广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5480号上诉人（原审被告）：陈志翔，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县************，公民身份号码362************515。委托诉讼代理人：聂美林，广东信广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：占丹平，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县***********，公民身份号码362************210。委托诉讼代理人：刘炜，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢瑞影，女，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************742。委托诉讼代理人：蒯鹏，广东杰泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩红海，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县************，公民身份号码362************555。上诉人陈志翔、占丹平因与被上诉人卢瑞影、韩红海租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志翔上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈志翔向卢瑞影支付租金、管理费、水电费共48400元及利息（以48400元为基数，从2019年4月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款时长报价利率计算）；2.本案一、二审受理费由卢瑞影负担。事实和理由：一、陈志翔仅确认拖欠卢瑞影租金等全部费用共计148400元（其中2019年1月租金38000元，2019年2月租金15000元，2019年3月租金28000元，2019年4月1日至4月20日的租金及拖欠水电费、管理费等杂费共计148400元），对上述款项以外的租金、管理费、水电费均未确认。一审判决认定陈志翔对2018年12月1日起的管理费、水电费未持异议，是错误的。涉案休闲会所系由韩红海实际经营，陈志翔未参与经营管理，因此对拖欠租金的具体情况并不清楚。陈志翔于2019年4月11日签订承诺书，即仅确认韩红海于该时拖欠14万元，卢瑞影认为拖欠的租金、水电费等费用超过该金额的，应承担举证责任。二、一审判决未查明涉案合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，合同自解除合同通知送达之日解除。结合2019年4月11日的承诺书，在陈志翔、韩红海未能结清租金的情况下，卢瑞影可单方终止合同，没收定金和租赁物内全部财产，现卢瑞影于2019年4月20日对涉案租赁物进行上锁，可视为通过锁门的民事行为解除了涉案合同且已通知了陈志翔，双方均认为合同已实际解除。因此，卢瑞影一审时才没有主张解除涉案租赁合同，涉案合同已在2019年4月20日解除。三、一审判决对卢瑞影收回涉案租赁物时间的认定有误。卢瑞影确认其于2019年4月20日已自行将涉案租赁物上锁，其已实际占有控制该场所，陈志翔已丧失对该场所的控制且未继续使用该房屋，涉案租赁物已于2019年4月20日交付予卢瑞影。涉案合同第十三条也约定承租人未付清租金、违约金等费用的，出租人可自行处置租赁物内的物品，一审法院按卢瑞影自认的2019年10月8日作为其收回租赁物时间是错误的。四、一审判决的违约金数额可能超过卢瑞影的诉请。卢瑞影主张的违约金为拖欠租金、管理费总额的25%，而一审判决的违约金以欠费总额为本金自2019年4月30日起至实际清偿之日按日万分之五计付，可能导致自2020年9月11日起（超过500天后）违约金总额超过本金的25%。