湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8595号上诉人（原审被告）:陈强委托诉讼代理人：王振林，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏莹，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭新湘委托诉讼代理人：许望，湖南顶璟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨雪梅委托诉讼代理人：许望，湖南顶璟律师事务所律师。上诉人陈强因与被上诉人谭新湘、杨雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈强上诉请求：撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初282号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。1.涉案《门面续租合同》属于附解除条件的合同。根据本案中《门面续租合同》中约定“因甲、乙双方原合同到2017年10月10日到期,房屋面临拆迁,故按原有合同继续执行至拆迁为止。”根据合同法第四十五条规定,该合同属于附解除条件的合同,解除合同的条件是至政府拆迁时止,本案因政府尚未进行拆迁,故不符合双方合同约定解除租赁关系的情形,被上诉人无权单方主张解除合同。2.涉案《门面续租合同》属于双方当事人的真实意思表示且符合交易习惯。双方当事人在签订该续租合同时的真实意思表示是该门面要面临拆迁,双方都想继续履行原租赁合同一直到拆迁为止,所以双方续签了该合同。涉案门面所在位置已于2013年被规划为二类居住用地,二类居住用地属于国有土地,而该门面所在位置现属于集体土地。其位置处于二环线以内,属于交通枢纽地段,并且附近的“望新片区正圆棚户区改造项目”正在推进,而涉案门面属于两层民房。所以从符合城市发展规划并综合目前因素来看,该门面拆迁是必然发生的事情。双方当事人在续签门面租赁合同时对于拆迁的发生是具有期待可能性的,也是符合交易习惯的,所以双方愿意续签至门面被拆迁为止。涉案《门面续租合同》系双方当事人的真实意思表示且符合交易习惯,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,合同对双方当事人均具有法律约束力,双方应当按照合同约定履行自己的义务。涉案合同约定解除的条件并未达到,原审法院主张该合同为不定期租赁合同,被上诉人可以随时解除合同的理由,不符合被上诉人签订合同时的真实意思表示。综上,原审法院适用合同法第二百三十二条规定认定本案中《门面续租合同》为不定期租赁合同,属于适用法律错误。二、原审判决将不利于当地经济的稳定与发展。早在2009年9月,上诉人就向被上诉人租赁涉案门面用于经营餐馆,已在当地具备了一定的知名度。餐馆至今为止已投入了大量资金扩展场地及装饰、装修,且在上诉人在与被上诉人续签门面租赁合同后又对该餐馆进行了装修,被上诉人也表示同意,其双方均有继续履行该合同的意愿。综合上诉人的投入以及在当地经营的期限来看原审法院判决上诉人于判决生效之日起十日内腾退房屋将不利于当地经济的发展与稳定,特别是处于新冠肺炎疫情期间,各地经济都需复苏的情况下。综上,一审判决不符合当事人签订合同时的真实意思表示、适用法律错误。被上诉人谭新湘、杨雪梅辩称，一审法院认定《门面续租合同》签订时并未有任何确定拆迁的事实产生,《门面续租合同》为不定期租赁合同,出租人在给予承租人合理的腾退期限后可以随时解除合同,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。1.《门面续租合同》签订时,涉案房屋并无栋拆迁实质进展,包括征收公告的公布,征询意见的开展事项。2.合同的期限是指合同当事人在协商订立合同过程中约定的用来界定合同当事人是否按时履行合同义务或者延迟履行合同义务的客观标准,是双方履行合同的时间界限。3.被上诉人未否认《门面续租合同》的有效性,《门面续租合同》作为有效的租赁期限不明的合同,被上诉人享有随时解除的权利。4.地区经济发展与疫情与本案所涉租赁关系毫无关联,上诉人以地区经济发展以及疫情为由认定一审判决错误十分荒诞。谭新湘向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的《门面租赁合同》；2、判令陈强立即腾退望新社区早谷塘组1号房屋并交付谭新湘；3、判令陈强承担本案全部诉讼费用。