文书内容山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4664号上诉人（原审原告）：贾艳翡，女，1977年4月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李素珍，女，1977年1月25日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）:姬兴辉，男，1977年5月29日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。上诉人贾艳翡因与被上诉人李素珍、姬兴辉房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人贾艳翡委托诉讼代理人刘彪、被上诉人李素珍、姬兴辉共同委托诉讼代理人徐小惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾艳翡上诉请求：1.撤销（2020）鲁0191民初251号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2，本案一，二审的诉讼费用均由李素珍、姬兴辉承担。事实与理由：一、李素珍、姬兴辉未按合同约定支付购房款，我方依据合同约定有权解除合同，并要求其按购住房款的30％支付违约金。1.《二手房买卖合同》第六条第3款约定，若被上诉人违约，按房屋总价30％支付违约金，该约定合法有效，应受法律保护。《二手房买卖合同》第六条第3款约定：“本合同履行过程中，若乙方（李素珍、姬兴辉）违约，乙方支付给甲方（上诉人）的购房定金不退并赔偿甲方房屋总值价款30％的违约金，同时甲方有权收回本财产。”该约定在承认我方合同解除权的同时，明确了李素珍、姬兴辉在合同解除情况下应付总房款30％支付违约金，一审法院以依据不足为由，不予支持是错误的。2.一审法院以《补充协议》变更了《二手房买卖合同》约定的违约条款为由，认为我方没有单方解除合同的权利，系曲解协议本意，违背双方真实意思表示，本严重损害了我方的合法权益。3.一审法院适用法律错误。一审庭审中，李素珍、姬兴辉明确表示无法支付余余购房款，根据《合同法》第九十四条第一款第（二）、（四）项的规定，李素珍、姬兴辉明确表明不履行主要债务，致使不能实现合同目的，我方有权单方解除合同。二、一审法院未对李素珍、姬兴辉归还的家具家电等附属设施的种类，品牌及数量作出认定，属认定事实不清。根据《二手房买卖合同》的约定，我方出售的房屋包括固定装修及所有家具家电。三、我方为实现债权支付律师费3万元，李素珍、姬兴辉作为违约方应承担为实现债权的全部费用。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决严重损害了我方的合法权益。李素珍、姬兴辉共同辩称，贾艳翡所诉与事实不符，双方之间对付款时间早已达成新的合意，李素珍、姬兴辉不存在贾艳翡主张的违约情形。双方约定的违约金过高，应以未支付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额，适当予以调整，或者按照实际房租损失支付违约金。涉案合同并未对律师费进行约定，贾艳翡主张律师费由李素珍、姬兴辉承担，无事实和法律依据，应驳回该诉求。贾艳翡向一审法院起诉请求：1、依法解除贾艳翡与李素珍、姬兴辉签订的《二手房买卖合同》；2、判令李素珍、姬兴辉返还济南市高新区XX房屋及室内固定装修、所有家具家电等附属设施；3、判令李素珍、姬兴辉返还高新区XX车位；4.判令李素珍、姬兴辉返还高新区XX储藏室；5.判令李素珍、姬兴辉向贾艳翡支付违约金1416000元；6.判令李素珍、姬兴辉向贾艳翡支付律师代理费30000元；7.本案的诉讼费由李素珍、姬兴辉承担。一审法院认定事实：2018年5月20日，贾艳翡作为甲方与乙方李素珍、姬兴辉签订《二手房买卖合同》，约定李素珍、姬兴辉购买贾艳翡坐落于济南高新区XX房产及附属设施、XX车位、XX地下室一间，总价款472万元。合同第三条付款时间与办法约定：于2018年7月20日前支付第二笔房款125万元；于2018年9月20日前支付第三笔房款100万元；于2018年11月20日前支付第四笔房款100万元；剩余房款47万元待房产办理过户当日内付清。第六条违约责任约定：……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙双方未按本合同约定时间支付购房款项或进行房产的交付使用，每逾期一日，违约方应按日计算向本合同房屋买卖的守约方支付本合同总房款价3‰的违约金并赔偿守约方因此所造成的损失。3.本合同履行过程中，若乙方违约，乙方支付给甲方的购房定金不退并赔偿其房屋总价款30%的违约金，同时甲方有权收回本房产。合同签订后，李素珍通过银行转账方式于2018年5月27日向贾艳翡支付100万元，于2018年8月21日支付125万元，于2018年9月20日支付100万元，但未再支付剩余房款。