广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1857号上诉人（原审原告）：黄冬冬，男，汉族，************出生，住广东省阳江市江城区**********，公民身份号码441************013。委托诉讼代理人：方凤珠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟耿佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶广华，总经理。被上诉人（原审被告）：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********21259XF。法定代表人：游铨杰，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。上诉人黄冬冬因与被上诉人佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人黄冬冬上诉请求:1.撤销一审判决或将本案发回重审；2.改判确认黄冬冬与溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；3.改判溢汇盛公司向黄冬冬退还租金245049元、签约律师费损失630元、律师费10000元及利息（以245049元为本金，从2017年7月14日起至溢汇盛公司付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案一、二审诉讼费、保全费、公告费等费用由溢汇盛公司、三溢同利公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未对溢汇盛公司与三溢同利公司签订的《补充协议》进行审查，属于遗漏重大事实，本案溢汇盛公司实际上无法取得房屋的合法经营权、使用权。在本案中，溢汇盛公司与三溢同利公司签订《补充协议》拟承租涉案地块及地上建筑物，但该《补充协议》损害社会利益，违反招投标法的强制性规定，应当认定无效。根据招投标法第四十八条规定“中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。”，同时，根据黄冬冬提交的《佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社土地使用权竞投租赁合同》第二条合格竞投人准入条件：1.竞投人必须是在广东省内注册并合法运作的企业法人，且实收资本不低于人民币3000万元，同时具备房地产、商业投资的经营资质，经营范围以工商营业执照记载内容为准。溢汇盛公司注册资本只有1000万元，且并未实收到账，属于认缴资本，根本不符合招标公告的准入条件，即溢汇盛公司不具备投标资格，与三溢同利公司恶意串通，损害村民、消费者、社会利益，通过私下转让的方式取得涉案地块及地上建筑物的承租经营权。根据合同法第五十二条之规定，该《补充协议》无效，溢汇盛公司无法获得房屋经营权，其无权将涉案房屋出租给黄冬冬，亦无权与黄冬冬签订《物业租赁合同》及《补充协议》，并收取租金。二、一审法院未充分了解黄冬冬与溢汇盛公司之间的交易模式，进而根据合同法第二百一十四条认定《物业租赁合同》有效，实际上溢汇盛公司就是通过以租代售的形式变相地出售物业，溢汇盛公司以合法形式掩盖非法目的，《物业租赁合同》应当无效，一审法院认定事实和适用法律错误。1.根据《物业租赁合同》第1页第2条约定，涉案房屋租赁期限20年，超过部分赠送至2049年5月21日。该约定明显不符合常理。租赁合同约定的款项显然包含了30年使用权限的租金，不存在所谓赠送的情形。而且，合同约定20年租金总额为365199元，相对于一个月租金1500元，远高于市场价。2.根据《物业租赁合同》第2页第3条第2款的约定，物业租赁费支付方式为银行贷款，银行贷款属于房屋买卖所特有的付款方式而不是租赁房屋的付款方式。主合同约定了黄冬冬采用银行按揭的方式付款，而事实上溢汇盛公司也告知黄冬冬可以采用银行按揭的方式付款。3.根据《物业租赁合同》第2页第3条的约定，交付方式为房屋买卖的交付方式，而非租赁的交付方式。合同第4条约定“溢汇盛公司应在2018年10月3日前将物业交付黄冬冬使用，溢汇盛公司交付给黄冬冬的物业使用标准详见本协议附件二，涉案房屋的交付完全符合预售房屋的交付方式。”4.《物业租赁合同》没有约定押金，也没有约定免租期，不符合正常的交易习惯，更像买卖关系，而非租赁关系。5.溢汇盛公司收取黄冬冬的款项，收据载明的是首期，而不是租金。6.黄冬冬与溢汇盛公司签订租赁合同的当天签订了《溢东广场物业管理协议》，与房屋买卖相似。7.溢汇盛公司与黄冬冬签订租赁合同后，并没有向相关部门备案，不符合出租房屋的要求。8.《补充协议》第2条第3点约定“乙方应向甲方支付分期付款手续费合计990元/月”，该手续费已经超过年利率24%。溢汇盛公司系投资公司，经营范围中并没有向外放贷的业务，其向承租人从事的放贷业务未取得金融监管部门的批准，扰乱金融市场和秩序，违反银行法律规定，损害社会公共利益。因此，溢汇盛公司存在以租代售的行为，双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》应认定为无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有失公允。溢汇盛公司、三溢同利公司辩称，黄冬冬的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。涉案《物业租赁合同》及《补充协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一、对于涉案溢东广场项目，溢汇盛公司享有合法经营使用权，已得到佛山市南海区桂城街道东区*奕东股份经济合作社的认可同意，并有（2017）粤06民终11390号生效判决确认。该事实并不属于重大遗漏，不能据此认定判决认定事实不清。二、从现有证据综合分析，溢汇盛公司由始至终都是将涉案单元出租给黄冬冬使用，不存在以租代售，黄冬冬亦清楚这一事实。涉案《物业租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。综上，涉案物业产权来源清晰，行政审批手续完备，且已具备交付的条件，黄冬冬应根据诚实信用原则继续履行合同。黄冬冬向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄冬冬、溢汇盛公司双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；2.溢汇盛公司向黄冬冬退还租金245049元、签约律师费损失630元、律师费10000元及利息（以245049元为本金，从2017年7月14日起至溢汇盛公司付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）;3.三溢同利公司、溢汇盛公司承担本案的保全费、诉讼费、公告费等所有诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉案土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉案土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月14日，在广东卓展律师事务所律师见证下，黄冬冬（乙方）、溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积43平方米；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉案房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业有使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉案房屋租赁期限内使用费为365199元；乙方须于2017年7月14日前签署合同时付清首期租赁使用费185199元，并办理剩余租赁使用费180000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年10月31日前将涉案房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉案房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《精装修交付标准》。