吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初315号原告（执行案外人）：赵洪亮，男，1973年4月26日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。被告（申请执行人）：孙启洪，男，1963年2月8日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张硕，吉林保民律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，该公司经理。委托诉讼代理人：刘敏，该公司股东。原告赵洪亮与被告孙启洪、第三人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵洪亮、被告孙启洪的委托诉讼代理人张硕、栾弼涵、被告荣腾公司的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洪亮向本院提出诉讼请求：1.请求确认诉争被查封的案涉（车库）房屋为赵洪亮所有，并停止对该房屋的执行。2.诉讼费用由孙启洪、荣腾公司负担。事实和理由：2015年7月30日赵洪亮与荣腾公司订立《施工合同》，因尾欠施工工程款，2016年3月16日，荣腾公司与赵洪亮订立了《臣山雅苑内部预定协议书》一份，约定：甲方荣腾公司将案涉车库以顶账工程款的方式给赵洪亮。2016年3月16日荣腾公司向赵洪亮开具了抵账工程车库《收据》一张。2017年上半年，荣腾公司将上述车库交付给赵洪亮占有使用。2017年7月6日，赵洪亮到吉林市房地产交易服务中心对诉争车库进行了预售备案登记。2019年9月30日，吉林高新技术产业开发区人民法院作出（2019）吉0291执保100号之一执行裁定书，主文第三项查封了案涉车库。赵洪亮依法向吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）提出了执行异议，吉林中院于2020年6月28日作出了（2020）吉02执异176号执行裁定书，裁定驳回了赵洪亮的异议请求。赵洪亮依法提起执行异议之诉，请求法院支持诉讼请求。孙启洪辩称，一、荣腾公司与赵洪亮之间是否存在抵账事宜无法确定。赵洪亮在诉状中称，案涉房屋系抵账房，由于赵洪亮与荣腾公司之间存在未清偿的工程款，故而以房抵账，但事实并非如此，在之前的执行异议听证会中，赵洪亮并没有提供任何能够证明其与荣腾公司之间债权债务的证据，亦没有提供其作为建筑商的证据，以房抵账一事无法确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，赵洪亮应当对其主张承担举证责任并承担举证不能的不利后果。通过赵洪亮的证据，不能确定其支付了相应的房屋价款，享有排除执行的权利。二、赵洪亮在人民法院查封前并没有合法有效的书面买卖合同。赵洪亮提供了一份《臣山雅苑内部认购协议书》，但是根据此协议书第三条第1款“在甲乙双方签订《商品房买卖合同》之前，如因不可抗力致使本协议失去效力……”、第三条第6项“签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以甲方电话通知为准”、第三条第7款“乙方签署完《商品房买卖合同》后，本协议书失效”的内容可见，该份内部协议并非正式合法有效的商品房买卖合同。另外，根据协议书第三条第2款约定，该内部协议不能办理更名过户手续，那么赵洪亮就当然不享有消费者物权期待权，享有的仅仅是债权而已。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条规定可知，该条保护的是消费者的物权期待权，那么针对一手房的买卖该法条的立法背景则要求买卖双方签订规范的商品房销售合同。所以，赵洪亮在人民法院查封之前并没有合法有效的书面买卖合同。三、由于赵洪亮自身原因涉案房屋至今尚未办理不动产登记。赵洪亮在诉状中称，2017年7月6日赵洪亮对案涉车库房进行了预售备案登记。根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记备案是政府有关部门对房地产市场进行管理的行政行为，其要求开发商在与承购人签订《商品房预售合同》之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案。由此可见，预售备案并非不动产物权发生、设立、变动的法律效果的不动产登记。荣腾公司自2016年开始已经为正常商品房买卖的业主以及真实以房抵账的房屋买受人办理了网签手续，办理不动产登记，但由于赵洪亮自身的原因，案涉房屋至今尚未办理不动产登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，由于赵洪亮怠于进行不动产物权登记，该房屋上不存在任何合法有效的不动产登记，不符合排除执行的条件。四、案涉车库房并非用于生活居住，也不是赵洪亮唯一住房。案涉房屋并非普通的住宅，而是车库，并非用于生活居住，也不是赵洪亮唯一的住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条规定，赵洪亮并非是购房直接用于满足其生活的居住消费者，不在执行异议法律给予保护的范围内。五、赵洪亮在人民法院查封前并没有合法占有案涉房屋。案涉房屋的查封时间为2019年9月30日，而直至2020年6月18日赵洪亮始终未对案涉房屋进行占有使用，案涉房屋多年一直处于无人管理的状态。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定，赵洪亮不符合排除执行的条件。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条、第二十九条规定，赵洪亮不能够排除执行，应驳回其诉讼请求。