黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民再5号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李春野，男，1987年4月7日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江**铄律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：韩彦杰，男，1965年5月24日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：何欣然，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被申请人（一审被告）：哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省方正县方正镇城北新区侨村**。法定代表人:付喜库，该公司董事长。再审申请人李春野因与被申请人韩彦杰、哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司（以下简称龙跃公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黑01民终7429号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年10月29日作出（2019）黑民申3634号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李春野及其委托诉讼代理人张伟华、被申请人韩彦杰及其委托诉讼代理人何欣然到庭参加诉讼。被申请人龙跃公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。李春野申请再审称，其于2014年6月13日于龙跃公司签订商品房买卖合同，缴纳全部购房款，后一直占用使用该房屋，并缴纳了两年的供热费，故其与龙跃公司形成房屋买卖关系，韩彦杰将案涉房屋另售他人构成违约，原审认定双方签订的房屋买卖合同未成立错误。请求撤销本案二审判决，诉讼费用由韩彦杰、龙跃公司承担。韩彦杰辩称，二审法院认定双方之间没有形成商品房买卖合同关系，并以此驳回李春野一审诉讼请求，属于认定事实正确，适用法律正确。1、韩彦杰与李春野之间名义签署的《商品房买卖合同》未成立，更未生效。双方从未有签署本合同的合意，合同内容没有体现双方真实意思表示，因此合同并未成立。根据涉案合同第15条的约定“本合同自出卖人、买受人双方签字之日起生效”。但事实上，合同均无李春野的签字，涉案合同在形式上亦未生效。李春野并未就其主张的在答辩人处的合同有其签名提供证据予以佐证，且该陈述与其在一、二审时陈述的合同是由案外人李国庆交付给他，所以他没有签字的事实相矛盾，可断定李春野陈述的该项事实不是真实的。韩彦杰与李春野均未实际履行合同，李春野从未向答辩人交付过房款，答辩人也未向申请人交付房屋，涉案合同未在双方履行中达到生效的目的。李春野对于其房款来源、交款流程的细节都陈述不清，足可看出其主张已交付房款的事实是不真实的。李春野在一审、二审及听证时陈述的房款来源均不同，并且其在一审、二审陈述的交款流程也与听证时案外人李国庆陈述的交款流程相矛盾。李国庆在听证中陈述的交款流程和合同签订流程仍出现了前后矛盾的情况。且李国庆与李春野之间是亲属关系，其陈述内容本就不应作为认定申请人交付房款的依据。2、二审法院依据李春野提交的户口簿及其子女出生证明即推定韩彦杰一审二审时抗辩理由不真实，是没有事实依据的。韩彦杰在提供涉案合同给李春野前与案外人李国庆是朋友关系，并与李国庆儿子的公司哈尔滨天惠太阳能科技有限公司有合作，所以当李国庆开口要求帮忙，并且愿意以哈尔滨天惠太阳能科技有限公司的名义为此事承诺时，韩彦杰不好拒绝。但也正因为以上的人情关系，导致韩彦杰没有做出要求申请人提供其户口本和孩子出生证明，用以进行核实事实才同意帮忙的事，而是选择直接相信李国庆和申请人的话。这样的做法在现实生活中是符合常理的，韩彦杰没有说谎和歪曲事实，不能因为韩彦杰相信了谎话，就推定韩彦杰的抗辩是在说谎，就要承担本不该其承担的法律责任，这对韩彦杰是不公平的。3、韩彦杰一审时向法院提交哈尔滨天惠太阳能科技有限公司出具的承诺书，能够证明本案事实，应当予以采纳。该承诺书的出具日期是2014年6月13日，是李国庆在韩彦杰给付购房合同和购房收据的当天交给韩彦杰的，承诺内容为韩彦杰为李春野出具的涉案房屋收据和合同，仅作为升学凭证使用，如有法律纠纷，哈尔滨天惠太阳能科技有限公司承担一切后果。该承诺书可证明韩彦杰给付李春野购房合同及购房收据是事出有因的，并未与李春野形成房屋买卖合同关系。韩彦杰认为该证据是查清本案事实的重要证据，应当予以采纳。综上，韩彦杰不同意李春野的再审请求，请求法院依法驳回李春野的全部请求。龙跃公司未出庭亦未提交书面答辩意见。李春野向一审法院起诉请求：1.解除李春野、龙跃公司于2014年6月13日签订商品房买卖合同；2.韩彦杰、龙跃公司立即返还已收购房款299,697元；3.韩彦杰、龙跃公司就已收房款自2014年6月13日起按银行同期同类贷款利率支付利息至全部返还时止；4.