贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2286号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。被告：谢晓燕，女，1990年9月14日出生，汉族，贵州省石阡县人，务工人员，住铜仁市碧江区。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告谢晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告谢晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付租金33778元；2、请求依法判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以10392元为基数，从2017年10月31日起开始计算；第二笔违约金以10652元为基数，从2018年4月30日起开始计算，第三笔违约金以3031元为基数，从2018年10月31日起开始计算，以上三笔违约金计算标准均是按照年利率6%计算，现暂计算至2020年5月30日的违约金共计3976元）；3、依法判令被告向原告支付律师费3500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月16日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积34.64平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告谢晓燕辩称：一、因麒龙虚假宣传招商，至2016年3月份，被告签下A区房号为C4C5栋一层4号商铺，当初原告承诺几年就要建好《国际会展交易中心》及高档住宅区，至今不存在实物，导致被告选的门面人流量少，生意差，交不起房租；二、因急着装修和进货，2016年3月签合同后就装修贴瓷砖，价值十二万元的高档黄酒全部堆放在店铺里面，在麒龙消防试水时，因为没有提前通知，也没有上门告知过，导致店里面正上方隐藏一根水管直接放水冲泡在货上，黄酒是高档礼品包装，包装盒不能再用，土坛发霉，导致黄酒损失严重，当时反映给物管陈思时，他来现场看后，叫被告不能用的统计出来，把单子给他上报赔偿，因黄酒上面都有对应的出厂日期和保质期，包装盒不能叫厂家单独定做，导致无盒瓶装卖不出去，被告多次催问物管都拒绝赔偿，所以被告就没有及时交房租；三、在被告店铺营业过程中，麒龙在被告不知情的情况下给副食店加了一根烟管，未密封好导致店里面整天都是烟雾浓浓，臭气刺鼻，导致原本稀有的客户流失，多次反应物管至今都未处理过，所以被告拒绝交房租；四、被告租此店面是作商业街租的，门口就是一个停车场，导致没有客流量，无法正常营业，已多次反应物管至今未处理，所以没有及时交房租；五、由于麒龙以上几方面原因没处理，导致店铺常处于关门状态，麒龙也从未上门调查原因和电话咨询过，也没有接到麒龙店铺收回的通知，也没有收到催租通知，直到今年3月份，被告才正式接到麒龙电话和短信通知，催被告交这几年的高额租金，麒龙属于故意拖延租期，明知生意不好，也没法继续经营，到期不收回，才导致后面欠下高额租金，麒龙属于商业诈骗行为，被告拒绝交麒龙后面产生的一切不合理的租金和费用。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，案外人林丽与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014000348），该合同约定林丽购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A1区一期C4C5幢1层1-4号的商铺，建筑面积34.64平方米，套内建筑面积33.62平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月30日前。2013年12月28日，林丽与原告凯祺公司签订了一份《麒龙国际会展城A1商业用房委托经营管理合同》，该合同约定林丽将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以林丽与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，林丽授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2016年3月16日，原告凯祺公司（甲方）与被告谢晓燕（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0178），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区，房号Ｃ4Ｃ5栋1层4号，共1间，计租面积34.64平方米，乙方经营范围为零售。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年10月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为50元／平方米／月，合计月租金为1732元。次年度租金按上年度租金标准上浮5%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即5196元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金1732元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取，本合同期限届满时或因其他原因致本合同终止时，乙方应与甲方办理完毕租赁商铺的交接手续并交清所有费用，在乙方按约办理完毕相关手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或者服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或者提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的水、电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等进行了约定。原告凯祺公司在2016年6月1日向被告谢晓燕发出了装修通知书，并将案涉商铺交付给了被告谢晓燕。被告谢晓燕依约向原告交付了三个月的租金5196元及押金1732元，2017年10月至今未向原告凯祺公司交纳过租金。