济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初6291号原告：窦常胜，男，1972年11月26日出生，汉族，现在河南新郑监狱服刑。委托诉讼代理人：姜伟，山东鲁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光泉，山东鲁创律师事务所律师。被告：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:刘中胜，董事长。委托诉讼代理人：张益国，男，该公司员工。原告窦常胜与被告山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦常胜的委托诉讼代理人姜伟、陈光泉，被告大舜天成公司的委托诉讼代理人张益国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦常胜向本院提出诉讼请求：1.判令解除窦常胜与大舜天成公司2008年8月10日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大舜天成公司向窦常胜返还已支付的购房首付款648442元、已经偿还的按掲贷款本息840784.96元及应偿付本息1283008.24元(暂计至2020年4月13日)；3.判令大舜天成公司向窦常胜支付资金占用损失(以648442元为基数，2008年8月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算;以148万元为基数，2008年9月12日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算)；4.本案诉讼费由大舜天成公司承担。事实与理由：2008年8月10日，窦常胜与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》，约定由窦常胜购买大舜天成公司开发的济南市历下区山大路236号1号房屋，房屋总价款为212.842万元。窦常胜于2008年8月6日向大舜天成公司支付了首付款64.842万元，并在齐鲁银行燕山支行(原济南市商业银行燕山支行)办理按揭贷款148万元，借款期限为2008年9月12日至2032年9月12日，2008年9月26日，双方就该套房产进行了交接。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，大舜天成公司应在房屋交付使用后365日内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，但其后窦常胜一直未接到大舜天成公司为窦常胜办理房产证的通知，多次询问工作人员只是让等待。后，因大舜天成公司与青岛劝业典当公司借款合同纠纷一案，济南市中级人民法院作出(2016)鲁01民初775号民事判决，并在(2017)鲁01执528号执行裁定中裁定拍卖该房产。窦常胜向法院提出书面异议，法院作出(2018)鲁01执异274号执行裁定书，裁定驳回窦常胜的异议。窦常胜遂于2018年10月10日向济南市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，济南市中级人民法院于2018年12月3日作出驳回窦常胜诉讼请求的判决((2018)鲁01民初2217号)，窦常胜不服，上诉至山东省高级人民法院，后山东省高级人民法院做出2019鲁民终241号判决书，维持原判。本案起诉前，案涉房产已经被济南市中级人民法院依法拍卖。窦常胜认为，案涉房产交付后因大舜天成公司原因一直未能办理房产登记，现因大舜天成公司与他人的债务纠纷导致房产被依法拍卖以抵偿债务，窦常胜的合同目的已经无法实现，大舜天成公司的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。大舜天成公司辩称，本案涉及的相关事实，在已经发生法律效力的（2019）鲁0102民初2917号民事判决和（2018）鲁01民初2217号民事判决、（2019）鲁民终241号民事判决中审理查明，不再赘述。针对窦常胜的第一项诉讼请求，大舜天成公司认为：由于窦常胜所购买的位于济南市历下区山大路236号1号楼房产（以下简称涉案房产）已于2020年3月1日被济南市中级人民法院拍卖，所以大舜天成公司同意解除与窦常胜2008年8月10日签订的《商品房买卖合同》。针对窦常胜的第二项、第三项诉讼请求，大舜天成公司认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一，《商品房买卖合同》解除后，大舜天成公司愿意将窦常胜实际交付的购房款2128442元（含首付款648442元、银行贷款148万元）退还给窦常胜。第二，根据（2018）鲁01民初2217号民事判决、（2019）鲁民终241号民事判决查明的事实，人民法院未支持窦常胜对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，是因为窦常胜无法证明涉案房产未办理过户登记系大舜天成公司的原因。