣支付的律师费陈棋垣提供与广东德赛律师事务所签订的委托代理合同、向广东德赛律师事务所支付款项的银行汇款凭证、律师费发票等证据证明其为本案诉讼支出律师费317,319元，杨建秋对证据的真实性、合法性未予反驳，对陈棋垣关于其支付了律师费317,319元的主张予以采信。根据《租赁合同》第九条之约定，在杨建秋拖欠租金超过2个月时，陈棋垣有权解除合同、收回租赁物、要求杨建秋承担违约责任，陈棋垣对杨建秋提起诉讼所支出的律师费等损失由杨建秋承担，据此，陈棋垣请求杨建秋赔偿律师费损失317,319元于法有据，予以支持。七、关于杨建秋是否应当向陈棋垣返还18万元陈棋垣与杨建秋于2016年10月11日签订的《补充协议书》意思表示真实，内容不违背法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力。根据《补充协议书》的约定，杨建秋应在2016年12月30日前办理好91号B型厂房变更功能并向陈棋垣提供协议书所列各项资料，期限届满时未能提供及完善协议书所述事项的，杨建秋自愿向陈棋垣退回18万元。杨建秋主张其提交了资料，但无法保证发证时间，对此，一审法院认为，从《补充协议书》的内容来看，该协议书约定的期限并不仅仅是杨建秋向行政机关提出变更厂房功能申请的期限，而是要求杨建秋在约定期限内实现厂房由工业用途变更为商业、酒店功能。办理厂房功能变更确实需要一定的时间，杨建秋理应对完成所有流程所需时间进行预判。杨建秋在该协议书上签名且接受了陈棋垣支付的18万元，意味着杨建秋承诺在约定期限内完成约定的事项，并自愿承担无法兑现承诺的后果。因此，杨建秋应当信守协议的约定，在2016年12月30日前完成厂房功能变更，而非仅是在该日期前向行政机关提出变更申请。杨建秋虽然在2016年12月向珠海市住房和城乡规划建设局申请建筑设计方案审查，但将厂房由工业用途改为商业、酒店使用功能的申请至2017年1月9日才提出，《建设工程规划许可证》则是2017年3月申请，2017年4月才取得。可见，杨建秋并没有按照《补充协议书》的约定在2016年12月30日前完成变更功能的全部流程并取得相关证照，根据《补充协议书》的约定，杨建秋应当向陈棋垣退还18万元，陈棋垣该项诉讼请求于法有据，予以支持。八、关于杨建秋的各项反诉请求首先，关于由陈棋垣立即在租赁物内安装货梯的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除后的，合同的权利义务终止。因涉案《租赁合同》及三个补充协议已经解除，杨建秋应从91号B型厂房腾退，杨建秋要求陈棋垣按照《补充协议二》的约定安装货梯理据不足，不予支持。其次，关于延长租赁期限的反诉请求。《租赁合同》已于2017年11月21日解除，杨建秋要求将租赁期限延长20个月缺乏事实和法律依据，不予支持。再次，关于由陈棋垣返还60万元的反诉请求。陈棋垣与杨建秋于2015年10月12日签订的《协议书》约定陈棋垣委托杨建秋处理与朱翠仙的相邻纠纷及取得朱翠仙同意配合办理91号B、C栋厂房功能变更，有效执行期为陈棋垣付款给杨建秋30天。陈棋垣于2015年10月14日向杨建秋支付该《协议书》所约定的应由陈棋垣承担的40万元，即杨建秋最迟应于2015年11月14日前取得朱翠仙签名同意书，而陈棋垣与朱翠仙就相邻纠纷达成和解协议是在2016年3月25日，可见，杨建秋并未在约定期限内完成事项。杨建秋至今都未按《协议书》之约定向陈棋垣退回18万元，也未与陈棋垣就支付给朱翠仙的补偿款在其二人之间如何分担进行重新约定，反而是杨建秋在陈棋垣与朱翠仙签订和解协议后向朱翠仙支付了补偿款60万元，陈棋垣随后出具《委托书》认可杨建秋有权代陈棋垣向朱翠仙付款。从30天的有效执行期届满后陈棋垣和杨建秋的行为来看，双方实际上还是按照2015年10月12日签订的《协议书》的内容履行。另一方面，从陈棋垣和杨建秋签订的《协议书》的内容来看，杨建秋应当负责与朱翠仙协商沟通并在约定期限内与朱翠仙达成和解、取得朱翠仙同意配合办理厂房功能变更，同时杨建秋对支付给朱翠仙的和解款项还应在60万元限额内承担三分之一，现杨建秋未能在约定期限内完成约定事项，若如杨建秋所主张其无需承担20万元，则意味着杨建秋没能完成与陈棋垣约定的事项反而可以获利，明显不符常理，从双方实际履行的情况也看不出双方有变更《协议书》约定的意思表示。综上，按照陈棋垣与杨建秋的约定，向朱翠仙支付的补偿款应由杨建秋承担其中的20万元，而陈棋垣应承担的40万元已经支付给杨建秋，杨建秋请求陈棋垣返还60万元理据不足，不予支持。最后，杨建秋在本案第二次庭审时主张陈棋垣未安装货梯造成杨建秋损失60万元，陈棋垣应予赔偿，但杨建秋未就提出增加反诉请求的申请，故该主张应作为杨建秋的抗辩而非反诉请求处理，杨建秋可就其主张的损失另循法律途径向陈棋垣主张权利。