北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29138号原告：徐燕，女，1979年3月18日出生，汉族，无业，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：孙丽中，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚永强（徐燕之夫），男，1979年6月5日出生，汉族，山东省宁阳县乡饮乡蛮营村农民，住天津市宝坻区。被告：祁昊阳，男，1982年10月6日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：孙仲才，男，1931年2月25日出生，汉族。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司法务。被告：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所，住所北京市朝阳区将台路**院**楼****div>法定代表人：宋春晖，经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，该公司法务专员。原告徐燕与被告祁昊阳、孙仲才、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告徐燕的委托诉讼代理人孙丽中、姚永强，被告祁昊阳到庭参加诉讼。被告孙仲才、链家公司、方源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐燕向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2019年1月19日由被告祁昊阳作为受托人与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）和《补充协议》（合同编号：x）；2．判令祁昊阳双倍退还原告定金100万元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月19日，祁昊阳接受其母亲孙某某的委托，作为受托人与原告在链家公司的居间服务下，就孙某某所有的坐落于北京市通州区万盛北里x号楼x的房屋（以下简称涉案房屋），签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）和《补充协议》（合同编号：x），双方又与被告链家公司签订了《居间服务合同》，双方还与被告方源公司签订了《房屋交易服务保障合同》和《补充协议》对房屋总价款、办理房屋转移登记手续、违约责任等内容进行了约定。原告已经按约定全面履行合同义务，于2019年1月25日前向被告祁昊阳支付定金50万元，并向被告链家公司支付区间服务费119900元，向被告方源公司支付保障服务费16350元。而被告祁昊阳未按约定在2019年7月29日之前配合原告办理不动产转移登记手续，现已超过15日构成根本违约，原告拥有约定的解除合同的权利。另外，涉案房屋所有人即被告祁昊阳的母亲孙某某早在2018年就重病在身，并于2019年5月左右病逝，而被告祁昊阳在涉案合同的缔约过程中，对原告方隐瞒如此重大的事项，使原告作出错误的判断而签订合同，导致为买受涉案房屋，原告一家出卖了自己唯一的住房，现在居无定所。被告祁昊阳作为其母亲孙某某权利义务承继人或受托人怠于履行合同义务，导致合同目的无法实现；被告祁昊阳应承担缔约过失责任，依据合同法相关规定，被告祁昊阳应承担缔约过失责任，退还定金50万元，并并承担房屋总价款20%即109万元的违约金。被告链家公司和方源公司对上述重大事项没有尽到审慎的审查义务，甚至在整个交易过程中，都没有见到涉案房屋所有人孙某某，同样存在过错，应承担相应责任。现原告已于2019年8月19日，委托律师以特快专递的方式向被告祁昊阳发送《解除合同律师函》，以书面通知的方式解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，被告祁昊阳于2019年8月23日签收。综上所述，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告祁昊阳辩称：我不同意原告的诉讼请求，我希望继续履行合同，原告说我有过失、怠于懈怠，不配合原告过户。我母亲去世之后第三天我就通知链家房地产了，第三天也去了建委，在群里通知的，原告也在群里也知道。我也积极配合，我也问了建委和公证处，建委说过不了户，因为我母亲去世了，必须所有的继承人到场，我的姥爷现在走失，责任不在我。被告孙仲才未答辩。被告链家公司未到庭参加庭审，但其向法庭表示双方均同意解除合同，我方不持异议；若法院判决继续履行合同，我房源已配合履行。第二诉求未针对我方，不发表意见。不认可原告所说我公司没有了解到卖房人得病的事实，委托手续都齐全，我方也去孙某某家里看了，也是拍照记录了，我方也给原告看了，但是生死的事情谁也没办法。这单交易是属于换房，所以周期拉的长。被告方源公司未到庭参加庭审，但向法庭提交一份书面意见，称原告的诉讼请求与我公司无关，我公司与原告并非房屋买卖合同关系，我公司不存在过错行为。本院经审理认定事实如下：孙仲才与张某某系夫妻关系，育有一女孙某某。孙某某与祁某某于1981年5月12日登记结婚，育有一子祁昊阳。孙某某与祁某某于2019年3月11日协议离婚。《离婚协议书》第2款约定夫妻共同财产中位于北京市通州区万盛北里x号楼x房产（房产证号：京房权通私字第**，以下简称x号房屋）归女方孙某某，孙某某有完全处分权，此房产未设定抵押。2019年3月11日，x号房屋权利人登记为孙某某。2019年5月26日，孙某某因病去世，孙某某的母亲张某某先于其去世。2019年1月19日，孙某某（出卖人）与徐燕（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定如下：房屋基本情况：出卖人所售房屋为楼房，坐落为x号房屋，该房屋所在楼层为1层，产权证明所载建筑面积为120．29平方米。成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖等作价为人民币3710000元。上述价款买受人人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1740000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金人民币500000元（不高于成交总价款的20%）。房屋的交付：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后20个工作日内交付给买受人；违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件，将该房屋交付买受人的。逾期超过15日（该日期应当与第一项中的日期相同后），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。不动产登记：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起190日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2019年1月19日，孙某某（甲方、出卖人）、徐燕（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，主要约定：成交价格甲乙双方交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币545万元。