云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1153号上诉人（原审被告）：李金，男，1968年2月1日生，住云南省楚雄州禄丰县。委托诉讼代理人：孙振萍，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组。住所地：禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村。负责人：王辉龙，村民小组长。委托诉讼代理人：夏迎中，云南迎中律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张晓红，云南迎中律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告：张晓才，男，1985年8月16日生，住云南省楚雄州禄丰县。上诉人李金与被上诉人禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组（以下简称下村三组）、原审被告张晓才土地租赁合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2020）云2331民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李金上诉请求：撤销一审判决，改判驳回下村三组的诉讼请求；一、二审等诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序不合法，村民小组不具有诉讼主体资格。《村民委员会组织法》第二条规定，由村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，第八条规定村民委员会管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，村民小组无权对外签订处理公共事务的合同。因此，下村三组没有适格的原告主体资格，依法应当驳回被上诉人的起诉。2、一审判决适用法律错误。涉案合同《土地租赁协议》是上诉人与被上诉人于2018年12月6日签订，但是签订该合同时，合同标的物土地有其他租赁权，被上诉人在上诉人不知情的情况下以欺诈的手段致使上诉人与其签订协议，该协议无效，上诉人不需要履行无效协议。《土地租赁协议》第一条约定：甲乙双方于2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》随即作废，但甲方必须按照协议约定，将土地恢复平整。该条约定不符合法律规定，依据合同相对性，以上协议的甲乙双方是上诉人与被上诉人，在案外人不知情的情况下无权约定案外人与被上诉人签订的《下村三组砖厂出租协议》作废。即使上诉人知情有《下村三组砖厂出租协议》的存在，也签订了本案的《土地租赁协议》，但是被上诉人没有按照协议约定将土地恢复平整交上诉人可以使用经营该土地，同时《下村三组砖厂出租协议》也没有按照协议约定随即废除，被上诉人与案外人的纠纷是通过诉讼解除的《下村三组砖厂出租协议》。一审法院以上诉人与被上诉人合同实际履行了协议内容为由确定了合同的有效性是错误的。合同的生效要件之一必须是不违反法律或者社会公共利益。本案合同的签订违反了《合同法》关于合同相对性的约定，且存在和合同无效的情形，故依法应当认定为合同无效。下村三组答辩称：1、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条、第二十八条第三款规定，双方签订《土地租赁协议》前，下村三组已经按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定召开了村民小组会议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条的规定，村民小组不具有诉讼主体资格的理由不成立。2、《土地租赁协议》第一条中表明2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》作废，从协议内容，此时上诉人已经知道或应当知道《下村三组砖厂出租协议》在前，并承认双方是此前协议的实际相对人。2020年3月12日，上诉人又以终止租赁协议的形式以自身原因单方主动提出终止协议，因此，《土地租赁协议》既没有损害国家、集体和第三人利益及公共利益或者违反法律法规的强制性规定的无效情形，也没有可撤销情形，上诉人已经丧失撤销权。3、李金是张晓才的舅舅，张晓才系张小明的哥哥，《土地租赁协议》、《下村三组砖厂出租协议》的签署，争议的前前后后过程，张晓明、张晓才共同参与谈判、协商，张小明从未向上诉人或被上诉人主张权利或提出异议，证明上诉人对两个协议不存在不知情和误解的情形。4、《土地租赁协议》系协议终止，合同终止不溯及既往，终止前的租金承租人必须支付，且终止协议中已经明确系上诉人原因提出，双方互不承担违约责任。一审中上诉人也明确砖厂从2018年12月6日签协议时起就由其管理，上诉人实际已取得了租赁物的使用权，因此，上诉人上诉人提及的被上诉人没有恢复平整土地交付其使用的理由不成立。综上，双方签订的《土地租赁协议》合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。下村三组向一审法院起诉请求：1、判决李金、张晓才支付下村三组2018年12月6日至2020年3月12日期间的场地租金215750元；2、由李金、张晓才承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李金欲承租下村三组位于禄丰县碧城镇南坡头砖厂厂址的土地作为发展用地。2018年11月4日，张晓才作为担保人，李金作为保证人写下《保证书》一份，内容为：“兹有李金，现承包下村三组南坡头土地使用，在承包期内，涉及该土地的所有事宜以及债权、债务等均由我李金承担，如我李金无法承担的责任或处理的事务，均由担保人张晓才负责承担（包括债权、债务、涉及该承包土地的所有事务处理等）”。2019年11月15日，下村三组召开出租南坡头下村三组土地会议。2018年12月6日，下村三组（甲方）与李金（乙方）签订了《土地租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方将位于碧城镇南坡头砖厂厂址的土地（53.7亩）租赁给乙方作为发展用地。