海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2020）琼0271民初6954号   原告：刘晓辉，男，1973年5月20日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：黑龙江省牡丹江市西安区。   委托诉讼代理人：聂友峰、李洪超，海南法格律师事务所律师。   被告：兰州国芳置业有限公司三亚分公司，住所地：海南省三亚市吉阳区凤凰路兰海滨河城市花园********。   负责人：张国芳，该公司总经理。   被告：兰州国芳置业有限公司，住所，住所地：甘肃省兰州市城关区广场南路**div>   法定代表人：张国芳，该公司总经理。   二被告共同委托诉讼代理人：胡亚龙、黄业嘉，海南昌宇律师事务所律师。   原告刘晓辉与被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司（简称国芳三亚分公司）、兰州国芳置业有限公司（简称国芳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓辉的委托诉讼代理人李洪超，被告国芳三亚分公司、国芳公司的共同委托诉讼代理人胡亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘晓辉向本院提出诉讼请求：国芳三亚分公司、国芳公司共同向刘晓辉支付逾期交房违约金87271元。事实与理由：2017年5月24日，刘晓辉与国芳三亚分公司签订《商品房买卖合同》，刘晓辉购买国芳三亚分公司开发的位于三亚市吉阳区迎宾路中段355号地块的“国芳佳苑”小区5号楼1101房屋，总价款为1464294元。该合同第九条约定了交房条件，第十一条约定房屋交付时间为2018年6月30日之前。第十二条约定，国芳三亚分公司逾期交房超过60日的，其按日计算向刘晓辉支付全部房价款万分之四的违约金等。刘晓辉已经支付全部房价款，但国芳三亚分公司未能按照合同约定日期向刘晓辉交付房屋，刘晓辉起诉主张逾期交房为2019年8月11日至2020年1月7日共计149天（2019年8月11日之前逾期交房违约金已另案主张），违约金的计算方式：1464294元×0.0004/日×149日=87271元。国芳三亚分公司为国芳公司的分公司，国芳公司应当与国芳三亚分公司共同承担违约赔偿责任。   国芳三亚分公司、国芳公司共同辩称，刘晓辉主张的违约金数额过分高于其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构于以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，在我国合同法中，违约金强调的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，国芳三亚分公司已完成项目的验收备案，具备了交房条件。刘晓辉购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之四，已远超同地段、同类商品房的租金价格。应根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以已付购房款为基数，按照中国人民银行一年期同期贷款利率（2019年8月20日前）或者其发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）（2019年8月20日后）的130%计算调整，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。因受当前海南限购政策影响，国芳三亚分公司经营步履维艰，资金压力巨大，现面对同类近百户业主的索赔，若再承担巨额违约责任，将不堪重负。综上所述，刘晓辉所主张的逾期交房天数存在错误，且违约金计算标准过高，其诉请无事实根据和法律依据，请法院平衡双方利益，依法公平公正裁决。   本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，刘晓辉与国芳三亚分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，刘晓辉购买国芳三亚分公司开发的位于三亚市吉阳区迎宾路中段355号地块的“国芳佳苑”项目中5号楼1101房屋，总价款为1464294元。该合同第九条约定的商品房交付条件是，该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件和房屋测绘报告；第十一条约定房屋交付时间为2018年6月30日前；第十二条约定，除不可抗力外，国芳三亚分公司逾期交房超过60日，按日计算向刘晓辉支付全部房价款万分之四的违约金等。   刘晓辉已经向国芳三亚分公司支付全部购房款1464294元，并认可涉案房屋于2020年1月8日已经竣工验收备案，具备交付条件。刘晓辉认为国芳三亚分公司逾期交房已违约，遂提起诉讼，请求国芳三亚分公司、国芳公司支付2019年8月11日至2020年1月7日共计149天的违约金。国芳三亚分公司、国芳公司对刘晓辉主张的违约期间和违约天数均无异议，仅对违约金计算标准有异议。   另查明，有关生效判决已判决国芳三亚分公司、国芳公司以刘晓辉已付购房款为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的130%计算，向刘晓辉支付至2019年8月10日的违约金。   本院认为，刘晓辉与国芳三亚分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，已经进行了登记备案，应认定合法有效，双方应遵照执行。国芳三亚分公司未在合同约定的期限内向刘晓辉交付房屋，已违约，应承担2019年8月11日计至2020年1月7日止的违约责任。本案的争议焦点为：合同约定的违约金标准是否应予以调整。   关于违约金标准及违约金数额。按照合同约定，国芳三亚分公司未按照合同约定的时间将涉案商品房交付刘晓辉，应每日按全部房价款万分之四的违约金。国芳公司、国芳三亚分公司认为合同约定的违约金计算标准过高，请求予以调整。鉴于刘晓辉未提交证据证明因国芳三亚分公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故刘晓辉的实际损失认定为其已付房款被国芳三亚分公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金的基本性质以补偿实际损失为主、惩罚性为辅，涉案合同约定的违约金明显过高，酌情将违约金调整为国芳三亚分公司逾期交房期间占用刘晓辉已付购房款1464294元贷款利率的130%。   自2019年8月11日至2019年8月19日为9天，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率（4.35%）的130%计算为2041.79元（1464294元×9天÷365天×4.35%×130%）。自2019年8月20日至2019年9月19日为31天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.25%）的130%计算为6871.15元（1464294元×31天÷365天×4.25%×130%）。自2019年9月20日至2019年11月19日为61天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.20%）的130%计算为13361.58元（1464294元×61天÷365天×4.20%×130%）。自2019年11月20日至2020年1月7日为49天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.15%）的130%计算为10605.30元（1464294元×49天÷365天×4.15%×130%）。上述四个阶段的违约金合计32879.82元。国芳三亚分公司为国芳公司的分公司，国芳公司应当与国芳三亚分公司共同承担违约责任。刘晓辉主张违约金超过部分的范围，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘晓辉支付逾期交房违约金32879.82元。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1982元(刘晓辉已预缴991元)，减半收取计991元，由原告刘晓辉负担580元，由被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司负担411元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数（+6）提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 刘思文      二〇二〇年九月二十五日   书记员 唐井妹   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国公司法》   第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。   公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷   案件适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国   民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。