江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终438号 上诉人（原审原告）：张立达，男，1975年6月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：徐斌，江西融冰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李美丽，女，1993年11月1日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审被告）：鹰潭市御城房产营销策划有限公司，住所地鹰潭市月湖区院里路滨江广场**楼**，统一社会信用代码91360600MA36890Y4Y。 法定代表人：陆仙娥，总经理。 委托诉讼代理人：刘干林，江西鹰翔律师事务所律师。 上诉人张立达与被上诉人李美丽、鹰潭市御城房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1051号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张立达上诉请求：1、请求二审法院撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院(2020)月赣06**民初1051号民事判决，依法改判2万元购房定金款由被上诉人支付给上诉人；2、判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。 张立达上诉依据的事实与理由： 一、一审法院判决事实部分颠倒黑白，证据严重不足，偏听偏信，二审应当改判。 本案事实经过是，2019年11月29日，上诉人与被上诉人李美丽的委托代理人赵某某及被上诉人鹰潭市御城房产营销策划有限公司，三方签订了《房产买卖协议》，李美丽电话里和中介说了委托赵某某代签合同，被上诉人御城房产公司留有李美丽、赵某某的身份证复印件。当时已经谈好房屋总价76万元，乙方先支付2万元定金，合同约定乙方交由丙方保管，待房屋过户后丙方将定金再支付给甲方，中介费是成交价的1%，甲、乙方双方各自出1%给丙方。房屋买卖合同签订后，乙方的代理人赵某某微信转账了2万元给被上诉人御城房产公司中介员童李忠（上诉人亲眼所见），同时上诉人将自己的房产证原件一本押给中介，中介公司同样出具了收据给上诉人。合同签订后，上诉人与被上诉人李美丽在中介的安排下到了中国邮政银行鹰潭梅园分理处网点办理了贷款申请，被上诉人李美丽到现场在贷款合同上还签了字，贷款通过后中介打电话叫被上诉人李美丽来支付首付款及办理过户手续时，李美丽说自己家里出了事情房屋不买了。 在这种情况下，上诉人多次找到中介要求中介支付2万元定金，中介意思自己的工作已经大部分完成，银行贷款审批已经通过，自己的中介费14,400元应当在定金中扣除，上诉人不同意。双方产生纠纷，上诉人为此还报警，双方还到东湖派出所调解，中介公司的中介员童李忠到场调解，从头至尾也没有说过自己没有收到定金，只是说要求上诉人支付14,400元中介费。上诉人坚持不肯，只愿意补偿自己应出的中介费的一半（即总房价的0.5%），同时上诉人认为是李美丽违约，按照合同第12条约定，如有一方违约，中介费全额由违约方支付给中介方，因此上诉人无需支付中介费，只是出于调解可以支付一些中介费。 原本是赵某某是得到了李美丽的授权，中介也是核实了赵某某的代理人身份，并留存了身份证复印件。上诉人有理由相信赵某某具有代理资格，本身审查代理人身份应当是中介的义务，否则买卖双方要中介介入干嘛？这是典型合同法当中的表见代理行为，却被法院认定为未经被代理人追认的无权代理。合同当中有李美丽的名字，也有赵某某的名字，没有得到李美丽的授权赵某某是不可能签订合同也不可能支付2万元定金给中介的。并且签订完合同后，没过多久被上诉人李美丽两夫妻还和上诉人一起到邮政银行办理了贷款手续。 二、大量的证据证明，《房产买卖协议》已经成立并已实际履行，被上诉人鹰潭市御城房产营销策划有限公司收取了2万元购房定金，中介公司无权占有，定金无论是法律上还是事实上都应归上诉人所有。 第一、《房产买卖协议》第2条，已经明确约定成交价是76万元，定金是2万元，在本协议签订之日乙方支付甲方定金2万元，并按以下第2种方式支付给甲方，即先由丙方保管，待甲乙双方办理过户当日再由丙方转交给甲方。很明显签订合同时，乙方是支付了2万元定金交给丙方保管的；第二、签订完买卖协议后，上诉人将房产证原件交给了被上诉人御城房产公司，中介公司出具了收据给上诉人。同样的道理，中介公司也是收取了赵某某的微信转账2万元后，也同样出具了收据给李美丽的代理人，只是庭审中中介公司对自己不利的证据拒不提供。签订完合同，过了几天上诉人和被上诉人李美丽两夫妻还到邮政银行办理了贷款审批手续，贷款审批已经通过，这银行也是有据可查的，以上足以说明合同已经实际履行；第三、乙方明确违约后，上诉人多次到中介公司门店去讨要定金，并且上诉人有录音，录音当中听得很清楚双方关于定金怎么退都讲了自己的看法，中介在任何场合从来没有说过没有收到定金。一审法院对录音证据视而不见，只是以上诉人没有在手机（原始载体）上播放为由不予采信，这是没有任何说服力的！第四、中介对2万元定金仅仅是有保管义务，中介无权占有，其中介费应当由违约方李美丽承担，《房产买卖协议》第12条有明确约定，甲乙双方任何一方若发生违约，中介费全额由违约方承担，中介无权从定金中进行扣除。 