甲乙双方于2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》随即作废，但甲方必须按该协议的约定，将土地恢复平整；承租期限自2018年12月6日至2028年12月6日，租期为10年，租期满10年后，甲方无偿送乙方使用一年；每年租金为172600元，承租期间，甲乙双方不得以任何理由增减租金，租金两年一付，协议签字之日将2018年12月6日至2020年12月6日租金一次性付清给甲方。每次支付租金，乙方在甲方村民代表的见证下，将应付租金一次性转入甲方指定的村级会计工作站账户内，并由甲方财务人员开具相应的收款收据给乙方收执。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后下村三组将砖厂的场地交付给了李金经营管理。2020年3月12日，下村三组（甲方）与李金(乙方)签订《〈土地租赁协议〉终止协议》一份，协议内容为“甲方于2018年12月6日将本村集体所有位于南坡头砖厂原址的土地承包给乙方经营管理，承包期限10年，由于乙方原因，不能继续租赁使用该土地，经乙方提出，双方协商，同意终止原承包合同，并达成如下协议：一、乙方主动放弃合同的所有权利，将土地全部交由甲方管理。二、甲乙双方互不承担违约责任，属于双方自愿终止原租赁合同。三、本协议是根据双方实际情况，共同协商，自愿签订的，双方必须严格遵守履行协议条款。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。”上述两份协议尾部均有甲方负责人王辉龙及村民代表、乙方李金的签名及捺印，在《土地租赁协议》的尾部有禄丰县碧城镇下村社区居民委员会杨映德等五人的签名。自《土地租赁协议》签订之日至签订《土地租赁协议终止协议》，李金未支付租赁期间的租赁费用。另查明，2015年11月28日，下村三组（出租方、甲方）与案外人张小明（承租方、乙方）自愿签订一份《下村三组砖厂出租协议》，下村三组将集体所有的砖厂出租给张小明经营使用，租期自2015年11月28日起至2023年7月1日止，租赁期限满延长壹年无偿给乙方使用，租期至2024年7月2日止，租期八年。2019年12月17日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2019）云23民终1640号民事判决书，判决解除下村三组与张小明于2015年11月28日签订的《下村三组砖厂出租协议》。一审法院认为，本案争议的焦点是：下村三组、李金、张晓才2018年12月6日签订的合同是否有效。下村三组主张，根据相关证据和李金、张晓才的陈述均能表明李金、张晓才是清楚之前场地已经出租的事实，2018年签订合同的时候下村三组已经将砖厂交付给了李金、张晓才，也就是履行了交付义务，合同已经生效。至于有没有其他合同的存在不影响本合同，因为下村三组将标的物交付李金、张晓才也没有其他人提出异议。合同是双方自愿签订的，也不存在无效的情形，所以合同自始都是有效的。李金、张晓才则认为，下村三组与李金所签订的《土地租赁协议》无效，因为在签订《土地租赁协议》的时候，下村三组与案外人张小明签订的《下村三组砖厂出租协议》尚未依法解除，其不知道该协议的存在，其与下村三组签订的协议存在欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项之规定，应当认定该协议无效。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。下村三组与李金签订的《土地租赁协议》内容第一项的内容为“甲乙双方于2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》随即作废，但甲方必须按该协议约定，将土地恢复平整”。从下村三组与李金签订的协议可以看出，本案李金自始至终都知道下村三组与案外人张小明所签订的协议存在的事实，下村三组并未故意进行错误陈述而误导李金与其签订协议。其次，下村三组与李金签订租赁协议后，张小明并未对该砖厂的土地主张过任何权利，虽然前协议未解除，但并未影响李金的管理使用。第三，下村三组与李金及下村三组与案外人张小明之间签订的合同均为有效合同，但下村三组作为出租人只能就一个合同履行，协议签订至下村三组与李金协议终止《土地租赁协议》的期间，应认定下村三组与李金对双方签订的《土地租赁协议》实际进行了履行。故下村三组与李金签订的《土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，为有效合同。李金应当按照协议约定的租金支付方式向下村三组支付租金。对下村三组提出要求李金、张晓才支付自2018年12月6日至2020年3月12日期间的场地租赁费215750元（172600÷12×15），有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。张晓才在其签订的保证合同中约定“如我李金无法承担的责任或处理的事务，均由担保人张晓才负责承担（包括债权、债务、涉及该承包土地的所有事务处理等）”，符合一般保证的情形，张晓才的保证为一般保证责任。下村**作为债权人，当其不能向主债务人李金实现债权时，可以向张晓才主张权利，对张晓才辩解理由不予支持。张晓才经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自行放弃自己诉讼权利的行为，应当承担相应的法律后果。法院依法缺席判决。综上所述，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。李金应当按照协议向下村三组支付土地租赁费215750元，并由张晓才对该费用承担一般保证责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由李金于判决生效后三十日内支付禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组土地租赁费215750元；二、当李金不能对禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组履行支付义务时，由张晓才对李金不能履行的部分承担一般保证责任。