河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0406民初1343号 原告：娄秀英，女，汉族，1955年2月5日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 原告：娄秀芳，女，汉族，1965年9月10日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 原告：娄秀亭，女，汉族，1973年1月7日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 以上三原告共同委托诉讼代理人娄建军，即本案原告娄建军。 原告：娄建军，男，汉族，1965年1月12日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 以上四原告共同委托诉讼代理人：程永旺，河北超群律师事务所律师。 被告：娄玉昆，男，汉族，1974年3月23日出生，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：张延鋆、包立文，河北精强律师事务所律师。 原告娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军与被告娄玉昆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄建军及四原告的共同委托诉讼代理人程永旺、被告娄玉昆及其委托诉讼代理人张延鋆、包立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认2008年11月22日娄茂义和被告娄玉昆签订的《房产协议》无效；2、被告将其和邯郸市峰峰矿区西固义乡南留旺村民委员会(以下简称西固义乡南留旺村民委员会)签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换的房屋建筑面积260平方米、宅基地区片奖励人民币14241元返还给四原告，四原告返还被告购房款20000元；3、要求被告承担本案的诉讼费。事实与理由：娄茂义和李士荣系夫妻。四原告系娄茂义和李士荣的四个子女。被告娄玉昆系娄茂义的亲侄子。1992年，娄茂义和李士荣经南留旺村村民委员会同意共同购买张存海房产五间，院落一处，东西长十九点五米，南北宽十五米。因被告全家人无房居住，娄茂义和李士荣夫妇就让被告全家人在他们购买的房产和院落里居住。2000年3月14日，李士荣因病去世。2016年7月24日娄茂义也因病去世。娄茂义因病去世后，四原告因失去父亲十分伤心，也没有让被告交还房屋和院落。2019年7月，四原告为父亲办理了后事三年，心情有了好转，就向被告提出要被告交还房屋和院落，被告却说，四原告父亲已将房产和院落卖给了被告，后原告娄建军在父亲居住的房间里仔细寻找，果然找到了父亲和被告签订的《房产协议》，方知道父亲2008年11月22日以20000元的价格将房产和院落卖给了被告。四原告认为，1992年，父亲和母亲购买的张存海的房产和院落是原告父母的共同财产，母亲去世后，其房产和院落应归四原告和父亲共有。被告明知该房产和院落的权利人不仅仅是四原告的父亲，却和四原告父亲签订《房产协议》买卖房产和院落，被告和四原告父亲买卖房产和院落的行为，侵犯了四原告的合法权益，并且违反了法律的强制性规定，四原告父亲娄茂义和被告签订的《房产协议》应依法无效。因《房产协议》中的房产和院落政府拆迁，被告已和邯郸市峰峰矿区西固义乡南留旺村民委员会签订《峰峰矿区房屋改造安置协议书》，房产和院落已置换成房屋建筑面积260平方米，宅基地区片奖励人民币14241元等，房屋和院落已不存在。 被告娄玉昆辩称，1、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，本案争诉标的是西固义乡南留旺村娄玉昆房产，娄玉昆是该房屋宅基地合法权利人，拥有该宅基地合法使用权，是该宅基地合法占有使用者；2、根据农村房屋确权有关政策规定，只有宅基地合法权利人，才对宅基地上的房屋拥有合法权属；3、被告对该宅基地上原房屋取得系以买卖关系取得，并且支付了相应对价，是合法取得；4、被告取得该房屋和宅基地的合法使用权和所有权后，对原买卖房屋进行了相应改建；5、原告与被告属于亲属关系，原告对被告与原告之父的房屋买卖合同时间及合同履行是应该知道或知情的，如其主张该买卖房屋的部分权利受到侵害，其权利主张已超过诉讼时效，丧失了法律保护的权利。 经审理查明，娄茂义与李士荣系夫妻关系，生前育有子女四个，即原告娄秀英、娄建军、娄秀芳、娄秀亭，被告娄玉昆系娄茂义侄子。1992年6月6日，娄茂义购买了张存海位于南留旺村村东北角的东房五间及院落,鉴于被告娄玉昆系由原籍山东迁至河北省邯郸市峰峰矿区，无房居住，娄茂义允许娄玉昆在该房屋院落处长期居住。