河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4332号原告（反诉被告）：洛阳中辽物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道**富雅东方**1-2022。法定代表人：王雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪战，河南坤达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王玉强，男，汉族，1953年3月9日出生，住洛阳市西工区。被告（反诉原告）：洛阳展宇文化传媒有限公司，住，住所地：洛阳市老城区中州渠东西门口丽京门****/div>法定代表人：葛永安，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛伟，男，汉族，1978年10月11日出生，住洛阳市西工区。被告：葛永安，男，汉族，1951年7月15日出生，住洛阳市西工区。被告（反诉原告）：洛阳喜策广告有限公司，住所地：洛，住所地：洛阳市涧**建设路**洛阳里外文化创意产业园B01-2>法定代表人：刘雪，该公司总经理。被告：刘雪，女，汉族，1964年2月8日出生，住洛阳市涧**。被告：杨笑，男，汉族，1990年12月4日出生，住洛阳市涧**。以上五被告共同委托诉讼代理人：孙占亚，河南诚然律师事务所执业律师。原告（反诉被告）洛阳中辽物业管理有限公司（以下简称中辽公司）与被告（反诉原告）洛阳展宇文化传播有限公司（以下简称展宇公司）、葛永安、洛阳喜策广告有限公司（喜策公司）、刘雪、杨笑租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院于2020年7月14日立案后，展宇公司、喜策公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中辽公司的法定代表人王雷及其委托诉讼代理人王洪战、王玉强，展宇公司的委托诉讼代理人葛伟，杨笑，展宇公司、葛永安、喜策公司、刘雪、杨笑的委托诉讼代理人孙占亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中辽公司向本院提起诉讼请求：1、判令展宇公司、喜策公司、葛永安、刘雪、杨笑支付中辽公司2019年9月1日至2020年8月31日期间的场地租赁费10万元；2、判令展宇公司、喜策公司、葛永安、刘雪、杨笑支付中辽公司违约金10万元；3、判令展宇公司在《租赁协议》到期后的10天内拆除其在所租赁场地上设置的广告设施，或者支付中辽公司1万元拆除费用，由中辽公司负责拆除；4、本案诉讼费由展宇公司、喜策公司、葛永安、刘雪、杨笑承担。后变更诉讼请求：1、判令展宇公司和葛永安支付中辽公司2016年7月1日至2018年6月30日期间的场地租赁费24万元，支付中辽公司2018年7月1日至2018年8月31日期间的场地占用费2万元，并向中辽公司支付逾期付款利息（计算方式：以26万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年9月1日起计算至全部清偿完毕之日止）；2、判令展宇公司、喜策公司、葛永安、刘雪、杨笑支付中辽公司2019年9月1日至2020年8月31日期间的场地租赁费10万元及违约金10万元，并从2020年9月1日起向原告支付逾期付款利息（计算方式：以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿完毕之日止）；3、判令展宇公司在2020年8月31日起的10天内拆除其在所租赁场地上设置的广告设施，并从2020年9月1日起至实际拆除之日止，参照年场地租赁费10万元的合同约定支付原告场地占用费；4、本案诉讼费由展宇公司、喜策公司、葛永安、刘雪、杨笑承担。