广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1301号上诉人（原审被告）：黄如辉，男，1987年10月8日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区xx，公民身份号码：xx。被上诉人（原审原告）：湛江市顺江物业服务有限公司。住所地：广东省湛江市开发区海景路**金地豪苑商住楼**首层**商铺之F。法定代表人：郑欣，总经理。委托诉讼代理人：李映明，该公司项目经理。委托诉讼代理人：欧瀚瑜，该公司客服部主管。原审被告：陈奎棠，女，1987年9月9日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，公民身份号码：xx。上诉人黄如辉因与被上诉人湛江市顺江物业服务有限公司（以下简称“顺江公司”），原审被告陈奎棠物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄如辉，被上诉人顺江公司的委托诉讼代理人李映明、欧瀚瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄如辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判减免黄如辉的物业费；2.案件诉讼费由顺江公司承担。事实与理由：一、顺江公司物业服务质量差。1.地下室存在违章建筑；2.物业员工阻拦黄如辉将车开进小区地下车库，导致黄如辉的财物遭破坏；3.物业疏于管理，导致公共水管污水倒流，浸泡黄如辉家里财物；4.物业管理费收支账目情况的真实性存疑。二、顺江公司物业质量不达标，未按合同履行职责，物业不作为，小区的鼠患严重，蟑螂、蚂蚁、蚊子多。另电梯质量差、保养不及时，电梯经常驻停、坠梯、困人、发生故障，安全隐患大。三、一审判决结果模糊不清，一审判决黄如辉按年利率24%计算违约金，未明确具体数额。四、一审法院在判决书第4页最后一行载明，顺江公司在第二次开庭时提交了相关物业管理服务，财务年度计划及履行每六个月公布物业管理费用收支账目的证据，黄如辉对此也没有异议，表示认可。但黄如辉在庭审中明确表示有异议，而且还强调书记员对表述做出修正，对顺江物业公布的管理费收支账目有异议。一审判决的表述令人费解。如果是笔误，一审法院则应及时修正，以维护法律文书的严肃性。综上，顺江公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了黄如辉的合法权益。在这种情况下，一审判决认定顺江公司不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益。顺江公司答辩称，一、地下车库属、地下车库属于开发建筑单位所有求没有购买车位的业主不经允许，不得进入地下车库。当时黄如辉的车辆停在一期和二期之间的消防通道，顺江公司的值班人员告知黄如辉消防通道严禁停放车辆。顺江公司知道黄如辉的车辆被刮花后，也积极配合调查，尽了相关职责，不存在任何过失。二、约在2019年2月9日，黄如辉的生活阳台管道被堵，这是黄如辉平日生活所致。顺江公司仅对公共部分进行维护保养，而黄如辉地漏堵塞属于专属部分，不属于顺江公司负责的公共部分。三、业主以个人名义查账时，顺江公司有权拒绝。如果业主要行使监督权，业主方可委托会计师事务所审查。四、黄如辉称小区环境有老鼠、蟑螂等问题。但顺江公司有定期灭鼠、清洁环境。黄如辉以此为由拒交物业管理费的理由不成立。五、小区电梯有相关的合格证。顺江公司每年六月也会进行定期检查、维护。顺江公司向一审法院起诉请求：1.黄如辉、陈奎棠向顺江公司支付物业服务费及公摊电费共3520.07元（自2018年7月1日起计至2019年8月31日止）；2.黄如辉、陈奎棠向顺公司支付违约金1473.94元；3.案件全部诉讼费由黄如辉、陈奎棠承担。一审法院查明事实：黄如辉、陈奎棠向湛江市顺江房地产开发有限公司购买位于湛江市赤坎区体育南路xx号房，成为顺江帝景城商住小区的业主。2016年2月26日，顺江公司与黄如辉、陈奎棠签订了《前期物业服务协议》，约定：由顺江公司为黄如辉、陈奎棠提供顺江帝景城居住小区的物业服务；黄如辉、陈奎棠缴纳服务费用从开发商通知业主入住之日起（即开发商与业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间之日起），每个月的5号之前缴纳；黄如辉、陈奎棠购买的房屋建筑面积128.46平方米，顺江公司按建筑面积每月每平方米1.9元的标准收取物业服务费用（含公摊水电）；若黄如辉、陈奎棠违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，顺江公司有权要求黄如辉、陈奎棠从逾期之日起每天按应缴未交费用的千分之三（3‰）支付违约金，直至缴清之日起。