福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1082号 原告：福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。 法定代表人:郭修彬，执行董事。 委托诉讼代理人：许辉丽、吴慧铭，福建磊德律师事务所律师、实习律师。 被告：黄芳芳，女，1994年3月23日出生，汉族，住仙游县。 第三人：惠安县农村信用合作联社泉州台商投资区信用社，住所地泉州台商投资区杏秀路管委会对面泉州宏利有限公司综合楼西南侧**沿街2间店面，统一社会信用代码91350521569261942Q。 代表人：郭少聪，主任。 委托诉讼代理人：李明旭，该行员工。 原告福建省隆盛房地产开发有限公司（简称隆盛公司）与被告黄芳芳、第三人惠安县农村信用合作联社泉州台商投资区信用社（简称泉州台商投资区信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆盛公司的委托诉讼代理人许辉丽、第三人泉州台商投资区信用社的委托诉讼代理人李明旭到庭参加诉讼，被告黄芳芳经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年10月22日签订的合同编号为201810220139《商品房买卖合同》。2、被告按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款1038829元的30%（即311648.7元）向原告支付违约金。3、被告在《商品房买卖合同》解除之日起十日内配合原告办理解除《商品房买卖合同》、注销《商品房买卖合同》备案登记及商品房预售预告登记等相关事宜的一切手续。4、被告立即向原告支付至法院判决合同解除之日原告为被告向第三人所代还的款项及自原告代还之日起以代还款项为基数按日万分之五计算的资金占用利息。5、解除原告与被告、第三人于2019年7月24日签订的合同编号为台商社Ｘ20190710001《个人住房按揭借款合同》。6、原告从被告已付购房款1038829元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的偿还贷款本息凭证为准）。7、被告、第三人在原告代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后，协助、配合原告向房屋登记管理机关办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。8、被告支付原告因本案诉讼支出的律师代理费45000元。事实和理由：2018年10月22日，被告与原告签订合同编号为201810220139《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区，总价款1038829元。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第3.1.2条约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人按以下方式向出卖人承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等），并按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金……买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款30%向出卖人支付违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，买受人应予赔偿。”被告为购买上述商品房，向第三人借款，并以其未来对商品房享有的所有权抵押给第三人，同时由原告为其提供阶段性按揭贷款担保。被告与第三人、原告三方于2019年7月24日签订《个人住房按揭借款合同》1份。案涉商品房分别在2019年7月10日、2019年7月17日办理《商品房买卖合同》备案登记、预售商品房预告登记，并已办理预购商品房抵押权预告登记。因被告未能按期向第三人偿还到期贷款本息，导致原告于2019年9月29日、2019年10月30日、2019年12月23日、2020年1月29日、2020年2月24日、2020年3月21日、2020年4月22日、2020年5月21日、2020年6月23日、2020年7月26日、2020年8月24日代还6820.61元、21.72元、3361.66元、3382.04元、3386.62元、3382.84元、3380.56元、3381.32元、3380.56元、3382.08元、3384.36元，合计37264.37元。因被告的前述违约行为，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3.1.1、3.1.2、11.3.2、11.3.3、11.4.2条之约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》并要求被告承担相应违约责任等。 被告黄芳芳未作答辩。 第三人泉州台商投资区信用社述称，被告于2019年7月24日与其签订《个人住房按揭借款合同》。因被告未按时偿还贷款本息，其从原告处扣划被告未偿还按揭款，其同意原告的诉讼请求。 经审理查明，原告系以房地产开发、物业管理等为经营范围的有限责任公司。原、被告于2018年10月22日签订合同编号为201810220139《商品房买卖合同》1份，约定由被告向原告购买其开发的位于泉州台商投资区商品房，房屋总面积110.48平方米，约定房屋总价款1038829元，其中首付款438829元，余款600000元办理银行按揭贷款，交房时间为2021年5月1日前。附件十一《补充协议》第3.1.2条约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人按以下方式向出卖人承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等），并按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之一的标准向出卖人支付违约金，买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款30%向出卖人支付违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，买受人应予赔偿，出卖人有权另行向买受人追索。原、被告及第三人于2019年7月24日签订合同编号为台商社Ｘ20190710001《个人住房按揭借款合同》1份，约定被告向第三人借款600000元用于购买案涉商品房，还款方式为等额本息还款，原告为该借款提供阶段性担保，被告以案涉商品房为上述借款提供抵押担保。合同签订后，第三人依约向被告发放按揭贷款600000元，该款项转入原告账户，作为被告支付给原告的购房款。后因被告未能依约偿还第三人贷款本息，原告分别于2019年9月29日、2019年10月30日、2019年12月23日、2020年1月29日、2020年2月24日、2020年3月21日、2020年4月22日、2020年5月21日、2020年6月23日、2020年7月26日、2020年8月24日代被告向第三人偿还贷款本息6820.61元、21.72元、3361.66元、3382.04元、3386.62元、3382.84元、3380.56元、3381.32元、3380.56元、3382.08元、3384.36元，代偿金额共计37264.37元。案涉商品房于2019年7月10日办理网上备案登记，于2019年7月17日办理预购商品房预告登记，于2019年7月29日办理抵押权预告登记。原告于2019年11月22日按合同约定地址向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起7日内支付原告代偿的款项及违约金等，否则原告有权解除合同，该律师函于2019年12月2日被退回。案涉商品房尚未办理交房手续。原告因本案诉讼支出律师代理费45000元。 以上事实，有原告提供的商品房买卖合同登记备案申请表、《商品房买卖合同》、《个人住房按揭借款合同》、银行业务凭证、律师函、EMS快递单及快递签收情况查询单、委托代理合同、律师费发票，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息37264.37元，根据附件十一《补充协议》约定，被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致涉讼商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，被告应向原告支付合同解除违约金，偿还原告代偿的按揭贷款本息，并承担因解除合同引起的相关费用。原告请求被告偿还原告已代偿的贷款本息37264.37元，理据充分，应予支持。原告请求被告按总房款1038829元的15%支付合同解除违约金以及因本案诉讼支出的律师代理费45000元，该主张金额过高，予以调整为按总房款1038829元的5%即51941元（取整）支付违约金，按10000元支付律师代理费。因本案已支持被告向原告支付合同解除违约金51941元，故原告请求被告支付代偿贷款本息资金被占用期间的利息损失，不再支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告应代被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本息。原告从被告已付购房款1038829元扣除应付第三人的尚欠按揭贷款本息及被告应付原告代偿贷款本息及违约金、律师代理费后，如有剩余购房款可由当事人另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告黄芳芳于2018年10月22日签订的合同编号为201810220139《商品房买卖合同》。 二、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告黄芳芳、第三人惠安县农村信用合作联社泉州台商投资区信用社于2019年7月24日签订的合同编号为台商社X20190710001《个人住房按揭借款合同》。 三、被告黄芳芳应于本判决生效之日起十五日内偿还原告福建省隆盛房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息37264.37元。 四、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内代被告黄芳芳向第三人惠安县农村信用合作联社泉州台商投资区信用社偿还尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人惠安县农村信用合作联社泉州台商投资区信用社开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 五、被告黄芳芳应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司违约金51941元。 六、被告黄芳芳应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司律师代理费10000元。 七、被告黄芳芳、第三人惠安县农村信用合作联社泉州台商投资区信用社应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后十日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 八、被告黄芳芳应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告黄芳芳尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告福建省隆盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号为201810220139《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。 九、驳回原告福建省隆盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17359.2元，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司负担2652.2元（多预交的14707元予以退还），由被告黄芳芳负担14707元，应在本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  卢建阳 人民陪审员  曲建立 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。