事实与理由：2018年8月25日，中辽公司与展宇公司签订《租赁协议》，展宇公司承租中辽公司管理的“xxx”用于“经营发布户外广告义务”，租赁时间为2018年9月1日至2020年8月31日，每年租赁10万元，每半年支付租金5万元，协议约定由中辽公司向展宇公司提供电力，维修通道等服务，中辽公司保证租赁协议期内不在此范围内设置同展宇公司同类的LED显示屏，或租赁给第三方使用。同时约定如展宇公司违约在先，应向中辽公司支付当年租赁费200%的违约金。协议签订后中辽公司履行了义务，但展宇公司支付了第一年的租金后，以租赁的场地是喜策公司和杨笑实际使用为由，拒不支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的场地租赁费。后中辽公司得知，2018年7月15日，杨笑以“喜策公司”的名义与展宇公司签订了《LED屏幕独家经营使用协议》，喜策公司独家使用展宇公司在案涉租赁场地上的“LED屏幕广告设施”，约定因广告业务取得的利润由展宇公司和杨笑平分。展宇公司为一人有限责任公司，股东葛永安应当承担清偿连带责任；“喜策公司”和杨笑作为租赁场地的实际使用人并从广告业务取得的利润中分成50%，喜策公司、刘雪、和杨笑也应常丹清偿连带责任，故诉至法院，请求支持中辽公司的诉讼请求。展宇公司、喜策公司辩称：一、中辽公司没有资格签订《租赁协议》，进而不具备本案原告主体资格；二、展宇公司、喜策公司不应支付场地租赁费，亦不存在支付违约金的违约行为；三、拆除电子广告屏不符合经济效益原则；四、展宇公司、喜策公司愿意在公平合理基础上与原告继续履行租赁协议。葛伟辩称：补充展宇的答辩意见，2018年该电子屏停止使用期间，杨笑与中辽物业签订合同经营该电子屏。展宇公司建电子屏当时的租赁是洛阳华厦房地产开发有限公司，洛阳华厦房地产开发有限公司委托富雅物业管理公司来管理，所以才变更协议，富雅物业管理公司下函暂停交房租。葛永安、刘雪辩称：一、中辽公司要求葛永安、刘雪对洛阳展宇文化传播有限公司债务承担连带清偿责任没有事实根据和法律依据；二、葛永安、刘雪同意洛阳展宇文化传播有限公司其他答辩意见。展宇公司、葛永安、喜策公司、刘雪辩称：1、中辽公司没有取得案涉房屋所有权人合法授权，无权向喜策公司、刘雪、展宇公司、葛永安等人主张租金；2、中辽公司主张2016年7月1日至2018年8月31日期间的26万元利息，已被案涉房屋实际产权人实际免除，且其该主张已过诉讼时效期间；3、2019年9月1日至2020年8月31日之间，展宇公司的合同根本目的无法实现，租金及违约金请求不应予支持；4、中辽公司无权主张拆除LED屏；5、中辽公司无权向刘雪和葛永安主张权利。另额外补充一些意见：1、展宇公司、葛永安与中辽公司没有合同关系；2、展宇公司的出租方富雅物业公司有书面通知，暂停缴纳租金，因为中间有纠纷；3、展宇公司与出租方已经就免除租金问题达成了一致意见；4、中辽公司与展宇公司2018年签订的合同中也没有提到这一部分的租金问题，说明这笔租金，中辽公司从2018年的时候就默认该租金不存在，如果存在就会提到；5、中辽公司在本案变更诉求前的诉状诉讼请求中没有提到该租金，事实与理由部分也没有，如果该租金存在的话，在第一份诉状中也应当存在的。说明该笔租金已经不存在；6、不管之前欠付的租金还是本次欠付的租金，主张利息都没有合同依据和法律依据。违约金我们认为根据合同法的规定，主张过高。杨笑辩称，中辽公司起诉杨笑，不存在法律依据，因为杨笑只是喜策公司的经营人，剩下的答辩意见同喜策公司和刘雪的答辩意见。展宇公司、喜策公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令中辽公司承担展宇公司、喜策公司经济损失15万元；2、中辽公司继续履行租赁合同义务；3、请求依法判令中辽公司承担本案反诉费用。