广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终303号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东雅达日用化工有限公司。住所地：广东省陆河县城南工业区。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：肖凯旋，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司汕尾市分公司。住所地：汕尾市城区*****。负责人：李兆奇。委托诉讼代理人：黄筱波，系广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭子颖，系广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广东雅达日用化工有限公司（以下简称“雅达公司”）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司汕尾市分公司（以下简称“联通公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雅达公司上诉请求：1.撤销汕尾市城区法院作出的（2019）粤1502民初251号民事判决；2.撤销上诉人与被上诉人于2018年12月3号所签订的《陆河县城城南开发区基站土地使用权转让合同》（以下简称“《回购合同》”）；3.驳回被上诉人的全部诉讼请求；4.本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉土地使用权从未转移，案涉《回购合同》依法无效。（一）双方于2004年签订了土地转让合同，但合同签订后，被上诉人并未实际履行付款义务，双方也从来没有办理过土地使用权转让登记手续，案涉土地也从未进行分割。（二）因不动产物权变动未经登记不发生法律效力，当事人未办理土地使用权转让登记手续，故被上诉人未依法取得案涉土地之使用权。上诉人只是在2004年后实际使用了案涉土地而已。（三）被上诉人在一审开庭前未取得案涉土地使用权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，案涉《回购合同》应为无效。二、即使强行确认《回购合同》的效力，该合同也因显失公平而予以撤销。(一)被上诉人单方面委托评估机构出具的《土地评估报告》结论为3800元/平方米，而陆河县国土资源局委托评估机构就同一地块出具的《土地评估报告》结论为610元/平方米，二者相差近7倍。(二)陆河县区域内，任何一块工业用地均远不能达到3800元/平方米的价值，该评估结论完全不符合市场的真实情况。(三)被上诉人提交的评估报告中显示该地块容积率为2.0，而陆河县国土资源局的评估报告显示该地块的容积率仅为1.0。在拆迁补偿中，容积率是一个重要的考核要素，且拆迁补偿的金额与容积率成正相关。在被上诉人所出具的报告中，与政府规定的容积率相差一倍，直接表明了被上诉人所提交的评估报告存在夸大案涉土地价值的现象。因被上诉人单方面委托的评估严重偏离市场价值，致使结论畸高合同显失公平。三、被上诉人与上诉人签订《回购合同》时，存在乘人之危、欺诈的行为。(一)被上诉人利用政府对上诉人三旧改造的要求及上诉人拆迁的紧迫性，强行拔高价格，致使上诉人在违反真实意思表示的情况下签订《回购合同》。(二)《回购合同》第三条第1项明确约定“甲方应于签订本协议之日起7天内将上述土地的通信移动设施搬迁后将土地交还给乙方使用。”但协议签订后，被上诉人才告知上诉人土地上铁塔所有权已转让给铁塔公司，要求上诉人找铁塔公司协商铁塔拆迁和补偿问题，以致上诉人不得不花费了130000元处理铁塔拆迁。被上诉人在签订合同时故意隐瞒铁塔已被转让的事实，使得上诉人对合同内容产生错误认识，并在违反真实意思表示的情况下签订了合同。四、一审法院即使对《回购合同》的效力予以确认，但对于出现差异极大的两个评估结论，一审法院不应草率采信被上诉人的评估报告，应对案涉土地价格进行重新鉴定。(一)从评估报告的体量及详尽程度、评估报告撰写的依据、评估报告的委托方、评估报告的作用以及评估报告的结论综合分析，陆河县国土资源局所委托出具的评估报告，明显比上诉人委托出具的评估报告更具有公信力，更符合市场价值。(二)即使认定两份评估报告证明力不分高下，但两份评估报告差异极大，一审法院也不应草率采信被上诉人的评估报告。