广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2355号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市海滨街道xx东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧东良，男，1979年11月7日出生，汉族，住广东省吴川市博铺镇街道江城路**，公民身份号码：4408211979********。委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人欧东良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人欧东良的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欧东良的诉讼请求，案件诉讼费用由欧东良承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。欧东良已经对自己的实体权利作出了处分，即欧东良在广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决驳回其诉讼请求后没有上诉，在上述判决已经生效的前提下，其再次起诉要求东和公司支付逾期办证违约金属重复诉讼，依法应予以驳回欧东良的诉讼请求。欧东良于2016年曾向一审法院起诉请求东和公司为欧东良办理涉案商品房的房地产权属证书及向欧东良支付逾期办证违约金33632元（暂计至2015年12月31日）。一审法院针对欧东良的上述请求作出广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决，驳回了欧东良的诉讼请求。上述判决作出之后，欧东良并没有上诉，故该判决己经发生法律效力。但是，欧东良却于2019年再次起诉要求东和公司支付逾期办证违约金。针对逾期办证违约金的诉求，广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决已经驳回欧东良的诉讼请求，且该判决已经生效。驳回诉讼请求是人民法院对当事人实体请求权的一种否定评价，是人民法院认为欧东良请求的内容没有事实依据或者没有法律依据而作出的对其请求不予支持的判决。因此，广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决己经对欧东良的实体权利进行认定，即对欧东良要求东和公司支付逾期办证违约金的诉求不予支持。而欧东良就此也没有上诉。判决具有既判力和拘束力，在该判决已经生效的情况下，欧东良应当履行该民事判决。一审法院己经针对逾期办证违约金作出了判决。驳回诉讼请求的判决书生效后，诉讼主体不能就同一诉讼请求和事实向人民法院重新提出诉讼。因此，针对逾期办证违约金的诉求，欧东良于2019年再次提起诉讼属于重复诉讼。二、东和公司与欧东良的合同中己经约定不计算违约金，根据约定优先原则，应当不予支持。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。欧东良作为成年人应当知道合同中打叉位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。同时，广东省吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决已经驳回欧东良关于要求东和公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。该判决属于生效判决，判决中已经明确不支持违约金。因此，在该生效判决未依法撤销的情况下，法院不得就同一事实作出相反裁判。欧东良于2019年再次起诉要求东和公司支付逾期办证违约金不但属于重复诉讼，而且一审判决还与前判决旨文相反。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予驳回欧东良的诉讼请求。三、如法院不认同东和公司关于逾期办证违约金的起算时间是2018年3月31日的主张，本案也应以2016年2月23日作为逾期办证违约金的起算时间。根据《广东省高级人民法院》第四十七条的规定，本案关于逾期办证违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。同时，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，欧东良是在这之后提起诉讼的，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，故本案的逾期办证违约金保护范围应是欧东良起诉之日（2019年2月22日）往前计算三年（2016年2月23日），对于已超过三年诉讼时效的部分，应予驳回。因此，一审法院支持欧东良关于从2016年1月1日起计算逾期办证违约金的诉讼请求错误，本案逾期办证违约金应从2016年2月23日计至2018年9月7日。欧东良答辩称：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”以上条件只有在同时符合才构成重复起诉，才适用一事不再理原则。首先，欧东良在第一次起诉的时候并不知道东和公司何时履行办证义务，故无法对不确定的事情提请诉讼。其次，欧东良曾于2016年起诉东和公司请求赔偿逾期办证违约金，法院在审理该案时，因东和公司未取得竣工验收登记备案表，故驳回欧东良的诉讼请求。现欧东良以东和公司于2017年5月5日获得竣工验收报告书为由，重新起诉东和公司请求赔偿逾期办证违约金及办理房产证，属于有新的事实和理由，前诉与后诉的诉讼标的不相同，不构成重复起诉。最后，欧东良在前诉时只主张了截止至2015年12月31日的违约金，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”允许的处分权利，现在欧东良再次就2016年1月1日的违约金提起诉讼，两次起诉的诉讼请求不同，故不属于重复起诉，人民法院应予受理。二、首先，欧东良与东和公司在合同没有约定不需要支付逾期办证违约金，欧东良从未放弃对逾期办证违约金的主张。其次，合同第十五条第一款、第二款的约定打叉是因为欧东良与东和公司均不约定按照总房款的比例支付违约金，而是同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方不特别约定违约金的计算，即按照年利率6%计算逾期办证的违约金。