河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4536号 上诉人（原审原告）：于学义，男，1952年5月12日生，汉族，农民，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：蒙刚域，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱思源，河北佳诚信和律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：王强，男，1970年9月24日生，汉族，农民，住天津市静海区。 委托诉讼代理人：岳东伟，天津森宇律师事务所律师。 上诉人于学义、王强因土地租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于学义上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判解除双方于2010年11月10日签订的《土地租赁协议》，收回土地使用权。主要事实和理由：1、依据《土地租赁协议》的约定，被上诉人作为案涉土地的承租人，应于2019年7月1日前支付当年租金，直到2019年10月25日，被上诉人仍未给付。故上诉人行使约定解除权解除《土地租赁协议》、收回土地使用权的条件已经具备。2、依据《合同法》第93、96条，《合同法司法解释二》第24条规定，案涉协议已于2019年10月25日上诉人将解除合同通知送达被上诉人时实际解除。被上诉人在一审中虽主张不同意解除，但时至今日，其并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故其解除合同异议权已经消灭。上诉人一审诉请解除《土地租赁协议》仅是对该函告解除合同事实进一步确认。一审法院强行将已解除的合同恢复法律效力，既侵害了上诉人正当行使合同约定解除权的权利，又违背了合同法意思自治优先的立法原则，应予纠正。2、王强的违约行为已经影响于学义合同目的的实现，案涉《土地租赁协议》无继续履行必要。3、解除案涉《土地租赁协议》后，并不影响案外人利益。被上诉人认可已将案涉土地实际转租给案外人使用，依据双方约定，上诉人应与案外人直接签订相应租赁合同，并由案外人向上诉人直接支付租赁费。就目前而言，于学义经与案外人协商，双方均同意于学义直接与案外人签订租赁合同。在此情况下，案涉的协议已无实际履行必要。上诉人解除案涉协议，收回土地使用权，并不影响案外人利益。上诉人与被上诉人之间的土地租赁关系与被上诉人和案外人之间的土地租赁关系，属于两个不同的法律关系。根据合同的相对性，上诉人解除《土地租赁协议》后，即使给案外人造成损失，也应由被上诉人承担赔偿责任，与上诉人无关。法院不能将被上诉人因违约行为而造成的法律后果转稼于上诉人承担，否则显失公平。请二审法院依法判决。 王强上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判支持上诉人给付被上诉人违约金20000元；2、本案上诉费用由被上诉人负担。主要事实和理由：1、本案因解除条件不成就故一审法院驳回了被上诉人解除合同的诉讼请求是一审法院认定事实和适用法律正确之处。2、一审法院按照日千分之五判决违约金明显过高。按照司法解释，违约金不能高于造成损失的30%，本案中上诉人迟延支付租金127天，被上诉人没有就经济损失一项举出任何证据，在此情形下，应当依据银行同业拆借中心公布的贷款市场报价，总额不会超过5000元，即使按照民间借贷最高年化24%的利率计算，案涉总额仅为12190元。一审法院判罚的违约金高达92697元，折合年利率182.5%，显然适用法律错误。综上，请二审法院依法判决。 于学义答辩：1、被答辩人在一审中未对违约金过高进行抗辩，应视为其对答辩人主张的违约金计算标准予以认可。2、案涉《土地租赁协议》已就违约金计算标准进行明确约定，并不违反法律规定，应予适用。3、24%、36%的利息计算标准仅是针对民间借贷案件的利息计算标准，与本案违约金计算无关。4、认定违约金是否过高，并不以实际损失的30%作为绝对的评判标准。5、被答辩人应对违约金过高承担举证责任。综上，请二审法院依法判决。 