广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9332号上诉人（原审被告）：佛山宇能创富投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任广能。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林倩群，女，1985年11月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***********，公民身份号码441************249。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。上诉人佛山宇能创富投资有限公司（以下简称宇能创富公司）因与被上诉人林倩群房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、确认原告林倩群与被告佛山宇能创富投资有限公司于2017年8月19日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元予以原告林倩群；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期款203674元予原告林倩群；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告林倩群；五、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以253674元为本金自2019年8月31日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告林倩群；六、驳回原告林倩群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3752.56元（原告已预交），由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的3752.56元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。”宇能创富公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回林倩群的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由林倩群负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）宇能创富公司基于林倩群占有、收益的目的，依法将涉案物业的使用权转让给其，林倩群在使用涉案物业期间可随意将涉案物业的使用权转让给第三人，与租赁关系中承租人不得随意转让涉案物业的权利义务不一致。因此，双方为转让合同关系，而非租赁合同关系。（二）佛山一环高速化改造工程围蔽涉案项目工地附近的道路，导致涉案项目无法如期完工，宇能创富公司对此无法预见，且该影响不可归责于宇能创富公司。二、一审判决适用法律错误。（一）宇能创富公司不存在逾期交付的情况，林倩群无权解除涉案合同。首先，本案由于不可抗力的原因导致宇能创富公司无法按期交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，宇能创富公司可依法免责。其次，林倩群未向宇能创富公司缴清转让款，根据双方合同约定，涉案物业的交付条件尚未成就，宇能创富公司无需向林倩群交付涉案物业，林倩群无权解除合同。（二）定金合同为要式合同，应当以书面形式约定。本案中双方并未在合同中对定金作任何约定，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，即使一审法院认为宇能创富公司存在违约行为，也不应判决其承担双倍返还定金的法律责任。（三）涉案合同属于双方真实意思自治，人民法院应予遵循。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方就涉案物业使用权的转让签订的《物业使用权转让合同》合法有效。如一审法院认定宇能创富公司存在逾期交付的违约责任，则根据该合同第九条第3点的约定，宇能创富公司应承担的违约责任为返还已收取的转让款。林倩群辩称：一、从合同的内容看，双方在合同中约定了租赁期限，第六条约定由宇能创富公司对物业进行统一管理，宇能创富公司与里水镇开发总公司签署的亦为租赁合同，且在协议中明确约定对地块上的建筑物实行的是分租、转租，由此可以看出，宇能创富公司本意是对外出租物业，一审判决认定本案为租赁法律关系正确。二、宇能创富公司在诉讼中才提出佛山一环修路的问题，此前从未向任何业主告知过相关情况以及可能造成物业无法如期交付。从宇能创富公司提交的证据来看，佛山一环修路时间仅为2个月，且提供了可绕行的建议，宇能创富公司完全可以加大人力物力的投入完成涉案物业的建设，该情况完全在其可控的范围内，不属于法律上的不可抗力。据了解，涉案物业早于2012年、2013年左右已开始建设，长时间未完工并非是一环修路导致。三、与本案相同的其他案件已有生效判决，宇能创富公司未能提出新的事实和理由，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，林倩群未向本院提交新证据，宇能创富公司围绕其上诉请求向本院提交宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图、现场沙盘照片、施工现场照片，拟证明当时佛山一环道路围蔽施工，造成涉案工程的工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。本院依法组织当事人进行了质证。本院审查后认为，宇能创富公司提交的证据无法证明其所主张的事实，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、涉案《物业使用权转让合同》的性质及效力应当如何认定；二、涉案《物业使用权转让合同》应否解除以及解除后的责任应当如何承担。关于争议焦点一。经查，宇能创富公司向林倩群转让涉案物业的使用权，其目的为使林倩群在约定期限内有偿使用涉案物业，并不发生物业所有权变更的效力，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，而租金支付方式系双方约定，并未限定分期交纳。因此，涉案《物业使用权转让合同》名为使用权转让，实质上为租赁合同。二者签订的《物业使用权转让合同》约定物业使用权的转让期限从2017年8月19日至2052年11月3日，已违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故双方约定的租赁期限中超出二十年的部分无效，一审判决对合同性质及效力的认定无误，宇能创富公司该上诉理由不能成立，本院不予接纳。关于争议焦点二。首先，关于林倩群是否违约及涉案物业的交付时间问题。如前所述，涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限中超出二十年的部分无效，而该合同约定的“物业使用权总转让款”413674元实际包含该部分期限使用权的对价，故林倩群无需向宇能创富公司支付超出二十年期限的物业使用权转让款。结合林倩群累计已向宇能创富公司支付253674元（二十年期限的物业使用权转让款为234965.29元）的事实可知，林倩群已向宇能创富公司足额支付涉案物业二十年的使用权转让款，并未构成违约。宇能创富公司理应按照合同约定于2019年6月1日前将该物业交付给林倩群使用。宇能创富公司以林倩群未全部支付款项为由主张涉案物业的交付时间尚未到达不能成立，本院不予支持。其次，关于涉案合同应否解除的问题。宇能创富公司不能按时交付涉案物业已逾期90天，且宇能创富公司至二审法庭调查时自认仍未能交付，根据涉案《物业使用权转让合同》的约定，林倩群有权主张解除合同，故一审法院判决解除涉案合同并无不当，本院予以维持。最后，关于责任承担的问题。涉案合同因宇能创富公司违反合同约定逾期不交付涉案物业而解除，宇能创富公司应承担相应的责任。因林倩群向宇能创富公司支付50000元时宇能创富公司向林倩群出具的收款收据上载明的是“定金50000元”，故一审判决对林倩群基于定金罚则诉请宇能创富公司双倍返还定金的请求予以支持并无不当，本院依法予以维持。宇能创富公司关于一审法院判决其向林倩群双倍返还定金错误的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。宇能创富公司的上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6080元，由上诉人佛山宇能创富投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈星星审 判 员 侯 进审 判 员 张雪洁二〇二〇年九月十一日法官助理 林 梅书 记 员 冼绮林