沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初9493号 原告：侯星宇，男，1987年3月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。 原告：刘融融，女，1984年6月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：马荣艳，女，1962年9月7日出生，回族，住沈阳市沈河区。 被告：北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司，统一社会信用代码：912101007887015657，住所地沈阳市和平区南京南街**。 负责人：张旭，系该公司经理。 委托诉讼代理人：冯龙飞，女，1988年8月25日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：闫学刚，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 原告侯星宇、刘融融与被告北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称：中原物业沈阳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯星宇、刘融融的委托诉讼代理人马荣艳，被告中原物业沈阳公司委托诉讼代理人冯龙飞、闫学刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付赔偿金9,999元；2.判令根据现有物业服务状况，物业费应从每平方米4.5元下降至每平方米1.8元；3.判令本案诉讼费由被告承担。庭审过程中原告撤回第1项诉讼请求。增加诉讼请求要求判令被告承担对其因工作失误造成原告房屋损害进行维修的相应费用30,000元；对2020年8月15日已交高出1.8元部分进行返还，金额为15,000元。事实和理由：原告系2013年11月31日第一批办理入住世茂爵士山的业主。办理入住时，整个小区没有围墙、监控,多数相邻房屋处于在建状态；在验收房屋时发现诸如入户门关不上,没有自来水、正式居民用电、弱电线等等问题，并对每平方米4.5元的物业费提出疑义，物业公司工作人员和房产开发单位人员表示，所有的问题都在完善中。出于对世茂集团和中原物业两大上市公司的信任，原告办理了入住手续并交纳一年的物业费。到2017年10月，由于小区不具备居民基本生活保障，而且由于被告没有尽到管理责任和代管义务，造成原告的房屋出现多处问题：外墙墙砖脱落、墙壁多处墙皮脱落、渗水长毛、大门关不上、找不到自来水水井、、地热漏水、地下室渗水等问题原告住在市内却几乎每个月都要去物业公司（或电话）催促维修，但物业公司以各种理由推拖，不予维修，原告只得以缓交物业费的形式来维护自己的合法权益，并表示只要被告对其的房屋进行维修，原告就足额交纳缓交的物业费。后被告起诉侯星宇、刘融融，交纳拖欠的物业费，经沈阳市浑南区人民法院判定，以物业公司服务管理不到位但也提供了一些服务为据，判定其以原物业费80%(3.6元/平方米）标准交纳相应物业费。据此，原告按3.6元/平方米的标准交纳物业费至2018年12月30日。同时，物业公司经理王宝刚出具了《维修承诺书》，保证在2018年12月30日前完成所有报修问题，他负责跟进。但到目前为止，原告的房屋并未进行维修。多年来，原告一直在等待房屋维修好后进行装修，期间房屋钥匙托管在物业公司，而物业公司没有尽到代管义务，使原告的房屋现状比二年前更惨，从而直接影响了原告对房屋的装修与进住。 在等待维修中，很多业主也都反映该园区房屋不具备入住条件，没有基本的生活保障。具体表现为：1、园区燃气设施没有交付市燃气公司管理，不能开栓也不能使用。2、水和电均为临时使用，没有交付市政有关部门，因此停水停电是常态，发生故障供电公司和自来水公司不负责任。物业维修不仅不及时解决，还无故拖延扯皮。给业主的正常生活造成了很大伤害。冰箱的食品坏掉是常事，业主需要自行换煤气罐……根据沈阳市物业管理条例第十一条和第十三条之规定，物业公司和地产开发公司需将供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视、消防、道路、绿化、物业管理等配套建筑及设施设备经依法竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。物业公司也有义务查验建设单位交付的各项公共设施。特别指出物业公司和地产开发商（业主己形成共识，另案起诉开发商）欺骗业主，对基本的生活保障设施都不能够依法提供，使业户忍受长达七年之苦。业主同他们多次交涉无果，后经浑南区人民法院审理和广大园区业主的共同努力，终于在2019年10月后办理了正式用电手续和煤气开栓，业主才似乎有了正常的基本生活保障。 该小区曾经也是道路整齐、景观迷人，树木婆娑。经过这七年被告的管理，现在园区树木被任意毀坏，私拆滥建，侵占公共绿地愈演愈烈，公共设施无人维护。被告对园区现状负有不可推卸的责任，该公司没有履行好一个负责任企业的义务，甚至纵容园区乱象的滋生。原告作为一名业主强烈要求被告对园区公共财产恢复入住时的状态（详见影像资料）。案涉园区物业费在原告入住时约定是每平方米4.5元。这个收费标准是棋盘山地区别墅园区收费最高的，而业主得到的服务却是这个区域最差的。