内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终225号   上诉人（原审原告）：李富元，男，1966年10月8日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：朱文元，内蒙古睿华律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：敖日格勒，男，1965年4月14日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：花儿，女，1948年12月21日出生，蒙古族，无职业，系敖日格勒母亲，现住内蒙古自治区。   被上诉人（原审被告）：王雪花，女，1965年4月14日出生，蒙古族，退休职工，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。   上诉人李富元与被上诉人敖日格勒、王雪花因案外人执行异议之诉一案，不服阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李富元及其委托诉讼代理人朱文元、被上诉人敖日格勒的委托诉讼代理人花儿、被上诉人王雪花及其委托诉讼代理人杨世杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   李富元上诉请求：1、依法撤销阿拉善左旗人民法院(2018)内2921民初394号民事判决,改判支持上诉人的全部诉讼请求;2、本案的全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、对于本案一审法院确认的涉案房屋的基本交易事实,上诉人不存在异议。上诉人仅对于一审法院对于上诉人陈述的“因原告资金紧缺,暂时未办理过户登记”就确定上诉人未办理过户登记的主要原因表示异议,因为当时还存在其他影响房屋过户变更登记的因素。二、本案一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认未能办理涉案房屋登记系上诉人自身因素形成的认定，无论从事实上还是法律依据上均不能成立。一审法院经审理后认为:“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)己支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。即案涉房屋需满足以上四个条件才能排除强制执行。根据已经生效的(2018)内2921民再7号民事判决所确认的“依据《商品房买卖合同》约定的‘乙方在任意时间可以请求甲方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,甲方应无条件协助乙方办理相关事宜”和李富元陈述的“因资金紧缺没有办理产权转移登记”,《公证书》也明确释明该协议项下不动产物权的设立、变更、转让自阿拉善左旗房地产管理局登记之日起发生法律效力,即依据已查明事实,不能确认自2015年10月14日至2016年1月29日本院裁决查封案涉房屋时由于敖日格勒不履行协助义务致使产权转移登记没有完成。李富元没有证据证明向房屋登记机构递交了转移登记材料”,可以确认系原告自身原因未办理过户登记。即原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,故原告要求停止强制执行的诉讼请求,依法不予支持。”上诉人认为,一审法院首先在涉案部分事实发展过程的认定存在一定错误认识。1、2014年8月29日上诉人与敖日格勒签订了《售房协议》,该协议中双方约定,敖日格勒可在2015年10月14日将此房赎回,即只要上述时间段内,敖日格勒凑齐55万元交付上诉人,即可赎回已经出卖的涉案房屋,也说明上诉人在上述时间段内并不能完全无条件的要求敖日格勒立即办理房屋变更登记,即使双方之间存在房屋买卖,也需要给予敖日格勒一定的等待期,才符合双方的意思表示。2、此后敖日格勒既不积极赎回涉案房屋,并且也不积极配合上诉人办理涉案房屋的变更登记,致使上诉人始终无法完成对于涉案房屋的享有法学意义上的产权内容。故而才存在本案一审判决中确认的“2016年5月11日本院受理了原告与敖日格勒房屋买卖合同纠纷的诉讼,后因敖日格勒下落不明无法送达,原告于同年8月8日撤回了起诉。2017年4月28口原告再次提起诉讼,请求:依法确认2015年10月14日原告与敖日格勒签订的《售房协议》合法有效;判令敖日格勒按照双方约定期限办理相关产权过户手续.......”的事实存在,而上述事实恰恰也说明被上诉人敖日格勒并不配合上诉人完成产权变更登记,同时为躲避其他债务及上诉人关于涉案房屋的申诉,干脆一躲了之,并直接导致上诉人的诉讼因无法送达而撤回,也导致上诉人两次通过诉讼方式主张权利,这显然也说明上述事实及发展过程非上诉人自身因素形成。