河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2301号原告：常某某，女，1965年5月22日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：马国栋，河南敏学律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰，河南敏学律师事务所律师。被告：焦作×××物资有限公司，住所地：焦作市解放区。法定代表人：徐某1，经理。委托诉讼代理人：于守艳，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丽莎，河南达成律师事务所律师。原告常某某与被告焦作×××物资有限公司（以下简称×××公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常某某的委托诉讼代理人马国栋、张冰和被告×××公司的委托诉讼代理人于守艳、侯丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《过渡协议》；2.判令被告退还房屋转让费55000元、门头装修4750元、室内装修款46246元、营业损失20000元，共计125996元；3.诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实与理由:2020年3月31日，原、被告签订《过渡协议》，约定被告将其承租的位于焦作市解放区××大学体育场37—38号房屋（以下简称涉案房屋）转让给原告使用，转让费55000元，并承诺下次签合同时，由被告带领原告去房东处签订协议。被告若形成与原告以外的房屋纠纷造成原告在装修设计和经营中的损失，被告将予以全部承担。协议签订后，原告开始着手办××商手续和装修事宜，并于2020年5月1日开张营业。2020年5月13日，河南××大学的两位工作人员来到店里，通知不允许经营烧鸡店，并下达了整改通知书，要求原告限期关门。原告经与被告和河南××大学协商未果，于2020年5月30日关门停业。为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼。被告×××公司辩称，1.《过渡协议》不存在可解除的情形。该协议由原、被告自愿签署，是双方的真实意思表示，合法有效，协议中约定的被告应承担的义务已经履行完毕，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件；2.原告主张的转让费、装修费、营业损失等没有事实和法律依据。双方签订协议后，被告已向原告交付符合条件的房屋，原告接收房屋并开展经营活动，被告未形成与原告之外的房屋纠纷，所以原告主张的各项费用没有事实依据。原告常某某为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据：1.原告身份证、原告与薛超良的结婚证，证明原告的主体身份；2.被告的工商信息查询截图，证明被告的法定代表人为徐某1；3.《过渡协议》和收据、转款截图各1份，证明原、被告于2020年3月31日签订《过渡协议》，约定被告将涉案房屋转让给原告使用，被告承诺下次签合同时，由原告与房东直接签订租赁协议。协议签订后，原告按照协议约定，将转让费55000元支付至被告指定账户的事实；4.营业执照1份及收据5张，证明原告在承租房屋处经营×××烧鸡店，并支付了加盟费用，对上述费用原告并未计算至损失数额内；5.店面建设明细单、装修清单、门头装修清单各1份、店面照片3张和发票2张，证明原告为了经营花费装修款46246元和门头装修费4750元的事实；6.整改通知，证明在原告经营期间，房东河南××大学的房屋租赁部下达整改通知书，要求原告停止经营，并将房屋恢复原状；7.录音证据，证明被告的实际负责人是徐某，徐某与法定代表人徐某1系兄弟关系，原告在租房之初就已经告诉徐某，经营的是烧鸡店，徐某明确表示可以经营；8.过路费截图4张和加油费交费截图1张，证明原告在店面无法经营后，与加盟总店沟通、退货中所产生的费用。被告×××公司对上述证据质证后，发表如下意见：1.对证据1、2的真实性无异议；2.对证据3的真实性无异议，但不能证明被告与原告以外的其他人有房屋纠纷；3.对证据4中营业执照的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性、关联性不认可，原告提供的营业执照也不能证明经营场所为涉案房屋地点；4.