北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17407号原告（反诉被告）：王垚，男，1983年12月19日出生，汉族，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：王立琼，北京智深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李航程，北京智深律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鼎峰物业管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路******1425-9。法定代表人：董凌燕，总经理。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。原告（反诉被告）王垚与被告（反诉原告）北京鼎峰物业管理有限公司（以下简称：鼎峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，王垚及其委托诉讼代理人王立琼、李航程，鼎峰公司的委托诉讼代理人姜永松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王垚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告于2018年6月4日签订的房屋租赁合同无效；2、请求法院依法判令被告返还原告装修押金40000元、房屋租赁合同押金177937.5元；3、请求法院依法判令被告退还原告租赁房屋电量增容费186664元；4、请求法院依法判令被告承担原告租赁房屋装修费290842元；以上费用共计695443.5元；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月4日签订了房屋租赁合同，房屋位于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧，建筑面积260平方米，使用面积约为220平方米，原告租赁房屋用途为餐饮、加工食品、制售快餐。房屋租赁期限为10年零15天。原告签订上述租赁合同后，对租赁房屋进行了装修，支付了电量增容费200000元。原告向被告支付了装修押金40000元，房屋租赁押金177937.5元。然而，原告在如约向被告交纳了房屋租金后在经营中得知此租赁房屋无合法建造审批手续。依据相关规定，原告与被告签订的房屋租赁合同应为无效合同，合同被认定为无效后原被告双方应相互返还因此租赁合同所取得的财产。故，被告应依据房屋租赁合同所取得的装修押金、房屋租赁押金应返还给原告，租赁房屋电量增容费、装修费用损失由被告承担。经原告与被告对上述返还费用和应由被告承担的电量增容费、装修费用损失沟通无果后，为维护原告的合法权益，诉诸法院，请求法院依法维护原告的合法权益。鼎峰公司辩称，一、出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。结合原被告双方签订的《房屋租赁合同》第二十四条约定“甲方提供两个餐饮照供乙方无偿使用，合同期满后乙方需把原来证照归还甲方。”根据约定原告实际上使用了被告的营业执照（即北京厚德福轩餐饮管理有限公司），并正常经营了9个月，若不是原告提请诉讼，原告可以正常经营至疫情时。原被告之间签订的《房屋租赁合同》包含了挂靠经营和房屋租赁两部分法律关系，原告主张租赁合同无效的，贵院一般不予支持。二、即使原被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告也不应全额退还电量增容费。电量增容费的名称是错误的，经查询后得知，正确名称叫“电力增容费”。电力增容费是供（配）电贴费的俗称，它包括供电贴费和配电贴费两部分，一般情况是现有电力不够，需要通过增容的方式，才能保证用户正常使用电力的稳定，而由此产生的费用就是电力增容费。结合本案中，原告经营涉案房屋用于餐饮使用，因为电量使用加大，所以办理的增容，这是不可避免的经营性支出，并且原告已经实际经营了9个月，应当分摊电力增容费。另根据被告提交的证据可以证明，涉案房屋已经办理了工商、税务、城管等行政部门的审批，并且有北京市昌平区沙河镇镇政府出具的涉案房屋的使用证明，对于涉案房屋的建设审批事项，被告并非存在主观恶意，亦不应当承担全部责任。所以被告恳请贵院根据原被告双方的过错程度，以及原告实际经营情况，判令平均分担电力增容费。三、即使原被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告也不应全额退还房屋装修费。首先，原告没有提交装修票据，暂时无法对相关证据质证，但根据客观情况，被告有理由怀疑原告提交装修票据的真实性，存在为了增加赔偿金额，恶意扩大装修成本的意图，所以同意就涉案房屋装修现值进行司法鉴定。