2016年8月26日，黄如辉、陈奎棠与湛江市顺江房地产开发有限公司在完成楼房交接手续后便依《前期物业服务协议》的约定开始缴交物业服务费。但黄如辉、陈奎棠自2018年7月1日开始拖欠物业管理费，截止至2019年8月31日，黄如辉、陈奎棠共计拖欠顺江公司物业管理费及水电分摊费3520.07元（建筑面积为128.46平方米，每平方米1.9元/月）。顺江公司多次催告，黄如辉、陈奎棠均拒绝支付，引发双方纠纷，顺江公司遂于2019年9月10日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：顺江公司与黄如辉、陈奎棠签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方应遵照履行。顺江公司提供物业服务后，黄如辉、陈奎棠并未履行缴交物业服务费的义务，已经构成违约，应承担违约责任，顺江公司请求黄如辉、陈奎棠支付2018年7月1日至2019年8月31日期间物业服务费及公摊电费3520.07元合法有据，一审法院予以支持。虽然双方在《前期物业服务协议》中约定从逾期之日起每日按应缴未交费用的千分之三（3‰）支付违约金，但该违约金的约定已超过年利率24%，明显过高。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，一审法院将违约金的计收标准调整为按尚欠全部款项为基数以年利率24%标准计付。黄如辉在第一次开庭时提出顺江公司未按照《前期物业服务协议》的约定编制物业管理服务及财务年度计划、未履行每六个月公布物业管理费用收支账目的抗辩意见，顺江公司在第二次开庭时提交了相关物业管理服务、财务年度计划及履行每六个月公布物业管理费用收支账目的证据，黄如辉对此也没有异议，表示认可。至于黄如辉提出顺江公司未能制止他人在居住小区内违章搭建、私设摊点的抗辩意见，顺江公司也举证证实其已履行了制止其他业主违规搭建行为。此外，黄如辉提出其汽车在顺江公司的服务区域内被人为故意刮花，且与顺江公司有关联的抗辩意见，但黄如辉未能提供相应证据佐证，对其该项抗辩意见一审法院不予支持。陈奎棠经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权，一审法院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，判决：一、限黄如辉、陈奎棠于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市顺江物业服务有限公司支付物业服务费及公摊电费3520.07元；并支付自2018年7月1日起至2019年8月31日止，以实际逾期交纳的物业服务费及公摊电费为基数，按年利率24%计算的违约金；二、驳回湛江市顺江物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由黄如辉、陈奎棠负担。本院二审期间，黄如辉提交的证据有：一、图片与视频资料，拟证明顺江公司不履行合同约定；二、《立案告知书》，拟证明黄如辉的财产遭受破坏；三、公布账目资料和物业群聊天记录，拟证明账目被质疑，物业工作人员无法解答。水电费支出部分，重复虚构。已经收了业主公摊水电费，在收入栏没有显示收入，在支出栏有支出。经质证，顺江公司认为，黄如辉将车辆停在消防通道。顺江公司已张贴告示告知业主车辆严禁停在消防通道。黄如辉报警后，顺江公司也积极配合，派出所也没有说明是谁的责任。关于地下室建筑物，顺江公司有向赤坎城管执法大队报备，该大队工作人员也有到现场进行沟通。上述证据拟证明的事实，均不予认可。本院经审查认为，黄如辉提交的上述证据一、三与本案具有关联性，本院予以采纳；上述证据二与本案没有关联性，本院不予采纳。本案二审期间，顺江公司提交的证据有：一、照片两张，拟证明顺江公司在2019年4月8日向政府相关职能部门反映七栋地下室有违章建筑，要求处理；二、照片一张，拟证明黄如辉在2020年6月22日上午11点停放车辆的位置属于顺江帝景城二期施工区域，有该区域安全提示；三、管道检查记录表，拟证明顺江公司有定期对公共管道进行检查、疏通；四、物业管理收支公布表、财务部工作计划及实施报告，拟证明顺江公司有财务年度工作计划，每年向全体业主公示物业费用收支状况；五、小区消杀作业的通知，拟证明顺江公司有按前期物业服务合同约定，定期进行楼层清洁、绿化养护、修剪、杀虫、灭鼠；六、电梯维护保养的资料，拟证明顺江公司有对小区公共设施、设备尽到维护、保养的职责。