山西省晋中市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）晋07行终90号上诉人（原审原告）牛娟，女，1983年10月16日生，汉族。委托代理人田振业，山西英正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）和顺县自然资源局（原和顺县国土资源局），住所地和顺县太和路**。法定代表人张军庆，局长。委托代理人孙欣，不动产登记中心主任。委托代理人李杰，和顺县法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审第三人）陈蓉，女，1977年12月24日生，汉族。被上诉人（原审第三人）刘勇，男，1984年3月24日生，汉族。被上诉人（原审第三人）晋中市住房公积金管理中心和顺管理部，，住所地和顺县新建街**建设银行**负责人王建明，主任。委托代理人杜为群，副主任。委托代理人徐琦泉，山西正名律师事务所律师。上诉人牛娟因房屋行政登记一案，不服山西省左权县人民法院（2019）晋0722行初60号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，牛娟和刘勇于2003年8月登记结婚。2015年6月17日，牛娟和刘勇共同购买了位于和顺县。2016年12月13日，牛娟和刘勇在和顺县民政局办理离婚登记，离婚协议书中关于财产及债务问题，双方约定“离婚后卖掉房子的钱先还女方父母的12万，然后剩余还房贷”。2017年8月11日，刘勇和陈蓉签订房屋买卖合同，约定刘勇将和顺县以及室内家具等以34.5万元出售于陈蓉。2017年10月30日，牛娟向和顺县人民法院提起民事诉讼，要求确认刘勇和陈蓉签订的《房屋买卖合同》无效。同年12月4日，和顺县人民法院经审理作出（2017）晋0723民初910号《民事判决书》，撤销了刘勇和陈蓉之间就和顺县城万和嘉园17号楼2单元801室所签的《房屋买卖合同》。该案宣判后，当事人均未提起上诉，该民事判决书已生效。2018年1月3日，和顺县自然资源局根据和顺天一房地产开发有限公司和刘勇的申请，将该处房屋的所有权人由和顺天一房地产开发有限公司变更登记为刘勇，并向刘勇核发了晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》。2018年3月2日，刘勇和陈蓉再次签订房屋买卖合同，约定刘勇将和顺县以及室内家具等以34.5万元出售于陈蓉。同年4月16日，陈蓉缴纳了房屋买卖契税。2018年4月25日，和顺县自然资源局根据刘勇和陈蓉的申请，将登记所有权人为刘勇的该处房屋转移登记至陈蓉名下，并向陈蓉核发了晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》。2018年6月14日，晋中市住房公积金管理中心和顺管理部和陈蓉共同提出抵押权登记申请，和顺县自然资源局为申请人办理了抵押登记，并向抵押权人即晋中市住房公积金管理中心和顺管理部核发了晋（2018）和顺县不动产权证明第××号《不动产登记证明》。牛娟得知上述房屋转移登记至陈蓉名下的事实后，向和顺县自然资源局提出申请，要求该局将登记在陈蓉名下的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》作废。和顺县不动产登记中心认为该处房屋已经办理过抵押登记，涉及到抵押权人的权益，于2018年8月14日向牛娟作出了《关于不予作废不动产权证书的决定》。原审认为，本案争议焦点为：一、和顺县自然资源局为陈蓉办理房屋转移登记是否合法；二、案涉房屋的抵押登记能否构成对撤销房屋登记的阻却事由。关于第一个争议焦点，《房屋登记办法》第十一条规定“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案中，已生效的（2017）晋0723民初910号民事判决书判决撤销了刘勇和陈蓉之间就位于和顺县城万和嘉园17号楼2单元801室所签的《房屋买卖合同》，被撤销的《房屋买卖合同》与陈蓉和刘勇于2018年3月2日签订的《房屋买卖合同》内容相同，仅签署时间不同。刘勇与陈蓉明知被诉房产系刘勇与牛娟的夫妻共同财产，二人在未通知牛娟的情况下重新签订与已被撤销的《房屋买卖合同》内容一致的《房屋买卖合同》，并将该《房屋买卖合同》提供给和顺县自然资源局办理房屋转移登记，显然属于恶意串通，存在提交虚假材料、以非法手段获取房屋登记的情况，且陈蓉并非善意第三人，符合应予撤销的情形。