广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7043号原告(反诉被告)：北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司，住所广州市荔湾区鹤洞路****。负责人：楚恒臣，职务总经理。委托诉讼代理人：黎日欢，该公司职员。被告（反诉原告）：周杏欢，女，1967年7月6日出生，汉族，住广，住广州市海珠区div>委托诉讼代理人：黄烨烨、叶芷菁，广东广和（广州）律师事务所律师、实习律师。原告(反诉被告)北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司（以下简称“北大资源公司”）与被告（反诉原告）周杏欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北大资源公司的委托诉讼代理人黎日欢，周杏欢的委托诉讼代理人黄烨烨、叶芷菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北大资源公司向本院提出诉讼请求：1.判令周杏欢支付其名下物业房产荔湾区xxx房自2020年1月8日计算至实际付清之日止拖欠的物业服务费；2.判令周杏欢以当月所欠物业服务费为计算基数，从下一个月1日开始计算，按照日利率千分之一标准计算支付违约金，至周杏欢付清物业服务费之日止。3.本案诉讼费用由周杏欢承担。事实与理由：双方签订《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定每月10日收取当月物业服务费，欠缴的在每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金。周杏欢自涉案房产交付后就一直未按期支付（拖欠）物业服务费，北大资源公司多次催告被告仍置之不理。周杏欢辩称：1.周杏欢已经支付了2019年3月至2019年12月的物业服务费，北大资源公司请求没有事实依据。2.北大资源公司未按照约定提供相应的物业服务，周杏欢无需支付2020年1月15日至2020年3月4日的物业服务费。3.北大资源公司存在违约行为，且拒绝整改。北大资源公司要求周杏欢在完成整改之前支付2020年3月4日至2020年5月8日的物业服务费显失公平。4.北大资源公司自始至终没有提供超一级标准的物业服务，无权要求周杏欢支付每平方米3.5元的物业服务费。5.北大资源公司无权要求周杏欢支付违约金。周杏欢向本院提出反诉请求:1.请求北大资源公司支付座便器维修费300元。2.请求北大资源公司支付因未及时维修座便器导致精神损害赔偿1000元；3.请求北大资源公司退还2018年6月8日至2018年7月19日物业服务费393.12元，退还2019年3月至2019年12月部分物业服务费1710.32元；4.请求北大资源公司承担本案反诉诉讼费。反诉事实和理由:2016年8月，周杏欢与广州广珠置业有限公司签订商品房购买合同，合同约定收楼时间为2018年5月30日。2018年6月，周杏欢接到开发商通知收楼，收楼时发现入户花园漏水、天花剥落等情况，因此周杏欢要求开发商整改。2018年7月18日，经过整改，房屋基本满足入住条件，周杏欢应开发商和北大资源公司要求预缴三个月物业服务费。在周杏欢装修过程中，房屋质量问题层出不穷，经投诉后，北大资源公司向全部业主承诺免除六个月物业管理费。2019年10月，北大资源公司表示施工方没有安装坐便器防臭胶圈，承诺全栋整改。2019年12月，因整改工人不仔细，导致坐便器翻盖脱落。2019年1月15日，经维修师傅上门检查，发现坐便器安装问题导致堵塞，维修师傅要求支付维修费300元。北大资源公司承诺上门维修但一直拖延。2020年3月4日，在北大资源公司工作人员的见证下，周杏欢让维修师傅上门维修，并确认下水道反水是因为管道松动脱落导致，北大资源公司工作人员答应维修费用从管理费中扣除。2020年6月17日，周杏欢去缴纳物业管理费时，前台人员不确认上述扣除维修费的承诺。北大资源公司在长达两年的物业服务期间，未按照约定提供相应服务，周杏欢认为应当按照1.43/元/平方米的标准计算物管费。对于已经缴纳的应予退还，尚未缴纳的予以减免。经审理查明：2016年8月，周杏欢（乙方）与案外人广州广珠置业有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方向甲方所购商品房为尚博雅苑A3#、A5#第A3#住宅幢xxx号房，房屋地址：荔湾区xxx房，该商品房合同约定建筑面积为80.1299平方米；甲方应当在2018年5月30日前将标的物房屋交付乙方使用；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的北京北大资源物业经营管理集团有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；等。随后，周杏欢（甲方）与北大资源公司（乙方）签订了《尚博雅苑前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋销售（预售）合同名称及编号以《商品房买卖合同》为准；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米3.5元；物业服务费收取起始日期按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收；甲方须按本协议约定缴交物业服务费；乙方在公历每月1日起征收上月欠缴款项所产生的违约金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付违约金；公历每月10日收取当月物业服务费；等。2018年7月19日，周杏欢与北大资源公司就涉案房屋签订《房屋交接表》。2019年1月28日，荔湾区xxx房登记至周杏欢名下。北大资源公司向周杏欢出具的收据记载，周杏欢支付了2018年6月8日至9月8日的物业管理费842.61元、2019年3月至2019年12月的物业管理费2743.16元。庭审中，北大资源公司与周杏欢确认涉案小区至今未成立业主委员会，双方确认涉案房屋物业管理费为280.87元/月。北大资源公司主张周杏欢收楼时间为2018年6月8日，周杏欢主张其收楼时间为2018年7月19日。周杏欢确认其主张的涉案坐便器为开发商提供的精装修内容。为证明周杏欢于2018年6月8日已收楼，北大资源公司提交《尚博雅苑收楼通知书》及快递面单作为证据。