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定情形的，人民法院应当依职权委托鉴定”的规定，本案中，的确存在被上诉人串通评估机构损害上诉人利益的可能，一审法院应当依职权进行评估。即使非法院依职权评估的事项，对于两份差异极大的评估报告如何采信，也应通过鉴定意见进行证明，法院应就申请鉴定向双方释明，而法院也未释明。五、1.根据陆河县自然资源局关于政府公开申请的答复，2017年3月20日至2019年3月20日，陆河县工业用地使用期间，一级用地为375元每平方米，二级用地为240元每平方米，三级用地为190元每平方米，该答复的地价与被上诉人提交的单方委托的评估报告的价格相差巨大；2.根据全国土地评估机构及人员公示系统信息，深圳市通泰衡房地产估价有限公司不具备土地评估的资格，且出具的报告的估价师仅仅是房地产估价师，不是房地产估价师，因此，被上诉人单方提交的评估报告不具有法律效力，上诉人与被上诉人于2018年12月3日签订的《回购合同》依据该评估报告来约定价格，显然属有失公平；3.根据法律规定，评估事项涉及两个以上的当事人的，应由当事人协商委托评估机构，被上诉人提交的深圳市通泰衡作出的评估报告是单方委托的，且评估的土地登记人为上诉人，在未取得上诉人同意的情况下，无权对涉案土地进行评估。因此，一审判决违反法定程序。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误、违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第一百七十条第一款的规定，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人联通公司辩称,1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应当依法予以维持。2004年7月6日，雅达公司与联通新时空移动通信有限公司汕尾分公司(以下简称“汕尾新时空公司”)签订《土地转让合同》，约定雅达公司将其辖区西北角空地，以东115.65200，北纬23.280222为中心向四周扩周到100平方米的土地使用权(以下简称“案涉土地使用权”)转让给汕尾新时空公司，汕尾新时空公司向雅达公司支付了32000元转让费，并取得了案涉土地的使用权。2018年12月3日，联通公司、汕尾新时空公司和雅达公司三方签订《回购合同》，约定雅达公司应于2018年2月11日前搬迁完毕，联通公司应于2018年12月15日前支付转让款380000元。《回购合同》是在平等互利、协商一致的基础上签订的，该合同没有违反国家的法律、行政法规等强制性规定，故该合同合法有效，三方应遵照合同约定履行。2018年12月6日，联通公司已实际履行《回购合同》的义务。但雅达公司至一审起诉之日止仍未按照《回购合同》约定向联通公司支付转让款，严重违反合同约定。一审法院认定雅达公司构成违约，应足额向联通公司支付转让款并支付违约金，属于事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，二审法院应依法维持一审判决。2.《回购合同》不属于《最高人民法院关于国有土地使用权合同纠纷案司法解释》第九条的情形，该合同依法有效。雅达公司与汕尾新时空公司于2004年签订土地转让合同，雅达公司、联通公司与汕尾新时空公司三方于2018年签订《回购合同》。前述两份合同虽未明确有关双方办理土地使用权转让的登记手续的约定，但办理登记手续属于该合同生效的条件，因此该两份合同属于附生效条件的合同。该两份合同对所附的生效条件的履行方式约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定履行方式不明确的，按照有利于实现合同的方式履行”的规定，双方应按照有利于实现合同目的的方式，即应办理变更登记手续的方式履行该合同。雅达公司是案涉土地的使用权人，只有雅达公司配合办理案涉土地的使用权变更登记手续，才能使土地转让合同达到合同目的。但雅达公司自2004年签订合同并收取汕尾新时空公司支付的32000转让款后，至今仍未办理变更登记手续，导致案涉土地使用权转让的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件就的，视为条件已成就”的规定，雅达公司为了自己的利益，没有正当理由拒不办理案涉土地使用权的登记手续，应依法视为案涉土地使用权己转让，因此该两份合同应依法有效。本案《回购合同》中的转让方和受让方分别为原土地转让合同中的受让方和转让方，双方均负有向对方办理转让案涉土地使用权登记手续的非金钱给付债务。