新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初494号 原告：庞君君，男，1982年5月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张兆云，乌鲁木齐市水磨沟区居正法律服务所法律工作者。被告：余继国，男，1971年6月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：杨金良，新疆则冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：华文杰，新疆则冰律师事务所律师。第三人：马长江，男，1967年9月14日出生，汉族，新疆搏鑫恒达教学设备有限公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李小荣，乌鲁木齐市米东区瑞成法律服务所法律工作者。原告庞君君与被告余继国、第三人马长江租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日、2020年5月8日公开开庭进行审理。原告庞君君的委托诉讼代理人张兆云，被告余继国及委托诉讼代理人杨金良、华文杰到庭参加诉讼。本案追加第三人马长江参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年6月1日转为普通程序。本案于2020年6月19日公开开庭进行审理。原告庞君君的委托诉讼代理人张兆云，被告余继国及委托诉讼代理人华文杰，第三人马长江及委托诉讼代理人李小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞君君向本院提出诉讼请求：要求被告归还租金195,000元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月，原、被告经人介绍认识。被告余继国称位于乌鲁木齐市××区有15000平方米厂房可以出租给原告，年租金195,000元，并且厂房规划、建设、消防和环保等手续齐全。被告余继国要求先缴纳租金再签订合同，故原告在双方没有商谈具体租赁合同条款的情形下于2019年9月6日向被告支付195,000元。原告到现场后发现不但厂房面积不够，也没有合法的手续，根本不能安全生产。原、被告签订的租赁合同系无效合同，被告也未向原告交付厂房。原告认可被告提供的其与马彦霞签订的厂房办公楼（含宿舍）租赁合同，但该合同发生在2019年3月1日之前，与本案无关。原告和马长江签订投资合作协议。马长江在签订协议时告知原告其受新疆搏鑫恒达教学设备有限公司的委托，但该协议没有履行。因原告没有使用厂房，原告不认可第三人提供的原告支付2019年9月、10月的电费及向工人支付工资的电费账单、微信语音聊天。原告认为马长江在你院第二次开庭时作为证人出庭作证，故马长江不能作为本案第三人，且被告是没有权利追加第三人。原告要求退还租金无果，故诉至法院。被告余继国辩称，2018年12月31日，出租方余继国、承租方马彦霞签订厂房办公楼（含宿舍）的租赁合同。合同约定，马彦霞租赁位于乌鲁木齐市××区厂房3000平方米，办公楼（含宿舍）1500平方米。租赁期限为2019年3月1日至2021年3月1日，其中第一年租金450,000元。马彦霞系新疆搏鑫恒达教学设备有限公司的法定代表人，马长江系马彦霞的哥哥。2019年9月4日，原告和马长江签订投资合作协议。协议约定，原告作为合伙人进行资金投入，马长江负责工厂的劳务和销售，并把新疆搏鑫恒达教学设备有限公司变更为原告。故原告缴纳租金是代马长江缴纳租金。原、被告签订的租赁合同与上述租赁合同应视为同一合同。我是新疆众力博泰投资有限公司的股东，该公司出具证明，我可以自行出租涉案的厂房、办公楼及宿舍。并且，该公司和我签订土地转让协议。目前，该土地的使用权证书正在办理之中。涉案厂房可以正常经营，钥匙在第三人处。故驳回原告的诉讼请求。第三人马长江述称，我系马彦霞的堂哥，在新疆搏鑫恒达教学设备有限公司负责管理、生产、销售等一切事务。故我和原告签订投资合作协议的行为系职务行为。马彦霞承租被告余继国的厂房半年后，因生意不好向被告支付合计270,000元或275,000元，其中租金225,000元、剩余的系违约金。至此，双方解除了租赁合同。2019年9月，原、被告签订的租赁合同系马彦霞和被告签订厂房办公楼（含宿舍）租赁合同的续订。我和原告签订投资合作协议后，原告向被告支付的租金。2019年9月至10月，原告买材料、支付电费、工资、生产柜子并进行销售。2019年10月底因天气冷了，工人都回家了。2020年3月至今，被告余继国把厂房门锁了。本院经审理认定事实如下：2019年9月6日，原告向被告余继国支付195,000元。2019年9月6日，被告余继国向原告出具收条，内容为：“今收到庞君君交房租现金壹拾玖万伍仟元整（￥195,000.00元）。房租2019年10月01计算”。2020年4月28日，经乌鲁木齐市自然资源局不动产登记查询，位于乌鲁木齐市××区厂房没有土地信息。