广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4251号上诉人（原审原告）：李婵娟，女，汉族，1990年9月9日出生，住广东省化州市。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：饶广华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：饶日辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：游铨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区某街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：邵铭均。上诉人李婵娟因与被上诉人佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（以下简称溢汇盛酒店）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、原审第三人佛山市南海区某街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李婵娟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判溢汇盛酒店、三溢同利公司、溢汇盛投资公司向李婵娟返还19544.03元；2.本案诉讼费用由溢汇盛酒店、三溢同利公司、溢汇盛投资公司承担。事实与理由：第一，一审判决查明2019年3月4日溢汇盛投资公司向李婵娟邮寄《告知函》，通知李婵娟于2019年3月10日办理收楼手续。由此可见，2018年10月31日至2019年3月10日溢汇盛投资公司未交付涉讼房屋，李婵娟无需支付此期间使用涉讼房屋的对价4249.34元。同时，溢汇盛投资公司还应向李婵娟支付逾期交楼违约金2384.69元。第二，李婵娟分期付款手续费实为借款利息。溢汇盛酒店并非金融机构，其实施分期付款业务并收取利息，属于变相发放贷款，违背了法律的强制性规定，《补充协议》无效，溢汇盛酒店无权收取分期付款手续费，一审判决确认溢汇盛酒店有权收取分期付款手续费16830元于法无据。第三，李婵娟已付金额249867元减去其已支付的2018年10月31日至2038年10月31日期间使用涉讼房屋的对价236957元，加上131天未使用涉讼房屋的使用费4249.34元，再加上溢汇盛投资公司应支付的逾期交付违约金2384.69元，即溢汇盛投资公司应向李婵娟返还19544.03元，溢汇盛酒店、三溢同利公司应对溢汇盛投资公司的债务承担连带责任。溢汇盛酒店、三溢同利公司、溢汇盛投资公司共同答辩称：第一，李婵娟要求退还4249.34元及要求支付逾期交付违约金2384.69元，属于二审中提出的新的诉讼请求，不属于二审法院审理范围。同时，李婵娟认为4249.34元是2018年10月31日至2019年3月10日使用涉讼房屋的对价是错误的。并且，针对该期间使用涉讼房屋的对价已体现在逾期交付违约金的计算标准内，李婵娟同时要求退还对价和支付逾期交付违约金，无疑是要求重复赔付，不应当支持。另外，李婵娟实际上还欠付租赁使用费，在此情况下其要求退还对价和支付逾期交付违约金，是不合理、不公平的。第二，关于分期付款手续费的约定并未违反法律效力性强制性规定，一审判决认定正确。另外，李婵娟上诉主张应退还的使用涉讼房屋的对价并非涵盖在其一审诉请中，两者的性质并不相同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李婵娟向一审法院起诉请求：1.变更李婵娟与溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》物业租赁使用费的支付方式为从李婵娟收楼之日起按每月496.01元的标准按月支付；2.解除李婵娟与溢汇盛酒店签订的《委托管理协议》和《补充协议》；3.溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司立即向李婵娟退还已收租赁使用费、管理服务费及分期付款手续费249867元；4.本案诉讼费用由溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司承担。一审法院查明事实：位于佛山市南海区桂城某街区02地块[土地证证号为国用（2015）010XXX号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区某街某村奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区某街某村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区某街某村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年11月29日，在广东卓展律师事务所律师见证下，李婵娟（乙方）、溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积39平方米；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区某街某村奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为182037元；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付上述租赁使用费；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的涉讼房屋租赁使用费总额的80%，该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，李婵娟（乙方）、溢汇盛酒店（甲方）签订《委托管理协议》，约定：乙方委托甲方通过专业的运营管理，对溢东广场项目（含涉讼房屋）提供整体服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一品牌规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的运营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋的管理服务费180000元，且须于签订协议且付清首期款时，另行签订补充协议约定剩余管理服务费180000元的具体支付房屋，具体以双方签订的补充协议执行；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《溢东广场物业管理协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业租赁合同》的约定，向溢汇盛投资公司申请回收涉讼房屋且溢汇盛投资公司审查同意的，本协议与《物业租赁合同》同时解除，在乙方办理完毕涉讼房屋回收及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的管理服务费；乙方确认本委托为不可撤销委托，乙方不得擅自解除本协议；《物业租赁合同》是本协议（含相应补充协议，下同）的主合同，乙方应按《物业租赁合同》及本协议的条款履行相关的义务及享有权利，如因乙方未能履行本协议或《物业租赁合同》的约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，《物业租赁合同》或本协议任一解除的，另一份同时解除，乙方应按《物业租赁合同》以及本协议的约定分别承担相应的违约责任。同日，李婵娟（乙方）与溢汇盛酒店（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋剩余管理服务费180000元以分期付款方式支付，管理服务费及分期付款手续费均分60个月付清，乙方须于每月15日前向乙方支付分期款3000元和分期付款手续费990元；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清管理服务费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的剩余管理服务费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方未足额支付的管理服务费应当予以补足。