贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔26民终1756号 上诉人（一审被告）：贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司，住所地：贵阳市南明区庙冲路**。 法定代表人：禹荣安，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：许勇、泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：任立夫，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：贵州凯里开元城市投资开发有限公司，，住所地：贵州省凯里市经济开发区管委会办公楼** 法定代表人：陈卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴明枢，贵州贵信律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：贵州中海蓝天建工公司,,住所地：贵阳市观山湖区世纪城**团第Y2商业********房 法定代表人：钟懋先，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严斌，男，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司（以下简称建工集团第六建筑工程公司）与被上诉人贵州凯里开元城市投资开发有限公司（以下简称开元城投公司）、贵州中海蓝天建工公司（以下简称中海蓝天建工公司）合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2019）黔2601民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月8日和2020年7月29日开庭进行了审理。本案上诉人委托代理人许勇、任立夫，被上诉人的委托代理人吴明枢、王树元，被上诉人的委托代理人严斌到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。 上诉人贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司的上诉请求:1、请求二审法院依法撤销（2019）黔2601民初5409号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。本案上诉人贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司基于合法修建行为取得案涉建筑物的处分权。上诉人贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司与被上诉人签订的《建筑物转让合同》项下标的物是贵州凯里斯凯尔电子科技有限公司项目地面上工程即所有建筑物、构筑物及其他附着物（含基础部分），该建筑物经评估价值为5000万元。二、上诉人早已于2017年1月将案涉建筑物交付给被上诉人，被上诉人实际租赁给第三方使用收益至今，因此，上诉人已经履行完毕全部合同义务，被上诉人应当按照《建筑物转让合同》履行支付义务。三、对于案涉斯凯尔厂房项目的整个政府审批过程、建筑物权属等情况，被上诉人在签订《建筑物转让合同》前明确知晓；且自被上诉人使用该建筑物至今、从未有任何主体提出过异议。贵州凯里经济开发区管理委员会于2013年12月16日印发的【凯开管（2013）152号】专题会议纪要第一条详细记录了案涉厂房项目用地情况“一、鉴于该项目用地尚未经省人民政府批准，企业目前急需使用该宗土地证办理项目建设的相关手续。责成国土资源分局做好相关工作。同时，要求斯凯尔公司必须按国土资源分局的要求与国土资源分局签订相关内容的承诺书，作为存档使用”，文件尾部参会人员载明有金融办陈卫，其即同时为被上诉人法定代表人。据此，早在2013年12月案涉厂房开工建设之初，被上诉人就知晓项目真实情况。在此前提下，于2017年1月23日与答辩人签订《建筑物转让合同》。一审庭审过程中，被上诉人亦认可其在签订合同时已知晓案涉建筑物相关权属登记在建设单位贵州凯里斯凯尔科技有限公司名下，《建筑物转让合同》绝大部分条款也是对建筑物交付作出约定。同时《建筑物转让合同》第4条第2款及第5条第5款亦约定“开元城投公司直接向政府部门提交资料、将建筑物产权从建设单位转移至自己名下”的约定。由此可见，被上诉人在签订一知晓案涉建筑物权属情况，双方对此又约定由其直接向政府相关部门提交资料、将案涉建筑物权属由建设单位变更至其名下。因此，原告巳经履行完毕全部合同义务，被告应依据《建筑物转让合同》第3条第4款约定履行支付义务。四、一审判决书适用《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条判决解除《建筑物转让合同》，属于法律适用错误。 首先，上诉人及一审被告贵州中海蓝天建工有限公司已履行完毕全部合同义务，本案不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。其次，上诉人依法享有案涉建筑物的处分权，本案亦适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的情形。最后，《建筑物转让合同》签订至今，双方已依约履行超过2/3，如若解除，将会导致政府信用危机、带来极大的社会动荡。五、退一步讲，被上诉人主张解除《建筑物转让合同》的合同解除权的行使的除斥期间已过，解除权巳经消灭。《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据以上规定，合同解除权即为除斥期间，自当事人知道合同解除事由之日起算。同时，参照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“...法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，《建筑物转让合同》签订于2017年1月23日，自合同至今已有将近3年时间，截至2019年2月3日，被上诉人仍在履行支付义务，结合被上诉人在合同签订时即知晓案涉工程权属状况的事实，被上诉人行使合同解除权的除斥期间早巳经过期，解除权消灭。六、人民法院审理民事案件的目的在于定纷止争、化解社会矛盾。案涉建筑物已经发展成为成熟的综合商业中心。《建筑物转让合同》一旦解除，将会引发一系列的社会问题，如农民工闹事、材料商追款、商铺解除租赁关系、务工人员失业等等，势必会影响社会稳定，与司法裁判的目的背道而驰。 被上诉人贵州凯里开元城市投资开发有限公司答辩理由:一、上诉人未取得案涉标的物所有权，不能转让标的物。本案，上诉人一审提交的土地使用权证、规划许可证、施工许可证等书证，并未提交原件，不符合法律的规定，代理人对该证据的真实性也不予认可。事实上，上诉人提交的土地使用权证、规划许可证、施工许可证等书证不真实，代理人已到凯里经济开发区国土部门核实，该项目用地尚未出让给任何单位及个人，该项目所在地的土地仍为国有资产，国土部门并未为此宗土地办理过任何土地权属证。国有土地在未进行招拍挂的情形，上诉人及其斯凯尔公司不可能取得土地的使用权。我们知道，国有土地在出让时，国土部门应当要和受让方签订国有土地使用权出让合同，而本案并无任何证据证明上诉人或者斯凯尔公司与国土部门签订了国有土地使用权出让合同。