海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1295号   上诉人（原审原告）：三亚中铁置业有限公司，统一社会信用代码9146020069891679XY。   法定代表人：刘某1，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈某1，海南邦威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐某，海南邦威律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：联某，统一社会信用代码91460200399254423Q。   法定代表人：祁某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：池某，北京市华堂律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某2，北京京师（三亚）律师事务所实习律师。   原审第三人：北京世同信联科技发展有限公司，统一社会信用代码91110108736456844C。   法定代表人：申某。   委托诉讼代理人：戚某，海南唐海律师事务所律师。   原审第三人：海南聚利实业有限公司，统一社会信用代码91460100MA5RF3B007。   法定代表人：刘某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：巩某。   委托诉讼代理人：李某，该公司员工。   原审第三人：三亚十商教育投资有限公司，统一社会信用代码91460200082503882W。   法定代表人：韩某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵某。   上诉人三亚中铁置业有限公司（以下简称：三亚中铁公司）因与被上诉人联某（以下简称：博科海南公司），原审第三人北京世同信联科技发展有限公司（以下简称：世同信联公司）、海南聚利实业有限公司（以下简称：聚利公司）、三亚十商教育投资有限公司（以下简称：十商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   三亚中铁公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持三亚中铁公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由博科海南公司承担。事实和理由：一、一审法院以鉴定单位没有进行结构分析和验算，就评定水平系梁为“危险构件”不符合规定，应退回司法鉴定机构修改、补充。一审法院在没有其他证据佐证鉴定报告存在错误的情况下，就拒绝采信鉴定报告，并要求其司重新申请鉴定的行为属于严重违反法定程序。二、租赁合同签署后，其司如约将租赁房屋交付给博科海南公司使用，但之后其司在巡查过程中才发现，博科海南公司对××层商铺存在下挖40厘米、破坏外墙等主体结构，并且在该房内架钢结构二层，严重影响了房屋地面的承重。虽然鉴定机构认为下挖未损坏主体结构，但是也属于损害房屋，博科海南公司在其司指定的期限内未予以修复的，根据租赁合同第九条9.1款第5项约定的“乙方未经甲方同意故意损坏该房屋的”，其司有权解除合同，且无须支付赔偿。三、一审法院以其司在世同信联公司装修期间未提出异议，就视为其司同意装修方案系错误的。事实上，其司并不认可此类型的装修方案，其司根本没有预先知晓博科海南公司将涉案商铺下挖40厘米进行装修的事情，且在一审过程中，博科海南公司也认可涉案商铺内的钢结构工程是违建工程。其司根本不允许将商铺私自隔断成两层来使用。根据现场勘查、图纸等证据，足以证明涉案102号商铺内地面中部下挖40厘米及西面墙上房存在三个洞口均构成了对房屋的损坏。其司已告知博科海南公司应尽快对涉案102号商铺进行维修，但博科海南公司拒绝维修，其司才决定发函解除合同。综上，请求撤销一审判决，支持其司的诉讼请求。   博科海南公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、三亚中铁公司解除租赁合同构成违约已为生效判决所确认，(2018)琼0271民初2408号民事判决书确认以下事实：1.三亚中铁公司对世同信联公司装修改造102号商铺没有提出过异议；2.世同信联公司和聚利公司对102号商铺的装修改造没有损坏原房屋主体结构，也没有故意损坏房屋；3.