重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初2569号 原告：余中林，男，1959年6月24日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：余伟，男，1992年11月23日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告暨原告余中林的委托诉讼代理人：余敏，女，1983年8月8日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：莫元成，男，1971年4月5日出生，汉族，住重庆市垫江县。 第三人：陈达山，男，1957年9月2日出生，汉族，住重庆市垫江县。 第三人：陈杰，男，1981年12月6日出生，汉族，住重庆市垫江县。 第三人共同委托诉讼代理人：高祖奎，男，1944年5月12日出生，汉族，住重庆市垫江县。 原告余中林、余敏与被告莫元成，第三人陈达山、陈杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余中林的委托诉讼代理人余伟、原告暨原告余中林的委托诉讼代理人余敏，第三人陈达山、陈杰的委托诉讼代理人高祖奎及被告莫元成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余中林、余敏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院中止申请人莫元成对被申请人陈达山、陈杰（2018）渝0231执1678号之一执行裁定书中xx县xx街道xxxx店x栋x单元xxx号住房的裁定执行并解除查封；2.诉讼费和所造成的损失由第三人陈达山、陈杰负担。事实与理由：二原告于2007年5月30日于第三人陈达山、陈杰签订《售房协议》，以150000元购买第三人陈达山、陈杰共同所有的xx县xx街道xxxx店x栋x单元xxx号集资住房，合同约定：房屋产权证由出卖人陈达山、陈杰负责协助办理过户。签订协议时交购房定金5000元，2007年6月2日交购房款135000元后领取房门钥匙，随后全家人入住至今。出卖人陈达山收到140000元后出具了两张收条，余款10000元按约定过户后支付。（2019）渝0231民初3935号民事判决依法确认《售房协议》有效。购房后，原告多次向第三人陈达山过问并催促房产证办理情况，第三人陈达山、陈杰总找客观原因推脱掩盖，后无法联系到第三人陈达山、陈杰，直至获悉邻居们的产权证已相继办理完成，去查询才得知所购房屋的产权证已于2015年办理在第三人陈杰名下，第三人陈达山、陈杰不守信用，恶意隐瞒，竟然擅自将房屋在重庆农村商业银行、中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆垫江支行办理抵押贷款，至今未还贷款，导致该房屋仍处于抵押状态，造成该房屋尚未过户。第三人陈达山、陈杰与被告莫元成债务纠纷（2017）渝0231民初113号一案于2017年2月10日达成调解，第三人陈达山、陈杰未履行调解协议，被告莫元成申请对前述房屋进行冻结并进入了执行，严重侵犯了原告的合法权益。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告遂诉至人民法院，诉请如前。 被告莫元成辩称，二原告与第三人陈达山、陈杰的房屋买卖合同纠纷一案与被告莫元成申请执行查封陈杰名下的诉争房屋没有关联性，理由如下：诉争房屋登记的产权人为第三人陈杰，虽然二原告与第三人陈达山、陈杰有买卖协议，但根据《中华人民共和国物权法》的相关法律规定没有办理过户，所有权不变，所以申请查封第三人陈杰名下的诉争房屋合法；2019渝02**民初3935号民事判决书中确认原告余中林、余敏与第三人陈杰、陈达山于2007年5月30日所签订的售房协议有效，但是对协助办理房屋产权变更的诉讼请求不予支持，该判决生效后原告余中林、余敏未上诉，从中可以看出原告余中林、余敏已经接受此事实，另外根据双方签订的售房协议内容，原告余中林、余敏可以要求第三人陈达山、陈杰终结该协议、退赔购房款、支付违约金等。综上，申请查封诉争房屋与原告余中林、余敏没有关联性，而且诉争房屋已经合法的实施抵押，申请冻结执行是在抵押之后，既然抵押合法，那么申请冻结也合法。 第三人陈达山、陈杰辩称，同意原告起诉的第一项解除冻结的主张，诉争房屋是于2007年出售，原告也实际占有该房屋，所以同意该申请；对第二项诉讼请求有异议，诉讼费应该由被告莫元成承担，因本案诉讼是被告莫元成造成的，不是陈达山、陈杰的责任。 