北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初380号原告：北京金杰晟世装饰有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大马庄村西。法定代表人：李如杰，经理。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，北京在明律师事务所律师。被告：北京东方鑫宠物乐园，住所地北京市通州区梨园工业区。法定代表人：王文远，经理。委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。原告北京金杰晟世装饰有限公司（以下简称金杰晟世公司）与被告北京东方鑫宠物乐园（以下简称东方鑫乐园）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告金杰晟世公司的法定代表人李如杰、委托诉讼代理人马丽芬、张伟，被告东方鑫乐园的法定代表人王文远、委托诉讼代理人徐世超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金杰晟世公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告东方鑫乐园赔偿停水停电造成的租金损失88000元；2、被告东方鑫乐园负担本案诉讼费用。事实和理由：2005年8月，原被告签订协议，约定东方鑫乐园无偿提供地皮，金杰晟世公司出资自行建造瞭望塔，产权归金杰晟世公司所有。金杰晟世公司使用顶层，一二层等金杰晟世公司有权自行处置。2017年2月，东方鑫乐园停止供水供电，造成金杰晟世公司经济损失。而后金杰晟世公司起诉至法院，通州区法院经审理判决东方鑫乐园恢复水电供应，并赔偿金杰晟世公司2017年3月至同年5月租金人民币1万元。时至今日，东方鑫乐园并未执行判决，致使金杰晟世公司不能使用出租。截止到2019年3月，造成金杰晟世公司租金损失88000元（自2017年6月至2019年3月，每月4000元）。东方鑫乐园严重侵犯了金杰晟世公司的合法权益，在此情况下，金杰晟世公司为维护自身合法权益起诉至法院，请求法院依法公正判决。被告东方鑫乐园辩称：1、2005年1月我方与北京市胜利通工贸有限公司（以下简称胜利通公司）签订买断协议，胜利通公司已经买断了东方鑫乐园，但此买断协议是胜利通公司利用非法手段逼迫我方签署的，现我方已经就此买断协议向通州法院提起诉讼，要求确认买断协议无效，案件尚在审理过程中，所以我方认为本案应当中止审理，待我方与胜利通公司确认合同无效的诉讼审结后，再行继续审理。2、东方鑫乐园与金杰晟世公司签订协议的事情我方并不知情，协议中的签字人员也并非我方人员，协议签署的时间也是胜利通公司以非法手段控制我公司期间，因此请求本案追加胜利通公司参加诉讼。3、金杰晟世公司所称的断水断电并非我方所为，金杰晟世公司并未提交系我方断水断电的证据，据我方所知，涉案房屋已经被列入拆迁腾退计划中，关于水电停止供应的问题，希望法院进一步查明，因为自2005年至今，我方并未实际占用涉案房屋及土地。4、金杰晟世公司并未提供证据证明其主张的租金损失，未能提供租金的收取标准和支付依据。综上所述，金杰晟世公司的起诉没有事实和法律依据，恳请法院驳回金杰晟世公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月10日，东方鑫乐园（甲方）与金杰晟世公司（乙方）签订《协议》一份，双方自愿商定在东方鑫宠物市场院内建设瞭望塔达成如下协议：一、由乙方出资建设瞭望塔，产权归乙方所有。二、甲方无偿使用瞭望塔顶层。三、瞭望塔一层、二层及塔身广告等用途乙方有权自行处置。四、瞭望塔所用地皮由甲方无偿提供。五、瞭望塔顶层只能用做瞭望塔功能不能做其他用途。一、案号为（2017）京0112民初19054号案件的审理及执行情况。2017年6月，金杰晟世公司以排除妨害纠纷为由，将东方鑫乐园及胜利通公司起诉至本院（案号为（2017）京0112民初19054号），金杰晟世公司认为2012年3月12日，被告东方鑫乐园与被告胜利通公司解除了租赁关系，该宠物市场由被告胜利通公司接手经营。