广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初8911号原告：吴创高，男。委托诉讼代理人：戚宇云，广东宇云律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓蕾，广东宇云律师事务所实习律师。被告：范军城，男。原告吴创高诉被告范军城租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理。本案由审判员杨粤欣适用简易程序独任审判，于2020年8月25日公开开庭进行审理。原告吴创高的委托诉讼代理人戚宇云、蔡晓蕾，被告范军城到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴创高请求本院判令：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告将承租的租赁物移交给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金（从2020年1月1日起至被告将租赁物返还给原告为止，暂计算到2020年4月30日为12000元）；3.被告向原告支付违约金1200元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年11月18日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将地址位于东莞市*********（即丰泰花园门口正对面）四至为东至鱼塘边一米处，南至斜坡边，西至路边斜坡边，北至东盛农庄停车场边，东盛农家菜馆的部分土地租给被告作花场使用。被告承租的面积约为1000平方米，租赁期从2016年1月1日至2025年12月31日止。每月租金为3000元，每五年递增一次即从2021年1月开始租金为4000元，至合同期满。被告向原告缴交两月租金为押金，并付一个月租金共9000元。从2020年1月份起，被告拖欠原告2020年1月、2月、3月以及4月的租金合计12000元。依据双方签订的《租赁合同》第八条的约定，被告逾期交租一个月（30天），原告有权向被告收取应交租金的10%作滞纳金（违约金）；被告逾期交租两个月，原告有权终止合同并没收押金，被告在此投资的一切归甲方所有。现被告拖欠原告4个月的租金已经构成根本违约，依照双方签订的《租赁合同》第八条约定，原告有权解除合同并向被告主张其违约责任。原告经多次催促，被告却借故拖延，搪塞至今，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。原告称起诉后，被告在2020年6月9日支付了租金18000元，现被告尚欠2020年7、8月租金、水电费未缴，故原告的第二项诉请作出相应变更，即要求被告支付从2020年7月份至将租赁物返还给原告为止的租金。被告范军城答辩称，1.被告不同意解除租赁合同，被告想继续承租。2020年5月原、被告在案涉土地旁边的农庄已经协商调解，原告同意2020年6月发租金单给被告，被告交了之前欠的租金后，原告就同意撤诉。2020年6月被告接到法院工作人员的电话，知道原告还是没有撤诉，故被告从7月开始就没有交租。后来原告又向被告提出停车场应该属于原告，2020年7月27日下午原告又要求被告承担律师费及滞纳金合计4500元，被告提出仅承担一半，原告表示不同意，双方又产生矛盾。2.从2020年5月开始原告在被告承租的土地周边养鸡鸭鹅，给被告使用的土地造成了很大麻烦，影响了被告的花场经营，被告也报警、报环保部门处理，但原告一直拒绝改善。本院经审理查明，2003年11月30日，东莞市**镇新围新围仔经济合作社与原告签订一份《租地合同》，约定将土名为老雅隆的土地出租给原告使用，四至为环湖路上，此地为插花地，经双方同意合计约10亩左右，租金为每亩3300元，押金为10000元，租赁时间为70年即从2004年至2074年末，合同期满，原告投资的一切建筑物及水电等固定设施属东莞市**镇新围新围仔经济合作社所有。2007年8月9日，东莞市**镇新围新围仔经济合作社与原告在东莞市**镇法律服务所的见证下签订一份《补充协议书》，对租赁合同的土地面积及租金等进行确认，确认租地时间为2004年1月1日至2033年12月31日止，每年6月5日前一次性缴纳当年租金，租地面积为25.5亩（详见红线图），该协议并经新围仔小组、组委、党小组长、村民代表会议通过并签名确认。《补充协议书》并后附土地红线图，划出了租赁给原告的土地位置。2015年11月18日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将东盛农家菜馆的部分土地租给被告作花场使用，地址位于东莞市*********（即丰泰花园门口正对面）四至为东至鱼塘边一米处，南至斜坡边，西至路边斜坡边，北至东盛农庄停车场边。租用面积约1000平方米左右。租地时间为10年（从2016年1月1日至2025年12月31日止）。交租时间约定为于每月5日前一次性向原告缴交下月租金，租金标准为每月3000元，被告向原告缴交两个月租金为押金，并付1个月租金共9000元，租金每五年递增一次即2021年1月份开始租金为每月4000元至合同期满。