据了解，被告根本没有管理别墅区域的经验，广大业主对此提出过很多意见和要求，被告不思整改，没有做好自己承诺时的服务标准，而是敷衍业主或是蛮横狡辩，用阻止业委会的成立来保证他们的既得利益。2017年11月浑南区人民法判定物业费降至每平方米3.6元时，就己经说明被告的管理存在一定的问题，但被告对园区的公共设施不加以维护和管理，道路和园区的垃圾不按时清理，冬天积雪也不及时清理，给业主的出行造成了困扰。特别是在新冠疫情国家高度重视之际，他们没有按照政府的要求，对园区出入人员进行必要的管控。对在园区入住的三名武汉客人没有及时通报给业主（是否按规定通报给地方政府不得而知），进行必要的防范，引起了园区业主极大的愤慨。现在园区的安全保卫工作形同虚设，各种闲杂人等随意出入，监控设备也无法正常运行。原告有理由认为，依据中原物业公司提供的服务标准，为保证园区服务人员的基本工资，物业服务费还应打折至每平方米1.8元。原告只想得到一个公正的，物有所值的物业服务，故起诉至法院。 被告辩称，原告要求返还物业费的请求无依据，被告已经按照合同履行了相关义务。赔偿请求无法律依据，原告房屋赔偿问题是开发商历史遗留问题，或是启动房屋公共基金问题，与被告物业服务没有关联性，请求法院驳回原告诉讼请求。原告要求将物业服务费降至每平方米1.8元没有法律依据，沈阳市中级法院相关判决已经确认4.5元物业费。一、园区相关配套问题：1、前期开发商配套的市政水、电、煤气等线路及管网属于连接市政工程，前期开发建设期间应由开发商完善，相关配套移交及验收应由相关市政部门进行交接，另其他公共设备设施也一直未与被告公司进行移交；2、浑南区人民法院（2018）辽0112民初9882号民事调解书，认定事实部分为应由开发商负责。二、破坏园区绿化及私搭乱建问题：1、园区景色绿化部分大多为园区开发售楼时在红线外建造的景观，热带花卉树木均是开发售楼时租赁的植物，售楼结束景观被开发撤回（售楼处单独服务合同）；2、邮件中已体现示范区（红线外）及园区绿化养护范围；3、被告公司在管理期间每年对园区树木草坪进行补种及养护。4、园区私搭乱建均是业主个人行为，物业公司并非执法部门，但是通过物业管理，均将违建情况汇报到浑南区行政执法局。三、关于阻止业委会成立问题，被告公司接到满堂街道业委会临时筹备组核查名单时，已按照街道函件在指定时间内将核查回复及时反馈给满堂街道（有回复邮件及照片）。四、关于2017年物业费降至每平方米3.6元问题：1、被告公司回馈业主活动按照3.6元收取物业费，并非合同签署价格（有活动海报）；2、沈阳市中级法院（2020）辽01民终9560号终审判决书已经认定物业服务费按前期物业服务协议价格为每平方米4.5元。五、关于疫情期间武汉居民返沈问题，疫情期间被告公司对园区外来人员认真核查、每日园区消毒，对武汉返沈人员被告第一时间进行排查与街道联系并且报备，不公布原因是业主隐私，报备政府后无需向业主公布造成居民恐慌。六、监控设备运行问题，监控设备为开发商前期配套工程，保修期内施工单位负责维护，保修期外被告进行维护，施工单位并未与被告进行交接，但是被告在监控保修期外对园区54处摄像头进行更换及改造，由老旧设备的模拟信号摄像头改为高清夜视摄像头。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系物业服务企业，原告侯星宇、刘融融购买的沈阳市浑南区森林路房屋，面积为257.3平方米，该房屋所在地由被告提供物业服务。2014年3月7日原、被告双方签订《前期物业服务协议书》，约定了物业服务内容，物业管理服务标准为按建筑面积每月每平方米4.5元。原告以被告对其房屋造成损坏及物业服务不符合约定为由，起诉来院。 本院认为，原、被告签有《前期物业管理服务协议书》，被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，被告负有支付物业费的义务。关求原告提出要求被告承担对其因工作失误造成原告房屋损坏进行维修费用30,000元的诉求，原、被告签订的前期物业服务协议书已对物业服务内容进行了约定，原告房屋现状并非因物业服务造成，且物业服务协议并未约定被告对原告自有房屋进行维修的义务。原告提出房屋存在质量问题，因与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，被告可以另行解决。 关于原告提出将物业费标准从每平方米4.5元下降至每平方米1.8元，并要求被告返还2020年8月15日已交高出1.8元部分物业费的诉求，根据原告提供的证据及陈述，对照合同约定的服务标准，无法认定被告提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。原告对此应承担举证证明的责任。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院对原告此项诉求，不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告侯星宇、刘融融的诉讼请求。 案件受理费925元，由原告侯星宇、刘融融承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  马克瑞 二〇二〇年九月二十三日 法官助理李岩峰 书记员杨文君 本案判决适用的相关法律条文 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。