河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0123民初34号 原告：裴向阳，男，1967年2月5日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：李增亮，河北冀港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦景，石家庄市正定同成法律服务所法律工作者。 被告：刘保堂，男，1958年3月12日出生，汉族，住正定县。 被告：刘靖然，男，1987年3月16日出生，汉族，住正定县。 二被告委托诉讼代理人：康秋山，石家庄市天正法律服务所法律工作者。 被告：王宾，男，1982年10月4日出生，汉族，住正定县。 原告裴向阳与被告刘保堂、刘靖然、王宾为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴向阳及其委托诉讼代理人李增亮、张彦景、被告刘靖然及被告刘保堂、刘靖然的委托诉讼代理人康秋山、被告王宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裴向阳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还原告购房款22万元。二、依法判令被告赔偿原告房屋增值部分的损失，待评估后确定具体数额。庭审中将此项诉讼请求变更为：依法判令被告赔偿原告房屋增值部分损失192218元。三、依法判令被告赔偿原告装修材料款、人工费共计52430元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：正定县新民居小区的开发商系被告刘保堂、刘靖然父子，王宾自称是给刘保堂卖房子的。2017年12月14日，原告通过王宾购买东房头村新民3万元（包括地下室、接头费），当天，原告通过自己的银行卡向被告王宾指定的中国农业银行张中涛的账户转存15万元，2019年3月15日，被告王宾亲自到原告家中取购房款7万元现金，有银行转款记录及王宾的收条为证。原告在第一次交付购房款后，从被告王宾手中取得房屋（包括地下室）钥匙，2017年阴历年底前，原告就完成房屋磁砖部分装修。2019年4月2日，原告发现购买的房屋被开发商卖与他人，并将原告装修的资砖折价卖给购房人，随后原告多次找被告王宾、刘靖然协商解决此事未果，2019年5月29日原告与被告王宾通过北早现乡人民调解委员会调解，达成协议一份，后王宾以卖房是履行职务行为，并未按照协议执行。被告的上述行为，不仅侵犯了原告的合法权益，还给原告造成了巨大的经济损失。无奈之下，原告只好依据《民事诉讼法》的相关规定，特向正定县人民法院提起民事诉讼，依法要求被告返还原告的购房款及房屋增值部分的差价款，赔偿原告因装修造成的材料、人工费。尽请法院依法查明事实真相，作出合理合法的判决，望法院判如所请，维护原告的合法权益不受侵害。 刘保堂、刘靖然庭审答辩称，原告所诉二被告无事实依据：1、原告买房从未找过二被告，也未与二被告协商买房事宜。2、原告房款全部由被告王宾收取，被告王宾的行为对二被告不是职务行为，也不是受托行为，原告与王宾在2019年5月29日在南楼乡达成调解协议，该事情已经圆满结束，不涉及二被告。原告本次起诉是第二次起诉，第一次起诉未诉二被告，说明原告自认与二被告无关。综上，原告诉求与二被告无关，请求驳回原告对二被告的诉讼请求。 被告王宾辩称，2017年将房屋卖给原告，装修钥匙有两把。刘保堂是我的老板，我当时是给他卖房子，22万购房款我已经偿还原告1万元，我同意承担21万元，增值部分我不同意偿还，我已经将房子卖给他了，与我无关，装修款也与我无关。 经依法审理查明，原告通过被告王宾购买东房头社区2号楼2单元702室房屋（以下简称涉案房屋），双方商议房屋总价款为23万元。2017年12月14日，原告交付被告王宾房款15万元，被告王宾向其出具《收条》。2017年12月16日，被告王宾将涉案房屋装修钥匙交付原告，原告进行了铺设瓷砖等装修。2019年3月15日，原告向被告王宾交付7万元，被告王宾向原告出具《证明》。 另查明，东房头社区工程为被告刘保堂开发建设，未取得商品房预售许可证明。原告购买的涉案房屋，双方未签订书面房屋买卖合同。 再查明，原告在对涉案房屋进行部分装修后，在未付清全部房款情形下，被告刘保堂将涉案房屋出售给案外人房飞飞，房飞飞以285000元的价格购买涉案房屋，现该房屋已实际交付案外人房飞飞占有使用。 双方为购房事宜发生纠纷，曾在2019年5月29日北早现乡人民调解委员的主持下达成过调解协议，但未实际履行。同年，原告以房屋买卖纠纷为由将被告王宾诉至本院，后申请撤诉。 上述事实，有原、被告各自提交的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 被告王宾辩称共收到原告房款22万元，后以转账方式退还原告9990元和现金10元。原告认可收到9990元的事实但称系被告王宾支付的工资。 被告刘保堂则辩称被告王宾的行为不是职务行为亦非受其委托，原告买房未与二被告协商。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，被告刘保堂作为涉案房屋的开发商虽辩称对原告购买涉案房屋一事不知晓，未授权或委托被告王宾销售房屋，但原告装修涉案房屋的装修钥匙系经被告王宾交付，依常理，若被告王宾并非为被告刘保棠售房，其不可能有其他正常途径获取涉案房屋的装修钥匙；且被告刘保堂将涉案房屋另行出售案外人房飞飞时，涉案房屋已经由原告进行了贴砖装修，被告刘保堂对此事实知晓，故被告刘保堂的抗辩意见与事实不符，本院不予采信。 其次，房地产转让，应当签订书面转让合同。但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定应当或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原告虽与被告刘保堂就涉案房屋未签订书面合同，但双已就所购房屋的房号、面积、总价款达成一致，且被告王宾已代收原告交付的房屋首付款15万元，双方已形成事实上的房屋买卖合同，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因涉案房屋未取得商品房预售许可证明，故双方在事实上成立的房屋买卖应属合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。庭审中，原告与被告王宾均认可原告已缴纳22万元购房款的事实，合同被确定无效后，被告王宾应将代收的购房款全部返还原告。被告王宾称已经返还原告1万元，原告认可收到转账9990元，被告王宾未能提交给付现金10元的证据，虽原告称此部分款项是工资款，但该主张与本案并非同一法律关系，本院不予采信，被告王宾应再返还原告购房款210010元。 因被告刘保堂将涉案房屋出售给案外人房飞飞时原告已经进行了贴砖等装修，被告刘保堂在对此事实为主观明知的情形下将房屋出售，存在过错，因此原告装修附合部分造成的损失52430元，应由出卖方刘保堂承担赔偿责任。 关于原告主张的房屋差价损失。因涉案房屋的买卖合同无效，不能等同于合同有效情况下客观上不能履行的房屋差价损失，原告不能基于无效的合同以房屋的差价作为其主张损失的依据，且原告明知涉案房屋不能过户买卖，其自身对损失发生亦未尽止损义务，故其主张房屋差价损失的诉求，本院不予支持。 被告刘靖然与本案并无法律上的利害关系，不应承担赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 被告王宾于本判决生效之日起十日内返还原告裴向阳购房款210010元。 被告刘保堂于本判决生效之日起十日内赔偿原告裴向阳损失52430元。 驳回原告裴向阳的其他诉讼请求。 驳回原告裴向阳对被告刘靖然的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8270元，由被告王宾负担3500元、由被告刘保堂负担1500元、由原告负担3270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  刘丽平 人民陪审员  王玉曼 人民陪审员  李亚南 二〇二〇年九月一日 书 记 员  赵 丹