河南省许昌市魏都区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1002民初494号原告：许昌市魏都区书香苑小区业主委员会，住所地许昌市魏都区书香苑小区小高**楼**。主要负责人：杨俊芬，系委员会主任。委托诉讼代理人：于雪红，女，该委员会委员。被告：许昌市惠民房地产开发有限公司，住所地许昌市城乡一体化示范区芙蓉大道金融大厦****。法定代表人：杨金成，系公司董事长。委托诉讼代理人：谢殿梅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张旭光，河南三兵律师事务所律师。被告：申俊华，女，1982年8月5日出生，汉族，住许昌市。原告许昌市魏都区书香苑小区业主委员会（以下简称书香苑小区业委会）与被告许昌市惠民房地产开发有限公司（以下简称许昌惠民公司）、被告申俊华侵权责任纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告书香苑小区业委会的主要负责人杨俊芬、委托诉讼代理人于雪红，被告许昌惠民公司的杨金成及其委托诉讼代理人谢殿梅、于雪红，被告申俊华举到庭参加诉讼。原告书香苑小区业委会向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付占用书香苑小高2号楼东一单元101室的房屋租金（按照许昌市同期房屋租金标准每平方12元×130平方米，自2014年1月1日计算至实际返还房屋之日止），暂计至2019年12月31日为112320元；2.请求被告支付因其占用书香苑小高2号楼东一单元102室、东二单元101、102室物业用房，导致原告为物业公司另租办公地点的租金（按每月400元标准自2017年9月1日计算至返还房屋之日），暂计至2019年12月31日为11200元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：书香苑小区小高2号楼东1单元101、102室及东2单元101、102室，经政府部门书面确认，属于书香苑小区规划内的公建用房，是小区的配套设施，权属归全体业主共有。被告许昌惠民公司与书香苑小区属于民事上的委托代理关系，在委托事项完成之后，代理人的行为已经完成，书香苑小区的所有权归全体业主所有。被告许昌惠民公司在小区房屋交付业主之后，私自由其他人员长期居住或使用属于全体业主所有的公建部分（物业用房），构成请全体业主合法权益，应当对占用书香苑小区小高2号楼东1单元101房屋期间按许昌市同期房屋租赁价格支付占用期间费用。对于书香苑小区小高2号楼东1单元102、东二单元101、102方，由于其拒不交还书香苑小区业委会，导致书香苑小区业委会聘用的物业公司无法办公，只能有书香苑小区业委会在小区内为物业公司租赁办公场所（车库），并产生租金每月400元。该费用因被告侵权产生，理应由被告承担。请求法院判如所请。被告许昌惠民公司辩称，一、书香苑小区首届业主委员会即本案的原告，其成立的过程中，从申请的递交、首届业委会筹备组的活动、首次业主大会的召开以及业主委员会的选举程序、政府的备案等过程，均系违法。因此，原告是一个违法成立的组织，不具备适格的原告主体资格。1、根据原住房和城乡建设部、建房【2009】274号文印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第九条的规定:符合成立业主大会条件的，应向街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请；而在本案中，岳伟杰等五位书香苑小区业主在2016年6月22日则是向许昌市魏都区北大街道办事处(以下简称北大办事处)的新村社区居委会递交了申请，未向北大办事处递交申请。这就证明本案在成立业主大会的启动程序的源头上就是错误的。2、根据同上规章第九条、第十条的规定，首届业主大会筹备组应有4方组成，即街道办事处、建设单位、社区居委会和业主代表；就书香苑小区来说，北大办事处负责组织和指导成立筹备组，组长由办事处代表担任；而在本案中，我们建设单位作为首届业委会筹备组主要成员却未通知我们参加筹备组会议，北大办事处不仅未履行法律法规赋予他们应尽的责任和义务，反而触犯了法律法规赋予我们的参与权和知情权；在2016年9月30日由新村社区越俎代庖，自行确定了筹备组组成人员；在同年的10月10日由新村社区发出成立书香苑业主委员会公告；而新村社区的这些行为显然是无法律依据和违法的。3、就是在由新村社区确定的筹备组违法成立后，该违法的筹备组没有召开过一次筹备组会议，这个违法的筹备组没有进行任何同上规章十二条规定的等各组应当做好的七项筹备工作，也未在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。但是，北大办事处和新村社区则完全未履行。4、根据上述规章条文规定，首次业主大会会议召开的时间、地点、、地点内容，是由合法组成的首届业委会筹备组决定并公告的，而事实是这些事项则是由新村社区非法做出决定并以新村社区的名义非法公告的；2016年10月10日，新村社区发出非法成立书香苑小区业主委员会公告，并对马会涛等23名业主委员会候选人予以公示，同年10月26日，新村社区发出通知，定于2016年10月29日上午八点非法选举书香苑小区业主委员会；即日，新村社区书记丁喜云一手操纵了违法的书香苑小区业主委员会成立和选举活动；这些所有活动显然是违法的和无效的。5、书香苑小区共有628户业主，在2012年就已全部交房和入住。