山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初4255号 原告：肖××。 委托诉讼代理人：吴晛，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。 被告：邓××。 被告：丛×。 二被告之共同委托诉讼代理人：徐枫，威海环翠光明法律服务所法律工作者。 原告肖××与被告邓××、丛×房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖××及其委托诉讼代理人吴晛，被告邓××、丛×及其委托诉讼代理人徐枫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖××向本院提出并最终确认诉讼请求：1.判令二被告履行双方于2020年1月14日签订的房屋买卖合同，并依法为肖××办理位于威海市环翠区孙家疃镇觐益路-13-9号-101室房屋的过户手续；2.判令二被告支付肖××违约金（以150万元为基数，自2020年3月9日至实际履行之日止，按照日利率1%计算）；3.由二被告承担本案诉讼费用、代理费。事实和理由：邓××、丛×系夫妻关系。2020年1月14日肖××与二被告达成房屋买卖协议。后，肖××依约向二被告支付了定金及购房款共计人民币40万元。根据协议约定，二被告应于2020年3月9日前将房屋过户给肖××，但二被告至今未履行合同义务。双方之间多次协商未果，故诉至法院，请求处理。 邓××、丛×辩称，肖××所述并不属实，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方之间实为民间借贷关系。因二被告资金紧张向肖××借款40万元，双方签订了民间借贷合同和民间借贷抵押合同，并就案涉房产在威海不动产登记中心办理了抵押登记。当时肖××要求邓××在一份空白的房地产买卖合同上签字，并声称该合同只是作为借款的担保，该合同中的手写部分内容均是后期肖××自行填写，二被告并不知情，其也并非二被告的真实意思表示，肖××的起诉无事实和法律依据，故请求依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：邓××、丛×系夫妻关系。位于威海市环翠觐益路-13-9号-101室房产登记在邓××名下，登记面积为97.75平方米。该房产实际为两层，产权登记仅为第二层的面积，一层背面为半地下，另带一面积约为40平方米左右的院落。2020年1月10日，甲方（出售方）邓××、乙方（购买方）肖××、丙方（中介方）威海市同城房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将上述房屋出售给乙方，房屋转让价格为150万元；乙方在签订本合同同时交付购房定金4万元整；乙方于2020年3月9日之前备齐贷款所需资料并办理按揭贷款，在银行贷款审批通过后，由丙方协助甲乙双方办理产权过户手续，乙方于过户当日将首付款40万元交付于甲方，甲、乙、丙三方签订本合同同时，以国家及行业相关规定，甲方须向丙方支付中介服务费15000元，乙方须向丙方支付中介服务费15000元；购房定金充作房款。补充约定处手书“室内物品不动（主要家具、家电），允许卖方自己卖房，允许同城房产卖房，卖房价格超过200万，超出部分双方平分，低于200万，卖方付中介费（房产的1%）（40万每个月付利息12000元）；否则卖方把房子150万元价格卖给买方。2020年3月9日邓××无法还40万，买方先过户，但允许卖方再卖3个月到6月9日，如果卖不掉房子按150万元价格卖给肖××，中间涉及的垫资，邓××不支付利息，如果邓××自己将房子卖了，需支付利息（月息3%）”。邓××就涉案房产产权情况出具承诺书一份。同日，邓××、丛×收取肖××4万元，并为其出具购房定金收条。后，肖××又于2020年1月13日、14日分别向丛×付款25万元、11万元，邓××、丛×以收取房款名义为肖××出具欠条。邓××、丛×称上述房屋买卖合同补充约定的手书内容除“室内物品不动”系中介人员于军辉书写外，其他内容均系丛×在合同签订当日书写，肖××则称系丛×后期添加，其并不知情，该合同一直存于于军辉处，其系2020年3月9日后从于军辉处取回合同时才看到该内容。 2020年1月14日，邓××（甲方）与肖××（乙方）又签订房地产买卖合同一份，约定甲方以150万元的价格将涉案房屋出售给乙方，乙方于2020年1月14日向甲方首付购房款40万元，余款110万元于2020年3月9日前过户付清。如果甲方违约，所有诉讼费、律师费、中介费等损失均由甲方承担。同日，肖××、邓××签订民间借贷抵押合同一份，附抵押物清单一份，合同显示邓××以涉案房产作为抵押物向肖××借款40万元，并办理抵押登记。肖××对此解释因其已支付二被告购房款40万元，为保证其权利，要求二被告办理抵押登记手续，但因其不清楚抵押流程，由朋友帮忙通过借款担保形式办理了抵押登记。 