广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3568号上诉人(原审原告、反诉被告)：胡岳敏，男，1993年12月13日出生，汉族，住广东省开平市****办事处三江上户头村七巷14号。公民身份号码：440************21X。委托诉讼代理人：胡立文，男，住广东省开平市****办事处三江上户头村六巷2号。委托诉讼代理人：梁荣军，广东星辉律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：周文赞，男，1981年10月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********吉祥楼之六503房。公民身份号码：440************17X。委托诉讼代理人：叶秉光，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏弘扬，广州金鹏律师事务所实习律师。上诉人胡岳敏因与被上诉人周文赞租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡岳敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡岳敏一审的诉讼请求，驳回周文赞的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由周文赞承担。事实和理由：一、胡岳敏认为一审法院在认定双方签订的合同属于无效合同是错误的。在周文赞租赁期间，土地报建从未对周文赞造成任何影响，周文赞在租赁期间也没有提及过这个问题。二、一审法院认定胡岳敏请求周文赞赔偿酒楼设备物件费用30万元没有事实和法律的依据，是错误的。周文赞应返还租赁时清点的物品给胡岳敏，若无法返还，则应折价赔偿给胡岳敏。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损坏赔偿责任。”台风来袭时，周文赞没有尽到承租方的责任，导致物品严重损坏，应承担赔偿责任。四、胡岳敏认为无须返还押金12万元给周文赞。因为双方签订的合同有效，按照合同约定，周文赞存在违约行为，胡岳敏有权没收其交纳的12万元押金。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，改判支持胡岳敏一审的诉讼请求。周文赞辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，胡岳敏提出的上诉请求和事实理由不成立，应驳回胡岳敏的全部上诉请求，维持一审判决。胡岳敏向一审法院起诉请求：1.解除胡岳敏与周文赞于2015年8月26日签订的《出租合同》；2.周文赞清偿胡岳敏的租金38万元及其利息(以实际欠款金额为基数按人民银行同期同类型贷款利率计算，从2018年1月1日起计算至全部欠款清偿完毕之日止，利息暂计至2019年10月9日止为32389.72元)，及从2019年8月起至周文赞将涉案酒楼交回给胡岳敏之日止，仍按每月2万元的标准计付租金给胡岳敏；3.周文赞赔偿胡岳敏恢复酒楼原状所需的费用60万元(申请对酒楼的损坏程度进行鉴定并以实际评估鉴定损失为准)；4.周文赞赔偿胡岳敏酒楼设备物件费用30万元(申请对相关设备物件的损失进行鉴定并以实际评估鉴定损失为准)；5.本案相关诉讼费用、鉴定费由周文赞承担。周文赞向一审法院提出反诉请求：1.胡岳敏向周文赞返还押金12万元；2.判令胡岳敏赔偿周文赞装修装饰费用、停工停业损失费用共计45万元(其中装修装饰费用5万元；2017年9月至2019年11月停工停业损失40万元)；3.胡岳敏承担本案反诉及本诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：开平市*****民委员会(下简称“八一村委会”)为开平市长沙区*****商业用地(位于旧广湛公路侧，性质为划拨)的土地权属人，使用面积1508.9平方米，该地块已经领取《建设用地规划许可证》。八一村委会为开平市长沙区*****临时商铺的建设单位，层数壹层，建筑面积为197平方米，有效期至2013年5月11日。胡岳敏与周文赞双方确认八一村委会把上述1508.9平方米土地、临时商铺及周边构筑物一并出租给刘镇海，后转租给胡岳敏，再转租给戚柳菊，最后由胡岳敏转租给周文赞。2012年3月30日，刘镇海(甲方)与胡立能(乙方)签订《租赁合同书》，约定：刘镇海将位于开平市长沙八一东风开发区康味餐厅及规划内用地出租给胡立能使用，租赁时间从2012年3月31日至2025年12月31日止。刘镇海在合同落款甲方处签名，胡立能在合同落款乙方处签名。