最后按照商事惯例，在没有被双方选择适用的条款中打叉，是商事主体为了防止合同任意一方在空白合同处篡改数据，非东和公司所称的放弃违约金，合同其他地方也可体现这一点。三、首先，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》仅具有借鉴价值，其并不属于法律法规或司法解释，其不具有法律效力。且逾期办证违约金属于继续性债权，东和公司逾期未给欧东良办理房产证是一种持续性的侵害行为，应该将逾期办证违约金看作一个整体的债权。因为欧东良在涉案房屋取得竣工验收备案表之前未能确定东和公司的侵权行为何时停止，那个时候要求欧东良诉讼请求赔偿是不合情理的，也会造成欧东良需要一直起诉维护自己权益的情况，增加欧东良的负累。其次，东和公司无法证明其已经在之前将通知送达给欧东良;再者，东和公司虽然在2018年9月5日通知欧东良于2018年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘由吴川市房管局于不动产登记中心派员办理，但该通知不能证明东和公司已经将需由东和公司提交的资料报送登记机关进行备案，东和公司应提供其向有关机关进行备案并附相关机关盖章确认的相关材料证明，若无法举证，东和公司应承担举证不能的责任。最后，根据《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，本案中，从东和公司通知欧东良前往楼盘交材料之日起到房产证颁发之日止明显超过法律规定的30个工作日，显然东和公司备案的时间并不是通知欧东良去交材料之日或之前，在东和公司无法证明明确的备案时间的情况下，不应该以东和公司通知欧东良办证的前一天作为逾期办证违约金的计算截止时间。欧东良向一审法院起诉请求：1.东和公司向欧东良支付Cxx7、Cxx8房的逾期办证违约金人民币67644.53元。（逾期办证违约金：以已付房价款365317元为基数，年利率6%计算，自2016年1月1日起暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为欧东良办理到Cxx7、Cxx8房的房地产权属证书之日止）；2.东和公司向欧东良退还多收取的办证费用12625.83元。以上1、2项合计80270.36元；3.东和公司为欧东良办理位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Cxx7、Cxx8房的房地产权属证书；4.案件诉讼费用由东和公司承担。一审法院查明事实：2012年11月16日，欧东良与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号：Cxx7号、Cxx8号]，约定欧东良向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼C幢407房，建筑面积为53.32平方米，房价款156682元。C幢408房，建筑面积为71平方米，房价款208635元，合计购房款365317元。合同签订后，欧东良已按照约定向东和公司支付房价款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。”补充合同第五条关于商品房的交付：“1.在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的。通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2.如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。”合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行。”2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，欧东良在该业主名单内。另查明，欧东良曾于2016年1月15日向一审法院提起诉讼，请求东和公司支付逾期办证违约金，因当时涉案楼盘未取得竣工验收登记备案表，尚不具备交付条件，一审法院归该主张不予支持。一审法院认为：欧东良与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据欧东良的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、欧东良本案请求的逾期办证违约金是否一事不再理；二、欧东良请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；三、欧东良请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司主张欧东良请求的逾期办证逾期金违反一事不再理原则，其理由是：欧东良曾于2016年向法院起诉请求东和公司赔付自2013年11月25日起计至2015年12月31日止的涉案商品房逾期办证违约金，并非截止到东和公司实际办到证之日，是其对自己权利的放弃。欧东良则认为东和公司的逾期办证违约行为是延续至今，如以欧东良第一次起诉未请求顺延至办到证之日为由驳回，则剥夺了欧东良的诉权，同时东和公司于已于2017年5月5日通过综合验收，与第一次起诉认定的事实不一样，因此东和公司的抗辩意见不应采纳。一审法院认为，“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。本案中，欧东良请求东和公司赔付的逾期办证违约金自2016年1月1日起计至办理涉案商品房权属证书之日止，而欧东良第一次请求东和公司赔付逾期办证违约金自2013年11月15日起计至2015年12月31日止，由此可见，本案与欧东良第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期办证的期间）不同，故欧东良并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。欧东良请求东和公司按年利率6%支付从2016年1月1日起计至东和公司为欧东良办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。东和公司则认为其没有任何证据证明是由于东和公司的原因导致延迟办证，并且逾期办证对欧东良没有造成任何损失，即使承担逾期办证违约责任，也只需承担除赔偿以外的责任，例如继续履行、采取补救措施等；且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记问题的特殊约定，东和公司依法不承担逾期办证违约责任。