经质证，黄如辉认为顺江公司提交的上述证据只能证明物业公司进行了相关工作，但是不能证明物业公司工作质量的好坏。本院经审查认为，顺江公司提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决中关于“黄如辉、陈奎棠购买的房屋建筑面积128.46平方米，顺江公司按建筑面积每月每平方米1.9元的标准收取物业服务费用（含公摊水电）”、“但黄如辉、陈奎棠自2018年7月1日开始拖欠物业管理费，截止至2019年8月31日，黄如辉、陈奎棠共计拖欠顺江公司物业管理费及水电分摊费3520.07元（建筑面积为128.46平方米，每平方米1.9元/月）”的事实认定有误，本院纠正为：“黄如辉、陈奎棠购买的房屋建筑面积128.46平方米，顺江公司按建筑面积每月每平方米1.9元的标准收取物业服务费用（含公摊水费）；电梯用电公摊公式：每栋电梯总用电量/每户面积*电梯系数*住宅单价（电单价）；公共照明用电费用分摊：整栋楼的电费及周围的电费按户面积分摊”、“2018年8月至2019年8月，黄如辉、陈奎棠拖欠物业管理费3172.91元未缴交。2018年7月至2019年7月，黄如辉、陈奎棠拖欠公摊电费347.16元未缴交”。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明：一审法院第二次开庭时，顺江公司补充提交如下证据：一、各部门工作手册，拟证明顺江公司有编制物业管理服务；二、各部门工作计划，拟证明顺江公司编制财务工作年度计划；三、物业公司费用收支账目照片，拟证明每六个月向业主公布物业管理费用收支账目；四、违章照片，拟证明顺江公司有制止业主违规装修行为。经质证，黄如辉对上述证据的意见是：对上述证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议；物业公司费用收支账目笼统不清，收支涉嫌造假，没有经过审计公司审计，不合法，顺江公司所提交的照片与黄如辉提交的照片不一致，黄如辉提交的是地下车库的照片，而顺江公司提交的是楼顶的照片。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。根据上诉人黄如辉的上诉理由和被上诉人顺江公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是:关于黄如辉、陈奎棠应否支付尚欠的物业管理费及公摊电费的问题。涉案《前期物业服务协议》约定，黄如辉、陈奎棠应当在每月5号前缴纳费用，逾期不交，顺江公司每日按欠款金额的千分之三收取违约金。黄如辉、陈奎棠至今未缴交2018年8月到2019年8月的物业服务费3172.91元，以及2018年7月至2019年7月的公摊电费347.16元，共3520.07元，已构成违约。黄如辉、陈奎棠除了应向顺江公司支付上述3520.07元之外，还应承担违约责任。一审法院认为协议约定的违约金过高，而调整为以实际逾期交纳的物业服务费及公摊电费为基数，按照年利率24%计算2018年7月1日至2019年8月31日止的违约金。该违约金计算方式可以计算出具体的违约金数额，并非黄如辉所主张的一审判决关于违约金的判项模糊不清。物业管理是一个动态长期的过程，物业服务亦由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护、设备维护等。尽管顺江公司在某些环节、个别区域做得不完善，但不构成根本违约，不能因为某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。黄如辉如认为顺江公司提供的物业服务违反合同约定，可请求顺江公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是以不缴纳物业服务费及公摊电费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益。顺江公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，进一步促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平。整个小区的整洁、安全、有序需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄如辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十九日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。