浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0212民初2702号原告（反诉被告）：张敬，男，1984年5月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：王榕，吴月红，浙江鑫目律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋东阳，男，1969年11月25日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：范奇祺，李民，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告张敬与被告宋东阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法由审判员施梦雅适用简易程序独任审理。审理中，被告宋东阳向本院提起反诉，本院审查受理后，依法决定与本诉合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序由审判员施梦雅继续独任审理。本案于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告张敬的委托诉讼代理人王榕，吴月红，被告宋东阳及其委托诉讼代理人范奇祺，李民到庭参加诉讼。因当事人要求庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。原告张敬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租房协议》无效;2.判令被告返还转让费180000元,并赔偿原告自2020年3月19日起至履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失;3.判令被告退回2020年3月3日至2020年3月17日的租金9235元；4.判令被告赔偿原告装修损失37300元。事实和理由：2018年11月24日，原告与被告签订了《租房协议》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区××路××号店面房二间（面积为160平方米）租给原告,租期自2018年12月1日至2021年3月17日止,租金每年224720元。同时,协议第六条约定:原告支付被告装修、设备、转让费共计300000元,在协议签订三日内支付200000元,余款待协议期满,被告协助原告重新与房东签订租房协议后一次性支付。协议第七条约定:如有一方违约,则由违约一方赔偿对方损失。合同签订后,在被告的同意之下,原告支付了转让费180000元并开始装修经营水果店。原告共向被告缴纳租金290345元（2018年12月1日至2020年3月17日期间的租金）。2020年2月底,房东来到店铺发现店面己由原告承租并当场告知其与被告签订的《租房合同》约定不得转租,反之有权收回房屋,并要求原告腾退房屋。原告遂向被告追问才得知,被告的转租行为自始至终未经房东同意。2020年3月3日,房东将涉案店铺上锁导致原告无法经营。原告认为被告未经出租人同意转租租赁物,原、被告之间的租房合同应确认无效,且被告隐瞒事实,应承担合同无效的全部过错责任。被告宋东阳反诉暨答辩称：第一，原、被告之间的租房协议合法有效，转租时被告已口头通知房屋所有权人袁志祥，并且被告办理个体工商户营业执照需要的房屋产权证明亦由袁志祥配合提供，袁志祥知晓被告转租事宜，未提出异议，原、被告之间的《租房协议》不存在无效情形；第二，2020年2月20日，原、被告及袁志祥三方达成口头协议，确认由原告直接向袁志祥支付后续房屋租金，亦表明袁志祥知晓转租事宜并同意转租；第三，补充协议约定因原告无法经营情况下提前解除合同的情况下，被告退还转让费100000元，该款项基于原告向被告支付200000元为前提，现原告仅支付180000元，被告仅须退还80000元，并且提前解除合同并非被告过错造成，合同未约定转让费利息，本案也不存在须支付转让费利息的情形；第四，原、被告曾协商由被告找寻下家接手，原告才将涉案房屋腾空，袁志祥锁门行为与被告无关，原告在锁门前已腾空房，不存在租金损失；第五，涉案协议合法有效，根据该协议约定装修归被告所有，故原告无权向被告主张装修损失，另外原告离开时已搬空场地拆除可拆除的装修，留下的装修本身就归属被告所有。同时，根据原、被告签订的租房协议约定，房屋租金每年为224720元，需提前1个月支付年租金，被告本应于2020年2月17日前支付下一年度租金，却于2020年2月初告知原告不再继续承租并开始寻找新承租人，被告也及时将该情况告知袁志祥，三方于2020年2月20日协商后达成口头协议，由原告直接向袁志祥支付2个月房租并于2020年3月17日前确认下一个承租人，原、被告之间的租赁协议于2020年3月17日解除，原告于2020年2月21日向袁志祥支付租金37460元。后原告寻找承租人但与袁志祥沟通未果，袁志祥于2020年3月5日发现原告已擅自腾空房屋并拆除了部分装修设备因此将店门加锁，之后袁志祥将租金37460元退还原告。三方之间的租赁关系均已解除。因根据涉案租赁合同约定原告应于协议签订三日内一次性支付转让费200000元，但原告仅支付了180000元，产生违约利息损失，故提起反诉，诉请判令：1.确认《租房协议》于2020年3月17日解除；2.判令原告支付被告转让费利息损失（以未付转让费20000元为基数自2018年11月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日为640.42元，自2019年8月20日起以20000为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息）。审理中，原告明确第2项诉讼请求中的利息计算至租房协议解除之日止。原告张敬针对被告宋东阳的反诉答辩称：被告反诉所称的并非事实。原、被告与房屋所有权人袁志祥未达成过口头协议。原告支付给袁志祥的租金系按被告要求支付，后被要求腾退而退还。袁志祥于2020年2月才知晓涉案房屋转租情况，其未同意转租，故转租协议无效。因转租协议无效，故不存在再支付20000元的情形，原告已另要求返还已付的转让费，不存在利息损失。