广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22889号原告（反诉被告）：佛山市丽花之秀服装有限公司，住所地广东省佛山市禅城区格沙工业区****之一，统一社会信用代码914**********878XU。法定代表人：郝某1。委托诉讼代理人：黎源清，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦甫常，广东汇联律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******格沙工业区*****，统一社会信用代码914********248680N。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告佛山市丽花之秀服装有限公司诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年9月11日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告的法定代表人及其委托代理人、被告的委托理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年10月31日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告向原告退还履约保证金26817元及资金占用利息（以26817元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月31日起支付至实际清偿之日）；三、被告免除2020年2月和3月的占用费共17877.74元；四、被告向原告赔偿装修损失231791.47元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月31日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告将位于佛山市禅城区格沙工业区C1座首层6号商铺（下简称首层6号铺）出租给原告，租赁期自2019年10月25日起至2020年10月24日止，月租金8938.87元。原告已缴纳履约保证金26817元。为实现租赁物的使用价值，原告对其进行设计、装修并支付了装修款463582.94元。2020年2-3月，受不可抗力新冠病毒的影响，原告被迫停产停业，因未实际使用涉案租赁物，原告要求被告免除租金，但被告罔顾国家政策不予免除，更以限充值（租赁物实行电卡充值）等方式妨碍原告正常经营，导致店铺大热天仅能使用照明设备，空调等无法启用。双方争执期间，原告震惊发现被告出租的物业并未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订的《物业租赁合同》属于无效合同，被告应返还保证金。又因被告未提供符合法律规定的合法租赁物，致使原告遭受装饰装修损失、搬迁费用损失、经营损失，被告应予赔偿。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、案涉建筑是格沙村委会于80年代建成，2014年3月18日，政府有关部门提出对东升村格沙工业区进行改造。2014年7月21日，佛山市禅城区****办事处向被告发出禅祖办函（2014）66号《关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，同意被告对东升村格沙工业区进行改造。另案诉讼中，佛山市自然资源局禅城分局已向禅城法院作出《复函》，认为“该项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑使用功能符合建设规划要求，在城市规划法之前已经建成使用的建筑未再补办许可，按照法不溯及既往的原则，不能认定为违法建筑。”因此，案涉建筑虽未补办建筑规划许可，但业经有关主管部门批准改造建设，属于佛山市重点工程，符合本地产业扶持政策，案涉租赁合同合法有效。二、原告因自身经营不善退铺，属严重违约，无权主张退还租赁保证金及要求赔偿装修损失。（一）原告在合同期未满的情况下，拖欠2020年2月至今的租金，显然已属违约，无权申请退还保证金。（二）租赁合同有效，原告主张赔偿装修损失没有依据。另，装修投入及折旧费用属于其签订租赁合同时自行考虑的经营成本和商业风险，如今其因自身经营不善要求被告赔偿损失，显然有违诚实信用的原则，于法于理均不应支持。三、原告主张免除2020年2-3月租金，没有任何依据。（一）国家政策并未强制要求出租人在疫情期间免租。（二）被告出租的物业也是从佛山市禅城区*******格三股份经济合作社（下简称格三合作社）承租而来，被告本身也是承租人。