北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14976号原告：王顺，男，1985年2月27日出生。原告：李阿新，女，1985年10月29日出生。二原告委托诉讼代理人：肖虹，北京高文律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：雷彩虹，北京高文律师事务所律师。被告：常伟光，男，1974年11月24日出生。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。被告：王雪松，女，1976年3月7日出生。委托诉讼代理人：杨羚，北京泓聚律师事务所实习律师。二被告委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。第三人：北京厚泽恒信房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-1416。法定代表人：张雅斌，总经理。委托诉讼代理人：许翠兰，女，1964年1月21日出生。委托诉讼代理人：周丹丹，女，1982年11月18日出生。原告王顺、李阿新诉被告常伟光、王雪松，第三人北京厚泽恒信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王顺、李阿新及二原告委托诉讼代理人肖虹，被告常伟光委托诉讼代理人杜锋钰、被告常伟光、王雪松共同委托诉讼代理人王国鹏，第三人北京厚泽恒信房地产经纪有限公司委托诉讼代理人许翠兰、周丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王顺、李阿新向本院提出诉讼请求：1、判令解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还定金2万元；3、判令被告向原告支付违约金25.5万元；4、判令被告向原告支付房屋差价损失2108669.48元；以上合计2383669.48元；5、判令被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告常伟光签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令二被告向原告退还2万元定金；3、判令被告常伟光向原告支付违约金25.5万元；4、判令被告常伟光向原告支付房屋差价损失938544元；5、判令由被告常伟光承担房屋评估费11221元，诉讼保全担保保险费2550元；以上费用合计1227315元；6、判令被告常伟光承担本案诉讼费、保全申请费。事实与理由：原告、被告、第三人于2016年8月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于北京市房山区x镇x小区x号楼x单元x室房屋，涉案房屋成交价格为255万元，购房定金为2万元，于合同签订之日暂交甲方（被告）保存，买受人（原告）于过户之前交纳首付款人民币75万元，拟申请贷款180万元，买卖双方协商购房资格审核和房屋核验通过后双方办理该房屋的贷款手续。第三人作为居间方提供居间服务并办理贷款、过户等相关事务。合同生效后，原告如约履行合同义务，于合同签订当日（2016年8月19日）根据被告的指示通过第三人向王雪松的银行账户汇入2万元定金，然被告于2016年11月10日告知原告不再向其出售涉案房屋，拒不履行合同。因反复沟通无果，原告于2016年12月9日向房山区人民法院起诉被告，要求被告继续履行合同，该案经房山区人民法院一审、北京市第二中级人民法院二审审理。房山法院判决认定现有证据未能证明涉案房屋的买卖经过了王雪松的同意与授权，事后也未取得王雪松对售房行为的追认，因此判决驳回了原告要求继续履行合同的诉讼请求，但判决中亦载明“本案系常伟光的行为导致合同履行不能，李阿新、王顺应另行追究常伟光的民事责任”，二审判决维持一审判决。因常伟光在未取得完全处分权的情况下仍向原告出售房屋致使合同无法履行，原告遭受了巨大损失，被告应向原告承担违约责任并赔偿损失，为维护原告自身合法权益，故提起诉讼。被告常伟光辩称，同意解除《北京市存量房屋买卖合同》并退还2万元定金的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。一、诉讼请求不具体，应当驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百一十九条第三项规定，王顺、李阿新最终的《申请书》中的第一项诉讼请求并未明确解除《北京市存量房屋买卖合同》是否包括附件、补充协议；第三项诉讼请求并未明确违约金的类型到底是解除合同违约金还是逾期履行违约金，且违约金数额过高，要求依法予以调整。由此可见原告的诉讼请求不具体，故应驳回原告起诉。二、王顺、李阿新存在过错，应减轻常伟光的赔偿责任。2019京02民终45号判决书认定“王顺、李阿新在未看到授权委托书以及房产证明原件等相关手续的情况下，贸然签订合同、支付定金，本身未尽到合理审慎义务存在过错”。根据人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实表示王顺、李阿新未尽到合理审慎义务，双方均存在过错，因此应当减轻常伟光的赔偿责任。