2019年4月11日，贾艳翡与姬兴辉签订《补充协议》，主要内容为：关于卖方贾艳翡、乙方李素珍签订的济南高新区XX房产的买卖合同。由于乙方出现财物状况，应于2018年11月20日前支付给甲方的房款（人民币壹佰万元整）一直无法支付。经双方友好协商，现达成如下协议：1.自2019年4月份起，每月30日前乙方支付给甲方人民币壹万元整作为乙方所欠甲方房款的利息，至该房款全部支付给甲方为止。2.甲方不放弃索要所欠房款2018年11月20日至2019年4月之间的利息的权益。李素珍于2019年4月30日通过银行转账方式向贾艳翡支付1万元，于2019年5月31日支付1万元。现涉案房屋等由李素珍、姬兴辉实际占有、使用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人对贾艳翡与李素珍、姬兴辉签订的《二手房买卖合同》均予以认可，李素珍对贾艳翡与姬兴辉签订的《补充协议》予以追认，上述协议均为双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，一审法院予以确认。合同一经签订，即对当事人各方产生法律效力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。李素珍、姬兴辉在向贾艳翡支付了325万元后，虽然未按照约定于2018年11月20日前支付第四笔房款100万元，违反了《二手房买卖合同》第三条的约定，但贾艳翡并未据此要求解除合同，也未要求按照合同的违约条款主张违约金，而是与姬兴辉签订了《补充协议》，该协议对未按期支付的100万元房款的支付情况及违约责任重新进行了约定，即“自2019年4月份起，每月30日前乙方支付给甲方人民币壹万元整作为乙方所欠甲方房款的利息，至该房款全部支付给甲方为止！”因双方不存在借贷关系，该协议中约定的“利息”，应具有违约金的性质，或是对因未付款所造成损失的一种赔偿。该约定实质上为买卖双方就李素珍、姬兴辉未按期支付100万元购房款一事变更了原《二手房买卖合同》中约定的违约条款。在双方就违约事项重新达成协议的情况下，双方应当按照新的约定履行义务，此时已不存在合同法规定的一方当事人可以要求解除合同的情形。贾艳翡现依据原合同第三条的约定，要求按照房屋总价款的30%支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。贾艳翡要求解除合同，李素珍、姬兴辉同意解除，故双方签订的《二手房买卖合同》解除，一审法院予以确认。《补充协议》为《二手房买卖合同》的补充，以《二手房买卖合同》的存在为前提，故《补充协议》应一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《补充协议》签订后，李素珍分别于2019年4月30日、2019年5月31日向贾艳翡转账1万元。结合《补充协议》的内容，上述两万元应为李素珍、贾艳翡按照协议约定向贾艳翡支付的“利息”。随后，李素珍、贾艳翡未再按照《补充协议》的约定向贾艳翡支付后续“利息”，违反协议约定，贾艳翡有权要求支付。《补充协议》中确定的需支付“利息”的剩余房款为100万元，约定每月支付的“利息”为1万元，该约定不过高于李素珍、姬兴辉未按期付款所造成的损失，一审法院予以认可。自协议约定的2019年4月起至贾艳珍2020年1月立案时，共10个月，李素珍、姬兴辉共应支付“利息”10万元，扣除已支付的2万元，故李素珍、姬兴辉应支付贾艳翡8万元。对于2018年11月20日至2019年4月份共5个月的损失，双方没有重新约定，本案适用双方在《补充协议》中的约定，按每月1万元计算，故李素珍、姬兴辉共应支付贾艳珍“利息”13万元。李素珍、姬兴辉现对涉案房产及家具家电、车位、储藏室居住、使用，合同解除后，其继续占有、使用已无合法依据，应当予以返还。本案中的《二手房买卖合同》为双务合同，李素珍、姬兴辉向贾艳翡返还涉案房屋等的同时，贾艳翡应向李素珍、姬兴辉返还取得的325万元房款。因双方在《二手房买卖合同》和《补充协议》中未对律师代理费做出约定，贾艳翡要求李素珍、姬兴辉支付律师代理费3万元的诉讼请求，缺少合同依据，一审法院不予支持。判决：一、解除贾艳翡与李素珍、姬兴辉签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》；二、李素珍、姬兴辉于判决生效之日起十五日内返还贾艳翡位于济南高新区XX房屋及室内装修、家具家电等附属设施；三、李素珍、姬兴辉于判决生效之日起十五日内返还贾艳翡位于济南高新区XX车位；四、李素珍、姬兴辉于判决生效之日起十五日内返还贾艳翡位于济南高新区XX储藏室；五、李素珍、姬兴辉于判决生效之日起十五日内支付贾艳翡13万元；六、贾艳翡于判决生效之日起二十日内向李素珍、姬兴辉返还购房款325万元；七、驳回贾艳翡的其他诉讼请求。