第八条违约责任约定被告逾期交租一个月（30天），原告有权向被告收取应交租金的10%作滞纳金，被告逾期交租两个月，原告有权终止合同并没收押金，被告在此投资的一切归原告所有，合同并对双方当事人的其他权利义务作出约定。原、被告双方确认，《租赁合同》签订后，被告缴纳了两个月的租金6000元作为押金。后因为双方发生争议，被告从2020年1月起开始没有缴纳租金，后被告在2020年6月补交了2020年1月至6月的租金18000元，但从2020年7月又开始拖欠。被告提交了称系与原告协商一致的通话录音，从录音内容可见，原告是要求被告支付律师费、滞纳金，且要求被告清理物品，并未提及撤诉的事宜，被告称原告主张要律师同意才可以撤诉，被告也同意支付滞纳金和一半的律师费。原告对录音内容为原告本人陈述予以确认，但主张录音内容不完整且断断续续，从录音内容中亦无法显示双方已经对本案争议达成一致意见。庭审时，原告主张本案案由为土地承包经营合同纠纷，因为其是从东莞市**镇新围新围新围仔经济合作社处承包了20多亩的农业用地，分包了其中1000平方米的土地给被告。以上事实，有《租地合同》、《补充协议书》、土地红线图、《租赁合同》、录音光盘及双方当事人陈述等附卷为据。本院认为：本案应认定为租赁合同纠纷，虽从原告提供的与东莞市**镇新围新围仔经济合作社签订的《租地合同》及《补充协议书》来看，原告系从东莞市**镇新围新围仔经济合作社处承包经营了包括案涉租赁土地在内的农用插花地25.5亩，但存在土地承包经营合同关系的为原告与东莞市**镇新围新围仔经济合作社。原告将其承包的土地分包给被告并不形成土地承包经营合同关系，而成立租赁合同关系。原、被告签订的《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，租赁用途亦未超出原土地性质，应认定《租地合同》合法有效，双方当事人应切实依合同履行各自义务。被告称原告在被告承租的土地周边养鸡鸭鹅，影响了被告的土地使用，其故拒绝支付租金，本院认为，原告若存在侵权行为，被告可依法追究原告相应的侵权责任，并无权直接拒绝支付租金，被告逾期支付租金的行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。《租赁合同》中明确约定被告逾期交租两个月，原告有权终止合同并没收押金，即赋予了原告单方解除合同的权利。被告称已经与原告就合同继续履行达成一致协议，但其提交的录音并不足以证明，被告在违约之后再补缴相应的租金，并不代表其即不存在违约的事实，被告要求继续履行合同没有依据。被告逾期缴纳租金超过两个月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，原告有权行使合同解除权，其与被告签订的《租赁合同》自解除合同的通知到达被告时解除。鉴于原告并未提供证据证明其在起诉之前已经向被告提出解除合同的要求，但考虑到原告的起诉状中已经包含解除合同的意思表示，故案涉《租赁合同》自被告收到起诉状之日（2020年7月28日）起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并由其要求赔偿损失”的规定，案涉《租赁合同》解除后，未履行部分应终止履行，即被告应向原告交还相应的租赁物，被告已经使用了租赁物，则应支付相应的租金，在租赁合同解除后，亦应按租金标准支付相应的占有使用费。《租赁合同》中约定，被告逾期交租两个月，原告有权终止合同并没收押金，这属于合同清理条款，合同解除并不影响该条款的效力，即原告有权要求没收被告的押金6000元作为被告应承担的违约责任，现时原告仅要求被告支付违约金1200元，属于对自身权利的正当处分，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告吴创高与被告范军城于2015年11月18日签订的《租赁合同》已于2020年7月28日解除；二、限被告范军城于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴创高交还《租赁合同》中约定的租赁土地；三、限被告范军城于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴创高支付土地租金及占有使用费（从2020年7月起按每月3000元的标准计算至交还租赁土地之日止，但从2021年1月份开始占有使用费按每月4000元计算）；四、限被告范军城于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴创高支付违约金1200元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费为65元（原告已预交），由被告范军城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇二〇年九月七日书记员  徐 莉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。