江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终831号上诉人（原审被告）：杨杰，男，1980年11月6日生，汉族，户籍所在地江苏省建湖县，现住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：朱建锋，江苏圣益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴仁华，男，1957年5月1日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：赵伟明，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。原审被告：常熟市贝亚特商业设备有限公司，统一社会信用代码91320581323951003B，住所地江苏省常熟市尚湖镇永鑫路**。法定代表人：朱艳。委托诉讼代理人：朱建锋，江苏圣益律师事务所律师。上诉人杨杰因与被上诉人戴仁华、原审被告常熟市贝亚特商业设备有限公司（以下简称贝亚特公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴仁华一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由戴仁华承担。事实与理由：一、一审法院认定我方未按市场行情缴纳租金构成违约缺乏事实依据。双方合同中约定2018年起的租金按照市场行情缴纳，但双方多次协商未能达成一致，为了合同履行我方按照之前的租金标准支付相应租金，不存在违约。因双方无法协商一致，戴仁华于2018年7月12日向我方提起诉讼，当时我方提出市场行情价格应由法院委托鉴定部门进行评估，如果确实存在上浮，我方愿意补足差额，但戴仁华不同意。戴仁华撤诉后重新起诉，却单方面委托评估机构评估来主张，因该评估报告存在与事实不符或矛盾之处，我方不认可，审理中也要求重新鉴定，但未获允许。一审法院却认为我方没有充分举证推翻该评估报告，有失公允。二、戴仁华单方委托的评估报告中将10、11、12幢作为车间，实际上这三幢建筑物是两栋房子之间过道搭建棚子后形成的，不能与车间价值等同。其余几幢车间层高不同，但评估价值却一致。此外，办公楼等是我方投入装修，评估报告却按照装修后情况评估。因此，戴仁华提交的评估报告是不真实的，不应被法院采信，应当重新鉴定评估。三、案涉建筑物中取得规划和建设许可的仅为2470.5平方米，其余均为未取得许可的建筑物，与已生效的（2017）苏0581民初9218号案件中评估的建筑性质相同。一审法院调查的周边市场情况看，租金标准也有高有低，差距较大，评估报告中的价格217元每平方米已经超过调查所得的最高租金标准，一审法院认为该评估报告与市场行情无冲突不符合事实。四、一审对评估报告的采信和重新鉴定申请的处理与前案处理原则不一致，有失公允。此外，一审法院判决的（2017）苏0581民初12182号案件也是双方对租金标准协商不一致，承租人按照之前标准支付租金，法院未支持解除合同的诉讼请求，该案判决经二审审理已经维持。戴仁华辩称，一、根据合同约定，第四年起的租金双方应本着诚信、善意原则协商确定，但本案中杨杰恶意否认我方提出的合理租金数额，只按照原标准交纳租金，明显构成违约，我方有权解除租赁合同。我方最初提出的年租金108万元已经低于市场价格，但杨杰不予认可。2018年4月份常熟地区开展三合一整治活动，工业厂房租金大幅度上涨。2018年12月我方委托有资质的评估公司对案涉房屋租金进行评估，结果为年租金144.7万余元，充分证明案涉房屋租金市场行情以及之前我方提出的标准并不过高，所以我方在协商过程中一直是善意诚信的，而杨杰一直恶意否认，不缴纳租金，明显构成违约。二、我方提交的评估报告中评估单位和人员都有相应资质，评估报告具有权威性、专业性。启动重新鉴定的前提为对方有证据足以反驳该评估报告且申请重新鉴定，但本案中杨杰未向一审法院提交任何证据反驳该评估报告，也未申请重新鉴定。一审法院出于审慎也对周边厂房租金情况进行调查，结果与评估报告基本一致。所以一审法院采信该评估报告认定杨杰违约并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。贝亚特公司述称，同意杨杰的上诉请求。戴仁华向一审法院起诉请求：1.请求解除戴仁华与杨杰2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》；2.