广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤13民终7119号上诉人（原审原告）：惠州光耀城物业服务有限公司，地址：惠州市惠阳区*********。法定代表人：林利填委托诉讼代理人：陈媚凤，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧少佳，广东铸铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李旭霞，女，汉族，1968年10月30日生，住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：甘勇明，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪云，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姚丽芳，女，汉族，1973年3月21日生,住址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：甘勇明，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福群，广东颂业律师事务所律师。上诉人惠州光耀城物业服务有限公司（以下简称光耀城物业公司）因与被上诉人李旭霞、姚丽芳委托合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4864号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人光耀城物业公司上诉请求：一、撤销（2019）粤1303民初4864号之一民事裁定，指令广东省惠州市惠阳区人民法院继续审理本案；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人系惠州市友润物业服务有限公司为实现区域化管理需要而设立的项目公司，专门实施光耀城小区的日常物业管理服务，依法有权收取光耀城小区物业费。2011年5月25日，由于业务运营政策及跨区便利经营管理的需要，“光耀物业”(即“友润物业”的前身出资设立了全资控股的惠州光耀城物业服务有限公司。惠州市友润物业服务有限公司系上诉人的实际控制人，上诉人作为惠州市友润物业服务有限公司为实现区域化管理需要而设立的项目公司，具备收取光耀城小区物业费的资格的。二、惠州市惠阳区住房和城乡建设局、光耀城小区业主委员会在另案诉讼自认友润物业与光耀城物业共同管理光耀城小区，为混同主体，属于不可分割的同一物业服务企业，且被上诉人李旭霞是该委员会委员。为此，上诉人有权向业主收取物业费。三、涉案法律关系为物业服务合同纠纷，属于民事纠纷范畴，遵循意思自治原则以及契约原则，行政机关备案行为不属于行政许可，行政权不能过分干预平等主体意思自治权。四、《光耀城物业公司与业主联盟联合公告》系业主与上诉人签订的协议，系双方真实意思表示，依法应受到法律保护。综上所述，上诉人依法享有收取光耀城小区物业费的权利，一审定认定事实错误。故此，请求二审法院依法撤销原审裁定，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李旭霞、姚丽芳辩称，原审法院认定上诉人并非适格原告，裁定驳回起诉，认定事实清楚，于法有据，原裁定应予维持。原审法院认定光耀城小区前期物业公司为现今的“惠州市友润物业服务有限公司”，而不是上诉人，并根据《广东省物业管理条例》第三十六条“分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务”之规定，认为光耀城小区的物业管理区域，应当由同一物业服务企业提供物业服务，而不能由两家不同物业公司同时提供物业服务，上诉人无权收取物业费，不是本案适格原告，遂依法驳回上诉人起诉。答辩人认为，原审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确。然而，上诉人却称所谓的友润公司为备案前期物业服务企业仅是属于一种行政机关备案行为，不影响上诉人这一实际物业服务提供者的收费权利。对此，答辩人认为，上诉人这一说法曲解了立法本意，根据《广东省物业管理条例》第三十六条，前期物业服务企业的选聘须经过招投标程序或经政府主管部门批准后采取协议方式选聘（友润公司的选聘方式属于后者），由此可见，前期物业服务企业的选聘实质上是需要政府介入、前期批准的，不属于事后备案行为，是一种事前批准行政行为，未经政府主管部门批准就不得擅自选聘、担任前期物业服务企业，更无权收取物业费，如此立法正是为了保障广大业主的合法权益。故上诉人关于末行政备案不影响其收费权的说法不能成立。此外，即便友润公司是上诉人光耀城公司的全资母公司，但从公司法的角度，两家公司分别具有独立的法人地位，不应视作相同的民事主体。且友润公司全权委托上诉人光耀城公司时，并未向小区业主进行公告，违背了小区业主的意愿，上诉人更无权收取物业费。二、上诉人不仅不具备提起诉讼的适格主体地位，其与业主签订的《前期物业服务合同》还存在无效情形，上诉人不得依据合同向业主主张物业费。1、如前文所述，上诉人并非建设单位依法选聘的物业服务企业《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定：具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效:(1)建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的。