湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1496号 原告：邓忠华，男。 原告：曾小兰，女。 上列原告共同委托诉讼代理人：韩琪，广东百勤律师事务所律师。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 原告邓忠华、曾小兰与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓忠华及其委托诉讼代理人韩琪，被告宜章大汉公司的委托诉讼代理人曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓忠华、曾小兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街8幢1层104号房违约金319420元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月11日原、被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的宜章大汉风情商业街8幢1层104号商铺。合同中对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，履行了付款义务，但被告并未按合同约定在2016年1月31日前将原告购买的房屋交付给原告，也未向原告出示任何的房屋验收合格证明文件。原告以及宜章大汉风情商业街其他业主在2017年11月向被告提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》（问题九），要求被告按合同约定赔偿所有业主违约金，被告对该申请报告书面回复谎称其于2016年1月31日前已完成验收合格，具体按合同约定执行。后经查实，案涉房屋于2017年4月20日才经相关部门竣工验收合格。被告在约定的交付日期根本没有达到合同约定的交付条件及法定最低交付标准。被告违反约定未将房屋交付原告使用，严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宜章大汉公司辩称：一、答辩人已于2016年1月31日之前已经将商铺交给了原告，当时答辩人把精力放在统一招商上，且后来员工变动大，资料保存不完整，所以没有保存交房手续。1、宜章大汉风情商业街是答辩人的一期工程，在2014年11月就通过了《分部工程质量验收记录》，这是双方约定的房产单体验收合格标准，达到了交房条件。原告认定2017年4月20日的《建设工程竣工验收报告》，是整个风情商业街1栋至10栋的总体综合验收报告，不是原告所在楼栋的单体验收报告。2、2015年5-8月，答辩人通知并向大汉风情商业街的所有业主交付了房屋，同时答辩人还向所有的商铺业主推出了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，要求业主将商铺委托给答辩人统一对外招商经营，合作期限从2016年1月1日至2019年1月1日共三年，其中前一年为招商免租期，后两年若没有招商成功，则答辩人按约定租金的50%向商铺购房户赔偿租金。答辩人于2016年1月1日开启宜章大汉风情商业街不理想是事实。但答辩人还是召集了许多商家入驻宜章大汉风情商业街，对那些没有招租成功的委托租赁商铺，答辩人也赔偿了200多万元的租金损失。综上，2016年1月1日后宜章大汉风情商业街的商铺陆续开业是事实。答辩人按合同约定将所有的房屋交给业主也是客观事实。宜章大汉风情商业街所有业主中，除了有66位业主于2017年11月20日提出过《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，要求答辩人重新启动招商工作和承担逾期交房责任之外，到2019年底，没有任何人就逾期交房的事宜提出过任何主张，这是不争的事实。故此，答辩人没有违约交房行为，也不应承担逾期交房违约责任。二、本案约定违约金确实过高。答辩人的统一招商行为，给答辩人带来重大经济损失，至今还官司不断。造成答辩人承担违约交房责任的原因是没有取得《建设工程竣工验收报告》，而没有取得《建设工程竣工验收报告》的行为，给原告并没有造成多大的损失。故此，根据本案实际情况及过错责任大小考虑，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，也应当认定合同约定的违约责任严重偏高，可以根据2015年8月18日双方签订的合同，认定商铺租金价格为4382元/月，如果有逾期违约损失，也应当按实际租金损失上浮30%计算即84500元，而不是原告所诉的金额。三、本案已经超过诉讼时效期间。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。如果本案存在逾期交房情况，依据双方约定的交房期间2016年1月31日为时间截止点，或者以2017年4月20日《建设工程竣工验收报告》验收合格为时间截止点，都超过了三年的诉讼时效期间。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告邓忠华、曾小兰购买被告宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街8幢1层104号商铺，房屋价款为1435596元。合同签订后，原告邓忠华、曾小兰支付首付款后，以银行按揭方式支付了剩余房款。对于交房期限，合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2016年2月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2015年8月18日，原告邓忠华为委托方（甲方），被告宜章大汉公司为受委托方（乙方）签订了《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，合同约定由宜章大汉公司接受甲方委托对甲方所购8栋1层104号商铺进行商业招商租赁，在该委托租赁协议第三条约定，双方合作期限自2016年1月1日至2019年1月1日，共计三年，合作期限以商业街统一开业之日为起始日，2016年1月1日为初定统一开业时间，若开业时间后延，则合作期限相应顺延。