原告张立达向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告李美丽向原告支付违约定金20,000元；2.判令被告御城公司在20,000元定金范围内承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。 被告李美丽未作答辩。 被告御城公司辩称，1.被告李美丽未在《房产买卖协议》上签字，也没有授权委托赵某某签订该协议，该协议尚未成立生效，赵某某在协议上签字，被告李美丽本人不知情，现被告李美丽不认可该协议；2.该协议约定20,000元定金，但李美丽没有向被告御城公司支付该定金；3.原告要求被告御城公司在20,000元定金范围内承担连带责任，既没有法律责任依据，也没有合同依据；4.被告御城公司不应承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2019年11月29日，案外人赵某某以被告李美丽（购买人、乙方）的名义与原告张立达（出售人、甲方）、被告御城公司（中介方、丙方）签订《房产买卖协议》一份。该协议约定，甲方同意将坐落于恒大绿洲28栋1单元1205室的房产，出售给乙方，产权面积90.34平方米；甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为760,000元，协议签订之日，乙方支付甲方购房定金20,000元整；乙方支付给甲方的购房定金先交由丙方保管，待甲乙双方到鹰潭市房产管理局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；甲方收到乙方购房定金时须将该房屋相关权属证件交予丙方保管至该房屋办理过户；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款不计利息返还给乙方；若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付的房款（购房定金除外）不计利息返还给乙方，购房定金归甲方所有；鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费；其中甲方支付7,600元；乙方支付7,600元；本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清等内容。合同签订后，原告张立达于2019年11月29日将房屋产权证交给被告御城公司保管。 一审法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。本案中，原告张立达明知与其签订《房产买卖协议》的不是被告李美丽本人，且赵某某没有代理被告李美丽签订合同的代理权，李美丽对该代签行为亦未予以追认，故赵某某代签的《房产买卖协议》对被告李美丽不发生效力。原告张立达要求被告李美丽支付定金20,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。张立达要求被告御城公司在20,000元定金范围内承担连带责任的诉请，因其提交的证据不足以证明被告御城公司已收取该定金，故对该诉请不予支持。被告李美丽经合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了对原告主张事实和证据进行辩驳和质证的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张立达的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），减半收取计150元，由原告张立达负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。 对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人张立达上诉提出签订房屋买卖协议的赵某某是得到了合同相对方李美丽的授权，中介也是核实了赵某某的代理人身份，他有理由相信赵某某具有代理资格，这是典型合同法当中的表见代理行为的上诉理由。经查，上诉人张立达与被上诉人李美丽之间的《房产买卖协议》，合同的双方是张立达与李美丽，被上诉人鹰潭市御城房产营销策划有限公司只是双方交易的居间介绍人，并不是合同履行的保证人。对签订合同的对方当事人的身份或代理人的代理资格，张立达有义务自己审查，而其是明知签订合同的对方不是李美丽本人，但并没有审查对方是否具有代理权限，现有证据也不能证实是李美丽使其产生错误认知而足以认为赵某某有代理权，因此赵某某签订协议不属表见代理行为，该协议对李美丽没有效力。上诉人张立达提交的手机录音中的谈话内容不能证明谈话中所提及的20,000元系李美丽交给御城公司的定金，其所提交的证据也不足以证明被上诉人御城公司已实际收取定金。综上，对上诉人张立达要求李美丽支付定金20,000元、要求御城公司在20,000元定金范围内承担连带责任的上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人张立达负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞水才 审判员  薛 华 审判员  周林昌 二〇二〇年九月七日 书记员  舒成龙