重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初12033号原告：滕守连，女，1991年8月18日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人:月洪武，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆融创启洋置业有限公司，住所地重庆市巴**南泉街道迎宾路**，统一社会信用代码91500113077289738N。法定代表人：李景申，董事长。委托诉讼代理人：万霏，女，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈艳华，女，住重庆市梁平县。原告滕守连与被告重庆融创启洋置业有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于同年9月7日公开开庭进行了审理。原告滕守连及其委托诉讼代理人何健、月洪武，被告融创公司的委托诉讼代理人万霏、陈艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕守连向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付违约金10000元。事实及理由：被告融创公司系融创欧麓花园城融创启洋二期（M08地块）项目（以下简称M08地块）开发商，2019年3月23日，原、被告在重庆融创欧麓花园城销售中心签定《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定原告购买融创M08地块1号楼18-3号商品房、售价985036元。合同签订后，原告已支付购房款985036元。该合同第十五条约定，被告应当按照规划、设计建设商品房，不得擅自变更。因规划、设计变更影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，否则应当承担已付房款1%的违约金。2019年2月22日，重庆市规划和自然资源局向被告发出《建设工程规划许可证》（建字第500113201900033号）（以下简称33号规划许可证）附件显示，被告开发建设的工程配套设施中规划了托老所，同时商业项目商业中心还有38.4米高的8层公寓商业楼。而原、被告签订的商品房买卖合同及合同附图中采用的是2019年2月22日规划调整前的规划图，被告未将规划、设计变更的事实告知原告。2019年3月，原告签订涉案合同前受被告邀请到销售中心参观销售沙盘，该沙盘上也未将规划、设计变更事实告知原告。综上，被告未按照合同约定履行告知义务、隐瞒足以影响原告所购商品房的质量、使用环境等重大不利因素，已构成严重违约，故诉请如上。被告融创公司辩称，1.原告购买的M08地块1号楼18-3号房不存在商品房买卖合同第十五条约定的规划、设计变更事项；2.被告对M08地块4、5、6号楼规划的商业、托老所、幼儿园并无法定的告知义务，相反，原告在购买房屋前有义务对所购商品房及小区内已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施及其存在影响进行充分了解，原告诉称的托老所、幼儿园及商业的存在并不影响原告所购商品房的质量或使用功能，其中，托老所设立是为实现国家构建养老、孝老、敬老的社会环境做出的配套，其规模较小集中在户内，后期运营不会对原告造成任何损害，反而为该物业管理区域内的老年人提供更优越的晚年生活环境，且现在托老所未开始运营，原告不能因可能发生的影响对被告主张违约责任；3.被告在商品房买卖合同中已对商业、幼儿园有明确的提示；4.违约金的适用应该按照约定，商品买卖合同第十五条“房屋价款1%的违约金”不能作为原告要求被告承担违约责任的依据，原告也无任何证据证明其实际损失，违约金金额明显过高，被告未存在违约行为，请求驳回原告诉请。经审理查明：被告融创公司是经营房地产开发的企业法人。2019年3月23日，以原告滕守连为乙方，被告融创公司为甲方，双方签订商品房买卖合同，约定:乙方购买甲方开发的位于重庆市巴南区房屋，建筑面积117.77平方米，本商品房属预售商品房，总成交金额985036元；甲方应当在2020年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十五条规划、设计变更约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。甲方未在本合同约定时限通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退货全部已付房价款及利息，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。该合同附件五即《商品房买卖合同补充协议》约定：第一条甲方对乙方的提示：在签订商品房买卖合同之前，甲方已依法向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及本补充协议、《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求，甲方按照乙方的要求作出了相应解释和合理说明，乙方已知悉上述全部内容且无任何异议。在签订商品房买卖合同及本补充协议以前，乙方已经对所购商品房及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，甲方向乙方进行了解释和说明，并在销售现场向乙方公示了《项目周边不利环境因素提示》、《项目红线内不利因素提示》、《项目重要信息提示》、《项目周边交通噪音干扰提示书》等信息。所购商品房为现房的，乙方以实地勘察包括但不限于商品房现状、周边环境、配套设施、不利因素及其他对购买该商品房及商品房定价有重大影响的，乙方均已充分了解并接受其现状；第十条对商品房买卖合同第十五条“规划、设计变更的约定”的变更约定：1.