格三合作社并未免除被告2020年2-3月租金，出于公平原则考虑，被告允许租户延缓交付2020年2-3月租金。原告从2020年2月至今再未付过任何租金，严重违背诚实信用原则，其请求免除租金的行为对被告严重不公。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：一、确认原、被告签订的租赁合同从反诉状副本送达对方之日起解除；二、原告立即将物业清场还给被告；三、原告支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金44694.35元，并按8938.87元/月支付自反诉状送达对方之日起至实际退铺之日止的物业占用费；四、原告承担2020年3月21日至2020年6月3日水费9.02元；五、原告承担上述拖欠租金的逾期付款违约金（暂计至2020年8月17日为3540.5元）以及自2020年8月17日起至实际清偿之日的逾期付款违约金（以上违约金按年利率24%计付）；六、被告没收原告的保证金26817元；七、原告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告与原告于2019年10月31日签订《物业租赁合同》，约定原告承租被告首层6号铺，租赁期从2019年10月25日起至2020年10月24日止，租金8938.87元/月，履约保证金26817元。原告应于每月5日前交清当月租金和前期尚未交清的水、电费。合同签订后，被告将物业交付原告使用，然而原告未按合同约定支付2020年3月1日至2020年8月17日的租金、水电费，已构成严重违约，出租人可单方解除本合同。鉴于租赁合同第九条约定的违约金过重，被告请求以年利率24%计收逾期付款违约金。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告针对反诉答辩称：一、被告应举证证明取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件，才能被认可为提供了符合法律规定的合法租赁物，否则都应认定租赁合同无效。被告仅提供了一份禅城自然资源局出具的内部回复函，该函件证实涉案B座、C座工程缺乏规划报建资料，且B座、C座建筑物属于多层建筑，是否超出规划范围或是否在准许的范围内都没有任何证据证实，且现有证据无法证明物业建设于1990年4月1日前，故被告无法证明建筑物的合法性，案涉合同应认定无效。二、合同无效，原告可以随时提出清退物业。2020年3月底，原告在禅城区相关部门的协调下与被告达成清退的口头协议，但当原告退场时，被告不仅断水断电，还派人阻挠，造成原告法人郝某1受伤住院。因此，2020年4月至7月的损失是由被告自身原因造成，原告无需支付2020年4月至7月的场地占用费。更何况，原告已于2020年6月3日将物业钥匙归还给被告，被告已签收，证明原告在2020年6月3日前就已清退物业，被告诉请支付2020年6月和7月的场地占用费毫无事实依据。三、合同无效，履约保证金应予返还，被告无权没收。四、受到新冠病毒肺炎影响，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，一级响应解除。在疫情一级响应期间，根据国家相关的减免政策以及公平原则，2020年2月至3月的场地占用费可获减免。五、被告对园区物业包括案涉物业的水电费均按预存款形式使用，即承租人要先往电卡或水费账户里面预存一定的金额才能使用水电，如水电卡预存款为零，则无法使用水电。因此，原告不可能存在欠付水电费的情况。六、合同无效，原告无需支付逾期付款违约金，且被告诉请按年利率24%计付违约金已超过了最新的司法保护上限，不应获得支持。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、物业租赁合同。拟证明原、被告续签租赁合同，原告承租首层6号铺，租赁期自2019年10月25日至2020年10月24日，租赁物未取得产权证、建设工程规划许可证。2、履约保证金收据。拟证明被告出具收据，收到履约保证金26817元，合同无效，被告应予以返还。3、装修工程合同书。拟证明原告对租赁物投入装修的情况。4、（2018）粤0604民初15666号民事判决书。拟证明被告尚未取得租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。5、佛山市第一人民医院疾病证明书、门诊病历、广东省医疗收费票据。拟证明原、被告因清退物业发生冲突，原告因被被告工作人员殴打致伤入院治疗，并非原告不退场、要占用租赁物，而是因被告的原因无法清退。6、请求函。拟证明原、被告于2020年3月底已达成退场协议，后因被告阻挠，原告无法清退场地。7、情况说明。