江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初5864号原告：俞文洁，女，1970年8月14日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：顾陈希、宦秀慧，江苏江民律师事务所律师。被告：谭理祥，男，1957年1月8日出生，汉族，户籍地四川省江安县，现住江苏省江阴市。原告俞文洁诉被告谭理祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞文洁的委托诉讼代理人宦秀慧到庭参加诉讼，被告谭理祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞文洁向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《第1房产中介联盟租房协议》；2、依法判令被告立即腾退位于江阴市的案涉房屋；3、依法判令被告向原告支付自2019年8月22日起至实际搬出之日止的房屋租金；4、依法判令被告向原告支付违约金2500元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月10日，原被告通过中介签订《第1房产中介联盟租房协议》一份，约定由被告承租原告名下位于江阴市的房屋，租赁期限为2019年1月10日起至2022年1月9日止。但被告至今仅支付了18500元租金，截止2020年6月12日尚结欠房屋租金22830元未支付。原告曾多次催要欠付的租金，但被告仍未支付。2020年6月12日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》一份，通知被告解除双方的租赁合同关系，但快递被退回。至今，被告仍未支付前述款项，也未腾空案涉房屋返还原告。其行为已经严重侵害了原告的合法权益，故向法院起诉解除租赁合同关系。谭理祥未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：江阴市房屋的土地使用权人为俞文洁。2019年1月10日，甲方（出租方）俞文洁与乙方（承租方）谭理祥、中介方江阴市鼎晨房产中介服务部（以下简称鼎晨中介）签订《第1房产中介联盟租房协议》1份，约定由甲方将健民巷78号房屋出租给乙方，租期3年，自2019年1月10日-2022年1月9日止，租金为2500元／月，付款方式先付后住。乙方如要求续租，则需在租赁期满前15天将续租金交付给甲方，如不按时付款甲方有权收回房屋。协议期内，如甲乙双方任何一方违约，必须赔偿损失，违约金额为一个月房租，赔偿给守约方。预收水电及财产押金2500元。另外，租房协议上手写备注：第一次房租三个月一付，下次房租六个月一付，并且以后均六个月一付，房租金每年上浮8%。此后，因谭理祥未按约支付租金，俞文洁于2020年6月12日通过邮政特快专递向谭理祥寄送了解除租赁合同通知1份，内容为：截止发函之日，因谭理祥仅支付租金18500元，尚结欠房租金22830元未支付，已严重违约，故解除租房协议并要求谭理祥尽快腾退房屋。后该邮件因谭理祥逾期未领取被退回。审理中，俞文洁自述谭理祥共计支付21000元，其中房租金18500元、押金2500元，谭理祥至今未腾退房屋也未交还房屋钥匙。以上事实，有土地使用权证、租房协议、解除租赁合同通知、特快专递印证码，及庭审中原告方的陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事主体应当依据法律规定和当事人约定行使民事权利，履行民事义务，承担民事责任。本案中，谭理祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是对其诉讼权利的懈怠，依法应承担对其不利的法律后果。因谭理祥未到庭，故本院对俞文洁提交的证据依法进行认证。根据俞文洁提交的租房协议，结合庭审中俞文洁一方的陈述，本院对俞文洁与谭理祥之间存在房屋租赁合同关系的事实予以认定。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应为合法有效，当事人均应按照租赁合同的约定履行义务。租赁合同约定租期为3年，自2019年1月10日至2022年1月9日止，租金为2500元/月，房租金每年上浮8%，付款方式为先付后住。因合同双方并未明确是按自然年度上浮租金，故本院根据日常生活惯例认定上浮租金应按租赁年度计算，即根据双方约定的上浮比例计算自2020年1月10日起每月租金应为2700元。据此，本院计算2019年1月10日至2020年9月9日的租金总计为51600元（其中2019年1月10日至2020年1月9日的租金为2500元/月*12月=30000元，2020年1月10日至2020年9月9日的租金为2700元/月*8月=21600元）。现俞文洁自述谭理祥仅支付2500元押金及房租金18500元，由于俞文洁确认谭理祥已支付共计21000元，故本院认定截至2020年9月9日，谭理祥尚结欠的租金为30600元（51600元-21000元），该款谭理祥应支付给俞文洁。俞文洁将房屋出租的目的是收取租金收益，现谭理祥结欠租金且经本院通知后仍拒不应诉、拒不到庭，谭理祥以自己的行为表明拒绝履行合同义务，故俞文洁已无法实现其合同目的，对于其要求解除房屋租赁合同并要求谭理祥腾退租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后至谭理祥腾退房屋之前的实际占用费，谭理祥应予承担，本院参照房屋租金2700元/月的标准计算自2020年9月10日起至实际交房之日止。谭理祥未按约支付租金导致合同解除，谭理祥构成违约，依法应承担违约责任。因租赁合同约定违约金为一个月房租，租赁合同签订时约定的月租金为2500元，故对俞文洁主张违约金2500元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除俞文洁与谭理祥之间签订的《第1房产中介联盟租房协议》；二、谭理祥应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离江阴市房屋，并将上述房屋交还给俞文洁；三、谭理祥应于本判决发生法律效力之日起十日内给付俞文洁结欠的截至2020年9月9日的房屋租金30600元、违约金2500元，合计33100元；四、谭理祥应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付俞文洁自2020年9月10日起至实际交还房屋之日止按2700元/月的标准计算的实际使用费；五、驳回俞文洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取217元、财产保全费320元，合计537元（俞文洁已预交），由谭理祥负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给俞文洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二〇年九月九日书记员 张萌萌附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。