河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初3582号原告：魏瑞娟，女，1982年7月15日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：刘宏民，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：河南广厦集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市卫**建设路中段路**。统一社会信用代码：91410400171808688Q。法定代表人：王德林，董事长。委托诉讼代理人：李珂娟，女，1980年7月12日出生，汉族，该公司员工，住河南省平顶山市卫**。原告魏瑞娟与被告河南广厦集团房地产开发有限公司（以下简称“广厦集团”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏瑞娟、被告广厦集团委托诉讼代理人李珂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏瑞娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告广厦集团在10日内按照合同约定配合原告办理不动产权登记证。2、请求依法判令被告按照合同约定支付原告违约金56473.98元（违约金暂计算至2017年10月27日，之后按日万分之零点五计算至实际交付不动产证之日）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告魏瑞娟于2008年前后购买被告广厦集团开发的位于卫××××北段路东、小区名称为广厦汇商广场的商品房，签订合同入住后，发现被告所开发的商品房存在较多问题，尤为严重的是原告所购商品房至今已近十年时间，仍然不能办理房产证。按合同约定，被告应自违约之日起按原告方已支付购房款的万分之0．5支付违约金。而且，原告在三年前曾向本院提起集团诉讼，后被告达成和解协议，约定被告赔偿一定违约金并限期办理房产证，到期如不能办理，应继续赔偿业主违约金。现双方约定的期限已经届满，而房产证仍无法办理。被告的违约行为给原告造成巨大不利影响和损失，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院依法判决。广厦集团辩称，第一、目前该楼盘的产权手续一直都在办理当中，广厦集团始终都在不遗余力的申报办理，且已经被纳入市政府的问题楼盘处理，但产权手续能否办理仍然需要政府部门最终的认定。1、标的房屋所在的楼盘项目，实际上已经五证齐全，已经交付给业主。未能办理房产证，不是广厦集团恶意造成的，其中涉及了较多的政策类因素。2、标的房屋所在的楼盘项目，因涉及旧房改造相关工程，属于政府处理的特殊事项。后因政府班子调整等不可抗力的因素，导致房产证的办理工作被暂停处理。3、目前，广厦集团正在与国土部门协商处理此事，因种种原因，国土部门尚未确定准确的时间。4、综上，广厦集团未如期办理房产证是因不可抗力造成的。根据相关法律规定，请求法庭从实际出发，减轻双方当事人的损失。除此，与广厦集团类似的历史遗留问题并非我们一家，而是大量普遍存在。最终，只能通过政府问题楼盘协调处理的方式统一解决。第二、本案原告主张所依据的与谢照祥签订的买卖合同是否真实存在，是否合法有效，我们无从核实。且目前没有发生物权变动的效力，不能认为原告就是该房产的权利人。另，广厦集团未与原告签订商品房买卖合同，也从未对原告进行过任何形式的承诺，故广厦集团不应对其承担任何合同责任或者其他法律责任。再，原房主因该房屋已出售，并未影响其实际收益，或者违约损失远远小于规定的违约金，违约金明显过高。赔偿给原房主的法律依据尚且不足，且对原房主的赔偿与本案原告之间没有任何的因果关系，广厦集团对此也不予认可。综上，法院应不予支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年2月25日，谢照祥与被告广厦集团签订商品房买卖合同。合同约定：谢照祥购买广厦集团汇商广场3单元16层0316005号房。该商品房的用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上27层，地，地下**商品房建筑面积为134.16平方米，单价每平方米2850元，总金额382356元。谢照祥于2009年2月25日向广厦集团支付总房款382356元。关于规划设计变更的约定。经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列影响到买受人购买商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接收变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。关于产权登记的约定。