山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终10197号上诉人（原审被告）：李长江，男，1978年9月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于忠，济南章丘翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于梦盈，女，1986年11月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：万克瑞，山东卓荦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南首创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：米寿源，总经理。委托诉讼代理人：徐琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。上诉人李长江因与被上诉人于梦盈、济南首创置业有限公司（以下简称首创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员李莎莎对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。李长江上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判驳回于梦盈对李长江的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于梦盈、首创公司承担。事实与理由:一、一审认定事实不清，证据不足。1.李长江诉讼主体不适格。于梦盈向一审法院提起的是房屋买卖合同纠纷，根据一审查明的事实，2018年1月14日于梦盈与首创公司签订《首创?向阳城认购协议书》，协议签订后首创公司向于梦盈出具了100000元的收据。2018年6月8日，于梦盈又向首创公司账户转账100000元。同日首创公司向于梦盈出具了100000元的收据。由此可见，于梦盈是与首创公司签订了房屋买卖合同，形成了房屋买卖合同关系，与李长江无关。2.李长江是于梦盈与首创公司签订房屋买卖合同的介绍人，李长江与于梦盈系居间合同关系。3.李长江在居间合同中并无过错，不应返还于梦盈30000元款项。李长江如实向于梦盈反映了其所了解的房屋状况，并将其中的100000元款项在2018年1月13日转给了首创公司。在于梦盈向首创公司交付购房款、首创公司出具收据期间，2018年3月21日于梦盈还与案外人张仕泉签订了《期房买卖协议》，另行购买了首创公司向阳城3号楼1单元1002室的期房一套。由此可见，于梦盈对首创公司向阳城项目是了解的，否则其不会再另行购买张仕泉的期房。4.一审认定于梦盈向李长江交付的30000元系购房款是错误的，李长江不应返还。该30000元于梦盈微信转账时注明的是团购款，系李长江的居间介绍费，而非一审法院认定的购房款。李长江已完成了居间任务，不应返还该款项。二、一审适用法律错误。1.连带责任的承担由法律规定或当事人约定，既无法律规定又无当事人约定，当事人则无需承担连带责任。基于李长江与于梦盈系居间合同关系，于梦盈与首创公司系房屋买卖合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，故一审法院判令李长江与首创公司承担连带责任，并承担相应经济损失是错误的。2.合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审查明的事实足以证明于梦盈明显具有过错，而一审法院未区分该过错，判令支持于梦盈的全部诉求是错误的。于梦盈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公平公正，李长江的上诉请求不成立，应予以驳回。理由：一、关于李长江提出的其诉讼主体不适格。于梦盈是通过李长江购买的涉案房屋，于梦盈先行将10万元购房款及3万元团购费支付给李长江，之后于梦盈才与首创公司签订的认购协议书。李长江与于梦盈虽无书面协议，但李长江收取部分购房款及团购费的行为，视为已经与于梦盈建立了合同关系。至于李长江将10万元购房款及3万元团购费何时支付、支付多少给首创公司，这是李长江与首创公司之间的关系。在认购协议书因违反法律规定无效的情况下，于梦盈为主张权利，将李长江列为被告之一，符合法律规定，李长江的诉讼主体适格。二、关于李长江提出的其与于梦盈之间系居间合同关系。根据合同法第四百二十四条之规定，居间合同的典型特征为：居间人接受委托人的委托；居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权；居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。本案中，于梦盈没有委托李长江为自己提供买房的居间服务，于梦盈支付3万元的意思表示很明确，就是购买房屋的团购款，而并非给李长江的介绍费或居间费；李长江收取10万元购房款及3万元团购费的行为，足以证明其介入了首创公司出售房屋的行为，是买卖合同的一方当事人，而非居间人。三、关于李长江提出的其并无过错，该3万元系居间介绍费，不应返还给于梦盈。上面已经论述该3万元系购房款的一部分，在认购协议书被认定无效的前提下，该款项理应返还给于梦盈。四、关于李长江提出的其不应承担连带责任。李长江直接从于梦盈处收取购房款及团购费的行为，足以证实其是事实上的合同当事人，李长江应当对10万元承担连带返还责任。五、关于李长江提出的其不应承担经济损失。1.一审查明的事实是，涉案房屋所使用土地的所有权人不是首创公司，而是案外人济南市历城区临港街道向阳村民委员会（以下简称向阳村委会），且土地性质为划拨，首创公司也没有取得商品房预售许可证。