山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1723民初1521号 原告：张恒亮，男，1976年5月6日生，汉族，住山东省成武县。 委托诉讼代理人：刘月雷，山东文亭扶正律师事务所执业律师。 被告：李成龙，男，1988年9月5日出生，汉族，住山东省成武县，现住成武县。 委托诉讼代理人：刘麟，成武汶上法律服务所法律工作者。 原告张恒亮诉被告李成龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月12日、2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告张恒亮的委托诉讼代理人刘月雷，被告李成龙及其委托诉讼代理人刘麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的厂房租赁合同；2、支付原告自2020年5月14日至7月14日的租金11895元，自2020年7月15日至租赁物交付之日的租金按照每日285元计算；3、支付解除合同的违约金52000元(6个月租金)，逾期付款违约金15974.4元，(自2019年2月18日至2020年7月14日按照104000元为基数，按每日万分之三计算)。4、清除存放于厂房后面的恶臭性生产残留垃圾，并在10日内将租赁物恢复到原始状态，腾空租赁场地交付给原告；5、承担案件申请费、保险费、案件受理费。事实与理由：一、原、被告通过签订厂房租赁合同及两份补充协议，达成租赁合意。原、被告于2019年2月18日签订厂房租赁合同及两份补充协议，约定租金128000元一年，后变更为104000元一年，租赁时间为10年，租金支付时间为首期租金合同签订之日起被告一次性支付，以后每年的租金为每年的2月17日前支付。同时约定逾期支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同，并按照合同第六条第4款约定，以被告单方违约解除合同处理，承担支付6个月租金的违约责任。二、合同签订后，原告依约交付了租赁物，至今被告拖欠租金11895元。被告仅于2020年4月23日、6月19日两次共支付第二年的租金3万元，对于剩余租金被告一直拒绝支付。三、未经原告同意，被告私自搭建厂房，危及原有厂房安全，违反合同约定，应当限期拆除，恢复原状。为此，双方在2020年2月22日签订补充协议，就此问题约定被告一周以内进行维修，并拆除搭建物，补充协议签订后，被告未履行约定义务没有拆除搭建物。四、原告诉讼支出的申请费、保险费应当由被告承担。综上，原告为维护其合法权益具状起诉。 2020年8月12日的庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告支付 2020年2月18日至2020年7月14日的租金11895元，自2020年7月15日至租赁物交付之日的租金按照每日285元计算；3、被告支付2020年6月至7月的办公室租金3860元，2020年8月1日至腾空交付之日的租金按照每日60元，水电费每月100元计算；4、承担给原告造成的损失61515.2元；5、将租赁物恢复原状交付给原告；6、承担案件受理费。事实理由变更如下：原被告除书面租赁合同外，通过微信达成租赁4间办公室的合意，租赁自2019年12月份起，每天租金60元，水电费每月100元，截止目前，尚欠6、7月份办公室租金及水电费3860元，2020年8月份至腾空交付之日的租赁费按照每天租金60元计算。在租赁期间，被告未经原告同意擅自拆除了厂房隔断，并造成租赁厂房内的700余平方米的地板损坏，给原告造成经济损失61515.2元，上述损失被告应予赔偿。 2020年9月8日的庭审中，原告再次变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的厂房租赁合同无效；2、被告支付至2020年7月14日的厂房租赁物占用期间的使用费11895元，自2020年7月15日至租赁物交付之日的占用费按照每日285元计算；支付2020年6月1日至7月底的办公室租金3860元，2020年8月1日至腾空交付之日的租金按照每日60元，水电费每月100元计算；3、赔偿给原告造成的地板、车间隔断损失61000元；4、拆除私自搭建的车间，恢复原状，将租赁原告的厂房、办公室腾空后返还给原告；5、承担本案的诉讼费用。事实与理由变更如下：根据《城镇房屋租赁司法解释》第二条、第五条的规定，涉案厂房租赁合同无效，被告应当按照租赁物占用期间支付使用费，标准应当参照合同中对租金的约定进行计算。原施工人能够证明原告的地板损坏、车间隔断损失为61000元。