广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5472号原告（执行案外人）：欧燕英，女，1975年8月29日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县*****************，公民身份号码450************321。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。被告（申请执行人）:佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************916。法定代表人：李川，董事长。委托诉讼代理人：罗结芳，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏莉莉，广东群豪律师事务所律师。第三人（被执行人）：梁彬，男，1970年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************01X。第三人（被执行人）：罗杏梅，女，1975年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************029。委托诉讼代理人：梁彬（系罗杏梅配偶），男，1970年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************01X。第三人（被执行人）：练社伟，男，1990年10月12日出生，汉族，住广东省新丰县***********，公民身份号码440************071。原告欧燕英诉被告佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称：佛山农商行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，本院依法追加梁彬、罗杏梅、练社伟为本案第三人参加诉讼。本案于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告欧燕英及其委托诉讼代理人郭高汉、被告佛山农商行的委托代理人罗结芳、魏莉莉、第三人梁彬暨第三人罗杏梅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人练社伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧燕英向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）粤0604执异18号执行裁定；2.确认位于广东省佛山市高明区************************（以下简称：案涉202号房产）的所有权归原告所有；3.在（2019）粤0604执11754号案中不得执行上述房产，并解除对上述房产的查封措施。事实和理由：一、原告将案涉202号房产出售给练社伟后，因练社伟违约，原告与练社伟协商一致解除《房屋买卖合同》，原告系案涉202号房产的实际所有权人。案涉202号房产曾系原告名下的房产，因生意周转需要，原告于2017年5月30日将该房产出售给练社伟并签订《房屋买卖合同》，约定：房屋总成交价为900000元，练社伟需在签订合同三天内支付定金200000元，30天内支付630000元，余款270000元在取得房产证当天支付；若逾期付款，原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，练社伟向原告配偶郑玮旭（曾用名郑汝斌）的银行账户支付购房款659205元，原告收款后于2017年9月将案涉202号房产过户给练社伟，但练社伟取得房产证后一直未支付剩余购房款。2017年10月15日，原告与练社伟签订《房屋买卖合同补充协议》，约定练社伟将案涉202号房产以1800元每月的价格出租给原告，租期为20年，练社伟付清购房款及违约金后有权解除租赁关系。2018年10月，练社伟告知原告，其已将案涉202号房产抵押给中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称：对外经贸信托公司），因无力还款，对外经贸信托公司申请仲裁并查封案涉202号房产，若无法还清借款，案涉202号房产将被拍卖，希望原告可出资将案涉202号房产赎回。