呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初3137号原告：内蒙古金堃物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区桥靠西街金宇紫光小区北配**楼。法定代表人：褚桂明，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩志红、白莉娜，内蒙古正度律师事务所律师。被告：宋婉娜，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告内蒙古金堃物业服务有限公司(以下简称金堃物业公司)与被告宋婉娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金堃物业公司的委托诉讼代理人韩志红、被告宋婉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金堃物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年3月21日至2019年12月31日的物业服务费6680元、二次垃圾转运费170元，违约金1542元，共计8392元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月10日，原告与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告向呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街38号金宇新天地项目提供物业服务。被告系原告所服务的金宇新天地E座616室的业主，依据《前期物业服务合同》，原告已履行了对小区进行管理和服务的义务，在该小区居住的绝大多数业主也按合同约定将物业费支付给了原告。但被告未按时交物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。被告经原告工作人员多次催要，仍拒绝缴纳物业费。为了维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》及《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，我不承认以上说的物业费，我在收房时被告知要交纳的物业费是按照公寓的收费标准收取的，实质上我的房产证上的住房性质是住宅。收费不合理且不统一。并且在以后的年度中我没有享受到作为业主的服务。我未签属过物业合同。物业费定价过高。我不认可违约金。2016年收取我物业费时是按照公寓的收费标准收取的，多收取了我的物业费，存在乱收费现象。另，窗外有风机噪音非常大，排出的气体有害否，造成无法开窗，要求物业降低噪音。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日原告金堃物业公司接受内蒙古金宇置地有限公司的委托入驻“金宇新天地”项目开始为该项目提供物业服务。2017年4月6日通过招投标方式中标“金宇新天地”项目，于2017年4月10日与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同示范文本》，接受内蒙古金宇置地有限公司的委托继续对“金宇新天地”进行物业服务。《前期物业管理服务合同示范文本》就物业服务标准、服务费用、双方的权利义务及违约责任等做了明确约定。其中第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。“金宇新天地”项目的具体收费标准为：2015年11月30日至2017年12月31日，住宅2.2元/平米/月，公寓2.9元/平米/月，G、H商业街3元/平米/月；2018年1月1日后至今，住宅2.5元/平米/月，公寓3.2元/平米/月，G、H商业街3.5元/平米/月。原告金堃物业公司聘请了专业的人员为“金宇新天地”项目提供高品质的物业服务，“金宇新天地”项目内的物业设备已投入使用运行正常，按时保养。原告金堃物业公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对小区进行了日常的管理及维护，包括但不限于出入人员登记、消防控制室24小时值班、公共区域日常清扫、代缴二次垃圾转运费等。被告宋婉娜系原告金堃物业公司服务的“金宇新天地”项目的E座616室的业主，其于2016年10月3日阅读了《临时管理规约》并签属了《承诺书》同意并接受原告的物业服务。《临时管理规约》第三十五条约定，本物业物业服务费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年12月15日之前交纳次年物业服务费、车位服务费，并结清本年度所欠各项费用(包括但不限于物业服务费等)。E座616室为住宅式公寓，建筑面积为63.82平方米，自2017年3月21日被告宋婉娜未交纳物业服务费，致原告金堃物业公司提起本案诉讼。原告金堃物业公司在每一交费年度均提前书面通知提示业主按时交纳物业费。以上事实有评标报告、前期物业管理服务合同示范文本、金宇新天地项目住宅标段及B、C、E、座公寓楼前期物业管理补充协议、临时管理规约、蒙(2018)呼和浩特市不动产权第0009200号不动产权利证书、资质证书、保洁月度巡查、出入人员登记表、工程维修单、消防控制室值班记录、特种设备使用标志、监控值班记录等、催收物业费通知照片、锦旗照片、牌匾照片在案佐证。本院认为，基于庭审查明的事实，2017年4月10日原告金堃物业公司与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同示范文本》，协议中约定由原告金堃物业公司对呼和浩特市金宇新天地小区提供前期物业管理服务事宜，物业费收取标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2015年11月30日至2017年12月31日，公寓2.9元/平米/月；2018年1月1日后至今，公寓3.2元/平米/月。2016年10月3日被告宋婉娜办理了入住手续，成为呼和浩特市金宇新天地小区E座616室的业主，其房屋建筑面积为63.82平方米。被告宋婉娜拖欠2017年3月21日-2019年12月31日期间的物业服务费，其中2017年3月21日至2017年12月31日期间的物业费1758元(公寓2.9元/平米/月÷30日×285日×63.82平方米)，2018年至2019年12月31日期间的物业费4901元(公寓3.2元/平米/月×12月×63.82平方米×2年)，合计6659元，本院按6659元予以支持；对于原告金堃物业公司诉请的违约金，因原告金堃物业公司与内蒙古金宇置地有限公司签订的《前期物业管理服务合同示范文本》就每日万分之二点一的标准支付违约金作出约定，没有与被告宋婉娜进行约定，根据合同的相对性，该违约金支付标准对被告宋婉娜不发生约束力，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告金堃物业公司履行了相关物业服务事宜，服务活动不可能做到尽善尽美，但并不是完全服务不到位，业主应向原告金堃物业公司主动履行交纳物业费及二次垃圾转运费的义务，以便于物业服务能够顺利进行。每年的二次垃圾转运费60元属于物业公司代环卫部门收取，被告宋婉娜应全额按时交纳，被告宋婉娜拖欠2017年3月21日-2019年12月31日期间的二次垃圾转运费166元(60元÷365日×285日+60元×2年)，本院支持二次垃圾转运费166元。关于被告的辩称，因物业服务是一个持续过程，不能反映物业服务的整个过程，被告购买的为住宅式公寓，应当按公寓收费标准收取且被告未提交相关证据证明其辩称。故对于被告的辩称，本院不予支持。另外，关于被告所称风机噪音的问题。因风机的产权及管理均非原告且该设备的用途主要用于消防，每年对该设备进行1次以上的测试检验，平时并不开启，只在有火灾时才自动开启。故对被告的该项辩称，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告宋婉娜于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古金堃物业服务有限公司支付2017年3月21日至2019年12月31日的物业服务费6659元、二次垃圾转运费166元，共计人民币6825元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宋婉娜负担。本判决为终审判决。审判员 王晓勇二Ｏ二Ｏ年九月十八日书记员 魏利荣