雅达公司作为案涉土地的使用权人应先向联通公司履行转让登记手续的义务，联通公司负有后履行的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，雅达公司作为先履行变更登记手续义务的一方，未履行该义务，联通公司作为后履行一方有权拒绝履行，因此联通公司在签订《回购合同》时并未取得案涉土地使用权的登记证书。雅达公司依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定认为《回购合同》依法属于无效合同存在适用法律错误。该司法解释第九条适用于转让方未取得出让土地使用权证的情形，不包括转让方和受让方相互转让的情况。本案中，案涉土地的使用权是先由雅达公司转让给联通公司，联通公司再返还给雅达公司。雅达公司作为原案涉土地使用权人不履行变更登记手续的义务，构成违约，导致联通公司未能变更登记案涉土地的使用权在其名下，联通公司不存在过错，因此不能适用该司法解释第八、九条的规定。《回购合同》是三方当事人的真实意思表示，不存在显失公平，不属于可撤销的情形。雅达公司称联通公司提供的评估报告显示案涉土地的评估价值3800元/平方米严重偏离市场价值，《回购合同》显失公平，存在明显的事实认识错误。2018年3月20日深圳市通泰衡房地产估价有限公司出具的《土地评估报告书》明确指明:案涉地块的土地使用权价值为380000元整，单位地价为3800元/平方米。2018年6月26日，雅达公司出具的《关于处置信号发射铁塔相关补偿的申请》，明确表明雅达公司“同意按评估公司报告的土地评估报告所列的标准补偿给贵公司”，即雅达公司明确表示同意以3800元/平方米的价格收回土地使用权，是雅达公司的真实意思表示。2018年12月3日，联通公司、汕尾新时空公司、雅达公司三方签订了《回购合同》，以上三份证据能够确定《回购合同》是三方基于真实意思表示签订的，不存在显失公平，不属于可撤销的情形。雅达公司应该自知道或者应当知道可撤销事由，即2018年3月20日出具的《土地评估报告书》之日起行使撤销权。但雅达公司一直未向联通公司主张撤销《回购合同》，直至经过一年后，才在2019年4月30日本案一审中主张撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定雅达公司自知道撤销事由之日起一年内未行使撤销权，撤销权消灭，故雅达公司不能主张撤销《回购合同》。4.《回购合同》是双方平等自愿协商签订的，不存在欺诈的情形。雅达公司称签订《回购合同》后才知悉案涉土地上铁塔的所有权已转让给铁塔公司，存在事实认识错误。2018年6月26日雅达公司出具的《关于处置信号发射铁塔相关补偿的申请》，明确表明由雅达公司负责处理铁塔的拆迁费用。2018年10月10日，《基站拆迁赔补洽谈记录表》显示雅达公司与铁塔公司协商拆迁补偿的问题。2018年11月5日，雅达公司与铁塔公司签订基站的拆迁补偿协议。2018年12月3日联通公司、雅达公司和汕尾新时空公司才最终签订《回购合同》。以上四份证据证明雅达公司早在签订《回购合同》前便知悉铁塔归铁塔公司的事宜，不存在联通公司故意隐瞒铁塔已转让的事实，更不存在欺诈雅达公司的事实。雅达公司对合同内容认识与实际情况无误，是出于真实意思表示签订《回购合同》，因此《回购合同》依法有效。5.联通公司提供的评估报告结果符合市场价值，应以该报告结果为准。雅达公司称联通公司提供的评估报告中的容积率与陆河县政府委托的评估报告结果相差一倍，雅达公司存在事实认识错误。雅达公司提供的《土地估价报告》显示，委托估价方为陆河县国土资源局，该土地评估的结果为:原规划条件下案涉土地的评估价格为610/平方米，容积率为1.0，新规划条件下该地块商住用途市场价值为5000元/平方米，容积率为5.5。由此可见，不同用途下的地块价值差异巨大，案涉土地的价值已远远高于原工业用地使用条件下的土地价值，应按新规划条件下的估价为公开市场价格评估标准。联通公司提供的土地评估报告书评估价值的3800元/平方米远低于政府批复对该土地的评估价值，证明联通公司提供的土地评估报告的评估价值符合市场价值，一审法院采信该评估报告有事实依据，二审法院应当予以维持。综上所述，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，二审法院应当依法予以维持。雅达公司的上诉请求缺乏事实基础和法律依据，应当予以驳回。联通公司向一审法院起诉请求：1.判令雅达公司向联通公司支付土地使用权转让费380000元；2.