福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初892号 原告：黄日长，男，汉族，1953年11月9日出生，住福建省清流县。 原告：肖兰花，女，汉族，1956年4月27日出生，住福建省清流县。 被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县水东路**，统一社会信用代码91350423557580022W。 法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马仁芳，男，代理权限为特别代理。 原告黄日长、肖兰花与被告三明市光明地产有限公司（以下简称光明地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄日长、肖兰花，被告光明地产公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄日长、肖兰花向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告人为原告办理第×幢××××号的房产证、土地证；2．向原告支付违约金85400元（该违约金以389975元购房款为计算，按日0.01%，从2014年5月10日算至2020年8月10日）；3．承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，被告将位于福建省清流县××镇××路××号××市场（暂名）第×幢×单元××××号的房产出售给原告，建筑面积89.32平方米，单价为每平方米4366.04元，据此原告支付购房款389975元，有被告出具的《销售不动产统一发票》给予原告收执为凭。被告于2014年8月1日将商品房交付给原告使用。事后，由于被告的原因，导致原告未按照合同约定在商品支付使用后90日内取得房屋权属证书。被告违反了原告双方在《商品房买卖合同》中第十四条关于产权登记的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚建成房屋的。自房屋交付90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，原告有权要求被告按照合同约定为原告办理房屋产权证及支付逾期取得房屋权属证书的违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条，提起诉讼，请求贵院判如所请 光明地产公司辩称，鉴于光明地产公司目前资金链已经断裂，这笔违约金太高了无法支付，参照清流县内房地产行业其它楼盘纠纷处理情况，请法庭对日万分之一的违约金酌情考虑降低。光明地产公司是应原告方的要求提前交房给其使用，不能既要求提前交房，又要求光明地产公司承担逾期办证违约责任的起算时间也提前。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。光明地产公司对黄日长、肖兰花提供的身份证、结婚证、户口本、亲属关系调查表、户口注销证明、原被告双方签订的《商品房销售合同》、交购房款的销售不动产统一发票以及工商银行借款凭证等证据无异议，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，对其证明力本院予以认可。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 黄日长、肖兰花、黄建君与光明地产公司于2013年5月25日签订了《商品房买卖合同》一份，约定黄日长、肖兰花、黄建君向光明地产公司购买清流县××镇××路××号××号××室商品房（以下简称案涉商品房）；建筑面积89.32平方米，每平方米单价为4366.04元，总金额为389975元，双方就付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2015年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。” 一、黄日长、肖兰花、黄建君分别于2013年6月5日交119,975元，2013年6年19日以按揭贷款方式交270,000元，共计向光明地产公司支付了购房款389,975元。 二、2014年8月1日，双方约定提前进行交房给黄日长、肖兰花、黄建君使用。 三、案涉商品房至今未通过综合验收，尚不具备办证条件。 四、另查明，黄日长、肖兰花与黄建君系父（母）子关系，黄建君于2019月6月26日死亡，其无配偶、子女，也无遗产继承遗嘱，合同约定的权利义务由其父母即黄日长、肖兰花享有和承担。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄日长、肖兰花按照《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，已付清了全部购房款，光明地产公司未在商品房交付使用后将办理权属登记需由光明地产公司提供的资料交付黄日长、肖兰花，导致其无法在约定的期限内取得房屋权属证书，应承担支付逾期办证违约金的责任。光明地产公司提出因公司资金链断裂、亏损严重，原来约定的违约金过高，请求酌情予以降低。现原被告双方均未举证证明因光明地产公司逾期办证给买受人造成的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、经济损失等综合因素，按照公平和诚实信用原则进行裁判。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。参照清流县辖区内房地产行业实际情况及逾期办证违约金的处理情况，本院酌定逾期办证违约金为每日按交房款总额的0.005%计算。关于计算逾期办证违约金的起算时间问题，虽然双方约定于2014年8月1日提前交房，但是其提前交房是应黄日长、肖兰花要求提前交付使用的，如果把提前交房的时间也计入逾期办证的违约区间之内，显然有失公平。因此，应按双方原先所签订《商品房买卖合同》中约定的2015年10月8日确定为最后交房时间。合同约定如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应向买受人支付违约金。因此，光明地产公司应支付黄日长、肖兰花逾期办证违约金自2016年1月6日起计算，至2020年8月10日止为32,718.90元（389,975元×0.005％×1678天）。关于办理房产证、土地证问题，案涉商品房至今未通过综合验收，尚不具备办证条件，因此光明地产公司目前客观上无法为黄日长、肖兰花办证，对于黄日长、肖兰花该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄日长、肖兰花自2016年1月6日起至2020年8月10日止的逾期办证违约金32,718.90元； 二、驳回黄日长、肖兰花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,935元，减半收取计967.5元，由三明市光明地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邓志民 二〇二〇年九月一日 书记员  官晓琪 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。