河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3336号原告：夏勤芝，女，1968年4月5日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：袁满满，河南学新律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷浩，河南学新律师事务所实习律师。被告：赵福香，女，1963年10月4日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：秦汝良，河南昇融律师事务所律师。原告夏勤芝与被告赵福香合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏勤芝的委托诉讼代理人袁满满、雷浩，被告赵福香及其委托诉讼代理人秦汝良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏勤芝向本院提出诉讼请求，判令：1.确认解除原、被告于2012年6月16日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款460500元及逾期利息（利息截止2020年5月21日为699615.01元，2020年5月21日起至实际清偿之日止的利息，以460500元为基数，按照年利率24%的标准计算）；3.被告支付原告因解除《房屋买卖合同》导致的预期利息经济损失暂计335569元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告名下位于郑州市××区一套，建筑面积124.4平方米，房款60万元，交房前支付30万元，交房后支付剩余30万元。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，被告向原告出具购房收条。2019年3月20日，涉案房屋分配后，被告将房屋钥匙交付给原告，原告验收房屋时发现钥匙不好用，被告便以更换新钥匙为由将房屋钥匙收回，一直未交还原告。后原告查明被告将房屋一房二卖，房屋已被第三人强行占据，导致原告购买涉案房屋的目的无法实现。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。赵福香辩称：1.原告未按合同约定的节点支付购房款，构成违约，被告已于2015年11月14日向原告发出解除合同的通知，被告同意解除房屋买卖合同；2.被告不认可原告支付购房款460500元的事实，原、被告之间还有民间借贷关系，原告存在将借贷的还款算作购房款的问题；3.原告诉状中称房屋系2019年3月20日交付的，但原告至今未付清剩余购房款，因原告违约，导致合同不能履行，原告诉请的逾期利息和预期利益经济损失不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2012年6月16日，赵福香（甲方）与夏勤芝（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，主要约定：1.甲方所售房屋位于：郑州市××区，建筑面积124.4平方米，房屋每平方米5000元，总价款622000元（乙方全部房款付清时，甲方向乙方优惠22000元）；2.本合同自甲、乙双方签字之日，乙方首付甲方定金100000元整，余款在2012年12月31日前再付200000元，乙方在交房时付清所欠房款，甲方交房屋归乙方；3.若乙方违约，甲方收取乙方的100000元定金不再退还，若甲方违约，甲方将双倍退还乙方定金100000元，承担其余预付房款的同期贷款利率的四倍利息，并承担因房价上涨给乙方带来的经济损失。合同签订当日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全购房款100000元整。2013年1月23日，赵福香出具《收条》载明：今收到购房款200000元整。因该200000元购房款，实际仅支付116000元，故案外人向士全于同日向赵福香出具欠购房预付款84000元的《欠条》一张。2014年12月20日，向士全向赵福香出具《借条》及《欠条》各一张。《借条》载明：“借到赵福香现金130000元整。”《欠条》系对2013年的《欠条》进行的变更，载明：“欠到购房款89000元整（注含向强今支5000元）。”2015年6月9日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金20000元整。2015年8月1日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金30000元整。2015年11月14日，赵福香向夏勤芝发送短信称：“夏勤芝、向士全：2012年6月咱签订了《房屋买卖合同书》，按约定你们应在合同签字之日支付定金10万元，到2012年12月31日再付20万元，剩余房款在交房时付清。但你们仅在合同签订时付10万定金，到目前为止第二期付款（20万元）尚未付清，尚拖欠8.9万元。根据合同，现向你做如下说明：因你方违约，按合同约定，你们支付的10万元定金，我已没收。二，现要求你们在收到此信息后七日内，将拖欠的第二期房款8.9万元支付给我，否则《房屋买卖合同书》解除。”2016年8月21日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金41000元整。2018年8月3日，赵福香出具《收条》载明：2017.7.2转工商行3000元，2017.8月转信用社2000元，2017信用社15000元，2017上半年3500元，汇转1000元，2018.7向雪转1000元，2018.7月500元；2018.8.3平安卡5000元，合计：17500元。2018年9月30日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金5000元整（8月22日转工商卡2000元，9月30日转农业银行卡3000元）。2018年10月30日，赵福香出具《收到条》载明：今收到向士全现金5000元整。2018年12月7日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金共计6000元整。2018年12月10日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金100000元整。2019年6月28日，赵福香出具《收条》载明：今收到向士全现金20000元整。