内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终231号   上诉人（原审被告、反诉原告）：孔雪梅，女，1970年11月8日出生，汉族，住内蒙古自治区。   上诉人委托诉讼代理人：韩祥润，内蒙古北杰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：牛学梅，女，1970年4月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：张增祥，男，1968年3月28日出生，汉族，住内蒙古自治区。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古北杰律师事务所律师。   原审被告：阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店。   经营者：孔雪梅，女，1970年11月8日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善盟阿左旗巴彦浩特和硕特路东侧老四中北侧。   上诉人孔雪梅、原审被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店因与被上诉人牛学梅、张增祥房屋租赁合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔雪梅的委托诉讼代理人韩祥润，被上诉人张增祥及其委托诉讼代理人李文丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孔雪梅上诉请求：请求二审法院依法撤销一审民事判决，驳回二被上诉人的全部诉讼请求；请求全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院部分案件事实认定错误，对于上诉人搬离涉案租赁房屋的时间节点的确认存在错误认识，认为向一审法院提交的相关证据能够印证上诉人在2017年7月之后即已经陆续搬出了涉案房屋；一审法院计算租金期间及计算标准上存在错误认识；一审法院对于上诉人已支付的2016年房屋租金认定错误。2、一审法院确认由上诉人承担拖欠租金的违约金不符合事实，缺乏法律依据。一审法院对于合同履行过程中发生的合同内容变更的事实视而不见，直接适用原合同条款追究上诉人的违约责任缺乏事实依据。   被上诉人辩称，关于租金计算期间的问题，上诉人一直未按补充协议约定交付房屋，租金的计算时间应截止到一审判决之前。被上诉人为了节省司法资源自愿放弃了相关的上诉请求。关于租金计算问题，被上诉人没有向上诉人多计算租金，反而一审法院将被上诉人账户当中的进账没有明确备注的上诉人支付20万元认定，为上诉人向被上诉人支付了租金，同样被上诉人为了节省司法资源也放弃了相关的上诉请求，没有提出上诉。关于违约条款适用问题，2017年的补充协议对租金的违约责任没有做出重新的变更，按照合同法的理论，应该适用之前所订立合同的标准。因此，一审判决在违约金的认定及数额方面没有错误，综上请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。   牛学梅、张增祥向一审法院起诉请求：1、解除原被告的房屋租赁合同，并恢复原状；2、判令被告支付租金1500684.93元；3、判令被告按年利率6%支付止付清租金之日的逾期付款违约金；4、判令被告赔偿原告暖气重新入网的供暖工程配套费189000元；5、判令被告赔偿原告暖气片重置损失59230元；6、判令被告承担本案诉讼费用。   阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿装修款86万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2017年5月28日至2018年1月的经营损失40万元；3、判令反诉被告承担反诉费用。   一审法院认定事实：自2003年起被告（孔雪梅等）租赁原告（牛学梅等）位于位于巴彦浩特镇和硕特南路东侧的房屋。期间被告仅使用了办公室的采暖设施和供暖服务，未使用经营区的采暖设备和供暖服务。至2015年3月20日被告向原告出具欠条：今欠牛雪（学）梅2014年房费伍拾伍万贰仟元（552000.），（2014年5月-2015年5月4日）。