判令雅达公司自2018年12月15日起至实际支付之日止，按每逾期一日支付合同总额的万分之八计算，向联通公司支付违约金；3.判令雅达公司承担本案诉讼费。雅达公司反诉请求：1.判令撤销联通公司与雅达公司于2018年12月3日签订的《回购合同》；2.由联通公司承担反诉费用。一审法院认定事实：案涉的座落于陆河县河田镇昂湖坳，使用面积为10718平方米的土地使用权原为雅达公司所有，并于2002年12月10日被颁发了国有土地使用权证【陆河国用（2002）字第000223号，用途为工业】。2004年7月6日，雅达公司作为合同甲方与汕尾新时空公司作为合同乙方签订了《土地转让合同》[合同号为USWGCZL(2004-0103)]，约定：第一条：1.转让地点：乙方向甲方转让座落在甲方辖区西北角空地，以东经115.65200，北纬23.280222为中心向四周扩周到100平方米的地皮。并借用所转让土地四周360平方米用于埋设避雷地网，施工完毕后，交回甲方使用，以后如遇甲方使用该土地，甲方协助乙方整改地网，费用由乙方负责。2.转让用途：在转让的场地内建通信铁塔，通信机房一间，并在场地100平方米范围内建设必要的防护、接地网等设施；第二条：1.所有的场地费用（含路道补偿）共计人民币32000元，甲方应向乙方提供发票作为乙方付款凭证……3.支付方法：合同签定后支付一半合同款，另一半工程建设后二个月支付清，全部以现金方式交纳；第三条：A甲方责任和义务1.鉴于乙方进行的是国家通信设施建设，须由甲方协助乙方向当地政府职能部门办理有关电信工程项目纳入当地经济建设规划的申报手续，并协助乙方向当地政府职能部门办理有关土地的有关手续及证明；2.将约定的场地及时交付乙方使用……合同签订后，联通公司主张其已按合同约定于2004年7月15日前向雅达公司支付了一半转让款16000元，于2005年2月2日前向雅达公司支付了另一半转让款16000元，并提交了联通公司单方制作的报销凭单、记账凭证以及陆河县税务局于2004年7月9日所开具的发票号码为152310043的发票（经营项目转让土地使用权、金额32000元、付款单位中国联合网络通信有限公司汕尾市分公司、收款单位广东雅达日用化工有限公司）复印件等证据予以佐证。雅达公司对此不予认可，主张从未收到联通公司支付的土地转让款。雅达公司于该合同签订后便将上述案涉土地交付联通公司使用，双方未向有关部门办理土地使用权转让手续。2016年，经陆河县国土资源局向省国土资源厅申请，雅达公司厂房列入“三旧”改造标图建库，批准入库面积17699平方米，案涉土地包含在内。根据陆河县国土资源局的申请，国众联资产评估土地房地产估价有限公司对雅达公司位于陆河县河田镇昂湖坳一宗工业用地的因改变用途涉及的拟补缴地价款国有建设用地土地使用权公开市场价格进行评估[汕尾市陆河县]，并于2018年10月15日作出（深）国众联（2018）（估）字第SW-40008土地估价报告书，经评估，该土地面积10718平方米，在工业用地的用途下地面地价为610元/平方米,在居住用地兼商业设施用地的用途下,地面地价为5000元/平方米,楼面地价为909元/平方米。2018年12月3日，联通公司（甲方）、雅达公司（乙方）、汕尾新时空公司（丙方）签订了《回购合同》，约定:丙乙双方于2004年7月6日就位于陆河县城城南开发区（西北角空地东经115.65200，北纬23.280222为中心向四周扩周到100平方米）处建设移动通信基站事宜签订了《土地转让合同》[合同号为USWGCZL(2004-0103)，以下简称“原合同”]，因丙方已并入甲方，故丙方在原合同项下的权利和义务由甲方享有和承担，乙方对此予以确认。现因乙方需要使用该土地，故甲方返还位于陆河县城城南开发区（西北角空地东经115.65200，北纬23.280222为中心向四周扩周到100平方）土地使用权。甲方在该土地上建设的机房等设备由甲方自行搬迁，其它由乙方自行拆迁。甲方委托深圳市通泰衡房地产估价有限公司对该土地进行价值评估。评估时间：2018年3月20日，评估价值人民币380000元整。乙方于合同签订后10个工作日内，以银行转账方式由甲方一次性支付上述费用（含税价）总额380000元；甲方应于签订本协议之日起7天内将上述土地的通信设施搬迁后将土地交还给乙方使用；本协议签订后，该土地上发生的任何纠纷（包括但不限于产权等纠纷）均由乙方负责，与甲方及丙方无关；甲乙丙三方任何一方存在违约，违约方应向守约方支付违约金，每逾期一日，按合同总额的万分之八向守约方支付违约金，逾期超过30天的，守约方有权解除合同；本合同于三方授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效等。