而且一审判决的违约金数额过高，明显超过当事人约定的违约金上限，也超过卢瑞影的实际损失。占丹平辩称，其对陈志翔的上诉没有意见。卢瑞影辩称，1.其与占丹平、陈志翔、韩红海之间签订了租赁合同、承诺书，约定承租人迟延清偿租金等费用，卢瑞影可单方终止合同，没收保证金，一审法院判决没收保证金符合法律规定。涉案合同虽然是卢瑞影与占丹平签订，但韩红海主动在合同承租人处加名，陈志翔、韩红海也向卢瑞影出具承诺书等行为，三人的行为均表明愿意接受涉案合同约束，故应共同承担相应的合同义务。卢瑞影对涉案租赁物进行上锁并非为了回收租赁物，而是担心租赁物中的财物丢失导致占丹平、陈志翔、韩红海借此向卢瑞影主张权利。因占丹平、陈志翔、韩红海在诉讼中明确放弃租赁物内的财物，于2019年10月8日才交还场地，其应支付相应的场地占用费。2.占丹平与陈志翔的转让协议属于新的法律关系，并不能证明占丹平与卢瑞影解除了涉案合同。占丹平、陈志翔、韩红海的内部关系，不影响其履行租赁合同义务。3.陈志翔的上诉请求没有法律依据，请求驳回其上诉请求。韩红海对陈志翔的上诉未发表答辩意见。占丹平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卢瑞影对占丹平的诉讼请求；2.本案一、二审受理费由卢瑞影负担。事实和理由：一、一审判决错误认定占丹平与陈志翔、韩红海为合伙关系，并错误认定卢瑞影未同意占丹平将涉案合同概括转让给韩红海。二、一审判决的违约责任过重，请求二审法院依法降低违约金数额。三、2017年12月14日，陈志翔向占丹平承租涉案房屋，双方签订转让协议书，约定于2018年1月1日起由陈志翔租赁涉案房屋，一审的谈话笔录中明确记载了卢瑞影已知悉从2018年1月起，占丹平将涉案房屋转租予陈志翔、韩红海，即卢瑞影同意与韩红海、陈志翔成立新的租赁合同关系，占丹平退出原租赁合同，不再为承租人身份。此为四人的真实意思表示，不能仅因占丹平与卢瑞影达成协议而陈志翔、韩红海未与卢瑞影达成书面合同即否定真实存在的租赁关系。卢瑞影辩称，占丹平的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1.占丹平与陈志翔签订的是休闲会所转让协议，涉及的是休闲会所转让关系，与本案纠纷无关，不能因为会所的转让而当然认为是涉案合同权利义务的一并转让。2.占丹平与卢瑞影签订租赁合同在先，后韩红海主动加入，以实际行动表明愿为承租人。自2018年年底，陈志翔、韩红海、占丹平已经出现拖欠租金、管理费、水电费的事实，各方就相关问题进行多次沟通后签订承诺书。承诺书上陈志翔也以实际行动表明愿意承担租赁合同约定的相关权利义务。3.承诺书系各方协商解决债务的方式，且优惠价14万元的前提是三人按承诺书约定履行债务。陈志翔、占丹平诉称承诺书是对原租赁合同主体进行变更没有实施及法律依据，各方的权利义务应以原租赁合同为准。4.占丹平诉称的锁门视为收回场地说法无事实及法律依据。除了本案纠纷外，占丹平、陈志翔、韩红海还与案外人存在纠纷，甚至多次称要用涉案场地内的电视机、沙发冲抵债务，也有员工偷场地内的东西，为了避免纠纷，卢瑞影才对租赁物进行上锁并告知了韩红梅。5.各方自纠纷发生后至一审判决前一直多次沟通，但陈志翔、韩红海、占丹平一直未按合同约定与卢瑞影办理场地交接手续，直至2019年10月8日才将场地退还卢瑞影。其他答辩意见与其对陈志翔上诉的答辩意见一致。陈志翔辩称，其同意占丹平的上诉意见。韩红海对占丹平的上诉未发表答辩意见。卢瑞影向一审法院起诉请求：1.由卢瑞影没收占丹平已交的10万履约保证金；2.陈志翔、韩红海、占丹平立即清偿拖欠卢瑞影2019年1月1日至实际返还租赁物之日止的租金（2019年1月38200元、2019年2月25200元、2019年3月38200元、2019年4月1日起至实际返还之日按每月28000元计算），2018年12月1日起至实际返还租赁物之日止的管理费（每月4500元）；按所欠租金及管理费总额的25%计算违约金；3.