一审法院认为，造成涉案商品房权属证书延期办理，非可归责于欧东良，且东和公司主张是政府未接通市政污水管道导致逾期办证，是东和公司与欧东良签订商品房买卖合同时已经知晓和应当预见的商业风险，故东和公司该抗辩理由，一审法院不予采信。其次，东和公司虽然主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记问题进行了特殊约定，可免除逾期办证违约金的承担，但该合同条款属于格式条款，且免除其责任，应认定为无效条款。再者，东和公司逾期办证导致欧东良未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，欧东良因东和公司的违约受到的损失显而易见。因此，不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担涉案商品房的继续履行、采取补救等违约责任，显然有违公平的原则，也与欧东良支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。本案中，涉案商品房的交付使用时间是2013年11月3日，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，故东和公司应于2014年8月30日（即2013年11月3日起算至300日）前办理相关备案手续，而东和公司直至2018年9月5日才通知欧东良于2018年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故东和公司应承担逾期办证违约责任。欧东良起诉请求从2016年1月1日开始计算逾期办证违约金，故从2016年1月1日起开始计算至2018年9月7日（东和公司通知欧东良办证的前一天），逾期天数为980天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，东和公司应按照该条规定向欧东良支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照年利率6%计算占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款365317元为基数、延期天数980天，按年利率6%的标准计算，合计58851.07元（365317元×6%÷365天×980天）。关于焦点三。欧东良主张东和公司退还多收取的办证费用12625.83元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，欧东良请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知欧东良提交办理权属登记相关材料由其报产权登记机关备案，故欧东良该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向欧东良支付逾期办证违约金58851.07元。二、驳回欧东良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1806.75元，由欧东良负担535.47元，吴川市东和房地产开发有限公司负担1271.28元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：东和公司于2013年11月4日将涉案Cxx7、Cxx8房交付给欧东良使用。再查明：欧东良在（2016）粤0883民初176号案件中起诉请求：1.东和公司向欧东良支付Cxx7、Cxx8商品房的逾期交房违约金9279元；2.东和公司为欧东良办理位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Cxx7、Cxx8商品房的房地产权证书及向欧东良支付Cxx7、Cxx8商品房的逾期办证违约金33632元（暂计至2015年12月31日）；3.本案诉讼费用由东和公司负担。（2016）粤0883民初176号民事判决如下：一、限东和公司于判决发生法律效力之日起十日内向欧东良支付逾期交房违约金2557.22元；二、驳回欧东良的其他诉讼请求。案件受理费872.77元，由欧东良负担822.77元，由东和公司负担50元。还查明：东和公司在本案一审中并未对逾期办证违约金提出诉讼时效的抗辩。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和欧东良的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于本案是否构成重复诉讼的问题。欧东良第一次起诉时只主张截止至2015年12月31日的逾期办证违约金，而本次起诉主张的是自2016年1月1日起的逾期办证违约金，两次起诉主张的违约金分属两个不同的时间段，两者并未重叠，故诉讼请求并未重复。东和公司关于欧东良再次起诉要求东和公司支付逾期办证违约金属于重复诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持欧东良的诉讼请求；欧东良认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向欧东良支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。三、关于欧东良请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。东和公司上诉主张欧东良请求逾期办证违约金超过诉讼时效，但东和公司在本案一审中并未对逾期办证违约金提出诉讼时效抗辩，东和公司在本案二审中也未提供能够证明欧东良对逾期办证违约金的请求权已经超过诉讼时效期间的新的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对东和公司提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，东和公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1271.27元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十九日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。