在2016年10月29口上午八点进行的书香苑小区业主委员会非法选举的闹剧中，新村社区收到的全部选票(包括重复的和作假的)仅有295张，不到书香苑小区业主户数的一半；根据国务院《物业管理条例》第十二条和上述规章第二十二条的规定，业主大会应当有过半数的业主参加，其通过的决定才有效；仅就这一点，2016年10月29日上午八点山北大新村社区主导的非法选举结果是完全无效的。6、对于以上事实，已生效的禹州市人民法院(2017)像1081行初19号行政判决书、(2017)豫1081行初59号行政判决书、许昌市中级人民法院(2018)豫10行终25号行政裁定书对此已经作出了认定;虽然北大街道办事处百般庇护，先是对原告的违法成立以文件批复方式予以批复认可，但已被生效的禹州市人民法院(2017)豫1081行初19号行政判决书予以撤销；后北大街道办事处又以行政备案的方式对原告予以备案，但又被禹州市人民法院(2017)豫1081行初59号行政判决书判决撤销其备案，虽然北大办事处提出了上诉，被许昌市中级人民法院(2018)像10行终25号行政裁定书裁定发回了重审，但该裁定书已对一审判决书认定的事实全部予以认定；因此，原告是一个违法成立的组织，不具备适格的原告主体资格。综上，原告即备案的首届书香苑小区业主委员会，完全是在违法的状态下成立的，是一个非法的民间组织，完全不具备本案的主体资格。二、按照2018年1月1日起实施的《河南省物业管理条例》的相关规定，组成原告的11名成员中，有8名成员长期拒缴小区的物业费、垃圾清理费等，因此这8名成员早已自动丧失了业委会成员的任职资格，该业委会早已不复存在。《河南省物业管理条例》第十七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务:……(六)按时交納物业服务费用”；国务院《物业管理条例》第七条中，也规定了上述完全相同的内容。从以上法律法规的具体规定可以明确看出，业主按时交纳物业服务费用，是业主应尽的必要义务，更是担任业主委员会成员的前提条件，而现在原告的绝大多数成员，不但自己长期拒缴物业费，甚至还煽动该小区其他业主拒缴物业费；书香苑小区的广大业主对这个非法的业主委员会成员常年拒交物业费、侵犯小区广大业主的合法权益等行为，早就深恶痛绝、强烈反对，于2018年11月自发有35位业主书面签名，对这个非法的业主委员会坚决不予承认和反对；《河南省物业管理条例》第31条和32条规定:“业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自动止:……(五)法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形(业主未按时交纳物业服务费用)”，按照上述的法律、法规的规定，原告假设合法，其绝大多数成员早已自动丧失了业委会成员的任职资格，况且该业主委员会成立初始即是非法，所以，该非法业委会早已实际不复存在，仅此，原告就不具备本案的主体资格。三、我公司是书香苑小区物业的合法管理者和该小区物业服务的实际提供者，更是物业用房的合法所有者，原告提出向其交付4座物业用房并索要租金等的诉讼请求完全不能成立。1、书香苑小区自小区业主入住至今，一直是由我公司与许昌金信物业管理有限公司共同进行该小区的物业管理服务工作。由于该小区的物业收费标准偏低(多层每平方米每月0.5元，小高层楼房每平方米每月0.8元)，加上小区这一非法业委会成员的煽动，有部分业主长期拒交物业费，因此该小区的物业管理出现收支倒挂、收不抵支的情况;对该小区多年来出现的亏空，一直有我公司进行垫资，从而保证了该小区物业服务管理工作一直正常维持至今。许昌市中级人民法院(2017)像10民终第519、第520号民事判决书中，对我公司参与书香苑小区的物业管理服务工作，以及应否收取物业费等事项均作出了明确的认可和肯定。2、该小区规划的物业服务用房所有权属于许昌惠民公司所有，而非小区的全体业主所有，更不是归原告所有。该小区规划的物业管理用房系我公司投资建设，并未摊入小区业主住房的公堆面积之中，其权属系许昌惠民公司拥有。按照我国《物权法》关于“谁投资、谁受益”的原则，这些物业用房理所应当由实际投资者许昌惠民公司所有、受益和使用，任何人不得干涉，更不得随意侵犯。因此本案中根本不存在什么向本案原告交付该小区小高层2号楼东单元101、102室、东二单元101、102室物业用房，并支付所谓租金等诉讼请求的问题，原告的诉求无事实依据，更无任何法律依据。因此，原告要求我公司移交属于我公司所有的物业管理用房等，是对我公司合法权益的严重侵犯。综上所述，原告是一个违法成立且遭到小区半数以上业主反对并依法自动终止的组织，不具有合法的法律主体资格，更不是本案的适格原告:许昌惠民公司是书香苑小区的开发建设者，亦是小区物业用房依法持有者，而原告提及的该小区的物业用房的所有权属于许昌惠民公司，原告无权、更无任何理由蓄意侵占我公司的合法权益并索要租金等。原告的诉讼请求完全不能成立，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告申俊华辩称，原告没有资格起诉被告。被告是书香苑小区小高2号楼东一单元101室的合法业主，有购房合同、代建合同。其他同被告许昌惠民公司的答辩意见。本院认为：原告要求被告许昌惠民公司、申俊华赔偿占用损失的房产，二被告均不认可归原告所有，被告许昌惠民公司表示该部分房屋没有进行任何公摊，属被告许昌惠民公司投资所建、所有，故本案所涉房屋的权属有争议，原告应待所涉房屋及土地的权属确定后，由原告另行主张权利，故应驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，经本院审判委员会研究，裁定如下：驳回原告许昌市魏都区书香苑小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李翰哲人民陪审员  周喜玲人民陪审员  余 红二〇二〇年九月二十五日书 记 员  赵 焱