内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0722民初1367号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。委托诉讼代理人：张传莉，住内蒙古自治区。被告：刘丽杰，女，现职业不详，住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称“天顺物业公司”）诉被告刘丽杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天顺物业公司的委托诉讼代理人张传莉出庭参加诉讼。被告刘丽杰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付住宅物业费822元、管道清淤费300元、亮化照明费200元、生活垃圾二次转运费100元、车库1563元；2、违约金1020元；以上共计4005元；3、以上违约金结算至被告给付之时截止，并承担起诉费。事实和理由：莫旗纳景名都小区物业服务工作由阿荣旗天顺物业服务有限公司服务。被告在纳景名都二期有住宅，即8号楼2单元301室。2017年10月17日至2019年6月17日一直未交纳物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾二次转运费。依据《物业管理服务委托合同》：住宅物业费为0.48元/平米/月，管道清淤费为15元/月/户，亮化照明费为10元/月/户，生活垃圾清运费为5元/月/户，车库0.33元/平米/月。2017年10月17日至2019年6月17日，被告应交物业费85.35㎡×0.48元/平米/月×20个月=822元；应交管道清淤费15元/月×20个月=300元；应交亮化照明费10元/月×20个月=200元；应交生活垃圾二次转运费5元/月×20个月=100元。A9#6库21.51㎡×0.33元/平米/月×20个月=141元。以上五项合计1563元。按《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条约定，超季度未交费为逾期，从逾期之日起交纳10元/户/日（实按2月/户/日），应收违约金1020元（2018年1月17日至2019年6月17日），判决之后以实际给付之时为止。被告刘丽杰未到庭，亦未提交书面答辩意见。但在庭后陈述其抗辩意见为：1、车库系2014年购买，2016年需要入住使用时发现被物业公司另有钥匙开门，并占用出租。后要求其腾挪未果后，报警到尼尔基第三派出所处理；2、所居住的住宅存在雨天漏雨，防水不合格的情况。多次到物业公司处登记备案，但以所居住的楼房处于地下车库位置，大型机械无法处理为由拒绝进行防水处理。后自行自费修理；3、在平时的物业服务中存在楼下院落雨水聚集四、五天无人处理的情况。楼道卫生也清理不及时。小区院内有业主自行围栏堆积废品、养殖牲畜。多次向物业反映，但没有处理。本院经审理查明，2013年8月阿荣旗宏大房地产开发有限公司与原告天顺物业公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定对莫旗纳景名都泰园小区提供物业服务。后于2014年7月5日原告天顺物业公司与莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，由原告天顺物业公司承包莫旗纳景名都小区的物业管理。双方约定住宅的物业管理服务费为0.48元/㎡、车库为0.33元/㎡、公共照明费为10元/月/户、清淤费15元/月/户、垃圾清运费5元/月/户。被告刘丽杰系纳景名都小区二期8号楼2单元301室（面积为85.65平方米）的买受人和定购人。该房屋在原告天顺物业公司的服务范围内。现原告天顺物业公司的物业管理期限内，被告刘丽杰尚未给付物业费的期限为2017年10月17日起至2019年5月31日。经原告天顺物业张贴欠费诉前告知单和短信告知物业费用明细等催要方式，被告刘丽杰未予以给付物业费用。被告刘丽杰抗辩未交纳原因系因物业侵害其车库所有权和物业服务质量不合格等。以上事实有原告天顺物业公司提供的：1、《前期物业服务合同》和《物业管理服务委托合同》，以证明业主在购房时应当知晓物业收费标准。在与业主委员会签订合同时亦认可前期物业服务合同的条款内容；2、催缴书以证明原告对尚欠的物业费履行了法定的催缴手续，以及具体的欠费时间和金额；3、交钥匙通知单和业主临时管理规约，以证明被告作为业主对物业费用的认可。被告刘丽杰未到庭，视为放弃举证和质证权利。本院经认证，根据证据的形式和内容对上述证据的真实性，以及与本案的关联性予以认定采纳。上述证据证明可以证明原告天顺物业公司向被告刘丽杰所居住的小区提供物业服务，具体收费标准和服务期限，以及尽到合理催缴义务的事实。本院认为，原告天顺物业公司于2014年7月5日与案涉小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，为被告刘丽杰所在的小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同依法成立，对原告及包括本案被告刘丽杰在内的小区业主均具有约束力。