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或者依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于2010年4月30日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行或委托申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日起60日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之X承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起40日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定之日起至实际退款之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之0.5的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款的万分之0.5的违约金。商品房买卖合同签订后，谢照祥与被告双方依约履行了相应的缴款、交房义务。因合同约定该商品房的建筑层数地上27层，地，地下**同签订后，被告广厦集团因诸多原因加盖三层。关于规划设计变更，广厦集团既未依约经规划设计单位同意，亦未向谢照祥告知，导致争议房产一直未能办理不动产权登记证，业主不断维权要求办理不动产权登记证。对此，广厦集团称：当时因为加盖3层不能办证，预售许可证是27层，实际盖了30层，出售房屋时对于风险问题、有可能不能办证没有告知业主，但是按照当时的政策并不影响办证。签合同时没有加盖3层。”另查明，广厦集团汇商广场业主张喜安等109人曾为此起诉至本院。后经协商，张喜安等业主代表与广厦集团于2012年7月9日达成了协议。协议约定：1、逾期办理房产证违约金，广厦集团愿意按照合同约定计算每位业主应得赔偿额（计算2012年6月28日，共计788天），统一交由业主律师和推选出的代表人代领，由律师和代表人自行发放给参与诉讼的业主。本调解书签字后违约金双方约定：业主给广厦集团三年宽展期，如三年内广厦集团办理出房产证，则业主放弃该三年内的违约金。2、如超过三年未办理出房产证，则广厦集团应自期满之日起十日内向七位业主代表及委托的马文峰律师支付该三年的违约金，广厦集团继续办理房产证。双方达成协议后，业主向本院申请撤诉。本院于2012年7月11作出（2011）卫民初字第844号民事裁定：准予张喜安等109名原告撤回起诉。2012年10月31日，张喜安等七位业主代表及广厦汇商广场新参与维权的84户业主与广厦集团达成协议。约定：1、逾期办理房产证违约金、广厦集团愿意按合同约定计算每位业主应得的赔偿款，以诉讼时效为准，每户计算两年（730天）统一交给原告方代理律师和推选出的代表人代领，由律师和代表人发放给参与该事项调解的业主。2、本调解协议签字后双方另行约定如下：业主方给广厦集团三年宽限期，如三年内广厦集团办理出房产证，则广厦集团应向业主支付三年的违约金，业主方再给广厦集团三年的宽限期，广厦集团继续办理房产证，每三年为一期，以此类推，直至房产证办理出来为止。3、另业主方因在购房时已经优惠的部分业主，在计算该赔偿数额时应当扣除相应优惠额，只对剩余部分赔付，一次性缴款优惠者不再扣除之限。协议签订后，被告广厦集团履行了协议约定的赔偿义务。但广厦汇商广场业主要求被告履行办理不动产权登记证，被告广厦集团因种种原因未能履行。故原告诉至本院，要求被告广厦集团依约履行为原告办理不动产权登记证的义务，并承担支付违约金的责任。魏瑞娟称，2018年5月1日，谢照祥之妻吕桂芳、谢照祥之女谢斯雨与魏瑞娟签订二手房买卖合同，合同约定该住房的交易价格人民币六十五万元整。吕桂芳、谢斯雨应主动配合魏瑞娟办理过户或者更名手续，当此房屋符合办理不动产证条件或可以更名当日起（含谢照祥继承人吕桂芳、谢斯雨与不动产中心或房地产开发公司协调可以办理过户或更名的情况），一年内吕桂芳、谢斯雨配合魏瑞娟办理完毕。但如遇客观不可控情况，将双方协商亦可延期办理。吕桂芳、谢斯雨未依约配合办理不动产权证或更名手续，每逾期一日（客观不可控情况除外），按照购房总价的千分之一支付违约金，预期达一个月以上的，即视为吕桂芳、谢斯雨不履行本合同，魏瑞娟有权解除合同，退回总房款及利息（自交付总房款之日起按月息2%计算），由吕桂芳、谢斯雨承担此次交易中双方的全部交易税费及给魏瑞娟带来的全部损失，并向魏瑞娟支付实时总房价20%的违约金。本院认为，合同相对性是合同的重要原则，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼。而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告魏瑞娟与被告广厦集团之间没有买卖商品房的法律关系，原告基于谢照祥与广厦集团签订的商品房买卖合同要求广厦集团向其履行合同义务并承担违约责任没有法律依据。故原告魏瑞娟要求被告广厦集团在10日内按照合同约定配合其办理不动产权登记证并按照合同约定支付违约金56473.98元的诉讼请求，本院不予支持。被告广厦集团辩称原、被告双方之间没有合同关系，原告诉求不应支持的抗辩理由，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告魏瑞娟的诉讼请求。案件受理费606元，由原告魏瑞娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  赵烈贞二〇二〇年九月二十五日书记员  宋孟龙