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，晋中市住房公积金管理中心和顺管理部受理陈蓉的贷款申请后，对陈蓉的申请资料进行了审核，且其向刘蓉发放贷款是建立在和顺县自然资源局已经先作出房屋转移登记，基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的，晋中市住房公积金管理中心和顺管理部所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。晋中市住房公积金管理中心和顺管理部的善意取得构成对房屋登记机构撤销房屋登记的阻却事由。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；……”该规定就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定，案涉房屋登记本应判决撤销，但如撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，原告牛娟确实因第三人刘勇与第三人陈蓉的行为导致损失，可依照《中华人民共和国物权法》的相关规定向刘勇与第三人陈蓉主张权利。原审判决：一、确认和顺县自然资源局颁发的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》违法。二、驳回牛娟的其他诉讼请求。上诉人牛娟提起上诉称，一、一审判决书中所认定的案件事实与判决结果前后自相矛盾，判决结果明显违背了民事活动中最基本的公平原则。一审判决书在前段的本院认为中明确写道:“第三人刘勇与陈蓉明知被诉房屋系第三人刘勇与原告牛娟的夫妻共同财产,二人在未通知原告牛娟的情况下，重新签订与被撤销的《房屋买卖合同》内容一致的《房屋买卖合同》，并将该《房屋买卖合同》提供给和顺县自然资源局办理房屋转移登记，显然属于恶意串通，存在提交虚假证据、以非法手段获取房屋登记的情况，且陈蓉并非善意第三人，符合应予撤销的情形”。以上所认定的案件事实无疑是十分正确的。既然已经认为“符合应予撤销的情形”，那就应该判决撤销陈蓉所持有的0000147号《不动产权证书》，这才是顺理成章的事情。但是令人意想不到的是，最后却只判决了确认和顺县自然资源局颁发的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》违法，驳回了牛娟的其他诉讼请求。这一判决结果直接导致的后果是:本案中采取恶意串通、提交虚假材料、以非法手段骗取到《不动产权证书》的侵权人陈蓉，不仅没有承担任何过错责任，而且手中仍然持有原先的《不动产权证书》，依然占据着牛娟具有一半产权的房屋。另一个侵权人刘勇，也同样不承担任何过错责任，仍然单独享用着因私自出售与牛娟共有房屋而得来的售房款。而本案中的受害人牛娟却只得到了一个确认和顺县自然资源局向陈蓉颁发的《不动产权证书》违法的答复，自己与刘勇共有的房屋产权丝毫没有得到，刘勇私自出售共有房屋的售房款也分文没有取得，可以说两手空空，这样明显违背公平原则的判决如何能让上诉人接受？二、撤销和顺县自然资源局向陈蓉核发的房屋《不动产权证书》并不会造成公共利益的重大损失，一审判决书中所引用的有关法律规定并不适用本案的实际情况。一审判决书认为“本案中案涉房屋抵押登记应该受到保护。如果撤销案涉房屋的登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害”。一审判决书的以上错误认定，是导致本案错判的关键。我们首先来看，本案中案涉房屋抵押登记究竟应不应该受到保护？事实很清楚，晋中市住房公积金管理中心和顺管理部（以下简称和顺管理部）与陈蓉签订的《房产抵押合同》是基于陈蓉出具的房屋产权证明相关资料，但由于陈蓉故意隐瞒了撤销房屋买卖合同的生效判决，将本来存在有权属争议的抵押物却承诺为没有权属争议，陈蓉以提供虚假资料和违背客观事实的承诺与和顺管理部签订的《房屋抵押合同》还应该受到法律的保护吗？接着我们再来看，在本案中撤销案涉房屋的房屋登记行为究竟会不会造成社会公共利益的重大损失？和顺管理部与陈蓉所签订的《房产抵押合同》中的第三条明确规定:“甲方（抵押人）因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押等情况，而给乙方（抵押权人）造成存在经济损失的，应向乙方予以足额赔偿，乙方有权就甲方应承担的赔偿金，直接从甲方在乙方开立的公积金账户及家庭财产中予以扣除”。以上抵押合同中明确约定因抵押人的原因给抵押权人造成的经济损失由抵押人承担而且抵押合同中还规定了抵押权人具有多项有力措施向抵押人追回贷款，以避免自己的经济损失。所以说，一审判决书上所认定的“如果撤销案涉房屋的登记行为，势必会造成社会公共利益的损害。”这一说法，是没有任何事实依据的。三、一审判决书不重视对上诉人牛娟合法权益的保护,是导致本案判决不公的根本原因。