四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初336号 原告（反诉被告）：四川宏富商业管理有限公司，住所地四川省自贡市汇东丹桂大街。 法定代表人：徐忠平，总经理。 委托诉讼代理人：徐军，男，1964年6月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：夏敬秋，女，1988年10月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被告（反诉原告）：自贡国美电器有限公司，住所地自贡市自流井区解放路**。 法定代表人：董晓红。 委托诉讼代理人：王小婷，女，1982年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：郑敏，女，1979年12月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告（反诉被告）四川宏富商业管理有限公司(以下简称“宏富公司”)与被告（反诉原告）自贡国美电器有限公司（以下简称“国美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏富公司的委托诉讼代理人徐军、被告（反诉原告）国美公司的委托诉讼代理人郑敏、王小婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宏富公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告国美公司赔偿原告宏富公司因租赁装修改造产生的经济损失2181291.22元；3、判令被告国美公司支付原告宏富公司违约金166666.67元；4、品迭被告国美公司已支付的租赁费200000元后，国美公司共计应向宏富公司支付2147957.89元。事实和理由：2017年8月20日，自贡泰丰房地产开发有限公司将其开发并持有的“自贡泰丰国贸中心商业及办公用房及酒店用房”（以下简称“国贸物业”）委托给原告宏富公司经营管理，委托期限15年（自2017年10月1日起至2032年9月30日止）。宏富公司经营管理国贸物业期间，国美公司因开设国美电器门店需要，于2018年4月25日与宏富公司签订《房屋租赁合同》及其补充协议，廉洁合作协议书，约定国美公司承租宏富公司位于自贡市自流井区××路××号“泰丰国贸项目”负一层部分区域（建筑面积4200平方米），租赁期限10年，房屋交付时间为2019年6月30日前，租赁费用含房屋租金，物业管理费，由固定保底租赁费用100万元每年与超额销售计提租赁费用（门店年含税销售净额超过3500万的部分按照3%计提）两部分构成。租赁合同签订后，国美公司按约支付了首期固定保底租赁费用20万，后经宏富公司、国美公司双方友好协商，于2019年8月30日签订了关于修改租赁房屋交付时间为2019年10月31日的《补充协议》。租赁合同签订后，为保证国美公司的顺利进场，宏富公司委托自贡泰丰房地产开发有限公司按照国美公司装修改造要求进行施工，该工程竣工结算总价为2181291.22元。租赁房屋达到交付条件后，宏富公司分别于2019年9月26日和12月18日向国美公司送达了《关于通知接房的函》，但国美公司一直未按期接房，宏富公司遂于2020年1月2日向国美公司送达了《违约告知函》，并要求其于2020年1月10日前办理接房。但截至宏富公司起诉时，国美公司仍未接收房屋并已逾期超过60日，依照合同约定宏富公司有权解除合同并追究国美公司的违约责任。同时，因国美公司怠于接房义务，给宏富公司造成了装修改造工程部分的直接经济损失2181291.22元，国美公司应予赔偿并承担以两个月保底租赁费用为标准的违约金。宏富公司为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告国美公司答辩意见为：1、对富宏公司要求解除合同的诉请没有异议；2、国美公司不构成逾期收房的违约行为，因租赁房屋本身不满足租赁合同25条的约定，没有超市入驻，导致租赁合同25条的约定无法实现，富宏公司未达到租赁房屋的交付标准，富宏公司应当承担违约责任；3、富宏公司提出的装修改造损失及违约金缺乏事实依据以及法律根据，应当予以驳回。 反诉原告国美公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令富宏公司支付违约金50万元；3、请求判令富宏公司退还国美公司已付首期租赁费费用20万元。事实和理由：国美公司与宏富公司双方于2018年4月25日签订《房屋租赁合同》，由国美公司承租宏富公司位于自贡市自流井区××路××号××层部分区域。合同第二十四条约定房屋交付时间为2019年6月30日。合同第二十五条约定房屋交付条件包括：出租权证明合法有效；房屋通过消防验收及竣工验收；房屋空置，租赁区域内满铺地砖、刷白墙面，修复隔墙或打通隔墙，协调与超市租赁区域通道互通；本合同约定的设施设备齐全。