原告与练社伟共同到中国广州仲裁委员会（以下简称：广州仲裁委）、佛山市高明区人民法院（以下简称：高明法院）和房管局核实相关情况，且练社伟承诺除此以外没有其他债务，故原告与练社伟于2018年10月28日签订了《补充协议（2）》，约定原告将已收到的购房款659205元返还给练社伟，余款过户当天付清。2018年10月30日，原告与练社伟共同到对外经贸信托公司办理涂销抵押手续，原告共向对外经贸信托公司支付507028.39元，对外经贸信托公司的代办方广州安宇按揭咨询有限公司佛山分公司出具了《结清证明》并向高明法院申请解除对案涉202号房产的查封。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉202号房产的权属不应拘泥于《物权法》第九条、第十六条的规定，而应根据交易主体情况实事求是地公平确定。二、原告与练社伟不存在恶意串通损害申请执行人合法权益的可能。关于案涉202号房产交易的情况，原告提供了《房屋买卖合同》及补充协议予以证实，也提供了转账凭证、物业费、水电费等居住证明予以佐证。练社伟与对外经贸信托公司之间签订的借款合同、仲裁裁决书、民事裁定书以及原告代练社伟向对外经贸信托公司支付欠款507028.39元亦与原告陈述的事实相互印证。纵观全案事实，原告是最大的受害者。原告为捍卫自己和家人的居住权、生存权，选择解除房屋买卖合同并直接向练社伟的债权人支付款项，合情合理，没有损害他人合法权益。三、原告对于案涉202号房产未办理变更登记至原告名下不存在过错。2017年10月15日，练社伟逾期支付购房款，原告因资金周转困难而无法选择解除合同，故与练社伟协商以拖欠的购房款冲抵租金形式解决居住问题。2018年10月份，练社伟告知原告其与对外经贸信托公司之间的债权债务关系以及案涉202号房产被抵押、查封的事实。2018年10月26日，原告与练社伟共同到不动产信息中心核实相关情况并查看仲裁裁决书、民事裁定书，认为练社伟与对外经贸信托公司的债权债务关系已影响到案涉202号房产的权属以及原告的居住权，故原告与练社伟于2018年10月28日签订《补充协议（2）》，约定解除房屋买卖合同，原告向练社伟退还购房款。2018年10月30日，原告与练社伟共同到对外经贸信托公司办理涂销抵押手续，原告共向对外经贸信托公司支付507028.39元。因对外经贸信托公司及高明法院的原因，案涉202号房产未能在佛山市禅城区人民法院实施查封前办理过户，原告对此不存在过错。四、（2020）粤0604执异98号执行裁定认定事实及适用法律错误。1.执行异议程序中，法院有权依法进行实质性审查。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《异议复议规定》）第二十四条、第二十八的规定，执行异议程序中，法院被赋予对案外人的主体资格、权利的合法性及真实性以及权利能否排除执行等进行实质性审查的合法权利，原告与练社伟存在房屋买卖合同关系，补充协议可体现双方买卖关系的转变。2.原告提交的《房屋买卖合同》及补充协议、购房款支付凭证、物业费、水电费缴费凭证等证据材料，可相互印证、足以证明原告与练社伟之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，且原告一直对案涉202号房产占有使用，原告生存、居住权利应得到优先保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称：《查扣冻规定》）第十七条的规定，（2019）粤0604执11754号执行案针对案涉202号房产的执行应当停止。综上，原告认为，案涉202号房产所有权属原告，原告享有的权利能够排除（2019）粤0604执11754号执行案对案涉202号房产的执行措施。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告佛山农商行辩称，一、被告依据生效判决,有权向法院申请执行练社伟名下的案涉202号房产。（2018）粤0604民初27607号民事判决判令梁彬向佛山农商行偿还借款本息，罗杏梅、练社伟对该债务承担连带清偿责任。该民事判决生效后，佛山农商行向法院申请执行。案涉202号房产的产权登记在练社伟名下,《异议复议规定》第二十五条第一款第(一)项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,但法律另有规定的除外。”