淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0813民初1163号原告：张国众，男，1957年5月28日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：董光，江苏岸庆（洪泽）律师事务所律师。被告：江苏万通置业有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区万通国际商城****。法定代表人：林在如，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。原告张国众与被告江苏万通置业有限公司（以下简称万通公司）行纪合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告张国众及其委托诉讼代理人董光、被告万通公司的委托诉讼代理人徐士友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国众向本院提出诉讼请求：1.请求被告给付原告卖房佣金16.67万元；2.请求被告给付原告超额完成销售款16万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月原告跟随唐德虎在被告处销售房屋，因种种原因，2015年5月起原告与被告口头约定，原告给被告销售房屋，成交后佣金及超额部分与被告直接结算。2016年9月12日原、被告双方签订一份公司整体销售方案的调整，约定贫困村销售的房屋收取佣金2%，富裕村及其他房屋、住宅销售佣金4%不变，公司法定代表人林在如签字同意执行，后发现关于房屋超额销售部分的约定遗漏，重新调整，当时被告承诺我们合作时间长，只要把房屋销售出去，该付的钱不会少。截止目前被告其他佣金已付，尚余贫困村销售佣金及超额销售部分的款项未结清。经多次交涉未果，故起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告万通公司辩称，1.2016年9月12日，被告法定代表人林在如代表万通公司与万通公司的内设部门外联部负责人张国众的确在协议上签字，但协议并未履行，被告与涉案贫困村房屋买卖合同是在洪泽区农工部牵头及各村所在乡镇、街道努力下促成，并非在以张国众为负责人的外联部促成，故被告不应向其支付佣金；2.林在如从未与外联部约定房屋超额销售部分的提成；3.从协议内容及尾部签字来看，是林在如代表的万通公司与张国众代表的外联部签订，双方因履行协议发生争议，应以外联部主张权利，而不应以张国众主张权利，原告诉讼主体不适格；4.涉案房屋销售款被告于2016年10月、2017年1月收到，由洪泽区农工部打给被告，根据协议第四条约定，以上所有销售所产生的佣金均从房款中一次性扣除，即使本案被告应该支付佣金，但原告于2020年6月才向法院起诉，显然已超过诉讼时效；5.根据《房地产经纪管理办法》第九条、第十条、第十一条规定，房地产经纪人员必须取得职业资格，并且在房地产经纪机构执业，经纪机构必须领取营业执照，本案原告既未取得执业资格，也未在房地产经纪机构执业，更谈不上领取营业执照，其开展的业务属于违法营业，不应得到法律保护。综上，请求驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。根据原告统计数字，即使应支付佣金，也应支付155532元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年9月12日，原、被告双方签订公司整体销售方案的调整一份。方案中载明原告作为外联为被告销售万通国际商城房屋拓展市场、寻找客户。方案针对特出、突击性壮村项目销售作出约定，1.贫困村：享受上级扶贫项目的贫困村，统一由外联集中跟踪，佣金为2%；2.富裕村：由外联牵头自行投资的富裕村，佣金为4%。原告、被告法定代表人林在如在方案上签字，表示同意执行。原告提供2016年9月12日的公司对外联销售方案的调整一份，针对特出、突击性壮村项目销售该方案约定，1.贫困村：享受上级扶贫项目的贫困村，统一由外联集中跟踪。每间以24.5万元为基数，佣金为2%，超出部分由外联所得。2.富裕村：由外联牵头自行投资的富裕村，每间以24.5万元为基数，佣金为4%，超出部分由外联所得。该方案无原、被告签字。后原告及袁安美上门宣传万通国际商城房屋，因该房屋前五年租金为10%，加上有上级财政创业点项目资金扶持，经调研、与其他项目比较并经群众讨论，淮安市洪泽区三河镇涧前村村民委员会等19个村民委员会最终采纳原告及袁安美建议在万通投资商铺并签订万通国际商城认购书。其中涧前村购买两间计41万元、新集村购买2间计51万元、梁墩村购买两间计51万元、龙港村购买两间计41万元、黄集居委会购买两间计51万元、朱高村购买两间计51万元、富民村购买两间计50万元、墩南村购买两间计51万元、徐庄村购买两间计41.5万元、合兴村购买两间计41.5万元、郭贝村购买两间计41.5万元、幸福村购买两间计51万元、草泽村购买两间计62.964元、塘西村购买一间计25.5万元、前进村购买一间计25.5万元、曹庄村购买一间计25.5万元、娄赵村购买一间计25.5万元、草桥村购买一间计25.5万元、张庄村购买一间计24.7万元。