根据这一法律规定，上诉人因并非建设单位依法选聘的物业服务企业，故上诉人与业主签订的物业服务合同无效。2、友润公司将光耀城小区全部物业管理一并委托给上诉人的民事行为无效，故上诉人与业主签订的物业服务合同无效。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业服务管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。根据上述法律规定，建设单位聘请的友润公司可以将垃圾清运、小区安保等专项服务业务委托给环卫公司或保安公司，而不得将全部物业管理一并委托给另一家物业公司管理。因此，友润公司将光耀城小区全部物业管理一并委托给上诉人的民事行为违反了法律的禁土性规定，该民事行为无效，故上诉人与业主签订的物业服务合同亦无效。综上所述，上诉人担任前期物业服务企业未经政府主管部门批准，无权收取物业费，不具备提起本案诉讼的适格主体地位，且其与业主签订的前期物业服务合同无效，不得依据合同主张物业费。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院驳回上诉，维持原裁定。上诉人光耀城物业公司向一审法院起诉请求：一、请求两被告按照约定向原告支付已经收取物业服务费中的50%款项，即人民币119,316.85元(暂计至2019年1月21日），开庭审理时，原告变更第一项诉讼请求为109300.76元；二、请求两被告按照约定将已经收取的物业服务费转入双方指定的共管账户（截至2019年1月21日数额为452,276.84元），开庭审理时，原告变更第二项诉讼请求为415366.26元；三、请求法院判令本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：涉案的楼盘光耀城是案外人惠州众望光耀城房地产有限公司开发的楼盘，地址位于惠州市惠阳区*******，物业分为别墅、商业和高层。因开发商资金问题，光耀城收楼至今仍有部分配套设备设施未建成完善。鉴于有部分业主长期欠缴物业管理费尚未能收取的情况，为了完善小区的配套设施以及与原告协商欠缴管理费的用途等问题，光耀城的部分业主自发成立“光耀城业主联盟委员会”，联盟的会长是许世伟。2018年11月20日，光耀城业主王雁、李旭霞、邹红英、李继萍、许世伟发表《联合声明》：就共同设立联盟账户声明如下，联名账户由王雁出名，与李旭霞、邹红英、李继萍三位共管人共同设立，许世伟为监管人；联名账户资金只有五人共同签名才能支出；联名账户资金来源为业主托管的光耀城小区物业服务费，资金归属托管物业费的业主；联名账户资金主要用于小区安防盗监控及其他配套设施建设和小区其他物业管理费的支出；专款专用。为此光耀城各业主委托光耀城业主联盟委员会就未交物业费问题与原告物业公司协商，并同意遵守解决方案。经过协商，原告物业公司与作为光耀城业主联盟代表的被告李旭霞、姚丽芳于2018年12月15日签订《光耀城物业公司与业主联盟联合公告》（以下称“联合公告”）。光耀城业主联盟在联合公告上签名的是秘书长李旭霞及被告姚丽芳。联合公告约定，一、完善配套资金来源：原告物业公司委托业主联盟收取2018年11月30日之前部分业主未交的物业服务费的50%用于完善小区配套，其余50%及2018年12月1日后的物业服务费用于小区日常物业管理，直至筹够完善配套所需资金，完善配套资金上限初定为300万元；业主直接到物业公司服务中心前台缴纳2018年11月30日前未交物业服务费50%同样进入共管账户用于完善小区配套，其余50%及2018年12月1日后的物业服务费用于小区日常物业管理；二、交费优惠：在2019年2月4日前一次性交清欠费的业主可享受免除违约金和交一年赠送一个月物业服务费的优惠；三、共管账户：双方同意由原告物业公司在深圳浙商银行设一个共管账户，双方指派3至4名代表（其中业主方2名）加入共管，用于存放完善小区配套建设资金；共管资金使用情况每月向业主公布一次；共管账户管理应当按照《光耀城共管资金使用办法》的规定办理资金支取手续，监管资金安全；四、完善配套工作流程：所有配套项目的立项、审批手续由物业公司与业主联盟代表共同完成；所有施工项目均由物业公司与业主联盟组成项目小组，负责招投标、施工管理、工程验收等工作等；五、其他：业主交费后，物业公司向业主开具全额物业服务费发票；房屋存在质量问题的业主，其交费事宜与物业另行商议，商议确定优惠额度后应缴费用存入共管账户；欠费名单以物业12月15日提供的数据为准，不论业主网上转账或在前台直接缴纳其中50%纳入共管账户。联合公告公布后，原告物业公司和业主联盟分别通过自己账户收取小区业主物业费（业主联盟的收款账户是业主王雁的银行账户）。双方收取的费用，按照《联合公告》制定的处置规则，原告物业公司与业主联盟经过了三次对账（第三次对账无双方代表签名确认），第一次于2018年12月25日对账，确认业主联盟王雁账户共收21户业主物业费235720.8元，按联合公告应转入共管账户110584.25元、应支付原告物业公司125136.55元；原告物业公司共收3户业主的物业费167764.3元，按联合公告应转入共管账户80030.95元。第二次于2019年1月7日对账，确认业主联盟王雁账户共收19户业主物业费250826.3元，按联合公告应转入共管账户114908.65元、应支付原告物业公司135917.65元；原告物业公司共收6户业主的物业费50864.3元，按联合公告应转入共管账户14321.2元。第三次于2019年1月21日对账，确认业主联盟王雁账户共收18户业主物业费268133.7元，按联合公告应转入共管账户117483.2元、应支付原告物业公司150650.51元；原告物业公司共收3户业主的物业费34768.8元，按联合公告应转入共管账户14948.6元。