根据上述法律规定，应认定案涉202号房产的所有权人为练社伟。二、原告与练社伟之间房屋买卖合同的解除对双方产生了相应的权利义务,但该权利仅系合同双方之间的债权请求权,不能排除法院对案涉202号房产的执行。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该法律规定区分了不动产物权变动的原因与结果。本案中,原告与练社伟之间房屋买卖合司的解除是引起案涉202号房产产权从练社伟名下变更至原告名下的原因行为,其结果是导致原告可经依法变更登记,取得案涉202号房产所有权。但该原因行为仍属债权,仅在合同相对人原告与练社伟之间产生权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该法律规定,原告享有要求练社伟将案涉202号房产恢复登记至原告名下的权利,但该权利仅系合同双方之间的债权请求权,并不能发生对世效力,不能排除法院的执行。三、原告的情况不属于一般买受人可排除执行的情况,不能排除法院对案涉202号房产的执行。首先，《异议复议规定》第二十八条对一般买受人可排除执行的情况进行了相应规定。原告在本案中并不属于买受人,其并非通过买卖关系获得相应的请求权,其系因为合同解除而享有相应的“恢复原状”权利。其次，原告虽在法院查封之前签订书面买卖合同,但原告系出卖人而非买受人，且其双方已协议解除该房屋买卖合同。因在法院查封之前，原告与练社伟之间的房屋买卖合同以及补充协议已解除，原告居住在练社伟名下的案涉202号房产并无相关依据。原告向练社伟支付的是因房屋买卖合同解除而返还的购房款,并非依房屋买卖合同而产生的购房款。练社伟至今仍系案涉202号房产的所有权人,原告至今未曾向房屋登记机构递交过户登记材料,亦未曾向练社伟提出办理过户登记请求,其不存在相应的积极行为。故,原告不符合一般买受人可排除执行的情况。四、法院需核查本案是否存在原告与房屋所有权人练社伟恶意串通以损害被告合法权益的可能性。(一)从《房屋买卖合同》、银行流水可见其恶意串通。首先，原告与练社伟于2017年5月30日签订房屋买卖合同,该合同第三条约定练社伟应当于合同签订之日起三日内(即2017年6月2日前)向原告支付20万元,但从银行流水中可见,练社伟实际只支付了174000元。合同还约定练社伟应当于合同签订之日起30日内(即2017年6月29日前)支付630000元,支付完毕630000元后，双方再办理过户手续,但从银行流水可见,练社伟实际只支付485205元(2017年6月8日支付300000元、2017年6月14日支付85205元、2017年6月19日支付100000元)，而原告在时隔三个多月后的2017年9月26日,在练社伟未进一步支付款项、亦未提供任何担保的情况下,与练社伟办理了过户手续，即在练社伟第一期款项、第二期款项均未足额支付、均违约、均未提供任何担保的情况下,原告仍然在时隔三个多月后与练社伟办理了案涉202号房产所有权转移登记手续,该行为显然违反常理,法院应进一步核查。其次，练社伟于2017年6月14日向原告支付的85205元系部分第二期购房款。通常而言,总购房款为900000元,款项的支付应以整数结算，或以万、千为单位结算,但该笔款项却出现了个位数的205元,违反常理,法院应进一步核查。再次，原告提供的银行流水显示流水打印时间段是2017年度,但提供给法院的是自2017年5月11日至2017年8月19日期间,原告并未提供2017年度的其余流水。结合该银行流水中显示的2017年6月12日法定代表人为练社伟的自然人独资企业佛山市骉盛装饰有限公司(以下简称：骉盛公司)向原告配偶郑玮旭的两次转款,以及原告并未提供完整的银行流水,可初步推断以上所有银行转账记录实为原告或其配偶郑玮旭与练社伟的其他交易往来,并非关于房屋买卖合同的转款。因此，法院需核查案涉《房屋买卖合同》是否为原告与练社伟的真实意思表示,是否存在该《房屋买卖合同》是为配合银行流水记录而伪造的合同。(二)从《房屋买卖合同补充协议》可见其恶意串通。练社伟在佛山市南海区九江镇已有一套房产(是否存在其他隐名房产暂不清楚),后其为投资目的购买原告名下的案涉202号房产,在原告将案涉202号房产过户给练社伟后，练社伟却同意原告继续居住在案涉202号房产内，并以20年租赁租金以抵扣剩余房款，即练社伟以投资目的购房后，却愿意由原告继续控制案涉202号房产20年不作投资用途，无任何收益，而原告也愿意放弃剩余20多万元房款的既得利益来缴纳未来租金,实属违反常理。