3、被上诉人敖日格勒在本案审理过程中辩称:“敖日格勒不认可涉案房屋卖给原告。”并且在本案审理之前,己经阿拉善左旗人民法院审理并做出判决的(2017)内2921民初第1057号民事判决,确认上诉人与被上诉人敖日格勒之间关于涉案房屋的买卖合同依法成立并受法律保护,而2018年,被上诉人敖日格勒就该判决提请再审并立案通过,该案经审理阿左旗人民法院做出了(2018)内2921民再7号民事判决,驳回了其再审请求,此后，二审阿盟中级人民法院又以(2020)内29民再1号民事判决驳回其无理上诉内容,该再审请求彻底被驳回。而被上诉人的上述做法,更能够印证其从2015年10月14日之后,所做的根本不是凑足资金准备赎回涉案房屋,而是根本不确认买卖事实的存在，亦不承认存在上诉人付款的事实,试问,如此情况下,上诉人不仅无法及时找到被上诉人敖日格勒,同时更不可能要求其配合上诉人完成变更登记,这也是上诉人不得不先后提起两次诉讼,这显然也不是上诉人自身因素所导致的。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定(以下简称“规定第二十八条”的出台的现实基础在于我国法律虽然存在规定物权行为,但是并不承认物权行为的无因性,特别对于不动产物权的变动,采取的是“债权合意加物权登记”的模式,但基于我国现行不动产登记制度仍有不完善等原因,债权合意与物权登记之间间隔时间较长,有的甚至可能长达几年、十几年,这也给不动产买受人平添了几分风险。同时,不动产在当今中国社会占据着居民最基本生活资料的重要地位,故在执行程序中给予不动产买受人优先保护,符合我国现阶段国情,有利于维护我国市场经济稳定,更有利于增强人民群众对于法律公平正义的信心。在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础在于买受人物权期待权保护。买受人物权期待权起源于德国,其是指对于已经签订买卖合同的买受人,在其已经履行买卖合同或部分履行买卖合同但尚未获得标的物所有权的情况下,对其进行一种特别保护,赋予其类似于所有权的权利,其对于物权的期待请求权可以一定程度排除其他请求权或是类似于“官执行”的公权力。因此,从目的解释的角度上来看,制定规定第二十八条的初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权。而在本案当中,上诉人未能过户的根本原因是因为被上诉人敖日格勒根本不认可买卖协议的成立以及拖延和故意违约造成的,上诉人并不存在任何过错,针对执行过程中的保全措施所涉及的房屋,上诉人显然属于善意的、无任何过错的买受人,也符合上述司法解释制定的初衷。综上,上诉人认为,一审法院就涉案房屋未能变更登记的归责及相关事实的确认,显然背离了本案涉案房屋交易事实的客观情况,以及背离了被上诉人对于涉案房屋的权利主张内容和对于本案上诉人权利主张的最终影响,且在法律适用上存在错误理解,故上诉人依法就一审判决提起上诉,请求二审法院依法撤销一审判决,支持上诉人的一审全部诉讼请求,维护法律尊严,维护当事人合法权益。   敖日格勒辩称，对一审判决无异议，请求二审法院驳回上诉人李富元的全部诉讼请求，维持原判。   王雪花辩称，首先,上诉人诉称购买涉案房屋的经过不符合现实中房屋买卖的交易习惯。其一,上诉人李富元与敖日格勒签订并公证《售房协议》的时间是2015年10月14日,售房协议约定李富元在协议签订之日付清房款55万元,而上诉人持有敖日格勒出具第一次收款35万元的收条载明的时间却是2014年8月29日,两者相差1年多时间,售房协议与收条从时间角度无法相互印证。上诉人在一审中也未提供35万元房款的转账凭证、取现凭证等材料予以印证支付行为。另外，而更为重要的是本案被上诉人敖日格勒坚决否认了房屋买卖的事实。其二,上诉人李富元与敖日格勒就涉案房屋于2015年10月14日签订并公证《售房协议》，当日抵押权已经注销，涉案房屋已经具备过户条件。上诉人主张2015年10月14日支付房款20万元,但是一审中上诉人在解释之所以未办理过户手续的原因是经济困难，,其说法自相矛盾。其次,涉案房屋在人民法院查封之前,上诉人既未办理过户登记手续,也未实际占有涉案房屋。而且涉案房屋早已租赁给他人,敖日格勒在一审中否认涉案房屋买卖以及交付的事实。根据《物权法》第六条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第十条:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。所以,(2015)阿左证民字第1161号公证书并不具有涉案房屋所有权变更的效力。而公证书最后一句明确载明:“该协议项下不动产物权的设立、变更、转让自阿拉善左旗房产管理局登记之日起发生效力”。