河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7633号 上诉人（原审原告）：李云静，女，汉族，1978年5月8日出生，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：陈洪涛，河北厚达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：剧永超，男，汉族，1977年11月13日出生，住河北省石家庄市长安区，系李云静丈夫。 被上诉人（原审被告）：任大志，男，汉族，1978年1月30日出生，住石家庄市高新区。 被上诉人（原审第三人）：李秀芳，女，汉族，1951年4月18日出生，住石家庄市。 委托诉讼代理人：魏秀英，女，汉族，1952年9月21日出生，住河北省南宫市，系社区推荐。 原审第三人：石家庄高新技术开发区太行街道北庄村民委员会，所在地石家庄高新技术开发区太行街道北庄村民委员会油厂路**，统一社会信用代码：54130108ME3301539J。 法定代表人：任淑涛，该村民委员会主任。 上诉人李云静因与被上诉人任大志、李秀芳、原审第三人石家庄高新技术开发区太行街道北庄村民委员会（以下简称北庄村委会）买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李云静、委托诉讼代理人陈洪涛、剧永超，被上诉人任大志、被上诉人李秀芳委托诉讼代理人魏秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李云静上诉请求：一、依法撤销一审判决，并改判为支持上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审法院认定任大志出售案涉房号未经李秀芳同意，是认定事实错误。本案第三人北庄村委会就分房号一事多次召开村民代表会议，并公示了权利人名单、选房号程序及缴纳房款的数额及时间等事项，任大志系公示的权利人，李秀芳并没有在村委会规定的期限内提出任何异议，后任大志将房号以24万元的价格卖给了李云静，而且第一期房款15万元也系上诉人李云静缴纳，而不是任大志缴纳。李秀芳与任大志系母子关系，而且在同一住址居住，这么大的事情，李秀芳肯定是知道并且同意的。在现代交通及通信设施如此发达的情况下，二被上诉人所谓的李秀芳在山上无法联系而导致任大志出售案涉房号未经过李秀芳同意，李秀芳也不知情的陈述明显违背常理，属于虚假陈述。二、退一步讲，即使被上诉人的陈述能够成立，任大志出售房号的行为也已构成表见代理，其行为也是有效的。根据北庄村委会的陈述及提供的公示榜单可以得知，任大志系北庄村委会公布的案涉房号的权利人，上诉人根据此公示信息完全有理由相信任大志有权出售该房号。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第172条的规定，即使李秀芳不知情、不同意，任大志出售房号的行为也构成表见代理，其行为也是有效的。三、一审法院引用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条来认定本案合同无效，明显属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。对于以无权处分为由来主张合同无效的，法律已有明文规定，一审法院引用的三个法条均与本案没有直接关系，属适用法律错误。首先。土地管理法第六十二条强调的是宅基地一户一宅，以及宅基地的申请和使用，对权利归属并没有任何表述。本案案涉房号并不是由宅基地置换而来，并不是“拆迁房”，而是地方政府为了补偿村民，提供的一项福利措施。依据宅基地来发放是为了工作有序，而并不是案涉房号绑定在宅基地权利之上。对于本案的案涉房号交易，并没有明确的法律可以参考，但可以参考村内的交易习惯。第三人北庄村委会明确表述，村里很多人都己经出售了房号，家里老人岁数大的，或者老人已经去世的，如果宅基地名字是老人，房号也都是登记在孩子名下，如果孩子不愿意要房子，可由孩子出售，村委会不予干涉。任大志家的宅基地虽然登记在其父亲任锁成名下，但任锁成已经去世，村委会就将房号登记在了任大志名下。通过这一事实，可以认定，双方交易符合交易习惯，真实合法有效。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第九十七条虽然规定共有人处分共有财产必须经全体共有人同意，但这只是对共有人内部的约束，不能对抗善意第三人，而且此条并没有规定未经全体共有人同意处分共有财产的行为是无效行为。