三亚中铁公司拒绝聚利公司装修使用102号商铺对博科海南公司构成违约。三、三亚中铁公司出租的102号商铺为毛坯房，根据合同约定租户有权进行装修改造，以满足租赁用途。本案中，租户所进行的装修改造属于为实现租赁目的的合理行为，不应认定为“故意损坏房屋”。且装修完毕，租户势必会将所有拆改整修完毕，以实现房屋的正常使用。四、2017年11月3日，物业公司根据三亚中铁公司的指示，直接停止102号商铺的水电供应，封闭该商铺。三亚中铁公司没有要求租户限期维修，更没有给租户施工或维修的条件。三亚中铁公司在2017年11月14日直接发函解除租赁合同，既没有法律依据，也不符合合同的约定。根据法律规定，即使承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，只有承租人在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人才有权根据合同法第219条的规定解除合同。五、租户没有损坏102号商铺的原有主体结构。竣工图中不存在鉴定报告中提及的水平系梁（Q-G*Q-4-Q-7轴梁构件），该水平系梁不属于原设计承重构件，其存在与否对原设计房屋的安全无影响。该水平系梁与夹层钢结构均为租户加建，属于租户出资进行装修改造的一部分。因此，水平系梁是否损坏均不影响三亚中铁公司的权益。三亚中铁公司无权以此为由解除合同。六、地面下挖仅仅涉及回填土，同时有效减轻了地面荷载，不构成对房屋的损坏。七、鉴定机构出具的《房屋鉴定报告》，经过了庭审质证、复议和补充鉴定。一审法院的委托鉴定程序和对鉴定结论的认证符合法律规定。   世同信联公司述称：一、一审法院认定102号商铺的装修行为未损害原房屋主体结构，事实清楚、程序合法。首先，鉴定单位仅凭肉眼观察和照片就评定102号商铺内的水平系梁为“危险构件”的结论，因此，一审法院根据《危险房屋鉴定标准》认定《房屋鉴定报告》属于鉴定意见明显依据不足而非存在瑕疵问题，不予以采信，需重新鉴定，适用法律准确、程序合法。其次，一审法院在不予采信鉴定报告的情况下，已告知三亚中铁公司可要求鉴定单位采取检测方法检测水平系梁，三亚中铁公司无正当理由未按一审法院释明的在指定期间内申请鉴定，可以推定三亚中铁公司对相关待证事实的举证权利做了处分，视为其自动放弃重新申请鉴定的权利。二、一审法院认定在三亚中铁公司与博科海南公司合同履行过程中，三亚中铁公司存在违约，认定事实清楚、证据充分。首先，2015年10月28日，三亚中铁公司与博科海南公司签订的《中铁子悦广场租赁合同》，约定三亚中铁公司将其合法拥有的中铁置业广场子悦广场1层102层商铺出租给博科海南公司作经营活动使用，租赁期十年，双方对租金、违约条款、博科海南公司享有转租权等进行详细约定。其次，2016年博科海南公司将其承租的102号商铺转租给世同信联公司，世同信联公司在装修期内向三亚中铁公司及中铁物业公司提交了设计图纸、施工方案、施工记录等材料，装修方式符合租赁合同约定。世同信联公司在装修期间还做了消防检验，博科海南公司、三亚中铁公司及中铁物业公司从未向世同信联公司提出任何关于102号商铺违法装修改建及严重破坏了房屋的地基及主体结构的相关问题。博科海南公司与世同信联公司已于2017年7月11日解除102号商铺的租赁合同，并办理了交接手续。因此世同信联公司自2017年7月11日已不是102号商铺承租人，自此与102号商铺再无任何关联。最后，根据现有证据可证实，无论是世同信联公司还是聚利公司对102号商铺的装修行为并没有损害原房屋主体结构，故三亚中铁公司主张博科海南公司故意损坏商铺不成立。三亚中铁公司以此为由停水停电且不同意恢复供水供电并提出解除双方合同的行为，违反法律规定和合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，三亚中铁公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。   聚利公司述称：1.聚利公司入场后只是进行正常的装修，绝无故意损坏该房屋。聚利公司入场装修时该房屋已经被下挖，却没有被告知此下挖是三亚中铁公司不允许的，这是当时三亚中铁公司及北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司（以下简称：太平三亚公司）叫停装修的主要原因。聚利公司在租赁该房屋时，博科海南公司、三亚中铁公司及太平三亚公司都没有告知该下挖是三亚中铁公司认为的破坏其防水层的问题。