被告刘丽杰作为实际使用人，接受了原告天顺物业公司提供的主要物业管理服务，应当按约支付相应的物业费。现《物业管理服务委托合同》中约定了具体的收费项目和标准，即列支了具体详细的收费标准，不仅单项约定物业服务费标准，同时另行约定公共照明、垃圾清运、清淤费每月每户交纳等内容，并对该收费标准予以公示和备案。被告刘丽杰按照该标准也已经履行给付物业费用的情况下，本院对原告天顺物业公司主张的收费标准依据合同约定予以认定采纳。同时，结合被告尚未交纳物业服务费用的期限和原告天顺物业公司的物业服务年限，认定为被告刘丽杰2017年10月17日至2019年5月31日尚欠的物业费用为：物业管理服务费为住宅800元（85.65㎡×0.48元/平米/月×19个月14天）；车库137元（21.51㎡×0.33元/平米/月×19个月14天）；管道清淤费292元（15元/月×19个月14天）；亮化照明费194元（10元/月×19个月14天）；垃圾清运费97元（5元/月×19个月14天），以上共计1520元。对于被告刘丽杰抗辩原告天顺物业公司未尽到物业服务标准的主张。本院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，加上物业服务企业自身能力的限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业服务公司提供良好的服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理金实施物业服务，否则直接影响公司正常运行，影响全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务公司相互理解，共同努力。现原告天顺物业公司已为案涉小区提供了基本的物业服务，双方也形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告刘丽杰提出的问题可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，业主委员会可以督促物业公司整改，提高服务质量，也可以通过法定程序解聘物业公司。物业服务公司可以承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，业主不能仅以物业公司提供服务不到位、存在瑕疵为由而拒绝缴纳物业服务费用及与小区生活环境息息相关的其他公共费用，或者降低物业费用的收费标准，这样缺乏合同和法律依据，也势必损害已全额交纳物业服务费的业主的利益。所以，该主张不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但是，具体到本案的实际情况，以及参考其他业主所提出的雨水聚集没有及时清理的等普遍性问题，被告刘丽杰居住的小区院内确实存在一定的瑕疵。因此，本院综合上述情况酌情认定减免部分物业费用至1000元，亦属于对原告天顺物业公司对于今后提高物业服务水平，反思不完善之处，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展的警示。对于被告刘丽杰主张的房屋漏雨的问题，原告天顺物业公司是否具有修理义务和免费进行防水的主张，根据《物业管理服务委托合同》的内容约定，并未有此项物业服务项目。原告天顺物业公司的收费项目中亦未体现收取该项服务费用。同时，该项修理行为是否属于合同外另行与业主的约定内容亦未有证据予以证明。因此，无法认定与本案物业费项目和物业服务合同纠纷的关联性。因此，本院以此项抗辩拒交物业费用不予采纳。对于车库被占用出租的问题。因与本案的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。如被告刘丽杰主张其车库的所有权和使用权被侵犯，应当通过另案协商或诉讼的方式主张。对于原告天顺物业公司主张的违约金1020元，其主张系根据《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条第四项的约定内容，对此本院认为该条款约定的内容为“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下项处理：（1）从逾期之日起按每天-超季度未交费为逾期，收10月/户/日交纳滞纳金”，但是原告天顺物业公司以此项约定来主张违约金没有事实和法律依据。同时，争议未解决之前，被告刘丽杰未交纳物业费也确属事出有因。因此，对该项费用不予支持。综上所述，本院认定被告刘丽杰给付原告天顺物业公司物业费1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告刘丽杰于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2017年10月17日至2019年5月31日所欠物业费1000元；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘丽杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 孟瑶 二〇二〇年九月二十五日书记员 萨聪附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。