广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1217号原告：跨越速运集团有限公司，住所地深圳市宝安区航城街道后瑞社区深圳机场航站四路汉莎航空园区******，统一社会信用代码91440300665859389F。法定代表人：胡海建。委托诉讼代理人:刘国栋、曾尚游,系该公司员工。被告：广州源海实业有限公司，，住所地广州市萝岗区九龙镇红卫村泗和二街**101统一社会信用代码91440116769533420G。法定代表人：莫海声。被告：莫海声，男，1963年7月4日出生，汉族，住广东省化州市，两被告的共同委托诉讼代理人：马炯永，广东一粤律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：张红丽，广东一粤律师事务所实习律师。原告跨越速运集团有限公司（以下简称跨越公司）诉被告广州源海实业有限公司（以下简称源海公司）、莫海声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘国栋，两被告的共同委托诉讼代理人张红丽、马炯永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告立即支付违约金500万元；二、两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年11月23日签订《租赁合同》（合同编号：SS1710-01805）及《补充协议》（合同编号：SS1710-01805-1），约定被告向原告出租19980平米库房，7000平米办公室，并约定2018年05月01前交付，租赁至2026年04月30日止，总租赁期8年,合同总金额：104471712元。原告按约提供了中国银行开立的500万元保函一份。因源海公司一直未按合同约定施工建设，不能按期交付房屋。2018年4月14日双方再次签订《补充协议》（SS1710-01805-4），约定2018年8月1日前交付B库，2018年11月30日交付A库。未按时交付的延期期间将作为交付后的免租期。截止2019年09月02日，B库延期时长达到493天，A库延期时长达到400天，且经多次催促无果。根据《租赁合同》第七条第（二）款、《补充协议》（SS1710-01805-4）第二条之约定，2019年09月03日原告决定解除《租赁合同》（合同编号：SS1710-01805）和相关补充协议，并通过EMS、微信、电话等方式履行完通知义务。通知内容包含请被告收到通知后10个自然日内按约定赔偿损失和承担违约责任。然而，被告至今未交付房屋也未承担违约及赔偿责任。无奈向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。源海公司辩称：一、案件基本事实。2017年11月23日，原告与我方位于花都区花东镇（待建）源海物流园签订了《租赁合同》、《补充协议》，按照合同及协议约定如下：1、租赁物的基本情况：租赁位于花都区××海物流××约3万平方米的待建物业，其中库房19980平方米，办公室7000平方米；（详细见证据《租赁合同》第一条第一点）。2、建筑设计的确认：建筑施工图纸，需要原告确认后方可以施工；双方经确认的图纸交原告存档（详细见证据《租赁合同》第一条第2点）。3、银行保函：（1）若原告在交付房屋之前需提前解约，所缴纳的保证金不予退还；（2）若被告（源海）在交付房屋之前需提前解约或交付时达不到交付要求的，被告按保函金额500万作为违约支付给原告；（3）银行保函有效日期：2018年7月31日（自动失效）；（详细见证据《租赁合同》第二条第6点）。2017年11月23日至原告解除合同通知之日，我方一直按照合同约定履行，包括委托第三方设计公司进行设计、进行前期的基建凭证工程，报建事宜等，总共已经支付了288余万元（不含应付未付部分）。涉案工程尚未动工，不能归责于我方。事实上，本项目是针对原告而单独设计的项目，按照合同约定设计图纸必须按照原告的要求，设计图纸一直没有最终确认并未完成最终的报建审批。二、法律意见。基于上述事实，我方提出答辩意见如下：1、从违约归责原则来看，被告不存在违约的行为，事实上解除合同的违约方为原告（1）按照合同约定看来：事实上，涉案的项目为量身定做的项目，建筑的前提是经过原告同意确认施工图纸方能开始动工，按照《租赁合同》第一条第2点及《补充协议》第一条的明确规定，设计图纸必须由原告确认，而且该图纸由原告保存。事实上，该图纸一直尚未确认。