广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异292号 异议人吴迎，男，汉族，1983年8月28日出生，住武汉市黄陂区。 申请执行人东莞常平新华村镇银行股份有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇常平大道朗贝村新围三街大**。 法定代表人陈伟。 申请执行人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，住所地为广东省东莞市常平镇常平大道朗贝路段万业金融中心商铺。 负责人熊伟。 委托代理人梁雅月、黄俊钦，该行工作人员。 被执行人周业妮，女，汉族，1981年12月22日出生，住贵州省遵义市汇川区。 被执行人肖永红，男，汉族，1983年1月24日出生，住湖南省新宁县。 被执行人肖中华，男，汉族，1968年8月15日出生，住湖南省新宁县。 本院在执行申请执行人东莞常平新华村镇银行股份有限公司（以下简称新华村镇银行）、中国工商银行股份有限公司东莞常平支行（以下简称工商银行常平支行）与被执行人周业妮、肖永红、肖中华其他执行纠纷两案【案号分别为（2019）粤1973执9384号、（2020）粤1973执3337号】过程中，异议人吴迎于2020年8月31日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人向本院请求：1.解除对东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦52栋2单元1704号房屋（以下简称案涉房屋）的查封；2.确认异议人与被执行人周业妮之间的房屋租赁合同关系；3.改正要求异议人限期搬出该房屋的行为；4.确认异议人对该房屋的优先购买权。2020年9月10日，异议人变更异议请求为请求法院拍卖案涉房屋时带租约拍卖。事实与理由：案涉房屋系异议人向被执行人周业妮租赁的房屋，异议人于2012年5月至9月对该房屋进行装修，装修费用为20余万元。房屋装修完成后,异议人于2012年11月底入住该房屋，一直使用至今。2012年12月1日异议人与肖永红、周业妮签订房屋租赁合同，合同约定由异议人租赁周业妮名下该房屋，租赁期限为20年。合同签订当日异议人以现金支付方式一次性支付周业妮、肖永红20年房屋租金及保证金242000元，供周业妮、肖永红偿还该房屋购房按揭贷款。后异议人与周业妮、肖永红协商增加房屋租金，供周业妮、肖永红偿还该房屋购房按揭贷款。异议人以现金、银行转账等方式陆续向周业妮、肖永红支付租金。2016年1月14日起,异议人每月支付周业妮房屋租金约2840元。2016年周业妮因经营需要向新华村镇银行贷款。2018年5月，周业妮为逃避债务处于失联状态，异议人因无法联系周业妮而未能继续向其支付协商增加的房屋租金。2020年8月6日，因周业妮未能按期偿还新华村镇银行贷款导致该房屋被法院查封。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款等相关规定，异议人认为法院查封该房屋前异议人已承租该房屋，法院的查封行为不影响租赁合同的效力，异议人是该房屋的合法居住使用者。法院查封该房屋、要求异议人限期搬出该房屋的行为侵犯了异议人的租赁权，对其使用房屋产生了负面影响。 异议人为证明其主张，提交了房屋租赁合同、收据、个人居住证明、微信聊天记录、短信聊天记录、支付宝转账记录、银行转账记录、结婚证等予以佐证。 申请执行人工商银行常平支行辩称，第一、案涉房屋已于2010年12月29日始抵押给该行，房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第2700203855号，该行对案涉房屋享有优先受偿权。截止至2018年7月21日，被执行人周业妮尚欠该行贷款本金334639.54元、利息3511.8元及仲裁费6373元。第二、该行对周业妮、肖永红与案外人所签订的房屋租赁合同不予认可，该行抵押设立时间先于租赁时间，其租赁关系不得对抗该行抵押关系。此外，被执行人周业妮、肖永红存在签订虚假租赁合同，阻碍抵押物执行的嫌疑。案外人称案涉房屋已出租，但仅提供一张房屋租赁合同，并未提交其他证据证明。因此，该行认为案外人所提供的租赁合同存在虚假嫌疑，即使租赁关系确实存在，也不得对抗该行的抵押关系，故该行向法院申请继续对该抵押房产的执行，同时采取不带租约的方式进行拍卖，以便维护申请执行人的合法权益。 申请执行人工商银行常平支行未提交证据材料。 