河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初1499号原告：郑州市正岩房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路南、心怡路西正岩大厦**。法定代表人：王章兴，董事长。委托诉讼代理人：陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛高雅，河南仟铄律师事务所律师。被告：贾彦娟，女，汉族，1985年4月12日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：蒋飞，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：项修成，河南天新律师事务所律师。原告郑州市正岩房地产开发有限公司（以下简称正岩公司）与被告贾彦娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日作出（2019)豫0104民初15858号民事判决。正岩公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2020年3月4日作出（2019)豫01民终25921号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正岩公司的委托诉讼代理人陈晓伟、盛高雅，被告贾彦娟及其委托诉讼代理人蒋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正岩公司向本院提出诉讼请求：原一审诉请为：1.解除原、被告之间在2014年11月5日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租金2256757元、物业费250036元（暂计算至2019年6月30日），以上计算至实际搬离之日止；律师费60000元；3.被告将承租的正岩大厦1层、3层恢复原状后交付原告；4.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告将其上述诉讼请求第2项变更为：判令被告支付拖欠原告的租金至实际搬离之日止（暂计至2019年12月31日，拖欠租金为2256757元），律师费60000元；案件发回重审后，原告增加诉讼请求为：依法判决被告补交8.2个月的租金1449358元（计算依据：合同总期限12年，至第一次起诉时被告已承租5年，按14个月免租期与12年租赁总期折合比例计算，每年的免租期应为1.14个月，5年免租期为5.8个月，月租金176751元，剩余8.2个月免租期不应享有，但被告却实际享有14个月免租期，故应补交该部分租金）；判决被告支付原告诉请标的3706115元的30%的违约金1111834.5元；其他诉讼请求不变。事实与理由：2014年11月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于郑东新区商都路××、××通路北正××大厦××及××层的物业作为酒店经营使用。双方对租赁期限、租金、物业费、水电费、天然气费用等作出明确约定。后在合同履行过程中，被告从未按时支付过租金，并拖欠多年的租金和物业费。原告多次催要无果，诉至法院。诉讼中，原告郑州市正岩房地产开发有限公司追加诉请，要求被告补交8.2个月租金1449358元以及支付违约金1111834.5元。贾彦娟辩称，1、正岩公司请求解除涉案《租赁合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，无权解除。贾彦娟系从正岩公司处直接承租涉案房屋，并与正岩公司签订涉案《租赁合同》，而非从前承租人岳波处转租而来。岳波已经享有的免租期不应计入涉案《租赁合同》所约定的“14个月免租期”内；且《租赁合同》对此也没有明确约定。正岩公司基于对涉案租赁合同中“14个免租期”错误理解向贾彦娟索要租金，贾彦娟未予支付；正岩公司以此为由出具《律师函》主张解除涉案房屋合同，其不具有法定解除权，解除行为无效，且贾彦娟未收到该《律师函》；正岩公司基于对免租期的错误理解多次采用停电方式催要租金，已经严重影响贾彦娟对涉案房屋的正常使用，并给贾彦娟造成巨大损失。2、截至2019年12月31日，贾彦娟仅欠付正岩公司涉案房屋租金1088162.44元，而非正岩公司主张的2256757元。截至2019年12月31日，贾彦娟已缴纳的租金总额为：6236399元。具体为：15、16年按约定已付租金为1590759元；17年、18年、19年上半年，已付租金为4645640元；合计为6236399元，包含在（2019）豫0104民初15858号案件中未认定的贾彦娟于2018年1月15日由平安银行通过转账方式向正岩公司支付租金200000元。