湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初1131号 原告陈瑜，女，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人聂实，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司，住所地：新化县。 法定代表人刘艳文，该公司董事长。 委托诉讼代理人曾斌，湖南如顺律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 原告陈瑜与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈瑜的委托诉讼代理人聂实，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈瑜请求判令：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、判令被告因逾期交房向原告支付违约金146043元（按照购房款360602元的万分之五每天计算违约金，计至2020年4月1日，共计810天）；三、被告立刻为原告办理涉案房屋房产证；四、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月31日与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新化县上渡办事处上梅东路北侧一桥东端华夏•和美楼盘E栋1901号房，总房款为360602元。合同签订后，原告依约支付了房屋全款给被告，原告完全履行了合同约定。《商品房买卖合同》第七条规定，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时约定逾期30日后，出卖方按日向买受方支付已交房款的1%。的违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，且原告所购房屋根本未达到交房条件。原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。 被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司辩称：一、原、被告是在团购房合同的基础上签订的房屋买卖合同,被告是因不可抗拒的原因才延迟交房，交房前已经与住建局团购房领导小组进行了沟通，团购房领导小组同意延迟交房;二、被告已于2018年6月17日通知团购户2018年6月19日至6月25日领取房屋钥匙,已履行了交房义务。原告现也已经收房，并进行了装修；三、被告没有办理房产证的唯一原因是没有竣工验收，并且是由于拆迁问题，被告也在积极争取达到竣工验收的条件。综上，被告延迟日交房时不可预见的原因，是不可排除的政府拆迁因素导致无法竣工验收才无法办理房产证，因此被告不应当承担违约责任；四、即使被告应承担违约责任，合同中约定按日向买受方支付已交房款的千分之一的违约金是笔误，实际是万分之一。原告要求的违约金过高，请求人民法院依法核减。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方无争议的事实 1、2017年5月31日，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司作为出卖人与陈瑜作为买受人签订一份《商品房买卖合同》及作为附件4、附件5的两份合同补充协议，对所购商品房基本情况、价款、付款方式及期限、房屋交接及违约责任等进行了约定，《商品房买卖合同》其中：“……第二条,买受人所购商品房为华夏·和美国际广场第E栋1901号房。该商品房的实际用途为住宅，属框架结构。合同约定该商品房建筑面积为160.41平方米（具体平面结构以分户平面图为准）。第三条,计价方式及价款，双方约定建筑面积计算房价，该商品房单价为（人民币）每平方米2248.00元，总金额人民币（大写）叁拾陆万零陆佰零贰元整（¥360602.00元）……第五条,付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：2、银行按揭贷款或公积金贷款，买受人在签订本合同前（2017年1月30日前）向出卖人支付首期购房款至购房款总额的20%，即人民币（大写）捌万零陆佰贰元整(¥80602.00元)。余款即人民币（大写）贰拾捌万元整(¥280000.00元)向银行或公积金中心申请贷款支付。买受人应在接到甲方通知之日起七日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用。……第七条交付期限及条件1、出卖人应当在2017年12月31日前（经建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方五方验收合格的商品房），将买受人购买的房屋交付买受人（以完成竣工验收合格为准）。2、买受人如未依约交清该商品房全部购房款的，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）因政府相关部门规划方案原因，一桥东端北广场未达到移交标准的，出卖人不承担违约责任；3）买受人未能按时付款或未按时办理入住手续，买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）。第八条，房屋交接及违约责任（1）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理交接手续（含任何形式的通知：公示、电话、短信、书面等）。买受人应当在接到通知之日起10天内，对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示法律规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。