江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初3988号 原告：吉安市吉州区万象广场小区业主委员会，住所地：吉安市吉州区阳明东路**。 负责人：杨健。 委托代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。 被告：江西省明华房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区阳明东路**华润吉安商城**会所用房**，统一社会信用代码：91360800568671392X。 法定代表人：王艳。 委托代理人：罗词荣、周彦，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 原告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会（以下简称“万象广场业委会”）与被告江西省明华房地产开发有限公司（以下简称“明华房地产公司”）共有权纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，被告明华房地产公司于2019年10月10日向本院提出管辖权异议申请，要求本院将本案移送吉安市中级人民法院管辖。本院审查后于2019年11月1日作出（2019）赣0802民初3988号民事裁定书驳回被告明华房地产公司的管辖权异议申请。被告明华房地产公司对该裁定不服，向吉安市中级人民法院提起上诉，吉安市中级人民法院审查后于2020年3月12日作出（2020）赣08民辖终6号民事裁定书，裁定驳回被告明华房地产公司的上诉，维持本院的上述裁定。2020年5月14日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告万象广场业委会的负责人杨健、委托诉讼代理人徐辉，被告明华房地产公司诉讼委托诉讼代理人罗词荣、周彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万象广场业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告将其占用的万象广场小区公共区域（小区地下二、三楼的配套停车场，3号楼501用房的厨房、思味源、江西财富广场有限公司吉安分公司、大海娱乐休闲会所、吉安市吉州区吉旺科技发展有限公司、吉州区东影时代影城有限公司等）返还给原告，且之前所得收益返还给原告；二、判令被告将其占用的万象广场小区配套的2、3楼物业管理用房移交给原告做物业管理用房使用；三、判令被告将小区配电设施设备（包括配电房以及业主充电装置）移交给原告并配合原告完成电表过户；四、案件全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是万象广场小区的开发商，在业主委员会成立之前，其与江西润邦物业服务有限公司签订了前期物业服务合同。2018年7月23日，小区业委会正式成立，前期物业合同也已到期，业委会召开业主大会选聘了成都德昌行物业服务公司为小区物业服务公司。在进行物业管理服务权交接时，被告未将规划的配备小区物业用房2、3楼移交给原告，并且旧物业润邦公司称501物业用房的厨房属于开发商，但其实这属于小区公共区域，并非被告所有。其次，被告出租给万象广场商家（思味源、江西财富广场有限公司吉安吉州分公司、大海娱乐休闲会所、吉安市吉州区吉旺科技发展有限公司、吉州区东影时代影城有限公司等）的区域，严重侵占了小区地面公共部位，给全体业主造成了极大的不便。小区配套的地下停车场也是全体业主共同所有，现被告私自管理，私自收费，不仅影响了正常使用，还严重侵害了全体业主的共同利益，并且小区配电设施被告也一直未移交，电表也迟迟不配合过户。为解决上述问题，原告在2019年6月14日及7月10日分别致函给被告，邀其前往处理相关事宜，被告一直未予答复。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告明华房地产公司辩称，被答辩人诉请无事实依据和法律依据，依法应当予以驳回起诉或驳回其全部诉请。理由如下：1、被答辩人业主委员会诉请中包含多个法律关系，业委会放在一并起诉违反了“一案一诉”的原则，法院应当驳回业委会的起诉。（民诉法第119条及民事诉讼法基本原则）；二、业委会诉请返还的小区地下二、三楼的配套停车场，该停车场为答辩人投资开发建设，根据《物权法》第30条，因合法建造、拆除房屋事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，明华公司对地下停车场依法享有所有权，业委会要求明华公司返还停车场及收益，无任何事实依据和法律依据。三、业委会诉请要求返还公共区域的诉请，答辩人认为：第一，其诉请没有明确具体哪一块区域，其诉请不具体不明确，违反《民事诉讼法》第119条关于诉请必须明确的这一起诉条件，法院应当驳回。第二，业委会诉请答辩人明华公司返还公共区域，必须提供证据证明答辩人有侵占公共区域的事实，否则法院应当驳回原告诉请。四、业委会要求移交物业管理用房的诉请，答辩人认为，万象广场小区原先的物业用房在4-5层，其现在使用的物业用房是答辩人的，且其现在使用的物业用房比其提到的2、3楼物业用房面积更大，因此业委会要求移交物业管理用房的诉请不应得到支持。（物业用房在下个月可以全部给物业）五、被答辩人业委会诉请要求将小区配电设备（包括配电用房以及充电装置）移交并配合办理电表过户的诉请。业委会作为业主代表的集合体，不具备独立的法人资格，其实质上无法接收涉案配电设施设备，也无法完成电表过户手续。故业委会该诉请没有依据。（原告要求的“一户一表”，我们了解过应该由开发商去移交给国家供电网，然后由小区物业向国家供电公司去申请。