许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初3511号原告：徐恩茂，男，汉族，1985年8月16日生，住河南省许昌市东城区。委托诉讼代理人：常晓杰，河南昊中律师事务所律师。被告：许昌市浩居房地产经纪有限公司，住所地：许昌市东城区兴业路恒达桃溪苑第****东起第12间。法定代表人：屈瑞丽，该公司负责人。被告：许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司，住，住所地：河南省许昌市市辖区天瑞街金阁丽苑北门东起第一间/div>负责人：田许，该公司负责人。二被告共同委托诉讼代理人：田亚丹，系许昌市浩居房地产经纪有限公司副经理。原告徐恩茂诉被告许昌市浩居房地产经纪有限公司、许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司居间合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告徐恩茂的委托诉讼代理人常晓杰，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司及许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司共同委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐恩茂向本院提出诉讼请求：1、确认《买卖定金协议书》（包括房屋买卖合同条款及居间服务合同的条款）无效。2、返还第二被告以案外人刘晓娜名义向原告收取的“缔约定金”20000元、以第二被告业务员晁真真经手收取的中介费5000元，合计25000元。3、诉讼费用有被告承担。事实和理由：2019年7月，原告为买二手房，找到第二被告门店，第二被告介绍其登记的卖房客户即案外人刘晓娜的卖房信息。2019年7月17日，在第二被告门店，在原告没有见到刘晓娜本人的情况下，原告、被告及第二被告提供的刘晓娜代理人共三方签订了被告制作的编号为“D100000473733”号的格式化《买卖定金协议书》（见附件）。约定房价为110万元，原告支付定金2万元，首付现金33万元，余款77万元为以房抵押的商业贷款支付，2万元定金存入被告托管账户。约定在2019年7月17日后60日内签订《许昌市存量房屋买卖合同》，签订正式合同之前的定金为缔约定金，签订正式合同之后的定金为履约定金，签订正式合同时向被告缴纳居间代理费19800元，定金合同签订期间，原告按协议及被告的要求，于2019年7月17日协议书签订当日，原告将“缔约定金”20000元转账到第一被告经理谢留洋银行账户（资金托管账户）。2019年7月18日，经微信转账到被告业务员晁真真名下中介费5000元。原告多次催促按约定在2019年国庆节前履行协议（按合同约定，原告向房主付款33万元现金后，国庆节之前比较容易申请房屋抵押“商业贷款”）。但被告称：卖房人在外地工作、需要国庆节之后请假去邮政银行办理涉及交易房屋抵押权的相关手续。至此，原告发现实际情况与被告签订合同之前介绍及协议写明的房屋状况不符（协议书第一条第2款约定“．．．．．．如出售的房屋有抵押，则抵押权人同意出售，符合上市交易条件”）由于涉案协议书约定的内容存在问题，造成合同不能履行按合同，故要求解除协议并退款。被告业务员口头以刘晓娜同意合同解除但不同意退款，直到2020年5月，被告业务员晁真真仍以保护客户隐私为由，拒绝提供所谓房屋出售方刘晓娜的身份基本信息及被告所称向刘晓娜转款20000元的相应资料。综上，原告认为2019年7月17日签订的《买卖定金协议书》是内容虚假且不能履行的无效合同，被告作为房屋买卖中介企业，没有且拒绝向买房人提供体现卖房人资料和卖房人有权出售交易涉案房的授权，误导原告签订格式合同并收取所谓定金2万元、中介费5000元。故依法请求人民法院依法确认合同无效并要求被告返还收取的2.5万元。被告许昌市浩居房地产经纪有限公司、许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司共同委托诉讼代理人田亚丹辩称，原告主申《买卖定金协议书》（包括房屋买卖合同条款及居间服务合同的条款）无效无事实与法律依据。原告经答辩人工作人员介绍该涉案的房屋相关情况后，其对此一一认可后，与卖方达成《买卖定金协议书》，现原告诉称“由于涉案协议书约定的内容存在问题，造成合同不能履行…”纯属胡搅蛮缠，其以看似所谓的“理由”达到其不想购买涉案房屋和企图要回所交纳的购房定金和居间服务费的目的而已！《买卖定金协议书》第一条第四款明确约定“该房屋已设定抵押，抵押权人为邮政银行…”，就该条款的内容，当时经答辩人的工作人员一再给原告说明并经原告欣然予以认可。再者，在答辩人为原告及卖方的前期购房（未正式签订购房合同前）期间，已认真细致地按照居间服务流程，毫无瑕疵地圆满完成了自身应当所做的全部工作。因此，原告主张《买卖定金协议书》（包括房屋买卖合同条款及居间服务合同的条款）无效是无事实与法律依据！原告诉请答辩人返还其购房定金及居间服务费亦无事实与法律依据。原告与卖房人刘晓娜、冯修成的委托的代理人祁冠伟（详见委托书）于2019年7月17日签订《买卖定金协议书》的当天，向代理人祁冠伟支付定金人民币20000元．祁冠伟给其出具定金收据一份（详见买卖定金协议书第二页最后一款）按照《买卖定金协议书》第四条第二款的约定，原告应当向答辩人支付居间服务费19800元，但其声称经济紧张，当时仅仅向答辩人支付了5000元的居间服务费，下余14800元的居间服务费，原告至今无故拒不予以支付。综上所述，答辩人认为，原告主张《买卖定金协议书》（包括房屋买卖合同条款及居间服务合同）无效及诉请答辩人返还其购房定金和居间服务费无事实与法律依据。对此，望贵院在详查本案事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求！