云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3437号原告：文山中天世纪物业服务有限公司，统一社会信用代码91532621MA6K6JXU6K，住所地：文山市卧龙街道攀枝花社区中天嘉园****。法定代表人：钱康加，董事长。委托诉讼代理人：谭莉洁，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：熊毅，男，汉族，1976年1月22日生，云南省文山市人，住文山市。被告：李红崇，女，汉族，1977年4月25日生，云南省丘北县人，住文山市。原告文山中天世纪物业服务有限公司（以下简称中天物业公司）与被告熊毅、李红崇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中天物业公司的委托诉讼代理人谭莉洁，被告熊毅到庭参加诉讼，被告李红崇经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告连带支付原告7-10室2018年度的物业管理费823元（7-10室面积为68.59平方米，计费标准为1元/平方米/月）、二次加压费120元；7-11室2018年度及2019年度的物业管理费1042元（7-11室面积为43.39平方米，计费标准为1元/平方米/月）、二次加压费240元，以上费用共计2225元；2.判令二被告连带支付原告违约金2849.2元（2018年度违约金每日按欠费总额1584元的3‰计算，从2019年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计532天，2019年度违约金每日按欠费总额641元的3‰计算，从2020年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计167天，超期未付仍需继续支付直至被告交清所欠费用为止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系，为中天世纪中天豪庭小区7-10、7-11号商铺的业主。2017年4月22日，原告与被告熊毅签订了两份中天世纪中天豪庭小区《物业服务合同书》，合同第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止。第三条约定：原告为二被告提供物业管理服务，二被告按规定时间向原告交纳物业管理相关费用及其他由原告代收代缴的费用。第五条约定：物业管理服务相关费用按年度收取，自交房之日起计算；物业管理相关费用收费标准为：普通住宅、多层住宅、别墅按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，多层住宅、别墅、商铺为1元/㎡/月（一年一付），生活垃圾清运费暂定8元/月/户（一年一付)。第六条约定：若不按时交纳物业管理相关费用，则二被告每日需向原告支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。《物业服务合同书》签订后，因大量小区业主反映，小区内水压不足、水流少，给业主生活带来不便，故原告自2018年起在原有物业服务的基础上，增加了水压二次加压服务，二次加压费用收费标准为120元/年。自《物业服务合同书》签订至今，原告严格按合同履行自己的义务，一直为二被告提供物业服务，按照合同约定，二被告最迟应在每年度的年末，即每年的12月31日前向原告足额缴纳当年的物业管理相关费用，但二被告却无故拖欠原告自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理相关费用2225元，原告多次向二被告催缴物业管理相关费用，二被告均以各种理由拒绝支付。综上所述，原、被告之间的物业服务关系成立并合法有效，依法受法律保护，二被告未交纳物业管理相关费用的行为违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决支持其诉请。熊毅辩称，对中天物业公司起诉熊毅未缴纳文山市中天豪庭A区7幢1层10号房2018年度及文山市中天豪庭A区7幢1层11号商铺2018、2019年度的物业管理费金额为2225元无意见，但是因为2017年7-1-10号房屋板面出现开裂、漏水，2017年12月31号向中天物业公司反映，到2018年4月份中天物业公司才出面去看，到现在一直没有处理，所以熊毅才拒交上述物管费。7-1-11号商铺，是因为2楼业主装玻璃雨棚，未加装排水管，多次向中天物业公司反映，中天物业公司也没有给答复，到现在已经是3年时间了，到下雨天1楼门市部就被从2楼漏下来的雨水沾到门市部里面，影响经营，熊毅多次和中天物业公司反映无果，熊毅才拒交了两年的物管费。中天物业公司主张的违约金，熊毅不同意支付，因为熊毅反映的问题中天物业公司没有处理，没有向开发商反映，也没有向2楼的业主反映添加排水管，所以造成熊毅至今未交2年的物管费。李红崇未到庭答辩，也未提交书面答辩状。中天物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：《营业执照》复印件一份、《法定代表人身份证明书》、《居民身份证》复印件三份，证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格适格。2.《结婚证》复印件一份，证明二被告系夫妻关系。3.《中天豪庭小区物业服务合同书》复印件二份，证明2017年4月22日，原、被告就中天豪庭小区A区7-10、7-11号商铺的物业管理事宜签订《物业服务合同书》，就原告向被告提供物业服务的内容、期限，原、被告双方的权利义务，被告收取物业服务管理费用的标准，违约责任等内容进行约定，合同权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护。4.《文山“中天世纪”中天豪庭B区二次加压供排水设备买卖安装合同》复印件一份、照片复印件二张，证明中天豪庭小区开发商云南兴博进房地产开发有限公司与云南康宇供水设备有限公司签订《文山“中天世纪”中天豪庭B区二次加压供排水设备买卖安装合同》，就云南兴博进房地产开发有限公司向云南康宇供水设备有限公司购买安装在中天豪庭小区的二次加压供排水设备的数量、价款、交货期等内容进行约定，合同权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护，原告作为云南兴博进房地产开发有限公司选定的中天豪庭小区的物业管理公司，确实为包括被告在内的中天豪庭小区的业主提供了水压二次加压设备及服务。5.《中天豪庭A区生活水泵房巡查签到表》复印件一份、《中天豪庭二次供水设备巡查记录表》复印件一份，证明2018年1月1日至2020年5月31日期间，原告一直按时对中天豪庭小区的二次加压生活水泵设备进行巡查、维护、保养，为被告提供水压二次加压服务。6.《云南七乡律师事务所律师函》、《国内挂号信函收据》复印件各一份，证明原告于2020年4月24日通过挂号信的方式向被告发出律师函，告知被告应缴纳所欠物业管理相关费用及违约金，若届时未缴纳，原告将依法向法院提起诉讼，被告收到律师函后，仍未向原告交纳物业管理相关费用。经质证，熊毅对中天物业公司提交的第1、2、3、5组证据无异议；对第4组证据的真实性无异议，但是认为被告的商铺在1楼，用的是直供水；对第6组证据认为，被告收到律师函是事实，但认为不交纳物管费的原因已经告诉律师了。