镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初3768号原告：薛志芬，女，汉族，1963年6月22日生，户籍地镇江市，现住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。被告：镇江市光大建筑工程有限公司，住所地镇江市义士路**，统一社会信用代码9132110073827370XB。法定代表人：马丽娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。被告：镇江市润州区金富社区服务中心，，住所地镇江市江南桥北（属三山景区）统一社会信用代码91321111756436816C。投资人：陈梅青，女，汉族，1957年9月14日生，住镇江市。委托诉讼代理人：潘菲，江苏汇典律师事务所律师。原告薛志芬与被告镇江市光大建筑工程有限公司（以下简称“光大公司”）、镇江市润州区金富社区服务中心（以下简称“金富社区”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈荣富、被告光大公司的委托诉讼代理人卜林、被告金富社区的投资人陈梅青及其委托诉讼代理人潘菲到庭参加诉讼。2020年4月17日，被告金富社区向本院提交解除委托告知函及授权委托书，变更其在本案中的委托代理人为江苏南昆仑律师事务所周文波律师及江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所王熙律师。本案现已审理终结。原告薛志芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因金富社区服务中心《商品房购销合同》被确认无效造成的经济损失1450000元。2、被告依法承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年8月20日，被告光大公司与被告金富社区签订了一份建筑工程施工合同，约定被告金富社区将其服务中心综合楼土建工程发包给被告光大公司承建，该综合楼用地性质为国有划拨土地。合同签订后，被告光大公司在领取建筑工程施工许可证后组织施工，在施工过程中，因被告金富社区无力支付工程款导致工程停工。为解决工程款支付问题，2004年7月8日，两被告签订了以房抵工程款协议一份，协议约定：被告金富社区综合楼一层107-110四间门面房按2750/㎡计算、三层大户一套按1500/㎡计算抵给被告光大公司作为工程款。被告光大公司为筹集资金，于2004年9月26日与原告签订了《商品房购销合同》，约定：被告光大公司将金富社区服务中心综合楼1幢401室出售给原告，面积为80平方米，单价每平方米1900元，房屋售价152000元，付款方式：签字盖章时应支付70000元，10月10日前支付20000元，余款在房产证完善后结清。2006年10月11日，因光大公司迟延交房，双方就购房事宜协商一致，将原401室调整为305室，面积141平方米，每平方米仍为1900元，其余条款按原协议执行。合同签订后，原告支付了230921元，其中10921元系由材料款冲抵。原告取得房屋后进行装修并入住至今。至2017年6月22日，被告光大公司向贵院提起诉讼，法院于2018年6月18日作出（2017）苏1111民初4637号判决，确认原告与被告光大公司签订的《商品房购销合同》无效。无效理由为涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，未经行政审批，转让无效。而申请行政审批的主体为被告金富社区，对此，被告对导致《商品房购销合同》无效应承担责任。原告基于合同取得房屋，支付了房屋价款，并实际使用至今。现涉案房屋面临拆迁，原告请求两被告在拆迁价格的范围内对原告承担赔偿责任。被告光大公司辩称：本案的事实部分已经过江苏高院（2008）苏民终字第260号民事判决确认被告光大公司和被告金富社区的以房抵工程款的协议无效，同时润州法院也通过判决确认原告和被告光大公司签订的房屋买卖协议无效，至于原告和各被告之间的赔偿责任如何进行承担，由法院依法进行判决。被告金富社区辩称：如果原告是基于买卖合同关系向被告金富社区主张，被告金富社区非房屋买卖合同的相对方，非责任承担主体，原告要求被告金富社区承担责任没有法律依据，请求依法驳回原告对被告金富社区的起诉。如果原告是基于侵权责任关系起诉被告金富社区，虽以房抵债协议最终经法院判决确认无效，但被告金富社区已经承担了工程款及相应利息，并且已经履行完毕，在原告与被告光大公司签订合同之前，被告金富社区即已通过诉讼主张交付案涉房屋，并最终获得支持，判决后履行了善意通知义务，被告金富社区对损失的造成及扩大没有过错，原告诉请被告金富社区承担责任，没有法律及事实依据，请求依法驳回对被告金富社区的诉讼请求。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：涉案房屋买卖的建设项目于2002年9月11日经镇江市润州区计划与经济贸易局批复同意项目建设；2003年7月29日，镇江市润州区人民政府核发建筑工程规划许可证。2003年8月20日，金富社区与光大公司签订建筑工程施工合同，施工合同于同年9月5日经镇江市建筑工程招标投标管理办公室确认，同年12月8日金富社区领取镇江市建设局核发的建筑工程施工许可证。2006年6月15日，该工程存在问题整改完毕后经竣工验收合格。在施工过程中，因金富社区无力支付工程款，2004年7月8日，光大公司与金富社区签订《协议书》一份，约定金富社区将107-110四间门面房按每平方米2750元，三层大户按每平方米1500元计算抵偿原告的工程款。