请求判令杨杰、贝亚特公司将承租的房屋[含固定资产全厂消防设备、酸池行车1台、车间行车1台、场地落地磅1台、车间配电盘2台、喷塑平台货运电梯1部、办公样品楼货运电梯1部、80KV变压器（含电盘）2套、电容盘1门、仓库阁楼约560平方米]和场地恢复原状、腾空后归还戴仁华；3.本案诉讼费由杨杰、贝亚特公司负担。一审法院认定事实：常熟市练塘双华超市货架厂（以下简称练塘双华货架厂）原系由戴仁华经营，但已注销工商登记。戴仁华名下现登记有常熟市双华超市货架厂。2002年11月，常熟市城乡规划局许可练塘双华货架厂在常熟市练塘镇（现常熟市练塘）用地6042平方米建设生产用房。2003年9月，常熟市城乡规划局许可练塘双华货架厂在上述土地上建设2470.5平方米的生产车间。2005年8月，经常熟市国土资源局登记，练塘双华超市货架厂名下登记的土地使用面积为6033平方米。至今，常熟市双华超市货架厂陆续在上述许可及许可之外的土地上建设了大小16幢余建筑（含棚），土地总面积为7943.2平方米，房屋总面积为8672.34平方米（含棚）。2014年12月31日，戴仁华（甲方）与杨杰（乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定由乙方向甲方租赁常熟市双华超市货架厂全部厂房、场地及部分原有固定资产（不含双华货架厂自用办公室及房屋200平方米）；租期为十年，自2015年1月1日至2024年12月31日；前三年即2015年1月1日至2017年12月31日的租金为每年100万元，第四年开始年租金按市场行情，由双方再协商确定；乙方应提前一个月支付下一年度的租金，即在每年11月30日前付清下一年度的租金；乙方在租赁期间，不得任意改变房屋结构，如有需要装饰装修等应书面告知甲方，装饰装修费用由乙方自行承担，双方解除租赁关系时，乙方应负责为甲方恢复原状。签订协议后，戴仁华将杨杰承租的全部厂房、场地及固定资产（机器设备等）交给了杨杰。杨杰将上述租赁标的物用于其实际控制的贝亚特公司经营。上述租赁协议约定的前三年租金300万元戴仁华与杨杰已结清。上述租赁协议附件中确定的固定资产有：全厂消防设备、酸池行车1台、车间行车1台、场地落地磅1台、车间配电盘2台、喷塑平台货运电梯1部、办公样品楼货运电梯1部、80KV变压器（含电盘）2套、电容盘1门等。2017年8月15日，杨杰曾以原告的身份向一审法院提起诉讼，要求戴仁华将占用的1000平方米的厂房返还给杨杰；要求戴仁华支付上述1000平方米厂房自2016年3月1日起至2017年12月31日止按照180元/㎡/年计算的使用费。相应案件的案号为（2017）苏0581民初9218号。杨杰的理由为：2016年3月份左右，在未获杨杰允许下，戴仁华私自将已出租给杨杰的位于河边的1000㎡的厂房（15幢、16幢）安装流水线进行生产。杨杰多次劝阻并发函，但戴仁华仍强行占有。在（2017）苏0581民初9218号一案中，一审法院认定如下事实：杨杰与戴仁华争议厂房所在楼房原为二层楼房，未取得建设工程规划许可证。该楼房包括房屋2幢（编号暂定为第15幢、第16幢），其中，第15幢房屋为上下两层，一层面积为21.96㎡，二层面积为27.18㎡，第16幢房屋为上下两层，一、二层面积均为384.44㎡，二层房屋中有配电间和附房各一间。在（2017）苏0581民初9218号一案中，杨杰申请对争议厂房所在楼房第15幢、第16幢在2016年3月1日至2017年12月31日期间的使用费进行司法鉴定，一审法院委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司对上述事项进行了司法鉴定。估价结果为：第15幢、第16幢一层房屋在2016年3月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日期间的单价分别为119.41元/㎡/年、122.99元/㎡/年，第15幢、第16幢二层房屋在2016年3月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日期间的单价分别为83.59元/㎡/年、86.09元/㎡/年，争议厂房所在楼房在2016年3月1日至2017年12月31日期间的使用费为154256元。经庭审质证，杨杰对上述估价结果没有异议，并表示第15幢、第16幢房屋均由戴仁华出租给其，应当从2016年3月1日起计算使用费。戴仁华则表示：第15幢房屋及第16幢房屋的配电间及附房不在其出租范围内，不应计算该部分房屋的使用费。后一审法院经审理后认为：戴仁华将厂房、土地等出租给杨杰，双方系租赁合同关系。