甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初2066号 原告：天水广丰邻里实业有限公司，住所地甘肃省天水市。 法定代表人：赵某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵某2，甘肃鉴远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，甘肃鉴远律师事务所律师。 被告：潘某某，女，1979年12月1日出生，汉族，个体工商户，住甘肃省天水市。 原告天水广丰邻里实业有限公司（以下简称广丰公司）与被告潘某某房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广丰公司的委托诉讼代理人赵某2、马某到庭参加诉讼，被告潘某某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告广丰公司变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告签订的《合同书》于起诉状送达被告之日解除并返还商铺；2.判令被告支付原告商铺租金55070.56元（2019年5月1日-2020年6月1日共计87196.2元，扣除已付的32125.64元，还剩55070.56元）、物业费383.28元（自2020年5月1日至2020年6月1日）、垃圾处理费500元（自2020年5月1日至2021年5月1日）、电梯使用费5000元（自2020年5月1日至2021年5月1日）、制冷采暖费1123.43元（按照每平方米8.8元，共计191.64平方米，每月30天，2019年7月份共计制冷20天计算），以上共计62077.27元。并支付租金、物业费、垃圾费、电梯使用费至被告实际返还商铺之日止。3.判令被告支付原告违约金8048.88元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了商铺租赁合同一份，合同约定：甲方将位于广丰邻里三层F3-00*号，使用面积159.70平方米，公摊面积31.94平方米，合计191.64平方米的商铺租赁给乙方作为茶吧使用；租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，共5年。租金每月35元/平方米，月合计费用6707.40元，年合计80488.80元。租金支付方式为电付，由乙方按时支付至甲方指定账户，甲方向乙方及时开具发票。物业费2元/平方米，月合计费用383.28元，年合计费用4599.36元。垃圾处置费500元/年，制冷采暖费8.8元/平方米/月。电梯使用费5000元/年；后原告依照合同约定向被告交付了商铺，被告于2018年5月1日至今根据合同约定使用该商铺，但其只付清了2019年4月30日前的租金及其他费用，2019年5月1日之后的相关费用并未向原告付清。2019年12月31日，原、被告签订《缴款协议》，约定由被告按该协议分期向原告缴纳租赁费等相关费用，但被告于2020年1月12日向原告支付租金1万元，此后再未向原告支付相关费用。《合同书》第六条第3项约定：如出现违反本合同中第四条甲方权利情形之一时，乙方除应向甲方足额交付租金等费用外，还应向甲方支付年租金总额10%的违约金。根据《合同书》第四条第2.5、2.6的约定，一方有下列情形之一的，甲方有权单方面通知乙方终止合同：拖欠租赁费用时间累计达一个月的。在商铺交付使用后，不按甲方规定时间开业，停止营业时间达一个月的。据此，被告未完全履行合同约定的义务，而被告现已停止营业，故原告有权解除合同。综上，原告为维护其合法权益，现依法起诉。 被告潘某某未答辩。 原告广丰公司为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.《合同书》一份，拟证明被告租用位于广丰公司三层F3-00*号商铺，合计面积191.64平方米，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止共5年及双方的权利义务。2.《缴款协议》一份，拟证明因被告未按约定的期限支付所欠租金，仅支付了1万元的事实。3.收款收据6张，拟证明2019年5月至今被告共支付租金、垃圾费、物业费共计37225元。4.照片打印件三张，拟证明被告的商铺现处于停业状态。 对以上证据材料1、2、3，经本院审核认为，其来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。对证据材料4，原告未提交其他证据材料予以印证，不予采信。 被告潘某某未到庭亦未答辩，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月28日，原告广丰公司（甲方）与被告潘某某（乙方）签订《合同书》一份，该合同载明：第一条经营商铺的方位、面积和用途。