山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初9468号原告：董西川，男，1959年出生，汉族，退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：闫志勇，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。被告：臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司，住所地深圳市。法定代表人：片治强，总经理。委托诉讼代理人：王泽军，系该公司员工，男，1971年出生，汉族，住山东省沂南县。原告董西川与被告臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司（以下简称臻爱逸家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董西川的委托诉讼代理人闫志勇、被告臻爱逸家公司委托诉讼代理人王泽军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董西川向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告2015年10月17日签订的某房屋托管经营协议；2、判令被告支付原告房屋租金合计43277.22元（自2019年11月至2020年6月）；3、判令被告支付原告违约金31547.88元；4、判令被告支付自2020年2月份至2020年6月份的物业费1380元（176元/月）；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年10月17日，原告与被告签订房屋托管经营协议。原告将其所有的位于历下区某房屋租赁给被告。原告按约交付房屋，被告前期按约支付租金，自2020年2月份被告至今拖欠房屋租金和物业管理费，原告多次催要，被告一直推诿。特提出诉讼，请予支持。臻爱逸家公司辩称：每年年底，我们因为淡季会略有房租拖欠，然后每年的春节期间，用黄金周的营业款去补足，而2020年受疫情影响，我们2020年4月才开始营业，之前公司债务较多，4月之后在营的一些店铺被债务公司抵债，为了跟原告合作，我们找了另一家托管公司跟原告协商托管事宜，疫情期间我们双方协商同意减免3个月的租金，剩余尾款要求分期支付。所欠物业管理费已经于2020年5月左右结清。由于2020年受疫情影响，我们认为系不可抗力事件，在2020年5月6日以短信和微信通知的方式告知对方解除合同，且不应承担因解除合同产生的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：董西川为济南市历下区某房屋的所有权人。2015年10月17日，董西川作为甲方，深圳臻逸嘉国际酒店管理公司作为乙方，签订了房屋托管经营协议，约定甲方将其所有的涉案1111号房屋、1114号房屋（已另案处理）交付乙方经营托管。其中涉案房屋托管期限5年，从2015年10月17日起至2020年10月16日止；每月按30天计算租金，第一年至第三年月租金5055.15元，第四年月租金5257.98元，第五年租金5460.21元，甲方给乙方2个月免租期，乙方房租按月支付，提前一个月支付给甲方，支付租金至甲方指定的丁某某民生银行6569账户内。租赁期间相关日常费用包括水费、电费、暖气费、物业费等，由乙方承担。协议第十条约定：若乙方逾期支付租金应支付逾期期内的利息。乙方逾期超过一个月未支付房租，甲方有权解除合同或双方协商解决，乙方应支付甲方半年房租作为违约金。自本合同签订后，除了遇到不可抗力的因素外，任何一方不得单方面中止合同，否则须赔偿对方半年的房租。第十一条约定：双方联络方式发生变更的，任何一方应及时书面通知对方。在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的联络应视为有效。双方之间的通知除书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达。第十二条约定：由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……（其余内容略）。合同签订后，董西川按照约定交付了涉案房屋。根据合同约定，董西川给予乙方两个月免租期（即2015年10月17日起至2015年12月16日止），乙方应于2015年11月17日前支付2015年12月17日起的房租。2017年2月16日，深圳臻逸嘉国际酒店管理公司更名为臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司。诉讼期间，根据双方提供的交易流水并经对账，臻爱逸家公司已结清2018年12月16日前应付的租金；对于此后租金支付情况，查明：2019年1月29日臻爱逸家公司通过片治芹建行账户向丁某某民生银行账户转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川1月付租）；2019年4月1日和2日通过片治芹建行账户分两笔转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川2月付租，D1111、D1114董西川3月付租）；2019年4月27日，通过片治强建行账户转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川4月付租）；2019年5月21日通过片治强建行账户分四笔转账共计10515.96元（分别摘要D1111业主5月付租和D1114业主5月付租）；2019年7月4日通过片治强建行账户向该账户分三笔转账共计10515.96元（分别摘要世贸D1111、D1114业主6月付租）；2019年7月20日，通过片治强建行账户向该账户转账10515.96元（摘要为7月房租D1111、D1114）；2019年8月19日，通过片治强建行账户转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川8月付租）；2019年9月26日通过片治强建行账户转账10704.68元（摘要D1111、D1114董西川9月付租）；2019年11月15日，通过片治强建行账户转账10920.42元（摘要D1111、D1114董西川10月付租）；2019年11月26日，通过片治强建行账户转账10920.42元（摘要D1111、D1114董西川11月付租）,之后臻爱逸家公司未再支付任何款项。根据双方实际交易习惯，经核算，臻爱逸家公司已经结清了2019年11月16日之前的房租，并自2019年11月17日起拖欠租金。2020年5月初，臻爱逸家公司以受疫情影响及经营困难为由，在出租人微信群里单方发出解除合同通知，且不再实际经营。董西川追款未果，于2020年6月24日诉至本院要求处理。诉讼期间，董西川提出解除房屋托管经营协议，臻爱逸家同意解除，并称早已向各出租人发出了解除合同通知；董西川称没有收到解除通知，对臻爱逸家公司提出解除合同时间不予认可。本院认为，董西川与臻爱逸家公司签订的《房屋托管经营协议》，系双方的真实意思表示，均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。臻爱逸家公司自2019年11月17日开始拖欠租金，已构成违约。由于疫情影响及自身原因，臻爱逸家公司在2020年5月初单方提出解除合同，虽未得到董西川的确认，但董西川对于臻爱逸家公司已实际不再经营的事实是明知的。现董西川起诉提出解除合同，并无不当，本院确认合同解除时间应为2020年6月24日。对于董西川主张的房屋租金。本院认为，臻爱逸家公司应支付2019年11月17日至2020年6月24日期间，按每月5460.21元计算的租金。因受疫情影响，臻爱逸家公司要求减免租金，并无不当。根据相关法律法规及政策规定，结合双方协商意见，本院酌定臻爱逸家公司支付董西川5个月的租金共计27301.05元，对于董西川主张超出部分，本院不予支持。对于董西川主张的违约金。臻爱逸家公司主张受疫情影响，要求减免违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院认为，董西川主张的违约金过高。根据公平原则、诚实信用原则以及臻爱逸家公司受新冠疫情影响等因素，本院酌定臻爱逸家公司支付三个月租金16380.63元（5460.21元×3）作为违约金，对董西川主张超出部分，本院不予支持。对于董西川起诉时要求臻爱逸家公司支付2020年2月份至6月份物业费的主张，因臻爱逸家公司已于2020年6月30日之前结清了物业费并提交相关证明，原告当庭撤回该诉讼请求，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告董西川和被告臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司签订的房屋托管经营协议于2020年6月24日解除；二、被告臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董西川拖欠房屋租金共计27301.05元；三、被告臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董西川违约金16380.63元；四、驳回原告董西川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计881元，由原告董西川负担281元，被告臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担600元；保全费805元，由原告董西川负担205元，被告臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 戚文波二〇二〇年九月二十五日法官助理 杜姗姗书 记 员 韩 雪