重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初5494号原告：占晓华，女，1985年11月7日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张磊，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程，重庆康渝律师事务所实习律师。被告：戴春，男，1981年3月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒲炳南，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。被告：张权，女，1953年5月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒲炳南，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。原告占晓华与被告戴春、张权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告占晓华的委托诉讼代理人张磊、李程，被告戴春、张权的委托诉讼代理人蒲炳南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占晓华向本院提出诉讼请求：1、请求二被告赔偿原告损失68320元（以560000元为基数，从2019年1月22日起至2019年7月24日止按月利率2%计算）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系母子关系，原告因与李建波合伙经营需要，承租被告张权名下位于沙坪坝区房屋。2016年8月16日，原告作为承租方与出租方张权的代理人戴春签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为33.6万元，租赁期满，承租方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月前书面通知出租方，如出租方在租期满后仍要出租的，在同等条件下，承租方享有优先权。合同签订后。租赁期间内原告均委托合伙人李建波按照合同约定如期向被告戴春的账户内支付年租金。2019年1月，被告戴春向原告提出通过与第三人竞价的方式确定期满后的承租人，原告基于对被告戴春的信任，在没有见到所谓的第三方的情况下，初步报价年租金55万元，被告戴春回复原告第三方出价56万元。原告为了表示继续承租房屋的意愿，仍在没有见到第三方的情况下，委托合伙人李建波于2019年1月21日、2019年1月22日分四次向被告代存转账56万元。被告戴春收到款项后，又向原告声称第三方出价57万元，原告又答应追加10000元，但被告戴春再次声称第三方出价580000元，原告鉴于一直没有见到竞价的第三方，原告让被告戴春明确出租条件，并向戴春表示愿意以承租房屋所在地磁器口正街最高价继续承租房屋，但被告戴春始终没有向原告明确出租条件。2019年5月31日，被告戴春向原告表明已确定新的承租人，并于2019年7月24日将收到的560000元租金返还至原告委托的付款人李建波账户内。鉴于此，原告在租赁期限届满后搬离租赁地，二被告将房屋出租给他人经营，店铺名为尚香蟹黄汤包茶点铺。被告违反合同约定及诚实守信原则，滥用出租权利，占用原告560000元租金长达半年之久，给原告造成资金占用损失。遂起诉至本院，请求判如所请。被告戴春、张权辩称，原告起诉缺乏事实及法律依据，不应支持。理由如下：1、原告的付款并非原被告的合意，双方在截止租赁期限届满一年前就租赁期限届满后的租赁事项进行协商，被告一方及时告知了原告租赁期限届满后有关出租事项，双方一直协商至2019年5月31日。期间双方曾谈及合作，但最终未达成一致意见，而此时截止原被告双方租赁期限届满尚有半年，可见被告并未滥用出租权利，持有原告560000元并非被告过错也未给被告带来任何的实际经济效益。在原被告双方未就2020年1月1日以后的房屋租赁合同达成一致的情况下，被告及时通知原告提供收款账户，但原告始终拒绝，从双方的聊天记录来看，造成原告损失的是原告自身的失误，双方也没有就原告转款后，如未能就2020年1月1日以后的房屋租赁事宜达成一致时的责任承担作出约定，因此原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。2、如果法院最终认定被告应当承担损失赔偿责任，原告按照2%计算损失较高，请求法院依法调整。3、戴春并非本案适格被告，其身份为张权的代理人，不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：被告张权为重庆市沙坪坝区房屋的所有权人。2016年8月16日，被告张权（甲方）与原告占晓华（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方代理人为被告戴春，约定如下：甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋上下两层共计36平方米出租给乙方。