1、关于恢复原状的主要内容，是被告未经原告同意私自在租赁厂房南侧搭建的一跨厂房，该厂房主体结构焊接在了租赁厂房的主结构上，危及到了租赁厂房的安全，依据合同法第二百二十三条的规定，被告应当予以拆除恢复原状。2、关于腾空造成的搬迁及机器拆卸费用应当由被告自己承担。签订租赁合同时，被告作为公司的经营者也应当审核原告租赁场地的合法性，被告自始至终都知道涉案租赁场地的规划手续不齐全，仅仅依靠原告给其出具的工业用地的说明去办理环评排污手续，被告抗辩说并不知道其是否合法，显然说不过去，因此被告对于租赁合同无效负有重大过错，其产生的损失应当自己承担。3、针对租赁物占用期间使用费的计算标准问题，依据《城镇房屋租赁司法解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准，支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持，故原告要求按照租赁合同约定的租金标准支付占用费合法有据。 李成龙辩称：原告所述与事实不符，请求法院予以驳回。一、合同有效，不同意解除租赁合同。张恒亮与李成龙于2019年2月17日签订厂房租赁合同，合同约定租赁厂房价格为每年128000元，两人后经协商变更为104000元。厂子刚起步，用钱的地方多，原被告经口头协商房租分批给付，李成龙于2019年1月26日、2019年4月5日、2019年6月22日、2019年9月13日，分别通过银行转账给张恒亮8万元整，剩余24000元通过现金支付于张恒亮。二、被告不存在违约情节，应当适量减免疫情期间房租。1、根据租赁合同第六条第四款约定，甲乙双方中任何一方在租赁期未结束时如提前解除合同，需提前3个月以书面方式通知对方，违约方需向另一方支付相当于6个月房租的违约金，原告未向被告下达过任何书面解除合同的书面文件，不存在违约。2、因为2020年我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，房租对于住宅租赁的承租人而言，疫情并不影响其租房居住的这个根本性目的，而对于经营性商业的承租人而言，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途，租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为符合不可抗力的法定特征。3、根据国家发展发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，实施房租租金减免政策，对承租国有房屋的小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房租资金。三、租赁合同应当继续履行，同意支付欠付的厂房租金74000元，不同意支付办公室租金；不同意赔偿原告损失，可以在租赁期结束时恢复厂房原貌交还给原告。对2020年2月17日至2021年2月17日的房租，李成龙与张恒亮商量房租减免情况，未征得其同意发生争吵，如张恒亮诉状中所说，2020年4月23日、2020年6月19日分两次交付房租三万元，合同正在履行中。综上所述，原被告合同正在履行当中，被告因受疫情影响，资金困难，望出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房租资金。四、不同意支付办公室租金。当时原被告双方口头约定办公室是免费使用的，后来因为我方的工人干活期间，原告想要办公室租金，天天找工人的事，我们不想产生不必要的麻烦，就给了原告两个月的办公室租金。 2020年2月18日至2020年7月14日的租金11895元，自2020年7月15日至租赁物交付之日的租金按照每日285元计算；3、被告支付2020年6月至7月的办公室租金3860元，2020年8月1日至腾空交付之日的租金按照每日60元，水电费每月100元计算；4、承担给原告造成的损失61515.2元；5、将租赁物恢复原状交付给原告；6、承担案件受理费。事实理由变更如下：原被告除书面租赁合同外，通过微信达成租赁4间办公室的合意，租赁自2019年12月份起，每天租金60元，水电费每月100元，截止目前，尚欠6、7月份办公室租金及水电费3860元，2020年8月份至腾空交付之日的租赁费按照每天租金60元计算。在租赁期间，被告未经原告同意擅自拆除了厂房隔断，并造成租赁厂房内的700余平方米的地板损坏，给原告造成经济损失61515.2元，上述损失被告应予赔偿。 