北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4852号原告：张海力，男，1973年9月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘硕，北京市两高律师事务所律师。被告：刘淑荣，女，1940年10月6日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：刘亚成，男，1953年4月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。原告张海力（以下简称原告）与被告刘淑荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，在审理过程中，追加刘亚成作为共同被告（以下与被告刘淑荣合述时简称二被告，分述时分别简称姓名）参加诉讼，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘硕、刘亚成之委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，刘淑荣经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与刘淑荣于2009年8月12日签订的《房产转让协议》（以下简称转让协议）；2.判令刘淑荣退还原告购房款40.21万元并支付利息（以40.21万元为基数，按照同期银行贷款利率自2009年9月30日计算至实际返还之日止）；3.判令刘淑荣向原告支付违约金390.34万元；4、判令刘亚成对上述第2、3项请求承担连带责任。事实和理由：2009年8月12日，原告与刘淑荣签订转让协议，约定原告出资购买刘淑荣的拆迁定向安置房屋，原告如约支付购房款40.21万元。要求解除转让协议是因为原告出资购买的房产已由刘淑荣过户至刘亚成名下，先是原告与刘淑荣签订转让协议，后刘淑荣与刘亚成登记结婚，刘淑荣将房屋过户至刘亚成名下，后二人又离婚，房屋目前登记在刘亚成名下，原告签订的转让协议无法履行。要求刘亚成承担连带责任是因为涉案房屋的购房款是由原告向开发商支付，二被告结婚后迅速将房屋过户又离婚，目的是恶意转移房产，损害原告的利益。刘淑荣未作答辩。刘亚成辩称，不同意原告的全部诉讼请求。转让协议是否应解除由法院判定。转让协议是否真实及原告是否支付了款项我方都不清楚。二被告是2018年6月7日结婚，2018年6月21日离婚，刘亚成是有偿取得涉案房屋的，刘亚成与刘淑荣结婚就是为了购买涉案房屋。刘亚成不知道刘淑荣与原告存在转让房屋的约定，涉案房屋目前由刘亚成实际居住使用，刘亚成从没有见过原告，所以二被告不存在恶意串通损害原告利益的行为。本案也不存在以合法形式掩盖非法目的的情况，被掩盖的非法目的应是法律强制禁止的行为才会导致合同无效，本案中不存在法律强制禁止的法律行为，离婚协议是有效的。二被告领结婚证，刘淑荣有婚前财产，离婚时刘亚成有偿获得，并不违法，不存在以合法形式掩盖非法目。假设刘亚成无偿获得房产，离婚协议也不会无效，因为原告主张的合同是债的关系，如果刘淑荣对外负有债务，刘亚成是无偿获得房产，只要不是恶意串通损害第三人利益，那也只是债务人恶意转移财产，债权人可以按照债权人撤销之诉提起诉讼，而无权干涉二被告离婚协议的约定。刘亚成是有偿取得涉案房屋，且没有任何过错，原告出示的转让协议明显是一份附有非典型担保的借款合同，相关担保没有办理登记，也没有过户，刘亚成不可能知道有这些事，刘亚成没有过错，不应承担连带责任。涉案房屋是一房多卖，还有其他购买人，法院已经裁定驳回其他购房人的起诉，并将案件移转至公安机关进行侦查。本院经审理认定事实如下：庭审中，原告提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》《签约通知》，拟证明刘淑荣因其名下位于北京市朝阳区XX街25号的房屋拆迁而取得经济适用住房购房资格，有权购买位于北京市朝阳区***的房屋一套。原告提交其（乙方）与刘淑荣（甲方）于2009年8月12日签订的转让协议，约定：甲方向乙方借款用于购买位于***E区7号楼1612号的经济适用房一套（以下简称涉案房屋），借款数额为（未填写）（以《翠成经济适用房拆迁定向购房协议书》中标明的总房款金额为准）；甲方自愿将涉案房屋抵押给乙方，不再向乙方赎回；甲方保证不在任何情况下未经乙方同意以任何理由购回或赎回或出售涉案房屋，并积极配合乙方对此进行公证，乙方合法享有涉案房屋的独立产权权益；当涉案房屋具备上市转让资格时，甲方应及时通知乙方，并主动配合与乙方办理过户手续将涉案房屋过户给乙方，过户所需费用由乙方承担，期间甲方不得向乙方索要任何其他费用；如因国家政策发生重大变化造成涉案房屋无法顺利完成产权转移时，则甲方应按照乙方要求的方式，在乙方的陪同下出售涉案房屋，所得房款应全部交给乙方；如甲方违约，则甲方应按照涉案房屋在二手房市场的最高售价赔付乙方；作为涉案房屋转让的补偿，乙方应向甲方支付10万元补偿金作为甲方抵押转让涉案房屋给乙方的补偿（以收条为准）。