首创公司无权处分涉案房屋，也未提交经向阳村委会追认处分的证据，根据合同法第五十一条的规定，其处分行为无效。因此，认购协议书为无效合同。2.认购协议书约定的房屋占用土地的性质为划拨，若买卖，必须依据《城市房地产管理法》第四十条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，缴纳土地使用权出让金。事实上，向阳村委会和首创公司均未依法缴纳土地出让金，即使首创公司有权处分涉案房屋，该买卖行为也违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，系无效行为。3.首创公司在没有取得商品房预售许可证的前提下，对外签署认购协议书，违反了《城市房地产管理法》第四十五条之规定，亦不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，于梦盈与首创公司签订的《首创?向阳城认购协议书》无效。因签订的认购协议书无效，李长江除应当向于梦盈返还购房款（含团购费）外，还应当赔偿于梦盈所受到的经济损失。首创公司辩称，一审法院对于首创公司的判决，认定事实清楚，适用法律正确，于梦盈的3万元并非购房款，首创公司也没有收到该笔款项，至于该款项是否为居间费用，请求二审法院依法查明。李长江与首创公司确实不存在房屋买卖合同关系，李长江也不是首创公司的员工。于梦盈向一审法院起诉请求：1.依法确认于梦盈与首创公司签订的《首创?向阳城认购协议书》无效；2.判令首创公司返还购房款100000元，并赔偿经济损失9500元；3.判令首创公司、李长江连带返还购房款及购房团购费130000元，并连带赔偿经济损失12350元；4.诉讼费、财产保全费、保全担保费、送达费等一切诉讼费用由李长江、首创公司承担。一审法院认定事实：2018年1月，经李长江介绍，于梦盈购买该涉案房产即首创公司投资建设的位于温泉路与机场路交汇处的首创向阳城住宅项目购买3号楼1单元1002期房一套。2018年1月12日，于梦盈通过微信转账向李长江支付30000元。2018年1月13日，于梦盈向户名李长江、卡号为********的建设银行卡内分两次转账共计100000元。2018年1月13日，李长江向户名首创公司、卡号为********的卡内转账100000元。2018年1月14日，于梦盈与首创公司签订《首创向阳城认购协议书》，协议约定甲方首创公司与乙方于梦盈签署《首创向阳城认购协议书》，合同约定：1.甲乙双方就乙方认购甲方投资建设的位于温泉路与机场路交汇处“首创?向阳城”住宅项目一期商品房事宜签订协议如下：2.选房顺序及单价：以交款顺序为选房顺序，所有房屋单价均为7500/元平米；3.乙方选购的房屋位于：3号楼3单元302房，面积86.02平方米，单价7500元/平方米，主房款645150元……，合计总房款陆拾肆万伍仟壹佰伍拾元整于楼体主体封顶前付清并同时签订《商品房买卖合同》；4.付款方式：乙方于签订本认购协议书时向甲方缴纳诚意金壹拾万元整，于2018年5月1日前再缴纳壹拾万元整，余款计陆拾肆万伍仟壹佰伍拾元，于楼体主体封顶前付清并同时签订《商品房买卖合同》；5.交房标准：1000元/平方米豪华精装修；6.本房屋面积为初测面积，最终面积以政府部门测绘为准，多退少补；7.乙方凭交款收据及《首创?向阳城认购协议书》签订《商品房买卖合同》；8.乙方在本协议中的权利、义务不得转让给第三人……最后有甲方首创公司盖章及乙方于梦盈签字捺印。上述协议签署后，首创公司向于梦盈出具100000元收据一张，载明“交款单位于梦盈人民币壹拾万元整收款事由首创向阳城3-3-302购房诚意金”。2018年6月8日，于梦盈向户名首创公司、卡号为********的卡内转账100000元。2018年6月8日，被告首创公司向于梦盈出具100000元收据一张，载明“交款单位于梦盈人民币壹拾万元整收款事由首创向阳城3-3-302购房款”。2015年11月30日，甲方向阳村委会与乙方首创公司该涉案房产处签订《合作协议书》，协议约定“甲方行政区域内所有安置用地、生活保障用地及捆绑开发用地（包括本协议签订时已规划用地和本协议签订后规划的开发用地）。具体数据以规划部门最终批复文件及相关图纸为准。甲乙双方就本协议项下土地合作采用村庄改造与房地产开发项目捆绑开发建设的模式进行合作开发……”，该涉案房产处于建设中，建房手续未办齐全。2019年12月下旬，于梦盈得知首创公司开发的涉案房屋项目首创向阳城住宅项目欲改为“首创向阳国院医学健康城”项目，涉案房屋所在楼房改为公寓，引发本诉。一审法院认为，于梦盈与首创公司签订的《首创向阳城认购协议书》中涉及的房屋属于拆迁安置房屋，没有建设规划许可证，该合同违反法律规定，应属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不受法律保护。于梦盈起诉要求确认与首创公司签订的《首创?向阳城认购协议书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，在《首创向阳城认购协议书》无效后，李长江及首创公司因协议取得的财产，应当予以返还。《首创向阳城认购协议书》签署后，于梦盈依约向首创公司转账100000元，关于于梦盈要求首创公司返还购房款100000元的主张，一审法院予以支持；关于于梦盈要求首创公司、李长江连带向于梦盈返还购房款及购房团购费130000元的主张，于梦盈先后向李长江转账共计130000元，后李长江向首创公司转账100000元，且李长江与首创公司对此予以认可，并由首创公司向于梦盈出具100000元收据一张，一审法院认为李长江应向于梦盈返款30000元；首创公司应向于梦盈返还购房款100000元，李长江对此承担连带赔偿责任。