上述通知书记载，2018年6月7日广州广珠置业有限公司通知周杏欢其所购买的荔湾区xxx房达到了约定的交付使用条件，请周杏欢在2018年6月8日前往物业服务中心办理收楼手续，因周杏欢个人原因逾期办理收楼手续的，该通知书载明的交房日期截止之日即视为该商品房已经交付，房产质量保修期及物业管理费也将从此日起算。上述快递面单记载，寄件人为广州广珠置业有限公司，收件人为周杏欢，收件地址为《商品房预售合同》记载的买方地址。周杏欢否认收到上述通知书。为证明其与北大资源公司之间就坐便器维修事宜进行磋商及周杏欢支付了坐便器维修费，周杏欢提交微信聊天记录、律师函及快递单、收据作为证据。周杏欢为证明北大资源公司应对坐便器进行维修，提供《住宅质量保证书》作为证据。该保证书记载，负责质量保修部门为北大资源公司，保修项目包括门窗翘裂五金件损坏、卫生洁具、管道堵塞等。广州广珠置业有限公司在该保证书上盖章。北大资源公司主张该保证书仅为开发商与周杏欢之间的约定。周杏欢为证明北大资源公司日常物业服务不达标，提供超一级服务对比表、图片、聊天记录及录音作为证据。北大资源公司主张周杏欢提供的证据无法证实物业管理水平。另查，2016年3月15日，广州市荔湾区发展和改革局向广州广珠置业有限公司作出荔发改函[2016]26号《广州市荔湾区发展和改革局关于尚博雅苑小区住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城地块的尚博雅苑小区（自编号A1、A2、A3、A5、A6、A7栋共6栋）住宅）住宅**物业服务最高收费标准为每月每平方米3。本院认为：北大资源公司与周杏欢签订的《尚博雅苑前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。按照《尚博雅苑前期物业服务协议》的约定，周杏欢应于每月10日前向北大资源公司缴纳物业管理费。现周杏欢欠缴2020年1月8日起的物业管理费，其主张欠缴理由为坐便器问题及北大资源公司未提供超一级物业管理服务，并就此提起反诉。对此本院分析如下：首先，周杏欢主张的坐便器，其确认为开发商提供的装修内容之一。其次，周杏欢提供的《住宅质量保证书》虽记载质量保修部门为北大资源公司，但北大资源公司未在上述保证书上予以签字盖章确认，庭审中北大资源公司亦未对该保修责任予以认可。再次，周杏欢提供的其他证据不能证明北大资源公司对涉案坐便器有维修义务。最后，周杏欢主张北大资源公司物业服务质量差、未履行或未完全履行相应义务，周杏欢提交的证据不足以证明其主张。且即使北大资源公司存在上述问题，周杏欢还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向北大资源公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但周杏欢以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予采纳。综上，本院对于北大资源公司要求周杏欢支付2020年1月8日起物业管理费的诉讼请求，予以支持。本院对于周杏欢反诉要求北大资源公司支付坐便器维修费及相应精神损失赔偿、退回2019年3月至12月物业管理费的诉讼请求，予以驳回。北大资源公司主张的物业管理费应计至本判决发生法律效力之日止，本判决发生法律效力后关于是否拖欠物业服务费的事实尚未发生，本案不予处理。关于违约金。周杏欢拖欠物业管理费的行为构成违约，根据《尚博雅苑前期物业服务协议》的约定，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准，因《尚博雅苑前期物业服务协议》约定的每日千分之一计付的标准过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，且违约金应以本金为限。关于2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理费。审查北大资源公司提供的证据，结合双方当事人的陈述，无法认定北大资源公司主张的周杏欢于2018年6月8日收楼的事实。根据《房屋交接表》显示，周杏欢于2018年7月19日接收房屋。故北大资源公司收取了涉案房屋2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理费，缺乏事实及法律依据，周杏欢要求退回有理有据，对周杏欢该反诉请求，本院予以支持。周杏欢主张超过部分，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告周杏欢向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司支付自2020年1月8日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理服务费（按280.87元/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告周杏欢向原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司支付2020年1月8日至本判决发生法律效力之日物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从次月1日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，违约金以不超过本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司向被告周杏欢退还2018年6月8日至2018年7月18日的物业管理服务费383.83元；四、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司的其他诉讼请求。五、驳回被告周杏欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由被告周杏欢负担25元。案件反诉受理费25元，由原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司负担5元、被告周杏欢负担20元（反诉受理费被告周杏欢已预付，原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司广州分公司应负担部分，自本判决发生法律效力之日起十五日内迳付给被告周杏欢）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭碧婷二〇二〇年九月三日书记员  江一品谭韵瑜