戴仁华认为争议厂房系无偿借用给杨杰使用，争议厂房并不在其出租范围内，后杨杰将争议厂房退还给其，其不应当为此支付使用费。杨杰则予以否认。但戴仁华未能提供证据材料对其主张予以证实，一审法院对戴仁华上述主张不予支持。戴仁华将争议厂房出租给杨杰，但该厂房未办理合法审批手续，杨杰、戴仁华订立的房屋租赁协议书中关于上述争议厂房的部分无效，故一审法院对杨杰要求戴仁华返还上述争议厂房的诉讼请求不予支持。对争议厂房的范围，根据杨杰、戴仁华关于第15幢一层房屋一直由戴仁华使用的陈述，上述房屋不应包括在争议厂房范围内；至于第15幢二层房屋及第16幢房屋的配电间及附房，戴仁华表示一直由其使用，杨杰则予以否认，戴仁华未能提供证据材料对其主张予以证实，一审法院对戴仁华该主张不予采信，该些房屋应当包括在争议厂房范围内，故争议厂房范围应为第15幢、第16幢房屋中除了第15幢一层房屋外的其余部分。对戴仁华占用争议厂房的时间，根据当事人庭审中的陈述，一审法院认定为2016年7月，本案争议厂房使用费起算时间自2016年7月1日起。杨杰已经向戴仁华支付了截至2017年12月31日的争议厂房的使用费，而戴仁华自2016年7月起将争议厂房收回，故戴仁华应当返还杨杰争议厂房自2016年7月1日至2017年12月31日期间的使用费122875.29元。据此，一审法院于2018年4月16日作出（2017）苏0581民初9218号民事判决，判决戴仁华给付杨杰使用费122875.29元；驳回杨杰的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2017年6月18日，戴仁华曾就租赁物第四年的租金向杨杰发送了《房屋租赁告知书》，载明：租赁过程中，杨杰在2016年期间将河边的楼房退还给戴仁华，相应的租金也在结算中予以扣除。第三年的租期将于2017年12月31日到期，为双方对今后租赁事宜提前有个合理安排，避免双方产生不必要的矛盾，就2018年的租金数额和其他事宜，戴仁华提前告知：2018年的租赁范围与2017年相同，根据日前的租赁市场行情，经测算后车间、仓库和通道（包括原有固定资产）全年租金为78万元，办公楼（三层）全年租金为35万元，二项合计113万元，考虑到双方的友好关系，戴仁华愿意以全年租金108万元成交。如果杨杰有意续租，请于2017年8月31日前与戴仁华签订协议，如不续租，请将租赁物在2017年12月31日交还戴仁华。杨杰收到上述《房屋租赁告知书》后没有同意戴仁华提出的租金价格。2017年11月18日，戴仁华再次向杨杰发送了《交纳租金告知书》，载明：双方约定第四年的租金由双方再协商，第三年的租期将于2017年12月31日到期。戴仁华已经通知杨杰，明确第四年的租金为108万元。按照合同约定，第四年的租金应当于2017年11月30日前付清。现戴仁华发函给杨杰，要求杨杰于2017年11月30日前向戴仁华交纳第四年的租金108万元。如果逾期不交，戴仁华将解除与杨杰之间的租赁关系，请杨杰于2017年12月31日将租赁物交还给戴仁华。杨杰收到了上述《交纳租金告知书》，但杨杰认为戴仁华的告知是完全没有道理的，因为双方已经签订了租赁协议。根据协议约定，在11月30日前缴纳租金，且双方一直在就戴仁华占有的房屋进行交涉，达到杨杰要求后杨杰才能交付相应租金。2017年11月30日，杨杰向戴仁华支付了50万元。2017年12月16日，戴仁华向杨杰发出《解除租赁协议通知书》，载明：戴仁华上次发函要求杨杰按照协议于2017年11月30日缴纳第四年的租金108万元，但杨杰仅支付了50万元，并以种种理由搪塞交纳租金的义务。戴仁华出租厂房的目的是收取租金收益，杨杰不按照协议的约定缴纳租金已构成严重违约，且目前类似的厂房的租金已大幅上涨，第四年租金108万元相较市场行情已低将近30万元。鉴于上述理由，戴仁华特发出通知，解除与杨杰于2014年12月签订的房屋租赁协议，请杨杰于2017年12月31日前将租赁物恢复原状交还给戴仁华。戴仁华将另行追究杨杰的违约责任，杨杰已支付的50万元将抵作违约金。杨杰收到了上述《解除租赁协议通知书》，但认为2017年的案件还在审理中，也先付了50万元，表明杨杰没有违约，愿意支付租金。2018年6月12日，戴仁华向杨杰发出《函告》，载明：经催告后，杨杰未能按照约定于2017年11月30日前缴纳第四年的租金108万元。戴仁华已于2017年12月发函解除与杨杰签订的租赁合同，但杨杰收到函后置若罔闻，既不将租赁物交还戴仁华，也不前来积极协商解决。