实际上,本案存在原告或其配偶郑玮旭系为其他目的而将案涉202号房产过户至练社伟名下的可能性。而该《房屋买卖合同补充协议》,应当是由于银行流水中未能显示练社伟在合理期间内向原告或其配偶郑玮旭支付款项，为让签署伪造的房屋买卖合同合理化，而进一步伪造的协议。(三)从《补充协议（2）》可见其恶意串通。首先，佛山农商行诉梁彬等金融借款合同纠纷一案的立案时间是2018年10月29日,而《补充协议（2）》的签订时间是2018年10月28日,仅提前了一天,时间如此巧合。其次，《补充协议（2）》第三条可见，练社伟应自协议签订之日即2018年10月28日起与原告办理过户手续,但协议签订至今一年多,原告至今并曾向房屋登记机构递交过户登记材料,亦未曾向练社伟提出办理过户登记请求,更未提起诉讼要求练社伟协助过户并支付违约金等。原告称其一直居住在案涉202号房产,但其对自身居住的房屋产权人并非自己毫无感觉,也从未采取任何积极行为,违反常理,亦可认为原告对案涉202号房产未办理过户登记存在重大过错。再次，原告称其替练社伟还款503800元,从银行单笔交易明细可见,原告配偶郑玮旭先向原告账户转入该款项,再由原告转至对外经贸信托公司，但原告并未提供个人完整的银行流水记录,亦未提供其配偶郑玮旭在该时间段的银行流水记录,佛山农商行有理由相信该503800元实为练社伟的自有财产,只是练社伟通过其他账户或其他途径将相应款项转至郑玮旭的银行账户,再通过原告的银行账户偿还贷款。五、根据2019年9月的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条，案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的买卖合同应当解除的，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，不能排除执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，暂不论原告和练社伟之间的房屋买卖合同关系是否真实存在，也不论原告和练社伟之间的房屋买卖合同关系未经生效判决确认解除，仅从原告所称其在房屋买卖合同关系解除后，并未将购房款本金及利息全部返还练社伟，即可认定其异议不能排除法院对案涉202号房产。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人梁彬、罗杏梅陈述，一、（2020）粤0604执异18号执行裁定书认定事实清楚,适用法律正确。二、法院查封、拍卖案涉202号房产正确。本案中，案涉202号房产登记在被执行人练社伟名下,原告并非案涉202号房产的实际权利人,法院依据(2018)粤0604民初27607号民事判决依法查封练社伟名下案涉202号房产并进行拍卖，符合法律规定。三、练社伟与原告恶意串通故意对抗执行，《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》涉嫌为对抗执行而伪造,原告非善意第三人。首先，按常理推断，练社伟极大可能已实际付清案涉202号房产的全部购房款，所谓欠款240795元系虚构债务。练社伟与原告签订的《房屋买卖合同》约定案涉202号房产的购房款为900000元,原告自认练社伟已付购房款659205元,未付购房款240795元。但根据原告提供的农业银行交易明细清单反映，骉盛公司于2017年6月12日向原告的银行账户转入两笔100000元款项，共计200000元，而骉盛公司的法定代表人和唯一股东系练社伟，该款项应系练社伟向原告支付的购房款。原告通过农业银行账户的收款已几乎全部覆盖所有的购房款,还不能排除练社伟通过其他账户向原告付款或以现金方式付清所有款项。退一步讲,即使原告主张该200000元是其与羁盛公司的其他交易往来,但此也足以反映练社伟与原告之间存在其他债权债务关系。另外,依据《房屋买卖合同》约定,剩余270000元购房款由练社伟于取得房产证当天支付，练社伟不按合同约定支付购房款的视为违约，练社伟无权要求原告退还定金,并按合同总成交价的15%赔偿给原告,原告可单方解除本合同,若该房产已过户,原告有权收回该房产。本案中,案涉202号房产已办理过户登记,练社伟已于2017年9月26日取得房产证。按照常理推断，倘若练社伟迟迟未付清房款,原告早可依约收回案涉202号房产并要求练社伟赔偿,根本无需另行签订《房屋买卖合同补充协议》。可见,练社伟已实际付清案涉202号房产全部购房款,所谓欠款240795元系虚构债务。