陈志翔、韩红海、占丹平立即清偿拖欠卢瑞影2018年12月至2019年4月份水电费共46733元及违约金（以每月所欠水电费为本金，从应付之日的下一月的6日起至实际支付之日止按日千分之六计算）；4.由陈志翔、韩红海、占丹平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区*************屋，已办理房屋所有权证，登记权属人为卢瑞影。2017年1月2日，卢瑞影（甲方、承租人）与占丹平（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋夹层500平方米、二楼760平方米，合共1260平方米的物业出租给乙方作沐足、推拿经营使用，六楼700平方米作为沐足员工住宿用。乙方不得将租赁物以任何形式转租或分租。租赁期限为10年，从2017年1月1日至2026年12月31日，其中2017年1月1日至2017年2月28日租金为10000元，自2017年3月1日起按第四项正常计算租金。乙方应向甲方支付120000元作为履约保证金，具体金额以甲方出具的收据为准。如乙方中途违约的，保证金不予退还。2017年3月1日至2017年12月31日每月租金35000元，2018年1月1日至2020年12月31日每月租金38000元，2021年1月1日至2023年12月31日每月租金42000元，2024年1月1日至2026年12月31日每月租金50000元。在租赁期间内，每年春节月份收租金15000元。乙方应当在本合同签订当日向甲方缴纳首月租金，之后于当月5号前以现金或转账方式向甲方缴纳当月租金。租赁期间，乙方需承担的公告部分费用如下：1.电梯电费、维修费、大堂、车场、四周的公共照明电费、村治安管理费、垃圾费，共2500元/月；2.保安工资等费用，每月2000元；3.热水使用费，乙方按每月实际用热水量产生费用自行承担；乙方须于每月支付租金时将上月水电费支付给甲方，由甲方代为缴纳。甲方应按时将租赁物在现有状态下交由乙方使用。乙方应按时足额支付租金及相关费用。乙方不得以合作等方式转租、分租租赁物。如乙方未按时将租赁物内的可移动物品、设备等清理掉的，视为乙方放弃租赁物内财产的所有权。如乙方延迟支付租金或应由乙方承担的公共部分费用的，应当按照日息10‰支付违约金；如延期超过5日的，违约金按照欠款项总额的5%计算，如延期超过15日的，甲方有权采取停水、停电等措施，由此造成的所有损失，由乙方自行承担，对此乙方无异议，如延迟超过30日的，甲方有权终止本合同，并且保证金不予退还，同时乙方应当按照本合同其他条款的约定支付违约金，并及时付清已发生的所有费用。本合同在甲方以书面等方式通知乙方终止之日起自动终止。如乙方延迟支付水电等费用的，从应付未付之日起按照日息6‰支付违约金，直至付清为止，如因乙方未及时支付水电费等费用导致相关部门罚款的，由乙方承担，等约定。后韩红海在该合同乙方落款处补签名。2017年1月2日、2018年1月1日，卢瑞影分别出具收据确认收到占丹平支付的保证金80000元、20000元，共100000元。2017年12月14日，占丹平（转让方）与陈志翔（受让方）签订《淘某休闲中心转让协议》，约定：甲方将其自营的淘某休闲中心店全套设备、证、照转让给乙方使用，店面共两层，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同汇总所享有的权利与义务。乙方支付甲方转让费合计750000元。租金按甲方与房东原有签的租赁合同一样，甲方配合更改原租赁合同，其他费用乙方承担。2019年4月11日，韩红海、陈志翔（承诺人）向卢瑞影出具《承诺书》，载明：1.承诺人承诺就拖欠卢瑞影全部租金14万元于2019年4月18日前付清，如果届时不能结清租金，也不能提供卢瑞影接受的解决之道，则卢瑞影可以单方终止双方先前签订的租赁合同，并没收押金以及租赁物内全部财产，保留依法向承诺人主张拖欠的全部租金以及违约责任的权利；2.卢瑞影如因追偿承诺人拖欠租金或向承诺人主张违约责任向法院起诉产生相关费用由承诺人拖欠租金或向承诺人主张违约责任向法院起诉产生相关费用由承诺人承担，相关费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、差旅费等全部费用；3.