2020年9月8日的庭审中，原告再次变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的厂房租赁合同无效；2、被告支付至2020年7月14日的厂房租赁物占用期间的使用费11895元，自2020年7月15日至租赁物交付之日的占用费按照每日285元计算；支付2020年6月1日至7月底的办公室租金3860元，2020年8月1日至腾空交付之日的租金按照每日60元，水电费每月100元计算；3、赔偿给原告造成的地板、车间隔断损失61000元；4、拆除私自搭建的车间，恢复原状，将租赁原告的厂房、办公室腾空后返还给原告；5、承担本案的诉讼费用。事实与理由变更如下：根据《城镇房屋租赁司法解释》第二条、第五条的规定，涉案厂房租赁合同无效，被告应当按照租赁物占用期间支付使用费，标准应当参照合同中对租金的约定进行计算。原施工人能够证明原告的地板损坏、车间隔断损失为61000元。1、关于恢复原状的主要内容，是被告未经原告同意私自在租赁厂房南侧搭建的一跨厂房，该厂房主体结构焊接在了租赁厂房的主结构上，危及到了租赁厂房的安全，依据合同法第二百二十三条的规定，被告应当予以拆除恢复原状。2、关于腾空造成的搬迁及机器拆卸费用应当由被告自己承担。签订租赁合同时，被告作为公司的经营者也应当审核原告租赁场地的合法性，被告自始至终都知道涉案租赁场地的规划手续不齐全，仅仅依靠原告给其出具的工业用地的说明去办理环评排污手续，被告抗辩说并不知道其是否合法，显然说不过去，因此被告对于租赁合同无效负有重大过错，其产生的损失应当自己承担。3、针对租赁物占用期间使用费的计算标准问题，依据《城镇房屋租赁司法解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准，支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持，故原告要求按照租赁合同约定的租金标准支付占用费合法有据。 李成龙辩称：原告所述与事实不符，请求法院予以驳回。一、合同有效，不同意解除租赁合同。张恒亮与李成龙于2019年2月17日签订厂房租赁合同，合同约定租赁厂房价格为每年128000元，两人后经协商变更为104000元。厂子刚起步，用钱的地方多，原被告经口头协商房租分批给付，李成龙于2019年1月26日、2019年4月5日、2019年6月22日、2019年9月13日，分别通过银行转账给张恒亮8万元整，剩余24000元通过现金支付于张恒亮。二、被告不存在违约情节，应当适量减免疫情期间房租。1、根据租赁合同第六条第四款约定，甲乙双方中任何一方在租赁期未结束时如提前解除合同，需提前3个月以书面方式通知对方，违约方需向另一方支付相当于6个月房租的违约金，原告未向被告下达过任何书面解除合同的书面文件，不存在违约。2、因为2020年我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，房租对于住宅租赁的承租人而言，疫情并不影响其租房居住的这个根本性目的，而对于经营性商业的承租人而言，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途，租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为符合不可抗力的法定特征。3、根据国家发展发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，实施房租租金减免政策，对承租国有房屋的小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房租资金。三、租赁合同应当继续履行，同意支付欠付的厂房租金74000元，不同意支付办公室租金；不同意赔偿原告损失，可以在租赁期结束时恢复厂房原貌交还给原告。对2020年2月17日至2021年2月17日的房租，李成龙与张恒亮商量房租减免情况，未征得其同意发生争吵，如张恒亮诉状中所说，2020年4月23日、2020年6月19日分两次交付房租三万元，合同正在履行中。综上所述，原被告合同正在履行当中，被告因受疫情影响，资金困难，望出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房租资金。四、不同意支付办公室租金。当时原被告双方口头约定办公室是免费使用的，后来因为我方的工人干活期间，原告想要办公室租金，天天找工人的事，我们不想产生不必要的麻烦，就给了原告两个月的办公室租金。 在2020年9月8日的庭审中，被告辩称：1、原被告之间签订的租赁合同无效，原告应承担主要过错责任，应对被告的生产设备、环评损失予以赔偿。根据《城镇房屋租赁司法解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告向苟村镇政府租赁的扶贫厂房，因违法建筑造成的合同无效，应承担主要过错责任。