广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5712号原告：广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处，住所地广东省广州市荔湾区东沙大道玉兰路**。负责人：刘勇。委托诉讼代理人：万清慧，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州林得洋新材料科技有限公司，住所地广东省广州市荔湾区玉兰路****。法定代表人：林少英，该公司总经理。委托诉讼代理人：林继孝，男，1980年8月14日出生，汉族，住广东省饶平县，该公司工作人员。原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处与被告广州林得洋新材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处的委托诉讼代理人万清慧，被告广州林得洋新材料科技有限公司的委托诉讼代理人林继孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处向本院提出诉讼请求：一、被告支付租金、物业管理费、水费、电费、违约金共计87152.25元（自2016年11月6日计算至2020年5月30日止）；二、判令原告与被告解除签订的《广州市房屋租赁合同》；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月1日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，原告将坐落于广州市荔湾区玉兰路3号504房出租给被告作办公用途使用，随后，被告分别于2017年8月1日、2018年1月1日与原告续签租赁合同续租至2020年12月30日。被告从承租之日起多年来一直拖欠租金、物业管理费、水费、电费，经原告屡次催缴，被告于2017年3月30日向原告转账17847.3元，此后被告未再向原告缴纳租金及相关费用。2020年4月26日原告向被告出具《催缴租金通知书》、《广州马丽建材有限公司（504房）租金及相关费用明细表》，原被告对于从被告承租之日起截止到2020年3月31日被告拖欠租金及相关费用的事实和金额均确认无误，并加盖章双方公章予以确认。现经原告屡次催缴，被告一直拒不缴纳任何租金及相关费用。现被告已于2020年5月私自搬出承租地址，原告多次联系被告，希望沟通解决拖欠租金等费用的问题，但均未能取得联系。从被告承租之日起计算至2020年5月30日，被告共拖欠租金53042.17元、物业管理费23714.5元、水费1155元、电费1804.8元、违约金25283.08元，共计104999.55元，扣减被告支付的17847.3元，被告应支付87152.25元。被告广州林得洋新材料科技有限公司辩称，在租赁期间，原告曾向我方借办公室使用，因此原告同意给予我方一些优惠政策，但现在原告不承认有优惠。由于我方资金周转有问题，确实存在欠租的情况。原告出具的欠租列表的金额有些差误，但总数差异不多，只有一两千，故我方确认原告所提出的欠租数额。当时原告仅要求我方支付2018年之后的租金，之前的租金是可以免交。现我方同意按原告的计费标准（本金）支付欠租，但违约金我方不同意支付，原告曾同意我方可以不需要交违约金。我方同意解除合同交还场地，原告说我方2020年5月私自搬出不是事实，是原告停电，我方无法办公。本院经审理认定事实如下：原告受广州市荔湾区财政局的委托，对广州市荔湾区玉兰路3号、5号物业进行使用和经营管理。广州马丽建材有限公司（以下简称马丽公司）自2016年11月开始从原告处承租广州市荔湾区玉兰路3号504房。同时原告将案涉504房交付给马丽公司使用。2017年3月30日，被告的法定代表人林少英向原告转账17847.3元用于偿还租金及相关费用。2017年8月1日，原告（甲方、出租方）与马丽公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区玉兰路3号504房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积44.4平方米，分摊共用建筑面积10.75平方米；租赁期限2017年8月1日至2017年12月31日，月租金为551.5元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式缴付次月租金给甲方；（第六条甲方的权利和义务）4.乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条乙方的权利和义务）1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；等等。2018年1月1日，原告（甲方、出租方）与马丽公司（承租方、乙方）续签《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日，月租金为1323.6元；其余条款内容不变。2018年1月1日，原告（甲方、出租方）与马丽公司（承租方、乙方）签订《物业租赁管理协议》，约定乙方租赁甲方的广州市荔湾区玉兰路3号504办公室，共55.15平方米，管理费按月计算，每平方米管理费10元，合计每月管理费为551.5元；合同一经签署，被告应缴纳相当于两个月管理费共1103元的押金；乙方进场时需一次性缴纳水电押金1000元；电费按当地有关收费标准，由甲方代收。损耗部分，以用户用电损耗为比例各自分担：水费按租用面积为比例计分。自收到水电费用通知后5天内缴交当月水电费用，逾期付款，逾期一天缴纳处以1%滞纳金，甲方将停止供水供电，直至付清水电费和相关费用为止。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如果有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为每逾期一日5%，如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；等等。2019年3月21日，广州马丽建材有限公司名称变更为广州林得洋新材料科技有限公司（本案被告）。因被告拖欠租金，原告于2020年4月26日向被告发出《催缴租金通知书》和《广州马丽建材有限公司（504房）租金及相关费用明细表》。被告对该明细表盖章予以确认。《催缴租金通知书》上载：贵公司在我街道办事处租赁504房办公室，2016年11月至2020年3月31日期间的租金、管理费、水费、电费未缴清，拖欠共计75649.43元，产生违约金24097.5元，合计99746.93元；《广州马丽建材有限公司（504房）租金及相关费用明细表》显示：2016年11月至2020年3月每月欠付租金、管理费、水费、电费及违约金的明细，上述费用欠费总额为75649.43元。另查，被告于2020年5月30日已搬出了涉案房屋。原告向本院提交《广州马丽建材有限公司（504房）租金及相关费用明细表》，显示：2016年11月至2020年5月每月欠付租金、管理费、水费、电费及2016年11月6日至2020年4月30日期间违约金的明细，上述费用欠费总额为104999.55元。庭审中，原告主张依据租赁合同第6.1条约定每逾期一日违约金为5%，此处为笔误，确认按每日万分之五主张，以当月租金为本金，自每月6日起算，以每月为一期；依据物业管理协议第4.2条，每逾期一日按1%收取滞纳金，确认按每日万分之五计算，以当月的水费、电费为本金，自每月6日起算，以每月为一期。依据物业管理协议第6.22条，每逾期一日按5%收取滞纳金，确认按每日万分之五计算，以当月的物管费为本金，每月6日起算，以每月为一期。上述违约金均支付至2020年4月30日止。本院认为，原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告要求解除涉案《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》和要求被告支付租金、物业管理费、水费、电费的诉请，因被告拖欠租金6个月以上，属于违约，故原告的请求有相应的合同依据，且被告对此无异议，本院予以支持。被告已在2020年5月30日将涉案房屋交还给原告，故合同解除时间以交还房屋时间为准。关于原告主张被告逾期支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费产生的违约金的诉请。被告抗辩原告曾同意无需支付违约金，但未举证证明，本院不予采信。原告调整违约金计算标准属于对自身权利的处分，本院予以准许。因被告存在违约行为，原告的请求有合同依据，本院予以支持。原告主张被告因逾期支付上述费用而产生2016年11月6日至2020年4月30日期间的违约金，属于其对自身权利的处分，本院予以准许。经计算，扣减被告已付的17847.3元，被告应向原告支付上述2016年11月6日至2020年5月30日期间的租金、物业管理费、水费、电费及2016年11月6日至2020年4月30日期间的违约金，共计87152.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处与被告广州林得洋新材料科技有限公司于2018年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及《物业租赁管理协议》于2020年5月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州林得洋新材料科技有限公司向原告广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处支付2016年11月6日至2020年5月30日期间的租金、物业管理费、水费、电费，2016年11月6日至2020年4月30日期间的违约金，共计87152.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费989元，由被告广州林得洋新材料科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年九月二十九日书记员  卢健华宋嘉杰