广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2563号原告：梁洁辉，女，1975年11月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：梁帅，广东法宗律师事务所律师。被告：鹤山市兆盈物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：周四阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。原告梁洁辉与被告鹤山市兆盈物业发展有限公司（以下简称兆盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁洁辉的委托诉讼代理人梁帅、被告兆盈公司的委托诉讼代理人马颖仪、李树欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁洁辉向本院提出诉讼请求：1.判令兆盈公司向梁洁辉退还购房款723433元。兆盈公司向梁洁辉赔偿723433元的资金占用费至结清日止（暂计算至2020年7月6日，723433×（2020年7月6日-2020年7月3日）×0.05%=217.03元）；2.兆盈公司向梁洁辉退还车位的购买款项42300元。兆盈公司向梁洁辉赔偿42300元的资金占用费至结清日止（暂计算至2020年7月6日，42300×（2020年7月6日-2020年7月3日）×0.05%=63.45元）；3.兆盈公司向梁洁辉退还维修基金2725.2元。兆盈公司向梁洁辉赔偿2725.2元的资金占用费至结清日止（暂计算至2020年7月6日，2725.2×(2020年7月6日-2020年6月10日)/300×6%=14.17元）；4.兆盈公司向梁洁辉支付债权实现费用8000元；5.兆盈公司承担案件受理费。事实和理由：2020年4月9日，梁洁辉与兆盈公司签订《时代倾城花园认购书》。2020年4月29日，梁洁辉与兆盈公司签订《鹤山市商品房买卖合同》，并且一次性付清购房款。2020年4月29日，梁洁辉与兆盈公司签订《无理由退房协议》。2020年6月7日，兆盈公司向梁洁辉开具购房款发票。2020年3月29日，梁洁辉与兆盈公司签订关于车位的《时代倾城花园预认购书》，2020年4月9日，梁洁辉向兆盈公司付清购买车位的款项。《无理由退房协议》第一条：“甲方确认，若乙方满足以下全部条件，则享有单方解约退房的权利：1.乙方在2020年2月24日至2020年5月15日期间认购（“认购”指支付定金及签署《认购书》）该物业；2.乙方已签署该物业的《商品房买卖合同》，并已办妥网签备案手续；3.乙方选择银行按揭付款方式的，需乙方的按揭申请已获银行审批通过；4.乙方按约履行了《认购书》《商品房买卖合同》约定的各项义务，不存在任何违约情形；5.乙方尚未办理收楼手续（乙方无故不办理收楼手续的除外）；6.乙方未按照《认购书》《商品房买卖含同》约定提出过补偿差价的主张。”梁洁辉完全符合上述要求。并且时代倾城花园17栋存在噪音超标，附近100米内有山坟等严重质量问题。2020年7月3日，梁洁辉已向兆盈公司使用快递形式发送《解约退房通知》，但兆盈公司至今未有任何回复。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，兆盈公司应向梁洁辉退还购房款723433元及资金占用费，退还车位的购买款项42300元及资金占用费，兆盈公司应向梁洁辉退还维修基金2725.2元及资金占用费，债权实现费用8000元。兆盈公司辩称，1.梁洁辉无权单方解约退房，其提起本案诉讼没有事实依据。首先，《无理由退房协议》只是对如何满足可以单方解约退房资格进行约定，并没有确认梁洁辉可以单方解除案涉1306物业的《商品房买卖合同（预售）》，客观上梁洁辉不符合单方解约退房的要求。《无理由退房协议》第一条第1项约定，认购关系形成于2020年2月24日至2020年5月15日期间且支付了定金是享有无理由退房活动的首要前提。