广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5228号上诉人（原审被告，反诉原告）：何斯龙，男，汉族，*****日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************333。委托诉讼代理人：湛奕彬，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖思娜，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：林文周，男，汉族，*****日出生，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码445************939。被上诉人（原审原告，反诉被告）：姚贤凤，女，*****日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********，公民身份号码429************025。两被上诉人共同委托代理人：陈晓霞，广东一粤律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：林惠圆，广东一粤律师事务所律师。。原审被告（反诉第三人）：杨浩明，男，汉族，*****日出生，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************414。原审第三人：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广东省广州市越秀区**********，统一社会信用代码914***********681K。负责人：韦海铭。委托诉讼代理人：戴阳，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄志东，男，系该公司员工。上诉人何斯龙因与被上诉人林文周、姚贤凤、原审被告杨浩明、原审第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何斯龙上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判何斯龙无需向林文周、姚贤凤支付违约金148000元；2.变更一审判决第四项，改判林文周、姚贤凤返还何斯龙150000元；3.改判林文周、姚贤凤向何斯龙支付将案涉房屋过户至林文周、姚贤凤名下所需税款；4.本案的一、二审诉讼费、财产保全费由林文周、姚贤凤承担。事实和理由:一、林文周、姚贤凤在签订案涉房屋买卖合同时是同意何斯龙以银行贷款1500000元支付全额购房款，属于变更了支付方式的约定，由于林文周、姚贤凤不同意到第三人办理解押手续导致无法贷款支付房款的情况下，一审法院认定未付款即属何斯龙违约与事实不符。二、何斯龙多次与林文周、姚贤凤沟通要求配合向第三人办理涂销抵押以便杨浩明寻求其他银行贷款，但林文周、姚贤凤一直不予配合，因此无法依约履行付款义务的主要责任在于林文周、姚贤凤，一审法院将责任全部归咎于何斯龙是认定事实不清。三、杨浩明是房屋的实际买受人，何斯龙是为杨浩明购买房屋提供融资贷款服务，一审法院要求何斯龙承担违约责任缺乏事实和法律依据。四、一审法院判决林文周、姚贤凤返还何斯龙款项数额有误，返还数额应包括5000元订金。五、经纪方佛山市南海区骏至诚房地产代理有限公司是案涉合同的一方当事人，一审法院没有追加其加入诉讼属于遗漏诉讼参与人。林文周、姚贤凤辩称，一、何斯龙是案涉房产的实际买受人，应对其未按案涉合同向林文周、姚贤风支付购房款承担违约责任。1.案涉合同的签约主体是何斯龙，且在签订案涉合同时，何斯龙并未告知林文周、姚贤风该房产是以杨浩明名义购买并全额向银行按揭贷款。2.签约当天是由何斯龙向林文周、姚贤风支付5000元购房定金。3.杨浩明在一审中确认其是按何斯龙的安排办理贷款才与林文周、姚贤风签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，林文周、姚贤风在此时才认识杨浩明。4.一直是何斯龙与林文周、姚贤风协商银行拒绝放款的补救措施。二、林文周、姚贤风在签订案涉合同时并未同意何斯龙以贷款方式支付全额购房款，何斯龙应当承担全部的违约责任。三、何斯龙与杨浩明之间的融资贷款服务与本案无关。四、由于林文周、姚贤风未对骏至诚公司提出任何诉讼请求，无需追加骏至诚公司作为本案的第三人参加诉讼。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仅在认定定金5000元的退回上有笔误，请求依法驳回何斯龙上诉请求。杨浩明、中国银行未发表答辩意见。林文周、姚贤凤向一审法院提出反诉请求：1.解除林文周、姚贤凤与何斯龙签订的《房屋买卖合同》，解除林文周、姚贤凤与杨浩明签订的《存量房买卖合同》；2.