由于宠物市场面临拆迁，被告胜利通公司自2017年2月18日停止了供应金杰晟世公司的用水和用电，致使金杰晟世公司外运生活用水等造成了经济损失。金杰晟世公司多次上访。2017年3月20日，梨园镇人民政府给金杰晟世公司的法定代表人出具了一份《不予受理告知书》，告知其向人民法院起诉。因此金杰晟世公司起诉至法院，要求判令被告立即恢复供应水、电，并赔偿经济损失1万元。案号为（2017）京0112民初19054号案件本院经审理查明的事实如下：金杰晟世公司称上述协议签订后，其根据合同约定建设了瞭望塔，瞭望塔建成后开始由金杰晟世公司自行使用，后进行对外出租，金杰晟世公司提交了李如杰与李会荣于2015年9月签订的《房屋租赁合同》，合同甲方为李如杰，乙方为李会荣，载明甲方将东方鑫宠物乐园6号塔楼租赁给乙方，房屋租金为每月4000元。金杰晟世公司表示李如杰系该公司法定代表人，李如杰与李会荣签订合同的行为系执行公司职务的行为，因此法律后果由金杰晟世公司承担。涉案瞭望塔所在场院位于北京市通州区梨园镇曹园村，胜利通公司系涉案场院的土地使用权人，胜利通公司与东方鑫乐园系租赁关系。2012年2月，胜利通公司以租赁合同纠纷为由将东方鑫乐园起诉至本院，要求解除胜利通公司与东方鑫乐园之间签订的租赁协议书；东方鑫乐园支付自2011年6月1日起至2012年2月1日间拖欠的租金225.8667万元及延期支付租金承担的违约金14.1328万元。案件审理过程中，经本院主持调解，双方达成一致调解协议：一、解除胜利通公司与东方鑫乐园签订的租赁协议书；二、东方鑫乐园给付原告胜利通公司自二○一一年六月一日起至二○一二年二月一日止的租金二百二十五万八千六百六十七元及延期支付租金的违约金十四万一千三百二十八元，以上共计人民币二百三十九万九千九百九十五元，于二○一四年三月十一前执行清。胜利通公司表示其与东方鑫乐园的租赁合同解除，东方鑫乐园与其承租人之间的问题应由东方鑫乐园解决，与胜利通公司无关。本院于2012年3月做出（2012）通民初字第4499号民事调解书，对上述调解协议予以确认。金杰晟世公司表示东方鑫乐园场地内的瞭望塔于2017年2月18日停水停电，后承租人李会荣从瞭望塔搬离。金杰晟世公司表示根据其与东方鑫乐园签订的协议约定，东方鑫乐园负有恢复供应水电的义务，同时胜利通公司与东方鑫乐园于2012年3月解除合同后将场院收回，胜利通公司作为场院管理方及断水断电方，应当共同承担恢复供水供电的义务。李如杰就本案所涉问题向北京市通州区梨园镇人民政府（以下简称梨园镇政府）提出信访，梨园镇政府于2017年3月20日做出通梨政信不受字[2017]5号《不予受理告知书》，答复内容为李如杰的信访事项应当通过诉讼途径解决，根据《信访条例》规定，应当向人民法院提出。李如杰不服梨园镇政府做出的上述不予受理告知书，向北京市通州区人民政府申请复查，北京市通州区人民政府经复查于2017年6月12日做出通政信复不受[2017]5号《信访复查申请不予受理告知单》，认为李如杰应当在规定的时间内通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决。梨园镇政府作出的不予受理决定正确，因此对李如杰提出的复查申请不予受理。本案审理过程中，关于涉案东方鑫乐园场地内的供电问题，本院与国家电网北京电力公司通州供电公司梨园供电所进行了核实，核实情况为涉案东方鑫乐园内的用电是以东方鑫乐园为户名、东方鑫乐园户下的电，东方鑫乐园户下近期没有产生电费，但是否用电不清楚。关于涉案东方鑫乐园场地内的供水问题，原告表示系东方鑫乐园的自备井供水，并非市政自来水统一供水，胜利通公司表示涉案东方鑫乐园场地内的供水单位系梨园水务所，因梨园水务所被拆迁，因此无法再供水。本院与北京市通州区的供水企业北京潞州水务有限公司（以下简称潞州水务公司）进行了核实，潞州水务公司答复为涉案东方鑫乐园场地内的供水并非潞州水务所供，后本院与通州区梨园镇水务所进行核实，梨园镇水务所答复称梨园镇水务所从未向东方鑫乐园供水或售水。金杰晟世公司表示因停水停电导致其瞭望塔无法对外出租，因此其要求被告赔偿其2017年3月-5月份的租金损失共计1万元。本院经审理认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告胜利通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。