广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2254号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市海滨街道xx东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李康华，男，1980年8月15日出生，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码：xx。委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人李康华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人李康华的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李康华的诉讼请求，案件诉讼费用由李康华承担。事实与理由：一、李康华自身已经放弃主张后期可能会产生的逾期办证违约金的权利，其再次起诉要求东和公司支付逾期办证违约金属于重复诉讼，依法应予以驳回李康华的诉讼请求。李康华在（2016)粤0883民初577号和（2018）粤08民终1812号民事案件中要求东和公司支付逾期办证违约金40295.24元（从2014年8月27日计算至2016年2月29日），证明李康华自身已经放弃主张后期可能会产生的逾期办证违约金的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，李康华该行为属于自由处分权利，其放弃自身权利的行为不违反法律，没有损害社会公共利益，故法院对于当事人放弃后期逾期办证违约金的处分行为不可以进行干预。因此，针对逾期办证违约金的诉求，李康华在放弃关于逾期办证违约金的权利后，于2019年再次提起诉讼属于重复诉讼，依法应予以驳回李康华的诉讼请求。二、双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，应当不予支持李康华的诉讼请求。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。李康华作为成年人应当知道在合同中打叉的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。李康华答辩称：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”以上条件只有在同时符合才构成重复起诉，才适用一事不再理原则。首先，李康华在第一次起诉的时候并不知道东和公司何时履行办证义务，故无法对不确定的事情提请诉讼。其次，李康华曾于2016年起诉东和公司请求赔偿逾期办证违约金，法院在审理该案时，因东和公司未取得竣工验收登记备案表，故驳回李康华的诉讼请求。现李康华以东和公司于2017年5月5日获得竣工验收报告书为由，重新起诉东和公司请求赔偿逾期办证违约金及办理房产证，属于有新的事实和理由，前诉与后诉的诉讼标的不相同，不构成重复起诉。最后，李康华在前诉时只主张了截止至2016年2月29日的违约金，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”允许的处分权利，现在李康华再次就2016年3月1日的违约金提起诉讼，两次起诉的诉讼请求不同，故不属于重复起诉，人民法院应予受理。二、首先，李康华与东和公司在合同没有约定不需要支付逾期办证违约金，李康华从未放弃对逾期办证违约金的主张。其次，合同第十五条第一款、第二款的约定打叉是因为李康华与东和公司均不约定按照总房款的比例支付违约金，而是同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方不特别约定违约金的计算，即按照年利率6%计算逾期办证的违约金。最后按照商事惯例，在没有被双方选择适用的条款中打叉，是商事主体为了防止合同任意一方在空白合同处篡改数据，非东和公司所称的放弃违约金，合同其他地方也可体现这一点。李康华向一审法院起诉请求：1.东和公司向李康华支付Bxx房的逾期办证违约金人民币67763.75元（逾期办证违约金：以已付房价款386853元为基数，按年利率6%计算，自2016年3月1日起暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为李康华办理到Bxx房的房地产权属证书之日止）。2.东和公司向李康华退还多收取的办证费用11525.2元。以上1、2项合计79288.95元。3.东和公司为李康华办理位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx房的房地产权属证书。4.案诉讼费用由东和公司承担。一审法院查明事实：2013年6月6日，李康华与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》一份（合同编号：Bxx号），约定李康华向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx房，建筑面积为117.01㎡，价款386853元。合同签订后，李康华已按照约定向东和公司支付房价款。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2013年10月31日，东和公司将涉案的Bxx商品房实际交付给李康华使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，李康华在该业主名单内。另查明，李康华曾于2016年4月15日向一审法院提起诉讼，请求东和公司支付逾期办证违约金，后经湛江市中级人民法院二审判决，东和公司向李康华支付2014年8月27日至2016年2月29日期间的逾期办证违约金35039.34元。一审法院认为：李康华与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据李康华的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、李康华本案请求的逾期办证违约金是否属于一事不再理；二、李康华请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；三、李康华请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司主张李康华请求的逾期办证违约金违反一事不再理原则，其理由是：李康华曾于2016年向法院起诉请求东和公司赔付自2014年8月27日起计至2016年2月29日止的涉案商品房逾期办证违约金，并非截止到东和公司实际办到证之日，是其对自己权利的放弃。李康华则认为东和公司的逾期办证违约行为是延续至今，如以李康华第一次起诉未请求顺延至办到证之日为由驳回，则剥夺了李康华的诉权，同时东和公司已于2017年5月5日通过综合验收，与第一次起诉认定的事实不一样，因此东和公司的抗辩意见不应采纳。