河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初3196号原告：牛海礁，男，1987年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：付文超，河南具匠律师事务所律师。原告：李娜，女，1988年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：付文超，河南具匠律师事务所律师。被告：焦作坤泰房地产开发有限公司。住所地：河南省武陟县朝阳二街东段路北。法定代表人：成洋，执行董事。委托诉讼代理人：裴和平，男，1960年5月22日出生，汉族，系该公司员工。原告牛海礁、李娜与被告焦作坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛海礁及二原告的委托诉讼代理人付文超、被告坤泰公司的委托诉讼代理人裴和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛海礁、李娜向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将办理本案商品房所有权首次登记所需全部资料报产权登记机关备案，协助二原告办理不动产权证书;二、确认编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》第十五条第二款中关于“买受人不退房”的约定为无效格式条款;三、撤销编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》第十五条第二款中关于“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的格式条款;四、判令被告向二原告支付违约金41683元(暂计算自2017年12月6日至2019年8月19日，以已付购房本金339147元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，即339147元*1.5倍*贷款年利率*621天/365天;自2019年8月20日至被告协助二原告办理完毕不动产权证之日止,以已付购房本金339147元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金);五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告于2015年7月24日与被告签订编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》，第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”随后,二原告通过贷款的形式向被告支付全额房款339147元，并依法缴纳相关税费。被告于2015年12月5日将上述房屋交付原告使用后，被告未在720日内,即未在2017年12月5日前向产权登记机关报送商品房首次登记所需全部资料,违反合同约定,致使原告至今无法向产权登记机关申请转移登记,无法办理不动产权证,被告依法应承担违约责任，赔偿二原告的实际损失。《商品房买卖合同》中关于逾期办理不动产权证的违约责任,约定明显过低,二原告有权请求增加违约金。依据法律规定,二原告请求按照已付购房本金339147元为基数,自2017年12月6日至2019年8月19日止,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金,2019年8月20日至被告协助二原告办理完毕不动产权证之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金。综上,二原告为维护自身合法权益，诉至你院，望判如所请。坤泰公司辩称，1、双方的商品房买卖合同真实存在，买卖行为也真实存在，但被告于2015年12月份已经将该房屋交付给原告，商品房的属性是居住和使用，原告收到房屋后已经居住和使用，不影响其任何权利。2、原告的诉讼请求的第二、三条关于无效格式条款的请求明确错误，我公司与原告签订的是河南省筑建局的制式合同，其中的条款关于买受人不退房的条款和第十五条第二款的支付违约金的条款属于双方当事人的自愿合意，不属于格式条款。我们国家规定的格式条款有九大特征，该条款不符合格式条款的任何特征，该具体内容属于手填内容，是真实意思表示，依法不得撤销。关于违约金和使用商品房买卖合同的规定，最高院对商品房买卖合同的司法解释第十八条有规定，如果是双方当事人在买卖合同中如果没有约定违约金条款的，或者是其实际损失超过违约金的，实际损失无法计算的，可以使用中国人民银行同期拆借利率计算违约金，综观本案，首先是约定有违约金，况且有备用条款，买受人认为违约金低的话可以退房，不适用按照同期银行拆借利率计算违约金的规定，我们请求人民法院依照商品房买卖合同约定条款承担违约金，驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二原告于2015年7月24日与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”二原告通过贷款形式向被告支付全额房款339147元，并依法缴纳相关税费。被告于2015年12月5日将上述房屋交付原告使用后，于2017年11月24日(交付房屋后第720天)前未提供资料报产权登记机关备案，致使原告的房屋权属证书未能办理。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、楼宇情况反馈单、销售不动产统一发票等证据，以及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，二原告与被告坤泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于双方签订《商品房买卖合同》第十五条，并未免除被告违约责任，亦未加重原告责任，因此该条款不属于无效条款,故关于原告主张涉案合同中“买受人不退房”的约定为无效条款，及关于撤销“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的条款问题，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于坤泰公司在履行商品房买卖合同过程中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定,坤泰公司须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，因此坤泰公司负有协助二原告办理房屋权属证书的义务。根据双方合同约定，坤泰公司于2015年12月5日向二原告交付房屋后，应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由坤泰公司提供的资料报产权登记机关备案。但坤泰公司于2017年11月24日(交付房屋后第720天)前未能将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案。被告坤泰公司逾期备案的行为，违反合同约定。原、被告在房屋买卖合同第十五条明确约定了违约金的计算方法，即按照已付房价款的0.01%向牛海礁、李娜支付违约金；故坤泰公司应支付二原告的违约金为33.9147元（339147元×0.01%）。二原告没有提供证据证明因坤泰公司逾期办理房屋产权证书给其造成的损失数额，故二原告以约定的违约金过低为由，请求增加违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告牛海礁、李娜办理房屋产权证书(即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案)；二、被告焦作坤泰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告牛海礁、李娜违约金33.9147元；三、驳回原告牛海礁、李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，减半收取计421元，由被告焦作坤泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张永庆二〇二〇年九月二十七日书记员  冯英英