经审理查明：原告徐恩茂到被告许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司处购买二手房，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司居间介绍原告徐恩茂与案外人刘晓娜协商二手房买卖，2019年7月1日案外人刘晓娜、冯修成与祁冠伟签订了委托书，委托祁冠伟办理与原告徐恩茂办理房屋买卖事宜，2019年7月17日，原告徐恩茂与第二被告及案外人刘晓娜三方签订了《买卖定金协议书》，合同约定：“甲方（出售方）：刘晓娜乙方（购买方）：徐恩茂丙方（居间方）：许昌市浩居房地产经纪有限公司”许昌市浩居房地产经纪有限公司经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：第一条房屋情况概述1．交易房屋座落于许昌市××森林半岛××楼××单元××室，产权证明文件所载建筑面积：132平方米，房产证号：00××**，产权人：刘晓娜2．甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵；无查封、异议登记、私搭乱建、债务纠纷等限制房屋过户之情形。如出售的房屋有抵押，则抵押权人同意出售，符合上市交易条件。3．交易房屋的性质为商品房交易房屋的抵押情况为该房屋已经设定抵押，抵押权人为：邮政银行抵押金额为人民币400000……。第三条定金金额及支付1．乙方应按照乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币20000。（1）甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。（2）丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金将在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户；如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件的，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。2．此定金在签署《许昌市存量房买卖合同》前为缔约定金，在签署《许昌市存量房买卖合同》后为履约定金第四条签署买卖合同的约定1．甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《许昌市存量房屋买卖合同》（‘《买卖合同》’）等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。2．甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由区甲方区乙方向丙方支付居间代理费人民币19800；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费……。出售人：祁冠伟代刘晓娜购买人：徐恩茂居间方：许昌市浩居房地产经纪有限公司”。三方在签署该协议后，原告将两万元缔约金于2019年7月17日转到第一被告经理谢留洋银行账户（资金托管账户）。2019年7月18日，原告通过微信转账向被告业务员晁真真名下中介费5000元。后原告与案外人刘晓娜最终未能签署《许昌市存量房屋买卖合同》。以上事实有买卖定金协议书、委托书、转账凭证、房产证复印件、录音光盘、庭审笔录等证据在卷为证，足以证实。本院认为，原告徐恩茂、被告许昌市浩居房地产经纪有限公司与案外人刘晓娜所签订的《买卖定金协议书》。系三方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，三方当事人理应据此履行。根据三方约定，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司作为居间方，在代为收取原告支付的定金后，应当核验案外人刘晓娜所出售的房屋是否符合上市交易条件再将定金转交给案外人刘晓娜，被告公司及案外人虽然在案涉合同中如实告知了该房产设立有抵押，但被告公司并未对该房屋的抵押权人是否同意出售以及房屋是否符合上市交易条件的情况下直接将定金转付给案外人刘晓娜，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司的行为应属违约，且居间人最终并未促成双方签订二手房买卖合同，故原告徐恩茂要求其返还已收取的中介费5000元的诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告许昌市浩居房地产经纪有限公司返还定金20000元的请求，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司收取定金20000元的目的是代原告徐恩茂向他人交付，原、被告之间并未形成定金合同关系，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司并非法律规定的定金收受主体，且该定金已转付给了案外人刘晓娜，已无法返还给原告徐恩茂，故原告徐恩茂该诉讼请求本院不予支持，原告徐恩茂可另行主张；被告许昌市浩居房地产经纪有限公司第十分公司并非本案案涉合同的当事人，故不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告许昌市浩居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐恩茂中介费5000元；二、驳回原告徐恩茂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，适用简易程序减半收取计213元，由原告徐恩茂负担188元，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  邢博二〇二〇年九月三十日书记员  张亚