文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初5682号原告：重庆紫荆物业服务有限公司，住所地重庆市合川区南办处华地街**，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼，总经理。委托诉讼代理人：于浩，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。被告：鲁小华，男，1989年3月19日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆紫荆物业服务有限公司(以下简称“紫荆物业公司”)与被告鲁小华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告紫荆物业公司的委托诉讼代理人于浩到庭参加诉讼，被告鲁小华经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告紫荆物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付2018年1月至2019年3月期间的物业服务费1101.2元、二次供水费180元、违约金76.87元，共计1358.07元(违约金以未支付的物业费为基数，按年利率6%计算)；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告请求将第1项诉讼请求变更为：请求依法判决被告支付2018年1月至2019年3月物业费1101.2元、二次供水费180元。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系合川区湖畔佳梦小区×号房屋所有权人，其房屋建筑面积81.57平方米。2008年4月28日，原告与重庆安成房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告向湖畔佳梦小区提供物业服务。2012年3月15日，原告就小区物业费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元/月/平方米，多层住宅0.60元/月/平方米计收物业服务费，同时原告将该决定情况进行了公示，之后被告应按该标准缴纳物业管理费。原告已按照合同约定提供了优质的物业管理服务，但被告从2018年1月起至今拒绝缴纳物业费，原告多次催收未果。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告鲁小华未到庭参加诉讼，也未提交书面辩称意见。本院经审理认定事实如下：2008年4月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定重庆安成房地产开发有限公司选聘原告对湖畔佳梦小区实施前期物业管理服务；物业服务费用标准：多层住宅0.45元/月.平方米(含路灯费)，电梯房0.70元/月.平方米(含电梯费、路灯费)，写字楼1元/月.平方米，商业物业1元/月.平方米，其他物业车库1元/月.平方米；业主应于每季度最后一月月底前交纳当季度的物业服务费用；业主、物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准支付违约金；本合同期限为三年，自本项目正式公告交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，重庆安成房地产开发有限公司与原告应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆安成房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订《前期物业服务合同》。2011年3月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》，主要约定因湖畔佳梦小区自2010年交付业主使用以来，至今尚未成立业主大会及业主委员会，为了确保小区物业服务的连续性，重庆安成房地产开发有限公司对原告所提供的物业服务进行综合评定后，决定按照《前期物业服务合同》约定延长《前期物业服务合同》期限；原告所提供的物业服务内容、服务标准、服务质量与《前期物业服务合同》一致；原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务后，业主向原告按照《前期物业服务合同》约定标准缴纳物业服务相关费用(协议期间若因成本费用上涨，导致物业服务无法正常运行时，原告可在书面征得半数以上业主同意并公示后上调收费标准)；本协议为《前期物业服务合同》的时间延续及组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等法律效力，本协议的未尽事宜，以《前期物业服务合同》约定为准；本协议期限从2011年4月28日至2014年4月27日止，协议期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议终止；本协议期限届满，小区尚未成立业主委员会或未签订《物业服务合同》时，双方未对履行《前期物业服务合同》及本协议提出异议，本协议自动延续至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时。2012年2月1日，原告就上调物业服务费收费标准发出小区重大事宜公告并征求湖畔佳梦小区全体业主意见。2012年3月15日，原告就湖畔佳梦小区物业服务费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元/月.平方米，多层住宅按照0.60元/月.平方米的标准计收物业服务费，使用二次供水费的业主按照0.8元/吨计收二次供水费。同时，原告将该决定情况进行了公告。原告按照上述合同约定为被告小区提供物业服务至2019年3月。再查明，被告鲁小华系合川区南办处南津街818号区×号幢区×号号(即“湖畔佳梦”小区)房屋业主，该房屋建筑面积为81.57平方米，从2018年1月起至2019年3月止，被告未向原告缴纳物业服务费和二次供水费，原告经多次催收未果，原告遂起诉来院，诉请如前。还查明，湖畔佳梦小区曾经于2014年5月11日选举出业主委员会，并于2014年6月4日在合川区南津街办事处备案。该业委会成立后，因不同程度收到举报，重庆市合川区南津街街道办事处核实：湖畔佳梦小区成立的业委会成员中半数以上不是业主，不具备业委会成员资格条件，该业委会成立不合法，小区业委会作出的一切决定无效。故2014年8月29日，合川区南津街街道办事处向湖畔佳梦小区业主委员会发出《通知》，要求其暂停一切活动，并立即交还公章。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。庭审中，被告抗辩2014年8月份，原告与开发商签订的前期物业服务已到期，后面没有和业委会续签合同，经审查被告于2014年5月11日成立的小区业主委员会，但因成立不合法，已被合川区南津街街道办事处认定该业主委员会作出的一切决定无效，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。重庆安成房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》和《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，该合同对“湖畔佳梦”小区全体业主具有约束力，原告按照合同约定，对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用。故被告应向原告缴纳2018年1月至2019年3月的物业服务费1101.2元(0.9元/月/平方米×81.57平方米×15个月)，二次供水费146.4元（183吨×0.8元/吨）。审理中，原告自愿变更诉讼请求放弃违约金，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告鲁小华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆紫荆物业服务有限公司支付所欠的物业服务费1101.2元，二次供水费146.4元，共计1247.6元；二、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁小华负担。本判决为终审判决。审判员 颜 朋二〇二〇年九月十八日书记员 叶东菁