云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7262号上诉人（原审被告）：陆涛，男，汉族，1975年1月14日出生，现住云南省安宁市。上诉人（原审被告）：何建华，女，汉族，1976年4月11日出生，现住云南省昆明市五华区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵继松，汤培林，云南琅璟律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵敏，女，汉族，1973年7月29日出生，现住云南省安宁市。被上诉人（原审原告）：欧阳华，男，汉族，1963年3月13日出生，现住云南省安宁市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：余海冰、高荣，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陆涛、何建华因与被上诉人赵敏、欧阳华房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。陆涛、何建华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决遗漏认定基本事实。1、被上诉人诉请继续履行2017年2月14日《房屋买卖合同》，并按约协助过户。但2017年2月14日的《房屋买卖合同》约定和《2019》云01**民初2233号民事判决已认定合同已终止。该合同对各方均不具有约束力，更不能作为履行和裁判的依据。同时，被上诉人既未主张、也未提出，更未举证证实再行协商的内容即是按2017年2月14日《房屋买卖合同》履行，因此，一审判决遗漏继续履行合同已终止的基本事实认定。2、原判决认定双方对相关事宜已进行了协商，但就协商的具体内容未进行调查、认定，而协助过户和房款总额、支付方式属于买卖合同主要合同条款。上诉人在原审中已明确指出再行协商内容不明，属于先款清再过户还是过户后再款清的重要事实未查明，被上诉人诉请协助过户条件未成就，上诉人属于依法行使同时履行抗辩权。3、原判决以说理的形式认定了双方对相关事宜进行了协商，并认为中介公司告知该房可过户，应履行协助过户义务，即履行协助过户的依据为新的协商内容，判决继续履行2017年2月14日《房屋买卖合同》，认为应依据该合同协助过户。上诉人认为若双方已另行协商一致，则应当按另行协商内容履行，而不是按已终止的合同履行，并且若有约定按《房屋买卖合同》履行，则应由被上诉人承担该重要事实的举证责任，但被上诉人对此并未提交证据。因此，原判决关于新协商事宜就是继续履行2017年2月14日《房屋买卖合同》没有进行事实认定和阐述，直接判决履行并依据2017年2月14日《房屋买卖合同》协助过户逻辑矛盾。4、原审判决遗漏认定何建华应承担责任的事实。一审中何建华提出，2017年2月14日《房屋买卖合同》并不是合同当事人，若按该协议履行，则其并不是合同的适格被告。原审判决并未对该事实进行认定，也未进行任何说理和阐述。原判决认定双方进行了协商，又依据何建华未签字参与的协议判令其负有合同义务，属于逻辑矛盾。5、原审判决并未认定和阐述2017年2月14日的《房屋买卖合同》仍然继续有效，该协议关于交涉期间的条款明显不可能继续履行的情况下，适用《合同法》第六十条判令上诉人继续履行已终止的协议属于适用法律错误。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。赵敏、欧阳华共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵敏、欧阳华向一审法院起诉请求：一、判令陆涛、何建华履行2017年2月14日欧阳华与陆涛签订的《房屋买卖合同》，按合同约定协助赵敏、欧阳华办理位于云南省安宁市的房屋过户手续；二、本案全部诉讼费由陆涛、何建华承担。一审法院认定事实：欧阳华、赵敏系夫妻，陆涛、何建华系夫妻。2017年2月14日，欧阳华作为乙方，陆涛作为甲方，案外人昆明三丰房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，陆涛将位于安宁市房屋以人民币646000元的价格出售给欧阳华。合同签订当日，欧阳华向陆涛支付了购房定金人民币10000元。欧阳华妻子赵敏分别于2018年4月18日、9月25日及2019年3月31日向何建华支付了购房款236000元、60000元、40000元，共计人民币336000元。2018年4月18日，赵敏与何建华协商决定，可先装修入住。同日，欧阳华与装饰公司签订了《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定对本案诉争房屋进行装饰、装修。2018年6月25日，陆涛、何建华将本案诉争房屋的产权证书正副本交由赵敏用于办理相关手续。本案诉争房屋由于当时暂不能过户，在接到可以过户的通知后，案外人昆明三方房地产经纪有限公司于2019年11月30日短信通知了卖方，但该房至今未过户，故赵敏、欧阳华向一审法院起诉。