广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2294号 上诉人(原审原告)：贵港弘彰投资有限公司。住所地：广西贵港市迎宾大道与布山大道交汇处东北角。统一社会信用代码：91450800MA5NM4358M。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖祥辉，男，1979年11月17日出生，壮族，住广西柳江县。 委托诉讼代理人：廖力辉，男，1986年5月6日出生，壮族，住广西贵港市港**。 上诉人贵港弘彰投资有限公司因与被上诉人廖祥辉商品房预售合同纠纷广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵港弘彰投资有限公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书第三、第四项判决，依法改判为被上诉人支付上诉人违约金25750.14元和赔偿律师费13000元共计人民币38750.14元，并直接从被上诉人已付购房款中扣除；二、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院以合同补充协议按照合同总价的3%向上诉人支付违约金的约定不合理地增加了买受人的负担为由，作出被上诉人向上诉人按累计应付款的1%支付违约金的判决与事实不符，应 予以纠正并依法改判。法律规定合同双方可以约定违约金的标准，且没有设定最高上限、没有明确比例的规定，案涉商品房买卖合同主合同第八条“逾期付款责任”约定“出卖人解除合同的，买受人应当自按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”、以及第二十九条“补充协议中含有不合理的加重买受人责任”等内容属于合同备案登记机关的硬性条款不可更改，并非上诉人与被上诉人的真实意思表示。前述主合同条款设定的违约金标准过低，如发生买受人违约逾期付款导致合同解除时必将造成出卖人经济损失，包括购房资金占用期间的利息损失、出卖人支付给第三方的售房佣金及再次出售发生的费用等损失，如按主合同约定的以累计应付款的1%标准计算违约金并不足以弥补上诉人因此遭受的损失。一审判决以上诉人主张的违约金金额来计算律师费是没有事实和法律依据的。本案诉请的案由为解除合同，案件诉讼费法院是以诉讼标的额即合同总价来计收诉讼费的，而律师行业的代理费收费标准与法院收取的诉讼费标准相类似，上诉人主张己实际损失的13000元律师费由被上诉人赔偿，符合事实、有理有据，一审法院简单地根据律师行业收费标准认定被上诉人仅应支付1288元律师代理费不符合事实和法律依据，应当予以纠正。 廖祥辉辩称，上诉人所主张的费用过高，一审判决正确，请求维持一审判决。 贵港弘彰投资有限公司向一审法院起诉请求：1．解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2．被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；3．被告向原告支付违约金25750.14元（计算方式：合同总价款858338×3％）；4．被告赔偿原告律师代理费损失13000元；5．第3.4项金额共计38750.14元直接从被告已付购房款中扣除；6．被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：原审法院经审理认定事实如下：2019年10月31日，原告作为出卖人与被告作为买受人共同签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告将其所开发的位于贵港市港北区出售给被告，总价款为858338元，被告采用首付加贷款方式付款，首付款172338元于2019年10月31日前支付，余款686000元向商业银行申请贷款支付。该合同附件十二补充协议中第七条对上述付款方式及期限作了补充约定，买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；买受人通过按揭贷款方式支付的，除交付首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。上述合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理。逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金。该合同附件十二补充协议中第十七条关于合同解除或终止第1、3、6款约定，买受人签订本合同，没有符合合同规定的退房条件而单方提出退房的，出卖人有权不予同意其退房要求，若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，出卖人有权收回该商品房另行出售给第三方，买受人应按照合同总价款的3％向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失；双方应在本合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理撤销本合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销本合同备案、预告登记注销手续。若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债 权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。另，合同第二十九条补充协议约定，对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款172338元，剩余房款686000元被告至今未付。2019年12月18日，原告到贵港市住房和城乡建设局对上述合同进行登记备案。 2020年4月24日，原告委托广西迈泰律师事务所律师作为诉讼代理人参加本案诉讼，支付了律师代理费13000元。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守。合同签订后，被告至今未向原告支付剩余房款，构成违约，原告据此要求解除《商品房买卖合同》，庭审中，被告同意解除该合同，故原审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》于本案开庭审理之日即2020年6月22日因双方协商一致而解除。合同解除后，被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，被告对此亦无异议，故对原告该诉求，原审法院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付剩余房款，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应按照累计应付款的1％向原告支付违约金，根据补充协议约定，被告应按照合同总价款的3％向原告支付违约金，该补充协议的约定不合理的增加了买受人的负担。据此，原审法院根据原告的损失情况及被告的违约程度认定被告应承担的违约金应为6860元（686000元×1％），原告主张的违约金，以原审法院认定为准，超出部分，不予支持。关于律师费，被告主张的律师费13000元，根据律师行业收费标准，原审法院认定原告应支付律师代理费为1288元（25750.14元 ×5％），超过部分不予支持。以上两项费用共计8148元，被告同意从其已付的购房款中扣除，故对原告该诉请，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告贵港弘彰投资有限公司与被告廖祥辉于2019年10月31日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月22日解除；二、被告廖祥辉协助原告贵港弘彰投资有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续；三、被告廖祥辉向原告贵港弘彰投资有限公司支付违约金6860元及律师费1288元，共计8148元（该款项从被告廖祥辉已付购房款中扣除）；四、驳回原告贵港弘彰投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12770元，减半收取计6385元，由原告贵港弘彰投资有限公司负担218元，被告廖祥辉负担6167元。 本院查明事实与一审费用查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》经上诉人与被上诉人双方协商自愿签订，其中该合同第八条约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金。合同第二十九条补充协议约定，对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。上述约定没有违反法律法规禁止性规定，对其合法有效性，本院予以确认。上诉人主张上述约定条款并非其真实意思表示，没有提供确实的证据予以证实，本院不予采信。双方补充协议中就违约金重新约定为3%计算，属不合理增加买受人的负担，一审法院以1%的标准计算违约金，是正确的，本院予以支持。至于因解除合同所发生的律师费的认定问题，鉴 于诉讼双方在发生纠纷后，就合同的解除以及违约金的负担基本达成一致意见，律师费的开支并非必要支出，一审法院结合本案实际情况，对涉案律师费的酌情认定，并无不妥，本院予以确认。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费565元，由上诉人贵港弘彰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李业佳审判员陈品泉审判员刘丽 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 谭      晓      敏 书 记 员 岑            芸