但案涉1306物业的认购事实发生在2019年3月29日，由案外人江门金盛金属制品有限公司(以下简称金盛公司)向兆盈公司认购，购房定金于2019年4月9日支付，物业对价也在2019年5月完成支付。梁洁辉仅是承继金盛公司上述认购权，通过更名的方式取得案涉物业，所签订的《时代倾城认购书》、案涉购房合同等文件只是为了完成更名手续。其次，梁洁辉从未向兆盈公司支付过任何定金或购房款，其要求兆盈公司向其退还款项没有事实基础。再者，兆盈公司己按照案涉购房合同约定，将案涉1306物业交付给梁洁辉，案涉购房合同已基本履行完毕。梁洁辉并未在办理收楼手续之前向兆盈公司提出无理由退房申请。根据该协议第一条第5项、第二条的约定，单方解约退房除了需要满足前述第一条第1项约定外，还需要相关物业处于未交付状态，且应当在办理收楼手续前以书面形式提出，但兆盈公司于2020年5月29日按照案涉购房合同约定，向梁洁辉发出《收楼通知书》通知其在案涉购房合同约定的交付时间（2020年6月15日）之前，于2020年6月12日到案涉物业现场接收案涉物业，但梁洁辉无故拒不接收案涉物业，也未于办理收楼手续之前向兆盈公司提出解约退房申请，按照购房合同约定及《收楼通知书》内容，案涉物业已经视为于2020年6月12日交付给梁洁辉。综上，对于案涉1306物业，无论是无理由退房的实质性要求还是权利行使的程序性要求，均不符合，梁洁辉无权单方退房、要求退款，其诉求不应得到支持。2.案涉车位的《时代倾城花园预认购书》不满足“无理由退房”条件。原、被告双方签署的《无理由退房协议》的范围不包括案涉车位。案涉车位为人防普通车位，并非有独立产权的物业，也不符合《无理由退房协议》约定的适用条件，因此，案涉车位客观上不具备无理由退房的前提基础，梁洁辉据该协议提起退还车位款没有依据。3.暂不论案涉房屋以及车位对应的合同是否可解除、退款，但物业维修基金并非兆盈公司收取，梁洁辉无权要求兆盈公司退还。案涉物业的物业维修基金系由梁洁辉直接向政府部门缴纳，并非支付给兆盈公司，梁洁辉要求兆盈公司退还没有事实依据。再者，如前所述，梁洁辉诉请退房退款没有依据，无论其关于物业维修基金的退还主张形式是否正确，也都不应得到支持。4.暂不论案涉房屋以及车位对应的合同是否可解除、退款，双方未对因“无理由退房”活动引发纠纷，律师费承担问题进行约定，梁洁辉诉请兆盈公司承担其就本案支出的律师费没有合同依据。梁洁辉提起本案诉讼是基于双方签订的《无理由退房协议》，而非案涉1306购房合同或案涉车位签订的协议，《无理由退房协议》并无约定因执行无理由退房约定发生纠纷时的律师费承担问题，因而无论本案责任归属哪一方，梁洁辉就本案支出的律师费也应由其自行承担，与兆盈公司无关。综上，梁洁辉的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不应得到支持。为保障兆盈公司的合法权益，请法院在查清事实基础上，依法驳回梁洁辉的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，兆盈公司与江门金盛金属制品有限公司（以下简称金盛公司）签订编号为SDQCHS2019000130的《时代倾城花园认购书》，约定金盛公司向兆盈公司认购时代倾城花园住宅17栋-1306房，成交总房价为723433元，金盛公司须在签订认购书的同时向兆盈公司付清定金20000元。《时代倾城花园认购书》签订后，金盛公司于2019年4月9日向兆盈公司支付了定金20000元，后陆续通过珠海市锦荣房地产开发有限公司、珠海市佳誉房地产开发有限公司、佛山市三水裕华房地产发展有限公司向兆盈公司转账支付了剩余的购房款。2020年4月10日，金盛公司向兆盈公司、珠海市锦荣房地产开发有限公司、珠海市佳誉房地产开发有限公司、佛山市三水裕华房地产发展有限公司出具一份《更名及指定退款申请书》，内容载：“2019年3月29日，我司江门金盛金属制品有限公司购买了鹤山市兆盈物业发展有限公司开发的如下指定物业，且已与鹤山市兆盈物业发展有限公司签署《认购书》。我司购买的物业及我司支付的购房款明细如下：项目名时代倾城（鹤山），房号17栋1306，优惠房价723433元，已付金额723433元。