淮安市洪泽区三河镇涧前村村民委员会等19个村民委员会于2019年11月20日集体出具证明予以证实。被告提供淮安市洪泽区三河镇涧前村村民委员会等19个村民委员会于2020年8月17日集体出具的证明一份，内容为：2016年我村购买万通国际商城商铺，由于购买房屋资金是上级财政创业点项目资金扶持，在洪泽区农工部的统一牵头下并在洪泽区街道办、镇政府的努力下，我村与江苏万通置业有限公司签订商铺买卖合同。由洪泽万通国际商城市场管理有限公司返租，前五年每年向我村支付购房款10%的租金，与万通公司的部门行为无关。另查明：案件审理中，袁安美向本院出具情况说明，袁安美委托原告代表其出庭诉讼，判决生效后所得利益由其与原告二人协商分配。上述事实，有原、被告当庭陈述、公司整体销售方案的调整、万通国际商城认购书、淮安市洪泽区三河镇涧前村村民委员会等19个村民委员会集体出具的证明、情况说明等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：一.原告起诉是否具备诉讼主体资格？二.原告要求被告给付卖房佣金16.67万元及超额完成销售款16万元是否有事实和法律依据？三.原告诉讼请求是否超过诉讼时效？针对争议焦点一，原告起诉是否具备诉讼主体资格？本院认为，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。被告抗辩应以外联部作为原告主张权利，但外联部作为法人的内设机构并非适格的诉讼主体，且自与被告签订公司整体销售方案的调整至向村民委员会出售房屋均以原告名义进行，故原告具备诉讼主体资格，对被告关于原告诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采纳。针对争议焦点二，原告要求被告给付卖房佣金16.67万元及超额完成销售款16万元是否有事实和法律依据？本院认为，依法成立的合同受法律保护。行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。本案原、被告签订的公司整体销售方案的调整是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方均应按照约定全面履行。被告抗辩原告应取得房地产经纪机构执业资格、领取营业执照才能营业，但是否具备相应资格、是否领取营业执照并不影响民事合同的效力，故对其抗辩本院不予采纳。原告提供的由19个村民委员会出具的证明可以证明涉案合同履行情况，被告虽也提供由19个村民委员会出具的证明，拟证明涉案房屋销售与万通公司部门行为无关，但该证明形成时间在原告提供的证明之后，且原告提供的证明中包含房屋销售的整个过程及各村民委员会购买房屋的具体情况，故应采信原告提供的证明，对被告提供的证明本院不予采信。根据双方签订的公司整体销售方案的调整，向贫困村销售房屋的佣金为2%，原告主张20个村民委员会的房屋售佣金166700元，但其主张的临泽村售房佣金无事实依据，未经该村民委员会认可，本院不予支持。原告已向19个村民委员会销售房屋的总价为7776640元，故佣金应调整为155532元（7776640×2%）。此外，原告主张超额完成销售款16万元，依据是其提供的公司对外联销售方案的调整，但该方案无原、被告双方签字认可，原告举证不足，本院不予支持。针对争议焦点三，原告诉讼请求是否超过诉讼时效？本院认为，涉案房屋销售是一个连续性过程，除涉案贫困村佣金外，还有富裕村佣金，原告自认富裕村佣金被告已给付，原告在此期间向被告主张涉案贫困村佣金符合常理，且原告提供了与被告法定代表人的微信聊天记录、由19个村民委员会于2019年出具的证明等证据，可见其一直在主张权利，综合全案事实，本院认定原告主张权利未超过诉讼时效，对被告提出的时效抗辩，本院不予采纳。综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江苏万通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张国众支付佣金155532元；二、驳回原告张国众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6200元，减半收取3100元，由原告张国众负担1624元，被告江苏万通置业有限公司负担1476元，于本判决生效后十五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号62×××64，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。审 判 员 张中华二〇二〇年九月二十五日法官助理 张 谦书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。