重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初9885号 原告：李宏伟，男，1969年6月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：黄琴，重庆华代律师事务所律师。 被告：重庆杰渝置业顾问有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**附**，统一社会信用代码915001066220191017。 法定代表人：周祖全，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。 被告：重庆金色殿堂物业管理有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区/div> 法定代表人：吴联超，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。 第三人：重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心，住，住所地重庆市沙坪坝区都市花园西路**一社会信用代码12500106345876841A。 法定代表人：洪虹，该中心主任。 委托诉讼代理人：夏舒婕，女，住重庆市巴**。 原告李宏伟与被告重庆杰渝置业顾问有限公司（以下简称杰渝公司）、重庆金色殿堂物业管理有限公司（以下简称金色殿堂物业公司）、第三人重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心（以下简称物业维修资金管理中心）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宏伟的委托诉讼代理人黄琴，被告杰渝公司的委托诉讼代理人杨瑞，被告金色殿堂物业公司的委托诉讼代理人杨瑞，第三人物业维修资金管理中心的委托诉讼代理人夏舒婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宏伟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将原告的物业专项维修资金3537.63元及资金占用期间的利息交纳到重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心专户（户名：重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心，开户行：交通银行凤天路支行，账号：50011214********），资金占用利息自2004年4月1日起计算至实际付清时止。2011年3月1日前，按照同期银行活期存款利息计息，2011年3月1日后，按一年期同期银行定期存款利率计息。2.本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：原告系重庆市沙坪坝区黄桷园小区（以下均简称黄桷园小区）的业主，被告杰渝公司（于2017年3月8日更名，此前名为重庆杰渝物业发展有限公司）系黄桷园小区的开发商，被告金色殿堂物业公司系黄桷园小区2019年8月29日之前的物业管理公司，也是开发商指定的物管公司。原告作为黄桷园小区业主，向二被告缴纳了物业专项维修资金3537.63元。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下均简称管理办法）第三条规定，物业专项维修资金，专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新。第八条规定，物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。第九条规定，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。2019年初，黄桷园小区因电梯已经达到更换年限，当业主委员会准备启动物业专项维修资金用于更换电梯时，才发现由二被告代收的物业专项维修资金并未上交到物业专项维修资金专户，而是由二被告私下挪用，至今不予归还。黄桷园小区早在2001年就开始预售，二被告陆续向业主收取了物业专项维修资金。因二被告的行为，导致黄桷园小区的电梯至今无法更换，侵害了原告合法权益。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告杰渝公司辩称，请求法院依法驳回原告关于被告杰渝公司的诉讼请求。被告杰渝公司认为，缴纳物业专项维修资金是购房者的义务而非售房单位的义务，且原告与被告杰渝公司之间并未就物业专项维修资金代缴事宜进行约定，被告杰渝公司也并未收取涉案的物业专项维修资金。原告无权要求被告杰渝公司向第三人缴纳物业专项维修基金并支付利息。因当时办理房屋产权证不是必须要先缴纳物业专项维修资金，故被告杰渝公司并未向原告收取物业专项维修资金，且实际情况也是部分业主向被告金色殿堂物业公司缴纳了，也有部分业主自行向第三人缴纳。 被金色殿堂物业公司辩称，首先，原告不具备诉讼主体资格，专项维修资金的所有权归全体业主，原告作为业主之一无权要求被告金色殿堂物业公司向第三人缴纳物业专项维修资金。其次，原告并未向被告金色殿堂物业公司支付物业维修基金，原告无权要求被告金色殿堂物业公司向第三人补交。 第三人物业维修资金管理中心陈述，物业维修资金管理中心是事业单位法人，单位职责是对物业专项维修资金进行代管。原被告双方的委托合同纠纷与物业维修资金管理中心并无直接利害关系，物业维修资金管理中心不应作为本案的第三人。物业维修资金管理中心可依据法院判决将相关当事人案涉房屋物业专项维修资金纳入沙坪坝区物业专项维修资金专户进行资金代管。恳请法院以事实为依据，驳回原告追加物业维修资金管理中心为第三人的申请。原告律师于2019年9月到物业维修资金管理中心，对黄桷园小区未交物业专项维修资金情况进行了查询，案涉房屋的业主未向物业维修资金管理中心缴纳物业专项维修资金。物业维修资金管理中心将金色殿堂物业公司提交的《黄桷园小区业主未交大修基金名单》、《关于黄桷园未交物业专项维修资金的补缴办法答复函》等资料复印给原告律师。物业维修资金管理中心对以上两份资料内容的真实性无法确认，请法院进行查证。 本院经审理认定事实如下：案外人刘影、张朝英（买受人）于2002年11月17日与重庆杰渝物业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同主要约定：买受人向出卖人购买位于重庆市沙坪坝区石小路****号房屋（以下简称案涉房屋），该商品房成交金额为117921元。