贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2999号上诉人（一审被告）:杨武贤，男，1961年5月22日出生，侗族，农民，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人:潘萍，贵州黔驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:杨汉蒋，男，1962年4月13日出生，侗族，农民，住贵州省天柱县。上诉人杨武贤因与被上诉人杨汉蒋合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院(2020)黔2627民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨武贤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间关于土地转让的约定无效并不必然导致房屋买卖合同也无效。双方签订的《协议书》包含了土地使用权转让、房屋转让两个内容，土地管理法中仅涉及土地是否可以转让的问题，目前我国法律并未限制农民异地购买农村房屋，仅限制将农村房屋转让给城市居民，并未限制转让给不同集体经济组织的村民，故不存在违反法律、法规和国家政策规定的问题，因此不同集体经济组织成员间的房屋买卖合同是有效的。2.一审判决上诉人全额返还被上诉人转让费，未考虑双方的过错程度及标的物的折旧、租用费用。首先，双方在签订该《协议书》时均存在过错，双方均应承担50%的过错责任，并应当在判决返还转让费时予以体现。其次，协议签订当日上诉人已搬离房屋，被上诉人对涉案土地、房屋及热水器已使用了四年，应当按市场价进行折旧。如双方签订的合同被确认无效，被上诉人四年来对涉案房屋及土地的管理使用均构成不当得利，按每月1000元计算，被上诉人应当支付这四年的租赁费用48000元。综上，双方当事人签订的《协议书》是双方真实意思表示，现有法律并未规定农村房屋禁止转让，应当认定为有效。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法纠正。被上诉人杨汉蒋辩称，1.不同集体经济组织的村民不可以转让集体建设用地，一审判决双方签订的《协议书》无效正确。2.上诉人主张的折旧、租赁费用，其在一审中未提起反诉，属于新的请求，不属于二审审理范围，此请求被上诉人不愿意调解。上诉人违反法律规定转让集体建设用地，过错在于上诉人，被上诉人没有过错。被上诉人从未在该房屋居住过，上诉人未协调与其兄弟的矛盾，造成被上诉人不能重建房屋，其过错在于上诉人。现农村空房率高，基本无人租房，而且租房价格极低，上诉人称每月租金1000元缺乏事实依据。被上诉人在一审判决前放弃利息的请求，实际也考虑了上诉人的损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。杨汉蒋向一审法院起诉请求：1.判决原告与被告于2016年2月16日签订的《协议书》无效；2.判决被告返还原告购房款120288元及利息（利息从原告付款之日起计算，按银行贷款利息计算至被告实际付清之日止）；3.判决被告返还原告热水器款2000元。一审法院认定事实：原、被告于2016年2月16日签订《协议书》约定：“甲（杨武贤）乙（杨汉蒋）双方本着平等自愿的原则，根据相关法律，经过协商，就“集体土地建设用地”连同房屋转让事宜达成如下协议，双方必须共同遵守。1.甲方及家属以人民币壹拾贰万零贰百捌拾捌圆（￥120288元）的价格将位于蓝田××××组的集体土地建设用地（天兰集建93字第06-××号）连同房屋及附属设施永久性地转让给乙方，协议书生效之日起，甲方不再享有该土地及房屋及附属设施的使用权和管理权等所有权。否则视为违约。2.乙方一次性付清壹拾贰万零贰百捌拾捌圆给甲方，甲方不得再收取其它费用。协议生效日起，乙方享有该土地及房屋及附属设施的使用权和管理权等所有权。3.该土地东抵坎、南抵坎、西抵中堂线分界、北抵路。4.乙方在该土地及房屋的使用和管理过程中，如出现因甲方及家属与该土地及房屋的纠纷，一切后果由甲方负责。5.该土地及房屋以后如果出现集体或国家征收，一切补偿款归乙方所有，甲方不得享受。6.乙方如需要办理该土地及房屋的相关证件，甲方必须无偿提供相关证件，否则视为违约。7.甲方如违约，将按该土地连同房屋及附属设施的50倍（以市场价）赔偿给乙方。8.本协议一式2份，双方签字之日起生效，具有法律效应。”协议签订后，原告方依协议约定将120288元转账给被告方。后经双方协商，被告又将房屋内安装的热水器以2000元的价格转让给原告。一审法院认为：公民从事民事活动不得违反法律强制性规定。一方面，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”在我国宅基地具有较强的社会保障和社会福利性质，是本集体为了本集体成员能够有地方建房居住而给本集体成员使用宅基地以保障本集体成员的基本生活生产。