同日，黄冬冬（乙方）、溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉案房屋首期租赁使用费185199元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3000元，须于每月15日前支付；分期付款手续费990元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清剩余物业租赁使用费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，溢汇盛公司出具《收据》确认收取黄冬冬支付的涉案房屋的首期租赁使用费185199元。2018年11月7日，溢汇盛公司向黄冬冬邮寄《溢东广场收楼通知书》，通知黄冬冬于同月15日办理收楼手续。该邮件于同月8日妥投。同年11月30日，溢汇盛公司再次向黄冬冬邮寄《告知函》，再次通知黄冬冬于2018年12月7日办理收楼手续，如黄冬冬未按时办理物业接收，视为其于2018年12月8日接收涉案房屋。该邮件于2018年12月1日妥投。2018年11月27日，黄冬冬与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定黄冬冬委托该所指派的律师代理本案诉讼，黄冬冬向该所支付代理费10000元。同日，黄冬冬向该所转账支付了10000元。2018年12月10日，黄冬冬提起本案诉讼。一审法院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉案土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉案房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉案项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且溢汇盛公司的销售人员有对黄冬冬明确交易的标的为涉案房屋一定期限的使用权，非所有权。3.关于款项的支付，黄冬冬向溢汇盛公司支付的首期租赁使用费185199元系分两次支付，其中2017年7月8日转账支付80000元，2017年7月14日转账支付105199元。双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，黄冬冬按月向溢汇盛公司支付3990元。双方确认，黄冬冬就涉案房屋共向溢汇盛公司支付租金使用费245049元。4.溢汇盛公司是2014年6月9日成立的一人公司，公司股东为三溢同利公司。5.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。一审法院认为，黄冬冬与溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定黄冬冬是以支付租金的方式取得涉案房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故黄冬冬与溢汇盛公司就涉案房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，一审法院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。一审法院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定及应否变更。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉案房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在黄冬冬按照合同约定履行的前提下，溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故一审法院认定涉案房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，溢汇盛公司、三溢同利公司主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，一审法院不予采纳，并确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉案房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效，黄冬冬诉请一审法院确认《物业租赁合同》整体无效理据不足，超出上述核定部分，一审法院不予支持。黄冬冬主张《物业租赁合同》涉嫌以租代售，且款项支付方式使黄冬冬产生了购买产权的误解。一审法院经审查认为，关于涉案房屋以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本以及由此合同黄冬冬可获得的相应权利等等事项，溢汇盛公司均已在项目现场全部公示，合同中亦对涉案房屋及土地来源、使用年限、物业性质等均作出详细约定，结合租赁合同在律师见证的情况下签订的事实，足以证明黄冬冬不可能会产生“购买产权”的重大误解。因此，涉案合同系双方在平等自愿协商一致的情况下签订，双方的权利义务亦无明显违反公平、等价有偿原则。虽然《物业租赁合同》约定黄冬冬应在短期内支付完毕租赁涉案房屋的租赁使用费，但没有证据证明双方在签订该协议时，溢汇盛公司存在胁迫或隐瞒的情形。同时，法律并未对租金的支付方式作限制性规定，因此，双方约定短期内支付完毕租赁期限内的全部租赁使用费并未违反法律的强制性规定，故对黄冬冬的该项主张，一审法院不予采纳。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是黄冬冬与溢汇盛公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，如上所述，双方在《物业租赁合同》中约定分期短时间内支付全部租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效，黄冬冬主张该款无效理据不足，一审法院不予采纳。黄冬冬主张溢汇盛公司并非金融机构，其实施的分期付款业务属擅自从事金融业务活动，违反了国务院关于非法金融机构和非法金融业务活动的相关管制规定，但因黄冬冬援引的相关规定为管理性规定，不是民事诉讼的审查范围，亦不是合同无效的依据，一审法院不予采纳。黄冬冬认为溢汇盛公司存在上述违规行为的，依法可向相关主管部门反映处理。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，是对《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，黄冬冬依约每月支付的分期手续费应视为黄冬冬采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如黄冬冬提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效，黄冬冬主张《补充协议》为无效合同理据不足，一审法院不予采纳。