期满后，由甲方与租赁经营户自行商议后续租赁事宜。双方在协议第四条第2项免租期限中约定：甲方承诺本协议约定商业物业将提供大汉风情商业街统一开业之后总时长为一年的免租期作为招商政策，大汉风情商业街统一开业时间以乙方举办正式开业典礼活动日期为准。在协议第四条第3项租金标准中约定，商铺租金按建筑面积计收，甲、乙双方约定免租期满后两年内月租金为38元/平方米，即月租金标准为4382元。在协议第四条第5项收益返还中约定若乙方未能成功出租该商铺，乙方承诺免租期满后按本协议上述约定租金标准的50%向甲方支付租金，直到完成招商签署租赁合同或本协议期满为止。协议中还对其他事项进行了约定。双方对房屋如何交接，何时交接未约定。宜章大汉风情商业街现只有部分商铺开业经营，至今宜章大汉风情商业街未统一开业。被告宜章大汉公司表示不会统一开业。涉案商铺未成功招租，被告宜章大汉公司也未按协议约定租金标准支付租金。案涉商铺于2017年4月20日经竣工验收合格。被告宜章大汉公司未按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，向原告邓忠华、曾小兰履行交房手续。2017年11月20日，宜章大汉风情商业街业主联名向被告宜章大汉公司递交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在该报告中提出了办理产权证及逾期交房违约金的主张。 上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、建设工程竣工验收报告、入伙办理流程通知单、《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》、对《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》的回复、8幢1层104号商铺《大汉风情商业街业主委托租赁协议》及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本院经审查，将本案的争议焦点确定如下： 一、被告宜章大汉公司是否存在逾期交房的违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。原告邓忠华、曾小兰认为被告宜章大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。被告宜章大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，被告宜章大汉公司没有违约交房行为，也不应承担逾期交房违约责任。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告邓忠华、曾小兰使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，本院认定该时间为案涉商铺交付的时间，被告宜章大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。 二、本案逾期交房违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告宜章大汉公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据，但原、被告签订的《大汉风情商业街业主委托租赁协议》中约定的委托招租房屋租金为4382元，日租金为146元；原告邓忠华、曾小兰未提供证据证明除租金之外还有其他损失，故《商品房买卖合同》中约定的按日支付已交付房价款万分之五的违约金，则每日违约金为717.8元（1435596元×5÷10000），违约金过分高于原告邓忠华、曾小兰的实际损失，本院对被告宜章大汉公司提出的违约金过高予以调整的请求予以支持，并将违约金调整为租金损失的130%即84499.56元（4382元÷30天×445天×130%），原告邓忠华、曾小兰请求被告宜章大汉建设公司支付逾期交房违约金319420元，本院予以支持84499.56元，超出部分不予支持。 三、本案是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。但权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等情形的，可引起诉讼时效中断。诉讼中断情形终结起，诉讼时效期间重新计算。本案原告于2017年11月20日向被告提交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告中要求被告给付逾期交房违约金的请求，系权利人向义务人请求履行义务的行为，属于法律规定诉讼时效中断的情形,本案的诉讼时效应从2017年11月21日重新计算，至原告邓忠华、曾小兰于2020年7月23日起诉，未超出三年的诉讼时效期间。被告主张原告起诉超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓忠华、曾小兰支付逾期交房违约84499.56元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告邓忠华、曾小兰其他诉讼请求。 案件受理费6091元，减半收取计3045.5元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担956.5元，由原告邓忠华、曾小兰负担2089元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  薛革平 二〇二〇年九月十一日 书记员  曹启婷 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。