大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初4304号原告：张晓丽，住大连市沙河口区。原告：王涛，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张晓丽（被告王涛妻子），个人信息同上。被告：大连润德良城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：王德利，董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，该公司职员，住瓦房店市。原告张晓丽、王涛与被告大连润德良城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓丽及被告大连润德良城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓丽、王涛向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金253.18元（1265935元×1?×2天）及逾期办理房地产权属证书违约金3835.98元（1265935元×0.1?×303天）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连市沙河口区房屋；被告应在2017年8月31日前交付房屋；被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；超出上述约定时间，被告不能向原告提供办理房屋产权登记所需资料，致使原告不能办理房屋产权登记的，被告按日向原告支付己收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。但本案房屋交付日期为2017年9月2日，逾期交房2天；且房屋交付后，被告未在360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期303天。被告已构成违约，应按照合同约定支付违约金。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告大连润德良城房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第九条第一款明确约定，因国家及地方政策、地方政府主管部门原因工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接受出卖人所报送的资料和按合同约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。本案中，被告在办理工程竣工验收过程中，曾遭遇两次障碍，均是来自于政府主管部门。第一，人防部门在设计文件之外任意增加了防震支吊架，导致工程延期。第二，大连市工程质量与安全监督中心于2018年8月31日成立。该中心成立将各区质检站的职责范围全部统一归于该中心。其后，该中心又将相关审批权利下放到各区机构，一度导致了该中心与各区机构无人办公的局面，因此，直接导致相关竣工备案手续无法完成。由于上述原因，导致原告所称的逾期办证的情况。如果没有上述原因的应然状态是不会存在逾期的。第三，二原告主张的逾期办证违约金过高，产权证的办理并不影响原告实际占有使用该房屋，故并未给原告造成任何的损失。目前原告已经办理完毕产权证，即使存在违约金的情况，也请求法院适当调低违约金数额。第四，买卖合同补充协议第5条第3款对逾期交房规定了90日的宽限期，本案被告逾期交房未超过90天，在宽限期内，故被告不承担逾期交房违约责任。经审理查明，2017年4月26日，原告张晓丽、王涛（买受人）与被告大连润德良城房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的大连市沙河口区房屋，建筑面积104.92平方米，每平方米房款12056.52元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.超出上述约定时间，出卖人不能向买受人提供办理房屋产权登记所需资料，致使买受人不能办理房屋产权登记的，出卖人按日向买受人支付已收房款的十万分之一的违约金，直至可以办理。补充协议第五条约定，出卖人原因未按《合同》第八条约定期限交付房屋的，买受人同意给予出卖人90日宽限期，如期满后仍不能办理交付手续，则按《合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任。该合同及补充协议还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，二原告向被告支付了购房款，被告于2018年8月22日向二原告出具了金额为1265935元的大连增值税普通发票。双方于2017年9月2日交接房屋。房屋交接后，被告未能在双方约定的期限内将办理产权所需的材料提交不动产登记中心。2019年6月25日，被告通知案涉小区业主可以办理不动产权属证书。上述事实，有二原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、大连增值税普通发票、专用收款收据、关于春柳公园产权办理通知、不动产权证书，被告提交的《商品房买卖合同》补充协议、钥匙物品签收单及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告张晓丽、王涛与被告大连润德良城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，二原告向被告交纳了购房款，被告应在合同约定的期限内交付房屋、提供办理房屋产权登记所需资料。庭审中，原、被告对案涉房屋交付日期发生争议，因《商品房买卖合同》补充协议第七条第一款约定“买受人同意按《合同》约定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，钥匙交接后即视为房屋交付使用”，故依据被告提交的钥匙、物品签收单，案涉房屋交付日期为2020年9月2日。关于二原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，根据《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，买受人同意给予出卖人90日宽限期，案涉房屋交付于2020年9月2日，尚在合同约定的宽限期内，故二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于二原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交付房屋后360日内办理产权登记手续，现由于被告原因导致原告未能在约定的期限内办理产权登记，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告抗辩的因政府主管部门原因导致工程延期及逾期办证的意见，因其未能提供政府主管部门的相关证明或文件予以证明，故本院不予采纳。关于被告主张的违约金过高，应予调低的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即如果双方没有约定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中双方约定的违约金标准为按照已付房款的日十万分之一的标准，该标准不高于在双方没有约定违约金的情况下法律保护的标准，且被告亦未能举证证明原告主张的违约金标准过高，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原、被告于2017年9月2日交接房屋，故被告应在交付房屋后第361日（即2018年8月29日）起按照已收房款的日十万分之一的标准承担违约责任至2019年6月25日通知原告办理产权证时止，故被告应给付二原告逾期办理房屋产权登记违约金3810.46元（1265935元×0.1?×301天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连润德良城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张晓丽、王涛支付逾期办证违约金3810.46元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（二原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二〇年九月九日书记员  赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。