江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初1957号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：王园，女，1987年1月18日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：王锦贵，江西客家人律师事务所律师，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：黄茜，江西客家人律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。 被告：康翰林，男，1986年1月24日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告王园、康翰林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告王园及其委托诉讼代理人王锦贵、黄茜到庭参加诉讼，被告康翰林经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2017年3月12日签订的租赁赣南大学城文化广场6号楼第二层204号商铺的《商铺租赁合同》；并判令被告立即腾退出前述店铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金14385元、市场管理费1452元，并自2020年5月1日起按月利率2％计算支付违约金；且租金、市场管理费支付顺延至商铺腾空之日止；3.判令被告向原告支付免租期（含装修期）租金18645元；4.被告向原告所交履约保证金15984元不予退还；前述2、3、4项合计50466元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告双方于2017年3月12日签订的租赁赣南大学城文化广场6号楼第二层204号商铺的《商铺租赁合同》，合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准及租金支付方式、履约保证金、装修保证金、市场管理费、违约责任等作了相关约定。同时被告康翰林作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年3月12日将商铺交付给被告使用，被告向原告缴纳履约保证金15984元、装修保证金5000元；装修保证金于装修结束后退还被告。被告自2020年2月1日起至2020年4月30日合计拖欠租金14385元，自2020年2月1日起至2020年4月30日拖欠市场管理费1452元，经原告多次催收无果。在《商铺租赁合同》第十三条违约责任第一项的约定：“在租赁期间若，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用，乙方应承担如下违约责任，（1）乙方未按本合同约定如期支付租金、水、电费、市场管理费等费用乙方应按拖欠金额月利率2%计算向甲方支付违约金，至付清时止；（2）若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单独解除(终止)本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方投入的装修装饰不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，……”据此原告有权解除《商铺租赁合同》，被告应向原告支付违约金，被告所交履约保证金不予退还，免租期应补交租金。为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告王园辩称，一、答辩人同意解除与被答辩人于2017年3月12日签订的《商铺租赁合同》。二、答辩人已支付了被答辩人2020年2月、3月以及4月的租金和市场管理费，被答辩人要求答辩人支付2020年2月、3月以及4月的租金和市场管理费没有事实和法律依据。2020年3月25日，被答辩人张贴了一张“关于赣南大学城文化广场免租公告”，公告上写明了“因受新冠××疫情的影响，结合赣南大学城文化广场各商户和我司自身实际困难，参照往年周边高校开学时间以及赣州中心城区各大商场的免租政策给予如下免租政策：1、2020年2月1日至2020年3月31日，减免当月50%的租金；2020年4月1日至、赣南师范高等专科学校、江西应用技术职业学院等三所学校开学时间为免租时间截止日，减免当月50%的租金；2、2020年4月10日（含）之前缴清2020年2月1日前欠费的商户按以上政策减免（以实际到账时间为准）；2020年4月30日（含）之前缴清2020年2月1日欠费的商户按以上政策减半减免（以实际到账时间为准）；2020年5月1日（含）之后未缴清欠费不享受以上减免政策。”后原告又张贴一张“关于赣南大学城文化广场免租时间截止公告”，公告上写明了“现就学校官网发布的学生返校时间，我司决定免租时间截止日为2020年5月11日。”根据上述两则公告的要求，答辩人已于2020年4月10日之前缴清了2020年2月1日前的费用，理应享受上述的免租政策，被告应享受的免租政策时间是截止到5月11日。因此，答辩人依法享受2020年2月、3月、4月、5月的免租政策，每月减免50%的租金。答辩人已于2020年5月13日缴清了2020年2月、3月、4月的租金和市场管理费。被答辩人要求答辩人支付2020年2月、3月、4月的租金和市场管理费，没有事实和法律依据。三、案涉的《商铺租赁合同》是采用格式条款签订的，特别是在该合同第十三条第1、2、3款明显加重了答辩人的责任、排除了答辩人的主要权利，应当认定为无效。被答辩人无权没收履约保证金，答辩人也从未主动放弃履约保证金，该履约保证金应当抵扣租金或者返还。