广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2518号 上诉人（原审被告）：欧永芳，男，1984年12月6日出生，汉族，住。 上诉人（原审被告）：桂林正纯教育咨询有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区辅星路**，统一社会信用代码：91450300MA5MYQ7L9Q。 法定代表人：欧永芳，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：桂林市源泉房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区龙隐路东江水厂综合楼**，统一社会信用代码：91450300708770748G。 法定代表人：丘敏圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋建凡，广东广信君达律师事务所律师。 上诉人欧永芳、桂林正纯教育咨询有限公司因与被上诉人桂林市源泉房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人欧永芳、桂林正纯教育咨询有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)桂0305民初558号民事判决；2、依法改判或者发回桂林市七星区人民法院重新审理；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年4月25日前与甲方负责人在签订租赁合同前明确强调租赁辅星路3号龙隐苑门面租赁用途是用于办培训学校，甲方提供的场地必须符合办理培训学校的相关条件，并提供出具必要相关证件，如房产证、消防验收意见书（一消）、防雷验收意见书、房屋安全鉴定报告书、工程竣工验收备案书、抗震行政许可决定书等保证所出租的房屋场地居住安全和正常使用的必备证件。被上诉人在提交小区业主委员会证明时，2018年7月当时负责人龚经理承诺出具证明，一个月时间都不能出具，耽误提交申请办学校进程。而且在使用场地过程中厕所漏水无法正常使用，甲方请人维修耽误时间近一个月。甲方出具错误的一消证明以致我方无法办理二次消防，造成我方无法办理相关证件，即造成无法办理证件无法合法正常使用场地开展正常运营使用。自从租用场地从2018年5月到2019年2月我方投入装修、租金、人员工资、设备、办证过百万费用，由于对方过错造成无法正常运营。依据法律规定，对我方造成重大损失，我方保留起诉赔偿的权利。最终我方为了把教育事业做好，经协商用原押金抵扣2018年11月、12月房租和减免2019年1月、2月租金，才有重新签订合同一说。在重新签订合同后，我方再次投入资金，我方当时也很明确告知对方所需材料抗震行政许可决定书对方说有而迟迟不予提供该资料，如果没有该资料我们是无法提交资料办理学校手续，即场地就不能使用，更不会有改签合同的必要。就此情况也多次与对方沟通，才有了2019年8月不再缴纳租金。9月初收到对方催款律师函，也与对方沟通，可以对外招租，因为不能提供相关证件我方是不能正常使用场地的，随时可以离租赁门面。根本上就不存在欠2019年8月和9月房租。 被上诉人桂林市源泉房地产开发有限责任公司辩称，一审判决的事实清楚，适用法律正确，维持原判。 被上诉人桂林市源泉房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、被告桂林正纯公司给付原告房屋租金86400及违约金7948.8元（违约金从2019年10月1日起计至起诉之日止），共计94348.8元；2、被告桂林正纯公司交清租赁期间所产生的水电费、物业费、环卫费、电话费、有线电视费等相关费用255.6元及违约金7.8元；3、被告欧永芳对上述债务承担连带责任。 一审法院认定事实：原告与被告桂林正纯公司于2018年4月25日、2019年2月28日二次签订房屋租赁协议，被告桂林正纯公司从2018年5月1日起租赁原告桂林市辅星路3号龙隐苑门面用于教育培训，每月租金28800元。被告桂林正纯公司于2019年10月开始搬离上述租赁门面，双方已实际不再履行房屋租赁协议。被告桂林正纯公司为被告欧永芳注册的一人有限责任公司，被告欧永芳依法应对公司债务负连带责任。双方因房屋租金发生纠纷诉至该院。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告与被告桂林正纯公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将租赁物交付被告桂林正纯公司使用，被告桂林正纯公司未按照约定的期限支付原告租金，已构成违约，应当承担违约责任。