广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2358号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市海滨街道xx东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍志杰，男，1971年9月28日出生，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码:xx。被上诉人（原审原告）：符秀宏，女，1981年7月15日出生，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码:xx。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人伍志杰、符秀宏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人伍志杰、符秀宏共同的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伍志杰、符秀宏的诉讼请求，案件诉讼费用由伍志杰、符秀宏承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据约定优先的原则，应当认定东和公司于2013年9月30日交付涉案房屋给伍志杰、符秀宏，依法应驳回伍志杰、符秀宏的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人可按本合同中所确定的通讯地址以电话、挂号信或特快专递其中一种形式发出收楼通知书，在发出收楼通知书之日起第三十日买受人仍未办理收楼手续的，视为出卖人实际已将该房交付买受人使用，从出卖人发出收楼通知书第三十日起视为买受人以实际收楼，须按本合同第六条付款方式和期限交付房款并按规定缴交物业管理费。”《商品房买卖补充合同》第五条第一款约定：“届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地未交付地点。”因此，根据《商品房买卖补充合同》第五条第一款的约定，应认定东和公司于2013年9月30日将涉案房屋交付给伍志杰、符秀宏，东和公司没有逾期交房，依法应驳回伍志杰、符秀宏的诉讼请求。二、若不认可上述时间为交房时间。东和公司已经举证证明伍志杰、符秀宏于2013年10月安装涉案房屋的大门，已经完成涉案房屋的交付，故依法应予以驳回伍志杰、符秀宏的诉讼请求。东和公司已提交的证据中,涉案商住楼物业公司证明了涉案房屋的大门是于2013年10月份安装的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,东和公司已经完成了自己的举证责任。因伍志杰、符秀宏于2013年10月安装涉案房屋大门，其行为视为收房，涉案房屋已在伍志杰、符秀宏的控制中，房屋损毁和灭失的风险也同时转移给伍志杰、符秀宏，故伍志杰、符秀宏无权要求东和公司承担逾期交房的违约责任。同时，伍志杰、符秀宏无法提供证据，其无法推翻东和公司的证据，应当承担举证不能的不利后果。一审法院认定东和公司提供的证据有瑕疵是不合理的。伍志杰、符秀宏答辩称：《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人交房时应该签署房屋交接单，东和公司作为专业的开发商，若已交付房屋给伍志杰、符秀宏使用，不可能不让伍志杰、符秀宏签署交接单，由此可知2013年东和公司并没有交付房屋给伍志杰、符秀宏。况且东和公司在2013年还未取得竣工验收备案表，即使移交房屋也不符合合同约定，不能认为已经履行交付义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。伍志杰、符秀宏向一审法院起诉请求：1.东和公司向伍志杰、符秀宏支付Bxx房的逾期交房违约金人民币145608.27元（逾期交房违约金：以已付房价款376833元为基数，每日按万分之二计算,自2013年10月1日暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司实际交付房屋给伍志杰、符秀宏之日止）。2.东和公司向伍志杰、符秀宏退还多收取的办证费用11214.5元。以上1、2项合计156822.77元。3.东和公司为伍志杰、符秀宏办理位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx房的房地产权属证书。4.案件诉讼费用由东和公司承担。一审法院查明事实：2013年4月11日，伍志杰、符秀宏与东和公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：Bxx号]，约定伍志杰、符秀宏向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx房，建筑面积为117.01平方米，房价款376833元。合同签订后，伍志杰、符秀宏已按照约定向东和公司支付清房价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。”补充合同第五条关于商品房的交付：“1.在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……2.如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。”合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。”2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，伍志杰、符秀宏在该业主名单内。