如前所述，只有本集体成员才享有在本集体取得宅基地使用的权利，如果非本集体成员也能在集体取得宅基地使用权，势必会严重损害本集体成员的合法利益，宅基地的保障功能和社会福利性质将不再具备。农民出售其宅基地上的房屋给不同集体经济组织成员后，根据地随房走的原则，实质上是改变了宅基地的所有权人，即从出卖人所在集体转移到了买受人所在集体，实质上构成了对宅基地所有权的转让。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定，再结合本案原、被告2016年2月16日签订的《协议书》的约定内容“……就“集体土地建设用地”连同房屋转让事宜达成如下协议,……1.甲方及家属以人民币壹拾贰万零贰百捌拾捌圆（￥120288元）的价格将位于蓝田××××组的集体土地建设用地（天兰集建93字第06-××号）连同房屋及附属设施永久性地转让给乙方，协议书生效之日起，甲方不再享有该土地及房屋及附属设施的使用权和管理权等所有权。……”判断，该《协议书》的内容已实质构成了对案涉宅基地的买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告2016年2月16日签订的《协议书》因违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定而无效。合同无效，行为人取得的财产应予以返还，为此对原告要求被告返还购房款120288元的诉讼请求，予以支持。被告关于合同有效的辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于原告要求被告退还2000元购买热水器款项的诉讼请求，因主合同已被确认无效，若单独将热水器拆除势必会导致热水器使用价值的降低，为避免浪费，热水器保持现状更有利于物的充分利用，故对原告该诉讼请求，予以支持。原告庭审后自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求，此系其真实意思表示，予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告杨汉蒋与被告杨武贤于2016年2月16日签订的《协议书》无效；二、被告杨武贤于本判决生效之日起三十日内返还购房款120288元给原告杨汉蒋；三、被告杨武贤于本判决生效之日起三十日内返还热水器款2000元给原告杨汉蒋。案件受理费2704元，减半收取1352元，由被告杨武贤负担。本院二审期间，上诉人杨武贤提交证据材料如下：1.黄家村民委员会证明，拟证明2016年2月被上诉人受让涉案土地；2019年4月15日被上诉人女友病逝在涉案房屋中，村委会多次联系被上诉人前来处理，均未联系到被上诉人，后经政府等部门处理；2.杨昭禄的证明，拟证明被上诉人一直在涉案房屋居住，直至2020年1月前才将涉案房屋内的床及生活用品搬走。上述证据材料对本案争议的合同效力问题无待证意义，故本院不组织进行质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《协议书》是否无效；二、一审判决返还全部转让价款是否不当。一、关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”农村宅基地的所有权属于农民集体所有。农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系，宅基地使用权的主体只能是本集体经济组织成员。上诉人杨武贤与被上诉人杨汉蒋签订的《协议书》包含集体土地使用权和房屋的整体转让，双方当事人并非同一集体经济组织成员，案涉土地及房屋转让给非本集体经济组织成员，受让方并不具备案取得案涉宅基地使用权的集体组织成员资格，侵害了集体经济组织的权益。双方当事人签订的涉及土地及房屋转让的《协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，侵害集体利益，合同无效。上诉人认为合同有效的上诉理由不能成立。二、关于一审判决返还全部转让价款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人签订的合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当相互予以返还。根据双方履行合同的实际情况，被上诉人已接收了上诉人的房屋，上诉人亦已全额收取了被上诉人的转让价款。上诉人主张存在折旧和租赁费用损失，同时被上诉人也不可避免地会产生转让价款的利息损失。鉴于双方当事人对于合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。本案一审中被上诉人杨汉蒋已放弃要求支付利息的请求，根据公平原则考量，一审判决上诉人返还全部转让价款，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2704元，由上诉人杨武贤负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年九月八日法官助理罗惠书记员熊慧灵