宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5125号原告：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区政府街尚都国际**楼****。法定代表人：杨某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马某，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郭某，宁夏固原市人，住固，住固原市div>委托诉讼代理人：李某，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：丁某，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告固原六盘君子商贸有限公司与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固原六盘君子商贸有限公司法定代表人杨某及其委托诉讼代理人马某、被告郭某及其委托诉讼代理人李某、丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原六盘君子商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费40465.628元、物业管理费8903.05元、暖气费3153.438元、水费1072.668元，以上费用共计53594.784元，并承担拖欠上述费用期间（3%/日）的违约金；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年1月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2层B-166、B-168号商铺（总面积：63.08平方米）出租给被告，租期3年，自2018年1月8日起至2021年1月7日止；租金15元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月，并对双方权利义务作了详尽的约定。2018年8月2日，原、被告再次签订了《商铺租赁合同》，原告又将尚都国际7号楼3层3149元、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号商铺（总面积201.63平方米）出租给被告，租期2年，自2018年8月5日起至2020年8月4日止；租金13元/平方米/月，并对双方权利义务作了详尽的约定。合同签订后，原告将涉案商铺交于被告，被告使用商铺并接受原告提供的物业管理服务，却长期拖欠租赁费、物业费、管理费以及水暖费，原告多次交涉未果，故向法院提出上述诉讼请求。被告郭某辩称：原告的计算方法不合理，租赁期间的费用被告愿意承担，但不愿意承担搬走的后的费用；二楼的租赁期限为2018年1月8日至2021年1月7日，但因尚都购物中心解除对原告委托，实际租期至2020年3月16日，共26个月。双方在合同中约定免租11个月（其中装修期免租1个月，后续免租10个月），被告应付租金13702.5元，已付5481元，尚欠8221.5元；三楼约定租期为24个月，但因尚都中心解除对原告的委托，故实际租赁期限为18.5个月，双方在合同中约定免租6个月，因此应付租金32764.9元，被告实付31454.3元，尚欠1310.6元，被告共计向原告缴纳保证金12000元，扣除被告应付原告的租赁费，原告还应向被告退还剩余的保证金。物业费双方在合同中并未约定且原告并未提供相应的物业服务，故被告不同意交纳物业服务费；至于水费、供暖费，原告未提供证据证明该两项费用计算标准及依据，也没有证据证明原告已缴纳了该两项费用。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：1、商铺租赁合同复印件2份（原件核对后提交复印件），证明原告将业主所有的位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼2层2166、2168号商铺（总面积63.08平方米）、7号楼3层3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号商铺（总面积是201.63平方米）出租给被告并约定租金、管理费、水费、以及违约金的事实；2、采暖公告及票据复印件各1份，证明原告向被告收取暖气费的依据；3、物业服务合同复印件1份、关于尚都购物中心委托我招商、管理尚都7号楼的情况反应复印件1份，证明原告提供物业服务的事实；4、商户授权委托书原件17份，证明业主委托原告将业主所有的商铺进行出租的事实；5、照片打印件2张，证明被告于2020年1月19日之前占用摊位的事实；6、短信截屏打印件1份，证明原告于2019年5月26日向被告进行催费的事实。7、录音1份，证明业主陈红将3182号商铺委托给原告进行出租及收取租金的事实；被告郭某的质证意见：证据1，可以证实三楼的租赁合同证明合同第二条第二项约定免租、第三条第五项对物业费没有明确约定及被告向原告缴纳9000元的保证金的事实；二楼的租赁合同第二条对租赁期限第二项原告予以被告7个月的装修期及在最后约定当中，原告同意免租10个月，分两年免清的事实；第三条可证实双方约定租金及支付方式，原告所计算的摊位租赁费用与实际摊位面积不符，实际面积为60.9平方米的事实；证据2，暖气费收据发票是2018年2月，被告是2018年8月份入驻的，与被告没有关系；证据3，关于物业服务合同被告没有意见，关于情况反应只是一个委托，没有与尚都签订的合同，2017年10月份的合同只是一个复印件且合同期限为1年；证据4，C-158、182、183、153委托书上没有日期，真实性存疑，C-156商铺是被告的朋友李齐超的商铺，但签名不是李齐超的字体，对委托书的真实性存疑，对委托起诉的委托书真实性有异议，原告提交的授权委托书不能证明授权人对房屋具有所有权和出租的资质；证据5不属实，2019年6月份，被告搬离租赁商铺，打电话告知原告，找原告退押金但原告的办公室锁着找不到人；证据6，被告承租的商铺没有暖气被告用的是电暖器。