云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1132号上诉人（原审原告）：红河苏宁易购销售有限公司，住所地：蒙自市天马路**、40号俊豪中央大街8号楼与9号楼之间。法定代表人：赵芬，职务：总经理。委托诉讼代理人：岳阳。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨娅青。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：苏跃超，男，1979年1月30日生，汉族，个体户，住建水县。上诉人红河苏宁易购销售有限公司（以下简称红河苏宁易购）因与被上诉人苏跃超房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行调查审理。本案现已审理终结。红河苏宁易购上诉请求：撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初202号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金7万元、综合管理费3万元和2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费607.20元、电费1525.19元，合计102132.39元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院仅以被上诉人提出退租申请和停止经营，即认定被上诉人不再使用租赁物错误。被上诉人虽向上诉人提出退租申请，但上诉人并未同意，双方未就合同解除协商一致，被上诉人自行停业但仍占用房屋，未对物品腾退及交还房屋，也未办理房屋交接手续；认定是否使用租赁物，应以租赁物是否由承租人实际控制和占用为判断标准，而非以是否经营作为考量，本案从上诉人提交的新证据看，能够证明被上诉人未能腾空交还房屋，被上诉人实际占用和控制房屋至今，一审以其停止经营即认定其不再使用租赁物与客观事实不符。2.即便被上诉人未再从事经营活动，但案涉合同并未解除，因其仍实际占用房屋，故依约应支付租金等费用，一审适用法律错误。即便原审法院认定被上诉人停止经营便不再使用案涉房屋，也仅是被上诉人单方放弃合同权利，并非因上诉人的原因导致，也非意外事件或不可抗力，案涉合同并非解除，仍属合法有效的协议，被上诉人虽放弃了合同赋予的使用、收益权，但在合同有效存续的情况下，其仍应依据合同约定履行支付租金、综合管理费等义务。另，案涉合同并不存在无法继续履行的可能，在房屋并未因倒塌、毁损、司法查封等原因导致无法使用时，被上诉人不能以其单方放弃使用即认定合同无法履行，既不利于诚信原则的建立，也间接助长了单方违约和降低了违约成本。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏跃超辩称，上诉人的上诉请求不能成立，其于2019年10月31日前已多次与上诉方管理人员沟通解除合同，上诉人称需上报未明确回复，上诉人系故意拖延时间，所以2019年11月之后的租金及水电费不应由其承担。红河苏宁易购向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的房屋租金7万元及综合管理费3万元，合计10万元；2.判令被告支付2019年6月12日至2019年11月12日期间的水费10421元、2019年6月17日至2019年11月22日期间的电费8462元、2016年11月1日至2019年11月1日期间的电梯维修保养费29200元、2016年11月1日至2019年9月的卫生费10903元，合计58986元；3.判令被告支付违约金7万元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，红河苏宁易购将第二项诉讼请求中的电梯维修保养费变更为28000元，并新增判令被告支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费607.2元、电费1525.19元，第二项请求金额合计59918.39元。一审法院认定事实：2019年9月26日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》。合同第一条至第二条约定，被告承租的经营商铺位于个旧市，面积为1352.9平方米，租赁期限为4年，自2016年11月1日至2020年10月31日。第三条约定，租赁期前两年的租金为每年25.667万元，后两年的租金为每年28万元，租金先付后租、按季支付。被告自行负责从原告指定的接驳点接驳水、电管线到租赁区域内并单独安装水、电表，水电费按实际计量数据及同期商业用途收费标准并加收10%的损耗按月向原告或供水、供电部门交纳。第四条约定，被告一次性向原告缴纳租赁保证金10万元、水电保证金1.5万元等，如被告有违约行为，原告有权用保证金抵扣。第六条约定，合同期满或因被告违约导致合同提前解除，被告应在合同期满或解除之日或收到原告另行通知的日期内撤出，期满未撤离的物品视为被告抛弃物，原告有权自行处置。第七条中32款约定，被告在租赁期内若有擅自撤离、擅自停止经营行为等，则视为被告自动放弃承租权，原告有权解除本合同，保证金不予退还，被告应按照当年度租赁费用标准向原告支付三个月租赁费用的违约金。第十一条约定，被告未经原告书面同意，不得擅自转租、提前退租。被告如迟延支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准支付迟延付款违约金。