安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终2056号 上诉人（原审被告）:陆正路，男，1975年2月2日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:梁青，女，1977年9月20日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合律师事务所律师。 上诉人陆正路因与被上诉人梁青房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院(2020)皖1182民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陆正路上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁青的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由梁青负担。事实和理由：一、一审未查清案件的事实,未采信陆正路提供的新证据,梁青虽然已经取得出租房屋产权证,但是梁青没有按照规定取得或办理过房屋的正常的正规的用水、用电的申请手续。出租房屋内没有合法的用水、用电的手续的办理,是陆正路难以克服的或逾越的办理申请的手续程序，从而能够证明梁青所交付的租赁物,不符合正常的使用的租赁物,也不符合双方合同的约定。一审回避双方在2018年8月25日签订的《房屋租赁合同》中关于交付租赁物的约定条件,是基于陆正路与梁青的另案生效判决，而不采信陆正路本案中所提供的新证据。梁青所交付的租赁物,是存在瑕疵或者说是不符合双方签订合同中约定条款。而只是就案审案,没有从根本上解决双方当事人之间的纠纷。且该案件在审理过程中,陆正路向一审法院申请提起针对本案的反诉申请,但是,一审劝阻陆正路不要提起反诉。二、本案而言，即使双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,但是案涉租赁物取得房屋产权证时,确实存在违反了租赁物在工程验收时,不符合《工程验收标准》的事实,包括租赁物内部的安全措施、用水、用电的批准手续、至今租赁物中所能够通水通电,都是开发商工程建设时,以开发商的名义,所申请的工程建设用电。也就是说:是临时用电;不符合双方在合同中约定的租赁物内的正常民用的用电、用水的手续。表现在:没有用电的计量电表、没有用水计量的水表,也充分地证明梁青提供的租赁物存在瑕疵或者不符合双方合同约定，存在过错,现梁青所提供的租赁物仍然处于双方签订租赁合同时的状态,达不到作为承租人签订租赁合同要实现的目的，案涉房屋租赁合同有失公平。 梁青辩称，1.陆正路要求解除合同案件经过一审、二审和安徽省高院的申请再审均被驳回，所以本案一审法院驳回陆正路的抗辩理由正确；2.一审判决所认定的本案的房屋状况自合同签订至今没有改变指的是该房屋的法律状态以及水电供应情况，而不是指涉案房屋没有经过双方的交接和装修。事实上涉案房屋已经由陆正路接收并且经过实地查看后又签订了补充协议调整了租金标准和免租期，陆正路也进行了墙体的拆除，而且梁青也按照陆正路的要求进行了线路改造；3.在案件审理过程中，一审法院也组织过双方当事人进行过调解，而且双方也自行的进行调解，在调解过程中因为陆正路的合伙人不愿意再投资才引起本案的纠纷，而且双方也谈过合同继续履行的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。 梁青向一审法院提出诉讼请求：1.判令陆正路支付梁青第二期（2019年11月1日至2020年4月30日）房屋租金325000元及逾期付款利息（以325000元为本金，自2019年10月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际履行之日止）；2.判令本案诉讼费用由陆正路承担。 一审法院认定事实：梁青、陆正路于2018年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定由梁青将其拥有产权的明光市汇金广场嘉山路138-1-1号、138-1-2号、138-1-3号、138-1-4号房屋出租给陆正路。租赁期限自2018年9月1日起至2033年12月31日止，免租期4个月，2019年1月1日至2023年12月31日前五年为70万元一年，2024年1月1日至2028年12月31日中间五年为77万元一年，2029年1月1日至2033年12月31日后五年为84万元一年，第一期租金于2018年9月1日前付清，以后每期的租金提前15日交纳，即每年6月15日及12月15日前交纳下一期房租。2018年9月8日，梁青、陆正路签订了《房屋租赁补充协议》，约定租赁期限更改为2018年9月1日起至2034年4月30日止。原一至四层年租金前五年为65万元，中间五年租金为72万元，后五年租金为79万元。装修免租期为8个月，即从2018年9月1日至2019年4月30日。第二期租金支付时间为2019年10月15日前。 2018年9月8日，陆正路向梁青交纳房屋租金10万元。2018年9月21日，陆正路向被告交纳房屋租金22.5万元。第二期租金32.5万元，陆正路未按约定交纳。 2019年6月18日陆正路提起诉讼，请求判令：1.解除其与梁青签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2.判令梁青支付赔偿款80万元。一审法院于（2019）年8月6日作出（2019）皖1182民初3049号民事判决，驳回陆正路诉讼请求。陆正路向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉。安徽省滁州市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）皖11民终2697号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陆正路、梁青签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陆正路以现有新的证据能够证明梁青所提供的租赁物不符合双方约定的条款，要求解除双方的房屋租赁合同。因案涉房屋的状况自双方签订房屋租赁合同至今没有改变，陆正路要求解除双方的房屋租赁合同的请求在其对梁青提起的诉讼中曾主张过，已被生效判决驳回，故对陆正路该请求不予审理。因此，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》应当继续履行，陆正路还应当支付租赁费325000元。双方对逾期未交租金的违约责任约定为没收合同保证金，并要求赔偿损失，但没有约定损失的计算方法，可从逾期之日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：陆正路于本判决生效后十日内给付梁青房屋租金325000元及利息（自2019年10月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际付清之日止）。案件受理费6175元，减半收取3087.5元，诉讼保全申请费2145元，共计5232.5元，由陆正路负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，梁青、陆正路签订了房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，约定梁青将案涉房屋租赁给陆正路使用，该合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，陆正路负有按时交纳租金的义务，现陆正路第二期租金已到交纳期限，故其应当向梁青支付相应租金。陆正路抗辩案涉房屋存在质量瑕疵、安全隐患，且水电安装不符合正常经营使用，故案涉租赁合同应予解除，也不应当支付租金。经查，案涉房屋已办理相应的产权证书，陆正路所举证据也不能证明案涉房屋存在质量问题、水电安装不能正常经营使用等事实客观存在，且陆正路以上述理由主张解除合同、赔偿损失的请求，已经生效判决及安徽省高级人民法院（2020）皖民申1394号民事裁定书驳回，故陆正路的上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。 综上，陆正路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6175元，由上诉人陆正路负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年九月十日 书记员  曹琰玲