呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初3112号原告：内蒙古金堃物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区桥靠西街金宇紫光小区北配**楼。法定代表人：褚桂明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬洁、张磊，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：王利芳，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告内蒙古金堃物业服务有限公司(以下简称金堃物业公司)与被告王利芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金堃物业公司的委托诉讼代理人邬洁、被告王利芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金堃物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年12月31日的物业服务费7586元、二次垃圾转运费205元，违约金1940元，共计9731元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月10日，原告与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告向呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街38号金宇新天地项目提供物业服务。被告系原告所服务的金宇新天地E座817室的业主，依据《前期物业服务合同》，原告已履行了对小区进行管理和服务的义务，在该小区居住的绝大多数业主也按合同约定将物业费支付给了原告。但被告未按时交物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。被告经原告工作人员多次催要，仍拒绝缴纳物业费。为了维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》及《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，一.对原告诉讼中被告从未按时交物业管理费不予认可。理由如下：1.2016年8月1日被告收房时已主动缴纳了2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理费及相关费用。事后，被告发现原告收缴的物业管理费与签订的商品房买卖合同的房屋用途(物业类型)及与其制定的临时管理规约中的物业服务收费标准不符，在与其多次沟通未果后，才未予缴纳。2.按照《中华人民共和国物业管理条例》相关规定：物业管理费的收取标准应与物业类型相符（中华人民共和国物业管理条例第四十条）。而被告与内蒙古金宇置地有限公司签订的《商品房买卖合同》及已经取得的不动产权证中载明的该商品房用途（物业类型）均为住宅，但原告却依照公寓标准收取了物业管理费，违反了国家关于物业管理收费的相关规定，被告不予接受。3.相关部门收取的水费，电费，暖气费等均按照住宅（民用）标准收取。为此，被告认为，原告在收取物业管理费时从未尊重物业客观事实标准，而为其一己之利，确定物业强制收费的做法绝对不能接受，我相信法官在裁定时定能公证，公道的处理。二.权利请求：1.请法官裁定，纠正原告对被告确定的不合理物业管理费收费标准，由公寓收费改为住宅收费。2.经核查被告2016年8月1日多缴纳了（2016年8月1日至2017年7月31日）物业管理费491元，（58.41*2.9*12-58.41*2.2*12=491），被告要求予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日原告金堃物业公司接受内蒙古金宇置地有限公司的委托入驻“金宇新天地”项目开始为该项目提供物业服务。2017年4月6日通过招投标方式中标“金宇新天地”项目，于2017年4月10日与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同示范文本》，接受内蒙古金宇置地有限公司的委托继续对“金宇新天地”进行物业服务。《前期物业管理服务合同示范文本》就物业服务标准、服务费用、双方的权利义务及违约责任等做了明确约定。其中第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。“金宇新天地”项目的具体收费标准为：2015年11月30日至2017年12月31日，住宅2.2元/平米/月，公寓2.9元/平米/月，G、H商业街3元/平米/月；2018年1月1日后至今，住宅2.5元/平米/月，公寓3.2元/平米/月，G、H商业街3.5元/平米/月。原告金堃物业公司聘请了专业的人员为“金宇新天地”项目提供高品质的物业服务，“金宇新天地”项目内的物业设备已投入使用运行正常，按时保养。原告金堃物业公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对小区进行了日常的管理及维护，包括但不限于出入人员登记、消防控制室24小时值班、公共区域日常清扫、代缴二次垃圾转运费等。被告王利芳系原告金堃物业公司服务的“金宇新天地”项目的E座817室的业主，其于2016年8月1日阅读了《临时管理规约》并签属了《承诺书》同意并接受原告的物业服务。《临时管理规约》第三十五条约定，本物业物业服务费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年12月15日之前交纳次年物业服务费、车位服务费，并结清本年度所欠各项费用(包括但不限于物业服务费等)。E座817室为住宅式公寓，建筑面积为58.46平方米，自2017年8月1日被告王利芳未交纳物业服务费，致原告金堃物业公司提起本案诉讼。原告金堃物业公司在每一交费年度均提前书面通知提示业主按时交纳物业费。以上事实有评标报告、前期物业管理服务合同示范文本、金宇新天地项目住宅标段及B、C、E、座公寓楼前期物业管理补充协议、临时管理规约、蒙(2018)呼和浩特市不动产权第0009200号不动产权利证书、资质证书、保洁月度巡查、出入人员登记表、工程维修单、消防控制室值班记录、特种设备使用标志、监控值班记录等、催收物业费通知照片、锦旗照片、牌匾照片在案佐证。本院认为，基于庭审查明的事实，2017年4月10日原告金堃物业公司与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同示范文本》，协议中约定由原告金堃物业公司对呼和浩特市金宇新天地小区提供前期物业管理服务事宜，物业费收取标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2015年11月30日至2017年12月31日，公寓2.9元/平米/月；2018年1月1日后至今，公寓3.2元/平米/月。2016年8月1日被告王利芳办理了入住手续，成为呼和浩特市金宇新天地小区E座817室的业主，其房屋建筑面积为58.46平方米。被告王利芳拖欠2017年8月1日-2020年12月31日期间的物业服务费，其中2017年8月1日至2017年12月31日期间的物业费859元(公寓2.9元/平米/月÷30日×152日×58.46平方米)，2018年至2020年12月31日期间的物业费6735元(公寓3.2元/平米/月×12月×58.46平方米×3年)，合计7594元，本院依原告请求的7586元予以支持；对于原告金堃物业公司诉请的违约金，因原告金堃物业公司与内蒙古金宇置地有限公司签订的《前期物业管理服务合同示范文本》就每日万分之二点一的标准支付违约金作出约定，没有与被告王利芳进行约定，根据合同的相对性，该违约金支付标准对被告王利芳不发生约束力，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告金堃物业公司履行了相关物业服务事宜，服务活动不可能做到尽善尽美，但并不是完全服务不到位，业主应向原告金堃物业公司主动履行交纳物业费及二次垃圾转运费的义务，以便于物业服务能够顺利进行。每年的二次垃圾转运费60元属于物业公司代环卫部门收取，被告王利芳应全额按时交纳。被告王利芳拖欠2017年8月1日-2020年12月31日期间的二次垃圾转运费205元(60元÷365日×152日+60元×3年)，本院支持二次垃圾转运费205元。关于被告的辩称，因物业服务是一个持续过程，不能反映物业服务的整个过程，被告所购买的E座817室为住宅式公寓，应按公寓收费标准收取。故对于被告王利芳辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告王利芳于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古金堃物业服务有限公司支付2017年8月1日至2020年12月31日的物业服务费7586元、二次垃圾转运费205元，共计人民币7791元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王利芳负担。本判决为终审判决。审判员 王晓勇二Ｏ二Ｏ年九月十七日书记员 魏利荣