汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2020)陕0702民初4431号     原告：吴峰，男，生于1972年1月8日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。   原告：徐娟，女，生于1976年4月26日，汉族，住陕西省汉中市。   委托诉讼代理人：吴峰，系其丈夫，即本案原告。   被告：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人：张顺军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。   原告吴峰、徐娟诉被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员杨建军适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告吴峰，被告泽顺房产的委托诉讼代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告吴峰、徐娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金32946元；3、判令被告对原告所交契税、维修基金等费用20106元按银行按揭贷款利率赔偿5267元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月18日，原告与被告签订商品房预售合同一份，合同编号YS0061058，购买被告开发的XX小区XX号楼XX室商品房一套，预测面积131.22平米，总价款439258元（最终实际支付购房价款439291元），款已付清，被告于2014年出具该房屋不动产销售统一发票（该发票已于2018年8月22日由被告以办证为由收走，票号：00257839）。该合同经过汉中市房屋交易管理所登记备案。2015年4月30日，被告向原告交房，原告当日向被告支付契税、大修基金、测绘费、办证费20106元，前期物业费1750元，原告收房装修后居住至今。之后原告多次到被告售房部找相关负责人催促办理房屋所有权证，但被告一直拖延未办理。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应该在购房合同第16条中约定的365日内办理房屋所有权证，被告至今未履行办证义务，已构成违约，应按已交房款的0.005%向买受人每日支付违约金，合计32946元,按银行贷款利率赔偿原告所交契税、维修基金的相应损失5267元。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。   被告泽顺房产辩称，一、被答辩人起诉描述与事实不符。双方签订的《商品房预售合同》第十六条，并非被答辩人所述内容，而是“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”该条规定了答辩人作为出卖人的义务，是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方并没有约定答辩人代被答辩人办理房产证的义务。被答辩人于2015年4月30日收房，根据合同约定，答辩人应于365日内将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即应在2016年4月30日前将被答辩人办理产权证的前置条件完成。而答辩人于2017年1月11日取得了该楼的不动产权证，陕（2017）汉台区XX号，答辩人违约事实仅此一项。其描述的违约金也与事实不符，合同约定为固定额0.005%，而非每日，该合同采用的是建设部、国家工商行政管理局制定的gf-2000-0171版本，建设局、工商总局在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约对合同相对方会造成的损失大小，进而采用了固定额度违约金，即使要调整也应当根据被答辩人的实际损失进行调整，且不可超过其实际损失的30%，而被答辩人主张的违约金数额提升了约1500倍，显然超出了合理的调整范围，如被答辩人认为违约金过分低于所造成的实际损失，应当举证证明其实际损失的数额。二、根据相关同类案件的判决，答辩人的违约行为仅为未能在合同约定期限内取得为住户办理房产证的条件。依据相关同类案件的判例及《商品房预售合同》第十六条之规定，答辩人最迟应于2016年4月30日将XX号楼办理权属证书的相关资料报送房产部门登记备案，而本案中，答辩人于2017年1月11日取得了XX号楼权属证，比合同约定迟延了255天。答辩人在2015年4月30日，集中通知业主接房，向业主邮寄接房通知书，通知书中载明办理接房手续时应准备的材料，已经履行了告知义务。三、被答辩人请求答辩人为其办理房屋所有权证无事实与法律依据。双方签订的《商品房预售合同》全文，没有任何一条约定由答辩人代被答辩人办理房产证，合同第十六条虽提及答辩人的上报资料义务以及如因答辩人的责任被答辩人不能在限定期限内取得房屋权属证书的违约责任，但具体房屋产权证的办理是必须由买受人亲自办理或者持有买受人签订的授权委托书的受托人办理，双方的房屋买卖合同并未约定答辩人给被答辩人办理房产证的义务，而是在之后另行成立了一个委托代理合同，由答辩人以代理人身份，接受被答辩人的委托，代其办理房产证，并代收大修基金及契税，此时答辩人的身份地位并非出卖人，而系代理人，不可适用房屋买卖合同的条款来约束该行为，双方对于逾期办理的违约责任并未做任何约定，被答辩人诉请办理房产证的义务主体应当是房产登记部门，其诉请不符合事实及法律规定；四、被答辩人诉请代收费用按银行贷款利率赔偿无事实及法律依据。被答辩人于2015年4月30日向答辩人交付了契税、维修基金、测绘费等费用共计20106元，但并未签订委托代理合同，未作合同约定，该项请求缺乏合同依据，更不能以《商品房预售合同》的条款来判定违约责任。   原告吴峰、徐娟为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》；2、购房款发票；3、契税及大修基金等收据两张。   被告泽顺房产向本院提交《商品房预售合同》及30号楼不动产权证复印件各一份。   上述证据，经当庭举证、质证，本院予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，原告吴峰、徐娟与被告泽顺房产签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX号楼XX室住房一套，房屋建筑面积为131.22平方米，房屋每平方米单价为3347.49元，合同总价款为439258元。