金杰晟世公司依据与东方鑫乐园于2015年8月签订的协议建造瞭望塔，后对外进行出租。2017年2月，东方鑫乐园场地停水停电，因东方鑫乐园场地内的用电是东方鑫乐园户下的电，东方鑫乐园场地内的供水系自备井供水，因此对金杰晟世公司要求东方鑫乐园恢复瞭望塔水电的诉讼请求，本院予以支持。金杰晟世公司要求胜利通公司恢复水电的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。涉案瞭望塔于2017年2月停水停电，导致金杰晟世公司的瞭望塔不能正常对外出租，东方鑫乐园应当赔偿金杰晟世公司的租金损失，故对金杰晟世公司要求东方鑫乐园赔偿2017年3月至5月期间租金损失的诉讼请求，本院予以支持。金杰晟世公司要求胜利通公司赔偿租金损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京东方鑫宠物乐园为原告北京金杰晟世装饰有限公司位于北京市通州区梨园镇东方鑫宠物乐园内的瞭望塔恢复水电供应，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、被告北京东方鑫宠物乐园赔偿原告北京金杰晟世装饰有限公司二〇一七年三月至同年五月期间的租金损失一万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、驳回原告北京金杰晟世装饰有限公司的其他诉讼请求。上述一审判决作出后，金杰晟世公司不服一审判决提起上诉，在二审审理期间，金杰晟世公司于2018年8月9日申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2018年8月9日作出（2018）京03民终9344号民事裁定书，裁定准许金杰晟世公司撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。因被告未履行生效判决确定的给付义务，金杰晟世公司于2018年12月向本院申请强制执行，因东方鑫乐园名下无可供执行的财产，涉案园区的水电恢复条件暂不成熟，本院于2019年8月终结了案件的执行。二、本案中当事人双方诉辩焦点。金杰晟世公司表示（2017）京0112民初19054号案件中，其主张的租金为2017年3月至同年5月期间的租金。因东方鑫乐园未履行生效判决确定的恢复水电供应的义务，导致其房屋无法出租，因此其要求东方鑫乐园支付2017年6月至2019年3月期间的租金损失共计88000元。东方鑫乐园表示2005年1月其与胜利通公司签订了买断协议，胜利通公司买断了东方鑫乐园，但该买断协议系胜利通公司利用非法手段逼迫东方鑫乐园签署的，其已经向通州区法院提起了要求确认买断协议无效的诉讼，诉讼现在正在审理中。另，东方鑫乐园表示其对2005年8月10日东方鑫乐园（甲方）与金杰晟世公司（乙方）签订的《协议》一事并不知情，在协议中签字的人员并非东方鑫乐园的人员，协议签署的时间点为胜利通公司以非法手段控制东方鑫乐园期间。东方鑫乐园同时表示断水断电并非东方鑫乐园所为，涉案园区已经被列入了拆迁腾退计划，2005年后东方鑫乐园并未实际占有和使用涉案园区，同时东方鑫乐园表示金杰晟世公司未能提供证据证明其主张的租金损失的计算标准和支付依据，因此其不同意金杰晟世公司的全部诉讼请求。东方鑫乐园表示（2017）京0112民初19054号案件对东方鑫乐园进行了公告送达，东方鑫乐园并未参与案件的诉讼，其对案件的判决结果存有异议，并表示其将对该案件的一审判决及二审裁定进行申诉或抗诉，但东方鑫乐园未在法定期限内就上述案件提起申诉程序。三、关于（2018）京0112民初2961号东方鑫乐园起诉胜利通公司确认合同无效纠纷一案的审理情况。2018年1月，东方鑫乐园以确认合同无效纠纷将胜利通公司起诉至本院，要求判令东方鑫乐园和胜利通公司于2005年1月3日签订的《关于收购东方鑫宠物乐园的买断协议》（以下简称《买断协议》）为无效合同。东方鑫乐园起诉的事实与理由为：东方鑫乐园系由股东王文远、刘平安、许国红于2002年7月18日投资500万元成立，并选举王文远为法定代表人。2004年10月28日和2005年8月28日，徐剑锋、李龙等人伪造两次股东会决议，免去王文远的法定代表人和总经理职务，先后任命徐剑锋、李龙为东方鑫乐园法定代表人，并进行了工商变更登记。