一审法院认为：伍志杰、符秀宏与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据伍志杰、符秀宏的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、东和公司实际交房时间的认定；二、伍志杰、符秀宏请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题；四、伍志杰、符秀宏请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司陈述于2013年4月11日通知了伍志杰、符秀宏办理收房手续，并于2013年6月28日在小区内张贴收楼公告，伍志杰、符秀宏亦于2013年10月份经管理处同意在涉案商品房安装了大门，故其并未逾期交房以及伍志杰、符秀宏该诉讼请求已超过了诉讼时效。伍志杰、符秀宏则不予认可，认为东和公司虽然于2013年6月28日通知收房，但涉案商品房当时并没有经竣工验收合格，不符合法律及合同约定的交付条件，且东和公司未能提供充分的证据证明涉案商品房的大门于何时安装。因此，东和公司应当承担相应的责任直至交付合格的商品房为止。为此，一审法院分析如下：1.东和公司主张于2013年9月30日将涉案商品房实际交付给伍志杰、符秀宏，但未能提供相关证据予以佐证；2.东和公司虽然陈述伍志杰、符秀宏于2013年10月份在涉案商品房安装了大门，并提供了相关的照片予以佐证，但该证据在形式上存在瑕疵，不足以证明其拟主张的事实，且伍志杰、符秀宏不予认可；3.庭审中，东和公司虽提交照片证实涉案商品房安装了大门，但双方未能就具体装门时间达成一致意见，且亦未能提供相关证据予以佐证。可见，伍志杰、符秀宏在双方未办理相关收房手续便擅自安装了大门，在实际上已占有使用该涉案商品房，应视为涉案商品房已实际交付。由于双方均未能举证证明涉案商品房的大门安装时间，根据双方签订的买卖合同约定以及公平的原则，可酌定涉案商品房取得竣工验收登记之日（即2017年5月5日）为涉案商品房交付之日。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于伍志杰、符秀宏未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为伍志杰、符秀宏起诉之日（2019年2月22日）起往前计算三年（即2016年2月23日后产生的违约金），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2016年2月23日前产生的违约金），一审法院不予支持。关于焦点三。逾期交房违约金起算日期应从2016年2月23日起开始计算至2017年5月4日（竣工验收登记之日的前一天），逾期天数为436天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为32859.8元（376833元×436天×2‱）。关于焦点四。伍志杰、符秀宏主张东和公司退还多收取的办证费用11214.5元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，伍志杰、符秀宏请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知伍志杰、符秀宏提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故伍志杰、符秀宏该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向伍志杰、符秀宏支付逾期交房违约金32859.8元。二、驳回伍志杰、符秀宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3436.45元，由伍志杰、符秀宏负担2815.45元，吴川市东和房地产开发有限公司负担621元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人东和公司的上诉理由和被上诉人伍志杰、符秀宏的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是:关于涉案房屋的交付时间应如何认定的问题。东和公司上诉主张应以东和公司发出收楼通知书第三十日作为涉案房屋的交付时间，故涉案房屋交付时间应认定为2013年9月30日。但是，涉案房屋于2017年5月5日才完成竣工验收备案，此前涉案房屋尚不符合法定的交付条件，伍志杰、符秀宏有权拒绝受领，故在无证据证明伍志杰、符秀宏明确同意收房的情况下，不能当然视为伍志杰、符秀宏已经接收涉案房屋。至于伍志杰、符秀宏在涉案房屋安装了大门，因本案证据不能明确大门的具体安装时间，东和公司作为涉案房屋的管理人、伍志杰和符秀宏作为安装大门的行为人，对此都应承担相应举证责任。东和公司虽然在一审中提供了吴川市东和物业服务有限公司的《证明》，但吴川市东和物业服务有限公司和东和公司存在利害关系，该《证明》内容又未经伍志杰、符秀宏确认，故一审法院对该《证明》不予采纳并无不当。一审法院酌定交房时间为2017年5月5日，符合民事诉讼的证据规则和双方当事人的利益平衡，本院不予调整。东和公司关于不存在逾期交房违约行为及不应承担违约责任的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，东和公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费621.49元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十九日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。