云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0102执异196号案外人：蔡秋雁，女，汉族，1973年5月1日生，住云南省昆明市五华区。申请执行人：杨洪全，女，回族，1941年9月27日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：陈娜、张孟笛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路******。法定代表人：何东海。本院在执行申请执行人杨洪全与被执行人云南昆都国际房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人蔡秋雁对本院查封的被执行人云南昆都国际房地产开发有限公司所有的坐落于昆明市五华区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蔡秋雁异议称：申请人于2013年1月25日与云南昆都国际房地产开发有限公司签订了《预定协议》，当日依据《预定协议》约定，申请人一次性支付了全部价款。申请人于2014年1月18日与云南昆都国际房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同（补充协议）》购买昆明市五华区，于2017年1月9日与云南昆都国际房地产开发有限公司就两套房产办理了交房手续。购房款支付至今申请人多次向云南昆都国际房地产开发有限公司要求办理销售备案登记，云南昆都国际房地产开发有限公司未将该房产办理销售备案至申请人名下并非申请人自身原因所致，同时申请人在与云南昆都国际房地产开发有限公司的商品房交易活动中并无过错。基于上述事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，申请人对该商品房享有物权期待权，其权利能够排除对该房产的执行。请求：中止对昆明市五华区房屋的执行。申请执行人杨洪全答辩称：第一，依据《商品房销售合同管理办法》第十六条和《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，云南昆都国际房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与案外人蔡秋雁签订的预订协议是无效的的；第二，异议人主张支付的案款没有支付完毕；第三，商品房购销合同未经合同备案登记，按照我方了解，2013年、2014年的房屋出售都经过了备案，都是在2015年以后办的备案，本案涉案房屋未进行备案系异议人之过错。故异议人的执行异议依法无据，请予驳回。本院查明：原告杨洪全诉被告云南昆都国际房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院根据杨洪全的申请于2017年3月29日保全查封了被执行人云南昆都国际房地产开发有限公司名下位于昆明市五华区房屋。该案经本院审理后于2017年8月9日作出（2017）云0102民初1173号民事判决书，判决：一、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后30天内将“经建设、勘察、设计、施工、监理方共同验收合格”的昆明市红菱花园Ａ2-10幢11层1104号商品房交付给原告杨洪全；二、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告杨洪全支付2015年9月26日至2015年12月25日期间的逾期交房违约金9000元；三、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于实际交房之日起十日内向原告杨洪全支付按以下标准计算的逾期交房违约金：以已付购房款974250元为基数，自2015年12月26日起计算至实际交房日止，按同期银行活期存款利率计算；四、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告杨洪全配套费19500元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元，减半收取计305.50元，由被告云南昆都国际房地产开发有限公司负担；财产保全费345元，由被告云南昆都国际房地产开发有限公司负担。后因云南昆都国际房地产开发有限公司不服上述判决向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院审理后于2017年12月20日作出（2017）云01民终6808号民事判决书，判决：一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1173号民事判决第一、三、四项，即“一、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后30天内将“经建设、勘察、设计、施工、监理方共同验收合格”的昆明市红菱花园Ａ2-10幢11层1104号商品房交付给原告杨洪全；三、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于实际交房之日起十日内向原告杨洪全支付按以下标准计算的逾期交房违约金：以已付购房款974250元为基数，自2015年12月26日起计算至实际交房日止，按同期银行活期存款利率计算；四、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告杨洪全配套费19500元。”；二、变更昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1173号民事判决第二项“二、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告杨洪全支付2015年9月26日至2015年12月25日期间的逾期交房违约金9000元；”为“二、被告云南昆都国际房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告杨洪全支付2015年9月27日至2015年12月25日期间的逾期交房违约金9000元；”。二审案件受理费611元，由上诉人云南昆都国际房地产开发有限公司负担。该判决生效后，被告云南昆都国际房地产开发有限公司未履行义务，原告杨洪全向本院申请执行，本院于2018年4月9日以（2018）云0102执1792号案立案执行。另查明：案外人蔡秋雁于2013年1月25日与云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、云南昆都国际房地产开发有限公司签订《预订协议》，约定因云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司与云南昆都国际房地产开发有限公司存在合作关系，云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司享有云南昆都国际房地产开发有限公司开发的位于昆明市五华区龙翔街道办事处赵家堆、李家堆城中村改造项目部分物业的处置权，蔡秋雁预定其中第8幢19层1903、904号房，20层2003、2004号房，21层2103、2104号房、1803号房以及C1-58号商铺。约定协议签订当日向云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司支付1000万元，于2013年2月28日支付930.4万元，开发商取得预售许可证后通知蔡秋雁签订《商品房购销合同》。2014年1月18日，蔡秋雁与云南昆都国际房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由蔡秋雁购买云南昆都国际房地产开发有限公司开发的红菱花园A2-8幢1904、2003号房屋，其中1904号房屋总价款为1476140元，2003号房屋总价款为2952280元，房款于2013年1月18日前支付完毕，房屋于2015年9月26日前验收合格后交付使用。2013年1月25日，大理州康鹤建筑有限责任公司向云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司转账支付1000万元，于2013年2月25日转账支付9304000元。2013年1月25日，大理州康鹤建筑有限责任公司出具证明一份，证明2013年1月25日转账支付到云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司的1000万元，系用于代蔡秋雁支付红菱花园A2-8-1803号、1903号、1904号、2003号、2004号商品房购房款。2014年1月18日，云南昆都国际房地产开发有限公司出具了两份收条，确认收到蔡秋雁交付的A2-8栋1904、2003号房的购房款。2017年1月9日，蔡秋雁与云南昆都国际房地产开发有限公司办理了交房手续。再查明：大理州康鹤建筑有限责任公司现股东为杨龙云、杨海镜，杨龙云与杨海镜为兄弟关系，杨龙云与蔡秋雁为夫妻关系。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从本案案外人蔡秋雁提交的相关证据来看，蔡秋雁与云南昆都国际房地产开发有限公司于2014年1月18日即签订了商品房购销合同，该合同并不违反强制性法律规定，属于合法有效的合同，合同签订后蔡秋雁通过案外第三人大理州康鹤建筑有限责任公司向约定主体云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司支付了价款，云南昆都国际房地产开发有限公司以收据形式确认收到了价款，涉案房屋于2017年1月9日即办理了交房手续，“红菱花园”项目目前尚不具备办理产权手续的条件，未办理涉案房屋的过户手续并非蔡秋雁个人原因所致。故本案情形符合上述法律规定，案外人蔡秋雁的异议请求具有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对昆明市五华区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱尤龙审 判 员  李林友人民陪审员  靳洪桥二〇二〇年九月二十二日书 记 员  范娅磊