本院经审理认定事实如下：2007年5月30日，余中林、余敏（乙方）与陈达山、陈杰（甲方）就诉争房屋签订了《售房协议》，约定：一、甲方同意将垫江xxx店（南阳）大院x栋x单元xxx住宅私房一套转售给乙方，转售房屋费为150000元，所付房款在2007年6月5日前甲方交给乙方售房钥匙时一次性付清；二、所售房屋包括以下部分电器生活用品家具……三、水、电、气、电话、光纤的户头变更由甲方协助乙方办理过户手续，其费用由乙方自行负责；四、所售房屋的产权证（房产、土地证）由甲方负责办理，费用由甲方负责，在房屋产权未办理下来之前，甲方暂时少收乙方售房款10000元，待房屋产权证办理下来交给乙方时，乙方再将余款10000元付清给甲方……协议签订时余中林即向陈达山支付购房定金5000元，2007年6月2日余中林再向陈达山支付购房款135000元。 2016年4月29日，陈杰申请办理诉争房屋（垫江县xx镇xx路xx号第x幢x单元xxx号）的产权证，证号为渝（2016）垫江县不动产权第000xxxxxx号，登记权利人为陈杰（单独所有）。 2017年1月4日，莫元成向本院起诉陈达山、陈杰民间借贷纠纷，审理过程中，双方自愿达成调解，本院于2017年2月10日作出（2017）渝0231民初113号民事调解书，内容为：一、第三人陈杰欠被告莫元成借款本金250000元及利息，由第三人陈杰分期偿还：于2017年12月31日前偿还借款本金40000元……二、由第三人陈杰于2017年4月30日前偿还利息30000元……三、如第三人陈杰有任何一期借款或利息逾期未付清，则被告莫元成有权要求第三人陈杰一次性还清尚欠借款本金及利息；四、第三人陈达山对第三人陈杰的上述借款本金及利息承担连带清偿责任…… 2017年1月16日，陈杰以诉争房屋为抵押物向唐维毅借款，借款金额300000元，借款期限2017年1月16日至2017年7月15日。2017年5月，陈杰以诉争房屋为抵押物在重庆农村商业银行垫江支行办理抵押贷款，贷款金额260000元，抵押期限至2020年5月23日。2017年6月22日，陈杰以诉争房屋为抵押物在中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行办理最高额抵押贷款，贷款金额270000元，抵押期限2017年6月22日至2022年6月22日。 渝02**民初113号民事调解书发生法律效力后陈达山、陈杰未按协议的约定偿还债务，莫元成于2018年8月30日向本院申请执行。本院受理后，于2018年12月4日作出（2018）渝0231执1678号之一执行裁定书，裁定查封登记在陈杰名下的坐落在重庆市垫江县xx镇xx路xx号第x幢x单元xxx号房屋的产权，查封期限为三年。 2019年7月4日，本院受理了余中林、余敏与中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行、陈杰、陈达山确认合同无效纠纷(2019)渝0231民初3026号一案，审理过程中，余中林、余敏于2019年9月6日自愿撤回起诉，本院依法裁定准许撤诉。 2019年8月27日，本院受理了余中林、余敏与陈杰、陈达山房屋买卖合同纠纷(2019)渝0231民初3935号一案。余中林、余敏请求确认2007年5月30日所签订的《售房协议》有效，并依法要求陈杰、陈达山协助办理房屋产权变更手续，按合同约定过户时产生的一切费用由陈杰负担。经依法审理，本院于2019年10月8日作出(2019)渝0231民初3935号民事判决，认为余中林、余敏与陈达山、陈杰协商后签订的《售房协议》系原、被告对房屋转让的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，亦未损害国家、社会和第三人利益，依法有效。因此，该协议对原、被告均具有约束力，双方应依约履行自己的义务，房屋买卖合同法律关系中，出卖人的主要义务是按照合同约定，将房屋交付买受人，并履行相关协助义务；买受人的主要义务则是按期支付购房款，配合办理相应交易手续。原告按照协议约定已经向被告支付购房款140000元，约定余款10000元待完成过户交付房产证时付清，并且原告从2007年起已经实际居住至今，故对原告诉请确认《售房协议》有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。