杨浩明在判决生效后3个工作日内，配合林文周、姚贤凤向房产交易登记中心申请办理将佛山市南海区***********************产恢复登记至林文周、姚贤凤名下，并由何斯龙、杨浩明对恢复登记的税费承担连带责任及承担已发生的所有登记税费的损失；3.何斯龙、杨浩明向林文周、姚贤凤支付房款10%的违约赔偿金148000元；4.何斯龙在判决生效后3日内返还林文周、姚贤凤为其垫付的房产定金20000元；5.林文周、姚贤凤有权没收何斯龙已支付的定金5000元；6.本案诉讼费、保全费由何斯龙、杨浩明承担。何斯龙向一审法院提出诉讼请求：1.林文周、姚贤凤向何斯龙返还购房诚意金150000元；2.林文周、姚贤凤向何斯龙支付将房产过户至林文周、姚贤凤名下所需税款；3.林文周、姚贤凤承担全部诉讼费。一审法院查明：2019年4月15日，林文周、姚贤凤（卖方）与何斯龙（买方）、经纪方骏至诚公司签订《房屋买卖合同》，约定：何斯龙向林文周、姚贤凤购买位于佛山市南海区***********************，建筑面积131.36平方米，成交价为1480000元，买卖双方税费由买方承担，卖方在收齐全部楼款当日交付该物业予买方使用。定金5000元买方应在签署本合同同时支付卖方。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1040000元的银行按揭贷款，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。首期楼款415000元（不含定金），买卖双方在交税过户后当日由买方直接支付给卖方；楼价余款1040000元在办妥交易及抵押登记后，由贷款银行划入卖方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方在递件当日以现金形式支付给卖方。本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%向守约方作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行本合同之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合同的其他补充协议的；（6）其他不履行或不完全履约之情形，且拒绝改正的。卖方同意买方在银行超过1475000元的剩余款项在放款当天归还予买方，买卖双方同意贷款金额低于1580000元双方同意取消合同，卖方退还全部款项予买方等。同日，何斯龙向林文周、姚贤凤支付了定金5000元。2019年5月23日，杨浩明（甲方）与何斯龙（乙方）签订《融资贷款服务协议》，约定甲方委托乙方办理贷款业务，暂定贷款金额1580000元。同日，第三人发出《个人住房贷款意向书》，通知杨浩明其贷款申请已通过初步审核，第三人意向贷款金额为1500000元。为了配合杨浩明办理贷款手续，林文周、姚贤凤根据何斯龙的要求，于2019年6月4日与杨浩明签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定杨浩明（乙方）向林文周、姚贤凤（甲方）购买涉案房屋，总价1320000元；签订本合同时，乙方向甲方支付定金20000元，首期款440000元应于2019年12月30日前支付；剩余房款880000元由乙方于2019年12月30日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，如银行不批准乙方的贷款申请或批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，各方当事人同意解除合同，终止交易，互不追究违约责任；等等。2019年6月4日，林文周向杨浩明转账支付20000元，并由何斯龙出具《现金收入证明单》确认收取了林文周、姚贤凤支付的同贷书差额20000元。同日，何斯龙转账支付28000元予杨浩明。涉案房屋为林文周、姚贤凤共有，于2019年6月6日变更登记至杨浩明名下，产权证号为粤（2019）佛南不动产权第0102834号。杨浩明支付了过户税费共47683.69元。第三人因发现杨浩明提供的资料虚假，没有向其发放贷款。2019年7月29日，林文周、姚贤凤委托律师向何斯龙、杨浩明发出律师函，通知两被告自收到该函之日起2天内清偿1480000元购房款及退还其垫付的定金20000元，否则解除上述合同。之后，林文周、姚贤凤（卖方）与何斯龙（买方）、经纪方骏至诚公司签订《补充协议》，确认涉案房屋已经过户至买方指定的杨浩明名下，卖方至今未收到涉案房屋首付款及尾款，三方约定：1.本补充协议生效后，买方保证于2019年8月10日前支付给卖方首期款800000元，于2019年8月31日前向卖方付清尾款700000元；2.卖方足额收到首期款800000元当天配合买方办理该房产在中国银行越秀支行的抵押涂销手续，以供买方重新至其他银行办理抵押贷款；3.