山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9658号上诉人（原审原告）：郭娜，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙勇青，山东文瀚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住济南市。法定代表人：黄平，董事长。委托诉讼代理人：王利华，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所律师。上诉人郭娜、上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员焦玉兴对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。郭娜上诉请求：1.改判一审判决第一项为被上诉人向上诉人支付自2018年12月21日起至2020年2月12日逾期交房违约金154795.36元，并按照日369.44元标准支付其起诉之日至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金。2.被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：第一、双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第三条第8款，系被上诉人利用格式条款免除自己违约责任，排除上诉人要求违约金的权利。违反了《合同法》第40条规定，系无效条款，对上诉人不具有法律约束力。第二、被上诉人作为格式条款提供方，未就免责条款的内容、术语及法律后果向上诉人作出让普通人能够理解的解释或说明，被上诉人未尽到向上诉人明确说明的义务，该免责条款对上诉人不产生法律效力。第三、因被上诉人格式条款违法，济南市历下区市场监督管理局于2019年6月28日向其下发了行政处罚决定书。被上诉人在法定期限内也未申请复议，说明其认可处罚结果，该处罚是有明确法律依据的。若判决被上诉人免责条款有效，则行政处罚就是违法的。综上所述，被上诉人利用格式条款免除自己违约责任，排除上诉人要求支付违约金的权利，系无效条款。据此，逾期交房违约金应自2018年12月21日计算，而非2019年3月20日。绿鲁公司辩称，绿鲁公司与郭娜作为平等的民事主体，签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务，即合同中关于宽展期的约定应当适用一审判决认定适用宽展期认定事实正确，应当依法驳回郭娜的上诉请求。绿鲁公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人支付自2019年3月20日起至2020年1月18日逾期交房违约金112679.2元。事实和理由：根据本案《商品房买卖合同》及补充协议约定，涉案商品房交付时间以上诉人发出房屋交付通知确定的交房时间为准，交付条件为取得该房屋所在楼栋房屋建筑工程验收备案单，房屋具备合同约定的交付条件后，上诉人即可向被上诉人发出房屋交付通知。被上诉人不得以房屋装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则上诉人不承担延期交房责任。上诉人发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。2020年1月份，涉案房屋已通过相关部门的验收，达到合同约定的交付条件。2020年1月17日，上诉人向被上诉人邮寄交房通知书，被上诉人于2020年1月18日签收，但被上诉人拒不配合办理交房手续，拒绝受领涉案商品房。根据上述合同约定，涉案商品房已具备合同约定的交付条件，上诉人已履行交房义务，被上诉人至今未配合办理交房手续，系自身原因造成，上诉人就此不应再承担延期交房责任。原审法院认定上诉人未取得相关验收手续，至今仍未交付房屋系事实认定错误，依法应予改判。综上，一审认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。郭娜辩称，一审判决认定绿鲁公司未取得相关验收手续并未交房认定事实清楚。根据《商品房买卖合同》第八条和第十条约定，绿鲁公司应当将符合验收条件的商品房交付郭娜，但截至目前，绿鲁公司开发的涉案项目仍未取得综合验收备案证明。在绿鲁公司未取得综合验收备案证明的情况下向郭娜发出交房通知，强迫郭娜收房，明显属于至业主生命安全于不顾，并且也违反合同约定。郭娜即使签收交房通知书，也不能认定郭娜同意接收了无任何安全保障的商品房。因此，绿鲁公司应当按合同约定支付自2018年12月21日至2020年2月12日期间的逾期交房违约金，请求驳回绿鲁公司的上诉请求。郭娜向一审法院起诉请求：1.请求判令绿鲁公司继续履行合同约定的交房义务；2.请求判令绿鲁公司向郭娜支付自2018年12月21日起至起诉之日止共343日逾期交房违约金人民币126719.57元，并按照369.44元/日支付自起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的逾期交房违约金；3.本案全部诉讼费用由绿鲁公司承担。一审法院认定事实：2017年5月5日，郭娜与绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定郭娜购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块X室商品房一套，合同金额为3694448元，绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付郭娜使用。补充协议第三条第一款约定涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，郭娜对此无异议；第八款约定双方协商一致，合同第八条所约定的交付时间，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给郭娜，则郭娜给予绿鲁公司60天宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿鲁公司无需向郭娜承担违约责任，如宽展期满后，绿鲁公司仍未将房屋交付给郭娜，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向郭娜支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行，本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。合同签订后，郭娜缴纳房款。2019年6月28日，济南市历下区市场监督管理局出具济历下市监合处罚X号处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。郭娜与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。虽济南市历下区市场监督管理局出具处罚决定书，认定涉案合同补充协议第三条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利，对绿鲁公司进行警告并罚款，但该处罚行为并不必然导致合同条款无效。双方在补充协议中对宽展期进行了约定，郭娜的签约行为可认定系其真实意思表示，该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，且补充协议中关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，故该条款应认定为合法有效。