第三人陈杰于2017年6月22日与中国邮政储蓄银行签订个人最高额抵押合同，贷款金额为270000元，贷款期限为2017年6月22日至2022年6月22日，并且现在未还清贷款，房屋一直处于抵押阶段，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故原告起诉被告协助办理房屋产权过户登记的目的不能实现，因此原告要求被告协助原告办理房屋产权变更的诉讼请求，本院不予支持，并判决：一、原告余中林、余敏与第三人陈达山、陈杰于2007年5月30日所签订的《售房协议》有效；二、驳回原告余中林、余敏的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。 2020年6月12日，本院受理了余中林、余敏对（2018）渝0231执1678号之一执行裁定书提出的书面异议，余中林、余敏请求中止对诉争房屋的执行。本院于2020年6月22日作出（2020）渝0231执异21号执行裁定书，认为余中林、余敏未提供充分证据证明诉争房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且其权利能够排除执行，其异议请求不成立，故裁定驳回余中林、余敏的异议请求。 2020年6月28日，余中林、余敏对（2020）渝0231执异21号执行裁定书不服，向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 本院认为，本案系余中林、余敏在莫元成与陈达山、陈杰民间借贷纠纷一案生效法律文书的执行中，对作为执行标的的诉争房屋提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为其是诉争房屋的实际产权人。因此，余中林、余敏对诉争房屋是否享有足以阻却执行的实体权利是本案争议的焦点。对此，评析如下： 自2007年5月30日原告余中林、余敏、第三人陈杰、陈达山达成房屋买卖协议，原告交付房款并占有涉案房屋时，原告余中林、余敏为涉案房屋的合法占有权人（此时涉案房屋权利明晰、干净）。此时的占有权，只未包括法律规定的不动产登记外的所有权能。按照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”由此可见，原告余中林、余敏除依法享有涉案房屋房屋期待权以外，还享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。二、从原告余中林、余敏与第三人陈杰、陈达山于2007年5月30日达成房屋买卖协议来看，协议中第四条约定，涉案房屋的产权证由陈杰、陈达山负责办理。据此可以认定，陈杰在2016年申请办理的涉争房屋（垫江县xx镇xx路xx号第x幢x单元xxx号）的产权证后，应该将能房屋办理过户登记的事宜告诉原告余中林、余敏，再由原告余中林、余敏申请办理过户登记。而在本案中，陈杰没有告诉原告余中林、余敏其办理了涉案的房产证信息；其不讲诚实信用，在涉案房屋已经交付后擅自用涉案房屋的产权证向他人抵押借款，是造成原告余中林、余敏不能办理涉案房屋产权证的根本原因。原告余中林、余敏申请办证时间早迟不是不能办证的原因。 三、原告余中林、余敏的房屋期待权的性质与被告莫元成债权性质和成立时间来看，原告余中林、余敏的房屋期待权为物权请求权的范围，内容是特定的，指向的是涉案的房屋。而被告莫元成的债权内容是不特定的，可以指向第三人陈杰、陈达山的不特定财产，责任财产范围较广；又原告余中林、余敏的房屋期待权成立的时间早于被告莫元成债权成立的时间。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，买受人余中林、余敏对登记在陈杰名下的诉争房屋提出异议，异议理由符合下列情形：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记，故异议理由成立。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行登记在陈杰名义下坐落在重庆市垫江县xx镇xx路xx号第x幢x单元xxx号房屋。 案件受理费3300元，由被告莫元成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李 铸 人民陪审员  谭怒涛 人民陪审员  谭大军 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  刘冬梅 书 记 员  李 雪