北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10980号原告：北京市大龙物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园****楼，统一社会信用代码91110113760110499G。法定代表人：马鹏涛，总经理。委托诉讼代理人：周伟，女，1976年3月26日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。被告：王静，女，1981年7月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。原告北京市大龙物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）与被告王静物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大龙物业之委托诉讼代理人周伟、张楠，被告王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大龙物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费8592元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系涉诉房屋业主，其物业面积149.18平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费8592元（人民币），被告拒绝缴费。该业主享受合同权利却未按约定交费，故诉至法院。王静答辩称：不同意原告的诉讼请求。其确实欠原告物业费未缴纳，也不同意支付物业费。其没缴纳物业费的理由是两家共同在公共消防通道安装防盗门。安全通道两头的防火门也被以上两户人家换了自己的钥匙，并锁死了。其作为业主无法打开，影响其正常通行，正常情况下其可以通过其这边的电梯和电梯旁边的楼梯下楼，如果其这边的电梯出现问题了，其可以从其这边的楼梯下楼。但是，其两个单元共用一个消防通道，这个消防通道连接两个单元的电梯。如果其这边的电梯出现问题，其可以坐旁边单元的电梯下楼，就不用走楼梯了。就这个问题，其打了市长热线，市长热线说这属于物业管理范畴，让其找物业解决，而且其认为物业收取物业费，所以物业就应该管这件事。在此期间，电梯就是发生过问题，正好赶上其家买沙发，其只能通过另外单元的电梯到达19层后，再通过19层的消防通道爬楼梯到其家，物业不管。其上述的消防通道处并没有消防通道的标识，其也忘了是谁说的这是消防通道了。这个地方属于公摊面积，其作为业主买房的时候也是出了费用的，不应该由某一户装上防盗门不让大家走。本院认定事实如下：2006年9月11日，北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会文件顺国资复[2006]30号批复主要内容如下：一、同意北京市大龙物业管理中心、北京龙馨物业管理中心、北京市裕滨物业管理中心、北京市裕龙花园物业管理中心四家企业注销，资产无偿划转到北京市大龙绿港物业管理有限责任公司。2006年12月1日，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司与北京市大龙绿港物业管理有限责任公司签署了《情况说明》，根据北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会于2006年9月11日的批复，北京市大龙物业管理中心、北京龙馨物业管理中心、北京市裕滨物业管理中心、北京市裕龙花园物业管理中心四家企业已于2006年11月28日办理完成工商注销手续，上述四家企业资产及全部债权债务关系已经于2006年11月28日转移至北京市顺义大龙城乡建设开发总公司。此后大龙总公司将上述四家企业全部资产（包含物业服务管理项目）无偿转入北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业公司），由大龙物业公司实施统一，规范化管理，原四家企业的债权债务全部由大龙物业公司承担，大龙物业公司同意接管上述四家企业的物业服务管理项目和全部债权债务关系。2007年1月28日，王静与大龙物业签订了《物业管理服务协议书》，甲方为王静，乙方为北京市裕滨物业管理中心。该协议约定：一、双方的权利和义务。（二）乙方的权利和义务。②物业共用部位、共用设施设备日常运行维护：按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。1.楼房及小区共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》。2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬道、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。④清洁卫生：小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫。⑤秩序维护：小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木、果实等。三、违约责任。2.乙方的服务达不到相应标准时，甲方有权要求改进或投诉；如确定因乙方原因给甲方造成损失时，甲方可向乙方进行索赔。诉讼中，大龙物业称王静答辩意见中所述连廊部分被锁上一事属实，但是之前有人想从此处跳楼，业主才锁上的。对此，王静说这是借口不是理由，难道跳楼的人还看了风水，非得从此处跳楼吗？后，大龙物业称经其核实，此处连廊属于消防通道，不属于正常行人走的地方，所以是物业把此处锁上的，装了防盗门。也是为了保障其业主的人身安全，这么多业主确实只有王静所在这一层装了防盗门，连廊处无法通行。对此，王静称据其了解，连廊不是物业锁的，就是某一户业主锁的，其之前打市长热线，有人来处理，把防盗门拆了两天，这两天有一个老太太坐在连廊中间不让过，两天之后又装上了，因为之前拆掉的防盗门也没拉走，当时12345回访的时候其说解决了，但是其没想到这么快又装上了。诉讼中，王静称2018年1月1日至2018年12月9日期间，该处房屋业主为王静，2018年12月10日起，业主变更为王静母亲。后，大龙物业变更诉讼请求期间为：2018年1月1日至2018年12月9日，并明确诉讼请求为：1.判令被告支付2018年1月1日至2018年12月9日的物业费2698元；2.诉讼费由被告负担并放弃其他诉讼请求。其诉讼请求2628元的计算方式为：149.18平方米*1.6元/平方米/月）*11个月=2626元（四舍五入取整数），（149.18平方米*1.6元/平方米/月）/30*9=72元。2626元+72元=2698元。王静认可该期间的物业费为2698元，亦认可该物业费没有交纳，理由同答辩意见。诉讼中，王静提交了相关照片，大龙物业认可照片的真实性。本院认为：大龙物业与王静之间的物业服务合同关系存在，本院予以确认。诉讼中，大龙物业明确其诉请的物业费期间为2018年1月1日至2018年12月9日，并要求王静给付该期间的物业费2698元。王静认可该期间的物业费为2698元，也认可其未交纳该期间的物业费，本院对此不持异议。王静辩称其不交纳物业费的理由是涉诉连廊被防盗门锁住，其无法通过该连廊通行。大龙物业认可该处连廊是由其安装防盗门并锁住，也是为了保障业主的人身安全。但大龙物业同时亦认可这么多业主确实只有王静所在这一层装了防盗门，连廊处无法通行。综合考虑本案案情，大龙物业将该处连廊用防盗门锁住的行为确实不妥，但正常情况下不影响王静上下楼通行。截至本案作出判决之前，涉诉连廊处防盗门仍未拆除，故大龙物业在提供涉诉物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，对于大龙物业主张的物业费应予相应酌减。但需要说明的是，本案系大龙物业提起诉讼，要求王静给付相应期间的物业费。故本案中酌减相应物业费仅因大龙物业提供的相应物业服务未达到双方所签《物业管理服务协议书》的约定，并不代表本院以酌减物业费的形式对大龙物业在涉诉连廊处安装防盗门的行为表示肯定。如果王静认为大龙物业在涉诉连廊处安装防盗门的行为侵犯了其相应权利，其可另案起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王静给付原告北京市大龙物业管理有限责任公司2018年1月1日至2018年12月9日期间的物业费2540元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市大龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王静负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李二焕二〇二〇年九月九日法官助理 刘 哲书 记 员 李文文