河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初2374号原告：王中梅，女，汉族，1966年6月8日生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。委托代理人：赵金良，男，汉族，1979年2月16日生，住河南省唐河县。被告：唐河县恒基房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411328727008396N法定代表人：刘创，系该公司经理。住所地：唐河县产业集聚区工业路西段北侧。委托诉讼代理人：韩磊、邓伟，系河南大为律师事务所律师。被告：白玉贵，男，汉族，1964年11月13日出生，住河南省唐河县。被告：唐河县新建交通物流配送中心。统一社会信用代码：914113283173561013投资人：吕新建。住所地：唐河县。委托诉讼代理人：王金建，河南匡世律师事务所律师。原告王中梅与被告白玉贵、唐河县新建交通物流配送中心（以下简称新建物流）、唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序对本案进行了审理。原告王中梅委托诉讼代理人李志恒、赵金良与被告白玉贵、新建物流的委托诉讼代理人王金建、恒基公司的委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王中梅向本院提出如下诉讼请求：（1）确认原、被告于2014年11月3日签订的房屋买卖合同有效；（2）判令被告恒基公司为原告办理网签手续及房产过户登记手续，判令被告白玉贵、新建物流在办理手续时予以协助；（3）诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年11月3日，原告与被告白玉贵及新建物流签订售房协议书，约定被告将唐河一号公馆2号楼（自东向西）第2单元11层1105室卖与原告，每平方米2785元，房屋价款212000元,一次性全款。合同签订后，原告依约给付全部房款并使用该房，被告至今未为原告办理网签及过户登记相关手续，故原告提出如上诉讼请求。唐河一号公馆2号楼（自东向西）第2单元11层1105室商品房，现为1单元11层1105室。原告王中梅向本院提交了如下证据：一组：身份证、证明：原告的信息及诉讼主体资格。二组：《交通物流苑2号楼售房协议》证明：1、原告与被告的就涉案房屋买卖权利义务关系。2、原告是涉案房产买受人。三组：购房收据及证明。证明：原告就房屋买卖履行了交款义务。四组：《唐河县新建物流中心商业---住宅楼施工建设及房屋买卖合同》。证明：1、涉案的房屋为白玉贵出资所建。2、白玉贵有权出售房屋及决定房价，白玉贵为房屋的出售主体。五组：1、2016年10月31日，唐河县恒基房地产开发有限公司与唐河县新建交通物流配送中心的《协议书》。2、2016年1月20日《商品房预售许可证》。证明：1、就涉案的房屋开发以唐河县恒基房地产开发有限公司名义。该公司有义务为涉案的房产办理网签及房产登记手续的义务。2、涉案房产已获取合法出售权。房屋买卖合同及房产交易具有合法性。六组：1、唐河县人民法院（2019）豫1328民初4148号民事判决书2、南阳市中级人民法院（2020）豫13民初829号民事判决书。证明：1.白玉贵有权对涉案的房产出售。2.原告有理由相信白玉贵是代表唐河县新建物流配送中心出售房屋。属代理行为或表见代理。3.涉案房屋买卖的合法性及本案房屋协议的有效性。被告白玉贵辩称：对原告诉称事实及诉讼请求均无异议。本案所涉唐河一号公馆2#楼（爱情公寓）房产系其和被告新建物流借用被告恒基公司名义联合开发建设，按照合同约定，其有权自行定价并销售2#楼房产。被告白玉贵为向本院提供证据材料。被告新建物流辩称：一、答辩人从没有与被答辩人王中梅,白玉贵、唐河县恒基房地产开发有限公司签订过售房协议书,更没有收取过王中梅购买涉案房屋的房款，王中梅所述售房一事与答辩人没有任何关系。被答辩人王中梅在起诉状中称在2014年11月3日同答辩人就一号公馆2号楼第2单元1105室商品房(现为1单元1105号单元房)签订售房协议书，总价款212000元,已付清房款并使用该房,王中梅的这一陈述与事实不符。据答辩人所知,被答辩人根本没有付过房款,房子是白玉贵没有经过答辩人和吕新建同意抵给王中梅,王中梅从来没有占有和使用过涉案房屋。二、涉案房屋所有权属于吕新建,白玉贵无权将房屋以以物抵债采用买卖的形式给王中梅,两人串通处分行为损害了吕新建的利益。现王中梅要求答辩人配合办理房屋网签手续和房产登记手续,由于答辩人没有同王中梅商议过售房事宜,没签订过涉案房屋的售房协议,更没有收取过王中梅的售房款,根据合同的相对性原则，答辩人在法律上无义务履行协议的约定和配合办理登记。三、涉案房屋已被唐河县人民法院裁定查封，即使被答辩人与白玉贵签订的买卖合同是有效,根据《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》中“26、审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。”的规定,因为房屋涉及办理产权登记须进行确权但处于查封状态,属于法律上的履行不能,按照法律规定,应当中止案件的审理。四、由于答辩人与被答辩人王中梅在涉案房屋中不存在任何关系,故王中梅要求确认双方之间签订合同有效并配合办理过户登记没有事实根据和法律依据。被告新建物流请求驳回原告提出的诉讼请求。被告新建物流向本院提交了如下证据：1、被告新建物流的营业执照、法人身份证明等；2、被告白玉贵出具的一号公馆2号楼销售汇总表；3、本院（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书一份；４、物业公司证明一份。被告恒基公司辩称：一、恒基公司不应被列为本案的被告,原告将恒基公司列为被告属于所诉主体错误。原告并未与恒基公司签订合同，案涉房产也并非恒基公司销售，恒基公司也未收取原告购房款，双方不存在合同关系,原告起诉恒基公司没有事实和法律依据。二、原告要求恒基公司办理网签及房产登记手续无事实和法律依据。恒基公司与原告不存在合同关系,本案也不存在突破合同相对性的情形，依据合同相对性原理，原告只能要求其合同的相对方承担相应的义务，而不能要求合同外的恒基公司承担义务。综上,请法院依法驳回原告对恒基公司的诉请。被告恒基公司未向本院提供证据材料。本院经审理认定如下案件事实：2014年11月3日，原告与被告白玉贵及新建物流签订售房协议书，约定被告将唐河一号公馆2号楼（自东向西）第2单元11层1105室卖与原告，每平方米2785元，房屋价款212000元,一次性全款。合同签订后，原告依约给付全部房款，被告至今未为原告办理网签及过户登记相关手续。唐河一号公馆2号楼（自东向西）第2单元11层1105室商品房，现为1单元11层1105室。另案中，经吕新建申请，本院于2020年4月28日作出（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，裁定查封包括本案所涉房产唐河一号公馆（唐河县新建交通物流配送中心商住楼）2号楼1单元11.5室在内的多套房产。本院认为，原告与被告白玉贵签订的售房协议书，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律或行政法规的强制性规定，本院经审理未发现该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院确认该合同系有效合同。原告请求被告协助办理网签和过户登记手续，但该房产已为本院采取保全措施，保全期间，办理网签及过户登记手续存在法律障碍，故原告该请求本院暂不支持。若原告认为本院（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书侵犯了自己的合法权益，可另行通过提出保全异议申请或提起执行异议之诉，请求撤销对本案所涉房产的查封保全来保护自己的合法权益。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条的规定，判决如下：一、确认原告王中梅与被告白玉贵于2014年11月3日签订的售房协议书有效；二、驳回原告王中梅提出的其它诉讼请求。本案案件受理费2240元，由原告王中梅负担2140元，被告白玉贵负担100元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 徐 磊二〇二〇年九月二十七日书记员 周仪达