广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14419号原告：广州市宝城房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区****第A1-A2幢首层102号商铺自编之二，统一社会信用代码：914********582778A。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：陈楚祺，广东唯杰律师事务所律师。被告：陈虹羽，女，1977年2月7日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：麦冬致，广东君信律师事务所律师。原告广州市宝城房地产代理有限公司诉被告陈虹羽租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后,依法适用普通程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈楚祺、被告及其委托诉讼代理人麦冬致到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付服务费70000元；2.被告向原告支付逾期履行违约金17500元(以70000元为本金按应付费用的日千分之一自2018年4月29日起计算至2019年1月4日止)；3.被告向原告支付逾期履行违约金51660元(以70000元为本金按日千分之一自2018年4月29日起计至2020年5月6日止)；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月28日，被告作为卖方与案外人钟成平及原告三方共同签订房地产买卖合同，被告向钟成平出售其位于的物业，成交价为2140000元。合同签订当日，被告签订了服务费确认书，确认被告应在签署房屋买卖合同之日向原告支付咨询、调查以及代理费等服务费用140000元。原告依房地产买卖合同及服务费确认书的约定提供了中介服务，但被告却没有按照房地产买卖合同及服务费确认书第一条的约定支付服务费。现被告尚欠服务费70000元，至今未支付。原告多次要求被告依约支付服务费，被告都置之不理、拒绝支付。同时，根据服务费确认书第二条规定，每逾期一天，被告应按应付费用的千分之一向原告支付违约金。综上所述，根据双方约定和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，原告为了维护其合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告与案外人通过原告签订了《房地产买卖合同》，其中第七条约定，买方应向经纪方支付咨询及居间服务费3万元，而被告无需支付居间费。这个才是最终三方的意思表示，应当以此为准，原告要求被告支付中介服务费没有事实及法律依据。二、原告欺诈被告签文件的行为属于欺诈行为，被告要求撤销相关文件。本案争议的起源是原告看到房屋的售价从200万元变成214万元后，其并不想只是收取总交易价3%的中介费，而是希望将整个溢价的14万元据为己有。原告完全是利用了被告不熟悉房屋买卖流程，欺诈被告在相关文件上签字，由于原告主张14万元的请求十分过分，被告在双方沟通的过程中明确表示文件有问题、不同意文件中的收费方式。经过沟通，原告的工作人员也明确表示，怎么收费都不可能超过7万元，但工作人员事后又以自己正在休产假为由表示事后再确认，故本案只是一直未做最终确认。为此，被告多次向原告提出异议，由于被告的丈夫郑汉荣是台湾人，为了保护自己的合法权益，被告还曾经向南海里水台商协会投诉和反映问题。从法理来说，原告欺诈被告签文件的行为属于欺诈行为，违背了被告真实意思表示。根据《合同法》的第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告请求法院撤销《业主独家委托协议书》第九条及《服务费确认书》。三、退一步说，即使被告需要向原告支付服务费，《业主独家委托协议书》第三条中约定服务费用的比例为楼价的3%,被告只需按照楼价的3%付服务费，即支付64200元，且被告已经向原告支付了7万元，故被告无需在向支付任何费用，且有权要求原告返还多支付的服务费5800元。而《业主独家委托协议书》中第九条约定与第七条是明显冲突。第九条约超出200万的金额为中介服务费。该条款并不是对本协议的补充或变更，也没明确废止第七条的约定，因此退一步说，即使本案需要收费，也只需要按照第七条收费即可。四、原告主张逾期履行违约金标准过高，依法不予支持。原告在诉状中要求被告按照每逾期一日按应付费的千分之一计算违约金，该违约金标准过高，且原告本身不存在损失，如果是从利息损失角度考虑，违约金最高不超过利息损失的30%。原告诉求的违约金金额已与服务费基本等额，明显偏高，该违约金完全可以用暴利、比高利贷还高几倍来形容，被告有权要求法院予以调整。此外，由于同行业中独家代理协议收费一般是2%(即4.28万元）,故本中原告主张14万元（相当于房价的6.54%)确实是超出了行业的收费标准而且属于乱收费、违规收费的行为，且双方一致对支付费用的标准发生争议，故被告并不是故意拖延有关费用，被告对所谓违约金的产生并没有过错，本身就不应该支持违约金的请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照，被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.