现我司申请将指定物业更名予指定认购人梁洁辉（身份证号码：440************120），且指定认购人与鹤山市兆盈物业发展有限公司签署《认购书》/《商品房买卖合同》后，我司向鹤山市兆盈物业发展有限公司支付的全部购房款自动转为代指定认购人向鹤山市兆盈物业发展有限公司支付的购房款。”梁洁辉在该《更名及指定退款申请书》上签名确认自愿购买江门金盛金属制品有限公司更名的上述指定物业。2020年4月9日，梁洁辉与兆盈公司签订编号为SDQCHS2020000274的《时代倾城花园认购书》，约定梁洁辉向兆盈公司购买时代倾城花园住宅17栋-1306房，成交总房价为723433元，梁洁辉对其所认购物业的状况及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息、交易条件已有充分的了解，并约定因变更权益人，由编号为SDQCHS2019000130的原认购书更改为本认购书，原认购书自动作废。2020年4月29日，兆盈公司作为出卖人，梁洁辉作为买受人，双方签订编号为202001560085的《商品房买卖合同（预售）》，约定梁洁辉向兆盈公司购买坐落于沙坪街道时代倾城花园17号1306房，总价款为723433元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金贰万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当在2020年4月29日前支付商品房全部价款；出卖人应当在2020年6月15日前向买受人交付商品房；等等。同日，兆盈公司作为甲方，梁洁辉作为乙方，双方签订《无理由退房协议》，内容载：“鉴于乙方已于2020年4月9日购买了甲方开发的位于广东省江门鹤山市***************************物业，并已与甲方签署了《认购书》（编号：SDQCHS2020000274）、《商品房买卖合同》（编号/备案号：202001560085），且甲方已确认该物业参与‘时代中国无理由退房’活动，故甲乙双方经协商一致，签署如下协议：一、甲方确认，若乙方满足以下全部条件，则享有单方解约退房的权利：1.乙方在2020年2月24日至2020年5月15日期间认购（‘认购’指支付定金及签署《认购书》）该物业；2.乙方已签署该物业的《商品房买卖合同》，并已办妥网签备案手续；3.乙方选择银行按揭付款方式的，须乙方的按揭申请已获银行审批通过；4.乙方按约履行了《认购书》《商品房买卖合同》约定的各项义务，不存在任何违约情形；5.乙方尚未办理收楼手续（乙方无故不办理收楼手续的除外）；6.乙方未按照《认购书》《商品房买卖合同》约定提出过补差价的主张。二、乙方依据本协议行使单方解约退房权利的，应在办理收楼手续前以书面形式提出（若乙方选择银行按揭付款方式，则乙方应自行联系银行办理提前还贷及抵押涂销手续）。甲方应在收到乙方单方解约退房通知，且乙方办妥退房手续（包括但不限于办妥银行按揭提前还贷及抵押涂销手续、《商品房买卖合同》网签备案注销手续）后180日内，将乙方已付款项无息退还乙方。办理购房及退房手续所需的相关税费由乙方承担。……”。2020年5月12日，双方就坐落于沙坪街道时代倾城花园17号1306房在鹤山市住房和城乡建设局做了商品房销售备案。2020年6月7日，兆盈公司向梁洁辉出具723433元的购房发票。2020年6月10日，梁洁辉向兆盈公司支付了2725.2元维修基金。2020年5月29日，兆盈公司向梁洁辉邮寄一份《收楼通知书》，通知业主于2020年6月12日9:00-11:00前往时代倾城花园小区正门右侧商铺101-112号（靠新3**国道）办理收楼手续，如业主无正当理由逾期收楼或拒绝收楼的，则自本通知书指定的交付之日，视为该物业已交付予业主，届时，该物业的风险与责任均将转予业主承担。该《收楼通知书》于2020年5月30日送达梁洁辉。另查明，2019年3月29日，兆盈公司与梁洁辉签订编号为SDQCHS2020000275的《时代倾城花园预认购书》，约定梁洁辉对兆盈公司开发的时代倾城花园24号-2179车位的使用权有预选意愿，双方确认兆盈公司为梁洁辉保留该物业使用权的购买权、销售价格的保留期限自2019年3月29日至2021年3月15日止，该物业使用权保留价格为42300元。