对证据7的三性及证明目的均不予认可，录音明显是从中截取的，不具有完整性，录音内容也听不清楚。被告为证明其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：1、商铺租赁合同原件2份，证明合同第二条第二项约定免租的事情，第三条第五项对物业费没有明确约定（三楼的租赁合同），被告向原告缴纳9000元的保证金；（二楼的租赁合同）第二条对租赁期限第二项原告予以被告7个月的装修期及在最后约定当中，原告同意免租10个月，分两年免清的事实；第三条租金及支付方式，所计算的摊位租赁费用与实际摊位面积不符，实际面积为60.9平方米；2、宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事裁定书、固原市中级人民法院民事裁定书复印件各一份，证明被告所租赁房屋系银川中城房地产开发有限公司所有，原告与宁夏中城房地产开发有限公司系委托合同关系的事实；3、公告原件1份，证明原告在租赁期限2年，存在管理不善和严重违约，导致7号楼及被告所租赁的商摊混乱不堪、停滞发展并在2020年3月16日宁夏尚都购物中心有限公司发布公告，解除与原告的租赁合同关系的事实；4、收款收据原始条据5份，证明被告在3号楼商铺押金为9000元，支付3号楼水费725.9元，支付3号楼租金及物业费共计39922.8元，支付2号楼租金半年5481元，2号楼缴纳保证金3000元的事实。5、申请证人顾某出庭作证。原告固原六盘君子商贸有限公司的质证意见：证据1，真实性无异议，对于三层的商铺虽然没有约定物业服务费，但约定商场运营费，商场运营费也就是物业服务费，而且被告也按照约定每平方米3.5元缴纳物业费；被告持有的三楼的合同原本是留在原告办公室的，当时不知是什么原因拿错了，这份合同首页有约定，就是上面约定提前15天交费日期，现在只能依稀看到2018年8月4日到2020年8月4日的字样，重要约定被毁损无法辨认，说明约定了提前15天交费的事实；被告租赁商铺房号原是2168、2169，后来换了2166、2168；关于二楼合同签订，是原告办公室姚桂玲签订的，同意免租10个月分2年免清，前提是合同要履行完毕呢，并口头约定如果合同未完全履行，取消免租优惠，并在催费的同时明确告知取消免租优惠。证据2，原州区人民法院裁定书没有生效，不能作为定案依据，原告虽然与银川中城房地产开发有限公司系委托合同关系，但涉案的商铺为业主所有，银川中城房地产有限公司是开发商，并不是涉案商铺的所有权人；证据3，真实性无异议，原告与宁夏尚都购物中心有限公司解除委托关系，并不影响原告收取2020年3月16日之前的费用，且本案商铺并不是尚都购物中心所有；证据4，无异议，进而证明被告向原告支付三层商铺物业费的事实。证据5证人证言，因证人系原告起诉系列案件中的一个被告，且原告与证人纠纷已经开庭，本案被告与证人之间存在利益关联，故对证人证言的真实性不予认可。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、4，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，证明位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼3层3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号商铺所有权人委托原告将其所有的商铺出租、签订租赁合同等及原、被告所签订的合同成立且合法有效，原告是本案适格主体的事实，本院予以采信；原告提交的证据2具有真实性，但不能证明该费用系涉诉业主所有营业房所在楼层取暖费用，故本院不予采信；原告提交的证据3中的物业服务合同，虽是杨某以个人名义签署，但杨某系原告固原六盘君子商贸有限公司法定代表人，其与银川中城房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同成立且合法有效，本院予以采信；对原告提交的证据3中的情况反应，是原告的单方声明，达不到其证明目的，故仅对其真实性予以才采信；证据5、6、7不符合证据属性，本院不予采信。被告提交的证据1、2、3、4来源合法、内容客观真实，但第2、3、组证据与本案不具有关联性，故不予采信，第1、4组证据与本案具有关联性，可以证实双方签订租赁合同及交纳租金、保证金等事实，本院予以采信；第5组证据中的证人与原、被告之间有利益关联且证言系孤证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：赵维莉、张玉霞、黄军霞、郭金星、王强、李齐超、刘宁霞、马玮、陈红、孙秀娟系固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号摊位（总面积201.63平方米）实际所有权人，与原告固原六盘君子商贸有限公司就其所有商铺对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜签订商户授权委托书。2018年8月2日，原、被告签订商铺租赁合同，约定：甲方（原告）将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号商铺出租给乙方（被告）租赁期限为2018年8月5日至2020年8月4日。甲方（原告）给予乙方6月的装修期，在此期间，乙方（被告）不向甲方（原告）支付摊位租赁费用，但发生的物业管理费和其他应由乙方（被告）支付的费用仍正常交纳。具体时间为：租金年付，第二年免半年租金。若乙方（被告）在合同期间内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的摊位租赁费。租赁费为每月每平方米13.00元；物业管理费每月每平方米3.50元；水费0.3元每月每平方米，按年收取；乙方（被告）应于合同签订当日向甲方（原告）交纳保证金9000元，乙方（被告）因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方（原告）可以从乙方（被告）保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，乙方（被告）应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方（被告）应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。