广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初19791号原告（反诉被告）：广州市卡赛林贸易有限公司，住所地广州市白云区白云大道南路云东中街**铺。法定代表人：凌鸽，总经理。委托诉讼代理人：周映孜，广东正大方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司，，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：何宏益，男，1979年1月16日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市卡赛林贸易有限公司（以下简称卡塞林公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卡塞林公司的委托诉讼代理人周映孜，被告城市社区公司的委托诉讼代理人何宏益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卡塞林公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就广州市白云区棠乐路7号百信广场819房公寓签订的《房屋托管合同》于2020年6月11日已解除；2.判令被告支付拖欠的公寓租金及房屋占有使用费共计19800元（租金按4500元/月计算，欠租期间2020年2月12日至2020年7月2日）；3.请求判令被告支付违约金13500元以及由原告没收被告交付的公寓押金4500元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告与城市社区公司广州分公司于2019年11月9日签订《房屋托管合同》。合同签订后，原告依约将公寓交付给被告，2020年3月原告体谅大家疫情期间均不容易，同意被告按月分期支付2020年2-4月份租金的要求。然被告一再违反约定，至今未向原告支付过任何租金，且于2020年6月11日提出提前解除合同。被告单方面提出解约后，却一直未向原告移交公寓，直至收到原告要求移交公寓的律师函后才于2020年7月2日向原告返还了公寓。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告城市社区公司答辩并提起反诉称：一、因受新冠疫情不可抗力影响，涉案房屋房源长期空置，无法处置，我司因受不可抗力影响，营业收入下降，我司于2020年6月11日电话通知原告，双方约定解除合同，租金计算截止到2020年6月11日，至此，双方合同已经解除。二、原告现在主张的2020年2月12日至7月2日的租金，由于双方协商于2020年6月11日解除合同，故我司仅同意支付2020年2月12日至6月11日的租金，共计18000元。我司在合同签订后已经支付了一个月的租金作为押金，扣除押金后，我司实际未付租金为13500元。四、涉案房屋对我司而言是经营性用房，因疫情防控导致2月份停工、3月份瘫痪，客流减少，我司营业收入下降。后期由于疫情持续影响，涉案房屋长期空置，无法出租，我司无力履行合同，便与原告协商于2020年6月11日解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第1款之规定，由于我司无能力继续履行合同，故请求解除合同，无需承担违约责任，故我司不同意支付违约金，也不同意原告要求的不予退还押金的诉讼请求。同时根据上述指导意见第6条第2款之规定，我司希望原告能给予我司一定的缓冲时间，我司要求分期支付未付租金。故提起反诉请求如下：1.判令我司分期支付原告未付租金13500元；2.原告承担本案的反诉费。针对被告城市社区公司的反诉，原告卡塞林公司辩称：被告欠我的租金金额为18000元，并非13500元。我司不同意被告要求分期支付租金的的反诉请求，该主张没有合同依据，且疫情爆发之后，原告已经根据被告的请求同意按月分期支付所欠2020年2至4月租金，双方就此签订了《补充协议》，对合同进行了变更，但被告并未按照协议约定支付租金，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的第三条第（二）项的规定，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或全部免除责任的，人民法院不予支持。被告无权要求分期支付所欠租金。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的不动产权证、授权委托书、《房屋托管合同》、《补充协议》、银行账户明细、微信聊天记录、律师函、代付款委托书、通联通业务单笔电子凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区棠乐路7号819房（以下简称涉案房屋）的登记产权人为卡赛林公司，该房屋用途为办公。卡赛林公司于2019年10月1日签署授权委托书，委托王莉作为涉案房屋的代理人，代办该房屋的租赁事宜，并签署该房屋租赁相关协议。2019年11月9日，王莉（甲方）与城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区棠乐路7号百信广场819室的房屋托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。拖管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用起租月租金冲抵，互不支付。拖管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。本合同托管期合计60个月，自2019年11月12日至2024年11月11日止，甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。月租金为4500元，押金为4500元。本合同起租日起，甲方租金与乙方托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付，每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。托管期内，乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿甲方，甲方收取的押金不予退还。