承诺人如违反本承诺书，卢瑞影将享有承诺人拖欠的全部租金按年利率24%主张赔偿，具体赔偿金计至实际付清全部费用时止。在（2019）粤0605民初9899号案被谈话人为卢瑞影的谈话笔录（日期为2019年6月10日）中，卢瑞影陈述：“4月11日-4月13日是韩红海为了威胁郑辉城（韩红海将经营场所承包给了郑辉城）支付款项要求我停电的，4月20日是被告自己退场的，我并不知情的。由于被告已经退场了，所以我才锁上经营场地的门”。卢瑞影自认于2019年10月8日收回涉案租赁物。第一次庭审后，陈志翔向一审法院提交情况说明，载明：卢瑞影于2019年4月20日起将涉案房屋上锁并已收回该场所。我方遗留在该场所内的物品仅有电视机、沙发等少量物品，不影响卢瑞影对外出租或自用该场所。且我方与卢瑞影于2019年4月11日签订《承诺书》，约定我方未能在2019年4月18日前付清全部租金14万元的，卢瑞影可以没收场所内全部财产。故卢瑞影于2019年4月20日将房屋上锁可视为我方已退场并归还场地，我方也认可卢瑞影没收场内物品的行为。2019年4月30日，卢瑞影提起本案诉讼。一审法院认为:卢瑞影与占丹平签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩红海在卢瑞影持有的《租赁合同》承租人落款处补签名，为此韩红海获得了承租人地位，同时亦应承担作为承租人的相应责任。韩红海与陈志翔出具还款承诺书的行为，构成陈志翔债务加入，卢瑞影主张陈志翔、韩红海、占丹平共同承担本案债务，一审法院予以支持。占丹平主张其已退出涉案租赁合同关系，但未提供有效证据证明。租金具体由谁支付、场地具体实际由谁使用、如何使用、陈志翔、韩红海、占丹平之间的合伙关系，均系陈志翔、韩红海、占丹平内部关系，均不影响涉案合同的相对方，均不能证明占丹平已退出涉案租赁合同关系或不能证明卢瑞影同意占丹平退出涉案租赁合同关系。《租赁合同》双方应按合同约定全面履行自己的义务。卢瑞影已将涉案租赁物交付给陈志翔、韩红海、占丹平占有使用，陈志翔、韩红海、占丹平应支付相应租金予卢瑞影。韩红海、陈志翔于2019年4月11日出具承诺书确认欠付费用并承诺于2019年4月18日前付清，若届时不能付清也不能提供卢瑞影可以接受的解决之道的，卢瑞影可以单方终止涉案合同并没收押金及租赁物内全部财产，并可向承诺人主张拖欠的全部租金及违约责任。签订该承诺书后陈志翔、韩红海、占丹平未举证证明向卢瑞影偿还相应欠款，卢瑞影有权解除合同，现卢瑞影亦收回涉案租赁物，涉案租赁合同已实际解除。现卢瑞影主张没收履约保证金100000元，符合合同及承诺书的约定，一审法院予以支持。关于陈志翔、韩红海、占丹平尚欠费用，承诺书中的140000元并未明确欠费区间，且租金、水电费及管理费的欠费总额为该整数的可能性较低，从承诺书内容看，不排除在陈志翔、韩红海在承诺期限内还款的前提下卢瑞影作出的减免租金等费用的表示，其在未按承诺书还款的情况下主张以该金额结算2019年4月11日之前的全部欠付费用，一审法院不予采纳，陈志翔、韩红海、占丹平应按合同约定的标准计付相应费用。关于卢瑞影主张的租金，2019年1月的租金按合同约定为38000元，卢瑞影主张陈志翔、韩红海、占丹平支付38200元，称其中200元系杂物间的租金，但卢瑞影未举证证明双方就杂物间达成过一致意见或约定需另行支付杂物间费用，亦未举证证明陈志翔、韩红海、占丹平曾支付过杂物间费用，故一审法院对卢瑞影杂物间租金的主张不予支持，故陈志翔、韩红海、占丹平应支付2019年1月租金38000元予卢瑞影；2019年2月为春节月份，按合同约定该月租金为15000元。卢瑞影主张该月租金应另行计算员工宿舍租金10000元，但租赁合同约定的租赁物已包含员工宿舍，合同约定的15000元即是该月包括员工宿舍的全部租赁对价，卢瑞影另行主张员工宿舍理据不足，一审法院不予支持。同理，该月杂物间租金不予支持。故陈志翔、韩红海、占丹平应向卢瑞影支付2019年2月租金15000元；同理，2019年3月的租金应为38000元；卢瑞影主张2019年4月起的租金为28000元/月，陈志翔予以确认，一审法院予以支持。