云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8949号上诉人（原审原告）：张孟英，男，1979年4月27日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。上诉人（原审原告）：王俊，女，1984年1月18日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：周健，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张孟英、王俊因与上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人张孟英、王俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人张孟英、王俊的一审全部诉讼请求，诉讼费用由上诉人浙滇公司负担。其主要的事实及理由为：一、一审法院认为“让浙滇公司将办理房屋产权证的资料提交登记机关的行为属于行政职权范围内的审批行为”系事实认定错误。在双方签订的《商品房购销合同》中明确约定：浙滇公司应当履行将办理房屋产权证所需的全部资料递交给产权登记机关的义务，故张孟英、王俊要求浙滇公司递交办理房屋产权证资料的行为属于民事纠纷案件处理的范围。至于办理产权登记的行政机关是否同意审核办理，是否同意发放房屋产权证书的行为才属于行政行为，该行为是浙滇公司履行提交办证资料义务后才会发生的行为，一审法院把递交材料的行为和审核办理产权登记的行为混同系事实认定错误。二、浙滇公司应根据合同约定按10元∕天向张孟英、王俊支付逾期违约金至张孟英、王俊取得房屋产权证书时止；“一审法院酌情认定浙滇公司按5元∕天向张孟英、王俊支付逾期违约金”系违法滥用自由裁量权。1.每天10元的违约金符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方约定违约金为10元∕天符合法律规定，应当予以支持。从2014年12月31日起暂计算违约金至2019年12月31日，共5年，违约金=10元∕天×5年×365天＝18250元。根据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，张孟英、王俊已付购房款金额916884元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2014年12月31日起暂计算违约金至2019年12月31日，共5年，违约金合计226667.74元。双方约定的10元∕天的违约金已经非常低了，如果根据已付购房款总额来计算的话，违约金会更高，故法院应当根据双方的合同约定予以判决。2.法律应注重对“约”的保护；浙滇公司应当要有契约精神，应当诚信履行合同，浙滇公司违约已近6年，其逾期至今尚未将张孟英、王俊办理产权证所需的材料递交产权登记机关，其应当根据合同约定每天向张孟英、王俊支付10元的违约金。3.一审法院应当正确认识自由裁量权，并把握自由裁量权的行使条件，在双方当事人的约定没有违反法律规定的情况下，应当尊重法律、遵循双方当事人在订立合同时的真实意思表示而予以判决，杜绝滥用自由裁量权的行为发生。综上所述，请求支持张孟英、王俊的上诉请求。上诉人浙滇公司针对张孟英、王俊的上诉答辩称，张孟英、王俊的上诉请求不能成立，请求支持浙滇公司的上诉请求。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人浙滇公司的一审全部诉讼请求，诉讼费用由上诉人张孟英、王俊负担。其主要的事实及理由为：1.一审法院判决浙滇公司承担逾期办理不动产权登记的违约责任没有事实和法律依据，即使浙滇公司逾期办证构成违约，违约金的截止时间应当计算到2016年6月30日止。双方合同中关于产权证代办是一个独立的委托代理关系，依据合同约定，浙滇公司代为办理的是房屋产权证，但是业主要求办理不动产权证，超出了委托范围。浙滇公司已经将土地证办理的事项委托了第三方机构，该委托仍然在期限内。被浙滇公司要求办理不动产权证书的诉请遗漏了第三人。另自2016年6月30日起，昆明市开始实施不动产权登记，致使政府职能和递交资料发生变化，不再单独办理房屋产权证和土地证。2.即使认定浙滇公司未按照《住宅建筑规范》的要求，未将配套设施与住宅同步建设同步交付存在过错。但是按照浙滇公司的工程进度，完全能在预定时间完成竣工备案和办理产权登记。但是因部分业主阻挠规划项目的建设和私搭乱建导致浙滇公司无法按照进度完成项目建设，影响进度，造成逾期。故即使认定浙滇公司逾期，其违约截止时间应当至部分业主阻挠规划项目和私搭乱建开始之日。3.双方约定违约金过高，请求法院调整。综上，请求二审法院支持其上诉请求。上诉人张孟英、王俊针对浙滇公司的上诉答辩称，浙滇公司的上诉请求不能成立，请求支持张孟英、王俊的上诉请求。张孟英、王俊向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将原告办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；2.判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2014年12月31日起至办理完毕房屋产权证之日止），暂计至2018年7月10日违约金为12870元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：浙滇公司（甲方）与张孟英、王俊（乙方）于2013年5月17日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区D18幢第13层1301号房，属钢混结构，规划设计用途为住宅，并对双方权利义务进行了约定。《商品房购销合同》第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1.乙方必须按约定支付购房相关款项；2.乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3.乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4.乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5.乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。被告认可原告向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费。原告于2014年1月22日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金、配套费等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。被告浙滇公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。一审法院认为，首先，针对原告主张的被告立即将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可权的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告立即将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，一审法院不予支持。其次，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按每日十元向乙方支付违约金。双方于2014年1月22日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉房屋的处分权实现。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。此外结合双方合同约定，应当自2014年1月22日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算点，即2014年8月29日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。故原告主张的违约金的起算点为2014年12月31日，一审法院予以支持。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在判决生效之日起十日内向原告张孟英、王俊支付自2014年12月31日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告张孟英、王俊的其他诉讼请求。二审中，上诉人浙滇公司提交《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，欲证明案涉项目于2019年9月26日取得竣工验收备案证明，按照双方约定，办证条件为项目整体竣工验收150个工作日内，故项目整体竣工验收150个工作日后才应当起算违约金。上诉人张孟英、王俊经质证对该份证据的真实性、合法性无异议。本院依法予以确认并在卷予以佐证。上诉人张孟英、王俊未提交新的证据材料。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。2019年9月26日，浙滇公司为东盟商贸港二期一配套住宅项目（01-02#、01-03#）（B、C、D组团）办理了整体竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审未支持张孟英、王俊关于判令浙滇公司立即将办理房屋不动产权证的资料提交登记机关的诉请是否正确？浙滇公司是否存在张孟英、王俊所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可权的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，张孟英、王俊关于判令浙滇公司立即将办理房屋不动产权证的资料提交登记机关的诉请，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋逾期办理产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，2019年9月26日浙滇公司才为涉案项目办理了整体竣工验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，浙滇公司交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成涉案项目于2019年9月26日才办理整体竣工验收备案，导致逾期办理产权登记手续，该责任应当由浙滇公司承担，浙滇公司存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案房屋逾期办证对张孟英、王俊造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每日10元的计算标准调整为每日5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，双方约定甲方（浙滇公司）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方（张孟英、王俊）办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。但涉案项目于2019年9月26日才通过整体竣工验收备案，该责任并不在张孟英、王俊，而在此期间张孟英、王俊也确实存在相应的损失，一审法院认定以张孟英、王俊向浙滇公司付清相关费用并接房之日后150个工作日次日，为违约金起算时间并无不当，且张孟英、王俊主张的起算时间晚于该时间，一审法院按张孟英、王俊主张的起算时间予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，张孟英、王俊、浙滇公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由上诉人张孟英、王俊负担61元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担61元。本判决为终审判决。审判员  李志昆二〇二〇年九月三十日法官助理何永伦书记员刘若妍