上诉人持有该公证书,其明知不动产变更登记的现实意义,能过户时而未过户,能抵押时而未抵押,其怠于主张和履行不动产登记的权利和义务,由此产生不利的法律后果应当由上诉人承担。综上所述,上诉人李富元与敖日格勒之间所形成的商品房买卖合同系合同之债，未经依法登记或者未经人民法院所有权确认前，上诉人不享有物权及物权排他性权利。因此,不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,李富元就涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。一审法院认定事实清楚、适用法律正确,请求人民法院查明事实后依法驳回其上诉请求,维持原判。   李富元向一审法院提出诉讼请求：1、判令不得执行内蒙古自治区××区房屋；2、判令二被告承担一切诉讼费用。   一审法院查明事实，2014年8月29日李富元与敖日格勒签订了《售房协议》，敖日格勒将位于××旗的商业房售予原告，售价为55万元。因敖日格勒已将房屋抵押银行，原告支付敖日格勒房款35万元，并从即日起承担银行贷款200000元的本息。敖日格勒在2015年10月14日将此房赎回，一次性付给原告购房款550000元整，并付给乙方相应的经济补偿。如敖日格勒到期不能赎回此房，此房将归原告所有。敖日格勒向李富元出具了《收条》：“今收到李富元付购房款叁拾伍万元整（350000），收款人：敖日格勒，收款日：2014年8月29日”2015年10月14日李富元代敖日格勒还清银行贷款，并在阿拉善左旗房产管理局办理了案涉房屋他项权注销登记。同日李富元和敖日格勒签订了《售房协议》，敖日格勒将上述房屋以人民币55万元卖给原告。敖日格勒向李富元出具了《收条》“今收到李富元付购房款贰拾万圆整（200000），收款人：敖日格勒，收款日：2015年10月14日”同日李富元和敖日格勒向阿拉善左旗公证处申请公证该《售房协议》，该公证处于当日出具了（2015）阿左证民字第1161号《公证书》：兹证明敖日格勒与李富元于二○一五年十月十四日签订了前面的《售房协议》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签字、手印均属实。该协议自双方当事人签字之日起生效，该协议项下不动产物权的设立、变更、转让自阿拉善左旗房地产管理局登记之日起发生法律效力。同日双方还就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，其中约定原告在任意时间可以请求敖日格勒向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，敖日格勒应无条件协助原告办理相关事宜；经双方协商一致，原告自合同签订之日起享有收取该租赁房屋的孳息（即房租）的权利，敖日格勒应退还原告2015年10月14日至2017年5月1日的租金；敖日格勒应当于2015年10月14日将该房屋交给付给原告。双方还约定了其他权利义务。2016年5月11日法院受理了原告与敖日格勒房屋买卖合同纠纷的诉讼，后因敖日格勒下落不明无法送达，原告于同年8月8日撤回了起诉。2017年4月28日原告再次提起诉讼，请求：依法确认2015年10月14日原告与敖日格勒签订的《售房协议》合法有效；判令敖日格勒按照双方约定期限办理相关产权过户手续；判令敖日格勒给原告支付11万元的违约金，并向原告退还租金46250元。2017年4月28日李富元就案涉房屋与原承租人签订了《商铺租赁合同》，敖日格勒为见证人并签注：我与（于）2014年11月17日（应为7日）租给乙方（承租人）的土尔扈特临街36号商铺已到期，现房屋我已出售给甲方（李富元），即日起该房屋的租赁买卖事宜与我无关，由甲方直接收取房租。   2015年12月28日王雪花因与敖日格勒民间借贷纠纷一案向法院申请诉讼保全，2016年1月29日法院作出（2015）阿左执保字第148号民事裁定，查封了案涉房屋。2017年1月6日法院依法作出（2016）内2921民初1411号民事判决：被告敖日格勒于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还王雪花借款316200元。敖日格勒未履行生效法律文书确定的给付义务，王雪花申请对案涉房屋采取强制执行措施。2017年5月23日李富元提出执行异议，法院作出（2017）内2921执异23号执行裁定，驳回了李富元的异议请求。2017年6月20日李富元向法院提起案外人执行异议之诉，请求确认其为案涉房屋的所有权人。法院作出（2017）内2921民初1746号民事判决，驳回原告李富元的诉讼请求。本案发回重审后原告将诉讼请求变更为判令不得执行内蒙古自治区××区房屋。