甲方将位于广丰邻里三层F3-00*号，使用面积159.70平方米，公摊面积31.94平方米，合计191.64平方米的商铺租赁给乙方作为茶吧使用；第二条费用标准、缴纳方式和缴纳时间。租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，共5年。租金每月35元/平方米，月合计费用6707.40元，年合计费用80488.80元。租金支付方式为电付，由乙方按时支付至甲方指定账户，甲方向乙方及时开具发票。物业费2元/平方米，月合计费用383.28元，年合计费用4599.36元。垃圾处置费500元/年，制冷采暖费8.8元/平方米/月。物业费、制冷费由乙方统一向物业公司交付。电梯使用费5000元/年；第四条甲方的权利和义务。一方有下列情形之一的，甲方有权单方面通知乙方终止合同（甲方直接或采用法律允许的方式向乙方送达，自送达之日起生效）：第2.5拖欠租赁费用时间累计达一个月的。第2.6在商铺交付使用后，不按甲方规定的时间开业，停止营业时间达一个月的（以甲方出勤统计为准）。第六条违约责任第3项约定：如出现违反本合同中第四条甲方权利情形之一时，乙方除应向甲方足额交付租金等费用外，还应向甲方支付年租金总额10%的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告对自2018年5月1日至2019年4月30日即第一年的租金及其他费用已交清。2019年5月5日，被告缴纳了2019年5月1日至2020年4月30日的物业费4599.36元、垃圾费500元。2019年5月5日、6月6日、7月4日、11月22日，被告分四次共计缴纳2019年5月1日至2020年4月30日的租金22125.64元后，下欠租金58363.16元。后经双方协商，原、被告于2019年12月31日签订《缴款协议》一份，该协议约定：对于2019年-2020年第三季度、第四季度租金和夏季空调费共计59487.51元（租金58363.16元、夏季制冷费1124.35元），由被告于2020年1月10日之前缴纳37699.51元，于2020年2月29日之前缴纳21788元。如未能按以上协议付款，将视同根本违约。后被告于2020年1月12日向原告缴纳租金1万元，对剩余费用49487.51元，至今未交。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 对原告提出确认原、被告双方签订的《合同书》于起诉状送达被告之日解除并返还商铺的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方在《合同书》中对租金、物业费、垃圾费、制冷采暖费、电梯使用费的缴纳期限未进行约定。被告已于2019年5月5日缴纳了2019年5月1日至2020年4月30日的物业费4599.36元、垃圾费500元。对于2019年5月1日至2020年4月30日的租金、制冷采暖费的交付期限，经原、被告双方签订补充协议，明确约定于2020年1月10日之前缴纳37699.51元，于2020年2月29日之前缴纳21788元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，2019年5月1日至2020年4月30日的租金、制冷采暖费的交付届满期限为2020年2月29日之前，但被告于2020年1月12日支付1万元后，对剩余租金及制冷费至今未付。依据上述法律规定，对原告主张的自2020年5月1日至2021年5月1日的电梯使用费5000元及2020年5月1日之后的租金、物业费、垃圾费、制冷采暖费的交付期限，应当认定为租期每届满一年时支付。本案中，原、被告双方在《合同书》第四条甲方的权利和义务中约定，乙方拖欠租赁费用时间累计达一个月的，甲方有权单方面通知乙方终止合同（甲方直接或采用法律允许的方式向乙方送达，自送达之日起生效）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对原告提出确认合同解除的主张，于法有据，予以支持。对原告主张的合同解除时间，本案被告潘某某应诉之日为2020年7月31日，该时间可视为原告解除合同的通知到达被告，故可认定原、被告双方的合同于2020年7月31日解除。因广丰公司与潘某某之间的合同已依法予以解除，故被告潘某某占有、使用涉案商铺已无法律依据，应当将涉案商铺腾空并交还原告广丰公司。 对原告提出由被告支付自2019年5月1日至2020年6月1日租金55070.56元、自2020年5月1日至2020年6月1日的物业费383.28元、自2020年5月1日至2021年5月1日垃圾处理费500元及电梯使用费5000元、2019年7月份制冷费1123.43元（20天），以上共计62077.27元。并支付租金、物业费、垃圾费、电梯使用费至被告实际返还商铺之日止的诉讼请求。