呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初2273号原告：中信银行股份有限公司呼和浩特分行。负责人：王通，系分行行长。委托诉讼代理人：刘洋、云霄，内蒙古星洋律师事务所。被告：常洁，女，个体工商户，住呼和浩特市。被告：陈利冬，男，个体工商户，陈利冬与常洁系夫妻关系，住呼和浩特市。被告：内蒙古海亮房地产开发有限公司。法定代表人：冯海忠，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郝梦，女，汉族，1993年5月2日出生，该公司法务经理。原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称中信银行）诉被告常洁、被告陈利冬、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘洋、云霄、被告常洁、陈利冬、被告海亮公司委托诉讼代理人郝梦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告常洁、陈利冬立即向原告偿还贷款本金人民币548715.06元，支付截至2020年6月9日的利息人民币29905.71元、罚息人民币5854.83元、复利人民币1521.81元，以及从2020年6月10日起至实际全部给付之日止的罚息、复利（利息、罚息、复利详见《个人贷款逾期欠款说明》）；二、判令被告常洁、陈利冬向原告支付为实现本案债权所支出的律师代理费人民币26000元；三、判令被告内蒙古海亮房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿义务；四、判令原告对被告常洁、陈利冬提供的抵押物（位于呼和浩特市××路房屋）行使优先权，抵押物经拍卖、变卖或折价后，所得价款优先清偿前述第一、二项债务；五、本案的全部诉讼费用由三被告共同承担。（暂计算至2020年6月9日，以上主张费用共计人民币611997.41元）事实与理由：2012年12月10日，原告与被告常洁、陈利冬、内蒙古海亮房地产开发有限公司签订了《中信银行个人购房借款合同》【编号：（2012）信银房贷字第715号】，主要约定：原告向被告常洁、陈利冬提供人民币126万元的商用房贷款，贷款期限自2012年12月10日起至2022年12月10日止，贷款年利率为8.515%，贷款采用浮动利率（固定日调整，即利率调整日为每年1月1日），贷款采用按月等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，借款到期时利随本清。如被告违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权宣布已发放贷款提前到期。如被告逾期归还贷款、支付利息的，原告有权向其计收罚息、复利。同时，合同还约定原告为实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由被告负担。为担保上述债务的履行，被告常洁、陈利冬以其共同所有的房产（坐落于呼和浩特市××路）为贷款提供抵押担保，被告内蒙古海亮房地产开发有限公司作为贷款保证人对该笔贷款承担连带保证责任。2012年12月10日，原告向被告常洁、陈利冬发放贷款人民币126万元。被告常洁、陈利冬从2019年6月10日开始未向原告偿付贷款本息，至今逾期。经原告多次催收，被告仍未向原告偿付贷款本息。2020年3月27日，原告向被告常洁、陈利冬邮寄了《个人贷款提前收回告知函》，宣布《中信银行个人购房借款合同》项下的全部贷款提前到期。2020年4月24日，原告向被告内蒙古海亮房地产开发有限公司邮寄了《个人贷款协助催收函》，要求被告内蒙古海亮房地产开发有限公司承担连带保证责任代为清偿。综上，为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特贵院提起诉讼，望贵院查明案件事实后依法裁判。被告常洁辩称：我们已经在私下协调，债务我认可，我也和中信银行达成和解条件，逐步清偿款项，中信银行也同意这样做，上周去还了十万，还剩六万逐步清偿。我们没有恶意拖欠或者不还，希望能够对我们酌情考虑，从律师费、罚息等酌情考虑，欠款本金，利息，罚息，复利，都是认可的。但是我希望除去本金这些相关联的罚息，希望法庭酌情。被告陈利冬辩称：认可常洁所述，希望逾期利息可以减免一些。被告海亮辩称：一、海亮公司对于常洁、陈利冬与原告签署借款合同承担阶段性担保责任的事实予以认可，由于被告常洁、陈利冬所购A2005房屋已于2012年11月22日办理了网签手续，海亮公司同意配合原告对抵押物进行拍卖、变卖等实现债权。二、如本案通过海亮公司履行担保责任实现原告债权，原告应让渡抵押权益，配合海亮公司向被告追索债权。针对海亮公司应当承担的担保责任的实现方式，根据海亮公司与原告签署的《商品房按揭贷款合作协议书》，我司为小业主提供阶段性担保专项在原告处设立了保证金账户（账号：×××），该账户专户用于解决担保期限内小业主可能发生的断供问题。故原告可通过该账户实现债权。如本案通过海亮公司履行担保责任实现原告债权，根据海亮公司与原告签署的《商品房按揭贷款合作协议书》第六条第三项：“原告有义务支持、协助海亮公司向借款人追索代偿费用，并保证将贷款的抵押权益换让给甲方。”故，原告应让渡抵押权益，配合海亮公司向被告追索债权。三、被告常洁、陈利冬未按期偿还银行贷款致使海亮公司承担担保责任已构成《商品房买卖合同》根本违约，海亮公司将据此与被告常洁、陈利冬解除合同，并追究其违约责任，原告应予配合。2011年6月8日，被告常洁、陈利冬就购买A座2005室房屋与我司签署《商品房买卖合同》。