内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1334号上诉人（原审被告）：扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司，所在地：内蒙古自治区通辽市。法定代表人：冯庆元，职务总经理。委托诉讼代理人：王显奎，男，公司副经理。委托诉讼代理人：赵桂菊，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程云龙，男，1974年12月21日出生，蒙古族，干部，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：徐再兴，内蒙古兴君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春艳，通辽市“148”指挥中心第四法律服务所法律工作者。上诉人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司因与被上诉人程云龙合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。扎鲁特旗新宇房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初1779号民事判决书，驳回被上诉人的起诉；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。根据最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》（下称规定）第二条第二项规定，房屋征收补偿协议（无论货币补偿或者产权调换）均属于行政协议，应当适用行政诉讼法律规范调整。涉案协议的签订时间是2017年7月22日，依照《规定》第二十八条“2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定”。本案恰在《规定》适用范围之内。另外，被上诉人提起诉讼所依据的就是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条，该条规定的协议就是行政协议。二、一审法院适用法律错误。涉案协议属于行政协议，应当属于行政诉讼法及本规定审理判决，而一审法院适用民事法律规范审理判决，属于适用法律错误。三、上诉人与被上诉人签订的协议没有法律效力。上诉人是房地产开发企业，不具备房屋征收主体资格，与被上诉人签订的置换协议不具有法律效力。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定国有土地上的房屋征收主体是市、县人民政府，因此签订的协议书因违法而无效。四、退一步讲，即使案涉“协议书”有效，上诉人也已经履行了协议约定，被上诉人拒不接受房屋已经构成违约。1.上诉人为被上诉人置换的房屋已经建成，房屋面积及层数均符合“协议书”约定，但被上诉人以各种理由拒不接受，系被上诉人违约，上诉人至今为其预留该房屋。2.被上诉人的房屋是原址回迁，被上诉人称置换的房屋在其原址的北侧是不对的。虽然被上诉人称原址房屋在中间地块，但置换房屋建设时因政府规划将其原址北侧的房屋变为了绿化带，因此被上诉人原址新建房屋后，其北侧就没有房屋了，被上诉人的原址客观上就变成了最北侧的房屋，该房屋位置依然是被上诉人原房的原址。3.楼房是涉及部门根据建筑工程需要设计的，签订协议时尚未拆迁，是否有柱子根本不可预知。上诉人在“协议书”中也从未承诺置换的楼房没有柱子，被上诉人没有认可证据证明置换的房屋由质量问题而拒绝接受房屋，其不接受房屋的行为没有任何依据并且已经违反协议约定。五、被上诉人不接受置换房屋并要求按市场价赔偿是没有法律依据的。如果被上诉人同意货币补偿，也只能依据《安置协议》中被征收房屋评估价519009.00元的标准补偿，不能按照置换后的新建房屋价格补偿。六、一审判决支持了被上诉人的诉讼请求，等于支持了被上诉人变相非法买卖国有土地使用权。被上诉人的院落占地面积258.1㎡，地上物补偿已经与扎鲁特旗房屋征收管理办公室签订了《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，且是货币补偿方式，被上诉人地上物获得货币补偿524427.00元。一审判决上诉人补偿被上诉人1933250.00元，平均7490.31元/㎡。还有被上诉人的院落因开发退红线已经变为绿化带，上诉人已经损失惨重，这样判决加重了上诉人的经济损失，严重侵害了上诉人的合法权益，支持了被上诉人的非法利益。程云龙答辩称，一、一审判决认定事实清楚。案涉协议书，协议双方主体合格，意思表示真实，标的合法。住宅、商业房、车库面积、位置、交房日期明确，原被告双方地位平等，协议在双方自愿平等的基础上签订的，权利义务明确，该协议合法有效，属民事协议并非行政协议，被答辩人应当按照协议约定全面履行合同义务。二、一审法院适用法律正确。一审法院适用民事法律规范审理，完全正确。三、双方签订的协议具有法律效力。四、被答辩人所说买卖国有土地使用权问题与本案无关。