第十二条中54款约定，被告如发生擅自撤离、擅自停止经营、提前退租、迟延付款等违反合同约定的情形，应向原告支付当年度三个月租赁费用的违约金，且原告有权解除合同，保证金不予退还；违约金和保证金不能弥补原告全部损失的，被告还需承担赔偿责任。原、被告同时签订《综合管理费补充协议》，对租赁场地所需要承担的综合管理费用进行约定，租赁期前两年费用为每年11万元，后两年费用为每年12万元。被告还承诺在租赁期间内按房屋占比面积分摊卫生费及2楼上3楼自动扶梯的维保费用及电费。租赁合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金10万元，按合同约定使用商铺经营健身房，并交纳相应租金及综合管理费至2019年10月31日。2019年9月24日，被告以经营压力较大为由向原告提出减免房屋租赁费用的申请。2019年10月14日，原、被告签订《补充协议》，约定原告减免2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金8万元，收取租金20万元，综合管理费和租期不变；协议签订后，被告不得以任何理由向原告提出退租、降低租金以及提前解约的要求，如发生上述事件或因被告原因导致合同提前终止，本次减免的租金被告应补充支付。2019年11月1日，被告以长期亏损、无力付款为由向原告提出提前终止合同的申请。被告提出申请后停止了健身房的经营，撤离员工，但健身器械等仍留在租赁场地内。租赁物在2019年6月12日至2019年11月12日期间产生水费10421元，2019年6月17日至2019年11月22日期间产生电费8462元，2016年11月1日至2019年11月1日期间产生电梯维修保养费28000元，2016年11月1日至2019年9月期间产生卫生费10903元。一审法院认为，1.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》《综合管理费补充协议》《补充协议》均系平等主体之间自愿订立的书面合同，不违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效，双方应当依照合同约定履行自己的权利义务。2.依照《商铺租赁合同》和《综合管理费补充协议》约定，被告应按时支付租赁期间产生的租金、管理费、水电费、电梯维护费、卫生费。对原告主张的2019年12月1日之前产生的水电费、电梯维修费、卫生费共计57786元，符合合同约定且被告无异议，予以支持。因被告2019年11月1日提交退租申请后即退出经营，不再使用租赁物，按合同约定视为放弃承租权，原告可及时采取有效措施避免损失扩大，故2019年11月1日起至2020年1月31日期间的租金7万元、管理费3万元和2019年12月1日起至2020年2月29日期间的水费607.2元、电费1525.19元，不应再由被告承担，对原告的此部分诉讼请求，不予支持。3.依照《商铺租赁合同》约定，被告不能擅自退租和停止经营，退租需征得原告书面同意，但被告在退租申请尚未得到原告同意的情况下擅自退租，违反双方合同约定，应承担《商铺租赁合同》第32款、第54款约定的违约责任，支付相当于当年度三个月的租赁费用作为违约金。依照《补充协议》约定，被告提出退租时，2019至2020年度的租金不予减免，故当年度的租金应按照年租金28万元计算。被告在申请退租过程中多次与原告进行沟通，综合双方的租赁合同已经履行三年、租期尚剩一年的情况，被告擅自退租给原告造成的损失主要为剩余租期内的租金损失，原告现主张由被告支付违约金7万元未超出剩余租期内租金损失的30%，符合合同约定和法律规定，予以支持。4.本案中，原告可以向被告主张的合理费用为127786元（租赁期间发生的各项费用57786元+违约金7万元），因原告表示可以用被告交纳的保证金10万元抵扣被告应承担的费用，故被告最终应支付的费用可据此计算。5.依照《商铺租赁合同》约定，被告擅自退租视为放弃承租权，原、被告之间的租赁合同现已无继续履行可能。虽然原告认为合同尚未解除，但是原告要求被告承担的违约责任，实际是基于解除合同提出的请求。经释明，原告不愿增加继续履行合同或解除合同并返还租赁物的诉讼请求，如原告根据合同约定行使解除权，因处置被告留在租赁场地内的物品产生的费用，可依照合同约定另行处理。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。对被告认为其不存在违约的答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：“一、由被告苏跃超支付原告红河苏宁易购销售有限公司房屋租金、综合管理费、水电费、电梯维修保养费、卫生费共计57786元，违约金70000元，合计127786元。上述款项用被告苏跃超交纳的保证金100000元抵扣后，被告苏跃超尚应支付原告红河苏宁易购销售有限公司的款项为27786元，款限于判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回原告红河苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4749元，适用简易程序减半收取2375元，由原告红河苏宁易购销售有限公司负担1307元，由被告苏跃超负担1428元。”二审中，上诉人红河苏宁易购向本院提交照片8张，欲证明：被上诉人在上诉人未明确解除合同的情况擅自停止经营，且健身器材仍存放在商城内无人管理，被上诉人的会员擅自到健身房健身产生了水电费。