广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4448号上诉人（一审被告）：东莞市荣轩物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市万江流涌尾管理区，统一社会信用代码：9144190061836173XK。法定代表人：胡衬婵，该公司执行董事。委托代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞市万江街道办事处流涌尾社区居民委员会，住所地：广东省东莞市万江街道流涌尾社区大道二路2巷**附近，统一社会信用代码：55441990K30801509Y。法定代表人：何淦滔，该单位主任。委托代理人：谢华，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市美持贸易有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区太沙路****406，统一社会信用代码：91441900345312544X。法定代表人：王淦超，该公司总经理。委托代理人：高仕良，广东南天星律师事务所律师。上诉人东莞市荣轩物业管理有限公司（以下简称荣轩公司）因与被上诉人东莞市****办事处流涌尾社区居民委员会（以下简称流涌尾居委会）、被上诉人东莞市美持贸易有限公司（以下简称美持公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。流涌尾居委会起诉请求：一、荣轩公司向流涌尾居委会支付2018年度的土地有偿使用费107545元、违约金（自2019年1月1日起，以应付款额为基数按每日万分之四的标准，计至实际付清之日止）。二、美持公司对其中28600平方米的土地有偿使用费承担连带的支付义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于2020年1月8日判决：一、东莞市荣轩物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市****办事处流涌尾社区居民委员会支付2018年度的土地有偿使用费107545元、违约金（以107545元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止）。二、驳回东莞市****办事处流涌尾社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1289.97元，由荣轩公司负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28351号民事判决书。荣轩公司不服一审判决，上诉请求：判令荣轩公司不需向流涌尾居委会支付2018年土地有偿使用费107545元及违约金（以107545元为基数，按每日万分之四从2019年1月1日计至实际清偿之日），该笔款项由美持公司向流涌尾居委会支付。事实与理由：一、依据东莞各村镇转让其村集体土地使用权后，均会对村内土地使用权收取土地使用权费（管理费），此费均是向实际使用者收取，荣轩公司同意流涌尾居委会对案涉的两块土地收取该笔款项，但美持公司2018年8月竞买得东府国用（2002）字第特74号土地后，取得该土地使用权成为实际使用者，荣轩公司与流涌尾居委会关于该土地的合同相关权利义务约定即已终止。即便未终止合同，实际履行主体也已经发生变更，此笔土地有偿使用费应由美持公司承担。二、拍卖公告中已写明该财产可能存在的一切欠费与办证、过户过程中产生的费用均由买受人承担，有多次拍卖集体土地经验的美持公司拍卖该案涉土地前应当对该土地相关情况进行了解。三、荣轩公司向流涌尾居委会购买得两块土地后与东莞市国有资源局签订两份《国有土地使用权出让合同》，拍卖给美持公司的地块为28600平方米，剩余地块面积为14742平方米，按实际使用面积计算美持公司每年应支付流涌尾居委会土地有偿使用费70966元。流涌尾居委会针对荣轩公司的上诉请求答辩称：荣轩公司和美持公司应共同承担案涉土地的土地有偿使用费，美持公司应在其受让的28600平方米范围内承担。一、荣轩公司与流涌尾居委会之间存在直接合同关系，合同明确约定荣轩公司在土地使用期限内缴纳土地有偿使用费，系双方真实意思表示，合法有效。拍卖行为是荣轩公司单方面引起的强制的变更行为，不是流涌尾居委会与荣轩公司的合意行为，双方也没有就土地有偿使用费的转移另行达成变更意见，该行为对流涌尾居委会不发生法律效力，也不影响双方之间原本关于合同义务承担的约定。二、流涌尾居委会与美持公司之间没有直接合同关系，但美持公司是东府国用（2002）字第特74号土地的实际使用权人和收益人，其知道或应当知道该块土地附载的相关义务，依据权利义务相一致原则应当对其实际使用的土地承担土地有偿使用费的支付义务。美持公司针对荣轩公司的上诉请求答辩称：一、美持公司并非两份《土地有偿转让合同书》的任何一方，故无需向流涌尾居委会承担土地使用费的支付义务。而且，美持公司拍卖时对该土地使用费的支付不知情，拍卖公告中也未提及土地有偿使用费，直至收到本案一审起诉状时才知情。二、美持公司受让的是国有土地，以一次性82702600元的对价取得案涉土地使用权，每年都要向国家缴纳房地产税、土地税等。荣轩公司与流涌尾居委会签订转让合同时转让价格较低，故同时约定了荣轩公司需每年支付土地使用费的支付义务。直至美持公司竞得该土地前，荣轩公司在案涉土地上收益18年赚取8000多万差价，故其应当承担支付土地使用费义务。三、美持公司仅参与了案涉土地的竞拍，并非荣轩公司所称的多次参与。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，荣轩公司二审提交调查笔录，拟证明本院在执行过程中已清楚拍卖地存在拖欠管理费用事宜，且在拍卖公告中也已明示。流涌尾居委会对该调查笔录真实性、合法性予以确认，但认为与本案无关。