王强答辩：1、解除合同不利于保护双方当事人利益，于学义认可王强转租，而现在的使用人之一唐盛公司，该公司是王强与其亲属、朋友共同注册成立，就在涉案土地上经营，唐盛公司又与金隅公司合作经营，如果合同解除，会导致于学义没有土地承租的相对人，而唐盛公司及金隅公司与王强的租赁合同又是合法有效的，在此情形下，唐盛公司与金隅公司不可能再与于学义签订租赁合同，不可能再将租赁费给付于学义，所以于学义的权利不能得到保护。2、于学义在一审的诉请是请求法院解除租赁合同，也就是其自认合同当时没有解除，现在二审中于学义又自认为合同已经解除，这种前后矛盾的表述，我们认为应当以一审诉请为准，于学义的起诉状、一审庭审笔录及于学义的上诉状均自认为合同被解除。退一步讲，二审中于学义自认合同被解除，那应该撤诉，另行起诉，而无权在二审程序中变更一审的诉讼请求。王强缴纳租金基本上是按时履约的，除本次诉争的年度推迟四个月外，其余年度均按期缴纳，有提前一天的，有晚三、五天的，在现实社会中，我们认为晚三、五天是按时履约。3、王强承租涉案土地后对原厂房投入大量资金进行改造，原厂房年久失修，王强将原厂房房顶全部拆旧换新，墙体进行加厚和装饰，并在空地上新建了厂房，投资超过100万元。4、于学义承租涉案土地仅花费2万余元，而租给王强每年有14万余元的收入，每年的获利达到12万元，其合同目的已经实现。综上，请法院驳回于学义的上诉请求。 于学义向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方2010年11月10日签订的《土地租赁协议》，收回土地使用权；2、判令被告给付2019年7月1日至退场之日止的租金及违约金；3、判令被告恢复租赁土地原状；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月10日，原告于学义作为出租方（甲方）与承租方王强（乙方、本案被告）签订了土地租赁协议书，约定原告将本案46.9亩土地出租给被告使用，用途为工业生产，租赁期限自2010年11月10日起至2028年12月31日止。该协议第四条约定“土地租赁费为每年145980元，每年缴纳一次，交款日期为每年的7月1日前，本价格为固定价格，租赁期内保持不变。乙方不按期支付租赁费用，每逾期一日按千分之五支付违约金，超过三个月时甲方有权决定收回土地使用权”。协议签订后，被告称其将本案土地转租给案外人唐盛公司用于经营，后唐盛公司与金隅公司合作使用本案土地。截至2019年7月1日，被告未按期向原告支付一年的土地租赁费145980元。原告称其于2019年10月25日将催要租金的函件送到唐盛公司值班门卫，函件中要求解除土地租赁合同、被告支付违约金及恢复土地原状。2019年11月4日，被告通过案外人胡华跃的银行账户以转账的方式向原告支付了土地租赁费145980元。 一审法院认为，原、被告签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，双方均应依照协议约定履行自己的义务。被告未依照协议约定在2019年7月1日前支付土地租赁费145980元，已经构成违约，但本案租赁土地经转租，现被唐盛公司和金隅公司用于工业生产经营使用，该公司厂区涵盖包括本案土地在内的四块租赁土地，本案租赁土地确实难以从其中单独割裂开来，故原告要求被告恢复土地原状的请求难以实现；同时自本案《土地租赁协议》签订以来，双方已履行九年有余，被告此前均依照协议约定按期支付土地租赁费；2019年被告支付土地租赁费时虽已超过协议约定期限四个月许，依照协议约定，原告享有协议解除权，但被告及时弥补自身过失并支付土地租赁费的行为，表现出了愿意积极履行合同义务的意愿。综合考量以上因素，本案《土地租赁协议》的继续履行，有利于合同目的的最终实现，故对原告要求解除土地租赁协议、恢复土地原状的诉请，本院不予支持。被告的违约行为客观存在，并且给原告造成了一定的经济损失，依照双方《土地租赁协议》的约定，被告应按每日千分之五的标准向原告支付违约金；至2019年11月4日被告实际支付土地租赁费时，累计逾期127天，故被告应支付的违约金为92697.30元（145980元×5‰×127天）。遂判决：一、被告王强于本判决生效后十日内给付原告于学义违约金92697.30元；二、驳回原告于学义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告王强负担。 