广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初13685号原告：周利军，男，1982年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李永安，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊尚莹，广东都汇律师事务所律师。被告:佛山市（国际）陶瓷展览中心服务管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华四路佛山（国际）陶瓷展览中心B馆**首层，统一社会信用代码91440604398189228M。法定代表人：杨能。委托诉讼代理人：张峥，广东引力律师事务所律师。原告周利军诉被告佛山市（国际）陶瓷展览中心服务管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后,适用简易程序,公开开庭进行了审理。原、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《铺位租用合同》无效，双方未履行合同标的额为817284元；2.判令被告立即向原告返还已收保证金111629元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，明确：诉请第二项变更为返还已收保证金95865元。理由是：原告承租的B段33号半间、34号三层的保证金收据记载被告收取原告保证金为15764元，因时间久远暂时无法找到。起诉状第二页第二段关于从承租之日起至2019年10月30日的租金已全部支付完毕，变更为租金应当计算至2019年10月31日止。事实和理由：原告与妻子周艳系佛山市尚颐陶瓷有限公司的股东。2017年3月23日、3月24日，原告为宣传公司陶瓷产品并提高销售额，原告与被告协商一致签订《铺位租用合同》四份，约定由原告承租位于佛山市禅城区****陶瓷国际展览中心B馆33号半间展位、34号展位、35号第三层展位、36号第三层展位用作经营陶瓷或办公室使用（承租铺位情况详见起诉状附件）。签订合同当天，原告依合同约定就上述承租铺位向被告交纳保证金共111629元，后又向被告预付了一年的租金。双方签订合同后，原告遂投入资金装修商铺并经营。因公司经营困难，于2019年6月以电话形式通知被告将不再承租物业，原告于2019年10月31日在被告招租办陈主任办公室将撤离暨展厅交接通知的书面材料亲自交至陈主任。因被告一直不理会，原告于2019年12月28日将撤离暨展厅交接通知的书面材料邮寄给被告。原告于2019年10月31日正式撤场，并告知大门密码。从承租之日至2019年10月30日的租金已全部支付完毕。另原告从其他途径获悉，涉案商铺在出租前并未进行规划报建，被告亦未能提供产权或报建方面的相关证据。原告认为，被告在未取得建设工程规划许可证的情况下，将涉案商铺出租给原告使用，并签订了《铺位租用合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《铺位租用合同》应属无效合同，自始不具备法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案合同无效后，被告应向原告返还此前已缴纳的保证金111629元。同时，佛山市尚颐陶瓷有限公司已书面通知被告撤离时间为2019年10月31日，并将大门密码告知被告，原告自2019年11月1日起无需再支付铺位使用费。被告辩称，1、双方的租赁合同是双方自愿签订，双方一直按照合同约定履行，原告也在上述场地领取营业执照，被告未取得规划报建等手续属于历史遗留问题，但在双方正常履行合同的情况下，原告单方以合同无效提出解除合同违背了诚实信用原则，为了维持商业诚信和交易的稳定安全，请求法院驳回原告诉请。2、原告没有依法向被告履行交接通知、清理场地、归还租赁场所的义务，双方的合同应当继续存在。3、截止目前为止，原告依然拖欠被告租金，被告认为双方租赁合同依然存在的情况下，原告应当向被告支付所拖欠的租金及相应的费用，被告将保留向原告催讨的权利。诉讼中，原告举证如下：1、佛山市尚颐陶瓷有限公司企业工商信息，证明原告与妻子周艳系佛山市尚颐陶瓷有限公司股东。2、B馆33号半间首层、二层《铺位租用合同》、B馆34号首层、二层《铺位租用合同》、B馆33号半间、34号三层《铺位租赁合同》、B馆35-36号三层《铺位租用合同》，证明原、被告双方于2017年续签合同，约定由原告继续承租位于佛山市禅城区****陶瓷国际展览中心B馆33号半间展位、34号展位、35号第三层展位、36号第三层展位用作经营陶瓷或办公室使用。3、收据，证明（1）原告依约向被告支付33-34号首层、二层的保证金；（2）B馆35-36号三层在出租前属于毛坯状态，原、被告协商承租35-36号三层作为办公室使用，为了让被告加快速度铺设，故原告同意支付10万元作为订金，表达承租的诚意。4、原告与被告招租办陈主任的聊天记录、展厅交接通知、物业交接通知，证明（1）因公司经营困难，原告已于2019年6月以电话形式通知被告将不再承租物业，在2019年10月31日正式将撤离暨展厅交接通知的书面材料亲自交至被告的招租办陈主任处；（2）原告已于2019年10月31日正式撤场，自2019年11月1日起无需再支付展位租金。5、（2018）粤06民终4914号民事判决书，证明原告从其他渠道得知，被告出租的商铺未进行规划报建，且被告亦未向原告提供过产权或报建方面的相关材料。6、原告与被告招租办陈主任的聊天记录，证明因公司经营困难，原告于2019年10月31日正式将撤离暨展厅交接通知的书面材料亲自交至被告的招租办陈主任处。