广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3912号原告：天津美房网科技有限公司。法定代表人：黄健，职务总经理，委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：广州优居网络科技有限公司。法定代表人：李昆耀，职务总经理。委托诉讼代理人：马彦臻，女，1986年5月22日出生，汉族，系该公司员工。被告:广州隽业房地产开发有限公司。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玟洁，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告天津美房网科技有限公司（以下简称美房网公司）诉被告广州优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）、广州隽业房地产开发有限公司（以下简称隽业公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美房网公司委托诉讼代理人林闻娥、李玟，被告优居公司委托诉讼代理人马彦臻,被告隽业公司委托诉讼代理人武妍、邓玟洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美房网公司向本院提出以下诉讼请求：一、优居公司、隽业公司向美房网公司支付中介费57000元及利息（利息以57000元为本金，从起诉之日即2020年6月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；二、本案诉讼费由优居公司、隽业公司承担。事实与理由：隽业公司是越秀东坡项目的开发商，优居公司是隽业公司委托的中介公司。美房网公司与优居公司就上述项目签订了《越秀·东坡项目启函》，约定由美房网公司为越秀东坡项目提供居间服务。合同签订后，美房网公司成功推荐案外人胡兆刚购买了XX号房（以下统称涉案房屋）。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。美房网公司已按约定促成交易，优居公司应根据《越秀·东坡项目启函》的约定及其在工作微信群中的承诺，向美房网公司支付57000元中介费。因优居公司一直拖延支付佣金，美房网公司为维护自身合法权益提起本案诉讼。被告优居公司辩称：不同意美房网公司的全部诉讼请求，理由如下：美房网公司未达成《越秀·东坡项目启函》约定的结算条件，隽业公司并未确认笔交易的业绩，也未向优居公司支付相应代理服务费。优居公司受隽业公司的委托销售越秀东坡项目，在与隽业公司签订合同后，优居公司又委托美房网公司进行销售。因此，优居公司只有在隽业公司确认其业绩并结算佣金后，才需向美房网公司支付佣金。优居公司与隽业公司约定自然来客的保护期为30日，优居公司与美房网公司签订的项目启动函也遵循该带看流程。根据隽业公司向优居公司提供的《越秀东坡项目违规交易证据表》，胡兆刚于2019年11月15日单独来到销售中心看房，美房网公司于2019年11月17日促成交易时，尚在30日保护期内，故涉案房屋交易被隽业公司判定为无效转介。现隽业公司以此为由未确认优居公司业绩，也未向优居公司支付佣金，因此优居公司也无需向美房网公司支付佣金。被告隽业公司辩称：不同意美房网公司的全部诉讼请求，理由如下：一、隽业公司不是《越秀·东坡项目启函》的签约主体，美房网公司因该函与优居公司发生的纠纷，与隽业公司无关，美房网公司要求隽业公司支付57000元佣金，缺乏事实和法律依据。二、2019年12月25日，隽业公司与优居公司就越秀东坡项目的销售签订《越秀东坡2019年四季度渠道联动合同》（以下简称《渠道联合合同》）。美房网公司非《渠道联动合同》的签约主体，隽业公司与优居公司因该合同产生的权利义务关系，与美房网公司无关。