本案中第三人刘勇与陈蓉恶意串通，采取提供虚假材料，以非法手段骗取了案涉房屋的《不动产权证书》，严重地损害了上诉人牛娟的合法财产权，上诉人牛娟是本案唯一的直接受害人，这是本案无可争辩的事实。为此，本案应该首先考虑如何去维护上诉人牛娟的合法权益，但一审最终的判决结果却让上诉人牛娟落了个房屋及售房款都没有得到的结果。一审判决书中只写了这么一段话:“本案中，原告牛娟确实因第三人刘勇与第三人陈蓉的行为导致损失，可依据《中华人民共和国物权法》的相关规定向刘勇与第三人陈蓉主张权利”。目前涉案房屋仍然登记在陈蓉名下，而且陈蓉又实际占有着，房屋出售款又全部由刘勇所掌控，在这样的情况下让一个单身女子去向二人主张权利，困难可想而知，而且这其中又存在着很大的不确定性。综上请求：1.依法撤销左权县人民法院（2019）晋0722行初60号行政判决书，撤销和顺县自然资源局向陈蓉核发的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人和顺县自然资源局辩称，1.上诉人所述，一审判决违背公平原则，被上诉人认为本案涉及的是房屋行政登记的行政诉讼，民事诉讼中的基本原则不适用于行政诉讼；2.一审判决认为不动产登记中撤销本案涉案房屋的房屋登记行为，会造成社会公共利益的重大损失，适用法律依据正确，在一审时我们向一审法庭提交了相同的案例，已被最高院列入公开案例；3.牛娟可以对房屋出售的所得款项向刘勇主张权利，该问题可以通过民事诉讼程序实现，牛娟的权利通过民事诉讼可以得到保护，牛娟不提起民事诉讼，一直对已经履行完相关不动产登记手续的房屋行政登记进行纠结，并多次提起行政诉讼，属于法律认知上的错误，房屋登记并不是牛娟权利维护的途径，其应当通过民事诉讼向刘勇及陈蓉主张婚姻财产分割的权利，因此一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审予以维持。被上诉人陈蓉辩称，1.本次诉讼是上诉人以非法手段设局，将答辩人卷入非善意第三人的困境，无非是想从答辩人处获得更多的利益，从而损害答辩人的合法权益。2.从始至终答辩人都是不知情的善意第三人。2018年3月2日，答辩人与刘勇签订房屋买卖合同的前提是刘勇办理了晋（2018）和顺县不动产权第××号不动产权证书，且刘勇的不动产权证上明确标注为单独所有，刘勇多次重申其可以全权代表。而生效的（2017）晋0723民初910号民事判决撤销的房屋买卖合同是因该房屋尚未取得房屋所有权，未取得房产证，正是从该判决中答辩人知道了该房屋在未取得房屋所有权前属于他们的共同财产。但是民事判决之后的三个月的时间里，刘勇和牛娟是否对房产进行了分割房产，是否仍属于他们的夫妻共同财产，答辩人无从知晓，更无法去了解出卖人家庭内部的真实情况。答辩人只能相信不动产证上登记的信息是真实的，所以不能以财产归属的真实情况与登记不同来对抗答辩人。两次房屋买卖合同，签订的前提条件不同，产生的法律效力也不同。4.《中华人民共和国婚姻法》第十七条至十九条规定，刘勇和牛娟将婚姻关系存续期间购买的房屋登记在刘勇一方的名下，实际就是对婚姻关系存续期间取得的财产的归属做了约定。这种约定是以不动产登记证的形式表现出来的，书面约定不动产权证具有真实性、更具有登记的公示作用。即使是夫妻一方擅自将婚姻关系存续期间取得的房屋登记在自己名下，而没有经过另一方的同意，那么经过合理的期限后，另一方没有提出异议，就应当视为另一方对登记内容的认可。上诉人并没有对房屋首次登记在刘勇名下的行为提起行政诉讼，直接后续转移登记行为提起诉讼明显违法，与《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定不符，应依法驳回上诉人的诉讼请求。上诉人不能以没有登记的物权状态与真实的物权状态相不相符，来对抗不知情的购房人。5.不动产物权登记的公示方法，遵循一物一权原则。不能把不动产权证登记为个人所有的同时，又主张夫妻共有。物权的公示原则是将物权的存在与变动状态以法定的方式向社会公众公开，以使公众知晓并受法律保护。答辩人属于善意第三人，根本没有恶意串通，更没有提交虚假材料，也没有以非法手段获取房屋登记情况。6.答辩人是以相应合理的价格从刘勇手中合法购买，合法办理了房屋产权证，成为权利人。刘勇之前在网上公开卖房信息里的价格是35万，答辩人已经出示了相应的证据。综上请求查清事实，驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人刘勇辩称，牛娟说答辩人和陈蓉有串通不是事实。答辩人和牛娟离婚时的离婚协议写的很明确：卖了房子还贷款。答辩人卖了房子用于偿还债务了。被上诉人晋中市住房公积金管理中心和顺管理部辩称，1.