广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初15637号原告（反诉被告）：田英，女，汉族，1961年4月10日出生，户籍地址湖北省洪湖市。被告（反诉原告）：李彩红，女，汉族，1984年7月28日出生，住址广东省深圳市罗湖区。原告田英与被告李彩红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，被告提出反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法组成合议庭，普通程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田英向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告向原告退还房屋押金9600元；2.判令被告向原告退还已付到期后的房租4800元。事实与理由：原告于2019年12月4日离开深圳去武汉，照顾生病的亲人。后因发生新冠肺炎疫情，原告在湖北隔离。在这期间，原、被告的房屋租赁合同早已到期，被告不闻不问，也不告知是否要续签，瞒着原告，找原告要疫情期间的房租，还扣了原告的押金。原告于2020年4月5日回到深圳，被告即要求原告退房。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告李彩红针对本诉辩称，一、被告不应退还《房地产租赁合同》到期后房租4800元。被告与原告于2018年12月9日签订《房地产租赁合同》，合同约定“租期自2018年12月12日起至2019年12月12日止”。合同到期后，原告继续承租房屋，并缴纳租金。根据《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2020年4月13日，因原告迟迟不缴纳房租，被告通知原告不再出租房屋，并于4月20日进行交付和结算，原告亦表示同意。双方于2020年4月23日进行房屋交接，交接时原告尚未支付2020年3月21日至4月22日的房租5120元。二、被告不应全额退还押金9600元，即便不追究原告违约责任，被告扣除原告各项应付费用后可退还3596.42元。双方于2020年4月23日交接房屋，交付时原告尚欠被告各项费用合计6003.58元，分别是房租5120元，电费、煤气费、物业费等552.38元，房租滞纳金331.20元。原告租房时缴纳押金9600元，扣除上述费用后，被告可退还原告3596.42元。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回。被告李彩红向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付拖欠的2020年3月21日至4月22日期间的房租5120元，拖欠被告的电费、煤气费、物业费等552.38元及滞纳金331.20元，共计6003.58元；2.被告追究原告的违约责任，没收押金9600元。事实与理由：双方于2020年4月23日交接房屋，交付时原告尚欠被告各项费用合计6003.58元。原告拖欠租金等费用，存在违约行为。《房地产租赁合同》第四条第（三）款约定“承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%滞纳金。如拖欠租金超过拾天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币捌仟元整（小写￥8000.00），出租方有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。”原告应于2020年3月20日支付2020年3月21日至4月20日的租金，但至今仍未支付，已构成违约。原告未经被告同意私自将房屋转租，存在违约行为。《房地产租赁合同》第四条约定，“承租方使用该房地产时，不得擅自改变房屋机构和用途，不得存储任何违禁品，不得从事违法活动，未经出租方书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除租赁合同。有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。”原告于2019年12月4日至2020年4月5日不在深圳期间，该房屋仍在使用（2019年12月份电费55.02元；2020年1月份电费46.4元；2020年2月份电费20.55元：2020年3月份电费96.12元；2020年4月份电费80.21元），且原告承认存在将房屋转租的行为(2020年4月19日，原告告知被告“我现在里面还有租客，时间还没到，你过来再说”)，在未经被告同意的情况下原告将房屋转租，亦构成违约。综上诉述，被告根据合同约定有权没收押金。原告田英针对反诉辩称，原告于2019年12月5号离开深圳去武汉，涉案租赁合同是12月9号到期，被告作为业主在合同到期后应该通知租客是否需要继续签约，被告并没有告知。原告2020年2月份交了房租，3月27日也交了4800元房租。因为疫情，原告个人收入有困难，在这种情况下，可缓交和减免房租，根本不存在拖欠房租。原告将涉案房屋借给朋友住，并未转租。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于广东省深圳市罗湖区，建筑面积41.12平方米，用途为住宅。二、2018年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉案房屋出租给原告，租期自2018年12月12日起至2019年12月12日止；租金每月4800元，每月12日前支付当月租金；原告向被告交纳9600元作为押金；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均有原告承担；合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清杂费之日起三日内，将押金退还承租方。承租方使用该房地产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，未经出租方书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除租赁合同；有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收。承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金；如拖欠租金过10天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过8000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收。双方另对其他权利义务进行了约定。三、上述租赁合同签订后，原告向被告支付了押金9600元，并按期支付了合同约定的租赁期限内的租金。合同到期后，双方未续签书面的租赁合同。四、随后，原告按期支付了2019年12月13日至2020年2月12日期间的租金。原告于2020年3月27日支付了2020年2月13日至3月12日期间的租金。五、原告主张其并未将涉案房屋转租给他人，而是借给其朋友在住，其朋友于2020年4月21日、22日搬走。2020年4月23日，原告将涉案房屋退还给被告。六、被告垫付了电费、煤气费、物业费等552.38元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同约定的租期自2018年12月12日起至2019年12月12日止，合同到期后，原告继续使用租赁物并支付租金，被告未提出异议；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2020年4月23日将涉案房屋退还给被告,双方的合同随即解除。被告主张原告违约私自转租；原告主张其并未转租，只是有时把涉案房屋借给朋友居住。鉴于被告关于原告转租的证据不足，本院对被告的该项主张不予采信。原告确认其朋友于2020年4月21日、22日搬走，即自认其使用涉案房屋至此时，现原告要求被告退还已付的租金4800元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付2020年3月21日至4月22日期间的房租5120元，拖欠被告的电费、煤气费、物业费等552.38元，共计5672.38元，理据充分，应予以支持。原告主张因新冠肺炎疫情原因，原告在外地未能及时返回深圳，且因此个人收入有困难，曾与被告协商缓交和减免房租事宜。鉴于此，本院根据公平原则，对于被告主张原告迟延支付租金而要求没收押金的主张，以及要求原告支付滞纳金331.20元，本院不予支持。本院认为，被告应向原告退还押金9600元。与原告拖欠被告的房租、电费等共计5672.38元进行抵扣，被告还需向原告退还押金3927.62元（即9600元-5672.38元）。原告的其他本诉请求，被告的其他反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李彩红应向原告田英退还房屋押金9600元；二、原告田英应向被告李彩红支付拖欠的2020年3月21日至4月22日期间的房租5120元，及电费、煤气费、物业费等552.38元，共计5672.38元；上述两项债务抵扣后，被告李彩红还应向原告田英退还房屋押金3927.62元，被告应在本判决生效之日起十日之内履行；三、驳回原告田英的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告李彩红的其他反诉诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，由原告负担53元,由被告负担107元。反诉案件受理费95元，由原告负担35元,由被告负担60元。鉴于原、被告都各自预缴了本诉、反诉案件受理费，且均主张案件受理费由败诉方迳付，故抵扣后，被告还应向原告迳付案件受理费72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 兴审判员 张笑然审判员 杨丽茵二〇二〇年九月二十四日杨健书记员    杨双煜