租赁期限从2017年1月1日起至2019年12月31日，年租金为336000元。本次租赁按照先付房租后使用房屋的原则，付款方式为年付，物业安全及水电保证金为10000元，合同到期后，保证金退还给乙方，甲方收款账号为中国工商银行622202310000242****戴春，付款交易以银行到账确认为准。租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方，如甲方在租期满后仍要出租的，在同等条件下，乙方享有优先权。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。被告戴春在合同尾部甲方处签字捺印，原告在合同尾部乙方处签字捺印。2016年12月30日，案外人李建波（账号62176812********）代原告向被告戴春（账号62270037615********）支付了2017年度的房屋租金336000元。2017年8月30日，经营者沙坪坝区米斗四方办理食品经营许可证，法定代表人李建波，经营场所为重庆市沙坪坝区磁器口正街**。2017年12月16日，案外人李建波（账号62176812********）代原告向被告戴春（账号62270037615********）支付了2018年度的房屋租金336000元。2018年12月19日，案外人李建波（账号62176812********）代原告向被告戴春（账号62270037615********）支付了2019年度的房屋租金336000元。2019年1月21日，案外人李建波（账号62176812********）向被告戴春（账号62270037615********）转账300000元。2019年1月22日，案外人李建波（账号62176812********）向被告戴春（账号62270037615********）转账260000元。2019年7月24日，被告戴春（账号62270037615********）向李建波（账号62176812********）返还560000元。2020年1月1日，被告戴春退还原告合同保证金10300元。另外，原被告双方均举示了原告与被告戴春的微信聊天记录，记载如下，“2019年1月21日，戴春：今天开始竞价，现在开会我会一边问一次，并告诉你对方的报价，直到一方放弃结束，……原告：最后项目带走是必须要做的准备，如果是同行，拼了命也要让她做不成。戴春：好，现在开始，合同三年，你的第一个报价是55？原告：是的，房租两年一付。有几个人呢？建个群才公平。戴春：我问一下对方。你说的两年一付是指的签完合同马上付两年的意思吗？原告：我如果再付两年，那就是三年一付，不公平。我想知道有几家呢，我有这个知情权吧。戴春：就一家，但对方不愿意进群，让我传话，已经把你的报价发过去了，还没回话。现在对方出价56。原告：我不出价，56万接。明天给你26万。戴春：这样好吗？你真是个狠角色，第一次遇到合同没谈好就收到钱的情况。我给对方说了你已转账，他问签合同没，我说没有，然后他说57。原告：行，多给您转一万。戴春：对方会一直加下去的58。原告：李建波今天会给你再转26万，剩下的没达到你内心的价位，我们再商量。戴春：钱不用忙着转，大家都冷静想一想。2019年1月24日，戴春：其实我还佩服你胆子够大。第一，合同没谈好，敢直接转钱，第二，敢教育房东，这两点我都做不到。2019年5月31日，戴春：确实非常的抱歉，我已经确定了明年新的合作方，不要多心，还真不是租金的问题让我做的最终决定，其中原因也确实不方便说，不过以后大家还是有可能合作的，发个银行账号过来吧，我把上次转的钱退给你们。原告：退钱不好吧，那就把这个钱当房租做了吧，多做一年吧。戴春：真的不方便，如果可以这样我就违约了，会承担不小金额的违约金，不过，从现在到年底也还有半年，应该有充足的时间做出调整嘛。2019年6月8日，戴春：发个账号过来吧，我把钱转给你，不开玩笑的。2019年6月10日，戴春：我个人非常看重合同，你手的合同是到年底，所以年底前是不会有任何问题的，不过合同到期，房子无论什么情况肯定是要收回的，不能说因为你在之前合同没有谈好的情况下转了钱就定好合同了吧，何况我作为房东应该有决定明年房子是否继续出租的权利吧。建议你和股东们也好好商量下怎么调整生意的问题，毕竟现在离合同到期还有半年时间，有充足的时间准备，账号发给我，随时可以转账。2019年7月9日，戴春：我真的已经签了明年的合同了，所以你们的合同只能是到今年底，大家合作这么久，我也不想骗你们，一方面和你们合作还是比较愉快的，另一方面，我也一直在寻找优质项目来合作，综合考虑我也是5月份才做出的最终决定，没有半点故意占用你们资金的意图，所以发一个账号给我吧，随时可以转账给你们。原告：这个钱已经占用很久了，我们转让费是26万，如果退出，我们希望得到合理的赔偿。2019年7月12日，原告：既然那么有实力，我们能出的转让费他们也一定能出，所以赔偿转让费26万以及续租一年，两条件必选其一，否则官司必打。戴春：很简单的道理，房租到期，我有权选择不租吧，赔偿问题根本是无从谈起……2020年1月19日，名称为沙坪坝区戴春食品店的个体工商户注册，经营者为戴春，组成形式为个人经营，经，经营场所为重庆市沙坪坝区磁器口正街**/div>另查明，原告于2019年12月31日将涉案房屋返还给了被告张权，涉案房屋目前经营的是一家店名为“蟹黄汤包”的店铺。