其次，《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》涉嫌伪造。原告与练社伟不排除为朋友关系,双方存在其他债权债务往来。否则,若双方仅为陌生人,根本不可能在练社伟已严重违约且房屋登记在练社伟名下的情况下,原告不起诉练社伟反而约定以租赁的方式继续占有使用案涉202号房产,租金固定为1800元,租赁期限长达20年。而且，如按照每月租金1800元,租期20年计算,总租金为432000元,而非欠款240795元。之后，原告在明知道案涉202号房产已被抵押且查封、无法办理转让登记的情况下,双方居然约定原告返还购房款659905元给练社伟,房屋解封后才过户至原告名下的这种严重不利于原告利益的操作,可见，《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》约定内容明显有违常理。另外，《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》的格式、部分条款内容约定相近,不排除是在专业人士的指导下制作并签订。值得怀疑的是，《房屋买卖合同补充协议》的签订时间2017年10月15日是机打日期,但《补充协议（2）》是手写日期。梁彬、罗杏梅认为《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》不属实,存在倒签，应对协议的笔迹及形成时间进行鉴定。故,原告不是善意第三人,本案不排除是练社伟恶意串通原告,虚构长达20年租约,并虚构房产已转让事宜,目的是故意对抗法院执行,致使案涉202号房产无法被执行。四、从《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》的内容反映,练社伟与原告并非房屋买卖合同关系而是民间借贷关系或其他债权债务关系,且原告并未实际付清全部款项,不能排除执行。根据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人练社伟与原告签订协议但未完成过户登记,原告尚未取得所有权,其仅享有债权。从物权归属上,该不动产仍属于被执行人所有。从《补充协议（2）》的内容可知,该协议实质并非房屋买卖协议而是借款协议,双方并非房屋买卖关系而是民间借贷关系或其他债权债务关系，故练社伟与原告之间即使存在债权债务关系，也应另案起诉,与本案无关。且即使根据《补充协议（2）》的约定,原告要返还659205元，而原告并未提供任何证据证明其至今已全额返还。在原告并未实际付清全部款项的情况下，依法不能排除执行。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人练社伟未到庭参加诉讼，其于庭前向本院提交书面意见陈述，一、原告起诉的均是事实。案涉202号房产本系原告的房产,练社伟只支付购房款65万多元,尚有约250000元未支付,故在该房产过户后,练社伟没有收房并答应由原告继续租住,以租金抵欠款。后来，练社伟将案涉202号房产抵押给贷款公司,并因拖欠贷款50多万元而被申请仲裁，且案涉202号房产被查封，练社伟无力还款，并将该情况告知原告，建议原告代为偿还练社伟的贷款，练社伟将案涉202号房产给回原告。原告也担心案涉202号房产被用于偿还贷款，其提出将购房款返还给练社伟，练社伟将案涉202号房产返还给原告。原告将练社伟的欠款还清后，因贷款公司涂销抵押需走流程，故一直没有成功办理过户登记手续。二、佛山农商行与梁彬、罗杏梅之间的纠纷与练社伟无关，梁彬、罗杏梅的借款，不应由练社伟偿还。三、法院应判决案涉202号房产归原告所有，不应执行该房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》、郑玮旭名下账号为622*************616的农业银行账户交易明细清单，均有原件予以核对，本院对其真实性均予以确认。2.原告提供的业户证明，因对不动产权属进行登记属不动产登记部门的职能范围，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司物业服务中心无权对不动产权属进行认定，故本院对该证据不予以采信。本院认定事实如下：本院受理佛山农商行诉梁彬、罗杏梅、练社伟金融借款合同纠纷一案后，于2018年11月6日依法对案涉202号房产采取了财产保全的查封措施，并于2019年4月14日作出（2018）粤0604民初27607号民事判决，判令：梁彬向佛山农商行偿还拖欠本金540000元、律师费损失3900元及利息、罚息，罗杏梅、练社伟对梁彬的上述债务承担连带清偿责任。