一审法院认为，“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。本案中，李康华请求东和公司赔付的逾期办证违约金自2016年3月1日起计至办理涉案商品房权属证书之日止，而李康华第一次请求东和公司赔付逾期办证违约金自2014年8月27日起计至2016年2月29日止，由此可见，本案与李康华第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期办证的期间）不同，故李康华并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。李康华请求东和公司按年利率6%支付从2016年3月1日起计至东和公司为李康华办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。东和公司则认为李康华没有任何证据证明是由于东和公司的原因导致延迟办证，并且逾期办证对李康华没有造成任何损失，即使承担逾期办证违约责任，也只需承担除赔偿以外的责任，例如继续履行、采取补救措施等；且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记问题的特殊约定，东和公司依法不承担逾期办证违约责任。一审法院认为，造成涉案商品房权属证书延期办理，非可归责于李康华，且东和公司主张政府未接通市政污水管道导致逾期办证，是东和公司与李康华签订商品房买卖合同时已经知晓和应当预见的商业风险，故东和公司该抗辩理由，一审法院不予采信。其次，东和公司虽然主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记问题进行了特殊约定，可免除逾期办证违约金的承担，但该合同条款属于格式条款，且免除其责任，应认定为无效条款。再者，东和公司逾期办证导致李康华未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，李康华因东和公司的违约受到的损失显而易见。因此，不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担涉案商品房的继续履行、采取补救等违约责任，显然有违公平的原则，也与李康华支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。本案中，涉案商品房的交付使用时间是2013年10月31日，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，故东和公司应于2014年8月26日（即2013年10月31日起算至300日）前办理相关备案手续，而东和公司直至2018年9月5日才通知李康华于2018年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故东和公司应承担逾期办证违约责任。李康华起诉请求从2016年3月1日起计算逾期办证违约金，故从2016年3月1日起开始计算至2018年9月7日（东和公司通知李康华办证的前一天），逾期天数为921天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，东和公司应按照该条规定向李康华支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照年利率6%计算占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款386853元为基数、延期天数921天，按年利率6%的标准计算，合计58568.48元（386853元×6%÷365天×921天）。关于焦点三。李康华主张东和公司退还多收取的办证费用11525.2元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，李康华请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知李康华提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故李康华该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向李康华支付逾期办证违约金58568.48元。二、驳回李康华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1782.22元，由李康华负担465.75元，吴川市东和房地产开发有限公司负担1316.47元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：李康华在（2016）粤0883民初577号商品房预售合同纠纷案件中起诉请求：1.东和公司为李康华办理位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx号商品房的房地产权属证书及向李康华支付Bxx号商品房逾期办证违约金40259.24元（暂计至2016年2月29日）；2.案件诉讼费用由东和公司负担。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人东和公司的上诉理由和被上诉人李康华的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于本案是否构成重复诉讼的问题。东和公司主张李康华在（2016）粤0883民初577号商品房预售合同案件中明确了其请求的逾期办证违约金金额，故应认为其放弃主张后期逾期办证违约金的权利。根据已经查明的事实，李康华在（2016）粤0883民初577号商品房预售合同案件中并未请求2016年3月1日及之后的逾期办证违约金，因逾期办证违约金根据违约天数连续计算，在李康华未明示放弃权利的情况下，不能以李康华未对2016年3月1日及之后的逾期办证违约金提出诉讼请求而视为李康华放弃该部分逾期办证违约金的权利。一审法院认为本案不构成重复诉讼并无不当，东和公司上述主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持李康华的诉讼请求；李康华认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向李康华支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，东和公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1264.21元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年九月十八日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。