福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初4044号 原告：福建煌景房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海街道通港东街**桃源山庄**别墅**，统一社会信用代码91350500687515878C。 法定代表人：苏清波，总经理。 委托诉讼代理人：戴海莺、叶冰冰，福建顺济律师事务所律师。 被告：陈鹏忠，男，1968年6月1日出生，汉族，住惠安县。 被告：张明华，女，1968年3月19日出生，汉族，住惠安县。 第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，行长。 委托诉讼代理人：庄佳伟，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：张秋平，男，该支行员工。 原告福建煌景房地产开发有限公司（煌景房地产公司）与被告陈鹏忠、张明华、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行(简称建行惠安支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煌景房地产公司的委托诉讼代理人叶冰冰、第三人建行惠安支行的委托诉讼代理人庄佳伟到庭参加诉讼，被告陈鹏忠、张明华经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告煌景房地产公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告陈鹏忠于2013年5月6日签订的合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0504549《商品房买卖合同》及附件，并由原告收回案涉房屋。2、解除原告与两被告、第三人签订的编号为350656102-2032-20150540833《个人住房借款合同》。3、被告陈鹏忠支付尚欠原告的代为偿还贷款本息及自代偿之日起至实际偿还日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息（截至起诉日尚欠代偿款41195.81元）。4、被告陈鹏忠支付原告违约金130489元（按总房款20%计算）。5、被告陈鹏忠支付原告为本案诉讼支出的律师代理费5000元。6、上述3-5项诉讼请求所列款项，由原告从被告陈鹏忠已付的购房款中直接扣除。7、原告从被告陈鹏忠已付购房款中直接向第三人偿还其尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。8、原告将被告陈鹏忠已付购房款扣除上述第6、7项诉讼请求所列款项后的余款返还给被告陈鹏忠。9、两被告、第三人在原告代为偿还两被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。10、被告陈鹏忠在原告代为偿还其尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告撤回要求被告陈鹏忠配合办理预购商品房预告登记注销手续的诉讼请求。事实和理由：原告与被告陈鹏忠于2013年5月6日签订合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0504549《商品房买卖合同》，被告陈鹏忠向原告购买坐落于螺阳镇××工业区煌泰城第1幢1层Ｄ17店面，建筑面积55.48平方米，购房总价款为652445元，并约定应当于合同签订时付清首期购房款332445元（包括定金），其余房款共计320000元由两被告办理银行按揭贷款／公积金贷款。《商品房买卖合同》附件六第一条第五款约定，买受人须按照按揭银行规定的日期，准时交纳银行本息，如买受人累计超过90天未交纳本息，出卖人有权选择解除本合同，收回该商品房，并可要求买受人向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、手续费、诉讼费、公证费、出卖人支付的律师费等费用）及损失；出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付的购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、公证费、执行费、出卖人支付的律师费及损失等）后无息返还给买受人等。2015年4月21日两被告与第三人签订《个人住房借款合同》后，第三人依约发放借款320000元，但两被告未依约偿还借款本息，已累计超过90日，原告委托律师事务所于2019年12月13日向被告发送律师函，就解除《商品房买卖合同》等相关事宜进行函告。两被告未依约缴纳银行贷款本息导致原告承担保证责任，已构成违约。 被告陈鹏忠未作答辩。 被告张明华辩称，若解除《商品房买卖合同》，原告主张违约金过高。另外，原告应退还两被告已付购房款，并返还装修款。 第三人建行惠安支行述称，两被告应当在清偿完贷款本息后才能解除《个人住房借款合同》。 经审理查明，原告系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发；对房地产业、矿业、旅游业、酒店业项目的投资。2013年5月6日，原告与被告陈鹏忠签订合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0504549《商品房买卖合同》1份，约定被告陈鹏忠向原告购买位于螺阳镇××工业区××单元××房，建筑面积为55.48平方米，购房总价款为652445元，并约定于签订合同时付清首期购房款332445元，余款320000元向银行办理按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第五款约定，买受人须按照按揭银行规定的日期，准时交纳银行本息，如买受人累计超过90天未交纳本息，出卖人有权选择解除本合同，收回该商品房，并可要求买受人向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、手续费、诉讼费、公证费、出卖人支付的律师费等费用）及损失；出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付的购房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、公证费、执行费、出卖人支付的律师费及损失等）后无息返还给买受人，或者以拍卖该商品房抵偿出卖人所履行担保责任，不足部分由买受人补足。2014年8月13日，上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）办理备案登记。2015年4月21日，原告、两被告以及第三人签订《个人住房借款合同》1份，约定由两被告向第三人借款320000元用于购置本案商品房，原告为此提供阶段性连带责任保证。上述《个人住房借款合同》签订后，第三人依约发放借款320000元至原告账户，作为两被告支付给原告的购房款。本案商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，于2014年4月9日办理交房。