该判决于2019年5月23日生效后，梁彬、罗杏梅、练社伟未履行生效判决确定的金钱给付义务，佛山农商行向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0604执11754号案立案执行。2019年10月10日，本院作出（2019）粤0604执11754号之一执行裁定，裁定拍卖案涉房产。原告作为案外人向本院提出异议，经审查，本院作出（2020）粤0604执异18号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，位于广东省佛山市高明区************************登记产权人为练社伟，建筑面积128.37平方米，不动产权证号：粤（2017）佛高不动产权第0039253*。2017年11月*日，该房产办理抵押登记，抵押权人为对外经贸信托公司，不动产登记证明号为粤（2017）佛高不动产证明第0042995*，截至2020年6月19日，该抵押登记并未注销。2018年9月*日，该房产因（2018）粤060*执保528号案件被高明法院查封，查封期限至2021年9月6日止，后于2018年11月5日解封。2018年11月6日，该房产因佛山农商行诉梁彬、罗杏梅、练社伟金融借款合同纠纷一案【案号：（2018）粤0604民初27607*】被本院查封。2019年11月28日，该房产因（2019）粤0605执30825号案被佛山市南海区人民法院轮候查封。2020年3月20日，该房产因（2019）粤06执1993号案被佛山市中级人民法院轮候查封。另查明一，2017年5月30日，原告（甲方）与练社伟（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条，甲方自愿将案涉202号房产出售给乙方，甲方确认该房屋没有设定抵押及没有被查封；第二条，该房屋成交总价为900000元；第三条，甲乙双方于签订本合同三天内，由乙方支付甲方购房款的20%即200000元作为定金，乙方需在本合同后30天内支付购房款的70%（含定金）即630000元予甲方，甲方收款后十个工作日内配合乙方办理该房屋的过户手续，剩余购房款270000元由乙方于取得房产证当天支付；第六条，甲方收齐购房款的5个工作日内把房屋交给乙方使用，并由乙方出具《收楼确认书》，乙方有权对该房屋进行装修、居住，若乙方要求提前交付使用，经得甲方同意后，甲乙双方可交接该房屋，并由乙方出具《收楼确认书》；第八条，本合同签订后，乙方不按合同约定支付购房款的视为违约，乙方无权要求甲方退还定金，并按本合同总成交价的15%赔偿给甲方，甲方可单方解除本合同，若该房屋已过户的，甲方有权收回该房屋。该合同签订后，练社伟向原告配偶郑玮旭名下尾号为8616的农业银行账户转账情况如下：2017年6月2日转账174000元、2017年6月8日转账300000元、2017年6月14日转账85205元、2017年6月19日转账100000元，合计659205元。2017年9月26日，案涉202号房产登记于练社伟名下。2017年10月15日，原告（甲方）与练社伟（乙方）签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定：甲方于2017年5月30日将案涉202号房产出售给乙方，但因乙方无法按期付清购房款，故双方签订本协议；乙方确认尚有购房款240795元未予支付给甲方；因乙方无力支付购房款且甲方已将案涉202号房产过户给乙方，乙方同意将案涉202号房产以每月1800元的标准租给甲方继续占有使用，租赁期限为20年（自2017年10月1日起至2037年9月30日止），甲方有权将乙方的上述欠款冲抵应付的租金；租赁期内的物业管理费、水电费由甲方自行向相关管理单位缴纳；乙方付清余下购房款及违约金后可以随时终止本协议，届时甲方需无条件搬出案涉202号房产。另查明二，2017年10月25日，练社伟（甲方）与对外经贸信托公司（乙方）签订了《贷款合同-房屋抵押》（合同编号：WMFHFS171329）及《抵押合同-房屋抵押》（合同编号：WMFHFS171329），约定：甲方向乙方贷款500000元，该款项仅限用于个人消费或生产经营，具体为生产经营，贷款利率为年利率14.4%，贷款期限为2017年10月25日至2020年10月25日；甲方提供案涉202号房产作为抵押物，抵押担保范围包括《贷款合同-房屋抵押》（合同编号：WMFHFS171329）项下的债务本金、利息等；《抵押物清单》注明案涉202号房产已出租。