综上，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律适当，答辩人、被答辩人主体适格，应驳回被答辩人的上诉请求，维持一审原判。程云龙向一审法院起诉请求：1.请求法院责令被告赔偿商业房折合人民币1638750元；2.请求法院责令被告赔偿住宅折合人民币380000元，车库折合人民币156000元，以上两项合计2174750元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月22日扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司作为甲方，程云龙作为乙方签订一份《协议书》。该协议载明：经甲乙双方协商，乙方将在甲方开发的某家园内的院落置换给甲方，具体情况如下：乙方在原址回迁商业，地下室面积86.25㎡，一层面积86.25㎡，二层面积86.25㎡；甲方给乙方20号楼4单元301室，面积95㎡；20号楼下车库任选一间，面积24㎡。甲方交给乙方房屋日期于2018年12月31日前。现被告交付给原告程云龙的商业房室内均有两根柱子，柱子就在门的旁边。原被告签订协议时均不知被告交付原告的商业房有两根柱子。被告与原告签订《协议书》时，被告已经和他人就涉案住宅楼另行签订了合同，并现在已经将涉案住宅楼交付给其他人，故被告无法将涉案住宅楼交付给原告。20号楼下现没有面积为24㎡车库，现有的车库面积均大于24㎡。2019年10月16日通辽鑫博资产评估事务所作出通鑫评报字（2019）第XXX号《扎鲁特旗人民法院委托的扎鲁特旗某家园小区争议房屋市场价值资产评估报告》。该报告载明：扎鲁特旗某家园小区住宅95㎡、评估单价3400元，评估值323000元；商业房（地上部分）172.50㎡、评估单价7000元，评估值1207500元；商业房（地下部分）86.25㎡、评估单价3000元，评估值258750元；车库24㎡、评估单价6000元，评估值144000元；以上合计1933250元。原告程云龙支付评估费18500元。一审法院认为，原被告签订的房屋置换协议是协议双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，受法律保护。原被告应按协议内容全面履行自己的义务。本案中，被告项目部与原告签订房屋置换协议后，被告按该协议约定要向原告交付置换房屋，因此，被告对其项目部与原告签订的置换房屋协议是认可的，但未能向原告交付符合原被告双方协议约定的房屋，属于被告履行合同义务不符合约定的违约行为，故原告程云龙要求被告赔偿其商业房、住宅楼、车库折合款的诉讼请求有事实依据部分应予支持。被告虽提出“被告不具备本案主体资格；原告的房屋是扎鲁特旗人民政府依法征收的，原告与旗人民政府签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》（货币补偿）后，又与单某签订协议，由单某为其安置楼房，单某能否为其安置与被告不存在任何关联；单某与原告签订的不是房屋征收补偿协议，因为单某没有资格签订房屋征收补偿协议，依据《合同法》第五十二条规定，即便是单某与原告签订了的是房屋征收补偿协议，也因违法不具有法律效力；如果原告主张房屋拆迁补偿可依据与旗人民政府签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》（货币补偿）向旗人民政府主张货币”的辩解意见，但本案庭审中被告认可其现不能向原告交付协议约定的住宅楼、要向原告交付的商业房有柱子、20号楼下现没有面积为24㎡的车库（车库面积均大于24㎡）的事实，且被告亦未能提供其要向原告交付的某家园涉案置换房屋与其无关的有效证据，故被告提出的不具备本案主体资格的辩解意见不成立，不予采纳。另，本案系原被告之间因房屋置换协议发生争议，原告依据房屋置换协议要求被告赔偿损失，故单某有无资格签订房屋征收补偿协议、单某与原告是否签订过房屋征收补偿协议及单某与原告签订的房屋征收补偿协议是否具有法律效力以及原告是否向旗人民政府主张货币补偿等均与本案争议无涉，故被告的上述辩解意见，本院均不予采纳。被告还提出“如果单某个人能够代表被告、单某与原告签订的协议书合法有效，那么原址安置给原告的房屋也是符合协议标准。至于梁柱设计在哪事先谁也不知，被原告遇到被告也没有办法，原告因此主张不要房屋，只能按原告与旗人民政府签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》（货币补偿）给其货币补偿”的辩解意见，但未能提供原被告签订房屋置换协议时被告已经告知原告其向原告交付的置换商业房有柱子即被告现要交付原告的商业房符合双方协议约定的有效证据，故被告应承担举证不能导致对己不利的法律后果，其该项辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告程云龙赔偿置换房屋折合款1933250元；二、驳回原告程云龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12099元（已减半收取）、评估费18500元，合计30599元，由原告程云龙负担1344元，被告扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司负担29255元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。