庭审中，谭新湘依法增加诉讼请求：判令陈强按照54000元/年的标准向谭新湘支付2019年10月11日起至实际腾房之日止的租金（暂计算至2020年3月10日为：54000/12*5=22500元），并将第一项诉讼请求变更为判令解除双方之间的《门面续租合同》。一审法院认定的事实：谭新湘与案外人谭文辉系兄妹关系，谭新湘享有位于望新社区早谷塘组1号四间平房的所有权，案外人谭文辉享有位于望新社区早谷塘组1号后面二间房屋及大厅的所有权。经案外人谭文辉授权，谭新湘对案外人所有的位于望新社区早谷塘组1号后面二间房屋及大厅享有出租处分权，其中包括对上述房屋的出租、续租、签订合同、解除合同等租赁事宜。案外人谭文辉仅收取其租金。2009年9月8日，谭新湘（甲方）与陈强（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定甲方自愿将望新社区早谷塘组1号四间平房以及后面二间房屋、大厅租给乙方做生意用，门面租赁时间为8年，即2009年10月10日至2017年10月10日，年租金伍万叁仟元。其中后面二间房屋、大厅只计壹万贰仟元一年。租金按半年缴纳，乙方如过期不交，乙方无条件退出。合同期内甲方无权干涉乙方正常经营。甲方保证乙方门面在合同期内三年不拆迁，如拆迁，甲方赔偿乙方人民币肆万元整，门面租金，按天计算。赔偿在拆迁一月内付清。2017年9月，第三人杨雪梅在陈强出具的《门面续租合同》上签字，该合同约定“因甲、乙双方原合同到2017年10月10号到期，房屋面临拆迁，故按原有合同继续执行至拆迁为止。外补1000元/年。”陈强支付租金至2019年10月10日止。杨雪梅于2019年4月20日出具收条，载明“今收到强记房租费21000元（贰万壹仟元），2019年4月10日至2019年10月10日止。”2019年10月15日，陈强之妻向杨雪梅发送短信称“房租费一直在等你家来拿。”2019年10月28日，谭新湘出具《解除合同告知函》，该函载明“陈强先生：因双方于2009年9月8日签订的《门面租赁合同》已于2017年10月10日到期，合同到期后双方并未签署续签合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间建立不定期租赁关系。另合同到期后，贵方一直占有使用出租门面，现出租门面并不存在拆迁的可能，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，本人依法享有解除与贵方租赁合同的权利。鉴于前述事实及合同法的相关规定，本人现通知贵方如下：一、自本函送达之日起，贵方与本人之间的租赁合同依法解除，请贵方收到本函后30日内（即2019年11月27日前）腾退出租门面交还本人；二、若贵方在前述期限内未腾退出租门面（即租赁合同载明的平房四间及后面房屋大厅二间），本人将依法通过法律途径予以收回，届时贵方可能会产生相应的门面占有使用费，同时承担未及时腾退出租门面造成的经济损失及本人向贵方追缴上述费用所产生的律师费、交通费、诉讼费、财产保全费等相关费用。”该函于次日送达陈强。2019年11月10日，陈强向案外人谭文辉支付房租3000元，2019年11月28日，案外人谭文辉将3000元房租退还至陈强。此后双方就涉案合同的解除事宜进行沟通协商，但未能达成一致，故形成本诉。2020年2月19日本案起诉状副本等材料送达陈强。另查明，谭新湘与杨雪梅系夫妻关系。以上事实有各方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原告谭新湘提交的证明、建设规划许可证、授权书、身份证复印件、《门面租赁合同》、《解除合同告知函》、邮寄单、签收记录、照片，陈强提交的杨雪梅的公民信息、《门面续租合同》、收条、聊天记录、土地利用规划图、长沙市岳麓区人大常委会城环工委关于对区人民政府申请将望新片区正圆棚户区改造项目纳入国民经济和社会发展年度计划初步审查结果的报告、望城坡街道2017年工作总结及下年度工作计划、涉案商铺地图截图、周边环境图等以及庭审笔录予以证实、一审法院予以确认。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案《门面续租合同》是否有效，若《门面续租合同》有效，谭新湘是否有权解除涉案《门面续租合同》；二、陈强应否腾退房屋并自2019年10月11日起按54000元/年的标准支付租金至实际腾房之日止。一、关于涉案《门面续租合同》是否有效的问题。本案中，涉案房屋虽系谭新湘及其妹妹谭文辉共同所有，但案外人谭文辉已授权谭新湘将涉案房屋所有权部分出租，故双方签订《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按约履行。