济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初4033号 原告：山东宏泰物业发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：汤绍军，总经理。 委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。 被告：曹爱民，女，1977年10月13日出生，汉族，户籍所在地山东省汶上县，现住济南市。 委托诉讼代理人：王倩倩，山东佑启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏飞，山东佑启律师事务所实习律师。 原告山东宏泰物业发展有限公司（以下简称宏泰公司）与被告曹爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人胡晓婷、被告曹爱民及其委托诉讼代理人王倩倩、张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹爱民支付宏泰公司拖欠的物业费共计3654.72元；2.判令曹爱民赔偿宏泰公司利息损失(以3654.72元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3.判令曹爱民承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：曹爱民为绿地香榭新里广场A地块的业主。宏泰公司受绿地地产(济南)有限公司(开发商)的委托，对该区域进行物业管理。根据《绿地香榭新里广场东侧A地块前期物业服务合同》的约定，曹爱民应按期向宏泰公司支付物业管理费。但曹爱民自2018年2月20日至2020年2月19日欠缴物业管理费，截至目前，欠缴金额共计3654.72元。宏泰公司多次要求曹爱民支付，曹爱民均置之不理。因此，为维护宏泰公司的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持宏泰公司的全部诉讼请求。 曹爱民辩称，宏泰公司提供的物业服务远未达《绿地香榭新里广场东侧A地块前期物业服务合同》中约定的《济南市普通住宅物业服务等级标准》三星级标准,无权要求答辩人按照1.65元/月/平方米的标准支付物业费。宏泰公司提供的服务存在以下问题:1.综合管理服务方面。宏泰公司对业主提请的维修请求视而不见,反复拖延长达一年及以上不予处理,其服务效率远低于合同中对于业主的保修需在20分钟内到现场处理,1天内修理完成的约定。经统计,小区内业主对宏泰公司的服务满意率不足1%,远低于合同中约定业主满意率应达到90%以上的要求。2.房屋管理与维修养护服务方面。小区内多处公共外墙墙皮长期脱落,楼梯扶手损坏变形,多处墙体裂缝明显,墙砖和地砖破裂缺损严重,地表存在多处裸露的电线以及未填补的坑洞,地下车库漏水严重,存在众多安全隐患,严重影响业主对物业的使用。3.共用设备设施运行、维修、保养服务方面。楼道内灯泡缺失,报警器损坏,监控系统损坏无法形成有效监控。而对于损坏的灯具、报警装置、楼梯扶手等,宏泰公司不进行专业修理,全部用胶带缠绕,使损坏的设施设备从根本上失去使用效能。4.安全保卫方面。疫情期间,宏泰公司违反防疫政策,不进行体温测量。保安在值班室内睡觉。宏泰公司的失职行为导致小区内屡次发生业主被盗事件。5.消防管理方面。小区内消防通道被车辆、垃圾占据堵塞,消防施设设备无法使用,小区内存在严重消防隐患。宏泰公司的服务不符合合同中约定的消防通道中禁止停放车辆、保证消防通道通常,保证消防设施有效的要求。6.保洁服务方面。小区内多处楼梯、车库死角及公共区域内垃圾堆积不予清理,垃圾桶垃圾外溢严重,宏泰公司的服务不符合合同中约定的垃圾桶布局合理、垃圾日产日清、周围无散落、无外溢等要求。7.绿化服务方面。小区内公共绿地多处树木死亡、草皮枯萎、地表土壤严重裸露,绿化率完全达不到约定标准。根据《物业管理条例》第四十条的规定,物业收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。根据《山东省物业管理条例》第七十二条的规定,物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自提高收费标准,业主有权拒绝。物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应,不能只收费不服务,也不能多收费少服务,而宏泰公司高标准收费低质量服务的行为是在变相提高收费标准,业主有权拒绝。业主缔结物业合同的目的在于通过支付合理费用,利用物业服务企业的服务行为,维护自己的财产、居住环境等合法权益,而宏泰公司不依约履行物业服务的行为不仅严重影响了业主的正常生活,且使业主的共有物业因损坏、缺乏保养而贬值,交付仅三年的小区看起来像十年以上的老旧小区,严重背离了业主签订物业服务合同的目的。根据《合同法》第一百一十一条规定,质量不符合约定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求减少价款。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏泰公司提交的前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、房屋权属状况信息，曹爱民对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、曹爱民居住于济南市槐荫区绿地香榭新里广场，为该小区业主，房屋面积为92.29平方米。 