广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7003号 原告：刘娟，女，1985年5月27日出生，汉族，户籍所在地南宁市江**。 被告：黄宗贵，男，1977年12月15日出生，汉族，户籍所在地南宁市青秀区。 原告刘娟与被告黄宗贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告刘娟、被告黄宗贵,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘娟向本院提出诉讼请求,请求判令：1.被告退回2个月房屋租金共计4000元；2.被告扣除10份前的物业及水电费后退回房屋租赁剩余部分押金（原房租押金3000元）。事实与理由：原告于2017年6月26日与被告签订房租租赁合同,约定2017年7月1日起,租赁被告位于江南区绿城印象2栋Ａ单元803号房,作为办公用,租期暂为1年。租期满后,由于双方无异议继续续租,租金原告已付到2018年12月。但期间被告欲卖本房屋,其多次或允许房产中介自行过来房屋看房并拍照。签订合同时由于被告持有本房屋一把钥匙,原告提出为了避免房东私自进入房屋,双方约定须取得原告同意允许后，其或房产中介方进入看房并拍照。但2018年10月19日星期五,由于原告不在本房屋办公（房屋内只有原告同事1人）,未同意允许被告通知过来到门口的房产中介进入看房,为了不影响被告带人看房和原告办公,双方约定租赁期限为本月（即2018年10月份）,退还2个月租金和收房无异议后退还押金。由于被告于25日又带领房产中介上来看房（据被告介绍,目前打算给Ｕ优居房产中介独家代理,故需要再仔细看房）并检验房屋情况,当时口头提出让原告修复复合木地板。原告搬离且清洁后,于2018年10月26日正式通知被告进行退房,被告以按照25日提出的修复复合木地板问题让原告自行修复后再收房。鉴于原告不服,认为损害起因不是因为原告使用不当,双方就租赁交付时的原貌进行辩解,被告提供一组说是租房前房屋的照片,但原告从相关网站看到这组相片拍摄于原告租房前很早一段时间。另外,期间,被告多次带房产中介进入房间看房,每次不是当面就是电话跟其提过木地板事情（地板已经出现损害,不是原告所为,原来已存在的事实）,被告均对原告说“我知道的”,其他事宜只字并提。秉着好聚好散原则,原告提出需要双方正式提出解决方案。2018年10月27日星期六早上原告正式通知被告在租赁房内进行验房,由于被告说其在南宁学院邕宁校区上课无法过来,又提出原告必须先修复好损害的复合木地板后方进行验房。原告也提出,如果由于被告个人的原因不能按时过来验房,本人持有免责权。鉴于此,被告说其马上请假过来,时间约40分钟,但期间必须由原告找来装修师傅,使其方便与师傅就如何修复木地板面对面说清楚。经正式检验后,除房屋内复合木地板损坏问题外其余房屋、设施问题已验均无异议。在场人员为原告与被告双方2人、原告同事1人、Ｕ优居房产中介服务人员1人、木地板修复师傅1人和原告爱人共计6人。由于被告房屋租给原告之前也是出租,被告也承认租与原告时复合木地板有点翘,但原告签于被告夫妻均为教师,由于尊重其职业而大意未进行拍照作为凭据,也遵守被告的提醒——尽量不要使用房间内的卫生间,可能会漏水进一步影响复合木地板。鉴于此,原告从未使用房屋内的卫生间进行用水,但由于复合木地板的自身使用的年限和质量的影响（据邻居介绍,本房屋已装修超五年,且长时间出租）,即使原告避免个人使用不当,但该处的复合个木地板出现明显损坏。原告承认作为承租人,具有一定的责任,曾向被告提出进行经济赔偿,但被告拒绝并坚持要对损坏部分进行修复。此前,原告有向被告提出,即使进行修复,不可能跟原来的一样,但被告还足坚持让我修复,并让原告从万泰隆建材市场找到装修师傅到现场。因为师傅现场提到新旧地板的不同,会出现板材本身、色泽、接缝不符的情况,原告根据木地板修复师傅的建议向被告提出:将整个房间的复合木地板全部替换新的,费用一人一半（根据损坏的面积约房间的一半）;又或者被告自行找人修复,费用原告来承担,但均被拒绝。于是,在原告与被告2人、Ｕ优居房产中介服务人员1人、木地板修复师傅1人、原告同事1人、原告爱人共计6人在场,就如何修复木地板进行确认修复方案,包括修复范围、修复程度、修复用材、使用扣条。双方已达成修复方案,且无异议后让师傅进行修复。期间,用材方面再次与被告确认,得到允许后方进行施工。同时,由于被告以忙为由,初定30号直接委托Ｕ优居房产中介服务人员上来与原告进行验房,如原告提前修复也可通知其来验房。