本院经审查查明，案涉房屋位于广东省××××麦元村蔚蓝城邦52栋2单元1704号，权属证明号码为2700443687，登记权利人为周业妮，共有情况为单独所有；案涉房屋登记抵押权人工商银行常平支行，登记抵押时间为2012年11月29日，登记证明号为2700203855；抵押权人中国民生银行股份有限公司东莞分行，登记抵押时间为2017年11月2日，登记证明号为粤（2017）东莞不动产证明第0122997号。 再查明，关于本院受理的原告新华村镇银行与被告周业妮、肖永红、肖中华金融借款合同纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初5736号】，新华村镇银行向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）粤1973民初5736号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人周业妮、肖永红、肖中华价值245736.1元的财产。2018年4月8日，本院依据前述民事裁定书查封了案涉房屋，查封期限为三年。本院依法作出（2018）粤1973民初5736号民事判决书，判决周业妮、肖永红应偿还新华村镇银行235019.87元及利息，肖中华对此承担连带清偿责任。周业妮、肖永红、肖中华共同负担受理费4986元及保全费1749元。因被执行人周业妮、肖永红、肖中华不履行生效文书确定的付款义务，申请执行人新华村镇银行依据上述民事判决书向本院申请执行，本院以（2019）粤1973执9384号立案执行。上述财产保全措施依法转为执行程序中的财产查封措施。在执行过程中，本院依法作出（2019）粤1973执9384号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。 工商银行常平支行依据中国广州仲裁委员会东莞分会作出的（2018）穗仲莞案字第26236号裁决书向广东省东莞市中级人民法院申请执行，该院以（2019）粤19执899号立案执行。根据前述文书，周业妮应向工商银行常平支行偿还贷款本金334639.54元及支付利息、罚息、复利，并负担仲裁费6373元；工商银行常平支行对周业妮所有的案涉房屋享有抵押权且对处置案涉房屋所得价款享有优先受偿权；等等。在执行过程中，广东省东莞市中级人民法院作出（2019）粤19执899号执行裁定书并依据该裁定书于2019年10月31日轮候查封了案涉房屋。广东省东莞市中级人民法院作出（2019）粤19执899号之一执行裁定书，裁定将（2018）穗仲莞案字第26236号裁决书移送本院执行，本院以（2020）粤1973执3337号立案执行。 以上事实，有房屋租赁合同、收据、个人居住证明、微信聊天记录、短信聊天记录、支付宝转账记录、银行转账记录、结婚证、裁决书、民事判决书、不动产登记信息查询结果等证据附卷佐证。 本院认为，异议人吴迎以其为案涉房屋的承租人为由请求带租约拍卖房屋，其实质上是基于其租赁权阻止交付案涉房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，本案依照执行行为异议进行审查。针对异议人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，本案中，案涉房屋于2012年11月29日办理抵押登记手续，抵押权的设立经合法登记后已经生效。而异议人吴迎则主张其与被执行人周业妮、肖永红在2012年12月1日签订租赁合同而承租涉案房屋，时间是发生在案涉房屋抵押权设立之后。由于抵押权人工商银行常平支行作为案件的申请执行人已明确表示不同意带租约拍卖案涉房屋，故异议人吴迎与被执行人周业妮、肖永红的租赁关系无论真实、合法与否，均不能阻却执行。在处置案涉房屋时，异议人以存在租赁关系为由提出带租拍卖申请，该权利继续存在将对设定在先的担保物权的实现产生不良影响，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人由此而受到的损失应另行向出租人主张。 综上所述，异议人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第项之规定，裁定如下： 驳回异议人吴迎的异议。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向广东省东莞市中级人民法院申请复议。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二〇年九月二十五日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。