江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初259号原告：盐城市嘉阳物业管理有限公司，统一社会信用代码91320902731186347X，住所地盐城市亭湖区盐马路**瑞都新城**商办楼幢**（3）。法定代表人：刘东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁婕，江苏法鼎律师事务所律师。被告：袁茂彬，男，1977年2月13日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王达维(系被告之父)，男，1954年11月22日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市嘉阳物业管理有限公司（以下简称嘉阳物业公司）诉被告袁茂彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法简易程序，于同年8月12日、9月7日公开开庭进行了审理。原告嘉阳物业公司的委托诉讼代理人丁婕、被告袁茂彬的委托诉讼代理人王达维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付原告物业管理服务费6027元(高层住宅：1.35元/月/平方米X113.83平方米X12个月=1844元;车库0.6X14.57平方米X12=105元，楼道亮化费60元/年；合计2009元X3=6027元)并承担违约金，均以2009元为基数，从2017年10月11日起至实际支付之日止，按每日千分之五计算；从2018年10月11日至实际支付之日止，按日千分五计算；从2019年10月11日起至实际支付之日止，按每日千分之五计算；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年10月27日签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供前期物业服务，协议第十一条约定：“甲方提供本协议第四条约定的服务内容，收取前期物业服务费……本物业管理服务费为：高层住宅：1.35元/月.平方米；车库：0.6元/月.平方米；电子可视对讲门维护费：10元/月；信报箱维护费5元/月；楼道亮化费：60元/年。”协议第十七条约定：“物业服务费预收时间为每个计费期的第1个月上旬，乙方或物业使用人员应在约定交费的时间内按时交费。”协议第三十四条还约定：“乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之五支付违约金。乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。”上述协议签订后，原告按约提供了物业管理服务，被告已交纳了2015年10月27日至2016年10月26日和2016年10月27日至2017年10月26日期间的物业管理服务费。同时，被告还应当于2017年10月10日前向原告交纳2017年10月27日至2018年10月26日期间的物业管理服务费、于2018年10月10日前向原告交纳2018年10月27日至2019年10月26日期间的物业管理服务费，于2019年10月10日前向原告交纳2019年10月27日至2020年10月26日期间的物业管理服务费，现经原告多次催要无果。原告委托江苏法鼎律师事务所向被告发出书面律师函一份，催告被告向原告支付拖欠的物业服务费用，但被告仍未交纳。综上所述，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，判准原告的诉讼请求。被告袁茂彬辩称，我近三年没交物业费，是因为原告未按相关部门的指导价收费。政府指导价为0.8元∕㎡，原告违反前期物业管理服务协议的约定擅自提高标准，被告有权要求原告清退及时返还，并要求原告承担违约金，原告非法安装电梯卡，胁迫业主交纳物业费，致使业主无法使用电梯。另垃圾房被原告占用，导致垃圾箱无处存放只能放在小区大门口，臭气熏天。小区的消防设施也无人检验，存在安全隐患。路滑不达标验收不合格。按照前期物业管理服务协议约定的第四条，原告提供的服务没有一项是达到要求的，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。围绕诉讼请求原告依法提交了物业服务协议、物业催缴通知函等证据，本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，原告嘉阳物业公司（甲方）与被告袁茂彬（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为“根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议。第四条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、智能化系统的应用和管理；10、提供公共信息及特约服务。……第十一条甲方提供本协议第四条约定的服务内容，收取前期物业服务费。前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。本物业管理服务费为：高层住宅：1.35元/月.平方米(含电梯、水泵运行等费用）；商业用房：1.52元/月.平方米„(政府规定的生活垃圾处理费按相关文件执行)；车位使用费：地上60：地上60元/月库：0.6元/月.平方米。楼道亮化费：60元/年。第十七条物业服务费预收时间为每个计费期的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第三十四条_乙方_违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额毎日千分之五支付违约金。乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。第三十五条甲方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退，甲方应及时返还，并从乙方主张之日起按多收金额每日千分之五支付违约金。”因被告袁茂彬拖欠2017年10月27日起至2020年10月26日期间的物业管理服务费，原告嘉阳物业公司诉至法院。本院认为，原告嘉阳物业公司与被告袁茂彬签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，现原告嘉阳物业公司已经依约提供了相应的物业管理，被告袁茂彬作为**小区的业主，应按约定交纳物业管理费。根据《前期物业服务协议》，袁茂彬应交纳的物业费为5847元（113.83㎡×1.35元/月·㎡×36个月+14.57㎡×0.6元/月·㎡×36个月），楼道亮化费为180元（60元/年×3个年）。现被告袁茂彬从2017年10月起未能交纳物业管理费等费用，不仅损害了原告嘉阳物业公司的合法权益，亦是对其他按约交纳物业管理费的业主不公平，也损害了小区全体业主的利益，物业公司对服务管理的漏洞应及时整改，物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，且业主拒交物业服务费客观上也会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。故对原告嘉阳物业公司要求被告袁茂彬支付拖欠物业管理费用的讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告拒绝缴纳物业服务费的行为虽有不妥，本院不支持该做法，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。鉴于原、被告之间的物业管理合同关系，本院希望原告能进一步提高物业管理水平，加强管理，积极与业主沟通，双方共创美好、和谐的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告袁茂彬于本判决生效之日起十日内向原告盐城市嘉阳物业管理有限公司支付物业服务费5847元和楼道亮化费180元，合计6027元。二、驳回原告盐城市嘉阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告袁茂彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈祥二〇二〇年九月十四日书记员  程萍附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。