广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1972号原告：珠海市华厦物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区***************，统一社会信用代码914***********330E。法定代表人：梁金胜，总经理。委托诉讼代理人：李劲松，物业管理员。被告：罗炯珍，女，1983年10月20日出生，汉族，公民身份号码440************328，户籍地广东省珠海市斗门区*************，现住广东省珠海市斗门区*******************。委托诉讼代理人：栾毅，系被告罗炯珍的丈夫。被告：栾毅，曾用名兰毅，男，1983年5月15日出生，汉族，公民身份号码220************216，户籍地广东省珠海市斗门区************，现住广东省珠海市斗门区*******************。原告珠海市华厦物业管理有限公司（以下简称原告）与被告罗炯珍、栾毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因案情复杂本案依法转为适用简易程序的其他规定，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李劲松、被告栾毅同时作为被告罗炯珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告缴纳2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费、智能化维护费、公摊水电费、滞纳金等各项费用合计7271.44元；2.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系***小区***房业主，原告为***小区提供物业服务。根据《物业管理服务合同》的约定，原告按照每月每平方米0.5元收取物业管理服务费，两被告在2016年1月1日至2019年8月31日期间无正当理由拖欠物业管理服务费2176.24元、智能化维护费132元、公摊水电费132元，小计2440.24元。因两被告拖欠上述费用，产生滞纳金7271.44元，原告多次催缴无果。两被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作资金运转和小区的建设，损害了原告和其他众多业主的利益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。原告在诉讼过程中明确，其主张的滞纳金的计算方法是从2016年1月1日至2019年8月31日止，以欠费金额为基数，以日千分之三的标准，按每月15天的天数计算。原告对其诉请向本院提交如下证据：1.珠海市物业服务企业登记备案证明；2.《物业管理服务合同》；3.业主欠物业管理服务费催缴通知单；4.粤房地权证；5.业主欠物业管理服务费明细表；6.发票；7.情况说明；8.白藤街道新城社区居委会出具的证明；9.《物业服务合同》；10.报警回执和信访诉求分类处理告知书。两被告共同辩称：一、原告提供的有被告罗炯珍名字的《物业管理合同》系原告伪造被告罗炯珍签名的合同，应属无效。而原告提供的与开发商签订的《物业服务合同》如果是有效的，原告也应当按照合同约定提供物业管理服务，但原告并未履行，已构成违约。原告违反《物业服务合同》约定，未按照合同约定全面履行其物业管理义务，包括对小区公共区域的损坏没有维护与维修、没有定期清扫积水与积物、任由商铺的污水和污垢排入小区、不及时维修摄像头致使小区多户业主家里被盗且无法破案等。所以，两被告未按时交纳物业服务费是因为原告没有按约定履行合同以及未按相关规定提供服务，根据合同法第六十七条的规定，两被告享有先履行抗辩权。二、根据广东省物价局《关于印发广东省城镇住宅小区物业管理服务收费明码标价规定的通知》，对需由业主、住户分摊的费用，必须公布有关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算方法。根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十八条的规定，物业服务公司应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水用电的费用。而《物业管理合同》约定的公摊水电费计算不明确，原告没有按相关规定对小区公摊水电费的计算标准进行公示。原告仅凭其自行抄表的数据要求两被告承担公摊费用，缺乏理据。三、原告隐瞒利用小区物业公共部分获取利益。