江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初1558号原告（反诉被告）：金继，女，1970年2月6日出生，汉族，住樟树市。原告（反诉被告）：黄大盟，男，1968年8月22日出生，汉族，住樟树市。共同委托诉讼代理人：黄大同，男，1964年5月28日出生，汉族，住樟树市，系黄大盟之兄。被告（反诉原告）：樟树市中宏置业有限公司，住所地：樟树市共和东路**，统一社会信用代码91360982MA35LDWT8M。法定代表人：徐峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：余润根，该公司员工。委托诉讼代理人：吴俊军，江西药都律师事务所律师。原告金继、黄大盟诉被告樟树市中宏置业有限公司（以下简称中宏置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，中宏置业提出反诉，本院依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金继及代理人黄大同，被告中宏置业代理人余润根、吴俊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金继、黄大盟向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行购房合同，出示3栋的竣工备案表原件，交付房屋并办理产权证，承担逾期交房违约金13819元；2、判令因被告未按约定安装栏板栏杆，没有做地面降板承担损失30366.4元；3、责令被告一个月内提供购房发票；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的樟树市府桥路19号3栋2单元602室商品房，总价款525427元，原告依照合同约定交纳了购房款，到合同约定的交房时间，房屋存在以下问题：1、合同约定阳台应该有栏杆和栏板，实际却只有栏杆；2、客厅地面与厨房、阳台地面没有落差；3、2、3栋楼连廊栏板没有加装护栏；4、连廊没有无障碍通道；截至2019年6月30日，被告尚未取得竣工备案表，不具备交房条件。被告中宏置业辩称：1、被告按约定和法律规定交付了住房，不应当承担延期交房的违约责任。被告已经在2019年6月21日取得竣工验收表，并张贴公示；竣工验收与竣工验收备案是不同概念，交付条件是已经竣工验收，而不是取得竣工验收备案表；按合同约定，客户（原告）同意延期270天予甲方（被告）取得验收备案表；2、阳台只能安装栏板或栏杆，而不是栏板和栏杆，未做降板也不是质量问题；3、发票应当在登记机关核实面积后按实际面积据实结算后开出；4、不可抗力影响了施工进程及验收，2019年雨季偏多，政府对用砂管控；登革热疫情影响；国家政策和法律调整，将消防验收由消防大队改为建设主管部门，工作衔接影响了消防验收，而拖延了备案表的取得。被告中宏置业向本院提出反诉请求：1、请求解除双方的商品房买卖合同；2、判令反诉被告支付迟延付款的违约金3645元；3、判令反诉被告支付延期收房违约金2364元。事实和理由：1、反诉被告没有按合同约定的时间办理按揭贷款，延期付款超过30天的应当按延期金额420000元的日万分之0.5承担违约金；2、反诉被告没有按约定收房，按照合同约定，逾期收房超过90天的，反诉原告有权解除合同并有权要求反诉被告按房款的日万分之0.5承担违约金。针对反诉原告的反诉，原告（反诉被告）辩称：1、合同约定买房人应当按照约定时间提交办理按揭的材料，原告签订合同的当日就提交了相关材料，银行的审核时间不能认定是原告的违约；2、被告所建房屋到约定的交房时间尚未取得验收备案表，不具备交房条件，直到现在仍然没有看到备案表原件，被告提出原告逾期收房的主张不能成立。经审理查明，2017年9月26日，原告金继、黄大盟与被告中宏置业签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的樟树市府桥路19号3栋2-602号房，总价款525427元，付款方式为银行按揭。首付105427元，银行贷款420000元；约定：买受人应当在签订合同当天提供符合银行贷款要求的按揭有关资料，并在三个工作日内与银行签订借款合同；交房期限为2019年6月30日前，同时约定，客户同意延期270天予甲方取得验收备案表。附件3约定，阳台：基层毛坯，栏板，栏杆。合同签订后，原告提交了办理按揭的有关材料，2018年4月8日，以金继为借款人，以金继、黄大盟为抵押人，以中宏置业为保证人与樟树农业银行签订借款合同，原告获得借款后付清了购房款。2019年6月21日，该房屋经过勘察、设计、施工、监理、和建设单位验收，2019年8月16日通过规划验收，2019年9月20日，通过消防验收，2019年9月29日建设主管部门同意竣工验收备案。2019年6月30日，被告通知原告收房，原告认为被告尚未取得竣工验收备案表且存在未做栏板及降板等质量问题为由拒绝收房。在政府部门的协调下，被告与原告等购房户进行协商，被告提出阳台未降板处理方案：1、套内地面粉刷5CM水泥砂浆，每平方米预算43.14元；2、以封闭阳台作为弥补，但双方未能达成一致。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告签订合同后提交了贷款材料，支付了购房首付款，事后与被告共同签订借款合同，付清了购房款，被告应当依照约定交付房屋。取得竣工备案表是房屋交付的条件，被告在没有取得竣工备案表的情况下通知原告收房，原告可以拒收。合同中虽然约定客户同意予以被告延期270天取得竣工备案表，但不能改变2019年6月30日符合交房条件并交付的约定；被告提出天气原因、砂石管控影响施工的理由不予采信，被告提出消防体制改革影响消防验收时间，国家政策及法律的调整确实属于不可预见，2019年7月1日改革已经到位，与该项目未及时通过消防验收没有因果关系，被告提出要求扣减逾期日期的请求不予支持；被告于2019年9月29日取得竣工验收备案表，符合交付条件，2019年9月30日视为交房日，被告逾期92天，应当承担相应的违约责任。被告交付的房屋没有依照签订合同时的图纸做降板，应当认定被告交付的房屋不符合双方的约定，但原告表示即使无法解决降板问题也不退房，要求继续履行合同。没有做降板不是质量问题，且经过了相关部门验收，增加5CM的水泥砂浆或者封闭阳台，并不是解决未做降板的必要方案，而是被告提出弥补原告的方案，但双方未能达成一致，不能作为判决的依据，原告要求被告承担该项损失的请求不予支持；合同中约定阳台“栏板，栏杆”应当理解为栏板或栏杆，而不是栏板和栏杆，原告要求交付的房屋是栏板和栏杆的要求不予支持；原告提出的连廊没有护栏，2、3栋之间没有无障碍通道，不是质量问题，也没有合同约定，不能成为原告拒收的理由。被告应当在办理产权证后向原告交付购房发票。原告请求人民法院责令被告出示竣工验收备案表没有合同和法律依据，本院不予支持。原告虽然没有按照合同约定在签订合同后三个工作日内签订贷款合同，但该协议需要第三人的配合，不能认定原告构成逾期付款的违约，且签订借款合同时被告以保证人身份参加了，应当视为对该行为的认可，被告反诉要求原告支付违约金的请求不予支持；双方就房屋验收备案表问题一直在发生争议且诉讼至本院，在争议处理期间，原告不收房，不构成合同约定的拒不收房，且原告已经履行完付款的义务，被告以此为由要求解除合同的请求不予支持。综上所述，被告逾期向原告交房应当依照约定承担违约金；原告要求被告承担其他违约责任本院不予支持；被告要求原告承担逾期交款违约金以及解除合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）樟树市中宏置业有限公司于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）金继、黄大盟支付逾期交房违约金4834元；二、驳回原告（反诉被告）金继、黄大盟的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）樟树市中宏置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，由原告金继、黄大盟承担453元，被告樟树市中宏置业有限公司承担451元，反诉费4557元，由被告（反诉原告）樟树市中宏置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  白幸平人民陪审员  熊晓萍人民陪审员  邹勇忠二〇二〇年九月七日书 记 员  刘 燕