三、王顺、李阿新未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，在常伟光与王顺、李阿新签订《北京市存量房屋买卖合同》之后且无法取得王雪松追认的情况下，在2016年10月份时常伟光已经明确告知王顺、李阿新不再出售房屋，并给其介绍了同小区的其他房屋，但是其在犹豫中错过了机会。因王顺、李阿新未采取适当措施防止损失扩大，故其不得就扩大损失要求赔偿。四、第三人存在过错，应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十七条的规定及2019京02民终45号生效判决书认定的事实，第三人作为中介公司并未尽到审查义务，其存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的情况，违反忠实居间义务，故对于王顺、李阿新的损失应当承担相应的损害赔偿责任。如果王顺、李阿新坚持只要求常伟光、王雪松承担赔偿责任而拒不主张第三人承担赔偿责任，则在第三人应当承担责任范围内，应当免除常伟光的赔偿责任。五、违约金和赔偿损失不应同时适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及第一百一十四条的规定表明虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金金额的确定是以造成的实际损失作为参考标准的。违约金属于对损害赔偿总额的预定，二者是不可能并存的，故王顺、李阿新同时主张违约金及赔偿损失不应得到支持。六、根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条规定，再结合本案因为王雪松拒不追认而导致合同无法继续履行，王顺、李阿新仅支付了购房定金2万元的事实合同，履行程度较低，在确定王顺、李阿新可得利益损失时应当从守约方（王顺、李阿新）可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施扩大的损失、守约方亦有过错造成的损失，守约方因此获得的利益以及守约方获得利益需要支出的必要交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确认，保全费不属于必须支出的费用，不应由卖方承担。综上所述，请法院在查明事实的基础上，驳回王顺、李阿新的起诉，或者判决驳回王顺、李阿新的第三、四、五项诉讼请求。被告王雪松辩称，王顺、李阿新诉讼请求不具体，且王雪松并非本案适格被告，依法应驳回原告的起诉。王雪松并未参与房屋买卖事宜，不存在过错，不应承担赔偿责任。一、诉讼请求不具体，应驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百一十九条第三项规定，王顺、李阿新最终的《申请书》中的第一项诉讼请求并未明确解除《北京市存量房屋买卖合同》是否包括附件、补充协议；第三项诉讼请求并未明确违约金的类型到底是解除合同违约金还是逾期履行违约金。由此可见原告的诉讼请求不具体，故应驳回原告起诉。二、王雪松并非本案适格被告，应当驳回起诉。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百一十九条第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定。2017京01**民初161号一审判决驳回王顺、李阿新要求过户、支付违约金及剩余房款的诉讼请求，后王顺、李阿新上诉2019京02民终45号二审判决书驳回其上诉维持原判。首先，因常伟光与王顺、李阿新及第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》时王雪松并未在场且未签字，根据合同相对性原则王雪松不能作为本案被告，若为查明事实可以将其列为无独立请求权第三人，也不应让其承担任何赔偿责任。其次，常伟光售房行为未获得王雪松授权，事后也未取得其对售房行为的追认。原告虽然将2万元转入王雪松名下账户，但该账户长期由常伟光管理，设置并知晓密码，且经与银行核实，这笔转账不需要王雪松的授权及身份证亦可办理。根据已经生效判决所确认的事实，在王顺、李阿新与常伟光签订买卖合同过程中王雪松并没有任何过错，其要追究常伟光违约责任也与王雪松无任何关系，且在第一项诉讼请求中其也是要求判令解除原告与常伟光签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由此可知二原告也明知合同只有常伟光签订与王雪松没有任何关系。综上王雪松并非本案适格被告，应驳回原告的起诉。三、王雪松没有错过，不应承担赔偿责任。根据已经生效判决所确认事实：“王顺、李阿新应另行追究常伟光的民事责任”，王雪松并未参与房屋买卖的任何事宜，不存在过错，不应承担赔偿责任。在诉讼过程中王顺、李阿新申请追加王雪松为被告，但即便法院将王雪松列为被告参加诉讼，也不能代表王雪松就应承担赔偿责任，也应驳回王顺、李阿新要求王雪松承担返还定金及赔偿责任的诉求。综上所述，请在查明事实的基础上驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。第三人北京厚泽恒信房地产经纪有限公司述称，对解除合同没有意见，签合同时王雪松没有在场。