拟证明被告在园区内公告，受到新冠肺炎疫情影响，租金可延迟至2020年6月30日缴交，原告并不需要支付所谓的违约金。8、视频1个、截图两张。拟证明2020年6月3日，被告工作人员查验了首层6号铺，收回物业并对物业上锁。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、《集体物业出租合同》。拟证明被告于2014年4月30日与格三合作社签订出租合同，涉案土地及出租物的来源合法。2、佛发改资[2014]27号文件、佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初34998号案调查函的复函、通知书。拟证明案涉项目为经政府批准的原有建筑物的装修改建，在城市规划法出台前已建成使用的建筑未再补办规划许可，依然不能认定为违法建筑。因此，案涉租赁合同合法有效。3、现场照片。拟证明2020年8月19日，首层6号铺依然自行锁门，铺内堆满杂物占用，应继续支付占用费。4、租户退租申请表。拟证明2020年6月3日，一个自称是原告的代表前来办理退租手续，但无提供任何法人授权的委托手续，应继续支付后续占用费。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、6仅为孤证，并无有效的证据佐证，本院不予确认。原告的证据2、4、5、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据8，视频可以清楚显示原告将钥匙、水电卡放入快递单尾数为6373的邮件内，该邮件显示已于2020年6月7日签收，被告经质证亦确认收到钥匙，本院予以采信；6月3日的视频可显示被告工作人员查看铺位、告知原告共同确认水电表读数的事实，该视频内容能与被告举证的退租申请表相互印证，本院对真实性予以确认。被告的证据1、3、4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据2为政府文件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年4月30日，被告（承租方、乙方）与格三合作社（出租方、甲方）签订《集体物业出租合同》，主要约定租赁标的为归属出租人的土地使用权连同所有地内现有建筑物，相应土地使用权面积为7575平方米，经第三方机构测绘所得的物业（厂房）测绘面积约为23468.25平方米，一并随土地交付给承租人，出租期限20年。2019年10月31日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定“一、物业地址：佛山市禅城区格沙工业区C1座首层6号。二、租赁期限从2019年10月25日至2020年10月24日。三、租金的计算方式以及计收时间……2、计租面积120.47平方米，租金8938.87元/月。3、乙方应向甲方缴交物管费和代扣代缴的水费、电费，应按乙方的实际用水、用电量加上损耗比率收取水费、电费和设施维护费……4、采用先交租后使用的原则，乙方按公历在每月的5日前交清当月租金及物业管理费和前期尚未交清的水、电费和应承担的分摊费用……四、乙方在本合同签订之日要向甲方交付26817元作为租赁本物业的履约保证金……九、违约责任……（二）乙方的违约责任：1、乙方未能依约按时缴交租金及物管费和应付自用的水、电费，乙方需每日按实欠金额的千分之一向甲方支付逾期付款滞纳金。若乙方未按时交纳水、电费的，甲方可暂停向乙方提供相应服务（如停水、停电），但如乙方欠交租金及物业管理费超过三十天的，甲方单方有权解除本合同和收回物业使用权，并依法追缴尚欠的租金及相关费用……4、出现下列情况之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回物业使用权，乙方所交保证金归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨由此造成的经济损失：（1）乙方未依本合同第三条约定之期限交纳租金、保洁费或水电费，逾期超过30日的……”。同日，原告向被告交纳保证金26817元。2020年3月31日，被告向各租户作出《关于2月3月租金缴纳的情况说明》，内容为“……在未收到政府、村委对我园区租户的租金减免方案、措施文件前，对继续在本园区租赁我司物业的租户，2020年2月和3月的应交租金可以暂时延迟至2020年6月30日前缴交，本年度其他月份应交的租金请在当月月底前缴清……”。据被告提交的租户退租申请表显示：邱宇代原告的法定代表人于2020年6月3日向被告申请提前退租，被告工作人员当天确认物业主体结构完整、水电设备正常并抄录了水电表读数，确认退还钥匙1把。2020年6月6日，原告向被告邮寄退租函、钥匙及水电充值卡。该邮件已于次日签收。