二审诉讼中，上诉人于学义提交证据一、银行流水，用以证明租赁期内，被上诉人王强几乎未按期向我方缴纳过租金，其余年限租金均是在我方催促后才缴纳，其行为也表明被上诉人对于延迟给付租金是故意而为之，并非一审法院所认定的过失。证据二、土地使用证两份、土地租赁协议四份、征用土地证明，用以证明被上诉人在承租案涉土地时，相应的地上厂房、建筑就已存在。被上诉人所述的新建设了厂房，并非发生于案涉土地，即使恢复土地原状，也不涉及拆除等事宜，不会影响案外人生产使用。 上诉人王强提交三张电子回单，用以证明王强已经将今年的租金交付于学义。王强质证称：针对证据一、对真实性没有异议，从流水来看，王强有时按时缴纳，有的时候晚几天，我方认为履约基本上还是可以的。王强在2017年之前有晚给付租金的情况，但是从2018年开始，王强的履约情况越来越好。针对证据二、对真实性没有异议，从协议中看，于学义获得40多亩土地的花费是2万多元，出租给我们是14万多元，已经获得12万/年的利润，其合同目的早已经实现。于学义质证称：对真实性没有异议，从于学义将该租金退回的行为可以表明于学义不同意继续履行案涉协议，至于于学义将租金退回后王强又打款的行为只是王强单方的意思表示，不能证明于学义同意继续履行协议，同时因为于学义的该银行卡没有短信提醒，故对于王强又一次打款的行为知道的较晚，于学义同意在庭后将该租金退还王强。 本院二审经审理查明，在本案二审审理期间，于学义明确表示放弃要求王强恢复土地原状的诉讼请求。其他事实与一审法院认定事实相同。 本院认为，关于上诉人于学义主张《土地租赁协议书》已经实际解除问题，因上诉人王强否认2019年10月25日收到解除函，于学义又未能提交充足证据证明王强收到该解除函，故于学义主张案涉租赁协议已于2019年10月25日解除理据不足，本院不予支持。因双方当事人在土地租赁协议书中明确约定“土地租赁费为每年145980元，每年缴纳一次，交款日期为每年的7月1日前，本价格为固定价格，租赁期内保持不变。乙方不按期支付租赁费用，每逾期一日按千分之五支付违约金，超过三个月时甲方（于学义）有权决定收回土地使用权”，王强于2019年11月4日向于学义支付2019年7月1日至2020年6月30的租赁费，超过双方约定的交款时间三个月，故王强的行为使得双方当事人约定的解除协议条件成就，依据相关法律规定，于学义有权解除案涉租赁协议。因于学义于2020年4月23日向法院提起诉讼要求解除案涉协议，故案涉租赁协议应于本判决生效之日起解除。于学义主张其有权通过行使约定解除权收回案涉土地使用权理据充足，本院予以支持。在本案二审审理期间，于学义明确表示放弃要求王强恢复土地原状的诉讼请求，故对于其要求恢复租赁土地原状的诉讼请求法院不再予以审理。因双方约定的日千分之五的违约金明显过高，本院予以调整，以本金145980元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月4日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故王强的该项上诉请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初1159号民事判决； 二、上诉人于学义、王强于2010年11月10日签订的《土地租赁协议书》于本判决生效之日起解除,王强于本判决生效之日起十五日内向于学义交回《土地租赁协议书》所涉土地； 三、上诉人王强于本判决生效之日起十日内给付上诉人于学义违约金（以本金145980元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月4日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回上诉人于学义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40元，由上诉人王强负担。二审案件受理费160元，由上诉人于学义负担80元，由上诉人王强负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  许永委 审判员  沈 军 二〇二〇年九月四日 书记员  房善忠