广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5481号上诉人（原审原告）：鲁明华，男，1971年11月6日出生，汉族，户籍地广东省惠州市惠城区***************，公民身份号码422************754。委托诉讼代理人：吴志强，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈晓达，男，汉族，1969年9月27日出生，汉族，住广东省惠东县***********，公民身份号码442************351。委托诉讼代理人：陈**楠，广东梦想律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖灵平，广东梦想律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄日强，男，1973年03月09日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*************，公民身份号码441************314。上诉人鲁明华与被上诉人沈晓达、黄日强因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鲁明华上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求，即1、判令解除双方于2018年12月18日所签订的《转租合同》；2、判令两被上诉人共同返还上诉人所支付的人民币20万元款项及其利息（利息以人民币20万元为本金从2019年1月11日起按中国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3、判令两被上诉人向上诉人支付违约金人民币20万元；4、判令由两被上诉人承担本案的全部诉讼费用；二、由两被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：原审判决基本事实认定不清，适用法律错误，主要体现在：一、原审法院并未对两被上诉人是否取得涉案场地的土地使用权证、是否取得涉案场地建筑物证件、是否取得营业执照的事实，向双方进行过任何调查或询问，即作出两被上诉人未取得涉案场地的土地使用权证、建筑物证件、营业执照的认定，明显没有事实与法律依据。二、两被上诉人在签约及开庭时均明确享有涉案场地的出租权，且涉案场地现已实际转租给第三人。1.本次租赁实际是在前一次湖北宝凤生态农业发展有限公司与惠州市泽农科技投资有限公司之间租赁其它场地未成功（但泽农公司已收取43万）的情况下，由泽农公司控制人黄日光找到两被上诉人（其中黄日强为其兄弟）有权使用的涉案场地作为替代。但涉案场地在双方签约时并不符合基本生产条件，处于荒废状态。因此在合同中上诉人明确要求两被上诉人把“新建栏1500平方、旧栏舍约700头存栏，楼房栏舍全部修好”作为交付条件。然而在签约并收取定金10万后，两被上诉人却多次以无资金新建、修葺为由向上诉人支取款项20万，但在上诉人提起诉讼前仍无法按期交付场地。2.在未按约向上诉人交付场地、未与上诉人解约的情况下，两被上诉人现却又将涉案场地租赁给第三人。试问既然无效，何以再行转租成功？所以，单就本案所涉场地租赁的情况来讲，上诉人租赁的是已经处于荒废状态的场地，而不是一个正在正常经营过程中的猪场。上诉人在租赁场地后如果开始经营，必然会以合法的实体、合法的形式来经营，相关证照必然依法办理。因此原审判决直接以场地在转租前未取得相关证照为由认定合同为无效，明显错误，不符合本案之实际租赁情形。三、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定认定涉案合同无效，明显错误。如上所述，原审法院并未实际调查或询问过涉案场地是否办理证件、建筑物是否有证件、是否申领过营业执照等事实，即作否定的认定，属于程序性违法认定错误事实。因此，原审判决适用上述法条的基础事实是错误的，所作判决也是错误的。综上所述，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，其所作判决依法应予撤销。上诉人特向二审法院提起上诉，请求二审法院能够厘清事实，依法改判。被上诉人沈晓达答辩称：与一审答辩意见一致。被上诉人黄日强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告鲁明华向原审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告沈晓达、黄日强于2018年12月18日所签订的《转租合同》；2.判令被告沈晓达、黄日强共同返还原告所支付的人民币30万元款项及其利息（利息以人民币30万元为本金从2019年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至起诉时为人民币11874元）；3.判令被告沈晓达、黄日强向原告支付违约金人民币20万元；4.