乙方购买的商品房所在区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或者政策变化进行后期建设方案的调整，乙方同意甲方在不突破项目容积率、绿化率等规划指标条件下进行建设方案调整，乙方不解除商品房买卖合同，甲方不承担违约责任；2.乙方购买的商品房所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准，乙方接受小区内配套设施的最终安置情况。因下列原因造成约定的小区平面布局变更的，甲方可无须告知乙方且不承担违约或者赔偿责任：1）按照政府主管部门有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的变更；2）按照新颁布的法律、法规、规范或政府有关规章、制度的规定必须进行的变更；3）不影响小区容积率、绿化及使用功能而进行的部分修改；4）经主管部门批准的相应建设方案调整、变更；5）在本商品房买卖合同、附件、补充协议生效之日前发生的规划及设计变更的；6）未严重影响所购商品房质量或使用功能的；5.商品房买卖合同第十五条中“商品房质量”是指签订商品房买卖合同时根据设计已经确定的建筑主体结构、承重结构。商品房买卖合同第十五条中“使用功能”是指按照商品房法定用途应当具备的常规性使用功能。只有在签订商品房买卖合同后因设计变更降低“商品房质量”或减少“使用功能”的情况下，才视为商品房买卖合同第十五条中“影响商品房质量或使用功能情形”，甲方负有通知义务及乙方享有决定退房的权利；如果规划、设计变更没有降低“商品房质量”或减少“使用功能”，则甲方不负有通知的义务，乙方也不具有决定退房的权利。第二十一条其他约定：本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，二者内容不一致时，以本补充协议为准。被告融创公司《项目红线内不利因素提示》中对M08地块红线内不利因素提示18中载明，1号楼2号楼3号楼南侧存在集中商业可能对临近住宅产生噪音及震动异味影响。《项目周边不利环境因素提示》中对M08地块周边不利因素提示5中载明，本项目西南侧方向25米有在建中商业用地；22中载明本项目北侧方向50米有规划商业用地。《项目重要信息提示》中对M08地块住宅范围重要信息提示4中载明，，地块内住宅南侧设置有集中商业另查明，被告融创公司于2018年10月18日取得融创欧麓西M08地块（1#楼、2#楼、3#楼）建设工程规划许可证（建字第500113201800150号）（以下简称150号规划许可证），2019年2月22日取得融创欧麓西M08地块（4#、5#、6#）33号规划许可证。融创欧麓西M08地块总平面及竖向布置图一期技术指标一览表载明，容积率为2.75，绿地率规划条件为≧30%、施工图为31.6%。融创欧麓西M08地块总平面及竖向布置图二期技术指标一览表载明，容积率为2.75，绿地率规划条件为≧30%、施工图为30.41%。5#楼为集中商业，集中商业体2楼A区有托老所。原告售楼部提供的沙盘中用透明水晶体代表集中商业楼（5#楼）。上述事实，有双方当事人陈述及原告滕守连举示的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议、臻心公告（项目红线内不利因素提示、项目周边不利环境因素提示、项目重要信息提示、项目周边交通噪音干扰提示书）；被告融创公司举示的150号规划许可证、33号规划许可证及附图、重庆市商品房预售许可证、前期物业服务协议、总平面示意图等证据，经当庭质证，予以采信。本院认为：原告滕守连与被告融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，系有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务；原告滕守连基于商品房预售合同关系，主张被告承担因违约而产生的相应责任，应依合同及补充协议的相关约定并举示证据予以证明被告存在违约行为。庭审查明，原告所购1号楼18-3号房位于融创欧麓西M08地块（1#、2#、3#）项目，于2018年10月18日取得150号规划许可证。集中商业的5#楼与4#、6#楼于2019年2月22日取得33号规划许可证。二者分属不同的建设规划许可证范围，被告融创公司依据33号规划许可证修建5#楼集中商业区不属于对原告所购商品房的规划、设计变更。此外，被告在《项目红线内不利因素提示》、《项目周边不利环境因素提示》、《项目重要信息提示》中已对原告所购房屋附近建有集中商业体进行了提示，涉案商品房买卖合同及补充协议中约定，原告已经对所购商品房及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解。原告作为完全民事行为能力人，应当对自己的交易行为尽到审慎合理的注意义务，其应当预见集中商业可能造成的影响及集中商业体内可能运行托老所等机构。除上文所列证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案不具有关联性，本院不予采信。综上，原告主张“被告未按照合同约定履行告知义务、隐瞒足以影响原告所购商品房的质量、使用环境等重大不利因素”的事实不成立，被告融创公司并无违反涉案合同的行为，原告滕守连诉请被告融创公司支付违约金10000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告滕守连的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元由原告滕守连负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曾文峰二〇二〇年九月二十八日法官助理 汪 娇书 记 员 万 莉