河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5080号 上诉人（原审被告）：张双忠，男，1962年8月6日出生，汉族，住河北省唐山市丰**。 委托诉讼代理人：张金权，河北耕涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山佳旭物业服务有限公司丰南分公司，住所地:河北省唐山市丰**正苑大街**湖岸新城物业服务楼**。统一社会信用代码：91130282347771963H。 负责人：郭绍旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏宇，河北佳诚信和律师事务所律师。 上诉人张双忠因与被上诉人唐山佳旭物业服务有限公司丰南分公司（以下简称佳旭物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张双忠上诉请求：依法撤销河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初875号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院对上诉人提交的证据组织被上诉人单方质证，部分质证意见不真实且未举证证明；2一审法院未对上诉人的正当抗辩理由予以采信。综上，望二审法院依法改判或发回重审。 佳旭物业答辩称：1.一审判决适用法律正确，程序正当，不存在任何违法行为，认定事实清楚，证据充分，应予维持。2.上诉人提出的证据交换过程，被上诉人认为上诉人一审庭下提交的相关证据材料被上诉人按照一审法院的要求对相关证据逐一进行质证，符合民事诉讼法的规定。2.至于上诉人提出的相互质证的法律依据也仅是对对方提交的证据进行质证，并不涉及对自己提交的证据进行辩解或者陈述，上诉人曲解了对该法条的理解，对于上诉请求应当予以驳回。 佳旭物业向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠原告2016年至2019年度的物业服务费共计4726.51元，并按中国银行同期贷款利率支付利息至上述债务履行完毕之日，截止2019年8月暂计为539.35元，共计5265.86元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月10日原告与唐山帝元房地产开发有限公司签订的《唐山湖岸新城C区前期物业服务合同》，合同约定原告为湖岸新城C区社区提供物业管理服务。物业管理费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，其中高层住宅每月每平方米1.2元，物业服务费按年交纳，缴费区间从每年的8月至第二年的7月，业主应在物业服务期满之前3个月履行缴费义务。被告张双忠系唐山市丰南区湖岸新城C区408-3-1202号楼房的业主,该楼房为被告所在村拆迁后的回迁楼房，尚未取得不动产登记，楼房面积109.41平方米，该楼房每个收费期区间应缴物业费1575.50元，被告自2016年8月至2019年7月连续三个收费区间未向原告交费，合计4726.51元。 一审法院认为，原告根据其与唐山帝元房地产开发有限公司签订的《唐山湖岸新城C区前期物业服务合同》，为湖岸新城C区社区提供物业管理服务，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本案原、被告虽然未签订书面合同，但被告作为业主事实上接受了原告提供的物业服务，原告以存在事实物业服务关系为由向被告主张物业费，应予支持，被告应向原告缴纳物业管理费。关于逾期缴费利息，被告未按期缴纳物业服务费用，应向原告支付资金占有期间的利息损失。被告以原告物业服务质量不达标作为减免物业费之抗辩理由，对此本院认为：第一，原告作为物业服务方，其职责范围应该是法律、法规以及合同约定的范围，被告抗辩提出的部分问题不属于原告物业服务职责范围，如地下车库原告并未接管，故不得作为减免物业费的抗辩理由。第二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。本院认为判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒缴行为是否基于诚实信用原则而作出判断。物业费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，本案中的前期物业服务管理合同约定原告物业服务收费为包干制方式，根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。而其中物业服务成本是直接用于服务人员、物业日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用支出的。如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务。故业主应依照诚实信用原则行使抗辩权，其拒缴物业费正当理由应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业服务企业履行合同的一般瑕疵行为，则不得以拒缴物业费予以抗辩，可通过要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等方式解决。具体本案来讲，本案所涉物业服务小区具有一定的特殊情况，该小区为南赵庄村民回迁安置集中居住的小区，未交物业费的业主集中在丰南镇南赵庄村拆迁后回迁安置的村民之中，欠费户多，欠费时间长，多数村民连续3年以上不交物业费，客观影响了物业服务企业的正常运行，进而影响小区物业管理水平。原告自2016年接手后至今，该小区业主大会及业主委员会等业主自治管理机构仍不健全，村委会允许村民车辆进入小区的管理方式，客观上增加了小区车辆停放管理的难度，综上，若以本小区物业管理出现的一般瑕疵作为减免费用的抗辩理由对于原告过于严苛，本院不予支持。第三，有些物业问题虽存在，但明显是业主不遵守一般性物业管理规约导致，如被告拍照显示的车辆停放在绿化区域，不按指定范围倾倒装修垃圾等。综上所述，虽然被告抗辩物业管理存在一些问题，但被告证据不能证明原告履行物业服务合同存在根本违约或重大瑕疵，其抗辩尚不足以构成减免缴费的正当理由，故对其主张不予支持。对于本小区物业管理中存在的一般瑕疵问题，原告应依据法律、法规及合同约定，进一步提高物业服务质量，协同业主共同加强本小区物业管理，构建物业管理高水平小区。遂判决:被告于本判决生效之日起十日内支付原告2016年8月至2019年7月的物业服务费人民币4726.51元，并支付原告逾期付款利息损失（计算方法为：三笔分别以1575.50元为本金自2017年8月1日、2018年8月1日、2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；以4726.51元为本金自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元由被告负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。 本院认为，唐山帝元房地产开发有限公司与被上诉人佳旭物业签订的《唐山湖岸新城C区前期物业服务合同》的效力及与全体业主，上诉人作为业主之一应当支付物业费。关于地下停车场管理问题，《唐山湖岸新城C区前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同）第三章第10条规定：“维持物业区域内车辆行驶秩序，对地面车辆停放进行管理，地下停，地下停车场除外&rdquo立物业合同时被上诉人的物业服务范围不包括地下停车场，因此物业费不包含管理地下停车场的费用，上诉人以被上诉人未对地下停车场进行管理而应在物业费中扣除此部分的抗辩理由，本院不予支持。关于被上诉人管理存在瑕疵问题，物业服务是否达标要以双方签订的合同来判断，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人提供的物业服务违反合同约定或者存在重大瑕疵，故上诉人以物业服务管理有瑕疵拒绝缴纳物业费，本院不予支持。上诉人在一审开庭后提交照片、录像光盘证据，一审法院组织被上诉人单方对上述证据进行质证，对上诉人的诉讼权利并未造成实质影响，故上诉人主张证据未经质证违反法定程序的上诉理据不足，本院不予支持。 综上所述，张双忠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张双忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚春涛 审判员  毕雪维 审判员  沈 军 二〇二〇年九月八日 书记员  王 玫 ——