湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1292号 原告：邓有利，女。 委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 原告邓有利与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓有利的委托诉讼代理人韩琪，被告宜章大汉公司的委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓有利向本院提出诉讼请求：一、被告宜章大汉公司支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街2幢5层503号房的违约金79264.7元（356246元×0.0005×445天）；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2014年10月18日与被告宜章大汉公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宜章大汉风情商业街2幢5层503号房，原、被告对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。原告按合同约定履行支付了全部房款，但被告未按合同约定的2016年1月31日交房，也未出示任何的商品房验收合格的证明文件。后经查实，案涉房屋于2017年4月20日才经相关部门竣工验收合格。被告在约定的交付日期根本没有达到合同约定的交付条件，也未达到法律规定的最低交付标准，被告违反约定未将房屋交付原告使用，严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宜章大汉公司辩称：一、答辩人已于2016年1月31日之前已经将房屋交给了原告，当时答辩人把精力放在统一招商上，且后来员工变动大，资料保存不完整，所以没有保存交房手续。1、宜章大汉风情商业街是答辩人的一期工程，在2014年11月就通过了《分部工程质量验收记录》，这是双方约定的房产单体验收合格标准，达到了交房条件。原告认定2017年4月20日的《建设工程竣工验收报告》，是整个风情商业街1栋至10栋的总体综合验收报告，不是原告所在楼栋的单体验收报告。2、2015年5-8月，答辩人通知并向大汉风情商业街的所有业主交付了房屋，同时答辩人还向所有的商铺业主推出了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，要求业主将商铺委托给答辩人统一对外招商经营，合作期限从2016年1月1日至2019年1月1日共三年，其中前一年为招商免租期，后两年若没有招商成功，则答辩人按约定租金的50%向商铺购房户赔偿租金。答辩人于2016年1月1日开启宜章大汉风情商业街不理想是事实。但答辩人还是召集了许多商家入驻宜章大汉风情商业街，对那些没有招租成功的委托租赁商铺，答辩人也赔偿了200多万元的租金损失。综上，2016年1月1日后宜章大汉风情商业街的商铺陆续开业是事实。答辩人按合同约定将所有的房屋交给业主也是客观事实。宜章大汉风情商业街所有业主中，除了有66位业主于2017年11月20日提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，要求答辩人重新启动招商工作和承担逾期交房责任之外，到2019年底，没有任何人就逾期交房的事宜提出过任何主张，这是不争的事实。故此，答辩人没有违约交房行为，也不应承担逾期交房违约责任。二、本案约定违约金确实过高。答辩人的统一招商行为，给答辩人带来重大经济损失，至今还官司不断。造成答辩人承担违约交房责任的原因是没有取得《建设工程竣工验收报告》，而没有取得《建设工程竣工验收报告》的行为，给原告并没有造成多大的损失。故此，根据本案实际情况及过错责任大小考虑，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，也应当认定合同约定的违约责任严重偏高，可以根据中国人民银行贷款基准利率表载明2015年10月24日至今的贷款利率4.75%上浮30％计算损失作为违约金，即26819元，而不是原告所诉的金额。三、本案已经超过诉讼时效期间。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。如果本案存在逾期交房情况，依据双方约定的交房期间2016年1月31日为时间截止点，或者以2017年4月20日《建设工程竣工验收报告》验收合格为时间截止点，都超过了三年的诉讼时效期间。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告邓有利购买被告宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街2幢5层503号住宅，房屋价款为356246元。合同签订后，原告邓有利支付首付款后，以银行按揭方式支付了剩余房款。对于交房期限，合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。案涉房屋于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。 另查明，本院于2019年9月审理与本案同类型案件中，按揭购买住宅的其他业主向中国银行宜章支行按揭贷款的年利率为6.75%。原告邓有利于2020年4月1日向本院递交了民事起诉状。 上述事实，有《商品房买卖合同》、交房款发票、《竣工验收证明》、交房验收单及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本院经审查，将本案的争议焦点确定如下： 一、被告宜章大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。原告邓有利认为被告宜章大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。被告宜章大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，被告宜章大汉公司没有违约交房行为，也不应承担逾期交房违约责任。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，本院认定该时间为案涉商铺交付的时间，被告宜章大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。 二、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告宜章大汉公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据；原告邓有利也未提供证据证明被告宜章大汉公司违约造成的实际损失具体数额，但案涉房屋同期在银行按揭贷款年利率为6.75%，故《商品房买卖合同》中约定的按日支付已交付房价款万分之五的违约金，则每日违约金为178.12元（356246元×5÷10000），违约金过分高于原告邓有利的银行按揭利息损失，本院对被告宜章大汉公司提出的违约金过高予以调整的请求予以支持，并将违约金调整为银行按揭利息损失的130%即38641.55元（356246元×6.75%÷12÷30×445天×130%），原告邓有利诉请被告宜章大汉公司支付逾期交房违约金79264.7元，本院予以支持38641.55元，超出部分不予支持。 三、本案是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉公司应于2016年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。而本案涉房屋于2017年4月20日竣工验收合格，此时才具备合同约定的交付条件，诉讼时效应当从2017年4月21日起算，至原告邓有利于2020年4月1日向本院递交民事起诉状主张权利，本案未超过三年的诉讼时效期间。被告宜章大汉公司抗辩原告邓有利起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓有利支付逾期交房违约金38641.55元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告邓有利其他诉讼请求。 案件受理费1782元，减半收取计891元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担383元，由原告邓有利负担508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  薛革平 二〇二〇年九月十一日 书记员  曹启婷 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。