韩彦杰、龙跃公司立即支付赔偿金299,697元。一审法院认定事实：韩彦杰于2013年挂靠龙跃公司开发建设方正县方正镇人和小区，李春野于2014年6月13日与龙跃公司签订商品房买卖合同，李春野以3030元/平方米的价格购买了位于方正县方正镇人和小区2号楼5单元301室的住宅房屋，面积98.91平方米，总价款299,697元。李春野全部缴纳购房款并由龙跃公司出具收据一份，并将房屋钥匙交给了李春野。李春野缴纳了该房屋2015年及2016年的取暖费，李春野未对该房屋进行装修入住。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效，而实际履行只能是其中之一，其他合同则必然目的落空，买受人只能向卖房人追究相应的合同违约责任。本案争议的房屋韩彦杰先后与李春野及他人签订了商品房买卖合同，本案争议的房屋均未办理商品房过户登记手续，亦未办理预告登记。他人已先行合法占有争议房屋，已经开始承担合同标的物的毁损、灭失的风险，房屋的转移占有与交付使用，实际取得了该房屋的所有权。李春野与龙跃公司签订的商品房买卖合同已经不能履行，李春野要求解除与龙跃公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求应予支持。李春野要求返还购房款及支付自交付购房款之日起至返还之日止的同类银行同期同类贷款利率的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持，李春野要求支付赔偿金299,697元过高，赔偿金应以李春野已付购房款的百分之十为宜。一审法院判决：一、解除李春野与龙跃公司于2014年6月13日签订的第2-5-003号商品房买卖合同；二、韩彦杰返还李春野购房款299,697元并参照中国人民银行同期贷款基准利率给付利息（自2014年6月13日至实际给付之日）；三、韩彦杰赔偿李春野购房款百分之十的赔偿金29,969.70元；四、龙跃公司对上述款项承担连带给付责任；五、驳回李春野的其他诉讼请求。案件受理费9354元，由韩彦杰负担5552.68元，由李春野负担3801.32元。韩彦杰不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李春野诉讼请求。事实和理由：1.李春野没有举证与韩彦杰签订购房合同时的参加人员、签订地点、交款方式及资金来源，并且没有说明如何取得房屋信息及由谁介绍与购房，双方没有直接进行房屋买卖；2.2013年9月25日案涉房屋所在2号楼由于基础沉降倾斜，此后该楼基础整体进行加固，于2014年4月才开始办理入住，当时多数购房者要求退房，直至2014年8月无人购买2号楼房屋，李春野当时不可能以每平方米3030元的高价购买涉案房屋；3.一审法院开庭审理过程中，韩彦杰向法院提出请求追加案外人李国庆为被告参加诉讼，一审法院不予受理，违反法定程序。涉案房屋系李国庆找韩彦杰帮忙，并称亲属家孩子上学需要学区房手续，韩彦杰出于面子向李国庆出具了涉案房屋的购房合同、收据以及装修钥匙一把，有李国庆开据的哈尔滨天惠太阳能有限公司承诺书证明；4.李春野没有交纳购房款，也没有办理入住手续，其请求不成立。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持韩彦杰的上诉请求。二审法院经审理查明：韩彦杰于2013年挂靠龙跃公司开发建设方正县方正镇人和小区。案涉房屋买卖合同体现出卖人为龙跃公司、买受人为李春野，房屋位于方正县方正镇人和小区2号楼5单元301室，建筑面积98.91平方米，单价3030元/平方米，房屋总价款299,697元。出卖人应当于2013年12月30日前，将竣工的商品房交付买受人。合同落款处加盖龙跃公司公章及法定代表人周振东、委托代理人韩彦杰的名章，李春野未在合同上签名，签约日期亦为空白。2014年6月13日，龙跃公司为李春野出具299,697元收据一份，并给李春野装修钥匙一把。李春野至今未办理入户手续，未持有房屋的正式钥匙，亦未对该房屋占有使用。韩彦杰称案外人李国庆对其称李春野要给孩子办理入学，需要开具购房合同、出具购房收据并有房屋钥匙，以确保学校核实时能够进入房屋。韩彦杰称没有收到案涉购房款，李春野称299,697元购房款以现金方式交纳，该笔款系其做生意赚取，一直积攒着，没有存入银行亦未从银行取款。本院二审认为：关于李春野与龙跃公司之间是否形成房屋买卖合同关系的问题。李春野为证明其与龙跃公司之间存在房屋买卖合同关系，在一审举示了房屋买卖合同、收据及装修钥匙作为证据。对此，韩彦杰不予认可。经审查，本院认为，李春野所谓的房屋买卖关系与正常的房屋买卖合同关系存在较大差异，主要表现为：一、关于房屋买卖合同的签订问题。房屋作为个人或者家庭的重大资产，在交易过程中，买卖双方都会尽到高度注意义务。作为买受人，在房屋买卖合同上签名、摁印，属于交易常识和最基本的要求。本案，李春野在回答二审法庭询问时，明确表示其在房屋买卖合同上签名了，当法庭出示一审卷宗里没有李春野签名的合同时，李春野则表示自己“记错了”。作为房屋买受人，没有在合同上签名，亦对此记忆不清，不符合常理；二、关于案涉房款交付问题。