2018年8月28日，广州仲裁委受理了对外经贸信托公司就其与练社伟之间因上述借款合同而产生纠纷的仲裁申请，并于2018年9月5日向高明法院申请对练社伟的财产采取财产保全措施。高明法院于2018年9月7日出具了（2018）粤0608财保47号民事裁定，并于2018年9月8日对案涉202号房产采取了查封措施，查封期限至2021年9月6日止。2018年9月11日，广州仲裁委出具了（2018）穗仲网案字第32296号裁决书，裁决：练社伟向对外经贸信托公司偿还借款本金440208.25元及支付2018年5月当期应当支付的利息9183.48元；练社伟向对外经贸信托公司支付逾期违约金（违约金以440208.25元为基数，按月利率2%的标准，自2018年5月27日起计至实际清偿之日止）；对外经贸信托公司对练社伟名下的案涉202号房产在该案债权的范围内享有优先受偿权；该案仲裁费5000元由练社伟承担。2018年10月28日，原告（甲方）与练社伟（乙方）签订《补充协议（2）》，约定：甲方与乙方于2017年5月30日签订《房屋买卖合同》约定甲方将案涉202号房产出售给乙方，但乙方无法按期付清购房款，故签订本协议；乙方确认尚有购房款240795元未予支付给甲方；因乙方无力支付购房款且该物业面临被信托公司处置的风险，甲乙双方协商一致，均同意解除《房屋买卖合同》，甲方将已收到的购房款659205元返还给乙方，乙方同意由甲方直接将购房款汇至信托公司指定账户用于清偿该物业的抵押贷款本息，余款在过户后当天内付清给乙方；乙方承诺除了拖欠信托公司的贷款外，没有拖欠他人债务，乙方需在高明法院解除查封当天将该物业过户给甲方；甲乙双方同意于2018年10月29日到对外经贸信托公司办理涂销抵押事宜。2018年10月29日，原告通过其名下账号为622*************209的建设银行账户向对外经贸信托公司转账支付503800元，转账注明“代练社伟支付32296号案欠款”。诉讼中，原告陈述：关于案涉202号房产出售给练社伟的事宜均是由原告配偶郑玮旭处理的，原告对此不清楚；原告配偶郑玮旭与黄志斌合伙经营的佛山市*******林绿化工程部（以下简称：旭元工程部）与练社伟存在生意往来；原告代练社伟向对外经贸信托公司偿还了503800元后，打算在练社伟将案涉202号房产过户给原告的当天支付剩余款项，因为原告对练社伟已缺乏信任，原告也愿意将应向练社伟支付的剩余款项交付法院执行。本院认为，原告作为（2019）粤0604执11754号执行案案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。关于原告主张其对案涉202号房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产的登记权属人为练社伟，原告据其持有的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议（2）》主张的权利仅为请求权，而非物权，故本院对原告的确权诉求不予支持。关于原告要求停止执行案涉202号房产的主张，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本院认为，原告提供的证据不足以证明其对案涉202号房产享有足以排除执行的物权期待权，具体理由如下：首先，原告与练社伟之间的《房屋买卖合同》已实际履行完毕。原告与练社伟签订的该买卖合同约定购房款为900000元，在练社伟向原告支付购房款659205元后，原告已将案涉202号房产过户至练社伟名下，对于练社伟尚欠的购房款240795元，原告与练社伟签订的《房屋买卖合同补充协议》约定练社伟将案涉202号房产按照每月1800元的租金标准租赁给原告20年用于抵扣剩余购房款，该约定系以新债（租赁合同关系）清偿旧债（房屋买卖合同关系），在租赁合同即《房屋买卖合同补充协议》履行完毕后，应视为练社伟已实际向原告支付了案涉202号房产的全部购房款，届时，原告与练社伟之间的《房屋买卖合同》已履行完毕。其次，原告与练社伟之间的租赁合同可继续履行，并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，亦即《补充协议（2）》所述的以下合同解除原因均不能成立：“乙方确认尚有购房款240795元未予支付给甲方”、“因乙方无力支付购房款且该物业面临被信托公司处置的风险”。