西藏自治区拉萨市达孜区人民法院   民事判决书   （2020）藏0104民初66号   原告：格桑次仁，男，藏族，1986年11月11日出生，农民，住西藏日喀则市。   委托诉讼代理人：桑吉拉姆，西藏拉姆律师事务所律师。   被告：西藏中鹰房地产开发有限公司，住所地西藏拉萨市柳梧新区宝马路，统一社会信用代码xxx。   法定代表人：骆坤，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：文蔚冰，北京市京师（拉萨）律师事务所律师。   原告格桑次仁与被告西藏中鹰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格桑次仁及其委托诉讼代理人桑吉拉姆、被告西藏中鹰房地产开发有限公司委托诉讼代理人文蔚冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告格桑次仁向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告交付原告沿街商业1幢1-2层1房号的不动产证手续；2.请求法院判令被告承担逾期交付不动产证违约金1,249,740元；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2017年9月20日签订商品房（预售）买卖合同（以下简称“合同”）。合同第三条约定原告购买的房屋坐落于被告开发的项目中的沿街商业1幢1-2层1房号，结构为框架，建筑层数为2层。预测建筑面积为317.47平方米，套内建筑面积为286.81平方米，分摊建筑面积为30.66平方米。合同第六条约定按照商品房的建筑面积计算，该商品房单价为平方米19 500元，总价款6 190 665元。合同第七条约定付款方式为一次性付款。合同第十条约定商品房交付期间为2017年12月30日。合同二十条约定逾期交付不动产手续的责任。原告于2017年8月18日向被告缴纳购买房定金50 000元，9月20日缴纳房款5 950 000元。余款按照另外的约定原告已经缴清。三年来，原告多次催被告交付商品房不动产手续。但是，由于被告公司内部股东之间纠纷不断，被告至今未能按照合同约定履行义务。原告本想用该不动产证办理抵押登记手续来贷款进行其他投资，但事与愿违。依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购买房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定精神被告应支付原告1 249 740元,现在原告无奈之下诉诸法律，请求法院支持原告诉请。   另，原告格桑次仁在庭审中指出，原被告签完合同以后，双方约定等被告西藏中鹰房地产开发有限公司办完产权证以后，再把未付的房款190 665元付清，后因原告把案涉房屋返租给被告，双方签订《返租合同》，原被告又约定未付的房款190 665元与房屋租金进行相抵扣。因此原告不欠任何房款，房款已经全部付清。   被告西藏中鹰房地产开发有限公司辩称：1.原告所称将房屋过户给原告的事实我们予以认可并愿意过户给原告，只是因所有房屋需要统一办理产权证的原因，一时还不能办下来，希望原告方能够本着互谅的原则给予一定的期限，以便双方能够较为妥善的处理纠纷；2.截至目前，原告未按照合同约定的价款向我们支付足额购房款，根据合同约定，买受人逾期未付款的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。据此，原告存在事先违约行为，按照先履行抗辩权，被告不应当承担违约责任。3.根据合同约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权移转登记，出卖人不承担责任，基于违约方是原告，所以被告不承担违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据本院认定如下：   原告格桑次仁提交以下证据：1.付款凭证及收据，用以证明原告按照合同约定于2017年8月18日分两次向被告缴纳购房定金50 000元、于同年9月20日向被告缴纳购房款5 950 000元的事实;2.《商品房买卖合同》，用以证明：①原被告于2017年9月20日签订商品房买卖合同的事实；②合同第三条约定原告购买的房屋坐落于被告开发的项目沿街商业1幢1—2层1房号，结构为框架，建筑层数为2层。预测建筑面积为317.47平方米，套内建筑面积为286.81平方米，分摊建筑面积为30.66平方米的事实；③合同第六条约定按照商品房的建筑面积计算，该商品房单价为平方米19 500元，总价款6 190 665元的事实；④合同第七条约定付款方式为一次性付款的事实；⑤合同第十一条约定商品房交付时间为2017年12月30日的事实；⑥合同二十条约定逾期交付不动产手续的责任；⑦除了购房余款190 665元在另外的的返租合同中抵扣以外，所有的购房款都已经缴清的事实； 3.《商铺返租合同》，用以证购买房屋余款190 665元与房屋租金相抵扣、所有的房款已经缴清的事实。   被告西藏中鹰房地产开发有限公司未向本院提交任何证据。   