根据合同约定，原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告应当足额支付租金。经审理查明，被告拖欠原告2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金为48363.16元、2019年夏季制冷费1124.35元，合计49487.51元，现原告主张的2019年7月份制冷费为1123.43元（20天），未超出以上1124.35元的约定，故按照1123.43元予以支持。综上，被告拖欠2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金48363.16元、2019年夏季制冷费1123.43元，合计为49486.59元。 对2020年5月1日之后即下一年度的租金、物业费、垃圾处理费及电梯使用费的缴纳期限依法应当在每届满一年时即2021年4月30日前支付，因原、被告双方签订的合同已确认于2020年7月31日解除，故以上费用应自2020年5月1日缴纳至合同解除之日即2020年7月31日，共计3个月。分项计算为：租金6707.40元/月×3个月＝20122.20元，物业费383.28元/月×3个月＝1149.84元，垃圾处置费500元/年÷12个月×3个月＝125元，电梯使用费5000元/年÷12个月×3个月＝1250元，以上各项中，租金为48363.16元﹢20122.20元＝68485.36元，物业费1149.84元，垃圾处置费125元，电梯使用1250元，2019年夏季制冷费1123.43元，合计72133.63元。合同解除后，被告应按照合同约定的缴费标准及缴费项目向原告缴纳涉案商铺的占有使用费即租金、物业费、垃圾处理费至被告实际交付商铺之日止。综上，对原告主张由被告缴纳2019年5月1日至2020年6月1日的租金55070.56元、2020年5月1日至2021年5月1日垃圾处理费500元及电梯使用费5000元的主张，部分予以支持。 对原告提出由被告支付原告违约金8048.88元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同中约定以年租金总额的10%作为确定违约责任的标准，符合法律规定，但约定的违约金应以实际损失为基础，原告的实际损失应为利息损失，故兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对被告应当支付的违约金的标准，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，予以调整。经审理查明，被告已付清2020年5月1日至2021年4月30日的物业费及垃圾费，自2020年5月1日至2021年5月1日的电梯使用费因缴纳期限未届满，故被告不存在违约情形。被告对拖欠的租金及制冷费49486.59元未如期缴纳，故对被告潘某某应当支付的违约金应以拖欠的租金及制冷费49486.59元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR）[2019年12月20日为4.15%（1年期）、2020年2月20日为4.05%（1年期）]为基准，自2020年1月13日、2020年3月1日分段计算至实际付清之日止。本院暂计至判决之日即2020年9月28日为：27699.51元×年利率4.15%÷365天×260天＝818.84元，21787.08元×年利率4.05%÷365天×212天＝512.50元，合计1331.34元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、天水广丰邻里实业有限公司与潘某某签订的《合同书》于2020年7月31日解除； 二、由潘某某向天水广丰邻里实业有限公司返还“广丰邻里三层F3-00*号”商铺； 三、由潘某某向天水广丰邻里实业有限公司支付房屋租金68485.36元、物业费1149.84元、垃圾处置费125元、电梯使用1250元、2019年夏季制冷费1123.43元，以上合计72133.63元。并按照原合同履行期间的缴费标准支付自2020年8月1日至上述商铺实际交付之日止的租金、物业费、垃圾处理费； 四、由潘某某向天水广丰邻里实业有限公司支付违约金1331.34元，并自2020年9月29日，以49486.59元欠款的实际欠付金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至欠款实际付清之日止； 五、驳回天水广丰邻里实业有限公司的其他诉讼请求。 以上第二、三、四项，于本判决生效后十五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5376元，已按照简易程序减半收取2688元，由潘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  王怡 二〇二〇年九月二十八日 书记员  钱雪