转让协议还载有刘淑荣的两名子女张某1、张某2作为甲方房屋产权利益相关人的签字。原告提交刘淑荣于2009年8月12日出具的委托书，内容为委托原告和张某1代为办理涉案房屋相关事宜。经询，原告表示其与刘淑荣以及刘淑荣之子张某1之间不存在借贷关系，原告与张某1认识，张某1说刘淑荣房子拆迁有一个购买经济适用房的指标，10万元卖给原告，于是原告给了刘淑荣购房指标费10万元，又向开发商缴纳购房款302100元。原告提交其于2009年8月13日代刘淑荣与北京住总房地产开发有限责任公司签订的《XXX经济适用房拆迁定向购房协议书》，其中约定刘淑荣以302100元的价格购买涉案房屋。原告提交收据、其名下浦发银行信用卡对账单、刷卡凭条，拟证明上述购房款302100元系由原告出资交纳。原告另提交中国建设银行取款凭条、活期交易明细、存款凭条、张某1出具的收条，拟证明其实际向张某1支付了转让协议约定的补偿金10万元。庭审中，刘亚成提交经律师见证的《继承协议书》、张某1出具的《放弃遗产证明》，拟证明涉案房屋归刘淑荣一人所有，刘淑荣有权对涉案房屋进行处分。刘亚成提交其与刘淑荣的《离婚协议书》，显示二被告于2018年6月7日登记结婚，后于2018年6月21日登记离婚，并约定，刘淑荣名下的涉案房屋，离婚后归刘亚成所有，刘亚成应于离婚后三十日内一次性支付200万元给刘淑荣，半年后再支付100万元给刘淑荣。刘亚成提交其名下中国建设银行交易明细，显示其于2018年6月22、23日共计向刘淑荣名下的银行账户转账合计200万元。刘亚成称离婚协议书约定的剩余100万元其尚未支付给刘淑荣，原因是二被告离婚后不久刘亚成就多次收到法院传票，得知刘淑荣将涉案房屋一房数卖。经查，涉案房屋现登记在刘亚成名下，刘亚成称由其实际居住使用。经原告申请，我院对涉案房屋的市场价值进行评估，评估意见为涉案房屋在2020年8月5日的市场价值为390.34万元。原告为此支付评估费12259元。另经原告申请并提供担保，我院对涉案房屋采取了财产保全措施。本院认为：转让协议中约定了刘淑荣从原告处借款购买涉案房屋的内容，并称将涉案房屋“抵押”给原告，用语虽为“抵押”，但其实际含义本院结合转让协议上下文，认为并非担保法上“抵押”之含义，意思更贴近“以物抵债”。再结合下文关于在房产不能过户时，由原告陪同刘淑荣出售涉案房屋，并由原告取得全部售房款、原告还需向刘淑荣支付房产转让补偿金10万元以及刘淑荣违约时需要按照涉案房屋在二手房市场的最高售价赔付原告等约定，本院认为转让协议的真实意图系刘淑荣向原告转让涉案房屋的所有权，双方之间成立房屋买卖合同关系。根据庭审查明的事实，涉案房屋在转让协议签订后，由刘淑荣又转让给刘亚成，并办理了过户手续，转让协议已经无法继续履行，现原告要求解除转让协议，符合法律规定，本院予以支持。转让协议的解除时间应为原告要求解除转让协议的意思表示送达刘淑荣之日，即原告的变更诉讼请求申请书公告送达之日的2020年8月13日。转让协议解除后，刘淑荣因转让协议取得的款项40.21万元应返还原告。关于原告主张的违约金，本院认为，转让协议无法实际履行给原告造成的损失主要是房屋升值的差价损失，现原告按照评估意见中的涉案房屋市场价值主张违约金，过分高于其实际损失，本院结合刘淑荣的过错程度、根据公平原则和诚实信用原则酌减为350万元。关于原告主张的转让费利息，因本院已经支持了相应的违约金，足以弥补原告的相应损失，故对利息不再予以支持。关于原告要求刘亚成连带承担返还及赔偿责任的请求，因原告未提交证据证明刘亚成知道或应当知道原告与刘淑荣之间存在买卖涉案房屋的约定以及刘亚成存在侵害原告所享有的债权的故意，故本院对原告上述请求不予支持。刘淑荣经公告传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张海力与被告刘淑荣于二○○九年八月十二日签订的《房产转让协议》于二○二○年八月十三日解除；二、被告刘淑荣于本判决生效之日起七日内返还原告张海力购房款402100元；三、被告刘淑荣于本判决生效之日起七日内给付原告张海力违约金3500000元；四、驳回原告张海力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41244元，由原告张海力负担3227元（已交纳25元，其余3202元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告刘淑荣负担38017元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元、评估费12259元，由被告刘淑荣负担（原告张海力已预交，被告刘淑荣于本判决生效之日起七日内给付原告张海力）；保全费5000元，由原告张海力负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年九月二十八日书记员 胡琪汶