文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0243民初3359号原告：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街**。统一社会信用代码915002437562303596。法定代表人：龙兴顺，该公司董事长。诉讼代表人：重庆市尧舜房地产开发有限公司破产管理人重庆学苑律师事务所。委托诉讼代理人：张毅，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，重庆学苑律师事务所律师。被告：王玉，女，1964年2月26日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：许良伟，男，1964年12月8日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告重庆市尧舜房地产开发有限公司(以下简称尧舜公司)与被告王玉、许良伟合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尧舜公司诉讼代表人重庆学苑律师事务所的委托诉讼代理人杨敏，被告王玉、许良伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尧舜公司请求人民法院依法判决：1.二被告立即向原告支付所欠房款110000元，并支付违约金18601元(以110000元为基数，按每日万分之一的利率自2015年10月9日起计算至2020年5月26日止)，合计128601元；2.二被告向原告支付以所欠房款110000元为基数，按照每日万分之一的利率自2020年5月27日起计算至付清之日止的违约金；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年10月8日，原告与被告王玉签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，被告王玉向原告购买商品房一套（该房屋位于重庆市彭水县XX街道XX社区138号XX广场X栋，房号XX-5号），房款总价为586900元，于签约之日一次性付清。并约定逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，原告决定继续履行合同的，被告王玉应当以应付而未付房款为基数，按每日万分之一的利率自合同约定的应付款项的次日起至实际付款之日止，向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告王玉交付了房屋且办理了房屋产权证，被告尚欠房款110000元。2015年10月21日，被告王玉向原告出具欠条，载明仍欠原告110000元，并约定将房屋出售后归还欠款。现房屋已经二被告出售，经原告多次催告，被告王玉至今仍未归还欠款。二被告系夫妻关系，被告王玉在二被告婚姻存续期间购买了上述房屋，根据婚姻法相关规定，被告王玉所欠原告房款属于二被告的夫妻共同债务。故原告特诉至法院，请求支付如前诉请。被告王玉辩称，1.被告王玉是被迫与尧舜公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。被告王玉的丈夫许良伟在2013年借给尧舜公司100万元，当时约定了相应的借款利息以及还款期限(于2014年同期归还)，尧舜公司未在规定时间还款，后继续催收借款无果，尧舜公司法定代表人龙兴顺主动要求迟延归还并按原借款协议支付借款利息，之后即停止支付借款利息。被告多次找龙兴顺归还100万元借款以及所欠资金利息9万元。在原汉葭镇人大主席刘洪生主持下各方达成了协议，由债权人蒋中华接收尧舜公司金山广场二楼商业用房400平方米作价578万余元，除抵还蒋中华300万元借款外，由蒋中华代替龙兴顺支付给许良伟100万元借款，其余差额部分及房屋过户应缴税费一次性支付给龙兴顺。龙兴顺所欠蒋中华18万元、许良伟9万元利息，待龙兴顺财务好转再予以支付。协议达成后，蒋中华要求在龙兴顺房产证过户后再由蒋中华先支付100万元给许良伟。历时几个月，龙兴顺并未如约办理过户，并称过户费已作他用。无奈之下，龙兴顺再次约蒋中华与王玉协商，先由王玉借出49万元作为过户费用，为了防止类似情况，被告王玉提出用房产抵押，并由蒋中华、王玉与尧舜公司业务员一同前往国土房管局办理之前协商的抵押产权物及本次借款所涉抵押房产，由于本次借款是在双方不情愿的情况下形成的，所以龙兴顺按照公司所定售房价即4900元/平方米作价60万元，而当时实际售房价是4300元/平方米，而且要求现金一次性结清，被告王玉当时提出在将龙兴顺所欠9万元利息减除后一并结清，但龙兴顺不同意，为了保住商业用房的产权顺利办理，所以只能按照龙兴顺的要求，由王玉出具购房款110000元的欠条。2.被告王玉在与龙兴顺签订《重庆市商品房买卖合同》后所书写的欠条内容可以证明，案涉房屋的价款是为49万元借款作的抵押，被告王玉在将该房屋另行出售前多次电话通知龙兴顺将房屋赎回，原告以被告未支付欠款为由，向被告王玉催收欠款110000元，并主张支付银行同期利息。被告许良伟辩称，1.同意被告王玉的答辩意见；2.龙兴顺应该先行向被告支付借款100万元的利息9万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年10月8日，原告尧舜公司作为甲方(卖方)与被告王玉作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同第三条约定，乙方所购商品房座落于重庆市彭水县XX街道XX社区138号XX广场X栋XX-5，建筑面积为117.38平方米。