优居公司为了提升自身业绩，与美房网合作销售越秀东坡项目项下商品房，并约定由优居公司按一定的抽成比例向美房网公司支付佣金的行为，系优居公司的经营自由，与隽业公司无关。美房网公司与隽业公司之间不存在任何法律关系，美房网公司要求隽业公司向其支付佣金缺乏事实和法律依据。三、根据《渠道联动合同》的约定，只有优居公司有效引荐客户，并在客户保护期内成交并签署相关购房文件才视为优居公司业绩。2019年9月28日和2019年11月15日，胡兆刚曾独自到访项目销售中心，向隽业公司有关销售人员咨询销售等信息，而优居公司在2019年11月17日才进行报备，该时间晚于胡兆刚第一次到访时间，故胡兆刚属于自然来访客户，而非优居公司有效引荐客户，不属于优居公司业绩范畴。因该笔交易不符合《渠道联动合同》约定的佣金支付条件，隽业公司无需就此向优居公司支付佣金。经审理查明：2019年12月25日，隽业公司（甲方）与优居公司（乙方）签订《渠道联动合同》，约定：“甲方委托乙方承接越秀东坡项目销售合作业务，委托销售范围包括2019年10月1日至12月31日在售所有住宅单元。甲方委托乙方在委托销售范围内作为该项目的场外销售代理，乙方为甲方提供客户引荐服务，积极参与客户的场外沟通，努力促进成交。委托代理期自2019年10月1日起至2019年12月31日止。由乙方引荐的客户在客户保护期内成交并签署相关购房文件的，亦属乙方业绩，甲乙双方最终根据委托代理期代理费结算条件进行结算。乙方客户的归属以甲方客户管理系统（以下简称“云客系统”）中的客户信息为重要判定依据。相关认定规则及标准如下：提前报备：在委托期内，乙方应在客户来访前至少提前0.5小时在甲方指定的云客系统进行客户来访报备。若未提前在系统中报备，或报备时间短于甲方要求时间范围，则客户视为自然来访。有效引荐：若客户在报备后到访，且甲方系统此前无该客户到访记录的，则该客户为乙方有效引荐客户。无效引荐：若客户在报备后到访，但甲方系统己有该客户到访该项目记录的，则该客户不作为乙方有效引荐客户。带看确认：在委托代理期间，乙方按甲方要求完成系统报备后，引荐客户到达项目销售现场，由甲方指定的项目组代表、乙方及客户签订《渠道客户带看确认单》，可视该客户为乙方引荐的客户。未完成《渠道客户带看确认单》签订的成交客户不属于乙方引荐的客户。委托代理期间甲方指定《渠道客户带看确认单》签署人员为殷晓鑫。乙方带看客户到访的要由甲方指定客户鉴别岗人员在云客系统上确认到访。甲方的确认将作为乙方有效引荐客户的证据以及代理费的结算前提条件。若云客系统无客户报备、到访记录，则该客户不视为乙方有效引荐客户，甲方不认可本次成交的乙方业绩归属，不支付任何佣金。自然客户保护期为30日(自然日）。渠道客户保护期为委托代理期内乙方有效引荐客户，在系统报备之日起至实现订购成交的期间。其中，客户报备至到访有效期为1日（自然日），到访至认购有效期为7日(自然日）。保护期届满后，若客户已报备但未到访，可作重新报备；若客户己报备并到访、但未在保护期内成交订购的，不可作重新报备。在客户保护期内，且不超过委托代理期到期之日起7日(自然日）内实现订购的，则视为乙方业绩。超过上述任一周期成交的，不计算为乙方业绩。合同委托代理期内，每日由乙方通过云客系统及邮件向甲方报备成交客户明细。争议客户处理：若甲方人脸识别等监控设备系统发现乙方引荐客户的报备时间晚于客户第一次到访时间，或提前报备时间未达项目要求，则该客户不视为乙方有效引荐客户，甲方不支付任何佣金。上述《渠道联动合同》另约定代理费标准为复式单元每套佣金80000元，平层单元每套佣金60000元。在隽业公司与优居公司签订上述《渠道联动合同》前，隽业公司曾委托房多多公司作为越秀东坡项目的销售代理商，双方的合作期限在2019年10月1日前届满。房多多公司的代理期限届满后，隽业公司委托优居公司销售越秀东坡项目的商品房。