荣腾公司述称，案涉车库在施工前一直就由赵洪亮占有，放置施工设备，使用至今。赵洪亮与荣腾公司就案涉车库签订了协议，赵洪亮的诉讼请求符合法律规定。荣腾公司与孙启洪就案涉车库没有签订合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孙启洪与荣腾公司合同纠纷一案，吉林仲裁委员会于2020年3月17日作出（2017）吉仲裁字第170号裁决书，裁决：“一、被申请人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司自裁决送达生效后十日内向申请人孙启洪支付赔偿款499,000元；二、仲裁费13,756元、财产保全费2,570元，由被申请人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司承担。”因荣腾公司未按期履行裁决书所确定的义务，孙启洪向本院申请执行。在仲裁案件审理过程中，孙启洪向吉林高新技术产业开发区人民法院申请财产保全。2019年9月30日，吉林高新技术产业开发区人民法院作出（2019）吉0291执保100号之一执行裁定，第三项主文中查封了荣腾公司所有的案涉房屋，查封期限三年。赵洪亮于2020年6月15日向本院提出执行异议，本院于2020年6月28日作出（2020）吉02执异176号执行裁定书，裁定驳回赵洪亮的异议请求。赵洪亮不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年7月30日，荣腾公司与赵洪亮签订《施工合同》，约定荣腾公司将吉林市高新技术产业开发区长江街72号臣山雅苑污雨排、化粪池管线、供热二次网、自来水二次网安装工程发包赵洪亮，工期3个月，自2015年7月30日至2015年10月30日，工程总造价按最新预算定额，经双方协商总造价为149.6万元。同时约定双方签订合同，赵洪亮进入施工后，荣腾公司即以抹账顶房形式支付给赵洪亮工程款。该工程赵洪亮按期施工完毕，并交付使用。2016年6月9日，荣腾公司出具《现场签证》，签证内容及原因：臣山雅苑原设计供热方式为地源热泵。2015年已把供热外线按照施工图纸要求施工完毕，后因建设单位把供热方式改为江南电厂集中供热，按照要求管线径加大，原外线管径满足不了电厂供热要求，所以造成管线拆除，重新购买进料重新安装，所发生的工程量请给予签证。7项工程共发生197,700元工程款。荣腾公司加盖公章，项目负责人李沛然签字，监理单位负责人刘波签字，施工单位负责人赵洪亮签字。2016年3月6日，荣腾公司与赵洪亮签订《臣山雅苑内部预定协议书》，约定赵洪亮以36.8万元购买案涉车库，实际抵顶荣腾公司拖欠赵洪亮的工程款。荣腾公司在甲方处加盖公章，刘敏签字，并注明“抵账工程款”字样，赵洪亮在乙方处签字捺印。同日，荣腾公司向赵洪亮出具36.8万元的收据，收款事由载明“抵账工程款车库”，并加盖荣腾公司财务专用章。荣腾公司将案涉车库交付赵洪亮占有使用。2017年7月6日，荣腾公司将案涉车库的商品房买卖信息备案到赵洪亮名下，在共有情况中注明“单独所有”。再查明，案涉房屋尚未进行综合验收，尚无法办理产权证。本院认为，本案争议的焦点问题是赵洪亮对坐落于吉林高新技术产业开发区长江街72号臣山雅案涉房屋（车库）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵洪亮主张荣腾公司已经以物抵债将案涉车库清偿所欠赵洪亮的工程款，则赵洪亮应举证证明在人民法院查封之前与荣腾公司签订了合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产，双方债权债务数额确定，价格合理对应，以及非因赵洪亮的原因未办理过户登记。首先，赵洪亮与荣腾公司于2016年3月6日签订了《臣山雅苑内部预定协议书》，并于2017年7月6日将案涉车库的商品房买卖信息备案到赵洪亮名下，应认定双方已经签订了合法有效的书面买卖合同；其次，赵洪亮在合同签订后即占有案涉车库；第三，赵洪亮与荣腾公司签订了《施工合同》，赵洪亮系吉林市高新技术产业开发区长江街72号臣山雅苑污雨排、化粪池管线、供热二次网、自来水二次网安装工程的承包人，《施工合同》约定赵洪亮进入施工后，荣腾公司即以抹账顶房形式支付给赵洪亮工程款。现该工程赵洪亮已按期施工完毕，并交付使用，工程款的清偿期已经届满，案涉房屋（车库）约定价格36.8万元，远远低于荣腾公司应付赵洪亮工程款金额。上述行为均发生于案涉房屋（出库）被查封（2019年9月30日）之前。案涉小区房屋因未能综合验收暂不能办理更名过户，非因赵洪亮自身的原因未办理过户登记手续。因此，涉案房屋不属于荣腾公司的可供执行财产。综上，赵洪亮对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对赵洪亮请求停止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。关于赵洪亮请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因案涉房屋暂无法办理产权登记，并未变更登记至赵洪亮名下，故对赵洪亮该项诉请，本院不予支持。综上所述，赵洪亮的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行坐落于吉林高新技术产业开发区长江街72号臣山雅苑案涉房屋（车库）；二、驳回赵洪亮的其他诉讼请求。案件受理费6820元，由孙启洪负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异176号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  李 炜二〇二〇年九月二十五日书记员  李元生