文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初2598号原告：蒋超锋，男，1982年3月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告：武玲，女，1986年6月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒋超锋（武玲之夫），男，住重庆市沙坪坝区。被告：张道海，男，1992年2月10日出生，汉族，职业不详，住云南省宣威市。被告：夏波，女，1994年5月29日出生，汉族，职业不详，住云南省宣威市。被告：沈春锦，女，1992年1月7日出生，汉族，职业不详，住云南省宣威市。原告武玲、蒋超锋与被告张道海、夏波、沈春锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武玲、蒋超锋到庭参加了诉讼。被告张道海、夏波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告沈春锦经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告武玲、蒋超锋向本院提出诉讼请求：1.三被告构成违约，按合同约定承担违约责任，要求被告支付违约金4200元；2.要求三被告支付原告2020年2月20日起至返还房屋之日止期间的租金损失（按照原租赁合同约定的1400元/月的标准计算）；3.请求三被告承担从2019年12月1日至返还房屋之日的物业费（按康田漫城物业111.4元/月的标准计算）、垃圾处置费16元、电费126.35元、水费202元；4.请求三被告返还位于重庆市沙坪坝区大学城×城×栋×房屋；5.要求三被告承担本次的诉讼费。审理中，原告自愿撤回以下部分诉讼请求：1、请求三被告支付从2020年5月20日起至返还房屋之日止期间的租金损失；2、请求三被告返还位于重庆市沙坪坝区×城×栋×房屋；3、请求三被告支付支付从2020年5月20日起至返还房屋之日止的物业费。事实和理由：被告租赁原告位于沙坪坝区大学城康田漫城13-18-2的房屋，租赁期间为2019年5月20日至2020年5月19日，租金支付方式为按月支付下一个月租金。2020年2月份，被告本应交纳3月份的租金，但经原告多次催收后，均未果。被告张道海称其本人不再租住该房屋，并称被告夏波、沈春锦也不再租赁涉案房屋，但被告夏波、沈春锦并未向原告表示要解除租赁合同，之后原告联系三被告，三被告均不接电话，为维护原告合法权益，原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告张道海提交书面答辩状辩称，本被告未在案涉租赁合同上签字，签订案涉租赁合同时，本被告并未在场，本被告不应承担相关责任。原告主张的违约金过高，请求法院予以调减。被告夏波、沈春锦未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于沙坪坝区×路×号附×号×房屋的登记权利人为蒋超锋，房屋建筑面积84.51平方米，套内建筑面积60.79平方米。2019年5月13日，原告蒋超锋、武玲（出租方、甲方）与被告夏波、沈春锦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中，合同第一条“房屋基本情况”约定：“甲方房屋位于重庆市沙坪坝区大学城×城×栋×”，第二条“房屋用途”约定：“该房屋用途为租赁房屋。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途”，第三条“租赁期限”约定：“租赁期限自2019年5月20日至2020年5月19日止”，第四条“租金”约定：“该房屋月租金为1400元”，第五条“付款方式”约定：“乙方按月支付租金给甲方”，第六条“交付房屋期限”约定：“甲方应于本合同生效之日起当日内，将该房屋交付给乙方”，第七条“维修养护责任”约定：“正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失”，第八条“关于房屋租赁期间的有关费用”约定：“在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水、电费；2、天然气费；3、物管费”，第九条“房屋押金”约定：“甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方1000元作为押金”，第十一条“违约责任”约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”。首部手写部分载明：“承租：张道海×××、夏波×××、沈春锦×××。出租方：×××武玲、×××蒋超锋。”原告蒋超锋、武玲在该合同落款甲方处签字，被告夏波、沈春锦在该合同落款乙方处签字。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告仅支付了截至2020年2月19日的房屋租金后未再支付原告房屋租金，之后原告向被告多次催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，因被告未及时结清承租涉案房屋期间物业、水、电等费用，原告实际缴纳了2019年12月至2020年5月期间的物业费668.4元，缴纳从2020年1月起的电费126.35元，缴纳了垃圾费16元，缴纳了2020年2月份的水费202元。还查明，2019年4月14日下午15:37，原告武玲通过微信聊天软件向被告张道海发送微信文字信息：“就是下个月房子不是到期了吗，问问你们还租不？”被告张道海向原告武玲发送微信聊天信息：“租啊”；2020年1月15日下午16:43，被告张道海向原告武玲发送微信文字信息：“现在房租还是1400对吧”并向武玲转款1400元；2020年2月15日21:31，原告武玲向被告张道海发送微信文字信息：“小张，跟你确认一次，房子不租可以，最迟在2月17日必须有人和我交接，房子的清洁卫生，损坏的东西，水电气物管费结清，如果2月17日没有处理好，缴纳半个月房租700元给我，到3月4日之前继续处理不租房子之后交接的问题。