安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2588号 原告：陈军，男，1982年4月2日出生，汉族，安徽汇思律师事务所律师，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：淮南市心享世城房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区小岛移民新村**锦源星座综合楼**，统一社会信用代码91340400677568861N。 法定代表人：李水全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙树桐，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恒，安徽震一律师事务所律师。 原告陈军与被告淮南市心享世城房地产开发有限公司（以下简称淮南心享世城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈军、被告淮南心享世城公司的委托诉讼代理人孙树桐、刘恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2017年2月15日签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告按合同约定支付违约金55102.79元；3.被告支付利息，自2019年11月21日起，以应付未付违约金总额为基础，按年利率6%支付利息，暂定人民币2255.94元，直至违约金全部支付完毕为止；4.被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等。事实与理由:2017年2月15日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定:原告向被告出资购买位于淮南市田家庵区房屋,房屋面积为86.53平方米,总价款为313976元。该合同还约定,被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋，并自房屋交付之日起521日内交付房屋所有权证书,如因被告原因导致未能如期交付房屋产权证书,原告可以要求解除合同,原告不同意解除的,自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止,被告以房屋总价款为基数,按每日万分之五向原告支付违约金。该合同签订以后,原告依约履行了所有买受人义务后,被告虽于2017年6月30日交付了房屋,但总是以各种理由拒绝、拖延履行向原告出具办理房屋登记转移手续必备资料、共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续等义务,直到2019年11月20日才完成房屋登记转移手续。被告违约行为致使原告受到了一系列重大经济损失,在与被告协商无果的情况下,特起诉至贵院,请求依法判决。 淮南心享世城公司辩称：一、非因答辩人原因导致房产证办理延迟，答辩人不应当承担违约责任。依照合同约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房产证，被答辩人没有证据证明向答辩人提出办理房产转移登记时间，更没有证据证明因答辩人原因致使办理房产证迟延，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。涉案湖滨世纪城2栋的房地产权证取得时间为2018年9月12月，取得大证后便具备办理房产证的基本条件。办理房产证超出约定时间并非答辩人原因，被答辩人并未主动向答辩人主张办理房产证。因被答辩人更换在《商品房买卖合同》及网备确认单上预留的手机号码，答辩人无法联系被答辩人，才导致办理房屋所有权转移登记迟延。2019年9月17日，答辩人为被答辩人开具了增值税发票，联系上被答辩人后，才顺利为被答辩人办理登记转移手续，取回银行阶段性担保保证金。被答辩人怠于办理房产证的行为实际上已经使答辩人产生保证金利息损失。二、被答辩人诉请违约金过高，即便答辩人违约，依法应当减免。根据我国合同法第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被答辩人主张的违约金请求高于实际损失的30%，明显过高，依法应当予以减少或者免除。湖滨世纪城其他业主相关逾期交房的案件，法院判决将逾期交房违约金从约定的日万分之五减免至日万分之二。本案中，逾期办理房产证即便责任在答辩人，并未造成被答辩人任何损失，至少明显少于逾期交房的损失，违约金的计算最多在年利率6%以内。针对原告增加的诉讼请求，我们认为违约金与利息重复计算了。其次，原告增加的利息请求，从2019年11月21日起计算毫无根据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、企业信息查询资料、营业执照等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.陈军提交的商品房买卖合同、商品房网上备案确认单、增值税发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、皖（2019）淮南市不动产权第0048352号不动产权证书复印件各1份，证明：原、被告房屋买卖合同关系，原告已付购房款总额，违约金起始时间及计算标准。淮南心享世城公司质证意见：真实性没有异议；商品房买卖合同中明确预留的原告手机号码是139××××3214；合同第二十条约定的逾期办证违约金，是因出卖人原因导致未办理房屋所有权证才有可能承担违约金，约定双方同意共同向房屋登记机构办理房产证，原告诉称的事实显然没有事实根据；合同约定双方共同办理，没有讲被告要主动去给原告办理，应当是出卖人和买受人相互沟通、相互联系，原告不能证明是因被告原因导致房产证办理迟延；网上备案确认单上原告预留的手机号码也是139××××3214，通过商品房买卖合同和网备单可以确定，原告更换手机号码后并未及时通知被告，导致被告联系不上原告；购房增值税发票的开票时间是2019年9月17日，是被告当时帮助原告开具的发票，通过发票就能看出，早在被告联系原告之前，在原告那一栋楼最后一批办房产证的时候，被告就已经为原告开好发票了。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 2.陈军提交的房屋所有权登记转移登记信息资料复印件1份，证明：违约金计算的截止日期，房屋实际登记日期。淮南心享世城公司质证意见：真实性认可，但不能证明被告构成违约，只能证明双方共同去办房产证的时间，并不能反映出来因被告原因导致时间延迟构成违约。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 3.淮南心享世城公司提交的皖（2018）淮南市不动产权第27077号、第0039046号不动产权证书、增值税发票复印件各1份，证明：案涉的湖滨世纪城二栋楼在2018年9月12日以后便具备办理房产证的条件。