成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初5012号 原告（反诉被告）：成都平安物业有限责任公司，住所地成都市武侯区科华北路****。 法定代表人：严科。 委托代理人：烟妮，女，汉族，1983年8月7日出 生，住成都市金牛区。公司员工。 委托代理人：尹本聪，男，汉族，1963年6月2日出生，住四川省彭州市。 被告（反诉原告）：杨冬梅，女，汉族，1982年12月8日出生，住四川省绵阳市游仙区。 原告成都平安物业有限责任公司与被告杨冬梅物业服务合同纠纷及被告杨冬梅反诉成都平安物业有限责任公司一案，本院受理后，依法由审判员张毅适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，原告成都平安物业有限责任公司的委托诉讼代理人烟妮、尹本聪、被告杨冬梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告成都平安物业有限责任公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告交纳判决生效时累计拖欠的物业服务费（2017年1月1日至2020年9月30日共计8100.6元）；2、被告支付第一项诉讼请求中拖欠费用产生违约金，计算截止日为被告实际交纳拖欠费用之日是（截止2020年6月30日共计2896.44元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与交大·卡布里城第一届业主委员会签订《物业服务合同》。根据合同约定，被告应按月向原告交纳物业管理服务费，但被告从2017年1月起截至2020年9月30日，累计拖欠上述费用共计8100.6元。经原告多次催缴，被告仍未向原告交纳上述费用。根据合同约定，被告逾期交纳的，原告将按日向被告加收拖欠费用总额0.3%的滞纳金，截至2020年6月30日，被告应向原告支付各项滞纳金2896.44元。 被告杨冬梅辩称，原告违约在先，被告有权行使履行抗辩权，原告未支付被告垫付的维修费用前，被告有权不支付物业管理费，被告房屋顶层2016年8月开始漏水，多次联系原告进行处理，原告一直拖而不决，被告2017年1月开始拒交物业费用，2018年被告再次要求原告解决未果，被告自行聘请维修人员对顶层进行防水补漏，产生维修费用8400元，被告要求原告支付前述款项，原告不予支付，被告只能从物业管理费用中扣除，被告迟延支付物业管理费属于行使先履行抗辩权，不属于违约行为，原告要求被告支付违约金，没有事实及法律依据，本案诉讼费用应由原告承担。 被告杨冬梅反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人屋顶漏水修缮费用8400元（已实际发生费用）；2、被反诉人立即履行反诉人屋内漏水损坏部分的维修义务；3、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人房屋顶层2016年8月开始漏水，联系原告进行处理，未果，2017年雨季，反诉人家中再次渗水，渗水部位越来越多，要求被反诉人维修未果，直至2018年7月雨季，为保证家中受损不在扩大，被告自行聘请维修人员对顶层进行防水处理，产生费用约8400元，被反诉人作为物业管理，理应承担房屋公共区域维修责任，在接到房屋漏水反映后，不予维修，没有尽到物业管理协议中的维修义务，反诉人停止交纳物业费用，请求原告承担赔偿责任。 原告成都平安物业有限责任公司对被告杨冬梅提起的反诉辩称，原告已尽公有部分屋顶的维护、维修义务，不应承担赔偿责任，2016年至2018年期间，原告现在接到被告反映屋顶渗水的情况后，第一时间组织人员对被告家中多次利用堵漏剂和防水油膏进行维修，此外，2018年4月10日，在接到被告反映屋顶漏水后，原告对屋顶种菜等杂物一并进行清理，考虑原告多次处理仍有渗水情形，2018年6月18日，原告向第一届业主委员会发工作联络函告，被告屋顶漏水属于大修范围，请求业主委员会尽快启动维修资金流程解决，但业主委员会未予回复，原告已经采取合理措施尽到公有区域的维修责任，不存在被告反诉称接到房屋漏水反映后不予维修的情形；被告不能因公有部分的维修不到位而故意拖欠物业费，并用物业费抵冲被告房屋漏水损失，原告已经按照合同约定履行了合同约定服务事项，被告不得以某项服务事项未履行拒交物业费用；根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，售后共有住房之间的公有部分、公用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项资金比例分摊，由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊，第一届业主委员会期间为2016年9月至2019年9月，原告向业主委员会申请使用维修资金后，应由业主委员会走维修资金流程，被告自己也有止损义务，产生维修费用及损失应走维修资金程序或由本单元业主分摊，不应找原告承担此费用，请求驳回被告反诉请求，被告依法交纳物业费用。 经审理查明，20019年12月27日，原告与郫县三利房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》，2018年12月，原告与交大·卡布里城第一届业主委员会签订《物业服务合同》。根据合同约定，由原告为交大·卡布里城提供物业服务，被告等业主应按月向原告交纳物业管理服务费，其中，电梯住宅每月每平方米1.5元，物业费用按季度支付，逾期未缴纳的，从下一季度的首日起按照欠费总额的1.5‰每天标准向原告支付违约金。合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告提供物业管理服务至今。被告系案涉小区2栋6单元25层2501号房屋业主，面积120.01平方米。案涉房屋顶层2016年8月开始漏水，被告联系原告进行处理，2017年雨季，被告家中再次渗水，渗水部位越来越多，2018年7月雨季，被告自行聘请维修人员对顶层进行防水处理，2018年6月，原告向第一届业主委员会发工作联络函告，函告被告屋顶漏水属于大修范围，请求业主委员会尽快启动维修资金流程解决，业委会未予回复。被告自2017年1月1日起未交纳物业费用至今，原告遂诉讼至本院，诉讼中，被告反诉，本院依法予以受理。 以上事实有原、被告的身份信息，《前期物业服务合同》、物业服务合同、欠费明细、律师函及快递单及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与三利房地产有限责任公司签订了交大·卡布里城《前期物业服务合同》及与交大·卡布里城第一届业主委员会签订《物业服务合同》，原、被告建立了合法有效的物业服务关系，双方应按照合同的约定履行权利义务。原告提供物业服务，被告应按约定支付物业费用，自2017年1月1日至2020年9月30日，被告欠付物业费用8100.6元，被告应及时予以支付，案涉房屋2009年接房使用，房屋楼顶等公用部分的维修，根据规定属于维修基金处理范畴，原告在接到被告反映后已进行及时的部分处理以及函告小区业主委员会动用维修资金处理，被告已经完成物业服务合同的物业服务范围内义务，原告不应承担责任，被告侑于认知有误，将责任完全归咎于被告，不合乎法律规定，但被告未支付物业费用，并非故意违约，对原告违约金诉请，本院不予支持。且被告反诉要求原告承担损失费用8400元，并无证据证明，无事实依据，被告反诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 一、被告杨冬梅于本判决生效之日起五日内向原告成都平安物业有限责任公司支付2017年1月1日至2020年9月30日期间物业费8100.6元； 二、驳回原告成都平安物业有限责任公司其他诉讼请求； 三、驳回被告杨冬梅全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取37元（原告成都平安物业有限责任公司垫付），由被告杨冬梅承担。反诉费用25元（被告杨冬梅垫付），由被告杨冬梅自行承担。 本判决为终审判决。 审判员 张 毅 二〇二〇年九月十七日 书记员 杨云翔