北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22495号原告：北京同兴物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道南街**院**楼**805。法定代表人：孙东霞，总经理。委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。被告：蒋浩斌，男，1989年7月23日出生，汉族，北京新东方教育科技集团有限公司员工，住北京市西城区。原告北京同兴物业管理有限公司（以下简称同兴物业公司）与被告蒋浩斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告同兴物业公司之委托诉讼代理人张晓、被告蒋浩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同兴物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费1280．92元、违约金467．54元，合计1748．46元；2．诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年10月原告与被告北京市西城区乐城家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同载明原告向被告所有的位于北京市西城区马连道南街XXX号院乐城家园XXX号楼XXX单元XXX室45．17平方米房产提供物业管理服务，物业服务费552．88元/年（即1．02元/平方米/月，每月46．07元）原告提供服务后，被告向原告缴纳了部分物业服务费。但仍未向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1289．92元，产生违约金467．54元。合同履行至2019年3月30日，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务。原告催缴多次无果，故起诉至贵院，请依法判决。蒋浩斌辩称，不同意原告的诉讼请求，物业公司服务有瑕疵，具体理由如下：1．占用绿地建造停车位收入去向不明；2．房屋漏雨未得到及时解决；3．隔壁存在非法群租现象派出所曾介入；4．地下室存在非法租户现象造成安全隐患，收入去向不明；5．消防通道长期堵塞已造成安全事故；6．占用绿地建造停车位后绿化质量严重降低，虽然补种了树但没有成活；7．公共区域的广告收入去向不明；8．非法占道建立体车库，后因业主反对拆除；9．单元门长期处于损坏的状态，导致楼道防盗门都是小广告存在安全隐患。本院经审理认定事实如下：被告系西城区马连道南街XXX号院乐城家园XXX号楼XXX单元XXX室业主。原告系该房屋所在小区物业公司。原告与乐城家园小区业主委员会（下称乐城小区业委会）签订了《物业服务合同》约定，乐城小区业委会委托原告进行小区物业管理服务，合同约定业主逾期交纳物业费的，原告可以自逾期之日起每日按应交费用万分之五加收违约金。原告提供的物业交接协议显示，2017年9月26日，中发物业公司（甲方）、原告（乙方）、乐城小区业委会（丙方）签订协议约定，甲方与第三方签署的所有合同、协议、承诺及相关文件，乙方在交接之日起30日内全部变更至乙方名下。三年来甲方经营期间所发生的各种债权债务及一切法律责任由乙方承担，对业主所欠物业管理费由乙方来追缴收取后归乙方所有。甲方应协助乙方到相关单位办理用户名称变更手续，将小区使用用户变更为乙方。原告提供的电梯日常维护保养合同、垃圾清运合同、监控维护实施协议、保安服务合同等证据显示，原告与相关企业签订合同进行小区物业服务的情况。原告提供的物业项目交接协议显示，2019年3月30日，原告将小区物业项目交付给乐城小区业委会。诉讼中，原告表示，被告名下房屋建筑面积45．17平方米，物业费标准1．02元/平方米/月，被告欠付2017年、2018年两年的物业费及垃圾清运费30元/年、公摊电费57．58元/每年。被告对原告所述房屋建筑面积、物业费标准、欠付2017年、2018年物业费数额均认可，但称其未与原告签订过物业服务合同，业委会与原告签订的合同亦从未见过，物业公司服务有瑕疵，主要具体理为同兴物业公司占用绿地建造停车位导致小区绿地质量严重下降，且收入去向不明；此外，被告还提出了房屋漏雨、非法群租、地下室非法租户、消防通道堵塞、公共区域的广告收入去向不明、单元门、楼道灯、楼道窗户等设施损坏未及时维修等问题。被告为此提交了照片14张。照片显示小区存在楼道灯有损坏、小区内树苗未存活、楼道内窗纱损坏、墙皮脱落、门禁损坏、老年代步车占道等现象。原告对上述照片拍摄的时间地点无法确认，因此对其真实性、关联性不予认可。此外，原告主张，漏雨属于房屋质量问题，物业只能在一定程度上给予维修和管理；群租的问题物业公司无执法权，而且2018年12月的物业公司的总结报告也记载了物业公司进行了相关工作；地下室的问题只能配合相关部门解决；消防通道的问题已经解决；老年代步车乱停放等问题要通过业主共同维护；关于公共区域的广告收入，业主认为相关收入不明也应当是提出收入分配的诉讼，不是拒缴物业费的理由；非法占道建立车库的问题现在物业已经解决。被告未就其抗辩意见提供其他证据。关于被告主张的小区绿化带改造的问题，本案承办人在案件审理期间，拨打乐成家园小区业委会的电话183XX****XX，接听电话的人自称系乐成家园小区业委会成员，对于绿化带改造的问题，其称2018年因为消防通道堵塞曾造成火灾，因此物业公司在消防、居委会等政府部门的协调下提出将消防通道腾出，部分绿化带后移，改造成铺砖绿地，同时作为绿地弥补补种160棵树。业委会当时对该改造的意见是，由物业公司根据政府部门相关要求进行改造，对于改造事宜，曾经在小区内公示张贴过公告。物业公司在改造后也确实在小区内补种了树苗，虽然部分未成活，但第二年又再次补种了树苗。且经过此次改造后，由于空出了消防通道的位置，因此小区停车位并未增加。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提供物业交接协议显示，原告、中发物业公司、乐城小区业委会三方确认，2017年9月前业主欠付物业费由原告继续催收。原告提供的物业服务合同显示，小区业委会与原告签订有物业服务合同，约定由原告为小区提供物业服务。根据相关规定，上述协议均对被告具有约束力。原告提供的电梯日常维护保养合同等证据显示，原告为小区提供了基本的物业服务。关于被告主张的小区绿化带改造问题，被告欠缴物业费的期间系2017年、2018年，但物业费绿化带改造发生在2018年中，且现有证据不能证明该改造行为系物业公司为了增加自身停车收入等经济获利行为而在小区业委会的反对下进行。关于被告主张的其他物业瑕疵，虽然客观上确实可能存在，但尚不足以构成拒交物业费的理由，业主按时缴纳物业费是物业公司运转和提供物业服务的基本条件，尤其是在涉案小区物业收费水平并不高的情况下，如果业主均不缴纳物业费，小区的物业将无法正常运行，小区环境治理就会陷入恶性循环。鉴于同兴物业公司提供的物业服务确实存在不到位等情况，并非蒋浩斌恶意拖欠，故对于同兴物业公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，本院特别指出，良好的小区环境需要物业公司和业主的共同维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当及时足额交纳物业费，积极协助物业公司完善物业服务，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：本判决生效之日起三日内，被告蒋浩斌向原告北京同兴物业管理有限公司支付2017年、2018年期间的物业费1280．92元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋浩斌负担（于本判决生效之日起三日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  黄 丹二〇二〇年九月九日法官助理  苏相中法官助理  董 悦书 记 员  胡维轩