根据《门面租赁合同》约定，2017年10月10日合同租期届满。2017年9月陈强与杨雪梅签订《门面续租合同》，杨雪梅主张其对涉案续租合同内容并不知情。一审法院认为杨雪梅系完全民事行为能力人，在签字确认时理应尽到合理的审慎义务，因此其签字产生的法律后果也应予承担。另杨雪梅系谭新湘之妻，涉案《门面续租合同》履行期间由其收取租金事宜，上述续租合同的签订发生在杨雪梅与谭新湘夫妻关系存续期间，故陈强有理由相信杨雪梅可以代理谭新湘与其签订续租合同，杨雪梅与谭新湘之间构成表见代理，故一审法院认为，涉案《门面续租合同》应系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按《门面续租合同》履行。二、谭新湘是否有权主张解除《门面续租合同》以及解除日期的确定。根据涉案续租合同约定“因甲、乙双方原合同到2017年10月10号到期，房屋面临拆迁，故按原有合同继续执行至拆迁为止。”本案中，陈强提交的所有证据均无法充分有效的证明涉案房屋的具体拆迁时间，涉案续租合同的租期应属不明确，现双方对涉案房屋的租期未能达成一致且均未提交相关合同条款以及交易习惯予以证明涉案续租合同的具体租期。故双方之间构成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”谭新湘有权随时解除合同，故对谭新湘要求解除《门面续租合同》的诉讼请求予以支持。因本案起诉状副本等材料于2020年2月19日送达至陈强，故以该日期作为《门面续租合同》的解除日期。三、陈强应否腾退房屋并自2019年10月11日起按54000元/年的标准支付租金至实际腾房之日止。本案中，涉案续租合同已于2020年2月19日解除，陈强占有使用涉案房屋无事实与法律依据，应予返还。另陈强仅支付租金至2019年10月10日止，故谭新湘有权主张租金及合同解除后至涉案房屋返还前的房屋占用费。根据双方签订的《门面续租合同》约定租金“外补1000元/年”以及陈强实际缴纳的租金来看，一审法院以54000元/年作为租金支付标准。故陈强应支付的租金为19396.6元【（54000元/年÷12个月×4个月）+（54000元/年÷12个月÷29天×9天）】（自2019年10月11日计算至2020年2月19日止）；后续房屋占用费亦按54000元/年的标准计算至涉案房屋返还之日止，暂计算至2020年3月10日为3103.4元（54000元/年÷12个月÷29×20天）。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、谭新湘与陈强签订的《门面续租合同》自2020年2月19日起予以解除；二、限陈强于判决生效之日起十日内腾退望新社区早谷塘组1号房屋并交付给谭新湘；三、限陈强于判决生效之日起十日内向谭新湘支付租金19396.6元及房屋占用费3103.4元（暂计算至2020年3月10日止，后续房屋占用费亦按54000元/年的标准计算至涉案房屋返还之日止）。二审中，陈强提交（2017）岳征决告字第004号《长沙市岳麓区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》，拟证明双方的《门面续租合同》将期限约定至门面拆迁为止的真实意思表示。本院认为，该公告所载明的征收范围与案涉房屋无关，故不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，首先，关于《门面续租合同》（以下简称合同）虽由杨雪梅与陈强签订，但谭新湘在二审中对其效力明确予以认可，故合同效力上双方不存争议。其次，关于合同是否属于可由当事人享有随时解除权的不定期租赁合同。合同约定“执行至拆迁为止”系基于双方对案涉房屋可能在近期内被拆迁的主观猜测，而现有证据表明，在已公布的行政文件中并无任何针对案涉房屋的征收拆迁计划，双方也均未就案涉房屋是否将被纳入到下阶段岳麓区征收拆迁范围的事实举证予以证明，即案涉房屋是否拆迁并不确定。据此，合同对于租赁期限的约定不明确，双方亦不能就此达成补充协议，视为不定期租赁，陈强和谭新湘均可随时解除合同。一审法院对该问题适用法律正确，判定合同的解除时间及其法律后果均无不妥。综上所述，陈强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由上诉人陈强负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年九月二十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。