于2018年10月29日,师傅已完工,原告通知被告进行验收,被告以无时间为由,让家里老人2人和Ｕ优居房产中介服务人员1人（与26日中介即务人员不是同一个人）共计3人,与原告进行验收。结果,被告以不美观理由不接受原告的修复成果,拒收房且并未解除租约。原告与被告双方就美观问题进行电话沟通,被告不认可,认为应修复与原来差不多,但师傅已尽力,无法达到被告的后来说的差不多样貌。这次修复费用共计786元,未计原告的误工费。双方就此争执,被告因此说如果不是原告的原因,不是原告心虚,不是因为原告公司做见不得人的事,怎么不给2018年10月19日星期五已在门口中介进入房屋看房,怎么会这么快搬离。为此,作为一名在职教师,不但言行举止有损教师品德,而且对原告生活、工作带来严重的影响,对原告合法、正常运行的公司进行污蔑。于2018年10月30日星期二早上,原告双方2人、被告家属1人、原告同事1人,原告爱人共计5人,再次在803号房进行最后的协商确认。被告坚持收回房屋且称换锁芯,但不认可修复结果,拒退租金和押金。原告已将所有钥匙交回（共四把）,房屋不再使用。 被告黄宗贵辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。1.被告与原告于2017年6月26日签订房屋租赁合同，将位于南宁市绿城印象2栋Ａ803号房屋出租给原告作为办公用，为期一年。到2018年6月租赁期满后，由于家庭一些实际原因，被告想将江南区绿城印象城2栋Ａ803房的房屋出售。但原告和被告协商，希望在未出售前继续租赁。经过双方协商，原告按原来的合同条款继续租赁该房屋，但可以在事先预约的前提下让人看房，看房时也会事先通知原告，原告方配合看房，因而在租赁期满后经双方约定继续租赁至2018年12月31日（已交租金），合同按原来的条款同等情况生效；2.在2018年10月，原告方表示不愿意再租赁该房屋，通知被告去验查房屋时，发现主卧室复合木地板出现明显的浸泡膨胀，甚至到了连主卧门都关不上的程度，于是要求原告修复。原告就说是被告房屋地板原本就坏的。但是原告出示的2017年在网上的出租房屋的照片，是为未出租给原告时放上去的，出租时经过原告核实确认过的，并没有损坏。双方确认说清楚后，原告同意修复。但原告在《民事起诉书》中说的就如何修复木地板进行确认，被告提出的要求是修复平整并颜色相近，因为当时师傅说市面上确实没有办法找到颜色与原来一致的材料，这点我也表示理解，允许有一定的色差。当原告告知修复好，我去验收时却发现主卧及过道地板犹如打补丁一样，多处是一条一条的棱（如原告出示的修复图片）造成被告出售房屋时价格受到影响。2018年10月25日至今（原来给原告的4把的房门钥匙只给回3把及欠下的物业费用324.9元和水电费用没交清），也没有商量终止租赁关系的事情，房屋一直空置。至于原告出示的证据图片2018年10月21日发布的房屋出售信息而非原告在《民事起诉书》中说的出售信息，直到2019年春节后房屋任然空置，空置期达3个月，形成直接的经济损失。综上所述，原告的租赁毁约，房屋地板修复未平整，加上2018年10月25日至今，被告未接到过原告电话机处理的约谈（原告的微信和电话一直保留，被告的通信号码从未更换），原告也从未用任何一种方式联系过被告，直到这次接到传票，原告方的行为对被告形成直接和间接的经济损失已超出原告的诉讼请求，望法院予以驳回。 经审理查明：2017年6月26日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：被告将位于南宁市绿城印象2栋A座0803号房屋出租于原告，租赁期限为12个月（自2017年7月1日起至2018年6月30日止）；租赁用途为办公，每月租金为2000元；原告在租赁期间向被告交纳租房押金3000元，租赁期满后，如原告不继续租赁被告的房屋，被告检查房屋及配置的物品无损坏时，被告退还原告全部押金，如有损坏，原告应承担修复原状产生所有的费用；原告应按规定时间上缴房屋有线电视、水电、煤气、物业等一切由房屋使用产生的费用；原告应合理使用房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，原告应立即修复或经济赔偿。 被告主张案涉房屋的所有权人为被告及其配偶，该房屋已办理了房产证，但该房屋已于2019年7月18日出售。原告对案涉房屋的权属没有异议，并称此前也已核对房产证。 2017年6月26日，原告向被告交付押金3000元。