王文远于2010年向北京市通州区人民法院提起股东会决议效力确认纠纷一案，法院于2011年6月14日作出（2010）通民初字第4867号民事判决书，判令确认2004年10月28日形成的东方鑫乐园第二届第二次股东大会决议及2005年8月28日形成的东方鑫乐园第二届第六次股东大会决议无效。在收到此判决后，王文远到工商行政管理机关办理了法定代表人变更手续，随后王文远便到东方鑫乐园经营场所准备进行正常经营，但胜利通公司向王文远出示了《买断协议》，告知胜利通公司已经依据上述协议买断了东方鑫乐园之经营权和资产。随后，东方鑫乐园多次找到胜利通公司要求收回经营的资产和场地，但胜利通公司均以上述协议已经签订为由，拒绝东方鑫乐园之要求。东方鑫乐园认为《买断协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之相关规定，属于无效的合同。故东方鑫乐园诉至法院。被告胜利通公司的答辩意见为：不同意东方鑫乐园的诉讼请求，不符合损害集体、第三人利益的相关规定，法定代表人是法人代表，其行为或授权许可的人对外的民事行为和活动，其法律后果由法人承担，且法定代表人的更换是其内部管理经营的范畴，不能对对抗第三人，该协议盖有双方法人章，所以协议是双方真实意思表示，是有效的合同，请法院驳回东方鑫乐园的诉讼请求。（2018）京0112民初2961号案件本院经审理查明的事实如下：原告东方鑫乐园提交以下证据：1、《买断协议》复印件。约定：东方鑫乐园（甲方），胜利通公司（乙方），经甲、乙双方友好协商，就乙方收购甲方东方鑫乐园事宜，签订如下协议。一、甲方同意乙方一次性买断甲方全部资产及经营权，即：营业执照正、副本、税务登记证、组织机构代码证等全部经营手续及甲方经营场地130亩（含院墙及院内全部基础设施）。二、收购方式：一次性买断。三、收购总价值：贰佰捌拾叁万元整（283万元），其中已付甲方营业执照费捌拾叁万元整（83万元）。四、债权债务：甲方自经营期间发生的所有的债权债务与乙方无关，由甲方自己承担。五、甲方责任：自协议签订后，甲方负责协助乙方办理营业执照法人变更及相关变更手续，并向乙方提供院内在建基础设施全部建设规划等相关手续原件。六、付款方式：乙方支付甲方预付款100万元整，等全部手续过户到乙方名下后，乙方于3日内将余款付清。协议尾部甲方处加盖东方鑫乐园公章，徐剑锋签字。乙方处胜利通公司加盖公章，李龙签字。日期为2005年元月三日。东方鑫乐园提交由徐剑锋出具的东方鑫乐园转让情况说明，载明：本人徐剑锋系前东方鑫乐园前法人代表，我公司前期筹建期间，由于内部股东运作造成极大的失误，使经营造成困难，为摆脱当时经营困境，经与胜利通公司友好协商，自愿将此东方鑫乐园经营执照、前期筹建的地上地下设施、有关计委立项规划手续等一并转让给胜利通公司（另附转让合同）。特此说明。证明人处徐剑锋签字，日期为2005年10月17日。胜利通公司对《买断协议》的真实性及关联性认可，并称该协议为企业法人之间签署的有效合同，盖章生效，法定代表人的变更不影响该协议的效力。并称原件存在，东方鑫乐园提交的复印件与原件一致。2、（2010）通民初字第4867号民事判决书，该判决书中，王文远为原告，东方鑫乐园及徐剑锋为被告，王文远要求判令确认东方鑫乐园第二届第二次股东大会决议、东方鑫乐园第二届第六次股东大会决议无效并恢复王文远的法定代表人职务，本院于2011年6月14日作出（2010）通民初字第4867号民事判决书，判决如下：一、确认二〇〇四年十月二十八日形成的“北京东方鑫宠物乐园第二届第二次股东大会决议”及二〇〇五年八月二十八日形成的“北京东方鑫宠物乐园第二届第六次股东大会决议”无效；二、驳回原告王文远的其他诉讼请求。该案查明的事实为：至2004年10月28日，王文远为东方鑫乐园股东，持有58%的股份，2004年10月28日，东方鑫乐园召开第二届第二次股东大会，决议如下：1、同意吸收徐剑锋同志、苏宝利同志为新股东；2、同意变更法定代表人，免去王文远同志执行董事职务，选举徐剑锋为新一代执行董事……10、同意修改后的企业章程。至2005年8月28日，王文远为东方鑫乐园股东，持有东方鑫乐园58%股份。