合同下方均有三方的代表签名及加盖了各方的印章。该合同签订后，联通公司按合同约定将案涉土地的通讯移动设施搬迁完毕,因雅达公司未按合同约定于合同签订后10个工作日内即于2018年12月13日前将土地转让费380000元支付给联通公司,联通公司于2019年3月12日出具书面《付款通知书》，告知雅达公司其公司已按《回购合同》第三条第1款的约定于2018年12月6日将约定土地的通讯移动设施搬迁完毕，雅达公司至今仍未履行合同付款义务于合同签订的10个工作日内（即2018年12月14日前）支付土地转让费380000元，请雅达公司按合同约定尽快付款至联通公司账户。并将该通知以微信及快递方式送达给了雅达公司。雅达公司收到该通知后以该合同为无效合同、可撤销合同，其没有继续履行合同的义务为由拒绝支付土地转让费。经多次催讨未果，联通公司遂诉至一审法院，提出上述诉求。雅达公司在收到起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书后反诉并提出上述反诉请求。一审中,根据雅达公司的申请，一审法院向陆河县税务局调取2004年7月9日所开具的发票号码为152310043的原始材料，陆河县税务局复函：由于发票管理办法规定发票保存期限为10年，国家税务总局电子发票征管系统在2009年才正式上线，因此发票号码为152310043的发票原始材料不在保存期内。经质证，双方对上述材料均无异议。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，雅达公司与汕尾新时空公司双方于2004年7月6日签订的《土地转让合同》[合同号为USWGCZL(2004-0103)]以及联通公司、雅达公司、汕尾新时空公司三方于2018年12月3日签订的《回购合同》，标的物相同，均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，依法予以确认。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定，诚实守信全面履行合同义务。《土地转让合同》签订后，雅达公司将案涉的座落在于陆河县河田镇昂湖坳其辖区西北角空地，以东经115.65200，北纬23.280222为中心向四周扩周到100平方米的土地交付联通公司使用，联通公司主张其已按合同约定于2004年7月15日前向雅达公司支付了一半转让款16000元，于2005年2月2日前向雅达公司支付了另一半转让款16000元，共计32000元，并提交了联通公司单方制作的报销凭单、记账凭证以及陆河县税务局于2004年7月9日所开具的发票号码为152310043的发票复印件等证据予以佐证。雅达公司予以否认，认为汕尾新时空公司未支付土地转让款32000元，但从雅达公司将案涉土地交付联通公司使用至2018年12月3日，雅达公司与联通公司及汕尾新时空公司签订《回购合同》，14年多的时间内雅达公司没有向联通公司催讨土地转让款，以及雅达公司与联通公司和汕尾新时空公司签订了《回购合同》的事实行为，结合联通公司所提交的联通公司单方制作的报销凭单、记账凭证及陆河县税务局于2004年7月9日所开具的发票号码为152310043的发票复印件等证据，可推定联通公司已按合同约定支付了土地转让款32000元。《土地转让合同》签订后双方虽未向有关部门办理土地使用权转让手续，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，《回购合同》的法律效力不受权属未经登记的影响,仍为生效合同,故雅达公司认为汕尾新时空公司并未取得案涉土地的使用权也未办理行政审批手续，雅达公司与联通公司及汕尾新时空公司签订的《回购合同》严重违反法律规定属无效合同的抗辩理由与法不符,不能成立，依法应不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，经一审查明事实，《回购合同》签订后，联通公司已按约定将案涉土地的通讯移动设施搬迁完毕，雅达公司至今仍未于合同签订的10个工作日内（即2018年12月14日前）履行合同付款义务支付土地转让费380000元，雅达公司的行为显然已构成违约，联通公司请求雅达公司向其支付土地使用权转让费380000元的合同义务符合法律规定，应予以支持。