请求驳回反诉诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2018年11月24日，原、被告签订《租房协议》一份，约定乙方（即原告张敬，下同）向甲方（即被告宋东阳，下同）租用位于宁波市鄞州区××路××号店面房二间，面积160平方米；租期为2年3个月17天，自2018年12月1日至2021年3月17日止；租金每年为224720元，租金支付方式为年付，每年需提前一个月支付；协议到期后，由甲方负责将房屋租赁权同原房东与乙方直接签订租赁协议；乙方支付甲方装修、设备、转让费共计叁拾万元，双方签订协议三日内，乙方一次性支付甲方转让费贰拾万元余款待本合同租赁期满，甲方协助乙方重新与房东签订租房协议，乙方再一次性支付甲方壹拾万元的转让费；在装修过程中不得破坏房屋结构，租期满后店内外的固定装修乙方不得损坏，归甲方所有，如有一方违约，则由违约一方赔偿对方损失，由房屋评估中心为准；合同到期需继续租赁房屋，乙方需提前三个月通知甲方，甲方协助乙方同原房东办理租赁协议；乙方如不再经营使用房屋，双方自动到期解除合约，转让费余款乙方无需支付甲方壹拾万元，前期贰拾万元转让费不作退还。后双方在该协议上补充说明如下：如乙方在租赁期内经营不善无继续经营，在合同期内将房产使用归还甲方，甲方原有设备设施及乙方自行购置设备设施归还甲方，甲方退还乙方转让费壹拾万元，特此补充说明。自2018年11月27日起至2019年2月20日，原告陆续支付被告转让费180000元,租金290345元。原告于2020年2月21日支付袁志祥二个月租金37460元。袁志祥收款后向被告发送短信确认。原告于2020年2月底3月初腾空涉案店铺搬离。2020年3月1日，原告在该店铺张贴“旺铺转让”字样。2020年3月6日，涉案店铺已被上锁。后袁志祥退还原告37460元。另查明，位于宁波市鄞州区××路××号房屋登记所有人为黄秀兰，黄秀兰与袁志祥系夫妻关系。2016年2月28日，被告与袁志祥签订《租房协议》一份，约定被告向袁志祥承租位于宁波市鄞州区××路××号房屋，租期5年，自2016年3月18日至2021年3月17日止；本房屋未经袁志祥同意，被告不得转租、转让、抵押及其他等。2020年3月17日，被告与袁志祥协议解除该《租房协议》。袁志祥于2020年3月17日收回涉案房屋。同时查明，原告于2019年7月17日经工商登记成立宁波市鄞州新河张明良水果商行（个体工商户），登记经营场所为宁波市鄞州区××路××号（1-9）。以上事实由原告提供《租房协议》、转账记录、被告与袁志祥的《租房协议》（复印件），被告提供的个体工商户登记信息、《租房协议》、短信记录等证据以及原、被告的庭审陈述予以证明。本院认为：根据原、被告的本、反诉主张以及各自答辩意见，本案主要争议焦点在于原、被告签订的《租房协议》的效力问题。首先涉案房屋登记于袁志祥妻子黄秀兰名下，袁志祥与被告签订的《租房协议》中虽然约定“本房屋未经袁志祥同意，被告不得转租、转让、抵押及其他等”，但《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故承租人未经出租人同意转租的，《中华人民共和国合同法》为出租人设定的救济途径仅是可以行使合同解除权。鉴于《中华人民共和国合同法》并未就承租人未经出租人同意向第三人转租时其转租合同的效力问题作出明确规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即虽然原、被告签订《租房协议》未经出租人同意，被告对涉案房屋无权处分，但原告仍不得以此为由主张《租房协议》无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上述规定的初衷是基于对出租人权益的保护，出租人是否同意承租人转租并非是确定承租人与次承租人转租合同效力的必要条件，故即便不考虑前述转租合同有效的相关理由，承租人或次承租人亦无权以转租协议未经出租人同意为由主张合同无效。本案中，原告作为次承租人，与被告签订《租房协议》后，已实际使用涉案房屋一年多时间，2020年2月21日原告亦直接向袁志祥支付租金，出租人袁志祥虽不知晓转租事宜且不同意转租，但其在收取原告直接支付的租金时并未表示反对，后其虽与被告协商解除了其与被告之间的《租房协议》，但其在知道或应当知道涉案房屋转租事宜后亦未明确提出有关原、被告之间的转租协议应当确认为无效的主张。同时，原、被告之间的《租房协议》亦并不存在违反法律禁止性规定，并未侵犯次承租人的合法权益，仅是违反了被告与原出租人之间不得转租的约定，原告作为次承租人无权以转租协议未经出租人同意为由主张合同无效，本院对原告要求确认其与被告签订的《租房协议》无效的诉讼请求不予支持。现因涉案房屋已于2020年3月17日被出租人收回，原、被告之间的《租房协议》客观上已无继续履行的可能性，符合合同解除的情形，原告亦已于该日期前腾空涉案房屋并搬离，虽然原告称其受袁志祥要求而搬离租赁房屋，但未提供证据予以证明，故原告搬离涉案租赁房屋并张贴转让通知的行为亦表示其不再继续履行该协议。现被告主张其与原、被告之间的《租房协议》于2020年3月17日解除，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的退回租金及赔偿装修损失的诉讼请求基于涉案《租房协议》无效而提出，现本院确认案涉转租协议有效，故原告据此提出的上述诉讼主张，本院不予支持。关于原告要求被告返还转让费的诉讼主张，虽亦基于涉案《租房协议》无效而提出，但被告同意基于《租房协议》解除，按该协议约定退还转让费80000元，原告亦同意如法院认定《租房协议》有效则按合同解除一并结算处理转让费，为减少当事人讼累，本院在本案中一并予以处理，即被告返还原告转让费80000元。关于原告主张的转让费利息损失，并无合同约定，本院不予支持。关于被告主张的转让费利息损失，虽然原告未按约全额支付被告转让费200000元，但涉案协议现已解除，被告同意退还部分转让费用，原告已无须再支付剩余转让费，且被告未经出租人同意而转租涉案房屋亦有过错，故对于该损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告张敬与被告宋东阳于2018年11月24日签订的《租房协议》于2020年3月17日解除；二、被告宋东阳返还原告张敬转让费80000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告张敬的其他诉讼请求；四、驳回被告宋东阳的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件本诉受理费4698元，反诉受理费减半收取25元，合计诉讼费4723元，由原告张敬负担2898元，被告宋东阳负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  施梦雅二〇二〇年九月二十八日书记员  汪 洁