原、被告在合同上签字、盖章。被告郭某承租后于2018年8月2日交纳了保证金9000元，房屋租赁费31454元，水费725元、物业管理费8468.5元。另查明，2018年1月8日，原、被告签订商铺租赁合同。双方约定：甲方（原告）将位于固原市××区、168号摊位出租给乙方（被告），租赁期限自2018年1月8日至2021年1月7日，甲方（原告）给予乙方1月的装修期，在此期间，乙方（被告）不向甲方（原告）支付摊位租赁费用，但发生的物业管理费和其他应由乙方（被告）支付的费用仍正常交纳。装修期具体时间为：2018年1月8日至2018年2月7日。若乙方（被告）在合同期间内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的摊位租赁费。租赁费每月每平方米15元；物业服务费每月每平方米3.5元，乙方（被告）应于合同签订当日向甲方（原告）交纳保证金3000元，乙方（被告）因为拖延不交租赁费、管理费等费用的，甲方（原告）可以从乙方（被告）保证金扣除相关费用，导致保证金少于约定数额的，乙方（被告）应于三日内补齐，逾期未补齐，乙方（被告）应按差额部分每日按3%向甲方支付违约金；合同自双方签字或盖章之日起生效。原、被告在合同上签字、盖章。2018年1月8日，郭某支付2168、2169号摊位半年租金5481元，支付保证金3000元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，原告固原六盘君子商贸有限公司受固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号摊位所有权人委托管理，就对外招商、签订租赁合同等与商铺管理相关的一切事项等事宜与原告签订了授权委托书，并与郭某签订了《商铺租赁合同》，固原六盘君子商贸有限公司作为原告起诉，符合法律规定。原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。原告要求被告履行该部分合同义务的理由成立，本院予以支持。原告虽提供证据证明其与被告就固原市原州区尚都购物中心七号楼二楼166号、168号摊位签订了《商铺租赁合同》，但其未能提供有效证据证明其系合法出租收益人，故对原告要求被告履行该部分合同义务的诉讼请求不予支持。被告辩称签订合同之时原告承诺其享受免半年房屋租赁费的优惠政策，原告对优惠政策不否认，但认为根据合同约定，被告存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为的，不再享受免租优惠条件，被告确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，根据合同约定，对被告该辩解不予采信。被告辩称于2019年6月份搬离了租赁的尚都购物中心七号楼三楼摊位，但未能提供有效的证据予以证实，对其辩解不予采信。故本院确认固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3149、3150、3153、3154、3155、3156、3157、3158、3182、3183号摊位自2018年8月5日至2020年4月1日的租赁费总计为52161.68元（19个月×13.00元/月/平方米×201.63平方米+27天×13.00元/月/平方米×201.63平方米÷30天），考虑2020年受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，酌情减免2个月租赁费即5242.38元（2个月×13.00/月/平方米元×201.63平方米），根据合同约定被告交纳的保证金9000元抵充租金，再减去被告已支付的房屋租赁费31454.3元，故被告实际应支付房屋欠交租赁费为6465.00元。原告具有物业服务资质且就物业管理费与被告进行了明确约定，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求部分予以支持（三楼摊位201.63平方米的物业费），根据合同约定，案涉三楼摊位自2018年8月5日至2020年4月1日的物业服务费为：201.63平方米×3.5元/月/平方米×19个月+27天×3.5元/月/平方米×201.63平方米÷30天＝14043.53元，减去被告已经缴纳的8468.5元，本院确认被告欠交的物业费为5575.03元。双方约定水费0.3元/年/平方米，则自2018年8月5日至2020年4月1日的水费为：0.3元/月/平方米×201.63平方米×19个月+27天×0.3元/月/平方米×201.63平方米÷30天＝1203.73元。减去被告已经支付的725.9元，本院确认被告欠交的水费为477.83元。原告主张的暖气费因其未能提供有效证据予以支持，对其诉请的暖气费本院不予支持。原告要求被告按每日3%支付拖欠上述费用期间的违约金，过分高于法律规定，应按欠款数额的30%予以确认，本院支持的违约金为6465元+5575.03元+477.83元×30%＝3755.36元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告郭某于本判决生效之日起十日内向原告固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费6465.00元、物业费5575.03元、水费477.83元、违约金3755.36元，共计16273.22元；二、驳回原告固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取570元，由原告固原六盘君子商贸有限公司负担400元，被告郭某负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马淑媛 二〇二〇年九月二十三日书记员 张桂花附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。