两被告未依约偿还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任分别于2017年9月29日代偿3340.81元、2018年6月27日代偿10338.18元、2018年8月31日代偿6987.82元、2018年12月20日代偿3385.09元、2019年6月21日代偿3297.94元、2019年9月25日代偿6927.04元。2019年12月13日，原告委托福建顺济律师事务所按照合同约定的联系地址向被告陈鹏忠寄送律师函，函告解除本案《商品房买卖合同》，要求被告陈鹏忠偿还代偿款项、配合办理合同解除的相关手续及承担违约责任。该律师函于2019年12月14日由他人代收。之后，原告仍未依约偿还贷款本息，导致原告于2020年3月31日再次代偿6918.93元。原告因本案诉讼支付律师代理费5000元。 以上事实，有原告提供的营业执照、《商品房买卖合同》(含附件)、《个人住房借款合同》、惠安县商品房买卖合同备案登记表、中国建设银行单位客户专用回单、律师函及邮政特快专递详情单、查询单、委托代理合同及附件增值税普通发票，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告陈鹏忠于2013年5月6日签订的《商品房买卖合同》（含附件），系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告陈鹏忠未能按时足额偿还按揭贷款本息累计超过90天，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，根据《合同补充协议》第一条第5款的约定，原告有权选择解除合同。原告请求解除本案《商品房买卖合同》及附件，以及两被告返还案涉商品房，由被告陈鹏忠支付原告代为偿还的贷款本息41195.81元，并支付合同解除违约金及律师代理费5000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于违约金数额问题，因《合同补充协议》约定按商品房总价款的20%计付违约金明显过高，被告张明华主张调低的意见可予采纳，根据本案的实际情况，按商品房总价款652445元的5%即32622元（取整）酌定。因本案已支持合同解除违约金，原告要求被告陈鹏忠支付以代为偿还贷款本息数额为基数，自代偿之日起至实际偿还日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致本案商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与两被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从两被告已付购房款652445元中直接向第三人偿还两被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，且第三人在答辩中也提出此项要求，故予以采纳。代偿款及违约金、律师代理费是一般债权，原告并不享有从被告陈鹏忠已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告陈鹏忠已付购房款中直接扣除代偿款及违约金、律师代理费，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告陈鹏忠配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续，符合规定，予以支持。原告主张将案涉购房款返还给被告陈鹏忠，被告张明华在庭审中也表示应返还购房款，故原告请求返还被告陈鹏忠已付购房款652445元，于法有据，予以支持。鉴于被告陈鹏忠未到庭，原告与被告张明华对装修款返还也无法达成一致意见，故本案关于装修款的返还问题可由双方当事人另行处理。被告陈鹏忠经合法传唤，无正当理由拒不当庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建煌景房地产开发有限公司与被告 陈鹏忠于2013年5月6日签订的合同编号为MF-2007-01-N0.0504549《商品房买卖合同》及附件。 二、解除原告福建煌景房地产开发有限公司与被告陈鹏忠、张明华以及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2015年4月21日签订的合同号为350656102-2032-20150540833《个人住房借款合同》。 三、被告陈鹏忠、张明华应于本判决生效之日起十五日 内将位于惠安县煌泰城第1幢1层Ｄ17号房返还给原告福建煌景房地产开发有限公司。 四、被告陈鹏忠应于本判决生效之日起十五日内偿还原告福建煌景房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息41195.81元。 五、被告陈鹏忠应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建煌景房地产开发有限公司违约金32622元。 六、被告陈鹏忠应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建煌景房地产开发有限公司因本案支出的律师代理费5000元。 七、原告福建煌景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告陈鹏忠已付购房款652445元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告陈鹏忠、张明华尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 八、被告陈鹏忠、张明华以及第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行应在原告福建煌景房地产开发有限公司代为偿还被告陈鹏忠、张明华尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告福建煌景房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 九、被告陈鹏忠应在原告福建煌景房地产开发有限公司代为偿还被告陈鹏忠、张明华尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告福建煌景房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号为MF-2007-01-N0.0504549《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续。 十、原告福建煌景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还被告陈鹏忠已付购房款652445元（应扣除第七项中向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告陈鹏忠、张明华尚欠的按揭贷款本息）。 十一、驳回原告福建煌景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10736.4元，减半收取计5368.2元，由原告福建煌景房地产开发有限公司负担43.2元（多预交的10693.2元予以退回），被告陈鹏忠、张明华负担5325元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年九月十一日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。