贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终2565号上诉人（一审被告）：朱三华，男，1965年02月12日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：李文忠，男，1969年08月20日出生，苗族，住贵州省剑河县。上诉人朱三华因与被上诉人李文忠买卖合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院(2020)黔2629民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱三华、被上诉人李文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱三华上诉请求：1.一审法院对案件事实认定不清，判决错误，撤销（2020）黔2629民初10号民事判决；2.驳回李文忠一审诉讼请求；3.李文忠支付合同违约金200000元；4.一审二审诉讼费、财产保全费、利息费由李文忠承担；5.判决因李文忠违约造成朱三华房屋三个月没有出租的租金损失10000元由李文忠承担。6.李文忠退回朱三华提供的《山地协议书》、《土地转让合同》、《交洗村村民及村委会出据的村民签名盖手印》的原件各一份。7.诉请张秀云作为本案的被上诉人。事实和理由：本人拥有涉诉房产的所有权，有权处理该房屋，被上诉人未按照协议约定付清购房款属违约，应该支付违约金和本人的相关损失。上诉人是在被上诉人张秀云多次上门恳请下与被上诉人签订的《房屋宅基地转让协议》，不是上诉人要卖，而是被上诉人要买。协议本应是同张秀云签订的，因张秀云是公务员，怕对工作不利，因此委托李文忠与本人代签合同，有庭审记录可以证明。既然是代签，李文忠贷款所产生的利息与本案没有关系。被上诉人张秀云知道自己违约，无法按期交清余款多次要求延期，并协商更改协议。上诉人愿意退还被上诉人违约金，但被上诉人要按高利贷4分息收取，否则不同意退回。被上诉人无钱支付又不肯退还预付金，致使上诉人不能将房子出租给别人损失三个月的房屋正常租金一万元。被上诉人自己违约在先，将责任甩锅给上诉人。上诉人对上诉人的交易房屋拥有无可争辩的处置权。李文忠辩称，答辩人之前到凯里忠德园木材市场找过被答辩人及其前妻杨正梅两次，被答辩人前妻一直不同意卖，2019年5月13日上午被答辩人电话联系答辩人，说还要房子不要，如果要就来签合同，不要就卖给别人，答辩人就到张秀云家里与被答辩人签订《房屋宅基地转让协议》。张秀云作为答辩人朋友，只是帮助答辩人代写《房屋宅基地转让协议》，并不参与此事内容。更没有委托答辩人代签合同。从签协议到支付预付款都是答辩人本人自己办理，转账都是用答辩人的银行账户转账支付的。张秀云不是房屋购买方，哪来的违约，事实不符。被答辩人的前妻杨正梅称被答辩人朱三华没有权利卖掉该栋房屋及宅基地，协议无效，房屋产权及证件等都属于前妻之弟杨正超的，不是被答辩人的。答辩人对该房屋没有处置和出租的权利。自己没有什么违约，没有推卸责任，被答辩人是预谋的欺骗答辩人。被答辩人有诈骗行为，不是被答辩人的财产，被答辩人根本无该栋房屋的处置权。《房屋宅基地转让协议》是上诉人亲自签订，答辩人向被答辩人再三交代，如果做不通杨正梅的思想工作卖房屋的话，就及时退回预付款，以免造成损失，被答辩人也是认同的。《房屋宅基地转让协议》的相对人是上诉人与被上诉人。并且支付预付款20万元是答辩人直接从剑河农村信用合作联社以转账方式直接支付给被答辩人的。一审法院认定《房屋宅基地转让协议》违反土地管理法，属无效合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持判决，驳回上诉人的诉讼请求。李文忠向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2019年5月13日签订的《房屋宅基地转让协议》；2、判令被告退还原告预付款200000元，并自付款之日起按中国人民银行同期贷款年利率6.3%的四倍支付资金占用费至预付款退清之日止；3、赔偿原告支付的诉中保全费1520元；4、案件受理费由被告负担。。一审法院认定事实：本世纪一十年代初，剑河县南哨镇南哨村村民田如敏通过与剑河县革东镇交洗村二组村民邰胜智签订“终身转让”协议方式，占用位于交洗村320国道边“爪雄翁果”（地名）的一块交洗村二组集体所有的荒地，修建房屋一栋用于经营。2009年3月19日，田如敏与被告朱三华及杨政梅（朱三华当时的配偶）、杨政超签订《房屋转让合同书》，将该房屋及宅基地转让给朱三华、杨政梅、杨政超。2019年5月13日，原告李文忠与被告朱三华签订《房屋宅基地转让协议》一份，约定朱三华将前述房屋和宅基地转让给李文忠用于修建房屋，价款1580000元，合同签订之日支付200000元作为预付金，余款1380000元于2019年6月底支付完毕，至2019年6月30日未支付完余款，则预付款200000元作为违约金，出卖方收回房屋及宅基地。后李文忠以朱三华没有权处分该房屋为由未按期付清约定的价款，并要求朱三华退还200000元预付购房款未果，遂向一审法院起诉。另查明，李文忠于2019年3月21日向剑河县农村信用联社柳川分社借款300000元，借款期限3年，借款年利率8.31240%。李文忠称其以该借款中的200000元支付《房屋宅基地转让协议》约定的预付款。本案诉讼中，原告李文忠申请财产保全，交纳保全申请费1520元。