湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1025民初819号 原告：邓建平，男，1981年8月6日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：唐云昭，湖南林邑律师事务所律师。 被告：陈凤林，女，1976年7月4日出生，汉族，住湖南省。 被告：刘永强（系陈凤林之夫），男，1975年9月15日出生，汉族，住湖南省。 两被告的委托诉讼代理人：陈冠标，湖南民安律师事务所律师。 被告：临武县素素建材商行，住所地湖南省临武县武水镇官山南路中欣国际商品博览城**门面。 经营者：彭素芬，女，汉族，住湖南省临武县。 原告邓建平与被告陈凤林、刘永强、临武县素素建材商行合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓建平的委托诉讼代理人唐云昭和被告陈凤林、刘永强及两被告的委托诉讼代理人陈冠标到庭参加诉讼。被告临武县素素建材商行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓建平向本院提出诉讼请求：判决陈凤林、刘永强、临武县素素建材商行返还“购房差价款”102240元给邓建平。事实和理由：2019年10月28日，邓建平与临武县湖湘商贸有限公司（以下简称“湖湘公司”）签订《湖湘嘉年华广场认筹协议书》。同日，邓建平依约交纳了两万元诚意金。同年11月30日，邓建平与湖湘公司签订了两份《临武湖湘嘉年华广场商铺认购书》，协议约定认购湖湘公司嘉年华广场B107门面，并缴纳5万元定金。2019年11月28日，陈凤林也与湖湘公司签订了两份《湖湘嘉年华广场认筹协议书》。也向湖湘公司交纳了诚意金。但陈凤林未与湖湘公司签订包括B113号门面在内的任一门面的“认购协议书或正式商品房买卖合同(预售)”，更没有向湖湘公司交纳过定金。故邓建平认为至此陈凤林根本不享有处分包括B113号门面在内的任一门面的权利。2019年12月9日上午，陈凤林又以无法办理银行按揭贷款，告知湖湘公司放弃其因认筹协议而享有的认购权。当日下午，湖湘公司通知邓建平到湖湘公司嘉年华广场签订正式商品房买卖合同(预售)，邓建平的父亲邓小加到公司现场查看了B107门面后，觉得不理想，商请更换认购门面。湖湘公司的一工作人员随之推荐其更换B113号门面。但称该B113号门面已由陈凤林认购，于是通知陈风林、刘永强夫妇到场洽谈B113号门面更换事宜。在此过程中，陈凤林、刘永强表示已放弃认购B113号门面的权利，该门面可让与邓建平购买。但陈凤林接着又谎称她在湖湘公司有熟人，出于内部关系的照顾才口头约定以每平方米11000元的价款已经认购的B113门面，而湖湘公司实际售价是每平方米13250元，每平方米有2250元的差价，继而要求邓建平按51.12平方米预售面积计算，补其差价款115020元。邓建平信以为真，经过几番商讨最终商定被告同意每平方米让邓建平250元，即按每平方米13000元计价，将邓凤林“认购的B13门面”转让给邓建平。当天下午邓建平便通过银行转帐的方式将132240元(含被告交给公司的叁万元诚意金)所谓的差价款汇入陈风林、刘永强指定的临武县素素建材商行帐户上。2019年12月9日当晚，邓建平与湖湘公司签订B113门面的正式商品房买卖合同(预售)时，方知:B113号门面的湖湘公司所定的公开单价就是11000元每平方米，按51.12平方米计算，总房价为562320元。并没有陈凤林此前向邓建平父亲邓小加所谎称的熟人价、优惠价，湖湘公司也当场否认了陈凤林谎称的熟人价、优惠价。此时，邓建平之父邓小加意识到上当受骗被陈凤林骗走了102240元。因此，邓建平与湖湘公司同到武水派出所报案，请求公安机关责令陈凤林返还10万余元非法所得。武水派出所认为此案系民事欺诈召集双方进行调解，但因陈凤林、刘永强坚拒绝调解未果。遂起诉至法院。 陈凤林、邓建平辩称，1.邓建平的诉状中陈述的主要事实存在失实：邓建平是在与陈凤林协商之后，陈凤林才放弃的认购权；陈凤林没有说过在湖湘公司有熟人；是经过协商之后陈凤林才向湖湘公司出具声明的。2.邓建平要求撤销与邓凤林的交易合同，返还购房差价没有事实依据，应驳回邓建平的诉请。因为陈凤林将预售资格转让给邓建平不属于无权处分；双方之间的买卖是符合市场规律的，并不违背法律规定，不构成民事欺诈。 临武县素素建材商行未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.邓建平提供的证据：《认筹协议书》、《认购协议》收据、票据、转账记录，证据的真实性本院均予以认可，但不能达到其所述的陈凤林无权处分的证明目的；邓舜文与邓丽燕的微信聊天记录，无法证明陈凤林存在欺诈；商品房合同备案证明，仅能证明邓建平已在登记当日取得预售许可，其他内容无法证明;邓丽燕的证人证言不足以反映本案的关键事实，不予采信。