买受人如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日内向出卖人书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接受。…，（2）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖方如未按本合同规定的期限将商品房交付给买方使用，按下列方式处理：…2）逾期超过30日后，买受方有权解除合同，出卖方应当自买受方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交房款的1‰的违约金。出卖方向买受方支付的违约金和利息，在购房款中抵扣。第十四条，关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。自本合同生效之日且接到出卖人通知（电话或书面通知均可）之日起30个工作日内。买卖双方应向新化县房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。商品房经综合竣工验收并取得建设工程项目验收备案相关证明文件后90个工作日内，出卖人将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报房地产行政主管部门，并申报初始登记。初始登记后360个工作日内协助买受人办理房屋所有权证。……”。当日，原、被告双方还签订了附件4、附件5两份《合同补充协议》，对《商品房买卖合同》的一些内容进行了修改和补充。其中附件4《合同补充协议》中对房产交付使用修改的内容有：买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。买受人未在指定日期内到指定地点办理房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格。自房屋交付日起，买受人应当按相关规定或约定承担责任并缴纳物业管理相关费用。附件5《合同补充协议》将买卖合同第七条第2点第二款“因政府相关部门规划方案原因，一桥东端北广场未达到移交标准的，出卖人不承担违约责任”予以删除。 2、原告陈瑜所购被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司房产系新化县住建局职工团购房,原告陈瑜非新化县住建局职工团购房户,其购房指标转自团购房户“刘正中”。在原告陈瑜与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司2017年5月31日签订《商品房买卖合同》之前，刘正中已分两次共计向新化县住建局职工团购房协调领导小组支付购房款185460元。合同签订后，至2018年1月26日，原告陈瑜分次向被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司支付完毕全部购房款。 3、2018年6月17日，新化县住建局职工团购房协调领导小组通过在团购房微信群发通知、逐户电话通知的方式，通知团购房户于2018年6月19日至6月25日到华夏•和美项目营销部领取房屋装修钥匙，绝大部分团购户在规定时间内领取了钥匙。 4、2019年11月27日，原告陈瑜领取了所购华夏•和美E栋1901号房屋钥匙，次日向新化县华夏物业管理有限公司华夏•和美国际广场服务中心申请对房屋进行装修，签订了《住户装修申请表》和《承诺书》。 5、被告至今未按约为原告办理所购商品房房屋产权证。 二、双方当事人有争议的事实及认定 1、被告是否已向原告交付房屋。 原告认为，被告没有按合同约定向原告交付房屋，应继续履行交房义务。被告认为，原告已经领取了所购房屋钥匙并且对房屋进行装修，即为被告已经向原告交付了房屋,交付房屋的时间应以新化县住建局职工团购房协调领导小组通知团购房户领取房屋钥匙的时间来认定。本院认为，就交付房屋而言，原告领取了所购房屋钥匙，即对该房产拥有了控制权，并且原告事实上在领取房屋钥匙次日起即开始对房屋进行装修。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条第（1）项约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理交接手续（含任何形式的通知：公示、电话、短信、书面等）。买受人应当在接到通知之日起10天内，对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示法律规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。买受人如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日内向出卖人书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接受”，原告对房屋是否符合交付条件在规定时间内未提出书面异议，视为对交付的房屋无异议，同意接受。因此，应认定被告已向原告交付了房屋。 2、被告向原告交付房屋的交付时间的认定。 原告认为，被告没有按合同约定时间交付房屋。被告认为被告已将商品房交付给原告，因该商品房系新化县住建局职工团购房,新化县住建局职工团购房协调领导小组通知团购房户领取房屋钥匙的时间,应作为认定被告向团购房户交付房屋的时间。本院认为，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议》中对房产交付使用修改的补充约定：“买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续。买受人未在指定日期内到指定地点办理房屋交付手续的，以书面交房通知注明的交接期限的最后一日为该房屋实际交付使用日，自该日起视为该房屋已实际交付且经买受人验收合格”。新化县住建局出具的书证证明:“新化县住房和城乡建设局团购领导小组于2018年6月17日向华夏•和美项目团购户发出了领取装修钥匙的通知,要求团购户于2018年6月19日至25日到华夏•和美项目营销部领取装修钥匙。