考虑到双方租赁初始的友好合作关系，杨杰若需要继续使用租赁房屋，戴仁华可以作一定退步，请杨杰于2018年6月20日前向戴仁华缴纳58万元（年租金108万元扣除已付50万元）作为2018年度的租金。若杨杰仍不缴纳或不足额缴纳，戴仁华只能向法院提起诉讼。杨杰收到了上述《函告》。但杨杰认为根据2017年案件的判决书，扣掉800平方米房屋租金后将剩余的租金41万余元汇给了戴仁华，所以杨杰认为租金已经付清，故没有回函给戴仁华。2018年6月13日，杨杰曾向戴仁华支付了418083.44元。2018年11月30日左右，杨杰向戴仁华支付了918083.44元。2018年12月11日，戴仁华向杨杰发出《函告》，载明：按照合同约定，2017年6月18日，戴仁华向杨杰发函，确定第四年的租金为108万元。2017年11月18日，戴仁华再次向杨杰发函催收上述租金，但杨杰只缴纳50万元。2018年6月13日，戴仁华又向杨杰发函，要求缴纳剩余租金，但杨杰只缴纳418083.44元。自戴仁华提起诉讼后，杨杰仍对2018年租金108万元持异议。所以，戴仁华认为：2018年租金按照108万元计算，已低于市场行情约30万元左右，但杨杰罔顾常熟地区“三合一”整治后厂房租金大幅上涨的事实，以完全恶意的态度否认戴仁华提出的2018年的租金标准。鉴于此，戴仁华特发函告知杨杰，戴仁华不再同意2018年租金按照108万元计算，要求杨杰按市场行情支付2018年的租金（或使用费）。杨杰收到了上述《函告》。但是杨杰认为在收到函之前2019年的租金在扣除800平方米租赁物后已经支付。而且戴仁华起诉杨杰的案件也在诉讼中，所以杨杰未回函。2018年7月12日，戴仁华曾向一审法院提起诉讼，请求确认戴仁华与杨杰于2014年12月31日签订的房屋租赁协议书已解除；请求判令杨杰、贝亚特公司将承租的房屋（含固定资产机器设备等）和场地恢复原状、腾空后归还戴仁华。相应案号为（2018）苏0581民初8868号。后戴仁华于2018年12月28日申请撤诉，一审法院予以准许。2018年12月初左右，戴仁华曾委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司对本案中涉及的练塘双华货架厂所属房地产及附属物（其中房屋总建筑面积为7710.70平方米，土地使用权面积为其对应的分摊面积）及其不可分割的基础设施等租赁物在2018年12月5日的价值时点的租赁价值进行评估。后苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司于2018年12月12日出具《房地产估价报告》，结论为第1幢至13幢及附属物（总面积为7710.7平方米）的租赁价值为152.56万元（含场地租赁价值），其中各幢因用途不一而单价亦不一。《房地产估价报告》中特别提示到本估价报告使用期限自本报告出具之日起不超过一年，当地房地产市场变化较大时不超过一个季度。2018年12月20日，戴仁华向杨杰发出《函告》，并附带了苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司出具的估价报告。在该函中，戴仁华表示根据目前市场行情，出租给杨杰的厂房（包含场地与原有固定资产）2018年度租金为1447155元（已扣除戴仁华自用部分），扣除杨杰已缴纳的918083.44元，杨杰尚结欠2018年租金（使用费）529071.56元。另外2019年度租金（使用费）暂按2018年租金数额计算。2019年度租金（使用费）杨杰应当在2018年11月30日前交清，同样结欠529071.56元。据此，戴仁华要求杨杰收到函后5日内向戴仁华缴纳所欠租金（使用费）1058143.12元。如果逾期不交，戴仁华将依法解除与杨杰的租赁合同关系，请杨杰向戴仁华交还全部租赁物。2018年12月24日，杨杰向戴仁华回函，载明：1.戴仁华单方面委托一家评估机构作出评估报告以证明厂房的租金，明显是错误的。（2017）苏0581民初9218号一案中已经对厂房租金进行了评估，价格也确认了。所以杨杰希望戴仁华尊重事实、尊重法律，不要单方面搞没有任何法律依据和事实依据的所谓评估报告。2.戴仁华来函要求杨杰缴纳所谓的欠交租金，如果逾期不交，将依法解除租赁合同。但是戴仁华已在2018年7月向常熟法院提起诉讼，要求确认租赁合同解除，该案尚在审理中，故不知再次来函要求解除租赁合同的原因。总之杨杰认为杨杰一直依照约定和法律规定多次找戴仁华协商，但戴仁华推诿不见，不肯友好协商，反而通过发函、诉讼方式威胁解除合同。故希望戴仁华接函后实事求是，杨杰愿意和戴仁华友好磋商。