案件受理费4536元，减半收取2268元，由李金、张晓才负担（因下村三组已预交，由李金、张晓才在履行上述义务时一并支付给禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组）。二审中，上诉人李金对一审法院认定的事实没有提出异议；同时认为一审法院遗漏认定了签订《土地租赁协议》当天，双方又签订了一份补充协议的事实。被上诉人下村三组对一审法院认定的事实没有异议。对当事人无异议的一审法院认定的其余事实，本院予以确认。二审中，上诉人李金向本院提交《补充协议》1份，欲证明协议约定李金负责督促原下村三组组长高贵生的家属将之前的砖厂租金还给下村三组，如果没有还的话合同无效，李金没有按《补充协议》约定完成这个附条件，因此按约定合同无效。经质证，下村三组对真实性、合法性、关联性认可，但认为不能证明上诉人的主张，《补充协议》明确李金于2018年12月6日需支付2018年12月6日至2020年12月6日两年的租金，下村三组同意李金延期10个月支付；砖场内的废铁、废机械设备由李金拆除变卖，然后交给村集体23000元的事实。本院认为，下村三组对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。《补充协议》第一条约定“乙方（李金）负责督促原组长高贵生的家属将2016年7月1日至2018年7月1日两年的砖厂租金（合计人民币肆拾壹万元整）在2019年元月底交付给下村三组，否则此合同视为无效”、第二条约定“乙方原定于2018年12月6日需向甲方（下村三组）支付2018年12月6日至2020年12月6日两年的租金，现甲方同意乙方延后10个月，即2019年10月6日前交付该笔租金”、第四条约定“原砖厂砖窑由乙方自行销毁处理”，从第一条约定可以证明《补充协议》是附条件的，如果第一条约定没有成就，《补充协议》无效，并不是《土地租赁协议》无效，因此，《补充协议》并不能证明上诉人欲证明《土地租赁协议》无效的待证事实。下村三组向本院提交以下证据：1、《补充协议》1份，欲证明上诉人与被上诉人2018年12月6日签订《土地租赁协议》时已经明知此前存在《下村三组砖厂出租协议》的事实，并自愿接受和承担《土地租赁协议》的义务；《补充协议》对场地及地上附着物交付上诉人作了约定，协议签订后场地已交上诉人；场地不存在重复租赁或重复收取租金的事实。2、2019年10月13日《会议纪要》1份、2020年3月12日李金出具的《情况说明》1份，欲证明上诉人及张晓才与村小组协商，村小组经会议决定一致同意上诉人2020年3月付清租金、终止合同的事实。经质证，上诉人李金对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可。对《会议纪要》的真实性、合法性、关联性不认可，认为该页的前面有撕毁，前面的记录有手印，该页没有手印，是下村三组内部做的；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性认可。本院认为，下村三组提交的《补充协议》与上诉人提交的《补充协议》内容一致，《补充协议》第一条约定的2016年7月1日至2018年7月1日的租金就是履行《下村三组砖厂出租协议》约定的租金，由此证明在签订《补充协议》时上诉人是知道存在《下村三组砖厂出租协议》及内容的。《会议纪要》虽然签字人没有按手印，但结合在案的其他证据能相互印证其内容的真实性。对《情况说明》，上诉人对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信，《情况说明》证明李金认可2018年12月6日至2020年3月12日的租金未付以及从2020年3月12日双方终止协议的事实。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1、一审程序是否合法；2、《土地租赁协议》是否有效；3、李金是否应支付下村三组土地租金215750元。关于第一个焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十八条规定“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人”，本案案涉的土地属下村三组集体所有的财产，下村三组作为当事人参加诉讼符合上述规定，一审程序符合法律规定。关于第二个焦点，本院认为，首先，《土地租赁协议》第一条约定“甲乙双方于2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》随即作废，但甲方必须按该协议约定，将土地恢复平整”以及《补充协议》第一条、第四条、条五条、第六条约定内容能够证明，在签订《土地租赁协议》和《补充协议》时李金是明知《下村三组砖厂出租协议》存在的事实。其次，虽然《补充协议》第一条约定是附条件的，第一条约定的条件没有成就，此合同视为无效是指《补充协议》无效，而《补充协议》是从合同，从合同无效并不必然导致主合同《土地租赁协议》无效。综合上述理由，本案并不存在上诉人主张的下村三组以欺诈手段在其不知情的情况下签订的《土地租赁协议》，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形；《土地租赁协议》第一条无效，亦并不能导致《土地租赁协议》的全部内容无效，因此，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第三个焦点，本院认为，双方签订《土地租赁协议》后，下村三组已按约定实际将案涉土地交由上诉人使用，上诉人在一审庭审中也认可从2018年12月6日后场地就由其管理，没有支付租金，《土地租赁协议终止协议书》、《情况说明》亦证明双方于2020年3月12日协议终止《土地租赁协议》，因此，上诉人应按《土地租赁协议》约定支付2018年12月6日至2020年3月12日的租金215750元。综上所述，上诉人李金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4536元，由李金负担。本判决为终审判决。审判长  何永丽审判员  李 梅审判员  马春梅二〇二〇年九月二十八日书记员  梁 桔