2005年8月28日，东方鑫乐园召开第二届第六次股东大会，决议如下：1、同意吸收李龙同志、杨征同志为新股东；2、同意变更法定代表人，免去徐剑锋同志执行董事职务，同意李龙同志为新一届董事会执行董事兼公司总经理……8、同意修改后的公司章程。2010年7月20日，中天司法鉴定中心出具鉴定意见书，结论为：检材落款日期为2004年10月28日“北京东方鑫宠物乐园第二届第二次股东大会决议”及检材落款日期为2005年8月28日“北京东方鑫宠物乐园第二届第六次股东大会决议”上的“王文远”签名不是王文远本人所书写。该判决作出后，胜利通公司提出上诉，2011年12月20日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第19326号民事判决书，驳回上诉，维持原判。东方鑫乐园提供该证据证明胜利通公司与东方鑫乐园之间的买断协议为虚假协议，侵犯了东方鑫乐园的合法权益。胜利通公司认为法定代表人以法人名义从事民事活动其后果由法人承担，章程对法定代表人权利的限制，不能对抗善意第三人。3、法制晚报A11版，刊登了标题为：“北京首个涉黑官员受审居民称快”的文章，该文章部分内容为：“2004年12月，房广成在担任通州区梨园镇副镇长期间，强迫已投资1000余万元的东方鑫宠物乐园负责人以283万元的低价转让给房广成经营的胜利通工贸公司。”东方鑫乐园提交该份证据的目的为证明东方鑫乐园与胜利通公司签署的协议为虚假协议。胜利通公司对该报道的真实性认可，但认为媒体报道不属于《最高人民法院关于适用解释》第93条的规定的当事人无须举证证明的事实，东方鑫乐园应当在知道或应当知道之日起一年之内行使撤销权，但东方鑫乐园并未在法定期限内行使，故对其证明目的不认可。4、证人证言。东方鑫乐园申请证人崔伟丽及证人李利强出庭作证。崔伟丽称其当时与王文远、刘平安、李利强四人（工商信息显示，现在股东为该四人）为东方鑫乐园的股东，2004年平安夜（12月24日）12点以后，其与徐剑锋回到东方鑫乐园，二人在东方鑫乐园被民工围困，被非法拘禁，其与徐剑锋被关押在不同的房间，这些民工声称讨要工资，但并非东方鑫乐园的民工，后来徐剑锋经常被带进带出东方鑫乐园，在此期间，陈刚经常带着徐剑锋出入，据说房广成借钱给了徐剑锋，徐剑锋将借款发给了闹事的民工，但徐剑锋无法偿还欠房广成的钱，2005年1月1日，其被解除非法拘禁，但听说东方鑫乐园已经不属于原来的四个股东了。在被拘禁期间，其曾报警，但警察并未出警，后有警察到了现场，但是转了几圈就走了。当时徐剑锋以投资人的身份进了东方鑫公司，主持东方鑫公司的工作。证人李利强称其为东方鑫公司的股东，2004年底召开了董事会，进入一些新股东，股份被调整，几乎不允许原股东再工作，徐剑锋和陈刚要求其退出股份，后来其身体原因，未参与之后的事宜。其不认识徐剑锋，据说有人介绍进入东方鑫乐园做投资和策划，当时陈刚、徐剑锋和苏宝利均给其打电话要求其退出股份。东方鑫乐园申请该两位证人出庭作证，欲证明李龙在房广成的指示下采取暴力手段强制徐剑锋签署买断协议。胜利通公司认为崔伟丽和李利强是东方鑫乐园的原始股东，与东方鑫乐园存在利害关系，民工讨要工资一事已被公安机关处理，与本案无关，对证人证言的证明目的不认可。经东方鑫乐园申请，本院依法向北京市公安局调取了（2007）一中刑初字第1185号所涉与东方鑫乐园相关的刑事卷宗。李龙在公安机关的讯问笔录中提到其参与签署《买断协议》系按照房广成的要求，最终能否签署由房广成决定，房广成安排李龙、丁庆平和刘彪负责收购东方鑫乐园一事，其猜测丁庆平派人进入了东方鑫乐园参与了民工潮（即2004年底，东方鑫乐园的施工工地发生承建商未向按时工人发放工资的情形，工人围困东方鑫乐园的负责人徐剑锋等人约七天八夜，不让进出，并打砸办公室）。刘彪称其主要工作是起草协议，认为是丁庆平派人进入了东方鑫乐园。丁庆平对关于分工一事与李龙的陈述一致，称其并未派人进入东方鑫乐园参与民工潮，是房广成安排了收购东方鑫乐园一事。陈刚称崔伟丽要求其帮忙借款，其没有其他的借款途径就找到了房广成，其仅参与介绍借款，并未参与其他事项。房广成在笔录中称之所以能以283万元的价格买断东方鑫乐园，系因东方鑫乐园当时正在闹民工潮，其利用该时机低价买断了东方鑫乐园，否认派人进入东方鑫乐园的工地参与民工潮。