此价格为甲方净得价不含税。关于房屋交易具体事宜的约定：定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当日（请约定支付时间或条件）将第一笔定金20000元以自行划转的方式支付甲方：（2）乙方于2019年1月23日（请约定支付时间或条件）将第二笔定金80000元以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于不晚于2019年1月25日（请约定支付时间或条件）将第三笔定金400000元以自行划转的方式支付甲方。关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于不晚于房屋过户前2个工作日将第一笔购房款人民币4820000元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。不动产转移登记：甲乙双方同意，在不晚于2019年7月29日（请约定具体时间或条件），甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场。违约责任：甲方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，三方签订了《居间服务合同》。2019年1月19日，孙某某（甲方）、徐燕（乙方）、方源公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，双方即开始履行。徐燕陆续支付孙某某定金共计50万元。双方均认可孙某某出售x号房屋的事宜均由祁昊阳代理。2019年8月19日，徐燕委托北京昊庭律师事务所出具并向祁昊阳邮寄送达了《解除合同律师函》，《解除合同律师函》主要内容为：徐燕女士已经按约定于2019年1月25日向您支付定金50万元，并向链家公司支付居间服务费119900元，向方源公司支付保障服务费16350元，而您未按照约定在2019年7月29日前配合徐燕女士办理不动产转移登记手续，现已超过十五日。直至2019年6月27日，链家公司召集双方商讨合同履行事宜，您才说案涉房屋所有人，即您母亲孙某某，早在2018年就重病在身，于2019年5月左右病逝。这些重大事项，在签订合同前，您并没有向买受人徐燕女士释明，没有尽到告知义务。现徐燕女士已经按约定履行了义务，而您的行为按约定构成根本违约，徐燕女士有权解除合同，另外，您故意隐瞒您母亲孙某某女士重病在身的重大事项，且您作为权力义务承继人或受托人怠于履行合同义务，导致合同目的无法实现，因此存在过错，应当赔偿徐燕女士相应损失，承担房屋总价款的20%即109万元的违约金。现本律师郑重通知您：自即日起，解除双方于2019年1月19日您作为受托人与徐燕女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）和《补充协议》（合同编号：x）。《解除合同律师函》还约定了其他内容。祁昊阳于2019年8月23日签收《解除合同律师函》。为证明孙某某将x号房屋留给祁昊阳，祁昊阳举证提交孙某某订立的代书《遗嘱》，主要内容为：由于孙某某患有重大疾病，为防止意外死亡和遗产继承纠纷，特立遗嘱：x号房屋和银行存款、股票等上述财产全部由祁昊阳继承。原告徐燕表示该遗嘱的真实性无法核实，遗嘱中有一个信息本人患有重大疾病，遗嘱是1月12日订立，我们买房是1月19日，买卖房屋的时候孙某某已经有重大疾病了，但没有和我方说这个信息，故被告在合同缔约过程中有欺骗的行为。庭审中，双方均认可因孙某某在网签之前去世了，涉案房屋的交易卡在网签上，现原告坚持解除合同，主张被告隐瞒了孙某某得重大疾病的情况，如果我方知道该情况是不会买房的，我方给了被告方很长时间办理，但现在还没办理完，被告是有主观过错的，中介也没有了解到卖房人得病的事实。被告祁昊阳表示已告知过孙某某生病的事实，授权委托书也提供了。因为我姥爷孙仲才走失了，所有的继承人无法到场，所以无法过户。被告链家公司亦不认可原告徐燕的陈述，表示卖房手续很齐全，我方去孙某某家看了，也拍照记录给原告看了。双方各执一词。关于孙仲才走失情况，祁昊阳称孙仲才于2017年5月走失，走失的时候85岁，在南磨房派出所报警的，报警结果疑似被侵害。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收条、银行交易明细、解除合同律师函、邮政快递跟踪单、派出所证明及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙仲才、链家公司、方源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，徐燕和孙某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。双方均认可关于孙某某出售x号房屋的整个交易过程均系由祁昊阳代理，本院对此不持异议。现孙某某因病于2019年5月26日去世，且因所有的继承人无法到场，导致x号房屋的交易卡顿在网签环节，《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的合同目的已无法实现，故徐燕要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，祁昊阳收取的定金50万元应返还。关于徐燕主张被告故意隐瞒孙某某患重大疾病的信息，存在主观过错，属于缔约过失，祁昊阳应双倍返还定金100万元的主张，对此本院认为，孙某某患病后去世系无法预见并不可控制的情形，非合同约定的必须披露事项，其继承人孙仲才因走失无法到场协助办理过户，亦非祁昊阳的主观过错。故徐燕要求双倍返还定金50万元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告祁昊阳主张继续履行合同的辩解意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐燕与孙某某于2019年1月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告祁昊阳、孙仲才返还原告徐燕定金500000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告徐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告徐燕负担5000元（已交纳）；由被告祁昊阳、孙仲才负担8800元，于本判决生效之日起七日内交纳。起诉状副本和传票的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由被告孙仲才负担，于本判决生效之日起七日内交纳。判决书的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由被告孙仲才负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈明山人民陪审员  马淑庄人民陪审员  田苗苗二〇二〇年九月十一日法官 助理  徐晓云书 记 员  郑秋爽