其次，根据相关法律和司法解释的规定，涉案房屋装修现值应当根据原告已经实际使用情况，根据占租赁期间的比例予以扣减。第三，原告的实际使用期间应当从2018年6月4日起，至2019年6月5日止。双方签订的《房屋租赁合同》第十九条约定：“本合同条款在执行中需要变更的，提出变更的一方应提前3个月以书面形式通知对方，经甲乙双方协商一致后签订补充协议”，在原告经营了9个月后，拒绝支付后续房租，并以涉案房屋未取得合法的建造审批手续，向贵院提请诉讼，没有提前3个月向被告进行沟通。并且原告自2018年6月4日开始使用涉案房屋，至案件审理到今日，原告一直持有涉案房屋的水卡、电卡和房门钥匙，从未与被告办理过房屋交接。合同在执行中因故而发生的合同解除或合同无效，应当属于“变更”范畴，再结合原告的诉讼请求，也可以得知原告对合同约定的内容产生了新的想法，并且要求变更合同约定的内容。结合前述的客观事实，原告未与被告办理房屋交接，至今扣留涉案房屋的水卡、电卡和房门钥匙，让被告无法实际控制涉案房屋，不管原告是否存在主观恶意，都造成被告的经济损失的客观事实，并且扩大了该部分经济损失。鼎峰公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年3月5日至2019年5月9日期间的房屋占有使用费130487.5元。2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：王垚自2018年6月4日开始使用涉案房屋，至案件审理到今日，反诉被告一直持有涉案房屋的水卡、电卡和房门钥匙，从未与鼎峰公司办理过房屋交接，让鼎峰公司无法实际控制房屋。在原告擅自撤离涉案房屋后，又拒绝缴纳房租，给被告造成经济损失，被告为了降低损失，将涉案房屋的一部分（大致占涉案房屋面积的50%）转租给第三人石杏茶，租期从2019年5月10日起计算，后因为本案及查询到涉案房屋的建设规划及产权问题后，鼎峰公司与第三方石杏茶己将纠纷诉至本法院审理，尚未结案。因为原告拒不交接房屋，应当承担此期间的房屋占用使用费。王垚对鼎峰公司的反诉辩称，租赁合同是无效的，关于最高院审理房屋租赁合同相关司法解释第92条，已经明确了合同是无效的，根据北京规划委员会调取的证据可以确定涉案房屋没有规划审批手续，合同是无效的。被告引用的租赁合同解答，我们认为该规定在级别上属于地方性文件，不属于法院可以引用的，不应当在判决书进行引用。针对被告的反诉，不同意其诉讼请求，王垚交付的租金已经覆盖到2019年3月4日，且从2019年3月3日已经腾空了房屋，不存在房屋占有使用费的问题。原被告于2019年1月4日已经沟通房屋腾退问题，鼎峰公司也同意腾退，王垚于2019年3月3日腾空房屋后没有实际经营房屋，也没有控制房屋，鼎峰公司仍然可以对外出租，与鼎峰公司自认房屋已对外出租的房屋事实不谋而合。如果王垚占有房屋，承租人是无法进入涉案房屋的，在王垚实际腾退房屋以后，鼎峰公司就已经实际占有房屋，至于其何时将房屋出租，应由其自担风险。根据原告提交的证据，鼎峰公司在2019年3月4日已经是涉案房屋的实际占有和控制人，另其承认已经收到营业执照等证件，也认可我方提供收条真实性，均可佐证在3月14日之前，王垚已经腾空房屋，与3月3日腾空房屋的事实形成了逻辑关联性，故不认可反诉请求，恳请法院驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，王垚（乙方、承租方）与鼎峰公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房1.2.房屋及其附属设施，建筑面积260平方米，使用面积约为220平方米；租赁房屋产权人为北京市昌平区沙河镇王庄村股份经济合作社；租赁期限为10年零15天，自2018年6月4日至2028年6月18日，其中免租期为30天，自2018年6月4日至2018年7月3日；免租期内乙方无须支付租金，但应按本合同约定承担水、电等其他杂费，免租期内水电费可以随同租赁押金一并支付；租赁房屋租金为2018年7月3日至2020年7月2日：59312.5元/月。合人民币1423500元/两年……按押三付三付款，每期支付租金时间：2018年6月4日应付金额177937.5元，2018年8月20日应付金额118625元，2018年11月20日应付金额177937.5元，2019年2月20日应付金额177937.5元，2019年5月20日应付金额177937.5元……租赁房屋电量增容费200000元由乙方承担，与首期租金一并付给甲方。合同第十三条约定装修和改造所需费用由乙方承担，成果属于乙方财产，并由乙方负责维护，本合同终止时乙方将可移动物搬走后，不可移动的部分就房屋现状交付，不必恢复原状。