龙跃公司虽然为李春野出具299,697元收据一份，但韩彦杰称并未收到此笔款项。李春野称是以现金方式交纳，没有从银行取款。对此笔巨额资金分文没有通过银行存取，与常理不符；且李春野对该笔资金的来源仅有本人陈述，无其他证据佐证，证据不足；三、关于房屋钥匙问题。一般情况下，房屋买受人在办理入户手续时，开发公司会将房屋装修钥匙和正式钥匙一并交给买受人。本案中，李春野没有办理入户手续，其手中不应持有房屋任何钥匙。即使入户，其只有装修钥匙，而没有正式钥匙，亦与房屋买卖交易习惯不符。综上，李春野没有在案涉合同上签名，亦未举示充分证据证明其交付了购房款，其陈述不真实。韩彦杰对李春野的陈述不认可，同时表示案外人李国庆对其称李春野要给孩子办理入学，需要开具购房合同、出具购房收据并有房屋钥匙，以确保学校核实时能够进入房屋。而李春野在二审举示的户口簿及其子女的出生证明，能够证明李春野户籍一直在案涉房屋所在街道，签订案涉合同时李春野的子女均不属于适龄儿童，李春野无需通过龙跃公司开具购房合同来达到子女入学的目的。李春野举示的上述证据能够证明韩彦杰的陈述亦不真实。综上，李春野与韩彦杰均未向法庭如实陈述案件基本事实，双方没有要约、承诺的基本缔约过程，亦没有履约的有效证据。单独由龙跃公司加盖公章而没有李春野签名的案涉房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方并未形成房屋买卖合意，案涉房屋买卖合同未成立。基于以上认定，李春野针对未成立的合同主张解除，无事实和法律依据，不应获得支持。关于一审未追加案外人李国庆为共同被告是否违反法定程序的问题。因本案属合同纠纷，案外人李国庆不是合同主体，亦非法定共同被告，一审未追加其为共同被告并不违反法律规定，韩彦杰此项上诉请求不成立，不予支持。综上所述，韩彦杰的上诉请求部分成立。二审法院判决：一、撤销黑龙江省方正县人民法院（2018）黑0124民初313号民事判决；二、驳回李春野的诉讼请求。一、二审案件受理费18,708元，由李春野负担。本院再审期间，李春野向本院提交李春野、李景欣银行账户交易明细账各一份，以证明李春野家从事农药化肥贸易，平时有大额资金往来，具备购买案涉房屋的经济能力。韩彦杰的质证意见为，对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明问题有异议。案外人李景欣不是本案当事人，其流水与本案无关联，且从李春野之前的庭审表述可以看出，其与其父亲并未共同生活，其财产应当分别计算。从时间上看，该份证据是2016年1月至2017年1月的银行流水，而李春野主张的合同签订日期是2014年6月13日，该份流水无法证明申请人2014年的经济状况。且即便李春野在2014年具备良好的经济状况，其将30多万元现金放在家里保存，也是不符合常理的。李春野对于房款的来源陈述一直都是矛盾的，一审时陈述有一部分房款是从银行提取的，二审时陈述钱均是家里的现金，听证时陈述钱是其凑的。因此，该份证据无法证实李春野的主张。本院对李春野再审提交证据的认定意见为，李春野再审提交的银行账户交易明细账，其中李春野明细时间系从2016年4月26日至2017年8月30日，李景欣明细时间系从2016年1月11日至2017年12月21日，而本案龙跃公司出具的收据中显示日期为2014年6月13日，时间间隔相差1年以上，该两份银行账户交易明细账与本案争议事实不具有关联性，本院对该两份银行账户交易明细账不予采信。再审认定的事实与二审判决认定的事实一致。本院再审认为，李春野以其与龙跃公司之间签订的房屋买卖合同无法履行为由，诉请要求解除案涉房屋买卖合同，并要求龙跃公司、韩彦杰承担违约责任，故本案的争议焦点，为李春野与龙跃公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”依据上述法律规定，转让房地产权利应当通过签订书面转让合同的方式进行。本案中，案涉人和小区第2-5-003号商品房买卖合同中，合同条款中当事人姓名及名称均系机打，合同落款处并无买方即李春野签字，该合同所反映的内容，不能证明李春野与龙跃公司之间实际签订案涉房屋买卖合同。李春野主张是以现金方式交纳299,697元，但韩彦杰称并未收到此笔款项，且大额资金的储存与使用完全脱离金融机构，明显与日常生活经验及常理不符，李春野称使用现金支付但无其他证据佐证。李春野主张已支付完毕全部房款的主张，证据不足。综上，本案现有证据无法认定李春野与龙跃公司之间达成签订案涉房屋买卖合同的合意，亦无法认定双方通过客观行为实际履行了房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同未成立，李春野要求解除合同并且要求韩彦杰、龙跃公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，再审不予支持。综上所述，李春野的再审申请不成立，二审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持（2018）黑01民终7429号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘善全审判员  郭英禄审判员  赵 鑫二〇二〇年九月三十日法官助理孙霁阳书记员杜欣雨