根据《珠海经济特区物业管理条例》第七十八条的规定，利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有。但是小区业主所交停车费和外来车辆所交停车费从来没有公示，*栋东侧一幢二层无证建筑长期被出租，所得租金也未公示。四、政府住建部门和街道办鉴于新物业服务企业尚未进驻，故要求原告于2019年9月底退出，但原告于2019年8月31日单方面撤场，未按照相关规定向小区业委会和新物业服务企业移交任何资料和固定设施。原告是单方终止合同，逃避合同规定的义务，是原告违约。五、两被告迟延支付物业费用是因为原告没有履行合同约定，因此原告要求两被告支付滞纳金没有依据。六、两被告应履行在小区公告栏公布物业费用及车位租金等收支情况、定期检查小区卫生等义务后，以及补偿全体业主损失后，两被告再交纳所欠费用。两被告向法院提交如下证据：1.关于原告不作为的报告；2.被告罗炯珍在同时期其他对外材料上的签名资料。本院依职权向珠海市不动产登记中心调取了涉案房产的不动产权登记表、《房地产买卖合同》复印件。经审查，原告提交的证据1、8、10有原件予以核对，本院予以确认。原告提交的证据4与本院调取的不动产权登记表证明内容一致，且被告无异议，故本院予以认可。被告提交的证据2，有原件予以核对，且原告对其真实性无异议，本院对此予以认可。对于双方当事人提交的其他证据，本院将结合查明的事实予以分析认定。根据双方当事人的诉辩意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告于2013年6月18日向案外人杨丽洁购买位于珠海市斗门区******************。2013年6月19日，被告栾毅申请办理案涉房产的不动产权证，并于7月2日领取了权利证书（不动产权证号0300052712号），房屋的建筑面积是98.92平方米，共有权人为被告罗炯珍。附记旧址：斗门区白藤二路泰和苑*********。两被告在庭审中确认，其从2013年购买涉案房产后至2015年底，均按时向原告支付物业服务费。每月物业服务费为49.46元，监控维护费3元，公摊水电费3元，共计55.46元。后因两被告认为原告的物业服务不到位，自2016年1月起至原告撤场，两被告一直没有缴纳物业服务费。2018年9月28日，珠海市斗门区白藤街道新城社区居委会出具证明，证明原告从2007年8月至今负责珠海市斗门区白藤二路泰和苑小区的物业管理服务工作。2019年3月17日，珠海市斗门区泰和苑小区业主委员会（以下简称泰和苑业委会）向原告发送《联络函》，要求原告尽快恢复小区门禁、恢复小区公共区域照明（路灯）、恢复单元楼的智能化门禁系统等。2019年8月14日，泰和苑业委会向原告发送《关于华厦物业撤场的通知》，要求原告于2019年8月31日撤场。2019年9月3日，泰和苑业委会向原告发送《联络函》，称原告自2019年9月1日起单方面停止向泰和苑提供物业服务，造成小区卫生无人清洁，影响小区的正常生活和居民健康，要求原告在2019年9月4日前书面回复是否愿意继续为泰和苑小区提供物业服务及清理小区垃圾，否则视为原告自动放弃从2019年9月1日起为小区继续提供所有物业服务。原告在庭审中陈述，2015年至2016年期间，涉案小区的门禁智能设备陆续损坏，原告要求业主分摊费用购置新设备，业主不同意，导致门禁智能设备无法使用。两被告在庭审中主张原告提交的《物业管理服务合同》落款处购房人罗炯珍的签名不是其本人签署，并提交了同时期罗炯珍的其他签名进行比对。原告称因负责公司全面管理的人员现已无法联系，不能确认该合同的具体细节。双方当事人均表示对签名的真实性不申请笔迹鉴定。另查明，被告罗炯珍与被告栾毅于2011年3月3日登记结婚。本院认为，原告提交证据2《物业管理服务合同》，拟证明原告与被告罗炯珍订立了物业服务合同关系。两被告辩称合同落款处被告罗炯珍的签名不是其本人所写，并提交了同时期罗炯珍的其他签名进行比对。结合本院调取的《房地产买卖合同》中罗炯珍的签名，原告提交的证据2中罗炯珍的签名确实与罗炯珍在其他材料中的签名笔迹存在明显差异。原告补充提交说明称因负责公司全面管理的人员现已无法联系，不能确认该合同的具体细节。另外，双方当事人均表示对签名的真实性不申请笔迹鉴定。据此，本院认为原告提交的证据不足以证明《物业管理服务合同》上被告罗炯珍的签名为其本人签署，原告应当承担举证不能的不利后果。本院确认《物业管理服务合同》对两被告不发生法律效力。但是，由双方提供的证据可以证明原告为涉案小区提供了相应的物业服务，两被告作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了原告提供的相关物业服务，原告与两被告形成了事实上的物业服务合同关系，两被告应当向原告支付相应的物业服务费。