所以，大舜天成公司对于《商品房买卖合同》的解除没有任何过错，窦常胜要求大舜天成公司返还其已偿还的贷款利息、尚欠银行的贷款利息并支付资金占用损失的诉讼请求不应得到支持。但是济南市中级人民法院拍卖涉案房产的成交价款为2877344元，该成交价款用于清偿大舜天成公司对案外人的债务，也就是说通过拍卖涉案房产，大舜天成公司获得的收益（减少债务）数额为2877344元。所以，大舜天成公司愿意替窦常胜负担部分贷款利息，上限为748902元（2877344元—2128442元）。第三，关于窦常胜欠银行贷款部分，（2019）鲁0102民初2917号民事判决已经审判，不宜在本案中再次处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月10日，大舜天成公司（出卖方、甲方）与窦常胜（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：窦常胜购买大舜天成公司开发的位于济南市历下区山大路236号大舜天成1号楼1单元1601室商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积为226.43平方米，单价为每平方米9400元，该商品房合同总价款为2128442元，采用按揭付款方式付款，窦常胜于2008年8月6日向大舜天成公司交纳首付款648442元，余款148万元采用24年银行按揭方式支付。2008年9月12日，窦常胜（借款人、抵押人）、大舜天成公司（保证人）、济南市商业银行燕山支行（贷款人、抵押权人，后更名为齐鲁银行股份有限公司济南燕山支行）三方签订《个人房屋按揭借款合同》，约定：窦常胜向济南市商业银行燕山支行借款148万元用于购买涉案房屋，借款期限为288个月，自2008年9月12日起至2032年9月12日止；贷款利率在基准利率基础上下浮15%，即5.54625，如遇法定利率调整，则按本合同约定进行相应调整；窦常胜愿意按照等额本息还款方式偿还借款本息，每月的还款日为21日。窦常胜按照合同约定偿还贷款至2016年7月，自2016年8月起未再偿还。2019年齐鲁银行股份有限公司济南燕山支行以窦常胜、王海凤、大舜天成公司为被告向本院提起金融借款合同之诉，要求宣告借款合同项下贷款提前到期、窦常胜偿还借款本金1132591.67元及利息、王海凤承担共同还款责任、大舜天成公司承担连带保证责任、其对涉案房屋享有优先受偿权。2019年10月12日，本院作出（2019）鲁0102民初2917号民事判决书，判决如下：一、窦常胜偿还齐鲁银行股份有限公司济南燕山支行借款本金1132591.67元并支付截至2019年3月5日利息97484.82元（自2019年3月6日起至实际给付之日止的利息，按合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、大舜天成公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回齐鲁银行股份有限公司济南燕山支行其他诉讼请求。上述判决作出后，双方当事人均未上诉，现已生效，尚未执行。另查明，青岛劝业典当有限公司（以下简称劝业典当公司）与大舜天成公司、刘中胜借款合同纠纷一案，济南市中级人民法院于2017年3月15日作出（2016）鲁01民初775号民事判决书，判决：一、大舜天成公司于判决生效之日起十日内偿还劝业典当公司借款本金70379607.31元；二、大舜天成公司于判决生效之日起十日内偿还劝业典当公司借款利息、罚息、复利13080024.02元（计至2014年12月21日），及自2014年12月22日至判决确定的履行期限届满之日的逾期罚息（以尚欠借款本金70379607.31元为基数，按罚息利率10.66%计付）；三、大舜天成公司于判决生效之日起十日内偿还劝业典当公司实现债权的律师代理费1524000元；四、刘中胜对判决第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任。案件进入执行程序后，济南市中级人民法院于2017年10月25日查封了涉案房屋，窦常胜提出书面异议，后被济南市中级人民法院裁定驳回。窦常胜不服，向济南市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的拍卖及查封、确认涉案房屋归其所有。2018年12月3日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民初2217号民事判决书，认为“窦常胜提交的证据不足以证实其在法院查封之前已合法占有该不动产，且据其所称，其同时购买了两套房产，1602房产已于2012年办理了产权证，但涉案房屋并未办理过户登记，其辩称是大舜天成公司的原因未能办理，但大舜天成公司不予认可。故，窦常胜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益”，判决驳回了窦常胜的诉讼请求。