另外此种行为也不是违背公序良俗的行为。因此，一审法院适用法律错误。故，上诉人请求二审法院依法改判或发还重审。 任大志答辩称，我在外面上学不了解这个事情，当时我母亲在山上修行联系不上，另外我们村的房子是以宅基地为标的的。所以这个我不是标的人，我无权出售，所以上诉人是错误的，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李秀芳答辩称，任大志、李云静的协议侵犯了权益，任何人无权买卖，他们的协议侵害了对李秀芳造成了伤害，尾款是李秀芳交的，说明李秀芳不同意买卖涉案房屋，有证据证实，协议是无效的，不合法的，并且对李秀芳造成极大的伤害，有侵权行为。 李云静向一审法院起诉请求：1、依法判令被告任大志协助原告李云静在第三人北庄村委会办理购房指标过户手续；2、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告任大志系石家庄高新技术产业开发区太行街道北庄村村民。因北庄村民住房紧张，第三人北庄村委会向政府申请批地新建住宅楼三栋，只要在北庄村有宅基地，按确权的宅基地每证可购买一套房屋，代建方预算每平方米3000元（其中不包括划拨土地款和大配套费）。每户收取壹拾伍万元用于三栋楼的工程款。自10月8日起开始收款，收款期限十五天，截止日期为10月23日。本户凭银行交款凭证来村委会开收款收据，剩余房款在今年年底或明年年初交清。该房屋中允许本村村民购买，被确权的宅基地房主，在交清购房款-年内可更名，如更名非直系亲属，北庄村委会需收取更名费30000元。2017年3月28日，原告李云静作为买方与被告任大志作为卖方签订《福利楼指标买卖协议》该协议约定，一、在自愿的基础上，卖方任大志自愿将指标一套房子卖给买方，并享受福利楼的所有待遇。二、双方商定的指标价格为240000元（贰拾肆万元整）三、双方成交后，双方不得反悔，如有反悔双方商定赔偿对方成交价格的两倍人民币。四、买方买断后，今后福祸不相连，今后无论出现什么情况均与卖方无关。五、今后楼的变更手续需卖方积极协助办理，直到办好为止。但产生的费用由买方自付，本协议与北庄村旧村改造无任何关系。六、本协议一式两份，具有同等法律效力，双方签字画押后生效。原告李云静、被告任大志在该协议中签字、捺印予以确认。该合同签订当日，原告李云静通过银行转账向被告任大志账户转款100000元，2017年3月29日原告李云静通过银行转账向第三人北庄村委会支付150000元，其转账原因一栏中载明“任大志购房款”。第三人北庄村委会出具了相应的收据，载明交款单位5队任大志（李云静）。2017年3月30日，原告李云静又通过银行转账的方式向被告任大志账户转款140000元。2018年12月10日，第三人李秀芳向第三人北庄村委会交纳第二次购房款137000元。庭审中，被告任大志辩称涉案购买指标的宅基地登记在其父亲任锁成名下，其未经其母亲第三人李秀芳同意将该房屋转卖给原告李云静。第三人北庄村委会称，被告任大志在北庄村无宅基地，其父亲任锁成已去世多年，涉案宅基地登记在任锁成名下，村里这种情况很多，但都被儿子过户，石家庄高新技术产业开发区太行街道北庄村民委员会对这种情况是认可的。北庄村委会未按《新建住宅楼明白纸》执行，凡有宅基地的村民都可以购买一套平价房，共800多套房屋，在此基础村民可自由买卖，不管谁交钱都是户主的名字，具备两票（两次交房款票据）一证（户主身份证）北庄村委会才会给办证，如更名非直系亲属需收取更名费30000元。因被告任大志未协助原告李云静办理更名过户手续，原告李云静诉至本院。 另查明，涉案宅基地登记在任锁成名下，任锁成系被告任大志之父，第三人李秀芳与任锁成系夫妻关系，任锁成已去世多年。第三人北庄村委会在本村对有购房资格村民进行公示。第三人北庄村委会提供的北庄村宅基地统计表中显示为本案被告任大志，序号为768，队别5。在庭审中，第三人李秀芳申请证人任某1、师某、李某、任某2出庭作证，四位证人出庭作证均证明第三人北庄村委会提供的公示名单是任锁成。上述事实有《福利楼指标买卖协议》电汇凭证、转账凭证、收据、证人证言、村委会出具的证明信、北庄村宅基地统计表、村代表会会议记录、庭审笔录等在案所证实。 一审法院认为，第三人北庄村委会为解决北庄村民住房紧张，向政府申请批地新建住宅楼三栋，按确权的宅基地每证可购买一套房屋，该购房权利是基于确权的宅基地而取得的。