各方当事人对《商品房买卖合同》、付款凭证及收据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，对上述三份证据，本院予以采信。对于原告提交的《商品房买卖合同》、《商铺返租合同》的真实性、合法性予以认可，但《商铺返租合同》第五条租金支付部分第二条仅约定“乙方享有本合同租赁期间内的商铺租金折抵购相应购房款的权利。因此，本租赁协议期间内的租金已直接折抵在购房款中，仅在该商铺的购房合同确认单中明示”的内容，即房租与购房款的抵扣权利完全归于合同的乙方西藏中鹰房地产开发有限公司，现因无其他证据佐证双方对《商品房买卖合同》中一次性支付房款的内容另有约定的情况下，《商铺返租合同》不能证明原被告对未缴清房款190 665元与租金相抵扣达成一致意见。故对该证据与本案的关联性，本院不予认可，该证据，本院不予采信。同理，原告提交的《商品房买卖合同》，用以证明“除了购房余款190 665元在后面的返租合同中抵扣以外，所有的购房款都已经缴清的事实”的证明目的，本院不予认可。   根据本院认定的上述证据和双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：   2017年9月20日原告格桑次仁与被告西藏中鹰房地产开发有限公司签订商品房（预售）买卖合同（以下简称“商品房买卖合同”），约定原告购买被告开发的的位西藏××区房，该合同约定商品房单价为平方米19 500元，总价款6 190 665元。合同第三章第七条第（二）项约定：“买受人应当在签正式合同前支付该商品房全部价款。”合同第四章第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。”合同第八章第二十条第（二）项约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、×。”合同第八章第二十条第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权移转登记，出卖人不承担责任。”原告于2017年8月18日向被告缴纳购房定金50 000元，于《商品房买卖合同》签订当日向被告缴纳房款5 950 000元，以上共计6 000 000元，原告格桑次仁尚欠房款190 655元。被告于2017年12月30日前向原告交付案涉房屋。截止目前，案涉房屋不动产证未办理完结。2018年1月25日原被告就案涉房屋签订了《商铺返租合同》，双方对返租事项产生争议，另案起诉至本院，该案正在审理中。   本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点有二，一是原告主张被告向其交付案涉房屋的不动产证手续是否应当支持？二是原告主张被告向其支付逾期交付不动产证违约金1 249 740元是否应该支持？   关于原告主张被告向其交付案涉房屋的不动产证手续是否应当支持的问题。本院认为，第一，案涉房屋的不动产证仍未办理完结，故原告主张被告交付不动产证手续，属于客观条件不具备，其该主张缺乏事实依据。第二，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，原告应当在2017年9月20日之前向被告付清全部房款，被告于2018年6月30日前应当让原告取得案涉房屋的产权证，即双方当事人对履约行为约定了先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在原告未提交充分证据证明剩余房款190 655元已经按约支付完的情况下，原告主张后履行一方的被告交付涉案房屋不动产证手续，缺乏法律依据。综上，原告主张被告向其交付案涉房屋的不动产证手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   关于原告主张被告向其支付逾期交付不动产证手续违约金1 249 740元是否应该支持的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》从法律性质而言，属于双务合同，双方互负对待给付义务的合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现原告尚欠被告房款190 655元未付清，且根据双方签订的《商品房买卖合同》约定内容，原告支付全部房款的义务先于被告办理不动产证的义务。故原告主张被告向其支付逾期交付不动产证手续违约金1 249 740元的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。   综上所述，原告格桑次仁的诉讼请求不成立，本院不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告格桑次仁的全部诉讼请求。   案件受理费16 047.66元(原告已预交)，由原告格桑次仁负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。   审  判  长   桑  吉  审  判  员   泽旺德西  审  判  员   任 裕 芬   二〇二〇年九月二十四日   书  记  员   旦  增