同日，溢汇盛投资公司出具《收据》确认收取李婵娟支付的涉讼房屋的租赁费182037元。2018年11月7日，溢汇盛投资公司向李婵娟邮寄《溢东广场收楼通知书》，通知李婵娟于2018年11月17日办理收楼手续。该邮件于同月10日妥投。2019年3月4日，溢汇盛投资公司向李婵娟邮寄《告知函》，再次通知李婵娟于2019年3月10日办理收楼手续，否则视为李婵娟已于2019年3月11日接收涉讼房屋。该邮件于同月9日妥投。一审法院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第4406XXX）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第44XXXX）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440XXX）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至一审庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。另结合一审法院勘验的情况及李婵娟反映，涉讼物业部分单元存在诸如空鼓、渗水等质量瑕疵。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均均进行了公示，且溢汇盛投资公司的销售人员有对李婵娟明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.租赁使用费182037元中有180000元系李婵娟通过转账形式分七次支付。签订《物业租赁合同》《委托管理协议》及《补充协议》后，李婵娟按月向溢汇盛投资公司支付3990元。双方确认，截至2019年6月28日，李婵娟已向溢汇盛投资公司支付款项249867元。4.溢汇盛酒店、溢汇盛投资公司分别是2006年8月26日、2014年6月20日成立的一人公司，公司股东均为三溢同利公司。5.奕东股份社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区某街某村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。一审法院认为，李婵娟与溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》、与溢汇盛酒店签订的《委托管理协议》及《补充协议》等相关协议约定李婵娟是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故李婵娟与溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，一审法院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。一审法院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定及应否变更。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在李婵娟按照合同约定履行的前提下，溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故一审法院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，一审法院不予采纳。李婵娟主张《物业租赁合同》的租赁使用费支付条款为无效条款，一审法院经审查认为，虽然《物业租赁合同》约定李婵娟应一次性支付租赁涉讼房屋的使用权转让款，但没有证据证明双方在签订该协议时，溢汇盛投资公司存在胁迫或隐瞒的情形。同时，法律并未对租金的支付方式作限制性规定。因此，双方约定短期内支付完毕租赁期限内的全部租赁使用费并未违反法律的强制性规定。据此，李婵娟主张《物业租赁合同》关于租赁使用费支付方式的约定无效没有法律依据，一审法院不予采纳。李婵娟主张其在支付巨额定金之后不得不签订《物业租赁合同》，否则定金将被没收。经查，虽然李婵娟在签订《物业租赁合同》之前确实有付款行为，但李婵娟在付款之后数日内仍与溢汇盛投资公司签订了《物业租赁合同》、与溢汇盛酒店签订了《委托管理协议》及《补充协议》，付清了首期款尾款，并按月支付分期款，足见至少李婵娟在签订该合同时，并不认为合同的条款存在显失公平的情形。即使存在李婵娟不愿意签约且溢汇盛投资公司不愿意退还定金的情形，李婵娟亦可通过诉讼等形式主张权利，并不必然需要去签订该些协议。综上所述，一审法院确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效；李婵娟主张《物业租赁合同》关于租金支付条款为无效条款理据不足，一审法院不予采纳。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因现阶段不存在法定的或约定的需要变更租金支付约定的情形，李婵娟诉请一审法院变更租金支付方式为按月支付没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2.《委托管理协议》效力的认定及应否解除。虽然《物业租赁合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为182037元，但《委托管理协议》又约定李婵娟就涉讼房屋应另支付180000元，该款虽冠名为管理服务费，但结合双方合同的约定、溢汇盛投资公司开具收据载明情况，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司主张《委托管理协议》项下的管理服务费与《物业租赁合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价更为可信，一审法院予以采纳。因《委托管理协议》的内容是李婵娟与溢汇盛酒店就涉讼房屋在2018年10月31日至2049年5月21日期间部分租赁对价及支付的约定，经审查，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。因现阶段不存在法定或约定可以解约的事由，故李婵娟诉请解约没有事实和法律依据，一审法院不予支持。3.《补充协议》效力的认定及应否解除。《补充协议》的内容是李婵娟与溢汇盛酒店关于《物业租赁合同》《委托管理协议》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，如上所述，双方在《物业租赁合同》《委托管理协议》中约定一次性或分期支付租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效，李婵娟主张该款无效理据不足，一审法院不予采纳。李婵娟主张溢汇盛酒店并非金融机构，其实施的分期付款业务属擅自从事金融业务活动，违反了国务院关于非法金融机构和非法金融业务活动的相关管制规定，但因李婵娟援引的相关规定为管理性规定，不是民事诉讼的审查范围，亦不是合同无效的依据，一审法院不予采纳。李婵娟认为溢汇盛酒店存在上述违规行为的，依法可向相关主管部门反映处理。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》《委托管理协议》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，李婵娟依约每月支付的分期手续费应视为李婵娟采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如李婵娟提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效，且现阶段不存在法定或约定可以解约的事由，故李婵娟诉请解约没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店应否退款及退款金额如上所述，因《物业租赁合同》《委托管理协议》所分别约定的款项182037元、180000元，合共362037元构成李婵娟在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，李婵娟无权要求溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店基于该部分的租赁约定无效而应退款。