由此可知，截至2019年上半年（即：2019年6月30日），贾彦娟不仅把应支付的租金全额支付给正岩公司，且多支付租金57184.04元。贾彦娟未支付的租金主要是2019年下半年的房租，依据《租赁合同》第六条第一款之规定，正岩公司起诉之日，贾彦娟尚未到达其支付2019年下半年租金的期限；原一审判决下发后，被告主动找到原告及其委托律师，表示可按该判决确定的租金数额支付给原告公司，但原告称其已提出上诉，租金事宜待诉讼后再行处理，故被告在积极履行自身合同义务，造成本次诉讼后欠付租金，原告公司也存在过错。3、贾彦娟不应向正岩公司支付律师费6万元，此次诉讼是基于正岩公司对“14个月免租期”错误理解引起的，是不必要产生的，贾彦娟不应向正岩公司支付律师费6万元。4、正岩公司主张“将承租正岩大厦1层、3层恢复原状后交付原告”的诉请不应得到支持。该诉请是建立在租赁合同已经解除的基础上，如前所述，正岩公司无权解除涉案租赁合同，且贾彦娟花费巨资对涉案房屋进行装修，恢复原状也不符合经济原则，因此该项诉请不应得到支持。5、正岩公司要求贾彦娟补交8.2个月的租金1449358元没有事实和法律依据。贾彦娟与正岩公司签订租赁合同时，基于房屋为毛坯房，正岩大厦刚竣工配套设施不齐全以及大厦前因地铁3号线、5号线正施工等原因严重影响贾彦娟使用，正岩公司才给予贾彦娟14个月的免租期，正岩公司基于对14个月免租期的错误理解而请求贾彦娟补交8.2个月的租金1449358元没有事实和法律依据；且从原告公司该项诉请的计算方式可以看出，原告公司也认可被告对涉案房屋享有14个月的免租期。6、正岩公司主张按“诉请标的3706115元30%的违约金1111834.5元”亦没有事实和法律依据；如前所述，截止2019年上半年，贾彦娟不仅把应支付的租金全额支付给正岩公司，而且多支付租金57184.04元。贾彦娟并不存在逾期支付租金的违约行为；另，涉案租赁合同中也未规定贾彦娟延期缴纳租金，应按欠付租金30%向正岩公司支付违约金的约定；故原告公司的该项主张无合同依据，且违约金的计算也是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年11月5日，原告(甲方出租方)将拥有的位于郑东新区商都路南心怡路西、万通路北正岩大厦1层（209平方米）及3层（2890平方米）的房屋出租给案外人岳波（乙方承租方）用于经营酒店，双方签订了《租赁合同》，主要约定：交付日期预计为2014年11月6日，甲方有权对该日期进行调整，乙方应按甲方另行通知的交付要求验收并接收；乙方享有14个月的免租期；租赁期限为12年，即自2015年1月1日起至2027年12月31日止；租金一楼209平方米，99元/平方米/月，三楼2890平方米，54元/平方米/月，即每月租金为176751元；租金自第四年开始每三年递增一次，递增率分别为8%、10%、12%；乙方在租赁场所实际产生的水电费、燃气费等能源费用，由乙方根据实际使用量支付给相应公用事业部门；乙方的租金应于2015年1月10日前向甲方支付第一个租赁年度3个完整月的租金，即人民币530253元，第二季度的租金应在2015年6月10日前支付，即人民币530253元；第二租赁年度同第一租赁年度支付方式，第三租赁年度以后的租赁年度租金支付方式为6个月交付一次，支付日期根据甲方财务规定日期缴纳……；在本合同履行期内，乙方拥有分租或转租权，如需签订新合同，则甲方应积极配合，乙方需提前2个月书面告知甲方，转租或分租的期限不得超过本合同约定的期限;双方还在合同中对保证金、物业装修、合同变更、解除及终止、物业交换及违约责任等方面进行了约定。合同签订后，岳波按约定向原告公司支付了3个月房租、履约保证金及物业费，原告将上述房屋交付岳波后，据岳波称，其对案涉房屋进行了基础的水电装修及部分房间的隔断、吊顶已做好。二、2015年7月1日，案外人岳波（甲方转让方）与本案被告贾彦娟（××）签订《转让协议》，主要约定：甲方自愿将其承租用来经营的位于郑州市郑东新区商都路心怡路西、万通路北正岩大厦1层209平方米及3层2890平方米的物业使用现有全套设备转让给乙方使用，该物业建筑面积合计3099平方米（包含一楼大堂及客房66间）；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让费总计为人民币200万元，该费用包括甲方交给物业合法持有人（郑州市正岩房地产开发有限公司）待合同期满后再退还给乙方的押金及装修费、设备及一切手续等其他费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方与现有物业权利人签订了为期12年的租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2027年12月31日，免租期至2015年12月31日；月租金为176751元；宾馆转让给乙方使用后，乙方同意继续履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有……。