河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3609号 上诉人（原审被告）：胡泽刊，男，1992年3月28日出生，汉族，住北京市昌平区。 被上诉人（原审原告）：廊坊东领房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县工业园百合路东侧东壮村北侧。 法定代表人：赵建涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。 上诉人胡泽刊因与被上诉人廊坊东领房地产开发有限公司（以下简称廊坊东领公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡泽刊上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初553号民事判决，依法改判减少违约金为5万元或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审事实不清。被上诉人销售人员进行虚假广告宣传，对购房资格问题避而不谈。向上诉人出示格式文本的《房屋买卖合同》及《补充协议》，对合同及协议内容没有进行任何告知，对所涉及实体权利问题的内容不予出示，只让上诉人在合同最后一页进行签字认可，剥夺了上诉人的知情权，没有履行销售方的告知义务。一审法院没有查清上述事实，判令上诉人承担违约金明显不当。 廊坊东领公司辩称，涉案《商品房买卖合同》是双方自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合同依法成立，合法有效。上诉人在明知自身不具备购房资格的情况下，仍与我方签订合同，明显存在过错，理应承担合同约定的违约责任。通过补充协议、告知函等可以证明我方对限购问题以及相应的违约责任向上诉人尽到了合理的告知及说明义务，并未剥夺上诉人的知情权。上诉人作为完全民事行为能力人，在大宗商品交易中，应当对所签订的合同条款，尤其是涉及到权利义务的条款尽到合理的审查义务，并对自身的购房条件负有自查义务。在签订合同时，我方已就相关条款向上诉人进行了告知和释明。涉案合同是在双方平等、协商一致的基础上签订，上诉人应当承担相应的法律后果。且签订合同时距限购政策发布有两年之久，上诉人对自身不具备购房资质应当明知，仍与我方签订合同影响我方房产的正常销售，应承担违约责任，弥补我方的房屋降价损失。 廊坊东领公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求贵院依法判令被告胡泽刊向原告支付违约金95,217.1元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月29日原告与被告胡泽刊签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告胡泽刊购买原告开发的位于河北省永清县房屋及附属用房-205，该商品房建筑面积共96.58平方米，房屋总价款952171元；附属用房的建筑面积为18.02平方米，总金额27030元。双方在《补充协议》第十六条第5款约定，买受人已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身情况，确认仍具备购买该房屋之资格。如出卖人发现，买受人不具备购买该房屋的资格，出卖人有权解除合同及本补充协议，买受人应向出卖人支付房款总额的10%的违约金。合同签订当日，被告向原告支付购房首付款54171元及地下室款项27030元，共计81201元。双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的同时，原告向被告出具了《客户购房告知函》，该告知函第四项温馨提示第6条中明确载明：“您在购房时可能会受到“限购”、“限贷”等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由购买人承担。”被告胡泽刊亦亲自签字确认，并写明我已阅读并同意以上内容。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告双方于2019年6月29日签订的《商品房买卖合同》及补偿协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。原告请求依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定解除与被告胡泽刊签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告胡泽刊同意解除，一审法院照准。本案的主要争议焦点是：涉案《补充协议》第十六条第5款是否属于格式条款，双方在签订合同时，原告是否就该条款进行了合理的提示和说明？原告主张被告按房屋总价款的10%支付违约金是否予以支持的问题。一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款应系针对不特定多数的社会公众在建立合同关系之前已经存在，无须经过双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，案涉《补充协议》第十六条第5款应认定为格式条款。原告是否向被告进行提示和说明应从以下几点进行分析认定，首先，双方签订的《补充协议》第一页中间部分用黑色加租字体载明“买受人确认，在签订《商品房买卖合同》及本补充协议前，已经仔细阅读并充分理解了所有文本内容，特别是黑色加粗条款、对各项约定均无异议”，《补充协议》第十六条第5款进行了黑体加租提醒。其次，原告在《客户购房告知函》第四项温馨提示第6条中明确载明：您在购房时可能会受到“限购”、“限贷”等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由购买人承担。被告胡泽刊亦签字确认，并亲自书写“我已阅读并同意以上内容”。被告胡泽刊作为完全民事行为能力人，应知晓在补充协议及告知函上签字的法律后果。第三，廊坊市限购令政策执行时间为2017年3月22日，本案原被告签订房屋买卖合同的时间是2019年6月29日，系在限购政策发布两年之后，在当今资讯传播速度极快的时代，原被告均应当知道房屋新政策的相关内容。即使被告对相关政策了解不够，在做出购买房屋的重大决定之前亦应详细咨询，并将自己的购房资格披露给对方。综合以上分析，可以认定原告对于《补充协议》第十六条第5款已经尽到了合理的提示和说明义务，应认定该条款有效。现因被告胡泽刊不具备购房资格导致涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，原告请求被告按《补充协议》的约定承担房屋总价款10%的违约责任应予支持，即被告应向原告支付违约金95,217.1元。合同解除后，原告廊坊东领公司应将被告胡泽刊向其公司支付的购房首付款返还，因被告胡泽刊未提起反诉，根据人民法院“不告不理”的原则，返还购房款事项本案不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告廊坊东领房地产开发有限公司与被告胡泽刊签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告胡泽刊于本判决生效后十日内向原告廊坊东领房地产开发有限公司支付违约金95,217.1元。 本院二审期间，上诉人提交录音证据一份，证明售楼处没有对购房资格进行相应咨询。被上诉人质证意见，对真实性、证明目的均不认可，录音时间为2020年4月5日，无法证明上诉人在签订合同时不知晓其不具备购房资格。本院审查认为，该证据的真实性无法确认，不能达到上诉人的证明目的。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉《补充协议》第十六条第5款应认定为格式条款。《补充协议》第一页用黑色加粗字体载明“买受人确认，在签订《商品房买卖合同》及本补充协议前，已经仔细阅读并充分理解了所有文本内容，特别是黑色加粗条款、对各项约定均无异议”，且《补充协议》第十六条第5款进行了黑体加粗提醒。在《客户购房告知函》第四项温馨提示第6条中明确载明：您在购房时可能会受到“限购”、“限贷”等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由您本人承担，我公司不承担退房等相关义务。上诉人胡泽刊亲自书写“我已阅读并同意以上内容”，并签字确认。故可以认定被上诉人对于《补充协议》第十六条第5款已经尽到了合理的提示、说明义务，上诉人已对相关内容充分理解并同意，现上诉人称被上诉人未尽到提示、说明义务，本院不予采信。上诉人未提交证据证实《补充协议》第十六条第5款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，且该条款未免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，应为有效。因上诉人胡泽刊不具备购房资格导致涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，一审法院判决上诉人按《补充协议》的约定承担房屋总价款10%的违约责任，并无不当。 综上所述，胡泽刊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2180元，由胡泽刊负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年九月三十日 书记员 周 雪