我们现在将配电设施无偿给国家电网，但是国家电网不接收。原告应该提起行政诉讼。）综上，请求驳回原告诉请或起诉。 本院经审理认定以下事实：被告明华房地产公司系案涉吉安市吉州区阳明东路2号华润·吉安商城（万象广场）1、2、3号楼的开发商。吉安市吉州区房地产测绘队就该小区于2017年1月19日制作的《商品房面积实测报告》备注栏记载：该幢房屋规划用途-3层为人防，-2层为地下停车场，-1层为商场，1-3层为超市，2-3层为物业管理用房，4-5层为影院；2#楼6-21层为酒店公寓，22-23会所用房；3#楼6-23层为住宅。国有土地证［吉州国用（2011）第I-1633号］（土地使用权人为江西省明华房地产开发有限公司）记事：该项目-1至5层商业部分为整体经营，其中-2层停车场建筑面积为4653.53平方米，套内面积为3813.489平方米，公摊面积为840.04平方米；人防地下室建筑面积为4914.99平方米，套内面积为4914.99平方米，公摊面积为零；物业管理用房建筑面积为189.87平方米，套内面积为170.55平方米，公摊面积为19.32平方米。在小区业主委员会成立之前，被告委托江西润邦物业服务有限公司对该小区进行物业管理，并将物业用房变更至5楼，原规划设计的2-3层中的物业用房转为被告使用。2018年7月23日，该小区正式成立万象广场业委会。之后万象广场业委会召开业主大会选聘了成都德昌行物业服务公司为该小区的物业服务公司。新旧物业公司交接时，被告亦未将规划的2-3层物业用房移交给成都德昌行物业服务公司使用。 另查明：该小区-1层01号房屋、1层1号、2号，1-3层超市1号、影院4-01号4-5层、22层03—08号、23层02-09号房屋均登记为被告所有。被告将部分房屋出租给他人使用。原告主张被告出租的不光系其所有的房屋，还包含小区的公共区域。 上述事实，有原告提交的业主委员会登记备案表、商品房面积实测报告和被告提交的房屋所有权证等证据和当事人的陈述为证。 本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。原告诉请要求被告返还因其出租房屋所侵占的公共区域及收益，但其提交的证据只能证明被告将其所有的部分房屋出租给他人使用，并不能证明被告将小区的公共区域出租给他人使用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，其如认为承租户侵占了公共区域应当另行向侵权人主张，排除妨碍。原告主张被告返还小区地下二、三层的停车场即涉及小区地下二、三层停车场的权属确认问题，本院认为：地下二层的停：地下**的停车场系被告投资开发建设民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告可通过出售、出租、附赠等方式与小区业主约定相关停车位的权属，原告并未举证证明其与被告约定该地下停车库归全体业主所有，故本院对其要求被告将地下二层的停车库返还的主张不予支持；关于地下三层停车库，该停车库系人防工程，依照有关法律规定，人防工程归国家所有，在非战时由投资者使用及管理；本案中，被告系该小区的开发商，投资建设了该小区及地下三层的人防工程，《商品房面积实测报告》亦显示地下三层并未计入共摊，现原告未举证证明被告将投资建设地下三层人防工程的成本摊入小区建筑建设成本，不能仅凭其购买了小区的部分房屋即理所当然地认为其获得了地下三层人防工程的投资者地位，故本院对原告要求被告返还地下三层人防工程停车库的诉讼请求亦不予支持。对原告诉请要求被告返还2-3层物业用房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，被告辩解称其置换的位于5层的物业用房比原规划中2-3层的物业用房面积更大，本院认为：物业用房系小区业主的共有建筑，应当专属用于物业用途，被告未经法定程序私自变更其用途于法无据，本院对其辩解不予采信。原告诉请要求被告将小区配电设施设备（包括配电房以及业主充电装置）移交给原告并配合原告完成电表过户，本院认为：电力设施法律规定为国家所有的归国家所有，关于小区建筑区划内的配电设施设备法律并未规定为归国家所有，故对其权属的定性应认定为《中华人民共和国物权法》第七十三条中归业主共有的“公用设施”，因被告未将小区的相关配电设施设备移交给国家电力管理部门，原告主张要求被告移交给原告管理，本院予以支持；关于原告要求被告配合完成电表过户的主张，本院认为：该项权益的行使涉及小区业主的专有部分应当由业主自主选择是否主张，且电表过户的问题还涉及其他有关部门的职能，且原告已要求被告将相关配电设施设备移交给其自行处理，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江西省明华房地产开发有限公司在判决生效后15日内将吉安市吉州区阳明东路2号华润·吉安商城（万象广场）小区规划的2-3层物业用房移交给原告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会； 二、被告江西省明华房地产开发有限公司在判决生效后15日内将吉安市吉州区阳明东路2号华润·吉安商城（万象广场）小区建筑区划内的配电设施、设备及相关资料移交给原告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会； 三、驳回原告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告江西省明华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  王元恭 人民陪审员  秦文娟 人民陪审员  肖恩蓉 二〇二〇年九月十五日 法官助理刘丽 书记员胡琳