关于徐剑锋是否能够代表东方鑫乐园签署《买断协议》，东方鑫乐园的股东崔伟丽、李利强、苏宝利均称当时东方鑫乐园的执照办好之后，因缺乏资金，通过一些途径联系到了徐剑锋作为投资人进入公司，徐剑锋系中国国际华侨控股集团的首席执行官，徐剑锋接手后，因李利强认识赵慧，通过赵慧联系到了包工头魏占生，魏占生挂靠在杭州建工集团有限责任公司（以下简称杭建集团），于是东方鑫乐园与杭建集团签署了施工合同。魏占生将工程分包给两个工程队，其中的一个工程队进展很快，施工很快完成，另一个工程队（负责人朱成玉）进展缓慢，后来得知魏占生没有资金给工人发工资，到2004年12月初就出现了工人围困徐剑锋、魏占生以及打砸的事件。徐剑锋、崔伟丽称朱成玉多次带头围堵，朱成玉称参与围堵的包括一百多个民工、材料商十几人，还有工人带来的人。徐剑锋在笔录中称其认为系房广成等人策划的民工潮，围困的人并非全部都是民工，有一部分是房广成的找的人，依据是他们嘴里一直在说“三哥”，“三哥”即房广成，后徐剑锋报警，称房广成通过非法手段买断东方鑫乐园。在刑事案件侦查过程中，因胜利通公司买断东方鑫乐园一事，李龙、房广成、陈刚等人均涉嫌强迫交易罪被采取强制措施，但检察机关未对所涉人员的行为作为犯罪提起公诉，无人因胜利通公司买断东方鑫乐园一事被判决承担刑事责任。关于283万元是否实际给付，在公安机关的笔录中，崔伟丽、陈刚称胜利通公司已经付清。北京市价格认证中心向北京市公安局预审处出具价格鉴定结论书，基准日2005年11月6日，鉴定内容为东方鑫乐园房产及室外工程进行价格鉴定，2006年8月18日，该鉴定中心出具鉴定结论，标的物的正常市场价格为408.65万元。2014年7月，王文远向北京市公安局通州分局报案，控告徐剑锋存在职务侵占犯罪，该局认为没有犯罪事实发生，故不予立案。被告胜利通公司未向法庭提交证据。原告东方鑫乐园称关于其主张的买断协议无效主要有两个理由：1、李龙和徐剑锋恶意串通，损害了东方鑫乐园以及东方鑫乐园其他股东的合法权益，故认为协议无效；2、协议签订当时，当事人受到了胁迫，迫于李龙和房广成在当地有黑恶势力，看中了东方鑫乐园的投资场地，以合法形式掩盖非法目的。本院经审理认为：本案争议焦点为《买断协议》是否有效。第一，《买断协议》本身是否存在无效情形。《买断协议》经双方当事人确认真实存在，《买断协议》的主要内容为东方鑫乐园处分其公司的全部有形资产（经营场地130亩，含院墙及院内全部基础设施）及无形资产（经营权）营业执照正、副本、税务登记证、组织机构代码证，该协议第五条约定了东方鑫乐园协助胜利通公司办理营业执照法人变更及相关变更手续，第四条还约定了债权债务的负担等。从总体上看，协议的约定并非单纯的营业执照、税务登记证、组织机构代码证书等证照的转让或买卖，而是东方鑫乐园全部资产的转让并变更公司登记事项，故不存在单纯转让营业执照违反相关法律法规规定而导致合同无效的情形。第二，关于徐剑锋代表东方鑫乐园签字并盖章的效力。对内，徐剑锋实际参与了东方鑫乐园的管理并掌握了东方鑫乐园的公章等重要公司手续，说明东方鑫乐园的其他股东对徐剑锋参与公司管理是认可的。对外，徐剑锋代表东方鑫乐园与胜利通公司签署《买断协议》并加盖了东方鑫乐园的公章，胜利通公司有理由相信徐剑锋可以代表东方鑫乐园。第三，关于东方鑫乐园所称的徐剑锋与胜利通公司恶意串通，损害了东方鑫乐园其他股东的合法权益从而导致合同无效的情形是否存在。关于恶意串通，从公安机关调取的笔录来看，无法确认徐剑锋与胜利通公司的所有工作人员，包括房广成、李龙、杨征等人存在恶意串通的情形，故对东方鑫乐园的该项主张，本院依法不予采纳。第四，关于东方鑫乐园所称签署《买断协议》时，当事人受到了胁迫，迫于李龙和房广成在当地的黑恶势力，看中了东方鑫乐园的投资场地，以合法形式掩盖非法目的而导致合同无效的情形是否存在。关于东方鑫乐园的签署当事人徐剑锋是否受到了来自于黑恶势力的胁迫而签署合同，从公安机关调取的笔录来看，民工潮期间，徐剑锋最大的压力来自于工地上的工人因未领到工资而围困了东方鑫乐园的工作人员包括徐剑锋与崔伟丽。房广成、李龙等人在陈刚的介绍下同意出借款项给徐剑锋以发放工人工资，进而进一步低价买断了东方鑫乐园的全部资产，但无法认定签署《买断协议》受到了来自于房广成、李龙等人或胜利通公司其他工作人员胁迫，同时胁迫亦非认定合同无效的法定情形。关于以合法形式掩盖非法目的，本院认为，这类行为包括：（1）为达到违法目的而实施伪装的民事行为。