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，欧阳华与陆涛签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同中，双方约定若2017年4月30日前不能过户，本次交易双方可另行协商。据此约定，双方于2018年协商后，同意赵敏、欧阳华可先装修入住，赵敏分别于2018年4月18日、9月25日及2019年3月31日向何建华支付了购房款236000元、60000元、40000元，共计人民币336000元，并对本案诉争房屋进行了装修并入住，可见双方对相关事宜已进行了协商。在中介公司告知该房可过户后，陆涛、何建华应履行协助过户的义务，故赵敏、欧阳华的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“由被告陆涛、何建华继续履行原告欧阳华与被告陆涛于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日，协助原告赵敏、欧阳华办理坐落于云南省安宁市房屋的过户手续。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且双当事人均无异议，本院予以确认。二审另补充查明，昆明三丰地产经纪有限公司出具证明一份，内容为：在双方签订了房屋买卖合同后，由于其他原因当时房屋暂时还不能过户，后在接到该小区可以过户的通知后，昆明三丰地产经纪有限公司于2019年11月30日第一时间短信通知卖方，已达到办理该房屋的过户事实，并要求其尽快准备好办理过户所需资料，与买方或者昆明三丰地产经纪有限公司联系，但卖方一直不理会。昆明三丰地产经纪有限公司多次联系买卖双方，要求双方协助办理该房屋的过户手续，但因卖方一直不配合办理过户手续，案涉房屋至今一直未办理过户。陆涛、何建华曾向云南省安宁市人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除陆涛与欧阳华所签订的《房屋买卖合同》；2、判令赵敏、欧阳华将案涉房屋恢复原状后予以返还；3、判令赵敏、欧阳华将案涉房屋的房产证正副本予以返还；4、判令赵敏、欧阳华支付从2017年4月至搬走为止的房屋使用费78400元。云南省安宁市人民法院审理后，作出（2019）云0181民初2333号民事判决：“驳回原告陆涛、何建华的全部诉讼请求。”综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应协助被上诉人履行办理案涉房屋的过户手续？本院认为：陆涛与欧阳华签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定的内容履行义务、享有权利。首先，上诉人主张《房屋买卖合同》已终止，该合同已无法继续履行的问题。本院认为，根据《房屋买卖合同》第十二条：“若因国家政策导致不能过户，则甲乙双方退款退房，此协议终止。若2017年4月30日之前未能过户，本次交易双方可另行协商。”的约定，案涉房屋并非因国家政策不能办理过户手续，双方当事人二审中认可在签订合同时，案涉房屋不具备办理过户的条件，但现已能办理过户，《房屋买卖合同》第十二条也特别说明在2017年4月30日前未能过户，双方就交易另行协商，但并未特别约定终止案涉房屋的交易，且云南省安宁市人民法院作出的（2019）云0181民初2333号民事判决也未认定《房屋买卖合同》已终止，故本院对上诉人所提《房屋买卖合同》已终止且无法继续履行的上诉主张不予采信。其次，上诉人主张案涉房屋过户的条件是否成就的问题。一审中，被上诉人提交了由昆明三丰地产经纪有限公司出具的证明，能够证实昆明三丰地产经纪有限公司已于2019年11月30日向上诉人告知了案涉房屋具备过户条件并准备资料办理过户。后双方就尾款金额及支付方式发生争议，因此未能办理过户。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》已对房屋交易总价进行了约定，并且合同中约定了尾款通过银行按揭贷款方式支付，在双方当事人未就房屋交易总价及付款方式另行协商一致的情况下，双方均应当按照《房屋买卖合同》的约定履行义务。被上诉人已按照约定向上诉人支付了首付款，在上诉人协助被上诉人办理过户手续后，被上诉人方能向银行办理按揭贷款支付剩余尾款。上诉人所提其未协助被上诉人办理过户系行使同时抗辩权的主张与合同约定及法律规定不符，本院依法不予采信。第三，关于何建华是否应承担本案责任的问题。本案虽系陆涛与欧阳华作为当事人签订合同，但案涉房屋系陆涛、何建华共有，故陆涛、何建华负有共同协助欧阳华、赵敏办理过户手续的义务，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陆涛、何建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陆涛、何建华承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年九月二日法官助理潘鑫书记员袁艺