2019年8月31日，原告根据泰和苑业委会的要求撤场，原被告之间的物业服务关系即终止。因此，原告要求两被告支付2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于物业服务费的标准。虽然原被告没有签订书面物业服务合同，但在2016年之前，两被告一直按照每月0.5元/平方米的标准支付物业服务费，且同小区其他业主与原告签订的物业服务合同约定的物业费标准也为每月0.5元/平方米。故本院认为，对于2016年1月1日之后的物业服务费，也应参照该标准，即按建筑面积每月0.5元/平方米的标准支付物业服务费。关于智能化维护费。原告要求两被告支付2016年1月1日至2019年8月31日的智能化维护费，但根据原告庭审所述，案涉小区的智能化系统已于2015年至2016年期间无法使用，故原告要求两被告支付该系统没有使用后的维护费用，缺乏理据，本院不予支持。关于公摊水电费。原告对涉案小区进行物业服务实际产生了相应的公用水电费，参照原告与涉案小区其他业主签订物业服务合同的约定，原告要求两被告承担每月每户3元的公摊水电费，合情合理，本院予以支持。经本院核算，两被告应当向原告支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业服务费2176.24元（98.92平方米×0.5元/月/平方米×44个月）、公摊水电费132元（3元/月/户×44个月），合计2308.24元。关于物业服务费及公摊水电费的滞纳金。本院认为，原告提交的《物业管理服务合同》对两被告不发生法律效力，原告据此要求两被告承担逾期支付物业服务费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。但是两被告迟延支付物业服务费及公摊水电费的行为确给原告造成了资金占用期间的利息损失，由于原告要求两被告支付滞纳金的截止时间为2019年8月31日，因此本院酌情确定两被告应当向原告以每一欠费年度欠费金额为本金，从该欠费年度的次年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息至2019年8月31日止。其中，2016年1月1日至2018年12月31日期间每一欠费年度的欠费金额为629.52元（98.92平方米×0.5元/月/平方米×12个月+3元/月/户×12个月）。由于利息是自下一年度1月1日起计算至2019年8月31日止，所以两被告2019年1月1日至2019年8月31日期间欠付的物业服务费未产生利息损失。经本院核算，两被告应当支付原告欠付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的利息损失为149.57元。关于两被告是否享有先履行抗辩权的问题。两被告称其不按时交纳物业服务费是由于原告没有全面履行合同义务，但结合双方提交的证据及本院查明的事实，本院认为现有证据不足以证明原告没有全面履行合同义务或履行的合同义务不符合两被告应支付的物业费标准。故两被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于两被告的责任承担问题。夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。两被告于2011年3月3日登记结婚，本案两被告所欠的物业服务费发生在两被告夫妻关系存续期间，且是两被告共同生活所产生，因此两被告应当共同承担向原告支付物业服务费及其滞纳金的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗炯珍、栾毅于本判决生效之日起七日内共同向原告珠海市华厦物业管理有限公司支付物业服务费2176.24元、公摊水电费132元；二、被告罗炯珍、栾毅于本判决生效之日起七日内共同向原告珠海市华厦物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日欠付物业服务费及公摊水电费的利息损失149.57元；三、驳回原告珠海市华厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市华厦物业管理有限公司已预交），由原告珠海市华厦物业管理有限公司负担17元，由被告罗炯珍、栾毅共同负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 张 丹二〇二〇年九月十八日书记员 梁泳媚林旭附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。