广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初8940号原告：珠海市金路物业管理有限公司，住所地：珠海市前山明珠南路******。统一社会信用代码：914404007079979592。法定代表人：陈达优，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：成静，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：何国珍，女，1970年9月14日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。身份证号码：510************866。原告珠海市金路物业管理有限公司诉被告何国珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人成静，被告何国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2010年10月至2012年6月、2012年12月至2020年5月期间欠缴的物业管理费11224.32元、公摊电费440.85元、分摊吸肥费44元，上述费用共计11709.17元。支付自欠款之日起至实际清偿之日止的资金占用费（逾期之日起按年利率6%支付，暂计至2020年5月16日，资金占用费共计3113.02元）。以上暂计14337.34元；2.本案的受理费由被告承担。事实与理由：2011年7月14日，原告与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称“葆力物业”）签订了《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，双方在合同中明确约定：1、葆力物业同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中属于葆力物业的权利义务转让给原告；2、葆力物业将其小区全部应收债权转让给原告，原告有权依法享有并追讨本小区所有历史欠费。合同签订后，原告在2011年7月23日将上述权利义务变更及债权转让事宜以公告形式告知长沙新苑小区全体业主，并与葆力物业进行了小区物业管理权的移交工作。自2011年8月1日起，长沙新苑小区由原告按照原来的收费标准为其提供物业管理服务。被告系*******的所有权人，但其在2011年10月至2012年6月以及2012年12月至2020年5月期间无故拖欠物业服务费及相关费用。虽经原告通过各种方式多次催收，但被告一直未予理会。截止目前，共拖欠原告物业服务费及相关费用合计11709.17元。为维护自己的合法权益，原告特依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，依法向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，判如原告所请。原告对其主张提供以下证据：1.《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》；2.《公告》；3.《不动产权登记表》；4.《欠费清单》；5.照片；6.已缴费记录；7.发票（1-87）；8.发票（88）；9.入伙协议；10.发票；11.《业主违规改建出租屋拆！》新闻报道；12.费用报销单；13.送货单；14.发票；15.照片。被告辩称，一、原告非法进驻长沙新苑小区。我国《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由相关部门限期改正，并处以委托合同总价款的30%以上50%以下的罚款，情节严重的由相关部门吊销资质证书。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的合同，业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持。而原告起诉状明确说明其公司以13万元从葆力物业手中私自购得长沙新苑小区整个物业项目，此行极其恶劣，如不严惩会导致非常严重后果。原告行为是违法的，无权起诉长沙新苑小区的业主。二、原告服务态度、行为极其恶劣，管理十分混乱，业主无法接受。1.2003年3月至2012年12月涉案房屋一直在出租（租客们一直是交清物业费用的，否则物管不会开放行条让他们搬东西出小区，以前葆力物业管理好，且费用交清了被告才给他们办退房手续）。2012年7月至10月租客被连续入室盗窃三次，去物管处了解情况，被告知“只管收钱，其他不管”，才知道换物业公司了；2.本人于2013年6月入住，装修时交了一千元垃圾押金，并自己清理干净了装修完的垃圾，结果被要求收取360元，还不出具发票、收据或者便条，最后物管的三名工作人员在我手上抢走了360元现金；3.2019年5月与邻居一起去物管处咨询事情，两名男性工作人员以未交物业费为由不予理睬和解答问题，还要动手打人。三、原告诉讼请求金额不合适。本人在2020年7月份以前并未收到原告任何形式的催款通知，直至2020年7月25日才收到法院传票。根据《中华人民共和国民法总则》第188条“一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”规定，原告的诉讼金额应是2020年7月份的前三年，其余金额主张应视为无效。四、原告非法进驻长沙新苑小区强行提供服务存在太多弊端和不作为现象。1.中央广场的篮球场、网球场、乒乓球场等休闲娱乐设施全部损坏得不到维护，被其私自变成停车场收取停车费；2.小区绿化草坪杂草丛生不清除、不消杀除虫，到处堆放垃圾废品，私改为停车场；3.小区围栏破烂得不到维护，几米甚至几十米宽长期无围栏状态，导致盗窃事件频频发生，业主们忧心忡忡；4.