第四条约定，商品房为清水房，总成交金额为586900元，建筑面积单价为5000元/平方米。第五条约定付款方式及期限为“签约之日乙方向甲方一次性支付房款586900元。”第十条约定乙方逾期付款的违约责任为“乙方如未按本合同约定的时间付款……逾期超过60日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”2015年10月12日左右，案涉房屋的登记权利人变更为被告王玉。2015年10月21日，被告王玉向原告尧舜公司出具欠条一份，该欠条内容为“今欠到重庆市尧舜房地产开发有限公司房款11万大写壹拾壹万元（人民币）整（房号X幢XX-5），待房屋出售后归还其欠款。”2017年8月15日，原告尧舜公司将该房屋交付给被告王玉。另查明，被告王玉与许良伟于1985年9月17日依法登记结婚。2017年7月19日，被告王玉与案外人张龙春达成房屋转让协议，约定王玉将案涉房屋转让给张龙春。2017年7月28日，张龙春向被告王玉支付了购房尾款255000元。2017年11月7日，案涉房屋的登记权利人变更为张龙春。还查明，本院于2019年10月22日作出(2019)渝0243破申7号民事裁定书，裁定受理申请人重庆鉴识律师事务所对原告尧舜公司的破产清算申请。本院于2019年12月11日作出（2019）渝0243破6号决定书，决定指定重庆学苑律师事务所为原告尧舜公司的破产管理人。本院认为，本案是一起合同纠纷。原告尧舜公司与被告王玉2015年10月8日所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同依法成立并生效。双方在签订该《重庆市商品房买卖合同》当月，原告尧舜公司已将该房屋产权登记过户至被告王玉名下。被告王玉2015年10月21日所出具的欠条足以证明被告王玉尚欠原告尧舜公司房款110000元的事实。该欠条中约定待房屋出售后归还其欠款。现被告王玉已将该房屋出售并已于2017年7月28日收到买受人支付的购房尾款，故被告王玉应当按照欠条约定履行付款义务，即向原告尧舜公司支付尚欠的110000元。关于原告所主张的逾期付款违约金问题。原告尧舜公司与被告王玉2015年10月8日所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了签约当日一次性支付房款586900元，并约定了逾期付款的违约责任，但该合同第十条是针对“乙方如未按本合同约定的时间付款”所涉及的违约责任进行的约定，被告王玉基于该条款承担逾期付款违约责任这一条件是特定的，即被告王玉在签约当日未一次性支付房款586900元。但被告王玉2015年10月21日向原告尧舜公司出具了欠条，且原告尧舜公司对该欠条内容予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，该欠条内容应视为原告尧舜公司与被告王玉之间对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中所约定的付款方式、期限作了一致变更，该变更内容对双方具有法律约束力。该付款方式、期限变更的法律效力应及于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条中关于逾期付款违约责任的约定。通过被告王玉2015年10月21日所出具的欠条内容来看，被告王玉应向原告尧舜公司承担的付款义务是附条件的，即“待房屋出售后归还其欠款”。而在出具该欠条时，所附条件何时成就也是不确定的，时间或短亦或长，只有待到案涉房屋出售后方能明确付款期限。加之被告王玉2015年10月21日所出具的欠条中并未再约定逾期付款的违约责任。故，基于原告尧舜公司与被告王玉之间对付款方式、期限重新作了约定，双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条中关于逾期付款违约责任的约定对被告王玉不再具有法律约束力。因此，本院对原告尧舜公司所主张的支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”案涉《重庆市商品房买卖合同》系原告尧舜公司与被告王玉个人签订，因原告尧舜公司未举示证据证明案涉欠款系用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故本院对原告尧舜公司所主张案涉110000元欠款属于被告王玉与许良伟夫妻共同债务的意见不予支持，该欠款110000元不应判由被告许良伟共同偿还。关于被告王玉提出的应当抵扣借款利息9万元的问题，因系另一法律关系，本案中不予处理，被告可另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王玉于本判决生效后十五日内支付原告重庆市尧舜房地产开发有限公司110000元；二、驳回原告重庆市尧舜房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2872元，减半收取1436元，由被告王玉负担1250元，由原告重庆市尧舜房地产开发有限公司负担186元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘双宏二〇二〇年九月十四日书记员  冉芙蓉