2020年4月29日，乌鲁木齐市城乡规划管理局米东区分局出具调档回复，内容为：“乌鲁木齐市米东区人民法院：关于调取位于乌鲁木齐市××区厂房的建设规划许可证的调查令我分局已收悉，经认真核实，截止目前，未到米东区规划分局办理相关规划手续”。另查，被告余继国在庭审中提供出租方（甲方）余继国、承租方（乙方）马彦霞的厂房办公楼（含宿舍）租赁合同。合同的内容为：“……甲方租赁给乙方的厂房坐落在××区永康众力博泰投资有限公司厂区内，厂房结构为钢结构，厂房租赁总面积为3000平方米（厂房总面积的一半），办公楼（含宿舍）租赁总面积为1500平方米（办公楼总面积的一半）……厂房办公楼（含宿舍）租赁自2019年3月1日起至2021年3月1日止，租赁期两年。（从2019年1月1日至2019年2月28日甲方给乙方搬迁和装修时间，不算租金）……甲、乙双方约定，第一年租金：45万元（开收据，无发票），第二年租金50万元。合同保证金5万元，由乙方交给甲方保管，甲方开具收据（无发票），合同期满后如无未了结事项，由甲方无息退还乙方。合同签订生效后，乙方即付部分租金20万元给甲方，余下租金需于2019年8月1日前付清，第二年租金须于2020年1月1日前一次性付清。如乙方无故拖欠，甲方每天按实际年租金的1%增收滞纳金，并有权终止租赁合同……”。出租方处余继国签名，承租方授权代表人处有“马彦霞”的名字。落款时间为2018年12月31日。2019年9月4日，甲方庞君君、乙方马长江签订投资合作协议，内容为：“……双方就甲方接手注册于新疆乌鲁木齐市米东区化工工业园康庄东路3302号的新疆搏鑫恒达教学设备有限公司（以下简称：搏鑫恒达）事宜达成如下协议……搏鑫恒达工厂现有机器设备和三辆车的情况说明：乙方以现有工厂设备和三辆车打包折合30万元人民币，这笔款在工厂盈利以后分期返还给乙方，具体的返还事宜看情况协商解决。乙方以现有材料打包折合10万元人民币，这笔款在合同签订后在2019年年底之前甲方以现金形式支付给乙方。合同签订后，厂里面的所有设备和三辆车的所有权归甲方所有……搏鑫恒达工厂运营管理说明：甲方负责工厂正常运营的后续资金投入，具体投入金额以工厂能正常运营为准。甲方把工厂的劳务生产承包给乙方，具体承包细则另行签订承包合同。甲方把工厂的销售承包给乙方，具体承包细则另行签订承包合同。乙方现有的搏鑫恒达营业执照变更给甲方……”。以上查明事实有招商银行交易记录、收条、调查令、调档回复、投资合作协议、厂房办公楼（含宿舍）租赁合同及本院庭审笔录在卷为证。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否形成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺的内容应当与要约的内容一致。在本案中，被告向原告出具收到租金195,000元的收条，但仅凭收条不能反映租赁合同的具体内容，导致要约承诺的内容不明确、不具体，嗣后双方也未就合同主要权利义务达成合意。首先是原、被告对合同当事人未达成合意。原告陈述根据收条，原、被告存在租赁合同关系。被告认为原告支付的租金系代马彦霞支付厂房办公楼（含宿舍）租赁合同的租金。其次是原、被告对租赁标的未达成合意。原告陈述租赁位于乌鲁木齐市××区平方米的厂房。被告认为原告支付的租金用于支付位于乌鲁木齐市××区平方米厂房、1500平方米办公楼（含宿舍）的租金。最后原、被告对租赁期限未达成合意。原告陈述租赁期限自2019年10月至2020年9月。被告认为其与马彦霞签订租赁合同中约定自2019年3月1日至2021年3月1日。原告支付的租金用于支付第一年的租金。综上，租赁合同的必备条款约定不明和对主要条款没有约定。并且，原告、第三人签订的投资合作协议中对租赁厂房没有约定，且原告在庭审中不认可被告余继国提供的厂房办公楼（含宿舍）租赁合同与本案的关联性。原告在庭审中陈述被告未向其交付厂房，被告也未提供3000平方米厂房、1500平方米办公楼（含宿舍）向原告交付的证据。故原、被告没有形成租赁合同关系。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十二条规定：“《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用该条的规定”。故原告要求被告返还租金195,000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十一条、第三十条之规定，判决如下：被告余继国返还原告庞君君租金195,000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,200元、邮寄送达费60元，合计4,260元，由被告余继国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘亚军人民 陪 审员   许 冰人民 陪 审员   马明福二 〇 二 〇 年 九 月 十 六 日书  记  员   许晶友书  记  员   石 豪