广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3006号原告：广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会，住所地广州市海珠区嘉鸿二街******。负责人：方祖燊，职务主任。委托诉讼代理人：唐铭森，该业委会委员。委托诉讼代理人：柳在江，广东谨然律师事务所律师。被告：广州市天宝大酒楼有限公司，住，住所地广州市海珠区工业大道**嘉鸿花园**首层局部。法定代表人：叶现科。委托诉讼代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：江凯欣，广东经国律师事务所实习人员。原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会（以下简称“嘉鸿花园业委会”）诉被告广州市天宝大酒楼有限公司（以下简称“天宝大酒楼”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉鸿花园业委会的负责人方祖燊及委托代理人唐铭森、柳在江，被告天宝大酒楼的委托代理人李嘉轩、江凯欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会诉称，原告是经过嘉鸿花园业主大会依法选举产生的业主委员会，负责对嘉鸿花园共有部分进行管理、收益等。被告自2003年2月1日开始擅自占用嘉鸿花园嘉鸿一街羽毛球场与儿童游乐园旁业主共有的绿化区域，并增设了冷却塔及相关设施，严重破坏了小区的整体绿化环境，给业主生活带来严重影响。原告曾通知被告腾空搬离冷却塔及相关设施并恢复原状，被告不予理睬。原告为维护自身权益，特向法院起诉请求判令：1、被告立即拆除腾空位于广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园嘉鸿一街羽毛球场与儿童乐园旁绿化区域内的冷却塔及相关设施；2、被告向原告支付自2019年10月1日至实际恢复原状之日止的占用费（占用费按6000元/月的标准计算，暂计至2019年11月为12000元，具体占用费以市场评估价为准）；3、本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告明确冷却塔的相关设施即配套管道，每处四条，部分管道埋于地下。被告天宝大酒楼辩称，首先，被告使用冷却塔并未对小区业主及小区绿化造成不利影响。冷却塔是上一手承租人“金华安大酒店”在2000年经过开发商同意后设立的，被告从2010年才接手管理，除原告来函外至今未收到其他业主反映该冷却塔影响其正常生活的投诉。其次，原告并未提供该场地的权属证明，无权提起本案诉讼。现有证据不能证明该场地属于嘉鸿花园业主共有，所以业委会并非本案适格的原告，无权提起本案诉讼。再次，被告于2018年8、9月开始至2019年9月均按照6000元/月的标准向原告支付租金，原告也有出具相关发票，双方已成立事实上的租赁关系。最后，冷却塔是被告维持正常经营所必须的设备，若拆除会造成被告无法经营而倒闭，进而影响一百多名员工的生计。经审理查明，被告的原法定代表人伍克修与案外人伍极修于2011年3月30日向广州信鸿房地产有限公司租赁广州市海珠区工业大道南路997号嘉鸿一区一、二层部位的商铺用作餐饮，租期自2011年4月1日至2021年3月31日，被告表示后已将承租方变更为被告，被告另提交《补充协议》显示，被告已与广州信鸿房地产有限公司将租赁期限延长至2031年3月31日。被告自述该商铺的上一手经营者也是做餐饮的，冷却塔在被告承租时已建好，但租赁合同中没有约定冷却塔情况，也没有相关使用授权。2017年2月24日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具海珠瑞宝备[2017]第01号《业主委员会备案回执》，内容包括：“本届业主委员会委员任期：2017年3月1日起至2022年2月28日止”等。2017年11月22日，广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会通过表决，授权原告签订嘉鸿花园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施。2019年10月，原告向被告发出《关于立即腾空搬离嘉鸿花园嘉鸿一期羽毛球场与儿童游乐园旁绿化区域内的冷却塔等设施并恢复原状的通知》，被告确认收到该通知。被告于2019年9月16日通过“黄燕芳”账户向原告转账6000元、于2019年9月18日通过“黄燕芳”账户向原告转账12000元，并提交了原告于2019年10月16日出具的金额为18000元的发票，备注为“2019年7月、8月、9月空调场租费”。