江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初1455号原告：抚州市银新实业有限公司，统一社会信用代码：913610007841135204，住所地抚州市东乡区台湾花园****商铺。法定代表人：卢朝煇，公司董事长。委托诉讼代理人：谢志国、李鑫，江西豫章律师事务所律师。被告：邓诗，女，1986年5月1日出生，住江西省东乡县，被告：何筱娟，女，1959年6月4日出生，住，住所地江西省东乡县/div>委托诉讼代理人：李洪东、徐志新，江西正石律师事务所律师，特别授权代理。原告抚州市银新实业有限公司与被告邓诗、何筱娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序,公开开庭审理了本案。原告抚州市银新实业有限公司委托诉讼代理人谢治国、李鑫，被告邓诗、何筱娟委托诉讼代理人李洪东、徐志新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告抚州市银新实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告支付因被告逾期付款导致合同解除的违约金共计人民币600元（按逾期未付款金额的0.5%计算）。三、判令被告排除对原告所有的12栋03号车库使用的妨害。四、判令被告承担本案全部诉讼费及律师费等费用。事实和理由：2007年8月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（后称购房合同）。购房合同约定：被告购买原告所有的台湾花园北港新城13幢1单元302号房，房屋总价为176686元整。被告2007年8月28日前付清购房首付款56686整，并于2007年9月28日前办理完毕银行按揭贷款；不能及时办理的，按本合同第七条承担违约责任且逾期超过60日后，出卖有权解除合同。此外，购房合同附件四补充协议第6条还约定房屋竣工后买受人必须在付清全部房款交清其他代收代缴之款项后，自银行按揭款项转入出卖人账户之后方可办理交房手续。此后，被告仅于2007年8月28日向原告支付购房首付款伍万陆仟陆佰捌拾陆元，剩余购房款壹拾贰万元及逾期付款违约金至今仍未支付。且被告未经原告许可已占用12栋03号车库多年，致使原告无法使用、无法出售。2017年税务机关对原告土增清算时得知上述情况后，虽经原告多次催告，但被告至今仍未付清购房款及违约金且逾期付款已超60日，已构成根本违约，符合合同约定的解除条件。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的利益，为维护原告合法权利，现诉诸贵院，望判如所请!被告邓诗、何筱娟辩称：1、答辩人延迟履行办理按揭贷款是征得原告方同意的，答辩人不构成违约；2、原告没有通知答辩人到银行办理按揭手续；3、原告实际已经将房屋交给答辩人，原告只是也只能主张尚欠的购房款，依法不能再主张解除合同；4、原告诉请解除双方签订的《商品房卖房合同》不符合法律规定；5、原告方的合同解除权已经消灭，无权再主张合同解除权。6、已交纳购房款56686元及购车库款45314元。原告抚州市银新实业有限公司为支持其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1、邓诗、何筱娟户籍信息、2、抚州市银新实业有限公司工商信息，证明原、被告为本案适格当事人；3、商品房买卖合同、4、催收房款告知函、5、EMS快递返单、6、中国邮政快递投递查询结果，证明邓诗、何筱娟应于2007年9月28日前办理贷款或付清全部购房款，虽经银新实业有限公司催告但邓诗、何筱娟至今仍未付清购房款，且此种情况下根据合同补充协议第6条邓诗、何筱娟无权办理房屋交付手续，无权使用房屋。证明因邓诗、何筱娟逾期办理贷款或付清购房款已超过60日，已构成违约，且根据商品房买卖合同第7条及合同补充协议第7条之规定，银新实业有限公司有权解除商品房买卖合同；7、情况说明，证明邓诗、何筱娟非法占用银新实业有限公司车位，妨害公司对车位的使用、收益处分。被告邓诗、何筱娟质证称：对证据1、2、3无异议，合同第六条并未约定按揭款项相关手续由谁办理，合同第七条约定支付违约金可继续履行合同；对证据4、5、6不能证明原告寄付的就是催收房款告知函，告知函没有印章；对证据7不具有合法性，管理会是18年成立的，证明内容确实16年，车库交付是在2018年以后，一直是原告方雇请的物业所占用。被告邓诗、何筱娟为反驳原告主张在举证期限内向本院提供如下证据：购房款、车库款付款证明，证明房屋、车库的付款情况，车库原、被告双方未订立合同；原告抚州市银新实业有限公司质证：对证据三性无异议，证明目的有异议，其并未付清全部车库款，被告是否达到了车库的交付条件未可知，车库的交付条件应当是结清款后交付，购房款被告只给付了购房首付；经审理查明，原告抚州市银新实业有限公司是抚州市东乡区的台湾花园北港新城开发商。2007年8月28日，被告邓诗、何筱娟与原告抚州市银新实业有限公司签订了《商品房买卖合同》。购房合同约定：被告购买原告所有的台湾花园北港新城13幢1单元302号房，房屋总价为176686整。被告2007年8月28日前付清购房首付款56686元整，并于2007年9月28日前办理完毕银行按揭贷款；不能及时办理的，按本合同第七条承担违约责任且逾期超过60日后，出卖方有权解除合同。此外，购房合同附件四补充协议第6条还约定房屋竣工后买受人必须在付清全部房款交清其他代收代缴之款项后，自银行按揭款项转入出卖人账户之后方可办理交房手续。原告抚州市银新实业有限公司将12#—03号车库出售给被告邓诗、何筱娟，并收取购车库款45314元，但双方未签订买卖合同。此后，被告于2007年8月28日向原告支付购房首付款56686元，购车库款45314元，剩余购房款12万元尚未办理银行按揭贷款或者另行支付。该房屋原告已经交付给被告装修使用。2017年11月30日，原告抚州市银新实业有限公司向被告发函要求原告支付剩余购房款以及利息未果，故原告具状向本院起诉。本院认为，2007年8月28日，原告抚州市银新实业有限公司与被告邓诗、何筱娟签订了《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。原、被告双方于2007年8月28日签订的《商品房买卖合同》虽约定了付款时间及方式，但根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定：“当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。原告没有提供证据证明剩余购房款壹拾贰万元尚未办理银行按揭贷款是因为被告邓诗、何筱娟单方违约造成的，原告抚州市银新实业有限公司于2017年11月30日才向被告发函要求原告支付剩余购房款以及利息，此时原告仍未主张行使合同解除权，而是发函同意被告邓诗、何筱娟继续履行合同支付房款。另外，原告以实际行为认可被告购房事实，被告已实际占有并使用诉争房屋，期间进行装修，办理了水电安装，并由被告组建的物业收取了物业费，期间程序都需通过原告认可方或实施，且原告办公室就在诉争房屋边上，上下班均知晓被告使用的事实，但原告没有提出任何意见，充分证实被告购房系原告认可的事实。综上所述，原告的诉讼请求要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，支付违约金600元并要求被告搬离涉案房屋的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于原告主张要求被告排除对原告所有的12栋03号车库使用的妨害，由于被告支付了大部分购车库款，已经合法取得了车库的使用权，故原告的诉请无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告抚州市银新实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1922.86元，由原告抚州市银新实业有限公司负担。如不服本判决，自受到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人人数提交上诉状副本，交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州高新支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院。上诉并交纳上诉案件受理费后将交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李 勇人民陪审员  王丽萍人民陪审员  陈冬娟二〇二〇年九月十日书 记 员  艾乐庭