广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32108号原告（反诉被告）：陈文睿，女，汉族，1979年7月10日出生，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁颖珍，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州易成酒店管理有限公司，住所：广州市天河区林和西路****。法定代表人：李海涛，总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓彪，该司职员，联系地址。原告陈文睿与被告广州易成酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁颖珍，被告的委托诉讼代理人张杰、邓彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金（以6300元/月的标准计算）；2、请求判令被告向原告支付拖欠的水费29元；3、请求判令被告向原告支付拖欠的电费199.1元。事实和理由：2016年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，其中约定：被告向原告租赁广州市越秀区中山五路X号捷登都会X房，租赁期从2016年11月1日起至2018年12月30日止，租金标准为：6000元/月，被告承担租赁期间产生的水电费、宽带费、电话费等。2018年12月15日，原被告双方签订了《补充协议》，约定：从2018年12月31日起，租赁期限延长至2020年12月30日止，租金变更为6300元/月，原合同其余条款继续有效。2020年2月，被告开始拖欠租金、水费、电费。2020年4月被告明确向原告表示，不再向原告支付租金，并且拒交拖欠的水电费，要求原告收回房屋，解除合同，不同意承担违约责任。原告发现，被告虽声称市场萎缩，但在拒付原告租金的同时，将原告的房屋出租给租客使用，收取房费，至今仍未向原告交回房屋。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》有关规定，被告应当按照合同约定支付2020年2月1日至实际交还房屋之日的租金及拖欠的水电费。因此，为维护原告合法利益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、被告因疫情影响，经营严重亏损无法履行支付租金的义务，房屋租赁合同也无法继续履行。自疫情爆发被告经营的酒店严重亏损，即使在不向出租人支付租金的情况下仍严重亏损，被告经营的酒店2020年1月23日至2020年3月30日的网络订单被全部取消，取消订单共52单，54间房，退单造成的房费损失58756.2元。酒店在未缴纳租金的情况下，2020年2月亏损35892.34元，2020年3月亏损29757.2元，2020年4月亏损78149.93元，因此2020年2月至2020年4月亏损共计143799.48元。如果计算上每月3339793元的租金，则2020年2月至2020年4月的亏损额就高达1145718.48元，被告经营的酒店本来就是微利行业，即使没有疫情影响，盈利也很小。新冠××爆发后，被告无力支付租金，房屋租赁合同也无法继续履行。至今为止未解除的房屋，都是减半支付租金，即使如此酒店还是亏损。2、新冠××爆发后，被告在2020年1月28日起多次以电话、短信、微信等形式也原告沟通减免租金事宜，由于双方未能达成一致的减免意见，被告又无力承担支付租金的义务，因此只能依照法律规定解除合同，并按照法律规定履行了通知义务。被告向本院提出反诉诉讼请求：请求判令原告返还被告房屋押金6000元；2.请求判令原告支付逾期返还押金的利息（以6000元为基数，从2020年4月8日至返还之日起止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。事实与理由：2016年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定：被告向原告租赁广州市越秀区中山五路X号捷登都会X房，租赁期从2017年1月1日起至2018年12月30日止，租金标准6000元/月，被告按月向原告支付租金，首月租金6000元和押金6000元在合同签署且房屋符合本合同约定条件，并经被告验收后交付之日起3日内支付，涉案房屋用作经营性公寓式酒店出租。合同签订后，被告向原告支付首月租金6000元的同时支付了押金6000元，原告出具了《收款收据》。新冠××疫情期间，被告经营的酒店严重亏损，因新冠疫情这一不可抗力的影响，被告无法继续履行交租义务，被告多次向原告发出减免租金的请求，双方未能达成一致意见，2020年4月8日，原告委托涉案房屋所在的物业管理处对涉案房屋进行了停水停电，4月11日，被告向原告寄送涉案房屋钥匙及《解除房屋租赁合同通知函》，通知原告双方合同已于涉案房屋停水停电之日（即2020年4月8日）解除，原告于4月12日签收。被告认为相关法律规定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方互不担责，因疫情导致双方合同无法继续履行，被告已经履行了通知义务，因此，双方不承担违约责任，原告应当将已收取的被告的押金发还。为维护被告合法权益，故提起反诉。原告对被告的反诉，答辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由如下：由于被告违约在先，原告有权没收押金，不予返还。经审理查明，广州市越秀区中山五路X号X房是原告的物业。