综上，陈棋垣的诉讼请求部分成立，对其成立的部分，予以支持；对其不成立的部分予以驳回；杨建秋的反诉请求均不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、确认陈棋垣和杨建秋于2015年7月25日签订的《租赁合同》《租赁合同（补充协议一）》《租赁合同（补充协议二）》《租赁合同（补充协议三）》于2017年11月21日解除；二、杨建秋于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于珠海市香洲区；三、杨建秋于判决发生法律效力之日起三十日内向陈棋垣支付2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金共2397333元及各月欠付租金的违约金（各月拖欠租金应付的违约金按天数计算，自当月11日起计至当月租金付清之日止，每日违约金标准为：当月欠付的租金×2%，2016年3月至2017年7月期间租金标准为141000元／月，2017年8月的租金为145230元）；四、杨建秋于判决发生法律效力之日起三十日内向陈棋垣支付2017年9月至2017年11月期间少付的租金12690元及各月欠付租金的违约金（各月少付租金应付的违约金按天数计算，自当月11日起计至当月租金付清之日止，每日违约金标准为：当月少付的租金×2%，2017年9月至2017年11月期间杨建秋每月少付租金4230元）；五、杨建秋于从珠海市香洲区腾退之日按145230元／月的标准向陈棋垣支付自2017年12月1日起至腾退之日止的占有使用费；六、杨建秋支付的租赁押金282000元由陈棋垣没收；七、杨建秋于判决发生法律效力之日起三十日内向陈棋垣赔偿律师费损失317,319元；八、杨建秋于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈棋垣返还18万元；九、驳回陈棋垣的其他诉讼请求；十、驳回杨建秋的反诉请求。一审案件本诉受理费113,775.81元，保全费5000元，合计118,775.81元，由陈棋垣负担220元，杨建秋负担118,555.81元；反诉受理费4900元，由杨建秋负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，陈棋垣于2020年7月29日向本院提交了《撤回部分上诉请求申请书》，申请撤回第三项上诉请求，即撤销一审判决第九项，判令杨建秋返还陈棋垣代缴的2015年10月1日至2015年11月1日期间的电费29,706.70元及其利息（利息自2015年11月11日起按照中国人民银行一年期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）。陈棋垣自愿撤回其关于杨建秋返还电费的上诉请求，为其处分民事权利和诉讼权利的自由，且未损害杨建秋及国家、集体、第三人的合法权益，故本院予以准许。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因陈棋垣为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳纠纷。陈棋垣与杨建秋对一审判决适用内地法律解决本案实体争议没有异议，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：一、《租赁合同》及其补充协议是否已于2017年11月21日解除；二、一审判决杨建秋应向陈棋垣支付的欠付租金数额是否恰当；三、如解除《租赁合同》及其补充协议，杨建秋是否应向陈棋垣支付律师费，是否应向陈棋垣支付违约金及其标准；四、如解除《租赁合同》及其补充协议，杨建秋应支付自2017年12月1日起至腾退之日止的占有使用费的计算标准；五、一审法院是否应追加海江月公司为第三人。关于焦点一，《租赁合同》及其补充协议是否已于2017年11月21日解除的问题。本案中，陈棋垣以杨建秋未支付2016年3月至2017年8月期间的租金为由依据《租赁合同》第九条约定解除与杨建秋之间的《租赁合同》及其补充协议。杨建秋则抗辩称，因《补充协议三》约定了18个月的免租期，故其无需支付2016年3月至2017年8月期间的租金，陈棋垣无权解除《租赁合同》及其补充协议。《补充协议三》第一条约定，陈棋垣与杨建秋协定于2016年2月1日前补充交税租赁合同。依此约定，陈棋垣与杨建秋应另行签订补充协议即交税租赁合同。《补充协议三》第二条、第三条则约定了补充协议应记载的内容，即免租期18个月与交税标准及支付方式等。从《补充协议三》上述约定的内容来看，其仅仅是约定了陈棋垣与杨建秋签订交税租赁合同及该合同具体内容，而并非直接约定了免租期18个月。陈棋垣与杨建秋签订《租赁合同》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》之后未再另行签订交税租赁合同。即陈棋垣与杨建秋未就免租期18个月达成补充协议。且如一审判决所分析，陈棋垣与杨建秋签订交税租赁合同是为了解决税费问题，第二条的免租期是为了配合第三条的报税起始时间而约定。陈棋垣与杨建秋在《补充协议三》重新约定增加18个月免租期亦不合常理。