事实与理由：2012年12月15日，展宇公司与洛阳富雅物业管理有限公司签订《租赁协议》，承租xxx经营广告业；2015年2月10日，展宇公司与洛阳华厦房地产开发有限公司签订《广告位承包经营合同》，变更了展宇公司与洛阳富雅物业管理有限公司之间的《租赁协议》，展宇公司取得上诉广告位安装LED显示屏经营广告的权利义务；2018年7月15日，展宇公司与喜策公司签订《LED屏幕独家经营使用协议》，喜策公司获得该LED屏独家发布广告权利；2018年8月25日，展宇公司与中辽公司签订《租赁协议》，约定展宇公司在上述广告位安装LED显示屏经营广告的权利义务。展宇公司经政府相关主管部门联合审判同意，投资140余万元在上述广告位安装LED显示屏，但因近两年王城大道一直修路，广告收入收益不佳，展宇公司、喜策公司在与中辽物业协商降低租金及电费的过程中，中辽物业于2019年9月28日擅自掐断LED显示屏用电，造成展宇公司和喜策公司收入损失，包括客户退单索赔等15万余元。针对展宇公司、喜策公司的反诉，中辽公司辩称，一、“近两年王城大道一起修路”不是展宇公司、喜策公司拒不履行合同义务的理由。2018年8月25日《租赁协议》签订时，王城大道已经开始动工修建，正是基于该事实，双方签订合同时，才从原来的年租金12万元降为10万元，《租赁协议》第二条明确约定“此价格一经签署，不得随意变更”。关于每度1元的供电价格，是双方沿用2013年8月1日中顺物业管理有限公司与展宇公司签订用电《合同》商谈的结果，供电部门对商业用电收费标准为每度0.7912元，因是转供电，每度有0.1元的变压器损耗，其余的0.1元为人工工资、维修费、检验费等。基于以上事实，所谓的“展宇公司、喜策公司数次与中辽公司协商减损解决方案”，根本就是拖欠租金和电费的无理借口。二、中辽公司在停电前，已多次要求展宇公司、喜策公司交纳电费和租赁费，在其拒不交纳的情况下，不得已才按照《租赁协议》的约定进行停电，其责任完全由其承担。《租赁协议》第二条第三项约定：“甲方在租赁费用到期前15天通知乙方付费，若乙方未按时交付租赁费用，甲方有权采取措施，因此造成的损失由乙方承担”。第四条第1款约定：“甲方有权按照本协议收取租赁费及电费，先付款后用电”。展宇公司、喜策公司也在反诉状中承认在停电前已经多次同中辽公司协商。由于双方没有达成合同变更协议，就应当按照《租赁协议》的约定履行交纳租赁费和电费的义务。《租赁协议》第七条第2款明确约定：“若乙方违约在先，甲方有权采取干扰、阻扰、切断电源等措施”。所以中辽公司停电完全是行使《租赁协议》赋予的合同权利。综上，展宇公司、喜策公司的反诉请求没有任何事实根据，请求人民法院依法予以驳回。本院经审理查明，2018年7月15日，展宇公司与喜策公司签订《LED屏幕独家经营使用协议》。2018年8月25日，中辽公司与展宇公司签订《租赁协议》，展宇公司租赁中辽公司管理的“xxx”，用于经营发布户外广告业务，租赁时间为2018年9月1日至2020年8月31日，场地租赁费为10万元每年，每半年支付一次5万元，中辽公司无故干扰、阻扰、切断电源、破坏展宇公司广告发布设施设备影响展宇公司发布广告的，则除租赁期顺延，暂停支付租赁费外，中辽公司还应根据中断发布时间，每日按租赁费的千分之一向展宇公司计违约金。中断超过30日的，展宇公司有权解除本协议，中辽公司除应退还展宇公司已支付的租赁费外，并赔偿站与公司实际产生的直接损失，中辽公司还应向展宇公司支付当年租赁费200%的违约金。若展宇公司违约在先，中辽公司有权采取干扰、阻扰、切断电源等措施，所收的租赁费、电费不予返还，展宇公司应向中辽公司支付当年租赁费200%的违约金。另中辽公司当庭提交2018年以前展宇公司与洛阳富雅物业管理公司、洛阳华厦房地产开发有限公司签订的《广告位承包经营合同》。2016年12月31日，中辽公司与洛阳中顺物业管理有限公司签订《债务债权转让协议》，协议约定2017年1月1日起由中辽公司全面接管洛阳市富雅东方的小区物业服务管理工作，洛阳中顺物业管理有限公司按照2015年6月8日洛阳华厦房地产开发有限公司与洛阳中顺物业管理有限公司签订的《协议》所享有的其他债权债务全部转让给中辽公司。