吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1477号原告：王艳秋，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：黄某，吉林圣久律师事务所律师。被告：吉林市金晟房地产开发有限公司。法定代表人：田某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，吉林衡久律师事务所律师。原告王艳秋与被告吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。被告金晟房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告为原告购买中京城1号楼1层23号（现变更为1号楼1层22号）房屋办理网签手续、不动产登记证；2.请求依法判令被告向原告支付房屋面积差额款438,420.60元（单价18,042元/㎡×24.3㎡）；3.请求依法判令被告承担因不能办理房屋网签、产权证造成的损失685,111.95元（以付款金额1,973,724元为基数，按照年利率6%计算，暂计算到2019年12月31日）；4.依法判令被告承担赔偿金1,973,724元（已付全部购房款金额依据是商品房买卖合同司法解释第九条第一项和第二项）；5.请求依法判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年6月2日原告与被告达成购买被告开发的位于吉林市××区交汇处中京城楼盘，当日向被告付定金10万元，2012年6月11日、2016年8月19日原告按照被告要求分别向其支付购房款999,406元和874,318元，原告共向被告支付购房款合计1,973,724元。双方于2016年8月19日签订《置业协议》，协议约定原告购买被告开发的中京城商业门市××楼房屋，面积117.71平方米，单价18,042元，总价款2,123,724元，原告一次性付款享受优惠，房屋最终总价款为1,973,724元。原告于2019年10月1日办理入住，并交纳相应物业费、预存水电费及基础供热费。原告入住后发现房屋实际面积仅为93.41平方米，与协议相差24.3平方米，因此原告要求被告承担违约责任，向原告退还房屋面积差额款438,420.6元，按照单价18,042元/㎡计算。目前该房屋由购买时中京城1号楼1层23号变更为中京城1号楼1层22号。同时，该房屋被告一直没有为原告办理网签备案手续及办理不动产登记证书，被告的行为已经构成违约，应当履行其法定义务，并承担违约责任。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权利，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律、法规的规定特诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告金晟房地产公司书面辩称，1.因设计发生变化，施工结束后确实原告房屋面积和合同约定差24.30平方米，被告应该退还相应房款；2.关于房屋网签备案手续，因为被告从华融资产公司融资，使用的抵押物是整个3号地的在建工程，所以包括原告购买的1号楼，办理的房建昌字第zj0000XXXX号抵押登记，所以暂时无法为原告办理网签备案手续，华融公司目前和被告公司的诉讼案件没有最终结果；3.关于赔偿款，被告不同意支付。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，作为买受人的王某与作为出卖人的金晟房地产公司签订《天然城市·中京城置业协议》，该协议中约定，一、买受人购买“天然城市·中京城”项目的下列物业：商业门市1号楼1层23号，建筑面积117.71平方米。二、购买房屋的价格：商业门市销售单价为18,042元/平方米，销售总价为2,123,724元。三、买受人选择的付款方式：一次性付款，买受人需在签订《置业协议》的同时，一次性付清购房款（含已付购房定金）。该条款后附加手写内容：实际交款1,973,724元，剩余尾款150,000元作为违约金赔付。出卖人处金晟房地产公司加盖公章，并有置业顾问潘珊珊签字，买受人处王某签名捺印。王某于2012年6月2日通过POS机消费方式向金晟房地产公司付款100,000元，于2012年6月11日，通过POS机消费方式向金晟房地产公司付款999,406元，于2016年8月19日，通过POS机消费方式向金晟房地产公司付款874,318元，以上合计王某共向金晟房地产公司付款1,973,724元。2019年10月15日，王某办理房屋入住，入住房屋实际地址为××区，建筑面积为93.41平方米。王某办理入住后交纳了物业费、水电费、垃圾清运费。另查明，2016年10月26日案涉房屋所在的整栋楼被金晟房地产公司抵押给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，并办理了在建工程抵押登记，该抵押登记于2017年10月25日被注销。2017年10月25日案涉房屋被金晟房地产公司抵押给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，并办理了抵押登记，该权利尚未被注销。经本院工作人员到吉林市不动产登记服务中心调查，案涉房屋整栋楼处于抵押状态，未办理分户，无法办理网签手续，也无法办理不动产登记证。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《天然城市·中京城置业协议》、收据六份、交通银行长春硅谷大街支行账户交易明细三份、中京城业主手册，中京城进户凭证、入驻流程签认单、吉林市晟金物业服务有限公司中京城物业服务中心出具的《证明》、吉林市不动产登记中心出具的《不动产权利及其他事项登记信息》等。以上证据经本院认证，真实、合法且与本案有关联，本院予以认定。本院认为，王某与金晟房地产公司签订《天然城市·中京城置业协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，双方均应按该协议的约定履行各自义务。关于王某要求金晟房地产公司支付其房屋面积差额款438,420.60元的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因王某与金晟房地产公司签订的《天然城市·中京城置业协议》中约定王某购买的房屋面积为117.71平方米，金晟房地产公司向王某交付房屋的面积实际为93.41平方米，已超过3%，故对王某主张金晟房地产公司向其支付房屋面积差额款438,420.60元[18,042元/平方米×（117.71平方米-93.41平方米）=438,420.6元]的诉请，本院予以支持。关于王某要求金晟房地产公司承担因其不能办理房屋网签及产权证造成的损失685,111.95元的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因王某于2016年8月19日与金晟房地产公司签订的《天然城市·中京城置业协议》中并未约定房屋交付时间，金晟房地产公司于2016年10月26日将案涉房屋为中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司办理了在建工程抵押登记，由此可以认定王某与金晟房地产公司在签订《天然城市·中京城置业协议》时，案涉房屋为尚未建成的房屋，故金晟房地产公司应自房屋交付使用之日即2019年10月15日起90日即2020年1月13日开始承担违约责任，因王某与金晟房地产公司签订的《天然城市·中京城置业协议》中并未约定违约责任，故金晟房地产公司应按照王某已付购房款总额即1,973,724元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故金晟房地产公司应向王某支付因未能取得房屋权属证书损失的计算方式为：以1,973,724元为本金，自2020年1月13日起至取得房屋权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于王某要求金晟房地产公司为其购买的中京城××楼房屋办理网签手续及不动产登记证的诉请，因案涉房屋现不具备办理网签手续及不动产登记证的条件，王某的该项诉请在客观上无法实现，金晟房地产公司亦无法履行，故对于王某的该项诉请，本院不予支持。关于王某要求金晟房地产公司承担赔偿金1,973,724元的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该两条是对因出卖人恶意违约导致合同解除的处理规定，本案中，因王某并未主张解除与金晟房地产公司间的《天然城市·中京城置业协议》，其要求金晟房地产公司为其办理网签手续、不动产登记证实质上是主张继续履行合同，故本院对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉林市金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某支付房屋面积差额款438,420.60元；二、被告吉林市金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某支付因未能取得房屋权属证书的损失（损失计算方式：以1,973,724元为本金，自2020年1月13日起至取得房屋权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,789元，由原告王某负担10,000元，由被告吉林市金晟房地产开发有限公司负担5,789元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 邵明强二○二○年九月二十二日书记员 程洪月