（2）按照事实行为来看：涉案项目因原告的原因一直无法推进，责任不应归责于被告。另外，根据原、被告跟进的项目负责人的微信聊天记录看来，原告是同意或默许被告在逾期以后，继续申请报建以获得最终的报建图纸的。事实上，原、被告双方在合同约定的交付时间逾期后，以事实行为继续履行约定。原合同的约定交付时间已经失效。2、从合同的解除权来看，原告方不存在逾期的解除权（1）按照《租赁合同》第七条的规定2项共计10点的解除条件来看，原告无权在物业尚未建成的解除权；（2）从事实行为来看，原告在合同约定的2018年8月1日最后交付日期后，仍与我方商议设计图纸事宜，甚至在2019年7.8月仍同意我方继续设计申报，原告以事实行为同意继续履行原合同。但却是2019年9月，在没有给出任何合理期限的情况下，要求解除合同没有任何合同依据以及事实依据，实属原告单方违约，单方解除合同。3、从银行保函的约定来看，保函针对的情况不存在，而且保函早已经失效，不存在担保作用（1）银行保函设立的目的仅为保障本量身定做的项目能启动，按照银行保函约定，其仅有1种赔付责任，即谁提出解除合同，谁提供对等的担保责任，而该银行保函并未约定逾期交付的担保责任。（2）银行保函约定有效担保金额为500万，有效日期为2018年7月31日，该银行保函早已经失效。准确来说，是在原告以事实行为继续履行《租赁合同》期间已经失效，在此期间，原告也并未更换新的银行保函；由此可见，保函早已经不存在，担保约定已经失效；4、从实际损失来看，原告不存在实际经济损失，反而是我方为此投入了数以百万的损失。（1）原告不存在所谓的损失。事实上，原告的银行保函资金早已经原路退还，其不存在任何直接的经济损失。为此，在此后以实际行为履行合同的过程中，原告为此项目并非急用，而怠与履行，一直拖延设计、报建事宜。（2）我方方存在巨大的经济损失，我方为了履行合同委托第三人设计、进行前提的土地平整，为此对外签订的相关的合同，并已经支付了288余万元，目前仍有尚未支付的费用。综上所述，涉案的项目是一个为原告量身定做的，在整个设计、报建、施工过程中，被告一直履行合同约定的义务，尽管存在基建逾期的问题，但是逾期责任在于原告一直未能确定一个符合报建要求的图纸，该逾期不能归责于被告。并且，原、被告也以事实行为继续履行合同，原告在未给与合理时间的情况下，单方解除《租赁合同》，应该认定原告违约。在原告无任何经济损失，而且导致我方数以百万计的经济损失。我方认为原告的诉讼请求是没有事实与合同依据的，请求予以驳回。上述答辩意见，请法院采纳。被告莫海声辩称：本案与我无关。经审理查明：涉案租赁物位于广州市白云机场花都区花东镇山上村留用地源海物流园的库、房、及其相关附属设施，由被告向广州市花都区花东镇山下经济联合社承租。原告陈述：其租赁的是空地，没有设施和库房。被告陈述：涉案租赁物上的工程在申请规划报建，是为原告量身定做，因原告要求增加车库数量，后没有确认施工图纸，又因为项目在机场控规范围内政府方面的原因，一直没有完成规划报建手续。两被告在庭审当日确认涉案租赁物仍为空地。本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案租赁物的规划报建情况，该局回函称：根据贵院提供的建设用地规划红线图及地理位置，经核查，涉案地块中，西侧地块为穗空港国规业务[2018]38号文（规划条件）所指地块，该地块于2019年5月20日经穗空港国规批的地上建筑申领《建设工程规划许可证》的记录，由于涉案地块位于空港经济区重点开发区域，有关该地块的审批职能由广州空港经济区管理委员会行使，有关该地块的详细审批职能建议贵院向广州空港委国土规划部门了解。本院再次向广州空港经济区管理委员会发函询问上述问题，广州空港经济区管理委员会回函称：根据你单位提供的位置信息及建设用地规划红线图，经核查，涉案地块于2019年取得建筑工程涉及方案批复（穗空港国规批[2019]8号）和《建设工程规划许可证》（穗空港国规建证[2019]48号），批准的建筑项目为1幢地上3层、地下、地下**商业（自编号电子商务楼），地上建筑面积30661方米、地下、地下建筑面积480方米（详见附件）。2017年11月23日，被告源海公司作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》、附件（设计平面图、施工图）及《补充协议》，约定原告向被告承租涉案租赁物用于物流仓储办公，租赁期限自2018年5月1日至2026年4月30日。合同第一条第2点约定：甲方建筑施工图纸定稿后应交乙方确认，设计不合理或不能满足乙方需求的乙方有权提出修改意见。