合同第二十七条又约定有宏富公司交付的房屋不符合约定条件的，视为未交付。合同签订后，国美公司便依据合同向宏富公司支付了首期租赁费用20万元。然而，合同约定的交付时间届满后，四川宏富公司却未将房屋交付给自贡国美，双方为此又于2019年8月30日签订补充协议，将交付时间变更为2019年10月31日，但至补充协议约定的房屋交付时间到期后，由于租赁区域邻接的超市未签约入驻，致使交付条件中的租赁区域与超市通道互通无法实现，不能满足合同约定的交付条件，宏富公司未能将符合约定的房屋交付给自贡国美公司，且已超过60日，已构成根本违约，自贡国美公司应当承担6个月的保底租赁费用为标准的违约金，鉴于房屋不能交付，合同也无法继续履行，四川宏富公司应当将预付的20万元租赁费退还给自贡国美公司。 本院对本诉及反诉原、被告双方就真实性无异议的以下证据依法予以采信：1、原、被告双方身份证明信息；2、《房屋租赁合同》；3、《补充协议》；4、发票；5、现场勘查记录；6、国美公司提交的催促函原件及邮寄凭证。 对双方有争议的证据认定如下：关于宏富公司提交的土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证拟证明泰丰国贸中心系自贡泰丰房地产开发有限公司依法建造后委托宏富公司对外出租，国美公司虽认为其为复印件，对其真实性有异议，但在本案中未对宏富公司享有案涉商铺合法出租权提出异议，且宏富公司于庭后补充提交了经自贡泰丰房地产开发有限公司加盖印章的复印件，故本院对宏富公司提交的上述复印件予以采信。关于宏富公司提交的通知接房的函、违约告知函及快递截图拟证明宏富公司于2019年9月26日和2019年12月18日向国美公司发出收房通知，2020年1月2日向国美公司发出了违约通知，因其快递单均为截图复印件，不能与原件核实，故本院对前述通知接房的函、违约告知函及快递截图证据不予以采信。关于宏富公司提交的《委托经营管理合同》、竣工结算总价及相关计价表、《泰丰国贸中心装修施工合同》、工程量确认单、工程分项验收单，《自贡市泰丰国贸中心中央空调系统施工安装工程合同》及其补充协议，工程分项验收单、《竣工结算总价》、《施工合同》等证据原件，具备证据三性，国美公司不予认可以但未能提供反驳证据，故本院对宏富公司提交的前述证据予以采信。 另对宏富公司提交的《廉洁合作协议》因与本案诉争事实无关联性，本院不予以采信。 经审理查明，2018年4月25日，宏富公司（甲方）与国美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（以下简称“租赁合同”，约定甲方将受自贡泰丰房地产开发有限公司委托管理的位于自贡市自流井区××路××号××楼××平方米的房屋出租给国美公司，租赁期限自乙方接房之日起10年；租赁房屋交付时间为2019年6月30日前交付，租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，固定保底租赁费用为100万元每年；首期固定保底租赁费支付时间及方式为：合同签订后7个工作日内，甲方按合同约定向乙方提供20万元的租赁费用的合法发票，乙方收到发票后30个工作日内向甲方支付；甲方为乙方提供中央空调供乙方使用，甲方交付的房屋必须满足如下条件：1、甲方的出租权证明合法有效；2、房屋通过消防验收及竣工验收；3、房屋空置，租赁区域内满铺地砖、刷白墙面，按照乙方租赁区域轮廓修复隔墙，协调与超市租赁区域通道互通；4、本合同约定的设施设备齐全；5、房屋无任何权利瑕疵；甲方未按约定时间交付符合合同约定的房屋达60日的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用，同时向乙方支付以6个月保底租赁费为标准的违约金；乙方经甲方书面通知接收房屋，在符合本合同约定的交付标准及交付时间的前提下，乙方逾期接收超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付以两个月保底租赁费用为标准的违约金；本合同无论因何种情况提交解除或者终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或赔偿的责任。合同签订后，国美公司向宏富公司预付房租20万元，自贡泰丰房地产开发有限公司于2018年4月29日同意按《房屋租赁合同》约定对国美电器租赁区域进行装修，与宏富公司约定装修费用由宏富公司承担。自贡泰丰房地产开发有限公司与相关装修公司签订装修合同，完成了案涉租赁区域的供水、供电系统，中央空调，地，地砖铺贴面刷白，打通隔墙等装修工程后，与宏富公司结算装修金额为2181291.7元。2019年8月30日，宏富公司与国美公司签订《补充协议》一份，约定变更租赁房屋交付时间为2019年10月31日。