李红崇未到庭质证。本院认为，中天物业公司提交的第1、2、3、4、5、6组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信。熊毅、李红崇未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：中天物业公司成立于2016年6月15日，经营范围是物业管理服务，家政服务等，营业期限自2016年6月15日至2046年6月14日。被告熊毅、李红崇系夫妻关系，二人均为文山市中天豪庭小区A区7-10号、7-11号商铺的房屋所有权人。2017年4月22日，被告熊毅与原告中天物业公司签订二份《中天豪庭小区物业服务合同书》，合同约定期限为：自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止；原告为二被告所在中天豪庭小区A区物业提供物业管理服务，被告按规定时间向原告支付管理服务费及其它由原告代收代缴的费用，物业管理服务相关费用按年度收取，自交房之日起计算，收费标准为：按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，多层住宅、别墅及商铺物业服务费为1元/平方米/月（一年一付），生活垃圾清运费为8元/户/月（一年一付）；并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。两份合同还约定了其他权利、义务等内容。文山市中天豪庭小区A区7-10号商铺的面积为68.62平方米，文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺的面积为43.42平方米。合同签订后，中天物业公司按合同约定履行了义务，熊毅、李红崇未按约定支付文山市中天豪庭小区A区7-10号商铺2018年度的物业管理费823元及二次加压费120元，文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2018、2019年度的物业管理费1042元及二次加压费240元，共计2225元。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，熊毅与中天物业公司签订二份《中天豪庭小区物业服务合同书》，该二份合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。中天物业公司已按合同提供了物业管理服务，熊毅、李红崇作为文山市中天豪庭小区A区7-10号、7-11号商铺的业主，应按照合同约定向中天物业公司支付物业服务费。中天物业公司要求熊毅、李红崇支付文山市中天豪庭小区A区7-10号商铺2018年度的物业管理费823元及二次加压费120元，文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2018、2019年度的物业管理费1042元及二次加压费240元，共计2225元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于中天物业公司要求熊毅、李红崇支付违约金2849.2元（2018年度违约金每日按欠费总额1584元的3‰计算，从2019年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计532天，2019年度违约金每日按欠费总额641元的3‰计算，从2020年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计167天，超期未付仍需继续支付直至被告交清所欠费用为止）的诉讼请求，因熊毅、李红崇未按《中天豪庭小区物业服务合同书》约定按年度支付文山市中天豪庭小区A区7-10号商铺2018年度、文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2018、2019年度的物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，但《中天豪庭小区物业服务合同书》中约定计算违约金的标准过高，且熊毅要求调整，本院予以调整。按《中天豪庭小区物业服务合同书》中关于“不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金”的约定，换算成计算逾期付款利息的计算方式，为月利率9%（每日3‰×30日=9%），远远高于法律规定的年利率24%（月利率2%），计算违约金的标准本院予以调整为年利率24%，故此，熊毅、李红崇应从逾期支付物业管理费、二次加压费之日起按年利率24%计算并支付中天物业公司违约金至物业管理费、二次加压费付清之日止（违约金具体计算方法：逾期支付文山市中天豪庭小区A区7-10号、7-11号商铺2018年度物业管理费、二次加压费产生的违约金以文山市中天豪庭小区A区7-10号、7-11号商铺2018年度应支付的物业管理费及二次加压费共计1584元为基数，按年利率24%从2019年1月1日起计算至2018年度物业管理费、二次加压费1584元付清之日止；逾期支付文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2019年度物业管理费、二次加压费产生的违约金以文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2019年度应支付的物业管理费及二次加压费共计641元为基数，按年利率24%从2020年1月1日起计算至2019年度物业管理费、二次加压费641元付清之日止）。李红崇经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下：熊毅、李红崇于本判决生效之日起五日内支付文山中天世纪物业服务有限公司文山市中天豪庭小区A区7-10号商铺2018年度的物业管理费823元及二次加压费120元，文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2018年度至2019年度的物业管理费1042元及二次加压费240元，共计2225元；二、熊毅、李红崇于本判决生效之日起五日内支付文山中天世纪物业服务有限公司逾期支付物业管理费、二次加压费产生的违约金（违约金具体计算方法：逾期支付文山市中天豪庭小区A区7-10号、7-11号商铺2018年度物业管理费、二次加压费产生的违约金以文山市中天豪庭小区A区7-10号、7-11号商铺2018年度应支付的物业管理费及二次加压费共计1584元为基数，按年利率24%从2019年1月1日起计算至2018年度物业管理费、二次加压费1584元付清之日止；逾期支付文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2019年度物业管理费、二次加压费产生的违约金以文山市中天豪庭小区A区7-11号商铺2019年度应支付的物业管理费及二次加压费共计641元为基数，按年利率24%从2020年1月1日起计算至2019年度物业管理费、二次加压费641元付清之日止）；三、驳回文山中天世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由熊毅、李红崇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨景景二〇二〇年九月三十日书记员  朱 敏