设计图纸经双方确认后方可进行施工，双方经确认的图纸交乙方存档。合同第二条第6点对保函约定：乙方须向甲方出具500万元银行保函作为本合同的履约担保，须在签署本合同后30个工作日内出具。甲方收取保函并开具合同保函收据给乙方。乙方在房屋交付之前需提前解约的，所交纳的保证金不予退还。甲方在房屋交付之前需提前解约或交付时达不到交付要求的，甲方按保函金额500万作为违约金支付给乙方。合同第七条第（二）项约定：有以下情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方退还所交纳的租赁保证金，按银行同期贷款利率支付保证金的利息，并赔偿乙方因解除合同造成的一切损失。l、甲方逾期30天未将该物业交付给乙方使用；2、该物业存在所有权或使用权的瑕疵或限制，影响乙方正常使用；3、该物业的主体结构出现损坏且甲方不及时维修，影响乙方正常使用。同日，原、被告源海公司签订一份《交付确认协议》，约定：主合同约定的该物业的实际建筑与设计图纸、施工图纸一致，主体结构和附属设施满足乙方要求。原告陈述：该协议是双方对图纸的施工资料的确认，并非被告抗辩所说原告未进行过图纸确认从而导致交付延期。2017年11月7日，被告源海公司作为发包人，广州市科壹建筑设计有限公司作为设计人签订一份《建设工程设计合同（一）》、《建设工程设计补充协议书》、《留用地代理办证服务协议书》。2018年4月14日，被告源海公司作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订一份《补充协议》，约定：一、双方一致确认并同意：2018年8月1日前交付主合同约定租赁物中的B库供乙方投入使用，甲方应于2018年11月30日前交付主合同约定租赁物中的A库供乙方投入使用。自2018年11月30日完成全部交付租赁物后6个月内向乙方提供房产证、消防证等。二、根据前款约定，甲方逾期仍未向乙方交付主合同约定的租赁物或房产证、消防证的，延期期间将作为交付后的免租期间。三、其它约定按主合同履行，未尽事宜双方协商解决。四、本补充协议，一式肆份，各持两份。本协议与主合同具有同等法律效力，双方签字盖章后生效，本协议与原《租赁合同》、补充协议有冲突的地方以本协议为准。合同签订后，原告并未向被告源海公司支付过任何款项。2017年12月28日，原告向中国银行股份有限公司深圳市分行申请开具了一份《履约保函》，称：鉴于跨越速运集团有限公司于2017年11月23日与你方签订了租赁合同（合同编号：SS1710-01805，以下简称“合同”）中国银行股份有限公司深圳市分行根据该合同和应申请人的要求，兹开立以你方为受益人、金额不超过5000000元的不可撤销的见索即付履约保函。我行保证履行如下义务：在保函有效期内，如果申请人未能按其约定履行其义务，我行无条件地、不可撤销地保证并约束本行及其后继者，一旦收到你方签署的包含以下内容的书面索赔通知以及本保函的正本原件后5个工作日内，无条件且无追索地向你方指定银行账户支付所要求的全部金额，但累计金额不超过5000000元。（1）声明保函申请人未按照合同中规定的义务履约，并且（2）明确列出申请金额。本保函的担保金额将随我行已向你方支付的金额自动作相应递减。本保函自开立日起生效，有效期至2018年7月31日。要求支付的通知书须在上述期限内亲自递交或以挂号邮件寄至我行，否则我行在该保函项下的责任自动解除。保函到期后，无论你方是否将保函正本退回我行，本年函均自动失效。本保函未经本行同意不得转让。本保函适用中华人民共和国法律并按中华人民共和国法律解释。原告为此支付手续费17916.67元。2018年9月2日（该通知函尾部写明，但根据文意此处应是笔误，时间应为2019年9月2日），原告向两被告发出一份《通知函》，称：截止2019年9月2日，B库延期时长达到396天,A库延期时长达到276天，且经多次催促无果。根据《租赁合同》第七条笫（二）款、《补充协议》(SS1710-01805-4)第二条之约定，我公司决定自本通知函发出之起解除《租赁合同》（合同编号：SSl710-01805)和相关补充协议。请贵公司收到本通知后10个自然日内按约定赔偿损失和承担违责任。损失包括利息损失452900元（500万×4.75%÷360天×647天），保函手续费损失17916.67元，利益损失5021460元整（损失高于500万押金，因此择损失金额。B库9000平米×45元／平米÷30天×396天+A库12000平米×45元/平米÷30天×276天）。