云南省石屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2525民初600号 原告：石屏汇富房地产开发有限公司，住所地：云南省红河州石屏县异龙镇烟草大厦**（汇源路与西山路交叉口）。 统一社会信用代码：91532525083280676D。 法定代表人：张蕾，职务：总经理。 委托诉讼代理人：付媛媛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：李波，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：苏南宇（曾用名：苏义南），男，1993年10月30日生，白族，住云南省石屏县。 委托诉讼代理人：杨清，女，1967年4月22日生，汉族，住云南省石屏县，代理权限：特别授权代理。 原告石屏汇富房地产开发有限公司（以下简称汇富房地产公司）与被告苏南宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇富房地产公司的委托诉讼代理人付媛媛、被告苏南宇的委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款635000元。2.判令被告向原告支付从2016年1月1日起至上述房款付清之日的逾期付款违约金（以本金635000元为基数，按年息6%计算，暂计算至2020年7月1日的违约金为171450元）。1-2项合计806450元。3.本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2015年11月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：1.被告（以下为乙方）购买原告（以下为甲方）开发的位于石屏县，总建筑面积为388.39平方米，总价为1880000元。2.乙方于2015年11月16日前付清首付款570000元（实际未付清），剩余的1310000元，应于购房合同签订后7个工作日内向银行办理按揭贷款。3.自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，乙方应按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。4.本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时，依法向人民法院起诉。原告按《商品房购销合同》约定向被告交付了该房屋，被告却未足额按合同约定支付购房款。截止起诉之日，被告共向原告支付购房款1245000元（其中2015年5月1日支付5000元，2015年9月24日支付300000元，2015年12月15日向建行按揭贷款支付940000元），现尚欠原告购房款635000元（1880000元-1245000元）。原告多次向被告催收，但被告均找各种理由搪塞和推拖。时至今日，被告仍未支付剩余购房款，该行为已严重损害了原告的权益，故原告向法院提起诉讼。 被告苏南宇辩称，原告提出的诉状与事实不符。1.合同是假合同，当时为了到银行贷款，为了他们公司利益，我们签订了假合同，合同签订不是我们双方的真实意思表示，而是为了套取贷款；合同的效力应当认为是无效，原告违法向银行套取贷款，应返还款项。2.房子是原告以1500000元卖给我们的，当时签订了承诺书。3.原告若不承认是以1500000元卖给我们的，我找到了当时卖房给我们的工作人员，我有电话录音可以提交，所以本案的合同是无效的，应该驳回原告的诉讼请求。在开庭之前我们找过公司经理商量，他们同意我们分期支付，我们有当时的录音为证。还有购房时说让我大姐杨燕帮忙销售10套房子，就以1500000元的价格卖给我们，之前也有很多人是以1500000元购买的房子。律师说合同在房管处备案，备案的是假合同，不会用真合同备案。 原告汇富房地产公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.商品房购销合同一份，欲证明：①原、被告的主体资格。②商品房购销合同约定购房款逾期30天后，乙方（被告）应按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。③原告已按合同约定履行了相关义务，被告逾期付款已构成违约。 2.收据复印件两份、工商银行记账回单一份、建设银行石屏支行转款凭证一份，欲证明被告共向原告支付购房款1245000元，现尚欠原告购房款635000元。 经质证，被告苏南宇对原告汇富房地产公司提交的证据1，认为购房合同是其签的，但是虚假合同，不能作为证据使用。对证据2，认为支付了这么多钱是对的，但是只欠255000元未付。 被告苏南宇为证明其答辩理由，向本院提交了下列证据： 1.商品房购销合同一份，欲证明这是原告给我们的虚假合同。 2.个人住房（商业用房）借款合同一份，欲证明被告已在建行贷款94万元支付给原告。 3.收据二份、个人贷款支付凭证一份，欲证明被告已经支付购房款的情况。 4.承诺书一份，欲证明承诺书是原告制作的，购房金额是不可能加到原告所说的1880000元。 5.录音一份，欲证明被告是以1500000元购买的房子，不是原告说的1880000元。 经质证，原告汇富房地产公司对被告苏南宇提交的证据1的三性无异议，但不认可其证明目的，认为合同不是虚假合同，合同是双方的真实意思表示。对证据2的三性无异议，同时合同中有相应的房屋面积、成交价格、借款本金，与商品房购销合同是一致的，是客观真实的。对证据3的三性无异议。对证据4的三性及证明目的不予认可，认为李春林现在不在公司，我们也找不到他。承诺书不符合客观实际。对证据5的三性及证明目的不认可，认为录音断断续续的，没有整个的录音过程，被录音者的身份不明确，在通话过程中没有证明销售价格是1500000元的事实。 本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合其他证据综合评判。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月16日，原告汇富房地产公司与被告苏南宇签订《商品房购销合同》，约定：被告苏南宇购买原告汇富房地产公司开发的位于石屏县，参考总建筑面积388.39平方米，总价款为1880000元。被告苏南宇于2015年11月16日前已付清首付款570000元，剩余购房款1310000元应于购房合同签订后7个工作日内按银行要求提供完备合法的按揭贷款手续，并由原告汇富房地产公司配合办理银行按揭贷款。逾期付款超过30天的，被告苏南宇应按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向原告汇富房地产公司支付违约金，合同继续履行。同日，被告苏南宇向原告汇富房地产公司出具承诺书，载明“本人自愿购买湖畔晟景小区1幢15号房源，面积388.39平方米。该房源向银行按揭贷款人民币：壹佰叁拾壹万元整（￥1310000.00元），扣除已付款项，剩余欠款人民币：玖万元整（￥90000.00元）。本人承诺于2016年5月30日前支付贵公司，届时该套房屋所有购房款即付清。”承诺书上书写“此承诺书为《商品房购销合同》补充协议，具同等法律效力。李春林2015.11.16”并加盖原告汇富房地产公司印章。之后被告苏南宇未按该约定支付该笔款项90000元。 2015年12月15日，被告苏南宇与中国建设银行股份有限公司石屏支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，其向中国建设银行股份有限公司石屏支行按揭贷款940000元，后中国建设银行股份有限公司石屏支行将940000元支付给原告汇富房地产公司。 关于涉案商品房购销合同的效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，汇富房地产公司与苏南宇签订的《商品房购销合同》是在平等自愿的基础上签订的，应确认该《商品房购销合同》依法成立、合法有效。 关于被告尚欠原告购房款的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，汇富房地产公司已按约履行了交付房屋的义务，苏南宇应按合同及承诺书约定时间支付购房款，现其未按时支付购房款显属违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定商品房总价为1880000元，向银行按揭贷款1310000元，但实际按揭贷款为940000元，苏南宇于2016年5月30日前未付清的90000元，现尚欠购房款为460000元（1310000元-940000元+90000元）。因苏南宇至今未付清购房款，汇富房地产公司对该部分资金占用的损失实际存在，其主张按年利率6%计算利息，不违反法律规定，本院予以支持，但计息时间自2016年5月30日开始计算。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，苏南宇提交的证据不足以证明存在“阴阳合同”的事实，对其辩解意见本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告苏南宇于本判决书生效之日起三十日内支付原告石屏汇富房地产开发有限公司购房款460000元，并按年利率6%支付该款自2016年5月30日起至全部款项付清之日止的利息。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11864元，减半收取5932元，由原告石屏汇富房地产开发有限公司负担1932元，被告苏南宇负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  卢晶 二〇二〇年九月八日 书记员  李莹