原告应于2013年10月18日交清首付款239258元，余款200000元由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。该合同关于买受人逾期付款的违约责任，合同第八条：“（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.005%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；关于交付房屋，合同第九条约定出卖人交付房屋时，买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其它费用；关于产权登记的约定，合同第十六条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款并办理了按揭贷款，交清了全部购房款。2015年4月30日，被告向原告交付了所购房屋并向原告出具购房款发票一张，票面金额为439291元。同日，原告向被告交纳维修基金、契税、测绘费、工本费等费用合计20106元，被告给原告出具金额为20106元的收款收据一张。因原告至今未能取得房屋权属证书，双方发生争议遂诉至本院。   另查明，被告泽顺房产于2017年1月11日取得XX号楼的不动产权证，被告取得该证系原告办理其所购XX号楼XX室房屋产权登记的前提条件。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利并履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构。被告2015年4月30日向原告交付了房屋，依约应在365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告2017年1月11日才取得XX号楼的不动产权证，已构成违约。此外，《商品房预售合同》中虽未明确约定原告的房屋产权证由泽顺房产代办，但明确约定了房屋交付使用时买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用，其中契税及维修基金系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，泽顺房产收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。泽顺房产收取该费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜及提交相关资料，但被告并未履行其义务，原告提交资料及多次催促后被告仍未给原告办理房屋产权证。综上，被告泽顺房产对于迟延办证具有过错，因被告现已取得XX号楼的权属证书，本院酌定由被告在判决书生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理房产证。关于迟延办证违约金，合同约定的违约金金额明显过低，有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，综合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况， 2016年4月30日至2017年1月11日期间的违约金按已付房款每日万分之0.5计算，即439291元×0.005%/天×257天=5644元，2017年1月11日起，以购房款439291元为基数，按照每日万分之0.25的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告吴峰、徐娟购买的位于汉中市汉台区XX路XX路XX小区XX号楼XX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止。原告要求被告支付其所交契税、维修基金等费用的利息损失，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条的规定，判决如下:   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告吴峰、徐娟的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告吴峰、徐娟办理XX小区XX号楼XX室房屋权属证书。   二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内，向原告吴峰、徐娟支付2016年4月30日起至2017年1月11日的逾期办理房屋权属证书的违约金5644元，并以购房款439291元为基数，按照每日万分之0.25的标准，向原告吴峰、徐娟支付自2017年1月11日起至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告吴峰、徐娟的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金。   三、驳回原告吴峰、徐娟的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费856元，减半收取428元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审判员 杨建军                                        二〇二〇年九月二十日                                 书 记员  何敏     20200702443119721815917320161230XXXX201080036197642615917320161230XXXX604260023341916107007769719392020818123294632010652674201310180061058301006131224392584392912014201882200257839201543020106175016365000532946526712336520005201543036520164302017111201700009020005200001713015002016430302017111302552015430201543020106123302013101830100613122334749439258201310182392582000001300529000050536520005201543043929120106201062017111303010062015430365201711130300505201643030201711130257564489439291000525720171115000025202071711031211345439291000251103301006177583485642838048      1