实际经鉴定只是把回填的土清理掉，不影响主体安全，该层也不是房屋的防水层。但三亚中铁公司在没有任何专业公司鉴定的情况下，擅自猜测，胡乱判断失误，恶意叫停装修，直接断水断电，没有任何商量余地，聚利公司更没有收到任何维修通知书，严重违约。2.鉴定报告中所指的混凝土水平系梁并不是原房屋的主体结构中的大梁，而是加建的二层结构的一个小的水平系梁，只对二层加建的楼板有承重作用，不会对主体结构产生影响。102号商铺在聚利公司装修前已经存在私自非法加建二层夹层结构，该结构没有经过任何部门验收，房屋存在重大安全隐患，博科海南公司却还依旧租赁给聚利公司，博科海南公司没能提供安全的租赁物业，实属严重违约行为。3.102号商铺在聚利公司入场装修前已经被隔为二层钢结构，故该水平系梁早就已经被之前的租户装修过，存在鉴定公司所说的混凝土脱落状况，且钢筋裸露不是结果，而只是装修过程，装修后肯定会将其修好。然而在聚利公司租赁该房屋时博科海南公司却没有告知有问题，骗取聚利公司的租金及押金，太平三亚公司及三亚中铁公司也没有告知，照样收取物业、水电等费用，存在严重的诈骗行为。再者，聚利公司人员查看走访了隔壁商铺，同样被隔成了二层钢结构，依然正常营业，鉴定报告也显示隔成二层结构不影响主体结构。4.聚利公司入场装修前博科海南公司一直没有交物业费，太平三亚公司以不让装修为由，逼迫聚利公司交付博科海南公司之前一直拖欠的一年物业费及聚利公司租赁一年的物业费。在聚利公司交费前，从未被告知该房屋己经存在争议问题，停工不让使用的状况，直到聚利公司将两年的物业费用交清后，才来叫停装修，实属严重违约。5.其司是从2017年10月22开始装修，入场装修共10天时间，裸露的钢筋及混凝土脱落并不是最终装修好的效果，2018年12月25日才作鉴定，裸露钢筋出现腐蚀情况也是由于三亚中铁公司及物业公司叫停导致的结果，如果物业及三亚中铁公司不封锁房屋、恶意叫停装修，其司早就完成装修，且此状况极易修复，该水平系梁也不会出现裸露钢筋及混凝土脱落现象。聚利公司进场装修前，所有证据显示已经下挖及隔成二层结构都已存在。三亚中铁公司、太平三亚公司在明知该房屋存在其所认为的问题与纠纷的同时，还收取其司物业及相关费用，导致聚利公司损失惨重。综上，请求维持原判。   十商公司未到庭亦未作陈述。   三亚中铁公司向一审法院起诉请求：1.确认三亚中铁公司、博科海南公司双方于2015年10月28日签订的《中铁子悦广场租赁合同》已于2017年11月14日解除；2.判令博科海南公司向三亚中铁公司交还三亚市迎宾路165号中铁置业广场子悦广场1层102号和2层203号房；3.判令博科海南公司向三亚中铁公司赔偿损失102,283.03元（实际损失以鉴定结果为准）；4.判令本案全部诉讼费由博科海南公司承担。   一审法院认定事实：2015年10月28日，三亚中铁公司与博科海南公司签订一份《中铁子悦广场租赁合同》，约定：三亚中铁公司将其合法拥有的位于三亚市××路（毛坯房，建筑面积448.04平方米；以下简称：102号商铺）和2层203号（毛坯房，建筑面积269.75平方米；以下简称：203号商铺）商铺出租给博科海南公司作经营活动使用，租赁期十年，自2016年3月30日至2026年3月29日止；三亚中铁公司将于2015年11月30日向博科海南公司交付上述商铺，2015年11月30日至2016年3月29日为装修免租期无需缴纳租金；102号商铺自2016年3月30日起至2018年3月29日止月租金为0元，自2018年3月30日起至2021年3月29日止月租金为13,441元；203号商铺自2016年3月30日起至2018年3月29日止月租金为0元，自2018年3月30日起至2021年3月29日止月租金为6,339元；押金为一个月的月租金即19,780元；第6.1条约定，在租赁期限内，三亚中铁公司应保证出租物业的使用安全，博科海南公司应爱护并合理使用其所承租的物业及其附属设施，如博科海南公司因使用不当造成该物业或设施损坏的，博科海南公司应立即负责修复或予以经济赔偿，经三亚中铁公司通知博科海南公司三日后，博科海南公司没有进行修缮，三亚中铁公司有权委托第三方进行修缮，由此产生的费用由博科海南公司承担；博科海南公司在合同期内有权分租、转租以及退租；第9.1条约定，博科海南公司未经三亚中铁公司同意故意损坏商铺的，三亚中铁公司有权解除本合同，收回商铺，并不给博科海南公司赔偿，博科海南公司无权要求返还租赁押金及已付租金；第9.2条约定，在租赁期内，三亚中铁公司根据第9.1条的约定单方解除本合同，收回商铺的，博科海南公司除应承担违约责任外，由此给三亚中铁公司造成损失的，博科海南公司还应另行予以赔偿；在租赁期内，三亚中铁公司因非本合同第9.1条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回商铺的，三亚中铁公司应退还博科海南公司已经缴纳的租金和双倍租赁押金，若支付的违约金不足抵付博科海南公司损失的，三亚中铁公司还应负责赔偿。