物管长期没有配足合格的安保人员和清洁人员，小区一共三道门，只有车出入的大门有人收钱，其他两道门长期没人值岗。原本是电子锁的门也变成了一个固定的“狗洞”。小区废品垃圾随处可见，楼道几乎没人打扫。五、原告收费不合理。法律规定办公费用和员工宿舍费用不应由业主分摊，属物业公司经营成本。恳请法院彻查原告非法进驻小区不作为管理的事实，驳回原告诉讼请求以维护被告的合法权益。被告对其主张提供以下证据：1.入伙（装修）协议；2.出租房申请表；3.欠费清单、已交费清单、微信聊天记录；4.《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》；5.物业公共服务价目表；6.照片、录像（光盘）；7.电费发票。经审理查明：被告于2002年向珠海经济特区恒隆房产开发有限公司购买位于珠海市香洲区**************房的商品房，并于200*年6月办理了房产证，该房屋属于长沙新苑小区，建筑面积为183.86平方米。被告（乙方）与葆力物业管理有限公司（甲方）签订了《入伙协议书》，其中载明：“二、甲方责任：……（8）向各住户（业主）收取综合管理费，每户每月每平方米按0.55元计取，市物业管理部门对本小区定级后即按定级标准执行；根据有关规定代收每户每月垃圾清运费8元……三、乙方责任：……2、从入伙之日起，每月15日前按管理处“交费通知单”缴交综合管理费、水电费、车辆停放费……”原告于1999年6月7日登记成立，并领取了营业执照。2011年7月14日，珠海市葆力物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，其中载明，“一、合同权利、义务变更转让1、甲方同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中甲方的权利义务转让给乙方，待双方签订协议完成转让移交手续后，甲方退出该小区……”2011年7月23日，原告张贴公告告知全体业主（住户）相关接管事宜。2011年8月1日，原告开始接管长沙新苑小区为该小区提供物业服务，按照上述《入伙协议书》约定的每户每月每平米0.55元标准实际收取物业服务费。根据原告提供的欠费明细，被告自2010年10月至2012年6月、2012年12月至2020年5月期间拖欠物业管理费11224.32元、公摊电费440.85元、分摊吸肥费44元，共计11709.17元，并要求支付自欠费之日起至实际清偿之日止的资金占用费。庭审中，原告主张物业管理服务费是一个整体的继续性债务，全部债务的整体性关联性大于独立性，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起算，而非分期履行的时间起算。原告向被告诉请的物业服务费并不存在诉讼时效的问题。涉案小区的旧篮球场、休闲广场自原告入驻起就处于无人使用的状态，原告并未在上述场所划停车位，原告在发现私自停车后，会对业主进行劝阻，禁止停车。小区周围的围墙和栅栏出现不同程度的老化，原告在管理期间曾自行出资为小区新建围墙栅栏共21处。涉案小区一开始按照实际缴纳费用除以建筑面积的方式进行分摊，但因计算方式比较复杂，自2013年3月起按每月每户4.5元固定收费的方式收取公摊电费。被告抗辩租户在房屋出租期间一直有向原告交过物业管理费等费用，而自己于2013年6月入住后未再交过物业管理费，认为原告未与小区业主签订物业服务合同，小区管理脏乱差，被告无需向原告缴纳相关费用。本院认为：原告虽未与长沙新苑小区业主签订书面的物业管理合同，但原告自2011年8月1日开始实际进驻该小区进行物业管理，并按商品房每户每月每平方米0.55元的物业管理费标准收取了物业管理费。原告提供的证据足以证明原告管理长沙新苑小区的事实，故原、被告双方已经构成事实物业服务合同关系。被告所有的房屋在原告上述物业服务范围内，被告作为业主已受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付相应的物业管理费。被告以未签合同、无需原告管理、原告物业管理不作为等为由拒绝缴纳管理费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付2010年10月至2012年6月、2012年12月至2020年5月的物业服务费，被告抗辩原告主张的部分金额请求已超过诉讼时效。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告请求被告支付2010年10月至2012年6月、2012年12月至2017年6月期间的物业服务费，于2020年7月3日提起诉讼，已超过三年诉讼时效，本院不予支持。被告应当向原告支付2017年7月至2020年5月的物业服务费，按每月101.12元（0.55元×183.86）的标准，共计3539.2元。原、被告双方没有签订书面合同，对于公摊电费、分摊吸肥费、资金占用费均没有作出约定，原告提供的发票不足以证明被告每月实际应分摊的公用电费、每年实际应分摊的吸肥费，原告庭审中主张自2013年3月起按每月每户4.5元固定收费的方式收取公摊电费亦没有合同依据。对原告主张被告支付公摊电费、分摊吸肥费和资金占用费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告何国珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市金路物业管理有限公司支付物业服务费3539.2元；二、驳回原告珠海市金路物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由原告珠海市金路物业管理有限公司负担59元，被告何国珍负担20元。本判决为终审判决。审判员  张梦颖二〇二〇年九月二十一日书记员  陈淑靖