你看这样可以了吧。”被告张道海向原告武玲发送微信文字信息：“可以”。2020年2月17日，被告沈春锦通过微信聊天软件向原告武玲发生微信聊天信息：“不在，在云南老家，那边的房子我上个月就走了，那边我不管了，张到海后面还在那里的，押金我给的，你看看哪里要扣你扣我押金其他的找张到海”，“合同不是我张到海夏波签的嘛”，“哪个押金当事我给的，你看该扣的扣，水电那些都张到海拿着，我回去看一下我有合同的，我合同上面是我三个”。2020年2月17日，被告夏波通过微信聊天软件向原告武玲发生微信聊天信息：“我从11月份就回来了”，“我后面根本没住呀”，“姐，你这不能抱怨我呀，我在的时候我每个月都给我自己该给的房租，后来我都不在了，你每次打电话给我，我都联系不上他们还不是忙前忙后的去联系他们。如果不站在你的角度考虑，我都不会让你联系我！因为现在根本跟我就没关系呀！没给房租的不是我，不认账的也不是我呀”。审理中，原告举示了案涉房屋的现场图片，拟证明三被告对案涉房屋及屋内物品进行了损坏。原告武玲、蒋超锋陈述虽然案涉房屋租赁合同的落款处只有被告夏波、沈春锦的签名，但签订该合同时被告张道海、夏波、沈春锦都在场，且在原告武玲的要求下，被告在房屋租赁合同抬头处写下了承租人为张道海、夏波、沈春锦三人。被告夏波庭审后向本院陈述：“我和张道海最开始是不愿意租涉案房屋的，因为涉案房屋的房东与前面的承租人还存在纠纷，后面沈春锦让我们租的这个房子，虽然有些不愿意，但是还是和房东签了合同，我们后面也按约交了房租及水电费等，对于原告主张房租及水电费等，在我离开涉案房屋之前，我和张道海已经把相应期间的房租及水电费等支付给了沈春锦，是沈春锦没有交给房东，所以这一部分应该由沈春锦支付给房东。今年1月份时，我有提出解除合同，但房东没有同意”。上述事实有原告武玲、蒋超锋举示的房屋租赁合同、物业缴费通知单、重庆康田物业服务有限公司专用收据、微信缴费截图、国家电网催费提醒（通知）、支付宝缴费账单截图、微信聊天记录、照片、不动产权证及当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告夏波、沈春锦在案涉房屋租赁合同落款的承租人处签字，故被告夏波、沈春锦系案涉房屋租赁合同的承租人。被告张道海虽然未在案涉房屋租赁合同落款承租人处签名，但是被告张道海亦系案涉房屋租赁合同的承租人，理由如下：第一，案涉房屋租赁合同抬头处手写有承租人为张道海、夏波、沈春锦三人及身份证号码等内容，原告武玲在庭审中陈述被告张道海在上述内容书写时在场且未提出异议；第二，被告夏波在本院的询问中陈述：“我和张道海最开始是不愿意租涉案房屋的……后面沈春锦让我们租的这个房子……我们后面也按约交了房租及水电费等，对于原告主张房租及水电费等，在我离开涉案房屋之前，我和张道海已经把相应期间的房租及水电费等支付给了沈春锦，是沈春锦没有交给房东”，被告沈春锦在与原告的微信聊天记录中陈述：“合同不是我、张到海、夏波签的嘛”、“哪个押金当时我给的，你看该扣的扣，水电那些都张到海拿着，我回去看一下我有合同的，我合同上面是我三个”，根据被告夏波、沈春锦的上述陈述内容，其二人均认为被告张道海亦系案涉房屋的承租人；第三，根据原告与被告张道海的微信聊天记录，在签订案涉租赁合同前，被告张道海回复原告会继续租赁案涉房屋，在案涉房屋租赁合同签订后，被告张道海向原告支付租金1400元，综上，被告张道海辩称其并非案涉房屋租赁合同的承租人，理据不足，本院不予采信。房屋租赁合同约定被告应按月支付原告租金，因无证据显示三被告向原告支付了2020年2月20日至2020年5月19日（合同期限届满之日）期间的房屋租金，现原告主张三被告支付该期间内的房屋租金4200元，于法有据，本院予以支持。案涉房屋租赁合同第十一条约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”，本案中，三被告迟延支付应付租金，同时，根据原告举示的案涉房屋现场图片及原告的陈述，三被告在租赁期间对案涉房屋的部分设施及屋内部分物品进行了损坏，三被告的行为违反合同约定，应当支付违约金，原告主张三被告支付违约金4200元，虽然被告张道海认为原告主张的违约金过高，要求本院予以减少，但是被告张道海未举示证据证明原告主张的违约金过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院依据上述规定，根据三被告的违约行为给原告造成的实际损失，依据诚实信用和公平原则，酌情将三被告应向原告支付的违约金调整为3000元。关于原告主张的物业费、垃圾处置费、电费、水费问题。根据双方签订的房屋租赁合同，被告有义务支付承租期间涉案房屋的水费、电费、天然气费、物管费，因被告未按期交纳而由原告代为缴纳的相应款项，被告依法应当支付原告。根据原告向本院提供的水费、电费、燃气费、物业管理费缴费凭证，被告应支付原告水费202元、电费126.35元、垃圾处置费16元、物业费668.4元。审理中，原告自愿撤回部分诉讼请求是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定，本院予以准许。被告张道海、夏波、沈春锦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告张道海、沈春锦、夏波于本判决发生法律效力后三日内向原告武玲、蒋超锋支付2020年2月20日至2020年5月19日期间的房屋租金4200元及违约金3000元，共计7200元；二、限被告张道海、沈春锦、夏波于本判决发生法律效力后三日内支付原告武玲、蒋超锋代缴的水费202元、电费126.35元、垃圾处置费16元、物业费668.4元，共计1012.75元；三、驳回原告武玲、蒋超锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（原告武玲、蒋超锋已预交），由原告武玲、蒋超锋负担170元，被告张道海、沈春锦、夏波负担50元。公告费560元（原告武玲、蒋超锋已预交），由被告沈春锦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 灿审 判 员 周 敏人民陪审员 陈 珍二〇二〇年九月二十七日法官 助理 王福林书 记 员 唐诗怡