山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2312号上诉人（原审被告）：济南鲁丰纸业有限公司，住所地济南市。法定代理人：张力，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海东，山东道致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宝君，女，1968年4月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。上诉人济南鲁丰纸业有限公司（以下简称鲁丰公司）因与被上诉人杨宝君房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鲁丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨宝君的全部诉请；2.判令杨宝君承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误且认定事实不清。一、一审判决对鲁丰公司行使合同解除权的书面通知未有效送达杨宝君，进而否定鲁丰公司主张的合同解除效力错误。鲁丰公司主张解除合同的理由是杨宝君拖欠2017年4、5、6三个月租金的违约行为，解除权行使的依据是基于杨宝君违约的事实，根据租赁合同第七条约定的行使合同约定的权利，鲁丰公司行使权利的行为并无不当，合法合规。虽然解除合同通知寄出后并没有被杨宝君有效签收，但涉案合同的承租人有三个人，杨宝君只是三个共同承租人中的一员。根据一审庭审中杨宝君提交法庭的济南市天桥区人民法院2017鲁01**民初4690号民事判决书，作为共同出租人成员的邸某某提告的诉由核心的内容之一就是在2017年10月19日状告孔某某返还鲁丰公司发给邸某某的解除场地租赁合同的函。邸某某在该案中的诉请诉由证明，在该案提告之前，同作为本案案涉租赁合同租赁人就已经知道涉案合同在2017年7月1日通知解除的事实，邸某某知道解除的效力自然及于本案杨宝君。但自邸某某诉孔某某案立案至本案立案已历经3个月又13天的时间，杨宝君并没有按照合同法的规定提起确认合同解除的效力之诉。鲁丰公司认为邸某某知道案涉合同于2019年7月1日解除的效力及于租赁合同全部共同承租人。一审判决对此确认并决定合同解除效力的证据未作认定，属于认定事实错误。二、将杨宝君提请赔偿损失的货币金额统统认定为损失并给与支持错误。顾名思义，损失失去的是减去成本费用后的利益或收益。杨宝君提请的损失是出租收入，这是两个完全不同的概念。杨宝君仅是案涉租赁标的物的租客或称房客，房客向作为房主的鲁丰公司交租金是其必须依约履行的合同义务，是其必须承担的成本，换言之，即便房客向次承租人加价转租收取租金，扣除应缴租金后的部分才是收益或利润，一审判决将杨宝君自行计算、推算的所谓出租收入一股脑地当损失认定，没有事实和法律依据，也不符合财务常识，如此认定错误明显。另在一审第三次庭审中，鲁丰公司代理人曾提出前述意见，杨宝君言称鲁丰公司在另案已提告2017年下半年租金，事实是，鲁丰公司提告诉请杨宝君支付的是2017年4至6月租金。三、认定赔偿杨宝君808343元依据的事实不清且错误。1.一审认定的损失由杨宝君提出的9个转租合同组成，杨宝君罗列的从1至4户都没有说明面积，但从第5至第9户杨宝君计算的房屋面积统计，5户租赁面积合计2718多平米（其中神龟楼上楼下合计租赁718.19平米），若加上第1至第4户的面积，杨宝君主张赔偿损失计算租金的房屋使用面积基数远大于3000平方米。而根据案涉双方租赁合同，承租面积2219，即便加上合同约定的冷库、厨房等，鲁丰公司在与杨宝君每年核定计租的房屋面积合计不到2590平方米，杨宝君将属于鲁丰公司且跟杨宝君无关的几百平方米的房屋和租金收入都说成自己的权利范围，一审未加厘清和现场核实全部认定给杨宝君，此种认定方法和结论不是用认定事实不清和认定错误可以表达完整的。2.鲁丰公司与山东神龟餐饮有限公司年租金53万的租赁合同真实，神龟承租分两部分，楼上楼下，楼下247.26m?，楼上470.932。楼上租金每平每天0.87元，楼下4.2元，这是客观存在，是按照市场规则和双方意思自治结果，不存在杨宝君揣测的恶意串通等任何违法违规成分在内。一审判决完全迁就杨宝君自认的事实，并做出完全支持的认定错误明显。3.