2020年1月22日国美电器向宏富公司邮寄房屋交付催促函，称因租赁房屋不满足与超市通道互通，不满足交付条件，要求宏富公司履行合同约定的房屋交付条件。后宏富公司于2020年1月19日向本院提起本案诉讼，国美公司于2020年3月10日提起反诉，在诉讼过程中，宏富公司与国美公司于2020年8月12日达成解除案涉《房屋租赁合同》的一致并确认解除合同时间以国美公司提起反诉时间为准。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的相关规定，依法成立并有效。宏富公司以国美公司违约为由，要求判决解除宏富公司与国美公司签订的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协议一致，可以解除合同。”之规定，宏富公司与国美公司在本案诉讼过程中达了成解除租赁合同的一致，故本院确认宏富公司与国美公司于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因宏富公司与国美公司之间的租赁合同尚未履行，宏富公司应当退还国美公司预付的租赁费20万元，本院对国美公司要求宏富公司退还租赁费20万元的诉讼请求予以支持。 关于宏富公司与国美公司是否构成违约的问题，宏富公司认为租赁房屋已于2019年10月31日时达到约定的交付条件，国美公司未接收房屋超过60天，已构成违约；国美公司以租赁房屋旁没有超市进住，未能达到与超市互通的交付条件，而视为宏富公司未交付房屋超过60天，构成违约。本院认为，租赁合同约定租赁房屋交付条件中“协调与超市租赁区域通道互通”未明确是否将超市进驻作为交付条件进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，原、被告双方虽签订补充合同，但未对超市是否进驻进行约定，补充合同中也未明确延期交付的原因是超市未进驻，不能推定双方对交付条件包括超市进驻达成了合意。本案中租赁合同不存在相关条款足以确认双方认可超市进驻系交付房屋的条件，原、被告双方也未提交有关交易习惯的证据，故对租赁房屋的交付条件是否包括超市进驻应依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准，行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”之规定确定。本案当事人之间系房屋租赁合同关系，其合同目的是一方占有使用交付的房屋，另一方收取房屋租金，超市是否进驻系宏富公司与其他主体之间的合同关系，存在不确定性，且超市是否进驻不影响房屋租赁合同目的的实现，以超市进驻作为交付房屋的必要条件，不利于租赁合同目的的实现，故本院认为交付条件第三条中“协调与超市租赁区域通道互通”仅表示租赁区域的空间位置上能与预定的超市租赁区域通道互通即可，根据现场勘察表明，案涉租赁区域满足与超市租赁区域通道互通的条件。故宏富公司不存在因未达到房屋交付条件而违约，国美公司主张宏富公司违约并要求其支付违约金50万元的诉讼请求不能成立。在宏富公司已满足房屋交付条件，而国美公司以宏富公司不满足房屋交付条件为由未接收租赁房屋，国美公司的行为构成违约，应当依照租赁合同约定向宏富公司支付以两个月保底租赁费用为标准的违约金，即（1000000元÷12个月）×2=166666.67元。本院对宏富公司要求国美公司支付违约金166666.67元的诉讼请求予以支持。 关于宏富公司要求国美公司赔偿租赁装修改造产生的经济损失，因双方已在租赁合同中明确约定国美公司不承对房屋恢复原状或赔偿的责任，故宏富公司的要求国美公司赔偿装修改造的经济损失2181291.22元不符合租赁合同约定，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认四川宏富商业管理有限公司与自贡国美电器有限公司于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》解除，四川宏富商业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向自贡国美电器有限公司退还租赁费200000元； 二、自贡国美电器有限公司于本判决生效之日起15日内向四川宏富商业管理有限公司支付违约金166666.67元。 三、驳回原告四川宏富商业管理有限公司和反诉原告自贡国美电器有限公司的其他诉讼请求。 案件本诉受理费85687.8元，由四川宏富商业管理有限公司承担17137.56元，自贡国美电器有限公司承担68550.24元；反诉受理费5400元，由自贡国美电器有限公司承担3834元，四川宏富管理有限公司承担1566元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  何 苗 人民陪审员  刘玉霞 人民陪审员  胡楷文 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  蒲姝妤