但庭审中，杨杰明确表示没有证据推翻苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司于2018年12月12日出具的《房地产估价报告》。审理中，法庭于2019年9月去涉案租赁厂房周边市场进行了调查。常熟市贝尔商业设备厂告知法庭：现在房屋租金大概在每平方米200元。该厂是向练塘纸箱厂租的厂房，2018年面积是2500平方米，租金58万元；2019年面积是3000平方米，租金68万元。苏州欧利鑫电子有限公司负责人告知法庭：该公司是向其朋友租的厂房，租金按照市场价打了折。据其所知，现在周边厂房租金楼下是每平方米200元，楼上是每平方米100元。如果有电梯，价格还不一样。现在基本每平方米200元，还要看场地大小，如果有绿化，房租还贵。常熟市江龙智能科技有限公司负责人告知法庭：其是今年3月向练塘纸箱厂租的厂房，租金是20万元，每平方米160元左右，钱都没有付，因为大家要好的。另外，常熟市吉桥村村民委员会作为出租方的租赁合同显示，该村2019年与数家企业签订了租赁合同，约定的租期为1年，租金标准为土地每平方米均为17元，车间每平方米60元到80元不等。双方当事人对一审法院调查材料质证后分别发表了质证意见。戴仁华表示村委会出租的厂房均为集体资产，通常租金普遍较低。这些厂房主体老旧，交付后都需要翻建才能使用，而其出租的是标准厂房。因此村委会的租赁合同对本案没有参考。其余几家公司地理区位与其厂房相邻，租金标准与其提交的估价报告中价格趋同，浮动期间也在合理范围内。可以看出其提交的估价报告的结论是客观的，能反映出厂房所处区位的租金水平。杨杰、贝亚特公司表示对法院调查的几家公司的笔录不予认可，从调查笔录内容来看，反映的是厂房的租金价格，仅调查了厂房的租金情况，没有反映出辅房。而本案涉及的厂房只有两三千平方米，其他都是过道和办公楼。所以2018年3月法院委托评估机构作出的评估报告才有参考性。对于村委会的租赁合同真实性其没有异议，涉及的资产是国有资产，价格是公允的。而其他厂房包括本案业主都是私人老板，都想高价出租。厂房出租市场有一定变化，实际成交价和开价有一定差距，所以不管是政府房产还是评估报告都能反映市场实际成交价。审理中，双方当事人对《房屋租赁协议书》附件固定资产清单中是否含有仓库阁楼560平方米存在争议。戴仁华表示560平方阁楼包括在租赁物中，但被杨杰拆除了。杨杰则表示当时约定的租赁固定资产清单中并无阁楼560平方米。清单中的这部分阁楼内容是戴仁华自行添加。杨杰在使用租赁物中确实因需设备改造而经戴仁华同意拆除过一个小尖顶，改造成了平顶，但不是560平方米仓库阁楼。以上事实，有房屋租赁协议书、《函告》、《交纳租金告知书》、《解除租赁协议通知书》、民事判决书、《房地产估价报告》、调查笔录及本案庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，本案中双方争议焦点为杨杰是否没有按照市场行情缴纳租金进而构成违约？戴仁华认为，按照租赁合同的约定，自2018年1月开始杨杰承租的厂房及固定资产（机器设备）的租金按市场行情由双方协商确定。2018年，常熟开展了“三合一”整治，导致厂房租金大幅上涨。据此，戴仁华考虑到双方之间的友好关系，以远低于市场行情30万元左右的价格多次要求杨杰按照108万元支付2018年度的租金，但是杨杰均已予以拒绝。2018年12月，戴仁华委托评估机构对涉案厂房的市场行情下的租赁价值进行了评估，按照评估价格，扣除戴仁华自用部分后，再次要求杨杰支付2018年、2019年度租金，但杨杰仍不支付按照市场行情确定的租金。故杨杰延迟履行支付租金且在催告后合理期限内仍未履行，已经违约。为此，戴仁华要求解除双方之间的租赁合同关系，并要求杨杰将承租的房屋、场地恢复原状腾空后返还给戴仁华，将设备返还给戴仁华。杨杰及贝亚特公司则认为，其并没有构成违约，戴仁华要求解除合同并返还租赁标的物的主张没有依据。杨杰及贝亚特公司的理由包括：首先，按照合同约定，其应当于每年11月30日前支付下一年度的租金，故即使按照市场行情支付下一年的租金，也只能按照履行支付租金义务行为的当年的租金标准支付下一年的租金，因为每年11月30日时是无法确定下一年租金的市场行情。所以在2017年11月30日要求杨杰支付2018年度租金时，不能要求杨杰按照2018年市场行情下的租金来支付，只能按照2017年的市场行情支付。其次，双方之间前三年约定的租金标准每年100万元本身也已经高于了市场价格。2018年3月，常熟市人民法院又已经就戴仁华的部分厂房进行了租赁价值的评估，所以应当按照该评估结论来确定本案中厂房的租金价格。