同时，被答辩人要求答辩人支付免租期（含装修期）租金18645元没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平公正原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。以及根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”履约保证金是在一方不能履行合同的情况下，弥补由此给另一方造成的经济损失，履约保证金不是定金，不能适用定金罚则，也即不能在答辩人违约时予以没收。被答辩人制定的条款加重了答辩人的责任、排除了答辩人的权利，但未采取区别性标示予以区分，未能尽到合理的提醒义务。因此，被答辩人行为使得答辩人陷入合同的不良局面，该条款应认定为无效条款，并且被答辩人也无权没收答辩人的履约保证金。另外，关于被答辩人要求答辩人支付免租期（含装修期）租金的问题。答辩人与被答辩人于2017年3月12日签订的《商铺租赁合同》，被答辩人给予答辩人2个月装修期，3个月免租期，实际上，双方在合同中约定的免租期、装修期是：2017年6月1日至2017年10月31日止，从被答辩人提供的证据上看被答辩人是于2017年6月7日将商铺交给答辩人使用，但商场是在2017年12月23日开业，按这样来说，答辩人根本没有享受到免租期。因此，被答辩人要求答辩人支付免租期（含装修期）租金18645元没有事实和法律依据。四、请求法院依法核减市场管理费。从被答辩人的企业变更信息可以看出被答辩人于2017年12月13日取得商场运营管理的权利，但是答辩人却在2017年6月1日开始缴纳市场管理费，被答辩人在长达6个月的时间根本没有商场运营管理的权利，而且在被答辩人管理商场的时间内，由于缺乏市场管理经验，在违反建筑规范的情况下胡乱招商，原先承诺给答辩人的只有二十几家服装店却变成四十多家，并且在原先不属于经营服装的区域内招商经营服装，导致了服装店之间恶性竞争。因此，被答辩人对市场管理并未尽到职责，请求法院依法核减部分市场管理费。综上所述，被答辩人的部分诉求不合理、不合法，请求人民法院在查清事实的基础上驳回被答辩人不合理、不合法的诉讼请求。 被告康翰林未作答辩。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》一份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2017年3月12日，康茂城公司作为甲方与王园作为乙方签订《康茂城文化创意产业发展中心赣南大学城文化广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场6号楼第二层204号商铺；2.商铺的总建筑面积为96.87平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日止；4.甲方在2017年6月1日将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；甲方给予乙方2个月装修期用于装修（商铺交付时间为装修期起始日），装修期产生的一切费用由乙方自行承担；在装修期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；甲方给予乙方3个月为免租期（装修期使用完毕后次日为免租期起始日）；在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；5.租金标准：2017年6年1日至2018年5月31日租金为3729元；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4262元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为4795元/月；2020年6月1日至2021年5月31日租金为5328元/月；2021年6月1日至2022年5月31日租金为5754元/月；6.租金支付方式：乙方以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金，乙方在签订商铺合同时预缴三个月租金；7.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金15984元；租赁期满，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；8.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）5000元；9.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；10.在租赁期间，乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；11.在租赁期间，若乙方拖欠商铺租金、水、电费、市场管理费等费用逾期超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方已投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，并应赔偿甲方因合同终止而造成的所有经济损失；12.保证人康翰林同意为王园就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，王园在乙方处签字确认，康翰林在保证人处签字确认。同日，王园在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，王园向康茂城公司缴纳了履约保证金15984元、装修保证金5000元。2017年6月7日，康茂城公司将合同约定商铺交付给承租人王园。上述款项，装修保证金5000元已退还给王园，履约保证金15984元尚未退回给王园。 