陈志翔、韩红海、占丹平应支付2019年4月1日至2019年4月20日期间的租金18666.67元（28000元/月÷30天×20天）予卢瑞影。关于2019年4月21日之后的租金应否支付及标准问题，通过相关谈话笔录可见卢瑞影于2019年4月20日对涉案租赁物进行了上锁，上锁期间造成陈志翔、韩红海、占丹平无法再正常使用涉案租赁物并对陈志翔、韩红海、占丹平搬迁造成妨碍，且按照租赁合同及承诺书的约定，届时卢瑞影已有权直接收回涉案租赁物并处置其内物品，卢瑞影未及时收回且做上锁处理，应自行承担相应部分损失。而作为承租方应及时支付欠付费用，否则应及时清空涉案租赁物内的所有的物品。在本案诉讼中，陈志翔确认涉案租赁物尚存放物品一批，且其至诉讼中才明确表示放弃涉案租赁物内的物品，亦应承担相应损失。结合上述情况，根据公平诚信原则，一审法院酌定2019年4月21日起至2019年10月8日止陈志翔、韩红海、占丹平按合同约定租金标准的一半即14000元/月计付租金78279.57元（14000元/月×5个月+14000元/月÷30天×10天+14000元/月÷31天×8天）予卢瑞影。故陈志翔、韩红海、占丹平应向卢瑞影支付2019年1月1日至2019年10月8日期间的租金共187946.27元。关于卢瑞影主张的管理费每月4500元，符合合同约定，一审法院予以支持。卢瑞影主张自2018年12月1日起的管理费，陈志翔、韩红海、占丹平未提出异议，一审法院予以支持。2019年4月20日之前，按每月管理费4500元计付。如前所述，自2019年4月21日起的管理费按约定标准的一半计收即2250元/月，即陈志翔、韩红海、占丹平应向卢瑞影支付2018年12月1日至2019年4月20日期间的管理费21000元（4500元/月×4个月+4500元/月÷30天×20天）、2019年4月21日至2019年10月8日期间按2250元/月的标准支付管理费12580.64元（2250元/月×5个月+2250元/月÷30天×10天+2250元/月÷31天×8天）。综上，陈志翔、韩红海、占丹平应向卢瑞影支付2018年12月1日至2019年10月8日期间的管理费33580.64元。关于水电费。卢瑞影主张陈志翔、韩红海、占丹平支付2018年12月至2019年4月的水电费46733元，陈志翔、韩红海、占丹平未持异议，一审法院予以支持。关于卢瑞影主张的违约金。在考虑卢瑞影有权没收保证金100000元的情况下，其主张的违约金过重，根据公平诚信原则，考虑在本案判决生效前2019年4月20日之后的费用应否支付双方存在争议，一审法院酌定从本案起诉之日即2019年4月30日起至实际清偿之日止以陈志翔、韩红海、占丹平尚欠2019年4月20日之前的全部款项177399.67元（38000元+15000元+38000元+18666.67元+21000元+46733元）为本金按日万分之五计算违约金，超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。韩红海经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、占丹平支付的保证金100000元归卢瑞影所有；二、占丹平、陈志翔、韩红海应于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月1日至2019年10月8日期间的租金187946.27元予卢瑞影；三、占丹平、陈志翔、韩红海应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月1日至2019年10月8日期间的管理费33580.64元予卢瑞影；四、占丹平、陈志翔、韩红海应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月至2019年4月期间的水电费46733元予卢瑞影；五、占丹平、陈志翔、韩红海应于判决发生法律效力之日起十日内支付以177399.67元为本金自2019年4月30日起至实际清偿之日止按日万分之五计付违约金予卢瑞影；六、驳回卢瑞影其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6910.02元、财产保全费1890元，合共8800.02元（卢瑞影已预交），由卢瑞影负担4400.01元，陈志翔、韩红海、占丹平负担4400.01元并应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。