浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初9763号 原告：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（统一社会信用代码：91330212772300353C）。住所地宁波市鄞州区悦盛路****（9-1）室。 法定代表人：徐伟民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡磊，男，该公司员工。 被告：管翠，女，1988年1月29日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：鲁志强，男，1987年2月16日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，系被告管翠丈夫。 原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司与被告管翠房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院起诉，请求判令：1.被告立即支付所欠原告房款820980元，并自2020年1月4日起按应付房款的每日万分之五支付原告逾期付款违约金直至房款付清之日；2.被告立即向原告支付新建物业专项维修资金6741.60元。本院于同日立案受理后，依法由审判员朱琼适用简易程序独任审理，并于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司的委托诉讼代理人蔡磊、被告管翠的委托诉讼代理人鲁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告管翠答辩称，被告向原告购买商铺，双方除签订《商品房买卖合同》外还签订了《商铺委托管理合同》，原告的行为属于售后包租行为，违反法律法规的规定，故双方间的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。退一步讲，即便合同有效，被告已按合同约定向原告支付了房屋首付款，剩余房款820980元双方约定通过按揭贷款方式支付，原告已按要求提供了办理银行按揭贷款的所有材料，但因原告迟迟未向银行办理相关手续，致使被告在涉案房屋办理按揭贷款前办理了其他的按揭贷款，根据规定银行不能再为被告办理新的按揭贷款，这才导致被告未按约支付购房尾款，其责任并不再被告。现被告无能力一次性支付剩余房款。对于违约金，被告于2020年3月27日才收到银行通知按揭贷款无法办理，此后被告主动联系过原告要求解除合同，但原告未同意，现房屋尾款不能支付并非被告过错，且本案原告交房逾期，违约在先，故原告无权向被告主张逾期付款违约金。综上，请求法院结合案件事实、各方责任，作出公正判决。 本院经审理查明以下事实：2018年6月13日，原、被告签订合同编号为2018330212YS0068503的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：出卖人（原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司）以出让方式取得位于宁波市江东区（现为鄞州区）宁丰村桃源街以南曙光路延伸段以东宁丰公建1#地块以西、编号为04-023-001-0437的地块的建设用地使用权，土地使用证号为甬国用（2013）第0100029号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】滨江商业广场二期；买受人（被告管翠）向出卖人购买滨江商业广场（二期）商业楼2-18，该商品房土地使用权年限自2012年9月28日至2052年9月28日，设计用途为商业用房，属框架结构，层高为不低于3.65米，建筑面积共84.22平方米，其中套内建筑面积39.20平方米，应分摊的共有建筑面积45.02平方米；出卖人和买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米19591.55元，总价款1650000元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为144元/平方米，该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交房时向买受人收取；房款支付方式为2018年6月30日买受人支付首付款830000元，余款以按揭贷款方式支付820000元（均为商业贷款）；买受人逾期付款的，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，但若出卖人选择合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之5的违约金；出卖人应当在2018年9月25日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；等等。合同附件八《补充协议》第五条第3款约定，买受人选择以银行按揭方式付款，除按主合同第七条第三款约定的付款方式和日期付款外，还应遵守如下约定：因买受人的原因（包括但不限于：不按按揭银行要求及时提供按揭材料或提供材料错误、不符合按揭银行要求；按揭政策变化要求补充材料或不足首付款；不符合按揭银行或公积金机构按揭条件等原因）导致按揭款未能在该款约定的付款期限前足额及时划进出卖人指定的银行账户的，视买受人逾期付款，应按主合同第八条约定承担违约责任；买受人有义务了解按揭的政策及银行按揭条件的要求，确保自己符合按揭贷款的条件；因出卖人原因导致按揭款无法按约定日期划入出卖人指定账户的，不视为买受人付款违约，出卖人原因消除后，买受人的付款期限自动顺延30天；等等。合同附件八《补充协议》第七条第2款约定：买受人同意出卖人在“宁波日报”等市内报刊登交付公告即视为已经通知交付。合同签订后，被告按约支付了首付款830000元。2018年12月7日，滨江商业广场（二期）项目完成竣工综合验收备案，取得房地产开发项目备案证明书。2018年12月8日，原告在《宁波日报》上刊登滨江商业广场（二期）交付公告，告知项目即日起开始分批集中交付。2018年12月20日，原告通过挂号信函方式向被告寄送交付通知书。2019年9月17日，原告代被告交纳了房屋专项维修资金6741.60元。被告管翠支付完首付款后，根据原告要求于2018年12月向原告指定的银行工作人员提交了办理按揭贷款的资料，后因涉案商品房办理按揭前被告丈夫鲁志强办理了其他按揭贷款，银行工作人员告知原、被告涉案商品房按揭贷款无法办理。被告管翠自知晓涉案商品房无法办理按揭贷款后一直与原告工作人员协商购房余款支付事宜，但双方未达成一致。 另查明，涉案商品房于2020年1月9日取得不动产权证书，确定建筑面积为84.27平方米。 再查明，2018年6月4日，被告管翠与案外人宁波市乐音汇合商业管理有限公司签订了合同编号为ＢＪ20180604001号的《商铺委托管理合同》一份，约定管翠将位于宁波市鄞州区××广场××期××2-18房号的商铺委托宁波市乐音汇合商业管理有限公司租赁及运营管理。2018年4月20日，宁波市乐音汇合商业管理有限公司法定代表人由郑建新变更为徐伟民，2018年6月21日公司法定代表人又由徐伟民变更为陈凤。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《房地产开发项目备案证明书》、交付公告、邮件寄送清单、不动产登记证书、浙江省住宅专项维修资金专用收据、银行付款凭证，被告提供的《商铺委托管理合同》、微信聊天记录、电话录音、通话记录详单、管翠及鲁志强个人信用报告，以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告答辩称其与原告签订《商品房买卖合同》时一并签订了《商铺委托管理合同》，涉案房屋属于售后包租，违反法律法规强制性规定，《商品房买卖合同》属于无效合同。经查明，《商铺委托管理合同》的签订主体为宁波市乐音汇合商业管理有限公司，并非本案原告，即便两家公司在一段时间内法定代表人相同，但两家公司也是不同的法律主体，被告提供的证据不足以证明其主张，涉案《商品房买卖合同》不存在合同无效情形。《商品房买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，各当事人均应按约全部履行。原告向被告交付房屋，被告应按约支付房款。被告答辩称其与原告约定剩余房款通过银行按揭贷款方式支付，其已于2018年12月向原告提供了办理按揭贷款的所有手续，现因原告未及时办理，致使银行不同意向被告发放贷款，上述责任应由原告承担。本院认为，根据《商品房买卖合同》附件八《补充协议》的约定，买受人有义务了解按揭的政策及银行按揭条件的要求，确保自己符合按揭贷款的条件，被告在涉案房屋贷款未办理的情况下，其配偶向银行申请办理了其他的按揭贷款，致使涉案房屋按揭贷款无法办理，被告应对按揭贷款无法办理承担相应责任。现原告要求被告立即支付剩余房款，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，考虑到原、被告诉前一直在协商处理剩余房款支付事宜，本院认为被告并非恶意违约，结合原告房屋交付存在迟延等情况，本院对原告的该项主张不予支持。关于房屋专项维修资金，该款项属于原告为被告垫付的资金，被告应向原告进行支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告管翠支付原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司剩余房款820980元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告管翠支付原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司代付的住宅专项维修资金6741.60元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费12841元，减半收取6420.50元，由原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司负担542元，被告管翠负担5878.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  朱 琼 二〇二〇年九月十七日 代书记员  李雪琼