四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2130号 上诉人（原审原告）：刘鹏，男，汉族，生于1983年11月6日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市佳鑫房地产开发有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区东风巷**。 法定代表人：何培树，执行董事。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 上诉人刘鹏因与被上诉人南充市佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人刘鹏上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持刘鹏的全部诉讼请求；2、本案上诉费由佳鑫公司负担。事实及理由：1、诉讼时效应从上诉人实际取得房屋所有权证书30日后开始计算。原审判决认定事实错误，本案中被上诉人的逾期办证违约行为从2011年7月1日开始出现，但上诉人与被上诉人合同中明确约定违约金的支付时间是上诉人取得房屋产权证书之日起30日内由被上诉人支付。上诉人主张的违约金应从约定支付期限届满次日计算。2、被上诉人出具承诺书，承诺2019年开始若不办证，逾期一月增加1,000元的违约金。2018年6月22日，被上诉人出具承诺书，载明“翠林雅阁产权证前期各项办理工作在本年底全部结束，并全面开展办证工作，如因公司原因而不能为大家办证，公司承担全部责任，2018年12月31日后每延迟一月，每户增加赔偿1,000元，顺延至能办证为止”。该承诺属于被上诉人的真实意思表示，对被上诉人具有约束力，应当按照该承诺书履行义务，即2019年1月1日至2019年5月14日按照每月增加1,000元的违约金支付给上诉人。3、《商品房买卖合同》约定的违约金明显偏低，不足以弥补因被上诉人违约给上诉人造成的损失。合同约定被上诉人逾期为上诉人办理不动产权证的，按照日万分之0.1的标准向刘鹏支付违约金，该违约金的约定明显过低，不符合公平合理补偿原则，不足以弥补上诉人因未办理不动产权证书无法买卖、抵押贷款等造成的损失，且类似案件均是按照日万分之一的标准计算违约金，故本案应按照日万分之一的标准计算违约金。 被上诉人佳鑫公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人主张逾期办证违约金从2011年7月1日计算至2019年5月14日错误。《商品房买卖合同》约定，佳鑫公司确实应在2011年7月1日前向刘鹏提交办理转移登记的资料，但逾期办证违约金是按日计算的继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。上诉人在2020年3月30日起诉前，从未向佳鑫公司主张过违约责任，故一审认定违约计算时间从2017年3月30日起计算至2019年4月18日正确。2、上诉人请求增加违约金没有法律依据。违约金的性质是补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的数额应以实际损失额为依据。上诉人若认为违约金过低，应当举证证明逾期办证造成的损失，但实际上逾期办证并不影响房屋的实际使用，亦不会给上诉人造成任何实质性的损失，故一审判决按照合同约定的违约金计算标准进行计算正确。3、上诉人关于佳鑫公司出具承诺书的陈述不是事实。佳鑫公司从未出具过任何形式的承诺书，上诉人提供复印件不能作为证据采信。 刘鹏起诉请求：1．判决佳鑫公司支付刘鹏逾期办理转移登记违约金（从2011年7月1日计算至2019年5月14日）共计94,094元；2．本案诉讼费由佳鑫公司承担。 一审法院审理查明，刘鹏与佳鑫公司于2009年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定刘鹏购买佳鑫公司开发的位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号商品房××，总价款310000元。交付条件的约定：出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房；双方关于转移登记的约定：1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自接到退房通知之日起30日内退还买受人的全部房款，并按照日万分之0.1利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，第六条特别约定：出卖人在翠林雅阁1＃-10＃楼全部竣工验收后180日内，向买受人提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务。合同签订后，佳鑫公司按约定向刘鹏交付了案涉商品房，2019年1月23日，案涉商品房所在楼栋通过竣工验收，2019年4月18日，佳鑫公司通知刘鹏领取办理产权登记的资料，2019年5月14日，刘鹏取得不动产权证书，不动产权证书记载房屋竣工时间：2019年1月23日。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。对于《补充协议》的效力问题，因《补充协议》系佳鑫公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，佳鑫公司应对免除或者限制其责任的条款采取合理的方式提请刘鹏注意，并对该条款予以说明。