本院经审理认定事实如下：王顺、李阿新系夫妻关系，常伟光、王雪松系夫妻关系。经北京厚泽恒信房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称厚泽公司）居间，2016年8月19日，王雪松（出卖人，甲方）与王顺、李阿新(买受人，乙方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人委托代理人处为常伟光签字。合同约定王顺、李阿新购买王雪松名下位于北京市房山区x镇x苑x号楼x室房屋（以下简称x房屋）一套，价格为255万元。合同中约定有如下内容：1、买受人采取银行按揭贷款方式付款：本合同签订之日，买受人支付出卖人购房定金2万元整，暂交甲方保存，该定金用于冲抵购房款，多退少补；买受人于过户之前交纳首付房款75万元，拟申请贷款180万元，买卖双方协商购房资格审核和房屋核验通过，双方办理该房屋的贷款手续；2、当事人双方同意，银行批贷通知过户7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。3、合同签订后，若出卖人未按照本合同约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。合同还约定了双方其他权利义务。合同附件一附有“房屋共有权人同意出售声明”，声明载明：本人常伟光与王雪松是夫妻关系，为x镇x苑x房屋的共有权人，本人现同意出售该房产，本人承诺对于委托人与相关方签署的一切协议、所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务。但声明人处仍仅是常伟光签字。经本院查证，涉案房屋登记在王雪松名下。合同签订后，原告通过厚泽公司职员周丹丹转入王雪松账户2万元作为定金，经查证，王雪松账户系由常伟光提供，并非王雪松提供。后因王雪松拒绝出售房屋，三方签订的房屋买卖合同无法继续履行，2016年12月9日，二原告将二被告诉至本院，请求判令二被告将房屋过户登记至二原告名下并支付违约金，2018年6月22日本院出具（2017）京0111民初161号民事判决书，判决驳回原告全部诉讼请求。目前该判决已经生效。该判决书载明：原告称被告于2016年11月10日明确告知原告不再出售房屋。本案审理过程中，王顺、李阿新提出诉讼财产保全申请，请求查封王雪松名下位于北京市房山区x镇x苑x号楼x跃层的房产，并提供了相应的担保。本院于2019年9月23日依法查封了被告王雪松名下坐落于北京市房山区x镇x苑x号楼x及x跃层房屋。经原告申请，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》确定2019年3月14日涉案房屋市场价值为3488544元。上述事实，有双方当事人的陈述、《存量房屋买卖合同》、收条、银行转账记录、房产证、2017京01**民初161号民事判决书等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，常伟光与王顺、李阿新、厚泽公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对各签约方具有法律约束力。本案中，因房屋共有权人王雪松不同意出售房屋致使合同无法继续履行,王顺、李阿新享有合同解除权。因此，对王顺、李阿新请求解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故该合同解除后，常伟光因合同取得的定金应当返还给王顺、李阿新。关于原告要求按照合同约定支付违约金的诉求，理由正当，数额合理，本院予以支持。关于原告要求另行支付房屋差价损失的诉求，本院以原告的实际损失为基础，兼顾双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的履行进度，适当参考第三方机构出具的《房地产估价报告》，对于违约金之外的损失，酌情予以确定，对于原告过高的诉求，本院不予支持。关于原告请求支付保全保险费的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王顺、李阿新与被告常伟光、第三人北京厚泽恒信房地产经纪有限公司于二〇一六年八月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告常伟光于本判决生效之日起十日内返还原告王顺、李阿新定金20000元；三、被告常伟光于本判决生效之日起十日内支付原告王顺、李阿新违约金255000元；四、被告常伟光于本判决生效之日起十日内支付原告王顺、李阿新房屋差价损失150000元；五、驳回原告王顺、李阿新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15846元，由原告王顺、李阿新负担8171元（已交纳），由被告常伟光负担7675元（于判决生效后七日内交纳）。评估费11221元，由原告王顺、李阿新负担5610元（已交纳），由被告常伟光负担5611元（于判决生效后七日内交纳），保全费5000元，由被告常伟光负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星人民陪审员  梁 振人民陪审员  刘鸿燕二〇二〇年九月十八日书 记 员  李文秀