后双方于2015年4月30日、2016年4月25日签订了《房屋租赁契约》，约定：租赁用途为家具经营；租赁期间为1年，自当年的5月1日至次年的5月1日；年租金为50万元，租金按年结算，乙方一次性把租金付给甲方；甲方除收取以上租金外，一切费用由乙方自理，如水、电、暖及甲方应缴纳的各种税费；租赁期间乙方发现该房屋有损坏时，因及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的10天内进行维修或委托乙方进行维修；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，以乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备发生故障的，乙方应负责修理；乙方逾期交纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同年租金的5%按日向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后15日内返还房屋；乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2000元／日向甲方支付违约金；除本合同附件另有约定外，乙方返还该房屋时，应当符合正常使用后的状态。经甲方书面验收认可后，相互结清各自应当承担的费用；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。双方还约定了其他权利义务。2015年7月1日被告将租赁房屋的装修工程对外承包，工程总价款86万元，工程期限为45天。2016年1月成都市双虎实业有限公司对被告经营的专卖店的装修工程进行了验收：验收合格，并给予相应装修补贴。2017年5月1日租赁期间届满后，双方没有续签租赁合同。原告于同年6月进行招租，招租的字幅遮挡了被告的经营牌匾。双方于2017年7月16日签订了《补充协议》：根据合同2016年5月1日至2017年5月1日到期，现因甩货延期至搬走（，）日期为（以）交接手续为准。被告称因原告提高了租金标准，致使其不再续租。原告不予认可。依据原告提交的2017年7月16日张增祥与孔雪梅的谈话录音，亦不能确认孔雪梅要求在原租金标准降低租金，还是在原告提高的租金标准降低租金。故对被告所述因原告提高租金标准致使其不再续租的陈述，依法不予确认。后被告使用房屋至2018年。双方未办理交接手续。被告陈述2018年4月底由其员工将屋门钥匙交给了原告委托的朋友代收了。原告不认可，并称被告于5月-6月搬离的。双方均未提交其他证据证明双方交接的时间。综合双方的陈述，确认被告于2018年5月将租赁房屋交付原告。被告交付租赁房屋时没有清理拆除装修形成的残存。被告没有提交原告造成经营损失40万元的其他证据，原告不认可被告的陈述，故依法不予确认被告的陈述。租赁协议履行期间被告分批向原告给付了应付租金，但双方对应付和已付金额陈述不一。原告称依据《欠条》、《房屋租赁契约》及《补充协议》，至2018年11月被告应给付租金2300684.93元，已给付800000.00元，尚欠租金1500684.93元。被告称至2018年5月应给付租金2050000元，已给付1670600元，尚欠租金399400元。依据上述查明事实，以及原被告的自认和双方认可的书证等，可以确认至2018年5月被告应付原告租金2050000元（庭审中原告放弃552000元中的2000元），自2015年7月6日至2018年3月被告通过手机银行转账、银行转账、现金给付、代为偿付、货款抵顶等方式向原告给付租金1104050元，尚欠租金945950元。被告以其持有的笔记本所作的付款记录，以证明尚有其他付款，原告不予认可。被告申请对该笔记本中“宝石、76万、11万、840600”是否系原告书写进行司法鉴定。原告认可76万系其书写。本院依法委托宁夏证泰司法鉴定所对笔记本上“宝石、11万、合计840600”是否系原告书写进行了司法鉴定。该鉴定所以证泰司鉴所〔2019〕鉴（文书）字第086号《司法鉴定意见书》认为：“宝石、11万、合计840600”与样本上牛学梅书写的字迹和数字不是同一人所写。依据该《司法鉴定意见书》，加之被告无相关证据予以印证，故依法不予确认被告的陈述。   一审法院认为，原被告经自愿协商一致签订的《房屋租赁契约》、《补充协议》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律的强制性规定，故依法确认具有法律效力。原告依约将租赁物交付被告使用，被告应依约给付租金。被告于2018年5月将租赁房屋的钥匙交付原告，故可以确认双方间的《补充协议》于2018年5月终止。原告要求解除租赁合同的诉讼请求无事实依据，故依法不予支持。依据审理查明的事实，还可以确认原告对被告给付租金的时间进行了展期。但是租赁期间届满合同终止时被告应当将拖欠的租金予以清偿。即被告应于2018年5月将所欠租金给付原告，被告未给付应承担给付租金945950元，并偿付违约金的民事责任。原告比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，将《房屋租赁契约》约定的“以合同年租金的5%按日向甲方支付违约金”变更为按年利率6%支付至付清租金之日的逾期付款的违约金，因该规定是对民间借贷纠纷作出的，依法不能扩大适用范围。