2015年8月26日，胡岳敏对转租一事征得其父亲胡立能同意后，胡岳敏(甲方)与周文赞(乙方)签订《出租合同》，约定：胡岳敏将酒楼(原名“康味餐厅”)出租给周文赞使用，租赁时间从2015年8月26日起至2025年12月31日止，每月租金为2万元；交租方式为每季度5号前一次性缴交租金6万元，如不按时交租，胡岳敏有权终止合同，没收押金；周文赞签合同时必须要交12万元为押金，到期返还周文赞；胡岳敏提供场地和酒楼内一切设备给周文赞使用，直至到期为止，期间不能拆建筑物、电器和厨房等设施，更不能变卖，如需要加建改进需和胡岳敏协商；周文赞租用酒楼期间如政府部门需要拆建征地改路扩建问题需和胡岳敏协商，按改建扩建程度商量租金金额；周文赞租用到期一切建筑物、电器款、厨具和其他等财物交回胡岳敏。胡岳敏和周文赞均在合同落处签名并捺印。同日，租赁双方在物件清单上签名确认将空调机、电视机等设备物件若干自即日起交给周文赞使用。合同签订后，胡岳敏依约将酒楼(临时建筑物)、土地(含有证面积1508.9平方米以及周边空地共约4000平方米)、设备物件及其他无证构筑物等交付给周文赞使用。关于原承租人戚某向胡岳敏交付的12万押金，周文赞称其从戚某手中转租后，周文赞已向戚某支付12万元，胡岳敏亦视同周文赞向胡岳敏交付了12万押金。2015年9月6日，周文赞接手酒楼后重新办理营业执照，类型个体户，名称为开平市长沙老班长美食城，经营场所为开平市**********，经营者为周文赞，组成形式为个人经营，经营范围为餐饮服务。开平市长沙老班长美食城从2015年10月正式对外营业。周文赞承租后按约定向胡岳敏授权的收款人胡立文(胡岳敏叔父)支付租金，一直支付至2016年上半年。2016年5月左右，由于省道S274线开平市区改线工程(西环长沙段)的建设，周文赞承租的地方有部分落在该工程建设范围内，因此，开平市政府对周文赞承租的部分场地及相关设备进行征收拆迁进行补偿。周文赞随后于2016年6月停止营业至今。2017年6月20日，刘镇海(甲方)、胡立文(乙方，经胡岳敏授权)、周文赞(丙方)与八一村委会(见证方)就补偿款999266.95元的分配事宜共同签订一份《补偿款分配协议》，约定：刘镇海、胡立文各得拆迁补偿款5万元、共得租金36万元(胡岳敏与周文赞确认该款抵作2016年下半年至2017年12月期间的租金)；剩余拆迁补偿款539266.95元属周文赞所有，其中339266.95元直接由八一村委会打入周文赞账户。刘镇海、胡立文、周文赞在协议落款处签名并捺印，八一村委会在协议落款处盖章。开平市长沙老班长美食城在停业期间，分别于2017年8月23日与2018年9月15日连续遭遇两次超强台风(“天鸽”、“山竹”)的侵袭，损毁情况极为严重。台风灾害后，胡岳敏、周文赞均无对美食城的设备财物进行清点，亦未对受损的建筑物进行任何修缮或重建。2020年2月11日，一审法院到开平市长沙老班长美食城进行现场勘验，见其已停业荒废，破烂不堪，仍保留“八一老班长”的招牌，现场残留砖木结构屋舍数间，钢构及竹木搭建的屋顶破损严重，外露铁制支架和照明灯；屋舍内破烂肮脏，铺满灰尘，大量残旧破败的木制桌椅等物品废弃散布一地；屋舍外的另一边为空地，面积约有三四百平方米，地面铺有砂石，周边杂草丛生。一审庭审中，周文赞确认因遭遇两次台风的侵袭，当初由胡岳敏交付给其使用的设备财物已全部毁坏，现已无法返还。另，胡岳敏在一审庭审中诉称目前已无法对恢复酒楼原状的费用以及酒楼设备物件的损失进行评估鉴定；周文赞则认为胡岳敏提交的证据并不能支持其提出鉴定的申请，因此存在无法鉴定的可能以及产生的不利后果均应由其承担。一审法院判决：一、驳回胡岳敏全部诉讼请求；二、胡岳敏应在判决生效之日起十日内向周文赞返还押金12万元；三、驳回周文赞其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16840元(胡岳敏已预交)，由胡岳敏负担。反诉受理费4750元(周文赞已预交6800元)，由胡岳敏负担999.88元，由周文赞负担3750.12元。周文赞多预交的3049.88元，一审法院予以退回；胡岳敏应向一审法院补缴案件受理费999.88元。二审中，周文赞没有提交新证据。胡岳敏提交2012年4月2日刘炎军与胡立能签订的《移交物品清单》、2013年6月20日胡立能与姓易的签订移交物品情况，用以证明胡立能与上一手出租方移交案涉餐厅物品以及设备的情况。经质证，周文赞对胡岳敏提交的前述证据认为：1.该两份证据胡岳敏完全有条件在一审时向法院提交，但其没有提交，所以该两份证据不能作为本案的新证据，不应采纳。2.对其真实性、合法性不予确认，对于其关联性是其与案外人的关系，与本案不存在关联，至于胡岳敏与周文赞之间相关的物品的交接情况，胡岳敏在一审已提交相关证据并经一审法院都予以查明。另对于胡岳敏在一审中提交的移交清单，周文赞予以认可。