2.陈凤林提供的两份证据真实性均予以认可：收据明确记载了湖湘公司收到陈凤林交纳了B113号商铺3万元定金；申请书记载了陈凤林在2019年12月9日放弃了对B113号商铺的购买，将其转让给了邓建平。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月28日，邓建平与临武县湖湘商贸有限公司（以下简称“湖湘公司”）签订《湖湘嘉年华广场认筹协议书》，欲购买一间商铺，并交纳2万元诚意金。同年11月28日，陈凤林与湖湘公司签订《湖湘嘉年华广场认筹协议书》。该两份《认筹协议书》基本内容相同，均载明：交纳认筹诚意金1万元即可获得一张VIP卡，凭该卡在开盘认购时1万元冲抵2万元购房款，同时可享受一次性付款、银行按揭、整层购买等额外优惠折扣；未经卖方同意，买方无权转让或转借该VIP卡的权益等内容。当月30日陈凤林向湖湘公司纳定金3万元，湖湘公司向陈凤林出具收一张，其中载明：今收到陈凤林交来定金房号B栋一层113号房，刷卡2万+收据1万，金额大写为：叁万元。当日，邓建平的父亲邓小加代其与湖湘公司签订《临武湖湘嘉年华广场商铺认购书》，其中载明认购湖湘公司嘉年华广场B107商铺，该商铺原价每平方18735.07元，凭VIP卡优惠后价格为每平方1350元等内容，并缴纳5万元定金。同年12月9日湖湘公司通知邓小加签订正式商品房买卖合同（预售），邓小加现场看了B107门面后，觉得不理想，想换个商铺。湖湘公司的工作人员向其推荐了B113号商铺，但称该商铺已由陈凤林认购，遂通知陈凤林、刘永强夫妇到湖湘公司嘉年华广场办公室协商。双方最后口头约定，B113号商铺转由邓建平购买，由邓建平支付陈凤林、刘永强“购房差价款”102240元。当日下午，经陈凤林、刘永强指定，邓小加通过在临武县素素建材商行刷卡的方式支付了132240元（含陈凤林向湖湘公司支付的定金3万元）。当日，陈凤林向湖湘公司出具申明一份，其中载明：本人陈凤林于自愿放弃临武湖湘商贸广场（湖湘.嘉年华广场）B栋113号商铺购买权利（以下称该商铺）并将所交纳商铺的认购款30000元转让予邓建平作为其购买该项目B栋113号商铺的购房款，本人申请不再向临武湖湘商贸有限公司主张该商铺认购享有的权益及要求退还已缴纳认购金。陈凤林在声明人处落款。当晚，邓小加代邓建平与湖湘公司签订B113号商铺的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定该商铺的单价为每平方11000元。后邓小加认为因陈凤林、刘永强的欺诈行为导致多支付了102240元，遂与湖湘公司到武水派出所报案。该所召集双方进行调解但未果。邓建平遂向法院提起诉讼。 本院认为，当事人提起诉讼须有法定事由，否则不予支持。本案所涉的焦点有：一、原告的主体是否适格。通过庭审查明，本案所涉的合同主体均为邓建平，其父邓小加的所有行为均为邓建平授意的代理行为，依照相关的法律规定，代理人的行为由授权人负责，故邓建平作为本案的原告进行诉讼是适格的；二、陈凤林、刘永强在合同磋商和履行中是否存在欺诈。经庭审查明，陈凤林、刘永强交纳了认筹诚意金获得了VIP资格，即凭该卡在开盘认购时可享受相应的优惠折扣，后又交纳了B113号商铺的定金，由此陈凤林、刘永强享有对湖湘公司处分B113号商铺时具有排他性的权利，故邓建平欲购买B113号商铺时，湖湘公司召集双方进行协商，其实质上是转让该项排他性的权利；另从邓建平与湖湘公司签订的《临武湖湘嘉年华广场商铺认购书》（B107商铺）中的内容可知，凭VIP卡确实可享受一定的优惠折扣，故陈凤林、刘永强享有的这项排他性权利存在一定的价值；再则在庭审中，邓建平未提交有效的证据证实陈凤林、刘永强在合同磋商和履行中存在欺诈。三、临武县素素建材商行与本次纠纷是否具有法律意义上的关联性。据查，该商行并未参与合同磋商，在合同履行中仅作为一个交易平台。另在庭审中，邓建平未提交有效证据证实该商行获取了“购房差价款”中的份额。综上，对邓建平要求三被告返还“购房差价款”的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。临武县素素建材商行经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，并不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告邓建平的全部诉讼请求。 案件受理费2345元，减半收取计1172.5元，由原告邓建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  文拥军 二〇二〇年九月十八日 法官助理王小雅 书记员郭江元 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。