在优居公司取得上述销售代理权后，其作为甲方与美房网公司（乙方）签订《越秀·东坡项目启函》，就越秀东坡项目的团购、导客事宜达成以下共识：2019年10月1日至2019年12月31日为合作期。带看流程规则：1.经纪人带看客户到访现场需要提前30分钟微信群和悦秀会系统报备；2.经纪人报备客户信息当天有效，超时需要重新报备；3.经纪人带看客户保护期为7天，到访当天起算；4.自来客保护期30天。佣金标准：10月1日-11月08日：平层54000元/套，复式72000元/套；10月18日-10月23日：13栋01/02单位分佣36000元，8栋04/05单位分佣54000元；11月09日-12月15日：平层分佣54000元/套，复式106方及以下面积分佣72000元/套，复式116方及以上面积分佣81000元/套，复式136方及以上面积分佣90000元/套；12月16日-12月31日：平层112方分佣54000元，复式116-136方72000元，成交其他面积无佣金。结算事项以开发商与优居公司结算条件为准：一、结佣条件：开发商或上级销售商与优居公司已确认业绩：幵发商或上级销售商已向优居公司支付相应代理服务费，优居公司收到后将在7个工作日内结算佣金。结算比例：客户成功网签，按揭或一次性全款完毕，收到开发商款项后按回款比例结算；结佣资料齐全（客户方：认购书复印件+身份证复印件+POS小票+来访登记表；乙方提供结佣金额增值税专用发票；经纪公司：配套结佣资料）；开发商与甲方结算比例或期限推迟的，上述结算比例和支付期限相应调整或顺延。若因业绩存在争议，客户归属的最终裁决权归开发商所有，即仅甲方在客户登记确认表上签字但最终开发商裁决该客户不算做甲方或乙方客户的则为无效客户。2019年9月28日，美房网公司的销售人员通过微信向房多多公司报备胡兆刚与家人将于2019年9月28日前往越秀东坡项目看房，房多多公司的工作人员通过微信予以确认。隽业公司随后制作了“带看二维码”，用于看房时展示确认。“带看二维码”上记载的客户信息与美房网公司报备的客户信息一致。隽业公司提交访客截图显示，胡兆刚于2019年9月28日到访越秀东坡项目销售现场，美房网公司的销售人员刘美兰进行过接洽。隽业公司确认胡兆刚曾于2019年9月28日前往项目现场看房，但认为房多多公司此前未在隽业公司的云客系统上进行报备，胡兆刚也其未在七日保护期内签订认购书，故其属于自然来客。2017年11月15日，胡兆刚自行前往越秀东坡项目销售现场看房。美房网的工作人员当日并未与其接洽。美房网公司提供的通话记录显示，该公司的销售人员在2019年9月17日至2019年11月17日期间，持续与153××××****的手机号码进行联系，该号码与报备的客户号码“153××××****”可以对应。2019年11月17日，优居公司在“美房网南沙优居报备群”中承诺，若在2019年11月16日至2019年11月17日成功销售越秀东坡项目的商品房，除约定佣金外，每套还有额外奖励，涉案房屋的奖励标准为每套3000元。同日，美房网的销售人员通过微信群向优居公司报备胡兆刚与家人将于当日前往越秀东坡销售现场看房。优居公司在收到报备信息后，询问该客户的看房情况。美房网公司的销售人员告知已于2019年9月28日带客户看过越秀东坡项目。优居公司收到报备信息后，同为项目销售公司的兴业公司工作人员尹衡在隽业公司云客系统上对该次到访进行了报备，并签署了《越秀地产大湾区东部区域公司越秀东坡项目渠道客户带看确认单》，确认了涉案房屋通过优居公司渠道平台推荐给报备客户。2019年11月17日，胡兆刚与隽业公司签订《认购书》，并支付了20000元定金。2019年12月21日，胡兆刚与隽业公司就涉案房屋签署《商品房买卖合同》。因隽业公司人脸抓拍系统显示胡兆刚早在2019年9月28日和2019年11月15日到访过越秀东坡项目销售中心，而其云客系统中最早的到访报备信息为2017年11月17日，故隽业公司以该客户在报备之前已到访为由，认定胡兆刚为自然来客，从而判定涉案房屋交易不属于优居公司的销售业绩。