交付期限及交付条件：出卖人应当在2003年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于合同登记和产权登记的约定：1、商品房预售的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案，如出卖人在合同签订后30日内不按上述约定办理登记备案手续的，买受人有权退房。2、出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定付款期限、违约责任、保修责任等。 合同签订后，案外人刘影、张朝英支付了购房款，重庆杰渝物业发展有限公司交付了案涉房屋。 2004年2月15日，重庆杰渝物业发展有限公司向案外人黄桷园小区业主冉路（房号3-**-2）发送《通知》，该通知载明：我们“黄桷园”小区一号楼现已办理完毕新建登记和整栋物业的大证，即将进行各户的房产证的办理。根据国家有关规定，办证前必须进行申请，并完善物业的专项维修基金的收缴和面积补差工作。为了方便各位业主，我公司将进行集中办理，请您务必于2004年2月20日至2004年2月26日带上购房合同、购房收据及户主身份证到我公司办理。 2004年3月29日，案涉房屋所有权登记至刘影、张朝英名下。后李宏伟通过购买取得案涉房屋。2009年2月2日，该房屋的所有权转移登记至原告李宏伟名下。 现经第三人物业维修资金管理中心核实，该中心至今并未收到案涉房屋业主交纳的物业专项维修基金。 另查明，2019年8月1日之前，被告金色殿堂物业公司一直为案涉房屋所在的黄桷园小区提供物业服务。2017年3月8日，重庆杰渝物业发展有限公司名称变更为重庆杰渝置业顾问有限公司。 审理中，原告举示被告杰渝公司开具给案外人黄桷园小区业主王慧、刘裴（房号3-**-2）的《收据》复印件，证明被告杰渝公司曾自己收取了黄桷园小区业主的大修基金的事实。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政部门代管，即由第三人物业维修资金管理中心处代管。因此，本案二被告应当将其占用的原告的物业维修大修基金交到第三人处代管。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司认为该证据是复印件，对该证据真实性、合法性、关联系性均不予认可，并认为若业主缴纳了相关费用，被告杰渝公司出具的均是收据原件，且该收据中载明的房号也并非涉案房号，该证据不能证明原告向被告杰渝公司交纳了物业专项维修基金的事实。第三人质证称，该证据与其无关，不发表质证意见。 原告举示被告金色殿堂物业公司向案外人卢平（房号2-**-5）业主出具的《收据》，证明该收据记载的经办人系被告杰渝公司的财务会计石平，因此该收据可以证明虽物业专项维修基金由被告金色殿堂物业公司收取，但也是被告杰渝公司的行为。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司对该证据的真实性予以认可，但认为只能证明该收据记载的石平作为被告金色殿堂物业公司的员工经办2-**-5号房屋的专项维修基金收取的事实，当时石平并非被告杰渝公司的员工、股东或法定代表人，石平的行为不能代表被告杰渝公司，不能达到原告的证明目的；且不能证明被告杰渝公司委托被告金色殿堂物业公司代收原告的物业专项维修基金的事实。第三人质证称，该证据与其无关，不发表质证意见。 原告还举示了金色殿堂物业公司向第三人提交的《黄桷园小区业主已交公司未交大修基金名单》，拟证明被告金色殿堂物业公司持有财务凭证，应当承担举证责任。该名单加盖有被告金色殿堂物业公司印章，但案涉房屋不在该名单之中。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司质证认为，《黄桷园小区业主已交公司未交大修基金名单》是业主制作后提交给金色殿堂物业公司，与杰渝公司无关，且该名单中并无涉案重庆市沙坪坝区石小路70-2-*-5号房屋的买受人或者业主向二被告交纳大修基金的记载；原告作为主张权利的一方应当就其向被告履行了大修基金支付义务承担举证责任。第三人质证称，该证据与其无关，不发表质证意见。 审理中，原告称其没有直接证据证明原告或涉案房屋原业主向被告杰渝公司或者金色殿堂公司交纳了专项维修资金。 上述事实，有原告举示的《商品房买卖合同》、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、企业信用信息公示报告打印件、《通知》，第三人提交的《黄桷园小区涉案房屋信息》及各方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 参照建设部、财政部1998年12月16日颁布的建筑房（1998）第213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。业主交纳维修基金是购房时的法定义务。又参照该管理办法的第九条的规定，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告杰渝公司代收代缴物业维修基金的行为其实质是业主委托被告杰渝公司向第三人物业维修资金管理中心交纳的行为。虽然原业主与被告杰渝公司签订的《商品房买卖合同》中未明确约定由被告杰渝公司代收物业维修资金的缴交方式，但被告杰渝公司向案外人黄桷园小区业主冉路（房号3-**-2）发送《通知》的内容，可以推定其履行了向案涉小区业主要求代收代缴物业维修基金的义务的事实。参照该管理办法的第十三条的规定，业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因此，当原业主已交纳物业维修基金，在其转让案涉房屋所有权时，该物业维修基金的权利应认定为一并概括转让原告。本案中，虽然物业专项维修资金管理中心没有收到涉案房屋的专项维修基金，但原告并未举示证据证明原告或涉案房屋原业主向被告杰渝公司或者金色殿堂公司交纳物业维修基金的事实。也就是说，原告不能证明二被告代收了专项维修基金。现原告要求二被告履行代缴义务，缺乏事实依据，本院依法予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李宏伟的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告李宏伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 谢凤鸣 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 冯 举 书 记 员 郭 琴