四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初4516号 原告：乐山市九天物业服务有限责任公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇竹根路**，统一社会信用代码：91511112582158798R。 法定代表人：易兴丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖明珠，四川正心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋梅，四川正心律师事务所律师。 被告：张国庆，男，1963年9月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山市九天物业服务有限责任公司（以下简称乐山九天物业公司）与被告张国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山九天物业公司的委托诉讼代理人肖明珠、李秋梅，被告张国庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山九天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年5月20日至2019年12月31日（共43个月）的物业服务费共计5501.59元；2、判令被告支付原告违约金1650元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原告入驻乐山市嘉电花园小区提供物业服务，2016年8月31日，原告与乐山市嘉电花园业主委员会签订《嘉电花园小区物业服务合同》，期限为三年，自2016年5月20日起至2019年5月19日止；到期后又续签三年即自2019年5月20日到2022年12月31日。该合同第六章第七条约定物业收费标准为0.8元/平方米/月。被告张国庆在该小区购买XXX号住宅一套，建筑面积为159.93平方米。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的嘉电花园小区实施规范的物业服务，但被告一直拒绝交纳物业服务费，截止于2019年12月31日，被告已拖欠原告公司物业服务费共计5501.59元(159.93平方米×0.8元/平方米/月×43个月)。原告曾多次以多种形式向被告催缴，但被告均未予以交纳，按该物业服务合同的约定，逾期不交物业费，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三收取违约金，因被告逾期时间过长，已累积违约金高达上万元，故原告酌情要求被告按欠付金额的30%支付违约金1650元。原告认为，小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对小区全体业主具有约束力，被告的行为严重违反合同约定，已经构成违约。现为维护原告的合法民事权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告张国庆辩称，一、是案涉房屋产权人，对房屋信息摘要载明的信息均无异议。对原告提交的物业服务合同，被告没有签过字，没有盖过章，不清楚，买房时约定物业费0.6元/平方米/月，后来物业费上涨不清楚，原告也没告知我，故物业费标准只认可0.6元/平方米/月。一年交一次物业费，2016年12月家里被盗现金7000元和一部手机，被盗之前的物业费都是交了的，被盗之后至今就没有交过了，但是在没有收款收据了。二、不同意支付违约金，我不交费是因为我被盗了，原告的安保不合理导致我的被盗，原告有百分之百的责任。到现在为止，原告也没有安慰过我。三、确实分别在2017年、2019年收到过原告邮寄的催收函，收到后去找过物业公司，问为什么要给我邮寄这个东西，我不欠物业费的，且被盗也没有给我们处理。四、对原告入驻时的移交材料，不清楚，且不清楚既然坏了为什么接手；对业主委员会登记备案信息及报告，不清楚业主委员会的情况，不发表意见，请法院依法认定。 本案经审理认定事实如下：原告系物业管理服务企业，于2016年8月31日与乐山市嘉电花园业主委员会签订了《嘉电花园小区物业服务合同》，合同约定：物业名称为嘉电花园，建筑面积为38000平方米，合同履行期限3年，自2016年5月20日起至2019年5月9日止；原告提供的管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及清运、雨水和污水管道的疏通，车辆的停放，公共秩序维修、安全防范等事项的协助管理等；人员配置：项目负责人1人，秩序维护人员4人（2人一班，1人门岗、1人巡查），工程、绿化1人，保洁员4人；安全管理方面，采取固定岗亭与人员流动巡查相结合，对小区24小时不间断安全管理，增强小区内巡逻，巡逻采取巡更系统与人为走动巡查相结合等；物业收费标准为第一年0.8元/平方米/月（1年满后物业收费标准根据市场物价和物业公司服务质量经2/3以业主通过后按物业管理条例相关规定向上适当调整；业务员成煜不得享受任何特殊待遇，与全体业主一视同仁）。交费时间为每年1次全额缴纳，每年度缴费截止时间为当年12月31日之前（即第一年为2016年12月31日，第二年为2017年12月31日，以此类推），逾期不交的，从逾期之日起每天按应交费的千分之三加收滞纳金，仍不缴纳的，物业公司有权采取相应措施等。