原告物业公司与业主联盟均未按约定存入资金至共管账户，就此事双方多次沟通未果。2019年2月21日，原告发表声明，宣布终止与联盟的合作，业主联盟不得再以原告的名义收取业主的任何费用。2019年7月8日，光耀城小区成立的业主委员会在惠州市惠阳区住房和城乡建设局备案。业主联盟以王雁名义于2019年12月5日存入业主委员会账户建行账户686958.88元，其中包括以开发票留存共管物业费452276.85元、未开发票款（10个业主交纳）137753.81元、92163.92元（3个业主交纳）及利息4764.3元。另查明（一），惠州市惠阳区住房和城乡建设局在另案中提供的《众望光耀城前期物业管理服务合同》的甲方为“惠州众望光耀城房地产有限公司”，乙方为“惠州市深中原物业管理有限公司”，服务物业名称为“众望光耀城一期”，住宅总户数为**，签订时间为2008年8月1日。惠州市深中原物业管理有限公司”于2010年10月9日更名为“惠州市光耀物业服务有限公司”，“惠州市光耀物业服务有限公司”于2015年5月8日更名为“惠州市友润物业服务有限公司”。与光耀城三期9幢01号房的业主雷静签订《前期物业服务协议》的是案外人惠州市深中原物业管理有限公司。另查明（二），原告光耀城物业公司成立于2011年5月25日。在诉讼过程中，原告申请保全，一审法院于2020年4月1日作出（2019）粤1303民初4864号民事裁定，依法冻结惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会账上的存款571593.69元。原告预交保全费3378元。一审法院认为，本案争议的主要焦点是原告是否适格主体的问题。本案中已经备案登记的光耀城的物业服务企业为“惠州市深中原物业管理有限公司”，该公司于2010年10月9日变更为“惠州市光耀物业服务有限公司”后再更名为现在的“惠州市友润物业服务有限公司”；与业主雷静签订的《前期物业服务协议》约定的物业公司也是“惠州市深中原物业管理有限公司”即现名“惠州市友润物业服务有限公司”，均不是本案原告。而且，开发商向政府部门申请备案物业公司时，原告公司尚未成立。根据《广东省物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。开发商在光耀城一期建设后的2008年向住建局备案的物业企业为“惠州市深中原物业管理有限公司”，包括被告房屋在内光耀城别墅等房屋建设后，开发商再次将在2010年12月签署的物业服务合同向住建局备案，备案的物业服务企业“惠州市光耀物业管理有限公司”，仍是“惠州市深中原物业管理有限公司”更名后的公司。根据证据规则第七十七条“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一半大于其他书证”的规定，一审法院对被告提交的关于前期物业服务公司的证据予以采信，从而认定光耀城小区前期物业公司为现今的“惠州市友润物业服务有限公司”，而不是本案原告。根据《物业管理条例》第三十三条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《广东省物业管理条例》第三十六条规定，分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。本案光耀城的物业管理区域，应当由同一物业服务企业提供物业服务，而不能由两家不同物业公司同时提供物业服务，原告无权向被告收取物业费，故原告光耀城物业公司不是本案适格的原告，应依法驳回原告的起诉。综上，依照《物业管理条例》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院裁定如下：驳回原告惠州光耀城物业服务有限公司的起诉。本案诉讼费4758元（已减半）退还原告惠州光耀城物业服务有限公司。（原告已经预交诉讼费4758元）。本院审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年11月28日一审庭审中，上诉人光耀城物业公司确定提起本案诉讼的案由为委托合同纠纷。本院认为：因本案二审进行程序审查，根据上诉人光耀城物业公司的诉请，本案案由暂定为委托合同纠纷，人民法院根据案件事实作出实体认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。上诉人光耀城物业公司在《光耀城物业公司与业主联盟联合公告》（以下简称《联合公告》）落款中盖章，属于该《联合公告》一方当事人，与《联合公告》签订和履行产生的民事争议具有直接利害关系，具备原告主体资格。上诉人光耀城物业公司在起诉状中，将被上诉人李旭霞、姚丽芳列为被告“明确”，且提出了具体的诉讼请求和事实、理由，因《联合公告》产生的争议属于人民法院受理民事诉讼的范围和惠阳区人民法院管辖，故本案符合起诉条件，诉讼程序启动，人民法院应进行实体审查。《联合公告》是否合法有效，被上诉人李旭霞、姚丽芳是否属于合同的相对方，上诉人光耀城物业公司是否具有按照合同约定收取物业服务费的资格，以及在合同有效的前提下，何方存在违约行为，均属于实体审查的范围。本院认为，上诉人光耀城物业公司的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4864号之一民事裁定；二、本案指令广东省惠州市惠阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年九月二十八日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美