包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2129号 原告：宋慧卿，女，1958年6月9日出生，住包头市。 委托诉讼代理人：梁瑞芬，内蒙古祥鹿律师事务所律师。 被告：吴燕，女，1986年10月1日出生，住包头市。 被告：包头市安家房产信息咨询有限公司。 法定代表人：姚改琴，具体职务不详。 原告宋慧卿海诉被告吴燕、被告包头市安家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋慧卿及其委托诉讼代理人梁瑞芬，被告吴燕，被告包头市安家房产信息咨询有限公司的法定代表人姚改琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋慧卿向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告吴燕签订《房屋买卖（置换）合同》；2、二被告退还原告定金10000元，购房首付款240000元，并承担违约金54000元，共计304000元；3、判令二被告支付原告自诉讼之日起至上述款项还清之日止的利息；4、本案诉讼费由二被告负担。庭审中原告明确诉讼请求为：要求被告包头市安家房产信息咨询有限公司承担连带责任，利息按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2019年1月，原告与被告吴燕通过房产中介包头市安家房产信息咨询有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定将被告吴燕所有的位于包头市××区建筑面积为72.56平方米的房屋以54万元卖给原告，并于2019年2月1日腾房给原告，原告于当日交付定金1万元，又于2019年1月7日以转账行驶转给吴燕24万元作为购房首付，吴燕向原告出具收条，转账后当日被告包头市安家房产信息咨询有限公司告知原告首付款被法院冻结并且房屋已经抵押给他人，无法过户且至今未能交付，被告包头市安家房产信息咨询有限公司作为专业房产中介，应当在购房前将房屋权属问题如实告知原告，但却告知原告该房屋没有问题，故其应当承担未履行居间合同的忠实义务给原告造成的损失。故诉至法院。 被告吴燕辩称：同意解除合同，定金1万元我已经还给了安家中介公司，首付款已经被法院冻结，违约金不同意支付，利息我也承受不住。 被告包头市安家房产信息咨询有限公司辩称：定金1万元吴燕给我了，我已经把定金和中介费都给了原告女儿，原告女儿给我打了收条。违约金和利息与我方无关，我方在本案中无过错，不承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2019年1月2日，原告宋慧卿（乙方）与被告吴燕（甲方）、包头市安家房产信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，原告通过包头市安家房产信息咨询有限公司购买被告所有的坐落于包头市××区房屋一套，房款总价54万元。合同第四条约定：乙方于2019年1月2日交付甲方定金人民币壹万元。合同第五条第2款约定：丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策、法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方需提供相应的合法证件。合同第六条违约责任约定：1、甲方须保证房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属争议或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……4、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2.3违约责任，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，但丙方所收取的中介服务费用一律不予退还。 2019年1月2日，原告向吴燕支付购房定金1万元，吴燕出具收条一张。2019年1月3日，原告支付包头市安家房产信息咨询有限公司中介费5400元、预评费100元、代办费6000元，包头市安家房产信息咨询有限公司法定代表人姚改琴出具收条一张。2019年1月7日通过原告女儿王某某账户向吴燕账户转账24万元。该24万元在进入吴燕账户后被法院冻结。 另查明，涉案房屋已经于2017年2月办理抵押登记、2018年6月28日被包头市青山区人民法院查封，现处于被查封状态，不能办理过户手续。因房屋无法办理过户，吴燕退还原告1万元购房定金，包头市安家房产信息咨询有限公司退还原告缴纳的各项费用11500元。吴燕现尚欠原告24万元购房首付款未能退还。 庭审中，被告吴燕抗辩其对自己的房屋被查封的事情不知情，包头市安家房产信息咨询有限公司亦抗辩其对以上事情不知情，包头市安家房产信息咨询有限公司提交王某某书写的《退还中介服务费协议》一份，该份协议写明在中介公司退还11500元之后，该房屋的一切纠纷与中介公司无关，中介公司不承担任何责任，包头市安家房产信息咨询有限公司据此主张其不应承担责任。原告对此协议不予认可，主张该协议的出具未经过宋慧卿的授权。本院向王某某核实，王某某称其该协议系其个人书写，未经过其母亲宋慧卿的同意。 又查明，在原告宋慧卿向被告吴燕支付24万元首付款之前，被告吴燕、包头市安家房产信息咨询有限公司均未去房产管理部门查询该房屋的权属信息。 本院认为，原告与被告吴燕签订的《房屋买卖置换合同》系三方真实意思表示，应为合法有效。在宋慧卿与吴燕签订合同之前，该房屋早已设定抵押且被法院查封，不具备合同履行的条件，原告要求解除《房屋买卖置换合同》，被告吴燕同意解除，本院予以支持。解除合同之后被告吴燕应返还原告24万元房款。对于原告要求按合同总价款10%支付违约金的请求，被告认为该违约金过高要求调整，本院认为被告吴燕将其名下已经查封的房屋卖与原告且收取了原告24万元首付款，开庭过程中又明确表示其无法返还原告房款，对原告的损失吴燕具有重大过错，严重违背了市场交易的诚实信用原则，综合考虑原告自支付吴燕24万元已近两年的各项必然损失，本院认为原告请求的违约金54000元并不畸高，本院予以支持。对于原告请求的要求双倍返还定金的请求，本院认为原被告签订的《房屋买卖置换合同》已经约定违约金，原告已经主张违约金，不能再要求双倍返还定金。对于原告主张的利息，因利息、违约金均为弥补守约方的损失而产生，因其已经主张违约金，违约金已经足够弥补其损失，不再支持利息的请求。 对于原告请求包头市安家房产信息咨询有限公司承担连带责任，本院认为尽管原告宋慧卿与被告吴燕、被告包头市安家房产信息咨询有限公司三方的权利义务均约定在同一份《房屋买卖置换合同》中，但原告宋慧卿与被告吴燕之间成立房屋买卖合同法律关系，原告宋慧卿与被告包头市安家房产信息咨询有限公司之间成立居间合同法律关系，原告要求包头市安家房产信息咨询有限公司承担责任的法律基础为居间合同法律关系，与本案案由不相符，本案不应同时处理，原告可依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条等相关法律规定，另行主张其对包头市安家房产信息咨询有限公司的权利。本案中原告请求被告包头市安家房产信息咨询有限公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求本院部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告宋慧卿与被告吴燕于2019年1月2日签订的《房屋买卖（置换）合同》； 二、被告吴燕返还原告宋慧卿房款240000元及违约金54000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、驳回原告宋慧卿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5860元，减半收取计2930元，由原告宋慧卿负担75元，被告吴燕负担2855元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  秦娇娇 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张 悦 附:相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。