联通公司要求雅达公司按每逾期一日支付合同总额的万分之八计算向联通公司支付自2018年12月15日起至实际支付之日止的违约金的请求并无不当，亦应予支持,但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，联通公司请求雅达公司支付的违约金累计总额不得超过案涉标的380000元的30%。雅达公司主张三方签订的《回购合同》是因雅达公司急于完成政府对该土地进行旧改工作，联通公司利用该情况对其进行要挟，迫使雅达公司与其签订的，该合同中约定的土地评估价格高达3800元/平方米，与政府委托的价格610元/平方米相差近7倍，对雅达公司显失公平，但其所提供的证据不能证明存在雅达公司受胁迫而签订《回购合同》的情形，亦没有提供案涉土地被政府征用所补偿的土地价格的相关证据，该合同是各方当事人自愿签订的，按照该合同的约定，联通公司委托深圳市通泰衡房地产估价有限公司对案涉土地进行价值评估，评估价值380000元，不存在有关显失公平的主、客观要件,亦不存在可撤销的情形。据此，雅达公司所主张的反诉请求，因其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，雅达公司应承担举证不能的不利后果，故其反诉请求判令撤销《回购合同》应予以驳回。综上所述,为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，一审法院判决：一、雅达应于判决生效之日起十日内向联通公司支付土地使用权转让费380000元及逾期付款违约金（以380000元为基数，自2018年12月15日起至履行完毕之日止按每日万分之八计算，但累计总额不得超过380000元的30%）。二、驳回雅达公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7405.84元，由雅达公司负担。本案反诉受理费3500元由雅达公司负担。二审中，上诉人雅达公司提出证据：陆河县自然资源局关于政府信息公开申请的答复，拟证明2017年3月20日至2019年3月20日期间陆河县区域内工业用地使用权的价格与被上诉人主张的价格相差巨大。被上诉人联通公司质证称，1.该证据不属于新证据，故不认可合法性；2.地价不是市场的挂牌交易价，地价图未经有资质的土地评估机构进行评估，价位来源真实性不明，故不认可真实性；3.地价图、政府的批复文件与被上诉人的评估报告评估的价值不符合，故不认可关联性；4.坐标图无法显示涉案土地的坐标图。对该证据，本院认定与本案无关联性，故本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点为：案涉《回购合同》的效力及是否应被撤销的问题。雅达公司主张联通公司未取得案涉土地使用权，应依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定认定《回购合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，联通公司、雅达公司及汕尾新时空公司签订《回购合同》时，雅达公司仍为案涉土地的权利人，因而该《回购合同》实质上为权利人雅达公司对无权处分人联通公司处分行为的追认。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，未取得出让土地使用权证书的转让方与受让方订立的转让土地使用权合同并非属于合同无效的情形，故雅达公司关于《回购合同》无效的主张无事实及法律依据，本院不予支持。雅达公司主张联通公司存在乘人之危和欺诈的行为，但未能提供证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。雅达公司认为《回购合同》中的土地价值被夸大，合同显失公平。但雅达公司签订合同时为完全民事行为能力主体，且未提供证据证明其当时处于危困状态或弱势地位，故雅达公司应当注意到《回购合同》上所明确的评估方式及价值。据此，一审法院认定《回购合同》不存在可撤销情形并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人雅达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10905.74元，由上诉人广东雅达日用化工有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二〇年九月七日法官助理 陈珠丹书 记 员 黄思婷附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。