后梁洁辉于2020年4月9日向兆盈公司付清了上述车位款42300元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。《时代倾城花园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《无理由退房协议》《时代倾城花园预认购书》均是当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案合同各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。梁洁辉主张兆盈公司退还时代倾城花园项目17号1306房物业购房款的依据是《无理由退房协议》，但《无理由退房协议》约定的梁洁辉享有单方解约退房权利的前提是必须符合该协议约定的全部条件。首先，《无理由退房协议》约定的单方解约退房条件之一为“乙方在2020年2月24日至2020年5月15日期间认购（‘认购’指支付定金及签署《认购书》）该物业”，虽然梁洁辉与兆盈公司系于2020年4月9日签订《时代倾城花园认购书》，但根据合同的相对性，梁洁辉作为买受人，其无实质上向兆盈公司支付定金及购房款，时代倾城花园项目17号1306房物业的定金及购房款均由金盛公司支付，而根据金盛公司出具、梁洁辉签名确认的《更名及指定退款申请书》，金盛公司确认其向兆盈公司支付的全部购房款自动转为代梁洁辉向兆盈公司支付的购房款，时代倾城花园项目17号1306房物业的定金是于2019年4月9日支付的，不符合该条款约定的支付定金在2020年2月24日至2020年5月15日期间。其次，《无理由退房协议》约定的单方解约退房条件“乙方尚未办理收楼手续（乙方无故不办理收楼手续的除外）”，兆盈公司于2020年5月30日向梁洁辉送达《收楼通知书》，通知梁洁辉于2020年6月12日前往办理收楼手续，梁洁辉称其曾到时代倾城花园项目17号1306房物业进行房屋核实，发现房屋较多问题，故拒绝收楼，但其提交的通话录音、视频均不足以证实该主张；退一步来说，即使如梁洁辉所述其在收楼时曾向兆盈公司主张房屋旁边有山坟、噪音超标，兆盈公司没有提供五证两书，但梁洁辉签订的《时代倾城花园认购书》明确约定梁洁辉对其所认购物业的状况及其周边环境、相关配套的现状等其他所有相关信息、交易条件已有充分的了解，且这些事由均不足以构成梁洁辉拒绝收楼的合法理由。故时代倾城花园项目17号1306房物业应视为兆盈公司已于2020年6月12日交付梁洁辉，故亦不符合该条款约定的尚未办理收楼手续。最后，《无理由退房协议》约定“乙方依据本协议行使单方解约退房权利的，应在办理收楼手续前以书面形式提出”，如上所述，时代倾城花园项目17号1306房物业视为2020年6月12日交付梁洁辉，梁洁辉于2020年7月3日才向兆盈公司邮寄解约退房通知，不符合该条款约定的行使单方解约退房权利的，应在办理收楼手续前以书面形式提出的程序性要求。综上，梁洁辉请求兆盈公司退还时代倾城花园项目17号1306房物业的购房款及资金占用费，依据不足，本院不予支持。由于该诉讼请求本院不予支持，故梁洁辉请求退还维修基金及资金占用费，本院亦不予支持。至于梁洁辉请求兆盈公司退还车位款及资金占用费的问题。由于梁洁辉与兆盈公司并无对车位款是否可以退还进行约定，故梁洁辉该请求，无事实依据，本院不予支持。至于梁洁辉请求兆盈公司支付债权实现费用8000元的问题。由于原、被告双方并未就涉案物业产生纠纷而产生的律师费承担问题进行约定，故梁洁辉的该项请求，无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回梁洁辉的诉讼请求。案件受理费5783.77元（已由梁洁辉预交），由梁洁辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年九月二十三日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