判决认定序号第8与邢继德的合同认定事实错误尤为显著，首先杨宝君申请法院从市场监督局调取同一标的合同备份文件，该文件系被假冒的合同文本，鲁丰公司提交的文本是真实的，杨宝君没有异议，并将其作为支持其主张的依据，杨宝君为了算钱数只关注了合同租金金额，却忽视了合同第二条关于免租期和正式计租起始时间。合同免租期也就是承租人要求的装修期到2017年11月30日，鲁丰公司从承租人济南儒舜工贸有限公司收租时间从2017年12月1日开始，杨宝君把鲁丰公司没有的收入一厢情愿想象成从2017年10月1日至同年12月29日已经收取了87.6万的货币进账，法院也支持了这一无视事实的要求。4.杨宝君申请调取的市场监督管理局登记资料中的租赁合同一方面不真实，与案涉租赁物没关，另一方面，其中即便记载承租人在鲁丰公司流水中有业务往来，但银行流水不能证明缴费内容与本案有关，与杨宝君诉求标的收益相关联，一审如此认定，属于事实不清，证据不足。请依法调查并支持上诉人全部诉请。杨宝君向一审法院起诉请求：1.判令鲁丰公司支付杨宝君，因杨宝君于2017年7月1日擅自解除合同，而给杨宝君造成在2017年7月1日至2018年1月31日期间的租金收益损失83028元；2.诉讼费用由鲁丰公司承担。后变更第一项请求为：请求判令鲁丰公司赔偿杨宝君2017年7月1日至2017年12月29日期间的租金收益损失826025元。一审法院认定事实：位于济南市天桥区铜元局前街**（少年路**）房屋所有权人为鲁丰公司。2009年11月11日，鲁丰公司与杨宝君、袁某某就上述房屋签订《场地租赁合同》，合同期限自2009年11月12日至2011年11月11日。杨宝君将上述房屋向外转租经营。2011年11月8日，鲁丰公司与杨宝君、袁某某就涉案房屋续签了《场地租赁合同》，合同期限自2011年11月12日至2013年11月11日。2013年11月8日，鲁丰公司作为甲方、杨宝君、袁某某、邸某某作为乙方续签《场地租赁合同》，约定：二、甲方所有位于天桥区铜元局前街11-2号（少年路2-28号）框架结构使用中现状楼房一处，楼房面-3-积约为2219平方米，该房屋主体向西至新动力俱乐部围墙，向东、向北至铜元局前街和少年路，其后续建（签订合同前）的冷库、厨房。同意由乙方承租。本合同自2013年11月12日开始执行，2017年12月31日终止。…五、租金：2013年11月12日至2016年11月11日每年租金八十六万九千元，2016年11月12日至2017年12月30日年租金为九十五万元。六、付款方式：先付款后用房，每三个月缴纳房租一次，如发生拖欠，则每日滞纳金以半年应付款的百分之二计算。七、转租、转让、转借需征得甲方同意，否则视为无效，甲方依此任意一项或乙方拖欠房租达三个月，甲方可解除本合同。…十二、在乙方没有违约的情况下甲方不得擅自解除合同。甲、乙双方如需解除合同，一般情况下应提前60天通知对方。合同中袁某某、邸某某均由杨宝君代为签名。2017年7月1日，鲁丰公司用快递向杨宝君发出“关于解除场地租赁合同的函”，因杨宝君在该期间在医院住院，故该快递被退回。2017年7月1日，鲁丰公司与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋分别转租给9家业户，收取租赁费。审理过程中，一审法院限期鲁丰公司提交其与9家业户的租赁合同，鲁丰公司未予提交。依杨宝君申请，一审法院依法调取了鲁丰公司收取租金帐户的往来帐目明细及工商部门留存的部分租赁合同。另查明，鲁丰公司已另行提起诉讼，要求杨宝君支付租金，尚在审理过程中。杨宝君主张鲁丰公司赔偿其损失808343元，其计算方式为：1.根据合同及租金往来明细，鲁丰公司与济南华莱士商贸有限公司年租金为27500元*4=110000元；2.根据合同及租金往来明细，鲁丰公司与济南市天桥区明福好利来蛋糕年租金为34500元*4=138000元；3.根据合同及租金往来明细，鲁丰公司与济南市天桥区十捌匠牛杂面馆年租金16500元*4=66000元；4.根据合同及租金往来明细，鲁丰公司与济南市天桥区兰图烟酒商店年租金为20000元；5.鲁丰公司与济南市天桥区路源驰轮胎年租金为219000元（100平*6元每天每平*365天）；6.鲁丰公司与天桥区君杰海鲜馆年租金为766500元（300平*7元*365天），使用的是整个楼地势最优的一楼，因此应按7元计算；7.鲁丰公司与济南市天桥区贵祥臻宾馆年租金为876000元（400平*6元*365天）；8.