（2）为达到违法目的以一个伪装的民事行为掩盖另一个真实的民事行为。本案中不存在上述情形，故无法认定存在以合法形式掩盖非法目的的情形。第五，《买断协议》是否符合《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》法律规定的民事法律行为无效或者合同无效的情形。现通过东方鑫乐园提交的证据及本院依法调取的证据无法认定《买断协议》存在法律规定的无效情形。综上所述，本院于2020年4月10日作出（2018）京0112民初2961号民事判决书，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告北京东方鑫宠物乐园的全部诉讼请求。上述一审判决作出后，东方鑫乐园不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该案件尚在二审审理期间。四、本案中双方当事人的证据及质证情况。（一）本案原告金杰晟世公司提交的证据及其证明的问题。1、（2017）京0112民初19054号民事判决书及（2018）京03民终9344号民事裁定书，证明金杰晟世公司于2017年已经起诉，案件判决已经生效。2、水费、电费收据，证明金杰晟世公司交纳水费和电费的情况。3、水卡，证明金杰晟世公司凭借水卡购买水字。4、电卡，证明金杰晟世公司凭借电卡购买电字。（二）东方鑫乐园对金杰晟世公司证据的质证意见。1、真实性认可，东方鑫乐园刚刚知道判决，将会对上述判决和裁定进行申诉程序或抗诉，因为上述判决和裁定违背了相关事实。2、编号为832、185、981、494的四张收据的真实性无法核实，因为在租金交付期间涉案房屋和土地并非在东方鑫乐园实际占有和使用。编号为272、739的两张收据，收款单位为北京百仙奇古玩艺术品有限公司，与本案无关。3-4、真实性认可，证明目的不认可，不能直接证明相关水卡、电卡是由我方颁发的。（三）东方鑫乐园提交的证据及证明的问题。1、关于收购东方鑫乐园的买断协议。2、转让情况说明。3、北京市工商行政管理局通州分局出具的撤销行政许可决定书。上述证据1-3共同证明的问题是在2005年1月，由东方鑫乐园原法定代表人徐剑锋签字，在胜利通公司胁迫下，将相关权利义务一并由胜利通公司买断，东方鑫乐园已经起诉要求确认买断协议无效，案件尚在审理过程中。证据1-2系确认买断协议无效案件中胜利通公司提交的证据，无法提供原件。4、（2010）通民初字第04867号民事判决书，证明徐剑锋伪造王文远笔迹取得了东方鑫乐园的法人职务及相应股权，判决已经生效。（四）金杰晟世公司对东方鑫乐园证据的质证意见。证据1-4的真实性不清楚，是东方鑫乐园和胜利通公司之间的事情，金杰晟世公司无法干涉东方鑫乐园和胜利通公司的事情，金杰晟世公司对场地进行了建设，应当获得相应的报酬。五、本案中需说明的其他问题：1、东方鑫乐园表示对2005年8月10日东方鑫乐园（甲方）与金杰晟世公司（乙方）签订的《协议》上东方鑫乐园印章的真实性不清楚，并表示当时东方鑫乐园的印章均在胜利通公司的控制之下，但东方鑫乐园表示不申请对协议上东方鑫乐园印章的真实性进行鉴定，并表示自愿承担不申请鉴定的法律后果。2、涉案园区已经被列入北京市通州区文化旅游区项目征占范围。2013年，北京市通州区启动文化旅游区项目建设，涉案园区在通州区文化旅游区项目征占范围之列，涉案园区内的承租人或使用人均已经搬离涉案园区。3、(2020)京0112民初9842号曹园村委会起诉胜利通公司及第三人金杰晟世公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的审理情况。2020年4月，北京市通州区梨园地区曹园村民委员会以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，将胜利通公司作为被告，将金杰晟世公司、李如杰及顾凤霞作为第三人起诉至本院，曹园村委会认为其与胜利通公司于2013年11月17日签订《北京市通州区文化旅游区项目涉及梨园镇非住宅搬迁补偿协议》，根据协议约定，曹园村委会应给付胜利通公司货币补偿128782571元，胜利通公司应当于协议签订后30日将所占用的房屋交付拆除公司进行拆除，但胜利通公司至今未将部分房屋交付拆除，因此要求胜利通公司将未交付的房屋腾空并交付给曹园村委会，要求第三人予以协助腾退。