合同签订后，三亚中铁公司于2015年12月4日将102号商铺交付给了博科海南公司（博科海南公司委托谷荣杰接收）。   2015年11月2日，博科海南公司与世同信联公司签订一份《中铁子悦广场租赁合同》，约定博科海南公司将其承租的位于三亚市××路（毛坯房，建筑面积448.04平方米，即102号商铺）商铺转租给世同信联公司仅作为餐饮商业经营活动使用，租赁期五年，自2016年1月1日至2020年12月31日止；博科海南公司将于2015年12月1日向世同信联公司交付上述商铺，2015年12月1日至2015年12月31日为装修免租期无需缴纳租金；第9.1条约定，世同信联公司未经博科海南公司同意擅自改变商铺结构或改变用途或故意损坏房屋的，博科海南公司有权解除本合同，收回商铺，并不给世同信联公司赔偿，世同信联公司所作装修和安装附属设施归博科海南公司所有等，世同信联公司无权要求返还租赁押金及已付租金；第9.3.1条约定，在租赁期内，博科海南公司根据第9.1条和第9.2条的约定单方解除本合同，收回商铺的，世同信联公司除应承担违约责任外，由此给博科海南公司造成损失的，世同信联公司还应另行予以赔偿；世同信联公司的联系人为谷荣杰。合同签订后，2015年12月4日，博科海南公司委托世同信联公司指定的联系人谷荣杰直接与三亚中铁公司办理102号商铺交接手续。世同信联公司接收102号商铺后，对房屋地面约80%的中部下挖约40厘米（距离屋墙约宽1米的四周地面仍保留），不慎将地下排水管损破，在房屋天花板与地面之间隔层等进行加建、改装、装修，之后装修未完成即停工。2016年8月1日，三亚市公安消防支队做出的三公（河东）消设告字〔2016〕第0029号《建设工程消防设计备案抽查告知书》证明：关于102号商铺部分的建设工程消防设计备案抽查合格。因世同信联公司欠租金，2017年7月11日，博科海南公司向世同信联公司发出《合约终止函》，博科海南公司通知世同信联公司即日解除租赁合同关系、罚没租赁押金、恢复商铺原状、承担物管费等。2017年10月3日，世同信联公司向博科海南公司提出《申请函》，以帮助博科海南公司找到新租户即聚利公司为由要求退还押金120,972元。2017年10月9日，博科海南公司向世同信联公司发出《押金退还申请函回执函》，对世同信联公司要求退还押金作出有条件退还的回应。   2017年10月8日，在博科海南公司与世同信联公司协商解除双方的租赁合同后，博科海南公司与聚利公司签订一份《中铁子悦广场租赁合同》，博科海南公司将世同信联公司处于装修停工状态的102号商铺转租给聚利公司，约定博科海南公司将其承租的位于三亚市××路商铺出租给聚利公司仅作为办公使用（包括在室内构筑样板房并供客户参观），租赁期一年，自2017年11月1日至2018年10月31日止；2017年10月15日至2017年10月30日为装修免租期无需缴纳租金。在合同签订前，聚利公司通过中介海南卓亚家缘投资股份有限公司（以下简称：卓亚公司）介绍，会同世同信联公司的代表谷荣杰，对102号商铺（已部分装修并停工）进行现场察看，了解现场情况。合同签订后，聚利公司对102号商铺原被下挖约40厘米状况的地面进行总面积约2%的瓷砖拆除及其他拆除，之后对102号商铺进行设计装修。   2017年11月3日，三亚中铁公司以博科海南公司装修102号商铺过程中存在私自违法装修改建、严重破坏地基及主体结构行为，造成安全隐患为由向博科海南公司发出《通知函》，要求博科海南公司停止装修工作，并对102号商铺装修施工现场申请了拍照公证。同日，三亚中铁公司以装修损害102号商铺为由关停水电，导致聚利公司停止装修施工，并要求博科海南公司处理。2017年11月10日，博科海南公司向三亚中铁公司发出《工作联系函》，认为三亚中铁公司主张装修行为破坏地基和主体结构是主观臆断，装修行为不存在故意破坏，三亚中铁公司擅自断水断电行为属于违约行为，要求三亚中铁公司恢复水电。同时催告物业公司恢复供应水电，但三亚中铁公司不同意。同日，博科海南公司向世同信联公司发出《告知函》，告知三亚中铁公司提出世同信联公司违法装修改建102号商铺，严重破坏地基及主体结构，造成安全隐患；同时要求世同信联公司对施工现场现状进行证据保全，编制施工过程说明，整理全部施工资料等。