买方超过5个日历天未足额支付首期款800000元的，本补充协议自行解除；买方超过15个日历天未足额支付尾款700000元的，则按1500000元的6%年利率从2019年8月1日起计付给卖方违约金；买方超过60天未足额支付尾款700000元的，则从60天届满之日按日0000分之五的标准向卖方支付应付未付金额的违约金；4.涂销及抵押过程中产生的一切费用由买方承担；5.本补充协议与原合同一并履行，内容有不一致的，以本补充协议为准；本补充协议自三方签字盖章之日起追溯至2019年8月1日起生效。2019年8月16日，何斯龙向林文周支付了150000元。2019年8月29日，何斯龙向林文周、姚贤凤发出《关于名雅花园房屋的沟通函》，提出方案如下：买卖双方同时到银行确认房子可以解押后，买方将800000元首付款打给卖方账户，卖方收到款项后现场与银行协商解押并签订不起诉声明；尾款700000元买方将在解押完成后30天内完成支付；当时与卖方承诺的相关利息及费用，买方在支付700000元同时支付。2019年9月6日，林文周、姚贤凤提起本案诉讼。本案起诉状等应诉材料于2019年9月20日送达至何斯龙，于2019年9月21日送达至杨浩明。一审法院认为，林文周、姚贤凤与何斯龙签订《房屋买卖合同》约定将涉案房屋以1480000元的价格出售给何斯龙，其后林文周、姚贤凤按照何斯龙的要求与杨浩明签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户给杨浩明，杨浩明确认其是为了办理贷款而签订上述合同及办理过户，林文周、姚贤凤亦主张涉案房屋的实际买受人为何斯龙，且双方均确认涉案房屋的实际成交价为1480000元并非《广东省佛山市存量房买卖合同》约定的1320000元，因此，《房屋买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林文周、姚贤凤按照何斯龙的要求，为配合杨浩明办理贷款而与其签订《广东省佛山市存量房买卖合同》及办理过户，杨浩明并没有按照该合同的约定支付过任何款项给林文周、姚贤凤，双方实际并没有按照该合同履行，林文周、姚贤凤亦不确认杨浩明是涉案房屋的实际买受人，因此，《广东省佛山市存量房买卖合同》不是合同双方当事人的真实性意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该合同属无效合同，对林文周、姚贤凤主张解除该合同的请求，一审法院不予支持。林文周、姚贤凤按照何斯龙的要求将涉案房屋过户给杨浩明后，何斯龙未按照约定支付首期楼款，构成违约，根据双方合同的约定，林文周、姚贤凤有权解除合同。林文周、姚贤凤主张解除合同的起诉状于2019年9月20日送达至何斯龙，一审法院据此认定《房屋买卖合同》于当日解除。林文周、姚贤凤主张何斯龙按照成交价10%支付违约金148000元符合双方的约定，一审法院予以支持。双方同时约定了违约金及定金，林文周、姚贤凤已主张了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，对林文周、姚贤凤主张没收定金5000元的请求，一审法院不予支持。双方合同已解除，林文周、姚贤凤应将该5000元返还予何斯龙。同理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对林文周、姚贤凤主张何斯龙退还其支付的贷款差额20000元及何斯龙主张林文周、姚贤凤退还150000元的请求，一审法院均予以支持。上述款项相互抵扣后，林文周、姚贤凤尚需退还125000元（150000元-20000元-5000元）予何斯龙。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对林文周、姚贤凤主张杨浩龙协助将涉案房屋恢复登记至其名下的请求，一审法院予以支持。关于办理恢复登记手续所产生税费的负担问题，由于该费用尚未实际发生，故一审法院在本案中对该问题不作处理，双方可待该费用实际发生后再行处理。涉案房屋过户税费47683.69元已由杨浩明支付，林文周、姚贤凤为配合杨浩明办理贷款而办理涉案房屋过户手续，因此，上述税费47683.69元应由杨浩明承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认林文周、姚贤凤与何斯龙于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月20日解除；二、杨浩明于判决发生法律效力之日起十日内协助林文周、姚贤凤办理将位于佛山市南海区***********************【产权证号粤（2019）佛南不动产权第0102834号】恢复登记至林文周、姚贤凤名下的手续；三、何斯龙于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金148000元予林文周、姚贤凤；四、林文周、姚贤凤于判决发生法律效力之日起十日内返还125000元予何斯龙；五、杨浩明已支付的税费47683.69元由杨浩明承担；六、驳回林文周、姚贤凤的其他诉讼请求；七、驳回何斯龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14600元、财产保全费5000元，合共19600元（林文周、姚贤凤已预交），由何斯龙负担10360元，杨浩明负担9240元并于判决发生法律效力之日起十日内支付予林文周、姚贤凤，一审法院不另收退。