被告向原告承租上述案涉房屋，双方于2016年11月1日签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将捷登都会X房出租给被告作为酒店公寓（包括但不限于：公寓式酒店出租经营、办公、转租、分租、提供住宿服务）使用，正式租期自2017年1月1日至2018年12月30日，月租金6000元；被告按照每月向原告支付租金，首月租金6000元和押金6000元在合同签署且房屋符合本合同约定条件，并经被告验收后交付被告之日起3天内支付，次月起的每月租金，被告将于每月15日前将租金全额一次性通过银行转账方式支付给原告；原告承担租赁期间的物业管理费、物业契税、租赁税（房屋出租税）；被告应于房屋租赁期满前10日内书面通知原告于租赁期满次日前往租赁房屋验房，并做好水电表等读数抄表、钥匙交接等工作，同时被告需清缴租赁期内所产生的全部费用，原告确认无误后，将被告的押金退还被告等。被告向原告支付了押金6000元，原告也于合同签订后，将案涉房屋交付被告使用。2018年12月15日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：从2018年12月31日起，在原合同基础上变更合同条款部分内容，租赁期限延长至2020年12月30日，租金变更为6300元/月；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等。庭审中，被告当庭向原告清付了水、电费，原告予以了确认，并表示该部分诉请无需法院处理。双方确认被告自2020年2月1日起没有向原告支付租金。原告主张租赁合同于2020年5月29日解除，向本院提交了捷登都会管理处出具的《撤场证明》，载明：广州易成酒店管理有限公司越秀分公司于2020年5月29日从广州市越秀区中山五路X号捷登都会大厦X房撤场。被告对《撤场证明》不予认可。被告认为案涉合同于2020年4月14日解除，向本院提交了《解除房屋租赁合同通知函》及邮件《查看签收凭证》，以说明原告于2020年4月12日签收被告寄出的该通知函及案涉房屋钥匙，该通知函载明：自2020年4月8日起，原告委托物业公司对被告承租的房屋实施了停水停电的违约行为，导致被告无法继续经营，新冠××爆发以来，被告的经营本来就受到了严重影响，公司基本处于停业状态，经营亏损严重，而原告的停水停电的行为使得被告的经营雪上加霜，由于原告的停水停电的行为使得被告无法继续承租使用你的房屋。原告已实际单方面解除了房屋租赁合同，现将房屋钥匙邮寄给原告，自原告收到该钥匙之日起，视为房屋交接完毕，并请原告将房屋押金退还给被告等。原告则认为该通知函是被告单方寄出的邮件，原告并不同意解除合同，也没有验收房屋。被告称，2020年4月14日，原告到案涉房屋，并叫上被告职员，一同查看案涉房屋，由原告打开房门进入案涉房屋，这些事实证明原告最晚已于2020年4月14日控制了案涉房屋，原告提出案涉房屋门口的一面全身镜的螺丝松动，由被告负责维修，被告也在2020年4月27日维修完毕。原告表示，全身镜确在2020年4月27日维修完毕，但案涉房屋的空调、衣柜等坏了，并没有恢复原状，原告没有向本院提供该方面的证据。被告则认为除全身镜外，其他设备没有问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方确认被告自2020年2月1日起没有交纳租金的意见，本院予以采纳。对于案涉合同解除时间问题。被告自述于2020年4月12日邮寄送达上述通知函及案涉房屋钥匙给原告，原告却于2020年4月14日约请被告职员到案涉房屋查看，并对房屋内的物品损坏情况进行了检查，被告也承认案涉房屋内的全身镜需维修，双方确认全身镜于2020年4月27日维修完毕，此时，具备交接房屋，解除案涉合同条件，故本院认定案涉合同于2020年4月27日解除；原告认为尚有其他设备没修复，因没有提交证据，且被告也予以否认，故本院对该意见不予采纳。因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬启动重大突发公共卫生事件一级响应，复工复产时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情防控期间，尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方在签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。鉴于新冠××疫情期间防控影响程度等情况，本院酌定原告向被告减半收取2020年2月、3月租金，被告还应向原告支付自4月1日至4月26日的租金，原告则应向被告退还一半押金3000元。被告要求原告支付逾期返还押金的利息，本院不予支持。至于水电费，双方已当庭结清，该项诉请无需法院处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州易成酒店管理有限公司向原告陈文睿支付2020年2月1日至2020年4月26日的租金，合计11760元；二、在本判决生效之日起十日内，原告陈文睿向被告广州易成酒店管理有限公司退还押金3000元；三、驳回原告陈文睿的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告广州易成酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费210元，由原告陈文睿负担105元，被告广州易成酒店管理有限公司负担105元；反诉受理费25元，由原告陈文睿负担12.5元，被告广州易成酒店管理有限公司负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴**武二〇二〇年九月二十七日书记员  郑艳婷