经质证，被上诉人苏跃超对照片的真实性无异议。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的照片无异议，本院予以采信。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，苏跃超经营的健身房名为“时尚健身金秋店”。2019年11月1日，苏跃超向红河苏宁易购提出提前终止合同的申请后停止营业，2019年11月14日，红河苏宁易购作出《关于贵方擅自停止经营、提前解约的告知函》，明确因苏跃超在未取得公司同意的情况下提前退租及擅自停止经营，苏跃超应按合同约定赔偿公司本年度三个月租金7万元以及剩余租期内的既得收益40万，共47万元，要求苏跃超收函后与公司协商相关事宜。苏跃超停止营业撤走员工后，店内健身器材、设备等仍存放于租赁房屋内，截止2020年2月底，仍有部分“时尚健身金秋店”的会员自行到店内健身锻炼，致“时尚健身金秋店”2019年12月1日至2020年2月29日期间产生水费607.20元、电费1525.19元。2020年5月25日，红河苏宁易购同意苏跃超搬走“时尚健身金秋店”内的健身器材等设备。二审中，红河苏宁易购认为双方合同解除时间为2020年5月25日，且明确表示放弃向苏跃超主张2020年2月之后的租金及综合管理费。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人主张由被上诉人支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金及综合管理费应否支持；2.被上诉人是否应当支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的水电费。针对上述争议焦点，本院评判如下：（一）关于租金及综合管理费应否支付的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人红河苏宁易购与被上诉人苏跃超签订的《商铺租赁合同》《综合管理费补充协议》及《补充协议》均系依法成立并生效的合同，对双方均具约束力。双方合同约定租期至2020年10月31日，且在租期内，被上诉人未经上诉人书面同意不得提前退租。在合同履行过程中，双方签订《补充协议》，约定降低租金8万元且明确被上诉人不得再提出退租、降租及提前解约要求的情况下，被上诉人又以市场低迷、长期连续亏损为由向上诉人申请提前终止合同，且在上诉人未予书面明确表示同意的情况下即停止经营、撤离员工，被上诉人的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。被上诉人虽于2019年11月1日向上诉人提出终止合同并停止经营，但其作为违约方，依照现行法律规定或依据合同约定均不具有单方解除合同的权利，其通知上诉人提前终止合同的行为不具有解除合同的法律效力，且被上诉人停止经营后，其店内的健身器材、设备等一直存放于承租房屋内，其健身房的部分会员仍存在进店健身锻炼的情况，上诉人于2020年5月25日才明确同意被上诉人搬走健身房内的器材和设备，故双方租赁合同的解除时间应认定为2020年5月25日，上诉人主张由被上诉人按照合同约定支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金7万元、综合管理费3万元有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于是否应当支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的水电费的问题。本院认为，双方之间的房屋租赁合同于2020年5月25日解除，被上诉人苏跃超虽于2019年11月1日停止营业，但因其停止营业前未能妥善处理好健身房会员的后续服务等事宜，导致部分会员自行进入健身房内健身锻炼，由此产生的水电费系被上诉人自行停止营业产生的后续费用，故应由被上诉人承担。另，一审判决“由被告苏跃超支付原告红河苏宁易购销售有限公司房屋租金、综合管理费、水电费、电梯维修保养费、卫生费共计57786元”，但该款中未包含房屋租金和综合管理费，本院予以纠正；判决支持违约金7万元符合法律规定及合同约定，本院予以确认。综上所述，上诉人红河苏宁易购的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，判决支持2019年12月1日前产生的水电费、电梯维修保养费、卫生费及违约金正确，但判决内容表述错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初202号民事判决；二、由苏跃超支付红河苏宁易购销售有限公司2019年11月至2020年1月的租金7万元、综合管理费3万元，违约金7万元及水电费、电梯维修保养费、卫生费计59918.39元，共计229918.39元；该款与苏跃超交纳的保证金100000元抵扣后，苏跃超还需支付红河苏宁易购销售有限公司人民币129918.39元，款限于判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4749元，适用简易程序减半收取2375元；二审案件受理费2343元，均由被上诉人苏跃超负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 王 鹏审判员 宋安娥二〇二〇年九月一日书记员 赵玉婷