2017年11月14日，三亚中铁公司再次向博科海南公司发出《通知函》，以博科海南公司私自违法改建构成违约为由，根据租赁合同第9.1条的约定，于本通知发出之日起解除双方签订的租赁合同。2017年11月15日，世同信联公司向博科海南公司发出《回函》，认为其在装修期内已向三亚中铁公司及物业公司提交了设计和施工资料等，在装修施工过程中博科海南公司、三亚中铁公司及物业公司从未提出过异议，自2017年7月11日起其已不是承租人，相关违法装修问题与其无关；2017年10月，102号商铺出租给聚利公司，2017年11月10日发现违法装修改建破坏地基及主体结构与其无关。2017年11月24日，博科海南公司向三亚中铁公司发出《回复函》，表示不同意解除合同，认为装修行为不是违法装修改建，更不是故意损坏房屋，是三亚中铁公司武断认为，要求诚信履约，不应擅自解除合同，自2017年11月3日起三亚中铁公司已接管102号商铺，如发生商铺损坏，责任由三亚中铁公司承担；认为203号商铺与102号商铺是两个独立单元，互不影响，发生争议是102号商铺，三亚中铁公司无权收回203号商铺；要求继续履行合同，否则三亚中铁公司应承担各项损失。同日博科海南公司向聚利公司发出《工作联系函》，认为聚利公司是由世同信联公司负责人谷荣杰介绍，并且聚利公司是从世同信联公司接收102号商铺，要求聚利公司提交接收商铺时的现场影像资料等，并作出书面装修施工情况。因双方协商未果，三亚中铁公司遂于2018年1月10日诉至一审法院。聚利公司于2018年2月22日以博科海南公司欺诈为由向本院起诉（2018）琼0271民初2408号案，诉求撤销与博科海南公司签订的《中铁子悦广场租赁合同》并要求赔偿装修损失及其他损失。   在诉讼中，三亚中铁公司申请对102号商铺和203号商铺的装修是否损坏房屋的承重梁、承重柱、防水层、排水管、消防工程、外墙等主体结构及部位进行司法鉴定。鉴定单位广东保顺检测鉴定有限公司于2019年3月7日做出保顺鉴字〔2018〕SW1612号《房屋鉴定报告》，鉴定意见为：根据现场检查情况综合分析可知，102室内房屋装修损坏了房屋主体结构的水平系梁，203室内装修未损坏房屋主体结构。世同信联公司对鉴定意见提出异议，认为鉴定单位认定102室内房屋装修损坏了房屋主体结构的水平系梁存在明显错误。鉴定单位于2019年5月29日对世同信联公司的异议做出《复议回复的函》，答复：（1）该项目鉴定人员陈雨顺、钟庆禄均属于持证鉴定人员；（2）清理回填土对原房屋主体结构未造成影响；（3）102室夹层部分钢梁与破损后的系梁的底筋通过钢筋焊接连接，部分连接照片见附件；（4）根据现场检查，该房屋部分水平系梁梁底混凝土保护层完全脱落，纵筋及箍筋均裸露在外并且钢筋表面存在锈蚀现象，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），该类破损已经构成危险构件；（5）本次受理事项为对被鉴定房屋装修是否损坏房屋主体结构，至于房屋主体结构的损坏原因和房屋装修行为是哪方所为不在本次鉴定范围。针对鉴定单位的答复，世同信联公司坚持认为鉴定单位的鉴定意见评定涉案水平系梁构件属于危险构件不符合国家规范《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）第5.1.5条，鉴定意见没有科学依据，该水平系梁可评定为“非危险构件”。聚利公司对鉴定意见提出异议，认为鉴定单位没有利用专业检测方法检测涉案水平系梁的承载能力受影响；该水平系梁并非主体结构的框架梁，原设计图并不存在该水平系梁，不属于主体结构，鉴定单位将水平系梁当作主体结构没有依据，因此鉴定意见不能作为本案的定案依据。针对世同信联公司的意见和聚利公司的异议，鉴定单位于2019年10月8日做出《〈房屋鉴定报告〉的回复函》，答复：（1）经现场检查，该房屋水平系梁存在明显保护层厚度，钢筋裸露、锈蚀等现象，同时由于保护层厚度削弱引起的截面有效高度及受压区高度变化已经导致构件结构性的改变，且钢筋外露导致的耐久性降低亦使得构件无法工作正常，故并不能满足上述条件而评定为“非危险构件”。且依据第5.4.3条第4点，当存在混凝土保护层因钢筋锈蚀而严重脱落、露筋时，混凝土结构构件应评定为危险点。故该水平系梁构件应评定为“危险构件”。（2）本次受理事项为对被鉴定房屋装修是否损坏房屋主体结构，至于房屋主体结构的损坏后承载能力遭受具体多少程度削弱不在本次鉴定范围内。混凝土结构的主体结构包含“混凝土构件及现浇结构”，故水平系梁属于主体结构。