江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异83号异议人（案外人）：姚小洪，男，1980年11月6日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。异议人（案外人）：姚某，男，2016年10月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系姚小洪之子。上述委托诉讼代理人：曾探，贵州厚尚律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：江西安福农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省安福县武功山大道**，统一社会信用代码91360829492571482N。法定代表人：胡福亮，公司董事长。委托诉讼代理人：李安平，男，1979年4月1日出生，汉族，住江西省吉安市安福县，系江西安福农村商业银行股份有限公司清收事业部经理。被执行人：王义凡，男，1954年5月21日出生，汉族，住江西省安福县。被执行人：郭友平，男，1967年6月9日出生，汉族，住江西省安福县。被执行人：刘凤兰，女，1968年7月9日出生，汉族，住江西省安福县。被执行人：贵州聚银投资置业有限公司，住，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****一社会信用代码915203030856559886。法定代表人:陈建华，该公司董事长。在本院执行申请执行人江西安福农村商业银行股份有限公司（以下简称安福农商行）与被执行人王义凡、郭友平、刘凤兰、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人姚小洪、姚某对本院查封贵州省遵义市汇川区高桥镇奥特莱斯港府三期×××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人姚小洪、姚某称，请求法院解除对贵州省遵义市汇川区高桥镇奥特菜斯港府三期×××号房产（以下简称案涉房产）的查封，并依法返还给案外人。事实与理由：2018年9月，姚小洪、姚某与聚银公司、承建商贵州鑫前（集团）建设工程有限公司（以下简称鑫前公司）签订了案涉房产的《以房抵款协议书》，并签订了《自由港.商品房认购协议》，同时聚银公司于2018年9月25日开具案涉房产的收款收据。本来是聚银公司欠鑫前公司的工程款，姚小洪向鑫前公司支付购房款，由鑫前公司将案涉房产出售给姚小洪和姚某，但是为了方便后期办理房产手续，三方就签订了《以房抵款协议书》。案外人实际支付了购房款，奥特菜斯聚银物业于2018年10月10日将案涉房产交付给案外人，并出具了相关移交手续。案外人在同月对案涉房产进行了装修，装修花费30余万元，并于2018年12月正式入住，故案外人在法院查封之前已经实际占有案涉房产。期间，案外人也多次找到聚银公司要求办理产权手续，该公司称以房抵款的要报总部审批，还未审批下来，直至2020年3月再次找到聚银公司，那时候政府工作组已经进场，才知道案涉房产已被法院查封。综上，案外人与聚银公司实际签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，对案涉房产进行了装修并入住，在该期间，执行案件并没有实际发生，聚银公司不存在恶意转移资产的情况，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十九条的规定，请求法院支持案外人的异议请求。申请执行人安福农商行称，案涉房产在法院查封的时候，产权是清晰的，是在被执行人聚银公司名下。案外人与鑫前公司、聚银公司的以物抵债协议，应通过诉讼解决，与本案没有关联，与本案的执行不发生冲突。故请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，申请执行人安福农商行与被执行人王义凡、郭友平、刘凤兰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月5日作出的（2017）赣08民初24号民事判决书已发生法律效力。因被执行人王义凡、郭友平、刘凤兰未履行生效法律文书确定的义务，经申请执行人安福农商行申请，本院于2018年9月20日立案执行。申请执行事项为：一、要求被执行人偿还借款本金870万元及相应的利息；二、承担案件受理费88711元和执行费。执行中，本院于2019年10月22日依法作出（2018）赣08执238号之二执行裁定书，裁定：一、追加第三人贵州聚银投资置业有限公司为本案被执行人;二、贵州聚银投资置业有限公司在5013200元及逾期利息范围内向申请执行人江西安福农村商业银行股份有限公司承担清偿义务。本院于2019年10月31日向遵义市不动产登记中心送达执行裁定书和（2018）赣08执238号之一协助执行通知书，要求该中心立即查封被执行人聚银公司开发的坐落于贵州省遵义市汇川区；×××；×××；×××；×××的房产，查封期限为3年，自2019年10月31日起至2022年10月30日止。根据案外人提供的证据，2018年9月10日，甲方聚银公司、乙方鑫前公司、丙方姚小洪签订一份《以房抵款协议书》，该协议约定：1、甲方承诺将其所拥有的遵义市温州路【自由港.奥特莱斯城市广场】项目的商品房（购房款总价为487653元）抵付乙方工程款，乙方同意接受甲方开发的自由港项目商品房抵付等额工程款。丙方同意接受乙方以其置换的自由港项目商品房抵付乙方等额借款。2、甲方用于抵付乙方工程款的商品房信息如下：【自由港.奥特莱斯城市广场3＃地块】（三期住宅）×××号，建筑面积99.83Ｍ2，单价4800元／Ｍ2，房款总价合计479267元，维修资金8386元。3、乙方委托甲方将本协议第2条约定的商品房的买受人变更为丙方指定的购房人，丙方指定购房人为其子姚某（身份证号：5203022016********），并由姚某与甲方签订《商品房买卖合同》。4、丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》后，即视为甲方已将工程款支付乙方，乙方已归还丙方借款。甲乙丙三方的债权债务关系一次性处理完毕，后续因购房产生的契税、印花税等相关税费，按实际发生额由丙方承担。2018年9月10日，甲方聚银公司与乙方姚某签订一份《自由港.商品房认购协议》，约定乙方认购甲方开发的位于遵义市汇川区的“遵义自由港”港府住宅房号×××，暂测建筑面积约为99.83平方米，公示单价4800.83元／Ｍ2,公示总价479267元，一次性付款。本协议签订生效后，乙方须在甲方通知之日起7日内，由乙方本人携本协议、定金收据、身份证及办理银行按揭相关材料到遵义自由港.营销中心与甲方正式签署《商品房买卖合同》。2018年9月25日，聚银公司向姚某出具一份收款收据，载明收到三期住宅×××房款，人民币479267元，收款方式：抵款。目前，姚小洪对案涉房产已装修入住。姚小洪称其名下有房，姚某名下无房产。2018年7月19日，李庆向李恒转款455000元。李庆与姚小洪系夫妻关系，姚某系二人之子，系未成年人。本院认为，本案的争议焦点为案外人姚小洪、姚某提出的异议理由能否阻却本案对奥特菜斯港府三期×××号房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据案外人提供的《以房抵款协议书》约定，聚银公司、姚小洪、鑫前公司三方存在债权债务关系，在正式签订《商品房买卖合同》后，三方的债权债务关系一次性处理完毕。目前，案外人与聚银公司并未签订《商品房买卖合同》，案外人提供的证据不足以证实其向聚银公司实际支付了全部购房款。自姚某与聚银公司签订《自由港.商品房认购协议》之日至本院查封案涉房产之日，在一年多的时间内，姚小洪、姚某未对案涉房产办理过户登记手续，其对此存在过错。且姚某作为未成年人，其父母名下有用于居住的房屋。因此，姚小洪、姚某的异议理由不符合上述法律规定，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回姚小洪、姚某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年九月二十八日书记员  王兰英