北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初4326号原告：孙德利，男，1948年1月23日出生，汉族，北京市人才交流中心退休职工，住北京市朝阳区。原告：孙德明，男，1951年1月2日出生，汉族，甘肃广播电视大学农垦分校退休职工，住天津市和平区。原告：孙德华，男，1957年10月26日出生，汉族，无业，住内蒙古包头市青山区。原告：孙昕，女，1956年5月27日出生，汉族，呼和浩特食品公司退休职工，住天津市西青经济开发区。原告：孙德玲，女，1956年8月28日出生，汉族，包头棉纺厂退休职工，住内蒙古包头市昆都仑区。原告：孙玮，女，1963年3月26日出生，汉族，无业，住天津市和平区。六原告共同委托诉讼代理人：刘聪娜，北京市金友律师事务所律师。六原告共同委托诉讼代理人：罗肖，北京市金友律师事务所实习律师。被告：孙德琪，女，1957年12月11日出生，北京市通恒运输有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张立德（孙德琪之夫），住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙士江，北京德恒律师事务所律师。原告孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮（以下并称六原告）与被告孙德琪共有物分割纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告孙德华、孙德明及其与原告孙德利、孙昕、孙德玲、孙玮的共同委托诉讼代理人刘聪娜、罗肖，被告孙德琪的委托诉讼代理人张立德、孙士江到庭参加诉讼；于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告孙德华、孙德明、孙玮及其与原告孙德利、孙昕、孙德玲的共同委托诉讼代理人刘聪娜、罗肖，被告孙德琪的委托诉讼代理人张立德、孙士江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮向本院提出诉讼请求：1.判令对位于北京市西城区力学胡同×号房屋十一间（幢号：1、2、3、4）房产进行分割，对涉案房屋进行司法拍卖，对涉案房产的拍卖价格进行分割，孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮每人获得涉案房屋八分之一的拍卖款，孙德琪获得八分之二的拍卖款；2.诉讼费由孙德琪承担。事实和理由：父亲孙伯宪与母亲李淑珍育有子女八人，长子孙德源已去世，孙德利是次子，孙德明是三子，孙德华是四子，孙昕是长女，孙德玲是次女，孙玮是四女，孙德琪是三女。父亲孙伯宪于2004年12月26日去世，母亲李淑珍于2011年11月27日去世。孙伯宪、李淑珍去世后留下位于北京市西城区力学胡同×号房屋十一间（幢号：1、2、3、4）（以下简称涉案房屋），该房产已由北京市西城区人民法院出具（2017）京0102民初6992号民事判决书，确认六原告每人占有八分之一的份额，孙德琪占有八分之二的份额。六原告认为：根据物权法之规定，共有人随时可以分割共有物，现因双方无法协商一致，六原告与孙德琪纠纷不断，不具备共同居住的条件，故诉至法院，请求依法分割涉案房产。关于分割方式，涉案房屋虽有141平米，可以住人的房间只有四间，剩余是卫生间、厨房、大门，故涉案房屋的情况不可能允许孙德琪居住涉案房屋的八分之二，也无法对涉案房屋单独分划，只能要求对涉案房屋进行拍卖，对拍卖款予以分割。孙德琪辩称，同意分割涉案房屋，但不同意六原告主张的分配方式，要求对涉案房屋进行实物分割，由孙德琪取得涉案房屋南房四间的所有权，其他房屋的所有权归六原告所有，孙德琪按照份额多退少补支付六原告折价款。孙德琪亦可帮助六原告按照市场价出售六原告所有的其他房屋，如果出售不成，孙德琪愿意协商后收购房屋。要求在折价款中扣除孙德琪维修房屋的费用。司法拍卖的所得价款较少，给各方造成损失较大，还存在以下障碍：1.涉案房屋的房屋登记表上3、4幢的测绘面积与实际不符，房管局已经发现问题，需要修改；2.涉案房屋属于危房，评估价格较低；3.涉案房屋目前登记在孙伯宪名下，共有人尚未取得实际产权证；4.孙德琪一家实际居住在涉案房屋内，解决孙德琪一家的居住问题前不宜拍卖。此外，司法拍卖会产生较高的执行费、评估费用、拍卖佣金，如第一次流拍，进行第二次拍卖时还要降价。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，孙德琪不同意拍卖涉案房屋，其他产权人同意拍卖，给孙德琪造成实际损失的，孙德琪有权追偿损失。如果六原告同意司法拍卖也同意承担司法拍卖的损失，孙德琪同意双方协商降价取得涉案房屋的所有权，并支付六原告房屋折价款。六原告围绕其起诉请求向本院提交如下证据：证据1.（2017）京0102民初6992号民事判决书，证明该判决确认了六原告与孙德琪对涉案房屋享有的产权份额。证据2.生效证明，证明（2017）京0102民初6992号民事判决已于2018年12月6日生效。证据3.房屋产权登记证书、北京市房屋产权登记表、北京市房屋所有权费用表、建设工程规划许可证附件、房产平面图，证明涉案房屋登记在六原告与孙德琪父亲名下，是双方父母的合法财产，现在已经分割份额，应当对涉案房屋折价拍卖。