对证据5中发票的真实性无异议，但对证明指向有异议，原告提交的发票开票日期均为2020年9月1日，其未提供相应的支付凭证或转账流水，不能证明原告的证明指向，且其中广告服务费发票的销售方开户行及账户未显示；对其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不能证明原告的实际支出，而且从原告自己提交的照片来看，其已经进行了正常经营，被告并未违约；5.证据6的整改通知是下达给被告的，双方在签订协议时并没有约定原告要经营的内容，被告不清楚原告的经营内容，而且涉案房屋面积非常大，被告在签订转让协议时不可能知道原告的经营内容。在接到整改通知后，原告所称的中间人徐某也一直在积极沟通，后被告按照河南××大学的要求向河南××大学支付押金10000元，河南××大学允许原告继续经营使用，是原告自己不愿意继续经营，自行搬离的，原告的搬离行为与被告无关，转让合同已履行完毕；6.对证据7真实性没有异议，但对关联性及证明指向有异议，异议如下：（1）录音中显示涉案房屋面积约100平方米，原告装修的只有不到20平方米，原告对其他面积均准备二次转租。被告并没有影响原告的二次转租，而且转租也是可以与河南××大学签订合同的。如果因为不能卖烧鸡需要有人承担责任的话，也只是五分之一的责任，且该责任也不应当由被告承担；（2）所有录音均是原告与徐某个人之间的对话，与×××公司没有任何关系，其个人做出的任何承诺均当由其个人承担。况且，原、被告之间并没有约定被告要保证原告经营的内容，故原告不能经营烧鸡店的责任不应由被告来承担；（3）录音中显示徐某是尽力想促使原告与河南××大学签订合同，但原告对签订合同的态度非常消极，甚至极力阻挠合同的签订，可见是原告自己不想再履行合同；如果让被告承担责任，不仅违反了合同的履行原则，更有悖法律的公平正义；（4）录音中显示有原告夫妻两人三番两次到徐某单位缠闹的事实；7.对证据8的真实性无异议，但不能证明原告的证明指向。被告×××公司为支持自己的主张，在庭审中提交下列证据:1.徐某和河南××大学刘部长的录音和2020年5月28日的收款收据各1份，证明被告已经履行相关义务，并且在原告经营出现问题时积极解决，本案并非被告的原因导致原告搬离涉案房屋，是原告自己放弃经营并搬离涉案房屋的；2.房屋租赁合同2份、发票5张、录音1份、今日头条截屏1份、视频5份和被告拍摄的照片5张，证明被告已经缴纳房租至2020年3月份，4月至6月系河南××大学因疫情给予的租期优惠期间，房屋租赁合同中并未限制或者禁止经营项目及经营内容，被告根本就不可能知道河南××大学不允许经营烧鸡店，被告提供的视频和照片也能看出河南××大学是允许租户经营食品、饭店等行业的，原告收到的整改通知实际上是因为疫情期间原告新店开业进行促销活动导致人流聚堆，不利于疫情控制，所以才被下令进行整改。若河南××大学真的不允许原告继续经营烧鸡店就不能让被告支付押金，原告是因为店面生意不好才找借口退房的，并非是因为不能经营烧鸡店。根据双方签订的《过渡协议》，被告仅仅是协助原告在三个月以后（即2020年6月30日之后）与河南××大学重新签订房屋租赁协议，但原告在此之前就已经搬离涉案房屋，并未要求被告协助其办理房屋租赁手续，并非是被告的原因导致租赁合同最终无法继续签订。原告常某某对上述证据质证后，发表如下意见：1.对证据1中收款收据的真实性无异议；关于录音，因原告无法核实录音对话方的身份，故不予认可。对该组证据的证明指向也不予认可，原告提供的录音证据中，原告与徐某于5月26日、5月29日的谈话中，徐某已明确表态交了10000元房屋押金后，只能在涉案房屋再干几个月就不干了，且原告在5月29日的通话中要求徐某与其一起去河南××大学落实原告是否能长期干下去，而徐某也不敢去。因此，徐某所交的押金及其对河南××大学的承诺与原告租赁该房屋用于经营烧鸡店的初衷是相违背的，原告因无法长期在该地经营烧鸡店，即原告的合同目的无法实现，且在此期间河南××大学没有任何明确的表态，表示原告可以在此地长期经营烧鸡店，合同无法实现的违约责任在于被告；2.（1）关于租赁合同，对没有原件的租赁合同的真实性有异议；对有原件的租赁合同真实性无异议，但对证明指向有异议，该合同租期是从2016年5月27日至2018年5月26日，合同已经完成，与涉案房屋无关，且该合同最后载明附河南××大学商用房租赁管理办法，但没有见该管理办法，恰恰说明涉案房屋的租赁是有具体管理规定的，但具体内容不详；（2）对发票的真实性无异议，只能证明被告给河南××大学支付房租的事实，不能证明其证据指向，与本案无关；（3）关于录音，该录音没有标注时间及双方谈话人员的身份，也没有指明所谓优惠的房子是哪个房子，该段录音不能证明与本案有关，更不能证明被告的证据指向；（4）截屏与本案无关，只是国家的一个政策；（5）关于视频和照片中所涉及的卖食品的商家均不在涉案房屋的位置，因此不能证明被告的证据指向。