杨杰现已按照该评估结论中的租金价格向戴仁华支付了租金。最后，戴仁华在2018年12月自行委托评估机构就本案中厂房进行的评估是其单方面进行的，并没有通知杨杰，故不能作为戴仁华向杨杰主张租金的依据。而且，根据杨杰了解，2018年常熟市在王庄工业园建造了一个新标准厂房，2018年年底开始租金标准为每平方米140元。这个价格可以作为戴仁华主张租金的参考价格。一审法院认为：戴仁华将厂房、土地、机器设备等出租给杨杰，故戴仁华、杨杰之间系租赁合同关系。按照双方的约定，2018年1月开始，双方应当按照市场行情协商确定租金价格。租金的支付时间为提前一个月，即每年11月30日前支付下一年度的租金。根据一审法院查明的事实来看，双方当事人之间就2018年1月之后的租金价格进行了多次交涉，但均未能达成一致意见。事实上，2018年4月以来，常熟市政府确实开展了“三合一”整治工作，对全市范围内的房屋租赁、消防安全等进行了整治，也确实对全市各种房屋租赁的租金价格造成了一定影响。故戴仁华据此要求自2018年开始提高租金标准的主张本身亦无不妥。但在双方就2018年市场行情下的租金价格不能协商达成一致意见的情况下，就2018年的租金市场价标准，戴仁华应当提供证据予以证明。本案中，戴仁华于2018年12月委托评估机构就本案中厂房场地的租金价格进行评估。评估机构作出了价值时点为2018年12月5日的租金市场价格估价结论。虽然该评估系由戴仁华单方面委托进行，但其所选择的评估机构具有相应的资质，而杨杰又明确表示没有证据可以推翻该机构作出的估价报告。故一审法院认为根据“谁主张谁举证”的原则，可以认定戴仁华已经尽到了举证证明2018年的租金市场价格的义务。再结合一审法院实地的调查，戴仁华提交的估价报告中的租金标准与当前周边厂房租金价格市场行情并无冲突。又结合戴仁华出租给杨杰的租赁物不仅包括了厂房、场地，还包括了机器设备，而戴仁华提交的估价报告中并未对机器设备的租金价格进行评估，但是该部分机器设备具有价值是客观存在的。故一审法院认定戴仁华提交的估价报告可以作为其主张相应租金价格的依据。关于杨杰所称应按照（2017）苏0581民初9218号一案中评估机构出具的评估结论来认定相应的租金标准的主张，一审法院认为（2017）苏0581民初9218号一案中评估机构出具的评估结论不适宜作为本案中计算租金的标准。理由有：一方面，该案中，评估机构作出的评估报告基于的价值时点为2016年3月至2017年12月31日，且出具评估结论的时间为2018年3月30日；另一方面，当时评估的对象仅为第15幢、16幢建筑物，该部分建筑物又均位于红线之外，未取得规划许可和建设许可，明显与本案中涉及的建筑物存在区别。故一审法院对杨杰要求按照（2017）苏0581民初9218号一案中评估机构出具的评估结论认定相应租金标准的主张不予支持。由于每年11月30日前应当支付下一年度的租金，双方关于下一年度的租金应当按照上一年度的市场价格还是按照下一年度市场价格来确定的理解出现了争议。一审法院认为，不管作何种理解，在2018年12月，戴仁华在通过委托评估方式得知租金市场价格后及时向杨杰发出《函告》，并附带了评估机构出具的估价报告后，杨杰至少应当根据该估价报告计算得出的租金标准足额支付2019年的租金。但杨杰仍认为应当按照（2017）苏0581民初9218号一案中的评估结论来确认租金标准，进而未按照戴仁华的要求补足租金。故一审法院综合本案案情认为，杨杰没有按照租赁合同的约定支付足额的租金，故本案中应当认定杨杰已经构成了违约。综上，杨杰迟延履行租赁合同中足额支付租金的主要义务，且经催告后在合理期限内仍未履行，戴仁华有权依法要求解除其与杨杰之间于2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》。双方之间就2018年租金的标准出现了多次交涉的事实及戴仁华后于2018年12月委托进行评估、发函的行为可以表明双方的租赁关系在本案诉讼之前并未实际解除。故戴仁华在本案中要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求不违反法律规定，一审法院应予以支持。《房屋租赁协议书》约定的租赁物系由杨杰实际控制的贝亚特公司用于生产经营。故在《房屋租赁协议书》被解除后，杨杰、贝亚特公司应当按照约定将其承租的位于常熟市练塘常熟市双华超市货架厂的厂房、场地腾空并恢复原状后返还给戴仁华，同时也应将原有固定资产中的机器设备返还给戴仁华。