违约金：1647682.9元。总计：7139959.5元。原告与2019年9月3日向两被告寄出上述《通知函》，并提交2019年9月4日被他人签收的快递妥投记录。两被告庭审质证时表示其在2019年9月4日收到上述《通知书》。2019年7月4日，广州空港经济区管理委员会、广州白云机场综合保税区管理委员会向广州市花都区花东镇山下经济联合社发出《关于缴纳易地建设费的通知》，称：经广州空港经济区管理委员会穗空港国规批【2019】8号文批准，你单位在花东镇山下村地段拟建1栋商业楼项目，应缴纳防空地下室易地建设费3832650元。广州市花都区花东镇山下经济联合社于2019年7月10日缴纳。两被告提交了微信名为“蒋斌”、“跨越向风”的聊天记录截图，拟证明原、被告一直处于前期的协商建筑设计的阶段，原告尚未就建设设计定下最终的方案，被告逾期履行是经过原告的同意，被告一直履行合同，不存在违约。原告对上述聊天记录真实性不予确认，聊天记录自2018年7月2日起显示被告进行了临时的施工申报，进行了相关的报批手续，该申请及报批手续均是需要图纸等相关资料报备，结合《交付确认协议》，能够证明图纸已在2017年11月23日经过原、被告确认，原告对延期不存在过错或违约，同同时上述聊天记录显示涉案房屋一直到2019年7月9日尚未动工，相关规划许可证在2019年7月之前仍未办理，与向风的聊天记录显示在2018年11月时，被告对于工程尚未开始动工，甚至动工前的报批手续仍未完成。两被告提交自制的《花都项目费用》、2018年2月8日与潘新权签订的《工程承包合同》、2019年8月15日与广东荣骏建设工程检测股份有限公司签订的《技术服务合同书》、与核工业广州工程勘察院签订的《建设工程钻探合同（一）》、与广东省建政成检测有限公司签订的《中澳新自贸产业园电子商务楼噪声检测合同》及相应的发票若干，拟证明被告按照合同约定履行合同前期的设计以及部分基建事宜，花费超过288万元。原告对上述证据不予确认，认为与本案无关，与原告无关。诉讼中，原告表示：其不主张法院判决解除合同。关于本案诉讼请求，原告明确其依据是2018年4月14日的《补充协议》第二条，逾期期间不收租金意味着被告作为出租人以每月租金标准承担延期期间的违约金，并向本院提交违约金计算方式，说明虽然计算出来是746万，但原告只要500万。两被告认为该补充协议未约定逾期支付的违约金，这是原告的误解。本院认为，原告与被告源海公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。合同相对方为原告与被告源海公司。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”虽然被告源海公司提交微信聊天记录及其与其他案外人签订的一系列合同，但上述证据并不能充分证明其已履行合同义务，未能履行交付责任不是其的过错，且根据原告与被告源海公司之间签订合同的行为及日常商业行为常识，涉及到合同的重大变更理应采取书面形式约定或告知，但被告源海公司均未能提交充分证据证明，因此对被告源海公司的抗辩，本院不予采纳。根据《租赁合同》及《补充协议》约定，被告源海公司未按时向原告交付涉案租赁物中的B库、A库，已构成违约，原告向被告源海公司发出《通知函》解除《租赁合同》及相关补充协议，符合合同约定，原告与被告源海公司之间的《租赁合同》和相关补充协议已解除。《租赁合同》第二条第6点的违约金规定的违约情形为被告源海公司在房屋交付之前需提前解约或交付时达不到交付要求，不适用于本案中被告源海公司的违约情形，且原告与被告源海公司在2018年4月14日的《补充协议》中对本案中被告源海公司未能按时交付涉案租赁物的违约责任作出了明确约定，因此，被告源海公司的违约行为应适用于《补充协议》第二条的约定。根据该条约定，被告源海公司未向原告支付租赁物，延期期间将作为交付后的免租期间，因此被告源海公司承担的违约责任为给予原告免租期。而原告明确其诉讼请求依据为该《补充协议》第二条，且主张此条款意味着被告源海公司应按照租金标准向原告支付延期期间的违约金，不符合本条约定的内涵，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告跨越速运集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23400元，由原告跨越速运集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  袁贞二〇二〇年九月十一日书记员  黄瑜彭小容