第十四条约定乙方对店铺的整体形象及各组成部分拥有自主决定权……施工押金肆万元，由乙方交纳，待完工验收合格后退回施工押金……第十六条第1款约定甲方保证其对租赁房屋拥有完整、合法的出租权利，并保证乙方在租赁期间按照约定用途享有合法用益权。合同第十九条约定本合同条款在执行中需要变更的，提出变更的一方应提前3个月以书面形式通知对方，经甲乙双方协商一致后签订补充协议。第二十四条约定甲方提供两个餐饮照供乙方无偿使用，合同期满后乙方需把原来证照归还甲方。合同还对其他事项进行了约定。2018年6月5日，王垚支付了房屋押金177937.5元、房屋租金177937.5元、装修押金40000元、电力增容费200000元；2018年8月21日，支付了房屋租金6万元，2018年8月25日，支付了房屋租金58625元；2018年11月21日，支付了房屋租金150000元；2018年11月24日，支付了房屋租金27937.5元。庭审中，双方均认可王垚共交纳房屋租金474500元，系2018年7月3日至2019年3月4日期间的租金，鼎峰公司表示同意退还房屋押金177937.5元、装修押金40000元以及电力增容费181663元（扣除11个月的电力增容使用费）。另查一，合同签订后，王垚对涉案房屋进行了装修，并开始经营餐饮。庭审中，王垚向法院提交了施工合同、装修票据等证据证明其装修情况和装修价格，鼎峰公司对证据的真实性不予认可。2020年4月30日，王垚和鼎峰公司进行了现场确认，双方确认鉴定范围为：1、1和2号房屋地面瓷砖；2、1和2号房屋墙面瓷砖（3面）；3、隔断（13面）；4、烟道（3组），13个抽烟罩；5、电表箱（2个，含12个电表）及电线；6、门头2个；7、2个消防栓及管道；8、上下水管道。2020年5月12日，王垚向本院提出鉴定申请，针对前述范围进行装修损失鉴定。本院依法委托了北京中勤永励资产评估有限责任公司进行鉴定。2020年8月21日，该公司出具鉴定报告，评估结论为：位于昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园区站A口南侧地铁配套设施用房1.2.房屋装饰装修及附属设施的现值，在评估基准日2020年7月29日的市场价值为290842元。另查二，庭审中，王垚表示因鼎峰公司一直未提供涉案房屋的合法权属证明，为避免进一步扩大损失，故停止经营并搬离房屋；鼎峰公司则称系王垚自行终止营业活动。关于搬离房屋的时间，王垚称系在2019年3月3日搬离，并向法院提交了一份2019年3月6日拍摄的视频，证明2019年3月6日以前房屋已经腾空，且鼎峰公司已经对外发布招租广告；鼎峰公司认可视频的真实性，但认为该视频无法反映双方已经办理了交接手续，且涉案房屋的电卡、钥匙仍在王垚处存放。王垚表示电卡已经丢失，钥匙已经退还，但未向法庭提交证据。庭审中，王垚称于2019年3月3日停止经营，鼎峰公司则称在2019年3月底才知道王垚将桌椅板凳搬走，不再经营。王垚向法庭提交了一份2019年3月14日，刘建华出具的收条，内容为：“今收到营业执照和公章、食品经营许可证。”鼎峰公司对该收条予以认可。鼎峰公司向法庭提交了一份2019年2月26日向王垚发送的催缴房租的《告知函》，但未提交证据证明王垚收到该函，王垚亦不认可收到过该函件。另查三，鼎峰公司为证明涉案房屋的来源，向本院提交了三份合同，一份是北京市昌平区沙河镇王庄村股份经济合作社（出租方、甲方）与北京龙瀛昌盛国际贸易有限公司（承租方、乙方）于2017年12月28日签订的《昌平区农村集体土地对外租赁合同书》，约定乙方租赁甲方位于在地铁昌平线高教园区站南侧，总面积3.2亩，用途为商业经营；一份是2017年9月1日，北京龙瀛昌盛国际贸易有限公司（出租人、甲方）与北京福瑞祥云餐饮管理有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房1-01,1-02,1-03,1-04,1-05,1-06，租赁用途为餐厅、食品、商店等（不能用于明火经营）；一份是2018年5月5日，北京福瑞祥云餐饮管理有限公司（出租方、甲方）与鼎峰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房1.2.3房屋，用途为餐饮、零售（不能使用明火）。另查四，2019年5月10日，鼎峰公司（出租方、甲方）与石杏茶（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市昌平区沙河镇街道办事处地铁高教园站A口南侧地铁配套设施用房02号房屋及其附属设施，建筑面积130平方米。鼎峰公司表示只是将涉案房屋的一部分进行对外出租。另查五，本院依法向北京市规划和自然资源委员会核实，涉案房屋为集体土地上建设的砖混建筑，未依法取得建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证；本院依法向昌平区沙河镇王庄村村委会及王庄村股份经济合作社核实，涉案房屋所在土地性质为集体土地，房屋未取得相关规划许可证和建设审批手续。