判令由被告沈晓达、黄日强承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2018年12月18日，被告沈晓达、黄日强作为甲方（出租方）同原告鲁明华乙方（承租方）签订《转租合同》，合同中说明被告系惠东县多祝镇下埔村委长布村猪场的所承租人，拥有该猪场的转租权，被告将长布村猪场出租给原告使用，原告同意承租被告的长布村猪场；合同中约定：“第三条租赁期限长布村猪场的租赁期限为10年，自2019年1月1日至2028年12月31日止，租赁…。甲方应于年月日前将猪场交付乙方使用”，原告提供的证据中该交付日期被手写上“甲方应于2019年5月1日前”，被告提供的证据中该条款为空白，原被告均表示不清楚该交付日期为何人所填写，原告表示该条款是在签订合同时填写的，被告表示双方没有具体约定交付场地的时间；“第四条租金及支付方式1、乙方应支付租金包括：猪场原有的建筑、设备、设施等，按每年每平方人民币100元（总面积数以实际猪栏建筑面积为准）计付租金。新建的漏粪式猪舍，每年每平方128元（总面积数以实际猪栏建筑面积为准）计付租金。…4、乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金人民币壹拾万，该定金在猪场建设完毕后自动转为租金。甲方收取乙方定金后，应保证每月完成千头猪栏交付乙方使用。；；。”原告提供的证据中该部分被手写上“新建栏2栋约1500平方，旧栏舍约700头存栏，楼房栏舍全部修好”，被告提供的证据中该条款为空白，原告表示不清楚该部分是何人手写的，被告表示该部分是案外人黄日光在签订合同之日所写的；“5、上述租金均支付至甲方指定的如下银行账户：户名黄日光开户行平安银行惠东支行账号623*************690。第八条违约责任1、本合同生效后，任何一方不得违约，如违约一方造成守约方经济损失的，违约方应赔偿守约方的经济损失，并支付给守约方全年租金的双倍作为赔偿。…4、若甲方单方违约，应赔偿乙方交给甲方押金的双方给乙方作为补偿。”合同还约定其他条款。被告沈晓达、黄日强在甲方处签名并按捺指模，原告鲁明华在乙方处签名并按捺指模。2018年12月20日，由案外人王学勤向案外人黄日光的账号623*************690转账10万元人民币，原告表示王学勤系原告妻子文礼红的弟弟文兵兵的妻子。2018年12月28日，向案外人黄日光的账号623*************690转账10万元人民币，交易附言长布村猪场租金。2019年1月15日，案外人文礼红向案外人黄日光的账号623*************690转账1万元人民币。2019年1月16日，案外人文礼红向案外人黄日光的账号623*************690转账9万元人民币，用途“建猪场借款”。被告提供的证据转账交易回单显示，案外人黄日光于2019年8月30日向原告鲁明华转账10万元人民币，留言退长布猪场订金。本案在审理过程中，原告表示合同签订后，原告支付了10万元定金，后面又支付了20万元需要建设的款项，是合同外的金额。原、被告双方表示涉案猪场已租了给他人。被告表示同意解除合同。本案在审理过程中，原审法院告知原告如果转租合同无效，原告要不要变更诉讼请求，原告表示，如果转租合同无效不变更诉讼请求。原审法院认为，被告沈晓达、黄日强未取得涉案猪场土地的相关证件，同时，未取得涉案猪场的建筑物的相关证件，且涉案猪场未取得营业执照的情况下与原告鲁明华签订了《转租合同》，根据《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《转租合同》为无效合同，原告主张《转租合同》为有效的理由，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。经释明后，原告不变更诉讼请求，原告主张合同有效，请求解除双方签订的合同，被告返还租金及赔偿违约金，缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告黄日强经原审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理，可作缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条第（五）项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告鲁明华的诉讼请求。案件受理费8918元（原告已预交），由原告鲁明华负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：双方当事人签订《转租合同》约定被上诉人将涉案猪场转租给上上诉人，因涉案猪场既无土地使用权证，也无相关建筑物报建手续，违反了法律法规的强制性规定，原审认定合同无效正确，予以维持。上诉人在原审释明后，仍不变更诉讼请求，原审驳回其诉求请求正确，予以确认。当然，上诉人可以另寻法律途径主张权利。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8918元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月二十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