北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初10190号原告：陈清华，女，1980年2月14日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。委托诉讼代理人：程江涛，北京市荣德律师事务所律师。被告：北京汇众仁和物业管理有限公司，住所地北京市石景山区隆恩寺路**综合服务楼。法定代表人：孙月珍，总经理。委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。原告陈清华诉被告北京汇众仁和物业管理有限公司（以下简称汇众物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈清华之委托诉讼代理人范庆虎，被告汇众物业公司之委托诉讼代理人徐怡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈清华向本院提出诉讼请求：1.要求判决被告减免原告承租的北京市石景山区隆恩寺路综合服务楼2层203房屋2020年2月1日-2020年8月31日期间的房屋租金；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：自2015年3月起,原告与被告签订《租赁合同》,承租位于北京市石景山区隆恩寺路99号综合服务楼二层部分房屋用于开办“橄榄绿艺术教育”。涉案房屋为军产,管理使用单位为北京军区善后办。2019年2月至9月期间,原告与被告再次签订《租赁合同》，承租北京市石景山区隆恩寺路99号综合服务楼二层201、202、203、205、206房屋。租金支付方式为半年付,原告于2019年11月向被告交纳了2019年12月至2020年4月期间的房屋租金。因受疫情影响,北京市要求教育培训机构在疫情防控期间暂停开展线下培训。原告自2020年2月1日起至今,未实际使用承租房屋开展培训,导致原告经营困难。虽经多次协商,但被告仅同意免除疫情期间一个月的房屋租金，故诉至法院。被告（反诉原告）汇众物业公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，不同意免除租金，涉案房屋是承租的北京军区部队的综合楼，部队并没有租金减免的政策，疫情期间部队也没有给我们任何减免，所以我方没有减免原告方租金的义务。本案中，被告汇众物业公司当庭提出反诉主张，要求反诉被告陈清华给付北京市石景山区隆恩寺路99号综合服务楼二层203号房屋自2020年4月10日到8月31日期间按140天计算欠交的租金10356元及违约金3972元。对此反诉被告陈清华抗辩认为，对于租金主张，因受疫情影响,北京市要求教育培训机构在疫情防控期间暂停开展线下培训，故其无法开展经营业务，房租应予减免。对于违约金主张，一是原告方没有违反合同约定，未交纳剩余租金系疫情原因；二是原、被告一直就租金的减免和支付进行协商，但未达成一致意见；三是根据最高人民法院相关指引精神，在疫情期间未支付租金的，不能视为违约。综上，不同意汇众物业公司的反诉主张。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日,陈清华与汇众物业公司签订《租赁合同》，约定由陈清华承租位于北京市石景山区隆恩寺路99号综合服务楼二层203号房屋一处，租赁期为一年，自2019年10月10日至2020年10月9日，并用于开办名为“橄榄绿艺术教育”的培训机构,该房屋全年租金为27000元，支付方式为半年付。后原告于2019年9月支付了首期半年的房屋租金13500元。原告主张自2020年2月1日起至8月31日期间，因受疫情影响,北京市要求教育培训机构在疫情防控期间暂停开展线下培训，原告无法正常使用案涉房屋。后双方于2020年9月1日起达成了新的房屋租赁合同，故案涉合同中9月1日至10月9日期间的相关内容不再履行。本案中，原告尚未支付租金的期间为2020年4月10日至8月31日。另，双方因租金问题存在纠纷，汇众物业公司于2020年8月对案涉房屋采取了断电措施，原告主张断电时间达25天。对相关事实汇众物业公司不持异议，但认为断电行为系合理维权措施。另，庭审中，双方认可涉案房屋为军产,管理使用单位为北京军区善后办。另查，新冠疫情期间，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年4月30日，由一级响应调整到二级响应，2020年6月6日调整为三级响应，2020年6月16日响应级别从三级调整为二级，2020年7月20日由二级调整为三级。庭审中，原告诉请减免租金的具体意见为，一级、二级响应期间全部免除租金，三级响应期间减免一半租金。本院认为，陈清华与汇众物业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律法规的规定,应属合法有效。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之精神，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中,陈清华承租案涉房屋系用于教育培训业务,该行业在疫情特定期间属于政府明令暂停营业的行业，新冠肺炎疫情系其不能预见、不能避免、不能克服的情况。故对于原告诉请减免部分租金，于情合理，于法有据，本院予以支持。对于具体减免租金数额，本院根据公平原则,参照北京市政府指导性意见精神、北京疫情防控等级调整情况及8月期间因被告断电行为导致案涉房屋适租性下降等因素，综合酌定免除原告2020年2月1日至2020年8月31日期间的房屋租金70天，其余房租则应依约给付，具体给付金额计算方式为27000元÷365天*（140天-70天）=5178元。另，本案中，原告提起的本诉系关于确认减免租金数额的反向确认之诉，而被告提起的反诉系关于应付租金的给付之诉，二者在结果上具有相互牵连、相互冲抵的关系，故本院在判决主文中对本诉反诉主张数额的具体认定通过原告应实际给付的剩余租金金额予以明确。对于汇众物业公司反诉主张陈清华赔偿其违约金一节。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款之精神：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”。众所周知，新冠疫情及疫情防控措施属于不可抗力。本案中,原告租赁涉案房屋系用以从事经营活动,其欠缴房租虽构成违约,但系受疫情影响导致合同情势变更所致,根据前述相关规定,陈清华主张因不可抗力免责于法有据，本院予以支持。汇众物业公司相关反诉主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、陈清华于本判决生效后十日内给付北京汇众仁和物业管理有限公司位于北京市石景山区隆恩寺路综合服务楼2层203房屋（租赁期间为2019年10月10日至2020年8月31日）的剩余房租款5178元；二、驳回陈清华在本诉中的其他诉讼请求；三、驳回北京汇众仁和物业管理有限公司在反诉中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32元（陈清华已预交），由北京汇众仁和物业管理有限公司负担（于本判决生效后十五日内交纳）。反诉案件受理费79元，由陈清华负担32元（于本判决生效后十五日内交纳），由北京汇众仁和物业管理有限公司负担47元（于本判决生效后十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 施舟骏二〇二〇年九月二十九日法官助理 孙冬晗书 记 员 高彩云