广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2119号 原告:马某某，男，汉族，1954年3月3日生，住：河北省保定市新市区。 委托诉讼代理人：宁某某，河北某某律师事务所律师。 被告：桂林临桂县某某房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇世纪东路。统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：康某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫某某，广西某某律师事务所律师。 原告马某某与被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日、2020年8月30日二次公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人宁某某，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2019年2月22日签订的购买合同书（合同编号：316）；2、判令被告如数退还原告购房款700000元，并承担利息（利息从2019年2月23日起700000元为基数按中国人民银行同期借款利率6%计算至实际还清为止）；3、判令被告承担违约金167373元（700000元×485天×4.93‰）；4、本案诉讼费保全费由被告承担。另，原 -2- 告变更诉讼请求为：1、请求依法确认双方签订的购买合同书（合同编号：316）无效；2、判令被告如数退原告购房款700000元，并承担利息（利息从2019年2月23日起700000元为基数按中国人民银行同期借款利率6%计算至实际还清为止）；3、判令被告承担违约金167373元（700000元×485天×4.93‰）；4、本案诉讼费保全费由被告承担。事实和理由：2019年2月22日被告与原告签订了一份《购房合同书》合同书约定原告购买被告开发的桂林临桂区某小区x室一套房屋总价为700000元，原告在签订购房合同之日通过银行一次性将购房款700000元付清给被告，被告收款后出具了一份收据给原告收执，合同约定2019年6月31日前交房，但交房期到期后被告并未按合同约定将房屋交付给原告，被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。原告认为，原告与被告签订的购房合同书，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效合同，原告已按合同约定向被告交纳了全部购房款700000元，而被告却未按合同约定时间将房屋交付给原告，被告的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决并支持原告的诉讼请求。 被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的合同应属无效；二、被答辩人未提供充分的证据证实其已向答辩人交付了700000元的购房款，故其要求答辩人返还购房款700000元的主张缺乏事实依据。三、根据《合同法》第十五条的规定，无效合同中的违约金条款自始没有法律约束力，答辩人不应向被答辩人支付违约金。四、被答辩人主张资金占用利息无事实和法律依据。首先，被答辩人无证据证实其已将购房款实际支付给答辩人；其次，本案法律关系是商品房买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷；再者，《购房合同书》也无支付资金占用利息的约定。五、答辩人在《购房合同书》中已明确告知原告案涉房屋没有办理商品房预售许可证的事实，被答辩人仍愿意购买，双方都有过错。六、河北某房地产集团有限公司及其法定代表人郝某某因涉嫌非法吸收公众存款已被当地公安机关立案侦查。本案应属民刑交叉案件。 -3- 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院视案件事实酌情予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月22日，原告马某某（为购方、甲方）与被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司（为售方、乙方）签订了一份《购房合同书》。该合同约定：一、房屋坐落于桂林临桂区，户型为3室2厅1卫，建筑面积117.23㎡。二、甲方按每平方米建筑面积5900元向乙方交付房款，总额为人民币691657元，大写陆拾玖万壹仟陆佰伍拾柒元整。三、签订本协议：首期房款于2019年2月22日付700000元，大写柒拾万元整。七、房屋交付时间：2019年3月31日。乙方因自身原因不能在前款规定期限交付该房屋的，交房期限自动顺延90日，顺延期限内，合同继续有效，且乙方无须承担任何违约责任。在上述约定的交房期限内，如遇下列特殊原因乙方不能如期交房的，乙方可以进行延期，房屋交付时间自该原因结束时起由乙方予以合理确定。（1）遭遇不可抗力，且乙方在不可抗力事件发生之日起30天内通知甲方的；（2）因政府原因导致工程延期的；（3）本合同签定后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致乙方延期交房的各种法律规范或政策规定而导致延期交房的。八、本合同签定后，甲乙双方必须诚实守信履行，任何一方不得解除合同。如单方解除合同，违约方须向守约方支付总房款5%的违约金。九、违约责任：如自甲方首次支付房款之日起满一年，且未按第七条规定的交付日期及顺延日期交付房屋，甲方提出终止合同申请的，乙方须向甲方支付已付房款日万分之四点九三的违约金，违约金计算日期自甲方交清房款或首付款后计算一年。乙方应在甲方提出终止合同申请后七个工作日内将已付房款及相应违约金返还甲方。乙方按第九条第一款给付违约金以及返还购房款后，本合同自动终止，甲方不得再以任何理由向乙方主张任何赔偿；如自甲方首次支付购房款之日起满一年，乙方仍未按期交付房屋，甲方仍愿意继续购买上述房屋的，需由甲方付清其它购房 -4- 款后，由双方协商重新签订《购房合同书》，本合同自动终止。十三、商品房预售许可证正在办理，乙方保证在房屋大产权证下来之前办妥。……合同落款甲方处有原告马某某签名及捺印，乙方处盖有被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司合同专用章及盖有康某某印章。合同签订当日，原告通过其银行账户向收款方为保定市某某办公用品商店，收款账号为99×××03的账户ＰＯＳ机刷卡消费1400000元（两套房）。