案件受理费17814元，已减半收取8907元，由贾艳翡负担4453.5元，由李素珍、姬兴辉负担4453.5元。本院二审期间，基于双方对涉案合同解除后贾艳翡是否存在损失及损失数额存在争议，本院委托山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司涉案房屋、室内全部家电家具等附属设施、车位、储藏室进行市场价值评估（以2020年1月15日为现时值点）。2020年8月14日，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司出具鲁中安估字（2020）058号房地产司法鉴定估价报告及鲁中安资评报字（2020）第1087号资产评估报告，以上报告评估结论为：房屋、储藏室、车位的评估总价为398.14万元、家电家具的评估总价为66663元。双方对以上报告的真实性均未提出异议。另，李素珍交纳涉案评估费28350元。本院对一审法院确定的其他事实予以确认。本院认为，贾艳翡主张解除涉案合同，李素珍、姬兴辉亦同意解除，故此，一审判决确认双方签订的《二手房买卖合同》解除，李素珍、姬兴辉返还涉案房屋、储藏室、车位、家电家具（见附表）、贾艳翡返还李素珍、姬兴辉购房款，并无不当，本院予以确认。本案中，李素珍、姬兴辉未按合同约定支付购房款，且明确表示不同意按照合同约定继续履行，构成违约，应承担违约责任。本案争议的焦点为李素珍、姬兴辉应承担的违约责任数额确认及贾艳翡支付的律师代理费的问题。贾艳翡主张根据双方合同约定李素珍、姬兴辉违约其应向贾艳翡支付合同总价款30%的违约金，李素珍、姬兴辉对此不予认可，辩称双方约定的违约金过高，应以未支付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额，适当予以调整。本院认为，合同解除是否导致贾艳翡存在损失及损失数额，是确定其主张的违约金数额的裁判的依据。基于双方对涉案合同解除后贾艳翡是否存在损失及损失数额存在争议，本院委托山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司涉案房屋、室内全部家电家具等附属设施、车位、储藏室进行市场价值评估。根据评估结果，涉案合同所涉财产价值共计为404.8063万元，比双方约定的合同价款472万元，减少了67.1937万元。贾艳翡主张按合同价款30%即141.6万元支付违约金，明显高于其实际损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失之规定，本院调整为实际损失的130%计算违约金，即87.3518万元，本院对一审判决予以纠正。关于贾艳翡上诉主张李素珍、姬兴辉支付律师费3万元，无合同依据，本院不予支持。综上所述，贾艳翡的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初251号民事判决第一、第二、第三、第四、第六、第七项；二、变更济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初251号民事判决第五项为：被上诉人李素珍、姬兴辉于本判决生效之日起十五日内支付上诉人贾艳翡违约金87.3518万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17814元，已减半收取8907元，由贾艳翡负担3530元，由李素珍、姬兴辉负担5377元。二审案件受理费17814元，由贾艳翡负担7060元，由李素珍、姬兴辉负担10754元。评估费28350元，由李素珍、姬兴辉负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年九月十四日书记员  刘 琳附表：家具、家电的名称、品牌及数量等情况序号种类品牌数量购买时间1沙发1+2+3美克马丁1套2017.62茶几美克马丁1套2017.63电视机柜美克马丁1套2017.64方型角几美克马丁1套2017.65圆形角几美克马丁1套2017.66玄关柜美克马丁1套2017.67餐桌1.6米+4椅美克马丁1套2017.68餐边柜+上柜美克马丁1套2017.69木质花架美克马丁1套2017.610电视70寸夏普1台2017.911立式空调3P奥克斯1台2017.612空调挂机大1P奥克斯1台2017.613儿童上下床宜捷1套2017.714主卧实木床1.8*2米1套2017.615主卧床头橱2个1套2017.616主卧床垫1.8*2米珀兰1套2017.917主卧阳台写字台1套2017.618写字台椅子6把1套2017.619冰箱海尔1套2017.1020副卧实木床1.5*2米1套2017.621副卧床头橱2个1套2017.622副卧床垫喜临门1套2017.623副卧实木衣柜美克马丁1套2017.624扫地机器人科沃斯1台2017.1125主卧卫生间热水器60升海尔1台2017.126抽油烟机+燃气灶西门子1套2017.1