原审判决认定事实清楚正确，作为不动产登记纠纷几个关键事实点就是原房屋所有人的物权状态是什么，刘勇的房产登记情况是单独所有，刘勇将其单独所有的房产出售给陈蓉，陈蓉获得不动产登记并以该房产抵押向公积金获取二十万贷款，公积金已经全额履行贷款义务，并且就该房产获得了抵押权登记，成为该房产的担保物权人，在整个过程中第三人和顺公积金管理部对本案上诉人与刘勇陈蓉等的民事纠纷一概不知，系善意第三人；2.一审判决适用法律正确，在本案所涉房产中出现了多个维度的权利主体，因此关于是否撤销房屋权属登记已经不再是简单的衡量牛娟与陈蓉及刘勇之间的民事关系，还要确定行政登记过程中事实认定的基础以及程序适用的正确性，特别是要考虑到和顺公积金管理部作为善意第三人已经取得合法登记并且履行贷款义务的基本事实，就本案事实来讲完全使用物权法中善意第三人取得，因此鉴于和顺公积金管理部已经取得担保物权登记根据物权法106条，不应再行支持其他权利人的物权变更请请求；3.假设本案物权登记行为撤销，将会使得和顺公积金管理部的抵押权置于无源之水无本之木的地位，损害善意第三人的权利，综上一审判决应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据规定，和顺县自然资源局有对本辖区范围内不动产进行登记的法定职责。本案的争议焦点是和顺县自然资源局2018年4月25日核发的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》是否合法。一、根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料并对申请材料的真实性负责。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。本案中，位于和顺县的房屋经和顺县人民法院生效的（2017）晋0723民初**民事判决确认系牛娟与刘勇共同生活期间于2015年6月17日共同购买，该案判决撤销了刘勇与陈蓉2017年8月11日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同。陈蓉本应据此生效判决就购房款问题主张权利，而陈蓉、刘勇却在明知涉诉房屋系牛娟与刘勇共同购买的情况下，又于2018年3月2日重新签订与被法院生效判决撤销的合同内容基本一致的房屋买卖合同并将该合同作为房屋产权转移登记的材料提交给和顺县自然资源局。陈蓉、刘勇未与涉诉房屋共有权利人牛娟共同向和顺县自然资源局提出申请，也未在申请中注明存在共有权利人。因此，陈蓉和刘勇并非善意转让涉案房屋。二、根据《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机关应当履行下列职责：（一）查验被申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人……。《不动产登记暂行条例》第十九条第二项规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。本案中，虽然涉诉房屋在转移登记前产权登记为刘勇单独所有，但和顺县自然资源局作为登记机关，收到陈蓉、刘勇的申请材料后并未严格按照规定就有关登记事项履行询问程序，也未尽到审慎查验职责，更未进行调查核实。和顺县自然资源局为陈蓉和刘勇办理涉诉房屋转移登记，违反法定程序，依法应予撤销。三、陈蓉取得晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》后与晋中市住房公积金管理中心和顺管理部签订了房产抵押合同并办理了抵押登记，双方抵押合同中对权利义务进行了明确约定。判决撤销陈蓉名下的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》情况下，如陈蓉的行为对晋中市住房公积金管理中心和顺管理部合法权益产生影响，晋中市住房公积金管理中心和顺管理部可依法主张权利。综上，陈蓉、刘勇隐瞒有关情况申请办理涉诉房屋转移登记，而和顺县自然资源局亦未尽到审慎审查义务，和顺县自然资源局的登记行为对牛娟合法权益产生直接影响。综合考虑本案实际，原审判决确认和顺县自然资源局颁发的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》违法，处置欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销山西省左权县人民法院（2019）晋0722行初60号行政判决；二、撤销和顺县自然资源局2018年4月25日为陈蓉核发的晋（2018）和顺县不动产权第××号《不动产权证书》。一、二审案件受理费各50元，由被上诉人和顺县自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长 陈   雪   平审判员 范光伟审判员张晓军二〇二〇年九月二十七日书记员 郑       昕