上述合同约定的履行期限届满后，原告经被告同意，继续使用案涉房屋。2018年10月8日，原告向被告交付自2018年10月至2018年12月期间的租金6000元。 2018年10月，原告与被告协商退租事宜，被告验收房屋时发现房屋局部木地板存在松动、翘起的问题。之后，原告与被告协商维修方案，被告要求原告恢复原状。2018年10月25日至2018年10月29日期间，原告聘请装修工人对案涉房屋的木地板进行了维修。 庭审中，原告主张其于2018年10月26日将个人物品搬离案涉房屋，并于2018年10月30日将案涉房屋的4把钥匙交还被告。被告则主张原告实际搬走个人物品的时间为2018年11月底，且原告仅归还3把钥匙，尚有1把钥匙未归还。 2018年10月30日，被告向南宁市康业物业服务有限责任公司交纳物业费324.9元。2019年1月8日，被告向案外人李艳秀交付305元，被告主张该款项系案涉房屋2018年11月、12月的物业费。2019年1月23日，被告交纳电费32.28元。原告于庭审中表示愿意承担被告交纳的物业费324.9元及电费32.28元。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于案涉租赁合同解除时间的问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同期限届满后，原告经被告同意，继续使用案涉房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张双方的租赁关系已于2018年10月30日解除，被告则主张双方的租赁关系直至2019年7月18日方才解除。本院认为，双方已于2018年10月协商退租事宜，且原告已于2018年10月30日向被告归还房屋钥匙，被告主张原告于2018年10月31日至2019年7月18日期间仍继续占用、使用该房屋，则被告应对此承担举证责任，现被告的证据尚不足证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上，本院对原告的主张予以采信，认定原告与被告的租赁关系已于2018年10月30日解除。 关于原告诉请被告退还押金的问题。案涉合同约定，租赁期满后，如原告不继续租赁被告的房屋，被告检查房屋及配置的物品无损坏时，被告退还原告全部押金，如有损坏，原告应承担修复原状产生所有的费用；原告应合理使用房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，原告应立即修复或经济赔偿。因此，原告在使用案涉房屋过程中造成的损坏负有维修及赔偿的义务。本案中，虽然原告已聘请装修工人对案涉房屋的木地板进行了维修，但从木地板损坏情况及维修后的效果进行分析，原告的维修行为尚不足以达到基本恢复原状的效果，原告亦于庭审中认可维修效果从美观上看存在一定的瑕疵，因此，合同解除后，原告仍负有一定的赔偿义务，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告有权扣除原告押金2000元。综上，扣除原告愿意承担被告交纳的物业费324.9元及电费32.28元之后，被告应向原告退还剩余押金642.82元。原告与被告的租赁关系已于2018年10月30日解除，被告要求原告继续承担2018年11月、12月的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告退还租金的问题。原告已向被告交付自2018年10月至2018年12月期间的租金6000元，但原告与被告的租赁关系已于2018年10月30日解除，原告有权要求被告退还部分租金。因此，原告要求被告退还自2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金4000元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄宗贵退还原告刘娟押金642.82元； 二、被告黄宗贵退还原告刘娟租金4000元； 三、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告刘娟负担8元，由被告黄宗贵负担17元。 本判决为终审判决。 审判员  黄友双 二〇二〇年九月二十五日 书记员  梁祝凤 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。