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、营业执照、收条、照片、北京市规划和自然资源委员会回复函、询问笔录、视频光盘、装修范围确认单、鉴定报告、鉴定费发票及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故王垚和鼎峰公司之间的《房屋租赁合同》应属无效，因此对于王垚请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鼎峰公司在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给王垚，而王垚在签订合同时并未尽到谨慎审查租赁标的物性质的注意义务即承租装修并经营，双方对于合同无效均存在过错，综合本案事实，本院认定鼎峰公司承担70%的主要责任，王垚承担30%的次要责任。关于王垚要求鼎峰公司返还装修押金40000元、房屋租赁合同押金177937.5元一节，鼎峰公司表示同意退还，本院对此不持异议。关于鼎峰公司要求王垚支付2019年3月5日至2019年5月9日期间的房屋占有使用费一节，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。王垚主张其于2019年3月3日搬离涉案房屋并与鼎峰公司进行了交接确认，但未提交充分的证据加以证明。即使王垚提供了招租广告视频，本院亦无法确认该时间已经完成交接行为，亦无法确定鼎峰公司已实际控制房屋，故对于王垚在2019年3月3日已经搬离涉案房屋的主张本院不予采信。根据本院核实的相关事实，鼎峰公司在2019年3月14日已经收到了王垚返还的营业执照、公章和食品经营许可证，此时应当知晓王垚不再履行合同的意思表示，但鼎峰公司并未积极协调处理，在王垚未主动缴纳下一期租金的情况下，未提供充分的证据证明进行过催告，或用其他形式主张权利，放任损失的扩大。虽然王垚表示电卡已经丢失，且未提供证据证明已经归还钥匙，但考虑到鼎峰公司可在无钥匙的情况下依然能够进入涉案房屋并对外进行出租，故本院认定在2019年3月14日之后未能收回涉案房屋的不利后果由鼎峰公司自行承担，王垚应当支付2019年3月5日至2019年3月14日期间的房屋占有使用费。因双方当事人在庭审中确认每日的房屋占有使用费按照1977元计算，故对于房屋占有使用费的具体金额本院酌定为19770元，对鼎峰公司超出核定金额的诉请，本院不予支持。关于王垚要求鼎峰公司返还电力增容费一节，本院根据王垚实际使用涉案房屋的时间，酌情确定鼎峰公司返还王垚电力增容费185000元。关于王垚要求鼎峰公司承担房屋装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因王垚承租涉案房屋后，确实进行了装修改造，本院对装修损失予以支持。具体数额本院综合考虑鉴定报告、造成合同无效双方的过错程度等因素，酌情确定鼎峰公司支付王垚装修损失203589.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王垚与北京鼎峰物业管理有限公司于2018年6月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还王垚装修押金40000元、房屋押金177937.5元；三、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还王垚电力增容费185000元；四、北京鼎峰物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付王垚装修损失203589.4元；五、王垚于本判决生效后十日内给付北京鼎峰物业管理有限公司房屋占有使用费19770元；六、驳回王垚的其他诉讼请求；七、驳回北京鼎峰物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10754元，由王垚负担889元，已交纳；由北京鼎峰物业管理有限公司负担9865元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费2910元，由北京鼎峰物业管理有限公司负担2616元，已交纳；由王垚负担294元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费8000元，由王垚负担2400元，已交纳；由北京鼎峰物业管理有限公司负担5600元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 焱人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年九月十四日书 记 员  翟金萍