被告桂林正纯公司为被告欧永芳独资的有限责任公司，被告欧永芳未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告诉称被告桂林正纯公司在租赁期间产生水电费、物业费、环卫费、电话费、有线电视费等相关费用255.6元，但未提供相应证据证实，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林正纯教育咨询有限公司支付原告桂林市源泉房地产开发有限责任公司房屋租金86400元及违约金7948.8元，共计94348.8元；二、被告欧永芳对被告桂林正纯教育咨询有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告桂林市源泉房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2166元，因适用简易程序审理减半收取1083元（原告已预付5068元，应退3985元），由被告桂林正纯教育咨询有限公司、欧永芳负担。 二审过程中，上诉人提交新证据如下：一、2018年4月25日二上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》一份，证实上诉人租赁合同系用于教育培训；二、2019年2月28日二上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》一份，证实上诉人租赁合同系用于教育培训；三、2019年1月27日，二上诉人申请被上诉人用押金抵扣2018年11月、12月房租以及申请减免2019年1月、2月租金，被上诉人予以准许，证实被上诉人提供场地不符合要求，所以才会抵扣租金和减免租金；四、2018年8月29日桂林市龙隐苑小区业主委员会出具证明一份，证明被上诉人耽误上诉人办理证件，不能保证上诉人正常使用租赁场地；五、桂林市校舍条件相关文件，证明被上诉人耽误上诉人办理相关证件，不能保证上诉人正常使用租赁场地；六、2000年建筑工程消防意见书，证明被上诉人提供假的一消证明给上诉人；七、2003年建筑工程消防验收意见书，证明被上诉人没有按照合同要求提供一消证明；八、2018年10月24日桂林市七星区教育局批复，证明上诉人是按照规定走流程；九、合作办学协议一份，证明上诉人与另一合伙人经营租赁场地。被上诉人质证意见如下：对证据一、二的真实性、合法性予以认可，对证明内容不予认可；对证据三的真实性、合法性予以认可，对证明内容不予认可；对证据四的真实性、合法性予以认可，不能证明被上诉人耽误上诉人办证；对证据五的真实性、合法性不予认可，与本案没有关联性；对证据六、七的真实性、合法性予以认可，与本案的关联性不予认可；对证据七的真实性、合法性予以认可，与本案没有关联性；对证据九真实性、合法性认可，与本案关联性不予认可。本院认证如下：对于上述新证据，因被上诉人对证据一至四、六到八的真实性、合法性予以认可，本院予以确认，对上述证据与本案的关联性予以认可，但是没有其他证据佐证，故对证明目的不予认可；证据五系空白表格，被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院亦无法确认证据的真实性、合法性、关联性，故不予认可；证据九系上诉人与案外人签订的合同，与本案没有关联性，本院不予认可。 综上，一审认定事实属实，本院依法予以确定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同签订后，被上诉人及时交付合法的租赁房屋，租赁房屋的面积、使用标准亦符合合同约定的居住安全和正常使用。关于上诉人主张被上诉人提供的场地不符合办理培训学习的条件以及未出具相关证件、无法办理二次消防、续签合同后不能提交抗震许可决定书，对此，本院认为，首先，涉案租赁物是否满足承租人经营需要，承租人在租赁之前应对其所需要的租赁房屋充分了解，出租人作为房屋提供者没有义务对房屋条件是否满足承租人经营活动进行审查；其次，在涉案租赁合同中，双方虽对房屋用途进行约定，但未明确约定租赁房屋需满足经营条件所需必备条件，更未明确约定租赁房屋不满足上述条件下应由出租人承担违约责任，故由此产生的不利法律后果，应由承租人承担。关于上诉人主张场地使用过程中厕所有时无法正常使用，对此上诉人未提交任何证据证明，被上诉人不予认可，上诉人应承担举证不能的法律后果，对此主张本院依法不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人无正当理由经被上诉人书面催收欠付的租金后，不缴纳租金，故一审判决上诉人支付拖欠的租金以及按照合同约定计算违约金依据充分，本院予以维持。涉案租赁合同签订的主体为被告桂林正纯教育咨询有限公司与被上诉人桂林市源泉房地产开发有限责任公司，而上诉人桂林正纯教育咨询有限公司系上诉人欧永芳独资的有限责任公司，在本案租赁合同履行过程中，上诉人欧永芳多次通过其个人账户缴纳房屋租金，公司财产与股东个人财产存在混同，故一审判决上诉人欧永芳对公司债务承担连带责任并无不妥，本院亦予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2159元，由上诉人欧永芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年九月十七日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