2019年7月7日，原告与乐山市嘉电花园小区业主委员会签订第二份《嘉电花园小区物业服务合同》，合同期限为2019年5月20日至2022年12月31日止，物业服务内容、物业费标准等内容均与前一份合同一致。 2017年8月15日、2019年5月15日，原告分别向被告邮寄了《物业费催缴律师函》对尚欠物业费进行了催收。其中2019年5月15日的催收函载明“您所居住使用（或所有）的乐山市市中区嘉电花园小区XXX号（建筑面积159.93平方米）住宅截止于2019年5月19日，您共欠乐山市九天物业公司36个月的物业服务费，共计4605.98元……”。 另查明，被告张国庆系乐山市市中区春华路中段XXX号X幢X楼X号房屋业主，其房屋面积为159.93平方米。2016年2月16日，嘉电花园业主委员会进行了备案登记，业委会成员为：张安国（主任）、甘丽雅（副主任）等；2017年2月16日，业委会主任变更为甘丽雅。2016年5月21日，原告向嘉电花园小区业委会提交了《关于嘉电花园小物业接交的承接查验报告》，该报告内容包括小区监控设备已经瘫痪无法正常使用、消防系统不能正常运转等问题，时任业委会主任在该报告尾部签字并加盖业主委员会印章。2016年6月17日，原告、嘉电花园小区业委会、前物业公司办理了移交。 审理中，原、被告双方一致认可在2016年12月中旬，嘉电花园小区发生8户左右通过厨房外的管道进入的入室盗窃事件。原告陈述，在被盗事件发生之前，安保措施主要是巡逻，共四人，两人一班；监控设备无法使用的问题，进驻小区时就向业委会打了报告，但业委会一直没有落实。 本院认为，原告与乐山市嘉电花园业主委员会签订的两份《嘉电花园小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，故两份合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。 关于物业费标准的问题。被告抗辩应该根据购房合同约定的0.6元标准计算物业费的意见。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案物业服务合同明确约定物业费为0.8元/平方米/月，故本案物业费应按该标准计算，本院对被告的该项辩称意见不予采信。关于未交物业费的时间。被告抗辩2016年12月被盗之前的物业费已交，但未提供证据予以证明，应承担不利的法律后果，故本院对原告主张的被告未欠物业费的时间予以确认，即被告未交2016年5月20日至2019年12月31日期间的物业费。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。即书面催告是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催收方可起诉欠费的业主。本案中，原告提交了《物业费催缴律师函》2份、快递单2份拟证明向被告进行了书面催收。被告张国庆陈述确实收到了两份律师函。本院认为，根据《物业费催缴律师函》的内容，能够确认被告在2019年5月对被告2016年5月20日至2019年5月19日期间（36个月）尚欠的物业服务费4605.98元进行了催收。综上，本院对原告主张的2016年5月20日至2019年5月19日的物业费4605.98元（159.93平方米×0.8元/平方米/月×36个月）予以支持。对2019年5月20日至2019年12月31日的物业费，因原告未举证证明对该部分物业费进行了催收，本院不予支持。 对被告关于原告的物业服务存在瑕疵而拒交物业费的意见。被告主张因原告服务不到位导致小区大面积被盗，原告对被盗的事实予以认可，但其认为：其一、已安排了工作人员进行日常巡逻；二、入驻小区时已经就监控不能使用的问题报告了业主委员会，是业主委员会未落实；其三、对于安全问题，物业公司只是有一个协助义务，没有财产保管等义务。本院认为，原告入驻小区时即知晓监控设备等已经损坏无法使用，其应知晓存在的安全隐患，更应加大安全管理的力度，但在2016年12月发生了8户左右入室盗窃的情况，足以说明原告的安保管理存在瑕疵。故被告虽未按时交纳物业服务费，但原告在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自的义务，基于公平合理的原则，对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。同时，因原告物业服务的瑕疵，应适当扣减物业服务费，本院酌情认定张国庆交纳2016年5月20日至2019年5月19日的物业费3684.79元（4605.98元×80%）。 综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张国庆应在本判决生效之日起五日内向原告乐山市九天物业服务有限责任公司支付2016年5月20日至2019年5月19日期间的物业服务费3684.79元； 二、驳回原告乐山市九天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告乐山市九天物业服务有限责任公司负担12元，被告张国庆负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 何 珊 二〇二〇年九月九日 书记员 王倩汶