肖××为证实双方之间法律关系的性质，向法庭提交证人于军辉，于军辉称其为威海市同城房产经纪有限公司法定代表人，系原、被告签订房屋买卖合同的中介，与原、被告均系朋友关系，当时二被告着急用钱，经杨小熠介绍认识找其帮忙出售房屋，其便为邓××与肖××居间介绍，三方签订了房屋买卖合同，该合同签订时一式三份均在其处保管，上述合同中的补充约定的部分，系后期二被告反悔，拒绝出售房屋，丛×到其公司，要了合同手填的，其当时碍于双方系朋友关系未制止丛×。邓××、丛×则提交2020年4月27日于军辉与丛×的微信聊天记录及2020年6月29日丛×与杨小熠的微信聊天记录。在与于军辉的聊天记录中，丛×询问于军辉“山公馆的房子有没有消息”，于军辉称“没有，说是嫌风水不好，在水沟上面”，丛×主张该时间仍在让于军辉联系出售房产，这与肖××及于军辉主张的已将房产出售给肖××并不相符。在与杨小熠的聊天记录中，杨小熠称“不要忘了，在你最难的时候是人家借钱给你，如果人家不借那40万，你怎么度过这个难关呢？”。庭审中，本院当庭拨打杨小熠的电话，丛×问“是不是我借了肖××40万？”，杨小熠答“对”，丛×问“是不是借老肖的钱用房子作抵押”，杨小熠答“对”。经法庭询问，杨小熠称其系丛×与于军辉的介绍人，丛×起初是找杨小熠借款40万，但其无钱出借，便将于军辉介绍给丛×，一开始以为丛×是借钱并由双方签订借款协议，用涉案房屋做了抵押，但是其并未参与双方协商及协议签订的过程，原、被告之间到底是抵押借款关系还是房屋买卖关系其不清楚，是2020年6月初于军辉与其联系，其才知道存在房屋买卖这个情况，其便联系了丛×，催促丛×解决问题。邓××称其于2020年6月9日前找肖××协商过还款事宜，肖汗平拒绝接受还款，坚称要求履行房屋买卖合同。肖××则称邓××确实曾于2020年6月9日前与其协商过还钱事宜，但邓××当时想先还20万，其不同意，故要求二被告按照合同约定履行；2020年6月9日后，邓××又通过微信与其联系还款，但已经过了双方合同约定的2020年6月9日的时间。 关于涉案房产价格，肖××主张涉案房产价格低于150万元，其提供的证人于军辉称，涉案房产的评估价格为120万元，且今年受疫情影响，市场不景气，应该不值这个价，邓××、丛×提交了其从房产中介处拍摄的房源信息及网上查询的售房信息，拟证实涉案房产的价格在300万元左右。诉讼过程中，法庭组织双方调解，邓××、丛×同意返还涉案款项并支付利息，肖××称买房子就是为了住，明确表示拒绝。 经审查，本院认为双方之间基础法律关系为民间借贷，并释明双方当事人，但肖××仍坚持按照房屋买卖合同关系主张权利。 另查明，肖××从事房产代理、中介等工作。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人与虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，原、被告作为涉案房地产买卖合同的当事人，对双方之间法律关系性质的主张并不一致，本院结合在案证据探究合同签订当时双方当事人的真实意思，以对案涉主要法律关系的性质作出判断。从肖××提交的房地产买卖合同以及付款凭证、收条等证据来看，双方之间的外化法律关系为房屋买卖合同关系，但邓××、丛×则就其主张提供了双方于2019年1月10日签订的房屋买卖合同、借款合同、抵押合同作为反驳证据，该组证据之间具有关联性，能够形成较为完整的证据链，房屋买卖合同补充约定部分关于允许邓××自行出售房屋以及利润分配、利息支付的手书内容以及借款合同内容及办理抵押登记等情况均指向双方之间实际系民间借贷法律关系。对此肖××及其提供的证人于军辉并未作出合理解释，二人陈述亦存在多处自相矛盾之处，肖××作为一名房产代理及中介人员，理应掌握比平常人更多的相关知识，其以不清楚抵押流程，由朋友帮忙通过借款担保形式办理抵押的做法明显与常理不符。另从涉案房屋的价值来看，双方约定的房屋价格远低于签订涉案合同时的市场价格，而肖××庭审中却自述涉案房屋价值不超过150万，于军辉亦称其该房屋评估价值不超过120万，现受疫情影响，涉案房屋价格又有所回落，按照肖××及于军辉的上述陈述，涉案房屋的现价值与约定购买价格150万之间已经形成较大差价，肖××仍坚持以150万元价格继续履行并非一个理性自然人的正常做法。此外，肖××庭审中自认邓××曾于2020年6月9日前后协商向其还款其不同意，可知双方诉前曾就借贷还款事宜进行过交涉，该过程系双方履约过程中真实意思的体现和反映。通过以上几个方面综合分析，本院认为原、被告之间名为房屋买卖关系实为民间借贷关系。因本案肖××诉请主张的法律关系为房屋买卖合同关系，且经本院释明，仍不予变更，本院对其诉讼请求不予支持，肖××可根据双方间实际法律关系另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下： 驳回原告肖××的诉讼请求。 案件受理费9150元，由原告肖××负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 林 蓉 蓉 二〇二〇年九月二十三日 书记员 高颖(代)