江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初1392号原告：潘永明，男，1984年11月7日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地苏州市高新区狮山路******。法定代表人：谢家玉，该公司执行董事。原告潘永明与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（以下简称“乐客公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后本案转为简易程序审理。本院于2020年5月20日对本案进行了公开听证，原告潘永明的委托诉讼代理人胡红霞到庭参加听证，后本院于2020年9月9日对本案进行了公开开庭审理，原告潘永明及其委托诉讼代理人胡红霞到庭参加诉讼，被告乐客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘永明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的租金、房屋占有使用费12000元；2、请求判令被告承担逾期支付租金的利息(以12000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月23日计算至实际支付之日)；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告另行增加了诉讼请求：即判令被告将苏州高新区房屋返还给原告并支付违约金8000元。后原告又变更该项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金8000元。事实和理由：2019年11月21日，由被告乐客公司作为出租代理方，原告作为出租方就苏州市高新区名都花园21幢407室房屋签订《房屋出租委托合同》，根据合同约定，被告的出租代理期自2019年11月23日至2021年11月22日，共计2年；自2019年11月23日起算租金，被告按季支付，第一次金额为4000元，于2019年11月23日支付；第二次金额为12000元，于2020年2月23日支付，以后以此类推，如遇节假日自动顺延，不再另行通知。合同签订当日，原告已向被告交付房屋，原、被告在《房屋附属设备交接单》上对房屋状况及室内物品进行了确认。2019年11月26日，原告将燃气卡交付给被告。2020年2月23日，被告未按约支付12000元租金。后经原告催促，被告仍未按约支付，原告特诉至法院，望判如所请。被告乐客公司未答辩。经审理查明：2019年11月21日，原告潘永明（出租委托方、甲方）与被告乐客公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州市高新区名都花园21幢407室的房屋一套委托乙方代理出租，房屋格局为3室2厅1卫，面积为100平方米；出租代理期自2019年11月23日至2021年11月22日，共计2年；甲方应于2019年11月23日前将房屋交付给乙方；租金标准为每月4000元，按季度缴付，具体付款日期为第一次2019年11月23日（￥4000元），第二次2020年2月23日（￥12000元），第三次2020年5月23日（￥12000元），第四次2020年8月23日（￥12000元）….;甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金;出租代理期内甲方同意预留出60个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2019年11月23日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。同日，原告按约将上述房屋交付给被告。嗣后，被告于2019年11月23日向原告支付租金4000元，但未按照合同约定于2020年2月23日向原告支付第二笔12000元的租金。为此，原告向本院提交了其向被告催款的微信聊天记录，该记录显示：原告曾先后于2020年3月7日、3月18日向被告工作人员催讨涉案的租金，但被告在合理的期限内始终未支付拖欠的租金。在2020年5月20日本案听证时，原告当庭向被告的工作人员杨光提出要求返还涉案房屋。后本院组织原、被告双方于2020年5月29日至苏州高新区办理房屋交接手续，原告亦于当日收回涉案房屋。庭审中，原告陈述称：其主张的租金计算至2020年5月22日，房屋占有使用费则从2020年5月23日计算至5月29日，其一共主张12000元；其认为双方约定的违约责任不对等，有违诚实信用及公平原则，合同约定的被告违约责任明显较轻，故根据对等原则应将违约金调整为相当于两个月租金水平的金额。庭审中，原告另陈述称：其在收回涉案房屋后，随即委托苏州爱家营物业服务有限公司（以下简称“爱家营公司”）出租该房屋，委托出租的时间为2020年5月20日，但约定的租金标准仅为每月3100元，且其需要向爱家营公司支付相当于45天租金的管理服务费，其自2020年6月5日获得了第一笔租金。原告还陈述称：其实际损失包括了重新出租后每月减少的900元租金差价损失，以及需要向爱家营公司另行支付的相当于45天租金的管理服务费，故本案中应适当调整违约金数额。上述事实，有房屋出租委托合同、房屋附属设备交接单、微信聊天记录、手机银行互联汇入回单以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。本案中，被告未提交证据证明其逾期交付租金存在正当理由，且被告在原告催讨租金后的合理期限内仍然长期不履行支付租金的义务，故根据案涉合同被告的行为已构成违约，原告有权解除双方之间的合同关系，并要求被告支付拖欠的租金，承担相应的违约责任。关于租赁关系的解除时间，本院认为，原告含有解除租赁关系意思表示的通知于2020年5月20日听证时当庭到达被告，故案涉合同于2020年5月20日解除。关于被告拖欠的租金（房屋占有使用费）的金额，双方在合同中已约定租金标准为每月4000元，现原告根据该标准主张被告向其支付拖欠的租金、房屋占有使用费共计12000元，结合涉案合同实际的解除时间以及原告收回涉案房屋的时间，本院认为，该项诉请系原告自主行使诉权的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约责任，本院认为，本案中，合同明确约定在被告违约的情况下、被告应向原告支付的违约金数额为一个月租金4000元，原告主张8000元违约金没有合同依据；鉴于在本案中原告受法律保护的实际损失为：逾期收取租金的利息损失，重新出租前房屋被占用（空置）的损失，而合同约定的4000元违约金并不低于原告的上述实际损失，故本院认定被告应向原告支付一个月租金4000元作为违约金，同时对原告主张的逾期收取租金的利息损失，不再另行支持。关于原告主张的在重新出租涉案房屋后、其有低于原合同租金标准的差价损失以及管理服务费损失、故而要求调整违约金数额的请求，本院认为，前述本院支持的4000元违约金已对被告的损失予以了弥补，原告另行将涉案房屋出租时，并非当然地需委托第三方提供委托代理出租服务，故原告因委托而需向第三方支付的管理服务费、并非被告违约行为导致的原告的必然损失；而重新出租涉案房屋时的新租金标准，亦是原告自行与第三方爱家营公司协商确定的结果，该租金标准系原告自身主观因素、市场变化等外在因素共同作用所致，故相应的租金差价损失亦不宜径行由被告承担。综上，本院对原告要求调整违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘永明支付拖欠的租金、房屋占有使用费12000元。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘永明支付违约金4000元。三、驳回原告潘永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，公告费600元，共计651元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76；开户行中国农业银行苏州苏福路支行。审 判 员 邱黎黎二〇二〇年九月九日法官助理 耿科明书 记 员 曹哲云