山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0921民初3577号原告：樊晶晶，女，1987年10月28日出生，汉族，居民，住宁阳县。委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。被告：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。统一社会信用代码：91370921565248986G。法定代表人：张瑞华，董事长。委托诉讼代理人：马海锋，山东锦春律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。原告樊晶晶与被告宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐勇，被告委托诉讼代理人马海锋、张雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊晶晶向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金2576.45元；2.要求被告支付逾期办证违约金33543.39元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确逾期交房违约金的计算方式：以总房款495471元为基数，自约定交房时间2018年4月30日起至实际交付之日即2018年6月21日止，按照合同约定计算；明确逾期办证违约金的计算方式：以总房款495471元为基数，自应交房时间即2018年9月19日起至通知办证之日即2020年7月27日止，按照合同约定计算。事实与理由：2017年6月22日，原、被告宏达公司签订商品房预售合同，购买被告宏达公司开发的宁阳县金阳御景花园小区10幢2单元702室，总价款495471元。合同签订后，原告依约支付房款，被告未按约定期限交房也未在约定期限内办证，被告的行为违反了合同约定。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请判如所诉。被告宏达公司辩称，一、办理不动产证是一项复杂的工作，涉及到政府若干部门，以及原被告等的积极配合。从办理不动产证的过程中，涉及政府部门众多。从项目竣工交房到完成不动产证，需要至少27个大的审批备案流程，且各个流程之间不能同时或交叉进行，只能按照先后顺序逐项进行。据答辩人的初步统计，完成全部手续至少需要625个工作日。同时，积极配合政府开展环保治理蓝天行动、创建卫生城市活动，也造成了交付房屋、办证的延迟。二、对于被告的原因导致拖延办证，被告已经采取了积极的补救措施且已经取得了广大业主的理解和支持(包括因此诉讼后又撤诉的业主)，即对业主进行一次性补偿和免除物业费等措施。该措施已经得到了大多数业主的认可。三、2020年突发疫情也是造成办证迟延的原因之一。四、答辩人积极与广大业主协商，与部分业主签订了承诺书，部分业主已经承诺不再追究答辩人延期办证责任。五、因为出卖人延期办理完毕不动产证的违约金明显偏高，应当予以调整，请求法院予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月22日，原告樊晶晶（买受人）与被告宏达公司（出卖人）签订合同编号为NYS00000938的《商品房预售合同》一份，合同主要内容为：“第一条项目建设依据该地块土地使用证为宁国用（2011）第092号，商品房项目核准名称为金阳·御景花园，建设工程规划许可证号为建字第370921201500023号，施工许可证号为370921201703310401；第二条预售依据预售许可证号为宁房预（销）售证第20170015号；第三条商品房基本情况买受人购买的商品房为金阳·御景花园10幢2单元702室，建筑面积125.8平方米；第七条付款方式及期限贷款方式付款，首付款125471元，余款370000元向银行申请贷款支付；第十一条交付时间和手续出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付给买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1的违约金；第二十条房屋（不动产）登记买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2017年9月15日缴纳购房款495471元。2018年6月21日，被告将该商品房交付给原告。2018年10月27日，原告樊晶晶签订承诺书一份，内容为：“宁阳县宏达置业有限公司：我是金阳御景花园小区10号楼2单元702室业主樊晶晶，身份证号由于不可抗拒等原因，贵公司出现了延期交房和延期办理不动产证现象，我自愿不再追究贵公司的违约责任。特此承诺！如一年之内不动产证办理不下来，此协议作废!承诺人：樊晶晶电话号码：155508361782018年10月27日”。被告主张承诺书中约定办证期间为一年，逾期办证违约金应自承诺作废之日即2019年10月27日开始计算。原告不认可，主张被告未能在一年内办理不动产证，该协议已经作废。双方均认可在签订该承诺书时双方并未对一年内未办证的违约责任自何时起算进行约定。被告于2020年7月24日办理了大不动产权证书，于2020年7月27日在金阳御景小区张贴公告，通知业主办理不动产权证。另查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为房地产开发经营；物业管理。被告主张办理房产证程序繁杂，耗时较长，因配合政府开展环保工作、创建卫生城市及突发疫情均是造成办证迟延的原因，违约金明显偏高，请求法院予以降低。原告对此均不予认可，被告未提交证据证实其主张。被告主张原告起诉状中签名系其代理人所签，要求驳回原告的起诉。本院在庭前为原告制作调查笔录一份，原告表示本案诉讼是原告的真实意思表示，因网上立案其授权代理人徐勇代为签字并提交其本人签名的起诉状一份。原告提交的授权委托书中委托权限为代为提起诉讼、参与庭审，代为承认、放弃、变更诉讼请求……等特别授权。本院认为，原告代理人提交的樊晶晶签名的授权委托书中委托权限包含代为提起诉讼，原告提交了本人签名的起诉状，明确表示本案诉讼是其真实意思表示，故对宏达公司要求驳回原告起诉的主张，本院不予采信。被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告具有合法的主体资格，原告向被告购买商品房的意思表示真实合法，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。被告作为依法设立的房地产开发企业，对办理房产证所需的材料、程序及时间应是明知且熟悉的，对被告关于办理房产证程序繁杂、耗时较长是迟延办证的原因的主张，本院不予采信。对被告关于配合政府开展环保工作导致办证迟延的主张，未提供证据证实，本院不予采信。关于被告主张疫情导致办证迟延，原告不认可，本院酌情扣除30日的违约金。关于原告签订的承诺书，双方未明确约定，应当以字面意思认定为该承诺书因被告未在一年内办证而作废，对被告关于逾期办证违约金自一年后起算的主张，本院不予采信。根据原、被告签订的《商品房预售合同》，涉案商品房应于2018年4月30日交付，而涉案商品房实际交付时间为2018年6月21日，原告主张的逾期交房违约金应自应实际交付时间届满次日即2018年5月1日起至实际交付之日即2018年6月21日止按照合同约定计算为2526.9元（495471元×万分之一/日×51日）。根据《商品房预售合同》第二十条规定，买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，自2018年6月21日房屋交付，买受人应于2018年9月19日前办理房屋所有权转移登记手续。被告于2020年7月24日办理了大不动产权证书，逾期办证的违约金应按合同约定自2018年9月20日计算至2020年7月24日再扣除疫情期间30日为31858.79元（495471元×万分之一/日×643日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：一、被告宁阳县宏达置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告樊晶晶逾期交房违约金2526.9元；二、被告宁阳县宏达置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告樊晶晶逾期办理房屋所有权转移登记违约金31858.79元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由被告宁阳县宏达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张苗苗二〇二〇年九月二十八日书记员  葛 雯