合同补充协议第四条约定：“如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除《买卖合同》；出卖人向货款机构承担了担保责任，代偿了买受人逾期贷款本金，利息、罚息等，买受人应向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金，利息、罚息等费用之日止，按日向出卖人支付总房款日万分之三的违约金。”本次诉讼发生前，海亮公司已就常洁2018年12月当期应还银行贷款29718.8元代被告履行了担保责任，被告已构成根本违约，故海亮公司将与被告常洁、陈利冬解除合同，并追究其违约责任，原告应予配合。中信银行应当通过对抵押物的拍卖实现债权，第一项第二项承担连带责任是认可的，第一项诉请数额没法核实，中信银行的律师代理费不认可两万多的诉讼请求。中信银行应当减免受疫情关系影响所产生的违约金罚息复利，对合同约定的阶段性担保责任的事实认可。原告中信银行、被告海亮公司向本院提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证，本院经审理认定事实如下：因借款人对于本案原告事实理由陈述均无异议，对于原告主张的欠款本金，利息，罚息，复利，都是认可的，对于当事人无争议的事实，本院予以确认。对于被告在7月17日一次性偿还的100000元，原告认可归还本金为74796.52元，已还利息、复利、罚息合计为25203.48元。截止2020年7月28日止，尚欠借款本金473918.54元，尚欠利息罚息复利合计为12078.87元。本院认为，本案系借款合同纠纷，原告与被告常洁、陈利冬、被告海亮公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。被告常洁、陈利冬未能按期偿还借款已构成违约，应承担违约责任。依据双方合同第6.3条约定，“甲方违反本合同约定，逾期或者未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息。……对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。”因此，被告常洁、陈利冬应当承担偿付借期内本金、利息、罚息的责任，故对于原告请求被告常洁、陈利冬偿还借款本金473918.54元、利息、罚息、复利12078.87元的诉讼请求，本院予以支持。因被告逾期还款，原告有权按照合同第15.2条约定要求被告承担违约责任，依据双方合同第15.2.3条约定，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。此处所指“相应利息”，不应扩大解释为包含罚息和复利，仅仅指双方在合同中约定的利息计算标准。原告于2020年3月24日向被告常洁发送“个人贷款提前收回告知函”，内容为：“宣布本合同项下全部贷款提前到期，要求您于2020年4月15日前归还全部贷款本息，如不能及时清欠，我行将有权对您进行法律诉讼……”。被告常洁当日签收该告知函，且并未在合理期间提出异议。因此，本院认为，原被告双方在2020年3月24日已经解除合同，该合同项下的贷款提前到期，被告应当立即偿还全部剩余贷款本金及利息。关于利息如何计算，本案中，双方约定的利率为浮动利率，在基准利率的基础上，上浮30%。因2019年8月20日起中国人民银行取消同期同档次贷款基准利率，改为按照银行间同业拆借中心市场报价利率执行，故本案中，应以该利率标准上浮30%作为双方的贷款利率计算依据。对于原告主张的律师费，符合合同约定，已实际发生律师代理费为13000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，因本案中，被告提供的抵押物为呼和浩特市××路房屋，据此，原告对被告常洁、陈利冬提供的抵押房屋享有抵押权，并有权优先受偿。对于被告海亮公司的担保责任，因海亮公司在合同中约定自愿放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下针对乙方的所有抗辩，故海亮公司应当同时按照合同约定承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条规定，判决如下：一、被告常洁、陈利冬于本判决生效后三十日内一次性偿还原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行借款本金473918.54元，利息、罚息及复利12078.87元；并自2020年3月24日起，继续计算利息至实际清偿之日止（利息以473918.54元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计算）；二、被告常洁、陈利冬于本判决生效后三十日内一次性支付原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行律师代理费13000元；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司对上述判决第一项、第二项的内容承担连带保证责任；四、原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行对被告常洁、陈利冬抵押的位于和浩特市××路房屋有权在其折价、变卖、拍卖款中就上述判决第一、二项的给付内容优先受偿；五、驳回原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4960元，由被告常洁、陈利冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 任子娇二〇二〇年九月二十四日书记员 赵 巍