因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。上述合同签订后，城市社区公司向王莉支付了4500元的押金，王莉将涉案房屋交付给城市社区公司使用。城市社区公司承租涉案房屋后，该房屋一直空置，未出租给他人使用。城市社区公司仅向王莉支付了2个月的租金，2020年2月12日以后的租金未支付。2020年3月16日，王莉（甲方）与城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：受新冠疫情影响，乙方未支付甲方3个月的租金，合计13500元，该租金乙方承诺在2020年4月至2020年6月期间分期进行支付，每个月支付4500元，其他合同条款不变。2020年6月11日，城市社区公司向王莉提出解除合同。2020年6月29日，卡赛林公司委托律师向城市社区公司发出《律师函》，要求城市社区公司支付拖欠的租金、承担违约责任，并要求城市社区公司交还房屋。2020年7月2日，城市社区公司向王莉交还涉案房屋。本案审理过程中，原、被告双方确认王莉系代卡赛林公司签署上述《房屋托管合同》，并确认该合同的出租方为卡赛林公司。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年1月27日，国务院办公厅发布关于延长2020年春节假期的通知，延长春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。还查明，城市社区公司广州分公司已于2020年6月4日办理注销手续。本院认为：王莉作为卡赛林公司的代理人，以自己的名义与城市社区公司广州分公司签订《房屋托管合同》，现城市社区公司确认卡赛林公司系其合同相对方，本院予以确认。涉案《房屋托管合同》，是卡赛林公司与城市社区公司广州分公司双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。城市社区公司广州分公司系城市社区公司的分支机构，该分支机构注销后，卡赛林公司现向城市社区公司主张合同权利，本院予以支持。现卡赛林公司与城市社区公司均确认双方《房屋托管合同》于2020年6月11日解除，本院对卡赛林公司的该项诉讼请求予以支持。本案争议的焦点是城市社区公司应当支付租金的数额，以及城市社区公司是否应当承担违约责任。关于城市社区公司应当支付的租金数额的问题。城市社区公司对卡赛林公司主张的2020年2月12日至6月11日的租金无异议，本院予以支持。由于城市社区公司实际于2020年7月2日才将涉案房屋交还给卡赛林公司，卡赛林公司现要求城市社区公司参照双方约定的租金标准支付2020年6月12日至7月2日的房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持。据此，城市社区公司应当向卡赛林公司支付租金和房屋占有使用费合计19800元未超过双方约定，本院予以支持。城市社区公司要求分期支付租金的反诉请求本院不予支持。关于城市社区公司是否应当承担违约责任的问题。涉案房屋的用途为办公用房，城市社区公司的经营模式系向不同的出租方承租房屋后，转租房屋赚取房屋差价，城市社区公司主张涉案房屋对其而言属于经营性用房的意见本院予以采纳。新冠疫情属于不可抗力，城市社区公司主张疫情及其防控措施导致该公司房屋出租率降低，经营困难的意见本院亦予以采纳，但新冠疫情并未导致双方合同目的无法实现，城市社区公司并无权以不可抗力为由主张解除合同。针对疫情的不利影响，城市社区公司在疫情发生后亦积极与卡赛林公司协商分期支付租金，双方于2020年3月16日就疫情的影响签署了《补充协议》，约定城市社区公司承诺未支付的3个月的租金，于2020年4月至2020年6月期间分期支付。但城市社区公司在上述《补充协议》签订后，并未按照补充协议的约定支付租金；且城市社区公司并未按照合同约定支付后续的租金，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持”的规定，城市社区公司并无权以经营困难为由要求解除合同，且城市社区公司与卡赛林公司依法达成变更租金支付期限的协议后，城市社区公司并未按照变更后的协议履行合同，已构成违约，卡赛林公司有权要求解除合同。对于城市社区公司的违约责任，根据双方合同约定，卡赛林公司有权没收已收取的押金，城市社区公司还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给付卡赛林公司。但考虑到受疫情影响，城市社区公司经营受疫情影响确实出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调低。在对违约金进行调整时，本院并综合考虑双方租赁合同实际仅履行了不到8个月，城市社区公司已依照合同约定收取一年的托管费的实际情况，城市社区公司本应当将未提供托管服务期间的托管费退还，鉴于卡赛林公司未提出该项诉讼请求，本院酌情判令卡赛林公司有权没收城市社区公司所交纳押金4500元，同时城市社区公司还需要向卡赛林公司支付违约金1600元。对于卡赛林公司的超出部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的第三条第（二）项之规定，判决如下：一、确认城市社区服务集团（西安）有限公司与广州市卡赛林贸易有限公司之间的《房屋托管合同》于2020年6月11日解除；二、在本判决生效之日起五日内，城市社区服务集团（西安）有限公司向广州市卡赛林贸易有限公司支付租金和房屋占有使用费19800元；三、广州市卡赛林贸易有限公司有权没收城市社区服务集团（西安）有限公司支付的押金4500元；四、在本判决生效之日起五日内，城市社区服务集团（西安）有限公司向广州市卡赛林贸易有限公司支付违约金1600元五、驳回广州市卡赛林贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回城市社区服务集团（西安）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费337.50元，由广州市卡赛林贸易有限公司负担223.75元，城市社区服务集团（西安）有限公司负担113.75元；反诉受理25元，由城市社区服务集团（西安）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十七日书记员  林嘉仪