孙德琪对上述证据发表如下质证意见：对证据1和证据2均予以认可。对证据3，真实性认可，合法性和证明目的均不认可，证据记载的事项与实际不符，应当由房产局更正后才能具备上市交易的条件；涉案房屋尚登记在被继承人名下，没有完成产权证的分割，不具备上市交易的条件。孙德琪围绕其答辩意见向本院提交如下证据：证据1.房屋所有证，证明涉案房屋情况，涉案房屋登记产权人为孙伯宪，影响房屋评估、拍卖，各共有人应先办理自己的产权证，再进行共有物分割；涉案房屋可以分区分割，每区均具备上下水，适合居住生活，涉案院落原居住多人，具备实物分割的基础。证据2.（95）西证字第1544号公证书，证明孙德琪一家自1995年起对涉案房屋内南房西数第一、二间享有居住权，并从1995年居住至今，且至今对涉案房屋仍有居住需求。证据3.居民户口簿，证明孙德琪、张立德、张婷婷、张中华、张嘉琦五人现居住在涉案房屋南房西数第一、二间。证据4.太仆寺街社区居民委员会于2017年10月23日出具的证明，证明孙德琪、张立德、张婷婷一家一直居住在涉案房屋内。证据5.孙德琪手绘涉案房屋平面图，证明涉案房屋各房间分布状况，涉案房屋具备分割条件。证据6.法院开庭通知短信截屏，证明涉案房屋涉用益物权纠纷案，目前不具备变现条件。证据7.收据两张，证明孙德琪一家对涉案房屋的维持、修缮具有重要贡献，在对涉案房屋分割时应充分考虑孙德琪一家对涉案房屋的实际需求。六原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，证明目的不认可，生效判决可以确认涉案房屋新的所有权人，拍卖涉案房屋没有障碍；涉案房屋无法实现实物分割，六原告与孙德琪无法共同生活，虽然按份共有有人享有涉案房屋的部分所有权，但按份共有人一定会使用涉案房屋共有的大门、厨房等共用设施。登记错误可以在买受人办理新的房产证时进行更正。对证据2，真实性和证明目的均不认可，在（2020）京02民终2298号判决书中否认了该公证书的效力，公证书没有经过双方母亲的同意。对证据3，真实性无法核实，关联性和证明目的不认可。对证据4，真实性、关联性和证明目的均不认可。对证据5，证明目的不认可，房屋现状应以实物为准，平面图可看出涉案房屋不适合实物分割。对证据6，真实性认可，证明目的不认可，该案已经审理完毕，张婷婷没有居住权。对证据7，真实性和证明目的不认可，不能证明孙德琪修缮涉案房屋，且孙德琪居住在涉案房屋内，修缮房屋是为了自己居住。本院经审理认定事实如下：孙伯宪与李淑珍系夫妻关系，二人共育有子女八人，分别为长子孙德源、次子孙德利、三子孙德明、长女孙昕、次女孙德玲、四子孙德华、三女孙德琪、四女孙玮。孙德源于1962年死亡，其生前未婚、无子女，孙伯宪于2004年12月26日死亡，李淑珍于2011年11月27日死亡，二人之父母均先于其死亡。涉案房屋原系孙伯宪名下之私产。孙德利、孙德明曾以法定继承纠纷为由，将孙德琪、孙昕、孙德华、孙德玲、孙玮诉至本院，要求继承分割涉案房屋。本院经审理于2018年11月8日作出（2017）京0102民初6992号民事判决，判决：被继承人孙伯宪名下坐落于北京市西城区力学胡同×号房屋十一间（幢号：1、2、3、4）由孙德利、孙德明与孙德琪、孙昕、孙德华、孙德玲、孙玮共同继承，其中孙德利、孙德明及孙昕、孙德华、孙德玲、孙玮每人各占有八分之一份额，孙德琪占有八分之二份额。该判决已于2018年12月6日发生法律效力。根据涉案房屋房产证记载，涉案房屋1幢为南灰房1间6.4平方米，2幢为南瓦房4间52.3平方米，3幢为北砼房3间23.1平方米，4幢为勾连瓦房3间59.3平方米；该房产证所附房屋平面图载明3幢为瓦房，4幢为砼房。经询，孙德琪、张立德、张婷婷、张婷婷之配偶、张婷婷的孩子五人现居住于涉案房屋南房西数第一间和第二间。关于分割方式，孙德琪坚持要求对涉案房屋进行实物分割。经本院释明，六原告不同意孙德琪提出的房屋分割房屋方案，坚持不变更诉讼请求，要求对涉案房屋进行司法拍卖，分割拍卖价款。经本院调解，各方当事人未就房屋分割达成一致意见。上述事实，有（2017）京0102民初6992号民事判决书、房屋所有证及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。涉案房屋系平房院落中的房屋，且根据房屋产权证登记的情况，涉案房屋并不存在无法进行实物分割的情形，六原告提供的证据亦不足以证明涉案房屋不具备实物分割的条件，本院认为，在六原告与孙德琪就分割方式无法达成一致意见的情况下，应当优先对涉案房屋进行实物分割。经本院释明，六原告不同意孙德琪主张的各项分割方案，坚持对涉案房屋进行司法拍卖，并分割拍卖价款，本院无法支持。综上所述，六原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，判决如下：驳回孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮的全部诉讼请求。案件受理费14688元，由孙德利、孙德明、孙德华、孙昕、孙德玲、孙玮负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 凯二〇二〇年九月二十九日法官助理  甘雯稳书 记 员  王 溪