绿鲁公司因未取得相关验收手续至今仍未交付房屋，郭娜主张绿鲁公司履行交房义务，因不具备现实交房条件，一审法院暂不予支持，郭娜可待交房条件具备后另行主张权利。合同约定绿鲁公司应在2018年12月20日前将商品房交付郭娜使用，郭娜给予绿鲁公司60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿鲁公司无需向郭娜承担违约责任；如宽展期满后，绿鲁公司仍未将房屋交付郭娜，自协议约定的宽展期限届满后第31日起，绿鲁公司按日向郭娜支付已交房价款万分之一的违约金。绿鲁公司未按约定交付房屋，应当自2019年3月20日（宽展期满后第31日）起支付违约金，郭娜主张以每日369.44元（合同价款的万分之一）计算，并无不当，一审法院予以支持。绿鲁公司应当支付郭娜自2019年3月20日起至起诉之日即2020年2月12日（共计330天）的违约金121915.2元（369.44元×330天）。对绿鲁公司的因发生疫情这一不可抗力事件，按照合同约定可以据实顺延交房日期，因此疫情期间逾期交房违约金应当予以免除的答辩意见，一审法院认为，双方约定的交房时间并非疫情发生期间，且疫情期间涉案房产也未具备交付条件，疫情并未对交房造成影响，故对绿鲁公司的该辩称，一审法院不予采信。对郭娜主张的起诉之日起至实际验收之日止的违约金，一审法院认为，判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。起诉后双方当事人的争议尚未发生，郭娜要求该期间的违约金于法无据，一审法院不予支持，郭娜可另行主张权利。综上，判决：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郭娜自2019年3月20日起至2020年2月12日的逾期交房违约金121915.2元；二、驳回原告郭娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2118元，减半收取计1059元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交证据一、交房通知书及EMS邮件全程跟踪查询单一份，证明2020年1月17日绿鲁公司向郭娜通过EMS邮寄交房通知书，通知其于2020年1月18日到绿地中央商务区X号楼底商办理交房手续，郭娜于2020年1月18日签收交房通知书。证据二、房屋竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已经于2018年12月27日取得竣工验收备案单，已经具备合同约定的交房条件。郭娜质证认为，对证据一真实性有异议，此证据并不能证明绿鲁公司就是向郭娜发送交房通知书。该证据在一审中未提交，在二审中不应当作为新证据使用。在绿鲁公司未取得综合验收备案证明的情况下向郭娜发出交房通知，强迫郭娜收房，明显属于至业主生命安全于不顾，并且也违反合同约定。郭娜即使签收交房通知书，也不能认定郭娜同意接收了无任何安全保障的商品房。对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据并非是综合验收备案单，不应当作为向购房人交房的依据。并且该证据取得时间为2018年12月27日，在一审庭审时绿地公司并未向法庭提供，不应当作为新证据使用，应不予采信。根据法律规定房屋竣工验收合格才能交付使用，地基基础、主体结构、消防设施、人防工程、水电、小区道路、绿化等室外工程均属于该住宅小区的分部分项工程，此部分工程也均应验收合格，绿地公司至今未取得住宅小区综合验收备案单，未达到向购房人交房的条件，应当承担相应的违约责任。合同补充协议第三条第二项中提前是双方协商一致，但双方并没有协商一致。该条款约定违反了房地产管理法的规定，未对购房人进行特别声明，特别标注，应为无效。二审中另查明，绿鲁公司于2018年12月27日取得涉案商品房所在楼栋的竣工验收备案单。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。双方签订的《补充协议》第三条第八款第一项为绿地公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地公司亦不能对该30天免责。综上，绿地公司应自60日宽限期届满后即2019年2月19日起开始承担逾期交房违约金。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条约定涉案商品房交付条件为取得开发项目分期综合验收备案证明。双方签订的补充协议第三条第2项约定：甲、乙（即绿鲁公司、郭娜）双方协商一致，在甲方（绿鲁公司）取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（系该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方（即郭娜）发出房屋交付通知。通过上述合同约定可知，双方当事人根据补充协议的约定变更了商品房买卖合同中对涉案商品房的交付条件的约定，变更为涉案商品房交付条件为所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案单。商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件，合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。绿鲁公司在取得涉案商品房所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单之后，即符合合同约定和法律规定的房屋交付条件。《补充协议》约定绿鲁公司应于2018年12月20日前向郭娜交付取得项目竣工验收备案单的房屋，绿鲁公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。绿鲁公司于2018年12月27日取得涉案项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，于2020年1月17日向郭娜邮寄送达《交房通知书》，郭娜于2020年1月18日签收。故绿鲁公司逾期交房违约金应计算截至2020年1月18日。关于违约金的的具体数额，绿鲁公司逾期交房起算时间为2019年2月19日，截止时间为2020年1月18日，共逾期334天，应承担的违约金数额为123392.96元（369.44元×334天）。综上所述，绿鲁公司上诉请求部分成立，郭娜上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1552号民事判决第二项；二、变更济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1552号民事判决第一项为上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人郭娜逾期交房违约金123392.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2118元，减半收取1059元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担1031元，郭娜负担28元；二审案件受理费4236元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担4124元，郭娜负担112元。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年九月二十七日书记员  李璐瑶