关于于梦盈向首创公司及李长江主张经济损失，于梦盈主张损失按照银行2-5年同期贷款利率4.75%计算，既不属于法律规定又不属于当事人约定，结合本案具体情况，同时首创公司占用于梦盈资金两年时间，一审法院认为按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失，符合常理及民法的公平原则。故一审法院认为李长江应向于梦盈支付经济损失（以30000元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年1月13日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；首创公司应向于梦盈支付经济损失（以100000元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年1月15日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；首创公司应向于梦盈支付经济损失（以100000元为基数，自2018年6月9日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年6月8日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于梦盈与济南首创置业有限公司签订的《首创?向阳城认购协议书》无效；二、济南首创置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还于梦盈购房款100000元及经济损失（以100000元为基数，自2018年6月9日起至2020年8月19日为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年6月8日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、李长江于判决生效之日起十五日内对上述款项承担连带赔偿责任；四、李长江于判决生效之日起十五日内返还于梦盈购房款30000元及经济损失（以30000元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年1月13日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、济南首创置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还于梦盈购房款100000元及经济损失（以100000元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年1月13日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回于梦盈的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1669元，保全费1784元，保全保险费300元,由李长江负担563元、济南首创置业有限公司负担3190元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，李长江自认系首创公司的购房人，并非中介。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一是李长江应否返还于梦盈3万元及利息；二是李长江应否对首创公司向于梦盈返还10万元及利息承担连带责任。关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案款项中的13万元由于梦盈转账至李长江账户，李长江主张其系于梦盈与首创公司签订房屋买卖合同的介绍人，李长江与于梦盈系居间合同关系，其中的3万元为李长江的居间介绍费；但李长江未能提供与于梦盈的书面居间合同，也未提供其他有效证据证实双方存在关于居间费用的约定、以及李长江已明确告知于梦盈涉案3万元系居间费用；结合于梦盈转款记录中明确注明系团购款，并非李长江所主张的居间费用，因此对李长江关于该3万元是居间费用的主张，本院不予认定。《首创?向阳城认购协议书》因涉案房屋未办理建设规划许可证而无效，李长江收取该3万元无合同及法律依据，其应当返还于梦盈该3万元及占用期间的利息。李长江主张其作为原审被告主体不适格，与其收取涉案3万元的事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。根据查明的事实，2018年1月13日，于梦盈向李长江账户转款10万元后，李长江于当日将该10万元转账至首创公司账户，首创公司后与于梦盈签订《首创?向阳城认购协议书》并向于梦盈出具10万元购房款收据，该10万元系合同约定的购房款，故李长江收取10万元应当认定为代收行为，一审法院基于双方签订的合同，判决由首创公司向于梦盈返还该10万元及利息，并无不当；李长江并非合同当事人，一审判决由李长江对该项债务承担连带责任，没有法律和合同依据，本院予以纠正。综上所述，李长江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2011号民事判决第一、第二、第四、第五项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2011号民事判决第三、第六项；三、驳回于梦盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3338元，由于梦盈负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年九月十八日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