云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1169号原告：周国英，女，1980年10月4日出生，汉族，湖南省祁东县人，户籍住址湖南省祁东县，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：刘传宝，云南九正律师事务所律师，执业证号15309201510430479。代理权限：特别授权代理。被告：王春方，男，1970年1月23日出生，汉族，浙江省温岭市人，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：俸成文，云南山海律师事务所律师，执业证号533526198709040637。代理权限：特别授权代理。原告周国英与被告王春方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周国英委托诉讼代理人刘传宝，被告王春方的委托诉讼代理人俸成文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国英向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除租赁合同，被告立即返还原告租金170000元，押金5000元，合计175000元；2.判令被告向原告支付10000元违约金；3.本案诉讼费2000元、保全申请费1445元、保函费1000元，由被告承担。事实和理由：原告看到临翔区司岗里步行街梦洁纯棉家纺商铺空置，于是和被告（梦洁纯棉家纺商铺所有人）协商租赁事宜，原、被告双方于2020年5月25日签订租赁合同，合同约定“租赁房屋面积为91.2平方米，商铺位置为：司岗里小区3栋3-1-22号，租赁期为五年，一次性支付两年租金170000元，租房押金5000元，同时约定了违约责任，一方违约时处罚金10000元”。合同签订后，原告依约向被告交付175000元，被告将梦洁纯棉家纺商铺的钥匙交予原告。原告即组织材料进场装修，在装修过程中，原告偶然得知，其租赁的房屋系被寻甸县人民法院采取查封强制执行措施，原告在开庭前查询得知，现房屋已经拍卖成功。原告再次查看租赁合同，发现其所实际租赁的是3-1-18号（临街铺面，未标注门牌号），而租赁合同上却写成3-1-22号。原告认为，被告隐瞒租赁标的物被人民法院查封拍卖的事实，欺骗原告与其签订租房合同，并收取租金及押金的行为属于可撤销事由，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。同时，被告的欺诈行为构成违约，应当承担违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告王春方辩称，被告租赁给原告的铺面面积为91㎡，双方对租赁的铺面进行过现场确认，对租赁期、押金、租金等进行了约定，被告已经完成了合同约定的出租义务。被告在出租过程中没有存在欺瞒原告的情形，被告确为出租房屋的所有权人，即使出租的房屋被法院拍卖，在此过程中并不影响被告的使用权。租房合同是原、被告双方的真实意思表示，被告不存在欺诈及违约行为。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.被告在出租商铺给原告过程中是否存在欺诈行为，双方的租赁合同是否应当解除；2.被告在出租商铺过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任。原告周国英为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告身份证及被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告身份信息及诉讼主体资格；2.《租赁合同》1份、照片2张份，用以证明因租赁商铺未标注门牌号，原告租赁的商铺是梦洁纯棉家纺所在位置3-1-18号，被告交付的钥匙亦是3-1-18号，而租赁合同中被告写成3-1-22号，同时合同中的约定面积与不动产登记的面积严重不符，原告受被告欺诈与被告签订租赁合同，缴纳了租金及押金；3.不动产登记信息表1份、临沧市住房和城乡建设局档案摘抄表3份、寻甸县人民法院第二次拍卖公告复印件1份，用以证明涉案商铺被寻甸县人民法院依法查封、拍卖，被告故意隐瞒涉案房屋权利瑕疵的客观事实；4.（2020）云0902财保9号、（2020）云0902财保9号之一裁定书各1份、发票1份，用以证明原告为保障权利顺利实现，申请诉前保全支出保全申请费1145元、保函保费1000元；5.收据2份，用以证明原告按约定向被告支付了170000元的房租及5000元的押金。经质证，被告对原告提交的第1、5组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第2组证据中《租赁合同》真实性、合法性及关联性均无异议，但对其证明内容不予，认为双方约定的铺面就是被告实际交付给原告的梦洁家纺铺面；对照片的关联性及证明内容均不予认可，认为照片中所展示铺面的钥匙被告已经交付给原告。对第3组证据的关联性及证明目的不予认可，认为被告出租的铺面虽然被查封，但所有权没有转移，铺面在拍卖过程中不影响原告的正常使用。对第4组证据的关联性及证明内容不予认可。