因在诉讼中，各方当事人补充提供证据，即包括涉案房屋的竣工图纸。一审法院发函鉴定单位，针对补充的图纸，是否需对原鉴定意见做出修改。鉴定单位于2019年12月13日做出《复议回复的函》，答复：“（1）其司现场检查所发现存在破损的水平系梁（Q-G×Q-4～Q-7轴梁构件）构件在当事人所提供的竣工图中不存在，故不属于原设计承重构件，其存在与否对原设计房屋的安全无影响。（2）该水平系梁无论是和原房屋一起浇筑还是后来加建，都属于该房屋的混凝土构件，且在承受夹层板传递的荷载，依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B对‘主体结构’的定义，该水平系梁是属于房屋的主体结构。综上所述，其司针对该项目的鉴定受理事项为：‘房屋装修是否损坏房屋主体结构’，故原鉴定报告无需修改。”在诉讼中，一审法院告知三亚中铁公司可在期限内提出要求鉴定单位采用检测方法对水平系梁是否构成危险构件进行检测的申请，但三亚中铁公司逾期未提出申请。三亚中铁公司撤回其第三项诉求，并表示不再对修复费用进行鉴定。2019年12月26日，一审法院组织各方当事人对102号商铺进行现场勘察，结果是：102号商铺里的隔层夹板位于房屋西边，各方确认隔层夹板和水平系梁在原设计图纸中不存在；隔层夹板上有四个洞口，其中有两个洞口安装有油烟排气烟管；隔层夹板下方是世同信联公司原设计作为厨房的位置；102号商铺的西面墙上方有三个洞口，其中有一洞口安装有排烟管。一审法院于2018年7月4日告知世同信联公司在期限内提供102号商铺关于其设计餐饮店图纸，世同信联公司没有提供。2019年8月12日，一审法院根据博科海南公司的申请，再次告知世同信联公司在期限内提供102号商铺餐饮店设计图纸，世同信联公司于2019年8月20日向一审法院提供。   查明，2015年12月15日，博科海南公司与十商公司签订一份《中铁子悦广场租赁合同》，约定博科海南公司将其承租的位于三亚市××路（毛坯房，建筑面积269.75平方米，即203号商铺）商铺转租给十商公司仅作为教育经营活动使用，租赁期五年，自2015年12月15日至2020年12月14日止。合同签订后，十商公司即装修使用上述商铺。   另查明，2015年7月17日，三亚市人民政府颁发三土房（2015）字第08340号《土地房屋权证》，载明：位于三亚市××区三亚中铁月川项目写字楼（不含地下室人防部分），权利人三亚中铁公司，占有份额100%，建筑面积41652.82平方米。   一审法院认为，三亚中铁公司与博科海南公司签订的《中铁子悦广场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。根据本案查明的事实和当事人的争议，本案的争议焦点在于：   第一，关于涉案102号商铺内的地面中部下挖约40厘米及西面墙上方三个洞口和隔层夹板及水平系梁是谁施工的问题。根据中铁置业广场子悦广场竣工图，可知102号商铺原设计并没有隔层夹板及水平系梁；三亚中铁公司与博科海南公司签订的租赁合同约定租赁的102号商铺和涉案203号商铺均为毛坯房，因博科海南公司租赁后并未实际使用过102号商铺和203号商铺，而是转租给世同信联公司、聚利公司和十商公司，可知博科海南公司没有对102号商铺和203号商铺进行过装修施工。博科海南公司将102号商铺先转租给世同信联公司作为经营餐饮使用，世同信联公司根据其经营餐饮性质，设计餐饮性质的图纸并装修。世同信联公司停止装修后，博科海南公司将102号商铺又转租给聚利公司前，聚利公司通过中介卓亚公司介绍，会同世同信联公司的代表谷荣杰，对已处于停止装修状态的102号商铺情况进行过现场察看，世同信联公司已完成部分装修，现场已存在隔层夹板及水平系梁；并且根据一审法院组织当事人勘察现场结果，102号商铺内的隔层夹板上和西面墙上方洞口安装有排烟管，从中可知该装修符合其餐饮使用功能。因此，从本案的子悦广场竣工图、租赁合同、证人证言、调查笔录、现场录像光盘、世同信联公司提供的设计图纸、聚利公司提供的设计图纸、现场勘察笔录等证据，足以证明102号商铺内的地面中部下挖约40厘米及西面墙上方三个洞口和隔层夹板及水平系梁是世同信联公司施工的事实。   第二，关于世同信联公司、聚利公司对102号商铺的装修行为以及203号商铺的装修行为是否损坏了原房屋主体结构的问题。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定，危险构件的定义是：承载能力、连接构造等性能及裂缝、变形、腐蚀或蛀蚀等损伤指标不能满足安全使用要求的结构构件。