卢瑞影多预交的4400.01元，在判决生效后经卢瑞影书面申请，一审法院予以退回。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院除对一审法院认定的事实予以确认外，本院另查明：当事人在一审庭审中回答法官询问《承诺书》中“全部租金140000元”的具体构成时，卢瑞影称该140000元不是准确金额，而截止2019年4月11日承租人拖欠的全部租金、管理费、水电费的优惠金额；陈志翔回复称，该140000元系韩红海与卢瑞影协商确定的金额，包括截止2019年4月11日全部欠付的租金、管理费、水电费等费用。还查明：陈志翔在一审诉讼中称卢瑞影没有提供占丹平、韩红海、陈志翔拖欠水电费的情况，应承担举证不能后果。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议的焦点为：1.占丹平、韩红海、陈志翔是否为涉案合同相对方并受合同约束；2.占丹平、陈志翔、韩红海应向卢瑞影支付的租金、管理费、水电费数额如何确定；3.卢瑞影诉请占丹平、陈志翔、韩红海承担违约责任能否得到支持。一、关于占丹平、韩红海、陈志翔是否为涉案合同相对方受合同约束的问题本案租赁合同由卢瑞影与占丹平于2017年1月2日签订，占丹平作为合同相对方受合同约束，此应不存在异议。韩红海在卢瑞影持有的合同“承租人”一栏中补签自己的名字，且实际上也使用了涉案租赁物，在卢瑞影予以确认并认可韩红海的承租人地位的情况下，双方据此缔结了租赁关系，即，其与占丹平同为涉案租赁合同相对方，受该租赁合同的约束。陈志翔与韩红海共同向卢瑞影出具还款承诺书，并在一审答辩中明确表示与韩红海合伙承租涉案租赁物，卢瑞影对此予以确认，故陈志翔亦应作为涉案合同相对方并受该合同约束。因此，卢瑞影作为出租人向承租人占丹平、韩红海、陈志翔主张权利，符合法律规定。占丹平上诉认为其已退出涉案租赁关系，租赁合同的权利义务已由陈志翔、韩红海继受，但未能提供证据证明已取得卢瑞影的同意，其该项主张不符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于权利义务概况转让的要件，本院对此不予支持。占丹平与陈志翔之间虽然签订了《淘某休闲中心转让协议》，但该协议仅为其内部关系，在涉案合同权利义务未发生概况转让的情况下，不影响占丹平、韩红海、陈志翔作为合同相对方的事实认定，一审法院对此定性正确，本院予以维持。二、关于占丹平、陈志翔、韩红海应向卢瑞影支付的租金、管理费、水电费的数额问题（一）关于本案韩红海、陈志翔于2019年4月11日向卢瑞影出具《承诺书》能否作为认定尚欠租金等费用的依据。上诉人陈志翔主张其于2019年4月11日签订承诺书，即仅确认韩红海于该时拖欠14万元，卢瑞影认为拖欠的租金、水电费等费用超过该金额的，应承担举证不能的不利后果；陈志翔仅确认拖欠卢瑞影租金等全部费用共计148400元（其中2019年1月租金38000元，2019年2月租金15000元，2019年3月租金28000元，2019年4月1日至4月20日的租金及拖欠水电费、管理费等杂费共计148400元），对上述款项以外的租金、管理费、水电费均未确认，一审判决认定陈志翔对2018年12月1日起的管理费、水电费未持异议，是错误的。对此，首先，根据本院已经查明事实，陈志翔在一审诉讼中称卢瑞影没有提供占丹平、韩红海、陈志翔拖欠水电费的情况，应承担举证不能后果，即对于卢瑞影主张的尚欠水电费提出了异议，且卢瑞影在一审诉讼中未提供证据证明占丹平、韩红海、陈志翔拖欠水电费及其相应数额，故一审法院以陈志翔、韩红海、占丹平未持异议为由，支持卢瑞影关于陈志翔、韩红海、占丹平应支付2018年12月至2019年4月的水电费46733元主张，处理错误，本院予以纠正。