2004年9月26日，原告薛志芬与被告光大公司签订《商品房购销合同》，约定被告同意将处于江南桥左侧片区、房屋坐落地1幢401室出售给原告，面积为80平方米（暂定），每平方米1900元，房屋售价为152000元。付款方式，签字盖章时应支付购房款70000元，10月10日前支付20000元，余款在房产证完善时结清。2007年8月5日，双方达成协议，载明：“原约定被告将401房屋以每平方米1900元抵冲材料款形式抵给原告，现调整为305室，抵给原告141平方米，每平方米1900元，总价267900元，已付124979元，原告应再付142921元。本协议签字后支付70000元，余款在2007年12月30日付清，预留10%即26000元待办理产权证时支付。如遇拆迁，一切相关事宜由原告处理。”2007年8月5日，原告支付70000元。原告述称，当日，光大公司即向其交付305号房屋，原告占有、使用该房屋至今。2008年1月10日，2月4日，4月28日，被告光大公司项目负责人王国平出具收条，载明收到原告20000元、10000元、10000元。按原告自认，实际支付230921元（含材料款冲抵10921元）。此后，金富社区与光大公司之间因工程施工、建筑质量、工程款结算等纠纷多次诉讼。2008年11月18日，江苏省高级人民法院作出（2008）苏民终字第0260号终审判决书，确认光大公司与金富社区之间诉争房屋的土地系国有划拨土地，未经行政审批，转让行为无效，判决金富社区支付工程款1234691元及利息69810元，光大公司交付案涉107-110号和305号房屋。判决生效后，金富社区向镇江市中级人民法院申请执行该判决书。金富社区已经履行完毕判决确定其负担的付款义务，具体为：在该案一审过程中，2008年4月16日，金富社区向镇江市中级人民法院缴交工程款846596.60元；2011年3月10日，金富社区交清剩余工程款及利息等457904.44元。但是，光大公司为筹集建设资金，已在判决前将抵偿工程款所得的房屋尽数出售，致使光大公司对省高院判决确定其负担的交付房屋义务陷入履行不能。另，2011年3月10日，镇江市中级人民法院作出（2011）镇复执字第5号民事裁定书，确认前述5套房屋归金富社区所有。2018年6月，本院作出的（2017）苏1111民初4637号民事判决书，确认原告与光大公司买卖合同无效。该判决已生效。又查：2008年，光大公司起诉原告迁让上述房屋；2010年和2012年，金富社区起诉原告迁让上述房屋。上述3起案件最终均以裁定撤诉结案。诉争房屋由原告使用至今。另，2018年，拆迁机构与金富社区签订该处房屋所在的金富社区综合楼的拆迁补偿协议。拆迁机构提供计算公式，诉争房屋各项补偿合计为1411524元。以上事实，有商品房购销合同、协议、收条、江苏省高级人民法院（2008）苏民终字0260号判决书、本院（2017）苏1111民初4637号民事判决书、庭审笔录等附卷为凭。本院认为，合同无效因该合同取得的财产应予返还，金富社区与光大公司间以房抵工程款合同及原告与光大公司的房屋买卖合同已被生效法律文书确认为无效，两份合同相对方均负相互返还义务。案涉房屋已移交给拆迁部门，原告已不具备返还案涉房屋给光大公司的可能，光大公司无需返还购房款。被告光大公司亦不能履行返还房屋义务，自不能再次取得工程款及其利息，故金富社区所交纳的工程款及利息1304501元应予以退还。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。被告金富社区在建设服务中心综合楼时未依法履行土地使用权的流转手续，致使上述合同无效。被告光大公司按约履行其与金富社区的建设工程施工合同过程中，所建工程经验收合格，因金富社区无力支付工程款，以案涉房屋冲抵工程款。金富社区与光大公司签订《协议书》内容虽显示双方均知晓冲抵工程款房屋尚未办理不动产权属证书，鉴于光大公司属于建设工程施工合同中施工一方，较作为发包人的金富社区处于弱势一方，在工程完成施工发包人无力支付工程款的情形下，光大公司对金富社区支付工程款的方式无选择自由。金富社区对协议书之无效存在更大过错。金富社区应当赔偿光大公司因合同无效所受损失。光大公司取得案涉房屋后将房屋转让给原告，买卖合同亦因金富社区未依法履行土地使用权的流转手续而无效，原告与光大公司所签买卖合同就产权证办理约定由建设单位办理。加之以材料款冲抵购房款之约定，原告相较于光大公司处于合同签订相对弱势一方，光大公司存在更大过错。根据合同相对性原则，金富社区本应赔偿光大公司合同无效所受损失，光大公司再赔偿原告因合同无效所受损失。光大公司转让案涉房屋获得对价，工程款债权业已实现，其因合同无效所遭受损失即为光大公司应赔偿原告合同无效所遭受损失。合同无效损失赔偿限于信赖利益损失，原告基于对合同之信赖，已对案涉房屋进行装修。鉴于包含案涉房屋在内的综合楼已被征收拆迁，结合原告、光大公司、金富社区就合同无效存在的过错、原告全额支付购房款以及房屋拆迁利益等因素。本院认定原告因合同无效所受损失为1200000元。为减少当事人诉累，该损失直接由被告金富社区承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告镇江市润州区金富社区服务中心于本判决生效后十日内赔偿原告薛志芬损失1200000元。二、驳回原告薛志芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元、财产保全费5000元，合计22850元，由原告薛志芬负担3078元、被告镇江市润州区金富社区服务中心负担19772元。此款原告已全部预交本院，故各被告应在本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  何永慧人民陪审员  赵 玲二〇二〇年九月一日法官 助理  宋江波书 记 员  唐 坚