反诉受理费1650元（何斯龙已预交），由林文周、姚贤凤负担并应于判决发生法律效力之日起十日内支付予何斯龙，一审法院不另收退。二审期间，何斯龙申请证人陈国海出庭作证并提交证人证言作为新的证据，拟证明林文周、姚贤凤一早知道何斯龙不是案涉房屋的实际购买人，只是中介方。本院组织双方当事人进行了质证，林文周、姚贤凤对证人证言的真实性、合法性及关联性不予认可。林文周、姚贤凤未向本院提交新的证据。经审查，何斯龙提交的证人证言的目的在于证实其并非案涉房屋的真实买受人，关于证人证言及合同效力的问题，本院将在下文予以阐述。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同的效力问题；2.何斯龙应否支付违约金；3.林文周、姚贤凤应否向何斯龙支付房屋过户税款；4.一审法院认定的返还金额是否有误。关于案涉合同的效力问题。何斯龙上诉称杨浩明是房屋的实际买受人，何斯龙是为杨浩明提供融资贷款服务协助其购买房屋，并为此提交了证人证言予以证明。经审查，本案涉及两份房屋买卖合同，分别为何斯龙与林文周、姚贤凤于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》及杨浩明与林文周、姚贤凤于2019年6月4日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》。本院认为，案涉合同约定林文周、姚贤凤将涉案房屋以1480000元的价格出售给何斯龙，林文周、姚贤凤亦确认房屋买受人为何斯龙及房屋成交价为1480000元，且杨浩明确认是出于办理贷款的目的而签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，故案涉合同系是合同当事人的真实意思表示，属于合法有效的合同，而《广东省佛山市存量房买卖合同》并非合同当事人的真实意思表示，系双方通谋以虚假意思表示掩盖其真实的行为，应属无效合同。何斯龙提交的证人证言，与案涉合同的约定及合同当事人的真实意思相悖，本院不予采信。何斯龙以其并非案涉房屋的真实买受人为由主张不应承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于何斯龙应否支付违约金的问题。本院认为，如上文所述，涉案合同合法有效，何斯龙未按约定支付首期楼款，已构成违约，理应承担违约责任，一审法院根据涉案合同的约定判令何斯龙按照成交价10%支付违约金148000元，与事实和法律相符，本院予以维持。关于林文周、姚贤凤应否向何斯龙支付房屋过户税款的问题。本院认为，案涉房屋所产生的过户税费因何斯龙违约未履行《房屋买卖合同》导致，故何斯龙应对此承担全部责任，何斯龙上诉主张林文周、姚贤凤向其支付过户税费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于一审法院认定的返还金额是否有误的问题。经审查，一审法院以林文周、姚贤凤已主张违约金为由，不支持其没收定金的请求，判令其向何斯龙返还5000元定金，并以合同解除为由判令林文周、姚贤凤向何斯龙退还楼款150000元、何斯龙向林文周、姚贤凤退还贷款差额20000元。本院认为，根据上述判决，经退还款项相互抵扣后，林文周、姚贤凤应向何斯龙退还135000元（150000-20000+5000），一审法院计算有误，本院予以纠正。综上所述，何斯龙的部分上诉请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22195号民事判决第一、二、三、五、六项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22195号民事判决第四、七项；三、林文周、姚贤凤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还135000元予何斯龙；四、驳回何斯龙的其他诉讼请求。一审案件受理费14600元、财产保全费5000元，合共19600元，由何斯龙负担10360元，杨浩明负担9240元。二审案件受理费3760元，由上诉人何斯龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年八月十八日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理