但由于戴仁华现有证据无法证明杨杰将560平方米的仓库阁楼进行了拆除，故一审法院对戴仁华要求杨杰将560平方米仓库阁楼恢复原状返还给其的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除戴仁华与杨杰于2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》。二、杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司于判决生效后三十日内将承租的常熟市双华超市货架厂厂房及场地腾空、恢复原状后返还给戴仁华，并将承租的全厂消防设备、酸池行车1台、车间行车1台、场地落地磅1台、车间配电盘2台、喷塑平台货运电梯1部、办公样品楼货运电梯1部、80KV变压器(含电盘)2套、电容盘1门返还给戴仁华。三、驳回戴仁华的其他诉讼请求。案件受理费80元，由杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司负担（戴仁华同意其预交的案件受理费由杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司在判决生效后十日内直接给付戴仁华）。二审中，杨杰向本院提交：1.网上银行电子回单一份，以证明杨杰于2019年11月30日按照之前的租金标准再次向戴仁华支付2020年度租金918083.44元，戴仁华也予以接收。2.（2017）苏0581民初12182号民事判决书一份，该案也是一审法院判决，案情与本案相似，也是因为双方就之后的租金需要协商，该案中，一审、二审法院均认为不应当据此解除合同。戴仁华质证认为，1.对于电子回单真实性没有异议，但杨杰该行为不诚信，在厂房租金大幅度上涨的情况下，仅按照2014年约定的租金标准交纳属于恶意。2.对于判决书真实性认可，但该判决并非指导案例或公报案例，所涉案情与本案案情也并不相同，对本案没有参考性。二审中，杨杰认为一审中戴仁华提供的估价报告存在明显不合理：1.案涉厂房内车间层高不同，有的是标准车间，有的是大棚、辅房，但是估价报告中认定的租金均相同或相近，体现不出差异。2.一审中戴仁华也认可我方对厂房进行了装修，按照厂房现状评估价格与厂房交付时的状态不符。3.一审法院对周边厂房租金进行调查，均比评估价格低。所以该估价报告不能作为认定租金的依据，杨杰在双方没有达成约定之前按照原约定租金标准交付，不属于严重违约。戴仁华认为，1.部分车间系使用钢结构搭建，并非杨杰所称的大棚、辅房，其中也有行车等设备，能够作为正常车间使用，租金价格与标准车间一致并无不当。2.据了解，杨杰投入的装修、搭建仅花费30余万元，对租金评估影响微乎其微。3.周边厂房的租金水平与估价报告中的租金水平趋同，浮动在合理范围内，估价报告能够反映租金市场行情的客观情况。至于吉桥村村委会对外出租的房屋，属于集体资产，而且厂房主体老旧，楼层为矮层，需要翻建后才能使用，所以租金偏低，对本案没有参考性。双方在租赁协议中并未明确杨杰租赁房屋、场地的面积。二审中，戴仁华陈述：目前由杨杰使用的租赁房屋面积共计7181.15平方米（估价报告中1-12幢房屋面积共计7381.15平方米，其中5幢房屋戴仁华自用200平方米)。关于案涉厂房建造的规划审批手续，因建造时间久远，手续可能有部分缺失，经至常熟市城市建设档案馆查询，涉案租赁房屋的主体建筑（1-4幢房屋，面积共计5254.79平方米）经过了原常熟市城乡规划局的行政许可，其余租赁房屋主要为四幢车间之间的过道用钢结构“搭干”后形成的（10-12幢房屋，面积共计1234.26平方米)以及一些小面积的配套房屋（配电间、厕所等，涉及5-9幢房屋，面积共计692.10平方米）。戴仁华认为案涉租赁房屋的主体建筑和用地是经主管部门批准建设的，并非非法建筑，因此双方之间的租赁合同是合法有效的。为此，戴仁华向本院补充提供自常熟市城市建设档案馆调取的常熟市发展计划委员会常计（2002）422号《关于常熟市练塘纸箱包装有限公司迁建生产用房等项目的批复》、常熟市国土资源局常集地转复（2003）31号《关于同意集体土地使用权流转的通知》、常熟市城乡规划局2002年11月29日关于练塘双华货架厂生产用房的《建设用地规划许可证》、常熟市练塘练虞工业园总平面图（2003年8月）用以证明其陈述。鉴于上述材料加盖常熟市城市建设档案馆查档专用章，本院对其真实性予以认可。