陈军质证意见：对第27077号不动产权证书真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能够证明被告无违约行为；对第0039046号不动产权证书、增值税发票真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据与本案无关，不能够证明被告证明目的，不排除在合同履行过程中有一个或多个合同正常履行，但并不能以此说明整栋楼所有业主的合同全部正常履行，更不能说明被告无违约行为。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 4.淮南心享世城公司提交的本院（2019）皖0403民初1235号民事判决书复印件1份，证明：在田家庵区法院审理的湖滨世纪城逾期交房案件中，约定违约金日万分之五被认定明显过高，判决调整为日万分之二，进一步证实本案逾期办房产证的违约损失应低于日万分之二。陈军质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，被告应按合同约定的规则及计算标准支付违约金；该证据可以说明延迟办理房产证系因被告消防设施及随意搭建违法建筑受到国家相关部门的整改，以至于房产证延期办理；该证据可以说明被告主张的延迟办理房产证是因原告手机号码变更，无任何事实和法律依据。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 5.淮南心享世城公司提交的中行个人房屋贷款合作协议复印件1份，证明：陈军逾期办理房产证对被告造成损失，原告房产证办不下来就没办法提供房屋抵押，被告就无法拿回跟银行协议约定的为购房者提供的保证金，因此被告一直积极主动的联系原告。陈军质证意见：无异议，但对其证明目的有异议，该证据与本案无关；原告从未收到被告任何形式的办理房产证通知；原告手机号码虽已变更，但在变更之前以及变更之后，均多次找到开发商、售楼部、物业公司、保安作书面登记及口头告知，被告催收物业费、水电费、煤气费等均能够正常通知到原告，但不知为何办理房产证一拖再拖，经原告多次催促亦不能够正常办理房产证。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月15日，淮南心享世城公司与陈军分别作为出卖人、买受人签订一份商品房买卖合同，约定“第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的2幢2单元19层1905号。……4.该商品房的房产测绘机构为淮南市房地产测绘队，其预测建筑面积共86.15平米房，其中套内建筑面积68.55平方米。……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3628.52元，总价款为312597元。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起521日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。……”。合同签订后，陈军共计向淮南心享世城公司支付购房款313976元。 2017年3月2日，淮南心享世城公司与陈军办理了湖滨世纪城2#1905室房屋的网上备案手续。同年6月30日，淮南心享世城公司向陈军交付湖滨世纪城2#1905室房屋。2018年9月12日，淮南心享世城公司取得湖滨世纪城2栋的不动产权证书。2019年11月20日，陈军取得湖滨世纪城2#1905室房屋不动产权证书。 本院认为，本案原、被告于2017年2月15日签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。现陈军诉请确认该商品房买卖合同有效，于法有据，本院予以支持。关于淮南心享世城公司是否违约，应否支付逾期办证违约金，是本案争议的焦点。陈军认为，淮南心享世城公司在交付房屋后以各种理由拖延办证，构成违约，应当支付违约金。淮南心享世城公司则认为，是陈军更换商品房买卖合同及网备确认单上预留的手机号码后，无法联系到陈军，才导致涉案房屋延迟办证，故其不应当支付违约金。经审查，该合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起521日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，可见涉案房屋产权证书需双方配合办理，并非完全是淮南心享世城公司一方的合同义务。另审查，陈军在合同签订后确实停用了原预留的联系电话，未及时通知淮南心享世城公司，具有一定过错，但淮南心享世城公司作为出卖人，未采用书面或者邮寄等其他方式通知陈军办证，未尽我国合同法第六十条规定的附随通知义务，应承担相应违约责任。现陈军主张淮南心享世城公司支付违约金，对其合理部分，本院予以支持。关于陈军主张违约金数额是否过高，是否予以核减的问题。经审查，陈军主张违约金共计55102.79元，是以房屋总价款313976元为基数，按照日万分之五标准，自2018年12月4日计算至2019年11月20日，但并未提交证据证明其存在实际损失，也未举证证明其实际损失的数额，应承担举证不利后果。故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合分析判断双方过错程度、合同约定及实际履行情况，参考本院先期关于湖滨世纪城逾期交房违约金判决情况，酌情确定淮南心享世城公司以房屋总价款313976元为基数，按日万分之一标准向陈军支付违约金，时间从房屋交付日（2017年6月30日）期满521日后的次日，计算至陈军取得房产证之日，即自2018年12月4日计算至2019年11月20日。经核算，淮南心享世城公司应付违约金数额为11020.56元（313976元×0.1‰×351天）。对陈军超出部分诉请，本院不予支持。关于陈军主张的违约金利息，因其没有事实和法律依据，且本案已支持其违约金诉请，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条规定，判决如下： 一、原告陈军与被告淮南市心享世城房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的商品房买卖合同有效； 二、被告淮南市心享世城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈军违约金11020.56元； 三、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1234元，由原告陈军负担997元（已交纳）、被告淮南市心享世城房地产开发有限公司负担237元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  闫 军 人民陪审员  谢培仁 人民陪审员  丁玖梅 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  冯明茗 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。