云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5974号上诉人（原审被告）：昆明邦元置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区石龙路**。法定代表人：冯刚，董事长。委托诉讼代理人：万晓丽、徐燕，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：董靖国，男，1965年11月24日生，住昆明呈贡区。委托诉讼代理人：梁玲，女，汉族，1975年5月7日生，住云南省昆明市呈贡区,系原告妻子，特别授权代理。上诉人昆明邦元置业有限公司因与被上诉人董靖国商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。昆明邦元置业有限公司上诉请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初6301号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：1、补充协议更改了合同中约定的交房条件。2、回迁户已超额领取租房补贴。综上所述，昆明市呈贡区人民法院所作判决不当，特提出上诉。董靖国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。董靖国向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付自2018年3月31日起至2018年12月26日期间逾期交房违约金11420元（2018年3月31日至2018年4月29日计30天900元，2018年4月30日至2018年12月26日计241天10520元）；2、本案诉讼费由被申请人承担。一审法院认定事实：2018年3月8日，原告董靖国（买受人）与被告邦元公司（出卖人）签订《商品房购销合同（预售）》，原告购买被告开发建设的项目名称为“兴锦嘉园”20幢14层1402号住宅，建筑面积：81.14平方米，商品房总款：436533.20元。合同约定：商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人应在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天30元向买受人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，出卖人每日按买受人购房款总额的万分之一向买受人承担违约金，并于实际交房之日向买受人支付违约金，本合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，约定：双方确认交房条件为出卖人、勘查单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格，即达到本合同约定的交房条件。原告向被告交纳了全部购房款。另查明：经另案民事判决书确认的法律事实载明，原告董靖国购买的上述楼盘于2018年9月30日办理竣工验收及备案登记手续。此前，昆明市呈贡区质量监督站、昆明市呈贡区住房和城乡建设局发出工程质量整改通知，要求组织验收并经备案方可交付使用。另查明，原告董靖国属于“兴锦嘉园”安置房回迁户,案涉房屋系其回迁房。一审法院认为，我国《建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。邦元公司提出有合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，故对邦元公司提出双方对竣工验收有合同约定，应按约定进行的主张，一审法院不予支持。经审理查明，被告将尚未经有关部门验收合格的房屋交付业主，违反法律规定，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张的违约金，自2018年3月31日至2018年9月30日期间，共计183天，头30天每天按30元计算，其后的违约金按照双方合同约定一审法院予以支持按日万分之一计算，被告应当支付原告2018年3月31日至2018年9月30日期间共计183天的违约金7579元（30天×30元+153天×436533.20元×0.0001）。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告昆明邦元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董靖国支付逾期交房违约金7579元；二、驳回原告董靖国的其他诉讼请求。二审在审理过程中，上诉人提交如下证据：1、房屋征收补偿安置协议；2、关于十四冶149户回迁选房情况的说明；3、购房协议；4、十四冶一公司149户拆迁户2018年7月-12月过渡期租房补助费发放统计表，欲证明1、被上诉人为回迁户，于2013年签署《房屋征收补偿安置协议》，并于协议签订后选定了“兴锦嘉园”小区的房屋，并自2013年12月1日至2018年12月31日一直在领取过渡期租房补贴，案涉房屋于2018年9月30日具备交付条件，被上诉人已经超期领取过渡期租房补贴；2、被上诉人实际是按照《房屋征收补偿安置协议》的约定取得案涉房屋的物权，且一直按照该《房屋征收补偿安置协议》的约定领取过渡期租房补贴，被上诉人未产生任何实际的损失。5、商品房买卖合同（预售）及补充协议，欲证明被上诉人董靖国并未按照房屋买卖合同的约定支付购房款，该合同签订的目的仅仅是为了使被上诉人董靖国具备接收房屋以及办理不动产权证的形式要件，双方并未实际履行相应的权利以及义务，合同中的违约条款自然也不适用，且被上诉人未因延期交房事宜产生任何的损失。经质证，被上诉人对证据一、五的三性均予认可，但认为证据二、三、四与其无关。本院认为，上诉人的证据符合证据的形式要件，本院对其真实性予以认可。庭后上诉人补充提交《购房协议》、《关于妥善解决呈贡旧城改造片区收尾工作的联系函》，经质证，被上诉人认为这两份证据是春晖公司与邦元公司签订的合同，被上诉人不在场，所以不清楚，被上诉人主张的违约金是依据和邦元公司签订的合同。本院认为，上诉人提交证据符合证据的形式要件，在没有相反证据证明的情况下，本院对其真实性予以确认。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人要求补充确认：被上诉人自2013年12月至2018年12月一直在领取过渡期租房补贴。被上诉人对此予以认可。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：2013年被上诉人与呈贡新区社会管理工作指挥部、呈贡区拆迁管理局、龙城街道办事处签订《房屋征收补偿安置协议》。2016年4月20日呈贡区龙城街道办事处向昆明春晖开发建设有限公司出具《关于十四冶149户回迁房选房情况的说明》，被上诉人回迁面积81.14平方米，选房面积81.82平方米。2016年4月29日昆明春晖开发建设有限公司与十四冶建设集团云南房地产开发经营有限公司、上诉人签订《购房协议》，购买149套房屋，用于安置该地块149户拆迁户，协议约定了房屋交付时间、交房标准、购房价款及支付方式、违约责任等。2018年12月20日被上诉人领取2018年7月至12月过渡期租房补助费7302.6元。2018年12月26日呈贡区旧城改造工程指挥部出具《接房通知》，要求149户回迁户于2018年12月31日前至兴锦嘉园物业客服中心办理接房手续。2020年5月25日昆明春晖开发建设有限公司出具《关于妥善解决呈贡旧城改造片区收尾工作的联系函》，载明：因上诉人未按合同约定条件及期限履行交房义务，已经构成违约，致使我司额外承担了十四冶一公司原职工149户住户2018年1-12月的过渡期租房补助2197115.31元，……系上诉人未履行合同义务给我司造成的实际损失，应当由上诉人承担。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否能成立？本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，上诉人与案外人昆明春晖开发建设有限公司签订的《购房协议》，被上诉人与呈贡新区社会管理工作指挥部、呈贡区拆迁管理局、龙城街道办事处签订《房屋征收补偿安置协议》虽然是三份不同的合同，但是实际调整的是同一法律关系，上诉人有收取房屋价款的权利和交付房屋的义务。上诉人主张被上诉人未按照《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定支付价款，本院认为，涉案房屋的价款是案外人昆明春晖开发建设有限公司代被上诉人支付的，因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》真实、合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人未按照合同约定期限履行交房义务，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》对逾期交房的违约金计算标准有明确约定，一审认定并无不当，本院依法予以维持。上诉人实际交房的日期为2018年12月31日，因此应当计算逾期交房违约金至2018年12月31日，但被上诉人董靖国并没有提出上诉，应当视为对一审判决认定的逾期交房违约金计算至2018年9月30日予以认可，是其对自身权利的处分，本院依法予以维持。上诉人认为案外人昆明春晖开发建设有限公司依据《关于妥善解决呈贡旧城改造片区收尾工作的联系函》要求其承担过渡期租房补助费。本院认为，上诉人因同一逾期交房行为而应承担的违约金不应当重复计算，因上诉人与案外人昆明春晖开发建设有限公司签订的《购房协议》并没有进行结算，上诉人也没有提交证据证明其就同一逾期交房行为已经向昆明春晖开发建设有限公司承担过相应的违约责任，因此，上诉人在本案中因逾期交房行为承担相应的违约责任并不违反法律规定，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44元，由上诉人昆明邦元置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年九月二十二日书记员 王麒翔