杨建秋在履行《租赁合同》及其补充协议过程中亦从未提及18个月免租期。因此，陈棋垣与杨建秋之间并不存在增加18个月免租期的约定。杨建秋以与陈棋垣之间存在18个月免租期为由拒付2016年3月至2017年8月期间租金的抗辩不能成立。杨建秋还抗辩称，因陈棋垣未处理好相邻关系及交付的租赁厂房外墙装修和室内与原厂房与图纸不符，导致涉案租赁物业未能顺利变更功能、申领证照，故杨建秋亦有权不支付租金。但依据《租赁合同》及《补充协议一》的记载，杨建秋已知晓涉案租赁物业用途现况及相邻关系，陈棋垣按照涉案租赁物业及周边现状出租给杨建秋，杨建秋承诺自行承担办理变更功能用途及相邻关系问题造成的损失和责任。且陈棋垣与杨建秋未另行协议约定就上述问题所造成时间的延长，杨建秋可不支付相应期间的租金。因此，杨建秋以陈棋垣未处理好相邻关系及涉案租赁物业存在的问题拒付租金，没有合同和法律依据，本院不予支持。杨建秋上诉还称，因陈棋垣未按《补充协议二》的约定安装货梯，故其有权拒付租金。但本案并无证据显示因陈棋垣未依约安装货梯导致《租赁合同》的合同目的无法实现，故杨建秋据此拒付租金，没有合同和法律依据，本院亦不予支持。依据《租赁合同》约定，杨建秋应自2016年2月起支付租金。杨建秋仅支付了一个月租金后，未再支付2016年3月至2017年8月期间的租金。《租赁合同》第九条约定，杨建秋拖欠租金超过2个月，陈棋垣有权没收租赁保证金，单方解除合同，收回房屋的使用权。在杨建秋拖欠2016年3月至2017年8月期间租金的情况下，陈棋垣依据上述《租赁合同》第九条的规定有权解除《租赁合同》及其补充协议。陈棋垣于2017年11月20日向杨建秋发出了解除合同通知，杨建秋于2017年11月21日收到该通知，且未提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据该规定，陈棋垣与杨建秋之间的《租赁合同》及其补充协议于2017年11月21日解除。一审判决对此认定正确，本院予以维持。另依据《租赁合同》第九条关于没收租赁保证金的约定，陈棋垣有权没收杨建秋支付的租赁押金282,000元。因《租赁合同》及其补充协议已于2017年11月21日解除，故杨建秋上诉请求继续履行《租赁合同》及其补充协议、延长《租赁合同》租赁期12个月及陈棋垣依照《补充协议二》安装货梯与不予没收租赁押金，没有依据，本院不予支持。关于焦点二，一审判决杨建秋应向陈棋垣支付的欠付租金数额是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，在《租赁合同》及其补充协议解除的情况下，杨建秋仍应当依据《租赁合同》约定的租金计算标准支付2016年3月至2017年8月期间的租金合计2,542,230元。但因陈棋垣自愿放弃主张上述数额部分的权利，仅请求租金为2,397,333元，故一审判决据此认定杨建秋应向陈棋垣支付2016年3月至2017年8月期间的租金2,542,230元，并无不当。陈棋垣上诉称，一审判决少计算2016年3月至2017年8月期间的租金144,897元，与事实不符，本院不予支持。至于杨建秋少支付2017年9月至2017年11月期间的租金12,690元，因《租赁合同》已明确约定了2017年8月1日至2018年7月31日的租金为每月145,230元，而杨建秋仅按每月141,000元的标准支付租金，杨建秋每月少付4320元，共计12,690元，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。关于焦点三，杨建秋是否应向陈棋垣支付律师费，是否应向陈棋垣支付违约金及其标准的问题。依据《租赁合同》第九条约定，在杨建秋拖欠租金的情况下，陈棋垣诉告杨建秋聘请律师费用由杨建秋负担。陈棋垣为本案诉讼实际支出律师费317,319元，故一审判决认定杨建秋应向陈棋垣赔偿律师费损失317,319元，符合上述合同约定，并无不当。杨建秋对此提出的上诉，本院不予支持。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《租赁合同》第九条规定，杨建秋逾期交付租金，除补交欠租外，还需支付按月租金的2%以天数计算的滞纳金。本案中，杨建秋未支付2016年3月至2017年8月期间的租金2,397,333元及少支付2017年9月至2017年11月期间的租金12,690元，在陈棋垣未进一步提交证据证明其因未收到该租金所遭受的具体损失的情况下，上述约定的按月租金的2%以天数计算的滞纳金作为一种持续性惩罚标准明显过高。同时，《补充协议二》约定了陈棋垣应为涉案租赁物业购买、安装两台电梯。但陈棋垣仅安装了一台电梯，已违反了《补充协议二》的上述约定，构成违约。陈棋垣上述违约行为确会对杨建秋经营酒店造成影响。结合上述关于计算滞纳金标准过高的分析，根据上述《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院依据杨建秋的上诉请求对杨建秋应向陈棋垣支付的滞纳金也即违约金的计算标准予以调整。