另查明，上诉人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司为被上诉人程云龙预留的商业房位于约定回迁楼房的最北侧，该位置未超出“原址回迁”的范围。本院认为，上诉人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司与被上诉人程云龙签订案涉协议书的行为是平等主体经协商后自愿达成合意的行为，不存在合同无效的情形，是真实有效的民事法律行为，应受民事法律法规的规范和调整。双方当事人应按照协议的内容全面履行约定的权利和义务。上诉人在签订案涉协议后，针对协议目的的实现实施了必要的建设行为并达到了充分履行合同的基础，但因上诉人自身原因，致使协议约定的住宅已交付他人，且未给被上诉人保留与约定面积相适当的车库，在此种情形下，上诉人以自己不具备签订协议的主体资格为由拒绝承担相应的责任，既侵害了被上诉人的利益更违背的诚信原则，原审法院判令上诉人按照评估价值向被上诉人赔偿置换房屋中住宅及车库的折合款并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于是否应按折价方式履行案涉协议中对商业房约定，因协议中针对回迁商业房部分仅表述为“乙方在原址回迁商业，地下室，面积86.25㎡；一层，面积86.25㎡；二层，面积86.25㎡”，现双方当事人针对上诉人为被上诉人预留的商业房的争议主要集中在商业房的位置及商业房内每层均有两个50㎝×50㎝的柱子是否导致该房屋不符合协议书中约定置换的商业房。关于商业房的位置，现上诉人为被上诉人预留的商业房位于该栋楼房最北侧，本院认为该位置并未超出“原址回迁”的范围。首先，本案双方当事人并未按照住宅的选定方式对置换的商业房的楼号及户号进行明确约定，仅以“原址”进行限定。其次，我国法律并未对“原址回迁”进行明确定义，参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款规定“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”，该条例中关于房屋产权调换方式中对置换位置的表述为“改建地段”或“就近地段”，本院认为本案中的“原址”应按照“改建地段”予以理解，即案涉某家园同期开发项目内的拆迁范围都应属于“改建地段”范围内，而不应将“原址”局限在被上诉人程云龙原有房屋及院落范围内。因一个地块的房屋经整体拆迁后重建，新建房屋的整体规划必然有别于原始房屋的规划，且涉案地块原始房屋为平房，经拆迁后规划重建为楼房小区，在未明确约定具体楼号户号的情形下，将“原址回迁”局限在原平房及院落范围内，而否定合同的继续履行，没有法律依据。关于商业房内每层均有两个50㎝×50㎝的柱子是否导致该房屋不符合协议书中约定置换的商业房：首先，协议书并未对回迁商业房的室内构造进行约定；其次，室内柱子的位置是基于楼房整体的建筑设计，并非可人为随意更改；最后，虽然商业房每层均有柱子，但不应否定商业房的商业价值，且通辽鑫博资产评估事务所对该商业房的价值予以明确。因此，上诉人为被上诉人预留的商业房符合协议书的约定，回迁商业的约定具备履行的条件，被上诉人应接收上诉人向其交付的商业房。原审法院判令上诉人向被上诉人支付回迁商业房的折价款，认定事实有误，应予纠正，上诉人的该项上诉理由成立，予以采纳。综上所述，一审判决认定事实不清，上诉人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，对于成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初1779号民事判决第二项；二、变更内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2019）内0526民初1779号民事判决第一项为上诉人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向被上诉人程云龙赔偿置换房屋折合款467000元（住宅323000元+车库144000元）；三、驳回被上诉人程云龙其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24198元减半收取计12099元、评估费18500元，二审案件受理费24198元，合计54797元，由上诉人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司负担43030元，由被上诉人程云龙负担11767元。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 包永春审判员 刘景国二〇二〇年九月二十七日书记员 张 磊