另查明，佛山市自然资源局禅城分局在（2019）粤0604民初34998号案中复函称：一、根据来函所提供的格沙工业区B座、C座工程名称，经查，我局存档中未有上述建筑的规划许可资料；二、另经查，上述禅城区格沙工业区属祖庙街道佛山童服城改造提升项目，为政府优化服务所推进的重点工程和佛山市重点工程。根据《佛山市禅城区利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持措施（试行）》（佛禅府办函[2017]44号），该项目为政府批准的原有建筑物的装修改建，项目建筑物改造后的各栋建筑物使用功能符合建设规划要求；三、《中华人民共和国城市规划法》自1990年4月1日起施行，在法律施行之前已建成使用的部分建筑未再补办规划许可。按照“法不溯及既往”原则，不能认定为违法建筑。原告当庭陈述：2020年5月2日，原告想清空铺位，但受到被告阻挠，产生纠纷，所以没有清成；2020年6月3日，办理退租手续、签退租申请表的邱宇是原告法人的儿子，也是原告的合伙人之一；首层6号铺内的现有物品，原告不要了；原告缴纳了2020年1月、4月的租金，2、3月的租金因为被告通知可以迟延缴纳，所以原告没有交。被告当庭陈述：2020年6月3日，原告有工作人员过来被告处办理退租手续，但其没有原告的委托手续，被告没有办法核实，所以简单签了一份退租申请表，现铺位仍由原告上锁，里面还有货架；被告将原告缴纳的2020年4月租金当作2020年2月的租金；被告反诉的水电费是公摊水电费性质，没有证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据佛山市自然资源局禅城分局作出的复函，涉案C1座首层6号铺所在建筑属于佛山童服城改造提升项目，该项目为政府批准的原有建筑物的装修改建，并未违反建设规划要求，故原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告诉请确认该合同无效，于法无据，本院不予支持。关于合同解除、租赁物返还。物业租赁合同约定的租赁期限至2020年10月24日止，原告于2020年6月3日申请退租并于2020年6月6日向被告邮寄退租函、钥匙及水电充值卡，即以自己的行为明确表示不履行合同主要债务，已构成根本违约。鉴于被告已于2020年6月3日知晓原告提前退租的事实并于2020年6月7日签收铺位钥匙，加之原告从申请退租之日起至今未主张过铺位内物品的权利，本院确认物业租赁合同已于2020年6月7日解除，首层6号铺已于当天交还被告。关于租金、占用费。根据原告的交租情况及前述认定的物业返还时间，原告应向被告支付2020年3月1日至2020年6月7日的租金28902.35元（8938.87×3+8938.87×7/30）。被告诉请的占用费无事实根据，本院不予支持。原告诉请免除2020年2月、3月的租金，该主张缺乏法律依据，且亦无证据证明政府或格三合作社对被告或涉案项目存在减免租金的情形，在被告不同意免租的情形下，本院对原告的该项诉请不予支持。关于水费。该笔费用仅为被告单方主张，且无有效的证据佐证费用的产生以及具体的计算依据，本院不予支持。关于保证金、逾期付款违约金。如前认定，涉案租赁合同因原告违约已提前解除，根据租赁合同第九条的约定，被告诉请没收保证金26817元，合法有据，本院予以支持。因被告并未举证证明其因原告违约所造成的实际损失，本院认为没收保证金已足以弥补被告的损失，被告再诉请逾期付款违约金，本院不再支持。原告诉请退还保证金并支付利息，于法无据，本院不予支持。关于装修损失。涉案租赁合同因原告违约提前解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告诉请被告赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告佛山市丽花之秀服装有限公司的诉讼请求；二、确认原告佛山市丽花之秀服装有限公司与被告佛山市聚荟物业管理有限公司于2019年10月31日签订的《物业租赁合同》已于2020年6月7日解除；三、原告佛山市丽花之秀服装有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告佛山市聚荟物业管理有限公司支付租金28902.35元；四、原告佛山市丽花之秀服装有限公司已交纳的租赁保证金26817元，归被告佛山市聚荟物业管理有限公司所有；五、驳回被告佛山市聚荟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2729元，由原告佛山市丽花之秀服装有限公司负担；反诉受理费838元，由原告佛山市丽花之秀服装有限公司负担622元，被告佛山市聚荟物业管理有限公司负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年九月二十三日书记员 吕玲玲