从鉴定单位广东保顺检测鉴定有限公司做出保顺鉴字〔2018〕SW1612号《房屋鉴定报告》的鉴定意见可知：102号商铺内房屋装修除损坏了房屋主体结构的水平系梁外，没有其他损坏房屋主体结构；203号商铺内装修未损坏房屋主体结构。虽然根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）的规定，水平系梁属于主体结构，但该水平系梁并不属于102号商铺原房屋主体结构，是世同信联公司加装隔层夹板而加建的，仅属于加装隔层的主体结构。鉴定单位根据肉眼观察和照片评定水平系梁为“危险构件”，但根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）中的鉴定程序第3.1.3条“应根据检测鉴定方案对房屋现状进行现场检测，必要时应采取仪器测试、结构分析和验算”和第3.1.4条“房屋危险性等级评定应在对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析的基础上进行综合评定”的规定可知，在鉴定程序上应采取检测的方法，而鉴定单位仅采取肉眼观察和照片，显然与上述规定的鉴定程序要求不符；混凝土结构构件第5.4.1条“混凝土结构构件的危险性鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容”和第5.4.2条“混凝土结构构件应重点检查墙、柱、梁、板及屋架的受力裂缝和钢筋锈蚀状况，柱根和柱顶的裂缝，屋架倾斜以及支撑系统的稳定性等”的规定可知，对危险性的混凝土结构构件鉴定应包括承载能力、构造与连接、裂缝和变形等内容，并重点检查相关部位，这就要求包括结构分析和验算，以确定结构构件损伤指标能否满足安全使用要求，从而确定结构构件是否构成危险构件，而鉴定单位仅依靠肉眼观察和照片，没有进行结构分析和验算，就评定水平系梁为“危险构件”，显然与上述规定的鉴定内容要求不符。即使水平系梁存在混凝土保护层有脱落、钢筋锈蚀、露筋的情形，因鉴定单位没有进行结构分析与验算，也不能得出符合《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）中的混凝土结构构件第5.4.3条第4点规定的危险点评定。可见，鉴定单位仅凭肉眼观察和照片就评定102号商铺内的水平系梁为“危险构件”的结论，不符合《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定，缺乏科学性，不予采纳。三亚中铁公司在一审法院告知可要求鉴定单位采取检测方法检测水平系梁，期限届满三亚中铁公司未提出继续鉴定申请。综上所述，水平系梁并非102号商铺原房屋主体结构，且评定水平系梁为“危险构件”缺乏科学依据，因此，鉴定单位做出的《房屋鉴定报告》关于102室内房屋装修损坏了房屋主体结构的水平系梁的鉴定意见，既不符合事实，也依据不足，不符合相关规定，不予采信，关于102号室的鉴定意见不能作为本案认定的依据；关于203号室内房屋装修未损坏房屋主体结构的鉴定意见，符合法律规定，予以采纳，关于203号室的鉴定意见应作为本案认定的依据。故在本案中，世同信联公司、聚利公司对102号商铺的装修行为没有损坏原房屋主体结构，203号商铺的装修行为没有损坏原房屋主体结构。   第三，关于三亚中铁公司、博科海南公司在合同履行过程中谁违约的问题。因博科海南公司在租赁102号商铺和203号商铺后，分别将102号商铺先后转租给世同信联公司、聚利公司使用，将203号商铺转租给十商公司使用，故在租赁合同履行过程中，世同信联公司、聚利公司、十商公司因商铺的转租使用产生的后果依法应由博科海南公司向三亚中铁公司承担责任。从三亚中铁公司与博科海南公司签订的租赁合同第9.1条约定可知，只有在博科海南公司未经三亚中铁公司同意故意损坏商铺的情形下，三亚中铁公司才有权解除合同、收回商铺。本案中，三亚中铁公司是以博科海南公司私自违法改建、装修损坏了102号商铺和203号商铺的主体结构为由，认为博科海南公司故意损坏商铺构成违约，依据租赁合同第9.1条的约定，于2017年11月14日通知博科海南公司解除租赁合同。事实上，世同信联公司从2015年12月4日接收102号商铺后不久即开始进行加建、改装、装修，对102号商铺内的地面中部下挖约40厘米及在西面墙上方开三个洞口，加建隔层夹板及水平系梁等，装修期间还作了消防检验，到2017年10月7日前世同信联公司停止装修，世同信联公司的一系列装修行为时间长达一年十个月之久；甚至聚利公司经物业公司同意后于2017年10月15日开始入场拆除、装修，直到2017年11月2日前，三亚中铁公司均未提出过异议，应视为三亚中铁公司对102号商铺发生的装修行为是无异议的，也是同意的。