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）和“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院依法对原告主张的逾期付款违约金调整为按照中国人民银行公布的2018年一至五年期贷款基准利率4.75%/年上浮50%后再上浮30%的标准计算违约金，计算方法为：逾期付款金额×4.75%/年×（1＋50%）×（1＋30%）×逾期时间。租赁合同履行中被告实际停止了经营区的供暖服务，原告作为租赁房屋的所有人负有保障租赁物具有基础使用条件的义务，故其应及时与供暖公司协商办理报停手续。原告怠于履行管理义务造成的损失，不应由被告承担。故对其要求被告承担暖气重新入网的供暖工程配套费的请求，依法不予支持。被告系承租方依法负有合法、合理使用租赁物义务。租赁期间届满被告应当返还租赁物。其返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。即被告向原告返还的租赁房屋及供暖设备应当符合按照租赁房屋及供暖设备的性质使用后的状态。   反诉原被告在租赁期间届满双方间权利义务终止后进行的租赁物返还，且反诉原告提交的证据不能证明反诉被告故意设置不正当条件阻劫其行使承租权，保持和发挥装修利益，故对反诉原告请求反诉被告赔偿装修损失，依法不予支持。租赁期间届满反诉被告对其房屋进行招商宣传为正当，但应合理关切承租人的合法权益。反诉被告的招商条幅遮挡了反诉原告的牌匾不适当，但反诉原告提交的证据不足以证明造成了经营损失40万元，故依法对其请求不予支持。   综上，被告在租赁期间届满时未付清租金，应向原告承担给付租金并偿付逾期付款违约金的民事责任；返还的租赁物不符合按照租赁物的性质使用后的状态，应向原告承担恢复原状的违约责任。反诉原告提交的证据不足以证明其反诉请求具有合法的事由，故对其反诉请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅于本判决生效后30日内向原告牛学梅、张增祥给付租金945950元，并偿付自2018年5月1日起至付清租金之日止的逾期付款违约金，其中至2020年5月1日的逾期付款违约金为175237.24元。二、被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅于本判决生效之日将原告牛学梅、张增祥房屋内的装修残存清除，并恢复供暖设备的原状。三、驳回原告牛学梅、张增祥其他诉讼请求。四、驳回反诉原告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费20580元，减半收取10290元，由被告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅负担7445元，由原告牛学梅、张增祥负担2845元；反诉费32280元，减半收取16140元，由反诉原告阿拉善左旗巴彦浩特镇雪梅双虎家私店、孔雪梅负担。   本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人孔雪梅与被上诉人牛学梅、张增祥签订的《房屋租赁契约》、《补充协议》系当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,应为合法有效,双方需恪守遵行。本案中，上诉人孔雪梅主张其在2017年7月之后已陆续搬出了涉案房屋，不再使用，故计算租赁费用的截止日期不应超过2017年6月底。经查，2017年7月16日，上诉人因甩货与被上诉人签订了《补充协议》，将原房屋租赁合同延期至办理完交接手续止，上诉人作为承租人理应支付自《补充协议》签订之日至房屋交接之日的租赁费用，而上诉人于2018年5月将租赁房屋的钥匙交付原告，因此可以确认双方间的《补充协议》于2018年5月终止，且上诉人未能提交2017年6月底交付租赁房屋的相关证据，故上诉人的该项请求不予支持。依据审理查明的事实，还可以确认被上诉人对上诉人给付租金的时间进行了展期。但是租赁期间届满合同终止时上诉人应当将拖欠的租金予以清偿,并偿付违约金的民事责任。原审法院判决支付违约金并将协议中过高的违约金做适当调整,不违反民事法律规定。上诉人的主张与本院查明事实不符。上诉人未全面适当按合同约定履行义务已构成违约,应当承担支付逾期租金及逾期租金违约金的责任，一审法院对于违约金的计算依据与计算方法并无不当。故上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人孔雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费14891元，由上诉人孔雪梅负担。   本判决为终审判决。   审判长 那 生   审判员 乔彦峰   审判员 斯庆图  二〇二〇年九月十四日   书记员 李翊瑄