房地产买卖合同原件1份，用以证明原、被告之间存在居间合同关系，被告向案外人出售其位于*******************；3.服务费确认书原件1份，用以证明被告签订了服务确认书，确认被告委托原告提供中介服务，且确认被告的服务费为14万元；4.催告函、律师函、退件快递原件各1份，用以证明原告已多次要求被告支付服务费，并已发律师函催告，但被告均置之不理、拒绝支付。被告举证如下：1.业主独家委托协议书原件1份，用以证明200万元是被告出售的最低价，最终以214万元成交并无任何特别，无需将该差价14万元作为中介费，且协议书的第三条和第九条冲突，被告应交的中介费不应超过交易价的3%；2.原告对接人员微信主体信息打印件1组（当庭出示手机原始载体），用以证明原告公司经办人的身份，被告与该经办人沟通。经质证，各方对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年4月28日，原告（委托方）与被告（受托方）签订《业主独家委托协议书》，约定委托方同意以200万元或以上出售佛山市南海区******8************（以下简称涉讼房屋）；委托方愿意向受托方支付[半个月租金][楼价的3%]作为服务费；该协议书下方手写字体为“该物业经过业主同意，业主实收金额200万超过金额为中介服务费”。同日，被告（卖方）与案外人钟成平（买方）、原告（中介方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定卖方将涉讼房屋出售予买方；房屋建筑面积91.3平方米；成交价214万元；基于买卖双方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付咨询及居间服务费，其中卖方应向经纪方支付咨询及居间服务费的费用为空白，买方应向经纪方支付咨询及居间服务费3万元；等等。同日，被告与原告签订《服务费确认书》，载明因被告委托原告提供服务，被告同意买卖双方签订房屋买卖合同之日向原告支付服务费用14万元，被告在签订房屋买卖合同时向原告支付服务费，逾期支付服务费的，每逾期一天按应付费用的千分之一向原告支付违约金。诉讼中，原被告确认被告于2019年1月4日支付7万元。本院认为，本案为居间合同纠纷。原、被告签订的《业主独家委托协议书》、《服务费确认书》，被告确认签名的真实性和合同内容，被告虽辩称原告在与被告签订该两份协议时存在欺诈情形，但被告作为房屋大宗物品交易的相对方，对房屋交易情况应有基本了解，该两份协议的条款清晰明确，现有证据未反映被告在签订该两份协议时对条款提出异议，被告主张撤销《业主独家委托协议书》、《服务费确认书》，理据不足，本院不予支持。《业主独家委托协议书》、《服务费确认书》、《房屋买卖合同》均是各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行。关于原告主张的居间服务费，首先，居间服务费现已不属于政府指导价约束范围，各交易主体可在平等自愿的基础上进行协商确定。结合《业主独家委托协议书》的约定，原告为被告提供居间服务，其中“高于被告实收金额200万以上的部分为中介服务费”的约定实为奖励性质的附条件合同，该条款约定已明确被告对涉讼房屋收取的房款额为200万元，对此被告应已有明确认知，基于买卖双方已签订房屋买卖合同，涉讼房屋交易亦已完成，中介方有权按该约定收取出买价214万元和保底价200万元之间的差额即14万元，被告仅支付了7万元，原告诉请被告支付剩余的7万元，理据充分，本院予以支持。原告主张的违约金体现为被告逾期支付中介费致原告利息占用损失，原告主张的计付标准日千分之一明显过高，本院酌定以年利率6%为宜，结合被告于2019年1月4日已支付70000元，经核算，被告应支付自2018年4月29日起至2019年1月4日止的违约金5857元，并支付以70000元为本金自2019年1月5日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的违约金予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告陈虹羽应于判决发生法律效力之日起十日内支付居间费70000元予原告广州市宝城房地产代理有限公司；被告陈虹羽应于判决发生法律效力之日起十日内支付至2019年1月4日止的违约金5857元予原告广州市宝城房地产代理有限公司，并以70000元为本金自2019年1月5日起至实际清偿之日止按年利率6%计付违约金予原告；驳回原告广州市宝城房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费3083.2元（原告广州市宝城房地产代理有限公司已预交），由原告负担1333.2元，由被告陈虹羽1750元负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  陈 云人民陪审员  李亚平二〇二〇年九月二十五日书 记 员  罗静雯