同时，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店将原本属于租赁涉讼房屋整体租赁对价的款项人为进行分割收款，且该两公司均是三溢同利公司控股的一人公司，故该溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店应承担共同退款责任。但经核算，李婵娟在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为236957元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故362037×7305÷11161=236957元）。截至2019年6月28日，李婵娟已付款金额为249867元，该款扣除李婵娟已付分期付款手续费16830元（990×17）后，余款233037元尚不足以清偿其应付的租赁使用费金额，故李婵娟诉请溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店退款没有事实依据，一审法院不予支持。三、关于三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店均是三溢同利公司投资设立的一人公司，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，但由于溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店在本案无需承担退款责任，故李婵娟诉请三溢同利公司承担共同还款责任没有依据，一审法院不予支持。奕东股份社经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：驳回李婵娟的诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取计3365.28元。因溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房、交付的房屋存在质量瑕疵等问题所致，故一审法院酌情确定本案诉讼费用由溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司连带负担。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.李婵娟是否应当支付涉讼房屋2018年10月31日至2019年3月10日（共131天）的租赁使用费；2.《补充协议》的效力。关于争议焦点一。李婵娟上诉主张，溢汇盛投资公司于2019年3月4日向李婵娟邮寄《告知函》，通知李婵娟于2019年3月10日办理收楼手续，即2018年10月31日至2019年3月10日溢汇盛投资公司并未交付涉讼房屋，李婵娟无需支付涉讼房屋在此期间的租赁使用费。经核查，溢汇盛投资公司向李婵娟送达的《告知函》上载明涉讼房屋的收楼时间为2019年3月11日，由此可以认定2019年3月11日前涉讼房屋仍未完成交付，故李婵娟该上诉主张有事实依据，本院予以采信。溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司共同辩称，李婵娟该上诉请求已超出其于一审中的诉请，属于二审中提出的新的诉请，在溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司均不同意调解的情况下，二审法院应当告知李婵娟另行起诉。本院认为，李婵娟于一审中诉请溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司共同向其返还已收取的租赁使用费，现李婵娟上诉主张的其无需支付涉讼房屋于2018年10月31日至2019年3月10日的租赁使用费4249.34元，属于一审诉请中的一部分，故李婵娟该上诉主张并非二审中提出的新的诉请，溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。李婵娟上诉主张，溢汇盛酒店并非金融机构，其实施的分期付款业务并收取利息的行为，属变相发放贷款，违反了法律的强制性规定，故其与李婵娟签订的《补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，合同内容违反法律、行政法规的强制性规定的，属于无效合同。经审查，《补充协议》系李婵娟与溢汇盛酒店的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李婵娟该上诉主张缺乏法律依据，本院不予采信。综合上述分析，经核算，李婵娟在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为236957元，扣除2018年10月31日至2019年3月10日李婵娟未实际使用涉讼房屋的对价4249.34元，即李婵娟实际应支付的租赁使用费为232707.66元（236957元-4249.34元）。截至2019年6月28日，李婵娟已付款金额为249867元，扣除其已付分期付款手续费16830元后，余款为233037元，即溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店仍需向李婵娟返还329.34元（233037元-232707.66元），一审判决对此认定有误，本院予以纠正。溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店均是三溢同利公司投资设立的一人公司，因三溢同利公司不能证明与溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店的财产相互独立，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，三溢同利公司应与溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店共同承担对李婵娟的还款责任。另外，李婵娟提出的溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司应共同向其支付逾期交付违约金的上诉主张，属于李婵娟在二审中新增加的诉讼请求。由于溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司对此明确表示不同意调解，故李婵娟依法应当另行起诉，本院对该上诉请求不予处理。综上所述，李婵娟的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6338号民事判决；二、溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内返还329.34元予李婵娟；三、三溢同利公司对溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店在上述第二项所负债务承担连带清偿责任；四、驳回李婵娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2460.43元，由溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司连带负担。二审案件受理费288.6元，由李婵娟负担283.74元，由溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店、三溢同利公司连带负担4.86元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