理由如下：一、根据《房屋买卖合同补充协议》，原告自2017年10月1日起以每月1800元的租金标准向练社伟租赁案涉202号房产以抵扣购房款，故截至《补充协议（2）》的签订时间2018年10月28日，可用于抵扣的租金数额应系12个月租金即21600元（1800元/月×12个月），练社伟尚欠原告的购房款数额应系219195元（240795元-21600元），而该《补充协议（2）》确认的尚欠购房款数额为240795元，由此，使人对该协议的真实性产生合理怀疑；二、在练社伟以案涉202号房产作为抵押向对外经贸公司贷款时，《抵押合同-房屋抵押》的抵押物清单中已注明该房产“已出租”，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，若原告与练社伟签订的《房屋买卖合同补充协议》系合法有效，则原告与练社伟的租赁关系并不受该抵押权的影响，即使对外经贸信托公司要求对案涉202号房产实现抵押权，原告仍可依据其与练社伟签订的《房屋买卖合同补充协议》继续租用案涉202号房产。因此，在原告与练社伟之间的租赁合同关系可继续履行的情况下，原告与练社伟签订的《补充协议（2）》约定双方协议解除《房屋买卖合同》与《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定不符，该《补充协议（2）》所述的合同解除原因亦不能成立。最后，原告依据该《补充协议（2）》享有的权益不足以排除对案涉202号房产的强制执行。如前所述，原告与练社伟签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》并不存在法定解除的情形，其双方签订《补充协议（2）》以协商解除上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》应属《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除，在双方约定解除的情况下，原告作为完全民事行为能力人，应在签订《补充协议（2）》时尽到审慎义务。原告依据《补充协议（2）》享有请求练社伟将案涉202号房产过户至原告名下的物权期待权，因原告与练社伟约定解除房屋买卖合同的行为与原告向练社伟购买房屋的行为在实质上类似，故本院参照《异议复议规定》第二十八条的规定审查原告的物权期待权能否排除执行。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告应举证证明其同时具备上述司法解释规定的四个条件，才足以排除强制执行，但本案原告自身对案涉202号房产未办理过户登记至原告名下存在过错，其在签订《补充协议（2）》时并未尽到审慎义务，理由如下：《异议复议规定》第二十八条是基于不动产登记制度不完善的情况，相对于普通金钱债权，对未登记不动产买受人在执行程序中给予优先保护，故在认定其构成要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”时应严格适用，避免利益过于失衡。案涉房产无论是原告签订《补充协议（2）》之前被执行法院查封，还是之前被其他法院查封、解除后又被执行法院查封，都至少说明原告在明知案涉202号房产被法院查封时却仍然签订该协议，虽然先前的查封被解除了，但原告对因此可能无法办理不动产权属转移登记的风险应自行承担。案涉房产自2018年9月8日（仅2018年11月5日当天处于未查封状态）至今处于法院查封状态，原告亦因此无法办理案涉房产的过户登记手续。原告在案涉房产被另案查封后签订《补充协议（2）》，并因此导致其未能在（2019）粤0604执11754号执行案对案涉202号房产采取执行措施前办理权属转移登记，应认定为系原告自身原因而未办理过户登记，原告对此存在过错。综上，原告并不符合上述司法解释规定的物权期待权保护的要件，故原告对案涉202号房产享有的权益并不足以排除强制执行，本院对原告要求停止对案涉房产强制执行的主张不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，缺席判决如下：驳回原告欧燕英的诉讼请求。本案案件受理费收取12800元，由原告欧燕英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄小芳人民陪审员  张鸿锋人民陪审员  杨浩泉二〇二〇年九月十五日书 记 员  韦健吉