上诉人在未合法取得土地使用权的情况下，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第二十四条第二款、《物权法》第一百四十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、十一条规定，上诉人不能转让涉案标的物，亦无权转让标的物。二、解除合同有事实和法律依据,根据《建筑物转让合同》第四条第2款的规定，合同签订后上诉人应在合同生效后即日根据原告要求，将项目建筑物建设单位名称变更资料提交至政府建设行政主管部门及其他与项目申报、建设、许可有关的政府相关部门；第五条第一款第5项规定，上诉人积极按照政府相关部门的要求提供必要的配合和提供资料。合同签订后，上诉人至今未提交任何与建筑物有关的产权证明。上诉人至今未履行提供资料的义务，其行为符合《合同法》九十四条第（二）项的规定，应当解除《建筑物转让合同》。上诉人在合同签订后一直未履行合同义务，2018年6月29日在被上诉人通知上诉人办理项目变更手续后，上诉人仍未履行变更手续，符合《合同法》九十四条第（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行之规定，应当解除《建筑物转让合同》。据此一审法院依据《合同法》九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定依法解除合同，事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 贵州凯里开元城市投资开发有限公司向一审法院院提出的诉讼请求：判决解除原、被告2017年1月23日签订的《建筑物转让合同》。 一审法院认定事实如下：2013年斯凯尔公司在凯里市经济开发区金汇路B段延伸段东侧拟建设高端装备及低碳环保可降解耗材工厂，以被告中海蓝天公司和第六建工公司为施工单位进行建设。在建设过程中，因斯凯尔公司欠付二被告工程款。因斯凯尔公司无力支付，被告中海蓝天公司、第六建工公司与斯凯尔公司签订《施工标的物抵偿工程欠款合同书》，经斯凯尔公司同意将由被告施工的斯凯尔电子科技有限公司厂房项目地面上工程即所有建筑物、构筑物及其他附着物抵偿给二被告。2017年1月23日，以被告中海蓝天公司、第六建工公司为转让方（甲方）与原告开元城投公司为受让方（乙方）签订《建筑物转让合同》，约定原告以评估价4800万元的价格收购原斯凯尔公司的建筑物。合同第一条约定：“甲方转让给乙方的目标建筑物包括如下：原贵州凯里斯凯尔电子科技有限公司厂房项目地面上工程所有建筑物、构筑物及其他附着物。（详见评估报告和目标建筑明细单）”。第四条规定：“3、有关目标建筑物转让手续由乙方负责办理并承担所有税费，甲方应积极配合。”合同第八条规定“2、产权证明（所有权证或房管局证明或施工合同）。”合同签订后，原告开元城投公司占有并使用该建筑物，截至2018年6月29日，原告开元城投公司支付被告2770万元。 同时查明，贵州中海蓝天建工公司、贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司所出卖建筑物，未办理登记。经贵州凯里经济开发区管委会要求，斯凯尔公司未办理土地规划和相关审批手续。 以上事实有当事人提交的建筑物转让合同、关于请中海蓝天公司为斯凯尔厂房办理移交手续的函、凯开计函[2013]358号通知、凯开管专议[2013]152号会议纪要、施工标的物抵偿工程欠款合同书等证据予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，当事人的交易行为，应当遵守法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”贵州中海蓝天建工公司、贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司所出卖的建筑物，无相关证据证明该建筑物取得了土地使用权证、建筑施工许可证、建设规划许可证，也未依法办理相关登记。因此，本案被告未取得所出卖建筑物的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同合纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于被告辩称原告对于所转让的建筑物完全知道所有情况，因此不应当解除的意见不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同合纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：依法解除原告贵州凯里开元城市投资开发有限公司与被告贵州中海蓝天建工公司、贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司于2017年1月23日签订的《建筑物转让合同》。案件受理费30元，系减半收取，由被告贵州中海蓝天建工公司负担15元、贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司负担15元。 二审期间，被上诉人开元城投公司向本院提交“关于《凯里经济开发区国土资源分局国有建设用地使用权公开挂牌出让公告（凯开国土资告字【2016】02号）》”，拟证明斯凯尔公司和中海蓝天没有摘牌的事实，上诉人建工集团第六建筑公司质证认为，该证据的真实性、合法性由法院确认，关联性不认可，也达不到开元城投公司的证明目的。本院对开元城投公司所举的“关于《凯里经济开发区国土资源分局国有建设用地使用权公开挂牌出让公告（凯开国土资告字【2016】02号）》”，真实性、合法性予以认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。案经调解未果。 本院认为，首先，双方所签订的《建筑物转让合同》未违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。上诉人转让给被上诉的建筑物至今不能办理变更登记手续，被上诉人开元城投公司未取得受让物的物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付"。第九条"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。根据上述法律规定，不动产的交付，应依法登记，即办理权属变更手续方视为交付。上诉人转让给被上诉人的建筑物未经登记，不发生物权变动，被上诉人要求解除合同于法有据。 其次，根据双方签订《建筑物转让合同》第四条第2款之规定，本合同签定后，乙方应在本合同生效后即日根据被乙方的要求，将目标建筑物建设单位名称变更资料提交至政府建设行政主管理部门及其他项目申报、建设、许可有关的政府相关部门。第五条第一款第五项规定，乙方负责办理目标建筑的建设单位名称变更手续，甲方将积极按照政府相关部门的要求提供必要的配合和提供资料。但合同签订后，上诉人至今未提交任何与建筑物相关的产权证明，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定。2018年6月29日被上诉人通知上诉人办理变更手续后，上诉人仍未履行办理变更手续也符合《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内未履行的规定。一审判决解除双方签定的合同有事实和法律依据。 综上所述，上诉人贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费60元，由上诉人贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司承担。 本判决为终审判决 审判长  龙步昌 审判员  刘志红 审判员  陆小平 二〇二〇年九月四日 法官助理杨建 书记员邹井程