其次，在一审诉讼庭审中回答法官询问《承诺书》中“全部租金140000元”的具体构成时，卢瑞影称该140000元不是准确金额，而截止2019年4月11日承租人拖欠的全部租金、管理费、水电费的优惠金额；陈志翔回复称，该140000元系韩红海与卢瑞影协商确定的金额，包括截止2019年4月11日全部欠付的租金、管理费、水电费等费用。因该《承诺书》明确记载截止2019年4月11日尚欠“全部租金”140000元，没有证据表明属于按约定付清前提下的优惠金额，且卢瑞影没有提供证据证明占丹平、韩红海、陈志翔拖欠水电费及其数额，综合卢瑞影在一审诉讼请求中主张的租金、管理费以及水电费，本案《承诺书》应为租赁双方对截止2019年4月11日全部欠付租金、水电费、管理费的总结算，即本案韩红海、陈志翔于2019年4月11日向卢瑞影出具《承诺书》应作为认定尚欠租金等费用的依据，本院认定截止2019年4月11日，占丹平、陈志翔、韩红海尚欠卢瑞影的租金、管理费、水电费为140000元。一审法院认为该承诺书中的140000元并未明确欠费区间，且租金、水电费及管理费的欠费总额为该整数的可能性较低，从承诺书内容看，不排除在陈志翔、韩红海在承诺期限内还款的前提下卢瑞影作出的减免租金等费用的表示，对占丹平、韩红海、陈志翔未按承诺书还款的情况下主张以该金额结算2019年4月11日之前的全部欠付费用不予采纳，处理不当，本院予以纠正。陈志翔对此上诉主张理据成立，本院予以采纳。（二）关于卢瑞影收回涉案租赁物的时间认定及本案占丹平、陈志翔、韩红海应向卢瑞影支付的租金、管理费、水电费的金额确定问题。首先，韩红海、陈志翔出具的《承诺书》明确约定其未能按时结清欠费的，卢瑞影可以单方终止双方签订的租赁合同，并有权没收租赁物内全部财产。另根据本案租赁合同的约定，在合同终止时如承租人未按时将租赁物内可移动物品、设备进行清理的，视为承租人放弃租赁物内财产的所有权，出租人有权自行或委托第三方处理相关财物。其次，卢瑞影于2019年4月20日对涉案租赁物进行上锁的行为，根据双方的合同及《承诺书》的约定，应属于卢瑞影单方终止双方签订的租赁合同的行为，该行为客观上也导致陈志翔、韩红海于此时已失去了对租赁场地的控制、使用和管理，应视为卢瑞影于2019年4月20日实际收回涉案租赁物。其次，关于租赁物内存放物品的处理及占丹平、陈志翔、韩红海是否应承担2019年4月21日起的租金或占有使用费、管理费等。一方面，根据本案韩红海、陈志翔出具的《承诺书》，明确约定其未能按时结清欠费的，卢瑞影可以单方终止双方签订的租赁合同，并有权没收租赁物内全部财产，不影响卢瑞影之后对租赁物另行使用。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，卢瑞影于2019年4月20日对涉案租赁物进行上锁，在其实施单方终止双方签订的租赁合同行为，且客观上也导致陈志翔、韩红海已失去了对租赁场地的控制、使用和管理，卢瑞影却没有根据约定采取适当措施对租赁物内承租人存放的物品进行处理，并以此为由，继续要求占丹平、陈志翔、韩红海承担2019年4月21日起的租金或占有使用费、管理费等，理据不成立，本院不予支持。原审判决认为本案诉讼中，占丹平、陈志翔、韩红海确认涉案房屋尚存放物品一批，且至诉讼中才明确表示放弃涉案房屋内的物品，亦应承担相应损失，酌定2019年4月21日起至2019年10月8日止按合同约定租金标准的一半即14000元/月计付租金78279.57元，不符合本案当事人的相关约定，处理不当，本院予以纠正。第三，关于占丹平、陈志翔、韩红海是否应按合同约定支付2019年4月12日至4月20日期间产生的费用。因《承诺书》确定欠付的140000元仅为2019年4月11日之前的租金、管理费、水电费，占丹平、陈志翔、韩红海仍应按合同约定支付2019年4月12日至4月20日期间产生的费用。合同约定涉案租赁物2019年4月份租金标准为28000元/月，管理费为4500元/月，据此，占丹平、陈志翔、韩红海应向支付的租金为8400元（28000元/月÷30×9），管理费为1350元（4500元/月÷30×9）。