二、2015年，绿地地产（济南）有限公司作为甲方与作为乙方的宏泰公司签订《前期物业服务合同》，1.合同约定乙方提供的前期物业管理区域为绿地香榭新里广场东侧A地块，物业类型：商业用房，服务包括：物业共用部位的维护和管理；共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护;公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务;公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管；应急事件的处理。2.合同约定物业管理服务费用按高层1.65元/㎡/月收取。物业服务费，按季度收取，交费时间为缴费期前5日内。物业服务费用用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、公共秩序维护费用；日常办公费用；物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。3.在协议的违约责任部分还约定了业主违反本合同，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日应交额的万分之五支付违约金。4.合同期限自2015年11月23日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时日止。合同还对其他事项进行了约定。 三、2017年8月18日，曹爱民与宏泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定宏泰公司为其提供物业服务，物业管理服务质量应达到济南市规定的质量标准三星级标准，物业管理费自开发商通知业主办理收房手续之日起开始交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.65元，每季度交纳一次物业服务费，于当期交费期最末一个月的月底止。协议还对其他事项进行了约定。 四、曹爱民自2018年2月20日至2020年2月19日未缴纳物业服务费用。其在本案诉讼中对宏泰公司主张的物业费期间和计算方式无异议，但主张不应按照三星级标准每平方米1.65元计算，应当减免物业服务费用。 五、曹爱民在本案诉讼中提交业主群微信截图、小区内绿化情况照片、消防设备照片、消防通道堵塞状况照片、公共房屋、公共设备损坏及物业公司用胶带粘贴损坏的灯具、报警装置、楼梯扶手的照片、小区内卫生保洁情况照片、物业保安保安室睡觉及业主家门锁被撬的照片、涉案小区部分楼宇业主意见调查表一宗、光盘一张，证明宏泰公司提供的物业服务不符合约定标准。宏泰公司对上述证据有异议，称照片系打印件，无法证实真实性其他证据曹爱民均未提交原始载体，不能证明其证明目的。 本院认为，宏泰公司与绿地地产（济南）有限公司签订了前期物业服务合同，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效。宏泰公司基于前期物业服务合同，向绿地香榭新里广场A地块提供物业服务。曹爱民作为该小区业主，在接受宏泰公司提供的物业服务的同时应缴纳相应的物业服务费用。物业服务合同为双务合同，小区物业服务企业和业主应当相互理解、相互包容、互相努力，共同创造和谐、美丽的工作、生活环境。 本案审理查明，曹爱民自2018年2月20日起至2020年2月19日止未缴纳物业服务费用，按其答辩所称，是对宏泰公司提供的服务不满意。但从另一个角度来说，物业服务企业提供优质物业服务要求有充足的物质基础，即充分的运转资金。运转资金的来源正是小区业主缴纳的物业服务费用。物业服务费用不仅用于支出物业服务企业的利润，还包括为小区提供服务所需要支出的各种费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，形成恶性循环。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。此外，小区的物业服务内容繁多，小区内业主人数众多，物业服务质量的好坏、优劣也并非仅仅是物业服务企业的工作和责任，小区业主同样应当珍惜小区内的设施、物品，爱惜小区环境。物业服务中存在的问题，既需要物业服务企业认真聆听小区业主的意见、积极认真整改，也需要小区业主及时向物业服务企业反映问题、提出意见和建议，并互相配合。曹爱民在本案诉讼中就自己未缴纳物业服务费的理由进行了陈述，也提供了反映存在问题的照片。但其提出的理由不足以减免其向宏泰公司缴纳物业服务费的义务。本院对宏泰公司要求曹爱民缴纳物业服务费的诉讼请求予以支持。另一方面，宏泰公司未能按照前期物业管理服务协议的约定全面履行合同义务，履行过程存在过错。宏泰公司作为物业服务企业，应该努力提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流，对自身存在的问题，应当有清醒的认识并积极整改。鉴于此种情形，本院对其要求曹爱民承担违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、曹爱民于本判决生效之日起十日内向山东宏泰物业发展有限公司支付2018年2月20日至2020年2月19日的物业服务费3654.72元。 二、驳回山东宏泰物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由曹爱民负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 辉 二〇二〇年九月十一日 书记员 焦婷婷