7、顺丰快递签收成功微信通知，证明原告将撤离暨展厅交接通知的书面材料邮寄给被告，且被告签收成功。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对证据认定如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院均予确认。本院经审理认定如下事实：2014年4月22日，原告（原名称：佛山市********）作为出租方、佛山市尚颐陶瓷有限公司作为承租方就佛山市禅城区****陶瓷国际展览中心（下同）B馆34号首层、二层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2014年5月10日至2017年5月9日，承租方须交纳51150元保证金。合同末由周利军作为代表签名，佛山市尚颐陶瓷有限公司未盖章。2014年6月10日，原告（原名称：佛山市********）作为出租方、周利军作为承租方就上述B馆34号首层、二层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2014年6月10日至2017年5月9日，承租方须交纳51150元保证金。2015年6月3日，原告作为出租方、周利军作为承租方就B馆33号半间、34号三层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2015年8月1日至2017年4月14日，承租方须交纳15764元保证金。2017年3月23日，原告作为出租方、周利军作为承租方就B馆33号半间首层、二层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2017年5月10日至2021年12月31日，承租方须交纳25536元保证金。同日，双方就34号首层、二层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2017年5月10日至2021年12月31日，承租方须交纳51150元保证金。同日，双方就B馆35-36号三层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2017年4月15日至2021年12月31日，承租方须交纳19179元保证金。2017年3月24日，原告作为出租方、周利军作为承租方就B馆33号半间、34号三层签订《铺位租用合同》，约定租用期限从2017年4月15日至2021年12月31日，承租方须交纳15764元保证金。2014年6月13日，被告出具收据，确认收到原告B馆33号½-34号合同保证金76686元。2015年4月27日，被告出具收据，确认收到周艳B馆35-36号三层订金100000元。另查明，诉讼中，被告提出租赁合同承租主体有部分为原告，有部分为尚颐陶瓷，关于实际承租人问题，被告陈述：被告是收取租金一方，不清楚原告的本人行为还是职务行为，如原告和周艳确认是个人行为，则被告也确认原告承租人身份。庭审后，周艳向本院提交了《代付款证明》，证明其代周利军支付了B馆35-36号三层铺位订金100000元，并同意代周利军支付其承租的位于佛山市（国际）陶瓷展览中心B馆33号半间首层二层、34号首层二层、33号半间-34号三层、35号-36号三层展位的租金。庭审中，关于对原告主张的保证金金额95865元是否确认问题，被告陈述，收据记载的76686元确认收到，但周艳订金10万元内包含多少保证金需庭后核实。如被告庭后3个工作日没有提出书面相反意见，则视为认可原告主张的金额。至判决作出时，被告未提出书面异议。另外，经释明，被告不对占有使用费等提起反诉。庭审中，关于涉案建筑是否取得建设工程规划许可证问题，被告陈述：没有。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，经审查，无证据证明涉案租赁物系经合法规划报建手续后建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《铺位租用合同》应属无效。关于部分合同的主体问题。涉案《铺位租用合同》其中一份的承租人写明为佛山市尚颐陶瓷有限公司，但合同末并无该公司盖章，被告提出如原告和周艳确认是个人行为，则被告也确认原告承租人身份，而周艳亦提交了代原告支付租金的证明，则可认定该合同由原告作为承租人实际履行，为免讼累，本院对原告作为该合同承租人主张权利予以支持。关于返还租赁保证金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此规定，涉案合同无效，被告应当返还依照该合同而取得的保证金。至于保证金金额，原告主张为95865元，被告未在限期内书面提出异议，视为认可，应予支持。经释明，被告在本案中不提出占有使用费等反诉，本院不作处理，对保证金亦不作抵扣。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告周利军与被告佛山市（国际）陶瓷展览中心服务管理有限公司就佛山市禅城区****陶瓷国际展览中心B馆33号半间、34号、35号第三层、36号第三层展位签订的《铺位租用合同》无效；二、被告佛山市（国际）陶瓷展览中心服务管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周利军返还租赁保证金95865元。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5986元，由被告佛山市（国际）陶瓷展览中心服务管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年九月九日书记员  潘有鹏书记员  吴章斐