被告王春方为证明其答辩主张向本院提交了以下证据：1.临沧市住房和城乡建设局档案摘抄表2份、照片2张、《租赁合同》复印件2份，用以证明被告为涉案商铺的合法所有人，被告有权对商铺进行租赁，涉案商铺没有被查封，可正常使用。经质证，原告对被告提交的临沧市住房和城乡建设局档案摘抄表无异议，对照片的真实性、合法性不予认可，对《租赁合同》复印件的真实性、合法性及关联性无异议，但对其证明内容不予认可，认为被告存在欺诈行为，原、被告签订《租赁合同》应当予以解除。为查明案件事实，本院依法当庭展示淘宝网司法拍卖平台中涉案商铺的拍品详情，用以查明涉案商铺经昆明市寻甸县人民法院在淘宝网司法拍卖平台于2020年5月25日进行第一次拍卖，该次拍卖流拍；2020年6月29日进行第二次拍卖，并于2020年6月30日拍卖成交。经质证，原、被告对本院调取出示的证据均无异议。经审查，本院认为原告提交的五组证据及本院依职权调取的证据来源合法、内容客观真实，能证明本案的相关事实，本院予以采信。被告提交的证据来源合法、内容客观真实，但不能证明其待证事实，故本院对被告提交证据的证明内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告因经营所需租赁商铺，原告见位于临翔区空置，便与商铺的所有人即被告进行协商租赁事宜。2020年5月25日，经双方协商一致达成《租赁合同》，约定被告将其位于临翔区间（面积91.2平方米）出租给原告使用，租赁期限为5年（2020年7月1日起至2025年7月1日止），原告一次性预付两年租金170000元，并向被告支付5000元作为商铺押金。同时双方约定如有违约，处罚金10000元。双方签订合同后，被告将商铺交由原告装修使用，期间原告发现被告交付的梦洁纯棉家纺商铺的房号与合同签订的房号不一致，且交付的商铺在签订合同前就已被昆明市寻甸县人民法院查封、拍卖。现原告认为被告在签订合同过程中存在欺诈行为，要求与被告解除合同并归还原告支付的款项。另查明，被告因涉其他案件，出租给原告的商铺在双方签订合同前已被告昆明市寻甸县人民法院查封，2020年5月25日进行了第一次拍卖，因该次拍卖流拍；2020年6月29日进行了第二次买拍，并于次日成交。本案立案前，原告向本院申请诉前财产保全，本院分别作出（2020）云0902财保9号民事裁定书及（2020）云0902财保9号之一民事裁定书，原告因此支出保全申请费1445元。原告为申请诉前财产保全向中国太平洋财产保险股份有限公司临沧市中心支公司购买保函支出费用1000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”。本案中，经原、被告协商于2020年5月25日签订《租赁合同》，原告向被告租赁位于临翔区，而该商铺被昆明市寻甸县人民法院于原、被告签订合同的当日就进行了第一次拍卖，故可知该商铺在双方签订《租赁合同》前就已经被查封。但双方在签订合同过程中，被告刻意隐瞒租赁商铺已被查封的事实。该商铺经昆明市寻甸县人民法院于2020年6月30日第二次拍卖成交，即在原、被告约定的租赁期限开始（2020年7月1日）前，被告出租给原告的商铺所有权就已转移，被告已无权出租。原告也不能依据双方签订的《租赁合同》而取得承租权。据此，原告主张与被告解除《租赁合同》有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照此规定，原、被告双方之间的《租赁合同》解除后，被告应当将依据该合同向原告收取的租金170000元及押金5000元，合计175000元返还给原告，故原告要求被告返还租金及押金共计175000元的主张有事实及法律依据，本院予以支持。针对原告主张的10000元违约金，原、被告签订的《租赁合同》中约定，双方如有违约，处罚金10000元。本案中，导致原、被告签订《租赁合同》无法履行的根本原因系被告在签订《租赁合同》前刻意隐瞒出租的商铺已被查封的事实，故被告应依据双方的约定向原告承担10000元违约金。针对原告主张的保全申请费1445元及保函费1000元，该两笔费用为双方发生纠纷后，原告为保障其权利的顺利实现而支出的合理费用，应由被告负担。针对被告辩称出租给原告的商铺虽被查封但不影响原告使用的意见，本院认为，在双方约定的租期开始前，被告出租的商铺已被法院拍卖，原告无法取得商铺的使用权，故被告的该答辩意见无事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周国英与被告王春方于2020年5月25日签订的《租赁合同》；二、被告王春方应于本判决生效之日起十日内返还原告周国英交纳的租金170000元、押金5000元，两项合计175000元；三、被告王春方应于本判决生效之日起十日内向原告周国英支付违约金10000元；四、被告王春方应于本判决生效之日起十日内向原告周国英支付保函费1000元、保全申请费1445元，两项合计2445元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，适用简易程序审理减半收取2000元，由被告王春方负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期间为两年。审判员  姜泽贤二〇二〇年九月二十八日书记员  彭方虎