广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2253号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市海滨街道xx东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜竞聪，男，1984年11月17日出生，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码:xx。被上诉人（原审原告）：钟爱连，女，1985年9月5日出生，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码:xx。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人杜竞聪、钟爱连商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人杜竞聪、钟爱连共同的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杜竞聪、钟爱连的诉讼请求，案件诉讼费用由杜竞聪、钟爱连承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据约定优先的原则，应当认定东和公司于2014年6月30日交付涉案房屋给杜竞聪、钟爱连，依法应驳回杜竞聪、钟爱连的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人可按本合同中所确定的通讯地址以电话、挂号信或特快专递其中一种形式发出收楼通知书，在发出收楼通知书之日起第三十日买受人仍未办理收楼手续的，视为出卖人实际已将该房交付买受人使用，从出卖人发出收楼通知书第三十日起视为买受人以实际收楼，须按本合同第六条付款方式和期限交付房款并按规定缴交物业管理费。”《商品房买卖补充合同》第五条第一款约定：“届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地未交付地点。”因此，根据《商品房买卖补充合同》第五条第一款的约定，应认定东和公司于2014年6月30日将涉案房屋交付给杜竞聪、钟爱连，东和公司没有逾期交房，依法应驳回杜竞聪、钟爱连的诉讼请求。杜竞聪、钟爱连答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。东和公司没有证据证明双方约定的交房时间是2014年6月30日，且东和公司出具的装修保证金、垃圾清理费和物业费的单据的时间是2017年，故一审判决认定交房时间是2017年9月18日正确合理，杜竞聪、钟爱连提起本案诉讼没有超过诉讼时效。杜竞聪、钟爱连向一审法院起诉请求：1.东和公司向杜竞聪、钟爱连支付Bxx3、Bxx4房的逾期交房违约金人民币129225.33元（逾期交房违约金：以已付房价款549895元为基数，每日按万分之二计算,自2014年7月1日至2017年9月18日）。2.东和公司向杜竞聪、钟爱连退还多收取的办证费用19066.05元。以上1、2项合计148291.38元。3.东和公司为杜竞聪、钟爱连办理位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx3、Bxx4房的房地产权属证书。4.案件诉讼费用由东和公司承担。一审法院查明事实：2014年1月27日，杜竞聪、钟爱连与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：Bxx3、Bxx4号)，约定杜竞聪、钟爱连向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市海滨街道xx东路xx商住楼Bxx3房，建筑面积为65.87㎡，价款240499元；Bxx4房，建筑面积为84.74㎡，价款309396元。合同签订后，杜竞聪、钟爱连已按照约定向东和公司支付房价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1.在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……2.如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，杜竞聪、钟爱连在该业主名单内。一审法院认为：杜竞聪、钟爱连与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据杜竞聪、钟爱连的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、东和公司实际交房时间的认定；二、杜竞聪、钟爱连请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题；四、杜竞聪、钟爱连请求的逾期交房违约金是否过高，应否调整；五、杜竞聪、钟爱连请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司认为于2014年6月30日已交房给杜竞聪、钟爱连，杜竞聪、钟爱连请求逾期交房违约金已超过诉讼时效。而杜竞聪、钟爱连则认为东和公司实际于2017年9月18日交房的，东和公司没有证据证明其在2014年6月30日实际交房，且亦无证据证明其履行通知交付的义务，故该诉讼请求未超过诉讼时效。一审法院认为，东和公司虽然主张于2014年6月30日实际交付给杜竞聪、钟爱连，但未能提供相关的证据予以佐证，且杜竞聪、钟爱连不予认可，故东和公司该抗辩意见，一审法院不予采信。根据杜竞聪、钟爱连提供的东和公司于2017年9月18日分别出具的装修保证金、垃圾清理费、物业费等三份《收据》，东和公司实际交房时间应为2017年9月18日。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于杜竞聪、钟爱连未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为杜竞聪、钟爱连起诉之日（2019年3月13日）起往前计算三年（即2016年3月14日后产生的违约金未超过诉讼时效期间），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2016年3月14日前产生的违约金），一审法院不予支持。关于焦点三。逾期交房起算日期应从2016年3月14日起开始计算至2017年9月17日（实际交房之日的前一天），逾期天数为553天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为60818.38元（549895元×553天×2‱）。关于焦点四。杜竞聪、钟爱连请求东和公司按日根据已交房价款的万分之二的标准计算逾期交房违约金，而东和公司则认为参照涉案商住楼的同地段同类的房屋出租价格每月1000元的标准，杜竞聪、钟爱连上述逾期交房违约金请求金额明显过高，应适当调整按每月1200元计付。一审法院认为，逾期交房的损失应在合同约定的基础上根据实际情况以及公平、诚实信用原则，综合多方面因素来确定违约责任。东和公司逾期交房造成杜竞聪、钟爱连的损失不仅只包括租金损失，还应包括逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此东和公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，东和公司应支付逾期交房违约金并未超过法律规定的上限。关于焦点五。杜竞聪、钟爱连主张东和公司退还多收取的办证费用19066.05元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，杜竞聪、钟爱连请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知杜竞聪、钟爱连提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故杜竞聪、钟爱连该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向杜竞聪、钟爱连支付逾期交房违约金60818.38元。二、驳回杜竞聪、钟爱连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3265.82元，由杜竞聪、钟爱连负担1926元，吴川市东和房地产开发有限公司负担1339.82元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定“2014年1月27日，杜竞聪、钟爱连与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：Bxx3、Bxx4号)”有误，本院纠正为：杜竞聪、钟爱连与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：Bxx3、Bxx4号)。一审判决查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人东和公司的上诉理由和被上诉人杜竞聪、钟爱连的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是:关于涉案房屋的交付时间应如何认定的问题。东和公司上诉主张应以东和公司发出收楼通知书第三十日作为涉案房屋的交付时间，故涉案房屋交付时间应认定为2014年6月30日。但是，涉案房屋于2017年5月5日才完成竣工验收备案，此前涉案房屋尚不符合法定的交付条件，杜竞聪、钟爱连有权拒绝受领，故在无证据证明杜竞聪、钟爱连明确同意收房的情况下，不能当然视为杜竞聪、钟爱连已经接收涉案房屋。因此，东和公司关于不存在逾期交房违约行为及不应承担违约责任的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，东和公司上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320.45元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年九月十八日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。