上述材料可以证明本案所涉练塘双华货架厂房屋用地有相应流转和规划许可；对于地上房屋，根据《关于同意集体土地使用权流转的通知》，常熟市发展计划委员会同意练塘双华货架厂迁建生产用房、生产管理用房4000平方米及相应道路、场地、绿化等；根据常熟市练塘练虞工业园总平面图，练塘双华货架厂总用地面积6400㎡，建筑占地面积2788㎡，总建筑面积4766㎡，但根据一审估价报告所附建设工程规划许可证，常熟市城乡规划局2003年9月5日准予建设的练塘双华货架厂生产车间建设规模为2470.5平方米。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：戴仁华与杨杰2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，合同约定的租赁标的为常熟市双华超市货架厂全部厂房、场地及部分原有固定资产（不含戴仁华自用部分200平方米），故杨杰的租赁范围并不仅限于房屋，本案案由应为租赁合同纠纷。租赁合同过程中，戴仁华收回两幢房屋自用，杨杰实际占有使用的房屋、场地较原合同约定发生变化。双方因此发生纠纷并涉诉，经生效判决确认，该两幢房屋未取得建设工程规划许可证。根据双方陈述及提供的证据，案涉练塘双华货架厂虽有集体土地使用权证及建设用地规划许可证，但地上房屋并未取得权属登记，建设工程规划许可证批准的建设规模仅为2470.5平方米，而对照估价报告所附现场勘测图与集体土地使用权证所附宗地图，厂房内现有房屋占地面积已经超过有使用权的土地面积6033㎡，房屋面积也远超过上述批准建设规模，戴仁华亦认可部分房屋系配套房屋或利用四幢主体车间之间的过道搭建的钢结构房屋，故可以认定双方《房屋租赁协议书》涉及的租赁房屋并非全部取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。戴仁华认为其中1-4幢房屋（面积共计5254.79㎡）经过相关行政许可，但现有证据尚不足以证明。戴仁华二审中提供的总平面图设计日期为2003年8月，其上显示的练塘双华货架厂总建筑面积4766㎡与2003年9月的建设工程规划许可证批准的建设规模不一致，在戴仁华没有证据进一步证明的情况下，本院目前仅能认定案涉房屋中2470.5㎡房屋经过规划许可。根据前述司法解释规定，戴仁华与杨杰签订的《房屋租赁协议书》应属部分有效，部分无效。租赁标的中涉及固定资产及在集体土地使用权证、建设工程规划许可证范围内厂房、场地的部分应属有效，其余部分应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。对于《房屋租赁协议书》的有效部分，本院认为，双方在协议中仅约定前三年按照100万元支付租金，之后的年租金按市场行情由双方再协商确定。后双方虽就第四年开始的租金标准进行沟通，但一直未能达成一致。期间双方还因戴仁华收回部分房屋的事情产生纠纷，对租金最终确定也产生一定影响。在后续租金标准不能确定的情况下，杨杰按照原租金标准（扣除戴仁华收回房屋对应租金）支付，尚不构成违约。但双方一直无法确定后续的租金标准，导致租赁协议继续履行缺乏依据。戴仁华一审中虽然提供了租金估价报告，但杨杰对此并不认可，鉴于该估价报告系单方委托形成，杨杰无法参与评估过程，也无法提出异议，故该估价报告不宜作为确定租金市场行情的依据。此外，不属于建设工程规划许可证批准范围内的房屋面积占案涉租赁房屋面积的多数，该部分房屋、场地如因合同无效而返还，对有效部分的履行也会产生影响。综合考虑上述因素，《房屋租赁协议书》有效部分无法继续履行，戴仁华主张解除应予支持。综上，戴仁华与杨杰签订的《房屋租赁协议书》部分有效，部分无效，有效部分也应解除，故戴仁华主张杨杰腾空、返还承租的房屋、场地及固定资产应予支持。贝亚特公司作为实际使用人，应共同承担腾空、返还的责任。综上，上诉人杨杰的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对于合同效力的认定及实体处理存在不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初132号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初132号民事判决第一项、第三项；三、解除戴仁华与杨杰于2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》有效部分；四、驳回戴仁华的其他诉讼请求。二审案件受理费80元，由上诉人杨杰负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年九月十六日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。