原告李云静主张被告任大志具有购房资格，第三人北庄村委会购房指标公示名单为被告任大志，因该购房权利是基于确权的宅基地而取得的，该宅基地登记在任锁成名下，故对原告李云静的主张，本院不应支持。第三人李秀芳主张公示名单为任锁成，并申请证人任某1、师某、李某、任某2出庭作证，四位证人出庭作证均证明第三人北庄村委会提供的公示名单中是任锁成，因第三人北庄村委会提供的北庄村宅基地统计表中显示为被告任大志，且证人与第三人李秀芳系邻居，与本案第三人李秀芳有利害关系，本院证人证言不予采信，故对第三人李秀芳的主张不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权属于家庭共有。本案宅基地登记在任锁成名下，被告任大志作为家庭成员之一，未经其他共有人同意，处分该购房指标，且第三人李秀芳向第三人北庄村委会交纳购房款的行为，已明确表示对被告任大志处分行为不予追认，被告任大志与原告李云静签订的《福利楼指标买卖协议》无效，故原告李云静要求被告任大志协助在第三人北庄村委会办理购房指标过户手续的请求，本院不应支持。综上诉述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李云静的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告李云静负担。 本院二审期间，上诉人李云静围绕上诉请求依法提交了任方超诉任文斌一案即河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初174号民事判决（下称174号判决）、李岩诉任志钦一案生效判决书即河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1345号号民事判决（以下称1345号判决）及石家庄市中级人民法院（2020）冀01民终3017号判决（以下简称3017号判决）共计三份。被上诉人任大志称，本案和其他案件应该不是同一类的，我当时对法律规定不清楚，所以导致的错误，当时是在不知情的情况下签署的协议。 本院认定事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明： 本院庭审中，关于被上诉人李秀芳在李云静与任大志签订《福利楼指标买卖协议》是否知情的问题；任大志称其母亲李秀芳2月份去的苍岩山，在签合同前一天打的电话，当时电话打不通；住在哪里不清楚，住了一个多月回来的，回来时间不清楚。李秀芳的代理人魏秀英称：李秀芳大概是三月中下旬去的，去的苍岩山，住的庙宇，住了大概两个多月左右。 本院认为，双方当事人争议的焦点为，上诉人李云静与被上诉人任大志签署的《福利楼买卖协议》是否有效？北庄村村民是否享有购房指标权利的确认权在北庄村委会，北庄村委会确定为任大志，经公示期满无异议即为确认。第三人北庄村委会提供的北庄村宅基地统计表中显示为任大志（序号为768，队别5），即任大志系案涉房产的权利人，故应当认定任大志具有签订《福利楼买卖协议》的合同权利，174号判决、1345号判决、3017号判决生效判决均认定案涉房产可以进行买卖，故本院认定双方当事人签订的《福利楼买卖协议》有效，任大志应当依约定向李云静交付案涉房产。至于一户宅基地购买一套房屋等等，北庄村委会如何确认购房资格属于其权利，本院不做评价；本案争议是购房资格的转让，并非物权转让必须经共有人同意。房屋购买权利人是任大志，其有权转让。且类同情况也有生效判决同理认定。任大志所称与李云静签订《福利楼买卖协议》时其母亲李秀芳不在村里及无法打通电话沟通，但其称李秀芳外出苍岩山期间与李秀芳代理人所称李秀芳外出期间明显不同，也未提交相关证据予以证实；故对任大志上述主张不予采信。一审判决驳回李云静诉讼请求属于适用法律错误，本院依法予以纠正。 综上所述，李云静的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 撤销河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初249号民事判决。 本判决生效之日起十日内，被上诉人任大志协助上诉人李云静在第三人石家庄高新技术开发区太行街道北庄村民委员会办理购房指标过户手续。 一审案件受理费80元、二审案件受理费80元共计160元，由被上诉人任大志负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 路 审判员 于 英 审判员 孙丽娜 二〇二〇年九月九日 书记员 赵浩淼