美持公司认为调查笔录不能证明荣轩公司主张的内容，美持公司收到流涌尾居委会起诉状后，问过当时负者拍卖的法官或书记员，其明确回复该费用与美持公司无关。还查明，对于土地有偿转让使用费的性质。荣轩公司认为系使用案涉土地而产生的管理费。流涌尾居委会认为系与土地使用权相关联的，因土地使用而产生的费用。美持公司认为系荣轩公司受让流涌尾居委会土地的转让费。荣轩公司、流涌尾居委会签订的两份《土地有偿转让合同书》，流涌尾居委会向荣轩公司转让两块土地，面积分别为30亩、30.6亩，该两块土地后来登记至荣轩公司名下并办理了国有土地使用权证分别为东府国用（2002）字第特370号、东府国用（2002）字第特74号，对应的面积分别为14742.69平方米、28600平方米。再查明，本院发布的《关于东莞市万江区****洲心的土地及地上建筑物的拍卖公告》第五条约定，本次拍卖标的所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费、金和所需补交的相关税、费金……，及该财产有可能存在的一切欠费（包括但不限于管理费、水费等）和办证过程中所产生的办证、过户等所有费用，均由买受方自行承担和支付。美持公司通过竞拍取得东府国用（2002）字第特74号的使用权。本院认为，本案系合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据各方上诉及答辩，流涌尾居委会依据《土地有偿转让合同书》约定主张土地有偿使用费，有合同依据，本院予以支持。本案二审争议焦点为：流涌尾居委会所主张的土地有偿使用费应由谁承担。首先，关于土地有偿使用费的性质。荣轩公司、流涌尾居委会主张该土地有偿使用费系因使用土地而产生的费用，美持公司则主张土地有偿使用费系土地转让款的一部分。根据《土地有偿转让合同书》第一条第2、3款对土地单价、总价的约定，而土地有偿使用费系《土地有偿转让合同书》第三条第4款所约定的费用，因此，本院采纳荣轩公司、流涌尾居委会的主张，认定土地有偿使用费并不属于土地转让价款的一部分，而属于使用土地而产生的费用。其次，美持公司通过竞拍，于2018年8月7日取得东府国用（2002）字第特74号土地使用权，根据《关于东莞市万江区****洲心的土地及地上建筑物的拍卖公告》第五条约定，该地块的土地有偿使用费应由美持公司承担。再次，荣轩公司、流涌尾居委会签订《土地有偿转让合同书》涉及的土地面积与东府国用（2002）字第特74号、东府国用（2002）字第特370号土地的面积并不能完全对应，但考虑两者之间的关联性，流涌尾居委会主张按照东府国用（2002）字第特74号、东府国用（2002）字第特370号两地的比例折算土地有偿使用费，具有合理性，本院予以采纳。根据两份《土地有偿转让合同书》，流涌尾居委会主张2018年土地有偿使用费107545元及相应违约金，合法有据本院予以支持。东府国用（2002）字第特370号对应的土地有偿使用费及违约金为107545元×14742.69平方米÷（14742.69平方米+28600平方米）=36581元及违约金（以3654元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止）。东府国用（2002）字第特74号2018年1月1日至8月6日对应土地有偿使用费及违约金为（107545元-36581元）×217天÷365天=42190元及违约金（以42190元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止）。上述两部分土地有偿使用费及违约金由荣轩公司承担，合计为土地有偿使用费78771元及违约金（以78771元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止）。东府国用（2002）字第特74号2018年8月7日至12月31日对应土地有偿使用费及违约金为107545元-36581元-42190元=28774元及违约金（以28774元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止），由美持公司承担。综上所述，荣轩公司的上诉请求成立部分，应予驳回；一审判决认定事实不楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28351号民事判决第二项。二、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28351号民事判决第一项为：东莞市荣轩物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市****办事处流涌尾社区居民委员会支付土地有偿使用费78771元、违约金（以78771元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止）。三、东莞市美持贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市****办事处流涌尾社区居民委员会支付土地有偿使用费28774元、违约金（以28774元为基数，按照每日万分之四，从2019年1月1日计至实际清偿之日止）。四、驳回东莞市****办事处流涌尾社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1289.97元，由东莞市荣轩物业管理有限公司负担989.97元，由东莞市美持贸易有限公司负担300元。二审案件受理费2819.99元（东莞市荣轩物业管理有限公司已预交），由东莞市荣轩物业管理有限公司负担2219.99元，由东莞市美持贸易有限公司负担600元。基于东莞市荣轩物业管理有限公司同意，东莞市美持贸易有限公司直接向东莞市荣轩物业管理有限公司支付二审案件受理费600元。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年九月二十八日书记员  钟燕珊