窦常胜不服该判决，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2019年6月11日作出（2019）鲁民终241号民事判决书，认为“窦常胜于同日购买了1601号（即涉案房屋）、1602号两套房屋，共同交纳定金、购房首付款等。1602号房屋已于2012年3月办理了产权证。1601号房屋至今未办理产权过户登记，物权仍在大舜天成公司名下。窦常胜主张是大舜天成公司的原因未能办理，但大舜天成公司不予认可，二审庭审时该公司则称2012年抵押期间是其公司原因。对此本院认为，即便存在大舜天成公司将涉案1601号房屋抵押给案外人的事实（抵押合同注明的抵押期限是自2012年5月19日至2013年5月18日止，大舜天成公司庭审中陈述称2016年上半年抵押解除），但大舜天成公司并未提交证据证明其对涉案房屋办理了抵押登记。因此，大舜天成公司主张抵押解除前（2016年上半年）窦常胜无法办理涉案房屋房产证，理由不能成立。窦常胜同时购买的1602号房屋已于2012年3月办理了产权证，这一事实表明，至迟到2012年3月窦常胜对1601号房屋即可以办理产权证。窦常胜没有提交证据证明其曾要求大舜天成公司办理产权过户手续。……综合本案事实和证据，本院认为，窦常胜主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据理由皆不充分，一审法院未予支持并无不当”，判决驳回上诉，维持原判。2020年3月1日，涉案房屋被依法拍卖，成交价为2877344元。再查明，窦常胜因刑事犯罪被判处有期徒刑14年，2015年7月23日被采取羁押措施。本院认为，窦常胜与大舜天成公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。对于该合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，因大舜天成公司欠劝业典当公司借款未能偿还，劝业典当公司向济南市中级人民法院提起诉讼，在该案件进入执行程序后涉案房屋被依法查封并拍卖。至此，窦常胜与大舜天成公司所签订的《商品房买卖合同》已无实际履行之可能。现窦常胜要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，大舜天成公司在其2020年8月4日出具的《民事答辩状》以及2020年8月7日、8月19日的庭审中均表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院认定窦常胜与大舜天成公司2008年8月10日签订的《商品房买卖合同》于2020年8月4日依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，大舜天成公司应将窦常胜已经支付的全部购房款2128442元予以返还。因此，窦常胜要求大舜天成公司返还购房款2128442元，理由正当，证据充分，本院应予支持。对于窦常胜要求大舜天成公司返还按揭贷款利息（包括已偿还利息及尚未偿还但应偿还利息）、支付资金占用损失的诉讼请求，本院认为，窦常胜于同日购买了1601号（即涉案房屋）、1602号两套房屋，共同交纳定金、购房首付款等，1602号房屋已于2012年3月办理了产权证，而1601号房屋截至法院查封时仍未办理产权过户登记，窦常胜主张系因涉案房屋未办理产权过户登记的原因在大舜天成公司，但其未向本院提交证据予以证明，且山东省高级人民法院（2019）鲁民终241号民事判决中亦认定，“窦常胜同时购买的1602号房屋已于2012年3月办理了产权证，这一事实表明，至迟到2012年3月窦常胜对1601号房屋即可以办理产权证。窦常胜没有提交证据证明其曾要求大舜天成公司办理产权过户手续”。综上，涉案房屋迟迟未办理产权过户登记的主要原因在于窦常胜；大舜天成公司因拖欠他人债务，在涉案房屋因未办理产权过户登记的情况下而被法院查封并拍卖，最终导致双方《商品房买卖合同》的解除，大舜天成公司在此过程中亦有一定的过错。过错比例由本院酌定窦常胜为80%，大舜天成公司20%。故对于窦常胜的上述诉讼请求，大舜天成公司应承担20%的责任。涉案房屋的拍卖成交价为2877344元，较涉案房屋总价款多出748902元（2877344元-2128442元，经计算，该款项高于窦常胜主张的资金占用费的20%），大舜天成公司自愿以748902元为上限负担贷款利息，并不违反法律、法规的规定，对此本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东大舜天成置业有限公司返还原告窦常胜购房款2128442元，于判决生效之日起十日内执行；二、被告山东大舜天成置业有限公司支付原告窦常胜利息损失748902元，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回原告窦常胜的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28960元，由原告窦常胜负担1960元，被告山东大舜天成置业有限公司负担27000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年九月十四日书记员  亓瑞