被告因公司办理环评手续，原告于2018年12月27日给被告开具了由苟村镇政府盖章的办理手续的证明，证明该地块属于工业用地，符合项目用地建设规划，被告即办理了环评手续及排污许可证。如果合同不能继续履行会给被告造成巨大经济损失，被告办理的环评手续使用地是租赁厂房地点，更换场地，环境部门会对新场地进行空气质量检测，现该项手续已经不予以审批，更换场地机器和设备都无法继续投产。根据合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因原告违法建筑造成的合同无效，应对承租人的生产设备损失予以赔偿。2、占地使用费不能按照原合同约定租金计算。因原合同约定租金是合法房屋，违法建筑房屋租金应当低于合法房屋，关于租金问题请参照当地违法建筑租赁费。3、被告因公司生产需要，拆除租赁的车间隔断、损坏地板、搭建新车间原告均知情，被告同意将租赁物腾空交付原告，不同意恢复租赁物原貌，因租赁车间是违法建筑，恢复原貌会对社会资源及财产造成浪费，应当对于损坏的部分折价赔偿，同意赔偿原告损失10000元；腾空租赁物所产生的腾空费、搬迁费以及机器拆卸费等由原告承担。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原被告2019年2月18日签订的厂房租赁合同及2019年2月18日厂房租赁补充协议各一份。2、2019年2月22日原被告签订的厂房租赁补充协议一份。3、微信聊天记录一组6页。4、视频光盘及现场照片一组。被告对其真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。5、原告提供的证人曹某，证明：涉案车间地板砖是曹某夫妻二人包工包料铺的，总费用44000多元，实际收到原告44000元。6、原告提供的证人贾某，证明：原告的涉案车间隔断是贾某施工的，包工包料共计17000元。被告认为原告支付给曹某的工钱是现金方式支付的，均未提供发票，对原告的损失计算方式不予认可。对证人贾某的证言的真实性无异议，对其合法性有异议。本院认为，证人曹某、贾某与双方当事人均无利害关系，且被告对其真实性无异议，本院对上述证人证言的真实性予以认定。 被告围绕答辩意见提交证据如下：1、厂房租赁合同复印件一份；2、银行转账记录一份；3、苟村集镇政府证明一份；4、排污许可证；5、环境影响报告书、环境影响评价资格证书，原告对其真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。 通过对上述证据的质证认证，结合庭审中当事人的陈述答辩，本院认定事实如下： 2019年2月18日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，甲方张恒亮，乙方李成龙，双方约定：张恒亮将其坐落于成武县××路××路××房，从南到北依次第一、第二个车间及第三个车间北半部租赁给李成龙使用；租赁期限自 2019年2月17日至2029年2月17日；租赁价格：已建厂房面积为2000平方米，每平方米年租金60元，未建设空地使用面积为1000平方米，每平方米年租金8元，年租赁价格为128000元；租金按年支付，首年租金在合同签订之日当天乙方一次性向甲方支付，后几年租金为每年的2月17日前支付。 2019年2月18日原被告签订《厂房租赁补充协议》，约定原告出租给被告的厂房使用面积变更为1600平方米，厂房加空地年租金共计104000元。 另查明，原被告双方口头约定，被告自2019年12月份开始租赁原告四间办公室，租金每日60元，水电费每月100元。 合同签订后，原告向被告交付了租赁物；被告向原告支付了2019年2月17日至2020年2月17日的厂房全部租金104000元，支付了2020年2月17日至2021年2月17日的厂房部分租金3万元，支付了原告2019年12月至2020年6月份的办公室租赁费。被告租赁原告的厂房后，未经原告允许，在原告第一个厂房上开孔，利用原告厂房钢柱作为承重柱搭建了新的厂房；被告为了生产经营，将租赁原告的车间隔断拆除，地板损坏。原告建设案涉厂房隔断花费17000元，铺设地板砖花费44000元。 2020年2月22日，原被告签订《厂房租赁补充协议》一份，约定：因被告在第一个厂房南搭建厂房时，未经原告允许，私自在原告厂房上开孔，利用原告厂房钢柱作为承重柱搭建厂房，致使原告原有厂房承重钢构负荷加大，厂房密封变差，长时间可能造成原告厂房的损坏。被告保证，因被告搭建厂房直接或间接引起的所有损失，均有被告全部承担，并承担全部赔偿及维修责任。 