以各月欠付租金的数额为基数，分别自当月11日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算。关于焦点四，杨建秋应支付自2017年12月1日起至腾退之日止的占有使用费的计算标准的问题。陈棋垣与杨建秋之间的《租赁合同》已于2017年11月21日解除，杨建秋此后继续占用涉案租赁物业。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，杨建秋应支付自2017年12月起至实际腾退之日止的使用费。《租赁合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日租金标准为145,230元/月。一审法院参照该标准，行使自由裁量权酌定杨建秋应支付的2017年12月1日起至腾退之日止的占有使用费为145,230元/月。本案中并无证据证明显示该占有使用费标准过分低于同期同地段同类型房屋的租金。在此情况下，陈棋垣上诉提出依照《租赁合同》约定的租金标准计算杨建秋支付的占有使用费，本院不予支持。因杨建秋已向陈棋垣支付了282,000元，因此该费用应从杨建秋应支付的占有使用费中扣除。一审法院虽在“本院认为”中对此作出认定，但在判决中未将上述费用予以扣除。故本院对此纠正，即杨建秋按145,230元/月标准向陈棋垣支付自2017年12月1日起至腾退之日止的占有使用费（杨建秋已支付的282,000元从中予以扣除）。关于焦点五，关于一审法院是否应追加海江月公司为第三人的问题。陈棋垣以《租赁合同》及其补充协议为依据起诉杨建秋。海江月公司虽为杨建秋租用涉案租赁物业所开办，但海江月公司不是《租赁合同》的一方当事人，且与本案的处理结果没有法律上的利害关系，故一审法院未追加海江月公司为第三人参加本案诉讼，并未违反法定程序。杨建秋上诉称应追加海江月公司为本案第三人，没有事实依据，本院不支持。此外，杨建秋上诉请求还提出陈棋垣应赔偿其经济损失600,000元。杨建秋所主张的该损失基于陈棋垣未安装货梯所造成，但杨建秋对此未提交相应的证据予以证明。且该上诉请求为杨建秋二审提出的新诉讼请求，陈棋垣对此不同意予以调解。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，本院对杨建秋提出的关于陈棋垣赔偿其经济损失600,000元的上诉请求不予支持。综上所述，陈棋垣的上诉请求不成立，本院不予支持；杨建秋的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民初3号民事判决第一项、第二项、第六项、第七项、第八项、第十项；二、变更广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民初3号民事判决第三项为：杨建秋于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈棋垣支付2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金共2,397,333元及各月欠付租金的违约金（各月拖欠租金应付的违约金自当月11日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算）；三、变更广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民初3号民事判决第四项为：杨建秋于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈棋垣支付2017年9月至2017年11月期间少付的租金12,690元及各月欠付租金的违约金（各月少付租金应付的违约金自当月11日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算）；四、变更广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民初3号民事判决第五项为：杨建秋于从珠海市香洲区腾退之日按145230元／月的标准向陈棋垣支付自2017年12月1日起至腾退之日止的占有使用费（杨建秋已支付的282000元从中予以扣除）；五、驳回陈棋垣的其他诉讼请求。以上金钱给付义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费113,775.81元，财产保全申请费5000元，由陈棋垣负担220元，杨建秋负担118,555.81元。反诉案件受理费4900元，由杨建秋负担。二审案件受理费116,337元，由陈棋垣负担220元，杨建秋负担116,117元。陈棋垣已向本院缴纳二审案件受理费3792.07元，由本院向其清退3572.07元。杨建秋已向本院缴纳二审案件受理费123,575.81元，由本院向其清退7458.81元。本判决为终审判决。审判长 饶 清审判员 王 芳审判员 李民韬二〇二〇年九月十四日书记员 刘碧华