福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初6466号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年8月6日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街**，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、戴树煌，该支行职员。                               被告                       被告叶福元，男，1985年11月12日出生，汉族，住南安市。             被告吕阿婷，女，1988年7月1日出生，汉族，住南安市。             被告南安市柳城房地产开发有限公司，住，住所地：南安市/p>             法定代表人林志明，该公司执行董事兼总经理。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原、被告签订的编号为35020120170029864的《个人购房担保借款合同》；             2、判令被告叶福元、吕阿婷立即归还原告贷款本金375833.46元及相应的利息、罚息、复利（截至2020年8月20日利息、罚息、复利为781.95元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；             3、判令原告有权对被告叶福元提供的借款抵押物（南安市柳城办事处西溪滨江片区二期B区滨江豪园小区5号楼9层901室的房产）拍卖、变卖所得价款优先受偿；             4、判令被告南安市柳城房地产开发有限公司对被告叶福元的上述债务承担连带保证担保责任；             5、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告叶福元、吕阿婷、南安市柳城房地产开发有限公司（以下简称柳城房地产公司）均未到庭应诉也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2017年5月8日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）叶福元、抵押人吕阿婷、保证人柳城房地产公司签订编号为35020120170029864的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为550000元，用于借款人购买位于南安市柳城办事处西溪滨江片区二期B区滨江豪园小区5号楼9层901室的房产；借款期限10年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率为借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每月20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；担保方式为阶段性保证担保加抵押；阶段性保证人柳城房地产提供的保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；阶段性保证自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；叶福元、吕阿婷以叶福元名下址在南安市柳城办事处西溪滨江片区二期B区滨江豪园小区5号楼9层901室的房产提供抵押担保，自本合同签订之日起90日内办理抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。吕阿婷于当日签署《共同还款承诺书》，确认因借款人叶福元向原告申请个人一手住房贷款550000元，期限10年，其本人承诺愿为该合同下所发放的所有贷款承担共同还款的责任。同年5月17日，双方到南安市国土资源局办理了闽（2017）南安市不动产证明第3202940号《不动产登记证明》，证明事项为预告登记。同年5月10日，原告发放贷款550000元给叶福元用于支付购房款，执行年利率4.41%。2020年1月20日起，叶福元未能按合同约定还款方式按时足额还款，审理中，叶福元还部分本息，截至2020年8月20日，结欠原告借款本金375833.46元及利息、罚息、复利781.95元。             另查明，被告叶福元、吕阿婷于2011年2月24日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。原告依约发放贷款550000元给叶福元，自2020年1月20日起叶福元未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金375833.46元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求叶福元偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。被告吕阿婷自愿签署《共同还款承诺书》，承诺愿为该合同下所发放的所有贷款承担共同还款的责任，现上述借款逾期，原告请求吕阿婷与叶福元共同偿还尚欠借款本金375833.46元及相应利息，并依照合同约定支付罚息、复利，本院予以支持。该笔借款采用阶段性保证担保加抵押方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人柳城房地产公司提供连带责任保证。此后，由被告叶福元以其购买的南安市柳城办事处西溪滨江片区二期B区滨江豪园小区5号楼9层901室的房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告到南安市国土资源局办理了《不动产登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人叶福元办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人柳城房地产公司对叶福元、吕阿婷的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告叶福元的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。柳城房地产公司依约承担连带保证责任后,有权向叶福元、吕阿婷追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条                               裁判             主文                       一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告叶福元、吕阿婷、南安市柳城房地产开发有限公司签订的编号为35020120170029864的《个人购房担保借款合同》；             二、被告叶福元、吕阿婷应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金375833.46元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2020年8月20日为781.95元，自2020年8月21日至实际还款日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             三、被告南安市柳城房地产开发有限公司对叶福元、吕阿婷的上述债务承担连带清偿责任；被告南安市柳城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向叶福元、吕阿婷追偿；             四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费6949元，减半收取为3474.5元，由被告叶福元、吕阿婷、南安市柳城房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年九月二十一日                                     书 记 员 吴桂菊