经审查，胡岳敏提交的前述证据形成于诉讼前，其无正当理由未在一审中提交，且该移交清单均为案外人之间签订，与本案不具关联性，本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对胡岳敏的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.胡岳敏与周文赞所签订的《出租合同》的效力问题；2.胡岳敏一审的各项诉请应否予以支持的问题。关于第一个争议焦点。经审理查明的事实，胡岳敏与周文赞签订的《出租合同》的租赁物主要有1508.9平方米的有证土地、197平方米的临时商铺(包括经营酒楼所需的若干设备物件)、其他的无证构筑物和空地。首先，关于197平方米的临时商铺及无证构筑物租赁部分的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，本案中，197平方米临时商铺的有效期至2013年5月11日，已过有效期，而胡岳敏在一审法庭辩论终结前仍未提交经主管部门批准延长使用期限的证据，亦未提交周边其他构筑物取得相应的建设规划许可证或经主管部门批准建设，故应认定该部分的租赁无效。其次，关于有证的1508.9平方米土地以外的周边空地。本案中双方当事人均无法提供涉及该周边空地的土地使用权证或者权属凭证，无法判断该土地性质属于农用地还是建设用地等，该部分租赁合同的合法性存疑。再次，关于有证1508.9平方米土地部分。该部分土地已领取《建设用地规划许可证》，本案中亦无证据显示该部分土地的权属人或出租人对于胡岳敏的转租行为提出异议，该部分的租赁是胡岳敏与周文赞双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该部分土地租赁是合法有效的。但周文赞租赁案涉土地及地上建筑物是用于经营酒楼，从租赁合同的约定用途和实际用途方面来看，在租赁合同的履行中起到关键性、决定性因素的是地上建筑物，该建筑物占用范围内的土地以及周边空地对于经营酒楼而言是配套和辅助，该部分脱离建筑物部分无法得以全面、实际、独立的履行，亦无法实现周文赞租赁案涉场地用于经营酒楼的合同目的，因此租赁合同中地上建筑物的部分无效，直接决定和导致了租赁合同的整体无效。故一审法院认定双方当事人签订的《出租合同》无效合理有据。进而，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审判决胡岳敏向周文赞返还押金12万元，处理正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。首先，关于胡岳敏诉请周文赞支付2018年1月1日后的租金及相应利息的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然本案租赁合同无效，但周文赞实际占用租赁物期间仍应按照约定的租金标准支付使用费。在诉讼中双方当事人均确认周文赞经营的涉案酒楼因市政道路工程征收之故自2016年6月之后停业，加上后期遭遇两次超强台风袭击而一直停业至今，而且周文赞已经支付了停业前的全部租金。2018年1月1日之后，周文赞实际上并无占有使用租赁物，因此，胡岳敏请求周文赞支付2018年1月1日以后的占有使用费及相应利息，缺乏理据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。其次，胡岳敏诉请周文赞赔偿恢复酒楼原状费用60万元的问题。涉案酒楼的建筑物由已过有效期的临时商铺和其他无证的构筑物共同组成，不属于合法建筑的范畴。胡岳敏在二审调查中陈述涉案场地现已因市政道路工程征收而全部被推平，故已无修复的必要性，胡岳敏的该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。再次，胡岳敏诉请周文赞赔偿酒楼设备财物30万元的问题。胡岳敏交付给周文赞经营酒楼配套使用的设备物件，由于租赁合同无效而应予返还，但因遭遇两次超强台风侵袭导致全部严重损坏或灭失，事实上已无法返还，现涉案场地亦已因市政道路工程征收而全部被推平，客观上也无法进行残值的估价鉴定，且该设备物件是因不可抗力而全部毁损或灭失的，并非承租人周文赞的故意或过失行为所致，不能归责于周文赞。因此，胡岳敏该请求缺乏事实和法律的依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，胡岳敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17691.5元（已由胡岳敏预交18190元），由胡岳敏负担。胡岳敏多预交的498.5元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年九月二十七日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