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1-7真实、客观，能够证明本案事实经过，本院对以上证据的真实性予以采信。原告提供的证据8和被告提供的证据不足以证明其证据指向，本院不予采信。本院对本案事实认定如下：2020年3月31日，原告常某某（乙方）与被告×××公司（甲方）签订一份《过渡协议》，约定：“甲方将自己租用的××大体育场37-38号房屋转让给乙方使用。乙方于3月31日前支付转让费55000元……，甲方可以授权乙方委托代缴三个月的房租（房东是××大），并承诺下次签合同时，由甲方带领乙方去房东处签订协议。乙方不得违法经营，不得经营饭店。甲方收到转让费后，要履行上述承诺，若形成与乙方以外的房屋纠纷造成乙方在装修设计和经营中的损失，甲方将予以全部承担”。在签订《过渡协议》时，原告向被告公司负责与原告接洽转让事宜的联系人徐某说明承租房屋将用于经营烧鸡店，徐某表示可以经营。《过渡协议》签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告向被告支付转让费55000元。原告随后对涉案房屋的门头和室内进行了装修，花费分别为4750元和46246元。自2020年5月1日起，原告经营的烧鸡店开始营业。2020年5月13日，涉案房屋的房东河南××大学下达一份整改通知，内容载明：“体育场38号租户徐某1：我办人员在巡查门面房时发现，你方未经我办允许私自更改经营项目并私自装修分割房屋，违反了双方签订的合同，根据双方签订的《房屋租赁合同》条款相关规定，现要求你方5月20日前终止经营项目并恢复房屋原状，逾期不整改，我办将采取停水停电等措施，直至收回房屋”。接到该通知后，被告遂与河南××大学进行沟通，但河南××大学未同意将涉案房屋用于经营烧鸡店。为此，原告于2020年5月30日搬离涉案房屋。因原、被告就转让费返还事宜协商未果，故原告提起诉讼，形成本案。本院认为，本案系合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《过渡协议》约定被告将涉案房屋转让给原告使用，原告向被告支付转让费55000元，同时明确约定被告承诺下次签合同时，由被告带领原告去房东处签订协议。由上述约定可见，原告签订《过渡协议》的目的不仅仅是在转让期内使用涉案房屋，同时包括在转让期满后与河南××大学签订租赁合同，继续使用该房屋用于经营烧鸡店。但依据查明事实，涉案房屋的房东河南××大学并不允许将涉案房屋用于经营烧鸡店，因被告未能完成其应承担合同的义务导致原告签订《过渡协议》的合同目的不能实现，故原告主张解除原、被告之间签订的《过渡协议》的诉讼请求符合法律规定，本院对此予以支持。《过渡协议》解除后，原告可以根据合同实际履行情况要求返还转让费并赔偿损失。关于转让费的返还问题，由《过渡协议》可见原、被告约定的转让期间为3个月，原告搬离涉案房屋时已实际使用房屋两个月，故转让费应酌情返还，本院酌定被告应向原告返还18000元。关于损失的赔偿问题，《过渡协议》中明确约定“乙方不得违法经营，不得经营饭店”，而原告所经营烧鸡店与饭店在经营性质上相似，原告对此应当尽到足够的谨慎注意义务，如通过向房东核实是否允许经营等途径以避免合同目的不能实现，但原告未尽到相应的注意义务，对损失的产生亦应承担一定的责任，本院酌定其责任比例为30%，被告对原告所受损失承担70%的赔偿责任。原告的装修损失共计50996元（4750元+46246元），被告应向原告赔偿35697.2元（50996元×70%）。关于原告主张的20000元经营损失因证据不足不能成立，本院不予支持。综上所述，原告主张被告返还转让费18000元并赔偿损失35697.2元的诉讼请求成立，本院予以支持。对原告诉请数额中的高出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告常某某与被告焦作×××物资有限公司于2020年3月31日签订的《过渡协议》；二、被告焦作×××物资有限公司应于本判决生效后十日内向原告常某某返还转让费18000元并赔偿损失35697.2元，以上共计53697.2元；三、驳回原告常某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1460元，由原告常某某负担889元，由被告焦作×××物资有限公司负担571元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张莉二〇二〇年九月二十二日书记员  杨扬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。