案件审理过程中，曹园村委会（甲方）提交2005年1月1日与胜利通公司（乙方）签订的《土地承包协议》、2013年11月17日与胜利通公司（乙方）签订的《北京市通州区文化旅游区项目涉及梨园镇非住宅搬迁补偿协议》。《土地承包协议》载明：甲方将胜利通公司承包曹园村土地，投资兴建“北京东方鑫宠物乐园”（北京东方宠物交易市场），项目的选址由北京市通州区规划局确定，位于梨园镇工业区曹园村西侧，占地约132亩。经双方协商，且经通州区及梨园镇政府批准，乙方承包土地进行上述市场的建设，承包期为30年，自2002年6月30日至2032年6月30日止。协议约定乙方负责该项目的建设及该项目建成后的经营和管理。该项目的施工由乙方决定设计和施工单位，“北京东方鑫宠物乐园”亦由乙方组织人员进行人员管理，实行独立核算、自负盈亏、自我发展，并依法在梨园镇交纳国地两税。该项目的主体建筑及其他地上物产权、使用权应归乙方所有，承包期满后如乙方不继续承包归甲方所有。同时还约定了其他内容。《北京市通州区文化旅游区项目涉及梨园镇非住宅搬迁补偿协议》载明内容为：因通州区文化旅游区项目建设，需拆除胜利通公司在此次工程范围内的所有房屋及附属物。甲方支付乙方房屋重置成新价补偿款、附属物、搬迁补助费、停产停业补助费、移机费、大型设备迁移等补偿款共计60640461元，甲方支付乙方提前搬家奖励费18181800元。其中的停产停业补助费金额为29090888元。第三人在案件审理过程中，提出要求对腾退房屋产生的损失进行补偿，并提交了补偿明细，补偿明细中即包括本案中所涉瞭望塔截止到2018年的租金损失。(2020)京0112民初9842号案件正在审理过程中。本院认为：法人的合法权益受法律保护。东方鑫乐园虽然对2005年8月10日东方鑫乐园与金杰晟世公司签订的《协议》上东方鑫乐园印章的真实性存有异议，但因其不申请对印章的真实性进行鉴定，东方鑫乐园亦未能提供反证否认印章的真实性，对此东方鑫乐园应当承担举证不能的法律后果，本院对东方鑫乐园与金杰晟世公司之间签订的上述协议予以确认。（2017）京0112民初19054号判决书判决东方鑫乐园为金杰晟世公司的瞭望塔恢复水电供应，金杰晟世公司对判决不服提起上诉，二审审理期间撤回上诉，一审判决发生法律效力，东方鑫乐园负有履行生效判决确定的恢复水电供应的义务。东方鑫乐园未履行生效判决确定的恢复水电供应的义务，金杰晟世公司申请了强制执行，因恢复水电的条件暂不成熟且东方鑫乐园名下无可供执行的财产，因此本院终结了强制执行程序。涉案园区被列入了北京市通州文化旅游区项目征占的范围，2013年11月，曹园村委会作为搬迁人与胜利通公司签订了搬迁补偿协议，补偿协议中列明的补偿项目包括停产停业补助费，园区内的绝大部分承租人或使用人均已经从园区搬离，2020年4月，曹园村委会将胜利通公司起诉至本院，要求胜利通公司及第三人金杰晟世公司等主体将包括案涉瞭望塔在内的房屋及地上物予以腾退。案件审理过程中，金杰晟世公司提出了补偿要求，其要求补偿的明细中亦列明包括案涉瞭望塔的租金损失。本院认为，金杰晟世公司在(2020)京0112民初9842号案件中提出了补偿明细，其中包括案涉瞭望塔的租金损失，在案涉瞭望塔列入通州文旅区项目征占范围、2013年11月胜利通公司与曹园村委会签订搬迁补偿协议、本案涉案瞭望塔亦在上述搬迁范围内的情况下，金杰晟世公司的瞭望塔是否产生租金损失、租金损失是否涵盖在停产停业补助费中、租金损失的给付主体等问题及争议，均应由金杰晟世公司、东方鑫乐园及胜利通公司、曹园村委会等主体在搬迁补偿法律关系中予以解决，本案中金杰晟世公司以财产损害赔偿纠纷为由，要求东方鑫乐园赔偿租金损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告北京金杰晟世装饰有限公司的诉讼请求。公告费260元，由被告北京东方鑫宠物乐园负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费2000元，由原告北京金杰晟世装饰有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新东人民陪审员  张万良人民陪审员  王晓伟二〇二〇年九月二十一日书 记 员  马 翔