北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20488号原告：王雨诗，女，1982年9月14日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海文，北京市中银律师事务所律师。被告：徐德安，男，1974年9月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张燕，北京市东卫律师事务所律师。被告：谢君俐，女，1989年11月19日出生，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张燕，北京市东卫律师事务所律师。原告王雨诗（以下简称原告）与被告徐德安、被告谢君俐（以下并称二被告，分别称姓名）物权保护纠纷一案，我院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨景林、冯海文，二被告的共同委托诉讼代理人张燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告自北京市朝阳区弘燕路9号楼2单元1层102号房屋搬离，并向原告支付占用费（按照每月7万元标准，自2018年10月15日起计算至实际搬离之日止）。事实和理由：原告于2014年6月16日自案外人山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）处购得北京市朝阳区弘燕路9号楼2单元1层102号房屋（以下简称涉案房屋），已支付全款，并于2015年6月27日入住。2017年12月，原告将涉案房屋出租给案外人陈某，后陈某因拖欠房租，原告于2018年11月12日委托他人收房，发现房屋被陌生人居住，经交涉对方拒不交房，报警后才得知占用房屋的是二被告。原告已于2019年2月26日取得涉案房屋产权证，二被告无故侵占涉案房屋，应立即搬离并支付使用费。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，徐德安通过陈某向凯亚公司购买了涉案房屋，并已办理了入住手续，本案涉及到刑事问题，原告与凯亚公司签订的购房合同及付款我方都不予认可，因此不同意原告的诉讼请求。第二，涉案房屋只有徐德安自己住，谢君俐只是朋友，只是报案时恰好在场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月底，徐德安入住涉案房屋。2019年2月26日，原告取得涉案房屋的所有权证。庭审中，原告就其主张提交如下证据：1、《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称购房合同）、购房款发票、转账记录、购房款结清证明，证明原告与凯亚公司就涉案房屋签订购房合同并支付了全部购房款；二被告对购房合同的真实性不认可，称该合同没有编号，合同编号可以证明合同是在房屋管理局做过网签备案的；对购房款结清证明的真实性不认可，称系第三方出具的，且凯亚公司涉嫌诈骗，其出具的文件与本案的关联性不认可；二被告对购房款发票及转账记录的真实性认可，但称转账记录有一份未显示收款人；2、入住后续会签单，证明涉案房屋已交付原告；二被告不认可真实性，称凯亚公司的管理公约是一本小册子，不是原告提交的样子；3、凯亚公司出具的《说明》及证人证言，证明涉案房屋被二被告占用，且报警后仍不搬离；二被告对该证据的真实性不认可，徐德安称该案可能涉及刑事问题，凯亚公司出具的说明不能作为本案的证据；4、房屋租赁合同及解除通知书，证明原告与陈某的房屋租赁关系及原告已在涉案房屋张贴解除通知；二被告对该证据的真实性不认可，称原告并非涉案房屋的合法权利人，无权出租涉案房屋，即便原告与陈某间存在租赁关系，租赁合同是否解除也是不确定的，原告需举证证明陈某收到了解除通知并对解除事宜进行了确认；经核，租赁合同显示签约时间为2017年12月14日，5、转账记录，证明陈某支付租金及欠付租金的情况；二被告认可转账记录的真实性，不认可证明目的，称该记录显示租金支付人并非承租人，无法确认该转账与租赁合同的关系；6、视频及照片，证明徐德安的父母居住于涉案房屋；二被告对该证据的真实性不认可，称看不清楚。庭审中，二被告就其主张提交如下证据：1、入住通知书，证明徐德安是在收到凯亚公司及物业公司的入住通知后入住涉案房屋，徐德安系涉案房屋的业主；原告不认可该证据，称真实性无法核实；2、物业费及水电费发票、收据，证明徐德安以业主身份缴纳了物业费、水电费等费用；原告对该证据的真实性及关联性均不认可；3、银行回单、付款短信截图，证明徐德安支付了涉案房屋购房款1710万元；原告对该证据的真实性不认可，称根据记录显示，两笔款项分别是徐宏利、王振国转给陈某的，并未转至凯亚公司账户，且转账时间为2018年，显然二被告提交的物业费凭证是假的；4、公章备案信息查询截图，证明原告提交的购房合同上的公章备案时间为2017年12月7日，该购房合同可能是后补的，原告在2015年已经签订合同并收房并非真实情况；原告对该证据的真实性及证明目的均不认可，合同就是当天签的，没有后补；5、照片，证明自陈某涉案后涉案房屋经常停水停电无法正常使用；原告不认可该证据的真实性及证明目的，称其交付给陈某的房屋是符合居住条件的，且二被告是侵权，原告有权按照房租标准主张占用费；6、亲属关系证明及案外人徐宏利、王振国出具的《证明》，证明徐宏利系徐德安之父，王振国系徐德安的朋友，二人通过自己名下账户代徐德安支付了涉案房屋的购房款；原告对前述证据不予认可。本案审理过程中，本院依申请向北京市朝阳区房管局调取了涉案房屋的档案材料，根据调取结果显示，涉案房屋的权利人于2019年2月25日由凯亚公司变更为原告。原告认可该记录的真实性；二被告认可该记录的真实性，但认为房管局寄回的材料并不全，称涉案房屋曾被朝阳法院查封过，并申请调取北京市朝阳区人民法院2009执7362号案件执行卷宗。本院对前述卷宗进行调取，根据卷内材料显示，并无与涉案房屋相关的记载；原告认为该卷宗与本案无关，被告认可该卷宗的真实性。另，徐德安未提交购房合同，称当时其签完合同后工作人员表示需加盖公司公章故将合同收走，其手上并无合同文本。上述事实，有房产证、不动产登记档案材料、转账记录、亲属关系证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案中，根据现有证据，原告于2017年12月14日与陈某签订租赁合同后，同月15日徐德安之父徐宏利账户向陈某账户转账900万元，同月20日左右徐德安入住涉案房屋；此后至2018年事发前，徐德安又陆续向陈某转账共计710万元，并以自己名义交纳物业费、供暖费、车管费、公共照明费等各项费用。现有证据能够与徐德安系以所有权人的意思表示占有涉案房屋的陈述相印证，其对涉案房屋的占有系善意占有，并不具有侵害原告所有权的主观意图。现涉案房屋已登记至原告名下，原告系涉案房屋的登记所有权人，原告要求徐德安返还涉案房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持；另，徐德安并非恶意占有涉案房屋，原告要求徐德安支付使用费的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。此外，因现有证据无法证明谢君俐居住于涉案房屋，故原告要求谢君俐搬离涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，原告与陈某签订租赁合同，并自认陈某已向其交纳押金及部分租金，现租金处于欠付状态。于原告而言，涉案房屋处于出租状态，出租人为原告，承租人为陈某，陈某是否按时交纳租金、是否可将房屋转交他人使用以及租赁合同是否已经解除，属于原告与陈某间的租赁合同关系，受双方租赁合同拘束。故原告仅依据徐德安占有涉案房屋的客观事实向徐德安主张使用费，缺乏法律依据，但原告可依据租赁合同向陈某主张相关违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、二百四十三条之规定，判决如下：一、被告徐德安于本判决生效之日起七日内搬离北京市朝阳区弘燕路9号楼2单元1层102号房屋；二、驳回原告王雨诗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由原告王雨诗负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  宋启国人民陪审员  耿绍武二〇二〇年九月十日法官 助理  李 青书 记 员  刘 欢