福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1904号 原告：三明市锦宏生活服务有限公司，统一社会信用代码9135040259174692XT，住所地三明市梅列区沪明新村****。 法定代表人：方玉武，总经理。 委托诉讼代理人：唐兆平，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹苏建，男，该公司员工。 被告：吴建泉，男，1965年3月5日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告三明市锦宏生活服务有限公司（以下称锦宏公司）与被告吴建泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告锦宏公司的委托诉讼代理人唐兆平、曹苏建，被告吴建泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦宏公司向本院提出诉讼请求：判令吴建泉立即向锦宏公司支付2019年7月至2020年5月的物业服务费8837元、滞纳金751.92元（该滞纳金按物业服务费的万分之六计算，从应支付物业服务费起计至起诉之日止）。事实和理由：吴建泉系三明市梅列区沪明新村（宏宇花园）209幢房屋（以下简称案涉房屋）业主。锦宏公司系工商行政管理机构核准登记的物业管理企业。2012年5月，三明市梅列区宏宇花园业主委员会邀请锦宏公司对“宏宇花园”进行物业管理服务，由此锦宏公司取得了“宏宇花园”物业管理服务权。2015年5月，锦宏公司与该业主委员会重新签订了物业服务合同。合同约定：物业服务费按月（或季）缴纳，业主或物业使用人应当在当月(或当季第一个月10日前)履行缴纳义务;业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日万分之六的标准计算滞纳金。介入管理后，锦宏公司依照合同约定对“宏宇花园”提供物业管理服务，但吴建泉拒绝依照合同约定缴纳物业服务费。2019年7月至2020年5月，吴建泉累计拖欠锦宏公司物业服务费8837元，应支付滞纳金751.92元，两项合计9588元，致使锦宏公司蒙受损失。 吴建泉辩称，1.吴建泉与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的前期物业公司是三明祥和物业管理有限公司而非锦宏公司，锦宏公司不具备诉讼的法律主体资格。2.由于案涉房屋水、电等配套设施尚未完成，案涉房屋至今仍未办理正式的交付手续，吴建泉不应向锦宏公司支付物业服务费。3.即使吴建泉应向锦宏公司支付物业服务费，锦宏公司起算物业服务费的时间有误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 吴建泉提供商品房买卖合同、房屋交接单用以证明锦宏公司2020年7月16日起诉时，案涉房屋尚未办理交接手续，交房之前的物业服务费应由开发商承担。锦宏公司认为，对商品房买卖合同没有异议，对房屋交接单有异议，该交接单是吴建泉于2019年8月14日取得案涉房屋的不动产权证书之后补的。 本院认为，吴建泉于2019年8月30日已取得了案涉房屋的不动产权登记证书，说明开发商在此之前就已将案涉房屋交付给吴建泉，故吴建泉提供的2020年7月21日的房屋交接单不足以对抗锦宏公司，不予采信。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2019年9月7日，吴建泉向福建省三明市展源房地产开发有限公司购买案涉房屋（别墅住宅），建筑面积为535.569平方米。2019年8月30日，吴建泉取得案涉房屋的不动产权登记证书。 2.2018年10月1日，锦宏公司与宏宇花园业主委员会就宏宇花园三期小区签订了物业服务合同。前述合同约定：委托管理期限从2018年10月1日起至2020年9月31日止；物业管理区物业服务费按包干制方式进行，物业服务费由业主按其拥有物业的面积缴纳，别墅住宅物业服务费每月每平方米按1.5元缴纳（含水电路灯公摊）；物业服务费按月（或季）缴纳，业主或物业使用人应在当月10日前（或当季第一个月10日前）履行缴纳义务；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每日万分之六的标准计算滞纳金……。 3.吴建泉未依约向锦宏公司支付案涉房屋的物业服务费。锦宏公司分别于2019年5月13日和2019年6月3日两次向吴建泉发送短信催收物业服务费无果，诉至本院。现案涉房屋仍未通水、电，吴建泉尚未装修入住。 本院认为，锦宏公司与宏宇花园业主委员会就宏宇花园三期小区签订的物业服务合同，对宏宇花园三期小区业主具有约束力，故吴建泉关于锦宏公司不具有本案原告主体资格的抗辩理由不能成立，不予采信。案涉房屋已于2019年8月30日办理不动产权属登记，吴建泉关于案涉商品房尚未交付的抗辩理由不能成立，不予采信。诉讼过程中，锦宏公司同意物业服务费从2019年9月开始计算，未违反法律规定，予以支持。因吴建泉尚未装修入住案涉房屋，锦宏公司同意吴建泉按合同约定标准的70%支付物业服务费，未违反法律规定，予以支持。锦宏公司主张的滞纳金的实质是违约金，本案按违约金进行处理。合同载明“业主或物业使用人应在当月10日前（或当季第一个月10日前）履行缴纳（物业服务费）义务”，现锦宏公司要求按月缴费的方式计算违约金，符合法律规定及双方约定，予以支持。锦宏公司要求逾期支付物业服务费的违约金按日万分之六计算，符合合同约定，予以支持。诉讼过程中，锦宏公司同意逾期支付物业服务费的违约金从2019年9月开始计算，未违反法律规定，予以支持。锦宏公司主张的2019年9月至2020年5月的逾期支付物业服务费的违约金数额为433.8元，该数额未超出法律规定的保护范围，予以支持。至于吴建泉接收的案涉房屋不符合商品房买卖合同的约定的问题，吴建泉可另行向开发商主张权益。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、吴建泉应于本判决生效之日起三日内向三明市锦宏生活服务有限公司支付2019年9月至2020年5月的物业服务费5061元（535.569平方米×1.5元/平方米/月×9月×70%）； 二、吴建泉应于本判决生效之日起三日内向三明市锦宏生活服务有限公司支付违约金433.8元； 三、驳回三明市锦宏生活服务有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取计25元，由吴建泉负担，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二〇年九月二十九日 书记员  罗明凤 附：一、判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。