2000年4月18日，李士荣去世。2008年11月22日，娄茂义与娄玉昆签订《房产协议》一份，将从张存海处购得的房屋及院落以20000元的价格出售给娄玉昆。2009年6月23日，磁县国土资源局为上述院落办理了磁集用（2009）第508010575号集体土地建设用地使用证，土地使用权人为娄玉昆，地号为B南留旺村005，地类（用途）为宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为292.50㎡。2016年7月24日，娄茂义去世。2020年7月29日，被告娄玉昆（乙方）与西固义乡南留旺村民委员会（甲方）签订《峰峰矿区房屋改造安置协议书》一份，该协议书载明，娄玉昆同意按《峰峰矿区西固义乡南留旺村改造补偿安置方案》（以下简称方案）中的规定和标准对其房屋进行改造，在补偿方式上选择产权调换。娄玉昆宅基地面积200㎡,以此面积为基数计算补偿，房屋建筑面积225.3㎡，按此面积计算搬家费和临时安置费。根据方案规定，按宅基地面积（含房屋）1:1.1比例置换安置房。按此标准计算娄玉昆应置换房屋建筑面积220㎡，奖励20%建筑面积40㎡，合计：建筑面积260㎡。搬家费二次每平米10元，人民币4506元。临时安置补偿费，首次支付6个月（15元·月/㎡），计人民币20277元，剩余临时安置补偿费每半年领取一次，直至回迁安置为止。西固义乡南留旺村民委员会按照评估部门评估结果应付娄玉昆装饰装修货币补偿人民币9469元。空调、电视有线等拆装费人民币776元。宅基地区片地价153.96元/㎡，奖励人民币14241元。协议书签订后，诉争房屋已于2020年8月初被拆除，娄玉昆领取搬家费4506元、临时安置补偿费20277元、装饰装修货币补偿9469元、空调、电视有线等拆装费776元、宅基地区片地价奖励14241元。 审理过程中，四原告未提供证据证明娄茂义就诉争院落办理过集体土地建设用地使用证。 另查明，娄玉昆户籍所在地为峰峰矿区临**，为非农业户口。娄茂义生前户籍户籍所在地为峰峰矿区临**，处所区人民政府。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。娄茂义与被告娄玉昆所签订的《房产协议》买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。娄玉昆系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，故娄玉昆与娄茂义签订的《房产协议》依法应确认无效。虽然娄玉昆已于2009年6月23日办理了诉争院落的集体土地建设用地使用证，但无效的合同自始没有法律约束力，对于四原告要求确认2008年11月22日娄茂义与娄玉昆签订的《房产协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李士荣、娄茂义先后去世，娄茂义因房屋产生的权利作为遗产由其第一顺序继承人娄秀英、娄建军、娄秀芳、娄秀亭继承。娄茂义、娄玉昆买卖房屋及院落时应知该房屋及院落属法律禁止流转范围，娄茂义四子女在卖房数年后以违法出售房屋为由主张合同无效，双方对合同无效均应承担责任。现涉案房屋因改造安置被拆除，娄玉昆返还房屋已不可能，娄茂义出售房屋时也取得了合理对价房款，娄玉昆无需就该房屋另行补偿。娄玉昆与西固义乡南留旺村民委员会签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换房屋建筑面积及宅基地区片奖励是基于娄玉昆已经办理的集体土地建设用地使用证而进行的置换、奖励，娄茂义在出售房屋、院落时并未办理集体土地建设用地使用证，故置换房屋建筑面积、宅基地区片奖励与四原告无关。对四原告要求被告将其和邯郸市峰峰矿区西固义乡南留旺村民委员会签订的《峰峰矿区房屋改造安置协议书》中置换的房屋建筑面积260㎡、宅基地区片奖励人民币14241元返还给四原告，四原告返还被告购房款20000元的诉讼请求，本院不予支持。关于娄玉昆辩称四原告的诉讼请求已超过诉讼时效，从诉讼时效的范围来看，诉讼时效的客体一般为请求权，而确认合同无效属于形成权，不适用诉讼时效制度。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 1确认2008年11月22日娄茂义与被告娄玉昆签订的《房产协议》无效。 2驳回原告娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军的其他诉讼请求。 案件受理费400元，减半收取200元，由原告娄秀英、娄秀芳、娄秀亭、娄建军负担150元，由被告娄玉昆负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  陈焕焕 二〇二〇年九月十四日 书记员  赵文帅