而该《补充协议》通篇均无明显标记表明佳鑫公司已采取合理的方式提请刘鹏注意，佳鑫公司也未提供其他证据证明其已向刘鹏尽到了合理提示和说明义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条的规定，应当认定为无效条款。按照《商品房买卖合同》约定，佳鑫公司应在商品房交付之日起180日内即2011年7月1日前向刘鹏提供办理转移登记的资料，而佳鑫公司实际通知刘鹏领取办理产权登记的资料的时间为2019年4月18日，佳鑫公司逾期办理转移登记已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。关于佳鑫公司提出刘鹏的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张。从2011年7月1日起，佳鑫公司逾期办证的违约事实已成在，依据当时的诉讼时效法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，刘鹏主张违约责任应当在2013年7月1日前提出。我国诉讼时效制度采取消灭时效制度，若刘鹏惰于主张权利，佳鑫公司提出了诉讼时效抗辩，则刘鹏丧失胜诉权，佳鑫公司逾期办证的违约行为一直持续至2019年4月18日通知刘鹏领取办理产权登记的资料时，按日计算的违约金亦应计算至此时，按现行诉讼时效法律规定，刘鹏主张的自其向人民法院提起诉讼前三年的违约金未超过法律规定的诉讼时效期间，故一审法院对刘鹏的诉讼请求部分支持。对于刘鹏主张按日万分之一计算违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住，而不是用于炒作，故开发商逾期办理转移登记并不影响房屋的居住使用，且刘鹏未提供其遭受损失的证据，故对刘鹏要求增加违约金的主张不予支持。双方合同约定逾期办理转移登记按已交房款的日万分之0.1计算违约金，违约金的起算日为起诉之日即2020年3月30日前三年即2017年3月30日起，计算至2019年4月18日止，合计为310,000元×万分之0.1×749天=2,322元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决：一、南充市佳鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘鹏支付逾期办理转移登记的违约金2,322元；二、驳回刘鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,076元，由刘鹏负担1,026元，南充市佳鑫房地产开发有限公司负担50元。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为1、佳鑫公司逾期办理转移登记违约金应从何时计算；2、双方合同约定的违约金标准是否应当调整；3、佳鑫公司是否应当按照刘鹏出具的承诺书支付违约金。 刘鹏与佳鑫公司签订的《商品房买卖合同》第二十条（三）转移登记约定“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。刘鹏实际取得房屋所有权证书时间为2019年5月14日，刘鹏此时方可向佳鑫公司主张权利。而不动产权证书记载的房屋竣工时间为2019年1月23日，在房屋竣工之前，事实上不可能办理转移登记，故因佳鑫公司迟延办理房屋竣工的违约行为导致刘鹏未在合同约定时间内取得房屋所有权证书，佳鑫公司应对刘鹏承担违约责任。且刘鹏主张逾期办理转移登记违约金权利的取得之日为实际取得房屋所有权证书之日，佳鑫公司支付违约金的履行期限为实际取得房屋所有权证书之日起30日内，即违约金诉讼时效期间应于履行期限届满后开始计算，刘鹏2020年3月30日向人民法院起诉主张逾期办证违约金未过诉讼时效。佳鑫公司应向刘鹏支付2011年7月1日起至2019年4月18日的逾期办理转移登记违约金8,829元（310,000元×万分之0.1×2848天）。 关于违约金的计算标准问题，刘鹏与佳鑫公司约定的逾期办理转移登记违约金的计算标准为日万分之0.1，虽刘鹏主张该违约金计算标准过低，不足以弥补刘鹏的损失，但未提供其存在损失的证据，故对刘鹏主张应当调整违约金标准的上诉请求不予支持。 刘鹏提交的佳鑫公司出具的《承诺书》，该《承诺书》系照片，佳鑫公司不予认可，通过照片无法确认《承诺书》的真实性，刘鹏也未提供其他证据予以佐证，故对刘鹏主张佳鑫公司应按照《承诺书》支付2019年1月1日至2019年5月14日每月增加1,000元的违约金的上诉请求不予支持。 综上，刘鹏的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1544号民事判决； 二、南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘鹏支付逾期办理转移登记的违约金8,829元； 三、驳回刘鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,076元，由刘鹏负担976元，南充市佳鑫房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费2,152元，由刘鹏负担1,952元，南充市佳鑫房地产开发有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年九月十日 书记员 李 俊