文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初2198号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街**，统一社会信用代码9150011690359943XG。负责人：罗红文，行长。委托诉讼代理人：李竹（公司员工），女，汉族，1992年3月12日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘永忠（公司员工），男，汉族，1962年8月5日出生，住重庆市江津区。被告：李继光，男，汉族，1961年3月5日出生，住重庆市开县。被告：重庆双福农产品批发市场有限公司，住，住所地重庆市江津区双福街道珊瑚大道**一社会信用代码915000006965730929。法定代表人：卫永生，董事长。委托诉讼代理人：任睿（公司员工），女，汉族，1994年7月19日出生，住重庆市渝中区。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称农行江津支行）与被告李继光、重庆双福农产品批发市场有限公司（以下简称双福农产品公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告农行江津支行的委托诉讼代理人刘永忠、被告双福农产品公司的委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼。被告李继光经公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告农行江津支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李继光偿还截至2020年3月5日的贷款本金322359.17元、利息23048.86元(其中正常息20390元，罚息1571.64元，复利1087.22元)，共计345408.03元；2.判令被告李继光偿还自2020年3月6日起至贷款本息结清日止的罚息和复利(其中，罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠应付未付利息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算)；3.判令本案诉讼费用由被告李继光承担；4.判令被告双福农产品公司对前述1-3项债务承担连带清偿责任；5.判令原告对被告李继光所有的位于重庆市江津区的房产享有优先受偿权。事实和理由：2015年12月1日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定原告向被告李继光发放贷款370000元，贷款期限180个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告李继光以其购买的位于重庆市江津区的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记。被告双福农产品公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2016年1月7日向被告李继光发放了贷款370000元。此后，被告李继光未按约定履行还款义务，截至2020年3月5日，尚欠贷款本金322359.17元、利息23048.86元。原告认为，被告李继光逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。被告李继光以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。被告双福农产品公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，原告遂诉讼来院，请求依法判决。被告李继光未作答辩。被告双福农产品公司辩称，被告李继光购买的房屋为预售房，二被告对案涉房屋办理了预售房屋抵押权预告登记，但预告登记并不等同于抵押登记，不能产生抵押权设立登记的法律效果，原告对案涉房屋的抵押权并未设立，不能取得案涉房屋的优先受偿权。我方对承担连带清偿责任无异议。被告欠款金额由法院依法核实。请求驳回原告的最后一项诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，李继光向农行江津支行申请个人信贷业务，申请贷款金额370000元，以贷款所购房屋做抵押。2015年12月1日，李继光（借款人、抵押人）、农行江津支行（贷款人、抵押权人）、双福农产品公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，主要内容“第二十三条：借款金额370000元；第二十四条：借款用途购买房产，借款人购买的房产位于重庆市江津区双福镇双福街道珊瑚大道6号5幢4-7；第二十五条：借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；第二十六条：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定；第二十九条：本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第三十一条：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人双福农产品公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保；第三十三条：抵押人应协助配合贷款人办妥抵押（预告）登记……第三十五条：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第九条：保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年……。第十一条：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”2016年1月7日，农行江津支行按约向李继光发放贷款370000元。《借款凭证》上显示执行利率4.41%，逾期利率6.615%。另查明，农行江津支行（贷款方、抵押权人）、李继光（借款方）、双福农产品公司（担保方、开发商）就案涉房屋签订了《预购商品房抵押合同》。2015年12月24日，办理了房屋预告登记证明，载明预告登记权利人：农行江津支行，预告登记义务人：李继光，预告登记业务种类：预购商品房抵押权。抵押金额370000元。房地产坐落江津区。目前李继光尚未取得该预售房屋产权证书，未办理抵押本登记。还查明，李继光从2018年9月开始再未还款，截止2020年3月5日，李继光尚欠贷款本金322359.17元，利息23048.86元（其中正常息20390元、罚息1571.64元、复利1087.22元）本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告李继光发放了贷款，被告李继光作为借款人未按约偿还借款本息，已构成违约，合同中对于正常息、罚息、复利均有明确约定，故被告李继光应当依照合同约定承担相应的偿还责任，因此针对原告请求被告李继光还本付息的诉请，本院予以支持。被告双福农产品公司自愿对被告李继光的债务承担阶段性连带责任担保，且在庭审中对其承担连带清偿责任予以认可，因此原告请求被告双福农产品公司对被告李继光的借款本息承担连带清偿责任的诉请，本院亦予以支持。在本案预售商品房抵押贷款中，虽然原告与被告李继光对预售商品房做了预告抵押登记，但该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此原告不能对案涉预售商品房行使抵押权。原告请求对案涉房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。被告李继光未到庭应诉，亦未提交书面答辩，视为放弃抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、被告李继光在本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金322359.17元并支付截至2020年3月5日的利息23048.86元（包括正常息20390元、罚息1571.64元、复利1087.22元）；二、被告李继光在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行自2020年3月6日起至贷款本息付清时止的罚息和复利【其中罚息以尚欠贷款本金为基数，复利以应付未付利息为基数，均按本合同执行利率上浮50%计算】；三、被告重庆双福农产品批发市场有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告李继光、重庆双福农产品批发市场有限公司负担。案件受理费6482元，由被告李继光、重庆双福农产品批发市场有限公司负担，此款原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行已预交，经其同意由被告李继光、重庆双福农产品批发市场有限公司在履行上述判决确定的义务时一并向其转付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  陈巧琳人民陪审员  刘 琼人民陪审员  程 宏二〇二〇年九月三日书 记 员  王 雁