优居公司因此未能从隽业公司收取该笔交易的佣金，故其以相同理由拒绝向美房网公司支付佣金。美房网公司为证明自己一直在促成涉案房屋的交易，向本院提交了其销售人员与微信备注名为“卞于贵先生美”的微信对话记录。根据对话记录，美房网公司的销售人员自2019年11月16日起陆续就看房事宜与对话人洽谈，2017年11月17之后还持续就签约事宜与对话人联络。美房网公司陈述“卞于贵先生美”为胡兆刚的配偶，优居公司对微信对话的真实性予以确认。本院认为：美房网公司与优居公司签署的《越秀·东坡项目启函》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案房屋是否通过美房网公司转介销售给案外人胡兆刚。美房网公司提供的通话记录、微信对话记录、云客系统记录以及《越秀地产大湾区东部区域越秀东坡项目渠道客户带看确认单》上反映的认购人信息可相互印证，并与涉案房屋的购买人胡兆刚相匹配。因此，本院认为上述证据能够形成较为完整的证据链条，足以证明美房网公司自2019年9月起为销售涉案房屋持续与胡兆刚及其家人进行沟通，并跟进了整个交易过程。隽业公司提供的人脸抓拍系统截图，亦可佐证美房网公司在2019年9月28日和2019年11月17日均在销售现场与胡兆刚进行了接洽。截图显示的内容同时可证实美房网公司两次报备的真实性。虽然隽业公司的人脸抓拍系统拍摄到胡兆刚在2019年11月15日独自到访销售中心，但按照常理，可判断出上述到访行为与美房网公司的持续转介密不可分。据此，本院认为，上述事实足以证明涉案房屋是通过美房网公司转介销售给胡兆刚。鉴于美房网公司实际为涉案房屋的销售提供了转介服务，根据等价有偿原则，优居公司应当按照《越秀·东坡项目启函》的约定以及微信报备群中的承诺，向美房网公司支付佣金57000元（平层佣金54000元+额外奖励3000元）。虽然《越秀·东坡项目启函》约定双方的结佣条件以优居公司与隽业公司签订的结算条件为准，但函件中并未约定具体内容，优居公司也未提供证据证明其已将《渠道联动合同》中的相关内容向美房网公司进行了说明。虽然隽业公司依据《渠道联动合同》否认该次转介的有效性，但美房网公司并非该合同的当事人，故其不受该合同的约束。另外，优居公司作为联系开发商与下游销售公司的中间商，并没有为涉案房屋的转介销售提供实际劳务。在此情况下，优居公司完全认可隽业公司将涉案房屋的转介销售判定为无效的结果，实际是在无损自身利益的情况下，损害美房网公司收取佣金的权益，并且抹杀了美房网公司为转介销售涉案房屋付出的全部劳动。若以隽业公司没有向优居公司支付佣金为由，否认美房网公司主张佣金的权利，会导致其救济无门，造成严重的不公平。优居公司就拒付佣金发表的答辩意见，缺乏依据且不符合公平原则，本院不予采纳。因美房网公司在转介涉案房屋流程上确有瑕疵，导致各方对转介行为的有效性产生争议，其对于佣金未能及时支付亦存在过错。此外，优居公司未能从隽业公司收取涉案房屋的转介佣金，《越秀·东坡项目启函》约定的支付期限尚未到达，故本院对美房网公司主张的利息，不予支持。隽业公司并非《越秀·东坡项目启函》的当事人，亦未委托美房网公司销售涉案房屋，根据合同的相对性原则，美房网公司要求隽业公司支付佣金及利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州优居网络科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津美房网科技有限公司支付佣金57000元；二、驳回原告天津美房网科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由被告广州优居网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年九月三十日法官助理谢雨虹书记员梁艺