另查明，2011年，赵福香作为××村村民与郑州市××区××街道办事处××城中村改造指挥部签订《拆迁安置补偿协议》，赵福香申报的安置房共5套，总面积785.1平方米。协议签订后，赵福香与夏勤芝、案外人赵科军等人就其申报的安置房签订房屋买卖合同，合同签订时，安置房工程尚未竣工。2019年1月房屋交付，案外人赵科军将其中面积为123.06平方米的房屋占有至今，现赵福香已经没有符合涉案合同约定的房屋交付给夏勤芝。庭审过程中，夏勤芝陈述：其与向士全系夫妻关系，二人于1989年在××民政所登记结婚，当时民政所未联网，现结婚证已经丢失。房屋买卖合同签订后，其通过向士全陆续向赵福香支付购房款至2019年，赵福香出具的《收条》均系其支付的购房款。虽然合同约定的第二笔购房款200000元其没有按期足额支付，但赵福香以出具收条的形式及后期收受购房款的行为表明，认可并免于追究其延期付款的责任。夏勤芝并提交银行查询明细、电子回单、存款回单、微信转账记录、庭审笔录复印件、户口本等证据证明其陈述。其中，夏勤芝提交的2002年9月17日签发的户口本显示：户主：向士全，夏勤芝与户主向士全系配偶关系，二人于1988年11月26日生育长女向洁，于1991年5月3日生育长子向凌云，于1992年12月28日生育一女向雪。赵福香对夏勤芝以上陈述不予认可，辩称其不认可夏勤芝与向士全系夫妻关系；根据其提交的《借条》和《欠条》显示，向士全向其借款219000元，其出具的《收条》中未注明购房款字样的，均系向士全个人偿还的借款，与购房款无关，向士全偿还超出借款的部分款项，其同意按照不当得利返还向士全；夏勤芝没有按照合同约定按期足额支付第二笔购房款200000元，其仅同意延期付款一个月，并在2015年已向夏勤芝发送催款及解除合同的通知，因夏勤芝逾期付款，其应没收首期定金100000元。向士全庭后接受调查时称，其与夏勤芝系夫妻关系，赵福香出具的《收条》均系其代夏勤芝支付的购房款。2014年12月20日的《借条》和《欠条》均系其本人出具。《欠条》中的84000元系欠付的购房款，其余5000元系其侄子向志强的债务，但该5000元已经清偿。《借条》中的130000元是其在鹤壁干工程时向赵福香的借款，扣除赵福香欠其酒钱和手机钱30500元后，剩余99500元尚未偿还。此外，双方之间没有其他经济往来。赵福香对此不认可，辩称未收到夏勤芝的付款，《收条》均系对向士全个人出具，且向士全同意将向志强欠付的5000元计入《欠条》中。赵福香认可其与向士全之间除上述130000元借贷关系外，还给向士全出具过30000元左右的《欠条》，但与本案无关，此外双方之间没有其他经济往来。关于借款130000元是否偿还的证据，双方均未提交。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以采信，认定双方之间的房屋买卖合同关系成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告陆续向案外人向士全出具《收条》共计11张，结合原、被告双方在庭审中的陈述及被告与向士全于2019年的通话录音，对于原告通过向士全向被告支付购房款的事实，本院予以采信。现因涉案房屋无法交付，原告购房目的无法实现，原告要求解除与被告于2012年6月16日签订的《房屋买卖合同书》，被告亦同意解除，本院予以支持。合同解除后，被告理应返还原告已支付的购房款。关于已支付的购房款数额。原告主张《收条》均系其支付的购房款，被告辩称其出具的《收条》均系向士全偿还的借款。因《收条》中未载明收到款项的性质，部分《收条》中存在3000元、500元等不符合支付购房款交易习惯的数额，且《收条》均系对向士全个人出具，被告及向士全均认可双方之间存在借贷关系，故本院认定涉案《收条》中包含向士全偿还借款的数额。同时《收条》载明的金额远超出向士全向被告借款的数额，被告未向本院明确哪些《收条》系偿还的借款，亦未说明向士全支付的超出借款数额部分款项的性质，且被告认可除借贷关系外，其与向士全之间不存在其他经济纠纷。故本院认定涉案11张《收条》中存在购房款及还款混同的情况，扣除向士全向被告的借款130000元及原告未实际支付的购房款89000元，剩余款项应系原告通过向士全向被告支付的购房款，经计算为325500元（544500元-130000元-89000元）。原告主张过高部分，依据不足，本院不予支持。关于违约责任的认定。合同签订后，原告应按照合同约定于2012年12月31日支付购房款200000元，但原告仅于2013年1月23日支付116000元，虽然被告出具200000元的《收条》认可原告延期付款的行为，但在原告出具《欠条》，且被告于2015年向原告发送催款短信后，原告仍未在合理的时间内付清欠付的购房款，逾期时间较长，已经构成违约。被告虽于2014年与案外人赵科军签订售房合同，但合同签订时安置房尚未竣工，被告在其申报的房屋面积范围内与多人签订售房合同，不违反法律规定，原告主张被告一房二卖，证据不足，本院不予采信。2019年1月，被告的安置房竣工交付，被告在已经没有符合涉案合同约定的房屋交付给原告的情况下，仍在接收原告支付的购房款，持续至2019年6月。综上，原、被告在合同履行过程中，均存在过错，综合考虑双方的违约情形、过错程度及产生的实际损失等因素，本院对原告要求被告赔偿房屋增值损失以及被告要求没收原告支付的购房定金100000元，均不予支持，酌定被告依照合同约定的“同期贷款利率的四倍利息”自最后一次收款即2019年6月28日起向原告支付利息。故被告应以已付购房款325500元为基数，自2019年6月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告夏勤芝与被告赵福香于2012年6月16日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告赵福香于本判决生效之日起十日内返还原告夏勤芝购房款325500元，并支付利息（利息以325500元为基数，自2019年6月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、驳回原告夏勤芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18261元，减半收取计9131元，由原告夏勤芝负担6812元，被告赵福香负担2319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  白卡娟二〇二〇年九月七日法官助理张若文书记员宋茜亚