案涉原告出租给被告的厂房和办公室，在建设时未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原被告2019年2月18日签订的厂房租赁合同及2019年2月18日厂房租赁补充协议各一份。2、2019年2月22日原被告签订的厂房租赁补充协议一份。3、微信聊天记录一组6页。4、视频光盘及现场照片一组。被告对其真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。5、原告提供的证人曹某，证明：涉案车间地板砖是曹某夫妻二人包工包料铺的，总费用44000多元，实际收到原告44000元。6、原告提供的证人贾某，证明：原告的涉案车间隔断是贾某施工的，包工包料共计17000元。被告认为原告支付给曹某的工钱是现金方式支付的，均未提供发票，对原告的损失计算方式不予认可。对证人贾某的证言的真实性无异议，对其合法性有异议。本院认为，证人曹某、贾某与双方当事人均无利害关系，且被告对其真实性无异议，本院对上述证人证言的真实性予以认定。 被告围绕答辩意见提交证据如下：1、厂房租赁合同复印件一份；2、银行转账记录一份；3、苟村集镇政府证明一份；4、排污许可证；5、环境影响报告书、环境影响评价资格证书，原告对其真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。结合本案，原告出租给被告的厂房和办公室，在建设时未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，违反了上述规定，故原被告签订的案涉租赁合同均为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。结合本案，被告租赁原告的厂房后，未经原告允许，在原告第一个车间上开孔，利用原告车间钢柱作为承重柱在未建设的空地上搭建新的车间，并将租赁的原告的车间隔断拆除，地板损坏，故原告要求被告拆除私自搭建的车间，将租赁原告的厂房、办公室腾空后返还给原告的诉讼请求依法有据，本院予以支持。原告作为出租人，明知租赁物不具有房地产权证及建设工程规划许可证，仍将租赁物出租给原告，导致原被告之间签订的租赁合同无效，原告具有明显的过错；被告明知案涉租赁物不具有合法证照及批建手续，仍与原告建立租赁关系，同样存在过错；原被告对造成案涉租赁合同无效的法律后果均有过错，应当各自承担相应的责任，对原告要求被告赔偿造成的地板、厂房隔断损失61000元的诉讼请求，被告同意赔偿原告损失10000元，本院依法酌情支持原告的该项部分诉讼请求，由被告赔偿原告损失10000元。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原被告约定案涉厂房的租金每年为104000元，每天为285元，故原告要求被告按照每日租金285元的标准计算支付自2020年2月18日起至租赁物交付之日止的厂房占有使用费的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持，但应扣除被告已支付给原告的租赁费30000元。原被告口头约定案涉四间办公室的租金每日为60元，水电费每月为100元，故原告要求被告按照每日租金60元、水电费每月100元的标准计算支付自2020年6月1日起至租赁物办公室交付之日止的办公室占有使用费的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条及相关法律规定，判决如下： 一、确认原告张恒亮与被告李成龙签订的案涉租赁合同无效； 二、被告李成龙于判决生效后十日内按照每日租金285元的标准计算支付给原告张恒亮自2020年2月18日起至租赁的厂房交付之日止的占有使用费(扣除被告已支付给原告的租赁费30000元)。 三、被告李成龙于判决生效后十日内按照每日租金60元、水电费每月100元的标准计算支付给原告张恒亮自2020年6月1日起至租赁的四间办公室交付之日止的占有使用费。 四、被告李成龙于判决生效后十日内拆除私自搭建的车间，将租赁原告的厂房、办公室腾空后返还给原告张恒亮。 五、被告李成龙于判决生效后十日内赔偿给原告张恒亮造成的地板、车间隔断损失10000元。 六、驳回原告张恒亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费898元，由原告张恒亮负担449元，由被告李成龙负担449元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于菏泽市中级人民法院。 审 判 员  王 洁 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  袁玉军 书 记 员  朱文秀