2020年3月25日，康茂城公司《关于赣南大学城文化广场免租公告》载明：1、2020年2月1日至2020年3月31日，减免当月50%的租金；2、2020年4月1日至、赣南师范高等专科学校、江西应用技术职业学院等三所学校开学时间为免租时间截止日，减免当月50%的租金；3、2020年4月10日（含）之前缴清2020年2月1日前欠费的商户按以上减免政策减免（以实际到账时间为准）；4、2020年4月30日（含）之前缴清2020年2月1日前欠费的上岸按以上政策减半减免（以实际到账时间为准）；5、2020年5月1日（含）之后未缴清欠费不享受以上减免政策。后康茂城公司《关于赣南大学城文化广场免租时间截止公告》确定免租时间截止日为2020年5月11日。王园于2020年4月10日向康茂城公司缴清了2020年2月前的租金和市场管理费，于2020年5月13日缴清了截止2020年4月30日前的租金和市场管理费。2020年6月7日，王园将案涉商铺腾空并交还给康茂城公司，并在《商铺腾房交接单》上签字确认。 本院认为，康茂城公司与王园、康翰林签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。根据康茂城公司与王园、康翰林于2017年3月12日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。现王园、康翰林逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，康茂城公司主张解除双方于2017年3月12日签订的《商铺租赁合同》，王园对此亦无异议，故本院确认双方于2017年3月12日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。王园已于2020年6月7日将案涉商铺腾空交还给康茂城公司，故本案不存在腾空交还商铺的问题。 三、关于欠付租金、市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，王园、康茂城均认可王园已支付租金、市场管理费到2020年4月30日，认可王园于2020年6月7日将案涉商铺腾空交还给康茂城公司。故王园按合同约定继续支付从2020年5月1日起的租金及市场管理费至2020年6月7日止的租金及市场管理费。又因合同约定，2019年6月1日至2020年5月31日租金为4795元/月，2020年6月1日至2021年5月31日租金为5328元/月；按照康茂城公司免租公告，王园在2020年4月10日前缴清2020年2月1日前的租金及市场管理费，在2020年5月1日至免租期截止日2020年5月11日，可减免50%的租金。故从2020年5月1日至2020年6月7日，王园应向康茂城公司支付租金5319元（4795元/月×11天×50%＋4795元/月×20天＋5328元/月×7天=5319元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为96.87平方米，故从2020年5月1日至2020年6月7日，王园应向康茂城公司支付市场管理费597元（5元/平方米/月×96.87平方米×1个月7天=597元），以上租金及市场管理费合计5916元（5319元＋597元=5916元）。 四、关于康茂城公司主张的免租期（含装修期）租金问题。合同中明确约定，康茂城公司给予王园装修期2个月、免租期3个月，在装修期、免租期内无需承担租金。但案涉商铺交付时间为2017年6月7日，康茂城公司给予王园装修期2个月、免租期3个月，即2017年11月7日前王园均无需向康茂城公司支付租金。但赣南大学文化广场于2017年12月正式开业，王园在免租期内并未在案涉商铺实际经营，并未实际享受相应的免租优惠。康茂城公司主张返还免租期和装修期的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 五、关于履约保证金问题。王园向康茂城公司支付了履约保证金15984元未予处理，装修保证金5000元已退还给被告。合同第三条约定，租赁期满，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿。同时，合同第十三条约定，若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同，收回商铺，对商铺内乙方已投入的装饰装修不予补偿，乙方所交商铺履约保证金概不退还，并应赔偿甲方因合同终止而造成的所有经济损失。现王园逾期缴纳租金已超过三十天，故履约保证金可以抵扣王园应付款项，剩余部分即10068元（15984元－5916元=10068元），康茂城公司无需退还。 六、关于违约金问题。合同约定，乙方未按本合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。但该条款与没收履约保证金条款存在重复计算损失的问题。故对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告王园、康翰林于2017年3月12日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、被告王园交纳的履约保证金15984元，抵扣其应交纳的租金及市场管理费5916元，剩余10068元原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司不予退还； 三、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费531元（已减半收取），由原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司负担431元，被告王园、康翰林负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇二〇年九月一日 代理书记员  刘 晨