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即案涉房屋需满足以上四个条件才能排除强制执行。根据已经生效的（2018）内2921民再7号民事判决所确认的“依据《商品房买卖合同》约定的‘乙方在任意时间可以请求甲方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，甲方应无条件协助乙方办理相关事宜’和李富元陈述的因资金紧缺没有办理产权转移登记，《公证书》也明确释明‘该协议项下不动产物权的设立、变更、转让自阿拉善左旗房地产管理局登记之日起发生法律效力’，即依据已查明事实，不能确认自2015年10月14日至2016年1月29日法院裁决查封案涉房屋时由于敖日格勒不履行协助义务致使产权转移登记没有完成。李富元没有证据证明向房屋登记机构递交了转移登记材料”，可以确认系原告自身原因未办理过户登记。即原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止强制执行的诉讼请求，依法不予支持。据上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告李富元的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李富元负担。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，李富元于2017年4月28日因房屋买卖合同纠纷向阿拉善左旗人民法院起诉敖日格勒，一审法院作出（2017）内2921民初1057号民事判决，判决“一、原告李富元与被告敖日格勒于2015年10月14日签订的《售房协议》有效；二、被告敖日格勒于本判决发生法律效力后三十日内协助原告李富元办理内蒙古自治区××区的房屋不动产产权手续；三、被告敖日格勒向原告李富元支付违约金110000元；四、被告敖日格勒向原告李富元退还46250元。”后阿拉善左旗人民法院对该案提起再审，并作出（2018）内2921民再7号民事判决，维持了（2017）内2921民初1057号民事判决第一、二、四项，撤销了第三项。敖日格勒不服（2018）内2921民再7号再审判决提起上诉后，阿拉善盟中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）内29民再1号民事判决，维持了（2018）内2921民再7号判决。   本院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否应当停止执行。本案中，阿拉善左旗人民法院根据王雪花提出的财产保全申请，于2016年1月29日作出（2015）阿左执保字第148号民事裁定书，查封了涉案的××旗的商业房。王雪花所诉民间借贷案件生效后，进入执行。上诉人李富元因房屋买卖合同纠纷于2017年4月28日向阿拉善左旗人民法院起诉后，阿拉善左旗人民法院先后作出（2017）内2921民初1057号、（2018）内2921民再7号民事判决，认定李富元与敖日格勒于2015年10月14日签订的《售房协议》有效，并支持了李富元基于房屋买卖对涉案房屋提出的办理过户的诉讼请求，即上述判决已将涉案房屋认定归属李富元。本案一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定李富元未办理过户登记系其自身原因，该事实认定证据不足，生效民事判决（2017）内2921民初1057号、（2018）内2921民再7号已确定由敖日格勒协助李富元办理不动产权手续，李富元提起诉讼就是因为敖日格勒不配合李富元办理产权证，故李富元未办理过户登记并非自身原因。对于李富元与敖日格勒买卖涉案房屋以及涉案房屋权利归属的问题，已经受到（2017）内2921民初1057号、（2018）内2921民再7号以及本院（2020）内29民再1号生效民事判决的羁束，一审判决对该问题作出相反认定，与生效判决相悖，应予纠正。李富元提出排除执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予支持。   综上所述，上诉人李富元的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   1撤销阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民初394号民事判决；   2不得执行阿拉善左旗土尔扈特小区临街36号的商业房。   一审案件受理费100元、二审案件受理费9300元，由被上诉人王雪花负担。   本判决为终审判决。     审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 张佰济     二〇二〇年九月三十日   书记员 刘 蕊