同日，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司向原告出具《收据》一张，《收据》的内容载明“收据日期2019／2／22今收到：马某某ＧＬ25-2-201款项：购房款人民币（大写）：柒拾万元（￥700000元）收款单位处盖有桂林临桂县某某房地产开发有限公司收费专用章”。 经本院同批系列案已查明的事实可知，账号为99×××03的ＰＯＳ机的商户名为保定市某某区某某办公用品商店。同时查明，保定市某某区某某办公用品商店为个体工商户，经营者为康某某，康某某任被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司的执行董事，为该公司的法定代表人。 另，本院依职权向桂林市临桂区住房和城乡建设局调取涉案房屋所在楼栋办理商品房预售许可证的资料，该局明确答复尚未办理。 本院认为，一、关于《购房合同书》是否有效的问题。经查明，涉案房屋所在的楼栋截至开庭之日止尚未办理商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告于2019年2月22日签订的《购房合同书》是无效的，被告亦表示涉案的《购房合同书》是无效的，因此，原告诉请确认其与桂林临桂县某某房地产开发有限公司于2019年2月22日签订的《购房合同书》无效，与本案查明的事实及法律规定相符，本院予以支持。二、被告是否应退还购房款的问题。本案庭审中，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司认为原告支付的款项是付给了 -5- 被告保定市某某区某某办公用品商店，不是付给被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司的，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司无返还义务。从原告提交的收据及银行转账凭证以及本院审理的相关系列案所查明的事实可知，被告保定市某某区某某办公用品商店的经营者为康某某，与被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司的法定代表人康某某系同一个人，虽然原告提供的转账凭证的收款人是被告保定市某某区某某办公用品商店，但该保定市某某区某某办公用品商店是由被告康某某经营的个体工商户，而被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司的法定代表人亦是康某某，且被告康某某的收款行为最终得到了被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司的认可，即被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司向原告出具了盖有公司收费专用章的收据给原告。该盖有单位收费专用章的收据是对收取他人款项的确认和凭证，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司无法否认其出具的盖有收费专用章的收据的真实性，故其对此提出的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司应将收取原告的购房款700000元返还给原告，对于原告的该项诉请，与本院查明的事实及法律规定相符，本院予以支持。三、关于利息损失应如何确定的问题。由于原、被告签订的《购房合同书》第十三条约定“商品房预售许可证正在办理，乙方保证在房屋大产权证下来之前办妥”，可见被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司没有刻意隐瞒涉案房屋在签订合同时尚未取得预售许可证的事实，原告在签订合同时明知所购买房屋没有取得预售许可证仍愿意购买，合同当事人对于该房屋日后可能产生某些纠纷或风险在合同中均有一定预见。因此，原告马某某对于签订无效的《购房合同书》具有过错，没有审慎的选择所购买的房屋并且愿意面对将来可能产生的不确定风险，故原告马某某应当自行承担部分责任。被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司在明知该房屋 -6- 尚未取得预售许可证，可能产生后续某些不确定风险或纠纷，仍出于牟利目的将房屋出售给原告马某某，因此，被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司对签订无效《购房合同书》具有过错。综上，原被告对双方签订的《购房合同书》无效后果，均具有过错。因此，根据合同相对性原则，综合考虑本案纠纷的起因、合同无效后果、损失程度、合同当事人过错程度、纠纷及其后果的复杂性及其对原告马某某正常生活秩序的影响等因素，依法酌定原告与被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司之间分别按照40%和60%的比例确定过错程度。原告诉请的利息属于资金占用损失，并不违反法律规定，本院予以支持，即被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司应支付利息（利息以被告尚欠的购房款为基数，从原告付款之日起即2019年2月22日起至实际房款付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息）给原告马某某。对于原告诉请超过本院审核部分的利息和违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告马某某与被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司于2019年2月22日签订的《购房合同书》无效； 二、被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司应返还原告马某某购房款700000元； 三、被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司应支付利息〔利息以被告尚欠的购房款为基数，从2019年2月22日起至实际房款付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息〕给原告马某某; 四、驳回原告马某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百 -7- 五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6237元，保全费5000元，合计11237元，由被告桂林临桂县某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费12174元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇二〇年九月二十一日 书记员 王丽芳