三、贾彦娟从该案外人岳波处承租涉案房屋后，原、被告双方重新签订《租赁合同》一份（合同落款时间双方均填写为2014年11月5日，房屋实际向被告交付的时间为2015年7月1日），合同约定内容与之前案外人岳波与本案原告之间签订的《租赁合同》内容完全相同，即原告将涉案房屋，共3099平方米出租给被告，交付日期预计为2014年11月6日；被告享有14个月的装修施工期（免租期），此周期内给予被告免费使用该物业；租赁期限12年自2015年1月1日起至2027年12月31日止，租金自第四年开始递增，每三年递增一次，递增率分别为8%、10%、12%；租金一楼209平方米，每月每平方米99元，三楼2890平方米，每月每平方米54元；物业费每月每平方米8.5元；被告的租金应于2015年1月10日前，向原告支付第一个租赁年度3个完整月的租金530253元，第二季度的租金530253元应在2015年6月10日前交付。第二租赁年度同第一租赁年度支付方式相同，第三租赁年度以后的租赁年度租金支付方式为6个月交付一次，支付日期根据甲方财务规定日期缴纳等。合同签订后，被告分别于2015年7月6日、7月27日、7月28日向原告支付租金共计530253元；于2016年6月23日至同年10月31日期间共支付租金770253元；2017年3月23日，被告向原告提出书面“申请缓交租金交付计划”,主要载明内容：在原合同租金不变的前提下，2017年、2018年租金缓交一部分，到2019年和2020年把欠交的租金补齐，2017年度应交租金总额2121012元，先交60%…；2018年度应交租金总金额2290693元，先交70%……；贾彦娟于2015年7月6日至2019年7月2日期间共向原告公司支付上述租赁房屋一楼、三楼租金6286401.76元（不含岳波此前支付的530253元）；原告公司认可截止2019年7月2日共收到上述房屋一楼、三楼租金6616654.76元（含岳波此前支付的530253元），该费用未显示2018年1月15日被告支付的20万元；双方对2018年1月15日被告向原告公司支付的20万元性质存在分歧，原告认为系被告支付正岩大厦14层的购房款，而被告称系支付的租金；依据被告提交的明细可看出系支付的房租，故本院依法认定截止2019年7月2日，被告共向原告公司支付租赁房屋一楼、三楼租金6286401.76元（不含岳波此前支付的530253元）。因双方对免租期的享受存在分歧，双方协商未果，被告自2019年7月2日之后未再向原告支付租金；期间，原告曾对被告经营的酒店发出三次停电通知，双方矛盾激化；为此，原告诉至法院，引起争诉。四、案外人岳波庭后到法庭接受调查，岳波陈述如下：其于2015年7月1日将房屋以200万的价格整体（打包的形式）转给贾彦娟，包括承租的房屋及装修、设计的费用、中央空调、押金等；岳波在转让酒店之前已对酒店地下水道进行了改造，部分房间的吊顶已做好，即酒店的基础设施基本完成；在2015年7月1日先去物业办理的交接，然后两人签订了转让合同，岳波完全退出，有贾彦娟与正岩公司直接签订合同；贾彦娟于当天接手的房屋，因为去物业办理的交接，所以正岩公司当时就知情。关于免租期，岳波称其于2014年11月签订的合同，2014年11月、12月算免租期，后面是一年付半年的房租，两年付一年的房租总计免租期为14个月；其承租后总共付了3个月房租，2015年7月1日将房屋整体转让给贾彦娟。岳波对贾彦娟说从2015年1月份开始计算，一年付半年的房租，两年付一年的房租。岳波把其与正岩公司签订的合同给贾彦娟看了，贾彦娟签订协议时知道岳波已享受过五个月的免租期，贾彦娟当时没有提出异议，后来也没有就免租期的事情找过岳波，岳波不知道贾彦娟与正岩公司关于免租期是怎么说的，其二者重新签订合同时岳波不在现场，至于两份合同落款日期为何一样，岳波不清楚；岳波认为2015年7月1日后关于案涉房屋就是贾彦娟与正岩公司之间的事情了，与其无关。五、原告此次主张被告应支付的租金情况：被告应支付租金合计8823409.92元（截止2019年12月31日），其中2015年1060506元、2016年1060506元、2017年2121012元、2018年2290692.96元、2019年2290692.96元，被告实际支付租金6616654.76元（含岳波支付的530253元），拖欠租金2206755.14元；原告要求被告支付拖欠租金至实际搬离之日止；原告另主张律师费60000元；原告增加诉讼请求为：依法判决被告补交8.2个月的租金1449358元；原告要求被告支付原告诉请标的3706115元的30%的违约金1111834.5元。