一审法院认为，民事主体实施的民事法律行为，不得违反法律，不得损害社会公共利益。本案中，涉案土地是田如敏与交洗村二组村民通过签订“终身转让”协议取得，实际是变相的土地买卖关系。田如敏在该地上修建房屋后，也未取得国有土地使用证和房屋所有权证，表明至今该土地仍属交洗村二组集体所有。之后田如敏与朱三华、杨政梅、杨政超签订的《房屋转让合同书》、朱三华与李文忠签订的《房屋宅基地转让协议》，其合同内容均涉及转让该集体土地，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。宅基地，是农村村民在本村用于修建住房的建设用地，宅基地使用权，是只有本村村民才能享有的权利。证据表明，现在和上述“合同书”、“协议”签订当时，田如敏、朱三华、杨政梅、李文忠均不是交洗村村民，从而无权在交洗村取得宅基地。据此，原告李文忠与被告朱三华于2019年5月13日签订的《房屋宅基地转让协议》，违反法律的禁止性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，原告请求被告返还预付款200000元一审法院予以支持。因原、被告约定对集体土地进行交易，导致签订的合同无效，应认定双方均有过错。原告支付预付款后，被告即实际占用原告资金，应当支付相应的利息，但利率应参照李文忠2019年3月21日向剑河县农村信用联社借款约定的年借款利率8.31240%确定，原告请求按贷款利率的四倍计算利息一审法院不予支持。因李文忠向朱三华要求退款朱三华拒绝，导致李文忠起诉并申请财产保全，因此李文忠诉请朱三华赔偿诉讼保全费1520元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定。判决：一、被告朱三华退还原告李文忠200000元，并按年利率8.31240%自2019年5月13日起支付利息，直至履行完毕之日止；二、被告朱三华赔偿原告李文忠保全申请费1520元；三、驳回原告李文忠的其余诉讼请求。上述第一、二项义务，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，减半收取2390元（原告已预交），由被告朱三华负担。本院二审期间，上诉人朱三华围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：交洗村时任村长邰秀强出的证明，拟证明朱三华购买了田如敏的房屋，是经过村委会的，村长经手并清楚此事。李文忠对该证据的真实性有异议，一审时不提交，二审举证期也不提交。朱三华另提交了上诉人、被上诉人身份证、房屋宅基地转让协议、房屋转让合同书、收条、交洗村村委会出具的二组村民签名、房屋出租协议，因该组证据都是一审已提交的，当庭已向双方当事人释明因不是新证据不再对证据进行举证质证，双方当事人无异议。被上诉人李文忠围绕答辩理由依法提交了下列证据，本院已组织双方当事人进行质证：录音光碟、录音翻译纸质版，拟证明上诉人前妻杨政梅不同意买卖房屋及宅基地，上诉人对房屋没有处置权。朱三华认为聊天记录是在违约之后，合同签订是6月30日之前付清款项，录音是违约之后，不能证明什么。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：交洗村时任村长邰秀强出的证明，该证明是邰秀强作为证明人未出庭证明，仅以书面材料提交，难以辨别其真实性，因此该证据本院不予采信；李文忠提交的录音光碟、录音翻译纸质版是李文忠与杨正梅交谈关于是否同意买卖房屋宅基地的意见和上诉人对房屋宅基地没有处置权的意见，因与本案有关联，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立生效的合同才能对签订合同的当事人产生权利义务。本案的《房屋宅基地转让协议》因为违反了法律的强制性规定，导致协议无效。协议无效的法律后果是返还因协议取得的财产，双方当事人对协议无效有过错的还应承担相应的过错责任。本案协议的无效，双方均有过错。在履行协议过程中，被上诉人向上诉人支付的房屋宅基地预付款是向信用社借款支付的，需向信用社支付利息，借款产生的利息是协议无效后借款无法归还而产生的损失。因此被上诉人向上诉人主张200000元预付款利息，于法有据应予支持，但是利息应以实际借款利息计算。关于上诉人向被上诉人主张协议违约金是否应支持的问题。协议无效导致双方当事人不发生权利义务责任的约束力，违约金内容属协议约定的违约责任，因此上诉人主张协议违约金对合同相对方也不能产生相应的约束力。违约金及违约后损失的主张的前提是合同有效，因此上诉人的主张不成立。关于朱三华要求李文忠退回《山地协议书》、《土地转让合同》、《交洗村村民及村委会出据的村民签名盖手印》的原件各一份的诉讼请求。因诉讼请求是上诉人在二审期间向被上诉人提出的，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，应由朱三华另行起诉，因此该诉讼请求不予支持。关于朱三华要求诉请张秀云作为本案被上诉人的诉讼请求。由于张秀云不是本案的一审案件当事人，不能作为被上诉人参加二审案件审理，因此该诉讼请求不予支持。综上所述，朱三华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由被上诉人朱三华负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  刘志红审判员  陆小平二〇二〇年九月四日法官助理杨建书记员邹井程