山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初4249号原告：山东迪洋物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永军，经理。委托诉讼代理人：吴琴，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨菁，系该公司员工。被告：董国军，住济南市。被告：储亚云，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：周芳，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告山东迪洋物业服务有限公司（以下简称迪洋物业公司）与被告董国军、被告储亚云物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迪洋物业公司委托诉讼代理人吴琴、杨菁，被告董国军、被告储亚云共同委托诉讼代理人周芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告物业费34700.88元；2.案件受理费由两被告承担。事实与理由：2013年7月1日原告与济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西街社区居委会签订了和信花园物业服务合同，合同约定由原告向和信花园全体业主提供物业管理服务。合同约定原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人。原告按照每月每平方米2.00元向被告收取物业费，被告商铺面积361.47平方米，被告按照合同应当向原告缴纳2016年6月至2020年5月的物业费34700.88元，但被告一直拒绝缴费，逾期未缴费的滞纳金按银行的利率支付。为维护合法权益，迪洋物业公司诉至法院，望判如所请。董国军、储亚云辩称，1.两被告没有与迪洋物业公司签订《物业服务合同》，迪洋物业公司起诉两被告主张物业费没有合同依据。和信花园业主入住后，社区居委会应当组织业主成立业主委员会，由业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同，居委会没有权利代表业主与物业公司签订物业服务合同。2.迪洋物业公司提供的物业服务不到位，存在重大瑕疵。两被告购买的和信花园8号楼110商铺多年来屋顶一直漏水，迪洋物业公司和开发商相互推诿，最后是两被告自己出资请人维修。因为商铺外面电缆井出现裂痕，迪洋物业公司维修不及时，从去年开始雨水顺着电缆井中电线盒流向两被告的地下室，给商铺使用人造成损失。和信花园8号楼110号商铺西侧原本规划一条绿化带，迪洋物业公司将绿化带改为通行道路，因电动车、摩托车频繁从此通行，导致下雨时雨水迸溅到商铺内，110商铺西门不能正常使用。两被告购买了地下车库2个车位，迪洋物业公司违法将物业费与车位使用挂钩，不给办理车辆蓝牙卡，两被告购买的2个车位从2016年6月至今不能使用，迪洋物业公司的行为违反了《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，致使业主不能使用自己购买的车位，侵害了答辩人的权益。答辩人购买的2个车位，按照每个车位每月280元的收益计算，从2016年6月至今两被告享有280元×50月×2=28000元的收益。假如迪洋物业公司主张物业费用成立，则应当抵扣答辩人车位利益损失28000元。迪洋物业公司在和信花园安装了车辆道闸系统，却将110商铺使用人的三辆车设为黑名单，不让车辆进入和信花园。迪洋物业公司区别对待业主，不让商铺使用人的车辆进入小区，违反了物权法的规定。小区垃圾打扫不及时，小区环境脏乱差，影响社区整体环境。综上所述，迪洋物业公司向两被告主张物业费没有合同依据，迪洋物业公司给社区提供的服务不到位，甚至故意侵害两被告的权利，请求法院依法驳回迪洋物业公司的诉讼请求。经审理，本院确认事实如下：2013年7月1日，济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西社区居民委员会与迪洋物业公司签订了《馆驿街西片地块二（和信花园）物业服务合同》，该合同约定物业服务期限自与济南市天桥区天房房地产物业服务中心交接之日起至2016年6月30日止；2016年7月，双方续签了第二份《和信花园物业服务合同》，该合同约定物业服务期限自2016年7月1日起至2024年6月30日终止。本合同至管委会代表全体业主与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时终止。以上两份物业服务合同约定迪洋物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、保养与管理；……商业用房物业服务费按房屋的建筑面积每月每平方米2.00元收取。另查明，董国军、储亚云系济南市天桥区明湖西路和信花园8号楼110号商铺的业主。涉案房屋为商业用房，建筑面积为361.47平方米。涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”迪洋物业公司系济南市天桥区纬北路街道办事处馆驿街西社区居民委员会选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同，对业主具有约束力。董国军、储亚云系济南市天桥区明湖西路和信花园8号楼110号商铺的业主，接受迪洋物业公司提供的物业服务，原、被告之间存在物业服务合同的法律关系，迪洋物业公司按照合同约定提供物业管理服务，董国军、储亚云也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于董国军、储来云辩称的小区垃圾打扫不及时，小区环境脏乱差，影响社区整体环境。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的特点，系面向小区全体业主提供公共服务，其服务内容关系到小区内全体业主的切身利益。因此，对于个体业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费的问题，应当在对全体业主与个体业主的利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般性的瑕疵，那么就不宜认定个体业主有权以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，迪洋物业公司按照合同约定提供物业管理服务，履行了基本的物业管理服务义务，并无重大瑕疵。董国军、储亚云欠付2016年6月至2020年5月期间的物业费34701.12元（361.47平方米×2.00元/平方米/月×48个月），现迪洋物业公司要求34700.88元，于法有据，本院予以支持。对于董国军、储亚云辩称的涉案商铺屋顶漏水问题，两被告应首先明确是否是房屋质量问题以及是否处于质保期限内，在质保期限内的，应向开发商能够主张相关权利；如已经超出质保期限，该情形以及地下室漏水物业问题，均属于业主共有部位的维修，应当使用房屋维修基金进行相应维修，而非由迪洋物业公司直接承担维修责任；因迪洋物业公司怠于申请房屋维修基金进行维修而造成财产损失的，两被告可另行主张赔偿损失。对两被告主张的商铺西侧绿化带改为通行道路导致雨水迸溅至涉案商铺内以及迪洋物业公司以未交物业费为由使车辆不能进入已经购买的地下车位及涉案小区，两被告均未能提交证据证实系由迪洋物业公司所实施的相关行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告董国军、被告储亚云于本判决生效之日起10日内支付原告山东迪洋物业服务有限公司物业服务费34700.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元（已减半收取），由被告董国军、被告储亚云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇二〇年九月九日书记员 杜子虎