本院认为，本案双方的争议主要有两点：一是双方对合同约定的免租期享受的理解；二是原告的各项诉请有无依据，是否应予支持。为此，本院作以下分析认定：关于焦点一，原告与案外人岳波原系租赁关系，被告通过与案外人岳波签订《转让协议》承租了案涉房屋，并与原告重新签订了《租赁合同》，双方形成租赁关系；虽然案涉房屋实际交付给被告的时间为2015年7月1日，但原告与被告签订的合同落款日期仍然与此前原告与岳波签订的原租赁合同落款日期一致，且该两份租赁合同除了承租人姓名不一致外，其他约定的内容均完全一致；另结合被告与岳波签订的《转让协议》约定内容及岳波接受法庭调查的陈述；可认定被告与案外人岳波系合同承继关系，由被告代替岳波继续履行与原告之间的租赁合同的事实，即岳波已享受的免租期及支付的相关费用由被告承继。截止2015年7月1日，岳波已享受2014年11月、12月及2015年上半年三个月的免租期，已支付3个月房租，故自2015年7月1日起（也系房屋交付被告之日），被告应享受的免租期为剩余9个月，即2015年下半年享受3个月免租期支付3个月房租、2016年度享受6个月免租期支付6个月房租，自2017年1月起不再享受免租期，按约定支付相应租金。关于焦点二，原告要求解除双方的合同关系，而被告不同意解除，视为双方未协商一致；被告虽存在未按约定支付租金的情况，但被告曾向原告就租金缓交方面提出申请，且后来双方因在免租期方面存在分歧，双方协商未果，原告诉至法院；故被告不存在故意不支付房租构成根本违约的情况，不具备法定解除合同的情形；另，目前双方合同尚在履行过程中，如解除合同，双方均会有不同程度的经济损失，也不符合交易稳定原则；基于以上分析，故本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。原告的其他各项诉请：关于原告主张的租金，结合上述对焦点一的认定，依据合同约定，2015年度、2016年度分别应支付的租金均为1060506元；2017年度租金为2121012元；2018年度、2019度、2020年度租金均为2290692.96元；因原告此次诉讼主张的房租至被告实际搬离之日，而双方的合同尚在履行中期限未届满，故本次诉讼本院暂将房租计算至2020年8月31日；按照上述计算数额，2015年1月至2020年8月期间的房屋租金合计为10350538.56元；被告贾彦娟已支付6816654.76元（含岳波此前支付的530253元）；故二者只差为3533883.8元。另结合2020年1月24日以来因新冠疫情对酒店行业的影响，而被告承租的案涉房屋系经营酒店；根据郑州市的实际情况，本着利益平衡的原则，本院酌定扣减2.5个月（2020年2月至4月期间）房租。综上，截止2020年8月31日，被告贾彦娟应支付的租金为3056656.1元（四舍五入）。因上述已对租金进行了处理，且双方合同尚未解除，故原告主张被告补交8.2个月的租金1449358元缺乏依据，本院不予支持。同理，原告要求被告将承租的正岩大厦1层、3层恢复原状后交付原告的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，在履行合同过程中双方因在免租期方面存在分歧，被告自2019年7月2日之后未再向原告支付租金；期间，原告曾对被告经营的酒店发出三次停电通知，双方矛盾激化；为此，原告诉至法院；故被告不存在不支付房租的主观故意，本着化解双方矛盾的原则，结合案件实际情况，本院对原告主张的违约金暂不予支持；但被告在本院裁判生效后应严格按时履行支付租金的义务。关于原告主张的律师费60000元，原告为此提交相应证据，依据合同约定及案件实际情况，本院酌定由被告承担30000元为宜。被告贾彦娟的部分辩称不成立，与查明事实不符，且未提交充分证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贾彦娟于本判决生效后十日内向原告郑州市正岩房地产开发有限公司支付截止2020年8月31日的租金3056656.1元；二、被告贾彦娟于本判决生效后十日内向原告郑州市正岩房地产开发有限公司支付律师费30000元；三、驳回原告郑州市正岩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46023元，由原告郑州市正岩房地产开发有限公司负担16023元，由被告贾彦娟负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张健华人民陪审员  何 伟人民陪审员  易国伟二〇二〇年九月二十八日书 记 员  王 梅