三亚中铁公司主张于2017年11月3日在日常巡逻过程中才发现102号商铺的装修行为破坏了房屋的地基和主体结构，显然与事实不符，也不符合常理，不予认定；且根据上述第二点的分析，世同信联公司、聚利公司对102号商铺的装修行为并没有损坏原房屋主体结构，203号商铺的装修行为也没有损坏原房屋主体结构，故三亚中铁公司主张博科海南公司故意损坏商铺不成立；虽然世同信联公司在装修过程中损坏了地下排水管属实，但这是在装修中施工不慎造成的破损，属于租赁合同第6.1条关于因使用不当范畴的约定，应由博科海南公司负责修复或赔偿，并不构成故意损坏，也不属于合同约定的解除双方合同的情形。因此，三亚中铁公司主张博科海南公司故意损坏商铺构成违约，既没有事实根据，也与合同约定不符，不予确认；博科海南公司不存在故意损坏商铺的行为，也不存在违约行为；三亚中铁公司以此为由停水停电且不同意博科海南公司提出恢复供水电并解除双方合同的行为，属于违反法律规定和合同约定的行为，则构成了违约。   第四，关于三亚中铁公司的诉求是否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，三亚中铁公司于2017年11月14日向博科海南公司发出通知解除双方签订的租赁合同，博科海南公司于2017年11月24日向三亚中铁公司回函不同意解除合同；三亚中铁公司即于2018年1月1O日起诉本案要求确认解除合同行为的效力，由此可见，博科海南公司提出合同解除的异议和本案的起诉并未超过上述法律规定的期限，三亚中铁公司主张博科海南公司提出异议已超过法律规定的期限没有事实根据，不予采纳。根据上述第三点的分析，由于三亚中铁公司解除合同违反合同约定，属于单方解除合同行为构成违约，并且博科海南公司不同意解除合同，因此三亚中铁公司解除合同行为的效力应认定为无效，诉求确认双方于2015年10月28日签订的《中铁子悦广场租赁合同》于2017年11月14日解除不予支持，合同应继续履行；进而诉求博科海南公司返还102号商铺和203号商铺不成立，予以驳回。因三亚中铁公司撤回其第三项诉求，故对该诉求在本案中不做处理。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决：驳回三亚中铁公司的诉讼请求。案件受理费2,344元、鉴定费21,533.70元（三亚中铁公司均已预交），由三亚中铁公司负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：三亚中铁公司主张解除与博科海南公司之间的租赁合同是否有事实和法律依据。1.一审鉴定机构针对102号铺面作出的鉴定结论为102室内房屋装修损坏了房屋主体结构的水平系梁。而根据本案查明的事实，该水平系梁并非102号商铺的原主体结构，而是世同信联公司装修期间所加建，而鉴定单位仅根据肉眼观察和照片评定该水平系梁为“危险构件”，没有进行结构分析和验算，不符合《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定，缺乏科学依据。因此，一审法院对该鉴定意见不予采纳，并依据已查明事实认定世同信联公司、聚利公司对102号商铺的装修行为没有损坏原房屋主体结构，并无不当。2.世同信联公司从2015年12月4日接收涉案商铺后，便开始进行了装修改建，期间消防部门亦抽查合格，三亚中铁公司在2017年11月3日前对世同信联公司的装修改建行为均未提出过异议，应视为其对世同信联公司的装修改建行为予以认可。3.根据一审鉴定机构针对203号铺面作出的鉴定结论，涉案租赁合同所涉及的203号商铺的装修行为并未损害房屋主体结果。综上所述，三亚中铁公司以博科海南公司未经其同意擅自改变该物业结构或改变用途或故意损坏该房屋为由强行对房屋停水停电，并主张解除该租赁合同没有事实和法律依据，不应予以支持。   综上，三亚中铁公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,344元（三亚中铁置业公司已预交），由三亚中铁置业公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二○二○年九月二十九日   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。