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的房屋租赁合同、银行账户交易明细、微信聊天记录、照片、食品经营许可证，被告举示的微信聊天记录、营业执照等证据以及原被告双方的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告占晓华与被告张权于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》首部抬头处列明被告戴春的身份为甲方代理人，并不是出租方，且根据涉案房屋的房屋所有权证显示涉案房屋的所有权为被告张权，因此，被告戴春并不是本合同的当事人，系出租方张权的委托代理人。《房屋租赁合同》约定：“合同租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日，租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方，如甲方在租期满后仍要出租的，在同等条件下，乙方享有优先权。”本案便是因原告想要在租赁期限届满后继续租赁涉案房屋产生的争议。对于协商续租事宜的经过，原被告双方均举示了原告占晓华与被告戴春的微信聊天记录，根据聊天记录显示，原告于2019年1月21日便开始与被告戴春协商涉案房屋的续租事宜，明确表示希望到期后继续租赁涉案房屋，被告戴春也表示愿意继续出租且有案外人想承租涉案房屋并报出了价格。在协商过程中，原告为了表示租房的诚意，由涉案房屋所经营的沙坪坝区米斗四方店的法定代表人李建波（原告述称为其合伙人）代为在2019年1月21日向房屋租赁合同约定的收款账户即被告戴春的收款账户转款300000元，又于2019年1月22日向被告戴春的收款账户转款260000元，共计560000元。现由于原告并未实际续租涉案房屋，被告戴春也于2019年7月24日向李建波的付款账户返还了560000元，原告认为被告违反了合同约定的优先承租权,请求赔偿损失。对于被告张权是否侵犯了原告的优先承租权，本院分析认定如下：本案《房屋租赁合同》中明确约定租赁期满后仍要出租房屋的，在同等条件下，原告享有优先权。依据该约定，原告想获得涉案房屋的优先承租权，必须同时满足出租方在期满后仍要出租房屋及同等条件两个要素。根据微信聊天记录显示，被告戴春在先前沟通时确实表示了愿意继续出租房屋，原告为了续租房屋，便自行向合同约定的收款账户先后共计支付了560000元，该付款是原告的自发行为，并非基于被告的主动要求。租赁合同于2019年12月31日到期，被告戴春在2019年5月31日于合同到期近半年前便通知原告不再继续出租涉案房屋，给原告保留了足够的准备时间，被告也于2017年7月24日将原告支付的560000元款项返回至付款账户。另外，根据被告举示的营业执照显示涉案房屋于2020年1月19日办理了名称为沙坪坝区戴春食品店的个体工商户营业执照，经营者为被告戴春，可见，涉案房屋确系被告戴春在使用。鉴于原告亦在诉状中述称被告张权与戴春系母子关系，其身份关系较为特殊，涉案房屋在租赁期满后由戴春使用，并未侵犯原告的优先承租权。至于原告要求被告按照月利率2%赔偿560000元资金占用损失的请求。结合前述论述，考虑到被告戴春是被告张权的委托代理人，并非合同相对方，被告戴春的收款行为也应视为被告张权的收款行为，因此，原告无权要求被告戴春赔偿资金占用损失，被告戴春并非本案适格被告。如前所述，被告张权并未侵犯原告的优先承租权，并不存在违约行为，况且，即使侵犯了原告的优先承租权，原告要求按照月利率2%的标准赔偿资金占用损失亦未举示证据佐证其事实依据及法律依据。但考虑到原告确系于2019年1月21日、1月22日共计向被告张权支付了款项共计560000元，被告张权于2019年7月24日才将该款项返还给原告，间隔期间确系由被告张权在使用资金，会产生自然孳息，被告张权应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付资金占用损失。原告要求从最后一次付款之日2019年1月22日开始计算利息，亦符合法律规定。因此，本院认定被告张权应向原告支付损失，该损失以560000元为基数，从2019年1月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至2019年7月24日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张权于本判决发生法律效力后五日内向原告占晓华赔偿损失，该损失以560000元为基数，从2019年1月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计算至2019年7月24日止。二、驳回原告占晓华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，减半收取754元（原告已预交），由原告负担600元，由被告张权负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  向容二〇二〇年九月二十三日书记员  卢静