当时在华夏•和美营销部进行了公示，在微信群发出了通知，工作人员逐户进行了电话通知，绝大部分团购户在规定时间内领取了钥匙”。据此可以认定被告向原告交付房屋的实际为2018年6月19日至25日。原告实际领取房屋钥匙的时间为2019年11月27日，不影响本案中对涉案房屋交付时间的认定。 3、被告是否应承担向原告逾期交房的违约责任。 原告认为，被告至今未按合同约定向原告交付房屋，应按约承担违约金。被告辩称，涉诉房屋在开发建设过程中，因不可排除政府拆迁的原因导致未能如期交房和办理房产证，且原、被告是在团购房合同的基础上签订房屋买卖合同，交房前已经与住建局团购房领导小组进行了沟通，团购房领导小组同意延迟交房，被告不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，被告提出因不可抗拒的政府拆迁因素导致逾期交房及办理相关的房产证，在原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议中无此免责约定，被告既没有提供证据证明未能按期交房系不可抗力因素所致，也没有提供证据证明团购房领导小组同意被告延迟交房。即使团购房领导小组同意被告延迟交房，根据合同的相对性原理，也不能作为被告可以向原告延期交房的依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对被告该答辩意见，本院不予支持。根据原、被告之间的《商品房房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前将买受人购买的房屋交付买受人，本院认定被告实际于2018年6月25日向买受人交付房屋，被告显然违约，因此应当向原告承担逾期交房的违约责任。 4、对被告应承担的违约金的认定。 原告诉求按照购房款360602元的万分之五每天计算违约金，计至2020年4月1日，判令被告向原告支付逾期交房违约金146043元。被告辩称，即使被告应承担违约责任，原、被告之间签订的商品房买卖合同中约定如出卖方逾期交房，按日向买受方支付已交房款的千分之一的违约金，是笔误，实际是万分之一。原告要求的违约金过高，请求人民法院依法核减。本院认为，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人在交房前应将剩余房款交清。买受人如未依约交清该商品房全部购房款的，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任”，原告于2018年1月26日支付完毕全部购房款，因此，被告逾期交房的期间为2018年1月27日至2018年6月24日（148天）。根据双方合同约定，被告应按日向原告支付已交房款的千分之一的逾期交房违约金，现起诉要求被告按日向原告支付已交房款的万分之五的逾期交房违约金，系当事人对自己民事权利的自主处分，不违反法律规定。被告辩称原告要求的违约金过高，请求人民法院依法核减的答辩意见，本院酌情予以采信。根据原、被告双方合同约定，考虑原告因被告违约造成的实际损失情况，由被告以购房款360602元为基数，按日万分之三向原告支付逾期交房违约金为宜。 5、办理房产证事宜。 原告诉称，被告应立刻为原告办理涉案房屋房产证。被告答辩称被告没有办理房产证的原因是没有竣工验收，并且是由于拆迁问题，被告也在积极争取达到竣工验收的条件。本院认为，根据原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告没有在合同约定期限内为原告办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原告要求被告立刻为原告办理房产证虽有合同依据，但根据办理房产手续的实际情况，本院酌情判定被告在一定期限内履行上述义务。 判决的理由与结果 综上，本院认为,本案系商品房买卖合同。原告陈瑜与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应在法律规定范围内依法履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按约向原告交付所购商品房并办理房屋产权证，显属违约，应依法承担违约责任，并在判决限定的期限内为被告办理所购商品房房屋产权证。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司向原告陈瑜支付违约金16011元（按逾期148天，以购房款360602元为基数，日违约金万分之三计算）。 二、被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司应于本判决生效后六个月内为原告陈瑜办理位于华夏•和美国际广场E栋1901号房屋的房产证； 三、驳回原告陈瑜的其他诉讼请求。 上述款项限本判决书生效之日起10日内付清。款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001574********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费3220元，由原告陈瑜负担2600元，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司负担620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘学军 人民陪审员  杨 黎 人民陪审员  晏爱娣 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  邹 静 代理书记员  李湘娄 附相关法律条文： 一、对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、对《最高人民法院关于适用的解释》的适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。