二、关于溢汇盛公司应否退款计息如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费365199元构成黄冬冬在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉案房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉案房屋的对价，黄冬冬无权要求溢汇盛公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉案房屋的对价，溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。但经核算，黄冬冬在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉案房屋的对价为239027元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故365199×7305÷11161=239027元）。现黄冬冬已付款金额为245049元，该款扣除黄冬冬已付分期付款手续费14850元（990×15）后，余款230199元尚不足支付其应付的使用涉案房屋20年的对价，故黄冬冬诉请溢汇盛公司退款计息理据不足，一审法院不予支持。黄冬冬主张其因签约支付签约律师费630元，但因签约律师见证费属于双方委托律师见证签约的支出，属于双方签约的成本，溢汇盛公司亦非该款的实际收取方，黄冬冬诉请溢汇盛公司赔偿该签约律师费损失630元没有依据，一审法院不予支持。因双方对《物业租赁合同》中关于租赁期限超出20年部分的约定无效均有一定的过错，且双方当事人均委托律师代理诉讼，均有律师费支出，同时，《物业租赁合同》也没有就本案情形下律师费的承担进行约定，故黄冬冬诉请溢汇盛公司承担律师费支出没有依据，一审法院不予支持。三、关于三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。虽然溢汇盛公司是三溢同利公司投资设立的一人公司，溢汇盛公司、三溢同利公司在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，但因溢汇盛公司在本案无需承担相应的付款责任，故黄冬冬诉请三溢同利公司在本案承担共同清偿责任没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄冬冬与溢汇盛公司于2017年7月14日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；二、驳回黄冬冬的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，受理费7112.48元（黄冬冬已预交3556.24元）。本案因溢汇盛公司提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房等问题所致，故一审法院酌情确定本案诉讼费用由溢汇盛公司负担。溢汇盛公司于判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费3556.24元予黄冬冬，一审法院不另收退。溢汇盛公司另于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳案件受理费3556.24元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人黄冬冬与被上诉人溢汇盛公司、三溢同利公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案纠纷的性质；2.涉案《物业租赁合同》及《补充协议》的效力；3.溢汇盛公司是否应向黄冬冬退还租金、签约律师费；4.溢汇盛公司是否应向黄冬冬支付律师费。关于涉案纠纷的性质问题。黄冬冬上诉主张涉案纠纷系房屋买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷。本院认为，根据黄冬冬与溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》中关于黄冬冬认租涉案物业的使用权，需向溢汇盛公司支付物业租赁使用费；黄冬冬受让涉案物业使用权的期限为二十年，租赁使用费为365199元；黄冬冬如将该物业出租他人、整体转租变更使用人时，必须经溢汇盛公司书面同意；期限届满后黄冬冬需交还物业予溢汇盛公司，交还时不得损坏房屋整体结构及装饰的完整，由黄冬冬增加的水电增容、不可拆卸的装修归溢汇盛公司所有等约定可知，黄冬冬是以支付使用费的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故黄冬冬与溢汇盛公司之间构成房屋租赁合同关系，本案系租赁合同纠纷。黄冬冬上诉主张本案系房屋买卖合同纠纷没有事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案《物业租赁合同》及《补充协议》的效力问题。本院认为，判定涉案《物业租赁合同》及《补充协议》的效力主要从以下三个方面进行考虑：首先，黄冬冬与溢汇盛公司之间构成房屋租赁合同关系，黄冬冬关于溢汇盛公司向其变相出售涉案房屋，以合法的形式掩盖非法的目的，涉案《物业租赁合同》及《补充协议》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，溢汇盛公司通过与三溢同利公司、佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社签订协议受让涉案土地使用权，而本案系租赁合同纠纷，该受让协议的效力不属于本案审查范围，亦不影响涉案《物业租赁合同》及《补充协议》的效力认定。最后，涉案《物业租赁合同》约定涉案物业租赁期限为20年（自物业交付时计算），黄冬冬按约履行的可顺延至2049年5月21日。可见，该合同约定的租赁期限实际为31年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，该《物业租赁合同》所约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效。除此以外，涉案《物业租赁合同》及《补充协议》约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效，对签订双方方均具有法律约束力。黄冬冬关于上述合同及协议无效的其他上诉理由均依据不足，本院不予支持。关于溢汇盛公司是否应向黄冬冬退还租金、签约律师费的问题。本院认为，如上所述，涉案《物业租赁合同》约定的租赁期限超出二十年的部分无效，溢汇盛公司应当向黄冬冬退还超出20年期限相应的租金，但依照合同关于“租赁使用费及使用期限”的约定进行核算，扣除分期付款的手续费后，黄冬冬已支付的对价不足以支付其应交纳的租金，故溢汇盛公司无需退还租金。至于签约律师费，属双方共同委托律师见证支出的成本，且溢汇盛公司并未收取该款项，故无需退还签约律师费。黄冬冬的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于溢汇盛公司是否应向黄冬冬支付律师费的问题。本院认为，虽然涉案《物业租赁合同》关于租赁期限超过20年的约定部分无效，但溢汇盛公司、黄冬冬对此均有过错，黄冬冬诉请溢汇盛公司支付律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄冬冬的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7112.48元，由上诉人黄冬冬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月十一日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理