卢瑞影在本案中未能提供证据证明涉案租赁物于2019年4月12日至4月20日期间产生了水电费，应承担举证不能的不利后果，本院对卢瑞影关于该期间的水电费诉请，不予支持。综上所述，占丹平、陈志翔、韩红海应向卢瑞影支付的租金、管理费、水电费合计为149750元（140000元+8400元+1350元）。卢瑞影的诉请超出本院以上认定的部分，本院不予支持。三、关于占丹平、陈志翔、韩红海承担违约责任的问题本案中，占丹平、陈志翔、韩红海未能按涉案合同及《承诺书》的约定向卢瑞影支付租赁期间的租金、管理费等费用，应依约承担相应的违约责任。首先，对于占丹平、陈志翔、韩红海欠付的截止2019年4月11日的租金、管理费、水电费140000元。《承诺书》约定陈志翔、韩红海应于2019年4月18日前付清140000元，否则卢瑞影将有权没收保证金100000元并就拖欠的费用按年利率24%计收违约金。考虑到卢瑞影没收占丹平、陈志翔、韩红海交纳的100000元保证金已足以弥补占丹平、陈志翔、韩红海违约及未能按《承诺书》支付租金所造成的损失，且卢瑞影实际上也于2019年4月20日收回了涉案租赁物，若继续要求占丹平、陈志翔、韩红海对该未付的140000元按年利率24%计算违约金，无疑系要求违约方承担双重违约责任，有违公平原则，故本院对卢瑞影要求没收100000元保证金的诉请予以支持，对其诉请按年利率24%计算该140000元欠款产生的违约金的诉请予以驳回。其次，对于占丹平、陈志翔、韩红海欠付2019年4月12日至4月20日的租金8400元、管理费1350元。涉案合同约定，承租人应于每月5日前付清当月租金、管理费，如延迟超过30日的，卢瑞影有权没收保证金并要求承租人“按照合同其他条款的约定支付违约金”。因前述合同条款中的“其他条款”语义不明，双方当事人对此也没有协商一致，属于约定不明，本院综合考虑合同的履行情况以及卢瑞影收回租赁物时间，酌情确定占丹平、陈志翔、韩红海以9750元（8400元+1350元）为本金自2019年4月6日起至其实际清偿之日止按日万分之五的标准向卢瑞影计付违约金，对超出本院以上核定范围的，本院不予支持。一审法院对占丹平、陈志翔、韩红海应承担的违约责任，处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，占丹平、陈志翔的上诉请求均有部分成立，本院对有理的部分予以支持，对无理的部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10015号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10015号民事判决第三项、第四项、第六项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10015号民事判决第二项为：占丹平、陈志翔、韩红海应于本判决发生法律效力之日起十日内向卢瑞影支付租金、管理费、水电费合计为149750元；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10015号民事判决第五项为：占丹平、陈志翔、韩红海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以9750元为本金自2019年4月6日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付的违约金予卢瑞影；五、驳回卢瑞影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6910.02元、财产保全费1890元，合共8800.02元，由卢瑞影负担2923.54元，占丹平、陈志翔、韩红海负担5876.48元；二审案件受理费10266.6元，由卢瑞影负担2978.87元，占丹平负担6277.73元，陈志翔、韩红海负担1010元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