展宇公司当庭提交洛阳富雅物业管理公司于2015年2月10日出具给展宇公司《告知函》一份，洛阳富雅物业管理公司通知展宇公司暂停缴纳《场地使用合同》中的一切费用。展宇公司当庭表示认可欠中辽公司2019年9月1日至2020年8月31日的10万元租金。展宇公司提交洛阳市不动产登记中心于2020年8月14日出具的洛阳市不动产登记中心不动产权登记记载表，记载表显示，xxx不动产权所有人由洛阳华厦房地产开发有限公司变更为中国铁路物资股份有限公司。另提交2017年3月2日和15日洛阳华厦房地产开发有限公司与中国铁路物资股份有限公司签订的三份《洛阳市商品房买卖合同》，合同约定洛阳华厦房地产开发有限公司将河南省洛阳市西工区xxx出卖给中国铁路物资股份有限公司。2019年9月1日至今，中辽公司掐断对展宇公司的供电，中辽公司当庭表示确实对展宇公司采取了断电措施。法庭审理中喜策公司撤回对中辽公司的反诉。本院认为：喜策公司撤回对中辽公司的反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。中辽公司起诉展宇公司和被告葛永安支付2016年7月1日至2018年6月30日期间的场地租赁费24万元，支付中辽公司2018年7月1日至2018年8月31日期间的场地占用费2万元，并支付逾期付款利息（计算方式：以26万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年9月1日起计算至全部清偿完毕之日止），该诉求涉及第三方权益，因此对此诉求本院不予支持。中辽公司起诉展宇公司、葛永安、喜策公司、刘雪、杨笑2019年9月1日至2020年8月31日期间的场地租赁费10万元，展宇公司当庭也表示认可2019年9月1日至2020年8月31日租金未付，按租赁协议，展宇公司应当支付中辽公司10万元租金，中辽公司对其他人的起诉，证据不足，不予支持。中辽公司起诉展宇公司、葛永安、喜策公司、刘雪、杨笑支付10万元违约金，展宇公司没有按约定支付租金，违约事实清晰，但双方约定的违约金比例过高，再考虑到中辽公司对展宇公司停电的事实，本院酌定，展宇公司向中辽公司赔付违约金1万元，中辽公司对其他人的起诉，证据不足，不予支持。关于中辽公司起诉展宇公司在2020年8月31日起的10天内拆除其在所租赁场地上设置的广告设施，并从2020年9月1日起至实际拆除之日止，参照年场地租赁费10万元的合同约定支付中辽公司场地占用费合同到期，中辽公司与展宇公司的《租赁协议》于2020年8月31日已经到期，到期后广告设施怎么处置，在该合同中并没有明确约定，中辽公司诉求拆除也并未提供业主们的授权，故对于中辽公司的该诉求，本院不予支持。关于展宇公司反诉请求赔偿损失继续履行协议，因展宇公司提交的损失证据不足；依据2018年7月25日签订的《租赁协议》，租赁协议于2020年8月31日已经到期，故对展宇公司的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，判决如下：洛阳展宇文化传媒有限公司应于本判决生效后十日内向洛阳中辽物业管理有限公司支付租金10万元；洛阳展宇文化传媒有限公司应于本判决生效后十日内向洛阳中辽物业管理有限公司支付违约金1万元；二、驳回洛阳中辽物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回洛阳展宇文化传媒有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2225元，由洛阳中辽物业管理有限公司负担975元，由洛阳展宇文化传媒有限公司负担1250元。本案反诉受理费减半收取1650元，由洛阳展宇文化传媒有限公司、洛阳喜策广告有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马宏良二〇二〇年九月二十三日书记员  任思梦