原告确认收到被告支付的上述场地使用费，但主张双方并未签订书面合同，也未就租赁达成合意，且曾告知被告随时可能被拆除。原告提交了从广州市城市建设档案馆调取的《1998穗规复第223号报建图》和《嘉鸿花园一期二区竣工图》，其中报建图标明了冷却塔和管道的位置，被告确认上述两份图纸的真实性和合法性，并表示冷却塔及管道的位置与原告提交的图纸和照片一致。竣工图显示、案涉冷却塔所在位置位于嘉鸿花园用地红线内、车库出入口旁。案件审理过程中，本院依据原告申请，依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园一街羽毛球场与儿童乐园旁绿化区域内的冷却塔及相关设施从2019年10月1日至评估之日（2020年6月19日）止的占用费。广州市华盟价格事务所有限公司现场实测，确定冷却塔占用面积为39平方米，地上水管，地上水管占用面积为5方米，被埋地下水管占用面积为27.6平方米，原、被告均同意以评估公司现场测量的面积/长度作为计算占用费的依据。冷却塔每月占用费为585元，评估期间占用费为5049元；地上水管；地上水管每月占用费为76元占用费为656元；被埋地下水管每月占用费为414元，评估期间占用费为3573元。原、被告均对该评估结果提出异议。原告主张涉案场地为绿化区域，并非空地，以空地的租金价格计算评估费明显不当，且冷却塔用途属于商业性质，应按商业用地的租金价格计算占用费，评估结果严重偏低，完全不符合市场价格。被告不同意对地下水管占用费的评估价格，主张并未确认偶尔会占用部分区域检查地下水管，也不同意被埋地下水管面积应计入评估范围，只是同意测量地下管道面积，另外，地下水管，地下水管等同于冷却塔及地上管道进行价格评估不合理，地下空间应当属于国家所有低于地上部分。广州市华盟价格事务所有限公司对原、被告的异议进行回复：经查询国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），案涉冷却塔及相关设施占用的绿地区域属于公园与绿地类，不在商服用地范围内，考虑到该区域已被商业占用，对该区域以综合用地的租金价格进行计算是合理的；被埋地下水管占用费的价值实际上是占用人应付该土地的租赁费用，双方现场勘查时同意对被埋地下管道占用费进行评估，对于是否删除不予回答。本院认为，本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。原告提交的规划图和竣工图均显示，案涉冷却塔位置在嘉鸿花园小区用地红线内，原告经嘉鸿花园小区业主大会授权，对小区公共区域进行经营管理，本院对原告的诉讼主体资格予以确认。原、被告双方均确认，冷却塔位于嘉鸿花园嘉鸿一街羽毛球场与儿童游乐园旁的绿化区域内，现被告未能举证证明使用冷却塔及地下管道已取得合法授权，原告要求其拆除并腾空冷却塔及配套的水管四条，合情合理，本院予以支持，被告在拆除后不得破坏小区环境，原告在拆除过程中也应给予必要配合。对于占用费的具体金额，虽然双方均对广州市华盟价格事务所有限公司评估的价格提出异议，但均未提出足以推翻该评估价格的证据，广州市华盟价格事务所有限公司亦对双方异议作出了书面回复，本院对广州市华盟价格事务所有限公司作出的评估结论予以采信。对于地下部分的管道，虽然管道确实占用了原告小区内部分地下空间，但大部分情况下并不影响相关场地的正常使用，从公平原则考虑，本院酌情按照50%的比例计算地下管道部分的占用费为每月207元，故被告应按照每月868元（冷却塔585元+地上管道76元+地下管道207元）的标准向原告支付场地占用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十三条之规定，判决如下：一、被告广州市天宝大酒楼有限公司于本判决生效之日起30日内拆除并腾空广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园嘉鸿一街羽毛球场与儿童游乐园旁的绿化区域内的冷却塔及配套管道。二、被告广州市天宝大酒楼有限公司于本判决生效之日起30日内按照每月868元的标准向原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会支付2019年10月1日至实际拆除腾空之日止的场地占用费。三、驳回原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告广州市天宝大酒楼有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年九月二十七日书记员  钟 露陈韵怡