根据鲁丰公司提交的合同，鲁丰公司与济南市儒舜邢继德年租金为876000（1200平*1.49元*365天），根据5347号判决书，整个应该是1200平（1200-772=428），鲁丰公司只提供了1200平中的772平的租赁合同，另外的428平参照772平的每天每平方1.49元计算；9.鲁丰公司与神龟公司的年租金为530000元，与事实不符，有恶意串通之嫌，之前杨宝君与神龟的合同年租金是90万元，718.19平，每天每平4.2元。综上，（1100,000元+138000元+66000元+20000元+219000元+766500元+876000元）/365*88=536677（计算自2017年10月1日至2017年12月29日）再加上1200平*1.49元*365天/12*5个月=271666元（自2017年8月1日计算至2017年12月29日），共计808343元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确球或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨宝君与鲁丰公司签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依约履行自己的权利义务。2017年7月1日，鲁丰公司以杨宝君未交纳租金为由，通过快递形式向杨宝君发出“关于解除场地租赁合同的函”，后快递被退回，故解除合同的通知并未送达到杨宝君，鲁丰公司亦未提交期间其通过电话或短信等方式通知杨宝君的证据，故鲁丰公司主张2017年7月1日解除了双方合同，不符合法律规定，一审法院不予采信。按照双方合同的约定，双方合同届满期间为2017年12月31日。鲁丰公司在2017年7月1日将涉案房屋租给第三人，并收取租金，违反合同约定，应当承担违约责任。现杨宝君要求鲁丰公司赔偿损失，于法有据，应予支持。至于其要求的数额808343元，其根据一审法院依法调取的租金收入明细及租赁合同，计算得出。没有合同的部分，杨宝君参照其他业户的租金标准主张，符合客观事实，一审法院予以确认。鲁丰公司将涉案房屋租赁他人，签订有房屋租赁合同，并收取租金，诉讼过程中一审法院要求其提交相关证据，其拒不提交，应承担举证不能责任。故对于杨宝君所主张的经济损失808343元，一审法院予以认定，鲁丰公司应当予以赔偿。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：被告济南鲁丰纸业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告杨宝君经济损失808343元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12060元，由被告济南鲁丰纸业有限公司负担。本院经审理认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于鲁丰公司行使合同解除权的效力问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，鲁丰公司于2017年7月1日以快递向杨宝君邮寄“关于解除场地租赁合同的函”，但该快递被退回，鲁丰公司解除合同的通知并未送达到杨宝君，故该解除通知对杨宝君并不发生法律效力。鲁丰公司主张邸某某与杨宝君是涉案房屋的共同承租人，通过邸某某起诉孔某某要求孔某某返还鲁丰公司关于解除场地租赁合同的函，可以证明邸某某知道场地租赁合同解除，该解除效力应及与杨宝君。对此，本院认为，鲁丰公司并未给邸某某送达关于解除场地租赁合同的函，邸某某要求孔某某返还通知函的诉讼请求已被判决驳回，邸某某并未获得该解除通知函，故鲁丰公司的该主张不能成立，本院不予支持。关于杨宝君主张的租金损失问题，一审参照杨宝君承租的房屋由鲁丰公司另行出租合同中约定的租金标准计算杨宝君应得的租金，未再扣除鲁丰公司已另案向杨宝君主张的租金，符合客观实际，并无不当，本院予以维持。综上所述，鲁丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12060元，由上诉人济南鲁丰纸业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  郭维敬审判员  刘彦亭二〇二〇年九月二十二日书记员  韩 雪