原告凯祺公司对上述事实予以认可。原、被告双方已于2019年5月10日签订一份《终止协议》，该协议主要载明：因乙方（谢晓燕）于2019年4月31日申请终止该租赁合同，经甲乙协商就租赁合同达成如下协议，一、租赁合同于2019年4月31日起终止，乙方应在本协议签订当日向甲方缴纳2019年4月31日前的租金33778元；二、乙方所缴纳的合同履约保证金甲方不予退还。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。针对《商品房买卖合同》时间与《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》不一致，原告称《商品房买卖合同》时间系打印错误，以《委托经营管理合同》时间为准。原告当庭放弃律师费的请求事项。以上事实，有原告凯祺公司提交的商品房买卖合同、商业用房委托经营管理合同、麒龙国际会展城商铺租赁合同、装修交接表、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程许可证、建筑工程施工许可证足以认定。关于被告谢晓燕提交照片5张以此证明其商铺经营的黄酒受损失，要求原告赔偿其损失，因其提交的证据不能证明其主张，故对谢晓燕提交的照片本院依法不予采纳。本院认为，关于案涉合同的效力问题。原告凯祺公司与被告谢晓燕于2016年6月1日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告谢晓燕辩称原告在案涉租赁合同要约时存在虚假宣传、欺诈行为及因原告的行为导致损失扩大，原告具有重大过错，但其提供的证据不足以证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告谢晓燕的上述意见，本院不予采纳。关于被告谢晓燕辩称，商铺烟管漏烟导致生意不好，原告未尽到管理义务拒绝缴纳租金，但其提供的证据不足以证明其主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对被告谢晓燕的上述辩解，本院不予采纳。关于谢晓燕称租赁商铺管道消防试水水管漏水导致被告经营的黄酒损坏，原告未对其进行赔偿，因其提交的证据不能证明其主张，故对谢晓燕提交的照片本院依法不予采纳。关于租金及违约金的支付问题。本院认为，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告谢晓燕在原告凯祺公司按约向其交付租赁房屋使用后仅在合同签订时交付了三个月的租金5196元及押金1732元，之后再未向原告交纳过租金，从合同约定的内容分析，不计租期限13个月，结合庭审中原告自认免租期从2016年6月1日起计算，则本案租金应从2017年7月1日开始计算，现被告已经交纳3个月租金，则所欠的租金起算时间应为2017年10月1日。现被告未交纳租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告谢晓燕应向原告缴纳的租金明细如下：①2017年10月1日至2018年3月31日的租金10392元（1732元×6个月）；②2018年4月1日至2018年9月30日的租金10651.8元[1732元×3个月+（1732元×5%+1732元）×3个月]；③2018年10月1日至2019年3月31日的租金10911.6元[1732元×5%+1732元）×6个月]；④2019年4月30日的租金1818.6元[1818.6元×1个月]，以上共计33774元。故本院对原告凯祺公司要求被告谢晓燕支付租金33774元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。本案中，因被告谢晓燕未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率6%计算，本院认为结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张按照年利率6%的标准计算违约金符合法律规定，依据案涉合同的约定，则违约金应分段计算：第一笔违约金以被告谢晓燕所欠的2017年10月1日至2018年3月31日的租金10392元为基数，按照年利率6%从2017年10月30日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以被告谢晓燕所欠的2018年4月1日至2018年9月30日的租金10651.8元为基数，按照年利率6%从2018年4月1日计算至本笔租金付清之日止；第三笔违约金以被告谢晓燕所欠的2018年10月1日至2019年3月31日的租金10911.6元为基数，按照年利率6%从2018年10月1日计算至本笔租金付清之日止；第四笔违约金以被告谢晓燕所欠2019年4月1日至2019年4月30日的租金1818.6元为基数，按照年利率6%从2019年4月1日计算至本笔租金付清之日止。现原告主张第一笔违约金从2017年10月31日起算，第二笔违约金从2018年4月30日起算，第三笔违约金从2018年10月31日起算，且第三笔违约金以3031元为基数，以上诉求系原告对其权利的处分，故违约金本院支持如下：第一笔违约金以10392元为基数，按照年利率6%从2017年10月31日开始计算至租金付清之日止；第二笔违约金以10651.8元为基数，按照年利率6%从2018年4月30日开始计算至租金付清之日止；第三笔违约金以3031元为基数，按照年利率6%从2018年10月31日开始计算至租金付清之日止；原告当庭放弃律师费的请求是对其权利的处分，本院予以准许。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告谢晓燕于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金33774元；二、被告谢晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以10392元为基数，从2017年10月31日开始计算；第二笔违约金以10651.8元为基数，从2018年4月30日开始计算；第三笔违约金以3031元为基数，从2018年10月31日开始计算；上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计408元，由被告谢晓燕负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  卢亚琼二〇二〇年九月十一日法官助理陈尘书记员朱録锋